Судебная практика коммерческий найм жилого помещения: Коммерческий найм жилья и его условия — Правовед.ru

Содержание

что это такое, с правом выкупа

На чтение8 мин. Просмотров2876 Обновлено

Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)

Коммерческий найм, или аренда, представляет собой пользование недвижимостью на платной основе. В то же время такой вид сделки не считается бизнесом.

Понятие коммерческий найм

На законодательном уровне нет чётких требований и норм, которым должен соответствовать договор найма. Участники в большинстве случаев используют при оформлении контракта Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Коммерческий найм — это предоставление недвижимости лицам для их временного пребывания в ней исключительно на платной основе. Об этом гласит статья номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Давайте разберём нюансы такого рода сделки:

  1. Предоставлять жильё во временное пользование может как его владелец, так и его доверительное лицо.
  2. Снимать помещения здесь могут только обычные граждане (физические лица). Для юридических лиц предусмотрен контракт аренды.
  3. Квартиросъёмщик должен использовать предоставленную жилплощадь только для проживания. Запрещается использовать её для ведения бизнеса.

Временные жильцы не имеют права распоряжаться предоставленной недвижимостью: продавать, сдавать в найм другим лицам, производить обмен. Таким правом наделён исключительно собственник квартиры.

к содержанию ↑

Каким образом заключается контракт?

Если участники решают оформить контракт, то они должны опираться в этом случае на Гражданский Кодекс Российской Федерации. Давайте разберём, какие условия существуют для недвижимости, временно передаваемой в пользование другим участникам:

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

  1. Жилая площадь должна быть обособленной, то есть иметь стены, перегородки и отдельный вход в неё.
  2. Недвижимость должна соответствовать всем требованиям и нормам СанПиНа, быть безрамной для жизни людей.
  3. По контракту найма во временное пользование может быть передана какая-либо часть имущества, например, только комната.


В договоре также необходимо отметить пункты под названием «существенные условия сделки»:
  • Название объекта, который будет передан в найм.
  • Период действия контракта. В статье номер 683 сообщается, что максимальный срок действия такого договора — пять лет. Если стороны не указали в нём длительность действия, то по умолчанию он будет приравнен к пяти годам.
  • Размер ежемесячных платежей за пользование квартирой. Коммунальные платежи и прочие услуги оплачиваются отдельно, сумма будет зависеть напрямую от количества потребляемых ресурсов квартиросъёмщиком и членами его семьи.
  • Список людей, которые будут проживать с квартиросъёмщиком. Детей в этом случае указывать необязательно.
  • Список имущества, находящегося в квартире на момент её передачи другим лицам.
  • Другие важные условия, которые предварительно должны согласовать участники контракта.

образец и бланк согласно нормам ЖК, ГК РФ для пользования квартирой

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Если граждане договариваются об аренде или найме жилой недвижимости — для защиты своих интересов им необходимо оформить договор найма. Это позволит минимизировать финансовые риски сторон, а также позволит существенно сэкономить время и нервы при возникновении спорных ситуаций.

Что это значит?

В законодательстве РФ не выделено такое понятие, как коммерческий найм. Вся процедура, описывающая использование жилой недвижимости на платной основе, регулируется ГК РФ. В главе 35 этого документа описано само понятие аренды, процедура оформления соглашения, а также оговорены права и обязанности участников сделки.

Сам договор коммерческого найма жилья также является основой правовой базы, так как в главе 35 ГК РФ нередко делаются ссылки на его условия.

Понятие и особенности

Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.

Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.

В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.

Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.

Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.

Объект пользования

В качестве объекта договора найма может выступать:

  • Обособленное помещение, которое принадлежит жилому фонду. Это могут быть как дом или квартира, так и их часть. Размеры помещения роли не играют.
  • В многоквартирных домах объектами соглашения могут стать не только жилые и вспомогательные помещения, но и общедомовое имущество, которое находится за пределами или внутри жилья и обслуживающее более одной квартиры. В эту категорию могут быть включены опорные конструкции здания, электрические, водопроводные и отопительные сети, а также другое оборудование (согласно положениям пункта 2 статьи 673 и статьи 290 ГК РФ).

На эту недвижимость не распространяются установленные нормативы по площади помещений, их размер может быть определен только соглашением сторон.

Единственное требование, установленное законом – соответствие сдаваемого внаем жилья санитарным и техническим требованиям.

Содержание и форма

Договор найма может быть составлен только в письменной форме. Должны содержаться разделы:

  1. Персональные данные участников сделки. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи — сведения о них необходимо также указать в тексте соглашения.
  2. Подробная информация о сдаваемом объекте недвижимости, в том числе его технические характеристики и точный адрес.
  3. Сумма платежа, которую наниматель будет ежемесячно передавать владельцу квартиры, а также порядок расчетов между ними.
  4. Срок действия договора.

Внимание! Если этих данных в тексте соглашения не будет, то договор будет признан недействительным.

Существенные условия

  • Описание предмета сделки;
  • Описание жилья, которое передаётся во временное пользование.

Обязанности

Наймодателя

  • Предоставить нанимателю жилье, которое будет пригодно для проживания;
  • Бережно эксплуатировать здание, в котором находится сданная квартира;
  • В полном объеме предоставлять нанимателю услуги ЖКХ и обеспечивать ремонт общедомового имущества.

Нанимателя

  • Не использовать предоставленное ему жилье ни для каких-либо целей кроме проживания;
  • Обеспечивать сохранность переданного ему имущества, в том числе и производить текущий ремонт недвижимости;
  • Своевременно и в полной мере вносить плату за пользование жильем и услуги ЖКХ.

Наниматель не может проводить переустройство и реконструкцию помещений без предварительного одобрения собственника жилья.

Кто подписывает

Согласно законодательным нормам РФ участниками сделки могут стать:

  1. Физические лица.
  2. Юридические лица (компании, ИП и др.).
  3. Органы местного самоуправления.
  4. Органы государственной власти, наделённые соответствующими полномочиями.

Стороны

Наймодателем является тот, кто обладает правом собственности на жилье, а нанимателем – гражданин, который получает во временное пользование объект недвижимости.

Количество экземпляров

Соглашение о коммерческом найме должно составляться в количестве не менее 2 экземпляров. Подписанный экземпляр договора должен остаться на руках у каждого, кто выступил участником сделки.

Нужна ли регистрация?

ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и прочие нормативные акты не содержат данных об обязательной регистрации сделок, касающихся коммерческого найма.

Соглашения о коммерческом найме жилого помещения являются отдельной категорией правовых документов, поэтому нормы, применимые к договорам аренды не имеют отношения к договорам найма.

Соглашение не подлежит регистрации вне зависимости от того срока, на который оно было заключено.

Нужен ли нотариус?

Положения статьи 674 ГК РФ гласят, что договор должен быть заключен в простой письменной форме, при этом, его дальнейшее заверение нотариусом не требуется.

На какой срок заключается?

Согласно законодательству РФ – максимальный срок, на который стороны могут совершать сделку, устанавливается на уровне 5 лет.

Наниматель имеет право на пролонгацию договора. Обсудить продление участники сделки должны за 3 месяца до окончания срока действия соглашения.

Если эта особенность не будет учтена – договор будет считаться продленным автоматически на оговоренных ранее условиях и на аналогичный срок.

Важно! Если в соглашении не оговорены сроки – документ автоматически будет считаться заключённым на максимально возможное время.

Если наймодатель отказал нанимателю в дальнейшем сотрудничестве и в течении следующих 12 месяцев заключил новую сделку – прежний наниматель получит право требовать компенсацию за понесенный моральный и материальный ущерб.

Типы соглашений

  1. Долгосрочный. Может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. По окончании его действия наниматель приобретает право преимущественного использования жилья.
  2. Краткосрочный. Срок менее 12 месяцев. Данный тип соглашения сужает возможности нанимателя – он теряет преимущественное право на заключение договора и т. д.

Основания для расторжения

Список возможных причин, установленных законом РФ, не является исчерпывающим. Каждый из участников сделки может принять решение о разрыве соглашения, если он считает, что другой участник недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства.

Справка: Если наниматель проживает в квартире не один, то для начала процедуры аннулирования сделки нужно заручиться согласием других проживающих граждан.

А после направить собственнику жилья письменное уведомление и указать:

  • персональные данные собственника жилья;
  • сведения о нанимателе;
  • адрес и технические характеристики помещения;
  • дату выселения;
  • основания для расторжения договора;
  • дату подписания уведомления и подпись инициатора процесса.

Наймодатель может добиться разрыва соглашения через суд если:

  1. Наниматель допустил просрочку при оплате коммунальных платежей.
  2. Наниматель, или проживающие вместе с ним испортили жилье, или прочее имущество.

Изменение условий

Могут быть внесены по требованию:

  • одного из проживающих вместе с нанимателем лиц;
  • граждан, которые объединились, но при этом имеют на руках отдельные договоры найма;
  • совершеннолетних детей нанимателя с одобрения других членов семьи.

Если после окончания срока действия соглашения наймодатель пожелает внести изменения в условия договора, то ему потребуется оповестить нанимателя не позднее, чем за 90 дней до истечения срока (согласно пункту 1 статьи 687 ГК РФ). Иначе договор автоматически пролонгируется на такой же срок на тех же условиях.

Нюансы отказа в продлении

Если владелец отказывает нанимателю в продлении договора, но при этом в течении следующих 12 месяцев заключает новое соглашение с другим лицом – прежний наниматель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и потребовать возмещения материальных убытков или продления договора на прежних условиях.

Важно! Положения статьи 684 ГК РФ гласят, что за действующим нанимателем закреплено преимущественное право на заключение соглашения на новый срок.

Заключение

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения – это документ, заключаемый между собственником сдаваемой недвижимости и нанимателем, целью которого является фиксирование договорённостей, достигнутых между участниками сделки. Договор является гарантом исполнения сторонами своих обязательств и значительно снижает риски финансовых потерь.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Дело N74-КГ17-7. О признании недействительными договора социального найма жилого помещения и договора о передаче жилого помещения в собственность и применении последствий их недействительности.

Законы и кодексы » Жилищный кодекс Российской Федерации N 188-ФЗ » Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма » Глава 8. Социальный наем жилого помещения » Статья 60. Договор социального найма жилого помещения » Дело N74-КГ17-7. О признании недействительными договора социального найма жилого помещения и договора о передаче жилого помещения в собственность и применении последствий их недействительности.

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 мая 2017 г. N 74-КГ17-7

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Назаренко Т.Н., Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Акционерная компания «Алроса» к Павловой Н.Н., администрации муниципального образования «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия)» о признании недействительными договора социального найма жилого помещения и договора передачи жилого помещения в собственность граждан, применении последствий недействительности сделок

по кассационной жалобе Павловой Н. Н. на постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 декабря 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения Павловой Н.Н., ее представителя Антоновой О.Ю., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя публичного акционерного общества «Акционерная компания «Алроса» — Авериной А.Д., возражавшей против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 

установила:

 

публичное акционерное общество «Акционерная компания «Алроса» (далее — Общество) обратилось в суд с иском к Павловой Н.Н., администрации муниципального образования «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия)» (далее — Администрация) о признании недействительными заключенных между Администрацией и Павловой Н.Н. договора от 28 марта 2012 г. N 278 социального найма жилого помещения по адресу: и договора от 22 июня 2012 г. N 928 о передаче жилого помещения в собственность граждан, а также о применении последствий недействительности сделок в виде возвращения в собственность муниципального образования указанного жилого помещения.

В обоснование исковых требований Общество сослалось на то, что названные сделки совершены с нарушением требований жилищного законодательства, а также вопреки его интересам, так как спорная квартира в муниципальную собственность передана ошибочно, что повлекло последующую ее приватизацию Павловой Н.Н.

Решением Мирнинского районного суда Республики Саха (Якутия) от 4 июля 2016 г. исковые требования Общества удовлетворены, договор социального найма жилого помещения и договор приватизации признаны недействительными, квартира возвращена в собственность муниципального образования.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 сентября 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 декабря 2016 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 сентября 2016 г. отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене постановления президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М. от 20 апреля 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены постановления президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела президиумом Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора дарения от 28 ноября 2002 г. Павлова Н.Н. являлась собственником квартиры по адресу: (т. 1, л.д. 330).

Общество и Павлова Н.Н. 17 января 2008 г. заключили договор мены квартир, по условиям которого указанная квартира перешла в собственность Общества, а квартира по адресу: , принадлежащая Обществу, перешла в собственность Павловой Н.Н. (т. 1, л.д. 17).

Переход к сторонам права собственности на обмениваемые квартиры зарегистрирован в установленном порядке 19 февраля 2008 г. (за Павловой Н.Н.) и 13 июня 2008 г. (за Обществом) (т. 1, л.д. 21, 25 — 31).

На основании распоряжения Общества от 23 июня 2008 г. N 426 между Обществом и Павловой Н.Н. заключен договор от 29 августа 2008 г. N 126 безвозмездного пользования жилым помещением жилищного фонда Общества (т. 1, л.д. 9, 14 — 16).

Согласно разделам 1 и 5 указанного договора Общество передало Павловой Н.Н. на состав семьи из двух человек, включая дочь Павлову В.В., жилое помещение по адресу: , для проживания сроком до 23 июня 2009 г.

Между Обществом и муниципальным образованием «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия)» 11 ноября 2011 г. заключен договор безвозмездной передачи жилищного фонда АК «Алроса» (ОАО) в собственность муниципальному образованию «Город Мирный», в перечень которого вошла указанная выше квартира (т. 1, л.д. 22 — 24).

Право собственности муниципального образования на переданный объект жилищного фонда зарегистрировано в установленном порядке 22 декабря 2011 г.

На основании распоряжения Администрации от 28 марта 2012 г. N 194 между Администрацией (наймодатель) и Павловой Н.Н. (наниматель) 28 марта 2012 г. заключен договор N 278 социального найма жилого помещения по адресу: (т. 1, л.д. 10 — 11).

Согласно пункту 3 договора совместно с нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи вселена дочь Павловой Н.Н. — Павлова В.В.

На основании распоряжения Администрации от 19 июня 2012 г. N 975 между Администрацией и Павловой Н.Н. 22 июня 2012 г. заключен договор N 928 передачи указанного жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации (т. 1, л.д. 12 — 13).

Право собственности Павловой Н.Н. на квартиру зарегистрировано 19 июля 2012 г. (т. 1, л.д. 8).

Общество 22 июля 2015 г. направило Павловой Н.Н. претензию о необходимости освободить и сдать Обществу занимаемое Павловой Н.Н. и членами ее семьи жилое помещение со ссылкой на формирование Обществом собственного жилищного фонда, к которому относится спорная квартира.

При этом между Обществом и муниципальным образованием «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия)» 29 июня 2016 г. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору безвозмездной передачи жилищного фонда в собственность муниципальному образованию от 11 ноября 2011 г., по условиям которого стороны пришли к соглашению исключить спорную квартиру из перечня жилищного фонда, переданного в собственность муниципального образования, возвратить квартиру в собственность Общества, а также предусмотрели, что данное дополнительное соглашение вступает в силу и подлежит исполнению при условии и с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в случае удовлетворения исковых требований Общества (пункты 1, 2 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 147).

Статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом , иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Таким образом, согласно действующему законодательству одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным кодексом .

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Общества о признании недействительными договора социального найма и, как следствие, заключенного на его основании договора приватизации жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира предоставлена Павловой Н.Н. с нарушением требований части 3 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, выразившимся в заключении договора социального найма с гражданином, не состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях. При этом суд указал, что Общество является заинтересованным лицом, которое вправе требовать признания указанных сделок недействительными. Заинтересованность Общества выражается в том, что в случае удовлетворения исковых требований права Общества будут восстановлены посредством исполнения дополнительного соглашения к договору передачи жилищного фонда и возвращения спорной квартиры в собственность Общества.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что на момент заключения оспариваемых сделок спорная квартира на законных основаниях являлась собственностью муниципального образования, которое реализовало правомочия собственника недвижимого имущества и не оспорило совершенные им сделки. Суд указал, что Общество стороной договоров социального найма и приватизации жилого помещения не являлось, указанными сделками права Общества не нарушены, заинтересованность в отношении оспариваемых сделок Обществом не доказана.

Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия) отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что защита интересов Общества, не являющегося стороной сделок, но оспаривающего их, будет обеспечена в результате исполнения дополнительного соглашения к договору передачи жилищного фонда путем возвращения квартиры в собственность Общества. Кроме того, суд кассационной инстанции сослался на то, что иск Общества предъявлен в защиту неопределенного круга лиц — жителей муниципального образования «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия)», поскольку согласно требованиям жилищного законодательства по договору социального найма жилые помещения могут быть предоставлены гражданам, состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях, к категории которых Павлова Н.Н. не относится.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права, что выразилось в следующем.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок, сделка недействительна по основаниям, установленным этим кодексом , в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе ( абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», с требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права ( пункты 2 , 6 части 3 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации, абзац пятый статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также прокурор ( часть 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определены способы защиты гражданских прав, одним из которых является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право на обращение в суд заинтересованного лица за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

По смыслу указанных норм права, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в удовлетворении иска, то есть если оспариваемой сделкой нарушаются права или охраняемые законом интересы этого лица и целью обращения в суд является восстановление этих прав и защита интересов.

При рассмотрении указанных дел именно на истца возлагается бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истец, заявив требования о признании заключенных между Администрацией и Павловой Н.Н. договора социального найма и договора приватизации жилого помещения ничтожными сделками и о применении последствий недействительности сделок, обосновал свою заинтересованность тем, что спорная квартира была передана в муниципальную собственность ошибочно, и в процессе рассмотрения настоящего спора заключил с муниципальным образованием дополнительное соглашение к договору передачи жилищного фонда, по условиям которого в случае удовлетворения иска квартира будет возвращена муниципальным образованием Обществу.

Между тем на момент заключения договоров социального найма и приватизации жилого помещения Общество стороной указанных договоров не являлось, правопритязания Общества на спорное имущество отсутствовали, собственником имущества на законных основаниях являлась Администрация, которая распорядилась квартирой путем заключения оспариваемых сделок, которые не затрагивали прав и законных интересов истца, не влияли на его правовое положение и материально-правовой интерес. Это не было учтено президиумом Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

Ссылка президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) на дополнительное соглашение к договору передачи жилищного фонда как основание для признания Общества заинтересованным лицом, обладающим правом на иск о признании сделок недействительными, является ошибочной, поскольку указанное соглашение было составлено в процессе рассмотрения спора и не вступило в силу.

В силу части 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

В случаях, предусмотренных указанным кодексом , другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований ( часть 2 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случаях, предусмотренных законом.

Между тем правом обращения в суд с иском от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц Общество, являясь коммерческой организацией, законом не наделено.

Следовательно, является ошибочным вывод президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) о том, что Общество обладает заинтересованностью в оспаривании сделок и имеет право на обращение в суд в защиту прав неопределенного круга лиц.

Кроме того, делая вывод о законности решения суда первой инстанции о признании оспариваемых сделок недействительными, президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия) не учел, что поскольку спорное жилое помещение не предоставлялось Павловой Н.Н. впервые, а имело место изменение правоотношений сторон в связи с изменением правового статуса жилого помещения при его передаче в муниципальную собственность и заключением в связи с этим договора социального найма, то положения Жилищного кодекса Российской Федерации о порядке предоставления жилого помещения по договору социального найма не распространяются на отношения, возникающие при изменении правового статуса жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что выводы суда апелляционной инстанции являются правильными, основанными на полной и всесторонней оценке собранных по делу доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного определения у президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) не имелось.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные президиумом Верховного Суда Республики Саха (Якутия) нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) подлежит отмене с оставлением в силе апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия), принятого в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 387 , 388 , 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 

определила:

 

постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 декабря 2016 г. отменить, оставить в силе апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 12 сентября 2016 г.

 

 

Сдача внаем и сдача в аренду коммерческих помещений

Если вы сдаете помещение в аренду, вам необходимо указать свой доход от аренды в налоговой декларации. Вы можете потребовать удержания расходов, связанных с недвижимостью. Вы также можете нести ответственность за уплату налога на товары и услуги (GST) и имеете право на получение кредита GST.

На этой странице:

Лизинг (собственник)

Собственники коммерческой недвижимости имеют обязательства по:

Доходы и отчисления

Как владелец коммерческой недвижимости, если вы решите сдавать помещение в аренду другим лицам, вы:

Номер
  • должен включать полную сумму арендной платы, которую вы зарабатываете, в свою налоговую декларацию
  • может потребовать вычет связанных с вами расходов за период, когда ваша собственность сдана в аренду или доступна для аренды
  • обычно может требовать немедленного вычета расходов, связанных с управлением и содержанием собственности, включая проценты по ссудам.

Прочие расходы заявлены в течение нескольких лет, включая затраты на амортизацию (например, снижение стоимости амортизируемых активов — например, ковровых покрытий, мебели и техники) и некоторые расходы на строительство.

Вы не можете требовать вычета понесенных вами расходов:

  • Затраты на приобретение и выбытие имущества — они обычно включаются в базу затрат на имущество для целей налога на прирост капитала
  • расходы, фактически не оплаченные вами, такие как плата за воду или электричество, оплачиваемую арендаторами
  • расходы, не связанные с арендой имущества.

См. Также:

GST на коммерческое помещение

Если вы зарегистрированы или должны быть зарегистрированы для GST, вы обязаны уплатить GST с арендной платы, взимаемой вами за коммерческое помещение.

Вам может потребоваться зарегистрироваться для GST, если вы имеете дело с собственностью, и ваш оборот от этой деятельности превышает порог оборота при регистрации GST. Сюда входят разовые операции, такие как покупка, продажа, аренда и разработка (что может представлять собой ведение предприятия).

Как правило, вы можете требовать кредит GST на покупки, которые связаны с сдачей в аренду вашей собственности, например GST, включенный в гонорар управляющего агента.

См. Также:

Сдам в аренду (арендатор)

Если вы арендуете коммерческую недвижимость в качестве помещения для бизнеса, арендная плата вычитается.

Как арендатор (арендатор) вы можете иметь право требовать кредиты GST для GST, включенного в арендную плату, если вы и арендодатель зарегистрированы или должны быть зарегистрированы для GST.

См. Также:

Если вы арендуете помещение, вы должны включить в налоговую декларацию доход от аренды и вычеты на расходы. Вы можете нести ответственность за уплату GST и право на получение кредитов GST.

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Владельцы и инвесторы недвижимости обычно зарабатывают деньги на собственности, сдавая ее в аренду другим лицам.

Аренда — это договор, по которому право владения недвижимостью передается от собственника, арендодателя , другой стороне, арендатору или арендатору .В договоре аренды также оговариваются другие аспекты соглашения, такие как срок действия договора аренды и сумма платежа, которую арендодатель ожидает от арендатора за право владения. Арендодатель имеет возвратное право на владение после истечения срока аренды. Доля собственника в арендованной недвижимости иногда называется арендной платой или арендной платой недвижимостью плюс возвратное право .

Закон о мошенничестве в большинстве штатов требует, чтобы договоры аренды на срок более 1 года заключались в письменной форме.И арендодатель, и арендатор должны подписать договор аренды. Хотя договоры аренды на более короткие сроки могут быть устными, в любом случае разумно иметь это в письменной форме как способ документально подтвердить условия и как способ доказать, что договор существует.

В некоторых штатах полностью или частично принят Единый закон о арендодателях и арендаторах жилых помещений , который в некоторой степени защищает арендаторов, помогая компенсировать тот факт, что именно арендодатель обычно выбирает условия аренды, особенно для аренды жилья.Этот закон регулирует право домовладельца на въезд, требует минимального обслуживания собственности, защищает арендатора от репрессалий со стороны арендодателя за жалобы и требует, чтобы имена и адреса владельцев недвижимости были раскрыты арендаторам.

Право арендатора на владение называется арендуемой недвижимостью , в отличие от земельной собственности собственника. Арендаторы пожизненного поместья и аренды на длительные периоды времени, например, 99 лет и более, могут иметь в некоторых штатах дополнительные права, которые обычно предоставляются только владельцам.Сданное в аренду имущество юридически считается личной собственностью, а не недвижимым имуществом для арендатора.

Существует 4 различных типа арендуемой недвижимости, которые различаются в первую очередь тем, как определяется срок аренды.

Поместье в году (также известное как в сроке ) — это аренда на определенный срок, который, несмотря на название, может составлять менее 1 года с оговоренной датой начала и окончания. Ожидается, что в конце срока арендатор освободит помещение.Уведомление не требуется, так как окончание аренды оговаривается в контракте. Если стороны договора аренды хотят продлить его, они должны согласиться на новый договор, если в исходном договоре не было оговорки о продлении, и в этом случае арендатор имеет право продлить.

Недвижимость от периода к периоду (также известная как периодическая аренда ) — это аренда на определенный начальный период, которая автоматически продлевается в конце начального периода и после каждого продленного периода, если только арендодатель или арендатор не желают прекратить это путем направления должного уведомления, которое в большинстве случаев составляет 1 период вперед, хотя оно может быть меньше, если период составляет год или больше.Срок действия этой аренды не установлен. Это поместье, которым владеет большинство арендаторов жилого жилья, такого как квартиры, которое, как правило, составляет месячной аренды , где арендатор платит ежемесячную арендную плату.

Имущество по желанию похоже на периодическую аренду, но начальный период не указывается и заканчивается, когда арендодатель или арендатор надлежащим образом уведомляет об этом, либо если один из них умирает.

Помещение с правом уступки (также известное как аренда с правом обеспечения ) — это когда арендатор сохраняет право владения арендованной собственностью после истечения срока аренды, но без согласия владельца.Если первоначальный договор аренды содержит пункт о удержании имущества , то этот пункт определяет имущественное право на имущество; в противном случае закон штата определяет права и обязанности арендодателя и арендатора.

Если арендатор продолжает платить арендную плату, а арендодатель принимает ее, то создается резервная аренда , в которой все еще применяются условия первоначального договора аренды. Если домовладелец возражает против удержания аренды, но по-прежнему принимает арендную плату, создается помесячная аренда, при которой любая из сторон должна будет должным образом уведомить о прекращении аренды.Арендодатель также может рассматривать арендатора как нарушителя и начать процедуру выселения, но арендодатель должен выполнить уведомление , чтобы выйти из требований договора аренды и закона штата, в котором находится недвижимость.

Соглашения об аренде

Как и все договоры, действующий договор аренды должен иметь юридическую цель , стороны должны иметь правоспособность для заключения договора, должно быть предложение и акцепт , и должно быть возмещения , что обычно арендная плата, но также может быть в форме услуг, таких как управление жилым комплексом.

Однако у договоров аренды есть дополнительные общие черты. Большинство договоров аренды жилья основано на заранее распечатанных формах; тем не менее, большинство договоров аренды из-за сложности и особых потребностей коммерческих арендаторов оговариваются индивидуально.

Договоры аренды обычно содержат:

  • — описание собственности,
  • — срок аренды,
  • — сумму арендной платы, подлежащую уплате,
  • — когда она должна быть выплачена, и
  • — сумму залог .

Законы штата ограничивают размер гарантийного депозита, обычно арендной платой за 1 или 2 месяца при аренде жилья, а в некоторых штатах могут быть другие ограничения или условия, такие как выплата процентов. Залог используется для покрытия невыплаты арендной платы или уничтожения собственности арендатором; в противном случае гарантийный депозит должен быть возвращен арендатору по истечении срока аренды.

Во всех договорах аренды подразумевается договор о спокойном пользовании , который позволяет арендатору владеть недвижимостью без какого-либо вмешательства со стороны арендодателя.Арендодатель может входить в помещение для обслуживания или ремонта, но только с согласия арендатора.

Ни арендатор, ни арендодатель не обязаны производить улучшений собственности, но если арендатор делает некоторые улучшения, она обычно становится собственностью арендодателя. Тем не менее, коммерческий арендатор действительно вносит изменения в свой бизнес и обычно восстанавливает имущество до его прежнего состояния после истечения срока аренды, за исключением обычного износа.

Арендодатель, однако, должен поддерживать помещения в рабочем и безопасном состоянии, а также должен поддерживать общие зоны, такие как коридоры и пешеходные переходы, и могут потребоваться некоторые меры безопасности, такие как датчики дыма.

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении требует, чтобы арендодатели разрешали арендаторам-инвалидам вносить изменения с учетом их инвалидности. Однако, если изменения уменьшат возможность сдачи в аренду собственности, то домовладелец может потребовать от арендатора восстановить собственность до ее прежнего состояния после прекращения аренды. Закон об американцах с ограниченными возможностями ( ADA ) требует, чтобы коммерческая недвижимость была свободна от препятствий для людей с ограниченными возможностями, или она должна быть приспособлена каким-либо другим способом.

В договорах коммерческой аренды обычно есть пункт о недопущении нарушения условий труда , который не позволяет залогодателю вытеснять арендаторов в случае обращения взыскания, пока арендаторы продолжают платить арендную плату.

Переуступка и субаренда

Иногда арендатор хочет освободить недвижимость до прекращения аренды и не платить за оставшийся срок. Чтобы сделать это без нарушения договора аренды, арендатор может либо передать свое арендованное имущество, либо сдать его в субаренду.Назначение — это когда арендатор передает все свои права аренды другому лицу; затем новый арендатор платит арендную плату непосредственно арендодателю. Однако первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за арендную плату, если цессионарий не платит, если только арендодатель специально не освобождает его от первоначальной ответственности.

Когда передаются только некоторые из этих прав, то это субаренда или субаренда . Новый арендатор платит арендную плату арендодателю, который затем платит арендодателю.

Большинство договоров аренды не допускают переуступки или субаренды, а если и допускаются, то обычно требуют одобрения арендодателя. Однако, если в договоре аренды ничего не говорится об уступках или субарендах, то они разрешены.

Варианты аренды

В договорах аренды также может быть вариантов . Наиболее распространенным вариантом является вариант продления , который позволяет арендатору продлевать договор аренды, направив соответствующее уведомление. Вариант аренды (также известный как право покупки , вариант ) дает арендатору право приобрести недвижимость по определенной цене в течение определенного времени.Когда время истекает, срок действия опциона истекает. Вариантом аренды является вариант с правом преимущественного отказа , который дает арендатору право приобрести недвижимость по той же цене и на тех же условиях, что и другая сторона.

Типы договоров аренды

Договоры аренды обычно классифицируются по тому, сколько арендатор должен платить, или по вариантам, доступным арендатору. Например, большинство договоров аренды жилья являются примерами аренды брутто , когда арендодатель оплачивает большую часть расходов, таких как страхование, налоги, вода и канализация, связанных с недвижимостью, в то время как арендатор платит арендную плату и те расходы, которые варьируются существенно по тому, насколько арендатор их использует, например, электричество и тепло.

При чистой аренде , которая является типом большинства коммерческих арендаторов, арендатор оплачивает большую часть расходов на собственность, включая налоги и страхование. В большинстве случаев чистой аренды внутренняя часть зданий остается незавершенной, поэтому коммерческий арендатор может настроить интерьер в соответствии с потребностями бизнеса.

Другой тип коммерческой аренды, часто используемый в торговой недвижимости, — это процентная аренда. — арендатор платит установленную минимальную арендную плату плюс процент от ежемесячного дохода арендатора, превышающий указанную сумму.Например, арендатор может быть обязан платить 1000 долларов в месяц + 10% от валовых продаж свыше 500 000 долларов. Процентная аренда часто используется для предприятий со значительными сезонными колебаниями, что помогает розничным торговцам сокращать свои расходы, когда их доход меньше.

Другие типы переменной аренды , которые приводят к переменным суммам арендной платы, включают градуированную аренду , в которой оговариваются даты увеличения арендной платы, и индексную аренду , где размер арендной платы определяется индексом, например как индекс потребительских цен.

Аренда земли — это чистая аренда неулучшенной земли, на которой арендатор будет строить здания и устанавливать оборудование для ведения своего бизнеса. Эти договоры аренды имеют длительный срок, обычно от 50 до 100 лет, что позволяет арендатору заработать достаточно денег, чтобы оправдать расходы на строительство на земле, не находящейся в собственности.

Нефтегазовая аренда — это особый тип аренды, при котором нефтяная компания будет платить арендодателю за право исследовать землю в поисках нефти и газа в течение определенного периода, который может продлеваться ежегодно.В случае обнаружения нефти или газа землевладелец получит процент от дохода в размере роялти , и аренда будет продолжаться до тех пор, пока скважины не будут исчерпаны.

Арендная покупка — это соглашение, которое позволяет арендатору выкупить землю после ее сдачи в аренду на время. Право на покупку — это первоочередная задача, а аренда — второстепенная задача. Покупка в лизинг позволяет арендатору использовать часть арендной платы в счет покупной цены собственности, тем самым увеличивая собственный капитал, одновременно снижая сумму, которая должна быть заимствована.

A продажа с обратной арендой (также известная как продажа с обратной арендой ) — это соглашение, по которому собственник продает землю, а затем сдает ее в аренду для коммерческого проекта на определенную сумму арендной платы и время. Продажа земли дает арендатору капитал для финансирования проекта. Или компания может продать свою недвижимость по сделке с обратной арендой, чтобы повысить ее ликвидность, выплатить долг или получить прибыль от завышенных цен на недвижимость. Например, некоторые компании, такие как AT&T, продали свою недвижимость на пике пузыря на рынке недвижимости в 2007 году в рамках сделок с обратной арендой.Однако многие компании стремятся заключить сделку с обратной арендой, потому что испытывают финансовые затруднения. Например, New York Times добивалась заключения сделки по обратной аренде своей недвижимости для погашения долга во время Великой рецессии в конце 2008 — начале 2009 года. Компании, являющиеся арендаторами в большинстве случаев обратной аренды, по-прежнему продолжают платить не только арендную плату, но и налоги, и коммунальные и эксплуатационные расходы. Продажа с обратной арендой были популярны в 1970-х и 80-х годах, когда у них были некоторые налоговые преимущества.

Реальная сделка — The New York Times требует продажи с обратной арендой для своей новой штаб-квартиры

Согласно этой статье New York Times «Компании, нуждающиеся в наличных деньгах, переходят к сделкам с обратной арендой», компания New York Times вела переговоры с одним из лидеров сделки по продаже. -промышленность, W.P. Carey & Company из Нью-Йорка, чтобы продать 19 этажей своего нового здания штаб-квартиры на Восьмой авеню в центре Манхэттена по нераскрытой цене, хотя ранее сообщалось, что она стремится получить до 225 миллионов долларов. По условиям сделки компания Times, которой принадлежит 58 процентов 52-этажного здания, продолжит занимать и управлять своими помещениями в течение 10-летнего срока аренды. Он также хотел получить право выкупить собственность обратно по заранее определенной цене когда-нибудь в будущем — следовательно, она по-прежнему будет перечисляться в качестве обязательства в ее балансе.Часто компании ищут сделки с обратной арендой для улучшения своего баланса, поскольку обязательства по обратной аренде являются внебалансовой статьей.

Как покупатель сделок продажи с обратной арендой, WP Carey & Company заявила в своем годовом отчете, что она стремится заключать сделки продажи с обратной арендой, когда недвижимость стратегически важна для арендатора с обратной арендой, так что даже если компания испытывает финансовые затруднения, он будет стремиться продолжить выплаты по аренде.

Владельцы сельскохозяйственных земель часто сдают свои земли фермерам-арендаторам для выращивания сельскохозяйственных культур на земле.Фермер-арендатор может платить определенную денежную ренту или может быть договор об издольстве , когда арендатор платит арендодателю определенный процент от продаж урожая.

Прекращение аренды

Аренда может быть расторгнута, как и большинство других договоров, например, по взаимному соглашению или по исполнению . Тем не менее, аренда не прекращается, если недвижимость продается, за исключением случаев, когда существует особый пункт о продаже , который позволяет новому владельцу расторгнуть договор аренды, уведомив арендаторов должным образом.Аренда также не прекращается в случае смерти одной из сторон, за исключением случаев, когда речь идет о пожизненном имуществе или аренде по желанию. Арендный договор также может быть расторгнут в результате банкротства любой из сторон, судебного разбирательства по делу об осуждении или иного действия закона.

Нарушение договора аренды

Иногда договор аренды нарушается либо арендатором, либо арендодателем. Когда арендатор нарушает договор аренды, чаще всего из-за невыплаты арендной платы, арендодатель может предъявить иск о фактическом выселении , что является постановлением суда об освобождении помещения.

Если арендодатель пренебрегает имуществом или нарушает договор аренды каким-либо иным образом, что делает его непригодным для использования арендатором для целей аренды или нарушает условия договора аренды, то арендатор может отказаться от собственности в качестве конструктивного элемента . выселение без дальнейшей ответственности. Однако, чтобы доказать аргументы в пользу конструктивного выселения, арендатор должен покинуть помещение, в то время как его имущество не подходит для целей аренды и, возможно, ему придется доказать, что имущество стало непригодным из-за халатного отношения арендодателя.

В некоторых штатах требуется гарантия пригодности для проживания при аренде жилья, когда домовладелец должен предоставить арендатору жилье, пригодное для проживания; в противном случае арендатор может прекратить платить арендную плату или отказаться от аренды.

Советы по аренде жилых помещений

Несмотря на то, что существует множество форм аренды, стандартной аренды не существует. Договоры аренды обычно заключаются в пользу владельцев, но суды считают такие договоры недобросовестными и не могут обеспечить соблюдение всех положений.Более того, законы штата или местные законы могут содержать определенные положения или ограничивать сферу действия или действие других. Владельцу недвижимости может быть лучше иметь договор аренды на справедливой основе, чтобы привлечь хороших арендаторов. Хорошие арендаторы важнее безупречной аренды, потому что проблемные арендаторы могут стоить вам времени и денег и вызывать раздражение. Кроме того, вы не сможете обеспечить соблюдение некоторых положений или взыскать платежи за любой ущерб или невыплату арендной платы, поскольку многие арендаторы являются доказательством суждения. Тем не менее, аренда важна, поэтому вы можете иметь в виду следующие советы:

  • Когда 1 st сдаёт в аренду арендатору, пройдитесь по собственности вместе с арендатором, отметив любые повреждения или другие недостатки собственности.Сфотографируйте недвижимость и дайте копии арендатору, чтобы у вас обоих была запись о состоянии собственности в начале срока аренды. Арендатор также может делать свои собственные снимки, но он все равно платит за предоставление копий снимков, которые вы делаете прямо там, где находитесь. Возможно, вы даже захотите включить жильцов на фотографию во время съемки. Еще одно положение, которое может быть включено в договор аренды, заключается в том, что если арендаторы обнаружат что-то не так с арендой в течение 1 -й недели , они должны уведомить вас, чтобы вы могли быстро исправить это.С другой стороны, если не звонят, то должны думать, что жилое помещение в норме.
  • Если вы купили новую бытовую технику для аренды, сохраните квитанции, но также сделайте фотографии техники в арендуемой единице, чтобы, если арендатор возьмет одну или несколько бытовых приборов и заменит их старым оборудованием, тогда у вас будет запись для докажите, что ваша новая техника была заменена на некачественную.
  • Договор аренды должны подписывать все взрослые арендаторы. Должна быть солидарная ответственность, чтобы информировать арендаторов о том, что каждый будет нести ответственность за любой ущерб и арендную плату независимо от причины или того, как обязанности распределяются между ними.
  • Все новые арендаторы должны подписать договор аренды. Также должен быть пункт для гостей , оговаривающий, что любые гости ограничены в продолжительности пребывания, а также должны быть ограничения на количество людей в номере.
  • Как правило, рекомендуется разрешить удерживаемым арендаторам , остающимся после истечения срока аренды, просто платить помесячно.
  • Чтобы привлечь качественных арендаторов, стоит брать арендную плату ниже рыночной или иметь желаемые характеристики.
  • Если арендаторы не платят арендную плату своевременно, то приступайте к их выселению, как только это разрешено законом. Никогда не допускайте накопления невыплаченной арендной платы, поскольку чем больше сумма, тем меньше вероятность ее уплаты арендатором и тем больше ваши убытки.
  • Также должен быть пункт о том, что арендаторы не могут каким-либо образом изменять свойство без письменного разрешения, поскольку изменения могут снизить стоимость собственности и сделать ее менее желательной для других арендаторов.
  • Пункт о доступе владельца позволит вам войти в собственность с должным уведомлением в обычные часы бодрствования, чтобы потенциальным новым арендаторам можно было показать собственность, а владелец может периодически осматривать собственность, чтобы убедиться, что она не была повреждена .Без специального положения о доступе собственника в договоре аренды владельцы не имеют права входить в съемную квартиру, пока арендатор там живет.
  • Обеспечьте запрет на громкий шум, чтобы не беспокоить соседей.
  • Если нет условий для субаренды или переуступки, то в большинстве населенных пунктов арендатор будет иметь право делать и то, и другое. Субаренда — это аренда квартиры другому арендатору на короткий срок, например, когда студенты колледжа едут домой на лето и сдают квартиру в субаренду на летние каникулы. Назначение — это когда арендатор хочет расторгнуть договор аренды, чтобы найти кого-то другого, кто возьмет на себя договор аренды. Как правило, положение о субаренде или переуступке, если разрешено, должно предусматривать ответственность как старых, так и новых арендаторов за ущерб и арендную плату, чтобы старые арендаторы были более осторожны при выборе новых арендаторов.
  • Еще одно положение, которое должно соответствовать закону, — это залог :
    • сколько требуется
    • какая процентная ставка, если таковая имеется, будет выплачиваться
    • на каких условиях арендатор получит деньги обратно
    • как скоро после расторжения договора аренды арендатор получит деньги
    • Список возможных повреждений и их ориентировочная стоимость
  • Если вы ожидаете, что арендаторы будут заботиться о дворе, тогда в договоре аренды должно быть точно указано, что ожидается, включая стрижку травы, уборку снега и, возможно, полив лужайки, цветов, деревьев и других желаемых растений, если это необходимо.
  • Укажите правила и положения, которым должен следовать арендатор.
  • Укажите минимальный промежуток времени между уведомлением арендаторов о том, что они уезжают, и фактическим освобождением собственности, обычно 30 дней, чтобы вы могли искать новых арендаторов.
  • Пункт о невыполнении заказа необходим для арендаторов, которые не уезжают, когда ожидалось. Новые арендаторы, которые планировали заселиться в определенный день, могут понести дополнительные расходы, такие как проживание в отеле или расходы на хранение.Положение о невыполнении обязательств обычно не позволяет новым арендаторам аннулировать договор аренды из-за задержки или возлагать на владельца ответственность за временные платежи. Однако, если период удержания длится слишком долго, следует указать определенное количество дней, в течение которых новые арендаторы могут расторгнуть договор аренды.
  • Следует уточнить, как распределяются расходы между собственниками и арендаторами. Обычно домовладелец платит налоги на воду, канализацию, недвижимость и любые сборы ассоциации домовладельцев, потому что, если эти сборы не уплачиваются, на имущество накладывается залог, который в конечном итоге придется заплатить владельцу.
  • Что происходит с брошенным личным имуществом? Если в договоре аренды не указано иное, то собственнику, возможно, придется удерживать личное имущество в течение определенного времени, в зависимости от местного законодательства. Поэтому, чтобы избежать двусмысленных ситуаций, в договоре аренды должно быть указано, что любое имущество, оставшееся после отъезда арендаторов, будет либо реализовано, либо передано благотворительной организации, такой как Goodwill или Армия спасения. Тем не менее, договор аренды должен соответствовать всем применимым законам, которые могут регулировать, что владелец может делать с недвижимостью и как долго она должна храниться.
  • Пункт об отказе от права позволяет арендодателю делать исключение для арендатора в отношении аренды, сохраняя при этом возможность принудительного исполнения договора аренды позже.
  • Также должен быть пункт о нарушении условий аренды, позволяющий расторгнуть договор аренды, если арендаторы не соблюдают условия договора аренды или местные законы или постановления. Принятие арендной платы не защищает арендаторов от выселения при нарушении договора аренды.
  • Также должен быть пункт о полных заявлениях , в соответствии с которым договор аренды является полным соглашением: не было устного или другого письменного соглашения вне договора аренды.Это исключает возможность того, что арендатор может заявить, что было дано обещание сделать что-то с имуществом, например, установить новый ковер. Конечно, нельзя доказать, что такого обещания не было, поэтому необходимо указать, что аренда является полным соглашением.
  • Изменение условий аренды для удовлетворения конкретных арендаторов может повысить вашу прибыльность. Например, арендаторам может понадобиться место только на 6 месяцев вместо 1 года, поэтому, если другие арендодатели не желают сокращать период, вы, вероятно, могли бы взимать более высокую арендную плату, разрешив более короткий срок аренды.В качестве альтернативы вы можете предложить более долгосрочную аренду, отличную от стандартного 1 года, чтобы привлечь более стабильных арендаторов и уменьшить количество вакансий в обмен на скидку в арендной плате.

Ссылки по теме

Налогообложение сделок с недвижимым имуществом: аннулирование договоров аренды, варианты недвижимого имущества, послабления и договорные обязательства

Закон о коммерческих помещениях (контроль аренды) [Глава 14:04]

Закон о коммерческих помещениях (КОНТРОЛЬ АРЕНДЫ)
Закон 42/1983, 22/2001.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗДЕЛОВ
Статья
1.Краткое название.
2. Толкование.
3. Аренда досок.
4. Апелляции на решения арендных комиссий.
5. Лизинговый контроль.
АН Закон о регулировании и контроле за сдачей в аренду коммерческих,
производственных и коммерческих помещений; и предусмотреть вопросы, связанные с этим и
связанные с этим.
[Дата начала: 30 декабря 1983 г.]
1 Краткое название
Этот Закон можно цитировать как Закон о коммерческих помещениях (контроль аренды) [Глава
14:04].
2 Интерпретация
В этом Законе —
«коммерческие помещения» означает —
(a) любые помещения, используемые для или в связи с ведением любой
промышленности, бизнеса, торговли или занятия; и
(b) любые земли, места для стоянки автомобилей, гаражи, хозяйственные постройки, помещения для рабочих и
другие улучшения в таких помещениях или их части, на них, в аренду или в аренду;
«Министр» означает министра промышленности и торговли или любого другого министра на имя
, которому Президент может время от времени назначать исполнение настоящего Закона;
«плата по аренде» означает комиссию по коммерческой и промышленной аренде, образованную в соответствии с разделом 3
.
3 Правления по аренде
(1) Министр может, в соответствии с установленным законом, создавать правления, известные как советы по коммерческой и промышленной аренде
, с такими сферами юрисдикции, которые он может указать.
(2) Каждая комиссия по аренде должна состоять из председателя и других членов, которых министр
сочтет необходимыми.
(3) Члены совета по аренде назначаются на таких условиях, которые
министр может установить для членов или классов членов в целом. Члену должно быть выплачено
такое вознаграждение и пособия, если таковые имеются, из денежных средств, выделенных для цели
Парламентом, который может установить министр с одобрения министра, ответственного за финансы
.
4 Апелляции на решения комиссий по аренде
(1) Апелляция на решение комиссии по аренде подается в Административный суд.
(2) Если апелляция была подана в соответствии с подразделом (1) в Административный суд
, подача апелляции не приостанавливает решение соответствующей комиссии по аренде
, если такая комиссия не вынесла противоположного указания.
5 Контроль за арендой
(1) Министр может издавать такие правила, которые он может счесть необходимыми для цели
РАЗДЕЛ 14

(a) предписывая функции, полномочия и порядок советов по аренде и
предусматривая апелляции и т. Д. в частности —
(i) наделение каждой арендной комиссии полномочиями, будь то от имени сторон в разбирательстве по делу
или по своей собственной инициативе, вызывать свидетелей и требовать предъявления
документов и заслушивать доказательства под присягой;
(ii) предоставление каждой арендной плате полномочий инспектировать помещения;
(iii) установление штрафов за неуважение к арендной плате и за предоставление
ложных показаний в ходе любого судебного разбирательства;
(b) невзирая ни на что в общем праве, контроль за сдачей внаем
и наймом любых коммерческих помещений и арендной платы, взимаемой с них, а также регулирование
и ограничение полномочий судов по вынесению постановлений о высылке в отношении арендаторов
коммерческих помещений и, более конкретно —
(i) предписывающий сборы за любое заявление, поданное в комиссию по аренде или любой орган
, назначенный для выполнения любой функции в соответствии с такими правилами;
(ii) установление платы за действия или услуги, выполненные в соответствии с такими правилами
;
(iii) ограничение или приостановление прав в соответствии с общим правом арендодателей
коммерческих помещений, включая права, касающиеся договоров аренды, заключенных до того, как
вступит в силу таких правил;
(iv) указание максимальной арендной платы, которая может взиматься за любое коммерческое помещение
в отношении любого периода, а также обеспечение возмещения, возврата или зачета
любой арендной платы, уплаченной сверх указанного максимума;
(v) предписывает штрафы за нарушение таких правил.
(2) При разработке правил согласно подразделу (1) министр должен учитывать интересы
как арендодателей, так и арендаторов.
(3) Никакое наказание, предусмотренное правилами, принятыми в соответствии с подразделом (1), не должно превышать
штрафа пятого уровня или тюремного заключения на срок в шесть месяцев или одновременно такого штрафа и
тюремного заключения.
[изменено Законом 22 от 2001 г., вступающим в силу с 10 сентября 2002 г.]
(4) Для целей пункта (1) «сдача внаем» и «аренда» включают субаренду и
субаренду, соответственно.

: Инструкции гражданского жюри Калифорнии (CACI) (2020) :: Justia

, когда договор аренды был заключен или продлен, когда был нарушен закон о безопасности, или

, если травма произошла в части помещения, над которым Арендодатель сохраняет за собой контроль

, например общие коридоры, лестницы, лифты или крышу. [¶] Общим элементом

в этих исключениях является то, что либо во время, либо после того, как владение передается арендатору

, арендодатель сохраняет или приобретает признанную степень контроля

над опасным состоянием с сопутствующим правом и полномочиями на избежать условия

и предотвратить травму.В таких ситуациях закон налагает на домовладельца

обязанность проявлять обычную заботу для устранения данного состояния, что приводит к ответственности

за травмы, причиненные его бездействием ». (Uccello, supra, 44

Cal.App.3d на стр. 511, внутренние ссылки опущены.)

• «Что касается арендодателей,« разумная осторожность обычно включает в себя обеспечение безопасности собственности

в начале сдаче в аренду и ремонте любых опасностей домовладелец

узнает позже.«Поскольку арендодатель отказался от владения

доли владения землей, его или ее обязанность заботиться о третьих лицах, пострадавших на земле, составляет

меньше по сравнению с арендатором, который имеет право владения и контроля. Таким образом,

до того, как на арендодателя может быть возложена ответственность за причинение вреда третьему лицу в связи с опасным состоянием земли

, истец должен показать, что арендодатель имел

фактических знаний о рассматриваемом опасном состоянии, плюс право и

способность вылечить состояние.”’” (Day v. Lupo Vine Street, LP (2018) 22

Cal.App.5th 62, 69 [231 Cal.Rptr.3d 193], внутренние ссылки опущены.)

• «Ограничение освобождения от обязательств домовладельца это от необходимости участвовать в потенциально навязчивом надзоре за собственностью

, что позволяет арендатору пользоваться

своей арендой без каких-либо препятствий ». (Салинас против Мартина (2008) 166 Cal.App.4th 404, 412 [82

Cal.Rptr.3d 735], внутренние ссылки опущены.)

• «[A] коммерческий землевладелец не может полностью отказаться от своих обязанностей землевладельца

просто подписав договор аренды.Как собственник имущества, арендодатель

, не владеющий недвижимостью, должен проявлять должную осторожность и действовать разумно в отношении арендатора, а также

неизвестных третьих лиц. На момент заключения договора аренды и после продления арендодатель

имеет право повторно войти в собственность, имеет контроль над имуществом и должен

осмотреть помещения, чтобы сделать их достаточно безопасными от опасных условий

. Даже если коммерческий арендодатель выполняет договор, который требует от арендатора

для поддержания собственности в определенном состоянии, арендодатель обязан на момент заключения договора аренды принять разумные меры предосторожности, чтобы

избежать ненужной опасности.(Mora, supra, 210 Cal.App.3d на стр. 781, внутренние ссылки

опущены.)

• «Ответственность арендодателя по проверке ограничена. Подобно домовладельцу,

обязанность проверять берет на себя ответственность арендодателя «только за те вопросы, которые

были бы раскрыты в ходе разумной проверки». Бремя снижения или избежания

риска и вероятности травмы повлияет на определение того, что

составляет разумную проверку.Обязанность арендодателя состоит только в том, чтобы сделать то, что

является разумным в данных обстоятельствах. Арендодателю не нужно принимать чрезвычайные меры

или необоснованно тратить время и деньги, пытаясь обнаружить

опасности, если того не требуют обстоятельства. Когда существует потенциальная

серьезная опасность, которую можно предвидеть, арендодатель должен предвидеть опасность и

ПОМЕЩЕНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ CACI No. 1006

633

Copyright Judicial Council of California

CACI No.4304. Прекращение действия за нарушение условий договора аренды

Источники и полномочия

• Незаконное удержание лица на основании невыполнения условий.

ГК РФ

Раздел 1161 (3), (4).

• Закон о защите арендаторов от 2019 года. Раздел 1946.2 Гражданского кодекса.

• Преобразование незаконного задержанного в гражданский иск, если владение №

более длительное время. Раздел 1952.3 (а) Гражданского кодекса.

• «[Раздел 1161 (3) Гражданского процессуального кодекса] предусматривает, что, когда могут быть выполнены условия

или ковенанты аренды, арендатор может в течение трех дней после

вручить уведомление, и так что сохраните конфискацию его аренды.После выполнения

арендатор может отклонить требование арендодателя о владении. Однако если

не могут быть выполнены, закон признает, что

будет праздной и бесполезной церемонией, требующей их выполнения, и, таким образом, освобождает

от требования сделать это. И это все, без чего он обходится.

не обходится без требования владения помещением. Это требует, чтобы в

любое событие. Если ковенанты могут быть выполнены, в качестве альтернативы можно указать

либо выполнить их, либо передать владение.Когда ковенанты выходят за рамки выполнения

, альтернативное уведомление будет бесполезно, и потребуется только требование владения

. Принимая во внимание, что цель этого закона состоит в том, чтобы быстро разрешить

арендодателю получить право владения своим помещением, если арендатор нарушил

условия договора аренды, единственное разумное толкование закона

заключается в том, что до предъявления в иске он должен использовать то средство, которое должно быть

наиболее эффективным для получения владения, то есть требовать его.Если

по требованию арендатор отказывается от владения, необходимость в каком-либо кратком разбирательстве

прекращается, и по требованию выполняется то, что в противном случае закон

предоставил бы ему в ходе разбирательства ». (Schnittger v. Rose (1903)

139 Cal. 656, 662 [73, стр. 449].)

• «Совершенно очевидно, что уведомление требуется в соответствии с [Code Civ. Proc., § 1161]

, подразделы 2 и 3 (где условие или завет, предположительно нарушенное,

может быть выполнено) должны быть заключены в альтернативный вариант, а именно., уплатить арендную плату

или выйти, выполнить договор или выйти, и уведомление, которое просто предписывает арендатору

выйти, недостаточно для того, чтобы признать такого арендатора виновным в незаконном задержании

при его продолжении владения ». (Hinman v. Wagnon (1959) 172 Cal.App.2d 24,

27 [341 P.2d 749], исходный курсив.)

• «Истец, однако, утверждает, что ему следует разрешить изменить свою жалобу таким образом, чтобы

, чтобы подать иск в соответствии со статьей 1161, подраздел 4.Требуемое уведомление под номером

не должно быть альтернативным. Однако истец ни разу не указал, что

ни в своем трехдневном уведомлении, ни в каких-либо состязательных бумагах, не предполагал, что

ответчик уступил аренду или субаренду собственности или совершил растрату

вопреки условиям или договоренностям. договора аренды, либо причинял неудобства

помещению, либо использовал имущество в незаконных целях. Истец имел

три возможности указать причину иска; если бы он считал, что существуют факты

, которые относят его дело к 1161, подраздел 4, было бы несложно заявить о таких фактах, но он этого не сделал.”(Hinman, supra, 172

Cal.App.2d на стр. 29.)

CACI No. 4304 НЕЗАКОННЫЙ ДЕТЕЙНЕР

1088

Судебный совет Калифорнии, авторское право

Бесплатные договоры аренды в Северной Каролине | Жилой и коммерческий сектор — PDF

Договоры аренды в Северной Каролине — это формы, созданные для отношений между арендатором и арендодателем в отношении использования коммерческой и жилой недвижимости. Все документы должны быть написаны в соответствии с главой 42 (Арендодатель и арендатор), и после подписания всеми участвующими сторонами договор становится юридически обязательным.

Заявление об аренде — используется для проверки от имени арендодателя, чтобы проверить данные арендатора, работу и предыдущую информацию об истории аренды.


Договор коммерческой аренды — Для помещений, которые используются для профессиональных услуг или розничного продавца.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx), OpenDocument

Экспорт: Dropbox, Google Диск, Microsoft OneDrive


Договор аренды с возможностью покупки — Стандартная форма, которая также дает возможность арендатору купить недвижимость на согласованных условиях у арендодателя.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx), OpenDocument

Экспорт: Dropbox, Google Диск, Microsoft OneDrive


Месячный договор аренды — В соответствии с § 42-14 арендатор может расторгнуть договор аренды этого типа с уведомлением не менее чем за семь (7) дней.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx), OpenDocument

Экспорт: Dropbox, Google Диск, Microsoft OneDrive


Соглашение об аренде комнаты (сосед по комнате) — Форма, которая обязывает людей, живущих в общей структуре жилья, выполнять такие задачи, как уборка, а также то, сколько каждый должен платить по счетам, арендной плате и т. Д.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx), OpenDocument

Экспорт: Dropbox, Google Диск, Microsoft OneDrive


Стандартный договор аренды жилого помещения — Предоставляется квартирной ассоциацией Северной Каролины для фиксированной аренды на последний (чаще всего) один (1) год.

Скачать: Adobe PDF

Экспорт: Dropbox, Google Диск, Microsoft OneDrive


Договор субаренды — Акт, в котором арендатор разрешает кому-либо другому пользоваться своей собственностью до конца срока действия собственности.

Скачать: Adobe PDF

Экспорт: Dropbox, Google Диск, Microsoft OneDrive


Письмо о расторжении договора аренды — позволяет арендодателю или арендатору отказаться от аренды по собственному желанию с уведомлением не менее чем за семь (7) дней в соответствии с § 42-14 Статута.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx), OpenDocument

Экспорт: Dropbox, Google Диск, Microsoft OneDrive


Краска на основе свинца — Федеральный закон, требующий от всех арендодателей и менеджеров жилых единиц, построенных до 1978 года, предоставлять своим арендаторам данный документ о раскрытии информации.Должен быть подписан каждым упомянутым арендатором в договоре аренды.

Страховой депозит (§ 42-50) — Если домовладелец решит получить залог от арендатора, он будет обязан в течение тридцати (30) дней предоставить информацию о том, где он хранится. Кроме того, он должен находиться на лицензированном трастовом счете в финансовом учреждении, расположенном в Северной Каролине, или домовладелец может предоставить залог на сумму от страховой компании, имеющей лицензию на ведение бизнеса в штате.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *