Вопросы применения материального права / КонсультантПлюс

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.

При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует.

Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не предусмотрена.

Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.

 

Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконным и об отмене постановления о выделении земельного участка, признании незаконным разрешения на строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых насаждений.

Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя постановление администрации муниципального образования о предоставлении обществу земельного участка под строительство блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство, возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения, газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о предоставлении земельного участка под строительство и выдаче разрешения на строительство были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных обязательных нормативов, что влечет признание строения самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных постановлениях отсутствовал.

Из судебных постановлений следовало, что судами первой и кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не указано, какие конкретно негативные последствия наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу экологической экспертизы.При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.

Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 39-В11-8.)

 

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГрК РФ).

В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет. Президиумом областного суда, в частности, было указано, что несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП 30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний между строениями не могло служить основанием для сноса спорных построек как самовольных, поскольку на время их возведения названные нормативные акты не были приняты и, соответственно, застройщик не мог их нарушить.

 

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены исковые требования Г. к администрации муниципального образования о признании права собственности на нежилое здание.

Судом установлено, что на муниципальном земельном участке, предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для строительства объекта — магазина площадью не более 150 кв. м, Г. было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой общей площадью 1331,2 кв. м.

Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу судебных постановлениях какого либо суждения по вопросу, касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в частности правил застройки, установленных в муниципальном образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального строительства — нежилого здания с измененными параметрами (1331,2 кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-В11-25.)

 

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Как показало изучение судебной практики, существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не могут ставиться на разрешение эксперта.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов послужило, например, основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу по иску администрации муниципального образования к К. о сносе самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации муниципального образования о признании права собственности на незавершенный строительством дом.

Решением районного суда в удовлетворении первоначального и встречного исков было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части отменено, вынесено новое решение о возложении на К. обязанности снести за его счет самовольно возведенный капитальный объект недвижимости.

Отменяя апелляционное определение в части отмены решения районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении требований администрации муниципального образования, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.

Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной строительно-технической экспертизы этот объект расположен в границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м x 6 м, размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении автотранспорта по этой улице.

Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных документов возводит второй этаж и часть самовольного строения выступает за границы правомерного земельного участка.Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку для правильного разрешения этого дела необходимым является установление обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа строения без разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Обращаясь в суд со встречным иском, а также в судебном заседании К. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела заключение экспертов, проводивших судебную строительно-техническую экспертизу, что выявленное нарушение, связанное с неправильным размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта строительства.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 м на протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного нарушения без сноса объекта незаконченного строительства. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14.)

По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены, опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши снегозадерживающих заграждений.

 

Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена.

Рассматривая вопрос о возможности признания права собственности на часть объекта самовольного строительства, например на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса кооператива, если земельный участок под строительство выделялся гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения с нарушением установленных законом градостроительных, строительных и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по такой категории споров не является единообразной.

Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из того, что не имеется законных оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному кооперативу, администрации района о признании права собственности на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена возможности зарегистрировать право собственности на указанное имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети» и с нарушением СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», что создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26 месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке, срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве.

При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к правильному выводу, что оснований для признания права собственности на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в составе гаражного комплекса) не имеется.

 

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках.

Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального строительства может служить основанием для признания за таким лицом права собственности на самовольно возведенную постройку.

В целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В качестве примера правильного определения судом юридически значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести следующее дело.

Т. обратился с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на самовольную постройку — незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.

Судом установлено, что постановлением главы администрации муниципального образования от 21 июля 1999 г. Т. был предоставлен в аренду земельный участок под проектирование и строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа 1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования заключен договор аренды земельного участка для целей строительства жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением главного архитектора администрации города согласован проект жилого дома. Постановлением главы администрации муниципального образования от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21 июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием — для строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В соответствии с произведенным зонированием указанный земельный участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки с земельными участками.

По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.

Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения на земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на незавершенный строительством объект — индивидуальный жилой дом с мансардой готовностью 60%.

 

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан, например о сохранении жилого помещения — квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.

Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства.

Так, решением районного суда было признано право собственности за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку лит. а1, пристройку лит. а2 к жилому дому.

Другим решением районного суда за истцами признано право собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном состоянии и признано право собственности за этими же лицами на самовольную постройку в виде пристройки.

Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.

Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219).

В качестве примера правильного разрешения спора рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольную постройку, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение, расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению общей площади дома на 10,6 кв. м.

Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.

Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам областного суда указала, в частности, следующее.

Судом на основании исследованных доказательств, в том числе результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», установлено, что реконструкция жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории города, произведено на участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения. При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю (389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом произведенных неотделимых улучшений.

Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части признания за Б. права собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске, поскольку указанная пристройка является составной частью жилого дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с чем отсутствовали основания для признания права собственности на нее как на самостоятельный объект недвижимости.

Учитывая произошедшее в результате возведения истцом пристройки изменение долей всех участников долевой собственности, судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из сособственников.

 

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — в ст. 37 указанного Кодекса.В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

КонсультантПлюс: примечание.

Статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ утратила силу с 1 января 2017 года в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. О сведениях, вносимых в кадастр недвижимости, см. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ.Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с ограниченной ответственностью о признании многоквартирного трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе, указывая, что являются собственниками земельных участков и расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве долевой собственности принадлежит смежный земельный участок, целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а вид разрешенного использования — под индивидуальную жилую застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего разрешения, с нарушением технического регламента, градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4 — 5 метров) возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью 1 282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция, а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.

Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города, Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым домом, а также признать за ними право собственности на данный объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие разрешения на строительство не является препятствием к узаконению постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Прокурор района обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу спорного многоквартирного жилого дома.

Определением районного суда гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования Г., Р. оставлены без удовлетворения.

При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного участка, на котором расположено спорное строение, является эксплуатация индивидуального жилого дома, и, несмотря на принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и застройки городского округа, утвержденным решением городской думы, при строительстве были нарушены требования технических регламентов, тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется не только в соответствии с градостроительным регламентом, но и при условии соблюдения требований технических регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также с несоответствием минимально допустимых расстояний между строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах, принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.

В другом случае определением судебной коллегии областного суда было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на незавершенный строительством объект — нежилое здание, поскольку земельный участок, на котором произведено строительство, предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, в то время как истцом произведено строительство нежилого трехэтажного здания — спортивно-досугового комплекса. Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом получено не было.

При этом коллегией обоснованно указано, что изменение разрешенного вида использования земельного участка в данном случае относится к ведению местной администрации, решение которой лицо вправе обжаловать в судебном порядке.

По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному виду использования земельного участка, судебная коллегия областного суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно нормативным правовым актам органов местного самоуправления, определяющим правила землепользования и застройки населенного пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков могут быть применены только после получения специального согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида разрешенного использования участка для строительства многоэтажного дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не обращался.

 

Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.

При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе самовольной постройки судом было установлено, что К. является собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных норм и правил, так как земельный участок располагается в границах исторического центра города и объединенной охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное свидетельство по охране и использованию памятников истории и культуры области, зарегистрированное в качестве публичного ограничения, согласно которому земельный участок не может использоваться под новое строительство.

В силу ст. ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения. Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его территорий осуществляется по согласованию с компетентными органами власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного наследия, на основании письменного разрешения.

Доказательств того, что К. спорное строение возведено на основании разрешений и согласований с компетентными органами, представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований для принятия судом решения об отказе в иске.

 

 

Признание права собственности в силу приобретательной давности на долю в квартире

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности в силу приобретательной давности на долю в квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание права собственности в силу приобретательной давности на долю в квартире Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 1153 «Способы принятия наследства» ГК РФ»Разрешая спор в части признания права собственности на 1/2 долю квартиры после смерти Д.Т.Н., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 218, 1111, 1114, 1153, 1154 ГК РФ, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, в том числе, объяснения сторон, показания допрошенных свидетелей, приняв во внимание, что Д.Т.Н. умерла… г., наследственного дела к имуществу умершей Д.Т.Н. не открывалось, И.А. является сыном умершей, наследником первой очереди, который после смерти Д.Т.Н. забрал из спорной квартиры вещи умершей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что И.А. фактически принял наследство после смерти матери Д.Т.Н., в связи с чем признал за И.А. право собственности на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру в порядке наследования по закону, одновременно не усмотрев оснований для удовлетворения требований И.П. о признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на спорную квартиру в порядке приобретательной давности, равно как и оснований для обязания ДГИ г. Москвы снять указанную долю квартиры с учета в качестве выморочного имущества.» Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03.12.2020 N 88-27150/2020 по делу N 2-393/2019

Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Право собственности; 3) Наследственные споры.
Требования: 1) О признании договора заключенным; 2) Об истребовании помещения.
Требования наследников: 3) О признании права собственности в порядке наследования; 4) О включении имущества в наследственную массу.
Обстоятельства: В силу универсального правопреемства после смерти матери истица владеет объектами недвижимости как своим собственным имуществом.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено в части.Учитывая установленные по делу обстоятельства на основании оценки представленных по делу доказательств, а также руководствуясь положениями ст. 234 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в п. п. 15, 16, 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности, в связи с чем удовлетворили иск В.Ю., признав за ней право собственности в порядке приобретательной давности на ? долю спорной квартиры и земельный участок.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание права собственности в силу приобретательной давности на долю в квартире Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2021)До подачи истцом искового заявления о признании права собственности на 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру в силу приобретательной давности город Москва не предпринимал каких-либо действий в отношении имущества, являвшегося выморочным, не осуществлял свои права собственника в отношении указанного имущества. В материалах дела отсутствуют данные о том, что город Москва ранее оспаривал законность владения истцом квартирой. Суд установил, что истец приобрел право общей совместной собственности на квартиру в порядке приватизации, длительное время владеет всей квартирой как своей собственной, проживает в ней, принимает меры к сохранению указанного имущества, несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги. При таких обстоятельствах, а также в связи с длительным бездействием публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности на названное имущество, для физического лица не должна исключаться возможность приобретения такого имущества по основанию, предусмотренному ст. 234 ГК РФ. В этом случае для признания давностного владения добросовестным достаточно установить, что гражданин осуществлял вместо публично-правового образования его права и обязанности, связанные с владением и пользованием названным имуществом, что обусловливалось состоянием длительной неопределенности правового положения имущества.

В ГК поправят положения о приобретательной давности — legal.report

Минэкономразвития России разработало поправки в часть первую Гражданского кодекса РФ, касающиеся порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Необходимость изменения законодательства в МЭРе объясняют следующими обстоятельствами. Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Данная норма требует соотнесения с пунктом 2 статьи 8.1 и пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, в которых определено, что все права на недвижимость должны быть зарегистрированы и возникают со дня госрегистрации. Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно (не принимая в учет переходные правоотношения о ранее возникших правах, считающихся действительными вне зависимости от государственной регистрации (статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В свою очередь, без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности.

В действующей редакции ГК РФ нет ясности относительно начала приобретательной давности, поскольку указанный срок зависит от истечения срока исковой давности. Срок исковой давности зависит, в свою очередь, от многих иных обстоятельств, в том числе субъективных: какой способ был выбран собственником для защиты своего владения, имело ли нарушение владения частичный характер или собственник был лишен владения полностью, имеются ли основания для восстановления исковой давности.

Неясно также и то, какие обстоятельство или документ свидетельствуют о завершении истечения приобретательной давности. С одной стороны, в пункте 2 статьи 234 ГК РФ говорится о необходимости регистрации прав за новым собственником недвижимости, а с другой стороны — непонятно, каким документом должно быть подтверждено наступление срока исковой давности.

Что касается приобретения прав на земельные участки в порядке приобретательной давности, то данная возможность существенно ограничивается положениями статьи 214 ГК РФ, предусматривающей, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Таким образом, любое фактическое владение земельным участком признавалось недобросовестным и не влекло возникновения прав в силу давностного владения (пункт 16 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Между тем в стране имеется значительное количество земельных участков, используемых гражданами фактически на протяжении длительного времени. Такое использование объясняется и тем, что во время Великой Отечественной войны были уничтожены документы, касающиеся ранее предоставленных в установленном порядке земельных участков, и тем, что в разное время по различным причинам (в том числе чрезвычайного характера) объекты капстроительства возводились в сжатые сроки без соблюдения правил отвода земельных участков, а также с нарушениями порядка предоставления участков в 50–80-х годах, особенно на условиях вторичного землепользования, т. е. участков, предоставленных бывшими колхозами (совхозами) или госпредприятиями своим работникам. Неоформленность земельных правоотношений препятствует оформлению прав на здания, их реконструкции, сокращает размер земельных платежей.

Сложившаяся судебная практика предусматривает необходимость постановки недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйной как условие для дальнейшего признания права частной собственности на нее, поскольку именно в этом случае возможно добросовестное владение такой вещью. Здесь суды опираются на положения пункта 3 статьи 225 ГК РФ. Это ставит фактического владельца в непредсказуемую зависимость от действий органов местного самоуправления. При этом муниципалитеты не заинтересованы тратить собственные средства на описание и постановку на учет имущества, в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения, что не дает возможности для дальнейшего приобретения имущества частными лицами.

Как отмечают в МЭРе, еще более остро, чем в отношении земельных участков, стоит вопрос о приобретении прав в порядке приобретательной давности на сооружения. Например, права примерно на 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. Этому есть целый ряд причин. Во-первых, вследствие ускоренной приватизации имущества, включаемого в уставный капитал, оно не было описано надлежащим образом, что привело к невозможности подтверждения прав на большое количество зданий и сооружений. Во-вторых, значительная часть сооружений была построена в 1970–1990-х годах так называемым хозяйственным способом, т. е. без получения разрешений и оформления постройки. В-третьих, в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание линейным компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.

Общими чертами иностранного законодательства, регулирующего вопрос о приобретательной давности, являются требования открытости владения (правопритязания), продолжительного и непрерывного владения, к которому может добавляться срок признания владения предшественником фактического владельца. Другие условия — добросовестность владения, судебное признание права собственности в силу давности владения — не являются обязательными для этого правового института. Данные обстоятельства зависят от развитости системы регистрации прав, количества решений, которые предстоит принять по узакониванию недвижимости, находящейся в фактическом владении у граждан и организаций.

Законопроектом, в частности, сохраняется 15-летний срок приобретательной давности, однако в исключительных случаях вводится сокращенный срок (семь лет) приобретательной давности в отношении линейных объектов, являющихся объектами повышенной опасности или объектами, необходимыми для обеспечения населения коммунальными услугами, которые необходимо во всех случаях, на любом этапе жизненного цикла содержать в надлежащем состоянии.

Устанавливается, что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.

Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.

Одновременно с поправками в ГК РФ предполагается принятие законопроекта, вносящего изменения в земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности.

ВС РФ разъяснил, как можно получить в собственность чужую недвижимость — Российская газета

Итоги очень необычного спора пересмотрел недавно Верховный суд РФ. И на основе этого спора разъяснил, когда можно стать владельцем чужой собственности.

Некая гражданка — хозяйка половины дома в Подмосковье попросила отдать ей другую половину строения и землю в придачу, потому как наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды гражданке отказали, а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда встала на сторону истицы. И в своем решении объяснила, почему странные на первый взгляд требования этой женщины совершенно законны.

Все началось с того, что в суд Луховицкого района Московской области поступил иск следующего содержания. Истица попросила признать за ней право собственности на половину дома и половину участка при этом доме. Вторую половину дома и земли она получила много лет назад по договору дарения от предыдущего собственника. Да, призналась истица, у половины, которую она просит, есть собственники — мужчина и женщина, но они своим добром не пользуются и фактически от него отказались. Она же больше 15 лет владеет всем домом и всей землей, как своими собственными. Это, по ее мнению, и есть основание для того, чтобы стать хозяйкой на основании так называемой «приобретательной давности».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда спор изучила и сказала, что жалоба истицы справедлива, а в решениях, принятых местными судами, есть «нарушения норм материального права».

В далеком 1991 году умерла хозяйка небольшого дома. Наследниками стали ее сын и дочь, каждый из которых получил по половине дома и участка. Еще через пару лет умерла дочь, ее часть дома и участка досталась ее сыновьям. Они оформили каждый на себя по четвертинке.

Собственница половины дома и участка посчитала, что так как давно одна живет в доме, а соседи не появляются, то имеет право получить их часть дома и земли

Доли дарили и передаривали. В итоге собственницей половины дома стала истица.

С тех пор она жила в доме одна. И хозяйка отправилась в суд просить отдать ей чужую половину дома. Райсуд заявил, что гражданка не может считаться добросовестным собственником. А то, что эти люди ни разу не появлялись, ничего не значит. Ведь они официально от своих прав собственников не отказывались.

Областной суд с такими выводами согласился. А вот Верховный — нет. Начал свои разъяснения Верховный суд с 218-й статьи Гражданского кодекса. Именно она объясняет, кто может претендовать на чужое имущество.

В статье говорится, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет хозяина, хозяин которого неизвестен или у которого есть собственник, но он либо отказался от него, либо «утратил право собственности по иным основаниям».

В следующей статье того же кодекса, 234-й, говорится следующее. Если человек, не будучи собственником недвижимости, владеет ею добросовестно, открыто и непрерывно пятнадцать лет, то приобретает право собственности. Это называется «в силу приобретательной давности». Причем, ссылаясь на давность владения, человек может ко времени своего владения присоединить время, в течение которого этим имуществом владел тот, кто был до него.

По поводу «приобретательной давности» был специальный Пленум Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). Там сказано, как поступать судам, когда они рассматривают такие иски, какое владение считается добросовестным, и как считается давность владения.

Наличие у имущества так называемого «титульного» собственника не исключает возможность приобретения права на него другим человеком

Верховный суд подчеркнул — приобретательная давность считается законным основанием возникновения права собственности на имущество, если им владели непрерывно, открыто и добросовестно. А наличие так называемого «титульного» собственника не исключает возможность приобретения права собственности другим человеком.

Для получения права собственности по приобретательной давности необязательно, чтобы собственник «совершал активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявлял об этом». Достаточно того, что он долгое время «устранился от владения», не проявляет интереса к своей собственности, ее не содержит, и она, получается, фактически им брошена.

Право собственности на недвижимость возникает при давности владения ей — КС | Российское агентство правовой и судебной информации

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 30 ноя — РАПСИ, Михаил Телехов. Полагающий себя собственником недвижимого имущества, владеющий им длительное время, несущий расходы по его содержанию и не нарушающий при этом прав иных лиц, не ограничен в праве легализовать такое владение, говорится в новом постановлении Конституционного суда (КС) РФ.

Согласно выводам КС пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса (ГК) РФ в связи с жалобой жителя закрытого административно-территориального образования (ЗАТО) Краснознаменск в Московской области Виктора Волкова не предполагает, что совершение сделки по приобретению недвижимого имущества само по себе не может быть основанием для признания владения недобросовестным и препятствием для легализации этого имущества в силу приобретательной давности.

Оспариваемые нормы ГК РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Решение основано на ранее вынесенных правовых позициях суда.

Признан недобросовестным

Как следует из материалов дела, с 1997 года Волков является членом гаражного кооператива и владеет земельным участком и расположенным на нем гаражным боксом на основании заключенного с предыдущим владельцем договора купли-продажи, которому данный земельный участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения.

В 2017 году Волков предъявил к гаражному кооперативу, на территории которого расположены указанные земельный участок и гаражный бокс, и к администрации Краснознаменска иск о признании права собственности на расположенный под гаражным боксом земельный участок по давности владения.

Решением Одинцовского городского суда Московской области Волкову было отказано в удовлетворении исковых требований. Суд отметил, что земельные участки, расположенные в границах ЗАТО, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Московский областной суд (МОС) признал решение законным и оставил его в силе, отметив, что Волков не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем его нельзя признать добросовестным владельцем. А при отказе в передаче кассационной жалобы Волкова для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции судья МОС дополнительно отметил, что истец вступил во владение имуществом по сделке, а такое владение независимо от его продолжительности, по смыслу статьи 234 ГК РФ не может привести к приобретению права собственности по давности владения.

Не нарушая ничьих прав

Волков посчитал, что примененная к нему норма не соответствует Конституции РФ, поскольку препятствует признанию права собственности в силу приобретательной давности за лицом, которому прежний правообладатель передал имущество по договору без нарушения прав и законных интересов других лиц. По мнению Волкова, причиной этого является формальный подход судов к определению добросовестности давностного владельца при неопределенности данного критерия в законе.

КС РФ установил, что в деле с участием заявителя муниципальным образованием не было зарегистрировано право собственности на земельный участок, оно уклонилось от участия в рассмотрении дела, от требований о признании права собственности не заявило, и таким образом фактически не имеет интереса в этом объекте недвижимости.

«Как субъект права собственности на землю, переданную гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, муниципальное образование фактически передало им осуществление всех своих правомочий – владения, пользования, распоряжения, которые осуществляются гражданами-владельцами, полностью несущими бремя содержания этого имущества. Исходя из этого владение Волковым земельным участком не может рассматриваться как нарушающее права муниципального образования», — уточняет КС РФ.

Также КС РФ признал, что бывают ситуации, когда давностный владелец должен быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности, но отметил при этом, что практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ не исключает в таких случаях приобретения права собственности в силу приобретательной давности.

Добросовестный, но не собственник

По мнению КС, складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. То есть, добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности. 

«Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 ГК РФ», — говорится в постановлении КС.

Правоприменительные решения по делу Волкова подлежат пересмотру.

Достаточно факта ответственного владения

Как разъяснил РАПСИ адвокат, доктор юридических наук Константин Скловский, данное решение КС позволит другим лицам, которым отказывали в легализации давностного владения, идти в суд, обращаться в ВС РФ или доходить до КС РФ по аналогии с делом Волкова. «В данном вопросе вмешательство КС РФ было необходимо, поскольку Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ не понимала этой нормы и в схожих делах принимала порой противоречащие решения. Хочу отметить, что я и другие специалисты по вещному праву, считают, что для легализации прав собственности не требуется установления добросовестности, и достаточно установления факта ответственного давнего владения. А КС РФ в своем решении оставил в гражданском обороте понятие добросовестности, вернее он оставил два понятия добросовестности, что само по себе не убедительно. Ведь по логике, если человек заявляет в суде о добросовестности, значит он осознает, что не является собственником. Но я считаю, что общий эффект от решения КС РФ положительный. Потому что сейчас ответственные владельцы различных объектов недвижимости, которые без судов невозможно легализовать в собственность — а это множество объектов, тут и гаражи, и склады, и пионерские лагеря — получили аргументы для обращения в суды или для обжалования отказных решений», — пояснил юрист.

Признание права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). — Адвокат Чебыкин Николай Васильевич — Судебная практика

Кольский районный суд Мурманской области признал за истцом право собственности на жилой дом, расположенный в селе Ура- Губа  по основаниям приобретательной давности.

Обстоятельства дела: в сентябре 1983 года ответчик передал в собственность истцу жилой дом по адресу: сельское поселение Ура-Губа Кольского района Мурманской области, общей площадью 37,4 кв. м, в том числе жилой 22,0 кв.м.

С этого времени, вот уже 37 лет, истец добросовестно владеет указанным жилым домом как своим собственным открыто, оплачивает коммунальные услуги, содержит придомовой участок.

Письменного договора стороны не заключили, но факт сделки подтверждается справкой ответчика, снятием собственности с баланса ответчика, отсутствие претензий на спорное жилое помещение.

В соответствии со справкой Росреестра права собственности на спорный жилой дом никем не зарегистрированы.

Таким образом, истец приобрела в собственность указанный жилой дом, но зарегистрировать право не могла из-за отсутствия подтверждающих документов, а также отсутствием государственной регистрации права собственности у прежнего собственника- ответчика СПК «Энергия».

Правовые основания иска: в соответствии со ст. 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Статьей 69 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Тем самым представленные обстоятельства убелили суд в том, что истцу фактически был передан в собственность жилой дом, однако в настоящее время государственная регистрация соответствующего права истца невозможна. Возможность получить в ином порядке правоустанавливающие документы на жилой дом у истца отсутствовала. Ответчики право собственности истца на данное имущество не оспаривали, иными лицами прав на спорный объект недвижимости не заявлено. При этом истец с 1983 года, то есть более 18 лет, открыто, добросовестно и непрерывно владеет спорным объектом и несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги.

Признание права собственности по приобретательной давности при наличии соглашения с собственником о переходе права

Коллеги, предлагаю обсудить один кейс, посвященный применению правил статьи 234 Гражданского кодекса РФ.

Фабула довольно проста.

1. Физическое лицо (покупатель) заключает в 2000 г. договор купли-продажи нежилого здания с юридическим лицом (продавец). По данному договору совершаются встречные предоставления, однако государственная регистрация не происходит. Впоследствии, через несколько лет покупатель выясняет, что продавец ликвидирован, а значит совместное обращение в регистрирующий орган уже невозможно.

Изначально избранный алгоритм действий покупателя основывается на п. 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22:

«При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности».

То есть покупателю необходимо обратиться самостоятельно с данным договором в регистрирующий орган, получить отказ и оспорить отказ регистратора при условии, что отсутствие заявления продавца единственное препятствие для регистрации.

2. Получив отказ регистрирующего органа, покупатель видит, что отсутствие заявления продавца не единственное основание для отказа, Росреестр также указал на отсутствие документов, подтверждающих право собственности продавца.

Учитывая, что речь идет о договоре 20-летней давности, документы, подтверждающие право собственности продавца обнаружить не удалось.

3. Покупателем для защиты своего законного интереса избирается такой способ как признание права собственности на основании приобретательной давности.

Позиция истца: Истец (покупатель) обосновывая свое требование ссылается на толкование статьи 234 ГК РФ, изложенное в делах аналогичного содержания. В частности, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 27 января 2015 г. № 127-КГ14-9 (Судебная коллегия по гражданским делам):

 наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности. 

При этом Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось на основании соглашения с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности, но по каким-либо причинам сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).  

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения. 

Иной подход ограничивал бы применение положений ст. 234 ГК РФ в отношении недвижимого имущества только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений. 

Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 июля 2015 г. № 41-КГ15-16. 

Также стоит учесть то обстоятельство, что возможность предъявить иные требования, в частности: 

— о понуждении к заключению сделки; 

— признании сделки действительной; 

— регистрации сделки или права собственности; 

— признании права собственности на основании сделки, 

не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий. 

Таких ограничений в ст. 234 ГК РФ не содержится. 

4. Судом в удовлетворении указанного требования отказано. Здесь появляется основной вопрос обсуждения: допустимо ли требовать признания права собственности на основании приобретательной давности при наличии соглашения об отчуждении этой вещи с собственником или иным лицом?

Позиция суда: Суд полагает, что избранный способ защиты является ненадлежащим. Вероятно, суд расширительно толкует разъяснение реквизита открытости владения, данное в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22:

«владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

Несмотря на то, что в приведенном перечне идет речь о договорных обязательствах по передаче имущества во временное владение и пользование, а о договорах, направленных на отчуждение права собственности речи не идет, суд посчитал, что при наличии договора купли-продажи у Истца нет оснований требовать признания права собственности по ст. 234 ГК РФ.

Внепроцессуально, уже после вынесения решения суд сообщил Истцу, что ему надо было заявлять требование о признании сделки состоявшейся.

5. Несмотря на то, что сам по себе отказ в иске по мотиву избрания неправильного способа защиты противоречит законодательству и практике его применения (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, в этом случае суд определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Суд не связан указанием стороны на нормы материального права и устанавливает наличие или отсутствие материальных оснований для удовлетворения иска исходя из обстоятельств конкретного дела; п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), и уже это является достаточным основанием для отмены судебного акта, Истца интересует вопрос правильности толкования статьи 234 ГК РФ.

Возможно ли при указанных обстоятельствах ссылаться на приобретательную давность? Что за способ защиты, внепроцессуально предложенный Истцу судом, «признание сделки состоявшейся»?

 

 

 

Рецепт | право собственности | Britannica

Prescription , как в национальном, так и в международном праве, влияние истечения времени на создание и уничтожение прав. Срок давности является либо приобретением, в том смысле, что физическому лицу разрешено приобретать титул по истечении определенного периода времени, либо исключающим — , то есть , за исключением определенных судебных действий на определенный период времени ( см. Ограничение , статут).

Концепция предписания восходит к ранней Римской империи, когда возникла потребность в системе, согласно которой провинциальные земли, не принадлежащие гражданским титулам или приобретенные по усмотрению (непрерывное владение в течение двух лет), все еще могли «принадлежать» »После длительного владения, от 10 до 20 лет.

Подробнее по этой теме

Право собственности: приобретение путем незаконного владения, давности и отчуждения

Связанные концепции неправомерного владения и предписания обсуждаются выше в этом разделе. Ряд возможных правил закопан в …

Первоначально долгосрочное предписание просто давало владельцу защиту от иска за землю.Позже он стал приобретательским, и все, что требовалось, — это добросовестность и титул (даже если он был получен от лица, не являющегося собственником). Рецепт сохранялся и во франкский период, но его форма не была утверждена. Во Франции в XVI веке добросовестное владение на протяжении 10–20 лет с предоставлением титула собственности; 30 лет были необходимы и без того.

Те же правила действуют и в современной Франции, хотя с исчезнувшей давностью есть много исключений из правила 30 лет. В Германии требуется 10 лет и добросовестность.В Соединенных Штатах термин «враждебное владение» ( q.v.) более распространен, чем рецепт; даже если владелец взял на себя землю, которая, как он знает, не принадлежит ему, право собственности перейдет к нему, если он будет владеть этой землей непрерывно в течение 20 лет.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

Современные обоснования давности основаны на нескольких соображениях: стремлении избежать трудностей доказательства, которые представляют собой длительную задержку в случаях отстаивания прав; и аргумент, что длительное использование позволяет сделать вывод о праве собственности, поскольку право и использование обычно идут рука об руку.

В международном праве также есть понятие давности; он признает притязания нации обоснованными по причине длительных утверждений, а власть правительства — как законную по причине того, что оно продолжает находиться у власти.

Термин «предписание» также используется в некоторых философских сочинениях для описания того, что философы права называют обычаем, то есть длительным использованием или привычкой как источником права. Эдмунд Берк ссылался на предписание или обычай как на основу закона, чтобы опровергнуть утверждение сторонников Французской революции о том, что источником закона является нынешнее поколение.

Что такое принудительное владение по приобретательному рецепту?

Вообще говоря, «имущество, будь то материальное или нематериальное, делится на недвижимое и движимое» (C.c.Q., статья 899). Важным принципом, вытекающим из права собственности, является давность недвижимого и движимого имущества. Это понятие разветвляется на 2 подкатегории: корыстная и вымирающая давность.

‘’ Extinctive Предписание является средством аннулирования права в связи с его неиспользованием или подачи безапелляционного исключения из действия », оно в основном нацелено на личные права и право на иск (C.c.Q., арт. 2921). Например, это может означать, что человек потеряет свое право, если он превысит установленную законом задержку для подачи судебного иска.

Что касается приобретательного предписания , то оно относится к «способу приобретения права собственности или одного из его расчленений (узуфрукт, пользование, сервитут и эмфитевзис) в результате владения» (CcQ, ст. 2910). Для того чтобы требовать владения и вызывать последствия по закону, природа собственности должна быть мирной (необоснованное насилие), непрерывной (без перерыва), публичной (признанной) и недвусмысленной (отсутствие двусмысленности) (C.c.Q., арт. 922).

Здесь понятие владения требует совокупных условий (1) материального владения указанной собственностью или правом и (2) намерения выполнять роль и обязанности собственника.

Обычно, когда физическое лицо заявляет о материальном владении, предполагается, что оно намерено стать собственником. Таким образом, тот, кто оспаривает указанное право собственности, будет нести бремя доказывания и должен будет установить отсутствие или несоответствие этих двух условий.

Гражданский кодекс Квебека признает две различные отсрочки отсрочки: 10 (десять) лет для недвижимого имущества и три (3) года для движимого имущества.Обычно, без особых положений закона, срок давности составляет десять (10) лет. Следовательно, для того, чтобы лицо приобрело приобретательский рецепт, скажем, многоквартирный дом в Монреале, он должен был бы или действовать как его владелец в течение 10 лет и должен был бы физически владеть тем же зданием в течение того же периода время. По прошествии десятилетия давности, регулируемой законодательством Квебека, они могли затем запросить судебное решение в суде, оговаривающее или подтверждающее их права как собственника посредством мирного, непрерывного, публичного и безоговорочного владения зданием, как это предусмотрено статьей 2918 C.c.Q.

«Лицо, которое в течение 10 лет владело недвижимой вещью в качестве ее собственника, может приобрести ее в собственность только по ходатайству суда».

В деле Frigon v. Rompré истец, которому принадлежит участок 372, также занимает часть соседнего участка без какого-либо юридического титула. Она просит суд признать ее исключительное право собственности на этот земельный участок. Она занимает спорную землю с 1943 года. Она возделала сад, построила гараж и, наконец, установила бассейн.Она всегда занимала землю однозначно, мирно и публично как владелец. Ответчик использовал помещение только для содержания собственного здания. Осуществление преимущественного права не препятствовало истцу в полезном владении им. Таким образом, последний приобрел этот земельный участок в порядке приобретения.

Недавно вышло решение Верховного суда Ostiguy против Allie , которое создало новый прецедент на основании приобретательной давности, установив, что физическое владение недвижимой вещью в соответствии с C.c.Q., арт. 922 превосходит любую зарегистрированную собственность в Registre Foncier du Québec.

Ostiguy v. Allie , [2017] 1 R.C.S. 402

Если вы ищете юридическую фирму с разумными ставками, быстрым и эффективным сроком обработки ваших файлов и которая обеспечивает персонализированные и эффективные последующие действия, позвоните в Schneider Attorneys по телефону (514) 439-1322 доб. 112 или напишите нам по адресу [email protected]

Приведенный выше текст не следует толковать как юридическую консультацию или изложение вашей претензии.Вышеупомянутый процесс является просто параметрами и барометрами и не представляет собой никаких гарантий в отношении вашего файла. Мы настоятельно рекомендуем вам обратиться за юридической консультацией к лицензированному адвокату Barreau du Quebec или нотариусу в Chambre des Notaires. Каждое дело необходимо рассматривать и анализировать по существу, поскольку судебный процесс может быть сложным и обременительным.

Приобретение недвижимого имущества в собственность по давности

В данной статье подробно рассматривается один из способов приобретения права собственности — так называемое неправомерное владение, когда одна сторона / собственник / приобретает юридическое право собственности на недвижимость другого лица / законного владельца /, находящегося в собственности. срок лишения права.

Это приобретение права собственности является результатом постоянного бездействия законного собственника, и особенно по выселению противоположного владельца, который занимает его собственность, в течение определенного периода времени, установленного законом / приобретательское предписание /. Поскольку законный владелец не добился реализации своих прав, это просто на глазах закона, что он или она лишены их в пользу лица, владеющего его или ее собственностью.

Неблагоприятное владение — это постоянное недопустимое использование недвижимости владельцем или другим лицом от имени владельца.Он состоит из двух элементов: (1) субъективный / анимус / — намерение владельца использовать собственность как свою собственную; и (2) объект / корпус / — действия, посредством которых владелец занимает имущество, проявляя его анимус .

Владение должно быть печально известным, непрерывным и исключительным, чтобы не допускались никакие лица, претендующие на права на собственность. Во-вторых, владение не должно осуществляться тайно, то есть владелец должен открыто проявлять свои действия, осуществляя владение недвижимостью (такими действиями, например, является уплата налогов и сборов, относящихся к собственности) .В-третьих, владение должно быть спокойным и непрерывным (владение может быть прервано, например, фактическим владельцем, подавшим иск о выселении против диссизатора до истечения срока давности). Прерывание владения отменяет время, прошедшее до подачи (подтвержденного) действия. Однако, как только решение об оставлении иска в силе вступает в силу, может начаться действие другого корыстного предписания при условии, что осуществляется неблагоприятное владение, соответствующее вышеупомянутым требованиям.

Срок давности приобретения недвижимости в соответствии с законом варьируется в зависимости от типа осуществленного неправомерного владения, а именно 5 лет для добросовестного владения и 10 лет для недобросовестного владения.

Добросовестное владение / добросовестное владение / — это владение, основанное на юридическом титуле, которое обычно передает право собственности от одного законного владельца к другому (например, на основании документа). Однако, поскольку этот юридический документ является недействительным, неправильным или дефектным, невиновная сторона стала не владельцем, а противоположным владельцем.Например, владение на основании договора, подписанного покупателем и продавцом, который не является фактическим владельцем проданной собственности, без того, чтобы покупатель знал об этом факте, является добросовестным владением.

Недобросовестное владение / недобросовестное владение / — это владение, не основанное на документах, которые стандартно допускают передачу права собственности; недобросовестный владелец знает, что он или она не является фактическим владельцем имения и оно принадлежит кому-то другому .Например, владелец, который заключил предварительный договор на приобретение имущества, но не документ, и / или он или она не обратился в суд с ходатайством об объявлении предварительного договора на окончательный, является недобросовестным владельцем.

Истечение срока давности приобретения (5 лет в случае добросовестного владения и 10 лет для недобросовестного владения) не означает автоматического перехода права собственности на недвижимость. В соответствии с прецедентным правом Верховного кассационного суда противоборствующий владелец должен явным образом заявить об истечении срока давности по приобретению. Однако это проявление не является элементом предписания, а представляет собой средство правовой защиты для защиты / принудительного исполнения последствий истечения срока действия предписания (например, сторона может претендовать на право собственности по рецепту как часть возражения против действий фактического владельца о выселении или путем подачи ходатайства о подробном расследовании права собственности на недвижимое имущество, в результате чего нотариус выдал протокол о праве собственности на основании расследования).

Следует отметить, что право собственности по давности может быть заявлено не только противным владельцем, , но также его кредиторами и наследниками. В случае, если истекла только часть всего периода, истекшая часть может быть добавлена ​​- или прикреплена — к другому владению кредиторов / наследников.

Однако такая цель ограничена только землей, которая является частной собственностью и не касается недвижимого имущества, принадлежащего государству или муниципалитетам (приобретение права собственности в результате неправомерного владения недвижимостью, находящейся в государственной или муниципальной собственности, ограничено конкретным правовым актом. положение, так называемый мораторий ).

В заключение можно резюмировать, что приобретательная давность — это метод приобретения права собственности на недвижимое имущество, имеющий большое практическое значение. С одной стороны, приобретательная давность — это первоначальный метод приобретения , означающий, что права владельца не основываются на правах бывшего владельца имущества после истечения срока давности, и он или она не должны доказывать наличие таких прав. в судебном деле. С другой стороны, институт приобретательной давности имеет важное значение из-за его социально-экономической цели: уменьшить бесполезность земли, не используемой ее законными владельцами, в пользу диссизоров, которые в настоящее время занимают и используют такие земли .

Концептуальный обзор вековой давности приобретения недвижимого имущества, экспроприации и статьи 25 Конституции

В соответствии с Законом о давности 18 от 1943 года и Законом о давности 68 от 1969 года приобретательная давность является первоначальной формой приобретения, при которой право собственности приобретается в отношении движимого или недвижимого имущества посредством открытого и беспрепятственного владения им в течение непрерывного срок 30 лет. Следовательно, если все требования к приобретательной давности были соблюдены, по истечении 30-летнего периода собственник становится собственником рассматриваемого (движимого / недвижимого) имущества.Таким образом, на практике в случае недвижимого имущества право собственности переходит без его регистрации, и новый владелец может затем, в соответствии с разделом 33 Закона 47 о реестре сделок 1937 года, подать заявление о регистрации собственности на свое имя.

Концепция корыстной давности часто неверно истолковывается как экспроприация и, как следствие, противоречит статье 25 Конституции Южной Африки 1996 года (далее «Конституция»).

Экспроприация, регулируемая уполномочивающим законодательством и Законом 63 1975 года об экспроприации, отличается от приобретательной давности.Экспроприация происходит, в частности, когда владелец лишается права собственности в отношении всей или части своей собственности (обычно земли) государством штата за компенсацию. В деле Harvey v Umhlatuze Municipality and Others 2011 (далее «Дело Харви») , суд постановил, что «государство не имеет общих общих прав для экспроприации. Право на экспроприацию вытекает из различных законодательных актов, касающихся экспроприации собственности государственными учреждениями для определенных целей.Право на экспроприацию, предоставленное в соответствии с законом, например Законом № 63 об отчуждении от 1975 года, дает экспроприатору право экспроприировать собственность в общественных целях за выплату компенсации ».

Раздел 25 (1) и (2) Конституции гласит: «(1) Никто не может быть лишен собственности, кроме как в соответствии с законом общего применения, и что ни один закон не может допускать произвольное лишение собственности. (2) Имущество может быть отчуждено только на основании закона общего применения — (а) для общественных целей или в общественных интересах; и (b) подлежат компенсации, размер которой, а также время и способ выплаты которой были либо согласованы заинтересованными сторонами, либо решены, либо утверждены судом ».

Когда собственник приобретает собственность на недвижимое имущество по приобретательной давности, землевладелец лишается права собственности на эту землю. Однако «лишение» автоматически не считается «экспроприацией». Как показано выше, экспроприация имеет особый набор требований, которые отличаются от требований приобретательной давности. . В главном решении Конституционного суда по делу First National Bank of SA Ltd t / a Wesbank v Commissioner, South African Revenue Service и Another ; First National Bank of SA Ltd t / a Wesbank против министра финансов 2002 (далее «дело FNB»), суд постановил inter alia , что все вмешательства в собственность квалифицируются как лишение, в то время как только некоторые лишения равносильны экспроприации и , цитируя van der Walt (1997), заявил, что термин «лишение» очень четко отличается от более узкого термина «экспроприация» в конституционной юриспруденции во всем мире.

Соответственно, приобретательная давность, будучи приравнена к лишению, не обязательно приравнивается к экспроприации. Тем не менее, любое лишение собственности / имущественных прав должно соответствовать конституции статьи 25 Конституции. Однако, как мы знаем, права собственности не являются абсолютными, они определяются и предоставляются законом и могут быть ограничены для достижения важных социальных целей (Л. фон Руммель, «Произвольное лишение собственности: сравнительный анализ между Германией и Южной Африкой»). Право », LLM 2014).

Дело FNB стало эпохальным решением для толкования статьи 25 Конституции. Соответственно, Суд представил полезную методологию для толкования этого раздела Конституции следующим образом: «(a) Имеет ли место то, что отнято у FNB [владелец собственности] в результате действия статьи 114 [действие закона] составлять «собственность» для целей раздела 25? (b) Имело ли место лишение такого имущества Уполномоченным [конкретным органом или организацией] ? (c) Если да, соответствует ли такое лишение положениям статьи 25 (1)? (d) Если нет, оправдано ли такое лишение в соответствии со статьей 36 Конституции? (e) Если да, то составляет ли это экспроприацию для целей раздела 25 (2)? (f) Если да, соответствует ли лишение требованиям раздела 25 (2) (a) и (b)? (g) Если нет, оправдана ли экспроприация в соответствии с разделом 36? »

Д-р Э.Дж. Мариас в своей диссертации 2011 года на степень доктора юридических наук, «Приобретательное предписание с точки зрения собственности» , представил проницательное применение методологии FNB для оценки вероятности признания корыстного предписания неконституционным / противоречащим статье 25 Конституции, как поясняется ниже. :

Первым этапом методологии FNB является определение того, является ли рассматриваемая недвижимая собственность «собственностью» для целей статьи 25. По соглашению с Марэ на этот вопрос можно легко ответить, поскольку суд в FNB постановил, что право собственности на движимое имущество (и следовательно, и недвижимое имущество) занимает центральное место в концепции собственности в конституционном праве Южной Африки.Что касается второго этапа методики, а именно, имело ли место лишение собственности, то приобретательная давность земли действительно квалифицируется как лишение. Из этого следует, что приобретенный рецепт должен соответствовать требованиям, изложенным в разделе 25 (1).

Требования к лишению в соответствии с разделом 25 (1) заключаются в том, что (i) оно должно иметь место с точки зрения закона общего применения и (ii) такой закон не может допускать произвольное лишение. Поскольку Законы о давности явно представляют собой закон общего применения, главный вопрос заключается в том, приводит ли давность к произвольному лишению свободы или нет.

Суд в деле FNB по существу постановил, что произвол может быть определен на основании того, существуют ли достаточные причины для лишения и является ли это справедливым с процессуальной точки зрения. Затем при проверке произвольности лишения может применяться «критерий существенного произвола». Такая проверка по существу предполагает, существует ли достаточная связь между действием предписания и целью, которой оно служит.

По словам Марэ, приобретательное предписание будет процедурно несправедливым, если не будут обеспечены достаточные процессуальные гарантии, защищающие права собственников.Приобретение было бы справедливым с процедурной точки зрения, поскольку право собственности не так легко потерять из-за достаточно строгих требований к этому типу приобретения в законодательстве Южной Африки, особенно из-за того, что лицо должно владеть собственностью animo domini (т.е. физический контроль с намерением ). Кроме того, 30-летний период, в течение которого владелец может отстаивать свои права и прервать действие рецепта, укрепляет безопасность собственности.

Конституционный суд также постановил, что проверка произвольности является контекстной и будет зависеть от фактов каждого дела.Масштаб лишения определяет, будет ли проверка на предмет существенного произвола включать расследование, аналогичное рациональности или соразмерности, поскольку случаи серьезного лишения требуют более сильного обоснования , чем те, которые имеют меньшую степень.

Поскольку предписание приводит к потере права собственности, можно сказать, что необходимо указать убедительные причины, чтобы он прошел тщательную проверку в соответствии с разделом 25 (1). С этой целью Марэ в своем национальном законодательстве и сравнительном праве сообщил, что: приобретение рецептов выполняет корректирующую функцию в юрисдикциях с отрицательными системами регистрации, снижая транзакционные издержки; что строгие требования к рецепту в сочетании с очень длительным 30-летним периодом трудно удовлетворить, что подкрепляется тем фактом, что владельцу необходимо предпринять лишь минимальные шаги для предотвращения выполнения рецепта; что вина за утрату права собственности может быть возложена на владельца, поскольку он по неосторожности или бездействию побуждает владельца полагаться на законность своего владения.Более того, с точки зрения международного права и сравнительного права, давность — с ее более строгими требованиями — может равняться необоснованному лишению собственности согласно разделу 25 (1).

Наконец, последние этапы методологии FNB касаются того, возникнет ли конфликт с разделом 25 (2), и может ли лишение рассматриваемой собственности, возможно, равняться экспроприации или, как выражается Марэ, «экспроприации без компенсации».

Поскольку Законы о давности не наделяют государство правом экспроприации и, кроме того, не предусматривают выплату компенсации владельцу, теряющему право собственности, весьма маловероятно, что приобретательная давность может быть приравнена к экспроприации.Более того, экспроприация по общему праву неизвестна в законодательстве Южной Африки, поскольку акт экспроприации зависит только от законодательной основы (как упоминалось ранее в отношении «дела Харви»).

С учетом статьи 25 Конституции и концепций приобретательной давности и отчуждения, во-первых, ясно, что приобретательная давность — это не то же самое, что экспроприация. Во-вторых, в соответствии с методологией, использованной в деле FNB, приобретательное предписание представляет собой непроизвольное лишение в контексте статьи 25 Конституции.Таким образом, можно сделать вывод, что приобретательная давность соответствует конституции и статье 25 Конституции. Кроме того, похоже, что не существует авторитетной или ведущей судебной практики Южной Африки, опровергающей такой вывод.

Подготовил:

Уитни Эрин Маклонс

LLB | LLM Торговое право | Юрист — Судебный департамент

Эта статья представляет собой общий информационный лист, и ее не следует использовать или полагаться в качестве юридических или иных профессиональных советов.Мы не несем ответственности за какие-либо ошибки или упущения, а также за любые убытки или ущерб, возникшие в результате использования какой-либо информации, содержащейся в данном документе. Всегда обращайтесь к своему юрисконсульту за конкретным и подробным советом. За исключением ошибок и пропусков (E&OE)

Второе мнение: Неверный владелец … Возьми мою землю, пожалуйста

В деле Дюпюи против Готье 2013 QCCA 774 Апелляционный суд Квебека подтвердил, что лицо, владеющее недвижимым имуществом в течение 10 лет, может получить право собственности на него независимо от того, знал ли владелец, что это имущество принадлежит другому лицу.

В данном случае сарай, принадлежащий ответчикам, расположенный на их земле, частично вторгался в землю истца, их соседа. В результате ухудшения отношений между соседями истец добился и получил в первую очередь судебный запрет, чтобы ответчики перенесли или снесли сарай, чтобы устранить посягательство. Решение суда первой инстанции отклонило довод ответчиков о том, что они приобрели право собственности на землю истца под навесом по корыстной давности через долгосрочное владение.В частности, решение суда первой инстанции постановило, что ответчики не могли иметь намерения владеть как собственники, и их владение не могло быть однозначным, потому что в то время, когда они приобрели сарай и часть земли под ним, они знали, что часть Сарай находился на земельном участке, принадлежащем истцу. В акте, по которому ответчики приобрели землю и сарай у продавца, не являющегося истцом, продавец прямо указал на посягательство. Посягательство также было признано в документе, в соответствии с которым предыдущий покупатель приобрел землю и сдал ее у истца.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции, указав, что он ошибочно применил понятие добросовестности. Во-первых, Апелляционный суд заявил, что в контексте приобретательной давности владелец является добросовестным, если он не знает, что другой владеет имуществом, которым он владеет. Решение первой инстанции было правильным, поскольку признало, что владение должно быть мирным, непрерывным, публичным и недвусмысленным и что физический аспект владения должен сопровождаться намерением владеть имуществом в качестве собственника.Решение первой инстанции было неверным, поскольку считало, что знание о том, что собственность принадлежит другому лицу, неизбежно исключает намерение удерживать ее в качестве собственника и делает владение двусмысленным. Апелляционный суд заявил, что Гражданский кодекс Квебека четко признает добросовестное и недобросовестное владение как «владение».

Что еще более важно, интерпретируя CCQ как единое целое, Апелляционный суд решил, что приобретательная давность недвижимого имущества через владение в течение 10 лет может быть основана на добросовестном или недобросовестном владении.Кроме того, он решил, что правило статьи 2920 C.C.Q., касающееся сроков добросовестного владения, применяется только к приобретательной давности движимого имущества, которое основано исключительно на добросовестном владении.

Кроме того, Апелляционный суд постановил, что намерение владеть имуществом в качестве собственника оценивается на основе поведения собственника и предполагается материальным владением имуществом. Соответственно, первоначальный владелец, оспаривающий элемент умысла, несет бремя отмены презумпции.

Решение Дюпю указывает на то, что простого знания о том, что здание или строение вторгается в собственность соседа, недостаточно для предотвращения корыстной давности. Согласно законам Квебека, лицо, владеющее недвижимостью, которое признало высший титул владельца, не имеет намерения владеть недвижимостью в качестве собственника. В случае признания владение начинается только тогда, когда неопровержимые факты указывают истинному владельцу на новое намерение держаться в качестве владельца, вызывая «изменение права собственности».Может существовать тонкое фактическое различие между простым знанием и признанием более высокого титула, особенно если посягательство указано или признано в цепочке титула, исходящей от лица, в отношении которого применяется корыстное предписание. В решении Дюпюи не обсуждается взаимосвязь между знанием высшего титула и его признанием.

В явных случаях посягательства может быть целесообразно, чтобы собственник, рискующий потерять часть своей земли, настаивал на том, чтобы его сосед периодически подписывал подтверждение преимущественного права собственности, не позволяя пройти 10 лет между подтверждениями.В противном случае владельцу, возможно, придется возбудить дело для устранения посягательства до того, как произойдет приобретение права давности.

McCarthy Tétrault Opinions Group состоит из сотрудников судебного отдела фирмы, чья практика сосредоточена на письменной защите и предоставлении стратегических рекомендаций и заключений в контексте сложных деловых споров и сделок. Членами группы мнений являются Энтони Александер, Мартин Будман, Брэндон Кейн, Овсеп Афарян и Кирстен Томпсон .

Земельная собственность по приобретению

Persida Acosta

Уважаемый PAO,

Моя семья и я мирно и непрерывно живем на участке уже более 50 лет. Первые жильцы участка, на смену которым пришли мои родители, уже живут за границей. Недавно мы выяснили, что у участка нет титула. Имеем ли мы право на лот и требовать то же самое?

С уважением,

Карлос

Уважаемый Карлос,

Закон, регулирующий вашу ситуацию, — это статья 1137 Нового Гражданского кодекса Филиппин, которая гласит:

«Статья 1137.Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество также предусматривают непрерывное неправомерное владение недвижимым имуществом в течение тридцати лет без права собственности или добросовестности ». (1959a)

С этим связано дело Соледад Каликдан против Сильверио Сенданья (G.R No. 155080, 5 февраля 2004 г .; ponente, бывший помощник судьи Верховного суда Консуэло Инарес-Сантьяго), в котором говорилось:

«Давность — это еще один способ приобретения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество.Он касается истечения времени в порядке и на условиях, установленных законом, а именно, что владение должно быть в понятии собственника, публичным, мирным, непрерывным и неблагоприятным. Приобретательный рецепт бывает обыкновенным или необычным. Обычное приобретение по рецепту требует добросовестного и справедливого владения в течение десяти лет. По чрезвычайной давности право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество приобретаются путем непрерывного неправомерного владения им в течение тридцати лет без права собственности или добросовестности.

xxxxxxxxx

Предполагая arguendo, что обычное приобретательное предписание не применимо в деле в баре, поскольку оно требует, чтобы владение было «добросовестным и с правом собственности», и нет никаких свидетельств, подтверждающих «добросовестность» ответчика, тем не менее, его неправомерное владение землей в течение более 45 лет наглядно показывает, что он выполнил требования, предъявляемые к выдаче исключительного права на приобретение.

Записи показывают, что данная земля является незарегистрированной землей.Когда истец подал настоящее дело 29 июня 1992 года, ответчик владел землей в течение 45 лет, считая с момента дарения в 1947 году. Это больше, чем требуемые 30 лет непрерывного неправомерного владения без справедливого права собственности и права собственности. Вера. Такое владение было публичным, неблагоприятным и относилось к собственному понятию. (Выделено)

Таким образом, поскольку вы живете на рассматриваемой земле более 50 лет, вы уже можете претендовать на право собственности на нее в силу чрезвычайного корыстного права собственности.Однако необходимо, чтобы вы зарегистрировались и прошли соответствующую процедуру, чтобы право собственности могло быть передано вам.

Опять же, мы считаем необходимым упомянуть, что это мнение основано исключительно на фактах, которые вы рассказали, и на нашей оценке того же. Мнение может измениться при изменении или уточнении фактов.

Мы надеемся, что смогли просветить вас по этому поводу.

Примечание редактора: Уважаемый PAO — это ежедневная колонка прокуратуры.Вопросы для шефа Акосты можно отправлять на [адрес электронной почты]

.

Почему владение землей — это не то же самое, что владение ею

Владение — очень важный термин в судебных спорах о собственности, поскольку это юридический носитель, который исследует право собственности. Общий принцип права заключается в том, что владелец считается собственником находящейся в его собственности вещи, будь то недвижимое или движимое имущество.

Правовые презумпции весьма своеобразны: презумпция — это автоматическое установление факта, которое может быть сделано без помощи доказательств.Во многих случаях презумпции опровергаются, то есть они могут быть опровергнуты доказательствами обратного. Но презумпции играют важную роль в праве, поскольку они устанавливают фиксированную отправную точку, от которой можно отступить.

Статья 525 (1) Гражданского кодекса предполагает, что лицо, владеющее вещью, считается владеющим ею от своего имени и на основании права собственности. Этот правовой институт и презумпция существуют независимо от официальных юридических титулов. То есть отправной точкой закона является то, что тот, кто чем-то владеет, не владеет этим от имени кого-то другого.Точно так же закон предполагает, что там, где есть владение, есть и собственность.

Но обе эти опровержимые презумпции, потому что могут быть обстоятельства, при которых владение — физическое задержание вещи — существует независимо от какого-либо титула, включая право собственности. Таким образом, можно представить доказательства, которые пытаются опровергнуть эти предположения.

Например, могут быть случаи, когда человек владеет землей, не имея на свое имя документа о праве собственности. Такой собственник по закону (и в соответствии со статьей 525 (1)) изначально считается обладателем права собственности — точно так же, как если бы он приобрел землю на основании нотариального акта.Опять же, это опровержимое предположение.

Действительно, законом признано, что владелец, который владел землей (без заключения договора на свое имя) в течение 30 лет (и при соблюдении соответствующих юридических требований), может приобрести такую ​​землю на основании права собственности на землю. предписание (в терминах общего права, известное как «неправомерное владение»). В просторечии этот правовой институт обычно (и, возможно, неточно) упоминается как « it-trobbija tal-ġust ».

Это, по сути, причина того, почему владение считается оплотом в пользу владельца, особенно в тех случаях, когда право владения и титулы соперничают, поскольку владение может не только демонстрировать предполагаемое право собственности, но и фактически может в конечном итоге привести к надлежащему владению посредством приобретательского права. рецепт.На Мальте владение по рецепту не так редко, как может показаться на первый взгляд.

Когда право собственности и владение существуют одновременно в отношении одного и того же предмета в отношении одного и того же лица (собственника), на самом деле нет никаких проблем, поскольку эти два правовых статуса дополняют друг друга. Короче говоря, обладание и тем, и другим (владение и титул собственности) означает абсолютное владение — наиболее желаемую форму собственности — наиболее квалифицированную форму титула.

Проблемы возникают, когда эту правовую презумпцию в пользу владения пытаются оспорить доказательством того, что один владеет имуществом не от своего имени, а от имени другого.Это затруднительное положение наиболее интересно, когда два элемента (владение и владение) фрагментированы таким образом, что суд должен глубоко копнуть и решить, кто является фактическим владельцем.

Для того, чтобы приобрести собственность по приобретательной давности, он должен держать вещь так, как если бы она ему принадлежала

Этот вопрос окончательно разрешил Апелляционный суд 20 июля по делу «Кевин Заммит и против Кармел Галеа».

Истец, фермер, владел частью сельскохозяйственной земли.На фермера подали в суд третьи лица, которые утверждали, что являются собственниками этой земли. Они требовали, чтобы суд постановил выселить его из собственности. Истец утверждал, что он владел землей в течение длительного времени и, таким образом, приобрел ее по корыстной праве.

С другой стороны, истцы утверждали, что истец занимал их землю на основании простого согласия ( tolleranza ), которое первоначально было предоставлено ему их отцом, и, как следствие, независимо от того, как долго он владел землей. , это не стало его.

При рассмотрении дела по существу суд обсудил правовые вопросы, связанные с владением в свете «приобретательной давности». В конце концов, владение — это то, что вызывает концепцию приобретательской давности, поскольку она является элементарной составляющей этого правового института.

Суд установил, что рассматриваемый фермер действительно «знал», что собственность принадлежит третьим сторонам, хотя он утверждал, что его следует рассматривать как приобретшего собственность по праву приобретения.Это было проблематично, потому что для того, чтобы кто-то приобрел собственность по корыстному рецепту, он должен был держать вещь так, как если бы она принадлежала ему — animus et corpus; corpus ownionis et animus Possidendi vel Animus Domini. Настроение владельца — ключ к успеху.

Суд, однако, пришел к выводу, что, несмотря на то, что фермер знал, что это имущество принадлежит другим лицам, поскольку он владел имуществом с намерением стать его владельцем по приобретательной давности, этот элемент давности был соблюден.

Правовая проблема для фермера заключалась в другом; если будет установлено, что арендатор владел имуществом по простому согласию, он никогда не сможет приобрести его, независимо от того, как долго он будет владеть им.

Такие владельцы не могут перейти на приобретательную давность, потому что они держат связь с первоначальными владельцами. Простое доверие — это титул, который позволяет его владельцам владеть собственностью с благословения первоначальных владельцев. Таким образом, владелец все равно будет очень заметен.

СВЯЗАННЫЕ ИСТОРИИ

В этом деле суд установил, что фермер владел собственностью на правах простой гарантии; действительно, фермер и владелец первоначально договорились, что первый должен обрабатывать землю, но вернуть ее, когда владелец потребует ее обратно.

По этой причине суд заявил, что фермер очень хорошо знал, что он владеет землей с согласия владельца (то есть от имени владельца) на основании простого права собственности, и, таким образом, корыстная давность никогда не применялась. срабатывает.

Таким образом, суд обязал фермера выселить его с указанной земли.

Мэри Роуз Микаллеф — младший юрист Azzopardi, Borg and Abela Advocates.

Независимая журналистика стоит денег. Поддержите Times of Malta по цене кофе.

Поддержите нас .

No related posts.