Право застройки чужого земельного участка: Московский государственный юридический университет имени О.Е Кутафина (МГЮА). Non scholae sed vitae discimus

Содержание

Право застройки. Часть 1. Право застройки и существующие основания пользования чужим земельным участком для целей строительства

Прошедший недавно круглый стол М-Логоса, посвященный праву застройку, был, пожалуй, первым публичным мероприятием, на котором более-менее подробно обсуждалась предлагаемая в проекте вещного права ГК РФ конструкция суперфиция (права застройки).

Мероприятие лично для меня оказалось довольно полезным и интересным. С одной стороны, получилось, что называется, «в бою» пообсуждать новеллы (меня попросили сделать доклад о праве застройки по проекту ГК на Санкт-Петербургском международном юридическом форуме и поэтому круглый стол стал хорошей разминкой в публичном отстаивании новелл), а с другой стороны, я для себя вынес кое-что новое (например, меня убедили в том, что наличие долга по внесению платежей за право застройки не должно быть основанием для прекращения этого права, здесь проект ошибается и соответствующие нормы нужно изменять, но об этом потом).

Мне представляется, что было бы полезным в формате блога еще раз пообсуждать принципиальные черты права застройки, его достоинства и недостатки в том виде как это право описано в проекте. Я предполагаю сделать несколько очерков, посвященных различным аспектам этих очень интересных новелл (возможно, есть смысл сделать такие очерки по всем ограниченным вещным права, включенным в проект). Первый очерк целесообразно, на мой взгляд, посвятить описанию конструкции права застройки и его сравнению с действующей юридической схемой строительства на чужом земельном участке.  

Итак, вкратце о том, что такое право застройки и для чего разработчики раздела «Вещное право» включили в него соответствующую главу.

1. Здания или сооружения возводятся либо (а) собственником земельного участка самостоятельно или при посредстве третьих лиц (подрядчиков), либо (б) лицом, не имеющим право собственности на земельный участок, но с согласия собственника. 

Во втором случае правовым основанием, позволяющим требовать от собственника претерпевания нахождения на его земельном участке чужого здания или сооружения, может быть или (а) договор, который предусматривает соответствующее обязательство собственника и право его контрагента требовать исполнения этого обязательства, или (б) ограниченное вещное право, содержанием которого собственно и является право застроить чужую землю и некоторое время пользоваться ею.

В первом случае мы имеем дело с договором аренды, во втором — с правом застройки.

2. В современном российском праве конструкция, опосредующая строительство на чужом земельном участке, устроена следующим образом. Застройщик заключает с собственником участка договор аренды для целей строительства (как правило, на срок до 5 лет), возводит здание/сооружение, регистрирует право собственности на него, а затем заключает договор аренды для целей эксплуатации здания/сооружения.

Как правило, все эти операции осуществляются в отношении застройки публичных земель, для застройки частных земель застройщики приобретаеют у собственников участки.

3. В чем видятся минусы существующей схемы строительства на чужой земле?

(а) застройщик вынужден дважды оформлять права на землю: при строительстве и для эксплуатации; целесообразность такого удвоения неочевидна;

(б) в силу того, что договор аренды (как и всякий договор) подчиняется принципу действия договорной свободы, это означает, что его содержание может быть довольно сильно изменено сторонами по сравнению с тем, как оно урегулировано законом.

В нашем случае это означает, что в договоре аренды для целей строительства могут существовать условия, которые в значительной степени расшатывают «прочность» землепользования: право арендодателя на отказ от договора; право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату; блокирование арендодателем уступки и залога прав арендатора. Все это делает права арендатора крайне ненадежным (с точки зрения залогоспособности) активом;

(в) в законе нет норм, которые бы устанавливали возможность введения законом же минимального срока аренды, что является принципиальным для аренды для строительства с точки зрения гарантирования застройщику «прочного» правового положения в течение длительного времени и залогоспособности  его прав в отношении застраиваемого земельного участка;

(г) права арендатора по договору аренды вследствие недостатков (б) и (в) не являются привлекательными с точки зрения передачи их банку в залог для целей получения кредита на строительство. Тем самым застройщики лишаются важнейшего источника финансирования строительства и вынуждены искать его в иных сферах (в первую очередь — это частные накопления), перекладывая на инвесторов риски остановки строительства;

(д) аренда для целей строительства и эксплуатации зданий/сооружений имеет существенную специфику, отличающую ее от обычной аренды (достаточно, например, вспомнить, что договор аренды — это договор о пользовании вещью на время, по истечении которого арендатор должен возвратить вещь обратно с учетом естественного износа; но это же совершенно не укладывается ни в конструкцию аренды для целей строительства, ни аренды для целей эксплуатации здания!). В связи с этим возникают многочисленные вопросы о том, можно ли к этим случаям аренды применять общие положения об аренде (например, о праве арендодателя потребовать расторжения договора при двукратной просрочке в уплате арендной платы по договору аренды для эксплуатации здания; положительный ответ на этот вопрос — нонсенс!).

(е) действующее право совершенно не предоставляет собственникам частных земельных участков возможности «извлекать» стоимость земельных участков в виде постоянного дохода путем передачи их под застройку без отчуждения участка. Единственный способ для собственника участка капитализировать его ценность — это продажа участка. Но это означает, что собственник получает доход однократно, далее его задача заключается в поиске способа размещения этих денежных средств, например, на счете в банке для того, чтобы они приносили доход. Способа же капитализации, при котором участок бы не отчуждался, но собственник получал бы периодические платежи, сегодня в России нет. Между тем, привлекательная городская и пригородная незастроенная земля в крупных городах во многом частная. Получается, что собственникам участков необходимо или застраивать их, или продавать. 

Описанная ситуация нехороша и для девелоперов, которым для начала строительства требуется привлекать серьезные денежные средства для приобретения участка в собственность. Как правило, это делается за счет средств банковского кредита, что также удорожает строительство.

4.

Право застройки как вещное право на чужой земельный участок в значительной степени лишено описанных недостатков.

(а) Право застройки устанавливается однократно и на весьма длительный срок (вопрос о конечности права застройщика, который волнует многих, предлагаю пообсуждать отдельно), оно предполагает не только право застроить, но и право эксплуатировать в течение срока действия права застройки соответствующие здания/сооружения. Кстати, введение права застройки, тем самым, подталкивает участников оборота к тому, чтобы не тратить время и денежные средства на государственную регистрацию права собственности на объекты, возведенные на чужом земельном участке. Ведь застройщику достаточно обладать соответствующим правом на участок, а возведенное здание рассматривается как составная часть права застройки. Оборот зданий/сооружений де-факто осуществляется будет оборота права застройки;

(б) содержание права застройки как вещного права хотя и определяется соглашением сторон (договором об установлении права застройки), но этот договор имеет значение лишь для цели внесения права в реестр. В дальнейшем право застройки существует только в том виде, как оно описано в реестре и постольку, поскольку оно записано в реестр. В связи с этим это право не может быть прекращено в результате одностороннего отказа от договора, его содержание не может быть изменено односторонним волеизъявлением собственника, оборот этого права (залог и уступка) осуществляется без согласия собственника. В целом, наверное, это право по своей экономической сути ничем не отличается от собственности на землю;

(в) закон устанавливает минимальный и максимальный срок права застройки.  Минимальный — 30 лет, максимальный — 100 лет. Сроки эти подобраны таким образом, что позволяют, с одной стороны, застройщику в любом случае извлечь существенную экономическую выгоду от застройки, а с другой — подчеркнуть «конечность» существования объекта. О срочности права застройки, еще раз напомню, я хотел бы поговорить отдельно, этому вопросу я планирую посвятить второй очерк;

(г) вследствие особенностей (б) и (в) право застройки должно стать привлекательным обеспечением для кредитования процесса строительства. Обращает на себя внимание на то, что привлечения кредитных средств для приобретения самого участка в данном случае не потребуется;

(д) введение права застройки устраняет несуразности, имеющиеся в текущей практике применения общих положений об аренде к аренде для целей строительства и аренде по ст. 36 ЗК;

(е) право застройки позволит вовлекать в оборот земельные участки, принадлежащие на праве собственности частным лицам, которые не имеют желания/намерения их застраивать. Право застройки — платное, оно позволит собственникам извлекать периодический доход, капитализируя тем самым ценность земельных участков, не отчуждая их. 

5. Можно ли добиться эффектов, описанных в п. 4, без резких изменений в сфере правового регулирования землепользования для целей строительства. В принципе, да, это возможно путем введения в гл. 34 Кодекса отдельного параграфа «Аренда для целей строительства и эксплуатации зданий и сооружений», в котором нужно исключить из конструкции договора аренды все те черты, которые присущи ей как договору.  

На мой взгляд, это вряд ли правильно методологически. В результате получится «договор аренды», который договором в подлинном смысле не является. Кроме того, оставляя именно «договор аренды» как основное право для строительство на чужом участке мы так и не сможем полностью юридически «оторвать» само право пользования участком от его основания — договора и снизить тем самым риски залогодержателей и возможных покупателей этого права.

Поэтому, как мне представляется, более догматически верно и практически целесообразнее конструирование права строительства на чужом земельном участке именно как ограниченное вещное право.

PS. Для России это право не новое, оно существовало с 1912 по 1948 г. (застройщики упоминаются в романе Булгакова «Мастер и Маргарита», правда, с явно негативной коннотацией — см. приложенную презентацию), поэтому утверждение о том, что, мол, для русского уха «право застройки» или тем паче «суперфиций» звучит дико — неправда (в конце концов, привыкли же россияне и, как говорят сотрудники кадастровых служб, с удовольствием (особенно сельчане) используют дикованное заморское слово «сервитут»).

PPS. А еще есть безумно интересный вопрос о праве застройки, установленном на земельных участках в Крыму. Дело в том, что украинский ГК знает право застройки, а Закон о воссоединении гарантирует всем гражданам на крымских территориях сохранение всех прав на имущество. Вопрос: что с правом застройки, установленным до воссоединения на земельном участке, расположенном в Крыму?

PPPS. В качестве приятного приложения выкладываю для заинтересовавшихся этим институтом презентацию, которую я готовил для круглого стола М-Логоса, а также ссылки на некоторые классические работы по праву застройки (формат *.pdf):

Варшавский, Право застройки в СССР

Вольман, Право застройки

Выдрин, Виленкин, Закон о праве застройки

Гойхбарг, Закон о праве застройки

Канторович, Комментарий к ГК РСФСР 1922 г. Право застройки

Мартынов, Право застройщика на возведенное сооруждение

Минин, Закон о праве застройки

Митилино, Право застройки

Мовчановский, Право застройки

Фрейтаг-Лоринговен, Право застройки и реальный кредит

 

 

 

 

Актуальные вопросы о праве застройки чужого земельного участка



В статье автор рассматривает отдельные проблемы правового регулирования права застройки чужого земельного участка. Выявлены пробелы в гражданском законодательстве касаемо застройки чужого участка и недостатки проекта N 47538–6 о внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации и внесены предложения по его дополнению.

Ключевые слова: земельный участок, застройка, собственник, застройщик.

В настоящее время договор аренды земельного участка с правом застройки является наиболее оптимальным вариантом с целью реализации возможности строительства на земельном участке, причем следует подчеркнуть — на земельном участке, находящимся в чужой собственности. Это связано с высокой рыночной стоимостью земельных участков. Многие просто не в состоянии приобретать такие участки в собственность, и застройка на условиях договора аренды для таких лиц является единственным возможным условием. Застройщику в этом случае не приходится покупать дорогостоящий участок, а собственник имеет возможность получать стабильный доход от аренды без отчуждения своего участка.

В соответствии с п. 1, ст. 263 ГК собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другими лицами при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а так же требований о целевом назначении земельного участка (п. 2, ст. 260 ГК) [1]. Но строительство на условиях договора аренды не обеспечивает защиту прав застройщика. Природа арендных отношений не предполагает изменение арендатором свойств и качеств земельного участка, в том числе связанных с возведением недвижимости на принадлежащем другому лицу участке [4]. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК) [1].

Существенной проблемой в данной ситуации является защита прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и застройщика, т. е. арендатора, не только в период действия договора аренды с правом застройки, но и сохранения их в момент окончания его действия. В этот момент встает вопрос, кто будет являться собственником строения и земельного участка, на котором это строение расположено. Участок принадлежит собственнику, строение возведено за счет застройщика. Соответственно, собственник не заинтересован, после окончания действия аренды с правом застройки, лишаться своего земельного участка в пользу кого либо, если только при условии слишком высокой арендной платы, но даже при таком условии не каждый собственник согласится лишаться своего участка, который в состоянии приносить ему стабильный доход. Точно так же и владелец строения не захочет лишаться своего строения, в которое он вкладывал свои средства.

В настоящее время право застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права в законодательстве не предусмотрено.

Право застройки, предусмотрено проектом федерального закона (далее Законопроект) № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предлагается внести существенные изменения в действующее законодательство об ограниченных вещных правах, к коим относится и введение в гражданское законодательства такого ограниченного вещного права как права застройки. [6]

В ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации определен список ограниченных вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом [1]. В настоящее время этот перечень не достаточен и не отвечает требованиям развития современной экономики России, поэтому в Законопроекте предлагается право застройки как еще одно ограниченное вещное право.

В п.1, ст. 300 Законопроекта указано, что правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации [3]. Это значит, что застройка чужого земельного участка допускает изменения застройщиком свойств земельного участка, в отличии от застройки на условиях аренды.

Право застройки ограничено во времени, что указано в ст. 300.3

  1. Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки. Такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет.
  2. Право застройки, установленное на срок более ста лет, считается установленным на срок в сто лет [3].

В п.1, ст. 300.7 Законопроекта указано, что при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, в то же время п. 2, ст. 300 Законопроекта указывает на то, что здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки [3].

Исходя из этого Емелькина И. А. пишет, что не ясна правовая природа права собственности субъекта застройки на возведенное им здание (сооружение), поскольку речь идет о собственности лишь на период действия договора об установлении права застройки, т. е. некой «временной собственностью» [5]. Понятие «временная собственность» даже не предусмотрена гражданским законодательством РФ.

Соответственно, остается не урегулированным вопрос, который касается принципа равенства участников гражданского оборота. Застройщик вместе с правом на владение и пользование строениями теряет и сами строения, которые были им возведены или куплены, без какой-либо материальной компенсации. Поэтому считаю необходимым в случае, если собственник земельного участка захочет продать данный участок до окончания срока действия договора об установлении права застройки, предоставить преимущественное право приобретения застройщику.

Также необходимо предоставить преимущественное право приобретения строения, до окончания срока действия договора об установлении права застройки, собственнику участка. В случае прекращения права застройки и нежелания собственника продавать свой участок или нежелания застройщика выкупать участок, собственник участка обязан будет выкупить здания и сооружения, находящиеся на его участке, у застройщика по рыночной или кадастровой стоимости.

По соглашению сторон в договоре может быть указано, что в момент окончания действия срока договора об установлении права застройки, участок и строения переходят в собственность одной из сторон договора (либо собственнику участка, либо застройщику). К такому соглашению стороны могут прийти, например, исходя из размера платы за право застройки. Соответственно, при установлении более высокой платы право собственности по истечении договора переходит застройщику, а при установлении сравнительно низкой платы — собственнику участка.

Также считаю целесообразным не ограничивать максимальный срок права застройки на законодательном уровне, а предоставить право определять срок его действия сторонами договора с правом продления срока договора при окончании действующего договора. Это поможет сторонам не сталкиваться с проблемой лишения своей собственности и дальнейшего удовлетворения своих потребностей, исходя из условий сделки.

Договор об установлении права застройки должен быть нотариально удостоверен в обязательном порядке, для избежания споров между сторонами в дальнейшем и для обеспечения полного понимания ими последствий договора, что обеспечивает ст. 16 Основ Законодательства РФ «О нотариате»: нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред [2].

Собственник участка, при заключении договора об установлении права застройки, должен учитывать то обстоятельство, что ему, возможно, придется выкупать здания и сооружения, построенные на его участке застройщиком по праву застройки. Тогда, даже если застройщик лишается права собственности на свои строения, ему это будет возмещено материально, а собственник земельного участка, потерпев определенные материальные затраты, становится полноправным собственником зданий и сооружений, построенных на его участке за счет застройщика. В любом случае земельный участок и строения на нем переходят в собственность одного лица.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон от 30. 11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.08.2020) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 31.12.2020).
  2. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462–1) (ред. от 29.12.2020) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 31.12.2020).
  3. Законопроект № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» //URL: http: // sozd. parlament. gov. ru /bill/ 47538–6
  4. Дёмкина А. В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2013. № 6(141). С. 6–14.
  5. Емелькина И. А. Природа права на строение, возведенном на чужом земельном участке в свете изменения гражданского законодательства о вещно праве // Вестник гражданского права 2012. № 6
  6. Нугаева З. Н. Право застройки в редакции Проекта изменений к ГК // Социально — политические науки, 2012. № 3. С. 114–116.

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, застройка, Российская Федерация, собственник участка, участок, Гражданский кодекс, застройщик, собственник, собственность, чужой земельный участок.

Статья 263 ГК РФ. Застройка земельного участка

Новая редакция Ст. 263 ГК РФ

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 263 ГК РФ

1. Перечисленные в статье правомочия собственника по застройке принадлежащего ему земельного участка следует отличать от ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка, известного римскому частному праву как суперфиций и принадлежащего субъектам других вещных прав на землю, не приобретающих права собственности на строение. В действующем российском законодательстве институт застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права нигде прямо не упоминается.

2. К комментируемой статье приведены основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, являющиеся первоначальными способами приобретения права собственности. Если основания, перечисленные в комментируемой статье, отсутствуют, возведенная недвижимость является самовольной постройкой.

Другой комментарий к Ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Право на строительство на своем земельном участке является правом собственника в силу принадлежности ему земельного участка. Это право могло бы быть названо правом застройки, как это следует из титула ст. 263. Однако при этом следует иметь в виду, что правом застройки по ГК 1922 г. называлось специальное вещное право, подобное суперфицию (см. комментарий к гл. 17), которое было исключено из законодательства в 1948 г.

Право собственника на строительство на своем участке не является вещным и не может быть отчуждено. Отношения собственника земельного участка с иными лицами по поводу строительства могут быть только отношениями обязательственными.

2. В комментируемой статье установлено общее правило, согласно которому любое строение, возведенное собственником для себя на своем земельном участке, создает право собственности на строение в лице собственника участка, поскольку не имеется иного соглашения. Статья 263 допускает договор, в силу которого право на строение возникает у иных лиц без изменения прав на земельный участок. В то же время из ст. 263 следует, что право на строение, возведение не собственником, а иным лицом не для собственника, хотя бы и на участке собственника, не приобретается собственником участка. Если такое строение возводилось другим лицом вопреки воле собственника, то собственник вправе приобрести его не иначе как в порядке п. 3 ст. 222 ГК при условии компенсации расходов на постройку. Если соглашение с собственником имелось, то судьба строения определяется этим соглашением.

3. Право на строительство является проявлением самого права собственности и не зависит от третьих лиц, в том числе от органов управления. В то же время строительство должно осуществляться с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Право на строительство ограничивается также целевым назначением земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Статья 40 ЗК указывает, кроме того, на то, что строительство должно осуществляться в соответствии с разрешенным использованием, что может означать возведение зданий определенной высоты, создание защитных насаждений и проч.

4. Нарушение градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных обязательных нормативов влечет признание строения самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК. В данном случае, однако, не может применяться такое последствие, как признание права собственности за застройщиком (п. 3 ст. 222), поскольку строение возведено на земельном участке, принадлежащем застройщику.

почему в России разделили права собственности на недвижимость

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см. «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

Корнями в советское законодательство

Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».

Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к. ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев.  – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев. «То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к. ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью». Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

«Уникальная» судьба

В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. «Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка». Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому постулату «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Окно в Европу: единый объект для развитых юрисдикций

Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания. При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Естественный отрыв от развитых правопорядков

Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев.  Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

Это положение дел опрошенные «Право.Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».

По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. «На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он. – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners». «При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

«Сближение» объектов

Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства. И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях».

Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п.  2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

Чужая земля

Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. «Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации». «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности». Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

***

Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране. Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период. С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

Ирина Кондратьева, Алина Михалева.

Особенности правового регулирования застройки на чужом земельном участке — PRAVO.UA

Предметом исследования данной статьи является юридическая природа строений (домов, зданий, сооружений) как объектов гражданских прав, возводимых частными лицами на чужих земельных участках, а также некоторые проблемные вопросы, связанные с правами на данные объекты.

В последнее время мы являемся свидетелями строительного бума, особенно в пределах населенных пунктов. Рыночная стоимость как недвижимости в целом, так и земельных участков, совершенно неоправданно достигла небывалых высот. Незастроенные земельные участки в центральных городских районах становятся на вес золота, и приобретение их в собственность физическими и юридическими лицами — непозволительная рос­кошь. Именно эта ситуация обусловила широкое использование иных механизмов использования земельных участков под застройку, находящихся в частной и особенно в государственной и коммунальной собственности.

Возведение построек на чужой земле на данный момент осуществляется через договорные конструкции, предусмот­ренные Гражданским кодексом Украины (ГК), Земельным кодексом Украины (ЗК) и Законом Украины «Об аренде земли», а именно в силу суперфициарного договора (статья 413 ГК) и договора аренды земельного участка под застройку (статья 93 ЗК, статья 13 Закона Украины «Об аренде земли»). Застройка может осуществляться также на основании получения земельных участков в постоянное пользование в соответствии со статьей 92 ЗК. Право постоянного пользования, однако, не составит предмета нашего рассмотрения ввиду значительного ограничения субъектного состава данных правоотношений и фактического отмирания данного института.

Право застройки возникло много веков назад в римском праве, вначале в виде суперутции (института, схожего с современной арендой земельных участков под выстройку), которая порождала лишь обязательственные правоотношения, позже трансформировавшись в суперфиций как правоотношение, порождающее ограниченное вещное право суперфициария на строение.

Суперутция и суперфиций перекочевали в право западноевропейское, а затем и в законодательство Российской империи. Так, в дореволюционном праве наем из выстройки определялся как договор, по которому наниматель за пользование в течение определенного количества лет отданной ему внаем землей обязывается по окончании срока найма оставить все возведенные им постройки в пользу собственника. Причем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени окончания найма, а со времени возведения здания, которое в течение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя.

Право застройки было детально урегулировано Законом от 23 июня 1912 года, в соответствии с которым собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение. Застройщик приобретал вещное право чужой земельный участок и право собственности на возведенные постройки. Право застройки устанавливалось только на определенный срок (не менее 36 и не более 99 лет).

Право застройки сохранило свое существование и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года, нормы о котором располагались в разделе, посвященном вещным правам.

В виде суперфиция право застройки в несколько измененном виде по сравнению с римским суперфицием и правом застройки дореволюционным регулируется и действующим Гражданским кодексом Украины.

В соответствии со статьей 413 ГК собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий.

Проанализировав нормы главы 34 ГК, можно сформулировать право застройки (суперфиций) как вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах установленных договором сроков или бессрочно чужим земельным участком исключительно с целью возведения определенных строений.

Право аренды земельного участка под застройку может быть определено на основании анализа норм ЗК и Закона Украины «Об аренде земли» как основанное на договоре срочное оплатное владение и пользование земельным участком для возведения того или иного конкретного строения для осуществления предпринимательской или иной деятельности.

Целью данной статьи не является раскрытие содержания названных договоров, субъектного состава, оснований возникновения и прекращения права пользования земельным участком для застройки. Отмечу лишь в общих чертах, что объектом упомянутых правоотношений является сам земельный участок, вернее, право пользования этим земельным участком в качестве строительной площадки. Объектом права застройки и права пользования земельным участком под застройку на основании договора аренды не является само возводимое на выделяемом земельном участке строение. Объясняется это тем, что ни право застройки, ни право аренды под застройку не прекращается с гибелью самого строения. В любой момент застройщик может возвести новое строение.

На основании суперфициарного договора у застройщика возникает вещное право на чужое имущество (земельный участок), которое может переходить к другим лицам как на основе сингулярного, так и универсального правопреемства, беспрепятственно отчуждаться, быть предметом залога и взыскания.

На основании договора аренды у застройщика возникает право пользования земельным участком. Вопрос, является ли данное право вещным или обязательственным, неоднозначен, он прямо упирается в общую проблему деления прав на вещные и обязательственные.

Так, большинство дореволюционных правоведов рассматривали наем из выстройки как порождающий обязательственные правоотношения, при которых наниматель не имеет непосредственного права на участок и предоставление последнего ему в пользование всецело зависит от воли собственника.

Известно, что различие между вещными и обязательственными правами сводится к различию в объеме самостоятельной судебной защиты тех и других.

Иначе говоря, обязательственными отношениями мы называем те частноправовые отношения, которые, с точки зрения субъекта отношения, пользуются защитой только против определенных категорий лиц, а не против всех и каждого.

Основное отличие вещных прав пользования и распоряжения от таковых же личных заключается еще и в том, что: а) вещные права не могут быть прекращены на основании одностороннего распорядительного акта установителя права; б) напротив, личные права пользования и распоряжения могут быть прекращены именно таким путем.

С другой стороны, основное различие между вещными и обязательственными правами состоит в том, что обязательственное право никогда не подчиняет непосредственно данную вещь власти данного лица, а всегда только устанавливает отношение между двумя лицами, подчиняет только волю должника воле кредитора.

При этом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц. В обязательственных правоотношениях, носящих относительный характер, правомочное лицо может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица — собственника. В вещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношениях должник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые ему действия.

При обращении к нормативному регулированию мы видим, что законодатель наделяет арендатора вещно-правовыми способами защиты, устанавливает право следования, необходимость регистрации права пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.

По нашему убеждению, право пользования (аренды) не становится все-таки правом вещным и самостоятельным. Законодатель лишь распространяет некоторые свойства вещных прав на право аренды с целью защиты прав и интересов как самих арендаторов, так и участников гражданского оборота. Здесь право аренды можно сравнить с правом залога, который, являясь правом обязательственным, обладает и некоторыми качествами вещных прав в силу распространения на него таковых законодателем. Это правило является исключительно охранительной мерой и не приводит к превращению найма и залога в вещное право.

Интересен вопрос о том, является ли право застройки и право пользования (аренды) правами движимыми или недвижимыми? В праве дореволюционном право застройки как вещное рассматривалось как недвижимость. Объясняется это восприятием концепции телесных и бестелесных вещей. Понятие вещи включало в себя как сами физические вещи, так и права. Поэтому деление вещей на движимые и недвижимые распространялось и на права. Поскольку отчуждение права застройки происходило в крепостном порядке, последнее относилось к недвижимости.

Национальное законодательство вещь рассматривает лишь как предмет материального мира, не причисляя, таким образом, права (вещные и ­обязательственные) к вещам и не распространяя деление ­вещей на движимые и недвижимые на права.

В контексте данного вопроса представляют некоторый интерес нормы статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» о том, что предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, предоставляющее арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объекты недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей Закона считается недвижимым имуществом.

Таким образом, исходя из вышеупомянутых положений Закона Украины «Об ипотеке», право застройки по суперфициарному договору и право пользования по договору аренды в случае залога последних рассматривается как недвижимость. С подобным утверждением законодателя согласиться сложно.

Говоря о праве пользования в силу договора аренды, мы уже указали, что данное право является обязательственным по своей природе, а потому не может рассмат­риваться как вещь движимая или недвижимая. Что касается права застройки как вещного права (впрочем, об этом можно говорить и в отношении права аренды), то невозможность признания его недвижимостью объясняется следующими соображениями.

Во-первых, такая норма прямо противоречит ГК, который не допускает деление прав (как вещных, так и обязательственных) на движимые и недвижимые. В соответствии с частью 2 статьи 4 ГК акты гражданского законодательства принимаются в соответствии с Кодексом и могут регулировать гражданские правоотношения иначе, чем ГК, лишь в случаях отказа ГК от своего приоритета в пользу этих актов законодательства или допустимости самим Кодексом иного регулирования. В этом плане нормы об объектах гражданских прав, их видах и классификации устанавливаются только ГК, и установление иных критериев классификации объектов другими актами ГК не преду­смотрено.

Во-вторых, Закон Украины «Об ипотеке» не регулирует вопросы установления и деления объектов гражданских прав.

Таким образом, никакие цели не могут оправдать установленные статьей 5 Закона Украины «Об ипотеке» положения, вступающие в прямое противоречие с фундаментальными категориями, установленными ГК, и изменяющими саму природу рассматриваемых прав.

Как нам уже известно, суперфициарий и застройщик-арендатор могут отчуждать свое право застройки. Обязательственное право аренды под застройку может переходить к другим лицам в порядке, установленном для уступки обязательственных прав, то есть посредством цессии. Каким же образом отчуждается право застройки суперфициария как право на чужую вещь? Являясь правом вещным, право застройки не может уступаться в порядке цессии, посредством которой могут предаваться только обязательственные права требования.

Другой вариант — передача самой вещи (объекта вещного права застройки). Например, при купле-продаже какой-то вещи, принадлежащей контрагенту на праве собственности, передается (покупается-продается) не право собственнос­ти, а непосредственно его объект — телес­ная вещь.

Объектом права застройки является земельный участок, но он передан быть не может, поскольку застройщик не является собственником участка и не может им распорядиться. Как заложить право застройки и в каком порядке? Предметом ипотеки право застройки быть не может, поскольку не является недвижимостью, как и предметом залога, применяемого для движимых вещей. Возможно, применима конструкция залога имущественных прав? В соответствии со статьей 49 Закона Украины «О залоге» залогодатель может заключить договор залога принадлежащих ему прав требования по обязательствам. Возможность же реализации залога прав требования связывается с уступкой соответствующего требования. Право застройки является вещным правом, а не правом требования по обязательству. Приходится отказаться и от этой конструкции. Отчуждение права пользования земельным участком суперфициарием сталкивается с неразрешимыми противоречиями.

Теперь перейдем к освещению двух основных проблем нашего краткого очерка. Нам необходимо дать ответы на вопросы: кто и какое право приобретает на возведенные на чужой земле строения, являются возведенные строения движимыми или недвижимым вещами?

Первый вопрос в римском праве решался очень просто. Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней, принадлежит (как accessio) собственнику земли. Застройщик приобретал только вещное право пользования строением.

Дом немыслим без земли, она является необходимым условием его существования. Дом — понятие, включающее и землю, и постройку как одно неразрывное целое; право видит в этом единстве отношение главной вещи и ее составной части — главной является земля, строение — ее составная часть. Таким образом, строение вообще не может быть отдельно от земли предметом каких бы то ни было особых прав.

Современное законодательство, как и дореволюционное, пошло по другому пути. В отношении суперфиция ГК устанавливает в статье 415 право собственнос­ти землепользователя на строения и здания, сооруженные на переданном ему земельном участке. Закон о праве застройки 1912 года устанавливал аналогичную норму, признавая за застройщиком право собственности на здания, а в отношении земли, на которой находились данные здания, — право неограниченного пользования по назначению.

Закон Украины «Об аренде земли» обходит этот вопрос стороной, говоря лишь, что арендатор может возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения. Из обязательства арендодателя возместить капитальные расходы арендатора, связанные с улучшением объекта аренды, можно сделать косвенный вывод о принадлежности таких улучшений арендатору. Рассмотрение же выстроенных зданий в качестве улучшений земельного участка спорно. Зачастую земельный участок, обремененный строениями, может терять в своей рыночной стоимости из-за необходимос­ти сноса этих строений.

Выяснив вопрос о судьбе строений, необходимо теперь выяснить, на что же у застройщика возникает право собственности — на строения как недвижимость или движимость?

К недвижимости ГК относит земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Исходя из физических свойств строений, в них, разумеется, необходимо видеть недвижимость. Недвижимостью является то, что неразрывно связано с землей.

Обращение к многочисленной судебной практике по искам о признании права собственности на возведенные строения и регистрации этого права в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» однозначно свидетельствует об устоявшемся подходе судебных инстанций к удовлетворению таких исковых заявлений (наиболее шаблонные решения, например, Хозяйственного суда Харьковской области от 12 июля 2006 года по делу № 37/155-06 и от 13 июня 2006 года по делу № 38/164-06).

Примечательны положения части 3 статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», устанавливающие, что «право собственности на здание, сооружение, их часть (квартиру, офисное помещение и т.д.) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, если собственники данного земельного участка и зданий, сооружений, размещенных на нем, не совпадают в одном лице».

Но этот вопрос необходимо рассмот­реть с другой стороны, чего, к сожалению, не делает ни одна судебная инстанция. Признавая строение недвижимым имуществом и наделяя застройщиков правом собственности на эту недвижимость, законодатель и суды нарушают права и интересы собственника земельного участка. Ведь, признавая право собственности застройщика на строение как объект недвижимости, суды признают таким образом и право собственности на земельный участок, поскольку строение неразрывно связано с ним и составляет с ним одно целое (в случае признания строений недвижимостью). У одного земельного участка, конечно же, не может быть два собственника (о возникновении общей долевой собственности и речи быть не может).

Анализируя дореволюционное законодательство, можно отметить то, что практика сената стояла на позиции признания строений на чужой земле движимостью (как строительный материал или строения под снос). В данной ситуации выход видится или в признании за застройщиком права собственности на строения как движимую вещь, или в признании за застройщиком не права собственности, а иного вещного права. Возможно также возвращение к римскому принципу приращения.

Первый вариант сопряжен с большими неудобствами, в силу противности самой физической природе строений и обесценивания таких построек. Это порождает и массу юридических проблем. Например, как заложить такое здание? Ипотека исключена для движимости, залог невозможен в силу невозможности передачи вещи.

Второй вариант невозможно реализовать до тех пор, пока здание не станет собственностью арендодателя — собственника земли, поскольку ограниченное вещное право пользования зданием можно установить только применительно к чужому имуществу.

Главный вывод заключается в том, что строения тогда только могут стать недвижимым имуществом, когда право собственности как на них, так и на землю, на которой они возведены, принадлежат одному и тому же лицу.

Интересен также вопрос о юридической связи между правом застройки или правом аренды под застройку и возведенными на земельном участке строениями. Так ГК и ЗК говорят о том, что в случае отчуждения жилых домов, зданий, сооружений, располагающихся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой размещены эти строения. В данном случае законодатель, очевидно, признает строение главной вещью, а земельный участок принадлежностью последнего, которая следует его судьбе.

Такой подход мне кажется необдуманным. Во-первых, строение никак не может рассматриваться как главная вещь по отношению к земле как его принадлеж­ности. Отношения главной вещи и ее принадлежности наличествуют только там, где принадлежность связана с другой вещью так, что ни она сама, ни эта другая вещь не теряют и без нее необходимых признаков самостоятельной вещи. Строение же без земли теряет такие признаки. Строение является, скорее, составной частью земельного участка, поскольку его существование немыслимо без последнего.

Во-вторых, как уже отмечалось, объектом (предметом) права застройки и права аренды под застройку является не само строение, а право пользования земельным участком как строительной площадкой. Поэтому при отчуждении строения совершенно не происходит отчуждения самого права пользования (его перехода к приобретателю строения). В таком случае строение вступает в оборот как особый, юридически не связанный с землей объект права застройщика (разумеется, как вещь движимая).

То же можно сказать и о случае отчуждения самого права застройки или права аренды, в случае чего к приобретателю переходит право пользования, но строения остаются в собственности отчуждателя. Вследствие невосприятия национальным законодателем конструкции телесных и бестелесных вещей строения как вещи невозможно признать ни принадлежностями вещного права застройки, ни его составными частями.

ВАЖИНСКИЙ Евгений — юрист, г. Киев

Глава 34 — Право пользования чужим земельным участком для застройки ст. 413-417

Глава 34 — Право пользования чужим земельным участком для застройки ст. 413-417

 

 

Право пользования чужим земельным участком для застройки

Статья 413. Основания возникновения права пользования чужим земельным участком для застройки

1. Собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (Суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания.

2. Право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может отчуждаться или передаваться землепользователем в порядке наследования, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи.

3. Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке), внесены в уставный фонд, передано в залог.

4. Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или на неопределенный срок, кроме случаев, предусмотренных частью пятой настоящей статьи.

5. Срок пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может превышать 50 лет.

Статья 414. Права и обязанности собственника земельного участка, предоставленного для застройки

Собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на получение платы за пользование им.

Если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя.

2. Собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться им в объеме, установленном договором с землепользователем.

Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (сооружения) относительно пользования земельным участком.

Статья 415. Права и обязанности землепользователя

1. Землепользователь имеет право пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором.

2. Землепользователь имеет право собственности на здания (сооружения), сооруженные на земельном участке, переданном ему для застройки.

3. Лицо, к которому перешло право собственности на здания (сооружения), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (сооружения).

4. Землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, а также другие платежи, установленные законом.

5. Землепользователь обязан использовать земельный участок соответственно его целевому назначению.

Статья 416. Прекращение права пользования земельным участком для застройки

1. Право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае:

  1. объединения в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;
  2. истечения у срока права пользование;
  3. отказа землепользователя от права пользования;
  4. неиспользование земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.

2. Право пользования земельным участком для застройки может быть прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом.

Статья 417. Правовые последствия прекращения права пользования земельным участком

1. В случае прекращения права пользования земельным участком, на которой было сооружено здание (сооружение), собственник земельного участка и собственник этого здания (сооружения) определяют правовые последствия такого прекращения.

В случае недостижения договоренности между ними собственник земельного участка вправе требовать от собственника здания (сооружения) ее снос и приведения земельного участка в состояние, в котором она был до предоставления его в пользование.

2. Если снос здания (сооружения), размещенного на земельном участке, запрещен законом (жилые дома, памятники культурного наследия и т.п.) или нецелесообразно в связи с явным превышением стоимости здания (сооружения) по сравнению со стоимостью земельного участка, суд может с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком постановить решение о выкупе собственником здания (сооружения) земельного участка, на котором она размещена, или о выкупе собственником земельного участка здания (сооружения), или определить условия пользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок.

Приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 10.12.2018 № 3121 «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных земельных отношений Республики Крым от 14 июля 2015 года № 545 «Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги «Оформление (переоформление) права аренды, возникшего до 21.03.2014, или переоформление права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), права постоянного пользования земельным участком на право аренды земельного участка» | Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым

Приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 10.12.2018 № 3121 «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных земельных отношений Республики Крым от 14 июля 2015 года № 545 «Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги «Оформление (переоформление) права аренды, возникшего до 21.03.2014, или переоформление права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), права постоянного пользования земельным участком на право аренды земельного участка»

Номер документа: 3121

Дата публикации: 18.12.2018

Скачать (5c18a153cde868.74107152.pdf)

  • 5c18a153cde868.74107152.pdf

Владение зданием, но не землей — Лидер долины Карман

Владение зданием, но не землей — Лидер долины Карман
12 июня 2015 г.

В выпуске журнала Carman Valley Leader от 4 декабря 2014 г. адвокатское бюро Brown & Associates разместило следующую статью в своем разделе Marketplace (онлайн-издание можно найти здесь).

Владение зданием, но не землей

Мона Браун
Если ваше здание находится на земле, принадлежащей кому-то другому, необходимо решить ряд уникальных проблем, чтобы обеспечить вашу защиту и право собственности не стать юридической головной болью. Первое, что вам нужно сделать, это заключить формальный договор с владельцем земли. Соглашение должно включать в себя бессрочное право доступа в ваше здание и подтверждать, что здание принадлежит вам.Многие юристы ошибочно полагали, что сооружение, построенное на чужой собственности, является неотъемлемой частью и становится частью недвижимости. Это верно, если владелец здания и владелец земли не договорились в письменной форме о том, что здание остается отдельно от недвижимости и не должно считаться приспособлением. Лучше всего иметь дело со зданием на чужой земле по письменному соглашению. Обычное право рассматривает эту ситуацию, и существует прецедентное право, которое подтверждает возможность отделения здания от земли.Если здание является домом или коттеджем, в соглашении будет сохранено ваше право на освобождение от основного вида на жительство.

Типичные сценарии возникновения такой ситуации:
1) Владельцы оставляют дома ¼, но продают все здания своей сельскохозяйственной корпорации или товариществу.
2) Корпорация покупает землю, но владелец хочет лично купить жилье.
3) Родители владеют большим участком земли, и их ребенок строит вторую резиденцию или коттедж на том же участке без согласования.

Родители умирают, а ребенок остается без защиты. Без официального письменного соглашения место жительства ребенка считается постоянным и становится частью недвижимого имущества родителей, и ребенок вынужден делиться со всеми своими братьями и сестрами. Ребенок не будет иметь права на освобождение от основного места жительства, если не будет письменного соглашения, даже если стороны заключили договор аренды. Обычный договор аренды не оставляет права собственности на ребенка; это позволяет использовать только в течение определенного срока, если их аренда не содержит специальных положений.

Хороший пример из реальной жизни — это группа дачников, которые арендовали Дьявольскую пропасть на озере Вудс. Срок аренды дачников истек, и домовладелец отказался его продлевать. Дачников вынудили освободить, забрав из коттеджей только свое личное имущество, а не здания, потому что у них не было письменного соглашения. Нужна ссуда на личные постройки? Это легко сделать с помощью общего соглашения об обеспечении, которое подается в соответствующий ЗАГС, а затем подается против права собственности на землю — ЕСЛИ существует письменное соглашение.

Кто-то другой может владеть вашей землей, если использует ее достаточно долго

Малоизвестная норма закона гласит, что если вы используете чужую землю в течение достаточно длительного периода времени, вы действительно можете получить на нее законный титул.

Это правило называется «враждебное владение». Чтобы претендовать на неправомерное владение, человек должен использовать чужую собственность в течение нескольких лет. В некоторых штатах это всего несколько лет, но в других штатах требуется до 20 лет и более.В течение этого времени использование собственности лицом должно соответствовать нескольким критериям:

  • Они должны продемонстрировать фактическое владение, изменив землю каким-либо образом — построив забор, вырубив деревья, покосив землю, — а не просто пройдя по ней.
  • Их использование должно быть настолько открытым, чтобы наблюдателю было очевидно, что они используют собственность как свою собственность.
  • Они должны действовать без разрешения собственника, исключая собственника, и таким образом, который противоречит его интересам.
  • Они должны использовать землю относительно непрерывно — в отличие от вырубки нескольких деревьев, скажем, раз в год, а затем оставлять собственность в покое на все остальное время.

В недавнем случае пустырь на курортном острове на озере Эри принадлежал компании по инвестициям в недвижимость, которая прекратила свое существование. В течение многих лет после этого три семьи, чья собственность граничила с участком, использовали его как свою собственность. Они расчищали дорожки на участке, использовали его для выхода на пляж, заготавливали там дрова, ездили на велосипедах и мотоциклах по нему и в остальном относились к нему как к общей собственности.

Апелляционный суд Огайо постановил, что в результате они могут претендовать на право собственности на участок.

Это правило может показаться несправедливым. Однако его первоначальная цель заключалась в предотвращении споров по поводу собственности на землю. Идея заключалась в том, что никому нельзя позволить нарушить устоявшееся представление о том, кому что принадлежит, внезапно появившись с документами 100-летней давности, о которых никто не знал.

Вы можете рассматривать неправомерное владение как своего рода «срок давности» на требование прав собственности.

Тот факт, что это правило существует, означает, что важно проявлять бдительность при отстаивании своих имущественных интересов. Предположим, у вас есть сосед, который строит забор, который заходит на вашу землю. Или предположим, что у вас есть лес, а соседняя семья или предприятие регулярно использует часть леса как свою. Возможно, вы не захотите создавать проблемы, жаловавшись на них или подав на них в суд за нарушение чужого владения, но в некоторых случаях, если вы не будете действовать для защиты своих прав, вы можете обнаружить, что земля, которую используют ваши соседи, больше не принадлежит вам.

Не строй свой дом на чужой земле — янн жирар

Итак, на днях я проходил мимо кондоминиума, который проезжаю через день.

В прошлый раз, когда я проезжал мимо, перед входом был огромный баннер.

На баннере говорилось, что AirBnB находится в этом здании незаконно.

Правда это или нет, я не знаю ….

Итак, когда я сегодня снова проезжал мимо того же здания, они уже установили сканер отпечатков пальцев, который позволяет входить в здание только людям, зарегистрированным по их отпечаткам пальцев.

Это, наверное, конец AirBnB в этом здании …

Это незаконно?

Не знаю.

Но до тех пор, пока с этим не разберутся, большинство людей, сдающих места в этом здании, вероятно, уже испытают огромные финансовые потери, которые не позволят им продолжать это делать.

Но этот пост не об AirBnB.

Это совсем о другом.

Это также может быть о Facebook.

Или Twitter.

или Pinterest.

Или ваш босс.

Или ваш пенсионный фонд.

Или как там.

Итак, вот о чем на самом деле этот пост …

Речь идет об опасностях постройки дома на чужой земле.

На земле, которой вы не владеете.

Это вы не можете контролировать.

Вот в чем дело …

Я уверен, что тонны людей снимали или, может быть, даже купили квартиры в этом здании, чтобы быстро заработать, сдавая их в аренду туристам.

Иначе бы они не подняли эти знамена.

И даже сканер отпечатков пальцев.

И я уверен, что он уже довольно давно работает.

Так всегда бывает.

Вещи работают.

Пока они этого не сделают …

Так какой урок здесь?

Не полагайтесь на то, что у вас нет контроля, что может в одночасье разрушить вас, ваш доход, ваш бизнес, вашу семью и ваших близких.

И никогда не кладите все яйца в одну корзину.

Особенно, если у вас нет этой корзины.

Потому что, когда эта одна корзина исчезла, исчезло все …

Справочник покупателя жилья по сервитутам и правам собственности

Сервитут может быть большим преимуществом или немного неприятностью для вашей собственности.

Вы узнали, что у дома, который вы планируете купить, есть сервитут? Это может быть хорошо, плохо или совершенно нейтрально. Вот что такое сервитуты и как они влияют на ваши права собственности.

Что такое сервитуты собственности?

Сервитут дает человеку или организации законное право использовать чужую землю — но только для необходимой цели. Коммунальная компания может иметь сервитут на вашей собственности для доступа к электрическому столбу. Или, если ваша подъездная дорога перекрывает вашу линию собственности, вы можете рассчитывать на сервитут на собственность вашего соседа, чтобы добраться до вашего гаража.

Что нужно знать о сервитутах при покупке дома:

  1. 1. Есть ли сервитуты?

    По закону продавцы должны раскрывать сервитуты на своей собственности во время продажи, поэтому вы должны знать, существует ли сервитут к моменту заключения договора купли-продажи, если не раньше.Но если вы покупаете дом, принадлежащий банку, который продается «как есть», вам следует провести дополнительное исследование самостоятельно. Ваш агент по недвижимости может помочь вам решить, есть ли основания подозревать, что недвижимость может иметь сервитут, но свяжитесь с городскими властями, чтобы узнать наверняка. Выясните, где именно и какие это сервитуты. Некоторые сервитуты, например, остаются после покупки дома, а другие — нет.

  2. 2. Какие бывают сервитуты?

    Права собственности, которые дает сервитут, зависят от правил вашего конкретного сервитута.Существует много типов, но вот некоторые из функций, которые помогают их определить:

    • Сопутствующие сервитуты в сравнении с валовыми сервитутами: Сопутствующие сервитуты позволяют владельцу собственности получить доступ к земле, доступной только через землю соседа. Технически они приносят пользу собственности. Валовой сервитут приносит пользу физическому или юридическому лицу, будь то сосед, коммунальное предприятие или другая организация.
    • Государственный и частный сервитуты : Как дополнительные, так и общие сервитуты могут предоставлять доступ государственным или частным организациям или собственности.Частный сервитут может позволить соседу получить доступ к вашей собственности, а публичный сервитут может позволить любому представителю общественности пройти через ваш двор.
    • Положительное против отрицательного : Большинство сервитутов позволяют чему-то случиться, а они являются положительными. Но они также могут предотвратить действия, например заблокировать чьи-то солнечные батареи линией деревьев, что было бы отрицательным сервитутом. (Правильно: сервитуты могут охватывать права на воздушное пространство, территорию под землей и поверхность земли.)

    Предписательный сервитут : Предписательный сервитут описывает способ возникновения сервитута.Это когда кто-то регулярно использует землю владельца собственности в течение определенного периода времени (установленного законодательством штата) без ограничений со стороны владельца. Это широко известно как «права скваттеров».

  3. 3. Каковы ваши права собственности и права сервитута?

    Если вы покупаете дом с сервитутом, скорее всего, вам придется соблюдать правила сервитута, потому что они не часто устанавливаются легко. Допустим, вы купили недвижимость на берегу моря, и единственный способ, которым соседи могут получить доступ к общественному пляжу, — это тропинка во дворе вашего дома.По закону вы должны позволить им пользоваться им, потому что они имеют право на доступ к общественному пляжу. Точно так же, если у коммунальной компании есть сервитут для доступа к трубе под вашим двором, вы мало что можете сделать, чтобы это изменить.

    В противном случае вы имеете право использовать свою собственность любым способом, который вам нравится, при условии, что это не включает ничего, что препятствует доступу к сервитуту по его прямому назначению.

  4. 4. Что делать, если вы покупаете недвижимость, для которой установлен сервитут на чужую собственность?

    Если вы влюбитесь в дом, который идеален и находится в правильном районе, но у него очень узкая подъездная дорога, вам может быть приятно узнать, что у вас есть сервитут, который позволяет вам использовать несколько футов собственности вашего соседа, чтобы получить в и из вашей машины.Просто убедитесь, что условия сервитута гарантируют, что он останется с недвижимостью после того, как вы ее купите, и будьте открыты и дружелюбны с вашим соседом относительно правил сервитута. Они должны позволить вам использовать это, но если они предпочитают, чтобы вы относились к их собственности определенным образом, уважение их пожеланий поможет сохранить добрососедские отношения.

  5. 5. Как сервитуты могут повлиять на мои обновления или дополнения?

    Если вы планируете построить новый дом или пристройку, особенно важно знать, есть ли какие-либо сервитуты на недвижимость, прежде чем покупать.Вы можете узнать это, просмотрев свои документы. Вы найдете сервитуты на актах, платах и ​​других документах домовладельцев. Например, если ваш сосед получил сервитут, обеспечивающий вид на озеро, вы не могли отремонтировать, расширить или даже посадить дерево, которое закрыло бы обзор вашему соседу.

  6. 6. Можно ли оспорить сервитуты?

    Могут. Но вам придется обратиться в суд, чтобы оспорить сервитут, поэтому сделать это в процессе покупки дома непросто. Если владелец сервитута согласится прекратить действие, это может быть более гладкий процесс.А в некоторых случаях сервитуты имеют срок действия (это будет указано в вашем документе), так что это может быть хорошей новостью.

    Остальные дела сложны, но сложнее. Например, если существует предписывающий сервитут, который не используется постоянно (например, навес над линией собственности был построен, но больше не используется), вы можете оспорить его. Однако нет никакой гарантии, что вы выиграете.

Посуда — не единственные юридические ограничения, которые могут накладываться на потенциальную собственность.Затем узнайте, как правила ассоциации домовладельцев могут повлиять на дом, который вы хотите купить.

Как сервитуты влияют на права частной собственности

Вы можете быть королем своего замка, но имеете ли вы единоличную власть над своей землей? Ответ — «нет», если на вашу собственность распространяются права сервитута, которые позволяют другой стороне использовать часть вашей земли или получать доступ к услугам, которые пересекают ее.

Например, ваш сосед может иметь законное право использовать часть вашей подъездной дороги для доступа к своему гаражу.Или коммунальное предприятие могло похоронить службы, влияющие на то, где вы можете установить новый бассейн на заднем дворе или даже патио или террасу. Любой сервитут, влияющий на вашу землю, — это то, что вам нужно знать о до того, как вы согласитесь приобрести собственность в .

Что такое сервитут?

Сервитут — это право пересекать или иным образом использовать чужую землю для определенной цели.

Например, ваша собственность может иметь сервитут над собственностью вашего соседа, чтобы вы могли получить доступ к своему заднему двору.Или, может быть, ваша собственность и собственность вашего соседа имеют сервитут, который позволяет вам обоим пользоваться одной подъездной дорогой.

Центральным элементом концепции сервитута является то, что они являются правом использования , а не права собственности . Также важно, чтобы сервитуты регистрировались за и против земли, а не за людей. У вас нет сервитута … есть у вашей собственности. Исключением является валовой сервитут, который регистрируется компаниями (такими как Bell and Rogers) или людьми, а не землей.

План обследования, показывающий сервитут с полосой отчуждения между двумя домами в Торонто. Обратите внимание, что дорога находится напротив дома на севере.

Купля-продажа имущества с сервитутами

Права и обязанности сервитутов, зарегистрированных на вашу собственность, автоматически переходят к новым владельцам при продаже.

Аналогичным образом, если собственник желает продать свою землю, ему не требуется одобрение стороны, которой пользуется сервитут. Однако любое изменение в использовании собственности должно учитывать факт существующего сервитута.Это может включать в себя пристройки зданий, изменение местоположения забора или разделение.

Как оформляется сервитут?

Easements должны быть зарегистрированы на титул, чтобы быть действительными, либо в ЗАГСе, либо на TERANET. Земельный участок, на который распространяется сервитут (так называемый «обслуживаемый доход»), должен быть описан, и цель сервитута должна быть обозначена. Также необходимо описать земельный участок, на который распространяется сервитут, известный как «доминирующий многоквартирный дом».

Например, когда между двумя домами мало места, сервитут может позволить владельцу одной собственности (доминирующего многоквартирного дома) содержать свой дом (e.г., помыть окна), войдя в соседний объект (обслуживаемый многоквартирный дом). В официальной документации на обслуживаемый многоквартирный дом будет «распространяться» (S ​​/ T) сервитут, а доминирующий многоквартирный дом будет иметь права «вместе с» (T / W) на обслуживаемый многоквартирный дом.

Как описывается сервитут?

Земля, на которую распространяется сервитут, должна быть описана в исходном учредительном документе, а также в последующих передачах и закладных. Соответствующие документы (например, справочный план или юридический документ, известный как «инструмент») будут перечислены в реестре земельных участков, который можно приобрести в местном отделении земельного кадастра или загрузить из TERANET.Эти документы также содержатся в отчете о собственности BoundaryPlus ™ от компании Protect Your Boundaries.

Сервитуты будут упоминаться в юридическом описании собственности, в частности, с подробным описанием бремени или права сервитута, а также в документе (который будет иметь уникальный номер из земельного кадастра).

Люди иногда путают словесное разрешение использовать чужую собственность с сервитутом. В таком случае лучше всего получить письменное соглашение и зарегистрировать его в качестве титула.

Отводы

«Полоса отчуждения» (ROW) — это тип сервитута, который обычно затрагивает жилую недвижимость. Полосы отвода подразумевают движение транспортных средств или пешеходов (даже крупного рогатого скота!) Непосредственно по определенной дороге.

Полоса отвода включает два смежных участка. В документе обычно указывается, что земля «подчиняется» (S ​​/ T) или «вместе с» (T / W), если есть полоса отвода через соседнюю землю.

Рассмотрим пример «участка», который разделен спереди и сзади таким образом, что задняя часть имеет подъездной путь , сервитут через передний участок, чтобы добраться до дороги.Это постоянное препятствие не может быть заблокировано или ограждено таким образом, чтобы был затруднен доступ в тыл.

Более проблематичными являются общие подъездные пути между домами, которые обычны в старых кварталах в районе Большого Торонто (GTA). Существует множество историй о соседях (часто новых соседях или арендаторах), которые ограничивают доступ автомобилей к заднему гаражу или пытаются отгородить часть легального доступа. По закону они не могут этого сделать, но такие действия могут привести к открытой вражде между соседями и даже к судебным тяжбам.

Фото двух домов с наложением полосы отвода (оранжевый) и границы (синий).
Обратите внимание на белые столбы и машину — и те, и другие препятствуют свободному и свободному доступу к сервитуту.

Иногда то, что может восприниматься как законный доступ, может вообще не быть полосой отчуждения, потому что она специально не зарегистрирована в праве собственности. Когда много десятилетий назад создавались участки, иногда предполагаемое отводное пространство не отражалось в формулировке акта. В других случаях это могло быть недоразумение между первоначальными сторонами (например, застройщиком и застройщиком) или недосмотр со стороны адвоката.Возможно, сегодня даже удастся исправить такой недостаток.

Исключение из правила

В некоторых случаях, когда проезжая часть использовалась давно (но не была зарегистрирована), может быть предусмотрено преимущественное право проезда по общему праву по рецепту. Как и в случае с Неблагоприятным владением (см. Наш предыдущий блог), этого не может произойти, если земли находятся в земельных титулах. Использование должно происходить в течение 20 (а не 10) непрерывных лет до даты преобразования в право собственности на землю и удовлетворять другим прецедентным условиям, прежде чем суд вынесет такое решение в пользу стороны, требующей такого доступа.

Другой вариант — договориться с соседом о создании и регистрации легального сервитута «на титул». Это может потребовать денежной оплаты, но может сэкономить тысячи долларов на судебных издержках и привести к более благоприятным отношениям.

Коммунальные сервитуты

Многие объекты недвижимости в GTA находятся под зарегистрированными сервитутами. Это могут быть кабели телефонной связи, гидросистемы и / или телевизионные кабели, пересекающие задние границы участков на нескольких участках в квартале. Он также может включать водопроводные трубы и ливневую / бытовую канализацию.Обычно коммуникации перед домом находятся в пределах допуска на дорогу и не требуют сервитутов. Также обслуживание индивидуальных домов не требует сервитутов. Очереди, пересекающие объект для обслуживания другого объекта, являются более проблематичными.

Проблемы для рассмотрения

Есть два вопроса, о которых стоит позаботиться. Во-первых, сервитут применяется не только к местоположению трубы, кабелепровода или провода, но к полной ширине того, что описано в записях заголовка. Провода воздушной телефонной связи, натянутые между столбами, могут лежать в пределах 10-футового сервитута, который вполне может доходить до запланированного места подземного бассейна или беседки на заднем дворе.Когда вы приступаете к ремонту заднего двора своей мечты, убедитесь, что не посягаете на служебный сервитут.

Помните, что сервитуты дают другим право использовать и / или получать доступ к вашей земле. Это включает в себя вырывание дорогой кедровой террасы, чтобы получить доступ к подземным службам. Наш совет: проверьте правоустанавливающие документы или обследование, чтобы убедиться, что вы не строите дома над подземными коммуникациями.

Вторая проблема связана с незарегистрированными сервитутами на коммунальные услуги. Это еще одно исключение из правила, согласно которому сервитуты должны быть зарегистрированы: в определенных случаях агентство, такое как местная гидроэлектростанция, может иметь юридический сервитут, даже если оно не имеет права собственности.Если линия пересекает вашу собственность, но в реестре участков ничего нет, вы можете проверить в коммунальном хозяйстве, есть ли у них незарегистрированная запись о сервитуте. У Toronto Hydro, например, есть процедура, позволяющая принять это решение. Если установлено, что незарегистрированный сервитут не является законным, агентство может приобрести «новый» сервитут у землевладельца или полностью удалить оборудование.

Сервитуты прочие

Есть несколько видов сервитутов, которые влияют на землю Канады.Некоторые из них включают:

  • Консервативные сервитуты
  • Строительство
  • Право на свет
  • Поддержка
  • Доступ с ограничением по времени
  • Техническое обслуживание
  • Права на воздух
  • Удобства, описанные в декларации кондоминиума

Опросы — ваш лучший опыт

Геодезические исследования — полезные инструменты, помогающие понять такие ситуации с землей. Планы обследования, подготовленные в современную эпоху, покажут факт зарегистрированного сервитута на лицевой стороне плана.В большинстве случаев местоположение, полученное из размеров документа, также будет показано в общих чертах. Существующее обследование «рисует картину» собственности в определенный момент времени и вполне может показать доказательства использования в поддержку (или для опровержения) требования о предписывающем сервитуте.

Возьмите копию плана с собой, когда будете гулять по собственности. Прочтите информацию, касающуюся размера и формы сервитута. Успокойся. Посмотрите, какие сооружения могли быть построены в пределах сервитута. Они законны? Передвижной сарай не заблокирует доступ к инженерным сетям.Однако сложную беседку и каменную кладку удалить нелегко. Ищите доказательства использования, такие как воздушные провода, проходящие через землю, которые не показаны в исследовании или документе. Старая подъездная дорога, построенная над границей, может указывать на возможную претензию на прескриптивные права.

Обратитесь к юристу, если у вас есть вопросы о сервитутах и ​​правах, касающихся конкретной собственности или чьих-либо интересов в вашей земле. И помните, план обследования всегда является одним из самых ценных документов, когда речь идет об сервитутах и ​​других важных земельных вопросах.Используйте «Защитите свои границы», чтобы найти план съемки и помочь вам разобраться в своей земле.

Руководство по покупке свободной земли для продажи для вашей хижины — Логово

Пошаговый процесс покупки земли для постройки коттеджа или небольшого дома. Найдите свой собственный участок для активного образа жизни на природе.

Есть что сказать о том, чтобы открыть глаза при первых лучах утра и немедленно выйти на улицу, чтобы увидеть восходящее солнце, ветер на лице и унизительный вид красоты природы.Звучит здорово, правда?

Для большинства из нас это не совсем то, с чего мы начинаем каждое утро. Но большинству из нас хотелось бы, чтобы это было так. Дело в том, что нужно понимать, что желание не должно быть вне досягаемости. Это не должно быть фантазией. Это может (и должно быть!) Ваша реальность.

Для любителей земли и современных пионеров более взаимосвязанного образа жизни покупка кусочка Земли и постройка хижины, чтобы приблизить вас к природе, могут стать первыми шагами на пути к лучшему образу жизни.

Здесь мы стремимся помочь вам начать покупку идеального участка земли для строительства коттеджа или крошечного дома. Вот основные шаги, которые нужно предпринять для покупки земли под строительство, с которой вы можете начать прямо сейчас:

Иметь кусочек Земли, который можно назвать своим, — одна из величайших предметов роскоши, доступных человечеству. Ощущение переступления порога вашей собственности не похоже ни на что из того, что мы испытывали раньше. В этот момент вы едины с землей, и вы больше, чем просто тело, стоящее на земле.

Владение землей — это судьба, наследие, это нечто большее, чем вы сами. Он открывает двери к возможностям, которые раньше были недоступны, он открывает двери для вас, чтобы решить, что ждет вас в будущем и насколько вы можете стать связанными с природой. Как только эти свободы станут вашей реальностью, вы сможете приступить к планированию своей земли и того, что вы с ней сделаете. Для нас это означает, к какому типу строительства мы можем приступить, какое будущее мы создадим для себя и своих близких?

Преимущества покупки собственной недвижимости безграничны, но некоторые из основных моментов — это знание того, что у вас есть полный контроль над своим участком, и возможность построить свой собственный дом.

Вкладывание денег в покупку земли имеет финансовый смысл. В течение нескольких лет ваши инвестиции могут значительно вырасти на горячем рынке, и все же вы будете делать лишь немного больше, чем просто сидеть сложа руки и наслаждаться видом на горы или шумом волн, ударяющих по песку.

По мере роста стоимости вашей земли это также открывает для вас больше возможностей. Собственный капитал, который вы создаете по мере повышения стоимости земли, позволяет вам занимать деньги в банке под эту добавленную стоимость. Подумайте, что вы можете сделать с этими деньгами.Может… построить хижину?

Когда вы инвестируете в недвижимость, вы приобретаете что-то совершенно уникальное, что ни один другой человек не может сказать, что у него есть.

Конечно, у вашего приятеля тоже может быть земельный участок, но поднимается ли солнце над далекими деревьями каждое утро под одним и тем же точным углом? Травы растут и двигаются на летнем ветру одинаково? Возвращается ли та же самая семья птиц в это красивое гнездо весной за весной? Конечно нет. Эти вещи уникальны для вас.Разве это не красиво?

В конечном итоге стоимость земли (теоретически) со временем увеличивается. Итак, реализуя свои мечты о возвращении к природе и соединении с землей, вы также настраиваете себя на то, чтобы зарабатывать деньги. Это беспроигрышный вариант.

Помимо инвестиций и другой логистики, покупка собственного участка земли дает вам полный контроль над своим будущим и образом жизни, которым вы хотите жить. Когда земля принадлежит вам, она остается вашей навсегда, если вы не решите ее продать.

Вы можете выбрать свое идеальное местоположение, те качества, которые вы хотите получить от участка, точное место, где вы хотите построить свой дом, и любые другие свободы существования, которые вы, возможно, не сможете сделать на чужой собственности.Другими словами, ваш собственный участок земли — это шаг к полноценной жизни любителя природы и искателя связи.

Если кто-нибудь когда-либо говорил вам, что «мир — это ваша устрица», то теперь это действительно так.

Распространенный вопрос, с которым мы сталкиваемся в процессе покупки земли, заключается в том, уверены ли вы, что хотите ее купить, или лучше сначала арендовать землю. Поскольку наша конечная цель при покупке земли — построить собственный дом, мы исключаем аренду как потенциальный вариант, хотя мы рассмотрим этот вопрос вручную.

Это кажется очевидным, но стоит упомянуть, что когда вы арендуете недвижимость, у вас обычно нет никаких прав на строительство или адаптацию земли для вашего собственного долгосрочного использования. Даже если ваш арендодатель, кажется, разумно готов допустить такой сценарий, он может попросить вас уйти в любой момент, как только ваши условия аренды истекут. Короче говоря, вы не хотите проходить процесс строительства только для того, чтобы покинуть свой дом и выбросить потраченное время и деньги.

Недвижимость или рынок недвижимости — это, проще говоря, текущее состояние стоимости и наличие собственности, доступной для покупки и продажи в любом данном месте.Хотя этот рынок постоянно меняется в зависимости от экономического состояния мира и количества людей, желающих купить или продать, лучше всего понять текущий рынок, когда именно вы хотели бы купить.

По состоянию на 2020 год общий рынок жилья составляет около 33,6 триллиона долларов. Это почти в 3 раза больше, чем было в 2010 году. В 2020 году ставки по ипотеке были низкими, занятость была высокой, а спрос на недвижимость и дома был устойчивым. Прямо сейчас ставки по ипотеке находятся на рекордно низком уровне.Итак, пора КУПИТЬ!

Итак, кто может покупать землю в США? Ограничений относительно того, кто может законно покупать землю в США, не так много, если у вас есть для этого средства. Граждане США и иностранцы имеют право на покупку земли, хотя могут быть разные требования в зависимости от вашего статуса гражданства.

Теперь, когда вы выяснили, почему вам следует рассмотреть возможность инвестирования в покупку земли, и начали развивать свою собственную фантазию о ваших будущих строительных проектах и ​​воспоминаниях, которые нужно иметь, давайте поговорим о том, где найти идеальный участок .

Ваш поиск начинается задолго до того, как вы посетите недвижимость. Даже в разгар зимы, присев на корточки с чашкой чая, вы можете представить, что грядет лето, и где бы вы хотели быть, когда фейерверк зажигает небо 4 июля.

Вы представляете себя глубоко в лесу, вглядываясь сквозь заросли деревьев и сосновые шишки на яркое сияющее солнце? Или вы стоите на склоне скалистой горы, любуясь обширным ландшафтом, который простирается до ваших пальцев ног? Может быть, вы действительно бежите по высокой пляжной траве к сверкающему океану.Эти мысли, желания, фантазии — начало вашего поиска того, что для вас значит идеальный участок земли. Они создают основу для того, как вы будете просматривать объявления и какие свойства вы будете посещать в надежде разместить предложение.

Варианты того, где купить землю, сильно различаются: от сайтов с листингами в Интернете до продаж, не включенных в список. Пока существует юридически признанная передача права собственности, любой источник покупки так же действителен, как и следующий.

Тем не менее, поиск в Интернете — отличное место для начала, поскольку большинство сайтов со списком объявлений позволяют фильтровать по размеру земли, местоположению, характеристикам собственности и т. Д.Это некоторые из первых мест, на которые стоит обратить внимание, если вы сосредоточиваете свой поиск в первую очередь на земле, на которой можно построить собственный дом.

Конечно, все мы знаем, что Зиллоу занимает первое место в списке домов и построек, но это также отличное место для поиска земельных участков под застройку, и его нельзя исключать из результатов поиска.

LandWatch перечисляет потрясающие площади по всей территории США, включая некоторые участки с уже существующими домами. У них также есть специальные разделы для таких вещей, как аукционы, охотничьи угодья, фермы и ранчо.

Как и LandWatch, в Lands of America есть фермы, ранчо, участки земли и загородные дома по всей территории США с простыми параметрами фильтрации.

С помощью LandFlip вы можете искать сельские, охотничьи и рекреационные земли, создавая при этом бесплатный профиль покупателя, чтобы подобрать вам лучшие участки.

Не делайте скидок на Craiglist! Для многих людей, продающих землю, Craigslist является логичным первым местом для размещения без комиссии, взимаемой с агента. Если вы ищете более дружественную сделку по передаче земли между соседями, это может быть хорошей ставкой.

Land and Farm отвечает всем требованиям перечисленных выше сайтов, а также предлагает коммерческие списки земель, которые могут быть полезны, например, для проведения мероприятий или строительства объектов.

Прежде чем сузить круг поиска земли, вам нужно определить, какой тип участка вы хотите купить. Что вы видите в своих первоначальных фантазиях о ежедневном пробуждении на собственном посылке, когда открываете глаза? Это, конечно, в основном включает в себя местоположение. В какой штат, регион или даже район вы хотите купить? Но также … что вы видите, слышите и нюхаете? Соленый воздух и чайки? Чириканье лягушек и грязь? Свежий воздух и дует ветер?

Также следует учитывать предполагаемое использование земли, то, как выглядит ваш бюджет, и какие особенности собственности являются обязательными для вас или не подлежат обсуждению с точки зрения того, чего вы не хотите.

Вы любите доступ к набережной или горы? Добавьте такие вещи в свой список идеальных объектов недвижимости. Являются ли соседи по соседству категорическим отказом от того, где вы хотите строить? Убедитесь, что это в вашем списке, не подлежащем обсуждению.

С технической точки зрения здесь покупка недвижимости для охоты или отдыха — это совсем другое дело, чем покупка земли с намерением построить дом с нуля.

Когда вы идете к следующему участку, на котором хотите сделать предложение, держите глаза, уши и руки наготове.Вы видите здоровые зеленые насаждения? Вы слышите соседей? Когда вы копаете землю на несколько дюймов, попадаете ли вы в воду?

Это ваша возможность понять физические характеристики собственности и их отношение к вам как к человеку на земле. Более того, вы получите всю необходимую информацию с учетом того, для чего вы сможете использовать землю после совершения покупки.

Существует ряд конкретных критериев, которым ваша земля должна соответствовать с юридической и логистической точек зрения, если вашей основной целью является строительство.Прежде чем сделать предложение, вы должны получить ответы на все вопросы и подробности по следующим пунктам.

Законно ли вам строить жилище на своем участке, зависит от законов о зонировании, действующих в том месте, где он расположен. При строительстве коттеджа или крошечного дома вам потребуется участок земли, предназначенный для проживания. По большей части ищите зонирование для SFR или односемейных резиденций.

Документы также могут влиять на использование вашей собственности.Например, что, если вы хотите построить группу из коттеджей или небольших жилищ вокруг главного дома? Вам нужно будет знать, на сколько строений или основных домов выдана ваша собственность.

Законы о зонировании определяют любое количество вещей, например, сколько животных вы можете иметь на территории, сколько зданий вы можете построить, правила ведения сельского хозяйства, исторические средства защиты и многое другое.

Убедитесь, что вы знаете все ограничения, установленные для вашей собственности, чтобы не было сюрпризов, связанных с вашим предполагаемым использованием земли.

Если вы не строите автономный коттедж или дом, вам нужно принять во внимание любые электрические подключения, которые могут уже существовать на территории или рядом с ней. Есть ли доступ к ЛЭП? Воды? Канализация?

Это выходит за рамки простого знания того, есть ли у вас доступ к текущим коммунальным услугам, перед покупкой. В некоторых объявлениях могут быть отмечены «близлежащие» коммунальные предприятия — убедитесь, что вы знаете, насколько близко они могут быть и потребуется ли вам сервитут или доступ к соседним объектам для подключения.

Право пересекать или иным образом использовать чужую землю для определенной цели.

Если какие-либо утилиты еще не существуют, оцените стоимость и время, которые потребуются для их установки. Средняя стоимость новой септической системы, например, составляет от 3280 до 9550 долларов. Добавление подъездной дороги и электричество тоже стоит денег!

Имейте в виду, что это может сильно различаться в зависимости не только от размера дома, но и от местоположения участка. В удаленном месте с твердой скальной почвой могут возникнуть огромные дополнительные расходы на доставку техники на площадку и выемку грунта.Было бы неплохо, если возможно, получить оценки у местных подрядчиков, прежде чем возлагать надежды на какую-либо собственность. Проще говоря, эти сборы могут быстро стать ограничивающими по стоимости. Для немного большего вкуса представьте, что ваша посылка за 20 000 долларов возрастет до 60 000 долларов после того, как будут установлены все коммуникации, и это еще до того, как вы даже подумали о том, какую хижину вы бы хотели построить!

Еще одна вещь, которую следует учитывать, — это то, сколько подготовки потребуется вашей земле, чтобы начать строительство.Расчистка деревьев, выравнивание земли и установка фундамента на разных типах земли — все это играет определенную роль в том, как вам придется подготовить землю перед кладкой первого пресловутого кирпича.

Есть ли общественная дорога, которая ведет прямо к вашей собственности, или вам понадобится сервитут через чужую землю, чтобы добраться до нее? Подобные вещи не всегда включаются в списки, поэтому убедитесь, что это один из первых вопросов, который вы задаете.

Далее рассмотрим текущее состояние проезжей части.При строительстве вам нужно будет доставить на стройплощадку материалы, инструменты и оборудование. После того, как ваше здание будет завершено, большинство законов о зонировании жилых помещений потребуют, чтобы ваша подъездная дорога была достаточно широкой, чтобы пожарные машины могли подъехать к вашему дому. Если в настоящее время нет подходящей подъездной дороги, соответствующей этим критериям, вам потребуется дополнительная плата за проезд.

В 2020 году стоимость большинства подъездных дорожек составляет от 1 до 50 долларов за квадратный фут, но большинство людей будут платить от 2 до 15 долларов за квадратный фут. Таким образом, для проезжей части площадью 1000 квадратных футов эта стоимость быстро увеличивается до 50 000 долларов.

Управление канализацией на вашем участке — огромное внимание при строительстве дома и выборе места для строительства. Влажная собственность может не поддерживать тот тип конструкции, которую вы хотите построить, и вы не хотите, чтобы вас неожиданно застигла вода в течение длительного времени. Кроме того, если есть какие-либо признанные водно-болотные угодья или если ваша собственность находится в пойме, вы можете быть еще более ограничены в отношении того, где может быть ваш будущий дом.

Если вы покупаете летом в гористой местности, подумайте о том, чтобы с горы стекал снег.Земля могла быть обманчиво сухой, но на самом деле ее нельзя было застроить в зимних и весенних условиях.

Стоячая вода также ведет к популяциям надоедливых насекомых, и, когда наступит сезон комаров, это будет неприятно…

Когда вы осматриваете землю, которую вы видите как свою собственную, ходите вокруг и обращайте пристальное внимание на то, насколько мокрая земля там, где вы представляете, как строите свою хижину. Если в то утро шел дождь, земля могла быть влажной. Если есть значительный сток с близлежащего холма или горы, вам необходимо перенаправить его подальше от строительной площадки.Ни то ни другое? Найдите нас, если источник с пресной водой может быть близко к поверхности.

Если вы подозреваете, что стоите на водно-болотном угодье, поищите на местных картах обозначенные районы, прежде чем совершать покупку. С таким обозначением нельзя работать, пытаясь построить дом.

Для любой собственности без городской водопровода (а это большая часть сельской собственности) вам необходимо спланировать септическую систему, если ее еще нет. Для септических систем требуются поля для выщелачивания или дренажа, которые вам нужно располагать на некотором расстоянии от дома или места для отдыха.Необходимым шагом в определении того, где можно разместить септик, является тест на просачивание («перколяция»), и вам нужно будет нанять лицензированный экскаватор, чтобы помочь с ним.

Испытание для определения степени водопоглощения почвы при подготовке к строительству септического дренажного поля или инфильтрационного бассейна.

Имейте в виду, однако, что есть и другие варианты, если вы не хотите использовать и устанавливать традиционную септическую систему. Также возможно компостирование туалетов и дренаж серой воды или альтернативные септики, такие как системы песочных фильтров или мусорные баки.

Итак, вы нашли идеальный участок земли, провели комплексную экспертизу, изучив варианты собственности, и готовы сделать предложение. Что теперь?

Процесс сделки с землей — это больше, чем просто обмен чеком и дружеское рукопожатие. В большинстве случаев вам понадобится небольшая команда, которая поможет вам провести сделку и законно передать право собственности на недвижимость. Это может показаться слишком сложным, но это довольно просто, если вы знаете, от кого вам нужна помощь.Мы объясним вам это здесь, чтобы вам не пришлось гадать.

В общем, вот как может выглядеть ваша команда по закупкам.

Агент

В большинстве списков, вероятно, будет агент, представляющий продавца, а это означает, что вам может потребоваться собственный агент по закупкам для заключения сделки. Вы также можете удвоить использование агента по продажам, но наличие собственного агента означает, что он будет учитывать исключительно ваши интересы, не беспокоясь о продавце.

Чаще всего гонорары вашего агента покрываются за счет продажи собственности, поэтому вы не получаете дополнительных расходов.

Сюрвейер

Хотя для собственности должно быть доступно обследование, если его нет, вам нужно будет провести его самостоятельно.

Что такое землемерная съемка?

Графическое изображение, показывающее границы собственности и другие особенности земли.

Сюрвейер — ваш лучший выбор, чтобы понять, где находятся ваши владения и пригодна ли ваша земля для строительства. Если вы планируете строить с нуля, а доступных опросов нет, считайте этого члена команды необходимостью.Получение профессионального осмотра участка стоит того, чтобы потратить время и силы.

Оценщик

Оценщик определит, стоит ли собственность указанной стоимости или той суммы, которую вы за нее платите. Вы должны убедиться, что покупная цена соответствует стоимости земли, так как от этого будут зависеть такие вещи, как сумма денег, которую вы можете занять под землю, стоимость перепродажи и многое другое.

Юрист

Ваш юрист будет обрабатывать контракты и финансовые операции от вашего имени.Наличие юриста, проверяющего все, прежде чем вы подпишете, имеет решающее значение в процессе покупки, поскольку могут быть скрытые юридические формулировки, которые могут запретить вам использовать землю любым количеством способов в будущем.

Они также изучат отчет о праве собственности на недвижимость, чтобы убедиться, что продавец имеет законные полномочия передать вам право собственности. Если нет отчета о чистом названии, уходите. Быстрый!

Что такое заголовок отчета?

Документ, в котором излагается правовой статус собственности и соответствующая информация о ее владении, включая различные залоговые права, посягательства, сервитуты и все остальное, зарегистрированное в отношении собственности.

Опять же, это место, где стоит потратить время и силы на работу с профессионалом.

(необязательно) Брокер

Это актуально для всех, кто ищет ипотеку или ссуду, о чем мы подробнее поговорим ниже. Если это вы, вам понадобится брокер из банка, который будет обслуживать ваш счет и поддерживать процесс от вашего имени, чтобы получить одобрение и получить деньги в ваш кошелек. Как правило, эти брокеры работают на банк, поэтому их комиссия оплачивается банком без дополнительной платы за вас.

Хорошо, ваша команда на месте, и вы готовы прыгнуть, пока кто-то еще не схватил участок, на котором вы, как вы представляли, строили свое будущее. Пора распределять бюджет.

Ценообразование вашей сборки должно включать ваш бюджет покупки, так как это ваш первый набор затрат, которые позволят вашему строительному проекту сдвинуться с мертвой точки. Эти бюджеты могут быть как большими, так и маленькими, в зависимости от того, с чем вам придется работать, в зависимости от того, как выглядит ваш идеальный конечный результат.

Мы рассчитали здесь стоимость каждой статьи бюджета на основе средних показателей по стране, поэтому имейте в виду, что расходы могут варьироваться.Честно предупреждаем, мы получаем здесь довольно подробную информацию, так что не стесняйтесь переходить вперед или углубляться в цифры вместе с нами!

Мы упоминали выше о получении ипотеки или ссуды на покупку земли. Хотя это не имеет значения, если вы платите за свой участок наличными, это малоизвестный вариант, который может разблокировать вашу способность покупать более крупный или красивый участок, чем вы изначально думали.

Без ведома многих, на самом деле можно финансировать землю, если вы сделаете это через местный банк. Местные банки часто предлагают кредитные продукты людям, которые хотят владеть землей и в конечном итоге построить на ней дом.Хотя вы, возможно, не сможете получить типичный 30-летний срок для обычной ипотеки, вы, скорее всего, получите 10-летний срок с немного более высокой процентной ставкой, чем при использовании одного из более традиционных ипотечных продуктов.

Обычно для ссуд на землю денежные затраты немного выше (от 20 до 30%), но что хорошо в покупке земли таким образом, так это то, что вам не нужно рисковать всем своим капиталом на самой земле.

Получив земельную ссуду, вы можете сэкономить немного денег на постройку своей первой хижины на участке.

Бюджет земельного кредита = 20% -30% от стоимости земли

Это выходит за рамки вашего бюджета на закупку, но если вы все готовы и готовы построить правильный дом (и финансово готовы завершить проект), рассмотрите ссуду на строительство как часть вашего общего бюджета.

Не вдаваясь в подробности, это еще одна краткосрочная ссуда под более высокую процентную ставку на строительство дома, аналогичную земельной ссуде, о которой мы говорили выше.

Существует несколько различных видов строительных ссуд, но лучше всего искать ссуды от строительства до бессрочных.Это дает вам деньги, необходимые для строительства, а также ипотеку для выплаты этих затрат с течением времени.

Бюджет строительного кредита = 20% -30% от стоимости строительства

Ваша команда по закупкам, о которой мы подробно рассказали выше, должна быть отдельной строкой в ​​вашем бюджете, так как определенные члены команды будут платить за свои услуги, за которые вы будете нести ответственность. Предположим, вам нужно будет оплатить как минимум опрос, оценщика и юриста.

Бюджет обследования = 345–675 долларов
Бюджет оценки = 300–450 долларов
Бюджет юриста по недвижимости = 150–350 долларов в час (или иногда фиксированная плата)

В каком бы районе вы ни строили, вам необходимо будет оформить разрешение на строительство для начала вашего проекта.Эти сборы за разрешение на строительство варьируются в зависимости от того, где находится ваша земля.

Бюджет разрешений = 404–1944 долл. США

Выше мы упомянули необходимые шаги для подготовки вашей собственности к строительству, включая любые коммуникации, подготовку площадки, подъездные дороги и т. Д. Давайте учтем большинство из них здесь, для консервативной оценки бюджета.

Бюджет на подключение инженерных сетей (если еще не на суше) = 10 000–30 000 долларов США
Бюджет на установку обычной септической системы = 3500–10 000 долларов США
Бюджет проезжей части = 1–50 долларов США за квадратный фут
Бюджет на подготовку площадки = 1 доллар США.25–2 доллара за квадратный фут

Затраты на планы строительства значительно различаются в зависимости от того, есть ли у вас планы, составленные для вас, или вы покупаете набор уже существующих планов. Мы установили цены на планы строительства Ден, чтобы предложить красивые и доступные архитектурные планы любителям природы по всей стране, склонным к дизайну.

Бюджет планов строительства Den = 99- 399 долларов США

Как только вы обосновались на своем идеальном участке земли, вы почти подошли к пониманию более взаимосвязанной жизни, существующей в естественном мире, в котором мы все родились.Провести первую ночь на собственной земле даже до того, как построишь какое-либо постоянное или полупостоянное сооружение, может быть невероятно свободным.

Это ваш первый шаг к будущему, которое вы создаете, и это прекрасно.

Мы настоятельно рекомендуем упаковать палатку и немного еды и провести несколько ночей под звездами на собственном клочке Матери-Земли. Это не только поможет вам соединиться с вашим новым пространством, но вы также сможете исследовать места, чтобы построить свою будущую хижину.

… и как только вы будете готовы, мы поможем вам выбрать лучшие планы строительства для вашего небольшого дома.

Строительство дома на чужой земле не создает совместной собственности

Персида Акоста

Уважаемый PAO,

Я купил земельный участок площадью 600 квадратных метров, расположенный в городе Лаоаг, в августе 2009 года. Свидетельство о передаче права собственности на указанный участок было выдано исключительно на мое имя. Впоследствии моя девушка приехала домой из США и профинансировала строительство дома на моем участке.Я попросил ее переехать из дома, когда расстался с ней в прошлом месяце. Теперь она утверждает, что мы совладельцы моей собственности. Верно ли ее утверждение? Что будет с домом, построенным на моей земле? Пожалуйста, посоветуй мне. Заранее спасибо.

Винс

Уважаемый Винс,

Чтобы ответить на ваш вопрос, мы обратимся к следующим положениям Нового Гражданского кодекса, а именно:

«Статья 448. Собственник земли, на которой что-либо было построено, засеяно или засажено добросовестно, имеет право присвоить в качестве своей собственности работы, посев или посадку, после выплаты возмещения, предусмотренного в статьях 546. и 548, или обязать того, кто строил или насаждал, платить цену земли, а того, кто сеял, — надлежащую ренту.Однако строитель или плантатор не могут быть обязаны покупать землю, если ее стоимость значительно превышает стоимость здания или деревьев. В таком случае он должен платить разумную арендную плату, если владелец земли не решит присвоить здание или деревья после получения надлежащей компенсации. Стороны согласовывают условия аренды, а в случае разногласий суд устанавливает их условия.

«Статья 546. Необходимые расходы возмещаются каждому собственнику; но только добросовестный владелец может удерживать вещь до тех пор, пока ему не будет возмещена эта вещь.

«Полезные расходы должны быть возмещены только добросовестному владельцу с таким же правом удержания, лицо, которое победило его во владении, имеет возможность возместить сумму расходов или уплатить увеличение стоимости, которое вещь могла быть приобретена на основании этого.

«Арт. 548. Расходы на чистую роскошь или просто удовольствие не подлежат добросовестному возмещению владельцу; но он может удалить украшения, которыми он украсил главную вещь, если она не пострадает от этого и если его наследник не желает возместить израсходованную сумму.xxx xxx xxx ”

Верховный суд по делу Росарио Виктория и Эльма Пидлаоан против Нормиты Джейкоб Пидлаоан и др. (GR 196470, 20 апреля 2016 г.) через бывшего помощника судьи Артуро Бриона разъяснил:

«Мы считаем, что простое строительство дома на чужой земле не создает совместной собственности. Статья 484 Гражданского кодекса предусматривает, что совместная собственность существует, когда собственность на неделимую вещь или право принадлежит разным лицам. Поистине, дом и участок являются собственностью, идентифицируемой отдельно, и могут принадлежать разным владельцам xxx xxx xxx.Гражданский кодекс предусматривает, что, если человек добросовестно строит на чужой земле, землевладелец может либо: (а) присвоить произведения как свои собственные после выплаты возмещения; или (б) обязать застройщика оплатить стоимость земли. Закон не принуждает стороны к совместной собственности. Строитель действует добросовестно, если он строит на земле, считая себя ее владельцем, и не знает о недостатках в своем праве собственности или способе приобретения ». (Курсив предоставлен)

Если судить по юриспруденции и положениям вашей ситуации, то строительство дома вашей бывшей девушкой на вашем участке не привело к созданию совместного владения.Она может вернуть свой дом или его стоимость, поскольку строительство дома велось с вашего согласия. Вы, как землевладелец, можете либо присвоить дом как свой собственный после уплаты его стоимости и возмещения, и обязать его уплатить цену земли или уплатить ренту.

Надеемся, что смогли ответить на ваши вопросы. Этот совет основан исключительно на фактах, которые вы рассказали, и на нашей оценке того же. Наше мнение может измениться при изменении или уточнении других фактов.

Примечание редактора: Уважаемый PAO — это ежедневная колонка прокуратуры.Вопросы для шефа Акосты можно отправлять по адресу [email protected]

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *