Взять квартиру в ипотеку и сдавать: Ход конем: можно ли отбить ипотеку, сдавая квартиру в аренду

Содержание

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и окупится ли при этом кредит

Если у вас появляется идея сдавать квартиру в ипотеке, и так окупить переплаты по кредиту, давайте рассмотрим возможные варианты.

Теоретически схема идеальна: оплата по займу осуществляется за счет платежей арендаторов, при этом семейный бюджет остается неприкосновенным. Но практика показывает, что не все так просто и радужно. В принципе, вы можете купить квартиру в ипотеку и сдавать ее жильцам, но при этом возникает множество правовых нюансов и сложностей. 

Правовая сторона вопроса

В защиту тех, кто хочет сдавать квартиру в ипотеке, выступает федеральный закон «Об ипотеке», в котором однозначно сказано, что заемщик вправе извлекать доход из обремененной недвижимости.

Однако есть поправка, что сделать это можно только заручившись согласием заемщика, если обратное не прописано в договоре.

К сожалению, именно такой запрет банки очень часто прописывают в ипотечном договоре, причем максимально четко и недвусмысленно.

 

Также нужно понимать, что даже если если соответствующий пункт в договоре не прописан, сдать квартиру в ипотеке в аренду можно исключительно для проживания.

В качестве коммерческой недвижимости использовать жилье с обременением не получится.

Позиции банков по аренде квартир в ипотеке

Чтобы ожидания не превратились в разочарования, обсудить возможность сдачи ипотечной квартиры с заемщиком следует еще на этапе выбора ипотечной программы. Вы можете прямо спросить об этом вашего кредитного эксперта. Также эту информацию нередко выкладывают на сайте банка.

Позиций, которых придерживаются финансовые организации, не так много:

  1. Категорический отказ, четко прописанный в договоре. В этом случае сдавать квартиру не получится, это будет нарушением закона.
  2. Банк выставляет ряд условий, при соблюдении которых владелец может сдавать квартиру в ипотеке. Изучите их заранее и определитесь, подойдут ли эти условия вам.
  3. В договоре отсутствует соответствующий пункт, финансовая организация не имеет ничего против аренды жилья.

Выгоднее всего, конечно, вариант, позволяющий сдавать квартиру в ипотеке без ограничений. К сожалению, при этом чаще всего ипотечная ставка оказывается, наоборот, не слишком привлекательной. 

Почему банки против аренды квартир в ипотеке

Несмотря на то, что собственником жилья при покупке квартиры в ипотеку, являетесь вы, банк также имеет некоторые права на эту недвижимость, так как она выступает в качестве залога по ипотечному кредиту.

Если по какой-то причине ежемесячные платежи не вносятся в течение длительного периода, кредитор уполномочен выставить жилплощадь на торги. Средства, вырученные на аукционе, будут направлены на погашение ипотечного долга. Однако в случае найма квартиры под обременением, банк лишается права распоряжаться недвижимостью до окончания срока арендного договора. Кроме того, существует риск причинения ущерба жилплощади со стороны арендаторов. 

Что будет, если сдавать квартиру вопреки запрету банка

Прежде чем решиться на подобный шаг, стоит учесть, что финансовая организация имеет право в любой момент провести проверку недвижимости. Занимаются этим залоговые службы банка. В их компетенцию входит юридическая проверка залога и организация визитов с целью выявления нарушений. 

С какими последствиями может столкнуться заемщик, если будет выявлено, что в ипотечном жилье живут арендаторы:

  1. На владельца накладывается штраф, сумма которого определяется банком.
  2. Заемщик может увеличить процентную ставку ипотеки.

В случае злостных нарушений, может случиться самое неприятное. Банк выставляет требование о досрочном погашении займа, а при его выполнении приступает к принудительному изъятию и выставлению квартиры на торги.

Решение вопроса с запретом банка на аренду законным способом

На самом деле, даже если банк запрещает сдавать квартиру в ипотеке, у владельцев жилья есть возможности обратить текущее положение дел в свою пользу.

Первое, что стоит попробовать, это обратиться в банк за разрешением. Даже если изначально в договоре был прописан запрет на аренду, можно сделать попытку наладить диалог об изменении этого пункта договора.

Всегда существует вероятность, что финансовая организация проявит лояльность к добросовестному клиенту и пойдет навстречу в этом вопросе. 

Как правило, срок рассмотрения подобных запросов занимает около недели. В случае, если решение положительное, в договор вносятся соответствующие изменения. Стоит быть готовым к тому, что банк может ввести ограничения, касающиеся срока аренды или определенных пунктов договора о найме. Кроме того, при подобном разрешении обычно значительно повышается сумма страховки. Соответственно увеличатся ежемесячные страховые взносы для заемщика. 

Второй вариант стоит использовать, в том числе, в случаях, когда диалог с финансовой организацией не увенчался успехом. Обратитесь в другой банк, который не имеет ничего против аренды жилья, и рефинансировать в нем свою ипотеку. Это значит, что вы получаете от нового банка сумму, необходимую, чтобы закрыть долг по текущим обязательствам, а вместо него получаете другой ипотечный договор от выбранного вами банка.

В некоторых случаях вы получите не только возможность сдавать квартиру, но также более лояльные условия ипотеки.

Как правильно сдавать квартиру в ипотеке

Договор на аренду ипотечного жилья будет несколько отличаться от стандартного, т.к. в сделке будут участвовать не две, а сразу четыре стороны:

  • заемщик, т.е. владелец недвижимости;
  • арендатор;
  • банк, как сторона, владеющая обременением на жилье;
  • страховая компания, так как банки требуют обязательное страхование подобных сделок. 

Как видите, сдавать квартиру в ипотеке действительно можно. Однако подойти к этому следует взвешенно и заручившись согласием банка, чтоб не навредить себе и избежать дальнейших печальных последствий. 

Финансовая сторона вопроса

И, напоследок, обсудим вопрос, поможет ли такой шаг окупить взносы по ипотеке. В принципе, такая схема вполне может быть эффективной, если арендная плата будет не ниже, чем ваш ежемесячный платеж по ипотеке.

 

Практика показывает, что подобная схема очень хорошо работает в городах с населением от 300 тыс. человек до 1 миллиона. Здесь стоимость и востребованность аренды жилья вполне перекрывает ипотечные выплаты. В небольших городах этот вариант не сработает из-за низкого спроса и, соответственно, цены аренды. В «миллионниках» и крупных мегаполисах, чтобы ипотека окупилась, нужно очень вдумчиво подходить к выбору квартиры и самой ипотечной программы.

Что еще нужно знать при расчетах:

  1. Особенно выгодно сдавать квартиру в ипотеке в случае использования программы с гос. поддержкой (ипотека 6% и т.д.).
  2. Если сумма аренды получается ниже, чем ипотечный платеж, попробуйте изменить условия банка, например, за счет увеличения размера первого взноса, оформления более полной страховки или привлечения созаемщиков.
  3. На первичном рынке эта схема начнет работать только после того, как дом будет сдан, а в квартире проведен ремонт. Т.е. первые 3-4 года вы будете оплачивать все платежи самостоятельно, зато здесь чаще встречаются предложения с выгодными процентами по ипотеке.
  4. Вторичный рынок радует возможностью купить квартиру уже с ремонтом, а иногда даже сразу с жильцами. В спальных районах на такое жилье цены будут ниже, чем на новостройку. Но получить пониженную ставку по займу удается крайне редко.

Также помните, что после выплат всей суммы ипотечного займа вы сможете и дальше сдавать квартиру и получать прибыль, тем самым компенсируя возможные затраты первых лет ипотеки.

Получается, что сдавать квартиру и закрыть ипотеку «в ноль» можно, главное, заранее заручиться разрешением банка, изучить рынок аренды жилья в своем городе, и выбрать такой вариант, который позволит оплачивать обязательные платежи без нагрузки на семейный бюджет.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке? — pr-flat.ru

Сдача квартиры в аренду является одним из способов получения пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость популярны в связи с минимальным уровнем рисков, а также, в большинстве случаев, отсутствием обесценения в долгосрочной перспективе.

 

Как сдать ипотечную квартиру в аренду? 

Отельный случай — когда квартира куплена в ипотеку, соответственно появляются прочие заинтересованные лица – банк кредитор и страховая компания. Стоит учесть, что никто из них е имеет права распоряжаться жильем, но данные организации могут накладывать определенные ограничения до момента погашения долга и вывода квартиры из залога. 

Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?

По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.

Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки.  

С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.

Ограничения со стороны банка

Согласно условиям кредитного договора, если клиент запланировал сдавать в аренду ипотечную квартиру, он обязан проинформировать об этом банк и получить соответствующее разрешение. 

Отметим, что еще несколько лет назад банки категорически запрещали сдавать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Текущая позиция финансовых организаций смягчилась, условия ипотеки подразумевают лишь получение формального согласия. 

Если в Ваших планах сдавать квартиру, купленную в ипотеку, еще до момента ее погашения, то стоит внимательно изучить кредитный договор и ознакомиться с условиями, которые прописывает банк кредитор. При этом даже если банку станет известно о намерении заселить арендаторов, то этот факт как минимум не повлияет на одобрение заявки по ипотеке, данное решение принимается на основании прочих параметров и критериев. 

Квартира, находящаяся в залоге у банка, является предметом дополнительного контроля. Кредитор имеет право проверить условия содержания ипотечного жилья, оценить реальное состояние и уточнить фактическое целевое использование.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк. 

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя. Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации. Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.


Для сдачи в аренду квартиры, купленной в ипотеку, рекомендуется получить согласие банка 

Ситуация с точки зрения арендатора

Каких либо особенных рисков съем ипотечной квартиры для арендатора не несет. 

Один фактор – если собственник не сможет обслуживать долг по ипотеке, то придется искать новый вариант, так как банк заберет жилье себе на баланс. Обычно срок, предоставляемый на переезд в случае банковского взыскания, составляет 30 дней. 

Все отношения между арендодателем и квартиросъемщиком регулируются положениями договора в рамках текущего законодательства.


Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку

На сегодняшний день многие граждане страны не имеют собственного жилья, и в стремлении обзавестись собственным уголком, обращаются в банки за ипотечным кредитом. При этом далеко не все заемщики четко осознают, какими правами они обладают по отношению к приобретенной в ипотеку квартире, а что им банк не позволит сделать на законном основании. Так же часто среди заемщиков встречается вопрос и о том, можно ли купленную при помощи ипотечного кредита квартиру, сдать квартирантам, и как это сделать правильно?
На самом деле, ответ на данный вопрос прост – квартиру сдать можно. Конечно, при покупке квартиры, даже на заемные средства, собственником становится именно заемщик, ему выдается свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру в государственных органах. Однако важно помнить, что будет существовать единственная оговорка о том, что квартира передается в залог банку по кредиту. Эта оговорка, тем не менее, никак не может запретить собственнику квартиры регистрировать в своей недвижимости членов своей семьи. Об этом заемщик обязан уведомить банк заранее при помощи письменного заявления.
Если же заемщик желает зарегистрировать в своей квартире посторонних лиц, он обязан получить от банка специальное разрешение, опять же при помощи письменного заявления. В большинстве случаев банковские учреждения рассматривают данное заявление и выносят положительное решение, то есть разрешают заемщику зарегистрировать в залоговом имуществе постороннего человека, однако срок регистрации при этом не может превышать 11 месяцев.
Итак, сдать квартиру, купленную в ипотеку, заемщик может, такое право оговорено в «Законе об ипотеке», однако присутствует оговорка об отсутствии иных моментов, предусмотренных ипотечным договором. Именно этим пунктом и стараются пользоваться все банковские учреждения, требующие указать в кредитном договоре присутствие обязательного уведомления банка заемщиком о желании сдать купленную квартиру посторонним лицам, и о регистрации посторонних лиц в ипотечной квартире.
Если говорить о банках, то тот факт, что заемщик сдает квартиру, получает дополнительный доход, может служить лишь положительным фактором для самого кредитного учреждения. Ведь заемщик в таком случае, получая дополнительные средства от сдачи квартиры, гарантирует более аккуратный подход к выплате ипотеки, следовательно, риски банка уменьшаются. Многие банки соглашаются на регистрацию посторонних лиц и сдачу жилья в аренду в том случае, если права залогодержателя, то есть банка, ничем не будут ущемлены. Кроме того, банк не принимает участия в составлении договора аренды, регистрации лиц в квартире, налогами и тому подобным – все это ложится на плечи самого заемщика и арендатора.
Те граждане, которые уже имели счастье оформить ипотеку, наверняка знают, что в кредитном договоре присутствует пункт, согласно которому банк имеет полное право, на основании залогодержателя, проверять состояние заложенного заемщиком имущества. Проверка, как правило, проводится и по документам, и по факту, то есть сотрудник банка посещает квартиру, проверяет ее состояние, то, как за ней следят и ухаживают, а также фактическое проживание лиц в данной квартире. В том случае, если банк обнаруживает несоответствие жильцов заявленным заемщиком, у последнего появляются большие проблемы с банком. В таком случае банк может применить разнообразные штрафные санкции, начиная от единовременного штрафа на крупную сумму, начислением ежедневного штрафа, зависящего от остатка по кредиту, и, наконец, банк может потребовать у заемщика полного возврата кредита досрочно.
Статистика такова, что около 5% от всех сдающих ипотечную квартиру в аренду заемщиков решаются сообщить об этом банковскому учреждению. Все остальные предпочитают не сообщать о своем решении и дополнительном доходе, хотя именно это умалчивание может сыграть с заемщиками злую шутку. На сегодняшний день приобретаемая недвижимость, даже при помощи ипотечного кредита, может существенного обогатить заемщика. Многие предпочитают приобретать жилплощадь для подрастающих детей, так сказать, «на вырост». А пока дети растут, в квартире живут квартиранты.
Несмотря на то, что сдача ипотечной квартиры приносит дополнительную прибыль заемщику, и позволяет рассчитаться с кредитом раньше, банки не приветствуют обман и скрытность со стороны заемщиков. Лучше всего самостоятельно и заблаговременно уведомить банк о своем желании сдать квартиру. Таким образом, и одобрение от банка, скорее всего, будет получено, и проблем не будет.

Можно ли сдавать жилье в аренду, если оно в ипотеке ?! – Правовед Плюс

02.09.2020

Многих граждан волнует вопрос о том, можно ли сдать в аренду жилье, которое находится под бременем ипотеки. Конечно можно сдавать помещение в аренду без заключения договора и ведома банка, но это грозит проблемами, если обнаружится, что вы получаете такой необлагаемый налогами доход в свою пользу.

Иногда недвижимость, в том числе и в ипотеку покупается «на будущее», когда хочется оставить его в качестве наследства своим детям или же просто жить в одной квартире и сдавать другую для получения денег. Схема сдачи в аренду жилья не приветствуется банками, и мы расскажем по какой причине.


Нормативное регулирование вопроса аренды жилого помещения.

Найти ответ на данный вопрос можно обратившись к законодательным и нормативно-правовым нормам нашего государства. Вопросы пользования, владения и распоряжения имуществом регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. В этом нормативно-правовом акте отражается сама суть ипотечного кредита, условия его получения, выплаты, порядок предоставления заемщику кредита. В статье 34 Гражданского кодекса России указаны правила аренды и найма жилой недвижимости. Законы нашего государства не запрещают приобретать жилое помещение в ипотеку для дальнейшей его сдачи в аренду. При этом аренда должна организовываться на условиях использования договора, который заключается с банковской организацией.


Особенности аренды недвижимости, находящейся в ипотечном залоге.

Как было обозначено выше заемщик может сдавать ипотечную квартиру, но в процесс сделки, осуществляемой по договору аренды будут включены четыре, а не две стороны. В частности, это владелец (арендодатель), арендатор помещения, страховая компания и финансовая организация, которая выдала ипотечный кредит.

При заключении стандартного договора аренды стороны – это владелец квартиры, выступающий арендодателем и арендатор, иногда в процесс включается агентство, выступающее посредником. Включение в договорные отношения банка при наличии ипотеки накладывает определенные правовые особенности заключения и регулирования договора аренды жилой квартиры.

Почему банки откровенно не любят и не одобряют аренду ипотечных квартир? По закону до того момента, пока заемщик не выплатит свой кредит именно банковская организация считается залогодержателем и владельцем объекта недвижимого имущества. Если заемщик не вносит по каким-то причинам ежемесячные платежи, то тогда банк вполне может выставить квартиру на продажу и полученные с торгов денежные средства пойдут на погашение долга по ипотечному кредиту. Именно поэтому банк должен тщательно отслеживать все возможные варианты использования жилья. Если вы планируете сдать квартиру по договору аренды, то тогда этот шаг должен согласовываться с банком в отдельных случаях, указанных в договоре ипотечного кредитования. Отметить надо то, что примерно несколько лет назад приобретение квартиры и ее сдача внаем была фактически незаконной процедурой, но на текущий момент ситуация изменилась.


Как отследить позицию банка по вопросам аренды жилого помещения ?!

Если вы планируете приобрести жилье и сдавать его в аренду для получения денежных средств, то тогда следует обратиться в банк с целью уточнения возможного одобрения. Конечно можно сдавать квартиру без договора аренды, но это определенные риски, которые готовы понести не все владельцы. Имеется несколько позиций, которых поддерживаются финансовые организации в вопросах аренды ипотечного жилья. Например, банковская организация разрешает сдавать жилое помещение или же не обозначает данного пункта в договоре, который впоследствии заключается с клиентом. Иногда аренда квартиры может осуществляться в том случае, если соблюдаются определенные условия, прописанные в тексте договора.


Можно ли сдать жилье в аренду без согласования с банком ?!

Займодатель в лице банковской организации может требовать от клиента предварительного согласования всех действий, связанных с арендой, но есть ряд банков в нашем государстве, в которых допускается возможность заключения договора аренды без согласования данного действия. Обратите внимание на сам договор. Если в ипотечном договоре отсутствует запрет на аренду недвижимости и не имеется информационных данных о необходимости согласования аренды с банком, то тогда владелец жилья без каких-либо проблем может взять квартиру в ипотеку и сдавать ее официально без предварительного разрешения.


Что делать, если банк против ?!

Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога. Об этом кстати РБК-недвижимости сообщили представители крупного банка ВТБ.

На практике заемщик не делится своим планами на квартиру и это естественно, да и само общение происходит документальным путем и по существу: встреча, одобрение условий, предоставление документов, заключение договора ипотеки. Для тех, кто невнимательно читал договор, сюрпризы с арендой и другие проблемы начинаются быстро. Сам банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, и если обнаружится факт аренды, то тогда к заемщику могут быть применены определенные санкции.


Как избежать банковских проверок ?!

Проверка квартиры – это суровая реальность современной ипотеки. Банки организуют проверки периодически, чтобы убедиться в платежеспособности клиента и оценить состояние предмета залога. Избежать этого можно. Достаточно предупредить банковскую организацию в письменной форме о том, что вы планируете организовать аренду жилого помещения. Остается только дождаться согласия от банка. Лучше всех в данной цепочке защищен квартиросъемщик. Как раз-таки такое жилье, находящееся под обременением ипотеке абсолютно безопасно снимать. При этом между собственником квартиры и ее нанимателем заключается договор аренды, который будет регулировать их отношения на законодательном уровне.


Как быть, если банк не дает согласие ?!

Если заемщик решить сдавать квартиру после заключения ипотечного договора, в котором имеется запрет на данное действие то тогда можно сдавать жилье без согласования с финансовой организацией, но при этом надо быть готовым к тому, что она может инициировать проверку залогового имущества. Можно перезаложить недвижимость или рефинансировать ипотеку в другом банке, который будет предоставлять вам более лояльные условия для сотрудничества. Заемщик  организацию аренды квартиры, попросив дать на это действие разрешение. Важно! Запрос на разрешение сдачи квартиры в аренду рассматривается банковскими организациями в течение трех недель.


Чем рискует заемщик ?!

В первую очередь если в ипотечном договоре прописан запрет на аренду, то тогда он может ожидать такие негативные последствия со стороны банка, как увеличение процентной ставки по кредиту, наложение штрафных санкций, требование досрочного погашения долговых обязательств. Избежать этих рисков можно. Достаточно просто детально читать договор ипотеки и искать банки с выгодными условиями, предлагаемыми клиентам.

риски и рентабельность, реакция банков

Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.

Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.

Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?

Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.

В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.

Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:

  1. Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
  2. Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
  3. Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
  4. Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.

Если вы приобрели жилье по договору ипотеки, то согласно статье 29 ФЗ «Об ипотеке» имеете полное право получать доходы от имущества. Аренда квартиры в ипотеке не перечит использованию по целевому назначению.

Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры. 

Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, кредиторы выдвигают разные требования к залоговому имуществу. Некоторые с легкостью согласовывают договора аренды ипотечных квартир, другие – настаивают на увеличении процентных ставок, пересмотре договоров кредитования или страхования.

Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды. В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.

 

Нюансы сдачи

Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.

Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.

Не нужно пренебрегать страховкой, ведь именно она поможет возместить расходы банку, при наступлении страхового случая. Размер суммы к выплате в случае наступления страхового случая равняется оценочной стоимости квартиры. Страховые взносы зависят от состояния жилья, и ежегодно уменьшаются при погашении ипотеки.

Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.

На окупаемость ипотеки влияют:

  1. Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
  2. Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
  3. Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.

К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.

Нужно ли спрашивать разрешение банка

Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.

Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.

Кредитор может проверить фактическое состояние заложенной недвижимости. А должник не вправе препятствовать этому. Лучший метод обезопасить себя от претензий со стороны заимодателя – написать письмо, в котором уведомляете, что намерены отдать квартиру в аренду третьим лицам на определенный срок. Прикладывать арендный договор – не обязательно.

Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы. Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю. При оформлении следующего займа возникнут осложнения. По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Что делать в случае запрета

В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:

  1. Попытаться договориться с банком.
  2. Сдавать в наем неофициально.

Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной задолженности и процентов за использование кредитных средств. Мотивируйте необходимость сдачи в аренду ипотечной квартиры катастрофической нехваткой денежных ресурсов на осуществление регулярных платежей. У банков не принято стимулировать рост проблемной задолженности. Они идут навстречу своим клиентам, и смягчают условия кредитования.

Хотя это и незаконно, но множество договоров аренды в России заключаются в устной форме. Будьте внимательны при выборе нанимателя, мошеннические схемы активно практикуются на рынке недвижимости. А при выявлении факта сокрытия доходов, собственник рискует нарваться на серьезный штраф или административную ответственность.

Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?

Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.

Часто практикуют арендные операции с ипотечным имуществом люди, которые купили квартиры для детей. До совершеннолетия, или момента вселения ребенка квартира будет приносить доход.

Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.

Какие риски могут возникнуть?

Ипотечный договор устанавливает право банка проверять состояние и условия содержания залогового имущества. Банковские сотрудники изредка, не чаще 1-2 раз в год, инспектируют объекты залога.

Если инспекторы выявят, что ипотечная квартира сдается посторонним лицам без согласования, то заемщик столкнется с неприятностями. Если вы интересовались в финансовом учреждении о возможности сдачи ипотечной квартиры, а после получения отказа, все же нарушили предписания, банк вправе наложить санкции.

Меры банка за нарушение запрета на сдачу квартиры:

  1. Наложение штрафа;
  2. Привлечение к административной ответственности;
  3. Расторжение договора;
  4. Требование досрочного погашения ипотеки;
  5. Уведомление налоговых органов об уклонении от уплаты налогов.

Наказать арендаторов банк не сможет, но им грозит принудительное выселение без компенсации денег, потраченных на аренду.

В судебном порядке вы можете попытаться оспорить решение суда. Аргументировать нужно нормами Гражданского кодекса и закона об ипотеке. Нормы законодательства имеют приоритет над пунктами договора. Но нарушения договорных условий повлечет за собой неустойки и прочие изыскания.

Банки не всегда благосклонно относятся к сдаче в аренду помещений, приобретенных по ипотеке. И если вы решите воспользоваться юридическим правом на передачу ипотечной квартиры арендатору, не забудьте уведомить кредитора, и получить письменное согласие. Сделать это рекомендуется независимо от условий ипотечного договора, ведь в обратном случае, избежать санкций будет достаточно сложно.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Содержание:

  1. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
  2. Что делать, если банк против

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

  • нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
  • нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
  • нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

  • жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
  • срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
  • собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
  • если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

  • в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
  • собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
  • ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.

При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

  • когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
  • если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду | Военная ипотека

В настоящее время сдать квартиру в аренду при ипотеке возможно только с согласия банка, выдавшего ссуду. Для немалого числа заемщиков такой ход позволяет получить уверенность в том, что заем будет погашен вовремя и без просрочек. Банки тоже это понимают и чаще всего идут навстречу своим клиентам, но на определенных условиях.

Как сдать в аренду квартиру при ипотеке

Сначала потребуется квартиру купить в ипотеку, сдать в аренду ее можно уже потом, когда на руках будет выписка из ЕГРП о регистрации права собственности. Пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге у банка. Все это время заемщик не вправе свободно распоряжаться недвижимостью, так как на любое действие потребуется получить согласие залогодержателя. Сдача квартиры в аренду – именно такое действие. Условие оповещения может быть вписано в ипотечный договор или не вписано, но лучше не рисковать и самостоятельно ставить в известность ссудодателя во избежание возможных проблем.

Банк заинтересован в том, чтобы на всем протяжении срока ипотеки предмет залога (квартира) оставался в исправном состоянии, не хуже того, в каком он был на момент заключения договора займа.

Поскольку при сдаче в аренду риски повреждения и гибели залога возрастают, банк может настоять на заключении дополнительной страховки (от пожара, затопления, гражданской ответственности и т.д.).

Обычно страховые полисы покупаются одновременно с оформлением ипотеки, но их перечень и условия страхования могут не учитывать сдачу объекта внаем. По этой причине придется заключать новые договора.

Таким образом, бизнес-проект «взять квартиру в ипотеку и сдавать» способен в лучшем случае не стать убыточным. Причин тому много:

  1. Чем меньше стартовый взнос по кредиту, тем выше процентная ставка, а значит ежемесячный платеж по ипотеке будет равен или даже больше стоимости арендной платы.
  2. Расходы на страховку собственник несет ежегодно, они также будут вычтены из арендной платы, сведя теоретически возможную прибыль к самым малым или даже отрицательным величинам.
  3. Наступление страхового случая позволит вернуть только уже выплаченные банку по договору деньги, но не расходы на страховку и не страховое возмещение (оно пойдет на погашение остатка долга банку). Бывшему собственнику придется начинать все сначала.
  4. Сдача квартиры внаем – деятельность, приносящая доход, поэтому гражданин обязан с этого полученного дохода отчислять государству налог – 13% от всех сумм, полученных от арендодателей.

Военная ипотека – сдача квартиры в аренду

Военная ипотека отличается от любой другой только тем, что квартира приобретается посредством привлечения заемных средств банка по программе военной ипотеки. Такие программы сегодня работают в Сбербанке и некоторых других кредитных организациях. Сдача в аренду такого жилья для многих военнослужащих – необходимость. Типичная ситуация: квартира покупается в одном регионе, а службу покупатель проходит совсем в другом. Все это время, пока гасится ипотека, необходимо оплачивать налоги, коммунальные платежи, вносить текущие платежи по кредиту.

С одной стороны, военнослужащий не вправе сдавать квартиру в аренду (ст. 10 ФЗ №76 «О статусе военнослужащих»), так как не вправе заниматься предпринимательской деятельностью, с другой, собственник вправе сдавать внаем свою собственность (ст. 608 ГК РФ). В данном случае применяется во внимание письмо Министерства РФ по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 г. «О сдаче помещений в аренду (наем)», позволяющее не считать сдачу квартиры в аренду – предпринимательской деятельностью.

Военнослужащие могут сдавать свои ипотечные квартиры внаем, но при соблюдении обязательных условий:

  1. Согласование договора найма с банком.
  2. Согласование факта сдачи в аренду со страховщиками.
  3. Заключение договора найма с квартиросъемщиками.
  4. Сдача ежегодно в ФНС налоговой декларации.

Подбираете недвижимость?

Отправьте бесплатную заявку и получите выгодное предложение на покупку недвижимости.

Почему мы?
  • Удобно: Заявка бесплатная и отправляется онлайн
  • Эксклюзивно: подборка предложений исходя из Ваших запросов и пожеланий
  • Выгодно: мы сотрудничаем напрямую с застройщиками, агентствами недвижимости и прочими участниками рынка.
  • Быстро: в течение рабочего дня с вами свяжется специалист для подтверждения вашего запроса.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
    • Симулятор

      • Завести аккаунт
      • Присоединяйтесь к игре
    • Мой симулятор

      • Моя игра
      • Создать игру
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
    • Симулятор

      • Завести аккаунт
      • Присоединяйтесь к игре
    • Мой симулятор

      • Моя игра
      • Создать игру
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Нужно ли мне уведомлять свою ипотечную компанию, если я сдаю дом в аренду? | Руководства для дома

Райан Кокерхэм Обновлено 14 декабря 2018 г.

Если у вас есть дом, у вас может возникнуть соблазн превратить свои вложения в недвижимость в машину, приносящую доход. Если эти мысли приходили вам в голову, вы не одиноки. Поскольку количество услуг по продаже недвижимости своими руками продолжает расти, многие домовладельцы изучают новые методы не только для выплаты своей ипотеки, но и для создания законного и прибыльного бизнеса с использованием своего дома.Когда вы решите сдать свою недвижимость в аренду, вам, скорее всего, потребуется уведомить об этом своего ипотечного кредитора. Вполне возможно, что ваш кредитор потребует определенную информацию или действия, прежде чем они подпишут ваши планы аренды.

Подсказка

Вы должны прожить в своем основном доме минимум 12 месяцев, прежде чем сдавать его в аренду, чтобы оставаться в благосклонности вашего кредитора. Однако они рассмотрят смягчающие обстоятельства, поэтому будьте честны и обсудите свои варианты, чтобы избежать обвинений в мошенничестве с ипотекой.

Оцените условия вашего контракта

Оценка вашего ипотечного контракта должна быть вашим первым приоритетом после того, как вы решили начать аренду своей собственности. Внимательно изучите этот документ, чтобы определить, включил ли ваш кредитор какие-либо положения, связанные с сдачей в аренду вашей собственности, например, заявление о том, что собственность будет занята владельцем. Если в вашем контракте нет конкретных ограничений, вы сможете сдать дом в аренду по своему усмотрению.Ваш кредитор может по-прежнему требовать особую документацию, которая гарантирует, что ваша ипотека не окажется под угрозой.

Дополнительные требования для пересмотра

После того, как вы ознакомитесь со своим контрактом, вы можете уведомить своего ипотечного кредитора о своих планах. Кредиторы нередко запрашивают дополнительное страховое покрытие для вашей собственности, учитывая тот факт, что арендаторы могут часто въезжать и выезжать. Точно так же ваш кредитор может попросить вас потребовать, чтобы ваши арендаторы получали страховку от аренды до въезда.Возможно, наиболее важным является то, что вы должны как можно скорее уведомить своего кредитора о своем новом почтовом адресе, если вы не проживаете в этой собственности во время ее аренды. Это гарантирует, что вся важная документация, связанная с вашей ипотекой, попадет к вам, а не попадет в руки ваших арендаторов.

Хотя сдача внаем собственности, конечно, может принести владельцам большие потоки доходов, очень важно, чтобы вы продолжали планировать и откладывать выплаты по ипотеке на собственность.Даже если вы можете использовать арендную плату своего арендатора для выплаты ипотечного кредита, скорее всего, наступит время, когда ваша собственность будет оставаться незанятой между арендаторами. Именно в это время разумное финансовое планирование гарантирует, что вы не пропустите платеж за свою собственность и не рискуете получить штрафы от кредитора.

Ваш уровень подотчетности и ответственности повышается только тогда, когда вы становитесь арендодателем. Убедитесь, что вы полностью готовы к выполнению этого нового финансового обязательства и возможности для бизнеса!

Как купить второй дом и арендовать первый

Как домовладелец, когда вы решаете, что пора переезжать — возможно, вы переезжаете, переезжаете с растущей семьей в более крупный дом или хотите уменьшить размер — вы этого не делаете. Не всегда нужно продавать свой нынешний дом в процессе.Иногда покупка второго дома при сдаче в аренду первого также имеет смысл.

Это не только отличный способ получения нового дохода, но и множество других преимуществ. Давайте рассмотрим преимущества инвестирования, а не продажи, последствия подачи заявки на новую ипотеку, когда вы уже выплачиваете другую, и что нужно для преобразования вашего первого дома в арендуемую недвижимость.

Сдаете дом в аренду? Почему бы просто не продать?

Может показаться, что просто продать дом проще, если вы переезжаете, а в некоторых случаях это может быть так.Но разделение двух транзакций дает значительные преимущества. Вот почему вы можете подумать о покупке второго дома при сдаче в аренду первого.

  • Новый поток доходов. Покроет ли сумма, которую вы можете получать в ежемесячной арендной плате, выплату по ипотеке в дополнение к ежемесячным платежам за квартиру или расходы домовладельца (например, страхование и ремонт)? В таком случае аренда дома — отличный способ получить новый источник дохода.
  • Покупателей мало? Если это рынок покупателя — когда предложение домов на продажу превышает количество потенциальных покупателей, — возможно, вам больше удастся найти арендаторов, чем покупателей.Арендаторы знают, что договоры аренды заключаются на год, поэтому они зачастую менее придирчивы к скрипучей двери или маленькой кухне, чем могут отпугнуть покупателя. А если местоположение вашего дома удачно (рядом с ресторанами, университетами, местами отдыха на природе — что бы там ни было), у вас может быть возобновляемый запас арендаторов из года в год.
  • Нужен ремонт? Можно ли обновить ваш дом? Если это так, то сдача дома в аренду позволит вам со временем внести небольшие исправления. Затем, когда это рынок продавца, вы можете разместить его по более высокой цене.
  • Не скидывайте налоговые льготы! Вы можете списать часть арендуемой вами собственности при уплате налогов. Частично или полностью вычитаемые расходы могут включать расходы на ремонт и техническое обслуживание, плату за управление недвижимостью, комиссионные риэлторам, судебные издержки и многое другое. Налоговые законы различаются в зависимости от штата и могут меняться, поэтому обязательно поговорите со специалистом по налогам, если вы серьезно настроены пойти по пути арендодателя.

Получение второй ипотеки.

Покупка второго дома при сдаче дома в аренду по ипотеке вполне выполнима, но есть небольшие препятствия, которые вам придется преодолеть

  • Правильный выбор жилищного кредита. Первым шагом к началу работы является проверка существующей ипотечной ссуды. Если ваш кредитор разрешает сдачу в аренду (некоторые не разрешают), вам, возможно, придется немного подождать, прежде чем основное место жительства станет арендуемой собственностью. Действуйте слишком быстро после получения первоначальной ипотеки, и вам может грозить штраф.Если в вашей ипотеке есть пункты, запрещающие реклассифицировать ваше жилище в качестве арендуемой собственности, вы можете рассмотреть возможность получения кредитной линии собственного капитала или рефинансирования ссуды, которая позволяет это. Посмотрите на обычные ипотечные кредиты, такие как Fannie Mae и Freddie Mac. Обычно они не так строги в отношении типов свойств, для которых вы можете их использовать. Однако они часто требуют более высокого кредитного рейтинга и немного большего первоначального взноса.
  • Кстати о первоначальных взносах. В большинстве случаев кредиторы потребуют стандартный 20% первоначальный взнос для финансирования покупки вашего второго дома.Небольшие первоначальные платежи могут быть разрешены, если вы соответствуете определенным финансовым требованиям, но более низкий первоначальный взнос может привести к менее выгодной процентной ставке, которая в конечном итоге может стоить тысячи в течение срока ссуды.
  • Не забывайте про страховку. Вы также захотите покопаться в страховом полисе домовладельца. Перевозчику может потребоваться внести изменения, если вы планируете сдавать свой дом в аренду, и может потребоваться дополнительное покрытие или страхование арендодателя. Спросите, как могут измениться ваши годовые ставки.

Можете ли вы себе это позволить?

После того, как вы определили, имеет ли смысл превращать ваш первый дом в арендуемую, самое время проанализировать цифры и посмотреть, действительно ли вы можете позволить себе этот второй дом — или если вы хотите взять на себя ответственность за обработку двух ипотечных кредитов.

Имейте в виду следующие финансовые соображения:

  • Определите разумную арендную плату. Вы хотите получать больше арендной платы каждый месяц, чем оплачиваете расходов, но вам нужно будет конкурировать с другими местными арендодателями.Лучше всего вести себя как арендатор и смотреть, как вы себя сравниваете. Когда вы выберете число, возьмите эту цифру, а затем оцените потенциальный денежный поток, вычтя расходы, которые вам все еще нужно будет оплатить (ипотека, плата за кондоминиум, страхование, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и т. Д.).
  • Вакансий бывает. Вы хотите, чтобы аренда вашего дома приносила ежемесячный доход, но бывают случаи, когда экономика или местный рынок труда делают это невозможным. А может, вам понадобится свободная квартира на время ремонта или ремонта.Убедитесь, что у вас есть финансовые резервы на несколько месяцев, чтобы покрыть непредвиденные расходы или отсутствие арендаторов.
  • Получите предварительное одобрение. Прежде чем вы начнете покупать вторую недвижимость — ту, которая будет вашим новым основным местом жительства — убедитесь, что вы получили предварительное одобрение от кредитора. В отличие от предварительной квалификации, в предварительном одобрении четко указывается, сколько вы можете занять, чтобы вы не покупали дома за пределами вашего ценового диапазона. Кроме того, это также говорит продавцу, что вы серьезный покупатель и можете использовать его как инструмент переговоров.

Прежде чем стать арендодателем

Это важное решение, поэтому мы выделили шесть шагов, которые вам нужно предпринять, прежде чем двигаться дальше:

  1. Знать законы: В каждом штате действуют разные законы об аренде. Помимо того, что по закону требуется поддерживать безопасность и пригодность для жилья, важны такие вещи, как залог, доступ к собственности и уведомления об окончании аренды. Вы также должны знать федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией.
  2. Тщательно проверяйте кандидатов: Вы хотите иметь возможность доверять людям, которых приглашаете жить в своем доме, поэтому попросите их заранее заполнить настоящую заявку на аренду. Убедитесь, что вы запрашиваете личные рекомендации и рекомендации по работе.
  3. Создайте договор аренды: Договор аренды, подписанный владельцем и арендатором, является лучшим способом оправдать ожидания арендаторов и защитить себя в юридических ситуациях. В Интернете можно найти множество примеров, которые помогут вам в этом процессе, но, опять же, они различаются в зависимости от штата.Вы хотите, чтобы их осмотрел адвокат.
  4. Представьте себе управляющего недвижимостью: Хороший управляющий недвижимостью может проверять арендаторов и оформлять договоры аренды за вас, но за это приходится платить. Однако, если вы не хотите получать сметы на ремонт и общее обслуживание, это может окупить затраты. Кроме того, управляющий недвижимостью — первая линия защиты, когда арендатор имеет жалобу! Всегда хорошо.
  5. Автоматическая оплата аренды: Если вы не были арендатором в течение некоторого времени, вот вам новость: оплата аренды через Интернет — лучший вариант.Автоматические платежи устраняют проблемы, связанные с тем, что возвращенные чеки или арендная плата теряются по почте, а также становятся более управляемыми для арендатора.
  6. Ведите учет всего: Как домовладелец, вы хотите вести учет депозитов, уплаченной арендной платы, квитанций об обслуживании и коммуникаций между арендодателем и арендатором. Это удобно не только для налоговых целей, но и для решения любых юридических вопросов, которые могут возникнуть.

Готовы начать?

Покупка второго дома при сдаче в аренду первого не для всех, но это может быть огромной финансовой выгодой, если вы добьетесь успеха.Как всегда, этот процесс становится намного проще, когда вы обсуждаете свою ситуацию с профессионалом. Свяжитесь с местным кредитным специалистом в вашем районе сегодня, если вы готовы сделать следующий шаг.

Выплата ипотеки — это то же самое, что уплата аренды?

Если вы обсуждаете, покупать ли дом или снимать его, вы, вероятно, задаетесь вопросом: «Выплата ипотеки похожа на оплату аренды?» Ответ — и да, и нет.

Если у вас никогда не было ипотеки, то разница между ними может показаться вам непонятной.Давайте разберем их, чтобы вы поняли, чем выплата ипотеки отличается от выплаты арендной платы и похожа на нее.

Источник: (Joseph Cortez / Unsplash)

Большое сходство

Выплачиваете ли вы ипотеку банку или арендную плату арендодателю, ваш ежемесячный платеж покрывает ваши расходы на жилье, которые вы платите, чтобы иметь крышу над головой.

Помимо возможности жить в помещении, существует несколько важных различий между оплатой аренды и выплатой ипотеки.Эти различия включают:

Авансовые платежи

Аренда

При аренде, будь то дом или квартира, у вас будет несколько авансовых расходов на аренду. Обычно вам необходимо внести залог, который обычно равен арендной плате за один-два месяца. Вам также может потребоваться оплатить регистрационный сбор и проверку кредитоспособности. Вам также следует получить страховку арендатора, если вы собираетесь защитить себя на том же уровне, что и домовладелец.

Если у вас есть домашние животные, домовладелец может попросить вас внести залог за питомца для покрытия любого дополнительного ущерба, обычно причиняемого домашними животными.

Если на момент съезда все в хорошем состоянии, вам следует вернуть свой депозит (-ы). При этом сборы за подачу заявления и расходы по проверке кредитоспособности не возвращаются.

Покупка

Если вы покупаете дом, вам придется вложить значительно больше авансовых вложений. Ваш первоначальный взнос, например, может составлять до 20% от всей стоимости вашего дома, хотя это бывает редко. Согласно Профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов за 2019 год, средний повторный покупатель жилья получил примерно 16% первоначального взноса, в то время как средний покупатель, впервые совершивший покупку, получил примерно 6% первоначального взноса.

Для дома за 200 000 долларов это минимум 12 000 долларов и, возможно, до 40 000 долларов, которые вам понадобятся только для первоначального взноса.

Если вы хотите узнать больше об авансовых платежах и выплатах по ипотеке, вы можете сделать это с помощью Калькулятора авансовых платежей HomeLight.

И первоначальный взнос — не единственные наличные, которые вам понадобятся при покупке дома. Как покупатель, вы также должны будете оплатить сборы за оценку и инспекцию. Сборы за аттестацию могут составлять от 300 до 1000 долларов, в то время как сборы за инспекцию, как правило, варьируются от 300 до 500 долларов, но могут быть более или менее высокими в зависимости от того, где вы живете.

Вам также нужно будет оплатить заключительные расходы. Эти расходы могут включать сборы за подачу заявки на ипотеку и сборы за оформление, которые в среднем составляют от 1% до 2% от суммы ссуды, плюс сборы за титул и расчетные сборы, которые могут составлять еще 2% от суммы ссуды.

Срок действия договора аренды / ипотеки

Договоры аренды могут составлять от одного месяца до нескольких лет, в зависимости от арендодателя и соглашения арендатора. Как арендатор, вы можете договориться о продолжительности аренды в соответствии со своими потребностями и обстоятельствами.

У вас также есть некоторая гибкость в качестве покупателя жилья, поскольку ваша ипотека длится столько же, сколько срок вашей ссуды. Хотя 30-летняя ипотечная ссуда является наиболее распространенной, вы также можете выбрать ипотечную ссуду на 20, 15 или 10 лет. Некоторые кредиторы также предлагают ипотечные ссуды на других, настраиваемых условиях.

Хотя получить ипотеку на более короткий срок можно, Тобин Босола, самый продаваемый агент по недвижимости в Джексонвилле с более чем 14-летним опытом, не советует ее.Он объясняет, что «если вы не находитесь в уникальной ситуации, когда вы знаете, что покупаете намного ниже своих средств, я бы посоветовал кому-то взять 30-летнюю ипотеку, а затем приложить все усилия, чтобы ежемесячно выплачивать дополнительные суммы, равные примерно 30 годам. дополнительный платеж по ипотеке в год, что значительно сокращает срок вашей 30-летней ипотеки ».

Арендатор дает вам больше возможностей выкорчевывать и переезжать, будь то по городу или по стране. Как домовладелец, у вас будет меньше возможностей для переезда.Ипотечные соглашения также гораздо более обязательны, чем договоры аренды. Вы не застряли навсегда как домовладелец, но договор аренды легче закончить, чем продать дом.

Источник: (Roger Starnes Sr / Unsplash)

Что входит в каждый платеж?

Аренда

Ваша арендная плата обычно включает только цену, которую вы платите за аренду дома или квартиры, но некоторые договоры аренды будут включать некоторые из ваших коммунальных услуг как часть ежемесячной арендной платы за квартиру. Это может зависеть от местоположения или арендодателя.

Некоторые домовладельцы могут потребовать дополнительную ежемесячную плату за домашних животных. Это может быть в дополнение или вместо депозита для домашних животных.

Ипотека

Ваш платеж по ипотеке обычно включает в себя выплату основной суммы долга и процентов — или, если ваш платеж включает удержанные налоги и страховку (что является наиболее распространенным), он будет покрывать ваш полный PITI, сокращение от основной суммы, процентов, налогов и страхования, усредненных. более 12 месяцев. В зависимости от вашего первоначального взноса вам может потребоваться оплатить ипотечную страховку (MI) в той или иной форме, которая также станет частью вашего платежа по ипотеке.

MI помогает покрыть кредитора в случае невыполнения обязательств по ипотеке, но не покрывает вас как покупателя, если вы потеряете работу или не сможете своевременно произвести выплаты по ипотеке. Некоторые ипотечные ссуды автоматически аннулируют ваш MI, как только вы достигнете 20% собственного капитала в доме, но если вы вкладываете менее 10% в ссуду FHA, ваш MI останется на протяжении всего срока действия ссуды.

В дополнение к этим компонентам выплаты по ипотеке, некоторые районы требуют, чтобы вы платили взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которые обычно не оплачиваются арендаторами.Взносы ТСЖ покрывают такие удобства, как детские площадки и бассейны, которыми могут пользоваться арендаторы. Иногда они выплачиваются за счет ипотеки, а иногда отдельно.

Как домовладелец, вы также несете ответственность за все техническое обслуживание дома. Это может означать все, от ремонта крыши после ливня до вырубки умирающих деревьев до ремонта или замены сломанной техники. Хотя страховка вашего домовладельца может покрыть ущерб от града, вам придется покрывать текущие расходы на техническое обслуживание, которые не включены в ваши выплаты по ипотеке.Хорошая идея — отложить немного денег на эти расходы, которые часто кажутся неожиданными.

Налоговые льготы по домовладению

Есть несколько налоговых льгот домовладения, которые не доступны арендаторам. Например, как домовладелец, вам разрешено вычитать проценты по ипотеке из ваших налогов. Вам также разрешено вычесть ваши налоги на недвижимость из ваших федеральных подоходных налогов.

CreditKarma объясняет, что, хотя вычет стоимости переезда на федеральном уровне больше не доступен для домовладельцев, не являющихся военными, в некоторых штатах по-прежнему разрешается вычитать расходы на переезд из подоходного налога штата.Если вы устанавливаете солнечные панели в своем доме, вы можете вычесть до 30% стоимости, включая установку, из ваших налогов, но только если вы являетесь владельцем дома.

Если у вас есть домашний офис, IRS позволяет вам требовать налоговых вычетов за использование этого помещения для вашего бизнеса. (Вы также можете сделать это как арендатор в некоторых случаях, но правила вокруг этого не столь четкие.)

Как поясняет Кристал Пино, CPA, PFS, основатель Nomad Tax: «Основным преимуществом инвестирования в дом остается возможность продать это имущество и не облагаться налогом на прибыль до 250 000 долларов США для лиц, подающих индивидуальные заявки, и 500 000 долларов США для совместной регистрации в браке. .«Домовладельцы также могут получить выгоду от налоговых вычетов на проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, баллы по ипотеке и MI.

Это все финансовые льготы, которые не доступны арендаторам.

Собственный капитал против арендной платы: что вы получите при выезде

Как съемщик, вы можете получить или не получить обратно свой залог или залог (-ы) за домашнее животное при выезде. Это будет зависеть от состояния вашей квартиры или сдачи дома.

Как домовладелец, вы, вероятно, вернете приличную сумму денег за свой дом, когда продадите его.Сколько вы зарабатываете, будет зависеть от того, как долго вы там живете и сколько у вас капитала в доме, а также от того, как обстоят дела на местном рынке жилья, когда вы решите продать.

Например, Босола объясняет, что для типичного домовладельца в 2020 году, который владел своим домом пять-семь лет, вероятно, он рассчитывает заработать около 20% от повышения его покупной цены. Таким образом, при 20% -ной оценке дом, который пять-семь лет назад стоил 200 000 долларов, теперь стоит 240 000 долларов.

Источник: (Амин Хасани / Unsplash)

Платежи могут быть более стабильными с течением времени с ипотекой, если вы выберете вариант с фиксированной процентной ставкой

Арендодатель может повысить арендную плату в любое время, когда вы подписываете новый договор аренды, и то, насколько он может повысить ее, будет зависеть от местных законов об аренде и типа собственности.Некоторые арендаторы были удивлены повышением арендной платы, когда пришло время продлевать договор аренды.

Независимо от того, где вы живете и какой тип жилья снимаете, вы должны ожидать, по крайней мере, постепенного увеличения с каждой новой арендой, так как часто арендодатели или собственники повышают арендную плату для компенсации инфляции и других увеличений эксплуатационных расходов. Повышение арендной платы является причиной того, что многие арендаторы, желающие остаться здесь на долгий срок, выбирают двухлетнюю аренду — или на тот срок, который арендодатель готов предложить.

Даже при фиксированной процентной ставке по ипотечному кредиту выплаты за жилье могут со временем немного вырасти из-за увеличения налогов и страховых выплат — если вы платите налоги и страховку по ипотеке. Однако каждый год увеличение должно быть небольшим. Если вы не исчерпали максимальную сумму, которую вы можете потратить на выплату ипотечного кредита, вплоть до пенни, все должно быть в порядке, несмотря на постепенное увеличение.

Лучший способ обеспечить низкую процентную ставку по ипотеке — это иметь отличный кредит при подаче заявления на ипотеку.Хотя сумма, которую вы можете получить в пересчете на ипотечный кредит, зависит от вашей работы и от того, насколько она хороша, ваша процентная ставка по ипотеке зависит от вашей кредитоспособности.

Чтобы узнать больше о том, что вам больше подходит — домовладение или аренда, ознакомьтесь с нашей статьей Когда имеет смысл владеть домом или сдавать его в аренду?

Источник изображения заголовка: (Trend / Unsplash)

Как сдать дом в аренду и купить еще

Стоит ли сдавать в аренду свой нынешний дом, чтобы купить снова? Выясните, какие налоговые последствия вы имеете, имеете ли вы право, и даже оцените эмоциональную привязанность к своему дому.

«Стать домовладельцем может быть страшно, если вы никогда этого не делали, — говорит Фил Петерсон, управляющий брокер RE / MAX в Шаумбурге, штат Иллинойс. — У сдачи дома в аренду есть определенные плюсы и минусы. Я был там. Но в то время я не знал обо всех этих взлетах и ​​падениях «.

Щелкните здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право сдать дом и купить другой.

Петерсон говорит, что ситуация действительно зависит от цены вашего дома и того, сколько вы заплатили.

«Частью преимуществ владения инвестиционной недвижимостью является списание всех улучшений и технического обслуживания.Но когда вы продаете его по мере роста стоимости, вы должны платить прирост капитала на всю прибыль. Это могут быть большие расходы, особенно если вы купили дом в те времена, когда цены сильно росли ».

Например, предположим, что вы купили дом за 100 000 долларов, а теперь он стоит 200 000 долларов. Вы решаете арендовать его на несколько лет. Вы устаете быть домовладельцем и выставляете его на продажу.

«Те 100 000 долларов, которые выросли в вашем доме, становятся деньгами, подлежащими налогообложению.Но если вы продали этот дом, когда еще жили в нем, эти 100 000 долларов не облагаются налогом. В этом большая разница, — говорит он.

С другой стороны, если вы купили свой дом в верхней части рынка за 200 000 долларов, а он все еще стоит 200 000 долларов, проблем с приростом капитала нет. В таком случае, по словам Петерсона, было бы неплохо сохранить его в качестве вложения при покупке второго дома.

Щелкните здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право на покупку другого дома.

В этой статье:


Правила кредитования при сдаче дома в аренду для покупки еще одного

Кредиторы будут вводить определенные правила для домовладельцев, переводящих основное место жительства в арендуемую недвижимость.Они должны быть уверены, что вы справитесь с двумя домами, особенно если у вас нет опыта работы с арендодателем.

Во-первых, вы должны увидеть, имеете ли вы право на новую ипотеку в дополнение к существующей задолженности без помощи дохода от аренды. Если это так, вы избавляетесь от необходимости оформлять дополнительные документы, подтверждающие будущую арендную плату за ваш дом.

Но предположим, что вам нужен этот доход, чтобы претендовать на новый дом.

Вам необходимо запросить Fannie Mae From 1007, который представляет собой сопоставимый график аренды на одну семью.Это похоже на оценку, но для дохода от аренды, а не для стоимости дома.

Эта форма заполняется лицензированным оценщиком и может быть заказана вашим кредитором. В документе сравнивается ваш дом с аналогичными арендуемыми домами в вашем районе. Он оценивает ежемесячную арендную плату, которую вы могли бы заработать.

Помимо требования ссуды, 1007 может дать вам хорошее представление о том, сколько арендной платы вы можете взимать.

Но даже с помощью этой формы вам необходимо доказать, что у вас есть финансовые резервы для оплаты освобожденного дома, если вы не сможете его арендовать.Сумма, которая вам нужна на сберегательном, пенсионном и инвестиционном счетах, зависит от ипотеки дома, который вы освобождает, и количества имеющейся у вас финансируемой собственности.

Вам понадобится на банковском или инвестиционном счете:

  • 1-4 финансируемых объекта: 2% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам
  • 5-6 финансируемых объектов: 4% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам
  • 7-10 финансируемых объектов: 6% от невыплаченного остатка по всем ипотечным кредитам

Имейте в виду, что вам не нужна указанная выше сумма резерва для недвижимости, которую вы покупаете, и новая собственность не считается одной из финансируемых.

Большинство покупателей, которые сдают свой дом в аренду, чтобы купить другой, будут иметь только одну финансируемую недвижимость по этому определению.

Например, сейчас вы живете в доме, который планируете сдавать в аренду. У вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов.

Кредитор потребует, чтобы у вас были свободные средства в размере 4000 долларов в качестве «резервов». Кроме того, ваш кредитор предоставит форму 1007 для определения предполагаемой арендной платы.

Опять же, вы можете пропустить все эти требования, если вам не нужен доход от аренды вашего текущего дома, чтобы претендовать на новую ссуду.

Щелкните здесь, чтобы проверить свое право на аренду дома для покупки другого.

Знайте свой местный рынок аренды

Петерсон предлагает поговорить с кем-нибудь, кто хорошо осведомлен, например с местным риэлтором, если вы думаете о покупке второй собственности и аренде старой. Этот человек будет знать, сильна ли аренда на рынке, сколько вы можете получить в месяц и что нужно для того, чтобы стать арендодателем. Кроме того, связавшись со своим бухгалтером, прежде чем вступить в мир арендодателей, вы можете узнать информацию обо всех новых налоговых законах, которые могут повлиять на вас, и о том, какими могут быть ваши налоги на недвижимость.

Петерсон говорит, что еще один сценарий, который многие люди не принимают во внимание при аренде своего старого дома, — это их эмоциональная привязанность к нему.

«Этот дом был вашим домом. Там выросли ваши дети. Там твои воспоминания. Так что внезапно у вас появились действительно хорошие арендаторы, и они съехали через несколько лет », — говорит он.

Щелкните здесь, чтобы узнать текущие ставки по ипотеке для инвестиционной недвижимости.

Когда вы заходите внутрь, чтобы взглянуть на него, вы понимаете, что эти милые жильцы не заботились о доме так, как вы.На коврах пятна, на стене царапины.

«Эту эмоциональную привязанность к этому особому дому очень трудно преодолеть. Но если вы просто покупаете инвестиционную недвижимость, в которой никогда не жили, то это становится игрой с числами — зданием, приносящим доход », — говорит Петерсон.

Следует ли вам нанять управляющего недвижимостью?

Лаура Адамс, эксперт по личным финансам из Калифорнии и автор книги Money Girl’s Smart Moves to Grow Rich , на протяжении десятилетий арендовала множество объектов недвижимости.Когда стало слишком много, она наняла управляющего недвижимостью.

«Они дали мне более высокую арендную плату, чем я думала, и они проделали большую работу по привлечению качественных арендаторов», — говорит она.

Но если вы хотите попробовать снять свой старый дом, поиск подходящих арендаторов может занять довольно много времени. Вам нужно проверять рекомендации и кредитные рейтинги, вам нужно иногда показывать дом снова и снова, вам нужно выяснить договор аренды, а затем вам нужно увидеть, можете ли вы быть счастливы с этими людьми, живущими в вашем доме.В этом может помочь управление недвижимостью.

«Большинство людей, снимающих свои старые дома, считают, что это положительно. У них есть кто-то, кто расплачивается за этот актив. В конце концов, этот актив будет освобожден от ипотеки, и вы сможете продать его, получить деньги для выхода на пенсию или купить другой дом », — говорит она.

Но реалистичное знание того, что вы можете получить от собственности в ситуации аренды, должно быть важной информацией, которую нужно знать, прежде чем вы что-либо решите, — говорит она.

«Если вы думаете, что можете получить 1000 долларов, а на самом деле это стоит всего 750 долларов, то это не сработает с вашим планом.Если есть объекты для сдачи в аренду, зайдите в Интернет и сравните их с вашими. Это хорошая отправная точка, — говорит Адамс. «Если вы можете исправить это или просто заработать немного больше, чем ваша ипотека, это вообще может быть хорошей идеей».

Можете ли вы позволить себе быть арендодателем?

Другой важный вопрос — можете ли вы позволить себе два платежа по ипотеке.

«Если вы все же решите сдать свой старый дом в аренду, вы должны пойти на это, зная, что арендатор может вас бросить.Вы можете месяцами прожить без арендного дохода от этой собственности », — говорит она. «Идеально иметь сберегательный или резервный фонд, предназначенный для этой арендуемой собственности».

Что делать, если предстоит какой-нибудь действительно дорогой ремонт, например, потухла печь?

«Если эти расходы возникнут, вы не можете позволить себе роскошь ждать, чтобы их исправить. Вы должны быть готовы предоставить кредитную линию или сбережения на случай непредвиденных проблем. Если у кого-то нет сбережений, то быть арендодателем очень рискованно », — говорит она.

Щелкните здесь, чтобы узнать, имеете ли вы право сдать дом и купить другой.

Как стать арендодателем

По данным IRS, 10,6 миллиона налогоплательщиков ежегодно заявляют о доходах от аренды. Вы планируете стать одним из них? Быть домовладельцем полезно, но, как и все другие достойные усилия, это тяжелый труд. Знать, чего ожидать и как справляться с неожиданностями поможет вам стать счастливым и успешным арендодателем. Вот 12 шагов, чтобы стать домовладельцем, а также несколько советов, как справиться с неожиданностями.

Купить недвижимость

Если вы думаете, что готовы купить первую аренду, вам нужно знать несколько вещей.Во-первых, где стоит покупать? Познакомьтесь с рынками аренды в вашем штате. Обратите внимание на следующее:

  • Рост рабочих мест
  • Население (увеличение или уменьшение)
  • Средний доход
  • Максимальные ставки
  • Налоги на недвижимость
  • Государственные и местные законы

Выбор правильного местоположения (одно с ростом рабочих мест , рост населения и сильный рынок аренды) будет во многом влиять на то, как быстро вы можете заполнить арендную плату, какую арендную плату вы можете рассчитывать, и будут ли ваши арендаторы долгосрочными.

Определите размер первоначального взноса и тип финансирования, который вам понадобится. В зависимости от того, где вы живете, покупка инвестиционной недвижимости может иметь более строгие требования, чем покупка недвижимости, занимаемой владельцем. Например, вам может понадобиться до 20 процентное снижение при покупке инвестиционной собственности, по сравнению с обычными пятью процентами, необходимыми для обычной ипотеки.

Если вы не хотите использовать обычное финансирование, есть другие варианты, такие как оплата наличными, поиск инвесторов, получение ссуды под залог собственного капитала или получение кредитной линии под залог собственного капитала.У всех этих вариантов есть свои преимущества и недостатки, поэтому исследуйте какой вариант подойдет вам лучше всего.

Если вы обсуждаете, стоит ли покупать за наличные или финансировать, подумайте о своих целях. Планируете ли вы перевернуть дом через несколько лет или считаете это долгосрочным вложением средств? Вы можете получить более высокий ежемесячный доход от аренды, если не придется платить по ипотеке, но финансирование может принести вам большую прибыль в долгосрочной перспективе. Например, если вы вкладываете 20 процентов в стоимость дома стоимостью 200 000 долларов, ваши первоначальные инвестиции составляют 40 000 долларов.Если стоимость недвижимости увеличивается и в два или Через три года вы сможете продать недвижимость за 400 000 долларов и получите значительную прибыль.

Убедитесь, что в вашем бюджете достаточно денег, чтобы покрыть первоначальные расходы, такие как ремонт и реконструкция, которые понадобятся вам для получения арендной платы. Недвижимость в отличном состоянии. Некоторые улучшения, такие как ремонт кухни, могут увеличить сумму, которую вы можете рассчитывать на арендную плату. Ограниченная привлекательность также является важным фактором при попытке привлечь арендаторов.

Подсчитайте расходы на аренду

Итак, сколько стоит быть арендодателем? Некоторые расходы могут вас удивить. Хотя у вас, возможно, уже есть бюджет, выделенный на мелкий ремонт (например, воздушные фильтры и покраску), вы также захотите учесть такие капитальные ремонты, как новая крыша или новая система HVAC. Хотя эти крупные расходы происходят нечасто, в конечном итоге вам придется заменить что-то дорогое. Другие расходы, которые следует учитывать, включают:

  • Ипотека
  • Коммунальные услуги (даже если ваши арендаторы сами оплачивают коммунальные услуги, вам придется покрывать эти расходы, когда квартира пуста)
  • Страхование
  • Налоги
  • Сборы и зарплаты ( юристы, субподрядчики, сотрудники)
  • Вакансии с ремонтом / обновлением
  • Реклама

Отслеживание расходов является важной частью становления арендодателем.Если вы используете Инструменты аренды Apartments.com, Отслеживание расходов — отличный способ упорядочить ваши расходы и поступления.

Знать законы

Знакомы ли вы с Законом о справедливом жилищном обеспечении? Этот федеральный закон запрещает жилищную дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола и т. Д. семейный статус или инвалидность. Если вы не знакомы с законом, у вас могут возникнуть серьезные проблемы с законом, которые обойдутся вам в тысячи долларов.

Например, вы не можете спросить потенциального арендатора, сколько у него детей и ждут ли они.Вы не можете установить правила, по-разному относящиеся к семье с детьми. Если у вас есть специальная аренда, вы должны сделать ее доступной для всех. Ты не может отклонить заявку на аренду по любой причине, кроме того, что заявитель не соответствует указанным вами квалификационным критериям. Вы не можете выселить собирателя — накопление — это нарушение, защищенное Законом о справедливом решении жилищных вопросов. Ты найдешь дополнительные ресурсы о дискриминации на веб-сайте Национального альянса за справедливое жилищное строительство.

Обязательно ознакомьтесь с законами своего штата.То, что разрешено в одном штате, может быть запрещено в другом, и законы часто меняются. Попросите юриста ознакомиться с вашим договором аренды потому что многие общие положения, заложенные в договоры аренды, незаконны.

Если вас беспокоит создание договора аренды, соответствующего требованиям штата, Apartments.com предлагает онлайн-мастер аренды, который шаг за шагом проведет вас через весь процесс аренды. шаг для создания договора аренды в соответствии с местными законами.

Начните планирование налогового сезона прямо сейчас, прочитав налоговое законодательство и то, что вы можете и не можете требовать.Например, сделал вы знаете, что можете требовать командировочные расходы? Понимание того, что вы можете требовать немедленно и что вам придется обесценить, сэкономит вам время и избавит от головной боли при уплате налогов.

Получите страховку арендодателя

Проверьте требования вашего штата и получите максимальную сумму страховки арендной платы, гражданской ответственности и любой другой необходимой страховки.

Если штат разрешает это, попросите своих арендаторов иметь страховку арендатора. Это снижает ваши юридические, финансовые и личные ответственность, если случится бедствие, подобное пожару.В некоторых штатах вам, возможно, придется предоставить жильцам жилье после стихийного бедствия. Если у них есть страховка арендатора, их полис позаботится об этом, чтобы вы могли устранить ущерб. Если ваш арендатор причинил ущерб зданию (например, случайно начал пожар), политика вашего домовладельца покроет расходы, но вы несете ответственность за франшизу. Однако, если у арендатора есть страховка арендатора, она должна покрывать ваши франшиза домовладельца.

Определить арендную плату

Попытка выяснить, сколько будет взиматься плата за аренду, может быть проблемой.Если вы установите слишком высокую цену, ваша аренда может оставаться пустой в течение нескольких месяцев, что будет стоить вам денег. Если вы установите слишком низкую цену, вы можете не заработать достаточно, чтобы покрыть расходы или получить какой-либо доход. Если вы используете Инструменты для арендаторов Apartments.com, проверьте отчет о сопоставимых арендных платах. Этот отчет покажет вам, какую недвижимость, похожую на вашу, сдается в аренду в вашем площадь.

В дополнение к тому, сколько вы будете взимать за аренду, вам следует сейчас решить, будет ли у вас льготный период и сколько вы будете платить за просрочку платежа.Убедитесь, что ваши арендаторы знают эту политику, прежде чем подписывать договор аренды. При оценке штрафов за просрочку платежа доставляет неудобства, попробуйте использовать автоматический сбор арендной платы Apartments.com. Ваши арендаторы могут настроить автоматические платежи, чтобы не опаздывать. Но если они этого не сделают и они опаздывают, автоматическое напоминание по электронной почте выйдет с уже включенной платой за просрочку.

Рекламируйте свою арендуемую недвижимость

Во-первых, вы хотите добавить фотографии. Люди хотят иметь возможность увидеть собственность, прежде чем они свяжутся с вами.Фактически, согласно Social Media Today, объявление с фотографиями получит на 94% больше просмотров. Вам не нужен профессиональный фотограф или специальное оборудование. С телефоном все будет в порядке! Постройте аренду. Убедитесь, что в комнате чисто, и попробуйте сфотографировать в солнечный день. Не забудьте сфотографировать окрестности (опять же — убедитесь, что двор чист, а лужайка свежая. косил). Посмотрите вокруг, прежде чем сделать снимок. Если вы фотографируете ванную комнату, закройте крышку сиденья унитаза, вылейте мусор и убедитесь, что вы не отражаетесь в зеркале.

Когда вы пишете свое объявление, не забудьте указать некоторые особенности собственности, которые выделяются. Если вы выбрали этот дом для покупки Что вас в нем привлекло в качестве объекта аренды? Будьте конкретны и включите как можно больше информации: удобства, особенности, местоположение, район, школы, парковка, двор и т. Д.

Просмотрите список своих арендаторов

Вам следует провести кредитную проверку и проверку биографических данных потенциальных арендаторов. Вы должны быть уверены, что арендатор зарабатывает как минимум в три раза больше арендной платы, имеет приличный кредитный рейтинг и не иметь криминальное прошлое.Вы также хотите знать, выселялись ли они в прошлом. Вам нужны солидные и надежные арендаторы, поэтому не пропустите этот важный шаг.

Подготовка к въезду

Перед тем, как въехать новые арендаторы, вам следует внимательно осмотреть арендуемую собственность. Проверьте замки, чтобы убедиться, что они вращаются плавно, осмотрите электрические розетки на предмет признаков горения или обугливания, а также проверьте окна, чтобы убедиться, что они функционируют и фиксируются должным образом. Ищите признаки вредителей, меняйте батарейки в детекторах дыма, убедитесь, что система отопления, вентиляции и кондиционирования работает, а фильтры чистые, и ищите любые проблемы с безопасностью.

Проконсультируйтесь со своим арендатором. Делайте фото и видео по мере прохождения и документируйте все проблемы, о которых вы или ваш арендатор замечаете. Вы оба должны подписать контрольный список и поставить дату. Храните контрольный список и фотографии в надежном месте. Если есть повреждения, выходящие за рамки нормального износа, когда ваш арендатор выезжает, это ваше доказательство состояния собственности, когда они въехали.

Когда вы станете арендодателем, вы можете обнаружить, что арендаторы задают несколько сложных вопросов.Будьте готовы ответить на вопросы о комиссиях, запросах на обслуживание, и что ваш арендатор может и что не может делать при аренде. Например, удобно ли вам разрешать жильцам красить или менять свет? светильники? Определите свои правила заранее и включите их в договор аренды.

Всегда внимательно просматривайте договор аренды со своим арендатором и спрашивайте, есть ли у него какие-либо вопросы после каждого раздела. Если они нарушат договор аренды, они не смогут заявить, что не знали о нарушении.Убедитесь, что вы оба подписали и датировать договор аренды.

Самостоятельное управление своей собственностью или сдача в аренду

Если вы хотите управлять своей собственностью самостоятельно, помните: это ваш бизнес, поэтому относитесь к нему как к таковому. Придумайте стратегический план. Назначать цели. Имейте рабочие часы. Создайте календарь для отслеживания таких вещей, как техническое обслуживание. Создайте сберегательный счет для связанных с арендой ремонт.

При работе с арендаторами стремитесь к дружелюбию, но профессионализму. Подумайте о том, чтобы не сообщать арендаторам свой домашний адрес.Если вы это сделаете, возможно, что если вам придется отправить уведомление с опозданием или уведомление о выселении, разгневанный арендатор может появиться у вашей двери. Точно так же рассмотрите возможность использования такой системы, как Google Voice, чтобы вам не приходилось сообщать свой личный номер телефона. Номер Google Voice даст пользователям номер, который будет звонить на ваш телефон.

Управляющие недвижимостью — отличный вариант, если вы новичок в работе арендодателем и вам неудобно ориентироваться в процессе на своем владеть или если у вас несколько объектов и вам нужна помощь в управлении ими.Обычно управляющие недвижимостью взимают с вас от 8 до 12 процентов ежемесячной арендной стоимости собственности. Если вы считаете, что управление вашей собственностью стоит ваших стоимость, изучите, прежде чем нанимать управляющего недвижимостью. Вам нужно будет проверить лицензии и сертификаты компании, а также внимательно ознакомиться с их политиками.

Документ, Документ, Документ

Задокументируйте все и сохраните все квитанции о ремонте, контрольные списки и фотографии, сделанные во время въезда / выезда.Сохраняйте актуальность электронные письма и текстовые сообщения между вами и вашим арендатором. Записи обо всей выполненной работе, соглашениях и разговорах имеют решающее значение при возникновении проблемы. Например, если вы удерживаете часть или весь залог для покрытия убытков, но не можете доказать, что вам нужны деньги для оплаты ремонта, ваш арендатор может подать на вас в суд и получить до трех раз больше. Не полагайтесь на устные договоренности — вам нужно все в письменной форме.

Правильно сдать квартиру

Когда арендатор отправляет вам уведомление о невозможности продления, вам необходимо предпринять некоторые шаги, чтобы подготовить аренда и найти новых арендаторов.Во-первых, решите, хотите ли вы показывать блок, пока он еще занят. Многое зависит от вашего отношения с текущим арендатором, и если вы уверены, что недвижимость будет чистой и организованной, когда вы ее покажете. Если ваш арендатор не уезжает в хороших отношениях или если у вас возникли трудности, лучше подождать, пока он не уедет. показать агрегат.

Проведите заключительный осмотр с вашим нынешним арендатором и убедитесь, что недвижимость находится в хорошем состоянии. Имейте в виду, что вы не можете взимать с арендатора плату за нормальный износ, но если вы видите ущерб, превышающий то, что можно было бы считать нормальным, обязательно отметьте повреждения в вашем контрольном списке.Попросите арендатора подписать и поставить дату в этом контрольном списке и сравнить его с контрольным списком при заселении при оценке общего состояния аренды.

Каждый раз, когда арендаторы выезжают, вам нужно подготовить аренду для новых арендаторов. Сделайте любой ремонт и покрасьте стены, произведите профессиональную чистку ковров и замените ключ на ключ. Всегда меняйте замки между жильцами. Даже если вы заберете ключи у своего бывшего арендатора, когда он переедет, вы не можете быть уверены, сделали ли они копию. Для безопасности вашего нового арендатора и защиты себя от ответственности изменение замки.

Работайте, чтобы удержать арендаторов

Гораздо дешевле сохранить арендаторов, чем искать новых, так что пусть ваши арендаторы будут довольны. Быстро реагируйте на обслуживание просьб, поддерживайте недвижимость в хорошем состоянии и относитесь с уважением к своим арендаторам. Награждайте арендаторов, которые постоянно платят вовремя, каким-либо образом, например подарочной картой в их любимый ресторан. Прежде чем вы переедете, подумайте о том, чтобы приветствовать их дома небольшие предметы комфорта, которых у них может не хватить до распаковки, например кофе и кружки, моющие средства или предметы первой необходимости для ванной.

Чтобы стать успешным арендодателем, убедитесь, что у вас есть правильно оформленный договор аренды. Позаботьтесь о своей собственности и быстро отвечайте на запросы о техническом обслуживании. Сохраните квитанции и все задокументировать. Тщательно проверяйте своих кандидатов и поддерживайте открытые линии связи. Если вы выполните эти шаги, вы станете отличным домовладельцем! А теперь иди и найди свою первую недвижимость.

Опубликовано 25 сентября 2020 г.

Что вы думаете?

236 Ответов

Об авторе

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *