Покупка квартиры у собственника с договором исполненной ренты: Покупка квартиры с выкупленной или исполненной рентой

Содержание

Если квартира была получена по договору ренты

 – продолжение:

Договором-основанием получения права собственности на квартиру может служить Договор ренты или, точнее, его разновидность для недвижимого имущества – Договор пожизненного содержания с иждивением.

 

Здесь мы видим ситуацию, когда прежний владелец квартиры (Получатель ренты) передал право собственности на квартиру новому владельцу – нашему Продавцу (Плательщику ренты), а тот, в свою очередь, принял вместе с правом собственности обязанность пожизненного содержания прежнего владельца.

 

Получатель ренты совсем не обязательно должен физически проживать в квартире (он, например, может содержаться в пансионате, или жить на своей даче). Но права пожизненного проживания в своей бывшей квартире он, в любом случае, не лишается.

 

 

Договор пожизненного содержания с иждивением для нас, как Покупателя, является ограничением (обременением) права собственности Продавца. И оно, соответственно, должно быть указано в Титуле на квартиру, или в Выписке из ЕГРН, в строке «ограничения (обременения) прав».

 

Такие квартиры продаются относительно редко, и с большим дисконтом – фактически, за полцены (из-за этого неудобства-обременения).

 

Так же, как и в случае с Залогодержателем (при ипотеке, например

), Продавец имеет право распоряжаться квартирой (в т.ч. продавать ее) только при условии письменного согласия Получателя ренты.

Причем, при покупке такой квартиры, мы приобретаем вместе с правом собственности, и то самое обременение на нее. То есть после регистрации сделки с такой квартирой, обязанность по регулярному содержанию Получателя ренты уже будет лежать на нас.

 

 

Несмотря на привлекательную цену квартиры, риск для нас здесь, очевидно, выше, т.к.

рента (пожизненное содержание) подразумевает периодические платежи и, возможно, физический уход за Получателем ренты в течение неопределенно длительного времени. Если же мы по какой-либо причине (даже вполне объективной) нарушим график платежей, или вовсе их прекратим, то это станет явной и однозначной причиной для расторжения сделки с квартирой.

Причем, Получатель ренты не обязан будет возмещать Плательщику ренты понесенные им расходы.

 

Обременение, связанное с выплатами ренты, на основе Договора пожизненного содержания с иждивением

, исчезает только в случае смерти Получателя ренты. Для юридического снятия этого обременения, необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ «Мои документы», например), где внесут соответствующую запись в реестр прав.

 

Если обременение на такую квартиру исчезло ДО нашей сделки, то нам нужно потребовать от Продавца Свидетельство о смерти лица, указанного в договоре-основании, а также убедиться, что Выписка из ЕГРН – «чистая» (т.е. не содержит зарегистрированных обременений).

Правда, цена квартиры после снятия обременения, конечно же, резко вырастет.

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

 

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

 

Исполненная рента — риски покупки квартиры

Автор Антон Величко На чтение 3 мин. Просмотров 3.6k. Опубликовано Обновлено

Недвижимость, обремененная ранее договором исполненной ренты имеет риски при покупке квартиры и относится к категории рискованного жилья. При этом стоимость такого жилища несколько ниже среднерыночных значений. Данный факт негативно сказывается на ликвидности объекта, поэтому скидка в размере 5-10% от рыночной цены является типичным условием продажи.

Остается только понять, стоит ли приобретать подобное жилье со скидкой или риски слишком велики для подобного дисконта.

Договор исполненной ренты риски при покупке квартиры

Полезно: риски при покупке квартиры у пожилого человека

Продать квартиру с рентой можно в одном из трех случаев:

  1. Рантье умер;
  2. Новый владелец готов обслуживать договор ренты при согласии рантье;
  3. Покупателем проводится выкуп ренты.

Риски покупки квартиры после договора ренты:

Приобретение жилья с исполненной рентой способно принести новому владельцу серьезные риски. Основными среди них выступают:

  • Претензии со стороны наследников, способных через суд признать сделку купли-продажи недействительной, забрав квартиру, но не вернув покупателю его деньги.
  • Претензии со стороны третьих лиц, причем своевременно определить круг возможных истцов не представляется возможным.
  • Оспаривание договора в связи с недееспособностью рантье, оформлением сделки под давлением и иными аналогичными причинами.
  • Возможность оспаривания сделки в связи с умышленной смертью получателя средств плательщиком.

Это интересно: риск при покупке квартиры, полученной по договору дарения

Как снизить риски при покупке квартиры по договору пожизненной ренты

Оптимальным вариантом при исполненном договоре ренты является наличие свидетельства о смерти. Такой вариант станет оптимальным в первую очередь для покупателя.

Что при покупке квартиры с рентой риски были минимальными, необходимо:

  • Не просто убедиться в наличии свидетельства о смерти, но и определить степень подлинности документа;
  • Убедиться через Росреестр в отсутствии обременения на указанный объект жилой недвижимости;
  • Выбирать варианты, для которых смерть рантье наступила более трех лет назад, то есть истекли все сроки исковой давности;
  • Целесообразно привлечь опытного юриста, обладающего необходимым опытом, и способного выяснить основную информацию о жилье и его текущем владельце.

Среди необходимой информации необходимо выделить источник возникновения права собственника, систему родственных связей владельца для определения возможных авторов исков на оспаривание. Кроме того, необходимо выяснить информацию и о покойном рентополучателе. В случае, если у него имелся опекун или он был официально признан недееспособным, существуют все шансы, сделка будет оспорена.

Определить стоит и сроки исполнения обязательств по договору ренты. Практика показывает, что при быстром наступлении смерти получателя, риски столкнуться с мошенниками существенно возрастают.

Подводя итоги можно констатировать, если существует договор исполнительной ренты, риски при покупке квартиры увеличиваются. В первую очередь они связаны с возможным оспариванием со стороны других наследников или откровенно мошенническими схемами действий. Позволить себе такую сделку стоит только при условии наличия возможности досконально проверить объект недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

22.07.2020

По статистике, каждые 8 лет люди стремятся изменить условия жизни – продать свое жилье и купить другое взамен. Конечно, не у всех получается реализовать такую потребность. Одного желания мало. Ведь любой переезд – это глобальное мероприятие, сравнимое в народе со стихийным бедствием. Но истинные причины страхов и опасений, сопутствующих таким кардинальным переменам в жизни – это финансовая составляющая и риски.

Решение проблемы с деньгами еще как-то кажется понятной – можно обратиться за кредитом в банк или продать что-то ценное, чтобы выручить часть суммы на доплату или первоначальный взнос.

А вот как бороться со страхами? Тем более что сейчас со всех сторон активно муссируются темы о «черных риэлторах» и «криминальных нотариусах». Или просто постоянно рассказываются страшилки о том, как доверчивые граждане решили купить квартиру, но что-то пошло не так, в итоге они потеряли все – и деньги и квартиру.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Да, Москва – огромный город, стремительный и насыщенный разнообразными возможностями и рисками. И стоимость жилья здесь измеряется шести- и семизначными цифрами. Но именно этот фактор должен призывать любого человека быть просто внимательным, рассудительным и не гнаться за сияющими «выгодными предложениями», красной дорожкой устилающими путь в мышеловку.

Любая покупка квартиры таит в себе целый алгоритм необходимых действий, которые стоит последовательно пройти, не пренебрегая мелочами и деталями. В таком вопросе, где фигурируют крупные суммы, мелочей и лишних деталей просто не бывает. Итак, если вы впервые покупаете квартиру, то вам полезно будет знать о подстерегающих сложностях и потенциальных рисках.

Зато покупка другой квартиры одновременно сулит перемены, свежим ветерком обновляющими вашу жизнь!

Очень часто мотивом смены жилья служат замечательные поводы: брак, рождение ребенка, потребность в увеличении жилплощади для работы на дому. Но бывают и грустные причины – развод, разъезд с детьми и прочие. Возможно, вы просто считаете, что место жизни определяет ее уровень, и, переселившись в более престижный район, вы автоматически запустите программу личностного роста, а эта новая квартира станет стартом к вашему успеху.

Такие эмоциональные мотивы иногда вклиниваются в рациональный выбор и мешают принимать правильные решения.

А ведь именно хладнокровный и рациональный подход сохранит ваши деньги, и обеспечит благополучную реализацию задуманного переезда.

Первая сложность, с которой сталкивается покупатель, работающий без риэлтора – это адекватный анализ рынка недвижимости.

Вы покупаете квартиру в настоящем времени. И деньги берете в ипотеку сегодня, так же как и переезд в купленную квартиру состоится в обозримом будущем. Поэтому важно разбираться в современном экономическом положении в недвижимости. А не в гипотетической перспективе. Не распыляйтесь на предположения и прогнозы, а изучайте сегодняшний рынок цен на квартиры в интересующем вас районе.

Проанализируйте предложения, изучив объявления на ЦИАН, Авито и прочих сайтах недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Нет смысла распыляться по многочисленным площадкам, ведь риэлторы дают объявления во все возможные издания, поэтому вы везде будете видеть одни и те же объекты. А если вам попадаются привлекательные предложения на каком-то малоизвестном сайте, при этом такой квартиры нет на ЦИАНе, Авито, Из рук в руки и на Яндекс-недвижимости, то возможно, это вымышленный объект, опубликованный исключительно с целью поиска клиентов – покупателей. Реально существующие объекты размещены на платных сайтах, и дублируются на крупных площадках популярных баз недвижимости.

Есть сайты, предлагающих независимую оценку квартир: ЦИАН — https://cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/, Из рук в руки — https://www.irn.ru/price/ и другие. Это поможет вам получить более объективное представление об истинной стоимости квартир в выбранном районе. Это сложно, но решаемо.

Еще одна неочевидная сложность в выборе квартиры – это точно сформулировать, что же вы хотите?

Сконцентрируйтесь на своих предпочтениях и опишите нужную вам квартиру, со всеми подробностями.

После перечисления «хотелок», составьте список приоритетов и расположите важные для вас пункты по степени значимости. Это поможет критически оценить свои требования и переосмыслить список пожеланий, понять, чем можно пожертвовать, а что для вас действительно важно.

Не в ваших силах в купленной квартире изменить этаж, близость к метро или инфраструктуру. Поэтому пункты, описывающие район, близость к метро и характеристики дома – базовые. А состояние самой квартиры, наличие пластиковых окон, хорошей входной двери и красивого санузла – переменные, и являются не проблемами, а расходами.

Определившись с типом дома, желаемыми этажами, и метражом, можно приступить к изучению предложений в этом районе. И прежде чем договариваться о просмотре, заранее, еще по телефону старайтесь задавать как можно больше вопросов риэлтору или собственнику, разместившему объявление.

Существенные причины, из-за которых нет смысла тратить время на просмотр этого объекта можно выяснить в телефонном разговоре.

  • Например: свежее наследство.
  • Или свежая исполненная рента, а также – не исполненная рента.
  • Если у квартиры много собственников и все прописаны, среди них есть несовершеннолетние и сильно пожилые люди.
  • Если собственник находится за рубежом и приезжать сюда не собирается даже на сделку.
  • Если квартирой владеют год или меньше и снова ее продают – это повод насторожиться, особенно, если продавец не желает объяснять причину столь быстрой продажи.
  • Если продается квартира с прописанным человеком, которого нельзя выписать.
  • Не стоит связываться с объектом, у которого документы утеряны, не оформлены или их постигла ужасная напасть и вам их не готовы показать и внятно рассказать историю приобретения этого жилья.
  • и другие настораживающие факты.

Любая мутная и непонятная схема должна быть отталкивающим фактором, особенно, если вдруг продавец заговорит о скидке. Не обманывайтесь! Хорошая квартира всегда должна стоить денег! Адекватно рынку! И никак не меньше.

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Лучше, конечно, когда квартиру продают в режиме «свободная продажа». Это значит, что продавец взамен получает деньги, а не подбирает другую квартиру. Если выбранная вами квартира продается по альтернативному сценарию, то тут могут возникнуть сложности.

Первая сложность, с которой можно столкнуться при покупке альтернативной квартиры – это попадание в цепочку. И чем длиннее такая цепочка, тем нужнее помощь профессиональных риэлторов.

В условиях современного экономического положения в стране, большинство людей не имеют свободных наличных средств на покупку квартиры. Поэтому многие, желая улучшить или изменить жилищные условия, сначала должны продать свою квартиру, в которой проживают, и тут же на вырученные деньги, или доплатив, приобрести другую квартиру, а возможно, даже две.

И больше всего пугающее и непонятное в этой цепочке: деньги вкладывает самый «верхний покупатель», а получает их – самый «нижний продавец». Участники, находящиеся в срединных звеньях цепи – оперируют только виртуальными деньгами – сколько, кому и за что заплатить или доплатить (при доплате появляются новые живые деньги, которые тоже нужно правильно вплести в общую схему).

Технически организовать и грамотно построить сделку без помощи профессионалов практически невозможно, особенно, если цепочка выстраивается из нескольких звеньев. То есть, владельцы выбранной вами квартиры тоже хотят взамен купить другое жилье – и при оформлении вашего договора купли-продажи с ними, на сделке будут присутствовать посторонние люди – собственники квартиры или даже двух квартир, которые купят ваши продавцы. А представьте себе, что и там есть своя альтернатива?

Это сложно.

Нужно еще учесть простой человеческий фактор: все мы люди разные – спокойные и не очень, вспыльчивые, темпераментные, холерики или флегматики, скептики, параноики или даже мизантропы. А вдруг ваши оппоненты начитаются страшилок в интернете про обманы в недвижимости и начнут всего бояться, волноваться и истерить на самой сделке? Как вы справитесь с чужими эмоциями и погасите потенциальный срыв всей альтернативы?

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные сложности

Ведь волнение на сделке по продаже и покупке квартиры – это так естественно! Не каждый день обычный человек, (не риэлтор) покупает и продает объект, стоимостью в миллионы!

Грамотно всех организовать, обсудить все движения средств и точное распределение всех сумм, с учетом интересов каждой стороны, и при этом не ошибиться, не пропустить никаких расходов и комиссий, оплат по сделке и доплат или отдельных остающихся сумм – это критический момент, подвластный только узким специалистам.

Даже если вы самостоятельно подобрали себе покупателя и новую квартиру, хотя бы на сопровождение сделки обратитесь за помощью к риэлтору. Существует такая услуга – «юридическое сопровождение», которая как раз направлена на помощь в таких случаях. Она стоит значительно дешевле, чем полная комиссия, но при этом четкая технология проведения альтернативы защитит вас и ваших компаньонов по сделке от лишних переживаний и суеты. А заодно поможет вам сформировать полный комплект необходимых документов.

Риэлторами за много лет отработаны четкие механизмы проведения таких сделок – когда в один день собираются сразу все продавцы и покупатели и поочередно подписывается каждый договор купли-продажи, происходит закладка денег в банке, согласно схеме расчетов, а затем одним общим пакетом документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

Задача всех участников альтернативы: провести сделку в спокойной, сосредоточенной атмосфере, четко соблюдая технологию и пошагово выполнять все действия, понятные каждому участнику.

Продавать и покупать квартиру альтернативной сделкой можно, нужно только ее правильно организовать и заранее составить схему движения средств и расчетов по всем участвующим в цепочке сделкам.

Удачи вам в выборе и осуществлении благополучной покупки квартиры!

Об авторе

Алена Николаевна Ковалева
Частный риелтор.
Специалист по реализации крупных земельных наделов.
Член Евразийского художественного союза, победитель конкурсов абстрактной живописи.
Член Евразийской творческой гильдии писателей.

Алена Николаевна Ковалева

Статья от нашего эксперта, Мизевой Анастасии Вячеславовны, руководителя юридического департамента «Кто может оспорить сделку с жильем?» — ЦН АЛЬФА

— Может ли несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет выразить несогласие в проведении сделки и оспорить ее в суде?


— Несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия. Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение. 
Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия. Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, если она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.

Если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры в период регистрации, то после перехода права оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

Также несовершеннолетний, не достигший 18-летия на момент сделки, может оспорить сделку, нарушающую его права с того момента, как достигнет совершеннолетия в пределах максимального срока исковой давности (срок может быть увеличен до 10 лет по ходатайству истца), если докажет, что сделка нарушает его права.

— Могут ли отменить сделку и лишить покупателя квартиры, если после сделки один из продавцов был признан недееспособным?

— Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина, его опекуна, попечителя, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом (статья 177 ГК РФ).

При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и чаще всего назначает судебную экспертизу.

— После того, как квартира была приобретена, объявился муж продавца, признанный на момент сделки безвестно отсутствующим по решению суда. Сможет ли он оспорить сделку и попытаться вернуть себе квартиру?

—Человек, объявленный умершим, может требовать вернуть свое сохранившееся имущество, безвозмездно перешедшее к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя. Гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у покупателя квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать недобросовестность покупателя при приобретении квартиры.
При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры знать, что объявленный умершим гражданин жив, и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру. Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.


— Зарегистрируют ли сделку, если на следующий день после того, как договор купли-продажи недвижимости был сдан в МФЦ, продавец умер?

— В таком случае Росреестр при получении информации из госорганов об указанном событии может отказать в регистрации, поскольку на момент перехода права субъекта права не будет в живых. В случае, если Росреестр зарегистрирует сделку, в связи с тем, что не получит информации о гибели лица, сделка будет иметь риски оспаривания.

Переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам. До вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, наследники могут поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке. Важным является указание в договоре купли-продажи сведений о том, в какой момент обязательства сторон считаются исполненными, а сделка завершенной. Часто покупателю недвижимости приходится обращаться в суд для того, чтобы отстоять свои права на жилье.

— Смогут ли родственники лица, заключившего договор пожизненного содержания с иждивением, оспорить эту сделку и заполучить квартиру по наследству?


— Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Поэтому требовать изъятия квартиры только на основании родственных связей наследники не вправе.


— Сможет ли бывший супруг оспорить сделку по продаже квартиры, если квартира была приобретена его женой в период брака на основании договора дарения?

— Сможет оспорить, если докажет, что существенно увеличил стоимость имущества за счет своих средств или при наличии брачного договора, в котором квартира супругами определяется как совместное имущество. Поэтому в указанных случаях необходимо выяснить, не претендует ли бывший супруг на квартиру, и оформить его нотариальное согласие на продажу во избежание риска оспаривания сделки.

— Из-за инвалидности продавец не в состоянии сам подписать документы или не в состоянии прочесть текст, написанный в документе. Каким образом совершить сделку без риска ее последующего оспаривания?


— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России. Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно. Договор об отчуждении зачитывается вслух, в случае наличия вопросов продавца, нотариус обязан дать разъяснение. Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.


Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки. Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии. Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются. В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования во избежание последующего судебного спора о признании сделки недействительной в связи с недееспособностью одной из сторон.

— Можно ли оспорить сделку, если лицо намеренно расписалось не своей подписью в договоре?

-. Бывает, что лицо намеренно ставит искаженную подпись в договоре, а впоследствии заявляет, что договор подписан не им. В данной ситуации сложно предугадать исход событий, всё зависит от результатов почерковедческой экспертизы, поэтому важно следить за тем, чтобы документы подписывались в вашем присутствии и подпись была максимально естественной, не сильно отличалась от подписи в других документах: паспорт лица, любые иные документы с оригинальной подписью лица.

В следующем выпуске — информация о том, спасает ли покупателя от потери права собственности признание его в судебном порядке добросовестным приобретателем, и как покупателю доказать добросовестность приобретения недвижимости.

Росреестр

Договоры пожизненной ренты отличаются от прочих форм сделок с недвижимостью. Особенность их в том, что владелец передает свое жилье в собственность другому лицу, но с обременением, которым выступает он сам.

Получателями ренты обычно становятся одинокие пожилые люди, которые нуждаются в обеспечении и помощи.

Что такое рента и как ее получить

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор.

Чем оно отличается содержание от ренты

Существует также разновидность сделки, подразумевающая не фиксированные выплаты, а содержание с предоставлением услуг по уходу. Например, это может быть покупка продуктов и лекарств, обеспечение медпомощи, оплата счетов ЖКХ, уборка, необходимый ремонт жилья и т.д. Это называется «пожизненное содержание с иждивением».

Получатели – кто может претендовать на ренту

Получателем ренты является собственник квартиры либо, например, супруги, но это всегда физические лица. Если получателем выступает не один человек, то срок договора прекращается со смертью последнего из получателей.

Чтобы стать получателем пожизненной ренты или содержания, нужно быть единственным собственником квартиры, которая будет передана плательщику ренты. Сама квартира не должна иметь никаких обременений и ограничений на распоряжение ею. Плательщиками ренты могут выступать физические лица и организации.

Платежи – как определяется размер ренты

Если речь идет именно о ренте, а не о содержании, то оговаривается сумма платежей. Размер ренты не должен быть ниже прожиточного минимума того региона, где проживает получатель. С ростом прожиточного минимума на человека платежи индексируются. Как правило, выплаты осуществляются ежемесячно, если в договоре специально не оговариваются другие сроки.

Договор – как его правильно заключить

Договоры ренты или содержания не имеют определенной формы, они всегда составляются индивидуально. В каждом из них должен быть сформулирован и подробно изложен перечень условий, которые должен будет соблюсти плательщик ренты. Например, в случае с рентой там указывается общая стоимость жилья, размер ежемесячного денежного платежа и сроки его выплаты. Если пожилой человек хочет получать содержание, то все необходимые ему услуги также должны быть описаны в договоре.

Нотариус – нужно ли заверять документ

Договор ренты или пожизненного содержания должен быть нотариально заверен. Нотариус оценивает, дееспособен ли владелец квартиры, осознает ли он все возможные последствия сделки. Если препятствий нет, он оформляет и заверяет документ.

Заверенный договор нужно передать в Росреестр и оплатить госпошлину. Когда сделка будет зарегистрирована, новый владелец жилья получает свидетельство о собственности. Но обязательства по договору ренты не дают ему права распоряжаться недвижимостью. Лишь после смерти бывшего владельца новый собственник может снять обременение с квартиры.

Аннулирование сделки – как расторгнуть договор

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением расторгаются либо по соглашению сторон, либо через суд. Сделка может быть признана недействительной, если не исполнялись условия договора и у получателя ренты есть обоснованные претензии ко второй стороне. Например, если за пожилым человеком перестали ухаживать или выплачивать ему взносы.

Ваш путеводитель по аннуитетам: введение

Это первая часть серии из шести статей о рентах

Некоторые люди покупают гарантии на свои телевизоры с плоским экраном. Другие покупают страховку на поездку, чтобы возместить свои расходы в случае отмены отпуска.

Аннуитеты призваны предлагать гарантии различного рода — они бывают разных форм.

По сути, аннуитет — это договор между вами и страховой компанией, в котором компания обещает производить периодические выплаты вам, начиная немедленно или в какое-то время в будущем.Вы покупаете аннуитет либо одним платежом, либо серией платежей, называемых страховыми взносами.

Некоторые аннуитетные контракты предоставляют возможность откладывать на пенсию. Другие могут превратить ваши сбережения в поток пенсионных доходов. Третьи делают и то, и другое. Если вы используете аннуитет как средство сбережения, а страховая компания откладывает выплату вашей выплаты на будущее, у вас есть отсроченный аннуитет. Если вы используете аннуитет для создания источника пенсионного дохода и ваши выплаты начинаются сразу же, у вас есть немедленный аннуитет.

Два наиболее распространенных типа аннуитетов — фиксированные и переменные. Существует также гибрид, называемый индексированным аннуитетом, также называемый аннуитетом с индексом акций или аннуитетом с фиксированным индексом.

Аннуитеты

часто представляют собой продукты, которые инвесторы рассматривают при планировании выхода на пенсию, поэтому стоит понимать их, особенно с учетом того, что они связаны с различными сборами и расходами, такими как сборы за отказ, сборы за смертность и расходы, связанные с риском расходов, а также административные сборы, и могут иметь высокие комиссии, достигающие семи и более процентов.

Каково происхождение аннуитетов и как они менялись с годами?

Примерная концепция аннуитета восходит к Древнему Риму. Римские граждане вносили предоплату по контракту, называемую «аннуа», в обмен на стабильные выплаты на всю жизнь или на определенный период времени.

Сегодня аннуитеты стали более разнообразными и, следовательно, более сложными, с разными типами аннуитетов, каждый из которых предлагает разные типы гарантий и сбережений. Эти навороты могут затруднить понимание инвесторами ренты.И они могут сделать аннуитеты дорогими для покупки.

По данным LIMRA, исследовательской компании, финансируемой страховой отраслью, в прошлом году в США было продано аннуитетов на сумму 236,7 млрд долларов.

В чем разница между немедленным и отсроченным аннуитетом?

Вся разница сводится к тому, что вы начинаете получать платежи. В случае немедленного аннуитета, физическое лицо платит единовременную премию страховой компании в обмен на поток дохода, который приходит сразу или вскоре после этого.

С отсроченным аннуитетом вы инвестируете на более ранний срок или с течением времени и получаете платежи в какой-то момент в будущем. Это так называемый период накопления — время между началом выплаты страховых взносов и началом выплаты дохода.

Как немедленные, так и отсроченные аннуитеты могут быть фиксированными или переменными, что изменяет профиль риска ваших инвестиций. Мы рассмотрим эти различия позже в этой серии.

Как немедленные, так и отсроченные, все аннуитеты включают сборы и расходы; выплаты, сделанные из ваших взносов, будут за вычетом этих затрат.

Какие у меня есть варианты выплат с отсроченным аннуитетом?

Существуют различные варианты выплат. Вы можете выбрать «аннуитет» или конвертировать инвестиции в отсроченный аннуитет в гарантированный доход на определенный период или на всю оставшуюся жизнь. Решение об аннуитете, как правило, безвозвратно. Вы отказываетесь от контроля над своими деньгами в обмен на гарантию стабильного дохода.

Кроме того, вы можете систематически снимать средства со своего счета или получать единовременную выплату.Вы сохраняете контроль над своими инвестициями, но лишаетесь гарантии страховой компании, что вы не переживете свои деньги.

У переменных аннуитетов и фиксированных индексированных аннуитетов часто есть участники, которые дают владельцу возможность превратить счет в поток пожизненного дохода, не отказываясь от возможности снимать деньги со счета, сказал Керри Пехтер, автор книги «Аннуитеты для чайников». и редактор журнала пенсионных доходов. Но эти всадники будут вам стоить.

«Эти продукты позволяют вам оставлять ваши варианты открытыми», — сказал он.«Но такая гибкость имеет свою цену. В зависимости от того, сколько вы снимете, вы получите пропорционально меньший доход ».

И вы должны быть осторожны при инвестировании в любой вид аннуитета, потому что многие аннуитеты устанавливают периоды удержания и комиссию за сдачу для тех, кто хочет снять свои наличные раньше. И даже если вам удастся пропустить комиссию за возврат, вы все равно можете столкнуться с большим налоговым штрафом за определенные операции по снятию средств.

Сколько мне это будет стоить?

Вам не нужно платить налоги при увеличении аннуитета до тех пор, пока вы не начнете снимать средства, но инвестиции в аннуитеты производятся за счет долларов после уплаты налогов, что означает, что вы не можете вычитать взносы в аннуитет из своего налогооблагаемого дохода.

В отличие от других пенсионных счетов, которые предлагают рост с отложенным налогом, таких как IRA и 401 (k) s, аннуитеты не имеют ограничений на годовые взносы. Это означает, что вы сможете сэкономить больше денег с аннуитетом, чем с другими планами. Имейте в виду, что если вы инвестируете в аннуитет через соответствующий план, такой как IRA, вы все равно будете подпадать под эти ограничения.

С другой стороны, когда вы берете деньги из аннуитета, прибыль облагается налогом по обычным ставкам дохода, а не по более низким ставкам прироста капитала. А если вы снимете деньги до того, как вам исполнится 59 ½, вы столкнетесь с 10-процентным налоговым штрафом.

Те, кто инвестирует в аннуитеты, предлагаемые в рамках IRA или 401 (k), не получают дополнительных налоговых преимуществ.

Есть ли другие недостатки аннуитетов?

Аннуитеты могут быть дорогостоящими. Затраты могут включать административные сборы, сборы базового фонда, плату за риск смерти и расходы — цену, которую вы платите страховым компаниям, принимая на себя риск того, что вы и другие проживете дольше, чем ожидалось. А комиссии могут быть высокими — до 7 и более процентов.

И если вы выберете дополнительные гарантии, вы можете рассчитывать на дополнительные расходы.

Есть и другие компромиссы. Как правило, вы обязаны хранить свои деньги, вложенные в аннуитет, в течение определенного количества лет. Если вы вытащите деньги в течение определенного периода после совершения покупки, вы можете столкнуться с комиссией за возврат.

Что нужно учитывать при покупке аннуитета?

Важно понимать особенности контракта, его стоимость и связанные с этим ограничения.

Аналогичным образом, стоит потратить время на сравнение аннуитетов с другими пенсионными сберегательными фондами, которые не предлагают страховую защиту, чтобы определить, отвечает ли аннуитет вашим конкретным потребностям.

«Это не импульсивная покупка», — сказал Моше Милевски, доцент кафедры финансов Школы бизнеса Шулиха Йоркского университета в Торонто. «Спроси:« Что это мне даст? »»

Ниже приводится глоссарий некоторых ключевых терминов, связанных с аннуитетом:

Период накопления: Период, в течение которого владелец отсроченного аннуитета производит платежи по контракту и накапливает активы.

Аннуитет : Лицо или лица, ожидаемая продолжительность жизни которых используется для расчета суммы аннуитетных платежей. Владелец контракта и получатель ренты часто, но не всегда, — одно и то же лицо.

Аннуитизация : Преобразование накопленной стоимости договора аннуитета в поток ежемесячных, квартальных или полугодовых платежей в течение всего срока жизни аннуитента или в течение определенного количества лет.

Получатель: Лицо, назначенное владельцем контракта для получения любых платежей, которые могут причитаться в случае смерти владельца контракта или получателя ренты.

Владелец контракта : Лицо, выплачивающее премию по контракту. Владелец может снимать средства, принимать инвестиционные решения, отказаться от контракта, сменить бенефициара и преобразовать отсроченный контракт в поток немедленных доходов. (Два человека могут совместно владеть договором ренты.)

Отложенный аннуитет: Аннуитет, при котором фаза выплаты откладывается до какой-либо даты в будущем. Контракт может быть оплачен с помощью единой премии, нескольких премий или регулярных взносов.

Фиксированный аннуитет: Отсроченный аннуитет, который гарантирует, что владелец контракта получит установленную процентную ставку на этапе накопления.

Период бесплатного просмотра: Количество дней после заключения нового контракта, в течение которых владелец может его расторгнуть.

Немедленный аннуитет: Аннуитетный договор, приобретенный с единовременным взносом, который обычно начинает выплачиваться в течение от одного до 13 месяцев с момента покупки.

Индексированная аннуитет: Аннуитет, прибыль по которому косвенно связана с показателями широкого рыночного индекса, такого как S&P 500, но который также ограничивает потери из-за плохой работы рынка.

Фаза выплаты: Период, в течение которого деньги, накопленные по договору об отсроченном аннуитете, или платеж за покупку немедленного аннуитета выплачиваются в качестве доходов.

Премии: Деньги, внесенные в договор аннуитета.

Комиссионные за сдачу: Штрафы, причитающиеся с владельца контракта за выход из контракта до окончания периода сдачи.

Переменный аннуитет: Аннуитет, для которого стоимость контракта или выплаты дохода варьируются в зависимости от инвестиционной эффективности соответствующих субсчетов.

Источник: «Аннуитеты для чайников» Керри Пехтер


Чтобы прочитать остальную часть нашей серии из шести статей об аннуитетах, перейдите по следующим ссылкам:

Часть первая: Ваш путеводитель по аннуитетам: введение

Часть вторая: Немедленные аннуитеты: деньги сейчас и на всю оставшуюся жизнь … по цене

Часть третья: Ваш путеводитель по аннуитетам: аннуитеты с отсроченным доходом

Часть четвертая: Ваш путеводитель по аннуитетам: фиксированные аннуитеты

Часть пятая: Сложные риски и вознаграждения индексированных аннуитетов

Часть шестая: Ваш путеводитель по аннуитетам: переменные аннуитеты

Покупка дома с арендаторами: краткое руководство

Если вы заинтересованы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной собственности, вполне возможно, что эта недвижимость в настоящее время занята арендаторами. В таком случае, прежде чем совершить покупку, следует учесть несколько моментов. Прочтите краткое введение в права арендаторов, обязанности арендодателя и способы ограничения рисков при покупке дома с арендаторами.

Права арендатора

Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды. Точно так же, как сервитуты (и другие заветы), которые «связаны с землей» — то есть они привязаны к земле, а не к владельцу, — аренда остается «привязанной» к дому, даже когда право собственности переходит из рук в руки.Вывод: договор аренды, заключенный до покупки недвижимости, остается в силе даже после того, как вы его закроете, поэтому вы не можете по закону повышать арендную плату, изменять пункты или соглашения или выгнать арендатора до окончания срока аренды только потому, что ты новый владелец.

Если вы определенно хотите, чтобы жильцы выселились, у вас есть несколько вариантов. Один из них — подать предложение о доме, которое зависит от того, будет ли дом пустым (то есть без арендаторов), когда вы закроетесь. Это возлагает на продавца бремя: либо расторгнуть договор аренды, либо дает арендаторам стимул уйти раньше.Если продавец не может (или не желает) сделать это, вы можете уйти и начать искать другой дом. Другой вариант — купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов). Но в этом сценарии имейте в виду, что арендатор не обязан принимать какие-либо новые условия, если у него есть действующий договор аренды, и вы можете открыть для себя судебный процесс, если вы нарушите договор аренды или попытаетесь принудить к выселению.

Обязательства арендодателя

Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя.Большая часть работы домовладельцем — это поддержание безопасного и пригодного для жилья имущества для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):

  • Содержите все места общего пользования, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии.
  • Убедитесь, что элементы конструкции безопасны и не повреждены (полы, стены, лестницы, лифты, крыши).
  • Убедитесь, что электрические, водопроводные, отопительные / кондиционирующие (HVAC), вентиляционные и санитарные системы содержатся в надлежащем состоянии.
  • Убедитесь, что у жильцов есть доступ к водопроводу, горячей воде и теплу в разумных количествах и в разумные сроки.
  • Обеспечьте контейнеры для мусора и организуйте вывоз мусора.
  • Управлять известными токсинами в окружающей среде, включая свинцовую краску и асбест.
  • Уничтожить грызунов и других паразитов.

В соответствии с вашими местными законами могут потребоваться дополнительные требования в отношении пригодности для проживания — просмотрите их, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать о любых других конкретных обязательствах, которые могут у вас возникнуть — например, стрижка лужайки или оплата коммунальных услуг.

Изменение или расторжение договора аренды

Как правило, если арендатор имеет помесячную аренду, вы (как новый домовладелец) можете прекратить аренду или увеличить арендную плату до начала нового месяца при условии, что вы предоставите соответствующее уведомление (обычно за 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор проживал в собственности). Однако при наличии срочной аренды (например, на шесть месяцев или 12 месяцев) арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) занимать дом до тех пор, пока действует договор аренды, независимо от того, кому принадлежит дом. .

Есть несколько случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно. Во-первых, если в договоре аренды есть формулировка, указывающая, что владелец (продавец) имеет право расторгнуть договор аренды, если они продают или передают собственность; в этом случае договор аренды может быть расторгнут при покупке дома. Другое исключение — если вы покупаете недвижимость в результате обращения взыскания, и в этом случае вы можете следовать правилам вашего штата в отношении уведомления о выселении. В штате Вашингтон, например, вы должны уведомить арендатора за 60 дней об освобождении отчужденной собственности, прежде чем вы сможете начать действие по выселению.В некоторых случаях арендаторы соглашаются выселиться раньше срока, предложив «наличными в обмен на ключи» от нового владельца, доверительного управляющего или банка.

Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не в качестве арендуемой собственности), вы можете использовать выселение при заселении собственником (OMI), чтобы выселить арендатора. Правила для этого различаются в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение установленного количества дней после выселения (часто от 60 до 90 дней) и проживать в нем в качестве основного места жительства в течение минимального количества лет (часто один до пяти).

Итог

Первым важным шагом является проверка документов об аренде перед закрытием, чтобы вы знали, на что вы идете, и чтобы вы могли убедиться, что договор аренды хорошо составлен и структурирован в соответствии с местными законами об аренде. Если что-то кажется неправильным, потребуйте, чтобы продавец исправил язык в качестве условия вашего закрытия. Также важно получить не только записи о предоплате арендной платы и гарантийных депозитов, но и деньги (они должны быть перечислены вам в заключительном отчете). Вам, вероятно, придется хранить гарантийный депозит на доверительном счете (в зависимости от вашего штата), а агент по заключению сделки должен пропорционально распределить текущую арендную плату между вами и продавцом.

Кроме того, убедитесь, что продавец предоставил документацию о состоянии собственности до въезда арендатора — в случае повреждения вам будет сложно доказать ответственность арендатора без отчета о заселении. Если возможно, встретитесь с арендаторами до закрытия, чтобы вы могли проверить текущее состояние дома и обсудить условия аренды.

Наконец, убедитесь, что вы надлежащим образом застрахованы. Стандартная политика домовладельца обычно не помогает. Сообщите своему страховщику, что дом сдается в аренду, чтобы вы были застрахованы в случае травм арендатора, халатности и других убытков.

Определение частной аннуитета

Что такое частная рента?

Частный аннуитет — это специальный договор, по которому физическое лицо (аннуитет) передает имущество должнику. Заемщик соглашается производить выплаты аннуитенту в соответствии с согласованным графиком в обмен на передачу имущества.

Частные аннуитеты не обязательно являются отраслевым стандартом, но могут использоваться в различных сценариях, часто включающих планирование наследования, правопреемство бизнеса или защиту активов. Условия договора создаются и согласовываются обеими сторонами. Для того чтобы соглашение было классифицировано как частное аннуитетное, ни одна из сторон не может заниматься продажей аннуитетов, то есть ни одна из сторон не может быть страховой компанией. Соглашение может включать или не включать положения о бенефициарах.

Ключевые выводы

  • Частный аннуитет — это особое соглашение, по которому физическое лицо передает собственность должнику, который соглашается производить платежи аннуитету.
  • В 2006 году IRS ввело в действие правила, которые требуют налога на прирост капитала при продаже любого актива должнику во время операции передачи.
  • Частные аннуитеты обычно используются в частных аннуитетных трастах, где преимущества предлагают упрощенную настройку траста для выплаты аннуитетных выплат бенефициарам в качестве наследства.

Глоссарий

Должник : Также известный как должник, лицо, которое по контракту или по закону обязано предоставить что-либо другой стороне (называемой кредитором).

Общие сведения о частной аннуитете

Частные аннуитеты требуют тщательного рассмотрения и согласования с обеих сторон. Чаще всего они используются в рамках сценария доверительного частного аннуитета. В октябре 2006 года Налоговая служба (IRS) предложила и ввела в действие правила, которые в конечном итоге аннулировали основные налоговые преимущества этого типа договоренностей.

Часто частный аннуитет используется для передачи активов члену семьи, когда обычная передача может облагаться налогом на дарение или наследство.Имущество, переданное должнику, может включать интересы семейного бизнеса, недвижимость, ценные бумаги или множество других активов. Сделка обеспечивает получателю ренты или бенефициару регулярные платежи, которые обычно облагаются налогом только как доход.

Стоимость переданных активов вместе с таблицей ожидаемого срока службы Налоговой службы и процентными ставками IRS Раздела 7520 обычно используются для расчета суммы аннуитетных платежей. После того, как ставка и уровни оплаты установлены, они обычно не могут быть изменены.Если аннуитетный получатель или получатель ренты умирает раньше, должник (и) может получить непредвиденную прибыль.

Этот тип аннуитета часто хранится в трасте, часто известном как частный аннуитетный траст. Как правило, трасты могут быть структурированы как отдельная бизнес-единица для операционных и налоговых целей. Существуют некоторые ограничения для трастов доверителя.

Изменения, внесенные Налоговым управлением США в 2006 г., требовали, чтобы продажа актива была оплачена с учетом прироста капитала во время обмена. Это обычно исключает продажу, не облагаемую налогом.Это также делает использование частного аннуитетного траста более распространенным для передачи активов бенефициарам.

Преимущества частной аннуитета

Отсутствие налоговых платежей от передачи активов было основным преимуществом этого типа аннуитетного соглашения до 2006 года. После 2006 года передача собственности должна считаться продажей, требующей признания прироста капитала, если таковой существует, на время передачи.

При передаче собственности стоимость собственности и вся будущая оценка, таким образом, удаляются из налогооблагаемой собственности аннуитента и принадлежат должнику (обычно в трасте).Частный аннуитет фактически вступает во владение собственностью.

Если частный аннуитетный траст используется с целью завещания активов, бенефициары будут получать аннуитетные платежи в соответствии с указаниями. Имущество, полученное по наследству, налогом не облагается. Преимущество в этом сценарии может заключаться в продаже активов трасту для упрощения плана наследования, оставляя доверительному управляющему возможность управлять операционными выплатами бенефициару или бенефициарам.

Продажа недвижимости в виде пожизненного аннуитета (Viager) для пополнения пенсии

Продажа недвижимости в виде пожизненного аннуитета включает продажу недвижимости владельцем (аннуитетом) покупателю (известному как должник ), который уплачивает цену в виде аннуитета.Эта рента известна как «пожизненная рента», потому что она истекает в одночасье после смерти получателя ренты. Возможно, и на самом деле часто бывает, что продавец занимает свой дом до самой смерти. Это известно как пожизненная рента за занятость. В случае продажи супружеской парой возможно предоставление пенсии по возвращении в пользу оставшегося в живых.

В некотором смысле продавец предоставляет средства покупателю либо в качестве части цены, если покупатель платит денежную сумму, известную как «пакет», либо в размере всей цены, если пакета нет.Нотариус также берет своего рода ипотека известное как «право удержания продавца» на проданное имущество, которое позволяет продавцу вернуть свою собственность в случае неуплаты аннуитета покупателем. Таким образом, покупатель (именуемый аннуитетом) должен выплатить свой долг продавцу (аннуитету) в рассрочку (ежемесячно, ежеквартально или другими способами), заранее неизвестная цифра. Покупатель выплачивает продавцу аннуитет до смерти последнего.

С этой точки зрения продажа пожизненной ренты — это игра случая, которая может принести пользу как продавцу, так и покупателю, или быть нейтральной.Все зависит от срока службы продавца.

Дату смерти продавца никто не может знать и, следовательно, представляет риск как для продавца, который может быстро умереть и, следовательно, не получит значительной выгоды от пенсии, так и для покупателя, которому, возможно, придется платить аннуитет дольше, чем он предполагал, если бы продавец живет долго. Этот риск, юридически известный как «опасность», является обязательным в таком контракте. Судья отменяет продажу пожизненной ренты, при которой опасность не существует (например, если продавец заболел в день продажи и быстро умирает из-за болезни, то есть в течение 20 дней после подписания акта).

Потенциальные наследники продавца не наследуют это имущество с момента его продажи. Если у вас есть дети, возможно, вам будет полезно объяснить им это. Это решение в основном связано с необходимостью защитить себя и иногда плохо понимается в кругу семьи. Не стесняйтесь назначить встречу с вашим нотариусом, прежде чем принимать какое-либо решение.

Риски и реалии договора подряда

Из-за недавнего ужесточения условий кредитования некоторые покупатели жилья могут иметь меньше шансов получить ипотеку, чем это было всего несколько лет назад.Некоторые финансовые консультанты предсказывают, что заемщики с ограниченными возможностями могут обратиться к альтернативным способам покупки дома. Одной из таких альтернатив является договор по делу .

В договоре подряда покупка собственности финансируется продавцом, а не сторонним кредитором, например коммерческим банком или кредитным союзом. Эта договоренность может принести пользу покупателям и продавцам, предоставляя кредит покупателям жилья, которые в противном случае не имели бы права на получение кредита. Действительно, общественные и некоммерческие организации, занимающиеся защитой жилищного строительства, использовали договор подряда как инструмент, помогающий домохозяйствам с низким и средним доходом получить право собственности на жилье.

Тем не менее, этот альтернативный механизм финансирования лишен многих средств защиты, предоставляемых заемщикам, имеющим традиционные ипотечные кредиты. Кроме того, эти контракты могут содержать положения, которые оставляют место для злоупотреблений и могут создавать риски и неопределенности как для покупателя, так и для продавца. В следующей статье представлены основные факты и особенности договора подряда и предлагаются предложения по минимизации рисков, связанных с этим заменителем ипотеки.

Факты и особенности

Договор подряда, также известный как «залог за подачу», «договор на землю» или «договор на землю в рассрочку», представляет собой сделку, в рамках которой продавец финансирует продажу своей собственности.В договоре купли-продажи покупатель соглашается оплачивать покупную цену недвижимости ежемесячными платежами. Покупатель немедленно вступает во владение недвижимостью, часто платя небольшую сумму или вообще ничего, в то время как продавец сохраняет законное право собственности на недвижимость до выполнения контракта. Покупатель имеет право проживания и, в таких штатах, как Миннесота, право требовать освобождения от уплаты налога на недвижимость в усадьбе. Покупатель финансирует покупку с помощью продавца, который сохраняет залог в собственности.

Договор о передаче дела — это гораздо более быстрая и менее затратная транзакция для исполнения, чем традиционная ипотека с выкупной суммой. В типичном контракте на оформление сделки отсутствуют сборы за оформление, официальные заявки или высокие затраты на закрытие и расчет. Еще одна важная особенность договора о праве собственности заключается в том, что конфискация собственности в случае невыполнения обязательств обычно происходит быстрее и дешевле, чем конфискация в случае традиционной ипотеки. Если покупатель не выполняет платежи в типичном контракте на сделку, продавец может расторгнуть контракт, возобновить владение недвижимостью и оставить предыдущие платежи, уплаченные покупателем, в качестве заранее оцененных убытков.В этих обстоятельствах продавец может вернуть собственность без продажи права выкупа или судебного иска. Однако законы, регулирующие процесс расторжения контракта, различаются от юрисдикции к юрисдикции, и результат может отличаться в пределах одного штата, в зависимости от условий контракта и фактов конкретного дела.

Поскольку покупатель в договоре о передаче дела не имеет тех же гарантий, что и гарантии, предоставленные залогодателю в ипотеке с выкупной суммой, договор по праву может показаться по существу соглашением о сдаче в аренду с выкупом.Однако в типичном договоре подряда покупатель становится ответственным по обязательствам залогодателя, находящимся во владении, например, по содержанию имущества и уплате налогов на имущество и страхованию от несчастных случаев. Кроме того, если это не запрещено контрактом, любая из сторон может продать свою долю в контракте.

Скорость, простота обращения к покупателям

Покупатели жилья могут быть привлечены к заключению договора купли-продажи жилья по нескольким причинам. Этот метод может быть особенно привлекательным для покупателей жилья, которые не имеют права на получение ипотеки, например, для людей, которые работают за деньги и поэтому не могут доказать свою способность производить платежи.Поскольку процесс оформления договора значительно короче, чем процесс утверждения ипотеки, он может привлечь покупателей, которые сталкиваются с ограничениями во времени или имеют ограниченные возможности, например людей, которые теряют свои дома из-за потери права выкупа. Те, кто впервые покупает жилье и не имеют опыта работы на рынке, или люди, опасающиеся традиционных финансовых организаций, также могут выбрать договор за дело из-за относительной простоты процесса покупки.

Контракты о праве собственности являются более популярной альтернативой финансирования среди меньшинств покупателей жилья, в первую очередь выходцев из Латинской Америки.Согласно данным недавнего Американского жилищного обследования, в то время как только 5 процентов всех домохозяйств, занимаемых собственниками в США, имели договоры о праве собственности в 2005 году, 9,5 процента домохозяйств, занимаемых владельцами латиноамериканского происхождения, и 7,1 процента домохозяйств, занимаемых владельцами чернокожих по всей стране, использовали их. 1/ (Дополнительные данные об использовании контрактов на оформление сделки см. В таблице ниже.) Хотя договоры на оформление дела иногда называют «ипотекой бедняков», 2/ Американское жилищное обследование показывает, что только 3 .В 2005 году ими пользовались 9 процентов домохозяйств в США за чертой бедности.

Тем не менее, трудно точно сказать, насколько распространены договоры о делах, потому что характер этих договоренностей позволяет покупателю и продавцу быть анонимными. Несмотря на законы в некоторых штатах, которые требуют, чтобы покупатели или продавцы во всех договорах о сделке регистрировали продажу в офисе регистратора округа или регистратора прав собственности в течение определенного периода времени, продажи часто не регистрируются из-за отсутствия финансовых и юридических документов. изощренность со стороны обеих сторон, участвующих в соглашении.

Процент домохозяйств, занимаемых собственниками с договорами о праве собственности в США


Тип домохозяйства
Процент с договорами на подделку,
по годам

2001

2003

2005

Все заняты собственниками

5,7

5,5

5,0

Не черный, неиспаноязычный

5.3

5

4,4

Черный

7,7

7,7

7,1

Латиноамериканцы

8,3

8,9

9,5

Ниже черты бедности

3,8

3,0

3.9

Пожилые (65 лет и старше)

1,9

2

2,1

Промышленный / передвижной дом

5,2

7,9

5

Источник: American Housing Surveys 2001, 2003, 2005, Бюро переписи населения США.

Исторические возражения

До появления субстандартного кредитования в 1990-х годах многие покупатели, которые не могли претендовать на традиционное финансирование, прибегали к контрактам на оформление сделки.Действительно, на протяжении большей части прошлого века договор о передаче права собственности часто использовался в качестве альтернативы ипотеке или доверительной собственности. Сегодня в некоторых частях страны сохраняется рутинное использование контрактов для совершения дел. Например, в западной части центральной Миннесоты неофициальная информация свидетельствует о том, что договоры о праве собственности являются широко используемой альтернативой ипотеке.

Тем не менее, некоторые финансовые консультанты и исследователи имущественного права считают договор о праве на дело «законным динозавром» 3/ или «аномалией» 4/ и даже призывают к его прекращению.Они утверждают, что договор о праве собственности не имеет места в современном финансировании недвижимости, не предлагает реальных преимуществ по сравнению с ипотекой и оставляет обе стороны уязвимыми для риска и неопределенности.

Одно из главных возражений против договора о передаче дела состоит в том, что он тесно связан с формой хищнического кредитования, преобладавшей с конца 1980-х по 1990-е годы. В течение этого периода в некоторых кварталах, в том числе в Северном Миннеаполисе, применялась хищническая схема кредитования, известная как , лишающая акций.В схеме изъятия капитала инвестор находит домовладельца, которому грозит потеря права выкупа, и обращается к нему или к ней с предложением о покупке дома. После покупки дома инвестор выплачивает долг, продает дом обратно первоначальному владельцу по договору о праве собственности и получает капитал от сделки. К счастью, эти аферы по лишению акционерного капитала исчезли со сцены в последние годы — в основном потому, что домовладельцы, которым сегодня грозит потеря права выкупа, практически не имеют капитала, который недобросовестные инвесторы могут лишить.

Еще одно возражение против договоров подряда, помимо их связи с гнусным мошенничеством с лишением акционерного капитала, состоит в том, что они имеют репутацию не предоставляющих покупателям юридической защиты. Несмотря на обязанности по ремонту и техническому обслуживанию дома, покупатели имеют ограниченные права собственности и контроль над своей недвижимостью, пока они производят платежи продавцам. Покупатели не получают права выкупа в результате сделки.

Еще несколько десятилетий назад суды США обычно применяли положения о конфискации в контрактах по делу в случае дефолта покупателя.Например, если покупатель жилья пропустил разовый платеж через 15 лет из 20-летнего контракта по делу, продавец может расторгнуть контракт и сохранить за собой право собственности и все предыдущие платежи, в то время как покупатель понесет существенные убытки. Однако сегодня такие крайние случаи встречаются реже. В то время как несколько судов обеспечивают исполнение положений о конфискации в том виде, в каком они изложены, большинство из них более благосклонно относятся к жалобам, подаваемым неплатежеспособным покупателем, особенно в обстоятельствах, когда покупатель уже заплатил значительную часть покупной цены.Сегодня суды часто рассматривают договор о передаче дела как аналог ипотеки и, следовательно, распространяют на покупателя защиту залогодателя в случае невыполнения обязательств.

Риски для покупателей

Несмотря на благоприятные изменения в правовом обеспечении конфискации, договоры о передаче дела представляют определенные риски для покупателей. Один из основных рисков связан с коротким периодом времени, необходимым для расторжения контракта в случае невыполнения обязательств. Например, в Миннесоте, когда покупатель задерживает платежи, продавец может подать в округ уведомление об аннулировании договора о праве собственности и вручить покупателю уведомление.У покупателя есть только 60 дней с даты подачи заявки на устранение неполадок и оплату допустимых гонораров адвокату для «восстановления» контракта. Это короткий промежуток времени по сравнению с предоставленными залогодателям шестью месяцами или более, которым грозит потеря права выкупа. В результате невыполненный контракт для покупателя по делу имеет гораздо более узкое окно времени для поиска нового дома и, вероятно, будет иметь ограниченные варианты жилья.

Еще один серьезный риск для покупателя — это балансовая оплата. В отличие от большинства традиционных ипотечных кредитов, большинство договоров о праве собственности не полностью амортизируются.Вместо этого контракт чаще всего строится так, чтобы требовать ежемесячных платежей в течение нескольких лет, за которыми следует «воздушный шар», который завершает оплату дома. Чтобы произвести этот разовый платеж, покупателю почти неизбежно потребуется получить традиционную ипотеку. Если покупатель не может претендовать на получение ипотеки в момент, когда должен быть выплачен воздушный шар, он или она, вероятно, столкнется с расторжением контракта.

Некоторые покупатели заключают договоры подряда в надежде восстановить кредит.Они рассчитывают улучшить свой кредитный профиль в течение первой части периода действия контракта, а затем будут претендовать на получение ссуды в то время, когда наступит срок выплаты балансового платежа. Однако, по словам Дэна Уильямса из Lutheran Social Services в Дулуте, штат Миннесота, договор о праве на дело часто не улучшает кредитоспособность покупателя, поскольку отдельные продавцы обычно не отчитываются перед кредитными агентствами. Покупатель может попытаться использовать письмо от продавца, в котором говорится, что он или она производит платежи по контракту вовремя, но, к сожалению, большинство кредиторов не соблюдают такое письмо.

Williams предупреждает, что непредвиденные расходы на ремонт дома также могут представлять риск для покупателей при заключении договора о праве. Хотя этот риск также относится к покупателям, которые покупают дома через обычную ипотеку, он может быть выше в случае домов, приобретенных по договорам о праве собственности, потому что продавец может заключить договор о праве на дело с ограниченным раскрытием информации о состоянии собственности. Адвокат из Миннеаполиса Ларри Вертхайм объясняет, что при продаже, финансируемой третьими сторонами, строгие требования кредитора к проверке права собственности, страхованию титула и оценке обеспечивают дополнительное преимущество раскрытия информации для покупателя.Если покупатель в договоре подряда не имеет юридической помощи или не знает о необходимости оценки и проверки правового титула, сделка может не включать эти гарантии. Кроме того, поскольку многие покупатели жилья выбирают договор для сделки, потому что их слабый кредит не позволяет им получить обычную ипотеку, они вряд ли смогут претендовать на получение ссуд для финансирования ремонта. В конечном итоге дефекты собственности могут увеличить вероятность того, что покупатель не выполнит платежи и потеряет дом.

Другой риск для контракта для покупателей, оформляющих документы, связан с тем фактом, что продавец сохраняет право собственности на недвижимость в течение срока действия контракта.Поскольку продавец сохраняет за собой право собственности, он или она может продолжать обременять собственность ипотекой и залогом. Продавец обязан передать право собственности только тогда, когда покупная цена полностью уплачена и пришло время доставить право собственности. Ему или ей не обязательно иметь хороший титул ни во время заключения контракта, ни в течение срока действия контракта. В зависимости от законодательства штата и от того, регистрируется ли договор своевременно, интерес покупателя может иметь меньший приоритет по сравнению с этими пред- и постконтрактными обязательствами, возложенными на недвижимость продавцом.

В дополнение к проблемам, описанным выше, нет двух одинаковых договоров о праве собственности, и, по словам Шерил Петерсон из Twin Cities Habitat for Humanity, условия договора часто неясны. Контракт на оформление сделки обычно представляет собой документ объемом от одной до пяти страниц, который включает сумму покупки, процентную ставку, ежемесячный платеж и некоторое словоблудие относительно отмены. Документы часто не включают стандартную схему начала процесса отмены.Отсутствие ясности в договорах о делах создает трудности для финансовых консультантов, которые консультируют покупателей, которым грозит конфискация. По словам Петерсона, «нельзя сказать:« Если вы видели десять контрактов на дело, вы видели их все ». Это не делает вас экспертом, потому что следующие десять будут другими ».

Инструмент для продвижения домовладения

Хотя договор о праве на дело может повлечь за собой целый ряд проблем на частном рынке, этот альтернативный механизм финансирования оказался многообещающим инструментом для государственного и некоммерческого секторов.Некоторые жилищные фонды и застройщики используют контракты на ведение дела как средство продвижения домовладения для домохозяйств с низким и средним доходом. В частности, в рамках программы Minnesota Urban and Rural Homesteading Program (MURL) компании Minnesota Housing контракты на ведение дел используются как эффективный инструмент для помощи сотням жителей Миннесоты в достижении устойчивого домовладения при одновременном стабилизации приходящих в упадок районов. 5/

MURL выделяет средства местным администраторам на восстановление ветхого жилья для одной семьи.Отремонтированные дома затем продаются покупателям жилья из группы риска по беспроцентному договору за дело. В программе покупатели жилья из группы риска определяются как «бездомные, получающие государственную помощь или иным образом не способные соответствовать стандартам ипотечного андеррайтинга для традиционного финансирования». 6/

Контракт MURL для дела требует, чтобы покупатели жилья производили ежемесячный платеж, эквивалентный 25 или более процентам их валового ежемесячного дохода. (Как правило, это выгодная сделка, если учесть, что получатели федеральной жилищной помощи по Разделу 8 платят 30 процентов от совокупного ежемесячного дохода.) Цель MURL — позволить покупателям жилья в конечном итоге рефинансировать или погасить договор по сделке и получить простой титул за плату. Доступные ежемесячные платежи по контракту на оформление сделки позволяют покупателю жилья устранять любые неурегулированные кредитные проблемы, уменьшая при этом основной баланс. Как только баланс снижается до разумного уровня, покупатель жилья может рефинансироваться в традиционную ипотеку.

Согласно сводке годового отчета компании Minnesota Housing за 2008 год, портфель MURL включает 350 домов.За последний год уровень дефолта составлял 7,7 процента, а ставка рефинансирования / выплаты по контракту — 2,6 процента. В отличие от 60-дневного периода отмены на частном рынке, MURL включает в себя щедрую политику воздержания, призванную помочь покупателю жилья из группы риска добиться успеха в долгосрочной перспективе. Это обеспечивает гибкость в случаях непредвиденных обстоятельств, которые ограничивают краткосрочную платежеспособность покупателя жилья (например, неожиданная проблема со здоровьем, краткосрочная потеря работы).

Фонд семейного жилья — некоммерческая организация, базирующаяся в городах-побратимах — запускает новую программу, которая также будет использовать договор о подряде в качестве инструмента для создания возможностей для создания доступного жилья.Осенью 2008 года была запущена новая инициатива под названием The Bridge to Success Contract for Deed Program .

В рамках этой программы Фонд жилищного строительства для семей предоставил ссуду в размере 500 000 долларов США жилищным службам округа Дейтон-Блафф (DBNHS) и корпорации Greater Metropolitan Housing Corporation (GMHC). У этих двух организаций есть обязательство кредитора — аналогично кредитной линии — до 1 миллиона долларов от частного кредитора. DBNHS и GMHC будут использовать пулы финансирования для продажи недвижимости по контракту для совершения сделки покупателям жилья, которые могут быть не готовы претендовать на получение традиционной ипотеки.Средства из Фонда семейного жилья составят 20 процентов от покупной цены, а остаток в 80 процентов будет профинансирован кредиторами. Такой порядок устраняет необходимость в частном страховании ипотечного кредита. Ключевыми компонентами программы «Мост к успеху» «Контракт за сделку» являются обучение домовладельцев и финансовые консультации, чтобы покупатель был готов к оформлению ипотеки в течение трех лет. 7/

Консультации экспертов

Хотя договор о заключении сделки может иметь свою привлекательность в качестве альтернативного механизма финансирования, учитывая связанные с этим риски, покупатели и продавцы должны проявлять осторожность при заключении такой договоренности на частном рынке.Следующий совет Коалиции юридических услуг Миннесоты подчеркивает, что обе стороны должны приложить усилия, чтобы быть полностью информированными.

  • Прежде всего, продавец должен изложить условия контракта в договоре купли-продажи. Важно, чтобы обе стороны полностью понимали положения контракта, потому что после подписания договора купли-продажи варианты, доступные как продавцу, так и покупателю, ограничены.
  • Покупатель должен знать, несет ли он или она ответственность за уплату налога на имущество и страхование, а также предусматривает ли договор о праве на возмещение убытков.Если он есть, покупатель должен быть уверен, что он или она будет иметь право на ипотеку для покрытия платежа, когда он наступит.
  • Покупатель также должен убедиться, что продавец является истинным владельцем дома, проверив в регистратуре округа, кто указан в качестве зарегистрированного владельца. Если продавец все еще имеет ипотеку, обременяющую имущество, или несет ответственность за уплату налогов или страховку, покупатель должен связаться с ипотечной компанией продавца до подписания контракта, чтобы определить, своевременно ли продавец выплачивает свои платежи.Некоторые продавцы-мошенники удерживают платежи покупателя и не применяют их для выплаты ипотеки. Если продавец не выполняет ипотеку в этом сценарии, и дом лишен права выкупа, покупатель потеряет дом и все внесенные в рассрочку платежи.
  • Покупатель должен запросить у продавца отчет «Правда в продаже жилья», чтобы определить состояние дома. Этот отчет требуется в Миннеаполисе, Сент-Поле и некоторых других городах. В городах, где это не требуется, продавец должен найти собственного инспектора для оценки состояния дома.

Наконец, по словам Вертхайма, после того, как договор о передаче дела подписан, покупатель должен незамедлительно зарегистрировать договор в районной регистрационной службе или регистратуре прав собственности. Хотя законодательные акты, требующие такой регистрации, редко соблюдаются, запись контракта поможет доказать, что покупатель владеет имуществом, и защитит его или ее от постконтрактных обременений, возложенных на собственность продавцом.

Обеспечение положительного исхода

Важно отметить, что, несмотря на риски, а иногда и негативные ассоциации, договоры о делах по своей сути не являются плохими.При разумном использовании они могут хорошо подойти некоторым потребителям. Контракты на оформление дела предлагают быстрый и упрощенный вариант для людей, которые не имеют права на получение традиционной ипотеки или предпочитают не иметь дело с ипотечными кредиторами. При управлении государственными агентствами или некоммерческими жилищными организациями контракты о делах могут быть инструментом для создания кредита, продвижения домовладения и стабилизации кварталов.

Чтобы защитить свои интересы в контрактах на дело, продавцы и покупатели должны, так сказать, сделать свою домашнюю работу, убедившись, что они узнают и понимают, какие конкретные положения и риски влекут за собой контракты.Покупатели в частных контрактах на дело должны предпринять дополнительные шаги. К ним относятся оценка состояния собственности, подтверждение того, что продавец имеет четкое право собственности, и запись подписанного контракта в соответствующем государственном учреждении. Будучи проинформированными и подготовленными, покупатель и продавец в договоре о праве могут помочь обеспечить положительный результат для обеих сторон.

Кристал Мыслайек работала стажером по делам общества в Федеральном резервном банке Миннеаполиса в 2008 году. Она получает степень магистра государственной политики в университете Хьюберта Х.Институт общественных дел Хамфри при Миннесотском университете.

аннуитетов Что нужно знать пожилым людям

(пересмотрено в 2018 г.)


Содержание Что нужно знать пожилым людям

В начало

Что нужно знать пожилым людям

Если вы старший, кто-то может предложить вам продать аннуитет. Аннуитеты сложны. Есть много видов аннуитетов. А иногда компании и агенты пользуются услугами пожилых людей.Этот буклет поможет вам задать вопросы и защитить себя, чтобы вы могли принять осознанное решение, которое подходит именно вам.

Прежде чем покупать аннуитет, убедитесь, что вы
  • Узнайте, что такое аннуитет. ″
  • Защитите себя, чтобы вас не подталкивали к покупке аннуитета.
  • Решите, подходит ли вам аннуитет.

Если у вас есть сомнения или вопросы, обратитесь в Департамент страхования Калифорнии.

Что такое аннуитет?

Аннуитет — это договор между вами и страховой компанией.Вы покупаете аннуитет, делая один или несколько взносов страховой компании. Страховая компания выплачивает вам доход пожизненно или в течение ограниченного периода времени. Аннуитеты обычно включают комиссии и другие сборы, которые сокращают ваши инвестиции. Обычно они зарабатывают меньше денег, чем акции и облигации. Большинство людей, которые покупают аннуитет, делают это, чтобы получить доход после выхода на пенсию. Аннуитет — это долгосрочное вложение. Тщательно принимайте решение.

Не поддавайтесь принуждению к покупке аннуитета.
  • Агент не должен подталкивать вас к покупке аннуитета. Это незаконно.
  • AARP, старшая группа, предупреждает: не получайте обратную ипотеку, чтобы вы могли купить аннуитет. Если вы это сделаете, вы заплатите слишком много комиссионных и дополнительных сборов.
  • Закон гласит, что любой, кто предлагает продать вам аннуитет, должен предоставить вам честную и точную информацию об условиях и правилах аннуитета, а также о связанных с ним затратах и ​​преимуществах.
  • Если вы чувствуете давление, позвоните в Департамент страхования Калифорнии.
Подходит ли мне аннуитет?

Ответ зависит от вашего финансового положения, возраста, состояния здоровья и целей. Рента может быть правильной для одних людей и неправильной для других. Задайте себе следующие вопросы. Обсудите их с надежным членом семьи или финансовым консультантом.

  • Да Нет Могу ли я позволить себе связать свои деньги на долгие годы?
  • Да Нет Будет ли у меня достаточно денег, чтобы иметь запасной фонд, например банковский счет?
  • Да Нет Достаточно ли у меня денег для долгосрочного ухода и других медицинских нужд?
  • Да Нет Могу ли я покрыть свои расходы до тех пор, пока не начну получать доход?

Если вы ответили «нет» на любой из этих вопросов, аннуитет, вероятно, вам не подходит.

Обратитесь в Департамент страхования Калифорнии (CDI).

Мы не рекомендуем и не одобряем аннуитеты. Мы хотим предоставить вам информацию, необходимую для принятия наилучшего решения за вас. В Калифорнии действуют законы, защищающие права пожилых людей. Вы имеете право на справедливое, честное и добросовестное обращение.

Если вас вынуждают покупать аннуитет, свяжитесь с CDI: 1-800-927-4357 www.insurance.ca.gov

Вы также можете заказать или просмотреть нашу брошюру Страхование жизни и аннуитеты .Он расскажет вам больше об аннуитетах.

В начало

Виды аннуитетов

Существует много видов аннуитетов. Например, их:

  • Различные способы уплаты страховых взносов.
  • Различные способы получения процентов по аннуитетам.
  • Различные способы начать получать доход.
Существуют разные способы уплаты страховых взносов.

Ваши платежи по покупке аннуитета называются страховыми взносами.

  • Аннуитет можно купить с разовой премией.
  • Или вы можете со временем произвести серию премиальных выплат.
  • Деньги, которые вы платите, чтобы купить премию, также называются вашей основной суммой.
Аннуитеты приносят проценты по-разному.

Переменная рента: Страховая компания инвестирует вашу ренту в акции, облигации или другие инвестиции в зависимости от риска, который вы хотите принять. Если фонд не преуспевает, вы можете потерять часть или все свои вложения. Для получения дополнительной информации о переменных аннуитетах прочтите брошюру «Переменные аннуитеты: что вы должны знать» на сайте www.sec.gov/investor/seniors.shtml.

Фиксированный аннуитет: На ваши деньги начисляются проценты по ставкам, установленным страховой компанией (или другим способом, описанным в договоре аннуитета). Процентная ставка может быть установлена ​​только на 1 год или до 10 лет. Аннуитет, индексируемый на акции, имеет процентную ставку, которая обычно основана на индексе фондового рынка.

У вас гарантированный минимальный процент. Гарантии консервативны. Интерес может быть выше.

Остерегайтесь фиксированных аннуитетов с минимальной гарантированной процентной ставкой 0%.Вы не потеряете основную сумму, но и ваши деньги не будут расти. Кроме того, вы не получите все дополнительные проценты, которые может заработать фондовый рынок. Страховая компания решает, сколько вы получите.

Остерегайтесь рекламы с высокими процентными ставками. Если процентная ставка не гарантирована, вы не можете на нее рассчитывать. ″

  • Некоторые аннуитеты предлагают более высокие гарантированные проценты только на первый год. Это называется ставкой тизера. После этого интерес снижается.
  • Обязательно спросите, какова минимальная ставка и как долго сохраняется высокая процентная ставка.
Есть разные способы начать получать доход.

Немедленный аннуитет : Вы начинаете получать доход в течение года после покупки аннуитета. Обычно вы не можете забрать лишние деньги. Основная причина для немедленной покупки аннуитета — это получение регулярного дохода сразу после выхода на пенсию.

Отложенный аннуитет : Вы начинаете получать доход много лет спустя, когда выходите на пенсию. Основная причина купить отсроченный аннуитет — это чтобы ваши деньги на какое-то время росли без уплаты налогов.Узнайте больше на следующей странице.

Отложенные аннуитеты

Отложенные аннуитеты — это долгосрочные инвестиции. У них есть два периода:

  • Период накопления — это когда ваши деньги растут. Это может длиться более 10 лет.
  • Период амортизации — это когда вы получаете выплаты дохода. Он может длиться столько же, сколько ваша жизнь и даже жизнь вашего получателя.
Остерегайтесь комиссий за сдачу в период накопления!

Если вам понадобятся деньги в период накопления, вам обычно придется заплатить штраф, называемый комиссией за возврат.

Вы не можете забрать деньги в первый год. После этого вы сможете вывести немного денег без штрафа. Если вы возьмете больше, плата за сдачу может быть высокой. У вас может оказаться меньше денег, чем было вначале.

Что делать, если мне нужен доступ к своим деньгам?

Если вы считаете, что вам понадобится доступ к своим деньгам в период накопления, не получайте отсроченный аннуитет. Однако, когда этот период закончится, вы можете забрать свои деньги. Это называется обналичиванием.

Что, если я умру до начала выплаты дохода?

Это важный вопрос для имущественного планирования. Ваш получатель может захотеть обналичить аннуитет. Спросите своего агента, придется ли вашему бенефициару оплатить комиссию за возврат.

Подробнее:

Закажите или просмотрите бесплатную брошюру «Страхование жизни и аннуитеты» Департамента страхования Калифорнии. Позвоните по телефону 1-800-927-4357 или посетите сайт www.insurance.ca.gov.

В начало

Аннуитеты и налоги

Налоговое планирование помогает снизить налоги и управлять ими.Налоговый поверенный или налоговый бухгалтер должен заниматься вашим налоговым планированием.

Покупка или обналичивание аннуитета может изменить ваши налоги. Например, если вы продаете акции или облигации, чтобы купить аннуитет, вы можете получить дополнительные налоги. Поговорите с налоговым юристом или налоговым бухгалтером.

Получение налоговых льгот по отсроченному аннуитету:

Одна из причин, по которой люди покупают отсроченные аннуитеты, — это задержка уплаты налогов. Вы не обязаны платить налоги, пока не получите выплату дохода.

  • Чтобы получить налоговую льготу, вы должны позволить отсроченному аннуитету расти как долгосрочное вложение.

  • Если вы забираете деньги до достижения 59½ лет, вы платите налоговый штраф (если вы не станете инвалидом или не переведете свои деньги на другой годовой доход).

  • Правительство не устанавливает возраст, когда вам необходимо начать получать доход от аннуитета вне плана IRA или 401 (k). Однако в вашем аннуитетном контракте может быть указан возраст.

  • Обычно нет смысла вкладывать аннуитет в IRA, потому что аннуитет уже дает вам отсрочку по уплате налогов..

Уплата налогов на прибыль:

Когда вы начинаете получать доход, вы должны платить налоги. Платежи по доходу облагаются налогом как обычный доход, а не как прирост капитала.

Каждая выплата дохода может включать как основную сумму, так и проценты. Вы платите налоги со всей выплаты дохода, если вы купили аннуитет, используя доллары до налогообложения. Вы платите налоги с процентов только в том случае, если вы купили аннуитет на доллары после уплаты налогов.

Замена аннуитета:

Вы можете переводить деньги из одного аннуитета в другой без уплаты налогов.Агент может потребовать от вас заменить аннуитет. Будь осторожен. Агент получает комиссию, и вы можете заплатить высокие комиссии и штрафы.

Аннуитеты и имущественное планирование
Государственное планирование

поможет вам быть уверенным, что ваши желания будут выполнены, когда вы умрете или больше не сможете управлять своими делами.

Поговорите с опытным юристом по планированию недвижимости.

Если ваши документы по имущественному планированию не подготовлены и не заполнены должным образом, они могут не поддерживаться в суде. Это может нанести непоправимый вред вам и вашей семье.

Аннуитет может быть частью имущества.

Однако, прежде чем покупать аннуитет, вы должны обсудить его со своим адвокатом и убедиться, что он вписывается в ваш общий план.

Вы можете выбрать получателя.

Бенефициар, также называемый оставшимся в живых, может получать выплаты после вашей смерти. Этот человек обычно является вашим супругом.

Есть несколько способов получить доход.
  • Life Annuity: вы получаете пожизненный доход. Когда вы умрете, выплаты прекратятся.

  • Период определенной ренты: вы получаете доход на всю жизнь. После вашей смерти выживший получает доход в течение ограниченного времени.

  • Пожизненная рента с определенным периодом: вы получаете пожизненный доход. Если вы умрете до достижения определенного возраста, ваш оставшийся в живых получает доход в течение ограниченного времени.

  • Совместная рента и аннуитет по случаю потери кормильца: вы получаете пожизненный доход. После вашей смерти выживший получает часть этого дохода (например, 50% или 75%) на всю жизнь.

Благотворительные подарочные аннуитеты.

Аннуитет в виде благотворительного подарка — это договор между вами и благотворительной организацией (а не страховой компанией). Вы жертвуете деньги или имущество на благотворительность и получаете налоговый вычет. Благотворительная организация соглашается выплачивать доход вам и вашему получателю за вашу жизнь. Аннуитет обеспечивается за счет всех активов благотворительной организации.

  • Прежде чем покупать благотворительный подарочный аннуитет, поговорите с доверенным финансовым консультантом и в Департаменте страхования.

  • Убедитесь, что у благотворительной организации есть сертификат полномочий от Департамента страхования.

Защитите себя от финансовых злоупотреблений

Финансовые злоупотребления в отношении пожилых людей становятся все более серьезной проблемой. Многие пожилые люди имеют активы, потому что они всю жизнь работали, оплачивали свои дома и откладывали на пенсию.

Финансовые злоупотребления могут истощить пожилых людей сбережениями жизни, оставив их без гроша в кармане, когда они нуждаются в медицинском обслуживании или долгосрочном уходе. Такие болезни, как слабоумие и болезнь Альцгеймера, могут затруднить распознавание мошенничества и обращение за помощью.

Агенты могут получать высокие комиссионные по аннуитетам.

Большинство страховых агентов и брокеров соблюдают законы. Но некоторые нечестны. Они могут убедить вас: ″

  • Купите аннуитет, который вам не подходит.

  • Замени свой аннуитет — они получают комиссию, а вы платите дополнительные сборы.

  • Получите обратную ипотеку для финансирования аннуитета.

Living Trust Mills

Растущая популярность планирования недвижимости привела к мошенничеству под названием Living Trust Mills.Ваш живой траст должен создать опытный адвокат по планированию недвижимости, а не агент по продаже страховых услуг.

Предупреждающие знаки о мошенничестве
  • Торговый агент утверждает, что является экспертом по трасту, советником по трасту, старшим планировщиком недвижимости или помощником юриста.

  • Агент предлагает бесплатные семинары в таких местах, как центры ухода за престарелыми, пенсионные сообщества или места отправления религиозных обрядов.

  • Агент предлагает «бесплатное» питание, с обслуживанием или в хорошем ресторане.(Возможно, вам придется указать свои контактные данные, чтобы получить «бесплатное» питание!)

  • Агент предлагает создать или обновить живой траст для просмотра вашей финансовой информации.

  • Агент дает неверную информацию о ваших текущих инвестициях. Агент может сказать, что аннуитет имеет меньший риск, чем ваши инвестиции или сберегательные счета.

  • Агент пытается продать ренту ветерану, чтобы уменьшить его активы, чтобы они могли претендовать на получение пособия Департамента по делам ветеранов.

Когда агенты приходят к вам домой, у вас много прав.

Агент не может войти в ваш дом без приглашения. И они должны немедленно уйти, если вы их попросите.

Когда агент приходит к вам домой:
  • Агенты должны направить вам письменное уведомление за 24 часа до того, как они придут к вам домой.

  • Когда они впервые связываются с вами, они должны сказать вам, почему. Например, они должны сказать, что хотят поговорить о страховании.

  • Они должны сообщить вам название страховой компании, которую они представляют.

  • Они должны назвать вам имена и титулы всех, кто приходит к вам домой.

  • Каждый человек должен предоставить вам визитную карточку или другое письменное удостоверение личности со своим именем, служебным адресом, номером телефона и номерами страховых лицензий.

  • Вы можете попросить людей уйти в любое время.

Агент несет перед вами юридическую ответственность.

Лицо, предлагающее продать вам аннуитет, должно предоставить вам честную и точную информацию об условиях и правилах аннуитета, а также о связанных с ним затратах и ​​преимуществах.Это закон.

Аннуитеты — выбор за вами

Может быть сложно попросить кого-нибудь покинуть ваш дом. Посмотрите, как это делает один старший. Смотрите видео на сайте Департамента страхования. Посетите Информационный центр для пожилых людей на сайте www.insurance.ca.gov.

Сообщить о финансовых злоупотреблениях
Выберите подходящий вам аннуитет

Если вы решите купить аннуитет, вам нужно будет решить, какой из них вам подходит. Убедитесь, что вы понимаете условия аннуитета.

Задайте эти важные вопросы:

Для фиксированной ренты

Для отсроченного аннуитета

  • Какова комиссия за возврат денег, если я заберу деньги раньше срока?

  • Как долго длится период оплаты за отказ?

  • Могу ли я снять немного денег без уплаты комиссии за возврат и / или других сборов? Если да, то сколько я могу вывезти?

  • Что получит мой получатель, если я умру до того, как начну получать доход?

Воспользуйтесь 30-дневным периодом бесплатного просмотра.

Как пенсионер, вы имеете право на бесплатный 30-дневный период, чтобы просмотреть аннуитет и убедиться, что это то, что вы хотите. В течение 30-дневного периода вы можете вернуть аннуитетный договор для получения полного возмещения. В вашем контракте должно быть указано следующее:

Этот полис может быть возвращен в течение 30 дней с даты получения для полного возмещения, путем возврата его страховой компании или агенту, который продал вам полис. По истечении 30 дней отмена может повлечь за собой существенный штраф, известный как комиссия за возврат.

Перед покупкой:

Используйте этот контрольный список, чтобы убедиться, что вы покупаете для себя подходящую ренту.

  • Получите договор аннуитета в письменной форме.

  • Не давите. Используйте 30-дневный период бесплатного просмотра.

  • Не подписывайте ничего непонятного.

  • Попросите члена семьи, друга или советника, которому вы доверяете, рассмотреть договор ренты с вами.

  • Перед тем, как заменить аннуитет на новый, убедитесь, что вы получили полный список преимуществ и недостатков этого.

  • Попросите список всех крайних сроков и комиссий за сдачу, если вы забираете деньги раньше.

  • Убедитесь, что агент, брокер и / или страховая компания имеют надлежащую лицензию на продажу интересующего вас аннуитета. См. Следующую страницу.

Проверьте страховую компанию

Обычно вы покупаете аннуитет в страховой компании.

Иногда вы можете купить аннуитет через пенсионный план 401 (k) на работе, в компании паевых инвестиционных фондов, в банке или брокерской фирме.Однако страховая компания фактически удерживает вашу ренту и управляет вашими деньгами.

Насколько надежна страховая компания в финансовом отношении?

Перечисленные ниже независимые организации оценивают финансовую устойчивость страховых компаний. Проверьте эти рейтинги, прежде чем покупать аннуитет. Вы можете проверить их в Интернете или в своей библиотеке.

Рейтинг «A +++» или «AAA» свидетельствует о высокой финансовой устойчивости компании.

AM Лучшее

www.ambest.com

Moody’s

www.moodys.com

Standard & Poor’s

www.standardandpoors.com

Вайс

www.weissratings.com

Имеет ли страховая компания лицензию в Калифорнии?

Убедитесь, что страховая компания имеет лицензию Департамента страхования Калифорнии. Вы можете проверить лицензии на сайте www.insurance.ca.gov или по телефону 1-800-927-4357.

Если страховая компания имеет лицензию в Калифорнии, аннуитет может частично защищаться Калифорнийской ассоциацией по страхованию жизни и здоровья. Для получения дополнительной информации посетите www.califega.org.

Кто продает аннуитет?

Вы можете купить аннуитет через банк, паевой инвестиционный фонд или брокерскую фирму. Но всегда спрашивайте название страховой компании. Страховая компания, а не банк, удерживает вашу ренту и управляет вашими деньгами.

  • Человек, который продает вам аннуитет, должен быть лицензированным агентом по страхованию жизни.

  • Если вы покупаете переменный аннуитет, лицо, которое продает его вам, также должно быть зарегистрированным дилером по ценным бумагам.

Как подать жалобу

Кто-то продал вам несоответствующую ренту — ренту, не подходящую для вашего возраста, здоровья или финансового положения?

Например, нецелесообразно продавать отсроченный аннуитет тому, кто нуждается в медицинском обслуживании на дому и нуждается в своих деньгах для оплаты ухода.

Хотите подать жалобу на агента или страховую компанию?

Спросите, можете ли вы отменить продажу

Вы можете поговорить с менеджером или руководителем филиала агента или со страховой компанией. Они могут отменить продажу, если она была неуместной.

Вы также можете подать жалобу в Департамент страхования Калифорнии.
  • Чтобы подать жалобу или задать вопросы: ″ Звоните 1-800-927-4357

  • Напишите нам по адресу www.insurance.ca.gov (Нажмите «Запрос о помощи»)

    Найти дополнительную информацию
  • Поговорите со страховым агентом или компанией.

  • Поговорите со своим финансовым консультантом или поверенным.

  • Посетите местную библиотеку и попросите справочники по аннуитетам.

Комиссия по ценным бумагам и биржам

www.sec.gov/investor/seniors.shtml

Это страница информации и ресурсов для пожилых людей, включая ссылку на статью о Variable Annuities: What You Should Know .

Общие термины

Период накопления — период времени, когда вы вносите в свой аннуитет.

Аннуитет — лицо, получающее доход от аннуитета (например, вы или ваш бенефициар / кормилец).

Период аннуитета — Период, когда вы получаете доход от своей аннуитета.

Денежная стоимость — Сумма денег, которую вы получаете, когда обналичиваете или отказываетесь от всей своей ренты.

Отсроченные аннуитеты — Аннуитеты, которые предусматривают выплаты дохода, которые начинаются как минимум через год, а обычно через много лет в будущем.

Фиксированные аннуитеты — Аннуитеты, которые растут по минимальной ставке, установленной страховой компанией. Ставка может быть установлена ​​только на 1 год или до 10 лет.

Free look —Право покупателя на период, чтобы изучить аннуитетный продукт и, если он не удовлетворен, вернуть его компании для полного возмещения. У пожилых людей есть 30-дневный период бесплатного просмотра.

Немедленные аннуитеты — Аннуитеты, обеспечивающие выплаты дохода, которые начинаются в течение года после покупки аннуитета.

Аннуитет, не подлежащий налогообложению — Аннуитет, который вы покупаете на доллары после уплаты налогов.

Страховой взнос — Платежи, которые вы производите страховой компании для покупки аннуитета. Вы можете внести один страховой взнос или несколько платежей.

Комиссионная плата за выкуп — Комиссия, взимаемая, если вы снимаете деньги из своего отсроченного аннуитета в течение определенного периода, например 10 лет. Плата за сдачу может быть высокой. Возможно, вы сможете получить немного денег, не заплатив комиссию за сдачу.

Отсрочка налогообложения — Деньги в вашем аннуитете растут без учета налогов. Это означает, что вы не платите с него налоги, пока не начнете получать доход.

Аннуитет с учетом налогов — Аннуитет, который вы покупаете на доллары до налогообложения.

Переменные аннуитеты — Аннуитеты со ставками, которые меняются в зависимости от того, как инвестируется аннуитет.

Resumen en Español

Anualidades: Lo que las personas mayores tienen que saber

Este folleto proporciona información valiosa sobre los siguientes temas:

  • Lo que necesitan saber las personas mayors

  • Tipos de anualidades

  • Anualidades diferidas

  • Anualidades e Impuestos

  • Anualidades y planificación patrimonial

  • Protéjase de abuso financier

  • Elegir la anualidad correctivea для использования

  • Compruebe la compañía de seguros

  • Cómo Presentar una queja

  • Encontrar más información

  • Términos comunes

Este folleto está disponible en español en nuestro sitio web en insurance.ca.govSeleccione traduce español en el lado derecho de la pantalla. Seleccione la ficha al consumidor elegir los tipos de seguro, Seleccione guías de información, непрерывный, seleccione la serie Senior.

Обратитесь в отдел страхования

Свяжитесь с Департаментом страхования Калифорнии (CDI): ″

  • Если у вас есть вопросы или опасения по поводу страхования. ″

  • Если вы хотите заказать копии этой брошюры. ″

  • Если вы хотите подать жалобу на свою страховку.″ Если у вас возникли трудности с открытием претензии в страховой компании. ″ Проверить лицензию агента, брокера или страховой компании.

Позвонить:

Горячая линия для потребителей 1-800-927-4357TTY 1-800-482-4833

Посетите нас в Интернете по телефону:

www.insurance.ca.gov

Запись:

Департамент страхования Калифорнии

300 Южный Спринг ул., Южная Башня,

Лос-Анджелес, CA

Приходите к нам лично:

300 Саут-Спринг-Стрит, Южная Башня, 9-й этаж,

Лос-Анджелес, CA

с 8:00 до 17:00, с понедельника по пятницу, кроме праздников

Наверх

Что такое аннуитет? 10 вещей, которые вам нужно знать об аннуитетах

Последнее обновление: 28 августа 2020 г.

Оливия Фаучер

Содержание:

Что такое аннуитет?

Зачем покупать аннуитет?

Как работает аннуитет

Типы аннуитетов

Причины для покупки аннуитета

Недостатки аннуитета

Аннуитеты Варианты выплаты аннуитета

2

Аннуитетное налогообложение

Кто должен покупать аннуитет

Что такое аннуитет?

Аннуитет — это договор между физическим лицом и поставщиком аннуитета (обычно страховой компанией).Физическое лицо производит платежи за покупку либо единовременно (также называемой единой премией), либо периодическими платежами (также известными как гибкие премии). Платежи обычно называются депозитами. Страховая компания инвестирует вклады. Страховщик в конечном итоге выплачивает деньги физическому лицу. Эти деньги могут быть выплачены единовременно или сериями.

В классическом аннуитете, известном как немедленный аннуитет, поставщик аннуитета ежемесячно выплачивает гарантированную сумму физическому лицу на протяжении всей жизни держателя аннуитета, независимо от продолжительности времени.Если владелец аннуитета живет много лет, выплата намного превысит сумму, вложенную авансом. Однако держатель аннуитета, который умирает преждевременно, скорее всего, получит меньше суммы, вложенной в аннуитет.

Позвольте мне привести реальный пример немедленного аннуитета, который превращает слова в числа:

Анджела, 65-летняя вдова, которая беспокоится о том, чтобы пережить свои сбережения, покупает аннуитет у Pacific Life Insurance за 100000 долларов. Взамен Pacific Life соглашается выплатить Анжеле 440 долларов.43 в месяц до конца жизни, начиная с немедленного начала. Это, наверное, самая простая структура аннуитета. Он включает единовременную выплату, выплачивает фиксированную сумму и начинается немедленно (существуют более сложные типы аннуитета, о которых я расскажу позже).

Анджела доживает до 97 лет и в итоге получает в общей сложности 169 125,12 доллара за остаток своей жизни в обмен на одно единовременное вложение в размере 100 000 долларов в виде ренты.

Зачем покупать аннуитет?

Эта функция гарантированных выплат — самая важная причина, по которой пенсионеры вкладывают средства в аннуитеты.Один из самых больших опасений пенсионеров заключается в том, что их сбережения закончатся до того, как они умрут, и у них останется социальное обеспечение как единственный источник гарантированного дохода. Вкладывая свои сбережения в аннуитет, поставщик аннуитета гарантирует этому человеку дополнительный ежемесячный чек в дополнение к социальному обеспечению. Пенсионер, инвестирующий в аннуитет, по сути покупает финансовое спокойствие, чтобы получить пенсию без финансового стресса. Люди обычно покупают аннуитеты, чтобы финансировать свою пенсию, потому что это долгосрочная финансовая стратегия, которую можно использовать для гарантии дохода в дальнейшей жизни.

Как работает аннуитет

Когда физическое лицо покупает аннуитет у страховой компании (поставщика аннуитета), это лицо, называемое аннуитетом, перекладывает риск владения инвестициями на страхование. Компания. Как и в случае с другими видами страхования, покупатель должен заплатить аннуитетной компании, чтобы она понесла этот риск и обменяла его на уверенность в гарантированном потоке аннуитетного дохода в будущем. Аннуитет обычно выплачивается единовременно, но может покрываться серией платежей с течением времени, в зависимости от типа аннуитета.Период времени, в течение которого аннуитет производит платежи и покупает аннуитет, называется фазой накопления.

Страховая компания инвестирует деньги, которые аннуитанты и другие аннуитанты выплачивают на этапе накопления, чаще всего в акции, облигации и недвижимость. Аннуитетная компания использует прибыль от этих инвестиций для регулярных выплат владельцам аннуитета. Платежи, получаемые аннуитетом от аннуитета, обычно структурируются как периодические с течением времени и лишь в редких случаях — как единовременные выплаты.В отличие от других видов страхования, вам не нужно платить за аннуитет на неопределенный срок. Вместо этого вы перестаете платить аннуитет в конце фазы накопления и начинаете получать деньги взамен. Как только вы начнете собирать платежи из своего аннуитета, вы вошли в фазу выплаты или распределения аннуитета.

Типы аннуитетов

Типов аннуитетов больше, чем немедленных аннуитетов в приведенном выше примере. Кроме того, немедленная аннуитетная и другие виды аннуитета обладают большой гибкостью.Выбор аннуитета и условия аннуитета могут быть структурированы в соответствии с потребностями и предпочтениями получателя ренты.

Во-первых, аннуитент может решить, когда начать получать платежи. Немедленный аннуитет — это тот, который начинает выплачиваться, как только он был куплен. В качестве альтернативы, аннуитет с отсроченным доходом начинает производить выплаты в заранее установленную дату в будущем. Их также можно назвать аннуитетами за долгосрочное пребывание и договорами о квалифицированных аннуитетах за долгосрочное пребывание (QLAC). Отсроченные аннуитеты предлагают аннуитету возможность генерировать такую ​​же сумму доходов с меньшим депозитом, чем немедленный аннуитет, потому что страховщик будет инвестировать депозиты и получать доход от инвестиций до начала фазы выплаты.Кроме того, период выплаты будет короче, чем при немедленном аннуитете.

Аннуитант также может выбрать условия выплаты дохода. Это обсуждается более подробно позже.

На этапе накопления можно выбрать один из трех основных типов аннуитетов. Обычно их называют фиксированной, переменной или индексированной аннуитетом.

Фиксированный аннуитет (или фиксированный отсроченный аннуитет) гарантирует сохранность основной суммы и минимальную ставку процента по инвестициям на этапе накопления.Выплачиваемые по счету проценты ежегодно пересматриваются на основании рыночных процентных ставок. Фиксированные аннуитеты предсказуемы и безопасны, поэтому аннуитет не рискует потерять деньги. Однако фиксированные аннуитеты могут обеспечить относительно скромный годовой доход, особенно в периоды низких процентных ставок. Процентная ставка обычно выше, чем по депозитным сертификатам.

Переменные аннуитеты несут больший риск, чем фиксированные аннуитеты, но они также могут обеспечить более крупные выплаты.В случае переменного аннуитета депозиты обычно вкладываются в варианты инвестирования, подобные паевым инвестиционным фондам, которые могут быть выбраны владельцем аннуитета или страховой компанией-эмитентом. Стоимость аннуитетного счета меняется со временем в зависимости от результатов инвестиций. Стоимость инвестиций может возрасти или упасть. Таким образом, выбор инвестиций может привести к тому, что получатель ренты либо потеряет деньги, либо заработает больше, чем было бы возможно при фиксированной ренте.

Индексированный аннуитет выплачивает аннуитету гарантированную минимальную процентную ставку и обычно гарантирует безопасность принципала.Кроме того, индексированный аннуитет также дает возможность заработать более высокую процентную ставку на основе показателей инвестиционного индекса, такого как S&P 500, или корзины рыночных индексов. Индексированные аннуитеты находятся между фиксированными и переменными аннуитетами с точки зрения потенциального риска и вознаграждения.

Преимущества инвестирования в аннуитет

Самым заметным преимуществом владения аннуитетом является то, что держателю аннуитета гарантируется постоянный поток пожизненного дохода на этапе выплаты.Они также довольно гибкие, потому что контракт с поставщиком аннуитета может быть изменен в соответствии с конкретными потребностями человека. Например, аннуитет может вносить в него периодические или единовременные выплаты и может получать возвратные платежи ежемесячно, ежеквартально, ежегодно или единовременно. Аннуитант также может решить, когда именно получать платежи, и может управлять тем, какой риск принять. Опять же, самое главное, аннуитеты обеспечивают надежный долгосрочный доход, который при желании может со временем расти. Гарантия дохода от аннуитета также позволяет аннуитету применять более агрессивную стратегию инвестирования с любыми другими активами, которыми он владеет, потому что сочетание аннуитета и социального обеспечения означает, что аннуитету гарантирован определенный уровень гарантированного пенсионного дохода, несмотря ни на что.

Помимо обеспечения стабильного потока пожизненного дохода, аннуитеты также могут выполнять другие функции, если аннуитет решает воспользоваться их универсальностью. Например, аннуитет дает аннуитету возможность создать унаследованный план, чтобы сохранить средства для будущих поколений. Помимо заботы о будущих поколениях, аннуитет может использовать аннуитет для защиты и сохранения активов выжившего супруга посредством выплаты пособий в случае смерти для поддержания образа жизни супруга.

Недостатки аннуитетов

Хотя аннуитеты могут быть привлекательными, они также имеют некоторые недостатки. Аннуитеты могут быть связаны с высокими комиссиями. Эти сборы могут включать начальные комиссии, текущие сборы за управление инвестициями и сборы за досрочное снятие средств. Размер комиссии зависит от типа аннуитета. Немедленные аннуитеты и фиксированные аннуитеты имеют очень низкие комиссии и расходы. Переменные аннуитеты и индексированные аннуитеты могут иметь высокие комиссионные и расходы, хотя их уровень зависит от приобретенного аннуитета и особенностей аннуитета.

Кроме того, некоторые аннуитеты сложны и могут быть трудными для понимания. Инвестору важно полностью понимать любые инвестиции, и некоторым людям может быть сложно понять, что влечет за собой некоторые виды аннуитетов.

Наконец, очень важно рассмотреть финансовое положение аннуитетной компании перед ее покупкой. Аннуитеты не поддерживаются федеральным правительством, а гарантия оплаты исходит от страховой компании. Финансовая устойчивость страховщика — очень важный аспект, который следует учитывать перед открытием аннуитета, поскольку гарантия платежа настолько же надежна, насколько надежна страховая компания, которая ее выдает.Однако в штатах действительно есть ассоциации, которые несут ответственность за покрытие обязательств страховщика по аннуитету в пределах установленного государством лимита покрытия и при условии, что у ассоциации или фонда не закончатся деньги.

Варианты выплаты аннуитета

При выборе способа получения аннуитета можно выбрать один из трех вариантов.

Первая структура распределения аннуитета называется методом аннуитета, и она просто обеспечивает выплату дохода аннуитету до конца его жизни или в течение определенного периода времени.Когда аннуитент решает использовать этот метод, сумма денег, которая будет получена с каждым платежом, определяется страховой компанией на основе его ожидаемой продолжительности жизни или на основе периода времени, в течение которого он желает получать выплаты.

Систематический график вывода — еще один вариант выплат. Если выбран этот способ оплаты, аннуитант должен указать, как часто получать платежи и размер каждого платежа. На основании этих решений средства снимаются с аннуитета.При систематическом графике вывода средств из аннуитета выбирается вывод средств до тех пор, пока он не опустеет, что создает риск того, что в аннуитете закончатся деньги до того, как аннуитет умрет.

Последний вариант — получение аннуитетом единовременной выплаты: крупная сумма, которая выплачивается одним платежом в определенную дату, а не разбивается на более мелкие платежи. Единовременная выплата, скорее всего, будет выбрана, когда аннуитет использовал переменную ренту или индексированную ренту во время фазы накопления и хочет использовать другую ренту или другой вариант во время фазы выплаты или распределения.

Что происходит с деньгами в аннуитете, когда аннуитет умирает?

После смерти владельца ренты оставшаяся часть ренты может быть оставлена ​​на наследство бенефициару, который должен быть выбран первоначальным владельцем. Договор, заключаемый между аннуитентом и страховщиком, включает положения о выплате пособия в случае смерти, в которых аннуитент может назначить бенефициара. Обычно бенефициаром является супруг (а), ребенок или другой близкий человек.Этот получатель может получить все оставшиеся деньги в виде аннуитета или гарантированного минимума, а страховая компания может распределить деньги получателю единовременно или серией платежей. Если аннуитент не выбирает получателя, компенсация в случае смерти выплачивается в его имущество.

Однако имейте в виду, что часто не происходит никаких выплат получателю, когда аннуитет выбирает, чтобы выплаты продолжались пожизненно или на совместную жизнь двух человек.Когда первоначальный получатель или получатели умирают, выплаты дохода прекращаются. В некоторых аннуитетах с выплатой пожизненной выплаты есть положения, которые предлагают некоторую выплату бенефициару, если получатель ренты умирает до достижения ожидаемой продолжительности жизни или до истечения минимального периода в годах. Но с этими аннуитетами выплаты аннуитету в течение его или ее жизни будут ниже, чем при аннуитете без обеспечения.

Как облагаются налогом аннуитеты

Аннуитеты отсрочены по налогу, то есть деньги, вложенные в аннуитет, растут без налогообложения до тех пор, пока не произойдет выплата.Вы не платите налоги с доходов, пока они остаются в аннуитете, но налоги должны быть уплачены при снятии денег. Ставка налога на снятие средств зависит от того, как финансируется аннуитет.

Если аннуитет финансируется за счет долларов до вычета налогов, все снимаемые средства будут облагаться налогом по обычной ставке дохода аннуитета, и это называется квалифицированной аннуитетом. Эти аннуитеты обычно являются частью пенсионного плана или пенсионного плана.

Если доллары после уплаты налогов используются для оплаты аннуитета, что делает его неквалифицированным аннуитетом, аннуитет не будет облагаться налогом на часть снятия, которая представляет собой возврат первоначальной основной суммы, которая представляет собой депозиты или премии.Поскольку неквалифицированный аннуитет финансируется за счет уже облагаемого налогом заработанного дохода, налогообложению подлежит только часть снятия средств, которая считается доходом. Неквалифицированные аннуитеты используют метод, называемый коэффициентом исключения, чтобы определить, какая часть изъятия коррелирует с основными инвестициями, а какая — за счет прибыли. Целью коэффициента исключения является справедливое разделение выплат между налогооблагаемыми и необлагаемыми налогами.

Кто должен покупать аннуитет?

Как правило, аннуитет следует рассматривать только после максимального использования методов пенсионного инвестирования, таких как планы 401 (k) и IRA, которые предлагают налоговые вычеты.Если эти более эффективные с точки зрения налогообложения варианты пенсионных сбережений исчерпаны и деньги были отложены, отсроченный рост налогов, обеспечиваемый аннуитетом, может быть хорошей идеей.

Немедленная рента или вариант выплаты пожизненной ренты не будет выгодной стратегией для кого-то, у кого есть проблемы со здоровьем, из-за которых человек вряд ли достигнет своей ожидаемой продолжительности жизни. Фиксированная отсроченная рента, индексированная рента или переменная рента могут быть хорошим выбором для этого человека на этапе накопления, чтобы обеспечить супругу или будущие поколения.

Тот, кто здоров и желает стабильного дохода, которого он не переживет, может получить ренту. Однако лучше использовать аннуитеты в качестве дополнения к другим источникам пенсионного дохода, а не делать аннуитет единственным источником пенсионного дохода.

Если аннуитет не подходит для аннуитета, он всегда может получить его бесплатно в течение периода бесплатного просмотра. Это период времени, когда аннуитенты могут получить полное возмещение по своему контракту.Сроки бесплатного просмотра зависят от штата и могут составлять от 10 до 30 дней. После этого аннуитет обычно привязан к аннуитету на срок в несколько лет или должен заплатить штраф, чтобы вернуть вклады.

Особая благодарность за подготовку этого резюме «Что такое аннуитет? Десять вещей, которые вам нужно знать », — обращается к Бобу Карлсону, руководителю консультационной службы Retirement Watch и председателю попечительского совета пенсионной системы сотрудников округа Фэрфакс Вирджинии с активами на сумму более 4 миллиардов долларов.

Оливия Фаучер, стажер-редактор Eagle Financial Publications, пишет для www.retirementwatch.com .

Дополнительные рекомендуемые ресурсы по аннуитету:

https://www.annuity.org/annuities/

https://www.investopedia.com/ask/answers/12/what -is-an-annuity.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *