Решение собственников многоквартирного дома образец: Образец листа решения собственника — как заполнить без нарушений.

Образец решения собственника помещения при проведении общего собрания собственников в МКД в форме заочного голосования

Утверждено Решением Совета депутатов городского
поселения Луховицы Луховицкого муниципального
района МО от 29.11.2011 N 856.

Приложение N 2
к Методическим рекомендациям
по выбору способа управления
многоквартирными домами

РЕШЕНИЕ
СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ
СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ,
РАСПОЛОЖЕННОМ ПО АДРЕСУ: Г. ЛУХОВИЦЫ МОСКОВСКОЙ
ОБЛАСТИ, УЛИЦА _________________, ДОМ ______,
В ФОРМЕ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ

Вид собственности (собственность муниципалитета, частная) _____________
Помещение (жилое/нежилое) _____________________________________________
Ф.И.О. собственника помещения (представителя собственника) ____________ документ, удостоверяющий личность собственника (доверителя) ____________
Свидетельство о государственной (муниципальной) регистрации права собственности: N _____ от какого числа ______

Общая площадь помещения без учета балконов и лоджий (кв.

м) ___________
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество ____________

Вопросы, поставленные на голосование:

1. Формулировка вопроса: _________________________________________________

за _______________ против _________________ воздержался ___________________

2. Формулировка вопроса: __________________________________________________

за _______________ против _________________ воздержался ___________________

3. Формулировка вопроса: __________________________________________________

за _______________ против _________________ воздержался ___________________

4. Формулировка вопроса: _________________________________________________

за _______________ против _________________ воздержался ___________________

5. Формулировка вопроса: __________________________________________________

за _______________ против _________________ воздержался ___________________

6. Формулировка вопроса: __________________________________________________

за _______________ против _________________ воздержался ___________________

Отметьте свое решение любым способом (крестик, галочка и т. д., вычеркивание с несогласным), подпишите его и поставьте дату.

Дата подачи решения __________________ Подпись __________


Ссылки на другие образцы документов см. в статье «Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. Образцы протоколов, сообщений, бюллетеней, комментарии»

Общее собрание собственников многоквартирного дома: образец протокола

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является инструментом управления домом. Отметим, что любое помещение, жилое и нежилое, находящееся в пределах многоквартирного дома, принадлежит определенному кругу лиц по праву собственности. Любые предложения по поводу управления должны обсуждаться коллегиально и выноситься на повестку дня.

Что такое общее собрание собственников многоквартирного дома?

В целях принятия решения, касающееся управления домом, обязательно проводится собрание. На нем происходит обсуждение вопросов, выносящихся на повестку, голосование, по результатам которого составляется протокол. Все эти процедуры должны строго соответствовать нормам Жилищного кодекса РФ.

Чтобы собрание собственников жилья было признано состоявшимся, ЖК оговаривает обеспечение кворума. Кворум – это количество фактических голосов, которое требуется для проведения любого из видов совещаний, ежегодного или внеочередного, и без которого нельзя принять решение. Для обеспечения кворума необходимо присутствие владельцев помещений в доме, по совокупной площади их не менее 50% от общей.

Формы проведения

Согласно статье 44.1 Жилищного кодекса собрание в многоквартирном доме может проходить несколькими способами:

  1. В очной форме. Это обязательное мероприятие, которое проводится минимум раз в год. Возможно проведение и внеочередного собрания по инициативе любого из владельцев помещений в доме. При недостаточном кворуме, оно признается несостоявшимся и переносится на другую дату. О дате, времени и месте заседания должны быть извещены все жильцы в письменном виде заранее, не менее чем за 10 календарных дней.
  2. В заочной форме. Жилищный кодекс предусматривает проведение собрания и без личного присутствия жильцов в одно время в одном месте. Проголосовать по вопросам повестки дня можно и в заочной форме. Этот способ также удобен, если очное собрание не состоялось. Для того, чтобы провести такой опрос собственников, необходимо инициаторам направить каждому письменное уведомление, где обязательно должна содержаться информация о способе передачи голоса и даты, до которой нужно его подать. Затем собственник помещения заполняет форму обратной связи с указанием ФИО, номера, площади квартиры и реквизитов документа, подтверждающего право владения, а также проголосовать за, против или воздержаться от принятия решения.Передается документ по адресу, указанному в уведомлении. В назначенную дату голоса суммируются. Если какой-либо подан позднее, то останется неучтенным в кворуме.
  3. В очно-заочной форме. Вопросы дня жильцы могут обсудить и при личном присутствии, а проголосовать уже заочно. Для этого совместно определяется адрес, где будут собираться письменные бланки голосования.

Отдельно хотелось бы остановиться на том, как голос каждого жильца многоквартирного дома участвует в решении вопросов. Каждый владелец помещений в доме имеет право выразить свое мнение по поводу управления домом как лично, так и через доверенное лицо. При этом у такого лица должна иметься доверенность, заверенная нотариально, где обозначены полномочия. Этот документ является срочным, т.е. имеет конечную дату действия.

Каждому владельцу жилой и нежилой площади в многоквартирном доме принадлежит та часть голоса, пропорционально которой составляет его помещение в общей площади.

Образец протокола общего собрания жильцов 2021 года

Голоса собраны, и счетная комиссия приступает к их подсчету. Остается зафиксировать решение жильцов в письменном виде. Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решение собрания обязательно должно быть отражено в Протоколе. Он составляется в срок до 10 дней после проведения голосования. В нем обязательно должны присутствовать следующие данные:

  • наименование документа, а также дата и регистрационный номер,
  • дата и место проведения собрания, инициаторы проведения,
  • повестка дня: перечень всех вопросов, выносимых на обсуждение, по пунктам,
  • количество человек, присутствующих на собрании, и наличие кворума,
  • указание всех выступающих на собрании и краткие тезисы их высказываний,
  • количество голосов по каждому вопросу,
  • подписи всех участников, а также председателя, секретаря и членов счетной комиссии.

Протокол собрания является серьезным документом и к его значимости нужно относиться соответствующе. Если не будут соблюдены все требования к реквизитам и оформлению, он будет признан недействительным и решения аннулированы.

Новый образец протокола общего собрания МКД, согласно  Приказа № 44/пр Минстроя РФ с последними изменениями от 5 марта 2019 года:

Инициатор или инициаторы собрания в обязательном порядке предоставляют протокол и копии всех бюллетеней для голосования в управляющую компанию в срок до 10 дней после проведения мероприятия. Затем она обязана в течении 5 дней передать документы в орган государственного жилищного надзора, где осуществляется хранение их в течение 3 лет.

Также можете скачать реестр собственников многоквартирного дома.

Алгоритм проведения собрания

Чтобы соблюсти законность интересов собственников жилья, при проведении собрания следует придерживаться определенных пунктов.

1. Собрание организуется по инициативе. Ежегодные проводятся во 2 квартале года после отчетного. Внеочередное может состояться по инициативе управляющей организации или любого из собственников.

2. Подготовка и оповещение. Сначала необходимо определиться с перечнем вопросов, выносящихся на повестку дня, определить председателя, секретаря собрания, а также счетную комиссию. Затем оформить ряд документов:

  • информационное сообщение,
  • реестр всех собственников помещений в многоквартирном доме,
  • формы, где будут отражены вопросы для голосования и решение,
  • бланки протокола.

Абсолютно все владельцы помещений должны быть извещены заранее о предстоящем собрании в срок не менее 10 дней. Способ оповещения может быть любым: объявлением на видном месте, вручением под роспись, заказным письмом. В нем должно быть изложено, где и когда планируется проведение, вопросы повестки дня и материалы, подготовленные для жильцов. Если выбрана форма заочная, то обязательно указывается дата окончания приема голосов и адрес.

3. Проведение мероприятия. При очной форме происходит регистрация присутствующих. Если кворум имеется, приступают к обсуждению оговоренных ранее вопросов, изменять повестку дня нельзя. При заочной форме сдаются заполненные бланки.

4. Оформление результатов в виде протокола.

5. Оповещение собственников о принятом решении.

Отметим, что отказ или отсутствие владельца любого помещения в доме на собрании означает, что решение будет принято, и он обязан ему подчиниться.

Если при этом собственник категорически не согласен с результатами голосования, он имеет право обратиться в суд с обжалованием. Но здесь ему придется доказать, что нарушены его права или требования ЖК. Суд, рассмотрев все материалы дела, примет решение.

Видео: Общее собрание собственников в вопросах и ответах

Образцы документов

Протокол общего собрания собственников помещений в МКД и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты, последняя страница протокола должна быть подписана председателем общего собрания.

1. Уведомление об общем собрании собственников о переносе срока капремонта.

Скачать

2. Протокол внеочередного очного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(перенос  проведения капитального ремонта на более поздний срок)

Скачать

3. Протокол внеочередного очного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(перенос проведения капитального ремонта на более ранний срок)

Скачать

4. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме при проведении очного общего собрания.

Скачать

5. Уведомление о проведении общего заочного собрания собственников о переносе срока капремонта на более поздний срок.

Скачать

6. Бюллетень заочного голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (о переносе срока капремонта на более поздний срок).

Скачать

7. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (о переносе срока капремонта на более поздний срок).

Скачать

8. Протокол внеочередного очного общего собрания собственников
по проведению капремонта(для спецсчета).

Скачать

9. Протокол внеочередного заочного общего собрания собственников
по проведению капремонта(для спецсчета).

Скачать

10. Протокол очно общего собрания по изменению способа накопления средств (со спецсчета в «общий котел»)

Скачать

11.

Протокол очного общего собрания по изменению способа накопления средств (с «общего котла» на спецсчёт)

Скачать

12. Протокол очного собрания собственников о проведении капремонта согласно статьи 189 ЖК РФ («общий котел»)

Скачать

13. Протокол заочного собрания собственников о проведении капремонта согласно статьи 189 ЖК РФ («общий котел»)

Скачать

14. Протокол о замене владельца специального счета

Скачать

15. Протокол — выбор уполномоченного лица от собственников, подписывающего акты выполненных работ(очное голосование)

Скачать

16. Протокол — выбор уполномоченного лица от собственников, подписывающего акты выполненных работ(заочное голосование)

Скачать

17. Бюллетень — выбор уполномоченного лица от собственников, подписывающего акты выполненных работ(заочное голосование)

Скачать

18. Уведомление о формировании средств на спецсчете в государственную жилищную инспекцию

Скачать

19. Протокол зачета стоимости выполненных работ по капитальному ремонту

Скачать

20. Протокол о размещении временно свободных средств фонда капремонта дома на специальном депозите в российской кредитной организации.

Скачать

21. Протокол общего собрания по изменению способа накопления средств (с «общего котла» на спецчсет, заочное голосование).

Скачать

Образец протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (извлечение)

Образец протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме(извлечение)

 

         Протокол №1
     Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу
________________________________
    
     Санкт-Петербург от «___»______ 200_г.
    
     Инициатором общего собрания зарегистрировано участников собрания ______ (человек), выдано бюллетеней для голосования в количестве _____.
     Интересы Санкт-Петербурга, как собственника помещений в доме, представляет _____________ по доверенности № ___ от _________ выданной ___________________ «____» _______2005 г.


     Общая полезная площадь дома (площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц) составляет _______ кв. м.

     Присутствуют собственники помещений или их представители, согласно списку (Приложение 1 к Протоколу № 1).

     Присутствующие представляют интересы собственников помещений общей площадью _________кв.м, что составляет _________ % от общей полезной площади многоквартирного дома.  

     Кворум имеется. Собрание правомочно.
     Слушали: Инициатор собрания огласил повестку дня общего собрания.


     Повестка дня Общего собрания:
     1.Избрание председателя и секретаря собрания
     2. Избрание счетной комиссии  общего собрания.
     3. Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании.
     4. Выбор способа управления многоквартирным домом.
     5. Определение управляющей организации, в случае выбора в качестве способа  управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией.
     6. Утверждение проекта договора между собственником и управляющей организацией, в случае выбора в качестве способа  управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией.
     7. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.
     8. Выбор Правления товарищества собственников жилья.
     9. Выбор ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.
     10. Передача части функций по управлению многоквартирным домом по договору управления между товариществом собственников жилья и управляющей организацией ( в соответствии с п.1 ч. 1 ст.137,  ст.162 ЖК РФ).

     Выбор такой организации.

11. Оформление права общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, и установление пределов его использования
     12. Выбор уполномоченного лица для осуществления всех фактических и юридических действий, во исполнение решений, принятых на общем собрании.
     13. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений.
     14. Разное.
    

1. Избрание председателя, секретаря  общего собрания

 

     Слушали: выступление представителя инициатора общего собрания, собственников помещений, которые предложили  следующие кандидатуры собственников помещений для  избрания их в качестве председателя собрания_______________________ секретаря собрания________________________ .
     Голосовали отдельно по каждому кандидату.
     кандидат1 «за» __, «против» __, «воздержались» __
     кандидат 2 «за» __, «против» __, «воздержались» _____
     на пост секретаря собрания:
     кандидат1 «за» __, «против» __, «воздержались» __
     кандидат 2 «за» __, «против» ___, «воздержались» __
     Подвели итоги голосования.
     Приняли решение:
     Председателем собрания избран: (Ф. И.О)_______________________________,
     Секретарем собрания избран (Ф.И.О.)____________________________________
    

2.Выбор счетной комиссии общего собрания

 

     Слушали: участников собрания с предложениями кандидатур в  счетную комиссию (Ф.И.О.) ___________________
     Голосовали отдельно по каждому кандидату:
     кандидат 1 «за» __, «против» __, «воздержались» __.
     кандидат 2 «за» __, «против» __, «воздержались» __.
     кандидат 3 «за» __, «против» __, «воздержались» __ и т.д.
     Подвели итоги голосования.
     Приняли решение: избрать счетную комиссию в составе (Ф.И.О)________________
    

3.Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании

 

   Слушали: инициатора (председателя, др. лиц) собрания  по определению порядка подсчета голосов на общем собрании.


     Предложены варианты подсчета голосов : 1 квадратный метр общей площади помещения равен  1 голосу, 1 квадратный метр общей площади помещения равен 10 голосам и т.п.
     Голосовали отдельно по каждому варианту. Подвели итоги голосования.
     Вариант1: «за» ___, «против» ___, «воздержались» ___
     Вариант 2: «за» ___, «против» ___, «воздержались» __ и т.д..
     Приняли решение: определить порядок подсчета голосов на общем собрании из расчета
     1 кв. м = _____ голосов .
    

4. Выбор способа управления многоквартирным домом

 

     Слушали инициатора (председателя, др. лиц)  общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
     1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
     2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
     3) управление управляющей организацией.
     Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

     Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
     Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
     Согласно ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

    ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

    ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

    Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ст.143 ЖК РФ).

     Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст.144 ЖК РФ).
     В соответствии со ст.162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

   По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

    Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

   Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
     Голосовали отдельно за  каждый из двух способов  управления многоквартирным домом:
     а) создание товарищества собственников жилья , б) управление  управляющей организацией.
     Подвели итоги голосования:
     — по пункту а) создание товарищества собственников жилья: «за» __, «против» __, «воздержались» __.
     — по пункту б) управление многоквартирным домом управляющей организацией «за» __, «против» __, «воздержались» __,
     Приняли решение: в качестве способа управления многоквартирным домом по адресу ___________избрать ____________ .
    
     Далее рекомендуется:
     Сразу после подведения итогов голосования по данному вопросу председателю собрания огласить выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом.
     1.Если способом управления домом выбрано товарищество собственников жилья, собрание рассматривает и ставит на голосование вопросы, указанные только в пунктах 7-14 повестки дня Общего собрания.

    При подведении итогов голосования по пунктам 7-10 и 14 (в случае, если в пункте 14 будут рассматриваться только вопросы, отнесенные ст.145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества) учитываются голоса  только тех собственников  помещений, которые написали заявления  на вступление в члены товариществ.

    Если же в пункте 14 рассматриваются также вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений, (см. ст. 44 ЖК РФ) при подведении итогов голосования по этим вопросам должны быть учтены голоса всех собственников помещений. Также голоса всех собственников помещений учитываются при голосовании по пунктам -11-13 Повестки дня.
     2. Если способом управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, общее собрание рассматривает и ставит на голосование вопросы, указанные только в пунктах 5,6, 11-14 (14 (в случае, если  в данном  пункте будут рассматриваться вопросы, отнесенные ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений) повестки дня Общего собрания.

    При подведении итогов голосования в этом случае учитываются голоса всех собственников помещений.
     Вопросы, указанные в п.п. 5,6 Повестки дня, общим собранием не рассматривались.

Скачать весь документ можно здесь

Пример протокола общего собрания собственников многоквартирного дома

В соответствии с ч. Общим собранием собственников может быть принято решение о наделении правом подписи протокола решения общего собрания не только председателя собрания, секретаря собрания, счетной комиссии если таковая выбиралась , но и всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. Пакет документов для проведения Общего собрания собственников для выбора формы накопления средств на капитальный ремонт многоквартирного дома подробное руководство. Образец протокола очного собрания собственников МКД.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Из чего состоит протокол общего собрания собственников МКД

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Протокол собрания собственников жилья многоквартирного дома

Какой-то единой, универсальной формы протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома МКД не существует. Поэтому в каждом МКД могут быть свои образцы шаблоны протоколов общих собраний. В этой связи иногда возникают вопросы об обоснованности и необходимости включения в протокол некоторых сведений. Данным Приказом установлены требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор.

Определены в том числе перечень сведений, которые должны содержаться в протоколе, порядок его подписания, требования к оформлению реквизитов протокола, перечень обязательных приложений к нему. Обращаем внимание на пункт 3 Требований , в котором указано кто должен подписывать протокол общего собрания:. Председатель и секретарь собрания при совместном присутствии собственников на собрании избираются из числа собравшихся собственников.

Инициатором или иным лицом могут быть предложены несколько кандидатур. Председатель ведет собрание, предоставляет слово выступающим, секретарь собрания фиксирует результаты голосования. Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ вообще не содержит упоминаний о счетной комиссии, в большинстве протоколов общих собрания собственников имеются сведения о выборах членов счетной комиссии.

На наш взгляд, учитывая отсутствие в ЖК РФ императива, избрание такого органа постоянно действующего или временно созданного как счетная комиссия не является обязательной процедурой. То есть отсутствие счетной комиссии само по себе не влечет признание итогов голосования недействительным. Ведь в случае обжалования решения общего собрания, суд все равно даст оценку правильности подсчета голосов, вне зависимости от того, кто считал: счетная комиссия или сам инициатор собрания.

Другое дело, когда избрание счетной комиссии является обязательным на основании ранее принятого решения общего собрания собственников. Общее собрание может утвердить и регламент, или положение о счетной комиссии, установить порядок избрания, срок действия, полномочия и т.

В этом случае отсутствие счетной комиссии и подсчет голосов иными лицами будет являться нарушением процедуры проведения общего собрания. Хотя опять же, если при указанных обстоятельствах кворум, тем не менее, был и решения приняты большинством собственников, сочтет ли суд данные нарушения процедуры существенными и влекущими признание решения собственников недействительными — большой вопрос.

Иногда можно услышать мнение, что все собственники, принимавшие участие в собрании собственников должны подписать итоговый протокол общего собрания собственников. В этом нет необходимости. Наличие кворума в этом случае определяется количеством голосов собственников, оставивших в рег. Однако во избежание неточностей или фальсификаций или банального недоверия отдельных собственников, целесообразно каждому принявшему участие в голосовании собственнику или его представителю по доверенности выдавать лист голосования бюллетень , в котором участник собрания лично проставит все необходимые данные и подпишет его.

Такое оформление результатов голосования будет являться гарантией честности и прозрачности процедуры и в случае необходимости позволит проверить правильность расчета произвести пересчет голосов. При заочной форме собрания приложением к итоговому протоколу также будут являться листы бюллетени голосования собственников.

Таким образом, подписывать итоговый протокол всем собственникам помещений, принявшим участие в голосовании не нужно, за исключением случаев, предусмотренным законом. Так, например, согласно п. Можно ли не включать в итоговый протокол общего собрания собственников сведения о выступлениях, комментариях, предложениях, высказанных на общем собрании собственников? Для чистоты отражения хронологии, хода собрания, разумеется, лучше включить в протокол данные сведения.

Кроме того, отсутствие в протоколе сведений о выступающих, не согласных с принятием предлагаемых решений, может спровоцировать обращение в суд с иском о признании решений собственников недействительными. Разумеется, если речь идет о ситуации, когда иных существенных нарушений при проведении собрания суд не установит.

Напомним, что в сообщении о проведении собрания, которое собственник получает не менее чем за 10 дней до проведения собрания, указываются все вопросы повестки собрания.

Протокол общего собрания собственников помещений о выборе способа управления МКД в форме заочного голосования повестка дня общего собрания собственников помещений: выбор способа управления; Выбор управляющей организации; Утверждение условий договора управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД; заключение договора управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД и прочее.

Протокол общего собрания собственников о выборе способа формирования фонда капитального ремонта повестка дня собрания: выбор способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с п. Протокол общего собрания собственников об установлении порядка сообщения о созыве общего собрания собственников МКД об установлении порядка сообщения о созыве внеочередного общего собрания собственников. Протокол общего собрания собственников помещений МКД о расторжении договора с управляющей компанией постановили: в соответствии с п.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о текущем ремонте повестки собрания: принятие решения о проведении текущего ремонта многоквартирного дома; утверждение содержания и состава, объемов работ по текущему ремонту; утверждение плановой стоимости текущего ремонта многоквартирного дома; определение способа и порядка финансирования текущего ремонта многоквартирного дома. Протокол собрания собственников помещений дома об установке рекламной конструкции повестка собрания: о предоставлении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: фасада здания, крыши здания , для установки и эксплуатации рекламной конструкции; заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции с ФИО ; определение лица, уполномоченного на заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на условиях, определенных решением общего собрания.

Образец протокола общего собрания собственников МКД в форме очного или заочного голосования решение о проведении капитального ремонта многоквартирного жилого дома в случае предоставления субсидии; об утверждении вида и объема работ по капитальному ремонту; об утверждении предварительной стоимости работ по капитальному ремонту МКД; об утверждении сроков начала и окончания капитального ремонта и прочие связанные с этим вопросы.

Образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома о создании ТСЖ и утверждении устава ТСЖ собрание в форме совместного присутствия собственников помещений дома. Образец решения собственника помещения при проведении общего собрания собственников в МКД в форме заочного голосования.

Образец бюллетеня заочного голосования общего собрания собственников в многоквартирном доме бюллетень заочного голосования общего собрания собственников по вопросам повестки дня в многоквартирном доме. Образец бюллетеня для голосования на общем собрании собственников в форме заочного голосования решение собственника помещения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, в форме заочного голосования.

Форма письменного решения собственника помещения в многоквартирном доме сформировать земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; уполномочить на подачу заявления о формировании земельного участка в уполномоченный орган исполнительной власти и совершение всех необходимых действий, связанных с этим ….

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме инициативная группа созывает общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома в форме совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений по выбору способа управления, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ..

Повестка дня общего собрания Москва и МО. Форма поиска Поиск. Главная Статьи и комментарии ПЦ «Логос» Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. Образцы протоколов, сообщений, бюллетеней, комментарии. Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. Обращаем внимание на пункт 3 Требований , в котором указано кто должен подписывать протокол общего собрания: Протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов.

В случае, предусмотренном пунктом 23 Требований, протокол общего собрания подписывается также инициатором проведенного общего собрания. В случае, предусмотренном частью 1. Председатель собрания и секретарь собрания Председатель и секретарь собрания при совместном присутствии собственников на собрании избираются из числа собравшихся собственников.

Счетная комиссия Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ вообще не содержит упоминаний о счетной комиссии, в большинстве протоколов общих собрания собственников имеются сведения о выборах членов счетной комиссии.

Подписи собственников в протоколе общего собрания Иногда можно услышать мнение, что все собственники, принимавшие участие в собрании собственников должны подписать итоговый протокол общего собрания собственников. Сведения о выступлениях и выступающих на общем собрании Можно ли не включать в итоговый протокол общего собрания собственников сведения о выступлениях, комментариях, предложениях, высказанных на общем собрании собственников?

Рекомендуем по теме: Общее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок проведения , судебная практика Некоторые образцы документов для проведения общего собрания собственников помещений МКД: Образец протокола общего собрания собственников Протокол общего собрания собственников помещений о выборе способа управления МКД в форме заочного голосования повестка дня общего собрания собственников помещений: выбор способа управления; Выбор управляющей организации; Утверждение условий договора управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД; заключение договора управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД и прочее Протокол общего собрания собственников о выборе способа формирования фонда капитального ремонта повестка дня собрания: выбор способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с п.

Омск , Пожалуйста, поделитесь, если статья была вам полезна. Все Последние статьи. Все Популярные статьи. Исковые заявления о взыскании алиментов образец. Административное правонарушение. Понятие, состав, признаки. Капитальный ремонт. Перечень и виды работ.

Определение порядка общения, встреч с ребенком. Судебная практика. Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома? Исковые заявления в суд. Дорожно-транспортное происшествие ДТП. Понятие и виды. Разработка сайта: brainWork studio.

Как УК составить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома (образец)

Мы актуализируем этот материал по мере выхода поправок или иных документов связанных с протоколом общего собрания. Последняя правка статьи: На этой странице вы можете ознакомиться с приказом Минстроя об утверждении формы протокола общего собрания начиная с 29 апреля года , а также скачать протокол общего собрания, образец протокола общего собрания собственников для использования при проведении общих собраний в своем доме начиная с В соответствии с частями 1, 1. Признать утратившим силу приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря г.

Какой-то единой, универсальной формы протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома МКД не существует. Поэтому в каждом МКД могут быть свои образцы шаблоны протоколов общих собраний.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома составляется на каждом ОСС, чтобы решения, принятые на голосовании, вступили в юридическую силу. Правильный протокол общего собрания собственников, грамотное заполнение пунктов в соответствии с Приказом, имеет огромное значение. Также в статье рассмотрим решения суда по подделке протокола ОСС и выложим образец документа для скачивания. Для решения всех возникающих вопросов по управлению многоквартирным домом МКД Председателю ТСЖ или иным заинтересованным лицам нужно организовывать общее собрание хотя бы один раз за год. Читайте статью справочной системы о том , как УО провести собрание по новым правилам: отработка острых вопросов на ОСС.

Протокол общего собрания собственников

Форма протокола образец. Инициатор проведения общего собрания собственников помещений:. Время проведения: г. Место проведения: указывается для очной формы. Общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного. Площадь многоквартирного дома, находящаяся в собственности. Площадь многоквартирного дома, находящаяся в государственной. Участвовали в голосовании:. Всего присутствовало собственников представителей.

Все, что находится в пользовании жильцов многоэтажки: подвалы, чердаки, инженерные коммуникации, стены, крыши — все это является общим имуществом. Немногие знают, что владельцы квадратных метров в многоквартирном доме МКД могут распоряжаться всем этим имуществом. Для этого организуется встреча собственников. Общее собрания собственников является органом управления многоквартирным домом. Его цель — обсуждение задач и принятие решений по каждому пункту, вынесенному на обсуждение.

.

.

.

.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома — это Общая площадь многоквартирного дома составляет м² и равна в протоколе: форма протокола общего собрания собственников.

.

.

.

.

.

.

Решение, протокол собрания собственников жилья многоквартирного дома, образец

Собрание жильцов – эффективный управленческий инструмент, позволяющий принимать коллегиальные решения, касающиеся вопросов по управлению и улучшению благоустройства многоквартирных домов. Результатом любого собрания жильцов дома является протокол – акт оформленный в соответствии с положениями ЖК, в котором в обязательном порядке отражаются все данные о проведенном мероприятии. Закон предусматривает десятидневный срок на составление и доведение до всех владельцев жилых помещений результатов, принятых в ходе встречи.

Правовые нормы допускают проведение собраний в очной, очно-заочной или полностью заочной форме. В этом случае срок, отводимый законом на уведомление, отсчитывается с момента завершения приемки бланков опроса, полученных от жильцов многоквартирного дома. Результаты подсчета голосов и итоговые решения должны быть опубликованы в соответствии с изначально заявленной повесткой собрания.

Как написать протокол общего собрания жильцов дома

ОСС является одной из законно признанных форм коллегиального управления. Законодательные принципы определяют порядок выбора Управляющей компании, правила заключения договорных отношений с ней, возможность отказа от услуг в случае недобросовестного исполнения возложенных обязательств и т.д. Дополнительным документом, регламентирующим процедуру, является приказ Министерства Строительства №44, в котором приведены примеры типовых соглашений и наборы методических рекомендаций, позволяющих правильно оформить результаты голосования.

Ответственное за ведение мероприятия лицо должно полностью соблюдать все нормативные предписания. Перед тем, как написать протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, рекомендуется свериться с правилами заполнения документа – это поможет избежать многочисленных проблем и судебных разбирательств, причиной которых могут стать исковые заявления со стороны жильцов дома, не принимавших участия либо несогласных с результатами ОСС.

Эффективное проведение ОСС позволяет решить большинство спорных вопросов и значительно повысить качество обслуживания дома. Благоустройство прилегающей территории, разумное использование бытовых и коммерческих объектов, распределение финансовых средств, собираемых на капитальный ремонт дома – все эти вопросы решаются через собрание жильцов. Однако подготовка всех необходимых материалов – достаточно сложная задача, требующая специальных знаний и навыков.

Чтобы соблюсти все правовые аспекты, качественно провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома и разрешить накопившиеся вопросы, жители Москвы и Московской области могут воспользоваться специального сервисом – sobranie-mkd.ru. Квалифицированные специалисты помогут организовать ОСС в соответствии с нормами Жилищного кодекса, а также окажут юридическую поддержку в подготовке и оформлении протоколов и сопутствующих документов. Обращайтесь!

Образцы документов для собственников – Фонд капитального ремонта Ленинградской области

Образцы документов

  1. Инструкция собственникам помещений для проведения общего собрания о формировании фонда капитального ремонта (скачать)
  2. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (скачать)
  3. Реестр регистрации собственников в помещении многоквартирного дома (скачать)
  4. Сообщение о проведении заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома (скачать)
  5. Бюллетень заочного голосования (скачать)
  6. Уведомление собственников МКД о решениях, принятых по итогам голосования (скачать)
  7. Доверенность (скачать)
  8. Порядок предоставления рассрочки по оплате взносов (текст и образцы). Протокол (читать)

Справочная информация

1.Протокол общего собрания собственников о проведении капитального ремонта (скачать)

    1а.  Протоколы общего внеочередного собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта по адресам в г. Выборг: ш. Сайменское, д. 35, бул. Кутузова, д. 10А, ул. Гагарина, д. 10, ул. Гагарина, д. 21, ул. Данилова, д. 1, ул. Куйбышева, д. 21, ул. Мира, д. 7А, ул. Мира, д. 16, ул. Промышленная, д. 2, ул. Рубежная, д. 18, ул. Рубежная, д. 21, ул. Сторожевой Башни, д. 9.

    1б. Протоколы общего внеочередного собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта по адресу: г. Выборг, Северная, 12 (читать)

    1в. Протоколы общего внеочередного собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта по адресам в г. Выборг: Батарейная, 2, Васильева, 11, наб. 40-летия ВЛКСМ, 7, Кутузова, 39, Октябрьская, 26а, Октябрьская, 34, Октябрьская, 42.

    1г. Протоколы и сметы по 94 адресам в г.Выборг (протоколы), (сметы), адреса (списком):

    бул. Кутузова, д. 9, 33, 35, пер. Дорожный, д. 1, 6, пер. Малый, д. 2, пер. Светогорский, д. 7, пер. Скалистый, д. 2, пер. Тихий, д. 2, пер. Цветущий, д. 6, пер. Черноморский, д. 8, пер. Школьный, д. 3а, просп. Ленинградский, д. 7, 12, просп. Московский, д. 3, 6, 10, просп. Суворова, д. 9, ул. 1 Бригадная, д. 8, 21, ул. 2 Бригадная, д. 27, ул. 3 Бригадная, д. 5, ул. Акулова, д. 11, ул. Андреевская, д. 4, 9, ул. Батарейная, д. 4 , 6, ул. Большая Гвардейская, д.3, ул. Выборгская, д. 6, ул. Гагарина, д. 7, 10 , 21, ул. Горная, д. 9, ул. Димитрова, д. 5б, 9,  ул. Зеленая Аллея, д. 9, 17, ул. им. А.К. Харитонова, д. 1, 3, 16, ул. Кировские Дачи, д. 3а, ул. Комсомольская, д. 11, ул. Кооперативная, д. 5, 7,  ул. Крепостная, д. 37а, 39, 49, ул. Кузнечная, д. 2, ул. Куйбышева, д. 4а, 11, 15, 17,  ул. Мира, д. 3, 9, 24а, ул. Морская Набережная, д. 7, 30, 36, 38,  ул. Некрасова, д. 8, 9, 31, ул. Новокарьерная, д. 6, 11, ул. Октябрьская, д. 44, 48, 50, ул. Островная, д. 8, ул. Первомайская, д. 10, 13, ул. Петровская, д. 4, ул. Подгорная, д. 12, ул. Приморская, д. 64, ул. Резервная, д. 1, 2,  ул. Ростовская, д. 5, ул. Рубежная, д. 18, 21, ул. Северная, д. 6, 12, ул. Сержантская, д. 4 , ул. Сторожевой Башни, д. 13, ул. Судостроительная, д. 26, ул. Тенистая, д. 19, ул. Уральская, д. 2а, 7б, 4, 42, 55, ул. Центральная, д. 14, 26, ул. Школьная, д. 6, 17, ш. Ленинградское, д. 28.

    2. Протокол общего собрания собственников с учётом мер гос поддержки (скачать)

    3. Форма протокола общего собрания собственников о переносе сроков капремонта (скачать)

    4. Форма протокола общего собрания собственников об изменении объёма работ по капремонту (скачать)

    5. Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов (скачать)

    6. Обеспечение осознанного выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа формирования фонда капитального ремонта (скачать)

    7. Ответы на вопросы государственной корпорации «Фонд содействия реформирования ЖКХ» (скачать)

    8. Порядок предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме предложений о капитальном ремонте (скачать)

    9. Информация по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов (скачать)

    10. Факсограмма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ленинградской области об оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах (скачать)

    11. Определения Верховного суда о платежах за капитальный ремонт (скачать)

    12. Решения ОМС о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора (скачать) (дополнения)

    13. Памятка по процедуре изменения способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома в Ленинградской области (скачать)

    14. Протокол об изменении способа формирования с котлового счета на спецсчет (скачать)

    15. Протокол об изменении способа формирования с котлового счета на спецсчет регионального оператора (скачать)

    16. Протокол об изменении способа формирования с спецсчета на котловой счет (скачать)

    17. Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников и порядка передачи копий решений и протоколов в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (скачать)

    18. Типовые формы проектов договоров для свободного ознакомления собственниками (скачать)

    Инструкции по оплате взносов на капитальный ремонт

    1. Инструкция по оплате взносов на капремонт через информационно-платежный терминал в отделениях «Сбербанка России» (скачать)
    2. Инструкция по оплате взносов на капремонт через систему «Сбербанк-Онлайн» (скачать)
    3. Инструкция по оплате взносов на капремонт через систему «Автоплатеж» (скачать)

    Единый платежный документ
    Единый платежный документ (ЕПД) – это форма квитанции для оплаты жилищно-коммунальных услуг. Форма ЕПД утверждена на территории Ленинградской области Распоряжением Правительства Ленинградской области №671-р от 11.12.2014 года «Об утверждении формы Единого платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг на территории Ленинградской области».

    официальных разъяснений для жилищного общества | Жилой комплекс

    Жилой комплекс похож на маленькую страну, требующую определенной структуры для обеспечения мира и согласия. Официальные разъяснения для жилищного общества служат именно цели сохранения организованного и мирного сообщества. В этом блоге обсуждается, как выглядят образцы прощальных законов для жилищных обществ.

    Образец официального заявления для жилищного общества (проект:

    )
    <НАЗВАНИЕ АССОЦИАЦИИ> (рег.)

    МЕМОРАНДУМ ОБ ОБЪЕДИНЕНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ЖИЛИЩНОГО ОБЩЕСТВА

    Юридический адрес:

    <название квартиры>

    <адрес>

    <Город> <Пин-код> «<Название ассоциации>»

    Учредительный договор

    ПРЕАМБУЛА: В своих усилиях по продвижению и поддержке выдающегося сообщества

    АССОЦИАЦИЯ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР руководствуется набором общих ценностей, которым привержены все ее члены.Эти ценности, выраженные в качестве руководящих принципов сообщества, должны стать пробным камнем для постановления о жилищном обществе, правил и руководящих принципов работы Ассоциации.

    Руководящие принципы , вдохновляющие подзаконные акты жилищного общества, относятся к:

    • Гармоничная культура жизни

    Акцент здесь делается на внимании к другим, когда жители относятся друг к другу в духе взаимной поддержки и товарищества.В основе всех ключевых решений лежит общее благо.

    Жители уважают права других. Они также добровольно и добровольно соблюдают устав жилищного общества, правила и руководящие принципы работы Ассоциации

    .
    • Отличная физическая среда

    Поддерживаются высокие стандарты для всех мест общего пользования, инфраструктуры и услуг. Кроме того, стандарты и руководства применяются последовательно и единообразно в отношении личной собственности.Жители в своих действиях руководствуются необходимостью сохранения и защиты окружающей среды. В том же духе Ассоциация также активно продвигает и пропагандирует использование экологически чистых методов на благо общества в долгосрочной перспективе посредством разработки подзаконных актов для жилищного общества.

    НАЗВАНИЕ : название ассоциации должно быть «<НАЗВАНИЕ APT> КВАРТИРА

    ».

    АССОЦИАЦИЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ », которая должна быть зарегистрирована в соответствии с Законом о регистрации обществ штата Карнатака 1960 года и правилами, изложенными в нем.

    ЗАРЕГИСТРИРОВАННОЕ ОФИС

    Зарегистрированный офис Ассоциации должен находиться по адресу , по адресу

    <адрес>,

    ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ АССОЦИАЦИИ:

    Основными целями ассоциации, которые должны быть достигнуты в уставе жилищного общества, являются:

    a) Действовать как Ассоциация владельцев квартир в здании, известная как , которые подали свои декларации о соответствии своих квартир положениям Закона, таким образом, чтобы защитить законные права, привилегии и интересы всех его Членов с ущербом или в пользу никому;

    b) для обеспечения и выполнения всех или любых вопросов, изложенных в настоящих Официальных правилах для жилищного общества;

    c) Представлять Ассоциацию перед Правительством и другими органами для любых общих целей, которые могут повлиять на членов как в денежном, так и в ином случае, и предпринимать все необходимые шаги в этом отношении.

    d) Представлять Ассоциацию по всем вопросам, относящимся к общей собственности «АССОЦИАЦИИ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР», а также вести переговоры, вести судебные разбирательства, урегулировать или идти на компромисс с третьими сторонами по любым вопросам, затрагивающим общие права и собственность.

    e) Создавать и осуществлять совместно с отдельными лицами или учреждениями или по собственному желанию образовательную, физическую, социальную, развлекательную или другую деятельность в интересах владельцев квартир И для регулирования, обслуживания, содержания и благосостояния всех. СОБСТВЕННИКИ КВАРТИРЫ.

    f) Обеспечивать безопасность, техническое обслуживание, ремонт, замену или улучшение ЗДАНИЯ, ОБЩИХ ПЛОЩАДЕЙ И ОБЪЕКТОВ за счет пропорционального вклада Владельцев и, при необходимости, путем привлечения ссуд для этой цели;

    g) Провести срочно необходимый ремонт внутри любой из квартир, который в противном случае повлиял бы на общее здание, если владелец квартиры или житель квартиры не выполнят то же самое в срок, установленный соответствующим владельцем квартиры.

    h) Установление, поддержание и укрепление контактов для оказания помощи / содействия всем членам в отношении содержания помещений.

    i) Для инвестирования, приобретения законной деятельности или депонирования денежных средств в пользу Владельцев, несмотря на то, что прибыль и доход, полученные от вышеупомянутых объектов, должны использоваться для развития и улучшения ассоциации и не должны распределяться между членами. .

    j) Установление правил и административных процедур с одобрения общего органа ассоциации.В исключительных / повседневных случаях MC уполномочен время от времени формулировать / изменять правила.

    k) Содействовать тесному сотрудничеству между участниками и предоставлять все возможные советы и рекомендации участникам по любым вопросам, касающимся владения Квартирами и получения удовольствия от жизни в них, а также предоставлять членам такие удобства и услуги, которые MC может счесть подходящими;

    m) Выполнять вышеуказанные цели и мероприятия для облегчения их эффективного и действенного функционирования, поддерживать связь, сотрудничать и делиться опытом с отдельными и / или другими органами и организациями с аналогичными целями в городе Бангалор, организовывать встречи или участвовать в них. , делать представления или осуществлять другую деятельность в вышеупомянутых целях;

    n) совершать все другие законные действия (в рамках внутренних положений жилищного общества) для достижения вышеупомянутых целей;

    o) Для использования услуг любых профессионалов, таких как подрядчики, архитекторы, инженеры-строители, дипломированные бухгалтеры, адвокаты, для выполнения любых необходимых строительных или строительных работ или для использования услуг любых профессионалов, инициирующих какие-либо действия или защищающих их в целом.

    p) Установить правила, с одобрения общего органа Ассоциации, для управления зданием и общими помещениями.

    q) делать другие вещи, которые могут считаться случайными или способствующими достижению вышеупомянутых целей;

    Секретарь Ассоциации уполномочен вести переписку и вести дела с Регистратором,

    Район Бангалор, Бангалор;

    Ассоциация не имеет права действовать за пределами своих «Целей» без внесения в этой связи надлежащих поправок в положения Регламента жилищного общества.

    Доход Ассоциации используется на цели Ассоциации и не распределяется между ее членами.

    Подписано членами Правления

    «<НАЗВАНИЕ КВАРТИРЫ> АССОЦИАЦИЯ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР»

    ЗАЯВЛЕНИЕ <ИМЯ АППАРАТА>

    КРАТКОЕ НАЗВАНИЕ И ПРИЛОЖЕНИЯ

    a) Название ассоциации должно быть «<НАЗВАНИЕ APT> АССОЦИАЦИЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР»

    b) Зарегистрированный офис Ассоциации должен находиться по адресу <Адрес офиса> <подходящее название>, расположенный по адресу <Адрес>

    .

    c) Положения настоящего Регламента жилищного общества распространяются на АССОЦИАЦИЮ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР <ИМЯ АПАРТАМЕНТОВ>.Все нынешние или будущие владельцы, арендаторы или их сотрудники, или любое другое лицо, имеющее законное право использовать помещения указанного Здания любым способом, должны подпадать под положения, изложенные в настоящих Официальных правилах для жилищного общества. .

    Простой акт приобретения, аренды или получения лицензии на любую собственность или простое занятие любой из Квартир в будет означать, что эти внутренние правила жилищного общества были прочитаны и поняты, приняты, ратифицированы и будут всегда соблюдаться.

    2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ :

    В настоящих Официальных разъяснениях для жилищного общества, если контекст не требует иного:

    a) «ACT» означает Закон о регистрации обществ штата Карнатака 1960 года и Правила 1961 года, а также Закон о собственности на квартиры Карнатаки 1972 года и Правила 1975 года, в которые время от времени вносятся поправки.

    b) «АССОЦИАЦИЯ» означает <НАЗВАНИЕ КВАРТИРЫ> ВЛАДЕЛЬЦА КВАРТИРЫ »

    АССОЦИАЦИЯ, созданная такими владельцами с целью выполнения задач ассоциации, предусмотренных правилом 3 Официального регламента жилищного общества.

    c) «КОМИТЕТ» означает Правление Ассоциации, состоящее из Президента и лиц, все из которых должны быть Владельцами квартир (членами / предполагаемыми членами), которые все проживают в Квартирах на <подходящее имя>; из них Вице-президент, Секретарь, Казначей и Совместный Секретарь будут избираться членами Управляющего комитета (МК).

    d) «ЗДАНИЕ» означает апартаменты в любой из башен и блоков в «<подходящее название> I и II», расположенных по <адрес> и известных как <НАЗВАНИЕ АПТ> Кондоминиум, и включает в себя землю, составляющую его часть.

    e) «ВЛАДЕЛЕЦ» или «ВЛАДЕЛЕЦ / ВЛАДЕЛЬЦА КВАРТИРЫ» означает лицо, владеющее квартирой в кондоминиуме с парковочным местом или без него.

    f) «РЕЗИДЕНТ» означает любое лицо, проживающее в

    г) «УЧАСТНИК» означает Владельца, как указано выше. Такой Собственник имеет полное право голоса при условии, что такие права осуществляются только одним лицом в отношении Квартиры, находящейся в совместной собственности более чем одного лица. В последнем случае право голоса осуществляется лицами, чье имя стоит первым в Декларации, если иное не разрешено другим Собственником / Владельцами указанных Квартир.

    h) «АССОЦИАЦИОННЫЙ ЧЛЕН» означает любое лицо, которое не является Собственником, но полностью проживает, занимает или иным образом законно владеет какими-либо Квартирами в Здании, и которое было кооптировано в MC, как указано ниже. Такой ассоциированный член не имеет права голоса.

    i) «ВЫПОЛНЯЮЩИЙСЯ ЧЛЕН» означает любого Владельца, который не платил взносы в Ассоциацию в течение трех месяцев или более. Такие нарушившие обязательства Члены не имеют права на какие-либо права и привилегии, которыми пользуются другие Члены, или на услуги и возможности, предлагаемые Ассоциацией, и теряют все права голоса до тех пор, пока не будут уплачены все взносы.

    j) «ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ЧЛЕН» означает предполагаемого члена Ассоциации; супруг (а), родитель или любой из детей старше 18 лет, уполномоченный таким Владельцем и также являющийся резидентом, может рассматриваться как предполагаемый член Ассоциации вместо такого Владельца. Если Квартира находится в собственности Компании для проживания, Компания может назначить условного участника.

    k) «РЕГИСТРАТОР» означает Регистратора обществ, назначенного в соответствии с Законом городского округа Бангалор, Бангалор.

    l) «КВАРТИРА», которую также можно назвать «КВАРТИРА» или «КВАРТИРА» (далее именуемая «КВАРТИРА»), означает часть Здания, предназначенную для использования в качестве семейной единицы для проживания, включая одну, или более комнат, и / или закрытое пространство с прямым выходом в зону общего пользования, ведущую на дорогу общего пользования. Квартиру нельзя использовать для каких-либо целей, кроме проживания, кроме как с специального письменного разрешения Управляющего комитета и на таких условиях, которые могут быть установлены им.

    м) ОБЩИЕ ПЛОЩАДКИ И ОБЪЕКТЫ: Общие зоны и объекты, если иное не предусмотрено в Декларации или законных поправках к ней, означает:

    i) Земля, на которой расположено Здание, за исключением самого Здания;

    ii) Фундаменты, колонны, балки, балки, опоры, капитальные стены, парапеты, крыши, холлы, коридоры, вестибюли, лестницы, лестницы, пожарные лестницы, входы и выходы из Здания;

    iii) дворы, сады, не предназначенные для частного использования, стоянки, отличные от проданных, и складские помещения;

    iv) Помещения, используемые в качестве офисов, складских помещений, туалетов или комнат для проживания дворников или лиц, занятых в управлении имуществом;

    v) Установка для центральных служб, таких как электричество, свет, газ, горячая и холодная вода, отопление, охлаждение, кондиционирование и сжигание и т. Д .;

    vi) лифты, резервуары, насосы, двигатели, вентиляторы, компрессоры, воздуховоды, фильтрующие устройства, средства связи, такие как кабель для телевидения и доступа в Интернет, оборудование для обеспечения безопасности и установки, существующие для общего пользования;

    vii) такие общественные и коммерческие объекты, которые могут быть предусмотрены в Декларации;

    viii) Все другие части собственности, необходимые или удобные для ее существования, обслуживания и безопасности или обычно находящиеся в общем пользовании;

    ix) Клубный дом, включая все его приспособления, приспособления, оборудование, как передвижное, так и стационарное

    n) ОБЩИЕ ЗОНА ОГРАНИЧЕНИЯ И ОБЪЕКТЫ:

    Limited Общие зоны — это те части, которые являются неотъемлемой частью общих зон и сооружений, но зарезервированы для использования в определенных квартирах, за исключением других квартир, и обозначены как таковые в Декларации.

    Это право осуществляется только лицами, полностью проживающими в Здании. За исключением привилегии исключительного использования, никакие права или права собственности на эти Ограниченные зоны общего пользования не переходят к Владельцам Квартир, к которым они прикреплены, за исключением случаев, когда они принадлежат другим Владельцам в силу того, что они владеют Квартирой в здание.

    Запрещается возводить какие-либо сооружения, временные или постоянные, или возводить ограждения / перегородки на какой-либо ограниченной территории общего пользования, которая может препятствовать свободному передвижению в случае возникновения чрезвычайной ситуации любого рода.Кроме того, на ограниченных территориях общего пользования, примыкающих к квартирам первого этажа, нельзя сажать деревья, которые могут создать 7 аналогичных помех. Конструкции / заборы / деревья, которые не препятствуют свободному перемещению, могут, однако, быть установлены / высажены, но с особого, предварительного письменного разрешения MC и на таких условиях, которые он может указать.

    3. ЧЛЕНСТВО В АССОЦИАЦИИ:

    a) Любое лицо или лица, венгерские форинты, фирма, ассоциация лиц и / или компания, которые / которые приобрели квартиру в здании у M / s <> Developers Pvt.Ltd. (далее «Застройщик»), автоматически становится Членом Ассоциации, и «Депозит», уплаченный им / ею за квартиру Застройщику для надлежащего содержания здания, будет переведен на его / ее счет в Ассоциации или на общий счет Ассоциации. Любые взносы в Ассоциацию, не уплаченные в течение трех или более месяцев, по усмотрению MC, будут вычтены из указанного депозита. Член должен быть 18 лет или старше.Количество членов не может превышать общего количества индивидуальных квартир.

    b) После того, как любой Владелец продает свою квартиру или абсолютно передает ее в виде подарка или иным образом, Покупатель или Получатель должен стать Членом Ассоциации с теми же правами и привилегиями, что и предыдущий Владелец. продавец уплатил комиссию за перевод в размере рупий. X за квадратный фут площади квартиры, а также все другие взносы и получил «Сертификат об отсутствии сборов» от Ассоциации.«Депозит», находящийся на счете продавца, переводится новому члену. Любое сокращение «депозита» по решению Ассоциации и ее должностных лиц должно быть компенсировано новым Членом.

    c) В случае смерти Собственника его / их Квартира будет передана лицу или лицам, которые были переданы по завещанию, или правопреемнику в случае отсутствия завещания. Легат или Преемник после удовлетворительного завершения юридических формальностей, если таковые имеются, автоматически становится Членом Ассоциации с теми же правами и привилегиями, что и предыдущий Собственник.Плата за перевод не требуется, и «Депозиты», уплаченные умершим Участником, остаются переданными Преемнику на тех же условиях, что и выше.

    d) Каждый Владелец квартиры может приобрести копию Официальных разъяснений для жилищного общества за уплату рупий. X (только X рупий). [Мы настоятельно рекомендуем иметь личную копию подзаконных актов для жилищного общества, чтобы убедиться, что вы осведомлены о правилах и положениях, а также иметь резервную копию в случае споров.]

    e) Все владельцы должны будут выплатить АССОЦИАЦИИ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР <НАЗВАНИЕ КВАРТИРЫ> сумму, определенную комитетом, до указанной последней даты.Вся накопленная выручка должна быть депонирована в качестве фиксированного депозита в банке государственного / частного сектора или использоваться для осуществления законной деятельности для эффективного достижения целей и обеспечения благополучия КВАРТИРЫ , в соответствии с решением комитета в качестве специального фонда, называемого погашением фонд. Собранная таким образом сумма будет использована для реконструкции общих зданий или для выполнения структурных дополнений или изменений в зданиях или для проведения капитального ремонта / замены, при условии, что такая реконструкция / ремонт не входит в сферу действия какого-либо соглашения с внешним агентство по обслуживанию кондоминиума .

    4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЧЛЕНСТВА:

    [В соответствии с внутренними правилами жилищного общества существуют определенные правила, регулирующие прекращение членства в сообществе.]

    а) В случае смерти собственника. Если до кончины право собственности на Квартиру было завещано / передано на законных основаниях, Легат (-ы) автоматически продолжает оставаться Участником (-ами). В случае Совместных собственников оставшийся в живых Собственник продолжает оставаться Участником;

    б) Собственник продает, дарит, обменивает или иным образом избавляется от Квартиры;

    c) в трасте или зарегистрированной компании, закрывающей свои дела.

    5. СОБСТВЕННИКОВ СОВМЕСТНОЙ КВАРТИРЫ:

    Если два или более лиц приобрели Квартиру совместно, они имеют совместное право на Квартиру, и только лицо, чье имя стоит первым, имеет право голоса. Однако первый совместный владелец письмом о полномочиях, депонированным в офисе Ассоциации, может уполномочить другого Совместного владельца голосовать от его / ее имени.

    6. ПРАВО ДЛЯ ГОЛОСОВАНИЯ ВЛАДЕЛЬЦА СОВМЕСТНОЙ КВАРТИРЫ:

    Только один из Совместных собственников квартир имеет право голоса или право быть избранным, а не все Совместные собственники.

    7. ДИСКВАЛИФИКАЦИЯ:

    Ни один собственник квартиры или предполагаемый участник не имеет права голоса по вопросу

    выборы членов Правления или президента, вице-президента, секретаря, казначея, совместного казначея, совместного секретаря или любого другого должностного лица, или право баллотироваться на такую ​​должность, если он / она имеет задолженность в отношении его / ее вклад на общие расходы в Ассоциацию более 30 дней в день выборов.Имена Владельцев и суммы просроченной задолженности за более чем 30 дней должны отображаться на Доске объявлений Ассоциации до того времени, пока задолженность не погашена.

    8. ГОЛОСОВАНИЕ:

    Одно или несколько лиц: право голоса осуществляется лицом, имя которого стоит первым в Декларации, если иное не разрешено другими совладельцами данной Квартиры.

    a) Доверительный фонд: любым из Доверительных управляющих, должным образом уполномоченным другими Доверительными управляющими;

    b) Зарегистрированная компания: Директором или любым должностным лицом, должным образом уполномоченным Компанией.

    c) Голосование будет тайным голосованием или поднятием руки, по решению Участников, голосующих лично или по доверенности, как указано в Официальном разъяснении для жилищного общества ниже.

    9. КВОРУМ:

    Для годового общего собрания или специального собрания общего органа 30% членов или их должным образом уполномоченные лица могут составлять кворум. В случае отсутствия большинства собрание должно быть перенесено и проводится в том же месте через час в тот же день, без перерыва и в присутствии имеющихся членов.

    Сообщение о новом времени проведения собрания будет вывешено на доске объявлений.

    10. ГОЛОСОВАНИЕ ПРОДАЕТСЯ ЗА ЛИЧНО ИЛИ ЧЕРЕЗ ДОВЕРЕННОСТЬ:

    На любом собрании Ассоциации голосование осуществляется лично или через должным образом уполномоченного представителя. Доверенность должна быть оформлена в письменной форме. Доверенность должна быть сдана Секретарю / Президенту Ассоциации не менее чем за 48 часов до времени проведения Собрания. Доверенное лицо не обязательно должно быть Участником, но никто не может быть доверенным лицом для более чем четырех участников.Роль доверенного лица ограничивается только степенью подачи голосов, разрешенной членами. Доверенное лицо не может участвовать в обсуждениях на годовом общем собрании акционеров.

    11. ПОЛНОМОЧИЯ И ОБЯЗАННОСТИ АССОЦИАЦИИ:

    а) Ассоциация является некоммерческой организацией.

    b) Ассоциация будет нести ответственность за управление <НАЗВАНИЕ АССОЦИАЦИИ>, утверждение годового бюджета, сбор периодических и специальных платежей и организацию эффективного управления кондоминиумом.

    Если не предусмотрено иное, решение Ассоциации требует утверждения

    большинства собственников либо присутствуют на собрании и голосуют лично, либо голосуют

    голоса через уполномоченного представителя.

    c) Ассоциация может разработать правила для усиления этих внутренних положений для жилищного общества и эти правила, которые будут применяться ко всем членам / жителям после их принятия на ежегодном общем собрании или специальном общем собрании («AGM / SGM»). ).В случае каких-либо сомнений или противоречий устав жилищного общества имеет преимущественную силу над правилами.

    d) Ассоциация обычно заботится и несет ответственность за охрану, продвижение и защиту прав и благополучия членов, а также за выполнение их соответствующих обязательств друг перед другом.

    e) Ассоциация представляет коллективные интересы Сообщества в с различными внешними агентствами.

    f) Ассоциация должна начинать / защищать любые судебные разбирательства только в той мере, в какой они связаны или связаны с Членами и делами и ее резидентов и влияют на них.

    g) Ассоциация поощряет и стремится к мирному сосуществованию всех членов ассоциации.

    h) Ассоциация регулирует порядок и устанавливает ограничения и условия для

    , и в соответствии с которым любой участник должен передать или разделить владение своей собственностью

    собственности в , чтобы обеспечить соответствие этим внутренним законам и

    правил получателями.

    i) Ассоциация должна иметь беспрепятственный доступ ко всем своим объектам, расположенным и обозначенным как Офис Ассоциации для работы и обслуживания.

    j) Ассоциация не несет ответственности за убытки, причиненные ее членам.

    пострадали от стихийных бедствий, таких как: землетрясение, наводнение, пожар, бунт или умышленное действие какого-либо члена

    лично.

    k) В чрезвычайных ситуациях Президент и / или Секретарь могут принимать решения, которые могут быть

    даже вне сферы действия официальных законов, но будет добиваться ратификации таких решений от

    Комитет позже.

    12.РАЗМЕЩЕНИЕ ГОДОВОГО ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ОРГАНА, СПЕЦИАЛЬНОЕ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ

    СОБРАНИЕ ОРГАНА И ВЫБОРЫ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ.

    Первое собрание Ассоциации состоится в помещении

    Квартиры. Председатель для ведения заседания / собрания избирается из числа присутствующих членов / предполагаемых участников до начала таких собраний.

    Президент Ассоциации является председателем на всех последующих собраниях.В его отсутствие эти встречи будет вести вице-президент.

    13. ЕЖЕГОДНОЕ СОБРАНИЕ

    Первое ежегодное собрание общего органа ассоциации должно быть проведено в течение одного месяца с даты регистрации ассоциации. После этого Ежегодное собрание

    Ассоциация проводится в любой день июля или августа каждого последующего года. Собрание может также вести такие другие дела Ассоциации, которые могут быть должным образом вынесены на него.

    Главные должностные лица Ассоциации должны избираться предпочтительно голосованием среди собственников квартир / предполагаемых членов в соответствии с требованиями официальных регламентов жилищного общества.

    14. СПЕЦИАЛЬНОЕ СОБРАНИЕ:

    В обязанности Секретаря входит созыв Специального общего собрания Собственников квартир в соответствии с постановлением Правления или в течение 10 дней после подачи петиции, подписанной не менее чем 21 членом Ассоциации, Секретарю. .В уведомлении о внеочередном собрании указываются дата, время и место такого собрания, а также его цель. Никакие другие дела не могут вестись на Специальном собрании, за исключением случаев, указанных в уведомлении.

    15. УВЕДОМЛЕНИЕ О ВСТРЕЧИ

    В обязанности Секретаря входит рассылка электронного письма или уведомления о каждом Ежегодном или

    Специальное собрание, указав его цель и повестку дня собрания, а также дату, время и место, где оно должно быть проведено, каждому Собственнику квартиры, по крайней мере, за 21 день до даты такого собрания.Распространение этого уведомления в порядке, предусмотренном настоящим Положением о жилищном обществе, считается врученным уведомлением. Уведомление также должно отображаться на доске объявлений ассоциации. Уведомление о перенесенном собрании не требуется.

    16. ЗАКРЫТОЕ ЗАСЕДАНИЕ:

    Если собрание собственников не может быть организовано из-за отсутствия кворума, присутствующие члены могут перенести собрание в тот же день через 1 час.И встреча состоится с доступными участниками. .

    17. ПОРЯДОК ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

    Порядок работы на Ежегодных общих собраниях органов Ассоциации:

    .

    предусмотрено Повесткой дня, которая должна включать, среди прочего, следующее:

    а) Поименное голосование и избрание председателя собрания.

    б) И оглашение повестки дня Собрания.

    c) Рассматривать и утверждать протоколы предыдущего годового общего собрания и внеочередных собраний, если таковые имеются, и отмечать предпринятые по ним действия.

    г) Рассмотрение и утверждение Годового отчета Правления за предыдущий год.

    e) Отчет подкомитетов и их принятие, с изменениями, если таковые имеются.

    Утверждение проаудированной отчетности за предыдущий год вместе с аудиторским заключением

    и отчет казначея после обсуждения.

    е) Выборы должностных лиц и членов Правления.

    ж) Утверждение бюджета на следующий год.

    h) Поправки, если таковые имеются, к Правилам и Положениям о жилищном обществе Ассоциации.

    i) Назначить аудиторов и установить размер их вознаграждения. Назначенные таким образом аудиторы занимают должность до

    .

    следующее Ежегодное общее собрание.

    j) Любые другие дела с разрешения председателя.

    k) Рассматривает, проверяет, утверждает и принимает Счет доходов и расходов и Балансовый отчет Ассоциации за предыдущий год, а также утверждает и утверждает годовой бюджет на следующий год;

    l) рассматривать, утверждать и инициировать действия, которые могут потребоваться в отношении отчетов секретаря и аудиторов;

    m) Рассматривать, утверждать и инициировать действия, которые могут потребоваться в отношении отчетов, если таковые представлены комитетами;

    n) Рассмотрение и инициирование таких действий, которые могут потребоваться в отношении отчета Регистратора или должностного лица, должным образом им уполномоченного;

    o) Рассмотрение и рассмотрение апелляций на действия МК, если таковые имеются, или любого его члена;

    18. УПРАВЛЕНИЕ АССОЦИАЦИЕЙ:

    Управляющий комитет членов Ассоциации управляет делами

    Ассоциация. Время работы офиса Ассоциации —

    часа.

    укомплектован назначенным управляющим имуществом, будет работать с 09.00 до 17.00 на всех

    11 дней, кроме (будний), ((будний) будет еженедельным выходным) и других официальных праздников, которые могут быть установлены Правлением время от времени.

    19. ПОЛНОМОЧИЯ И ОБЯЗАННОСТИ РУКОВОДСТВА:

    Управляющий комитет должен обладать всеми полномочиями и обязанностями, необходимыми для управления делами Ассоциации, и может совершать все такие действия и вещи, которые предусмотрены законом или настоящим Регламентом для жилищного общества, которое осуществляется и выполняется Владельцами. MC также имеет право кооптировать двух лиц из числа владельцев или лиц, которые не являются собственниками, но полностью проживают, занимают или иным образом законно владеют любой квартирой в здании, чтобы помочь MC в его повседневная деятельность.В последнем случае кооптированные таким образом лица становятся «АССОЦИАЦИОННЫМИ ЧЛЕНАМИ», и этот титул они сохраняют до тех пор, пока не будут работать в МК в качестве кооптированных членов. Однако такие ассоциированные члены не имеют никакого права голоса. МК также имеет право назначать подкомитеты из числа своих членов и ассоциированных членов или из лиц, которые не являются собственниками, но полностью проживают в любой квартире в здании, и возлагать на них такие обязанности, которые они считают подходит для лучшего содержания здания.

    20. ПРОЧИЕ ОБЯЗАННОСТИ:

    a) Уход, содержание и наблюдение за зданием, включая места общего пользования и

    Объекты;

    b) Оценка и сбор всех расходов на содержание / поставку товаров и услуг и общее содержание Здания;

    c) Назначение, прием на работу, вознаграждение и увольнение необходимого персонала

    для обслуживания и эксплуатации здания, включая общие части и

    Объекты;

    г) Установление надлежащей процедуры для проведения аудита и ведения счетов Ассоциации;

    e) Проверять счета, хранящиеся у Секретаря или Сокровищницы, и проверять регистр

    и бухгалтерские книги, а также принять меры для взыскания всех сумм, причитающихся Ассоциации;

    f) Для санкционирования рабочих расходов, поддержания остатков денежных средств и работы с другими

    разные бизнесы;

    g) Проследить, чтобы кассовая книга составлялась своевременно и была должным образом подписана одним из

    Члены МК, уполномоченные на это от имени;

    з) заслушивать и рассматривать жалобы;

    i) Осуществлять все платежи в пользу правительства, полугосударственного правительства и других подобных органов в соответствии с сроком

    Ассоциацией.

    j) Доработать бюджет, который будет представлен на ГОСА.

    k) Представить на годовом Общем собрании акционеров

    прошедшую аудит отчетность

    л) Взыскивать и взимать плату за парковку с владельцев, у которых нет парковочных мест.

    м) Имеет право заключать договоры с поставщиками услуг

    21. РУКОВОДИТЕЛЬ / НАЧАЛЬНИК:

    Правление может нанять для Ассоциации Менеджера / Наблюдателя и других подчиненных работников за вознаграждение, определяемое Правлением, для выполнения таких обязанностей и услуг, которые Правление может разрешить.Правление может своим Постановлением отстранить, уволить или отстранить любого сотрудника Ассоциации.

    22. ВЫБОРЫ И СРОК ДАННЫХ:

    a) Срок полномочий Правления, избираемого на любом Ежегодном общем собрании органа, составляет один год. Новые члены Комитета избираются на годовом общем собрании органов.

    б) Выбывающие члены Комитета могут быть переизбраны.

    c) Ни один член Комитета не может быть избран более чем на два срока подряд.Уточняется, что такой член имеет право на переизбрание в Комитет управления после перерыва в один год.

    23. ВАКАНСИИ:

    Вакансии, возникшие в МК по любой причине, должны быть заполнены путем совместного опциона другим невыборным членом на следующем заседании комитета управления, и такой вновь кооптированный член будет занимать свой пост до завершения следующего Ежегодного общего собрания Ассоциация.

    24. ИЗЪЯТИЕ ЧЛЕНОВ УПРАВЛЯЮЩЕГО КОМИТЕТА:

    На любом ежегодном или специальном собрании общего органа, должным образом сформированном с требуемым кворумом, любой или все члены могут быть отстранены, по или без причины, большинством Собственников квартир, присутствующих на таком собрании, и тогда и там могут быть избран для заполнения созданной таким образом вакансии.Любому Члену Комитета, отстранение которого было предложено Владельцами, должна быть предоставлена ​​возможность быть заслушанным на Собрании. Лицо, удаленное таким образом, не может баллотироваться на выборах в МК в течение двух лет.

    25. ОРГАНИЗАЦИЯ ЗАСЕДАНИЙ ПРАВЛЕНИЯ:

    Первое собрание вновь избранного Правления должно быть проведено в течение десяти дней после избрания в таком месте, которое определяется Президентом. На Собрании, на котором такие Члены были избраны, и новоизбранным Членам не требуется никакого уведомления для того, чтобы юридически составить такое Собрание, при условии присутствия большинства членов Правления.

    26. ОБЫЧНЫЕ ЗАСЕДАНИЯ РУКОВОДСТВА:

    Очередные собрания Комитета могут проводиться в такие даты, время и место, которые будут время от времени определяться большинством его членов, и, по крайней мере, одно такое собрание должно проводиться в течение каждого календарного месяца. Уведомление о регулярных заседаниях Комитета должно быть направлено каждому Члену Комитета лично, по почте или телеграммой не менее чем за три ясных дня до дня, указанного для проведения таких заседаний.Уведомление также должно быть отображено на доске объявлений Ассоциации не менее чем за 3 дня до собрания.

    Секретарь должен вести протоколы всех таких заседаний Управляющего комитета по согласованию с Президентом и должен вести протоколы в течение 30 дней после заседания, проведенного таким образом.

    27. СПЕЦИАЛЬНЫЕ ЗАСЕДАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ:

    Внеочередные собрания Правления могут быть созваны Президентом с уведомлением за десять дней для каждого члена Комитета, направленным лично, по почте или телеграмме, и в таком уведомлении должны быть указаны дата, время, место (как указано выше) и цель собрания.Срок уведомления о таком собрании определяется Президентом; в зависимости от срочности вопроса, который будет обсуждаться на такой встрече. Внеочередные собрания МК созываются Президентом или Секретарем аналогичным образом и с аналогичным уведомлением по письменному запросу не менее трех Членов.

    28. ЭКСТРЕННЫЕ ЗАСЕДАНИЯ РУКОВОДСТВА:

    Внеочередные заседания Правления могут быть созваны Президентом или Секретарем без уведомления, что дает достаточные полномочия для созыва собрания.Все решения Чрезвычайного заседания должны быть ратифицированы на Специальном заседании, созванном для этой цели в течение 15 дней после Чрезвычайного заседания.

    29. ОТКАЗ ОТ УВЕДОМЛЕНИЯ

    До или на любом собрании МК любой Член Комитета может в письменной форме отказаться от уведомления.

    таких встреч, и такой отказ считается равнозначным отправке такого уведомления.

    Присутствие члена комитета на любом заседании МК означает отказ от его уведомления о времени и месте его проведения.Если все Члены Комитета присутствуют на каком-либо заседании МК, уведомления не требуется, и на таком собрании можно вести какие-либо дела.

    30. КВОРУМ ДЛЯ ЗАСЕДАНИЙ РУКОВОДСТВА:

    На всех собраниях МК присутствие одной трети членов МК должно составлять

    Кворум

    для ведения бизнеса и действия Участников, присутствующих на собрании, на котором имеется кворум, являются актами УК. Если на каком-либо собрании МК присутствует меньше кворума, большинство присутствующих может перенести собрание на более позднее время и дату.Если на таком отложенном собрании также нет кворума, любое дело, которое было вынесено на обсуждение на собрании, может быть принято без дальнейшего уведомления, и принятые решения являются обязательными для всех.

    31. ОТСТАВКА

    Избранный член Правления может уйти в отставку в любое время, отправив письмо

    .

    отставки Президенту или, в его отсутствие, Секретарю Ассоциации, но отставка вступает в силу с даты принятия Управляющим комитетом или через месяц после подачи заявления об отставке, в зависимости от того, что наступит раньше.

    32. НАЗНАЧЕНИЕ ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ

    Главными должностными лицами МС или должностными лицами, как их также можно называть, должен быть Президент, избираемый таким образом членами Правления, Секретарем и Казначеем, все из которых должны быть полностью резидентами. в здании. Вице-президент, совместный секретарь и / или совместный казначей также могут быть назначены членами Комитета.

    33. ВЫБОР ПОДШИПНИКОВ

    Президент, секретарь и казначей избираются Комитетом из числа членов, избранных в МК Генеральным органом.Выбор производится на первом организационном собрании МК, которое проводится сразу после годового общего собрания.

    34. СНЯТИЕ ПОДШИПНИКОВ

    По письменному запросу большинства Членов МК, любой должностное лицо может быть отстранено от должности Президентом, если он / она того пожелает; с указанием причины или без такового, а также его преемник (-ы), выбранный на любом очередном собрании МК или на любом Специальном собрании МК, созванном для этой цели.Однако удаленное таким образом лицо может продолжить работу в MC в качестве обычного члена, если пожелает. Решение об отстранении члена должно быть ратифицировано на годовом Общем собрании акционеров сразу после отстранения, в противном случае удаленные 14 имеют право быть восстановленными на должности, которую он / она занимал непосредственно перед отстранением, а также имеют право занимать такую ​​должность как будто его не снимали.

    35. ПРЕЗИДЕНТ

    Президент должен быть главой Ассоциации, направлять и контролировать ее различные виды деятельности.Он / она председательствует на Ежегодном общем, специальном и других собраниях МС, работа на которых проводится под его руководством и общим контролем. Его / ее решения являются окончательными на всех таких собраниях. Он / она имеет дополнительное «ЖЕСТКОЕ ГОЛОСОВАНИЕ» в случае равенства голосов. Вице-президент пользуется всеми полномочиями президента в его / ее отсутствие.

    36. СЕКРЕТАРЬ:

    Секретарь несет ответственность перед MC за повседневную деятельность, связанную с надлежащим управлением, техническим обслуживанием и содержанием Здания, и должен:

    а) Следит за административными и другими делами и занимается всей корреспонденцией;

    Ведите точные протоколы заседаний МК и Годового

    Общие и специальные собрания;

    b) Реализует указания и решения, принятые на таких собраниях;

    c) Собирать все взносы в Ассоциацию и обеспечивать через Казначея, если он назначен, ведение надлежащих счетов по всем финансовым операциям, касающимся Ассоциации;

    d) Управляет персоналом и контролирует его, а также принимает дисциплинарные меры в случае необходимости;

    e) возбуждать, возбуждать и защищать иски и другие дела, в которых Ассоциация может быть вовлечена;

    f) Подготовить годовой отчет и финансовую отчетность в соответствии с рекомендациями

    .

    МК;

    g) Как правило, выполняет все обязанности, связанные с канцелярией секретаря.Секретарь должен поддерживать авансовую сумму наличных в размере 20 000 рупий (только двадцать тысяч рупий) на случай непредвиденных расходов.

    h) Ведение реестра участников.

    i) Он должен вести такие книги и документы, которые может направлять Комитет по управлению, и в целом он должен выполнять все обязанности, санкционированные Управляющим комитетом и связанные с офисом секретаря ассоциации.

    j) Совместный секретарь должен работать в тесном сотрудничестве с Секретарем и выполнять обязанности

    Секретарь в его / ее отсутствие.

    37. КАЗНАЧЕЙ:

    Казначей несет ответственность за средства и ценные бумаги Ассоциации, а также за ведение полных и точных счетов всех поступлений и выплат в книгах, принадлежащих Ассоциации. Он несет ответственность за депонирование всех денег и других вещей на имя и в счет Ассоциации в таких депозитариях, которые могут время от времени определяться Управляющим комитетом. В отсутствие казначея, совместный казначей будет выполнять обязанности казначея.

    38. ОБЯЗАННОСТИ УЧАСТНИКОВ

    a) Кодекс поведения разработан с учетом общих интересов владельцев / жителей и преследует следующие цели:

    i) обеспечить БЕЗОПАСНУЮ и безопасную среду обитания для жителей;

    ii) обеспечить КОМФОРТУ и мирную жизнь жителей путем обеспечения того, чтобы

    удобства и общие удобства находятся в хорошем состоянии и доступны для всех;

    iii) способствовать тому, чтобы жители пользовались преимуществами жизни с хорошими связями;

    iv) сохранить и повысить БРЕНДОВУЮ СТОИМОСТЬ , сделав его

    Самое желанное место для жизни в городе

    b) В дополнение к следующему кодексу поведения Ассоциация может выпустить дополнительные

    в соответствии с вышеуказанными целями.Ответственность за

    лежит на владельцах.

    гарантирует, что они сообщаются жильцам в их квартире и составляют

    соблюдается.

    c) Каждый член должен соблюдать официальные правила Ассоциации и соблюдать все

    инструкций Генерального органа, переданных через Управляющий комитет.

    d) Каждый владелец должен платить ежемесячные взносы, установленные MC, за соответствующие

    содержание и обслуживание Здания, которое может включать ежемесячные платежи в счет

    Общий операционный фонд, Резервный фонд и Амортизационный фонд, если таковые имеются, для периодического ремонта,

    ремонт, замена и др.В оценку также может входить страховой взнос

    .

    на полис для покрытия стоимости ремонта повреждений, вызванных ураганом, пожаром,

    землетрясение или другая опасность или бедствие.

    e) Оценка будет производиться пропорционально площади Квартиры по сравнению с

    .

    по отношению к общей площади земли, на которой построено здание. Все такие

    взносов уплачиваются в установленный срок и в установленном месте, в противном случае

    Услуги, оказанные Ассоциацией, могут быть конфискованы в соответствии с Официальным регламентом

    .

    здесь под.

    е) Каждый Собственник, который сдает свою квартиру в аренду другим лицам,

    аренда, залогодержатель или иное, должны включать в соответствующее Соглашение пункт как

    , утвержденный Ассоциацией, обязывающий жильца своевременно платить ежемесячно

    оценок технического обслуживания НАПРЯМУЮ в Ассоциацию. Копия указанного

    Соглашение, наряду с обязательством жильца строго соблюдать Bye-

    законов Ассоциации, и произвести оплату в полном объеме и вовремя, все техническое обслуживание

    Оценка

    в том виде, в котором она выставлена, должна быть представлена ​​в Ассоциацию ПЕРЕД заселением

    Квартира.

    g) Однако это не освобождает Владельца от его / ее / их ответственности по обеспечению

    , что все взносы за его / ее / их / квартиру уплачиваются вовремя, как указано в

    MC время от времени, и в случае любого невыполнения обязательств его / ее / их жильцом,

    сам производит все платежи в размере, установленном MC.

    h) Каждый Владелец должен своевременно выполнять все работы по техническому обслуживанию и ремонту в пределах своего

    квартира, которая, если она не указана, повлияет на Здание полностью или частично.

    принадлежат другим владельцам, несущим прямую ответственность за ущерб и обязательства

    , что его невыполнение может поставить под угрозу.При этом он / она / они не должны

    вносить любые изменения или модификации, которые могут повлиять на фасад или основные

    Структура Здания или общие стены или перекрытия между двумя блоками.

    i) Каждый Владелец несет расходы по ремонту внутренних установок

    .

    его / ее / их Квартиры, такие как вода, свет, газ, электричество, канализация, телефон, воздух

    кондиционеры, сантехника, двери, окна, светильники и прочие аксессуары

    , принадлежащих к квартире.

    j) Каждый собственник / резидент должен полностью и без промедления возместить Ассоциации

    любые расходы на ремонт или замену любых повреждений Здания, включая

    Места общего пользования и сооружения, возникшие по его вине.

    k) Каждый Владелец / Резидент должен предоставить право доступа Членам MC или любому

    уполномоченное ими лицо в случае возникновения чрезвычайной ситуации или угрозы

    свою квартиру, вне зависимости от того, присутствует Собственник или нет.

    l) Каждый владелец / резидент должен разрешить Членам МК или любому уполномоченному лицу

    им для входа в квартиру с целью проведения монтажных работ, перепланировки,

    или ремонт механических или электрических услуг, при условии, что запросы на запись

    делаются заранее, и что такая запись осуществляется в удобное для Владельца время. В кейсе

    чрезвычайной ситуации такое право доступа должно быть немедленным и без предупреждения.

    м) Каждый Владелец / Житель должен следить за тем, чтобы Квартира не использовалась ни для каких целей

    , кроме жилых, за исключением случаев, когда имеется явное письменное разрешение MC, и что

    другие отведенные ему площади используются только для указанных целей для

    , на который производятся отводы.Владелец / житель не имеет права использовать какую-либо часть Помещения

    .

    для любых коммерческих целей.

    n) Каждый Владелец / Житель должен обеспечить, чтобы его / ее / их дети играли только в местах

    выделено, если таковые имеются, и в часы, предписанные МК.

    o) Каждый Владелец / Житель должен обеспечить, чтобы Здание и Общие зоны были

    содержится в чистоте и порядке во всех отношениях, и этот мусор выбрасывается только в

    .

    установок для захоронения, предоставленных для этих целей Муниципальной корпорацией.

    p) Каждый Собственник / Резидент должен гарантировать, что права и привилегии других владельцев равны

    уважаем и не доставляем им никаких неудобств.

    q) В одной квартире может проживать только одна семья (плюс домашняя прислуга). Субаренда или

    совместное использование квартиры в целях денежной выгоды или иным образом не допускается.

    Семьям слуг не разрешается делить квартиру. Только один слуга

    можно поселиться в квартире

    r) Каждый Владелец / Резидент должен гарантировать, что нанятый им / ею / ими персонал имеет

    хороший характер и должен нести ответственность за свое поведение и действия в его / ее

    / их сервис.

    с) Каждый Владелец / Житель должен использовать лифты таким образом, чтобы не повредить их в

    в любом случае. За исключением багажа, упаковки, коробки, ящика или любого другого предмета не должно быть

    .

    разрешено, за исключением разрешения MC. Ни одного предмета весом 50 кг

    и выше разрешается без предварительного разрешения и при наличии

    представитель МК.

    t) Каждый Владелец / Житель должен проявлять должную осторожность, чтобы не шуметь и не шуметь любого рода, или использовать

    музыкальных инструмента, радиоприемников, телевизоров, усилителей и т. Д., Которые могут беспокоить окружающих.

    Жители, содержащие домашних или других домашних животных, должны соблюдать муниципальные правила

    Санитарные разъяснения или правила. MC может выпустить дополнительные инструкции, чтобы ограничить

    часов для действий, которые вызывают шум и беспокойство жителей.

    u) Каждый Владелец должен предоставить соответствующие данные о любом человеке / лицах, кроме

    Собственники сами занимают его / ее / свою квартиру в соответствии с требованиями

    МС.Письмо о разрешении на такую ​​работу должно быть предоставлено MC до

    .

    оккупации.

    v) Каждый владелец должен заранее проинформировать Ассоциацию об изменении в

    .

    заселенности их квартиры. За каждое такое изменение, связанное с движением

    предметов домашнего обихода в здании или за его пределами, плата за переход в размере рупий. x за случай будет

    взимается для покрытия ремонта мелких повреждений в общей зоне, дополнительной безопасности и

    хозяйственных работ, вложенных Ассоциацией.Владелец / резидент должен взять

    надлежащая забота о том, чтобы из-за этого не был нанесен ущерб лифтам или другим местам общего пользования.

    движение. Стоимость ремонта любых крупных повреждений, по усмотрению MC, составит

    .

    взимается со счета Владельца.

    w) Ни один Владелец не имеет права продавать или иным образом передавать свою квартиру кому-либо

    без предварительного уведомления Ассоциации и / или без полной выплаты всех причитающихся сумм

    в пользу ассоциации вместе с комиссией за перевод в размере рупий.х за кв. кв. и

    получение «СЕРТИФИКАТА ОТСУТСТВИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СБОР» от ассоциации. Любое значение по умолчанию в этом

    Учет

    приведет к тому, что получателю будет отказано в каких-либо услугах или во всех услугах, предоставленных

    .

    Ассоциация, включая оказание услуг, требующих ремонта и содержания

    на регулярной основе, если получатель не обязуется в письменной форме оплатить все взносы и

    делает это до заселения Квартиры.

    x) Ни один Владелец не должен вносить какие-либо структурные или другие модификации, которые могут изменить

    .

    Фасад Здания любым способом, кроме решеток, которые могут быть

    предоставляется в качестве меры безопасности, но только с одобрения MC и в соответствии с его

    письменных приказа.

    y) Владелец / резидент не должен производить никаких структурных или иных модификаций или изменений или

    ремонт в Квартире или на находящемся в ней оборудовании без уведомления

    Ассоциация через президента / секретаря МК и получение ее одобрения.

    Ассоциация обязана дать ответ; в течение семи дней и отказ до

    сделать это в установленный срок означает, что нет возражений против предложенного

    : модификация, ремонт, изменение или установка.Ассоциация

    не отказывать в разрешении, если предлагаемые работы не могут повлиять на безопасность

    Здание или предусмотренные в нем сооружения, или изменение фасада, или неудобства

    Собственники смежных квартир.

    z) Ни один Владелец / Житель не должен размещать или заставлять быть помещенным в вестибюлях, вестибюлях,

    лестницы, лифты и прочие помещения как общие, так и ограниченные, любая мебель,

    упаковок, циклов или предметов любого типа, кроме случаев, когда они проходят через них.

    aa) Ни один Владелец / Житель не должен использовать какую-либо часть Общей площади Здания

    без письменного разрешения МК. MC может предоставить разрешение на такие

    работа на короткий срок для брака или других социальных функций по

    по усмотрению, при условии, что используемое таким образом помещение будет передано в том же состоянии, что и

    было взято, а расходы на уборку помещения или устранение повреждений, если таковые имеются, понесены

    .

    пользователем.

    bb) Владелец / резидент не может парковать свою машину или двухколесный транспорт, кроме как в месте

    . Ему / ей / им выделено

    кв. Владельцы двухколесных транспортных средств, не отведенных для стоянки автомобилей, должны

    парковать свои машины внутри границы здания только по усмотрению

    MC. Транспортные средства посетителей должны парковаться только на специально отведенной территории в Здании. Только

    одна машина размещается на одном крытом парковочном месте.

    куб.см) Ни один Владелец / Резидент не должен устанавливать какие-либо машины или оборудование, например генераторы и т. Д. В

    Места общего пользования, особенно в вестибюлях или под лестницей, где возникает шум, или

    каким-либо образом причиняет беспокойство другим жителям.

    dd) Ни один Владелец / Резидент не должен размещать какие-либо рекламные щиты, рекламу, уведомления или плакаты с

    вида, внутри или на здании, за исключением случаев, когда это разрешено Ассоциацией.

    ee) Владелец / житель не должен вешать одежду, коврики и т. Д. Из окон, балконов,

    парапетов, или с любого из фасадов Здания, так как это строго запрещено.

    Кроме того, ни один Владелец / Житель не должен протирать коврики каким-либо образом на окнах, балконах.

    или в зонах общего пользования, включая вестибюли и лестничные площадки.

    и далее) Владелец / житель не должен устанавливать электропроводку для электрических, телефонных или факсимильных аппаратов,

    телевизионные антенны, кондиционеры или машины снаружи

    Здание, которое выступает через стены или крышу или над ними, за исключением случаев, разрешенных

    МС.

    gg) Ни Владелец / Резидент не должен привлекать персонал Ассоциации для какой-либо личной работы

    без разрешения МК.

    hh) Ни Владелец, ни резидент, ни какое-либо связанное с ним лицо не должны причинять какой-либо ущерб какому-либо активу Ассоциации.В этом случае полную стоимость ремонта такого ущерба несет Владелец / Резидент.

    ii) Ни один Владелец / Резидент не должен использовать Общие Зоны, включая Ограниченные Зоны, для любых

    цель, которая может задеть чувства или чувства любого из жителей.

    Решение МК является окончательным в случае разногласий.

    jj) Ни один Владелец / Резидент не должен возражать против любой работы, проводимой MC, которая находится в

    общих интересов Владельцев, даже если такая работа может вызвать около

    неудобства ему / ей / им.

    kk) Владелец / резидент не имеет права ни при каких обстоятельствах угрожать, оскорблять, делать выговор,

    нападать или каким-либо образом вступать в контакт с персоналом, нанятым Ассоциацией, но может

    сообщать о любых проступках или пренебрежении ими своих обязанностей в MC.

    ll) MC может потребовать от владельцев / жителей воздержаться от содержания домашних животных, если их количество составляет

    .

    обоснованных жалобы жителей на это. Собаки всегда должны быть на поводке

    или переносится при использовании мест общего пользования.Домашние животные должны регулярно проходить иммунизацию, а отчеты должны передаваться управляющему зданием.

    мм) Все владельцы / резиденты подчиняются правилам клуба, которые время от времени могут размещаться на всех досках объявлений.

    nn) В случае просачивания / утечки внутри квартиры, за исключением внутреннего дефекта, возникшего во время строительства здания, управляющий комитет устанавливает ответственность 18 после консультации с заинтересованными собственниками квартир, которые несут ответственность за ремонт того же решение управляющего комитета является окончательным и обязательным для соответствующих владельцев.

    oo) Любой Владелец, который не уплатит в течение трех или более месяцев какие-либо суммы, причитающиеся Ассоциации, будет считаться «УСТАВШИМ ЧЛЕНОМ» и лишен права голоса или права баллотироваться на выборах в МС.

    п.л.) Неуплата взносов в Ассоциацию за три месяца и более составляет всего

    .

    и достаточные причины для того, чтобы MC отказал в использовании каких-либо или всех объектов, а также

    Услуги

    , предлагаемые его Членам, ПРЕДОСТАВЛЯЮТ надлежащее письменное уведомление, которое должно

    не может быть менее пятнадцати дней, предоставляется Участнику, нарушившему обязательства.Уведомление должно быть

    отправлено заказным письмом. В случае, если заказное письмо не принято

    Участник, нарушивший обязательства, Уведомление должно быть прикреплено к главной двери его / ее / их

    квартира, а также выставлен на доске объявлений ассоциации за

    информации о его членах. По истечении пятнадцати дней с даты извещения

    вывешивается на двери квартиры нарушившего правила Участника, Ассоциация должна быть

    .

    имеет право инициировать действие по прекращению предоставления услуг члену, нарушившему обязательства.

    qq) В случае невыплаты взносов в Ассоциацию в течение трех месяцев, или

    , Ассоциация имеет право вычесть такие взносы из любых Депозитов

    , выданное Недобросовестным членом и удерживаемое Ассоциацией вместе с штрафом

    процентов, которые могут быть установлены Ассоциацией. И ассоциация может инициировать

    соответствующий судебный иск о взыскании взносов с такого дефолтного члена в

    в соответствии с законом.

    39. ДОХОД:

    Средства могут быть получены Ассоциацией любым из следующих способов:

    a) Членскими взносами и комиссиями за перевод.

    б) За счет пожертвований и пожертвований Собственников квартир.

    c) Из превышения доходов над расходами, которые образуют ядро ​​

    Резервный фонд.

    d) Привлекая ссуды, если необходимо, в соответствии с условиями Ассоциации

    с одобрения Генерального органа.

    e) Путем найма / сдачи в аренду любых разрешенных общих частей / объектов поставщикам коммунальных услуг

    товаров и услуг / членов.

    40. ИНВЕСТИЦИИ:

    Ассоциация может инвестировать или депонировать свои средства в любое или несколько из следующего:

    a) В любой из ценных бумаг, указанных в Разделе 20 Закона об индийских трастах 1882 года;

    b) в любом банке государственного сектора или государственном финансовом учреждении; или

    c) В любой банковской компании или учреждении, одобренном для этой цели Ассоциацией.

    г) В единицах различных схем перечисленных паевых инвестиционных фондов не более 20% от

    общая сумма инвестиций Ассоциации вложена в собственные фонды.

    41. ПРИСОЕДИНЕНИЕ:

    Если в Бангалоре существует какая-либо Федерация ассоциаций собственников квартир, то

    Ассоциация может стать ее членом и время от времени платить взнос

    выплачивается такой Федерации в соответствии с ее правилами.

    42. СЧЕТА:

    1) Банковский счет открывает Правление Ассоциации,

    , на который должны быть выплачены все деньги, полученные от имени Ассоциации, при условии, что

    Казначей или ответственный управляющий может оставить на своем личном попечении сумму

    , но не более Rs.x / — (только рупии ) на мелкие расходы. Все

    Платежи на сумму

    выше Rs.x / — (только рупии <словами>) должны производиться чеками с подписью

    .

    Казначеем и одним или двумя членами Правления в соответствии с полномочиями

    соответствующими Постановлениями Комитета.

    2) Ассоциация должна не позднее <Дата> каждого года публиковать проверенный годовой отчет

    Финансовый отчет, содержащий:

    а) Отчет о прибылях и убытках

    б) Доходы и расходы предыдущего финансового года.

    c) Краткое описание собственности, активов и пассивов общей территории и

    объектов Ассоциации с указанием таких подробностей, которые раскрывают общие

    характер этих пассивов и активов и стоимость основных средств

    прибыл.

    3) Проаудированный финансовый отчет должен быть открыт для проверки любым членом

    .

    Ассоциации в рабочее время и в офисе Ассоциации, а также копия

    из них должны представляться в компетентный орган не позднее 15 августа каждые

    .

    год.

    4) Каждый финансовый отчет должен сопровождаться полным списком квартиры

    .

    Владельцев по состоянию на <Дата> каждый год. В финансовом отчете должно быть указано, до каких дат

    Включено

    прибыли и расхода общей площади.

    43. ПУБЛИКАЦИЯ ОТЧЕТНОСТИ И ОТЧЕТОВ:

    Финансовый год Ассоциации — с 1 апреля по 31 марта. Копия последнего финансового отчета и отчета Аудитора, если таковой имеется, должны храниться на видном месте в Офисе Ассоциации.

    44. НАЗНАЧЕНИЕ АУДИТОРОВ

    Ассоциация назначает на своем Ежегодном Общем собрании Аудитора, который должен проверять счета Ассоциации, которые должны быть подготовлены MC, как указано выше, и должен проверять годовой отчет и проверять то же самое с относящимися к нему отчетами , и должен либо подписать то, что он / она сочтет правильным, должным образом проверенным и в соответствии с Законом, либо конкретно сообщить Ассоциации, в каком отношении он / она считает это неправильным, не подтвержденным и не соответствующим с законом.

    45. ПРАВИЛА РЕВИЗОРА

    Аудитор имеет право запрашивать и проверять любые документы или документы, принадлежащие Ассоциации, относящиеся к Зданию, включая Зоны общего пользования и Помещения, а также Ограниченные Зоны общего пользования, и должен сделать специальный отчет Ассоциации по любому вопросу, связанному с счета, которые, по его мнению, требуют уведомления.

    46. УВЕДОМЛЕНИЕ ДЛЯ АССОЦИАЦИИ

    a) Владелец, который закладывает свою квартиру, должен уведомить Ассоциацию через Секретаря

    Правления, наименование и адрес стороны, которой

    Квартира

    была заложена, и Секретарь должен хранить всю такую ​​информацию в

    книга «Ипотека паев».

    б) Владелец квартиры должен письменно уведомить Ассоциацию о своем намерении до

    .

    он заключает договор купли-продажи, аренды или ипотеки в отношении своей квартиры, а в

    в таком случае он должен оплатить все невыплаченные взносы Ассоциации, включая проценты,

    , если таковой имеется, на такой непогашенный остаток. В случае невыполнения обязательств все такие непогашенные суммы автоматически переходят к покупателю или новому арендатору. Без явного письменного NOC от ассоциации никакая такая транзакция, как указано в пункте (b) выше, не должна выполняться.Любое нарушение этого правила будет считаться недействительным.

    У ассоциации будет первое право удержания в отношении арендной платы или выручки от продажи в

    .

    случай неисполнения обязательств любым членом по уплате членских взносов. Залогодатель уплачивает

    все взносы в Ассоциацию ПЕРЕД воздействием на ипотеку, в противном случае

    Услуги Ассоциации не предоставляются залогодержателю.

    47. ПЕЧАТЬ АССОЦИАЦИИ

    Ассоциация должна иметь обычную печать, которая будет храниться у Секретаря и будет использоваться только на основании Резолюции Управляющего комитета, и каждый документ, к которому прикреплена печать, должен быть засвидетельствован для и после от имени Ассоциации двумя членами Правления и Секретарем или любым другим лицом, уполномоченным Ассоциацией от этого имени, и хронологическая запись использования печати должна вестись в реестре, который ведется для этой цели.

    48. ПОЛОЖЕНИЯ, ПРАВИЛА И АДМИНИСТРАТИВНАЯ ПРОЦЕДУРА:

    Ассоциация устанавливает правила, положения и процедуры для управления Квартирой, ее местами общего пользования и удобствами, а также устанавливает руководящие принципы ограничений и мер, направленных на предотвращение необоснованного и ненадлежащего использования помещений и мест общего пользования, которые будут мешать мирному проживанию. единиц соответствующими владельцами / жителями, способствующими повседневной жизни.Такие меры / ограничения должны быть реализованы в разумные сроки.

    49. ИЗМЕНЕНИЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ЖИЛИЩНОГО ОБЩЕСТВА

    Настоящие официальные правила жилищного общества могут быть изменены Ассоциацией на должным образом организованном собрании для этой цели, и никакие поправки не вступят в силу, если они не будут одобрены Владельцами, представляющими не менее трех пятых (3/5) Владельцев квартир, присутствующих на встреча. Правила, сформулированные основным комитетом резидентов, отвечают общим интересам жителей как руководящий фактор, и только комитет имеет право вносить поправки или изменения в них.

    Подписано членами Правления.

    Сколько денег зарабатывают владельцы многоквартирных домов

    Большинство инвесторов жестко запрограммированы на то, чтобы сосредоточиться на краткосрочных выгодах и доходах от инвестиций, не ценив и не понимая множества других преимуществ, которые может дать инвестиция. В этой статье я расскажу о преимуществах инвестирования в многоквартирные дома и о том, сколько денег может заработать владелец.

    Начнем с трех показателей, на которых должен сосредоточиться каждый инвестор в инвестиционном инструменте:

    1. Кредитное плечо
    2. Ликвидность
    3. Контроль

    Давайте возьмем несколько семей и посмотрим, насколько мощным может быть актив по сравнению с этими показателями.Многосемейная семья предоставляет один из лучших активов, которые можно использовать, то есть использовать деньги других людей, будь то деньги банка или инвесторов. В некоторых случаях нам с Джейком удавалось использовать 85% денег банка для управления активом. Нам нужно предоставить только 15% от стоимости актива в качестве первоначального взноса.

    Например, если покупка актива стоит 1 000 000 долларов, банк предоставит 850 000 долларов, а нам нужно внести только 150 000 долларов. Вот это мило! Существует очень мало активов, которые предоставляют такой вид кредитного плеча.Зачем нашему банкиру это делать? Ссуда ​​обеспечена реальным активом, имуществом, и, если мы решим не платить, банкир заберет имущество и пойдет за нами лично, чтобы вернуть ссуду. Они так или иначе получают свои деньги.

    Недвижимость теперь известна ликвидностью, возможностью выхода из инвестиций. Вы когда-нибудь слышали поговорку «Не ждите, чтобы купить недвижимость. Купите недвижимость и ждите ». Инвестор, который планирует инвестировать в долгосрочной перспективе, получает вознаграждение, и невозможность обналичить свои фишки может быть преимуществом.Но есть способ получить доступ к ликвидности от многосемейной компании Refi & Roll. Мы обсудим эту стратегию немного позже.

    Теперь о контроле, одной из наших любимых причин покупать многоквартирные дома. Если мы хотим поднять арендную плату, продать недвижимость, рефинансировать недвижимость или нанять персонал, мы все контролируем и можем это сделать. Удачи в попытках уволить сотрудника Apple или поднять дивиденды в Exxon. Вы не можете контролировать решения компании при инвестировании в акции, и если они сосредоточены на краткосрочной прибыли за счет долгосрочной, ну что ж.Каждый предприниматель и инвестор жаждет иметь контроль при инвестировании или строительстве компании.

    Давайте посмотрим, как владельцы квартир зарабатывают деньги:

    1. Денежный поток
    2. Оценка
    3. Refi & Roll
    4. Налоговые льготы
    5. Хеджирование инфляции
    6. Эффект масштаба
    7. Циклическая отказоустойчивость

    Денежный поток:

    Доход — это тщеславие, размер прибыли — здравомыслие, а деньги — король .Подождите минутку. Большинство инвесторов сосредотачиваются на денежных потоках как на основном способе получения оплаты, но, как вы увидите, это не единственный способ. Мы фокусируемся на покупке многоквартирных домов, которые приносят денежный поток с первого дня, и мы любим говорить : «Если это не денежный поток, пусть трава растет». Мы называем собственность, приносящую отрицательный денежный поток, Аллигатором, потому что она съест вас заживо!

    В нашем портфеле мы в среднем получаем прибыль от 100 до 150 долларов на единицу в месяц, в зависимости от того, на каком рынке расположен актив, и сколько долга по активу.Например, недвижимость из двадцати квартир должна приносить около 2000 долларов в месяц положительного денежного потока. Давайте начнем вечеринку!!

    Оценка:

    В случае многоквартирных домов стоимость актива основывается на чистой операционной прибыли (NOI), тогда как в случае жилой недвижимости оценка в значительной степени зависит от рынка и использования подхода сравнения продаж. По большей части инвестор имеет гораздо меньший контроль над увеличением стоимости жилой недвижимости.

    Доходный подход используется в многосемейных семьях, где целью является повышение NOI за счет увеличения доходов и / или уменьшения расходов. Инвесторы нацелены на неэффективные активы и увеличивают стоимость либо за счет эксплуатации, либо за счет ремонта. Некоторые активы могут иметь неэффективное управление, и тем не менее, другие активы могут быть обновлены до более высокого класса с ожиданием увеличения дохода, тем самым увеличивая стоимость.

    Например, в рамках нашей третьей сделки мы приобрели жилой комплекс из 136 квартир за 4 075 000 долларов.Собственность приносила 54000 долларов в месяц в общем доходе, и в течение года мы увеличили доход до 85000 долларов в месяц в результате сочетания повышения арендной платы, заполнения пустующих квартир и увеличения других источников дохода, таких как плата за домашнее животное и опоздание. сборы.

    Для нас это было непросто по нескольким причинам. Во-первых, мы никогда не перемещали недвижимость такого размера. Во-вторых, мы получили значительный отпор от жителей, когда мы начали повышать их арендную плату с 450 долларов в месяц до 595 долларов плюс рубли (Ratio Utility Billing.Мы выставляли счета жителям за коммунальные услуги). Это не очень приятный разговор, когда вы говорите жителю, что арендная плата повышается на 40%, но вам это необходимо. Но мы поняли, что на эти квартиры по новой цене существует значительный спрос. Мы предлагали превосходный продукт и гораздо лучшее обслуживание клиентов.

    Через восемнадцать месяцев недвижимость была оценена на сумму более 6 000 000 долларов, и мы смогли рефинансировать 1 600 000 долларов. Неплохая зарплата! Это подводит нас к третьему способу выплаты зарплаты владельцам квартир…

    Посмотрите версию видео:

    Refi & Roll:

    Когда инвестор рефинансирует недвижимость, он либо заменяет долг по собственности новым долгом, либо добавляет дополнительную ссуду.Мы сосредотачиваемся на свойствах, которые неэффективны, или на современном жаргоне, добавляющем ценность, и, как мы уже обсуждали, повышаем NOI для собственности. Это приводит к увеличению стоимости собственности, и мы можем рефинансировать прибыль от собственного капитала. Вот примеры рефинансирования нашей недвижимости:

    Мы придумали термин Refi & Roll, потому что мы рефинансируем собственность и ОТПРАВЛЯЕМ выручку в нашу следующую сделку. Мы с самого начала поняли, что если мы будем терпеливы к процессу и понимаем, что многосемейность — это долгосрочная игра, то с этим терпением приходит награда.На сумму более 9 000 000 долларов и их количество растет!

    Теперь я знаю, что вы тоже можете это сделать. Сосредоточьтесь на многосемейности и откажитесь от синдрома блестящих предметов, переходя от одной идеи к другой. Как только мы с Джейком сделали это, успех начал входить в нашу жизнь.

    Налоговые льготы:

    Когда мы с Джейком купили нашу первую недвижимость, мы понятия не имели о налоговых льготах, связанных с многоквартирным домом. На мой взгляд, налоговые льготы, наряду с обменом 1031, спровоцировали бум многоквартирных оценок.Мы можем учитывать демографические данные и готовность населения рассматривать аренду как благоприятный вариант, но нельзя упускать из виду налоговые льготы. Вы всегда слышите, что богатые не платят свою долю налогов, и многие из этих богатых людей вкладывают деньги в многоквартирные дома, чтобы снизить свои налоговые обязательства.

    Мы записали это короткое видео с советником богатого папы Томом Уилрайтом, который обсуждает налоговые преимущества многоквартирной недвижимости и налоговую стратегию разделения затрат:

    Я инвестирую в многоквартирные дома не только из-за налоговых льгот, но они — вишенка на этом горячем мороженом с помадкой!

    Хеджирование инфляции:

    Поскольку правительства во всем мире продолжают печатать деньги, они создают инфляцию, которая представляет собой увеличение денежной массы.Инфляция приводит к росту цен. Небольшая инфляция полезна для экономики, но то, что мы наблюдаем в настоящее время, заставляет многих инвесторов беспокоиться о том, куда пойдут цены.

    Мы рассматриваем владение квартирами как средство защиты от инфляции. Что я имею в виду? Например, когда техник по техническому обслуживанию получает выгоду от инфляции за счет увеличения своей зарплаты, из этого следует, что арендная плата вырастет. По мере роста цен в экономике этому примеру последовала и арендная плата.

    Другое скрытое преимущество состоит в том, что, поскольку правительства печатали деньги, как пьяные моряки, твердые активы, такие как недвижимость, выиграли от повышения оценок.Другой способ разбогатеть помещиками во сне!

    Эффект масштаба:

    Основная причина, по которой я пропустила односемейный дом, починила и переворачивала, и сразу перешла в многосемейную, заключается в том, что у меня уже была постоянная работа, мой ресторан. Я не хотел создавать другую работу, я стремился создать масштабируемый бизнес и получить эффект масштаба.

    Как владельцы квартир получают выгоду от эффекта масштаба? Я буду использовать нашу первую сделку, недвижимость на двадцать пять квартир в качестве примера, чтобы описать различные преимущества.Первое очевидное преимущество состоит в том, что все двадцать пять единиц были смежными, то есть все они были расположены в одном месте. Не нужно бегать по городу, пытаясь собрать арендную плату в двадцати пяти разных местах. Когда вы работаете полный рабочий день и пытаетесь расширить свое портфолио, время является одним из ваших самых важных активов, и возможность посетить один объект вместо двадцати пяти — это хороший шанс.

    Во-вторых, была огромная экономия средств. Одна лужайка, за которой нужно ухаживать, один счет за мусор, который нужно оплачивать, меньше структур в обслуживании, меньше транзакций, которые нужно выполнять.Экономия была огромной. Какой кошмар — отправить техника по обслуживанию в двадцать пять разных домов, и, поскольку каждый дом индивидуален, сколько времени и энергии уходит на поиск водонагревателя или электрического щита. Квартирный блок — это в основном оболочка, и все они одинаковы. Просто время, сэкономленное благодаря тому, что ваш технический персонал ездит по каждому дому, меняет правила игры.

    В-третьих, возможность создать масштабируемый бизнес с несколькими семьями позволила нам уволиться с работы.Приблизительно на отметке в семьдесят пять единиц мы смогли нанять штатных сотрудников и сосредоточиться не только на управлении недвижимостью, но и на управлении активами. Мы смогли нанять многие из низкооплачиваемых задач и сосредоточиться на задачах, которые приносили богатство, таких как поиск поставщиков и создание систем для ведения бизнеса.

    Отказоустойчивость цикла:

    Теперь вы можете сказать себе, что отказоустойчивость цикла — это не способ, которым платят владельцы квартир. Я согласен с вами, но это способ, которым владельцы квартир остаются конкурентоспособными в условиях спада экономики и могут продолжать расширять свои операции с помощью надежных операций.

    Как многие инвесторы заметили во время этой пандемии, некоторые классы активов, например офисные и торговые, испытывают более сложные условия на рынке. Людям нужно место для жизни, и для многих покупка дома не вариант. Джейк любит говорить, что у человека есть три основных потребности:

    Продукты питания, одежда и апартаменты

    Мы записали информативный подкаст с соавтором книги Большие сдвиги вперед, , Крисом Портером, который погружается в демографию страны и сдвиг в жизненных предпочтениях.Подкаст необходим всем инвесторам и владельцам бизнеса, которые хотят понять, как демография повлияет на бизнес и покупательские предпочтения в будущем. Нажмите здесь, чтобы прослушать:

    WBP — Понимание меняющейся демографии с Крисом Портером

    Крис великолепно показывает, куда люди мигрируют и как демографические данные влияют на то, что больше людей арендуют, а не владеют домом. Спрос на квартиры будет по-прежнему приводить к росту заполняемости и арендной платы, а владельцы квартир будут продолжать получать зарплату.

    Когда мы только начали свой путь к созданию многоквартирных домов, мы думали, что денежный поток — это единственный способ получить оплату за владение квартирами. Мы не могли ошибиться больше, и преимущества владения несколькими семьями способствовали созданию богатства. И мы даже не обсуждали различные предприятия, которые были созданы в рамках многосемейной деятельности, такие как образовательная компания и синдицированная компания.

    Мне бы хотелось услышать, как еще вам платили за владение многоквартирным домом. Оставьте комментарий внизу или напишите мне на gino @ jakeandgino.com.

    Полезная информация о законе Вашингтона.

    • Прочтите только , если вы живете в штате Вашингтон.
    Что может случиться после того, как я перееду?

    Если домовладелец говорит, что вы должны деньги, он может

    • оставить часть или все ваши депозиты

    • отправить долг в коллекторское агентство

    • сообщить о долге в жилищное управление

    Каждый из них может иметь серьезные последствия:

    • Другие арендодатели могут отказать вам в аренде, если они считают, что вы нанесли ущерб другой арендной плате или задолжали бывшему арендодателю деньги.

    • Сообщения о том, что вы задолжали, могут повредить вашему кредитному рейтингу.

    • Если у вас есть жилищная помощь от жилищного управления, например, по разделу 8, жилищное управление может принять решение о прекращении вашей помощи.

    Я съехал. Я не получил известий от своего домовладельца через 21 день. Что теперь?

    Напишите домовладельцу с просьбой о возврате депозита. Вы должны сказать:

    Попросите арендодателя немедленно вернуть ваш залог.Укажите адрес, по которому вы хотите отправить депозит.

    Отправьте это письмо домовладельцу заказным письмом с уведомлением о вручении. Сохраните копию письма и заказную квитанцию ​​по почте для своих записей.

    Что делать, если домовладелец пришлет письмо в течение 21 дня, в котором сообщается, что он хранит часть или весь мой залог или что я должен ей деньги?

    Внимательно прочтите письмо. Узнайте, почему домовладелец говорит, что хранит ваш депозит или что вы должны деньги.

    Если вы не согласны с какими-либо обвинениями, вам следует написать письмо о споре .Он должен подробно объяснить, почему вы не согласны с некоторыми или всеми обвинениями. Приложите все доказательства, которые у вас есть. Некоторые примеры вещей, которые вы можете оспорить:

    • Ваш бывший домовладелец взимает с вас арендную плату за последний месяц. Вы заплатили за это при въезде. В письме домовладельцу должно быть напоминание о том, что вы заплатили арендную плату за последний месяц при въезде. Приложите копию договора аренды.

    • Ваш бывший домовладелец взимает с вас плату за перекраску стен.Когда ты съезжал, стены были чистыми. Ваше письмо должно объяснить это. Прикрепите все свои доказательства — фотографии, видео, отчет о выселении и так далее.

    • Ваш бывший домовладелец взимает с вас плату за установку нового ковра. Вы хорошо ухаживали за ковром, пока жили в аренде. Ковер стареет. Арендодатель не должен брать с вас плату. В вашем письме должно быть объяснено, что срок службы ковра подошел к концу и повреждений не было, только обычный износ.Прикрепите все свои доказательства — фотографии, видео, отчет о выселении и так далее.

    • Ваш бывший домовладелец взимает с вас плату за замену окна. Кто-то кроме вас, вашей семьи или ваших гостей разбил окно. В вашем письме должно быть объяснено, что вы не несете ответственности за поведение этого человека и вам не может быть предъявлено обвинение. Если вы сообщили в полицию о разбитом окне, объясните это. Приложите копию полицейского протокола.

    • Ваш бывший домовладелец взимает с вас плату за замену жалюзи.Вы признаете, что повредили их, но думаете, что домовладелец берет слишком много. В вашем письме должен содержаться запрос на подтверждение того, сколько арендодатель фактически заплатил за работу и детали для замены жалюзи.

    • Ваш бывший домовладелец говорит, что хранит ваш депозит, а вы должны деньги. Арендодатель включил только оценку стоимости ремонта, но не фактические затраты, которые арендодатель заплатил за этот ремонт. Вы должны ответить домовладельцу в письменной форме, что в рамках судебного дела по телефону Goodeill v.Madison Real Estate , предоставляющая оценку затрат на ремонт в течение 21 дня после вашего выезда, недостаточно. Попросите арендодателя полностью вернуть ваш залог. Скажем, если вы обратитесь в суд, вы можете попросить судью присудить вам двойную сумму залога, потому что домовладелец предоставил только смету затрат на ремонт.

    В любой из этих ситуаций в вашем письме следует попросить арендодателя немедленно вернуть ваш залог или часть, которую, по вашему мнению, вы должны вернуть.Укажите адрес, по которому вы хотите отправить депозит. Отправьте это письмо арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Сохраните копию письма, свидетельства и заказную квитанцию ​​по почте в своих записях.

    Что делать, если арендодатель проигнорирует мое письмо?

    Хранить в надежном месте

    • копии всей переписки между вами и арендодателем

    • копии всех ваших доказательств, таких как фотографии, видео, отчет о заселении, отчет о выселении и т. Д.

    Это будет важно, если вы решите подать в суд на бывшего домовладельца или вам будет предъявлен иск.

    Что делать, если я получу письмо от коллекторского агентства, в котором говорится, что я должен деньги своему бывшему домовладельцу?

    Вам следует немедленно ответить на первое письмо коллекторского агентства. Коллекторское агентство должно получить ваше письмо в течение 30 дней и с момента получения вами первого письма.

    Вам следует оспорить задолженность, если вы считаете, что не задолжали деньги. Вам следует запросить подтверждение долга. Если у вас есть доказательство отсутствия задолженности, приложите его.

    Отправьте это письмо заказным письмом с уведомлением о вручении. Сохраните копию письма, свидетельства и заказную квитанцию ​​по почте в своих записях.

    Я получаю помощь в аренде жилья от жилищного управления. Жилищное управление заявляет, что мне больше не будут помогать, потому что бывший домовладелец сказал, что я должен денег. Что мне делать?

    Отправьте письмо в жилищное управление сразу — в течение 10 дней и после того, как вы получили письмо от них. Ваше письмо должно объяснить вашу точку зрения.Приложите все доказательства, которые у вас есть, включая копию любого письма о споре, которое вы отправили своему бывшему домовладельцу. Вам также следует попросить жилищное управление о рассмотрении претензии по этому вопросу.

    Вы должны вручную доставить это письмо в жилищное управление. Сохраните его копию для своих записей. Когда вы будете в офисе жилищного управления и вручите им свое письмо, попросите их поставить на вашей копии письма дату этого дня. Тогда вы сможете доказать, когда дали им письмо.

    Вы можете узнать больше о процессе рассмотрения жалоб Управлением жилищного строительства здесь: Процедура рассмотрения жалоб государственного жилищного фонда.

    Что делать, если я получу судебные документы о том, что мне предъявлен иск?

    Не игнорируйте это . Даже если вы считаете, что не должны деньги, и даже если в судебных документах нет номера дела, вы должны подать и вручить письменный ответ . Если вы не подадите и не предоставите письменный ответ к сроку, указанному в судебных документах, ваш бывший домовладелец или коллекторское агентство автоматически выиграет дело. Если лицо, подающее на вас в суд, выиграет дело, суд вынесет решение (постановление суда) против вас.Часть вашего дохода или ресурсов может быть украдена.

    Что, если я захочу подать в суд на моего бывшего арендодателя, чтобы вернуть свой залог?

    Если запрашиваемая сумма меньше 10 000 долларов, вы можете подать иск в суд мелких тяжб. Прочтите, как подать иск в суд мелких тяжб.

    Если вы решите подать в суд, вы должны указать владельца и / или менеджера или человека, которому вы платили арендную плату, в качестве «ответчика». Если вы не можете узнать, кому принадлежит это место, попробуйте позвонить в компанию по страхованию титулов — вы можете найти списки в Интернете — или в офис окружного асессора, чтобы узнать имя и адрес владельца собственности, которую вы арендовали.

    Прежде чем принимать решение о подаче иска, поговорите с юристом, чтобы понять риски и преимущества подачи иска. Увидеть ниже. Вы можете выиграть и получить обратно свой депозит. С другой стороны, даже если вы подаете иск, суд может согласиться с вашим бывшим домовладельцем в том, что вы должны деньги. Суд может вынести решение (постановление суда) против вас. Некоторые из ваших доходов и ресурсов могут быть отобраны.

    Мой бывший домовладелец говорит, что я должен денег. Никаких исков не было. Что, если потенциальные арендодатели отклонят мою заявку на аренду из-за этого?

    Будьте откровенны с потенциальными арендодателями.Скажите им, что ваш бывший домовладелец скажет, что вы должны деньги. Объясните свою точку зрения. Покажите потенциальному арендодателю фотографии и видео, снятые вами во время последнего съезда, чтобы показать, что квартира в хорошем состоянии. Если есть возможность, предложите потенциальному арендодателю внести дополнительный залог. Это может заставить потенциального арендодателя чувствовать себя более комфортно, сдавая вам аренду.

    Получите юридическую помощь

    Посетите Northwest Justice Project, чтобы узнать, как получить юридическую помощь.

    Аренда в общей собственности в Сан-Франциско и сообществах Залива

    Сан-Франциско и Сообщества Залива пережили беспрецедентный рост стоимости собственности за последнее десятилетие, и конечным результатом стало создание рынка недвижимости, который можно считать самый дорогой в США.Хотя это было благом для владельцев недвижимости, это сделало выход на рынок недвижимости для тех, кто впервые покупает недвижимость, особенно трудным. Это также делает покупку многоквартирных домов, доходной собственности и кондоминиумов дорогостоящей задачей для всех, кто хочет впервые выйти на рынок.

    В то время как остальная часть Bay Area пережила несколько меньший рост стоимости, можно с уверенностью сказать, что вся Bay Area является одним из самых дорогих регионов для выхода на рынок недвижимости в мире.Исследования подтверждают это: процент домовладельцев в Сан-Франциско — один из самых низких среди городов мира.

    Но обратная сторона этой «проблемы» заключается в том, что как только вы выйдете на рынок недвижимости, у вас, скорее всего, появится актив, стоимость которого возрастает, что остается отличным вложением. В сочетании со значительными налоговыми льготами, которыми можно пользоваться при владении домом, владение жилой недвижимостью в районе залива является одним из лучших доступных вложений.

    Вопрос в том, как пробиться на этот рынок.Как управлять экономикой покупки первого дома, первого кондоминиума на таком дорогом рынке?

    Кондоминиумы долгое время считались лучшим и наименее дорогостоящим способом выхода на рынок для людей с ограниченными средствами и получения выгоды от прироста стоимости и налоговых льгот, связанных с владением домом. Проблема заключалась в том, что так много людей хотели владеть кондоминиумами, что различные правительственные учреждения опасались, что предложение квартир скоро прекратится, поскольку все больше и больше владельцев многоквартирных домов превращают многоквартирные дома в кондоминиумы.Местные органы власти, такие как Сан-Франциско, приняли различные законы, стремящиеся ограничить преобразование кондоминиумов, создавая длинные списки ожидания и резко увеличивая расходы на такое преобразование. Это, в свою очередь, привело к тому, что кондоминиумы становились все более дорогими, хотя и дешевле, чем дома для одной семьи.

    Решение, которое возникло для тех, кто все еще желал владеть собственными домами на этом дорогом рынке, заключалось в создании Tenancy In Common , другой формы совместного владения квартирами, вместо кондоминиумов.Совместная аренда (« TIC ») позволяет многим людям владеть одним и тем же зданием и, если будет заключено правильное соглашение о совместной собственности, пользоваться многими, если не всеми преимуществами кондоминиума без длинного списка ожидания преобразования кондоминиума или огромные затраты на подачу всех необходимых государственных документов, необходимых для преобразования кондоминиума. Были недостатки… множество законов, которые были приняты для защиты владельцев кондоминиумов, были недоступны для владельцев TIC… но хорошо составленное Соглашение TIC решило бы большую часть, если не все, из этих опасностей.

    Таким образом, начался шквал проектов и продаж ТИЦ, и местные власти внезапно осознали, что их усилия по «спасению» квартир проваливаются в море продаж ТИЦ. Они стремились ввести в действие различные местные правила, чтобы классифицировать ТИЦ так же, как кондоминиумы, и ограничить количество, которое может быть создано.

    Но сделать это местным самоуправлениям оказалось непросто. TIC существовали в рамках общего права на протяжении сотен лет, были частью государственного права и были очень распространенным и полезным методом владения.Местные органы власти оказались в борьбе с различными законами штата и пока не смогли эффективно ограничить конверсию или продажи TIC. Хотя борьба еще не окончена, недавние судебные решения серьезно подорвали способность местных органов власти ограничивать продажи ТИЦ, и рынок этих типов собственности возродился. В то время как преобразование кондоминиумов остается дорогостоящим и ограниченным, часто требует оплаты в сотни тысяч долларов и требует десятилетия ожидания в листе ожидания, преобразование и продажа TIC остаются гораздо менее дорогостоящими и являются отличным способом для потенциальных владельцев жилья выйти на рынок.Листа ожидания нет, и общая стоимость преобразования может быть намного меньше, чем длительный процесс преобразования кондоминиума.

    Но есть существенные проблемы, с которыми необходимо столкнуться, если кто-то хочет владеть или продавать TIC, и цель этой статьи — изложить основы владения TIC и документацию, необходимую для минимизации рисков. Хороший адвокат, хороший риэлтор и хороший сертифицированный бухгалтер — ключевые профессионалы, необходимые для создания и поддержания работоспособной структуры TIC, и с ними следует обращаться в службу до того, как будет куплен или продан TIC, и, конечно же, до того, как многоквартирный дом будет продан в большом количестве. ТИЦ.Хотя стоимость по-прежнему будет намного меньше, чем переоборудование кондоминиума, следует ожидать потратить много часов и тысячи долларов на создание структуры собственности и структуры управления, которая, как мы надеемся, сделает процесс владения беспрепятственным и позволит избежать нарушения местных и государственных законов. Но учтите, что даже если стоимость не является незначительной, один судебный процесс, возникший на основании некачественного оформления документов, легко будет стоить в десять раз больше. Предотвращение — это ключ, который требует профессионального создания документации, необходимой для работоспособного ТИЦ.

    ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ, КОТОРЫЕ ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ:

    1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННОЙ АРЕНДАТОРА (TIC).

    Совместная аренда — это форма совместного владения недвижимым имуществом, которое может быть достигнуто в любой части недвижимого имущества. Все общие арендаторы указаны в титульном документе, и каждому принадлежит процентная доля в собственности в целом. Таким образом, если вы и я владеем недвижимостью как общие арендаторы, каждый из нас указан в заголовке как «Совместные арендаторы», владеющий недвижимостью, и каждый из нас имеет права собственности на всю часть собственности.Подчеркнем, что: каждый из нас имеет права на всего имущества . Это следует сравнить с кондоминиумом. По сравнению с кондоминиумом, части собственности внутри стен квартиры принадлежат отдельным лицам, а все остальное принадлежит группе. В TIC группа владеет всей собственностью. Так как же получить исключительное право на собственную квартиру? Это достигается посредством — тщательно составленного письменного соглашения , подписанного всеми владельцами , которое предоставляет каждому владельцу право жить или сдавать в аренду определенную квартиру вместе с другими правами и обязанностями.Фактически, соглашение направлено на замену правовой структуры, которую кондоминиумы прописали в законе.

    2. ПОЧЕМУ СОЗДАТЬ ТИК, А НЕ НАСТОЯЩИЙ ИСПОЛЬЗОВАТЬ СТРУКТУРУ КОНДОМИНИУМА?

    Сан-Франциско строго ограничивает как строительство новых кондоминиумов, так и преобразование старых зданий в кондоминиумы, в результате чего стоимость единицы квартир намного выше, чем стоимость единицы многоквартирных домов. Кроме того, ТИЦ часто могут быть преобразованы в кондоминиумы после периода проживания их владельцев.Преобразование является добровольным для владельцев ТИЦ позднее. В то время как другие сообщества Bay Area не так сильно ограничивают преобразование кондоминиумов, обычно намного дороже создавать обширную документацию, необходимую для преобразования кондоминиума, чем для TIC.

    3 . КАК ОБЫЧНО СТРУКТУРИРУЮТ ТИЦ?

    В большинстве ТИЦ «относительная стоимость в процентах» присваивается площадям (жилище, парковка, кладовая, палуба и т. Д.), Которые будет занимать каждый владелец.Стоимость иногда меняется в зависимости от уникальных факторов, которые применяются к конкретной квартире в здании. Факторы, которые влияют на относительный процент значения , включают размер, уровень в здании, освещение, виды и общее состояние. Проценты обычно определяются в процессе оценки, проводимой потенциальными совладельцами, агентом по недвижимости или лицензированным оценщиком. Распространенный подход — оценивать каждую квартиру так, как если бы это был кондоминиум. Последние продажные цены на сопоставимые объекты кондоминиума могут использоваться в качестве основы для этой оценки.После того, как стоимость кондоминиума установлена, они складываются и каждая делится на общую сумму, чтобы получить проценты.

    После покупки, в соответствии с требованиями Соглашения TIC, созданного и подписанного каждым владельцем, каждый владелец занимает и поддерживает назначенные ему участки. Затраты на содержание общих частей и большинство других расходов на строительство делятся в соответствии с относительной величиной процентов от стоимости . Каждый собственник может продать свою долю в любое время. Если здание позже будет преобразовано в кондоминиумы, каждый владелец получит отведенные ему участки в качестве кондоминиума.

    Эта структура не «требуется» по закону, но обычно рекомендуется опытными юристами и риелторами в данной области. Он хорошо зарекомендовал себя для тысяч TIC и избежал многих ловушек, присущих владению TIC.

    Иногда потенциальный владелец ТИЦ может внести лишь небольшой первоначальный взнос, но при этом имеет хороший доход или, наоборот, имеет большой первоначальный взнос, но ограниченный доход. Эту проблему уравнивания того, как владеть этой структурой в качестве ТИЦ в свете этих различий, можно преодолеть, сделав процентную долю каждого владельца в ссуде отличной от его / ее процентной доли владения.При условии, что общая сумма первоначального взноса и доли ссуды конкретного владельца равна его / ее доле в стоимости здания, этот тип договоренностей по-прежнему работает и является справедливым.

    В тех случаях, когда метод относительной процентной стоимости может не работать, необходимо проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы выработать стратегию и помочь совладельцам разработать соответствующую структуру. Такие структуры будут известны обычному опытному юристу, и их множество. Прежде всего, окончательное соглашение должно быть как можно более простым, при этом сохраняя способы разрешения споров, которые должны быть недорогими и быстрыми.Помните: когда вы планируете продать свой ТИЦ, покупатель захочет знать, что Соглашение хорошее и работает хорошо: по сути, вы «продаете» Соглашение, а также квартиру.

    4. ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ УТИ.

    В 2001 году Наблюдательный совет Сан-Франциско преодолел вето мэра и принял закон, введенный супервизором МакГолдриком с целью замедлить использование арендуемого жилья собственниками. Поскольку надзорные органы не могли запретить групповую покупку или владение собственником, они попытались воспрепятствовать такому поведению, сделав его более рискованным.Традиционно соглашения TIC предоставляют каждому владельцу исключительное право занимать закрепленную за ним квартиру, чтобы один владелец не мог «вторгнуться» в дом другого владельца. Новый закон делает эти эксклюзивные договоренности о размещении незаконными и не имеющими исковой силы на основании теории, что риск вторжения совладельцев будет удерживать группу от размещения собственников.

    В 2002 году Государственный суд отменил право Наблюдательного совета издавать такие постановления, тем самым сделав ТИЦ снова полностью жизнеспособными. Наблюдательный совет пытался обжаловать это решение, но большинство судебных органов считают, что их шансы на успех невелики.

    Запрет на исключительные права владения, принятый Советом директоров, распространялся на все группы совместного владения (независимо от того, образованы ли они как ТИЦ, партнерства, корпорации, ООО или что-либо еще). Это касается любого владельца, который совершит покупку после 8 августа 2001 года, даже если он / она приобретает долю в существующем TIC. Владельцы, купившие до этой даты, сохранили свои исключительные права на размещение. Группы, состоящие исключительно из членов семьи (включая домашних партнеров), и группы, владеющие двухкомнатной недвижимостью, освобождаются от налога.

    Исключительные ограничения на размещение были приостановлены для всех групп в ожидании решения вышеописанного судебного разбирательства. Даже если по какой-то случайности первоначальный закон будет поддержан, ТИЦ в Сан-Франциско могут оставаться жизнеспособными, если Соглашение содержит положения, препятствующие вторжению совладельцев в единицы и выплачивающие компенсацию затронутому совладельцу в маловероятном случае вторжения. Неясно, оттолкнет ли отсутствие исключительных прав на размещение потенциальных покупателей ТИЦ.После решения суда 2002 года в Сан-Франциско наблюдается заметный рост энтузиазма в отношении этого типа собственности.

    Следует отметить, что этот риск существует только для Сан-Франциско; хотя возможно, что другие юрисдикции будут стремиться принять такие постановления, если Совет сможет отменить текущее решение Суда. И хотя этот риск, безусловно, существует, все указывает на то, что ТИЦ будет разрешено продолжать работу без ограничений со стороны судов и что местные правила, чтобы избежать этого, будут отменены.

    СОГЛАШЕНИЕ О TIC: ЧТО ЭТО И ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ ВКЛЮЧЕНО.

    Каждое Соглашение будет варьироваться в зависимости от уникальных потребностей и желаний Владельцев или лица, впервые переоборудовавшего многоквартирный дом в здание ТИЦ, но некоторые общие положения почти всегда существуют. Среди них:

    · Положения, предусматривающие внесудебное разрешение любых споров, часто с использованием медиации и частного арбитража и избегающие больших расходов на судебные баталии в суде:

    · Надлежащее разделение собственности на «индивидуальные» и «групповые» компоненты, касающиеся прав использования и ответственности за техническое обслуживание;

    · Описание финансовых обязательств собственников, включая первоначальные депозиты, резервные счета, ипотечные кредиты, налоги, содержание общих площадей и другие расходы; номинация и метод отбора профессионалов для представления собственников (юристы, бухгалтеры и т. д.))

    · Формулы для определения ежемесячного аванса каждого собственника и периодической корректировки суммы;

    · Управление имуществом, включая дебиторскую, кредиторскую, регулярное ведение отчетности и уборку;

    · Правила, регулирующие использование собственности владельцами (например, домашние животные, шум, напольное покрытие), включая положения о принудительном исполнении;

    · Порядок проведения встреч и принятия решений;

    · Положения, определяющие наступление дефолта и описывающие средства правовой защиты;

    · Полис на случай смерти или банкротства собственника;

    · Продажа долей участия, групповое одобрение потенциальных покупателей и право преимущественной покупки; и

    · Положения о предупреждении и устранении последствий изменений в законодательстве.

    У любого хорошего адвоката есть буквально десятки дополнительных положений, адаптированных к уникальным требованиям TIC . Учитывая критический характер соглашения TIC в отношении эксплуатации и стоимости собственности, жизненно важно, чтобы соглашение было правильно составлено, и попытки использовать формы или «стандартные» соглашения часто приводят к спорам и снижению стоимости квартиры каждого владельца. в рамках ТИЦ.

    Большинство соглашений TIC хранятся у владельцев «в резерве» и используются только в случае нарушения нормальных отношений между членами группы.Хотя полезно четко определить права и обязанности владельцев, полагаться на соглашение, чтобы диктовать реакцию на реальные события, часто контрпродуктивно. Согласование типичных форм собственности требует гибкости и доброй воли.

    Даже самое лучшее соглашение не может разрешить все возникающие непредвиденные вопросы, и Соглашение, хотя и жизненно важно для будущего TIC, не заменяет здравого смысла и зрелого компромисса по вопросам. Цель должна заключаться в достижении консенсуса, с которым могут согласиться все владельцы, даже если некоторые могут полагать, что соглашение диктует более выгодное для себя решение.Если консенсус не может быть достигнут, соглашение TIC может обеспечить окончательное решение.

    КТО МОЖЕТ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ ПРИ СОГЛАШЕНИИ ТИЦ?

    В большинстве Соглашений каждый владелец имеет один голос, хотя некоторые Соглашения предусматривают процентное владение, основанное на денежной стоимости принадлежащих ему долей (например, вам принадлежит 50% стоимости TIC, поэтому вы можете голосовать 50% голосующих акций). Обычно обычные решения принимаются большинством. Основные вопросы, такие как продажа или рефинансирование здания, а также дорогостоящий неаварийный ремонт или улучшения, как правило, требуют единогласия или квалифицированного большинства (например,г. 75% одобрения.)

    ЕЖЕДНЕВНЫЕ РАСХОДЫ. КАК С НИМИ ОБРАЩАЮТСЯ?

    Обслуживание и ремонт здания, а также уплата налогов и различных коммунальных расходов, связанных как с отдельными блоками, так и с общими помещениями, требуют денег. Затраты на строительство делятся на «индивидуальные» и «групповые». К индивидуальным расходам относятся техническое обслуживание и улучшение интерьеров помещений, страхование личного имущества и отдельно оплачиваемые коммунальные услуги: они оплачиваются непосредственно отдельными владельцами.Групповые расходы включают выплаты по ипотеке, страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, а также общие коммунальные услуги, такие как вода и вывоз мусора; им выплачиваются через банковский счет TIC с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет TIC.

    Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы. Чтобы обеспечить хорошее составление бюджета и защитить от дефолта, даже полугодовые и годовые расходы, такие как налоги на имущество и страхование, должны быть включены в ежемесячные платежи владельцев.Кроме того, такие среднесрочные и долгосрочные затраты, которые можно предсказать, такие как замена крыши или покраска фасада, могут быть запланированы заранее и включены в ежемесячные платежи небольшими приращениями.

    КТО УПРАВЛЯЕТ БЫТОВЫМИ ВОПРОСАМИ?

    TIC обычно выбирают уполномоченного менеджера (обычно члена группы), который отвечает за обычные операции по вопросам TIC, включая сбор ежемесячных платежей, оплату счетов, ведение бухгалтерских книг и организацию ремонта.Группа периодически встречается с менеджером для определения предполагаемых расходов на следующий квартал, включая выплаты по ипотеке, налоги, страхование, коммунальные услуги и пополнение резервов, а затем устанавливает ежемесячный платеж каждого собственника. Это серьезная и зачастую трудоемкая задача, которая либо распределяется между членами на ежегодной основе, либо выплачивается какая-либо форма компенсации. TIC может нанять профессионального менеджера и добавить эту стоимость к ежемесячным оценкам.

    КАК ВЛАДЕЛЬЦА ТИКА ПРОДАЕТ СВОЙ / ЕЕ СОБСТВЕННЫЙ ИНТЕРЕС?

    По закону, доли TIC могут быть проданы в любое время по любой цене, которую понесет рынок.Тем не менее, хорошее Соглашение TIC предусматривает, что группа утверждает квалификацию покупателя . Это важно, поскольку в противном случае может появиться новый покупатель, который полностью нарушит бесперебойную работу TIC. Разумные критерии должны быть изложены в Соглашении о ТИЦ.

    В Сан-Франциско ТИЦ — широко известный товар, и для них существует оживленный рынок. Их относительно низкая цена привела к тому, что они пользуются постоянным спросом , и возможность их продажи улучшается, если Соглашение TIC является хорошим и TIC имеет опыт решения своих проблем и оплаты счетов. Одна из первых вещей, на которую должен обратить внимание покупатель, — это насколько хорошо работает TIC и сможет ли он справиться с проблемами в будущем. Помните, что когда вы продаете свой TIC-блок, одна из вещей, которые вы продаете (или покупаете), — это Соглашение, которое позволяет ему хорошо работать.

    КАК ФИНАНСИРУЕТСЯ ПЕРЕПРОДАЖА TIC?

    Обычно TIC не рефинансирует собственность, если ее продает один-единственный собственник. Вместо этого покупатель присоединится к другим владельцам в качестве заемщика по существующей ссуде и возьмет на себя процент продавца от непогашенного остатка по ссуде в соответствии с соглашением TIC. Таким образом, жизненно важно, чтобы ссуды на покупку денег для ТИЦ были допустимыми. . Также имеет смысл, чтобы для минимизации комиссий и неудобств, связанных с допущением о ссуде, TIC получил ссуду, которая допускает «частичное погашение » (это означает, что позволяет заменить покупающего частичного владельца на продающего частичного владельца). допущения дешевле, чем полные допущения, и не требуют переквалификации всей группой собственников.

    Если продаваемый процент TIC резко вырос в цене, будет большая разница между продажной ценой и процентом продавца от непогашенной ссуды.Если у покупателя нет крупного первоначального взноса, продавец может выбрать один из следующих вариантов:

    а. Примите часть первоначального взноса в качестве векселя, подлежащего уплате в будущем и обеспеченного имуществом, или

    г. Увеличить размер существующей ссуды (если это разрешено кредитором и соглашением TIC), или

    г. Договоритесь о рефинансировании недвижимости.

    В хорошем соглашении TIC будет четко указано, какие варианты доступны для владельцев.

    КАК TIC ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ТАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫГОДЫ, КАК ДРУГАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

    Большинство, если не все стандартные налоговые льготы, доступные домовладельцам или владельцам недвижимости, остаются доступными в рамках соглашения TIC.Владельцы, проживающие в собственности, могут вычесть свои проценты по ипотеке и налоги на недвижимость и часто могут избежать налога на прирост капитала при перепродаже. Владелец, сдающий свои помещения в аренду, может задекларировать свои доходы и расходы, включая амортизацию, и может произвести отложенный до уплаты налогов обмен.

    КАК ЗАКОНЫ КОНТРОЛЯ АРЕНДЫ ВЛИЯЮТ НА TICS?

    Несмотря на усилия арендаторов-активистов запретить владение ТИЦ, ТИЦ популярны как никогда. Но недавние изменения в законах Сан-Франциско о контроле за арендной платой еще больше ограничили возможность владельцев TIC занимать свои новые дома при наличии арендаторов.

    Разрешено выселение только одного «собственника MOVE-IN» на одно здание, и этот тип выселения ограничен ситуациями, когда арендатор не является защищенным пожилым, инвалидом или неизлечимо больным человеком. Владелец выселения должен владеть 25% долей собственности и соответствовать множеству других требований. Если необходимо более одного выселения, арендатор защищен или владелец не соответствует критериям «Въезда собственника», все арендаторы в здании могут быть выселены в соответствии с «Законом Эллиса», , но с последующей сдачей в аренду собственности строго ограничено.Все эти законы сложны, и любой, кто рассматривает возможность покупки TIC здания, занимаемого арендатором, должен перед покупкой обратиться за юридической консультацией.

    КАКИЕ ДРУГИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИМЕНЯЮТСЯ К TICS?

    Департамент недвижимости Калифорнии (DRE) недавно занял позицию, согласно которой создание TIC в зданиях, состоящих из пяти или более единиц, является незаконным, если только здание не получило одобрение DRE в форме «Public Report». Эта позиция противоречит мнению многих адвокатов, которые считали, что публичный отчет не требуется для групп из 5-10 человек при условии, что были подписаны и поданы две простые формы DRE.До тех пор, пока суды не решат, действительно ли требуется публичный отчет, будет рискованно формировать TIC в зданиях из пяти или более квартир без публичного отчета, и продавцам следует рассмотреть возможность его получения. К счастью, DRE заявило, что публичный отчет не требуется для перепродажи доли в существующем TIC, даже если у TIC никогда не было публичного отчета. DRE также заявило, что теперь оно впервые готово выпустить публичные отчеты для новых TICS. Пожалуйста, проконсультируйтесь с юристом по поводу последних событий в этой области.

    ТАК СЛОЖНЫ ИЛИ ОПАСНЫ ТИКИ, ЧТО СЛЕДУЕТ ИЗБЕГАТЬ ИХ?

    Одна из причин, по которой ТИЦ стоят меньше, чем владение собственным домом для одной семьи или покупка традиционного кондоминиума, заключается в том, что покупка и продажа немного сложнее, и существует более высокая степень риска в законодательстве, когда-либо изменяющемся или взаимодействующем с другими владельцами. к некоторому трению. Но учтите, что все формы совместной собственности (ТИЦ, кондоминиумы, кооперативы, товарищества и т. Д.)) сопряжены с рисками совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.

    Уровень риска зависит от доли собственности, находящейся в совместной собственности, и размера разделяемых обязательств. Например, владельцы кондоминиумов совместно владеют относительно небольшой частью здания (например, конструктивными элементами, системами, зонами общего пользования) и разделяют немногочисленные обязательства (например, техническое обслуживание и страхование зон совместной собственности, заработная плата персонала), что делает риск относительно низким.Таким образом, хотя владельцам кондоминиумов необходимо беспокоиться о таких проблемах, как способность их соседей принимать групповые решения, быть внимательными в использовании общих частей и платить взносы в ассоциацию своих домовладельцев, им не нужно беспокоиться о том, будут ли их соседи производить выплаты по ипотеке.

    Дополнительный риск владения TIC возникает из-за того, что местные органы власти, такие как Сан-Франциско, пытаются их ограничить (без особого успеха), а также потому, что группа собственников несет коллективную ответственность по всем обязательствам владения.Если владелец TIC не сможет произвести ежемесячный платеж и результаты невыполнения обязательств по ипотеке, кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие владельцы потеряют свои дома и, возможно, свой капитал.

    Следующие шаги минимизируют риск владения TIC:

    • Полное исследование предыстории и квалификации потенциальных совладельцев;
    • Исчерпывающая оценка имущества и финансирования;
    • Создание индивидуального соглашения TIC, которое полностью понимает любой член группы;
    • Использование месячной системы начисления оплаты групповых расходов;
    • Создание резервного фонда по умолчанию; и
    • Строгие процедуры для обеспечения соблюдения соглашения TIC и выкупа нарушившего обязательства владельца или владельца, который вызывает ненужные проблемы в TIC.

    Итак, КАК СОЗДАЕТСЯ СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ TIC? ЧТО ДАЛЬШЕ?

    1. Члены группы, которые собираются объединиться в этой форме собственности, должны сначала оценить финансовую отчетность друг друга и провести профессиональную проверку здания и процессы подачи заявок на получение кредита, которые являются общими для всех покупок недвижимости. Принятие финансовой отчетности, утверждение состояния здания и получение удовлетворительной ссуды должны быть предварительными условиями обязательства группы по покупке здания.Если вы являетесь лицом, намеревающимся продавать группе потенциальных покупателей, вы сами создаете Соглашение TIC и проводите необходимое расследование людей, совершающих покупки, чтобы убедиться, что вы не создаете структуру TIC, которая не будет работать и приведет к в рассерженных покупателях, которые позже подали на вас в суд за то, что вы «втянули их» в плохо работающий ТИЦ.

    2. Группа также проводит серию групповых встреч. Юрист, имеющий опыт создания TIC, должен поднять и объяснить многие важные вопросы, связанные с групповым владением, и помочь оценить преимущества и недостатки различных подходов.Если вы являетесь Продавцом структуры TIC новым покупателям, вы организуете встречи и посещаете их с каждым новым покупателем, который участвует в процессе, «порождая» новый TIC. Благодаря этому процессу члены группы тщательно развивают и проверяют свои способности ладить, решать проблемы и принимать решения. Они также создают основу и дух, необходимые для успешного реагирования на непредвиденные события в будущем. Обычно человек, который первым создает ТИЦ, продолжает работать в структуре, сохраняя одну или две квартиры, но в этом нет необходимости, если созданная структура хорошо продумана с отличным соглашением, подписанным всеми новыми владельцами.

    Таким образом, поверенный должен подготовить исчерпывающее письменное соглашение, специально разработанное с учетом уникальных потребностей конкретного здания и владельцев, включая их личность и потребности. Затем каждый участник может поручить рассмотрение проекта соглашения их собственным поверенным и бухгалтером и передать комментарии этих внешних экспертов группе для обсуждения и дальнейшего пересмотра соглашения. Хорошие CPA и профессионалы в сфере недвижимости часто участвуют в обсуждениях, чтобы гарантировать получение хороших советов по налогам и собственности.

    Это отнимает много времени и сложно для тех, кто к этому не привык, но не более сложен, чем первоначальное формирование кондоминиума, и намного, намного менее сложен, чем суматоха, которая возникает, если ждать, пока возникнет спор, и закончить борьбу в суде. . Здесь унция профилактики стоит фунта лечения.

    ЧТО, ЕСЛИ ВЛАДЕЛЕЦ НАРУШИТ СОГЛАШЕНИЕ И НЕ ПЛАТЕЖИТ?

    Если группа определяет, что состояние владельцев-неплательщиков носит временный характер, они могут предоставить ссуду из резервного счета группы.В противном случае, в зависимости от их соглашения, у группы может быть множество более жестких вариантов, включая выселение, принудительную продажу и потерю права выкупа. Жизненно важно, чтобы эти полномочия были четко прописаны в Соглашении как для защиты группы, так и для того, чтобы владелец, нарушивший свои обязательства, осознавал риск, которому он или она подвергается, и не нарушал Соглашение.

    КАК Я МОГУ УЧАСТВОВАТЬ В TIC GROUP?

    Вы можете присоединиться к существующей группе или создать новую.Проще говоря, ваше первое решение будет заключаться в том, присоединиться ли к существующей группе TIC, купив один интересный TIC, который доступен для продажи, или создать «новый» TIC в качестве одного из членов-учредителей, или, если вы продаете собственное здание вы уже полностью владеете, будучи единственным членом-учредителем и продаете единицы новым участникам по мере их покупки.

    Присоединение к существующей группе TIC сопряжено с меньшим риском, поскольку у группы уже есть «послужной список» успешного принятия решений и регулярных ежемесячных платежей.Существующая группа также может продвинуться дальше в процессе квалификации здания для преобразования в кондоминиумы.

    Если вы выберете «новый» ТИЦ, есть четыре возможных варианта действий:

    • Соберите собственную группу семьи или друзей, а затем работайте с квалифицированным риэлтором, чтобы найти здание. После того, как вы найдете здание, которое понравится всей группе, вам нужно будет договориться о назначении процентов и единиц
    • Присоединение к человеку или группе, которые находятся в процессе покупки здания, но имеют доступную квартиру.Риэлтор может помочь вам найти такого человека или группу, а затем оценить квалификацию и пригодность потенциальных совладельцев.
    • Работа с риэлтором по поиску многоквартирного дома и создание структуры собственности, а затем поиск совладельцев для других квартир
    • Если вы владеете зданием и хотите продавать его части в качестве ТИЦ, то найдите риэлтора или поверенного, который знаком с методологией и который составит пакет для входа новых владельцев ТИЦ и разместит квартиры на рынке.

    ПОЧЕМУ ТИК, А НЕ ДРУГАЯ ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ?

    Все сводится к деньгам. Покупка ТИЦ намного дешевле, чем односемейное жилье или кондоминиум, и если вы планируете продать здание, намного дешевле с гораздо более коротким сроком реализации, чем преобразование кондоминиума. На рынке, известном своей высокой стоимостью и постоянной оценкой, ТИЦ могут быть лучшим… и, возможно, единственным… способом для многих выйти на рынок домовладения.Есть недостатки и, возможно, более высокая степень риска, но альтернативой принятию этого риска и участию в сложном владении собственностью … может быть полное отсутствие права собственности на собственность. Сама популярность этой формы собственности свидетельствует о том, что тысячи людей пришли к выводу, что это разумный и подходящий способ покупки «первого дома» на этом рынке.

    Совместное владение, ваши права и обязанности

    Сообщество, образованное всеми совладельцами одного и того же здания, известно как синдикат совладельцев.. Этот синдикат имеет такую ​​же правоспособность, как и компания. Последние должны собираться ежегодно, и это собрание известно как общее собрание совладельцев.

    Его цель — дать заключение:

    • на счетах прошлого года
    • по выписке, которую необходимо передать доверительному управляющему,
    • о предварительном бюджете на будущий год, что означает сумму квартальных ассигнований на покрытие расходов, которые необходимо оплатить,
    • о резерве под фонды работ с января 2017 года (кроме новостроек и долей собственности менее 10 лотов),
    • для обновления попечителя в части его функций или выбора нового,
    • для избрания членов профсоюзного совета,
    • на уровень консультаций совета синдиката и конкуренции между компаниями,
    • проголосовать за необходимые работы по содержанию общих частей и т. Д.

    В зависимости от характера решений, которые необходимо принять, закон устанавливает различные правила большинства для общего собрания и даже требует единогласия для самых серьезных решений.

    Для выполнения решений общего собрания синдикат совладельцев по закону имеет два органа:

    • синдикат (профессиональный или волонтерский)
    • совет профсоюза (состоящий из избранных совладельцев), ответственный за помощь управляющему имуществом и контроль за его управлением.

    Синдикат совладельцев уполномочен обеспечивать соблюдение и изменять совместные право собственности правила , либо в случае изменения закона, либо по требованию совладельца. Например: если вы хотите разделить вашу компанию право собственности лот на два или если вы хотите объединить два лота в один, правила совместного владения буду должны быть изменены в нотариальном порядке. Не стесняйтесь проконсультироваться со своим нотариусом, чтобы узнать, какую процедуру необходимо соблюдать и которая должна соответствовать действующему законодательству.

    В некоторых случаях, особенно , если ваша работа связана с помещениями общего пользования (например, сверление несущей стены) или влияет на общую гармонию здания (например, закрытие балкона), потребуется согласие общего собрания и ваш запрос на авторизацию должен быть отправлен доверенному лицу, чтобы он мог включить его в повестку дня следующего собрания. Следует отметить, что теоретически такая работа проводится только один раз в год, и вы можете выполнять свою работу только после получения соответствующего разрешения.

    В определенных случаях (например, раздел лота) необходимо вмешательство эксперта-сюрвейера и нотариальный акт, который изменяет составленные правила совместной собственности. Пусть ваш нотариус оценит Всего Стоимость модификации вы планируете запросить до начала работ.

    Созыв общего собрания в отсутствие доверительного управляющего

    Когда у совместной собственности нет доверительного управляющего, закон от 6 августа 2015 года теперь позволяет любому совладельцу созвать общее собрание для назначения нового доверительного управляющего.В таком случае больше нет необходимости систематически прибегать к правосудию.

    Решая, преобразовывать ли в кондоминиумы

    Решение о преобразовании в кондоминиумы

    Розмари МакГиннесс и Энди Сиркин

    Преобразование кондоминиума — сложный процесс. Что касается местного, государственного и федерального регулирования, а также множества специалистов, с которыми приходится иметь дело — титульных компаний, геодезистов, адвокатов и различных городских департаментов — это кажется намеренно созданным, чтобы запутать.С такой крутой кривой наклона и перспективой долгой и сложной процедуры легко упустить из виду первый вопрос, который вы должны задать себе: следует ли мне преобразовать свою собственность в кондоминиумы? Мы хотели бы предложить некоторые практические соображения, о которых следует подумать, прежде чем приступить к конверсии.

    Что происходит при переоборудовании кондоминиума?

    Во-первых, немного правовой базы. При преобразовании в кондоминиум собственник (и) здания, состоящего как минимум из двух квартир, решает (и) обработать карту разбиения и записать декларацию об ограничениях для разделения собственности на кондоминиумы.В Калифорнии преобразование кондоминиумов регулируется законом, называемым Законом о карте подразделения, а также местным законодательством той юрисдикции, в которой находится недвижимость. Местная юрисдикция обрабатывает заявку на преобразование, и после утверждения заявки записывается карта подразделения. Затем собственность может стать «проектом кондоминиума» в соответствии с законодательством штата, зарегистрировав документ под названием «Декларация соглашений, условий и ограничений» или «CC&R» в записях округа и создав индивидуальный документ о праве собственности на каждый кондоминиум.

    Взвешивание затрат на переоборудование кондоминиума

    При оценке возможности преобразования вам необходимо определить, подходит ли оно для преобразования в соответствии с действующим законодательством. Но то, что здание можно переоборудовать, не обязательно означает, что его нужно переоборудовать. Прежде чем принять решение о конвертации, владелец должен понимать все затраты, включая скрытые, и тщательно взвешивать эти затраты по сравнению с преимуществами конвертации.

    Фиксированные затраты на преобразование кондоминиумов

    Основные затраты на преобразование, такие как сборы за подачу заявления, сборы за исследование и гонорары адвокатов, хорошо известны и могут быть определены заранее.Наш офис с радостью сообщит вам, каковы будут эти расходы, и мы приветствуем ваш запрос.

    Стоимость проверки кондоминиума и соответствия нормам

    Может быть сложнее оценить затраты на устранение нарушений кода. Хотя нет необходимости приводить здание в соответствие с современными нормами, необходимо получить разрешение на строительство и провести окончательную проверку любых незаконных работ. Сюда входят все работы, выполненные без разрешения, даже если они соответствуют требованиям строительных норм.Чтобы удовлетворить это требование, может потребоваться «разрушающий контроль». Это означает, что стены, возможно, придется открыть, чтобы открыть доступ к проводке, водопроводу, конструкционным опорам и т. Д., Которые необходимо проверить. Некоторая запрещенная работа, такая как строительство «жилого дома», чердака или террасы, может быть невозможна легализовать, потому что она не может соответствовать требованиям норм планирования, пожарной безопасности или строительных норм ни при каких обстоятельствах, и, если это так, работы должны быть окончательно снесены (и их удаление проверено и подтверждено строительными инспекторами).

    Это не лучшая идея, чтобы городские власти осмотрели здание заранее, если есть вероятность, что вы можете решить не переоборудовать, если работа по проверке будет слишком дорогостоящей. Проблема с этим подходом заключается в том, что после того, как здание осмотрено городскими властями, вы обязаны выполнить работу, даже если вы решите не переоборудовать. Более разумный подход — нанять частного специалиста по предварительному осмотру кондоминиума для осмотра собственности. Этот эксперт даст вам надежное мнение о том, какие работы вам нужно будет выполнить над зданием, чтобы преобразовать его, и каких затрат на соответствие нормам следует ожидать.Предварительный инспектор преобразования может также предложить, какие шаги вы должны предпринять перед инспекцией здания города, чтобы свести к минимуму вероятность того, что после инспекции будет много работы.

    Повышение налога на недвижимость при переоборудовании кондоминиумов

    Еще одна скрытая конверсионная стоимость, которую следует учитывать, — это налог на недвижимость. Хотя преобразование не приводит к увеличению налога на недвижимость, владельцы, преобразовавшие недвижимость, могут быть обязаны уплатить до трех частей налога на имущество заранее (в зависимости от времени года, когда процесс преобразования завершен).

    Высокая стоимость страхования кондоминиума, ТСЖ

    Специальное страхование, необходимое для ассоциаций домовладельцев-кондоминиумов, и более высокие страховые взносы для ТСЖ также следует рассматривать как скрытые затраты на преобразование. Для многоквартирных домов требуются разные страховые полисы, которые обычно дороже, чем полисы для многоквартирных домов. Чтобы понять, насколько вырастут ваши страховые взносы, стоит получить расценки на страховой полис кондоминиума.

    Рефинансирование и продажа кондоминиума после преобразования

    Также помните, что многие преимущества преобразования кондоминиума не могут быть реализованы без рефинансирования.Процесс рефинансирования требует затрат и, в зависимости от рыночных условий, может увеличивать ежемесячные платежи.

    Если вы планируете продавать, обязательно оцените, действительно ли текущие рыночные условия более благоприятны для здания, которое было разделено на кондоминиумы, и, если да, оправдывает ли увеличение стоимости затраты на переоборудование. Если планов продажи нет, но вы рассматриваете возможность конверсии для улучшения финансирования ипотеки, важно определить, будет ли возможно более выгодное рефинансирование для каждого из владельцев, которым потребуется рефинансирование.

    Влияние бессрочной аренды на стоимость кондоминиума

    Если вы переходите в соответствии с «Программой ускоренного преобразования» и в здании проживают арендаторы, вы должны предложить им пожизненную аренду. Наличие пожизненного арендатора в кондоминиуме снижает его стоимость, и это следует рассматривать как еще одну скрытую стоимость преобразования. Пожизненная аренда дает арендаторам больше прав и защиты, чем арендаторы при обычном контроле арендной платы. Обычный контроль арендной платы может быть отменен из-за наличия собственника, относительной занятости, удаления квартиры с рынка аренды (в соответствии с Законом Эллиса), ремонта и по другим причинам.Арендатор пожизненной аренды не может быть выселен по любой из этих причин. Тот факт, что практически невозможно выселить арендатора пожизненной аренды, значительно снижает стоимость квартиры с пожизненной арендой. Фактически, в зависимости от ситуации, кондоминиум с пожизненной арендой может стоить меньше, чем такая же квартира, как TIC с обычным арендатором, контролирующим арендную плату.

    Учет всех плюсов и минусов преобразования кондоминиума позволит вам спланировать правильное время для начала процесса, избежать конфликта с совладельцами из-за затрат и избежать неприятных сюрпризов.


    Об авторе

    SirkinLaw APC ведет клиентов через преобразование кондоминиумов и подразделений в Сан-Франциско в течение почти 20 лет и осуществила больше преобразований SF, чем любая другая фирма. На протяжении многих лет мы участвовали в разработке многих законов, регулирующих преобразование кондоминиумов в Сан-Франциско, и помогли разработать многие процедуры, используемые Бюро по использованию улиц и картографии Департамента общественных работ Сан-Франциско (DPW) (« БСМ »).Наш обширный опыт позволяет предположить, что если в процессе преобразования кондоминиума возникнет сбой, мы уже видели нечто подобное раньше и точно знаем, что делать. А в тех редких случаях, когда возникает совершенно новая проблема, мы являемся признанными мастерами в разработке творческих решений, которые экономят время и деньги наших клиентов.

    Опыт научил нас, что наиболее важными для наших клиентов являются немедленная доступность персонала, который ответит на вопросы клиентов, и усердие в процессе утверждения правительством.Чтобы обеспечить достижение этих целей, у нас есть штатный помощник юриста, Кэм Перридж, который занимается контактами с клиентами, подготовкой заявлений для подразделений и мониторингом утверждений подразделений. Кэм поддерживает телефонную линию с прямым доступом, и с ней можно легко связаться в любой будний день, чтобы обсудить статус процесса преобразования или подразделения. А в тех случаях, когда вам нужно поговорить с адвокатом, Энди Сиркин готов быть с вами во время вашего звонка или в течение следующих 24 часов. Энди известен своим усердием в быстром перезвоне клиентов и более чем когда-либо стремится к тому, чтобы с ним легко связаться.

    Но в то время как обработка преобразования или разделения кондоминиума быстрая и эффективная может быть самым непосредственным приоритетом нашего клиента, регулирующие документы (Декларация о соглашениях, условиях и ограничениях или «CC&R», дополненная в некоторых случаях Уставом и / или статьями) будут иметь гораздо большее долгосрочное воздействие. Качество регулирующих документов напрямую повлияет на качество жизни собственников, а также на их способность рефинансировать и продавать. Энди Сиркин был соавтором последних 10 выпусков The Condominium Bluebook, и его опыт в подготовке управляющих документов кондоминиумов признан во всей Калифорнии.Управляющие документы SirkinLaw APC по-прежнему являются теми, которым подражают другие фирмы, и риэлторы, кредиторы и покупатели сильно отдают предпочтение. Это лидерство является результатом постоянного совершенствования и инноваций, которые делают наши документы более простыми для чтения и понимания, а также более эффективными и менее дорогостоящими в обеспечении соблюдения.

    Прежде чем вы выберете юриста, который займется преобразованием квартиры или новым строительным участком, найдите минутку, чтобы поговорить с Кэмом, Энди или юристом Розмари МакГинесс из SirkinLaw APC.Наша практика включает в себя все необходимые городские и штатные заявки и документы, а также подготовку любых регулирующих документов, которые могут вам понадобиться. Мы предлагаем эти услуги на фиксированной основе, и наши расценки, как правило, ниже, чем у других фирм. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

    Основания для подачи гражданского иска

    Гражданским иском является любое дело, не являющееся уголовным. Большинство дел — это гражданские иски. Если вы хотите, чтобы судья издал приказ, вы можете подать гражданский иск с просьбой о судебном запрете.Вы можете подать иск о выплате денег в качестве компенсации за причиненный вам вред. Если ваше дело составляет менее 7000 долларов, вы можете подать иск с небольшой претензией. Дело о мелких претензиях также является гражданским иском.

    Если ваше дело связано с большими деньгами или является сложным, вам, вероятно, потребуется помощь юриста для подачи гражданского иска. Цель этого раздела — объяснить наиболее распространенные юридические претензии арендаторов.

    1. Плохие условия и нарушение гарантии пригодности

    Согласно закону Массачусетса, все арендодатели должны арендаторам так называемую «гарантию пригодности для жилья».Это означает, что домовладелец обязан поддерживать вашу квартиру в хорошем состоянии с момента вашего первого заселения до вашего отъезда. 4

    Очень важно понимать, что домовладелец не может отказаться от своих обязательств по предоставлению жилой квартиры, заявив, что арендная плата, которую она взимала с вас, была снижена из-за плохих условий. 5

    Если арендодатель не поддерживает вашу квартиру в хорошем состоянии, он нарушил или «нарушил» свои гарантии пригодности для проживания.Затем вы можете заявить, что стоимость вашей квартиры снизилась и что она не стоит всей арендной платы, которую взимает с вас арендодатель. Вы можете подать это требование в некоторых случаях выселения, чтобы уменьшить сумму арендной платы, которую вы должны, или получить право на проживание в вашей квартире. Вы также можете использовать его, чтобы подать в суд на арендодателя о возврате арендной платы. Эта гарантия распространяется на все договоры аренды, будь то письменные или нет. Ваш домовладелец не может игнорировать это требование или потребовать от вас отказаться от вашего права на проживание в жилой квартире. 6

    Арендодатель нарушает гарантию пригодности для проживания с того момента, как он действительно узнает об условиях, которые могут поставить под угрозу или нанести ущерб вашему здоровью, безопасности или благополучию. 7 В соответствии с законом предполагается, что домовладелец действительно знает о нарушениях, если они имели место на момент вашего переезда в свою квартиру. 8 Вам не нужно рассказывать ей о них, хотя это намного лучше, а всегда лучше сделать это письменно.

    Если проблемы возникают после того, как вы переехали, домовладелец знает, что они существуют:

    • Если она их увидит,
    • Когда вы рассказываете ей о них (устно или письменно), или
    • Когда Совет по здравоохранению или Департамент инспекционных услуг отправляет ей уведомление о наличии проблем. 9

    Кроме того, когда один арендатор сообщает о неисправности, которая влияет на других арендаторов, арендодатель получает уведомление, на которое другие арендаторы могут полагаться.

    Не каждого дефекта будет достаточно, чтобы суд констатировал снижение стоимости вашей квартиры. 10 Суд имеет широкие полномочия решать, что является нарушением гарантии, а что нет. Если вы хотите подать в суд на своего арендодателя за нарушение гарантии пригодности для проживания, вы должны получить отчет от Департамента здравоохранения, в котором документируются все нарушения кодекса.

    Когда домовладелец нарушает гарантии проживания, у вас есть несколько вариантов. Вы можете попросить суд уменьшить вашу арендную плату за период, когда вы жили в плохих условиях.Ваше право на снижение арендной платы начинается с того момента, когда арендодатель узнает о плохом состоянии вашей квартиры. 11 Если суд установит, что арендодатель нарушил гарантию пригодности для проживания, судья затем рассчитывает денежный ущерб, который арендодатель может вам задолжать. Мера ущерба для арендатора — это разница между справедливой рыночной стоимостью квартиры в хорошем состоянии (обычно это сумма арендной платы, которую вы первоначально согласились платить) и справедливой арендной стоимостью, которая представляет собой стоимость квартиры со всеми проблемы. 12 Однако даже с учетом многочисленных нарушений кодекса судья может обнаружить, что справедливая арендная стоимость вашей квартиры с дефектами не намного ниже вашей первоначальной арендной платы. 13

    Если ваш домовладелец серьезно нарушил гарантию пригодности для проживания, вы можете аннулировать договор аренды и выехать из дома 14 или обратиться в суд с просьбой отменить договор аренды и полностью или частично вернуть уже уплаченную вами арендную плату . 15 Если вы сделаете это, суд будет использовать несколько факторов, чтобы решить, будет ли вам разрешено расторгнуть договор аренды:

    • Серьезность неисправных состояний и их влияние на обитаемость квартиры,
    • Как долго вам пришлось жить с дефектами?
    • Могут ли дефекты быть устранены в разумные сроки и ваша квартира снова пригодна для проживания, и
    • Несете ли вы ответственность за дефекты.

    Если суд установит, что арендодатель нарушил гарантию пригодности для проживания, и разрешит вам прекратить аренду, вы все равно можете нести ответственность за выплату справедливой арендной стоимости квартиры, если таковая имеется, в то время, когда вы жили там в плохих условиях. условия. 16

    Примечание

    Вам не нужно обращаться в суд, чтобы получить разрешение на выезд из-за плохих условий. Но есть шанс, что если вы съедете до истечения срока аренды без разрешения суда, домовладелец может подать на вас в суд в отношении упущенной арендной платы, пока не найдет другого арендатора.Но если у вас есть веская причина для переезда, суд может не привлечь вас к ответственности, если домовладелец подаст на вас в суд.

    Вы также можете подать ходатайство о введении в действие Санитарного кодекса штата, которое отличается от подачи гражданского иска. В ходатайстве вы просите суд обязать владельца произвести необходимый ремонт и снизить арендную плату (включая уже уплаченную) до тех пор, пока не будет произведен ремонт. Вы также можете потребовать денежную компенсацию. Стоимость подачи этого ходатайства установлена ​​законом в размере 2 долларов США, и это самый быстрый способ передать ваш запрос о ремонте судье. 17 Дополнительную информацию о других способах устранения плохих условий и дополнительную информацию об этой гарантии см. В Главе 8: Выполнение ремонта. Форму ходатайства см. В «Ходатайстве арендатора о применении Государственного санитарного кодекса» (форма 14).

    2. Нарушение спокойного удовольствия

    В Массачусетсе, если домовладелец вмешивается или не делает ремонт, в результате которого вы не можете пользоваться своей квартирой и получать от нее удовольствие, это может быть нарушением спокойного отдыха. Вы можете подать на нее в суд о возмещении денежного ущерба или постановлении суда в следующих случаях:

    • Если ваш домовладелец должен предоставлять коммунальные или другие услуги, а он намеренно не предоставляет их.Обычные ситуации включают отказ от подачи горячей воды или тепла, а также отказ от ремонта печи или котла.
    • Если ваш домовладелец должен предоставлять коммунальные или другие услуги, и он прямо или косвенно мешает их меблировке.
    • Если арендодатель передает вам ответственность за оплату коммунальных услуг без вашего согласия.
    • Если ваш домовладелец пытается заблокировать вас или выселить из вашей квартиры без предварительного обращения в суд.
    • Если домовладелец каким-либо образом намеренно мешает вам «тихо наслаждаться» вашей квартирой. 18

    Очень важно понимать, что тот факт, что у вас может быть арендная плата, не мешает вам подать такой иск.

    Сумма возмещения ущерба, присужденного вам судом, будет равна либо арендной плате за 3 месяца, либо вашим фактическим убыткам, в зависимости от того, что больше (за вычетом любой арендной платы, которую вы можете задолжать). Фактические убытки могут включать в себя деньги, которые вы должны были заплатить, чтобы поесть в ресторане, когда вы не смогли попасть в свою квартиру, повреждение вашего имущества из-за протекающей крыши или разницу в стоимости между вашей квартирой с водонепроницаемой крышей и вашей квартирой. с протекающей крышей (иными словами, нарушение гарантийных обязательств). 19

    Если вы выиграете судебный процесс, вы также имеете право на оплату расходов на подачу иска и гонорары адвоката. Суд может присудить вам гонорары адвоката, даже если вы не платите адвокату, потому что она является юристом, оказывающим юридические услуги. 20 Некоторые юристы берутся за дела такого рода, даже если вы не можете им заплатить до тех пор, пока дело не будет выиграно или урегулировано.

    Вот несколько примеров, которые нарушают ваше право на спокойное проживание в вашей квартире:

    • Повторное затопление вашей квартиры из-за неисправности водопровода, которая не отремонтирована должным образом. 21
    • Неспособность домовладельца обеспечить адекватное отопление во время отопительного сезона, даже если она не могла позволить себе купить мазут. 22
    • Отказ или отказ арендодателя отремонтировать печь или котел, даже если арендатор несет ответственность за оплату топлива.
    • Арендодатель превращает ваше личное пространство в общее пространство, такое как крыльцо или подвал, которые раньше были доступны только вам. 23
    • Чрезмерный шум от других арендаторов, находящихся под контролем арендодателя. 24
    • Эмоциональное расстройство, вызванное просчетом арендной платы арендодателем и попыткой выселения арендатора за неуплату. 25
    • Звонок пожарной тревоги, действующий в течение 24 часов. 26

    Если действия арендодателя настолько помешали вам использовать квартиру, что вам придется немедленно переехать, вы можете сделать это, не платя арендную плату, которую вы обязаны платить. 27 Но ситуация должна быть чрезвычайно серьезной, чтобы вы могли разорвать договор аренды или аренды.Если суд установит, что ситуация не была настолько серьезной, чтобы вам пришлось уехать, суд может обязать вас оплатить арендную плату после того, как вы переедете. Подробнее о расторжении договора аренды см. Глава 11: Выезд.

    Примечание. Если в вашем договоре аренды содержится положение о том, что владелец будет обеспечивать отопление и горячую воду, но не несет ответственности за ущерб, если он этого не сделает, это положение об аренде является незаконным. 28

    3. Возмездие

    Закон штата запрещает домовладельцу или его агенту принимать меры против вас за следующие действия: 29

    • Письменное уведомление арендодателя о нарушениях государственного санитарного кодекса;
    • Сообщать арендодателю медицинским инспекторам, местным советам или другим должностным лицам о нарушениях закона;
    • Удержание арендной платы из-за плохих условий; 30
    • Судебный иск против арендодателя
    • ¡для защиты ваших прав; или
    • Организация или вступление в организацию арендаторов.

    Если в течение 6 месяцев после того, как вы начали какое-либо из вышеуказанных действий, арендодатель отправит вам уведомление о выходе, уведомление об увеличении арендной платы или уведомление о любых существенных изменениях в условиях вашего договора аренды или аренды, закон требует, чтобы судья предположил, что действия домовладельца были ответными. В случае оспаривания арендодатель должен доказать «четкими и убедительными доказательствами», что ее действие произошло бы независимо от вашего участия в этой охраняемой деятельности. 31 Если ваш домовладелец не докажет это, вы можете иметь право на получение арендной платы или денежного возмещения в течение 1-3 месяцев за ваш фактический ущерб, в зависимости от того, что больше, плюс расходы на подачу иска и гонорары вашего адвоката. 32

    4. Недобросовестные или вводящие в заблуждение действия

    Законодательный орган Массачусетса признал, что арендаторы являются потребителями одного из самых важных потребительских товаров — жилья. 33 В соответствии с Законом штата о защите прав потребителей, называемым «Глава 93A», домовладелец незаконно угрожает, пытается или фактически использует какие-либо нечестные или обманные действия против вас или кого-либо в вашем доме. 34

    Например, если ваш домовладелец намеренно отключит отопление, это будет несправедливым или обманным действием, нарушающим Закон о защите прав потребителей.Если ваш домовладелец действует несправедливо или обманным путем, и это причиняет вам «травму», 35 вы можете подать на нее в суд и, возможно, получить денежную компенсацию или судебный запрет против нее. Травма может включать не только фактическую потерю из кармана, но и другие виды вреда, такие как эмоциональное расстройство, 36 и даже потерю рабочего времени. Вы также можете иметь право на получение разумного гонорара адвоката и суммы ваших фактических убытков. 37 Если вы можете показать, что домовладелец должен был знать, что его действия были несправедливыми или обманчивыми, иногда вы можете получить двойную или тройную сумму вашего денежного возмещения. 38

    Однако не все арендодатели подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Если вы живете в доме на 2 или 3 семьи, и арендодатель живет в этом здании вместе с вами, Закон о защите прав потребителей может не применяться. 39 Если вы живете в доме на 2 или 3 семьи, и арендодатель живет в этом здании и использует деньги за аренду для оплаты счетов, то Закон о защите прав потребителей не применяется. 40 Арендаторы государственного жилья не могут взыскать убытки в соответствии с Законом о защите прав потребителей за нарушение жилищными властями гарантии пригодности для проживания. 41 Если, однако, вы живете в другой ситуации, вы можете использовать этот закон для защиты своих прав.

    а. Что такое несправедливый или вводящий в заблуждение закон

    Нечестным или обманчивым действием может быть любое действие, которое нарушает существующие законы или постановления, защищающие ваше здоровье, безопасность или благополучие. 42 Это может включать:

    • Нарушение местных строительных норм, жилищных норм и государственного санитарного кодекса;
    • Нарушение правил Генерального прокурора о защите прав потребителей; 43
    • Retaliation;
    • Недобросовестная практика взыскания долгов;
    • Отказ от ремонта после уведомления домовладельца;
    • Нарушение вашего права на спокойное наслаждение;
    • с нарушением гарантии обитаемости;
    • Не соблюдает закон о залоге;
    • Отправляю вам документы, которые выглядят как судебные, но таковыми не являются;
    • Отказ принять от вас судебные документы;
    • Использование незаконных условий в договоре аренды;
    • Отсутствие в договоре аренды имени, адреса или номера телефона домовладельца или управляющего вашим зданием; или
    • Непредоставление вам копии договора аренды в течение 30 дней после его подписания.

    Многие другие претензии, перечисленные в этой главе, также являются нарушением Закона о защите прав потребителей.

    Наконец, закон запрещает домовладельцу любое другое поведение, которое вы можете убедить судью в несправедливости или обмане. 44 Чтобы убедиться, что вы заявляете обо всех возможных нарушениях Закона о защите прав потребителей (глава 93A), лучше всего указать в конце жалобы: «Все мои претензии также нарушений главы 93A Общего регламента штата Массачусетс. Законы.Это дает мне право удвоить или утроить все фактические убытки, нанесенные мне ».

    г. Вы должны отправить письмо с требованием

    Для возмещения убытков в соответствии с Законом о защите прав потребителей закон требует, чтобы вы сначала отправили своему домовладельцу письменное письмо с требованием не позднее чем за 30 дней до подачи иска . 45 Цель письма с требованием — рассказать арендодателю, как она нарушила закон и что вы хотите от нее сделать. Это письмо должно описывать обман домовладельца, то, как он причиняет вам вред, что вы хотите сделать, и просьбу о разумном урегулировании. 46 См. Образцы писем с требованием (формы 5, 6, 10 и 18). Это письмо не требуется, если ваш иск о защите прав потребителей является встречным в деле о выселении. 47 Вам также следует обратиться к информации о письмах с требованием на веб-сайте Генерального прокурора. Введите «письмо с требованием» в поле поиска.

    Если домовладелец не ответит на ваше письмо в письменной форме в течение 30 дней, вы можете подать на нее в суд. 48 Если домовладелец ответит на ваше письмо, но вы не считаете это предложение разумным, вы все равно можете подать иск.Но суд не вправе присудить компенсацию в размере, превышающем то, что уже предложил домовладелец. 49 Если отказ арендодателя от урегулирования был умышленным или недобросовестным, вы можете получить в два или три раза больше суммы, которую вы требуете, плюс разумные гонорары адвокату и судебные издержки. 50 Чтобы подать иск в соответствии с Законом о защите прав потребителей, вы должны подать в суд на арендодателя в течение 4 лет после того, как арендодатель совершил несправедливое или обманчивое действие. 51

    Если другие арендаторы также пострадали или пострадали от несправедливых или обманных действий арендодателя, вы можете подать против нее коллективный иск. 52

    5. Залог

    Если ваш домовладелец нарушает закон о залоге, вы можете подать на него в суд, как описано в главе 3: Залог и арендная плата за последний месяц. Любое нарушение закона о залоге вашим арендодателем также может быть нарушением Закона о защите прав потребителей. 53

    6. Халатность

    Как правило, домовладелец должен проявлять разумную осторожность при использовании и обслуживании своей собственности, чтобы люди не пострадали. 54 Если арендатор или гость арендатора получают травмы из-за халатности арендодателя в поддержании своего имущества в хорошем состоянии, это лицо может подать иск против арендодателя или его агента о возмещении денежного ущерба. 55

    Примечание

    Случаи телесных повреждений или халатности являются сложными и могут повлечь за собой крупный материальный ущерб. Этот тип дела лучше всего рассматривать юристом, специализирующимся на законе о «телесных повреждениях». В таких случаях юристы часто берут гонорар из окончательной суммы, которую вы выигрываете.

    Лицо может подать в суд за халатность в связи с травмами, причиненными опасным состоянием, которое арендодатель знал, что необходимо исправить, но не исправил. Владелец несет ответственность перед всеми законными жителями и всеми законными посетителями, а в некоторых случаях и перед детьми, которые не были приглашены на территорию. 56 Независимо от того, что говорится в вашем договоре аренды, арендодатель несет ответственность перед вами за травмы, полученные в результате следующих плохих жилищных условий: 57

    • Скрытые дефекты
      Арендодатель несет ответственность за травмы, вызванные скрытыми дефектами или плохими условиями в вашей квартире, которые существовали в начале вашей аренды. 58
    • Зоны, находящиеся под контролем арендодателя
      Арендодатель несет ответственность за травмы, вызванные дефектами или проблемами, о которых он знал, в местах общего пользования, таких как коридоры, тротуары и лестницы. 59 Независимо от того, существовали ли эти дефекты в начале вашей аренды или возникли позже, она несет ответственность за любой ущерб, который случится с вами. 60 Она также несет ответственность за травмы, причиненные на территориях, находящихся под ее исключительным контролем, в случае нарушения санитарных или строительных норм. 61
    • Отказ отремонтировать
      Есть три ситуации, в которых вы можете подать иск против арендодателя, если вы получили травму из-за состояния, которое она не смогла исправить.
      • Если ваш домовладелец согласился в договоре аренды на ремонт, он несет ответственность перед вами за травмы, вызванные опасным состоянием, о котором она знала, но не смогла отремонтировать или отремонтировала неправильно. 62
      • Ваш арендодатель несет ответственность перед вами за травмы, вызванные дефектом, который она по собственной инициативе взяла на себя исправить, но исправила грубо небрежно. 63
      • Арендодатель несет ответственность перед вами за травму, причиненную любым небезопасным состоянием, не созданным вами, о котором она была уведомлена. 64 Это относится ко всем арендодателям, кроме домовладельцев, проживающих в домах на 2 и 3 семьи, занимаемых собственниками.

    Суд может признать вашего арендодателя небрежным в отношении любой из вышеперечисленных травм, даже если вы нарушили положение своего договора аренды, например, сдавали квартиру в субаренду без согласия или не уплатили всю арендную плату.Арендодатель может уменьшить, но не может избежать ее ответственности, если ваша собственная халатность способствовала нанесению вам травмы. 65

    7. Утрата или телесное повреждение в результате кражи со взломом или других уголовных преступлений

    Если вы стали жертвой преступного деяния, такого как кража со взломом, изнасилование или нападение, в вашем доме или квартире, и халатность арендодателя создала возможность для преступника действовать, вы можете подать в суд на арендодателя и требовать деньги убытки. 66 Арендодатель должен был знать или должен был знать, что его действие или бездействие создали ситуацию, которая позволила кому-либо другому совершить преступление. 67 Кроме того, преступное деяние должно быть предсказуемым. 68

    Если вы столкнетесь с ситуацией, описанной выше, вы также можете потребовать возмещения убытков в размере

    нарушение гарантии проживания. 69

    Эмоциональное расстройство

    Существует ряд ситуаций, в которых теперь вы можете взыскать денежную компенсацию за эмоциональный стресс и любые физические травмы, вызванные действиями или бездействием вашего арендодателя. 70 Эмоциональное расстройство является серьезным эмоциональным или психическим расстройством. 71 Эмоциональное расстройство встречается не во всех случаях. Ваш арендодатель может нести ответственность за причинение эмоционального стресса в следующих ситуациях:

    • Эмоциональный вред, приводящий к физическому ущербу
      Если домовладелец причиняет вам серьезное эмоциональное расстройство, которое приводит к телесным повреждениям (например, болезнь сердца), вы можете получить компенсацию за нанесенные вам физические и эмоциональные травмы, независимо от действий вашего арендодателя. были небрежными, безрассудными или преднамеренными. 72
    • Эмоциональный вред сам по себе
      Если арендодатель причиняет вам серьезное эмоциональное расстройство, которое не приводит к физическому ущербу, вы можете получить компенсацию за этот чисто эмоциональный вред, если действия арендодателя были опрометчивыми или преднамеренными. 73 Денежный ущерб может быть увеличен вдвое или втрое, если вы также заявите, что действие было несправедливым или вводящим в заблуждение.
    • Физический или эмоциональный вред другому человеку
      В некоторых случаях закон штата Массачусетс теперь возлагает на вашего арендодателя ответственность перед другими людьми, которые тесно связаны с вами и которые сами страдают от вашего бедствия.

    Если арендодатель причинит вам эмоциональные и физические травмы, третья сторона, физическое здоровье которой ухудшается из-за ее беспокойства о вас, может возместить свои собственные физические и эмоциональные травмы, если поведение арендодателя было небрежным, безрассудным или преднамеренным. 74 Третье лицо, получившее чисто эмоциональную травму, может оправиться от этой травмы только в том случае, если поведение владельца было опрометчивым или преднамеренным. 75 Если арендодатель повел себя просто по небрежности, а травма была чисто эмоциональной, ущерб не может быть возмещен. 76 Если вы пострадали в собственности арендодателя, вам следует обратиться к адвокату по личным травмам.

    8. Вторжение в частную жизнь

    Вы имеете право подать иск о судебном запрете и возмещении денежного ущерба в ответ на любое «необоснованное, существенное или серьезное вмешательство» в вашу физическую неприкосновенность частной жизни. 77 Арендодателю не разрешается нарушать вашу конфиденциальность в вашей квартире. Скорее всего, это право на неприкосновенность частной жизни включает право на закрытые собрания арендаторов. 78 Разумеется, владелец не может тайно записывать ваши личные разговоры или «вторгаться в ваше пространство» каким-либо подобным образом. 79

    9. Оплата коммунальных услуг без письменного договора

    В соответствии с санитарным кодексом штата, если нет письменного соглашения, в котором конкретно указывается, что вы, арендатор, обязаны платить за тепло, горячую воду, газ или электричество, арендодатель должен платить за эти коммунальные услуги. 80 Большинство арендаторов без аренды переезжают в квартиру без подписания какого-либо договора аренды. В то же время домовладелец может попросить их указать коммунальные услуги на свое имя. По ГСН это недопустимо. Если домовладелец предоставляет какие-либо коммунальные услуги на ваше имя без письменного соглашения, это считается нарушением вашего права на спокойное пользование. 81

    Если вы платили за коммунальные услуги в своей квартире без письменного соглашения, суд может присудить вам 25 долларов за это нарушение. 82 Вы также можете получить обратно все, что вы заплатили за коммунальные услуги, но суды не согласовали сумму денег, которую они присуждают за этот тип нарушения. Кроме того, вы можете попросить судью выставить счета за коммунальные услуги на имя вашего арендодателя. 83 Даже если вы не оплатили счет самостоятельно — например, если топливная помощь оплатила часть счета — вы все равно можете получить обратно всю сумму присланных вам счетов. 84 Дополнительную информацию см. В главе 6: Утилиты.

    Если вы планируете подать иск против арендодателя и уже оплатили часть счетов самостоятельно или у вас есть несколько счетов, которые необходимо оплатить, принесите в суд счета и доказательства того, что вы заплатили. Если у вас нет счетов за коммунальные услуги или подтверждения того, что вы заплатили, обратитесь в коммунальную компанию. Компания может предоставить вам компьютерную распечатку, в которой будет указано, сколько вам выставили счет и сколько вы заплатили. 85

    10. Помеха

    Арендодатель, который знает или участвует в создании состояния, которое «существенно мешает нормальному комфорту человеческого существования» или снижает разумное использование или стоимость собственности, может быть привлечен к ответственности за травмы, вызванные этим состоянием.Это состояние технически известно как «неудобство». В Массачусетсе условия, связанные с шумом, ядовитыми запахами, испарениями или паразитами, представляют собой неудобства. 86

    11. Дискриминация

    См. Главу 7: Дискриминация.

    12. Свинцовая краска

    Если вы определите, что в вашей квартире свинцовая краска и в ней проживали дети младше 6 лет, вы можете подать иск о том, что домовладелец не раскрыл или не удалил свинцовую краску. См. Главу 9: Отравление свинцом.

    13. Непредоставление копии договора аренды

    Арендодатель должен предоставить вам копию договора аренды в течение 30 дней с момента его подписания. 87 Невыполнение этого требования может привести к штрафу в размере до 300 долларов. 88

    .

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *