Суд обязал удалить собак из коммунальной квартиры * Правовая зоозащита

Дело № 2-5499/2018

Р Е Ш Е Н И Е (выдержка)

10 декабря 2018 года                                               г. Санкт-Петербург

Московский районный суд города Санкт-Петербурга , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фроловой к Пискунович об удалении собак из коммунальной квартиры,

установил:

Фролова  обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Пискунович, в которых просила обязать ответчика удалить двух собак из коммунальной квартиры <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указала, что она проживает по вышеуказанному адресу в трехкомнатной коммунальной квартире, две из которых принадлежат ей на праве собственности, в соседней комнате проживает ответчик, которая содержит двух собак, в связи с чем в квартире присутствует сильный запах животных, полная антисанитария, в местах общего пользования шерсть животных. Истец обращалась в управляющую компанию, правоохранительные органы, по данному факту с ответчиком проводилась профилактическая беседа, были составлены соответствующие акты. Неоднократные обращения истца к ответчику с предложениями об удалении животных из квартиры проигнорированы последней, что явилось основанием для обращения в суд с вышеуказанным иском.

Истец в судебном заседании исковые требования и доводы в их обоснование поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы представителю по доверенности Арики, которая в судебном заседании исковые требования не признавала по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, ссылалась на то обстоятельство, что нахождение собак в квартире не нарушает права истца и не создает угрозу её здоровью, доказательств агрессивного поведения животных истцом не представлено, непосредственного контакта между истцом и собаками не происходит.

Заслушав доводы и пояснения сторон, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

 

См. «Содержание животных в коммунальных квартирах»

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 Решения Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 05.04.82 года N 229 «Об упорядочении содержания собак и кошек в Ленинграде», действующего в настоящее время, разрешается гражданам, проживающим в Ленинграде и его пригородах, с 01 января 1983 года иметь на одну семью не более одной собаки и одной кошки (с приплодом до трехмесячного возраста) при соблюдении «Правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах РСФСР», введенных в действие в 1981 году. Правила распространяются на предприятия, учреждения и организации (кроме предприятий, учреждений и организаций Министерства обороны, Комитета государственной безопасности СССР и Министерства внутренних дел СССР), а также на граждан — владельцев собак и кошек — п. 1.1 Правил.

Содержание собак и кошек в отдельных квартирах, занятых одной семьей, допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и настоящих «Правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах РСФСР», а в квартирах, занятых несколькими семьями, кроме того, лишь при наличии согласия всех проживающих — п. 1.2 Правил.

Указанный принцип закреплен также и в ст. 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец Фролова является собственником 6/50, 6/50 долей в праве общей долевой собственности на трехкомнатную коммунальную квартиру <адрес>, в пользовании истца находятся две комнаты площадью 22,70 кв.м, 13, 30 кв.м.

Ответчик Пискунович с 16.11.17 также является сособственником указанной квартиры, ей принадлежит 9/25 долей, в ее пользовании находится комната площадью 20 кв. м.

Истец в обоснование заявленных требований указала, что ответчик в своей комнате незаконно содержит двух собак. Ответчик не может обеспечить надлежащее содержание животных, в связи с чем в квартире стойкий запах от жизнедеятельности собак, который постоянно распространяется в квартире и подъезде дома на лестничных маршах. В квартире грязь, шерсть, запах, что нарушает права истца на благоприятные санитарно-эпидемиологические условия проживания в жилом помещении. Собаки создают постоянный шум, в течение суток, в том числе и в ночное время, постоянно лают, воют, что лишает истца возможности тишины и полноценного отдыха. Истец находится в постоянном страхе, собаки грязные, гуляют в местах общего пользования квартиры без намордников.

Факт проживания в комнате ответчика двух собак подтвержден актами ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района»,, постановлением УУП 71 о/п УМВД России по Петроградскому району Санкт-Петербурга, коллективным заявлением — жалобой жильцов вышеуказанного дома в 71 о/п и ответчиком не оспаривался.

Из представленных документов следует, что в комнате ответчика проживают две собаки, одна из которых страдает недержанием во время выхода на прогулку, пользуются местами общего пользования квартиры, собаки испражняются на лестничных площадках, гуляют без намордников, имеются жалобы не только истца, но и от лиц, проживающих в доме, в органы полиции, с ответчиком неоднократно проводились профилактические беседы, однако соответствующие меры ответчиком не принимаются.

Вышеуказанные документы судом проверены и приняты; суд признает их относимыми, допустимыми и достоверными письменными доказательствами по делу.

Таким образом, факт проживания в принадлежащей на праве собственности ответчику Пискунович комнате коммунальной квартиры <адрес>, двух собак установлен.

Поскольку ответчиком суду не представлено, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, доказательств получения согласия истца, как сособственника на вселение собак в коммунальную квартиру, то суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что на состояние здоровья истца оказывает вредное воздействие проживание животных в квартире, не могут быть приняты во внимание, поскольку факт содержания в квартире собак без разрешения истца, являющегося собственником одной комнаты в указанной квартире, установлен. Само по себе содержание домашних животных может повлечь невозможность полного контроля за процессами их жизнедеятельности, предотвратить возможность распространения опасных инфекционных болезней, являющихся общими болезнями человека и животных, затрагивает интересы истца, других лиц, влечет создание антисанитарных условий, повышает шумовой уровень, и тем самым нарушает право истца на благоприятную среду обитания. Достоверных доказательств, с бесспорностью свидетельствующих о надлежащем содержании ответчиком домашних животных, при котором исключается нарушение прав и законных интересов истца, суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 55, 56, 67, 71, 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Исковые требований Фроловой — удовлетворить.

Обязать Пискунович удалить двух собак из коммунальной квартиры,: <адрес>

Порядок пользования нанимателями комнаты в коммунальной квартире общим имуществом должен быть согласован с другими собственниками жилых помещений в этой квартире

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Порядок пользования нанимателями комнаты в коммунальной квартире общим имуществом должен быть согласован с другими собственниками жилых помещений в этой квартире.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101

(Извлечение)

Г. обратилась в суд с иском к Ф. о защите гражданских прав, компенсации морального вреда. В обоснование иска Г. указала, что проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 24,6 кв. м и 14,5 кв. м. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца сдает комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в квартире граждане пользуются местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение, пользование гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет, кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности двум собственникам комнат Г. и Ф., без письменного согласия Г.; обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение, пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, расходы на юридические услуги и госпошлину.

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября 2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Г. просила об отмене вынесенных судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 24 сентября 2013 г. жалобу удовлетворила, поскольку имелись основания для отмены вынесенных судебных постановлений в кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

Как установлено судом, Г. зарегистрирована и постоянно проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты (площадью 24,6 кв. м и 14,5 кв. м). Собственником третьей комнаты площадью 17,7 кв. м в указанной квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф. Порядок пользования местами общего пользования (кухня, коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен. С момента приобретения в собственность названной выше комнаты Ф., не вселяясь в нее, по договорам найма и договорам безвозмездного пользования сдавала ее в наем различным гражданам. На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика никто из посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Г. требований, суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено такое ограничение права собственника жилого помещения, как необходимость получения согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи или иных лиц на основании договора.

При этом суд указал на то, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом права собственности, в отношении которого истец вещными или обязательственными правами не обладает, а общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, указанным Кодексом.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (чч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире). В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.

Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Судом установлено, что какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и Ф. о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

На эти обстоятельства Г. указывала и в исковом заявлении. Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Г. заявленные исковые требования обосновывались ссылкой на нормы ст. 41 ЖК РФ, ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Однако судебными инстанциями названные нормы Гражданского кодекса РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в долевой собственности, применены не были, юридически значимые обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма жилого помещения, при рассмотрении дела не устанавливались.

Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире (как самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушает имущественные права истца, сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

Судом требования Гражданского процессуального кодекса РФ к содержанию решения не были выполнены. В мотивировочной части решения по делу по иску Г. к Ф. о защите гражданских прав, компенсации морального вреда нет ссылки на конкретные обстоятельства дела, установленные судом, а также доказательства, позволившие суду признать заявленные Г. исковые требования необоснованными и прийти к выводу об отсутствии нарушения прав и интересов истца.

По изложенным основаниям Судебная коллегия пришла к выводу, что нарушение судом норм процессуального права об исследовании и оценке доказательств привело к тому, что исковые требования Г. фактически оказались нерассмотренными. Ссылку суда в обоснование отказа в иске Г. на то, что общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может,

Судебная коллегия признала несостоятельной, поскольку к отношениям по использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат применению нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции — Останкинский районный суд г. Москвы.

Определение № 5-КГ13-101

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

О возможности сдачи в аренду (наем) комнат в коммунальной квартире без согласия других собственников | Advokat-Belyaev.ru

Граждане могут владеть жилыми помещениями на праве собственности или пользоваться ими по договору социального найма или аренды.

 В юридической практике часто возникает вопрос о том, вправе ли собственник комнаты (наниматель по договору социального найма) сдавать ее в аренду без согласия других собственников или нанимателей. С одной стороны он обладает всей полнотой прав по отношению к этой жилой площади, с другой, ограничен в правах необходимостью испрашивать согласие на сдачу в аренду своей же площади.

Итак, давайте разбираться. С договором социального найма все просто, в этом случае однозначно требуется согласие.

Согласно ст. 76 ЖК РФ Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

В отношении сдачи в аренду комнат в коммунальной квартире, находящихся в собственности, вопрос гораздо сложнее. В судебной практике нет единого мнения по поводу того, требуется ли согласие других собственников на сдачу жилого помещения в наем.

А) Позиция о том, что согласие не требуется.

Так, согласно определению Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 года № 33-3983/2012 согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено. Т.е. сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Требование ч. 4 ст. 30 ЖК РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.

Б) Позиция о том, что согласие требуется.

 

Определение Верховного суда от 24 сентября 2013 года №5-КГ13-101 говорит нам по-другому:

«Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

      Поскольку Верховный суд является вышестоящим судом, то следует руководствоваться его позицией.  Следовательно, с учетом того, что жильцы будут пользоваться местами общего пользования (кухня, коридор, санузел), на сдачу жилого помещения в наем (комнаты в коммунальной квартире) требуется согласие других собственников.

         Но как же найти выход из сложившейся ситуации собственнику комнаты, желающему ее сдать. Полагаем, что он вправе заключить договор аренды (найма) жилого помещения, в котором отразить, что вопрос о порядке использования мест общего пользования не определен, однако наниматель обязан соблюдать права и законные интересы других собственников. В случае если, данная ситуация не устроит сособственников квартиры, то они вправе самостоятельно обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом. В этом случае суд установит указанный порядок для конкретного нанимателя и с учетом его личных особенностей. В случае же прекращения договора аренды и сдачи комнаты другому нанимателю, порядок пользования общим имуществом другим собственникам придется устанавливать заново, если они не придут к добровольному соглашению по этому вопросу. А худой мир, как известно, лучше хорошей войны.

Москва, 19 марта 2020 года

авторы:

 адвокат Иван Янович Беляев

юрист Элина Альбертовна Абызова

Судебные решения.РФ Решение по гражданскому делу

Дело № 2-3447/10 28.10.2010 года

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Королевой Н.А.,

При секретаре Орловой ФИО21,

С участием помощника прокурора Центрального района Санкт-Петербурга Гайдар ФИО23, истца Михайлова ФИО24,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайлова ФИО25 к Громовой ФИО26, Абдуллаеву ФИО27, Ашеханову ФИО28, Абдуллаеву ФИО29, Шалимову ФИО30 о выселении, запрете Громовой ФИО31 сдачи в аренду (найм) комнаты в коммунальной квартире,

УСТАНОВИЛ:

Истец Михайлов ФИО32 обратился в суд с иском к Громовой ФИО33, Абдуллаеву ФИО34, Ашеханову ФИО35, Абдуллаеву ФИО36, Шалимову ФИО37 о выселении, и запрете Громовой ФИО38 сдачи в аренду (найм) комнаты в коммунальной квартире.

В обосновании исковых требований указывает, что является собственником трех комнат площадью 49,5 кв.м. в 7-комнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес>. В праве общей долевой собственности принадлежит 49/121 доля. Собственниками остальных четырех комнат, общей площадью 72,1 кв.м. и доли в общей долевой собственности в размере 72/121, являются Громова ФИО39 и 6 членов ее семьи.

Истец указывает, что 28.10.2010 года в квартиру незаконно въехали Абдуллаев ФИО40, Ашеханов ФИО41, Абдуллаев ФИО42. Помимо данных лиц в квартире постоянно проживают иные неустановленные лица — граждане Дагестана, не имеющие регистрации в Санкт-Петербурге, постоянно проживающие и ночующие в квартире. Каждый день в квартире находится в среднем около 7 посторонних человек и невозможно каждый день вызывать представителей государственных органов и иных организаций для фиксации количества проживающих и установление их личности. Кроме того, истец указывает, что данные лица угрожают жизни и здоровью семьи истца, агрессивно настроены против истца и его семьи, о чем он обращался в органы милиции, также проживающие не дают нормально пользоваться местами общего пользования в виду перенаселенности занимаемых площадей.

Также истец указывает, что Громовой ФИО43 был представлен договор аренды заключенный с гр. Абдуллаевым ФИО44, однако ни истец, ни члены его семьи согласия на сдачу в аренду комнат в коммунальной квартире не давали, что нарушает права и законные интересы, правила пользования жилым помещениями и правила содержания общего имущества.

Истец просит выселить Абдуллаева ФИО45, Ашеханова ФИО46, Абдуллаева ФИО47, Шалимова ФИО48 из квартиры ФИО49 и запретить ответчику Громовой ФИО50 сдавать в аренду комнаты без предварительного письменного согласия других сособственников квартиры.

Истец Михайлов ФИО51 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Громова ФИО52 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 101), об уважительных причинах неявки суд не уведомила, не просила рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с чем, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Громовой ФИО53 на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ. Ранее в судебном заседании исковые требования не признавала, представила суду письменные возражения на иск (л.д. 91-92).

Адвокат ответчика Громовой ФИО54 — Семенова ФИО55 в судебное заседание не явилась, представила в суд заявление об отложении дела в связи с нахождением в период с 28.10.2010 года по 28.10.2010 года включительно в отпуске за пределами Санкт-Петербурга, что будет подтверждено приказом по АК № 2-3447/10 и путевкой.

Суд, обсудив данное заявление, находит его, не подлежащим удовлетворению, поскольку, во-первых, адвокатом не представлен приказ о нахождении ее в отпуске и не представлены путевки, подтверждающие нахождение за пределами Санкт-Петербурга, а во вторых при определении и назначении даты судебного заседания 28.10.2010 года адвокатом Семеновой ФИО56 не было сообщено суду о нахождении ее в отпуске 28.10.2010 года.

Таким образом, суд считает, что дата судебного заседания 28.10.2010 года была согласована со всеми участниками процесса, возражений при определении даты не поступило, что подтверждается объяснениями данными в настоящем судебном заседании помощником прокурора Гайдар ФИО57 и истцом Михайловым ФИО58.

В силу п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.10.2010 года N 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного гражданского права и международных договоров РФ», при осуществлении судопроизводства суды должны принимать во внимание, что в силу пункта 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод каждый имеет право на судебное разбирательство в разумные сроки. Сроки судебного разбирательства по гражданским делам в смысле пункта 1 статьи 6 Конвенции начинают исчисляться со времени поступления искового заявления, а заканчиваются в момент исполнения судебного акта, учитывая, что в соответствии с ГПК РФ, гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев, суд полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствии адвоката.

Ответчик Абдуллаев ФИО59, Ашеханов ФИО60, Абдуллаев ФИО61, Шалимов ФИО62 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 99-102), об уважительных причинах неявки суд не известили, не просили рассмотреть дело в свое отсутствие в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков Абдуллаева ФИО63, Ашиханова ФИО64, Абдуллаева ФИО65, Шалимова ФИО66 на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав истца, заключение помощника прокурора Гайдар ФИО67, полагавшей, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку собственник вправе распоряжаться своим имуществом, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что истцу Михайлову ФИО68 принадлежит 25/121 долей, его супруге Михайловой ФИО69 24/121 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, ответчику Громовой ФИО70 принадлежит 11/121 долей, членам семьи 61/121 долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что в июне 2006 года Громова ФИО71 предоставила Абдуллаеву ФИО72, Ашиханову ФИО73, Абдуллаеву ФИО74 комнаты в квартире соответствующие ее долям в праве собственности на квартиру. Вышеуказанные лица вселились в квартиру и проживают в ней по настоящее время.

28.10.2010 года между Громовой ФИО75 и Абдуллаевым ФИО76 заключен типовой договор аренды квартиры, согласно которому Абдуллаеву ФИО78 передана в пользование 1 комн.комнатную квартиру ФИО77 (л.д. 10). Однако в договоре не указано, какой именно комнатой пользуется ответчик.

Согласно п.2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из анализа указанной нормы следует, что законодатель не ограничил определение «распоряжение имуществом» лишь его отчуждением, связанным с прекращением права собственности, поскольку отнес к распоряжению имуществом передачу его в залог, а также указал на право собственника распоряжаться имуществом и иным способом.

Таким образом, понятие распоряжение имуществом не тождественно понятию его отчуждения и является более широким понятием, которым охватывается, в том числе и предоставление собственником принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения по договору найма во владение и пользование лицам, не являющимися собственниками жилого помещения.

В связи с изложенным, при передаче Громовой ФИО79 своей доли в праве собственности на коммунальную квартиру во владение и пользование ответчикам и заключении договора аренды (найма) квартиры должно быть исполнено требование, содержащееся в ст. 246 ГК РФ, согласно которого распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Данная норма содержится и в самом договоре аренды квартиры от 28.10.2010 года, согласно п. 2.1 которого «арендодатель подтверждает, что он получил согласие всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных по данному адресу, или владеющих совместно с ним данной жилой площадью, на сдачу данной квартиры в аренду.

Из объяснений истца Михайлова ФИО80 следует, что истец не дал своего согласия на предоставление жилого помещения, принадлежащего Громовой ФИО81 на праве собственности в пользование по договору найма жилого помещения ответчикам Абдуллаеву ФИО82, Ашеханову ФИО83, Абдуллаеву ФИО84, Шалимову ФИО85.

Судом также установлено, что при заключении типового договора аренды квартиры от 28.10.2010 года допущены другие нарушения гражданского законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

В указанном договоре граждане, проживающие вместе с нанимателем, в арендуемом помещении, не указаны.

Согласно акту от 28.10.2010 года, составленного ООО «Жилкомсервис <адрес>» в одной из комнат, принадлежащей собственнице Громовой ФИО86 находились: Абдуллаев ФИО88, Шалимов ФИО89, Абдуллаев ФИО90 — регистрации в Санкт-Петербурге не имеющие. Абдуллаев ФИО87 представил типовой договор с собственником Громовой ФИО91, заключенный на проживание 1 человека в период с 28.10.2010 года по 28.10.2010 года.

В соответствии с п.1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

Передав ответчикам в пользование принадлежащее на праве собственности жилое помещение-комнату, ответчик Громова ФИО92 фактически, учитывая положения ст. 41 ЖК РФ, передала ответчикам не только комнату в коммунальной квартире, но и места общего пользования, являющиеся долевой собственностью всех собственников комнат в данной квартире, в том числе и истца. Согласия на передачу части общего имущества коммунальной квартиры ответчикам — Абдуллаеву ФИО93, Ашеханову ФИО94, Абдуллаеву ФИО95, Шалимову ФИО96 истец также не давал.

Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Из объяснений истца Михайлова ФИО97 следует, что проживание в коммунальной квартире ответчиков Абдуллаева ФИО98, Ашеханова ФИО99, Абдуллаева ФИО100, Шалимова ФИО101, а также иных неустановленных лиц существенно осложняет использование мест общего пользования — на кухне невозможно развернуться, в туалет, ванную не попасть, постоянные крики и агрессия), посторонние лица ходят по квартире, нарушая спокойствие семьи истца.

В результате сложившейся ситуации, которая оказывает психотравмирующее воздействие на несовершеннолетних детей истца, порождая у них чувство страха — дети истца (4 года и 9 лет) вынуждены пользоваться детским горшком в комнате, а не туалетом, находящимся в местах общего пользования, что является более приемлемым для человеческих условий проживания.

Допрошенный в судебном заседании участковый уполномоченный 76 отдела милиции Тихонов ФИО102 суду сообщил, что два или три раза бывал в данной квартире. Первый раз поступила заявка от истца, был конфликт, Абдуллаев и его родственник пытались вселиться в квартиру. Позже подъехала Громова ФИО104 и представила договор, сказала, что вселяющиеся граждане ее родственники. Во второй раз также был вызов, в квартире уже находились другие лицу. При посещении данного адреса проживающие в данной квартире граждане Дагестана вели себя агрессивно, разговаривали на повышенных тонах, были словесные угрозы адрес истца, размахивание руками, телесных повреждений не было, но обстановка была «накаленная». Также суду показал, что вселяющиеся граждане в квартиру в адрес истца сообщали, что «квартира будет наша, мы здесь тоже хозяева». Кроме того при выходе УФСМ было зафиксировано нападение при проверке паспортного режима.

Таким образом, судом установлено, что в связи с проживанием ответчиков в квартире, жилищные условия истца и членов его семьи существенно ухудшены, нарушены их жилищные права на пользование общим имуществом коммунальной квартиры.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что требование истца о выселении ответчиков Абдуллаева ФИО105, Ашеханова ФИО106, Абдуллаева ФИО107, Шалимова ФИО108 являются обоснованными, поскольку отсутствуют законные основания для вселения ответчиков в жилое помещение и проживания в нем, а также подлежат и удовлетворению и требование о запрете сдавать по договору найма комнаты без предварительного письменного согласия всех участников общей долевой собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Выселить Абдуллаева ФИО109, Ашеханова ФИО110, Абдуллаева ФИО111, Шалимова ФИО112 из квартиры ФИО113 без предоставления другого жилого помещения.

Запретить Громовой ФИО114 сдавать в аренду (найм) комнаты в коммунальной квартире ФИО115 без предварительного письменного согласия других участников общей долевой собственности.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Решение изготовлено в окончательной форме 28.10.2010 года.

Судья Н.А. Королева

Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика?

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).

До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст. 42 ЖК РФ).

Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).

Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.  

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.

«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменилась общая площадь помещения, принадлежащего истцу помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, влечет изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме других собственников жилых и нежилых помещений данного дома» –Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 г. №  А06-5228/2008

3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.

«С учетом положений ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в установленном законом порядке подлежит определению доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-17061/2015

4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г. N 4г-5145/17

5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.

«Исходя из ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015

Преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире

Двадцать второго декабря 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон N 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации», вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование жилищных отношений. Так, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следовательно, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера. В настоящей статье мы попытаемся изложить некоторые из них.

Необходимо отметить, что в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме. При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество. Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат. Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности. Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно. Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.

В ситуации нестабильности рынка недвижимости правило, установленное п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, еще более затрудняет гражданский оборот, поскольку собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца. Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности. В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Следовательно, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В данной ситуации на собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки. Получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что является недопустимым в демократическом правовом государстве и напрямую противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки. Следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела. Однако в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным. Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.

На наш взгляд, закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации. В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в ст. 35 Конституции Российской Федерации, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах. Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.

Согласно общеправовому принципу, закрепленному в ст. 19 Конституции Российской Федерации, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.

На наш взгляд, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Читайте еще по этой теме:

Авторы: Васькин В.В., Мустафин Р.Р.

» Бремя содержания общего имущества в коммунальной квартире

Согласно ст. 43 ЖК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ). Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.

В соответствии с п. 12 постановления Правительства России № 392 от 30 июля 2004 г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений. Порядок осуществления прав собственниками комнат в коммунальной квартире и бремя несения расходов нормативными правовыми актами подробно не регламентируются, в отличие от прав нанимателя комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными еще постановлением Совета Министров РСФСР № 415 от 25 сентября 1985 г.

В соответствии с пп. 12–14 Правил в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению.

В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом: а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике – пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя; б) плата за телефон коллективного пользования – по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров, междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, ведшим разговоры; в) плата за отопление – пропорционально площади отапливаемых помещений; г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры – по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире дольше месяца). Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько нанимателей, связанные с распределением общих расходов на оплату коммунальных услуг, о порядке пользования местами общего пользования рассматриваются судом.

В этом случае, если собственники не могут договориться о несении бремени расходов, их спор разрешается в судебном порядке. В договоре о распределении бремени расходов между собственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства или перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.

Метки: имущество, квартира, проба

---

Предыдущая запись
Вывод о невозможности взыскания пени отдельно от взыскания основной задолженности по налогам повлек отмену судебного акта Следующая запись
Государственное регулирование семейных отношений: непреодолимые препятствия к расторжению брака

---

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

$ 15000 Расчет за халатность квартиры.

судебного поверенного Гарднера

Урегулирование в размере 15 000 долларов США за нарушение гарантии пригодности, мошенничество и халатность — тараканы, тараканы, повсюду…

Судьи судебных адвокатов Гарднера рассматривают закон как важный инструмент для выравнивания игрового поля между влиятельными структурами, такими как компании по аренде квартир, страховые компании и обычные люди. Возможно, у вас нет большого дела, но это не значит, что вам не следует привлекать агрессивного адвоката, если с вами поступили несправедливо.

GTA представляла молодого студента колледжа, снимающего свою первую квартиру в районе Little Five Points, чем пытались воспользоваться крупная компания по аренде квартир в Атланте и их страховая компания. Сумма денег была относительно небольшой для судебного иска, всего лишь компенсация его арендной платы и страхового депозита, а также стоимости его имущества, но это были большие деньги для молодого человека, попавшего в ужасную ситуацию из-за каких-либо обстоятельств. по его собственной вине.

Квартира, которую молодой человек подписал в договоре аренды, ранее была домом для кладовщика. Фактически, квартирное сообщество отложило дату его въезда на неделю из-за обширной уборки, которая потребовалась после того, как накопитель уехал. Они не передали эту информацию нашему клиенту. Они также не поделились информацией о том, что отряд был сильно заражен тараканами. Они опрыскали установку, но не проверили, что заражение было устранено, прежде чем позволить нашему клиенту переехать.

Устройство показалось неопытному молодому студенту колледжа в порядке, поэтому он перевез все свои вещи. Проснувшись на следующее утро, он обнаружил, что он и свои вещи окружены сотнями тараканов. Он немедленно связался с компанией по управлению арендой, которая отрицает факт заражения и предложила провести лечение. Заражение было слишком серьезным, чтобы его можно было вылечить практически на всех вещах молодого человека; одежда, мебель, книги — все было испорчено.

Он выехал как можно быстрее, но компания по аренде квартир отказалась вернуть ему деньги за аренду и залог или оплатить испорченное имущество. К счастью, у молодого человека был двоюродный брат, который ранее работал с Тимом Гарднером. Он был знаком с типами тактики уклонения от ответственности, которую страховые компании используют в подобных ситуациях. Его двоюродный брат направил его к судебным прокурорам Гарднера.

Как показало первоначальное исследование, проведенное судебными прокурорами Гарднера, факты дела были очевидны.Жилой комплекс проявил халатность, подвергнув нашего клиента значительному риску в небезопасном и нечистом помещении, скрыл от него важную информацию и явно нарушил договор аренды, который требовал от них предоставления жилой площади для арендатора.

Тим Гарднер — бывший вице-президент страховой компании по урегулированию убытков, обладающий уникальным пониманием политики, языка и тактики страховой компании. Управляющая компания по аренде и их страховая компания просто отказывались поступать правильно, пока на них не было оказано юридическое давление.

Однако, как только у молодого человека появился опытный адвокат, который защищал его интересы, они быстро уладили дело. Наш клиент возместил полную стоимость своей поврежденной собственности, свои расходы на урегулирование ситуации и все деньги, которые он заплатил компании по аренде квартир.

Мы гордимся тем, что во многих случаях к нам обращаются нынешние и бывшие клиенты. Страховые компании и адвокаты противной стороны знают, что судебные поверенные Гарднера готовят все дела так, как будто они собираются в суд.Это единственный способ обеспечить финансовое оздоровление клиента в случае такой общей халатности, как этот.

Случаи общей небрежности подчиняются общему правилу: допустило бы разумное лицо или компания возникновение ситуации, которая привела к нанесению вам травм? Если ответ отрицательный, вероятно, они ошибаются, и вы имеете право на урегулирование спора.

Случаи общей халатности выходят за рамки типичного дорожно-транспортного происшествия, связанного с ответственностью за автомобиль, грузовик или служебное помещение. Если вы считаете, что стали жертвой врачебной халатности, получили травму на строительной площадке, пострадали из-за неисправного продукта или пострадали из-за халатности кого-либо иным образом, у вас может быть основание для успешного иска о халатности .

Gardner Trial Attorneys — ведущая юридическая фирма истцов в метро Атланты. Мы успешно представляем интересы многих клиентов, которые получили травмы или понесли финансовый ущерб не по своей вине в делах о халатности.

Наш опыт представления страховых компаний отличает нас от других фирм по травмам. Знание практики страховой отрасли, различных типов покрытия и законодательства о страховых компаниях позволяет юристам Gardner Trial определить все возможные способы возмещения ущерба.

Многие юридические фирмы оставляют деньги на столе либо потому, что им не нравится рассматриваемый закон, либо потому, что они не знают, что существуют какие-то правила. Мы творчески стремимся к максимальной финансовой компенсации клиентов.

Мы активно ведем судебные разбирательства и с состраданием представляем пострадавших и их семьи. Судебные поверенные Gardner — это адвокаты, которые помогут вам добиться финансового оздоровления.

Беседа с опытным юристом по вопросам халатности из Джорджии ничего не стоит.Позвоните судебным адвокатам Gardner сегодня и узнайте, чего стоит ваше дело.

Закрытие кондоминиумов в судебном порядке: Fannie Mae теперь дает кредиторам выход

Судебный процесс по проекту является одним из многих рисков при оценке заявки на ипотеку для кондоминиума.

С 2010 г. у Fannie Mae были примерно те же правила ведения судебных разбирательств до 30 января 2018 г.

Новые правила наконец-то дают кредиторам возможность закрывать кондоминиумы с незавершенным судебным разбирательством.

Так что же длилось так долго? Вот предыстория, во-первых, затем отскок и, наконец, решение.

Надеюсь, теперь это даст кредитным специалистам возможность закрывать больше квартир в судебном порядке.

ПРЕДЫСТОРИЯ

1 декабря 2010 г. компания Fannie Mae опубликовала обновленное руководство по продажам. Одно из обновлений касалось судебных тяжб по проектам для кондоминиумов, кооперативов и прикрепленных ЛУН. Они отметили: «В настоящее время ипотечные кредиты в проектах с любым видом судебных разбирательств не подлежат выдаче.«

Верно! Так они сказали! Почему они вообще не допускают судебных разбирательств?

Ну, это после того, что сейчас называется Великой рецессией. Роберт Рич пишет: «Великая рецессия началась в декабре 2007 года и закончилась в июне 2009 года, что делает ее самой продолжительной рецессией со времен Второй мировой войны».

Fannie Mae и Freddie Ma c были переданы в охраняемые структуры и остаются там до сих пор по решению Федерального агентства жилищного финансирования. FHFA пишет: «6 сентября 2008 г., с согласия совета директоров Fannie Mae и Freddie Mac, FHFA использовала свои полномочия для передачи каждого предприятия в охрану.FHFA учредил две консервативные организации в ответ на существенное ухудшение ситуации на рынках жилья, которое серьезно повредило финансовое состояние каждого предприятия и лишило их возможности выполнять свои задачи без вмешательства правительства ».

ОБНОВЛЕНИЕ

Таким образом, в это время Fannie Mae и Freddie Mac стремились восстановиться после периода рецессии и с нетерпением ждут будущего сильного рынка жилья. Судебный процесс по проекту является одним из многих рисков при оценке заявки на ипотеку для подразделения, расположенного в рамках этих проектов.Удивительно, что Fannie Mae не допустила никаких судебных разбирательств, поскольку судебные разбирательства очень распространены в проектах такого типа.

Люди живут в непосредственной близости друг от друга, разделяя стены и удобства. Чтобы проиллюстрировать это, однажды у меня был незавершенный судебный процесс по проекту, где инспектор утверждал, что на него напала рысь! После прочтения отчета шерифа выяснилось, что «Рыжая рысь» на самом деле была домашней домашней кошкой, или, по-латыни, Felis catus, как описано в отчете.Никогда не знаешь, с чем столкнешься в этих проектах! Судебные разбирательства происходят каждый день, и, как недавно точно заметил один эксперт по стандартам проектов Fannie Mae: «Мы живем в культуре споров».

Fannie Mae признала, что должна предоставить кредиторам выход из положения. Кредиторы не могли гарантировать проекты и испытывали трудности с определением правомочности ипотечной сделки исключительно на основании незавершенного судебного разбирательства по проекту. Возвращаясь к обновлению Руководства по продажам за 2010 год, Fannie Mae пишет: «Судебные разбирательства, однако, могут варьироваться от отсутствия влияния на проект до значительного воздействия на проект.Принимая во внимание различные типы судебных разбирательств и потенциальное влияние на проект, текущая политика, относящаяся к судебным разбирательствам, пересматривается ». Читайте обновления здесь.

РЕЗОЛЮЦИЯ

Fannie Mae наконец обновили свои требования к судебным разбирательствам по проектам кондоминиумов! Руководящие принципы теперь позволяют кредитору более гибко определять, является ли судебный процесс незначительным или крупным, что считается незначительным, и предоставляют кредиторам возможность гарантировать проект, несмотря на судебный процесс.Fannie Mae и Freddie Mac считают любой проект кондоминиума неприемлемым, если есть какие-либо судебные тяжбы по проекту , а не только по блоку , «которые касаются безопасности, структурной прочности, пригодности для проживания или функционального использования проекта».

Однако то, что считается второстепенным, может флиртовать с некоторыми из предыдущих утверждений, но все это косвенно! Кредитор должен изучить судебный процесс! Например, если повреждение было нанесено конкретному объекту (-ам), но оно было отремонтировано, больше не влияет на проект в целом или владельцев объектов и не оказывает финансового воздействия на ТСЖ, то почему кредитор не может оправдать проект?

Fannie теперь предлагает выход.«Судебный процесс относительно локального повреждения объекта в проекте, который не влияет на общую безопасность, конструктивную прочность, пригодность для проживания или функциональное использование проекта» теперь является приемлемым. Кредиторы могут с уверенностью подтвердить эти обстоятельства и завершить свое дело. Приведенная ниже альтернатива кредитора стала моей любимой и предоставляет кредитору широкий спектр гибкости при завершении судебного разбирательства и предоставлении гарантии по проекту:

«… ТСЖ или кооперативная корпорация является истцом в судебном разбирательстве, и после расследования и анализа кредитор разумно решил, что вопрос является незначительным и приведет к незначительному влиянию на финансовую стабильность проекта.»

Щелкните здесь, чтобы ознакомиться со всеми новыми альтернативами кредиторов для гарантии проекта, в отношении которого продолжается судебный процесс. Кредиторы теперь имеют больше возможностей, чем когда-либо, гарантировать эти проекты! Пожалуйста, помните, Fannie Mae предупреждает кредиторов, что они «должны получить документацию, подтверждающую их анализ соответствия судебного разбирательства критериям Fannie Mae для незначительных судебных разбирательств».

Бывшие чиновники Lake Arbor Apartments урегулировали иск жителей

ФОТО | ТРОЙ ХАЛЛ

Бывшие владельцы и администрация апартаментов Lake Arbor Apartments на Такасиджи-роуд урегулировали иск, поданный жителями, которые утверждали, что были выселены за жалобы на непригодные для проживания условия жизни.

Бывшие владельцы и руководство Lake Arbor Apartments урегулировали иск, поданный бывшими жителями, которые утверждали, что были выселены за то, что жаловались, что недвижимость непригодна для проживания.

Ответчики — Лейк-Арбор-Дин ТИЦ, Лейк-Арбор-80М ТИЦ, Broad Management Group и Wellington Advisors — согласились выплатить 547 500 долларов, чтобы закрыть жалобу, поданную в Верховный суд округа Мекленбург. В иске утверждается, что должностные лица Lake Arbor нарушили местный жилищный кодекс и законы штата о защите прав потребителей в период с 2015 по 2019 год, незаконно взимая арендную плату, не обращая внимания на опасные условия жизни в комплексе на Tuckaseegee Road.

Когда жители подали жалобу, утверждалось в жалобе, они были выселены до того, как владельцы продали недвижимость в апреле нью-йоркской URS Capital Partners.

«Эти арендодатели продолжали брать арендную плату и брать арендную плату, при этом отказываясь устранять серьезные проблемы с безопасностью в квартирах арендаторов, которые обнаружил город», — говорится в заявлении бывшего арендатора Lake Arbor и классного истца Серита Рассел. «Пора их призвать к ответственности. Я рад, что иск был урегулирован, и надеюсь, что другие арендодатели воспримут это как урок того, что происходит, когда арендодатель больше заботится о деньгах, чем о безопасности своих арендаторов.”

В жалобе утверждается, что владельцы и менеджеры Lake Arbor нарушили Закон Северной Каролины о недобросовестной и вводящей в заблуждение торговой практике, Закон о недобросовестном взыскании долгов и Закон о договорах аренды жилья. Обвиняемые, которые не ремонтировали имущество, отрицали эти обвинения и утверждали, что они не сделали ничего плохого или незаконного.

«Арендодатели и управляющие недвижимостью по закону обязаны поддерживать квартиры в пригодном и пригодном для жилья состоянии и своевременно устранять все нарушения, отмеченные местными жилищными инспекторами», — сказал Джулиан Райт, адвокат компании Robinson Bradshaw, представлявшей истцов.«Продолжение сбора арендной платы при отказе от ремонта может само по себе нарушать закон, подвергая арендодателей возможности трехкратного возмещения убытков и гонораров адвокатам».

Озеро Арбор было в центре внимания инспекторов городского кодекса после того, как жители пожаловались на нарушения правил охраны труда. Правоохранительный орган города Шарлотт сообщил о 91 жалобе в 2017-19 годах, начиная от поломки кондиционеров и заканчивая плесенью в квартирах. Duke Energy отключила электричество в некоторых подразделениях и U.Почтовая служба С. отказалась доставлять почту в сломанные почтовые ящики.

United Way of Central Carolinas собрала более 267 000 долларов, чтобы помочь жителям переехать в новые дома, в то время как город Шарлотта выделил 75 000 долларов, а округ Мекленбург выделил 850 000 долларов финансовой помощи.

Бывшие арендаторы, которые считают, что они имеют право на получение средств из поселения, должны посетить веб-сайт Charlotte Center for Legal Advocacy и заполнить контактную форму на английском или испанском языке или оставить голосовое сообщение по телефону (704) 376-1600, добавочный 524.

Комментарии

Я не знаю, почему я не отвечаю требованиям Я жил в Лейк-Арбор с 2015 по 2019 год.

Опубликовано 23 февраля 2021 года

Я все еще жду ответа от тебя. Мне сказали, что через две недели я получу письмо от юридической фирмы. Прошло уже больше месяца.

Отправлено 24 января 2021 г.

Как мне вернуть деньги за аренду, если моя арендная плата составляла 780 долларов.00

Размещено 19 декабря 2020 г.

Да, мы жили там с 2015 по 2017 г., как мы тоже можем получить то, что нам дает

Размещено 15 декабря 2020 г.

Я жил в озерной беседке с августа 2018 года по октябрь 2019 года. И платил за аренду, пока не решили всех выгнать. И я все равно платил за аренду постфактум. Единственное, что я получил обратно, это мой депозит. Я также прошел оценку, ходил на собрания и разговаривал с юристом.Я не преследовал этого, потому что до сих пор не думал, что он никуда не денется, и думаю, что мне нужно компенсировать арендную плату, которую я заплатил.

Опубликовано 14 декабря 2020 г.

Я жил там и хочу знать, с кем связаться

Опубликовано 11 декабря 2020 г.

Законы о кондоминиумах — Законы о кооперативах

Если вы живете в кооперативной (также известной как «кооперативная») квартире, вы одновременно являетесь ее владельцем (акционером) и съемщиком.Вы владеете акциями корпорации, которой принадлежит здание, но вы также являетесь арендатором, который снимает квартиру у корпорации. Вы будете считаться арендатором / акционером. Договор аренды между вами и зданием называется «проприетарной арендой».

Вы платите корпорации ежемесячный сбор за обслуживание, чтобы покрыть расходы на содержание и эксплуатацию здания, налоги на недвижимость, а иногда и ипотеку здания.

Кооперативы управляются советом директоров.Совет директоров избирается и (как правило) состоит из акционеров. Правление корпорации должно соблюдать правила устава кооператива, а также права собственности. В подзаконных актах и ​​в вашем договоре аренды оговариваются права и обязанности владельца корпоративного здания и акционера / арендаторов. Например, в нем будет указано, за какой ремонт несет ответственность корпорация, а за какие — арендатор / акционер. Как правило, арендатор / акционер несет ответственность за ремонт внутри квартиры, а корпорация несет ответственность за ремонт за стенами, снаружи здания, в местах общего пользования и в системах здания.

Если вы являетесь арендатором кооператива, вас могут выселить. Правление может начать производство по делу о невыплате или задержке платежа в отношении вас в Жилищном суде. Советы кооперативов имеют большую свободу решать, как управлять своими зданиями и выселять ли арендатора за неприемлемое поведение. Жилищный суд обычно не будет подвергать сомнению решение совета директоров, когда он решил расторгнуть договор аренды с арендатором / акционером за нежелательное поведение.

Кондоминиумы работают как кооперативы, за исключением того, что при покупке кондоминиума вы покупаете отдельный объект недвижимости, а не акции корпорации.Кондоминиум разделен на отдельные части и общую зону. Вы владеете квартирой и безраздельно заинтересованы в общей территории. Вы несете ответственность за уплату собственных налогов на недвижимость и вашу долю общих расходов на содержание и эксплуатацию общих частей и систем здания.

Лофты — это жилые единицы, расположенные в зданиях, которые изначально были построены для коммерческого или промышленного использования. Эти единицы обычно не имеют свидетельства о проживании в жилых помещениях.Закон о чердаках (также известный как статья 7 Закона о многоквартирных домах) дает возможность превратить некоторые из этих единиц в законные жилые помещения. Закон о чердаках предназначен для защиты жильцов чердаков путем обеспечения того, чтобы в здании были произведены определенные ремонтные работы для достижения минимальных стандартов безопасности, а также для предоставления арендаторам юридических прав и защиты арендной платы. Однако не на все лофты распространяется Закон о лофтах. Покрытие того или иного чердака зависит от определенных фактов, таких как расположение здания и история занятости чердака и здания.

Юридические редакторы: Дуглас Симмонс и Эрик Зим, июль / август 2015 г. (обновлено в марте 2018 г.)

В этой области права могут произойти изменения. Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации по вашей конкретной проблеме или замены консультации юриста.

Ваши права в ночлежке

Что такое ночлежка?

Общежитие — это предприятие, которое сдает в аренду 4 или более отдельных комнат в одном здании.

Иногда их называют пансионатами, общежитиями или однокомнатными жилыми домами (СРО).

Индивидуальные арендаторы обычно имеют отдельную комнату и договор с арендодателем. Например, вы можете остаться всего на несколько дней, а другой арендатор может остаться на 3 месяца.

Гостевые дома с 4 и более арендаторами одновременно должны иметь лицензию.

В некоторых городах есть местные средства защиты для съемщиков квартирных домов.

Защити себя — знай свои права

Люди, проживающие в ночлежках, имеют законные права.

Как и все остальные арендаторы, вы имеете право на безопасное, достойное место для проживания с теплом, горячей водой и электричеством.

Если вы прожили в общежитии один день, одну неделю или один месяц, владелец не может заблокировать вас из вашей комнаты без разрешения судьи.

Обязанность арендодателей жилого дома

Обеспечить одну ванную комнату с туалетом, раковиной и душем или ванной на каждые 8 ​​арендаторов ночлежки.

Убирайте ванную комнату каждые 24 часа, если вы делите ванную комнату с другими арендаторами.

Установить автоматические дымовые или тепловые извещатели.

Предоставить спринклеры, если арендаторов 6 и более.

Предоставьте вам комнату площадью не менее 80 квадратных футов или 60 квадратных футов на человека, если вы проживаете в одной комнате с другим человеком.

Устранение вредных для здоровья условий, например мышей, крыс, клопов или тараканов.

Произведите необходимый ремонт бесплатно, если только вы не причинили ущерб.

Получите ваше разрешение войти в вашу комнату для ремонта — если это не срочно.

Дайте вам уединение. Арендодателю разрешено входить в вашу комнату только в том случае, если вы дадите ему разрешение, если это чрезвычайная ситуация или если у них есть распоряжение суда.

Не запирать вас из комнаты.

Получите постановление суда о выселении. Важный! Даже если вас выселят, домовладельцу не разрешат оставить ваши вещи себе.

Правила зоны приготовления

Арендодатель не , а не обязан предоставлять арендаторам общую кухню. Но если они это сделают, на кухне должна быть раковина, плита, духовка, место для хранения вещей и холодильник.

Если арендаторов от 6 до 19, домовладелец может предоставить кухонный уголок в вашем номере. Но ваш домовладелец может предоставить кухню только в том случае, если ваша комната составляет 150 квадратных футов или больше. Индивидуальные кухоньки должны иметь:

1. Конфорка.
2. Холодильник.
3. Мойка с горячей и холодной водой.

Если ваша комната соединена с комнатой другого арендатора, на мини-кухне также должно быть место для хранения продуктов.

Арендодатели могут предоставить вам микроволновую печь в вашей комнате или местах общего пользования.

Ремонт

Ваша комната и места общего пользования должны быть безопасными и гигиеничными. Если есть проблема, попросите арендодателя исправить ее. Арендодатель не может выселить вас за просьбу о ремонте. Если они попытаются это сделать, это будет возмездие и незаконно.

Если вы просите арендодателя решить проблему, а он отказывается, подайте запрос в письменной форме. Вы также можете сообщить о проблеме в местный Департамент здравоохранения. Они должны приехать, чтобы осмотреть проблему и предоставить домовладельцу отчет о ремонте.

Если домовладелец все еще не решает проблему, у вас есть другие варианты, более сложные и зависящие от продолжительности вашего проживания в этом доме.

Выселения

Если вы прожили в общежитии 30 дней или менее , домовладелец может подать против вас иск о выселении без какого-либо уведомления.

Если вы прожили там более 30 дней , домовладелец должен предоставить вам уведомление о выселении за 7 дней , если они хотят вас выселить.

Если вы прожили там 3 месяца или более, тип уведомления о выселении зависит от причины выселения:

• Уведомление за 7 дней о повреждении имущества или причинении неудобств.
• 14-дневное извещение , если у вас есть задолженность по аренде.
• Уведомление за 30 дней по любой другой причине или без таковой.

Если судья отдаст приказ о выселении:

• Вы можете обратиться в суд с просьбой о разумном приспособлении для проживания, если у вас есть инвалидность, связанная с выселением.
• Вы можете попросить у суда больше времени, чтобы найти другое жилье.
• Вы можете обжаловать решение суда.

Департамент психиатрической помощи

Если вы участвуете в программе Департамента психического здоровья (DMH), у вас есть дополнительная правовая защита от выселения. У вас есть право на слушание. Это может быть в суде или в DMH. DMH должен убедиться, что у вас есть другое жилье, прежде чем вас выселят.

Коммунальное жилье помогает бездомным, но беспокоит LAFD

Рано утром в сентябре прошлого года два следователя из Министерства юстиции Калифорнии вручили ордер на обыск в доме с тремя спальнями на жилой улице в Виннетке.

Они пришли с подкреплением из полицейского управления Лос-Анджелеса, социальным работником округа Лос-Анджелес, двумя инспекторами штата по лицензированию и следователем из пожарного управления Лос-Анджелеса. В ордере говорилось о подозрении в жестоком обращении с пожилыми людьми.

Они опросили шестерых жителей и, не обнаружив жестокого обращения, уехали.

Девять месяцев спустя городской прокурор Лос-Анджелеса подал четыре жалобы о проступках против владелицы дома Полетт Мозес, сославшись на разделы городского пожарного кодекса, касающиеся заселения и выезда.

Моисей, который обслуживает 49 съемных кроватей в шести домах, в основном в долине Сан-Фернандо, является частью неофициального сообщества некоммерческих организаций и малых предприятий, которые обеспечивают недорогую коммунальную жизнь людям, которые без этого, вероятно, остались бы бездомными. Наряду с другими операторами она стала объектом пристального внимания со стороны пожарных служб Лос-Анджелеса, которые — в зависимости от точки зрения — либо разрабатывают правила, чтобы беспокоить их, либо защищают жителей от серьезной угрозы пожара.

Дома, которые по-разному называются независимым, временным жильем, совместным жильем или трезвым проживанием, обслуживают многие группы населения: престарелых, инвалидов, психически больных и выздоравливающих алкоголиков. Обычно они размещают от шести до более чем дюжины жильцов в частных домах.

Групповой дом в Виннетке.

(Кент Нисимура / Лос-Анджелес Таймс)

Это бизнес-модель, которая ставит их под прицел квартального противостояния.

Группы домовладельцев, которые заявляют, что объекты работают незаконно и приводят в свои районы опасных и нездоровых людей, призвали к более строгому контролю.Защитники социальных услуг выражают озабоченность по поводу качества предоставляемых услуг и недобросовестного поведения, например, использования клиентов с ограниченными возможностями.

Но дома попадают в серую зону законов о зонировании и лицензировании, что затрудняет регулирование.

Закон штата, определяющий использование в жилых помещениях, оставляет широкую свободу действий, которая может быть истолкована как ограничение от шести до 16 человек для различных типов групповых домов. Во многих городах действуют более строгие законы.Но домашние операторы указывают на вынесенное десятилетиями назад решение Верховного суда штата, которое, по их мнению, отменяет ограничения по вместимости.

Департамент строительства и безопасности Лос-Анджелеса, который отвечает на жалобы на неразрешенное использование жилых помещений, редко обнаруживает нарушения в соответствии с широким определением семьи муниципальным кодексом как «одно или несколько лиц, живущих вместе в жилом доме с общим доступом ко всем жилым помещениям. кухня и столовые », — сказал главный инспектор Джефф Нэпьер.

Но пожарная служба следовала собственному толкованию местных и государственных законов.

Заместитель начальника Кристен Кроули сказала, что LAFD обладает юрисдикцией для обеспечения соблюдения законов о безопасности и занятости, когда в доме шесть или более арендаторов и предоставляются такие услуги, как питание или личный уход.

«Вы смотрите на эти типы помещений как на удобства, а не как на дом для одной семьи», — сказал Кроули.

Соседи по комнате Шаварж Телми (слева) и Бенджамин Аллен смотрят телевизор в своей комнате в групповом доме в Виннетке.

(Кент Нисимура / Лос-Анджелес Таймс)

Защитники домов говорят, что департамент ставит под угрозу их работу, ссылаясь на расплывчатые правила и не давая им возможности их соблюдать.

Пол Дюмон, давний оператор домов для проживания с трезвыми условиями, утверждает, что Пожарная служба злоупотребляет инструментами принуждения для ликвидации совместного жилья в жилых кварталах.

«Мы выполняем работу Бога — или, я бы сказал, работу правительства — предоставляя жилье этим людям, которых никто больше не хочет принимать, и мы делаем это без государственного финансирования, и они усложняют нам задачу, — сказал Дюмон.

Кроули защищала свое агентство, говоря, что департамент занимается только пожарной безопасностью.

«На месте происшествия они обнаруживают, что в каждой комнате несколько кроватей», — сказал Кроули. «У нас было от 30 до 40 человек в учреждениях одного типа, более 20 детей в доме. У нас были решетки на окнах, очень серьезные проблемы с пожарной безопасностью «.

Дома не имеют особого правового статуса или требований программы. Многие обеспечивают питание, работают с дневным уходом за взрослыми или поставщиками медицинских услуг или спонсируют программы из 12 шагов. Арендная плата в зависимости от того, сколько арендаторы могут платить и сколько кроватей в спальне, обычно составляет от 800 до 1500 долларов в месяц.

Дома для одной семьи могут быть лицензированы государством в качестве пансионатов и домов престарелых, но многие предпочитают избегать лицензирования, не предоставляя то, что государство определяет как «надзор и уход». Разрешено питание, но нельзя принимать лекарства.

Неясно, сколько таких домов, куда направляются в основном специалисты по выписке из больниц и домов престарелых, сотрудники служб условно-досрочного освобождения и защитники бездомных, работает в Лос-Анджелесе.

Они предоставляют жилье в крайнем случае таким людям, как 74-летний Бенджамин Аллен, который семь лет живет в доме Мозеса Виннетка с тех пор, как потерял работу разнорабочим в парке трейлеров, где он жил.

«Мы семья», — сказал Аллен, проводя день с товарищами по дому Фредом Лонгом, 82 года, и Трейси Мэлони-Макки, 61 год, вместе с Мозесом и управляющей домом Кэрол Перри.

Мэлони-Макки сказала, что страдает от эпилептических припадков с 11 лет. Она была бездомной на Имперском шоссе, когда из-за припадка ее отправили в больницу. Она познакомилась с Лонгом в реабилитационном центре, где оба были направлены к Моисею специалистом по выписке.

Внутри группового дома в Виннетке.

(Кент Нисимура / Лос-Анджелес Таймс)

Чиновники пожарной охраны обвинили Моисея в нарушении муниципального кодекса Лос-Анджелеса, касающегося заселения и выхода.Ее дело назначено на судебное слушание 2 декабря. Она сказала, что считает, что не сделала ничего плохого и что пожарный инспектор не дал никаких указаний относительно того, что она могла бы сделать, чтобы исправить любые нарушения.

Государственный инспектор приказал Моисею выселить нескольких арендаторов, которым требовался уровень ухода, который не мог предложить ее нелицензированный дом по закону. Решение остается под апелляцией.

Помимо действий против независимых операторов, инспекции пожарного управления привели к уголовным расследованиям в отношении видных деятелей службы помощи бездомным, включая Кена Крафта, основателя и исполнительного директора Hope of the Valley, и Стефани Класки-Геймер, президента и исполнительного директора LA Family Корпус.Крафту так и не было предъявлено обвинение, и обвинения против Klasky-Gamer были сняты. Но предъявлены обвинения против владельцев домов, сданных в аренду их организациями.

Класки-Геймер описала свою встречу с LAFD как «самый большой обходной маневр, который я когда-либо встречал в Лос-Анджелесе, и ни у кого не было четкого решения».

Дело началось с проверки более двух лет назад. По словам Класки-Геймера, инспектор спросил у сотрудника, сколько человек проживает в доме с пятью спальнями на Кларк-стрит в Вудленд-Хиллз, а затем ушел.

Спустя несколько недель LA Family Housing получил уведомление о нарушении. Klasky-Gamer сказал, что это связано с заполняемостью, но не уточнил, сколько человек было допущено. Агентство переместило некоторых клиентов из дома, где остановилось более десятка человек. Она сказала, что запросила повторную проверку, но не смогла заставить пожарную службу ответить.

Кристин Скоггинс сидит на заднем крыльце в доме группы Winnetka.

(Кент Нисимура / Лос-Анджелес Таймс)

«Мы не смогли определить допустимую заполняемость», — сказала она.«Мы не смогли найти то, что мы нарушили».

После того, как она получила по почте жалобу на уголовное преступление, она встретилась с депутатом городского округа Атти. Серена Кристион, которая сказала ей, что ей нужен сертификат на временное жилье на этом участке, а также на двух других объектах, которыми управляет агентство.

Класки-Геймер сказала, что она обратилась в городской департамент строительства и безопасности, департамент планирования и даже в пожарную службу, но не нашла такого разрешения. По ее словам, она так приставала к чиновникам, что они, наконец, отступили.

The Times поговорила с владельцами двух других домов, которые рассказали об опыте, который очень похож на опыт Класки-Геймера. Прибыли инспекторы пожарной охраны, иногда в сопровождении должностных лиц округа или штата. Выявлены и исправлены мелкие нарушения. Многочисленные звонки домовладельцев с просьбой о повторном осмотре игнорировались. Спустя несколько месяцев были возбуждены уголовные дела.

Представитель Лос-Анджелеса Сити Атти. Майк Фойер сказал в электронном письме, что последующие проверки проводились во всех случаях, когда упоминался домовладелец.Ссылаясь на исключение в Законе о публичных записях Калифорнии, он отказался предоставить The Times отчеты об этих проверках.

Кроули заявил, что незаконно иметь более шести взрослых, не связанных родственниками, в доме на одну семью.

Задний двор.

(Кент Нисимура / Лос-Анджелес Таймс)

Этот предел, хотя он все еще существует в некоторых городах, был признан неконституционным в решении Верховного суда Калифорнии в 1980 г. по делу «Город Санта-Барбара против Адамсона», в котором было установлено, что взрослые, не связанные родственниками, проживающие в доме, функционально являются семьей.

Департамент планирования Лос-Анджелеса поддержал эту точку зрения.

«Определение строительного кодекса семейства очень широкое, и нет никаких ограничений на размер семьи», — говорится в отчете департамента за 2020 год.

Кроули сказал, что ограничения возникают при предоставлении таких услуг, как питание или личный уход. По ее словам, в настоящее время в пожарной части возбуждено 45 уголовных дел за нарушение условий проживания.

«Они могут либо перестать делать то, что они делают, либо сократить количество людей, либо перейти на разрешение на изменение или условное использование», — сказала она.

Операторы утверждают, что не существует альтернативного свидетельства о заселении, что разрешение на условное использование предполагает рассмотрение Городским советом перед лицом определенного возражения общественности и что сокращение количества арендаторов нецелесообразно с финансовой точки зрения.

Дюмон признал, что бизнес, который он представляет, далек от совершенства и что те, кто действует небезопасно, должны столкнуться с судебным преследованием. Решением, по его словам, будет пожарная служба, которая поможет домам групп в административном порядке решать проблемы безопасности.

«Я бы с удовольствием повесил на стену в моем доме на одну семью листок бумаги с надписью« Пожарная служба благословляет вас », — сказал он.

Когда арендатору-инвалиду отказывают в жилье — Shelterforce

Библиотека изображений общественного здравоохранения

Арендодатели обычно проверяют потенциальных арендаторов на основе таких критериев, как доход и ресурсы заявителя, кредитоспособность, криминальное прошлое и участие в прошлых судебных тяжбах между арендодателем и арендатором. Как правило, поставщики жилья устанавливают правила или руководящие принципы, которым должен соответствовать заявитель, чтобы его приняли в качестве арендатора, и предположительно или окончательно отклоняют заявителей, которые не соответствуют этим требованиям.

Часто эти требования к заявкам программируются в компьютерные системы проверки арендаторов, которые автоматически извлекают исходные данные о заявителе на аренду и принимают автоматизированные решения о допуске на основе критериев арендодателя. Фирмы по управлению недвижимостью и проверке арендаторов любят рекламировать эти методы как повышающие справедливость при выборе арендаторов, гарантируя, что ко всем заявителям относятся одинаково.

Арендаторы с ограниченными возможностями, однако, часто не могут соответствовать критериям приема, которые арендодатели устанавливают для своей собственности.Если у кого-то есть инвалидность, которая не позволяет ему работать, он может не соответствовать политике минимального дохода, которая часто требует от заявителей платить в 2,5 или 3 раза больше месячной арендной платы. Инвалиды также могут оказывать финансовое давление на людей, которое может привести к разным причинам испорченной кредитной истории, банкротству или выселению, особенно когда человек терпит длительное ожидание получения SSI или других пособий, связанных с инвалидностью, после наступления инвалидности. А нарушения психического здоровья могут привести к поведенческим инцидентам, связанным с уголовным обвинением или осуждением.В целом, для таких заявителей обращение с ними «так же», как и с другими заявителями, может означать отказ в предоставлении жилья по причинам, непосредственно связанным с их инвалидностью.

Отказ в предоставлении жилья или иным образом прекращение предоставления жилья по причине инвалидности является незаконным в соответствии с федеральным Законом о справедливом жилищном обеспечении и, в зависимости от местоположения и характера жилья, может также противоречить другим федеральным, государственным или местным законам о борьбе с дискриминацией. Чтобы гарантировать, что общеприменимые критерии приема поставщика жилья не исключают заявителей из-за инвалидности , Закон о справедливом жилищном обеспечении (и аналогичные антидискриминационные законы об инвалидах) требует от домовладельцев и других поставщиков жилья и связанных с жильем услуг делать «разумные» приспособления »в своих« правилах, политике, практике или услугах », чтобы инвалидность не лишала человека равного доступа к жилью.

В контексте отбора арендаторов это может обязывать арендодателя делать исключения для лица, которое по причине инвалидности не соответствует требованиям. Такие исключения или «приспособления» требуются, если они «разумны» — что обычно означает, что приспособление не налагает «чрезмерного финансового и административного бремени» на арендодателя. Таким образом, чтобы приспособление было разумным, заявитель должен показать, что его инвалидность не помешает ему выполнять основные обязательства по аренде.

Например, в ведущем деле Гибелер против M&B Associates, человек, который стал нетрудоспособным из-за СПИДа, увидел, что его заявление об аренде квартиры было отклонено, поскольку у него не было дохода, по крайней мере, в три раза превышающего требуемую месячную арендную плату. по политике домовладельца. Но у заявителя действительно был достаточный доход, чтобы позволить себе квартиру, между федеральным доходом от социального обеспечения по инвалидности (SSDI) и субсидией на предоставление жилья для людей со СПИДом (HOPWA), и его мать была готова подписать за него договор аренды.Таким образом, даже несмотря на то, что его инвалидность помешала ему соответствовать требованиям к минимальному доходу, это не помешало ему платить арендную плату и выполнять другие финансовые обязательства по аренде. Освобождение его от требований к минимальному доходу не наложило бы чрезмерного финансового и административного бремени на арендодателя — и, таким образом, было разумным приспособлением, которое, по мнению Апелляционного суда девятого округа США, «должно было быть соблюдено».

Хотя дело Giebeler демонстрирует, как право на разумные приспособления может позволить заявителю преодолеть отказ в приеме на основании несоответствия финансовым критериям по причине инвалидности, другой недавний случай демонстрирует, как разумные приспособления могут помочь заявителю в оспаривании отказ в приеме на основании криминального прошлого.

В деле Симмонс против Т.М. Associates Management, арендованной собственности, отказано в допуске мужчине с осуждением за непристойное поведение — преступление, которое произошло, когда он снял одежду в общественном месте из-за психического расстройства. Впоследствии заявитель прошел курс лечения, и его состояние стабилизировалось, что исключает вероятность того, что он совершил бы подобное поведение, если бы его допустили в собственность.

Примечательно, что суд Simmons отказался следовать решению по делу 2009 года Evans v.UDR, Inc., , в котором поставщик жилья отказал в приеме выздоравливающему наркоману на основании уголовного приговора, связанного с наркотиками. Хотя активное употребление наркотиков не квалифицируется как инвалидность для целей Закона о справедливых жилищных условиях, история наркозависимости, от которой человек выздоровел, является. Поскольку заявительница в деле Evans реабилитировалась от наркозависимости, будущие преступления, связанные с наркотиками, маловероятны, и домовладелец, вероятно, должен был быть обязан игнорировать ее криминальное прошлое в качестве разумного приспособления.Но, несмотря на признание заявителем «некоторых убедительных аргументов», суд Evans в конечном итоге решил, что отказ в предоставлении жилья в связи с прошлыми преступлениями, связанными с инвалидностью, даже если маловероятно, что они будут повторены, «не является своего рода« практическим воздействием » инвалидность », защиту от которой был призван Закон о справедливом жилищном обеспечении. Суд Simmons признал ошибочность этого вывода, отметив, что аргументация Evans «упирается в попытки Конгресса« отказаться от использования стереотипов и невежества »и полагаться на« общие представления об ограниченных возможностях и необоснованные предположения об угрозах безопасности. .’”

Закон о справедливых жилищных условиях не обеспечивает защиты от отказов на основании осуждения за незаконное производство или распространение контролируемого вещества, и обязанность делать разумные приспособления не требует, чтобы арендодатели принимали арендатора, который мог бы напрямую угрожать здоровью, безопасности или имуществу другие. Однако, помимо этих узких исключений, дело Simmons демонстрирует ту же логику, которая должна применяться каждый раз, когда заявителю на аренду отказывают в уголовном прошлом, связанном с инвалидностью: если условие, вызвавшее преступное поведение, было устранено таким образом, что поведение маловероятно Если повторяться, то поставщик жилья должен игнорировать криминальное прошлое как разумное приспособление.Еще неизвестно, распространят ли будущие суды эту аргументацию на более серьезные преступления.

В то время как дела, подобные Giebeler и Simmons , показывают, как разумные приспособления могут быть использованы для преодоления существенных препятствий при приеме, таких как требования к кредитам и политика уголовного прошлого, разумные приспособления также могут иметь решающее значение для устранения процессуальных препятствий для доступа к жилью. Прекрасный пример — недавнее дело Arroyo против Corelogic Rental Property Solutions, LLC .

Кармен Арройо было отказано в разрешении перевезти сына-инвалида в ее квартиру в 2015 году. Она стала назначенным судом опекуном и смотрителем своего сына после того, как в результате несчастного случая он не мог говорить, ходить или заботиться о себе, и планировала переселить его в собственная квартира после выписки из дома престарелых. Ее домовладелец отказал в разрешении после того, как компьютерный отчет компании по проверке арендаторов, Corelogic Rental Property Solutions LLC, определил, что сын г-жи Арройо имел дисквалифицирующую судимость.

Как и заявители, которым изначально было отказано в делах Giebeler и Simmons , г-жа Арройо также хотела, чтобы ее домовладелец пересмотрел отказ в удовлетворении ходатайства ее сына. Чтобы сформулировать этот запрос, она попросила у Corelogic копию исторического отчета о ее сыне, раскрытие которого требуется в соответствии с федеральным законом. Но Corelogic отказался предоставить ей отчет, сославшись на требование о наличии у нее «доверенности» на получение справки о своем сыне.

Из-за своей инвалидности сын г-жи Арройо не смог сам запросить отчет Corelogic или предоставить своей матери доверенность на его получение. Но как его опекун г-жа Арройо уже имела даже больше полномочий в юридических делах своего сына, чем могла бы иметь доверенность, включая право запрашивать и получать копию его отчета Corelogic. Впоследствии она попросила Corelogic внести разумные поправки в свою политику раскрытия файлов, чтобы позволить ей получать раскрытие информации.Corelogic отказался, аргументируя это тем, что Закон о справедливом решении жилищных вопросов не распространяется на практику раскрытия файлов компаниями, занимающимися проверкой биографических данных (и, таким образом, Corelogic не обязан принимать разумные меры). Однако суд отклонил аргумент Corelogic, установив, что, поскольку рассматриваемая справочная информация представляла собой отчет о проверке арендатора, и поскольку г-жа Арройо требовала раскрытия информации для использования в попытке убедить домовладельца принять ее сына, просьба о размещении « достаточно тесная связь с наличием жилья », что Закон о справедливом жилищном обеспечении действительно применялся.

Таким образом, решение Arroyo устанавливает, что компании, занимающиеся проверкой арендаторов, действительно обязаны делать разумные приспособления для потребителей, которые по причинам, связанным с инвалидностью, изо всех сил пытаются получить копии своих справочных отчетов (по крайней мере, когда такое раскрытие информации запрашивается в связи с погоня за жильем). Это же рассуждение должно распространяться и на другие взаимодействия потребителей с компаниями, занимающимися проверкой арендаторов, например, оспаривание неточной или неполной информации или размещение предупреждений о мошенничестве при подозрении на кражу личных данных или другое неправомерное использование информации потребителя.