Субаренда земельного участка сельхозназначения: Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения

Содержание

Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения

Судебная практика: Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8.7 «Невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв» КоАП РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что земельные участки входят в состав земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» и принадлежат на праве аренды обществу, при этом выявлено невыполнение им установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, иной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду на обозначенных земельных участках, а именно: земельные участки сельскохозяйственного назначения зарастают многолетней сорной (осот полевой, полынь горькая, пырей ползучий и др.
) и древесно-кустарниковой, расположенной единично (ивняк, березы) растительностью на всей площади земельных участков, арбитражные суды пришли к верному выводу, что в деянии общества имеет место событие административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ, и правомерно отказали в отмене одного постановления о привлечении к административной ответственности, обоснованно указали, что передача земельного участка в субаренду не освобождает общество как арендатора от исполнения установленной законом обязанности по надлежащему содержанию земель сельскохозяйственного назначения.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»
(под общ. ред. А.П. Анисимова)
(«Юстицинформ», 2020)В продолжение этой мысли хочется отметить, что нельзя устанавливать одинаковые условия для аренды земель сельскохозяйственного назначения (учитывая их значение и роль в жизни любого человека) и аренды земель других категорий, как это сделано в ст.
22 ЗК РФ в отношении права арендатора передавать земельный участок в субаренду с уведомления арендодателя. В связи с этим предлагаем внести изменение в ст. 22 ЗК РФ, закрепляющее право арендатора передавать арендованный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка.

Договор субаренды участка сельскохозяйственного назначения

Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключается в письменной форме. К нему применяются стандартные нормы законодательства ЗК и ГК РФ. В документе прописывается порядок передачи территории во временное пользование, права\обязанности сторон и иные условия. В некоторых случаях целесообразность сдачи участка в субаренду связана с внезапным увеличением месячных платежей за аренду или сокращением производственных процессов.

Что это такое

После сдачи участка в арендное пользование, землепользователь обязан производить его обработку, улучшать качество плодородного слоя и проводить иные мероприятия. Для этого нужно инвестировать немало средств, привлекать спецтехнику и рабочих. Один человек не может справиться с большим участком. Поэтому получает так, что одна часть земли интенсивно обрабатывается, а другая зарастает бурьяном. Передать права можно ещё одному арендатору, если эта возможность предусмотрена договорным соглашением.

Фактически нынешний землепользователь распоряжается участком как законный владелец. После того как нашлось заинтересованное лицо, с ним необходимо заключить арендный пакт с указанием условий использования земельного надела. Тогда такая сделка будет иметь юридическую значимость. Условная договорённость не является таким основанием, необходимо, чтобы между сторонами сделки был составлен официальный акт. При невыполнении\нарушении хотя бы одного условия, можно потребовать компенсацию с субарендатора.

Минимальный срок, на который можно оформить договор = 12 месяцев. Его обязательно зарегистрировать в росреестре. При этом в законодательстве не прописано чёткое обязательство, кто должен взять на себя расходы на себя по госрегистрации. Этот вопрос можно оговорить заранее. В документе обязательно прописать условия, при которых возможно расторжение сделки.

Общие положения

Чтобы не ущемить ничьих прав, в договорном акте должны быть прописаны все условия сотрудничества, а также кадастровые данные на земельный участок сельхозназначения и личные сведения участников. Прописывается ежемесячный платёж за временное использование надела. Он должен эксплуатироваться согласно целевому предназначению.

При этом землепользователь должен не загрязнять экологию и окружающую среду, не использовать химические вещества, чтобы не ухудшить качество плодородного слоя. Сделка проходит в соответствии с правовым полем РФ, все, прописанные пункты должны соответствовать нормативам.

Заранее следует проконсультироваться с компетентным юристом, чтобы защитить свои права в случае возникновения конфликтных ситуаций. Субарендатор должен уяснить права и обязанности арендатора, использовать земельный участок согласно его целевому предназначению. Собственником надела может являться государство, физическое\юридическое лицо, местный административный орган.

Если договор не будет зарегистрирован, возможно, досрочное расторжение сделки и потери собственных средств, которые были вложены в надел. Не следует подписывать его без должного ознакомления с ним. Следует обратиться за консультацией к компетентному юристу, он поможет разобраться в сложных моментах, разъяснит каждый пункт. Предварительно стоит посмотреть образец, как должны составляться подобные договора, и что в них должно прописываться.

Основные моменты при подготовке договора

После того как собственник земли сдаёт её во временное пользование, он может передать только право распоряжения им, но при этом его права как собственника сохраняются в полном объёме. Сделка должна оформляться в полном соответствии с российским гражданским кодексом. Условия субаренды мало чем отличаются от обычного арендного пакта. Если земля с\х назначения находится в собственности у государства или у местной администрации, необходимо обратить внимание на статью №22. В неё указаны все права временного землепользователя, его обязанности и иные требования.

При наличии сразу нескольких кандидатов на участок, придётся сделать выбор между ними. Ценность участка будет зависеть от полива, состава почвы. Поэтому необходимо создать одинаковые условия для каждого из претендентов. Действие субаренды определяется договором. При желании расторгнуть сделку раньше указанного срока, необходимо уведомить о своём решении собственника.

Государство может предоставлять участки с\х назначения на 5 лет, арендатор имеет законное право передать права иному лицу за отдельную плату. При этом не придётся согласовывать своё решение. Но придётся следить за выполнением каждого условия, прописанного в акте. При выявлении нарушений, обязать субарендатора возместить компенсацию. В противном случае этот вопрос будет решаться в рамках судебного заседания. Следует руководствоваться статьёй под номером №101 ЗК РФ. В ней уже указаны дополнения и поправки.

Если на аренду земельного участка претендует несколько граждан, должны проводиться торги. На основании них, будет выбран арендатор, а затем уже и оформляться соглашение.

Права собственника при оформлении субаренды

Владелец земельного участка имеет полное право включить пункт о поднайме надела в основной договор, либо оформить дополнительное соглашение. После заключения субаренды все риски ложатся на плечи нынешнего землепользователя.

Собственник наделён следующими правами:

  • Ознакомить субарендатора с основным документом об аренде территории.
  • Потребовать разъяснения от субарендатора, с какой целью он планирует использовать землю.
  • Повысить арендный платёж для арендатора. При этом это никак не скажется на платежах от субарендатора.
  • Потребовать немедленного возврата надела по окончанию срока действия арендного соглашения об аренде и субаренде.
  • Обязать прохождение госрегистрации.

Все эти действия происходят через арендатора. Непосредственного взаимодействия владельца с субарендатором нет. В случае нарушения договорных условий или правил использования земли, ответственность понесёт арендатор. В этих правоотношениях, он рискует больше остальных участников сделки.

Детали оформления

При подготовке договорного соглашения субарендатору, необходимо обратить внимание на такие важные моменты:

  • У арендатора должен быть действующий арендный договор. И в нём должен быть пункт, в котором говорится, что он может отдать участок в поднаём. В случае его отсутствия, необходимо обратиться непосредственно к собственнику объекта.
  • Характеристики, адрес и площадь соответствует данным из кадастрового паспорта.
  • Имеющиеся капитальные строительные объекты, узаконены. При этом нужно убедиться, что в документе есть отметки об их дефектах и повреждениях.
  • Прежде чем подписать акт приёма передачи, обеспечить присутствие всех участников, провести осмотр участка и строительных объектов.
  • Если территория нужна на срок меньше 12 месяцев, проходить госрегистрацию не нужно.

Сотрудник МФЦ или росреестра сможет предварительно проконсультировать по пакету требуемых документов. Их нужно будет собрать и оплатить государственную пошлину.

Нуждается ли в государственной регистрации договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года

в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя?

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 26 ЗК РФ).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Кроме того, на основании п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Таким образом, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) и считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку она предусматривается только в отношении договора аренды на срок более года (ст.

609 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что в аренду могут быть переданы только такие земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ).

20 июня 2006 г.
Дата изменения: 24 марта 2008 г.

Субаренда земельного участка 2020 — что такое, аренда, части, образец договора, сельхозназначения, согласие собственника, под строительство жилого дома, регистрация

Субаренда земельного участка представляет собой сделку, в процессе которой право пользования данным объектом передается иному лицу. В ней участвует арендатор, который наделяет своими правами в отношении земли субарендатора. Собственник объекта должен предоставить свое согласие для того, чтобы процедура стала возможной.

На практике субаренда используется достаточно часто. В основном, она практикуется для получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Что это такое?

Не все граждане, столкнувшиеся с подобным понятием впервые, представляют, что такое субаренда земельного участка. Ее можно назвать сложной сделкой.

Инициатором субаренды, как правило, бывает арендатор. Он сдает в аренду участок повторно, уже другому физ-, или юрлицу.

В последующем субарендатор получает право пользования наделом. Субаренда подкрепляется соответствующим соглашением между сторонами. Все его положения не должны идти вразрез с действующими законами, а также противоречить первичному договору аренды.

Договор субаренды должен быть заключен в соответствии с нормами, определенными Гражданским кодексом.

Правовое регулирование

В 2020 году понятие субаренды дается в Гражданском кодексе, а именно в 606 статье. Также в этом нормативном документе говорится в том, что уже арендованный объект может быть передан в пользование третьему лицу (ст. 615 ГК РФ).

Субаренда земельного участка

Сделка в отношении субаренды земли должна быть подкреплена договором, заключенном в письменном виде.

После заключения соответствующего соглашения субарендатор получает следующие права и обязанности:

  • право пользования землей в течение срока, установленного по договору;
  • право осуществления деятельности на участке, которую не запрещает соглашение;
  • обязанность своевременной выплаты арендных платежей;
  • обязанность содержания участка.

Субаренда ‒ это достаточно сложная сделка. Разобраться во всех ее нюансах человеку, не имеющему опыта участия в подобных процедурах, бывает непросто. Поэтому имеет смысл обратиться к консультантам в области права за помощью.

Субаренда земли имеет некоторые риски:

  • Заключение сделки без согласия владельца. Такое возможно, если собственник земли проживает достаточно далеко и не может контролировать объект аренды.
  • Возможность порчи объекта. Высока вероятность того, что субарендатор нанесет ущерб земельному наделу. Подобные нюансы следует заранее обговорить в договоре.
  • Вероятность задержек выплат со стороны субарендатора. Многие пренебрегают официальным заключением договора субаренды. Может случиться так, что попадется недобросовестный человек, который не выплатит полностью или внесет арендную плату в частичном объеме.
  • Вероятность преждевременного расторжения договора субаренды. Этот риск особенно опасен для субарендатора. Ведь в случае расторжения основного договора аренды соглашение с субарендатором также будет расторгнуто.

Части

Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах. Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.

В качестве документов к договору субаренды должны быть приложены:

  • акт о замере выделенной части надела;
  • кадастровый план всего участка с выделением доли, сдаваемой в субаренду.

Муниципального

Арендовать или получить в субаренду участок, принадлежащий государству, можно только путем участия в торгах. Смысл данного мероприятия состоит в том, что арендатор выставляет самую маленькую плату и «шаг» ее увеличения, а участники предлагают свою стоимость за пользование участком. Побеждает в торгах тот, кто предложит наибольшую цену.

Арендатором или субарендатором признается лицо, которое победило в торгах на условиях их проведения.
Однако принимать участие в торгах может и только один человек.

В случае официальной регистрации на мероприятии и наличия на руках всей необходимой документации, с ним заключают договор субаренды.

Сельхозназначения

Земли сельхозназначения предназначены для:

  • садоводства;
  • животноводства;
  • растениеводства;
  • ведения полевого или приусадебного хозяйства;
  • организации СНТ или ДНТ.

Такие земли довольно привлекательны для многих граждан. К сожалению, не всегда получается их выкупить, но вот аренда или субаренда таких земель вполне возможна.

Субарендатор подобных участков должен пользоваться ими в соответствии с видом разрешенного использования.

Под строительство жилого дома

Некоторые граждане полагают, что при возведении на участке дома и оформлении его в собственность, земля автоматически переходит в их владение. Однако это не так, и субарендатор не может подобным образом оформить право собственности на земельный надел.

Возводить здание на участке, находящемся в субаренде, достаточно нецелесообразно. Это связано с тем, что после истечения периода действия соглашения придется каким-то образом решать проблему с правом владения.

Отличия от аренды

В чем заключаются отличия от аренды:

  1. Субарендатор должен выполнять требования и арендатора, и собственника надела. Наниматель же, в отличие от него, имеет больше полномочий, поскольку слушается только владельца земли.
  2. В роли арендодателя при заключении договора субаренды выступает человек, не имеющий права распоряжения участком. В случае обычного договора аренды арендодателем является собственник надела.
  3. Договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды.

Как оформляется?

Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
  3. Регистрация документа в Гос. Реестре.
  4. Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.

Важные нюансы:

  • регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
  • договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.

Необходимые документы

Какие документы требуются для заключения сделки:

  • паспорта участников;
  • первичный договор аренды;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о регистрации первого арендного соглашения;
  • разрешение от владельца в письменном виде;
  • прочая документация на участок;
  • график, в соответствии с которым должны быть внесены платежи по аренде.

Может потребоваться и другая документация.

Требуется ли согласие собственника?

Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью.
Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.

Также это становится возможным при составлении отдельного документа, содержащего согласие собственника. Такую бумагу можно приложить к договору аренды.

Заключение договора

Договор субаренды должен составляться в письменном виде. Он не подлежит заверению у нотариуса. Документ составляется по типовой форме, схожей с формой простого договора аренды. Отличия заключаются лишь в предмете сделки.

В договоре субаренды необходимо детально описать участок, указав его месторасположение, адрес, кадастровый номер и квадратуру. Привести границы в том случае, если в субаренду сдается часть надела.

В документ следует включить пункт с оплатой для субарендатора. Она может равняться величине арендной платы или превосходить ее по размерам.

Образец договора субаренды земельного участка здесь.

Регистрация

Сделка подлежит регистрации в Реестре. Только после данной процедуры договор вступит в силу. Для регистрации потребуется подготовить договор в 3-х экземплярах, документацию на участок, заверенные копии договоров участников сделки и квиток об уплате госпошлины.

Перечень необходимой документации лучше предварительно уточнить в регистрационном органе.

Срок действия

Договор субаренды прекращает свое действие после того, как выйдет срок, на который он ранее был заключен. В другом случае соглашение о субаренде расторгается одновременно с окончанием периода действия основного договора аренды между владельцем земли и нанимателем.

Досрочно договор субаренды может быть расторгнут в двух случаях:

  1. Если есть соглашение между сторонами сделки.
  2. По решению судебной инстанции.

Минимальный срок действия договора субаренды ‒ 1 день, а максимальный ‒ 99 лет.

Порядок внесения платежей

При подобной сделке субарендатор выплачивает арендатору оговоренную сумму в полном объеме и в установленные сроки.

Способ расчетов остается на усмотрение сторон:

  • наличные;
  • безналичный платеж;
  • расчет путем оказания каких-либо услуг;
  • передача прав в отношении определенной собственности.

Частные лица могут обговорить вопросы оплаты в ходе беседы, после чего прописать установленную сумму в договоре субаренды.

В том случае, если сделка заключается между государством и физическим или юридическим лицом, величина арендной платы определяется по следующей формуле: Плата = C × S × K1 × K2, где:

  • S ‒ площадь надела;
  • C ‒ базовая ставка;
  • K1 ‒ коэффициент, рассчитываемый на основании предполагаемой деятельности арендатора на участке;
  • K2 ‒ коэффициент, определяемый в зависимости от региона.

Пролонгация сделки

Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:

  1. Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре. В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно.
  2. Перезаключением соглашения. В этом случае договор заключается на новый срок, и могут быть существенно изменены его другие условия. Однако стороны договора должны быть те же самые. Такая сделка подлежит гос. регистрации. Пользоваться ей имеет смысл в том случае, если договорные обязательства должны действовать в течение длительного времени.
  3. При помощи составления доп. соглашения. Данное соглашение составляется в отношении продления первого договора. Все прочие положения первичного документа не меняются.

На видео об аренде и субаренде

Образец договор субаренды земельного участка образец

Договор субаренды встречается достаточно редко, поэтому многие с трудом представляют не только, как правильно его составить, но даже то, что именно представляет данный документ.

Договор субаренды заключается между прямым арендатором и субарендатором. Арендатор – человек, который берет земельный участок в аренду у владельца, а субарендатор – человек, берущий земельный участок в аренду у арендатора. Таким образом, данная сделка представляет собой своеобразную двойную аренду.

Заключение договора субаренды обязательно должно быть согласовано с собственником земельного участка. В остальном данный договор достаточно сильно схож с простым договором аренды.

Образец типового договора субаренды земельного участка

Рассмотрим перечень пунктов, которые необходимо указывать в договоре субаренды:

  • Место и дата заключения договора;
  • Информация об участниках договора. В данной части договора указывается исключительно информация об арендаторе и субарендаторе. Владелец земельного участка также будет фигурировать в данном договоре, но не в этой части;
  • Описание предмета договора. Данное описание мало чем отличается от стандартного и включается в себя общую площадь, место расположения и кадастровый номер земельного участка. Часто описание можно попросту скопировать из первоначального договора аренды. Кстати на ссылку на этот договор необходимо сделать в этой части. Необходимо это для того, чтобы понять какие права на земельный участок имеет арендатор, ведь предложить какие-либо дополнительные права самостоятельно он не может. Важно не забыть указать целевое назначение земельного участка;
  • Размер арендной платы. Размер оплаты определяется между арендатором и субарендатором на договорной основе. Также обсуждается порядок передачи средств. Важно зафиксировать точную сумму и период времени, за который она должна быть уплачена;
  • Права и обязанности сторон. Права и обязанности регулируются статьями Гражданского кодекса, но часто в этот пункт стороны самостоятельно включают ряд дополнительных условий. Например, право арендатором посещать земельный участок, а также право посещать участок владельцу. Прописываются также права и обязанности субарендатора, в соответствии с которыми он может распоряжаться участком на оговоренных условиях, должен использовать землю по целевому назначению, своевременно вернуть собственность арендатору и прочее;
  • Ответственность сторон. В данном разделе описываются санкции, которые ждут стороны в случае невыполнения ими данных обязательств. Чаще всего речь здесь идет о денежных штрафах;
  • Срок действия договора субаренды. Данный срок не может превышать срок действия основного договора аренды;
  • Дополнительные условия;
  • Список прилагаемых документов;
  • Реквизиты сторон и подписи.

Скачать бланк договора субаренды земельного участка.

Скачать образец договора субаренды земельного участка.

Скачать бланк договора субаренды земельного участка сельхозназначения.

Скачать бланк договора субаренды части земельного участка.

Скачать бланк договора безвозмездной субаренды земельного участка.

Скачать бланк договора субаренды земельного участка между физлицами.

Правила и условия оформления субаренды земельного участка

В Гражданском и Земельном кодексах РФ существует ряд условий, которые обязательно должны соблюдаться при заключении договора субаренды:

  • Письменное разрешение собственника на повторную сдачу участка в аренду (субаренду). Это разрешение может быть прописано, как в тексте договора прямой аренды, так и выписано владельцем отдельным документом;
  • Сдаваемый участок можно использовать исключительно по его целевому назначению. Если участок используется в других целях, это может стать причиной расторжения договора;
  • Соблюдение санитарных и противопожарных норм;
  • Договор субаренды, как и договор аренды, заключается исключительно в письменной форме;
  • Владелец имущества и субарендатор должны знать о существовании друг друга. Им не обязательно быть знакомыми, но каждый из участников должен знать обо всех, даже косвенных, участниках договоров;
  • Документ составляется в произвольном виде, но при этом в нем должны присутствовать существенные условия. Но, несмотря на это, специалисты рекомендуют указывать в договорах максимально полную информацию;
  • В роли передающей стороны может участвовать только арендатор земли, или его доверенное лицо.

Если договор заключается через доверенных лиц, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность. Она также прилагается дополнительным документом к договору.

Особые условия договора субаренды земельного участка

Рассмотрим перечень особых условий, которые обязательно должны учитываться:

  • В договоре субаренды обязательно делается ссылка на основной договор аренды. Чаще всего его копия прилагается к договору субаренды дополнительным документом;
  • Если арендатор не получил письменного разрешения от владельца на совершение сделки субаренды, он не имеет право делать это самовольно;
  • Срок действия договора субаренды не может превышать договора аренды. Также, если расторгнут основной договор аренды, автоматически расторгается и договор субаренды. При этом субарендатор не имеет никаких прав на первостепенную аренду участка.

Теперь земли сельскохозяйственного назначения можно сдавать в субаренду

Президентом подписан закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Узбекистан в целях повышения эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда».

Согласно изменениям, внесённым в Земельный кодекс, земли сельскохозяйственного назначения можно сдавать в субаренду.

При этом земли данной категории будут сдаваться в субаренду на срок до одного года.

Предоставление в субаренду земель сельскохозяйственного назначения или  лесного фонда, сдаваемых в аренду на основе инвестиционного договора или государственно-частного партнёрства, может происходить по соглашению сторон, но при этом срок аренды земельного участка не может превышать срок договора аренды.

Договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка влечёт прекращение договора субаренды (если договором не предусмотрено иное).

Досрочное прекращение договора субаренды земельного участка производится по соглашению сторон, а при не достижении такого соглашения – по решению суда.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения, переданный в субаренду, не может быть объектом купли-продажи, залога, дарения, обмена.

Согласно изменениям, внесённым в закон «О фермерском хозяйстве», земельные участки, предоставленные фермерским хозяйствам, могут предоставляться в субаренду на срок до 1 года для промежуточного посева сельскохозяйственных культур.

Согласно изменениям, внесённым в закон «О дехканском хозяйстве», дехканские хозяйства могут предоставлять земельные участки, предоставленные им в пожизненное наследуемое владение, или часть этих земельных участков во временное пользование юридическим и физическим лицам в целях выращивания сельскохозяйственной продукции.

При этом порядок временного пользования земельным участком определяется на основании соглашения сторон.

Данный закон вступит в силу со дня официального опубликования.

Особенности договора аренды земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Право»

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ

А.С. Жикулина, студент Н.А. Рахвалова, студент

Научный руководитель: В.А. Власов, канд. юр. наук, доцент Красноярский государственный аграрный университет Ачинский филиал (Россия, г. Ачинск)

DOI: 10.24411/2500-1000-2019-10932

Аннотация. В данной статье раскрываются основные моменты, связанные с договором аренды сельскохозяйственных земель. Указываются права и обязанности обеих сторон соглашения. А также рассматриваются различные взгляды на природу договора аренды земли.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, аренда земельных участков, земельный участок, договор аренды, арендатор, арендодатель.

Вопрос о правовой природе договора аренды земли и по сей день носит дискуссионный характер. Ю.А. Басин, В.С. Мартемьянов определяют его разновидность как договор имущественного найма, аргументируя это тем, что согласно с законом разрешается долгосрочное пользование землей, что является характерной особенностью для имущественного найма [1]. Такого же мнения придерживается и советский и российский учёный-правовед Е.А. Суханов [6].

По мнению Ф.М. Раянова договор имущественного найма определяет только те отношения, которые касаются имущества, находящегося в обычном гражданском обороте. Тем не менее, пределы договора аренды затрагивают обширные сферы влияния, так как договор применяется не только по поводу имущественных, но и земельных отношений, а также его целью является определение земельных отношений [5].

О.И. Крассов, Б.Ф. Ерофеев отмечают, что договору аренды природных ресурсов присущи характеристики, которые вообще несвойственны гражданско-правовому договору имущественного найма, что указывает на земельно-правовой характер договора аренды земельного участка, на том основании, что его правовой основой являются нормативные акты земельного законодательства [4].

Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) определяет земли сельскохозяйственного назначения, как земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также как земли, предназначенные для указанных целей (ст. 77) [3].

Земли, относящиеся к данной категории, могут использоваться с целью не только ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, которые включают в себя ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

В это время, значительная часть вопросов и судебных споров, образуется при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, кроме всего прочего, при заключении договоров аренды. Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются гражданским кодексом (далее — ГК РФ) и ЗК РФ, а также Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее — ФЗ).

В соответствии с положениями данного ФЗ аренда земельных участков определяется, как основной вид права, на основании которого может осуществляться использование земель сельскохозяйственного назначения, задействованных в аграрном производстве, иностранными и иными

субъектами, предусмотренными статьей 3 вышеуказанного закона.

Согласно со ст. 9 этого же ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае необходимости передачи в аренду участка, который находится в долевой собственности, из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается либо со всеми участниками долевой собственности, либо с лицом, которое действует на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности [7].

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не более чем на 49 лет. Наряду с этим, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Понятие «земельный участок» дано в статье 6 ЗК РФ, где указывается, что земельный участок как объект земельных отношений является частью поверхности земли, границы которой описаны и освидетельствованы в установленном порядке.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся: вещи, в том числе деньги, ценные бумаги и иное имущество, а также имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности и исключительные права на них; нематериальные блага. В соответствии с положением статьи 130 ГК РФ земельный участок является недвижимой вещью [2].

На сегодняшний день аренда сельскохозяйственных земель выступает наиболее оптимальным и выгодным вариантом для предпринимателей и физических лиц. Законодательство не устанавливает лимита разрешенных объемов аренды. Можно сказать, что арендатор имеет право арендовать неограниченное количество земельных участков.

Согласно с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе сдавать арендованный участок третьим лицам, передавать собственные права и обязанности другим лицам, отдавать права по аренде в долг, вносить права по аренде в качестве взноса в капитал товарищества. Однако для данных действий необходимо согласие владельца участка.

Стоимость аренды определяется владельцем участка, арендатор обязуется уплачивать аренду в денежном эквиваленте или в натуральном виде. Все зависит от конкретного договора аренды и условий ее выплаты. Размер арендной платы определяется владельцем участка. Государство ограничивает собственника в праве изменять размер арендной платы. Для земель сельхозназначения аренда определяется один раз в год. Стоимость аренды рассчитывается с учетом общей площади арендованной территории, стоимости единицы измерения, например, стоимость сотки земли. В договоре обязательно должна быть указана итоговая стоимость аренды за весь участок за год.

У обеих сторон соглашения имеются права и обязанности. Владелец обладает такими правами: подавать в суд на расторжение договора, если земля используется не по назначению; регулярно наведываться на участок, осматривать его; требовать от пользователя возместить ущерб, причиненный земле. Обязанности — передать землю на временное использование, исключить вмешательство со своей стороны в работу арендатора.

У пользователя имеются следующие права: использовать полученный участок в собственных целях по условиям договора; передавать землю другому пользователю (если разрешит владелец). Субаренда предусмотрена гражданским (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли — это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе. Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение. При заключении

договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение — если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду. На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).; лично распоряжаться продукцией, полученной с земли. Обязанности следующие — своевременно вносить плату за использование участка, после завершения срока действия договора выкупить землю либо продлить договор, контролировать содержание почвы и ее плодородие.

Договор аренды относится к стандартной двухсторонней сделке, поэтому и требования к нему стандартные. Утвержденной формы нет, но имеются обязательные к отображению в соглашении данные. В тексте указать: личные данные и название сторон; данные из паспорта или учредительной документации; адрес проживания; контакты. Обязательно указать, что является предметом аренды. Без этого соглашение считается недействительным. Под-

робно описать адрес или координаты участка, его площадь, границы и кадастровый номер. Если будет отсутствовать информация об оплате, это также может стать причиной признания договора недействительным. Сторонам разрешено устанавливать следующие типы платы: четко установленную сумму; долю от прибыли, полученной в результате работы на земле — в натуре или деньгами; передача другого предмета; обязательства по улучшению земли арендатором. Установить порядок внесения оплаты и сроки. Форма оформления — простая письменная, заверять у нотариуса не нужно. В бланк договора на аренду земли вписать такие сведения: дату и место заключения договора; права и обязанности сторон; данные об объекте аренды; информацию о целевом назначении земли, условиях ее использования; сумму платы за аренду; ответственность сторон за нарушение условий соглашения; сроки передачи земли пользователю; условия возврата участка арендодателю; тип договора по сроку действия — краткосрочный (менее 5 лет), долгосрочный (до 49 лет). Составляется настоящий договор в 2 экземплярах, для каждой стороны сделки.

Любой договор можно расторгнуть, если нарушены его условия или изменились обстоятельства. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Расторгнуть договор аренды нелегко, особенно если одна из сторон против этого. Расторжение без потери времени и усилий возможно, если арендатор и арендодатель согласны на это оба. Односторонний порядок расторжения подразумевает подачу искового заявления в суд. Арендатор не вправе расторгать соглашение, если произошла смена владельца земельного участка. Если в договоре аренды эта тема не затрагивается, то разрешается эта проблема на основании ГК РФ.

Другие причины расторжения — неуплата арендных платежей, нецелевое использование земли, неправильное ее использование, вследствие чего ухудшилось плодородное качество.

Приведенные в данной статье особен- толкование правоприменителями постоянности аренды земельных участков земель но совершенствуются, приспосабливаются сельскохозяйственного назначения, безус- под существующий гражданский оборот. ловно, не являются единственными, но от Для разрешения конкретной правовой си-того, не становятся менее важными. Зако- туации лучшим советом будет — обратить-нодательная техника, нормы права, их ся за помощью к специалисту.

Библиографический список

1. Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договорное право: Учебник. — М., 2002.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ГК РФ ч. 2) от 26 января 1996 года N 14-ФЗ. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/#dst0\.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/.

4. Крассов О.И., Ерофеев Б.Ф. Вопросы аграрных отношений // Крестьянские ведомости. — 2001. — №28.

5. Раянов Ф.М. Арендные отношения // Агробизнес. — 2001. — №8.

6. Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: Статут, 2011.

7. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/.

PECULIARITIES OF THE AGREEMENT OF AGRICULTURAL LAND RENTAL

AGREEMENT

A.S. Zhikulina, student N.A. Rakhvalova, student

Supervisor: V.A. Vlasov, candidate of legal sciences, associate professor Krasnoyarsk state agrarian university Achinsk branch (Russia, Achinsk)

Abstract. This article covers the main points related to the lease of agricultural land. The rights and obligations of both parties to the agreement are specified. It also discusses different views on the nature of the land lease agreement.

Keywords: agricultural land, land lease, land plot, lease agreement, tenant, landlord.

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, чтобы он включал информацию о компании.

Для лучших практик по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценариям. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected]

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.7ecef50.1622503823.a5bc5ec5

Дополнительная информация

Политика безопасности в Интернете

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 U.S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других лиц к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC.gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Обзор договоров сельскохозяйственной аренды — Национальный центр сельскохозяйственного права

Фон

Сельскохозяйственный сектор в значительной степени зависит от аренды земли и оборудования для удовлетворения потребностей фермеров. Из-за отсутствия права собственности на сельскохозяйственные угодья, растущие в Соединенных Штатах, фермеры и владельцы ранчо сдают в аренду многие акры, которые они обрабатывают и пасут сегодня. Лизинговые соглашения могут заключать как частные, так и государственные организации, поэтому сложность и объем этих контрактов могут существенно различаться.

Несмотря на то, что договоры аренды могут различаться по форме, аренда — это договор, подразумеваемый действиями сторон, выраженный в письменном документе или заключенный посредством устного общения. Договор аренды создает ситуацию, когда арендодатель является арендодателем, а арендатор — арендатором. В большинстве штатов к такой сельскохозяйственной аренде будут применяться законодательные акты, регулирующие право арендодателя и арендатора. Многие штаты приняли положения в своих законах о домовладельцах-арендаторах, которые применяются конкретно к сельскому хозяйству, например, предусматривающие право удержания арендодателем урожая, когда арендатор не платит арендную плату.

Для заключения действительного договора аренды стороны обычно должны включать в свое соглашение следующие элементы: (1) размер и границы сдаваемой в аренду собственности; (2) определенный срок аренды; и (3) определенная арендная ставка. Проще говоря, надлежащая аренда обычно описывает стороны, собственность, арендную ставку и продолжительность срока ее действия.

Аренда — это не просто инструменты, позволяющие фермерам и владельцам ранчо использовать определенные активы.Аренда может быть предоставлена ​​для использования полезности земли для определенных видов деятельности. Землевладельцы могут предоставить нефтегазовой компании в аренду на разработку полезных ископаемых, находящихся в их собственности. Ветряные компании могут искать аренды для развития ветроэнергетики на суше. Кроме того, фермер или владелец ранчо может сдавать в аренду участки своей земли для охоты или других видов отдыха. Дополнительную информацию об аренде земли для охоты и отдыха можно найти в читальном зале по вопросам ответственности землевладельца.

Письменная аренда по сравнению с устной арендой

Устная аренда действительна при соблюдении определенных требований и при условии, что многие договоры аренды сельскохозяйственной продукции являются устными. Некоторые стороны предпочитают устную аренду, однако нельзя упускать из виду преимущества письменной аренды. Письменный договор аренды часто предпочтительнее, поскольку он предоставляет письменное подтверждение условий аренды на случай, если в более поздний срок между сторонами возникнет спор.

В каждом штате принят «закон о мошенничестве», который требует, чтобы определенные типы контрактов заключались в письменной форме, за некоторыми исключениями.Эти законы могут отличаться от штата к штату. Примерами контрактов, обычно охватываемых статутами штатов о мошенничестве, являются контракты с недвижимостью и контракты, которые не могут быть выполнены в течение одного года. В большинстве штатов разрешена устная аренда сельскохозяйственных угодий на срок до одного года, поскольку договоры аренды, которые могут быть заключены в течение одного года или менее, обычно не подпадают под действие закона о мошенничестве. Аренда на срок более одного года будет подпадать под действие закона о мошенничестве в большинстве штатов и должна быть оформлена в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.

Есть общие положения, которые встречаются во многих письменных договорах аренды сельскохозяйственных товаров. К ним относятся продолжительность срока аренды, положение об аренде, процесс прекращения действия, ограничения на субаренду и переуступку, требования по соблюдению федеральных и государственных природоохранных положений и участие в федеральных сельскохозяйственных программах, типы сельскохозяйственных культур, которые нужно сажать, обязанности по борьбе с вредными вредными веществами. страхование от сорняков и покупок, виды сельскохозяйственных методов, которые можно использовать, кто отвечает за поддержание улучшений и улучшение собственности, возможность покупки и положения о гонорарах адвокатам.Эти общие положения могут быть заменены или добавлены другие термины, чтобы удовлетворить потребности сторон.

Прекращение договора аренды

Прекращение аренды фермы может произойти естественным образом в конце срока или, если аренда продлевается сверх первоначального срока, стороны могут расторгнуть договор аренды после выполнения определенных требований об уведомлении. Прекращение договора аренды будет зависеть от условий аренды, созданных договором аренды, и особенностей законодательства штата.

Аренда на срок в несколько лет — это аренда с определенной датой начала и фиксированной датой прекращения.Закон рассматривает любой фиксированный расчетный период времени как аренду на срок в несколько лет, даже если срок аренды составляет фиксированное количество месяцев. Норма общего права не требует уведомления о прекращении аренды на срок в несколько лет, потому что сторонам уже известен день, когда договор будет прекращен. Эта норма общего права не является фиксированной, и стороны могут потребовать время уведомления в договоре аренды. Наконец, следует отметить, что закон конкретного штата может ограничивать продолжительность срока аренды.

Периодическая аренда — это аренда, переходящая от одного периода к другому, например, помесячно или из года в год. Эта аренда не имеет определенного конца и автоматически продлевается до получения надлежащего уведомления. Как правило, надлежащее уведомление о годовой аренде в соответствии с общим правом осуществляется за шесть месяцев до начала нового срока аренды. Однако некоторые штаты законодательно сократили этот период. Ежемесячная периодическая аренда обычно требует уведомления за тридцать дней до того, как договор аренды может быть расторгнут.

Существуют и другие методы прекращения аренды. Договор аренды может быть прекращен в любое время, если все стороны договора аренды согласны на его прекращение. Другой распространенный метод — это включение в письменный договор аренды пункта о прекращении, в котором рассматриваются обстоятельства, при которых одна из сторон может прекратить договор аренды в случае возникновения определенных событий, таких как нарушение одного из пунктов аренды.

Государственный закон о лизинге

Государства могут иметь широкий спектр законодательных актов, касающихся аренды сельскохозяйственной продукции, но есть некоторые общие положения.Эти общие положения обычно касаются таких вопросов, как прекращение аренды, переуступка договоров аренды, право удержания арендодателем арендной платы и борьба с ядовитыми сорняками. Там, где все еще действует общее право, во многих штатах действуют разные правила в отношении прав на демонтаж приспособлений, прав на постоянное улучшение, прав на въезд домовладельца, прекращения аренды, прав арендатора на сбор урожая после истечения срока аренды, и ответственность арендатора за аренду в случае стихийного бедствия.

Аренда земли с фермы

Наиболее распространенной формой аренды в сельском хозяйстве является аренда земли, при этом аренда за наличный расчет и аренда доли урожая являются двумя наиболее часто используемыми видами аренды в сельском хозяйстве. Оба типа аренды предполагают разные формы определенной арендной ставки.

При обычной аренде за наличный расчет арендатор обязан платить установленную цену за акр или установленную ставку за арендуемую землю. При такой форме аренды арендатор несет определенные экономические риски, а арендодателю гарантируется предсказуемый доход независимо от цен на товары.Арендодатель действительно несет риски, связанные с тем, что арендатор не платит арендную плату или не использует методы ведения сельского хозяйства, которые позволяют получать краткосрочные выгоды от земли. Стороны могут согласовывать условия, чтобы ограничить их подверженность этим рискам, арендатор может вести переговоры о гибких условиях аренды, а арендодатель может включать условия, определяющие тип сельскохозяйственных методов, которые следует использовать.

При аренде доли урожая домовладелец получает долю урожая, произведенного в обмен на использование земли арендатором.Размер доли обычно зависит от местных обычаев. Арендодатель обычно соглашается оплатить часть производственных затрат по договору аренды доли урожая. Этот тип аренды подвергает арендодателя большему риску, но позволяет арендодателю получить выгоду в случае роста цен на товары или производства. Аренда доли посевов также позволяет арендатору распределить риск снижения урожайности и ценового риска, а также снижает размер капитала, необходимого для работы. Третий вид аренды, который становится все более популярным, — это гибридная аренда.Гибридная аренда представляет собой комбинацию аренды за наличные и долевого участия, что обеспечивает большую гибкость в определенных обстоятельствах.

Разрешение на выпас скота

Разрешение на выпас скота похоже на аренду урожая, но отличается в некоторых аспектах. Если аренда создает интерес к земле, называемую арендой, разрешение на выпас по закону не создает права, титула, интереса или имущества на государственных землях и представляет собой только лицензию на использование государственных земель. Правительство может отозвать эту лицензию в любое время без компенсации, за исключением ограниченных ситуаций, когда может потребоваться компенсация.Владелец разрешения на выпас скота может иметь право на компенсацию, когда разрешение полностью или частично аннулируется с целью использования государственной земли для других целей.

Бюро землепользования и Лесная служба США выдают разрешения на выпас скота на государственных землях, находящихся в федеральной собственности. Если в штате есть общественные земли для выпаса скота, выдача разрешений осуществляется соответствующим государственным органом. В разрешениях устанавливаются требования частной стороны использовать государственные земли для выпаса скота и действовать по традиционному методу «первым пришел — первым обслужен».Чтобы получить разрешение на выпас скота, частная сторона должна сначала владеть или арендовать базовую собственность или частное ранчо. Базовая собственность — это частная земля недалеко от пастбища, которую нелегко приобрести. Срок разрешения по закону составляет десять лет. Частная сторона должна заплатить сбор за выпас, который основан на базовом значении 1966 года в размере 1,23 за единицу скота в месяц (AUM), а затем скорректирован на основе текущих ставок аренды частных пастбищ, цен на мясной скот и стоимости животноводства. Комиссия не может опускаться ниже 1 доллара.35 за AUM в соответствии с указом президента, изданным в 1986 году президентом Рейганом.

Помимо Закона Тейлора о пастбищах от 1934 года, выпас на государственных землях регулируется Законом о национальной экологической политике 1969 года, Законом о исчезающих видах 1973 года, Федеральным законом о земельной политике и управлении 1976 года и Законом об улучшении государственных пастбищных угодий 1978 года. В течение многих лет экологические группы оспаривали выдачу и продление разрешений на выпас скота, что затрудняло продление многих разрешений на выпас скота.

Для получения информации, касающейся этого устава и экологических вопросов, посетите читальный зал по экологическому праву.

Аренда ветра

Аренда ветроэнергетики — это быстрорастущий вид аренды сельскохозяйственных земель по всей стране. При аренде ветроэнергетики компания сдает в аренду право входа в собственность землевладельца и возведение инфраструктуры ветроэнергетики. Типичный договор ветровой аренды может превышать от 30 до 50 страниц. До подписания договора аренды стороны обычно подписывают опционное соглашение, обычно на срок от двух до десяти лет, в зависимости от ограничений, установленных законодательством штата для периодов опциона.В течение периода действия опциона ветряная компания проведет испытания, чтобы определить, подходит ли земля для проекта. Если ветряная компания определит, что собственность подходит для проекта, она воспользуется возможностью сдать собственность в аренду. Но, как правило, у компании нет обязательств по реализации опциона на аренду в конце периода опциона, если недвижимость не подходит для проекта.

Аренда ветра будет включать условия продолжительности срока аренды, от двадцати пяти до пятидесяти лет, и многие из них имеют дополнительный период, который может длиться еще до пятидесяти лет.В договор аренды могут входить условия о характере деятельности, которую ветроэнергетическая компания сможет осуществлять на участке, а в некоторых случаях могут ограничиваться права землевладельца на застройку. Общее положение об аренде — это положение о конфиденциальности, которое предотвращает разглашение условий обеими сторонами. Типичная аренда также будет включать положение о выводе из эксплуатации, в котором подробно описывается демонтаж турбин, удаление любых материалов или оборудования и удаление бетона на определенную глубину.

Положения о компенсации могут варьироваться от аренды к аренде. Некоторые договоры аренды предусматривают фиксированный платеж в течение всего срока аренды. В других договорах аренды предусмотрены положения о компенсации, которые зависят от количества арендованных акров, количества установленных турбин, количества произведенной электроэнергии и процента дохода. Для расчета компенсации также можно использовать множество других методов. Процесс аренды солнечной энергии часто становится первым контактом землевладельца с ветроэнергетической отраслью.Учитывая это, крайне важно, чтобы землевладелец ознакомился с этим сектором энергетики до подписания каких-либо контрактов.

Для получения дополнительной информации о ветровой энергии посетите читальный зал по возобновляемым источникам энергии.

Аренда нефти и газа

Подавляющая часть добычи нефти и газа происходит на сельскохозяйственных угодьях (по оценкам, 67% в 2014 году), а недавние технологические разработки позволили расширить добычу по всей стране. Нефтегазовая аренда отличается от большинства сельскохозяйственных договоров аренды тем, что она включает в себя передачу прав на добычу полезных ископаемых под землей третьей стороне для добычи.Права на полезные ископаемые не всегда передаются при покупке собственности, поэтому землевладельцы должны проверить свои права на полезные ископаемые до заключения соглашения.

Условия аренды на нефть и газ являются переменными, но обычно состоят из первичного периода (до начала добычи) и вторичного срока (после начала добычи). Как только начинается вторичный срок после размещения успешной буровой площадки, аренда может продолжаться бессрочно, пока площадка остается продуктивной.До начала производства землевладелец может иметь право отсрочить выплату арендной платы до того, как он получит долю роялти после производства. Может быть полезно включить в договор аренды положения, предусматривающие возможность расторжения договора в случае просрочки платежа или неуплаты.

Из-за сложности договоров аренды нефти и газа для землевладельца важно изучить свои права и обязанности по договору аренды и проконсультироваться с профессиональным юристом за помощью. Арендатор часто возводит инфраструктуру на участке, а землевладелец должен уточнить местоположение и тип разрешенной инфраструктуры, включая дороги, трубопроводы и резервуары для хранения.Землевладельцы часто могут продолжать сельскохозяйственное производство на большей части своей земли по аренде нефти и газа, включая возделывание сельскохозяйственных культур или выпас скота. В некоторых случаях, особенно в тех, которые связаны с гидроразрывом пласта, энергетические корпорации будут извлекать из соседних участков без использования наземных вторжений. Тем не менее, для соседних землевладельцев должно быть заключено соглашение о совместном использовании, чтобы получать процент от роялти.

Компенсация по аренде нефти и газа переменная. Ставки, предлагаемые для нефтегазовой аренды, зависят от нескольких факторов, включая рынок энергоносителей на момент подписания договора аренды, тип добываемой нефти и газа, сложность добычи и географическое положение.Некоторые договоры аренды предусматривают единовременный платеж на основе рыночных ставок, в то время как другие предлагают периодические платежи, которые отражают процент от доходов, полученных от добычи. Другие преимущества могут включать подписные бонусы, отсрочку аренды и положения о возмещении ущерба. Часто затраты на инфраструктуру и бурение могут быть вычтены до получения платежей. Землевладельцы также могут пожелать проконсультироваться со специалистом по правовым вопросам относительно ответственности за загрязнение или другой ущерб в соответствии с законодательством штата и федеральным законодательством.

Аренда солнечных батарей

Аренда солнечных батарей — еще одна альтернатива для тех, кто хочет арендовать сельскохозяйственную землю.В последние годы цена на оборудование для солнечной энергии упала, что позволило расширить отрасль и увеличить потенциал для получения прибыли. Землевладельцам важно ознакомиться с отраслью солнечной энергетики и проконсультироваться с юристом перед подписанием договора аренды солнечной энергии.

Условия аренды солнечных батарей могут отличаться. Однако, как и в случае аренды энергии ветра, у них есть «срок разработки» и «срок эксплуатации». «Срок разработки» обычно составляет 4-5 лет, а «срок эксплуатации» 30-35 лет.Компенсация за аренду солнечной энергии включает минимальный порог оплаты, который привязан к рыночной стоимости земли. Например, земля за пределами густонаселенных районов часто имеет более высокую ценность для разработчиков солнечных батарей, чем земля в отдаленных районах. Кроме того, землевладельцы могут вести переговоры о выплате роялти в дополнение к минимальному платежу. Роялти обычно варьируются от 3,5% до 4,5% от валовой выручки от производства солнечной энергии. Оба метода оплаты увеличиваются со временем, в соответствии с затратами на солнечную энергию, инфляцией и стоимостью земли.Минимальные платежи обычно получаются ежегодно, тогда как роялти можно получать ежеквартально.

Из-за длительных сроков аренды солнечных батарей, существует множество факторов, которые следует учитывать перед подписанием контракта на строительство солнечной энергии в коммунальном масштабе. В то время как землевладельцы часто могут продолжать использовать большую часть своей собственности для сельскохозяйственных целей в рамках других форм аренды энергии, аренда солнечных батарей может быть более ограничивающей. Солнечная инфраструктура занимает большую площадь земельного участка, называемую «занятой площадью».Право землевладельца на въезд и выезд на «оккупированную территорию» обычно отменяется, и любая инфраструктура огорожена. Тем не менее, арендатор солнечной энергии будет иметь право на вход и выход через землю, расположенную за пределами «оккупированной территории», для таких целей, как техническое обслуживание. Земля, занятая для производства солнечной энергии, не может быть использована для какой-либо другой формы производства в течение срока аренды. Соответственно, землевладельцы должны проконсультироваться с юристом относительно любых сторонних сервитутов и статуса прав на недропользование на их земле.Аренда солнечных батарей также может иметь налоговые последствия, включая потерю сельскохозяйственных льгот и влияние на федеральный и государственный подоходный налог.

Для получения дополнительной информации о ветровой энергии посетите читальный зал по возобновляемым источникам энергии m.

Платная аренда для охоты

У землевладельцев есть широкий выбор вариантов аренды для охоты. Землевладелец может сдавать в аренду частным лицам на ограниченное количество сезонных охот, или они также могут сдавать в аренду более крупные группы, такие как спортивные клубы и предприятия по оснащению.Аренда может помочь землевладельцу покрыть расходы на налоги на имущество и эксплуатационные расходы, а также может дать дополнительную выгоду в снижении давления на дикую природу с целью смягчения ущерба посевам.

Наиболее распространенными формами аренды для охоты являются годовая аренда, сезонная аренда для определенного вида дичи и краткосрочная аренда, продолжительность которой варьируется от одного дня до недели или дольше. Ставки аренды могут определяться различными факторами, в том числе количеством охотников, которые заключают договоры аренды, количеством и качеством дичи на территории, видовым разнообразием, географическим положением, удобствами и условиями проживания, а также размером собственности.Плата за аренду большинства охотничьих угодий исчисляется из расчета на акр.

Землевладельцам жизненно важно знать все риски и ответственность, связанные с арендой охотничьих угодий. В некоторых штатах землевладельцы пользуются защитой ответственности за помещения, если не может быть доказана небрежность. Однако землевладельцы могут иметь страхование ответственности для дополнительной защиты или заключать с арендаторами договор, который освобождает их от ответственности в случае несчастного случая или травмы. Другие важные моменты, которые следует учитывать при составлении охотничьего договора, включают даты, границы собственности, разрешенные виды, на которых можно охотиться, количество одновременно разрешенных охотников, права и обязанности каждой стороны, а также средства правовой защиты в случае нарушения договора аренды. .

Дополнительную информацию об аренде земли для охоты и отдыха можно найти в читальном зале агротуризма.

5 заблуждений по аренде больших сельскохозяйственных угодий

Сдаете ли вы в аренду свои сельхозугодья или землю для ведения сельского хозяйства, сегодняшние более низкие зерновые рынки делают ставку на достижение справедливого соглашения, в котором обе стороны сделки смогут заставить его работать. Независимо от договора — денежная рента, гибкая арендная плата, доля урожая и т. Д.- есть несколько заблуждений, которые иногда могут повредить тому, что в противном случае было бы дружеской и справедливой сделкой.

Самое главное, по словам одного специалиста, — это оформить все в письменном виде. Это может показаться предрешенным, но многие сделки с землей подтверждаются рукопожатием, говорит специалист по сельскому хозяйству Университета Небраски Дэвид Эйкен. Итак, изложите сделку на бумаге и при этом «изложите права и обязанности до того, как возникнут проблемы», — говорит он в отчете университета.

Вот пять заблуждений, которые, по словам Айкена, распространены в договорах аренды земли. Обратите внимание на них, независимо от того, являетесь ли вы землевладельцем или арендодателем:

  1. Арендодатели могут рассказать своим арендаторам, как обрабатывать землю . «В течение периода аренды ответственность за работу на ферме несет арендатор, а не домовладелец. С юридической точки зрения, арендатор берет на себя ответственность, если обе стороны не договорятся об ином», — говорит Айкен. «Если домовладелец хочет указать, как его следует обрабатывать, лучшим способом избежать недоразумений в середине сезона может быть обсуждение методов ведения сельского хозяйства и их запись в письменном договоре аренды.«

  2. Вторжение — это нарушение права владения, даже если оно принадлежит вам . Верно; даже если вы владеете землей, но сдаете ее в аренду, вас могут привлечь к ответственности за незаконное проникновение, если вы выйдете на эту землю без разрешения арендодателя. Это одна из областей, где письменный договор аренды может быть огромным активом. «Без письменного договора аренды домовладелец по закону имеет право заходить на арендованную землю только для сбора арендной платы и проведения ремонта», — говорится в отчете университета Айкен. «В противном случае домовладелец может зайти в собственность только с разрешения арендатора.Конечно, арендатор был бы недальновиден, если бы слишком сильно настаивал на этом ».

  3. Продажа земельного участка и расторжение договора аренды . Принято считать, что если земельный участок продается новому владельцу, все ранее заключенные договоры аренды прекращаются. Опять же, получение аренды на бумаге имеет решающее значение, когда разворачивается этот сценарий, говорит Айкен. «Если домовладелец продает арендованную землю, на нового покупателя распространяется действие любого существующего договора аренды. И если договор аренды не был расторгнут по закону, новый покупатель может остаться с арендатором еще на один-два года», — говорит он.«Если домовладелец продаст землю, арендатор вряд ли откажется от аренды без оплаты».

  4. Повышение арендной платы . Новый год урожая для штата Айкен, штат Небраска, например, — 1 марта. А крайний срок заключения договора аренды — 1 сентября. После этой даты арендодатель не может изменить арендную плату «без согласия арендатора», — говорит он.

  5. Охота на арендованной земле . Если вы владеете им, не думайте, что вы можете автоматически отправиться на свою землю для охоты, что является обычным явлением во многих штатах Равнин и Кукурузных Поясов.«Арендодатели не могут охотиться на арендованной земле без согласия арендатора», — говорит Айкен.

Очень важно убедиться, что любые подобные соображения — особенно те, которые могут вызвать вопросы и потенциально вызвать разногласия между землевладельцем и арендатором — хорошо продуманы до подписания какого-либо соглашения, особенно когда бюджеты хозяйств ограничены.

«Заблаговременное обсуждение этих прав и их учет в договоре аренды может помочь избежать недоразумений и сохранить позитивные отношения между арендодателем и арендатором», — говорит Айкен.«В то время как сообразительный арендатор часто учитывает интересы арендодателя, чтобы сохранить договор аренды, работа по письменному договору аренды принесет пользу обеим сторонам».

Как сдать в аренду сельхозугодья за наличные

Вы нашли подходящий участок охотничьего хозяйства с идеальной пахотной почвой. Но, возможно, у вас еще нет времени или оборудования, чтобы справиться с обязанностями фермы. Теперь это дает вам возможность вложить немного денег в свой карман, сдав землю в аренду местному фермеру.Примерно 39% из 911 миллионов акров сельскохозяйственных земель в США не принадлежат фермерам. Вместо этого он сдается. Кроме того, арендуется более половины пахотных земель по сравнению с чуть более 25% пастбищ.

Но прежде чем вы начнете связываться с потенциальными арендаторами, необходимо предпринять несколько важных шагов.

Выберите договоренность

Прежде всего, вы должны решить, хотите ли вы запросить наличные авансом или долю в стоимости и прибыли от урожая. У обоих вариантов есть свои плюсы и минусы, и все зависит от того, что вы предпочитаете лично.Когда сельхозугодья сдаются в аренду за наличные, фермер и землевладелец договариваются о цене за акр, исходя из стоимости земли и сельскохозяйственного потенциала. После того, как они согласятся о цене и произведен платеж, фермер будет относительно свободен в принятии управленческих решений.

Другой вариант — разделить урожай. Здесь землевладелец и фермер разделяют затраты и прибыль (обычно одна треть затрат и прибыли идет землевладельцу, а две трети затрат и прибыли идет арендатору).Если вы не уверены, какая схема подходит вам, это руководство поможет вам.

Рынок земли

Есть несколько способов продать свою землю. Вы можете разместить объявление в Интернете или в местной газете или раздать листовки в местном кооперативе, ресторанах и магазинах. При создании объявления обязательно включите как можно больше деталей. Какие конструкции на объекте недвижимости сможет использовать арендатор? Насколько легко фермеру получить доступ к пахотной земле? Могут ли они использовать какие-либо источники воды на месте? Это та информация, которую потенциальный арендатор захочет знать.Если вы не хотите размещать объявление, вы можете спросить местных фермеров, знают ли они кого-нибудь, кто хочет арендовать землю.

Делайте домашнее задание при выборе фермера

Как будущий домовладелец, вы хотите иметь возможность доверять фермеру, которого вы решите сдать свою землю. Вы хотите, чтобы они позаботились о нем и убедились, что его ресурсы не исчерпаны. Когда вы ищете арендатора, лучше всего:

  • Опрос нескольких фермеров. Вы не стали бы отправлять своего ребенка в первый найденный вами детский сад, и вам не следует сдавать землю в аренду первому фермеру, который проявит интерес.Поговорите с как можно большим количеством фермеров и получите общее представление о том, с кем вам комфортно при аренде земли.
  • Личная встреча. Никогда не сдавайте аренду тому, с кем не встречались лично. Позвольте заинтересованным фермерам выйти и посмотреть на землю. Личная встреча — хорошее время, чтобы объяснить, что будет в аренде, обсудить методы ведения сельского хозяйства, как долго будет срок аренды и договориться о цене.
  • Проверить ссылки. Если фермер раньше арендовал сельхозугодья, свяжитесь с их предыдущими арендодателями, чтобы узнать, есть ли у них положительный опыт сдачи им в аренду.

Использование официального договора аренды

После того, как вы нашли арендатора, который соответствует всем вашим критериям, самое время оформить договор аренды. При этом важно, чтобы аренда была формальной. Многие сельскохозяйственные университеты опубликуют образец договора аренды фермерского хозяйства, но его следует использовать только в качестве отправной точки. Обязательно укажите все условия, которым должен следовать фермер. Например, если вы хотите, чтобы фермер оставил часть урожая для поздней охоты, вам необходимо получить это в письменной форме.Вы также должны указать, что произойдет, если вы решите продать землю. (В некоторых штатах, если покупатель продает арендованную землю, новый покупатель должен соблюдать все существующие условия аренды). Наконец, не забудьте добавить, что у вас есть разрешение на доступ к арендованной земле для охоты и посещения.

Страхование и налоги

Поскольку вы будете зарабатывать деньги на своей земле, формально вы являетесь владельцем бизнеса. Это означает, что вы столкнетесь с определенными рисками ответственности, которые в конечном итоге могут стоить вам денег. Получив страхование ответственности, вы добавите первый уровень защиты от расходов, которые могут возникнуть в результате травмы или смерти в результате противоправных действий.Он также покроет все связанные медицинские счета. Кроме того, поговорите со своим страховым агентом, чтобы определить тип покрытия, который вам понадобится для защиты от обязательств при сдаче земли в аренду. Что касается подоходного налога и налога на имущество, то они регулируются договорами аренды ферм. Поговорите с налоговым консультантом, чтобы узнать, как лучше всего решить эти проблемы.

Соблюдайте договор аренды

После подписания договора аренды придерживайтесь условий. Поддерживайте открытость коммуникаций и будьте разумны. Мы надеемся, что если вы будете подотчетны с самого начала, это задаст тон обеим сторонам в будущем.

Проблема с шаблонами договоров аренды земли

Если вы когда-нибудь задумывались об аренде своих сельскохозяйственных угодий, вы, вероятно, знакомы с бесплатными шаблонами договоров аренды сельскохозяйственных угодий, доступными на веб-сайтах университетов по распространению сельскохозяйственных знаний. Эти PDF-формы легко заполнять, они, кажется, охватывают большинство областей, которые вы хотели бы обсудить, и имеют официальный вид, который вы хотите в контракте.

Но стоит ли их использовать? Конечно, не без предварительного прочтения шаблона с критическим взглядом и обдумывания того, как каждая строка применима к вашей собственности.Каким бы ни был источник вашего договора аренды сельхозугодий, вы должны иметь его в письменном виде, который будет проверен и рассмотрен экспертом.

Вот что вам нужно знать об использовании шаблонов бесплатных договоров аренды сельскохозяйственных земель и почему они часто нуждаются в корректировке, чтобы обеспечить условия для защиты землевладельцев и их интересов.

Что входит в шаблоны договоров аренды сельскохозяйственных земель

Шаблоны договоров аренды сельскохозяйственных земель — это простые для заполнения формы, предназначенные для того, чтобы помочь владельцам сельскохозяйственных земель и фермерам достичь юридически обязывающего соглашения об обмене денег на временное землепользование.

Как минимум, договоры аренды включают пять вещей:

  1. Имена домовладельца и арендатора.
  2. Описание сдаваемой в аренду недвижимости.
  3. Размер арендной платы.
  4. Срок аренды с датами начала и окончания.
  5. Подписи обеих сторон.

Большинство шаблонов договоров о землепользовании рассчитаны на короткие сроки, определяемые продолжительностью от одного до трех лет, хотя это не всегда так. Краткосрочная аренда — отличный способ получить «испытательный период», в течение которого вы можете определить, подходят ли ваши отношения.

Долгосрочная аренда сельхозугодий превышает три года, но может быть ограничена законодательством штата, как в Миннесоте, где лимит составляет 21 год, и в Висконсине, где срок аренды не может превышать 15 лет.

Каким бы длинным ни был срок вашего договора аренды, не упускайте из виду тот факт, что договоры аренды являются юридически обязательными документами, предназначенными для обеспечения правильной оплаты и управления рисками. С этой целью включите заявление о требованиях к ответственности и страхованию для обеих сторон. В сильном соглашении об аренде сельхозугодий также должны содержаться формулировки, учитывающие:

  • Соответствие местным, государственным и федеральным законам об охране окружающей среды.
  • Кто отвечает за выполнение местных постановлений о зонировании.
  • Любые требования арендатора, если земля участвует в программе консервации или консервации.

Обратите внимание, что большинство бесплатных шаблонов договоров аренды сельскохозяйственных угодий, которые вы найдете в Интернете, не содержат требований, касающихся обмена данными и их доставки. Было бы разумно четко указать, какие данные о плодородии и урожайности вам понадобятся от вашего фермера, чтобы поддерживать здоровье вашей почвы.

Бесплатные шаблоны договоров аренды сельхозугодий — это, в общем, отличное место для начала. Если вы не видели его раньше, шаблон договора аренды Университета штата Айова — отличный пример того, что обычно включает в себя эти документы.

Почему шаблоны аренды сельскохозяйственных земель, как правило, ориентированы на фермера?

Поскольку бесплатные шаблоны договоров аренды сельхозугодий исходят от сельскохозяйственных факультетов университетов, они, как правило, смотрят на вещи с точки зрения фермера. Это не обязательно плохо, но землевладельцы должны знать об этом.Обеим сторонам может быть выгодно добавить в договор аренды компоненты, которые также учитывают потребности и перспективы землевладельца.

Департаменты, составляющие эти лизинговые соглашения, сосредоточены на эффективности и повышении урожайности для фермеров, выращивающих пропашные культуры, потому что именно на этом и сосредоточены их исследования. Отсюда следует, что в их шаблонах аренды это также находится в центре внимания.

Ваш договор аренды сельскохозяйственных угодий должен быть тщательно проверен

Ваши сельхозугодья, вероятно, являются одним из ваших самых ценных активов.Вы бы использовали шаблон из Интернета, чтобы арендовать дом за миллион долларов? Нет. Итак, зачем вам использовать бесплатный шаблон соглашения о сельхозугодиях без Интернета?

Другая сторона этого — управление рисками: если у вас есть проблема с вашим активом в миллион долларов, это может обернуться проблемой в миллион долларов. Вот почему вы должны убедиться, что ваш договор аренды был проверен юристом, знакомым с соглашениями об аренде сельскохозяйственных земель.

Наличие любого письменного договора аренды лучше, чем ничего, но квалифицированный юрист также может проконсультировать вас и помочь в переговорах по аренде сельскохозяйственных угодий, чтобы убедиться, что вы согласны с его условиями.

Если вы не совсем готовы позвонить адвокату и не знаете, с чего начать, вы всегда можете начать с обращения в Tillable. Наша беспроблемная аренда направлена ​​на сокращение неопределенности, связанной с другими шаблонами аренды, путем обеспечения уверенности в том, что землевладельцы получат справедливую арендную плату, и устраняет такие риски, как волатильность рынка, неблагоприятные погодные условия или слабый договор аренды.

Не вступайте в следующий вегетационный период без письменного договора аренды сельхозугодий.

Если вы землевладелец, вы должны защищать свои интересы и ценность своей земли, подписывая письменный договор аренды.Стоимость найма адвоката для составления или рассмотрения вашего договора аренды намного меньше суммы, которую вы потратите, если что-то пойдет не так.

Как говорится, рукопожатия работают до тех пор, пока не перестают. В бесплатных шаблонах договоров аренды сельскохозяйственных угодий, которые вы найдете в Интернете, есть некоторые проблемы и лазейки, но документ, который может быть не полностью сбалансирован для обеих сторон, скорее всего, лучше, чем совсем ничего.

Контрольный список договора аренды фермы | Лэнд-Грант Пресс

Договор аренды фермы аналогичен договору аренды, и эти термины обычно используются как синонимы.В соглашении об аренде / аренде фермы домовладелец-домовладелец соглашается предоставить арендатору временное владение и пользование своей фермой на согласованный срок и сумму арендной платы. Все контракты должны быть в письменной форме на случай возникновения любых будущих вопросов или споров. Многие договоры аренды схожи, но, пожалуйста, воздержитесь от использования общего шаблона, поскольку каждый договор аренды может требовать деталей, специфичных для вашей ситуации или местного законодательства. Лучше всего вам будет помочь адвокат, который поможет вам составить договор аренды.

В дополнение к общим сведениям об аренде (например, с указанием вовлеченных сторон и подробным описанием арендованной собственности) ниже приводится контрольный список вопросов для обсуждения между владельцами ферм и арендаторами для переговоров по соглашению об аренде фермы.

Элементы для обсуждения

Срок аренды (Срок)

Срок аренды, даты начала и окончания должны быть указаны в контракте. Обычно землевладельцы предпочитают краткосрочную аренду, потому что им легче сменить арендаторов или продать ферму. Арендаторы обычно предпочитают долгосрочную аренду, чтобы они чувствовали себя в большей безопасности при развитии своего бизнеса.

Ставки аренды и платежи

Арендодатели и арендаторы должны учитывать текущую стоимость, амортизацию, проценты, страхование, налоги и техническое обслуживание при согласовании арендной ставки.В сельском хозяйстве существует два распространенных вида арендной платы: денежная рента и доля урожая. Денежная аренда является наиболее распространенной; арендатор платит арендодателю денежную сумму за акр или общую сумму за соответствующую собственность. Арендная плата долей за урожай может принимать различные формы, но наиболее распространенным является тот, когда арендодатель и арендатор соглашаются разделить как расходы на урожай, так и поступления (доходы) от урожая определенным образом. Доля урожая чаще встречается в штатах, где существует требование «материального участия» для получения права на особый режим сельскохозяйственного налогообложения.

Ремонт

Предотвратите недоразумение, заранее договорившись о том, за какой ремонт несет ответственность арендодатель, а за какой — арендатор. Мелкий ремонт и обслуживание, такие как замена сломанной доски забора или столба, обычно являются обязанностью арендатора. Капитальный ремонт арендованного имущества, например, крыш сараев, обычно является обязанностью владельца.

Капитальные вложения арендатором

Как правило, капитальные улучшения, произведенные арендатором, требуют долгосрочной аренды с резервом на возмещение затрат на улучшение, если аренда прекращается до окончания срока аренды.Один из наиболее распространенных способов справиться с этим — сопоставить срок аренды с предполагаемым «сроком жизни» капитального ремонта (обычно совпадающим с амортизируемым сроком действия налога IRS). Например, арендатор бурит скважину на земле и рассчитывает, что она проработает пятнадцать лет, поэтому договор аренды рассчитан на пятнадцать лет. Если арендодатель расторгает договор аренды через десять лет, то арендодатель должен будет возместить арендатору одну треть (5/15) стоимости колодца (поскольку одна треть «жизни» все еще остается в хорошо).

Право входа

Каждый договор аренды фермы должен включать заявление, дающее землевладельцу законное право войти в собственность. Иногда от домовладельца требуется уведомить арендатора о запланированных визитах в собственность .

Партнерство не создано

Аренда не создает партнерства. Заявление такого характера рекомендуется в любой форме аренды. Ни одна из сторон не будет обязывать другую сторону по обязательствам или убыткам, выходящим за рамки того, что указано в договоре аренды.

Нет права на субаренду

Обычно арендаторам не разрешается сдавать ферму в аренду другому бизнесу или физическому лицу. Существуют исключения, например, позволяющие охотникам сдавать землю в субаренду во время сезона охоты.

Эксплуатация и обслуживание фермы

В некоторых договорах аренды прописаны общие методы управления. Они могут включать количество последовательных лет, в течение которых поле может быть засеяно определенной культурой, повторный посев сенокосов, меры по сохранению, борьба с вредными сорняками, обслуживание дренажных канав и т. Д.

Платежи по государственной программе

Некоторые выплаты по государственной программе производятся участникам, выращивающим урожай; другие могут быть переданы владельцам земли, которые придерживаются определенных методов. Должно быть понимание того, какая сторона будет участвовать в федеральных сельскохозяйственных программах, включая ответственность за соответствие требованиям и получение платежей. Следует также отметить, какие документы каждая сторона несет ответственность за предоставление друг другу и соответствующим государственным органам для целей программ, например, через Агентство сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США (FSA) или Службу охраны природных ресурсов (NRCS).Это может потребовать от одной или другой стороны подачи формы доверенности FSA-211.

Налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги и прочие расходы

Понятно, кто оплачивает эти расходы? Арендодатели обычно платят налоги на недвижимость. Как правило, домовладельцы имеют страховку от несчастных случаев на зданиях, а арендаторы имеют страховку арендатора, и обе стороны должны иметь страховку ответственности. Если арендатор уплачивает налог на недвижимость от имени землевладельца, это должно считаться арендной платой для целей бухгалтерского учета и налогообложения.

Положения о прекращении действия

В договоре аренды может потребоваться предусмотреть преждевременное прекращение договора аренды как для арендодателя, так и для арендатора. Часто рекомендуется добавить пункт о том, что обе стороны могут расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, если они обоюдно согласны сделать это.

Оговорки о разрешении споров

Контракт должен включать положение, которое помогает разрешать споры арендодателя и арендатора посредством посредничества до обращения в суд.

Право продолжения и наследования

Укажите, будет ли договор аренды обязательным для наследников (если сторона договора аренды умирает) или будущих владельцев собственности в случае продажи фермы.

Право преимущественной покупки и / или опцион на покупку

В целях дополнительной безопасности некоторые арендаторы предпочитают использовать язык, который дает им первый вариант покупки арендованной собственности, если арендодатель решит ее продать. Обе стороны могут также согласовать покупную цену и сделать эту часть контракта, сделав его договором аренды / покупки, а не прямым договором аренды.

Безвредное хранение

Арендодатели всегда должны иметь в договоре аренды оговорку о безвредности, в которой говорится, что они не несут ответственности за коммерческую деятельность в арендуемой собственности.

Подписи

Соглашение становится контрактом после его подписания. Все совладельцы собственности, включая мужа и жену, должны подписать договор аренды. Все совладельцы бизнеса, сдающего недвижимость в аренду, также должны подписать договор.

Особые проблемы Южной Каролины

Уборка мусора после урагана

Во время урагана владелец застрахован от несчастного случая, а арендатор — застрахован от арендатора. Однако может быть несколько упавших деревьев, повреждение заборов и уборка большого количества мусора.Заранее укажите, как эти расходы будут распределяться между арендодателем и арендатором.

Специальная ставка налога на сельскохозяйственную собственность в Южной Каролине

Арендодатель может искать льготы по налогу на недвижимость, сдав свою землю в аренду сельскохозяйственному предприятию. Сельскохозяйственные предприятия, площадь которых превышает десять акров (пять акров для древесины), могут претендовать на специальную ставку налога на сельскохозяйственное использование по налогу на имущество. 1 Выгода для арендатора заключается в том, что арендная плата за сельскохозяйственную землю может оставаться низкой.Если у вас есть вопросы об этой специальной налоговой ставке, обратитесь в офис местного налогового инспектора.

Агентство сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США Номер фермы

Городки в Южной Каролине все чаще стремятся сохранить или увеличить налоговые поступления. Они придерживаются свода правил для определения права собственности на специальную ставку налога на сельскохозяйственное использование. В правилах, как правило, указывается, что для подачи заявки на ставку налога на имущество для сельскохозяйственного использования арендодатель должен будет предъявить подтверждение письменного договора аренды, а арендатору потребуется номер фермы Агентства сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США для этого земельного участка.Шаги по получению номера фермы показаны ниже.

  • Найдите местное агентство фермерских услуг (FSA), позвоните им, чтобы узнать, предлагают ли они эту услугу, и назначьте встречу.
  • Принесите удостоверение личности (например, водительские права и карточку социального страхования).
  • Принесите копию акта и карты обследования (если земля находится в собственности) и копию договора аренды (если земля арендуется).
  • Принесите копию документов вашего предприятия: (1) ваш номер EIN, (2) список владельцев и их процентную долю в бизнесе, и (3) свидетельство о существовании от государственного секретаря SC.Если у вас есть корпорация, принесите свои учредительные документы.
  • Не забывайте ежегодно подтверждать отчеты о посевных площадях, чтобы иметь право на участие в федеральных сельскохозяйственных программах.

Другие вопросы

При аренде вашей фермы могут быть особые соображения, которые не включены в этот контрольный список. Некоторые договоры сельскохозяйственной аренды также обладают уникальными характеристиками, например, аренда многолетних культур (например, садов).

По вопросам договорного права обращайтесь к своему юристу.

Существует форма контрольного списка, которую можно загрузить вместе с файлом публикации в формате PDF. На веб-сайте группы программы агробизнеса Клемсона есть дополнительные статьи о землепользовании и аренде.

Шарлотта Максвелл, агент агробизнеса
Хорри-Джорджтаун-Вильямсбург
Cooperative Extension
1949 Industrial Park Rd, Conway, SC 29526
P 843-234-7719
Cell 843-653-4942

Стивен Ричардс, сотрудник агробизнеса
P 843-473-602
Cell 315-573-8632

Центр агробизнеса Клемсона
Исследовательский и образовательный центр Sandhill
900 Clemson Road, Columbia, South Carolina 29229
P 803-788-5700
F 803-736-4418

Цитированные источники

  1. С.C. Code Ann. § 12-43-232. (2005).

Консультации с ресурсами

Этот контрольный список был обновлен и адаптирован на основе аналогичной статьи, написанной Энди Дюфресном, бывшим преподавателем Cornell Cooperative Extension на пенсии.

Аренда сельхозугодий | Договор аренды земли должен быть в письменной форме

В предыдущей статье («Обоснование письменной формы») был изложен аргумент в пользу заключения всех сельскохозяйственных контрактов в письменной форме. На этот раз основное внимание уделяется конкретному типу контракта: аренде земли.

Владельцы сельскохозяйственных угодий по-прежнему устно разрешают другим сажать, выращивать и собирать урожай на своей земле. Однако, хотя «рукопожатие» является заветной традицией фермерского сообщества, он требует практического подхода к потенциально проблемным ситуациям. В этом отношении существует ряд подводных камней, связанных с устной арендой сельскохозяйственных угодий, которые должны побудить обе стороны выразить свое согласие в письменной форме.

Одной из таких ловушек является погрешность памяти . Аренда земли обычно заключается на несколько лет, чтобы арендатор мог получить прибыль от своих первоначальных инвестиций. По прошествии даже нескольких лет воспоминания сторон об основных положениях или условиях их соглашения могут расходиться.

Что еще хуже, одна или обе стороны могли быть заменены наследниками, правопреемниками или правопреемниками, которые имеют только информацию из вторых рук об условиях аренды. Без письменного документа, к которому можно обратиться за разъяснениями, обе ситуации являются благодатной почвой для чего угодно — от неприятных разногласий до полномасштабных юридических споров.

Говоря о других сторонах, еще одним недостатком словесной аренды земли является возможность арендатора передать собственность в субаренду другому фермеру. Без письменного положения, запрещающего передачу или уступку прав аренды кому-либо другому, землевладелец может оказаться в затруднительном положении, чтобы избежать необходимости иметь дело с неожиданным арендатором.

Непредвиденным аспектом устного соглашения является изменение обстоятельств. Даже если она предусматривает долгий срок, аренда — это всего лишь моментальный снимок во времени, отражающий состояние земли, а также ситуации и ожидания сторон в том виде, в каком они существуют на тот момент.

Самые вдумчивые люди все еще не могут предвидеть всех перипетий, которые принесет жизнь в ближайшие годы. Земля или ее размер могут измениться, арендатор может захотеть заняться другими делами, или арендодатель может найти другую потребность в земле. Когда обстоятельства, связанные с арендой, изменяются, устное соглашение мало что дает сторонам указания или защиты, если они попытаются изменить или расторгнуть его.

Если споры возникают из-за устной аренды земли, четвертой ловушкой является закон Мичигана. Как и во многих штатах, в Мичигане действует «статут о мошенничестве», согласно которому определенные соглашения должны быть заключены в письменной форме, чтобы считаться действительными.

Один из них — аренда на срок более одного года. Стороны, желающие добиться в суде исполнения многолетнего устного договора об аренде земли, обнаружат, что они нарушили это требование. Кроме того, закон штата Мичиган предусматривает, что для прекращения годовой аренды требуется уведомление о расторжении за год. Таким образом, без четкого соглашения о более коротком сроке прекращения аренды арендодатель, стремящийся прекратить ежегодную аренду, может столкнуться с необходимостью ждать еще один год, прежде чем вновь вступить во владение землей.

Мы все время слышим: «Я не думал, что нам нужно это записывать, потому что мы были в согласии». Однако факт в том, что лучшее время для записи — это когда вы, , соглашаетесь с . Если вы запомните свое рукопожатие в письменной форме, это с большей вероятностью сохранит ваше согласие и с большей вероятностью поможет вам разрешить разногласия, когда они возникают.

Foster Swift может помочь вам в оформлении договоров аренды земли и других важных сельскохозяйственных договоров в письменной форме.Если у вас есть дополнительные вопросы об аренде земли и вы хотите получить разъяснения по деталям, свяжитесь со Стивом Смитом по телефону 269.983.1400 или по электронной почте [email protected] Стив посвящает свою практику консультированию и представлению интересов частных лиц, предприятий и ассоциаций по широкому спектру вопросов, связанных с недвижимостью и недвижимостью, а также по вопросам создания корпораций и управления.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *