Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток? — блоги риэлторов

Аванс – фундамент сделки

Когда покупатель недвижимости определился с вариантом, он должен зафиксировать свои намерения и подтвердить их серьезность. Этим подтверждением является предоплата, сделанная в любой форме, и письменное соглашение, фиксирующее договоренности покупателя и продавца. Предоплата может быть в форме аванса или задатка. 

Аванс, согласно п. 1 статьи 487 ГК РФ, это, в частности, «обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором». Этот срок и многие другие детали обсуждаются сторонами и фиксируются в главнейшем документе, предшествующем договору купли продажи – соглашении об авансе или задатке. Внесение такой предоплаты – главный этап подготовки сделки. 

Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это? 

Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере. 

Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы». 

Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием. 

Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры 

Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс». 

Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки. 

Что же представляет собой авансовое соглашение?

В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца. 

Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно? 

1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д. 

2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют. 

3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.

4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.  

5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину. 

6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.  

7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.

На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет. 

Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик. 

Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!

Соглашение о задатке при покупке квартиры в Москве

На российском рынке недвижимости практикуются две обычные первичные формы платежей, которыми продавец и покупатель подтверждают свои намерения заключить договор купли-продажи: аванс и задаток. При этом, если аванс является сугубо расчетной операцией и не имеет каких-либо обеспечительных характеристик, то задаток в значительной степени гарантирует покупателю соблюдение продавцом состоявшейся между ними предварительной договоренности. Ведь в обстоятельствах, если у продавца вдруг «объявится» на стороне более интересное денежное предложение, чем предложение покупателя, продавец обязан возвращать сумму задатка в двойном размере.

Однако, на практике не все так просто. И нередки случаи, когда недобросовестный собственник, доведя вопрос до суда, легко добивался признания задатка обычным авансом и возвращал покупателю лишь ту сумму, которую тот ему когда-то передал. А ведь покупатель, будучи уверенным в гарантиях, мог за это время понести значительные издержки – отказаться от других предложений, договориться о продаже собственного жилья, оплатить оценку для ипотечного кредита, упустить время, в конце концов…

 Что необходимо для правильного оформления задатка?

Очевидно, что расписка. Это – первое.

Далее, также очевидно, что расписка пишется к чему-то. И это «что-то» является Соглашением о задатке. Соглашение о задатке есть второй, безусловно, необходимый документ, который требуется правильно составить и подписать. В нем стандартно рекомендуется прописать сумму задатка, ее назначение, место и обстоятельства ее передачи и обязательство выдать расписку в получении.

И третье, что абсолютно необходимо, называется Предварительный договор купли-продажи, в котором подтверждается намерение сторон заключить сделку, проговариваются «по максимуму» основные условия — цена, сроки, процедура и ключевые пункты будущего основного Договора купли продажи.

По Предварительному договору ни в коем случае не переходят права, но он является тем правовым фундаментом, на который можно ставить и Соглашение о задатке, и расписку в его передаче.

Устанавливает ли законодательство обязательную нотариальную форму расписки, соглашения и предварительного договора? Нет, не устанавливает. Оговаривается лишь обязательное условие письменной формы оформления, а «устные» соглашения не признаются тут по закону вообще.

Но, п. 2 Ст. 429 ГК РФ установлено, что форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. А на сегодняшний день у нотариуса в обязательном порядке оформляются любые квартирные сделки с отдельными долями, сделки с квартирой целиком, когда она в общедолевой собственности (кроме случаев совместной собственности, при которой доли не выделены), сделки, где среди собственников несовершеннолетний…

Соответственно, поскольку для заключения основного договора в этих ситуациях потребуется оформления у нотариуса, то и предварительный договор необходимо также нотариально удостоверять.

И далее будет вполне логичным прибегнуть к услугам нотариуса при составлении и удостоверении и соглашения о задатке, и финансовой расписки вообще.

Но, хотелось бы обратить внимание еще на один момент: обычный человек покупает недвижимость всего один, или несколько раз за свою жизнь и для любой рядовой семьи такая операция не только финансово крайне существенна, но и несет в себе неизвестные ей риски. И законодательство, и судебная практика сегодня столь многоплановы, что лишь люди с профильным образованием, или с серьезным опытом работы в смежных плоскостях могут относительно безопасно проходить дистанцию сделки.

Огромный позитивный «плюс», если с самого начала к работе привлекается нотариус, в том, что он несет имущественную ответственность за все свои действия, дополнительно и тщательно проверяет документы и полномочия, имеет по закону право делать запросы в различные органы и учреждения, проверять историю недвижимости и дееспособность ее собственников.

Продавцу бывает практически невозможным уклониться от возврата задатка в двойном размере, если с самого начала к оформлению процедуры сделки был привлечен нотариус.

Расписка за задаток за квартиру

Один из сложных вопросов современной семьи – это решение жилищной проблемы. Даже когда квартира выбрана, и остается только оформить сделку, нельзя успокаиваться. Практически каждый шаг требует внимания и тщательного изучения документов.

Практика показывает, что так называемый «квартирный вопрос» сопровождается частыми случаями мошенничества как со стороны продавцов, агентств по недвижимости, так и покупателей.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Многие возникающие в ходе покупки и продажи жилых помещений проблемы разрешаются при помощи задатка. Внешне, кажется, что это очень простая процедура. Но оказывается, все, что с ним связано, требует предварительного изучения и подготовки.

В данной статье мы расскажем как оформляется расписка за задаток за квартиру, что нужно проверить до передачи задатка и что это вообще такое.

Составление расписки

Расписка за задаток пишется от руки шариковой ручкой. Подписывают все собственники квартиры.

Если собственников несколько, то сумму задатка делят на всех по долям, включая несовершеннолетних. Это исключит возможность кому-то из продавцов потребовать дополнительный задаток.

Расписка оформляется представителем продаваемой стороны, но в присутствии покупателя. Пишется одним человеком, а подписывается всеми владельцами предмета сделки. Запрещается для написания привлечение доверенного лица. Если оформляется кем-то по доверенности, то только нотариально заверенной.

Напечатанная расписка теряет юридическую силу и действенность. Ее также необходимо заверять у нотариуса. Оригинал расписки передается покупателю, хранится у него до окончания сделки. Никаких копий расписок делать не надо. Копию может оставить себе продавец, если у него в ходе встреч с покупателем или агентом возникли сомнения. Если пишущий расписку допустил ошибки или зачеркивания, расписка переписывается, так как документ, имеющий ошибки, теряет юридическую силу.

Как составлять:

1. Прописать точное название оформляемого документа (например, расписка о передаче задатка по договору).
2. Продублировать реквизиты договора.
3. Прописать слово «задаток», уточнив, что это не просто деньги, не аванс, не денежные средства.
4. Зафиксировать письменно в двух вариантах (цифрой и прописью, т.е. с расшифровкой) величину передаваемой суммы.
5. Валюта задатка.
6. Место и дата передачи денег и написания документа.

Образец

Что такое задаток?

Задаток – это отработанная юридическая практика, широко распространенная в вопросах недвижимости. Фактически задаток – это деньги, которые покупатель платит продавцу до полной покупки недвижимости.

Цель задатка – обязательство выполнения устных договоренностей между сторонами сделки. Денежная сумма, определенная в качестве задатка, засчитывается в полную стоимость оценки недвижимости. Юридическая правомерность задатка закреплена Гражданским кодексом РФ ст. 380, 381 §7 гл. 23.

Функции передачи денег в качестве задатка:

1. Обеспечительная. Обеспечивает выполнение покупателем условий предварительного соглашения.
2. Доказательственная. Доказывает факт подписания и юридического оформления договорных условий.
3. Платежная. Является первой суммой выплаты стоимости приобретаемой недвижимости.

Математическая величина задатка (минимальная и максимальная) не установлена законодательными актами. Чаще всего предлагается внести денежную сумму в размере примерно 5-10% стоимости квартиры. Деньги достаются продавцу в случае отказа от сделки со стороны покупателя. Возмещаются покупателю в удвоенном размере, если продавец отказывается от сделки. Чем меньше сумма задатка, тем менее надежна результативность сделки.

Что необходимо знать перед передачей?

Перед передачей задатка необходимо выполнить несколько важных пунктов:

1. Изучить оригиналы документов, подтверждающие право собственности.
2. Добиться присутствия всех собственников приобретаемой недвижимости на передаче задатка.
3. Проверить наличие документа, подтверждающего согласие супруга (даже бывшего) на продажу квартиры или другой собственности.
4. Затребовать справку о лицах, прописанных на данной жилой площади (включая временной выписки).
5. Провести сверху технического паспорта с фактическим планом квартиры (исключить возможность приобретения жилья с незаконной перепланировкой).
6. Запросить выписку из единого государственного реестра (ЕГРП), исключить возможность приобретения квартиры с обременением.

Нельзя передавать деньги без оформления договора и проведения вышеперечисленных мероприятий.

Возможные проблемы:

1. 1 проблема. При передаче задатка заключается предварительный договор. Если договор о приобретение жилья не вступит в силу, задаток будет считаться авансом. Двойной размер по судебной практике выплачиваться не будет.
2. 2 проблема. Не перепутать задаток покупателю с задатком агентству. Деньги, выплаченные риэлтору, не возвращаются покупателю, так как это день за поиск квартиры. При подписании с агентством договор внимательно прочитывать все положения о задатке. Деньги, передаваемые агентству, получает не покупатель, а посредник, вернуть их можно будет только по решению суда.
3. 3 проблема. Передача денег без оформления письменных документов. Это происходит, когда продавец и покупатель знают друг друга, проявляют взаимное доверие. На определенной ступени сделки одна сторона может оказаться нечестной. Доказать передачу или получение задатка будет невозможно, не сработают даже свидетельские показания. Необходимо будет прибегать к ст.168 ГК РФ, собирать доказательства незаконности сделки.
4. 4 проблема. Задаток должен быть закреплен в документах передачи: в договоре и расписке. Обязательно должна быть письменная фиксация передаваемых денежных средств как задатка – государственная регистрация договора. Судебная практика склонна признавать его авансом, тем самым уменьшая сумму возврата.
5. 5 проблема. Возврат двойной суммы задатка не производится, если договор выполнен не полностью. Частичное выполнение освобождает продавца от возврата, усложняет процесс покупки квартиры. Прежде, чем оформлять предварительный договор, решить все возможные нюансы, которые могут помешать чистой сделке.

Что проверить до передачи задатка?

Самое главное – это проверка документов. Ее лучше поручить профессионалу. Поэтому самый верный вариант – оформление договора в нотариальной конторе. Нотариус проверит чистоту сделки, предотвратит возможное мошенничество, подстрахует покупателя.

Самый безопасный вариант передачи задатка – в нотариальной конторе. 2 вариант – передача задатка в банковскую ячейку или сейф агентства недвижимости. Покупатель получает только номер ячейки, воспользоваться деньгами сможет только по завершении сделки. Данный вариант используется при больших денежных суммах.

Основные действия

Предварительный договор или договор о задатке оформляется в соответствии со статьями 380, 381 ГК РФ.

Обязательные пункты договора:

• паспортные данные собственников продаваемого жилья, покупателя;
• цена продаваемой недвижимости;
• сумма задатка;
• юридический адрес жилой собственности;
• краткая характеристика, отраженная в техническом паспорте: адрес, площадь, год постройки и другие индивидуальные сведения;
• сроки оформления сделки;
• особые случаи, выдвигаемые сторонами сделки.

Договор оформляется в двух экземплярах, подписывается обеими сторонами сделки.

В предварительном договоре в современной практике часто оговариваются штрафные выплаты в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

На получение задатка оформляется расписка. Задаток передается в присутствии свидетелей.

Наиболее значимые положения передачи и оформления задатка

1. Деньги в качестве задатка передаются после заключения письменных документов, имеющих юридическую силу.
2. Перед передачей задаточных средств проверяются и тщательно изучаются документы, доказывающие и подтверждающие право собственности владельца на предлагаемую к сделке недвижимость.
3. Необходимо добиться присутствия всех собственников при заключении предварительного договора купли-продажи и передаче задатка.
4. Наличие согласия на совершение сделки всех собственников жилья и претендентов на недвижимость.
5. Совпадение документальных данных технических характеристик и статистических данных с фактическим состоянием приобретаемого жилья.
6. Отсутствие на недвижимость обременения.

Как купить дом и когда следует внести первоначальный депозит? | Руководства по дому

При покупке дома у вас есть две важные задачи, которые нужно решить, прежде чем ваше предложение будет принято и завершение покупки: вы должны проконсультироваться с ипотечным кредитором, чтобы уточнить детали финансирования, и вы должны отправить задаток на покажите продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. В вашем контракте указан крайний срок для этих действий.

Основы покупки

Покупка дома предполагает приведение в порядок своих финансов еще до того, как вы разместите предложение на недвижимость.Обычно это влечет за собой встречу с ипотечным кредитором, предоставление документации о доходах, трудоустройстве, кредитной истории и активах, а также принятие решения по вашей кредитной программе до фактического заключения контракта на покупку. Продавец обычно требует письмо от вашего кредитора с указанием условий вашего финансирования, а также подтверждение вашего задатка или средств первоначального взноса.

Залог

Продавец может оценить вашу готовность и способность купить дом по величине вашего залога.Контракты на недвижимость включают пункт о залоге. В контрактах указывается сумма, которую вы должны внести, и дата, к которой вы должны доставить деньги держателю условного депонирования. Они также могут указать способ, которым вы планируете внести средства — в электронном виде или чеком. Конкретные особенности определяются переговорами между покупателем и продавцом, однако типичный депозит составляет от 1 до 2 процентов от покупной цены.

Источники финансирования

При финансировании покупки дома ваш кредитор гарантирует, что у вас есть средства для первоначального депозита и что деньги поступают из приемлемого источника.Вы не можете взять депозит с кредитной карты, личной ссуды или у члена семьи, потому что это увеличивает вашу финансовую ответственность. Вместо этого вы должны скопить деньги или попросить родственника пожертвовать деньги в виде подарка. Кредиторы требуют выписки из банка за два месяца, подтверждающие, что у вас достаточно средств для покрытия депозита, или сертифицированное подарочное письмо от донора и выписку из банка, подтверждающую, что у них есть деньги, которые они могут вам передать.

Условия контракта

Ваш договор недвижимости может требовать внесения депозита в течение нескольких дней после принятия продавцом вашего предложения.Например, в Калифорнии у вас есть три дня для внесения задатка и четыре дня в Юте. Вы и продавец можете договориться о доставке депозита раньше или позже, но вы должны указать конкретный срок в контракте, обычно в разделе «Прочие условия». Соблюдение срока оплаты депозита — ключевая контрактная обязанность покупателя. Несвоевременное внесение денег может привести к штрафам или расторжению контракта.

Ссылки

Ресурсы

Writer Bio

K.К. Эрнандес занимается вопросами недвижимости с 2009 года. Она является лицензированным продавцом недвижимости в Сан-Диего с 2004 года. Ее статьи публиковались в местных газетах, но ее работа в основном ведется в Интернете. Эрнандес имеет степень бакалавра искусств английского языка в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе и работает экспертом по недвижимости в Demand Media Studios.

20+ советов по залоговому депозиту для арендодателей и арендаторов

Что такое залоговый депозит?

Гарантийный депозит — это сумма денег в размере от сотен до тысяч долларов, которую арендатор платит домовладельцу или управляющему недвижимостью в начале аренды, сверх суммы арендной платы за первый или последний месяц.Чек залога обычно хранится домовладельцем или управляющим недвижимостью на отдельном процентном банковском счете; и возвращается арендатору, когда он или она съезжает по окончании срока аренды. Однако, если арендатор повреждает имущество, домовладелец или управляющий имуществом будет использовать часть или все деньги на счету залога для оплаты ремонта.

Залог долгое время был яблоком раздора между арендаторами, арендодателями и управляющими компаниями. Некоторые суды присуждают двойную компенсацию арендаторам, предъявляющим иск своим арендодателям за невозвращение их гарантийного залога.

Этот пост предоставит руководство для управляющих недвижимостью, арендодателей, арендаторов и других лиц по вопросам гарантийных депозитов. В нем будут обсуждаться законы каждого штата, даны советы арендодателям и управляющим недвижимостью, а также даны ответы на часто задаваемые вопросы о гарантийных депозитах.

Советы арендаторам по залоговому депозиту

Если вы хотите арендовать дом, следуйте этому простому совету, чтобы избежать мошенничества.

1. Не бойтесь вести переговоры.

   Помните, что залог может быть предметом переговоров. Не существует минимальных сумм, которые управляющие недвижимостью или домовладельцы должны взимать за залог.

2. Узнайте, какую сумму залога вам нужно будет заплатить.

   Законодательство некоторых штатов устанавливает максимальную сумму, которая может взиматься с вас. Некоторые штаты (например, Массачусетс) устанавливают предел на уровне арендной платы за один месяц, тогда как другие (например, Невада) устанавливают предел на уровне арендной платы за три месяца.Однако в других штатах, включая Флориду, Огайо и Техас, не оговаривается, сколько управляющий недвижимостью или домовладелец может взимать за залог. См. Наш раздел закона об управлении недвижимостью, чтобы ознакомиться с правилами внесения залога в конкретных штатах.

3. Прочтите договор аренды, прежде чем подписывать его.

   Законы штата различаются по вопросу о том, какие арендодатели могут удерживать из вашего гарантийного депозита за повреждение имущества и невыплаченную арендную плату. Убедитесь, что вы знаете, что вы обязуетесь, прежде чем подписываться на итоговой строке.

4. Подумайте дважды, прежде чем платить меньше месячной арендной платы в качестве залога.

   Конечно, сначала это звучит проще, но возврат арендной платы за полный месяц (за вычетом убытков) при выезде может действительно помочь с расходами на переезд, а также уплатой гарантийного залога при следующей аренде.

5. Узнайте о любых дополнительных сборах, которые могут взиматься с вас при увольнении.

   Определите ожидания арендодателя сейчас, когда вы переедете. Например, с вас будет взиматься плата за уборку? Лучше узнать сейчас, чем удивляться, если вы не получите полный гарантийный депозит в конце срока аренды.Законы штата различаются по этим типам сборов, поэтому обязательно знайте и свои права.

6. Осмотрите свой новый арендованный автомобиль и отметьте любые существующие повреждения.

   Если что-то сломалось, попросите арендодателя исправить это. Если вы будете ждать, чтобы что-то сказать, стоимость ремонта может покрываться за счет вашего залога. Хорошая идея — сфотографировать недвижимость, чтобы задокументировать любые ранее существовавшие недостатки.

7. Знайте, что арендодатель не сможет удержать залог, если вы расторгнете договор аренды.

   Это ваши деньги, хранящиеся на доверительном счете, если вы не потеряете их часть или все из-за повреждения вашей арендуемой квартиры. Однако они могут удержать вашу арендную плату за последний месяц и предъявить иск в отношении любой другой невыплаченной арендной платы.

8. Подтвердите, когда вы получите обратно свой залог.

   Опять же, законы меняются; Закон Нью-Йорка только гласит, что залог должен быть возвращен в «разумный срок», но этот период обычно составляет от 14 дней (Вермонт) до 60 дней (Арканзас).Для получения информации о конкретных законах вашего штата см. Крайний срок возврата залогового депозита Ноло, штат за штатом.

9. Примите меры, если арендодатель отказывается вернуть ваш залог.

   Согласно опросу Rent.com, 26% арендаторов не получают обратно свой гарантийный депозит при переезде, а 36% этих арендаторов не получили никаких объяснений от арендодателя. После того, как вы подождете установленное государством количество времени, не увидев весь или часть своего гарантийного депозита, подумайте о том, чтобы написать своему арендодателю или управляющему недвижимостью письмо с требованием о возврате залога. Загрузите форму, заполните ее и сохраните копию. Это обеспечит вам бумажный след на случай, если вы решите подать на них в суд.

Советы по залоговому депозиту для арендодателей и управляющих недвижимостью

Фирмы по управлению недвижимостью также могут следовать нескольким шагам, чтобы избежать проблем, когда дело доходит до залогового депозита:

7 навыков успешных управляющих недвижимостью

Вы откроете для себя творческие способы выявления и устранения рутин, которые больше не приносят пользу вашему бизнесу.

Скачать

1. Знайте законы своего штата.

   Узнайте, где вам следует хранить депозиты, сколько вы можете получить, как быстро они должны быть внесены на конкретный счет залогового депозита, как должны выплачиваться проценты, какие отчеты требуются и т. Д. Важно понимать, что залоговые депозиты для жилая недвижимость контролируется законом, призывающим к недискриминационному и равному обращению. Брать с семьи сумму, отличную от суммы с заявителя без детей, является запрещенной и дискриминационной практикой. Также законом запрещено требовать чрезмерную сумму залога. Ознакомьтесь с законами, касающимися гарантийных депозитов в вашем штате, для получения конкретных рекомендаций.

2. Не поддавайтесь соблазну брать меньше, чем вы имеете право.

   Хотя снижение суммы залога для привлечения большего числа арендаторов может показаться выгодным, в будущем вы рискуете создать головную боль. Как Сальваторе Дж. Фришиа из San Diego Premier Property Management объясняет в своем блоге о том, сколько взимать залог, для этого есть 3 веские причины: 1.Это отсеивает финансово нестабильных арендаторов; 2. Это защита от невыполнения арендной платы; и 3. Это предотвращает выселение жильцов без предупреждения.

3. Залоговые чеки не являются дополнительной арендной платой.

   … так что не относитесь к ним как к таковым. Эти депозиты необходимо хранить отдельно от чеков арендной платы и возвращать уходящему арендатору, даже если они просрочили арендную плату, при условии, что квартира не повреждена.

4. Снимите это на видео.

   Этот совет исходит от Мэри Йеттер-Херд из Rent Smart Missoula: «Инспекция при выселении и [связанные с этим] вычеты из залога — это наиболее спорная и потенциально враждебная ситуация в отношениях арендодатель-арендатор.Именно по этой причине мы проводим видео о заселении до передачи владения в начале аренды. Он полностью документирует состояние недвижимости на момент въезда. Мы также предоставляем арендаторам копии ссылок, чтобы у них также была документация. Если вы сможете включить видеодокументацию в процесс заселения, это будет иметь большое значение для разрешения спора о залоге задолго до его начала ».

5. Открытие трастовых или условных счетов для залоговых депозитов.

   Убедитесь, что ваш банк знает, что депозитный счет предназначен для «трастовых» или «условных» средств. Это предотвратит конфискацию этих средств в том маловероятном случае, если вы или ваша компания столкнетесь с юридическими проблемами.

6. Храните гарантийные депозиты на отдельном трастовом счете или счете условного депонирования, который находится под вашим контролем.

   Даже если государственные нормативные акты разрешают вам смешивать средства гарантийного депозита с арендной платой или передавать их арендодателю, вы всегда должны хранить их на отдельном трастовом счете или счете условного депонирования.Никогда не смешивайте счета — слишком легко случайно потратить средства гарантийного депозита.

7. Управление недвижимостью — это совсем другое дело, чем продажа недвижимости.

   Гарантийный залог — это не то же самое, что задаток перед продажей или авансовый платеж — применяются другие правила.

8. Тот факт, что вы можете законно обрабатывать средства условного депонирования, не означает, что вы должны это делать.

   Даже если у вас есть брокерская лицензия, вам следует пройти обучение, прежде чем обрабатывать гарантийные депозиты, или подумайте о найме кого-то с большим опытом. Человек, который может провести самоаудит, на вес золота.

9. Убедитесь, что владельцы вашей собственности в курсе.

   Примите меры к тому, чтобы владельцы вашей собственности знали о вашей политике и процедурах по работе с гарантийными депозитами. Одна калифорнийская компания по управлению недвижимостью, Portola Property Management, сняла видео, чтобы сообщить эту информацию своим нынешним и будущим владельцам. Надежное программное обеспечение для управления недвижимостью, такое как Buildium, может значительно упростить этот процесс.

10. Сообщите арендаторам, почему они не получают свой депозит полностью.

    Если вам нужно вычесть из залога арендатора из-за ущерба, который он причинил жилью, отправьте им подробный список обнаруженных вами проблем и стоимости ремонта каждой из них. Если вы пройдете с ними по отделению, укажете на каждую проблему, а затем составите подробный список, у вас вряд ли возникнут проблемы, особенно если им дадут возможность исправить проблемы до того, как они уедут.

Часто задаваемые вопросы по залоговым депозитам

Залоговые депозиты — ценный инструмент для предотвращения ущерба и защиты инвестиций владельцев, но они связаны с определенной степенью ответственности. Правильное обращение с ними обеспечит бесперебойную работу и гарантирует, что управляющие недвижимостью будут соблюдать закон.

1. Должны ли управляющие недвижимостью выдавать арендаторам письменное заявление о состоянии?

   Независимо от того, требует это ваш штат или нет, для управляющих недвижимостью рекомендуется предоставить своим арендаторам письменное заявление о состоянии собственности при въезде.(Убедитесь, что вы и ваш арендатор подписали заявление.) Таким образом, не возникнет вопросов о том, была ли эта дыра в стене до въезда арендатора.

2. Можно ли вычесть убытки из залога? А как насчет неоплаченной аренды?

   Когда арендатор выезжает, сделайте вместе последний осмотр собственности, отметив любые повреждения. Было бы неплохо взять с собой цифровую камеру, чтобы вы могли обосновать любые вычеты в случае разногласий.Вы можете сделать это до истечения срока аренды, чтобы дать им возможность исправить любые проблемы самостоятельно. Управляющие имуществом имеют право вычесть из залога любой новый ущерб, который они обнаружат. Вы не можете вычесть «нормальный износ», поэтому обязательно разберитесь с тем, что это включает. В зависимости от того, где вы живете, управляющие недвижимостью могут также вычесть невыплаченную арендную плату; Опять же, проверьте законы своего штата, чтобы быть уверенным.

3. Как быстро управляющие недвижимостью должны вернуть залог после выезда арендатора?

   Независимо от того, вычитает ли управляющий имуществом компенсацию за ущерб, во многих штатах есть правила относительно выделенных сроков для возврата гарантийных депозитов.Например, в Массачусетсе управляющие недвижимостью должны вернуть гарантийный депозит или предоставить арендаторам подробный список повреждений и стоимость ремонта в течение 30 дней. Если арендодатель не сделает этого, он теряет право вычесть что-либо из гарантийного депозита, независимо от того, какой ущерб нанёс арендатор.

Если вам понравилась эта статья, возможно, вам понравится наша статья об использовании поручительств в качестве альтернативы залоговым депозитам. Кроме того, мы рекомендуем проверить законы об управлении недвижимостью Buildium, нашу базу данных, в которой описаны законы о залогах по штатам.

У вас есть совет по поводу залогового депозита? Оставьте комментарий ниже, чтобы присоединиться к обсуждению.

Подробнее о бухгалтерском учете и налогах

Продажа недвижимости с арендатором (уведомление арендатора о продаже недвижимости письмом)

У арендодателей есть много причин, чтобы заняться инвестиционным бизнесом в сфере недвижимости, и столько же причин для выхода из него. Другими словами, может наступить время, когда владелец недвижимости решит выставить на продажу дом для сдачи в аренду и искать покупателя.

Когда съемный дом занят арендатором, в игру вступают определенные шаги и условия. Это известно как продажа с арендатором в доме, и домовладельцам нужно учесть множество вещей, прежде чем выставлять дом на продажу.

Означает ли это, что продать дом с арендаторами, проживающими в нем сейчас, невозможно? Нет, но это означает, что при этом вам нужно быть очень организованным и понятным с арендаторами, чтобы избежать любого потенциального гнева или юридических осложнений.

Сегодня мы ответим на некоторые из самых серьезных вопросов, которые возникают у людей об этом типе продаж, а также представим шаблонную форму, которая может быть очень полезна, когда вы окажетесь в этой конкретной ситуации. С помощью этих инструментов вы сможете совершить успешную и беспроблемную продажу!

Содержание продажи дома с арендаторами

Советы по продаже аренды с арендаторами

Мы проводим еженедельный видеосериал под названием «Спросите менеджера по недвижимости», а в выпуске №44 ниже Эрик и Эндрю обсуждают продажу занятой арендуемой собственности.

Звук здесь немного грубоват, но содержание хорошее. Не стесняйтесь перейти к отметке 1:00, чтобы услышать, как они обсуждают эту тему.

На RealEstateInvesting.com вы также можете найти множество отличных ресурсов по продаже арендуемой собственности. Просто загляните в их раздел ресурсов.

Бесплатный образец письма для извещения арендатора о продаже имущества

Вот краткий образец письма, которое вы можете использовать, чтобы отправить арендатору письмо с уведомлением о своем намерении продать недвижимость.

Дата

Адрес

Уважаемый ______,

Настоящее письмо официально уведомляет вас о моем намерении продать недвижимость по адресу __________.

Я намерен продать занимаемую собственность, чтобы следующий владелец взял на себя вашу аренду. Чтобы сделать этот процесс как можно более плавным, я хотел бы попытаться ответить на любые вопросы в этом письме.

В штате ______ требуется, чтобы я уведомил за ___ часов до показа сдаваемой в аренду собственности любым потенциальным покупателям. Это даст вам время, чтобы ваше жилище было чистым и презентабельным.

Я постараюсь превзойти эти минимальные требования, чтобы дать вам дополнительное время перед выставкой. Я (электронная почта, текст, позвоню, отправлю письмо), чтобы уведомить вас об этих показах.

Это будут показы с гидом, поэтому потенциальные покупатели не будут одни в аренде. При этом рекомендуется перед выставками не держать под рукой какие-либо мелкие ценные вещи.

Я ценю ваше сотрудничество в этом процессе. После продажи сдаваемой в аренду собственности я передам залог и залог новому владельцу. На этот раз я хотел бы предоставить вам ____ бонуса за ваше сотрудничество при продаже собственности. Это будет предоставлено после окончательного закрытия сделки с недвижимостью.

Пожалуйста, дайте мне знать, если у вас возникнут вопросы.

С уважением,

_________

Дата

Уведомление: что должно быть включено?

Как видите, это уведомление относительно простое, но оно дает арендатору много информации, которая наверняка заинтересует его. Какую именно информацию вы должны включить при составлении собственного уведомления?

При продаже недвижимости с арендаторами вы всегда должны включать следующую разбивку информации:

Основная идентификационная информация

Начните с даты, имен арендаторов и адреса собственности. Эта идентифицирующая информация необходима для обеспечения того, чтобы арендатор получил правильную форму, специально созданную для него и его собственности.

Что будет дальше

Затем сообщите арендатору, что будет происходить. Будут показы? Когда недвижимость поступит на рынок? Есть ли что-нибудь, за что они будут нести ответственность, пока недвижимость находится на рынке?

У арендатора, вероятно, возникнет много вопросов о процессе, который будет происходить с этого момента, поэтому лучше, если вы можете заранее предоставить как можно более подробную информацию о том, как вы будете проводить показы и маркетинг.

Конечно, арендатор может при необходимости связаться с вами, чтобы задать дополнительные вопросы, но лучше как можно скорее предоставить им как можно больше информации, чтобы они не испытали стресс или перегрузку при получении этого уведомления.

Отображение уведомления

Если возможно, сообщите арендатору, сколько уведомлений вы обязаны им по закону при планировании показа недвижимости. Это даст им представление о том, какого типа уведомления и ситуации, которых они могут ожидать в процессе продажи.

Бонусные поощрения

Включение бонуса для ваших арендаторов на протяжении всего этого процесса — далеко не обязательное требование, но некоторые домовладельцы считают, что предоставление арендатору дополнительных льгот на протяжении всего процесса продажи помогает облегчить переход.

В одном из разделов с более подробными объяснениями позже в сегодняшнем интервью мы представим несколько примеров бонусов, которые вы, возможно, захотите попробовать во время следующей продажи недвижимости, занимаемой арендатором.

Права арендаторов при продаже дома домовладельцем

Прежде чем мы углубимся в подробности того, как продать арендуемую собственность с арендаторами, важно, чтобы мы остановились, чтобы поговорить о правах арендатора. Как вы знаете, законы штата и федеральные законы часто устанавливают ограничения для защиты арендатора.

Когда приходит время продавать недвижимость, занимаемую арендатором, вы должны помнить о некоторых правах арендатора, чтобы ни в коем случае не нарушать закон.

Знайте свои местные законы

Начнем с того, что напомним вам, что каждая часть информации, которую мы даем в сегодняшней статье, регулируется местными законами и ограничениями. Хотя мы стремимся предоставить информацию, которая может быть полезна арендодателям в любом районе, в законодательстве всегда есть некоторые вариации.

Прежде чем предпринимать какие-либо действия, обязательно ознакомьтесь с местными законами и законами штата в отношении продажи недвижимости, занимаемой арендаторами. Вы должны убедиться, что знаете текущие коды.

Арендаторам не нужно выезжать

Некоторые арендаторы предполагают, что им нужно съехать, потому что вы продаете недвижимость. В большинстве случаев это не так, и вам может быть запрещено по закону просить их выселиться. Если арендатор находится в долгосрочной аренде, а вы продаете во время аренды, может потребоваться найти покупателя, который возьмет на себя аренду.

Точная ситуация с арендой и продажей определит, нужно ли арендатору съехать.

Например, арендаторов, находящихся в годовой аренде, нельзя принуждать к досрочному выселению, если только вы, собственник или прямой член семьи, покупающий недвижимость, не собираетесь въезжать в недвижимость. Даже в этом случае местные законы могут потребовать, чтобы вы разрешили арендатору завершить аренду.

Если, однако, арендатор находится в помесячной аренде, аренда может быть прекращена с уведомлением собственности о предстоящем.В зависимости от того, как долго арендатор арендует недвижимость, это может варьироваться от 60 до 120 дней.

Аренда дает арендаторам разрешение на пребывание в собственности, а не на аренду у конкретного владельца. Даже если дом продается быстро, законным жильцам не обязательно сразу выезжать.

Исключение: Положения о прекращении продажи

Если вы планируете в ближайшее время продать свою собственность, вы можете рассмотреть возможность добавления пункта о прекращении продажи в договор аренды собственности.Арендатор будет уведомлен о вашем желании продать, и вы сможете гарантировать, что сможете продать недвижимость без арендатора, если новый покупатель не заинтересован в сохранении арендатора.

Не менять коммунальные услуги

Пока вы продаете недвижимость, вы не можете вносить какие-либо изменения в коммунальные услуги. Это означает, что во время продажи нельзя отключать воду или электричество. Помните: вы все равно должны выполнять все свои обязанности арендодателя в процессе продажи!

Пока вы являетесь владельцем недвижимости, а арендаторы проживают на ней, ваша работа заключается в соблюдении буквы закона и обеспечении пригодности помещения для жизни.

Расписание исправлений и показов

Государственные и местные органы власти приняли законы о том, сколько уведомлений вы должны направить арендатору до того, как будет демонстрироваться недвижимость, или техник по ремонту приедет для работы с ней.

Поскольку вы продаете недвижимость, вам, вероятно, придется запланировать обе эти вещи. Таким образом, очень важно, чтобы вы должным образом уведомили о них вашего арендатора.

Для выставок уведомление не только требуется по закону, но также может помочь обеспечить великолепный внешний вид объекта во время показа.У арендаторов будет возможность навести порядок и убрать личные вещи. Кроме того, у арендатора есть шанс не быть дома во время показа, если он предпочитает уйти.

Для ремонта вы должны уведомить арендатора в соответствии с местным законодательством. Это сделано для удобства и безопасности арендатора, но это также поможет вам. Если ремонтник должен работать со стиральной машиной, а арендатор уже складывает белье, когда он приезжает, возможно, возникла проблема.

Открытое и четкое общение с арендатором на протяжении всего процесса является частью его законного права, поэтому обязательно выполните его.

Залог

Помните, что вы несете ответственность за возврат залога арендатору, если он выезжает во время продажи. Однако, если они собираются остаться с новым владельцем, вам потребуется передать эти деньги новому владельцу, включая любые начисленные проценты.

Страховой залог, пропорциональная арендная плата и любые другие сборы, которые вы собрали для защиты собственности во время подписания договора аренды, необходимо будет передать новому владельцу.

Условия аренды

Когда новый арендодатель принимает собственность у вас, арендатор сможет сохранить те же условия аренды, о которых вы договорились с ним. Некоторые арендаторы будут беспокоиться об этом во время процесса.

Например, вы и арендатор могли договориться о простом дополнении к договору аренды с домашним животным, которое позволяет им содержать двух собак. Арендатор может беспокоиться, что новый домовладелец потребует избавиться от собак. Однако это было бы незаконно.

До тех пор, пока ваши первоначальные условия аренды остаются в силе, арендатору будет разрешено по закону содержать своего питомца (ов). Однако в конце периода аренды новый владелец может потребовать изменения условий аренды до подписания нового договора аренды.

Обязательно объясните это своим арендаторам, когда вы дадите им знать, что будете продавать недвижимость. Если они понимают, что их текущий договор аренды будет действовать до тех пор, пока остается срок аренды, они с гораздо большей вероятностью согласятся с идеей продажи.

Кто может покупать?

Есть несколько разных типов покупателей, которые могут быть заинтересованы в приобретении недвижимости, занимаемой арендатором. Во-первых, это сами арендаторы, и многие арендодатели разрабатывают творческое финансирование, например, арендную плату за владение, с арендаторами, которые уже заняты. Другими покупателями могут быть люди, которые хотят жить в этой собственности в качестве основного места жительства. В этом случае арендодатели должны будут следовать законам своего штата для уведомления арендаторов о намерении продать и, в большинстве случаев, дождаться истечения срока действия договора аренды и не продлевать его.Еще одним потенциальным покупателем станет другой инвестор в недвижимость, который сохранит существующих арендаторов.

Несмотря ни на что, домовладельцы должны ознакомиться с законами и постановлениями, которые регулируют их штат, и тщательно следить за процессом, чтобы убедиться, что они соблюдают все правила. Продажа инвестиционной собственности с арендатором в резиденции требует уникального набора ступенек, и арендодателям следует сначала провести свое исследование. Существуют определенные сроки уведомления, а также право вводить требования, которые часто отличаются от более стандартных процессов.

Например, в Калифорнии домовладелец должен доставить письменное уведомление о намерении продать собственность за 120 дней до начала выставок. Затем арендодатели могут направить арендаторам письменное или устное уведомление за 24 часа до начала выставки. Показы могут проводиться только в разумные часы работы, и арендодатели всегда должны оставлять письменное свидетельство о въезде, например, оставлять визитную карточку на прилавке.

Независимо от того, кто, по мнению арендодателей, может покупать недвижимость, они обязаны соблюдать законы, регулирующие эту сделку с арендатором по месту жительства.

Занятые и пустые

Многие арендодатели ждут, пока истечет срок аренды арендатора, а затем перечисляют пустую собственность. Другие пытаются продать недвижимость, пока арендатор еще проживает. У каждого подхода есть свои плюсы и минусы.

В идеале, домовладельцы должны были бы оставить недвижимость свободной, пытаясь ее продать. Всегда легче заинтересовать покупателей пустым домом или домом, который был построен профессионально. Также может быть отрицательная ассоциация с домом, который использовался для сдачи в аренду, по сравнению с более нейтральным, и обычно занятые сдаваемые в аренду дома считаются менее ценными. Пустой дом можно правильно отремонтировать и перечислить в его наилучшем возможном состоянии. С арендатором недвижимость может показаться потенциальным покупателям не лучшим образом.

Однако большинство арендодателей просто не могут позволить себе оставлять свою арендуемую недвижимость пустой в течение нескольких месяцев только для того, чтобы она выглядела лучше для покупателей. Удержание арендатора на месте до тех пор, пока сделка не станет неизбежной, чтобы гарантировать, что недвижимость приносит доход. Однако арендаторы могут не очень хорошо заботиться о месте, что отпугнет потенциальных покупателей.

На самом деле, если бы арендаторы действительно захотели, они, вероятно, могли бы придумать множество способов отговорить большинство покупателей делать какие-либо предложения.

Например, арендаторы могут намеренно не уведомить арендодателя о необходимом ремонте или предупредить его о любых негативных косметических проблемах. Или, когда арендаторы не заботятся о собственности или даже не убирают ее регулярно, это может еще больше снизить ее привлекательность для потенциальных покупателей.

Взаимодействие с арендаторами

Арендодателям важно общаться с арендаторами, чтобы все прошло гладко.Арендаторы должны сыграть большую роль, когда арендодатель решит продать инвестиционную недвижимость, от того, чтобы держать недвижимость занятой, до того, как она освещается в лучшем свете. Арендатору необходимо дать согласие на сотрудничество, иначе арендодателю будет сложно показать недвижимость должным образом.

Уведомить арендатора о продаже имущества Письмо:

1. В письменной форме домовладельцы должны объяснить арендаторам свое намерение продать.
2. Арендодатели должны напоминать арендаторам о законах своего штата, касающихся надлежащих процедур демонстрации занимаемой собственности, которая выставляется на продажу.
3. Установите продуманный, но твердый процесс, с помощью которого домовладельцы будут уведомлять арендаторов, когда будет показано имущество.
4. Убедите арендаторов, что арендодатель не позволит десяткам неизвестных незнакомцев пройти через оккупированную собственность и что их безопасность и их имущество имеют первостепенное значение.
5. Предложите арендаторам стимул, если они будут помогать в процессе, например, поддержание чистоты в помещении выше среднего.

Когда арендодатели хорошо общаются с арендаторами в доме, они с большей вероятностью будут сотрудничать на протяжении всего процесса и способствовать успешной продаже.

Идеи стимулирования для арендаторов

Многие арендодатели понимают, что для арендаторов было большим шоком узнать, что сдаваемый в аренду дом, в котором они живут, будет продан. Страх перед неизвестностью всегда будет беспокоить некоторых арендаторов, и арендодатели могут сделать все возможное, чтобы помочь арендаторам почувствовать, что их не держат в неведении.

Многие арендодатели действительно предлагают арендаторам стимулы, чтобы побудить их помочь в процессе поиска покупателей, демонстрации собственности и содержания ее в чистоте.

Вот лишь несколько идей по стимулированию арендаторов, когда они живут по месту жительства:

• Процент от ежемесячной арендной платы.
• Скидка за аренду при продаже имущества.
• Бесплатные выходные в элитном отеле во время дня открытых дверей.
• Подарочные сертификаты после каждого положительного показа.
• Подарочные сертификаты на каждый месяц показа объекта.
• Согласие на оплату транспортных расходов при продаже имущества.

В общем, домовладельцам лучше иметь в лице арендаторов союзника, чем врага, потому что неряшливый арендатор, отказывающийся от сотрудничества, может быстро подорвать интерес потенциальных покупателей.

Арендодатели, которые хотят продать свою инвестиционную недвижимость, пока арендатор находится в резиденции, начинают процесс, который может быть успешным или неуспешным. Однако при правильном подходе и правильных стимулах продажа может быть осуществлена ​​законно, продуманно и прибыльно.

Продам дом с арендаторами: не бойтесь!

Как видите, есть о чем подумать, когда вы думаете о продаже дома, в котором в настоящее время есть арендаторы. Хотя это может заставить вас отказаться от идеи продажи, вы не должны этого допустить.

Поначалу каждый аспект управления арендуемой собственностью может быть ошеломляющим. Когда вы подписывали свой первый договор аренды с арендаторами, вы, вероятно, волновались, что что-то забыли! Даже если бы это было так, в конце концов все получилось.

Ключом к успешной продаже дома с арендаторами является обеспечение ясности и прозрачности между вами и арендатором. Если вы будете информировать их о маркетинге и текущих продажах, вы обнаружите, что процесс проходит намного проще.

Знайте свои права и права арендатора. Помня их в процессе продажи, вы сможете успешно продать свою недвижимость, занимаемую арендаторами, в кратчайшие сроки!

Образцы писем о возврате залога

Как написать письмо о возврате залога

Большинство из нас зависит от возврата залога, чтобы переехать в следующее место. Это значительная сумма в долларах — обычно эквивалент арендной платы за один месяц. Предполагая, что вы выполнили процедуру уведомления об аренде и оставили свое жилье чистым и в хорошем состоянии, воспользуйтесь одним из этих шаблонов, чтобы запросить возврат.

1. Ознакомьтесь с законодательством своего штата, чтобы узнать подробности, касающиеся вашего гарантийного депозита.
2. Соберите информацию для справки.
   • Копия вашего уведомления о выселении
   • Документация / фотографии состояния объекта до и во время выселения
   • Копия запросов на техническое обслуживание и результатов (если применимо)
   • Сумма в долларах (и проценты, если применимо) вам причитается

Для получения дополнительной информации и советов прочтите статью Руста о том, как вернуть свой гарантийный депозит.

Письмо 1: Первое уведомление — адрес для пересылки

Уважаемый [Имя]

Пожалуйста, верните мой гарантийный депозит в размере [$] и проценты на мой адрес для пересылки

<введите адрес>

Я освободил свою квартиру [дата]. Квартира была оставлена ​​чистой, и я задокументировал ее состояние в том виде, в котором я ее получил, за исключением нормального износа. В соответствии с [вашими правилами государственного гарантийного депозита — см. Сайт Roost] вы должны вернуть депозит в течение [x] дней с момента прекращения аренды.

Благодарю за внимание к этому вопросу. Вы можете связаться со мной в любое время по [номер телефона].

С уважением,

[ваше имя и номер]

Письмо 2: Электронная почта / письмо до востребования — просрочено

Уважаемый [Имя]

Пожалуйста, верните мой гарантийный депозит в размере [$] и проценты на мой адрес для пересылки

<введите адрес>

Я освободил свою квартиру [дата]. Квартира была оставлена ​​чистой, и я задокументировал ее состояние в том виде, в котором я ее получил, за исключением нормального износа.В соответствии с [справкой о государственном гарантийном депозите — см. Сайт Roost] вы должны вернуть депозит в течение [x] дней с момента прекращения аренды.

ТЕПЕРЬ ВЫ ПРОШЛИ ДОЛЖНЫМ ОБРАЗОМ И ВЫШЛИ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПРЕДЕЛ ВОЗВРАТА ДЕПОЗИТА.

Пожалуйста, верните залог на этой неделе, чтобы избежать дальнейших судебных исков, вплоть до суда мелких тяжб, как это разрешено законом.

С уважением,

<Ваше имя и номер>

Раскрытие рекламы
Вы, наверное, уже знаете, что мы не юридическая фирма, но просто для того, чтобы убедиться, что мы делаем следующее: Мы не можем дать никаких советов или заключений относительно возможных юридических прав, средств правовой защиты, защиты, вариантов, выбор форм или стратегий.И, проводя время с нами здесь, в Русте, вы соглашаетесь с нашими Правовая оговорка.

Последнее обновление: 21 апреля 2021 г.

Что такое задаток? | Американское семейное страхование

Задаток или добросовестные деньги — это авансовый депозит, который покупатель применяет для покупки дома при доставке первоначального договора «предложение о покупке» продавцу. Задаток для покупки дома или недвижимости играет особую роль, поэтому особенно важно понимать правила, которые обычно регулируют такие типы финансовых транзакций.Мы выясним, требуется ли это и когда наступит срок, и прольем некоторый свет на способы использования задатка для защиты дома на сегодняшнем рынке недвижимости.

Содержание:

Как работают задатки?

Требуются ли вклады задатка?

Сколько задатка я должен вложить в дом?

Когда следует платить задаток?

Факторы задатка, которые следует учитывать

Возмещается ли задаток?

Когда продавец может сохранить задаток?

Когда покупателю разрешен возврат задатка?

Получаете ли вы задаток назад после закрытия сделки?

Как защитить свои задатки

Получите защиту для самого важного

Как работают задатки?

Многие потенциальные покупатели жилья спрашивают, для чего нужны задатки и как именно они работают. Заработок работает, предлагая часть наличных денег вперед — обычно 1-2% от покупной цены — в качестве стимула вывести недвижимость с рынка и рассмотреть исключительно ваше предложение. Задаток также работает путем финансовой защиты продавца, если покупатель не завершает покупку дома, поскольку в этом случае задаток обычно получает продавец.

Вернуться к началу

Требуются ли вклады задатка?

Не совсем так, но покупка без задатка может ограничить ваши возможности.Продавцы с большей вероятностью примут предложение с наиболее благоприятным финансовым профилем — часто те, у которых есть задаток, — потому что сделки с задатками имеют больше шансов на своевременное закрытие и дают больше гарантий продавцу.

Продавцы нуждаются в этих гарантиях, потому что статус службы множественного листинга (MLS) дома обычно меняется на «по контракту», когда принимается предложение о покупке. Понятно, что это может подтолкнуть других возможных покупателей и их брокеров к покупке недвижимости, которая все еще принимает предложения.

Если вы задаетесь вопросом: «А что, если у меня нет задатка?» у вас есть варианты. Например, в своем предложении вы можете запросить отказ от задатка. Попросите вашего агента по недвижимости составить договор об отказе от прав и отправить его по обычным каналам. Хотя вероятность того, что продавец согласится, невелика, он может отказаться от предложения задатка, когда рыночные условия складываются не в их пользу.

Вернуться к началу

Сколько задатка я должен вложить в дом?

Обычно покупатель вносит залог от 1% до 2% от покупной цены, но эта сумма может быть больше в зависимости от вашего соглашения.Он будет храниться на счете условного депонирования и применяться к остальной части вашего первоначального платежа при закрытии. Если ваше предложение о покупке составляет 250 000 долларов, ваша типичная сумма задатка будет варьироваться от 2500 до 5000 долларов. В своем предложении вы указываете сумму задатка, которая будет переведена на условное депонирование, если продавец примет предложение.

Вернуться к началу

Когда следует платить задаток?

Задаток обычно подлежит уплате в течение трех дней с момента подписания и принятия предложения. Чек задатка может быть переведен на счет условного депонирования или доставлен агенту продавца.Важно передать эти деньги продавцу, как только ваше предложение будет принято. Таким образом, вы поможете закрепить соглашение, сместить его статус MLS на «по контракту» и сделать еще один шаг к тому, чтобы попасть в этот дом.

Вернуться к началу

Факторы задатка, которые следует учитывать

При составлении предложения необходимо учитывать множество рыночных факторов, поэтому понимание того, сколько задатков вы должны вложить, является ключевым моментом. Ваш агент по недвижимости может порекомендовать вам типичную сумму задатка, основанную на нескольких факторах.Вот несколько моментов, о которых следует помнить:

Цена дома

Убедитесь, что задаток в предложении достаточен для отражения небольшого процента запрашиваемой цены дома.

Тенденции рынка

В зависимости от региона, дома могут быть выставлены на продажу только в течение нескольких дней, прежде чем будут приняты предложения. Когда дома быстро заключаются в контракты, вам может потребоваться сделать свое предложение более привлекательным, добавив более крупный задаток.

Ваш интерес к дому

Если вам действительно нужен дом, вам нужно действовать быстро, чтобы увидеть и оценить, подходит ли он вам.Тогда сделайте свое предложение.

Пусть говорят за ваши деньги

Если вы действительно хотите приобрести данный дом, возможно, стоит стремиться к высокому уровню. Представив пять или более процентов от запрашиваемой цены задатком, вы сможете привлечь внимание продавца.

Вернуться к началу

Возмещается ли задаток?

Задаток возвращается при определенных обстоятельствах. Если ваше предложение о покупке включает правила и непредвиденные обстоятельства, которые четко определяют, как и когда следует обращаться с задатком, у вас будет больше шансов получить обратно свои задатки в случае нарушения соглашения. Непредвиденные обстоятельства дают вам возможность выйти из контракта с внесением задатка, как правило, когда в процессе закрытия возникает непредвиденное событие.

Типичные непредвиденные обстоятельства, при которых возможен возврат задатка:

• Если дом не прошел осмотр
• Если дом не оценивают правильно
• Финансирование отказано или задержано
• Если возникают проблемы с поиском по заголовку

Вернуться к началу

Когда продавец может сохранить задаток?

Продавец может оставить задаток, если покупатель нарушит ключевую часть соглашения.Важно уделять особое внимание деталям нарушения контракта, таким как нарушение условий и невыполнение условий.

Продавец потребует уважительную причину для расторжения договора. Когда покупатель не уложился в срок, например, не смог осмотреть дом в оговоренные сроки, продавец может оставить деньги себе и аннулировать договор.

Вернуться к началу

Когда покупателю разрешен возврат задатка?

Покупатель может вернуть свой задаток, если продавец не выполняет обещания по контракту.Если они не задержат свою часть сделки, покупатель может отказаться от соглашения, и ему вернут задаток.

Предположим, продавец согласился заменить окна перед закрытием, и после окончательной проверки покупатель обнаруживает, что окна не были заменены, как было обещано. В этом случае продавец должен будет вернуть задаток покупателю, и договор купли-продажи может быть аннулирован до тех пор, пока между продавцом и покупателем не будут достигнуты другие договоренности.

Например, возможно, продавец предложит внести 5000 долларов на условное депонирование для оплаты замены окон.Если покупатель согласен, они могут двинуться вперед и закрыть.

Вернуться к началу

Получаете ли вы назад задаток после закрытия сделки?

Да, при закрытии вы получите обратно свои задатки. После освобождения от условного депонирования задаток превращается в наличные, которые вы используете для покупки недвижимости. Там ваш задаток обычно применяется к первоначальному взносу.

Вернуться к началу

Как защитить свои задатки

Ваш залог важен, и вы не хотите рисковать его потерять.Примите эти меры предосторожности, чтобы защитить свои задатки.

Помните о непредвиденных обстоятельствах

Всегда помните о непредвиденных обстоятельствах, которые вы и продавец создали. Помните, что непредвиденные обстоятельства предназначены для финансовой защиты вас обоих. Найдите время, чтобы узнать и понять, за что вы несете ответственность, и убедитесь, что вас устраивают непредвиденные обстоятельства, которые позволят вернуть задаток.

Запишите все

Покупка дома — это большие финансовые вложения, поэтому не соглашайтесь на устные договоренности.Убедитесь, что любые изменения, большие или малые, должным образом и подробно записываются, чтобы все несли ответственность за свои обязанности.

Придерживайтесь временной шкалы

Задержка с возвратом задатка чаще всего является результатом пропуска сроков. Независимо от того, планируете ли вы осмотр дома или приближаетесь к дате закрытия, всегда помните, за что вы несете ответственность и когда это необходимо сделать.

Вернуться к началу

Получите защиту для самого важного

Покупка дома может потребовать много терпения, целеустремленности и исследований, но несколько этапов в жизни могут казаться вознаграждением.Усилия, которые вы вкладываете в построение своего будущего, должны соответствовать усилиям, которые American Family Insurance прилагает для его защиты. Сделайте следующий шаг в защите своей мечты, изучив наши варианты страхования домовладельцев или обратитесь к агенту американского семейного страхования, чтобы узнать свое предложение сегодня.

Есть еще вопросы о процессе покупки дома? Обязательно ознакомьтесь с нашим руководством для начинающих покупателей жилья, чтобы узнать все, что вам нужно знать от начала до дня закрытия.

советов, как сделать предложение на дом

Ах, предложение!

Знай свои пределы | Научитесь говорить «Контракт» | Установите свою цену | Рассчитайте свой авансовый платеж | Внести задаток на депозит | Обзор планов на случай непредвиденных обстоятельств | Прочтите мелкий шрифт | Назначьте дату, чтобы рассчитаться | Написать письмо от болельщика продавцу | Готовьтесь к встречным предложениям

Говоря кинематографически, это знаковый момент — мы бы простим вас, если бы вы представили, например, что положили руку своему агенту на плечо и прошептали (на своем лучшем Вито Корлеоне), что собираетесь сделать им предложение, которое они могут ‘ не отказываюсь.

Подумайте, прежде чем предъявлять необоснованные требования

Людям нравится вести дела с людьми, которым они доверяют. Не придирайтесь к мелочам, таким как порванная оконная перегородка или клапан за 50 долларов на водонагревателе. Это только разозлит продавца.

На самом деле все не так просто (или драматично). Ваше предложение знаменует начало споров между вами и продавцом, обычно агенты по недвижимости консультируют вас обоих.

Популярные чтения

В защиту (немного) захламленного дома

Очистка и разгрузка

Беспорядок на самом деле полезен для вашей психики.

Руководство по окраске (чтобы не тратить зря деньги)

Живопись и освещение

Выбор неправильного типа лакокрасочного покрытия может означать, что ремонт будет стоить вдвое дороже.

Не покупайте органайзер для шкафа. Попробуйте эти идеи вместо этого

Спальня и шкаф

Вот как организовать шкаф, не тратя деньги на гаджеты.

Чем более преднамеренно вы сделаете свое предложение, тем больше у вас шансов сделать успешную ставку. Выполните эти 10 шагов, и вы будете хорошо подготовлены — это правдивая история. (Снова «Крестный отец». Мы не смогли устоять.)

# 1 Знай свои пределы

Ваш агент поможет вам составить выгодное предложение. Вы можете доверять советам своего агента относительно цены, непредвиденных обстоятельств и других условий сделки: это взаимовыгодные отношения. Чем больше вы будете сотрудничать со своим агентом, тем быстрее вы сможете действовать.

Самые популярные при покупке дома: шаг за шагом

Чего ожидать во время осмотра дома

Купить дом: шаг за шагом

От поиска инспектора до сюрпризов — это ваш путеводитель по проверке дома.

Руководство по покупке первого дома

Купить дом: шаг за шагом

Как найти именно то, что вам нужно, и как работать с экспертами, которые помогут вам это получить.

Привет, покупатели: эти советы по оценке дома для вас

Купить дом: шаг за шагом

Чего ожидать, когда вести переговоры и как действовать, когда дела идут не так, как нужно.

Как договориться о покупке лучшего дома

Переговоры и закрытие дома

Держите свои эмоции под контролем и смотрите на цель, и вы заплатите меньше при покупке дома.

Сделайте предложение как босс

Купить дом: шаг за шагом

Эти 10 шагов, позволяющих сэкономить деньги и время, помогут вам составить выигрышную ставку.

Но, в конечном счете, именно вы решаете, какое будет предложение, и вы знаете, каковы ваши финансовые и жизненные ограничения. Покупка дома означает сочетание сильных эмоций с деловой смекалкой, так что сейчас хорошее время, чтобы поразмыслить над своими обязанностями.”

ТСЖ Среднее дело

Не изменяйте вес Фидо, если там, где вы покупаете, есть ограничения по весу. Если вы переехали на основании выдумки, ассоциация домовладельцев или кондоминиумов может заставить вас избавиться от собаки или переехать. Действительно.

• У вас есть верхний предел цены предложения, потому что вы также откладываете деньги на пенсию и любите отдых на пляже? Придерживаться его.
• Хотите огород или покрасить дом в фиолетовый цвет? Убедитесь, что это разрешено правилами вашей ассоциации домовладельцев.
• Помимо прочтения правил ТСЖ, узнайте, сколько у ТСЖ есть резервов на ремонт общих территорий. Вы же не хотите, чтобы вас неожиданно ударили по специальной оценке.
• Хотите дружелюбное к собакам сообщество? Убедитесь, что нет ограничений по весу питомца, которые мешают вам сосуществовать со своей (очень большой) собакой.

# 2 Learn to Speak «Contract»

По сути, оферта — это договор. Документы и формулировки различаются в зависимости от страны.

В духе должной осмотрительности найдите время, чтобы изучить образцы форм предложений, прежде чем вы найдете дом (LawDepot.com имеет договоры купли-продажи для каждого штата). Если у вас много забот, поверенный по недвижимости может объяснить вам документы, чтобы вы познакомились с их словарным запасом, когда вы будете готовы нажать на курок на предложении со своим агентом. У вашего агента будут формы предложений для вашего штата.

Другие темы:

Сделать предложение и провести переговоры

Купите дом: шаг за шагом

# 3 Установите цену

Дома всегда имеют объявленную цену. Думайте об этом как о начальной ставке продавца в ваших переговорах о покупке дома.

Как покупатель, ваше предложение будет включать цену предложения. Это первое, на что обращают внимание продавцы дома, когда получают предложение.

Ваш агент поможет вам определить, является ли справедливая цена на листинге продавца, выполнив сравнительные (или сопоставимые) процедуры, включающие сравнение дома, на который вы делаете ставку, с аналогичными объектами, которые недавно были проданы по соседству.

Несколько факторов также могут повлиять на вашу позицию в торгах и цену предложения.Например, если дом какое-то время стоит на рынке или вы находитесь на рынке покупателя, где предложение превышает спрос, продавец может быть готов принять предложение, которое ниже прейскурантной цены. Или, если продавец уже получил другое предложение на дом, это может повлиять на цену, которую вы готовы предложить. Ваш агент поможет вам понять контекст.

# 4 Расчет авансового платежа

Чтобы получить ипотеку, необходимо внести первоначальный взнос по кредиту. Для обычных ссуд (в отличие от государственных ссуд) внесение 20% первоначального взноса позволяет заемщикам избежать необходимости платить частную ипотечную страховку (PMI), ежемесячную премию, которая защищает кредитора в случае дефолта заемщика по ссуде.

Но 20% не всегда возможно или даже необходимо. На самом деле, по данным Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®, средний первоначальный взнос в 2019 году для покупателей в целом составил 16 процентов, а для впервые покупающих — 6 процентов. Ваш кредитор поможет вам определить, какая сумма первоначального взноса лучше всего подходит для ваших финансов. В зависимости от типа ссуды, которую вы получаете, вы можете даже внести всего 0% по ипотеке.

Вы можете иметь право на участие в одной из более чем 2400 программ помощи при первоначальном взносе по всей стране.Многие из них предоставляют средства домохозяйствам, зарабатывающим до 175% от среднего дохода по региону. Другими словами, домохозяйства со средним доходом. И экономия может быть значительной: покупатели жилья, использующие программы помощи при первоначальном взносе, экономят в среднем 17 766 долларов в течение срока действия кредита, согласно данным ресурса RealtyTrac. Узнайте больше о программах помощи при первоначальном взносе в вашем штате.

Вы можете использовать онлайн-калькулятор ипотечного кредита, чтобы увидеть, как различные первоначальные платежи повлияют на размер ваших ипотечных взносов и сколько вы будете платить в качестве процентов.

# 5 Покажите продавцу, что вы серьезны: внесите депозит

EMD — сокращение от задатка — это сумма денег, которую вы вносите в качестве доказательства продавцу, что вы серьезно (читай: серьезно) относитесь к покупке дома. Если продавец примет ваше предложение, задаток пойдет на ваш первоначальный взнос при закрытии сделки. Однако, если вы попытаетесь отказаться от сделки, вам, возможно, придется вернуть деньги продавцу.

Стандартный EMD составляет от 1% до 3% продажной цены дома (таким образом, это будет от 2 000 до 6 000 долларов США по ссуде в размере 200 000 долларов США).Но в зависимости от того, насколько популярен рынок в том месте, где вы живете, вы можете вложить более серьезные деньги, чтобы конкурировать с другими предложениями.

В большинстве случаев титульная компания несет ответственность за хранение задатка на счете условного депонирования. В случае провала сделки титульная компания соответствующим образом распределит средства в соответствии с условиями договора купли-продажи. Титульные компании также проверяют наличие дефектов или залоговых прав на титул продавца, чтобы убедиться, что он может быть передан вам без ошибок.

# 6 Обзор планов действий в чрезвычайных ситуациях

Большинство предложений по недвижимости включает непредвиденные обстоятельства — условия, которые должны быть выполнены до того, как сделка может быть проведена, или покупатель имеет право отказаться от сделки со своим EMD.

Например, если в предложении говорится: «Этот контракт зависит от проведения осмотра дома», у покупателя есть определенное количество дней после принятия предложения, чтобы провести осмотр собственности с помощью лицензированного или сертифицированного инспектора дома.

Если с домом что-то не так, покупатель может попросить продавца произвести ремонт. Но большинство ремонтов подлежат обсуждению; продавец может согласиться с одними, но отказать другим. Или продавец может предложить снижение цены или кредит при закрытии, исходя из стоимости ремонта.Здесь ваш агент по недвижимости может предложить реальную ценность и посоветовать, что вы должны попросить продавца исправить.

Просто не забывайте следить за общей картиной. Если вы с продавцом спорите из-за ремонта паркетных полов за 500 долларов, имейте в виду, что это капля в море по сравнению с размером ставки.

В дополнение к вышеупомянутому условию проверки дома , другие общие непредвиденные обстоятельства включают:

• Условие финансирования на случай непредвиденных обстоятельств , которое дает покупателям жилья определенное время для получения ссуды, покрывающей ипотеку.
• Непредвиденный случай оценки , когда сторонний оценщик, нанятый кредитором, оценивает справедливую рыночную стоимость дома, чтобы убедиться, что дом стоит денег, достаточных для использования в качестве обеспечения стоимости ипотеки.
• A Четкое непредвиденное обстоятельство, связанное с правовым титулом, , когда титульная компания покупателя подтверждает, что продавец является единственным владельцем собственности и может на законных основаниях передать право собственности покупателю.
• A Условие при продаже дома , когда сделка зависит от продажи текущего дома покупателя.

Хотя непредвиденные обстоятельства могут обеспечить защиту покупателей, они также могут делать предложения менее привлекательными для продавца, поскольку дают покупателям законные способы отказаться от продажи без каких-либо финансовых последствий. Итак, если вы идете против нескольких предложений, предложение с меньшим количеством непредвиденных обстоятельств потенциально может дать вам преимущество перед конкурентами.

Другими словами: холодное предложение — привлекательное предложение. Но имейте в виду, что вы должны понимать риски, связанные с этой стратегией.Если у вас, например, нет непредвиденных финансовых обстоятельств, и вы не можете получить ипотечный кредит, вы, скорее всего, потеряете задаток, поскольку находитесь на крючке. (Результат, который вас явно не радует.)

# 7 Прочтите мелкий шрифт об объекте

В договоре купли-продажи указывается ключевая информация об имуществе, такая как адрес, налоговый номер и типы коммунальных услуг: общественное водоснабжение или частный колодец, газовое или электрическое отопление и т. Д. Он также включает раздел, в котором указывается, какое личное имущество и приспособления продавец соглашается оставить, например, бытовую технику, осветительные приборы и оконные шторы.Продавец предоставляет потенциальным покупателям список этих товаров до того, как они подадут предложение. Это может быть еще одна область переговоров.

Тщательное изучение описания собственности также поможет вам узнать, например, планирует ли продавец взять с собой этот незакрепленный кухонный остров во время переезда. (Случались и более странные вещи.)

# 8 Назначьте дату урегулирования

В договоре купли-продажи, который вы представляете продавцу, должна быть указана предполагаемая дата расчетов, подтверждающая, когда сделка будет завершена. Часы запускаются, как только подписывается договор купли-продажи. Если вы не закроете время вовремя, сторона, ответственная за задержку, может быть вынуждена выплатить другой стороне компенсацию в виде «пени» по заранее определенной ставке.

Обычно расчетный период составляет от 30 до 60 дней, поскольку он дает типичному покупателю жилья время для завершения поиска титула и получения одобрения ипотеки, но периоды расчетов могут варьироваться. Некоторые продавцы, например, предпочитают более длительный период, чтобы у них было больше времени на переезд или поиск следующего дома.Гибкость в отношении даты закрытия может дать вам больше возможностей на переговорах в другой области сделки.

Одно и то же, независимо от того, где вы живете, — это то, что у вас будет трехдневный период до урегулирования, чтобы ознакомиться с Заключительным отчетом, или компакт-диском — пятистраничной формой, в которой указаны окончательные условия вашего кредита и расходы на закрытие.

После подписания договора купли-продажи стороны могут изменить дату расчетов, если они обе подпишут дополнение с указанием нового дня.

# 9 Написать письмо от болельщика продавцу

Хотите сделать действительно интересное предложение? Помогите продавцу вложить личное письмо в тендерные документы. Расскажите увлекательную историю о своей семье и своей связи с этим районом. Узнайте больше о своих корнях.

Кроме того, искренняя лесть может иметь большое значение. Сделайте комплимент продавцу за то, что ремонт их кухни выглядит достойно, например, для Apartment Therapy, или как суккуленты в их ландшафте напоминают вам курорт в Палм-Спрингс.

Ваш агент может помочь вам собрать предысторию продавцов (например, они без ума от своего лабрадуделя, как и вы от вашего? Управляли ли они небольшим бизнесом из дома, как вы мечтали?). И вам, конечно же, следует обратиться к информации, которую вы почерпнули во время открытых дверей или частного показа. Используйте эту информацию, чтобы написать сообщение, которое действительно обращается к продавцу, и оно вполне может скрепить сделку.

# 10 Готовьтесь к встречным предложениям

Если вы делаете заниженную ставку или возражаете против нескольких предложений, продавец может решить сделать вам встречное предложение — соглашение о покупке с новыми условиями, такими как более высокая цена продажи или меньшее количество непредвиденных обстоятельств.

На этом этапе вы должны принять новый контракт, сделать встречное предложение продавцам или уйти.

Не паникуйте: следующая часть нашего руководства проведет вас через процесс встречного предложения и предложит стратегии, которые помогут вам в переговорах.

Вам также может понравиться:

Первый покупатель от NAR

Заселяетесь? Поручительство против залога

Этот пост впервые появился на Quora.Посмотрите здесь: «В чем разница между залогом и гарантийным депозитом?»

Проще говоря, поручительство — это альтернатива гарантийному депозиту. Вот что вам нужно знать.

Обратите внимание: в настоящее время мы (Surety Solutions) не предлагаем эти облигации, но мы знаем компанию, которая предлагает: Получите вашу облигацию через SureDeposit

Гарантия против залога

Допустим, вы снимаете квартиру, и ваш домовладелец предлагает вам следующие варианты оплаты, прежде чем вы сможете въехать:

• Залог в размере 1000 долларов США
• Поручительство в размере 1000 долларов США

Гарантийный депозит — это установленная сумма денег (1000 долларов США), которую вы платите домовладельцу перед въездом. Эта установленная сумма денег (1000 долларов США) служит для защиты арендодателя в случае нарушения вами условий аренды, мусора собственности и т. Д. Если залог подлежит возврату, вы можете получить его обратно (вплоть до 1000 долларов США), как только вы выезжайте, если арендная плата не повреждена, и вы оплатили всю арендную плату и т. д.

Поручительство — это трехстороннее соглашение, которое связывает вас, компанию по поручительству и вашего арендодателя. По сути, получение поручительства похоже на то, что за вас подпишет поручительская компания.Как правило, вы платите 1-4% от общей суммы залога (то есть 10-40 долларов). Если вы нарушаете условия аренды, выбрасываете аренду и т. Д., То арендодатель может подать иск в счет вашего залога. Если требование будет признано действительным, компания поручителя выплатит арендодателю (до 1000 долларов США). Затем компания по поручительству придет к вам для повторной оплаты всего, что они заплатили вашему арендодателю.

Одно важное отличие состоит в том, что с помощью гарантийного депозита вы можете получить обратно деньги (до полной 1000 долларов США или другой суммы).С поручительством вы не сможете вернуть деньги, которые вы заплатили за него (10-40 долларов). Эти деньги возврату не подлежат. И, если ваш домовладелец предъявит иск против вашей залога, вы можете быть вынуждены выплатить полную сумму залога.

Обе формы защиты для вашего арендодателя, но в конечном итоге одна может стоить вам больше денег.

Какой из них выбрать?

Поручительство и залоговый депозит делают то же самое, но есть недостатки, которые необходимо взвесить.

Все еще нужна помощь? Ознакомьтесь с этим ресурсом.

* Большинство поручителей взимают минимальную плату за любую выпускаемую ими облигацию. Многие компании взимают минимум 100 долларов.

Вы домовладелец или управляющий недвижимостью?

Как арендодатель, если потенциальные арендаторы не имеют необходимого гарантийного депозита, залог может быть жизнеспособным вариантом.

Необходимо взвесить аналогичную оценку затрат / выгод.