Передай другому: как правильно сдать квартиру в субаренду

 

Для начала стоит разобраться в сущности самого явления. В Гражданском кодексе содержится четкая норма, которая говорит, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать съемную квартиру в субаренду или, другими словами, в поднаем. В таком случае вся ответственность, к примеру, за порчу чужого имущества ложился на плечи самого арендатора. 

 

В настоящее время субаренда может быть выгодна нескольким категориям лиц. «В большинстве случаев квартиры и комнаты по этой схеме сдают те, кто не в состоянии самостоятельно оплачивать полноценную стоимость аренды. Чаще всего это студенты и приезжие из других городов. Благодаря субаренде за относительно небольшие деньги они могут позволить себе хорошую квартиру в центре», — замечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. 

 

«Собственник от субаренды получает  фиксированную оплату, которая его полностью устраивает. У тех, кто снимает квартиру, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы.

Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес. Например, когда люди снимают в центре Москвы многокомнатные квартиры «под ремонт», чтобы сдавать их посуточно», —  объясняет руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

 

Срок за сдачу

 

Однако, не удовлетворяясь законной маржой, арендаторы часто сдают площади нелегально. Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман. Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране. 

 

В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за съемное жилье, даже не поинтересовался, на каких правах арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях. 

 

А вот за сдачу жилья субаренду незаконным мигрантам в настоящее время предусмотрена уголовная ответственность, заостряет внимание управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин.

 

Поэтому эксперты настаивают на чистоте сделки в любой ситуации, и не важно, пересдается ли квартира с целью получения прибыли или же арендатор хочет сэкономить на плате за аренду и пускает в съемную квартиру посторонних людей.  

 

Сделка по правилам

 

Субаренда регулируются договором, срок которого не может превышать временные рамки договора аренды, заключенного между собственником и нанимателем. 

«Между арендатором и владельцем квартиры заключается договор, в котором прописывается, что квартира может сдаваться в поднаем. Это является фактическим разрешением и основанием для ее последующей пересдачи», — указывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

 

При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой. А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит. Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора, обращает внимание партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Игорь Вялов.

 

Арендатор и субарендатор заключают отдельный самостоятельный договор субаренды или поднайма, где указывается, что первое лицо действует на основании соглашения с владельцем квартиры. При этом законом не предусмотрена его обязанность уведомлять собственника помещения о заключении им сделки, поскольку такое его право предусматривается в договоре аренды.

 

Трехсторонняя безопасность

 

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды, рассказывает Кочерин.

 

«Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры», — замечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

 

Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество, замечает Жукова. 

 

Арендаторам же перед заключением договора Жукова рекомендует проверить документы собственника на квартиру: паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. Можно попросить другие документы, косвенно подтверждающие право собственности на квартиру: выписку из домовой книги, платежные квитанции. «С подозрением следует отнестись к заламинированным документам, подлинность которых установить сложнее», — предупреждает эксперт.

 

Проявить осторожность нужно и субарендаторам. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. «Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишился денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру», — рассказывает Литинецкая.

 

В свою очередь Жукова советует поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

Субаренда нежилого помещения: оформление договора, содержание договора

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире.

Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ). То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости.

Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора. То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст. 445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях. Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Регистрация договора субаренды

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Договор субаренды нежилого помещения

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

Договор субаренды — условия, приобретение юридического адреса

Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.

В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды — это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.

Субарендодатель – кто он?

Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.

Смотрите также:
ООО или ИП?

Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.

Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.

Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.

Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.

Общие условия договора субаренды

Существенное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка — кадастровый план, для помещения в здании — поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.

Смотрите также:
Что делать, если вызвали на допрос в налоговую

Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.

Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.

Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.

Приобретение юридического адреса через договор субаренды

Арендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юр адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.

Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:

• свидетельством о праве собственности на данный объект;
• актом приема — передачи сдаваемого в субаренду имущества;
• поэтажным планом либо другим документом бюро технической инвентаризации,

то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1)  п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
3)  п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6)  п. 3 ст. 615 ГК РФ
7)  п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8)  п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
9)  п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10)  п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
12)  Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 № 53
13)  Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 № 6219-ЭР
14)  Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
15)  ст. 618 ГК РФ

Что такое субаренда и субарендатор

Наряду с известным всем понятием «аренда» существует также такое слово как «субаренда», которая подразумевает под собой наличие еще одного участника при заключении договора на аренду квартиры. В качестве субарендатора может выступать организация или частное лицо, которое имеет полномочия для сдачи недвижимости в аренду.  За свои услуги субарендатор обычно берет комиссионные, которые могут иметь фиксированную ставку или зависеть от суммы сделки. Далее мы поговорим об особенностях заключения договора субаренды.

Общее определение соглашения субаренды

Субаренда — это определенный вид правовых отношений

Субаренда — это определенный вид правовых отношений. Субаренда в контексте Гражданского кодекса нашего государства представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей.

На первый взгляд такое определение является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения.

Часть взятых в наем площадей по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды. Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска.

Но в законодательной базе нашего государства работает механизм, позволяющий значительно снизить вероятность появления непредвиденных ситуаций, когда появляются претензии и имущественные споры между собственником и его арендаторами.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок составления контракта аренды и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.

Субарендатор – кто это

Субарендатор – сторона договора субаренды, получает имущество во временное владение и пользование не от собственника, а от арендующего его лица. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Субаренда на практике

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды. Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору.

Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках.

С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Каковы же существенные условия субаренды

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды.

В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым.

Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Правила заключения договора субаренды

Согласие на субаренду от собственника является обязательным

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Договор субаренды: понятие и признаки

Рынок коммерческой недвижимости является динамично развивающимся, что обусловлено недостатком свободных офисных площадей. Эта причина способствует развитию такой договорной конструкции, как субаренда. Для цивилизованных стран субаренда является одной из основных форм пользования коммерческой недвижимостью.

По различным оценкам, в настоящее время доля офисных помещений, предлагающихся в субаренду, в общем объеме сдаваемых в аренду и субаренду площадей в Нью-Йорке составляет примерно 10 – 15% <1>.

Опыт не только Соединенных Штатов Америки, но и других развитых стран позволяет прийти к выводу, что субарендные отношения представляют собой естественную договорную форму, которая приемлема не только для арендаторов и субарендаторов, но и для собственников. Одна из главных проблем при заключении договоров субаренды в российских условиях связана с недостаточной правовой регламентацией вопросов субаренды и противоречивой судебной практикой.

Арендатор в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество по договору субаренды другому лицу. Относительно получения согласия на передачу имущества по договору субаренды данная норма носит императивный характер и поэтому не может быть изменена соглашением сторон.

В свою очередь, в договоре аренды может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, что не требует получения дополнительного согласия арендодателя на заключение договора субаренды.

При заключении договора субаренды необходимо применять правила Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения, если иное не установлено законом или иными нормативными правовыми актами (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ). Правовому регулированию договора субаренды посвящены ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, некоторые из которых определяют правила в отношении с недвижимым имуществом.

По своей родовой принадлежности договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества

В специальных нормах, посвященных регулированию правоотношений по субаренде, не дается определения рассматриваемого субдоговора. Поэтому определить понятие договора субаренды, а также выявить характерные признаки попытаемся сквозь призму общих положений об аренде.

На основе анализа общих правил о договоре аренды необходимо выделить следующие присущие договору субаренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

По своей родовой принадлежности договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Поэтому передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Законодательство четко регулирует договор аренды в сфере как общих положений, так и его отдельных видов. При этом большая часть норм, посвященных договору аренды, носит диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Указанные нормы применяются к договору субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды и субаренды.

Договор субаренды можно выделить в качестве вида договора аренды. В основе этого лежит зависимость договора субаренды от основного договора аренды, т.е. от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу сдаваемого в аренду имущества.

Согласно общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор субаренды необходимо отнести к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор субаренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества субарендатору.

Возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Даже в том случае, когда арендная плата сразу направляется арендодателю, договор субаренды остается возмездным, поскольку в этом случае субарендодатель в этой части освобождается от арендной платы в пользу арендодателя.

Возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы

Двусторонний характер договора субаренды заключается в том, что каждая из сторон этого договора (субарендодатель и субарендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

При этом в договоре субаренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность субарендодателя передать субарендатору имущество во владение и пользование и обязанность субарендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга. Даже в том случае, когда в силу договора субаренды арендодатель и субарендатор связаны какими-либо правами и обязанностями, в отношении друг друга они остаются третьими лицами.

Нередко в юридической литературе можно встретить мнение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Относительно предмета договора субаренды им являются: действия субарендодателя по предоставлению во владение и пользование субарендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия субарендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению субарендной платы, а также возврату субарендованного имущества по окончании срока субаренды. В предмет договора субаренды включено два рода объектов.

Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование субарендатора, а по окончании срока субаренды возвращается субарендодателю или непосредственно арендодателю. Таким образом, для признания договора субаренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом субаренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
К числу условий договора, указанных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть отнесены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Названные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

Так, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды

Третью группу существенных условий составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

В четвертую группу существенных условий договора входят все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Арбитражно-судебная практика существенными условиями признает далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.

На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки, и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки.

В этом случае договор признается заключенным в том случае, если ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Учитывая выявленные признаки договора субаренды и его общую характеристику, необходимо сформулировать его определение. Договор субаренды – это гражданско-правовой договор, согласно которому арендатор (субарендодатель), если иное предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В целях полного уяснения сущности договора субаренды необходимо, на наш взгляд, уделить внимание в рамках данного вопроса и некоторым другим особенностям правового регулирования субаренды.

Так, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. Законодательством, в свою очередь, предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

ГК РФ предусматривает также предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества

ГК РФ предусматривает также предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества.

В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.
По нашему глубокому убеждению, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Так, по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Необходимо также отметить порядок, предусмотренный ст. 621 ГК РФ, о праве по заключению договора аренды на новый срок лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и т.д.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме. Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя).

В заключение хотелось бы отметить, что договор субаренды по своей правовой природе является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа. Если в специальных нормах о субаренде не закреплено иное, то к рассматриваемому договору применяются общие положения об аренде. При этом договор субаренды неразрывно связан с основным договором аренды, на основе которого заключен.

Договор субаренды по форме и содержанию

Содержание договора о субаренде может быть идентично положениям общего договора аренды. Ключевым отличием становится тот факт, что субарендатор не имеет права самостоятельного использования недвижимости.

Обязательные пункты, которые следует указать в соглашении:

• реквизиты сторон трех стороны (собственник, арендатор, субарендатор)
• срок действия первоначального договора аренды (в нем должно быть указано, что собственник имущества не против возможной субаренды)
• срок договора (не может превосходить тот период, на который заключен основной договор аренды)
  степень значимости прав арендатора и субарендатора
• Договор заключается в письменном виде. Требуется подписи двух сторон. Собственник жилья в этом вопросе, как правило, не участвует. Нотариальное заверение соглашения не обязательно. Но, обратите внимание на те случаи, которые могут этого требовать:

участники договора не являются субъектами какой-либо предпринимательской деятельности;
срок действия договора аренды, дающего право на субаренду, составляет три года (такой договор также следует, в обязательном порядке, зарегистрировать в государственных органах).

Понятие дополнительного соглашения к основному договору аренды

Не каждый арендатор имеет право на субаренду Чтобы полностью понимать суть вопроса, субаренда, что это такое, необходимо знать правовое его основание. Как уже было отмечено выше, что без согласия собственников невозможно заключать соглашения на субаренду недвижимого имущества.

Подобная норма изложена в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. На эту норму в большинстве случаев опираются юристы при совершении подобной сделки. Но в данном законодательном документе полностью отсутствует механизм, как такое согласие должно выглядеть и каким образом оно оформляется.

Для того, чтобы обойти такую брешь в законодательной базе, юристы советуют обговаривать данный вопрос в ходе составления контракта аренды, и принятое решение включать в договорной документ. Вторым выходом из подобной патовой ситуации является составление дополнительного соглашения.

В нем следует четко прописать, на каковых условиях арендатор обладает правом предавать третьему лицу в субаренду взятое в наем недвижимое имущество. Также в нем надлежит указать согласие хозяина, сданного в аренду нежилой недвижимости или земельного участка, на подобные действия.

Переуступка прав аренды: о чем следует помнить

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. То есть перенаем – это полное выбытие из арендных отношений прежнего арендатора и замена его новым.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)

Грубо говоря, это как расторжение договора с прежним арендатором и заключение его с новым (наглядный, но не совсем корректный пример в связи с тем, что в этом случае не происходит правопреемства как при перенайме).

В этом и отличие от субаренды, в случае которой прежнее лицо так и остается арендатором и полностью продолжает в неизменном виде нести все обязательства и ответственность перед арендодателем, причем в т.ч. ответственность и за действия своего субарендатора (за ущерб имуществу, несогласованные перепланировки, неисполнение условий и ограничений по использованию объекта и т.д.).

При этом взаимоотношения между арендатором и его субарендатором практически не имеют никакого значения для арендодателя – спрашивать он будет все равно со своего арендатора.

Если у арендатора уже имеется субарендатор, то при перенайме арендатором своих прав (при выходе из аренды) ранее действующий договор субаренды полностью сохраняет свою силу для нового арендатора (п.17 Инф. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02г. №66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”), что принимающей стороне при перенайме необходимо проверять и учитывать.

Механизм и возможность перенайма аренды одинаково применимы ко всем случаям арендных отношений – и по земельным участкам, и по капитальным объектам, и по движимому имуществу и т.д.

Процедура перенайма аренды участков такая же, как и капитальных объектов (даже возможно проще, т.к. нет необходимости проверять наличие несогласованных перепланировок, противопожарных, санитарных и иных предписаний и запретов; законность возведения – нет риска сноса объекта и т.д.).

Наиболее распространено применение перенайма в хозяйственных отношениях (в арбитражных спорах) в отношении недвижимых объектов. Перенаем оформляется договором (соглашением) между прежним и новым арендаторами.

Если договор аренды требовал регистрации (аренда недвижимости сроком более года), то и соглашение о перенайме также подлежит регистрации. Однако согласно ст.433 ГК РФ и п.14 Постановления ВАС РФ от 17.11.11г. №73 “Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды” даже при отсутствии регистрации перенаем все равно считается состоявшимся и применяется к отношениям сторон (до регистрации перенаем не имеет правого значения только для третьих лиц).

Так, например, если объект передан новому арендатору по соглашению о перенайме, то оплачивать аренду должен уже новый арендатор, даже если перенаем не зарегистрирован (Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.13г. по делу №А60-19904/2012 и др.).

Могут возникнуть сложности с регистрацией, если после переуступки аренды прежний арендатор (организация) ликвидировалась, а переуступку зарегистрировать не успели. В таких случаях регистраторы зачастую отказывают в регистрации, т.к. одна из сторон (ликвидированная компания) не является на регистрацию. Суды, конечно же, признают такие отказы незаконными и обязывают провести регистрацию (напр., Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.13г. по делу №А12-28139/2012).

Во избежание судебного рассмотрения данного вопроса целесообразно своевременно регистрировать перенаем (можно в этих целях сразу получать от прежнего арендатора нотариальную доверенность на регистрацию, чтобы затем не зависеть от него по времени регистрации).

Для перенайма необходимо согласие арендодателя, которое может быть выражено путем подписания им соглашения о перенайме (в качестве третьей стороны) либо – в форме отдельного письма.

Возможно и последующее (после перенайма) одобрение, которое может быть не обязательно в письменной форме, а подтверждаться действиями арендодателя (прием оплаты, направление претензий новому арендатору, выдача ему каких-либо согласования и т.д.).

Согласие может быть выражено как на перенаем конкретном лицу, так и в целом – любому лицу. Предоставление согласия может быть поставлено под условие погашения задолженности, выплаты дополнительных сумм и т.п.

Арендодатель может выразить свое согласие на перенаем изначально и в самом договоре аренды, в связи с чем арендатору не потребуется испрашивать его согласия в дальнейшем (п.18 Инф. письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02г. №66).

При отсутствии согласия регистрирующий орган может отказать в регистрации перенайма (если перенаем подлежит регистрации), а арендодатель – может оспорить перенаем (признать недействительным).

Таким образом, процесс переуступки и оформление перенайма технически достаточно прост и сводится к следующему: получение согласия арендодателя, после чего – заключение прежним арендатором с новым соглашения о перенайме (о замене лица на стороне арендатора) и последующая его регистрация (если требуется).

Арендодатель (собственник имущества) вправе, но не обязан соглашаться на перенаем, в связи с чем он может отказать в перенайме без объяснения причин (если иное не было согласовано в договоре аренды)

Арендодатель (собственник имущества) вправе, но не обязан соглашаться на перенаем, в связи с чем он может отказать в перенайме без объяснения причин (если иное не было согласовано в договоре аренды).

Данное правило продиктовано необходимостью защиты интересов арендодателя, поскольку новый арендатор может оказаться неплатежеспособным, недобросовестным и т.д., в связи с чем решение вопроса о выборе арендатора (оставление прежнего или замена его по переуступке на другое лицо) закон справедливо оставляет на усмотрение самого арендодателя, так как именно ему и придется работать в дальнейшем с новым арендатором.

Исключение: если договор аренды государственного или муниципального участка заключен сроком более чем на 5 лет, то перенаем по такому договору возможен без согласия арендодателя (п.9 ст.22 ЗК РФ) – достаточно направления лишь одного уведомления арендодателю (комитету, департаменту и т.п.).

Данное положение на практики широко использовалось недобросовестными арендаторами как способ одностороннего прекращения аренды в любое время, причем без погашения образовавшейся задолженности по арендной плате.

Так, если отпадает необходимость в продолжении аренды либо в случае нежелания оплаты накопившейся задолженности – арендатор просто передает аренду вместе с долгами фирме-однодневке (по переуступке – возможно “задним” числом – датой до начала образования задолженности) и тем самым выходит из договора и снимает с себя обязательства по оплате.

Данная практика была пресечена Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.10.13г. №3914/13 по делу №А06-7751/10, согласно которому ВАС РФ фактически ввел новое правило в целях защиты арендодателей в подобных случаях, руководствуясь необходимостью обеспечения баланса в защите интересов обеих сторон арендных отношений.

Согласно данному Постановлению если судами будет установлено, что перенаем имеет в качестве основной цель избежать ответственности или иных неблагоприятных последствий предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом и считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

То есть согласно позиции ВАС РФ в подобных случаях отвечать по долгам прежнего арендатора будет одновременно как прежний, так и новый арендатор.

Сам по себе факт наличия или отсутствия задолженности по аренде у прежнего арендатора не препятствует перенайму, если арендодатель согласен на перенаем

Сам по себе факт наличия или отсутствия задолженности по аренде у прежнего арендатора не препятствует перенайму, если арендодатель согласен на перенаем. Однако, если это не урегулировано соглашением о перенайме, зачастую возникают споры о том, кто должен оплачивать долги по аренде прежнего арендатора.

Широко распространено мнение о том, что задолженность прежнего арендатора, образовавшаяся до перенайма, не переходит к новому арендатору, который должен оплачивать аренду за период только после перенайма (то есть новый арендатор не должен оплачивать долги прежнего). Полагаем, при перенайме данный вопрос наиболее актуальный в настоящее время в судебной практике в связи со следующим.

Ранее до 2014г. практика повсеместно применяла данную позицию (Постановления ФАС: Восточно-Сибирского округа от 16.07.10г. по делу №А74-55/10; Западно-Сибирского округа от 25.08.11г. по делу №А67-7299/10; Поволжского округа от 07.04.11г. по делу №А65-23810/09; Волго-Вятского округа от 08.04.09г. по делу №А11-11689/08; Северо-Западного округа от 21.12.09г. по делу №А13-5348/09 и др.).

Обосновывалось это тем, что само по себе соглашение о перенайме не является переводом долга старого арендатора на нового, если об этом прямо не указано в самом соглашении о перенайме.

Однако после издания указанного выше Постановлением ВАС РФ №3914/13 суды стали толковать его следующим образом: отсутствие в договоре перенайма условий о переводе спорного долга, а также обстоятельств его возникновения не является основанием для отказа в удовлетворении иска к новому арендатору о взыскании арендной платы за предыдущий период.

Подобное толкование применено в Постановлении АС Поволжского округа от 10.12.14г. по делу №А55-27870/2013.

Арбитражный суд Астраханской обл. по делу №А06-7751/10 в связи с произошедшим перенаймом вообще перевел на нового арендатора исполнительное производство, которое ранее было возбуждено против прежнего арендатора по судебному решению о взыскании с него долга, принятого еще до заключения соглашения о перенайме (суд произвел процессуальную замену должника в исполнительном производстве – со старого арендатора на нового).

Аналогичное решение по другому делу – Постановление 10-го ААС от 07.07.15г. по делу №А41-19094/12 (хотя суд первой инстанции по этому делу решил иначе, но апелляция решение изменила).

При перенайме происходит не просто передача прав и обязанностей, а полная замена лица на стороне арендатора – прежнего арендатора полностью заменяет новый по всему договору, то есть по всем обязательствам, в том числе и ранее возникшим долгам

В связи с этим в судебной практике до сих пор отсутствует единообразие в этом вопросе и зачастую встречаются решения судов, не допускающие взыскание с нового арендатора долга прежнего (Постановление 20-го ААС от 25.05.15г. по делу №А54-3295/14; Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.07.15г. по делу №А32-11870/13 и др.).

Полагаем правильным необходимо считать позицию, при которой при перенайме переходят и долги старого арендатора. Перенаем по сути является передачей договора (одновременной передачей стороной всех своих прав и обязанностей по договору другому лицу). В таких случаях применяется ст.392.3 и ст.392.1 ГК РФ, согласно которым при передаче договора кредитор (арендодатель) может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству.

То есть при перенайме происходит не просто передача прав и обязанностей, а полная замена лица на стороне арендатора – прежнего арендатора полностью заменяет новый по всему договору, то есть по всем обязательствам, в том числе и ранее возникшим долгам.

В любом случае на практике во избежание правовой неопределенности и возможных споров необходимо прямо оговаривать в соглашении перенайма: кто производит оплату долгов прежнего арендатора, даже если на момент перенайма отсутствуют сведения о каких-либо его долгах.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Ор­га­ни­за­ция арен­до­ва­ла иму­ще­ство и сда­ва­ла его в суб­арен­ду. А через ка­кое-то время об­на­ру­жи­ла, что по усло­ви­ям до­го­во­ра она не имела права это де­лать. В до­го­во­ре был пря­мой за­прет арен­до­да­те­ля на сдачу иму­ще­ства в суб­арен­ду. Вы­яс­ним юри­ди­че­ские и на­ло­го­вые по­след­ствия несо­гла­со­ван­ной суб­арен­ды для всех участ­ни­ков сдел­ки.

Гражданско-правовые последствия

Арен­до­да­тель впра­ве про­ве­рить, как его иму­ще­ство ис­поль­зу­ет­ся арен­да­то­ром. Узнав о на­ру­ше­нии сво­е­го за­пре­та на суб­арен­ду, арен­до­да­тель может офор­мить акт про­вер­ки. Как пра­ви­ло, этот до­ку­мент со­став­ля­ет­ся ко­мис­си­ей из пред­ста­ви­те­лей ком­па­нии-арен­до­да­те­ля при уча­стии арен­да­то­ра. При этом пред­ста­ви­те­лю арен­да­то­ра необ­хо­ди­мо по­ста­вить в акте свою под­пись. В слу­чае его от­ка­за под­пи­сать акт про­вер­ки арен­до­да­те­лю сле­ду­ет за­фик­си­ро­вать в акте этот факт. На ос­но­ва­нии акта про­вер­ки арен­до­да­тель на­прав­ля­ет арен­да­то­ру пись­мен­ное пре­ду­пре­жде­ние (уве­дом­ле­ние) с тре­бо­ва­ни­ем:

• <или>в опре­де­лен­ный срок рас­торг­нуть до­го­вор арен­ды и вер­нуть иму­ще­ство;
• <или>вы­се­лить суб­арен­да­то­ра и ис­поль­зо­вать иму­ще­ство в со­от­вет­ствии с усло­ви­я­ми до­го­во­ра.

Если арен­да­тор вы­пол­нит тре­бо­ва­ния, то на этом по­след­ствия для него могут и за­кон­чить­ся. Но если мир­ным спо­со­бом уре­гу­ли­ро­вать во­прос не удаст­ся, спор может быть пе­ре­дан на рас­смот­ре­ние суда. Какой иск предъ­явит арен­до­да­тель в суд, за­ви­сит от того, хочет ли он пре­кра­тить до­го­вор­ные от­но­ше­ния с нера­ди­вым арен­да­то­ром во­об­ще или же ему до­ста­точ­но вы­се­лить суб­арен­да­то­ра.

ВАРИАНТ 1. Арендодатель намерен прекратить договорные отношения с арендатором

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателюстатьи 301, 303 ГК РФ

Тогда арен­до­да­тель может:

• об­ра­тить­ся в суд с тре­бо­ва­ни­ем о до­сроч­ном рас­тор­же­нии до­го­во­ра арен­ды на ос­но­ва­нии того, что арен­да­тор су­ще­ствен­но на­ру­шил усло­вия этого до­го­вора.

Если в до­го­во­ре арен­ды сразу преду­смот­реть такое ос­но­ва­ние для од­но­сто­рон­не­го от­ка­за от до­го­во­ра, как на­ру­ше­ние арен­да­то­ром того или иного усло­вия до­го­во­ра (в нашем слу­чае — на­ру­ше­ние за­пре­та на сдачу в суб­арен­ду), то арен­до­да­тель может от­ка­зать­ся от ис­пол­не­ния до­го­во­ра арен­ды в любой мо­мент без об­ра­ще­ния в суд.

Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателюстатьи 301, 303 ГК РФ. Арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращаетп. 4 ст. 453 ГК РФ;

• потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договоромп. 1 ст. 330 ГК РФ;
• потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателяп. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ.

Суды в основном требования арендодателей о расторжении договора аренды удовлетворяют, если соблюден досудебный порядок урегулирования спора, то есть направлено предупреждение (уведомление)Постановления ФАС ДВО от 06.03.2014 № Ф03-278/2014; ФАС УО от 27.06.2014 № Ф09-3668/14; ФАС ЦО от 22.10.2012 № А35-9341/2011.

Таким образом, невнимательность арендатора к условиям договора может обернуться для него значительными материальными издержками и прочими неприятностями, связанными с досрочным возвратом имущества.

ВАРИАНТ 2. Арендодатель хочет выселить субарендатора

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендаторуп. 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, пп. 2, 3 ст. 615 ГК РФ.

Суд в этом вопросе поддерживает арендодателя и удовлетворяет его требования, а также обращает внимание на то, что субарендатор должен знать о необходимости получения согласия арендодателя и при заключении договора ему нужно проявлять осмотрительностьПостановление 18 ААС от 15.09.2014 № 18АП-9711/2014.

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имуществоп. 2 ст. 167 ГК РФ. При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществомПостановление ФАС МО от 08.07.2014 № Ф05-6553/2014.

Налоговые последствия

Претензии налоговиков к арендатору маловероятны: контролерам невыгодно считать сделку с субарендатором недействительной и уменьшать налогооблагаемые доходы арендатора

А теперь рассмотрим последствия несогласованной аренды, если ее выявили налоговики. Больше всех в описанной нами ситуации рискует субарендатор. На первый взгляд, нет ничего страшного в том, что он учитывает при налогообложении прибыли субарендные платежи. Ведь отсутствие согласия арендодателя является нарушением гражданского законодательства, а не налогового.

Но налоговики на местах могут отказать субарендатору в признании налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательноп. 2 ст. 615 ГК РФ. В такой ситуации субарендатору, вероятнее всего, придется отстаивать свою позицию в суде. Но есть судебное решение в пользу налогоплательщикаПостановление ФАС МО от 03.06.2013 № А40-68327/12-107-375; п. 11 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33.

Претензии налоговиков к арендатору маловероятны: контролерам невыгодно считать сделку с субарендатором недействительной и уменьшать налогооблагаемые доходы арендатора.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают так. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю упущенную выгоду, то такие расходы рискованно учитывать при расчете налога на прибыль . А суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходыподп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально.

Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т. п.) нужно включить во внереализационные доходы п. 3 ст. 250 НК РФ. А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по арендеподп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.

Общие положения аренды применимы и к лизингуст. 625 ГК РФ. Для передачи предмета лизинга в сублизинг нужно письменное согласие лизингодателяп. 2 ст. 8 Закона от 29.10.98 № 164-ФЗ. А без него лизингодатель может потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытковп. 3 ст. 615 ГК РФ.

Источники:

• https://www.calc.ru/Subarenda.html
• https://sterium.com/blog/302-pravila-subarendy-chto-vazhno-znat
• http://justicemaker.ru/view-article.php?id=4&art=2515
• http://legal.arendator.ru/actual/74223/
• http://semejnyjyurist.ru/subarenda.html
• http://glavkniga.ru/elver/2015/4/1770-posledstvija_sdachi_imuschestva_subarendu_soglasija_arendodatelja.html
• https://www.freshdoc.ru/addons/glossary/subarendator/

что такое в 2021 году? Чем отличается от аренды?

Субаренда – вид правоотношений, при которых арендатор сдает помещение или жилье третьему лицу, при этом сам он снимает это жилье.

Договор субаренды заключается на тех же условиях, что и предшествующий договор аренды.

Какие особенности заключения договора субаренды, на какие нюансы обратить внимание при заключении сделки?

Что такое субаренда?

Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.

Такая недвижимость (квартира, комната, склад, офис, гараж, цех и т. д.) обязательно должна передаваться третьему лицу только с согласия арендодателя. Сдавать в субаренду можно как жилое, так и нежилое помещение.

У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:

• он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
• он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
• он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
• он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.

Что такое субаренда квартиры?

Немало предприимчивых людей в нашей стране используют схему сдачи арендованного жилья. Заключая договор аренды, некоторые граждане затем начинают подыскивать кого-то, кто захочет снимать квартиру у арендатора.

Обычно на такой шаг идут те лица, которые взяв квартиру большой площадью, не используют все помещение. А чтобы площадь не пустовала и арендатор не переплачивал за квартиру, он и ищет субарендаторов.

Стоимость субаренды обычно отличается от стоимости аренды на 20–30%. Некоторые люди даже стараются сдавать квартиру посуточно.

Стоимость субаренды может даже превышать стоимость аренды. Если, к примеру, изначально договор был заключен на продолжительный период и никаких поправок касательно цены за аренду не вносилось, то в новый договор субаренды может быть заложена новая цена, которая, кстати, может отличаться от изначальной стоимости в сторону увеличения.

Как результат: арендатор не только сдает жилье в субаренду, но и получает от этого прибыль, которая может пойти на погашение расходов по первой сделке. Также у него может остаться дополнительный доход.

Чтобы сделка со сдачей квартиры в субаренду имела юридическую силу, необходимо в договоре аренды прописать пункт о том, что арендатор имеет право заключать такой договор с третьим лицом.

Что такое субаренда нежилого помещения?

Это понятие ничем не отличается от субаренды жилого помещения. Разница только в объектах недвижимости. Чтобы сдать склад, магазин или другой объект, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в рамках действующего договора аренды либо же арендодатель должен предоставить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

Лицо, которое взяло в субаренду помещение, не несет никакой ответственности перед арендодателем, а только перед арендатором. Ответственность за арендуемую недвижимость согласно договору аренды несет только арендатор и ни в коем случае не субарендатор.

Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды. Если сделка будет заключена на больший срок, тогда она будет считаться ничтожной.

Срок субаренды может быть меньше срока аренды, а продлевать этот срок стороны могут, но опять же только на период, который не выходит за рамки действия договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда земли – процесс передачи земельного участка арендатором в пользование третьему лицу. Земля может быть как государственной, так и коммунальной, частной. Она должна быть передана в субаренду без изменения целевого назначения. И передается она только если арендодатель согласится на сдачу участка либо если этот пункт будет значиться в договоре аренды.

Чтобы сделка имела юридическую силу, арендатор и субарендатор должны заключить письменный договор. Текст этой сделки не должен противоречить тексту основного договора, заключенного между арендатором и арендодателем.

Отдать земельный участок в субаренду арендатор имеет право только с разрешения собственника земли. Но есть ситуации, при которых арендатор может и не получать одобрение от собственника, а только лишь уведомить его о том, что земля будет сдана субарендатору:

• если сделка оформляется не только на земельный участок, но и на строение, находящееся на этом участке;
• если земельный участок находится в собственности государства (муниципалитета), при этом срок договора аренды между арендодателем и арендатором составляет больше 5 лет;
• если арендатор передал собственнику участка запрос на то, чтобы тот разрешил пересдачу земли, но уже прошло больше одного месяца, а ответное письмо так и не было получено.

Чем аренда отличается от субаренды?

Аренда – процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за установленную плату, а субаренда – точно такой же процесс передачи недвижимости, но уже не собственником этой недвижимости, а арендатором третьему лицу.

Эти понятия хоть и имеют похожий смысл, но отличия у них имеются:

• с юридической точки зрения аренда безопасней, чем субаренда;
• при субаренде субарендатор снимает площадь меньше, чем при аренде. Обычно в субаренду берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности;
• договор аренды заключается сторонами на тот срок, который будет обговорен арендодателем и арендатором. А при составлении договора субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны соглашения не могут оформить сделку на срок, превышающий тот, что указан в договоре аренды. То есть договор субаренды полностью зависит от договора аренды.

Что же выбрать: аренду или субаренду? Все зависит от того, какая площадь помещения вам необходима. Если вам нужен просторный офис или квартира, тогда нужно оформлять договор аренды.

Если вы планируете использовать только комнату в квартире или вам нужен офис небольшой квадратуры, тогда целесообразней оформить договор субаренды.

Стороны сделки

Договор субаренды может быть заключен:

• между физическими лицами;
• между юридическими лицами;
• физическим и юридическим лицом.

Договорные отношения между участниками, которые являются юридическими лицами, практически ничем не отличаются от других правоотношений. Но есть одна существенная особенность – сделка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Нужно ли регистрировать договор субаренды в 2021 году?

На этот счет складываются разные мнения. Одни люди утверждают, что такой договор подлежит обязательной регистрации, если основной договор ранее был зарегистрирован в Росреестре. Другие отмечают, что такую сделку необязательно регистрировать.

И те, и другие в некотором роде правы, однако стоит внести коррективы:

• договор субаренды, как и договор аренды обязательно должен пройти регистрацию;
• договор субаренды можно не регистрировать только в том случае, если стороны заключили сделку на срок меньше чем на 12 месяцев. Но при более длительных сроках регистрировать договор нужно обязательно.

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?

Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.

Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.

Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.

Что такое договор субаренды и в чем его особенности?

Заключается такое соглашение только с согласия арендодателя. Договор составляется в простой письменной форме. Сама сделка регулируется теми же правилами, что и исходный договор.

Другие условия:

• если досрочно расторгается договор аренды, то такая же участь ждет и вторичный договор;
• если первичную сделку посчитают ничтожной, то и вторичное соглашение не будет иметь юридической силы;
• при заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимости на оформление новой сделки. Если такого согласия не будет, тогда договор будет считаться недействительным;
• договор субаренды зачастую не требует нотариального заверения, но есть случаи, когда без помощи нотариуса не обойтись. Так, обязательно нужно заверить сделку у нотариуса, если сделка заключается между физическими лицами, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности. Также нотариальному заверению подлежит и тот договор, который заключен сторонами на срок от 3 лет;
• договор субаренды, заключенный на срок от 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Форма договора субаренды

Составляется договор в письменной форме. Обязательно нужно прописать в соглашении следующие пункты:

• наименование сторон – арендатора и субарендатора;
• информация о сдаваемом помещении: его адрес, площадь;
• срок действия исходного соглашения;
• согласие собственника недвижимости о том, что часть его помещения будет сдана в субаренду;
• срок действия текущего соглашения;
• платежи и расчеты по сделке;
• права и обязанности арендатора и субарендатора;
• ответственность сторон;
• реквизиты и подписи сторон – арендатора и субарендатора.

Обращаем внимание на сроки соглашения

Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).

Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.

Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.

Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.

Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.

Налогообложение

При оформлении договора субаренды налоги оплачивает арендатор, а не субарендатор. Но для этого первому нужно дополнить коды своих видов деятельности, вписав графу 70.20 – сдача в аренду недвижимости, а также код 68.20 – предоставление в аренду арендованных объектов недвижимости.

Объектом налогообложения в этом случае у арендатора буду доходы, а расходами будет арендная плата, которую арендатор выплачивает собственнику недвижимости.

При заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимость на пересдачу объекта третьим лицам. К договору субаренды применяются те же правила и условия, что прописаны в основном договоре, включая и срок действия сделки.

Такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, если составляется на срок больше 12 месяцев.

Сторонами сделки могут выступать как физические, так и юридические лица. При досрочном расторжении основного соглашения расторгается и договор субаренды.

Видео: Аренда и субаренда. Как правильно это делать?

Читайте также:

Что такое субаренда недвижимости? — Справочная по недвижимости в Омске

Об этом рассказали специалисты компании «Новострой КПД плюс».

Субаренда предполагает, что вы, сняв у собственника любую недвижимость, сдаете ее другому желающему, но отвечать за платежи и состояние этой недвижимости будете вы. И обязательно в этом случае должно быть согласие собственника на такой способ получения  вами дохода. В некоторых случаях, арендатор после договоренности может сдавать вашу квартиру посуточно, делясь с вами доходом. Первый вариант имеет более стабильный, хотя и не очень большой доход (около 10-30 % от месячного платежа). Но если вы сдаете несколько арендованных квартир, сумма будет более существенной. Второй вариант намного сложнее и врядли стоит разбирать подробно все его подводные камни.

Кто бы захотел воспользоваться услугой субаренды? Это такие собственники, которые собираются уехать из города надолго; очень занятые люди, которым некогда заниматься управлением недвижимостью; уже имеют негативный опыт сдачи квартиры, когда дело закончилось большими долгами за коммуналку или порчей имущества; хозяева квартиры, которым очень далеко добираться до сдаваемой жилплощади. Если люди из этих категорий проявят к вам доверие, а вы убедите их, что с вами они будут чувствовать себя спокойно и комфортно, то тогда можно заключать договор аренды квартиры с последующей сдачей ее в субаренду.

Для субаренды нужно подбирать отремонтированную квартиру и желательно  с минимальным набором мебели и техники (холодильник обязателен), сантехника должна быть в исправном состоянии. Если будет требоваться мелкий ремонт, то его желательно сделать самому перед субарендаторами. Это будет бонус для хозяина и он, возможно, проявит большую лояльность к вашим услугам.

Прежде чем составлять договор субаренды, собственнику надо быть абсолютно уверенным в арендаторе, доверять ему. На это влияет много факторов, вот некоторые из них: как арендатор смог сгладить все его опасения и страхи, смог создать комфортное общение и проявил неподдельный интерес к повышению общего дохода.

На рынке существует ряд мошенников, которые без вашего ведома сдают арендованную квартиру нескольким людям по поддельным документам. Естественно, прихватывают месячную предоплату за аренду и еще сумму страхового депозита, после чего скрываются, оставив вас разбираться с этими людьми. Другой способ: превратить съемную квартиру в мини-гостиницу или сдавать жилье посуточно. Самым опасным для собственника будет такой вид мошенничества, когда вашу недвижимость будут использовать для незаконного вида деятельности. Это может повлечь за собой уголовную ответственность собственника. Поэтому будьте внимательны, осмотрительны, проверяйте расходы воды и света, а также наведывайтесь в квартиру минимум раз в месяц.

---

Субаренда против субаренды и арендодатель против аренды

На рынке недвижимости иногда можно услышать термины субаренда и субаренда применительно к определенному типу договора аренды. Рассматривая использование субаренды по сравнению с субарендой, вам может быть интересно, означают ли эти термины одно и то же или есть какие-либо существенные различия в этих типах аренды.

Субаренда и субаренда: значение, определение и разница

По сути, субаренда и субаренда — это два разных слова для одного и того же понятия.Суффиксы каждого слова «let» и «lease» означают сдавать недвижимость в аренду (хотя такое использование let — глагола с несколькими значениями — более распространено в британском английском).

Итак, если вы столкнетесь с этими условиями при аренде собственности, будьте уверены, что нет заметной разницы между субарендой и субарендой — они означают одно и то же.

Что означает субаренда или субаренда собственности

Теперь, когда мы установили, что борьба между субарендой и субарендой не является необходимой, поскольку это идентичные концепции — что они означают?

Если компания сдает недвижимость в субаренду, по сути, они сдают ее в аренду другому арендатору.Иными словами, компания, которая имеет первоначальный договор аренды с домовладельцем для собственности, теперь сдает ее в аренду, также известную как «субаренда» новому арендатору.

Обычно арендатор решает сдать в субаренду или субаренду имущество, которое он арендует, если по какой-то причине он в настоящее время не может там оставаться, но у него есть текущий договор аренды, который он не желает или не может разорвать. Сдавая недвижимость в субаренду новому арендатору, они могут собирать арендную плату и передавать ее домовладельцу. Ответственность за уплату арендной платы по-прежнему лежит на арендаторе, имеющем договор аренды с домовладельцем.

Что такое арендодатель по сравнению с арендатором? Определения

Это три основные стороны, участвующие в договоре субаренды или субаренды:

Арендодатель / Арендодатель — Это владелец недвижимости, который предложил арендатору первоначальный договор аренды и который этот арендатор платит арендную плату каждый месяц. .

Субарендатор / Арендатор / Арендатор — Это первоначальный арендатор, арендующий недвижимость, у которого есть действующий договор аренды с арендодателем. По отношению к домовладельцу эта сторона является арендатором.По отношению к субарендатору эта сторона является субарендатором.

Субарендатор — Эта сторона — новый арендатор, арендующий имущество у первоначального арендатора или арендатора собственности.

Преимущества субаренды

Хотя на первый взгляд может показаться, что субаренда добавляет ненужного уровня сложности к процессу аренды, есть много причин, по которым все три стороны могут поддержать субаренду.

Для субарендатора:

Если ваша компания ищет краткосрочную ситуацию, и вы не хотите брать на себя долгую аренду, субаренда может быть идеальным вариантом.В коммерческой недвижимости, где аренда часто составляет пять или десять лет, это особенно важно для сезонных предприятий (например, магазин на Хэллоуин) или быстрорастущих стартапов, которые могут не знать, сколько офисных площадей им понадобится в год. или два.

Готовность рассмотреть договор субаренды может также открыть более широкий спектр вариантов аренды с точки зрения размера, площади и местоположения, когда вы ищете только подходящую недвижимость для своего бизнеса. Субаренда также может предложить субарендатору гораздо более выгодные ставки, чем если бы они брали прямую аренду.

Для субарендатора:

Представьте, что ваш бизнес вырос в геометрической прогрессии и вам нужно больше офисных площадей, или вам пришлось сократить расходы, когда у вас всего три года до пятилетнего договора аренды. Чтобы не пытаться разорвать договор с арендодателем, вы можете найти субарендатора, который будет занимать недвижимость в течение следующих двух лет и платить вам арендную плату, которую вы затем будете платить арендодателю. Это позволит вам продолжать выполнять договор аренды без необходимости продолжать платить за недвижимость, в которой вам больше не нужно занимать.

Другая ситуация может заключаться в том, что ваш бизнес не растет такими темпами, как вы изначально ожидали, в результате чего некоторые офисные помещения остаются пустыми. Вместо того, чтобы пустить это ценное пространство зря, вы могли бы сдать его в субаренду более мелкому бизнесу и собирать с него арендную плату.

Решения, такие как PivotDesk, соединяют предприятия, у которых есть избыточные офисные площади, с компаниями, которым требуется несколько рабочих столов.

Для арендодателя:

В идеале арендодатель хочет, чтобы его недвижимость всегда была занята надежными арендаторами, которые добросовестно платят каждый месяц.Но если арендатор не может завершить срок аренды и необходимо найти другого арендатора, это может стоить арендодателю всего: от расходов брокера по недвижимости до упущенной выгоды из-за того, что недвижимость пуста. Следовательно, если существующий арендатор может привлечь субарендатора для продолжения выплаты арендной платы в течение оставшегося срока аренды, это, вероятно, также является лучшей ситуацией для арендодателя.

Обязанности каждой стороны

В сфере коммерческой недвижимости арендодатель почти всегда осознает, что арендатор сдает помещение в субаренду субарендатору.(В противном случае ситуация обычно описывается как незаконная субаренда — но чаще всего это происходит в жилой недвижимости.) В зависимости от предпочтений арендодателя субарендатор может либо платить арендатору (который, в свою очередь, платит арендодателю) каждый месяц, либо Субарендатор может вносить арендную плату напрямую арендодателю.

Субарендатор должен будет соблюдать те же правила в первоначальном договоре аренды, что и арендатор, поскольку условия этого договора аренды по существу остаются в силе. Поскольку первоначальный арендатор теперь выступает в роли субарендатора, он должен взять на себя ответственность за то, чтобы субарендатор не предпринимал никаких действий, нарушающих условия аренды.

Вам нужен новый договор аренды при субаренде?

Хотя первоначальный договор аренды, подписанный между арендодателем и арендатором, все еще действует в отношении сдаваемой в аренду собственности, необходимо также подписать новый договор субаренды между арендатором и субарендатором. В этом соглашении, вероятно, также будет место для подписи домовладельца, поскольку у них должна быть возможность «подписать» и субаренду.

Если вам нужны какие-либо рекомендации или ресурсы (например, лучший тип договора субаренды для подписания) при рассмотрении ситуации субаренды / субаренды, подумайте о консультации с опытным брокером по коммерческой недвижимости.Они смогут дать вам совет и убедиться, что вы заключаете соглашение с полным пониманием всех потенциальных плюсов и минусов.

Что такое субаренда и как она работает?

Если вы достаточно взрослые, чтобы подумывать об аренде квартиры или дома, скорее всего, вы слышали термин «субаренда» или «субаренда». Но что такое субаренда / субаренда? И при чем здесь квартира вашей мечты?

Как и многие другие термины, связанные с недвижимостью, «субаренда» звучит более непонятно, чем есть на самом деле, поэтому не волнуйтесь.Просто продолжайте читать, и вы сразу поймете все, что вам нужно знать!

Что такое субаренда? Что такое субаренда?

Короче говоря, субаренда означает сдачу комнаты или квартиры в аренду кому-то, кого вы уже снимаете. Так, например, предположим, что вы живете в квартире, и ваше имя находится в аренде. Квартира 2/2, и вы живете там с другом. Через 12 месяцев ваш друг переезжает, но вы хотите сохранить квартиру. Здесь у вас есть несколько вариантов, один из которых может заключаться в том, чтобы вы оставались единственным именем в договоре аренды, а вторую комнату сдавали в аренду.Человек, которому вы сдадите комнату, называется «субарендатор» или «субарендатор», а вы, первоначальный арендатор, называетесь «субарендатором». Хотя новый субарендатор, скорее всего, будет платить вам арендную плату, вы являетесь участником первоначального договора аренды и в конечном итоге несете ответственность за оплату арендодателю и уход за недвижимостью.

Хотя термины «субаренда» и «субаренда» часто используются как синонимы, между ними есть некоторые тонкие различия. Субаренда обычно используется для обозначения жилых квартир, в то время как субаренда традиционно относится к коммерческой недвижимости.

Relet, другой аналогичный термин, относится к подписанию нового договора аренды с новым арендатором и присоединению к первоначальному арендатору, который несет ответственность за оплату арендодателю и уход за недвижимостью.

Поскольку в этой статье речь пойдет о жилой недвижимости, мы в первую очередь будем использовать слово «субаренда».

Можно ли сдавать в субаренду?

Субаренда не всегда разрешена, и если вы ее рассматриваете, вам следует сначала проконсультироваться с домовладельцем или управляющим недвижимостью.Это также может противоречить местным законам. Если вам разрешат, это будет иметь ряд потенциальных преимуществ как для вас, так и, возможно, для вашего нового соседа по комнате.

Зачем сдавать квартиру в субаренду?

Для вас (субаренда) сдача вашей квартиры в субаренду дает вам больше контроля и даже может сэкономить ваши деньги, если вы можете взимать со своего нового соседа по комнате больше, чем вы платите. Возможно, ваша квартира пользуется большим спросом, а может быть, в ней есть целая гостиная с мебелью, электроникой и множеством других вещей, на которые новому соседу больше не нужно беспокоиться о том, чтобы тратить деньги.В таких случаях разумно рассмотреть вопрос о взимании надбавки с нового соседа по комнате и сэкономить немного денег на ежемесячной арендной плате. Бывают случаи, когда арендатору просто нужно забрать квартиру и уехать.

Например, предположим, что у вас есть семейные проблемы дома или вы получили новое предложение о работе и вам необходимо уехать с того места, где вы сейчас живете, и переехать в новый город. Вас останавливает только одно: вы только 3 месяца в 12-месячной аренде. Чем ты планируешь заняться? Уйти и принять 9-месячную ванну при внесении арендной платы, даже если вы больше не проживаете в квартире? Хуже того, вы собираетесь разорвать договор аренды, отказаться платить и навсегда испортить свой кредит? К счастью, есть еще один вариант: вы можете поговорить со своим арендодателем о субаренде.Во многих случаях, хотя арендодатели могут и не захотеть отпускать вас из договора аренды, если они будут разумными, они, по крайней мере, позволят вам сдать квартиру в субаренду. Возможно, вы не сможете полностью вернуть свою ежемесячную арендную плату путем субаренды. Но наличие нового покрытия, по крайней мере, некоторых затрат, безусловно, поможет.

Как сдать квартиру в субаренду

Хотя это не ракетостроение, сдача квартиры в субаренду включает в себя некоторые шаги, которые необходимо предпринять, если вы хотите, чтобы все было законно и без проблем.Вот что вам нужно сделать.

Уточните у арендодателя

Первое, что нужно сделать, еще до разговора с арендодателем, — это ознакомиться с вашим договором аренды. Посмотрите, есть ли в нем какая-либо информация о субаренде. Обычно, если этого не происходит, вам разрешают сдать в субаренду. Даже в этом случае, если в вашем договоре аренды не упоминается субаренда, вам все равно следует проконсультироваться с арендодателем. Если они возражают, по крайней мере, у вас есть опора, потому что вы уже знаете, говорится ли в договоре аренды что-либо о субаренде.Однако, если это прямо не указано в договоре аренды как недопустимое, большинство арендодателей понимают, что существует множество законных причин, по которым вы можете захотеть сдать свою квартиру в субаренду. До тех пор, пока вы можете их заверить, они будут продолжать получать арендную плату вовремя, и что новым арендатором является человек, которого вы проверяли лично, вы, надеюсь, сможете получить разрешение арендодателя.

Чек со страховкой арендатора

Люди получают страховку арендатора обычно, когда они снимают или планируют аренду на год или более.Почему? Потому что страховка арендатора защищает их от кражи и травм, которые могут произойти в их квартире. Если у вас есть страховка арендатора и вы рассматриваете возможность сдачи квартиры в субаренду, вам необходимо выяснить, будет ли ваша страховка покрывать нового арендатора.

Некоторые страховые полисы арендатора будут перенесены, а другие — нет. Если страховка вашего арендатора не покрывает нового субарендатора и вы сами больше не проживаете в квартире, вы можете рассмотреть вопрос о вывозе всего своего имущества.Почему? Поскольку квартира больше не покрывается страховкой, теперь вы несете ответственность за любой ущерб, причиненный во время проживания в ней нового субарендатора. Это означает, что любое сломанное или поврежденное имущество будет выплачиваться прямо из вашего страхового депозита или кармана. В идеале вы найдете страховой полис нового арендатора, который покрывает не только вас, но и субарендаторов.

Продайте свою субаренду

После получения разрешения арендодателя и проверки страховки арендатора следующим шагом будет поиск субарендатора.Для этого вам нужно будет заняться маркетингом. Есть несколько сайтов, где можно сдать квартиру в субаренду. В наши дни большинство людей находят свое будущее жилье в Интернете, так что вы сможете самостоятельно найти субарендатора. Но, если у вас возникнут проблемы или у вас нет времени, вы всегда можете нанять опытного риэлтора. Если вы решили продать свою субаренду самостоятельно, вот некоторые из самых популярных сайтов, где вы можете разместить предложение:

• Realtor.com
• Субаренда.com
• Flip.Lease
• Craigslist
• Социальные сети

Помимо подключения к Интернету, вы также можете поговорить с друзьями и семьей о сдаче вашей квартиры в субаренду. Они могут знать кого-то или знать кого-то, кто знает кого-то. По возможности всегда лучше иметь какую-то связь с кем-то, чем знакомиться с новым человеком, совершенно «холодным».

Интервью с потенциальными арендаторами

Если вы живете в городе и предлагаете свою квартиру по хорошей цене, то, скорее всего, у вас не будет недостатка в заявках.Следующий шаг — сузить круг вопросов до лучших возможных кандидатов. Если вы сдаете в субаренду пространство, которое раньше занимал старый сосед по комнате, и все еще остаетесь в квартире, очень важно, чтобы вы узнали своего нового потенциального субарендатора. Если у вас есть какие-то правила в квартире или что-то нравится и не нравится, их следует открыто и честно обсудить с вами обоими.

Независимо от того, как вы думаете об этом, жизнь с кем-то в отношениях, а любые отношения требуют общения и компромисса.Может быть, ваш новый сосед по комнате любит пользоваться феном утром немного раньше, чем вам нравится. Но в целом с ними довольно легко жить. Это пример того времени, когда нужно идти на компромисс. С другой стороны, возможно, прямо перед тем, как переехать к вам, ваш новый сосед по комнате решает основать панк-группу. И не только это, но они также планируют тренироваться в квартире каждую ночь! Это пример, когда четкое общение и установление разумных границ — лучшая идея.

Ключ в том, чтобы найти не идеального человека, а кого-то, кто уважает вас, ваше имущество и квартиру.Это самые важные вещи, когда дело касается жизни с кем-то.

Кроме того, вы можете подумать о том, чтобы спросить потенциальных субарендаторов, готовы ли они пройти проверку биографических данных, чтобы убедиться, что вы знаете, с кем будете иметь дело.

Подписать договор субаренды

С любым новым субарендатором вы хотите подписать договор субаренды или субаренду на бумаге, чтобы они его подписали. Хотя идея состоит в том, что вам никогда не придется предпринимать какие-либо юридические действия друг против друга, наличие подписанного контракта делает ситуацию более официальной и должна показать вашему новому субарендатору, что они должны выполнять свои обязанности по поддержанию разумной квартиры и оплате их аренда вовремя.Существуют стандартные договоры субаренды, которые вы можете найти в Интернете или попросить помощи у арендодателя.

Аренда квартиры — хорошая идея?

Теперь, когда вы знаете, что такое субаренда, вы можете задаться вопросом, хорошая ли это идея. Короткий ответ: это зависит от обстоятельств. Вот некоторые из вещей, которые вы должны учитывать, думая о сдаче своей квартиры в субаренду.

Плюсы сдачи квартиры в субаренду

• Свобода. Если вы думаете о походе по Европе или о другой возможности трудоустройства в другом городе, возможность сдать в субаренду всю квартиру позволит вам не беспокоиться о сроке аренды квартиры или дате выезда.
• Деньги. Сдавая квартиру в субаренду, вы можете сэкономить связки на случай переезда. В противном случае, если вы живете в новой квартире, вам придется платить за квартиру. Это может стать серьезным финансовым бременем, особенно в таких дорогих городах, как Сан-Франциско или Нью-Йорк.
• Вы не нарушите договор аренды. Расторжение договора аренды не является жизнеспособным вариантом. Это может продолжаться годами. Это особенно важно помнить как молодому человеку, которому, вероятно, еще много раз понадобится хорошая репутация и уважаемая история в будущем.

Минусы субаренды квартиры

• На кону ваша репутация. Сдавая квартиру в субаренду, вы рискуете своей репутацией как со своим домовладельцем, так и со своим старым соседом по комнате. Никто не хочет жить с трудным новым человеком или, что еще хуже, столкнуться с выселением из-за безответственного спутника жизни.
• Вы можете потерять деньги. Субарендатор может нарушить ваше соглашение и оставить вас в покое. Есть юридические действия, которые вы можете предпринять, но иногда они доставляют больше хлопот, чем они того стоят — и, конечно, лучше избегать их, если и когда это возможно.Вот почему так важно с самого начала выбрать честных и надежных субарендаторов.

Заключение

Знайте, что вы знаете, что такое субаренда и какую выгоду можете получить, вы можете решить, как поступить, сдавая квартиру в аренду или становясь субарендатором самостоятельно. Просто не забудьте провести исследование, убедиться, что в вашей квартире разрешена субаренда, познакомиться с новым субарендатором и подписать четкий договор, и все должно пройти идеально!

Субаренда vs.Субаренда: в чем разница?

iStock.com/monkeybusinessimages

Понимание разницы между субарендой и субарендой, когда речь идет об аренде, важно, особенно если вам нужно уехать до истечения срока аренды. Если вы изучаете варианты, потому что вам нужно съехать, первым делом нужно проверить договор аренды, чтобы узнать, какие варианты доступны вам. Отсюда вы можете определить, какой вариант вам подходит — субаренда или субаренда.

Субаренда по сравнению с субарендой

Субаренда и субаренда — это оба варианта аренды недвижимости, хотя это разные способы обработки, когда вам нужно выехать до истечения срока аренды. Короче говоря, субаренда позволяет новому арендатору взять на себя аренду непосредственно у арендодателя, тогда как субаренда предполагает сдачу всей или части площади другому арендатору через первоначального арендатора.

Субаренда

, также известная как , передача , позволяет арендодателю заключить новый договор аренды с новым арендатором и взимать арендную плату непосредственно с него.Передав собственность другому арендатору, арендодатель может аннулировать договор аренды с первоначальным арендатором, позволяя им выехать и не нести ответственность за уплату арендной платы.

В случае субаренды первоначальный арендатор сохраняет ответственность за арендуемую единицу и просто сдает помещение в аренду другому арендатору. Если вы заключили договор и вам необходимо переехать, вы можете сдать его в субаренду другому лицу, которое будет платить вам, и затем вы заплатите арендодателю в соответствии с условиями вашего договора аренды.Вы остаетесь арендатором квартиры и по-прежнему несете ответственность за любой причиненный ущерб. Эта разница между субарендой и субарендой является одной из причин, почему так важно тщательно проверять соискателей субаренды и убедиться, что все, кто живет в вашем доме, понимают правила, чтобы они не нанесли значительного ущерба.

Другая форма субаренды — это аренда квартиры или дома, в которых достаточно места для соседа по комнате, и сдача им части площади в аренду. Если вы сдаете в субаренду часть или всю свою жилую площадь при сохранении договора аренды, вы будете нести ответственность за уплату арендной платы арендодателю.В большинстве случаев домовладельцы требуют, чтобы соседи по комнате сложили свои деньги и заплатили один арендный платеж, а не платили свои доли по отдельности. Если арендодатель сдавал в аренду отдельные комнаты в доме или квартире с отдельными соглашениями для каждого арендатора, ситуация с оплатой, вероятно, изменилась бы.

Следует ли сдавать в субаренду свой дом или квартиру?

Если вы думаете о переезде в течение срока аренды или о том, чтобы найти соседа по комнате, чтобы разделить это пространство, вы можете задаться вопросом, что лучше всего сдать в субаренду или в субаренду.Вот некоторые соображения:

• Субаренда, когда вам нужно переехать: Если вам нужно переехать и вы можете найти кого-то, кто подписывает новый договор аренды, субаренда часто оказывается лучшим вариантом, поскольку она снимает с вас финансовую и юридическую ответственность.
• Сдача в субаренду соседу по комнате: Если у вас есть еще одна спальня или достаточно места, чтобы обустроить ее, рассмотрите возможность сдачи в субаренду соседу по комнате. Ваш домовладелец может разрешить вам заключить одно официальное соглашение об аренде и поручить вам управлять арендной платой и обязательствами со стороны соседа по комнате.Так что, если вы найдете кого-то, кому можно доверять в качестве потенциального соседа по комнате, это может быть для вас хорошим вариантом.
• Субаренда, если вы не можете сдать ее в субаренду: Если ваш домовладелец не разрешает субаренду и требует от вас соблюдения срока соглашения, вы можете найти кого-нибудь, кто арендует ваше пространство, собирая с них арендную плату, а затем оборачиваясь и платя арендодатель, который арендует деньги, чтобы оставаться в курсе вашего договора аренды.

Прежде чем вы выберете субаренду или субаренду, вам необходимо выяснить, что разрешит арендодатель.Кроме того, не забудьте проверить страховой полис арендатора, поскольку в нем могут быть указаны условия субаренды или субаренды. Например. некоторые страховые компании не покрывают арендаторов, когда другие сдают в субаренду часть их помещений и оставляют вас в качестве основного держателя полиса, который несет ответственность за ущерб.

Как сдать аренду в субаренду

Если вы хотите сдать арендуемую недвижимость в субаренду, выполните следующие действия, чтобы убедиться, что вы соблюдаете правила, установленные вашим арендодателем.

1. Сообщите в письменной форме: Многие арендодатели требуют от арендаторов письменно уведомить их о том, что они планируют сдавать в субаренду.
2. Ищите субаренду: После получения разрешения на субаренду своей квартиры вы можете начать поиск субаренды и составить собственный договор аренды. В большинстве случаев, если все люди, живущие в арендуемой собственности, соблюдают правила, изложенные в договоре аренды, арендаторы могут передавать часть помещения в субаренду другим лицам.
3. Поддерживать юридическое соглашение: Это соглашение должно заключаться между вами и лицом, сдающим ваше пространство в субаренду. Он должен включать в себя срок субаренды, все применимые правила, размер ежемесячной арендной платы и дату ее выплаты каждый месяц, куда направлять арендные платежи, а также юридические условия, которые возникают при аренде дома или квартиры.
4. Решите, как проверять кандидатов: В процессе подачи заявки подумайте о том, как вы планируете проверять своих кандидатов посредством проверки биографических данных и кредитных проверок.
5. Проверить номер: Прежде чем соглашаться сдавать свое пространство в субаренду, подумайте о том, чтобы поговорить с предыдущими арендодателями соискателей, чтобы узнать, как они работают в качестве арендаторов. Чтобы получить эту информацию, включите раздел в заявку на субаренду, где они могут предоставить контактную информацию своих предыдущих арендодателей и / или запросить личные рекомендации.

Как сдать аренду в субаренду

Если вы хотите сдать аренду в субаренду, вам потребуется согласие арендодателя, после чего вы можете выполнить следующие действия:

1. Найдите нового арендатора: Ваш арендодатель может потребовать от вас найти кого-нибудь, кто хочет заключить договор аренды. Некоторые арендодатели позволят вам выйти из вашего соглашения, если они смогут найти нового арендатора в течение определенного периода времени, в то время как другие потребуют, чтобы вы выполнили работу по демонстрации дома и привлечению интереса новых арендаторов.
2. Осознайте свою ответственность : Если арендодатель не может сразу найти новых арендаторов, вы, скорее всего, будете нести ответственность за уплату арендной платы до тех пор, пока они не смогут сдать недвижимость повторно или пока ваш договор аренды не истечет.

Что следует учитывать при сдаче в субаренду соседу по комнате

Если вы подумываете сдать часть помещения в субаренду соседу по комнате, вам также следует проверить наличие местных законов или постановлений, определяющих количество людей, которые могут жить в доме.Например, жилищные законы и постановления в Калифорнии ограничивают количество людей, которые могут проживать в квартире на законных основаниях, разрешая два человека на спальню плюс еще одного человека в семье. Если вы снимали квартиру с двумя спальнями в районе Калифорнии, где действует этот закон, вы могли бы по закону сдать в субаренду только трем дополнительным людям.

Арендодатели могут также ограничить количество людей, которые могут проживать в своих квартирах. Поэтому, когда вы проверяете, разрешают ли они субаренду или субаренду, обязательно спросите, каковы их ограничения и правила.

Теперь, когда вы знаете разницу между субарендой и субарендой, вы можете определить, какой вариант лучше для вас, и просмотреть свое соглашение об аренде, чтобы определить, что разрешено. Оба варианта могут принести вам пользу, если вы хотите поделиться своим пространством с другим арендатором или вам нужно переехать до истечения срока действия вашего соглашения.

Готовы к переменам? Просмотрите тысячи квартир для аренды на Zumper и используйте эти шаги, чтобы найти кого-нибудь, кто сдал бы в субаренду или субаренду ваше текущее жилье.

5 фактов о субаренде и субарендах Советы

Из всех существующих условий аренды субаренда может быть самой запутанной. Вы, вероятно, либо заплатили арендную плату за комнату в субаренду, либо подумали о сдаче в субаренду всей квартиры или комнаты в доме. Но что именно? И что нужно знать перед этим? Майк Олсон, менеджер по маркетингу Legal Templates, компании, поставляющей юридические документы, рассказал нам самые важные вещи, которые вам нужно знать о субаренде.
[tweetthis] 5 фактов о #subleasing, которые вам нужно знать. #apartment [/ tweetthis]

Что такое субаренда или субаренда?
Субаренда — это когда лицо, имя которого указано в договоре аренды, находит другое лицо для оплаты ежемесячной арендной платы. Этот человек является субарендатором. Это может произойти, если вы временно не проживаете в своей квартире или вам необходимо покинуть свой город по какой-либо причине и вы не можете расторгнуть договор аренды. Это может быть отличным способом убедиться, что вы не потеряете деньги, но у него есть свои недостатки.
Что нужно знать о субаренде
Самое важное, что вам нужно знать о субаренде, это то, что если вы сдаете в субаренду кому-то, вы несете полную ответственность за уплату арендной платы. Если вы субарендатор не может или не будет платить, вы должны будете оплатить арендную плату в полном объеме, поскольку в договоре аренды указано ваше имя, а его (как правило) нет. Убедитесь, что вы тщательно проверяете своих субарендаторов.

Законы о субаренде различаются в зависимости от штата
Одна из самых запутанных частей, касающихся субаренды, заключается в том, что законы, регулирующие ее, различаются в зависимости от штата.Вам нужно изучить законы своего штата, прежде чем рассматривать их.
«В разных муниципалитетах действуют разные законы относительно субаренды — большинство из них оставляет решение [управляющего недвижимостью] на усмотрение [управляющего недвижимостью], а в некоторых юрисдикциях, таких как Сан-Франциско или Нью-Йорк, есть правила, согласно которым договоры аренды не могут запрещать субаренду при определенных обстоятельствах», — говорит Олсон. .
Проконсультируйтесь с менеджером по недвижимости.
Перед тем, как сдавать в субаренду, вы должны узнать у менеджера по недвижимости, что с ним или с ней все в порядке.
«Это называется разрешением на субаренду, когда арендатору будет разрешено либо сдать квартиру в субаренду другому лицу (субарендатору) с предварительного согласия [управляющего недвижимостью], либо ему будет отказано в возможности субаренды», — говорит Олсон. «Субарендатор должен наладить четкую коммуникацию с арендодателем, чтобы гарантировать, что арендатор соблюдает надлежащие правила и положения, указанные в договоре аренды».
Таким образом, вы также можете обсудить, за что субарендатор несет ответственность или нет. Например, если вы сдаете в субаренду, возможно, вам не придется оплачивать счета за коммунальные услуги.

Ваши права как субарендатор
По большей части, как субарендатор, вы будете иметь те же права, что и первоначальный арендатор. Поэтому, когда договор аренды истечет, вам нужно будет найти новое место для жизни или посмотреть, даст ли управляющий имуществом вашу собственную аренду. Обычно вам придется придерживаться тех же правил, что и первоначальный арендатор. Но это зависит от договоренности между управляющим недвижимостью и первоначальным арендатором.
«Субарендатор должен знать, что согласие на субаренду исходит от арендодателя и что прописано в основном договоре аренды.Соглашения об аренде должны содержать пункты, конкретно включающие одобрение / отклонение субаренды », — говорит Олсон. «Таким образом, и арендатор, и субарендатор должны быть ознакомлены с местным законодательством, касающимся субаренды, убедиться, что арендодатель дал согласие и гарантировать, что права в первоначальном договоре аренды распространяются на субарендатора во время субаренды».
Для получения дополнительных советов о том, как обращаться с арендой, ознакомьтесь с этим сообщением ForRent.com.

Источники: Изображение 1, 2, 3

Опубликовано: 15 июня, 2016

Сообщение навигации

Аренда квартиры в субаренду — советы и рекомендации

Иногда нам нужно уйти до того, как закончится договор аренды.Будь то отпуск, новая работа в другом городе или студент колледжа, который хочет вернуться домой на лето, арендаторы иногда оказываются в трудном положении, когда им приходится тратить несколько месяцев на оплату аренды за квартиру, которую они будут даже не жить. Итак, что вы делаете? Вы сдаете в субаренду.

Субаренда / субаренда — это юридически обязывающий договор, который позволяет вам сдать свое жилье в аренду другому лицу, пока оно все еще находится на ваше имя. Однако пригласить кого-то жить в вашей квартире без вас — задача, которую нельзя делать легкомысленно.На самом деле, лучше думать об этом как о бизнес-операции и действовать как можно более профессионально, поскольку в конечном итоге ответственность за это несете вы. Чтобы обезопасить себя, важно заключить письменный договор с подписями обеих сторон, в котором подробно излагаются условия субаренды. Продолжайте читать, чтобы найти образец шаблона договора субаренды.

---

• Проконсультируйтесь со своим арендодателем — Во-первых, вы должны убедиться, что ваш основной договор аренды (ваш договор аренды с вашим арендодателем) допускает субаренду, и уведомить арендодателя письмом о том, что вы собираетесь сдать свою квартиру в субаренду не менее чем за 30 дней до вашего предполагаемая дата выселения.Включите информацию, например, как долго вас не будет, и если у вас есть соседи по комнате, их письменное согласие. Если в вашем договоре аренды запрещена субаренда, отправьте арендодателю письменный запрос, в котором подробно объясните, почему вам нужно сдавать квартиру в субаренду, и спросите, на каких условиях субаренда возможна.
• Заполните заявку на субаренду — Вы и ваш арендатор должны заполнить приложение и заявку на субаренду и передать их арендодателю.
• Договориться — Не забудьте договориться о стоимости коммунальных услуг со своими арендаторами, если вы не живете в квартире с коммунальными услугами.
• Сфотографируйте — Вы захотите задокументировать состояние вашей квартиры, насколько это возможно. Обязательно сделайте много снимков до начала и после окончания субаренды. Кроме того, попросите вашего арендатора заполнить форму проверки при регистрации заезда.
• Переезд — Храните свои ценные и сентиментальные вещи в другом месте, например, в арендуемом складском сарае.
• Стоимость аренды — К сожалению, может быть сложно сдать вашу квартиру по полной стоимости аренды, поэтому вам, возможно, придется запросить цену, которая составляет 70-80% от вашей обычной арендной платы.Однако, если вы живете в очень привлекательном районе, скорее всего, вам это сойдет с рук.

---

• В идеале, вы хотите сдать в субаренду другу или тому, кому вы уже доверяете . Если это невозможно, найдите кого-нибудь как можно ближе к кругу друзей. Если у вас есть соседи по комнате, предложите им выбрать квартиру в субаренду, так как они будут жить с этим человеком. Вы также можете использовать маркетинговую сеть арендодателя.
• Уберите свою квартиру и комнату перед тем, как представить их потенциальным арендаторам, чтобы у них был стандарт, которого они должны придерживаться, когда они живут в вашей квартире.
• Не забудьте спросить у потенциальных арендаторов личных рекомендаций (если вы их не очень хорошо знаете) и на что похожа их история аренды .
• Для важно попросить у вашего субарендатора залог на случай возмещения убытков, а также их кредитный рейтинг и ежемесячный доход. Вы хотите иметь возможность положиться на своего арендатора, и эти шаги обеспечат его надежность.

---

В Интернете есть множество ресурсов, где можно найти шаблон договора субаренды.Загружаемый шаблон слов (файл .doc) можно найти на странице Отдела по делам студентов Калифорнийского университета в Беркли. Вы можете использовать шаблон как есть или изменить свое соглашение в зависимости от ваших конкретных потребностей, но не забудьте включить следующие важные детали в любой договор субаренды.

• Имена субарендатора и субарендатора (если субарендатор моложе 18 лет, его законный опекун должен указать свое имя и подпись).
• Адрес помещения, сдаваемого в субаренду.Включите номер блока, если применимо.
• Ограничения по проживанию , в которых точно указано, кто может и будет проживать в вашей квартире.
• Срок субаренды :
  • Срок субаренды
  • Первый и последний дни срока
• Аренда и коммунальные услуги :
  • Сумма арендной платы за месяц
  • Сумма оплата за коммунальные услуги в месяц
  • В какой день месяца должна быть выплачена арендная плата
  • Допустимые способы оплаты
  • Стоимость штрафов за просрочку платежа и продолжительность льготных периодов (если применимо)
  • Кому должна быть выплачена арендная плата : субарендатор или арендодатель?
• Гарантийный депозит :
  • Сумма гарантийного депозита, подлежащая уплате субарендатором вперед
  • Можно ли использовать гарантийный депозит для оплаты арендной платы за последний месяц
  • Когда и как будет возвращен гарантийный депозит после окончания субаренды
• Любые дополнительные правила помещения, включая часы тишины, гостей на ночь, курение, алкоголь и т. д.
• Подписи субарендатора, субарендатора и арендодателя и дата подписания
• Контрольный список инвентаризации , документирующий условия и качество квартиры
• Первоначальный договор аренды может быть приложен к договору субаренды

Пока вас нет Неплохая идея — оставаться на связи с арендодателем и арендодателем, чтобы узнать, как идут дела и не возникли ли какие-либо проблемы.

---

Введите местоположение поиска и максимальный бюджет.Мы подберем для аренды идеальную квартиру, соответствующую вашим критериям.

Популярные города с отзывами об апартаментах

Что такое договор аренды в субаренду?

Вот список общих разделов, которые следует включить в договор субаренды. Чтобы убедиться, что ваше соглашение является законным, действительным и подробным, вы можете получить юридическую консультацию о языке, который вы используете, и, если возможно, попросить юриста проверить ваш договор субаренды.

01.

Контактная информация. Обе стороны должны заполнить идентификационную информацию, такую ​​как свое имя, номер телефона и адрес электронной почты, а также полный адрес аренды.

02.

Сведения об исходном договоре аренды. Предоставьте копию первоначального или основного договора аренды, чтобы обе стороны могли ссылаться на нее.

03.

Ежемесячная аренда. Укажите размер арендной платы за месяц или неделю, а также то, как арендатор должен платить арендную плату.

04.

Срок аренды. Включите даты въезда и выезда на срок субаренды. Некоторые субаренды включают возможность продления аренды в конце срока. Отметьте это в контракте, если это так.

05.

Сумма залога. Вы можете потребовать от субарендатора внести залог в качестве страховки от любого имущественного ущерба, причиненного во время их пребывания. Объясните, как он будет возвращен при их отъезде, при условии, что имущество находится в хорошем состоянии на дату окончания аренды, за исключением разумного износа.

06.

Платы за просрочку. В случае поздней оплаты аренды укажите, какие сборы будут взиматься и каковы основания для выселения в связи с пропущенными платежами.

07.

Политики. Перечислите любые правила, которые вы или владелец отеля будете соблюдать в отношении курения, домашних животных, парковки или приема гостей. В этом разделе вы также можете определить, к каким частям собственности субарендатор имеет доступ, а какие — закрытым.

08.

Согласие арендодателя. Ваш арендодатель должен подписать договор субаренды.

09.

Коммунальные услуги. Укажите, за какие коммунальные расходы будет нести ответственность субарендатор.

10.

Мебель. Перечислите всю мебель, включенную в комнату или имущество, сдаваемое в субаренду.

11.

Раскрытие краски. Если ваша сдаваемая в аренду квартира была построена до 1978 года, федеральный закон США требует, чтобы вы раскрывали любую известную информацию о красках на основе свинца, используемых в собственности. Могут быть и другие случаи раскрытия информации, требуемые вашим местным регулирующим законодательством. Обратитесь к своему основному договору аренды, чтобы перепроверить, или проведите собственное исследование.

Субаренда — что это и как вы это делаете?

Сдавать в субаренду — это сдавать в аренду другому лицу дом, квартиру или комнату, которые уже сдаются вам в аренду.

Вы должны переехать до окончания срока аренды, что вы делаете? Вам нужно будет сдать свою квартиру в субаренду. Субаренда, как и все, есть правильный способ и неправильный способ субаренды. Под руководством или под руководством арендодателя это так же просто, как 1, 2, 3.

Шаг 1. Сообщите арендодателю

Немедленно сообщите арендодателю, если вы обнаружите, что вам нужно сдать квартиру в субаренду. Запросите информацию об их политике и процедурах субаренды.

Шаг 2 — Понимание вашей ответственности.Остается ли у меня ответственность за квартиру, даже если я сдаю ее в субаренду?

Вы по-прежнему обязаны вносить арендную плату, ущерб и коммунальные услуги за квартиру. Субаренда не освобождает вас от ответственности, но добавляет кого-то к договору аренды вместе с вами. Поэтому совершенно необходимо соблюдать правила и положения субаренды.

Шаг 3. Маркетинг вашей квартиры

Ключ к сдаче вашей квартиры в субаренду — это освещение, активность и движение. Вы должны приложить усилия, чтобы это произошло.Попробуйте повторить свой путь, как вы нашли свою квартиру — продайте ее там! Не забудьте включить фотографии, срок аренды и быть описательным. Расскажите им, что вас там продали в аренду!

Социальная сеть — используйте свою социальную сеть, чтобы рассказать о себе. Facebook — отличный способ распространить информацию, попросить друзей и родственников поделиться информацией о вашей субаренде.

Facebook Marketplace — Вы можете размещать рекламу через Marketplace на Facebook. Обновляйте свое объявление еженедельно.

Craigslist — это отличный ресурс для рекламы вашей субаренды, и это БЕСПЛАТНО! Делать это нужно ежедневно.

Шаг 4. Знайте критерии отбора арендодателя

Критерии отбора для вашего субарендатора не будут отличаться от тех, которые были для вас. Они должны будут соответствовать всем критериям вашего арендодателя. Может быть полезно указать критерии вашего арендодателя в каждом объявлении.

Шаг 5. Прием звонков, реагирование на рекламу и показ вашей квартиры

Будьте готовы принимать звонки и отвечать на ваши запросы, чтобы вы могли назначить встречу и показать свою квартиру.Заставить людей увидеть вашу квартиру — вот цель, сделать это возможным! Раздайте всем заявку и убедите их подать заявку онлайн. Не забывайте продолжать свои маркетинговые усилия до тех пор, пока утвержденный субарендатор не подпишет документы.

Шаг 6 — Подписание договора субаренды

Как только у вас будет утвержденный субарендатор, немедленно подпишите документы. Время имеет значение, не ждите, чтобы подписать документы.

Выполнение этих простых шагов обеспечит успешную и беспроблемную субаренду.Свяжитесь со своим арендодателем, чтобы убедиться, что в квартире все в порядке и что ваш субарендатор имеет текущие расходы на аренду и коммунальные услуги. Легко, как 1, 2, 3.

.