Правительство не будет прекращать бесплатную приватизацию жилья

Правительство России решило не ограничивать сроки бесплатной приватизации жилья, сообщила сегодня пресс-секретарь премьер-министра Дмитрия Медведева Наталья Тимакова. «Вчера на совещании премьер-министр Дмитрий Медведев предложил законодательно закрепить отказ от ограничения сроков бесплатной приватизации. Присутствовавшие на совещании члены фракции «Единой России» и профильные министры эту идею премьер-министра поддержали», — сказала Тимакова (цитаты по «Интерфаксу»).

Первый замруководителя фракции «Единая Россия» в Госдуме Андрей Исаев пообещал, что единороссы уже во вторник внесут поправку о бессрочной бесплатной приватизации жилья. «Фракция пришла к выводу о необходимости принять решение о бессрочном продлении приватизации. Этот вопрос вчера обсуждался с председателем правительства», — продтвердил Исаев.

Исаев сказал, что премьер Дмитрий Медведев поддержал поправку, а второе чтение законопроекта состоится уже 8 февраля.

Фракция «Справедливая Россия» поддержит законопроект единороссов, заявил лидер фракции Сергей Миронов. «Я пока не видел окончательный вариант поправок, но любую из этих поправок наша фракция поддержит — либо бессрочная приватизация для всех, либо продление бесплатной приватизации на два года», — сказал он.

25 лет приватизации

Бесплатная приватизация жилья, начатая в 1992 г., должна была завершиться с принятием нового Жилищного кодекса 1 января 2007 г. Сроки ее окончания продлевались пять раз, в последний раз — до 1 марта 2017 г.

До решения Медведева Госдума приняла в первом чтении поправки, согласно которым после 1 марта 2017 г. правом бесплатной приватизации смогут воспользоваться только три категории граждан: сироты, жители присоединенных в 2014 г. Крыма и Севастополя и обитатели аварийного жилья, признанного негодным для проживания до 2012 г. Им поправки дают еще три года (за сиротами, возможно, право приватизации будет закреплено бессрочно), после чего бесплатная приватизация должна завершиться.

Против бессрочной бесплатной приватизации жилья для всех категорий населения — кроме детей-сирот и оставшихся без попечения родителей — выступал Минстрой России. По оценке министра Михаила Меня, более 70% россиян приватизировали жилье бесплатно, причем в большинстве — в первые годы действия программы. Министр констатировал, что многие люди не хотят оформлять право собственности на квартиру, поскольку тогда им придется ее содержать. Если квартира не приватизирована, взносы за капремонт платит муниципалитет.

До какого года можно приватизировать жилье. Продление сроков приватизации

До какого года можно приватизировать занимаемое жилое помещение? Ожидается ли продление сроков приватизации жилья?

Ответ:

В соответствии со ст. 1 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

В настоящее время бесплатная приватизация жилых помещений является бессрочной. Ограничение срока бесплатной приватизации отменено Федеральным законом от 22.02.2017 N 14-ФЗ, в соответствии с которым признана утратившей силу часть 2 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающая предельный срок приватизации жилых помещений (до 1 марта 2017 года).

Таким образом, бесплатная приватизация гражданами жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемых ими на условиях социального найма не ограничена сроком.

---

Ранее, мы неоднократно вносили изменения в настоящую статью в связи с перидическими изменениями закона о сроках возможной приватизации жилья.

Указывалось следующее:

До 1 марта 2010 года вы вправе приватизировать занимаемое Вами по договору социального найма жилое помещение. С указанной даты, на основании статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», утратят силу статьи 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздел II Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Что касается продления сроков приватизации, то законодатель пока «молчит», о законодательных инициативах по данному вопросу пока не слышно.

Следует отметить, что указанный в законе (1 марта 2010 года) – это срок бесплатной приватизации жилья. После указанной даты, граждане не лишаются возможности приобрести в собственность занимаемые на основании договоров социального найма жилые помещения, но только на возмездной основе. Граждане будут выкупать занимаемые квартиры, частные дома и комнаты. Цены, думается, будут равны или приближены к рыночным, а не определяться стоимостью помещений, указанных в технических документах на жилое помещение (инвентаризационная стоимость в технических паспортах).

Следует также указать на то обстоятельство, что срок окончания приватизации (01.03.2010г.) – не является пресекательным. Другими словами, если гражданин обратился с заявлением о приватизации в соответствующий орган до указанной даты, однако, передача ему занимаемого жилого помещения не состоялась по независящим от него причинам до марта 2010 года, то право на заключение договора и передачу квартиры (комнаты) данный гражданин не утратил, так как он успел выразить волю на приобретение в порядке приватизации жилого помещения в установленный срок. Аналогично и с судебными спорами. Если лицо заявило иск об оспаривании отказа в приватизации, или признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, то решение суда об удовлетворении иска будет основанием для его исполнения вне зависимости от даты его вступления в силу.

P.S.

Сроки бесплатной приватизации жилья продлили

27 января 2010 года одобрены изменения в закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Данные поправки продлевают срок приобретения в собственность бесплатно в порядке приватизации жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде до 1 марта 2013 года.

Сроки бесплатной приватизации продлили снова. Еще на два года

Государственная дума РФ продлила бесплатную приватизацию жилья до 1 марта 2015 г. Закон принят в трех чтениях

И еще ГОДИК!

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (в редакции от 28.02.2015 года, с изменениями от 24.03.2015 года) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», признаются утратившими силу с 1 марта 2016 года:

1) статьи 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздел II Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 28, ст. 959)

То есть, бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2016 года прекращается.

---

Вернуться к началу обзора практики: Приватизация квартиры, дома, комнаты. Судебная практика, решения судов

Бесплатная приватизация жилья продлена бессрочно

Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении закон о бессрочной приватизации жилья для всех граждан нашей страны.

10.02.2017 года Госдума одобрила поправки в закон о введении в действие Жилищного кодекса, которые позволяют бессрочно продлить действие программы бесплатной приватизации жилья для россиян. Кадастровая палата по Амурской области обращает внимание жителей на то, что процедура приватизации регламентируется Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»(Закон).

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица.

Согласно статье 4 Закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Право на приватизацию есть не у всех проживающих в помещении, а только у нанимателя и членов его семьи и только один раз.

Для реализации своего права на приватизацию гражданину необходимо заключить договор с органами государственной власти или органами местного самоуправления. Затем подать заявление о государственной регистрации прав в любой офис многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), в филиал Кадастровой палаты по Амурской области или через портал Росреестра. Росреестр предоставляет возможность регистрации прав по экстерриториальному принципу. Такой принцип позволяет гражданину регистрировать право собственности на объект недвижимости, расположенный на территории любого субъекта Российской федерации, при этом подать документы можно в своем регионе.

Гражданам важно знать, что при приватизации право собственности возникает с момента внесения Росреестром соответствующей записи в Единый реестр недвижимости. Если гражданин откажется от своего права на приватизацию жилья, он не сможет совершать любые имущественные сделки: куплю-продажу, дарение, мену, завещание. За ним сохранится право на бессрочное владение и пользование жилым помещением по договору социального найма.

Сидякин: бесплатная приватизация будет продлена до 2019 года или бессрочно — Экономика и бизнес

МОСКВА, 6 февраля. /ТАСС/. Бесплатная приватизация жилья будет продлена для всех категорий граждан до 2019 года или бессрочно. Об этом сообщил ТАСС первый зампред профильного комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству единоросс Александр Сидякин по итогам заседания комитета.

«Возможно, завтра будет уточненная редакция наших поправок с Павлом Качкаевым (зампред профильного комитета — прим. ТАСС), которой будет предлагаться продление приватизации бессрочно», — сказал Сидякин. «Но то, что приватизация будет продлена для всех, это точно», — подтвердил он.

Ранее стало известно, что Сидякин и Качкаев подготовили поправки о продлении до 2019 года бесплатной приватизации для всех категорий граждан к принятому в первом чтении законопроекту, который продлевал это право до 2020 года для отдельных категорий граждан, в том числе крымчан и жителей аварийных домов.

Почему переносятся сроки

По действующему законодательству приватизация завершается 1 марта текущего года. В пояснительной записке к первоначальному законопроекту, который продлевал приватизацию лишь для определенных категорий, авторы указывали, что значительная часть граждан, проживающих в аварийном и ветхом жилье и ожидающих расселения, после 1 марта 2017 года будут поставлены в неравное положение по сравнению с теми, кто получил и приватизировал жилье до указанной даты.

Кроме того, отмечали разработчики, на территории Крыма и Севастополя в 2014-2016 годах «проводилась работа по принятию нормативных правовых актов, определяющих порядок передачи жилых помещений в собственность граждан, проведена инвентаризация многоквартирного жилищного фонда». В этой связи продление срока бесплатной приватизации жилых помещений для крымчан «будет способствовать реализации гарантии конституционных прав граждан на жилье», убеждены авторы законопроекта. Ранее сроки окончания бесплатной приватизации неоднократно переносились: сначала до 1 марта 2010 года, затем до 1 марта 2013 года, до 1 марта 2015 года, до 1 марта 2016 года и до 1 марта 2017 года.

Официальный сайт Администрации города Симферополя

Администрация города Симферополя Республики Крым информирует о том, что бесплатная приватизация заканчивается 1 марта 2017 года не для всех.

Так, согласно Законопроекту № 77072-7 «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в части продления срока бесплатной приватизации жилых помещений для отдельных категорий граждан) принят в первом чтении Государственной Думой, бесплатная приватизация жилья до 1 января 2020 года предусмотрена для граждан, проживающих на территориях Крыма и Севастополя, граждан, подлежащих переселению из многоквартирных домов, признанных до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Кроме того, право на бесплатную приватизацию дается детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

В целом выделяются три льготные категории, для которых предлагается продлить сроки приватизации.

Первая категория — граждане, ожидающие расселения из ветхого и аварийного жилья. Программа расселения, реализуемая Фондом содействия реформированию ЖКХ, должна завершиться до конца 2017 года. И когда у этих граждан появятся свои квартиры, они должны иметь возможность его приватизировать, иначе будут поставлены в неравное положение с теми, кто успел сделать это раньше.

Вторая категория — жители Крыма и Севастополя, позже всех получившие право на приватизацию по российскому законодательству и еще не успевшие его реализовать.

Третья категория — дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, у которых еще не окончился срок действия договора найма предоставленных им квартир.

Таким образом, жители города Симферополя могут не беспокоится об окончании сроков бесплатной приватизации жилья.

Правовой департамент аппарата администрации города Симферополя

Приватизация

Преимущества приватизации в 2021 году

Преимущества, недостатки и последствия приватизации жилья для россиян в 2021 году

Сроки бесплатной приватизации квартиры

Сроки бесплатной приватизации в России и порядок проведения процедуры в 2021 году

Приватизация служебной квартиры

Правила и особенности приватизации служебной квартиры в 2021 году

Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Приватизация комнаты в коммунальной квартире и условия процедуры

Программа бесплатной приватизации квартир в России

До какого года продлена и когда заканчивается бесплатная приватизация квартир в России

Как узнать приватизирована ли квартира или нет

Как узнать о том, приватизирована ли квартира или нет? Шесть доступных способов

Приватизированная квартира в доме под снос

Порядок сноса ветхих и аварийных домов: права собственников приватизированных квартир

Приватизация квартиры по договору социального найма

Приватизация квартиры по договору социального найма: особенности и сроки приватизации муниципального жилья

Приватизация квартиры через МФЦ и Госуслуги

Как проходит приватизация квартиры через МФЦ и Госуслуги Какие необходимо предоставить для этого документы

Разделение лицевого счета в приватизированной квартире

Когда можно и как правильно разделить лицевой счет в приватизированной квартире Документы и порядок раздела через суд

Приватизация квартиры с участием несовершеннолетних детей

Чем отличается приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми от приватизации без детей Особенности их участия, документы

Приватизация квартиры без согласия

Возможна ли приватизация квартиры (доли в квартире) без согласия

Приватизация комнаты в коммунальной квартире или общежитии

Возможна ли приватизация комнаты в коммунальной квартире или общежитии И что для этого нужно

Приватизация служебной квартиры через суд

Возможна ли приватизация служебной квартиры через суд Документы и порядок действий

Приватизация чердака над квартирой

Пошаговая инструкция как приватизировать чердак над своей квартирой

Приватизация квартиры через суд

Основания для принудительной приватизация квартиры через суд и нюансы судебной расприватизации

Кто имеет право на участие в приватизации

Право на приватизацию квартиры кто имеет и не может участвовать

Приватизация доли квартиры

Узнайте, можно ли приватизировать часть (долю) квартиры и как она делится

Приватизация кооперативной квартиры

Необходимо ли приватизировать кооперативную квартиру

Отказ в приватизации квартиры

Отказ в приватизации квартиры, по каким причинам его можно получить и как оспорить?

Отмена приватизации квартиры

Расприватизация или отмена приватизации квартиры как происходит Как отменить проведенную когда-то операцию

Как начать приватизацию квартиры

Приватизация квартиры: как начать процедуры и что потребуется для этого? Действующая инструкция

Как определить владельца приватизированной квартиры, если собственников два и более

Если квартира приватизирована на двоих или троих, кто считается собственником Есть ли наследники неприватизированого жилья

Права собственника приватизированной квартиры

Какие есть права у собственника приватизированной квартиры, дольщиков и жильцов

Приватизация земли в садовом товариществе

Какие документы нужны и каков порядок приватизации участка в садовом товариществе

Сколько стоит приватизация земельного участка

Сколько стоит приватизировать земельный участок Каковы сроки и стоимость приватизации земли

Приватизация квартиры с долгами

Возможно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам Имеет ли право ЖКХ препятствовать процедуре

Признание приватизации квартиры недействительной

Как признать приватизацию квартиры недействительной и можно ли оспорить ее через 12 лет

Документы для приватизации земельного участка

Какие документы нужны для приватизации земли под частным домом или участка порядок оформления, перечень документов

Договор, заключаемый при приватизации

Когда и как оформляется договор передачи квартиры в собственность граждан для приватизации

Повторная приватизация квартиры

Повторная приватизация квартиры тонкости и подводные камни

Какие документы будут нужны для процедуры приватизации муниципальной квартиры в 2021 году

Документы для процедуры приватизации в 2021 году: полный перечень бумаг, особенности их оформления

Бессрочное продление бесплатной приватизации

Предложения продлить программу приватизации социальных квартир в России до 2021 года и сделать ее бессрочной

Стоимость процедуры приватизации квартиры в 2021 году

Приватизируем квартиру: сколько стоит процедура в новом 2021 году

Условия приватизации квартиры в 2021 году

Приватизация квартиры в 2021 году: условия, требования к жилью

Приватизация жилья по социальному найму

Условия приватизации жилья, переданного гражданину по договору социального найма

Самостоятельная приватизация муниципальной квартиры: подробная инструкция

Как правильно действовать, чтобы самостоятельно приватизировать квартиру

Документы для приватизации земли

Перечень документов для приватизации земли

Приватизация гаража в гаражном кооперативе

Как приватизировать гараж в гаражном кооперативе

Расприватизация квартиры в 2021 году

Порядок проведения расприватизации квартиры в 2021 году

Приватизация земельного участка

Нюансы приватизации земельного участка

Приватизация дачного участка

Как быстро приватизировать дачный участок

Разгосударствление и приватизация

В чем разница между разгосударствлением и приватизацией

Приватизация жилья по договору социального найма

Алгоритм приватизации квартиры по договору социального найма

Сколько стоит приватизация квартиры

Какова реальная стоимость приватизации квартиры

Документы на приватизацию квартиры в 2021 году

Перечень документов на приватизацию квартиры в 2021 году

Плюсы и минусы приватизации квартиры

Положительные и отрицательные стороны приватизации квартиры

Кто имеет право на приватизацию квартиры

Право граждан на приватизацию квартиры

Заявление на приватизацию квартиры

Как правильно оформить заявление на приватизацию квартиры

Приватизация квартиры в 2021 году — с чего начать

Основной алгоритм действий при приватизации квартиры в 2021 году

Что нужно учесть при приватизации жилья?

Практика, которая сложилась на данный момент, в том числе в Постановлениях Пленума ВС РФ и Конституционного суде дает однозначное представление о вопросе приватизации служебного жилья. На данный момент приватизировать служебное жилье можно только с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного ими органа. Точно такие же полномочия даются по закону предприятиям и учреждениям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении у которых находится жилищный фонд.

Если служебное жилье было передано в собственность муниципалитета, то его можно приватизировать как в досудебном, так и в судебном порядке.

Единственный момент, на который стоит обратить внимание при подписании договора с муниципалитетом, — это то, на основании какого договора будет предоставлена квартира: это может быть как договор соцнайма, так и договор служебного найма. Если квартиру передают по договору служебного найма, то расстраиваться не стоит. Надо понять, кто является собственником помещения. Данную информацию можно проверить через архив. Если квартира все же окажется служебной, то надо понять, кто принимал решение о присвоении жилью статуса служебного. Присвоение данного статуса производится только уполномоченными на то органами, управляющими государственным, муниципальным или ведомственным жилищным фондом.

Также стоит установить момент, когда квартира стала служебной, это может произойти только до момента передачи ее жильцу. И запись о том, что квартира служебная, должна быть в органах Росреестра. Если хотя бы одно из условий будет нарушено, то данную квартиру можно признать муниципальной, что дает право приватизировать ее. 

Материал подготовлен при помощи директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Марины Москвичевой, заместителя директора по юридическим вопросам «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Олега Балбека, управляющего партнера адвокатского бюро Trust Алексея Токарева и адвоката Кирилла Иванова и руководителя отдела недвижимости юридической компании Urvista Игоря Польского.

Почему приватизация стала актуальным решением государственного жилищного строительства — Большой Вашингтон

Снос проекта государственного жилья Прюитт-Иго в Сент-Луисе, штат Миссури. Изображение из общественного достояния.

Государственное жилищное строительство началось как управляемая государством система сноса трущоб и их замены жильем, доступным для людей из самых малообеспеченных семей в США. Но после того, как в течение десятилетий федеральное сокращение инвестиций привело к образованию трущоб из государственного жилья, политика повернулась в сторону приватизации государственного жилья, от субсидирования частных домов до сноса и замены государственного жилья с перепланировкой для лиц со смешанным доходом.

Вот как государственный сектор переложил ответственность за предоставление «достойного дома и подходящей жизненной среды» малообеспеченным семьям обратно на частный сектор.

Исчезновение инвестиций и ухудшение состояния ставят под сомнение компетентность государственного сектора в области жилищного строительства

Приватизация государственного жилья не стала решением проблемы в одночасье, но получила широкое признание как правильное решение, особенно с учетом того, что многим проектам государственного жилья было позволено прийти в упадок.

Между непоследовательно применяемыми стандартами и недостаточно финансируемым обслуживанием, органы государственного жилищного строительства (PHA), местные агентства, которые владеют и контролируют развитие портфелей государственного жилья, способствовали поведению хозяев трущоб со стороны руководителей сообществ, и эти сообщества неуклонно ухудшались.

Хотя отсроченное техническое обслуживание и федеральное сокращение инвестиций ясно показывают, что государственное жилье не обязательно должно быть неудачным экспериментом, оно было списано правительственными чиновниками и большей частью американской общественности как таковое, и внимание снова возвращается к частному сектору, чтобы компенсировать зияющие финансовые пробелы и способствовать лучшим результатам для домохозяйств с низкими доходами.

Один из последних проектов вертикального жилья в Чикаго. Изображение от Teemu008 под лицензией Creative Commons.

Стремление к деконцентрации бедности

В течение первого десятилетия существования системы государственного жилья необходимость в реформе стала очевидной. До того, как списки очередников были закрыты, государственное жилье стало образцом концентрированной бедности, и как жители, так и нерезиденты задавались вопросом, ухудшает ли государственное жилье результаты для жителей.Географическая зона описывается как сконцентрированная бедность, когда большая часть домохозяйств имеет более низкий доход или находится за чертой бедности.

Наряду с созданием Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) Закон о жилищном строительстве 1965 года положил начало новой эре государственного жилья, когда федеральные и местные власти начали пробовать новые подходы к жилищному строительству, во многом оправданные под видом деконцентрации низкоуровневых жилищных условий. доход домохозяйств. Этот закон включал одну из первых версий прямых жилищных субсидий с Программой надбавки к квартплате, которая дала возможность потенциальным жильцам государственного жилья вместо этого частично покрывать свою арендную плату частными квартирами.(Жилищное управление округа Колумбия создало локальную версию этой программы в 2007 году.)

Чикаго стал первым испытательным полигоном для этого стремления к жилищным субсидиям, поскольку урегулирование серии судебных исков в 1966 году против городского жилищного управления и HUD привело к созданию жилищной программы с помощью Gautreaux десятью годами позже, которая предоставила жилищные ваучеры тысячам жителей города. семьи. До поселения HUD начал тестирование концепции жилищных пособий в рамках экспериментальной программы жилищных пособий 1970-х годов (EHAP).

До того, как EHAP был завершен, и без какой-либо надлежащей оценки, система была внедрена по всей стране в 1974 году с созданием Раздела 8, который субсидировал строительство и восстановление жилья для малоимущих, а также предлагал домохозяйствам сертификаты для поиска частных домов по ценам HUD. принимали рыночные ставки и субсидировали разницу выше 25% дохода домохозяйства.

Движение к Разделу 8 ускорилось во время президентской администрации Ричарда Никсона, когда он раскритиковал деятельность федерального правительства как поставщика жилья и выступил за ваучерную помощь как средство предоставления вариантов для семей с низкими доходами.«Этот план предоставит беднякам свободу и ответственность делать свой собственный выбор в отношении жилья — и в конечном итоге он выведет федеральное правительство из жилищного бизнеса», — сказал Никсон в своем обращении к Конгрессу в 1973 году.

После того, как была учреждена 8-я секция, стали появляться новые исследования проблем концентрированной бедности. Большая часть этой работы была вдохновлена ​​введением в 1979 г. Ури Бронфенбреннера «теории экологических систем», в которой рассматривается влияние окружающей среды и сообщества на психологическое развитие детей.

Проведенные в результате исследований с 1980-х по начало 2000-х и далее сосредоточились на том, как на детей негативно влияет рост в бедных районах, подтолкнув разговор к деконцентрации бедности и поощрению сообществ со смешанным доходом.

Положения Раздела 8 по строительству и восстановлению были прекращены в 1983 году, а система ваучеров была расширена, в результате чего арендные платежи арендаторов были ограничены 30% дохода. Они были объединены в систему ваучеров, с которой большинство знакомо, как Раздел 8, или Программа ваучеров на выбор жилья, в 1998 году как часть Закона о качественном жилье и ответственности за работу (QHWRA).

Закон был в некотором смысле признанием федеральной вины за неисправность государственного жилищного фонда и последним гвоздем в гроб отказа от этой системы.

«Конгресс считает, что: 1) существует потребность в доступном жилье; 2) государство инвестировало более 90 миллиардов долларов в арендное жилье для малообеспеченных слоев населения; 3) государственное жилье страдает от проблем; 4) федеральная методика надзора за государственным жилищным фондом усугубила проблемы; и 5) реформа государственного жилья отвечает наилучшим интересам лиц с низкими доходами », — говорится в резюме Закона.

С увеличением инвестиций в ваучеры также были предприняты целенаправленные усилия по полному отказу от государственного жилья. Эти усилия были систематизированы в 1995 году, когда Конгресс отменил требование о замене любых снесенных или выброшенных единиц по отдельности, а с принятием QHWRA появилась Поправка Faircloth, которая запрещала HUD финансировать строительство любых новых единиц государственного жилья. (В июне в Палату представителей был принят законопроект, включающий положение об отмене Поправки из Faircloth, хотя законопроект не был внесен в Сенат.)

Однако попытки деконцентрировать бедность путем предоставления жителям государственного жилья ваучеров не обязательно приводили к переселению этих жителей в здания и общины со смешанным доходом. Для домохозяйств, получивших ваучерную помощь, в 2010 г. 15% домохозяйств с государственным жильем с детьми переехали в районы с низким уровнем бедности по сравнению с 18%, которые переехали в районы с крайней бедностью.

Первая разработка HOPE VI в DC.Изображение Пэйтон Чанг под лицензией Creative Commons.

Новые программы HUD предлагают альтернативу государственному жилью

QHWRA включал гораздо более амбициозные меры по реформе государственного жилья, чем консолидация и расширение ваучерной программы; он также предоставил больше свободы PHA, потребовал, чтобы PHA применяли подход «смешанного дохода» к приему жителей в каждую общину, установили временные рамки для федерального финансирования, которое должно быть потрачено на восстановление или строительство, и создали больше возможностей для отчуждения единиц государственного жилья и перевод государственного жилья в субсидируемое.

Но, пожалуй, самым известным экспериментом была НАДЕЖДА VI (Жилищные возможности для людей повсюду), которая позволила PHA добиваться сноса «сильно пострадавшего» государственного жилья и замены его новыми жилищами со смешанным доходом, тем временем выдавая ваучеры существующим домохозяйствам.

Созданная в 1992 году программа добилась большего успеха в избавлении от государственного жилья, чем в улучшении условий жизни жителей государственного жилья. Институт урбанистики сообщил в 2004 году, что 49 828 домохозяйств были перемещены, но для этих домохозяйств было построено только 21 000 единиц жилья.

Толчки к приватизации государственного жилья

На федеральном уровне вышеупомянутые программы заложили основу для государственного финансирования приватизационных инициатив и сигнализировали о переносе ответственности в сторону наиболее уязвимых жилищных сообществ с государственного сектора обратно на частный сектор, который только ускорился в последние годы. В период с 1989 по 2017 год количество домохозяйств, получающих помощь от HUD, увеличилось с 4,07 миллиона до 4,54 миллиона, но доля домохозяйств в государственном жилье снизилась с 33.От 4 до 21,3%.

Частично это сокращение было связано с изменением положения, которое долгое время являлось стратегией HUD по преобразованию единиц государственного жилья с помощью ваучерных субсидий, последней из которых стала Демонстрация помощи в аренде жилья (RAD) в 2011 году. Перестановка обычно переопределяет использование или класс конкретного жилого дома, но когда речь идет о государственном жилье, оно по существу включает удаление единиц из традиционного государственного жилищного фонда.

RAD позволяет PHA привлекать финансирование из частного сектора для восстановления или замены существующих единиц и сводит федеральное финансирование к долгосрочным субсидиям.К 2018 году RAD преобразовало более 100000 единиц государственного жилья в субсидируемое по 8-й программе жилье.

Это только снежный ком: в 2018 году Управление государственного и индийского жилищного строительства HUD проинформировало PHA о том, что HUD намеревается «переместить» 105 000 единиц государственного жилья к октябрю 2019 года, отметив, что «в 2010 году HUD по консервативным оценкам незавершенных потребностей в государственном жилищном строительстве составлял почти 26 миллиардов долларов, и мы считаем, что эта цифра продолжает расти примерно на 3,5 миллиарда долларов каждый год ».

Хотя многие критиковали, является ли приватизация государственного жилья приемлемым решением, десятилетия отсрочки или лоскутного ремонта наряду с хроническим недофинансированием оставили некоторым общинам мало вариантов.В следующей статье мы расскажем, как приватизация государственного жилья прошла в округе.

Нена Перри-Браун — уроженка Такома-Парка и нынешняя жительница Такомы, округ Колумбия, с разными поколениями, связанными с Округом. Она пишет для онлайн-издания по развитию недвижимости UrbanTurf и является потенциальным аспирантом в области недвижимости. Когда она не читает и не пишет, она, вероятно, на концерте или где-то занимается вязанием крючком.

Как в Чикаго научились приватизировать государственное жилье — этого недостаточно

Дебра Бруно — писатель и редактор-фрилансер. Ее электронная книга, опубликованная Wall Street Journal в 2014 году, называется Пекин от А до Я: Приключения пары экспатов в Китае.

На протяжении десятилетий государственное жилье Чикаго было синонимом самого худшего из того, что правительство предоставило приютом для бедных. 28 высоток, которые составляли большую часть государственного жилья в городе, стали памятниками преступности и упадку, которые не поддавались улучшению.Такие истории, как изнасилование и убийство 7-летней девочки в 1997 году, попали в национальные новости. Отсутствие технического обслуживания в здании привело к гибели людей: трое детей погибли в результате пожара из-за поломки лифта, который не позволил пожарным вовремя добраться до 14 этажа, чтобы спасти их.

Город попытался, но так и не смог провести фундаментальную трансформацию, которая так явно требовалась. Затем, чуть более 15 лет назад, Чикаго приступил к реализации такого плана по улучшению жизни семей, которые называли государственное жилье своим домом.

В целом, новый план предусматривал три варианта: ваучеры для жителей на выбор собственного жилья, жилье для лиц с разным доходом, чтобы устранить изоляцию многих из самых бедных жителей, и улучшенное государственное жилье. Но план преобразования стоимостью 1,5 миллиарда долларов, который включал снос 18 000 единиц жилья и реконструкцию или новое строительство еще 25 000 единиц, имел неоднозначный успех.

Сегодня около 80 000 жителей государственного жилья в Чикаго находятся в очереди на получение ваучеров.Менее 20 процентов бывших жителей государственного жилья сейчас живут в домах с разным доходом. И исследователи только начинают понимать травмы, вызванные непроизвольным перемещением, особенно у детей.

Сьюзан Попкин, одна из самых умных и вдумчивых наблюдателей за жилищной историей Чикаго, в течение последних 30 лет посещала семьи, наблюдала за условиями жизни и пыталась понять, каким образом возрождение городов привело к непредвиденным осложнениям. Теперь прикладной социолог и старший научный сотрудник Института урбанистики написал No Simple Solutions: Transforming Public Housing in Chicago .Она села с журналом Politico Magazine, чтобы поговорить о том, какие решения работают, а какие нет.

Как возникло государственное жилищное строительство в Чикаго?

[До Второй мировой войны] городской совет сдал [жилье] бедным афроамериканским кварталам и разрушил трущобы, чтобы поселить их там. Они намеренно разместили их в изолированных кварталах. А потом построили скоростную автомагистраль. Коридор Стейт-Стрит когда-то был самым большим участком государственного жилья во всем мире, и они разместили рядом с ним Скоростную автомагистраль Дэна Райана.

Затем они построили здания из наихудших материалов, так что корпус лифта был наверху зданий, что для меня зимой в Чикаго просто безумие, и они были построены из дешевого бетона, так что они приходили в упадок; в них были оспины. В большинстве квартир гипсокартон не ставили. У них не было дверей для туалетов; у них не было крышек на лампочках; у них не было крышек на радиаторах.

В своей книге No Simple Solutions вы спрашиваете, сработал ли следующий этап строительства государственного жилья в Чикаго.Как вы думаете, план оправдал свое обещание?

Думаю, это частичная победа. Это было намного успешнее, чем кто-либо ожидал вначале. Шансы на то, что это будет абсолютный провал, были довольно высоки. На первых этапах плана они действительно изо всех сил пытались снести здания и вывести из них людей, и у них было 11 зданий, из которых они планировали переселить людей. В итоге люди переехали из одного плохого блока в здании, которое должно было спуститься, в другое, которое собирались разрушить позже.

Это было улучшение?

1952 г. Трущобы Чикаго. Управление жилищного строительства Чикаго снесло многие подобные районы для строительства государственного жилья. | Роберт Наткин / Гетти

Это была жилищная интервенция, и люди получили более качественное жилье и более безопасный район, и это большое [улучшение], учитывая, каким был Чикаго, когда он начинался. Но они были ужасной жилищной властью; они были в самом низу списка руководства HUD. HUD фактически взял их на себя в 1995 году, чтобы попытаться показать, что они могут снова превратить государственное жилье в общественное благо.И им был поручен этот грандиозный план трансформации, который был крупнейшим в стране, и не было нигде в стране, кто знал, как совершать эти сумасшедшие сделки по развитию. Это были действительно сложные финансовые сделки из-за сочетания государственного и частного секторов. Мысль о том, что они смогут осуществить это и удовлетворить потребности людей, живущих в домах, была довольно пугающей.

И они сначала этого не сделали. Они действительно боролись с переселением жителей. Люди, которые жили там в то время, были людьми, которые не справились с ситуацией в течение действительно ужасных дней, или они были людьми, которые оставались поблизости, потому что они были лидерами сообщества и действительно преданными делу.

Было много людей с судимостями и записями о насилии, проблемах с психическим здоровьем и физическими проблемами, сложной жизни, и они не пошли добровольно; это было вынужденное переселение. Учитывая историю расы в этой стране, они думали, что это был захват земли, и были очень подозрительными, злыми, напуганными. Некоторые из них никогда больше нигде не жили, как и их родители, так что это действительно очень пугало и дестабилизировало. Так что тот факт, что все получилось так хорошо, я думаю, стоит отметить.А затем нам нужно внимательно посмотреть, чего он не делал.

Какова была роль частных разработчиков?

Не только в Чикаго, но и за последние пару десятилетий произошла крупная приватизация государственного жилья. В рамках программы HOPE VI [федеральная программа по преобразованию государственного жилья в жилые комплексы со смешанным доходом] по всей стране было отказано в государственном жилищном строительстве. Многие из них — хорошие парни-разработчики из некоммерческих организаций, а некоторые из них — коммерческие. Они приехали и перестроили многие из этих домов в сообщества со смешанным доходом.Думаю, сейчас их в Чикаго 11 человек.

Как это работает?

Они построили несколько прекрасных вещей, и я думаю, что это работает в той мере, в какой все они функционируют, зарабатывают деньги и остаются открытыми. Существовала теория, согласно которой это будет не только более приятное место для жизни людей, но и то, что это также будет означать, что у бедных семей, проживающих в государственном жилье, будут соседи с более высоким доходом, и они дадут им больше социального капитала, больше доступа. к работе, возможность двигаться вперед.Это не выносит. Это хорошие места для сосуществования всех, но они не очень хорошо интегрируются друг с другом.

Почему бы и нет?

Жильцы государственного жилья — это, как правило, семьи с детьми, а домовладельцы или арендаторы с более высокими доходами могут и не быть такими, так что разрыв уже существует. Есть классовые различия; есть расовые различия. Домовладельцы жалуются на то, что жильцы государственного жилья сидят у них на крыльце. Жители государственного жилья чувствуют, что их все время проверяют.

То есть даже в застройках со смешанным доходом не было такого большого прогресса, как вы надеялись.

Была большая надежда, что благодаря исследованию, в котором я участвовал в демонстрации [проекта] Gautreaux [программы десегрегации по постановлению суда], если вы поможете людям переехать в лучшее место, у всех будет работа и их дети будут лучше учиться в школе. И я думаю, что это было нереально, учитывая, кто жил в государственном жилом доме в то время, когда в 90-е годы начались большие преобразования.

Проект многоэтажного дома Stateway Gardens на южной стороне Чикаго. | НАРА (Национальный архив)

Так что была большая надежда, что это поможет не только улучшить физическое состояние людей. Это действительно уменьшило беспокойство, что важно, но потребовались дополнительные комплексные услуги, прежде чем мы увидели реальные улучшения в психическом здоровье людей и их занятости. Они по-прежнему очень бедны, но работают больше. Я думаю, что было признание того, что людям, живущим в государственном жилье, действительно нужно множество услуг, которых они не получали.

Один из ваших аргументов — одного обеспечения жильем недостаточно.

Специально для детей. Самым большим разочарованием для меня было то, что даже когда мы получили комплексные услуги, у родителей дела шли лучше, но они по-прежнему сообщали, что их детям действительно трудно. И когда мы разговаривали с детьми, дети говорили о ссорах, чувствовали себя по-настоящему отвергнутыми в новом сообществе, плохо учились в школе — не все, некоторые из них были в порядке, — но больше, чем мы хотели бы видеть.

Были ли другие проблемы после рецессии?

Это было то, на что действительно повлиял кризис потери права выкупа. Многие домовладельцы купили недвижимость спекулятивно, потому что знали, что будет большой приток владельцев ваучеров, выходящих из государственного жилья. Итак, они установили свои подразделения, а затем, когда они были лишены права выкупа, они просто ушли из домов. И жильцов тоже выгнали и оставили разбираться. Это был один из самых тяжелых периодов.

Другие заботы?

Существует также большое беспокойство по поводу того, что жилищным властям была дана возможность решить эту проблему с помощью программы RAD [Демонстрация помощи в аренде, федеральной программы, реализованной в 2012 году при администрации Обамы], которая в основном позволяет им преобразовывать свое государственное жилье в Раздел 8, основанный на проектах, который означает, что [жилищные органы] могут получить ипотеку на частном рынке.

Жилищное управление все еще владеет им, но оно берет ипотеку под стоимость земли, а затем они могут получить деньги на капитальный ремонт.Это меняет финансирование. Обе вещи — смешанный доход и программа RAD — являются приватизацией государственного жилья, о котором я говорил.

В настоящее время существует ограниченное количество жилищных властей, утвержденных для RAD. Они должны понять, как это сделать. Я думаю, что это большой риск для некоторых мелких жилищных властей. Таким образом, мы можем потерять наше государственное жилье во многих небольших городах и сельских районах, у которых нет денег для их финансирования.

Как вы думаете, что произойдет при администрации Трампа?

Есть много беспокойства.Жилищные органы и без того испытывали огромную нехватку финансирования из-за секвестра бюджета, поэтому последний раз, когда жилищные органы столкнулись с трудностями, был закон о восстановлении бюджета после рецессии 2009 года. А затем, когда республиканцы вернули Конгресс и приняли Закон о контроле над бюджетом. [в 2011 году], это медленно сокращало объем финансирования жилищных властей.

И фонд государственного жилья в Соединенных Штатах по большей части старый. За исключением этих новых разработок со смешанным доходом, мы действительно мало что построили с 1970-х годов, и поэтому у вас сейчас большой объем нехватки капитала.

Это интервью отредактировано для большей ясности.

Эта статья помечена в соответствии с тегами:

В рамках данной программы было приватизировано

Более 100000 единиц государственного жилья. Что дальше?

Как заявил Next City в начале января, демонстрационная программа HUD по оказанию помощи в аренде жилья (также известная как RAD) действительно получила большой успех в этом году.

RAD — это программа эпохи Обамы, которая также направлена ​​на реинвестирование в государственное жилье.RAD, однако, делает это, переводя его на частный рынок и предлагая арендаторам ваучеры по Разделу 8. Все началось с 60 000 единиц государственного жилья, подлежащих передаче; это выросло до 455 000 единиц в этом году после короткого пит-стопа на 185 000 единиц в прошлом году. Но RAD страдает из-за отсутствия исчерпывающих данных, путаницы и несоответствий, связанных с его внедрением в городах по всей стране.

В отчете, опубликованном HUD в прошлом месяце, приводятся некоторые данные на текущий момент: до октября 2018 года около тысячи (956) проектов государственного жилья были преобразованы в частные.Это составляет 103 268 единиц, выведенных из-под общественного контроля в здания, находящиеся в частном владении.

Эта инициатива вызывала споры с самого начала. В Миннеаполисе активисты самым решительным образом отодвинулись от приватизационного аспекта программы.

Таунхаусы в Глендейле были построены в 1952 году, что делает их старейшим государственным жилищным фондом Миннеаполиса. Оккупанты варьировались от ветеранов и их семей до жителей Новой Америки. Сегодня жители — это в основном иммигранты и беженцы со всей Африки и Юго-Восточной Азии.

Жители Глендейла начали требовать ремонта в своих домах. Управление государственного жилищного строительства Миннеаполиса (MPHA) согласилось сделать это в рамках преобразования RAD. Таким образом, был сформирован Defend Glendale — MPHA и, возможно, даже самый стойкий противник RAD. Сегодня Defend Glendale обратилась к организации Elliot Twins, двум государственным зданиям, которые находятся прямо в перекрестии RAD Миннеаполиса. Жители Elliot Twins продолжают говорить, что их исключили из разговоров и процессов планирования.MPHA, с другой стороны, утверждает, что они соблюдают требуемые протоколы.

Defend Glendale не одинок в своем упреке RAD. Представитель Максин Уотерс (D-CA) опубликовала заявление в марте 2018 года, в котором выразила обеспокоенность по поводу программы. «Государственное жилье имеет решающее значение для жизни американцев с низкими доходами, в том числе пожилых людей, ветеранов, людей с ограниченными возможностями и семей с детьми», — сказала она. «Важно отметить, что этот жизненно важный ресурс находится в государственной собственности и должен оставаться доступным. Я давно выражал обеспокоенность тем, что преобразование государственного жилья в рамках RAD будет подвергать риску долгосрочную доступность этого важного жилищного ресурса.”

Доктор Джеймс Хэнлон, доцент кафедры географии Университета Южного Иллинойса в Эдвардсвилле, говорит, что RAD, по сути, представляет собой перевод большей части государственного жилищного фонда страны, традиционно находящегося в соответствии с Разделом 9, в Раздел 8 — программу арендных субсидий, в рамках которой RAD осуществляет размещен.

«Есть несколько причин, по которым жилищные органы поступают так. Причины, по которым они заявляют, чаще всего заключаются в том, что государственное жилье не финансируется даже близко к тому, что необходимо с учетом необходимого обслуживания и ремонта », — говорит он.«Исторически сложилось так, что Конгресс был гораздо менее склонен к сокращению Раздела 8, потому что это означало бы сокращение финансирования их избирателей [в жилищном бизнесе], в основном, поэтому они были более или менее готовы финансировать его на разумных уровнях. ”

Таким образом, результатом преобразований RAD является перевод традиционного государственного жилья в другую категорию, что позволяет ему действовать как ваучерная программа по Разделу 8. В результате арендаторы живут в квартирах, которые либо находятся в частной собственности, либо управляются, но субсидируются государством, а не в чисто государственном жилье, которое быстро уходит в прошлое.По мнению Хэнлона, «это, вероятно, наименее худший вариант финансирования государственного жилищного фонда, даже если это означает, что он больше не будет государственным».

Дебора Торп из Национального проекта жилищного права в Сан-Франциско согласна с тем, что RAD — один из лучших вариантов финансирования государственного жилищного строительства на данный момент, но предупреждает, что слишком много происходит слишком рано, прежде чем будут получены какие-либо данные.

Национальный проект жилищного права был фактически вовлечен в концепцию языка RAD, и Торп гордится защитой арендаторов, встроенной в программу.«RAD действительно хорош на бумаге, отчасти потому, что наша организация и другие смогли привлечь самих арендаторов к столу вместе с другими заинтересованными сторонами — это ключевой момент. В законе о выдаче разрешений есть много защиты арендаторов и долгосрочная доступность, — говорит она. «К сожалению, мы увидели, что в программе есть важный язык для сохранения, но реализация в некоторых местах оставляет желать лучшего по нескольким причинам. Во-первых, это «демонстрационная» программа, которая сейчас включает более 400 000 единиц жилья — более половины государственного жилищного фонда страны — прежде чем у нас будут какие-либо реальные данные.”

Сан-Франциско рекламируется как история успеха RAD, с чем Торп согласен, в том смысле, что город полностью преобразовал свой портфель государственного жилья, не потеряв еще ни одного жителя. Частично это произошло благодаря стороннему консультанту, которого город привлек, чтобы убедиться, что преобразование было совместным с арендаторами.

С другой стороны,

жителей Миннеаполиса утверждают, что верно обратное — им кажется, что этот процесс не требует сотрудничества.

Что касается будущего RAD, то и Торп, и Хэнлон считают его чем-то неизбежным, учитывая текущую ситуацию с финансированием.«В идеальном мире у нас была бы такая система, как Северо-Западная Европа, где существует большая программа государственного жилищного строительства и она хорошо финансируется, чего здесь не произойдет в ближайшее время», — говорит Хэнлон.

«Мы поддерживаем как можно больше государственной собственности», — говорит Торп. Тем не менее, «мы часто говорим, что [RAD] — единственная игра в городе, которая действительно защищает».

Корица Янзер — независимый журналист из Миннеаполиса.Ее работы публиковались в National Geographic, U.S. News & World Report, Rewire.news и других. Она имеет степень магистра социального дизайна со специализацией в области интервенционного дизайна в Колледже искусств Института Мэриленда и степень бакалавра в области культурной антропологии и изобразительного искусства Университета Миннесоты, города-побратимы.

Follow Cinnamon (для просмотра этого адреса электронной почты должен быть включен JavaScript)

CPHA следует за приватизацией государственного жилья (Ассоциация гражданского планирования и жилищного строительства)

Национальная ассоциация строителей жилья
(21.03.2014, 1:05, Джейсон Клаффи)

В рамках программы, известной как «Демонстрация помощи в аренде» (RAD), федеральное жилищное управление города Балтимора стремится приватизировать 4 150 единиц государственного жилья в городе Балтимор.RAD — это пилотная программа, направленная на привлечение частных средств за счет государственных субсидий для улучшения качества государственного жилья. Если все пойдет по плану, ремонт на сумму более 333000000 долларов будет завершен за двухлетний период. Программа направлена ​​на использование налогового кредита на жилье для малоимущих. Сторонники программы отмечают, что до RAD государственное жилье было единственным типом жилья для малоимущих, у которого не было доступа к этой налоговой льготе.

Однако план вызвал критику и споры.Граждане обеспокоены тем, что произойдет с жителями после приватизации жилья, частными компаниями, получающими прибыль от государственных ресурсов, и тем, что произойдет с более чем 200 служащими, которые работают в приватизируемом жилье.

В ответ на эти опасения городской совет Балтимора провел слушание по этому плану в среду, 12 марта. CPHA была одной из многих заинтересованных и любопытных групп резидентов. Комиссар городского жилищного строительства Пол Грациано привел отрезвляющие статистические данные о текущем состоянии нашего государственного жилья.В настоящее время Балтимор имеет потребности в капитале на сумму около 800 миллионов долларов для государственных жилищных комплексов, в то время как общенациональные потребности в капитале для государственного жилья составляют 28 миллиардов долларов. Тем не менее, федеральное финансирование как никогда жестко. В 1997 г. в Балтиморе было выделено 27,5 млн. Долларов на капитальный ремонт. Сегодня его капитальный бюджет составляет всего 4 миллиона долларов. Таким образом, комиссар считает необходимым идти по пути приватизации. По словам комиссара Грациано, приватизация не приведет к сокращению жилищных единиц, а арендная плата для арендаторов останется прежней.

Государственное жилье было создано для размещения людей, а не для получения прибыли для частных инвесторов. Тем не менее, состояние государственного жилья в Балтиморе и по всей стране плачевно — и, учитывая некомпетентность и неблагоприятное отношение Конгресса к доступному жилью, это вряд ли изменится. Нет простых ответов. По мере продвижения жилищного управления CPHA будет следить.

Три городских плана NYCHA по приватизации государственного жилья

Комментарий Кристен Хакетт, члена коалиции «Справедливость для всех»

Сегодня государственное жилье в нашем городе, да и в деревне, стоит на распутье.Здания ветхие, небезопасные и вредные для здоровья на сумму 40 миллиардов долларов, в то время как сокращение инвестиций также привело к дефициту операционного бюджета. Городские власти выдвинули три плана, которые, по их словам, разрешат эти совпадающие кризисы и направят NYCHA на путь к светлому будущему. Я думаю, что эти планы коренным образом изменят общественное жилье в том виде, в каком мы его знаем, и поставят под угрозу важное государственное учреждение и его арендаторов в будущем.

Три плана озаглавлены NextGeneration NYCHA, NYCHA 2.0 и План перемен.

Первый, NextGen, был предложен Де Блазио в 2015 году, всего через год после победы на своих первых выборах. Это должно было стать его главным планом по капитальному ремонту (части) больной инфраструктуры NYCHA и возмещению (части) бюджетного дефицита. Центральным механизмом было «заполнение», то есть сдача в аренду открытого пространства в кампусах NYCHA, включая парковки и детские площадки, частным застройщикам для строительства нового жилья, в основном по рыночной цене. Другими словами, эта стратегия заменяет ресурсы сообщества жильем, которое будет недоступно существующему сообществу.

Арендаторы сопротивлялись, и с тех пор эта стратегия была заморожена.

О втором плане — NYCHA 2.0 — было объявлено в декабре 2018 года. В этом взносе засыпка была переименована в «Построить, чтобы сохранить» и сопровождалась «ПАКТ для ее сохранения» и «Перенести для ее сохранения».

PACT to Preserve является центральной стратегией этого плана и в основе своей является федеральной программой «Демонстрация помощи в аренде» или RAD, как более широко известная ее цель. ВНИМАНИЕ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! В Нью-Йорке RAD официально называется PACT — или Permanent Affordability Community Together — и включает некоторые другие механизмы, которые вместе переведут 62000 единиц жилья в раздел 8 и передадут здания и объекты в частное управление к 2028 году.Городские власти очень быстро продвинулись в этом направлении, так что уже около 20 000 единиц жилья были или находятся в процессе преобразования.

Городские власти заявляют, что PACT и RAD отремонтируют здания и квартиры и улучшат условия жизни жителей, поскольку частные менеджеры могут задействовать должников и финансовые потоки, которые NYCHA, как городское агентство, не может. Иными словами, городские власти позиционируют частных застройщиков как спасителей государственного жилья.

Однако преобразование RAD по всей стране сопровождалось перемещением и другими трудностями для арендаторов.Пока это верно и для конверсий в Нью-Йорке.

Городские власти пилотировали RAD в Ocean Bay Houses в Far Rockaway в 2016 году. В период с января 2017 года по февраль 2019 года в Ocean Bay был самый высокий уровень выселения из всех муниципальных жилищных комплексов в городе — более чем в два раза выше, чем второй по величине.

Также были подняты вопросы о том, лучше ли живут арендаторы. В то время как некоторые благодарны за ремонт, другие обнаруживают, что они ждут ремонта дольше, чем раньше, а прозрачность и подотчетность меньше.

Кроме того, арендаторы теряют защиту, выигранную во время судебного процесса против NYCHA в 2013 году. Этот иск требует, чтобы жилищное управление активно реагировало и решало проблемы плесени и грибка в квартирах арендаторов, даже требуя, чтобы власти платили за переселение жителей, если восстановление связано со строительными работами. Когда единицы и здания подвергаются преобразованию RAD, этот судебный мандат прекращается.

Третий план, о котором только что было объявлено в конце июля, амбициозно называют «Планом перемен».Этот план сосредоточен вокруг создания новой общественной организации государственного уровня под названием The Public Preservation Trust. Все оставшиеся единицы и здания, не предназначенные для RAD, будут переданы этому общественному фонду через долгосрочную аренду земли. Затем общественный фонд наймет NYCHA для выполнения обязанностей по управлению всеми 110 000 квартир.

Что ?? Почему?? Да, в этом плане много гимнастики.

Общественный траст будет использован для обеспечения альтернативного ваучера от HUD, который называется ваучером защиты арендатора (TPV).Нам не нужно много знать об этих TPV, потому что они используются не для арендаторов, а для привлечения частного капитала для оплаты ремонта. Другими словами, Общественный фонд будет использовать государственную субсидию, чтобы взять на себя долг в миллиарды долларов для ремонта.

Как мы думаем, что это означает для арендаторов через 10 или 20 лет? Какие будущие проблемы создает это «решение»?

Обеспечение безопасности TPV еще более проблематично, потому что стратегия оправдания необходимости HUD — это «моральное устаревание».Это означает, что весь этот план зависит от того, находятся ли квартиры и здания NYCHA в крайне аварийном состоянии. Это означает, что данный план не отвечает текущим потребностям арендаторов в ремонте.

Основным аргументом в пользу этих планов был вопрос о том, являются ли эти планы приватизацией государственного жилья. Многие арендаторы и защитники говорят «да», но городские власти продолжают говорить «нет». Городские власти настолько привержены их отрицанию, что подчеркивают свой последний план как передачу от общества к обществу.Более того, в каждом плане они постоянно подчеркивали, что NYCHA сохранит право собственности на недвижимость; земли , только в аренде.

Отрицание городских властей напоминает мне фразу «де-факто сегрегация», которая использовалась для обозначения того, как сегрегация по признаку расы сохраняется — в наших школах, наших районах, на работе и в других сферах — несмотря на то, что теперь она является незаконной. . Де-факто сегрегация — это сегрегация «фактически», а не по закону.Сегрегации не существует только потому, что закон запрещает это делать.

То же самое и с этими планами. Хотя юридически и технически они не приватизируют собственность, это «фактически» приватизация или приватизация де-факто. Договоры аренды, которые город подписывает или планирует подписать, являются долгосрочными, в некоторых случаях 99 лет. Если повезет, это целая жизнь людей. Для арендаторов в контексте их жизни и, в более широком смысле, в контексте города это фактически приватизация.

В другом авторском материале я также утверждаю, что эти планы касаются финансирования государственного жилья. Каждый из этих планов направлен на то, чтобы управлять государственным жилищным фондом под контролем финансовых специалистов и рыночной логики, практики и процессов.

Это опасно тем, что меняет функциональное значение корпуса. Эти здания представляют собой дома и сообщества, но, как мы слышали в презентации Русса, профессионалы в области финансов, логики и практики позиционируют государственное жилье как портфель активов.Активы — это средства накопления богатства; это их основная функция, которая обычно превосходит другие потребительские ценности, такие как реализация жилья как дома и места, где можно зарабатывать себе на жизнь. Эта напряженность очевидна при использовании стратегии устаревания, которая ставит во главу угла частное финансирование, а не потребности арендатора в ремонте, а также здоровье и безопасность.

Другой важный вопрос — единственный ли это путь вперед. Хотя городские власти заявляют, что это лучшее, что они могут сделать, мы знаем, что это не так.В прошлом году городские власти решили выделить 11 миллиардов долларов на строительство четырех новых тюрем по всему городу. В начале этого года другой печально известный PBC, NYCEDC, выдвинул план потратить 14,4 миллиарда долларов на развитие Sunnyside Yards в Квинсе. Это произошло вслед за последним проектом Yards, который, как мы теперь знаем, отвлекал деньги от жителей государственного жилья в Гарлеме. Это не один случай, а символ кумулятивного эффекта решений по развитию, которые принимает город.

А эти — это решения .

Наши выборные должностные лица также сознательно не облагают налогом богатых. В нашем штате 119 миллиардеров. С марта по июнь их состояние увеличилось на 77 миллиардов долларов. Этого достаточно, чтобы отремонтировать все государственное жилье по всей стране; и эти люди все равно были бы очень-очень богаты. На национальном и корпоративном уровне накопление богатства еще хуже. Если бы Apple платила свою справедливую долю налогов, она была бы должна как минимум 60 миллиардов долларов; когда мы смотрим на 500 крупнейших компаний США, это число увеличивается до более чем 620 миллиардов долларов.

Арендаторы могут и уже меняют курс, которым пытается следовать город. Коалиция Холмса-Исаака сформирована на базе UES, Коалиция «Справедливость для всех», членом которой я являюсь, действует в Квинсе, The Movement School объединила арендаторов NYCHA со всего города через свою программу Reclaim, появилось несколько групп арендаторов. от планов города, обрисованных в общих чертах для Fulton Houses, и многое другое.

Цель этих арендаторов — не только защитить свои дома, но и создать общегородское движение, которое защищает государственное жилье на неограниченный срок и расширяет его.Как известно многим из нас, государственное жилье является критически важным ресурсом; без него многие оказались бы без дома и изгнаны из своей общины. В качестве альтернативы, расширение государственного жилищного строительства — как того требует «Новый зеленый курс на государственное жилье», который является законодательным актом, в строительстве которого участвовали многие из этих арендаторов, — может быть единственным способом по-настоящему решить жилищный кризис, с которым сталкивается наш город и наша страна.

Это перекресток. Как это будет развиваться, зависит от того, как мы отреагируем, и в любом случае последствия коснутся всех нас.

Кристен Хакетт — член коалиции «Справедливость для всех», борющаяся за справедливое развитие в Западном Квинсе, и кандидат в докторантуру в Центре выпускников Университета штата Нью-Йорк. Узнайте больше на https://kristenhackett.info/

Подпишитесь на EastNewYork.com, чтобы быть в курсе приватизации NYCHA в разделе новостей NYCHA.

СОДЕРЖАНИЕ СВЯЗАННОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ NYCHA

Эксперт: Чарльз и Инес Бэррон и Общественный совет 5 вынуждены создать мэрию в чрезвычайных ситуациях после того, как их разоблачили за то, что они не информировали своих избирателей о том, что жилье NYCHA продается частным застройщикам

Комментарий: Восточный Нью-Йорк в кризисе, поскольку городские власти продают жилье NYCHA сомнительным частным застройщикам, что может привести к высокоскоростной джентрификации и перемещению жителей

Бурный год — серьезное испытание для U.S. Приватизированное студенческое общежитие

Просмотреть контактную информацию аналитика

Спустя почти год после того, как большинство высших учебных заведений закрыли свои студенческие общежития для смягчения распространения коронавируса, в секторе приватизированного студенческого жилья в США сохраняются значительные риски. Финансовая сила сектора приватизированного студенческого жилья по своей природе слабее и более нестабильна, чем у других секторов государственного финансирования, включая связанный с ним сектор высшего образования. Это в первую очередь связано с узким объемом операций каждого жилищного проекта, при этом долг обычно обеспечивается исключительно залогом чистых доходов от жилищного проекта без права регресса.Большинство этих проектов полагаются на высокий уровень занятости для выполнения своих финансовых требований и, следовательно, имеют довольно скудный баланс, который ограничивает их финансовую гибкость. Этот риск отражен в распределении рейтингов в секторе от «CCC» до «A +». Кроме того, по состоянию на 8 марта 2021 г. 50% из 58 выдающихся рейтинговых проектов относились к категории спекулятивных рейтингов. Лишь немногие проекты получают дополнительную финансовую поддержку со стороны своего родственного учреждения, будь то в форме соглашения о первом заполнении, гарантии вакансии или арендных платежей, поддерживаемых университетом.

Как и в некоторых других отраслях, ориентированных на спрос, пандемия привлекла внимание к неустойчивости, присущей сектору приватизированного студенческого жилья, и в некоторых случаях обострила существующие кредитные риски. За последний год мы стали свидетелями беспрецедентного уровня изменений рейтингов и пересмотра прогнозов среди проектов приватизированного студенческого жилья, которые мы оцениваем. После начала глобальной пандемии и введения в большинстве штатов системы надзора за детьми высшие учебные заведения по всей стране незамедлительно перешли на дистанционное обучение.25 марта 2020 года агентство S&P Global Ratings присвоило негативный прогноз всем рейтингам проектов студенческого жилья («Прогноз по приватизированным студенческим жилищным проектам в сфере высшего образования США пересмотрен на отрицательный в отношении потенциального воздействия COVID-19»). С тех пор мы снизили наши рейтинги по 20 проектам (34%) из 58 проектов, которые мы оцениваем публично. Кроме того, по одному проекту был объявлен дефолт (не связанный с пандемией), и мы отозвали наши рейтинги по четырем проектам, когда ассоциированное учреждение приобрело их, внося их на баланс школы.По состоянию на 8 марта 2021 года, после рассмотрения каждого проекта в отдельности, S&P Global Ratings по-прежнему сохраняет негативный прогноз по всем рейтингам в секторе приватизированного студенческого жилья. В зависимости от таких факторов, как спрос на жилье, необходимость использования резервных фондов, фактические уровни DSC на 2021 финансовый год и поддержка со стороны учреждений, обслуживающих проекты, мы ожидаем, что рейтинговое давление будет сохраняться в отношении проектов приватизированного студенческого жилья в течение следующего года или дольше.

Спрос и финансовые факторы определяют качество кредита

Кредитоспособность и общая финансовая устойчивость проекта приватизированного студенческого жилья определяется множеством требований и финансовых факторов.Пандемия повлияла на каждый из этих факторов по-разному, и некоторые факторы частично компенсировали другие.

Некоторые проекты компенсировали снижение спроса за счет получения исключительной поддержки от связанных с ними организаций или использования имеющихся резервов. Другим проектам удалось сохранить общее кредитное качество, несмотря на слабую связь с ассоциированным учреждением, поскольку они продолжали сообщать об устойчивом спросе на протяжении всей пандемии.

Общая кредитная характеристика по рейтинговой категории
Рейтинг	Кредитные характеристики
A	Сильные юридические соглашения, включая финансовые гарантии, такие как соглашение об аренде и предоставлении вакансии, соглашение о первом заполнении и соглашение об управлении объектами с учреждением с высоким рейтингом, указывающее на тесное сотрудничество с ассоциированными учреждениями
	Строгий надзор за операциями проекта, при этом университет обычно выступает в качестве менеджера проекта
	Очень высокие уровни резервов наряду с исторически исключительным охватом и уровнем занятости, которые, вероятно, сохранялись во время пандемии
BBB	Часто юридические соглашения, такие как договор аренды-вакансии или договора о первом заполнении, с ассоциированным учреждением
	Существенная внешняя поддержка (обычно со стороны ассоциированного учреждения) во время пандемии без каких-либо юридических обязательств, что указывает на стратегическое партнерство
	Сохранение высоких характеристик спроса во время пандемии
	Очень высокие уровни резервов, даже за пределами резервного фонда обслуживания долга
BB	Некоторая уязвимость к неплатежам
	Слабая заполняемость и снижение спроса во время пандемии
	Отсутствие юридических соглашений с ассоциированным университетом для гарантии занятости или достижения уровня соглашения DSC
	Ежегодное нарушение ковенанта по обслуживанию долга в 2020 финансовом году или ожидаемое в ближайшем будущем
	Ожидание использования резервных фондов (но не резервного фонда обслуживания долга) или необходимость чрезвычайной финансовой поддержки со стороны ассоциированного учреждения для осуществления платежей по обслуживанию долга
	Получили или ожидаете получить умеренную финансовую поддержку от ассоциированного учреждения для компенсации убытков, вызванных пандемией
B	Более уязвимы к неплатежам, чем проекты с рейтингом «BB»
	Столкновение с давлением занятости перед пандемией, указывающее на фундаментально слабый профиль спроса
	Финансовая поддержка от ассоциированного учреждения в рамках юридического соглашения или чрезвычайной единовременной поддержки не ожидается
	Слабое финансовое положение при существующем давлении, необходимом для выполнения условий DSC, которое обострилось во время пандемии, с ожиданиями использования резервного фонда обслуживания долга для удовлетворения требований по обслуживанию долга

Ниже мы более подробно рассмотрим некоторые ключевые факторы, влияющие на кредитное качество проектов приватизированного студенческого жилья.

География

Хотя риски, связанные с COVID-19, наблюдались по всей стране, проекты в одних областях пострадали больше, чем в других. Мы считаем, что различия в государственных директивах и ограничения, налагаемые ассоциированными учреждениями с целью остановить распространение вируса, привели к активизации усилий некоторых учреждений по уменьшению плотности, что могло оказать неравномерное влияние на проекты. В частности, мы наблюдаем большое количество понижений на Северо-Востоке. Хотя все наши рейтинговые проекты предпринимали шаги для обеспечения безопасности студентов, проекты, которые мы оцениваем в других регионах, в среднем сталкивались с менее строгими правилами, введенными штатами или ассоциированным учреждением, и смогли пригласить больше студентов в кампус осенью 2020 года.Из 39 проектов, получивших рейтинг за пределами Северо-Востока, 80% рейтингов не изменились с 23 марта 2020 года. Меры, связанные со здоровьем, такие как социальное дистанцирование и уровень заражения COVID-19, продолжают варьироваться в зависимости от географического положения. Региональные факторы, особенно распространение вакцины, вероятно, продолжат влиять на спрос на жилье для студентов.

Поддержка ассоциированного учреждения

Мы рассматриваем возможность подключения проекта к соответствующему учреждению как ключевой фактор кредитоспособности. Сила взаимодействия определяется уровнем поддержки, основанным на способности и готовности школы поддержать проект, либо в форме правовой гарантии, либо когда проект находится под финансовым давлением.На наш взгляд, демонстрация школой чрезвычайной поддержки проблемного проекта указывает на прочную взаимосвязь и подчеркивает стратегическое партнерство ассоциированного университета с проектом. Связанное учреждение часто получает выгоду от проекта, потому что оно получает дополнительные доходы в виде платежей за аренду земли, когда проект в состоянии оплачивать требуемые платежи по обслуживанию долга и поддерживать оговоренные уровни резервного фонда. Кроме того, часто требуется, чтобы проект был возвращен ассоциированному учреждению после погашения облигаций.В случаях, когда существуют финансовые гарантии или сильная финансовая поддержка, мы включаем задолженность по проекту в наш анализ организаций. Если ассоциированное учреждение сталкивается с финансовым стрессом, на наш взгляд, вполне вероятно, что это также повлияет на проект, особенно если школа предоставит гарантии проекту.

COVID-19 затронул как университеты, так и проекты студенческого жилья, но проекты с ассоциированными учреждениями, которые предоставили финансовую помощь, получили значительную пользу.Большинство проектов, которые мы оцениваем, были закрыты в середине марта 2020 года и предоставили студентам пропорциональные возмещения до конца весны 2020 года. Во многих случаях ассоциированное учреждение покрыло эти выплаты возмещения или предоставило какую-либо финансовую поддержку для упущенного дохода. ; однако 20 из наших рейтинговых проектов не получили какой-либо чрезвычайной финансовой поддержки и не имели финансовых обязательств со стороны ассоциированного учреждения для их поддержки, если годовой DSC упал ниже определенного уровня (обычно на уровне 1 или около него.0x). В это число включены проекты, которые могли получить некоторую финансовую поддержку, но ассоциированное учреждение ожидало выплаты даже в ущерб проекту. Из 20 проектов, не получивших финансовой поддержки, 14 были понижены в рейтинге. Только шесть рейтингов проектов остались без изменений, несмотря на отсутствие чрезвычайной поддержки. В первую очередь это было связано с тем, что они оставались открытыми весной 2020 года или имели более низкую безубыточную заполняемость, что могло лучше компенсировать потерю доходов.По словам руководства, эти шесть проектов также работали для заполнения койки к осени 2020 года, что ограничило сбои в работе.

Вместимость

По нашему мнению, большой спрос на новое жилье или дополнительные кровати в соответствующем учебном заведении является основным фактором увеличения кредитоспособности для новых проектов приватизированного студенческого жилья. Перед пандемией подавляющее большинство проектов с рейтингом (85%) имели уровень заполняемости выше 90% осенью 2019 года. Уровень заполняемости в этих жилищных проектах обычно изменялся вместе с основным спросом, наблюдаемым в соответствующей школе.Однако из-за продолжающейся пандемии и резкого перехода к дистанционному обучению разрыв между тенденциями спроса, отмеченными учебным заведением и связанными с ним жилищными объектами, значительно увеличился.

Осенью 2020 года уровни заполняемости сильно различались в зависимости от жилищных проектов, поскольку ассоциированные учреждения принимали решения относительно методов обучения и уменьшения плотности своих студенческих общежитий, часто в соответствии с ограничениями или руководящими принципами правительства штата и местных властей.Кроме того, учитывая, что большинство учебных заведений предоставляют студентам возможность посещать дистанционные занятия, студенты самостоятельно оценивают пользу посещения занятий лично и риск пребывания в студенческом общежитии, где рекомендации по социальному дистанцированию могут быть более скомпрометированы. . Все эти факторы способствовали снижению спроса на многие жилищные проекты в осеннем семестре 2020 года. Степень снижения заполняемости варьировалась в зависимости от проекта в зависимости от таких факторов, как режим обучения в соответствующем учреждении, тип жилого фонда (например,g., одноместные и многоместные номера, частные или общие ванные комнаты), а также расположение. Средний уровень занятости по рейтинговым проектам снизился до 75% осенью 2020 года с 96% осенью 2019 года. На данный момент, учитывая прогресс в развертывании вакцинации в 2021 году и более оптимистичное мнение о том, что этой осенью охват вернется к определенному уровню нормальности. , мы ожидаем, что такое распределение уровней загрузки по нашим рейтинговым проектам может выглядеть немного более позитивным на осень 2021 года по сравнению с осенью 2020 года, хотя заполняемость, вероятно, останется ниже уровней осени 2019 года.

Покрытие долга

Ключевым фактором в нашем анализе проектов приватизированного жилья является тенденция ежегодного DSC, а также ожидаемого годового покрытия DSC и максимального годового покрытия долга (MADS) в будущем. У проектов обычно есть обязательства поддерживать определенный годовой DSC, при этом для большинства наших рейтинговых проектов требуется как минимум 1,2x годовой DSC. Наиболее часто наблюдаемое средство правовой защиты, необходимое в случае нарушения условий соглашения, — это нанять внешнего консультанта по управлению, и пока проект продолжает производить платежи по обслуживанию долга (т.е., соответствует 1.0x годовому DSC), это позволит избежать дефолта по облигационным документам.

Для проектов с финансовым годом, заканчивающимся 30 июня 2020 года, воздействие пандемии распространилось на 2020 и 2021 финансовые годы. Приблизительно 12% проектов с рейтингом сообщили о менее чем 1,0-кратном годовом DSC в 2020 финансовом году, исходя из только после снижения доходов в связи с возвратом средств. Эти проекты должны были использовать свои резервы или получать поддержку от ассоциированного учреждения для выполнения требуемых платежей по обслуживанию долга в течение года.

Ожидается, что большинство проектов окажут большее влияние на доходы от аренды в 2021 финансовом году, при этом эффект пандемии будет длиться всю осень 2020 года и весну 2021 года. По прогнозам руководства, гораздо более крупные 40% проектов, получивших рейтинг, будут отчитываться ежегодно. DSC ниже 1,0x исключительно за счет операций, а также для использования различных резервных фондов или получения внешней поддержки для удовлетворения своих требований по обслуживанию долга. Мы ожидаем, что прогнозируемый годовой DSC на 2021 финансовый год может быть пересмотрен для нескольких проектов, поскольку руководство получит более точную информацию о загруженности весной 2021 года.

Шесть из 58 рейтинговых проектов имеют финансовый год, заканчивающийся 31 декабря. Для целей настоящего отчета, где это применимо, мы разделили финансовые результаты за 31 декабря 2019 г. на финансовые результаты за 30 июня 2020 г. другие проекты и финансовые ожидания на 31 декабря 2020 г. с ожиданиями на 30 июня 2021 г. Хотя их нельзя напрямую сравнивать, учитывая сильно различающееся распределение эффектов пандемии между двумя финансовыми годами для этих проектов, мы считаем это более близким сравнением, чем их категоризация на основе финансового года (т.е., 31 декабря 2020 г. финансовые результаты будут менее сопоставимы с результатами на 30 июня 2020 г., чем с результатами на 30 июня 2021 г.).

Остатки в резервных фондах

Достаточно экономичная операционная модель проектов приватизированного студенческого жилья, которая состоит исключительно из операционных денежных потоков одного или нескольких жилищных объектов, исторически никогда не способствовала созданию материальных резервов. Большинство проектов сообщают о годовых уровнях DSC, которые чуть выше установленных требований. С некоторыми вариациями, основанными на местном конкурентном рынке, проекты приватизированного студенческого жилья обычно ограничены в возможности взимать высокие арендные ставки, поскольку они обслуживают студенческое население и часто продаются ассоциированным учреждением как жилье для университетов или колледжей.После оплаты операционных и внереализационных расходов, обслуживания долга и платежей за аренду земли ассоциированному учреждению у проектов есть ограниченные возможности для наращивания своих финансовых резервов, если только документация по облигациям не требует полного финансирования остатков резервного фонда. Это приводит к тому, что проекты имеют меньшую гибкость, чтобы выдерживать перебои в работе в течение длительного периода, как мы видели во время пандемии.

Жилищные проекты имеют различные типы резервных фондов. Большинство проектов, которые мы оцениваем, имеют резервный фонд обслуживания долга, обычно с балансом, равным MADS по непогашенной задолженности.Некоторые другие резервные фонды включают фонды ремонта и замены, избыточные фонды, операционные фонды на случай непредвиденных обстоятельств и избыточную выручку от облигаций. Исторически сложилось так, что проекты редко привлекали эти средства для удовлетворения обычных операционных потребностей, за исключением некоторых проектов, которые столкнулись с фундаментальным давлением спроса еще до пандемии. В 2020 и 2021 финансовых годах значительное количество проектов предполагает использовать некоторые резервные фонды для покрытия потерь доходов, связанных с более низким уровнем заполняемости, вызванным пандемией.Доступность резервных фондов для платежей по обслуживанию долга варьируется в зависимости от проекта, и резервные фонды часто имеют ограничения в отношении их использования. Например, проект может не иметь возможности использовать свой фонд ремонта и замены для покрытия потерь операционных доходов. В некоторых случаях проектам может потребоваться одобрение попечителей облигаций для доступа к определенным резервам.

Хотя мы считаем использование любого резервного фонда для оплаты операционных расходов показателем финансового давления, мы, в частности, рассматриваем использование резервного фонда для обслуживания долга как предупреждающий знак об исключительном финансовом положении.Кроме того, на что указывают операционные ограничения в создании значительных резервов, мы ожидаем, что проектам будет сложно пополнить резервы после их извлечения во время пандемии. Мы оцениваем силу резервных уровней в сочетании с другими факторами, такими как исторические и ожидаемые тенденции в уровнях DSC и связь с соответствующим высшим учебным заведением. Мы также учитываем способность проекта регулярно финансировать ремонт и замену в нашем анализе.

Взгляд в будущее — обратный путь станет яснее по мере снижения рисков пандемии

Несмотря на то, что дальнейший путь по-прежнему будет создавать проблемы для проектов приватизированного студенческого жилья, есть основания полагать, что с осени 2020 года спрос улучшится, поскольку риски, связанные с пандемией, уменьшатся. Однако остаются вопросы относительно будущей устойчивости этих проектов, потому что многим уже пришлось задействовать свои резервы или планируют сделать это в 2021 финансовом году. Поскольку уровни покрытия часто зависят от высокой заполняемости и, во многих случаях, увеличения стоимости номеров, на наш взгляд, проектам будет сложно пополнить эти резервы в ближайшей перспективе, что сделает их более уязвимыми перед финансовым стрессом.

Кроме того, существует неопределенность в отношении того, будет ли спрос студентов оставаться на том же уровне или близко к тому, который был до пандемии. Многие университеты в это время в значительной степени полагались на дистанционное обучение, и, хотя многие студенты по-прежнему хотят получить опыт в кампусе, другие могут предпочесть виртуальный опыт, чтобы избежать расходов на жилье, если высшие учебные заведения будут продолжать делать онлайн-обучение столь же доступным, как и оно. стать. Во многих регионах также сохраняются демографические проблемы, которые, как мы ожидаем, сохранятся, что приведет к снижению спроса во многих связанных учреждениях.По мере того, как школы решают эти проблемы, мы полагаем, что они, вероятно, будут отдавать предпочтение студенческому жилью, принадлежащему университету, от которого зависят их собственные дополнительные доходы, а не приватизированному студенческому жилью.

На протяжении всей пандемии мы наблюдали, что наиболее успешными были проекты, в которых использовалась более низкая безубыточная загрузка, что обеспечивает дополнительную гибкость при снижении спроса; продемонстрировать сильную связь со своими ассоциированными учреждениями; поддерживать более высокий уровень резервов; и иметь консервативный график обслуживания долга, который дает проекту большую гибкость.Новые проекты могут потребовать большей поддержки со стороны ассоциированных организаций, более высоких уровней обязательных резервов и более консервативных прогнозов DSC.

Снижены рейтинги проектов приватизированного студенческого жилья (23 марта 2020 г. — 8 марта 2021 г.)
				Рейтинг по состоянию на
Организация	Проект	Дочернее учреждение	Штат	8 марта 2021 г.	23 марта, 2020	Причина рейтингового действия
CHF Collegiate Housing College Station I LLC	Уайт Крик Апартаменты	Система Техасского университета A&M — Колледж-Стейшн	TX	BB +	BBB-	Снижение заполняемости, ведущее к покрытию обслуживания долга ниже 1.2 раза в 2021 финансовом году без поддержки университета.
Мэриленд, Корпорация экономического развития,	Вест-Виллидж и Миллениум-холл,	Университет Таусона,	MD	BB +	BBB	Повышенная конкуренция, отсутствие значительной поддержки со стороны университетов и коэффициент покрытия долга ниже ковенантного уровня.
Мэриленд, Корпорация экономического развития,	Проект площади Файет,	Университетская система штата Мэриленд — Балтимор	MD	BB +	BBB-	Высококонкурентная среда, отсутствие поддержки со стороны университетов, более низкие уровни резервов и покрытие обслуживания долга ниже ковенантного уровня.
Ассоциация муниципальных колледжей Монро, Inc.	Общественный колледж Монро, проект	* Общественный колледж Монро	NY	BB +	BBB-	Слабое прогнозируемое покрытие обслуживанием долга значительно ниже 1,0x в 2021 финансовом году из-за усилий по снижению плотности.
Onondaga Community College Housing Development Corp.	Общественный колледж Онондага, проект	* Общественный колледж Онондага,	NY	BB +	BBB	Слабое прогнозируемое покрытие обслуживанием долга значительно ниже 1.0x в 2021 финансовом году из-за усилий по уплотнению.
Образовательные ресурсы Provident Commonwealth	Университет Массачусетса, Бостон, студенческое общежитие,	Система Массачусетского университета — Бостон	MA	BB +	BBB-	Усиливающееся давление на спрос и отсутствие поддержки со стороны университетов приводят к проекту по использованию избыточного фонда для удовлетворения требований по обслуживанию долга в 2020 финансовом году.
Student Services Inc.		Миллерсвиллский университет Пенсильвании,	PA	BB +	BBB-	Очень низкая загруженность осенью 2020 года из-за преимущественно виртуального обучения и уплотнения, что окажет давление на операции 2021 финансового года.
CHF Чикаго ООО		Иллинойсский университет в Чикаго,	IL	BB	BBB-	Очень низкий уровень заполнения, который, как ожидается, составит менее 1.0x покрытие обслуживания долга до использования избыточной выручки от облигаций.
Фонд Университета Лок-Хейвен,	Evergreen Commons	Университет Лок-Хейвен,	PA	BB	BBB-	Осенью 2020 года заполняемость будет ниже безубыточной, учитывая, что давление на загруженность будет продолжаться.
Корпорация национального кампуса и общественного развития — Orange Coast Properties LLC		* Колледж Ориндж-Кост,	CA	BB	BBB-	Рабочее давление из-за открытия при загрузке 35% осенью и работы кампуса с виртуальным обучением.
Provident Commonwealth Education Resources II	Дартмутский студенческий общежитие Массачусетского университета	Система Массачусетского университета — Дартмут,	MA	BB	BBB-	Низкая загруженность осенью, ожидается, что загруженность весной останется низкой, что приведет к слабым операциям и уменьшению резервов.
CHF Dover LLC	Жилой фонд	Государственный университет штата Делавэр	DE	BB-	BB +	Кредитное давление ассоциированной организации, совпадающее со значительным снижением занятости и прогнозируемым покрытием обслуживания долга ниже 1.0x.
Фонд Пенсильванского университета штата Индиана, фаза II		Индианский университет Пенсильвании	PA	BB-	BBB	Покрытие обслуживания долга ниже 1,0x в 2020 финансовом году при сохранении давления в 2021 финансовом году без поддержки университетов и слабой занятости.
Provident Group — Howard Properties LLC	Колледж-стрит и общежития на Брайант-стрит,	Университет Говарда,	DC	BB-	BB +	Студенты покинули учреждение в начале марта, что привело к нехватке доходов, покрываемых излишками средств, и потенциальному нарушению страхового покрытия по обслуживанию долга.
West Campus Housing LLC	West Campus Village	Университет Нью-Джерси-Сити,	NJ	BB-	BB +	История низкого уровня загрузки и покрытия обслуживания долга с ухудшением кредитоспособности в ассоциированной поддерживающей организации.
Фонд Пенсильванского университета Индианы, фаза III		Индианский университет Пенсильвании	PA	B	BBB	Покрытие обслуживания долга ниже 1.0x в 2020 финансовом году со значительным давлением в 2021 финансовом году без поддержки университетов и низкой заполняемости.
Provident Group — Kean Properties LLC		Университет Кина,	NJ	B	BBB-	Ожидаемое операционное давление из-за снижения занятости с ожидаемым использованием резервного фонда обслуживания долга.
Provident Group — Rowan Properties LLC	Холли Пуэнт Коммонс,	Университет Роуэна,	NJ	B	BBB-	Значительно уменьшились доходы от аренды, прогнозы по покрытию обслуживания долга ниже оговоренных уровней и ожидаемое извлечение из резервов, которые и без того являются скромными.
Колледж штата Невада — State Campus Village (Отделение государственных финансов)	State Campus Village	Колледж штата Невада,	NV	В-	BB	Задержки в строительстве и очень слабый уровень загрузки, составляющий около 11%, в сочетании с ограниченными резервами.
Texas Student Housing Corp.	Джефферсон Коммонс,	Университет Северного Техаса,	TX	CCC	B	Занятость ниже безубыточной и ожидаемое использование уже недостаточно финансируемого резервного фонда обслуживания долга для покрытия в 2021 финансовом году.

Сохранение рейтингов проектов приватизированного студенческого жилья (23 марта 2020 г. — 8 марта 2021 г.)
Организация	Проект	Дочернее учреждение	Штат	Рейтинг
Корпорация жилищного строительства государственного колледжа Буффало,	Студенческий жилой комплекс (СТК)	Государственный колледж Буффало,	NY	A +
Upstate Properties Development Inc.	Женевская башня	Upstate Medical University	NY	A +
Abby Lane Housing Corp.,	Зал столетия	Колледж экологических наук и лесного хозяйства	NY	A
Empire Commons Student Housing Inc.,	Империя общин	Университет Олбани,	NY	A
Покупка жилищного фонда College Foundation Corp.	Деревня выпускников	Покупка Колледж	NY	A
ООО «Студенческий дом« Риджкрест »	Риджкрест-Норт и Риджкрест-Юг,	Университет Алабамы,	AL	A-
Корпорация улучшения округа Портедж,		Медицинский колледж Северо-Восточного Огайо, Медицинский университет,	OH	BBB +
CDFI Phase I LLC	Южный кампус, апартаменты	Университет Теннесси в Чаттануге,	TN	BBB
CHF Wyoming LLC	Деревня Бизонов,	Университет Вайоминга,	WY	BBB
Фонд колледжа Фезер-Ривер,	Общежития Feather River College	* Колледж Фезер-Ривер,	CA	BBB
Покупка Жилищной Корпорации II	Wayback	Покупка Колледж	NY	BBB
ООО «Бук Интернэшнл»	Буковый Интернэшнл Жилой Комплекс	Темпл университет	PA	BBB-
Beyond Boone LLC		Аппалачский государственный университет	NC	BBB-
CHF Ashland LLC	Raider Village	Университет Южного Орегона,	ИЛИ	BBB-
CHF Collegiate Housing Denton LLC	Парламентская деревня	Техасский женский университет	TX	BBB-
CHF Collegiate Housing San Antonio I LLC	Эсперанса Холл	Система Техасского университета A&M — Сан-Антонио	TX	BBB-
CHF Cullowhee LLC	Дворянский зал	Университет Западной Каролины	NC	BBB-
CHF Толедо ООО	Награды Академической деревни	Университет Толедо,	OH	BBB-
Жилье Northwest Inc.	Гусиная лощина	Государственный университет Портленда	ИЛИ	BBB-
Фонд недвижимости Лонгвудского университета		Университет Лонгвуда,	VI	BBB-
Мэриленд, Корпорация экономического развития,	Christa McAuliffe Student Housing	Государственный университет Боуи,	MD	BBB-
Корпорация экономического развития Мэриленда	Студенческое общежитие Edgewood Commons	Государственный университет Фростбурга	MD	BBB-
Мэриленд, Корпорация экономического развития,	Сообщество обучения предпринимательству	Государственный университет Боуи,	MD	BBB-
Мэриленд, Корпорация экономического развития,	Студенческий общежитие Morgan View	Государственный университет Моргана	MD	BBB-
Корпорация экономического развития Мэриленда	Университетская деревня в Шеппард-Пратт	Университет Таусона,	MD	BBB-
Фонд Университета Северной Каролины A&T, Inc.	Проект Эгги Террас	Государственный университет Северной Каролины A&T	NC	BBB-
Фонд недвижимости Университета Северной Каролины A&T, Inc.	Кампус Эдж и Пуэнтс	Государственный университет Северной Каролины A&T	NC	BBB-
Фонд недвижимости Университета Висконсин-Платтевиль, Inc.	Roundtree Commons	Университет Висконсина — Платтевиль,	WI	BBB-
Университетский парк в Эвансдейле, ООО	Университетский парк	Университет Западной Вирджинии	WV	BBB-
ООО «Жилищный колледж Аллегани»	Уиллоубрук Вудс,	* Аллегани Колледж Мэриленда	MD	BB +
CHF Collegiate Housing Island Campus LLC	Мирамар	Система Техасского университета A&M — Corpus Christi	TX	BB +
Корпорация национального кампуса и общественного развития — Hooper Street LLC,		Калифорнийский колледж искусств	CA	BB +
Жилье Northwest Inc.	Clifton House	Государственный университет Портленда	ИЛИ	BB-
CHF DeKalb II LLC		Университет Северного Иллинойса,	IL	В +
CHF Collegiate Housing Corpus Christi II LLC	Momentum Village Phase II	Система Техасского университета A&M — Corpus Christi	TX	B
CHF Collegiate Housing Corpus Christi I LLC	Momentum Village, фаза I,	Система Техасского университета A&M — Corpus Christi	TX	В-
CHF Cook LLC		Северо-восточный университет Иллинойса	IL	В-
Корпорация национального кампуса и общественного развития — College Station Properties LLC	Парк Вест	Система Техасского университета A&M — Колледж-Стейшн	TX	CCC
* Общественный колледж.

Проекты приватизированного студенческого жилья: другие рейтинговые действия

В 2020 году два университета приобрели существующие проекты у некоммерческой организации, которая им ранее принадлежала: Texas A&M University System приобрела три проекта, связанных с Государственным университетом Тарлтона, а Университет Ист-Страудсбург приобрел один проект. Мы ожидаем, что еще четыре рейтинговых проекта, вероятно, будут приобретены в ближайшие месяцы Техасской университетской системой A&M, три связаны с Техасским университетом A&M в Корпусе Кристи и один связан с Техасским университетом A&M в Сан-Антонио.

Государственного университета Моргана

Дополнительные рейтинговые действия (23 марта 2020 г. — 8 марта 2021 г.)
				Рейтинг по состоянию на
Организация	Проект	Дочернее учреждение	Штат	8 марта 2021 г.	23 марта, 2020	Причина рейтингового действия
Корпорация экономического развития Мэриленда	Проект Тергуд Маршалл	Государственный университет Моргана	MD	BBB-	N / A	Новая эмиссия — перекрестное обеспечение с существующим проектом
Provident Oklahoma Education Resources Inc.,	Cross Village	Университет Оклахомы,	ОК	D	CC	Университет объявил дефолт по существующей задолженности
CHF Collegiate Housing Stephenville I LLC	Зал наследия	Государственный университет Тарлтона,	TX	NR	BBB-	Университет погасил существующий долг
CHF Collegiate Housing Stephenville II LLC	Зал Целостности	Государственный университет Тарлтона,	TX	NR	BBB-	Университет погасил существующий долг
CHF Collegiate Housing Stephenville III LLC	Зал Традиций и Почестей	Государственный университет Тарлтона,	TX	NR	BBB-	Университет погасил существующий долг
University Properties Inc.		Университет Ист-Страудсбург,	PA	NR	BBB-	Университет погасил существующий долг

Стивен Сэзер и Пранай Шах внесли свой вклад в этот отчет.

Данный отчет не является рейтинговым действием.

Никакой контент (включая рейтинги, кредитные анализы и данные, оценки, модель, программное обеспечение или другое приложение или выходные данные из них) или любая его часть (Контент) не может быть изменен, реконструирован, воспроизведен или распространен в любой форме любыми средствами, или хранятся в базе данных или поисковой системе без предварительного письменного разрешения Standard & Poor’s Financial Services LLC или ее аффилированных лиц (вместе S&P).Контент не должен использоваться в каких-либо незаконных или неразрешенных целях. S&P и любые сторонние поставщики, а также их директора, должностные лица, акционеры, сотрудники или агенты (в совокупности стороны S&P) не гарантируют точность, полноту, своевременность или доступность Контента. Стороны S&P не несут ответственности за любые ошибки или упущения (небрежные или иные), независимо от причины, за результаты, полученные от использования Контента, или за безопасность или поддержание любых данных, вводимых пользователем.Контент предоставляется на условиях «как есть». СТОРОНЫ S&P ОТКАЗЫВАЮТСЯ ОТ ЛЮБЫХ И ВСЕХ ЯВНЫХ ИЛИ ПОДРАЗУМЕВАЕМЫХ ГАРАНТИЙ, ВКЛЮЧАЯ, НО НЕ ОГРАНИЧИВАЯСЯ, ЛЮБЫЕ ГАРАНТИИ КОММЕРЧЕСКОЙ ЦЕННОСТИ ИЛИ ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ КОНКРЕТНОЙ ЦЕЛИ ИЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, СВОБОДА ОТ ОШИБОК, ОШИБОК ПО ИЛИ НЕИСПРАВНОСТЕЙ В ПРОГРАММНОМ ОБЕСПЕЧЕНИИ. КОНТЕНТ БУДЕТ РАБОТАТЬ С ЛЮБЫМ ПРОГРАММНЫМ ОБЕСПЕЧЕНИЕМ ИЛИ АППАРАТНОЙ КОНФИГУРАЦИЕЙ. Ни при каких обстоятельствах стороны S&P не несут ответственности перед какой-либо стороной за любые прямые, косвенные, случайные, образцовые, компенсационные, штрафные, специальные или косвенные убытки, издержки, расходы, судебные издержки или убытки (включая, помимо прочего, упущенную выгоду или упущенную выгоду. альтернативные издержки или убытки, вызванные небрежностью) в связи с любым использованием Контента, даже если было сообщено о возможности такого ущерба.

Кредитный и прочий анализ, включая рейтинги, и утверждения в Контенте являются высказываниями мнения на дату их выражения, а не констатацией фактов. Мнения, анализы и решения S&P о подтверждении рейтинга (описанные ниже) не являются рекомендациями покупать, держать или продавать какие-либо ценные бумаги или принимать какие-либо инвестиционные решения и не касаются пригодности какой-либо ценной бумаги. S&P не берет на себя никаких обязательств по обновлению Контента после публикации в любой форме или формате.На Контент нельзя полагаться и он не заменяет навыки, суждения и опыт пользователя, его руководства, сотрудников, консультантов и / или клиентов при принятии инвестиционных и других деловых решений. S&P не выступает в качестве доверительного управляющего или инвестиционного консультанта, за исключением случаев, когда они зарегистрированы как таковые. Хотя S&P получило информацию из источников, которые оно считает надежными, S&P не проводит аудит и не берет на себя обязательство проявлять должную осмотрительность или независимую проверку любой полученной информации.Публикации рейтингового характера могут публиковаться по разным причинам, которые не обязательно зависят от действий рейтинговых комитетов, включая, помимо прочего, публикацию периодического обновления кредитного рейтинга и связанных анализов.

В той степени, в которой регулирующие органы разрешают рейтинговому агентству признавать в одной юрисдикции рейтинг, присвоенный в другой юрисдикции для определенных регулирующих целей, S&P оставляет за собой право присваивать, отзывать или приостанавливать такое признание в любое время и по своему собственному усмотрению.Стороны S&P отказываются от любых обязательств, возникающих в связи с уступкой, отзывом или приостановкой подтверждения, а также от любой ответственности за любой ущерб, который предположительно был понесен в результате этого.

S&P хранит отдельные виды деятельности своих бизнес-единиц отдельно друг от друга, чтобы сохранить независимость и объективность их соответствующей деятельности. В результате некоторые бизнес-единицы S&P могут располагать информацией, недоступной для других бизнес-единиц S&P.S&P разработало политику и процедуры для обеспечения конфиденциальности определенной закрытой информации, полученной в связи с каждым аналитическим процессом.

S&P может получать компенсацию за свои рейтинги и определенный анализ, как правило, от эмитентов или андеррайтеров ценных бумаг или от должников. S&P оставляет за собой право распространять свои мнения и анализы. Публичные рейтинги и аналитические материалы S&P доступны на его веб-сайтах www.standardandpoors.com (бесплатно) и www.ratingdirect.com и www.globalcreditportal.com (подписка) и могут распространяться другими способами, в том числе через публикации S&P и сторонних распространителей. Дополнительная информация о наших рейтинговых сборах доступна на сайте www.standardandpoors.com/usratingsfees.

Любые пароли / идентификаторы пользователей, выдаваемые S&P пользователям, предназначены для одного пользователя и могут использоваться ТОЛЬКО тем лицом, которому они были назначены. Не допускается совместное использование паролей / идентификаторов пользователей и одновременный доступ с использованием одного и того же пароля / идентификатора пользователя.Чтобы перепечатать, перевести или использовать данные или информацию, кроме указанных в настоящем документе, обратитесь в S&P Global Ratings, Отдел обслуживания клиентов, 55 Water Street, New York, NY 10041; (1) 212-438-7280 или по электронной почте: [email protected]

Приватизация государственного жилья в РАД | Центр эффективного правительства

В рамках национальной инициативы «Демонстрация помощи в аренде» (RAD) были приватизированы государственные жилые структуры по всей стране. Города, включая Сан-Франциско и Чикаго, планируют передать частному рынку до 3 000 и 11 000 единиц соответственно.

В стране, где в среднем имеется только 29 доступных и доступных арендных единиц на каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом, желающих арендовать жилье, некоторые защитники жилищного строительства крайне скептически относятся к приватизации, которая привела к сокращению количества единиц государственного жилья. доступный, принося пользу коммерческим управляющим недвижимостью.

Сторонники инициативы приватизации говорят, что план принесет необходимых средств для помощи в ремонте и улучшении государственных жилых комплексов.На национальном уровне более $ 20 млрд. дополнительных расходов на ремонт необходимо для поддержания структур государственного жилья.

Однако во многих случаях часть финансирования таких ремонтов под частным управлением все равно будет в конечном итоге поступать из государственной казны в форме налоговых кредитов, а не прямых расходов, что одинаково влияет на балансы правительства.

Жители приватизированных жилых единиц получат жилищных ваучеров на выбор жилья (Раздел 8) через два года — альтернативная форма жилищной поддержки, которую они могут использовать, чтобы остаться в своих нынешних домах или переехать в другие. субсидируемое жилье.

Ваучерная программа Housing Choice получила высокую оценку за ее гибкость и возможности выбора, которые она предоставляет уязвимым домохозяйствам. Однако программа отделяет владение государственными жилищными сооружениями от надзора, требуя от жилищных властей ведения бизнеса с множеством частных домовладельцев. В соответствии с такими договоренностями Жилищное управление остается ответственным за надзор за частными домовладельцами, обеспечивая соответствие предоставленного жилья хотя бы минимальным стандартам безопасности и здоровья.

В то время как программа «Выбор жилья», наряду с другими программами, предполагает наличие альтернатив традиционным структурам государственного жилья, очевидное недофинансирование существующих структур государственного жилья и недостатки предыдущих приватизационных сделок заставили многих защитников скептически относиться к приватизации государственного жилья серебряная пуля в долгосрочной перспективе.

Балтимор — один из городов, который нуждается в дополнительных долларах для ремонта государственного жилья и в дополнительном жилье для уязвимых групп населения, включая пожилых людей, инвалидов и семьи с низкими доходами.Балтимор планирует передать частным предприятиям около , 40 процентов и своего государственного жилья, включая 22 государственных жилых комплекса.

В настоящее время город предлагает около 10 700 единиц жилья, что составляет поддержку лишь части из 27 978 домохозяйств , подавших заявки в конце 2013 года. Ожидается, что приватизация приведет к дальнейшему сокращению единиц доступного государственного жилья.

Без тщательного планирования предложение жилья для уязвимых домохозяйств можно было бы резко сократить или сделать его более дорогим.Члены сообщества и группы поддержки выразили обеспокоенность тем, что условия контракта в Балтиморе были сформированы без участия общественности .

Тенденция приватизации государственного жилья является частью более широкой тенденции: государства и населенные пункты все крепче связывают свои пояса, прямые расходы на программы испарились, а поддержка сообществ все больше полагается на налоговые льготы.

Поддержка доступного жилья с середины 1990-х годов переходит от расходов к налоговым расходам.Приведенная ниже диаграмма, представленная Ингрид Гулд Эллен из Нью-Йоркского университета и Центра недвижимости и городской политики Фурмана во время выступления в Центре налоговой политики, показывает возрастающую важность Раздела 8, жилье , как числа традиционных единиц государственного жилья. уменьшились.

Синяя линия представляет рост и снижение количества единиц государственного жилья по мере ухудшения инфраструктуры, сокращения расходов и распродажи строений. Напротив, зеленая и оранжевая линии представляют собой предоставление налоговых льгот для малообеспеченного жилья (LIHTC) частным инвесторам в доступное жилье и жилье по Разделу 8, основанное на арендаторах, которое платит арендодателям за предоставление доступного жилья уязвимым домохозяйствам.

Как видно, наблюдается тенденция перехода от традиционного государственного жилья к приватизированным схемам, в которых коммерческий сектор стимулируется налоговыми субсидиями на предоставление жилья. Этот сдвиг лишь частично компенсировал одновременный недостаток инвестиций в существующие структуры государственного жилья, а решения частного сектора не предложили комплексного решения для решения проблемы дефицита доступного жилья.

Примечания: Приведенная выше диаграмма была представлена ​​на мероприятии Центра налоговой политики января.24 августа 2014 г., автор: Ингрид Гулд Эллен. Более подробную информацию о программе LITHC (налоговый кредит на жилье для малоимущих), а также о других жилищных программах можно найти на сайте HUD.gov , веб-сайте Департамента жилищного строительства и городского развития.

.

No related posts.