Скрытая комиссия риэлтора схема: Скрытая комиссия риэлтора — уловки и мошенничество

Скрытая комиссия риэлтора — уловки и мошенничество

Великий комбинатор Остап Бендер знал около 400 относительно честных способов отъёма денег у населения. Риэлторы знают лишь один — скрытая комиссия, а вот приёмов и схем её извлечения у нечистых на руку агентов по недвижимости придумано великое множество.

С виду всё может выглядеть чинно и благородно, хозяин квартиры до последнего, а то и вовсе никогда не сможет ничего заподозрить и узнать, что на его квартире риэлторы заработали двойной навар.

Я подробно ознакомилась с материалами размещенными в интернете на тему скрытых комиссий и поняла, что в действительности мало кто об этом знает. И решила изложить своё виденье проблемы скрытых комиссий, так сказать изнутри. Уверена, моё мнение практикующего столичного риэлтора с огромным опытом реальных продаж, как профессионального участника рынка в сегменте вторичной недвижимости, о скрытой комиссии будет весьма интересно и безусловно полезно многим продавцам и покупателям вторички.

Под скрытой комиссией на рынке вторичной недвижимости принято подразумевать денежную сумму, которая была получена риэлтором за свои услуги без ведома и согласия собственника продаваемого объекта, это разница между тем за сколько реально был продан объект и сколько клиент в ходе сделки купли-продажи получил на руки. Риэлторы прибегают к различным способам и махинациям, дабы заработать помимо вознаграждение прописанного в официальном договоре. Скрытая комиссия, а на профессиональном риэлторском жаргоне это — скрытка, фигурирует во многих сделках купли продажи квартиры, а вот о её наличии вряд ли кто из собственников и покупателей догадываются.

Скрытая комиссия сверху

Один из самых распространенных приёмов извлечения скрытой комиссии: при обращении по объявлению о продаже квартиры, вам как потенциальному клиенту говорят, что стоимость на данный момент выше, ровно на столько каков сегодняшний аппетит вашего агента, цифры обычно берутся с потолка — и 50, и 100, и 250 тысяч. Самое интересное начинается на сделке, ведь риэлтору необходимо обналичить навар — скрытая комиссия может быть заложена в отдельную банковскую ячейку, под предлогом добровольного вознаграждения встречной стороны-покупателем вашему риэлтору, двойной куш может быть выдан покупателем риэлтору перед сделкой на руки. Очень часто так бывает, что продавец видит несоответствие количество денег в договоре и, которое реально фигурирует на сделке, на это всё и рассчитано ушлыми агентами, ведь собственник осознает манёвр со стороны доверенного лица слишком поздно и, зачастую, ничего уже с собой поделать не может, уж слишком велик соблазн благополучно завершить сделку и получить свои деньги. Нечистые на руку риэлторы, как и все мошенники, очень тонкие психологи.

Скрытая комиссия, схема — большой куш

Ставки повышаются, расскажу о ещё одном популярном способе получения скрытой комиссии. В процессе продаже квартиры риэлтор сообщает вам о том, что спроса на объект нет, по объявлению совсем нет звонков, и предлагает вам по цене снижаться.

Исходить от него предложения о снижении стоимости квартиры будут неоднократно, до тех пор, пока объект на рынке не станет супер ликвидом — сладким и заманчивым, который можно будет продать с закрытыми глазами. Из клиентов выстраивается очередь. Агенту в этом случае и делать ничего не придётся, он терпеливо ждёт, что кто-то из потенциальных клиентов сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним. При такой схеме получения двойных комиссии с продажи, риэлтор старается получить её заранее на руки, чтобы хозяин на сделке ничего не смог заподозрить и не задавал лишних неудобных вопросов, типа — а что это за полмиллиона и откуда они взялись?

При таком развитии сюжета, собственник может пострадать куда больше, ведь в этом случае навар берётся не сверху, а отрезается от его куска пирога непосредственно. В данном случае, риэлтор получает двойную скрытую комиссию: и с доверителя — своего клиента и с покупателя квартиры.

Скрытку в сделке зароете?

Зарыть деньги в сделке, иными словами на сленге риэлторов, гипотетическая возможность получить скрытую комиссию — такого рода предложения от контрагента можно часто получить, когда реализуешь свой объект. По факту, предлагают вступить в преступный сговор и совершить подлог. Как зарывают скрытую комиссию в сделке при этой схеме? Не чистые на руку риэлторы выставляют фейковое объявление о продаже квартиры, на эту утку они ловят незадачливого потенциального клиента, берут его в оборот, и начинают водить хоровод вокруг него, набрасывая всевозможные варианты квартир. Но все эти кружева нужны по большей части только для отвода глаз, чтобы усыпить бдительность и для укрепления связи с клиентом. А тем временем, реализуется основная задача мошеннической схемы — ведутся поиски сговорчивого гнилого агента с реальным объектом, который пойдет у них на поводу и вступит с ними в сговор, а не сам объект недвижимости. Сговорившись с риэлторами, агент на несколько дней в объявлении меняет цену на квартиру с учётом скрытой комиссии и показывают её клиенту. Далее клиента всевозможными уговорами подводят к покупки именно этой квартиры, для достижения намеченной цели обрушивается весь риэлторский арсенал — красноречие, контраст, страшилки и т.

д.

Работать на клиентах — в чистом виде посредники на рынке, у них нет ничего кроме языка и телефона. Они ничего не продают, не рекламируют себя, ни занимаются активным поиском клиентов, не несут вообще никаких финансовых издержек. Ищут клиента на утку, узнают его потребности, и под него ищут гнилого риэлтора с реальной квартирой, и упаковывают. Болтаются на рынке, как дерьмо в проруби, пристают то к одному берегу, то к другому.

Скрытая комиссия — неоднозначное профессиональное мнение риэлторов

В профессиональной среде риэлторов существует три основных мнения на счёт допустимости скрытки: что-то типа — за, против и воздержался:

  • Скрытая комиссия не допустима ни при каких обстоятельствах
  • В некоторых случаях двойной заработок всё же допустимости
  • Без скрытой комиссии работать вообще никак нельзя

Если коротко, то соотношение сторонников и противников скрытой комиссии где-то поровну, 1:1. И это легко объяснимо, многие приходят в профессию именно из-за возможности больших нигде не учтённых заработков.

Лично я противник скрытых комиссий, и не потому, что такой вариант ответа популярен и мне выгоден, и выставляет меня в лучшем свете, нет отнюдь. Я за открытые доверительные официальные взаимоотношения с клиентами, которые на практике закрепляю договором на риэлторские услуги с фиксированной ставкой комиссионных, которая в свою очередь ни при каких обстоятельствах не меняется и выплачивается только после полного завершения сделки. Всё прозрачно. Как самодостаточный человек, который дорожит своей деловой репутацией, а скорее временем в первую очередь, я напрямую и откровенно изначально скажу потенциальному клиенту сколько будут стоить услуги риэлтора в его конкретном случае, сколько я хочу на этом заработать. И не буду вилять хвостом, в попытках его одурачить — сначала заманить его дешевизной услуг, а потом, по ходу пьесы, поднять его по размеру агентского вознаграждения.

Скрытая комиссия с точки зрения закона

С юридической точки зрения скрытая комиссия квалифицируется как отъём имущества, трактовки и мнения юристов расходятся деталями, но в одном они схожи — это чистой воды обман клиента.

В большинстве случаев, действия риэлторов подпадают под статью 159 УК Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана и злоупотребления доверием.

Как правило, риэлторские мошеннические схемы не блещут изощренностью, и в основном бесхитростны, многим известны, и не составляют особого труда при расследовании. Однако, лишь единичные эпизоды, и то особо вопиющие из них, например в ходе которых был причинен серьёзный материальный ущерб или похищено полностью и безвозвратно недвижимое имущество, получают широкую огласку и доходят до суда.

В основном же риэлторы, в том случае если осознают, что их хитроумный план раскрыли, стараются не выносить сор из избы и не доводить дело до суда. Предпринимают все усилия, чтобы в рамках до судебного разбирательства возместить ущерб клиенту и загладить вину перед ним, решить проблему по-тихому и разойтись по-любовно.

Кто промышляет скрыткой?

Принято считать, что скрытые комиссии в сделках купли-продажи вторичной недвижимости пытаются пропихнуть в основном фирмы однодневки.

Однако и крупные столичные конторы этим грешат и частенько промышляют. Да и действительно, шанс нарваться на мошенника в никому не известной конторе намного выше, нежели в агентстве недвижимости с громким солидным именем. Но рвачи риэлторы, которыми руководит только жажда мгновенной наживы, которые живут одним днём, не заботятся о деловой репутации, и у которых нет никакого бизнес образования, и напрочь отсутствуют какие-либо признаки морально-нравственных устоев, существуют и там, и тут.

Скрытая комиссия — откуда растут ноги

Рынок вторичной недвижимости — не паханное поле деятельности для всякого рода мошенников. Именно благоприятные условия созданные на рынке для её профессиональных участников, и породили такое уродливое дитя, как скрытая комиссия агента. По большей части собственники сами тому виной, из-за своей безграмотности, жадности и самонадеянности. Все тонкости человеческой натуры — вопросы психологии агент должен знать на зубок, не чистый на руку риэлтор может быть хреновым продавцом, но отличным психологом он быть обязан.

В лихие 90-е, вообще, царил мрак на рынке, в то время на недвижимости поднялось огромное количество мутных персонажей. С трансформацией рынка многие полу криминальные элементы вымылись из недвижимости естественным способом — им стало уже не так интересно здесь пастись, но полностью искоренить данный пережиток не удаётся и до сих пор.

Скрытая комиссия — дело рук утопающего

Но и в настоящий момент есть большая доля вероятности попасть в руки недобросовестному непорядочному риэлтору или в агентство недвижимости с сомнительной репутацией. Именно в агентствах недвижимости генерируется большинство мошеннических схем по извлечению со сделок скрытых комиссий. На рынке предоставления риэлторских услуг плотная конкуренция — ноздря в ноздрю, услуги крупных столичных риэлторских контор по по всем статьям проигрывают, например, услугам частных риэлторов. Поэтому с каждым днём придумываются всё новые замысловатые и изощренные схемы по максимальному заработку. В попытках обосновать своё присутствие на рынке, как предсмертные муки утопающего, в агентствах и рождаются черные думы и не совсем законные методы заработка.

Скрытая комиссия при аренде жилья

Желание заработать, да побольше, возникает у профессиональных участников рынка недвижимости во всех её сегментах. Аренда жилья не исключение. Каким способом двойная скрытая комиссия извлекается из карманов доверчивых клиентов при найме квартир.

Всё очень просто. На рынке в данный момент сложилась такая сложная конкурентная ситуация, когда предложение намного превышает спрос. Соотношение 1:15 — на 1 клиента приходится порядка 15 квартир. Условия на рынке заставляют собственников либо самостоятельно искать жильцов в квартиру, либо самим платить комиссию риэлтору, чтобы максимально быстро реализовать свой объект на рынке, подразумевая что для клиента комиссия риэлтора будет нулевая. Однако, на практике ушлые агенты конечно же поступают совсем иначе, берут за заселение и подписание договора найма жилого помещения деньги и с хозяина квартиры, и с жильцов.

Двойная комиссия не всегда скрытая

Мне все равно, за сколько вы продадите мою квартиру, лишь бы я получил своё — очень расхожая фраза на рынке, которую можно частенько услышать от незадачливых собственников квартир. Для ушлого риэлтора эти слова могут значит только одно — Фас! Клиент не разборчив в связях, даёт карт бланш на продажу, и на этом можно неплохо заработать — снять двойную комиссию и с него, и с покупателя квартиры.

На мне заработали миллион, а то и два!

Такого рода высказывания в адрес риэлтора озвучивает чувство обиды, клокочущее в продавце жилья уже далеко после сделки. Но как известно — после драки кулаками не машут. Но ощущение, что на нем так нагрели руки, ещё долго не даст покоя бывшему хозяину недвижимости.

А что вы стоните, как потерпевший, вы ведь сами развязываете агентам руки, а потом обвиняете их срытых комиссиях, и вообще во всех смертных грехах.

И действительно, в большинстве случае, владельцы квартир сами виноваты в том, что их облапошивают на рынке — одни слишком самонадеянны, другие выходят на рынок абсолютно не подготовленными.

Командовать парадом буду я или хозяин-барин и скрытая комиссия

Те продавцы, которые выходят на рынок вторичной недвижимости со своим предложением самостоятельно, без риэлтора, предполагают, что не станут платить кому бы то ни было. А в итоге, попадают в скрытую ловушку и переплачивают вдвойне. Самонадеянность и не желание платить играет с собственниками злую шутку. Как глубоко они заблуждаются, рассчитывая на скорую продажу…

Как разворачивается сюжет, после того как хозяин квартиры разместил объявление о продаже в интернет, с чувством выполненного долга подчеркнув, что продает сам собственник, без посредников. А дальше события разворачиваются по давно написанному сценарию — на хозяина квартиры обваливается шкал звонков от риэлторов и из агентств недвижимости с предложением о сотрудничестве, которые скорее его даже забавляют, и он ловко их отметает.

Зачем вы мне нужны, я и сам продам, к тому же вам платить надо за услуги, а я платить никому не желаю.

Если на этой стадии его никто из риэлторов не смог к себе приманить, то дальше следует вторая стадия психологической обработки — в собственника вселяют чувство неуверенности. На помощь риэлторам приходят подставные покупатели, которые приходят с ними на просмотр и хают по чём зря квартиру, другие наоборот — нахваливают, третьи — якобы готовы уже вносить аванс. В общем, вокруг квартиры и незадачливого собственника создаётся такая кутерьма, что в один прекрасный момент, он вообще перестаёт понимать, что происходит и сдаётся на милость подоспевшего риэлтора…

И если вами всё-таки принято решение сэкономить на услугах риэлтора, и продавать квартиру самостоятельно, вот вам мой бесплатный дельный совет — выходите на рынок на общих основаниях, не пишите собственник, заведите коммерческий аккаунт и укажите в нём риэлтор или агентство, в противном случае вы не сможете понять реальный спрос на вашу квартиру — правильно ли вы установили цену, не сможете единолично контролировать процесс сделки, и ничего хорошего в итоге не добьётесь…

Что нужно сказать в заключении? Граждане, господа, люди — будьте бдительны!!! В связи с разными обстоятельствами, не раз вас этому учат и призывают к вашему рассудку из разных источников. При продаже вашей квартиры через посредника, вы должны четко для себя понимать, по какой схеме будет реализовываться ваша недвижимость. И если вам что-то не понятно, пусть вам ещё раз внятно членораздельно и большими буквами объяснят весь процесс сделки купли-продажи квартиры, который вам предлагают, от и до, и разложат всё по полочкам, не переломятся. И если что-то вас настораживает, рекомендую отказаться от риэлторских услуг или воспользоваться дополнительными консультациями других специалистов. В сделке купли-продажи квартиры вы обязаны знать о том, кто конкретно занимается вашим вопросом и продаёт вашу квартиру, какую комиссию риэлтор за это получит, когда агентский гонорар будет выплачиваться…

И помните, что это рынок, и как везде в торговле, вас могут попросту обмануть…

Всем успешных сделок без скрытых комиссий и мошеннических схем!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор Москва

Скрытые комиссии риэлторов – схема работы

Часто недобросовестные маклеры, обладая некоторыми знаниями и доступом к информации о сделке, могут злоупотреблять своим статусом, выманивая деньги, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Под скрытой комиссией риэлторов за услуги подразумевается сумма, получаемая им без согласия своего клиента. К сожалению, и по сей день данное явление встречается на рынке недвижимости, также, как и существуют недобросовестные частные маклеры и агентства. Схемы скрытой комиссии риэлтора различны: здесь и участие в сделке дополнительного агентства, и брокера, и выставление дополнительных условий второй стороне сделки.

Скрытые комиссии риэлторов – популярные схемы

  • Схема №1 – риэлтор представляет продавца. Допустим, покупатель на выкуп доли в квартире или весь объект найден, но вдруг, агент начинает торги, предлагая под разными предлогами уступить некоторую сумму. В таких случаях схема скрытой комиссии риэлтора строится получении бонуса на стороне агентства покупателя.
  • Схема №2 – риэлтор представляет покупателя. Договорившись со своим заказчиком о сумме и условиях, агент выходит на представителя продавца и просит о скидке, которую намерен получить сам, а не предоставить своему клиенту. Если договориться не удастся, он, скорее всего, заявит об отказе от сделки и будет искать более сговорчивых партнеров.

Последствия работы недобросовестных агентов

В конечном итоге сотрудничество с подобными мастерами скрытых схем негативно сказывается именно на заказчиках, причем обеих сторон: сделки срываются и время тратится впустую. При том, что нередко требуется срочно продать квартиру или, наоборот, купить ее. С другой стороны, налицо и дополнительные финансовые издержки, и риск получить денег меньше, чем планировалось.

Скрытые комиссии риэлторов: нарушение профессиональной этики или откровенное мошенничество?

С юридической точки зрения реализация риэлтором схемы скрытой комиссии может быть интерпретировано как хищение имущества (денежных средств) путем обмана или злоупотребления доверием. Подобные случаи могут рассматриваться по ст.159 УК РФ ч.2: мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору.

Ведь риэлтор второй стороны также участвует в сделке, лишая своего клиента возможности получить дополнительную прибыль. Деньги, недобросовестный агент получает без каких-либо правовых оснований, что по сути своей и является мошенничеством.

К сожалению, чтобы привлечь агента к ответственности требуется личное обращение в судебные органы потерпевшего, т.е. того, за чей счет риэлтор получил бонус. К сожалению, подобные случаи большая редкость.

Уловки риелторов / Агентство недвижимости «Пять звезд»

Любой желающий продать квартиру или другую недвижимость звонит в несколько агентств, с целью оценить свой объект и выставить его на продажу. Приняв такую заявку, риелторы этих агентств спешат на первую встречу. Первая встреча с агентом, как правило, происходит на объекте. От этой встречи зависит кого из всех риелторов выберет клиент и кому доверит продажу своей недвижимости. Вот тут-то и начинается борьба по завоеванию клиента.

Уловка 1: Риелтор умышленно завышает цену

Собственник хочет максимально дорого продать свою недвижимость, и агент начинает продавать по завышенной цене, чтобы угодить хозяину квартиры. Но через некоторое время риелтор будет разводить руками и призывать собственника к снижению цены, так как по данной цене к объекту нет интереса, и клиент соглашается. На это уходит время, а в нынешней ситуации, когда происходит падение цен на вторичном рынке, клиент и не догадывается, что за период холостой рекламы и мнимого ожидания покупателя, его квартира будет стоить еще дешевле, чем реально стоила на момент первой встречи с горе-риелтором. Таким образом, теряя во времени, хозяин квартиры теряет и в деньгах. 

Если собственник намерен продать свою квартиру и обратился в агентство, то риелтор должен правильно оценить объект и обосновать эту цену для клиента. Клиент обязательно оценит высокую экспертность риелтора. При правильной цене объект продается за один-два месяца.

Уловка 2: Риелтор занижает стоимость своих услуг

Владелец квартиры считает, что он сэкономил, но фактически все происходит иначе. Перед сделкой агент просит у собственника торг, якобы для покупателя, но покупатель об этом не догадывается, и сумма торга остается у риелтора. После сделки эта информация может остаться тайной. Но чаще всего она вскрывается, и собственник остается обманутым.

Качественная услуга специалиста по недвижимости не может стоить дешево, она требует больших затрат времени, эмоций, высокого уровня знаний рынка, ответственности за проверку документов и денежные расчеты. Никто не будет брать на себя такую ответственность за низкое вознаграждение, а если и будет, то качество услуги будет соответствовать стоимости.

Выбирайте для себя только качественные услуги. 

Даминова Римма Наиловна
Директор агентства недвижимости «Пять звезд»

Читайте также: 

Как обманывают риэлторы | Агентство недвижимости ГОРОД

Не секрет, что некоторые риелторы обманывают клиентов. Скрытая комиссия (накрутка) агентства при сделках с недвижимостью порой достигает астрономических сумм. Но сегодня наша цель не разоблачить мошенников, а дать конкретные рекомендации: как не стать жертвой аферы и не потерять деньги при покупке или продаже квартиры.

Обладая известной ловкостью

Скрытая комиссия (СК) – это сумма, полученная риелтором в процессе оказания услуги, но не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним устно. Иными словами, это доход посредника от сделки, о котором не знают ни продавец, ни покупатель. Делается это так. Человек приходит к агенту (или чаще наоборот) и просит продать квартиру за сумму Х. Риелтор убеждает его снизить цену, указывая на недостатки объекта и показывая в базе аналогичные, более дешевые варианты. Однако в рекламе жилье выставляется дороже оговоренной стоимости. Накрутка может достигать 20%, а в особо вопиющих случаях вообще уходить в бесконечность. Иногда для скорости продажи дают два объявления: «Х+5%» и «Х+20%». С какой рекламы покупатель позвонил, о такой сумме и договариваются (минус торг, если он есть, но не ниже суммы Х).

При просмотрах риелтор делает все, чтобы не допустить прямого контакта продавца и покупателя, дабы не вскрылись «маленькие несостыковки». В идеале переговоры ведут агенты сторон. При этом брокер покупателя, конечно, в курсе, но либо покрывает коллегу, либо требует долю. В противном случае сделка может развалиться, квартиру продадут другому, а риелтор останется без заработка. Поэтому зачастую даже честные маклеры, не берущие СК, безропотно участвуют в подобных аферах. Есть также схема получения СК агентом покупателя, особенно актуальная на стагнирующем рынке, где квартир много, а люди с деньгами в дефиците. Здесь уже агент продавца стоит перед выбором: развалить сделку (подвести клиента) или покрывать коллегу-мошенника.

А вам не все равно?

Если договоренность достигнута, покупатель вносит аванс. Однако деньги он передает не продавцу, а агентству недвижимости — это общепринято. Объяснение разумное: средства должны храниться в агентстве до завершения сделки — на случай, если продавец передумает. Тогда покупатель без проблем получит деньги назад. Проблема заключается в том, что данная практика защищает покупателя от недобросовестного продавца, но развязывает руки недобросовестному агентству. Такая контора принимает средства не по договору авансирования или задатка, а под некое гарантийное обязательство «передать определенную сумму покупателю в случае незаключения договора купли-продажи». Именно «передать», а не «вернуть», подчеркивает независимый риелтор Николай Тюленев. То есть сам факт приема денег у клиента никак документально не фиксируется. Из этого аванса продавец после заключения сделки получит лишь малую часть, остальное останется в агентстве. При этом в договоре купли-продажи традиционно указывают не полную стоимость квартиры (которая разнится для участников сделки), а минимальную. Так продавец экономит на налогах — и теряет на скрытой комиссии.

Если аванса недостаточно, агентство «получает свое» при оплате основного договора. В Москве все расчеты по купле-продаже жилья производятся через банковскую ячейку. Покупатель кладет деньги в банк, а продавец забирает их после госрегистрации договора. Чтобы получить свою СК, риелтор просит покупателя положить деньги в разные ячейки. Под любым предлогом или вообще без оного («а вам не все равно?»).

Все, что сверху, — все мое!

Раньше скрытая комиссия была нормой работы маклеров, поскольку официального гонорара у них не существовало. Продавец называл свою цену, а все, что накручивал сверху посредник, и становилось его вознаграждением за услуги. Обе стороны это знали и не возражали. Хотя некоторые продавцы и сейчас потворствуют скрытым комиссиям: дескать, хочу за квартиру Х долларов, а все, что вы там сверху себе возьмете, меня не касается. Тут надо понимать: любое повышение стоимости тормозит продажу (либо цена изначально занижена и собственник просто теряет деньги). Закон рынка: чем выше цена, тем дольше продажа. Хотя если величина «накрутки» согласована с хозяином и он считает ее адекватной оплатой услуг, это уже не является скрытой комиссией.

Но в целом ситуация изменилась. Появились официальные расценки за риелторскую работу (в Харькове — 4-6% от стоимости квартиры), они указаны в договоре между клиентом и агентом/агентством, предполагается, что этой суммой доход посредника от сделки и ограничится. Однако многие риелторы так привыкли к принципу «все, что сверху, — все мое!», что продолжают по инерции добавлять к официальной комиссии скрытую. Даже не задумываясь, что совершают уголовное преступление, которое можно квалифицировать как мошенничество. Правда, доказать преступный умысел нелегко. Если покупатель передает брокеру сумму большую, чем предусмотрено договором, под предлогом задатка или аванса, то после исполнения сделки (т.е. перехода права собственности) он может истребовать излишек средств в гражданском порядке. Естественно, для этого необходимо иметь документальное подтверждение передачи данной суммы».

Прямой вопрос

Как же уберечь себя от скрытой комиссии? Главный совет очевиден: напрямую обсудить цену с продавцом/покупателем. Сопротивление риелтора такому разговору — верный признак СК. Можно так и сказать: «Хочу удостовериться, что цена корректна. А то, знаете, в газетах такие ужасы пишут…». При внесении аванса в кассу агентства юрист рекомендует требовать приходно-кассовый ордер и фискальный чек. «При внесении аванса заключение договора необязательно, — уточняет Михаил Салкин. — А вот если вносится задаток, необходим соответствующий документ (с указанием внесенной суммы, ее назначения и т.д.). Разница между авансом и задатком состоит в том, что в случае отказа от покупки задаток остается продавцу. Если же продавец отказался от продажи, он обязан возвратить покупателю задаток в двойном размере. Также очень важно, чтобы в договоре купли-продажи была указана полная стоимость квартиры. Это, помимо прочего, поможет избежать неприятных последствий в случае признании сделки ничтожной (если выяснится, что продавцу жилье не принадлежало)».

Кроме того, при расчетах через банковскую ячейку вся сумма должна быть помещена в одно место. Просьба риелтора открыть две и более ячеек – признак скрытой комиссии. Еще один косвенный признак – низкая цена услуг посредника. Профессионал вряд ли станет работать за 1-2% от сделки, это попросту нерентабельно. Но и дороговизна не гарантирует порядочности маклера. Как не дают гарантий рекомендации знакомых, которые могут просто не знать, что в их сделке присутствовала скрытая комиссия (на то она и скрытая). Единственная гарантия — открытый разговор с продавцом/покупателем.

 

Комиссия риэлтора: сэкономить не получится : газета Недвижимость

Человек, обращаясь в агентство недвижимости, как правило, в числе первых вопросов выясняет, сколько будут ему стоить такие услуги.

Человек, обращаясь в агентство недвижимости, как правило, в числе первых вопросов выясняет, сколько будут ему стоить такие услуги. Кто-то запрашивает большую сумму, кто-то – меньшую. От чего это зависит? Портал Dometra.ru решил выяснить, какой должна быть комиссия риэлтора и что входит в эту сумму

За что платят риэлтору

Если человек, собирающийся провести какую-либо операцию со своей квартирой, обзвонит несколько агентств недвижимости и поинтересуется, сколько стоят их услуги, то везде ему назовут примерно одинаковую цифру – от 2 до 6% от суммы сделки. При этом риэлторы утверждают, что если цифра меньше, то, скорее всего, вам придется либо доплачивать в процессе, либо вам предлагают услугу низкого качества.

За что риэлтор получает эти деньги? Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», рассказал, что стандартный набор услуг риэлтора включает подбор квартиры, отвечающей требованиям клиента (как правило, это не менее 5 вариантов, хотя встречаются примеры по 15 и более вариантов), внесение предоплаты за устраивающий вариант (в случае необходимости её может вносить агентство), проверка юридической чистоты квартиры, организация и сопровождение сделки до момента физического получения квартиры, получение документов в органах государственной регистрации, послепродажное обслуживание.

Бывает и такой вариант, когда риэлтор устанавливает более низкий процент, но при этом ведут сделку не полностью, о чем честно предупреждает. Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Great reality» Петр Васютик рассказал, что частники могут устанавливать небольшие конкретные суммы, при этом оказывать «урезанный» набор услуг. «Например, риэлтор дает рекламу квартиры в Виннер, но на показы не выезжает. Или подбирает варианты, а прозванивает объекты сам клиент, и смотрит тоже сам», — говорит эксперт.

Тем не менее, бывает так, что агентство устанавливает низкую комиссию, но не предупреждает, или «вскользь» говорит о том, что в процессе сделки обязательно должны возникнуть дополнительные платежи. Так, Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22, рассказал, что если комиссионный процент риэлтора необычно низок, то надо внимательно изучить договор и посмотреть, что вы получите за свои деньги и за что придется платить дополнительно. «Скорее всего, дополнительно придется оплачивать юридическое сопровождение сделки, всевозможные проверки, рекламу и другие расходы», — говорит эксперт.

Внимательно читаем договор

О том, что проверять и внимательно читать договор нужно заранее, говорит и Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». По словам эксперта, не только условия, но и названия договоров, которые предлагают риэлторские компании в связи с оказанием своих услуг, разнятся. «Главное, на что необходимо обратить внимание в любом договоре – это, во-первых, чтобы был идентифицирован объект, который продается или покупается, его цена, возможные штрафные санкции, а также любые условия, которые клиент считает для себя существенными. Всегда нужно помнить, что договор – это соглашение между сторонами и договариваться обо всех нюансах проще, пока данный договор заключается, нежели потом  пытаться внести коррективы в подписанный документ», — рассказал эксперт.

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, советует также особенно обратить внимание на штрафные санкции в договоре, и следить за тем, чтобы вы ничего не остались должны агентству в случае его расторжения – если это не было заранее оговорено. «Например, риэлтор может вам рассказать, что реклама объекта будет за счет компании, но при этом, если квартира не продана, по договору вы обязаны будете возместить стоимость рекламных услуг. Хорошо еще, если конкретная сумма этой стоимости прописана, но если риэлтор в договоре ограничивается общими формулировками, будьте осторожны, чтобы потом вам не выставили вдруг очень интересный счет», — рассказал эксперт.

Скрытая комиссия

Вместе с понятием комиссионного вознаграждения существует еще и понятие скрытой комиссии. Петр Васютик пояснил, что скрытая комиссия – когда клиент не знает, что некая сумма, выше оговоренной изначально, отошла риэлтору. Основной показатель возможности скрытой комиссии – декларируемая низкая ставка. «Задумайтесь, в каких случаях человек готов работать за маленькие деньги? Либо работать будет мало и некачественно, либо планирует заработать больше, чем говорит.

Встречается и ситуация «все включено». Продавец заказывает услугу «обеспечьте мне такую сумму и ваша комиссия сверху» или покупатель — «подберите объект не дороже и ваша комиссия внутри». У риэлтора появляются, как возможности заработать больше, так и риски уменьшения комиссии. Как правило, она все-таки остается в среднестатистических пределах», — говорит эксперт.

Итак, какие выводы мы можем сделать? Как правило, вознаграждение риэлтора составляет всегда примерно одинаковую величину, зависящую от суммы сделки. Поэтому обращаться в различные агентства в надежде на то, что кто-то попросит за свою работу меньший процент, не имеет смысла. Работа по сопровождению сделки влечет за собой и дополнительные расходы для риэлтора, поэтому если вам в каком-то агентстве предложат выполнить работу гораздо дешевле, чем у других, то либо она будет низкого качества, либо в процессе возникнут еще и дополнительные расходы – а иногда вы, если захотите расторгнуть договор, окажетесь еще и должны.

Поэтому не экономьте на качестве и выбирайте риэлтора по рекомендации. Портал Dometra.ru желает Вам удачной сделки!

18.11.2011

www.dometra.ru

Что такое «двойные комиссии», «кривые» объекты? Что со справками о составе семьи? Объясняет риэлтор

— Дмитрий, какое-то время назад стать риэлтором было очень модно. Все бежали на обучающие курсы, получали дипломы, а некоторые и без дипломов брали с людей комиссии за то, что занимали в 7 утра очереди в регпалату. Непонятен был и набор услуг, и их стоимость. Сейчас, вроде, все стало более цивилизованно. Или нет?

— На самом деле, одно время это было не только модно, но и престижно. И одно время эта профессия даже подлежала лицензированию. Но сейчас всё упростилось.
Сегодня риэлтор или специалист по недвижимости (агент по недвижимости) — это одна из распространённых профессий на рынке услуг. И в больше степени распространению способствовало как раз упрощение требований, отмена лицензирования и отсутствие обязательного требования о наличии профильного образования. В профессию пошли «все кому не лень».
С одной стороны, это хорошо. У большего числа людей появился шанс сменить профессию.
А с другой стороны отсутствие обязательных требований привело к тому, что риэлторами смогли назваться люди, которые провели 1–2 сделки, не имеющие абсолютно никаких знаний о рынке недвижимости.
В каких-то агентствах проводят обучения для своих новобранцев, прежде чем выпускать их в поля, но в большинстве случаев даже эти внутренние обучения не дают нужных знаний и навыков.
Из специализированных учебных заведений, аккредитованных Российской гильдией риэлторов, в Перми осталось всего одно, оно занимается обучением специалистов по недвижимости по стандартам и выдает соответствующие аттестаты.
Что касается понятности и прозрачности, то до сих пор есть компании, которые работают непонятно как и делают непонятно что. Многие жалуются на избыточное законодательное регулирование в некоторых отраслях. Но я лично считаю, что в сфере продаж недвижимости его несколько недостаёт. В частности, я бы вернул лицензирование.

— Как отличить хорошего риэлтора от плохого?

— Это самый сложный вопрос. Я всегда на него отвечаю — задавать вопросы. Задавать риэлтору вопросы всегда — при знакомстве, вопросы тому, кто его рекомендовал, вопросы в процессе работы — просто обязательно!
Хороший риэлтор всегда отвечает на вопросы развёрнуто. Ничего не скрывает, всё объясняет, не препятствует общению продавца с покупателем, если в этом есть необходимость. А на сделке, я считаю, вопросы стороны сделки должны задавать друг другу (по документам, по цене, прочие вопросы).
Хороший риэлтор работает открыто. Клиент знает, за что он платит и сколько он платит.
Кроме того хороший риэлтор не заканчивает работу с клиентом после того, как сделка завершена. Он должен быть для клиента как личный врач, как личный адвокат.

— Какие услуги оказывают риэлторы?
— Спектр услуг, оказываемых риэлторами, широк. Одни могут оказывать только услуги по продаже или покупке, могут оказывать комплексные услуги: продажа-покупка, ипотечный и страховой брокеридж, юридическое сопровождение.
Нужно всегда уточнять у специалиста, с которым вы планируете работать — какие услуги входят в его работу, за что вы платите ему комиссию.

— Насколько высока конкуренция на этом рынке? Чем она характерна?
— Конкуренция на рынке высока. За последнее время с рынка ушли или сильно «сжались» многие старожилы рынка, классики, если так можно сказать. Освободившиеся у них кадры открыли свои агентства. Много появилось и новых агентств, которые активно развиваются. Поэтому на рынке приходится активно учиться, совершенствоваться, а также «работать локтями», чтобы бизнес развивался.
Чем характерна конкуренция? Да особо ничего выдающегося нет. И слава богу. Разве что, у нас, по какой-то непонятной причине, например, не могут закрепиться «федералы». В целом, помимо конкуренции, у нас есть с коллегами по рынку и партнёрство, сотрудничество. Лично я предпочитаю с некоторыми коллегами делать совместные сделки, так как доверяю им и уверен в их порядочности. Но есть и компании, которые обхожу стороной (к сожалению, это одна из крупных пермских сетей, состоящая из трёх брендов).

— Какие риски снижают риэлторы? Что они могут учесть, посмотреть, уточнить из того, что человек не может сделать самостоятельно?

— Что касается рисков — тут не всё однозначно. Это зависит от того, этот специалист работает в агентстве, где есть юрист или в агентстве нет юриста, или это частный риэлтор и какое у него образование.
На самом деле ведь до того, как стать специалистами по недвижимости, эти люди раньше работали в разных сферах, не связанных с недвижимостью. Просто они многому научились и приобрели ценный опыт. И именно эти знания и опыт позволяют риэлтору анализировать правоустанавливающие документы, читая «между строк». А также, образование — юридическое или профильное дополнительное образование.
Риэлтор чем-то даже похож на частного детектива — он и профессиональный переговорщик, слушает и выделяет важное, сравнивает с информацией из документов, изучает открытые источники, использует для получения информации об объекте и продавце специализированные сервисы.

А после сбора и анализа информации, профессионал предлагает решения, используя которые, можно подстраховать клиента или существенно снизить его риски. А если риски снизить нельзя — предлагает отказаться от объекта.

По моему опыту, некоторые «персонажи», я их так назову, с которыми мне приходилось встречаться, могут не то, что снижать риски, а даже увеличивать их. В такой ситуации приходится работать «за себя и за того парня»… Клиент ведь не виноват, что ему попался откровенный дилетант.

— Что такое «двойная комиссия»? Какие еще подводные камни могут ожидать клиентов вроде бы респектабельных риэлторских агентств?
— Двойная комиссия… Это «боль» честных игроков рынка, считающих, что за услугу должен платить тот, кто за ней обращается, кто её заказывает. Но некоторые агентства решили, что можно открыто брать комиссию и с продавца и с покупателя. При этом, не могут внятно объяснить, чьи интересы в этой ситуации они будут отстаивать. Больше похоже, что свои…
Также есть такой вариант двойной комиссии, как «прикрытие» или «скрытка». Это когда риэлтор, которого нанял покупатель договаривается с продавцом объекта о некой сумме денег, которую покупатель отдаст риэлтору после сделки. При этом, покупатель не в курсе, что вместо положенного торга, ему в цену квартиры «включили» откат. Я это называю прямым текстом, ведь это можно квалифицировать именно как откат. И получается, что риэлтор получает деньги и с продавца, и с покупателя, интересы которого он должен был защищать. А получается, что он эти интересы продал… С этими «прикрытиями»(откатами) часто в последнее время стали сталкиваться мы, когда к нам за покупкой обращаются сотрудники одной пермской крупной сети из трёх брендов красного цвета. Они ещё при звонке спрашивают «комиссию прикроете?», «Если да, тогда приведём покупателя!» Это просто дикость, я считаю…

— Расскажите, о нескольких характерных примерах, когда клиентов приходилось уберегать от недобросовестной сделки или защищать в суде.
— Примеры у меня есть, конечно. Коротко очень сложно рассказать. Бывали и неадекватные продавцы, на сотрудниц даже нападали. И объекты разные «кривые» приносили. В основном недобросовестность выражалась в некомпетентности или стороны продавца или их риэлтора. Мы стараемся уберегать клиентов от объектов, по которым высок риск судебного разбирательства.
В суде мы выступали от лица наших клиентов, чтобы с недобросовестного продавца «высудить» задаток. Если дело уже более серьёзное, например, попытка судебного признания сделки недействительной, то для суда требуется представитель имеющий соответствующий опыт. Наше законодательство, к сожалению, очень своеобразно и нужен человек, который в нём «как рыба в воде» и мы помогаем такого найти.

— Есть умирающие профессии, но риэлтор — не из таких?

— Я не считаю, что профессия риэлтор — умирающая. Одна из причин тому, что человеку нужно чтобы его интересы представлял тоже человек. Как говорится «человеку нужен человек».

— Объясните, что делать с этой справкой о составе семьи, которую продолжают требовать различные инстанции, несмотря на то, что она отменена? А где сейчас брать данные, которые использовались в этих справках?
— А что касается справок — это до сих пор нерешенный вопрос. Совсем недавно, в конце февраля, у нас была встреча в администрации губернатора Пермского края с комиссией, которая решает вопрос с предоставлением этих самых справок. К заседанию я написал большую пояснительную записку, в которой указал, что отсутствие на данный момент, инструмента/сервиса, позволяющего достоверно установить количество лиц, зарегистрированных по адресу квартиры/жилого дома, лишает добросовестного продавца возможности предоставить покупателю информацию, а добросовестного покупателя лишает возможности получить достоверную информацию. И получается некая правовая коллизия, когда ни продавец ни покупатель, действующие добросовестно, не имеют возможности обладать нужной и важной информацией об объекте недвижимости. И пока не могу сказать, как быстро эта ситуация решится.

Мы со своей стороны собираем эту информацию из разных источников — от разговора с продавцом, соседями, до анализа квитанций по коммуналке и сравнения со штампами о регистрации в паспортах.

— Последние примеры, я уверена, что вы следили за ними, про учительницу из Кунгура, которая купила, используя господдержку, квартиру, а сейчас их выселяют, с двумя детьми. Как избежать таких случаев?
— Да, я читал решение суда. К сожалению, на мой взгляд, и сами люди здесь виноваты были, что не проявили должную осмотрительность. И странна позиция банка, согласовавшего этот объект. Ведь стоило заказать выписку о переходе прав — стало бы понятно, что частые переходы права, это один из поводов очень пристально проверить все документы, а ещё лучше, вообще отказаться от покупки. Там ведь квартиру перепродавали несколько раз. Многие просто надеются на то, что «банк всё проверит», а выходит, что эта проверка весьма формальная. И после этого мы вернёмся к тому, что я упоминал ранее — задавать вопросы! Не бояться вопросов. Нет дурацких вопросов. Есть не заданные вопросы.

— Какие самые сложные сделки в вашей практике можете вспомнить? Удавшиеся и неудавшиеся.
— Сложные — это, как правило, или длительные или нервные. Самая длительная — продажа квартиры почти в течении 3х лет. Ситуация осложнялась очень плохим состоянием квартиры, расположением в своеобразном месте и, конечно, поведением одного из собственников. Но задачу нужно было решить, чтобы помочь разъехаться дочери и её папе, который любил хорошо выпить.

— За какие заказы вы никогда не возьметесь?
— Я никогда не берусь за явные мошеннические схемы или за сделки, где я не вижу путей безопасного проведения для своих клиентов. За объекты с кривыми документами. Например, ко мне иногда обращаются с просьбой продать объект, где не исполнено обязательство по выделению долей детям после использования маткапитала. Я сначала пытаюсь вразумить продавца, чтобы доли всё-таки были выделены, а потом уже продавать. Если никак не получается — отказываюсь.

— Какие сделки наиболее частые в вашей практике? Увеличилось ли количество приобретения жилья в ипотеку?
— Наиболее частые — покупка квартиры. 80–85% — это ипотечные сделки. При этом у меня практически нет клиентов с улицы. Всё по рекомендациям.

— Есть мнение, что сложнее всего сделки, где есть дети, вроде как, с органами опеки сложно работать. Так ли это?
— Нет, ничего сложного, если все документы подготовлены верно. Хотя, конечно, иногда бывает, что не совсем компетентно ведут себя сотрудники опеки. По последней сделке моему клиенту пришлось даже жаловаться руководству на ошибки в приказе.

— А с какими государственными органами, действительно, тяжело работать? И какие изменения на облегчили всем жизнь (появление МФЦ, например)?
— МФЦ, да, действительно очень упростили подачу и получение документов в разные госструктуры. Самое главное, чтобы сотрудники МФЦ не давали консультаций по тем вопросам, которые не входят в их компетенцию. А то несколько раз уже давали такие советы, что «волосы на голове шевелились»…
Пока у нас самые трудные органы власти — это МВД и Роскомнадзор, те самые, из-за которых возникла проблема со справками о прописанных.

— Дмитрий, закончим главным, конечно. Что происходит сейчас, кроме того, что многие банки закрыли отделения по работе с клиентами, приостановили сделки?

— Пока до конца не ясно. До введения выходных банками было одобрено множество заявок, в том числе теми, которые не изменили ставки по ипотеке. Сейчас все в ожидании, что будет после нерабочей недели, МФЦ закрыты, Росреестр работает в усеченном режиме. Не ясно, что будет в ближайшем будущем с доходами у тех, кто уже одобрился.
Некоторые банки исключили из списка потенциальных заёмщиков работников микробизнеса, общепита, услуг и туризма из-за высоких рисков неплатежей.

Как девелоперы перестраивают работу с риэлторами при переходе на эскроу-счета

Застройщики ищут новые каналы сбыта, развивая партнерские сети и по новой налаживая сотрудничество с риэлторами. Комиссия агентствам – до 5–7% от проданной квартиры. Чем объект ликвиднее, тем меньше бонусов, чем больше объективных недостатков у проекта, тем выше комиссия от девелопера, уточнила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Впрочем, и собственные отделы продаж у застройщиков не ушли в прошлое. По словам Рустама Арсланова, директора по продажам ГК «Гранель», с риэлторами они не работают – продают сами. RDI сотрудничает с агентствами только по программам трейд-ин. А вот эксклюзивы сейчас не в ходу. «Имея одного брокера на объекте, застройщик не всегда может объективно оценить реальное состояние дел с продажами. Как следствие, может возникнуть болезненный вопрос о снижении цен, дисконтах и акциях», – объясняет недостаток эксклюзивной схемы Дмитрий Пантелеймонов, управляющий партнер компании «Национальная недвижимость».

Система открытого листинга сейчас предпочтительнее. Или совместные предприятия под конкретный проект – по такой схеме работает с девелоперами «Метриум». Фактически СП становится собственным отделом продаж застройщика, но в нем работают специалисты риэлторской компании, прибыль и ответственность делятся пополам, объясняет Литинецкая. По ее словам, технология обеспечила хорошие продажи: объем портфеля компании по итогам 2017 г. достиг 8,2 млн кв. м в 94 проектах, ежемесячно она продавала в среднем 30 000 кв. м.

Перемены в законе о долевом строительстве, внедрение эскроу-счетов не оставит риэлторов, работающих на первичном рынке, без работы, уверена Литинецкая: «Сохраняется возможность покупать недвижимость на этапе строительства, изменения касаются защитного механизма – деньги дольщиков замораживаются до получения собственности на объект, но оплата услуг риэлторов – это такие же расходы, связанные с реализацией проекта, как и расчеты с подрядчиками или за рекламу». Евгений Романенко, финансовый директор компании «Талан» (одной из первых перешла в России на эскроу-счета), подтвердил, что ограничений по выплате вознаграждения агентствам недвижимости нет.

В режиме реального времени

5–7%

Столько от каждой проданной квартиры может составлять комиссия риэлторам, продающим новостройки.

Риэлторы и застройщики внедряют CRM (от англ. Customer Relationship Management – управление взаимоотношениями с клиентами, позволяет подключать к работе по заявке, брони или договору все нужные подразделения) или системы одного окна (например, в ГК «Инград»), вооружают брокеров планшетами, чтобы выполнять все пожелания клиентов в режиме реального времени, совершенствуют 3D-визуализации и виртуальные туры по строящимся домам и прокачивают навыки сотрудников. В CRM-системе работают все отделы коммерческого блока ФСК «Лидер», рассказывает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК.

Собственную CRM-систему, интегрированную в новый сайт, до начала 2019 г. представит на рынке «НДВ – супермаркет недвижимости». Как рассказала директор по продажам компании Татьяна Подкидышева, на сайте появятся личные кабинеты двух типов – для клиентов и для застройщиков. Через личный кабинет покупателя можно будет проводить сделки, не выезжая в офис: выбрать объект, задать все вопросы менеджеру в чате, забронировать, сделать авансовый платеж, подать документы на ипотеку и регистрацию и т. д. Предполагается, что смотреть до сдачи дома в эксплуатацию нечего, для просмотра лучше подойдут 3D-панорамы и т. п. Клиенты из числа компаний-застройщиков смогут через личный аккаунт на сайте отслеживать статистику продаж, предлагать свои цены на каждый объект, анализировать спрос и многое другое. «Им не придется запрашивать информацию у менеджеров проекта или звонить по каждому вопросу – все отчеты формируются онлайн», – говорит Подкидышева.

«Методы, которые использовались 10 и даже пять лет назад, попросту неэффективны, – уверен Владислав Санников, исполнительный директор компании «33 слона». – IT-технологии позволяют повысить лояльность клиента, продавать быстрее, открывают дополнительные способы монетизации и в целом повышают эффективность бизнес-процессов». «Хорошие продажи обеспечит только востребованный покупателями продукт. Самые передовые технологии могут оказаться бессильны, если нет команды профессиональных менеджеров по продажам», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя».

В «do A.S.A.P» решили выяснить, удается ли менеджерам эффективно продавать за счет клиентоориентированности, а не с помощью скидок и специальных предложений. Сотрудники «do A.S.A.P» пытались купить одно- или двухкомнатную квартиру в активно рекламируемых ЖК САО, СВАО и СЗАО, не сообщая дополнительной информации во время первого звонка, рассказывает партнер компании Павел Епихин. Менеджер по продажам должен был самостоятельно выяснить все потребности и пожелания клиента. Разговор оценивался по нескольким критериям (вежливое приветствие и обращение по имени в течение разговора, активность менеджера и описание преимуществ проекта, умение задавать вопросы и др.). Идеальный телефонный разговор позволял набрать 100 баллов, средняя оценка менеджеров по продажам составила всего 41 балл, хотя были исключения.

скрытых комиссионных от риэлторов могут стать следующим домино на рынке жилья, которое будет свергнуто, поскольку правительство проверяет MLS

Еще один потенциальный удар был нанесен по давнему способу оплаты агентов по недвижимости.

В апреле Министерство юстиции написало CoreLogic, поставщику программного обеспечения для недвижимости, с требованием, чтобы компания предоставила информацию о том, как она работает с Multiple Listing Services, локально находящимися в собственности и управляемыми сборниками данных о недвижимости.

«Требование гражданского расследования» касалось потенциальных нарушений антимонопольного законодательства, сказал Джастис, в частности, «практики, которая может необоснованно ограничивать конкуренцию при предоставлении брокерских услуг по жилой недвижимости на местных рынках в Соединенных Штатах.

Справедливость не впервые проявляет интерес к тому, как сдерживается конкуренция на рынке жилой недвижимости. А апрельское требование присоединяется к другому громкому судебному делу: иску, поданному в марте, в котором говорится, что брокерские конторы по недвижимости и их отраслевая группа сговариваются с целью удержания агентских комиссий на искусственно высоком уровне.

В американском способе сделки с недвижимостью у покупателей никогда не бывает причин требовать более высокого уровня обслуживания или более низкой комиссии от своего собственного брокера, поскольку продавец, по сути, оплачивает счет за обе стороны.И часто, когда продавцы пытаются предложить комиссию ниже 3%, что является стандартом для большей части страны, брокеры склонны уводить клиентов-покупателей от этих списков, даже если дом им подходит.

Связано: Юристы, которые взяли на себя Big Tobacco, нацелены на риэлторов и их комиссию в размере 6%.

На этом фоне в отрасли, которая сопротивлялась изменениям и работала с принципом «я почешу вам спину». .. », капитальный ремонт MLS, информационной инфраструктуры отрасли, может быть ярким примером происходящей революции.

«Я думаю, что все чувствуют запах перемен в воздухе», — сказал Гленн Келман, генеральный директор Redfin, брокерской компании по продаже дисконтной недвижимости, одного из первых нарушителей, пытавшихся использовать устоявшийся способ брокерской деятельности в сфере жилой недвижимости. «Безусловно, все в отрасли либо признают [изменения], либо принимают их», — сказал он.

Читайте: Генеральный директор Redfin: Технология наконец-то готова изменить способ покупки и продажи дома

MLS часто называют единым целым, но существуют сотни итераций.Каждый из них собирает информацию о недвижимости, доступной для продажи в его районе. Национальная ассоциация риэлторов описывает это так, подчеркивая ее преимущества в виде пула списков: «MLS — это инструмент, который помогает брокерам по листингу находить совместных брокеров, работающих с покупателями, чтобы помочь продать дома своих клиентов. Без стимулов к сотрудничеству со стороны существующей MLS брокеры создали бы свои собственные отдельные системы сотрудничества, фрагментируя, а не консолидируя информацию о собственности ».

Министерство юстиции давно интересовалось тем, как работают различные MLS.Поскольку MarketWatch была одной из первых публикаций, сообщивших, в прошлом году был отменен десятилетний указ о согласии против НАР. Это соглашение было достигнуто в 2008 году после того, как местные ассоциации недвижимости и службы листинга в течение многих лет отказывались предоставить доступ к листингу таким выскочкам, как Redfin, что может подорвать роль агента в этом процессе и вовлечь потребителя в домашнюю охоту.

См. Также: Риелторы скоро освободятся от 10-летнего постановления Минюста — что теперь с жильем?

Но через десять лет все изменилось, во многом благодаря технологическим компаниям, таким как Redfin. RDFN, +4.57% , Zillow ZG, -3,40% и даже Realtor.com, предприятие, которым владеет и управляет News Corp., владелец MarketWatch.

Как сказал Роб Хан, основатель и управляющий партнер 7DS Associates, консалтинговой компании по недвижимости, «картель сломался, когда дело доходит до листингов. У Zillow есть все покупатели. Ров сегодня — это скрытая информация, проданные данные, внебиржевые данные и агентские комиссионные ».

Агентская комиссия явно сейчас интересует юстиции.Самый первый пункт в списке заявок, отправленных в CoreLogic НАС: CLGX были «все документы, относящиеся к поиску или возможности поиска любым членом MLS листингов MLS на любой из многочисленных листинговых платформ компании, на основе (i) суммы компенсации, предлагаемой листинговыми брокерами брокерам-покупателям; или (ii) тип компенсации, такой как фиксированная плата, предлагаемая листинговыми брокерами брокерам-покупателям ».

Данная информация обычно доступна на MLS, но не на сторонних отраслевых сайтах, таких как Zillow или Redfin.Но даже если такая информация не отображается в MLS, она может быть доступной для поиска или загрузки, поэтому Хан считает, что Министерство юстиции сосредотачивается на «поиске любого члена MLS или возможности поиска в списках MLS».

Прочтите: Познакомьтесь с технически подкованными новичками, которые думают, что наконец-то могут дать риэлторам возможность заработать свои деньги

В сделках с жилой недвижимостью в США агентам, представляющим как покупателя, так и продавца, выплачиваются деньги из выручки от продажи. Это означает, что технически продавец платит комиссию как своему собственному агенту, так и агенту, представляющему покупателя.Конечно, любой в отрасли или любой, кто достаточно часто покупает и продает недвижимость, прекрасно понимает, что это не совсем так.

«В конечном итоге покупатель платит за это», — сказал Дарен Бломквист, вице-президент по рыночной экономике Auction.com. «Это заложено в цене собственности. Многие люди не до конца понимают, как оплачивается привратник транзакции, и именно это лежит в основе некоторых из этих юридических действий «.

Важно отметить, что, хотя есть свидетельства того, что агенты по недвижимости удерживают клиентов от списков, предлагающих более низкие комиссионные и сделки по продаже собственником, как отмечалось в более ранней отчетности, точное влияние таких действий не получено. были хорошо определены количественно.Как отмечает Хан, дополнительные исследования могут определить, продержатся ли эти объекты на рынке дольше, продаются ли они дешевле, комбинация этих двух свойств или что-то еще.

См .: Продать дом с риэлтором или по алгоритму? Возможно оба.

Упрощение понимания транзакций потребителями может лежать в основе судебных исков, но сделать его более приятным — или, по крайней мере, менее болезненным — совершить сделку — это основа многих новых идей и миллиардов долларов, хлынувших в рынок жилья в последнее время.

«Потребители в ярости, — сказал Хан. «Потребители все больше и больше думают, что риэлторы не получают зарплату».

Предприниматели, в том числе из технологических кластеров, таких как Кремниевая долина, где у разрушителей может быть мало реального опыта в сфере недвижимости, чуют возможность. «Суть в том, что речь идет о деньгах», — сказал Бломквист. «Жилищное строительство — это действительно многомиллионная отрасль, и это оборачивается десятками миллиардов комиссионных для тех, кто осуществляет эти транзакции.Как мы видели, некоторые из этих стартапов возникли в последние несколько лет, пытаясь подорвать отрасль, это код для выражения «мы хотим отобрать кусок пирога» ».

Прочитано: «Так удивительно неэффективно»: венчурный капитал захватывает рынок жилья

Бломквист несколько десятилетий работал с поставщиками данных о недвижимости. Данные MLS являются «отличным дополнением» к данным общедоступных записей, таким как передача документов, и могут возникнуть проблемы с конфиденциальностью в отношении того, сколько данных следует сделать широко доступными, но в целом это была «протекционистская» отрасль, пытающаяся защитить свою информацию, что делает MLS данные закрыты для частных компаний, сказал Бломквист.

Теперь участники отрасли, такие как Гленн Кельман, говорят, что интерес Министерства юстиции — это хорошо. «Десять лет назад обе стороны спорили о том, кто может иметь доступ к данным листинга», — сказал Кельман MarketWatch. «Для сравнения, я думаю, что эту проблему решить гораздо легче, и я очень рад».

Связано: За вами наблюдают — домашние продавцы используют шпионские камеры для отслеживания трафика покупателей

Как скрытые комиссии влияют на вашу сделку с недвижимостью

Комиссия за недвижимость, взимаемая большинством брокеров и агентств, намеренно неясна для потребителей.Отсутствие прозрачности в сумме, а также в том, как она работает или кто их платит, означает, что покупатели и продавцы, участвующие в транзакции, подвергаются негативному влиянию, хотя зачастую они совершенно не осведомлены об этом.

Влияние на продавцов

Комиссия за недвижимость составляет в среднем от пяти до шести процентов от цены продажи дома. Эта сумма, разделенная между агентом продавца и агентом покупателя, выплачивается продавцом при закрытии сделки. Продавец часто не осведомлен о фактических ставках комиссионных до тех пор, пока им на подпись не будет представлено шестимесячное листинговое соглашение, и большинство из них не осведомлены о том, что эти комиссионные ставки подлежат обсуждению.Большинство продавцов чувствуют давление, чтобы подписать их, и в конечном итоге теряют возможность искать других агентов и потенциально более низкие ставки. Чтобы проиллюстрировать, как такой недостаток информации может привести к тому, что продавцы теряют тысячи долларов из прибыли от продажи дома, мы рассмотрим распространенный сценарий.

Майкл и Дженни продают свой дом по средней цене в Сан-Диего за 500 000 долларов. Друг семьи направил их к местному агенту и подписал соглашение о листинге, в котором они согласились выплатить комиссию в размере 6% (3% агенту, представляющему их, и 3% агенту покупателя).Это составляет 30 000 долларов их с трудом заработанного собственного капитала. Если бы они сделали паузу, чтобы спросить о более низкой ставке и, возможно, договорились о ее снижении до 5% комиссии, они могли бы получить дополнительные 5000 долларов от продажи дома вместо того, чтобы платить двум агентам.

Влияние на покупателей

Когда покупатели узнают, что комиссию оплачивает продавец, они перестают задавать вопросы, что является ошибкой. Чего покупатели не понимают, так это того, что большинство продавцов учитывают комиссионные при установлении цены на свои дома, и в конце концов покупатель платит за эти комиссионные.

В случае Майка и Дженни агент покупателя и агент по продажам должны получить комиссию в размере 15 000 долларов за штуку. Если бы покупатель договорился о снижении комиссии агента покупателя до 2%, это были бы дополнительные 5000 долларов, которые Майк и Дженни сэкономили бы на комиссии, и покупатель мог бы договориться о снижении продажной цены дома на 5000 долларов. При таком представлении Майк и Дженни с большей вероятностью потратят на дом на 5000 долларов меньше, поскольку чистый доход после выплаты комиссионных будет таким же.А более низкая цена покупки для покупателя означает несколько меньшие ежемесячные выплаты по ипотеке в течение следующих 15-30 лет!

Еще один явный недостаток для покупателей, которые не понимают структуру комиссионных, заключается в том, что они уязвимы для того, чтобы их отвлекли от дома своей потенциальной мечты агенты, которые заинтересованы показывать только объекты с высокими ставками комиссии покупателя. Когда агенты рассматривают сопоставимые, подходящие дома для своих клиентов-покупателей, будут ли они показывать дома с 2% сданными в эксплуатацию и 3% сданными в равной мере? Скорее всего, не.

В конечном счете, быть информированным потребителем недвижимости окупается. Четкое понимание того, как обычно работает структура комиссионных и как она влияет на вашу продажу или покупку дома, может оказать большое влияние на вашу следующую сделку с недвижимостью. Кроме того, отсутствие ясности со стороны агентов также может затруднить отношения с клиентами, поскольку клиенты ищут агентов, которым они могут доверять. Клиентам трудно понять, что их интересы соблюдаются, если агенты не работают.

Все заинтересованные стороны выиграют от повышения прозрачности операций с недвижимостью, особенно в отношении комиссионных. К сожалению, непрозрачность является нормой для агентов и брокеров. (Прочтите наш недавний пост «Скрывают ли агенты и компании по недвижимости о комиссиях?», В котором исследуется недавний отчет, опубликованный Федерацией потребителей Америки). С появлением таких компаний, как Zillow, делающих списки домов общедоступными через Интернет, индустрия недвижимости уже пожинала плоды повышенной прозрачности за последнее десятилетие.Более прозрачная информация о комиссионных ставках от агентов повысит конкуренцию на рынке, снизит ставки для потребителей, а также повысит качество обслуживания, что является нормативной тенденцией в других финансовых секторах. Повышение прозрачности повысит доверие потребителей к агентам, что принесет пользу всей отрасли.

До тех пор, пока в отраслевых стандартах прозрачности комиссионных ставок не произойдет сдвига, потребители должны проявлять инициативу в изучении структуры комиссионных ставок и быть готовыми задавать неудобные вопросы, чтобы лучше защитить свой кровно заработанный капитал.

Агент по подрыву недвижимости подал в суд, чтобы нарушить схему накачки комиссионных инсайдеров — Orange County Register

Если вы когда-либо покупали или продавали дом, среди всей этой бумажной перетасовки есть одна, казалось бы, незначительная деталь, которую брокеры не заинтересованы в том, чтобы ее обсуждать. В документах скрыта «комиссия брокера», которая обычно фиксируется на одинаковом процентном уровне на каждом рынке, при этом затраты для покупателей практически не подлежат обсуждению, а продавцы избегают продаж с более низкими комиссиями.

Хотя очевидно, что этот план призван побудить брокеров продавцов вести переговоры о более высоких ценах, этот план работает слишком хорошо.В соответствии с отраслевыми правилами, требующими, чтобы брокеры продавцов делили свои комиссионные с брокерами покупателей, завышенная цена означает большую зарплату для обоих, в результате чего покупатель сам остается на своих местах, поскольку оба брокера сокращают увеличившуюся прибыль продавца. Неудивительно, что договоренность превратилась в не более чем схему комиссионного вознаграждения членов Национальной ассоциации риэлторов (НАР).

С помощью десяти штатов, запрещающих скидки с комиссионных, NAR использует свой контроль над услугами по множественному листингу (MLS), чтобы поддерживать высокие комиссионные.Если эти брокеры не соблюдают византийские правила NAR, дома их агентов с более низкой комиссией исключаются из местного MLS и становятся практически невидимыми для покупателей. Комиссионные правила приносят дивиденды — по крайней мере, для тех брокеров, которые не вмешиваются. Комиссионные в США колеблются от 5,5 до 6 процентов, что более чем вдвое или даже втрое больше, чем в Австралии, Ирландии и Великобритании.

Онлайн-брокерская компания Real Estate Exchange, Inc. (REX), которая использует революционное машинное обучение, чтобы обойти MLS и сопоставить потенциальных покупателей и продавцов с точностью, невообразимой до цифровой эпохи, ведет борьбу за снижение комиссионных и возврат денег. кошельки потребителей.Недавно он подал в суд на штат Орегон за подстрекательство к NAR, запрещая брокерам снижать часть их комиссионных, установленных NAR, что не позволяло бесстрашным брокерам эффективно снижать свои ставки на конечной стадии. В последнем иске REX в федеральном суде Сиэтла утверждается, что NAR, Zillow и Trulia расширили общенациональную монополистическую схему первого, хотя и без официальной помощи в каждом штате.

Сторонников свободного рынка до сих пор беспокоит частный сговор такого масштаба. Хотя он не полагается на регулирующую власть государства, он настолько укоренился и широко распространен в его отрасли, что налагает ограничения на конкуренцию, почти идентичные тем, которые могут быть достигнуты посредством государственного регулирования.

Картели, подобные НАР, никогда не перестают стремиться сохранить свои монополии. Недвижимость — далеко не единственная отрасль, в которой авторитетные игроки неустанно работают над подавлением конкуренции и поддержанием высоких комиссий. Но это не так. Демократизация информации, создавая при этом некоторые недостатки, в том числе поощряя теоретиков заговора, стала благом для потребителей во всех секторах, способствуя органической конкуренции, что ведет к снижению комиссионных сборов. Такие компании, как eBay, Etsy и E-Trade, помогли довести свои отрасли до масс, иногда из-за ответных маневров крупных фирм.REX и другие революционеры в сфере недвижимости сейчас сталкиваются с аналогичным подъемом.

Zillow и ее дочерняя компания Trulia, когда-то служившие маяком для тех, кто надеялся, что услуги, основанные на алгоритмах, сделают покупку жилья более демократичной, с тех пор капитулировали. REX утверждает, что NAR и Zillow / Trulia сотрудничают, чтобы не дать брокерам, которые отказываются играть в мяч, нарушить монополию NAR в глазах покупателей. Стремясь перейти в брокерский бизнес, Zillow / Trulia теперь изолирует листинги, не относящиеся к MLS, в скрытой вкладке «Другие листинги».Эти скрытые продавцы находятся в явно невыгодном положении. Но Zillow хочет оставаться в благосклонности NAR, поэтому подчиняется.

Если REX удастся избавиться от мертвой хватки NAR, снижение транзакционных издержек, сопровождающих сделки с цифровой недвижимостью, может значительно снизить комиссионные ставки — всего 3,3 процента по сравнению с некоторыми недавними продажами REX. Например, в округе Кинг в Сиэтле, где средняя цена продажи дома составляет 720 000 долларов, это означает более 16 000 долларов, сэкономленных с использованием REX по сравнению с брокерами, утвержденными NAR.Согласно жалобе REX, «унаследованная индустрия недвижимости ежегодно переводит миллиарды долларов комиссионных от продавцов жилья брокерам». REX в целом стремится изменить эту ситуацию и «уже вернула потребителям более 29 миллионов долларов, сэкономленных на комиссионных».

С последним шагом Zillow по сокрытию неутвержденных NAR списков (в том числе от нас, серферов Zillow возраста COVID, которые «отдыхают» на сайте), становится ясно, что заведение не пойдет на инновационную конкуренцию спокойно. Какие бы победы REX ни одержал над большими ребятами, несомненно, они принесут пользу потребителям и откроют традиционный бизнес для инновационных сил, которые привели к беспрецедентному росту в других отраслях.

Сэм Шпигельман, юрист Центра конституционных исследований им. Роберта А. Леви Института Катона

Модель комиссии Келлера-Вильямса (и как сэкономить с помощью Clever)

При продаже недвижимости продавцы должны знать обо всех сборах, которые они понесут. Более детально изучив структуру комиссионных Келлера Вильямса и все возможные варианты скидок, продавцы смогут принять обоснованное решение.

В этой жизни есть три неизбежности: смерть, налоги и комиссионные за недвижимость.Как бы это ни не нравилось вашему кошельку, если вы примете разумное решение работать с агентом по недвижимости, вы в конечном итоге должны будете оплачивать его услуги в виде комиссионных, как только ваш дом будет продан.

Однако, хотя комиссионные сборы неизбежны, высоких — нет. Хотя большинство агентов по недвижимости взимают 6% от общей комиссии, такие компании, как Clever, могут предоставить вам такую ​​же отличную услугу листинга всего за 3000 долларов или 1% (плюс комиссия агента покупателя) от продажной цены для домов, которые продаются по цене более 350000 долларов — теперь это умно !

Если вы планируете работать с агентом Keller Williams, убедитесь, что вы знаете обо всех связанных с ним сборах и более доступных альтернативах, прежде чем подписывать какие-либо документы.В этой статье мы познакомим вас с моделью комиссионных сборов Келлера Уильямса и расскажем, как можно сэкономить тысячи долларов, работая с умным партнером-агентом.

Как работает модель комиссионных в Keller Williams?

Узнайте, как можно сэкономить, работая с умным партнером-агентом.

Модель Keller Williams

Keller Williams — традиционная компания по недвижимости, которая следует стандартным соглашениям о комиссионных. Хотя нет установленного процента, который должны взимать все агенты, комиссия обычно составляет 6%.Однако в последнее время риэлторы все чаще взимают 5%.

Важно отметить, что агенты могут назначать любую цену по своему усмотрению, поэтому комиссия всегда может быть предметом переговоров. Тем не менее, если вы не представите убедительный аргумент, будет трудно договориться о более низкой комиссии, поэтому не рассчитывайте на заключение сделки.

Итак, почему агенты по недвижимости так много берут? Что ж, агенты по недвижимости получают большую часть своего дохода от комиссионных, и им нужно взимать достаточно, чтобы удерживать их на плаву в течение медленных месяцев, когда может не быть никаких продаж.Несмотря на возросшие расходы, это обычно хорошо работает как для агента, так и для продавца, поскольку поддерживает мотивацию агента, что помогает продавцу быстрее увести свой дом с рынка.

Однако агенты не оставляют себе все 6% — 3% из них переходит к агенту покупателя. Традиционно продавец также платит комиссию агента покупателя, чтобы у покупателя было меньше финансовых барьеров между ними и покупкой дома продавца.

Из оставшихся 3% Келлер Уильямс получает долю.Фактически, агент сохраняет только 64% ​​комиссии, а оставшиеся 46% делятся между местным офисом Keller Williams (30%) и Keller Williams International (6%).

К счастью для агентов, у Келлера Вильямса есть система ограничения. Это означает, что после того, как агент заплатит заранее определенную сумму в местный офис — скажем, 15 000 долларов — он может оставить себе 100% прибыли, которую они впоследствии заработали.

Экономия по-крупному с умным

Что бы вы сказали, если бы кто-нибудь (читайте: эту статью) сказал вам, что вы можете получить такие же отличные услуги, которые вы ожидаете от агента Келлера Вильямса, за небольшую часть цены? Что ж, оказывается, можно! Фактически, вы даже можете работать с агентом Келлера Вильямса за тысячи долларов меньше, когда работаете с Clever.

Как это работает? Clever находит лучших агентов по недвижимости и заключает с ними сделку: Clever обеспечит им постоянный поток новых клиентов, пока агент будет поддерживать низкие ставки. Это позволяет агентам по недвижимости сэкономить на маркетинге и компенсировать разницу в комиссионных расходах за счет большего количества клиентов, которых они обслуживают.

Структура комиссии Clever проста: просто заплатите фиксированную комиссию в размере 3000 долларов США или 1% от продажной цены, если ваш дом продается по цене более 350 000 долларов.Давайте посмотрим на пример, чтобы увидеть, насколько это может вам сэкономить.

Средняя стоимость дома в США в 2019 году по данным Zillow составляет 226 800 долларов. Если бы вы заплатили за это комиссию в размере 6%, это обошлось бы вам в 13 608–6 804 доллара каждому агенту.

Когда вы продаете через Clever, вы все равно должны заплатить 6 804 доллара агенту покупателя, но гонорары для вашего агента будут составлять только 3000 долларов, если ваш дом не продается по цене более 350 000 долларов — это разница в 3 804 доллара! Фактически, это примерно 28% скидка.

Давайте рассмотрим еще один пример с домом, который продается более чем за 350 000 долларов.В Сан-Франциско средняя стоимость дома в 2019 году составляет 1 357 500 долларов. Используя традиционного агента по недвижимости, вы должны будете заплатить 81 450 долларов комиссионных — этого почти достаточно, чтобы купить новый дом!

Однако при продаже с Clever агент продавца взимает только 1%, что составляет 4%, включая комиссию агента покупателя. Это означает, что если вы работаете с умным партнером-агентом, вы заплатите только 54 300 долларов в качестве комиссионных — это разница в 27 150 долларов, достаточная для покупки нового автомобиля!

Чтобы сделать вещи еще лучше: умные партнеры с Келлер Уильямс, поэтому вы можете найти множество агентов этого крупного бренда недвижимости за небольшую часть цены, когда вы связываетесь с ними через нашу платформу.

Если вы планируете продать свой дом, но не хотите переплачивать комиссионные, обязательно заполните нашу простую форму, чтобы назначить бесплатную консультацию без каких-либо обязательств, чтобы обсудить, как мы можем помочь вам в достижении целей продажи вашего дома. .

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Как риэлторы могут вас обмануть

Что скрывают риелторы?

Логика взаимодействия риэлторов с участниками рынка недвижимости каждому. Специалисты по недвижимости предлагают услуги, за которые получают деньги.Однако остановимся на некоторых методах дополнительного или неофициального заработка, к которым отдельные представители профессии не заглядывают. Одна из самых распространенных — это скрытая комиссия.

Основных механизмов скрытой комиссии недвижимого имущества на рынке недвижимости два. В обоих случаях «потерпевшей» стороной становится покупатель недвижимости, который, сам того не зная, платит за квартиру больше, чем она стоит. Продавец либо полностью вовлечен в авантюру, либо просто угадывает действия риэлтора по покупателю, но, как правило, ничего не берет, потому что в первую очередь заинтересован в продаже и получении прибыли.
Первая схема получения скрытой комиссии в целом выглядит так: риэлтор, показывая квартиру покупателю, цена уже добавлена, продавец добавляет свою комиссию сверху. Таким образом, общая стоимость предложения увеличивается на сумму, которую такой специалист предназначен для себя в качестве вознаграждения. Так, представитель одного из самарских агентств недвижимости сообщил нам, что при одной из сделок встречена скрытая комиссия в размере 200 тысяч рублей.Именно на эту сумму увеличилась стоимость обычной 2-комнатной «хрущки» одним частным риэлтором. «Единственная мера здесь — этика и совесть специалиста по недвижимости», — говорит наш собеседник. — В среднем скрытая комиссия назначенного таким образом риелтора может составлять 30–50 тысяч рублей, но есть и участники рынка, устанавливающие более щедрые комиссии. «

При этом весь механизм такой продажи со скрытой комиссией изначально рассчитан на недальновидного покупателя жилья.Проверить, не приготовлена ​​ли цена и не скрывает ли комиссия вашего агента, несложно. Покупателю стоит поискать его по вариантам риэлтора в открытых источниках: если вам удастся обнаружить такую ​​же квартиру по более низкой цене, вы должны немедленно сообщить об этом своему агенту.

Второй механизм скрытой комиссии по недвижимости работает иначе. Допустим, потенциальный покупатель вместе со своим риэлтором просматривает квартиру по цене 2 млн рублей. По той же цене продает собственник — здесь нет обмана и жульничества.Покупателю квартира нравится, и он выражает готовность ее купить. Риелтор покупателя обещает поговорить с хозяином о торге. Согласен: сообщает, что его клиент готов купить жилье по цене 1,95 миллиона рублей — торг на сумму 50 тысяч. Собственник соглашается, особенно в текущих рыночных условиях и при условии, что покупатель готов к сделке. А затем агент по недвижимости сообщает, что для его клиента официально видимая стоимость составит 1,98 миллиона рублей.Так на скрытой комиссии риэлтор зарабатывает 30 тысяч рублей. «Такую схему предложил риелтор нашего покупателя, когда мы продавали 1-комнатную квартиру по ул. Челюскинцев, — рассказывает житель Самары Иван Николанко. — Оказалось, что 30 тысяч мы фактически заплатили стороннему риелтору за приведенное Покупатель думал, что мы дали ему 20 тысяч рублей от изначально заявленной цены, хотя на самом деле скидка была 50 тысяч. Честно говоря, это было немного обидно для обмана, потому что они могли просто «потерять» эти 20 тысяч и человек был готов купить.В конце концов, мне пришлось заплатить его агенту.

Проверить честность риелтора в этом случае уже сложнее. Ведь если человек доверяет агенту вести переговоры, то окончательный результат торга он узнает только со слов специалиста. слово или нет. Вариант, что продавец, зная об этом простом аромате, о сделке «пожалеет» покупателя и сообщит, что торга на самом деле было больше, маловероятен. Ваш собственный квартирный вопрос.Часто к незнакомцам не бывает пощады. Что делать покупателю, чтобы избежать скрытой комиссии за недвижимость по этой схеме? Можно торговаться самому, но тогда в принципе возникает вопрос о целесообразности обращения к риелтору при покупке квартиры.

На этом вариации вознаграждения скрытых агентов не заканчиваются. Например, риэлтор покупателя может предложить торговую сторону «содействия» в выборе вашего клиента. Другими словами, повлиять на его выбор, настойчиво рекомендуя тот или иной вариант.У некоторых покупателей срабатывает такой психологический прессинг — агент получает вознаграждение от продавца квартиры. В более цивилизованном варианте обе консультирующие стороны просто делят комиссию, но, конечно, не все с этим согласны.

Free Real Estate Cheese

Все эти способы справедливого заработка для покупателей недвижимости практикуют и частные риэлторы, и представители агентств недвижимости. Сам Заказчик, который обратится к ним за помощью в выборе и покупке квартиры, такие специалисты, конечно, не скажут о принципах своей работы.Но они смогут предложить услугу по заманчивой цене или вообще бесплатно. Однако ясно, что этот выбор жилья будет бесплатным только на словах, а на самом деле вполне вероятно, что агентская комиссия будет скрыта, скрыта в увеличивающейся стоимости жилья.
Само по себе бесплатное обслуживание в любой сфере выглядит абсурдно, если только не является частью маркетинговой стратегии и не входит в пакет других услуг, которые уже оплачены полностью. Соответственно, если специалист по недвижимости обещает помочь вам бесплатно, имейте в виду: соблазн заработать на вас, противоположной стороне сделки или сразу вообще будет очень велик.

Цивилизованная альтернатива такой «бесплатной» услуге выглядит вполне объяснимой: в виде юридической силы договора, где прописаны права и обязанности обеих сторон, а также размер вознаграждения, которое получит агент задача.

Цены ползут вниз

В современных рыночных реалиях объект недвижимости становится наиболее заметным при минимальной цене. Часто в открытых источниках можно встретить несколько объявлений о продаже одной и той же квартиры, характеризующихся ценами.Разница в стоимости, как правило, размещается в пределах от 10 до 100 тысяч рублей и зависит от площади объекта, его качественных характеристик и цены.

Сразу стоит предупредить, что это может быть совсем не ценовая «игра», в которой любят упрекать риелторов. Речь идет о ситуации, когда несколько агентов сразу размещают одну и ту же квартиру, немного скорректировав цену.

Если один и тот же объект недвижимости выставляется несколько раз по разным ценам, это может быть только стоимость обновления информации или особенности ценообразования на риэлтерские услуги.Например, собственник мог снизить цену, а его агенты еще не успели скорректировать свои предложения. Так соседствует предложение от собственника по самой низкой цене и несколько предложений от агентств недвижимости с уже добавленной к этой сумме комиссией (также различается ее размер). Опустим теперь, насколько уместной и эффективной может быть такая продажа.

Логика действий потенциального покупателя, как правило, проста: связаться с автором самого дешевого предложения. Если это собственник или агент, продающий квартиру за меньшее вознаграждение, тем лучше для покупателя.Однако этот же ход может стать еще одной уловкой, о которой сам продавец даже не подозревает. «Мы продали 1-комнатную квартиру, которая досталась моей жене по наследству, — говорит Самарет Илья Овчинников. — заключили договор с агентством недвижимости, выставили нашу квартиру на продажу по цене 2,2 млн руб. Были звонки, несколько просмотров. Через пару недель позвонил мужчина и сказал, что его клиент хочет посмотреть нашу квартиру. На вахте все понравилось, потом вышел покупатель, а его риэлтор остался.И сообщил нам, что нашу квартиру готовы купить за 2,1 миллиона рублей — именно по такой цене он предложил ему нашу «однушку». Мы все возражали против того, чтобы мы продали на 100 тысяч дороже, на что он сказал, что мы можем прекратить поиск покупателя и решить вопрос сейчас, просто немного сдвинув цену. Тогда мы отказались, через пару недель наш риэлтор нашел нам покупателя по желаемой цене. «

Таким образом, вполне может оказаться, что по самой дешевой цене понравившуюся вам квартиру в объявлении предлагает не собственник, а сторонний агент.Более того, собственник жилья может ни о чем не подозревать. Возможны ли такие риэлторские действия? Очевидно, что нет, поскольку личные данные продавца квартиры используются вне его ведома и намеренно искажаются.

Какому риелтору нужен маркет?

Глобальных проблем в сфере взаимодействия с риелторами несколько. Первое — можно ли обойтись без риелтора? Уверенные в себе скептики утверждают, что возможно и при наличии мыслящей головы на плечах рисков не будет больше, чем при поддержке агента по недвижимости.С другой стороны, необходимость обращения за профессиональной помощью часто вызывается объективными обстоятельствами — нехваткой времени для самостоятельной подготовки и проведения сделки, сложностями в оформлении документов или поиском подходящего объекта, участие в сделке, состоящей из нескольких ссылки.

Однако на этапе выбора риелтора легче не становится. Единой меры качества и критериев грамотности специалистов по недвижимости на рынке не существует.А сами потребители недвижимости выбираются исходя из множества факторов: личных рекомендаций знакомых, известности компании на рынке, наличия агентства, местоположения офиса и его внешнего вида, конечно же, исходя из стоимости услуг и многие другие показатели. Испытывают ли они вообще показатель объективного профессионализма и гарантию успешной сделки? Увы, не всегда.

Между тем необходимость грамотного оформления различных сделок с недвижимостью на рынке точна.Как и в любом бизнесе из сферы услуг от риэлтора, ждут сервис и гарантии, а еще совокупности всех действий, необходимых для решения поставленной задачи. Итак, чтобы поставить цель, согласовать сроки и стоимость услуги, а затем получить уже готовое решение в виде новой квартиры, суммы от продажи или полностью сформированного пакета документов. Это может выглядеть как цивилизованный рынок услуг в сфере недвижимости.

Как вы взаимодействуете с риелторами?

Александр Инсаров,
Самарчанин:

Полгода назад мы продали семейный «Трейкус» по обмену на две квартиры.Риэлтор покупателя работал со скрытой комиссией — об этом мы сказали нашему специалисту. Во время выезда выезд, а затем, по самой сделке, риэлтор покупателя сильно нервничал, покупатель ничего не знал о его планах заработать на нашей квартире 70 тысяч рублей. Об этом факте мы узнали еще до сделки, в оппозицию я не ходил. Продажа была срочная, квартира не самая простая — другого покупателя мы могли долго ждать. Впечатление осталось, конечно, двоякое: квартира сама по себе неплохая, явных изъянов мы не высказали, но в денежном плане наш покупатель, конечно, проиграл.

Алина Уразарова,
жительница г. Самара:

У нас есть семейный риелтор, семейный стоматолог или фотограф. Мы знаем ее уже около десяти лет, за это время с помощью этого специалиста удалось продать квартиру родителей и купить им новую, дважды поменять им жилье и один раз — жилье сестры. Наша риэлтор Елена занимается частной практикой, раньше она работала в одном из самарских агентств. Мы ей полностью доверяем, ее комиссия меньше, чем во многих компаниях города, и мы уже постоянные клиенты с соответствующим отношением.Всегда рекомендую, и меня совершенно не беспокоит, что он работает на себя — человек по-прежнему надежный и профессиональный.

Кирилл Заварзин,
тольятти:

Год назад мы купили квартиру дочери Самаре. За помощью они обратились в крупное агентство городской недвижимости. Личных отзывов не было, поэтому выбрали надежную компанию с названием. В итоге я остался доволен своим решением: наш специалист взял на себя всю бумажную волокиту, полностью согласовал сделку.Время для встреч и расчетов всегда выбиралось, исходя из нашей занятости. Очень клиентоориентированный подход, ненавязчивый сервис без желания «навесить» как можно больше дополнительных сервисов.

Под Скрытой комиссией риэлторов за услуги подразумевается сумма, полученная им без согласия их клиента. К сожалению, до сих пор это явление наблюдается на рынке недвижимости, а также существуют недобросовестные частные лица и агентства. Схемы скрытой комиссии риелтора разные: здесь и участие в сделке дополнительного агентства, и брокера, и установление дополнительных условий второй стороны сделки.

Скрытые комиссии риэлторов — Популярные схемы

  • Схема № 1 — Риэлтор представляет продавца. Допустим, покупатель на выкуп доли в квартире или всего объекта найден, но вдруг агент начинает торги, предлагая под разными предлогами отдать какую-то сумму. В таких случаях выстраивается схема скрытого комиссионного вознаграждения риелтора за счет бонуса на стороне агентства покупателя.
  • Схема № 2 — Риэлтор представляет покупателя.Договорившись с вашим покупателем о сумме и условиях, агент входит к представителю продавца и просит скидку, которую он намерен получить сам, а не предоставлять своему клиенту. Если вы не можете договориться, он, скорее всего, заявит об отказе от сделки и будет искать новых партнеров по сговору.

Последствия недобросовестных агентов

В конечном итоге сотрудничество с такими мастерами скрытых схем отрицательно сказывается на клиентах и ​​на обеих сторонах: транзакции прерываются и время тратится.При том, что часто бывает необходимо срочно продать квартиру или, наоборот, купить. С другой стороны, есть дополнительные финансовые затраты, и риск получить деньги меньше запланированного.

Скрытые комиссии риэлторов: нарушение профессиональной этики или откровенное мошенничество?

С юридической точки зрения реализация риелторской схемы скрытой комиссии может быть истолкована как хищение имущества (денежных средств) путем обмана или злоупотребления доверием. Такие дела могут быть рассмотрены по статье 159 части 2 УК РФ «Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору».

Ведь второй риэлтор тоже участвует в сделке, лишая своего клиента возможности получать дополнительную прибыль. Деньги недобросовестный агент получает без законных оснований, что по сути является мошенничеством.

К сожалению, для привлечения агента к ответственности потребовалось личное обращение в судебные органы потерпевшего, т.е. Того, за счет которого риэлтор получил премию. К сожалению, такие случаи очень редки.

Скрытая комиссия: штраф не может быть прощен.

О фантастических гонорарах в сфере недвижимости ходят легенды. В этой статье речь пойдет о законности получения этих комиссий путем сокрытия от покупателей части стоимости проданных объектов, о так называемых «скрытых комиссиях».
Прежде чем изучать явление как таковое, необходимо его описать и, по возможности, дать определение. Что такое скрытая комиссия? При каких обстоятельствах это возможно? Как снимается? Кто и как участвовать в процессе его получения? Рассмотрим два характерных случая сделки купли-продажи, в которой риелторы представляют интересы обеих сторон.
В первом примере Агентство M покупает квартиру у N. Отношения с клиентами регулируются соответствующими договорами, в которых выплачивается вознаграждение за оказанные услуги. Цена квартиры согласовывается с покупателем. При внесении аванса N его представителей просят накануне сделки внести им дополнительно деньги, а во время самой сделки не обсуждать цену с владельцем квартиры. Предложение сопровождается намеком на то, что в случае отказа объект будет продан другому покупателю.Представители М согласны. Сделка проходит. Агентство N, помимо комиссии, согласованной в договоре с продавцом комиссии, назначает значительную сумму, о которой его клиент не знает, и которая называется «Скрытая комиссия». Подобные примеры часто встречаются на практике на рынке продавцов , когда количество желающих приобрести объект значительно превышает количество предложений.
Во втором примере Как и в первом, агентство M покупает квартиру у агентства N.Отношения с клиентами оформляются соответствующими договорами, в которых предусматривается вознаграждение за оказанные услуги. Но окончательная цена объекта с покупателем не согласована. При авансе в N представитель M просит увеличить стоимость объекта и разницу между реальной и увеличенной ценой вернуть ему после совершения сделки. Предложение сопровождается намеком на то, что в случае отказа он убедит покупателя приобрести другой объект. Представители согласны. Сделка проходит.Агентство M, помимо комиссии Комиссии, назначает значительную сумму, о которой их клиент не знает, и которую также называют «Скрытой комиссией». Подобные примеры часто встречаются на практике на рынке покупателя , когда количество предложений значительно превышает количество реальных покупателей.

Скрытая комиссия — это денежная сумма, полученная риэлтором в качестве вознаграждения в процессе оказания услуги, не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним иным образом.

В ходе дискуссии на одном из самых известных онлайн-форумов по недвижимости о допустимости скрытых комиссий в работе профессионального риэлтора были определены три наиболее распространенные точки зрения:
— скрытая комиссия недопустима ни при каких обстоятельствах;
— Без скрытой комиссии вообще нет смысла;
— В определенных ситуациях Скрытая комиссия допустима.
При этом практически все участники дискуссии о недопустимости скрытых комиссий не отрицали, что они неоднократно учитывались при проведении совместных операций с целью помочь контрагентам скрыть часть денег от своего клиента.Объяснялось это тем, что они действовали исключительно в интересах собственного клиента, который знал о скрытой комиссии, но не отказывался от сделки. Не касаясь морально-этической стороны такого аргумента, попробуем проанализировать действия всех участников процесса сокрытия комиссии, исходя исключительно из норм уголовного права. Прежде всего, отвечу на вопрос: это получение скрытого совершения преступления? Для этого проверьте наличие всех необходимых признаков состава преступления.
Объект (основной признак) в данном случае является частной собственностью, а предмет , (необязательный признак) — денежными ценностями заказчика.
Объективная сторона Это причинение имущественного ущерба собственнику путем обмана или злоупотребления доверием в виде сокрытия реальной суммы, полученной от продажи объекта.
Субъективная сторона Характеризуется прямым, как правило, заранее продуманным умыслом и корыстным побуждением.
Тема — Собственно, самому риелтору соответствуют два обязательных признака: близость и достижение возраста уголовной ответственности.За много лет общения с коллегами, людьми до 16 лет я не встречал ничего, чего не могу сказать относительно незаменимости. Везде было. Предположим, что (до прочтения этой статьи) дурака за скрытой комиссией не отправят.

Таким образом, на лицо все признаки преступления. Теперь попробуем (неофициально) квалифицировать это. Т.к. фактические обстоятельства «дел» нами уже установлены, остановимся на установлении конкретной нормы уголовного закона, предусматривающей ответственность за данное преступление.
Давайте начнем с более простого второго примера , в котором риэлтор покупателя путем обмана или злоупотребления доверием отправляет имущество своего клиента. Данному акту подпадает ст. 159 УК РФ «Мошенничество», , являющееся одной из форм хищения чужого имущества. Риэлтор-мошенник использует особые доверительные отношения, сложившиеся между ним и клиентом, которые основываются на гражданско-правовом договоре. При отсутствии доверия риэлтор-мошенник намеренно искажает реальное положение вещей, намеренно дезинформирует клиента, намеренно вводит его в заблуждение относительно цены объекта.В обоих случаях цель действия — побудить клиента по его собственному желанию (однако фальсифицировать ложную информацию или по умолчанию) передать мошеннику значительную сумму.
Обратимся к рассмотрению , первый пример . В этом случае действие по получению скрытой комиссии не может быть квалифицировано как мошенничество, т.к. на момент криминального воздействия сумма денег, составляющая Скрытую комиссию, еще не получила собственник и, следовательно, в ней нет необходимости. признаки растраты.Существует «причинение имущественного ущерба собственнику путем обмана или злоупотребления доверием», определяемое уголовным законодательством как преступление, предусмотренное ст. 165 УК РФ. Основное отличие от мошенничества здесь в характере материального ущерба. При приукрашивании (мошенничестве) ущерб выражается в реальном лишении владельца принадлежащих ему ценностей. Материальный ущерб в рассматриваемом преступлении — это убытки в форме собственно, в виде утраченной материальной выгоды, а не реальный ущерб, связанный с уменьшением имущества собственника, которое всегда происходит из-за хищения.

В заключение остановимся на квалифицирующих признаках, присущих обеим статьям и обусловленных размером причиненного ущерба и наличием сообщников. На квалификационном признаке, определяемом исходя из размера ущерба, останавливаться не будем. Преступники, получившие скрытую комиссию, настолько уверены в своей безнаказанности, что мало задумываются о том, будет ли им вменен большой или особенно большой ущерб. Но тема соучастия очень актуальна и особенно для тех, кто, прикрываясь интересами своих клиентов, вступает в сговор с преступниками.Начнем на этот раз с рассмотрения первого примера .
В действиях представителя покупателя (риелтора М), передавшего секрет от собственника приобретаемого объекта, на сумму денег риэлтору N возникают признаки сообщения . На лицо пропаганда преступления через заранее Обещает скрыть от жертвы тот факт, что важен факт обещания, а не реальность его выполнения. Те. Если в сделке собственника не спрашивали у контрагента реальную цену покупки, и это не должно было лгать, это не исключает соучастия и не влияет на квалификацию соучастия.Почему? Потому что, не имея заранее определенного обещания скрыть преступление, исполнитель агентства N отказался бы (по его собственным словам, не пошел бы на сделку с этим покупателем) от своего преступного умысла.
Второй пример Более сложное и неоднозначное в распределении ролей партнеров. Сначала анализируем представителя покупателя (риэлтора М). На лицо знаков подстрекательства . Повышающие действия M (путем осуждения и угрозы отказаться от сделки) выполняются с прямым умыслом и вызывают решимость совершить преступление.Кроме того, в активных действиях M (например, в виде ограничения связи между сторонами транзакции с целью скрыть от своего клиента истинную стоимость объекта) присутствуют признаки сообщения . А исполнитель кто? Исполнителем в обоих примерах является риелтор N. С той лишь разницей, что в первом примере N реализует собственный преступный умысел, а во втором — план коллегиального мошенника.

Подведем итоги. Скрытая комиссия процветала на рынке недвижимости в последние несколько лет.На то есть несколько причин, главная из которых — огромный приток в ряды риэлторов случайных людей. Споры о допустимости получения скрытой комиссии периодически возникают как между риелторами, так и между риелторами и клиентами. К сожалению, сотрудники правоохранительных органов обходят это явление стороной, не участвуют в публичных обсуждениях, не комментируют с точки зрения закона. Автор материала попытался в силу своих знаний и умственных способностей дать юридическую оценку действиям для получения скрытого комиссионного вознаграждения.Очень надеюсь, что эта статья поможет коллегам правильно поставить запятую в своем названии, если, конечно, они еще этого не сделали.

Комиссия по недвижимости составляет несколько процентов от общей суммы заключенной сделки, но на самом деле заработок риэлтора может быть в несколько раз больше. В последнее время среднее вознаграждение риелтора за куплю-продажу квартиры в Москве или Подмосковье составляет от 100 до 200 тысяч рублей и несложное сопровождение сделки (оформление документов и т. Д.).) составляет 1% от суммы транзакции. Риэлторы иногда прибегают к разным махинациям для получения дополнительного дохода помимо официального вознаграждения, предусмотренного Договором.

Вариант 1

Это самый распространенный способ. В агентстве недвижимости ведутся переговоры с продавцом о конкретной сумме, за которую будет продана квартира. Чаще всего риэлторы стараются взять на себя стоимость квартиры своего клиента. Квартира выставляется на продажу по цене намного выше указанной.Все суперпрофили получает не продавец квартиры, а агентство. Продавцу квартиры нужно быть очень внимательным, заключая договор с агентством.

Вариант 2.

Поскольку стоимость недвижимости постоянно растет, а количество претендентов на одну квартиру может составлять более 2-х человек, риелторы за определенное вознаграждение ведут переговоры с одним из покупателей о продаже квартиры по определенной цене. Даже если появится потенциальный клиент, предлагающий за квартиру крупную сумму, агент по недвижимости не сообщит об этом продавцу жилья.

Вариант 3.

Часто бывает, что риэлтору нужно продать «посевной товар» или определенную квартиру, с продавцом которой у риэлтора есть свои договоренности. В этом случае агент по недвижимости показывает покупателю квартиры по той же цене, но с худшим ремонтом, транспортной доступностью и инфраструктурой. За отсутствием лучшего покупатель склоняется к «нужному» варианту.

Вариант 4.

У покупателя есть определенная сумма денег, например 3 миллиона рублей.Риелтор договаривается с продавцом квартиры, выставленной за 2,7 миллиона рублей о сделке, и продает ее покупателю за 3 миллиона рублей. В этом случае агентство настаивает на переводе аванса за квартиру через свой счет. Также нужно быть начеку, если брокер просит покупателя внести деньги в две банковские ячейки. Часто встречается ситуация, когда риэлтор продавца и риэлтор покупателя договариваются между собой. Продавца уговаривают продать дешевле, покупателя — купить дороже.Полученную выгоду риелторы разделили.

Доверяй, но проверяй

Каким бы честным вы ни казались риелтором, вам всегда следует быть предельно внимательным. Вот несколько советов:

  1. Познакомьтесь и лично пообщайтесь с продавцом, смело обсуждайте с ним стоимость квартиры и другие условия сделки. Заинтересованность при встрече с продавцом или покупателем перед подписанием договора с Агентством.
  2. В договоре укажите полную стоимость.Вместо аванса заключите договор залога, который оформляется на основании предварительного договора купли-продажи. Залог остается у продавца, если покупатель откажется от сделки. Если продавец отобразится, он обязан вернуть двойной залог.
  3. После заключения договора заработайте на одной банковской ячейке.

Покупка новой квартиры или дома — дело, конечно, хорошо, но хлопотно. Эти неприятности, с одной стороны, приятные — мечты о том, каким будет ваше семейное гнездышко, наконец-то станут реальностью.Однако перед обустройством самого гнезда необходимо пережить массу неприятных минут и столкнуться с множеством непредвиденных проблем. Все ясно — покупка жилья априори процедура не на легких. И к этому нужно быть готовым, чтобы не паниковать. И самое главное — нужно быть готовым к тому, что общая сумма затрат в результате будет на порядок выше стоимости исследуемой квартиры или дома. Что же в итоге остается? Сколько вам нужно иметь в ворчании, чтобы сделка не сорвалась?

Говоря о жилье, необходимо учитывать очень длинный перечень услуг, которые необходимо оплатить, прежде чем стать полноценным владельцем квартиры или дома.Если вам очень повезло и вы сами нашли нужный вариант, то на услугах агентства недвижимости можно немного сэкономить. Но и в этом случае оформление всей сделки купли-продажи все же лучше доверить профессионалу. Поэтому полностью отказываться от услуг риелтора нецелесообразно — термофлей будет намного больше, а затраты на калибровку могут быть не меньше.

Чтобы оценить все дополнительные расходы сверх заявленной стоимости квартиры, мы решили обратиться к профессионалам рынка недвижимости и ипотечного кредитования за ответом, который называется из первых рук.

«Благодаря агентству недвижимости квартира быстрее, проще, надежнее и, как это ни парадоксально звучит, дешевле», — уверяет начальник Управления вторичной недвижимости Сергея Шлома. Эксперт пояснил, какие расходы, помимо стоимости квартиры, понесет покупатель при обращении в агентство недвижимости: «Есть расходы, связанные с возможными дополнительными осмотрами и дополнительными сборами (например, с освежающей заменой — перепланировка производится в каждая третья квартира).Кто за это платит — вопрос открытый: либо продавец, либо покупатель, либо агентство. Дополнительные расходы возникают также при проведении взаиморасчетов по сделке (инкассация, обеспечение наличных денег, аренда банковских ячеек или открытие аккредитивов). «

За все эти услуги агентства недвижимости берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. Обращаться к риэлторам или нет — каждый решает сам. Это тот случай, когда можно сэкономить? углу, наверное, стоит поставить вопрос о гарантированной безопасности всей сделки.Агентство такие гарантии дает и несет ответственность за сделку. В противном случае вся ответственность ложится на покупателя.

Обращение в агентство недвижимости избавляет от необходимости искать варианты. В агентстве заключается договор подбора (обычно предлагается 10-15 вариантов), затем эти объекты показываются клиенту. Когда выбор сделан, начинаются переговоры с продавцом квартиры или дома. Затем необходимо грамотно оформить авансирование или договор о предоплате, в котором будет полностью описана сделка.«Мы должны максимизировать цену продавца, защищая интересы нашего клиента-покупателя», — говорит Сергей Шлома. — Мы должны помочь в проверке выбранного объекта и проведении абсолютно безопасных расчетов между покупателем и продавцом. Также мы обеспечиваем передачу квартиры, ее юридическое и физическое освобождение. Одним словом, клиент становится владельцем нового безопасного жилья и на 100% избавляется от возможных рисков. «

И все же нельзя исключать никаких непредвиденных расходов — например, продавец не заплатил пошлину, и ждать, когда он заплатит (если платит вообще), больше не хочется.Или понадобился дополнительный нотариально заверенный документ. Поэтому для оплаты услуг агентства должен быть заложен максимальный процент от стоимости квартиры — 6%, а то и скинуть еще пару процентов для полного спокойствия.

Если при покупке квартиры берется ипотечный кредит, то это, конечно, отдельная история: разброс цен достаточно большой, ведь все зависит от срока и условий, на которых покупатель берет ипотечный кредит. . В этом случае жилье можно обойтись вдвое, а то и втрое дороже.

Как рассчитать реальную стоимость ипотечной ссуды, включая все комиссии и все расходы при получении ссуды? Какие дополнительные расходы при получении ипотечной ссуды? Разобраться в этих вопросах нам помог руководитель отдела продаж ипотечных продуктов «Норда Банк» Роман Слободян. Затраты можно разделить на три составляющие:
1. Страхование — в среднем 0,6% от суммы кредита.
2. Оценка недвижимости в независимой компании — в среднем 5 000 рублей за квартиру и 15 000 рублей за загородную недвижимость.
3. Затраты на проведение операции — аренда ячеек или открытие аккредитива для расчетов между контрагентами (3000 руб.), Нотариальные услуги (доверенность, оформление DCP, квитанции и др. — 7000 руб.), Оплата гос. пошлина за регистрацию в регистрационной палате — всего в размере в среднем около 10 000 руб.
Но не все эти расходы будут присутствовать в каждой конкретной сделке, поясняет эксперт.

Что касается полной стоимости ипотечной ссуды, мы попросили Романа Слободяна рассчитать ее на примере ссуды в Nordea Bank.Например, используются следующие параметры:
Стоимость квартиры 6,5 млн руб.
Размер кредита (90% от стоимости) 5,85 млн руб.
Срок кредита — 30 лет.
Ставка фиксированная на первые пять лет — 11,5%, начиная с шестого года: MOSPRIME 6 месяцев. + 5% (пересчитывается ежегодно в установленную дату).

К общей стоимости рассмотренных нами Примеров кредита (в процентах от годовых) на дату предоставления информации прибавилось 12,96%.

В заключение дайте пару советов тем, кто готовится к приобретению нового жилья.Выбирая валюту для ипотеки, определите риск, на который вы готовы пойти при получении кредита. Если брать рубли, то риска зависимости от курса валют нет. Однако валютные кредиты предлагаются по гораздо более выгодным ставкам, чем рублевые. Разница в ставках, например, в Nordea Bank достигает 4%. Таким образом, если вы берете небольшую ссуду и понимаете, что готовы ее выплатить достаточно быстро, например, за 2-3 года, продавая другую недвижимость, валютная ипотека может быть выгодной, а риски минимизированы за счет короткого срока и Доступность актива к продаже объясняет Роман Слободян.

И еще: многие агентства недвижимости сотрудничают с ипотечными банками, и, соответственно, могут предложить более выгодные условия кредитования. «Мы сотрудничаем в основном с крупнейшими банками, в каждом из которых есть определенные преференции. Это банки, которым принадлежит около 98% объема рынка. Все наши клиенты, соответственно, получают преференции от каждого банка-партнера. То есть, если человек приходит в Мы дружим с банком по ипотеке как стороннее лицо, у него условия получения кредита хуже, чем у того, кто к нам обращается.На самом деле клиент может даже не пользоваться нашими услугами, а просто прийти и обратиться по вопросу ипотеки, мы, конечно, поможем ему, и, более того, клиент на этой операции даже заработает от 0,5 до 1% (для Например, если кредит длится 20 лет, то в среднем экономия составит 1 миллион рублей) », — добавляет Сергей Шлома из« Инком-Недвижимость ».

Итак, обобщая наши исследовательские задачи дополнительных затрат при покупке жилья, мы пришили к вывод, что еще нужно до 10% от стоимости жилья.Тогда можете быть уверены, что никакие непредвиденные расходы не страшны. Правда, есть для потенциальных покупателей и хорошие новости. Сергей Шлома немного воодушевился. Получается, что сегодня ситуация на рынке такова, что покупатель имеет возможность торговаться, и в результате жилье иногда стоит явно по заявленной стоимости или даже немного дешевле. Так что дерзайте — Медведь! Удачных Вам покупок и счастливой жизни в новом доме!

Продам свой дом? Возможно, вы платите слишком много комиссионных

Продавцы жилья в Филадельфии и округе Колумбия сэкономили более 13 долларов.5 миллионов комиссионных за листинг, используя Houwzer и хвалебные отзывы о службе поддержки компании.

Этот контент спонсируется Houwzer.

Это любимая фраза агента по недвижимости в книге.

«Вы получаете то, за что платите».

Эта фраза используется для оправдания высоких комиссионных сборов, взимаемых традиционными агентами. Подразумевается, что если вам нужно полное обслуживание со всеми наворотами, вы должны за это заплатить.Конечно, лечение премиум-класса предоставляется не бесплатно. Но это не означает, что структура комиссионных, существовавшая до интернета, теперь не является мошенничеством.

За что именно вы платите? А сколько вы за это платите?

Оказывается, большинство потребителей не могут ответить на этот вопрос.

Недавнее исследование, проведенное Федерацией потребителей Америки, показало, что традиционные агенты по операциям с недвижимостью и брокеры хранят комиссионные за недвижимость «скрытыми и плохо понятными для потребителей». Это приводит к отсутствию ценовой конкуренции и подрывает способность американского потребителя принимать информированные финансовые решения в отношении своих крупнейших инвестиций.

«Для большинства основных потребительских услуг потребители могут легко получить доступ к информации о ценах». сказал Стивен Бробек, старший научный сотрудник CFA, который руководил исследованием. «Это не относится к комиссиям на недвижимость».

В ходе своего исследования CFA обнаружило, что подавляющее большинство брокерских контор не делятся ставками комиссионных в своей рекламе, на своих веб-сайтах, во время телефонных запросов или даже по запросу потенциальных продавцов.

Это произошло не по ошибке.Бробек настаивает, что информация будет доступна или, по крайней мере, обнаружима, «если бы риэлторские фирмы хотели, чтобы потребители знали, какие комиссии взимаются».

В конце концов, скрытая от потребителей стоимость не составляет несколько сотен долларов — это огромная сумма. Как говорится в отчете, комиссии по недвижимости «представляют собой один из самых дорогих продуктов, приобретаемых многими потребителями».

Листинговые агенты обычно взимают комиссию в размере 5–6% (в зависимости от региона) и делят ее с брокером покупателя.Для дома за 500 000 долларов типичная комиссия составляет от 25 000 до 30 000 долларов.

Когда продавцы выражают озабоченность по поводу этих высоких комиссионных, традиционные агенты часто утверждают, что «комиссионные являются предметом переговоров». На самом деле такое случается редко. Согласно исследованию, «73% листинговых агентов отказались согласовывать свою долю комиссии».

Принимая во внимание все неоднозначные мнения, исследователи обнаружили, что только 44% из тех, кто недавно купил или продал дом, знают, что типичная комиссия составляет 5-6%.

Пока потребители не поймут, сколько они платят, что за это получают и какие варианты доступны, они не смогут принимать разумные финансовые решения.

Вот что следует знать продавцам жилья, о чем им не говорят традиционные агенты по недвижимости.

Типичная комиссия в размере 5-6% была примерно такой же в течение последних двух десятилетий, хотя Интернет сделал продажу домов быстрее, проще и дешевле.

Нет никаких сомнений в том, что Интернет изменил способ покупки и продажи домов.

До появления Интернета покупатели полагались на вывески о продаже, объявления в газетах, журналы и агентов по недвижимости, чтобы получить доступ к Службам множественных списков (MLS) и найти, какие дома были выставлены на продажу. Сегодня потребители могут взять свой смартфон и начать просматривать дома из списка на Zillow за считанные секунды. В 2018 году 96% людей, купивших дом, использовали Интернет для поиска дома.

Этот немедленный доступ к объявлениям создал эффективную торговую площадку, где способность вашего листингового агента читать рынок и правильно оценивать дом намного важнее, чем их сеть или какое-либо секретное маркетинговое оружие, которое они, по их утверждениям, имеют.Дома, которые не продаются, скорее всего, нуждаются в корректировке цен, а не в модных брошюрах.

Хотя инновации повысили эффективность работы агентов и снизили временную нагрузку и тяжелые затраты на продажу дома, продавцы не видят такой экономии.

Министерство юстиции США сообщило о конкурентной среде отрасли: «Традиционные посредники, такие как туристические агенты и биржевые маклеры, сталкиваются с более жесткой конкуренцией, которая подталкивает их к изменениям, принося потребителям значительные выгоды.Сфера брокерских услуг в сфере недвижимости меняется медленнее, в результате чего потребители платят более высокие комиссионные и сборы, чем при более конкурентной системе ».

С более чем 2 миллионами агентов по недвижимости в США у этой отрасли много конкурентов — так почему бы агентам не снизить комиссионные? Согласно отчету Министерства юстиции, традиционные брокеры сделали все, что в их силах, чтобы оградить отрасль от конкуренции.

В прошлом Министерству юстиции приходилось неоднократно вмешиваться, поскольку традиционные брокеры, отраслевые ассоциации и государственные комиссии использовали свое влияние для создания системы, которая защищает их от конкуренции, ограничивая новичков.

Они пришли к выводу, что потребители «значительно выиграют от дополнительных знаний о диапазоне доступных брокерских услуг и комиссионных».

Отсутствие прозрачности в отношении комиссионных помогает объяснить, как брокерским компаниям удавалось ограничивать конкуренцию и поддерживать высокие ставки, которые они взимали на протяжении десятилетий.

Грядут изменения — и в Большом округе Колумбия они уже произошли.

Среди тех, кто пытается внести изменения и прозрачность в отрасль, — Houwzer.Современная брокерская компания в сфере недвижимости заслужила доверие тысяч продавцов жилья благодаря своим наемным агентам и модели листинга с фиксированной оплатой.

Майк Махер, генеральный директор и соучредитель Houwzer, основал компанию после того, как ему надоело платить высокие комиссионные агентству, когда он и его жена начали менять дома. Он понял, насколько сломана отрасль, и решил создать лучший вариант для опытных продавцов и покупателей жилья.

В отличие от других брокерских компаний, Houwzer заранее сообщает свои цены.Вместо того, чтобы взимать 6%, они предлагают продавцам жилья листинговые агенты с полным спектром услуг в обмен на фиксированную комиссию в размере 5000 долларов плюс 2,5% брокеру покупателя, причем все они выплачиваются при закрытии сделки. Никаких сюрпризов и скрытых комиссий.

Компания признает, что экономия продавцов в среднем на 15 000 долларов поначалу может показаться «слишком хорошей, чтобы быть правдой». Махер объясняет это плохим образованием и непрозрачными ценами, которые широко распространены в отрасли.

«Продавцам жилья говорят, что они платят огромную комиссию за полный спектр услуг, но на самом деле они платят за неэффективность традиционных брокерских услуг.Мы твердо убеждены, что продавцам нужен знающий агент по листингу с полным спектром услуг, но это не должно стоить 6% », — сказал Махер. «Для продажи дома за 600 000 долларов не требуется больше денег, чем для продажи дома за 300 000 долларов, так почему же потребителей просят платить вдвое? Потому что система несовершенна, и брокерским конторам это все равно сойдет с рук ».

Хотя их подход экономит людям кучу денег, ценность, которую Houwzer предлагает своим клиентам, выходит за рамки этого.

«Что мы действительно решаем, так это отсутствие прозрачности и доверия к этому бизнесу», — сказал Махер.«Продажа дома — это серьезная финансовая сделка, но большинство людей ходят вслепую. Они понятия не имеют, каковы их расходы, на что идут их деньги или какие услуги они собираются получить. Это только усложняет задачу, потому что этот процесс не только дорогостоящий, но и сложный, нечастый и эмоциональный ».

Решение

Houwzer: нанять высококвалифицированных, наемных агентов, чтобы передать огромную экономию продавцам жилья без ущерба для качества обслуживания. Их агенты специализируются на одной стороне сделки — покупке или продаже — и за каждым агентом стоит целая команда, поддерживающая сделку.

Продавцы жилья в регионах Филадельфия и округ Колумбия сэкономили более 13,5 миллионов долларов на комиссионных за листинг, воспользовавшись услугами Houwzer и множеством похвал в отношении обслуживания клиентов компании. Имея более 850 отзывов, Houwzer имеет средний рейтинг 4,9 из 5 звезд.

«Продавцам больше не нужно платить высокие комиссионные, чтобы получить полный спектр услуг», — сказал Махер. «Есть предсказуемые, жесткие расходы, связанные с продажей дома — особенно сейчас, когда Интернет все упростил. Мы предоставляем все, что вы ожидаете от агента с полным спектром услуг.Разница в том, что мы взимаем справедливую цену ».

Что нужно знать о комиссиях риэлтора

Ключевые выводы:


Насколько я понимаю, Гонорары риелтора на самом деле вовсе не гонорары, а скорее инвестиционная возможность. Видите ли, хотя согласование ваших услуг с агентом по недвижимости или риэлтором наверняка будет стоить вам денег, есть большая вероятность, что их усилия принесут больше, чем сумма, которую стоил их найм.Сказав это, я убежден, что гонорары риэлторам не стоит опасаться сегодняшним покупателям жилья и инвесторам. По крайней мере, гонорары риэлтора — это небольшая цена, которую нужно заплатить либо за более быструю продажу дома и за большие деньги, либо за более ранний поиск дома и переговоры по более низкой цене.

Однако стоит отметить, что гонорары риэлторов несколько неоднозначны и оставляют много вопросов. Что такое гонорары риэлтора? Кто платит риэлторские услуги? Риэлторы работают на комиссию? Еще лучше, сколько вы должны ожидать платить за хорошего риэлтора? Ответы на все эти (и многие другие) вопросы будут представлены в следующем руководстве.

Что такое гонорары риэлтора?

Судя по их названию, гонорары риэлтора — это стоимость ведения бизнеса с риэлтором. Тем не менее, эти расходы могут показаться пугающими, а иногда и просто сбивающими с толку, что вызывает вопрос: что такое гонорары риэлтора?

Гонорары риэлтора — это не аванс, а процент от итоговой продажной цены. Другими словами, сумма найма риэлтора будет зависеть от того, за сколько продается дом. Хотя универсального процента комиссии риэлтора не существует, комиссия будет колебаться где-то в районе шести процентов.Конечно, некоторые риэлторы будут стоить меньше, но те, которые действительно стоят вложений, могут стоить еще дороже. Я утверждаю, что хороший риэлтор на вес золота, но я отвлекаюсь; большинство будет требовать справедливого процента от продажной цены. Например, если вы нанимаете риэлтора по ставке шесть процентов, а дом продается за 500 000 долларов, вы можете рассчитывать на комиссию в 30 000 долларов. Однако стоит отметить, что гонорары риэлтора делятся между агентом покупателя и агентом продавца.

Кто платит гонорары риелторам?

Я хочу прояснить это предельно ясно: не существует универсального правила, определяющего, кто будет каждый раз платить риэлтору.Каждая транзакция будет представлять собой разный набор обстоятельств и возможностей, о большинстве из которых можно договориться. Тем не менее, продавец довольно часто берет счет. По большей части гонорары риэлтора обычно оплачиваются продавцом за заключительным столом, так как сбор обычно вычитается из выручки от предстоящей продажи. В частности, продавец обычно платит листинговому брокеру, который, в свою очередь, делится прибылью с последующим риэлтором — тем, кто представил покупателя.

Конечно, как я уже упоминал, есть исключения.Некоторые продавцы могут договариваться с покупателем об уплате комиссии при закрытии сделки, но, опять же, это исключение. Просто знайте: продавцы обычно платят комиссию. Хотя вы можете обнаружить, что некоторые покупатели предлагают заплатить комиссию, чтобы их предложение выглядело более привлекательно в условиях войны торгов. Опять же, все возможно.


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]


Часто задаваемые вопросы о комиссиях риэлтора: все, что вам нужно знать

Независимо от того, являетесь ли вы новым покупателем жилья или опытным инвестором в недвижимость, очень важно знать обо всех расходах, связанных с покупкой недвижимости. Вот здесь и вступают в силу гонорары риэлтора. Прочтите следующие часто задаваемые вопросы и убедитесь, что вы знаете, чего ожидать при работе с риэлтором.

Как работает риэлторская комиссия

Комиссия Риэлтора работает так же, как Комиссия Риэлтора.Чтобы было ясно, сборы риэлтора и комиссии риэлтора синонимичны друг другу. Комиссия риэлтора — это процент от продажной цены, который будет применяться соответственно. Однако довольно часто агент покупателя и агент продавца получают примерно половину комиссии каждый. Если один и тот же агент представляет обе стороны транзакции, есть вероятность, что они снизят свою комиссию. Каждая деталь, касающаяся комиссии агента по недвижимости, включая комиссию за транзакцию, должна быть изложена в контракте, который вы подписываете при найме агента.Это называется листинговым соглашением. Он определяет, как долго агент будет представлять вас, обычно от 90 до 120 дней.

Как правило, арендодатель несет ответственность за оплату услуг агента по аренде. Однако этого не требуется. В таких местах, как Нью-Йорк, арендаторы время от времени выплачивают комиссию агенту по аренде. Комиссия также может быть на 10–20% выше при продаже свободного участка. Это потому, что продать землю зачастую сложнее.

Сколько в среднем стоит риэлтор?

В среднем агенты по недвижимости и риэлторы взимают от пяти до шести процентов от продажной цены.При этом не существует универсальной суммы, которую агент заработает на продаже дома. Тем не менее, можно подсчитать, во что переводится гонорар риэлтора при средней продаже дома.

По данным Zillow, средняя цена домов, проданных в США, составляет 230 000 долларов. Итак, если вы хотите понять, сколько средний риэлтор получает от средней цены продажи дома, возьмите шесть процентов от 230 000 долларов, что составляет 13 800 долларов. Это означает, что средний гонорар риэлтора составляет около 13 800 долларов.Но помните, что комиссия обычно делится на две части, чтобы заплатить агентам, представляющим каждую сторону сделки.

Сколько комиссионных взимает риэлтор?

Как упоминалось ранее, риэлторы обычно взимают процент от окончательной цены продажи в качестве комиссионных. Однако эта сумма вознаграждения риэлтора равна только комиссии, которую они получат от данной сделки. Пока недвижимость находится на рынке, могут взиматься комиссии. В зависимости от того, покупаете вы или продаете, их может быть важно искать.Вот несколько примеров сборов риэлтора, помимо комиссии:

  • Осмотр дома: Риэлторы обычно запрашивают осмотр и оценку дома, пока недвижимость еще находится на рынке. Это необходимо для обеспечения надлежащей продажной цены и отсутствия неоткрытых проблем с недвижимостью. Плата за осмотр дома варьируется, но может варьироваться от 200 до 400 долларов в зависимости от рынка.

  • Фотография: Хотя не все продавцы выбирают профессиональные постановки, им следует, по крайней мере, обеспечить профессиональные фотографии для размещения на бирже.Многие опытные риэлторы уже будут иметь профессиональные связи, когда они сделают листинг, и размер комиссионных может меняться соответственно. Одно можно сказать наверняка: независимо от того, на каком рынке находится ваша недвижимость, профессиональные фотографии для листинга почти всегда окупаются.

  • Постановка: Постановка — один из лучших способов привлечь потенциальных покупателей, но за это приходится платить. Риэлторы обычно работают с профессиональными стейджерами, ценой от 400 до 500 долларов за комнату в месяц.Опять же, эти сборы варьируются в зависимости от рынка и размера собственности.

  • Затраты на закрытие: С технической точки зрения затраты на закрытие не включены в гонорары риэлтора. Это обязательные затраты в конце транзакции. Поэтому важно помнить о них. Затраты на закрытие включают сборы по ссуде, сборы титульной компании, страхование, налоги, расходы на сюрвейера, регистрацию сделки с недвижимостью и многое другое. Затраты на закрытие будут варьироваться в зависимости от продажи или покупки каждого уникального дома и составляют от 2% до 7% от покупной цены.

Как вы рассчитываете гонорары риелторам?

Чтобы рассчитать гонорары риэлтора, вы должны знать три вещи: продажную цену дома, количество агентов, участвующих в соответствующей сделке, и процент, который они взимают за свое представительство. Когда у вас есть эти три числа, рассчитать комиссию риэлтора так же просто, как умножить и разделить несколько чисел.

Начните с умножения продажной цены на процент, взимаемый агентом по продаже недвижимости. Например, если дом продается за 500 000 долларов, умножьте эту сумму на процент, взимаемый агентом.Если они взимают среднюю комиссию, о которой я уже говорил, уравнение будет выглядеть следующим образом: (500 000 долл. США x 0,06), что дает вам 30 000 долл. США. Затем возьмите эти 30 000 долларов и разделите на количество агентов, представляющих сделку.

Включены ли гонорары риэлтора в стоимость закрытия?

Гонорары и комиссии риэлторов не включены в стоимость закрытия дома. В то время как комиссионные выплачиваются исключительно представителям агентов, заключительные расходы являются результатом нескольких различных сборов (не связанных с агентами).По большей части, затраты на закрытие включают, но не ограничиваются:

  • Обработка ссуды: Кредиторы будут взимать плату за обработку, проверку кредитоспособности и другие административные обязанности при утверждении ссуды. Точные суммы указаны в зависимости от финансового учреждения, а иногда даже могут быть объединены в один сбор за оформление.

  • Сборы титульной компании: Сборы за титул обычно составляют основную часть расходов по закрытию. Эти сборы покрывают поиск титула, страхование титула и некоторые расчетные услуги.

  • Расходы геодезиста: Во многих случаях геодезист должен проверить границы и границы собственности, окружающие дом.

  • Запись акта: Многие местные органы власти взимают плату за регистрацию после продажи собственности, чтобы обновить записи округа. В среднем плата за запись составляет около 100 долларов.

  • Страхование: Некоторые кредиторы требуют, чтобы домовладельцы предоплатили годовые страховые расходы во время закрытия.В зависимости от деталей ссуды могут также взиматься сборы, связанные с частным страхованием ипотеки.

Как бы то ни было, в отличие от гонораров риэлтора, затраты на закрытие будут в значительной степени зависеть от продажной цены дома, о котором идет речь. В результате затраты на закрытие также имеют тенденцию охватывать более широкий спектр, как правило, от двух до семи процентов от продажной цены.

Включены ли в ипотеку сборы риелтора?

Вы будете рады узнать, что гонорары (или комиссии) риэлтора не включены в ипотеку.Если ни по какой другой причине, комиссию будет платить продавец. Помните, что чаще всего продавец обязан выплатить компенсацию риэлтору или агенту по недвижимости.

Можно ли договариваться о гонорарах риэлтора?

Как и почти все остальное при сделке с недвижимостью, вполне возможно договориться о гонорарах риэлтора. Фактически, закон гласит, что указанные сборы должны быть предметом переговоров. Но сможете ли вы прийти к компромиссу — это совсем другое дело. Просто знайте, что можно договориться о гонорарах риэлтора.Имейте в виду, что обычно вы получаете то, за что платите. Так что, хотя с риэлтором можно вести переговоры, возможно, вы этого не захотите.

Что такое двойное агентство?

Двойное агентство — это когда агент по недвижимости или риэлтор представляет и покупателя, и продавца в данной сделке. В этом случае агенту будет поручено уравновесить интересы обеих сторон. Как вы понимаете, двойное агентство может оказаться непростым делом. Вот почему несколько штатов даже объявили эту практику незаконной. В штатах, где разрешено двойное агентство, агенты должны сообщить покупателю и продавцу, что они представляют обе стороны сделки.

Многие покупатели жилья и инвесторы часто отказываются от ситуаций с двойным агентством, чтобы обеспечить приоритет своих интересов. Некоторые считают, что установка двух агентов может снизить общие сборы риэлторов (поскольку они не будут разделены между двумя агентами). Когда вы столкнетесь с такой возможностью, вам решать, работать с двойным агентом или нет. Хотя такая ситуация не очень распространена, но она случается.

Кто платит комиссию агенту по аренде?

Комиссионные агентов по аренде будут оплачиваться либо арендодателем, либо арендатором, в зависимости от договора аренды.Подберем на мгновение: агент по аренде похож на агента по недвижимости, за исключением того, что он работает не с покупателями и продавцами, а между арендодателями и арендаторами. Комиссия агента по аренде обычно составляет от арендной платы за один месяц до 15 процентов годовой арендной платы. В зависимости от региона эти сборы обычно оплачиваются по-разному. Например, в крупных городах арендаторы часто несут ответственность за комиссионные агента по аренде. Независимо от того, на какой стороне транзакции вы находитесь, убедитесь, что вы знаете, кто несет ответственность за комиссионные, прежде чем принимать решение о работе с агентом по аренде.

Что делать, если продавец отказывается платить

Если продавец отказывается платить риэлторское вознаграждение, ответственность ложится на покупателя; однако это редко происходит без других уступок. Рассмотрите возможные причины, по которым продавец попытается избежать комиссионных сборов риэлтора. Они перечисляют недвижимость без агента по недвижимости? Цена продажи ниже рыночной? Проводится ли ремонт перед закрытием? Чаще всего, если продавец пытается договориться с покупателем об уплате гонорара риэлтору, для этого есть причина.Помните, что процесс покупки дома полон переговоров, и, хотя вы редко можете столкнуться с подобными ситуациями.

Как сэкономить на гонорарах риэлтора

Лучший способ избежать комиссионных сборов риэлтора — выступить в качестве покупателя в сделке. Как я уже упоминал, продавцы обычно платят комиссию за заключительным столом. Однако, если вы не можете избежать сборов, возможно, вы сможете их немного снизить. Если это похоже на то, что вы хотели бы попробовать, могу ли я порекомендовать вам предпринять следующие действия с вашим риэлтором:

  • Обсудите все заранее и прозрачно: Всегда полезно знать, чего вы можете ожидать при покупке чего-либо, прежде чем вы действительно потратите на это деньги.Например, при покупке билета на самолет важно знать, можете ли вы выбрать место (или это будет стоить дополнительно). Та же логика применима и к работе с риэлтором. Спросите, каковы их услуги, прежде чем начинать с ними работать; Таким образом, вы точно знаете, как они могут вам помочь.

  • Определите, может ли их гонорар быть предметом переговоров: Когда вы выбираете агента для работы, не бойтесь спросить, подлежат ли его гонорары переговорам. Риэлторы и агенты часто сразу сообщают вам, чего ожидать от работы с ними.Однако не забывайте обращать внимание на их поведение, когда спрашиваете, поскольку их ответ может дать представление о том, как с ними будет работать над объектом.

  • Предложите конкурентоспособную ставку другому агенту по сделке: Иногда бывает трудно найти баланс между экономией денег на гонорарах риэлтора и попыткой быстро продать свой дом. Для этого всегда следите за тем, чтобы предлагаемая вами комиссия была конкурентоспособной в вашем регионе. Продавцы могут столкнуться с проблемами, предлагая низкую комиссию агенту покупателя, что иногда может привести к тому, что меньшее количество агентов покажет вашу собственность.

  • Сообщите агентам, что вы делаете покупки: Нет правила, согласно которому вы должны работать с первым найденным агентом. Фактически, это всегда хороший план — опросить нескольких потенциальных агентов. Получите информацию об их услугах, комиссионных и общее представление о том, каково с ними работать. После того, как у вас будет несколько вариантов, выберите агента, который кажется наиболее подходящим для вашей ситуации.

Резюме

Насколько я понимаю, Гонорары риелтора — это еще не конец света — на самом деле, это далеко не так.Это небольшая плата за работу с действительно великим профессионалом в сфере недвижимости. При условии, что вы согласовываете свои услуги с подходящим риэлтором, нет причин, по которым вы не можете рассматривать их стоимость как самостоятельные вложения; вполне вероятно, что они сэкономят вам больше денег, чем они стоят.


Хотите узнать, как воспользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в сфере недвижимости или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать работу.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости для современного рынка недвижимости, чтобы помочь вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *