Существенным условием договора найма специализированного жилого помещения: Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения

Содержание

Статья 100 ЖК РФ и комментарии к ней

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2-4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

(Часть в редакции, введенной в действие с 11 июля 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 182-ФЗ.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 100 ЖК РФ

Статья 100 определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.

Согласно п. 1 данной статьи по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Данный договор заключается на основании решения соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении специализированного жилого помещения.

В содержание договора найма специализированного жилого помещения включаются нормы о его предмете, обязанностях сторон, а также другие условия.

Предмет такого договора найма — конкретное специализированное жилое помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуализирующие признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д.

Законодатель в п. 4 комментируемой статьи запретил нанимателю производить обмен специализированного жилого помещения, а также запретил сдавать его в поднаем.

Согласно п. 5 ст. 100 ЖК РФ наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных жилых помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ (см. комментарий).

Наниматели и члены их семей при пользовании служебными жилыми помещениями должны руководствоваться ч. 2 — 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (см. комментарий).

В договоре найма специализированного жилого помещения, также как и в договоре социального найма, должны быть указаны члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним.

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в простой письменной форме. Это означает, что такие договоры не нуждаются в нотариальном удостоверении или иной специальной регистрации.

Типовой договор найма специализированного жилого помещения утверждается постановлением Правительства Российской Федерации.

Следует указать, что договор найма специализированного жилого помещения является новеллой жилищного законодательства. Безусловно, ранее действовавшее законодательство предусматривало необходимость заключения с гражданами, пользующимися специализированными жилыми помещениями, определенного рода договоров. При этом не существовало полного нормативного регулирования этого вида договоров найма. Теперь же законодатель выделил такие договоры в отдельную группу и нормативно закрепил требования к ним и условия их заключения.

Другой комментарий к статье 100 Жилищного Кодекса РФ

1. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда. В договоре найма жилого помещения конкретного вида специализированного фонда устанавливаются различные права и обязанности сторон договора найма (см. комментарий к ст. ст. 104 — 108 ЖК). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42.

В частности, названным Постановлением утверждены типовые договоры найма:

— жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

— жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

— жилого помещения маневренного фонда;

— служебного жилого помещения;

— жилого помещения в общежитии.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем в данном договоре выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено жилое помещение.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры).

3. В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.

4. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны указываться в договоре найма.

К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ст. 69 ЖК).

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.

5. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ними сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения.

Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и членов его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В том случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя на определенный срок на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК). В этом случае логично было бы применить это правило и к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, поскольку проживание в служебном жилом помещении и в общежитии связано с трудовыми отношениями.

Законодатель для бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения применил нормы, установленные для бывших членов семьи собственника жилого помещения. Но не решил вопрос для тех случаев, когда наниматель прекратит трудовые отношения и подлежит выселению, в то время как право пользования служебным жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя будет признано судом. Нанимателя выселят, а бывших членов семьи выселить будет невозможно.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что нанимателя и членов его семьи выселяют без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения трудовых отношений, а в комментируемой статье за бывшими членами семьи нанимателя может быть сохранено право пользования служебным жилым помещением по решению суда. Если семья не распалась, то выселят всех без предоставления другого жилого помещения и не посмотрят, что отсутствуют основания приобретения или осуществления ими права пользования иным жилым помещением, а также на имущественное положение граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, которые не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением. И, как следствие, суд сохранит за ними право пользования служебным жилым помещением, поскольку нет законных оснований для их выселения.

6. В комментируемой статье введены ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда. Наниматель не вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения, а также передать его в поднаем. Это обусловлено особенностью использования специализированных жилых помещений.

ЖК РФ Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 100 ЖК РФ

Наниматель хочет признать совместно проживающее лицо членом семьи с целью включения в договор найма специализированного жилого помещения или регистрации по месту жительства

Истец или член его семьи хочет обязать уполномоченный орган предоставить ему жилое помещение специализированного жилищного фонда

Наниматель хочет признать договор найма специализированного жилого помещения недействительным

Наймодатель или управляющая (ресурсоснабжающая) организация хочет взыскать задолженность по оплате специализированного жилого помещения и/или коммунальных услуг

Наймодатель хочет признать договор найма специализированного жилого помещения недействительным и выселить нанимателя из жилого помещения

См. все ситуации, связанные со ст. 100 ЖК РФ

 

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами. (в ред. Федерального закона от 28.06.2014 N 182-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Открыть полный текст документа

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 100

Комментируемой статьей установлено понятие договора найма специализированного жилого помещения, определены его существенные условия и форма.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2 — 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ, если иное не установлено другими федеральными законами.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.
Так, Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 <1> утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовые договоры найма специализированных жилых помещений.
———————————
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

В п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее: «В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (часть 6 статьи 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ.
Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (часть 5 статьи 100, части 3, 4 статьи 67, статья 69 ЖК РФ).
Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения, в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2 — 4 статьи 31 ЖК РФ, имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ» <1>.
———————————
<1> БВС РФ. 2009. N 9.

Применяя ст. 100 ЖК РФ, Московский городской суд в Апелляционном определении от 30 января 2017 г. по делу N 33-3671/2017 указал следующее: «Согласно ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
Порядок отнесения помещения к специализированному жилищному фонду установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года N 42, вступившим в силу 14 февраля 2006 года «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
В соответствии с пунктом 12 Правил включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных настоящими Правилами.
Как было установлено судом, ответчик ГНУ ВИЛАР при заключении с истцом договора найма N * действовал в соответствии с нормами действующего законодательства и полномочиями, наделенными собственником жилого помещения.
Из указанного договора найма N * следует, что спорное жилое помещение было предоставлено Ф. и членам ее семьи во временное владение и пользование сроком на 5 лет, предоставлено в связи с работой Ф. на период трудовых отношений. Прекращение трудовых отношений является основанием для выселения истца из спорного жилого помещения.
Договор найма служебного жилого помещения подписан истцом добровольно на указанных условиях, тем самым истец выразила свое согласие с условиями договора.
Доводы истца и третьего лица о том, что между сторонами фактически сложились правоотношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, суд первой инстанции правильно, по мотивам, приведенным в решении, признал несостоятельными.
Истец Ф. не была признана нуждающейся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, сведения о признании Ф. малоимущей также отсутствуют.
Доводам истца и третьего лица о том, что договор найма служебного жилого помещения от * года имеет все признаки договора социального найма, суд первой инстанции правильно дал критическую оценку, поскольку указанные доводы основаны на неверном толковании норм материального права.
Из содержания договора найма служебного жилого помещения от 17 июня 2011 года следует, что собственник жилого помещения не имел намерения предоставлять спорное жилое помещение Ф. по договору социального найма, без установления сроков договора, заключив указанный договор только на время трудовых отношений истца».

Особенности договора найма специализированного жилого помещения — Адвокат в Самаре и Москве

Особый порядок предоставления специализированных жилых помещений включает в себя несколько этапов.  Предоставлению помещения должен предшествовать административный акт об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду. В дальнейшем, принимается решение собственника такого помещения (действующих от  его имени уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления) или уполномоченных им лиц о предоставлении жилого помещения, и уже на основании указанного акта заключается договор найма специализированного жилого помещения.   При последующем освобождении жилого помещения и нахождении его в составе специализированного жилищного фонда вопрос об его отнесении к числу специализированных помещений  уже не возникает. Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда  РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»[1] нарушение требований, установленных жилищным законодательством, при предоставлении жилых помещений специализированного жилищного фонда может послужить основанием для признания соответствующего решения и заключенного на его основании договора недействительными по иску заинтересованных лиц, что повлечет выселение проживающих в них граждан.

Служебные жилые помещения и общежития предоставляются на основании решений собственников (действующих от их имени государственных органов или органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц, в качестве которых могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.

Жилые помещения в маневренном фонде нанимателям по договору социального найма  в случае проведения капитального ремонта или реконструкции их жилого дома должен предоставить наймодатель.

В ЖК РФ пока не установлен орган, который будет предоставлять помещения в домах маневренного фонда гражданам, утративших свои жилые помещения в результате обращения взыскания на них, если они были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, и на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

Кроме того, в случае непригодности для проживания  жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств нанимателям по договору социального найма жилое помещение в маневренном фонде предоставляется наймодателем, а вот применительно к собственникам утраченных жилых помещений такой субъект не установлен.

Таким образом, помещения маневренного фонда могут быть предоставлены как в добровольном, так и в принудительном порядке. Кроме того, помещения маневренного фонда предоставляются не только в ситуации, когда жилье утрачено помимо воли пользователей по объективным не зависящим от них причинам (например, дом разрушен в силу природных явлений), но и как результат правонарушения (например, невыполнения гражданами своих обязательств по кредитному договору).

В соответствии со ст. ст. 107, 109  ЖК РФ порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания  и для социальной защиты отдельных категорий граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ: помещение граждан в стационарное учреждение социального обслуживания производится на основании их заявлений или заявлений их законных представителей, поданных в администрацию соответствующего учреждения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Жилые помещения беженцам и вынужденным переселенцам предоставляются территориальными органами миграционной службы.

Заявление о включении в список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подлежащих обеспечению жилыми помещениями муниципального специализированного жилищного фонда (далее — список), подается в орган местного самоуправления законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, органами опеки и попечительства в случае отсутствия законных представителей детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, до достижения ими возраста 18 лет в случае приобретения ими полной дееспособности, если они не были своевременно включены в список (далее — заявители).Заявление о включении в список подается заявителями в орган местного самоуправления по месту жительства детей в течение 60 календарных дней со дня достижения ими возраста 14 лет или возникновения после достижения ими возраста 14 лет предусмотренных федеральным законодательством и настоящим Законом оснований для предоставления указанным лицам жилых помещений.

Орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня поступления заявления и документов.

Субъектный состав договора  на стороне нанимателя также зависит от подвида специализированного жилищного фонда и соответственно связан с назначением отдельных жилых помещений.

Несмотря на существующие различия, наниматели жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения отвечают одному общему признаку: все они не должны быть обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).

Содержание договора. Права и обязанности сторон по договору найма специализированного  жилого помещения

Содержание договора найма специализированного жилого помещения, как и любого гражданско-правового договора, составляет совокупность условий, на которых он заключен.

Единственным существенным условием договора найма специализированного жилого помещения является его предмет. В доктрине к числу существенных некоторые авторы относят помимо предмета условия о цене и сроке договора[2].

Жилищное законодательство содержит общие требования, предъявляемые ко всем помещениям специализированного жилищного фонда  и специальные, обусловленные видом входящих в его состав жилых помещений. Согласно п. 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду все жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан и благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта.

В свою очередь для служебных жилых помещений в качестве возможных видов предусмотрены отдельные дома и квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения в которых укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека.

Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека. В науке жилищного права встречается мнение, согласно которому жилые помещения в маневренном фонде  не обязательно должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта[3], однако законодатель (п. 4 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 « Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»)[4]  предъявляет единые в этой части требования ко всем специализированным жилым помещениям, не предусматривая исключений для маневренного жилищного фонда.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение этого фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

Жилые помещения для детей-сирот в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения, которая составляет 33 квадратных метра общей площади жилого помещения на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей.

Жилые помещения по договорам найма специализированных жилых помещений могут быть предоставлены общей площадью, превышающей норму предоставления на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру или жилой дом.

Как видим, размер как требование к предоставляемому жилому помещению, закреплен на федеральном уровне не для всех подвидов специализированного жилищного фонда. Здесь же следует отметить, что установленные правила о размере носят относительно императивный характер, то есть могут быть изменены, но только в сторону увеличения нормы предоставления жилой площади.

Ряд  авторов включают в предмет договора найма наряду с собственно жилым помещением мебель и иные необходимые для проживания граждан предметы[5].

Поскольку в качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ обозначил жилое помещение, которым согласно ст. 15 названного закона признается изолированное, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан помещение, комната, не отвечающая всем обозначенным критериям, или часть помещения не могут выступить в качестве объекта жилищных прав, а, следовательно, не могут быть названы и в качестве предмета  договоров, порождающих жилищные права. Для договора найма специализированного жилого помещения не предусмотрено каких-либо исключений относительно предмета, им признается жилое помещение с указанными квалифицирующими признаками. Однако специфика  этого договора, обусловленная временным характером проживания в специализированных жилых помещениях, отражается и на особенностях его предмета.  Для некоторых подвидов специализированного жилищного фонда, например, общежитий или домов системы социального обслуживания населения, допускается вселение в одну комнату нескольких нанимателей, каждый из которых заключает отдельный договор, В этой связи встает вопрос об элементах договора, предусматривающего возможность вселения в одну комнату двух и более лиц. Говорить о наличие сонанимателей в данном случае, на наш взгляд, недопустимо, поскольку каждый из вселяющихся граждан может обладать различным объемом прав и обязанностей, в частности, может иметь льготы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Помимо этого сроки заключаемых договоров найма  также различны и зависят от сроков трудовых договоров, сроков обучения или лечения каждого конкретного нанимателя. Вызывает возражения высказанная в теории позиция, согласно которой предметом договора для проживающих в общежитии может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты – «койко-место»), определенная количественными показателями – площадью, исчисляемой в квадратных метрах[6]. Определить в этой ситуации часть жилого помещения как предмет договора не позволяет законодатель, так как не обладающее признаком изолированности помещение не может выступить объектом жилищного права, да и фактически каждым из проживающих используется все жилое помещение в целом, а не какая-либо его часть.

Обозначенная правовая конструкция, в рамках которой сразу несколько договоров найма заключаются в отношении одного объекта, не вписывается в общие положения гражданского и жилищного законодательства, что порождает определенные трудности при определении порядка пользования жилым помещением несколькими совместно проживающими, но обособленными друг от друга отдельными договорами лицами. В теории на этот счет отмечалось, что «каждый наниматель имеет равное право пользования всей комнатой и реализует это право совместно (сообща) с другим, при этом юридически право пользования каждого нанимателя ограничено правом пользования данной комнатой другими нанимателями»[7]. Законодателем не решена проблема урегулирования отношений между нанимателями одного жилого помещения.   Предусмотренной в договоре обязанности «не нарушать права и интересы соседей» не всегда достаточно в таком случае. В частности, если лица не могут прийти к соглашению о порядке пользования жилым помещением, вероятно, в настоящий момент, по аналогии закона, закрепляющего право обращения в суд участников долевой собственности с целью определения  порядка пользования  общим имуществом, нанимателям следует использовать такую возможность.  Эффективнее всего, на наш взгляд, дополнить  в этой части типовые договоры найма соответствующих подвидов специализированного жилищного фонда, что поможет избежать противоречий в правоприменительной деятельности.

Срок

Договор найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или на выборной должности, на время обучения.

Договор найма маневренного фонда заключается на период проведения ремонта и реконструкции. Точно определить срок в данном случае очень сложно, поэтому в литературе имели место предложения по установлению в договоре конкретных или максимальных сроков проведения ремонта и проживания в маневренном фонде[8]. На этот счет Ю.П. Свит указывает, что установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан даже при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из маневренного фонда. С другой стороны, негативным последствием отсутствия ограничения срока пользования маневренным жильем является то, что граждане могут длительное время находится в таких помещениях[9].

Для другой категории пользователей маневренного жилищного фонда срок определяется завершением расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате неисполнения обязанностей по кредитному договору или целевому займу и завершением расчетов с гражданами, единственное жилье которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо моментом предоставления последним жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Однако, как указывается в литературе, закрепляя изложенные правила, законодатель не конкретизирует ни в ЖК РФ, ни в федеральных законах порядок и основания таких расчетов, поэтому следует предусмотреть на законодательном уровне решение данного вопроса[10].

Договор найма жилого помещения в фонде для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами действует в течение срока существования соответствующего статуса у данных лиц.

Договор с гражданами, нуждающимися в социальном обслуживании, действует до момента отпадения обстоятельств, послуживших условиями его заключения.

Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, определяется пунктом 6 статьи 8 Федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и равен 5 годам. (думается необходимо отразить это положение в ЖК РФ)

В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый срок не более чем один раз.

По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган местного самоуправления обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с ними договор социального найма в отношении данного жилого помещения.

Возмездность договора предполагает наличие платы за пользованиежилым помещением. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора.

Неурегулированным остается вопрос о размере платы для нанимателей жилых помещений в маневренном фонде, в отношении которых продолжают действовать договоры социального найма на ремонтируемое жилое помещение.     Как верно отмечено по этому поводу в литературе, ранее ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала, что в период проживания в другом жилом помещении маневренного фонда в связи с капитальным ремонтом наниматель вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Такого положения ЖК РФ не содержит, поэтому представляется необходимым уточнить вопрос оплаты жилья в сложившейся ситуации, имея в виду положения ч.11 ст. 155 Кодекса. Было бы целесообразным использовать позицию упомянутой статьи ЖК РСФСР.

Решению задачи надлежащего использования специализированного жилищного фонда способствует закрепление правил об ограниченном круге прав нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения. В отличие от договора социального найма наниматели по договору найма специализированного жилого помещения не имеют права на обмен, права на заключение договора поднайма.

Наймодатель также не вправе отчуждать жилые помещения, передавать в аренду и внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма специализированного жилого помещения (ст. 92 ЖК РФ). Попутно следует заметить, что п.2 ст. 102 ЖК РФ все же указывает на возможный переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на служебные жилые помещения и помещения в общежитиях. Вероятно, законодатель имеет в виду случаи универсального правопреемства, в частности, при реорганизации юридического лица, либо смену собственника в рамках публичных форм собственности.

В остальном круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя совпадает с объемом прав и обязанностей сторон по договору социального найма. Так, ст. 100 ЖК РФ предусматривает, что к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 65, ч.3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, регулирующие договор социального найма, за исключением договора найма служебных жилых помещений, правовое положение членов семьи нанимателя по которому определяется ч.2-4 ст. 31 ЖК РФ, устанавливающей статус членов семьи собственника жилого помещения. Подробное регулирование прав и обязанностей сторон применительно к каждому виду договоров содержится в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Наниматели жилых помещений в домах системы социального обслуживания, вероятно, должны исполнять обязанности с учетом своего состояния здоровья и физических возможностей. В теории неоднократно подчеркивалось, что перечисленные категории лиц в силу возраста и других обстоятельств не всегда могут полноценно исполнять обязанности нанимателей, закрепленные в целом для договора найма специализированного жилого помещения[11]. В то же время, учитывая, что основная цель проживания таких граждан в стационарных учреждения – это получение социального обслуживания, пользование жильем сопровождается наличием дополнительных прав, например, связанных с приемом посетителей, сохранностью личных вещей и ценностей, пользованием телефонной связью и почтовыми услугами и т.п.

В пользование нанимателю жилого помещения в общежитии или домах системы социального обслуживания передаются также мебель и другие необходимые для проживания предметы.

В законе предусмотрена возможность вселения членов семьи, которые должны быть указаны в договоре, но порядок такого вселения не урегулирован в ЖК РФ даже при помощи отсылочных норм. Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 « О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, регулирующей соответствующий порядок для договора социального найма жилого помещения. Члены семьи по общему правил имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору найма специализированного жилого помещения, исключение составляют члены семьи нанимателя служебного жилого помещения. К ним, в отличие от остальных, применяется ст. 31 ЖК РФ о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя (а согласно ст. 69 ЖК РФ и ограниченно дееспособные) несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Бывшие члены семьи, продолжающие проживать в жилом помещении, не утрачивают своих прав, однако, к бывшим членам семьи нанимателей служебных жилых помещений эта норма не применяется.

Как верно отмечается в литературе, правила ст. 69 ЖК РФ подлежат полноценному применению не ко всем специализированным жилым помещениям. Так, что касается общежитий, речь о возможности вселения и пользования жилым помещением членами семьи можно вести только в отношении семейных общежитий, где наниматель занимает с членами семьи изолированное жилое помещение[12].   Исходя из сущности договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, жилое помещение не может быть предоставлено членам семьи нанимателя в том порядке и на тех условиях, как это происходит, например, в договоре найма служебного жилого помещения. Исключением является нуждаемость члена семьи, как и самого нанимателя, в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг[13].

Кроме того, с одной стороны, в законодательстве провозглашено равенство прав нанимателя и членов его семьи по договору (ст.100,69 ЖК РФ), что, на наш взгляд, не  во всех случаях согласуется с той целью, ради которой предоставляются жилые помещения. С другой стороны, для расторжения договора не требуется согласия членов семьи, решение может быть принято исключительно нанимателем, а, следовательно, прекращение прав членов семьи полностью от него зависит (ст.101 ЖК РФ). Поэтому говорить о самостоятельности правового статуса членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения в целом не приходится. Изначально в ЖК РФ заложено противоречие между нормами  о равенстве прав членов семьи и нанимателя в специализированном фонде и положениями о возможности расторжения договора без согласия членов семьи. Обособлено лишь положение членов семьи служебного жилого помещения, к ним применяются правила ст. 31 ЖК РФ, а значит, они имеют равные с нанимателем права лишь в части пользования жилыми помещениями и прекращение семейных отношений влечет прекращение их прав. Следовательно, права членов семьи служебного жилого помещения носят зависимый, производный от прав нанимателя характер. Применение указанных положений совершенно обоснованно, учитывая тот факт, что жилое помещение предоставляется именно нанимателю в связи и на время выполнением им трудовых или служебных обязанностей. Однако служебные жилые помещения и общежития  близки по целям их использования, они предоставляются  гражданам в связи с наличием у них трудовых или иных служебно-административных отношений с владельцами жилых помещений и, как правило, только на период существования такой связи. Тогда возникает вопрос, почему для общежитий не установлены аналогичные правила?

Представляется, что закрепленный законодателем подход в полной мере применим только к жилым помещениям маневренного жилищного фонда и жилым помещениям для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев,  использование в отношении них правил о равенстве прав нанимателя и членов его семьи не вызывает возражений.

Ряд договоров найма в специализированном жилищном фонде (например, в общежитиях) заключаются в отношении жилых помещений, укомплектованных мебелью, инвентарем и иными культурно-бытовыми предметами. На этот счет в теории существует дискуссия относительно правовой природы складывающихся отношений. Большинство ученых включают в качестве дополнительных прав и обязанностей в договор найма жилым помещением в общежитии возможность пользоваться мебелью, инвентарем, требовать их замены и т.п., не обнаруживая при этом ничего противоречащего сути этого договора или меняющего его правовую природу[14]. Отдельные исследователи констатируют наличие в таком случае помимо договора найма иных договоров, требующих самостоятельного оформления[15]. На наш взгляд, закрепление в договоре найма специализированного жилого помещения дополнительных элементов не противоречит его сущности и вполне достаточно для урегулирования возникших отношений.

Возможность приватизации служебного жилого помещения стала предметом пристального внимания теории и практики[16]. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в период до введения Жилищного кодекса РФ в действие многие многоквартирные жилые дома не имели четко определенного статуса либо статус, установленный в официальных документах, не соответствовал реальному состоянию жилых помещений.

Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[17] в ст. 4 среди объектов,  не подлежащих приватизации, назвал жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

В целом, как указал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность[18].

Но запрет на приватизацию служебных жилых помещений не является абсолютным. В абзаце 2 ст. 4 Закона имеется оговорка о том, что собственники жилищного фонда, а также уполномоченные ими органы либо предприятия и учреждения, за которыми служебный жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Но следует помнить, что в законе закреплено именно право, а не обязанность собственника, подтверждением тому служит Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 441-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ивановой Н.А. на нарушение ее конституционных прав положениями ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», согласно которому Суд сделал вывод  о том, что понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к передаче жилых помещений в собственность граждан недопустимо, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Один из наиболее часто возникающих в судебной практике вопросов касается возможности приватизации служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии переданы в муниципальную собственность. В настоящее время он разрешен Верховным Судом РФ положительно, такие помещения могут быть приобретены в собственность в порядке приватизации[19]. Сходные выводы сделаны и в отношении общежитий, но в силу того, что ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» прямо указывает на то, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями в таких общежитиях применяются нормы о договоре социального найма, проблем, связанных с их приватизацией возникает гораздо меньше. Другое дело — служебные жилые помещения, в отношении них, к сожалению, вводный закон никаких указаний на этот случай не содержит, что и породило многочисленные споры в вопросах приватизации.

Еще один проблемный вопрос связан с тем, что жилое помещение может и не обладать статусом специализированного, несмотря на соответствующее указание в договоре найма. Как показывает судебная практика, приватизация такого жилья также возможна. Верховный Суд РФ подчеркнул, что установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только  в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном предприятии или учреждении[20].

Судя по правовому режиму и назначению, жилые помещения маневренного фонда не подлежат приватизации, но ст. 4 Закона не перечисляет их в перечне соответствующих объектов, что является, на наш взгляд, упущением законодателя.

Кроме того, нет четкого указания относительно запрета на приватизацию жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. Хотя закон и упоминает о невозможности передачи в собственность граждан помещений жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, учитывая различия в терминологии с ЖК РФ и наличие самостоятельного подвида специализированного жилищного фонда со сходным названием – помещения, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, нормы ст.4 Закона в этой части нуждаются в корректировке.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Имеют значительные отличия порядок и последствия прекращения договора. Отнесение жилого помещения к числу специализированных и исключение из соответствующего жилищного фонда осуществляется на основании решения управляющего фондом органа. Следовательно, при решении спорных вопросов, прежде всего необходимо выяснить: имел ли место названный административный акт, в противном случае положения жилищного законодательства, регулирующие основания и последствия прекращения договора найма, не подлежат применению, об этом свидетельствует и складывающаяся судебная практика[21].

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается:

1)в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на служебное жилое помещение и помещение в общежитии другому лицу, за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем помещения;

3) вследствие истечения установленных для договора сроков;

4) в результате расторжения договора.

Судебная практика изобилует примерами обращений со стороны наймодателей к нанимателям служебных жилых помещений и помещений в общежитии с требованием об их выселении в связи с приобретением последними жилых помещений в собственность или по договору социального найма[22]. Многими исследователями отмечалось, что исходя из смысла ст. 99 ЖК РФ, указывающей в качестве условия проживания в специализированном фонде на отсутствие у граждан жилья,  можно сделать вывод, что в случае, когда граждане будут обеспечены жильем по договору социального найма или приобретут его в собственность, должно прекратиться их право проживать в специализированном жилищном фонде[23]. На наш взгляд, во избежание противоречивой судебной практики  решением обозначенной проблемы станет прямое закрепление в ЖК РФ обозначенного обстоятельства в качестве основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения.  Между тем в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 лишь в некоторых типовых договорах получение (приобретение) иного жилого помещения фигурирует в качестве основания расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя (например, в Типовом договоре найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами). Полагаем, что названное основание должно, во-первых, иметь место на уровне кодификационного акта и, во-вторых, относится ко всем категориям пользователей специализированными жилыми помещениями.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:

— по соглашению сторон;

— по инициативе нанимателя в любое время;

— по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма;

— в иных, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Как видим, наниматель может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке в любое время. При этом, как верно подчеркивается в литературе, автономия его воли абсолютна: он даже не обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения. Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем расторжении договора по инициативе нанимателя? Возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин вынужден был бы оставаться в помещении и оплачивать пользование им уже после того, когда реальная необходимость в его использовании отпала[24].

Давая анализ перечисленным вариантам расторжения, следует отметить, что в ст. 101 ЖК РФ используется слишком широкая, несвойственная жилищному законодательству в целом, формулировка применительно к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя: значимыми становятся любые, даже несущественные, нарушения договора. Хотя в Постановлении Правительства РФ от 26.12.2006 г. № 42  уточнено, что для расторжения договора должны иметь место существенные его нарушения, а именно: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; использование жилого помещения не по назначению, полагаем, такого рода детализация оснований должна быть отражена именно в положениях кодекса.

Неудачным следует признать и наличие отсылочной нормы к ст. 83 ЖК РФ, регулирующей случаи прекращения договора социального найма, при  возможности расторгнуть договор при любых нарушениях обращение к этой статье оказывается излишним. Но с другой стороны, ряд оснований расторжения договора социального найма, не закрепленных в ст. 83 ЖК РФ и не связанных с нарушением договора, могут иметь место и в  специализированном фонде,  в частности, снос, капитальный ремонт дома, в котором находятся специализированные жилые помещения и др. В перечисленных ситуациях требует разрешения не только вопрос об основаниях, но и о последствиях   расторжения договора. По мнению Ю.П. Свит, в таких случаях нанимателю должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в том же населенном пункте[25]. Однако значение имеют не только требования к помещению, но и его правовой режим. Считаем, что не следует менять статус предоставляемого жилья при выселении с предоставлением другого жилого помещения в постоянное пользование, если на этот момент сохранились основания для проживания граждан в специализированном жилищном фонде, в частности, при выселении в связи со сносом дома.

При исследовании норм ЖК РФ, посвященных расторжению договора, возникает и ряд других вопросов. Должно ли иметь место согласие членов семьи на расторжение договора по инициативе нанимателя? В науке жилищного права верно подчеркивается, что само по себе отсутствие нормы, аналогичной правилам, установленным для договора социального найма, прямо указывающим на необходимость получения согласия членов семьи в этом случае,  уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по данному вопросу — такое согласие не требуется[26]. И если применительно к служебным жилым помещениям выбранный законодателем подход не вызывает возражений, то относительно других специализированных жилых помещений отсутствие согласия со стороны членов семьи на расторжение договора противоречит установленным в ст.100 ЖК РФ положениям о равенстве прав нанимателя, проживающего в жилом помещении специализированного жилищного фонда, и членов его семьи.

Необоснованно, с нашей точки зрения, не придается никакого значения причинам невнесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги в отличие от аналогичных норм, регулирующих расторжение договора социального найма.

Кроме того, не урегулированы последствия самовольного переустройства (перепланировки) специализированного жилого помещения, причем для этих целей не задействованы даже отсылочные нормы.

В литературе в качестве дополнительного основания расторжения предусмотрен случай неправомерного предоставления жилого помещения, например, при сообщении гражданином не соответствующих действительности сведений и документов, послуживших основанием для заключения договора[27]. Данное основание закреплено также в Типовых договорах найма специализированных жилых помещений[28].  Представляется, что в такой ситуации речь должна идти о применении последствий недействительной сделки, а не о расторжении договора, тем более, что ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований расторжения по инициативе наймодателя, не предусматривая в нем названного.

Для беженцев и вынужденных переселенцев в качестве дополнительного основания расторжения договора по инициативе наймодателя в Типовом договоре найма указано на неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствие без уважительных причин в течение этого срока). Возникает вопрос о правомерности включения его в число оснований с учетом отсутствия соответствующих положений в ЖК РФ.

Правовые последствия прекращения договора найма специализированного жилого помещения предопределяются видом жилого помещения специализированного жилищного фонда, основанием прекращения и личностью гражданина-нанимателя жилого помещения. Для служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитии в законе установлен целый ряд исключений из общего правила.

Общим последствием прекращения договора найма специализированного жилого помещения названо выселение без предоставления другого жилого помещения. При этом не имеет значения состав проживающих с нанимателем лиц, даже в том случае, если в их числе несовершеннолетние дети[29].

Ряд категорий граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. Это в первую очередь лица, указанные в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, то есть работники, проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях, право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на которые передано другому публичному образованию либо юридическому лицу. Помимо этого к ним относятся граждане, перечисленные в ст. 103 ЖК РФ:

 1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Ко всем этим гражданам закон предъявляет общее требование: они не должны являться собственниками жилых помещений, нанимателями по договору социального найма и членами их семей и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. То есть, речь идет только об одном из критериев нуждаемости, названных в ст. 51 ЖК РФ. Используемый законодателем в данном случае подход не оправдан, не менее значимы и другие критерии нуждаемости. Полагаем, нет смысла отдавать предпочтением лишь одному из них.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.

Следует отметить, что в ныне действующем законодательстве значительно сокращен перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилья. Согласно ст. 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитии, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях,  или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Эти лица обозначены в ст. 108, ст. 110 ЖК РСФСР, к ним, в частности относятся многодетные семьи, работники, уволенные в связи с ликвидацией организации или сокращением штата, одинокие граждане, проживающие с несовершеннолетними и др.

Всем перечисленным категориям граждан предоставляются другие не обязательно благоустроенные и не обязательно соответствующие норме предоставления жилые помещения по договору социального найма. Как видим, требования к предоставляемым жилым помещениям занижены, практически приравнены к тем, что закреплены для жилых помещений лиц, выселяемых в связи с неоплатой за жилое помещение и коммунальные услуги, а ведь в данном случае обеспечиваются социально незащищенные категории граждан. (п. 42 Постановление Пленума № 14…)

Одной из сложнейших проблем для правоприменительной практики стало отсутствие у собственника фонда жилых помещений, необходимых для обеспечения выселяемых лиц. Как следствие, граждане и при отсутствии оснований продолжают проживать в служебных жилых помещениях и помещениях в общежитии и в результате не могут воспользоваться всем объемом прав в отношении такого жилого помещения. Нередки случаи обращения нанимателей в суд с целью признания за квартирой или комнатой статуса помещения с общим правовым режимом. Перевести жилое помещение из одного фонда в другой или признать за ним статус жилого помещения с общим правовым режимом в судебном порядке весьма затруднительно. Действующих норм права, определяющих соответствующий порядок, не предусмотрено.

В доктрине и судебной практике возник вопрос о возможности применения сроков исковой давности по делам, связанным с выселением нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда[30]. Решение указанного вопроса во многом определяется законностью вселения в жилое помещения. При соблюдении установленного законом порядка вселения — применим общий трехлетний срок исковой давности,  в противном случае на предъявляемые собственником фонда требования давностный срок не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

В завершение обратимся к правовому режиму жилых помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан. Согласно ст. 99 ЖК РФ соответствующие помещения предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением не урегулирован ЖК РФ, а применение норм главы 36 ГК РФ «Безвозмездное пользование» вызывает ряд проблем, требующих законодательного разрешения. В частности, возложение на лиц, проживающих в жилых помещениях, предназначенных  для социальной защиты, обязанностей по осуществлению текущего и капитального ремонта невозможно, исходя из смысла существования и назначения этого подвида специализированных жилых помещений. О важности поставленной проблемы свидетельствуют неоднократное обращение к ней практически всех исследователей правового режима специализированного жилищного фонда. Так, по мнению Г.Ф. Шешко, вопросы безвозмездного пользования регулируются гражданским законодательством (статьи 689-701 ГК РФ), но в отношения безвозмездного пользования «не вписываются» отношения по использованию помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан. Такие отношения требуют специального регулирования.

[1] См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. – 2009. — № 9.

[2] См.: Польщикова А.Е. Предоставление и использование жилых помещений в общежитии //Жилищное право. – 2009. — № 9.

[3] См.: Энциклопедия будущего адвоката: Учебное пособие / Л.К. Айвар и др. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – С. 425.

[4] СЗ РФ. — 6.02.2006. — № 6. — Ст. 697.

[5] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /  Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб.  и доп. – М: Проспект, 2010. — С. 252.

[6] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /  Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб.  и доп. – М: Проспект, 2010. — С. 260.

[7] Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. -2010. — № 4.

[8] См., например: Латынова Е.В. Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы  // Сам себе адвокат. — № 11. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – С. 139.

[9] См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. — № 3. – С. 9.

[10] См.: Шипунова Е.  Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. – 2009. — № 5.

[11] См., например: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. Ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. — М.: Статут, 2008.-  С. 450.

[12] См. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. – 2006. — № 1; Кузнецова О.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / О.В. Кузнецова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС; Саратов: Макет плюс, 2010. – С.185.

[13] См.: Шипунова Е. Договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Жилищное право. – 2008. — № 12.

[14] См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 426.

[15] См.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. — 2010. —  № 4.

[16] См., например: Шанхаев С.В. Карбашев В.Е. Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения // Право в Вооруженных Силах. – 2010. — № 3 и др.

[17] Российская газета. – 10.01.1993. — № 5.

[18]Постановление Конституционного Суда РФ от 3.11.1998 № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ. – 9.11.1998. — № 45. – Ст. 5603.

[19]Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. — 2006. — № 9.

[20] Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2006 дело № 35-ВО6-12.

[21] Надзорное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2006г. № 35-В06-12.

[22] Определение Верховного Суда РФ от  4.08.2009г. № 71-В09-8.

[23] См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ/ Под. Ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. — С.412.

[24] См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /  Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб.  и доп. – М: Проспект, 2010. — С.263.

[25] См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. — №3. — С. 8.

[26] См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – М.: Проспект, 2005. — С.180.

[27] См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С.417.

[28] Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // СЗ РФ. — 6.02.2006.- № 6. — Ст. 697.

[29] См.: Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004  № 413-О; Определение Конституционного Суда РФ от 19.03.2009  № 192-О-О.

[30] Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2007 № 5-В08-77; Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2008 № 5-В08-77;Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2007 № 5-В07-147.

Понятие и характеристика договор найма специализированного жилого помещения — Адвокат в Самаре и Москве

Правовой режим всех специализированных жилых помещений имеет ряд существенных отличий, связанных с их назначением. Как следствие, и договор найма специализированного жилого помещения обладает определенной спецификой по сравнению с иными видами найма, поэтому нельзя согласиться с мнением о том, что он может быть квалифицирован в качестве разновидности договора социального найма жилого помещения[1].

Согласно ст. 99 ЖК РФ жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Таким образом, законодатель объединил  специализированные жилые помещения и подчинил почти все из них единому правовому режиму.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующих от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п.1 ст. 100 ЖК РФ).

Как следует из определения,  договор найма специализированного жилого помещения является консенсуальным, взаимным, возмездным и срочным. Договор заключается в простой письменной форме.

В законе предусмотрено два существенных признака, отличающих рассматриваемый договор от договора социального найма жилого помещения. По замыслу законодателя они применимы ко всем подвидам договора независимо от того, в отношении какого именно специализированного жилого помещения они заключены:

— необеспеченность лиц, которым могут быть предоставлены специализированные жилые помещения, жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте;

— срочность договора или временный характер пользования предоставленными жилыми помещениями.        При детальном исследовании становится понятно, что не все  из перечисленных договоров найма специализированного жилого помещения отвечают указанным в законе требованиям. Так, сложно применить критерий необеспеченности жилым помещением в соответствующем населенном пункте к нанимателям жилых помещений маневренного жилищного фонда.  Им временное жилье предоставлено в связи с проведением капитального ремонта (реконструкции) жилого помещения, занимаемого  по договору социального найма, без расторжения последнего на весь период работ (ст. 88 ЖК РФ).

Для категорий граждан, которым предоставляются жилые помещения в домах  системы социального обслуживания, этот факт вообще не имеет, да и не должен иметь правового значения, поскольку причины предоставления и назначение данного подвида специализированного жилищного фонда в большей степени связаны с необходимостью получения социальных услуг. Однако формально, следуя требования ЖК РФ, это обстоятельство юридически значимо для предоставления специализированного жилого помещения.

В свою очередь, разделение на подвиды двух фондов: для временного поселения беженцев и временного поселения вынужденных переселенцев, а соответственно и необходимость заключения различных договоров, не имеет, на наш взгляд, принципиального значения.

[1] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – 5-й завод. – М.: Статут, 2003. — С. 662.

Существенные условия договора найма жилого помещения: судебная практика :: BusinessMan.ru

Гражданским кодексом предусматривается свобода договора, как одна из основ законодательства. Однако несмотря на это, к договорам предъявляются различные требования по закону и обычаям делового оборота. К последнему относятся сложившиеся правила поведения в сфере предпринимательской деятельности, которые должны исполняться вне зависимости от того, закреплены ли они в правовом документе или нет. Об этом говорится в ст. 5 ГК РФ. В статье речь пойдет о существенных условиях договора найма жилого помещения, то есть тех, которые должны быть в него включены (по закону или обычаю делового оборота).

Предмет договора

Об основных условиях, без которых договор является недействительным, спорят до сих пор. Но для владельца недвижимости, которую он намеревается сдавать, главная цель заключается в таком оформлении отношений, чтобы все нормы закона были соблюдены и не возникло конфликтных ситуаций.

Именно на этих тезисах будем ориентироваться при составлении соглашения. В ст. 432 ГК РФ говорится о том, что договор является заключенным в том случае, если между сторонами имеется согласие по всем существенным условиям договора (найма жилого помещения, согласно теме статьи).

Предмет, условия, указанные в законе, а также в других правовых актах, названные необходимыми, и иные условия, по которым одна из сторон требует достижения согласия, являются существенными.

Структура и существенные условия

Законом не предусматривается строгий порядок составления соглашения. Однако он должен соответствовать обычаям делового оборота и иметь все существенные условия договора социального найма жилого помещения. Согласно им, структура должна иметь следующий вид:

  • Преамбула.
  • Предмет.
  • Дополнительные условия.
  • Прочие условия.

В преамбуле указывается название договора, дата и место его заключения, сведения о лицах. В предмет включается то, о чем стороны договариваются.

Далее указывается цена и порядок расчетов, где прописывается размер платы, а также порядок передачи. В разделе о правах и обязанностях сторон описывают по отдельности права и обязанности наймодателя и нанимателя, включая достигнутые договоренности. Также следует указать ответственность за нарушение условий соглашения, обеспечение обязательств (к примеру, о депозите), сроки действия, основания изменения и расторжения, конфиденциальность и порядок разрешения конфликтных ситуаций. Все это является существенными условиями договора найма жилого помещения.

К прочим условиям относятся ссылки на положения законов, количество экземпляров, форс-мажор и так далее. В конце обязательно прописываются реквизиты, и стороны ставят свои подписи.

Цена

О цене говорится в ст. 682 ГК РФ. Также указание об этом можно найти в ст. 671 ГК РФ. Она устанавливается на основании согласия сторон. Плата за наем предусматривается и в случае с государственным и муниципальным жильем, о чем имеются положения ст. 156 ЖК РФ.

Договорный показатель платы не означает, что стороны ее устанавливают в произвольном и безосновательном порядке. Согласно частям 2 и 4 ст. 156 ЖК РФ, величина за использование и содержание жилых помещений муниципального и госфонда зависит от площади, благоустроенности, места расположения дома. Такими же критериями руководствуются и при установлении цены по договору коммерческого найма.

Законом может устанавливаться максимальная величина платы за аренду жилого помещения. Тогда в случае указания в договоре более высокой цены соответствующее условие будет признано недействительным. Это не ведет к недействительности договора в целом. Однако вместо прописанной в нем цены будет выплачиваться максимально установленная сумма. При этом наймодатель не сможет предъявлять претензии к нанимателю. Правда, несмотря на установленную норму, пока никто ею не воспользовался, так как максимального предела платы по договору коммерческого найма нигде не предусматривается.

Срок

Существенным условием договора найма жилого помещения является срок. Он может заключаться на период менее года. Тогда он считается краткосрочным. Если же период превышает один год, то договор является долгосрочным. Максимальный срок, на который может заключаться соглашение о найме жилого помещения, составляет пять лет. Поэтому если даже стороны заключат договор на более длительный период, он будет действительным только в течение пяти лет.

Положения о регистрации долгосрочного договора не применяются по отношению к найму. Несмотря на это, многие специалисты по недвижимости полагают (или делают вид), что соглашение придется регистрировать в органах Росреестра. И рекомендуют заключать договор только на 11 месяцев. В то же время квартирантам нередко этот вариант подходит, так как в течение этого времени они смогут решить вопрос о том, насколько их устраивает квартира и хотят ли они здесь оставаться дальше или нет.

Расторжение

Среди существенных условий договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает его расторжение одной из сторон (наймодателем через суд, а нанимателем в любой момент с уведомлением наймодателя за 3 месяца). Также стороны могут указать в договоре меньший период уведомления наймодателя о расторжении соглашения. Однако это противоречит закону (ст. 687 Гражданского кодекса). Надо понимать, что без подачи соответствующего уведомления наймодатель может через суд обязать нанимателя вносить плату за проживание. Поэтому этот этап арендатору не стоит игнорировать, но нужно прописывать как существенное условие договора найма специализированного жилого помещения.

Акт приема-передачи: судебная практика

Между нанимателями и наймодателями нередко возникают споры. Они могут касаться причинения ущерба имуществу, образованию долга, появления убытков и так далее. Их разрешение во многом зависит от составленного соглашения и отображения существенных условий договора коммерческого найма жилого помещения.

Кроме него готовят акт приема-передачи объекта недвижимости, где указываются сведения о состоянии и имеющихся дефектах. Это обязательно, так как без него нанимателю придется нести ответственность за недостатки помещения. Если в акте будет указано, что помещение было передано в хорошем состоянии, то суд не примет во внимание возражения нанимателя о том, что соответствующие дефекты имелись изначально. Если же акт отсутствует, то наймодатель не сможет доказать, что помещению был причинен ущерб, так как документальные данные о его изначальном состоянии отсутствуют. Примером является Определение суда апелляционной инстанции Ульяновского района № 33-3165/2013 от 3 марта 2013 г.

Список прилагаемого имущества

В акте приема-передачи также следует указать о том, какие предметы передаются в пользование и их оценочную стоимость. Тогда собственнику будет легче доказать наличие убытков, если имуществу будет причинен ущерб.

Собственник обязан устранят дефекты, если они не вызваны виной нанимателя. Если это делается несвоевременно, у нанимателя появляется основание расторгнуть договор. А если недостатки не были существенными, то у нанимателя нет оснований для отказа от договора. Соответствующее решение было принято Московским городским судом по делу №33-26040 от 18 августа 2011 г.

Возможные убытки нанимателя

По существенным условиям договора найма жилого помещения в судебной практике принимаются решения как в пользу нанимателей, так и в пользу наймодателей. Арендатор рискует понести убытки, к примеру, из-за необходимости снятия другого жилья, в случае если собственник запретил доступ в арендуемую квартиру. В жизни нередко случается, что собственники выгоняют нанимателей, доставляя им неудобства и заставляя искать новое жилье. В отсутствии соответствующих оснований арендатор имеет право требовать возместить убытки наймодателя.

При этом расходы должны быть экономными, приближенными к плате за помещение или даже в меньшем размере. Другое жилье должно быть приблизительно таким же, что и предыдущее, так как в интересах нанимателя по возможности снижать свои убытки. Об этом говорится в ст. 404 ГК РФ. К убыткам, которые должны быть возмещены, не получится отнести расходы, которые превышают цену найма, например, при снятии номера в гостинице. Об этом было принято Определение Мосгорсуда № 4г/8-9143/2012 от 23 октября 2012 г.

Также наниматель не сможет требовать возмести убытки, если причина заключалась в его вине, например при неоплате долга. Так как наряду с обязанностью предоставления жилья, с одной стороны, возникает обязательство его оплаты, с другой стороны, наймодатель вправе приостановить доступ к жилому помещению до оплаты задолженности.

Заключение

Каждый наниматель и наймодатель сам решает, каким образом им выстраивать отношения. Но во избежание проблем в будущем стоит самым внимательным образом изучить существенные условия договора найма жилого помещения и убедиться в том, что все интересы сторон соблюдены. Тогда при возникновении конфликтных ситуаций можно рассчитывать на справедливое решение суда, так как для этого будут в наличии все необходимые документы.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2-4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.(Часть в редакции, введенной в действие с 11 июля 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 182-ФЗ.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 100 Жилищного Кодекса РФ

1. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в отношении всех видов специализированных жилых помещений, за исключением помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109 ЖК).

2. В соответствии с ч. 1 коммент. ст. наймодателем по договору найма специализированного жилого помещения является собственник помещения в лице действующего от его имени уполномоченного органа власти или уполномоченного им лица.

На практике иногда наймодателями являются коммерческие организации, которым помещения переданы для управления органами власти. Так, Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, как правило, передает специализированные жилые помещения на договорной основе коммерческим организациям для управления и выполнения функций наймодателя (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 96. Сноска 26).

3. Необходимой предпосылкой заключения договора найма специализированного жилого помещения является принятие решения о предоставлении жилого помещения (ч. 2 коммент. ст.). Принятие решения должно предшествовать заключению договора, а не наоборот, данный тезис находит подтверждение в юридической литературе (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 98).

В данном случае правоотношение по пользованию специализированным помещением возникает на основании сложного юридического состава: решение о предоставлении и договор найма специализированного жилого помещения. В том случае, если отпадает хотя бы один элемент сложного юридического состава, жилищное правоотношение прекращается.

4. В литературе справедливо отмечается, что решение о предоставлении специализированного жилого помещения является по своей природе административно-правовым актом (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 (авторы главы — Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)).

Признание решения о предоставлении специализированного жилого помещения административно-правовым актом влечет определенные последствия. Данное решение может быть обжаловано в порядке, предусмотренном для оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих (гл. 25 ГПК РФ).

Вместе с тем Верховный Суд РФ исходит из того, что требования о признании недействительным решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма «подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки» (абз. 2 подп. «в» п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // БВС. 2009. N 9. Также см.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 ноября 2010 г. N 33-14511/2010 // СПС «КП»).

На практике такой подход, возможно, и оправдан. Если к заявлениям о признании решений о предоставлении специализированных жилых помещений применять нормы гл. 25 ГПК РФ, то следует прийти к выводу, что срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца (ч. 1 ст. 256 ГПК РФ). Такого срока может быть недостаточно для защиты прав граждан. Вместе с тем при формальном подходе следовало бы признать, что к требованиям о признании недействительными решений о предоставлении специализированных помещений применяются нормы гл. 25 ГПК РФ и срок давности по таким заявлениям составляет 3 месяца. Следует отметить, что Верховный Суд РФ при рассмотрении требований о признании недействительным отказа в предоставлении жилого помещения в некоторых случаях применяет нормы гл. 25 ГПК РФ, а не правила искового производства. Данный подход расходится с приведенными выше разъяснениями Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2011 г. N 205-В11-4 // СПС «КП»).

5. Некоторые авторы обоснованно указывают, что учет граждан в качестве нуждающихся в получении жилых помещений не является необходимым условием заключения с ними договора найма специализированного жилого помещения (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. Обязательственное право / В.В. Витрянский, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др.; под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. Т. 3. С. 589 — 590 (авторы главы — Е.А. Суханов, С.М. Корнеев)). Таким образом, специализированные помещения могут предоставляться и тем гражданам, которые не состоят на указанном учете.

6. В соответствии с ч. 4 коммент. ст. наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен помещения или передавать его в поднаем. Полагаем, что договоры поднайма, а также договоры об обмене жилыми помещениями, заключенные в отношении специализированных жилых помещений, являются ничтожными, как противоречащие ч. 4 коммент. ст. (ст. 168 ГК РФ).

7. Часть 6 коммент. ст. предусматривает, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

По смыслу разъяснений Верховного Суда РФ, наниматель вправе вселить в специализированное жилое помещение не только лиц, которые признаются ЖК членами семьи (супруг, дети и родители — ч. 1 ст. 69 ЖК), но также и других лиц в качестве членов своей семьи при соблюдении одновременно следующих условий:

— наймодатель дал согласие на вселение таких лиц;

— проживающие в данном жилом помещении члены семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующие) дали согласие на вселение (подп. «д» п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // БВС. 2009. N 9. Ст. 70 ЖК).

Полагаем, что данные разъяснения вполне отвечают нынешним социально-экономическим реалиям, однако они не вполне корректны с юридической точки зрения по следующим причинам.

В соответствии с ч. 5 коммент. ст. к пользованию всеми специализированными жилыми помещениями применяются в том числе нормы ч. ч. 3, 4 ст. 67 ЖК (обязанности нанимателя жилого помещения). В части 5 коммент. ст. не указано, что положения ч. 1 ст. 67 ЖК о праве нанимателя на вселение в жилое помещение членов своей семьи распространяются на договоры найма специализированных жилых помещений.

Одним из условий типовых договоров найма специализированных жилых помещений является то, что наймодатель передает во владение и пользование жилое помещение нанимателю и членам его семьи, которые указываются в договоре найма (п. п. 1, 5 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, а также соответствующих типовых договоров для беженцев и временных переселенцев; п. п. 1, 4 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).

Из всех указанных типовых договоров следует, что наниматель имеет право использовать жилое помещение для проживания, в том числе с членами семьи, при этом члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с ним (подп. 1 п. 6, п. 9 типового договора найма жилого помещения маневренного фонда, типовых договоров для беженцев и временных переселенцев; подп. 1 п. 6, п. 10 типового договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).

По нашему мнению, из приведенных типовых договоров следует, что наниматель вправе использовать помещение для проживания с теми членами семьи, которые указаны в договоре, и только те члены семьи, которые указаны в договоре, имеют право пользования помещением.

Применительно к общежитиям аналогичную позицию занял Архангельский областной суд, который указал, что ч. 6 коммент. ст., «будучи связанной с содержанием договора найма специализированного жилого помещения, относится к моменту предоставления жилого помещения в общежитии по договору найма специализированного жилого помещения нанимателю во владение и пользование для временного проживания, а не регулирует вопросы вселения новых членов семьи нанимателя в ранее предоставленное нанимателю жилое помещение» (Определение Архангельского областного суда от 28 ноября 2005 г. N 33-2622 // Сборник судебных актов. Архангельский областной суд. Арбитражный суд Архангельской области. Архангельск, 2006. Вып. 4; СПС «КП»).

8. Часть 7 коммент. ст. предусматривает письменную форму договора найма специализированного жилого помещения. В том случае, если после принятия решения о предоставлении специализированного жилого помещения договор не подписывается в письменной форме, то, несмотря на это, отношение пользования помещением может возникнуть, если наниматель фактически вселился в помещение. При этом ни наниматель, ни наймодатель в случае спора не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение существования договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Аналогичной позиции придерживается Е. Шипунова (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. N 1. С. 97).

Другой комментарий к статье 100 ЖК РФ

Статья 100 определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.

Согласно п. 1 данной статьи по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Данный договор заключается на основании решения соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении специализированного жилого помещения.

В содержание договора найма специализированного жилого помещения включаются нормы о его предмете, обязанностях сторон, а также другие условия.

Предмет такого договора найма — конкретное специализированное жилое помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуализирующие признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д.

Законодатель в п. 4 комментируемой статьи запретил нанимателю производить обмен специализированного жилого помещения, а также запретил сдавать его в поднаем.

Согласно п. 5 ст. 100 ЖК РФ наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных жилых помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ (см. комментарий).

Наниматели и члены их семей при пользовании служебными жилыми помещениями должны руководствоваться ч. 2 — 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (см. комментарий).

В договоре найма специализированного жилого помещения, также как и в договоре социального найма, должны быть указаны члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним.

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в простой письменной форме. Это означает, что такие договоры не нуждаются в нотариальном удостоверении или иной специальной регистрации.

Типовой договор найма специализированного жилого помещения утверждается постановлением Правительства Российской Федерации.

Следует указать, что договор найма специализированного жилого помещения является новеллой жилищного законодательства. Безусловно, ранее действовавшее законодательство предусматривало необходимость заключения с гражданами, пользующимися специализированными жилыми помещениями, определенного рода договоров. При этом не существовало полного нормативного регулирования этого вида договоров найма. Теперь же законодатель выделил такие договоры в отдельную группу и нормативно закрепил требования к ним и условия их заключения.

Что нужно знать в 2021 году

Что такое договор аренды жилого помещения?

Договор аренды жилого помещения, иногда называемый договором аренды или аренды, представляет собой юридический договор, который арендатор и арендодатель подписывают, когда арендатор решает арендовать жилую недвижимость. В нем изложены условия аренды, включая обязанности и права арендатора и домовладельца. Арендаторы и домовладельцы могут использовать договоры аренды жилой недвижимости для различных видов жилой недвижимости, включая таунхаусы, дуплексы, кондоминиумы, дома, квартиры и т. Д.

Каковы обязательства арендодателя и арендатора по договору аренды жилого помещения?

Наиболее важные обязательства арендодателя по договору аренды жилья включают:

  • Предоставление арендатору доступа к собственности
  • Обязательства по содержанию или ремонту конструкции собственности
  • Предоставление арендатору возможности спокойно пользоваться имуществом

С другой стороны, наиболее важные обязательства арендатора по договору аренды включают:

  • Оплата аренды в оговоренную дату
  • Не наносить ущерб имуществу

Что включает в себя договор аренды жилого дома?

Положения, включенные в договор аренды жилого фонда, различаются в зависимости от того, является ли он стандартным соглашением аренды жилого помещения или всеобъемлющим договором аренды.Стандартный договор аренды жилого фонда обычно включает следующее:

  • Имя арендодателя и арендаторов: В договоре аренды жилого помещения должны быть указаны имя и адрес арендатора и домовладельца. Все арендаторы старше 18 лет должны быть указаны в договоре аренды.
  • Описание недвижимости: В договоре аренды также должен быть указан тип арендуемой собственности и ее полный адрес, включая номер здания или квартиры, название улицы, город, штат и почтовый индекс.Следует также указать конкретные места для парковки или складские помещения, а также зоны, к которым арендатору не разрешен доступ.
  • Срок аренды: Это относится к дате действия договора аренды жилого помещения, включая срок аренды, дату начала и дату истечения срока. Многие годовые договоры аренды автоматически преобразуются в ежемесячные по окончании первоначального срока аренды.
  • Сумма арендной платы и срок оплаты: В договоре аренды должно быть указано, сколько и когда подлежит оплате.В нем должна быть указана полная сумма арендной платы за период всего срока аренды и сумма, подлежащая оплате за месяц. В нем также должны быть указаны приемлемые способы оплаты, взимает ли арендодатель плату за просрочку платежа и льготный период (если таковой имеется).
  • Условия гарантийного депозита: В договоре аренды также должно быть указано положение о гарантийном депозите, которое включает сумму полученного гарантийного депозита, дату получения гарантийного депозита, процентную ставку, название и адрес банка, в котором хранится гарантийный депозит, а также причины, по которым вычеты могут быть сняты с залог, а также порядок оформления возврата.
  • Политика ремонта и технического обслуживания: В соглашении также должны быть четко разъяснены правила ремонта и обслуживания, включая ответственность арендатора за поддержание санитарных и чистых помещений и оплату любого ущерба, который они причиняют, требование о том, чтобы арендатор уведомлял арендодателя об опасных или дефектных условиях, а также ограничения на изменение арендатора. и ремонт.

В дополнение к пунктам стандартного договора аренды жилого помещения в комплексном соглашении об аренде жилого помещения можно указать, обставлена ​​ли недвижимость, назначить управляющего недвижимостью, который действует от имени арендодателя, и указать, может ли арендатор управлять домом. бизнес на территории.Этот тип договора аренды жилого помещения также позволяет домовладельцу включать плату за домашнее животное или депозит и включает информацию о поручителе или поручительстве. Поручитель — это кто-то, например родитель или близкий друг арендатора, который соглашается платить арендную плату, если арендатор не выполнит свои обязательства по арендной плате.

Вот статья который разделяет несколько других существенных положений договора аренды жилого помещения.

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Кто может проживать в собственности по договору аренды жилого дома?

Только арендатор и лица, указанные в качестве жильцов, могут проживать в собственности.Разница между арендатором и арендатором заключается в том, что арендатор — это лицо, подписывающее договор аренды, а арендатор — это лицо, которое проживает в собственности с разрешения арендодателя, но не имеет таких же обязательств и прав, как арендатор. Например, от жильца по закону не требуется вносить залог или платить арендную плату, но арендатор это сделает.

Жильцами могут быть как дети, так и взрослые. Дети, усыновленные или родившиеся, пока арендатор проживает в собственности, автоматически включаются в список для сдачи в аренду в качестве жильцов.Однако любой штат может ограничить количество жильцов / арендаторов в собственности, если это количество нарушает правила безопасности или здоровья для жилья. Эти правила варьируются от штата к штату.

Нужно ли нотариально удостоверять договор аренды жилого дома?

Договор аренды жилого помещения не требует нотариального заверения, потому что аренда обычно считается краткосрочным контрактом. Срок аренды обычно составляет от месяца к месяцу, шести месяцев или одного года.

Некоторые штаты рассматривают аренду на срок более одного года как долгосрочную.В этом случае договор аренды жилого помещения необходимо нотариально заверить. Нотариальное заверение договора аренды жилого помещения обычно не требует больших затрат.

Если вы хотите узнать больше о том, сколько вы можете рассчитывать на оплату нотариальных сборов, посетите эта статья .

Что произойдет по окончании срока действия договора аренды жилого помещения?

Если арендатор выбирает периодический срок аренды, договор аренды будет автоматически продлен с теми же условиями, что и первоначальный договор аренды, если арендодатель не внес некоторые изменения, используя требуемый период уведомления.Даже по истечении первоначального срока аренды требуется уведомление от арендодателя или арендатора о расторжении договора аренды.

Однако, если арендатор выбирает срочный договор аренды, договор аренды между арендатором и арендодателем может быть продолжен, если обе стороны согласны. В некоторых штатах фиксированная аренда жилого помещения автоматически становится периодической арендой жилого помещения. В других штатах аренда с фиксированным сроком может стать «арендой с сохранением права собственности» или «арендой по собственному желанию», когда она заканчивается, которая длится только до тех пор, пока арендатор и домовладелец этого хотят.Этот тип срока аренды жилого помещения обычно возникает после истечения срока действия договора аренды жилого помещения и не имеет такой правовой защиты, как договор аренды жилого помещения, срок действия которого не истек.

Если арендатор решает прекратить все права по срочному договору аренды жилого помещения, как только он истекает, он должен направить уведомление до окончания срока аренды в соответствии с местными требованиями.

Изображение через Flickr автор: stu_spivack

Что произойдет, если арендатор решит прекратить договор аренды с фиксированным сроком?

Если арендатор согласился на срочную аренду, он должен платить арендную плату в течение этого периода.Если арендатор покидает собственность до истечения срока договора, он все равно несет ответственность за уплату арендной платы за весь срок аренды. Однако, если арендодатель может повторно сдать недвижимость в аренду до окончания срока аренды нарушившего арендатора, он больше не может требовать от нарушившего арендатора уплаты арендной платы. Арендодателям не разрешается взимать двойную арендную плату, даже если предыдущий арендатор уехал.

Что произойдет, если арендатор нарушит срок договора аренды жилого помещения?

Если арендатор нарушает срок договора аренды жилья, они несут ответственность за его исправление.Это может включать в себя выплату денег для ремонта любого ущерба, причиненного арендатором или его гостями. Если они добровольно не платят за исправление нарушения, например, не производят платеж или ремонт, их могут выселить домовладелец или, возможно, им будет предъявлен иск о возмещении ущерба, причиненного в результате нарушения.

Если вы являетесь домовладельцем, готовящимся сдавать в аренду жилую недвижимость, договор аренды жилого помещения может обеспечить важные меры защиты. Когда вы составляете договор аренды жилого помещения, проконсультироваться с юристом чтобы убедиться, что ваш документ включает все необходимые аспекты.

Суд отвечает на экзистенциальный вопрос: насколько чиста «метла»?

Договоры купли-продажи жилой недвижимости часто требуют от продавца сдачи помещения «в чистоте». А договоры аренды жилых квартир почти всегда требуют от арендатора сдать квартиру «в чистом виде» по окончании срока аренды. Недавний спор относительно состояния дома на момент сдачи в аренду в равной степени применим к состоянию квартиры в конце срока аренды.

Филип и Джанет Виттер продали свой дом Дэниелу и Эрин Ничке, но остались в помещении в соответствии с соглашением о заселении после закрытия. The Witters утверждали, что они сдали собственность в чистом виде и имеют право на возврат депозита в размере 2000 долларов. Семья Ничкес потребовала 400 долларов из депозита, чтобы возместить им расходы на профессиональную уборку помещения. Слушание для рассмотрения иска и встречного иска было проведено для определения конкурирующих «мелких исков» в суде города Пенфилд.Обе стороны явились без адвокатов.

The Witters заключили договор купли-продажи с Ничкесами на жилую недвижимость, расположенную на Сент-Эббас Драйв, Пенфилд, Нью-Йорк. В договоре купли-продажи стороны договорились, что Witters «имеет право сохранять владение в течение 18 календарных дней после закрытия». Контракт также предусматривал, что при передаче владения Ницшкам имущество должно быть в «чистом» состоянии.

В соглашении о заселении после закрытия указывалось, что Виттерсам разрешено оставаться во владении недвижимостью до 28 августа 2020 года.Кроме того, он потребовал, чтобы Witters при подписании соглашения внесла депозит в размере 2000 долларов, которые должны были храниться на депонировании адвокатом Witters.

The Witters сдали собственность 28 августа 2020 года. Филип и Джанет Виттер показали, что собственность была в чистом состоянии, как того требует контракт. И они представили несколько фотографий в подтверждение своего утверждения.

Дэниел и Эрин Нитшке описали эту собственность как «грязную», заявив, что они заметили волосы в ванных комнатах, пыль и крошки в кухонных ящиках, а также паутину и мертвую муху на подоконнике.В подтверждение своего утверждения они представили несколько фотографий. Семья Нитшкес также показала, что они сочли необходимым нанять профессиональную клининговую компанию для уборки дома перед въездом. В счете-фактуре от уборщиков указано, что кухня и три ванные комнаты были убраны за 400 долларов. Семья Ничкес не возражала против высвобождения 1600 долларов из денег, хранящихся на условном депонировании.

Суд мелких тяжб был разработан, чтобы предоставить истцам простую, неформальную и недорогую процедуру для быстрого рассмотрения исков.И хотя процессуальные правила могут быть смягчены, дела по-прежнему должны решаться в соответствии с правилами и принципами материального права.

Здесь стороны, у обеих из которых были адвокаты, согласовали положение контракта, предусматривающее, что собственность должна быть в «чистом веником» состоянии при передаче права собственности покупателю. Хотя термин «чистка метлой» не был определен в контракте, он обычно используется в контрактах с недвижимостью. Обязательство сдать помещения в «чистом» состоянии было истолковано как требование, чтобы в помещениях не было мусора, мусора, мусора и другого мусора во время сдачи.

Суды пришли к выводу, что имущество не является «чистым», если продавцы не вывезут свое имущество из помещения. Таким образом, чтобы выполнить условие «чистота метлой», продавец должен вывозить из помещения такое имущество, как мебель и бытовая техника, а также такой мусор, как пустые банки из-под краски. Здесь не было серьезных обвинений в том, что «Виттерс» не вывезли свои вещи из помещения. Доказательства показали, что они оставили на кухне несколько кастрюль и сковородок и один поднос с серебряной посудой.Совершенно очевидно, что это было нарушение de minimus , не требующее компенсации ущерба.

Более пристальный вопрос касался чистоты помещения. Хотя покупатель определенно предпочел бы, чтобы дом был профессионально убран и готов к заселению при передаче владения, не было случаев, предполагающих, что условие «чистка метлой» требовало, чтобы продавец профессионально убрал помещение перед тем, как освободить его. Случаи, когда суд признавал продавцов ответственными за профессиональную уборку, были довольно экстремальными.Здесь показания Ницше, которые включали жалобы на волосы в ванных комнатах, пыль и крошки в кухонных ящиках, паутину и мертвую муху на одном подоконнике, не соответствовали условиям, которые требовали Виттерса. возместить им стоимость профессиональной уборки.

Короче говоря, «чистка метлой» не налагает на продавца обязанности проводить профессиональную уборку имущества. Если стороны соглашаются на «чистую метлу», покупатели должны ожидать, что им, возможно, придется нанять профессиональных уборщиков, прежде чем переехать.Если покупатели хотят, чтобы собственность была профессионально убрана при передаче владения, они должны договориться о «профессионально чистом» состоянии, а не о «чистом венике». Если договор предусматривает «профессионально чистое» состояние, покупатели могут обоснованно ожидать, что помещение будет действительно готово к заселению.

Основополагающим принципом договорного права является то, что, если стороны выражают свое соглашение в ясном, полном документе, их письменное исполнение должно выполняться в соответствии с его условиями.Суд не может аннулировать положение контракта только потому, что оно представляется неразумным или нарушает субъективное мнение суда о справедливости. Функция суда заключалась в обеспечении исполнения контрактов, если они явно не противоречат государственной политике.

Суд убедился, что Witters выполнили свои договорные обязательства по сдаче помещения в «чистом» состоянии — без мусора, мусора, мусора и другого мусора. Соответственно, просьба Witters о высвобождении 2000 долларов со счета условного депонирования была удовлетворена.И встречный иск семьи Нитшкес о требовании 400 долларов со счета условного депонирования для возмещения затрат на уборку помещения был отклонен.

Глава 9 — Недвижимость в аренду

В этом уроке мы рассмотрим стандартный договор аренды жилой собственности в Джорджии.

Аренда жилой недвижимости защищает как владельца собственности, так и арендатора, документируя условия, согласованные сторонами, и обязательства каждой стороны перед другой. Как профессионал в сфере недвижимости, вы должны понимать разделы и компоненты соглашения об аренде жилой собственности в Джорджии.В этом уроке мы рассмотрим этот документ, выделив необходимую информацию, чтобы вы могли при необходимости заключить соглашение.

Начнем с Части А, которая устанавливает основные условия договора аренды. Каждый из пунктов Части A более подробно разъяснен в Части B, поэтому знайте, что вы можете обратиться к Части B, если у вас есть вопросы по конкретному разделу.

В разделе 1 запишите физический адрес сдаваемой в аренду собственности, включая номер квартиры, если применимо.В некоторых случаях вам нужно будет добавить отдельный «Приложение А» для описания сдаваемой в аренду собственности. Права арендатора в арендуемой собственности не могут быть переданы кому-либо еще, однако права арендодателя могут быть переданы новому владельцу, если арендодатель продает недвижимость в течение срока аренды.

Раздел 2 включает дату начала аренды, а также дату окончания. В этом разделе также есть место для документирования периода времени в днях, когда арендатор может расторгнуть договор аренды после даты начала, если владелец недвижимости все еще не предоставил право владения недвижимостью.Например, предположим, что аренда началась 1 июня и включала в себя 10-дневную отсрочку. Если владелец недвижимости еще не впустил арендаторов в собственность до 11 июня, арендатор может расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.

Если арендодатель не сдаст недвижимость в согласованную дату начала аренды, арендатор не несет ответственности за арендную плату в те дни, когда у него нет доступа.

Стороны должны использовать раздел 3, чтобы задокументировать сумму арендной платы, кому она должна быть выплачена и куда должны быть доставлены платежи, а также дату платежа каждый месяц.В этом разделе также содержится важная информация о том, когда аренда официально считается просроченной, и о размере штрафа за просрочку оплаты аренды. Если арендатор платит поздно, арендодатель не обязан принимать просроченную арендную плату; Вместо этого арендодатель мог бы считать, что арендатор не выполняет договор аренды.

Если аренда начинается или заканчивается в любое время, кроме первого дня месяца, арендная плата будет рассчитываться пропорционально для этого месяца.

Если собственник / арендодатель принимает платежи по кредитной карте, любая плата за удобство должна быть включена в раздел 3 (d).Кроме того, в разделе 3 (e) документируется возвращенный чек или возвращенная плата за платеж ACH, причитающаяся арендодателю, если платеж арендатора возвращается из-за недостаточности средств.

Раздел 4 охватывает сумму и форму оплаты залога, а также документы, в которых арендодатель будет хранить залог. В зависимости от типа арендодателя от них может потребоваться внести залог арендатора на отдельный счет условного депонирования, а не на общий депозитный счет.

Арендодатель должен предоставить арендатору список любого ущерба, существовавшего на дату начала аренды, и арендатор имеет право осмотреть собственность до вступления во владение, чтобы подтвердить, что все известные повреждения были задокументированы.И арендодатель, и арендатор подписывают акт осмотра.

Когда арендатор в конечном итоге выезжает из собственности, арендодатель должен предоставить ему заявление, показывающее, почему арендодатель удержал часть или весь гарантийный залог. Как арендатор, так и домовладелец подписывают заявление о заселении, они также должны подписать заявление о выселении. Арендодатель обязан соблюдать действующие на тот момент законы Джорджии об арендодателях / арендаторах при сдаче заявления о выселении и возврате залога арендатору.

В разделе 5 укажите количество дней, за которое арендатор должен уведомить арендодателя до окончания срока аренды, если арендатор решит не продлевать договор аренды. Либо домовладелец, либо арендатор могут уведомить о невозобновлении в соответствии с этим положением, когда приближается конец периода аренды.

Такие уведомления должны быть в письменной форме и доставлены в соответствии с положениями, изложенными в Части B, раздел 5 (c). Как правило, уведомления, предоставленные брокеру, не считаются доставленными, за исключением случаев, когда брокер выступает в качестве менеджера арендодателя.

Арендодатель может потребовать от арендатора внести плату за замену замков после окончания аренды. Эта плата за «смену ключа» должна быть задокументирована в разделе 6. Устанавливая эту плату, домовладельцы также должны учитывать затраты на замену замков почтового ящика или замену / замену карт доступа после того, как арендатор освободит собственность.

Раздел 7 — это место для включения дополнительной суммы в долларах, которую арендатор заплатит арендодателю в качестве единовременного невозмещаемого административного сбора.

Арендодатель должен использовать раздел 8, чтобы указать, разрешено ли проживание с домашними животными в помещении.Если домовладелец разрешает проживание с домашними животными, он должен заполнить и приложить отдельную выставку с домашними животными, которая содержит дополнительную информацию и обязательства.

В разделе 9 указано, разрешено ли курение в помещениях. Как правило, арендаторы и их гости не могут курить, если только курение не разрешено. «Курение» определяется как использование электронных сигарет и вейпинг.

Раздел 10 предупреждает арендатора о том, что он не может сдавать арендуемое помещение в субаренду. Это включает в себя разовую или ночную аренду через такие сервисы, как AirBnB или VRBO.Если арендатор нарушает это положение, фактически сдавая квартиру или просто рекламируя ее или выставляя на краткосрочную аренду, он нарушает договор.

Если арендодатель намеревается оплатить некоторые коммунальные расходы для арендуемой собственности, он должен документально подтвердить, какие коммунальные услуги включены в раздел 11. Для любых коммунальных услуг, которые входят в сферу ответственности арендатора, арендатор должен организовать подключение и оплату в трех банковских центрах. дней до даты начала аренды. Арендатор несет ответственность за то, чтобы эти коммуникации оставались подключенными до даты прекращения аренды.

Раздел 12 предназначен для документирования права арендатора на расторжение договора аренды до истечения срока, указанного выше в разделе 2, если арендодатель желает предоставить арендатору это право. Если разрешено досрочное расторжение, в этом разделе указывается, сколько уведомлений арендатор должен направить, какой процент от оставшейся арендной платы, причитающейся арендатору, должен заплатить, а также размер любого сбора за досрочное расторжение.

Если арендатор призван на действительную военную службу, то применяются особые положения в соответствии с Законом о гражданской помощи военнослужащим 2003 года.Часть B, разделы 12 (b) и 12 (c) предоставляют дополнительную информацию об этом исключении.

Также могут возникнуть обстоятельства, при которых домовладелец должен досрочно расторгнуть договор аренды. Раздел 13 — это место для документирования того, за сколько дней домовладелец должен уведомить арендатора о своем намерении аннулировать договор аренды, а также о компенсации, которую арендодатель предоставит арендатору, если им потребуется реализовать свои права в соответствии с этим положением.

Если арендатор не освобождает собственность в конце указанного срока аренды, он считается «удерживающим».В разделе 14 договора аренды документируется ежедневная плата, которую арендатор должен арендодателю при таких обстоятельствах.

Раздел 15 включает плату за подготовку поправки к договору аренды, если впоследствии возникнет необходимость внести поправку.

Арендодатели имеют право ограничивать круг лиц, которые могут занимать арендованное имущество. Эти утвержденные жильцы должны быть указаны в разделе 16. Как правило, «Гость» — это тот, кто посещает на 14 дней подряд или меньше, или на 28 дней подряд или меньше в течение 12-месячного периода.Любой, кто не соответствует определению гостя, должен быть указан в договоре аренды в качестве уполномоченного жителя.

В разделе 17 отметьте соответствующие поля для бытовой техники, которая поставляется с арендуемой собственностью, предоставленной и обслуживаемой арендодателем. Подписывая этот договор аренды, арендатор подтверждает, что у него была возможность осмотреть бытовую технику, предоставленную арендодателем, и убедиться, что она находится в хорошем рабочем состоянии.

Раздел 18 указывает, кто несет ответственность за обеспечение внешнего обслуживания и ухода за газоном — домовладелец или арендатор.Часть B, раздел 18, содержит более конкретные требования и ожидания в отношении ухода за газоном и ухода за подъездными дорожками, пешеходными дорожками и площадками.

Аналогичным образом, в разделе 19 отметьте соответствующий квадрат, чтобы указать, несет ли арендодатель или арендатор ответственность за предоставление услуг по борьбе с вредителями. Как правило, домовладелец несет ответственность за борьбу с термитами и грызунами. В этом разделе указано, кто отвечает за борьбу с другими вредителями, такими как муравьи, пауки и тараканы.Если необходима обработка клопов, арендатор обязан использовать лицензированное средство для борьбы с вредителями штата Джорджия и навсегда удалить пораженные предметы.

Если недвижимость подвергалась затоплению не менее трех раз за последние пять лет, необходимо отметить первый квадрат в разделе 20. Это предупреждает арендатора о возможном затоплении или проникновении воды.

Если дом или какое-либо строение в помещении были построены до 1978 года, домовладелец должен указать в разделе 21, что арендатору была предоставлена ​​копия брошюры о свинцовых красках, номер CB04, и должен приложить форму F316, Lead -Based Paint Exhibit.

Раздел 22 обеспечивает определенную финансовую защиту домовладельца.

Раздел 22 (а) документирует сумму любых сборов, которые арендатор должен будет заплатить арендодателю, чтобы остановить процесс выселения. Например, домовладелец, инициировавший выселение из-за просрочки арендной платы, может принять решение принять просрочку арендной платы и прекратить процедуру выселения до даты суда. В этом случае домовладелец может взимать плату, указанную в этом разделе.

Раздел 22 (b) — это плата, которую арендатор должен уплатить арендодателю, если арендатор не позволяет арендодателю получить доступ к собственности, как это требуется в соответствии с настоящим договором аренды.Как правило, арендодатели имеют право получить доступ к своей собственности с уведомлением за 24 часа для обоснованных деловых целей, как более подробно объясняется в Части B.

Если у арендатора есть несанкционированное домашнее животное в помещении, они должны заплатить арендодателю сбор, указанный в раздел 22 (с).

Если арендатор или другая сторона курит в помещении, когда курение запрещено, арендатор должен уплатить арендодателю сбор, предусмотренный в разделе 22 (d).

Наконец, раздел 22 (e) — это плата за несанкционированное отключение коммунальных услуг.

Раздел 23 касается продления срока аренды. В разделе 23 (а) арендодатель может поставить отметку в одном из двух квадратов, указывая на то, что договор аренды автоматически продлевается на другой установленный период (например, шесть месяцев или двенадцать месяцев), или что он становится помесячным договором аренды в конце. первоначального срока аренды.

Раздел 23 (b) дает домовладельцу право документально подтвердить, насколько арендная плата вырастет в соответствии с положениями об автоматическом продлении, если они уведомят арендатора об увеличении не менее чем за 90 дней, после чего арендатор имеет 30 -дневный период для принятия увеличения или уведомления арендодателя о своем намерении расторгнуть договор аренды.

В разделе 24 укажите лизингового брокера и листингового брокера и укажите, как они работают со своими клиентами.

Раздел 25 — это место для документирования и раскрытия любых существенных отношений между сторонами или другими лицами, которые могут каким-либо образом повлиять на аренду.

Наконец, важно четко указать, кому принадлежит собственность и кто ею управляет, если это не владелец. Имена владельца и менеджера, а также контактная информация должны быть четко задокументированы в разделе 26.

Это все, что касается Части A. И снова, Часть B предоставляет дополнительную информацию о каждом из разделов в Части A.

Теперь давайте обратимся к Части C.

В Разделе 1 объясняются обстоятельства, при которых арендатор может не выполнять договор аренды. Например, арендатор, который не платит арендную плату вовремя, как согласовано, который выезжает из помещения до окончания срока аренды или отключает коммунальные услуги без разрешения, является нарушителем. Арендатор также считается неисполненным, если он подает заявление о банкротстве.В этом случае аренда автоматически прекращается.

Раздел 1 (b) уведомляет арендатора о том, что в случае невыполнения арендатором каких-либо обязательств по договору аренды арендодатель может расторгнуть договор аренды и обратиться в суд за средствами правовой защиты.

Раздел 2 Части C объясняет, что арендатор несет ответственность за то, чтобы арендованные помещения оставались в хорошем состоянии. Хотя арендатор не несет ответственности за ремонт имущества, он несет ответственность за уведомление арендодателя о необходимости ремонта.Арендаторы несут ответственность за мелкие вещи, такие как замена лампочек и фильтров HVAC, а также за устранение засорения водопровода в течение периода аренды. Арендодатели несут ответственность за другие проблемы с водопроводом и необходимый ремонт, включая проблемы с септиком.

Арендатор несет ответственность за другое текущее обслуживание, включая проверку работы детекторов дыма, принятие упреждающих мер по предотвращению замерзания труб и регулярный осмотр собственности для выявления потенциальных опасностей плесени или грибка из-за проникновения воды.Арендатор несет ответственность за уведомление арендодателя, если он узнает о потенциальных проблемах, требующих внимания арендодателя.

Раздел 2 также устанавливает обязанность арендодателя предоставить арендатору все коды доступа к системам безопасности или воротам.

Раздел 2 (f) гласит, что, если собственность является частью сообщества, поддерживаемого ассоциацией, например, кондоминиума, арендатор соглашается соблюдать все правила ассоциации и ограничения в отношении проживания.

Раздел 3 включает правила, которые арендатор соглашается соблюдать в течение срока аренды. Кроме того, арендатор соглашается, что его гости и посетители также будут соблюдать правила.

Правила Раздела 3 касаются дверных замков собственности, где можно припарковать транспортные средства и запрещенных транспортных средств, использования водных кроватей, занавесок для душа / дверей, обогревателей, катания на роликовых коньках или скейтборде на территории, обработки окон, обшивки стен, арендаторов поведение гостей, опасности для окружающей среды и многое другое.Вам следует прочитать весь список, чтобы ознакомиться с этими стандартными правилами аренды в Грузии.

В разделе 4 стороны соглашаются, что арендатор несет ответственность за свое личное имущество и что они хранят его в арендованном имуществе на свой страх и риск. Это положение предполагает, что арендаторы приобретают собственные страховые полисы арендатора, чтобы покрыть любую потенциальную потерю или повреждение своего имущества. Это положение также уведомляет арендаторов о том, что если кто-то, занимающий помещение, получает травму и хочет подать иск о возмещении личного вреда против арендодателя, такие претензии необходимо подать в течение одного года с момента получения травмы.

Раздел 5 содержит несколько важных заявлений об отказе от ответственности.

Во-первых, раздел 5 (а) защищает брокеров, документально подтверждая, что арендодатель и арендатор не будут предъявлять им претензии из-за совета, представления или заявлений брокеров. Брокеры также защищены от претензий, связанных с состоянием собственности, ее использованием, зонированием и т. Д.

В разделе 5 (b) арендатор признает, что собственность или ее части могли быть построены, когда строительные нормы и правила были отличны в настоящее время.

И, раздел 5 (c) объясняет, что арендатор несет ответственность за ознакомление с окружающим районом; В обязанности домовладельца не входит описывать все возможные нежелательные условия.

Раздел 6 Части C включает правовые положения, которые вы найдете практически в любом юридическом контракте в Грузии. Сюда входят определения терминов, используемых в соглашении, заявление о том, что стороны намерены сделать это письменное соглашение об аренде всем соглашением, заявление о том, что в случае юридического спора сторона, проигравшая спор, несет ответственность за уплату гонорара выигравшей стороне. и расходы, выбор положения закона, права на раскрытие информации, справедливое раскрытие информации о жилищных условиях и многое другое.

Раздел 6 также указывает, что только названные в этом договоре аренды лица могут занимать собственность, и что домовладелец может выдавать ключи или иным образом открывать помещение любому из названных жильцов. Единственное исключение из положения о названных жильцах — несовершеннолетние дети. Если арендодатель позже обнаружит, что в собственности проживает кто-то, имя которого не указано в договоре аренды, арендатор будет считаться виновным.

Этот раздел также включает в себя договор арендатора не предъявлять иск арендодателю за ущерб, связанный с невыполнением арендатором условий договора аренды, травмы, полученные в результате собственных действий арендатора.Это подпадает под действие параграфа 6 (g) «Возмещение ущерба».

Раздел 7 Части C рассматривает возможность того, что помещения могут быть разрушены или иным образом станут непригодными для проживания в результате наводнения, пожара, шторма, плесени или другой опасности. В таком случае арендная плата будет скорректирована из-за опасности, и арендодатель или арендатор могут расторгнуть договор аренды. Если повреждение не делает собственность непригодной для проживания, домовладелец обязан скорректировать арендную плату и произвести необходимый ремонт собственности.Однако, если арендатор или гость несет ответственность за причинение ущерба, они не имеют права расторгнуть договор аренды, и в таких случаях арендная плата не будет корректироваться.

Раздел 8 разъясняет, что при наличии ипотеки на имущество любые права, которыми обладает арендатор, являются младшими или подчиненными правам ипотечной компании.

Раздел 9 — это стандартный параграф, с которым вы познакомитесь в этих формах, предоставленных Ассоциацией риэлторов Джорджии. Этот пункт напоминает сторонам, что формы являются стандартными и, возможно, в них потребуется внести поправки или изменения, чтобы отразить уникальные потребности и условия сторон.

Раздел 10 Части C дает домовладельцу дополнительную возможность задокументировать любые дополнительные правила, которые могут применяться к арендуемой собственности. Например, если в собственности есть бассейн, арендодатель может пожелать включить в договор аренды дополнительные правила, чтобы ограничить риск потери арендодателя.

Раздел 11 является важным напоминанием для обеих сторон о том, что при сделках по аренде жилой недвижимости существует кибермошенничество. Это положение дает сторонам несколько примеров того, как киберпреступники могут пытаться обмануть домовладельцев и арендаторов, и предлагает способы, которыми стороны могут защитить себя и не стать жертвами.

Это краткое изложение было предназначено для того, чтобы выделить эти положения стандарта Джорджии «Аренда жилой собственности». Как всегда, вам рекомендуется прочитать весь договор аренды, включая те положения, которые мы не рассмотрели в этом уроке, чтобы у вас было хорошее практическое знание договора. Таким образом, когда вам нужно заключить договор аренды для клиента, вы поймете задаваемые вопросы и будете более уверены в своей способности ответить на эти вопросы.

Определение, общие виды аренды, примеры

Что такое аренда?

Аренда — это подразумеваемое или письменное соглашение, определяющее условия, на которых арендодатель соглашается сдать недвижимость в пользование арендатору.Соглашение обещает арендатору использовать недвижимость в течение согласованного периода времени, в то время как владельцу гарантируется постоянная оплата в течение согласованного периода. Обе стороны связаны условиями контракта, и есть последствия, если одна из сторон не выполняет договорные обязательства. Соглашение об аренде оборудования. оборудование для.

Общие виды аренды

Договоры аренды сильно различаются, но есть некоторые, которые распространены в секторе недвижимости. , и инженерные сети.Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, вода и т. Д. На структуру аренды влияют предпочтения арендодателя, а также текущие тенденции на рынке. Некоторые договоры аренды возлагают бремя на арендатора, в то время как другие перекладывают всю нагрузку на владельца собственности. Это не все; есть много разных типов между ними. Вот наиболее распространенные формы договоров аренды.

1. Абсолютная чистая аренда

При абсолютной чистой аренде арендатор берет на себя все бремя, включая страхование, налоги и техническое обслуживание.Абсолютный тип распространен в системах с одним арендатором, когда владелец недвижимости строит жилые единицы в соответствии с потребностями арендатора. Собственник передает готовую квартиру арендатору на определенный срок.

Арендаторами в таком случае обычно являются крупные предприятия. Корпорация. Корпорация — это юридическое лицо, созданное физическими лицами, акционерами или акционерами с целью получения прибыли. Корпорациям разрешается заключать контракты, предъявлять иски и предъявлять иски, владеть активами, перечислять федеральные налоги и налоги штата, а также занимать деньги в финансовых учреждениях.которые понимают условия контракта и готовы взять на себя расходы. Однако, поскольку большая часть бремени ложится на арендатора, собственники обычно соглашаются на более низкие ежемесячные ставки.

2. Аренда с тройной нетто

Аренда с тройной нетто включает три категории расходов, связанных с ней: страхование, техническое обслуживание и налоги на недвижимость. Такие расходы также известны как сквозные или операционные расходы, потому что владелец недвижимости передал их все арендатору в виде превышения арендной платы.В некоторых случаях превышения упоминаются как налоги, страхование и общая территория (TICAM).

Часто называемые NNN, тройные сетевые соглашения являются нормой как для однопользовательских, так и для многопользовательских арендных единиц. По договору аренды с одним арендатором арендатор осуществляет контроль над ландшафтным дизайном и внешним обслуживанием. Короче говоря, арендатор решает, как будет выглядеть недвижимость, пока действует договор аренды.

Многопользовательская договоренность дает владельцу недвижимости полный контроль над ее внешним видом.Таким образом, ни один арендатор не сможет испортить внешний вид здания. Кроме того, при многопользовательском соглашении арендатор должен регулярно платить пропорционально текущим расходам.

По этой причине арендаторы получают право проверять эксплуатационные расходы здания. Тройная чистая аренда не позволяет собственнику нанять дворника. Каждый арендатор оплачивает расходы по уборке и содержанию интерьера.

3. Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда перекладывает все бремя на владельца собственности.Согласно условиям, владелец оплачивает всю страховку. Страховая франшиза. Страховая франшиза относится к сумме денег по страховой претензии, которую вы должны были бы заплатить до того, как страховое покрытие вступит в силу и страховщик заплатит. В остальном, налоги на недвижимость, а также обслуживание территории общего пользования. С другой стороны, арендатор берет на себя расходы на уборку, коммунальные услуги и внутреннее содержание.

Условия аренды также предусматривают, что ответственность за крышу и другие конструктивные элементы здания несет владелец.Однако, поскольку владелец берет на себя большую часть расходов по аренде, ежемесячные ставки выше по сравнению с другими типами.

Модифицированный тип аренды выгоден арендатору, поскольку владелец берет на себя связанные с этим риски, такие как эксплуатационные расходы. Ставки арендатора примерно одинаковы в течение всего года, и он не играет никакой роли в делах собственности. К сожалению, владелец может выбрать ежемесячный взнос, чтобы покрыть расходы на управление зданием.

4.Аренда с полным обслуживанием

Как следует из названия, аренда с полным обслуживанием покрывает большую часть затрат на эксплуатацию здания. Тем не менее, есть несколько исключений, например, расходы на передачу данных и телефон. В противном случае оставшаяся часть расходов ложится на владельца собственности, включая обслуживание общих территорий, налоги, внутренние расходы, страхование, коммунальные услуги и уборку. В результате ежемесячная ставка немного высока, и такая аренда является обычным явлением в огромных многоквартирных домах, где нецелесообразно разбивать здание на меньшие площади.

Такая договоренность выгодна арендатору, поскольку нет дополнительных затрат сверх обычной ежемесячной ставки. Недостатком является то, что владелец может решить взимать небольшую надбавку к ежемесячной ставке, чтобы покрыть расходы на аренду. Большинство владельцев предпочитают полный комплекс услуг, поскольку он позволяет полностью контролировать внешний вид здания.

Резюме

Существуют разные типы аренды, но наиболее распространенными являются абсолютная чистая аренда, тройная чистая аренда, модифицированная валовая аренда и аренда с полным спектром услуг.Арендаторы и собственники должны полностью понимать их, прежде чем подписывать договор аренды.

В равной степени как для владельцев недвижимости, так и для арендаторов есть огромная выгода, если они привлекают экспертов по недвижимости при заключении таких соглашений. Лучше всего поговорить с экспертами по недвижимости, поскольку они могут дать лучший совет при аренде недвижимости.

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком услуг аналитика финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Сертификат CFI по анализу финансового моделирования и оценки (FMVA) ® поможет вам получить необходимую уверенность в своей финансовой карьере.Запишитесь сегодня! программа сертификации, призванная превратить любого в финансового аналитика мирового уровня.

Для продолжения обучения и развития ваших знаний в области финансового анализа мы настоятельно рекомендуем следующие дополнительные ресурсы CFI:

  • Руководство по IB — Обязательства по балансу; Руководство по IB — Обязательства по балансу Обязательства по балансу — это обязательства компании перед другими сторонами, которые классифицируются как краткосрочные обязательства (погашенные менее 12 месяцев) и долгосрочные обязательства (погашенные более 12 месяцев).Основными обязательствами баланса являются кредиторская задолженность, задолженность, аренда и прочие финансовые обязательства.
  • Учет аренды Учет аренды Руководство по бухгалтерскому учету аренды. Аренда — это контракты, по которым владелец собственности / актива разрешает другой стороне использовать собственность / актив в обмен на деньги или другие активы. Двумя наиболее распространенными видами аренды в бухгалтерском учете являются операционная и финансовая (капитальная аренда). Преимущества, недостатки и примеры
  • Арендодатель против арендатора Арендатор против арендатора В договоре аренды есть две основные стороны, и каждый финансовый специалист должен знать, как отличить арендодателя от
  • Предоплаченные расходы Предоплаченные расходы Предоплаченные расходы представляют собой расходы, которые еще не были учтены компанией в качестве расходов, но были оплачены заранее.Прочее

Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания

Что такое подразумеваемая гарантия пригодности для жилья?

Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания — это негласная гарантия того, что сдаваемая в аренду собственность соответствует основным стандартам жизни и безопасности до заселения и будет соответствовать им в течение всего периода проживания. Это относится только к аренде или аренде жилой недвижимости, но не коммерческой недвижимости, поскольку арендаторы коммерческой недвижимости в ней не проживают.Даже если в договоре аренды эта гарантия не указывается в письменной форме, она подразумевается в договоре аренды.

Ключевые выводы

  • Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания — это негласная гарантия того, что сдаваемая в аренду собственность соответствует основным стандартам жизни и безопасности.
  • Местные строительные нормы и правила составляют основу этих стандартов.
  • Арендодатель несет ответственность за соблюдение гарантии пригодности для проживания, а не арендатор.

Как работает подразумеваемая гарантия пригодности для проживания

Местные строительные нормы и правила определяют стандарты, которым должны соответствовать сдаваемые в аренду единицы.Как правило, подразумеваемая гарантия пригодности для проживания означает, что арендодатель предоставил:

  • Питьевая вода
  • Горячая вода
  • Жара в холодную погоду
  • Рабочее электричество
  • Соответствующая система вентиляции
  • Детекторы дыма и угарного газа
  • Санузел рабочий
  • Санитарные помещения, включая удаление насекомых или грызунов
  • Защита от криминального вреда в виде замков и оконных решеток
  • Соответствие современным требованиям СНиП

Арендаторы должны обязательно уведомить арендодателя в письменной форме о существовании нестандартных условий и иметь возможность доказать, что они это сделали, если арендодатель отказывается производить ремонт.

Преимущества и недостатки подразумеваемой гарантии пригодности для жилья

Одним из основных преимуществ является то, что арендатор никогда не несет ответственности за соблюдение гарантии пригодности для проживания. Вместо этого арендодатель несет юридическую ответственность за соблюдение условий гарантии и принятие мер для обеспечения возможности проживания, как только им станет известно о каких-либо проблемах. Арендодатель, чья арендуемая квартира не соответствует этим условиям, называется хозяином трущоб.

Арендаторы, проживающие в нежилых помещениях, имеют средства правовой защиты, чтобы заставить домовладельцев выполнять свои обязательства, включая предъявление исков к домовладельцу о снижении арендной платы или удержание арендной платы до тех пор, пока не будет произведен ремонт.(Это не означает невыплаты арендной платы; деньги за аренду должны быть помещены на условное депонирование на специальный банковский счет.) Если домовладелец подает иск о неуплате арендной платы, арендатор должен подать встречный иск за нарушение гарантии пригодности для проживания.

Арендаторы должны убедиться, что уведомили арендодателя в письменной форме обо всех некачественных условиях и иметь возможность доказать, что такое уведомление было сделано. Арендаторы, чьи арендодатели отказываются выполнять условия гарантии, имеют право расторгнуть любой существующий договор аренды или произвести необходимый ремонт, стоимость которого не превышает арендной платы за один месяц.В последнем случае арендаторы должны задокументировать жилищные условия с помощью фотографий и сохранить копии квитанций о всех расходах на ремонт.

Наконец, необходимо учесть еще несколько юридических аспектов. Аренда квартиры или места проживания с полным осознанием проблем, противоречащих пригодности для проживания, может нарушить гарантию. Другими словами, нельзя в целях экономии сознательно арендовать квартиру, в которой, как известно, нет горячей воды, а затем пытаться подать в суд на домовладельца. Кроме того, у арендодателей есть законное количество времени, которое обычно считается не более 30 дней, для ремонта или решения любых проблем.И, как отмечалось выше, арендаторы должны продолжать платить арендную плату, если они все еще живут в помещении, даже без гарантии.

Общий закон — Часть II, Раздел I, Глава 186, Раздел 14


Раздел 14:

Противозаконные действия арендодателя; помещения жилого или жилого назначения; коммунальные услуги, услуги, спокойное развлечение; штрафы; средства защиты; отказ

Раздел 14.Любой арендодатель или арендодатель любого здания или его части, занятой под жилье, кроме комнаты или комнат в отеле, но включая дом или землю, изготовленный для этого, который требуется по закону или явным или подразумеваемым условиям любого контракта или аренда или сдача внаем по желанию для снабжения водой, горячей водой, теплом, светом, электроэнергией, газом, лифтом, телефонной связью, услугами уборщика или холодильного оборудования любому жителю такого здания или его части, который умышленно или намеренно не предоставляет такую ​​воду горячей воды, тепла, света, электроэнергии, газа, лифтов, телефонной связи, уборщиков или холодильных услуг в любое время, когда это необходимо для надлежащего или обычного использования такого здания или его части, или любого арендодателя или арендодателя, который прямо или косвенно вмешивается в предоставление других таких коммунальных услуг или услуг, или кто передает ответственность за оплату любых коммунальных услуг жильцу без его ведома или согласия, или или домовладелец, который прямо или косвенно препятствует спокойному пользованию любым жилым помещением его жильцом, или который пытается вернуть себе владение такими помещениями силой без судебного разбирательства, подлежит наказанию в виде штрафа в размере не менее двадцати пяти. долларов и не более трехсот долларов либо лишением свободы на срок не более шести месяцев.Любое лицо, совершившее какое-либо действие в нарушение данного раздела, также несет ответственность за фактический и косвенный ущерб или трехмесячную арендную плату, в зависимости от того, что больше, а также расходы по иску, включая разумные гонорары адвоката, которые могут быть применены в качестве зачета. в счет возмещения любых требований по арендной плате, причитающихся или причитающихся. Вышестоящие и окружные суды обладают юрисдикцией по пресечению нарушений настоящего раздела. Положения раздела восемнадцатого главы сто восемьдесят шестого и раздела два А главы двести тридцать девятого должны применяться к любому действию, предпринятому в качестве репрессалий против любого лица за сообщение или судебное преследование нарушений этого раздела.Любой отказ от этого положения в любом договоре аренды или другом соглашении об аренде, за исключением любых ограничений на предоставление услуг, указанных в этом разделе, наложенных Соединенными Штатами или любым их агентством, или федеральным государством, или любым его агентством или политическим подразделением, и не в результате действий или бездействия арендодателя или арендодателя, за исключением перерывов в предоставлении любых указанных услуг в течение времени, необходимого для выполнения необходимого ремонта оборудования, необходимого для оказания указанных услуг, или перерывов, вызванных естественными причинами, не зависящими от арендодателя, или арендодателя, недействительны и не подлежат исполнению.

Отказ от прав

и возмещение убытков в договорах аренды жилого дома в Колорадо — когда они подлежат исполнению?

По мере того, как мы вступаем в новый снежный марш в Колорадо, предприятия и дома по всему штату будут продолжать испытывать сильный снег, лед и дождь. Хотя снег может быть полезен для тех, кто предпочитает кататься на склонах в последние несколько недель сезона, сильный снегопад и лед могут стать серьезной проблемой для домовладельцев. В последнее время некоторые арендодатели даже начали включать явное соглашение об освобождении от ответственности в договорах аренды жилья, в которых арендатор прямо отказывается от права предъявить иск арендодателю за любые телесные повреждения, вызванные снегом или льдом на территории.Однако такие соглашения о возмещении убытков и отказы от прав могут не иметь исковой силы в соответствии с законодательством штата Колорадо и, в конечном итоге, не могут обеспечивать никакой защиты от ответственности за поскользнуться, споткнуться и упасть, вызванные снегом и льдом на территории.

Компенсация

В соответствии с законодательством штата Колорадо суды рассматривают положения о возмещении убытков в договорах аренды жилого фонда более строго, чем в договорах коммерческой аренды. Суды обычно применяют положения о возмещении убытков в письменных договорах аренды.[1] Однако компенсация в стандартной форме договоров аренды жилья очень редко имеет исковую силу. [2]

Колорадо имеет долгую историю регулирования отношений арендодателя и арендатора. Арендаторы не имеют возможности исправлять опасные условия в помещениях общего пользования, а арендаторы обычно не обладают полномочиями, знаниями или способностью вести переговоры об условиях договора аренды. Таким образом, положения об освобождении от ответственности за халатное отношение арендодателя к содержанию общих частей являются недействительными по соображениям государственной политики.[3]

Приведенный выше анализ особенно актуален в делах, связанных с травмой в «общей зоне», не находящейся под прямым контролем арендатора, и в случаях, когда истец требует возмещения ущерба в соответствии с теорией ответственности за помещение. [4] Суды также в целом подтвердили этот анализ, признав недействительными некоторые соглашения о возмещении ущерба даже в тех случаях, когда житель имел опыт работы с договорами собственности и добивался аренды с ограниченным вмешательством землевладельца. [5] Суды Колорадо применили этот анализ ко всем соглашениям об аренде жилья, включающим оговорку о возмещении убытков, независимо от точного языка.Суды Колорадо категорически отказались применять соглашения о возмещении убытков, заключенные при аренде жилья. Арендодатели, скорее всего, не смогут избежать ответственности за снег и лед, даже если арендатор прямо возместит арендодателю ответственность за них.

Отказ от прав

При рассмотрении отказа от прав, установленного в договоре аренды жилого помещения, суды Колорадо применяют стандарт, аналогичный описанному выше стандарту в отношении возможности принудительного исполнения соглашений о возмещении убытков при аренде жилого помещения.Суд в деле Jones v. Dressel предоставил четыре фактора для определения исковой силы соглашения об освобождении от ответственности: (1) «наличие или отсутствие обязанности перед обществом»; (2) «характер оказанной услуги»; (3) «был ли договор заключен справедливо»; и (4) «выражены ли намерения сторон ясным и недвусмысленным языком». [6] Суды толкуют соглашение об освобождении от ответственности в узком смысле, чтобы гарантировать, что оно было «справедливо заключено и что намерение сторон выражено ясным и недвусмысленным языком.[7] Как правило, суды удовлетворяют отказам, если они четко сформулированы и четко сформулированы.

Однако суды Колорадо установили, что предприятия, предоставляющие «основные общественные услуги», не могут защитить себя от исков о халатности. [8] Такие услуги включают, но не ограничиваются водоснабжением, электричеством или санитарными услугами. [9] Апелляционный суд Колорадо постановил, что жилье является «важной услугой», и поэтому отказы и оговорки об освобождении от ответственности в договорах аренды жилья не имеют исковой силы по политическим причинам.[10] Суды Колорадо традиционно применяли тот же анализ к отказу от права аренды жилья, как и к положениям о возмещении убытков при аренде жилья; из-за неравных возможностей сторон на переговорах никакие формы отказа, компенсации или соглашения об освобождении от ответственности, как правило, не подлежат исполнению при аренде жилого помещения. Это означает, что вряд ли соблюдение условий освобождения от снега и льда и соглашений о возмещении ущерба, если они являются частью договора аренды жилого помещения.

Еда на вынос

Формулируется ли соглашение об освобождении от ответственности в договоре аренды жилого помещения как соглашение о возмещении убытков или отказ от прав, будет сложно обеспечить соблюдение в соответствии с законодательством штата Колорадо.Перед составлением договора аренды жилого помещения, содержащего исключающую оговорку, поговорите с юристом, который может помочь в деликатном оформлении языка в соответствии с законодательством Колорадо. Не полагайтесь исключительно на положения о возмещении убытков или отказе от прав при аренде жилья, чтобы защитить свой бизнес от потенциальной ответственности.

[1] Констебль против Нортгленна, LLC , 248 P.3d 714 (Colo. 2011).

[2] См. Stanley v. Creighton Co. , 911 P.2d 705 (Colo.Приложение. 1996).

[3] Sanders v. Terrace Park, LLLP , No. 2017CV031616, 2018 WL 3674028, at * 1 (Colo.Dist.Ct. 04 июня 2018 г.).

[4] Майкл КРЭПСИ, Истец, против Рика НЬЮМЕНА dba G.A.T.E. ООО., Ответчик. , No. 2002CV02, 2003 WL 25429803 (Colo.Dist.Ct. 31 декабря 2003 г.).

[5] Джукич против Мерфи , № 2018CV030204, 2018 WL 8300145, at * 5 (Colo.Dist.Ct. 04 декабря 2018 г.).

[6] Джонс против Дрессела , 623 P.2d 370 (Кол.1981).

[7] Рауп против Vail Summit Resorts, Inc. , 233 F.Supp.3d 934, 942 (D. Colo. 2017) ( цитирует Jones , 623 P.2d at 376).

[8] Эспиноза против Арк.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *