Как правильно осуществить ввод в эксплуатацию частного жилого дома
Проблемы ввода в эксплуатацию частного жилого дома
- Ввод дома в эксплуатацию — процедура, завершающая строительство или реконструкцию дома.
До недавнего времени многие полагали, что акт ввода не обязателен. Однако, как только возникает необходимость оформления бумаг по недвижимости (налоговый вычет, переоформление, покупка, продажа, внесение недвижимости в наследственную массу и т.д.) чиновники требуют предоставить акт ввода.
Но большинство частников продолжают наивно полагать, что достаточно приобрести (купить, получить в наследство) участок и построить на нём дом, как жилищные вопросы сразу же решаются. Отчасти они на 50% правы. Участок есть, дом тоже, жить в нём можно, но….
Неожиданно оказывается, что новая собственность-то ещё не совсем ваша! Распорядиться ею (продать, подарить, передать по наследству) домовладельцы не могут, поскольку нет законной регистрации
Чтобы зарегистрировать недвижимость (новую, перестроенную или отремонтированную), требуется пройти ряд процедур и одна из них — ввод в эксплуатацию частного жилого дома.
Вот здесь и начинаются уже не строительные, а бумажные баталии.
- Ввод в эксплуатацию частного дома – проблема с которой сталкиваются домовладельцы после постройки, пристройки или капитального ремонта недвижимости.
Не всем удаётся пройти эту процедуру с первого раза. У многих начинаются «хождения по мукам» из-за недоделок, недосмотра или банального незнания, что же должно быть сделано, построено, выполнено для ввода дома. Есть определённые
В данной статье вы найдёте конкретные ответы может и не на все, но на многие вопросы по вводу жилого дома в эксплуатацию. Думаю, эти знания пригодятся владельцам частной собственности не только Беларуси, но и России, и Украины, ведь правила ввода частного дома в эксплуатацию везде практически одинаковые.
Что значит понятие «ввод в эксплуатацию жилого дома» и зачем нужно делать этот ввод?
Ещё перед началом строительства при сборе пакета документов делаются согласования с разными организациями: водоканалом, газовщиками, пожарниками на тему «дать добро» на начало строительства.
«Добро», как правило, дают. И через энное количество месяцев (а у некоторых и лет) эти же организации должны проверить, чего же вы там понастроили, не нарушили ли строительные нормы и границы участка. Может заняли территорию соседа или «накосячили» с проектом и построили дом вверх ногами (бывает и такое), и так далее, в том же духе.
Но если серьёзно, то ввод дома в эксплуатацию — это сдача построенного дома специальной комиссии, в которую входят санитарный надзор, строительный надзор, пожарники, а до недавнего времени и экологи.
Они должны проверить соблюдены ли нормы строительства и подписать акт ввода, разрешив, таким образом, зарегистрировать новый дом.
- Ввод в эксплуатацию частного дома
- Бланк акта ввода, или акта приёмки, который и нужно завизировать, выдают в исполкоме, но только при наличии готового технического паспорта!
Технический паспорт жилого дома
Рассмотрим основные проблемы, попытаемся ответить на вопросы, с которыми могут столкнуться частники при изготовлении технического паспорта на построенный объект.
Мало кому удаётся сделать технический паспорт дома с первой попытки. В основном, отказ получают из-за различных отклонений от проекта. Многим приходится идти на согласование в архитектуру. Другие проваливают первый экзамен
- Итак, на какой же стадии готовности можно вызывать представителя БТИ и заказывать изготовление технического паспорта на дом? Пойдём по пунктам.
Первое – это сам дом с окнами и входной дверью.
Стены – обязательно оштукатурены под чистовую отделку. Самой отделки (шпаклевки, покраски, обоев, плитки) может и не быть. Главное – штукатурка.
Штукатурка
Вообще-то можно всё, что угодно. Если заявите, что дом с декором под средневековый замок или в модном стиле «Лофт», и вы не собираетесь ничего менять, то примут и черновую штукатурку, а то и вовсе без неё. Как говорится, дело хозяйское.
Но по правилам нужна именно чистовая отделка стен, так как размеры комнаты и, соответственно, ее площадь с чистовой и черновой отделкой будут отличаться, причём в вашу пользу, пусть и незначительно, но всё же… Иногда сильно упрямые БТИ-шники просто отказываются обмерять дом с черновой штукатуркой.
Цокольный этаж
Неотапливаемый подвал можно не штукатурить, пол в нем не бетонировать. Помещение считается техническим, пройдёт и так. Но техническим цокольный этаж считается только в том случае, если высота потолка от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа не превышает 2,1 м. Т.е. если высота 2,1 м. или выше – это полноценный этаж. И вот здесь уже могут возникнуть вопросы и проблемы с количеством этажей дома, да и отделку могут потребовать.Так что не спешите освобождать подвал от лишнего песка или грунта; в данном случае он вовсе не лишний. Убрать его вы всегда успеете.
В штукатурных вопросах есть ещё один нюанс.
У многих довольно часто не хватает ни сил, ни времени, ни средств для выполнения работ в полном объёме.
Если дом небольшой, то проблем, как правило, не бывает. Но если двухэтажный, да ещё с мансардой, то не всегда получается выполнить работы в полном объёме.
Бывают случаи, когда выполнен только первый этаж, а второй остаётся незавершённым – без штукатурки, без отопления…
Сделать техпаспорт на такой ополовиненный дом не получится!
Решением проблемы может быть поэтапный ввод строения в эксплуатацию, или ввод частями.
Пол, потолок, балкон, терраса и лестница.
Второе: дощатые полы в полной готовности! «Средневековой» дизайн с земляным полом не пройдёт. Балки перекрытия с понабросанными на них досками тоже. Если полы бетонные, а в проекте указан линолеум или ламинат как завершающее покрытие, то стяжки будет вполне достаточно, но за исключением кухни ванной и туалета.
Отдельный вопрос – тёплый пол. Когда в проекте указывают тёплые полы, то дом становится повышенной комфортности, превращается в элитное жильё со всеми вытекающими из этого последствиями. Оценка дома возрастает, налоги увеличиваются и страховка становится дороже.
Может, стоит тёплые полы оставить на потом?
Потолок пройдёт и черновой, главное, чтобы на голову ничего не валилось.
Отдельная тема – балки. Но здесь, опять же, можно сделать упор на страсть к средневековью или новомодным дизайнерским стилям, и вопрос закроется.
Если ваш загородный «замок» имеет
И ещё, в многоэтажном доме обязательно должна быть нормальная лестница со ступеньками. Без неё никак. Стремянка не «прокатит».
Отопление.
Третье: обязательным должно быть и отопление.
Для техпаспорта или ведомости БТИ определяют жилые и нежилые помещения.
Жилое – это помещение, которое отапливается, нежилое – без отопления и без окон. Именно по этой причине и требуют наличия отопительных приборов, чтобы определить, в какую категорию отнести постройки.
В какой стадии готовности будет система отопления, обмерщикам без разницы, могут просто макеты батарей быть, но они должны висеть на стенах! Это для подтверждения факта наличия, а работает эта система или нет – не важно.
В сельской местности в качестве системы отопления может и простая печка пройти, главное, чтобы она была построена.
В вопросе жилых и нежилых помещений есть ещё один нюанс, который следует учесть. Если более половины комнат нежилые из-за отсутствия отопления или по какой-то другой причине, то и принимать для техпаспорта дом не будут, так как строение классифицируется как нежилое.
В этом случае можно сделать только ведомость технических характеристик. Так что либо доделывайте недоделки, либо вводите поэтапно.
Электричество и многое другое.
Четвёртое: разводка электричества согласно проекту. Должны стоять коробки, розетки и выключатели. Проект электроснабжения жилого дома нужно заказывать в соответствующей организации и монтаж выполнять строго по плану, без самодеятельности.
Наличие водосточной системы и отмостки желательны, так как без них архитектор может и не подписать акт ввода.
Если в доме или на участке предусмотрен гараж, позаботьтесь о воротах, без них техпаспорт также не сделают. А вот без хозяйственных построек, без дорожек, проездов, даже без забора и озеленения можно обойтись, но только в сельской местности.
Какой высоты может быть частный дом?
Довольно часто возникают вопросы с высотой и этажностью строящихся зданий. Подрядным, хозяйственным способом или собственными силами застройщиков можно возводить здания высотой до 10 м.
и в два этажа. Всё, что выше 10 м, – «хозспособом» уже не построишь, нужно заказывать строительную организацию с лицензией на строительство дома, и тогда проблем не будет.
Высота здания определяется по коньку скатной крыши или по самой высокой точке здания. Это может быть и труба, обложенная кирпичом.
Так что, дорогие частники, не переусердствуйте!
Частное строительство и кредиты.
- Ещё одна причина, по которой не стоит затягивать с изготовлением технического паспорта на дом, – это кредиты.
Когда заключают кредитный договор на строительство жилья, определяют так называемое время на выборку кредита или, проще говоря, срок, в который нужно построить свою собственность. Это могут быть 2, 3 или 4 года, у каждого индивидуальный договор. По истечении этого срока некоторые банки требуют подтвердить факт постройки, представить технический паспорт на объект, иначе предстоит полное и единовременное погашение кредита.
Вот так-то!
Акт ввода в эксплуатацию.
Рано или поздно, с первой или с третьей попытки технический паспорт на жилой дом будет готов. Но это ещё не финиш. Здесь начинается второй этап ввода в эксплуатацию частного жилого дома.
- Дом будет введён в эксплуатацию, когда подпишется акт ввода, а подписать его должны архитектор, санстанция и пожарники.
Есть два варианта, как можно это сделать: вылавливать представителей и их автографы самостоятельно либо через «одно окно». Как вы решите, так и сделаете. Однако бывалые частники, прошедшие через процедуру ввода, советуют использовать первый вариант. Так будет быстрее, да и договориться с «глазу на глаз» проще, чем со всей комиссией сразу, особенно если начнётся демонстрация познаний в сфере «правильности, а чаще неправильности постройки». Оно вам надо?!
Побегать за представителями, конечно же, придётся, да и профессию извозчика нужно будет освоить, так как на «своих двоих» к вам никто не пойдёт.
Господа служащие – очень занятой народ, и у них время – деньги. Поэтому алгоритм такой: привозим, увозим, подписываем. Но в зависимости от личных взаимоотношений или других денежных отношений можно и не привозить представителей на объект. Как видите, всё зависит от вашего личного обаяния и способностей вести переговоры.
Получив бланки актов приемки в эксплуатацию одноквартирных жилых домов, нужно пройти несколько инстанций и собрать необходимые подписи.
Самый простой объект – сельсовет (в том случае, если дом находится в сельской местности), который только рад, что у них появился новый объект недвижимости, новый плательщик налогов и пользователь всех их услуг.
Архитектор.
В архитектурном отделе, как правило, длинная и очень медленная очередь. Придётся запастись терпением и просидеть N-количество времени, чтобы получить заветную подпись. Архитектор проверяет соблюдение геометрических размеров дома в соответствии с проектом.
Если есть незначительные расхождения между проектом и реальностью, возникнут вопросы, но, если человек лояльный, то подпишет без всяких вопросов. Существенные отклонения от проекта, могут привести к серьёзным проблемам и отказу в приёмке!
- Обратите внимание — размеры строящегося дома а так же хоз построек не должны превышать проектные на 10-15 см по длине и ширине и на 5-10 см по высоте.
Санстанция.
Санстанция особое внимание уделяет канализации. Если ваш дом имеет полный пакет удобств, то обязательно должны быть действующий унитаз и ванна. При местной канализации проверьте расстояние до соседнего дома. Оно должно быть не менее 5 метров, плюс 1 колодец-септик с забетонированным дном. Если дом расположен в сельской местности и не имеет внутренних удобств, то сгодится и «скворечник» на задворках.
По дому тоже должно быть многое готово: отопление, вода, свет. И не забудьте заключить договор на водоснабжение и вывоз мусора.
К тому же до прихода санинспектора уберите строительный хлам с придомовой территории, это важно.
На основании документа «ТКП 45-2.03-134-2009 ПОРЯДОК ОБСЛЕДОВАНИЯ И КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ РАДИАЦИОННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПЛОЩАДОК, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ» городские санитары могут потребовать измерение мощности дозы гамма-излучения в помещении жилого дома.
Последнее время радон у них модная тема, вот и просят… Но, к счастью, не все и не всегда.
Пожарники.
Пожарных в первую очередь интересуют вентиляционные каналы и дымоходы.
Дымоход должен быть поштукатурен, а на чердаке ещё и побелен. Наличие котла, если газ ещё не подключен, не обязательно. А вот пожарные извещатели (в каждой комнате!) и пожарный рукав, если он присутствует в проекте, обязательны! В крайнем случае должны быть огнетушители с соответствующими документами, где указано, что они проверены и не просрочены.
Владельцам домов с печным отоплением следует проверить, соблюдены ли нормы расстояния от нагреваемой поверхности дымохода до сгораемых конструкций.
При обнаружении малейшей нехватки даже нескольких сантиметров – срочно переделать, иначе не примут. Если камин-печка у вас – просто модный элемент интерьера, для души, так сказать, то стоит сложить её уже после сдачи дома. Так вы избавитесь от придирок пожарного инспектора.
При наличии у Вашего дома металлической кровли — могут потребовать её заземление и акты о проверке.
Попросят предъявить и акты об обработке антипиренами деревянных стропил (имейте ввиду: фирма-исполнитель должна быть с лицензией!). Если огнезащита предусмотрена проектом (степень огнестойкости указывается), то, это обязательно подтверждается актом.
Еще сотрудник МЧС может запросить технический отчет электроснабжения жилого дома. В нем должно быть указано, что электричество соответствует всем нормативам и требованиям. Получить такой отчет, можно в частных испытательных лабораториях за соответствующую плату.
В основном пожарники обращают внимание на наличие автономных пожарных извещателей, внутриквартирного пожаротушения (сгодится и обычный шланг), размещение и выделение мини-котельных, встроенных гаражей и помещений общественного назначения. Те, кто пограмотнее, могут затронуть наружное пожаротушение. И самое главное — расстояние до строений соседей!
Надеяться на авось или лояльность инспектора не стоит. В РБ это не работает. Более того, встречаются очень тяжелые ситуации в спорах с чиновниками, контролирующими органами и т.д. Все вышеописанные вопросы по МЧС стандартны и обязательны при вводе объектов в эксплуатацию.
Однако никто не говорит, что у всех будут проблемы с пожарниками и следует готовиться к худшему. При наличии близкого родственника в рядах МЧС, все вопросы решаемы даже при очень грубых отступлениях по пожарным делам. Если соблюден противопожарный разрыв между зданиями, то пожарный инспектор вправе написать в заключении типы пожарных рисков и описать конкретные отступления.
В этом случае возникают уже другие проблемы. Такой дом в дальнейшем, к сожалению, нельзя будет застраховать.
Заключение
Информация для тех, кто проходил процедуру ввода в эксплуатацию жилого дома с ведомостью технических характеристик. Алгоритм действий тот же, что и с техническим паспортом, разница только в пакете документов. Собрав все подписи, далее с актом ввода и другими документами следует обратиться в БРТИ.
Там проверят все бумаги (акты, проект дома, документы на землю, проект застройщика) и после обмера, выдадут тех.паспорт (тем, у кого его не было). Но самое главное, собственник получает свидетельство о собственности на частный жилой дом (за изготовление и заполнение документов придётся заплатить немалую сумму…).
Дому присваивается адрес, и он считается официально введенным в эксплуатацию. На этом процесс ввода частного жилого дома в эксплуатацию можно считать успешно пройденным. Домовладелец становится законным собственником и может делать со своей недвижимостью всё, что захочет.
В шутку о серьёзном.
И в завершение не могу не пересказать интерпретацию сказки «Заячья избушка», которую прочла на одном из форумов.
Читайте новую сказку о вводе дома в эксплуатацию.
Идёт Заяц по лесу и горько плачет. Навстречу Медведь: «Чего, косой, плачешь?»
— «Да вот, построил домик, а его в эксплуатацию не принимают!»
– Не бойся, серый, – говорит косолапый, – давай схожу, может, кому денег на лапу дам!”
Пошёл, не получилось. Даже медвежья солидность не помогла. Длинноухий ещё больше приуныл. Навстречу Лиса, но и лисья хитрость не помогла, ничего не вышло.
Идёт косой, ревёт на всю глотку, а навстречу Козёл. Говорит: «Давай попробую помочь!»
— «Да что ты сможешь, вон какие авторитеты пытались, и всё без толку!»
Но рогатый берёт документы и уходит. Возвращается через пять минут – дом в эксплуатации!!!!
Заяц в восторге: «НО КААААААК???»
А Козёл: «Захожу туда, глядь, а там все свои!»
Лёгкой и быстрой сдачи в эксплуатацию вашей недвижимости, дорогие читатели!
Похожие темы:
«Технический паспорт жилого дома»
«Акт ввода жилого дома в эксплуатацию»
© maystroff.
ru — 15.06.2013
Share this post for your friends:
Friend me:
Ввод дома в эксплуатацию 2020
Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила, состав документации, проблемы и их решения. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию частного дома – сложная, но обязательная процедура, завершающее капитальное строительство на участке. Несмотря на сокращение ее сроков и возможности получения отдельных документов по электронной форме она сопровождается множеством юридических нюансов, малейшие отклонения от норм строительства и технического регламента являются основанием в отказе.
Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила
Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила. Основным регламентирующим документ служит Градостроительный комплекс РФ, в частности – ст.55, прописывающая правила выдачи разрешения на ввод жилых объектов в эксплуатацию.
Согласно этой статье к разрешительному акту относят документ, подтверждающий завершение процессов капитального строительства частного дома и соответствие параметров постройки нормам СНиП и разрешенному использованию.
На практике это означает принятие дома комиссией, проверяющей:
• Соответствие требований постройки жилому дому для одной семьи (нормы СНиП 31-02-2001 — отсутствие других жилых домов на участке, отступ от других домов ≥5 м, границ участка ≥3 м, этажность не выше 3, соблюдение требований по высоте и площади помещений). Любые отклонения от норм должны быть согласованы и разрешены заранее, перед началом строительства.
• Общие требования к жилому помещению, поверхностям и ограждениям (наличие вставленных окон и дверей, покрытой кровли, капитальных перекрытий и лестничных маршей, ограждения балконов и другие признаки завершения основных монтажных работ и как минимум черновой отделки пола, потолка и стен).
• Подключение основных коммуникаций и закладку инженерных сетей. Вводимый в эксплуатацию жилой дом должен быть подключен к скважине, колодцу или централизованному водоснабжению, электрическим сетям (включая внутреннюю разводку), иметь обустроенный и соответствующий нормам СанПин сток и рабочую систему обогрева.
Подключение любых централизованных сетей подтверждается заключенными договорами обслуживания.
• Состояние придомовой территории. Требования к обустройству участка для сельской местности не регламентированы, в остальных случаях на момент принятия дома к нему должны быть проложены асфальтовые или гравийные дороги. Также до приезда комиссии с территории вывозится строительный мусор. Подсобные постройки могут достраиваться или возводиться на участке позже, исключение делается для изначально заложенных в проекте и связанных с домом гаражей или ограждений с воротами.
• Соответствие нормам пожарной безопасности.
Отклонение любого из этих правил или другие нарушения Градостроительного кодекса РФ могут быть поводом для отказа в выдаче разрешения на ввод.
Отдельные правила действуют по отношению к постройкам, попадающим под действие ФЗ №93 «Дачная амнистия», регистрируемых по упрощенному порядку.
В настоящий момент его продление (до 01.
03.2021 г) распространяется лишь на индивидуальные жилые постройки, возведенные на садовых участках и предназначенные для проживания лишь 1 семьи. Такие дома вводятся в эксплуатацию после получения техпаспорта в БТИ и подачи в МФЦ уведомления об окончании строительства.
Последнее в свою очередь подразумевает необходимость подачи заявления о его начале на более раннюю дату.
Принимающая дома по упрощенному порядку комиссия сосредотачивается прежде всего на проверке назначения дома (этажности и высоты, отсутствию признаков разделения здания на отдельные квартиры, соблюдении границ и площади участка).
Жесткий надзор за строительством в таких случаях не ведется, при отсутствии нарушений общепринятых правил подключения коммуникаций, санитарных и строительных норм местные власти через 30 дней выдают акт приема и ввода дома в эксплуатацию.
Но из-за ограничений по времени и типу участка полагаться на «дачную амнистию» и упрощенную схему регистрации не стоит.
При оптимальном раскладе вводимый в эксплуатацию дом полностью соответствует нормам и данным, заявленным при получении разрешения на строительства или подаче уведомления о его начале.
В таких случаях владельцам нужно действовать по следующему алгоритму:
1. Обратиться с МФЦ или непосредственно в БТИ с целью получения технического паспорта на объект (услуга платная).
2. Оформить в администрации или других органах по месту расположения постройки заявление в вводе дома в эксплуатацию с приложением фото со всех ракурсов. Это же заявление является основанием для приезда на участок приемной комиссии.
3. Получить заключение о соответствии объекта требованиям техническому регламенту и расширенную выписку из ЕГРН с информаций об обременениях. Вторая услуга является платной.
4. Обратиться в градостроительный отдел или другие местные органы с целью получения полного списка служб, выдающих другую разрешительную документацию.
5. Заключить договора в коммунальных службах при подключении дома к централизованным линиям водо-, газо- или энергоснабжения. Пройти проверку в пожарной службе и СЭС (последнее – обязательно при близости участка к охранным зонам).
6. Собрать и подать весь пакет документов на рассмотрение. При отсутствии нарушений владелец получает разрешение о вводе в эксплуатацию без проволочек, последовательно подает документы в БТИ, Росреестр и налоговую.
Состав документации и сроки
Полный перечень необходимых документов прописан в п.3 ст.55 Гк РФ. При вводе в эксплуатацию частных домов он включает:
• Заявление в местные органы в произвольной форме.
• Паспорт или иные документы, подтверждающие личность заявителя.
• Правоустанавливающие документы на участок. Помимо договора купли-продажи земли к ним относятся завещания, акты дарения и Постановления о выделении земельных участков местными органами.
• Расширенная выписка на землю из ЕГРН.
• Градостроительный план участка.
• Технический паспорт, получаемый в БТИ или у кадастрового инженера и включающий подробный поэтажный план дома, характеристики помещения и строительных конструкций (включая материалы стен и кровли), дату постройки дома.
Данный документ составляется по результатам фактического обмера дома и используется в дальнейшем для подтверждения соответствия параметров постройки требованиям СНиП, вносить изменения после осмотра здания инженером без согласования не рекомендуется. При его заказе в обычном порядке на составление техпаспорта уходит до 14 дней, при необходимости ускорения сроков сумма пошлины за услугу увеличивается.
• Разрешение на строительство жилого дома.
• Акт приема-передачи работ при ведении строительства подрядными организациями.
• Акт соответствия параметров возведенного дома проектной документации и техническим требованиям.
• СПОЗУ – схема участка, отображающая все возведенные постройки, инженерные коммуникаций, подъездные пути и проходы к дому, размеры и оси строения и границы до других объектов. Данный документ при желании составляется самостоятельно в графическом редакторе и заверяется ответственными лицами, на момент приема и ввода дома эксплуатацию расхождений в схеме и фактической планировке участка быть не должно.
• Документы, подтверждающие соответствие ТУ инженерных и технических сетей дома (при наличии), заверяемые представителями соответствующих коммунальных служб.
Точный перечень обязательно уточняется в местной администрации, в ряде случаев он может быть расширен. После подачи первого заявления на выдачу ЗОС (заключения о соответствии дома проектной документации или техническим требованиям) в течение 7 рабочих дней органами принимается решение о времени проведения проверки.
На саму проверку объекта службам выделяется 30 дней (точное время обязательно согласовывается с заявителем), после ее прохождения и подписания соответствующих актов за 10 дней владельцу выдается ЗОС или обоснованный отказ.
На рассмотрение полного пакета документов и выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию или отказа службам выдается не более 7 рабочих дней.
Сроки рассмотрения заявок на подключение инженерно-технических сетей и выдачи актов соответствия ТУ зависят от организации и варьируется от 5 до 30 дней.
Проблемные моменты и способы их решения
Основная сложность заключается в необходимости сбора положительных заключений от всех проверяющих служб, при отказе одного из членов комиссии ЗОС не выдается. Проблемы могут возникнуть:
• При любых отклонениях параметров постройки от разрешенных и жилых. Отклонение размеров дома от заявленных или проектных не должны превышать 10-15 см по длине и 5-10 см по высоте.
• При обнаружении признаков незавершенного строительства (вплоть до отсутствия отмостки, дорожки к дому при ведении работ в городской зоне, лесов или строительном мусоре на участке). Исключение допускается лишь при поэтажном вводе постройки в эксплуатацию, но в любом случае у инспекторов не должно быть поводов для придирки.
• При наличии в доме цокольного этажа или подвала с высотой стен более 2,1 м (этаж считается жилым со всеми вытекающими последствиями). Избежать нарушения в таких случаях помогает засыпка полов в подвале песком или грунтом.
• При отсутствии заземления у домов с металлической кровлей, актов обработки деревянных конструкций антипиренами или нарушениях в расстоянии между возгораемыми конструкциями и дымоходами и отопительными агрегатами.
Единственным способом избежание проблемы считается соблюдение норм на этапе строительства и найм фирм, имеющих лицензию на противопожарную обработку.
• При чрезмерно быстром завершении строительства. Промежуток между подачей уведомления о начале строительства и его завершении должен быть адекватным, в возведение дома за месяц не поверит ни один чиновник.
• При обнаружении лишних построек на участке. Любые изменения в СПОЗУ вносятся заранее.
• При отсутствии разрешения на капитальное строительство. Доказать законность «самостроя» на участках, не попадающих под действие закона о «дачной амнистии» крайне сложно. Выходов из проблемы всего 3, включая обращение в суд, получение разрешения на строительство задним числом (владелец подает уведомление на свой страх и риск, и через некоторое время подает заявление о завершении капитальных работ) и подачу заявления в комиссию с просьбой о сохранности объекта.
Исключить все риски невозможно, единственным способом их снижения считается предварительная проверка документов и дома специалистами и устранение недочетов до проверки комиссией или инспекторами.
При получении обоснованного отказа владелец имеет право на исправление ошибок и повторную подачу заявления, но по понятным причинам этот путь обходится в разы дороже.
Итоговые рекомендации
В заключение стоит отметить, что процедура ввода ИЖС в эксплуатацию существенно упрощается при заказе грамотного проекта дома и услуг надзора за его выполнением.
Такие услуги оказывают как архитектурные бюро, так и организации-застройщики. При отсутствии такой возможности все действия лучше делать самому владельцу будущего дома.
Также следует помнить, что самое по себе разрешение на ввод в эксплуатацию не подтверждает право собственности владельца на дом.
Оформление постройки считается завершенной после подачи данного акта вместе с другим пакетом документов (паспортом, заявлением, подтверждением права собственности на землю, разрешения на строительство или ответа на уведомление о его начале, технического и кадастрового паспортов, справке о присвоении почтового адреса и квитанции о внесенной пошлине) в МФЦ, по почте или по электронной форме на официальный сайт Росреестра.
Лишь после получения ответа (7-10 дней) владелец получает права на распоряжение своей собственностью и обязанности по оплате налогов и коммунальных услуг. Затягивать с оформлением права собственности и обращением в налоговую не рекомендуется.
Ввод дома в эксплуатацию 2020.
Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2020 году: что нужно, порядок
Строительство объектов ИЖС должно осуществляться на специально отведённых для этого категориях земель.
Чтобы построенный частный дом мог использоваться его жильцами по назначению и не был признан незаконным самостроем, требуется осуществить ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома.
Объект капитального строительства должен не только отвечать строительным нормативам и стандартам, но и разработанному до его строительства проекту и полученному разрешению на его возведение.
Ввод в эксплуатацию оформляется в виде специального акта, подписываемого комиссией. О том, как его получить, и что будет, если этого не сделать в соответствии с нормами законодательства, поговорим далее.
Что такое ИЖС и капитальное строительство?
ИЖС – это индивидуальное жилое строительство, вид разрешённого использования земли, на котором можно возводить объекты капитального строительства.
Такой дом должен иметь не более 3 этажей, в нем должна проживать одна семья. Объект недвижимости должен быть обеспечен необходимыми для жизни коммуникациями: отоплением, газоснабжением, электричеством, водой, канализацией. Инфраструктура объекта должна позволять до него добираться: нужны дороги.
Располагаются объекты ИЖС на землях населенных пунктов. Построить дом на земле сельскохозяйственного назначения или в лесном фонде страны будет нельзя. Теоретически построить его конечно можно, но это будет признано самостроем, подлежащем обязательному сносу.
Частный жилой дом признаётся капитальной постройкой. Точного определения этого понятия в законодательных нормах нет.
В целом же, под объектом капитального строительства понимается постройка на фундаменте, который прочно связан с землёй, углублён в неё и выполнен из прочных строительных материалов.
Что это значит – ввод объекта в эксплуатацию?
Ввод в эксплуатацию частного дома регламентирован нормами действующего законодательства.
После окончания строительных работ все объекты недвижимости проходят финальную проверку на соответствие заявленных требований и на возможность их безопасного использования.
Многоквартирные дома, производственные объекты и дороги также получают разрешение на эксплуатацию.
Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства также необходим для оформления любых сделок с недвижимостью. Если дом не получит документа на ввод его в эксплуатацию, то его владелец не сможет оформить кадастровый и технический паспорт дома, продать его, сдать в аренду.
Градостроительный Кодекс гласит, что основополагающими документами для строительства частного дома являются:
- Разрешение на строительство объекта ИЖС;
- Акт ввода дома в эксплуатацию.
С 2018 года для строительства частных домов не требуется получение разрешения на строительство.
Если рассматривать объекты строительства в виде построек, возведённых на землях СНТ, то по «дачной амнистии» не требовалось получать акт на ввод дома в эксплуатацию. Здесь оформление дома в собственность происходило по упрощенной процедуре.
С 2020 года «дачная амнистия» была отменена, а значит и ввод дома в эксплуатацию стал обязательным требованием для всех домов, в том числе и для тех, что расположены на землях СНТ.
Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию
ФЗ № 122 регулирует процедуру выдачи акта о вводе в эксплуатацию объекта жилого строительства.
Многие задаются вопросом, кто выдаёт разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Ответ на данный вопрос содержится в ст. 55 Градостроительного Кодекса страны.
В нем сказано, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдаёт тот же орган, что и оформлявший разрешение на строительство.
Чтобы получить акт на ввод дома в эксплуатацию, обязательно нужно предъявить документ, подтверждающий право собственности владельца на земельный участок.
Оценка готовности жилого объекта происходит в два этапа:
- Сначала владелец дома получает на руки «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и техническим регламентам»;
- Выдача владельцу разрешения на ввод в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома выдаётся комиссией, состоящей из нескольких человек – представителей уполномоченных органов.
Это органы местного самоуправления, в которых представлены сотрудники Санитарно-эпидемиологического надзора, водоканала и газовой службы, пожарного надзора и др.
Что нужно для ввода в эксплуатацию частного дома? Для этого нужно иметь на руках правоустанавливающие документы на объект строительства и на участок земли.
Сама процедура оформления акта выглядит следующим образом:
- Подготовка необходимой документации;
- Направление заявки в администрацию на вызов комиссии;
- Получение заключения о том, что жилой объект отвечает требованиям Градостроительного Кодекса РФ;
- Обращение в администрацию за получением разрешения на оформление права собственности на объект строительства;
- Получение акта о вводе в эксплуатацию.
Если комиссия усмотрит в проверяемом объекте какие-либо недостатки, она вынесет предписание о сроках их устранения. Акт о вводе в эксплуатацию при этом не будет выдан.
После решения проблем нужно будет повторно вызывать администрацию на поверку объекта жилого строительства.
Документы для ввода в эксплуатацию
Перечень необходимой для этого документации строго регламентирован и закреплён ст. 55 Градостроительного Кодекса. По своему усмотрению принимающая документы сторона не может расширять установленный перечень.
Прежде всего нужно предоставить заполненное заявление специальной формы о необходимости ввода дома в эксплуатацию.
Кроме него нужно предоставить:
- Выписку из ЕГРН на земельный участок, где располагается жилой объект;
- Разрешение на строительство дома;
- Градостроительный план участка;
- Схема расположения построенного дома и сетей в границах земельного участка;
- ЗОС – заключение органа строительного надзора;
- Копии проектной документации и результатов инженерных изысканий;
- Документ, который подтверждает соответствие дома техническим регламентам и техническим условиям.
Чтобы оформить акт о введении дома в эксплуатацию, можно подать документы через МФЦ. Выписку из ЕГРН стоит заранее заказать на сайте Росреестра.
Как выглядит акт ввода в эксплуатацию?
Акт ввода в эксплуатацию подтверждает факт пригодности проживания в возведённом жилом объекте и соответствие его государственным строительным стандартам.
Содержит акт в своём содержание ниже представленную информацию:
- Адрес расположения строительного объекта;
- Дату проверки;
- Состав комиссии;
- Характеристику объекта;
- Перечень и описание структурных компонентов объекта;
- Подписи членов комиссии.
Подписи подтверждают факт соответствия объекта заявленным требованиям и законность оформления акта ввода дома в эксплуатацию.
Комиссия обязана проверить представленные документы и осмотреть объект строительства в срок 7 дней.
Не всегда результатом такой проверки является оформление акта о вводе дома в эксплуатацию. Комиссия имеет право вынести и мотивированный отказ. Основаниями отказа могут служить:
- Дом не соответствует градостроительному плану;
- Представлен неполный пакет документов;
- Объект не соответствует строительным стандартам и технической документации и др.
Полный перечень законных оснований отказа представлен в п. 6 и 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса.
Как должен выглядеть дом перед осмотром?
Проверка состояния дома осуществляется по определенному нормативной документацией регламенту. Поэтому перед тем, как вызывать комиссию на осмотр, нужно проверить самостоятельно, все ли системы и части объекта соответствуют нормативам.
В полном объеме должны быть выполнены следующие работы:
- Инженерные работы с последующим их обслуживанием;
- Строительно-монтажные;
- Специалисты БТИ должны выполнить все необходимые замеры;
- Придомовая территория должна быть благоустроена.
Это не значит, что для получения разрешения на эксплуатацию дома, нужно полностью завершить его отделку. Внутри может быть не доделан ремонт, важнее, чтобы все коммуникации в доме были исправны и допустимы для многократного использования.
Можно поэтажно вводить дом в эксплуатацию. Однако для этого потребуется несколько раз направлять заявления в администрацию, собирать необходимые документы и проводить осмотры.
Важно перед приездом комиссии удостовериться, что в жилом помещении соблюдены следующие требования:
- В нем есть окна и двери;
- Должен быть пол;
- В доме должно быть отопление;
- По дому должна быть разведена электропроводка в соответствии с проектом строительства;
- Комнаты помещения должны быть черновым методом отделаны;
- Если в доме есть цокольный этаж, потолок в нем не должен превышать 2,1 метра.
Если потолок в подвале будет выше значения в 2,1 метр, то это помещение будет признано комиссией первым этажом. Это будет означать, что цоколь также должен быть отделан, как минимум, черновой отделкой.
Как эксплуатировать дом после получения разрешения?
Когда у владельца дома на руках будет акт ввода его в эксплуатацию, можно обращаться в БТИ за получением технического и кадастрового паспортов на здание.
Кроме того, после получения разрешения можно будет оформить право собственности на объект ИЖС в Росреестре. Займёт это около 2 недель.
Также следует учесть, что с момента оформления собственности у владельца возникают еще два обязательства:
- Платить коммунальные платежи за эксплуатацию дома той службе или управляющей компанией, с которой у него заключён договор на обслуживание;
- Платить налоги на объект недвижимости.
Став собственностью владельца, дом должен содержаться им в надлежащем состоянии в соответствии с установленными требованиями эксплуатации. Прописаны правила такой эксплуатации в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» № 170.
В соответствии с данным документов владелец дома обязан:
- Обеспечивать текущий и капитальный ремонт дома;
- Производить уборку придомовой территории;
- Ухаживать за зелёными насаждениями;
- Хранить техническую документацию;
- Использовать жилье под контролем Государственной Жилищной инспекции;
- Не нарушать прочность несущих конструкций, приводить в неисправность коммуникации;
- Согласовывать все перепланировки с контролирующими органами.
Дом нужно будет сохранять в исправном состоянии, пригодном для жизни людей. Все действия внутри дома или вблизи его расположения можно разделить на те, которые требуют предварительного разрешения, и те, которые его требуют.
Дом с момента ввода его в эксплуатацию становится частью жилищного фонда страны, охраняется органами и специальными службами наравне с другими объектами жилой недвижимости.
По окончании возведения жилого дома его нужно ввести в эксплуатацию. Для этого оформляется специальный акт комиссией, состоящей из представителей различных служб администрации города. Без получения акта на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС нельзя будет оформить на него право собственности.
Читайте также:
Как правильно осуществить ввод в эксплуатацию частного жилого дома — Крым. Юридическое бюро Волгузов
В данной статье вы найдёте конкретные ответы может и не на все, но на многие вопросы по теме ввод в эксплуатацию жилого дома. Думаем, эти знания пригодятся владельцам частной собственности не только Крыма, но и России, Беларуси и Украины, ведь правила ввода частного дома в эксплуатацию везде практически одинаковые.
Ввод в эксплуатацию построенного жилого дома — это серьёзная проблема, с которой сталкиваются частники после постройки недвижимости. Не всем удаётся пройти эту процедуру с первого раза. У многих начинаются «хождения по мукам» из-за недоделок, недосмотра или банального незнания, что же должно быть сделано, построено, выполнено для ввода дома. Есть определённые правила ввода дома в эксплуатацию, определённые условия ввода в эксплуатацию, которые нужно знать и соблюдать. Незнание приводит к тому, что приходится обивать пороги разных контор и инстанций, делать дополнительные «вливания» и «вложения» к уже немалым затратам на строительство.
Что значит понятие «ввод в эксплуатацию частного жилого дома» и зачем нужно делать этот ввод?
Ещё перед началом строительства при сборе пакета документов делаются согласования с разными организациями: водоканалом, газовщиками, пожарниками на тему «дать добро» на начало строительства.
[AdSense-A]
«Добро», как правило, дают. И через энное количество месяцев (а у некоторых и лет) эти же организации должны проверить, чего же вы там понастроили, не нарушили ли строительные нормы и границы участка. Может заняли территорию соседа или «накосячили» с проектом и построили дом вверх ногами (бывает и такое), и так далее, в том же духе.
Но если серьёзно, то ввод дома в эксплуатацию — это сдача построенного дома специальной комиссии, в которую входят санитарный надзор, строительный надзор, пожарники, а до недавнего времени и экологи. Они должны проверить соблюдены ли нормы строительства и подписать акт ввода, разрешив, таким образом, зарегистрировать новый дом.
Ввод в эксплуатацию частного дома – это довольно сложная процедура, и акт приёмки дома – это серьёзный документ, без которого регистрация частного жилого дома не состоится. Бланк акта ввода, или акта приёмки, который и нужно завизировать, выдают в исполкоме, но только при наличии готового технического паспорта!
Технический паспорт жилого дома
Рассмотрим основные проблемы, попытаемся ответить на вопросы, с которыми могут столкнуться частники при изготовлении технического паспорта на построенный объект.
Мало кому удаётся сделать технический паспорт дома с первой попытки. В основном, отказ получают из-за различных отклонений от проекта. Многим приходится идти на согласование в архитектуру. Другие проваливают первый экзамен из-за недоделок. Просьбы и уговоры в данном случае не действуют, позиция представителей власти тверда, иногда люди в суд идут из-за лишних 10 см, так что недостатки и недоделки придётся устранять.
Итак, на какой же стадии готовности можно вызывать представителя БТИ и заказывать изготовление технического паспорта на дом? Пойдём по пунктам.
Первое – это сам дом с окнами и входной дверью.
Стены – обязательно оштукатурены под чистовую отделку. Самой отделки (шпаклевки, покраски, обоев, плитки) может и не быть. Главное – штукатурка.
Штукатурка
Вот с этим видом работ у многих возникает вопрос: почему нельзя сдать дом с черновой штукатуркой?
Вообще-то можно всё, что угодно. Если заявите, что дом с декором под средневековый замок или в модном стиле «Лофт», и вы не собираетесь ничего менять, то примут и черновую штукатурку, а то и вовсе без неё. Как говорится, дело хозяйское.
Но по правилам нужна именно чистовая отделка стен, так как размеры комнаты и, соответственно, ее площадь с чистовой и черновой отделкой будут отличаться, причём в вашу пользу, пусть и незначительно, но всё же… Иногда сильно упрямые БТИ-шники просто отказываются обмерять дом с черновой штукатуркой. Спорить в этом случае бесполезно, лучше доделать!
[AdSense-A]
Цокольный этаж
Неотапливаемый подвал можно не штукатурить, пол в нем не бетонировать. Помещение считается техническим, пройдёт и так. Но техническим цокольный этаж считается только в том случае, если высота потолка от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа не превышает 2,1 м. Т.е. если высота 2,1 м. или выше – это полноценный этаж. И вот здесь уже могут возникнуть вопросы и проблемы с количеством этажей дома, да и отделку могут потребовать.Так что не спешите освобождать подвал от лишнего песка или грунта; в данном случае он вовсе не лишний. Убрать его вы всегда успеете.
В штукатурных вопросах есть ещё один нюанс.
У многих довольно часто не хватает ни сил, ни времени, ни средств для выполнения работ в полном объёме.
Если дом небольшой, то проблем, как правило, не бывает. Но если двухэтажный, да ещё с мансардой, то не всегда получается выполнить работы в полном объёме. Бывают случаи, когда выполнен только первый этаж, а второй остаётся незавершённым – без штукатурки, без отопления…
Сделать техпаспорт на такой ополовиненный дом не получится!
Решением проблемы может быть поэтапный ввод строения в эксплуатацию, или ввод частями. Сначала первый этаж, а уже потом только второй. Именно так и поступают многие частники, столкнувшись с финансовой проблемой. Вводят в строй первый этаж, а спустя 3-4 года, поднакопив денег и успокоившись после основной стройки, завершают всё остальное. Единственный минус данного решения –процедуру ввода придётся пройти дважды.
Пол, потолок, балкон, терраса и лестница.
Второе: дощатые полы в полной готовности! «Средневековой» дизайн с земляным полом не пройдёт. Балки перекрытия с понабросанными на них досками тоже. Если полы бетонные, а в проекте указан линолеум или ламинат как завершающее покрытие, то стяжки будет вполне достаточно, но за исключением кухни ванной и туалета. Там полы и всё остальное должно быть сделано под ключ!
Отдельный вопрос – тёплый пол. Когда в проекте указывают тёплые полы, то дом становится повышенной комфортности, превращается в элитное жильё со всеми вытекающими из этого последствиями. Оценка дома возрастает, налоги увеличиваются и страховка становится дороже.
Может, стоит тёплые полы оставить на потом?
Потолок пройдёт и черновой, главное, чтобы на голову ничего не валилось.
Отдельная тема – балки. Но здесь, опять же, можно сделать упор на страсть к средневековью или новомодным дизайнерским стилям, и вопрос закроется.
Если ваш загородный «замок» имеет балконы и террасы, позаботьтесь об ограждении. Без них ни балкон, ни терраса в паспорт не попадают. Все равно потом придётся доделывать, а это лишняя беготня и расходы.
И ещё, в многоэтажном доме обязательно должна быть нормальная лестница со ступеньками. Без неё никак. Стремянка не «прокатит».
Отопление.
Третье: обязательным должно быть и отопление.
Для техпаспорта или ведомости БТИ определяют жилые и нежилые помещения.
Жилое – это помещение, которое отапливается, нежилое – без отопления и без окон. Именно по этой причине и требуют наличия отопительных приборов, чтобы определить, в какую категорию отнести постройки.
В какой стадии готовности будет система отопления, обмерщикам без разницы, могут просто макеты батарей быть, но они должны висеть на стенах! Это для подтверждения факта наличия, а работает эта система или нет – не важно.
В сельской местности в качестве системы отопления может и простая печка пройти, главное, чтобы она была построена.
В вопросе жилых и нежилых помещений есть ещё один нюанс, который следует учесть. Если более половины комнат нежилые из-за отсутствия отопления или по какой-то другой причине, то и принимать для техпаспорта дом не будут, так как строение классифицируется как нежилое. В этом случае можно сделать только ведомость технических характеристик. Так что либо доделывайте недоделки, либо вводите поэтапно.
Электричество и многое другое.
Четвёртое: разводка электричества согласно проекту. Должны стоять коробки, розетки и выключатели. Проект электроснабжения жилого дома нужно заказывать в соответствующей организации и монтаж выполнять строго по плану, без самодеятельности.
Наличие водосточной системы и отмостки желательны, так как без них архитектор может и не подписать акт ввода.
Если в доме или на участке предусмотрен гараж, позаботьтесь о воротах, без них техпаспорт также не сделают. А вот без хозяйственных построек, без дорожек, проездов, даже без забора и озеленения можно обойтись, но только в сельской местности.
Какой высоты может быть частный дом?
Довольно часто возникают вопросы с высотой и этажностью строящихся зданий. Подрядным, хозяйственным способом или собственными силами застройщиков можно возводить здания высотой до 10 м. и в два этажа. Всё, что выше 10 м, – «хозспособом» уже не построишь, нужно заказывать строительную организацию с лицензией на строительство дома, и тогда проблем не будет.
Высота здания определяется по коньку скатной крыши или по самой высокой точке здания. Это может быть и труба, обложенная кирпичом.
Так что, дорогие частники, не переусердствуйте!
Частное строительство и кредиты.
Ещё одна причина, по которой не стоит затягивать с изготовлением технического паспорта на дом, – это кредиты.
Когда заключают кредитный договор на строительство жилья, определяют так называемое время на выборку кредита или, проще говоря, срок, в который нужно построить свою собственность. Это могут быть 2, 3 или 4 года, у каждого индивидуальный договор. По истечении этого срока некоторые банки требуют подтвердить факт постройки, представить технический паспорт на объект, иначе предстоит полное и единовременное погашение кредита. Вот так-то!
Акт ввода в эксплуатацию.
Рано или поздно, с первой или с третьей попытки технический паспорт на жилой дом будет готов. Но это ещё не финиш. Здесь начинается второй этап ввода в эксплуатацию частного жилого дома.
Дом будет введён в эксплуатацию, когда подпишется акт ввода, а подписать его должны архитектор, санстанция и пожарники.
Есть два варианта, как можно это сделать: вылавливать представителей и их автографы самостоятельно либо через «одно окно». Как вы решите, так и сделаете. Однако бывалые частники, прошедшие через процедуру ввода, советуют использовать первый вариант. Так будет быстрее, да и договориться с «глазу на глаз» проще, чем со всей комиссией сразу, особенно если начнётся демонстрация познаний в сфере «правильности, а чаще неправильности постройки». Оно вам надо?!
Побегать за представителями, конечно же, придётся, да и профессию извозчика нужно будет освоить, так как на «своих двоих» к вам никто не пойдёт. Господа служащие – очень занятой народ, и у них время – деньги. Поэтому алгоритм такой: привозим, увозим, подписываем. Но в зависимости от личных взаимоотношений или других денежных отношений можно и не привозить представителей на объект. Как видите, всё зависит от вашего личного обаяния и способностей вести переговоры.
[AdSense-A]
Архитектор.
Начинать лучше с архитектора, который проверит соблюдение геометрических размеров дома по проекту. Если есть незначительные расхождения между проектом и реальностью, могут возникнуть вопросы, но, если человек лояльный, то подпишет без всяких вопросов. Существенные отклонения от проекта, могут привести к серьёзным проблемам и отказу в приёмке!
Санстанция.
Санстанция особое внимание уделяет канализации. Если ваш дом имеет полный пакет удобств, то обязательно должны быть действующий унитаз и ванна. При местной канализации проверьте расстояние до соседнего дома. Оно должно быть не менее 5 метров, плюс 1 колодец-септик. Если дом расположен в сельской местности и не имеет внутренних удобств, то сгодится и «скворечник» на задворках.
По дому тоже должно быть многое готово: отопление, вода, свет. И не забудьте заключить договор на вывоз мусора. К тому же до прихода санинспектора уберите строительный хлам с придомовой территории, это важно.
Пожарники.
Пожарных в первую очередь интересуют вентиляционные каналы и дымоходы.
Дымоход должен быть поштукатурен, а на чердаке ещё и побелен. Наличие котла, если газ ещё не подключен, не обязательно. А вот пожарные извещатели и пожарный рукав, если он присутствует в проекте, обязательны!
Владельцам домов с печным отоплением следует проверить, соблюдены ли нормы расстояния от нагреваемой поверхности дымохода до сгораемых конструкций. Если обнаружится малейшая нехватка даже нескольких сантиметров – срочно переделать, иначе не примут.
Если камин-печка у вас – просто модный элемент интерьера, для души, так сказать, то стоит сложить её уже после сдачи дома. Так вы избавитесь от придирок пожарного инспектора. Статью подготовили maystroff.ru
ЕСЛИ У ВАС ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ — ПОЖАЛУЙСТА ЗАДАВАЙТЕ ИХ В КОММЕНТАРИЯХ
[AdSense-A]
В шутку о серьёзном.
И в завершение не могу не пересказать интерпретацию сказки «Заячья избушка», которую прочла на одном из форумов. Читайте новую сказку о вводе дома в эксплуатацию.
Идёт Заяц по лесу и горько плачет. Навстречу Медведь: «Чего, косой, плачешь?»
— «Да вот, построил домик, а его в эксплуатацию не принимают!»
– Не бойся, серый, – говорит косолапый, – давай схожу, может, кому денег на лапу дам!”
Пошёл, не получилось. Даже медвежья солидность не помогла. Длинноухий ещё больше приуныл. Навстречу Лиса, но и лисья хитрость не помогла, ничего не вышло.
Идёт косой, ревёт на всю глотку, а навстречу Козёл. Говорит: «Давай попробую помочь!»
— «Да что ты сможешь, вон какие авторитеты пытались, и всё без толку!»
Но рогатый берёт документы и уходит. Возвращается через пять минут – дом в эксплуатации!!!!
Заяц в восторге: «НО КААААААК???»
А Козёл: «Захожу туда, глядь, а там все свои!»
Лёгкой и быстрой сдачи в эксплуатацию вашей недвижимости, дорогие читатели!
Благодарим за материалы наших коллег из Все про дом и жизнь в нем
Ввод частного дома в эксплуатацию
Завершение строительных работ – это не последний этап реализации проекта по возведению частного дома. Готовое здание необходимо узаконить документально: оформить акт ввода дома в эксплуатацию. Без этого документа домовладение будет считаться незаконным. Продать, переоформить, передать по наследству такой объект не получится. Основная цель процедуры ввода дома в эксплуатацию – подтверждение соответствия строительных решений действующим нормам градостроительного кодекса. Застройщик должен доказать, что дом правильно размещен на земельном участке и построен без технических нарушений.
Требования в жилому дому, который вводится в эксплуатацию
Дом должен быть пригоден для жилья: иметь окна, двери, отопление, крышу, межэтажные перекрытия, крыльцо, лестницы. Стены желательно оштукатурить под чистовую отделку, поскольку слой штукатурки может изменить площадь комнаты. В неотапливаемых помещениях пол можно не заливать бетоном, а стены — не штукатурить. Для потолка достаточно черновой отделки, на полу жилых помещений должна присутствовать стяжка. Нельзя сдавать дом в эксплуатацию без ограждений на балконах и террасах.
Необходимо завершить строительство всех лестничных маршей. Замена лестниц временными конструкциями не допускается. Схема разводки коммуникаций (водоснабжение, отопление, электричество, газификация) должна соответствовать проекту. Для ввода дома в эксплуатацию необязательно приводить в порядок прилегающую территорию: строить забор, дорожки, хозпостройки. Единственное, чему стоит уделить внимание – подъездные пути. Требования к озеленению и ландшафтному оформлению также не предъявляются.
Требования к коммуникациям:
- Водоснабжение. Необходимо подключить дом к центральному водоснабжению или обеспечить доступ к местным источникам воды (скважина, колодец).
- Электроснабжение. Дом должен быть подключен к линии электропередач.
- Канализационная система. Если централизованной канализации в населенном пункте нет, то нужно обустроить сток, отвечающий санитарным нормам.
- Отопление. Дом должен быть подключен к системе централизованного отопления, если есть такая техническая возможность. В противном случае жилье оснащается газовым или печным отопительным оборудованием.
Порядок ввода дома в эксплуатацию
Чтобы узаконить жилой дом, нужно заблаговременно оформить технический паспорт на объект. Для получения техпаспорта необходимо обратиться в БТИ по месту расположения здания. Специалист из БТИ выполняет обмер строения и оформляет техпаспорт. Этот документ показывает, насколько геометрические параметры здания соответствуют проекту. Если дом построен в полном соответствии с ранее согласованным проектом, то с получением техпаспорта проблем не возникнет. Сложности появляются в случаях, когда требования проекта частично не соблюдались. Если какие-либо части дома не достроены, то получить технический паспорт не удастся.
Ввод дома в эксплуатацию осуществляется специальной комиссией, созданной при муниципалитете. Хозяин дома должен подать соответствующее заявление в комитет по архитектуре и градостроению местного органа исполнительной власти. К заявлению прилагаются следующие документы: техпаспорт, проект строительства дома, разрешение на выполнение строительных работ, правоустанавливающие документы на земельный участок.
Процедура ввода дома в эксплуатацию — платная. Представители санэпидемстанции, пожарных, газовых и других служб проверяют дом по своим профилям. Проводится проверка систем водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, газоснабжения. Пожарный инспектор осматривает и проверяет исправность дымоходов, вентиляционных каналов.
Разрешения, выданные соответствующими службами, передаются в градостроительный отдел, после чего выдается документ о вводе дома в эксплуатацию. Жилому зданию присваивается почтовый адрес. Разрешение на ввод в эксплуатацию служит основанием для оформления права собственности на жилой дом. Ориентировочный срок получения акта о вводе дома в эксплуатацию составляет 30 дней. Если дом построен в соответствии с проектом без нарушений технических норм, то процедура проходит без задержек.
Качественный проект – это один из важнейших условий быстрого получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Компания «PNProject» выполняет проектирование частных домов в соответствии со строительными нормами и правилами. Мы принимаем проектные решения, которые могут быть без затруднений реализованы на стройплощадке. По договоренности мы оказываем услугу авторского надзора: инженеры нашей компании наблюдают за ходом строительства и следят за тем, чтобы параметры здания полностью соответствовали проекту. При необходимости наши специалисты предоставят профессиональную консультацию по всем вопросам, связанным с приемкой дома.
Личный опыт: сдать дом в эксплуатацию и не подорвать здоровье
Фото с сайта wiprealtor.ru |
– Фактически начал заниматься вопросом в середины ноября и лишь 22 апреля получил техпаспорт, – рассказывает Степан.
Важный момент: в течение этих пяти месяцев мужчина проводил процедуру без перерывов и без отрыва от работы. «У меня не было возможности сидеть по несколько часов в очереди», – уточняет собеседник.
Как проходил процесс
У Степана построен двухэтажный дом, к которому подведено электричество и вода. Канализация – местная. Чтобы получить техпаспорт на дом, владелец сначала обратился в местный сельсовет:– Мне дали бланки актов приемки в эксплуатацию одноквартирных жилых домов. Далее надо было пройти несколько инстанций и получить необходимые подписи.
Самый простой объект – сельсовет, который только рад, что у них появился новый объект недвижимости, новый плательщик налогов и пользователь всех их услуг.
Без проблем я получил подписи и в Министерстве природных ресурсов и окружающей среды. К ним приходишь, и у тебя спрашивают: «Что у вас есть из используемых природных ресурсов?». Говоришь: «Ничего нет», и тебе все подписывают. Еще они спросили договор на воду (что я ее не использую без разрешения) и договор на вывоз мусора.
Другой этап – санитарный надзор. Там, кстати, как и в природных ресурсах, у меня спрашивали, какого рода канализация используется в доме. Если центральная – никаких вопросов нет. Если локальная, как у меня, доказываешь, что она соответствует нормам:
– Септик есть? – спрашивают.
– Есть.
– Дно забетонировано?
– Забетонировано.
Верят на слово, никто же не поедет проверять это дно.
Еще надо было пройти отдел архитектуры Минрайисполкома:
– В архитектуре оказалась длинная и очень медленная очередь. Человек под 50. И каждый посетитель занимает в лучшем случае 10 минут. Посчитайте, сколько надо просидеть в очереди, чтобы получить заветные подписи, – не без иронии предлагает Степан. – Я приходил к открытию, к восьми утра, и победно ждал.
Одним из сложных этапов было прохождение МЧС.
– МЧС – это пожарные. К тебе приезжает специалист, к которому записываешься заранее. Он проверяет вентиляцию, смотрит, из каких материалов построен дом, пропитана ли стропильная система.
МЧС сейчас требует, чтобы в каждой комнате был пожарный извещатель. Пришлось купить 8 извещателей, а также устройство внутриквартирного пожаротушения – по сути это шланг. Учитывая, что шланга мне хватает только чтобы от точки подключения выйти в коридор, что-либо потушить им вряд ли возможно. Для устранения проблем у меня есть огнетушители с соответствующими документами, где указано, что они проверены и не просрочены.
Любопытный момент был с извещателями:
– Пожарным показал документ, что я купил извещатели. Специалист при мне распаковал один, вставил батарейку, включил и проверил, работает ли устройство. Работало.
Еще сотрудник МЧС запросил технический отчет электроснабжения жилого дома. В нем указано, что у меня электричество соответствует нормативам и требованиям. Чтобы получить отчет, обращался в частную испытательную лабораторию. За это тоже потребовалось заплатить деньги.
Дальше с актом, где уже были все подписи, Степан поехал в БРТИ.
– Там у меня приняли все документы (акты, проект дома, документы на землю, проект застройщика). Им заплатил за обмер дома и за заполнение документов. Стоило это около 100 долларов. Отдельная графа расходов – оплата транспорта. То есть платишь за приезд специалиста либо привозишь его сам. К нему тоже заранее записываешься и ждешь приезда неделю-две.
После обмера БРТИ мне выдал техпаспорт. Дому присвоен адрес, и он стал считаться официально введенным в эксплуатацию, – подытоживает Степан.
Орган ввода в эксплуатацию | WBDG — Руководство по проектированию всего здания
Введение
Ввод в эксплуатацию — это стандартизированный процесс, проводимый профессионалом, обычно называемым уполномоченным по вводу в эксплуатацию (CxA), который обладает знаниями в области проектирования, строительства и эксплуатации систем. CxA обычно возглавляет команду системных экспертов, обученных и сертифицированных в области ввода объекта в эксплуатацию. В отрасли существует множество сертификационных организаций, недавно Министерство энергетики (DOE) при поддержке NIBS ввело национальную сертификацию для ввода в эксплуатацию сертификационных организаций.Эти организации должны будут действовать в соответствии со стандартами ANSI и ISO / IEC 17024. NIBS рекомендует владельцу серьезно учитывать преимущества программы при приобретении услуг CxA. Результатом процесса является проверка правильности работы введенных в эксплуатацию систем и выполнения требований, установленных владельцем. По определению сдать что-то «в эксплуатацию» означает, что оно готово к регулярному использованию. Исторически сложилось так, что ввод в эксплуатацию использовался военно-морским флотом для обеспечения мореходности судов до выхода из порта.В море поломка будет не только дорогостоящей, но и потенциально опасной для жизни. Производители также хорошо понимают преимущества ввода в эксплуатацию дорогостоящих и чувствительных технологических систем, поскольку это обеспечивает безопасность, снижает количество отходов и увеличивает время безотказной работы.
В строительной отрасли ввод в эксплуатацию или ввод здания в эксплуатацию впервые использовался в строительных проектах Службой общественных работ Канады¹. Процесс ввода здания в эксплуатацию был еще более усовершенствован, когда несколько лет спустя ASHRAE сформировала Комитет по руководству по вводу в эксплуатацию HVAC, который затем опубликовал Руководство по вводу в эксплуатацию HVAC в 1988 г. 1 .В 1998 году Совет по экологическому строительству США (USGBC) добавил к своим критериям лидерства в области энергетики и экологического проектирования (LEED) ввод в эксплуатацию. Этот шаг позволил добиться больших успехов в содействии использованию и принятию ввода в эксплуатацию здания.
Сегодня роль органа, вводящего в эксплуатацию здание, стала центральным компонентом всего процесса проектирования здания, поскольку застроенная среда продолжает включать более сложные и взаимозависимые системы, а владельцы сосредотачиваются на энергоэффективности, чтобы снизить эксплуатационные расходы.
¹История ввода в эксплуатацию, PECI
Описание
Определение органа ввода в эксплуатацию
Орган ввода в эксплуатацию (CxA) — это лицо или фирма, ответственные за выполнение процесса ввода в эксплуатацию. В зависимости от размера и сложности проекта процесс может выполняться одним человеком или всей командой. Для командного подхода обычно есть человек, занимающийся управлением процессом, в то время как другие участвуют в более технических аспектах процесса.
База знаний, из которой должен извлечь CxA, включает информацию о проектировании, строительстве и обслуживании. Хотя знание всех этих элементов имеет решающее значение для успешного CxA, большинство профессионалов будут сильнее в одной из трех областей. Кроме того, CxA не обязательно должен быть профессиональным проектировщиком или инженером, поскольку ряд уполномоченных по вводу в эксплуатацию органов имеет опыт работы в качестве подрядчика по тестированию и балансировке, техника по контролю или даже технического обслуживания объекта. Традиционно профессионалы, которые становятся уполномоченными на ввод в эксплуатацию, делают это в качестве второй или третьей профессии.
В настоящее время невозможно даже получить степень в области ввода в эксплуатацию зданий, поэтому изучение этого процесса обычно включает курсы или самостоятельное обучение, которое приводит к получению одного из отраслевых сертификатов. В отличие от архитекторов или профессиональных инженеров, от уполномоченных по вводу в эксплуатацию не требуется иметь сертификаты для практики ввода зданий в эксплуатацию, но в большинстве случаев это связано с тем, что это часто является частью любого процесса оценки и отбора проектов. Хотя большинство сертификатов ориентировано на отдельных лиц, некоторые из них охватывают всю фирму.Полный список сертификатов см. В разделе сертификатов (ниже). При рассмотрении сертификатов важно отметить, что немногие из них сосредоточены на технической природе систем ввода в эксплуатацию и вместо этого проверяют соискателей на процессе. Сертификация CPMP ASHRAE была первой, созданной специально для того, чтобы сосредоточить внимание на управлении процессом ввода в эксплуатацию как совершенно новой должностной функции, оставляя сертификацию органов ввода в эксплуатацию другим организациям.
Большинство уполномоченных по вводу в эксплуатацию часто имеют знания и опыт, связанные с HVAC и средствами управления.Однако есть и другие специалисты в этой области, которые специализируются на различных дисциплинах или имеют опыт работы со специализированными типами зданий.
Примеры дисциплин по специальностям:
- Системы аварийного электроснабжения
- Системы ограждающих конструкций здания
- Системы связи
- Системы противопожарной защиты
Примеры специализированных типов зданий:
Роль органа ввода в эксплуатацию в проектировании всего здания
Орган ввода в эксплуатацию может и должен играть ключевую роль во всем процессе проектирования здания.CxA должен участвовать на этапе предпроектных работ или быть первым человеком на стороне владельца. Участие продолжается через проектирование и строительство, обеспечивая преемственность в качестве эксперта владельца, следя за тем, чтобы его требования выполнялись. Основная роль на протяжении всего проекта — понять OPR, убедившись, что они включены в проект, установлены во время строительства и протестированы с возвращением полностью функционального здания владельцу. В течение всего этого процесса CxA работает с командой дизайнеров для достижения этой цели.
Проектирование, строительство и эксплуатация здания — сложный процесс, требующий участия множества разных членов команды. Несмотря на то, что многие из этих профессионалов обладают высоким уровнем компетентности, они по-прежнему подвержены проблеме плохой координации и интеграции из-за ограничений по расписанию и бюджету. Здесь CxA может помочь команде проекта не только за счет использования их опыта и знаний, но и за счет повторения проекта. Органы ввода в эксплуатацию испытывают итерацию проекта из-за того, что они не работают над одним проектом на постоянной основе.Вместо этого у них есть несколько проектов на разных стадиях проектирования, строительства и эксплуатации. Таким образом, можно избежать проблем, возникающих в одном проекте, в другом, передавая это как усвоенный урок.
В качестве CxA есть четыре этапа участия в проектах нового строительства:
Предварительное проектирование —Обоснование введения CxA перед командой разработчиков состоит в том, чтобы предоставить владельцам объективное мнение команды разработчиков во время оценки. До того, как будет выбрана команда дизайнеров, CxA помогает персоналу владельца в разработке требований к проекту владельца или OPR.Этот «живой» документ является руководством для проекта и содержит всю информацию и требования, которые владелец хочет включить и / или выполнить. Он называется «живым» документом, потому что он обновляется CxA на протяжении всего проекта, включая любые возникающие изменения. Для проектирования всего здания это важный документ, который объединяет всех членов команды на одной странице и дает дизайнерам конкретные инструкции, которым они должны следовать в процессе проектирования.
Один из подходов к оценке проектных групп во время отбора использует OPR, предоставляя его в качестве ключевого элемента в запросе предложений на проектные услуги.Каждая команда обязана предоставить свой BOD в ответ на OPR. Затем оцениваются BOD, чтобы определить, какая команда лучше всего понимает намерения Заказчика в отношении проекта. Это во многих случаях обеспечивает лучший выбор, чем оценка опыта команд в проекте, который не имеет ничего общего с текущим проектом владельца.
Проект —На этапе проектирования орган ввода в эксплуатацию будет выполнять анализ проектной документации при вводе в эксплуатацию, чтобы удостовериться, что команда проекта соблюдает OPR, имеет место междисциплинарная координация и что ремонтопригодность закладывается в проект. .Кроме того, CxA будет работать с командой проектировщиков над разработкой технических условий для ввода в эксплуатацию, которые будут информировать подрядчиков об их обязанностях во время строительства. Все это приводит к созданию проекта, понятного подрядчику и легкого в уходе.
Строительство — CxA вносит свой вклад в весь процесс проектирования во время строительства, поскольку они посещают площадку для наблюдения за установкой оборудования, обеспечения соблюдения проектной документации и передачи информации проектной группе относительно проблем.Эти посещения сосредоточены на аспектах ввода в эксплуатацию проекта и не заменяют никаких административных обязанностей по строительству, которые могут иметь группа проектировщиков. Помимо помощи проектной группе, CxA может защищать интересы подрядчиков, добиваясь решения полевых проблем, которые потенциально могут привести к задержкам строительства. Ключевым результатом инспекций на местах является раннее обнаружение и устранение проблемы. Это не только ценится командой, но и экономит деньги для проекта в целом.После того, как все системы будут установлены, CxA приступит к тестированию оборудования и систем, поэтому, когда здание, наконец, передается владельцу, оно работает без сбоев. Для владельца целесообразно включить персонал по эксплуатации и техническому обслуживанию здания в группу ввода в эксплуатацию. Их участие в команде во время строительных и приемочных работ значительно расширит их знания о надлежащей эксплуатации систем объекта.
Операции — На этом этапе CxA работает с обслуживающим персоналом, чтобы понять установленные системы посредством обучения и документации.Это важный шаг, потому что даже самый передовой дизайн в мире будет сведен к простейшей форме, чтобы соответствовать уровню понимания операторов здания. Вот почему так важно привлекать обслуживающий персонал ко всему процессу проектирования здания. Учитывайте их при выборе оборудования и создании последовательностей его работы. Для завершения проекта в течение 10 месяцев после завершения строительства CxA будет взаимодействовать с командой, чтобы убедиться, что все проблемы решены до окончания гарантийного периода.
Стратегии органов ввода в эксплуатацию для достижения целей проектирования всего здания
Хотя он не связан со всеми целями проектирования здания в целом, в некоторых из них CxA играет важную роль.
Функциональные / эксплуатационные — В основе проектной роли уполномоченного по вводу в эксплуатацию — проверка работоспособности здания и систем, которые оно содержит, и возможности их обслуживания в течение всего срока службы оборудования. Проверка выполняется с помощью рабочего сценария, специально написанного для проекта, который следует последовательности операций инженера.Этот сценарий известен как функциональный тест производительности (или FPT) и содержит такие сценарии, как запуск оборудования, изменения условий эксплуатации, режимы отказа, режимы восстановления, меры безопасности и сигналы тревоги. После написания та же самая форма может использоваться персоналом объекта в будущем, чтобы гарантировать, что оборудование по-прежнему работает в соответствии с исходными проектными параметрами. Эти сценарии имеют решающее значение для текущего процесса ввода в эксплуатацию, используемого персоналом объекта для поддержания надлежащей работы объекта в течение всего срока службы здания.
Productive — Ввод в эксплуатацию влияет на производительность, поскольку проверяет правильность работы оборудования и точность показаний датчиков в жилых помещениях путем проверки калибровки. Второй способ воздействия CxA на производительность — создание функционального здания; это позволяет обслуживающему персоналу выполнять свои обычные обязанности вместо того, чтобы рассматривать жалобы и другие вопросы, с которыми они сталкиваются. Когда сотрудники переходят в режим «пожаротушения», они часто откладывают регулярное техническое обслуживание оборудования и вносят временные изменения в систему здания, которые часто остаются на месте и маскируют более серьезные проблемы и еще больше препятствуют эффективной работе системы.
Secure / Safe —Даже если это небольшие энергопотребляющие системы, системы безопасности жизнедеятельности следует вводить в эксплуатацию. Эти системы существуют исключительно для защиты жизни людей, находящихся на объекте, и их правильная эксплуатация имеет важное значение. Если их не протестировать и они не работают должным образом, это можно не обнаружить, пока не станет слишком поздно. Когда процесс ввода в эксплуатацию включает системы безопасности или другие системы доступа, их проверка даст владельцу здания уверенность в том, что они работают должным образом и что их персонал прошел соответствующую подготовку для их использования.
Устойчивый — Без надлежащего ввода в эксплуатацию устойчивое и энергоэффективное функционирование здания было бы маловероятным. От проверки чертежей и установки до тестирования оборудования и обучения обслуживающего персонала, CxA устанавливает важные операционные базовые показатели, на которые владелец и его сотрудники могут ссылаться, поддерживая при этом устойчивое и энергоэффективное предприятие.
Взаимодействие с другими
Важно, чтобы собственник нанял непосредственно сдавателя.Это не только позволяет органу ввода в эксплуатацию получить доступ к владельцу и его требованиям к проекту, но также ставит их на равный уровень с проектными и строительными группами. Быть равным в этих командах очень важно, потому что это означает, что любым вопросам будет уделено необходимое внимание, и они не будут подавлены. CxA также должен позаботиться о том, чтобы не выходить за свои рамки, понимая и следуя надлежащим линиям связи для проекта, делая предложения и поднимая вопросы, а не критически относясь к инженерным и руководящим изменениям в строительстве.
Типовая организационная схема проекта
Коммуникация — это высший навык для CxA, и он должен уметь делать это на трех различных уровнях. Первый — на исполнительном уровне, где CxA будет общаться с владельцем, чутко относясь к его требованиям и способности своего персонала управлять зданием. Далее следует развивать отношения с командой дизайнеров, эффективно сообщая, что CxA является их союзником, а не противником. Это помогает иметь позицию «беспроигрышного», побуждая дизайнеров раскрывать намерения CxA и, в конечном итоге, помогать им в составлении качественного набора строительной документации.И наконец, подрядчики, люди, которые оживляют проект и создают физическую реальность здания. Общение с этими мастерами требует понимания бюджетов, графиков и методологий строительства. О проблемах на этом этапе лучше всего сообщать лично и как можно раньше в процессе строительства. Также найдите время, чтобы выслушать их, поскольку у них часто есть отличные предложения и идеи относительно дизайна или макета, которые команда могла пропустить. Коммуникации на протяжении всего процесса ввода в эксплуатацию, будь то официальный отчет или непринужденная беседа за чашкой кофе, нельзя выделить как навык.
Возникающие проблемы
Некоторые из возникающих вопросов в дисциплине уполномоченных органов включают:
Медленное принятие рынком вне LEED
Рейтинговая система «Лидерство в энергетике и экологическом проектировании» (LEED) оказала как положительное, так и отрицательное влияние на отрасль ввода в эксплуатацию. Положительно с точки зрения признания и развития бизнеса, но отрицательно, потому что это привело к тому, что ввод в эксплуатацию стал рассматриваться как товар, а не индивидуальное решение, отвечающее потребностям владельца.Кроме того, он обучил проектные и строительные группы рассматривать ввод в эксплуатацию как две отдельные услуги (основную и расширенную), а не как единый процесс, который затем требует переобучения, особенно при обсуждении проектов без LEED. Владельцы, не стремящиеся к LEED и незнакомые с вводом в эксплуатацию, также должны быть осведомлены о его преимуществах, а не отказываться от него, когда сталкиваются с ограниченным бюджетом. В конце концов, владельцы поймут, что они могут заплатить за ввод в эксплуатацию сейчас, или они могут заплатить за электроэнергию и другие виды неэффективности позже.
Отсутствие обучения за пределами процесса ввода в эксплуатацию
При входе в эту дисциплину обнаруживается, что есть ряд ресурсов, чтобы узнать о процессе ввода в эксплуатацию. Помимо этих базовых знаний, кроется пробел в практической подготовке. Опыт и внутренние знания становятся стандартными учителями на этом этапе, и тогда возникает вопрос: «Можете ли вы научить опыту?» Органы ввода в эксплуатацию, которым не удалось получить этот практический опыт, рискуют превратиться в толкачей бумаги и мало что принесут в проект.Для организации существует большая возможность привнести этот тип практических знаний в эту дисциплину.
Судебный процесс
При первом знакомстве с процессом ввода в эксплуатацию становится ясно, что он направлен на то, чтобы помочь владельцам наследовать здания, которые соответствуют их требованиям и должным образом функционируют. В то же время использование таких слов, как обеспечение и гарантия, при упоминании эксплуатации здания и своей работы не приветствуется. CxAs как дисциплина не несут ответственности за проектирование или установку, и поэтому их ответственность ограничена.Тем не менее, любой, кто имел отношение к строительству, знает, что может быть трудно назначить ответственность, когда что-то не так. Все, кто связан с проектом, вовлекаются в судебные тяжбы, и орган ввода в эксплуатацию ничем не отличается. Их участие обычно принимает форму экспертных показаний и предоставления документов, которые будут использоваться в деле. Даже если они не связаны с проектом, некоторые компании-наладчики привлекаются, предоставляя услуги свидетелей-экспертов.Как часто рекламируемое преимущество избежания судебных разбирательств, ввод в эксплуатацию также может оказаться полезным для проекта в случае возникновения судебного процесса.
Дополнительные ресурсы
WBDG
Управление проектами
Планирование, реализация и контроль проекта, команды по реализации проекта, выбор подходящих специалистов по проектированию, управление рисками, ввод здания в эксплуатацию, определение требований к производительности проекта, соответствие и приемка документов ввода в эксплуатацию, роль и обязанности владельца в процессе ввода в эксплуатацию
Государственные учреждения
- California Commissioning Collaborative — группа государственных, коммунальных и строительных специалистов, занимающихся разработкой и продвижением практики ввода в эксплуатацию в Калифорнии.
- Ввод в эксплуатацию лучших зданий в Орегоне, Управление энергетики штата Орегон / PECI, 1997.Обзор нового строительства, преимущества, процесс и тематические исследования.
- Федеральная программа энергоменеджмента — предлагает программы и ресурсы для повышения энергоэффективности при эксплуатации федеральных объектов.
- Министерство энергетики штата Орегон — Преимущества ввода в эксплуатацию, тематическое исследование, набор инструментов для новых и существующих материалов заявки на ввод в эксплуатацию и полный текст документа «Ввод в эксплуатацию улучшенных зданий в штате Орегон».
- Министерство энергетики, энергоэффективности и возобновляемых источников энергии США (EERE), Политика и программы в области энергоэффективности — ввод в эксплуатацию
Организации
Сертификаты
АЧГ (Группа ввода в эксплуатацию AABC)
АЧГ была образована в 2005 году как новое предприятие, занимающееся вводом зданий в эксплуатацию.Хотя он разделяет приверженность независимости с Ассоциированным советом по воздушному балансу (AABC), это отдельная организация. ACG предлагает две сертификации. Сертификат CxA — аккредитованный ANSI, признанный отделом Energy Better Buildings® — ориентирован на опытных профессионалов, в то время как CxT предназначен для соискателей, которым все еще требуется больше опыта и обучения. (Дочерняя компания ACG, Ассоциация энергоменеджмента, также предлагает сертификат по управлению энергопотреблением на основе ввода в эксплуатацию, EMP.)
AEE
AEE имеет четыре доступных сертификата.CBCP была первоначальной сертификацией, за которой последовала EBCP для тех профессионалов, которые больше ориентировались на существующие здания, а не на новое строительство. Недавно они добавили CBCF и CBCPM для фирм или профессионалов, которые хотели еще больше отличиться.
ASHRAE
ASHRAE разработала свою сертификацию в тесном сотрудничестве с APPA, BCA, IES, NEBB, SMACNA, TABB и Университетом Висконсина в Мэдисоне и строго следовала строгим критериям ANSI.Намерение ASHRAE состояло в том, чтобы установить сертификацию, специально ориентированную на лиц, которые будут управлять процессом ввода в эксплуатацию для проекта, а не на технических аспектах ввода в эксплуатацию.
BCA
Единственная организация, занимающаяся исключительно вводом в эксплуатацию зданий, они разработали сертификацию CCP как высокий стандарт для профессионалов. Позже, чтобы удовлетворить потребность в сертификации более начального уровня, они разработали ACP.
NEBB
Процесс сертификации ввода в эксплуатацию NEBB полностью соответствует процессу сертификации при тестировании и балансировке.Любой желающий может пройти сертификационные курсы, которые охватывают ряд различных строительных систем, но они будут сертифицировать только фирмы. Для этого фирмы должны сначала соответствовать определенной квалификации и быть одобрены организацией. Кроме того, в сертифицированной фирме должен быть хотя бы один квалифицированный руководитель, который также выполнил индивидуальные требования к должности руководителя, как описано NEBB.
TABB
Надзорный орган по вводу в эксплуатацию TABB — это сертификация, которая редко встречается в отрасли.
Университет Висконсина
Университет Висконсин-Мэдисон имеет уникальный процесс сертификации. Кандидаты, которые еще не имеют достаточного профессионального опыта в процессе ввода в эксплуатацию, чтобы претендовать на одну из более сложных сертификатов, получат аккредитацию в качестве QCxP. Затем этот сертификат действителен в течение пяти лет, чтобы дать кандидату время для приобретения необходимого опыта для одного из других сертификатов.
Публикации
- Инструкция по вводу в эксплуатацию АЧГ
- Руководство по постоянному вводу в эксплуатацию для федеральных менеджеров по энергетике , Федеральная программа энергоменеджмента (FEMP), октябрь 2002 г.
- Программа контроля качества и ввода в эксплуатацию подрядчика — Руководящие указания и спецификации , Montgomery Co. Gov., St of Maryland, 1993. 301-217-6071.
- Руководство по вводу в эксплуатацию на этапе проектирования Национальное бюро экологического баланса (NEBB), первое издание, 2005 г.
- ER 1110-345-723 Всего процедур ввода здания в эксплуатацию , март 2017 г.
- Руководство по вводу в эксплуатацию систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха , Национальная ассоциация подрядчиков по обработке листового металла и кондиционирования воздуха (SMACNA).SMACNA, 4201 Lafayette Center Dr., Chantilly, VA 22021.
- Лабораторные системы HVAC: проектирование, валидация и ввод в эксплуатацию Сборник ASHRAE из 11 статей, 1994. Отдел публикаций ASHRAE, 1791 Tullie Circle, NE, Atlanta, GA 30329.
- Руководство NASA по техническому обслуживанию оборудования и вспомогательного оборудования, ориентированного на надежность
- Услуги по планированию и проектированию: цели ввода в эксплуатацию Департамента обслуживания предприятий штата Вашингтон, 27 февраля 2012 г.
- Практическое руководство по вводу в эксплуатацию существующих зданий Туди Хаасла из Portland Energy Conservation Inc. и Терри Шарпа из Национальной лаборатории Ок-Ридж, апрель 1999 г.
- Процедурные стандарты для систем всего здания Ввод в эксплуатацию нового строительства , Третье издание, 2009 г., NEBB.
- Процедурный стандарт для ретро-ввода в эксплуатацию существующих зданий Национальное бюро экологического баланса (NEBB)
- PWGSC Руководство по вводу в эксплуатацию (CP.1) Общественными работами Канады. Телефон: 819-956-3972.
- Руководство по вводу в эксплуатацию аккумуляторов тепловой энергии (TES) , Калифорнийский институт энергоэффективности, Государственный университет Сан-Диего, 1991. Государственный университет Сан-Диего, Энергетический институт, Сан-Диего, Калифорния 92182.
- UFGS 01 91 00.15 Общий ввод здания в эксплуатацию (только для ВМФ)
- UFGS 01 91 00.15 10 Общий ввод здания в эксплуатацию (только для армии и ВВС)
- UFGS 02 62 16.16 10 Ввод в эксплуатацию и демонстрация систем удаления паров почвы (SVE)
Обучение и другие ресурсы
- ACG: Группа ввода в эксплуатацию AABC — обучение и сертификация на своих ежегодных конференциях
- AIA C203-2017 (ранее B211-2007) Стандартная форма услуг консультанта: ввод в эксплуатацию — этот фиксированный объем услуг требует, чтобы архитектор разработал план ввода в эксплуатацию, документ о проектном намерении и спецификации ввода в эксплуатацию, основанные на идентификации владельцем систем для быть сдан в эксплуатацию.
- Учебный институт ASHRAE — предлагает постоянную серию семинаров по вводу в эксплуатацию.
- Ассоциация инженеров-энергетиков
- Ассоциация по вводу в эксплуатацию зданий
- Калифорнийский совместный ввод в эксплуатацию — Библиотека ресурсов
- Центр искусственной среды (CBE), Беркли
- Совместная работа для школ с высокими показателями
- Ассоциация специалистов по вводу в эксплуатацию: Руководство Журнал «
- Engineered Systems» — колонка ввода в эксплуатацию, автор — Ребека Т.Эллис
- Руководства по функциональному тестированию и проектированию, Portland Energy Conservation, Inc.
- GSA Sustainable Facilities Tool (SFTool) — иммерсивная виртуальная среда SFTool удовлетворяет все ваши потребности в планировании, проектировании и закупках в области устойчивого развития.
- Сайт технической информации TECHINFO-USACE
- Техасская лаборатория A&M Energy Systems — процесс ввода в эксплуатацию и программное обеспечение на продажу.
- Мичиганский университет Архитектура, проектирование и строительство, ввод в эксплуатацию зданий
- Ввод в эксплуатацию механических частей
- Университет Висконсин-Мэдисон, Департамент профессионального развития инженеров — предлагает несколько курсов по вводу в эксплуатацию и сертификацию процесса ввода в эксплуатацию.
- Virtual Cx — веб-сайт, на котором размещаются статьи, ссылки и другая полезная информация.
Безопасность людей и имущества в здании | WBDG
Обзор
Террористические атаки 2001 г. на Всемирный торговый центр и Пентагон Нью-Йорка, взрыв в 1995 г. федерального офисного здания им. Альфреда П. Мурры в Оклахома-Сити, стрельба на военно-морской верфи Вашингтона в 2013 г. и таран d в Университете штата Огайо в 2016 г. нации, и заставили американцев осознать необходимость в лучших способах защиты жителей, имущества, общественных собраний и зданий от агрессоров-людей (например,грамм. недовольные сотрудники, преступники, вандалы, одинокий активный стрелок и террористы). Террористические атаки 2001 года продемонстрировали уязвимость страны перед более широким кругом угроз и повышенную обеспокоенность общественности безопасностью рабочих и жителей всех типов зданий и общественных мест. Многие федеральные агентства, реагирующие на эти опасения, приняли всеобъемлющую философию обеспечения надлежащей и рентабельной защиты жильцов зданий.
Основными компонентами мер физической безопасности для устранения угрозы взрыва являются создание защищенного периметра, предотвращение прогрессирующего обрушения, конструкция фасада, предотвращающего засорение, изоляция внутренних взрывоопасных угроз, которые могут уклониться от обнаружения через станции досмотра. или может входить в общественные места до проверки и защиты систем экстренной эвакуации, спасения и восстановления.Помимо создания защищенного периметра, эти защитные меры обычно достигаются за счет принципов структурной динамики, нелинейного отклика материала, пластичных деталей и планирования пространства. Меры эксплуатационной безопасности и безопасности жизни следует рассматривать вместе с мерами физической безопасности для разработки комплексного проекта безопасности здания.
Меры безопасности, такие как провалы, болларды, защитное остекление и структурное упрочнение, включены в проект нового Федерального здания Оклахома-Сити, расположенного к северу от того места, где раньше располагалось здание Альфреда П.Федеральное здание Мурра когда-то стояло.
Разработано Росс Барни + Jankowski Architects и Аткинс Бенхэм
Фото предоставлено Росс Барни Архитекторы
Эффективная реализация мер физической безопасности потребует привлечения инженеров-взрывников и консультантов по безопасности в начале этапа программирования. Своевременная и постоянная координация между инженером-взрывником, инженером-конструктором, консультантом по безопасности и всей группой проектировщиков имеет решающее значение для обеспечения оптимального проекта, который является открытым и привлекательным для публики и соответствует требованиям безопасности.
Стандарты безопасности
В дополнение к публикациям FEMA по снижению риска, которые предоставляют справочную информацию для проведения оценки риска и руководящие указания по подходам к защитному проектированию, различные ветви федерального правительства разработали критерии проектирования для защиты федеральных объектов. Наиболее известными из этих критериев проектирования агентства являются процесс управления рисками Межведомственного комитета безопасности (ISC), Единые критерии объекта Министерства обороны, Руководства по проектированию физической безопасности Департамента по делам ветеранов (VA) и Государственный департамент (DOS) за рубежом. Стандарты проектирования строительных организаций (ОБО).Каждое из этих государственных ведомств рассматривает последствия террористических актов взрыва на своих объектах и защиту находящихся в них лиц. Обзор каждого из этих критериев дизайна агентства представлен ниже.
Межведомственный комитет безопасности (ISC)
Членство в ISC состоит из более чем 185 руководителей высшего звена из 54 федеральных агентств и ведомств. В соответствии с Указом 12977, измененным Указом 13286, основные члены ISC представляют 21 федеральное агентство под председательством Министерства внутренней безопасности (DHS).Критерии ISC подверглись значительному пересмотру в апреле 2010 г. и незначительные поправки в августе 2013 г. и снова в январе 2016 г.
Самая последняя редакция сборника руководств ISC представляет собой основанный на оценке риска подход, который состоит из:
- Политика, стандарты и передовая практика Межведомственного комитета безопасности
- Процесс управления рисками для федеральных объектов: Стандарт Межведомственного комитета по безопасности, ноябрь 2016 г. (второе издание).
- Процесс управления рисками для федеральных объектов, Приложение A: Проектный отчет об угрозах (FOUO), 11-е издание Межведомственного комитета по безопасности. Вашингтон, округ Колумбия: Министерство внутренней безопасности США, 2017.
- Процесс управления рисками для федеральных объектов, Приложение B: Контрмеры (FOUO), 3-е издание Межведомственного комитета безопасности. Вашингтон, округ Колумбия: Министерство внутренней безопасности США, 2016.
- Процесс управления рисками для федеральных учреждений, Приложение C: Шаблон уровня защиты центров по уходу за детьми (FOUO), 2-е издание Межведомственного комитета безопасности.Вашингтон, округ Колумбия: Министерство внутренней безопасности США, 2016 г.
Примечание: Три приложения к этому документу предназначены только для официального использования (FOUO) и будут распространяться за пределами правительства только по служебной необходимости.
Стандарт процесса управления рисками предусматривает пять уровней безопасности оборудования (FSL). FSL основывается на характеристиках объекта и занимаемых в нем помещениях. Пять факторов (критичность миссии, символика, население объекта, размер объекта и угроза для агентств-арендаторов) количественно оцениваются для определения FSL. FSL определяется Комитетом по безопасности объектов (FSC) на многопользовательских объектах, который состоит из представителей всех федеральных арендаторов объекта, охранной организации, а также отдела или агентства, владеющего или арендующего.В одноквартирных объектах определение принимает представитель арендодателя. После создания FSL документ «Проектная угроза» предоставляет базовый сценарий угрозы, базовую угрозу, аналитическую основу, целевую привлекательность и перспективы для 33 «нежелательных событий», которые варьируются от самолета как оружия до насилия на рабочем месте. Такой подход, основанный на учете всех опасностей, обеспечивает всесторонний анализ потенциальных актов насилия, с которыми сталкивается учреждение, и дает рекомендации по оценке риска.Стандарт процесса управления рисками обеспечивает общую основу для оценки угроз и рисков. Комитет по безопасности объекта отвечает за решение конкретных вопросов безопасности объекта и одобрение внедрения мер и методов безопасности. Реализация может представлять собой комбинацию оперативных и физических мер безопасности, основанных на FSL и Уровне защиты (LOP), который считается подходящим и достижимым. Чтобы упростить процесс, в документе перечислены требования для всех индивидуальных категорий критериев безопасности относительно желаемого LOP.Категории критериев безопасности дополнительно соотносятся с дополнительной информацией Приложения и с конкретными нежелательными событиями, для устранения которых предназначены меры защиты. Такое представление критериев защитного проектирования помогает проиллюстрировать подход, основанный на оценке всех опасностей.
Управление общего обслуживания (GSA)
ISC PSC основан на оценке рисков и открыт для интерпретации консультантом по проектированию защиты. Чтобы обеспечить единообразное применение ISC PSC во всем портфеле зданий, Управление общих служб (GSA) разработало «Требования безопасности объекта общего обслуживания для взрывных устройств, применимые к уровням безопасности объекта III и IV, Интерпретация GSA Межведомственного комитета по безопасности. (ISC) Physical Security Criteria »(2 августа 2011 г.) (SBU).В этом документе представлены конкретные требования к безопасности объекта для взрывных устройств для Уровней безопасности объекта (FSL) III и IV. Руководство включает расчет взрывных нагрузок, коэффициентов прочности материала, критериев реакции на изгиб и сдвиг, критериев отклика системы остекления, характеристик фасада, характеристик конструкции и сопротивления прогрессирующему разрушению.
Министерство обороны (DoD)
Министерство обороны использует единые критерии производственных мощностей (UFC) для определения требований к строительству своих объектов.Двумя всеобъемлющими UFC по проектированию безопасности являются UFC 4-020-01 DoD Security Engineering Planning Manual и UFC 4-010-01 Минимальные антитеррористические стандарты Министерства обороны для зданий . Руководство по планированию инженерных систем безопасности Министерства обороны является отправной точкой и, исходя из риска и стоимости актива, способствует применению Минимальных антитеррористических стандартов Министерства обороны для зданий и любых дополнительных защитных сооружений сверх минимальных стандартов.В руководстве по планированию реализована модель, основанная на оценке рисков, которая ранжирует 14 рейтинговых факторов для определения уровня защиты, необходимой для каждого из 13 агрессоров (угроз). Эти рейтинговые факторы включают стоимость активов, заменяемые активы, военные последствия потерь, политическая уязвимость, связанная стоимость, местоположение, общественный профиль, доступность, доступность, мобильность активов, узнаваемая ценность для агрессора, присутствие правоохранительных органов, предполагаемый успех, уровень угрозы, местный уровень. история, террористические возможности, террористическая среда и террористическая деятельность.Все эти факторы оцениваются для определения уровня защиты. Независимо от риска и стоимости актива, Министерство обороны постановило, что все занятые объекты должны получить базовый уровень защиты для своих сотрудников, подрядчиков и иждивенцев с целью защиты от массовых жертв. Следовательно, активы, которые имеют оценку менее 0,5 по стоимости активов или вероятности угрозы, должны соответствовать только базовым требованиям защиты в UFC 4-010-01 Минимальные антитеррористические стандарты Министерства обороны для зданий .Эти два UFC и другие вспомогательные UFC можно найти в Руководстве по проектированию всего здания, Федеральные критерии объекта — раздел Министерства обороны.
Для удаленной установки объекты Министерства обороны США, арендованные для Министерства обороны, должны соответствовать процессу управления рисками для федеральных объектов Межведомственного комитета безопасности (ISC). Это исключение предназначено для снижения стоимости арендуемых помещений, исключения затрат на переезд, согласования с другими требованиями безопасности федерального агентства и упрощения получения коммерческой арендуемой площади.
Департамент по делам ветеранов (VA)
VA провела оценку репрезентативных объектов и кампусов как в городских, так и в сельских районах и определила уязвимости, которые являются общими для большинства объектов. Основываясь на результатах этих оценок, VA разработала Руководства по проектированию физической защиты (PSDM) для критически важных (MC) объектов и объектов с защитой жизни (LSP). В этих документах описаны наиболее практичные и экономически эффективные защитные меры, направленные на устранение как природных, так и техногенных опасностей, которым могут подвергаться люди, находящиеся на борту.В Руководствах по проектированию рассматриваются условия на площадке, входы и выходы из здания, функциональные зоны, оболочка здания, конструкция здания, инженерные сети и строительные услуги, строительные системы и системы безопасности.
Государственный департамент (DoS)
Критерии безопасности Государственного департамента (DoS) для их международных объектов задокументированы в Стандартах проектирования контролируемой несекретной информации (CUI) зарубежных строительных организаций (OBO) 2014 года. Подход требований DOS состоит в том, чтобы обеспечить как противопехотную, так и противопехотную дистанцию, обеспечить защиту от засорения и баллистически стойкий фасад (FEBR); обеспечить постоянную стойкую к моменту раму, которая по своей природе устойчива к прогрессирующему обрушению, и спроектировать конструкцию, способную противостоять сдвигу основания, вызванному взрывом.И величина проектных угроз (DBT), и критерии эффективности для зданий DoS обычно намного более жесткие, чем соответствующие требования, предъявляемые другими правительственными агентствами.
Руководство для коммерческих зданий
Несмотря на то, что существует множество государственных стандартов критериев безопасности, сопоставимых документов для коммерческих зданий нет. Поэтому Американское общество инженеров-строителей (ASCE) взяло на себя задачу разработать на основе консенсуса стандарт взрыва, который определяет минимальные требования к планированию, проектированию, строительству и оценке для новых и существующих зданий, подверженных воздействию случайных или умышленных взрывов, включая принципы для установления соответствующих параметров угроз, уровней защиты, нагрузок, методологий анализа, материалов, детализации и процедур тестирования.Документ не предписывает требований или руководящих принципов по смягчению последствий прогрессирующего обрушения или другого потенциального поведения после взрыва. В отличие от государственных стандартов, стандарты ASCE написаны для инженеров-строителей с конкретной информацией, относящейся к проектированию и детализации взрывостойких конструкций и фасадных систем.
Предупреждение преступности с помощью экологического дизайна (CPTED)
Предотвращение преступности с помощью экологического дизайна (CPTED) — это проверенная методология, которая не только повышает эффективность этих мер безопасности, но также обеспечивает эстетику и оптимизацию стоимости.CPTED использует четыре (4) основных пересекающихся принципа: естественное наблюдение, естественный контроль доступа, территориальность и техническое обслуживание. Естественное наблюдение следует из предпосылки, что преступники не хотят, чтобы за ними наблюдали; размещение законных «глаз» на улице, например обеспечение вида из окон и освещения, увеличивает предполагаемый риск для правонарушителей, снижает страх перед добросовестными жителями и посетителями, а также снижает зависимость только от камер наблюдения. Естественный контроль доступа дополняет меры физической безопасности и оперативные меры стенами, заборами, оврагами или даже живыми изгородями для определения границ участка, направления законных жителей и посетителей к обозначенным входам и уменьшения количества точек доступа и путей эвакуации.Территориальность включает в себя стратегии проецирования чувства собственности на пространства, чтобы было легче идентифицировать злоумышленников, потому что они кажутся чужими. Четкое различие между общественными, полуобщественными и частными пространствами с помощью вывесок, заборов, обработки тротуаров, искусства и цветов — примеры способов выражения собственности. Техническое обслуживание является ключевым элементом для сохранения прямой видимости для наблюдения, для сохранения защищенности физических элементов и для создания чувства заботы и сопричастности.В совокупности принципы CPTED повышают эффективность эксплуатационных, технических и физических методов безопасности, тем самым снижая стоимость оборудования и эксплуатационные расходы.
Для обеспечения общей эффективности проектирования и рентабельности меры безопасности, защиты и CPTED лучше всего применять в начале проекта. Программирование безопасности — полезная практика для определения требований проектирования безопасности, необходимых для удовлетворения интересов заинтересованных сторон.
Применение стандартов к зданиям
Как видно из обзора различных существующих стандартов, приведенных выше, в настоящее время не существует универсальных кодексов или стандартов, применимых ко всем зданиям государственного и частного секторов.Однако большинство проектировщиков согласны с тем, что проблемы безопасности должны решаться при использовании интегрированного процесса проектирования с пониманием влияния и целей других задач проектирования. Это обеспечит качественное здание с эффективной безопасностью.
Тактика угроз на основе дизайна
В зависимости от типа здания, приемлемых уровней риска и решений, принятых на основе рекомендаций комплексной оценки угроз, оценки уязвимости и анализа рисков, должны быть приняты соответствующие контрмеры для защиты людей, активов и миссии.
Некоторые типы атак и угроз, которые следует учитывать, включают:
- Несанкционированный въезд / проникновение (принудительное и скрытое), в том числе угроза тарана транспортных средств
- Инсайдерские угрозы
- Взрывоопасные угрозы: стационарные и движущиеся транспортные средства, почтовые бомбы, пакетные бомбы
- Баллистические угрозы: стрелковое оружие, мощные винтовки, стрельба из проезжей части и т. Д.
- Оружие массового поражения (химическое, биологическое и радиологическое)
- Подрывные угрозы (мистификации, ложные отчеты, злонамеренные попытки нарушить работу)
- Угрозы кибербезопасности и информационной безопасности
- Системные угрозы диспетчерского управления и сбора данных (SCADA) (актуальны, поскольку они относятся к HVAC, управлению механическими / электрическими системами и другим инженерным системам, которые необходимы для выполнения многих функций в здании)
- Мульти-тактические угрозы
Несанкционированный доступ (принудительный и скрытый)
Защита объекта и имущества от посторонних лиц — важная часть любой системы безопасности.Некоторые элементы, которые следует учитывать, включают:
- Контроль доступа в комплекс или объект
- Периметр контроля: Ограждения, кнехты, противопехотные ограждения
- Управление движением, ворота с дистанционным управлением, гидравлические опорные стрелы, гидравлические шлагбаумы, системы контроля парковки
- Двери, окна, стены и крыши с защитой от принудительного проникновения (FE-BR)
- Барьерная защита для проемов, доступных для людей (более 96 квадратных дюймов), таких как вентиляционные отверстия, инженерные проемы и водопропускные трубы
- Системы механической блокировки
- Ликвидация тайников
- Процессы многоуровневой защиты
- Системы обнаружения вторжений по периметру
- Чистая зона
- Технология видеонаблюдения и видеонаблюдения
- Сигнализация
- Устройства обнаружения движения (акустические, инфракрасные)
- Системы идентификации персонала
- Контроль доступа, отпечатки пальцев, биометрия, удостоверения личности
- Управление учетными данными
- Политика несанкционированного доступа
- Первичная и вторичная учетные системы
- Защита информации и данных
- Акустическое экранирование
- Экранирование электронных устройств безопасности от агрессивных электронных сред
- Экраны компьютерных
- Безопасный доступ к оборудованию, сетям и аппаратным средствам, e.грамм. спутниковые и телефонные системы
Внутренние угрозы
Одна из самых серьезных угроз может исходить от лиц, имеющих санкционированный доступ на объект. Это могут быть недовольные сотрудники или лица, получившие доступ обычными способами (например, подрядчики, вспомогательный персонал и т. Д.). Чтобы уменьшить эту инсайдерскую угрозу, следует учесть следующие моменты:
- Внедрение программ обеспечения надежности персонала и проверки биографических данных
- Ограничение и контроль доступа к чувствительным участкам объекта
- Отделение внутри здания / кампуса
- Правило двух человек для доступа в закрытые зоны
- Технология видеонаблюдения и видеонаблюдения
Взрывоопасные угрозы: доставляемые стационарные и движущиеся машины, почтовые бомбы, пакетные бомбы
Угрозы взрыва, как правило, являются предпочтительным оружием террористов.Устройства могут содержать большое количество взрывчатых веществ, которые необходимо доставить транспортным средством. Однако меньшие суммы могут быть доставлены на объект по почте, в посылках или просто вручную в незащищенной зоне. Обычно лучшая защита — это обеспечение защищаемого расстояния между местом угрозы и защищаемым активом. Это обычно называется дистанцией зазора. Если зазор недоступен или недостаточен для предотвращения прямого контакта или уменьшения силы взрыва, достигающей защищаемого объекта, может потребоваться упрочнение конструкции.Если внедрить это на ранней стадии процесса проектирования, это может быть сделано эффективным и рентабельным способом. Если такая мера вводится поздно в проекте или при модернизации существующего объекта, такая мера может оказаться экономически трудной для обоснования. Некоторые элементы, которые следует учитывать, включают:
-
Включая квалифицированных специалистов по безопасности и взрывному консультированию, начиная с программирования.
-
Обеспечение защищенного противостояния для бортового вооружения с использованием классифицированных или сертифицированных барьеров, таких как ограждения против таранов или столбики, с использованием усиленной уличной мебели, такой как горшки, цоколи или стандарты освещения, с использованием природных и искусственных элементов, таких как ливневые воды элементы, бермы, канавы, массивы деревьев и т. д., стратегиями компоновки площадок для парковок, дорог, погрузочных площадок и других мест, доступных для транспортных средств, стратегиями определения местоположения критических активов и / или протоколом безопасности с помощью политик и процедур (например, осмотра транспортных средств и т. д.).
-
Рассмотреть конструкции для упрочнения конструкций и снижения опасностей, такие как гибкий каркас, который способен выдерживать аномальные нагрузки и предотвращать прогрессирующее обрушение, защитное остекление, усиление стен, крыш и других компонентов объекта.
-
Для критических активов, которые не могут быть нарушены, или для активов аварийного реагирования, обеспечьте резервирование и физическое разделение критической инфраструктуры (HVAC), инженерных систем (вода, электричество, топливо, связь и вентиляция).
-
Обеспечить убежище и эвакуацию.
-
Рассмотрим планы террористов-смертников. Посоветуйтесь с представителями власти, у которых есть предыдущий опыт.
-
Обеспечение защищенного противостояния для переносного оружия с ограждением, препятствующим лазанию, барьерными (колючими) растениями, естественным наблюдением за обычными жителями и свободными пространствами, электронным наблюдением, обнаружением вторжений, территориальностью с использованием определенных пространств, контролем естественного доступа с использованием внешней и внутренней пешеходной схемы стратегии, протокол безопасности через политики и процедуры (управление посетителями, проверка персонала и пакетов и т. д.).
-
Рассмотрите возможность обработки почты в альтернативных или удаленных местах, не связанных со зданием, или в крыле здания со специальной системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха для ограничения загрязнения и повреждения главного здания.
-
Рассмотрите возможность погрузки доков в конструкции, не связанные с главным зданием, со специальной системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, чтобы ограничить загрязнение и повреждение главного здания.
Баллистические угрозы
Эти угрозы могут включать в себя активных стрелков, случайную стрельбу из проезжающих мимо автомобилей и атаки из мощных винтовок, направленные на определенные цели на объекте (убийства).Важно количественно оценить потенциальный риск и установить соответствующий уровень защиты. Наиболее распространенные рейтинговые системы баллистической защиты включают: Underwriters Laboratories (UL), Национальный институт юстиции (NIJ), H.P. Белая лаборатория и ASTM International. Материалы оцениваются на основе их способности останавливать определенные боеприпасы (например, размера и скорости снаряда). Некоторые элементы, которые следует учитывать, включают:
- Защита от затемнения или маскировки с использованием деревьев и живых изгородей, уступов, твердых ограждений, стен и менее важных зданий
- Баллистически стойкие материалы и изделия
- Обнаружение критически важных объектов вдали от прямой видимости через окна и двери
- Минимизировать количество и размер окон
- Экраны, поглощающие физическую энергию, такие как сплошные заборы, стены, земляные парапеты
- Обеспечьте непрозрачные окна или оконную обработку, такую как светоотражающие покрытия, шторы или шторы, чтобы уменьшить линии обзора.
- Избегайте прямой видимости активов через вентиляционные отверстия, световые люки или другие отверстия в зданиях
- Используйте фойе или другие методы защиты дверей, чтобы заблокировать наблюдение через дверной проем извне.
- Избегайте главных входов в здания или критически важные объекты, которые обращены к периметру или неконтролируемой точке обзора
- Защищенное разделение помещения для ограничения внутренней мобильности
- Системы массового оповещения и безопасности
- Контроль доступа на объект
- CCTV
Оружие массового поражения: химическое, биологическое и радиологическое (CBR)
Обычно называемые ОМП, эти угрозы обычно имеют низкую вероятность возникновения, но последствия атаки могут быть серьезными.Эти угрозы могут быть доставлены вручную, по почте или в результате случайного выброса токсичных промышленных агентов. Хотя полная защита объекта от таких угроз может оказаться невозможной, за некоторыми исключениями, существует несколько разумных и недорогих мер, которые могут повысить устойчивость и снизить риски. Некоторые элементы, которые следует учитывать, включают:
- Защитить вентиляционные проходы в здание
- Контроль доступа к воздухозаборникам и системам водоснабжения
- Найдите воздухозаборник над уровнем земли
- Обеспечить системы обнаружения и фильтрации для систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, воздухозаборников и систем водоснабжения.
- Предусмотреть аварийное отключение и управление HVAC
- Разделите части строительного пространства (т.е., предусмотреть отдельные системы отопления, вентиляции и кондиционирования для вестибюля, погрузочной площадки и основной части здания)
- Рассмотреть возможность создания избыточного давления для предотвращения загрязнения объекта
- Обеспечить систему оповещения о чрезвычайных ситуациях для упорядоченного реагирования и эвакуации
- Избегайте строительства в углублениях, где может застаиваться воздух
- Обеспечение контроля доступа в механические помещения
- Предоставить аппаратуру мониторинга CBR
Кибербезопасность — защита информации и системы управления инфраструктурой
Взлом данных Target Stores привлек повышенное внимание к сетевым соединениям предприятий / зданий, эксплуатирующих и обслуживающих поставщиков, бизнес-ИТ-системам организации и системам управления объектами / зданиями.
Buildings все больше полагается на системы управления зданием со встроенными коммуникационными технологиями, многие из которых подключаются через Интернет. Эти системы предоставляют критически важные услуги, которые позволяют зданию удовлетворять функциональные и эксплуатационные потребности жителей здания, но они также могут быть легкой мишенью для хакеров и людей со злым умыслом. Злоумышленники могут использовать эти системы для получения несанкционированного доступа к объектам; использоваться как точка входа в традиционные системы информационных технологий (ИТ) и данные; вызвать физическое разрушение строительного оборудования; и подвергать организацию значительным финансовым обязательствам по сдерживанию и искоренению вредоносных программ или восстановлению после кибер-события.
Системы управления объектами / зданиями, такие как системы автоматизации зданий (BAS), системы управления энергопотреблением (EMS), системы контроля доступа физической безопасности (PACS) и системы пожарной сигнализации (FAS), только начинают рассматриваться как потенциальные точки взлома. в организацию. Эти системы управления часто называют операционными технологиями (OT) и используют комбинацию традиционных ИТ-протоколов, таких как TCP и UDP, но также используют уникальные протоколы систем управления, такие как Modbus, BACnet, LonTalk и DNP 3 для связи с датчики, устройства и исполнительные механизмы.
IT — это данные, OT — это управление машинами, а OT все больше основывается на IP. Интернет всего, умные сети, умные города, умные здания и умные автомобили меняют границы между ИТ и ОТ. По мере конвергенции ИТ- и ОТ-систем увеличиваются риски и уязвимости, связанные с взломом и использованием ОТ-систем в качестве точки входа, а затем разворачивания сети и получения контроля над другими активами системы.
Таблица 4 Сравнение систем ИТ и ОТ
| Информационные технологии | Операционные технологии | |
|---|---|---|
| Назначение | Обработка транзакций, предоставление информации | Контроль или мониторинг физических процессов и оборудования |
| Архитектура | Инфраструктура и приложения на уровне предприятия (общие) | Управляемое событиями, в реальном времени, встроенное аппаратное и программное обеспечение (заказное) |
| Интерфейсы | GUI, веб-браузер, терминал и клавиатура | Электромеханические, датчики, исполнительные механизмы, кодовые дисплеи, портативные устройства |
| Собственность | ИТ-директор, IT | Инженеры, техники, операторы и менеджеры |
| Возможности подключения | Корпоративная сеть, на базе IP | Сети управления, проводная витая пара и на базе IP |
| Роль | Поддерживает людей | Управляющие машины |
Национальный институт стандартов и технологий (NIST) был основным источником информационных стандартов и руководств по киберпространству.Публикации NIST SP 800-37 и NIST SP 800-53, контрольные списки SANS Top Twenty и стандарты ISO уже много лет используются правительством и промышленностью в качестве передовых методов ИТ.
Система управления Число и сложность кибер-эксплойтов увеличивается: Что касается ОТ, ISA 99 и NIST SP 800-82 Ред. 2 Руководство по безопасности промышленных систем управления предоставляют стандарты и руководства для промышленных систем управления (ICS) 1 . ICS или OT традиционно не получали такого же уровня кибер-проверки, как ИТ-системы; однако вредоносные программы, такие как Stuxnet, Duqu и Flame, теперь специально разработаны для заражения компонентов и устройств OT на уровне микропрограмм или файлов проекта, а затем вводят ложные команды для подделки консоли человеко-машинного интерфейса (HMI) оператора, устанавливают команду и канал управления для эксфильтрации данных (технические спецификации, планы этажей, чертежи и т. д.), создавать бот-сети или физически уничтожать оборудование и другие ИТ-системы.
Основной фундаментальной концепцией Руководства по безопасности промышленных систем управления NIST SP 800-82 Ред. 2 является концепция «защиты входящего и исходящего трафика». Все системы управления должны находиться в отдельной сети с несколькими уровнями DMZ и подсетей.
Защита систем управления зданиями: страница ресурсов WBDG по кибербезопасности предназначена в первую очередь для сообщества, занимающегося строительством, но также содержит дополнительную информацию и ссылки на другие системы управления, семинары и обучение.Всем владельцам помещений / зданий, управляющим имуществом, инженерным работникам и сотрудникам службы безопасности настоятельно рекомендуется понимать основные принципы NIST SP 800-82 R2; знать, как пользоваться инструментом DHS CSET; понять, как работают Shodan, Kali Linux, SamuraiSTFU и другие инструменты для тестирования на проникновение; и подготовиться к внедрению новых процессов приобретения и закупок в своих организациях. В то время как у ИТ-сообщества было почти два десятилетия, чтобы изучить и внедрить кибербезопасность, у сообщества ОТ будет ускоренная кривая обучения, и ему необходимо будет тесно сотрудничать с высшим руководством, ИТ и другими заинтересованными сторонами для надлежащей кибербезопасности своих активов.
Каждый владелец здания должен иметь стратегию кибербезопасности здания и иметь следующие ключевые документы, которые касаются как ИТ-активов, так и ОТ:
DHS ICS-CERT ведет список уязвимостей и предупреждений для систем управления и публикует Инструмент оценки кибербезопасности (CSET), который предоставляется бесплатно любой организации и содержит стандарты, руководства, ссылки, инструменты сетевых диаграмм, оценки соответствия и может создавать планы безопасности системы и другие ключевые документы.
Еще одно мероприятие, проводимое Межведомственным комитетом по безопасности DHS, — это Белая книга «Обеспечение безопасности государственных активов с помощью сочетания традиционных средств безопасности и информационных технологий» № . В этом документе описывается процесс управления рисками, применяемый к системам физической безопасности, таким как видеооборудование замкнутого цикла (CCVE) или видеосистемы, системы обнаружения вторжений (IDS) и электронные системы контроля физического доступа (PACS). Ключом к рекомендациям является привлечение специалистов по физической безопасности, инженеров и менеджеров объектов, ИТ-специалистов, системных интеграторов и владельца собственности к столу для проведения оценок и разработки планов безопасности системы.
Министерство обороны США Руководство по проектированию кибербезопасности и тактика, методы и процедуры
Министерство обороны приняло структуру управления рисками (RMF) для всех сетей, компонентов и устройств информационных технологий и операционных технологий, включая системы управления, связанные с объектами (FRCS).
Унифицированные критерии организации (UFC) Министерства обороны США 04-10-016 Кибербезопасность систем управления, связанных с объектами, опубликованные в сентябре 2016 года, описывают требования для включения кибербезопасности в дизайн всех систем управления, связанных с объектами.Он определяет процесс, основанный на структуре управления рисками, подходящий для систем контроля любого рейтинга воздействия, и применяется ко всему планированию, проектированию и строительству, реконструкции и ремонту новых и существующих объектов и установок, которые приводят к появлению активов недвижимого имущества Министерства обороны США, независимо от источник финансирования. Публикация основана на NIST SP 800-82 R2 и носит достаточно общий характер, поэтому ее может использовать любая организация.
DoD Advanced Cyber Industrial Control Systems Tactics, Techniques and Procedures представляет собой пошаговое руководство по обнаружению, смягчению последствий и восстановлению системы управления, связанной с оборудованием, которая была атакована / взломана, и устанавливает требования для Jump- Компакт-диск аварийного восстановления с базовыми конфигурациями для полной функциональности.Публикация достаточно универсальна, поэтому ее может использовать любая организация.
Веб-сайт Руководства по кибербезопасности DoD ESTCP представляет собой комплексный комплексный справочник по кибербезопасности. Проекты ESTCP FRCS должны будут соответствовать требованиям RMF и продемонстрировать способность соответствовать определенным критериям кибербезопасности, а также, при необходимости, получить разрешение на работу (ATO) в информационной сети DoDIN (DoDIN). На сайте представлены пошаговые инструкции по созданию базовой оценки рисков на этапах планирования и проектирования, как создать среду тестирования и разработки, таблицу последовательности проектирования и строительства, которая определяет результаты и ожидаемые сроки, например, когда и как выполнять Заводские приемочные испытания (FAT) на этапе строительства; и провести полное приемочное тестирование сайта (включая тестирование на проникновение) для оборота системы, шаблонов, ресурсов и инструментов.
Проектирование здания для снижения вероятности прогрессирующего обрушения
Прогрессирующее обрушение в общих чертах определяется как ситуация, когда локализованное разрушение первичного структурного элемента приводит к обрушению соседних структурных элементов, что приводит к непропорциональному обрушению конструкции. ASCE 7 утверждает: «Прогрессирующее обрушение определяется как распространение начального локального разрушения от элемента к элементу, в конечном итоге приводящее к обрушению всей конструкции или непропорционально большой ее части.»Первоначальный отказ или повреждение могут быть вызваны рядом различных причин, которые могут включать природные или антропогенные опасности. Это явление применимо к сооружениям любого заметного размера и типа конструкции. Наибольшую озабоченность вызывают более высокие конструкции, поскольку распространение механизм обычно вертикальный.
Руководства по проектированию для предотвращения прогрессирующего обрушения обычно используют независимый от угроз подход, который, независимо от исходной причины, предназначен для развития внутренней устойчивости и непрерывности в конструкции, чтобы противостоять и останавливать распространение отказа.Например, конструкция структурного каркаса, способного противостоять распространению повреждений после потери основного вертикального несущего элемента (такого как несущая стена или колонна), является типичным независимым от угроз подходом к обеспечению этого сопротивления. Такой подход предполагает полное повреждение рассматриваемого элемента конструкции и усиливает конструкцию, чтобы предотвратить непропорциональное распространение повреждений. Предполагая потерю отдельных элементов, несущих вертикальную нагрузку, в ключевых местах конструкции, проектировщик может снизить вероятность прогрессирующего обрушения в случае возникновения исходного события.Подходы и требования к проектированию представлены Министерством обороны (UFC 4-023-03 «Проектирование зданий для противодействия прогрессирующему обрушению» ) и Управлением общих служб (2013 г. «Альтернативный анализ пути и рекомендации по проектированию для сопротивления прогрессирующему обрушению»). В каждом из этих руководящих указаний представлены методы анализа и меры приемлемости для соответствия каждому конкретному критерию. Эти рекомендации по прогрессивному свертыванию (GSA и UFC) в настоящее время являются наиболее полными наборами критериев с точки зрения предоставления полезных рекомендаций для дизайнера.
Дополнительное обсуждение роли мер по смягчению последствий прогрессирующего обрушения в обеспечении безопасности зданий можно найти на страницах ресурсов, посвященных взрывобезопасности ограждающих конструкций здания и «Проектирование зданий для противодействия угрозам взрыва».
Противоударные барьеры и применимые стандарты
Успешный план безопасности сайта часто включает установление и обеспечение соблюдения контролируемого периметра. Контролируемый периметр может предотвращать проникновение угроз, которые переносятся транспортными средствами или пешеходами, в зону противостояния вокруг охраняемого объекта.Контролируемый периметр, предназначенный для предотвращения въезда транспортного средства в защищенное место, часто требуется, чтобы он имел класс защиты от столкновения или тарана. Система барьеров с ударопрочностью обычно испытывается или проектируется таким образом, чтобы она могла остановить транспортное средство определенного размера (например, 4000 фунтов, 15000 фунтов), движущееся с определенной скоростью (например, 30 миль в час), от проникновения через контролируемый периметр больше, чем определенная расстояние (например, 3 фута). Размер транспортного средства, скорость транспортного средства и расстояние проникновения обычно определяются на основе доступности площадки, топографии и расположения окружающих проезжих частей, а также необходимого расстояния зазора.Барьеры с защитой от столкновения могут иметь различные формы, в том числе болларды, заборы, армированные кабелем, и сеялки. Если транспортный доступ требуется на охраняемую площадку для парковки, технического обслуживания, аварийных ситуаций или доставки, могут использоваться активные автомобильные заграждения; это могут быть пластинчатые ограждения, клиновые ограждения, выдвижные блокираторы или ворота. Для получения дополнительной информации о сборках барьеров с рейтингом ударопрочности см. UFC 4-022-02 «Выбор и применение автомобильных барьеров » и на странице ресурсов Bollard.
Основным стандартом краш-тестов, используемым для оценки барьерных систем, является ASTM F2656 / F2656M, «Стандартный метод испытаний для краш-тестирования барьеров безопасности транспортных средств». Этот стандарт заменил стандарт DoS Diplomatic Security SD-STD-02.01, редакция A. ASTM F2656 / F2656M включает «Обозначения условий удара» или «Рейтинги аварийных ситуаций» для различных тестовых автомобилей (например, малых легковых автомобилей, пикапов, средних автомобилей). грузовые автомобили и грузовые автомобили), движущиеся со скоростью 40–60 миль в час. Пример обозначения условий удара — H50, который обозначает «грузовой автомобиль», движущийся со скоростью 50 миль в час.Аналогичные рейтинги C–, PU– и M предусмотрены для других типов тестовых автомобилей.
Интеграция безопасности и сохранения исторического наследия
Уравновешивание места, фасада, конструкции и эксплуатационных требований здания, необходимых для соответствия стандартам безопасности с целями и стандартами сохранения исторических памятников, может оказаться особенно сложной задачей. Тщательное планирование и понимание целей сохранения исторического наследия необходимы для удовлетворения требований обоих. Обсуждение методов модернизации, которые были успешно применены для удовлетворения требований безопасности в существующих зданиях, приводится на странице ресурсов «Модернизация существующих зданий для защиты от взрывоопасных угроз».Конкретные проблемы, которые могут возникнуть при применении этих методологий модернизации к историческим зданиям, включают отсутствие документации по существующей конструкции, различие в технологии строительства во время строительства, низкую внутреннюю прочность и пластичность существующих систем, а также ограничения на модификации, которые могут быть выполнены. к историческим ограничениям сохранения.
Интеграция безопасности и устойчивости
Обеспечение устойчивого дизайна, отвечающего всем требованиям объекта, часто является проблемой.При ограниченных ресурсах не всегда возможно обеспечить наиболее безопасное сооружение, архитектурно выразительный дизайн или энергосберегающую оболочку здания. От этапов планирования и разработки концепции до разработки строительной документации важно, чтобы все заинтересованные стороны проекта или проектирования работали совместно, чтобы обеспечить сбалансированный дизайн. Успешный дизайн должен учитывать все конкурирующие цели дизайна и делать лучший выбор. Это касается как участка, так и здания.Убедитесь, что экологичный дизайн сайта и CPTED рассматриваются во взаимосвязи друг с другом.
Интеграция безопасности и противопожарной защиты
Следует проявлять осторожность при реализации мер физической безопасности, которые позволяют силам пожарной охраны получить доступ к объектам, зданиям и жильцам зданий с соответствующими средствами аварийного выхода, чтобы полностью соответствовать требованиям NFPA 101. GSA провела исследование и разработала рекомендации по стратегиям проектирования, которые позволяют достичь обоих безопасные и пожаробезопасные конструкции. В частности, был изучен вопрос аварийного входа и выхода через противовзрывные оконные системы.Обучение было разработано на основе этой информации и доступно в руководстве по принудительному въезду пожарных ARA.
Комплексные системы безопасности
Интегрированные системы безопасности могут предложить более эффективный доступ и контроль.
Фото предоставлено: Integrated Security Systems, LTD
Наблюдалась общая тенденция к интеграции различных автономных систем безопасности, интеграции систем в удаленных местах и интеграции систем безопасности с другими системами, такими как связь, а также управление пожарными и чрезвычайными ситуациями.Некоторые системы видеонаблюдения, пожара, массового оповещения и охранной сигнализации были интегрированы, чтобы сформировать основу для контроля доступа. Возникающая тенденция заключается в интеграции систем безопасности с процедурами эксплуатации объектов и персонала. Путем вовлечения заинтересованных сторон на этапе программирования на протяжении всего жизненного цикла проекта политики, основанные на поведении, могут быть успешно интегрированы с системами и силами безопасности.
Расчет против взрыва и сейсмический расчет
Сейсмостойкие и взрывостойкие конструкции используют некоторые общие аналитические методологии и философию проектирования, основанную на характеристиках, которая допускает различные уровни повреждений в ответ на различные уровни динамического возбуждения.Оба подхода к проектированию признают, что обеспечение комплексной защиты от всех мыслимых событий непомерно дорого, и соответствующий уровень защиты, снижающий риск массовых жертв, может быть обеспечен по разумной цене. Как сейсмический подход, так и подходы к взрывоустойчивому проектированию выигрывают от оценки риска, которая оценивает функциональность, критичность, занятость, условия на площадке и конструктивные особенности здания.
В то время как стихийные бедствия могут быть более предсказуемыми, это не относится к антропогенным опасностям.Кроме того, взрывоопасные угрозы будущего, скорее всего, будут сильно отличаться от взрывных угроз прошлого. Еще одно фундаментальное различие между сейсмическими и взрывными событиями — это допустимые проектные пределы. Поскольку землетрясения более предсказуемы и влияют на большее количество конструкций, чем на них воздействуют события взрыва, владельцы могут быть готовы принять различные уровни риска по отношению к этим различным событиям, и это может привести к различиям в приемлемых проектных пределах, определяемых допустимой деформацией, пластичностью. и другие функции.
И сейсмический, и взрывостойкий подходы к проектированию учитывают изменяющийся во времени характер функции нагрузки. Реакция здания на сейсмические нагрузки носит глобальный характер, при этом движения основания обычно применяются равномерно по основанию зданий. Эти сейсмические движения вызывают силы, пропорциональные массе здания. Взрывная нагрузка не равномерно распространяется на все части здания. Части конструкции и компоненты, расположенные ближе всего к точке детонации и обращенные к ней, будут испытывать более высокую нагрузку, чем компоненты на большем расстоянии и / или не обращенные к точке детонации.Масса конструкции также способствует ее инерционному сопротивлению. Из-за локального и глобального характера взрывной нагрузки аналогии с сейсмической нагрузкой, включая концепцию сдвигов основания, вызванных взрывом, должны применяться с большой осторожностью, иначе они могут быть неверно истолкованы, чтобы создать ложное ощущение защиты.
Характеристики конфигурации здания, такие как размер, форма и расположение элементов конструкции, являются важными факторами как для сейсмического, так и для взрывоустойчивого проектирования. На способ распределения сил по всему зданию сильно влияет его конфигурация.В то время как сейсмические силы пропорциональны массе здания и увеличивают спрос, инерционное сопротивление играет важную роль в проектировании конструкций, чтобы уменьшить реакцию на взрывную нагрузку. Конструкции, которые спроектированы для противодействия сейсмическим воздействиям, выигрывают от низкого отношения высоты к основанию, сбалансированного сопротивления, симметричных планов, однородных сечений и отметок, размещения стенок сдвига и боковых распорок для максимального повышения сопротивления скручиванию, коротких пролетов, прямых путей нагрузки и единообразия. высота пола.
Несмотря на то, что взрывостойкие конструкции обладают многими из этих характеристик, причины для этого могут быть разными. Например, сейсмические возбуждения могут вызывать режимы крутильного отклика в конструкциях с входящими углами. Эти условия создают карманы, в которых давление взрыва может отражаться от соседних стен и усиливать эффект взрыва. Точно так же аркады первого этажа, которые образуют свесы или входящие углы, создают локализованные концентрации ударного давления и обнажают участки плиты перекрытия, которые могут быть подняты.В сейсмическом проектировании соседние конструкции могут пострадать от воздействия ударов, когда два здания могут удариться друг о друга, поскольку они реагируют на движения основания. Соседние конструкции в плотной городской среде могут быть уязвимы для усиления воздействия взрыва из-за многократного отражения взрывных волн при их распространении от источника взрыва. В то время как геология площадки оказывает значительное влияние на сейсмические движения, нагружающие конструкцию, геология окружающей среды будет влиять на размер взрывной воронки и отражательную способность взрывных волн от поверхности земли.
На уровне элементов требования к пластической деформации как сейсмически нагруженных, так и взрывонагруженных конструкций требуют внимания к деталям. Многие аналогичные подходы к детализации могут быть использованы для достижения пластичных характеристик конструктивных элементов при воздействии как взрыва, так и сейсмического нагружения. Бетонные колонны требуют бокового армирования, чтобы обеспечить прилегание к сердцевине и предотвратить преждевременное коробление арматуры. Близко расположенные стяжки и спиральная арматура особенно эффективны для увеличения пластичности сжатого бетонного элемента.Обертки из углеродного волокна и модификации стальной оболочки обеспечивают сравнимое ограничение с существующими конструкциями. Стыки стальных колонн должны располагаться вдали от участков пластмассового шарнира или должны быть детализированы, чтобы обеспечить максимальную нагрузочную способность секции. Следует избегать локального коробления фланцев, используя близко расположенные ребра жесткости или, в случае конструкции с защитой от взрыва, бетонную оболочку стального профиля.
Профили железобетонных балок требуют устойчивости к положительным и отрицательным изгибающим моментам.В дополнение к эффектам реверсирования нагрузки и отскока, дважды армированные секции обладают большей пластичностью, чем одноармированные аналоги. Стальные балки могут быть построены вместе с бетонным настилом, чтобы увеличить предельную вместимость секции; однако это увеличение не одинаково эффективно как для положительных, так и для отрицательных моментов. В то время как композитная плита может удерживать верхний фланец стальной секции, нижний фланец уязвим для коробления.
Решение задач проектирования в отношении взрывных и сейсмических воздействий может быть достигнуто за счет рассмотрения многих из одних и тех же атрибутов здания и использования аналогичных решений по проектированию и детализации.Понимание различий между этими двумя явлениями нагрузки, воздействием на конструкцию и требованиями к рабочим характеристикам необходимо для выбора и реализации соответствующих вариантов для достижения целей проекта. Дополнительное обсуждение этой темы см. На странице «Проектирование зданий для защиты от взрывоопасных угроз».
Очень сложная конструкция систем безопасности до сих пор не кодифицирована и не регламентирована, а универсальные кодексы или стандарты не применяются ко всем зданиям государственного и частного секторов.Однако во многих случаях правительственные агентства, включая военные службы, и организации частного сектора разработали конкретные критерии проектирования безопасности. Эти стандарты должны быть гибкими и изменяться в ответ на возникающие угрозы.
Мандаты
- Распоряжения
- Распоряжение 12977 «Межведомственный комитет безопасности» от 19 октября 1995 г.
- Исполнительный указ 13286 «О внесении изменений в исполнительные указы и другие действия в связи с передачей определенных функций Министру внутренней безопасности», 28 февраля 2003 г.
- Распоряжение 13693 «Планирование обеспечения устойчивости федерального правительства в следующем десятилетии», 25 марта 2015 г.
- делегаций
- Президентские директивы
- Директива президента 7 по внутренней безопасности «Определение, приоритезация и защита критически важной инфраструктуры», 17 декабря 2003 г.
- Директива президента № 12 по внутренней безопасности «Политика в отношении единого стандарта идентификации для федеральных служащих и подрядчиков», 27 августа 2004 г.
- Директива президента по национальной безопасности № 20, «Национальная политика преемственности», 4 мая 2007 г.
- Министерство внутренней безопасности — Политика, стандарты и передовая практика Межведомственного комитета безопасности
Федеральные стандарты и руководства
Другое
- Административные приказы Министерства торговли
- DAO 207-10 Генеральный инспектор по расследованиям
- DAO 206-5 Периодическое использование общественных мест в общественных зданиях
- DAO 207-1 Программы безопасности,
- Проектирование безопасности в столице страны Национальной комиссией по капитальному планированию (NVPC).Октябрь 2001
- NIOSH 2002-139 Руководство по защите окружающей среды здания от переносимых по воздуху химических, биологических или радиологических атак Национального института безопасности и гигиены труда (NIOSH), май 2002 г.
- NISTIR 7628 Руководство по кибербезопасности интеллектуальных сетей , сентябрь 2010 г.
- Инструмент требования к исполнению проекта владельцем
- Подробнее о планах действий в чрезвычайных ситуациях, GSA
- Планы действий на случай чрезвычайных ситуаций — разработка, внедрение и обслуживание , Федеральная служба охраны, ноябрь 2007 г.
- Руководство по защитному остеклению от PGC International
- Оценка уязвимости федеральных объектов Министерством юстиции.
Рекомендации для частного сектора
Дополнительные ресурсы
WBDG
Руководство по проектированию ограждающих конструкций здания
Системы окон — наружные двери
Ресурсные страницы
Взрывобезопасность ограждающих конструкций здания, Химическая / биологическая / радиационная безопасность ограждающих конструкций здания, Процесс проектирования безопасности площадки, Ландшафтная архитектура и процесс проектирования безопасности площадки, Эффективный дизайн безопасности площадки, Влияние на стоимость критериев проектирования безопасности ISC, Боллард: устойчивые к сбоям и атакам модели
Инструменты
Protective Design Center — Инструмент также включает программное обеспечение, разработанное USACE и поддерживаемое на веб-сайте PDC, включая SBEDS, VAPO, CEDAWS и т. Д.
Сайты
Центры безопасности
Организации и ассоциации
Торговые журналы / журналы
Учебные курсы
Инструменты
Другое
- Безопасность 21 века и CPTED: проектирование для защиты критически важной инфраструктуры и предотвращения преступности, второе издание Рэндалла И. Атласа, 2013 г., CRC Press.
- Агентное моделирование движений человека во время аварийной эвакуации объектов Joseph L.Смит, PSP, Applied Research Associates, Inc.
- Учреждения, зараженные сибирской язвой: подготовка и стандарт для восстановления. Исследовательской службы Конгресса. 2005.
- Создание защищаемого пространства Оскар Ньюман. Вашингтон, округ Колумбия: Управление разработки политики и исследований (PD&R) Департамента жилищного строительства и городского развития США, апрель 1996 г.
- Предупреждение преступности с помощью экологического дизайна Рэя Джеффри, 1977.
- Национальный симпозиум по комплексной защите сил, Общество американских военных инженеров (SAME), Чарлстон, Южная Каролина, октябрь 2001 г. Lindbergh & Associates.
- Исследование стихийных бедствий Всемирного торгового центра NIST
- Ситуационное предупреждение преступности: успешные примеры из практики, второе издание Рональд В. Кларк, редактор, 1977 г.
- «Защита жителей здания — уязвимости здания» — включает полезную информацию о биологических угрозах для жителей здания, практические шаги по снижению риска, а также затраты и преимущества мер по снижению риска, а также множество сопутствующих материалов и дополнительных ресурсов от Центра безопасности здоровья в школе общественного здравоохранения Блумбурга Джонса Хопкинса.
Сноски
1 [Определение ICS в NIST включает в себя широкий спектр систем управления; новый термин для классификации этих конвергентных систем — киберфизические системы (CPS)]
Аренда недвижимости — Аренда домов и квартир в Великобритании
открыть-вправо-помощник burger_menu купить- Продажа недвижимости
- Продам новостройки
- Где я могу жить
- Оценка имущества
- Инвесторов
- Ипотека
- Аренда недвижимости
- Студенческая недвижимость в аренду
- Где я могу жить
- Найти агентов по недвижимости
- Цена проданного дома
- Оценка имущества
- Отчет о сравнении цен
- Тенденции рынка
- Аренда коммерческой недвижимости
- Продажа коммерческой недвижимости
- Реклама коммерческой недвижимости
- Движущиеся истории
- Блог недвижимости
- Консультации по недвижимости
- Жилищные тенденции
- Продажа недвижимости за рубежом
- Горячие объекты
- Испания
- Франция
- Помощь и консультация
- Продать недвижимость за рубежом
Войти в систему Мое правое движение
Executive Condominium (EC) — Совет по жилищному строительству и развитию (HDB)
Публичная схема
Вы формируете семейное ядро с любым из следующих:
- Супруг и дети (при наличии)
- Родители, братья и сестры (если есть)
- Дети, находящиеся под вашей законной опекой, опекой и контролем (если овдовели / разведены # )
# Если уход и контроль над вашими детьми в возрасте до 21 года передаются вашему бывшему супругу, вы должны получить его / ее письменное согласие, прежде чем вы сможете указать своих детей в заявлении на квартиру.
Если вы столкнетесь с трудностями при заключении соглашения или у вас есть вопрос к нам, свяжитесь с нами через нашу электронную форму обратной связи.
Без изменения лиц, указанных в заявке
Заявки по этой схеме действительны только в том случае, если нет изменений в лицах, указанных в заявке. Это означает, что в случае разрыва отношений вам не разрешается впоследствии указывать имя (имена) нового жениха / невесты или ваших родителей в заявлении, даже если ваша бывшая невеста / невеста соглашается.
При подаче заявки на двухклавишный ЭК как семейство из нескольких поколений
Семья, состоящая из нескольких поколений, может быть любой из следующих:
- Семейная пара / помолвленная пара и родитель (и) / дедушка (бабушка)
- Вдовы / разведены, имеют детей, находящихся под законной опекой, опекой и контролем # и родителем (-ами) / бабушкой / дедушкой (-ами)
# Если уход и контроль над вашими детьми в возрасте до 21 года передаются вашему бывшему супругу, вы должны получить его / ее письменное согласие, прежде чем вы сможете указать своих детей в заявлении на квартиру.
Если вы столкнетесь с трудностями при заключении соглашения или у вас есть вопрос к нам, свяжитесь с нами через нашу электронную форму обратной связи.
Схема жениха / невесты
Вы формируете семейное ядро со своим будущим супругом.
Расторжение брака
Согласно этой схеме, вам необходимо заключить брак и предоставить ксерокопию свидетельства о браке застройщику в течение 3 месяцев * после получения ключей от блока ЕС.
* Применимо для опциона на покупку, предоставленного застройщиком 1 мая 2018 г. или после этой даты
Требуется письменное согласие родителей, если будущему супругу 18 лет и старше, но меньше 21
- Это лицо может быть указано только в качестве основного жильца в заявке на квартиру
- Письменное согласие родителей / опекунов этого человека должно быть предоставлено во время назначения ЭК.
Специальная лицензия на брак требуется, если будущему супругу меньше 18 лет
После подачи заявления на квартиру вы должны получить Специальную лицензию на брак в Министерстве социального и семейного развития и предоставить ее нам во время приема в ЕС.
Без изменения лиц, указанных в заявке
Заявки по этой схеме действительны только в том случае, если в список лиц не внесены изменения. Это означает, что в случае разрыва отношений вам не разрешается впоследствии указывать имя (имена) нового жениха / невесты или ваших родителей в заявлении, даже если ваша бывшая невеста / невеста соглашается.
При подаче заявки на двухклавишный ЭК как семейство из нескольких поколений
Семья, состоящая из нескольких поколений, может быть любой из следующих:
- Семейная пара / помолвленная пара и родители / бабушки и дедушки
- Вдовцы / разведены, имеют детей, находящихся под законной опекой, опекой и контролем # и родителями / бабушками и дедушками
# Если уход и контроль над вашими детьми в возрасте до 21 года передаются вашему бывшему супругу, вы должны получить его / ее письменное согласие, прежде чем вы сможете указать своих детей в заявлении на квартиру.
Если вы столкнетесь с трудностями при заключении соглашения или у вас есть вопрос к нам, свяжитесь с нами через нашу электронную форму обратной связи.
Схема сирот
Вы и ваши братья и сестры (подающие заявление) являетесь сиротами и не замужем, т.е. не женаты, разведены или овдовели:
- Все одинокие братья и сестры должны быть указаны в одном приложении.
- По крайней мере, один из умерших родителей был гражданином Сингапура или постоянным жителем Сингапура
Обратите внимание, что согласно Программе для сирот братьям и сестрам не разрешается покупать или снимать квартиры отдельно.
Схема соединения одиночных пар
Вы и еще до трех соискателей, и все вы:
- Холост (не женат, разведен или вдовец)
- Граждан Сингапура
- Возраст от 35 лет
- Подача заявки совместно в качестве созаявителей
Жилищный грант CPF для одиноких людей не предоставляется при покупке EC.
Строительные услуги и разрешения — Город Питерборо
Если вы занимаетесь строительством или ремонтом, вам нужно будет проверить, нужно ли вам разрешение на строительство, прежде чем вы сможете приступить к проекту.
|
Типы проектов, требующих разрешения на строительство |
|
|
Виды проектов, для которых не требуется разрешение на строительство |
|
Формы для строительства и процесс подачи заявок
ПерсоналBuilding Division проверяет ваше заявление на соответствие Строительному кодексу Онтарио, подзаконным актам о зонировании, плану участка и другим применимым законам.Он может быть отправлен на рассмотрение другим муниципальным чиновникам.
Если вы подаете заявку на простое изменение или дополнение, обычно это можно сделать довольно быстро. Обработка более сложных предложений занимает больше времени.
Если есть сомнения по поводу вашего предложения, наши специалисты по строительству обсудят их с вами, прежде чем рассматривать отказ в разрешении.
Когда ваша заявка будет рассмотрена, мы сообщим вам по телефону, если возникнут какие-либо невыполненные требования или проблемы.Если вы хотите узнать о статусе вашего заявления, позвоните по телефону 705-742-7777 доб. 1892. Если ваше заявление будет одобрено и нет невыполненных требований, мы сообщим вам, что вы можете получить разрешение в офисе Строительного отдела в мэрии.
Есть два варианта подачи заявления на получение разрешения на строительство;
- Отправьте заполненное заявление по электронной почте: [email protected] или [email protected]
- Вручную доставить заполненную заявку на лестничную клетку в Building Services и бросить в имеющуюся корзину (будет 4-дневный карантин (не включая выходные), и на 5-й день мы начнем обработку заявки). Пожалуйста, не кладите чеки, наличные деньги в эти ячейки.
Если вы получили счет на оплату заявки на получение разрешения на строительство, вы можете оплатить его онлайн или отправить чеком по электронной почте на номер:
Город Питерборо, Отдел обслуживания зданий
500 ул. Джорджа Н.
Питерборо, ON K9H 3R9
|
Бланки заявлений на получение разрешения на строительство и сопроводительные документы |
|
|
Процесс получения разрешения на строительство |
|
Строительные формы, документы и приложения для знаков
Знаки — формы
Расходы на разработку
Правильно спланированный рост — это хорошо для нашего сообщества, но требует затрат. Новое развитие может привести к новой инфраструктуре, включая дороги, тротуары, канализацию, общественные объекты и пожарные службы. Плата за разработку помогает покрыть расходы, связанные с ростом.
Кодекс поведения
Строительные чиновники города Питерборо подчиняются Кодексу корпоративного поведения, как того требует Закон о Строительном кодексе.Если у вас есть какие-либо вопросы или вы хотите подать жалобу относительно Кодекса поведения и персонала Строительного отдела, пожалуйста, свяжитесь с городским служащим по телефону 705-742-7777 доб. 1799.
Исследование роли и производительности суперинтенданта — суперинтендант вашего здания
Если бы вам пришлось назвать единственного наиболее ценного человека для вашего кооператива или квартиры, кто бы это был? Безусловно, ключевыми фигурами являются президент вашего совета директоров, управляющий агент, корпоративный советник и бухгалтер.Но советам директоров и жильцам никогда не следует недооценивать важность компетентного и добросовестного суперинтенданта. Состояние механических систем вашего здания, то, как хорошо обслуживаются его общественные места, и даже аспекты его финансового состояния можно проследить до того, насколько хорошо работает ваш суперинтендант. Знание того, как измерить производительность вашего суперкара и как улучшить его в будущем, будет иметь большое значение для того, чтобы сделать вашу собственность наилучшей.
Роль супергерояРоль суперинтенданта требует постоянно растущего уровня профессионализма и компетентности в самых разных областях.«Супервайзер должен быть знаком со всеми механическими и техническими системами в здании, работать дипломатично для решения проблем в здании, быть отзывчивым к жильцам и уметь работать как член команды с правлением и управляющим агентом», — говорит Стив Кесслер. , директор по управлению в Andrews Building Corp. на Манхэттене.
«Он должен быть экономным и честным, когда дело доходит до работы с поставщиками и подрядчиками, проявлять инициативу, когда дело доходит до решения проблем, и он должен иметь все необходимое обучение и лицензии в таких областях, как котлы, HVAC (отопление, вентиляция и кондиционирования воздуха) и пожарной безопасности », — добавляет Пэт Голдуотер, вице-президент Aptek Management на Манхэттене.«Он также должен быть в помещении или немедленно доступен 24 часа в сутки, семь дней в неделю», — добавляет она.
Фактически, Кодекс обслуживания жилья Союза 32B / J, профсоюза, который охватывает строительных рабочих, таких как суперинтенданты, четко указывает, что в жилых домах из десяти или более единиц суперинтендант должен жить либо на месте, либо в пределах 200 футов здание. «И», — говорит Джерри Пикасо, руководитель управляющей компании Gerard J.Пикасо, «он должен уметь эффективно управлять разнорабочими, носильщиками и всеми остальными сотрудниками здания». Несмотря на все эти «должны», интересно отметить, что в контракт Union 32B / J не включено конкретное описание должностных обязанностей суперинтенданта.
«Иногда в нем говорится о том, чего не может супер», — отмечает Дональд Махер, партнер юридической фирмы Maher & Brown и эксперт по вопросам труда и занятости. «Например, суперы не могут собирать ренту.Но в целом должностные обязанности не описываются ».
Кто решает, что должен делать ваш суперинтендант? «Супервизор, управляющий агент и совет директоров имеют в значительной степени свободу действий при составлении должностных инструкций, если это согласуется с коллективным договором», — говорит Махер. «Однако я не знаю, что я всегда рекомендовал бы иметь письменное описание должности, потому что позже, если вы попросите кого-то сделать что-то, чего явно нет, вы можете получить», «Это не моя работа.«Тем не менее, с точки зрения руководства, лучше иметь четкое представление о том, что ожидается от суперинтенданта». Чтобы смягчить очевидные недостатки письменного описания должности, Махер советует, чтобы любой такой документ содержал всеобъемлющую фразу: например, «Плюс любые другие директивы, изданные (кем бы то ни было)».
Управляющие агенты Кесслер, Голдуотер и Пикасо решительно выступают за письменные описания должностных обязанностей, указывая на необходимость определения должностных обязанностей, чтобы на них можно было ссылаться в случае возникновения споров, а также чтобы их можно было использовать для количественной оценки и измерения производительности.Правление, управляющий агент и руководитель должны сотрудничать в создании описания должности и должны согласиться с тем, что оно справедливо и разумно и что оно будет использоваться в качестве минимального стандарта выполнения работы. Голдуотер предлагает, чтобы описание должности содержало четкие указания относительно того, может ли и при каких обстоятельствах супервизор выполнять частную работу для жителей, чтобы не возникло недопонимания.
Super Еще лучшеЧто касается профессионального обучения, Union 32B / J предлагает множество классов, как и несколько местных учебных заведений.Однако, хотя большинство из этих курсов носят технический характер, и многие из них приводят к праву на получение лицензий, соответствующих должности суперинтенданта, существует несколько курсов, которые обучают суперинтендантов необходимым навыкам работы с людьми, которые необходимы им для достижения высочайшего уровня в своей профессии. .
«Многие из парней, которые поднялись по служебной лестнице, не имели подготовки в области супервизии, управления или межличностного общения, — замечает Махер, — и они могут быть немного грубоваты.»
В ответ несколько управляющих компаний учредили собственные программы обучения суперинтендантов, которые включают такие темы, как надзор за персоналом и как ладить с жильцами. «Но не всех можно обучить в этих областях», — отмечает Кесслер. «В большинстве случаев оно либо есть, либо нет». Лучшие суперинтенданты обладают не только техническими навыками, но и понимают, как контролировать людей и управлять ими, как продуктивно общаться с советом директоров, руководством и жильцами, а также как честно и эффективно взаимодействовать с бесчисленным множеством поставщиков и подрядчиков, обслуживающих здание.
Супер или постоянный менеджер?«В небольших зданиях, — говорит Пикассо, — вы обычно найдете суперинтендантов, выполняющих все обязанности, которые обычно связаны с суперинтендантом, а также с разнорабочим и носильщиком, такие как ремонт и вывоз мусора. у суперинтенданта может быть носильщик, но он по-прежнему занимается ремонтом. В еще больших зданиях, где есть штат разнорабочих и носильщиков, работа суперинтенданта становится более управленческой.»
«Менеджеры-резиденты обычно не охвачены никаким трудовым соглашением, и в трудовом соглашении нет никакого определения того, кем они являются», — говорит Махер, который поясняет, что закон определяет менеджеров-резидентов как руководителей, которые имеют право выполнять такие функции. как наем, увольнение, установление условий найма, утверждение сверхурочной работы, а также назначение и контроль работы других.
Иерархия персоналаМесто вашего супервизора в иерархии управления вашим зданием, а также то, как он воспринимается и обращается с советом, руководством и жильцами — важные вопросы, которые необходимо решить.В общем, задача совета — установить политику, работа управляющего агента — реализовать эту политику и контролировать супервизию, а работа супервизора — контролировать персонал здания и отчитываться перед руководством. Однако часто советы директоров, которые хотят, чтобы их суперинтенданты чувствовали большую ответственность и лояльность по отношению к зданию, демонстрируют более высокий уровень уважения к своей работе, о чем свидетельствует, например, их приглашенное участие по крайней мере в части ежемесячных заседаний совета директоров и на годовом собрании.
«Это определенно дало бы супер-суперспособности почувствовать себя в курсе событий», — говорит Пикасо. Кесслер советует, независимо от того, приглашен ли супервизор на ежемесячные собрания совета директоров, он обязательно должен быть включен в соответствующие аспекты крупных капитальных проектов, поскольку супервизор является — или в идеале должен быть — первой линией защиты здания, когда дело доходит до к таким проектам.
«Важно, чтобы совет директоров, менеджмент и супервизия находились на одной волне», — добавляет Эллиот Мейзел, партнер манхэттенской юридической фирмы Brill & Meisel.«Многие из наиболее успешных советов директоров сводят к минимуму свои директивы и политические решения и позволяют своему управляющему агенту и супервизору разрабатывать политики и процедуры, которые приносят пользу зданию».
Дисциплинарные мерыКогда суперкомпьютер не работает на должном уровне, существуют механизмы для исправления ситуации. В зданиях, где суперинтендант не является членом профсоюза, правление может уволить его по своему желанию при наличии уважительной причины.Если суперинтендант является членом профсоюза, существует программа прогрессивной дисциплины, которая идет от задокументированного устного предупреждения до отстранения от должности на один, два или три дня с выплатой или без оплаты увольнения, опять же по законной причине.
Как в случае отсутствия профсоюзов, так и в ситуациях, связанных с профсоюзом, когда суперинтендант совершает преступное деяние или своим присутствием представляет очевидную опасность, он может быть немедленно уволен. И в любой дисциплинарной ситуации крайне важно, чтобы и правление, и руководство вели точную и постоянную документацию о дисциплинарных мерах, предпринятых для их собственных целей, а также для их защиты в случае, если супервизия подаст против них иск или инициирует арбитражное разбирательство.
Уважение к ключевым услугамЧеткое информирование о системе подчинения в здании и его ожиданиях является ключом к хорошей производительности труда. Обеспечение достойных условий жизни, инструменты, необходимые для выполнения работы (в том числе звуковой сигнал или сотовый телефон для мгновенной связи), и уважение к важнейшим услугам, которые предоставляет супервайзер, также играют важную роль в создании продуктивных рабочих отношений.
«Людей нужно обучать тому факту, что суперпрофессиональный учился делать свою работу и что он потенциально способен сэкономить на здании десятки тысяч долларов», — говорит Голдуотер.
Стюарт Сандхаус, президент совета директоров кооператива из 143 квартир на Манхэттене, соглашается. «Вы должны вовлечь своего супергероя в процесс принятия решений и сделать его частью команды, — говорит Сандхаус, — потому что он тот, кто знает здание лучше, чем кто-либо. Его нужно слушать и уважать за его знания и вклад, который он вносит в строительство. Относитесь к нему серьезно и хорошо о нем заботьтесь. Он очень ценный ресурс, и найти хороших суперинтендантов нелегко.