Председатель правления тсж жк рф: Статья 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья

Содержание

Ст. 149 ЖК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Комментарий к Ст. 149 ЖК РФ

1. На основании комментируемой статьи (ч. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

2. Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества.

3. На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.

4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.

В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.

5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.

6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в том числе размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и, соответственно, должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.

7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность его расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении. Исключение составляют только полномочия по утверждению внутренних документов товарищества, если это дополнительно к предусмотренным ЖК РФ случаям предусмотрено в уставе товарищества либо отражено в решении общего собрания членов товарищества.

Статья 149 ЖК РФ 2016-2019. Председатель правления товарищества собственников жилья . ЮрИнспекция

По Налоговому кодексу услуги ЖКХ облагаются НДСОтвет на поставленный вопрос содержится в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.03.2007 9593/06, суть которого состоит в следующем. Налоговый орган отказал организации, оказывающей жилищно-коммунальные услуги (услуги по техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, обеспечению санитарного состояния многоквартирных домов) (далее по тексту — услуги) , в вычете НДС, предъявленного поставщиками при приобретении у них товаров, работ, услуг, используемых для оказания услуг. Отказ налогового органа основан на следующем. В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ) не облагается НДС реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собст-венности. К услугам, указанным в пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, относятся и оказываемые организацией услуги. На основании пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ, если приобретаемые товары, работы, услуги впоследствии используются в не облагаемых НДС операциях, то НДС, предъявленный поставщиками соответствующих товаров, работ, услуг, не может предъявляться организацией к вычету. Проанализируем правомерность отказа налогового органа в вычете НДС в данном случае. Поскольку нормы НК РФ не содержат понятия «услуги по предоставлению в пользование жилых помещений», то на основании п. 1 ст. 11 НК РФ для раскрытия содержания указанного понятия обратимся к другим отраслям законодательства. Нормы Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ различают правоотношения по предоставлению (передаче) жилого помещения во владение и (или) пользование и правоотношения по эксплуатации, содержанию и ремонту жилого помещения. Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности подразделяются на различные виды. Таким образом, на основании пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не облагается НДС только плата за пользование жилым помещением (плата за наем) . Реализация услуг облагается НДС в установленном порядке. Следовательно, поскольку реализация услуг облагается НДС, то товары, работы, услуги, приобретенные организацией и используемые для оказания услуг, используются в облагаемых НДС операциях. Поэтому норма пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ в данном случае не применяется. При этом нужно вести раздель-ный учет операций по реализации услуг и операций по реализации услуг, подпадающих под льготы по НДС. Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод: отказ налогового органа организации в вычете НДС в данном случае является неправомерным. Организация имеет право на основании норм ст. 171, 172, 176 НК РФ предъявить к вычету НДС, предъявленный поставщиками при приобретении товаров, работ, услуг, используемых для оказания услуг.

Председатель ТСЖ (ТСН)

Председатель ТСЖ (ТСН): права, обязанности, полномочия. 

Статья основана на Жилищном кодексе РФ, Трудовом кодексе РФ и судебной практике Российского Законодательства 2017-2018 г.

1) Требования к Председателю Правления товарищества:

— кандидат в председатели должен являться собственником жилого помещения — законодательно установленное требование — ст.149 и п.1. ст.143 Жилищного кодекса РФ.

На общем собрании членов ТСЖ (ТСН) могут быть приняты и прописаны в Уставе также и иные требования. 

— возраст от 35 лет 

 — высшее образование 

— регистрация и проживание в доме: в случае возникновения срочных дел, огромным плюсом является нахождение Председателя в доме, а не за городом или в другом его конце. 

Из полномочий Председателя товарищества вытекают его права и обязанности: 

Полномочия Председателя: 

  1. Обеспечение выполнения решений, принятых на заседаниях членов Правления, решений принятых на общем собрании членов товарищества.  

  2. Выдача распоряжений и указаний всем работникам Товарищества, в рамках их должностных инструкций. 

  3. Взаимодействие с муниципальными государственными органами, органами надзора: ГЖИ, прокуратура, Трудовая инспекция и др. 

  4. Контроль над бухгалтерией – сдача налоговой отчетности 

  5. Подготовка повестки для заседания членов правления, общих собраний членов Товарищества. 

  6. Руководство деятельностью Товарищества.

2) Права и обязанности Председателя Правления товарищества

Права, предусмотренные ст. 149 ЖК РФ:

— право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.  

— право действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством или уставом товарищества, не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

Права, предусмотренные ст. 148 ЖК РФ:

В связи с тем, что Председатель Правления избирается из числа членов Правления товарищества — п.3. ст. 147 ЖК РФ, то Председатель обладает аналогичными правами и обязанностями, что и члены Правления:

  1. Наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их. 

  2. Заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Внимание! На общем собрании членов ТСЖ (ТСН) могут быть приняты и прописаны в Уставе иные права и обязанности.

  • распоряжаться имуществом жилищного кооператива, в том числе денежными средствами в полном объеме, в соответствии с хозяйственно — финансовым планом. 

  • распоряжаться средствами жилищного кооператива, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. 

  • действовать и подписывать от имени жилищного кооператива платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и настоящим Уставом не подлежат обязательному одобрению правления или общего собрания. 

  • лично вести бухгалтерский учет.

3) Обязанности Председателя правления товарищества, предусмотренные ст. 148 ЖК РФ: 

  1. соблюдение жилищного законодательства и требований устава товарищества; 

  2. контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; 

  3. составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; 

  4. управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление;

  5. ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

  6. созыв и проведение общего собрания членов товарищества; 

  7. выполнение иных обязанностей, вытекающих из Устава товарищества собственников жилья.

Иные обязанности председателя, которые мы советует свои клиентам прописывать в Уставе товарищества:

  1. Проведение ежемесячного осмотра всего общедомового имущества, для определения вовремя необходимости по замене, починке. Для определения соответствия техническим нормам и санитарным требованиям. 

  2. Пресекать нарушения прав собственников, со стороны других домов, а именно: установка преграждающих шлагбаумов, проведение реконструкционных работ, влияющих на МКД Товарищества. 

  3. Созыв членов Правление на заседание один/два раза в месяц и другие обязанности.

Автор: Карбаинова Марина

основания, повестка дня собрания, внесение изменений в ЕГРЮЛ

0

Автор: Дмитрий Бурняшев

14. 09.2020 11:40 14 Сентября 2020 в 11:40

Ранее, мы рассказали о классической форме процедуры продления полномочий председателя ТСЖ после утверждения нового состава правления общим собранием членов товарищества. Такая конструкция наиболее применима, когда цель — продлить полномочия действующего председателя. Но бывают случаи, что работой председателя недовольны большинство членов ТСЖ и тогда следует досрочно прекратить полномочия председателя, избрать нового. В статье расскажем подробнее о досрочном прекращении полномочий председателя ТСЖ и выборе нового руководителя.
Полномочия собрания членов ТСЖ по досрочному переизбранию

В ЖК РФ о досрочном прекращении полномочий председателя правления ТСЖ есть одно упоминание. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий.

Как видно, досрочное прекращение полномочий отнесено к компетенции собрания членов ТСЖ. Но при прочтении вышеуказанных положений возникает, как правило, вопрос — о досрочном прекращении полномочий собранием членов ТСЖ должно быть предусмотрено Уставом ТСЖ или такие полномочия предписаны п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ и в Уставе ТСЖ нет необходимости отдельно их прописывать?

Следует отметить, что в независимости от указания на возможность досрочного прекращения полномочий, собрание членов ТСЖ имеет право в силу п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК досрочно прекращать полномочия правления ТСЖ, а также председателя правления.

Можно ли досрочно прекратить полномочия председателя на заседании правления?

Жилищное законодательство не относит к компетенции заседания правления вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя ТСЖ, не смотря на то, что вопрос о выборе председателя отнесен к полномочиям правления ТСЖ.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Рассмотрим случай, когда на заседании правления досрочно прекратило полномочия председателя, избрали нового и внесли изменения в ЕГРЮЛ о новом председателе.

В свою очередь, уволенный председатель обратился в суд с иском о признании недействительными решений правления и записи в ЕГРЮЛ.

На заседании правления было принято решение за систематическое игнорирование и невыполнение решений правления ТСЖ отстранить председателя ТСЖ от полномочий по п. 2 ст. 81 ТК РФ, и выбрать нового председателя правления.

Уставом указанного ТСЖ вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя не урегулирован, поэтому суд пришел к выводу о том, что у правления отсутствуют полномочия по досрочному прекращению обязанностей председателя , а решение данного вопроса должно происходить на общем собрании членов ТСЖ. В итоге, суд удовлетворил требования уволенного председателя и признал недействительным решения заседаний правления (см. решение Курганского городского суда Курганской области № 2-11027/2018 2-11027/2018~М-9605/2018 М-9605/2018 от 17 октября 2018 г. по делу № 2-11027/2018).

Надо ли для досрочного прекращения полномочий председателя ТСЖ прекращать полномочия всего правления

Законодательство не ограничивает членов правления в прекращении полномочий председателя ТСЖ и членов правления как по отдельности (например, прекратить полномочия только председателя правления, без прекращения полномочий правления в целом), так и сразу прекратить полномочия правления и председателя.

В итоге, если новый председатель уже является членом правления, то и переизбирать правление в новом составе нет необходимости.

Повестка дня для собрания по переизбранию председателя правления

Для ситуации, когда прекращаем полномочия председателя и выбираем нового без изменений состава правления, повестка дня по данным вопросам будет следующая:

  • принять решение о досрочном прекращении полномочий председателя правления ТСЖ “Вектор” Иванова Петра Григорьевича;

  • избрать Сидорова Ивана Петровича председателем правления ТСЖ “Вектор” из состава действующего правления.

Если решили досрочно прекращать полномочия и правления, и председателя, то повестка дня будет следующей:

  • принять решение о досрочном прекращении полномочий действующего состава правления и председателя правления ТСЖ “Вектор” Иванова Петра Григорьевича;

  • избрать правление ТСЖ “Вектор” в следующем составе: Щербинина Т.В., Заикин И.П., Колесникова В. И., Сердюк Г.П., Сидоров И.В.;

  • избрать Сидорова Ивана Петровича председателем правления ТСЖ “Вектор” из состава действующего правления.

Вариантов формулировок повесток дня множества, также можно в один вопрос включить досрочное прекращение и выбор нового состава правления или председателя ТСЖ.

Регистрация изменений о новом председателе в ЕГРЮЛ

После проведения собрания и формирования протокола общего собрания следует внести изменения о новом председателе ТСЖ в ЕГРЮЛ. Срок внесения изменения — три дня со дня составления протокола собрания.

Для внесения изменений надо подготовить:

Форма Р14001 подается в налоговую, а вот протокол пригодится у нотариуса, когда будете нотариально заверять указанную форму, поэтому перед налоговой созвонитесь с нотариусом и уточните список документов и стоимость заверения формы Р14001.

Дмитрий Бурняшев, юридические услуги для ТСЖ и УК по всей России
Сайт: burnyashev.ru

Толкование ч.

3.1. ст. 147 ЖК РФ. Член правления ТСЖ без зарплаты?

Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 147 ЖК РФ дополнена частью 3.1. следующего содержания:

«3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.»

Указанные дополнения в ЖК РФ вступили в силу с 18.06.2011 года.

В первую очередь вызвало вопросы в толковании второе предложение абзаца, где указано, что член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в товариществе по трудовому договору.

Юристы, члены правления ТСЖ, председатели, а также просто озабоченные поправками собственники помещений в многоквартирных домах, являющиеся активными интернет-пользователями, стали обсуждать проблему: как теперь платить зарплату председателю ТСЖ и платить ли вообще, ведь председатель правления — это прежде всего член правления, а по смыслу статьи 147 ЖК РФ член правления не может теперь находиться в трудовых отношениях с ТСЖ.

На интернет-форумах, блогах, страницах юридических сайтов стали появляться самые невероятные версии происходящего вплоть до того, что коли теперь выплата зарплаты председателю ТСЖ невозможна, никто на председательство не пойдет, ТСЖ «развалятся», откуда следует вывод о том, что законодатель решил покончить с таким институтом как ТСЖ, а потому ввел часть 3.1. в статью 147 ЖК РФ.

Другие пишут о том, что председателя ТСЖ необходимо вывести за штат и назвать управляющим, «управляющему» зарплату и платить. 

Кто-то указывает на невозможность заключения с председателем правления ТСЖ ни трудового, ни гражданско-правового договора.

Некоторые пишут в форумах, что уже прекратили начислять заработную плату председателю правления ТСЖ, так как теперь в силу императива части 3.1. статьи 147 ЖК РФ председатель ТСЖ не вправе получать оплату за труд как лицо совмещающее членство в правлении ТСЖ и работу в качестве председателя правления в данном же ТСЖ.

Имеются в сети и иные рационализаторские и креативные соображения и предложения по данному вопросу.

См. далее: «Безвозмездно ли должен работать председатель ТСЖ или за вознаграждение (зарплату)»?


Вернуться к оглавлению публикации: «Зарплата и трудовой договор или оплата вознаграждения председателю правления ТСЖ?«

Правление товарищества собственников жилья

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Правление товарищества собственников жилья

Это управленческий орган, который выносит решения по обширному перечню вопросов, которые имеют связь с оперативным управлением поточной деятельностью организации.


Определение правления товарищества собственников жилья

Правление товарищества собственников жилья — второй управленческий орган после общего собрания. Правление ТСЖ выносит решения по обширному перечню вопросов, которые имеют связь с оперативным управлением поточной деятельностью организации.

Правление товарищества собственников жилья исполняет волю ТСЖ как юрлица, которая выражена в постановлениях, принятых общим собранием, в ходе реализации поточных дел (управление жилым домом, заключение сделок и т.п.), то есть данная структура призвана обеспечить исполнение подобных решений.

Именно поэтому правление ТСЖ определено в Жилищном Кодексе, как исполнительная структура, которая подотчетна его высшему органу. Этот орган управления наделен остаточной компетенцией, что предполагает решение только тех задач управления поточной деятельностью, которые не являются исключительной компетенцией высшего органа.

Избрание правления ТСЖ

Согласно ст. 147 Жилищного кодекса России избрание членов правления осуществляется общим собранием из собственного состава. В случае с юрлицом, в состав данного органа может войти его представитель. Решение по этой теме выносится простым большинством голосов членов ТСЖ.

В состав войдут те кандидаты, за которых отдали свои голоса члены организации, и которым удалось получить максимальное число голосов граждан, принимавшим участие в общем собрании.

Отсутствуют конкретные требования к числу членов правления, которые должны быть выбраны. Этот вопрос может регулироваться уставом ТСЖ. Но несомненным является тот факт, что состав правления не должен включать меньше трех человек, поскольку из них должен быть выбран председатель правления ТСЖ. Учитывая же сложность задач, которые стоят перед данным органом, чаще всего правление выбирается в составе 5 членов и более.

Председатель товарищества

Жилищное законодательство предусматривает, что выбор своего председателя проводит непосредственно правление товарищества собственников жилья, если устав не наделяет этими полномочиями высший орган управления. Вторая вариация является более предпочтительной, учитывая какую важную роль играет председатель правления товарищества собственников жилья. Его избрание общим собранием дает возможность каждому члену выказать свое волеизъявление и отношение к кандидатам.

В случае если выбор главы по уставу принадлежит к компетенции правления, такое избрание должно произойти во время первого заседания данного органа.

Важно знать, что председатель правления ТСЖ не единственное должностное лицо, о котором идет речь в ЖК. Также в законе упоминается заместитель председателя при этом Жилищный кодекс не разъясняет, в каком порядке он должен избираться либо назначаться. Учитывая это, важно прописать процедуру выбора в уставе организации либо других документах внутреннего характера.

Председатель правления ТСЖ готовит отчет о результатах деятельности данного органа для представления общему собранию.

Члены правления ТСЖ

Полномочия правления определяют цели его функционирования и компетенцию. Статья 53 Гражданского кодекса России обязует членов правления действовать в интересах ТСЖ, они должны реализовывать свои права и обязанности разумно и добросовестно. Компетентность особ, входящих в состав этого органа, является залогом его успешной деятельности.

В Жилищном кодексе отсутствуют критерии, по которым выбирается правление, кроме того, особы, которые входят в его состав, не имеют права входить в другие органы ТСЖ или перепоручать реализацию собственных обязанностей другим особам.

В связи с этим четкие требования к кандидатам должны быть закреплены в уставе организации. Термин, на который избирается правление товарищества собственников жилья, не может превышать 24 месяца. Таким образом, переизбрание правления общим собранием производится каждые 2 года. При этом не обязательно, что при переизбрании происходит полная смена состава, поскольку на законодательном уровне не запрещена ситуация повторного выбора одной и той же особы. Жилищный кодекс не регулирует вопрос досрочного сложения полномочий правлением, он должен быть урегулирован уставом организации.

Созыв и компетенция заседания правления

Председатель правления товарищества собственников жилья собирает заседания органа в термины, определенные уставом ТСЖ. Заседание является правомочным, когда в нем участвуют не меньше 1/2 от общего состава. Иначе решения, принятые правлением, не имеют никакой юридической силы. При этом уставом может быть закреплен перечень вопросов, который требует присутствия большего числа участников. В ходе мероприятия ведется протокол заседания правления ТСЖ, который заверяет своей подписью председатель правления товарищества собственников жилья и секретарь.

На необходимость очной формы проведения заседания указывает несколько признаков:

  • употребление в ЖК термина «созыв»;
  • протокол заседания правления ТСЖ;
  • требования относительно кворума.

Правомочия ТСЖ

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

  • оперативное управление поточной деятельностью организации;
  • выполнение решений, принятых общим собранием;
  • организационно-техническое сопровождение деятельности высшего органа ТСЖ;
  • подготовка приходно-расходных отчетов и других отчетов организации;
  • разбор заявлений членов, в том числе новых;
  • распоряжение активами для обеспечения поточной деятельности;
  • разработка годовых планов, бюджетов, отчетов.

Среди прочих правомочий: организация строительных и ремонтных работ, прием на работу в ТСЖ по трудовым контрактам, контроль над внесением членских платежей и взносов, выбор поставщиков и заключение сделок и т.д.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Права члена правления ТСЖ

Какие права у членов Правления ТСЖ ? Председатель действует в нашем ТСЖ единолично, нет согласия в решении хоз. вопросов, не обращается к Правлению ТСЖ, часто не компетентна..Правление отдельно, Председатель отдельно..Есть еще управляющий..И две эти структуры ведут все вопросы, часто покупают дорогостоящие материалы, действуют неэффективно. .В каких случаях должен председатель работать во взаимодействии с членами Правления.. И каким образом может Правление оказывать влияние на модель работы Председателя..

Людмила13.05.2020 09:59

Добрый день!

Согласно ст. 148 ЖК РФ, 

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4 Пуправление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

 

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП — Москва
№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

 

 

Шарабарова Ирина Павловна13.05.2020 13:33

Задать дополнительный вопрос

Людмила13.05.2020 14:44

Спасибо за ответ! Но вопрос был не об обязанностях, а о правах членов Правления ТСЖ..Так как председатель действует единолично..

Добрый день!

Вступая в товарищество, собственники получают права на основании статьи 143 ЖК РФ.  http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/e87ec465793f3fdbe9063d1dc72428f85583eecf/ Кроме того, их права определяются Уставом.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП — Москва
№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Шарабарова Ирина Павловна14.05.2020 14:24

Задать дополнительный вопрос

Людмила15.05.2020 14:18

Я же спрашиваю о ПРАВАХ ЧЛЕНОВ ПРАВЛЕНИЯ, а не членов ТСЖ!!!!

Добрый день!

За более подробной информацией всегда можете обратится в нашу компанию, записавшись на платную консультацию.
Юридическая группа МИП — Москва
№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Максимова Людмила Сергеевна17. 05.2020 17:20

Задать дополнительный вопрос

Людмила17.05.2020 18:27

Зачем мне обращаться к вам, если я на простой вопрос не получила ответ..

Добрый день!

Благодарим за обращение, мы радылюбой обратной связи!

Юридическая группа МИП — Москва
№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Максимова Людмила Сергеевна21.05.2020 14:06

Задать дополнительный вопрос

Избрание председателя ТСЖ

Добрый вечер! На состоявшемся недавно заседании правления у нас был избран новый председатель ТСЖ. Правильно ли это? Ведь избрание председателя должно происходить на общем собрании собственников жилья. Обязан ли председатель отчитываться перед собственниками жилья о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ?

Марина07.04.2020 01:11

Доброго дня Марина. Согласно ст. 147 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. Таким образом согласно Уставу вашего ТСЖ, председатель избирается или общим собранием или Правлением ТСЖ, которое в свою очередь избирается общим собранием собственников

Что касается ответа на второй вопрос, то так же необходимо смотреть устав вашего ТСЖ. Годовой отчет о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ как правило проводится Правлением ТСЖ, т.к. на основании ч. 4 ст. 151 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Так же на основании п. 7 ст. 148 ЖК РФ Правление ТСЖ обязано вести бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность.

При этом, отчитываться перед собственниками раз в год о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, так же на основании Устава ТСЖ может быть обязан и председатель ТСЖ.

При этом, Вы как член ТСЖ имеете в любое время право затребовать у ТСЖ сведения в частности:

—     Информацию о состоянии расчетного счета, расходовании средств, полученных кредитов и субсидий.

—     Изменение в штатного расписания.

—     Информацию о сдачи отчётности в контролирующие органы.

—     Сроки проведение ремонтных и строительных мероприятий.

—     Актуальную информацию по списку членов товарищества.

—     Исполнение прочих обязательств, прописанных для председателя в уставе товарищества.

Так же немаловажно учесть, что ст. 150 ЖК РФ устанавливается Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья. В данной статье так же указываются полномочия данной комиссии (ревизия финансовой деятельности товарищества; представление общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; представление общему собранию членов товарищества заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; отчет перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности).

В случае если вы не согласны с финансовой деятельностью вашего ТСЖ или платежах, которые истребует у вас ТСЖ, наши специалисты подскажут как вам действовать.

Юридическая группа МИП — Москва номер один в рейтинге адвокатов России – www.top-advokats.ru Консультации проводят адвокаты с двадцатилетним опытом  по скайпу или телефону. Телефон для записи +7 (499) 938-82-06.

Шарабарова Ирина Павловна07.04.2020 17:45

Задать дополнительный вопрос

Внеочередное собрание собственников МКД

Добрый день. Наш МКД с момента сдачи управляется УК. Перед очередным годовым очно-заочным собранием, один из собственников организовал внеочередное собрание. В повестке дня: выбор управления дома через ТСЖ, создание ТСЖ, присоединение вновь созданного ТСЖ к соседнему ТСН, ограждение дома забором и сбор целевого сбора. Все уведомления, бюллетень и другие документы по собранию подписывает инициатор собрания. Но по всем вопросам относительно сметы и КП по забору, плану работы ТСЖ, в чем преимуществ ТСЖ и почему УК по ее словам нас обворовывает она ответа не дает и отправляет к Предстедателю соседнего ТСН, которому она выдала доверенность на представление своих интересов. Появился инициатор физически перед собственниками один раз. Уведомления о собрании и Бюллетни по квартирам разносил также Предстедатель соседнего ТСН. Вопрос: может ли инициатор передать нотариально свои обязанности по проведению внеочередного собрания другому лицу? Может ли это лицо быть председателем и членом правление ТСН, к которому предлагается присоединить вновь созданное ТСЖ?

Ольга06.04.2020 00:29

Доброго дня Ольга. В соответствии  с положениями ч.2 ст. 45 ЖК РФ «Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.»  Согласно ч. 4 ст.45 ЖК РФ «Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. » (под иным лицом понимается управляющая организация, указанная в ч. 7 ст.45 ЖК РФ).

Таким образом в законе прямо указано на лиц, которые могут являться инициаторами ОСС — собственник или управляющая организация. При этом, не указывается про возможность делегировать по доверенности возможность инициирования ОСС.

В соответствии с положениями ч. 1 ст.48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Таким образом законом однозначно определено, что  через своего представителя собственник может только принимать участие — т.е. голосовать.

Быть инициатором ОСС представитель, даже при наличии нотариальной доверенности не может.

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по закону может быть созвано по инициативе только собственника помещения в доме.

Что касается ответа на второй вопрос. При выборе способа управления домом —  ТСЖ, председателем и членом правления ТСЖ может быть только собственник квартиры или доли в квартире в вашем доме. При этом, председатель ТСЖ выбирается голосованием (ст. 135, 143 ЖК РФ).

Правильность проведения процедуры голосования должна соответствовать нормам Жилищного Кодекса РФ.

Наши специалисты могут проанализировать весь ход проведения данного голосования и соблюдение требований закона при его проведении.

Юридическая группа МИП — Москва номер один в рейтинге адвокатов России – www.top-advokats.ru Консультации проводят адвокаты с двадцатилетним опытом  по скайпу или телефону. Телефон для записи +7 (499) 938-82-06.

Шарабарова Ирина Павловна07.04.2020 13:13

Задать дополнительный вопрос

ЖКХ

На ОСС меняем форму управления МКД. В бюллетени один вариант ТСЖ. Когда и как внести альтернативный вариант в бюллетени. Спасибо.

Аркадий19.08.2019 07:30

ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1. 1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг. (в ред. Федеральных законов от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 355-ФЗ, от 20.12.2017 N 416-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ, от 28.11.2018 N 435-ФЗ, от 29.05.2019 N 116-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания. (часть 1.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1.2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимается: 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании; 2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме. (часть 1.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ) 2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. 3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (часть 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

20.08.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Изменение правлением ТСЖ периода перерасчета платежей по ОДН

Добрый вечер! Служба горжилнадзора провела проверку нашего ТСЖ на предмет правильности начисления платы за коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению,потребленному в целях содержания общего имущества (общедомовые нужды — далее ОДН). Были выявлены нарушения, и Служба горжилнадзора направила в ТСЖ предписание о перерасчете платы по ОДН за период с 01. 06.2017 по 28.02.2019. Правление ТСЖ приняло решение о перерасчете данной платы за период с 01.01.2017 по 30.05.2019. Имело ли право Правление ТСЖ своим решением изменить период перерасчета, установленного Службой горжилнадзора?

Марина13.08.2019 18:40

Добрый день! VIII. Порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/1b12ee47ad4cbba2cae4ce4d7abb19e03d37e68d/ 

Дубровина Светлана Борисовна19.08.2019 10:34

Задать дополнительный вопрос

Жкх

Имеет ли право правление Тсж, не собраться по заявлению собственника имеющего ряд вопросов к ним

Александр 30.07.2019 15:25

ЖК РФ Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

 

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

(в ред. Федеральногозаконаот 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущейредакции)

3. 1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

(часть 3.1 введена Федеральнымзакономот 04.06.2011 N 123-ФЗ)

4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Но по Вашей инициативе может быть созвано общее собрание ТСЖ. 

ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

 

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Сазонов Сергей Владимирович30.07.2019 16:12

Задать дополнительный вопрос

ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме   1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

31.07.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Выборы нового председателя ТСЖ

Добрый день. На состоявшемся недавно заседании правления у нас был избран новый председатель,но в связи с поступившей к нам информацией, у нас возникли сомнения в правомочности этих выборов. Дело в том, что на правлении присутствовало пять из семи членов и ,хотя все проголосовали единогласно, этого (якобы) не достаточно для легитимного избрания нового председателя. Согласно поступившим данным, выбирать простым большинством, или даже получив нотариально оформленные доверенности от отсутствующих, мы можем лишь в случае, если это оговорено в учредительных документах ТСЖ. Мы бы очень не хотели нарушать какие либо нормы при избрании нового председателя, поэтому хотели бы Вас попросить прояснить ситуацию. Спасибо

Назаров Алексей15.07.2019 15:09

Добрый день! Пути выбора председателя ТСЖ Выборы председателя ТСЖ происходят по одному из вариантов: Организация общего собрания, на котором присутствует более 50% собственников жилья. Принятие решения лицами, входящими в состав управления. Председатель ТСЖ избирается из их состава. Первый способ является приоритетным, поскольку доверие выбранному на должность председателя лицу оказывает большая часть жильцов. Должностное лицо избирается на срок, предусмотренный уставом ТСЖ. Законодательством установлено, что он не может превышать 2-х лет. Читать дальше: https://realtyinfo.online/6194-varianty-poshagovoe-opisanie-protsedury-vyborov-predsedatelya-tszh 

Дубровина Светлана Борисовна15.07.2019 15:12

Задать дополнительный вопрос

Назаров Алексей 15.07.2019 15:32

А что по поводу правомочности выборов, если решение принималось не всеми членами правления ТСЖ, в нашем случае это пять из семи существующих

Добрый день! Если в Уставе нет такого пункта. То выборы не действительны.

Дубровина Светлана Борисовна15.07.2019 15:36

Задать дополнительный вопрос

Правление ТСЖ

Добрый день! Какую максимальную сумму правление ТСЖ может утвердить без общего собрания? Есть ли какой-то лимит по закону?

Наталья03.07.2019 14:26

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам, поскольку необходимо уточнить подробности о какой сумме идет речь и почему без общего собрания, сумма утверждалась на собрании Правления ТСЖ.   Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: [email protected] . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 [email protected] http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович03.07.2019 14:29

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

04.07.2019 09:30

Задать дополнительный вопрос

Не трудовые отношения в ТСЖ. Позиция ВС РФ

Органы государственного жилищного надзора кроме управляющих организаций не редко проверяют и ТСЖ (ТСН). Любителям кляуз без разницы на кого жаловаться, и, поменяв вороватую управляющую организацию на ТСЖ, под раздачу попадает его председатель, который, по мнению вечно недовольных собственников, разбазаривает их деньги себе на зарплату. В данной статье рассмотрим Определение ВС РФ от 24 мая 2019 г. № 84-КА19-1, в котором Верховный суд не признал трудовыми правоотношения между ТСЖ и Председателем.

Начало истории довольно банально: ГЖИ Новгородской области была проведена внеплановая проверка с целью проверки фактов, изложенных в обращении собственника на предмет соблюдения требований жилищного законодательства по вопросам оплаты и качества работы председателя правления ТСЖ.

По результатам проверки административный орган выявил факты допущенных нарушений требований пунктов 8.1 и 11 части 2 статьи 145 и части 3.1 статьи 147 Жилищного кодекса Российской Федерации, обстоятельства совершения которых отразил в акте проверки.

Напомним, что в перечисленных статьях ЖК РФ речь идет об утверждении смет доходов и расходов ТСЖ, определении размера вознаграждения председателю правления ТСЖ, и указание о том, что член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Установленные проверкой нарушения выражены в том, что с председателем правления ТСЖ, заключались трудовые договоры с оплатой работы по данной должности. При этом размер вознаграждения председателя правления ТСЖ решением общего собрания членов товарищества не устанавливался, а включен в составе сметы доходов и расходов товарищества на соответствующий год. Кроме того, решением правления ТСЖ председателю установлена дополнительная оплата за исполнение обязанностей делопроизводителя и диспетчера согласно штатному расписанию.

Товариществу было выдано предписание с требованиями принять меры к приведению деятельности председателя правления ТСЖ в соответствие с требованиями ч. 3.1 ст.147 ЖК РФ:

  • исключить работу председателя правления ТСЖ по трудовому договору и получения зарплаты;
  • не производить председателю правления ТСЖ выплаты зарплат диспетчера и делопроизводителя в рамках выполняемых дополнительных обязанностей по данным специальностям;
  • провести общее собрание членов ТСЖ по вопросу утверждения вознаграждения председателю правления ТСЖ и утверждения сметы доходов и расходов на 2017 г.

По мнению ГЖИ, председатель правления ТСЖ должен выполнять требования ст.ст.148, 149 ЖК РФ без оформления с ним трудового или гражданско-правового договора и получать вознаграждение одной суммой утвержденной на общем собрании членов ТСЖ безо всяких доплат за работу по «совмещению» с другими специальностями.

ТСЖ обратилось в суд с административным иском об обжаловании выданного предписания

Отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое предписание соответствует закону и вынесено должностным лицом в пределах предоставленных ему полномочий, а потому подлежит неукоснительному исполнению.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Новгородского областного суда от 30 мая 2018 года решение суда первой инстанции отменено и по административному делу принято новое решение об удовлетворении административного иска.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что перечень мероприятий, возложенных на товарищество собственников жилья «Новая Мельница» оспариваемым предписанием, выходит за рамки полномочий, реализуемых при осуществлении жилищного надзора. Приходя к такому выводу, суд исходил из того, что оспариваемое предписание фактически возлагает на товарищество собственников жилья «Новая Мельница» обязанность расторгнуть трудовой договор с председателем правления и в дальнейшем не производить оплату его труда, что свидетельствует об осуществлении надзорным органом вмешательства в сферу трудовых правоотношений. Признавая неисполнимым предписание в части возложения на товарищество собственников жилья «Новая Мельница» обязанности провести общее собрание членов данного товарищества, суд также указал на то, что смета на 2017 год уже исполнена, в том числе в части начисления и выплаты заработной платы председателю правления.

Не согласившись с таким положением вещей, ГЖИ подала кассационную жалобу.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 11 апреля 2019 года кассационная жалоба с административным делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации решила, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права. Выводы суда апелляционной инстанции о возникновении между председателем правления и товариществом собственников жилья трудовых отношений, а равно вмешательство надзорного органа в сферу трудовых правоотношений, выходящих за рамки жилищного надзора, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит основанными на неверном истолковании норм материального права. Замещение должности председателя правления товарищества собственников жилья действительно возможно путем избрания (статьи 16, 17 Трудового кодекса Российской Федерации), однако в большей мере зависит от членства в товариществе, которое, в свою очередь, обусловлено наличием права собственности в многоквартирном доме (пункты 7. 1, 14.3 Устава товарищества, части 1, 3 статьи 143, часть 2 статьи 147 Жилищного кодекса Российской Федерации).В силу пункта 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим комплексом имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Законодатель в статьях 20, 56 и 57 Трудового кодекса Российской Федерации определил, что работником является лицо, которое за плату и при соблюдении определенных условий действует в интересах работодателя путем выполнения согласованной с работодателем трудовой функции.

Между тем, учитывая приведенные выше положения Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья является формой самоорганизации граждан, одобренной государством для целей управления принадлежащим им имуществом, члены правления которого и его председатель являются членами товарищества собственников жилья, собственниками жилых помещений, которые действуют в форме товарищества собственников жилья в своих интересах в отсутствие лица, которого можно было бы квалифицировать в качестве работодателя.

В случае по настоящему административному делу члены правления товарищества собственников жилья и его председатель действуют исключительно в интересах собственников жилых помещений, то есть в своих интересах, что делает невозможным вывод о существовании в рассматриваемых отношениях по самоуправлению признаков трудовых отношений.

Из указанных выше положений закона в их взаимосвязи следует вывод, согласно которому товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, основанной на равноправном членстве собственников помещений в многоквартирном доме, члены правления которого не могут находиться с ним в трудовых отношениях, но на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья им может быть определен размер вознаграждения за участие в управлении многоквартирным домом. Таким образом, у суда апелляционной инстанции в случае по настоящему административному делу отсутствовали законные основания для вывода о том, что проанализированные отношения носят характер трудовых.

Дело направлено на новое рассмотрение…

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже. 


Роль сегодняшних кондоминиумов и Совета директоров ТСЖ

Чтобы быть эффективной, ассоциации домовладельцев нужен сильный совет директоров, который понимает свою роль и выполняет ее с энтузиазмом и с четкой миссией. В следующем плане представлен обзор ролей и обязанностей совета директоров.

Чтобы сформировать эффективный совет директоров, директора должны иметь четкое представление о сильных и слабых сторонах ассоциации, ее истории и том, чего следует достичь. Каждая ассоциация домовладельцев должна нести ответственность за свои активы, а также за свою деятельность в соответствии со стандартами, установленными законами штата и федеральными законами, местными постановлениями и руководящими документами, на основании которых была создана сама организация.В той мере, в какой ассоциация обладает такими полномочиями и контролем, именно совет директоров обеспечивает выполнение этих обязанностей.

Понимание концепции ассоциации домовладельцев:


Ассоциация домовладельцев является краеугольным камнем планируемого жилого комплекса. Он привносит в сообщество преемственность и порядок, сохраняет архитектурную целостность и поддерживает общие элементы. Правильно управляемая ассоциация продвигает концепцию «сообщества» и защищает ценности собственности района.Во многих случаях он коллективно предоставляет возможности для отдыха и другие объекты, которые в противном случае были бы недоступны или недоступны для домовладельцев и жителей на индивидуальной основе.

Ассоциации домовладельцев, инициированные актами, стали неотъемлемой частью общей концепции владения жилой недвижимостью на сегодняшнем рынке. Покупка дома или участка часто влечет за собой обязательное членство в ассоциации, которая затем обеспечивает структуру для эксплуатации и управления жилым комплексом.С членством приходят определенные обязательства по содержанию, финансовые обязательства и обязательство соблюдать ограничения на использование и другие правила ассоциации. В некоторой степени это требует индивидуального соответствия для блага целого.

Обязанности ассоциации могут быть ограничены базовыми функциями технического обслуживания или могут быть расширены, чтобы включать в себя сложный и обширный уход за недвижимостью, а также оказание специальных услуг в отдельные дома (например, вывоз мусора через заднюю дверь).Чтобы быть успешным, его должностные лица и директора должны единообразно и справедливо управлять сообществом, и он должен иметь разумный уровень участия каждого из его членов с течением времени.

Совет директоров


Ассоциация несет ответственность за свои общие элементы, а также за управление и функционирование деловых операций ассоциации — все в соответствии со стандартами, установленными руководящими документами, созданными при создании сообщества. В той степени, в которой ассоциация (обычно некоммерческая корпорация) обладает такими полномочиями и контролем, именно ее совет директоров выполняет эти обязанности и ответственность.

Члены совета директоров ассоциации работают без компенсации, если иное не предусмотрено уставом ассоциации. Полномочия совета включают все полномочия и обязанности, перечисленные в общем законе, при условии, что эти полномочия не противоречат положениям документов, регулирующих ассоциацию.

Должностные лица Ассоциации


Ассоциация действует через своих офицеров и агентов. Совет директоров определяет политику ассоциации, но должностные лица и агенты выполняют эту политику и административные функции для сообщества.Некоторые из сотрудников являются канцелярскими служащими, а другие выполняют основные функции в соответствии с политикой, установленной советом директоров. Все должностные лица имеют твердое обязательство действовать с максимальной добросовестностью по отношению к ассоциации и не могут распоряжаться фондами или имуществом ассоциации в собственных интересах. Каждая ассоциация обычно имеет президента, секретаря и казначея, а также может иметь одного или нескольких вице-президентов. Однако ассоциация может официально вести свой бизнес с меньшим количеством сотрудников, чем это, в зависимости от законов данного штата.

ПРЕЗИДЕНТ

Президент ассоциации наделен всеми полномочиями, обычно предоставляемыми генеральному директору корпорации. Хотя конкретные положения подзаконного акта могут варьировать обязанности президента, обычно предполагается, что он или она будет председательствовать на всех заседаниях совета и членов. Президент будет выполнять контракты, приказы и другие документы от имени ассоциации в качестве ее агента. При подписании документов президент должен указать, в каком качестве он или она подписывает, чтобы избежать какой-либо личной ответственности, поскольку подпись президента в большинстве случаев связывает ассоциацию в соответствии с доктриной неотъемлемых полномочий.

Президент также берет на себя общую ответственность за повседневное управление ассоциацией и имеет полномочия отдавать приказы о конкретных действиях в соответствии с политикой совета директоров. Президент выступает в качестве представителя совета директоров по большинству вопросов, связанных с деятельностью ассоциации. Как и все должностные лица ассоциации, президент несет позитивную обязанность выполнять обязанности офиса в наилучших интересах ассоциации. Если иное не указано в руководящих документах, президент действует по воле совета директоров и может быть отстранен от должности по или без причины в любое время большинством всего совета директоров.

ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ

Вице-президент наделен всеми полномочиями, необходимыми для выполнения обязанностей президента ассоциации в его отсутствие. Вице-президент не обладает автоматически неотъемлемыми полномочиями действовать в качестве главного исполнительного директора и может действовать от имени президента только тогда, когда президент фактически отсутствует или не может действовать по иным причинам. Вице-президент может брать на себя дополнительные обязанности, определенные советом директоров.Часто вице-президент возглавляет один или несколько основных комитетов, таких как комитет по архитектурному анализу.

СЕКРЕТАРЬ

Секретарь ассоциации несет ответственность за ведение и ведение записей всех заседаний правления и членства и является хранителем большей части официальных отчетов ассоциации. Должность секретаря — это не просто канцелярская должность. Во многих случаях секретарь фактически не ведет протокол собраний, но будет отвечать за то, чтобы нанять кого-то, кто будет делать это в качестве регистратора или помощника секретаря.Как хранитель протоколов и других официальных отчетов ассоциации, секретарь несет ответственность за обеспечение доступа к этим записям членов ассоциации и их уполномоченных представителей.

КАЗНАЧЕЙ

Казначей является хранителем средств, ценных бумаг и финансовых отчетов ассоциации. Когда у ассоциации есть менеджер или управляющая компания, которая фактически управляет средствами на ежедневной основе, в обязанности казначея будет входить надзор за соответствующими людьми, чтобы обеспечить надлежащее ведение и ведение финансовых записей и отчетов.Если в уставе не указано иное, казначей несет ответственность за координацию разработки предлагаемого годового бюджета, а также за подготовку и представление годового финансового отчета о финансовом состоянии ассоциации.

Казначей не имеет полномочий связывать ассоциацию или совет директоров в отношениях с третьими сторонами, если только совет директоров не предоставил казначею явные полномочия на это. Как и в случае с секретарем ассоциации, казначей не должен выполнять функции ежедневного ведения учета ассоциации, когда эта ответственность передается управляющей компании, но казначей в конечном итоге будет нести ответственность за обеспечение того, чтобы финансовые отчеты ассоциации поддерживаются надлежащим образом в соответствии с надежной практикой бухгалтерского учета.

Фидуциарные отношения и ответственность

Члены совета директоров и каждое должностное лицо ассоциации находятся в фидуциарных отношениях с членами ассоциации. Эти фидуциарные отношения налагают обязательства доверия и доверия в пользу корпорации и ее членов. Он требует, чтобы члены правления действовали добросовестно и в наилучших интересах членов ассоциации. Это означает, что члены совета директоров должны проявлять должную осмотрительность и осмотрительность, действуя в интересах сообщества, и это требует, чтобы они действовали в рамках своих полномочий.

Тот факт, что ассоциация является некоммерческой корпорацией или что члены правления являются добровольцами и не получают зарплату, не освобождает их от высоких стандартов доверия и ответственности, которых требуют фидуциарные отношения. Когда член занимает должность в совете директоров, предполагается, что он или она осведомлены об обязанностях и ответственности члена совета директоров. Члены правления не могут быть освобождены от неправомерных действий на основании незнания или неопытности, и ответственность членов правления за халатность и бесхозяйственность существует в пользу ассоциации и владельцев собственности.

Каждый член правления должен осознавать фидуциарные отношения и обязанности, которые правление несет перед ассоциацией и каждым из ее членов. Обязанности совета директоров должны выполняться с осторожностью и ответственностью, которые обычное благоразумное лицо выполняло бы при аналогичных обстоятельствах, и окончательные обязанности на этих уникальных должностях не могут быть делегированы менеджеру, управляющей компании или другой третьей стороне.

Краткое описание роли члена правления:
Действуя через правление в целом, член правления должен:

  • Обеспечить соблюдение документов
  • Ввести разумную налоговую политику и вести точный учет
  • Разработайте разумный бюджет с учетом потребностей, требований и ожиданий сообщества
  • Создать резервные фонды
  • Акт по статьям бюджета и определение ставок налогообложения
  • Собрать оценки
  • Установление, предание гласности и обеспечение соблюдения правил и наказаний
  • Разрешить судебный иск против владельцев, которые не соблюдают правила
  • Изучите местные законы перед принятием правил или отправкой устава членам на утверждение
  • Назначать комитеты и передавать им полномочия
  • Выбрать адвоката, аудитора, страхового агента и других специалистов для ассоциации
  • Обеспечьте адекватное страховое покрытие в соответствии с требованиями законодательства и местных государственных органов.
  • Информировать членов совета директоров обо всех вопросах, требующих их голосования
  • Информировать членов совета директоров о важных решениях и сделках
  • Убедиться, что ассоциация защищена от действий всех сторон с налоговой ответственностью
  • Присутствовать и участвовать в собраниях

Работа ассоциации домовладельцев влечет за собой многие из тех же обязанностей и ответственности, что и надзор за любым другим бизнесом. Работа в качестве члена совета директоров — это ценный и полезный опыт, который должны получить те, кто видит в этом возможность служить своим ближним, защищая и приумножая активы сообщества.Это серьезный бизнес, но и задача, с которой стоит хорошо справляться, чтобы обезопасить все вложения.

Линда А. Бартель, AMS®, ​​LSM®, PCAM®, Association Times

Факты о том, что могут и чего не могут делать президенты советов домовладельцев и кондоминиумов

Июнь 2018 г.

Может ли президент вашей ТСЖ или кондоминиума голосовать по рутинным вопросам на заседаниях совета вашей ассоциации, или президенту разрешено голосовать только в случае равенства голосов?

Это всего лишь одна ситуация, связанная с президентами совета директоров, которую обычно неправильно понимают.Другой: может ли президент действовать самостоятельно, чтобы подписать контракты, связывающие ассоциацию?

Кажется, что должность президента порождает множество недоразумений и заблуждений. «Я могла бы написать здесь целую статью», — шутит Сьюзан Хокс МакКлинтик, соуправляющий акционер и председатель группы практики транзакций общественных ассоциаций в юридической фирме Epsten Grinnell & Howell в Сан-Диего.

Здесь Макклинтик и другие эксперты объясняют типичные обязанности президента и развенчивают распространенные заблуждения об этой должности.

Таможня могла создать путаницу

Заблуждения, вероятно, происходят из прошлой практики, но это не значит, что они основаны на законах или правилах, которым необходимо следовать, — говорит Тодд Дж. Билли, поверенный Адвокатской ассоциации сообщества в Сент-Луисе. , Луи; Билли — лицензированный поверенный в штатах Миссури и Иллинойс, у него более 1000 активных клиентов кондоминиумов и домовладельцев.

«Многие заблуждения возникают из-за привычек, а не из-за официального юридического заключения о том, что можно сделать», — говорит он.«Обычно, если давний член совета директоров, занимавший пост президента, не хочет голосовать по какой-либо причине, практика становится правилом», — говорит Билли. «Но стандартом является голосование президентов. Они должны голосовать.

» Если президенты не голосуют, тогда возникает вопрос: «Хорошо, если президент голосует только при равном количестве голосов, создает ли это чрезмерное значение для позиция — о президенте и об этом голосовании по сравнению с равным отношением ко всем голосам? «- спрашивает Билли.» Вот как должны работать советы директоров «.

Макклинтик находится на той же странице.«Президент, который является членом совета директоров, имеет такой же голос в отношении действий совета, как и любой другой директор», — объясняет она. «Каждый директор имеет фидуциарные обязательства перед ассоциацией, и президент, который также является директором, обычно должен голосовать по всем вопросам перед советом, если только президент не имеет конфликта интересов по отдельному вопросу голосования.

« Все должностные лица имеют равные полномочия в отношении вопросы, требующие действий совета директоров, — добавляет она. — Таким образом, президент ничем не отличается от секретаря, вице-президента или даже члена совета директоров в том, что касается голосования по действиям совета директоров.

Джейн Ф. Болин, член-основатель и управляющий партнер PeytonBolin, юридической фирмы из Флориды, специализирующейся на праве общественных ассоциаций, соглашается. чем другой директор в совете, — говорит она. Все директора имеют равный голос. И ни один директор не должен действовать вне группового соглашения в качестве правления. Не существует отдельных полномочий ».

Возможно, в ваших документах есть необычные правила

Мы не говорим, что если ваше государство или руководящие документы имеют необычные правила относительно власти президента, вы должны их игнорировать.Мы просто говорим, что если в нет конкретных правил, касающихся того, что президент может и не может делать в , то ваш председатель совета директоров такой же, как и любой другой чиновник.

«Устав и учредительный договор ассоциации — это первое место, где следует искать власть и авторитет президента совета», — советует МакКлинтик. «В большинстве штатов также есть законы, регулирующие деятельность должностных лиц. Как правило, роль президента совета директоров заключается в председательстве на заседаниях совета и его членов, поддержании связи с руководством и выполнении указаний совета.Полномочия президента совета директоров обычно ограничиваются контролем и руководством совета, который является руководящим органом ассоциации ».

Макклинтик добавляет, что крупные корпорации часто нанимают людей, помимо директоров, для заполнения должностей должностных лиц; как правило, в общественных ассоциациях. Директора назначают должностных лиц из своего состава. «Однако эти две роли различаются, — отмечает МакКлинтик. — Совет директоров принимает большинство решений, а должностные лица, включая президента совета директоров, исполняют решения совета.

«Я думаю, что большая часть путаницы по поводу полномочий президента возникает из-за того, что мы имеем дело с людьми, для которых участие в каком-либо правлении — довольно новый опыт», — говорит МакКлинтик. «Таким образом, они действительно не понимают двух разных ролей, таких как член правления и должностное лицо. Они не понимают взаимосвязи между этими двумя вещами.

» Кроме того, в некоторых ассоциациях участие так мало, даже По мнению членов правления, президент просто по умолчанию делает многое », — добавляет МакКлинтик.«Они — те, кто в конечном итоге разговаривает с менеджером, так что легко попасть в эту роль постоянно давать указания».

Что правда, а что нет

Итак, что правда, а что неправильное восприятие? Вот несколько рекомендаций:

  • Если это не ясно, идея о том, что президент голосует только для того, чтобы разорвать ничью, неверна. «В этом нет правды», — говорит Болин. «Нет такого законодательного определения. Я думаю, что это стало ублюдком из Правил Роберта и приказа ; многие члены правления путают эту идею с другими парламентскими процедурами.«
  • Президенты должны обеспечивать руководство. «Я определил роль президента, основываясь на моем опыте, как представителя сообщества», — объясняет Болин. «Этот человек был избран президентом, поэтому он является лидером совета директоров».

    Однако не путайте лидерство с полномочиями генерального директора. «Президенты советов директоров не являются исполнительными директорами», — заявляет Билли. «К ним следует относиться, как к любому другому члену совета директоров, и это также означает, что у них нет особых полномочий с точки зрения постановки целей и лидерских инициатив.Обычно это происходит из-за того, что есть чрезмерно усердный член правления — это не обязательно должен быть президент, — который пытается действовать как следящий за соблюдением правил. Но правление имеет право выявлять нарушения, а не один член правления «.

  • Президенты обычно проводят собрания, но это не правило. » Я обычно говорю членам правления не рассматривать название как нечто иное, чем административные, — говорит Билли. — Их основная функция как президента — проводить собрания. Основная функция секретаря — составлять протоколы; казначей просматривает финансовые отчеты.

    «Но все они несут ответственность за то, чтобы все это было сделано правильно», — добавляет Билли. «Некоторым людям не нравится проводить собрания, и это нормально. Я говорю им, чтобы они не были президентом. Обычно у офицеров один год. Я советую всем занять другую должность и немного выйти за пределы своей зоны комфорта. . »

    Болин согласен с тем, что президенты обычно проводят собрания, но это не обязательно. «Они могут делегировать ведение собрания менеджеру», — говорит она.

  • Связывать ассоциацию могут президенты, но и другие директора могут. «Когда дело доходит до выбора подрядчиков, — спрашивает Билли, — может ли один член совета директоров подписать контракт? Конечно, но совет все равно должен утвердить этот акт».

    Возможно, президент индивидуально имеет право связывать обязательствами ассоциацию без остального одобрения совета. Но это правда только в том случае, если эти полномочия предоставлены президенту. «Президент правления может подписать контракт или предпринять другие действия от имени ассоциации, только если правление предоставило президенту такие полномочия», — объясняет МакКлинтик.

    Однако есть связанный с этим вопрос на фронте заключения контрактов. Президент совета или другой директор может не иметь полномочий связывать ассоциацию, но посторонние могут не знать об этом и обычно могут полагаться на предполагаемый авторитет члена совета, с которым они имеют дело.

    «Если правление не делегировало ответственность подписывать контракты президенту, все члены правления имеют одинаковый голос по контрактам», — говорит Болин. «Но во Флориде все члены правления имеют это предполагаемое право связывать ассоциацию.«

  • Президент не имеет исключительных полномочий устанавливать повестку дня собрания. « Одна вещь, которая часто приводит к разногласиям, — это определение повестки дня заседания совета директоров », — отмечает МакКлинтик.« Очень часто это делается президентом совета. и менеджер работают вместе. В Калифорнии повестка дня в значительной степени определяется временем, когда вы приходите на встречу, и так и должно быть. Должна быть чрезвычайная ситуация, чтобы вопрос, не включенный в повестку дня, мог быть поднят после ее определения.

    «Когда президент и менеджер работают вместе над созданием повестки дня, это обычно происходит по умолчанию», — утверждает МакКлинтик.«В большинстве подзаконных актов на самом деле нет ничего, что говорило бы о том, как вы устанавливаете повестку дня, и нет никаких формальных процедур для этого. Большинство подзаконных актов туда не входят. В правилах Робертса Приказа может быть что-то с точки зрения парламентских процедур, но это не то, с чем люди действительно работают или о чем они действительно осведомлены.

    «Иногда другой член правления хочет внести что-то еще в повестку дня», — объясняет МакКлинтик. «С некоторыми клиентами мы В итоге ассоциация установила процедуры, чтобы другие члены правления могли внести что-то в повестку дня.Мы призываем их решить, как это будет работать, и включить это в свою политику встреч. Это одно из самых больших разногласий или одно из самых частых, которые я вижу, потому что таким образом вы контролируете направление ассоциации ».

Злоупотребление властью — Что происходит, когда совет заходит слишком далеко?

Владельцы кооперативов и кондоминиумов часто жалуются, что их правление делает недостаточно или что члены правления не так активно, как им хотелось бы, участвуют в управлении и обслуживании их здания.В то время как бескорыстная или апатичная доска, безусловно, является проблемой, впадать в другую крайность может быть так же плохо… а может быть, даже хуже.

Члены Правления, которые позволяют своей власти вскружить себе голову, могут быть обузой для своего строительного сообщества на многих уровнях, но особую озабоченность вызывает совет, который выходит за свои границы и вторгается в частную жизнь и свободу действий отдельных жителей.

Понимание границ и ограничений ваших полномочий — это то, что должен осознавать каждый член правления, иначе могут возникнуть проблемы, в том числе юридические.

Знание — сила

Совмещение правильного и ожидаемого может быть непростым для правления — настолько, что иногда члены правления и не члены правления задаются вопросом, зачем вообще людям вообще нужно работать.

«Я всегда говорю своим коллегам-членам правления и клиентам, что если вы собираетесь войти в правление, вы, по сути, жертвенный ягненок», — говорит Луиджи Росабьянка, управляющий партнер юридической фирмы Rosabianca & Associates PLLC, расположенной на Манхэттене.«Вам не платят за это, но тем самым вы оказываете услугу своему зданию. Это не только способ защитить ваши инвестиции, но и качество вашей жизни — но [члены совета] должны знать, что значит быть в совете директоров, и не выходить за их рамки ».

Что действительно может сделать член правления, например, в связи с продолжающейся жалобой на шум? Какого рода большинство необходимо, если голосование принято, чтобы что-то изменить в кондоминиуме или кооперативе? Может ли доска устанавливать правила в отношении безопасности или посетителей?

На подобные вопросы обычно можно ответить, прочитав официальные руководящие документы кооператива или кондоминиума, — говорит Аль Пенниси из юридической фирмы Pennisi Daniels & Norelli LLP в Rego Park.«Полномочия обозначены в корпоративных документах — сертификате корпорации и уставе, — а некоторые дополнительные полномочия перечислены в плане предложения и изменены в плане предложения, когда это преобразование кооператива. В первую очередь, это корпоративные документы, дополненные прецедентным правом ».

Важно, чтобы любой, кто избран в их правление, прочитал и понял, что он может и не может делать как член правления.

«Вы должны делать это со всеми необходимыми знаниями, — говорит Росабьянка.«Первое, что вам нужно сделать, это прочитать план размещения или проспект эмиссии, а также устав, в котором очень конкретно излагаются полномочия и ограничения совета директоров».

Помимо документов, новый член совета директоров может также получить совет и инструкции от тех, кто уже участвует в процессе.

«Когда приходит кто-то новый, он получает инструкции от владельцев, управляющих компаний и других членов совета директоров, если они не осведомлены о подобных вещах», — говорит Дэвид Дж.Бирн, поверенный акционеров юридической фирмы Stark & ​​Stark с офисами в Нью-Йорке и Нью-Джерси. «На практике они не всегда читают документы, которые им следует».

Кондо и кооперативы имеют разные правила, и их советы имеют очень разные полномочия. Даже сравнение кооператива с кооперативом или кондоминиума с кондоминиумом обнаружит различия, поэтому то, что вы служили в правлении одного здания, не означает, что ваше текущее правление будет работать точно так же.Ваши возможности и ограничения, скорее всего, будут разными на любой доске, которую вы обслуживаете.

«Власть доски в кооперативе отличается от мощности кондоминиума», — говорит Пенниси. «Кооперативные советы обладают большей властью, чем советы кондо, потому что они контролируют использование квартир, они контролируют продажи и аренду, тогда как в кондоминиуме владелец квартиры может продавать по своему усмотрению. Правления кондоминиумов имеют меньше полномочий, но оба совета могут устанавливать и обеспечивать соблюдение правил и положений в соответствии с документами.”

Врыв

Одна из главных жалоб жителей, которые думают, что их совет вышла за установленные рамки, возникает, когда кто-то — супервайзер, разнорабочий или другой сотрудник здания — входит в их дом без разрешения, обычно чтобы проверить что-то вроде утечки или электрической проблемы.

«С кондоминиумами и кооперативами у вас есть классическая коммунальная жизнь, а с коммунальной жизнью приходится приносить определенные жертвы», — говорит Росабьянка.«Вы признаете, что ваши соседи имеют определенные права на доступ к общим элементам в здании, и что [персонал здания] может периодически нуждаться в доступе к вашему дому».

Допустим, есть утечка в блоке 4F, которая, если ее не устранить, повлияет на качество жизни владельца на нижнем этаже в 3F. Если невозможно связаться с владельцем 4-го этажа, чтобы пропустить в квартиру строительный персонал, разумно ожидать, что начальник или ремонтник войдет в квартиру, чтобы разобраться с ситуацией — с явным разрешением владельца 4-го этажа или без него.Как ни неприятно думать о незнакомых людях, входящих в дом без разрешения или присмотра, такой доступ считается разумным, если он считается необходимым в данных обстоятельствах.

«Я всегда использую« стандарт разумности », — говорит Росабьянка, — что он расплывчат, но большинство управляющих компаний действительно хорошо осведомлены и знают, что делать и чего не делать в подобных ситуациях. Как правило, вы должны спросить: «Это в интересах здания?»

По словам Пенниси, кооперативные документы требуют, чтобы вы предоставили правлению доступ в вашу квартиру для ремонта, но в кондоминиумах это обычно не так.

«Если в стенах [вашей квартиры] есть протечка, они просто не смогут войти и выломать дверь», — говорит он. «Это должно быть добросовестное происшествие. Если под вашей дверью течет вода, и начальник или менеджер пытался дозвониться вам, но они не могут с вами связаться, они имеют право взломать дверь и произвести ремонт. Я всегда говорю своим доскам, чтобы они привели свидетеля и пришли с фотоаппаратом и сфотографировали, как выглядела квартира. Не уходите в одиночку, если что-то украли, и ваше слово противоречит их словам.”

Чувство безопасности

Безопасность в зданиях стала сложной проблемой в последние годы, и поскольку большинство руководящих документов были написаны до нынешних опасений по поводу терроризма и других угроз, советы директоров иногда принимают меры безопасности, которые, по мнению некоторых жителей, могут зайти слишком далеко. Но разве наличие особенно надежной программы безопасности в кооперативном здании когда-либо переходило черту от «чрезмерного усердия» к «вторжению в частную жизнь»?

«С практической или экономической точки зрения может быть« слишком много »безопасности, но не совсем с юридической точки зрения», — говорит Бирн.«Советы директоров, вероятно, обладают довольно широкими полномочиями устанавливать правила безопасности, поэтому, хотя может показаться, что они превышают свои полномочия, на самом деле это не так».

Некоторые советы считают необходимым установить камеры по всему зданию, провести тщательную проверку удостоверений личности всех посетителей и средства контроля доступа в здание, которые, по мнению жителей, заходят слишком далеко. В некоторых зданиях требуется доступ с помощью кода доступа или карты, а в некоторых используются камеры для записи приходящих и уходящих людей.Хотя справедливо сказать, что большинство жителей получают определенное спокойствие, зная, что доступ в их здание строго контролируется, другие находят это навязчивым, говорит Пенниси.

«Люди говорят:« У вас нет права фотографировать, когда я прихожу и ухожу », или они возражают против использования их номера социального страхования в качестве удостоверения личности», — продолжает Пенниси. «Но ряд судов постановили, что [строительные правила] имеют преимущественную силу перед правом человека, потому что [здания] имеют право знать, кто приходит и уходит.Однако вы не можете публиковать их информацию или показывать видео. Это было бы слишком далеко ».

Сохранять личные вещи

Когда дело доходит до того, что советы директоров и менеджеры могут делать с любой личной информацией, которую они собирают о жителях зданий, последнее слово остается за законами о гражданских правах и конфиденциальности. Короче говоря, советам директоров и руководству запрещается публиковать любую эту информацию.

Однако, к сожалению, «такое случается постоянно», — говорит Росабьянка.«Люди делают ошибки… в большинстве случаев это просто ошибки, а не мошенничество. Я участвую в нескольких досках, где они раздают всем членам совета приложения, в которых содержится много личных данных. Вы хотите думать, что члены вашего совета несут ответственность за информацию и потом ее уничтожат ».

Если с материалами обращаются должным образом, продолжает Росабьянка, одна копия вашей личной информации должна храниться под замком в офисе менеджера — и никто из членов правления не должен распространять эту информацию или хранить копии для себя.Некоторые советы директоров даже контролируют себя в этом отношении, скрывая определенную информацию из конфиденциальных документов, которые они видят в ходе выполнения своих обязанностей в здании.

Хотя и редко, но были случаи, когда члены совета директоров — по небрежности или по незнанию — действовали ненадлежащим образом с информацией или деньгами о строительстве. Майкл Креспо, президент Citadel Property Management Corp. на Манхэттене, говорит, что недавно имел дело с недобросовестным казначеем.

«Недавно у нас возникла ситуация, когда, пытаясь очистить бухгалтерские книги здания, которым мы только что начали управлять, мы спросили казначея совета, можно ли отправить два депозитарных чека, которые были собраны для [строительства ] работа и плата за въезд за несколько лет до этого », — говорит он. «Депозиты явно предназначались для разового использования, и на самом деле не было причин удерживать их — они просто сбрасывали остатки, и мы хотели убрать их.Казначей совета предложил нам сделать запись в журнале и заставить их «исчезнуть».

Креспо говорит, что после объяснения того, что это были реальные депозиты, причитающиеся акционерам, «казначей продолжал настаивать на этом вопросе и объяснил, что он постоянно делал такие вещи на своей работе. В любом случае я объяснил, что мы знаем разницу между исправлением записи в журнале и утаиванием чьих-то денег под ковер. Излишне говорить, что указанные акционеры (которые также входили в совет директоров) хотели получить свои деньги.Мы закончили тем, что выпили им чек ».

Голодный к власти

В то время как подавляющее большинство членов совета директоров занимают свою позицию спокойно и исключительно заинтересованы в том, чтобы делать то, что лучше всего для их строительного сообщества, некоторые члены совета директоров все же не обращают внимания на авторитет. У большинства менеджеров и поверенных есть по крайней мере одна или две истории о советах, которые вводят нелепые правила своим резидентам — независимо от того, имеют ли они на самом деле полномочия на это.

«Правления иногда злоупотребляют своей властью», — говорит Бирн. «Я сталкивался с досками, которые на самом деле не публиковали правила, но думаю, что они есть. Есть советы, которые устанавливают необоснованные ограничения на вещи или думают, что имеют право взимать с жителей штрафы, когда они этого не делают ».

Другие примеры советов, выходящих за рамки своих полномочий и злоупотребляющих своим положением, включают членов, пытающихся добиться избрания членов семьи в совет, или надзор за заявлениями людей, которых они знают, или предоставление рабочих контрактов друзьям или семье.

«Это тип« подмигивания », — говорит Росабьянка. «Вы действительно хотите избежать конфликтов такого типа. Если вы на доске, вы должны быть выше фолда. Не пачкай руки.

Контроль за доской и соблюдение законности и приличия может быть чем-то столь же простым, как указание на то, что больше правил не всегда лучше.

«Мы просто хотели бы напомнить советам директоров, что мы имеем дело с тем, что, когда они вводят чрезмерное количество правил, нарушающих интересы их соседей, эти правила часто возвращаются, чтобы укусить людей, которые их создали», — говорит Креспо.«Мы видели это снова и снова: правление вводит в действие методы, которые очень трудно обеспечить, и те самые люди, которые их реализовали, в конечном итоге нарушают их больше всего. Здесь нам нравится быть голосом разума. Мы просим совета директоров быть реалистичными и действовать осмотрительно, а также спрашиваем, хотят ли они, чтобы эти правила применялись к ним ».

Проверки и противовесы

Поскольку члены совета директоров избираются, последнее слово остается за жителями здания, если они думают, что член совета директоров злоупотребляет своими полномочиями.В других случаях управляющий здания или юридический совет обычно предупреждает правление, если поведение членов правления ведет к опасной территории, и менеджер или поверенный чувствуют, что они злоупотребляют своими полномочиями в качестве правления.

«Совет директоров может уволить человека или отказать в разрешении на продажу, — говорит Пенниси, — но они должны действовать разумно и в рамках корпоративных документов, и если они этого не сделают, суд вынесет иск. Обычно управляющие агенты и их советники помогают им не сбиться с пути.”

«Лучше всего эксплуатировать здания, которые наиболее прозрачны, и нечего скрывать», — добавляет Росабьянка. «Я думаю, что каждый владелец подразделения несет ответственность за то, чтобы контролировать свое правление, и если им не нравится то, что они делают, проголосуйте за них».

Кейт Лориа — писатель-фрилансер и часто пишет статьи для The Cooperator.

Кондоминиумов Флориды | SFPMA

Обязанности совета директоров ассоциации кондоминиумов

Требуется деревня, чтобы управлять кондоминиумом, в том смысле, что совет директоров выполняет те же функции, что и руководящий орган небольшого городка.После избрания члены совета директоров ассоциации кондоминиумов имеют определенные и важные обязанности. Эти обязанности включены в устав ассоциации, с которыми должен ознакомиться каждый член правления. Каждый владелец кондоминиума может голосовать на выборах члена правления, и основная обязанность члена правления заключается в том, чтобы действовать с учетом интересов владельцев кондоминиума. Член правления никогда не должен действовать в собственных интересах. Они всегда представляют владельцев кондоминиума и несут перед ними ответственность.Количество членов совета директоров зависит от конкретной ассоциации кондоминиумов.

Каждому есть что сказать о решениях совета директоров, но немногие хотят стать его членами!

Когда владелец обращается ко мне с жалобой на решения совета директоров его или ее ассоциации; Первый вопрос, который я задаю, — «Вы присутствовали на собрании, на котором было принято решение?» Второй вопрос — «рассматривали ли вы возможность баллотироваться в правление, чтобы принять участие в процессе принятия решений?» Слишком часто ответ на оба вопроса отрицательный.Если вы хотите понять, почему ваш совет директоров принимает решения, которые они принимают, и, возможно, влияет на эти решения, лучший способ сделать это — посетить собрания совета и прокомментировать вопросы, которые вам известны или вызывают озабоченность в повестке дня. Хотите принять участие в принятии решений, встаньте и побегите к доске. — от Royale Management Services

Подавляющее большинство деловых решений принимается на собраниях. В то время как небольшие решения принимаются на всевозможных собраниях, более важные решения часто проходят на отдельных собраниях.

Существуют различные типы групповых процессов принятия решений, и следует тщательно выбирать процесс, который наилучшим образом соответствует ситуации. Процесс принятия решений может включать групповые действия, такие как сбор и обмен информацией, поиск решений, оценка вариантов, ранжирование предпочтений и голосование по окончательным вариантам. Ниже приведены наиболее эффективные способы проведения встреч для принятия решений.


Основные цели совещаний по принятию решений

Цели собрания, ориентированного на принятие решений, могут немного отличаться в зависимости от типа принимаемого решения, но они всегда сосредоточены на достижении консенсуса в отношении будущего плана.Важно помнить, что цель этих встреч также включает в себя планирование того, как наилучшим образом выполнить принятое решение.

Примите наилучшее возможное решение

Если процесс принятия решений ошибочен и не работает, решения будут плохими.

Привлекая группу к принятию решения, вы можете полагаться на коллективный разум; знания за пределами того, что возможно с отдельными лицами, принимающими решения. Поскольку каждый участник обладает уникальной информацией и взглядами, объединение групповой информации приводит к более обоснованным решениям.Однако важно эффективно использовать собрания, специально предназначенные для принятия групповых решений, чтобы не тратить зря время членов группы.
Если бы все решения по планированию принимал один человек, не только выбор был бы неосведомленным, но и не было бы единства вокруг целей и направления команды.

Планирование к исполнению

Когда люди чувствуют, что их мнение учтено при групповом планировании, они с большей вероятностью примут решения и будут работать над достижением этих целей.

Большинство дискуссий о принятии решений предполагает, что решения принимают только руководители высшего звена или что решения имеют значение только руководители высшего звена. Это опасная ошибка.

Совместное принятие решений приводит к повышению производительности команды и вероятности достижения цели, потому что члены команды чувствуют свою причастность и ответственность за принятые решения.
Обращение к краткосрочным и долгосрочным целям на встречах по принятию решений — отличный способ убедиться, что члены команды уходят с указанием направления и знают, что делать дальше.Краткосрочный план может быть таким же простым, как изложение элементов действий и постановка задач. В долгосрочной перспективе это может означать установление графика общих дат и этапов. Первоначальное планирование может быть эффективным способом согласования группы и закрепления принятого решения.


Ключевые роли в совещаниях по принятию решений

Участники совещаний по принятию решений могут играть разные роли. Понимание различий между этими уровнями участия — полезный способ привлечь членов к ответственности за их роль в выполнении решений.

Руководитель встречи

Во избежание отклонения от темы рекомендуется, чтобы один человек отвечал за направление командных переговоров. Кроме того, может быть полезно использовать некоторые элементы собраний по обновлению статуса, чтобы присутствующие на собрании присутствовали и несли ответственность за исследование принимаемого решения.

Лица, обладающие полномочиями выполнять решения

Для собраний по принятию решений особенно важно включать всех соответствующих лиц, наделенных полномочиями выполнять решения.Если решения принимаются без привлечения соответствующих людей, часто бывает очень сложно реализовать полученное решение.

В некоторых случаях может быть полезно назначить одного лидера группы представителем этой группы. Часто эта работа поручается кому-то на руководящей должности, но ее может выполнить любой, кто способен точно сообщить информацию от имени группы. Если используется этот метод, представитель должен быть готов доложить команде о достигнутом консенсусе.Без этого обмена информацией групповое единство, которое должно было быть результатом группового собрания, потеряно.

Делопроизводитель и наблюдатель

Встречи для принятия решений часто могут сорваться или стать неэффективными по разным причинам. Чтобы противостоять этому, может быть полезно включить в процесс записи и наблюдателя за процессом. Эти роли должны исполнять люди, не принимающие непосредственного участия в принятии решения, чтобы они не были склонны к какому-либо конкретному мнению. Ведущий записывает, что было предложено и решено на протяжении всего собрания, а наблюдатель процесса записывает, как эти решения были выполнены.Включение этих ролей может привести к прочному взаимопониманию в группе, а также к способности улучшить встречи для принятия решений в будущем.

Общие проблемы на встречах по принятию решений

Принятие групповых решений может быть трудным. Еще сложнее принимать правильные групповые решения. Однако правильные решения — это то, что может сделать или разрушить ваш проект, или даже вашу компанию или карьеру. Осведомленность о наиболее распространенных проблемах на собраниях для принятия решений приблизит вас к содействию успешному принятию групповых решений.

Неполная информация и узкие перспективы

Важным аспектом коллективного принятия решений является включение широкого спектра мнений и идей, и посредством группового сотрудничества объединить их в наилучшее возможное решение. Этот процесс легче сказать, чем сделать. Чтобы найти решение, часто приходится иметь дело с множеством противоречивых повесток дня и мнений, которые нелегко разрешить.

Определение наилучших возможных решений

Еще одна классическая проблема встречи для принятия решений — знать, какие возможные варианты заслуживают дальнейшего рассмотрения и обсуждения, а от каких следует отказаться как можно раньше.Часто время тратится на обсуждение возможностей, которые даже не входят в число наиболее вероятных или лучших вариантов.


Как провести успешное совещание по принятию решений

Решение — это искра, зажигающая действие. Пока не принято решение, ничего не происходит.

Встреча, на которой принимаются важные решения, эффективно объединяет всех участников, извлекая выгоду из знаний и опыта, которые они привносят в процесс. Предоставление всем соответствующим сторонам возможности участвовать в процессе принятия решений повышает качество решения, способствует коллективному пониманию и поддержке результата и обеспечивает успешное выполнение.

Учитывать всю актуальную информацию

Мы хотим, чтобы как можно больше релевантной информации использовалось в процессе группового принятия решений. Это означает вовлечение как можно большего числа заинтересованных сторон, чтобы внести свой вклад в определение проблемной области, предложить возможные решения и оценить варианты.

Создание и оценка возможных решений

Определите и согласуйте требования к решениям, прежде чем начинать мозговой штурм потенциальных решений.Затем предложите провести мозговой штурм непредвзято, сосредоточив внимание на проблеме, а не на человеке, который представляет идею. Используйте требования к решению, чтобы оценить различные предложения и определить основные идеи для дальнейшего рассмотрения.

Пригласите всех на борт

Секрет перемен в том, чтобы сосредоточить всю свою энергию не на борьбе со старым, а на создании нового.

Один из наиболее важных аспектов собраний по принятию решений — это объединение принимаемого решения.Когда каждый участник чувствует, что его мнение было полностью учтено в процессе принятия решения, они с большей вероятностью почувствуют свою ответственность за решение, даже в тех случаях, когда это не тот результат, на который они надеялись.


После избрания начинается настоящая работа — советы новым членам совета директоров

Почти каждый владелец квартиры время от времени задумывался о том, чтобы баллотироваться в правление. Большинство быстро сбрасывают со счетов эту идею, но многие из них бросают шляпы на ринг, а некоторые из них даже избираются.Но что значит быть избранным в правление? Какой человек нужен для служения и каковы его обязанности?

Неудивительно, что большинство членов совета директоров — обычные люди, такие как Карен Кролак и ее муж Джейсон Райс, которым принадлежит квартира в четырехэтажном доме в Сомервилле, штат Массачусетс. Они также являются волонтерами в совете директоров своей ассоциации. Это небольшой неформальный совет, в котором каждый доброволец выполняет должностные обязанности президента, вице-президента, секретаря и казначея.

Другие члены совета директоров имеют более чем немного опыта в бизнесе — например, Роб Харрингтон, основатель и председатель сайта домашних онлайн-ресурсов OptHome.com, базирующегося в Саутборо, штат Массачусетс. Помимо своей основной работы, Харрингтон также добровольно участвует в совете директоров нескольких кондоминиумов, включая более крупное 48-квартирное здание.

Члены правления ассоциаций домовладельцев и кондоминиумов обычно состоят из добровольцев, таких как Кролак, Райс, Харрингтон и другие, которые в своем плотном графике не торопятся посещать собрания, руководят комитетами и обеспечивают защиту своих инвестиций.

Неблагодарная, но важная работа

Волонтерство в совете ассоциации может занимать много времени и включать в себя множество обязанностей, таких как обеспечение соблюдения руководящих документов, выполнение фидуциарных обязанностей и справедливое отношение как к другим членам совета, так и к резидентам, при этом ответственность за миллионы долларов. в активах. В то же время эти преданные делу добровольцы могут нести ответственность, если что-то пойдет не так, часто с угрозой судебного разбирательства.Часто это неблагодарная работа, но тем не менее важная.

«Правление похоже на республику», — говорит Дэвид Барретт, ARM, из American Properties Team в Уобурне, Массачусетс. «Доски отвечают перед собственниками квартир. Точно так же, как мы избираем членов Конгресса, которые действуют от нашего имени, но мы не видим всего, что они решают. Если нам не нравится правление, единственное, что мы можем сделать, это проголосовать за их удаление или за новые.”

Так зачем вообще бежать? Новые добровольцы присоединяются к правлению, потому что они недовольны тем, что делает правление (возможно, они не согласны с тем, сколько денег тратится или как они тратятся), потому что есть конкретная проблема, которую они хотят решить, или, в идеале, потому что они просто хочу принять участие. Некоторые могут даже иметь опыт в предмете, который может помочь правлению или ассоциации.

В своем комплексе в Вест-Роксбери финансовый опыт Харрингтона в конечном итоге позволил его правлению сэкономить много денег.«Я просмотрел страховку и обнаружил, что если мы заменим все шланги стиральной машины с резиновых на стальные, мы сможем снизить годовой взнос более чем на 6000 долларов в год!» он говорит. «Может быть, вы знаете об энергосбережении, ландшафтном дизайне или знаете, как лучше покрасить собственность».

Если вы планируете присоединиться к своему правлению, рассмотрите этот краткий учебник об обязанностях членов правления и должностных лиц, а также о том, что вам следует знать перед тем, как прийти на первое собрание.Чем более вы образованы, тем легче будет ориентироваться на собрании, принимать решения и отдавать голоса от имени домовладельцев и проводить кампанию за роль офицера.

Совет директоров 101

Советы

различаются по размеру от сообщества к сообществу, от небольших ассоциаций, таких как Krolak’s, насчитывающая всего несколько членов, до более крупных сообществ, состоящих из дюжины или более членов совета. В большинстве советов директоров есть подчиненная структура: президент, вице-президент, секретарь, казначей и общие члены совета, которые не имеют должностей, но посещают собрания и имеют право голоса.

В более крупных правлениях могут быть и другие должности, например, помощник секретаря или помощник казначея. В большинстве более крупных сообществ новые члены правления вряд ли будут избраны на должность должностного лица, хотя в небольших советах есть больше возможностей.

«Нет никаких правил и ничего в документах кондоминиума, которые говорят, что должность в совете директоров должна иметь преемственность, поэтому вполне возможно, что кто-то новый может прийти и стать президентом», — говорит Барретт.

Однако он говорит, что члены совета директоров должны осознавать свои обязанности перед тем, как присоединиться к ним. «Самая важная вещь, которую им нужно знать, — это то, что члены совета директоров несут фидуциарную ответственность перед ассоциацией за то, чтобы принимать правильные бизнес-суждения и принимать решения от имени владельцев паев», — говорит Барретт.

Чтобы помочь вам узнать больше о своих обязанностях, Кролак призывает всех новых членов совета директоров прочитать документы по кондоминиуму и протоколы предыдущих заседаний совета директоров перед посещением первого заседания.«Я знаю, что это не самые интересные документы, но они описывают, как функционирует ваша организация, и что принадлежит ассоциации кондоминиумов, а не владельцам квартир», — говорит Кролак. «Каждая организация индивидуальна, поэтому не думайте, что правила другой квартиры, которой вы владеете, будут применяться к другому зданию. Протокол даст вам лучшее представление о проблемах, стоящих перед советом директоров ».

Эти документы включают правила и подзаконные акты, в которых разъясняются обязанности домовладельцев.Устав объясняет, что член правления должен действовать в интересах ассоциации, а не в интересах отдельных членов правления. Они не могут проводить различие, отдавая предпочтение одному домовладельцу над другим, и новым членам совета директоров часто бывает трудно это сделать.

Харрингтон предлагает потенциальным членам совета директоров ознакомиться с полисами страхования на предмет покрытия действий, которые они могут совершить в качестве попечителя. «Обычно это принимает форму прикрытия директоров и должностных лиц [D&O]», — говорит Харрингтон.«Вам необходимо знать, застрахованы ли вы или имеете ли новые обязательства».

Взвесьте свою способность совершать действия

Наконец, подумайте, какое обязательство вы можете взять на себя, прежде чем принимать участие. Как часто собирается ваше правление и какова продолжительность встреч? Большинство советов встречаются не реже одного раза в месяц, но некоторые сообщества с меньшим штатом могут собираться всего несколько раз в год.

Лето также может быть временем, когда дела идут медленнее из-за того, что люди берут отпуск.Ожидается ли, что вы будете работать в комитете или возглавить его? Если да, сколько для этого потребуется дополнительного времени и сколько из этих встреч будет проведено? Если вы действительно не можете взять на себя такое обязательство, возможно, вы захотите пересмотреть свое решение или взять на себя меньшую роль.

Избрание в правление ассоциации само по себе может быть большой работой, но правда в том, что получение места — это только начало. Приняв решение провести кампанию за место, а затем выиграв его, новые члены правления могут обнаружить, что не понимают, во что именно они себя втянули.Вот распределение ролей и обязанностей:

Процесс отбора сотрудников

членов правления избираются домовладельцами на ежегодном собрании. Тем не менее, должности офицеров определяются самим советом директоров. Каждый титул несет с собой разные обязанности. Например, президент отвечает за заседания совета и собственников и назначает комитеты. Вице-президент работает вместе с президентом, и если президент не может выполнять свои обязанности — например, не может присутствовать на собрании, — его заменяет вице-президент.

После президента совета директоров роль казначея обычно занимает в совете больше всего времени. Казначей получает управленческие отчеты и счета и рассматривает финансовые вопросы и бюджет вместе с бухгалтером и менеджером ассоциации. Из-за этого членов совета директоров с финансовым образованием часто просят выполнять функции казначея.

Основная функция секретаря — вести протокол и хранить копии записей.В большинстве ассоциаций управляющий агент или управляющий недвижимостью напрямую контактирует со строительными профессионалами — бухгалтером, подрядчиками и т. Д., Но может быть один представитель совета директоров, который также общается с профессионалами. «Например, обычно казначей строит отношения с CPA», — говорит Барретт. «Некоторые казначеи запрашивают мнение CPA при составлении проекта бюджета».

Доска также общается с владельцами юнитов, поэтому важно быть человеком.Часто домовладельцы останавливают вас — в лифте, на подъездной дорожке и т. Д. — и используют эту возможность, чтобы задать вам вопросы о поданной жалобе или попытаться найти информацию.

Установление руководящих принципов с домовладельцами

Домовладельцы, которые знают вас лично, могут связаться с вами по телефону в любое время дня и ночи, чтобы обсудить общественные дела. Важно установить руководящие принципы и заявить другим домовладельцам, что их дела будут решаться на регулярных собраниях совета директоров.Делайте это уважительно и ответственно.

Барретт, однако, предлагает, чтобы любые потенциальные члены совета директоров, которые присоединились только для того, чтобы сосредоточиться на одной платформе или предложении, должны пересмотреть свой подход к своим обязанностям.

«Если вы пообещали в кампании, что собираетесь снизить сборы на 10%, это может быть очень сложно сделать, когда вы попадете внутрь, не зная всего объема собственности», — говорит Барретт.«После того, как вы проголосуете за вас, вы можете обнаружить, что экономия средств [уже] реализована и больше ничего не поделаешь. Вместо этого войдите в ассоциацию, узнайте, что происходит, а затем попытайтесь реализовать некоторые из своих идей ».

Лиза Ианнуччи — внештатный писатель журнала New England Condominium.

Кто на борту? — Разъяснение ролей совета

Скорее всего, если вы проживаете в кооперативе, кондоминиуме или сообществе ТСЖ, вы знакомы с советом директоров (или попечителями, или менеджерами, в зависимости от того, в какой части страны вы живете).Правления обычно состоят из добровольцев или членов, назначаемых первоначальным застройщиком сообщества, в зависимости от возраста и типа собственности. Как можно догадаться, ставки очень высоки. Не только деньги, но и в буквальном смысле дома тех, кто называет недвижимость своим домом, могут и будут зависеть от функциональности и возможности принятия решений правления. Все, от протекающей крыши до законности того, что владелец квартиры сдал свой дом в субаренду, подлежит тщательной проверке со стороны совета.

Часто называемые краеугольным камнем любого жилого сообщества, люди, занимающие различные должности в их совете директоров, имеют не только этическую, но и фидуциарную обязанность, чтобы жители, которых они обслуживают, могли пользоваться как финансовыми, так и финансовыми преимуществами. и социальные преимущества многоквартирного проживания.С этой целью большинство советов состоит из нескольких разных и одинаково важных должностей с четкой и лаконичной целью помочь совету работать более плавно в целом и гарантировать, что сделанный выбор учитывает интересы всего сообщества.

Who’s Who

Четко определенные роли помогают совету директоров делегировать задачи, обеспечивать сдерживание и противовес, получать и давать конструктивную внутреннюю обратную связь и избавлять любого члена совета от необходимости выполнять несправедливое количество обязанностей.Хотя разные здания и ассоциации могут создавать и создают разные должности с разными названиями и юрисдикциями, наиболее распространенными являются президент, вице-президент, казначей и секретарь. Это самые простые и распространенные позиции на доске и, скорее всего, те, которые используются на вашей доске.

По словам Минди Стерн, партнера Schwartz, Sladkus, Reich, Greenberg and Atlas LLP, юридической фирмы, базирующейся в Нью-Йорке: «Обычно должностные лица также являются директорами (если это кооператив) или менеджерами (если это кооператив). кондоминиум), но это продиктовано тем, что разрешено уставом корпорации или кондоминиума.И если в кооперативе или кондоминиуме проживает значительное количество людей, не являющихся собственниками, особенно если эти квартиры все еще принадлежат спонсору, то офицеры обычно связаны со спонсором или управляющим агентом, а не с постоянными членами доски. Отдельные должностные лица отчитываются перед советом директоров, и устав обычно регулирует порядок их избрания, а также то, когда и как они могут быть уволены и заменены, но в конечном итоге они подчиняются акционерам и владельцам паев, которые их избирают ».

Каждый член правления, который получает место в правлении, принимает на себя вес ожиданий не только остальной части правления, но также и жителей.Эти должности также имеют обязанности, которые более или менее уникальны для занимаемой должности. Обычно должности и соответствующие обязанности обычно изложены в уставе этого конкретного здания или ассоциации. Постановления — это правила, составленные компанией или сообществом, чтобы регулировать себя, как это разрешено или предусмотрено местными, государственными и федеральными властями, и помогают очертить и передать, как совет директоров должен функционировать, включая, помимо прочего, делегирование полномочий должностным лицам, как часто правление должно проводить собрания как среди своих членов, так и среди жителей в целом, а также способ, которым правление должно принимать решения, например, простым большинством голосов, кворумом или при участии всех членов сообщества.

Роли и правила

По словам Марка Светса, исполнительного директора Ассоциации ассоциаций кондоминиумов, таунхаусов и домовладельцев (ACTHA), национальной организации, которая обеспечивает образование и создание сетей для членов ТСЖ и владельцев квартир, «всегда лучше иметь описания должностей каждого члена совета директоров написаны и подробно описаны, поэтому, когда кто-то вступает в эту роль, ему есть на что ссылаться и использовать в качестве руководства во время пребывания в совете.”

Обязанности и обязанности отдельных должностных лиц в совете директоров различаются в зависимости от того, каким образом устав данной ассоциации делегирует полномочия. «Обязанности членов правления могут варьироваться в зависимости от ассоциации в зависимости от того, имеет ли ассоциация профессиональное руководство или самоуправление», — говорит Светс, «а также из-за размера и функций ассоциации в целом». Тем не менее, есть аспекты основных офисов совета директоров, которые довольно универсальны:

Prez и VP

Президент совета директоров председательствует на всех заседаниях совета, а также на ежегодных и других собраниях резидентов.Президент обычно также представляет сообщество при подписании контрактов и всех других юридических документов и подписывает все чеки на определенную сумму, как это предусмотрено уставом данного сообщества. Короче говоря, президент правления отвечает за управление ассоциацией. Президент также может иметь возможность отдать приказ о некоторых действиях в интересах совета директоров и его акционеров. Это тот, кто служит воле правления и может быть удален, если большинство правления сочтет это необходимым.«Президент обычно не предпринимает никаких действий, не руководя их или ее советом директоров, чтобы убедиться, что совет директоров полностью информирован и имеет полную прозрачность», — говорит Альберт Пенниси, специальный советник юридической фирмы Daniels из Нью-Йорка. Норелли Сесере и Тавель, ПК «Президент сам по себе не чиновник». В некоторых ассоциациях другие должности в совете могут даже быть реализованы в роли президента.

Вице-президент правления обычно наделен всеми полномочиями, которыми обладает президент, но которые активируются только тогда, когда президент не может выполнять свои обязанности из-за болезни, отсутствия или некоторых других обстоятельств.Вице-президент может также выступать в качестве главы одного или нескольких комитетов, состоящих из акционеров, собранных для управления задачами или проектами, которые необходимо выполнить для ассоциации. Комитеты — часто в их число входит вице-президент совета директоров — встречаются и разговаривают с любыми профессионалами, участвующими в долгосрочном проекте, будь то ремонт крыши, реконструкция вестибюля или специальное мероприятие, проводимое зданием или ТСЖ.

Секретарь и казначей

Не следует путать секретаря правления кооператива, кондоминиума или ТСЖ с вашей повседневной канцелярской должностью.В жилищном контексте секретарь совета директоров уведомляет о предстоящих собраниях и ведет их записи, включая протоколы. Они также работают в тесном сотрудничестве с президентом совета директоров, чтобы разработать цель или повестку дня каждого собрания. Это лицо также отвечает за конфиденциальную информацию, такую ​​как записи о жителях, имеющих задолженность, и историю технического обслуживания, выполненного по всему зданию. Эти записи должны храниться таким образом, чтобы доступ к ним мог легко получить уполномоченные стороны, при этом сохраняя секретную или конфиденциальную информацию в безопасности.Некоторые секретари даже составляют информационный бюллетень для своих ассоциаций.

Казначеи, как вы, возможно, догадались, управляют деньгами ассоциации, внесенными или выплаченными, что также, конечно, включает в себя счета. Перед выплатой они удостоверяются, что услуги, предоставляемые ассоциацией кооператива или кондоминиума, удовлетворительны. Это лицо также обычно контролирует аудит бухгалтерских книг и взносов ассоциации. Выплаты также производятся тем, кто одобрен всем советом директоров.Казначей также готовит годовой бюджет, а также отчет о доходах и расходах как для членов правления, так и для резидентов, не являющихся членами правления.

На некоторых объектах, особенно значительных по размеру, может быть указано больше, чем просто эти четыре основных должностных лица, или могут быть разделены обязанности по-разному в зависимости от потребностей и ожиданий их сообщества. В зависимости от руководящих документов данного объекта недвижимости могут существовать постоянные комитеты, которым требуются председатели комитетов или другие должности для управления внутриобщинными коммуникациями и разъяснительной работой, деятельностью или другими аспектами повседневной деятельности.

Следует отметить, что это ни в коем случае не полный список обязанностей, с которыми вы можете столкнуться, если станете членом правления вашей ассоциации. Поведение всех без исключения членов совета директоров должно всегда отражать наилучшие интересы жителей здания или ассоциации. Даже назначение или избрание председателем совета директоров никоим образом не дает этому человеку абсолютной власти или означает, что он может править безнаказанно.Как должностное лицо, вы подчиняетесь наблюдению со стороны других членов совета директоров и отвечаете перед своими согражданами, поэтому жизненно важно, чтобы вы взаимодействовали таким образом, чтобы выразить ваше стремление к лучшему для всех.

«Совет действительно управляет сообществом», — говорит Пенниси. «Акционеры-арендаторы вносят свой вклад. Если они недовольны советом, они голосуют против них. Они могут возбудить дело для их удаления ». Конечно, легче сказать, чем сделать, но это служит предупреждением о том, что независимо от должности членом совета директоров должен быть тот, кто готов работать над принятием решений вместе с советом в целом, иначе он рискует потерять свою руководящую позицию. .Помните, что быть членом совета директоров — это ответственность и законная (если неоплачиваемая) работа.

Оба Гатинг — писатель-фрилансер и постоянный участник New England Condominium.

Часто задаваемые вопросы о кондоминиумах

Часто задаваемые вопросы о кондоминиумах

Заявление об отказе от ответственности:

Департамент защиты прав потребителей предоставляет эту информацию исключительно в образовательных целях.Представленная информация носит общий характер, а не исчерпывающая. Эта информация не должна рассматриваться как юридическая консультация относительно ваших конкретных обстоятельств. Если вам нужна юридическая консультация, проконсультируйтесь с юристом.

За исключением аттестации менеджеров ассоциации кондоминиумов третьих лиц, DCP НЕ НАПРАВЛЯЕТСЯ надзором за регулированием кондоминиумов и не проводит слушания для рассмотрения жалоб кондоминиумов. Существуют уникальные риски, связанные с жизнью в сообществе; жизненно важно, чтобы «покупатель остерегался» и чтобы потенциальные покупатели полностью понимали эти компромиссы, прежде чем совершить покупку.

Перед покупкой

Если вы рассматриваете возможность проживания в сообществе и / или покупаете квартиру в кондоминиуме, важно узнать и узнать о преимуществах и недостатках этого образа жизни, а также хорошо ознакомиться с выбранным вами сообществом кондоминиумов, прежде чем подписаться на пунктирной линии. Каждое сообщество Community Living имеет свой уникальный характер. Вам решать, какой характер кондоминиума лучше всего соответствует вашим желаниям, потребностям и ожиданиям.

Есть дополнительные компромиссы, которые следует учитывать при покупке кондоминиума, которые часто не применяются при владении домом на одну семью. С одной стороны, кондоминиумы предлагают душевное спокойствие, безопасность жизни среди других, меньшую ответственность за техническое обслуживание, возможности для отдыха и удобств на месте, а также преимущества жизни в «сплоченном» сообществе. С другой стороны, среди многих других соображений вы можете делить стены, пол и / или потолок с соседями; ваша ассоциация кондоминиума может иметь правила, приоритеты и ценности, которые могут не полностью соответствовать вашим собственным; и вам может быть не так легко разрешать конфликты, когда они возникают.Вам необходимо знать правила — письменные и социальные — перед тем, как совершить покупку.

Есть три основных типа сообществ с общими интересами: кондоминиумы («кондоминиумы»), кооперативы и планируемые сообщества:

  1. В многоквартирном доме

    1. Квартиры в отдельной собственности
    2. Общие площади принадлежат всем владельцам квартир как общим арендаторам
    3. Объекты могут иметь ограниченное количество общих элементов для исключительного использования каждым владельцем
  • В кооперативе

    1. Ассоциация владеет всей недвижимостью
    2. Владельцы паев являются акционерами или членами ассоциации.Они имеют право на исключительное владение своей конкретной единицей.
  • Планируемые сообщества

    1. Ни кондо, ни кооператив, в котором есть долевая собственность на общей территории
    2. Например, собственники квартир владеют участками, ассоциация владеет общими частями.
  • Эта статья посвящена кондоминиумам.

    Контрольный список потенциального покупателя

    1. Работайте с авторитетным и лицензированным агентом по недвижимости, который хорошо осведомлен о покупках и продажах кондоминиумов, знает ваши проблемы и находит время, чтобы выслушать ваши потребности.

    2. Выберите юриста по недвижимости, который будет представлять вас, имеющий значительный опыт в сделках с кондоминиумами.
    3. Получите копию Устава ассоциации, декларации, правил и положений ассоциации, недавнего бюджета и протоколов собраний, проведенных за последние 12 месяцев. Ознакомьтесь с этими документами со своим адвокатом. Попросите своего адвоката интерпретировать эти документы и объяснить их вам.
    4. Есть много замечательных книг и онлайн-ресурсов, которые помогут вам узнать о ваших возможностях.Стоит заранее потратить время, чтобы убедиться, что вы приняли правильное решение за себя.
    5. Встреча с Президентом Ассоциации и членами Правления. Попросите принять участие в заседании совета директоров.
    6. Прогуляйтесь по жилому комплексу и попробуйте познакомиться с некоторыми из его жителей. Поговорите с ними о том, каково жить в их кондоминиуме.
    7. Составьте список ваших вопросов и проблем. Поищите ответы на все свои вопросы и опасения, прежде чем закрыть.

    Часто задаваемые вопросы

    Что мне покупать: квартиру или дом?

    Покупать ли кондоминиум или отдельный дом зависит от человека.В Интернете доступно множество отличных контрольных списков, которые помогут вам изучить плюсы и минусы общественной жизни по сравнению с домовладением. Посетите некоммерческий раздел, чтобы найти ресурсы, которые помогут вам принять решение.

    Какие вопросы следует учитывать потенциальным покупателям кондоминиумов?

    Существует множество книг, статей и онлайн-ресурсов, которые предлагают потенциальным покупателям кондоминиумов советы и рекомендации перед покупкой. Вот несколько примеров, о которых вам следует подумать:

    1. Убедитесь, что проживание в кондоминиуме для вас.Живя в кондоминиуме, вы отказываетесь от одних прав ради получения других. Тебе это нравится? Например, ваша покупка может быть одобрена ассоциацией кондоминиумов. И, если вы хотите продать, ваша продажа может быть одобрена другими лицами.

    2. Выберите надежного и лицензированного агента по недвижимости, который знает и разбирается в квартирах. У них могут быть идеи, которые помогут найти для вас подходящую и неправильную возможность для жизни в сообществе.
    3. Внимательно прочтите документы квартиры и убедитесь, что квартира, которую вы выбрали, соответствует вашему образу жизни.
      1. Подходит ли комплекс кондоминиумов определенной возрастной группе?
      2. Подходит ли это семье?
      3. Это рай для владельцев домашних животных? Запрещает ли это владение домашними животными?
  • Внимательно изучите финансовые документы кондоминиума.
    1. Сколько у ассоциации есть в резервах?
    2. Все ли владельцы кондоминиумов выполняют свои платежные обязательства?
    3. Сколько ассигнований ассоциация потратит?
  • Поговорите со своими потенциальными будущими соседями
    1. Спросите их, что им не нравится в жизни в их комплексе.Что они хотят, чтобы было иначе? Каковы их самые большие жалобы?
    2. Спросите, сколько времени потребуется на ремонт. Есть ли ремонт, который требует особенно длительного времени? Что они хотели бы обновить, улучшить, заменить или исправить?
    3. Спросите их, регулярно ли проводятся собрания ассоциации кондоминиумов и правильно ли они размещены. Какая посещаемость? Они присутствуют? Чувствуют ли они, что их ассоциация представляет их интересы?
  • Какие вопросы я должен задать своему агенту по недвижимости и / или адвокату?

    Среди многих других вопросов вы захотите узнать, сколько лет комплексу, подходит ли он для семейного отдыха, разрешено ли размещение с домашними животными, как часто люди выезжают, существуют ли возрастные ограничения, сколько времени занимает ремонт, что это сборы и штрафы, проводилась ли оценка домовладельцам, есть ли какие-либо непогашенные долги от домовладельцев, не платящих сборы, сколько у ассоциации есть в резерве, какие статьи перечислены в бюджете, были ли случаи потери права выкупа, каковы правила при аренде и продаже вашей квартиры, каковы права владельцев на размещение квартиры.

    Какие законы применяются к какой форме общинной жилой собственности?

    Существуют три основных закона Коннектикута, регулирующие деятельность кондоминиумов. Их:

    Закон о собственности на квартиры (кондоминиумы, созданные до 1977 года)

    Закон о кондоминиумах (кондоминиумы, созданные с 1977 по 1983 год)

    Закон о совместной собственности (кондоминиумы, образованные после 31 декабря 1983 г.)

    Кроме того, с момента принятия CIOA было принято четыре непосредственно связанных закона:

    Закон о внесении изменений в Закон о единой общей долевой собственности (краткое содержание)

    Закон об общей долевой собственности (краткое содержание)

    Закон о выборах исполнительных советов ассоциаций собственников кондоминиумов и изменениях в Законе о совместном владении (краткое содержание)

    Закон о сертификации в качестве менеджера общественной ассоциации, лицензировании в качестве брокера по недвижимости или продавца и демонстрации предметов, связанных с религиозными обрядами или верованиями, на двери или дверном косяке кондоминиума (сводка)

    Наконец, вы можете найти полезным Закон Коннектикута о кондоминиумах.

    Что я должен знать о кондоминиумах? Какие есть примеры прав, которые могут быть ограничены или расширены?

    Когда вы владеете собственным домом, вы несете ответственность за содержание дома и собственности, на которой он находится. Когда вы владеете кондоминиумом, вы платите ассоциации кондоминиумов за содержание общих частей и сохраняете ответственность за содержание самой квартиры. У вас есть или вы планируете владеть домашним животным? В некоторых кондоминиумах разрешено проживание с домашними животными, в других — нет, в некоторых — нет, но они смотрят в другую сторону. Как владелец кондоминиума вы подчиняетесь правилам, перечисленным в уставе, и юридически обязаны их соблюдать, как и все остальные в сообществе.

    В хорошо управляемых кондоминиумах владельцы квартир получают необходимые им услуги по ремонту и содержанию, выплачиваемые за счет поступлений от их членских взносов и сборов. В доме домовладелец несет расходы и должен подготовить бюджет и подготовиться к неожиданностям.

    При покупке

    Что такое декларация?

    «Декларация» определяет структуру комплекса кондоминиумов, определяет, что является общими частями и какие единицы имеют право на частную собственность.CIOA определяет Декларацию как «любые инструменты, независимо от их наименования, которые создают сообщество общих интересов, включая любые поправки к этим инструментам». Чтобы купить квартиру, продавец должен предоставить вам декларацию, устав ассоциации, правила и положения, а также документы о перепродаже. Вместе они составляют ваш договор владения и иллюстрируют ваши права, обязанности, обязанности и обязанности как владельца квартиры.

    Какие подзаконные акты?

    Устав — это правила или «инструменты… которые содержат процедуры для ведения дел ассоциации…» Устав определены в COIA и представляют собой набор правил, регулирующих деятельность сообщества.Они должны быть зарегистрированы в Декларации у городского служащего в каждом муниципалитете, в котором расположен комплекс кондоминиумов.

    Закон Коннектикута о кондоминиумах требует, чтобы подзаконные акты предусматривали следующее:

    1. избрание из числа собственников паев совета директоров;

    2. количество и срок полномочий таких членов совета директоров;

    3. положение о том, что срок полномочий не менее одной трети такого совета должен истекать ежегодно;

    4.полномочия и обязанности правления;

    5. вознаграждение директоров, если таковое имеется;

    6. способ отстранения членов правления;

    7. Полномочия совета по использованию услуг менеджера или управляющего агента;

    8. Метод созыва собраний владельцев ячеек и процентная доля владельцев ячеек, составляющая кворум, если она не является большинством;

    9. квалификация, полномочия и обязанности должностных лиц ассоциации;

    10.порядок отбора и отстранения от должности офицеров, их срок и компенсация, если таковая имеется;

    11. обслуживание, ремонт и замена общих элементов и оплата за них, в том числе способ утверждения платежных чеков;

    12. Порядок начисления и взыскания с собственников паев их доли в общих расходах;

    13. назначение и увольнение персонала, необходимого для обслуживания, ремонта и замены общих элементов;

    14.метод принятия и изменения административных правил и положений, регулирующих детали работы и использования общих элементов;

    15. ограничения и требования в отношении использования и обслуживания блоков и использования общих элементов, не изложенные в декларации, призванные предотвратить необоснованное вмешательство в использование их соответствующих блоков и общих элементов со стороны несколько владельцев квартир;

    16. Положения, регулирующие отчуждение, передачу, продажу, аренду, покупку, владение и размещение квартир, если это желательно;

    17.положения о создании резервов для обеспечения технического обслуживания, улучшений, замен, оборотного капитала, безнадежных долгов, амортизации, устаревания и других желаемых целей, за исключением того, что для конверсионного кондоминиума требуются резервы на капитальные затраты;

    18. способ изменения или дополнения устава в соответствии с требованиями Закона о кондоминиумах; и

    19. Прочие положения, необходимые для управления кондоминиумом в соответствии с Законом о кондоминиумах

    Что входит в документы о перепродаже?

    После первоначальной продажи девелопером продавцы паев с долей владения должны предоставить покупателям пакет документов, раскрывающих информацию о перепродаже.Продавец несет ответственность за составление и передачу покупателю документов о перепродаже. Эти документы должны включать:


    1. Ежемесячные общие сборы
    2. Неоплаченные сборы продавец владеет ассоциацией.
    3. Любые ограничения на максимальную или минимальную сумму перепродажи.
    4. Право собственника использовать или занимать квартиру.
    5. Право собственников сдавать квартиру в аренду.
    6. Размер резерва на капитальные вложения.
    7. Любые предстоящие утвержденные капитальные расходы на сумму более 1000 долларов США.
    8. Количество владельцев квартир, просрочка которых составляет не менее шестидесяти дней по уплате общих сборов.
    9. Количество исков по выкупу права выкупа, возбужденных или ожидающих рассмотрения ассоциацией.

    Как мне получить эти важные документы?

    1. Каждая ассоциация должна сообщить имя контактного лица городскому секретарю.

    2. Каждая ассоциация должна предоставить продавцу документы о перепродаже в течение десяти рабочих дней с момента запроса.

    На практике вы можете просмотреть документы, поданные в офис вашего городского клерка.Однако у городского служащего не будет доступа к текущей финансовой информации, которую вы обязательно захотите просмотреть перед принятием решения.

    Что произойдет, если я заключу договор о покупке и передумаю?

    Покупатель может расторгнуть договор купли-продажи в течение пятнадцати дней после его заключения. Для отмены покупатель должен доставить извещение продавцу или его агенту вручную или по почте. Отмена осуществляется без штрафных санкций, и все платежи, сделанные покупателем до отмены, должны быть незамедлительно возвращены.

    Есть исключения из этого правила?

    Да. Если сообщество с общими интересами имеет двенадцать или меньше единиц и полностью построено, им не нужно предоставлять документы о перепродаже, и покупатели не имеют права на отказ после подписания контракта.

    Вы должны проявлять крайнюю осторожность при покупке любой квартиры без полного раскрытия состояния ассоциации. Например, что, если ассоциация накопила огромные долги? Что, если половина владельцев квартир не платит взносы? Вы должны быть особенно осторожны, потому что после того, как вы подпишете, вы не имеете права отменить.

    После покупки

    Храните устав в надежном месте. Никогда не знаешь, когда они могут понадобиться.

    Как мне узнать, когда и где состоится мое следующее собрание ассоциации кондоминиумов? Как мне предложить что-то совету директоров?

    По закону собрания правления ассоциации кондоминиумов (по закону «ассоциация владельцев квартир») должны проводиться не реже одного раза в год. Секретарь или другой член правления должен уведомлять о заседаниях не менее чем за 10 дней и не более чем за 60 дней.Уведомления могут быть отправлены по почте или доставлены вручную.

    Как владелец ячейки, вы имеете право выступать на собрании ассоциации. Однако вы можете заранее подойти к членам совета директоров, чтобы обсудить свои мысли.

    Какую информацию о бюджете ассоциации я могу ожидать от своей ассоциации кондоминиумов?

    Когда ассоциация кондоминиумов принимает бюджет, у нее есть 30 дней на то, чтобы представить резюме предлагаемого бюджета сообществу, представляющему общие интересы, и назначить дату встречи для обсуждения бюджета.Во время собрания или до него правление обязано предоставить членам сообщества разумную возможность высказать свое мнение.

    Бюджет есть, но он мне не нравится. Как мне бороться, чтобы его отвергли?

    Если простое большинство владельцев кондоминиумов или больше, если это указано в декларации, не проголосуют за отклонение бюджета, бюджет будет принят. Проверьте свои декларационные документы, чтобы узнать, какой процент требуется для отклонения бюджета вашей конкретной квартиры.

    Существует ли минимальное количество членов совета директоров?

    Да.В правлении должно быть не менее трех членов, большинство из которых должны быть владельцами паев.

    Серьезная проблема с членом правления. Как его можно удалить с доски?

    Закон

    CT гласит: «Несмотря на любое положение декларации или подзаконные акты об обратном, владельцы ячеек двумя третями голосов всех присутствующих и имеющих право голоса лиц на любом собрании владельцев ячеек, на котором присутствует кворум, может отстранить от должности любого члена правления по или без причины, кроме члена, назначенного декларантом.Другими словами, для смещения члена совета директоров требуется две трети голосов правомочных избирателей на любом заседании совета, на котором имеется кворум.

    Что произойдет, если я подозреваю члена или членов моей ассоциации кондоминиумов в конфликте интересов?

    Коннектикут принял закон, налагающий ожидания и ограничения на членов правления кондоминиумов. Закон запрещает члену исполнительного совета или лицу, претендующему на избрание в такой совет, принимать любые ценные вещи в обмен на хорошую услугу.

    Многие ассоциации кондоминиумов не являются акционерными корпорациями. Как должностное лицо, члены совета директоров обязаны выполнять свои обязанности добросовестно, с осторожностью, которую обычно благоразумный человек, занимающий аналогичную должность, проявил бы при аналогичных обстоятельствах, и делать это таким образом, который, по его мнению, находится в подчинении. наилучшие интересы ассоциации.

    Что делать, если существует серьезный риск для здоровья, за устранение которого ассоциация кондоминиума или другой владелец квартиры не будут платить?

    Вместе с ассоциацией кондоминиумов вам следует выяснить, есть ли причина, по которой проблема не решена.Если проблема возникла по вине или ответственности другого владельца квартиры, ассоциация может подать иск против владельца квартиры. У них также есть право наложить арест и наложить штрафы на владельцев кондоминиумов, чтобы попытаться заставить их заплатить за решение проблемы.

    Есть ли у вашей ассоциации кондоминиумов средства для решения проблемы? Возможно ли, что взносы владельцев кондоминиумов не поспевают за затратами на решение проблемы? Хотели бы вы и другие владельцы кондоминиумов увеличить плату за кондоминиум, чтобы заплатить за ремонт?

    Обсудите свои опасения с членами совета директоров.Если это не сработает, обязательно обсудите это с другими владельцами квартир. Вам следует сообщить об этой проблеме со здоровьем в местный отдел здравоохранения, и вы, возможно, пожелаете рассмотреть вопрос о возбуждении судебного иска против совета кондоминиумов.

    Что мне делать, если совет ассоциации кондоминиумов не собирается? Или что, если они встретятся тайно?

    «Никогда» и «тайно» не разрешены в соответствии с законодательством Коннектикута. Правление ассоциации кондоминиумов должно собираться не реже одного раза в год. В соответствии с поправками к COIA, принятыми в 2009 году, члены совета директоров не могут проводить тайных встреч, а общественные собрания, на которых присутствуют члены совета директоров, не считаются заседаниями совета директоров.Даже если члены правления желают встретиться по телефону, что они могут, доступ к звонку должен быть доступен всем владельцам ячеек. Фактически, члены правления должны дать инструкции относительно того, как участвовать в собрании, если оно проводится по телефону.

    Что делать, если я хочу домашнее животное?

    Владельцы домашних животных имеют права. Не владельцы домашних животных тоже имеют права. Проверьте устав вашего кондоминиума. Они могут оговаривать, приветствуются ли домашние животные в комплексе, и если да, то какие домашние животные могут быть специально разрешены или запрещены.

    Что будет, если у меня будет шумный сосед? Что, если правление не обеспечивает соблюдение собственных правил ассоциации?

    Закон штата дает совету директоров кондоминиумов широкие полномочия по обеспечению соблюдения правил. Фактически, правление может отказаться принимать меры против нарушителей, если они определят, что это не оправдывает расходование ресурсов ассоциации или иным образом не отвечает ее интересам. Когда они отказываются действовать, в законе штата прямо говорится, что они не отменяли и не отказывались от своей способности применять то же правило позже, если советы директоров не действуют произвольно или капризно (например, подбрасывают монету, отдавая предпочтение своим друзьям). , так далее.).

    Вам следует направить совету директоров или менеджеру вашего сообщества письменную жалобу, в которой кратко указаны конкретные примеры и отдельные лица. Если правление решит не действовать, вы можете проголосовать за избрание новых членов правления, которые разделяют ваши опасения на следующем ежегодном собрании. Помните о важности организации и реализации вашего голосования.

    Куда мне обратиться за посредничеством по поводу моей квартиры?

    Закон

    Коннектикута в настоящее время не предлагает решения по посредничеству через Департамент защиты прав потребителей.Но посредничество может быть отличным способом для частного изучения, если это разрешено вашим уставом. Старайтесь разрешать споры напрямую с Правлением. Общение часто — ваш лучший образ действий.

    Советы для членов правления Condo Association

    Отделение Коннектикута Института общественных ассоциаций предлагает это руководство для членов совета общественных ассоциаций.

    Рассмотрите возможность проведения курса по передовому опыту членов Совета директоров. Некоторые некоммерческие группы по защите интересов кондоминиумов предлагают

    Где я могу найти предложения и рекомендации по этическим стандартам CAM?

    В разделе некоммерческих организаций есть ссылки на организации, которые обеспечивают обучение и обучение передовому опыту для CAM.

    Должны ли менеджеры общественных ассоциаций в Коннектикуте иметь лицензию Департамента защиты прав потребителей?

    Сторонние CAM (частные организации, нанятые советами ассоциаций кондоминиумов) должны быть сертифицированы. Предпосылки — образование, подготовка и проверка биографических данных. Ссылки на эту информацию можно найти здесь.

    Большинство ассоциаций в Коннектикуте небольшие и самоуправляемые. Для самоуправляемых CAM не требуются лицензии.

    Соответствующие законы Посадка для принятия Закона Коннектикута о кондоминиумах

    Существуют три основных закона Коннектикута, регулирующие деятельность кондоминиумов.Их:

    Закон о собственности на квартиры (кондоминиумы, созданные до 1977 года)

    Закон о кондоминиумах (кондоминиумы, созданные с 1977 по 1983 год)

    Закон о совместной собственности (кондоминиумы, образованные после 31 декабря 1983 г.)

    Кроме того, с момента принятия CIOA было принято четыре непосредственно связанных закона:

    Закон о внесении изменений в Закон о единой общей долевой собственности (краткое содержание)

    Закон об общей долевой собственности (краткое содержание)

    Закон о сертификации в качестве менеджера общественной ассоциации, лицензировании в качестве брокера по недвижимости или продавца и демонстрации предметов, связанных с религиозными обрядами или верованиями, на двери или дверном косяке кондоминиума (сводка)

    Некоммерческие ресурсы сообщества

    Коалиция владельцев кондоминиумов Коннектикута /

    Список полезных условий кондо

    Примеры использования кондоминиумов

    1. Разочарованный

    Я очень разочарован своей ассоциацией кондо.Они ничего не делают для меня, кроме как берут мои гонорары ассоциации кондоминиумов. Когда разразилась сильная снежная буря, мне пришлось распахать свою подъездную дорожку и даже выкопать участок улицы, ближайший к моей собственности. Мне это надоело. Я собираюсь удержать свои обычные гонорары до тех пор, пока ассоциация не начнет показывать результаты.

    Существуют различные группы защиты ассоциаций кондоминиумов, как местные, так и национальные, которые посвящают себя консультированию владельцев квартир. DCP не регистрирует эти ассоциации, но вы можете искать в Интернете те, которые действуют в вашем районе.

    Хотя может возникнуть соблазн воздержаться от общих обвинений, вы должны понимать, что ваша ассоциация может отреагировать на вас действиями, которые могут нанести ущерб. Например, ассоциация имеет право сообщить кредитным агентствам о вашем отказе платить, что может отрицательно повлиять на ваш кредитный рейтинг. Ассоциация также может подать на вас в суд за неоплаченные сборы за кондоминиум.

    Вы разочарованы. Убедитесь, что вы сделаете все возможное, чтобы решить проблему в первую очередь. Обсуждали ли вы свою озабоченность с другими участниками кондоминиума? Они разделяют ваше разочарование? Сообщите о своей проблеме члену совета ассоциации кондоминиумов.Если они не реагируют, задокументируйте свои опасения и официально передайте их совету ассоциации кондоминиумов. Вам следует присутствовать на собрании совета директоров кондоминиума и высказать свое беспокойство совету директоров. Приведите друзей-владельцев кондоминиумов, которые разделяют ваше разочарование. Наконец, вам может потребоваться обратиться за помощью к юристу и решить, следует ли передавать ваше дело в суд.

    1. Права

    Я только что закончил говорить с членом совета ассоциации кондоминиумов о моем беспокойстве.Им все равно. Какие у меня права? Если я подам в суд, кто оплачивает защиту Condo Board?

    Думали ли вы о том, чтобы баллотироваться на место в совете директоров кондоминиума? Проконсультируйтесь с уставом совета, чтобы узнать, когда истекает срок. Возможно, некоторые из ваших товарищей по кондоминиуму тоже захотят сбежать. Таким образом, вы сможете получить более подходящее представительство.

    Ваши права будут указаны в Документах о перепродаже.

    Защита Condo Board оплачивается из сборов ассоциации кондоминиумов или страховки, приобретаемой на эти сборы.

    1. Кумовство

    Я все время замечаю, что брат моей ассоциации кондоминиумов, владеющий собственным бизнесом по ландшафтному дизайну, занимается благоустройством территории нашей ассоциации. Я пошел на последнее собрание ассоциации кондоминиумов и пересмотрел наши расходы на благоустройство территории. Они вне поля зрения! Я уверен, что брат члена совета директоров получил бизнес только потому, что он брат члена совета директоров, и, учитывая, насколько дорого стоит озеленение, мне интересно, получает ли сам член совета какую-то отдачу.Что я могу делать?

    Было бы полезно выяснить, сколько на самом деле стоят услуги конкурентов, и представить свои выводы на заседании совета директоров кондоминиумов, если они подтвердят ваши подозрения. Вы можете приятно удивить членов совета директоров тем, как сократить расходы, что принесет пользу всему сообществу. Или вы можете создать возможность помочь привести затраты в соответствие с тем, что вы обнаружили.

    Члены совета директоров могут получить вознаграждение за свои услуги в совете директоров, но размер вознаграждения должен быть раскрыт.

    1. За закрытыми дверями

    Я вижу, что происходят все эти изменения, и ни одно из них не является хорошим. Я никогда не найду члена правления ассоциации кондоминиумов. Они проводят собрания тайно, они принимают решения за ассоциацию, и я не имею права голоса в управлении ассоциацией. Что мне делать?

    Во-первых, задокументируйте свои опасения. Правление кондоминиума должно встречаться и объявлять, когда и где будут проводиться свои собрания.

    Во-вторых, спрашивали ли вы своих соседей, не знают ли они, когда и где собирается ассоциация? Возможно, объявления о собраниях размещены не там, где вы ожидаете найти объявления.

    Затем вы и другие владельцы кондоминиумов можете проконсультироваться с юристом. Вы можете попросить юриста написать от вашего имени письмо ассоциации кондоминиумов, в котором излагаются ваши опасения и запрашивается информация о расписании встреч, а также уточняется, что совет кондоминиумов должен проводить регулярные опубликованные встречи, открытые для членов кондоминиума.

    1. Посягательство

    Мой сосед только что решил построить незаконную пристройку к своей квартире, и она попадает на мою собственность.Я ходил в совет ассоциации кондоминиумов, но они ничего не сделали с этим. Что я могу делать?

    Вы говорили с другим владельцем квартиры? Знает ли он или она, что они построили на вашем участке? Согласна ли ассоциация кондоминиума с посягательством?

    Если ваша ассоциация кондоминиума согласна, то ассоциация обязана принять меры против нарушившего права владельца кондоминиума. Представители должны сначала поговорить с владельцем и обсудить возможные средства правовой защиты.Возможно, проблему удастся решить без дальнейшего конфликта.

    Иногда необходимо предпринять дальнейшие действия. Ассоциация кондоминиумов может наложить штрафы на владельца, а в некоторых случаях может пожелать наложить залог на собственность владельца кондоминиума, требуя, чтобы проблема была устранена при его продаже. Наконец, ассоциация может подать на владельца в суд.

    1. Через крышу

    Мой совет по кондоминиуму хочет поднять общие обвинения, а я не думаю, что они должны это делать.Экономика действительно плохая, и сводить концы с концами труднее, чем когда-либо. Я должен жить по средствам, так почему же ассоциация кондоминиумов не может жить в рамках своего бюджета?

    Это действительно тяжелые времена. Вы наверняка следите за своими расходами более внимательно, чем когда-либо. Вы недавно пересматривали бюджет своей ассоциации кондоминиумов? Когда ваша ассоциация в последний раз поднимала сборы? Что вы думаете об услугах, которые они покупают от имени собственника? Видите ли вы, как ассоциация кондоминиумов могла бы сократить расходы? Или, может быть, как и во многих других случаях, просто выросли затраты.

    Изучите финансовые показатели ассоциации кондоминиумов и поработайте с ассоциацией кондоминиумов над планом по поддержанию стабильного уровня затрат или их сокращению, если это возможно. Возможно, вы захотите обратиться к членам правления с вашими предложениями до следующего собрания ассоциации. Если вы не можете получить удовлетворение, рассматривали ли вы возможность баллотироваться на место в совете директоров?

    1. Крайний патриотизм

    Я горжусь этой страной так же, как и следующий человек, но моя соседка действительно доводит свой патриотизм до крайности.Она покрыла свою квартиру флажками, которые нарушают спокойствие жилого комплекса. Как мне заставить ее смягчить его?

    Федеральный закон разрешает вывешивать флаг. Тем не менее, кондоминиум определяет, где его можно разместить и как его можно показать. Вам следует проверить правила вашей кондоминиальной ассоциации относительно того, где можно вывешивать флаги, и выяснить, находится ли ваш сосед в рамках своих прав, определенных правилами вашего сообщества. Это, кстати, верно и для других форм речи, таких как размещение политических баннеров и вывесок.

    1. Где моя машина?

    Я понимаю, что мне не полагалось парковать машину там, где она не принадлежала, но действительно ли ассоциация имела право на ее буксировку?

    Всякий раз, когда личное имущество остается на территории сообщества, следует соблюдать определенный порядок действий. Однако, как и в случае проживания в сообществе, каждый член сообщества обязан быть внимательным и уважать своего соседа. Тем не менее, ассоциация кондоминиумов должна сначала уведомить владельца автомобиля (или другого личного имущества).Затем ассоциация может наложить штраф на нарушителя. Затем ассоциация должна провести слушание, на котором должен быть замечен член-нарушитель. Если эти шаги не достигают решения, только тогда ассоциация кондоминиумов может заказать буксировку автомобиля.

    .

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *