Текущий ремонт нежилого помещения что туда входит: Текущий ремонт – что это и что туда входит?

Содержание

общие правила, разграничение обязанностей, практика

Обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на арендатора ст. 616 ГК РФ. Норма не содержит определения термина. В статье отсутствует перечень работ, которые должны выполняться в арендуемых помещениях. Абстрактность формулировок нередко становится причиной острых споров между участниками договора. Разрешать такие конфликты позволяет комплексный анализ законодательной базы.

Общие положения

Первостепенной задачей юристов становится поиск четкого определения текущего и капитального ремонтов. Разграничение объема работ и установление различий приобретает ключевое значение для урегулирования конфликтов. Письмом № 16-00-1410 Минфин России предписал руководствоваться актуальными стандартами технических служб. Однако “свежих” нормативных актов так и не было издано.

При аренде зданий и прочих сооружений опираться можно на постановление Госстроя РФ № 15/1 от 05.03.04. Пункт 3.8 этого акта дает подробную характеристику каждому виду ремонта:

КапитальныйТекущий
К таковому относят восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования. Работы могут проводиться из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта. Капитальным ремонтом признается замена канализации, водопровода, газоснабжения, озеленение придомовой территории, отделка фасадов, организация проездов, благоустройство тротуаров и пешеходных дорожек Этот вид работ включает устранение мелких повреждений и недостатков, а также мероприятия, направленные на исключение преждевременного износа. Основной задачей здесь становится профилактика резкого ухудшения состояния объекта

Положения методики МДС 81-35.2004 применяются преимущественно к производственным нежилым помещениям. Похожие определения дает ст. 2 закона 185-ФЗ. Термины даны в контексте правил эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Перечень работ, отнесенных к текущему ремонту, содержится в ВСН 58–88 (Р). В список включены:

  • устранение деформации фундамента местного характера путем укрепления стен и усиления несущих опор;
  • восстановление гидроизоляции;
  • реставрация облицовки;
  • заделка трещин в стенах;
  • ликвидация сырости;
  • укладка отдельных выпавших элементов на скрепляющие растворы;
  • частичная замена деревянных перекрытий;
  • пропитка материалов антисептиками;
  • укрепление водосточных труб и мн. др.

При составлении сметной документации подрядчики могут использовать государственные стандарты (например, приказ Росстандарта № 469-ст). Однако суды на такие регламенты не ссылаются. Технические нормативы остаются обязательными для строительных организаций, независимых экспертов. Понятийный же аппарат формируется с опорой на советские акты.

Если предметом соглашения является транспорт, опираться также потребуется на документы минувшей эпохи. Формально они не были отменены, а потому могут использоваться в качестве терминологической базы. Так, положение Минавтотранса СССР от 20.09.1984 содержит полную характеристику технического обслуживания и предупредительно-профилактических работ. Общий смысл определений сводится к следующему:

  • капитальный ремонт – замена частей, агрегатов, устранение серьезных повреждений, восстановление утраченной работоспособности.
  • текущее обслуживание – ликвидация мелких отклонений, заправка горюче-смазочными материалами, настройка и отладка систем.

Таким образом, при составлении договора аренды следует максимально точно разграничить обязанности сторон. Абстрактная ссылка на закон грозит длительными судебными разбирательствами. Искать определения придется в различных нормативных актах, ряд из которых принят еще в период существования СССР.

Возложение обязанности ремонта на арендатора

Статья 616 ГК РФ вводит правило, согласно которому обе стороны контракта несут обязанность по содержанию арендованного имущества. Текущее обслуживание ложится на плечи непосредственного пользователя. Арендатор должен за свой счет производить мелкий ремонт, поддерживать работоспособность и эксплуатационные характеристики объекта. Иные правила стороны могут закрепить соглашением.

Следование классической схеме распределения обязанностей, упрощает списание затрат. Расходы на текущий ремонт арендатор принимает к бухгалтерскому и налоговому учету. Проводки выглядят следующим образом:

Наименование операцииДебет Кредит
Затраты на проведение работ 26 (44) 60
Начисление НДС с их стоимости 1960

Списать издержки в состав коммерческих расходов арендатор вправе при выполнении ряда условий (ПБУ 10/99):

  • первичные документы оформлены на имя налогоплательщика;
  • сумма четко определена;
  • соглашением текущий ремонт возлагается на арендатора;
  • работы проводились реально;
  • имущество используется в хозяйственной деятельности.

Учитывать суммы следует под видом прочих издержек. Соответствующий вывод можно сделать из ст. 260 НК РФ.

В практике встречаются иные схемы распределения обязанностей. Так, арендодатель может пойти на уступки и зачесть издержки на ремонт в счет договорной платы. В этом случае проводки у арендатора будут выглядеть иначе.

Наименование операцииДебет Кредит
Отражение стоимости работ 76 90
Начисление на сумму НДС 90 68
Себестоимость ремонта90 20
Списание в счет арендной платы 7676

Напрямую включить издержки в расчет прибыли не удастся. Списать разрешат лишь прямые затраты на материалы и оплату труда специалистов. Наценку к себестоимости придется отражать в составе реализационных доходов.

Ряд проводок составит и арендодатель:

Наименование операцииДебетКредит
Формирование задолженности по арендной плате 62 90
Приемка ремонтных работ 20 60
Взаимный зачет требований 60 62
Получение остатка долга по арендной плате (при наличии) 5162

Анализ судебной практики

Вопросы технического обслуживания и содержания арендованного имущества часто становятся предметом споров. Юристы выделили наиболее значимые позиции по направлению.

  1. Объем обязательств. Если стороны не утвердили четкого перечня работ, который должен выполнять арендатор, применению подлежат действующие стандарты и регламенты. Так, суды активно используют разъяснения Госстроя СССР № 279. Упоминание советского документа содержится, например, в постановлении Северо-Кавказского окружного ФАС по делу А63-11768/2012. Служители Фемиды опираются на него при разграничении капитального и текущего ремонта, а также при разрешении споров о неотделимых улучшениях (постановление 9 ААС № 09АП-17354/14).
  2. Коммунальные услуги. Если участники придерживаются классической схемы распределения обязанностей (ст. 616 ГК РФ), в договоре аренды стоит прописать порядок работы с обслуживающими организациями. Такой вывод следует из Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 год. Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения.
    Сотрудничество с фактическим пользователем допускается лишь при заключении отдельного договора.
  3. Поддержание в надлежащем состоянии. Нормативные акты и судебная практика не отождествляют термин с текущим ремонтом. Так, коллегия 18 ААС в постановлении 18АП-15153/15 от 30.12.15 ограничила обязанность арендатора работами по сохранению объекта в том состоянии, в котором он был передан по соглашению. Объем обязательных работ определяется судами индивидуально в ходе комплексного анализа договорных отношений.
  4. Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери. Их определение содержится в методике ВСН 53-86(р). Естественным износом, например, являются потертости пола, ухудшение состояния внутренней отделки, незначительные царапины. Признаками старения оконных блоков признают трещины, расслоение древесины, сколы, увеличение подвижности креплений. На обоях допускаются загрязнения, выгорание и обесцвечивание рисунка.
    Естественный износ – оценочная категория. Единого определения ее в нормативных актах не содержится. При возникновении споров значение имеет период эксплуатации имущества, поэтому обойтись без помощи экспертов не удается. При этом проявление нормального старения имущества не может служить доказательством недобросовестного исполнения соглашения (решение АС Ростовской области по спору № А53-4101/16).
  5. Отказ от проведения ремонта. Уклонение от выполнения договора является основанием его расторжения. Арендодатель вправе настаивать на прекращении отношений в одностороннем порядке и возмещении убытков (ст. 619 ГК РФ). В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно. Суд потребует привести доказательства существенного ухудшения состояния по вине арендатора (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3602/04ГК, решение Орджоникидзевского суда Перми по делу № 2-1933/17).

В заключение отметим, что регулирование вопросов технического обслуживания и содержания имущества строится на диспозитивном принципе. Если стороны не желают принимать базовые правила ГК РФ, они могут согласовать собственные. Закон не запрещает включать в текст договора аренды перечни обязательных работ. Такие списки разрешено оформлять в виде приложений к контракту. При возникновении споров они станут приоритетными.

входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт?

Согласитесь, приятно жить в доме с чистым ухоженным подъездом, в котором красиво и безопасно. Но, к сожалению, таких образцовых домов сегодня мало. Лишь жители новостроек могут похвастаться свежим ремонтом в своих подъездах. Тогда как в подавляющем большинстве многоквартирников подъезды десятилетиями не видели ремонта и зачастую выглядят как сцены из фильмов ужасов. Давайте разберемся, как и в каком порядке должен быть выполнен текущий ремонт в доме, и в чем его отличие от капитального.

Ремонт в подъезде – это отнюдь не прихоть жильцов, а поддержание жилого фонда в нормальном состоянии. Но далеко не все собственники, а также представители управляющих компаний следят за соблюдением этого правила. Ремонт в подъезде относится к видам текущего ремонта и должен проводиться организаций, осуществляющей техническое обслуживание дома, как минимум один раз в 3–5 лет в зависимости от степени физического износа здания (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).

Вообще текущий ремонт заключается, прежде всего, в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению износа конструкций, инженерного оборудования, отделки, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. Он должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на очередной капитальный ремонт.

Управляющая компания не имеет права отдельно собирать денежные средства на проведение текущего ремонта в подъезде, т.к. его стоимость уже заложена в тариф на содержание жилья. Для инициирования текущего ремонта жильцам нужно провести общее собрание собственников, на котором также необходимо присутствие представителей управляющей компании. Жильцы должны определить необходимый к проведению объем работ и оформить протоколом свое решение.

В список работ по текущему ремонту в подъезде могут входить косметические и восстановительные работы:

  • Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;
  • Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;
  • Ремонт пола и замена напольной плитки или иного покрытия в случае его изнашивания;
  • Покраска батарей и труб отопления;
  • Замена или покраска почтовых ящиков, лестничных перил;
  • Ремонт или замена оконных рам, остекление;
  • Замена или ремонт светильников;
  • Замена или покраска надподъездного козырька;
  • Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.

После чего управляющая компания выставляет жильцам счет на ремонт. Жильцы вправе сами выбрать строителей, либо же воспользоваться услугами строительной бригады от УК. После решения всех организационных вопросов, управляющая компания выделяет денежные средства в оговоренном размере на проведение запланированного ремонта. Как показывает практика, достаточной суммы на обновление подъездов в домах не накапливается, поэтому в большинстве случаев управляющая компания дает собственникам своего рода кредит на данный ремонт. По примерным подсчетам жильцы, исправно оплачивая коммунальные услуги, должны рассчитаться с управляющей компанией в течение 2-3 лет. Однако собственникам необходимо понимать, что в течение этого периода, управляющая компания, не сможет выполнять другие дополнительные работы, за исключение устранения аварийных ситуаций, если таковые будут происходить, так как финансы на счете дома ограничены.

Ремонт в подъезде, относится к видам текущего ремонта и ответственность за его проведение лежит на управляющей компании за счет средств, которые ежемесячно вносятся жильцами по строке «Содержание жилья».

Текущий ремонт поможет освежить внешний вид помещения, тогда как капремонт может существенно улучшить состояние основных артерий дома – внутридомовых инженерных систем, а также крыши, фасада.

В рамках капитального ремонта подъезды не ремонтируют, так как капитальный ремонт предполагает выполнение более масштабных работ, направленных на полное устранение неисправностей изношенных элементов общего имущества в целях повышения их эксплуатационных характеристик.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме проводится за счет средств собственников, аккумулируемых на счете регионального оператора, либо на специальном счете дома. Жилищным Кодексом установлен перечень работ, которые финансируются собственниками жилых помещений по статье «капремонт» (п. 1 ст. 166 ЖК РФ). В него включены:

— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения;

— ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт

— ремонт крыши;

— ремонт подвальных помещений;

— ремонт фасада.

Отметим, что на официальном сайте Фонда капремонта Свердловской области www. fkr66.ru в разделе «Найти дом» собственники всегда могут уточнить виды работ и сроки их выполнения по конкретному многоквартирному дому, включенному в Региональную программу.

Сегодня совмещение текущего и капитального ремонтов является удачной перспективной практикой, которая уже была неоднократно отмечена на федеральном уровне и рекомендована для выполнения в рамках реализации проектов по формированию комфортной городской среды.

Текущий или капитальный ремонт: как разобраться. Бюджетная бухгалтерия, № 19, Май, 2016

Вопрос, касающийся классификации ремонтных работ, не нов. Он возникает у бухгалтеров бюджетных учреждений каждый раз при планировании ремонта. И не зря, поскольку от вида ремонта (капитальный или текущий) напрямую зависит порядок применения КЭКР при оплате ремонтных работ.

Напомним: в свое время Госкомстройархитектуры в письме от 30. 04.2003 г. № 7/7-401 предоставил разъяснение по поводу отнесения ремонтно-строительных работ к капитальному и текущему ремонтам. Кстати, несмотря на то, что этому письму уже более десяти лет, свою актуальность оно не утратило и поныне. Так, в нем указано, что под капитальным ремонтом здания следует понимать комплекс работ, направленных на замену, восстановление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физической изношенностью. Целью проведения таких работ также может быть улучшение эксплуатационных показателей здания, его планировки и благоустройство территории без изменения строительных габаритов объекта. Капремонт предусматривает приостановление на время выполнения работ эксплуатации здания в целом или его частей (при условии их автономности). В свою очередь, проведение текущего ремонта предусматривает систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств и предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования.

Чтобы определиться, какие работы относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному, необходимо обратиться к Примерному перечню услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденному приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 10.08.2004 г. № 150 (далее — Перечень № 150).

Открыв этот нормативный документ, видим, что все указанные в вопросе виды работ относятся к текущему ремонту здания ( пп. 1.2.9.1, 1.2.9.3, 1.2.9.6 и 1.2.12.12 Перечня № 150). Но в этом Перечне четко не определено, что следует понимать под частичным штукатурением стен и потолка. В то же время, если объем таких работ превышает 1 м2, то согласно п.п. 2.9.1 Перечня № 150 их уже следует классифицировать как капремонт здания. Следовательно, в рамках запланированного ремонта будут выполняться работы, относящиеся как к текущему ремонту, так и к капремонту здания. Как же поступать в такой ситуации? Действующее законодательство конкретного и обоснованного ответа на этот вопрос не дает.

Вместе с тем в письме от 30.04.2003 г. № 7/7-401 Госкомстройархитектуры указывает на такой важный момент. В частности, если здание в целом не подлежит капремонту, то комплекс работ по текущему ремонту может учитывать отдельные работы, классифицируемые как капитальный ремонт. Исключение составляют работы, которые предусматривают замену и модернизацию конструктивных элементов здания. Это означает, если большинство запланированных ремонтных работ относится к текущему ремонту, за исключением одного-двух видов работ, которые можно отнести к капремонту, то весь комплекс работ следует рассматривать как текущий ремонт здания. И наоборот, если среди таких работ будет больше тех, которые классифицируются как капремонт, тогда ремонт в целом следует считать капитальным. Конечно, в каждом конкретном случае прежде всего необходимо тщательным образом проанализировать перечень запланированных работ на предмет того, к какому виду ремонта они относятся. И только после этого можно сделать вывод по поводу отнесения всего комплекса работ к капитальному или текущему ремонту.

Очевидно, в вышеописанной ситуации речь идет о текущем ремонте здания. Почему? В первую очередь потому, что все виды отмеченных работ, кроме одного, относятся к текущему ремонту. Еще одним аргументом в пользу этого является то, что ремонту подлежит только одно помещение (санузел), а не все здание. К тому же целью такого ремонта является не восстановление или замена конструкций, а только поддержание их эксплуатационных качеств.

Что касается применения КЭКР, то в соответствии с п.п. 5 п.п. 2.2.1 Инструкции по применению экономической классификации расходов бюджета, утвержденной приказом Минфина от 12. 03.2012 г. № 333 (далее — Инструкция № 333), расходы на приобретение строительных материалов для текущего ремонта здания и благоустройства территории необходимо проводить по КЭКР 2210 «Предметы, материалы, оборудование и инвентарь». Преимущественно этот КЭКР применяют, когда здание (помещение) ремонтируют собственными силами. Если же вы решили для выполнения работ по текущему ремонту обратиться к сторонней организации, то расходы на оплату этих услуг следует осуществлять по КЭКР 2240 «Оплата услуг (кроме коммунальных)» ( п.п. 8 п.п. 2.2.4 Инструкции № 333). А вот расходы на капитальный ремонт здания бюджетного учреждения (в том числе на оплату строительно-монтажных работ, приобретение строительных материалов и оборудования, изготовление проектно-сметной документации) следует планировать по КЭКР 3132 «Капитальный ремонт других объектов». Таким является требование п.п. 3.1.3.2 Инструкции № 333.

И в конце напомним об особенностях финансирования ремонта, а точнее об ограничении расходования бюджетных средств на такие цели. На сегодняшний день существует запрет проведения ремонтов помещений бюджетных учреждений за счет средств госбюджета. Указание на это содержит п. 1 Мероприятий по экономному и рациональному использованию государственных средств, предусмотренных для содержания органов государственной власти и других государственных органов, созданных органами государственной власти предприятий, учреждений и организаций, которые используют средства государственного бюджета, утвержденных постановлением КМУ от 01.03.2014 г. № 65 (ср. 025069200). Такой запрет не касается ремонта помещений, находящихся в аварийном состоянии, а также помещений учебных заведений, ремонт которых осуществляется за счет средств специального фонда с целью соблюдения требований санитарных норм и норм пожарной безопасности. Кроме того, бюджетные учреждения могут отремонтировать здание (помещение), находящееся в их собственности, временном пользовании, за счет средств спецфонда. Но это должны быть не любые средства специального фонда, а только полученные на конкретно указанные цели как гранты, международная техническая помощь или благотворительные взносы.

Обязанности арендодателя | Mass.gov

Вы должны предоставить жилые квартиры и места общего пользования для всей аренды в соответствии с минимальными стандартами Государственного санитарного кодекса, направленными на защиту здоровья, безопасности и благополучия ваших арендаторов и населения в целом.

Отопление: Вы должны установить систему отопления для каждой квартиры (или одну систему, которая обслуживает все квартиры), которая находится в хорошем рабочем состоянии.Вы должны платить за топливо для обеспечения тепла, горячей воды и электричества, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен платить за это. Отопительный сезон длится с 16 сентября по 14 июня, в течение которого каждая комната должна быть нагрета до 68 F, но не более 78 F с 7:00 до 23:00, и не менее 64 F во всех остальных случаях. часы.

Кухни: Кухни должны иметь раковину, достаточную для мытья посуды и кухонных принадлежностей, плиту и духовку в хорошем рабочем состоянии, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен предоставить это, а также электрические соединения для установки холодильника.Вы не обязаны предоставлять холодильник, но если вы это сделаете, домовладелец должен содержать его в хорошем рабочем состоянии.

Вода: Если вы соответствуете определенным требованиям законодательства, вы можете взимать плату за потребление воды с нового арендатора, установив водомер для устройства. Вы по-прежнему несете ответственность за оплату счетов за воду и канализацию и должны отдельно выставлять счета своим арендаторам. Перед установкой отдельных счетчиков воды домовладельцы должны связаться с Департаментом здравоохранения штата Массачусетс для получения необходимых форм.Арендодатели должны по-прежнему предоставлять оборудование для нагрева воды до температуры от 110˚F до 130˚F и должны платить за это топливо, если в письменном договоре аренды не указано, что арендатор должен платить за него.

Заражение: Общие зоны и квартиры должны содержаться в чистоте и свободны от грызунов, насекомых и других инвазий, если в здании две или более квартиры.

Структурные элементы: Вы должны поддерживать фундамент, полы, стены, двери, окна, потолки, крышу, лестничные клетки, подъезды, дымоходы и все структурные элементы таким образом, чтобы исключить ветер, дождь и снег; для защиты от грызунов, непогоды, водонепроницаемости и отсутствия хронической сырости, в хорошем состоянии и в любой момент пригоден для проживания людей.

Обслуживание выходов: Каждый выход, используемый или предназначенный для использования жильцами здания, должен содержаться в чистоте и очищаться от снега, мусора и других препятствий.

NYC DOT — Тротуары

В Нью-Йорке более 12 000 миль тротуаров. Гладкие, ровные тротуары без дефектов и мусора обеспечивают жителям Нью-Йорка безопасное место для прогулок, использования инвалидной коляски, прогулочной коляски или тележки для покупок. Департамент транспорта штата Нью-Йорк стремится сделать наше пешеходное пространство безопасным и доступным для всех.

Техническое обслуживание

Цель

NYC DOT — сделать тротуары города безопасными для пешеходов и помочь предотвратить травмы, вызванные неисправными тротуарами. Городские власти заменяют более двух миллионов квадратных футов тротуаров в год, в основном на территории, принадлежащей городу, и в жилых кварталах с преобладанием одно-, двух- и трехквартирных домов.

Тротуары не должны иметь трещин и отверстий и иметь ровную поверхность. Нью-Йорк полагается, что владельцы собственности ухаживают за тротуарами, прилегающими к их собственности, включая ремонт и удаление снега, льда или мусора.

Владельцы собственности несут ответственность за установку, ремонт и обслуживание тротуаров, прилегающих к их собственности (раздел 19-152 Административного кодекса Нью-Йорка).

Владельцы собственности потенциально несут ответственность за телесные повреждения, вызванные неспособностью содержать тротуар в исправном состоянии (раздел 7-210 Административного кодекса Нью-Йорка). Мы рекомендуем владельцам собственности выполнить ремонт тротуара до того, как какое-либо состояние станет дефектом, который может привести к уведомлению о нарушении тротуара.

Общие дефекты тротуаров

Дефекты тротуара, которые могут быть названы нарушениями, перечислены в разделах 19-152 Административного кодекса г. Нью-Йорка.

Некоторые из распространенных дефектов, которые могут привести к нарушению:

Обрушившийся тротуар

Опасность поездки

Неправильный наклон

Пэчворк

Опасность отключения оборудования

Проблемы, вызванные корнями деревьев

Если проблемы с тротуаром вызваны корнями деревьев, собственность может иметь право на ремонт Департаментом парков и отдыха (DPR) в рамках программы «Деревья и тротуары». DPR также предлагает бесплатные консультации владельцам недвижимости, работающим с корнями деревьев. Стричь или сбривать корни деревьев, принадлежащих городу, строго запрещено.

NYC не взимает плату с владельцев одно-, двух- или трехсемейной собственности за ремонт тротуара, поврежденного городским деревом или корнями деревьев.

Удаление залога из-за повреждения городского дерева

Город больше не будет выдавать нарушение тротуара для одно-, двух- и трехсемейной собственности, повреждение тротуара которой нанесено исключительно городскими деревьями.

Департамент транспорта штата Нью-Йорк завершил проверку всех неурегулированных Уведомлений о нарушении тротуаров для одной, двух и трех семейных объектов и определил, которые были вызваны исключительно деревьями на городских улицах, и аннулирует право удержания для любого, отвечающего критериям.

Отсутствующие или неисправные бордюры

Владельцам недвижимости рекомендуется ремонтировать или заменять отсутствующие или неисправные бордюры. Департамент транспорта штата Нью-Йорк может отремонтировать или заменить отсутствующие или неисправные бордюры бесплатно для собственника при выполнении тротуарных работ, связанных с нарушением, или при наличии действующего Договора на ремонт бордюров.

Проблемы, вызванные другими

Если тротуар был поврежден коммунальной компанией или другим подрядчиком, владелец собственности должен задокументировать повреждение и обратиться к компании, которая причинила ущерб, для ремонта. Разрешения на поиск, выданные Департаментом транспорта г. Нью-Йорка для адреса или района. Претензии к коммунальным компаниям следует подавать в соответствующие отделы рассмотрения претензий.

Инспекции

NYC DOT проверяет тротуары по всему городу, чтобы убедиться, что они безопасны. Если инспекторы обнаружат небезопасное состояние тротуара, владельцу недвижимости будет выдано уведомление о нарушении тротуара.

Уведомления о нарушении тротуара

Нарушение тротуара — это официальное уведомление, выданное NYC DOT владельцу собственности, в котором говорится, что тротуар неисправен.

Городские власти объявляют о нарушениях на тротуарах, чтобы побудить владельцев собственности ремонтировать тротуары для повышения общественной безопасности. За нарушение не взимается штраф. Копия уведомления подается клерку графства и остается в архиве до тех пор, пока клерк не получит официальное уведомление от города о том, что ремонт был произведен удовлетворительно.Нарушение может затруднить продажу или рефинансирование недвижимости.

У собственника есть 75 дней на ремонт после получения Уведомления о нарушении тротуара. Если владелец недвижимости не выполнит ремонт в течение 75 дней, Департамент транспорта штата Нью-Йорк может поручить выполнение работы подрядчику, и Департамент финансов выставит владельцу недвижимости счет в соответствии с разделом 19-152 Административного кодекса г. Нью-Йорка.

Если владелец собственности получил несколько уведомлений о нарушении тротуара, последнее нарушение заменяет все предыдущие уведомления.Каждый флажок (квадрат тротуара), отмеченный номером в отчете о предварительной проверке (рисунок, прилагаемый к нарушению), должен быть заменен, а любые дефекты должны быть исправлены.

Считая 75 дней

75 дней начинаются с момента получения владельцем собственности Уведомления о нарушении тротуара, как указано в заказной квитанции. Если уведомление не будет доставлено по почте, нарушение тротуара будет вывешено на собственности, а датой публикации будет начало 75 дней.

75-дневный период одинаков в течение года. Подрядчик должен быть запланирован для выполнения ремонта, если позволит погода.

Ремонт

Для ремонта тротуара собственнику недвижимости необходимо:

Выбор подрядчика

Наймите подрядчика, который знаком со спецификациями NYC DOT для ремонта тротуаров. Начните с поиска в базе данных лицензированных подрядчиков Департамента по делам потребителей (DCA), чтобы найти подрядчика или проверить, имеет ли подрядчик лицензию.

После выбора подрядчика вы можете связаться с NYC311, чтобы узнать, есть ли в отношении него какие-либо жалобы потребителей. Краткие советы DCA по найму подрядчиков по благоустройству дома Руководство DCA для потребителей по благоустройству дома (pdf)

Разрешение на строительство тротуаров

Перед началом ремонта тротуара убедитесь, что у собственника и / или подрядчика есть все необходимые разрешения и информация. Примечание: разрешение на тротуар не продлевает 75-дневный период для начала ремонта.

В настоящее время цена разрешения на ремонт тротуара составляет 70 долларов за каждые 300 погонных футов тротуара для любой собственности. Если работы будут проводиться на угловом участке или на участке, может потребоваться несколько разрешений. Разрешение на строительство тротуаров через nycstreets.net Глава 2 Правила дорожного движения NYC DOT (pdf) Стандартные детали строительства DDC (pdf) Инструкции Департамента транспорта Нью-Йорка по заполнению планов и рекомендации по проектированию тротуаров (pdf)

Стандарты для тротуаров из пигментированного бетона коммерческого района

NYC имеет стандарт окраски и нанесения баллов на тротуарах, чтобы обеспечить привлекательный, единообразный внешний вид в самых оживленных коммерческих районах города (Глава 2 § 2-09 (f) (4) Правил дорожного движения). Узнайте больше о пигментированном бетоне в Руководстве по дизайну улиц.

Правила использования пигментированных тротуаров в некоторых коммерческих районах

Пигментированный бетон должен использоваться на тротуарах перед всеми участками в коммерческих районах зонирования от C4-4 до C4-7, C5 и C6. Сюда входят районы специального назначения, в которых такое зонирование является основным контролем, например, Особый район Мидтаун. Поиск на картах зонирования Нью-Йорка по адресу, перекрестку или налоговому блоку и участку

Существующие тротуары в этих коммерческих районах не нуждаются в замене для соответствия стандарту.Они могут оставаться в прежнем виде, если не планируется замена более 50 процентов тротуара перед участком, тогда необходимо использовать пигментированный бетон. Владельцы недвижимости могут выбрать стандарт пигментированного бетона при замене менее 50 процентов тротуара.

Стандарт не распространяется на памятные исторические районы.

Одобрение Комиссии по общественному дизайну (PDC)

Утверждение Комиссии общественного дизайна (PDC) не требуется, если пигментированный бетон используется в предписанных коммерческих районах (от C4-4 до C4-7, C5 и C6).За пределами этих районов он считается особенным и требует заключения особого соглашения о техническом обслуживании тротуаров с одобрения Департамента транспорта и управления города Нью-Йорка.

Объекты собственности в этих коммерческих районах могут по-прежнему подавать заявки на выделение тротуаров, если они того пожелают, хотя это не одобряется NYC DOT и PDC.

Отличительные тротуары

Если в настоящее время у вас есть материал, отличный от стандартного бетона, или вы хотите предложить материал, отличный от стандартного бетона, для тротуара перед вашим участком, вам необходимо провести дополнительные проверки, прежде чем вы сможете начать строительные или ремонтные работы.Информацию о свойствах с существующим бетонным тротуаром см. В стандарте обработки материалов для тротуаров (pdf). Подробнее о материалах тротуаров читайте в Руководстве по дизайну улиц.

Программа ускоренного ремонта тротуаров Департамента транспорта Нью-Йорка

NYC DOT предлагает программу ускоренного ремонта тротуаров, в рамках которой городские власти отремонтируют дефектный тротуар и выставят счет владельцу недвижимости за работу. В соответствии с этой программой владельцы собственности будут нести ответственность за весь ремонт (включая дефекты, связанные с деревьями), и им будет выставлен счет по более высокой ставке.После ремонта дальнейший осмотр не требуется.

Некоторые объекты недвижимости не подлежат ускоренному ремонту, в том числе:

  • Недвижимость в пределах общественных советов, где подрядчики в настоящее время выполняют работы
  • Объекты, подлежащие капитальной реконструкции
  • Коммерческая недвижимость
  • Недвижимость с четырьмя или более жилыми единицами
  • Недвижимость со сводчатыми тротуарами
  • Недвижимость с особой обработкой тротуаров

Брошюра по ускоренному ремонту тротуаров — Бронкс (pdf) Брошюра по ускоренному ремонту тротуаров — Бруклин (pdf) Брошюра по ускоренному ремонту тротуаров — Манхэттен (pdf) Брошюра по ускоренному ремонту тротуаров — Queens (pdf) Брошюра по ускоренному ремонту тротуаров — Статен-Айленд (pdf)

Хранилища

Хранилище может включать подвал для здания под тротуаром.Ремонт тротуара над сводом может потребовать значительных структурных работ. Если неисправная часть тротуара находится над сводом, владелец собственности должен отремонтировать тротуар в частном порядке. Городские власти не будут ремонтировать тротуары над сводами или другими сооружениями.

Ремонт, выполненный NYC DOT

Если дефекты тротуара не устранены в течение 75 дней после выдачи Уведомления о нарушении тротуара, Департамент транспорта штата Нью-Йорк может выполнить ремонт тротуара или нанять подрядчика для выполнения этих работ.

Владелец недвижимости получит официальное уведомление до прибытия городского подрядчика для выполнения работ. Консультант или представитель города сфотографирует тротуар, чтобы задокументировать его состояние до начала строительства, отметит флажки на тротуарах, которые необходимо заменить, а затем выполнит необходимые ремонтные работы.

После того, как все дефекты будут устранены, владелец недвижимости получит счет от Департамента финансов, и Департамент транспорта штата Нью-Йорк уведомит канцелярию графства с требованием удалить нарушение из своих записей.

Стоимость ремонта тротуаров NYC DOT

Чтобы оценить стоимость ремонта, умножьте предполагаемую площадь в квадратных футах, указанную в отчете о предварительном осмотре (PIR), на стоимость квадратного фута, указанную в письме, прилагаемом к Уведомлению о нарушении тротуара. Если какая-либо из ремонтируемых участков является подъездной дорогой, используйте стоимость бетона в семь дюймов (7 дюймов) для этой области, в противном случае используйте стоимость бетона в четыре дюйма (4 дюйма). В окончательном счете может быть отражен дополнительный ремонт, необходимый для устранения всех неисправностей.

Если какой-либо флаг тротуара на PIR (эскизе) отмечен знаком «X», Департамент транспорта штата Нью-Йорк может заменить флаг на тротуаре бесплатно для владельца собственности. Окончательное решение о замене такого флага будет принято инженером Департамента проектирования и строительства (DDC) во время строительства.

У собственника есть 90 дней на оплату счета до начисления процентов. По истечении 90 дней будут начислены проценты, и имущество будет удерживаться в денежном залоге. Гарантия на работу подрядчика составляет 18 месяцев с момента окончания срока действия контракта.

Чтобы запросить план оплаты за ремонт тротуара в городе, посетите бизнес-центр Департамента финансов или свяжитесь с NYC311 и выберите «План оплаты ремонта тротуара».

Конкурсная работа города

Если городские власти проводят ремонт тротуаров, а владелец недвижимости не удовлетворен качеством работы, объемом выполненных работ или точностью измерений, использованных для расчета счета, владелец недвижимости должен обратиться в Департамент проектирования и строительства (ДДК).

  1. Свяжитесь с районным офисом DDC через NYC311 или веб-сайт DDC. Телефонные звонки и личные посещения не рассматриваются.
  2. Если владелец собственности не удовлетворен ответом DDC, подайте Уведомление о претензии в Офис финансового контролера.
  3. Если Управление финансового контролера не сочтет решение в пользу владельца собственности, он может подать апелляционную жалобу в Верховный суд штата Нью-Йорк, Часть обзора оценки мелких претензий. Бланки петиций предоставляются по запросу, бесплатно в офисе клерка округа.Чтобы иметь право на участие, владелец собственности должен заявить, что прошло не менее 30 дней с момента подачи Уведомления о претензии в Управление финансового контролера, и что они не принимали решения и не отклоняли претензию.

* Важно: Все вышеперечисленные процедуры должны выполняться в точном порядке, указанном выше.

Если городской подрядчик повреждает тротуар по своей халатности, подрядчик должен произвести ремонт бесплатно. Пожалуйста, свяжитесь с районным офисом DDC или свяжитесь с NYC311 и выберите DDC Services and Projects.

Претензии о возмещении ущерба, предположительно причиненного городскими властями, должны быть поданы в Управление финансового контролера в течение 90 дней с момента нанесения ущерба. Свяжитесь с NYC311 для получения дополнительной информации о том, как подать иск против города.

Инспекция по увольнению

После завершения ремонта тротуара свяжитесь с NYC311, чтобы запросить инспекцию по устранению нарушения тротуара.

Подготовьте всю следующую информацию:

  • Номер разрешения
  • Адрес объекта
  • Блок и номер лота
  • Номер нарушения
  • Адрес электронной почты и номер телефона собственника недвижимости

NYC DOT отправит инспектора для проверки удовлетворительного завершения работы.Перед осмотром убедитесь, что весь тротуар виден.

Оспаривание нарушения прав на тротуар

Запросить повторную проверку

Если дефект тротуара в Уведомлении о нарушении тротуара не соответствует состоянию тротуара, владелец собственности может запросить повторную проверку в течение 75 дней с момента получения уведомления.

Владельцы собственности должны просмотреть Отчет о предварительном осмотре (PIR), чтобы проверить ширину и другие размеры собственности.Проверьте расположение деревьев, знаков, заглушек, дверей подвала или других элементов. Если сведения об объекте недвижимости не соответствуют PIR, обратитесь в NYC311, чтобы обжаловать нарушение тротуара. Департамент транспорта штата Нью-Йорк рассмотрит запрос и назначит повторную проверку в течение 180 дней с момента подачи апелляции.

Повторная проверка — это вторая проверка тротуара другим инспектором, у которого нет доступа к отчету, составленному первым инспектором. Владелец собственности будет уведомлен по почте не менее чем за пять дней до даты повторной проверки.Инспекторы не будут приходить к дверям, так как им запрещено искать собственников при проведении повторных проверок. Это заключительный осмотр. Результаты повторной проверки будут отправлены собственнику недвижимости.

Примечание. Если нарушение было предъявлено неправильному владельцу собственности, обратитесь в NYC311, чтобы обжаловать нарушение.

Другие вопросы о тротуарах

По другим вопросам о тротуарах в Нью-Йорке или для того, чтобы поделиться комментариями об услугах инспекторов тротуаров NYC DOT или частных подрядчиков, пожалуйста, свяжитесь с NYC DOT онлайн, NYC311, или отправьте письмо по адресу:
Программа тротуаров
Департамент транспорта Нью-Йорка
Уотер-стрит, 55, 12 этаж,
Нью-Йорк, NY 10041

Город Винита Парк, МО Нежилые постройки

[CC 2000 §8-5-1; CC 1974 §5-38]

В данной главе используются следующие слова и фразы: имеют значения, присвоенные им в соответствии с данным разделом:

нежилое строение
Строение, которое используется не для жилых целей или часть такой конструкции, которая используется не для жилых цели и, если применимо, помещения, в которых такие конструкции расположены.Это должно толковаться, чтобы включать больницы и аналогичные места проживания, где они используются в общественных или коммерческих целях.
ВЛАДЕЛЕЦ
Любое лицо, которое самостоятельно, совместно или по отдельности с другими фактически владеет или отвечает, заботится или контролирует любое здание, помещения или пустырь в пределах Города как собственник, будь то физическое лицо, фирмы, товарищества или корпорации, либо в качестве доверительного управляющего или опекуна имущество или лицо правообладателя, включая владельца записи как отражено в офисе регистратора округа.
САНТЕХНИКА
Все предоставленные газовые трубы, газовое оборудование, канализационные трубы, унитазы, раковины, туалеты, ванны, умывальники, водостоки, вентиляционные отверстия и другие предусмотренные приспособления с подключением к воде, канализации или газовые линии.
ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЙ
Все строения нежилого назначения, не соответствуют минимальным стандартам, установленным настоящей главой.
НЕ БЕЗОПАСНО
Применительно к конструкции, условию или комбинации условия, которые могут представлять опасность или опасность для жизни, безопасности или здоровье лиц, занимающих или часто посещающих его, включая опасность оседания, движения, распада или обрушения, будь то опасность возникает из-за метода или материалов конструкции, из-за оборудования установлен в нем с целью освещения, отопления, передачи или использование электрического тока из-за устаревания или износа или с места, или иным образом.
НЕИСПОЛЬЗУЕТСЯ
Любое жилое или нежилое строение или его часть или любое приспособление или оборудование, требуемые в нем, не в таком физическом состоянии как безопасно выполнять услугу или услуги, для которых он был разработан или предназначались.
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ЗОНИРОВАНИЯ
Закон о зонировании города, изложенный в Разделе IV настоящего Код.

[CC 2000 §8-5-2; CC 1974 §§5-39, 5-41]

A.

Устный перевод. Условия и требования изложены в этой Главе не должны толковаться как исправляющие, отменяющие или в каким-либо образом изменяя, прямо или косвенно, любые и все должным образом принятые постановления города.Законодатели намерены Глава применима ко всем нежилым строениям независимо от особого использования в жилых или нежилых помещениях, сделанных из таких конструкции. Условия или требования любого постановления, касающегося к такому жилому или нежилому использованию должны быть полностью соблюдены в соответствии с такими условиями и требованиями. В случае если есть прямой непримиримый конфликт между условиями и требованиями настоящей Главы и любого другого надлежащим образом принятого постановления города, более строгие условия и требования имеют преимущественную силу и такие нежилые постройки должны соответствовать им.

B.

Соблюдение положений. Обязанностью владельцы нежилых построек привести такие конструкции в соответствие с этой главой.

[CC 2000 §8-5-3; Ord. № 722, 2-22-1988; Ord. Нет. 970, 3-15-1999; Ord. № 1240, 12-15-2014]

A.

Применимость положений к деловой активности. Настоящий раздел не применяется к существующим коммерческим помещениям. на дату вступления в силу настоящего Соглашения до момента изменения занятости происходит или происходит изменение типа выполняемой деятельности.

Б.

Переход права собственности. Это должно быть незаконным для владелец любого бизнеса, коммерческой или промышленной собственности, имеющий получил приказ о соблюдении или в отношении которого было получено уведомление о нарушении был использован для продажи, передачи, ипотеки, аренды или иного отчуждения такой жилой единицы или строения в другую до тех пор, пока положения приказа о соответствии или уведомления о нарушении были соблюдены с или до тех пор, пока такой владелец не представит получателю гранта, получателю, ипотекодержатель или арендатор — копия любого приказа или уведомления о соответствии о нарушении, выданный должностным лицом Кодекса, и должен сообщить Code Official — подписанное и нотариально заверенное заявление получателя, получателя, залогодержатель или арендатор, подтверждающий получение такого согласия приказ или уведомление о нарушении и полное принятие на себя ответственности без условий для внесения исправлений или ремонта, требуемых такой приказ о соблюдении или уведомление о нарушении.

C.

Требуется разрешение на осмотр и размещение. За исключением если предусмотрено иное, занятие любым лицом или для любого владельца или агента, чтобы разрешить занятие любого бизнес-здание или пристройка к нему или его часть для любых целей пока должностное лицо не проведет проверку и не выдаст разрешение на проживание.

D.

Разрешение и сборы за проверку / повторную проверку. Сбор за указанное разрешение на занятие составляет двадцать пять долларов. (25 долларов.00) для каждого здания или участка здания, занятого любым человек. В дополнение к плате за разрешение на проживание в размере двадцати пяти долларов. (25 долларов США), будет взиматься комиссия в размере ста долларов (100 долларов США) за осмотр помещения и двадцать пять долларов (25 долларов США) за каждый повторный осмотр.

E.

Требуется бизнес-лицензия. До получения разрешения на проживание можно получить, человек должен подать заявку и получить бизнес лицензия.

F.

Выдача. Как только здание соответствует требованиям директора по минимальному жилью, разрешение на проживание должно быть выдано в течение 60 (шестидесяти) дней, или потребуется повторный осмотр здания по вышеуказанным ценам.

[CC 2000 §8-5-4; CC 1974 § 5-42; Ord. № 717, 10-19-1987]

A.

Условное использование несоответствующих конструкций.

1.

Условия выдачи разрешения на проживание.

а.

Разрешение на условное проживание может быть выдано должностным лицом, ответственным за исполнение. если, по его / ее мнению, какие-либо недостатки в структуре покрываются эта Глава не представляет серьезной опасности для здоровья или безопасности жильцам или сообществу и, при условии, что житель делает аффидевит, в котором говорится, что он / она исправит недостатки в установленное время, ни в коем случае не более шести (6) месяцев, и, таким образом, принесет конструкция в соответствии с положениями настоящей главы.Житель может занимать здание во время ремонта. На данный момент такая структура соответствует всем положениям настоящего Глава, разрешение на проживание будет выдано, как указано выше. В ни при каких обстоятельствах не может быть выдано условное разрешение на проживание, если интерьер структуры не полностью доведена до Кодекса.

б.

Условное разрешение на размещение может быть выдано только правоохранительными органами. официальный, если это относится к внешним работам на конструкции.

2. Требуется облигация — депонированные средства. Перед выдачей любого разрешения на условное проживание, предусмотренного в этом Разделе или Подразделе 510.120 (G) Главы 510, если стоимость ремонта превышает пятьсот долларов (500 долларов США), Директор по минимальному жилищному строительству должен потребовать гарантийный залог, средства депонированный титульной компанией или денежные средства, депонированные городским властям; при условии, что будет храниться достаточно средств для покрытия затрат на ремонт, и средства не будут высвобождены до тех пор, пока ремонт не будет произведен. В случае, если владелец / арендатор отказывается депонировать средства, условное разрешение на проживание не выдается.Любые издержки или расходы, связанные с получением тендерных предложений, затрат на условное депонирование или залога, несет лицо, запрашивающее разрешение на условное размещение. B. Заявлено о нарушении. Любое нежилое строение, которое не соответствует требованиям, изложенным в данной главе, считается причиняющим беспокойство и наносящим ущерб здоровью, безопасности и благополучию жителей Города. В дополнение к любым действиям, предпринятым городскими властями, как изложено в настоящем документе, несоблюдение уведомления об объявлении неудобств в течение разумного времени или невыполнение непрерывных действий без необходимой задержки будет наказуемо, как предусмотрено в Разделе 510.150 настоящего раздела.

[CC 2000 §8-5-5; CC 1974 §§5-43, 5-45, 5-48, 5-53; Ord. № 704, 1-15-1987; Ord. № 717, 10-19-1987; Ord. № 769, 8-20-1990]

А.

Благоустройство и территория не благоустроенная.

1.

Все деревья, расположенные в пределах государственной собственности, которые могли быть удалены, поврежденные или разрушенные в результате строительства подлежат замене за счет вовлеченной стороны, за исключением случаев, когда замена мешать нормальному использованию здания, бизнеса или производства операция.

2.

Все деревья, кусты или растительность, нависающие над общественным входом. должны быть правильно обрезаны, чтобы не мешать движению пешеходов или транспортных средств.

3.

Все территории, не покрытые растительностью и подпадающие под действие сдувание пыли должно обрабатываться таким образом, чтобы предотвратить выдувание пыли.

4.

Все ямы, котлованы, канавы и котлованы, кроме естественных водоразделов диаметр которого превышает два (2) фута и глубину одного (1) фута, должен быть заполненным, накрытым или огражденным таким образом, чтобы предотвратить травмы людей в помещениях.

Б.

Парковочные места, проезды и тротуары.

1.

Все служебные и коммерческие автостоянки и проезды должны быть заасфальтированы. Все парковки должны быть полосатыми для обозначения парковочных мест для транспортных средств. и все служебные и коммерческие стоянки, тротуары и проезды используемые как общественные входы должны содержаться в надлежащем состоянии. и без снега, льда, грязи и другого мусора. Если есть стоянка, тротуар или проезжая часть, или ее часть, в силу своего состояния ремонта, представляют опасность для здоровья и безопасности населения, участок, тротуар либо подъездная дорога, либо ее часть должны быть заменены.

2.

Запрещается парковать транспортные средства на территории, которая не вымощен так, как указано в этом Подразделе. Этот подраздел применяется владельцу и / или оператору транспортного средства и владельцу недвижимость, на которой припаркован автомобиль.

С.

Дренаж. Все части помещения должны быть классифицированы таким образом, чтобы что нет скопления воды.

Д.

Освещение зданий или парковок. Владелец / жильцы любых автостоянок или коммерческих зданий в городе запрещается от размещения прожекторов на их территории таким образом, чтобы точечные светильники светят прямо на прилегающую территорию без согласования соседнего помещика.Все огни должны быть направлены в такой так, чтобы они светили вниз, а не на чужую собственность.

E.

Обследование складских или второстепенных дворов. Все открытые хранилища и открытые склады должны быть закрыты частным забором с пятидесяти процент (50%) видимости, не менее восьми (8) футов и не более десять (10) футов в высоту.

F.

Требования округа для зоны B — некоторые виды деятельности должны быть включены.

1.

Продажа, демонстрация или хранение материалов. За исключением может быть иным образом специально предусмотрено в данном документе, ни участок земли, ни участок или помещения, расположенные в зоне, определенной как коммерческая зона B, должны использоваться для продажи, демонстрации или хранения любых товаров, материалов, изделие или вещь, если такой товар, материал, изделие или вещь находится в полностью закрытом здании.

2.

Исключения.

а.

Этот подраздел не применяется к оборудованию, хранящемуся в помещениях, и используется ежедневно или к транспортным средствам и не распространяется ни на какие мусорные контейнеры, мусор или мусорные баки, разрешенные Директором Общественные работы.

б.

Жители, проживающие в районах, обозначенных как коммерческая зона B, не быть ограниченным данным подразделом. Они будут иметь одинаковые привилегии и требования как резиденты Зоны А.

c.

Заборы. Все заборы, которые могут примыкать к общественной улице, переулок или тротуар, или которые могут примыкать к любым средствам доступа Помещение должно содержаться в хорошем состоянии. Все заборы должны периодически обрабатывать химикатами или краской, чтобы предотвратить коррозию или гниет.

[CC 2000 §8-5-6; CC 1974 §§5-49 — 5-52, 5-54 — 5-57, 5-60 — 5-69; Ord. № 717, 10-19-1987]

А.

Обслуживание и гидроизоляция конструкции. Каждое нежилое конструкция должна содержаться в хорошем и структурно исправном состоянии. владелец. Вся древесина, композит или металлический сайдинг должны быть защищены от атмосферных воздействий. и должен иметь надлежащее покрытие поверхности, когда это необходимо для предотвращения порчи.

Б.

Окна, двери, входы и экраны.

1.

Требуется техническое обслуживание. Все окна, двери и входы выставленные на всеобщее обозрение должны содержаться в чистоте и хорошем состоянии. ремонт.

2.

Хранение материалов в открытом доступе. Нет хранилища материалов, запасов или инвентаря разрешены в витрине области или другие области, обычно открытые для всеобщего обозрения.

3.

Препятствие для обзора. Без постоянной блокировки размещаться над окнами коммерческих зданий и всех подобных зданий должны иметь проемы, через которые внутренняя часть здания может быть замеченным снаружи здания.

4.

Экранирование салона. Все экраны интерьеров должны содержаться в чистоте и хорошем состоянии.

5.

Экраны на окнах и дверях. Отображаются все экраны или установленные на оконных или дверных проемах должны поддерживаться в исправном состоянии. хорошего ремонта.

С.

Лестницы и подъезды для бизнеса или сотрудников. Все лестницы и входы, которые могут дать доступ к конструкции для сотрудников или для бизнеса должны содержаться в хорошем состоянии и должны быть конструктивно прочными.Любая внешняя лестница или вход используемые служащими или для бизнеса должны быть защищены от непогоды и против гниения и ржавчины путем периодического нанесения погодного покрытия материал или другая защитная обработка.

Д.

Подъезд между этажами и комнатами. Все подъезды, эскалаторы, лифты, переходы и аналогичные средства доступа между этажами и помещения нежилых зданий должны содержаться в сейфе. и в хорошем состоянии, свободном от препятствий и способном обеспечить для загрузки трафика для правильного входа и выхода.Они будут предоставляется в достаточном количестве и месте, чтобы удовлетворить максимальную расстояние проезда, стандарты противопожарной защиты и другие положения Раздел IV настоящего Кодекса.

Е.

Крыши и водостоки. Крыша должна быть водонепроницаемой, и все дождевая вода должна отводиться оттуда таким образом, чтобы предотвратить намокание стен и чтобы не мешать другим. Все водостоки и водостоки должны содержаться в исправном состоянии.

Ф.

Стены, фундаменты и потолки.

1.

Все фундаменты и стены должны поддерживаться в таком состоянии, чтобы нести безопасная конструкция и эксплуатационные постоянные и временные нагрузки и должны поддерживаться отвесно и без открытых трещин и разрывов.

2.

Внутренние стены и потолки всех нежилых построек. должны быть конструктивно прочными, способными безопасно поддерживать наложенные на них нагрузки, без трещин и разрывов, рыхлая штукатурка или укрытие и поддержание в чистоте и гигиене.

G.

Наружные поверхности — Уличные номера.

1.

Все коммерческое строительство или любой внешний ремонт на территориях B Коммерческий, C Многоквартирный дом или D Промышленный должен быть из камня, камня или кладка.

2.

Каждая структура, которой присвоен номер дома, должна иметь такой номер отображается в позиции, легко просматриваемой и читаемой с общественная полоса отвода. Все числа должны быть арабскими цифрами в минимум три (3) дюйма (76 мм) в высоту и половину (½) дюйма (13 мм) ход.

Х.

эт. Полы должны быть конструктивно прочными и прочными. поддержки приложенных нагрузок без чрезмерного прогиба. Они должны постоянно поддерживаться в таком состоянии, чтобы он был гладким, ровным, чистым и без разрывов, трещин или других небезопасных условий.

I.

Дымоходы, градирни и т. Д. Все дымоходы, градирни, дымовые трубы и аналогичные приспособления должны поддерживаться в хорошем состоянии. В целости и сохранности, в хорошем состоянии. Все открытые поверхности из металла или дерева должны быть защищены от непогоды и от гниения или ржавчины с помощью периодическое нанесение атмосферного покрытия или аналогичной поверхности лечение.

J.

Проходы и выходы. Проходы и выходы должны соответствовать со Справочником ADA (ADAG) 13 января 1998 г.

К.

Подвалы и подвальные помещения. Все подвалы и подвал помещения должны быть влажными и сухими. Этажи в нежилых здания должны быть бетонными и обеспечен надлежащий дренаж. для предотвращения обратного затопления. Такие пространства и комнаты, которые использовались для трудоустройство людей должно быть обеспечено достаточным освещением, вентиляцией и санитария, чтобы не подвергать опасности здоровье и безопасность.

Л.

Туалет и с / у.

1.

Каждое нежилое здание, регулярно используемое или занятое людьми должны быть обеспечены туалетом и санузлом, как предусмотрено в этом Подразделе; за исключением того, что все постройки не старше пятидесяти (50) квадратных футов площади пола, используемой для укрытия в связи с эксплуатация автостоянок, кладовых, киосков, сторожевых постов или аналогичных видов использования не требуется иметь такие объекты, если такие в противном случае работникам, использующим такие здания, а также используются во все времена.

2.

Все туалеты и туалетные комнаты должны содержаться в чистоте и порядке. всегда. Стены и потолки туалетной комнаты должны быть предусмотрены. с гладкими поверхностями и там, где в качестве поверхностного покрытия используется краска, за ним нужно ухаживать и красить так, как это необходимо для поддержания чистоты.

3.

Полы в таких помещениях должны быть из невпитывающих материалов, таких как бетон, кирпич, плитка, виниловая или асфальтовая плитка или аналогичные поверхностные материалы.

4.

Туалетная бумага должна быть обеспечена с каждым туалетом.Мыло должно иметь каждый санузел. Индивидуальные полотенца или другие средства В санузлах должна быть предусмотрена сушка. Обычное полотенце не должно быть использовал.

М.

Сантехника. Вся сантехника и сантехника должны поддерживаться в безопасном и пригодном для использования состоянии.

N.

Требования к электрооборудованию.

1.

Соответствие электрическим нормам. Все изолированные проводов и всех дополнений или изменений проводки и электрического приспособления, которые необходимо установить в соответствии с требованиями эта глава должна быть установлена ​​в соответствии с требованиями Электротехнического кодекса. в соответствии с требованиями властей округа.

2.

Минимальный сервис. Минимальный сервис по мощности устанавливаемые в нежилых зданиях, должны обеспечивать доставку 100 (сто) ампер электрического тока от источника питания. В различных частях здания необходимо установить достаточное количество цепей. для предотвращения перегрузки и перегрева.

О.

Требования к теплу. Когда лица заняты на работе и операции в закрытом помещении или помещении в нежилом зданий и не занимающихся активной физической активностью, достаточное тепло должно обеспечиваться в таких помещениях или комнатах во время нормальной работы часы.

P.

Требования к вентиляции. Естественная или искусственная вентиляция должны быть обеспечены для обеспечения комфортной и здоровой атмосферы по всему заведению. Во всех случаях, когда позволяет любой процесс и где вредные, токсичные, раздражающие или ядовитые пары, газы, пыль или в результате такого процесса образуется туман, местная вытяжная вентиляция должна быть обеспечены для удаления загрязняющего агента в источнике его эволюция, чтобы не допустить проникновения в общую атмосферу мастерской.

Q.

Требования к вентиляции.

1.

Все газовые обогреватели и водонагреватели установлены в помещениях. или закрытые помещения в нежилых зданиях вентилируются. в наружный воздух через дымовую трубу или дымоход.

2.

Никто не должен строить, обслуживать или эксплуатировать трубы, воздуховоды, проводники, вентиляторы или воздуходувки, выпускающие газы, пар, пар, горячий воздух, смазку, дым, запахи или другие газообразные или твердые отходы, предназначенные для сброса такое растрачивание имущества, не находящегося в фактическом владении такого лица, или опека.

3.

Во всех случаях вредные, токсичные, раздражающие или ядовитые пары, пыль, газы или туман не должны достигать концентрации, при которой могут возникнуть токсические эффекты для лиц, подвергшихся облучению, а также пороговое значение предел быть превышен. «Пороговое значение» означает максимальная средняя концентрация загрязняющего вещества в рабочем помещении атмосфера, которую может терпеть человек без физического дискомфорта или нарушение функций организма сразу или спустя годы воздействия.

4.

Если, по мнению директора отдела минимального жилья, порог пределы и их интерпретации, принятые Американской конференцией государственных промышленных гигиенистов разумны, он / она может использовать такие ценности в исполнении настоящей Главы. Где удаление загрязняющих веществ, как указано выше, невозможно из-за природы технологического процесса, подходящая защитная одежда и устройства должны быть предоставляется незащищенным лицам.

Р.

Конструкции нависающие и раздвижные.

1.

Техническое обслуживание и крепление. Все козырьки, шатры, вывески, металлические навесы, лестницы, пожарные лестницы, стояки, вытяжные воздуховоды и аналогичные выступающие части должны содержаться в хорошем состоянии. отремонтировать и должным образом закрепить, чтобы сохранить в целости и сохранности состояние.

2.

Кондиционеры.

а.

Оконные кондиционеры не установлены на тротуаре общего пользования в пределах десять (10) футов над уровнем земли должны выступать более чем на двенадцать (12) дюймов на таком общественном тротуаре или над ним.В переулках и проездах, ни один оконный кондиционер не должен выступать более чем на двенадцать (12) дюймов на такой аллее или проезжей части или над ней в пределах четырнадцати (14) футов выше класса.

б.

Все кондиционеры должны содержаться в безопасном механическом и электрическое состояние.

[CC 2000 §8-5-7; CC 1974 §§5-58, 5-70]

A.

Соответствие требованиям пожарного ведомства. Все виды использования жилые и нежилые здания должны соответствовать нормам требования пожарной безопасности, установленные пожарным участком.

Б.

Огнетушители. Все нежилые строения с две тысячи пятьсот (2500) квадратных футов жилой площади должны иметь по крайней мере один (1) два с половиной (2½) галлона вместимость химического или водяного огнетушителя с этикеткой Лаборатории андеррайтеров и дополнительный огнетушитель. предоставляется за каждые дополнительные 2500 (две тысячи пятьсот) квадратных футов жилой площади. Такие огнетушители должны быть подвешены в закрытый общественный зал или открытое помещение на удобной высоте в месте доступный изнутри конструкции в любое время.Все огнетушители должны быть внимательно осмотрены.

C.

Хранение легковоспламеняющихся жидкостей. Все краски, лаки и другие легковоспламеняющиеся жидкости в негерметичных канистрах, когда они хранятся внутри здания, не более десяти (10) галлонов будет регулироваться юрисдикцией пожарный район и / или OSHA.

[CC 2000 §8-5-8; Ord. № 769, 8-20-1990]

Ни одно лицо, ведущее бизнес в коммерческой зоне B, не должно уполномочен выполнять услуги или работать с любыми предметами за пределами его / ее закрытое здание на срок не более половины (½) час в любые двадцать четыре (24) часа, за исключением технического обслуживания на здании, автостоянке или принадлежностях к зданию, например как знаки.

[CC 2000 §8-5-9; CC 1974 §5-72]

Если какое-либо здание не соответствует установленным здесь стандартам, применяются разделы 510.140 и 510.150 главы 510.

Какие сборы CAM при коммерческой аренде?

Чистая аренда или чистая аренда

При чистой аренде арендатор уплачивает свою долю налогов на имущество и страхование имущества. Арендодатель оплачивает все обслуживание общей территории.

Этот тип аренды менее распространен, чем тройная чистая аренда, но в некоторых ситуациях имеет свои преимущества.Этот тип аренды может быть привлекательным для потенциальных арендаторов, поскольку сводит к минимуму их риски. Чистая аренда также более распространена, когда общие расходы на площадь распределяются между несколькими объектами в портфеле инвестора.

Чистая аренда обычно имеет несколько более высокую базовую арендную плату, чем тройная чистая аренда, поскольку арендодателю приходится покрывать больше расходов.

Чистая аренда

Чистая аренда не является широко используемым договором аренды. Этот тип аренды требует, чтобы арендатор уплатил только свою долю налогов на недвижимость, в то время как арендодатель покрывает расходы на страхование имущества и обслуживание общих территорий.

Чистая аренда обычно имеет более высокую ставку аренды, чем чистая аренда, обычно даже выше, чем тройная чистая аренда.

Аренда брутто

Когда арендодатель покрывает расходы по налогам на недвижимость, страхованию и обслуживанию общих территорий, это называется арендой брутто. Это очень распространенный вид аренды офисных зданий.

Общая аренда просто требует от арендатора платить фиксированную арендную ставку без колебаний налогов на недвижимость, ставок страхования, затрат на техническое обслуживание или других операционных расходов из года в год.

Арендодатель даже покрывает коммунальные услуги арендатора во многих договорах аренды брутто, а некоторые даже доходят до оплаты уборочных расходов своих арендаторов.

Приведенные выше описания являются общими условиями для этих типов аренды, но условия могут сильно отличаться от одной аренды к другой. Некоторые рынки также имеют несколько иные стандарты распределения расходов между арендодателями и арендаторами.

Поскольку тройная чистая аренда является наиболее распространенным типом аренды, при которой расходы перекладываются на арендатора, их обычно называют просто чистой арендой, что может создать путаницу.Важно, чтобы все, кто участвует в аренде, полностью понимали, за что они платят.

Владелец недвижимости должен структурировать свои договоры аренды таким образом, чтобы максимизировать рентабельность инвестиций. Хотя передача комиссионных сборов арендатору часто считается наиболее выгодным договором аренды для арендодателя, операционные расходы на конкретную недвижимость могут обеспечить более высокую прибыль при валовой, чистой или чистой аренде.

Как рассчитываются сборы за CAM?

Арендодатели могут оплачивать расходы CAM с арендаторов одним из нескольких способов.Некоторые методы предназначены для простоты, а другие требуют более подробного учета. Способ расчета комиссии CAM зависит от того, что имеет смысл для владельца собственности и конкретного объекта недвижимости.

Пропорциональная доля площади в квадратных футах

По данным Национальной ассоциации риэлторов, наиболее распространенным способом расчета платы за услуги CAM является определение пропорциональной доли каждого арендатора в квадратных метрах в собственности. Затем каждый арендатор оплачивает свою долю расходов на недвижимость в зависимости от занимаемой площади.

Один из способов сделать это — разделить общую стоимость обслуживания общей площади на квадратные метры собственности, чтобы получить стоимость квадратного фута (psf) для оплаты CAM.

Расходы CAM / квадратный метр здания = расходы CAM psf

Например:

Расходы CAM за год: 100000 долларов США

Размер здания: 20000 SF

100000 долларов США / 20000 SF = 5 фунтов стерлингов

5 долларов США за квадратный фут будет затем добавляется к арендной плате каждого арендатора для покрытия расходов CAM.

Некоторые договоры аренды рассчитывают стоимость CAM путем деления стоимости CAM на квадратные метры занимаемой площади. Допустим, в том же здании использовался этот метод, но часть собственности оставалась пустой.

Расходы на CAM за год: 100000 долларов США

Занятая площадь: 12000 SF

100000 долларов США / 12000 SF = 8,33 фунтов стерлингов

Поскольку большая часть затрат на техническое обслуживание останется прежней, даже если занята только часть здания , доля расходов каждого арендатора существенно выше.Очевидно, что это гораздо более выгодно для домовладельца, чем для арендаторов.

В некоторых случаях арендаторы не пользуются общими помещениями поровну. Арендаторы, использующие меньшее количество общих площадей, могут возражать против оплаты такой же стоимости квадратного фута, как и остальные арендаторы. Чтобы справиться с этим, домовладелец должен определить, за какие расходы должен нести ответственность каждый арендатор, и рассчитать сборы для каждой стоимости отдельно. Более простой способ справиться с этим — сохранить одинаковую плату за CAM для всех, но взимать более низкую арендную плату за помещения, у которых нет такого же доступа к общим областям.

Начисление платы за CAM на основе общей площади в квадратных футах, которую занимает каждый арендатор, является одним из наиболее распространенных способов взимания платы с арендаторов. Это защищает арендодателя от колебаний стоимости и позволяет арендатору немного снизить арендную плату.

Коэффициент нагрузки

В некоторых договорах аренды плата за CAM добавляется к арендной плате путем взимания арендной платы за часть общей площади. Натали Уэйнрайт, вице-президент по представительству арендаторов офисов в LOGIC Commercial Real Estate, объясняет: «Арендодатели продукта класса A с большей вероятностью предложат полную аренду с полным комплексом услуг, которая будет учитывать сборы CAM за счет включения общей площади.«

Общая площадь включена в арендную плату как коэффициент загрузки. Коэффициент загрузки рассчитывает, какой процент здания используется в качестве общей площади, а затем прибавляет этот же процент к полезной площади арендованного пространства в квадратных футах. Это дает вам арендуемая площадь в квадратных футах, на которой основывается арендная плата.

Уэйнрайт приводит следующий пример: «Если арендатор платит арендную плату за площадь из 5000 квадратных футов, но имеет только 4500 единиц полезной площади, он платит примерно 10% как коэффициент загрузки.»

Например:

Размер здания: 100 000 SF

Общая площадь: 10 000 SF

Общая площадь 10 000 SF / 100 000 квадратных футов общая площадь = 10% общей площади

Полезная площадь в квадратных футах + 10% коэффициент нагрузки = арендуемая площадь

Фиксированные расходы CAM

Фиксированные сборы CAM становятся все более распространенными при аренде коммерческой недвижимости. По данным Международного совета торговых центров, несколько управляющих недвижимостью и управляющих активами видят, что торговые центры упрощают структуру своих комиссионных сборов за счет перехода на фиксированные Сборы CAM по запросу якорных арендаторов.

При фиксированных сборах CAM владельцы собственности устанавливают фиксированную плату за обслуживание общих территорий и обычно добавляют небольшие ежегодные надбавки к этой плате, чтобы покрыть расходы, связанные с инфляцией. Арендаторы все же могут захотеть проверить расходы на недвижимость, чтобы убедиться, что их расходы на CAM не намного выше, чем они должны быть.

Фиксированные сборы CAM могут относиться либо к налогам на имущество и страхованию, а также к фактическим расходам на техническое обслуживание, либо относиться только к расходам на техническое обслуживание, оставляя регулируемые налоги на имущество и страхование.

Структура фиксированных комиссий чаще предлагается REIT, а не более мелкими независимыми инвесторами. У мелких инвесторов могут возникнуть проблемы, если расходы вырастут намного выше установленной платы за CAM, в то время как более крупные REIT смогут легче покрыть эти расходы.

Максимальные расходы

Когда плата за CAM основана на фактических затратах, арендатор может захотеть договориться о пределе того, сколько ему потребуется платить за свою долю в обслуживании общей площади. Ограничение платы за CAM помогает защитить арендатора от расходов по аренде, выходящих за рамки его бюджета, или от каких-либо неожиданных сюрпризов в начале года.В свою очередь, это увеличивает риск для арендодателя самостоятельно покрыть дополнительные расходы.

Добавление предела платы за CAM к аренде часто является частью переговоров между арендатором и арендодателем. Арендодатель может согласиться на ограничение затрат на обслуживание, чтобы получить запрашиваемую арендную ставку.

Независимо от того, что еще арендатор и арендодатель согласны с

В уникальных ситуациях может потребоваться особый расчет затрат, и метод расчета платы за CAM может отличаться от того, который прописан в текущих условиях аренды другого арендатора, занимающего площадь в недвижимость.Арендодатель может согласиться не включать определенные расходы в плату за одного арендатора или может даже снизить все или часть сборов CAM на определенный период времени.

Кто отвечает за ремонт в коммерческой аренде?

Ваше недавно приобретенное коммерческое здание готово для арендаторов, и заявки начинают поступать. Хотя вы с нетерпением ждете возможности заполнить пространство, у вас есть некоторые сомнения по поводу аренды. Вы новичок в этой игре и не знаете, в чем заключаются ваши обязательства.

Один из ваших самых больших опасений — что-то в здании сломается. Может быть, электрическая система не нова, или система HVAC уже давно вызывает проблемы. А чья работа будет ремонтировать и заменять вышедшее из строя оборудование?

В договоре аренды должна быть указана ответственность как арендатора, так и вас, владельца собственности. Некоторые договоры коммерческой аренды заключаются в «тройной чистоте», особенно если арендатор получает всю собственность целиком. В этом случае арендатор оплачивает практически весь ремонт.В других ситуациях коммерческая аренда обычно предусматривает разделение обязанностей.

Обязанности арендатора

Арендатор обычно несет ответственность за вещи, которые могут износиться или сломаться в результате регулярного использования. Если напольное покрытие или обои испортились, арендатор должен заменить их таким же качественным товаром. Вопросы освещения, если они не связаны с электропроводкой, также являются обязанностью арендатора. Арендатор также должен заменить сломанные приспособления, например, в ванных комнатах и ​​кухнях, которые находятся в пределах арендованного пространства.

Обязанности арендодателя

Арендодатель часто несет ответственность за любые структурные изменения, если только проблема не вызвана халатностью арендатора. Это будет включать фундамент, стены и крышу здания. Арендодатель обычно также отвечает за электрические, отопительные и вентиляционные системы. Соблюдение строительных норм, правил пожарной безопасности и правил техники безопасности, как правило, остается на усмотрение арендодателя.

Владельцы недвижимости обычно предпочитают контролировать капитальный ремонт, потому что это может быть связано со значительными деньгами и рисками.Со стороны арендодателя нет ничего незаконного в том, чтобы позволить арендатору работать над структурными проблемами, но вы должны руководствоваться здравым смыслом. Арендатор может подумать, что у него есть все необходимое для капитального ремонта, но он может не захотеть тратить сумму, необходимую для качественной работы, а некоторые вещи требуют обучения и опыта.

Ваша аренда

В конечном итоге вы, как арендодатель, должны предложить договор аренды, который полностью описывает разделение обязанностей по ремонту, техническому обслуживанию и замене в различных ситуациях.

Ваш договор аренды должен защищать вас в случае халатности арендатора, которая приводит к ущербу, и должен указывать, что произойдет в случае серьезного бедствия, такого как наводнение, шторм или пожар. Требования к страхованию должны быть четко указаны. Вы можете продиктовать срок, к которому ремонт должен быть завершен.

Обслуживание Недвижимости | Хайленд-Виллидж, Техас

Обзор


Чтобы способствовать обеспечению здоровья, безопасности и общего благосостояния жителей Хайленд-Виллидж, Отдел исполнения Кодекса Хайленд-Виллидж активно применяет Кодекс обслуживания собственности Хайленд-Виллидж.Этот кодекс применяется ко всем существующим строениям, включая жилую и нежилую недвижимость. Как владелец собственности, вы несете ответственность за содержание структур и помещений вашей собственности в соответствии с этим кодексом.

Ремонт недвижимости


Поддерживайте свое имущество в хорошем состоянии:
  • Выполняйте весь ремонт утвержденным способом с использованием надлежащих материалов в соответствии со всеми применимыми нормами.
  • Не допускайте попадания на внешнюю часть конструкции здания битого стекла, рыхлой кровли и сайдинга, отслаивающейся краски и крошащегося камня или кирпича.
  • Поддерживать двери и окна, в том числе штормовые двери и экраны, в хорошем рабочем состоянии. Функциональные двери и окна могут иметь решающее значение в экстренных ситуациях.
  • Следите за тем, чтобы в доме не было грызунов и паразитов.
  • Следите за тем, чтобы во всех дворах или участках не было неприглядных материалов, мусора и ненужных материалов, которые могут вызвать опасность пожара или могут служить местом размножения паразитов и насекомых.
  • Утилизируйте мусор и мусор в контейнерах с крышками.Не ставьте мусор или емкости для мусора на обочину раньше, чем за день до запланированного вывоза. Все контейнеры должны быть возвращены на исходное место хранения в течение одного дня после получения.
  • Обрежьте и подстригите все деревья, сорняки, живые изгороди, кусты и подлесок, примыкающие к улицам или тротуарам. Всегда обеспечивайте свободный проход на высоте восьми футов над тротуарами и 14 футов над улицей.
  • Правильно обслуживайте все автомобили. Запрещается содержать или хранить любое транспортное средство на общественной улице или в частной собственности, которое не работает или не имеет действующего номерного знака и / или текущей регистрации.
Чтобы получить доступ к Кодексу обслуживания собственности Highland Village, обратитесь в офис городского секретаря по телефону (972) 899-5132.

Жалоба на содержание недвижимости


Если вы хотите подать жалобу на код технического обслуживания, свяжитесь с сотрудником городского кодекса по обеспечению соблюдения кодекса по телефону (972) 899-5092.

Справочник по вычетам на жилую недвижимость на 2018 год

сек. 199A: Удержание квалифицированного коммерческого дохода

В январе IRS выпустило Уведомление 2019-07, в котором излагаются требования к безопасной гавани для сдачи недвижимости в аренду, чтобы квалифицироваться как торговля или бизнес в соответствии с гл.199A. Чтобы соответствовать требованиям, недвижимость должна принадлежать напрямую или через юридическое лицо, не являющееся юридическим лицом. Дополнительные требования для обеспечения безопасной гавани следующие:

  • Отдельные бухгалтерские книги ведутся по каждому предприятию, занимающемуся недвижимостью;
  • Ежегодно владелец, агент или подрядчик предоставляет не менее 250 часов услуг по аренде; и
  • Ведутся одновременные записи, включая отчеты о времени, журналы или аналогичные документы, которые показывают отработанные часы, описание услуги, дату и то, кто оказал услугу.

В уведомлении также говорится, что компании по аренде недвижимости, которые не соответствуют требованиям безопасной гавани, могут по-прежнему иметь право на получение Sec. 199 Вычет, если они соответствуют определению торговли или бизнеса в соответствии с гл. 162, кроме торговли или бизнеса по оказанию услуг в качестве наемного работника (Reg. Sec. 1.199A-1 (b) (14)). В частности, из «безопасной гавани» исключены жилые дома, используемые налогоплательщиком в течение года, и недвижимость, сдаваемая в аренду, когда арендатор оплачивает все расходы на владение, обычно называемые тройной чистой арендой.Правила безопасной гавани действуют для налоговых лет, закончившихся после 31 декабря 2017 года.

Если деятельность не соответствует требованиям безопасной гавани, ключевым моментом является то, поднимется ли она до уровня торговли или бизнеса, а не до уровня инвестиционной деятельности. В Кодексе нет определения «торговля или бизнес». Однако суды постановили, что деятельность, направленная на получение прибыли и с постоянным и регулярным участием налогоплательщика, является торговлей или бизнесом ( Groetzinger , ​​480 U.S.23 (1987)). (Подробнее об этом см. В налоговой клинике «Изучение неопределенного: торговля или бизнес».)

Арендодатели с несколькими объектами недвижимости, которые активно участвуют в аренде, явно занимаются торговлей или бизнесом в сфере недвижимости и, следовательно, имеют право на вычет. Это становится еще более мрачным, если, например, домовладелец владеет одним жилым объектом и использует менеджера по управлению имуществом для выполнения всех действий. Большинство экспертов согласны с тем, что аренда с тройной сетью, вероятно, не квалифицируется как торговля или бизнес (и они не подпадают под действие Уведомления 2019-07), но даже эту ситуацию следует пересмотреть, особенно если арендодатель владеет и управляет несколькими тройными сетями. аренда.Торговцы недвижимым имуществом и предприятия должны подавать Формы 1099-MISC, Прочие доходы , ​​для платежей поставщикам на сумму, превышающую 600 долларов США, и заполнять вопросы в верхней части Приложения E, Дополнительные доходы и убытки , ​​относительно требования подачи формы и были ли они поданы. Это может быть проблематично при отстаивании позиции, что деятельность поднимается до уровня торговли или бизнеса, если бы формы 1099-MISC были необходимы, но не были поданы в предыдущие годы.Владельцы также могут быть подвергнуты штрафам за непредоставление форм 1099-MISC и за отказ предоставить копии поставщикам.

Доход от непассивных договоренностей об аренде (самостоятельная аренда) определяется как доход от торговли или бизнеса в соответствии с Рег. П. 1.1411-4 (g) (6) (i), но обычно это коммерческая недвижимость, а не жилая.

Каждая ситуация должна быть оценена на основе фактов и обстоятельств. Дома для отдыха особенно проблемны из-за необходимости получения прибыли.И, поскольку они редко приносят прибыль, такие свойства скорее уменьшат вычет, чем увеличат его. Важно помнить, что ни одно из правил или классификаций в разд. 469 убытки и кредиты пассивной деятельности применяются при определении того, соответствует ли собственность критериям вычета QBI в соответствии с разд. 199A (Температурный регламент 1.469-1T (d) (1)). Однако разд. 469 (c) (7) (C) действительно определяет деятельность по аренде как «торговлю недвижимостью или бизнес» в контексте потерь пассивной деятельности.П. 1411 (c) (2) заключает, что пассивная торговля или бизнес подлежат обложению налогом на чистый инвестиционный доход, но это не препятствует тому, чтобы они были торговлей или бизнесом. Эти ссылки, возможно, являются намеком на мнение Конгресса относительно гл. 199A и арендуемое имущество, но на него нельзя положиться.

Участники

Валри Чемберс , ​​CPA, Ph.Д., доцент кафедры бухгалтерского учета в Стетсоновском университете в г. Селебрейшн, штат Флорида. Джанет К. Хейги, , ​​CPA, является акционером Hagy & Associates PC в Остине, штат Техас. Г-жа Хэги является членом комитета по налоговой практике и процедурам AICPA. За дополнительной информацией по этой статье обращайтесь по адресу [email protected]

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *