Ввести дом в эксплуатацию по упрощенной схеме: Порядок ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2021 году

Содержание

Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2021 году: что нужно, порядок

Строительство объектов ИЖС должно осуществляться на специально отведённых для этого категориях земель.

Чтобы построенный частный дом мог использоваться его жильцами по назначению и не был признан незаконным самостроем, требуется осуществить ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома.

Объект капитального строительства должен не только отвечать строительным нормативам и стандартам, но и разработанному до его строительства проекту и полученному разрешению на его возведение.

Ввод в эксплуатацию оформляется в виде специального акта, подписываемого комиссией. О том, как его получить, и что будет, если этого не сделать в соответствии с нормами законодательства, поговорим далее.

Что такое ИЖС и капитальное строительство?

ИЖС – это индивидуальное жилое строительство, вид разрешённого использования земли, на котором можно возводить объекты капитального строительства.

Такой дом должен иметь не более 3 этажей, в нем должна проживать одна семья. Объект недвижимости должен быть обеспечен необходимыми для жизни коммуникациями: отоплением, газоснабжением, электричеством, водой, канализацией. Инфраструктура объекта должна позволять до него добираться: нужны дороги.

Располагаются объекты ИЖС на землях населенных пунктов. Построить дом на земле сельскохозяйственного назначения или в лесном фонде страны будет нельзя. Теоретически построить его конечно можно, но это будет признано самостроем, подлежащем обязательному сносу.

Частный жилой дом признаётся капитальной постройкой. Точного определения этого понятия в законодательных нормах нет.

В целом же, под объектом капитального строительства понимается постройка на фундаменте, который прочно связан с землёй, углублён в неё и выполнен из прочных строительных материалов.

Что это значит – ввод объекта в эксплуатацию?

Ввод в эксплуатацию частного дома регламентирован нормами действующего законодательства.

После окончания строительных работ все объекты недвижимости проходят финальную проверку на соответствие заявленных требований и на возможность их безопасного использования.

Многоквартирные дома, производственные объекты и дороги также получают разрешение на эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства также необходим для оформления любых сделок с недвижимостью. Если дом не получит документа на ввод его в эксплуатацию, то его владелец не сможет оформить кадастровый и технический паспорт дома, продать его, сдать в аренду.

Градостроительный Кодекс гласит, что основополагающими документами для строительства частного дома являются:

  • Разрешение на строительство объекта ИЖС;
  • Акт ввода дома в эксплуатацию.

С 2018 года для строительства частных домов не требуется получение разрешения на строительство.

Если рассматривать объекты строительства в виде построек, возведённых на землях СНТ, то по «дачной амнистии» не требовалось получать акт на ввод дома в эксплуатацию.

Здесь оформление дома в собственность происходило по упрощенной процедуре.

С 2021 года «дачная амнистия» была отменена, а значит и ввод дома в эксплуатацию стал обязательным требованием для всех домов, в том числе и для тех, что расположены на землях СНТ.

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

ФЗ № 122 регулирует процедуру выдачи акта о вводе в эксплуатацию объекта жилого строительства.

Многие задаются вопросом, кто выдаёт разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Ответ на данный вопрос содержится в ст. 55 Градостроительного Кодекса страны

.

В нем сказано, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдаёт тот же орган, что и оформлявший разрешение на строительство.

Чтобы получить акт на ввод дома в эксплуатацию, обязательно нужно предъявить документ, подтверждающий право собственности владельца на земельный участок.

Оценка готовности жилого объекта происходит в два этапа:

  • Сначала владелец дома получает на руки «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и техническим регламентам»;
  • Выдача владельцу разрешения на ввод в эксплуатацию.

Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома выдаётся комиссией, состоящей из нескольких человек – представителей уполномоченных органов.

Это органы местного самоуправления, в которых представлены сотрудники Санитарно-эпидемиологического надзора, водоканала и газовой службы, пожарного надзора и др.

Что нужно для ввода в эксплуатацию частного дома? Для этого нужно иметь на руках правоустанавливающие документы на объект строительства и на участок земли.

Сама процедура оформления акта выглядит следующим образом:

  • Подготовка необходимой документации;
  • Направление заявки в администрацию на вызов комиссии;
  • Получение заключения о том, что жилой объект отвечает требованиям Градостроительного Кодекса РФ;
  • Обращение в администрацию за получением разрешения на оформление права собственности на объект строительства;
  • Получение акта о вводе в эксплуатацию.

Если комиссия усмотрит в проверяемом объекте какие-либо недостатки, она вынесет предписание о сроках их устранения. Акт о вводе в эксплуатацию при этом не будет выдан.

После решения проблем нужно будет повторно вызывать администрацию на поверку объекта жилого строительства.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень необходимой для этого документации строго регламентирован и закреплён ст. 55 Градостроительного Кодекса. По своему усмотрению принимающая документы сторона не может расширять установленный перечень.

Прежде всего нужно предоставить заполненное заявление специальной формы о необходимости ввода дома в эксплуатацию.

Кроме него нужно предоставить:

  • Выписку из ЕГРН на земельный участок, где располагается жилой объект;
  • Разрешение на строительство дома;
  • Градостроительный план участка;
  • Схема расположения построенного дома и сетей в границах земельного участка;
  • ЗОС – заключение органа строительного надзора;
  • Копии проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • Документ, который подтверждает соответствие дома техническим регламентам и техническим условиям.

Чтобы оформить акт о введении дома в эксплуатацию, можно подать документы через МФЦ. Выписку из ЕГРН стоит заранее заказать на сайте Росреестра.

Как выглядит акт ввода в эксплуатацию?

Акт ввода в эксплуатацию подтверждает факт пригодности проживания в возведённом жилом объекте и соответствие его государственным строительным стандартам.

Содержит акт в своём содержание ниже представленную информацию:

  • Адрес расположения строительного объекта;
  • Дату проверки;
  • Состав комиссии;
  • Характеристику объекта;
  • Перечень и описание структурных компонентов объекта;
  • Подписи членов комиссии.

Подписи подтверждают факт соответствия объекта заявленным требованиям и законность оформления акта ввода дома в эксплуатацию.

Комиссия обязана проверить представленные документы и осмотреть объект строительства в срок 7 дней.

Не всегда результатом такой проверки является оформление акта о вводе дома в эксплуатацию.

Комиссия имеет право вынести и мотивированный отказ. Основаниями отказа могут служить:

  • Дом не соответствует градостроительному плану;
  • Представлен неполный пакет документов;
  • Объект не соответствует строительным стандартам и технической документации и др.

Полный перечень законных оснований отказа представлен в п. 6 и 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса.

Как должен выглядеть дом перед осмотром?

Проверка состояния дома осуществляется по определенному нормативной документацией регламенту. Поэтому перед тем, как вызывать комиссию на осмотр, нужно проверить самостоятельно, все ли системы и части объекта соответствуют нормативам.

В полном объеме должны быть выполнены следующие работы:

  • Инженерные работы с последующим их обслуживанием;
  • Строительно-монтажные;
  • Специалисты БТИ должны выполнить все необходимые замеры;
  • Придомовая территория должна быть благоустроена.

Это не значит, что для получения разрешения на эксплуатацию дома, нужно полностью завершить его отделку

. Внутри может быть не доделан ремонт, важнее, чтобы все коммуникации в доме были исправны и допустимы для многократного использования.

Можно поэтажно вводить дом в эксплуатацию. Однако для этого потребуется несколько раз направлять заявления в администрацию, собирать необходимые документы и проводить осмотры.

Важно перед приездом комиссии удостовериться, что в жилом помещении соблюдены следующие требования:

  • В нем есть окна и двери;
  • Должен быть пол;
  • В доме должно быть отопление;
  • По дому должна быть разведена электропроводка в соответствии с проектом строительства;
  • Комнаты помещения должны быть черновым методом отделаны;
  • Если в доме есть цокольный этаж, потолок в нем не должен превышать 2,1 метра.

Если потолок в подвале будет выше значения в 2,1 метр, то это помещение будет признано комиссией первым этажом. Это будет означать, что цоколь также должен быть отделан, как минимум, черновой отделкой.

Как эксплуатировать дом после получения разрешения?

Когда у владельца дома на руках будет акт ввода его в эксплуатацию, можно обращаться в БТИ за получением технического и кадастрового паспортов на здание.

Кроме того, после получения разрешения можно будет оформить право собственности на объект ИЖС в Росреестре. Займёт это около 2 недель.

Также следует учесть, что с момента оформления собственности у владельца возникают еще два обязательства:

  • Платить коммунальные платежи за эксплуатацию дома той службе или управляющей компанией, с которой у него заключён договор на обслуживание;
  • Платить налоги на объект недвижимости.

Став собственностью владельца, дом должен содержаться им в надлежащем состоянии в соответствии с установленными требованиями эксплуатации. Прописаны правила такой эксплуатации в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» № 170.

В соответствии с данным документов владелец дома обязан:

  • Обеспечивать текущий и капитальный ремонт дома;
  • Производить уборку придомовой территории;
  • Ухаживать за зелёными насаждениями;
  • Хранить техническую документацию;
  • Использовать жилье под контролем Государственной Жилищной инспекции;
  • Не нарушать прочность несущих конструкций, приводить в неисправность коммуникации;
  • Согласовывать все перепланировки с контролирующими органами.

Дом нужно будет сохранять в исправном состоянии, пригодном для жизни людей. Все действия внутри дома или вблизи его расположения можно разделить на те, которые требуют предварительного разрешения, и те, которые его требуют.

Дом с момента ввода его в эксплуатацию становится частью жилищного фонда страны, охраняется органами и специальными службами наравне с другими объектами жилой недвижимости.

По окончании возведения жилого дома его нужно ввести в эксплуатацию. Для этого оформляется специальный акт комиссией, состоящей из представителей различных служб администрации города. Без получения акта на ввод в эксплуатацию объекта ИЖС нельзя будет оформить на него право собственности.

Читайте также:

Как можно ввести дом в эксплуатацию без лишних проблем по упрощенной схеме?

Упрощенная схема ввода частного дома в эксплуатацию подразумевает более быструю и не такую сложную процедуру оформления документов, и она возможна только при строительстве дома до 300м2 и не  более 2х этажей (не включая мансардный). Но проблемы могут возникнуть на этапе оформления документов, если были допущены нарушения при соблюдении требований к строительству, к расстоянию от соседних сооружений, границам участка, коммуникациям и/или дорогам. 

Вариантов решения возникших вопросов может быть несколько:

— на свой страх и риск пробовать оформить документы самостоятельно

— обратиться за помощью к компетентным специалистам в вопросах законного введения зданий в эксплуатацию, которые помогут избежать штрафных санкций и оформить соответствующую документацию.

Какой порядок ввода в эксплуатацию предусмотрен законом для незаконных построек жилых и дачных домов в Украине?

В этом году, на законодательном уровне, без применения штрафных санкций, был продлен срок принятия в эксплуатацию небольших домов и построек хозяйственного предназначения размером до 300м2, строительство которых было фактически завершено до 2011г.

Порядок ввода предусматривает наличие заключения о проведенном техническом обследовании, как самой конструкции строения, так и инженерных коммуникаций. Обследование в обязательном порядке должно осуществляться визуально, в случае необходимости проверки указанной владельцем информации, необходимо привлечение экспертных организаций, проведение съемки объекта. Техническое обследование проводится во время техинвентаризации.

Это заключение в пакете с другими документами подается в Государственную архитектурно-строительную инспекцию, которая после рассмотрения документов регистрирует или отказывает в регистрации декларации о готовности объекта.

Преимущества обращения в нашу фирму дают возможность:

— избежать проведения лишних экспертиз;

— уберечься от нервных потрясений;

— сэкономить денежные средства;

— застраховаться от возможных рисков;

— избежать пустой траты времени проведенной в очередях;

— получить документ о введении здания в эксплуатацию;

Где лучше заказать введение в эксплуатацию здания по упрощенной схеме в Киеве и Киевской области?

Обратившись в наш офис, вы найдете надежных специалистов, которые помогут оформить все необходимые документы, чтобы сдать в эксплуатацию ваше строение. Наше знание всех нюансов законодательной системы дает возможность максимально быстро и просто для Вас получить готовый документ.

У нас Вы можете получить подробную консультацию по любому вопросу, связанному с оформлением документации касательно строительных сооружений, как в Киеве, так и Киевской области. Мы организуем и проведем все необходимые работы и замеры, оформим заключение, устраивающее все стороны, согласно собранной информации, а также, поможем собрать полный пакет документов, для подачи в инспекцию.

Ввод дома в эксплуатацию 2020

Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила, состав документации, проблемы и их решения. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию частного дома – сложная, но обязательная процедура, завершающее капитальное строительство на участке. Несмотря на сокращение ее сроков и возможности получения отдельных документов по электронной форме она сопровождается множеством юридических нюансов, малейшие отклонения от норм строительства и технического регламента являются основанием в отказе.


 

Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила

Ввод дома в эксплуатацию 2020

Ввод дома в эксплуатацию 2020, правила. Основным регламентирующим документ служит Градостроительный комплекс РФ, в частности – ст.55, прописывающая правила выдачи разрешения на ввод жилых объектов в эксплуатацию.

Согласно этой статье к разрешительному акту относят документ, подтверждающий завершение процессов капитального строительства частного дома и соответствие параметров постройки нормам СНиП и разрешенному использованию.

На практике это означает принятие дома комиссией, проверяющей:

• Соответствие требований постройки жилому дому для одной семьи (нормы СНиП 31-02-2001 — отсутствие других жилых домов на участке, отступ от других домов ≥5 м, границ участка ≥3 м, этажность не выше 3, соблюдение требований по высоте и площади помещений). Любые отклонения от норм должны быть согласованы и разрешены заранее, перед началом строительства.

• Общие требования к жилому помещению, поверхностям и ограждениям (наличие вставленных окон и дверей, покрытой кровли, капитальных перекрытий и лестничных маршей, ограждения балконов и другие признаки завершения основных монтажных работ и как минимум черновой отделки пола, потолка и стен).

• Подключение основных коммуникаций и закладку инженерных сетей. Вводимый в эксплуатацию жилой дом должен быть подключен к скважине, колодцу или централизованному водоснабжению, электрическим сетям (включая внутреннюю разводку), иметь обустроенный и соответствующий нормам СанПин сток и рабочую систему обогрева. Подключение любых централизованных сетей подтверждается заключенными договорами обслуживания.

• Состояние придомовой территории. Требования к обустройству участка для сельской местности не регламентированы, в остальных случаях на момент принятия дома к нему должны быть проложены асфальтовые или гравийные дороги. Также до приезда комиссии с территории вывозится строительный мусор. Подсобные постройки могут достраиваться или возводиться на участке позже, исключение делается для изначально заложенных в проекте и связанных с домом гаражей или ограждений с воротами.

• Соответствие нормам пожарной безопасности.

Отклонение любого из этих правил или другие нарушения Градостроительного кодекса РФ могут быть поводом для отказа в выдаче разрешения на ввод.

Отдельные правила действуют по отношению к постройкам, попадающим под действие ФЗ №93 «Дачная амнистия», регистрируемых по упрощенному порядку.

В настоящий момент его продление (до 01. 03.2021 г) распространяется лишь на индивидуальные жилые постройки, возведенные на садовых участках и предназначенные для проживания лишь 1 семьи. Такие дома вводятся в эксплуатацию после получения техпаспорта в БТИ и подачи в МФЦ уведомления об окончании строительства.

Последнее в свою очередь подразумевает необходимость подачи заявления о его начале на более раннюю дату.
Принимающая дома по упрощенному порядку комиссия сосредотачивается прежде всего на проверке назначения дома (этажности и высоты, отсутствию признаков разделения здания на отдельные квартиры, соблюдении границ и площади участка).

Жесткий надзор за строительством в таких случаях не ведется, при отсутствии нарушений общепринятых правил подключения коммуникаций, санитарных и строительных норм местные власти через 30 дней выдают акт приема и ввода дома в эксплуатацию.

Но из-за ограничений по времени и типу участка полагаться на «дачную амнистию» и упрощенную схему регистрации не стоит.

При оптимальном раскладе вводимый в эксплуатацию дом полностью соответствует нормам и данным, заявленным при получении разрешения на строительства или подаче уведомления о его начале. В таких случаях владельцам нужно действовать по следующему алгоритму:

1. Обратиться с МФЦ или непосредственно в БТИ с целью получения технического паспорта на объект (услуга платная).

2. Оформить в администрации или других органах по месту расположения постройки заявление в вводе дома в эксплуатацию с приложением фото со всех ракурсов. Это же заявление является основанием для приезда на участок приемной комиссии.

3. Получить заключение о соответствии объекта требованиям техническому регламенту и расширенную выписку из ЕГРН с информаций об обременениях. Вторая услуга является платной.

4. Обратиться в градостроительный отдел или другие местные органы с целью получения полного списка служб, выдающих другую разрешительную документацию.

5. Заключить договора в коммунальных службах при подключении дома к централизованным линиям водо-, газо- или энергоснабжения. Пройти проверку в пожарной службе и СЭС (последнее – обязательно при близости участка к охранным зонам).

6. Собрать и подать весь пакет документов на рассмотрение. При отсутствии нарушений владелец получает разрешение о вводе в эксплуатацию без проволочек, последовательно подает документы в БТИ, Росреестр и налоговую.

Состав документации и сроки

Полный перечень необходимых документов прописан в п.3 ст.55 Гк РФ. При вводе в эксплуатацию частных домов он включает:

• Заявление в местные органы в произвольной форме.

• Паспорт или иные документы, подтверждающие личность заявителя.

• Правоустанавливающие документы на участок. Помимо договора купли-продажи земли к ним относятся завещания, акты дарения и Постановления о выделении земельных участков местными органами.

• Расширенная выписка на землю из ЕГРН.

• Градостроительный план участка.

• Технический паспорт, получаемый в БТИ или у кадастрового инженера и включающий подробный поэтажный план дома, характеристики помещения и строительных конструкций (включая материалы стен и кровли), дату постройки дома. Данный документ составляется по результатам фактического обмера дома и используется в дальнейшем для подтверждения соответствия параметров постройки требованиям СНиП, вносить изменения после осмотра здания инженером без согласования не рекомендуется. При его заказе в обычном порядке на составление техпаспорта уходит до 14 дней, при необходимости ускорения сроков сумма пошлины за услугу увеличивается.

• Разрешение на строительство жилого дома.

• Акт приема-передачи работ при ведении строительства подрядными организациями.

• Акт соответствия параметров возведенного дома проектной документации и техническим требованиям.

• СПОЗУ – схема участка, отображающая все возведенные постройки, инженерные коммуникаций, подъездные пути и проходы к дому, размеры и оси строения и границы до других объектов. Данный документ при желании составляется самостоятельно в графическом редакторе и заверяется ответственными лицами, на момент приема и ввода дома эксплуатацию расхождений в схеме и фактической планировке участка быть не должно.

• Документы, подтверждающие соответствие ТУ инженерных и технических сетей дома (при наличии), заверяемые представителями соответствующих коммунальных служб.

Точный перечень обязательно уточняется в местной администрации, в ряде случаев он может быть расширен. После подачи первого заявления на выдачу ЗОС (заключения о соответствии дома проектной документации или техническим требованиям) в течение 7 рабочих дней органами принимается решение о времени проведения проверки.

На саму проверку объекта службам выделяется 30 дней (точное время обязательно согласовывается с заявителем), после ее прохождения и подписания соответствующих актов за 10 дней владельцу выдается ЗОС или обоснованный отказ.

На рассмотрение полного пакета документов и выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию или отказа службам выдается не более 7 рабочих дней.

Сроки рассмотрения заявок на подключение инженерно-технических сетей и выдачи актов соответствия ТУ зависят от организации и варьируется от 5 до 30 дней.

Проблемные моменты и способы их решения

Основная сложность заключается в необходимости сбора положительных заключений от всех проверяющих служб, при отказе одного из членов комиссии ЗОС не выдается. Проблемы могут возникнуть:

• При любых отклонениях параметров постройки от разрешенных и жилых. Отклонение размеров дома от заявленных или проектных не должны превышать 10-15 см по длине и 5-10 см по высоте.

• При обнаружении признаков незавершенного строительства (вплоть до отсутствия отмостки, дорожки к дому при ведении работ в городской зоне, лесов или строительном мусоре на участке). Исключение допускается лишь при поэтажном вводе постройки в эксплуатацию, но в любом случае у инспекторов не должно быть поводов для придирки.

• При наличии в доме цокольного этажа или подвала с высотой стен более 2,1 м (этаж считается жилым со всеми вытекающими последствиями). Избежать нарушения в таких случаях помогает засыпка полов в подвале песком или грунтом.

• При отсутствии заземления у домов с металлической кровлей, актов обработки деревянных конструкций антипиренами или нарушениях в расстоянии между возгораемыми конструкциями и дымоходами и отопительными агрегатами. Единственным способом избежание проблемы считается соблюдение норм на этапе строительства и найм фирм, имеющих лицензию на противопожарную обработку.

• При чрезмерно быстром завершении строительства. Промежуток между подачей уведомления о начале строительства и его завершении должен быть адекватным, в возведение дома за месяц не поверит ни один чиновник.

• При обнаружении лишних построек на участке. Любые изменения в СПОЗУ вносятся заранее.

• При отсутствии разрешения на капитальное строительство. Доказать законность «самостроя» на участках, не попадающих под действие закона о «дачной амнистии» крайне сложно. Выходов из проблемы всего 3, включая обращение в суд, получение разрешения на строительство задним числом (владелец подает уведомление на свой страх и риск, и через некоторое время подает заявление о завершении капитальных работ) и подачу заявления в комиссию с просьбой о сохранности объекта.

Исключить все риски невозможно, единственным способом их снижения считается предварительная проверка документов и дома специалистами и устранение недочетов до проверки комиссией или инспекторами.

При получении обоснованного отказа владелец имеет право на исправление ошибок и повторную подачу заявления, но по понятным причинам этот путь обходится в разы дороже.

Итоговые рекомендации

В заключение стоит отметить, что процедура ввода ИЖС в эксплуатацию существенно упрощается при заказе грамотного проекта дома и услуг надзора за его выполнением.

Такие услуги оказывают как архитектурные бюро, так и организации-застройщики. При отсутствии такой возможности все действия лучше делать самому владельцу будущего дома.

Также следует помнить, что самое по себе разрешение на ввод в эксплуатацию не подтверждает право собственности владельца на дом.

Оформление постройки считается завершенной после подачи данного акта вместе с другим пакетом документов (паспортом, заявлением, подтверждением права собственности на землю, разрешения на строительство или ответа на уведомление о его начале, технического и кадастрового паспортов, справке о присвоении почтового адреса и квитанции о внесенной пошлине) в МФЦ, по почте или по электронной форме на официальный сайт Росреестра.

Лишь после получения ответа (7-10 дней) владелец получает права на распоряжение своей собственностью и обязанности по оплате налогов и коммунальных услуг. Затягивать с оформлением права собственности и обращением в налоговую не рекомендуется.
Ввод дома в эксплуатацию 2020.

ввод дома в эксплуатацию. Беларусь

  

Мы уже писали о том, как ввести дом в эксплуатацию в России. А теперь поговорим о том, как проделать ту же процедуру, но в Республике Беларусь.

Если вы еше не начали строительство, то прочтите статью сначала, если вы уже готовы вводить в эксплуатацию, то пролистайте статью, в конце вся информация именно по последнему этапу. 

Для того, чтобы ввести жилой дом в эксплуатацию в Беларуси, вам придется посетить несколько инстанций, в которых нужно будет собрать определенный пакет документов.

Первым делом, нужно отправиться в БТИ, для того, чтобы получить свидетельство на землю.

Если границы вашего земельного участка не зафиксированы, то их придется восстановить, для этого вы можете обратиться (в Минске) в проектный институт Белгипрозем или обратившись в другую геодезическую компанию.

Разрешение на проектирование и строительство вы получите в местном сельсовете, для административных центров — районный исполком. Обычный срок рассмотрения вашего заявления примерно 14 дней. В заявлении лучше писать, что вы хотите построить все: дом, сарай, баню, гараж. Даже если вы этого всего не построите, у вас будет разрешение, но, если разрешения не будет, но вы что-то из этого построите — могут начаться проблемы.

Проект дома — важный этап, его нужно делать перед началом строительства, а не постфактум. Вы уже должны знать, что проект дома вам только поможет и никогда не будет лучшим, а для ввода дома в эксплуатацию проект дома обязателен.

После того, как проект коттеджа готов и все детали согласованы, вам нужно взять его и разрешение на проектирование и строительство, и обратиться в Исполком, где на ваш проект главный архитектор поставит свою печать, утвердив его. Для всех городов административных центров, то есть Гомель, Минск, Брест и т.д., кроме Гродно нужно будет еще посетить комитет архитектуры.

Вам необходимо будет получить паспорт застройщика, который составляет или главный архитектор, или другое уполномоченное лицо архитектурного отдела. Его выдают на основании ниже перечисленных документов:

  1. разрешение на проведение проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории;

  2. архитектурно-планировочное задание (выдается вместе с разрешением на проектирование и строительство) — но его наличие не всегда обязательно

  3. документ, в котором сказано о ваших правах на приобретенный земельный участок или другое название регистрационное удостоверение

  4. проектная документация на строительство дома

После того, как вы получите паспорт застройщика, его нужно будет утвердить местным исполнительным органом (исполком).

Теперь, можно начинать строительство.

После начала строительства, нужно получить технические условия на газ, воду, канализацию и электричество в специализирующихся на этом местных организациях — водоканал, РЭС. горгаз.

Когда будет готова большая часть дома — фундамент, коробка, крыша, его можно сдавать в эксплуатацию. Важно знать, что габариты дома должны соответствовать проекту, иначе его могут не принять.

Если изменения существенные нужно будет внести их в проект, обратившись к тому же проектировщику, который его сделал, а после, пересогласовать с районным архитектором. Еще обратитесь в БТИ для того, чтобы получить ведомость тех. характеристик.

ВТОРОЙ ЭТАП, если уже все построено:

В исполкоме нужно будет написать заявление на ввод дома в эксплуатацию. После того, как вам дадут разрешение,  еще раз обращаетесь в БТИ, где вам сделают тех.паспорт на коттедж.

Чтобы получить технический паспорт, нужно подписать акт у архитектора, представителя санстанции и пожарной службы. 
Архитектор проверяет соответствие дома проекту, привязка к границам участка, габаритные размеры. Представитель санстанции проверяет рабочую канализацию и наличие септика. Пожарный инспектор проверит дымоходы и извещатели. 

  В доме как минимум должна быть штукатурка на стенах, потолки подшиты, полы смонтированы под черновой слой. Уже должна быть разведена электрика и трубы отопления.   

Поздравляем вас, теперь осталось выполнить отделку по дизайну интерьера, его могут выполнить наши дизайнеры, оставьте заявку в шапке профиля. 

Как получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в Калининграде

Личный опыт не позволяет рекомендовать самостоятельное оформление ввода дома в эксплуатацию. Однако, постараюсь прояснить отдельные тонкости процесса и познакомить вас со списком документов для регистрации. Получение разрешения на ввод частного жилого дома в эксплуатацию необходимо для регистрации права собственности. Без оформления этого документа вы не сможете распоряжаться недвижимостью, получить официальный адрес, подключиться к коммуникациям.

Порядок ввода в эксплуатацию частного дома

Ваш план действий должен состоять из следующих шагов:

  1. Подготовьте документы.
  2. С документами и заявлением обратитесь в Комитет строительного надзора в Калининграде.
  3. Представьте дом для осмотра должностными лицами, которые на месте проверят соответствие готового сооружения проектной документации.
  4. Получите разрешение на ввод в эксплуатацию дома.

В течение 10 дней со дня подачи заявления и пакета документов вы получите разрешение или отказ, который должен быть обоснован в письменном виде.

Порядок сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома

Будущие жильцы строящегося дома с нетерпением ждут момента, когда им выдадут ключи от квартиры, ошибочно считая, что с этого дня дом можно считать принятым в эксплуатацию. Однако, сдать многоквартирный дом с первой попытки получается далеко не всегда и ввод в эксплуатацию может быть отсрочен до устранения недостатков.

Получение разрешения на эксплуатацию означает, что застройщик завершил строительство в соответствии со всеми нормами, планами и проектами, жить в доме безопасно, все этажи возведены, фасадные работы закончены и т.п. Дому присваивается официальный адрес, эксперты составляют акты проверки и соответствия проектной документации.

Передача ключей может произойти и через полгода-год после сдачи дома, поскольку за каждый день нарушения сроков набегает пеня, и застройщики оставляют себе поле для маневров. После подписания акта о вводе дома в эксплуатацию продолжается отделка квартир, благоустройство территории, запуск лифтов и т.д. В это время застройщик заключает договора с водо-, тепло-, энергоснабжающими и управляющими компаниями, проводится подписание актов о приемке квартир. Процедура введения в эксплуатацию многоквартирного дома сложная, оформлением документов занимаются юристы застройщика или специалисты юридической фирмы.

Упрощенная система ввода дома в эксплуатацию

То, что вы построили на участке своей земли дом, еще не значит, что он ваш по закону. Без официальной регистрации самострой считается незаконным, и в дальнейшем у вас обязательно возникнут проблемы с продажей, использованием недвижимости в качестве залога, передачей по наследству и т. д. К не оформленному надлежащим образом частному дому невозможно подвести электричество и канализацию, да и неопределенный статус недвижимости может привести к многолетним судебным тяжбам.

По Гражданскому кодексу РФ самовольно построенными считаются строения, возведенные на непредназначенных для этого землях или без утвержденного проекта и других разрешительных документов. Чтобы узаконить такой дом, следует обратиться в суд со справками из санэпидемстанции, отдела архитектуры, пожарной инспекции. Однако шансы увеличатся, если вы воспользуетесь помощью юриста.

Ввести самострой в эксплуатацию можно по упрощенной системе, действие которой распространяется на частные дома, возведенные после 1992 г. Вам нужно собрать следующие документы:

  1. Свидетельство о праве собственности на землю.
  2. Проект дома.
  3. Разрешительные документы, выданные техническими службами.
  4. Договор подряда.
  5. Заключения служб технического и авторского надзора.

Документы нужно подать в Комитет архитектуры и строительства Калининграда, который после рассмотрения вопроса выдаст вам документы на дом. Воспользоваться упрощенной системой могут владельцы строений, самовольно соорудившие пристройки, хозяйственные постройки, жилые дома, дачи и другие сооружения I и II категории сложности.

Дома и другие постройки возведенные до 1992 года, вводить в эксплуатацию не нужно. Они регистрируются после подачи техпаспорта с датой постройки.

Документы для ввода объекта в эксплуатацию

  1. Заявление о предоставлении госуслуги.
  2. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
  3. Если от вашего имени обращается доверенное лицо, нужно подтверждение его полномочий, например, доверенность.
  4. Подтверждение права собственности на землю.
  5. Акт приемки, если дом строился по договору.
  6. Документы о соответствии техническим требованиям и условиям (подписывают ответственное лицо строительной организации и представитель организации, отвечающей за эксплуатации инженерных сетей).
  7. Схема расположения дома и инженерных сетей на придомовом участке (заверить в строительной организации).
  8. Техплан дома.

Готовый пакет документов нужно передать в Комитет архитектуры и строительства Калининграда, расположенный на пл. Победы, 1. Учтите, что перечисленные выше документы — это минимальный пакет, при оформлении могут понадобиться и другие разрешения, свидетельства и т.д.

Выводы

Как видите, с фактическим окончанием строительства заботы не прекращаются — недвижимость нужно узаконить и ввести в эксплуатацию. Понять весь процесс с первого раза будет сложно, а чтобы справиться с бумажными хитросплетениями самостоятельно, придется потратить 2-3 недели личного времени. Однако, вы можете избавить себя от рутины и сэкономить время, если обратитесь к опытным специалистам. Например, к эксперту «Земли Канта» Максиму.

Ввод в эксплуатацию частного, садового дома. Цена сдачи жилого здания. Сдать объект в Киеве, Украина


Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, объекта не капитального строительства

По правилам статьи 32 Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», выстроенные на земельных участках одноквартирные (индивидуальные жилые) дома отнесены к строительным объектам класса последствий СС1, СС2, СС3. Ввод в эксплуатацию жилого, садового, дачного дома, подтверждает, что объект пригоден для проживания и данный документ дает разрешение на подключение коммуникаций: свет, отопление, вода, канализация. На объект недвижимости, который не введен в эксплуатацию, нельзя оформить право собственности, продать, передать по наследству, подарить и прочее.

 

Порядок ввода в эксплуатацию объектов недвижимости. Упрощенная схема сдачи частного, садового дома

Основные порядки ввода в эксплуатацию дома:

1)Жилые дома, построенные до 05 августа 1992 года. Согласно Постановлению данные объекты не требуют ввода в эксплуатацию. 

— изготовляем технический паспорт

— регистрация права собственности.

Срок сдачи в эксплуатацию 1 месяц. Цена 12 000 грн.

 

2)Жилые дома общей площадью до 500 м. кв., построенных в период с 05 августа 1992 г. по 09 апреля 2015 г. Закон «О регулировании градостроительной деятельности».  Ссылка https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3038-17. Порядок ввода в эксплуатацию данных объектов недвижимости состоит из Упрощенной схемы (строительная амнистия).

 изготовляем технический паспорт объекта недвижимости (отметка о проведении технического обследования)

— регистрация Декларации о готовности объекта к эксплуатации в реестре ГАСК

— присвоение почтового адреса

— регистрация права собственности на объект недвижимости.

Срок сдачи в эксплуатацию 1,5 месяца. Цена от 20 000 грн.

 

3) Жилые дома общей площадью до 500 м. кв. построенные после 09 апреля 2015 года. Так называемая Общая схема ввода в эксплуатацию. Участок, на котором расположено здание, должен входить в Генеральный план села/города или в ДПТ (детальный план территории)

— выполнение топографической съемки М:500 (геодезия участка)

— разработка эскизного проекта

— получение строительного паспорта

— регистрация Уведомления о начале строительных работ

— изготовление технического паспорта

— регистрация Декларации о готовности объекта к эксплуатации.

— для объекта недвижимости свыше 300 м кв. производится плата паевого участия.

— присвоение почтового адреса

— регистрация права собственности.

Срок сдачи в эксплуатацию 3 месяца. Цена договорная.

 

4) Жилые дома общей площадью свыше 500 м. кв., которые были построены, строятся или планируются строиться.

— выполнение топографической съемки М:500

— разработка архитектором проекта

— выполнение градостроительного расчета с технико-экономическими показателями.

— выполнение дежурного кадастрового плана

— получение градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка

— авторский и технический надзор за строительством здания

— регистрация Декларации о начале строительства

— изготовление технического паспорта

— оплата паевого участия в местные органы самоуправления

— регистрация Декларации о готовности объекта недвижимости к эксплуатации

— присвоение частной недвижимости почтового адреса

— регистрация права собственности на частную недвижимость

Срок сдачи в эксплуатацию 3 месяца. Цена договорная.

 

Ввод объекта в эксплуатацию (Киев, Киевская область). Сколько стоит ввести частный дом, самострой

Ввод в эксплуатацию недвижимости дело хлопотное требующее временных и эмоциональных затрат не менее чем в ходе капитального строительства. Если вы не хотите тратить время в длинных очередях государственных структур, то произвести ввод частного дома и самостроя в эксплуатацию вам помогут в ООО «Забудова Груп».

Каждый объект строительства индивидуален и поэтому срок выполнения и цена сдачи зависит от сложности объекта недвижимости, имеющегося пакета документов, готовности и расположения частной недвижимости и т. д.
Порядок оплаты — поэтапный (по мере выполнения работы).

Специалисты ООО «Забудова Груп», помогут вам собрать все необходимые документы и разрешения на любом этапе строительства и любой категории сложности. Мы производим ввод в эксплуатацию жилых домов в Киеве и области, а так же здания индивидуального строительства по упрощенной схеме и по приемлемой цене. Мы помогаем в решении не только спорных вопросов, но и в случаях отказа в выдачи Декларации о готовности объекта к эксплуатации в кратчайшие сроки. Все документы, выданные в ООО «Забудова Груп» полностью соответствуют нормам действующего законодательства Украины.

 

 ЗВОНИТЕ! Мы гарантируем качественный результат работы!

 

 

Как оформить дом в собственность построенный на своей земле

Несмотря на то, что согласно с последними изменениями в действующем законодательстве жилой частный дом, если он был построен на приватизированном участке земли, можно оформить в собственность по упрощенной схеме, эта процедура довольно длительная и требует от владельца некоторой осведомлённости.

Вся недвижимость в России подлежит обязательной государственной регистрации, о которой свидетельствуют выданные ответственным учреждением документы. Процедура регистрации частного жилого дома, построенного на личном участке земли, предусматривает внесение в единую государственную кадастровую базу всех сведений об объекте недвижимости и его владельце. Только после регистрации владелец получает законное право распоряжаться домом.

Без оформления регистрации права собственности на свой загородный дом, возведённый на участке земли полученной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), владелец не сможет ни продать, ни обменять, ни подарить, ни сдать официально в аренду данную недвижимость. Кроме того, если дом был не куплен, а построен владельцем земли, то без государственного оформления данного сооружения официально не существует.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Начало процедуры

Чтобы правильно провести процедуру оформления регистрации частного жилого или нежилого дома, построенного на своей земле, нужно знать, с чего начать. Первое, что нужно будет сделать, это отправиться в Бюро технической инвентаризации. Там необходимо оформить технические документы – паспорт и план постройки. После этого сооружение следует обязательно поставить на кадастровый учёт, для чего нужно подать заявление и прилагаемые к нему документы.

Далее необходимо отталкиваться от того, есть ли для земельного участка разрешение под ИЖС и все ли документы на него имеются. Иными словами, определяясь, с чего начать, следует иметь в виду:

  • Расположение частного дома на садовом или же дачном земельном участке. Становление на учёт в кадастровую базу необязательно. Согласно упрощенной схеме оформления права собственности, достаточно подать заполненную декларацию со всеми сведениями о постройке;
  • Строение на земле под ИЖС для ведения частного хозяйства. Первым делом дом нужно поставить на кадастровый учёт, в результате чего будут получены документы, подтверждающие право собственности.

Что понадобится

Чтобы перейти к регистрации права собственности, нужно заведомо подготовить следующие документы:

НаименованиеОсобенности
Паспорт владельца землиОригинал и копия
Заявление о регистрации права собственности на домОт имени владельца земли
Правоустанавливающие документы на участокДоговор приватизации, обмена, купли-продажи, ренты, дарственная, завещание, свидетельство вступления в наследство, прочее
Документы о разрешении на строительствоИли о самовольном строительстве
Справка из единой государственной реестровой базыПодтверждающая владельца
Технические и кадастровые документыПаспорта и планы
Поэтажный план строенияВыдаёт Бюро технической инвентаризации
Квитанция об уплате государственной пошлиныСделать копию

Ввод в эксплуатацию

В соответствии с последними законодательными изменениями, для регистрации права собственности на частный дом, который был возведён владельцем на его личном участке земли, нужны документы, разрешающие ввод строение в эксплуатацию. Это значит, что начинать следует с Бюро технической инвентаризации.

Получению технических бумаг предшествует вызов сотрудников Бюро технической инвентаризации для осмотра здания и произведения замеров. На основании этих сведений будет составлен технический план и паспорт. После этого владельцу следует подать заявление в городскую администрацию, чтобы присвоить частному дома личный адрес. Далее идёт процедура получения кадастрового паспорта и плана, для чего и потребуются полученные ранее документы.

Только после этого можно получить разрешение на ввод частного дома в эксплуатацию, с последующим оформлением права собственности. Его можно получить в том же учреждении, в котором было получено разрешение на проведение строительных работ. Срок получения документа составляет не более десяти рабочих дней.

При заключении сделок

Важным моментом является необходимость в регистрации прав на частный дом после покупки земельного участка. Для этого необходимо подать заявление и документы, подтверждающие право владения землёй в учреждение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. При этом во время регистрации обязательно личное присутствие всех совладельцев. Если кто-либо не может явиться, то вместо него может присутствовать доверенное лицо, с оформленной у нотариуса доверенностью.

Если дом был куплен в официально зарегистрированном браке, то необходимо получить письменное согласие второго супруга на его оформление. Такое согласие составляется супругом и заверяется нотариусом. Без этого документ не будет иметь юридической силы.

Приобретая долю участка с домом у продавца, являющегося совладельцем, обязательно следует получить письменные отказы остальных собственников от приобретения продаваемой части имущества, иначе, даже после оформления права собственности, такую сделку легко оспорить и аннулировать.

Если постройка самовольная

Если же владелец земли по каким-либо причинам своевременно не получил разрешение на проведение строительных работ, то после постройки частного дома его придётся легализировать. Данная процедура, порядок которой регламентирован Градостроительным кодексом Российской Федерации, не является особо сложной, однако она может затянуться на несколько месяцев, а финансовые затраты, особенно с привлечением специалиста, будут весьма внушительными.

Чтобы легализировать строение на своём земельном участке, следует выбрать наиболее подходящий вариант из трех:

  • Обратиться в суд;
  • Оформить задним числом бумаги, разрешающие строительство. Получить разрешение, не сообщая о том, что дом уже построен, а через некоторое время сдать объект;
  • Обратиться в комиссию пресечения самовольного строительства и подать заявление для сохранения дома. Если решение будет положительным, владельцу выдадут все необходимые разрешения и прочие документы.

Федералистов № 51-60 — Записки федералиста: основные документы в американской истории

Продолжение той же темы: Относительно полномочий Конгресса по регулированию выборов членов

Из номера New York Packet
Вторник, 26 февраля 1788 г.

Автор: Гамильтон Александр

Жителям штата Нью-Йорк:

МЫ УВИДИЛИ, что неконтролируемая власть над выборами в федеральное правительство не может без всякого риска быть передана законодательным органам штата.Давайте теперь посмотрим, в чем будет опасность на другой стороне; то есть от передачи окончательного права регулирования своих собственных выборов самому Союзу. Не предполагается, что это право когда-либо будет использовано для исключения какого-либо государства из его доли в представительстве. Интерес всех, по крайней мере в этом отношении, был бы всеобщей безопасностью. Но утверждается, что это могло быть использовано таким образом, чтобы способствовать избранию одного любимого класса людей в исключение других, ограничивая места выборов определенными округами и делая невыполнимым для граждан в целом примите участие в выборе.Из всех химерических предположений это кажется самым химеричным. С одной стороны, никакой рациональный расчет вероятностей не заставил бы нас вообразить, что предрасположенность, которую вызовет такое жестокое и экстраординарное поведение, когда-либо сможет найти свое отражение в национальных советах; а с другой стороны, можно с уверенностью заключить, что если такой неподходящий дух когда-либо получит доступ к ним, он проявит себя в совершенно иной и гораздо более решительной форме.

Маловероятность попытки может быть удовлетворительно заключена из этого единственного размышления, что она никогда не могла быть предпринята, не вызвав немедленного восстания огромной массы народа, возглавляемой и управляемой правительствами штатов.Нетрудно представить себе, что это характерное право на свободу в определенные неспокойные и противоречивые сезоны может быть нарушено в отношении определенного класса граждан победоносным и властным большинством; но то, что столь фундаментальная привилегия в столь расположенной и просвещенной стране должна быть нарушена в ущерб огромной массе народа сознательной политикой правительства, не вызывая народной революции, совершенно немыслимо и невероятно.

В дополнение к этому общему размышлению, есть соображения более точного характера, которые запрещают любые опасения по этому поводу.Различие в составных частях национального правительства и, в еще большей степени, в том, как они будут приводиться в действие в его различных ветвях, должно стать мощным препятствием для согласования взглядов в любой частичной схеме выборов. Существует достаточное разнообразие в состоянии собственности, в гениальности, манерах и привычках людей из разных частей Союза, чтобы вызвать материальное разнообразие предрасположенностей их представителей к разным рангам и условиям в обществе.И хотя интимное сношение под одним и тем же правительством будет способствовать постепенной ассимиляции в некоторых из этих аспектов, тем не менее есть причины, как физические, так и моральные, которые могут в большей или меньшей степени постоянно подпитывать различные склонности и наклонности в этом отношении. . Но обстоятельством, которое, вероятно, будет иметь наибольшее влияние в этом вопросе, будут различные способы формирования нескольких составных частей правительства. Поскольку Палата представителей должна избираться немедленно народом, Сенат — законодательными собраниями штата, Президент — избирателями, выбранными для этой цели народом, маловероятно, что общие интересы скрепят эти разные ветви склонностью к любой конкретный класс избирателей.

Что касается Сената, то невозможно, чтобы какое-либо регулирование «времени и порядка», а это все, что предлагается представить национальному правительству в отношении этого органа, могло повлиять на дух, который будет определять выбор его членов. . На коллективное сознание законодательных органов штата никогда не могут повлиять внешние обстоятельства такого рода; соображение, которое само по себе должно убедить нас в том, что предполагаемая дискриминация никогда не будет предпринята. Для каких побуждений Сенат мог согласиться с предпочтением, в которое он сам не входил? Или с какой целью он будет установлен в отношении одной ветви законодательной власти, если его нельзя распространить на другую? Состав одного в этом случае противодействует составу другого.И мы никогда не можем предположить, что он будет включать назначения в Сенат, если в то же время мы не можем предположить добровольное сотрудничество законодательных собраний штата. Если мы сделаем последнее предположение, тогда станет несущественным, где находится рассматриваемая власть, будь то в их руках или в руках Союза.

Но что должно быть объектом этой капризной пристрастности в национальных советах? Должен ли он быть проявлен в различении между различными отраслями промышленности, или между разными видами собственности, или между разными степенями собственности? Будет ли он склоняться в пользу земельного интереса, или денежного процента, или коммерческого интереса, или производственного интереса? Или, говоря модным языком противников Конституции, будет ли она способствовать возвышению «богатых и знатных», исключая и унижая все остальное общество?

Если это пристрастие будет проявлено в пользу тех, кто заинтересован в каком-либо конкретном описании промышленности или собственности, я предполагаю, что будет легко допущено, что конкуренция за нее будет вестись между землевладельцами и купцами.И я не стесняюсь утверждать, что вероятность того, что кто-либо из них получит верх в национальных советах, бесконечно менее вероятна, чем то, что тот или другой из них будет преобладать во всех местных советах. Будет сделан вывод, что поведение, имеющее тенденцию отдавать необоснованное предпочтение какому-либо из них, гораздо меньше следует опасаться первому, чем второму.

Несколько штатов в разной степени увлечены сельским хозяйством и торговлей. В большинстве, если не во всех, преобладает сельское хозяйство.Однако в некоторых из них торговля почти разделяет свою империю, и в большинстве из них она имеет значительную долю влияния. Пропорционально тому, что преобладает, он будет передан в национальное представительство; и по той самой причине, что это будет исходить из большего разнообразия интересов и в гораздо более разнообразных пропорциях, чем можно найти в каком-либо отдельном государстве, будет гораздо менее склонно поддерживать кого-либо из них с решительной пристрастие, чем представительство какого-либо отдельного государства.

В стране, состоящей главным образом из земледельцев, где соблюдаются правила равного представительства, земельный интерес в целом должен преобладать в правительстве. Пока этот интерес преобладает в большинстве законодательных собраний штатов, до тех пор он должен поддерживать соответствующее превосходство в национальном Сенате, который, как правило, будет точной копией большинства этих собраний. Следовательно, нельзя предполагать, что принесение землевладельцев в жертву торговому классу когда-либо будет излюбленной целью этой ветви федерального законодательного органа.Применяя таким образом, в частности, к Сенату общее замечание, вытекающее из ситуации в стране, я руководствуюсь соображением, что доверчивые сторонники государственной власти не могут, исходя из своих собственных принципов, подозревать, что законодательные органы штатов будут отклонены от своих взглядов. обязанность любым внешним воздействием. Но на самом деле та же ситуация должна иметь такой же эффект, по крайней мере, в примитивном составе федеральной палаты представителей: от этого квартала так же мало можно ожидать неправильного пристрастия к меркантильному классу, как и от другого.

Чтобы, возможно, поддержать возражение, можно спросить, нет ли опасности противоположной предвзятости в национальном правительстве, которое может склонить его к попыткам закрепить монополию федеральной администрации в пользу государства. приземлился класс? Поскольку маловероятно, что предположение о такой предвзятости вызовет ужас у тех, кто будет немедленно от нее травмирован, над этим вопросом придется отказаться. Во-первых, будет достаточно отметить, что по причинам, изложенным в другом месте, менее вероятно, что какая-либо явная пристрастность будет преобладать в советах Союза, чем в советах любого из его членов.Во-вторых, не возникнет соблазна нарушить конституцию в пользу класса землевладельцев, потому что этот класс при естественном ходе вещей будет обладать таким большим перевесом, которого он сам может желать. И, в-третьих, люди, привыкшие исследовать источники общественного благосостояния в больших масштабах, должны быть слишком хорошо убеждены в полезности коммерции, чтобы быть склонными нанести ей столь глубокую рану, которая могла бы возникнуть в результате полного исключения тех, кто лучше всего понять его интересы, если будет участвовать в управлении ими.Важность торговли только с точки зрения доходов должна эффективно защищать ее от враждебности со стороны общества, которое будет постоянно преследовать ее в пользу насущных требований общественной необходимости.

Я предпочитаю краткость при обсуждении вероятности предпочтения, основанного на различении между различными видами промышленности и собственности, потому что, насколько я понимаю значение возражающих, они предполагают дискриминацию другого рода. Похоже, они имеют в виду в качестве объектов предпочтения, которым они пытаются нас встревожить, тех, кого они обозначают описанием «богатых и знатных».»Они, по-видимому, должны быть вознесены до одиозного превосходства над остальными их согражданами. Однако в одно время их возвышение должно быть необходимым следствием небольшого размера представительного органа; в другое время это должно быть достигнуто путем лишения людей в целом возможности реализовать свое избирательное право по выбору этого органа.

Но по какому принципу должно производиться различение мест избрания, чтобы соответствовать цели медитированного предпочтения? Ограничены ли «богатые и знатные», как их называют, определенными местами в нескольких штатах? Неужели они каким-то чудодейственным инстинктом или предусмотрительностью выделили в каждом из них общее место жительства? Их можно встретить только в городах? Или же они, напротив, рассыпаны по всей стране, потому что жадность или случайность, возможно, решила их собственную судьбу или судьбу их предшественников? В последнем случае (как это известно каждому разумному человеку [1]) разве не очевидно, что политика ограничения мест выборов определенными округами будет столь же подрывной для ее собственной цели, сколь и исключительной? на любой другой счет? Истина состоит в том, что не существует способа обеспечить богатым предполагаемое предпочтение, кроме как путем предписания имущественных ценностей для тех, кто может избирать или быть избранным.Но это не является частью власти, которая должна быть передана национальному правительству. Его полномочия были бы прямо ограничены регулированием ВРЕМЕНИ, МЕСТА, МАНЕРА выборов. Квалификация лиц, которые могут выбирать или быть избранными, как уже отмечалось в других случаях, определены и закреплены в Конституции и не подлежат изменению законодательным органом.

Однако допустим, ради аргументации, что предложенный прием может оказаться успешным; и пусть в то же время считается само собой разумеющимся, что все сомнения, которые могло внушать чувство долга или опасения по поводу опасности эксперимента, были преодолены в груди национальных правителей, тем не менее, я полагаю, что это вряд ли будет делали вид, что они когда-либо могли надеяться довести такое предприятие до исполнения без помощи военной силы, достаточной для подавления сопротивления огромной массы народа.Невероятность существования силы, равной этому объекту, обсуждалась и демонстрировалась в разных частях этих статей; но чтобы тщетность рассматриваемого возражения могла проявиться в самом ярком свете, на мгновение должно быть допущено, что такая сила может существовать, и предполагается, что национальное правительство фактически владеет ею. Какой будет вывод? Имея склонность к посягательству на основные права общества и средства удовлетворения этой склонности, можно ли предположить, что люди, которых это побудило, развлекались бы нелепой задачей сфабриковать законы о выборах для обеспечения предпочтения фавориту? класс мужчин? Неужели они не предпочтут поведение, лучше приспособленное к их собственному немедленному возвышению? Не лучше ли они решительно примут решение увековечить свое пребывание в должности одним решительным актом узурпации, чем довериться ненадежным уловкам, которые, несмотря на все меры предосторожности, которые могут сопровождать их, могут закончиться смещением, позором и крахом их авторов. ? Разве они не опасались бы, что граждане, не менее настойчивые, чем сознающие свои права, устремятся из отдаленных крайностей своих штатов к местам выборов, чтобы свергнуть своих тиранов и заменить людей, которые будут расположены отомстить за оскорбленное величие? людей?

PUBLIUS.

Упрощенный план пенсионного обеспечения сотрудников (SEP)

План SEP позволяет работодателям вносить вклад в традиционные IRA (SEP-IRA), созданные для сотрудников. Бизнес любого размера, даже самозанятый, может создать SEP.


Выберите план SEP

Планы упрощенной пенсии сотрудникам (SEP)

могут обеспечить значительный источник дохода при выходе на пенсию, позволяя работодателям откладывать деньги на пенсионные счета для себя и своих сотрудников. SEP не имеет начальных и операционных затрат, как обычный пенсионный план, и позволяет вносить до 25 процентов от заработной платы каждого сотрудника.

  • Доступно для бизнеса любого размера
  • Легко устанавливается путем принятия Формы 5305-SEP, прототипа SEP или индивидуально разработанного планового документа
    • Если используется форма 5305-SEP, не может быть другого пенсионного плана (кроме другого SEP)
  • От работодателя не требуется подавать документы
  • Только работодатель вносит свой вклад
    • Для традиционных IRA (SEP-IRA), созданных для каждого правомочного сотрудника
    • Сотрудник всегда на 100% владеет (или владеет) всеми деньгами SEP-IRA

Как работает SEP?

Джед работает на Rambling RV Company.Rambling RV решает создать ПВЗ для своих сотрудников. Rambling RV выбрал SEP, потому что индустрия автодомов носит цикличный характер, с хорошими временами и простоями. В хорошие годы Rambling RV может делать более крупные взносы для своих сотрудников, а в периоды простоя — уменьшать сумму. Размер взноса Rambling RV (большой или маленький) должен быть одинаковым для всех сотрудников. Финансовое учреждение, которое Rambling RV выбрало для своего ПОШ, имеет на выбор несколько инвестиционных фондов. Джед решает разделить взнос в свой SEP-IRA между тремя доступными фондами.Джед, служащий, не может делать взносы, потому что SEP разрешают взносы только работодателя.

Плюсы и минусы:

  • Простота установки и эксплуатации
  • Низкие административные расходы
  • Гибкие годовые взносы — хороший план, если денежный поток является проблемой
  • Работодатель должен вносить равный вклад для всех правомочных сотрудников

Кто вносит вклад: Только взносы работодателя.

Лимиты взносов: общие взносы в SEP-IRA каждого сотрудника ограничены.

Требования к подаче документов: Обычно работодатель не предъявляет требований к подаче документов.

Ссуды участников: Не разрешены. Активы не могут быть использованы в качестве залога.

Снятие средств без отрыва от производства: Да, но включается в доход и облагается дополнительным налогом в размере 10% для лиц младше 59 1/2 лет.

Вернуться к началу


Составить план SEP

Первое действие, которое вам необходимо предпринять, — это выбрать финансовое учреждение, которое будет выступать в качестве попечителя SEP-IRA, которые будут держать активы пенсионного плана каждого сотрудника.На эти счета будут поступать ваши взносы в план.

Этапы настройки для SEP

Есть три шага для создания SEP.

  1. Заключить письменное соглашение о предоставлении льгот всем правомочным сотрудникам.
  2. Сообщите сотрудникам определенную информацию о соглашении.
  3. Создайте учетную запись IRA для каждого сотрудника.

Письменный договор

Письменное соглашение должно включать название работодателя, требования к участию сотрудников, подпись ответственного должностного лица и конкретную формулу распределения.

IRS имеет документ плана SEP модели , форму 5305-SEP, Упрощенная пенсия сотрудника — Соглашение о взносах на индивидуальные пенсионные счета. Не подавайте эту форму в IRS.

Вы можете , но не , использовать форму 5305 — SEP, если вы:

  • Поддерживать любой другой квалифицированный план (кроме другого SEP — план «поддерживается», даже если в течение года взносы не производились),
  • Воспользуйтесь услугами арендованных сотрудников,
  • Нужен плановый год, отличный от календарного, или
  • Требуется формула распределения, которая учитывает отчисления на социальное обеспечение, которые вы сделали для своих сотрудников.

Если вы не можете использовать форму 5305-SEP, вы можете использовать прототип документа . Их обычно предоставляет паевой инвестиционный фонд, страховая компания, банк или другое квалифицированное учреждение. У вас также может быть SEP, специально разработанный для вашего бизнеса.

Предоставить информацию участникам

Вы должны предоставить своих сотрудников:

  • Обратите внимание, что вы приняли SEP
  • Требования для получения выделения
  • Основа, на которой будет распределяться взнос работодателя

Если вы используете форму 5305-SEP, вы должны предоставить своим сотрудникам копию формы и инструкции к ней.Модель SEP не считается принятой до тех пор, пока каждому сотруднику не будет предоставлена ​​следующая информация:

  1. Заявление о том, что IRA, отличные от той, в которую вносит вклад работодатель, могут обеспечивать разные нормы прибыли и содержать разные условия.
  2. Заявление о том, что администратор ПВЗС предоставит копию любых поправок в течение 30 дней с даты вступления в силу вместе с письменным объяснением их последствий.
  3. Администратор направит участнику письменное уведомление о любых взносах работодателя в IRA участника до 31 января следующего года.

Если вы используете прототип или индивидуально разработанный план, вы должны предоставить всем имеющим на это право сотрудникам аналогичную информацию.

Создать SEP-IRA для каждого сотрудника

SEP-IRA должен быть создан каждым правомочным сотрудником или для каждого сотрудника, имеющего право на участие. Они могут быть созданы с банками, страховыми компаниями или другими квалифицированными финансовыми учреждениями. Все взносы SEP должны поступать в традиционные IRA. Сотрудники несут ответственность за принятие инвестиционных решений в отношении своих счетов SEP-IRA.

Вы и ваши сотрудники получите отчет от финансовых учреждений, инвестирующих ваши взносы SEP, как во время первого взноса SEP, так и не реже одного раза в год после этого. Каждое учреждение должно предоставить понятным языком объяснение любых сборов и комиссий, которые оно налагает на активы SEP, снятые до истечения указанного периода времени.

Сроки создания плана SEP

Вы можете установить SEP на год до наступления срока платежа (включая продление) вашей налоговой декларации о доходах от бизнеса за год, в который вы хотите установить план.

Вернуться к началу


Примите участие в SEP-плане

Правомочный сотрудник — это физическое лицо (в том числе самостоятельно занятое лицо), которое отвечает всем следующим требованиям:

  • Достиг 21 года
  • Работал на работодателя не менее 3 из последних 5 лет
  • Получено не менее 650 долларов в качестве компенсации за 2021 год от работодателя в течение года (600 долларов в 2019 и 2020 годах)

Работодатель может использовать менее строгие требования к участию, чем перечисленные, но не более строгие.

Работодатель может исключить из SEP или SARSEP следующих сотрудников:

  • Сотрудники, охваченные профсоюзным соглашением, о пенсионных пособиях которых добросовестно договорились профсоюз работников и работодатель
  • Наемные работники-иностранцы-нерезиденты, которые не получают от работодателя заработной платы в США или других компенсаций за личные услуги

Пример 1 : Работодатель X ведет календарный год SEP. Квалификационным требованиям в соответствии с SEP являются следующие: сотрудник должен проработать не менее трех лет из непосредственно предшествующих пяти лет, достичь возраста 21 года и заработать минимальную сумму компенсации в течение текущего года.Боб работал на работодателя X во время летних каникул в школе в 2016, 2017 и 2018 годах, но не более 34 дней в году. В июле 2019 года Бобу исполнился 21 год. В августе 2019 года Боб начал работать на работодателя X на постоянной основе, заработав 30 000 долларов в 2019 году. Боб является правомочным сотрудником в 2019 году, поскольку он достиг минимального возраста, работал на работодателя. X в течение трех из пяти предшествующих лет и выполнил требование о минимальной компенсации за 2019 год.

Пример 2 : Работодатель Y составляет свой план SEP, чтобы обеспечить немедленное участие независимо от возраста, службы или компенсации.Джону 18 лет, и он начал работать неполный рабочий день у работодателя Y в 2019 году. Джон является подходящим сотрудником на 2019 год.

Вводы и снятия

Вернуться к началу


Выполнение и обслуживание плана SEP

Каковы правила внесения взносов?

Взносы работодателя для каждого правомочного сотрудника должны составлять:

  • На основе только первых 2

    долларов США компенсации на 2021 год (285000 долларов США на 2020 год)

  • Одинаковый процент вознаграждения для каждого сотрудника
  • Ограничено ежегодно меньшим из 58 000 долларов США на 2021 год (57 000 долларов США на 2020 год) или 25% компенсации
  • Выплачивается сотруднику SEP-IRA

При плановой операции необходимо следовать определению компенсации, приведенному в документе.Компенсация, как правило, включает оплату, полученную участником от вас за личные услуги в течение года.

Специальные вычисления для самозанятых. При расчете взноса для вашего собственного SEP-IRA компенсация — это ваш чистый доход от самозанятости за вычетом следующих вычетов:

  • половина вашего налога на самозанятость и
  • взносов в ваш собственный SEP-IRA.

Для получения дополнительной информации об ограничениях на вычеты для самозанятых лиц см. Публикацию 560.

Вы не обязаны делать взносы каждый год. Когда вы вносите взносы, вы должны вносить вклад в SEP-IRA всех участников, которые фактически оказывали личные услуги в течение года, за который делались взносы, даже сотрудников, которые умерли или уволились с работы до того, как взносы были сделаны.

Дополнительную информацию о правилах внесения вкладов и другую информацию о том, как избежать типичных проблем при работе с SEP, см. В Руководстве по исправлению ошибок SEP.

Когда и где делаются взносы?

Взносы работодателя должны быть внесены до установленного срока (включая продление) для подачи вашей федеральной налоговой декларации за год.

Вы можете вычесть свои взносы, и ваши сотрудники могут исключить эти взносы из своего валового дохода. Взносы SEP не облагаются федеральным подоходным налогом, налогом на социальное обеспечение, Medicare и федеральным налогом на безработицу (FUTA).

После того, как вы отправите взносы SEP в выбранное вами финансовое учреждение, это учреждение будет управлять средствами. Сотрудники могут перемещать свои активы SEP-IRA из одной традиционной IRA в другую. Взносы SEP можно вкладывать в акции, паевые инвестиционные фонды, фонды денежного рынка, сберегательные счета и другие подобные типы инвестиций.Каждый сотрудник принимает инвестиционные решения за свой собственный счет.

Кому принадлежат взносы SEP?

Взносы на счета SEP: всегда 100% принадлежат или принадлежат сотруднику.

Каковы основные правила вывода средств?

Взносы и доходы

SEP хранятся в SEP-IRA и могут быть отозваны в любое время с учетом общих ограничений, налагаемых на традиционные IRA. Снятие облагается налогом в год получения. Если участник отказывается от участия до достижения возраста 59½ лет, обычно применяется дополнительный налог в размере 10%.Взносы и доходы SEP могут передаваться без уплаты налогов другим IRA и пенсионным планам.

Взносы и доходы

SEP в конечном итоге должны быть распределены в соответствии с минимальными правилами распределения, требуемыми IRA.

Ссуды участников не разрешены.

Ролловеры

Вы можете перенести свой SEP-IRA на большинство IRA и квалифицированных планов.

Каковы требования к подаче и уведомлению?

Требования к подаче документов : Как правило, работодатель не предъявляет никаких требований к подаче документов, включая декларацию по форме 5500.

Не включайте взносы SEP в форму W-2 сотрудников, но отметьте поле «Пенсионный план» в поле 13. Для получения дополнительной информации см. Инструкции к формам W-2 и W-3.

Требования к уведомлениям : Работодатели должны предоставить сотрудников:

  • Копия формы 5305-SEP (или прототипа документа) и других документов и раскрытий, перечисленных в инструкциях к ней.
  • уведомление о любых изменениях в ПВЗС и требованиях для получения взносов.
  • годовой отчет о взносах.

Как я могу определить, соответствует ли мой план установленным правилам?

Вам следует проводить ежегодный осмотр, чтобы определить, соответствует ли ваш план SEP установленным правилам. Существуют контрольные списки и советы, которые помогут вам при периодическом пересмотре вашего плана.

Каковы последствия ошибки при выполнении моего плана?

Как правило, если SEP не удовлетворяет требованиям законодательства, налоговые льготы могут быть потеряны.Однако любую ошибку, скорее всего, можно исправить с помощью одной из программ исправления IRS.

Вернуться к началу


Исправьте ошибки плана SEP


Прекратить план SEP

Если вы решите, что ваш SEP больше не подходит для вашего бизнеса, проконсультируйтесь с вашим финансовым учреждением, чтобы определить, может ли другой тип пенсионного плана подойти лучше.

Чтобы расторгнуть SEP, уведомите финансовое учреждение SEP-IRA о том, что вы больше не будете вносить взносы и хотите расторгнуть контракт или соглашение.Рекомендуется уведомить ваших сотрудников о том, что вы отказались от плана.

Вам не нужно уведомлять IRS о прекращении действия SEP.

Вернуться к началу


Дополнительные ресурсы

Залив свиней | Библиотека JFK

17 апреля 1961 года 1400 кубинских изгнанников начали неудачное вторжение в залив Свиней на южном побережье Кубы.

В 1959 году Фидель Кастро пришел к власти в результате вооруженного восстания, в результате которого был свергнут кубинский диктатор Фульхенсио Батиста.Правительство США не доверяло Кастро и опасалось его отношений с Никитой Хрущевым, лидером Советского Союза.

Перед своей инаугурацией Джон Ф. Кеннеди был проинформирован о плане Центрального разведывательного управления (ЦРУ), разработанном при администрации Эйзенхауэра по подготовке кубинских изгнанников для вторжения на их родину. План предполагал, что кубинский народ и элементы кубинских вооруженных сил поддержат вторжение. Конечной целью было свержение Кастро и создание некоммунистического правительства, дружественного Соединенным Штатам.

Обучение

Президент Эйзенхауэр одобрил программу в марте 1960 года. ЦРУ создало тренировочные лагеря в Гватемале, и к ноябрю операция подготовила небольшую армию для высадки десанта и партизанской войны.

Хосе Миро Кардона возглавлял в Соединенных Штатах кубинских эмигрантов, выступавших против Кастро. Бывший член правительства Кастро, он был главой Кубинского революционного совета, комитета по изгнанию. Кардона был готов взять на себя временное президентство Кубы, если вторжение увенчается успехом.

Несмотря на попытки правительства скрыть планы вторжения, это стало общеизвестным среди кубинских эмигрантов в Майами. Через кубинскую разведку Кастро узнал о тренировочных лагерях партизан в Гватемале еще в октябре 1960 года, а пресса широко освещала события по мере их развития.

Вскоре после своей инаугурации, в феврале 1961 года, президент Кеннеди санкционировал план вторжения. Но он был полон решимости скрыть поддержку США. Место посадки в Бухте Свиней была частью обмана.Это был удаленный заболоченный район на южном побережье Кубы, где ночная высадка могла вывести войска на берег, невзирая на незначительное сопротивление, и помочь скрыть любое вмешательство США. К сожалению, место посадки также оставило силы вторжения более чем в 80 милях от убежища в Кубинских горах Эскамбрай, если что-то пойдет не так.

План

Первоначальный план вторжения предусматривал нанесение двух воздушных ударов по кубинским авиабазам. Силы вторжения численностью 1400 человек высадятся под покровом темноты и начнут внезапную атаку.Десантники, сброшенные перед вторжением, нарушили бы транспорт и отразили бы кубинские силы. Одновременно меньшие силы высадятся на восточном побережье Кубы, чтобы создать беспорядок.

Главные силы продвинутся через остров к Матансасу и займут оборонительную позицию. Объединенный революционный фронт отправит лидеров из Южной Флориды и создаст временное правительство. Успех плана зависел от присоединения кубинского населения к захватчикам.

Вторжение

Первая авария произошла 15 апреля 1961 года, когда восемь бомбардировщиков покинули Никарагуа, чтобы бомбить кубинские аэродромы.

ЦРУ использовало устаревшие бомбардировщики B-26 времен Второй мировой войны и раскрашивало их так, чтобы они выглядели как самолеты кубинских ВВС. Бомбардировщики не попали в цель и оставили нетронутыми большую часть авиации Кастро. Когда появились новости об атаке, фотографии перекрашенных американских самолетов стали достоянием общественности и показали, что Америка поддерживает вторжение. Президент Кеннеди отменил второй авиаудар.

17 апреля отряды кубинских изгнанников, известные как «Бригада 2506», высадились на берегах залива Свиней и сразу же попали под шквальный огонь.Кубинские самолеты обстреляли захватчиков, потопили два корабля сопровождения и уничтожили половину авиационной поддержки изгнанников. Плохая погода мешала наземным войскам, которым приходилось работать с сырой техникой и недостаточным количеством боеприпасов.

Контратака

В течение следующих 24 часов Кастро приказал примерно 20 000 солдат продвинуться к пляжу, а кубинские военно-воздушные силы продолжали контролировать небо. По мере того, как ситуация становилась все более мрачной, президент Кеннеди санкционировал «воздушный зонт» на рассвете 19 апреля — шесть американских истребителей без опознавательных знаков взлетели, чтобы помочь защитить летающие самолеты бригады B-26.Но самолеты прибыли на час позже, скорее всего, из-за смены часовых поясов между Никарагуа и Кубой. Они были сбиты кубинцами, и в тот же день вторжение было подавлено.

Некоторые изгнанники сбежали в море, а остальные были убиты или собраны и заключены в тюрьму силами Кастро. Почти 1200 членов бригады 2506 сдались, более 100 погибли.

Последствия

Заключенные бригады оставались в плену в течение 20 месяцев, пока Соединенные Штаты заключили сделку с Фиделем Кастро.Генеральный прокурор Роберт Ф. Кеннеди лично обратился с просьбой о пожертвованиях фармацевтических компаний и производителей детского питания, и Кастро в конечном итоге согласился на приобретение детского питания и лекарств на сумму 53 миллиона долларов в обмен на заключенных.

23 декабря 1962 года, всего через два месяца после окончания кубинского ракетного кризиса, самолет с первой группой освобожденных заключенных приземлился в Соединенных Штатах. Неделю спустя, в субботу, 29 декабря, выжившие члены бригады собрались на церемонию в Майами-Боул, где флаг бригады был передан президенту Кеннеди.«Могу вас заверить, — пообещал президент, — что этот флаг будет возвращен этой бригаде в свободной Гаване».

Катастрофа в заливе Свиней оказала долгое влияние на администрацию Кеннеди. Будучи преисполнен решимости восполнить неудавшееся вторжение, администрация инициировала операцию «Мангуст» — план саботажа и дестабилизации кубинского правительства и экономики, который предусматривал возможность убийства Кастро.

Определение аранжировки от Merriam-Webster

ар · диапазон | \ ə-ˈrānj \

переходный глагол

1 : , чтобы привести в надлежащий порядок или в правильную или подходящую последовательность, взаимосвязь или корректировку расставить цветы в вазе расположить открытки по алфавиту

2 : для подготовки плана : организовал прием для посетителя

: для адаптации (музыкальной композиции) путем оценки голосов или инструментов, отличных от тех, для которых изначально было написано

4 : для достижения соглашения или понимания относительно : урегулировать организовать обмен военнопленными

непереходный глагол

1 : для достижения соглашения или понимания Она устроила , чтобы иметь столик в ресторане.

2 : для подготовки : план Он устроил на отдых с семьей.

Operation Car Wash: это самый большой коррупционный скандал в истории? | Бразилия

14 января 2015 года полицейский агент Ньютон Исии ожидал в аэропорту Рио-де-Жанейро Галеан, чтобы встретить полуночный рейс из Лондона.Его миссия была проста. В самолете находился бывший руководитель национальной нефтяной компании Бразилии Petrobras. Исии должен был арестовать его, как только он ступит в Бразилию, и доставить на допрос детективам.

Ничего страшного, подумал ветеран-коп, отсчитывая часы в обшарпанной гостиной Терминала 1. Это была лишь одна из многих операций по борьбе со взяточничеством, над которыми он работал. Обычно они попадали в несколько заголовков, а затем исчезали, оставляя преступников продолжать действовать, как будто ничего не произошло.Для этого было популярное выражение: acabou em pizza (чтобы закончиться пиццей), которое предполагало, что не было политического скандала, который нельзя было бы урегулировать за обедом и несколькими кружками пива.

Когда самолет наконец приземлился, цель Исии было легко опознать среди пассажиров в зале прибытия. У Нестора Серверо поразительно асимметричное лицо, его левый глаз расположен ниже правого. «Он не мог в это поверить. Он сказал, что я совершил ошибку », — вспоминал позже Исии. «Я сказал ему, что просто выполняю свою работу и что он может обсудить свои жалобы с судьей.

Серверо позвонил своему брату и адвокату. Он рассчитывал освободиться до утра. Исии тоже не питал иллюзий, что его подозреваемый будет надолго заперт. Десятилетия вооруженных сил научили его, как быстро богатые и могущественные могут сорваться с крючка. Было мало оснований полагать, что в этом случае все будет иначе.

Как оказалось, оба были неправы.

Расследование, приведшее к аресту Серверо под кодовым названием Lava Jato (Автомойка), должно было раскрыть беспрецедентную сеть коррупции.Вначале пресса назвала это крупнейшим коррупционным скандалом в истории Бразилии; затем, когда втянулись другие страны и иностранные фирмы, мир. В дальнейшем по делу будут обнаружены незаконные выплаты руководителям компаний и политическим партиям на сумму более 5 миллиардов долларов, заключение миллиардеров в тюрьму, судебное разбирательство по делу президента и нанесение непоправимого ущерба финансам и репутации некоторых крупнейших компаний мира. Это также обнажило бы культуру систематического взяточничества в бразильской политике и спровоцировало бы реакцию истеблишмента, достаточно жестокую, чтобы свергнуть одно правительство и поставить другое на грань краха.

Запущенная в марте 2014 года, операция первоначально была сосредоточена на агентах, известных как doleiros (торговцы деньгами на черном рынке), которые использовали малые предприятия, такие как автозаправочные станции и автомойки, для отмывания преступных доходов. Но вскоре полиция поняла, что они нацелены на нечто большее, когда обнаружила, что doleiros работали от имени руководителя Petrobras Пауло Роберто Коста, директора по переработке и снабжению. Эта ссылка позволила прокуратуре раскрыть обширную и чрезвычайно запутанную сеть коррупции.В ходе допроса Коста рассказал, как он, Серверо и другие директора Petrobras умышленно переплачивали по контрактам с различными компаниями на строительство офисов, буровых установок, нефтеперерабатывающих заводов и разведочных судов. Подрядчики, которым они платили, заключили соглашение, гарантирующее им бизнес на чрезмерно выгодных условиях, если они согласятся направлять долю от 1% до 5% от каждой сделки в секретные фонды для подтасовки.

Нестор Серверо, исполнительный директор Oil, чей арест стал поворотным моментом в расследовании коррупции в автомойке.Фотография: Evaristo Sa / AFP / Getty

После направления миллионов долларов в эти фонды директора Petrobras затем использовали их для пересылки денег политикам, которые их в первую очередь назначили, и политическим партиям, которые они представляли. Основная цель рэкета, которая лишила налогоплательщиков и акционеров миллиардов долларов, заключалась в финансировании избирательных кампаний, чтобы правящая коалиция оставалась у власти. Но выиграли не только политики. Все, кто участвовал в сделках, получали взятки наличными, а иногда и в виде роскошных автомобилей, дорогих произведений искусства, часов Rolex, бутылок вина за 3000 долларов, яхт и вертолетов.Огромные суммы депонировались на счета в швейцарских банках или отмывались через сделки с недвижимостью за рубежом или более мелкие компании. Средства перевода были намеренно сложными, чтобы скрыть происхождение денег, или низкотехнологичными, чтобы их не регистрировали. Прокуратура обнаружила, что пожилые мулы летали из города в город с привязанными к телу кирпичиками с наличными в термоусадочной пленке.

Petrobras не была обычной компанией. Помимо самой высокой рыночной стоимости (и самых больших долгов) среди всех корпораций в Латинской Америке, это был флагман для развивающейся экономики, которая пыталась использовать крупнейшее нефтяное открытие 21-го века — огромные новые нефтяные месторождения в глубоких водах. у побережья Рио-де-Жанейро.На Petrobras пришлось более восьмой части всех инвестиций в Бразилии, она предоставила сотни тысяч рабочих мест в строительных компаниях, верфях и нефтеперерабатывающих заводах, а также установила деловые связи с международными поставщиками, включая Rolls-Royce и Samsung Heavy Industries.

Petrobras также была в центре политики Бразилии. Во время президентства лидера Рабочей партии Луиса Инасио Лула да Силва (известного как Лула) в 2003–2010 годах руководящие должности в Petrobras были предложены политическим союзникам Лулы, чтобы помочь заручиться поддержкой в ​​Конгрессе.Коммерческое и стратегическое значение Petrobras было таково, что Агентство национальной безопасности США сделало его объектом наблюдения. Как должно было доказать расследование автомойки, если бы вы могли разгадать секреты этой компании, вы бы раскрыли секреты государства.

Однако сначала следователям пришлось поговорить с руководителями. До недавнего времени это было немыслимо. В Бразилии издавна царила культура безнаказанности. Но времена менялись, как вскоре узнал исполнительный директор Petrobras Нестор Черверо.Когда он увидел состояние матраса в изоляторе временного содержания аэропорта, он закатил истерику. «Как я собираюсь лгать на этом?» он сказал.

«Либо так, либо спи стоя», — ответил Исии. Через час Черверо задремал, но в шесть утра его вырвало из дремоты.

«Где мой завтрак?» он потребовал.

«Вы не получите ни одного», — ответил Исии. «Я отвезу тебя в Куритибу».


Куритиба, сердце расследования автомойки, является столицей южного штата Парана.По бразильским стандартам, на 845 км это недалеко от Рио, но в культурном отношении это совершенно разные миры. Куритиба известна как «Лондон Бразилии», потому что считается, что ее жители более склонны придерживаться правил, чем жители крупных городов на севере. В последние годы он получил международное признание за свою новаторскую систему общественного транспорта, экологическую политику и хипстерскую сцену. Однако благодаря операции «Мойка автомобилей» он стал известен благодаря своим судьям, прокурорам и полиции.

Однако без одной простой реформы расследование могло бы никогда не начаться. Дилма Русеф сменила Лулу на посту лидера Рабочей партии и стала президентом коалиционного правительства после выборов 2010 года. После общенациональных антикоррупционных демонстраций в 2013 году Руссеф попытался успокоить рассерженную общественность ускоренными законами, направленными на искоренение систематического мошенничества. Новые меры включали, впервые в Бразилии, сделку о признании вины: теперь прокуроры могут заключать сделки с подозреваемыми, сокращая сроки их заключения в обмен на информацию, которая может привести к аресту более важных фигур.

Курировал дело в Куритибе Серхио Моро, амбициозный молодой судья, который помогал прокурорам оказывать давление на подозреваемых, одобряя длительные «превентивные заключения». В подавляющем большинстве случаев бразильские заключенные, содержащиеся под стражей до суда, бедны. Моро пошел на необычный шаг, отказав в залог богатым. Якобы он сделал это, чтобы помешать им использовать экономическое или политическое влияние, чтобы избежать предъявленных им обвинений. Однако на них оказывалось давление: заключить сделку или остаться в тюрьме.

Cerveró был не первым, кто столкнулся с этим выбором. Он присоединился к параду подозреваемых в VIP-мойке автомобилей — руководителей корпораций, богатых предпринимателей и, позднее, даже одного или двух влиятельных политиков, которые месяцами провели в центре содержания под стражей Куритибы. Их нужно было держать отдельно от других заключенных в целях их собственной безопасности, что означало, что их часть тюрьмы быстро стала переполнена. Эти сверхбогатые заключенные, жившие в роскоши, были помещены в одиночную камеру по трое. Их новые обстоятельства стали шоком.«Один парень не умел бриться, потому что он всегда делал это за него», — сказал охранник, пожелавший остаться неназванным. У Серверо явно были серьезные проблемы с адаптацией. Его сокамерники жаловались, что он помочился на них ночью и вымыл зад в раковине.

Бразильский полицейский Ньютон Исии, который стал героем для многих за свою роль в расследовании автомойки. Фотография: Hedeson Alves / EPA

. Если заключенные отказывались сотрудничать с прокуратурой, такие привилегии, как просмотр телевидения и физические упражнения, отменялись.«Многие подозреваемые заключили сделки после визита своих близких», — сказал охранник. «Я думаю, это произошло потому, что они почувствовали запах духов и мыла жизней, которые они оставили позади». Некоторые сопротивлялись месяцами, другие — днями. Но почти все они в итоге сломались.

Адвокаты защиты жаловались, с некоторыми основаниями, на то, что такая тактика была юридически сомнительной и неэтичной, поскольку обвиняемые могли сказать или сделать что угодно, чтобы выбраться из тюрьмы. Но опросы показали, что общественность была довольна тем, что извечная проблема коррупции, наконец, была раскрыта в ходе крупномасштабной общенациональной операции.Почти каждый день на первых страницах появлялись подробности рейда полиции или другое шокирующее обвинение: более 2 миллиардов долларов было выведено у Petrobras в виде взяток и тайных платежей за подрядные работы, 3,3 миллиарда долларов были выплачены строительной фирмой Odebrecht в виде взяток и т. Д. более 1000 политиков из мясокомбината JBS, замешаны 16 компаний, обвинены не менее 50 конгрессменов, четыре бывших президента находятся под следствием.

Когда возник ошеломляющий размах мошенничества, многие бразильцы сосредоточили свою ярость на политиках — сначала Лула, Руссефф и другие члены Рабочей партии.Газеты трубили о том, что грязные социалисты в Бразилиа несут полную ответственность за эту проблему. Реальность была гораздо менее ясной. Практически каждая крупная партия была вовлечена во множество взаимосвязанных цепей коррупции, восходящих к прежним правительствам. И именно Рабочая партия провела судебную реформу, которая позволила расследованию продолжить. Автомойки не было бы, если бы в сентябре 2013 года правительство не назначило независимого генерального прокурора.

Газетные обозреватели противопоставили грязный мир политики благородной работе судебных органов «Республики Куритиба». Когда судья Моро входил в ресторан, люди вставали и аплодировали. Граффити на стенах и баннерах, развешанных с балконов квартир, гласили: «Боже, храни Моро». Протестующие на улицах держали плакаты с надписью «Моро — президентом». Похвалы удостоилась и федеральная полиция. Исии стал публичным лицом расследования: как офицер, которому поручено доставить подозреваемых из аэропорта в центр задержания и здание суда, он присутствовал почти на каждой фотографии и видео, связанных с этим делом.В соцсетях и заголовках его прозвали Japones Bonzinho (Хороший японец). На карнавале ему вручили шестиметровую куклу и исполнили трибьют-песню самбы, в текстах которой изображен подозреваемый, который просыпается и обнаруживает, что он стал последней целью операции «Мойка автомобилей»: «О, боже мой, я политически мертв! Японцы стучатся в мою дверь ».

Карнавальные маски выполнены по подобию Ньютона Исии. Фото: Фелипе Дана / AP

Лично Исии осмотрительный и строгий. Когда я навещал его в его скромной квартире в Куритибе, он старался преуменьшить свою роль.Он объяснил, что его известность достигла точки, в которой он чувствовал себя пойманным в ловушку. На одном публичном мероприятии его окружили обожающие представители общественности, и его пришлось проводить в сопровождении охранников. Гаишник остановил его, чтобы попросить автограф. Как ни странно, даже родственники узников автомойки просили его поделиться селфи и сказать, насколько им нравится его работа.

Исии сказал, что он понял, что автомойка — это нечто особенное, когда он увидел, что богатые бизнесмены не просто отправляются в тюрьму, но и остаются там.«Вот тогда и упал пенни. Я начал думать: эй, я нахожусь в стране, где есть выражение «арестовывают только бедных», а вот этих миллионеров бросают в тюрьму ».

Впереди еще кое-что. Из руководителей корпораций следователи автомойки обратили свое внимание на политиков. Нечестные и продажные сенаторы и конгрессмены долгое время находились под защитой служебного иммунитета. Но открылось окно для судебного преследования. Судебная власть была на подъеме, электорат обезумел до чертиков, и старые лояльности начали давать трещину.Все, что требовалось прокурорам, — это небольшие рычаги воздействия.


Чтобы выманить одного из самых влиятельных политиков Бразилии , прокуратура спланировала спецоперацию, использовав Нестора Серверо Petrobras в качестве приманки. Сенатор Дельсидиу ду Амарал, лидер Рабочей партии в верхней палате, был давним соратником Серверо. Они вместе работали в Petrobras с 2000 по 2001 год. После этого Серверо стал верным слугой Амарала, собирая незаконные пожертвования для той партии, к которой был привязан непостоянный сенатор.После ареста Серверо Амарал знал, что ему угрожает опасность разоблачения. Отчаявшись найти способ отговорить его от разговора, Амарал договорился о встрече с сыном Серверо, Бернардо, в Бразилиа.

4 ноября 2015 года Амарал встретился с Бернардо Серверо в отеле Royal Tulip. Не зная, что Бернардо тайно записывал разговор, сенатор сделал ряд компрометирующих заявлений, которые позже просочились в прессу. Амарал предложил внести аванс в размере 1 млн долларов плюс еще 13 000 долларов в месяц в обмен на молчание Нестора Серверо.Когда это было отклонено, он сказал, что может организовать побег отца Бернардо из тюрьмы.

«Как?» — спросил Бернардо.

Во-первых, объяснил Амарал, он будет использовать свое влияние на конкретного судью, чтобы организовать перевод Серверо из его тюремной камеры и помещение под домашний арест. Затем он подробно описал, как можно отключить электронный ярлык заключенного, чтобы он мог скрыться незамеченным. После этого Серверо мог арендовать частный самолет до соседнего Парагвая. Амарал все устроит.

Как только судьи заслушали запись, они распорядились задержать сенатора по обвинению в заговоре с целью воспрепятствовать правосудию. Это было важное решение. Ни один действующий сенатор не был арестован за 30 лет.

Амарал был взят под стражу утром 26 ноября 2015 года. Он немедленно согласился сотрудничать со следователями и рассказать им все, что он знал о незаконной деятельности своих коллег-политиков, в том числе тогдашнего президента Руссеффа, которого он обвинил в заговоре. препятствовать правосудию.Он выделил бывшего президента Лулу как вдохновителя коррупционной схемы Petrobras.

Сенатор утверждал, что это Лула организовал выплаты, и убеждал его вывезти Серверо из страны, потому что он хотел защитить близкого друга, который участвовал в переговорах между политиками и должностными лицами нефтяной компании. Лула и Руссефф отвергли обвинения и обвинили Амарала во лжи, чтобы спастись. «Я и представить себе не мог, что это такая мошонка», — сказал Луле Жак Вагнер, бывший начальник штаба Руссеффа, во время телефонного разговора, записанного полицией.Но в то время как его критики обвинили его в зрелищном предательстве, Амарал обрисовал свои показания в героическом свете, заявив, что он делает народу одолжение, предавая справедливости сильных мира сего.

«Поскольку я разговаривал с правительством, разговаривал с парламентом, разговаривал с ведущими бразильскими бизнесменами, разговаривал с Petrobras, с Eletrobras, со всем государством, я не сомневался, что мое сотрудничество станет водоразделом в расследовании — сказал мне Амарал в интервью прошлым летом.

Благодаря его сотрудничеству Амарал жил под домашним арестом в роскошном особняке своего брата в одном из самых фешенебельных районов Сан-Паулу. Когда я прибыл, чтобы встретить его, горничная открыла дверь и провела меня мимо бассейна и джакузи на открытом воздухе в частный бар, украшенный неоновыми вывесками пива Coors и Miller, музыкальным автоматом Wurlitzer и памятными вещами знаменитостей: гоночный шлем Айртона Сенны F1, Майк Боксерская перчатка Тайсона, автограф Базза Олдрина в рамке и гитара Эрика Клэптона.

Амарал оставил открытой возможность своего возвращения в политику. Он утверждал, что систему необходимо менять, потому что коррупция укоренилась задолго до того, как Рабочая партия пришла к власти.

Политическая жизнь Бразилии очень уязвима для коррупции. С десятками партий и выборами на трех уровнях (федеральном, государственном и городском) в одной из крупнейших стран мира кампании чрезвычайно дороги, и для какой-либо одной политической группы практически невозможно обеспечить большинство.Чтобы получить власть, необходимо выиграть выборы и заплатить другим партиям за создание коалиций, что требует огромных денежных сумм. В результате одним из величайших призов в бразильской политике долгое время была возможность назначать руководителей высшего звена в государственных компаниях, потому что каждый руководитель мог рассчитывать на получение миллионов откатов от подрядчиков, значительная часть которых могла быть переброшена в казну кампании. .

Бывшие президенты Бразилии Дилма Руссефф и Луис Инасиу Лула да Силва. Фотография: Марио Тама / Getty Images

Рабочая партия должна была быть другой.Он был избран по обещанию покончить с коррупцией, но вскоре его засосало. После победы на президентских выборах с четвертой попытки в 2002 году Лула застрял в меньшинстве в Конгрессе. Его начальник штаба заручился поддержкой мелких сторон, организовывая ежемесячные платежи, известные как mensalão , которые в основном выплачиваются строительными фирмами в обмен на строительные контракты. Хотя это было незаконно, это позволяло Рабочей партии добиваться своих целей. Первый срок Лулы привел к впечатляющему прогрессу в сокращении бедности, социальных расходах и охране окружающей среды.Ни одна из трех последующих администраций Рабочей партии не приблизилась к достижению таких результатов. К сожалению, поскольку реформы Лулы прошли через парламент только благодаря взяточничеству, эти достижения были построены на этических зыбучих песках.

Когда в 2004 году был раскрыт скандал mensalão , у Рабочей партии не было другого выбора, кроме как прекратить платить своим партнерам по коалиции, и Лула снова застрял в меньшинстве в Конгрессе. Хуже того, теперь он столкнулся с опасностью импичмента. Чтобы предотвратить это, он обратился к одному из главных соперников своей партии: Партии демократического движения Бразилии (PMDB), возглавляемой Мишелем Темером.Этот брак по расчету был обречен с самого начала.

PMDB — крупнейшая политическая партия Бразилии, но никогда не занимала идеологической позиции или руководящей роли, предпочитая заключать сделки для поддержки правительств. Это мешанина фракций, от консервативных сельских землевладельцев и городских социал-демократов до евангелистских националистов и бывших партизан, единственная точка соприкосновения которых — желание обеспечить покровительство, престиж и взятки, которые приходят с правительственными постами. Партия была замешана во всех коррупционных скандалах в современной истории Бразилии.Но Лула был в отчаянии, поэтому заключил сделку. В обмен на поддержку в Конгрессе Рабочая партия передала PMDB Темера контроль над международным подразделением Petrobras и фондами, которые от него текли. Черверо, тогдашний директор этого подразделения, должен был отдавать выплаты разным хозяевам. Это была изнурительная задача. В 2008 году Серверо не смог предоставить достаточно средств, и он был вынужден уйти в отставку.

Темер неоднократно упоминался в свидетельствах автомойки. Хулио Камарго, консультант строительной и инженерной компании Toyo Setal, сказал, что деньги направлялись из Petrobras лоббисту, представлявшему высокопоставленных лиц PMDB, включая Темера.Один промышленник показал, что Темер организовал незаконные платежи в предвыборную казну партии и взял на себя руководство PMDB, чтобы контролировать, кто получил миллионы долларов, выведенные из Petrobras, Odebrecht и их поставщиков. Бывший вице-президент Odebrecht Клаудио Мело Филью показал, что в 2014 году он тайно пожертвовал 10 миллионов реалов (2,3 миллиона фунтов стерлингов) на политическую кампанию Темера.

«Эта бомба могла закончиться у него на коленях более серьезным образом, чем для Руссефф.Он более вовлечен, чем она », — сказал источник.

Темер — конституционный юрист — публично отверг обвинения, заявив, что предположения о незаконности были «несерьезными» и «неправдивыми». Несмотря на длинный список обвинений, почти ни одно не прижилось. Остальные показания против него были отозваны. Никаких обвинений предъявлено не было. Прокуратура заявила, что доказательств недостаточно. Темер казался неприкасаемым.


К началу 2016 года экономика погрузилась в рецессию. Основной причиной стал обвал мировых цен на сырьевые товары, но расследование в отношении автомойки усугубило серьезную проблему.Прокуратура приказала Petrobras приостановить бизнес со многими своими подрядчиками, включая Odebrecht, крупнейшую строительную фирму в Латинской Америке. Проекты были парализованы, рабочие были уволены, а уровень безработицы почти удвоился за два года. Была парализована и политическая деятельность. Арест Амарала лишил конгрессменов уверенности в том, что они могут полагаться на свою позицию, чтобы избежать судебного преследования, и отношения между партиями стали более враждебными.

Сенатор Амарал сказал мне, что он неоднократно предупреждал президента Руссефф об опасности зайти слишком далеко в расследовании автомойки, но она не слушала.«Она всегда недооценивала автомойку, потому что думала, что это коснется всех, кроме нее», — вспоминал он. «Она думала, что это сделает ее сильнее».

Большинство населения обвиняет в экономических невзгодах и политическом тупике Рабочую партию, которая находилась у власти 13 лет. Рейтинг Руссефф упал до однозначных цифр. Она была еще более непопулярной в Конгрессе, , из-за ее ужасных коммуникативных навыков, скрытности и упрямства. Несколько влиятельных сенаторов и депутатов — у бразильского Конгресса две палаты, верхний Федеральный сенат и нижняя палата депутатов — также были в ярости из-за того, что президент отказался остановить расследование коррупции или защитить высокопоставленных членов ее правящей коалиции.

Заявление о смещении Руссеффа с поста главы государства было инициировано в ноябре 2015 года одним из самых коррумпированных политиков страны, Эдуардо Кунья, в попытке остановить или отвлечь мойку автомобилей. Кунья, спикер нижней палаты Бразилии, был союзник Темера в PMDB, имеющий репутацию интригана и закулисной тактики. Он также был главной целью прокуратуры автомойки. По мере накопления доказательств в 2015 году они обвинили его в коррупции и лжесвидетельстве после раскрытия его секретных счетов в швейцарском банке, на которых находилось более 5 миллионов долларов и счета по кредитным картам, свидетельствующие о расточительном образе жизни, намного превышающем его заявленный доход в размере 120 000 долларов.Рабочая партия отказалась защитить Кунью от обвинений, выдвинутых комитетом по этике нижней палаты. Кунья нанес ответный удар, удовлетворив один из многочисленных запросов об импичменте Руссеффу. Он обвинил Руссефф в ложной бухгалтерской отчетности — переводе значительных средств между счетами, чтобы государственные финансы выглядели лучше, чем они были на самом деле. Многие предыдущие администрации делали то же самое безнаказанно, хотя и не в таких масштабах. Но дело было не в этом. Целям Автомойки нужен был предлог, чтобы нанести ответный удар.

4 марта 2016 г. прокуратура ненадолго задержала Лулу для допроса о схеме откатов Petrobras. Были и другие обвинения в торговле влиянием, включая сделки, заключенные для Odebrecht в обмен на щедрые выплаты компаниям, принадлежащим родственникам Лулы. Миллионы антиправительственных протестующих вышли на улицы неделю спустя, 13 марта, неся надувных кукол Лулы в тюремной одежде, скандируя « Fora Dilma » (Руссефф, прочь!), Неся транспаранты и трясущиеся метлы, символизирующие необходимость в чистая развертка.

Надувные изображения Дилмы Руссефф и Луиса Инасиу Лула да Силва на акции протеста в Сан-Паулу в апреле 2016 года. Фотография: Cris Faga / CON / Latin Content / Getty.

Лула и Руссефф, несомненно, извлекли выгоду из коррупции в политическом плане, но это менее ясно — особенно в случае с Руссефф, — что они получили лично. Напротив, лицемерие многих их обвинителей было ошеломляющим. На апрельском заседании парламента по импичменту многие из тех, кто проголосовал за изгнание Руссеффа, сами были обвинены или находились под следствием по гораздо более серьезным преступлениям.

В мае, когда продолжалась процедура импичмента Руссеффу, Мишель Темер стал временным президентом, несмотря на то, что он неоднократно упоминался в расследовании автомойки вместе с семью членами его кабинета. Критики предположили, что Темер был защищен, чтобы обеспечить определенную стабильность в период турбулентности. Даже когда в июне 2016 года Темер был признан виновным в нарушениях на выборах и лишен права баллотироваться на восемь лет судьей суда низшей инстанции в Сан-Паулу, это не имело никакого значения.В качестве временного президента он был защищен служебным иммунитетом. Автомойка, созданная для устранения коррупции в системе, в конечном итоге помогла лидеру самой печально известной корыстной партии Бразилии достичь вершины власти.

Сторонники Руссеффа назвали это переворотом, хотя импичмент был одобрен Верховным судом, в основном назначенным Рабочей партией, а также большинством голосов в обеих палатах. Темер настаивал на соблюдении буквы закона. «Бразилия пережила трудный период политических споров, но Конституция была соблюдена», — настаивал новый президент.Однако вскоре после этого стало ясно, что многие из его сторонников руководствовались скорее самосохранением, чем национальным спасением.

В первый месяц пребывания Темера на посту президента еще трое его министров были вынуждены уйти в отставку в результате тайно записанных телефонных разговоров, которые подтвердили, что Руссефф была уволена за то, что она не отменила расследование в отношении автомойки.

«Мы должны остановить это дерьмо … Мы должны сменить правительство, чтобы остановить это кровотечение», — сказал Сержио Мачадо, бывший руководитель заговорщиков, Ромеро Хука — лидер PMDB в верхней палате . президент Transpetro, крупнейшей бразильской нефтегазотранспортной компании.Хука не знал, что разговор записывался. Во время телефонного разговора в марте 2016 года Хука сообщил, что обсуждал план с судьями верховного суда и военными командирами: цель заключалась в узурпации Руссефф и замене ее на Темер. Хука утверждает, что его слова были вырваны из контекста.

Но отстранение Рабочей партии от правительства было только первым шагом к прекращению работы автомойки. У заговорщиков была другая проблема: Теори Заваски, судья верховного суда, надзирающий за расследованием, который оказался неподкупным.

«Один из способов (остановить операцию) — найти кого-то, у кого есть доступ к Теори, но, похоже, никого нет», — говорит Мачадо в записи.

«Он закрыт», — соглашается Хука.

Это препятствие продержалось недолго.


Во время грозы 19 января 2017 года двухвинтовой самолет Hawker Beechcraft врезался в океан недалеко от Парати, в 150 милях к западу от Рио-де-Жанейро, в результате чего погибли все четыре человека на борту. Самолет летел из Сан-Паулу в Рио.Это могло бы быть рассмотрено как очередное авиационное происшествие, если бы не тот факт, что одной из жертв была судья Теори Заваски.

Время и характер аварии неизбежно вызывали подозрения. Заваски находился в процессе изучения многочисленных показаний автомойки, которые, как ожидалось, еще больше повлекут за собой замешательство политиков в Бразилии и других странах Латинской Америки. Его семья сообщила, что в прошлом году он получал угрозы.

Первоначальные данные об обломках самолета и диктофоне в кабине позволили предположить, что механической неисправности не было.Пилот имел опыт и давал уроки другим экипажам, как приземляться на небольшой взлетно-посадочной полосе в Парати. Но у маленьких самолетов ужасные показатели безопасности в Бразилии. В средствах массовой информации высказывались предположения, что либо пилот ошибся в оценке высоты, либо самолет и его пассажиры стали жертвами нечестной игры.

Какими бы ни были причины, последствия аварии были далеко идущими. Заваски сохранил доверие к расследованию перед лицом ожесточенной политической оппозиции и вынес решение по некоторым из наиболее спорных его дел.Узнав о смерти судьи, Моро сказал: «Без него не было бы операции« Мойка автомобилей »».

Судья Сержиу Моро, который неустанно преследовал по делу о мойке автомобилей. Фотография: Brazil Photo Press / CON / LatinContent / Getty Images

Заваски продемонстрировал идеалистическую и в конечном итоге самоуничтожающуюся позицию Рабочей партии в ее отношениях с системой правосудия. После того, как партия пришла к власти, судьям, прокурорам и полиции было предоставлено гораздо больше возможностей для действий. При прежней консервативной администрации генеральный прокурор отозвал так много незавершенных расследований, что получил прозвище engavetador general (главный полк).Лула, напротив, позволил прокурорам избрать нового генерального прокурора — Родриго Яно, который был настолько независим, что одобрил обвинения против Лулы, основателя Рабочей партии.

«До прихода к власти Лулы мы были беззубыми», — сказал Луис Умберто из профсоюза федеральной полиции. «Рабочая партия увеличила наш бюджет, обновила наше оборудование и дала нам больше полномочий. Это иронично. Они потеряли власть, потому что поступили правильно ».

Темер выбрал одного из своих близких союзников, чтобы заменить Заваски.Александр де Мораес, который был министром юстиции, прямо из кабинета отправился в суд высшей инстанции. Это было явным нарушением конституционного принципа разделения властей. Несколько сенаторов, подтвердивших его назначение, были коллегами по министерству, в том числе Хука и глава верхней палаты Ренан Кальейрос, которым были предъявлены обвинения по делу о мойке автомобилей. Когда судья Верховного суда приказал Кальейросу уйти в отставку, пока он ожидал суда, Кальейрос просто проигнорировал его. Мораес, которому не хватало опыта работы судьей, теперь является одним из 11 судей Верховного суда, которые будут рассматривать его дело.

Тем временем в Конгрессе правящий блок под руководством PMDB неоднократно пытался — пока безуспешно — изменить закон, чтобы свидетельские показания, полученные в результате сделок о признании вины, больше не допускались в суд. Это позволило бы десяткам политиков избежать возможного осуждения.


До сих пор следователи автомойки сопротивлялись политическому давлению и расширили свой список целей. После смещения акцента с Petrobras на Odebrecht в апреле 2017 года прокуратура открыла новые расследования в отношении еще десятков политиков со всех сторон политического спектра, включая восемь членов кабинета Темера.Затем они расширили свою сеть, включив в нее JBS, одну из крупнейших в мире компаний по упаковке мяса. Сделка о признании вины, заключенная 18 мая двумя братьями, владеющими компанией — Джосли и Уэсли Батистами, — включает в себя секретные записи, предположительно сделанные в марте, в которых Темер якобы обсуждает скрытые платежи Cunha, а также подробности взяточничества со стороны одного из представителей президента. помощники. Генеральный прокурор официально обвинил Темера в заговоре с целью воспрепятствовать автомойке, создав основу для конституционной битвы между судебной властью и правительством и вызвав призывы в Конгрессе объявить импичмент второму президенту через год.Темер отрицает обвинения.

Сеть коррупции прослеживается далеко за пределами Бразилии. В Одебрехте был отдел по взяточничеству, известный как Отдел структурированных операций, который за 15 лет выплатил около 800 млн долларов незаконных выплат по более чем 100 контрактам в десятке стран. Десятки иностранных корпоративных поставщиков (инженерного оборудования, линий электропередач, буровых установок и т. Д.) Также сталкиваются с запросами регулирующих органов и акционеров о взятках, которые они давали для заключения контрактов с Petrobras.Среди них был Rolls-Royce, который отразил огромные убытки из-за штрафов, наложенных в январе этого года властями Бразилии, Великобритании и США. Чемпионат мира и Олимпийские игры также были затянуты в трясину: расследование мошенничества теперь сосредоточено на шести из 12 стадионов, использовавшихся в 2014 и 2016 годах.

Расследование пошатнуло политическую и экономическую жизнь и вселило надежды на то, что на этот раз справедливость восстановится. применимо к богатым и могущественным. В том, как арест Исии Черверо был гений, был гений, подготовивший почву для судебных процессов над политиками.Несколько ранее неприкасаемых сенаторов, конгрессменов и губернаторов теперь находятся в тюрьме, в том числе Кунья. За решеткой попали и влиятельные бизнесмены, в том числе Марсело Одебрехт, глава огромной строительной фирмы. Даже знаменитый полицейский Исии был отстранен от расследования по делу о автомойке после того, как проиграл апелляцию по старому обвинению во взяточничестве. Больше, чем когда-либо в новейшей истории Бразилии, есть настоящее чувство, что никто не стоит выше закона, что скандалы не всегда должны «заканчиваться пиццей».

Фотография президента Бразилии Мишеля Темера на имитирующем гробу во время акции протеста в Рио-де-Жанейро в прошлом месяце. Фотография: Bloomberg / Getty

История отнюдь не окончена. Генеральный прокурор Родриго Джано, который должен покинуть свой пост в сентябре, находится под давлением. Основные партии слева и справа настроены против расследования. Правительство пытается помешать операции «Мойка автомобилей», сократив бюджет федеральной полиции на 44% и сократив количество агентов, работающих с ним.Моро должен держать общественность на своей стороне, поскольку он начинает серию судебных процессов над Лулой, который планирует снова баллотироваться в президенты в 2018 году, если его не посадят в тюрьму.

Бразилии, безусловно, необходимо было бороться с коррупцией, которая усугубляет неравенство и сдерживает экономический рост. Но стоила ли операция «Мойка машин» затраченных усилий? Это помогло вывести Рабочую партию из офиса и привело к появлению администрации, которая выглядела столь же испорченной, но гораздо менее склонной к обеспечению прозрачности и независимости судебной системы. Против Темера и его союзников выдвинуто так много обвинений, что он будет изо всех сил пытаться удержать свое президентство до конца своего президентского срока в 2018 году.Petrobras — национальный чемпион эпохи Лулы — поставлен на колени, а иностранным компаниям разрешено контролировать добычу на новых месторождениях нефти. Крупные компании и основные политики были полностью дискредитированы. Избирателям сложно найти кого-нибудь, кому можно было бы поверить. Не только истеблишмент шатается, но и вся республика.

В долгосрочной перспективе многие все еще надеются, что автомойка в конечном итоге сделает Бразилию более справедливой и эффективной страной, управляемой более чистыми и законопослушными политиками . Но есть также риск того, что операция потрясет хрупкую демократию страны до основания и расчистит путь для правой евангелической теократии или возвращения к правлению диктаторов. Окажется ли эта чистка лекарством для Бразилии, будет зависеть не только от того, кто упадет, но и от того, кто последует за ней.

Дополнительное исследование Шанной Хэнбери и Гарета Четвинда. Основная иллюстрация Сюзанны Лемон.

Следите за долгим чтением в Твиттере по адресу @gdnlongread или подпишитесь на длинное еженедельное электронное письмо здесь.

7 ключевых шагов (и с чего начать!)

Вы готовы продать свой дом, чтобы начать новую захватывающую главу жизни. Возможно, вы недавно сменили работу, надеетесь быть ближе к своим внукам или, как многие недавние продавцы, хотите более просторное жилище, отличное от домашнего офиса и жилого пространства на открытом воздухе. Единственный рациональный выбор — продать дом, но это не делает процесс продажи более легким или менее эмоциональным.

Помимо того, что вы расстались с бесчисленными воспоминаниями, которые вы здесь создали, вам нужно будет признать недостатки дома такими, какие они есть.Возможно, крыша потускнела из-за прошлой бури или от ваших ковров веет запахом. Учитывая, что люди остаются в своих домах в среднем 10 лет, беспорядок имеет тенденцию скапливаться в забытых шкафах и ящиках. С чего начать?

Независимо от того, где вы живете или какой формы ваш дом, этот универсальный магазин для продавцов призван уменьшить перегрузку и помочь вам сориентироваться в продажах в небольших, управляемых задачах. Основные этапы продажи дома, которые мы рассмотрим в этом руководстве, включают:

Шаг 1. Приведите в порядок свои дела (и дом)

  • Проверьте стоимость дома
  • Рассчитайте свой капитал
  • Оцените чистую выручку
  • Начать процесс упаковки и расфасовки

Шаг 2. Найдите лучшего местного агента по недвижимости

  • Используйте платформу сопоставления агентов для достижения наилучших результатов
  • Интервью нескольких кандидатов
  • Ищите соответствующий опыт
  • Подписать листинговый договор
  • Спешите? Запросить предложение наличными
  • Могу ли я продать свой дом сам?

Шаг 3: Установите цену на дом

  • Заказать домашний осмотр
  • Просмотрите сравнительный анализ рынка (CMA) вашего агента.
  • Счет «искусства» и науки о ценности дома
  • Учитывать онлайн-фильтры цен

Шаг 4: Подготовьте свой дом к выходу на рынок

  • Сделайте рекомендуемый ремонт, но избегайте ненужных обновлений
  • Разблокировать комнату за комнатой
  • Сделайте глубокую очистку сейчас (и более легкую позже)
  • Повысьте привлекательность бордюра
  • Создайте в своем доме теплое и уютное пространство
  • Обеспечивает естественное освещение
  • Сделайте качественные фотографии недвижимости для объявления

Шаг 5: Продвигайте и покажите дом, чтобы привлечь предложение

  • Продвигайте дом онлайн и офлайн
  • Будьте гибкими и подготовьтесь к выступлениям
  • Используйте контрольный список для уборки для горящих туров
  • Просмотрите свои предложения и выберите лучшее

Шаг 6: Завершите шаги для закрытия

  • Пройти домашний осмотр
  • Подготовка к оценке дома
  • Очистить заголовок
  • Позаботьтесь о необходимом ремонте
  • Договоритесь о выходе, закрыв номер

Шаг 7: Подпишите окончательные документы и выезжайте

  • Просмотрите отчет о расчетах
  • Получите выручку от продажи дома
  • Определите, должны ли вы платить налоги при продаже
  • Передача инженерных коммуникаций
  • Измените свой адрес и пересылайте почту
  • Подарите своим покупателям незабываемые впечатления от въезда
Источник: (Annie Spratt / Unsplash)

Шаг 1. Приведите в порядок свои дела (и дом)

Прежде чем вы подумаете о вывесках о продаже, найме агента или поиске покупателя, постарайтесь оценить свое текущее финансовое положение и поработайте немного над организацией, прежде чем все станет безумным.Мы рекомендуем начать продажу дома с некоторых основных предметов домашнего обихода, которые вы можете сделать сразу же.

Проверьте стоимость дома

Когда вы готовитесь продать свой дом, вам, вероятно, будет любопытно узнать, сколько он стоит.

Раньше считалось, что единственный способ узнать стоимость вашего дома — это вызвать оценщика, дождаться, пока он проведет анализ и проведет выезд на место, и заплатить несколько сотен долларов за их профессиональное мнение.

В настоящее время, однако, вы можете подключить свой адрес к онлайн-инструменту проверки цен и получить бесплатную оценку стоимости дома быстрее, чем ваша следующая доставка Amazon Prime.

Что хорошего в инструменте HomeLight Home Value Estimate, так это то, что мы сопоставляем данные о рынке жилья с вашими личными представлениями о вашем доме.

Мы полагаем, что, поскольку вы живете там, вы, вероятно, знаете о своем доме то, чего нет в Интернете, например, нужно ли много или немного поработать.

Итак, прежде чем мы проведем какие-либо цифры, мы зададим вам 7 простых вопросов, чтобы понять тип вашего дома и то, что делает вашу собственность уникальной. Затем мы объединяем ваши ответы с данными из нескольких надежных источников, чтобы получить реальную оценку.Используя этот метод, мы можем предсказать текущую стоимость вашего дома с гораздо большей точностью.

Однако имейте в виду, что онлайн-инструменты не дадут вам полной точности, и точность результатов оценки стоимости вашего дома будет зависеть от доступности данных о недвижимости в вашем регионе. Вот почему эти инструменты считаются хорошей отправной точкой, но не конечной точкой для определения цены на дом.

Рассчитайте свой капитал

Сейчас также хорошее время для оценки собственного капитала, который представляет собой стоимость вашего дома за вычетом выплаты по ипотеке (число, представляющее общую сумму основного долга и процентов по дому).По всей стране средний домовладелец с ипотечным кредитом в период с первого квартала 2020 года по первый квартал 2021 года приобрел собственный капитал на 33 400 долларов, что является значительным приростом, согласно данным аналитической компании CoreLogic, поэтому выполнение этого расчета может сделать вас еще более привлекательными для продажи сейчас.

Оцените чистую выручку

Собственный капитал — это не то же самое, сколько денег вы получите от продажи. Чтобы получить приблизительную цифру чистой выручки, вам необходимо также учесть коммерческие расходы, включая комиссионные агентству, налоги и сборы.Наш простой калькулятор продаж дома — отличный инструмент, который поможет вам выполнить приблизительный расчет.

Начать процесс упаковки и расфасовки

Упаковка? Уже?! Поверьте, когда мы говорим, что никогда не рано начинать складывать ненужные вещи, пока вы не переедете на следующее место. Перемещение всегда занимает больше времени, чем вы думаете, и вам все равно придется убрать беспорядок для показа.

После того, как вы закончили подсчет салфеток и подтвердили планы продажи, подумайте о перемещении лишних полотенец, несезонной одежды, громоздкой кухонной техники и памятных вещей с полок и стен в такие места, как шкафы или гараж.

Если у вас недостаточно свободного места в кладовых в доме, вы всегда можете сдать в аренду блок с климат-контролем, чтобы получить дополнительную передышку при обустройстве дома. Если у вас есть много старой мебели или накопившегося мусора, то сейчас самое подходящее время, чтобы арендовать мусорный контейнер.

Источник: (Диана Полехина / Unsplash)

Шаг 2: Найдите лучшего местного агента по недвижимости

После того, как вы закончите эту предварительную работу, пора найти квалифицированного агента по недвижимости, который проведет вас через остальную часть процесса.Агенты обычно советуют связаться примерно за два-три месяца до того, как вы планируете внести в список, особенно если вы планируете сделать какой-либо ремонт или обновление дома.

Используйте платформу сопоставления агентов для достижения наилучших результатов

Такие компании, как HomeLight, сделали поиск хорошего агента по недвижимости или Realtor® быстрым и легким, разработав бесплатные услуги по подбору агентов. Эти платформы повышают эффективность работы лучших исполнителей и адаптируют рекомендации агентов к приоритетам клиента. Отсев пула агентов — критически важный шаг; по всей стране насчитывается более двух миллионов действующих лицензиатов по недвижимости.

Использование платформы сопоставления агентов экономит ваше время и ведет к более эффективному поиску лучших местных агентов, с которыми вы можете встретиться. Вы можете спросить, действительно ли имеет значение, если вы работаете с ведущим агентом, а не с тем, кто кажется достаточно дружелюбным и опытным?

После того, как мы начали наш бизнес по поиску агентов в 2012 году, компания HomeLight смогла с уверенностью сказать, что ответ положительный. Согласно нашим данным о сделках, лучшие 5% агентов продают дома в среднем на 10% дороже.

Интервью нескольких кандидатов

HomeLight позволяет легко проверить несколько агентов за короткий промежуток времени. Заполнив небольшую анкету, чтобы сузить область поиска, вы получите список рекомендованных вами агентов и краткое изложение их опыта. Оттуда вы можете взять интервью у каждого агента по телефону или лично и определить, с кем вы хотите работать. Беседа даст вам возможность увидеть, насколько вы увлечены индивидуальностью и стилем общения агента.

Ищите соответствующий опыт

Обратите внимание на статистику, например, сколько продаж совершил агент и где обычно заключаются его сделки. Посмотрите на их среднее количество дней на рынке по сравнению с нормой в области. Подтвердите, что они знакомы с продажей вашего типа недвижимости, будь то дом на одну семью, кондоминиум или таунхаус. Также проверьте обозначения агента в конкретной нише. Например, агент с сертификатом «RRC Digital Marketing» будет разбираться в социальных сетях, в то время как MRP («Military Relocation Professional») будет оснащен для поиска жилищных решений для военнослужащих.

Подписать листинговый договор

Как только вы узнаете, кого хотите нанять, вы подпишете то, что, вероятно, будет соглашением о листинге исключительного права на продажу. Это соглашение служит договором между вами и агентом по листингу, в котором вы соглашаетесь компенсировать усилия агента и работать исключительно с этим профессионалом с целью продажи вашего дома. Если дом продается до истечения срока действия соглашения — обычно это срок около шести месяцев — агент будет взимать комиссию по указанной ставке.Калькулятор комиссии агента HomeLight показывает, что средняя ставка комиссии агента по стране составляет 5,8%.

Спешите? Запросить предложение наличными

Может быть, вы просмотрели все это руководство и подумали: я бы хотел, чтобы был более простой способ продать дом. И мы рады поделиться тем, что есть. Если в какой-то момент в процессе продажи вы готовы бросить это дело, вы можете вместо этого запросить денежное предложение для своего дома через Интернет. Это может быть привлекательным путем для продавцов, которым сейчас нужны дополнительные деньги, они переезжают на работу или не хотят испытывать стресс от выставок.

Ваша первая реакция на работу с компанией по покупке дома или получение быстрых денег может быть скептицизмом, но вы не сошли с ума, если захотите продать свой дом за наличные. В последние годы технологии упростили для таких компаний, как HomeLight, возможность предлагать денежные предложения для домов и улучшить качество продаж с помощью технологий. Наша платформа Simple Sale позволяет легко и безопасно получить выгодное предложение за наличные.

Вот как это работает:

  1. Введите адрес вашего U.С. домой и ответьте на несколько быстрых вопросов по этому поводу.
    Расскажите нам: ваш стиль загородного ранчо или двухэтажный дом в центре города требует небольшой работы, много работы или вообще ничего? Как скоро вы собираетесь продать? Это может быть как можно скорее или через 12+ месяцев. Наша простая анкета позволяет легко настроить платформу.
  2. Мы сделаем предложение полностью за 48 часов.
    Вы не обязаны принимать любое полученное предложение. Если хотите, HomeLight может также познакомить вас с ведущим агентом по недвижимости в вашем районе, чтобы получить экспертное мнение о том, сколько стоит ваш дом.
  3. Вы продаете свой дом в нынешнем состоянии.
    Никаких дополнительных ремонтов, затрат на подготовку, агентских комиссий или скрытых комиссий. Никаких представлений, которые заставят вас покинуть дом в разгар зимы или в разгар летней жары. Это может сэкономить ваше время и деньги — исследование, проведенное нами в 2021 году, показало, что в среднем продавцы тратят более 5000 долларов на подготовку своего дома к выходу на рынок. Оригинальные трубы, проблемы с фундаментом и плесень часто не представляют проблемы; наша платформа предоставит полное предложение наличными для домов практически в любом состоянии.
  4. Вы можете быстро продать свой дом за наличные всего за 10 дней.
    10-дневное закрытие сделки означает, что в некоторых случаях ваш дом будет доставлен в пять раз быстрее, чем с покупателем, которому требуется финансирование на сегодняшнем рынке. Согласно последним данным Элли Мэй, ссуды на покупку закрываются в среднем за 50 дней с лета 2021 года. У вас также будет возможность выбрать дату переезда, которая лучше всего подходит для вашего графика.

Зайдя внутрь, вы должны знать, что покупатели за наличные обычно предлагают более низкую цену, чем покупатели на открытом рынке.Согласно одному исследованию, за последние 40 лет покупатели за наличные в среднем платили на 12% меньше, чем покупатели, получающие ипотеку. Тем не менее, продажа дома традиционным способом стоит больших денег в среднем в 31000 долларов. Когда вы исключите затраты на подготовку дома, такие как ремонт крыши, и комиссионные агентству в размере 5-6%, вы можете получить такую ​​же сумму денег от покупателя наличными, как и при традиционном процессе листинга.

Могу ли я продать свой дом сам?

Хотя вы можете продать свой дом самостоятельно (процесс, известный как FSBO или «Продажа владельцем»), 89% недавних продавцов решили работать с агентом по недвижимости, чтобы разместить свой дом.FSBO — это способ продажи, который обычно выбирают продавцы, у которых уже есть покупатель. По состоянию на 2020 год 51% продавцов знают своего покупателя по сравнению с 8% всех продавцов.

Если вы не планируете сделку со своей лучшей подругой или любимым братом или сестрой, вам необходимо самостоятельно активно продвигать дом на рынок — задачу, которую 46% продавцов FSBO могут пропустить благодаря дружескому аспекту многих из этих продаж. . Если у вас есть покупатель, вы должны знать плюсы и минусы продажи дома другу и рассчитывать, по крайней мере, заплатить юристу по недвижимости за оформление документов.

Источник: (Africa Studio / Shutterstock)

Шаг 3. Установите цену на дом

Оценка стоимости дома онлайн была только отправной точкой. Теперь, когда у вас есть агент по недвижимости и вы близки к тому, чтобы выставить дом на продажу, вам необходимо установить точную и стратегическую цену для вашего дома, которую рынок поддержит.

Заказать домашний осмотр

Одно исследование показало, что покупатели жилья в среднем договариваются о ремонте на сумму 14 000 долларов. Чтобы не устанавливать цену на дом на одном уровне только для того, чтобы она снизилась от десяти до двадцати тысяч позже, вы можете заказать предварительный осмотр, чтобы получить более точное представление о состоянии вашего дома.Осмотр будет стоить около 330 долларов, но он предоставит информацию, необходимую либо для предварительного ремонта, либо для снижения цены, сообщая покупателям, что стоимость ремонта уже отражена в запрашиваемой цене.

Просмотрите сравнительный анализ рынка (CMA) вашего агента.

Онлайн-оценщики стоимости дома — это всего лишь оценки. Хотя точность этих инструментов, безусловно, улучшилась с годами и только улучшается, вам не следует использовать оценку для определения запрашиваемой цены для вашего дома, не ознакомившись с мнением эксперта.Агенты по недвижимости знакомы с вашим местным рынком и в рамках своих услуг предоставят вам сравнительный анализ рынка (CMA) вашего дома.

С помощью CMA агент соберет недавно проданные объекты недвижимости в вашем районе и сравнит их с вашим домом, чтобы рассчитать его справедливую рыночную стоимость. CMA включает в себя анализ необработанных данных, таких как площадь вашего дома и количество спален, а также менее ощутимые данные, такие как близость вашей собственности к шумным улицам или местным достопримечательностям, чтобы дать вам полную картину цен.

Счет «искусства» и науки о ценности дома

«Мы можем видеть онлайн-оценки, которые бывают как высокими, так и низкими», — объясняет Сандра Рат, ведущий агент по недвижимости в Мирамаре, Флорида. «Например, эти системы не могут принимать во внимание виды на озеро, которое мы видим в Южной Флориде. В некоторой степени в этом есть внутренняя ценность, не обязательно оценочная стоимость. Мы должны знать этот рынок и то, сколько люди готовы платить за такой тип двора или такой вид.”

Правильное исследование рынка будет иметь важное значение, чтобы убедиться, что вы не завышаете или занижаете цену на свой дом. Стратегия спотового ценообразования также повышает вероятность того, что ваш дом будет успешно проходить аттестацию, как только вы доберетесь до закрытия. Для уникальных домов или домов без достаточного количества вознаграждений другой вариант для продавцов, хотя и редкий, — это получить предварительную оценку от профессионального оценщика дома.

Рассмотрим онлайн-фильтры цен

Когда покупатели устанавливают свой бюджет на поиск жилья в Интернете, они делают это округлыми числами — например, от 350 000 до 400 000 долларов.Таким образом, если вы оцениваете свой дом в 299 999 долларов, вам не хватает покупателей, которые ищут дома в диапазоне от 300 000 долларов и выше. Совместно со своим агентом установите цену, которая не должна выходить за рамки обычного ценового диапазона, чтобы вашу собственность увидело меньше охотников за домом в Интернете.

Источник: (Mike Von / Unsplash)

Шаг 4: Подготовьте свой дом к выходу на рынок

Теперь, когда вы наняли лучшего агента по недвижимости, самое время для шоу. Перестаньте думать о доме как о своем и начните относиться к нему как к продукту, выставленному на всеобщее обозрение.Покупатели будут осматривать каждую комнату, каждую поверхность и каждую полку с помощью лупы, поэтому вам нужно подготовиться к их решению. Каждый дом и рынок недвижимости разные, но лучшие агенты придерживаются определенных правил игры, чтобы подготовить ваш дом для покупателей.

Сделайте рекомендуемый ремонт, но избегайте ненужных обновлений

Прежде чем перейти в режим тотального сноса, посоветуйтесь со своим агентом по недвижимости, чтобы не тратить время и деньги на ненужные проекты.

«Много раз продавцам приходит в голову эта блестящая идея и они начинают делать кучу вещей, которые, по их мнению, должны быть сделаны в их доме», — говорит Мэри Джо Сантистеван, ведущий агент по недвижимости в Фениксе, штат Аризона.«Иногда они делают больше, чем необходимо, или делают неправильный выбор в отношении отделки или косметических штрихов».

Ремонт и обновление дома быстро накапливаются — ремонт кухни среднего класса окупает только 57% затрат, согласно отчету журнала Remodeling Magazine о стоимости и стоимости за 2021 год. Не все обновления, ремонты или обновления показывают положительную окупаемость инвестиций, и нет гарантии, что вы вернете потраченные деньги. Но если вы оставите предметы, которые необходимо отремонтировать, нетронутыми, они обнаружатся при осмотре дома и заставят покупателей бежать.

«Вот практическое правило. Все, что носит структурный или механический характер, должно быть исправлено, если они знают, что это дефект », — говорит Карен Руссо, агент, работающая с домами в Вустере, штат Массачусетс, на 75% больше, чем в среднем. «Если продавец готов ремонтировать вещи, это поможет ему быстрее продвигаться».

Разблокировать комнату по комнатам

Чтобы навести порядок в доме, возьмите несколько рулонов больших сверхпрочных мешков для мусора и начните сортировку по нескольким основным категориям: «магазин», «продажа», «пожертвование» и «выброс / переработка».Вы можете дополнительно отсортировать по подкатегориям, например, по переработке электроники, вывозу у обочины и опасным отходам. Уберите свои личные вещи с глаз долой и бросьте их в мешки, пожертвуйте их местной Армии спасения или доброй воле или положите в хранилище, пока вы не сможете перевезти их в свое следующее место жительства.

Если вас не устраивает этот процесс, свяжитесь со своим агентом. Отличный агент вмешается и поможет вам выполнить работу, независимо от того, какой объем работы она у вас есть.

«У нас был один продавец — везде были вещи, очень грязные, мебель не работала так, как у них.Но дом стоил больше миллиона долларов. Мы прошли через весь процесс составления списка того, что им нужно было сделать », — делится Рат своим опытом продажи дома клиенту в Южной Флориде.

Rathe также рекомендует продавцам использовать имеющиеся в доме места для хранения вещей. «Людей не волнует, что гараж и чуланы складывают ящики в чуланы или гаражи», — объясняет она. «И клиенту не так дорого стоит упаковать вещи и положить их в шкаф. Если это поможет, у нас могут появиться разнорабочие и организаторы.У этого конкретного клиента было много документов от своего бизнеса. Итак, мы вызвали нашего стажера; мы купили измельчитель и отправили его стажеру ».

Глубоко очистите сейчас (и сделайте более легкую перед показом)

Если вы живете в своем доме, пока он находится на рынке, вам нужно будет вымыться перед посещением и обязательно застелить кровати, убрать грязную посуду и опрыскать прилавки. Но быстрая уборка будет намного проще, если вы сделаете глубокую уборку заранее. Следуйте идеальному порядку операций для глубокой очистки:

  • Распылите на все столешницы антибактериальный спрей для различных поверхностей.
  • Придайте сиянию бытовой технике с помощью спрея, предназначенного для ухода за классом и металлов.
  • Очистите весь дом от пыли с помощью очистителя для различных поверхностей и салфеток из микрофибры.
  • Протрите стены ведром с мыльной водой и большой губкой, чтобы протереть плинтусы, двери и оконные рамы. Удалите потертости с помощью ластика Mr. Clean Magic.
  • Подметите полы с твердыми поверхностями, а затем пропылесосьте ковровые покрытия. Используйте пылесос для паутины, мебели и драпировки.
  • Мытье полов из жилых помещений в кухню, заканчивая ванными комнатами.
  • Смочите унитаз чистящим средством. Очистите раковины и душ / ванну с помощью антибактериального дезинфицирующего спрея для различных поверхностей. Для дополнительного блеска используйте средство для мытья стекол на зеркалах и смесителях.

Повысьте привлекательность бордюра

Знаете ли вы, что добавление небольшого внимания вашему бордюру может повысить стоимость вашей собственности? 75% ведущих агентов согласны с тем, что дома с хорошим ландшафтным дизайном стоят от 1% до 10% больше, чем дома без ландшафтного дизайна.

Хорошая новость заключается в том, что улучшить вашу привлекательность можно быстро.Мы утверждаем, что вы можете добиться более сдержанной привлекательности всего за один уик-энд напряженной работы. Все, что вам нужно сделать, это:

  • Подрезать листву и выдернуть сорняки
  • Убрать мусор
  • Свежая стрижка газона
  • Мойка под давлением снаружи / протирка сайдинга
  • Добавьте несколько усилителей привлекательности, например декоративную скамейку, красочный почтовый ящик или цветочные горшки.

«Часто, когда агент открывает сейф, покупатель стоит у входа и смотрит на вещи», — говорит Сантистеван.«Итак, вы хотите убедиться, что нет паутины, свисающей с фонарей вагона или потолка».

Создайте в своем доме теплое и уютное пространство

Домашняя постановка — искусство показать пространство в лучшем свете с правильной мебелью, декором и акцентами — может сократить ваше время на рынке и помочь продать его за больше денег, согласно опросу, проведенному HomeLight среди почти 1000 лучших объектов недвижимости. агенты по всей стране.

Гостиная и главная спальня — самые важные помещения для постановки, и с указанием вашего агента по недвижимости постановка не должна стоить целое состояние.Если вы правильно почистили и расхаживали мусор, значит, вы уже проделали большую часть необходимой работы.

В качестве декоративных элементов используйте такие предметы, как произведения искусства, зеркала и неиспользованные вазы, чтобы оживить стерильное пространство. Удалите все громоздкие, изношенные La-Z-Boys; диваны со времен учебы в колледже; или журнальные столики, которые подвергались избиению за долгие годы. Обустройство комнат должно быть простым: в офисе все, что вам нужно, это стол, стул и лампа. В спальне кровать, тумбочка, светильник. Вы уловили выкройку.

Если ваш агент рекомендует это, наймите стейджера, который привезет мебель и предметы дизайна, чтобы показать все, что может предложить ваш дом (или поработайте с агентом, который предоставляет бесплатные постановки в рамках своих услуг — многие так и поступают).Профессиональная помощь может быть особенно полезна, если вы уже переехали, а ваш дом пуст. Снять пустой дом покупателям сложнее всего.

Привести естественный свет

Покупатели ищут дома, которые будут светлыми, просторными и открытыми. Вот несколько способов создать яркое пространство, даже если ваш дом небольшой и разделен на несколько отсеков:

Сделайте качественные фотографии недвижимости для объявления.
Следующий шаг — сфотографировать ваш дом во всей красе. Вот где окупается ваша тяжелая работа по расхламливанию, уборке и постановке.Глэдис Блум, ведущий агент по недвижимости в Салеме, штат Орегон, говорит, что профессиональные высококачественные фотографии имеют решающее значение для каждой комнаты.

«Я видела красивые дома, которые просто не привлекают внимания, потому что они неправильно сфотографированы», — говорит она. «Я имею в виду, что если вы делаете изящные маленькие фотографии неорганизованных комнат, вы не сможете еще раз взглянуть».

Неважно, насколько красив ваш смартфон — это цифровая зеркальная фотокамера, штатив, профессиональный фотограф или бюст, и все это без каких-либо дополнительных затрат с вашей стороны.Вы платите своему агенту за продвижение своего дома, в том числе за выдающиеся фотографии. Вы можете рассчитывать на то, что они наймут одного из лучших фотографов в своей сети, чтобы выполнить свою работу правильно. Фотографии вашего объявления являются центральным элементом вашего объявления.

Как отмечает Сантистеван, «каждый начинает свой [домашний] поиск в Интернете», и ваши фотографии будут единственной главной причиной, по которой покупатели, делающие покупки в Интернете, либо бросают все, чтобы забронировать тур, либо вычеркивают ваш адрес из списка. В то время как достойные журнала изображения привлекают покупателей, в креативном описании объявления вашего агента должны быть подчеркнуты лучшие особенности вашего дома, названа шикарная бытовая техника, указаны уникальные архитектурные детали и рассказана история вашего дома.

Таким образом, у вас будет все необходимое для создания качественной недвижимости, и ваш агент будет размещен на самых популярных сайтах недвижимости и в социальных сетях.

Источник: (Daniel Tafjord / Unsplash)

Шаг 5: Продвигайте и покажите дом, чтобы привлечь предложение

Теперь пришло время разработать комплексный маркетинговый план, чтобы сделать ваш дом максимально известным. Ваш агент разработает всестороннюю стратегию для охвата покупателей в нескольких точках взаимодействия — лично и в Интернете.

Продвигайте дом онлайн и офлайн

Вы можете рассчитывать на своего агента:

  • Загрузите фотографии в MLS: Загрузите описание вашей собственности и фотографии в службу множественных объявлений, чтобы официально сделать ваше объявление активным. Информация о вашем доме на MLS будет автоматически распространяться на самых популярных сайтах недвижимости, чтобы привлечь внимание онлайн-покупателей дома.
  • Используйте социальные сети: Поделитесь своим объявлением в социальных сетях, таких как Facebook и Instagram, с потрясающими фотографиями, убедительными копиями, а также стратегическими хэштегами и тегами местоположения.«Все эти сайты действительно хорошо освещают нас», — говорит Блюм.
  • Организуйте виртуальные туры и шоу: Создавайте трехмерные туры, чтобы дать покупателям реалистичное представление о собственности с помощью виртуальных пошаговых инструкций. После COVID-19 агенты начали предлагать больше виртуальных шоу через FaceTime и Zoom.
  • Общайтесь с другими агентами: Общайтесь с агентами покупателя в этом районе, чтобы привлечь домой охотников, ищущих в вашем районе, и указать цену на стол.
  • Вывесить знаки: Повесьте этот очень узнаваемый знак «Продается» на переднем дворе, чтобы привлечь внимание прохожих.
  • Принимайте дни открытых дверей: Определите, выиграет ли продажа вашего дома от открытых дверей. В качестве альтернативы рассмотрите возможность виртуального дня открытых дверей.
  • Стань старой школой: Рекламируйте свой дом старомодным способом в печатных СМИ, включая газеты, журналы и местные листовки, чтобы привлечь больше покупателей.

Таким образом, вы хотите поразить покупателей со всех возможных сторон с помощью 360-градусного маркетингового подхода. Никогда не угадаешь, кто сделает такое предложение, от которого ты не сможешь отказаться: обычный интернет-браузер, просматривающий списки на своем ноутбуке однажды вечером, или пара, едущая в воскресенье на машине и заметившая большую вывеску во дворе дома.

Гибкость для показа

Насколько исчерпывающий маркетинговый план недвижимости может вызвать интерес к вашему дому, покупатели, скорее всего, захотят увидеть его лично (своими глазами!), Прежде чем брать на себя какие-либо обязательства. Вот тут-то и проявляются домашние показы.

Покупатели, заинтересованные в туре по вашему дому, попросят своего агента забронировать тур через вашего агента, поэтому вам не придется напрямую управлять связью или планированием с покупателями. Хороший агент по недвижимости поможет организовать показы в соответствии с вашим графиком.Однако вам нужно проявлять гибкость и размещать туры в разумных пределах.

Некоторые показы появляются без особого предупреждения, поэтому, если вы все еще живете в доме, будьте готовы бросить все в любой момент, чтобы ваш агент мог показать дом. (Ни при каких обстоятельствах нельзя оставаться в доме во время экскурсии). Вот несколько способов сделать этот процесс менее безумным:

  • График работы: Планируйте не выходить из дома определенными вечерами каждую неделю, чтобы ваш агент мог соответствующим образом забронировать туры.
  • Составьте план: Делайте обеды вне дома по вторникам и четвергам и сообщите своему агенту по недвижимости, что вас не будет до 20:00. в эти вечера. Если малая лига проходит каждую субботу утром, поделитесь этим и со своим агентом по недвижимости.
  • Поделитесь своей доступностью: Будь то в календаре Google или в бумажном блокноте — с агентом, чтобы сократить обмен данными в течение дня.
  • Не забывайте домашних животных: Поговорите с соседями о том, когда они могут быть доступны для размещения вашего питомца на послеобеденное время, или спланируйте мероприятия, которые подходят для домашних животных, например, парки или прогулки.

Используйте контрольный список для уборки для горящих туров

Сложно показать дом, пока ты в нем еще живешь. Но упростите размещение просмотров с помощью этого контрольного списка перед показом:

  • Поместите всю грязную посуду в посудомоечную машину.
  • Пустые мусорные баки по дому.
  • Протрите поверхности.
  • Застелите кровати и набейте подушки.
  • Уберите небольшие коврики и лишний беспорядок в спальнях.
  • Спрячьте уличные игрушки и урны для мусора.
  • Закройте крышки унитаза.
  • Закройте двери шкафа.

Просмотрите свои предложения и выберите лучшее.

Это может произойти в тот день, когда ваш дом появится на рынке, или через 30 дней после десятков показов. В любом случае, вы обрадуетесь, когда ваш агент позвонит и скажет: «У нас есть предложение!»

Если вам повезет, вы получите больше, чем один покупатель, готовый пожертвовать вашим домом, и начнете войну ставок. Ваш агент по недвижимости поможет вам взвесить силу предложения и подскажет, какое предложение подписать (если на столе их несколько).

«Если поступает несколько предложений, мы отправляем [продавцу] электронную таблицу, чтобы он мог видеть, в чем разница в предложениях и какие сети к ним возвращаются», — говорит Шон Макси, ведущий агент по недвижимости во Фредериксоне. Вашингтон.

Источник: (iMattSmart / Unsplash)

Шаг 6: Завершите ключевые шаги для закрытия

После того, как вы приняли предложение, подпишите соглашение о предложении и отправьте его в эскроу и титульную компанию. Компания условного депонирования или титульная компания (в зависимости от региона, в котором вы находитесь) выступает в качестве третьей стороны для сбора документов и платежей между вами и покупателем.

Затем вам нужно будет позаботиться об урегулировании любых непредвиденных обстоятельств, которые покупатель включил в контракт, что, вероятно, будет включать осмотр и оценку. Вам также необходимо очистить право собственности и выплатить все висящие долги по обнаруженной собственности.

Давайте рассмотрим каждый заключительный этап более подробно.

Пройти домашний осмотр

Покупатели закажут домашний осмотр вашего дома в течение 10 дней с момента передачи контракта на условное депонирование. В соответствии с государственными стандартами домашний инспектор придет к вам домой, чтобы выявить любые проблемы со здоровьем, безопасностью или серьезными механическими проблемами и составить отчет о своих выводах.

Обычный осмотр дома среднего размера занимает несколько часов. Тогда на заполнение отчета уйдет около 3-4 дней. Домашний инспектор осмотрит внутреннюю и внешнюю часть дома, чтобы зафиксировать любые поломки, дефекты или опасные проблемы с домом и территорией, окружающей дом.

Пристегнитесь, потому что осмотр дома является первым большим препятствием в процессе закрытия (проблемы, обнаруженные во время проверки, вызывают 16% задержек при закрытии). Ваш контракт, скорее всего, будет зависеть от осмотра дома, а это значит, что покупатели могут уйти, если осмотр пойдет не так.Ни один дом не идеален, поэтому вы можете рассчитывать на получение подробного списка проблем в отчете об осмотре, большинство из которых будут незначительными.

Покупатели в основном озабочены проблемами, которые могут представлять опасность для здоровья или безопасности. Таким образом, только если домашний инспектор обнаружит в вашем доме какую-либо из этих семи серьезных проблем, вам следует подготовиться к трудным переговорам:

  • Повреждение водой
  • Структурные вопросы
  • Повреждение крыши
  • Проблемы с электрикой
  • Проблемы с водопроводом
  • Насекомые или вредители
  • Проблемы, связанные с HVAC

Покупатель вправе запросить любой ремонт на основании отчета о проверке.Вы проконсультируетесь со своим агентом относительно их запросов, чтобы взвесить ваши варианты:

  • Согласитесь на выпуск до закрытия продажи.
  • Предоставьте покупателям кредит на ремонт для решения проблемы
  • Отклонить запрос, зная, что покупатель может уйти, проверка приведет к тупиковой ситуации

Подготовка к оценке дома

После того, как вы завершите осмотр дома и уладите переговоры о ремонте, ипотечный кредитор покупателя закажет вам оценку дома.Оценка, по сути, определяет справедливую рыночную стоимость дома и подтверждает, что покупатель не платит за дом больше, чем он стоит.

Кредитор покупателя заказывает оценку, и (не беспокойтесь) покупатель оплачивает счет. Вот что вам следует сделать, чтобы избежать проблем с оценкой:

Приготовьтесь к выезду оценщика на место
Оценщики не собираются обесценивать ваш дом из-за того, что вы оставили одежду на полу или потому что кровать не застелена.Но никогда не помешает произвести хорошее впечатление во время выезда оценщика на место.

Проведите день, приводя в порядок двор, вымойте посуду из раковины и обезопасьте или уберите своих домашних животных. Однако не поливайте газон прямо перед визитом. Оценщику необходимо будет оценить внешний вид и постарается избежать попадания грязи в ваш дом.

Позвольте вашему агенту быть там
Домовладельцы не обязаны выезжать на оценку, но это может быть к лучшему — так вы не попадете ни на одну из фотографий или не будете мешать никаким измерениям.Если вы все-таки остаетесь в доме, пока там оценщик, ничего страшного.

Но знайте, что вы можете усложнить работу оценщика. Они делают целенаправленную работу, поэтому ваша болтливость может немного отвлекать. Однако желательно, чтобы ваш агент был на месте во время визита. Он или она может ответить на такие вопросы о вашем доме, как «Разрешили ли этот гараж?» и «Солнечные панели сданы в аренду или в собственности?»

Предоставьте оценщику ресурсы
Хотя ваш оценщик стремится быть объективным, он не знает каждой мелочи о вашем доме, его истории или окрестностях.

Особенно с ростом числа автоматизированных оценочных заданий с помощью программного обеспечения для управления, оценщики могут быть лучше знакомы с другим районом и совершенно другим типом жилья, чем ваш.

Так что составьте информационный бюллетень (он может быть бумажным или электронным) вместе с вашим агентом, чтобы перечислить основные улучшения дома, которые вы сделали, а также информацию о школах и доступности пешеходов. Ваш агент также должен быть готов предоставить свой полный сравнительный анализ рынка в поддержку цены вашего дома.

Эти данные позволяют оценщику дома понять многие переменные, которые используются при расчете стоимости вашего дома.

При необходимости ответьте на низкую оценку
По мнению экспертов по недвижимости, большинство предложений (около 80% -90%) будут оцениваться по цене контракта или выше. Если дом оценивается на сумму меньше, чем согласованная вами и покупателем сумма, вам и покупателю нужно будет решить, кто возместит разницу. У вас есть варианты: попросить покупателя принести больше денег, чтобы вы снизили цену, или и то, и другое (чтобы встретиться с покупателем где-то посередине).

В редких случаях получить повторную оценку стоимости
Если оценка была проведена по контракту, ваш инстинкт может заключаться в том, чтобы позвонить оценщику и спросить, как они пришли к этому числу. Но оценщики не могут поговорить с вами о стоимости дома, который вы продаете (и они не могут поговорить с покупателями). Проблема с оценочной стоимостью должна исходить от кредитора, и еще лучше, если вы можете представить доказательства в виде сопоставимых продаж.

Очистить название

Перед закрытием продажи вам необходимо отменить право собственности на дом. Для этого требуется процесс, называемый поиском по названию, который включает в себя просмотр местных записей и других источников, чтобы подтвердить, что собственность действительно принадлежит вам, и что к ней нет никаких других неурегулированных претензий. Проблемы, которые могут быть обнаружены во время поиска по заголовку, включают:

  • Задолженность подрядчика
  • Кредиты
  • Коммунальные сервитуты
  • Банкротства
  • Игорные долги
  • Содержание алиментов
  • Соглашения, условия и ограничения (CCR) в отношении собственности
  • Налоги
  • Ограничения, исторические недочеты и требования к планированию

Если какая-либо из этих претензий будет обнаружена, вам необходимо погасить ее как можно скорее.Нередко случаи, когда вопросы о праве собственности задерживают продажу, учитывая, что проблемы с титулом и документами составили 13% контрактных проблем в отсроченных расчетах по состоянию на апрель 2021 года. К счастью, чтобы опередить проблемы с титулом, вы можете заказать предварительный отчет о праве собственности. .

«Мы сразу заказываем предварительный титул», — говорит Макси. «В названии есть кое-что, на прояснение которых нам может потребоваться пара месяцев. Если мы сможем оправдать ожидания покупателя, это будет более гладкий процесс.”

Сделать необходимый ремонт

После того, как вы уладили вопросы, связанные с титулом, прошли осмотр дома и получили результаты своей оценки, вы прошли через сложную часть. «Мы считаем, что шансы на то, что продажа развалится на этом этапе, минимальны», — говорит Макси.

Именно в этот период во время продажи вам нужно нанять профессионалов для завершения любого ремонта, на который вы согласились после осмотра дома. Сохраняйте все документы и квитанции, связанные с работой в вашем доме, чтобы вы могли показать покупателям, что ваша запись о ремонте соответствует их запросам.

Договоритесь о выходе, закрыв номер

Как только вы и покупатели согласовываете дату закрытия, вы устанавливаете жесткий крайний срок выселения. Если вы не сделаете в контракте специальные условия, чтобы оставаться в доме после закрытия, вам необходимо полностью покинуть дом к этой дате, иначе вы нарушите контракт. Убедитесь, что все будет вынесено из вашего дома в ваш новый дом или переведено на склад к согласованной дате выселения. Дважды проверьте туалеты, шкафы и рабочие места.После того, как вы передадите ключи, все, что останется внутри, станет собственностью покупателя.

План финального прохождения

Последнее пошаговое руководство не является официальной проверкой, но это последний шанс для покупателей провести проверку и убедиться, что нет сюрпризов, противоречащих условиям вашего контракта.

Вы, как продавец, обязаны оставлять дом в «чистом» состоянии при выезде, то есть выметать, пропылесосить и очищать от мусора или лишних вещей, которые покупатели не согласились оставить.

Если вы не соблюдаете эти стандарты, покупатели сообщат об этом до закрытия сделки, и вам придется прийти к соглашению, чтобы решить проблему. В конечном итоге проблемы, которые возникают во время пошагового руководства, могут стоить вам в виде задержек закрытия или снижения вашей прибыли.

Источник: (L.A Co. / Unsplash)

Шаг 7: Подпишите окончательные документы и выезжайте

Вы все подписали. Что теперь?! Осталось сделать еще несколько вещей. Просмотрите этот контрольный список после продажи.

Просмотрите свой расчетный отчет

Перед закрытием вам необходимо просмотреть выписку по расчету, предоставленную при закрытии. Отчет о расчетах — это подробный список комиссий и кредитов, в котором резюмируются финансы всей сделки с недвижимостью. Он служит отчетом, показывающим, как все деньги переходят из рук в руки, строка за строкой.

В нем подробно описаны средства, причитающиеся агентам по недвижимости, собирающим комиссионные от продажи, задолженность местных органов власти по налогам и сборам за регистрацию, а также окончательные платежи, перечисляемые кредитору.

Хотя этот список не является исчерпывающим, вот разбивка общих комиссий, возникающих при продаже дома, и тех, кто за что обычно платит.

Статья затрат Типичная стоимость или процент продажи Кто обычно за это платит?
Домашняя подготовка и подготовка 5000–6000 долларов Продавец
Предварительная проверка $ 340 Продавец
Комиссия агента 5.8% Продавец
Налоги на перевод 0,1% -2,2% По договоренности, хотя часто выплачивает продавец
Общие и специализированные проверки 340 долларов и 100 долларов за специализированную инспекцию Покупатель
Комиссия за подачу заявки на ссуду и за выдачу кредита 1% -3% от суммы кредита Покупатель
Плата за экспертизу 450–550 долларов Покупатель
Плата за расчет 1% Разделение между покупателем и продавцом
Сборы за регистрацию 0.5% -1% от продажной цены Разделение на покупателя (политика кредитора) и продавца (политика владельца)
Налоги на недвижимость Зависит от Покупатель и продавец оплачивают налоги, начисленные за время владения имуществом
Гарантия на дом 900–1000 долларов за годовое покрытие Продавец может предложить в качестве стимула или вместо замены старых предметов в доме

В нижней части выписки вы увидите чистую выручку в столбце кредита продавца, а также сумму, причитающуюся с покупателя.Считайте этот документ официальной квитанцией о продаже дома. Советы о том, как разобраться в этом, можно найти в нашем руководстве о том, как читать заявление об урегулировании.

Получите выручку от продажи дома (ча-цзин!)

После того, как вы и покупатель подписали окончательные соглашения об урегулировании, вы можете получить выручку от эскроу-компании. Поздравляю с получением зарплаты!

«Обычно, как только кредитные средства и записи, они могут забрать чек. В большинстве случаев чек будет готов в тот же день на условном депонировании », — говорит Макси, который работает с клиентами по тихоокеанскому времени.«Если они решат получить переводы средств, но уже после 14:00. Тихоокеанское время, время отключения провода — 17:00. Восточное время и все провода идут по восточному часовому поясу ».

«Это важно для продавцов, потому что если они переводят деньги, а сейчас уже после 14:00. в пятницу они не получат деньги до понедельника », — говорит он.

Определите, должны ли вы платить налоги при продаже.

Чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже дома, вам необходимо владеть домом и проживать в нем не менее двух лет из пяти до продажи.Если вы соответствуете этим критериям, вы можете исключить до 250 000 долларов США (или 500 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете совместно) «прирост капитала» в вашем основном доме.

Если у вас есть задолженность по налогу на прирост капитала при продаже, вы можете вместе с налоговым консультантом снизить налог на прирост капитала путем учета капитальных улучшений и расходов на продажу, которые увеличивают ваши затраты. В любом случае налоговые эксперты рекомендуют сообщать о прибыли в IRS, используя форму 1099, выданную титульной компанией.

Передача инженерных коммуникаций

Бестселлер в Шарлотте, Северная Каролина, агент по недвижимости Ли Браун обычно предлагает клиентам простое правило, которому нужно следовать: «Мой совет продавцам — всегда оставлять коммунальные услуги включенными до следующего рабочего дня после закрытия.У меня было закрытие в пятницу в 16:30. Ну, в 16:30. дом не будет записываться, а это значит, что дом все еще остается на имя продавца в выходные дни «.

В идеале ваши коммунальные услуги никогда не отключаются — как это может случиться, когда вы не оплачиваете счет — счета скорее передаются новому владельцу. Если вы отключите коммунальные услуги, для некоторых компаний их возврат может занять как минимум 24-48 часов. Техническому специалисту может потребоваться приехать к вам домой, чтобы физически восстановить работу.

Измените свой адрес и пересылайте почту

Если что-то будет доставлено в ваш дом после въезда новых владельцев, вы можете никогда не получить это обратно. Обновите свой адрес с помощью официального веб-сайта USPS по изменению адреса. Убедитесь, что вы пересылаете всю свою почту заранее. Рекомендуется сменить адрес как минимум за две недели до дня переезда.

Кроме того, не забудьте уведомить кредиторов, участников подписки, семью и друзей о своем новом адресе. Попрощайтесь с соседями и убедитесь, что ваши друзья и семья не приходят в ваш старый дом на День Благодарения!

Подарите своим покупателям незабываемые впечатления от въезда

  • Убери свой дом в последний раз.Как только дом опустеет, произведите глубокую очистку всего дома, чтобы новые владельцы попали в новое и свежее пространство.
  • Оставьте все лишние ключи и открыватели гаражных ворот на кухонном столе. Разместите их на виду, чтобы новые владельцы нашли их.
  • Соберите инструкции по эксплуатации и информацию о гарантии для новых владельцев. Оставьте их в бытовой технике или на ней, чтобы новые владельцы увидели ее.
Источник: (Erwan Hesry / Unsplash)

Поздравляю с продажей вашего дома!

Хотя продажа дома редко бывает легким делом, вы заслуживаете иметь большой опыт продаж и уйти довольным тем, как все прошло, особенно с учетом суммы денег на кону (дома не из дешевых!) И как решать любые сложные задачи. работа, ключ к продаже дома — не относиться к нему как к одной гигантской горе, на которую нужно взобраться; вместо этого делайте шаг за шагом.

Источник изображения заголовка: (kelina cyril / Unsplash)

Дом качества

Digital Equipment, Hewlett-Packard, AT&T и ITT начинают работать с ним. Его используют Ford и General Motors — только у Ford есть более 50 приложений. «Дом качества», основной инструмент проектирования управленческого подхода, известного как развертывание функции качества (QFD), возник в 1972 году на верфи Mitsubishi в Кобе. Toyota и ее поставщики затем разработали его множеством способов.Дом качества успешно используется японскими производителями бытовой электроники, бытовой техники, одежды, интегральных схем, синтетического каучука, строительного оборудования и сельскохозяйственных двигателей. Японские дизайнеры используют его для таких услуг, как школы плавания и торговые точки, и даже для планирования квартир.

Набор процедур планирования и коммуникации, развертывание функции качества фокусирует и координирует навыки внутри организации, сначала для проектирования, а затем для производства и продажи товаров, которые клиенты хотят покупать и будут продолжать покупать.В основе дома качества лежит вера в то, что продукты должны разрабатываться с учетом желаний и вкусов клиентов, поэтому специалисты по маркетингу, инженеры-конструкторы и производственный персонал должны тесно сотрудничать с момента создания продукта.

Дом качества — это своего рода концептуальная карта, которая предоставляет средства для межфункционального планирования и коммуникаций. Люди с разными проблемами и обязанностями могут обдумывать приоритеты дизайна, ссылаясь на образцы доказательств на сетке дома.

Что такого сложного в дизайне?

Дэвид Гарвин отмечает, что существует множество аспектов того, что потребитель понимает под качеством, и что создание продуктов, удовлетворяющих всем этим сразу, является серьезной проблемой. 1 Стратегическое управление качеством означает для потребителей больше, чем отказ от ремонта. Это означает, что компании учатся на опыте клиентов и согласовывают то, что они хотят, с тем, что инженеры могут разумно построить.

До промышленной революции производители были близки со своими покупателями.Маркетинг, инжиниринг и производство были объединены в одном лице. Если рыцарю нужны были доспехи, он говорил напрямую с оружейником, который переводил желания рыцаря в продукт. Эти двое могут обсудить материал — пластину, а не кольчугу — и такие детали, как рифленые поверхности для большей прочности на изгиб. Затем оружейник разрабатывал производственный процесс. Для силы — кто знает почему? — он охладил стальные пластины в моче черной козы. Что касается производственного плана, он поднялся с криком петуха, чтобы зажечь огонь в кузнице, чтобы к полудню было достаточно жарко.

Сегодняшние вотчины в основном принадлежат корпорациям. У маркетологов есть своя область, у инженеров — своя. Опросы клиентов найдут свое отражение на рабочих столах дизайнеров, а планы НИОКР достигнут инженеров-технологов. Но обычно управленческие функции остаются отключенными, создавая дорогостоящую и деморализующую среду, в которой страдает качество продукции и качество самого производственного процесса.

Руководители высшего звена узнают, что использование межфункциональных команд приносит пользу дизайну.Но если высшее руководство может заставить руководителей отдела маркетинга, проектирования и производства сесть вместе, о чем должны говорить эти люди? Как они могли начать свою встречу с мертвой точки? Вот где появляется качество дома.

Рассмотрим расположение рычага аварийного тормоза в одном американском спортивном автомобиле. Размещение его слева между сиденьем и дверью решило инженерную проблему. Но это также гарантировало, что женщины в юбках не смогут изящно входить и выходить.Даже если бы система прослужила всю жизнь, удовлетворила бы она клиентов?

В отличие от этого, Toyota улучшила свои показатели защиты от ржавчины с одного из худших в мире до одного из лучших, скоординировав конструкторские и производственные решения, чтобы сосредоточить внимание на этой заботе клиентов. Используя дом качества, дизайнеры разделили «прочность кузова» на 53 элемента, охватывающих все, от климата до режимов работы. Они получили оценки клиентов и провели эксперименты почти на каждой детали производства, от работы насоса до контроля температуры и состава покрытия.Решения по деталям из листового металла, материалам покрытия и температуре обжига были сосредоточены на тех аспектах предотвращения ржавчины, которые наиболее важны для клиентов.

Сегодня, когда маркетинговые методы стали намного более изощренными, чем когда-либо прежде, компании могут измерять, отслеживать и сравнивать восприятие продуктов потребителями с поразительной точностью; все компании имеют возможность конкурировать по качеству. И цена, безусловно, оправдывает упор на качественный дизайн. Изучая в первую очередь потребности клиентов, а затем разрабатывая корпоративные функции, производители могут сократить время подготовки к запуску и необходимость возиться после запуска.

В Приложении I сравниваются затраты на запуск и подготовку к производству на Toyota Auto Body в 1977 году, до QFD, с затратами в 1984 году, когда QFD был полным ходом. Организация качественных встреч на раннем этапе снижает затраты более чем на 60%. Приложение II подкрепляет это свидетельство, сравнивая количество изменений дизайна у японского автопроизводителя, использующего QFD, с изменениями у американского автопроизводителя. Японский дизайн был практически заморожен еще до того, как с конвейера сошла первая машина, в то время как модель U.Спустя несколько месяцев компания S. все еще занималась реконструкцией.

Приложение I Затраты на запуск и подготовку к производству на Toyota Auto Body до и после QFD Источник: Лоуренс П. Салливан, «Развертывание функции качества», «Прогресс качества», июнь 1986 г., стр. 39. © 1986 Американское общество контроля качества. Печатается с разрешения.

Exhibit II Японский автопроизводитель с QFD внес меньше изменений, чем американская компания без QFD Источник: Лоуренс П. Салливан, «Развертывание функции качества», «Прогресс качества», июнь 1986 г., стр.39. © 1986 Американское общество контроля качества. Печатается с разрешения.

Строительство дома

В доме качества нет ничего загадочного. В этом тоже нет ничего особенно сложного, но требуется некоторое усилие, чтобы привыкнуть к его условностям. В конце концов, глаз может осознанно бегать по дому, как если бы он смотрел на дорожную карту или навигационную карту. Мы видели некоторые приложения, которые начинались с более чем 100 требований клиентов и более 130 инженерных соображений.Фрагмент одной под-схемы, в данном случае двери автомобиля, хорошо иллюстрирует основную концепцию дома. Мы воспроизвели эту часть диаграммы на иллюстрации «Дом качества» и обсудим каждый раздел шаг за шагом.

Чего хотят клиенты? Дом качества начинается с клиента, требования которого называются атрибутами клиента (CA) — фразами, которые клиенты используют для описания продуктов и характеристик продукта (см. Приложение III ). Мы перечислили несколько здесь; типичное приложение может иметь от 30 до 100 центров сертификации.Дверь машины «легко закрывается» или «остается открытой на холме»; «Не протекает под дождем» или не допускает «отсутствие (или незначительный) дорожного шума». Некоторые японские компании просто размещают свои продукты в общественных местах и ​​поощряют потенциальных клиентов изучать их, в то время как члены команды дизайнеров слушают и замечают, что говорят люди. Однако обычно требуется более формальное исследование рынка с помощью фокус-групп, углубленных качественных интервью и других методов.

Приложение III Атрибуты клиента и комплекты удостоверений личности для двери автомобиля

Центры сертификации

часто группируются в наборы атрибутов, которые представляют общую озабоченность клиента, например, «открытие-закрытие» или «изоляция».«В исследовании Toyota по предотвращению ржавчины использовалось восемь уровней связок, чтобы перейти от всего автомобиля к кузову. Обычно команда проекта группирует CA на основе консенсуса, но некоторые компании экспериментируют с современными исследовательскими методами, которые позволяют группировать непосредственно из ответов клиентов (и таким образом избегать споров на собраниях команды).

CA обычно воспроизводятся собственными словами клиентов. Опытные пользователи Дома качества стараются сохранить фразы и даже клише клиентов, зная, что они будут переводиться одновременно проектировщиками продукта, инженерами-конструкторами, инженерами-производителями и продавцами.Конечно, возникает проблема интерпретации: что на самом деле клиент подразумевает под «тихим» или «легким»? Тем не менее, слова и заключения дизайнеров могут еще меньше соответствовать реальным взглядам клиентов и, следовательно, могут ввести команды в заблуждение, заставив их решать проблемы, которые клиенты считают несущественными.

Между прочим, не все клиенты являются конечными пользователями. CA могут включать требования регулирующих органов («безопасность при боковом столкновении»), потребности розничных продавцов («легко отображать»), требования поставщиков («удовлетворять монтажные и сервисные организации») и т. Д.

Все ли предпочтения одинаково важны? Представьте себе хорошую дверь, которая легко закрывается и имеет электрические стеклоподъемники, которые открываются быстро. Однако есть проблема. Для быстрой работы требуется двигатель большего размера, что делает дверь тяжелее и, возможно, ее труднее закрыть. Иногда можно найти творческое решение, удовлетворяющее все потребности. Однако обычно дизайнерам приходится искать компромисс между одним преимуществом.

Чтобы донести голос клиента до такого обсуждения, служба качества измеряет относительную важность всех центров сертификации для клиента.Веса основаны на непосредственном опыте работы членов команды с клиентами или на опросах. Некоторые инновационные предприятия используют статистические методы, которые позволяют клиентам заявить о своих предпочтениях в отношении существующих и гипотетических продуктов. Другие компании используют «методы выявленных предпочтений», которые оценивают вкусы потребителей не только по их действиям, но и по их словам — подход, который дороже и сложнее в исполнении, но дает более точные ответы. (Потребители говорят, что важно избегать употребления сахара в зерновых, но отражают ли их действия их заявления?)

Веса отображаются в доме рядом с каждым CA — обычно в процентах, полный список, составляющий 100% (см. Приложение IV ).

Приложение IV Веса относительной важности атрибутов клиента

Приведет ли удовлетворение осознанных потребностей к конкурентному преимуществу? Компании, которые хотят соответствовать или превосходить своих конкурентов, должны сначала знать, где они находятся по отношению к ним. Итак, в правой части дома, напротив центров сертификации, мы перечисляем оценки клиентов конкурентоспособных автомобилей, сопоставленные с «нашими» (см. , Приложение V ).

Приложение V Оценка покупателями конкурентоспособной продукции

В идеале эти оценки основаны на научных опросах клиентов.Если различные потребительские сегменты оценивают продукты по-разному — например, покупатели автомобилей класса люкс или эконом-класса, — члены группы планирования продукта получают оценки для каждого сегмента.

Сравнение с конкурентами, конечно, может выявить возможности для улучшения. Возьмем, к примеру, дверь нашей машины. Что касается «оставаться открытым на холме», каждая машина слабая, поэтому здесь мы можем получить преимущество. Но если мы посмотрим на «отсутствие дорожного шума» для тех же автомобилей, мы увидим, что у нас уже есть преимущество, которое важно сохранить.

Специалисты по маркетингу узнают правую часть Exhibit V как «карту восприятия». Карты восприятия, основанные на связках CA, часто используются для определения стратегического позиционирования продукта или продуктовой линейки. Этот раздел дома качества обеспечивает естественную связь между концепцией продукта и стратегическим видением компании.

Как мы можем изменить товар? Маркетинговая область говорит нам, что делать, инженерная область говорит нам, как это делать.Теперь нам нужно описать продукт на языке инженера. В верхней части шкалы качества команда разработчиков перечисляет те технические характеристики (EC), которые могут повлиять на один или несколько атрибутов клиента (см. Приложение VI ). Отрицательный знак «энергия, чтобы закрыть дверь» означает, что инженеры надеются сократить требуемую энергию. Если стандартная техническая характеристика не влияет на CA, она может быть избыточной в списке EC в доме, или команда могла пропустить атрибут клиента.С другой стороны, CA, не подверженный влиянию каких-либо EC, предоставляет возможности для расширения физических свойств автомобиля.

Приложение VI Технические характеристики расскажут, как изменить продукт

Любой EC может повлиять на более чем один CA. Устойчивость дверного уплотнения влияет на три из четырех клиентских атрибутов, показанных в Приложение VI , и другие, показанные позже.

Технические характеристики должны описывать продукт в измеримых терминах и должны напрямую влиять на восприятие потребителем.Вес двери будет составлять фетр , установленный заказчиком, и поэтому она является соответствующей ЕС. Напротив, толщина листового металла — это характеристика детали, которую заказчик вряд ли воспримет напрямую. Это влияет на клиентов только потому, что влияет на вес двери и другие инженерные характеристики, такие как «устойчивость к деформации при столкновении».

Во многих японских проектах межфункциональная команда начинается с центров сертификации и генерирует измеримые характеристики для каждого, например, фунты-футы энергии, необходимые для закрытия двери.Команды должны избегать двусмысленности в интерпретации ЭК или поспешного обоснования текущих методов измерения контроля качества. Это время для систематического и терпеливого анализа каждой характеристики для мозгового штурма. Неопределенность в конечном итоге приведет к безразличию к тому, что нужно клиентам. Тривиальные характеристики заставят команду упустить из виду общий дизайн и подавят творчество.

Насколько инженеры влияют на качество, воспринимаемое клиентами? Межфункциональная группа теперь заполняет основную часть дома, «матрицу отношений», показывая, насколько каждая инженерная характеристика влияет на каждый атрибут клиента.Команда стремится к консенсусу по этим оценкам, основываясь на их опыте инженеров, ответах клиентов и табулированных данных статистических исследований или контролируемых экспериментов.

Команда использует числа или символы, чтобы установить силу этих отношений (см. Приложение VII ). Подойдут любые символы; идея состоит в том, чтобы выбрать те, которые работают лучше всего. Некоторые команды используют красные символы для обозначения отношений, основанных на экспериментах и ​​статистике, и карандаши для обозначения отношений, основанных на суждениях или интуиции.Другие используют цифры из статистических исследований. В нашем доме мы используем галочки для положительных и крестики для отрицательных отношений.

Приложение VII Матрица взаимоотношений показывает, как инженерные решения влияют на восприятие клиентов

После того, как группа определила голос клиента и связала его с техническими характеристиками, она добавляет объективные меры в нижней части дома под EC, к которым они относятся (см. Приложение VIII ). Когда объективные показатели известны, команда может в конечном итоге перейти к установлению целевых значений — идеальных новых показателей для каждого EC в обновленном продукте.Если команда выполнила свою домашнюю работу, когда впервые определила EC, тесты для измерения эталонных значений должны быть легко выполнены. Инженеры определяют соответствующие единицы измерения — фут-фунты, децибелы и т. Д.

Приложение VIII Объективные критерии оценки конкурентоспособной продукции

Между прочим, если оценки CA не соответствуют объективным показателям соответствующих EC — если, например, дверь, требующая наименьшего количества энергии для открытия, воспринимается как «самая трудная для открытия», то, возможно, меры ошибочны или автомобиль неисправен. страдает от проблемы с имиджем, искажающей восприятие потребителей.

Как одно техническое изменение влияет на другие характеристики? Инженерное изменение передаточного числа на стекле автомобиля может сделать мотор стеклоподъемника меньше, но стекло поднимается медленнее. А если инженер увеличит или укрепит механизм, дверь, вероятно, станет тяжелее, труднее будет открываться или будет меньше открываться на склоне. Конечно, может появиться совершенно новый механизм, улучшающий все соответствующие центры сертификации. Инжиниринг — это творческие решения и балансирование целей.

Отличительная матрица крыши дома высокого качества помогает инженерам определять различные инженерные характеристики, которые необходимо дополнительно улучшать (см. Приложение IX ). Чтобы улучшить мотор стеклоподъемника, вам, возможно, придется улучшить петли, уплотнители и ряд других EC.

Экспонат IX Матрица кровли объектов инженерное творчество

Иногда одна целевая функция мешает такому количеству других, что команда решает оставить ее в покое. Матрица крыши также облегчает необходимые инженерные компромиссы.Футо-фунты энергии, необходимые, например, для закрытия двери, показаны в отрицательной зависимости от «сопротивления дверного уплотнения» и «снижения дорожного шума». Во многих отношениях крыша содержит наиболее важную информацию для инженеров, потому что они используют ее, чтобы уравновесить компромиссы при рассмотрении преимуществ для клиентов.

Между прочим, мы до сих пор говорили об основах, но команды разработчиков часто хотят размышлять над другой информацией. Другими словами, они строят свои дома на заказ. В столбец центров сертификации команды могут добавить другие столбцы для истории жалоб клиентов.К ЭК команда может добавить расходы на обслуживание этих жалоб. Некоторые приложения добавляют данные о продажах в список CA для представления стратегических маркетинговых решений. Или инженеры могут добавить строку, которая указывает степень технической сложности, показывая на их собственном языке, насколько сложно или легко внести изменения.

Некоторые пользователи дома приписывают относительный вес инженерным характеристикам. Они установят, что энергия, необходимая для закрывания двери, примерно в два раза важнее для рассмотрения, чем, скажем, «проверка силы на уклоне 10 °.«Сравнивая взвешенные характеристики с фактическими затратами на компоненты, творческие команды дизайнеров устанавливают приоритеты для улучшения компонентов. Такая информация особенно важна, когда целью является сокращение затрат. ( Приложение X включает строки с указанием технических сложностей, вмененной важности ЭК и сметных затрат.)

Экспонат X Дом качества

Нет жестких правил. Символы, линии и конфигурации, которые работают для конкретной команды, — это те, которые она должна использовать.

Использование дома

Как дом ведет к чистой прибыли? Нет никакой процедуры поваренной книги, но дом помогает команде устанавливать цели, которые, по сути, вводятся в нижней строке дома. Для инженеров это способ обобщения основных данных в удобной для использования форме. Для руководителей маркетинга он представляет голос клиента. Генеральные менеджеры используют его, чтобы открывать стратегические возможности. Действительно, Дом призывает все эти группы работать вместе, чтобы понять приоритеты и цели друг друга.

Дом никого не снимает с ответственности за принятие сложных решений. Это действительно дает возможность всем участникам обсудить приоритеты.

Давайте рассмотрим пару гипотетических ситуаций, чтобы увидеть, как команда дизайнеров использует дом.

  • Посмотрите на Приложение X . Обратите внимание, что наши двери намного труднее закрыть снаружи, чем двери автомобилей конкурентов. Мы решили посмотреть дальше, потому что наши маркетинговые данные говорят о важности этого атрибута клиента.Из центральной матрицы, корпуса дома, мы идентифицируем ЭК, которые влияют на этот атрибут клиента: энергия для закрытия двери, пиковая сила закрытия и сопротивление дверного уплотнения. Наши инженеры оценивают энергию закрытия двери и пиковую силу закрытия как хорошие кандидаты для улучшения вместе, потому что они сильно, положительно связаны с желанием потребителя легко закрыть дверь. Они решают рассмотреть все инженерные аспекты закрывания дверей.

Затем на крыше дома мы определяем, на какие другие ЭК может повлиять изменение энергии закрытия двери.Энергия открывания двери и пиковая сила закрывания положительно связаны, но другие EC (проверочное усилие на ровной поверхности, дверные уплотнения, акустическая передача окон, снижение дорожного шума) неизбежно изменяются в процессе и имеют отрицательную связь. Это непростое решение. Но с объективными оценками дверей конкурентов, восприятием клиентов и с учетом информации о стоимости и технических трудностях мы — специалисты по маркетингу, инженеры и топ-менеджеры — решаем, что выгоды перевешивают затраты. Для нашей двери установлена ​​новая цель закрытия двери — 7.5 фунтов энергии. Эта цель, отмеченная в самом низу дома, непосредственно под соответствующим ЭК, устанавливает цель, чтобы дверь «легче всего закрывалась».

  • Теперь посмотрите на атрибут заказчика «без дорожного шума» и его связь со звукоизоляцией окна. CA «дорожный шум» имеет лишь умеренное значение для клиентов, и его отношение к характеристикам окна не является сильным. Оконный дизайн только так поможет, чтобы все было тихо. Уменьшение акустической передачи обычно утяжеляет окно.Изучая крышу дома, мы видим, что больший вес отрицательно повлияет на ЭК (энергия открытия-закрытия, контрольные силы и т. Д.), Которые, в свою очередь, сильно связаны с СА, которые более важны для потребителя, чем тихий («легко закрывается», «остается открытым на холме»). Наконец, маркетинговые данные показывают, что мы уже хорошо справляемся с дорожным шумом; покупатели воспринимают нашу машину лучше, чем у конкурентов.

В этом случае команда решает не вмешиваться в передачу звука через окно.Наша цель остается равной нашим текущим акустическим значениям.

При установлении целей стоит отметить, что команда должна делать упор на ценности удовлетворенности клиентов, а не на допуски. Не указывайте «от 6 до 8 фут-фунтов», а лучше говорите «7,5 фут-фунтов». Это может показаться мелочью, но это важно. Риторика допусков способствует смещению в сторону наименее затратной части предела спецификации и не поощряет конструкции и компоненты, инженерные ценности которых близко достигают конкретной цели удовлетворенности потребителя.

Дома за пределами

Принципы, лежащие в основе дома качества, применимы к любым усилиям по установлению четких взаимосвязей между производственными функциями и удовлетворенностью клиентов, которые трудно визуализировать. Предположим, что наша команда решает, что легкое закрывание дверей является критическим атрибутом и что важной инженерной характеристикой является энергия закрывания. Установка целевого значения энергии закрытия дает нам цель, но не дает нам двери. Чтобы получить дверь, нам понадобятся подходящие детали (рама, листовой металл, уплотнитель, петли и т. Д.).), правильные процессы производства деталей и сборки продукта, а также правильный производственный план для его создания.

Если наша команда действительно функциональна, мы можем в конечном итоге взять «как» из нашего дома качества и сделать его «что» другого, занимающегося в основном детальным дизайном продукта. Технические характеристики, такие как фунты-футы энергии замыкания, могут стать рядами в помещении для развертывания деталей, в то время как характеристики деталей, такие как свойства петель или толщина уплотнительной прокладки, становятся столбцами (см. , Приложение XI ).

Приложение XI Связанные дома передают голос клиента производителю. Источник: изменено на основе данных, предоставленных American Supplier Institute, Inc., Дирборн, Мичиган.

Этот процесс продолжается до третьей и четвертой фаз, поскольку «как» одного этапа становятся «что» следующего. Толщина гидроизоляции — «как» в части дома — становится «что» в доме планирования процесса. Важные технологические операции, такие как «обороты экструдера, производящего атмосферостойкость», становятся «как».На последнем этапе планирования производства ключевые технологические операции, такие как «обороты экструдера», становятся «что», а производственные требования — ручки управления, обучение операторов, техническое обслуживание — становятся «как».

Эти четыре связанных дома неявно передают голос клиента до производства. Установка ручки управления на 3,6 дает скорость экструдера 100 об / мин; это помогает обеспечить воспроизводимый диаметр колбы для герметизации, что обеспечивает хорошее уплотнение без чрезмерного усилия закрывания двери.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *