Программа по переселению из ветхого жилья: Переселение граждан | Реформа ЖКХ

Содержание

Типовые вопросы граждан, возникающие в связи с переселением из аварийного жилищного фонда

Если Ваш дом не признан аварийным (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?), но находится в плохом состоянии, Вы можете обратиться в муниципальные органы власти с заявле­нием о признании его аварийным (с приложением документов, подтвержда­ющих ваши права собственности на помещение в таком доме). Копию заявления рекомендуем направить в государственную жилищную инспекцию.
Примерный текст заявления: «В связи с наличием дефектов строительных конструкций (рекомендуется указать основные дефекты), непосредственно влияющих на возможность безопасной эксплуатации дома по адресу (адрес), просим провести его обследование и признать аварийным в порядке, установленном постановлением Правительства РФ №47».
Примерный перечень типовых дефектов: частичное разрушение, трещины, отклонение от вертикали, выпучивание фундаментов и несущих стен; разрушение и прогиб балок или плит перекрытий; поражение гнилью несущих элементов деревянных конструкций.

По возможности следует указывать числовые характеристики дефектов (сквозная трещина с раскрытием 5мм, прогиб балки на 10мм и т.п.) с приложением фотографий.
Если Ваш дом будет признан аварийным, вы должны получить соответствующее уведомление и сведения о признании дома аварийным в течение 10 дней должны появиться в реестре аварийных домов (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?)
Ответ о результатах рассмотрения Вашего заявления может содержать информацию о проведенных по заказу органов власти обследованиях, по результатам которых аварийное состояние дома не установлено. Если Вы не согласны с такой оценкой состояния дома, необходимо за свой счет заказать обследование состояния дома специализированной организацией и, если оно будет содержать выводы об аварийном состоянии дома, повторно направить обращение о признании дома аварийным с приложением акта указанного обследования.
Ответ местного органа власти может также содержать требование самостоя­тельно провести обследование дома с привлечением специализированной организации за счет заявителя. Муниципалитеты часто ссылаются при этом на отсутствие средств в местном бюджете на оплату таких услуг.
Если у Вас отсутствует возможность заказать и оплатить такое обследование, Вы можете обратиться в суд с требованием о понуждении местного органа власти за свой счет провести обследование дома.

Государственная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Московской области» на 2019-2025 годы

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

Основания программы

Государственная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Московской области» на 2019-2025 годы определяет перечень многоквартирных домов:

  • признанных до 1.01.2017 года в установленном законодательством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации и подлежащие расселению в рамках региональной адресной программы федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» за счет средств госкорпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и перечень аварийных многоквартирных домов, расселяемых по иным программам Подмосковья, в рамках которых не предусмотрено финансирование за счет средств Фонда;
  • перечень аварийных многокрвартирных домов, подлежащих расселению только за счет средств консолидированного бюджета региона.

Участниками региональной программы определены муниципальные образования Московской области, на территории которых расположены аварийные многоквартирные дома.

Цели программы

  • Обеспечение  расселения многоквартирных домов, призванных аварийными;
  • Создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и внедрение ресурсосберегающих, энергоэффективных технологий;
  • Финансовое и организационное обеспечение переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда.

Регламентирующие документы

Постановление Правительства Московской области от 28.03.2019 № 182/10 «Об утверждении государственной программы Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2019-2025 годы» (PDF, 126.42 МБ)

Результаты и текущая деятельность

Источник: Министерство физической культуры и спорта Московской области

2019 год

Подпрограмма Результаты
Подпрограмма 1. «Переселение граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, признанного аварийным до 01.01.2017»
  • 35,01 тыс. кв. м аварийного фонда, подлежащего расселению до 1.09.2025 года, расселили из запланированных 54,37 тыс. кв. м.
  • 28,65 тыс. кв. м расселено за счет средств консолидированного бюджета из запланированных 41,51 тыс. кв. м.
  • 2,32 тыс. кв. м расселенного аварийного жилищного фонда за счет внебюджетных источников.
  • 4,05 тыс. кв. м расселенного аварийного жилищного фонда в рамках нацпроекта.
  • 0,25 тыс. человек расселели из аварийного жилищного фонда в рамках нацпректа в городских округах Кашира и Серпухов.
Подпрограмма 2. «Мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда до 2025 года» 1,85 тыс. человек переселили из аварийного жилищного фонда.

дом для переселенцев из аварийного жилья в Сергиевом Посаде

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

2020 год



Подпрограмма 1 «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда»
  • Общая площадь аварийного фонда, подлежащая расселению до 01. 09.2025 — 49.637 тыс. кв. м.; 
  • Количество квадратных метров рас селенного аварийного жилищного фонда за счет средств консолидированного бюджета — 32.493 тыс. кв. м.;
  • Количество квадратных метров расселенного аварийного жилищного фонда за счет внебюджетных источников — 1.1 тыс. кв. м.;
  • Количество квадратных метров расселенного аварийного жилищного фонда — 16.044 тыс. кв. м.;
  • Количество граждан, расселенных из аварийного жилищного фонда — 0.934 тыс. чел.
Подпрограмма 2 «Обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области»
  • Количество переселенных жителей из аварийного жилищного фонда — 0.557 тыс. чел.;
  • Количество граждан, переселенных из аварийного жилищного фонда — 1.495 тыс. чел.

Статья 16. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда 

1. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В случае, если действие такой программы начинается после 1 января 2019 года, она утверждается на период до 1 сентября 2025 года.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности:

1) перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации;

(в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) срок переселения граждан из каждого многоквартирного дома, включенного в перечень, указанный в пункте 1 настоящей части. При этом в первоочередном порядке подлежат переселению граждане из многоквартирных домов, которые расположены на территории муниципального образования и год признания которых аварийными и подлежащими сносу или реконструкции предшествует годам признания аварийными и подлежащими сносу или реконструкции других многоквартирных домов, расположенных на территории этого муниципального образования, а также из многоквартирных домов при наличии угрозы их обрушения или при переселении граждан на основании вступившего в законную силу решения суда. В случае, если несколько многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в разные годы, расположены в границах одного элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или смежных элементов планировочной структуры, переселение граждан из этих домов может осуществляться в рамках одного этапа региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда;(в ред. Федерального закона от 28.06.2014 N 200-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) объем средств Фонда, объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов и (или) внебюджетных средств на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на весь период действия этой программы, но не более чем на текущий календарный год и два последующих календарных года с разбивкой этой программы по этапам, начало реализации которых приходится на указанные годы;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 473-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) обоснование потребности в предусмотренных пунктом 3 настоящей части объеме средств Фонда, объеме долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов с учетом планируемых направлений использования указанных средств и возможности привлечения внебюджетных средств;(п. 4 в ред. Федерального закона от 27. 12.2019 N 473-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) планируемые показатели выполнения этой программы, отражающие общую площадь аварийного жилищного фонда, переселение граждан из которого предусмотрено этой программой в целом и каждым ее этапом, под которым понимается часть этой программы, соответствующая размеру увеличения рассчитанного для субъекта Российской Федерации лимита средств на переселение граждан из аварийного жилищного фонда в каждом году начиная с 2019 года, а в случае, если в текущем году такое увеличение не осуществляется, — часть этой программы, соответствующая размеру финансовой поддержки за счет средств Фонда, решение о предоставлении которой принимается на основании поданных субъектом Российской Федерации заявок в текущем году.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 459-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Минимальный размер этапа региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

(часть 2.1 в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 459-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.2. Не допускается внесение в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда изменений, которые приводят к нарушению требований, установленных частями 2 и 2.1 настоящей статьи.(часть 2.2 введена Федеральным законом от 23.07.2013 N 240-ФЗ)2.3. Методические рекомендации по формированию субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. (часть 2.3 введена Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 3 ст. 16 распространяется на правоотношения, связанные с переселением граждан из аварийного жилищного фонда, возникшие с 01.01.2009 (ФЗ от 17.12.2009 N 316-ФЗ).3. Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с настоящим Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. (в ред. Федерального закона от 17.12.2009 N 316-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4 — 5. Утратили силу с 1 августа 2013 года. — Федеральный закон от 23.07.2013 N 240-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Полученные за счет средств Фонда средства бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средства местных бюджетов могут расходоваться на:

(в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 459-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, а также в жилых домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено), и строительство таких домов, в том числе для целей последующего предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма, или договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, или договору найма жилого помещения маневренного фонда в связи с переселением из аварийного жилищного фонда, или договору мены с собственником жилого помещения аварийного жилищного фонда;2) выплату гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации;3) предоставление указанным в пункте 2 настоящей части гражданам, не имеющим иного пригодного для проживания жилого помещения, находящегося в собственности или занимаемого на условиях социального найма, субсидии на приобретение (строительство) жилых помещений в размере, не превышающем разницы между стоимостью жилого помещения, равнозначного по площади изымаемому, рассчитанной исходя из нормативной стоимости квадратного метра, и полученным возмещением, и (или) субсидии на возмещение части расходов на уплату процентов в размере не выше ключевой ставки за пользование займом или кредитом, полученными в валюте Российской Федерации и использованными на приобретение (строительство) жилых помещений. Нормативная стоимость квадратного метра определяется как стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемая по субъектам Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. Предоставление субсидии за счет средств Фонда может осуществляться не позднее окончания срока деятельности Фонда;4) предоставление субсидий лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, по передаче данных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Субсидия предоставляется в размере не более чем двадцать пять процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной как произведение общей площади жилых помещений, расположенных во всех многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и нормативной стоимости квадратного метра. Предоставление субсидии в размере от двадцати пяти до ста процентов указанной нормативной стоимости переселения осуществляется по решению Правительства Российской Федерации в установленных им случаях. В случае наличия в собственности гражданина нескольких жилых помещений, входящих в аварийный жилищный фонд, предоставление ему в связи с переселением из таких жилых помещений субсидий, предусмотренных настоящей статьей, за счет средств Фонда осуществляется в отношении только одного жилого помещения. В отношении других жилых помещений, находящихся в собственности такого гражданина и включенных в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, предоставляется возмещение за изымаемые жилые помещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации;(п. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) предоставление субсидии юридическому лицу, созданному субъектом Российской Федерации и обеспечивающему реализацию решения о комплексном развитии территории, на оплату расходов, указанных в пункте 4 настоящей части, в размере до ста процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной как произведение общей площади жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, из которых осуществлено переселение граждан, и нормативной стоимости квадратного метра.(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)(часть 6 в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 473-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. Утратил силу. — Федеральный закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

7 — 8. Утратили силу с 1 августа 2013 года. — Федеральный закон от 23.07.2013 N 240-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Государственная регистрация возникновения и перехода права собственности на жилые помещения, которые предоставляются гражданам в соответствии с настоящим Федеральным законом, осуществляется в течение не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых для такой государственной регистрации документов.

(часть 9 введена Федеральным законом от 29.12.2010 N 441-ФЗ)10. Утратил силу. — Федеральный закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Этапы региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (за исключением этапа 2024 года) должны быть реализованы не позднее чем 31 декабря года, следующего за годом, в котором осуществляется соответствующее этому этапу увеличение лимита предоставления финансовой поддержки субъекту Российской Федерации, а в случае, если такое увеличение не осуществляется, — не позднее чем 31 декабря года, следующего за годом принятия Фондом решения о предоставлении финансовой поддержки на реализацию соответствующего этапа. Этап 2024 года региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должен быть реализован не позднее чем 1 сентября 2025 года.

(в ред. Федеральных законов от 28.11.2018 N 436-ФЗ, от 22.12.2020 N 459-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11.1. Внесение изменений в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, предусматривающих продление срока реализации этапа этой программы в связи с необходимостью завершения мероприятий, предусмотренных таким этапом, не является основанием для неприменения предусмотренных статьей 23.1 настоящего Федерального закона последствий нарушения требований части 11 настоящей статьи.(часть 11.1 введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 175-ФЗ)12. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

13. За счет средств Фонда возмещаются расходы (в том числе по возврату кредитных и иных заемных средств, процентов за их использование в размере не более чем две трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей на дату привлечения указанных средств), ранее понесенные субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями на реализацию принятых после 1 января 2013 года и досрочно завершенных региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе таких программ с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства. При этом возмещению подлежат расходы в пределах установленных для субъектов Российской Федерации лимитов предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.(часть 13 введена Федеральным законом от 28.06.2014 N 200-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14. Для оценки выполнения субъектом Российской Федерации обязательства, принятого в соответствии с пунктом 9.10 части 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, требований части 11 настоящей статьи, достижения целевых показателей реализации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда учитывается общая площадь аварийного жилищного фонда, переселение граждан из которого завершено, а также общая площадь аварийного жилищного фонда, переселение граждан из которого не завершено в предусмотренный пунктом 9.10 части 1 статьи 14 настоящего Федерального закона и частью 11 настоящей статьи срок исключительно по причинам, связанным, в частности, со сроками принятия наследства, с неизвестностью места пребывания гражданина, наличием судебного спора о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации, или судебного спора, связанного с изъятием жилого помещения у собственника по основаниям, предусмотренным статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и другим причинам, связанным с личностью гражданина. (часть 14 введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 175-ФЗ)

Переселение граждан из аварийного жилищного фонда

             
«Объем аварийного жилищного фонда, ликвидированного во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года
№ 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» (далее – Указ № 600) на территории Иркутской области, составлял 550,46 тыс. кв. м, в нем проживали 32,6 тыс. граждан. Решением правления Фонда государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно- коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ) от 30 августа 2019 года (протокол № 933) принят итоговый годовой отчет о завершении расселения аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2012 года.

В соответствии с указанным решением мероприятия Указа № 600 выполнены в полном объеме, планируемые показатели Иркутской областью достигнуты.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» (далее – Указ № 204) утверждены 3 подпрограммы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которые входят в состав государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2019 – 2024 годы, в рамках которых планируется расселить аварийный жилищный фонд Иркутской области, признанный таковым до 1 января 2017 года, в объеме 400,4 тыс. кв. м, в котором проживает 22,8 тыс. человек до 1 сентября 2025 года (далее – аварийный жилищный фонд).

1. Подпрограмма «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда во взаимодействии с государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на 2019 — 2024 годы.
В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 352,1 тыс. кв. м (889 дома), в котором проживает 19,9 тыс.
человек.

Участвуют 28 муниципальных образований Иркутской области.

2. Подпрограмма «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» государственной программы «Доступное жилье» 2019-2024 годы.

В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 15,2 тыс. кв. м (108 домов), в котором проживает 1,0 тыс. человек. Участвуют 34 муниципальных образований Иркутской области.

3. Подпрограмма «Переселение граждан из жилых помещений, расположенных в зоне БАМа, признанных непригодными для проживания, и (или) жилых помещений с высоким уровнем износа (более 70%) на территории Иркутской области» на 2019 — 2024 годы.

В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 33,1 тыс. кв. м (73 дома), в котором проживает 1,9 тыс. человек. Участвуют 4 муниципальных образования. Подробная информация о ходе реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда представлена на сайте www. reformagkh.ru в разделе «Переселение граждан».

По вопросам реализации программ переселения граждан необходимо обращаться в органы местного самоуправления муниципальных образований Иркутской области.

Дата изменения: 01.07.2021 12:28

Переселение из аварийного жилья

Согласно Федеральному закону от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (в редакции от 28.11.2018 № 436-ФЗ) финансирование мероприятий на переселение граждан из аварийных жилых домов будет осуществляться в период с 2019 года по 2025 год на многоквартирные жилые дома, признанные аварийными до 01.01.2017.

Cформированы и утверждены региональная и муниципальная программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

Вопрос о сроках расселения и сноса домов, признанных аварийными после 01. 01.2017, будет решаться по мере принятия на федеральном уровне соответствующих нормативных актов, регулирующих снос и расселение таких домов, а также поступления средств на данные цели.

Порядок переселения граждан из аварийных домов регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Порядок переселения нанимателей, проживающих в аварийных домах по договорам социального найма, регулируется ст. 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации согласно которым предоставляемое гражданам другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Порядок переселения собственников, проживающих в аварийных домах, регулируется ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственнику в рамках процедуры изъятия земельного участка и жилых помещений должно быть выплачено возмещение за жилое помещение.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации размер возмещения за жилое помещение включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Прием по вопросам, связанным с переселением из аварийных домов, осуществляет начальник отдела по переселению из аварийного жилищного фонда комитета по жилищным вопросам Васильева Ирина Эдуардовна.

Прием осуществляется по адресу: г. Кемерово, просп. Советский, 54, кабинет 121 «Общественная приемная граждан» (вход со стороны ул. Орджоникидзе). Часы приема: понедельник с 14-00 до 16-00. Запись осуществляется на сайте администрации города Кемерово.

Контактный телефон Васильевой И.Э. – 75-18-71


Контактная информация

Начальник отдела комитета по жилищным вопросам – Васильева Ирина Эдуардовна (тел.75-18-71)

Министерство строительства Кузбасса, телефон приемной 36-82-40   

Официальный сайт государственной корпорации — Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства WWW.REFORMAGKH.RU

телефон «горячей линии» 8-800-700-89-89

Муниципальная программа .pdf 992 кб Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными после 01.01.2012 по состоянию на 01.01.2021 .xlsx 52 кб

Новая жилищная программа по переселению в другие регионы востребована у ямальцев / Правительство Ямало-Ненецкого автономного округа

Продолжается прием документов по новой окружной жилищной программе по переселению в другие регионы. Мера поддержки адресована жителям аварийного фонда. Социальные выплаты ямальцы могут направить на приобретение жилья во всех регионах России, кроме Тюменской области (для неё действует отдельная жилищная программа). В 2021 году переехать смогут более 150 семей. Новая программа дает дополнительный инструмент для выполнения задачи губернатора Дмитрия Артюхова по расселению на Ямале 1 млн квадратных метров аварийного жилья до 2025 года.

«У северян есть запрос на переезд не только в Тюменскую область, но и в другие регионы страны. Получал много обращений по этому поводу. Поэтому мы сделали новую программу, по которой жители аварийного фонда могут получить выплату на приобретение квартиры по всей стране. Ямальцы активно подают заявки – больше 50 семей уже выразили желание участвовать в программе», — сообщил губернатор Ямала Дмитрий Артюхов.

В настоящее время одновременно идет приём документов на 2021 и 2022 годы. Заявочная кампания на текущий год продлится до 1 апреля, на следующий — до 30 июня. Активнее всего в программе участвуют жители Ноябрьска, Лабытнанги и Пуровского района. В числе самых востребованных регионов – Свердловская и Московская области, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Республика Крым.

Размер социальной выплаты рассчитывается исходя из состава семьи и нормы предоставления общей площади жилого помещения, а также норматива стоимости одного квадратного метра жилья по России. Сейчас это 49173 рубля. В качестве повышающего коэффициента будет использоваться стаж работы в автономном округе.

Воспользоваться программой могут все жители аварийного фонда. Ключевое условие – обязательство сдать имеющуюся квартиру органам местного самоуправления. Среди требований – отсутствие иных жилых помещений на территории России, отсутствие сделок по отчуждению жилья за последние пять лет. Граждане не должны были получать прежде финансовую или имущественную помощь в связи с переселением из районов Крайнего Севера. Также в программе могут принять участие жители населенных пунктов, находящихся в процессе территориального преобразования. Участником может стать собственник жилого помещения или наниматель, проживающий в доме, который признан аварийным. Порядок предоставления меры поддержки установлен Постановлением Правительства ЯНАО 1313-П от 16.11.2020.

Программа «Сотрудничество» по переселению в Тюменскую область сохраняется и будет действовать параллельно. В 2020 году по ней переехали более тысячи семей. Отдельная очередь в программе выделена для жителей аварийного фонда.

СПРАВКА
Жители аварийных домов могут воспользоваться несколькими мерами поддержки. В рамках федерального законодательства получить денежную компенсацию за квартиру, находящуюся в собственности. В рамках областной программы «Сотрудничество» выплату на приобретения жилья на юге Тюменской области, в рамках региональной – однокомнатную капитальную квартиру на территории округа. Благодаря новой мере поддержки возможность переезда охватывает всю территорию страны.

Программу переселения из ветхого и аварийного жилья продлят

Фото: РИА «Новости»

К 2016 году программа переселения из ветхого и аварийного жилья выполнена всего лишь на треть. Расселения всё ещё ждут 191 тысяча человек, проживающих примерно на 3 миллионах квадратных метров такого жилья.

Обещанного не три года ждут

Федеральная целевая программа переселения граждан из аварийного жилья началась в 2013-м и должна завершиться к 1 сентября 2017 года. Жильё признаётся непригодным (ветхим), если конструкция жилого дома повреждена или деформирована на 70 процентов, не функционируют инженерные сети, не работает система вентиляции, температура воздуха составляет менее 18 °C.

По данным Счётной палаты, за 2014-2016 годы было расселено 8,1 миллиона квадратных метров, то есть порядка 520 тысяч человек, а это 73 процента от показателя, который установлен российским кабмином.

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская выделила три основные причины, по которым программа не выполняется. Первая причина касается тех регионов, которые в силу сложившихся обстоятельств не смогли должным образом осуществить возложенные на них обязательства. Например, среди отстающих регионов Амурская область. В этом субъекте программа затормозилась из-за стихийных бедствий и наводнений. Чиновникам пришлось в первую очередь решать проблемы жителей затопленных территорий.

Ещё одна причина — финансовая. Некоторые дотационные регионы не могут выделить достаточные средства на эти цели, считает Хованская. К тому же, сейчас снижен порог софинансирования. Если раньше он составлял более 50 процентов из федерального бюджета, то теперь менее 50 процентов.

Третья причина — организационная. В регионах не хватает квалифицированных кадров для заключения госконтрактов, нет ответственных подрядчиков, которые могут возвести добротное жильё в нужном объёме, и нет контроля за качеством возводимого жилья.

«В отстающих регионах надо навести порядок. Если не умеют работать, надо научить. Если не могут — заставить», — сказал «Парламентской газете» председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Дмитрий Азаров.

Вместе с тем нельзя не признать, что 65 регионов успешно переселяют жителей из аварийного фонда в новые дома. И такие регионы необходимо поддержать, считает сенатор. Решение о продлении программы по расселению из ветхого и аварийного жилья уже принято, сообщила Хованская. «Я двумя руками за это, потому что программа уже показала свою эффективность», — сказала она.

Чиновников пора наказать

Отстающим регионам нужно сделать соответствующие выводы, считает депутат Госдумы Иван Абрамов, который представляет Амурскую область. Если чиновники не справляются с поставленной задачей, нужно их увольнять. «Мы на ближайшей сессии будем просить отставки ряда чиновников», — сказал он.

Ответственность за реализацию программы нужно возложить также и на руководителей муниципальных образований, считает Иван Абрамов. Сейчас в регионах стали появляться быстровозводимые «картонные» дома, которые, во-первых, совершенно не пригодны для проживания и, во-вторых, они сразу же обесцениваются на вторичном рынке жилья. Поэтому люди предпочитают оставаться в старых домах и не хотят переезжать в новые. «Деньги государства просто разбазариваются», — сказал депутат.

Галина Хованская согласилась с мнением коллеги, что качество возводимого жилья для переселенцев в некоторых регионах оставляет желать лучшего. «Если мы выделяем федеральные деньги и выделяет деньги субъект, то надо думать о том, что эти дома надо будет эксплуатировать. Не один или два года, а как минимум лет 50», — добавила она.

Что такое программа переселения и зачем она нужна Москве / Новости / Интернет-сайт Москвы

Программа переселения предполагает снос ветхих пятиэтажных многоквартирных домов и переселение их жителей в современное жилье. Цель проекта — не допустить превращения пятиэтажных жилых домов в аварийное, непригодное для проживания. Программа предусматривает обеспечение жителей внесенных в список сноса зданий эквивалентной жилой площадью с благоустройством в новостройках своего района.

В целях защиты интересов арендаторов принят новый закон «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при реализации программы переселения жилья в Москве». Закон закрепляет такие важные вещи, как, например, добровольное участие. Программа коснется только тех зданий, в которых за нее проголосуют не менее двух третей арендаторов. Новые квартиры должны быть приравнены к старым: жилая площадь и количество комнат должны быть как минимум такими же, как в старой квартире, а общая площадь должна быть больше за счет более просторных кухонь, прихожих, коридоров и ванных комнат.Люди также могут выбрать денежную компенсацию в размере рыночной стоимости квартиры. Наверное, самое главное — у москвичей есть гарантия, что новая квартира будет в том же районе, что и снесенный дом.

Гарантии для участников программы будут закреплены в законе как на муниципальном, так и на национальном уровне. В июне Госдума приняла закон о программе переселения в Москву. Федеральные и муниципальные законы вступили в силу 1 июля.

Что такое хрущевские пятиэтажки и почему они устарели

Программа охватывает пятиэтажные дома первого периода сборного строительства 1957-1975 годов.В народе эти дома принято называть многоквартирными домами хрущевских времен, потому что они строились в массовом порядке в то время, когда Никита Хрущев занимал пост первого секретаря ЦК КПСС. Как правило, это пятиэтажные панельные дома, очень строгие как внутри, так и снаружи. Почему всего пять этажей? Потому что это максимальное количество этажей, не требующее лифта.

В то время хрущевские трущобы были находкой для сотен тысяч москвичей.Бюджетное быстровозводимое жилье решило жилищную проблему для тех, кто жил в коммунальных квартирах, а также для поселенцев из сел. Они были необходимы для расширения городов. Обратная сторона медали — низкое качество построек. Панельные дома хрущевки имеют плохую звуко- и теплоизоляцию. Комфортные условия также были сведены к минимуму: маленькие комнаты и крошечные кухни, отсутствие лифта и во многих случаях совмещенная ванная комната. А борьба с архитектурными излишествами (указ об исключении излишеств в проектировании и строительстве) обставила пятиэтажные дома дешевым битумным покрытием крыш.

Однако хрущевские кварталы строились как временное жилье. Они были рассчитаны на 25-50 лет. В городе также есть пятиэтажные дома более раннего периода и двух- или четырехэтажные многоквартирные дома с техническими характеристиками, аналогичными хрущевским трущобам. Обо всем этом нужно позаботиться. Еще в 1988 году власти запустили программу переселения для так называемой серии сноса. В рамках этой программы более 160 тысяч семей получили новые квартиры.

Кроме того, многие здания неразборной серии находятся в плохом состоянии.Условия их проживания не соответствуют современным требованиям безопасности и комфорта. Новый этап программы переселения жилья должен улучшать жилищный фонд Москвы, не дожидаясь, пока пятиэтажки непоправимо превратятся в некачественное жилье. Москвичам, проживающим в этих домах, будет предоставлено современное жилье.

Голос Москвы

Голосование по программе переселения жилья завершилось 15 июня. Жители многоквартирных домов, внесенных в предварительные списки, голосовали за или против включения своего дома в программу.Участие избирателей намного превзошло ожидания. Всего свое мнение высказали собственники и арендаторы более 240 тысяч квартир из 4500 домов, что составляет более 70 процентов от общего количества квартир, включенных в списки для голосования.

Жители более 4000 кварталов проголосовали за включение своего дома в программу переселения, что составляет около 90 процентов.

Чего ждать на их месте

Ветхие пятиэтажки будут заменены монолитными домами нового поколения и современными панельными домами.Это будет качественное жилье, построенное по современным проектам с применением новых энергоэффективных технологий. В новостройках будут удобные вестибюли, низкие пороги и лифты, спускающиеся на уровень входного вестибюля, так что нет необходимости подниматься по ступеням к лифту.

Дворы и земли вокруг новостроек будут обустроены по новым стандартам: здесь появятся небольшие парки, велодорожки, спортивные и детские площадки, другие места отдыха. В новых районах появятся освещенные прогулочные зоны с цветочными клумбами и скамейками.

Приветствуются международные практики

При реализации программы Москва учтет опыт других городов. Седьмой Московский урбанистический форум стал хорошей возможностью обсудить с зарубежными коллегами проекты переселения жилья. В мире очень мало городов, которые осуществили или осуществляют переселение жилья в масштабах, сопоставимых с масштабами Москвы. Однако Стамбул, Сеул и Пекин реализуют аналогичные программы развития застроенных территорий.Опыт Пекина особенно интересен для Москвы, потому что концепция планировки Пекина была предложена советскими дизайнерами, и он очень похож на российскую столицу. У французских коллег тоже есть идеи, которыми они могут поделиться, поскольку они переселили около 500 районов ветхого жилья, заменив их современным энергоэффективным жильем.

Однако Москва не намерена ограничиваться советами. К проектированию новых микрорайонов привлекаются лучшие российские и зарубежные архитекторы.Например, были приглашены архитектурное бюро Нормана Фостера и многие известные архитекторы из других компаний. В настоящее время обсуждаются перспективы сотрудничества с Herzog & de Meuron и Foster + Partners.

Опыт

Foster + Partners интересен Москве тем, что эта компания активно использует технологию BIM (Building Information Modeling) при проектировании зданий. Фирма также реализовала успешные проекты по планировке городской среды в стесненных условиях.Например, в Гонконге расширили набережную, разбили парк, модернизировали дороги и пешеходные зоны.

Незанятая и заброшенная недвижимость: превращение обязательств в активы


      • Отсутствие универсальных определений вакантности и заброшенности усложняет работу по оценке количества вакантных и заброшенных свойства на национальном уровне.
      • Незанятые и заброшенные объекты недвижимости связаны с повышением уровня преступности (особенно поджог) и снижение стоимости собственности.Техническое обслуживание или снос пустующей собственности — огромные расходы для многих городов.
      • Очень важно согласовать стратегии борьбы с вакансиями с условиями рынка квартала.


Свободные участки могут быть озеленены и перепрофилированы для новых целей, например, эта игровая площадка в районе Ист-Либерти Питтсбурга.
Фотография любезно предоставлена: Сара Иннаморато Заброшенные дома, спящие фабрики, умирающие торговые центры, и другие типы вакантных и заброшенные объекты являются одними из наиболее видимые внешние признаки повернуть судьбу вспять.Характеристики которые перестали продуктивно использоваться неиспользованные встречаются в городах, пригородах, и сельские районы по всей стране, и они сильно различаются по размеру, форме, и бывшее использование. Но эти пустые и заброшенные объекты более чем просто симптом более крупного экономического силы, работающие в сообществе; их связь с преступностью, увеличилась риск для здоровья и благополучия, погружение стоимость собственности, и рост муниципальных затраты создают им проблемы в и из сами, внося свой вклад в общее упадок сообщества и потеря инвестиций.1 Должностные лица местного самоуправления, сообщество организаций и жителей, однако, все чаще рассматривают пустующие объекты как возможности для продуктивного повторного использования, переосмысления упадка и ветхости городских ферм, общественных садов и медицинских учреждений. Для них пустые дома могут стать активами в стабилизации и оживлении района, которые можно отремонтировать и снова заселить.

Пустые и заброшенные объекты недвижимости уже давно преследуют промышленные города в американском поясе ржавчины, но всплеск отчуждений права выкупа права выкупа после недавней рецессии усугубил проблемы в этих областях и привел к резкому увеличению доли вакантных площадей по всей стране, особенно в недавно процветающих штатах Солнечного пояса, таких как Флорида. , Аризона и Невада.Эти общины сталкиваются с растущим упадком и физическим износом собственности, снижением налоговых поступлений и ростом государственных расходов. Хотя общенациональные факторы (в частности, кризис отчуждения права выкупа) помогли создать эти вакансии, местные факторы — состояние недвижимости, состояние местного рынка жилья и сила региональной экономики — определяют диапазон доступных вариантов для возвращение этих свойств в продуктивное использование. Например, подход, применяемый для восстановления одной незанятой собственности среди многих в неблагополучном районе Детройта, будет отличаться от подхода, применяемого для возврата собственности в восстанавливающемся пригороде Феникса — или, если на то пошло, в другом районе Детройта со здоровым рынком жилья. .

Местный политический и экономический контекст, а также ограниченность возможностей и ресурсов формируют инструменты, которые местные органы власти, некоммерческие организации и соседи используют для решения проблем и повторного использования пустующих и заброшенных объектов собственности. Наиболее желаемый результат — быстро вернуть свойство к прежнему использованию — частный дом или процветающий бизнес. Однако недостаточный кредит, слабые рынки, потеря населения или другие факторы могут потребовать других решений, таких как как снос, преобразование собственника- жилое жилье в арендуемое жилье, или замена (например, строительство солнечная ферма на бывшей промышленной площадке).Стратегии повторного использования направлены на стабилизацию и оживление районов и могут стимулировать восстановление и рост экономики или, в случае сокращения городов, управлять упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни оставшихся жителей.


Источник: Бюро переписи населения США. 2012. Годовые оценки исследования американского сообщества. Примечание: свободные помещения не включают сезонное, развлекательное или эпизодическое использование. Недвижимость может освободиться на множество причин, некоторые из которых относительно безобидны.Недвижимость, сдаваемая в аренду или на продажу, может быть пуста в течение короткого времени, а дом для отпуска может быть пустым большую часть года. Если за этой недвижимостью будут ухаживать ответственные владельцы, она не станет бельмом на глазу или снизит стоимость соседней собственности. В общем, незанятая собственность становится проблемой, когда владелец собственности отказывается от основных обязанностей, связанных с владением, таких как текущее обслуживание или выплаты по ипотеке и налогу на имущество.2 Множественные переменные могут привести к тому, что власти определят собственность как свободную или заброшенную, включая физическую состояние структура, количество времени, в течение которого собственность находилась в этом конкретном состоянии, и отношение владельца к собственности.Например, в Балтиморе городской строительный кодекс определяет жилые дома как свободные только в том случае, если они непригодны для проживания, а не если они просто незаняты3.

Отсутствие универсальных определений вакантных и заброшенных объектов усложняет попытки оценить количество вакантных и заброшенных объектов недвижимости на национальном уровне. Лучшими агрегированными источниками являются Бюро переписи населения США и Почтовая служба США, хотя они не без ограничений. Используя эти источники, Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2011 году, что количество пустующих жилых единиц, не считая тех, которые используются сезонно или рабочими-мигрантами, увеличилось с 7 миллионов в 2000 году до 10 миллионов в 2010 году.4 Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета сообщил, что подмножество этой категории — дома, свободные и не выставляемые на продажу или аренду, — достигло рекордного уровня в 7,4 миллиона в 2012 году, причем рост был сосредоточен в районах с высокой степенью отчуждения права выкупа. Юг и Запад5. Хотя свободные дома можно найти по всей стране, они, как правило, сконцентрированы; почти 40 процентов пустующих домов в стране расположены всего в 10 процентах всех переписных участков6. Более половины переписных участков с долей вакантных площадей 20 процентов и выше находились всего в 50 округах, большинство из них — в городских районах.К примеру, в округе Уэйн в Мичигане и округе Кук в Иллинойсе насчитывается более 200 районов с высоким уровнем вакантных площадей.7 По оценкам, помимо множества пустующих и заброшенных жилых домов по всей стране, количество старых участков — простаивающих бывших промышленных объектов с реальное или предполагаемое загрязнение окружающей среды — примерно на полмиллиона.8

Текущая инвентаризация незанятой собственности является результатом двух основных причин: кризис потери права выкупа, а также долгосрочный упадок города, депопуляция и сокращение инвестиций.Во многих городах Ржавого Пояса произошла значительная потеря населения с момента своего пика двадцатого века, когда жители уехали в пригороды или другие регионы. Это сокращение количества домашних хозяйств создало огромный разрыв между спросом и предложением на жилье. Это несоответствие не только приводит к тому, что многие строения остаются пустыми, но и серьезно ослабляют местные рынки жилья, ограничивая потенциал рыночных решений до уровня вакансий.9 Рабочие места и розничная торговля во второй половине двадцатого века также стали пригородными, оставив после себя бывшие промышленные объекты. производственно-коммерческая деятельность.Уменьшение численности населения и, как правило, более низкие доходы тех, кто остается, часто недостаточны для поддержки оживления коммерческой деятельности.10 Бывшие промышленные центры, такие как Балтимор, Кливленд, Детройт и Гэри, штат Индиана, усеяны пустыми фабриками, тысячами потерянных и пустующих домов. жилая недвижимость. Столичные районы Солнечного пояса, которые процветали всего десять лет назад, теперь страдают от повсеместных случаев потери права выкупа права выкупа.11 И жилищные, и коммерческие потери права выкупа подвергаются высокому риску стать пустующими или заброшенными.12 Бывшие жильцы, вероятно, освободят собственность, и поскольку затраты, связанные с процессом отчуждения права выкупа, высоки, а стоимость данной собственности часто очень мала, кредиторы или обслуживающие лица могут уйти.13 В Неваде, Аризоне, Флориде и Джорджии Во всех штатах с высокими показателями потери права выкупа несезонное количество вакансий увеличилось более чем на 85 процентов в период с 2000 по 2010 год14.

Пустые и заброшенные объекты недвижимости имеют негативные побочные эффекты, которые влияют на соседние объекты, а в случае их концентрации — на целые сообщества и даже города.Исследования связывают отчужденные, пустующие и брошенные объекты собственности с пониженной стоимостью собственности, ростом преступности, повышенным риском для здоровья и благосостояния населения, а также повышенными расходами для муниципальных органов власти.

Исследования, пытающиеся количественно оценить влияние отчуждения права выкупа на стоимость окружающей собственности, показывают, что отчуждение права выкупа привело к снижению продажных цен на близлежащие дома от всего лишь на 0,9 процента до 8,7 процента15. Изъятые дома могут или не могут стать пустующими или заброшенными, после чего проблемное имущество может иметь более выраженное влияние на окружающие свойства.В исследовании, проведенном в Колумбусе, штат Огайо, Mikelbank обнаружил, что незанятая недвижимость оказывает более серьезное влияние на их непосредственное окружение, чем потеря права выкупа, которая имеет относительно скромное влияние, но на большей территории16. побочные эффекты, обнаружение, что в районе Кливленда, нахождение в пределах 500 футов от пустующей собственности снижает продажную цену ненапряженного дома на 1,7 процента в районах с низким уровнем бедности и на 2,1 процента в районах со средней бедностью.17 Исследования также показывают, что чем дольше недвижимость остается пустой, тем больше она влияет на стоимость окружающей собственности и тем больше радиус этого эффекта18. Исследование Балтимора показывает, что это воздействие ограничено 250 футами домов, которые были заброшены менее 3 лет; однако через 3 года эффект может увеличиться до 1500 футов (хотя и с меньшей величиной) 19.


Проект «Я хочу, чтобы это был…» в Лансинге, штат Мичиган, предлагает членам сообщества, таким как женщина, изображенная выше, пересмотреть использование этого заброшенного магазина.
Фотография любезно предоставлена ​​Управлением развития города Лансинг Считается, что пустующая и заброшенная недвижимость привлекает преступников. из-за «теории разбитых окон» — один признак заброшенности или беспорядка (разбитое окно) будет способствовать дальнейшему беспорядку.20. Увеличение количества вакансий оставляет меньше соседей для наблюдения и борьбы с преступностью. Заколоченные двери, неухоженные газоны и разбитые окна могут указывать на неконтролируемое убежище для преступной деятельности или на цель кражи, например, меди и бытовой техники.Исследование 21 Куи Питтсбурга показывает, что лишение права выкупа закладной не влияет на преступность; однако после того, как собственность становится пустой, уровень насильственных преступлений в пределах 250 футов от собственности на 15 процентов выше, чем уровень в районе между 250 и 353 футами от собственности. Кроме того, более длительные периоды незанятости имеют большее влияние на уровень преступности22. В исследовании, проведенном в Филадельфии, Бранас, Рубин и Гуо сообщают о связи между незанятыми объектами недвижимости и риском нападения, считая, что вакансия является самым надежным предиктором среди почти дюжины. индикаторы после учета других демографических и социально-экономических переменных.23

Поджог — это особая проблема для пустующих и заброшенных домов. По оценкам Управления пожарной безопасности США, в период с 2006 по 2008 год в пустующих жилых домах ежегодно происходило 28000 пожаров, половина из которых распространялась на остальную часть здания, а 11 процентов — на соседнее здание. По оценкам организации, 37 процентов этих пожаров были преднамеренно устроены и что ежегодно в результате этих пожаров гибнет 45 человек, 225 получают травмы и причиняется материальный ущерб на сумму 900 миллионов долларов.24 Поскольку вакансии так тесно связаны с поджогами, вандализмом и другими преступлениями, местные постановления обычно квалифицируют пустую или заброшенную собственность как угрозу для здоровья и благополучия населения25.

Местные органы власти несут расходы по содержанию, управлению и сносу пустующей и заброшенной собственности, а также их обслуживанию полицией, пожарной охраной и общественной инфраструктурой. В одном исследовании было подсчитано, что город Филадельфия тратит более 20 миллионов долларов в год на содержание около 40 000 пустующих объектов недвижимости, что, по скромным подсчетам, обходится городу и школьному округу в виде потери налоговых поступлений в размере 5 миллионов долларов в год.26 В своем исследовании, проведенном в Чикаго в 2005 г., Апгар, Дуда и Навроцки оценили прямые муниципальные расходы варьируются от 430 долларов за изъятую и освобожденную недвижимость, проданную на аукционе, до 34 199 долларов за пустующее имущество, уничтоженное пожаром, в зависимости от продолжительности свободного помещения, усилий по восстановлению и других обстоятельств, таких как преступление27. Двери и окна должны быть заперты и часто покрыты фанерой, газоны вырезаны, а мусор вывозится. Расходы на техническое обслуживание зависят от местоположения и состояния отеля. Например, официальные лица Чикаго оценили затраты на размещение или охрану 627 объектов недвижимости в 2010 году в 875 000 долларов, в то время как официальные лица Детройта оценили затраты в 1 доллар.4 миллиона, чтобы сделать то же самое для 6000 объектов недвижимости в течение почти полутора лет. Затраты на стрижку газона могут быстро возрасти, как в случае с 25 долларами, потраченными на каждый из 45000 городских участков и участков Детройта28. Исследование, проведенное в Балтиморе в 2009 году, пришло к выводу, что каждый свободный участок в квартале увеличивает ежегодные расходы на полицию и пожарные на 1472,29 доллара . Согласно исследованию пустующей и заброшенной собственности в Оклахома-Сити, коммерческая недвижимость непропорционально влияет на эти расходы на общественную безопасность.Хотя коммерческая недвижимость составляет лишь 3% вакансий в Оклахома-Сити, на них приходится примерно 40% всех вызовов полиции и пожарных30.

Стоимость сноса может широко варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, прикреплен ли дом к занятым жилым помещениям, таким как рядный дом в Балтиморе, снос которого может стоить 40 000 долларов, или от того, содержит ли он асбест или краску на основе свинца. GAO заявляет, что снос обычно стоит от 4800 до 7000 долларов за собственность31. Муниципалитеты также несут административные расходы, поскольку они ищут владельцев, обеспечивают соблюдение кодексов и контролируют потери права выкупа, хотя они могут возместить некоторые из этих затрат за счет штрафов или сборов, если владелец может быть идентифицирован. и вынуждены платить.Вакансии также напрямую снижают доходы местных органов власти, поскольку собственники могут отказаться от своих налоговых обязательств, и косвенно, из-за их влияния на стоимость близлежащей собственности и налоговые оценки. Хотя в некоторых случаях города могут возместить этот упущенный доход за счет продажи налогового залога, в других случаях право собственности на недвижимость возвращается городу, у которого нет другого жизнеспособного варианта, кроме сноса32


Источники: данные с 1965 по 1999 год из «Таблицы 7. Годовые оценки жилищной инвентаризации: с 1965 года по настоящее время» и данные с 2000 по 2010 год из «Таблицы 7a.Годовая оценка жилищной инвентаризации ». Бюро переписи населения США. 2012. «Жилищные вакансии и домовладения: исторические таблицы», Текущее обследование населения / Исследование жилищных вакансий. Дополнительные пояснительные примечания см. В источниках. www.census.gov/housing/hvs/data/histtabs.html . По состоянию на 6 февраля 2014 г. Из-за растущих затрат и трудностей, которые пустая и заброшенная недвижимость создает для сообществ, правительство, некоммерческие организации и заинтересованные стороны принимают меры, чтобы остановить и даже обратить вспять поток отчуждений, пустующих и заброшенных домов.В некоторых случаях масштаб проблемы — и инфраструктура данных, персонал, обеспечивающий соблюдение кодекса, опыт и финансирование, необходимые для ее решения, — подавляют способность местных органов власти справиться с ней.33 Существенной проблемой для большинства юрисдикций является определение количества , местонахождение и владение вакантной недвижимостью34. Информация о возможных вакансиях часто распространяется между несколькими агентствами, а записи о праве собственности или ответственности за недвижимость могут быть нечеткими, рассредоточенными между жильцами, инвесторами, обслуживающими организациями и кредиторами.Несмотря на эти трудности, общинам нужны свежие и надежные данные, чтобы понимать проблемы, с которыми они сталкиваются, информировать о принятии решений и политике, а также адаптировать меры к различным условиям и характеристикам рассматриваемых городов, районов и объектов недвижимости35. , многие юрисдикции приняли постановления о регистрации вакантной собственности, которые требуют от владельцев регистрировать свою собственность и, как правило, вносить плату.36 Сборы, которые возрастают по мере того, как недвижимость остается вакантной, могут отпугнуть владельцев от консервации собственности, побуждая их вернуть эту собственность к производительному использованию; кроме того, доход от этих сборов компенсирует расходы, связанные с пустующей недвижимостью.37

Фонд реинвестирования и Партнерство по национальным индикаторам соседства были критически важными ресурсами для местных жителей, разрабатывающих инструменты и системы данных для отслеживания и устранения их незанятых участков. В городе Сиракузы, штат Нью-Йорк, команда IBM Smarter Cities разработала модель прогнозирования, чтобы помочь определить районы и объекты недвижимости, подверженные риску возникновения проблем, связанных с вакансиями, а также те, в которых вмешательство окажет наибольшее воздействие. По словам исследователей, «цель города — отказаться от принятия решений, основанных на« образованных анекдотах », и стратегиях реагирования, нацеленных на при самой острой необходимости — к разработке политики на основе информированного, целостного понимания и упреждающих вмешательств, которые предотвращают и обращают вспять спад »38 (см.« Стратегии адресности для развития соседства »).

По мере того, как местные власти узнают о потенциальных пустующих и заброшенных объектах недвижимости через регистрацию, жалобы соседей, визуальные осмотры, просрочки по уплате налога на имущество или другие средства, они обычно сначала обращаются к исполнению кодекса и налоговым удержаниям, чтобы заставить владельцев взять на себя ответственность за собственность и вернуть ее. продуктивное использование. Свободные и заброшенные объекты недвижимости могут быстро прийти в такое состояние, что перестают соответствовать местным строительным нормам. Сотрудники правоохранительных органов, уполномоченные охранять собственность, представляющую угрозу для здоровья, безопасности и благосостояния населения, могут затем налагать штрафы и налагать штрафы на проблемную собственность.39 Успешное раннее вмешательство — лучший курс действий, потому что разрушение со временем быстро усугубляется. По словам Джозефа Шиллинга, директора, одного из самых больших препятствий на пути к своевременному и эффективному применению кодекса. Института Метрополитен в Технологическом институте Вирджинии отслеживает и привлекает к ответственности владельцев и обслуживающих ссуды в случае невыполнения обязательств40. Недвижимость, находящаяся в собственности (REO), создает особые проблемы. Ипотечные службы, которыми обычно являются национальные или международные компании, должны соблюдать местные законы и кодексы, применимые к данной собственности.Когда должностные лица могут идентифицировать владельцев собственности и привлекать их к ответственности, они могут обеспечить исправление нарушений кодекса и смягчить негативное воздействие собственности. Если владельцы не реагируют, местные органы власти могут взять собственность в свои руки и следовать соответствующим курсом: либо восстановление, либо снос и повторное использование.

Хотя пренебрежение содержанием может быть самый заметный признак вакансии (и тот, который может привести к нарушению кодекса), «просрочка по налогу на имущество», Александр и Пауэлл находят, что «это самый важный общий знаменатель среди пустующих и заброшенных домов.”41 Когда владелец прекращает платить налоги на недвижимость, местные органы власти инициируют процесс выкупа заложенного имущества, налагая налоговое удержание на имущество. Залог предназначен как для взыскания причитающихся налогов, так и для побуждения владельца взять на себя ответственность за имущество. Владельцы обычно имеют возможность выплатить залог, но собственность возвращается муниципалитету, если владелец ушел от нее. Как потерянные доходы от налога на недвижимость, так и возвращенная собственность могут создавать проблемы для местных органов власти, хотя последние также могут предоставить возможность осуществлять некоторый контроль над повторным использованием собственности, если муниципалитет готов сделать это, например, через земельный банк.

Когда местное самоуправление становится владельцем собственности, оно обычно попытаться передать ответственность новому владельцу как можно быстрее путем продажи любого налогового залога или сами свойства. Эти процессы, которые могут различаться по форме, должны уравновешивать права владельцев собственности с интересами общества в быстром переходе собственности в собственность и в продуктивное использование. Налоговые залоги и имущество, лишенное права выкупа, могут быть проданы с аукциона, проданы оптом или, если это законно, переданы земельным банкам, корпорациям общественного развития (CDC) или другим некоммерческим организациям.В исследовании практики обращения взыскания с налогов во Флинте и Детройте, Дьюар обнаружил, что ускоренные аукционы недвижимости, которые требуют полной оплаты в день аукциона и не дают участникам торгов возможности заранее оценить качество собственности, благоприятствуют инвесторам и спекулянтам. . Эти продажи приносят муниципалитетам немедленный доход, но в конечном итоге приводят к продолжающемуся изъятию инвестиций и повторяющимся потерям права выкупа.42 Аналогичным образом, законы, требующие от муниципалитетов продавать недвижимость, лишенную налогов, тем, кто предложит самую высокую цену, отдают предпочтение спекулянтам, а не другим участникам торгов.43 Спекулятивные инвестиции в пустующую и заброшенную недвижимость не обязательно плохо сказываются на стабильности района; эти инвесторы вполне могут быть ответственными собственниками. Дьюар, однако, утверждает, что более продуманные процессы могут привести к тому, что больше собственности будет передано владельцам, соседям, земельным банкам и некоммерческим организациям.44 Среди инструментов, доступных местным органам власти для отпугивания безответственных инвесторов, являются строгое соблюдение кодекса; регистрация и лицензирование аренды; плата за преобразование арендной платы, взимаемая, когда занимаемая владельцем собственность становится арендой; и требование о том, чтобы все залоговые права, налоги и нарушения кодекса были устранены до любой передачи собственности.45

Применение Кодекса

и обращение взыскания на уплату налогов могут привести к тому, что владельцы берут на себя ответственность или продают собственность, государственную собственность на пустующую собственность или публичную продажу собственности новым владельцам. Возможное повторное использование этой собственности будет определяться условиями местного рынка. Правительства и некоммерческие организации используют инструменты данных для создания типологий кварталов, основанных, прежде всего, на рыночных условиях, чтобы руководствоваться стратегиями повторного использования. На более сильных рынках политики и общественные организации пытаются в первую очередь предотвратить возникновение вакансий или предотвратить их распространение, как можно быстрее привлечь ответственных владельцев и жителей в свободные объекты и попытаться стабилизировать стоимость собственности и обратить вспять падение.Возникающая среди этих заинтересованных сторон тенденция состоит в том, чтобы направлять ресурсы в более сильные районы, которые подвержены риску, но еще не находятся в бедственном положении.46 В других случаях ресурсы концентрировались в целевых районах с низким уровнем дохода, чтобы достичь критической массы, необходимой для поддержания частных инвестиций47. В таких неблагополучных районах рынки могут быть слишком слабыми, чтобы способствовать повторному заселению вакантной недвижимости. В сжимающихся городах требуется крупномасштабный снос и перепрофилирование, чтобы сократить предложение жилья в соответствии со спросом, а также иметь дело с недвижимостью, которую невозможно рентабельно отремонтировать для продажи или сдачи в аренду на рынке.(Более подробную информацию о методологиях и применении таких усилий см. В разделе «Стратегии нацеливания на развитие соседства».)

Стратегии для более сильных рынков. Более сильные рынки предлагают возможность удерживать владельцев домов в рисках стать пустыми или быстро заселить дома, которые уже стали вакантный. Программы предотвращения потери права выкупа, реабилитация для продажи или аренда жилья на разбросанных участках являются одними из более сильных рыночных стратегий, которые обещают сократить количество пустующих домов.Маркетинговые стратегии и стратегии оживления коммерческой деятельности могут помочь этим районам сохранить и привлечь жителей за счет стимулирования спроса, необходимого для повторного заселения пустующих домов. Некоторые сильно обветшавшие свободные участки в этих кварталах могут все еще требовать сноса, но, как правило, это будут отдельные участки, которые предоставят возможности для повторного использования в небольших масштабах, таких как принятие дополнительных участков или общественные сады.

Поскольку потери права выкупа закладных являются основной причиной появления вакансий на более сильных рынках, их ограничение может иметь большое значение для стабилизации этих районов.«Не все проблемные заемщики могут избежать потери своих домов, — объясняет профессор права и эксперт по финансовым услугам Патрисия А. Маккой, — но в соответствующих случаях — когда модификации могут увеличить доход инвесторов по сравнению с потерей права выкупа и заемщики могут позволить себе новые платежи — займ» модификации могут быть беспроигрышными для всех »48. Программы модификации ссуды и рефинансирования, дополненные консультированием по вопросам потери права выкупа, направлены на то, чтобы владельцы жильцов оставались в своих домах. Основные инициативы по предотвращению потери права выкупа включают две федеральные программы: Программу доступной модификации жилья (HAMP) и Национальную консультационную программу по предотвращению потери права выкупа (NFMC).С 2009 года HAMP обработало более 1,2 миллиона постоянных модификаций ссуд.49 У участников HAMP высокий процент повторных отказов, однако, достигнув 46 процентов в 2013 году для модификаций, начатых в 2009 году50. случаев выкупа права выкупа, оно охватило лишь около трети домохозяйств, имеющих право на получение кредита, и оказало неблагоприятное воздействие на пересмотр условий кредита вне программы51. Mayer et al. нашли лучшие результаты для NFMC, сделав вывод, что программа улучшила качество кредитов для участников, сократив ежемесячные платежи на 7.8 процентов52. Сохраняя владельцев-жильцов в своих домах, программы предотвращения потери права выкупа могут избежать многих проблем, таких как нарушения кодекса (видимые признаки пренебрежения), которые возникают, когда собственность становится пустой.


Питтсбургская некоммерческая организация GTECH Strategies в сотрудничестве с местной организацией Operation Better Block’s Jr. Green Corps привлекла местную молодежь к озеленению этого пустыря в районе Хоумвуд.
Фотография любезно предоставлена: GTECH Strategies Незанятые объекты могут потребовать ремонта, прежде чем их можно будет снова заселить.Здоровые рынки могут предложить частным инвесторам достаточные экономические стимулы для покупки, восстановления и перепродажи ранее пустующей собственности. В других случаях государственная субсидия или вмешательство некоммерческой организации могут помочь превратить пустой дом в дом, занимаемый его владельцем. Хотя размещение собственником может быть наиболее желательным повторным использованием отчужденной и освобожденной собственности, активность инвесторов, как через рыночную продажу, так и через аукционы по выкупу налогов, открыла возможность аренды частных домов на разрозненных участках в качестве одного из способов работы с жилыми домами, которые все еще пригодны для проживания. расположены в районах с достаточным спросом на аренду.Данило Пеллетиере, бывший директор по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом и нынешний экономист HUD, предполагает, что «новые и возвращающиеся домохозяйства, которые необходимы для сокращения вакансий и стабилизации районов, скорее всего, будут арендаторами, будь то по выбору или по необходимости тенденция, которая уже наблюдается ». 53 CDC также, вероятно, будут заинтересованы в приобретении недвижимости, освобожденной от уплаты налогов, и использовании ее в качестве сдачи в аренду, как для увеличения количества доступного жилья, так и для стабилизации районов, в которые они уже вложили средства.Однако CDC, вероятно, столкнутся со значительными проблемами при управлении арендуемой недвижимостью на разрозненных участках, управление которой, по одной оценке, обходится на 25-30 процентов дороже по сравнению с многоквартирной недвижимостью54. Программы «первого выбора» позволяют некоммерческим организациям или определенному типу покупателей, например, соседи, чтобы делать ставки на REO или недвижимость, лишенную налогов, до того, как это сделают другие инвесторы. Национальная программа первого выбора дает грантополучателям Программы стабилизации соседства возможность приобретать недвижимость, принадлежащую Fannie Mae и Freddie Mac, до того, как она будет предложена лицу, предложившему наивысшую цену.55 В некоторых случаях кредиторы или ипотечные службы могут согласиться сдавать в аренду бывшим владельцам домов, лишенных права выкупа, предлагая сообществу некоторые из тех же льгот, что и предотвращение потери права выкупа.56

Стратегии повторного заселения пустующих домов собственниками или съемщиками зависят от способности района удерживать и привлекать жителей. Попытки продать район на рынке могут помочь стабилизировать рынки жилья и уменьшить количество пустующих и брошенных домов. Например, Инициатива Здорового Соседства Фонда Большого Милуоки провела экскурсии по районам, которые были нацелены на продвижение имиджа, в результате чего 22 свободных дома были проданы тем, кто впервые покупает жилье.57 NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация по жилищному строительству и развитию сообществ, признала маркетинг и брендирование районов в качестве стратегии повышения спроса на жилье и привлечения частных инвестиций. В 2012 году организация интенсивно работала с 16 районными организациями для агрессивного маркетинга кварталов58

Будет оказана помощь и дополнена стабилизация и восстановление жилищного фонда путем оживления коммерческой деятельности в регионах с достаточно сильными рынками, чтобы поддержать его.Яркие жилые районы могут лучше поддерживать районную розничную торговлю, а многочисленные варианты розничной торговли, в свою очередь, поможет привлечь и удержать жителей. «Восстановление розничной торговли в районе следует планировать комплексно как неотъемлемую часть более крупного сообщества, которое ее окружает, и это должно быть адаптировано к реалиям района», — пишут Бейярд, Павлукевич и Бонд.59 Они утверждают, что государственно-частное партнерство с Для восстановления районной розничной торговли необходимы долгосрочные обязательства по реинвестированию.60


Сообщество Макаллена, штат Техас, возвратило этот заброшенный большой коробочный магазин в новый дом для своей главной публичной библиотеки.
Фотография любезно предоставлена ​​публичной библиотекой Макаллена. Однако даже в районах с относительно здоровыми рынками жилья может потребоваться выборочный снос, когда пустующие объекты недвижимости сильно обветшали. Когда стоимость реабилитации пустующего или заброшенное имущество превышает его ожидаемую рыночную стоимость после восстановления, рыночные решения вряд ли приведут к восстановлению.Хотя пустырь обычно оказывает меньшее неблагоприятное воздействие на окружающие объекты, чем пустующее или заброшенное строение, в программах сноса также можно спланировать, что делать с пустующим участком, который останется после демонтажа строения, например, превратить участок в благоустроенную пешеходную дорожку. или велосипедная дорожка, парк, парковка или общественный сад.61 Исследования показывают, что программа Philadelphia LandCare Общества садоводов Пенсильвании, которая очищает и озеленяет пустыри, улучшила восприятие жителями безопасности, снизила количество преступлений с применением огнестрельного оружия и повысила ценности собственности.62 Согласно одному исследованию, свободные участки, которые были повторно использованы в качестве общественных садов, положительно влияют на стоимость близлежащих участков на расстоянии до 1000 футов от сада. Исследователи обнаружили, что эти сады могут оказать наибольшее влияние на районы с высоким уровнем бедности.63

Стратегии для слабых рынков и сокращающихся городов. В районах, где рынки жилья слабы, где предложение намного превышает спрос, и в городах, которые теряют население, многие из описанных выше стратегий вряд ли приведут к использованию когда-то пустующей недвижимости занятыми владельцами.Как советуют Маллах и Брахман: «Города, такие как Янгстаун или Детройт, где 30 процентов их земельных участков пусты и которые продолжают терять население, — должны думать о повторном использовании земель принципиально иначе, чем город, в котором 10 процентов или меньше его земли пусты или где население города, похоже, стабилизируется, например, Милуоки или Ньюарк »64. Даже в городах с общей стабильностью или ростом численности населения могут по-прежнему существовать районы или группы кварталов, в которых рынки не могут поддерживать стратегии возрождения, такие как аренда жилья на разрозненных участках или районный маркетинг.

Города, которые потеряли половину или более своей максимальной численности населения, имеют гораздо больше жилья, транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также зоны обслуживания, чем у них есть люди, которые могут использовать и платить за них. На протяжении десятилетий планировщики и политики пытались вырастить свои города из таких проблем. Однако все чаще они обращаются к «оптимизации» или «умному упадку» как к способу приспособить городские службы и жилищный фонд к меньшим группам населения. Янгстаун, штат Огайо, и Флинт, штат Мичиган, — два города, в которых планировщики открыто признали необходимость приспосабливаться к сокращающемуся населению.65 Города с оптимизацией условий будут более эффективно распределять ограниченные ресурсы, если, например, жители будут сосредоточены в более плотных районах, что позволит городу перенаправить инфраструктуру, в настоящее время обслуживающую нескольких жителей. Но, как говорит Брент Д. Райан, профессор городского дизайна и государственной политики Массачусетского технологического института, Оптимизация прав — это спорный, «пока еще не доказанный процесс», который, в частности, поднимает вопросы справедливости.66 Городские власти не могут заставить жителей переехать в более плотные районы, а создание стимулов, побуждающих жителей покинуть свои дома, может быть затруднено.Даже в городах с безудержной вакантностью жители разбросаны среди пустых кварталов.67

Вмешательства, которые могут потребоваться для решения проблемы пустующей и заброшенной собственности в районах со слабыми рынками и в сокращающихся городах, включают крупномасштабный снос и перепрофилирование.68 Такие города, как Буффало, который в 2000-х годах провел кампанию «5 из 5» по сносу 5000 объектов в 5 лет, с трудом справляется с невыполнением тысяч пустующих объектов недвижимости.69 Как отмечалось выше, снос может быть чрезвычайно дорогостоящим.Чтобы помочь штатным и местным усилиям по финансированию крупномасштабного сноса, Министерство финансов США санкционировало использование Фонда наибольшего ущерба (часть Программы помощи проблемным активам) для сноса в 18 соответствующих штатах и ​​округе Колумбия, хотя по состоянию на 30 июня 2013 г. на эти цели не израсходовалось никаких средств70. В Огайо генеральный прокурор решил выделить до 75 миллионов долларов из государственной доли в Национальном ипотечном урегулировании для возмещения округам расходов на снос. По состоянию на 4 февраля 2014 года округа Огайо израсходовали более 65 миллионов долларов на снос 8390 домов, из которых примерно 41 миллион долларов возместил генеральный прокурор.71 Хотя эти источники финансирования жизненно важны для сообществ, которые изо всех сил пытаются справиться с требованиями сноса, они не являются постоянными, поэтому потребуются альтернативы, если большое количество объектов недвижимости будет по-прежнему подлежать сносу.

Большие участки пустующей земли требуют крупномасштабных стратегий перепрофилирования, таких как городское сельское хозяйство, лесные массивы или парки и места отдыха.72 Такое повторное использование зеленых насаждений обещает дополнительную выгоду в виде улучшения управления ливневыми водами. Сильные ливни часто переполняют инфраструктуру канализационных и ливневых вод во многих старых городах, вынуждая их сбрасывать неочищенные сточные воды, смешанные с ливневыми водами, в водные пути с оценочной скоростью 850 миллиардов галлонов. ежегодно.73 Отвод дождевой воды к этим 13 Перепрофилированная недвижимость не только решает эту серьезную экологическую проблему, но также снижает загрязнение воздуха и температуру поверхности, снижает затраты на управление ливневыми стоками и улучшает эстетику района.74 Земельные банки могут быть особенно эффективны при хранении смежных участков для более крупных проектов перепрофилирования (см. Банки решают проблему вакантных должностей и упадка сил »). Коричневые поля, которые часто встречаются в бывших промышленных центрах, открывают возможности для крупномасштабного использования в качестве открытых зеленых или рекреационных пространств, общественных садов или ферм или ярких полей — площадок для выработки энергии ветра или солнца.75 Потенциальные застройщики старых месторождений должны учитывать затраты на оценку участка, восстановление и ответственность против ожиданий прибыли, которые могут быть ограничены слабыми рынками и другими макроэкономическими факторами.76 Творческое, органическое, а иногда и временное использование пустующих земель возникает, когда соседи а другие жители действуют раньше городских властей, земельных банков или застройщиков (см. «Временный урбанизм: альтернативные подходы к пустующим землям»). В Брайтмуре, районе Детройта с высоким уровнем вакантных площадей и населением около 1700 человек, жители приобрели или взяли на себя ответственность за почти 100 соседних пустующих участков, закрепив их за своей собственностью для собственного использования.Иногда такое органическое использование является незаконным, как в случае уборки мусора или сквоттинга.77

Свободные и заброшенные объекты недвижимости представляют собой серьезную проблему для сообществ по всей стране. Факты свидетельствуют о том, что пустующая и заброшенная недвижимость тормозит местную экономику, препятствует росту населения, снижает стоимость собственности, увеличивает преступность и ложится тяжелым бременем на местные органы власти.


Пример успешной перестройки заброшенного поля: бывший кожевенный завод Pfister & Vogel (слева) теперь является местом расположения квартир The North End вдоль реки Милуоки в центре города. Милуоки, штат Висконсин (справа).
Фотография любезно предоставлена: Mandel Group Города и сообщества все чаще используют данные для информирования о целевом использовании ограниченных ресурсов и решают проблемные свойства с помощью ряда стратегий, которые соответствуют местным рыночным и демографическим условиям. «Что вы должны уметь делать, — говорит Алан Маллах из Института Брукингса и Центра общественного прогресса, — так это придумать способы повторного использования участков, чтобы они, как мы надеемся, улучшат и, как минимум, не отвлекут внимание. , привлекательность района для покупателей жилья, инвесторов и специалистов по реабилитации.78 В некоторых случаях такие меры могут стимулировать реконструкцию и оживление экономики. В других случаях может быть более уместным сосредоточиться на управлении упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни тех, кто остался. «Вместо того, чтобы города так сильно сосредотачивались на росте, им действительно следует сосредоточиться на том, чтобы сделать себя привлекательными и заставить рынок реагировать на это», — говорит Джастин Холландер, доцент кафедры городской и экологической политики и планирования в Университете Тафтса. «Если место станет более желанным, это, вероятно, приведет к дальнейшему росту в будущем.”79

Потребуются дополнительные исследования, чтобы дать политикам, инвесторам и гражданам возможность принимать основанные на фактах решения о трудном выборе, например, когда восстанавливать, а когда сносить, применять ли судебный или административный процесс обращения взыскания, преобразовывать ли заброшенное месторождение в доступное жилье или зеленые насаждения, или должна ли конкретная область стремиться к разумному росту или разумному упадку. Новаторские методики проектирования обещают расширить диапазон возможностей повторного использования.По мере того как практики экспериментируют с новыми творческими вариантами использования ранее пустующих и заброшенных участков, исследователям необходимо будет оценить стратегии и определить, какие из них работают, а какие нет, какие из них наиболее рентабельны и наиболее устойчивы. Дополнительные исследования помогут лицам, принимающим решения, лучше подготовиться к превращению проблемной собственности в активы, которые стабилизируют и оживят районы и улучшат качество жизни жителей.

:

Служба поддержки федеральных ресурсов на местном уровне

Свежий облик пустующих и заброшенных построек



  1. Джон Аккордино и Гэри Т.Джонсон. 2000. «Решение проблемы незанятого и брошенного имущества», , Журнал по городским делам, , 22: 3, 302–3.
  2. Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас. 2013. «Введение: Город после заброшенности», в Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас, ред., Город после заброшенности , Филадельфия: University of Pennsylvania Press, 2.
  3. Счетная палата правительства США. 2011. «Свободная недвижимость: рост числа увеличивает затраты и проблемы сообществ», 9.
  4. Там же, 12.
  5. Объединенный центр жилищных исследований. 2013. Состояние жилищного фонда нации , 2013 , Гарвардский университет, 9.
  6. Элизабет А. Дюк. 2012. «Решение проблемы долгосрочной вакантной собственности для поддержки стабилизации соседства», выступление в Федеральном резервном банке Нью-Йорка, 3.
  7. Объединенный центр жилищных исследований, 31–2.
  8. Джастин Б. Холландер, Найл Г. Кирквуд и Джулия Л.Золото. 2010. Принципы регенерации заброшенных земель: очистка, проектирование и повторное использование заброшенных земель , Вашингтон, округ Колумбия: Island Press, 1, 4.
  9. Алан Маллах и Дженнифер С. Вей. 2011. «Возвращение земель для экономического и финансового роста», Проект Брукингса-Рокфеллера по инновациям в штатах и ​​мегаполисах, 1.
  10. Анастасия Лукаиту-Сидерис. 1997. «Внутренние городские коммерческие полосы: эволюция, распад — модернизация», The Town Planning Review 68: 1, 3–4; Дэниел Хартли.2013 г. «Городской упадок в городах ржавого пояса», Федеральный резервный банк Кливленда; Майкл Д. Бейард, Майкл Павлюкевич и Алекс Бонд. 2003. «Десять принципов восстановления розничной торговли», Институт городских земель, iv.
  11. Джастин Холландер, Колин Польски, Дэн Зиндер и Дэн Ранфола. 2011. «Пространственный анализ вакансий жилья в США — 2000-2011», Линкольнский институт земельной политики, 4; Маргарет Дьюар. 2009. «Влияние на города передового опыта в области обращения с выкупом налогов: свидетельства Детройта и Флинта», Серия рабочих документов CLOSUP, No.2, 1; Маллах и Вей, 1.
  12. Хе-Сон Хан. 2013. «Влияние заброшенной собственности на стоимость близлежащей собственности», Housing Policy Debate , 4; Билл Барнс, Кристина МакФарланд и Кейтлин Гири. 2011. «Царство боли: свободная и заброшенная недвижимость в вашем центре», Муниципалитеты Южной Дакоты, , 24–5.
  13. Хан, 4.
  14. Счетная палата правительства США, 14.
  15. Скотт В. Фрейм. 2010. «Оценка влияния выкупа по ипотеке на стоимость близлежащей собственности: критический обзор литературы», Economic Review: Федеральный резервный банк Атланты 95: 3, 6–7; Дэн Иммерглюк и Джефф Смит.2006. «Внешние издержки обращения взыскания: влияние обращения взыскания по ипотеке на одну семью на стоимость собственности», Дебаты по жилищной политике 17: 1, 57; Чжэнго Линь, Эрик Розенблатт и Винсент В. Яо. 2009. «Побочные эффекты выкупа права выкупа на стоимость собственности в районе», Journal of Real Estate, Finance, and Economics 38: 4, 387. Нижняя оценка получена от Иммерглюка и Смита, а более высокая — от Лин, Розенблатт и Яо. .
  16. Брайан А. Микельбанк.2008. «Пространственный анализ влияния вакантной, брошенной и отчужденной собственности», Федеральный резервный банк Кливленда, 2.
  17. Стефан Уитакер и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2012. «Деконструкция вторичных эффектов проблемной собственности: влияние вакантной, неуплаченной по уплате налогов и отчужденной собственности на жилищных субрынках», Федеральный резервный банк Кливленда, 24.
  18. Хан, 21.
  19. Там же, 20.
  20. Теория разбитого окна получила широкую аудиторию у Джорджа Л.Келлинг и Джеймс К. Уилсон. 1982. «Разбитые окна: полиция и общественная безопасность», The Atlantic Monthly 249: 3, 29–38.
  21. Эшли Н. Арнио, Эрик П. Баумер и Кевин Т. Вольф. 2012. «Современный кризис потери права выкупа и уровень преступности в США», Social Science Research 41: 6, 1599–1600.
  22. Лин Цуй. 2010. «Выкупа права выкупа, вакансия и преступность», экономический факультет Питтсбургского университета, 23.
  23. Чарльз К. Бранас, Дэвид Рубин и Вэньшэн Го.2012. «Свободные объекты и насилие в окрестностях», Международная сеть научных исследований: Public Health 2012, 5.
  24. Пожарное управление США. 2010. «Пожары в незанятых жилых домах», Серия тематических отчетов о пожарах 11: 3, 1.
  25. Бентон К. Мартин. 2010. «Постановления о регистрации вакантной собственности», Журнал права недвижимости 39: 1, 12–3.
  26. Econsult Corporation, Penn Institute for Urban Research и 8 May Consulting.2010. «Управление свободными землями в Филадельфии: затраты на текущую систему и выгоды от реформы», Управление реконструкции города Филадельфии, 9, 11.
  27. Уильям К. Апгар, Марк Дуда и Рошель Навроцки Гори. 2005. «Муниципальная стоимость выкупа права выкупа: пример из Чикаго», Фонд сохранения домовладения, 23.
  28. Счетная палата правительства США, 37–8.
  29. Боб Уинтроп и Ребекка Херр. 2009. «Определение CO $ T вакансий в Балтиморе», Обзор государственных финансов 25: 3, 39.
  30. GSBS Richman Consulting. 2013. «Решение проблемы вакантных и заброшенных зданий в Оклахома-Сити: распространенность, затраты + предложение программы», 12.
  31. Счетная палата правительства США, 39–40.
  32. Там же, 40–1.
  33. Там же, 69; Каролина К. Рид. 2010. «Закрытые подразделения: РЭО и проблемы стабилизации соседства в пригородных городах», РЭО и вакантная недвижимость: стратегии стабилизации соседства , ред.Прабал Чакрабарти, Мэтью Ламберт и Мэри Хелен Петрус, Федеральные резервные банки Бостона и Кливленда и Совет Федерального резерва, 23–4.
  34. Роберта Ф. Гарбер, Юнг Ким, Керри Салливан и Эбен Доуэлл. 2008. «60 миллионов долларов и подсчет: стоимость вакантной и заброшенной собственности для восьми городов Огайо», Community Research Partners, 3–3.
  35. Кэтрин Л.С. Петтит и Дж. Томас Кингсли. 2011. «Структура: новый потенциал данных в управлении изменениями в районе», в «Использование данных: подходы к укреплению соседства, основанные на данных», , ред.Мэтт Ламберт и Джейн Хамфрис. Совет управляющих Федеральной резервной системы, 27–8.
  36. Подробнее о постановлениях о регистрации незанятой собственности см. Юн Санг Ли, Патрик Терранова и Дэн Иммерглюк. 2013. «Новые данные о местных постановлениях о регистрации вакантной собственности», Cityscape: журнал разработки политики и исследований 15: 2, 259–66; Мартин, 6–43.
  37. Джозеф Шиллинг. 2009. «Обеспечение соблюдения Кодекса и стабилизация сообщества: забытые лица, оказывающие первую помощь в отношении пустующих и отчужденных домов», Правительственный обзор закона Олбани, 2, 127, 131.
  38. Шейла У. Аппель, Дерек Ботти, Джеймс Джеймисон, Лесли Плант, Цзин Ю. Шир и Лав Р. Варшни. Скоро. «Прогнозная аналитика может способствовать упреждающей политике в отношении вакансий в городах», Technological Forecasting and Social Change, 2. Исправленное доказательство доступно по адресу www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0040162513002138 . По состоянию на 1 февраля 2014 г.
  39. Кейт Хирокава и Ира Гонсалес. 2010. «Регулирование вакантной собственности», The Urban Lawyer 42: 3, 627–37, 629.
  40. Шиллинг, 124.
  41. Фрэнк С. Александер и Лесли А. Пауэлл. 2011. «Стратегии стабилизации соседства для вакантной и заброшенной собственности», Закон о зонировании и планировании, Отчет 34: 8, 3.
  42. Дьюар 2009, 1–3, 22–3.
  43. Уильям Вебер. 2013. «Взыскание налогов: препятствие для жизнеспособности общества или инструмент экономического роста?», Юридический обзор Университета Цинциннати, 81: 4, 1628–30.
  44. Дьюар 2009, 22–3.
  45. Сара Треухафт, Калима Роуз и Карен Блэк. 2010. «Когда инвесторы скупают район: предотвращение того, чтобы владение инвестором привело к упадку района», PolicyLink, 6, 24, 28–9; О. Эмре Эргунгор и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2011. «Замедление спекуляций: предложение по уменьшению нежелательных сделок с жильем», Forefront , Федеральный резервный банк Кливленда.
  46. Дейл Э. Томсон. 2013. «Ориентация на окрестности, стимулирование рынков: роль политических, институциональных и технических факторов в трех городах», в Город после заброшенного дома , 104.
  47. Джордж Галстер, Питер Татиан и Джон Аккордино. 2006. «Нацеливание инвестиций на возрождение соседства», Журнал Американской ассоциации планирования 72: 4, 458.
  48. Патриция А. Маккой. 2013. «Барьеры для предотвращения потери права выкупа во время финансового кризиса», Arizona Law Review 55: 3, 725.
  49. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2013. «Усилия администрации Обамы по стабилизации рынка жилья и помощи американским домовладельцам: декабрь 2013 г.» 1.
  50. Управление специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (24 июля 2013 г.), 161.
  51. Сумит Агарвал, Джин Амромин, Ицхак Бен-Давид, Суфала Чомсисенгпет, Томаш Пискорски и Амит Серу. 2012. «Политическое вмешательство в переговоры по реструктуризации долга: данные программы модификации доступного жилья», Национальное бюро экономических исследований, ii.
  52. Нил Майер, Питер А. Татиан, Кеннет Темкин и Чарльз А.Калхун. 2012. «Помогло ли консультирование по вопросам потери права выкупа проблемным домовладельцам ?: Данные оценки Национальной программы консультирования по вопросам предотвращения потери права выкупа», Столичный центр жилищного строительства и сообществ, 4.
  53. Данило Пеллетьере. 2010. «Использование аренды для ускорения восстановления районов», Чакрабарти и др. , 137.
  54. Иван Леви. 2009. «Стабилизация районов, пострадавших от концентрированной потери права выкупа: проблемы и возможности аренды жилья на разбросанных участках», NeighborWorks America, 13.
  55. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2010. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого выбора, чтобы помочь общинам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от потери права выкупа», — пресс-релиз от 1 сентября. Программа стабилизации соседства — это федеральная программа, финансируемая в три этапа и призванная помочь местным органам власти в реагировании на кризис, связанный с потерей права выкупа. Мероприятия включают покупку, восстановление, снос и повторное использование отчужденной и пустой собственности. См. Пол А.Joice. 2011. «Программа стабилизации соседства», Cityscape: Журнал разработки политики и исследований 13: 1, 136–8.
  56. Пеллетьер, 133.
  57. Фонд Большого Милуоки. 2012. «Инициатива« Здоровое соседство »: основные моменты 2012 года», 3.
  58. «NeighborWorks America объявляет об инициативе по маркетингу и брендингу нового района, чтобы помочь сообществам, пострадавшим от жилищного кризиса, привлечь новые инвестиции и жителей», пресс-релиз от 26 июля 2012 года.
  59. Beyard, et al., 22.
  60. Там же, vii – viii.
  61. Алан Маллах. 2012. «Создание основы для перемен: снос, урбанистическая стратегия и реформа политики», Программа городской политики Брукингса, 3–5, 29; Кентский государственный университет, Кливлендский городской проектный центр. 2009. «Переосмысление Кливленда: книга шаблонов повторного использования свободных земель», Neighborhood Progress, Inc., 14, 17, 26.
  62. О преступности и здоровье см .: Eugenia C. Garvin, Carolyn C.Каннуссио и Чарльз К. Бранас. 2012. «Озеленение свободных участков для снижения уровня насильственных преступлений: рандомизированное контролируемое испытание», Injury Prevention 2013: 19, 198; а о стоимости собственности см. Susan M. Wachter, Kevin C. Gillen и Carolyn R. Brown. 2008. «Зеленые инвестиционные стратегии: позитивная сила в городах», Communities & Banking 19: 2, 24–7.
  63. Иоан Войку и Вики Бен. 2008. «Влияние общественных садов на стоимость соседней собственности», Real Estate Economics 36: 2, 241–83, 243.
  64. Алан Маллах и Лавеа Брахман. 2010. «Формирование федеральной политики в отношении городов с переходной экономикой: краткое изложение политики», Центр политики Большого Огайо, 6.
  65. Маргарет Дьюар, Кристина Келли и Хантер Моррисон. 2013. «Планирование лучших и меньших мест после потери населения: уроки Янгстауна и Флинта», в Город после заброшенности , 291.
  66. Брент Д. Райан. 2013. «Оптимизация сокращающихся городов: измерение городского дизайна», в Город после заброшенности , 268, 282–3.
  67. Там же, 270.
  68. Агентство по охране окружающей среды США. 2013. «На пути к повторному использованию: Инструмент разработки спецификаций заявок на снос жилых домов», 5.
  69. Райан, 269.
  70. Управление специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (29 октября 2013 г.), 99–100.
  71. Генеральный прокурор Огайо. 2013. «Генеральный прокурор продлевает крайний срок для округов для подачи заявок на снос», пресс-релиз от 29 августа; Интервью с Мэттом Лампке, советником по выкупу ипотечного кредита, 4 февраля 2014 г.
  72. Detroit Works Project. 2012. Detroit Future City: Detroit Strategic Framework Plan , Detroit Works Project, 93, 99, 103, 116, 117.
  73. Нэнси Стоунер, Кристофер Клосс и Кристал Каларус. 2006. «От крыш до рек: зеленые стратегии борьбы с ливневыми водами и комбинированными разливами сточных вод», Совет по защите природных ресурсов, 1, 4.
  74. Там же, 10–11.
  75. Холландер, Кирквуд и Голд, 54–5.
  76. Там же., 1–4, 16.
  77. Дьюар и Томас 2013, 7–10.
  78. Интервью с Аланом Маллахом, 13 ноября 2013 г.
  79. Интервью с Джастином Холландером, 12 ноября 2013 г.

Доказательства имеют значение Начало Следующая статья

Программа переселения бездомных | По данным Best Lawyers

, по состоянию на январь 2018 года в Нью-Йорке 91897 человек остались без крова.Об этом сообщил Межведомственный совет по бездомности. Для борьбы с бездомностью в августе 2017 года город Нью-Йорк инициировал Специальную программу единовременной помощи (Программа SOTA). Однако влияние программы SOTA на Ньюарк, штат Нью-Джерси, привело к судебным разбирательствам.

Программа SOTA помогает бездомным людям переехать в квартиру в Нью-Йорке или в другом месте, выплачивая арендную плату за год арендодателю. Иногда предоставляет средства для облегчения переезда и покупки мебели. Чтобы иметь право на участие в программе, отдельные лица или семьи должны проживать в приюте не менее 90 дней и сохранять работу.

С момента своего создания в рамках программы SOTA 1198 семей переехали в Ньюарк без ведома города. Официальные лица Ньюарка в конечном итоге обнаружили множество проблем для новых жителей, включая несколько семей, живущих в незаконных и непригодных для проживания квартирах и не получающих помощи от программы SOTA в исправлении условий. Департамент расследований города Нью-Йорка подтвердил эти факты.

В декабре 2019 года Ньюарк подал иск против мэра Нью-Йорка Билла де Блазио и комиссара Стивена Бэнкса, утверждая, что программа SOTA создает неудобства для общественности.Ньюарк утверждает, что программа является принудительной миграцией, потому что сотрудники программы SOTA намеренно заставляют людей принять предложение о бесплатной аренде. Годовая арендная плата вперед побуждает арендодателей предоставлять незаконное и ветхое жилье и увеличивает риск того, что получатели программы станут бездомными после того, как арендная плата закончится.

Ньюарк утверждает, что вынужденная миграция также является нарушением местного постановления. В ноябре 2019 года городской совет Ньюарка принял постановление, согласно которому авансовые арендные платежи за один год являются незаконными.Арендодатели могут принимать субсидии только на срок до одного месяца и должны пройти проверку и сертификацию квартир перед тем, как сдавать их в аренду новым арендаторам.

В качестве дополнительной поддержки своего заявления о нарушении общественного порядка Ньюарк утверждает, что программа SOTA аналогична приостановленной в настоящее время программе Work Advantage Program, предыдущей программе субсидирования арендной платы Нью-Йорка, которая предлагала двухлетнюю поддержку. Критики программы назвали значительный процент семей, которые не смогли стать самодостаточными и вновь пережили бездомность.Ньюарк утверждает, что неудавшаяся программа дает Нью-Йорку информацию о том, что программа SOTA неадекватна. В иске также утверждается, что программа SOTA нарушает пункт о бездействующей торговле, регулируя передвижение лиц за пределами юрисдикции Нью-Йорка, что является коммерцией исключительно под контролем Конгресса.

Ньюарк потребовал предварительного судебного запрета против программы, чтобы защитить нынешних получателей программы SOTA и предотвратить размещение дополнительных семей в нежилых помещениях зимой. Ходатайство было отозвано по решению суда после нескольких часов переговоров между городами.Нью-Йорк согласился временно прекратить отправку получателей программы в Ньюарк и предоставить имена и адреса получателей программы SOTA. Нью-Йорк в ответ заявил о намерении подать встречный иск.

Другие города Нью-Джерси выразили заинтересованность в присоединении к иску, в том числе Элизабет и Джерси-Сити. East Orange и Yonkers не пытались присоединиться к иску, но запросили информацию о получателях программы SOTA, поселившихся в их городах.

Исход этого судебного процесса может иметь волновой эффект по всей стране.Многие сообщества ищут решения проблемы бездомности, включая помощь в аренде и проезде. Хотя право человека на переезд в новое место хорошо известно, как эти права затрагиваются, если переезду способствует правительственная программа, которая может стать бременем для нового сообщества?

Эскондидо выставить счет арендодателям некачественного жилья

Эскондидо возобновил преследование некачественных арендных единиц в старом центре города, объявив в четверг о новом агрессивном плане выставления счетов арендодателям, которые получили прибыль от ветхого жилья, на оплату переселения перемещенных арендаторов .

Дэн МакФарланд, директор по строительству Эскондидо, сказал, что в прошлом городские власти возмещали расходы на снос и переселение с домовладельцев только тогда, когда владельцы собственности не выполняли распоряжения города об улучшении своей арендуемой собственности. С этого момента, независимо от того, соблюдают ли владельцы и доводят ли арендную плату до стандартов городского кодекса, с них будет взиматься полная стоимость переселения своих малообеспеченных арендаторов, включая административные расходы города на выполнение программы переселения, сказал он.

МакФарланд объяснил, что новая политика жесткости призвана побудить владельцев арендуемой собственности улучшить свои владения до того, как город будет вынужден вмешаться, и тем самым избежать дополнительных затрат на переселение арендаторов.

По словам Макфарланда, за последние три года применения кодекса город выступил против владельцев 170 некондиционных построек, снося около двух третей зданий. По его оценке, осталось «в 10 раз больше».

Городские власти также считают, что желание многих владельцев избежать публичного разоблачения городских уведомлений о выселении может послужить для них стимулом для внесения улучшений.Макфарланд сказал, что ему звонили известные люди с просьбой не упоминать их имена в газетах, когда будут опубликованы уведомления о соблюдении кодекса.

Но директор здания не может никому обещать анонимность после того, как город будет вовлечен, объяснил он, «потому что это общественные записи».

Городские меры по борьбе с некачественными квартирами для сдачи в аренду были внезапно прекращены год назад после того, как около 100 человек из 15 семей были выселены в ходе двух городских акций. Ни у одной из бездомных семей не было средств для поиска нового жилья до тех пор, пока городской совет не вмешался и не выделил чрезвычайные средства для их переселения.

После этой первой экстренной помощи программа была расширена за счет включения нескольких городских департаментов, городской жилищной комиссии и некоммерческого межконфессионального совета Северного округа, который был нанят городом 5 июня для переселения семей, перемещенных городскими жителями. усилия по обеспечению соблюдения. Он также будет предлагать выселенным другие услуги, включая медицинские услуги, уход за детьми, профессиональное обучение и услуги по трудоустройству.

МакФарланд сказал, что программа обеспечения соблюдения строительных норм была изменена в попытке спасти здания, работая с владельцами недвижимости, чтобы привести их в соответствие с нормами из-за острой необходимости в жилье по умеренной цене.

Патриция Гетцель, менеджер городского жилищного и социального обеспечения, оценивает, что в Эскондидо 10 000 семей, которым нужна определенная помощь, чтобы получить достойное жилье, но доступно лишь несколько сотен единиц жилья по умеренным ценам или по субсидиям.

Городской совет недавно выделил 750 000 долларов из фондов развития общины для предоставления 66 коек для «переходного» жилья, которое можно использовать временно, пока семьи с низким доходом, охваченные городской программой исполнения кодекса, не найдут доступное жилье, отвечающее городским стандартам.

Сюзанна Стюарт Полман, исполнительный директор NCIC, похвалила городских властей за их усилия учитывать «человеческий фактор» при очистке некачественного жилья. Она высоко оценила сотрудничество между городскими департаментами по удовлетворению потребностей пострадавших арендаторов ветхих домов, продолжая при этом жесткие меры в отношении владельцев ветхих зданий.

Отсутствие координации в прошлом приводило к инцидентам, в которых объекты, которые можно было улучшить, и дома, построенные на федеральные субсидии, были снесены до того, как жилищные органы узнали о предстоящем сносе, сказал Гетцель.

Финансирование программы переселения жилья осуществляется за счет денег, отложенных городом из прибыли от его программы редевелопмента.

Что все ошибаются насчет доступного жилья

Жилье — это самая важная статья расходов человека. В то время как крыша над чьей-то головой слишком часто воспринимается как должное, крыша и четыре стены вселяют в людей чувство стабильности, которое позволяет им переключить свое внимание на другие приоритеты, такие как поиск лучшей работы или помощь своим детям в школе. .И поэтому, когда с жильем не все в порядке или когда на аренду уходит такая большая часть зарплаты, что это удерживает кого-то от предметов первой необходимости, невозможно думать ни о чем другом.

При этом понятие «доступное жилье» как понятие часто понимается неправильно, окутанное многими из тех же заблуждений, что и другие виды социальной политики, направленные на помощь малообеспеченным и уязвимым слоям населения. Миф о королеве благосостояния распространяется по мере того, как мы продолжаем классифицировать бедных людей как «заслуживающих» или «не заслуживающих» помощи и проецировать наши собственные предположения на людей, получающих помощь, считая их ленивыми или нечестными.

Итак, давайте развеем некоторые из этих мифов.

Прежде всего: «Доступное жилье» не обязательно означает проекты. На самом деле это просто относится к тому факту, что вы тратите на жилье менее 30 процентов своего дохода после уплаты налогов. Департамент жилищного строительства и городского развития указывает, что семьи, платящие более 30 процентов, считаются «обремененными расходами и могут испытывать трудности с обеспечением такими предметами первой необходимости, как еда, одежда, транспорт и медицинское обслуживание». По оценкам HUD, 12 миллионов домохозяйств (арендующих и владеющих) платят за жилье более 50 процентов своего дохода на дом каждый год.И чтобы внести ясность, ни в одном штате работник, работающий полный рабочий день с федеральной минимальной заработной платой (7,25 доллара в час), не может позволить себе купить квартиру с двумя спальнями по справедливой рыночной цене. Кроме того, существует большая конкуренция за места с более низкой арендной платой, поскольку миллениалы откладывают покупку домов, а пожилые люди продают свои дома, чтобы выйти на рынок аренды.

Тем не менее, это все еще не соответствует образу, который люди обычно создают, когда думают о низком доходе или доступном жилье: о проектах. В самом деле, вы можете представить себе эти многоэтажные жилые дома с субсидируемыми многоквартирными домами, жители которых платят арендную плату ниже рыночной.Они были построены в середине-конце 20-го века на средства и разрешение HUD. Но когда-то предпочтительный метод увеличения государственного жилья, «проекты», как они стали называться, вскоре породили ряд социальных проблем. Со временем из-за недостаточного финансирования и плохого управления многие разработки пришли в упадок. Плохая жилищная застройка усилила расовую и экономическую сегрегацию, концентрировала бедность и преступность и даже привела к большему количеству проблем со здоровьем и смертям среди жителей, потому что здания зачастую изначально были низкого качества.

Сегодня большинство государственных жилищных комплексов действительно выполняют свои обещания по предоставлению адекватного и доступного жилья нуждающимся, но они по-прежнему подвергаются стигматизации из-за негативных ассоциаций с проблемным государственным жильем. Также важно помнить, что только одна из четырех семей, которые имеют право на получение государственного жилищного пособия, на самом деле его получает; большинство из них вынуждены сами заботиться о себе на жестоком рынке частной аренды.

Один особенно пагубный миф, основанный на доступном жилье, заключается в том, что, если люди не могут позволить себе жить в городе, они должны просто взять машину и переехать.Но давайте отбросим этот отвлекающий маневр. Люди борются за аренду по всей стране, а не только в таких городах, как Сан-Франциско, округ Колумбия, и Нью-Йорк. Кроме того, для переезда требуются деньги, энергия, свободное время — другими словами, ресурсы, которых у бедных людей уже не всегда есть. Они также могут столкнуться с дискриминацией из-за качественного доступного жилья из-за своей расы, детей, прошлых выселений или нестабильного дохода. А в больших городах по мере того, как арендная плата в центре становится дороже, люди действительно переезжают на периферию, повышая спрос и, следовательно, арендную плату и в этих местах.Тем временем растет и бедность в пригородах.

В таком случае более разумное беспокойство вызывает то, почему не строится более доступное жилье. Скажем прямо: потому что доступное жилье чертовски дорогое. Даже несмотря на то, что спрос на него зашкаливает — семьи с низким доходом в течение многих лет находятся в списках ожидания на получение государственного жилья или ваучеров — стоимость строительства доступного здания намного больше, чем могут заплатить арендаторы, а это означает, что застройщики не могут окупить затраты. (Что затем приводит разработчиков к другому образу мышления: Разве мы не должны вместо этого просто построить роскошное высотное здание и брать с кого-то 2000 долларов в месяц за однокомнатную квартиру? )

Но, к счастью, есть и программы. как и другие формы доступного жилья, помимо государственного жилья, которые пытаются решить эту проблему.Таких вариантов много, и они различаются в зависимости от страны, но вот несколько основных методов.

Для начала есть контроля за арендной платой . Контроль над арендной платой оставлен на усмотрение штатов, чтобы решать, внедрять ли он и как, и чаще всего это наблюдается в городах с большим количеством арендаторов, таких как Нью-Йорк, округ Колумбия и Сан-Франциско. Как правило, контроль арендной платы ограничивает размер и частоту повышения арендной платы до некоторой доли инфляции, чтобы защитить уязвимые группы населения, такие как малообеспеченные и пожилые люди, от выселения в районах, где арендная плата быстро растет.

Есть также зданий со смешанным доходом , в которых определенное количество квартир отведено для людей, получающих не более 30-60 процентов среднего дохода в районе и платящих меньше рыночной арендной платы. Разработчики могут получить возмещение за эти единицы в виде налоговых льгот, грантов, ваучеров и других средств.

Наконец, жилищных ваучеров стали одним из основных методов субсидирования жилья в США. Ваучеры позволяют семье выбирать, где снимать квартиру, и платить за аренду только 30 процентов своего семейного дохода, а ваучер покрывает эту разницу.Но количество купонов ограничено, и семьи могут ждать годами, чтобы получить право на них.

Итак, что еще мы можем сделать с доступным жильем?

Программа HUD HOPE VI была запущена в 1992 году для улучшения ветхого государственного жилья, с разной степенью успеха, но есть много проблемных объектов, которые все еще требуют решения. Прекращение, а не восстановление проблемных жилищных проектов может быть решением только в том случае, если перемещенным семьям есть куда пойти.

Расширение ваучеров — еще одно популярное решение.Мэтью Десмонд, автор получившей Пулитцеровскую премию книги Evhibited , выступает за универсальную программу ваучеров, которая позволит семье жить там, где они хотят, «так же, как семьи могут использовать талоны на питание для покупки продуктов практически в любом месте». Сохранение или создание более доступных многоквартирных домов и квартир будет ключом к этой стратегии.

В конечном итоге, программы жилищной помощи — и все программы социальной политики — должны разрабатываться с учетом получателей, с которыми они должны консультироваться, чтобы предоставить им то, что им действительно нужно.Администрация Трампа предложила сократить бюджет HUD еще на 6,2 миллиарда долларов, растянув и без того напряженные жилищные органы, которые полагаются на средства HUD, и отказавшись от финансирования независимых агентств, таких как NeighborWorks America и Совет по бездомности, а также программ, направленных на оказание помощи в аренде населению. малообеспеченные пожилые люди. Это не первая версия HUD; его бюджет был урезан с 1980-х годов, а это означает, что даже если бы они действительно хотели расширить свои успешные жилищные программы, они не могли себе этого позволить.

Жилье как социальная политика является предметом судебных разбирательств — и повторных судебных разбирательств — на протяжении десятилетий, и это происходит довольно активно. И это потому, что на индивидуальном уровне очень важно, как мы формируем дискурс. Если мы поддерживаем сами дома, то мы, в свою очередь, поддерживаем людей внутри них, для которых эти здания — гораздо больше, чем просто крыша и четыре стены.

HOME Обзор — HUD Exchange

Обновление: 24 июля 2013 года HUD опубликовал в Федеральном реестре окончательное правило, вносящее поправки в правила программы HOME.Эти поправки к правилам HOME представляют собой самые значительные изменения в программе HOME за 17 лет. HUD находится в процессе обновления этой страницы, чтобы отразить изменения, внесенные в окончательное правило HOME. Пожалуйста, обратитесь к странице 2013 HOME Final Rule для получения последних рекомендаций и ресурсов по новым требованиям.

Программа инвестиционного партнерства HOME (HOME) предоставляет штатам и местностям гранты по формуле, которые сообщества используют — часто в партнерстве с местными некоммерческими группами — для финансирования широкого спектра мероприятий, включая строительство, покупку и / или восстановление доступного жилья для аренды или домовладения. или оказание прямой помощи в аренде малоимущим.Это крупнейший федеральный блочный грант правительствам штатов и местным властям, предназначенный исключительно для создания доступного жилья для семей с низкими доходами.

Программа была разработана, чтобы укрепить несколько важных ценностей и принципов развития сообщества:

  • Гибкость HOME позволяет людям и сообществам разрабатывать и реализовывать стратегии, адаптированные к их собственным потребностям и приоритетам.
  • Акцент
  • HOME на консолидированном планировании расширяет и укрепляет партнерские отношения между всеми уровнями правительства и частным сектором в развитии доступного жилья.
  • Техническая помощь
  • HOME и помощь квалифицированным некоммерческим жилищным группам на базе местных сообществ укрепляют потенциал этих партнеров.
  • Требование
  • HOME о том, что участвующие юрисдикции (СП) выделяют 25 центов на каждый доллар средств программы, мобилизует ресурсы сообщества в поддержку доступного жилья.

Требования к участию в программе HOME

Правомочные получатели

штатов автоматически имеют право на получение средств HOME и получают либо их распределение по формуле, либо 3 миллиона долларов, в зависимости от того, что больше.Местные юрисдикции, имеющие право на получение не менее 500 000 долларов по формуле (335 000 долларов в годы, когда Конгресс выделяет менее 1,5 миллиарда долларов на HOME), также могут получить ассигнования. Распределение по формуле учитывает относительную неадекватность предложения жилья в каждой юрисдикции, уровень бедности, финансовые затруднения и другие факторы.

Сообщества, которые не могут претендовать на индивидуальное распределение по формуле, могут присоединиться к одному или нескольким соседним населенным пунктам в юридически обязывающий консорциум, объединенное распределение членов которого будет соответствовать порогу для прямого финансирования.Другие населенные пункты могут участвовать в программе HOME, подав заявку на финансирование программы, предоставленной их штатом. Конгресс выделяет пул финансирования для распределения в островные районы, эквивалентный более чем 750 000 долларов США или 0,2 процента ассигнованных средств.

Вскоре после того, как фонды HOME становятся доступными каждый год, HUD информирует соответствующие юрисдикции о суммах, предназначенных для них. У участвующих юрисдикций должен быть действующий и утвержденный Консолидированный план, который будет включать план действий, описывающий, как юрисдикция будет использовать свои НАЧАЛЬНЫЕ средства.Новая подходящая юрисдикция также должна официально уведомить HUD о своем намерении участвовать в программе.

Допустимые виды деятельности

Участвующие юрисдикции могут выбирать среди широкого диапазона приемлемых видов деятельности, используя средства HOME для предоставления финансовой помощи на покупку или восстановление жилья правомочным домовладельцам и новым покупателям жилья; строить или восстанавливать жилье для сдачи в аренду или владения; или для «других разумных и необходимых расходов, связанных с развитием неэлитного жилья», включая приобретение или улучшение участка, снос ветхого жилья, чтобы освободить место для строительства с помощью ДОМА, и оплату расходов на переезд.PJ могут использовать средства HOME для заключения договоров о помощи в аренде на основе арендаторов на срок до 2 лет, если такая деятельность соответствует их Консолидированному плану и оправдана в условиях местного рынка. Эта помощь может быть продлена. До 10 процентов годового ассигнования СП может использоваться для планирования и администрирования программы.

Арендуемое жилье с помощью HOME должно соответствовать определенным ограничениям по арендной плате. HUD ежегодно публикует лимиты аренды ДОМА. Программа также устанавливает максимальные пределы субсидии на единицу и пределы стоимости домовладения.

Некоторые особые условия распространяются на использование ДОМАШНИХ средств. PJs должны соответствовать каждому доллару использованных средств HOME (за исключением административных расходов и ссуд CHDO на предварительную разработку для проектов, которые не продвигаются) с 25 центами из нефедеральных источников, которые могут включать пожертвованные материалы или труд, стоимость подаренного имущества, выручку от облигаций финансирование и другие ресурсы. Требования к матчу могут быть сокращены, если СП находится в бедственном положении или пострадал от катастрофы, объявленной Президентом. Кроме того, общественные организации должны зарезервировать не менее 15 процентов своих ассигнований на финансирование жилья, которое будет принадлежать, застраиваться или спонсироваться опытными общественными некоммерческими группами, обозначенными как общественные организации жилищного строительства (CHDO).Общественные организации должны гарантировать, что жилищные единицы, финансируемые из жилищного фонда, остаются доступными в долгосрочной перспективе (20 лет для нового строительства арендного жилья; 5-15 лет для строительства домовладения и восстановления жилья, в зависимости от размера субсидии на жилищное строительство). У PJ есть два года, чтобы выделить средства (включая резервирование средств для CHDO) и пять лет, чтобы потратить средства.

Правомочные бенефициары

Право домохозяйств на получение помощи ПО ДОМУ зависит от характера финансируемой деятельности.При аренде жилья и помощи в аренде не менее 90 процентов получающих пособий семей должны иметь доход, не превышающий 60 процентов от скорректированного HUD медианного дохода семьи для данного района. В проектах аренды с пятью или более квартирами, получающими помощь, не менее 20% квартир должны быть заняты семьями с доходом, не превышающим 50% медианного значения, скорректированного HUD. Доходы домохозяйств, получающих помощь HUD, не должны превышать 80 процентов от среднего по площади. HUD ежегодно публикует лимиты дохода НА ДОМУ.

HUD не оказывает помощь НА ДОМУ напрямую отдельным лицам или организациям. Если вы заинтересованы в участии в этой программе, вам необходимо связаться с местным правительством или правительством штата, чтобы узнать, как программа работает в вашем районе. Требования к участию могут отличаться от одного получателя гранта к другому.

Узнайте, кто управляет программой HOME в вашем районе.

Если местные органы власти не могут ответить на ваши вопросы или если вы являетесь местным чиновником, обратитесь в местное отделение HUD, которое обслуживает ваш район.Обратите внимание, что местное правительство управляет программой и определяет, какие местные проекты получают финансирование.

HUD Трампа хочет расширить некорректную программу «приватизации государственного жилья»

Джордж Хинсон восемь лет жил в здании вокзала в Филадельфии. Бывший вокзал был переоборудован в апартаменты для жителей Филадельфии с низким доходом, многие из которых, как и Хинсон, выздоравливали от зависимости. Но здание пришло в аварийное состояние.По словам жителей, он был заражен грызунами и клопами, был покрыт плесенью, имел неисправное освещение, плохое отопление и вентиляцию.

К 2015 году владелец Station House решил отремонтировать его. Volunteers of America Delaware Valley, часть национальной христианской некоммерческой организации, которая предоставляет услуги бездомным и другим уязвимым группам населения, переименовала здание в The Lofts по адресу 2601. В обмен на ремонт здания Добровольцы Америки получили жилищный налог для малоимущих. кредиты через U.S. Программа жилищного строительства и городского развития под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD).

Но Хинсон так и не смог насладиться улучшенными апартаментами.

Он остался без крова.

Программа RAD была создана администрацией Обамы в 2012 году для решения серьезной проблемы, связанной с необходимостью ремонта 1,1 миллиона единиц государственного жилья в Америке. Он разработан, чтобы побудить частных застройщиков ремонтировать или восстанавливать государственное жилье: при «преобразовании» RAD органы государственного жилищного строительства передают жилье с низким доходом частным застройщикам, которые получают облигации на частную деятельность или налоговые льготы на жилье с низким доходом для ремонта или восстановления ветхого жилья. Корпус.После завершения строительства застройщики владеют бывшим государственным жилищным фондом, а иногда даже управляют им.

Закон требует, чтобы новые владельцы поддерживали доступность каждой отремонтированной квартиры как для существующих, так и для будущих арендаторов. Так бывает не всегда.

Арендаторы могут быть перемещены за пределы участка, пока их квартиры находятся в стадии строительства, но после этого они имеют право вернуться или получить федеральные жилищные ваучеры для покрытия арендной платы на частном рынке.

Но в течение многих лет защитники арендаторов утверждали, что с жителями часто обращались несправедливо — в нарушение правил HUD, направленных на защиту их прав — либо путем помещения в непригодное для проживания жилье во время строительства, либо путем переселения или незаконного повторного осмотра после завершения ремонта. .

Хинсон сказал, что управляющие недвижимостью вынудили его отказаться от права вернуться в свой дом после завершения ремонта, а затем отказал ему в праве на получение федеральных жилищных ваучеров. Это заставило его искать новое место для жизни на дорогом частном рынке — без какой-либо необходимой поддержки.

Представитель HUD Брайан Салливан сказал, что HUD расследует дело Хинсона и не может делать никаких выводов, пока расследование не будет завершено.

Исследование ThinkProgress показывает, что HUD пытается резко расширить эту федеральную программу по приватизации ветхого государственного жилья, не обеспечивая при этом достаточного контроля, чтобы гарантировать защиту тех самых людей, которым она призвана помогать — квартиросъемщиков с низким доходом.Защитники жилья с низкими доходами говорят, что Демонстрационная программа помощи в аренде жилья имеет опыт выталкивания людей, которые уже живут на маргиналах общества, из своих домов в опасные и опасные условия жизни.

Адвокаты, арендаторы, а также нынешние и бывшие должностные лица HUD сообщили ThinkProgress, что федеральное агентство часто не спешит реагировать на жалобы о нарушении прав арендатора во время или после преобразования RAD, и что у него нет технологий или персонала для надлежащего контроля программа.Критики также говорят, что нет никаких указаний, регулирующих, как разработчики должны управлять своей недвижимостью после преобразования.

Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2018 году, что неспособность HUD отслеживать людей через систему ставит под угрозу арендаторов и долгосрочную доступность отремонтированных домов.

Представитель

HUD Джереон Браун сказал, что федеральное агентство находится в процессе «создания всей необходимой инфраструктуры надзора» для RAD, отметив, что это все еще новая программа, и агентство «учится» на каждой полученной жалобе.Представители HUD также сообщили ThinkProgress, что агентство изменило способ отслеживания арендаторов после преобразования и недавно наняло новых сотрудников для помощи в осуществлении программы, хотя ни один из них не занимается исключительно мониторингом соблюдения правил и прав RAD.

Еще в январе 2017 года адвокат Рашида Филлипс начала жаловаться HUD на проблемы в The Lofts по адресу 2601. После месяцев бездействия HUD она и ее коллега из Community Legal Services of Philadelphia подали официальную жалобу в июле прошлого года.Пять месяцев спустя, 17 декабря, Том Дэвис, нынешний директор Управления рекапитализации HUD, курирующего RAD, заявил, что его офис изучает жалобу Филлипса. Дэвис сообщил Национальному проекту жилищного права в электронном письме от 19 февраля, что расследование было приостановлено из-за закрытия правительства, но оно продолжается.

Салливан сказал, что, если случай Хинсона верен, «этот один пример определенно не соответствует тому, как эта программа предназначена для работы».

«Мы включили в эту программу очень надежное меню защиты арендаторов, и если наши партнеры не будут применять эти стандарты и это станет нам известно, то мы будем ходатайствовать, как мы делаем это с господином господином.Дело Хинсона, — сказал Салливан.

Но после восьми месяцев отсутствия результатов, Филлипс сказала, что RAD уже подвела ее клиентов.

«Либо улучшат, либо взорвутся. Но назовем это так, как есть. Это приватизация государственного жилья, и когда вы это делаете, у вас возникают реальные проблемы », — сказал Филлипс.

Каменный старт РАД

Даже в первый год своего существования программа RAD вызвала «ожесточенные споры в HUD», — сказала Сара Пратт, бывший заместитель помощника секретаря по правоприменению и программам в Управлении справедливого жилищного строительства и равных возможностей HUD.Пратт помогал контролировать внедрение программы в 2012 году и покинул HUD три года спустя.

RAD был разработан, чтобы помочь финансировать ремонт и модернизацию жилья для малоимущих, страдающего такими проблемами, как плесень, вредители, протекающие крыши и треснувшие окна. Государственное жилищное строительство в Америке находилось в хроническом ветхом состоянии, по крайней мере, с середины 1990-х годов, когда Конгресс сократил новые инвестиции в помощь в аренде и государственном жилье.

Пратт описал первый год программы как «дикий, дикий Запад», потому что было так мало времени на рассмотрение каждого приложения RAD до его утверждения.По ее словам, в первый год представители HUD изо всех сил пытались одобрить конверсию 60 000 единиц государственного жилья, которые Конгресс согласился профинансировать.

«Это было популярно. [Разработчики] стояли в очереди за деньгами, а [HUD] выбросил деньги за дверь », — сказал Пратт. «Из-за того, как Конгресс принял это, не было достаточно времени для запуска, чтобы создать процесс обработки приложений».

Вскоре после создания программы официальные лица HUD начали слышать, что права арендаторов нарушаются.

После расследования, проведенного в марте 2014 года, сотрудники HUD обнаружили, что жилищное управление в Лореле, штат Миссисипи, незаконно выселило 27 семей из 130-квартирного жилого комплекса, который планировалось превратить в новое жилье, в первую очередь для пожилых людей. Выселения произошли, когда жилищное управление подавало заявку на реконструкцию комплекса в рамках программы RAD. Некоторые жители были выселены после того, как работник жилищного управления, незаконно обыскавший их квартиры, заявил, что нашел марихуану. Арендаторам никогда не давали возможности обжаловать свое выселение в суде.

Были и другие случаи: Пратт сказала, что сталкивалась со случаями, когда органы государственного жилищного строительства подавали заявки на преобразование RAD с предложениями, которые нарушили бы Закон о справедливом жилищном обеспечении путем восстановления собственности в их существующих местах, которые были небезопасными, экономически невыгодными, экологически опасными и расовыми. сегрегированный.

Надзор HUD за программой RAD начал улучшаться к тому времени, когда Пратт покинул агентство в 2015 году. Агентство установило более формализованный, последовательный и тщательный процесс подачи заявок.Он также ввел новые правила в 2014 году, защищающие право людей на возвращение в переоборудованную собственность, и ввел дополнительные справедливые жилищные условия и защиту гражданских прав в 2016 году, сказал Дэвис из HUD.

Эти правила определяют, как жилищные органы и агентства, которые владеют недвижимостью RAD или контролируют ее, должны обращаться с арендаторами на протяжении всего процесса преобразования и после него. По словам Салливана из HUD, они также рассмотрели повседневные вопросы, такие как обеспечение того, чтобы жилье было в хорошем состоянии и доступным для людей с ограниченными возможностями, и установили правила обращения с жалобами на домогательства.Однако, по словам Пратта, правила носят технический характер и написаны на «правительственном жаргоне», что затрудняет навигацию для владельцев проектов или арендаторов. В результате, по ее словам, правила часто не понимают или не соблюдают.

Здание Джорджа Хинсона было отремонтировано в рамках программы преобразования HUD в рамках компонента II RAD, в рамках которой реконструируются частные здания, в которых проживают малообеспеченные жители, получающие федеральные жилищные ваучеры. Строительство в The Lofts по адресу 2601 началось примерно в октябре 2016 года после того, как HUD одобрил проект Volunteers of America Delaware Valley для ремонта 108-квартирного здания.

Согласно жалобе, поданной Общественной юридической службой Филадельфии, «Волонтеры Америки» планировали сократить количество квартир в здании до 56 и вынудили некоторых арендаторов отказаться от своего права вернуться в собственность после строительства. В жалобе говорится, что организация оказывала давление на других, чтобы те оставались на время строительства вместо того, чтобы принимать федеральные жилищные ваучеры. Представитель «Добровольцев Америки» отрицает нарушение каких-либо правил и говорит, что организация сотрудничает с HUD по жалобам.

Разработчикам переоборудования RAD Component II разрешено уменьшить количество квартир в здании, но предполагается, что арендаторы, получающие помощь, будут размещены в другой квартире или получат ваучер на выбор жилья, чтобы помочь покрыть стоимость аренды на частном рынке. Об этом сообщил Браун из HUD в электронном письме. «Волонтерам Америки» Делавэр Вэлли было разрешено сократить количество квартир в The Lofts на 2601, потому что они объединяли эффективные квартиры (которые похожи на небольшие студии) в квартиры с одной спальней, сказал он.

Проект оказался хорошей инвестицией: стоимость восстановленной части здания резко возросла с 1,4 миллиона долларов в начале строительства в 2016 году до 2,4 миллиона долларов сегодня, согласно отчетам оценщика из Филадельфии.

На национальном уровне «Добровольцы Америки» владеют активами на 7,2 миллиона долларов США от жилищных проектов с низким доходом, которые финансируются, по крайней мере, частично, за счет налоговых кредитов на жилье с низким доходом и финансирования безналоговых облигаций (также называемых облигациями для частной деятельности), согласно данным организации за 2018 год. финансовый аудит.

Джеффри Джонсон, бывший арендатор лофтов по адресу 2601, рассказал ThinkProgress, что он жил в своей квартире на третьем этаже во время строительства в июле 2017 года, когда искал новый дом, который принимал бы федеральные жилищные ваучеры. Большая часть пола была выпотрошена, за исключением его блока, который был поражен заражением крыс, пылью и летней жарой — он сказал, что строительство мешало его кондиционированию, и у него не было вентиляции около месяца — прежде чем он смог съехать. .

Согласно юридической жалобе, Хинсон утверждал, что в октябре 2017 года руководство заставило его подписать документ, который навсегда лишал его права на возвращение после завершения строительства.Он сказал, что Добровольцы Америки позже неправильно сказали ему, что он не имел права на получение федеральных жилищных ваучеров, потому что его новая работа уборщиком в городе Филадельфия платила слишком много. Вскоре после этого новое руководство The Lofts в 2601 дало ему всего один уик-энд, чтобы переехать.

Хинсон провел большую часть следующего года без крыши над головой, спал где угодно: в квартирах своей бывшей девушки или племянницы и часто, по его словам, в своей машине.

Добровольцы из Америки Делавэр Вэлли отрицали, что действовали ненадлежащим образом во время процесса преобразования, и сотрудничали с HUD с момента получения жалобы в октябре прошлого года, заявила Ребекка Фуллер, вице-президент организации по развитию и коммуникациям.Фуллер сказала, что не может комментировать отдельные случаи, но организация предоставила жилищные ваучеры и помогла переехать, предоставив всем жильцам «равные возможности либо остаться в программе, либо переехать». Салливан сказал, что «Добровольцы Америки» не нарушали никаких правил, и подал документы в HUD, заявив об этом.

«Мы уверены, что соблюдаем все правила HUD в отношении нашего проекта Lofts at 2601, и мы поддерживаем нашу работу до, во время и после строительства проекта», — сказал Фуллер.«Мы соблюдали все их руководящие принципы и превзошли ожидания по производительности. Безопасность и благополучие наших клиентов — наш главный приоритет ».

Филлипс и ее клиенты разочарованы тем, что HUD не вмешался: они все еще ждут, когда официальные лица HUD подадут отчет о The Lofts по телефону 2601.

«Прошло [восемь] месяцев, а арендаторы все еще страдают от последствий ремонта и переоборудования», — сказал Филлипс. «Люди все еще страдают, а четкого пути вперед и ответа пока нет, так что это очень расстраивает.”

По словам адвокатов арендаторов, у

HUD могут потребоваться месяцы, чтобы ответить на жалобы о сбоях при преобразовании RAD.

Более года назад HUD начал расследование жалобы от 25 января 2018 года, поданной правозащитной группой Disability Rights Maryland, которая обвинила застройщиков государственных жилых комплексов Балтимора, переоборудующих RAD, в ненадлежащем выселении или попытке выселения нескольких арендаторов. Год спустя Дэвид Пратер, адвокат Управления по правам инвалидов в Мэриленде, сообщил ThinkProgress по электронной почте: «Мы только недавно обсуждали жалобу с HUD.”

HUD, по словам Пратера, официально ответил на жалобу Disability Rights Maryland почти 11 месяцев спустя — 12 декабря 2018 года. Федеральное агентство рекомендовало владельцам собственности использовать шаблон HUD, чтобы упростить сложные документы для арендаторов. Но Пратер сказал, что этого слишком мало, слишком поздно.

«Время, которое потребовалось, чтобы они вернулись с ответом, учитывая поданную нами жалобу, данные, которые мы подали, образцы, которые мы предоставили, предлагаемое средство правовой защиты, которое они предложили, или решение, которое они предложили, слишком долго», — сказал Пратер.«Не похоже, что им понадобился год, чтобы приземлиться там, где они оказались».

Салливан защищал HUD, говоря, что агентство по сути было вынуждено искать иголку в стоге сена. Жалоба Disability Rights Maryland касалась «семи неустановленных жителей среди многих сотен семей, проживающих в этих домах», что побудило HUD «начать широкое расследование среди дюжины владельцев ряда объектов», — сказал Салливан.

«Принимая во внимание очень мало конкретной информации из жалобы, мы развернули широкую сеть в рамках исчерпывающей, трудоемкой технической и юридической проверки того, как обращаются с жителями», — добавил Салливан.«Мы связались с каждым владельцем, изучили их политику и практику и предоставили образцы документов, в которых, по нашему мнению, могли бы помочь. В течение прошедшего года мы перевернули все возможные камни, чтобы обеспечить справедливое отношение к определенным арендаторам ».

Браун из HUD сообщил ThinkProgress в электронном письме, что федеральное агентство не получило много жалоб, подобных тем, которые оно получило от Общественных юридических служб Филадельфии и Управления по правам инвалидов Мэриленда, и «учится у каждой из них».

«HUD успешно рассматривает эти жалобы намного быстрее, чем предыдущие.Время, чтобы выяснить, что произошло, очень зависит от ситуации », — сказал Браун. «В некоторых случаях жалоба может быть решена быстро, а в других, особенно когда стороны расходятся во мнениях относительно основных фактов дела, это может занять очень много времени».

HUD кажется недоукомплектованным персоналом

ThinkProgress выявил исторически низкий уровень укомплектования персоналом в ряде подразделений HUD, который, вероятно, способствует замедлению времени отклика. Например, Управление справедливого жилья и равных возможностей (FHEO) HUD рассматривает жалобы на справедливое жилищное обеспечение или утверждения о дискриминации в отношении члена защищенного класса, такого как расовые меньшинства или люди с ограниченными возможностями, во время преобразования RAD.Обзор ThinkProgress уровня персонала FHEO, задокументированный в отчетах Конгресса об обосновании бюджета, отчете GAO за 2004 год и отчете Комиссии по гражданским правам за 1995 год, показал, что количество сотрудников сократилось до самого низкого уровня с 1981 года.

Персонал в офисе неуклонно сокращался за последние 15 лет, с 744 штатных сотрудников в 2003 финансовом году до всего 491 в 2018 финансовом году. Согласно отчетам об обосновании бюджета Конгресса, в которых излагаются годовые запросы агентств на финансирование, администрация Обамы постоянно спрашивала для большего числа сотрудников FHEO, но Конгресс сокращал штат каждый год своего второго срока.

Под администрацией Трампа и секретарем HUD Бена Карсона федеральное агентство изменило курс, потребовав сокращений и сотрудников FHEO, которые достигаются за счет выбытия. Запрос администрации на 2019 финансовый год направлен на сокращение штата еще с 10 штатных сотрудников до 481.

В своем отчете Конгресса об обосновании бюджета за 2010 год HUD сам предупредил, что резкое сокращение штата FHEO «вероятно» отрицательно скажется на «эффективности и действенности офиса».«Случаи жилищной дискриминации в то время неуклонно росли — благодаря образовательным и информационно-просветительским инициативам, которые информировали людей об их защите гражданских прав — в то время как численность персонала FHEO упала с 744 в 2003 году до 601 штатного сотрудника в 2009 году.

В других офисах HUD, подавших жалобы на нарушения RAD, за последнее десятилетие также сократилось количество сотрудников. По словам Брауна, жилищное управление HUD рассматривает жалобы на помощь RAD в аренде жилья и требования федеральных ваучеров на помощь в аренде во время преобразования.Количество сотрудников в офисе снизилось с 3221,5 штатных сотрудников в 2010 финансовом году до 2406 в 2018 году.

Управление государственного и индийского жилищного строительства рассматривает случаи, когда во время переоборудования не соблюдаются требования в отношении государственного жилья и проектных ваучеров, сказал Браун. Но численность персонала там снизилась с 1519 штатных сотрудников в 2010 году до 1316 в 2018 году.

По словам Брауна, Управление общественного планирования и развития

HUD рассматривает случаи, когда арендаторы не были должным образом перемещены во время преобразования RAD.Штат этого офиса снизился с 813 штатных сотрудников в 2010 году до 695 в 2018 году.

HUD имеет ограниченную видимость проблемных участков RAD

Если RAD — несовершенная программа, которая поощряет частную застройку жилья для малообеспеченных слоев населения, как заявили правозащитники ThinkProgress, то способность HUD вмешиваться в случае нарушения прав имеет важное значение. Но HUD имеет ограниченную способность выявлять проблемы до того, как они возникнут, и не может должным образом отслеживать жилищные результаты после преобразования RAD в погоню за нарушителями, согласно Дэвису из HUD.

HUD рассматривает случаи, когда получает «предупреждающий знак» о потенциальных нарушениях — часто советы от правозащитных групп, жилищных властей или даже газетные статьи, — сказал Дэвис. Но возможности HUD по выявлению случаев, которые пропускают местные репортеры и защитники, сильно ограничены.

Недавно представители HUD попытались улучшить мониторинг программы агентством. С сентября HUD добавило «почти 10» штатных сотрудников, чтобы помочь контролировать программу RAD, увеличив число преданных своему делу сотрудников, работающих над ней, до более 60, по словам Брауна, представителя HUD.Однако, хотя некоторые новые сотрудники помогут обеспечить плавное преобразование RAD, ни один из них не «на 100% посвящает себя рассмотрению жалоб», — сказал Браун в электронном письме.

«В настоящее время RAD совершенствует и реорганизует набор персонала для некоторых мероприятий по проверке соответствия после закрытия, и новые сотрудники являются частью этой картины», — сказал Браун.

Агентство также все еще не имеет технологии, чтобы адекватно отслеживать жителей, когда они продвигаются по программе, сказал Дэвис. Существуют, например, разные базы данных для людей, живущих в здании государственного жилищного управления или в преобразованном блоке RAD, и для тех, кто получает федеральные жилищные ваучеры, но ни одна из этих баз данных не взаимодействует друг с другом.

«Проблема, с которой мы сталкиваемся с данными, заключается в том, что HUD не получил тех технологических долларов, которые нам нужны на протяжении многих лет, поэтому данные не так гибки, чтобы выполнять некоторые из необходимых нам операций по отслеживанию», — сказал Дэвис ThinkProgress. . «Невозможно отследить этого человека через систему».

Тем не менее, HUD под руководством Карсона продолжает продвигаться вперед со своими планами по значительному расширению программы, несмотря на ряд предупреждений о том, что она подводит людей с очень низким доходом, которым призвана помочь.

В октябре 2017 года Шамус Роллер, исполнительный директор Национального проекта жилищного права, правозащитной некоммерческой организации, предупредил HUD, что его неспособность контролировать программу RAD вынудила арендаторов жить в непригодных для проживания условиях, потерять свои дома или пройти незаконную повторную проверку, чтобы вернуться им. Роллер также предупредил, что программа ставит под угрозу долгосрочную доступность преобразованных единиц.

Отчет GAO за март 2018 года подтвердил, что HUD недостаточно отслеживает результаты RAD, такие как изменение арендной платы или переселение домохозяйств, и не оценивает некоторые потенциальные риски, которые могут поставить под угрозу долгосрочную доступность преобразованных единиц.Отчет побудил представителя Максин Уотерс (D-CA) призвать к реформе программы. В январе Уотерс стал председателем Комитета по финансовым услугам Палаты представителей, который курирует государственную и частную жилищную политику.

Ничто из этого не помешало администрации Трампа увеличить количество единиц, отремонтированных и перестроенных в рамках этой программы. В прошлом году HUD отпраздновал сохранение 100000 домов в рамках программы RAD и запросил дополнительно 100 миллионов долларов в 2019 финансовом году для финансирования большего числа проектов.

Во время слушаний подкомитета по ассигнованиям Палаты представителей по бюджету на 2019 финансовый год в марте 2018 года Карсон сказал, что HUD хочет «преобразовать гораздо больше проблемных единиц государственного жилья» с помощью RAD.

«На сегодняшний день RAD стимулировала более 5 миллиардов долларов частных инвестиций в сохранение [государственного] жилья», — сказал Карсон. «Проще говоря, RAD работает. В бюджете предлагается расширить возможности и позволить большему количеству сообществ участвовать в этом инновационном подходе ».

Между тем администрация Трампа пыталась заблокировать другие методы ремонта государственного жилья.В своем предложении по бюджету на 2019 финансовый год администрация просила Конгресс прекратить финансирование капитального ремонта государственного жилья, а также программу HUD Choice Neighborhoods — программу грантов времен Обамы, которая оживляет неблагополучные жилые комплексы и районы, которые их окружают, стоимостью всего около 150 миллионов долларов в год. В этом месяце Конгресс воспротивился усилиям Трампа, выделив около 2,7 млрд долларов на капитальный ремонт (небольшое увеличение по сравнению с 2018 годом) и выровняв финансирование программы Choice Neighborhoods.

Эд Грамлих, старший советник Национальной коалиции по жилищному строительству с низким доходом, призвал Конгресс выделить еще больше средств на ремонт государственного жилищного фонда Америки, объем невыполненного капитального ремонта, который, по его словам, в настоящее время превышает 50 миллиардов долларов.

Между тем, пока администрация Трампа продолжает продвигаться вперед с программой RAD, Филлипс все еще ждет, чтобы представители HUD помогли ее клиентам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *