Жк рф состав общего имущества многоквартирного дома: Определение и состав общего имущества в многоквартирном доме — Primelens.ru-Зеркальные Фотоаппараты,Компактные Фотоаппараты,Видеокамеры,Объективы,Фотовспышки, и Аксессуары в Москве.

Определение и состав общего имущества в многоквартирном доме

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме (ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся:

помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
- межквартирные лестничные площадки
- лестницы
- лифты и лифтовые шахты
- коридоры
- технические этажи
- чердаки
- подвалы и технические подвалы
помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
- элементы озеленения и благоустройства
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети (пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491):

внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
внутридомовая инженерная система водоотведения;
внутридомовая система отопления;
внутридомовая система электроснабжения.

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491:

Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Часто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

Часто задаваемые вопросы

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п.

1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т. д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел.

6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?

В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03. 04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

8. Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)

11. О реконструкции и перепланировке

12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13. 08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

Письмо 22876-АЧ/04 О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов / 22876 АЧ 04

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства РФ от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04

В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

В этой связи, а также в целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчуждения в пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) Минстрой России считает необходимым довести до сведения всех заинтересованных лиц следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее — общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее — Правила № 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.

Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.

Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Кроме того, Минстрой России считает необходимым также обратить внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 — 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом, в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование — большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ — когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.

Заместитель Министра — Главный

государственный жилищный инспектор

Российской Федерации

А.В. Чибис

Кто должен ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме?

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491 общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния включает в себя:

осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
освещение помещений общего пользования;
обеспечение установленных законодательством температуры и влажности в помещениях общего пользования;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности;
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» — «д» пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не входят:

содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, внутриквартирного инженерного оборудования, не являющегося общим имуществом;
утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Часто задаваемые вопросы

Часто задаваемые вопросы

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.

N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.
В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст.

44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27. 05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

Управление общим имуществом в здании: что нужно знать собственникам помещений?

Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.

На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.

2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Правовое регулирование

Любое здание — это единый целостный организм, и собственники помещений вынуждены договариваться, чтобы эффективно управлять общим имуществом.

Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.

Согласно положениям п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД), собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

Как известно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). По этому же принципу распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.

Из положений ч. 1 ст.

161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Выбор способа управления

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор, кто будет управлять многоквартирным домом:

непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир),
товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или
управляющая организация.

Относится ли к общедомовому имуществу септик в многоквартирном доме?

Обсуждения
Проекты
НТД
Новости
Статьи
Ответы экспертов
Разработчики

Ответы экспертов

Относится ли к общедомовому имуществу септик (собирающий канализационные стоки многоквартирного дома) в многоквартирном доме. При капитальном ремонте кто должен ремонтировать септик, региональный оператор или органы местного самоуправления.

Подпункт 3 п.1 ст. 36 ЖК РФ и подпункт 4 п.1. ст. 36 ЖК РФ регламентирует общее имущество МКД.

Подпункт 3.п.1 ст. 36 ЖК РФ: «…крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование …».

Подпункт 4.п.1 ст.

36 ЖК РФ: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, если септик входит в общедомовое имущество соответствии с приведенными пунктами, то на него распространяется в том числе действие п. 2. «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных .

постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, в состав общего имущества включается, в том числе и санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Конкретизируется состав общего имущества многоквартирного дома в договоре управления (содержания) МКД.
Ремонт септика должна осуществлять организация по обслуживанию жилищного фонда (управляющая, обслуживающая организация ТСЖ, ЖСК).
Если МКД является домом муниципального жилищного фонда, то органы местного самоуправления подписывают договор на обслуживание дома с профильной организацией в соответствии с ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
В соответствии со статьей 190 ЖК РФ «Региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи).

Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Содержание жилья и текущий ремонт

Вопрос: Кто отвечает за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме?
Ответ: Все собственники, поскольку это их имущество, должны быть заинтересованы в надлежащем его содержании, которое и осуществляется за счет собственников.
За надлежащее содержание общего имущества отвечает либо управляющая организация, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив – в зависимости от того, какой из способов управления выбран собственниками.
Вопрос: Кто должен менять водопроводные стояки в многоквартирном доме?

Ответ:
Стояки водоснабжения, внутриквартирные отводки от стояков до первых запирающих устройств (краны) являются общим имуществом собственников помещений.

Их надлежащее состояние и текущий ремонт обеспечиваются управляющей организацией.

Вопрос: Течь кровли над квартирой. Куда обратиться с такой проблемой?

Ответ:
Конструктивные элементы крыши являются общим имуществом собственников помещений.

При возникающих у вопросах по содержанию общего имущества дома необходимо сначала обратиться в свою управляющую организацию, являющуюся ответственной за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а в случае бездействия управляющей организации обратиться в государственную жилищную инспекцию Новосибирской области, либо в комитет муниципальной жилищной инспекции мэрии города Новосибирска, с указанием наименования управляющей организации, не принявшей мер по устранению данного нарушения, а также приложения копии письменного обращения в управляющую организацию с отметкой о регистрации данного обращения в управляющей организации (дата, входящий номер), либо сообщение номера и даты устного обращения (по телефону), с указанием фамилии диспетчера, принявшего заявку.

Вопрос: У соседей сверху прорвало трубу и нас затопило, кто несет ответственность за надлежащее состояние труб: собственник или управляющая организация?

Ответ:
Управляющая организация обслуживает и несет ответственность за ту часть системы водоснабжения многоквартирного дома, которая относится к общему имуществу, то есть до первого запорного крана в квартире.

За надлежащим состоянием труб, находящихся в квартире после первого запорного крана, отвечает собственник или наниматель жилого помещения.

Если выяснится, что протечка произошла из труб, относящихся к общему имуществу, то Вы имеете право предъявить возмещение ущерба управляющей организации, если же протечка была из труб, за состояние которых отвечает Ваш сосед, то соответственно он обязан возместить ущерб.

Вопрос: Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома?

Ответ:
В соответствии со ст.

36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, придомовая территория (земельный участок на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства). Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам на основании решения общего собрания собственников помещений в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопрос: Кто может принять решение об использовании общего имущества в случае размещения наружной рекламы, либо устройстве мастерских и пр. в подвальном помещении МКД?

Ответ: Вопрос об использовании общего имущества многоквартирного дома регламентируется главой 6 Жилищного кодекса РФ и находится в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Часто задаваемые вопросы

Является ли балкон вспомогательным помещением?

Ответ:

Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ и СП.I 3330.2011 к вспомогательным помещениям в жилом доме относятся: кладовые, антресоли (встроенные по проекту), ванные комнаты, туалеты, кухни, прихожие, т.

е, помещения предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанны с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд террас.

Балкон это защемлённая площадка с одной стороны к наружной стене дома огороженная с 3-х сторон перилами не относящаяся к вспомогательным помещениям.

Оплачивается ли замена старого счетчика на новый в частном доме Махачкалы?

Ответ:

На основании п. 81 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011г.

№ 354, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

Учитывается ли площадь балконов и лоджий при взимании платы за коммунальные услуги и техобслуживание или взимание платы осуществляется исходя из той квадратуры, которая указана в документах, подтверждающих право собственности, то есть без балконов и лоджий?

Ответ:

Если в техническом паспорте жилого помещения балкон и лоджий входит в общую площадь квартиры, то плата за коммунальные услуги и содержание общего имущества оплачивается согласно законодательства. Согласно ч.5 ст.

15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Можно ли одному собственнику жилья в многоквартирном доме отказаться от услуг ТСЖ?
Ответ:
В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ, структура платы за квартиру для собственников включает в себя:
Плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Конкретный размер обязательных платежей или взносов членов товарищества собственников жилья определяется органом управления – общим собранием.

То есть члены ТСЖ должны собраться и решить, по сколько они будут кидать в общий котел, чтобы многоквартирный дом ремонтировался, менялись лампочки в подъездах, проводилась уборка.

Предсказать точный размер таких платежей невозможно, так как в каждом ТСЖ свои расценки.

Собственники, не вошедшие в ТСЖ, также будут обязаны нести данные расходы.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник помещения (не обязательно член ТСЖ) в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Также сказано, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на квартиру.

Минстрой о размещении элемента благоустройства на фасаде МКД

О главном.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 14 октября 2020 г. № 31067-ОГ/06

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение, поступившее посредством официального сайта Минстроя России, и сообщает следующее.

Частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.Согласно пункту 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.В соответствии с частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

Соответственно, решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 45.1 Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» правила благоустройства территории муниципального образования утверждаются представительным органом соответствующего муниципального образования.

Вместе с тем, поскольку решение об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, для размещения элемента благоустройства на фасаде многоквартирного дома помимо согласования с органами местного самоуправления необходимо получить согласие собственников помещений многоквартирного дома.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управления

жилищным фондом и ОГЖН

Л.Р.ЕГОРОВА

____________

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ДОМОВ – Управляющая компания ЗАПАД

Капитальный ремонт проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения или опасности нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе ограждающих несущих конструкций, лифтов и др.

Принятие решения о капитальном ремонте общего имущества

Капитальный ремонт в жилом доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством не менее двух третей от общего числа голосов (ч. 1 ст. 46, ст. 189 ЖК РФ).

Собственники помещений вправе в любое время принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме:

— по предложению лица, осуществляющего управление МКД,

— регионального оператора (специализированной некоммерческой организации в форме фонда, которая проводит капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах)

— либо по собственной инициативе (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ).

Региональный оператор создается на основании нормативно-правового акта субъекта РФ (ст. 167, гл. 17 ЖК РФ).

Также субъектом РФ утверждается региональная программа капитального ремонта, которая должна содержать перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ, перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов, плановый период проведения капремонта и очередность его проведения (ст. 168 ЖК РФ).

Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, либо региональный оператор представляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.

После получения такого предложения собственники в течение трех месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капремонта.

Состав общего имущества приведен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

На общем собрании о проведении капитального ремонта общего имущества собственники помещений в многоквартирном доме должны определить или утвердить:

1) перечень работ;

2) смету расходов;

3) сроки проведения;

4) источники финансирования;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты. Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в указанный срок, орган местного самоуправления принимает решение о проведении капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).

Оплата расходов на капитальный ремонт

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

Фонд формируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ст. ст. 169, 170 ЖК РФ).

Существуют следующие способы формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на специальный счет и перечисление взносов на счет регионального оператора (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ).

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе такого права к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК РФ).

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем минимальный размер, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (ч. 8.1, 8.2 ст. 156 ЖК РФ).

Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств данного фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ.

Если собственниками принято решение об уплате взносов на капремонт в размере, превышающем минимальный, то за счет данного превышения по решению общего собрания собственников могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан не только нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК РФ).

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

18.08.2015

Общее имущество многоквартирного дома 2020

Под термином общее или общедомовое имущество понимаются элементы объекта недвижимости, предназначенные для эксплуатации всеми жильцами. Каждый собственник жилого помещения в доме располагает еще и определенной долей общего имущества. Ее размер можно вычислить, исходя из размера жилплощади, которой владеет человек.

При этом владение общедомовым имуществом налагает еще и определенную ответственность. Например, собственники ответственны за его состояние. Кроме того, с них взимается оплата за его содержание, а также за ремонт. Но что является общим имуществом многоквартирного дома? Для того чтобы это понять, следует обратиться к нормам ГК и ЖК РФ.

Что входит?

В составе общедомового имущества находятся:

Общие площади, не входящие в состав квартир. А именно, подвалы, чердаки, лестницы и т. п.
Прилегающая к дому территория с зелеными насаждениями.
Кровля и ее компоненты.
Ограждающие, а также несущие конструкции.
Находящиеся в общих коридорах двери и окна.
Инженерные сети общего пользования, а также различное оборудование, находящиеся в пределах объекта недвижимости.
Иные объекты, предназначающиеся для эксплуатации, благоустройства, а также для обслуживания дома.

Примечательно, что вхождение некоторых элементов в перечень общедомового имущества может находиться под вопросом. В частности, это касается домофона. Обратившись к нормативам, можно понять, что домофон все же причислен к совместному имуществу. При этом решение вопроса о его содержании находится в компетенции жителей.

Правовое регулирование

Перечень совместного имущества можно узнать, обратившись к статье 36 из ЖК РФ.

Дополнительно, статья 290 ГК РФ устанавливает тот факт, что несущие конструкции и оборудование, применяемое для обслуживания объекта, также относится к общедомовой собственности.

Общее имущество многоквартирного дома

Поскольку в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включены инженерные сети, многие граждане интересуются их границами.

Граничными точками в коммуникациях являются линии границ стен объекта, если иное не установлено по закону.

Правила использования

Основные правила использования общедомового имущества:

осмотр имущества, который может проводиться ответственными лицами или же собственниками помещений;
удаление ТБО;
контроль за поддержанием необходимой температуры в общих помещениях;
соблюдение правил пожарной безопасности, а также других обязательных нормативов;
уход за зелеными насаждениями;
уборка общих площадей;
проведение сезонных подготовительных работ;
текущий, а также капитальный ремонт.

Кто распоряжается?

Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2020 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.

Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

ТСЖ или товарищество собственников осуществляет те же функции, что и управляющая компания. Выбирают этот орган путем голосования жильцов.

Если более 2/3 голосов отдано в пользу ТСЖ, то решение о его принятии утверждается. Собственники, не вошедшие в состав товарищества, заключают с ним соглашение на ремонт и содержание дома.

Расходы

Содержание совместного имущества, как и услуги ЖКХ, оплачивается собственниками. Каждый владелец жилья вносит оплату соразмерно своей доле. При этом данный вид расходов включен в состав обязательных платежей для собственников квартир.

Величину платежа определяет орган, в компетенции которого находится управленческая функция. Например, управляющая компания. Она составляет смету и делит суммы в необходимых пропорциях между собственниками.

Управляющий орган имеет право по согласованию с собственниками передавать общедомовую собственность в аренду. Получение доходов от арендной платы является дополнительным источником финансирования общего имущества.

При этом, в соответствии с требованиями законодательства, управляющий орган обязан отчитываться перед жильцами по запросу, на какие именно нужды тратятся средства.

Если же содержание общего имущества осуществляется ненадлежащим образом, то управляющий орган обязан снизить размер взимаемой оплаты на содержание. Если этого не происходит, то комиссией из собственников должен быть составлен соответствующий акт.

С ним они в дальнейшем имеют право обратиться в суд, приложив его к иску с требованием о снижении оплаты на содержание. Также в этом случае жильцы могут потребовать смены управляющего органа.

Ответственность за состояние

По правилам, ответственность за состояние общедомового имущества несут 3 стороны:

Собственники. Они ответственны за поддержание имущества в надлежащем состоянии.
Органы местного самоуправления. В их компетенции находится выбор управляющих компаний на конкурсной основе.
Органы власти. В их функции входит контролирование содержания имущества.

В соответствии с положениями жилищного законодательства, если произойдет обрушение здания из-за его неправильного обслуживания, то ответственны за это будут жители, а не управляющая организация. Так, расходы на утилизацию привлекаются из личных финансов жильцов.

В идеальном варианте владельцы квартир должны осуществлять контроль за тем, насколько качественно управляющий орган исполняет возложенные на него обязанности по содержанию помещений.

При управлении ненадлежащим образом они могут произвести смену управляющей инстанции. Однако в реальности подобная ответственность со стороны собственников проявляется крайне редко.

Капитальный ремонт

В многоквартирных домах с определенной периодичностью проводятся текущие и капитальные ремонты:

Необходимость в проведении текущего ремонта определяется решением общего собрания. Он направлен на устранение небольших повреждений, восстановление работоспособности элементов дома, предупреждение износа. Во время текущего ремонта может быть произведена замена некоторых конструкций дома.
Капитальный ремонт также осуществляется после соответствующего решения, принятого на общем собрании собственников жилья. Жильцы могут самостоятельно решить, каким образом будут сформированы финансовые накопления для капитального ремонта. Также они имеют право определить величину оплаты.

Дополнительно проведение такого вида ремонта регулируется региональными программами. Так, в компетенции местных властей находится составление списка объектов, нуждающихся в капремонте.

При этом для каждого объекта недвижимости, попавшего в перечень, определяется перечень работ, период их проведения, а также величина расходов.

На видео об общем имуществе МКД

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

ЖК рф в управлении общим имуществом. Управление многоквартирными домами (Жилищный кодекс). Образец договора на управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом — очень сложный процесс, требующий знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов с каждым годом увеличивается, и понять все это очень сложно.Жизнь в многоквартирных домах сильно отличается от жизни в частном доме. В первую очередь, это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать вместе большинству собственников. Чтобы содержание дома было максимально эффективным, в первую очередь необходимо решить вопрос управления многоквартирным домом, который подходит всем собственникам. Для этого нужно выбрать способ управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом со стороны управляющей организации

Управление многоквартирным домом со стороны управляющей организации является наиболее распространенной формой управления жилыми домами.Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющую организацию можно объединить любое количество домов, расположенных в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО — это прежде всего коммерческая организация, созданная с целью получения прибыли. Следовательно, только директор организации, а ни в коем случае не собственники решают, какую зарплату будут получать сотрудники компании. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры на управление как со всем домом, так и с ТСЖ или со всем жилищным кооперативом, если за это проголосуют собственники.Также возможно оказание услуг не по управлению домом, а только по его содержанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали прямую форму управления или где платежи производятся напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация заключила договор управления многоквартирным домом и приступила к управлению им, собственники должны выбрать его большинством голосов. На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым организация будет работать, и решены вопросы использования общего имущества дома.Например, подвалы для сотрудников организации и другие организационные моменты. После собрания началом управления домом станет дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством владельцев всего дома. Договор на управление будет основным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет — прочитать этот документ как можно внимательнее. Разумеется, управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и никаких отклонений быть не должно.Но, как это часто бывает в современном законодательстве, некоторые концепции могут быть размыты, и поэтому они могут быть уточнены в контракте на управление, поскольку это выгодно для управляющей организации.

При всех этих преимуществах УО, в отличие от других форм управления многоквартирными домами, в целом более восприимчиво к проверкам и надзору. Собственник, который понимает, куда обращаться с жалобой в случае отказа УО по конкретному вопросу, всегда сможет добиться выполнения определенных работ.Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать коммунальные услуги, придерживаться правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом и соблюдать иные нормы и правила. правил в своей работе.

Образец договора на управление многоквартирным домом

При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещения за оказание всех услуг и выполнение работ.Она обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в этом доме и его качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленным Правительством Российской Федерации, а также на предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства этого дома.

В этом случае обратите внимание на договор на управление многоквартирным домом. Подписывайтесь только после того, как убедитесь, что в нем есть все услуги, необходимые для комфортного проживания в вашем доме.Вы можете просмотреть и скачать пример контракта на управление.

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регулируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом. Они были утверждены. Эти правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описываются обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками.В порядке управления правила хранения технической документации дома и передачи ее другой управляющей компании в случае переизбрания, обязательства по заключению договоров на оказание коммунальных услуг, обязательства по раскрытию информации о деятельности компании, подготовка предложений для установления тарифов на содержание и ремонт жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работу аварийно-диспетчерской службы.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами стало принятие закона о лицензировании управляющих организаций.В соответствии с дополнениями в Жилищный кодекс РФ только управляющие организации обязаны получать лицензию на управление многоквартирными домами. Это было сделано для того, чтобы у надзорных органов была возможность устранить с рынка оказания жилищно-коммунальных услуг недобросовестные компании без права восстановления их деятельности, а также исключить случаи, когда несколько организаций управляют одним многоквартирным домом.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несет особой нагрузки для новой компании.Достаточно обратиться в Госжилинспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить государство. долг и, в общем, это конец процесса. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и контролирующие органы получают постоянные запросы от граждан из определенного дома, то GZI может либо исключить конкретный дом из реестра домов, находящихся в ведении УО, либо отозвать лицензию на управление. все дома.Эти нововведения должны были сделать рынок для управляющих организаций более понятным и прозрачным.

Время чтения: 6 минут

Не все понимают термин «управление многоквартирным домом». Но именно он призван обеспечить комфорт проживания и следить за эксплуатацией объекта недвижимости. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных сетей, сопровождение ремонта конструкций — все эти мероприятия возложены на организации, деятельность которых чрезвычайно важна, хотя и не всегда заметна.Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто должен ее выполнять, кто имеет право выбирать и менять способ управления.

Общие сведения об обслуживании имущества MKD

Понятие, цели и методы управления функциями МКД определяются жилищным законодательством Российской Федерации. Данная деятельность направлена на обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в многоквартирном доме, поддержание его имущества в надлежащем состоянии, обеспечение жителей необходимыми инженерными коммуникациями и услугами, а также поддержание работоспособности внутренних инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм и включают меры по обеспечению:

надежности и безопасности самого МКД;
безопасность жизни, здоровья и имущества резидентов МКД;
общедоступность помещений и иного общего имущества собственников жилых помещений;
прав и законных интересов собственников жилья;
Бесперебойная работа инженерных систем и приборов учета.

Управление многоквартирным домом осуществляет организация, выбранная собственниками на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая компания, то ее услуги предоставляются на основании договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы лидерства, о которых пойдет речь ниже.

Обычно нанимаемая резидентами компания самостоятельно выполняет все необходимые работы и услуги. Если по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жителей многоквартирного дома, сторонняя организация — подрядчик часто привлекается к надлежащему содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома. .

В зависимости от выбранного метода управления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Законодательное регулирование

Регулирование деятельности по содержанию многоквартирных домов осуществляется строго в соответствии с жилищным законодательством. В частности, разделом VIII ТК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлено:

Правила выбора формы организации труда;
общих требований к данной деятельности;
порядок заключения договоров;
правил создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, не урегулированные Жилищным кодексом, относятся к компетенции подзаконных актов. К ним относятся, например:

Постановление правительства № 354 от 06.05.2011, определяющее правила оказания государственных услуг;
от 13.08.2006 № 491, которым установлен порядок ведения общего имущества;
от 15.05.2013 № 416, определяющее единый стандарт управления многоквартирными домами на 2020 год;
№290 от 03.04.2012, устанавливающий минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию МКД;
№ 75 от 06.02.2006, определяющее порядок проведения конкурса по выбору управляющей компании по содержанию МКД и так далее.

В связи с тем, что действующая правовая система находится на стадии реформирования, власти должны ежегодно вносить поправки в некоторые нормативные акты, регулирующие управление имуществом в МКД.

Помимо прямого нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД также регулируются договорами на оказание услуг.

Современные формы управления собственностью MKD

Какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных домов, определяется жилищным законодательством. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД, созвав общее собрание жителей и обсудив этот вопрос, должны выбрать один из предложенных способов.В противном случае закон делегирует право выбора местным властям.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способы управления многоквартирным домом могут быть следующих форм:

прямое управление имуществом МКД его арендаторами при условии, что количество квартир не более 30;
создание или вступление в ТСЖ, жилищный кооператив или иное потребительское объединение собственников жилья;
передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим подробнее каждый предложенный метод.

Когда многоквартирный дом находится в ведении самих жителей

В случае непосредственного обслуживания жилого дома жильцами, общее собрание является органом управления. На основании его решений привлекаются сервисные организации или другие подрядчики, которые будут обслуживать и ремонтировать общее имущество.

Договоры с коммунальными предприятиями, обеспечивающими энергоснабжение и другие ресурсы, а также оказывающими услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Для упрощения решения управленческих задач общее собрание разрабатывает нормативные документы, которые могут передавать право представления интересов всех собственников одному из арендаторов или даже третьему лицу.

Все организации, участвовавшие в договорах, заключенных по решению общего собрания или избранного представителя, несут ответственность за свою деятельность непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности жилищных кооперативов и кондоминиумов

Если для арендаторов наиболее подходящим способом является управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то ответственность за содержание / ремонт общего имущества будет осуществлять такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив:

;
на готовность систем инженерных коммуникаций;
на оказание государственных услуг надлежащего качества и др.

При этом кооператив или товарищество могут выполнять функции технического обслуживания и ремонта самостоятельно или путем привлечения сервисных / управляющих организаций и контроля их деятельности.

Согласно ст. 111 ЖК, как физические, так и юридические лица-собственники жилья имеют право вступать в жилищные кооперативы.

Как правило, товарищества собственников создаются гораздо чаще для обсуждаемых целей. Они устанавливаются на собрании жильцов.Во встрече могут участвовать представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом в соответствии со ст. 136 ЖК, находится в прямой ответственности ТСЖ.

Управленческие услуги

Ведение МКД управляющей компанией — наиболее распространенный способ управления общим имуществом. Эти коммерческие фирмы несут ответственность перед резидентами:

за содержание и ремонт недвижимости;
на надлежащее коммунальное обслуживание;
на эффективность инженерных систем;
о приостановке и ограничении использования коммунальных услуг и т. Д.

По сути, МК является посредником, действующим как единый представитель жителей для поставщиков ресурсов и консолидированный поставщик услуг для владельцев помещений.

Управляющая компания заключает договор энергосервиса многоквартирного дома с целью:

обеспечить его жителей коммунальными услугами;
сбор денежных средств на оказание услуг;
переводить полученные средства поставщику;
работа с дебиторами.

Существуют разные типы управляющих компаний, но все они выполняют свои функции от имени собственников жилых помещений в МКД.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании жителей с учетом следующих критериев:

конструктивные особенности МКД;
нужд жителей;
их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах до 30 квартир собственники помещений могут легко организовать и самостоятельно выполнять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом также определяется с учетом финансовых возможностей большинства жителей. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиниться решению общего собрания.

Создание товарищества собственников жилья также требует значительной степени самоорганизации от арендаторов.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен так или иначе участвовать в его деятельности.

Наименьшая степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако это часто влечет за собой проблемы с управлением многоквартирным домом. Хозяева порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Изменение пути

По мере накопления претензий к организации, которая обслуживает и ремонтирует собственность MKD, владельцы жилых помещений могут принять решение об изменении метода управления или компании, предоставляющей такие услуги.

В связи с тем, что выбор типа управления относится к компетенции собрания собственников жилого помещения, в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общем собрании в любое время могут изменить способ содержания и передать эти полномочия другой организации.

Решение в соответствии со ст. 46 ЖК, принятый большинством голосов собственников, присутствующих на собрании.

Узнайте больше о причинах, по которым это может происходить.

Обязанности и ответственность управляющей компании

Обязанности управляющей компании по содержанию имущества являются существенными условиями договора на управление многоквартирным домом. Помимо других деталей, таких как состав имущества МКД, стоимость работ, порядок контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые Уголовный кодекс несет ответственность в рамках полномочий. по содержанию и ремонту имущества.

При этом Постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мер. Таким образом, к работам и услугам по управлению общим имуществом относятся:

техническое обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыш, фасадов, внутренней отделки, полов, плит перекрытия;
обслуживание систем внутренних инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения и газоснабжения, водоснабжения, канализации;
сухая и влажная уборка мест общего пользования, наведение порядка во дворе, уход за прилегающей территорией, вывоз мусора и тд.

Лицензирование управляющей компании

Согласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческую деятельность могут осуществлять только организации, имеющие лицензию Государственного жилищного надзора. Управляющие компании получат лицензию только при следующих условиях:

регистрация в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя в Российской Федерации;
отсутствие аннулированных лицензий по причине грубых нарушений;
размещение в открытом доступе (ГИС ЖКХ) информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
руководитель имеет квалификационное свидетельство;
директор не имеет наказания в виде дисквалификации и непогашенной судимости.

Если собственники не выбрали способ управления

Жильцов часто интересует, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Следует отметить, что отсутствие Уголовного кодекса не означает, что полномочия по содержанию не были переданы другой организации или не были выбраны, например, метод прямого содержания жильцами или общее собрание не пожелало вступить или создать жилищный кооператив / ТСЖ.

В любом случае жильцы имеют право выбора — без этого дом не может существовать.

И все же, если метод управления не выбран или запланированная форма еще не реализована, собрание жителей не могло принять решение или собрать кворум, местное самоуправление обязано провести открытый конкурс по выбору руководства. организация, которая будет осуществлять обслуживание и ремонт общего имущества. Об этом говорится в п. 4 ст. 161 п. 5 ст.200 ЖК.

Таким образом, однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом без управляющей компании, невозможно. У ИКБ может не быть Уголовного кодекса, но только при условии, что будет выбран другой метод управления.

Заключение

Управление

МКД — это обслуживание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации объекта МКД жителями. Такие функции могут выполнять управляющая организация, жилищный кооператив, товарищество собственников жилья или сами жители дома.Они обязаны на общем собрании выбрать один из методов управления, в противном случае управляющая компания будет назначена по результатам конкурса.

Юрист. Член Коллегии адвокатов Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончила Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в области гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Федеральный закон продлевает срок действия

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также оказание государственных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянная готовность инженерных сетей и другого оборудования, входящего в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, к оказанию коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила управления многоквартирными домами.

Информация об изменениях:

Положения статьи 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ) применяются к отношениям, возникающим из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до вступления в силу указанного Федерального закона. Закон

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или другим специализированным потребительским кооперативом указанное товарищество или кооператив несет ответственность за содержание общего имущества в этом доме в соответствии с требованиями технических регламентов и правил. установленным Правительством Российской Федерации статьей 157.2 настоящего Кодекса для обеспечения готовности инженерных систем. Указанное товарищество или кооператив может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме самостоятельно или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующую деятельность.При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанное товарищество или кооператив осуществляет контроль за исполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, включая оказание всех услуг и (или) выполнение Работы по поддержанию надлежащего содержания общего имущества в этом доме и подведению коммуникаций. услуги в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил оказания, приостановления и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирные дома и жилые дома.

Информация об изменениях:

В часть 2.3 внесены изменения от 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в этом доме и качество которые должны соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания, установленных Правительством Российской Федерации, общего имущества в многоквартирном доме, для оказания коммунальных услуг, в зависимости от уровня благоустройства этого дома, качество которого должно соответствовать требования установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановления и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, для обеспечения готовности инженерных систем.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе метода управления обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Статья 161 дополнена частью 3.1 от 11 января 2018 г. — Федеральный закон

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищным строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанное товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней со дня принятия решения общим собранием жилого помещения собственники многоквартирного дома, чтобы изменить способ управления таким домом, обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и другие документы, связанные с управлением таким домом, ключи от помещений, которые являются частью общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, которое является частью общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, и другие технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления многоквартирным домом, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, или в случае выбора прямого способа управления многоквартирным домом ding Арендатор помещения в многоквартирном доме, указанный в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе прямого способа управления многоквартирным домом, либо, если такой собственник не указан, — любой собственник комнаты в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации в случаях, предусмотренных частью 13 настоящей статьи и частью 5 статьи 200. настоящего Кодекса, а также если в течение шести месяцев до даты проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим зданием или если было принято решение о выборе способа управления это здание не было реализовано.Открытый конкурс проводится также в том случае, если до истечения срока договора управления многоквартирным домом, заключенного в результате открытого конкурса, не был выбран способ управления этим домом или если было принято решение о выборе Способ управления этим зданием не реализован.

4.1. Информация об открытом конкурсе по выбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети Интернет).Официальный сайт в сети Интернет и орган, уполномоченный его вести, определяет Правительство Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети Интернет сообщение об открытом конкурсе размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, а также публикуется в официальной печатной форме. издание, предназначенное для публикации информации о размещении заказов для муниципальных нужд… Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам бесплатно. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», где размещена информация о его проведении, не позднее трех дней с даты определения таких результатов, а также публикуется в официальное печатное издание, в котором содержится информация о его проведении.

5.Орган местного самоуправления в десятидневный срок со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, извещает всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и условиях договора на управление этим зданием. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим зданием с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса. Кодекс Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора управления многоквартирным домом, указанным в части 5 настоящей статьи, созывает собрание собственников помещений в этом здании для принятия решения. выбор способа управления данным зданием, если ранее такое решение не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае признания указанного конкурса несостоявшимся ранее, чем за десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте. сайт в Интернете. Это требование не применяется до тех пор, пока Правительство РФ не определит официальный сайт в сети Интернет.

9. Многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация.

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья или жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, — должен:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для расчета коммунальных платежей, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и жильцами жилых помещений по договорам социального найма или договоров аренды жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в этом доме управляющей организации, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива либо иного специализированного потребительского кооператива) и коллективного (общего дома) приборы учета, установленные в многоквартирном доме;

2) следить за качеством коммунальных ресурсов и бесперебойностью их подачи до границ общей собственности в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и арендаторов жилых помещений по договорам социальной аренды или договорам аренды жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в данном здании при нарушении требований к качеству коммунальные услуги и (или) непрерывность оказания таких услуг, нарушения при исчислении размера платы за коммунальные услуги и взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении данных обращений, проверке изложенных в них фактов , устранение выявленных нарушений и направление информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) предоставлять ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и арендаторам жилых помещений по договорам социального найма или договорам аренды жилого помещения. государственного или муниципального жилищного фонда в данном здании либо по согласованию с ресурсоснабжающими организациями приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и арендаторам жилых помещений по договорам социальной аренды или договорам аренды жилых помещений государства или муниципальный жилой фонд в этом доме.

11.1. В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, коммунальные услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в этом доме оказывает региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Информация об изменениях:

В часть 12 внесены изменения от 3 апреля 2018 г. — Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Положения статьи 161 настоящего Кодекса (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 г.59-ФЗ) применяются к отношениям, возникающим из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до вступления в силу указанного Федерального закона

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие многоквартирными домами, не вправе отказывать в заключении по правилам, указанным в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении на коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, обеспечивающими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе подачу бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставка твердого топлива при наличии печного отопления), а региональный оператор по обращению с твердыми бытовыми отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, проводит открытый конкурс.В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса самоуправление должно уведомить всех лиц, получивших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом здании на основании передаточного акта или иного передаточного документа, по результатам открытого конкурса и на условиях договора на управление этим домом. Эти лица обязаны заключить договор на управление этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.Если в течение двух месяцев с даты открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, руководство Многоквартирный дом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом не позднее пяти дней со дня получения разрешения на сдачу многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 14.1

14.1. В случае прекращения использования здания как арендуемого, собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 46. настоящего Кодекса. В случае продажи или иного отчуждения первого помещения в этом многоквартирном доме собственники помещений в этом многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или иного отчуждения первого помещения в этом многоквартирном доме должны выбрать таких собственников в общее собрание и внедрить метод управления этим многоквартирным домом….

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ статья 161 настоящего Кодекса дополнена частью 15

15. Организация, поставляющая ресурсы, необходимые для обеспечения коммунальных услуг, несет ответственность за подачу этих ресурсов надлежащего качества в границы общего имущества в многоквартирном доме и границы наружных сетей инженерно-технического обеспечения г. это здание, если иное не предусмотрено соглашением с такой организацией.

Статья 161 дополнена частью 17 от 12 января 2019 г. — Федеральным законом от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственники помещений в многоквартирном доме не избрали способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, Управляющая организация не определена, в том числе в связи с признанием открытого конкурса по выбору недействительным. Управляющая организация, осуществляемая органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению квартирой. постройки, определяемые решением местного самоуправления в порядке и на условиях, установленных Правительством Российской Федерации.Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до тех пор, пока собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определяемой собственниками помещения в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

Многоквартирный дом (МКД) Представляет собой совокупность нескольких квартир (двух и более).Эти квартиры имеют выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. В многоквартирном доме имеются элементы общей собственности собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В составе многоквартирного дома:

жилые помещения (квартиры / комнаты),

нежилое помещение,

прочие помещения (подъезды, лифты, подвалы, чердаки),

инженерных систем и коммуникаций.

С юридической точки зрения многоквартирный дом является долевой собственностью. Акционеры являются собственниками помещения.

Как управляется многоквартирный дом

Характерной чертой проживания в многоквартирном доме является то, что многие проблемы жильцам приходится решать вместе. Для эффективного решения типичных проблем владельцам необходимо выбрать подходящий способ управления MKD.

Что такое управление многоквартирным домом? В первую очередь, это выполнения мероприятий, на которые направлено :

№

Создание комфортных условий проживания жителей;

обеспечение сохранности имущества, а также надлежащий контроль за его использованием;

оказание коммунальных и жилищных услуг.

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает поддержание его в хорошем состоянии … Данная концепция включает:

состояние технических систем здания;

заказ на прилегающей территории;

состояние общих частей внутри МКД;

заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;

контроль коммунального обеспечения МКД;

и другие функции.

Право собственности влечет за собой обязанность следить за состоянием собственности и предотвращать возможное причинение вреда другим людям из-за ненадлежащего использования. Следовательно, собственники должны выбирать форму управления своей собственностью. Форма управления может быть выбрана на общем собрании. При этом за собственниками сохраняется возможность изменить его в любой момент. Решение, принятое большинством, обязательно для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Управлять многоквартирным домом можно несколькими способами:

Эти способы регулируются пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выбор метода управления зависит от:

количество квартир в доме;

платежеспособность собственников;

наличие приборов учета;

отношения с ресурсоснабжающими организациями;

и другие факторы.

Независимо от того, какой метод управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый владелец должен:

получить все необходимые коммунальные услуги своевременно и в полном объеме.

имеют право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность чиновника (руководителя организации, которая управляет домом) прописана в Жилищном кодексе и.

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется с помощью специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жители.Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления ICM. На то есть несколько причин:

UC может управлять любым количеством домов независимо от их местонахождения;

управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или жилищным кооперативом;

Управляющая компания может только обслуживать дом, но не управлять им (когда платежи производятся напрямую или собственники сами управляют домом).

Для того, чтобы УК начал свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны выбрать его на общем собрании. Выборы утверждаются большинством голосов. Кворум (количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным для принятия решений по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50% + 1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утверждать тарифы на содержание и ремонт жилья и решать вопросы по использованию общего имущества МКД.

При передаче управления своим домом сторонней специализированной организации стоит помнить, что эта услуга платная. Стоимость услуг указана в договоре управления. Включает:

оплата коммунальных услуг,

ремонтно-строительные работы,

поиск подрядчиков,

и другие сопутствующие работы.

Лицензия на управление MKD

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами.Такая пошлина введена дополнениями в Жилищный кодекс РФ. Для получения лицензии управляющей организации необходимо:

подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;

сдать экзамен на руководителя управляющей организации;

оплатить госпошлину.

Лицензия может быть отозвана, если управляющая организация не выполняет свои обязанности.

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и резиденты — два основных объекта взаимодействия управляющей компании.Суть управляющей компании — покупка ресурсов (электричество, вода, тепло и др.) У ресурсоснабжающих организаций и передача их собственникам многоквартирного дома. Это коммерческие отношения, которые решают одну из важнейших задач управляющей компании — коммунальные услуги жильцам.

Управление МКД с помощью домоуправляющих

В России прогнозируется новый формат управления домом. Возможно, в ближайшее время один менеджер-распорядитель сможет управлять многоквартирным домом вместо всей управляющей организации.Он будет работать по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока Минстрой России только что разработал законопроект, согласно которому жилищные кооперативы и ТСЖ могут нанимать такого управляющего.

Как управлять управляющей компанией ЖКХ?

Управляющая компания обязана:

№

выполнять необходимые работы в соответствии с правилами ведения общего имущества МКД;

обеспечивает коммунальное обслуживание жителей;

соответствуют нормам и правилам управления МКД.

Прежде всего необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе Уголовного кодекса. Датой заключения этого договора будет считаться дата начала управления домом. Такой договор необходимо заключать с большинством домовладельцев.

Все жильцы дома выступают одной стороной по договору, а управляющая компания — другой.

На основании договора управления строятся все работы по управлению домом и его имуществом, а также предусмотрена ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ.Качество определяется в соответствии с техническими регламентами и правилами содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

адрес дома;

описание общего имущества МКД;

перечень коммунальных услуг и их стоимость;

перечень ТО, ремонтных работ и их стоимость;

контрактная цена;

Порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление многоквартирным домом может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Порядок управления многоквартирным домом

Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 () утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регулируют порядок управления ICM. В них описаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Процедура управления предполагает:

прописаны стандарты хранения и передачи технической документации в домашних условиях;

раскрытие информации о деятельности управляющей компании;

заключение договоров на коммунальные услуги;

установление тарифов на содержание и ремонт жилья;

Работа аварийно-диспетчерской службы.

Какие законы и документы регулируют управление МКД управляющей компанией

Чтобы управлять домом, нужно знать ряд законов, относящихся к сфере ЖКХ.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным домом.

Деятельность по поддержанию дома в хорошем состоянии регулируется Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил управления многоквартирным домом». Эти стандарты определяют:

Определение кондоминиума

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум — это большой имущественный комплекс, разделенный на отдельные единицы и проданный.Право собственности обычно включает неисключительную долю в определенной «общественной собственности», контролируемой менеджментом кондоминиума. Управление кондоминиумами обычно состоит из совета владельцев квартир, которые следят за повседневной работой комплекса, например, за уходом за газонами и уборкой снега.

Ключевые выводы

Кондоминиум, более известный как кондоминиум, представляет собой имущественный комплекс, принадлежащий физическому лицу. Жилые многоэтажки — это пример кондоминиумов.
Владелец кондоминиума владеет воздушным пространством внутри своей квартиры, разделяя долю владения в общественной собственности, такой как пол, стены, тротуары, лестничные клетки и внешние территории.
Общее требование к владельцу кондоминиума — ежемесячные платежи Ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая отвечает за содержание собственности.
Основное различие между квартирой и кондоминиумом — это право собственности, когда квартира обычно сдается в аренду, а кондоминиум находится в собственности.

Как работает кондоминиум

Одно из описаний кондоминиума — владение воздушным пространством жилого дома в многоквартирном доме. Как указано в этом описании, право собственности владельца кондоминиума на собственность не включает четыре стены, которые отделяют их квартиру от других квартир или мест общего пользования в собственности.Пол, потолок, тротуары, лестничные клетки и внешние территории являются частью общей собственности кондоминиума.

Один из распространенных типов кондоминиумов — это высотные жилые дома, в которых проживают несколько разных семей. Однако концепция не ограничивается ни высотными зданиями, ни жилой недвижимостью. Жилые таунхаусы иногда развиваются как кондоминиумы, и эта концепция также применяется к коммерческой недвижимости, такой как офисный кондоминиум.

Кондо, как и апартаменты, отлично подходят для жителей, которым нравится жить в общем сообществе, не заботясь о содержании, например о работе с лужайками и управлении недвижимостью.

Особые соображения

Застройщики кондоминиумов различаются способами предоставления парковочных мест и гаражей владельцам квартир. В некоторых застройках эти помещения зарезервированы как ограниченные зоны общего пользования, и ассоциация домовладельцев (ТСЖ) сохраняет право собственности, но дает владельцу квартиры исключительные права на использование помещения или гаража. В других застройках владелец квартиры покупает гараж или парковочное место и получает право собственности. Тем не менее, договоренности, условия и ограничения могут по-прежнему ограничивать возможность владельца продать или арендовать помещение независимо от самого объекта.

Кондоминиум и квартира

Большая разница между кондоминиумом и квартирой заключается в том, что вы, как правило, владеете кондоминиумом, а снимаете квартиру. Многоквартирные дома обычно принадлежат одному владельцу (например, компании по управлению недвижимостью), и они используются исключительно для сдачи в аренду. Однако квартиры, которые сдаются в аренду арендаторам, иногда называют квартирами.

Таким образом, единственное заметное различие между кондоминиумом и квартирой — это право собственности.Кондоминиум — это обычно то, что вам принадлежит, а квартира — это то, что вы снимаете.

Требования к кондоминиуму

Заявление о ковенантах, условиях и ограничениях — это юридический документ, который устанавливает правила для владельцев квартир в кондоминиуме. Этот документ определяет допустимое использование устройства. Он описывает использование владельцем ограниченных общих частей и общих частей общего пользования. Декларация включает правила выбора правления для ассоциации домовладельцев, которая является правлением, которое управляет застройкой.

Владельцы паев платят взносы ТСЖ. Эти сборы обычно включают стоимость страховки здания, общих коммунальных услуг и резерв средств для будущего обслуживания здания. Сборы могут также включать сборы, которые ассоциация выплачивает управляющей компании за ежедневную эксплуатацию объекта. Сборы ТСЖ могут быть увеличены, и если здание требует капитального ремонта, любые расходы, которые не доступны в резервных фондах, могут быть выставлены на счет владельцам квартир.

В чем разница между квартирами и таунхаусами?

Как агенту по недвижимости на Голд-Косте, по телефону Knobel & Davis нас иногда спрашивают:
В чем разница между квартирой и таунхаусом?

Если вы пытаетесь выбрать между таунхаусом и квартирой, имеет смысл изучить различия, чтобы выбрать вариант, который лучше всего подходит для вашей семьи.

Мы не только можем объяснить различия, но и помочь вам найти лучшую из этих свойств на Золотом побережье, чтобы помочь вам найти идеальный новый дом.

Квартиры и таунхаусы имеют много общего, но у них разные названия по нескольким причинам…

Апартаменты

Квартиры — или, как их еще называют, единицы — обычно разделяют стены с другими квартирами.

Многоквартирные дома могут быть большими или маленькими, но главным отличительным признаком является то, что здание состоит из нескольких единиц.Итак, в отличие от дома, квартира является частью группы домов, иногда на нескольких уровнях.

Большинство квартир также имеют общие зоны, такие как парковка, дворы и другие зеленые насаждения. Некоторые апартаменты имеют общий бассейн. В некоторых есть балкон или терраса. У большинства нет садов или дворов.

Квартиры обычно меньше по размеру, чем таунхаусы. Традиционная квартира одноэтажная с одной или двумя спальнями. Нарушителями правил, которые бросают вызов стандартным размерам и параметрам дизайна, являются более дорогие городские квартиры с соответствующей ценой.

Какими бы ни были ваши потребности и бюджет, наши агенты по недвижимости в Голд-Косте могут дать вам четкое представление о том, что доступно на местном рынке квартир.

Таунхаусы

Главное отличие квартир от таунхаусов — размер. Таунхаусы обычно больше — часто с двумя или более спальнями. Обычно они находятся на нескольких уровнях, в отличие от квартир, которые редко располагаются более чем на одном уровне.

Таунхаусы, однако, похожи на квартиры тем, что они обычно разделяют по крайней мере одну стену с другими таунхаусами, которые являются частью комплекса.Не все таунхаусы двухквартирные. Некоторые стоят отдельно.

Построенный на общем участке земли, обычно есть общие зоны, такие как парки, бассейны или другие удобства, для блага жителей, как в многоквартирном доме.

В отличие от квартир, таунхаусы часто имеют собственный сад или двор. Эти пространства различаются по размеру и предоставляют жильцам частное открытое пространство для детей или отдыха, приготовления барбекю, а иногда и для домашних животных.

В целом, таунхаус по внешнему виду ближе к традиционному, чем квартира.

Если вы ищете таунхаус или квартиру для проживания или инвестирования, мы поможем вам их найти. Позвоните по телефону Knobel & Davis сегодня.

Возможно, вы также найдете нашу предыдущую интересную статью:

Как найти дом своей мечты

Правовое регулирование деятельности жилищных кооперативов. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов Деятельность жилищно-строительных кооперативов

При создании жилищных кооперативов необходимо учитывать правила, содержащиеся в ст.112 ЖК РФ.

Особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что согласно ст. 112 ЖК РФ «количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме».

Если количество членов-учредителей кооператива составляет меньше пяти, то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив считается несостоявшимся и в государственной регистрации будет отказано.Если после создания ЖСК или ЖК количество участников уменьшится, например, до 4 и менее, то такой кооператив подлежит реорганизации или ликвидации.

Такая же ситуация и с количеством жилых помещений. В доме жилищного кооператива должно быть не менее пяти квартир. Количество членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов должно быть равным количеству жилых домов. Соответственно, если количество членов жилищно-жилищного кооператива превышает количество жилых помещений, то вновь созданному кооперативу будет отказано в государственной регистрации, и уже созданный кооператив должен будет принять решение либо по

раздел жилого помещения. кварталов, либо исключение отдельных членов кооператива, либо реорганизация кооператива.

Члены жилищно-строительных кооперативов согласно ст. 111 ЖК РФ, может быть гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста, юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации, юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, если жилищный кооператив управляет общим имуществом в этот жилой дом.

Преимущественное право вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив1 принадлежит малообеспеченным гражданам, признанным по основаниям, установленным ТК РФ (ст. 49), нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также иных категорий. граждан, признанных Жилищным кодексом РФ и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации по причинам, нуждающимся в жилом помещении.Следует отметить, что данное право возникает у таких граждан по отношению не к каким-либо жилищно-строительным кооперативам, а только по отношению к тем из них, которые созданы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти или местного самоуправления. Также существует определенный перечень граждан, предусмотренный Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108, согласно которому к таким гражданам относятся:

Граждане, у которых работают на ФГУПах, которые являются научными организациями, в федеральных органах государственной власти

, в том числе научными организациями, является основным местом работы, военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, в том числе проходящие военную службу за пределами территории Российской Федерации, а также граждане, предоставляются социальные льготы на приобретение жилых помещений, если они являются научными сотрудниками научных организаций, указанных в части 4 статьи 16.5 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства», научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала), для которых работа в государственных академиях наук, организациях является основным местом работы. работа, научно-педагогические работники, для которых работа в федеральных государственных образовательных учреждениях высшее профессиональное образование является основным местом работы.

Граждане, замещающие должности работников образования, здравоохранения, культуры, предусмотренные единым квалификационным справочником должности руководителей, специалистов и служащих, и на которые работают в федеральных государственных образовательных учреждениях, федеральных государственных учреждениях здравоохранения или федеральных государственных учреждениях культуры. учреждения, соответственно, является основным местом работы, граждане, являющиеся родителями в семье с 1 ребенком и более, в которой возраст каждого из супругов или одного из родителей в неполной семье не превышает 35 лет, граждане, являющиеся родители в семье с 3 и более детьми, граждане, замещающие должности федеральной государственной гражданской службы и (или) являющиеся сотрудниками федеральных государственных органов и др.

Юридическими лицами, имеющими право вступать в жилищно-жилищные кооперативы, могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации. В то же время целесообразно принять во внимание, что участие определенных видов юридических лиц в других коммерческих и некоммерческих организациях законом может быть поставлено в зависимость от соблюдения определенных условий.

Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, имеют право быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников собственности соответствующих унитарных предприятий.

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом уже созданного жилищного кооператива, подают в правление соответствующего кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива (ч. 1 ст. 121 ТК РФ). Указанное заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Граждане или юридические лица, не являющиеся учредителями данного кооператива, признаются членами жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в жилищный кооператив общим собранием членов кооператива (конференцией). .

Поскольку жилищные кооперативы создаются с целью обеспечения потребностей граждан в жилых помещениях, количество нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме или приобретенном кооперативом не учитывается при определении максимального количества членов жилищный или жилищный строительный кооператив.

Решение о создании жилищного кооператива принимается собранием учредителей. Лица, желающие организовать жилищный кооператив, вправе участвовать в собрании учредителей жилищного кооператива.

Решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива принимается его учредителями (лицами, желающими создать кооператив) на общем собрании.

Учредители — физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежащим образом оформленными доверенностями. Исполнительные органы (директор, генеральный директор и другие), уполномоченные законом и учредительными документами, или иные лица, наделенные соответствующими полномочиями на основании доверенности.

На собрании учредителей принимается решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива и утверждается его устав. Определим последовательность действий учредителей по созданию кооператива:

а) подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;

б) согласование разногласий и подготовка окончательной версии этих документов;

в) подготовка собрания учредителей по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания в соответствии с ТК РФ, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;

г) проведение собрания учредителей и принятие решений по данным вопросам с соблюдением требований Кодекса о порядке принятия этих решений;

д) уплата государственной пошлины и представление учредительных и иных необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.

Основным документом, необходимым для государственной регистрации жилищного кооператива, является его устав.

Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива. В то же время юридическое значение устава заключается также в том, что устав является локальным нормативным актом

, документом, обязательным для всех членов этого кооператива и самого кооператива как юридического лица. Поскольку правоспособность юридического лица (ст. 49 ГК РФ) осуществляется его органами (ст. 53 ГК РФ), постольку устав кооператива является обязательным для всех его органов. органы — общее собрание (конференция), правление, председатель правления, ревизионная комиссия (ревизор).Устав является обязательным для всех членов соответствующего кооператива, а не только для тех, кто голосовал за утверждение устава при создании жилищного или жилищно-строительного кооператива. Законодательство и правоприменительная практика исходят из уставных обязательств также для третьих лиц.

На основании устава жилищный или жилищно-строительный кооператив в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и иных правоотношений.Устав с учетом общих требований законодательства конкретизирует правовой статус конкретного потребительского кооператива.

Статья 113 ТК РФ1 устанавливает обязательные требования к содержанию устава ЖК.

Устав — это основной документ, содержащий правила создания и деятельности ЖК.

В устав ЖКХ должны быть включены следующие сведения:

О наименовании кооператива;

О его местонахождении;

О предмете и цели деятельности;

О порядке вступления в члены кооператива;

О порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

О размере вступительных и паевых взносов;

О составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;

Об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

О составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

О порядке принятия решений органами кооператива, в том числе по

вопросам, по которым решения принимаются единогласно или

О порядке возмещения убытков, понесенных кооперативом членами кооператива;

О порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

В устав ЖК могут быть включены другие положения, не противоречащие законодательству.

Следует обратить внимание на то, что такие дополнительные правила не должны противоречить императивным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и других федеральных законов. Это важно, в частности, потому что при подаче необходимых документов для государственной регистрации кооператива заявитель, подписывая заявление о государственной регистрации, подтверждает, что представленный учредительный документ соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для учредительные документы юридического лица данной организационно-правовой формы (см.также статья 114 ТК РФ). При составлении устава жилищного кооператива следует учитывать, что требования п. 2 ст. 116 ГК РФ.

Ранее уставы жилищно-строительных кооперативов принимались в соответствии с Типовым уставом, который утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 N 1143. Данный правовой акт признан утратившим силу, однако он может служить ориентиром при подготовке проектов уставов современных кооперативов в части, не противоречащей действующему законодательству.

В настоящее время нормами законодательства, устанавливающими обязательные требования к уставам жилищно-строительных кооперативов,

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а при отсутствии постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. статья 54 ГК РФ).В этом случае государственная регистрация кооператива должна осуществляться по месту нахождения его правления. При составлении устава жилищного или жилищно-строительного кооператива целесообразно обращать внимание на то, что такой кооператив имеет не общую, а особую (или установленную законом, целевую) правоспособность, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 статьи 49 ГК РФ). Особая правоспособность предполагает, что юридическое лицо, обладающее такой правоспособностью, может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным его учредительными документами, и нести обязанности, связанные с этой деятельностью.На практике это означает, что жилищный кооператив вправе осуществлять только те виды деятельности, которые прямо указаны в его уставе и соответствуют предмету и целям юридического лица, установленным в уставе. Следовательно, ст. 113 ТК РФ к числу сведений, которые обязательно должны быть указаны в уставе любого жилищного или жилищно-строительного кооператива, относятся, в частности, объект и предназначение кооператива.

Еще раз повторяем — цель жилищных кооперативов — удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Предметом жилищного кооператива является приобретение, реконструкция и последующий ремонт многоквартирного дома. Предметом жилищно-строительного кооператива является строительство, реконструкция и последующий ремонт многоквартирного дома.

Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива, для его создания в качестве юридического лица необходим юридический факт — государственная регистрация юридического лица при его создании.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (статья 114 ТК РФ). Общие правила государственной регистрации для всех юридических лиц установлены ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц в настоящее время определен Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».Настоящий Федеральный закон регулирует, в частности, отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией юридических лиц при их создании, реорганизации и ликвидации, при изменении их учредительных документов и при ведении единого государственного реестра юридических лиц. Реорганизация юридического лица в гражданском праве означает преобразование его в новую организационно-правовую форму, слияние с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение нового юридического лица из его состава.

Жилищные или жилищно-строительные кооперативы создаются физическими, а иногда и юридическими лицами на безвозмездной основе. Задача такой некоммерческой организации — управлять домом, а также реализовывать право каждого человека на жилище, удовлетворять потребность в жилье. Члены кооператива действуют на основе членства. Участники жилищного кооператива приобретают жилье при личном участии, своих вложениях, а также выполняют обязательство по содержанию и реконструкции дома.

Члены жилищно-строительного кооператива занимаются жилищным строительством. В действующем законе нет четкого разграничения между жилищным кооперативом и жилищно-строительным кооперативом, но уже из самого названия учреждений понятно, что жилищный кооператив организован при наличии материального объекта — здания, жилого дома. В случае жилищно-строительного кооператива дом только строится.

Организация кооператива. Устав жилищного кооператива

Решение об организации жилищного кооператива принимают учредители кооператива.Учредителями становятся лица, выразившие желание организовать кооператив и подтвердившие свое намерение путем голосования за организацию кооператива. Голосование также используется для принятия устава кооператива.

Организацию кооператива осуществляет компетентный орган — собрание учредителей. Задолго до фактического создания кооператива проводится ряд подготовительных мероприятий: организационные вопросы и определение недвижимого объекта — субъекта кооператива и его членов.

Обязательным правовым актом кооператива, без которого невозможна его деятельность, является устав. Это своеобразный свод правил и принципов, которыми организация руководствуется в своей деятельности. Устав утверждается учредителями на собрании.

В тексте устава указываются наименование кооператива, его координаты, правила, утвержденные для граждан, планирующих вступить в кооператив, порядок внесения и размер денежных взносов, порядок лиц, участвующих в кооперативе, его убытки. , ответственность участников, задачи, для решения которых создан кооператив и другие принципиальные вопросы.Устав может содержать любые положения, если они не противоречат действующему законодательству и не имеют разногласий между собой.

Члены жилищного кооператива

Закон определяет, что членами кооператива могут быть физические лица, если на момент голосования они достигли возраста 16 лет, а в некоторых случаях — юридические лица. Членство в кооперативе требует участия этих субъектов в голосовании за создание кооператива.

Закон устанавливает правила относительно количества членов кооператива.В соответствии с ТК РФ создание кооператива менее 5 членов невозможно. Максимальное количество членов определяется количеством жилых помещений в здании, для которого создан кооператив. Чтобы вступить в кооператив в качестве члена, вы должны подать должным образом заполненное заявление в правление. Он рассматривается и утверждается в течение 30 дней. Далее человек, претендующий на членство, оплачивает вступительный взнос и с этого момента становится полноправным членом кооператива.

Кооперативное управление

Закон относится к руководящим органам кооператива:

конференция — высший руководящий орган кооператива;
председатель и правление жилищного кооператива;
собрание членов кооператива.

Деятельность конференции, пределы ее полномочий регулируются уставом кооператива. Конференция собирается на регулярные собрания, которые обычно проходят не реже одного раза в 12 месяцев, а также могут проводиться внеочередные собрания по важным вопросам.В рамки конференции входит рассмотрение вопросов, касающихся документации кооператива, правил входа и выхода участников, полномочий членов кооператива.

Правление кооператива рассматривает повседневные текущие вопросы организации, избирает из числа своих членов председателя, который уполномочен представлять кооператив, действовать от его имени и контролировать выполнение решений правления.

Собрание считается состоявшимся, если на нем лично присутствовала не менее половины членов кооператива.Для признания решения собрания правомочным необходимо набрать не менее половины голосов всех лиц, участвующих в голосовании. Если обсуждается вопрос, отраженный в уставе кооператива, не менее трех четвертей членов кооператива, непосредственно участвовавших в голосовании и лично присутствовавших на собрании, должны проголосовать в поддержку решения.

Решения собрания учредителей

Вопросы, обсуждаемые на собрании учредителей, касаются деятельности кооператива, реализации его планов и проектов, полномочий органов управления.Решением учредителей избраны:

председатель и секретарь собрания;
ревизионных и счетных комиссий собрания;
членов правления кооператива, председатель правления;
собрание учредителей утверждает повестку дня и устав, обсуждает другие актуальные вопросы.

Выводы собрания оформляются в виде специального документа — протокола собрания. В нем должны быть указаны дата проведения собрания, количество присутствующих, количество проголосовавших «за» и «против» по рассматриваемым вопросам.Протокол подписывается участниками собрания, его председателем и секретарем.

Вопрос-ответ

Бесплатная юридическая онлайн-консультация по всем юридическим вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ от юриста в течение 30 минут

Спросите у юриста

Также вам будут полезны следующие статьи

Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменением лицензионного статуса
Информирование органов МСУ и собственников помещений в многоквартирных домах о решениях, принятых лицензионной комиссией и Управлением жилищного строительства
Порядок организации и осуществления лицензионного контроля
Реестры информации, содержащие информацию о лицензировании деятельности по управлению МКД
Порядок принятия решения о выдаче лицензии или об отказе
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
Создание условий для Управление многоквартирным домом
Прямое управление многоквартирным домом собственниками
Управление многоквартирным домом в государственной или муниципальной собственности
Выбор способа управления многоквартирным домом.Общие требования
Хозяйственная деятельность товарищества домовладельцев
Председатель правления товарищества домовладельцев
Ревизионная комиссия товарищества домовладельцев
Обязанности совета товарищества собственников жилья
Права членов и не собственников ТСЖ помещений

Жилищные кооперативы создаются и действуют для обеспечения потребностей граждан в жилье, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями.

Жилищный кооператив имеет особую (уставную, целевую) правоспособность, характерную для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Особая правоспособность предполагает, что юридическое лицо, обладающее такой правоспособностью, вправе осуществлять только те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют предмету и целям деятельности этого юридического лица, установленным в этих документах.

Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность только постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они были созданы. В то же время предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе заключать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, установленным законом или иным образом. правовые акты, а также устав кооператива. Такие сделки ничтожны на основании ст.168 ГК РФ.

Устав жилищного товарищества должен определять (подпункт 1, подпункт 4 части 1 статьи 137, подпункт 8 статьи 138, пункт 4 статьи 148 ТК РФ) право заключения договоров: на управление квартирой. строительство, договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

Существует несколько возможных схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

В этом случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняются нанятыми им работниками (уборщицы мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т. Д.)). Отдельные виды работ в соответствии с договорами, заключенными жилищным кооперативом, выполняют подрядные специализированные организации (например, «Мослифт», выполняющий работы по обслуживанию лифтов). Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и других собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е. выступает в качестве подрядчика ЖКХ, а также с другими организациями, обеспечивающими иные виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, такие как, например, услуги связи — РСВО, МГТС, охрана подъездов и др.

В этом варианте все виды расходов и доходов, связанных с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смета доходов и расходов), включая платежи за коммунальные услуги и другие услуги.

2. Жилищный кооператив заключает договор с одним подрядчиком на выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на все виды необходимых работ и услуг в таком доме. Он самостоятельно заключает в интересах своих членов и других собственников помещений договоры на оказание коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на оказание иных услуг.

В соответствии с договором, заключенным с подрядной организацией, все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, производимые этой подрядной организацией, должны быть отражены в счете финансово-хозяйственный план в одной цифре. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны другие расходы (если есть), а также оплата коммунальных и других услуг. В качестве дохода в смете отражены членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, потраченные на оплату услуг по договору, заключенному жилищным кооперативом с подрядчиком, коммунальных и иных услуг, а также другие доход, связанный с ведением жилищным товариществом хозяйственной деятельности.

При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива в Дирекцию жилищно-коммунального хозяйства АО (ранее — ГУ ИС АО) о субсидиях, полученных из городского бюджета на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на выполнение обязательств по договору с подрядчиком по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и приложены к хозяйственно-финансовому плану.

Правление жилищного кооператива (п. 4 ст. 148 ТК РФ) заключает от имени жилищного кооператива от имени его членов или от имени и за счет его членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме ( согласно приложенному списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в согласованный срок оказывать услуги за вознаграждение и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в квартире здания, обеспечивать собственников помещений в таком здании и лиц, пользующихся помещениями в этом здании, коммуникациями, оказывать другие услуги, деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Если жилищный кооператив заключает договор управления многоквартирным домом, хозяйственная и финансовая деятельность осуществляется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно этим жилищным объединением. То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается какой-либо предпринимательской или иной деятельностью, а также не формирует целевые фонды, направленные, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома.Однако для ведения бухгалтерского, налогового и статистического учета жилищный кооператив должен быть сдан в аренду соответствующим государственным органам в сроки, установленные законом, ответственность за его ведение несет председатель правления.

Если жилищный кооператив осуществляет какую-либо деятельность, приносящую доход, если с управляющей организацией заключен договор управления, его отдельным членам, наемному персоналу может выплачиваться вознаграждение за выполненную работу.

В соответствии с разъяснением, приведенным в письме Минрегиона России от 20.06.2012 г.03.2007 № 4989-СК / 07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖКК не могут быть коммунальными услугами.

В Москве можно использовать как первую, так и вторую схемы деятельности жилищных товариществ без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

Существуют и другие схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть схема ниже.

III схема. Жилищный кооператив действует самостоятельно в управлении многоквартирным домом, но не реализовал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и иных услуг в интересах своих членов и других собственников.

В этом случае обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещения должны будут самостоятельно заключаем договоры на предоставление коммунальных ресурсов как с прямым управлением.При этом ресурсоснабжающие организации должны будут обеспечить таких собственников коммунальными услугами при входе в многоквартирный дом на границе балансовой собственности (эксплуатационная ответственность), в том числе в связи с публичностью договора. Если необходимо заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет согласно прилагаемым спискам.

Данная схема не противоречит положениям ТК РФ и применяется в больших количествах. муниципальные образования РФ. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в суде свое право не заключать договоры на оказание населению коммунальных услуг.

При любой схеме управления многоквартирным домом взаимоотношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме закрепляются следующим образом.Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению ими своих обязательств по владению помещениями в многоквартирном доме строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основе членства.

Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе участвовать в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу которых он обязан знать, какие решения приняты по установлению размера расходов на плановый год, по отчислениям в резерв и другие фонды, по размеру выплат каждого собственника в многоквартирном доме и т. д.Таким образом, договоров, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом, не требуется.

С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оказание коммунальных услуг, что соответствует положение пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ, согласно которому сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, обусловлено тем, что, с одной стороны, такой собственник в силу закона является обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве, а с другой стороны, собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не имеет прав и не связан обязательствами, изложенными в Уставе жилищного кооператива.

Настоящий договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещения, находящегося в государственной собственности.

1. Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях обеспечения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативный дом.

2. Члены жилищного кооператива своими силами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими силами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

4. Жилищно-жилищные строительные кооперативы (далее также жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5.Положения настоящей главы не распространяются на другие специализированные потребительские кооперативы, созданные для обеспечения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовой статус их членов определяются указанными федеральными законами.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста, и (или) юридические лица имеют право вступать в жилищные кооперативы.

2. Категории граждан, указанные в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право вступать в жилищные кооперативы, созданные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. Лица, желающие организовать жилищный кооператив, вправе участвовать в собрании учредителей жилищного кооператива.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица признаются лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. Устав жилищного кооператива должен содержать сведения о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, порядке вступления в кооператив, порядке выхода из кооператива и внесения паевого взноса, др. взносов, размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельности кооператива, порядок принятия решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядок возмещения убытков, понесенных членами кооператива, порядок реорганизации и ликвидации кооператив.

2. Устав жилищного кооператива может содержать иные положения, не противоречащие настоящему Кодексу, иным положениям федеральных законов.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если количество участников общего собрания членов жилищного кооператива составляет более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), созываемое в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива

Члены правления жилищного кооператива (в том числе председатель правления кооператива), член ревизионной комиссии (ревизор) кооператива, а также главный бухгалтер (бухгалтер в случае отсутствия главного бухгалтера в штате ) кооператива не могут быть граждане:

1) наличие судимости за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они подлежат административному взысканию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии главного бухгалтера в штате) организации, осуществлявшей деятельность в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства , инженерные изыскания для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо были индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в этих сферах, если такая организация, то индивидуальные предприниматели были исключены из саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции , капитального ремонта объектов капитального строительства либо признанных несостоятельными (банкротами) и менее трех лет прошло с момента исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве).

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива правомочно, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, что за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, и по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива. , более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании…

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, обязательно для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 118.Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференции) в количестве и на срок, определяемые уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, положением или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива руководит текущей деятельностью кооператива, избирает председателя кооператива из числа его членов и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1.Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из числа его членов на срок, определяемый уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) действует от имени кооператива без доверенности, в том числе представление его интересов и заключение сделок;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общее собрание членов кооператива (конференции) избирает ревизионную комиссию (ревизора) жилищного кооператива на срок не более трех лет.Количественный состав ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно быть членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке не реже одного раза в год проводит плановые проверки финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размере обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференции) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время имеет право проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (инспектора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и иными документами кооператива.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1.Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о членстве в жилищном кооперативе.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено правлением жилищного кооператива в месячный срок и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством.

Раздел I. Общие положения
- Глава 1. (Статьи 1-14)
  - Статья 1.
  - Статья 2.
  - Статья 3.
  - Статья 4.
  - Статья 5.
  - Статья 6.
  - Статья 7.
  - Статья 8.
  - Статья 9.
  - Статья 10.
  - Статья 11.
  - Статья 12.
  - Статья 13.
  - Статья 14.
- Глава 2. (Статьи 15-21)
  - Статья 15.
  - Статья 16.
  - Статья 17.
  - Статья 18.
  - Статья 19.
  - Статья 20.
  - Статья 21.
- Глава 3. (Статьи 22-24)
Статья 22.
Статья 23.
Статья 24.

Глава 4. (Статьи 25-29)

Статья 25.

Статья 26.

Статья 27.

Статья 28.

Статья 29.

Раздел II. Право собственности и иные имущественные права на жилое помещение

Глава 5.(Статьи 30-35)

Артикул 30.

Статья 31.

Статья 32.

Статья 33.

Статья 34.

Статья 35.

Глава 6. (Статьи 36-48)

Статья 36.

Статья 37.

Статья 38.

Статья 39.

Статья 40.

Статья 41.

Статья 42.

Статья 43.

Статья 44.

Статья 45.

Статья 46.

Статья 47.

Статья 48.

Раздел III. Жилые помещения, предоставленные по договорам социальной аренды

Глава 7. (Статьи 49-59)

Статья 49.

Статья 50.

Статья 51.

Статья 52.

Статья 53.

Статья 54.

Статья 55.

Статья 56.

Статья 57.

Статья 58.

Статья 59.

Глава 8. (Статьи 60-91)

Статья 60.

Статья 61.

Статья 62.

Статья 63.

Статья 64.

Статья 65.

Статья 66.

Статья 67.

Статья 68.

Статья 69.

Статья 70.

Статья 71.

Статья 72.

Статья 73.

Статья 74.

Статья 75.

Статья 76.

Статья 77.

Статья 78.

Статья 79.

Статья 80.

Статья 81.

Статья 82.

Статья 83.

Статья 84.

Статья 85.

Статья 86.

Статья 87.

Статья 87.1.

Статья 88.

Статья 89.

Раздел 90.

Статья 91.

Раздел IV. Специализированный жилищный фонд

Глава 9. (Статьи 92-98)

Статья 92.

Статья 93.

Статья 94.

Статья 95.

Статья 96.

Статья 97.

Статья 98.

Глава 10. (Статьи 99-109)

Раздел 99.

Артикул 100.

Статья 101.

Раздел 102.

Раздел 103.

Раздел 104.

Раздел 105.

Раздел 106

Раздел 107.

Раздел 108.

Раздел 109.

Раздел V. Жилищно-строительные кооперативы

Глава 11. (Статьи 110-123)

Раздел 110.

Раздел 111.

порядок получения, внесение изменений и причины отказа. Нужна ли лицензия на чистку систем вентиляции

В случае изменения перечня многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, расторжением, расторжением договора управления многоквартирным домом, лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения При расторжении указанного договора необходимо разместить эту информацию в системе, а также направить в орган государственного жилищного надзора.Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и сроки, утверждаемые федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим застройку. и реализация государственной политики и правового регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Из названных правовых норм следует, что Ассоциация собственников жилья является юридическим лицом, которое управляет многоквартирным домом, однако деятельность ТСЖ не лицензируется и не регулируется требованиями ст.198 ЖК РФ.

Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации утверждены Приказом Минстроя и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 г. № 938 / пр.

Изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (далее — орган государственного жилищного надзора) на основании поданного лицензиатом (уполномоченным представителем лицензиата) заявления о внесении изменений. реестр.

И согласно п.4 п. 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса, обязан надлежащим образом выполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня государственная регистрация товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно разъяснениям Минрегиона РФ № 14314-РМ / 07 от 20.12.2006, товарищество собственников жилья обязано приступить к управлению многоквартирным домом с даты государственной регистрации ТСЖ как юридическое лицо.

Соответственно, решения органа государственного жилищного надзора о включении многоквартирного дома в реестр лицензий, которым управляет ТСЖ, не вносятся, потому что такой реестр не ведется.Датой начала управления многоквартирным домом Партнерством является дата его государственной регистрации независимо от того, исключен многоквартирный дом из реестра лицензий предыдущей управляющей организации.

После государственной регистрации ТСЖ и направления Партнерством на проверку документации, подтверждающей совершение данного правового действия, орган государственной жилищной инспекции в соответствии с п.4 ст. 3 ст.200 ЖК РФ исключает из реестра лицензий бывшей управляющей организации многоквартирный дом, в котором создано товарищество собственников жилья.

Таким образом, исходя из такого подхода, владельцам квартир даже кажется более удобным создание Товарищества собственников недвижимости, где от них не требуется присутствовать на собраниях и участвовать в принятии решений. Однако не все так думают, есть заботливые жильцы домов, их много — они могут либо стать членами Партнерства, если организация перейдет на ТСН, либо подать заявление о выходе из ТСЖ как есть.Как правило, практика показывает, что если мы говорим об одном многоквартирном доме, то нет смысла создавать общество собственников. А если домов несколько, их жильцы договариваются между собой объединить усилия для улучшения, то лучше сформировать Товарищество собственников жилья.

Лицензия на ЦН

Другими словами, HOA — это один из типов TSN. Вся путаница в организационно-правовых формах товариществ началась после того, как 1 сентября 2014 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации, согласно которым ТСН стала руководящим органом МКД.В то же время Жилищный кодекс Российской Федерации определяет ТСЖ как форму управления домом.

А ФНС России сегодня не регистрирует ТСЖ, так как этой организационно-правовой формы уже нет в ГК РФ. Те же собственники, которые создали ТСН в своем доме, не могли управлять им, поскольку Жилищный кодекс возлагает эту функцию на ТСЖ.

Внимание

Возник правовой конфликт, который Минстрой попытался разрешить письмом №10407-АЧ / 04 от 10.04.2015 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с регистрацией товариществ собственников жилья». В этом документе говорится, что ТСЖ как форма управления домом сохраняется и нет необходимости перерегистрировать его в ТСН.

Легарт

Т.к. в любом многоквартирном доме может быть только один орган управления. Подробнее о договоре управления читайте в статье 2146 0 ТСЖ или ТСН: в чем разница Прежде чем понять, нужно ли автоматически включать всех домовладельцев в товарищество, созданное в доме, необходимо понять, чем ТСЖ отличается от ТСН.

ТСН — добровольное объединение собственников помещений в здании, МКД, загородных домах, на садовых, садовых или дачных участках, созданное для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом (п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса). Кодекс Российской Федерации). В состав Ассоциации собственников недвижимости входят ТСЖ и другие специализированные потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66 «О садоводческих, садоводческих и загородных некоммерческих объединениях граждан».«

Forum burmistr.ru — форум о жилищно-коммунальном хозяйстве (управление многоквартирными домами)

Например: — вопросы аренды помещений; — обеспечение сохранности общего имущества; — приумножение общего имущества, его развитие; — содержание государственной собственности; — вопросы общественного характера, человеческого взаимодействия; — работа со сметой по установлению платежей за коммунальные, ремонтные, административные, охранные и другие услуги каждому собственнику и многое другое. Руководитель Председатель Губернатор Обратите внимание! Деятельность обоих видов управленческой формы обязательно должна осуществляться на основании Устава.

Но в ТСН есть возможность ввести любые необходимые дополнительные конструкции исполнительного характера. Например, это может быть услуга по ремонту электричества в домах и постройках, все что с этим связано.

Почему цн-цж не нужна лицензия на управление многоквартирным домом

Если среди квартир в доме есть те, которые не используются как жилые помещения, а используются в хозяйственных целях, то в этом случае регистрируется Ассоциация собственников недвижимости.Часто такое бывает, когда в доме на первых этажах расположены магазины и другие организации.

Структуры ТСН или ТСЖ отличаются друг от друга масштабом функций, налогообложением, ключевыми участниками собраний, от которых зависит принятие тех или иных решений и других признаков. Когда в многоквартирном доме есть некоммерческие, жилые помещения, то функции управления осуществляют собственники жилья.
Когда в объединение будут включены нежилые помещения, коммерческие объекты недвижимости или земля, тогда улучшение и поддержание общего имущества, выделенного для таких объектов, осуществляется членами Ассоциации владельцев недвижимости.

Вопрос-ответ

Открытая система отчетности собственникам о проделанной работе и запланированной деятельности для организации. Любому владельцу предоставляется возможность проверить даже финансовые движения Партнерства.

не учитывается мнение большинства, учитывается только мнение членов ассоциации;
ввиду того, что ТСН является юридическим лицом, организация в любой момент вправе объявить себя банкротом, что может негативно повлиять на прибыльность собственников, получивших выгоду от деятельности Партнерства.

Примечание! Ассоциация собственников и владельцев любой недвижимости не несет ответственности по тем обязательствам, которые должны выполнять ее члены — члены ассоциации.

Разница между цж и цн

Информация

ТСН — некоммерческая организация, не преследующая цель получения прибыли: «Статья 123.1. Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях Некоммерческие корпоративные организации — это юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют прибыль между участниками (пункт 1 статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право на участие (членство) в них и образуют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего Кодекса.

Объединения собственников недвижимости Статья 123.12.

Что такое риэлтерское товарищество (цн)

Жилищного кодекса (ЖК) и Гражданского кодекса (ГК), из которых любой увидит, что лицензия на ТСН не требуется: статья 161 ЖК. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к управлению многоквартирным домом 2.
Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором не более тридцати; (в ред. Федеральных законов от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ, от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ) 2) руководство товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) руководство управляющей организации. «Как видим, из гл.
2. Арт. 161 ЖК следует, что ТСЖ не является управляющей организацией. «Статья 192.

Цн vs цж: что лучше?

Также в документе должны быть указаны место нахождения ТСН, предмет и цель его деятельности, состав и компетенция органов товарищества и порядок принятия ими решений, включая вопросы, по которым решения принимаются единогласно или большинством голосов. голосование. Федеральным законом от 23 мая 2015 г. № 133 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в федеральный закон« О политических партиях »внесены изменения в абзац первый пункта 1 статьи 54 ГК РФ. Российская Федерация.Эти изменения гласят, что, поскольку ТСЖ относится к типу организационно-правовой формы ТСН, то с 23 мая 2015 года при регистрации ТСЖ в наименовании должно быть указано ТСЖ, а в уставе должно быть указано, что ТСЖ ТСЖ создается в организационно-правовой форме — ТСН. Другими словами, теперь в уставе ТСН и ТСЖ можно писать название не только «товарищество собственников недвижимости», но и «товарищество собственников жилья».

Цж или цн: в чем разница, что лучше и как правильно

Вопрос: В каких случаях и в каком размере должна уплачиваться государственная пошлина? Ответ: За выдачу лицензии — 30 000 рублей, за продление лицензии — 5 000 рублей.Вопрос: Как долго можно рассматривать заявку на получение лицензии? Ответ: Максимальный срок выдачи лицензии может составлять до 45 рабочих дней с момента получения в лицензирующий орган соответствующего заявления. Вопрос: Вправе ли управляющая организация заключить договор управления до получения лицензии? Ответ: Нет. Договор на управление может быть заключен только с управляющей организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности. Вопрос: Обязана ли управляющая компания уведомлять лицензирующий орган об изменении адреса своего местонахождения? Ответ: Изменение адреса нахождения является одним из оснований для продления лицензии.

Лицензия ТСН

Все это контролирует общественная организация ТСЖ. Для его функционирования предусмотрены статьи Жилищного кодекса Российской Федерации. Многосемейное управление может осуществляться по-разному. В принципе, есть 3 способа, которыми можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирного дома.

Данные способы являются законными и отражены в ч. 2 ст. 161 ТК РФ:

Непосредственный уход за домом со стороны жильцов.
Создание товарищества собственников жилья с головным подразделением — председателем.
Жилищный или потребительский кооператив.
Управляющая организация.

Метод управления, как и общество ТСЖ, имеет свою специфику — система регулярных плановых и внеплановых собраний членов, уплата членских взносов, фиксация хода собраний и принятие их решений. Такие встречи организуются в порядке, установленном частью 3 статьи 161 ТК РФ.

Лицензия на ЦН

РФ. При отсутствии такого разрешения лицензирующий орган не вправе самостоятельно обращаться в суд. Однако здесь не все так просто. Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об отзыве лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, указанным в части 5 статьи 198 Закона. Жилищного кодекса Российской Федерации, сведения о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, управление которыми осуществлялось лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.Таким образом, если лицензия управляющей организации не аннулирована, это означает, что есть законные основания для принятия таких мер.

Законопроект о лицензировании управляющих компаний, уже одобренный Госдумой во втором чтении, освобождает товарищества собственников жилья (ТСЖ) одного многоквартирного дома от необходимости получения лицензии. В результате их может быть больше по всей России !!! При этом некоторые эксперты считают, что проверять нужно именно ТСЖ — зачастую у них нет квалифицированных сотрудников, но на практике многие ТСЖ могут не только «дать фору» любой управляющей компании, но и многому научить. высокомерные комерсаноты и чиновники из управляющих компаний.

Товарищества собственников жилья, созданные арендаторами одного и того же дома, не подлежат лицензированию, предложенному в Законе о лицензировании управляющих компаний. Ожидается, что этот закон избавит недобросовестные компании от управления жилыми домами. Руководители управляющих компаний, председатели общежитий многоквартирных домов или жилищных кооперативов должны будут получить квалификационный аттестат. С 1 мая 2015 года будет запрещено управлять многоквартирным домом без лицензии.Лицензию для управляющих компаний выдаст специальный орган — Госжилиннадзор области или Жилищная инспекция. С 1 сентября этого года планируется начать выдачу лицензий и проведение экзаменов для руководителей компаний.

В то же время министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень считает, что лицензирование только даст толчок развитию одноквартирных ТСЖ.

«Я глубоко убежден, что нам нужно двигаться в сторону товариществ собственников жилья, поскольку люди создают их сами и несут ответственность за свой дом», — заявил он.

По мнению экспертов, отказ в лицензировании индивидуальных ТСЖ может привести к увеличению их количества. «ТСЖ, созданное жильцами двух домов, согласно законопроекту, рассматривается как скрытый Уголовный кодекс.

Введение такой процедуры может повлиять на количество ТСЖ, управляющих одним домом, если законом установлены строгие требования к получению лицензий и большинству ТСЖ будет объективно сложно выполнить эти требования », — говорит Марк Каретин, юрист. в коллегии адвокатов «Юков и партнеры».

Если требования достаточно лояльны, юрист не прогнозирует увеличения количества ТСЖ, управляющих одним домом.

Как пояснил «Газете.Ru» исполнительный директор Некоммерческого партнерства «ЖКХ-Развитие» Алексей Макрушин, в разных регионах есть примеры ТСЖ, управляющих сотнями домов. «Такие ТСЖ де-факто осуществляют предпринимательскую деятельность и поэтому должны иметь лицензию. При этом они могут не получить лицензию, а нанять управляющую компанию, у которой есть эта лицензия », — сказал эксперт.

В то же время, сейчас, по подсчетам МЖЭК, количество товариществ собственников жилья, работающих на рынке, активно сокращается. Так, в 2012 году количество товариществ собственников жилья в Москве уменьшилось с 8 тысяч до 4,3 тысячи. В ходе проверок Московской жилищной инспекции выяснилось, что данные ТСЖ не соответствуют нормам законодательства или являются вымышленными. Тогда, оценивая сложившуюся ситуацию, Мосжилинспекция прогнозировала, что количество товариществ собственников жилья сократится до 3.5 тыс.

В случае ТСЖ домовладельцам проще контролировать его деятельность, в любой момент они могут попросить председателя товарищества предоставить отчет, он будет обязан отчитаться. При этом форма управления домом через ТСЖ дешевле. Содержание профессиональных управляющих компаний обходится жильцам дома намного дороже.

Государственный жилищный надзор по-прежнему имеет право признать действия председателей советов товариществ и решения о создании некоторых товариществ собственников жилья незаконными.

До весны управляющие домов должны сдать экзамены и получить лицензию, без которой они не сможет работать в многоквартирных домах.Однако председатели товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов не нуждаются в таких разрешениях, что часто может привести к появлению среди них мошенников.

«В этой сфере крутятся огромные денежные потоки, поэтому совершенно очевидно, что часто идут ожесточенные бои за пост председателя. В домах появляются группы боевиков, случаются даже насильственные нападения», — поясняет Светлана Разоротнева, исполнительный директор ЖКХ. Коммунальное управление, отмечая, что зачастую жилищная инспекция не может разрешить тот или иной конфликт.

Узнала, как решить проблему самостоятельно «Российская газета» не поможет, — советует Светлана Разоротнева, тогда нужно менять форму управления, например, заключать договор с управляющей компанией.

Кстати, в ближайшее время потенциальных аферистов в домах россиян станет меньше. С июля 2016 года товарищества собственников жилья, объединяющие сразу несколько многоквартирных домов, должны быть реорганизованы или ликвидированы.

«С введением лицензируя предпринимательскую деятельность управляющих компаний и индивидуальных предпринимателей, занимающихся домоуправлением, мы никоим образом не снижаем уровень контроля над товариществами собственников жилья », — отмечает Андрей Чибис, заместитель министра строительства и ЖКХ.«Государственный жилищный надзор по-прежнему имеет право признавать действия председателей советов товариществ и решения о создании некоторых товариществ собственников жилья незаконными. Все полномочия государственной жилищной инспекции остаются в силе, поэтому при возникновении проблем с ТСЖ, государство обязано отреагировать на это в любом случае. и ЖСК », — отметил он.

Законопроект предусматривает выдачу лицензий управляющей компании и товариществу собственников жилья с 1 сентября 2014 года, а запрет на управление домами без лицензии может вступить в силу с 1 мая 2015 года.По словам заместителя председателя комитета Госдумы Павла Качкаева, новые правила коснутся около 22 тысяч компаний. Поправки, в частности, предполагают введение коллегиального принципа (с участием профессионального сообщества) принятия решения о выдаче лицензии в Уголовный кодекс и ее аннулировании. Также предусмотрена возможность привлечения Уголовного кодекса к административной ответственности только при наличии доказательств его вины. Кроме того, ожидается, что в России появится пост главного жилищного инспектора для контроля региональных инспекций.В то же время законопроект ужесточает административную ответственность УК за ненадлежащее управление жилищным фондом. Лицензия не нужна для тех ТСЖ, которые создаются жителями одного дома или нескольких домов, расположенных на участках, имеющих общую границу.

Новосибирская область

ГЗИ Новосибирской области будет добиваться дисквалификации директоров управляющих компаний за нарушения. По ее словам, сейчас двенадцать статей УК игнорируют штрафы и предписания прокуратуры и инспекции.«В случае систематического невыполнения предписаний Госимущества в установленный срок мы намерены обратиться в суд с ходатайством о назначении отвода главы УК», — сказал Игорь Лобарев. В Новосибирской области действуют более 170 британских операционных компаний, жилой фонд многоквартирных домов составляет 43 миллиона квадратных метров.

До 1 мая 2015 года организациям и индивидуальным предпринимателям, управляющим многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, необходимо будет получить лицензию органа государственного жилищного надзора на право ведения предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

После 1 мая 2015 года эта деятельность будет запрещена без лицензии. В связи с этим следует иметь в виду, что заявка на получение лицензии рассматривается в течение 30 рабочих дней с момента получения заявки на получение лицензии и прилагаемых к ней документов.

Правительством еще не утверждено положение о порядке лицензирования. Однако в ЖК сказано, что для получения лицензии необходимо: свидетельство о государственной регистрации квалификационного свидетельства; отсутствие судимости за экономические преступления, преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления; отсутствие факта дисквалификации; отсутствие отозванных лицензий, а также соблюдение лицензиатом требований по раскрытию информации, установленных ч. 10 ст.161 ЖК РФ.

Для получения квалификационного аттестата необходимо сдать квалификационный экзамен. Порядок проведения такого экзамена, перечень вопросов, порядок определения результатов на данный момент также не утверждены.

Лицензия выдается на неограниченный срок, при этом срок действия квалификационного аттестата составляет 5 лет.

Изначально законопроект предусматривал необходимость получения лицензии для ТСЖ, управляющих двумя и более многоквартирными домами.Однако согласно принятой редакции закона об изменении ЖК, лицензирование распространяется только на деятельность управляющих компаний. Товарищества собственников жилья не подлежат лицензированию.

Тем не менее, введены ограничения для ТСЖ, созданных в нескольких многоквартирных домах. Такие товарищества собственников должны быть реорганизованы до 1 июля 2016 года, если собственники помещений в многоквартирных домах не избрали иной способ управления такими домами, если они не соответствуют требованиям, установленным абзацем 1 части 2 статьи 136 ГК РФ. ТК РФ, а именно: данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с документами, содержащимися в государственном кадастре недвижимого имущества, имеют общую границу и в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования. использование собственниками помещений в этих домах.Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещения в одном из этих домов) полномочиями заявителя обращаться в органы, осуществляющие вне государственной регистрации юридических лиц, а в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством голосов не менее две трети от общего количества голосов собственников помещений в этом здании.Особенности принятия и исполнения этих решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, ответственным за разработку государственной политики и правовое регулирование в области строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации капитала). строительных объектов) и жилищно-коммунального хозяйства.