Покупка квартиры с обременением по ипотеке риски: Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом :: Деньги :: РБК Недвижимость

Содержание

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Если вы покупаете квартиру с обременением по ипотеке, нужно заранее знать о некоторых рисках, чтобы избежать проблем.

 

Квартира с обременением — это значит, что квартиру брали в ипотеку, но пока её не выплатили. Поэтому сейчас на квартире лежит обременение. Ипотека погашается — обременение снимается.

 

Чтобы продать такую квартиру, прежде нужно снять обременение, т.е. надо полностью разом оплатить ипотеку, чтобы перед банком больше не было долга. Обычно деньги для этого продавец квартиры берёт у покупателя в виде залога. Покупатель отдаёт деньги, продавец несёт их в банк, закрывает ипотеку, снимает обременение и несёт покупателю выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в которой значится «обременение отсутствует». Квартиру можно продавать.

Риски:

  1. В этой схеме есть риск для покупателя. Продавец может забрать залог, а потом передумать продавать квартиру и не вернуть деньги. Чтобы этого не произошло, правильно составляйте предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер от имени покупателя на счет ипотечного займа. Не лишним будет привлечь свидетелей при передаче денег. 
  2. Если продавец квартиры брал ипотеку с использованием материнского капитала, придётся потратить больше времени. Снятия обременения будет недостаточно. Если при покупке использовали маткап, значит в этой квартирной истории обязательно будут несовершеннолетние дети. А детей по закону без жилплощади оставлять нельзя. Поэтому продавец квартиры должен получить разрешение органов опеки на продажу старой квартиры, а ещё на покупку новой, чтобы детям было где жить. 

 

Чтобы после такой сложной сделки не обнаружились плохие последствия, обратитесь к опытному риэлтору. Профессионалы знают, как составить договор, как проверить продавца, какие документы проверить и какие справки взять, чтобы потом жить долго и счастливо. 

 

Вам может быть интересно

5 причин обратиться к риэлтору

В какой валюте хранить деньги в 2017 году?

Как вести свой бюджет, чтобы не тратить деньги на ерунду

Покупка квартиры с обременением — Полезные советы : Domofond.ru

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Фото: YakobchukOlena/Fotolia

Не пропустите:

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

3 способа продать квартиру в ипотеке

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

«Покупка квартиры с обременением»

Несомненно, что лучше покупать недвижимость без каких-то притязаний со стороны третьих лиц. Однако такие сделки заключаются. Причин тому несколько: цена — жилье «с историей» дешевле, в чем можно убедиться, если просмотреть, например, базы приставов. Цены там на 15-20% ниже рыночных. Иногда недобросовестный продавец умалчивает о некоторых «особенностях» продаваемой недвижимости.

Какие риски несет покупка квартиры с обременением? Что делать потенциальному покупателю обезопасить себя от притязаний со стороны посторонних?

Покупка заложенного жилья.

Ипотека – весьма распространенное явление. Как утверждают эксперты, пятьдесят процентов квартир покупается с использованием заемных средств и числится в залоге, пока долг не погашен. Для кредитора – это служит дополнительной гарантией, что должник вернет деньги. Поэтому ипотечные кредиты – дешевые и выгодны заемщикам.

А что насчет покупки квартиры с обременением банка? Распространено мнение, что это весьма рискованное мероприятие. Однако риски сделки сильно преувеличены. Действительно, закон «Об ипотеке» настаивает, что банк сохраняет право залога при смене законного владельца недвижимости. Более того, он вправе выставить жилье на публичные торги, для возврата долга. Это пугает, ведь получается, купив ипотечную квартиру, новому собственнику придется или надеяться на порядочность заемщика или платить еще и банку. Но закон позволяет сторонам договориться. На практике все происходит так: должник и потенциальный покупатель приходят к залогодержателю, подписывают трехстороннее соглашение. Деньги с продажи поступают на кредитный счет, погашая долг, а банк отказывается от права залога.

Если заложенная недвижимость покупается с публичных торгов, риски минимальные — залог прекращается по завершению аукциона. Банк не сможет предъявить к новому владельцу никаких претензий, даже, если долг до конца не выплачен.

Проблемы возникнут, когда банк не уведомили о сделке, но такая ситуация из области фантастики. Залог регистрируется в Регистрационной палате и проверка, даже по бесплатным сервисам это выявит. Регистратор не пропустит сделку без одобрения заимодавца. Купить квартиру с обременением по ипотеке, чтобы об этом не узнал кредитор – невозможно. Как маловероятна ситуация, чтобы о залоге не узнал приобретатель. Ему о нем сообщит Регпалата (или МФЦ)

Тем не менее, чтобы не потерять деньги, стоит потратить пару минут и проверить недвижимость на сайте Регистрационной палаты. Достаточно просто вписать кадастровый номер или адрес, система выдаст результаты. Если жилье в залоге – об этом появится информация. Проверка бесплатна, но убережет потенциального приобретателя от судебных тяжб.

В квартире прописаны жильцы

Выходя на сделку, продавцы выписывают себя и домочадцев из продаваемого жилья. Закон этого не требует, поэтому сделку можно оформить даже, если проживающие не выписались. Хотя новым собственникам спокойней, когда в выписке из домовой книги значится, что все старые жильцы снялись с регистрационного учета. Иногда на выписку нет времени. А бывает – родственник уехал, связь с ним оборвалась, а без его заявления с регучета не снимут. Чем это грозит покупателю? В отличие от покупки квартиры с ипотечным обременением, приобретение жилья с прописанным жильцом может доставить массу забот:

  1. Выписывают человека через суд. Шансы на удовлетворение иска высоки, ведь члены семьи продавца теряют право жить в квартире. Однако, это время и беготня по судам. Хотя, при наличии неснявшихся с регучета родственников, у продавца можно потребовать скидку, чтобы оплатить услуги юристов.
  2. Из правила, что после продажи семья собственника теряет право жить в квартире, есть исключение. Если человек отказался от приватизации, он вправе проживать в квартире и после замены собственника. В этом опасность покупки квартиры с таким обременением. Прописанный человек правомочен жить с Вами: расположиться в комнате, мыться в ванной, готовить на кухне. Даже прописать своих детей (и заселить их. Без вашего согласия). В этом солидарны и жилищный кодекс, и комментарии юристов. Придя купленную квартиру, вы можете обнаружить там неожиданного сожителя. В договоре написано, что все выпишутся? Но ведь обитатель квартиры его не подписывал.

Как уменьшить риски при оформлении покупки квартиры с таким своеобразным «обременением»:

  • До подписания договора проверьте, кто прописан в квартире.
  • Посмотрите, как продавец получил жилье. Если приобрел право собственности по договору приватизации – проверьте, не живут ли в квартире те, на кого выдавали ордер/заключали договор соцнайма.

Квартира, купленная на материнский капитал.

В рамках поддержки семьи, парам, у которых родилось 2 и более детей предоставляют сертификат, который можно потратить на приобретение жилья или гашение ипотеки. Программа существует с 2007 г., бывает уютное гнездышко, купленное со средствами господдержки, продается. Нюанс в том, использовав сертификат следует выделить в квартире доли всем, в том числе детям. Но не все родители выполняют это правило.

Между тем, если мать не разделила квартиру, члены семьи и прокуратура может потребовать это через суд. ГК РФ устанавливает трехлетний срок исковой давности, однако, в отношении детей действует негласное правило – три года исчисляются после того, как детям стукнет 18. Т.е. ребенок, долю которому не выделили, повзрослев может потребовать признать сделку купли-продажи недействительной, заявив о том, что его права нарушены.

Сложность в том, что человеку известно, когда он, например, покупает квартиру с обременением залогом. Использование материнского капитала Регпалатой не фиксируется. Поэтому выяснить, что семья потратила средства господдержки сложно.

Конечно, новый собственник может сослаться на то, что он добросовестный приобретатель. Но фокус в том, что им может считаться человек, который «проявил разумную осторожность», заключая сделку. И оценивать степень «разумности» будет суд. Чтобы исключить возможные претензии со стороны детей продавца в будущем, стоит придерживаться правил:


  • При оформлении договора купли-продажи следует прописать, что квартира не покупалась за счет маткапитала
  • Если у продавца двое детей, попросите предоставить справку о том, что он не получал сертификат на средства господдержки.

Конечно, это не даст гарантию, что в будущем вы не получите иск от выросших детишек продавца, решивших, что их обделили. Однако шансы на положительный исход дела это повысит

Жилье, купленное в браке.

Приобретение квартиры, купленной продавцом в браке — ситуация, когда юридически обременения нет, но после заключения сделки могут появиться неприятные сюрпризы.

Все имущество супругов общее. Это аксиома, с которой не спорят. Для совместной недвижимости семейный кодекс устанавливает правило – ею распоряжаются, только, если второй супруг даст нотариальное согласие. Что это значит для покупателя? Нарушение правила делает сделку недействительной. Возможно суд примет в качестве «нотариального» простое письменное согласие. Но, когда и его нет — покупатель рискует потерять купленную недвижимость. Поэтому подписывается договор купли-продажи с женатым продавцом, когда он продемонстрирует бумагу от нотариуса. Перед заключением сделки проверьте паспорт собственника, чтобы выяснить семейное положение.

Договор покупки квартиры с обременением, хотя и несет риски может быть выгодной сделкой. Соблюдение простых правил позволит уменьшить потенциальные угрозы и стать собственником, не опасаясь, что ваши права кто-то оспорит в суде.

Есть вопросы?

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Получить бесплатную консультацию

можно ли это сделать и как правильно — Блог Райффайзенбанка

Что значит квартира в ипотеке

По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.

После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:

Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения. Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке

Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:

  1. погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
  2. продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
  3. продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
  4. продажа квартиры в ипотеке банком.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

Плюсы Минусы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залоге Если остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.

Риски покупки квартиры с обременением 2021: все за и против

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Виды обременений

Обременения бывают следующие:

  1. ипотека;
  2. рента;
  3. наложение ареста на имущество;
  4. наличие квартиросъемщиков;
  5. наличие прописанных жильцов;
  6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

  • Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
  • Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
  • На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
  • Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
  • Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
  • Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

  • Привлечение грамотного риелтора.
  • Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки «не зарегистрировано».
  • Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
  • Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
  • На квартиру не должен быть наложен арест.
  • Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Следует ли приобретать квартиру с обременением?

Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

  • не находится ли застройщик на стадии банкротства;
  • законность строительства;
  • своевременность возведения дома;
  • наличие прав на данное жилье у других лиц;
  • наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Заключение

При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

Юридические риски при покупке жилья на вторичном рынке

Покупка жилья на вторичном рынке связана с рядом рисков. Большинство из них касается притязаний на недвижимость третьих лиц. Разберёмся, на что стоит обратить внимание, чтобы обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Основные опасности

Недвижимость на вторичном рынке всегда имеет историю. Покупатели перед совершением сделки эту историю должны тщательно проверить: не были ли ущемлены интересы третьих лиц, которые могут заявить права на имущество. Чаще всего речь идёт о нарушениях при наследовании или приватизации, но не только – каждый переход права собственности должен соответствовать закону. Это касается и проводимой сделки – необходимо убедиться в отсутствии оснований для признания её недействительной.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то проверку юридической «чистоты» обычно проводит банк.

Чтобы исключить возможность недосмотра или ошибки, стоит либо участвовать в этом процессе самостоятельно, либо обратиться за помощью к юристу. Иногда для этого не обязательно искать юридическую компанию. Например, при оформлении ипотеки в Сбербанке заёмщикам доступен сервис «Правовая экспертиза». Услугой могут воспользоваться покупатели и продавцы недвижимости, в том числе не претендующие на ипотечный заём.

Далее рассмотрим подробнее юридические риски, с которыми может столкнуться покупатель «вторички».

Наследники

Для начала ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Если квартира получена по наследству, проверьте соблюдение прав наследников. Установите состав семьи на момент вступления в наследство и количество лиц, имевших право на обязательную долю. Если такие лица объявятся после проведения сделки, то суд может признать за ними долю в квартире.

Перед заключением договора изучите документы, которые относятся к наследству.

Также распространённый на практике случай, когда умирает один из супругов, и второй не вступает в права наследования, считая, что квартира автоматически переходит в его собственность. В этом случае Росреестр вынесет отказ в регистрации, так как 1/2 доля в праве на квартиру не будет принадлежать продавцу. Конечно, такая ситуация решаема, но процесс оформления недвижимости затянется.

Обременения

В отношении квартиры, приобретённой на вторичном рынке, у третьих лиц могут быть притязания на собственность или право проживания в помещении. Во-первых, это касается приватизации. Так, на момент передачи жилья в собственность в квартире могли быть зарегистрированы лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили право проживания. Избежать проблемы просто – запросите архивную справку, в которой будут перечислены все зарегистрированные в квартире на момент приватизации.

Говоря о приватизации, стоит выделить отдельно и случай, когда в жилом помещении был зарегистрирован ребёнок. Если он не получил долю в квартире, то впоследствии может заявить о нарушении своих прав и подать иск о передаче доли в квартире либо о признании сделки недействительной. Это грозит судебными спорами и шансом остаться без денег, которые будет сложно получить от продавца, учитывая низкое качество работы исполнительных инструментов в России.

Заранее убедитесь в том, что права третьих лиц соблюдены при приватизации.

Также обременение в виде права проживания третьих лиц возможно, если недвижимость приобреталась по договору дарения или ренты. Такие права будут указаны в выписке ЕГРП, но во избежание ошибок и неожиданностей лучше внимательно изучить правоустанавливающие документы (договор дарения или ренты). Эти лица сохраняют право проживания в квартире и после перехода права собственности.

Основания для признания сделки недействительной

Если квартира оформлена в собственность с нарушением закона, сделка может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ). Также это касается сделки, совершённой недееспособным человеком. Этим объясняется требование кредитных организаций предоставить при оформлении ипотеки справку, подтверждающую, что продавец не является недееспособным из-за психического расстройства. Такая справка пригодится в суде, если кто-то попробует оспорить сделку на этом основании.

Признание сделки недействительной означает возврат каждой из сторон полученного по ней  (ст. 167 ГК РФ). Но продавец может потратить средства, которые переданы за квартиру. В этом случае возврат денег зависит от того, будет ли приставами выявлено имущество, на которое обращается взыскание. Если такового нет, то покупатель останется с исполнительным листом, но без денег.

Сделка может быть оспорена по требованию кредиторов, если в отношении собственника жилья инициирована или будет инициирована в течение 1 года процедура банкротства.

Предугадать это сложно, так как продавец не обязан извещать о своём финансовом положении. Но оспорены могут быть только сделки, цена которых серьёзно отличалась от среднерыночной, и если есть доказательства того, что квадратные метры продавались с целью вывода активов должника. Нельзя сказать, что такие случаи часто встречаются, но лучше проверить наличие исков к продавцу квартиры на сайте районного суда по месту его регистрации.

Какая бы ни была ситуация при покупке квартиры, главное – внимательно изучить документы и убедиться, что при получении недвижимости продавец не нарушил ничьих прав. Если есть сомнения в законности предыдущих сделок с имуществом, лучше обратиться к юристу. Не забудьте и о подготовке доказательств того, что вы являетесь добросовестным покупателем. Такими доказательствами будут документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для признания сделки недействительной (архивная справка, подтверждение дееспособности продавца и т.д). Если дело дойдёт до суда, это сыграет роль для принятия решения в вашу пользу.

Можно ли продать дом без передачи права собственности? | Бюджетирование денег

Облака на право собственности, залоговые права, посягательства и обременения. Подобные термины появляются, когда вы покупаете или продаете дом. Разумно понимать, что означает право на освобождение от ответственности, а также риски, связанные с вызовом дома с дефектами правового титула. Как правило, закон не требует, чтобы продавец давал гарантию или очищал право собственности до закрытия продажи дома. Однако есть и другие причины попросить чистый лист перед тем, как поставить подпись на пунктирной линии.

TL; DR (слишком долго; не читал)

В некоторых случаях дом можно продать без подтверждения права собственности.

Товарный титул

Покупатели домов обычно получают рыночный титул, иногда называемый чистым титулом, когда они заключают свои сделки. Понятное право собственности означает, что продавец не может оставить вас в руках при закрытии сделки с нарушением права собственности. Например, ипотека продавца должна быть выплачена полностью и при закрытии должна быть выписана из земельного реестра графства.

Товарное название не означает, что на нем нет дефектов или облаков.Служебный сервитут, который позволяет электрической компании пройти через ваш двор, чтобы отремонтировать вышедший из строя провод, является облаком в названии, но обычно он не делает вашу собственность нерентабельной.

Требования к ипотеке

Ваш банк или ипотечная компания не откроет свой кошелек для получения ссуды, если дом, который вы покупаете, не имеет четкого права собственности. Кредиторы также требуют полисы страхования титула, чтобы защитить их от споров о праве собственности после закрытия. Продавцы обычно оплачивают полисы страхования титула для покупателей., но покупатели берут на себя ответственность за политику, покрывающую их кредиторов. Цены на правоустанавливающие полисы различаются в разных штатах и ​​между титульными компаниями. Позвоните в местную титульную компанию, чтобы получить конкретное предложение.

Денежные средства и финансирование продавца

Сделки, финансируемые за счет наличных средств и финансируемые продавцом, могут иметь разные требования к праву собственности, поскольку ипотечные кредиты не входят в совокупность. Продавцы могут передавать дома, используя акты о прекращении права собственности, которые не гарантируют четкое право собственности. Покупатели могут принять на себя риски, связанные с правом собственности.Например, соседний гараж может находиться за границей участка, создавая посягательство на недвижимость, которую вы покупаете. Вы можете бросить кости и посмотреть, как пойдут дела с вашим новым соседом после закрытия.

Берегитесь покупателя

Даже несмотря на то, что некоторые продажи домов могут быть закрыты без подтверждения права собственности, такие облака, как ипотека, строительство и судебные залоговые права, могут привести к потере права выкупа и потере денег. Другие проблемы с правом собственности, такие как спор о границах собственности, могут создать головную боль, если вы решите перепродать свою собственность.Покупатель должен зайти в офис своего местного юриста и получить консультацию специалиста, прежде чем соглашаться на покупку дома без предварительного подтверждения его права собственности.

Ссылки

Биография писателя

Мэгги Лурдес — штатный поверенный в юго-восточном Мичигане. Она преподает право в Университете Клири в Анн-Арборе и онлайн в Национальном университете Сан-Диего. Ее статьи были опубликованы в «Журнале риэлтора», «Журнале закона о здоровье» Государственной коллегии адвокатов штата Нью-Йорк, «Юридических новостях округа Окленд», «Мичиганском журнале по планированию наследства и недвижимости», «Журнале Eye Spy» и журнале «Surplus Today».

Это обязательно? — Советник Forbes

Когда вы оформляете ипотеку, одна из ваших конечных расходов будет связана с страхованием титула. Премия является единовременной, и полис защищает кредитора. Вы также можете приобрести страховку титула владельца, чтобы защитить себя, но это не обязательно. Вот что вам нужно знать о том, что покрывает титульное страхование, сколько оно стоит и стоит ли покупать дополнительный полис владельца.

Что такое страхование титула?

Страхование правового титула — это полис, который покрывает претензии третьих лиц в отношении собственности, которые не отображаются при первоначальном поиске правового титула и возникают после закрытия сделки с недвижимостью.Третья сторона — это не владелец собственности, а кто-то другой, например строительная компания, которой не заплатили за работу над домом, выполненную предыдущим владельцем. Термин «титул» относится к чьему-либо законному владению недвижимостью.

Претензия на правовой титул может возникнуть в любое время, даже если вы без проблем владели недвижимостью в течение многих лет. Как это могло случиться? Кто-то другой может обладать правами собственности, о которых вы не знаете, когда делаете предложение о покупке недвижимости. Даже нынешний владелец может не знать, что у кого-то есть претензии на собственность.В случае неучтенного наследника даже лицо, обладающее такими правами, может не знать, что они у них есть.

До закрытия ипотечного кредита ваш ипотечный кредитор закажет поиск по титулу у титульной компании. Титульная компания ищет общедоступные записи, связанные с вашим домом, чтобы попытаться найти любые дефекты правового титула: залоговые права, сервитуты или обременения, которые могут повлиять на имущественные права кредитора или покупателя.

  • Залог может быть наложен на имущество подрядчиком, налоговым органом или кредитором, которому не была произведена оплата.Вы же не хотите застревать, оплачивая неоплаченные счета предыдущего владельца.
  • Сервировка — это право другого лица использовать вашу собственность, даже если вы являетесь ее владельцем. Например, если на вашем заднем дворе есть инженерные коммуникации, у коммунальной компании будет сервитут, который позволит им получить доступ к вашей собственности, если им нужно будет работать на линиях. Сервитут может ограничить вашу возможность использовать свою собственность так, как вы хотите.
  • Обременения включают залоговые права (также называемые «финансовыми обременениями»), а также сервитуты, но также включают законы о зонировании, ограничительные условия, налагаемые ассоциациями домовладельцев, и права арендаторов.

Общедоступные записи поиска титульной компании включают документы, ипотечные ссуды, указы о разводе, судебные решения, налоговые отчеты и постановления о содержании детей.

Если поиск по заголовку обнаруживает какие-либо проблемы (также называемые «облаками»), компания по заголовкам попытается их решить. В некоторых случаях вашему агенту по недвижимости потребуется работать с агентом продавца, чтобы заставить продавца решить проблему. В других случаях проблема может быть достаточно значительной, чтобы сорвать продажу.

Виды титульного страхования

Существует два типа страхования титула: страхование титула кредитора (также называемое ссудным полисом) и страхование титула собственника.

Полис страхования титула кредитора защищает финансовые интересы компании, которая выдает ипотеку (так же, как и ипотечное страхование). Это гарантирует, что кредитор имеет верхнее право требования на собственность над любыми другими залоговыми правами. Вам придется приобретать страховку титула кредитора каждый раз, когда вы берете ипотеку, независимо от того, покупаете ли вы дом или рефинансируете. Согласно данным компании Prairie Title в Оук-Парке, штат Иллинойс, при рефинансировании может быть предоставлена ​​скидка, если срок вашей ссуды меньше 10 лет.

Крупные ипотечные инвесторы Fannie Mae и Freddie Mac, которые часто покупают ипотечные ссуды у кредиторов после закрытия, требуют, чтобы размер страхового полиса кредитора не превышал размер основного долга по ипотеке. Когда вы выплачиваете основную сумму ипотечного кредита, покрытие кредитора соответственно уменьшается.

Полис страхования титула собственника защищает покупателя жилья. Для полиса собственника сумма страхового покрытия обычно равна покупной цене и остается неизменной до тех пор, пока дом принадлежит вам или вашим наследникам.Этот тип политики не является обязательным, и его необходимо приобрести только один раз.

Расходы по страхованию титула

Страхование титула — это единовременный авансовый платеж, а не постоянные расходы. Политика владельца основана на покупной цене дома, а политика кредитора — на сумме ссуды. По данным Американской ассоциации земельных прав на землю (ALTA), крупной национальной торговой группы агентов по праву собственности, оба полиса вместе обычно стоят от 0,5% до 1,0% от покупной цены дома или от 1500 до 3000 долларов за дом за 300000 долларов.

В некоторых штатах цена титульного страхования не зависит от того, какую страховую компанию вы используете. В других случаях вы можете сэкономить, делая покупки.

Как покупатель жилья, вам решать, какую страховую компанию использовать. Вы можете получить рекомендации от продавца или своего агента по недвижимости, но, возможно, вы не захотите следовать их предложениям, не проведя собственное исследование.

Вы можете согласиться с рекомендацией своего кредитора, потому что его финансовые интересы в собственности совпадают с вашими.Однако некоторые кредиторы также имеют финансовую заинтересованность в титульных компаниях, которые они рекомендуют заемщикам.

Это не означает, что вы не получите конкурентоспособную цену, если последуете рекомендациям кредитора, но это означает, что вы, возможно, захотите провести некоторое сравнение цен. По данным Бюро финансовой защиты потребителей, вы можете сэкономить до 500 долларов, совершая покупки.

Чтобы найти компанию по страхованию титулов, вы можете выполнить онлайн-поиск в реестре ALTA компаний в вашем штате с помощью функции расширенного поиска.Вы также можете выбрать одного из основных страховщиков титулов: Fidelity, First American, Old Republic или Stewart. Убедитесь, что рейтинги финансовой устойчивости и репутации компании проверены.

Покупатель или продавец могут оплачивать полис владельца от имени покупателя. Местные обычаи в сфере недвижимости часто определяют, кто платит. Покупка полиса владельца одновременно с полисом кредитора может снизить стоимость полиса владельца за счет так называемого «списания за одновременный выпуск».

Вы можете оценить, сколько стоит страхование титула в вашем районе, используя калькулятор тарифов Old Republic и калькулятор тарифов Fidelity National.Вы также можете быстро узнать цену в калькуляторе пошлин First American Title или в калькуляторе ставок Стюарта. Возможно, вы сможете одновременно получить оценки по другим услугам закрытия.

Как работает страхование титула

Полис страхования титула собственника может покрывать расходы на погашение ранее неизвестного залога или защиту от судебного иска, поданного против вас кем-то, требующим права на собственность. Он также может предоставить денежный расчет новому владельцу, который невольно покупает недвижимость по поддельному документу от продавца-мошенника, который на самом деле не владел домом.Кроме того, страхование титула собственника защищает вашу способность продать дом в один прекрасный день, если проблема обнаружится во время последующего поиска права собственности.

Тем не менее, страхование титула не защищает домовладельцев от всех возможных нарушений их прав собственности. Например, это не защищает вас от проблем с титулом, вызванных вашими собственными действиями, такими как неуплата компании, которая заменила вам крышу, или неуплата налогов на недвижимость. Это также не защищает от выдающихся владений, когда правительство захватывает частную собственность в якобы общественных целях.

Короче говоря, он не защищает от проблем, возникших после покупки недвижимости. Он защищает от проблем, которые могли бы повлиять на ваше решение о покупке недвижимости, если бы вы знали о них в то время.

Вы, вероятно, меньше беспокоитесь о том, как работает политика кредитора, поскольку она вас не защищает. Но вам все равно может быть любопытно, поскольку вас просят за это заплатить.

Допустим, вы потеряли дом, потому что выяснилось, что недвижимость была продана вам обманным путем.Вы не собираетесь продолжать платить по ипотеке. Затем кредитор подает иск в свою страховую компанию, чтобы возместить ипотечные платежи, которые он ожидал получить от вас.

При других обстоятельствах, когда вы перестали выплачивать ипотечный кредит, кредитор мог лишить права выкупа и возместить свои убытки от продажи дома. Но если выяснится, что кто-то другой имеет право на дом, передача права выкупа невозможна.

Вы можете ознакомиться с отраслевыми стандартными формами, используемыми для политики владельца и кредитора, на веб-сайте ALTA.

Требуется ли страхование титула?

Требуется страхование титула кредитора, но страхование титула собственника не является обязательным. Политика владельца может защитить вас от потери вашего капитала и вашего права на проживание в доме, если претензия возникнет после покупки. Даже если вы покупаете новый дом, дефекты могут существовать, потому что у земли были предыдущие владельцы, а строитель, возможно, не заплатил всем подрядчикам.

Вот некоторые из проблем, от которых вас может защитить политика правового титула:

  • Ошибки при обследовании недвижимости
  • Пограничные споры
  • Ошибки в праве собственности
  • Нарушение Строительного кодекса предыдущим владельцем
  • Противоречивые завещания
  • Претензии бывшего супруга, не давшего разрешения на продажу
  • Претензии по поддельной доверенности
  • Залог от подрядчиков, налоговых органов или предыдущих кредиторов
  • Неоплаченные алименты бывшего владельца
  • Посягательства
  • Неправильно оформленные документы

Как и многие другие виды страхования, полис страхования титула владельца может показаться пустой тратой денег, если вам никогда не придется его использовать.Но это небольшая плата за защиту ваших интересов на случай, если кто-то оспорит ваше право собственности после того, как вы закроете свой дом.

Вам нужно страхование титула?

Вся ваша тяжелая работа окупилась. Вы только что нашли дом своей мечты. Может быть, вам даже удалось заключить сделку. Или, может быть, вы заплатили на 20% больше прейскуранта. Это по-прежнему дом вашей мечты, и вы найдете способ заработать 20%. Вы сократите расходы, начиная с того, что называется страховкой титула.В конце концов, дом находится в городе, и последние 40 лет у него один и тот же владелец, так как же могут возникнуть проблемы с правом собственности?

В этой статье мы ответим на ваши вопросы о титульном страховании — и нужно ли оно вам:

Что такое «титул» и зачем его страховать?

Когда вы покупаете новый дом, вам не передают участок земли — вам дают право собственности. Право собственности — это право владельца владеть и использовать собственность. Название дома может быть разным. Например, вы можете владеть титулом как общие арендаторы или как совместные арендаторы, у вас может быть право наследования или в доме может быть пожизненное имущество.

Кроме того, как вы можете себе представить, существует множество способов использования земли, и права на такое использование могут быть переданы или проданы. Кто-то, кроме предыдущего владельца самой собственности, может владеть минеральными, воздушными или коммунальными правами на собственность. Банк с ипотечной ссудой на недвижимость владеет долей в собственности, как и тот, кто работал с домом и подал на него залоговое право. Правительство также может иметь залоговое право на собственность за неуплаченные налоги, и город может иметь сервитут, дающий ему право прокладывать инженерные коммуникации через передний двор.

Как помогает поиск по заголовку?

Выполнение поиска по названию перед покупкой дома выявит многие из этих потенциальных проблем. Поиск по названию осуществляется путем изучения общедоступных записей для поиска истории владения недвижимостью. Вы можете выполнить свой собственный поиск по заголовку, если знаете, что искать. Но если вы планируете получить ссуду на покупку недвижимости, кредитор потребует, чтобы квалифицированная третья сторона провела поиск по названию.

Поиск по названию показывает не только ограничения на использование собственности и прав, которые другие могут иметь в собственности, но также и любые обременения, такие как залоговое удержание или денежные обязательства, которые не выплачиваются в отношении собственности.

Что такое страхование титула?

Большинство людей знакомы с другими видами страхования, которые охватывают события, которые еще не произошли, например, страхование автомобильной ответственности, медицинское страхование и страхование жизни. Обычно эти политики исключают события, которые происходят до даты выпуска политики. Другими словами, вы не можете застраховать жизнь того, кто уже умер, и вы не найдете страховую компанию, готовую предоставить вам страховое покрытие на случай автомобильной аварии, которая уже произошла.

Страхование титула, с другой стороны, покрывает события, связанные с титулом, которые уже произошли. Он не распространяется на то, что происходит с заголовком после даты выпуска. Так, например, если у вас есть залоговое право на имущество по налогам, которые вы не успели уплатить, ваш полис страхования титула вам не поможет. Но если залог касается налогов, не уплаченных кем-то, кто владел домом 80 лет назад, тогда у вас может быть страховое покрытие в соответствии с вашей политикой правового титула.

Как мне получить страхование титула?

Перед тем, как предложить оформить полис страхования титула, титульная компания выполнит поиск по титулу, чтобы узнать, есть ли какие-либо проблемы или ограничения с этим титулом.Этот поиск проводится с целью минимизировать риски, связанные с предложением страховки. Минимизируя риски предъявления претензий, компания по страхованию титулов может предлагать свои страховые полисы за относительно низкую единовременную плату.

Проблемы, такие как документы, завещания и / или трасты, которые содержат неправильные имена, непогашенные ипотечные кредиты, дефекты правового титула, судебные решения и налоговые залоги, сервитуты или неверные нотариальные подтверждения, обычно обнаруживаются при поиске по титулу и обычно могут быть устранены до закрытие собственности.Когда эти проблемы не устранены, они часто указываются как исключения из страхового покрытия полиса. Затем вам нужно будет решить, действительно ли вы хотите приобрести недвижимость, учитывая известные проблемы с правом собственности.

Возможно, вам интересно, в чем смысл страхования титула, если титульная компания не покрывает известные проблемы с титулом. Разве это не похоже на покупку медицинской страховки, которая не покроет вас, если вы заболеете? Ответ — «не совсем». С заголовком может быть много проблем, которые даже прилежный и натренированный глаз не сможет обнаружить во время поиска по заголовку.

Какие могут возникнуть проблемы с названием?

Примеры проблем, которые могут возникнуть после покупки вашей собственности, включают мошеннические действия предыдущих владельцев, такие как:

  • Поддельные документы, не передающие права собственности на недвижимость
  • Фальшивые ипотечные ссуды или фальшивые выплаты по ипотеке
  • Выдача себя за истинных владельцев земли мошенниками
  • Документы, оформленные на основании просроченных или сфабрикованных доверенностей

Акт также мог быть оформлен кем-то, кто забыл о разводе до повторного брака, забыл о разводе и унаследовал собственность в качестве оставшегося в живых супруга или кто забыл, что они уже продали собственность другому покупателю, который сейчас во владении имуществом.

Другая проблема может заключаться в том, что вы приобрели совершенно хороший титул на участок собственности, к которому нет законного доступа.

Другие проблемы с титулом

Другие проблемы, которые также могут повлиять на использование вашей собственности, включают следующее:

  • Оформление дела несовершеннолетним или иным образом некомпетентным
  • Ошибки в публичных записях или ошибки в оформлении юридических документов. Такие ошибки могут включать неправильную индексацию, ошибки и упущения при расшифровке из-за сходства названий, а также неспособность сохранить оригинальные инструменты.
  • Недобросовестное подтверждение из-за отсутствия полномочий нотариуса
  • Описание имущества, которое кажется адекватным, но не соответствует
  • Неправильное расположение старой трубы или канализационной линии, которая не проходит по маршруту предоставленного сервитута
  • Недействительные, подавленные, нераскрытые и неправильные толкования завещаний
  • Ранее нераскрытые наследники с претензиями на имущество
  • Налоговые титулы, недействительные из-за несоблюдения правил процедуры
  • Залог за неуплаченные налоги на наследство, подоходный налог или дарение и / или специальные налоги, которые становятся залогом

Правовое страхование и требования

Хотя события, которые вызывают подобные проблемы, произошли до того, как вы приобрели недвижимость, хороший полис страхования титула обеспечит покрытие последствий этих событий, поскольку они влияют на ваше владение недвижимостью.

Как работает страхование титула?

В случае предъявления иска против ваших прав собственности на недвижимость ваша компания по страхованию титула покроет расходы и сборы, связанные с защитой от иска о праве собственности. Полис также будет покрывать, в пределах номинальной суммы, любую потерю титула или затраты на его совершенствование. Без страхования титула вы можете столкнуться с огромными судебными издержками и расходами и даже с потерей всего или части дома вашей мечты.

Доступны два типа полисов: политика кредитора и политика владельца.

Политика кредитора

Ваш кредитор, вероятно, потребует от вас получения полиса кредитора. Кредитор требует этого, потому что ссуда предоставляется под залог недвижимости. Любой дефект в названии собственности влияет на стоимость обеспечения кредитора. Поскольку кредитор заинтересован только в защите своей безопасности, политика кредитора покрывает только сумму кредита. По мере выплаты кредита ценность политики кредитора уменьшается.

Политика владельца

Ваша доля в собственности не покрывается политикой кредитора.По прошествии времени, когда вы выплачиваете ссуду, ваш риск увеличивается, если у вас нет политики владельца, которая покрывает общую сумму стоимости собственности на момент ее покупки.

Стоимость полиса собственника относительно невысока, поскольку увеличение риска для страховщика титула не намного больше, чем если бы он только страховал интересы кредитора. Поскольку ваш интерес, в отличие от интереса кредитора, со временем может возрасти, вы можете подумать о покупке инфляционного велосипеда, который будет корректировать размер вашего покрытия, чтобы отразить рост стоимости вашей собственности с течением времени.

Столкновение с претензией на правовой титул? Свяжитесь с юристом по недвижимости

Один из способов гарантировать, что вы действительно являетесь владельцем собственности, — это застраховать право собственности. Без него стоимость защиты правового титула была бы довольно высокой. Чтобы повысить ваши шансы против таких исков, вам следует подумать о работе с юристом по недвижимости, имеющим опыт в таких действиях.

Глоссарий терминов — Mat-Su Title Agency, LLC

A

Аннотация (Заголовок)

Краткое изложение публичных записей, относящихся к праву собственности на определенный участок земли.Поверенный или компания по страхованию правового титула просматривает выписку о праве собственности, чтобы определить, есть ли какие-либо дефекты правового титула, которые необходимо устранить до того, как покупатель сможет приобрести чистый, товарный и страховой титул.

Оговорка об ускорении

Состояние ипотеки, при котором может потребоваться немедленная погашение остатка по ссуде, если регулярные выплаты по ипотеке не производятся или при нарушении других условий ипотеки.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Кредит с процентной ставкой, которая периодически изменяется в соответствии с текущим индексом, например, годовые казначейские векселя.Однако, как правило, ARM не могут подскочить более чем на два процентных пункта в год или на шесть пунктов выше начальной ставки.

Договор купли-продажи

Известен под разными названиями, такими как договор купли-продажи, договор купли-продажи или договор купли-продажи в зависимости от местоположения или юрисдикции. Контракт, в котором продавец соглашается продать, а покупатель соглашается купить на определенных конкретных условиях, изложенных в письменной форме и подписанных обеими сторонами.

Амортизация

План платежей, который позволяет заемщику постепенно сокращать свой долг за счет ежемесячных выплат основной суммы долга.

Оценка

Экспертное заключение или оценка качества или стоимости недвижимости на заданную дату.


Б

Папка

Раннее соглашение о покупке дома у продавца, которое обычно обеспечивается задатком.

Брокер

(См. Агента по недвижимости.)


К

Затраты на закрытие

Многочисленные расходы, которые обычно несут покупатели и продавцы для завершения сделки по передаче права собственности на недвижимость.Эти расходы добавляются к стоимости собственности и оплачиваются заранее в день закрытия. Это типичный список:

РАСХОДЫ ПОКУПАТЕЛЯ

  • Документальные марки на банкнотах
  • Запись акта и ипотеки
  • Комиссия за условное депонирование
  • Гонорар адвоката
  • Страхование титула
  • Экспертиза и проверка
  • Оплата за обследование

РАСХОДЫ ПРОДАВЦА

  • Стоимость реферата
  • Документальные марки на акте
  • Комиссия по недвижимости
  • Запись ипотеки
  • Оплата за обследование
  • Комиссия за условное депонирование
  • Гонорар адвоката

День закрытия

День завершения формальностей продажи недвижимости.Свидетельство о праве собственности, реферат и акт, как правило, готовятся к закрытию адвокатом, и эти расходы оплачиваются покупателем. Покупатель подписывает ипотеку, и расходы по закрытию оплачиваются. Окончательное закрытие просто подтверждает первоначальное соглашение, достигнутое в договоре купли-продажи.

Облако (под заголовком)

Неурегулированное требование или обременение, которое отрицательно влияет на товарность права собственности.

Письмо-обязательство

Письменное обещание кредитора о том, что вы получите ипотечный кредит на определенную сумму по указанной ставке.

Условное предложение

Предложение о покупке недвижимости, но только при определенных обстоятельствах. (Например, покупатель сначала получает финансирование или продает свой старый дом.)

Подрядчик

В строительной отрасли подрядчик — это тот, кто заключает договор на возведение зданий или их частей. Также есть подрядчики для каждого этапа строительства: отопление, электричество, сантехника, кондиционирование, строительство дорог, возведение мостов и плотин и другие.

Обычная ипотека

Ипотечный кредит, не застрахованный HUD и не гарантированный Управлением по делам ветеранов.Это регулируется условиями, установленными кредитным учреждением и государственными законами. Ставки по ипотеке могут отличаться в зависимости от учреждения и штата. (В штатах действуют различные лимиты процентов.)


Д

Акт

Официальный письменный документ, по которому право собственности на недвижимость передается от одного собственника к другому. Акт должен содержать точное описание передаваемого имущества, должен быть подписан и засвидетельствован в соответствии с законами государства, в котором находится имущество, и должен быть доставлен покупателю в день закрытия.В сделке есть две стороны: праводатель и получатель. (См. Также договор доверительного управления, договор общей гарантии, договор о прекращении претензий и договор специальной гарантии.)

Доверительный акт

Подобно ипотеке, это инструмент обеспечения, в соответствии с которым недвижимость предоставляется в качестве обеспечения долга. Однако в доверительном управлении есть три стороны инструмента: заемщик, доверительный управляющий и кредитор (или бенефициар). В такой сделке заемщик передает юридическое право собственности на имущество доверительному управляющему, который держит это имущество в доверительном управлении в качестве обеспечения выплаты долга кредитору или бенефициару.Если заемщик выплачивает долг по согласованию, договор доверительного управления становится недействительным. Если, однако, он не выполняет платежи по долгу, доверительный управляющий может продать собственность на публичных торгах в соответствии с условиями доверительного договора. В большинстве юрисдикций, где действует договор доверительного управления, заемщик может продать свою собственность без судебного разбирательства. В последние годы в некоторых штатах доверительный договор стал рассматриваться как ипотека.

Документальные марки

Государственная пошлина в виде штампов, взимаемая с документов и ипотечных кредитов, когда право собственности на недвижимость переходит от одного владельца к другому.Количество требуемых марок зависит от штата.


E

Задаток

Сумма депозита, которую потенциальный покупатель передает продавцу или его агенту при подписании договора купли-продажи, чтобы показать, что он серьезно относится к покупке дома. Если продажа проходит, задаток применяется в счет первоначального взноса. Если продажа не состоится, задаток будет конфискован или утерян, если только в переплете или предложении о покупке прямо не указано, что он подлежит возмещению.

Право сервировки

Право преимущественного проезда, предоставленное физическому или юридическому лицу, дающее разрешение на доступ к земле собственника или над ней. Типичным примером является получение электроэнергетической компании полосы отвода через частную собственность.

Посягательство

Препятствие, здание или часть здания, которое выходит за пределы установленных законом границ на соседнюю частную или общественную землю, или здание, выходящее за пределы линии застройки.

Обременение

Законное право или интерес в земле, которое влияет на хороший или чистый титул и снижает стоимость земли.Он может принимать различные формы, такие как постановления о зонировании, права сервитута, требования, ипотека, залоговое удержание, сборы, ожидающий судебный иск, неуплаченные налоги или ограничительные соглашения. Обременение юридически не препятствует передаче имущества другому лицу. Поиск правового титула — это все, что обычно делается для выявления наличия таких обременений, и покупатель должен определить, хочет ли он совершить покупку с обременением или что можно сделать для его устранения.

Собственный капитал

Часть собственности, полностью принадлежащая вам.Если, например, вы вкладываете 20 процентов в стоимость дома, у вас будет 20 процентов капитала в вашей собственности. Со временем вы зарабатываете больше капитала, выплачивая ипотеку.

Условное депонирование

Денежные средства, выплачиваемые одной стороной другой стороне (агенту условного депонирования) для удержания до наступления указанного события, после чего средства передаются указанному лицу. В ипотечных сделках FHA счет условного депонирования обычно относится к средствам, которые залогодатель выплачивает кредитору во время периодических выплат по ипотеке.Деньги хранятся в трастовом фонде, предоставленном кредитором покупателю. Таких средств должно быть достаточно для покрытия ожидаемых годовых расходов на взносы по ипотечному страхованию, налоги, взносы по страхованию от рисков и специальные взносы.

Условное депонирование

Деньги условного депонирования хранятся у третьей стороны до тех пор, пока сделка не будет закрыта. Например, задаток может храниться на условном депонировании до дня закрытия.


Ф.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой

Кредит с неизменной процентной ставкой в ​​течение всего срока — обычно сроком на 15–30 лет.


G

Акт общей гарантии

Акт, который передает не только все интересы лица, предоставившего право, и право собственности на имущество, получателю гранта, но также гарантирует, что, если титул является дефектным или имеет «облако» на нем (например, требования по ипотеке, налоговые залоговые права, требования о праве собственности, судебные решения или залоговое право механика против него) получатель гранта может привлечь к ответственности лица, предоставившего право.

Получатель

Сторона в документе, которая является покупателем или получателем.

Правообладатель

Сторона в деле, которая является продавцом или дарителем.


H

Страхование от рисков

Защищает от повреждений имущества в результате пожара, урагана и других обычных опасностей.

HUD

Министерство жилищного строительства и городского развития США. Управление жилищного строительства / Федеральное жилищное управление в рамках HUD страхует ипотечные ссуды на жилье, выданные кредиторами, и устанавливает минимальные стандарты для таких домов.


I

Проценты

Комиссия за заем денег.(См. Закладную.)


л

Залог

Требование одного лица о собственности другого в качестве обеспечения причитающихся денег. Такие претензии могут включать невыполненные или невыполненные обязательства, судебные решения, неуплаченные налоги, материалы или труд. (См. Также специальное залоговое право.)

Блокировка

Гарантия — за которую с вас обычно взимается комиссия — что вы получите определенную ставку при закрытии ипотечного кредита.


М

Рыночная стоимость

Цена, по которой дом, вероятно, будет продаваться на рынке, основанная на сравнении с аналогичными домами, которые были проданы недавно.

Товарный титул

Правовой титул, свободный от нежелательных залогов, облаков или других дефектов титула. Право собственности, которое позволяет владельцу свободно продавать свою собственность другим и которое другие примут без возражений.

Ипотека

Залог или требование в отношении недвижимого имущества, переданное покупателем кредитору в качестве обеспечения взятых в долг. В соответствии с положениями о государственном страховании или гарантиях по кредиту платежи могут включать суммы условного депонирования, покрывающие налоги, страхование от рисков, плату за воду и специальные взносы.Срок ипотеки обычно составляет от 10 до 30 лет, в течение которых необходимо погасить ссуду.

Обязательства по ипотеке

Письменное уведомление от банка или другого кредитного учреждения о том, что они предоставят ипотечные средства в определенной сумме, чтобы позволить покупателю приобрести дом.

Премия по ипотечному страхованию

Платеж, производимый заемщиком кредитору для передачи в HUD, чтобы покрыть расходы по программе страхования ипотечных кредитов FHA и предоставить резервный фонд для защиты кредиторов от убытков по застрахованным ипотечным сделкам.В ипотечных кредитах, застрахованных FHA, это составляет половину одного процента годовых, выплачиваемых залогодателем ежемесячно.

Ипотечная записка

Письменное соглашение о погашении кредита. Договор обеспечен ипотекой, служит доказательством наличия задолженности и определяет порядок ее выплаты. В примечании указывается фактическая сумма долга, которую обеспечивает ипотека, и возлагает на залогодателя персональную ответственность за погашение.

Ипотека (открытая)

Ипотека с условием, позволяющим брать дополнительные деньги в будущем без рефинансирования ссуды или уплаты дополнительных финансовых сборов.Резервы с неограниченным сроком действия часто ограничивают такое заимствование до суммы, не превышающей исходную сумму кредита.

Залогодержатель

Кредитор по ипотечному договору.

Залогагор

Заемщик в ипотечном договоре.


п.

ПИТИ

Аббревиатура для обозначения основной суммы, процентов, налогов и страховки, которые объединяются в ежемесячный платеж по ипотеке.

Плата

Карта или диаграмма участка, участка или населенного пункта, нарисованная геодезистом, с указанием границ, зданий, улучшений на земле и сервитутов.

Очки

Единовременный сбор, который вы платите своему кредитору авансом, иногда в обмен на несколько более низкую ставку по ипотеке. Один балл равен одному проценту от общей суммы, которую вы планируете взять в долг.

Предоплата

Выплата ипотечной ссуды или ее части досрочно. Ипотечные соглашения часто ограничивают право на предоплату либо путем ограничения суммы, которая может быть предоплачена в течение любого одного года, либо путем взимания штрафа за предоплату. Федеральное жилищное управление не допускает таких ограничений в отношении ипотечных кредитов, застрахованных FHA.

Принципал

Основной элемент кредита в отличие от процентов и страховой премии по ипотеке. Другими словами, основная сумма долга — это сумма, на которую выплачиваются проценты.


Q

Акт о прекращении права требования

Документ, который передает все права, которые лицо, совершившее действие, может иметь в конкретном земельном участке. Акт о прекращении права требования часто выдается, чтобы очистить право собственности, когда интерес лица, предоставившего право, в собственности вызывает сомнение. Принимая такой договор, покупатель принимает на себя все риски.Такой договор не дает никаких гарантий в отношении права собственности, а просто передает покупателю любые интересы лица, предоставившего право. (См. Документ.)


R

Брокер по недвижимости

Посредник или агент, который покупает и продает недвижимость для компании, фирмы или физического лица на комиссионной основе. Брокер не имеет права собственности на недвижимость, но обычно представляет владельца.

Рефинансирование

Процесс погашения одним и тем же залогодателем одной ссуды за счет средств другой ссуды.


S

Специальные оценки

Специальный налог, взимаемый с собственности, отдельных участков или всего имущества в непосредственной близости, для строительства дорог, тротуаров, канализации, уличного освещения и т. Д.

Обзор

Карта или площадка, сделанная лицензированным геодезистом, показывающая результаты измерения земли с ее высотами, улучшениями, границами и ее соотношением с окружающими участками земли. Кредитор часто требует обследования, чтобы убедиться, что здание действительно расположено на земле в соответствии с его юридическим описанием.


т

Налог

Применительно к недвижимости — принудительный сбор, взимаемый с лиц, собственности или дохода, который будет использоваться для поддержки государства. Руководящий орган, в свою очередь, использует средства в интересах общества.

Название

Как обычно используется, права собственности и владения определенным имуществом. При использовании недвижимости право собственности может относиться к инструментам или документам, с помощью которых устанавливается право собственности (правоустанавливающие документы), или может относиться к доле владения, имеющейся у человека в недвижимости.

Страхование титула

Защищает кредиторов или домовладельцев от потери их интереса к собственности из-за юридических дефектов в праве собственности. Страхование титула может быть оформлено на «титульный полис залогодержателя». Страховые выплаты будут выплачиваться только «названному застрахованному» в правовом полисе, поэтому важно, чтобы владелец приобрел «титульный полис владельца», если он желает защиты правового страхования.

Поиск по названию или экспертиза

Проверка записей о праве собственности, как правило, в местном суде, чтобы убедиться, что покупатель приобретает дом у законного владельца, и нет ли залогов, просроченных специальных оценок или других требований или невыполненных ограничительных условий, зарегистрированных в записи, которые могли бы отрицательно повлиять на товарность или стоимость титула.

Доверительный управляющий

Сторона, на которую возложена юридическая ответственность владеть имуществом в наилучших интересах или «в интересах» другого лица. Доверительный управляющий — это один человек, на которого возложена ответственность за другого, и эта ответственность подлежит исполнению в суде. (См. Договор доверительного управления.)

Титул-Страхование

Содержание


Введение

Решение о покупке дома (или другой недвижимости) или рефинансировании, вероятно, является самым крупным и важным финансовым решением, которое вы примете.Вы и ваш кредитор захотите убедиться, что право собственности на недвижимость действительно принадлежит вам и что, неизвестно вам, никто другой не имеет залогов, требований или обременений на вашу собственность. Страхование правового титула гарантирует вам или вашему кредитору от убытков от любых дефектов правового титула, которые могут существовать в публичных записях на момент покупки этого имущества, а также от некоторых других рисков, описанных в полисе страхования правового титула.

Возможные дефекты титула включают:

  • Ошибки в публичных записях
  • Неизвестные залоговые права
  • Незаконные записи
  • Наследники без вести пропавшие
  • Подделки
  • Неоткрытые обременения
  • Сервитуты неизвестны
  • Гражданин / спор по результатам опроса
  • Неизвестные завещания
  • Ложное выдачу себя за другое лицо

Перед оформлением полиса страхования права собственности титульные компании проверяют наличие дефектов в вашем праве собственности, исследуя титульные растения (база данных с информацией о собственности) или публичные записи, включая документы, ипотечные кредиты, завещания, указы о разводе, судебные решения, налоговые записи, залоговые права, обременения , залоги и карты.Поиск по названию определяет, кто владеет недвижимостью, какая задолженность перед ней и состояние права собственности. Вы должны получить результаты этого поиска, которые описывают название собственности, которую вы покупаете или рефинансируете, и включают предварительный отчет о праве собственности или обязательство.

Титульные компании также занимаются закрытием собственности и хранят деньги на счете условного депонирования до завершения покупки.

Наверх

Что такое страхование титула?

Страхование правового титула — это договорное обязательство, которое защищает от убытков, которые возникают, когда правовой титул не свободен и не свободен от дефектов (например,грамм. залогов, обременений и дефектов, которые были неизвестны на момент выдачи правового титула). Страхование титула также гарантирует приоритет кредита. Условия политики определяют, какие риски покрываются, а какие риски исключены. Страховщик титула возместит вам или вашему кредитору покрываемые убытки в размере, не превышающем номинальную сумму полиса, а также любые связанные с этим судебные расходы. Эта защита действует с даты выпуска политики и распространяется на дефекты, возникшие до вашего владения. Титульные компании выдают полисы в отношении всех типов недвижимого и личного имущества.Наиболее распространены два типа полисов страхования титула на недвижимое имущество — полис кредитора и полис владельца.

Чем страхование титула отличается от страхования домовладельца?

Страхование титула защищает от убытков из-за дефектов права собственности. Прежде чем оформить полис страхования титула, титульные компании ищут и изучают титульные заводы или публичные записи, чтобы выявить залоговые права, претензии или обременения на собственность и предупредить вас о возможных дефектах титула. Стоимость премии — это единовременная плата, уплачиваемая при закрытии условного депонирования.Напротив, страхование домовладельца застраховывает ваш дом и его имущество и может обеспечить покрытие убытков из-за пожара или молнии, кражи, вандализма и исков о личной ответственности, поданных против вас, страхователя. Страховые взносы домовладельца часто выставляются ежемесячно, ежеквартально или ежегодно, и часто доступны варианты оплаты в рассрочку. Страховщикам правового титула в Калифорнии не разрешается предоставлять вам страхование домовладельцев.

Экономьте деньги, сравнивая тарифы

Согласно законодательству Калифорнии, каждая организация по страхованию титула, страховая компания (агент одной или нескольких компаний по страхованию титула) и контролируемая эскроу-компания должны представить свой график ставок, формы и изменения ставок уполномоченному по страхованию.Поскольку опыт убытков и расходы каждой компании различаются, ставки также будут отличаться, поэтому вы можете сэкономить деньги, сравнивая ставки.

Конкурирующие компании по страхованию правового титула и компании с гарантией правового титула могут предлагать различные расходы или услуги по страхованию правового титула. Вы можете выбрать одну компанию для предоставления услуг условного депонирования, а другую — для страхования титула.

Лицо, оплачивающее полис, выбирает компанию по страхованию титула. Убедитесь, что любая выбранная вами титульная компания соответствует вашим стандартам и стандартам вашего кредитора.В конечном счете, выбор страховой компании остается за вами. Возможно, вы захотите связаться с несколькими страховщиками титулов или страховыми компаниями, чтобы сравнить затраты и услуги. Вы можете посетить наш веб-сайт по адресу www.insurance.ca.gov, чтобы ознакомиться со списком страховых компаний, имеющих лицензию Департамента страхования Калифорнии, и компаний с гарантией правового титула.

Скидки

Компании по страхованию титула могут предлагать скидки на страхование титула и условное депонирование, например:

  • Для новых покупателей,
  • «Краткосрочная ставка» за недвижимость, которая была перепродана в течение последних пяти лет,
  • Совместная ставка, если компания предоставляет полисы страхования титула собственника и кредитора в сделке,
  • Оптовый тариф для домов, приобретаемых в новом районе,
  • скидки рефинансирования и
  • Ставки краткосрочного финансирования и другие скидки, которые могут быть доступны.

Наличие скидок, размер скидок и применимость скидок могут различаться в зависимости от компании. Обязательно узнайте у компании или ее официального представителя по маркетингу, какие скидки доступны.

В случае рефинансирования, если у вас есть действующий полис страхования титула, вы можете иметь право на переоформление или скидку на рефинансирование. Кроме того, если предыдущий владелец дома может предоставить подтверждение политики владельца, новый владелец может иметь право на скидку на переиздание политики владельца и кредитора (от NAIC и Entitledirect.com).

Наверх

Кого защищает титульное страхование?

Страхование правового титула защищает вас и вашего кредитора, если кто-то оспорит право собственности на вашу собственность. Это может быть в форме предполагаемого дефекта правового титула, который был неизвестен вам в то время, когда вы приобрели недвижимость, но обнаружился в какой-то момент в будущем во время вашего владения недвижимостью. Полис страхования титула содержит положения о возмещении убытков, возникших в результате покрытого иска.Полис страхования титула также покрывает судебные издержки в защиту иска против вашей собственности. Страхование может принести пользу домовладельцу, банку или ипотечной компании (кредитору).

Выбор титульного страховщика

Выбор страховщика титула принадлежит лицу, оплачивающему полис. Федеральный закон, Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимым имуществом (RESPA) 1974 года (Публичный закон 93-533), запрещает продавцу требовать от вас приобретать страховку титула у какой-либо конкретной компании.Посетите веб-сайт Бюро финансовой защиты потребителей по адресу www.cfpb.gov для получения дополнительной информации о RESPA и страховании титула.

Что покрывает страхование титула?

Владельцам недвижимости в Калифорнии доступны два основных типа страховых полисов: (1) стандартная страховая политика и (2) расширенная страховая политика.

Стандартный полис страхует, прежде всего, от дефектов правового титула, которые можно обнаружить при изучении публичных записей.Сюда входят дефекты в праве собственности или зарегистрированные залоговые права или обременения, такие как неуплаченные налоги или начисления, а также дефекты из-за отсутствия доступа на открытую улицу. Стандартная политика также охватывает дополнительное ограниченное количество рисков, которые невозможно обнаружить с помощью поиска на заводе, являющемся титулом, или в публичных записях.

Расширенный полис обеспечивает больший охват, чем стандартный полис. Как правило, расширенный полис обеспечивает такое же покрытие, как и стандартный полис, но также обеспечивает страхование от дефектов, залогов, обременений, сервитутов, а также посягательств и конфликтов на границах, которые не отражены в публичных записях.Поскольку расширенный полис покрывает многие «неофициальные» дефекты правового титула, страховщик, как правило, требует обследования имущества, которое необходимо застраховать.

Поскольку ваш кредитор требует страхование титула, кредитор должен указать тип требуемого кредитного полиса.

Варианты подтверждения

Вы также можете приобрести за дополнительную плату дополнительные подтверждения для покрытия рисков, которые не включены в стандартные или расширенные полисы страхования титула. Доступны одобрения для обеспечения защиты от залогового права на охрану окружающей среды, обеспечения соблюдения соглашений, условий и ограничений, ущерба из-за разработки воды и полезных ископаемых, точности границ и других потенциальных рисков.Подтверждения могут также добавлять дополнительных именованных страховщиков, таких как ваш доверительный фонд inter vivos (который некоторые называют «живым доверием»). Обязательно обсудите доступные дополнительные подтверждения с вашей титульной компанией или ее торговым представителем. Определенные подтверждения требуются кредитором и будут автоматически заказаны титульной или эскроу-компанией.

Наверх

Кому следует приобретать страховку титула?

Существует два типа страхователей титульного страхования, и полисы различаются соответственно: (1) полис владельца (стандартный и расширенный) и (2) полис кредитора.Кредиторы потребуют собственное страхование титула в качестве условия вашего кредита. Политика кредитора гарантирует, что обеспечительный интерес кредитора в собственности имеет приоритет над требованиями, которые другие могут иметь в вашей собственности. Политика кредитора вас не защищает. Точно так же политика предыдущего владельца также не защищает вас. Если вы хотите защитить себя от претензий со стороны других лиц к своему новому дому, вам понадобится политика владельца. Полис собственника страхует покупателя до тех пор, пока он или она владеет недвижимостью.Эта защита ограничивается стоимостью собственности на момент подачи иска. Обычно дешевле приобрести полис кредитора и полис владельца одновременно у одного и того же страховщика титула. За дополнительной информацией обращайтесь к своему страховщику титулов.

Сколько мне потребуется страховки титула?

Покупатель дома должен застраховать полную покупную стоимость недвижимости; кредитор требует только страхование титула на покрытие суммы вашего кредита.

Кто платит премию за право собственности?

В Калифорнии практика поселения варьируется от местности к местности.

Сторона, выплачивающая премию за титул, определяется местными обычаями и практикой и не устанавливается законом. В зависимости от региона премия по полису страхования титула может быть оплачена покупателем или продавцом или разделена между обеими сторонами. В Южной Калифорнии продавец обычно платит премию за страхование титула.

В Северной Калифорнии существует практика, когда покупатель обычно платит премию за страхование титула, или иногда премия делится между покупателем и продавцом.Практически в каждом округе покупатель платит страховую премию кредитора. Стороны могут договориться о другом распределении гонораров. Ваша титульная компания или эскроу-компания может посоветовать вам, кто обычно платит премию в вашем районе.

Как определяется премия и когда она выплачивается?

Взносы по страхованию титула основаны на долларовой сумме предоставленного покрытия. Каждая компания, занимающаяся страхованием титулов, должна подавать свою таблицу ставок и формы с комиссаром по страхованию.

Премии выплачиваются только один раз при закрытии условного депонирования. Нет постоянных премий, как у других видов страхования.

Наверх

Что такое условное депонирование?

Escrow — это служба закрытия, которая обрабатывает средства и документы, связанные с сделкой с недвижимостью. Условное депонирование позволяет покупателю и продавцу вести дела друг с другом через нейтральную сторону. «Держатель условного депонирования» обычно получает от покупателя средства от покупателя для депонирования на счете условного депонирования, подготавливает акт или другие документы, налоги, процентные ставки и страхование в соответствии с инструкциями условного депонирования, обеспечивает освобождение от любых непредвиденных обстоятельств, наложенных на условное депонирование. , регистрирует дела в соответствии с инструкциями, запрашивает выдачу полиса страхования титула, готовит окончательные бухгалтерские отчеты для сторон, выплачивает средства в соответствии с инструкциями условного депонирования и закрывает условное депонирование, когда все инструкции условного депонирования покупателя и продавца были выполнены.Исторически сложилось так, что процесс условного депонирования в Северной и Южной Калифорнии обрабатывается по-разному. В Северной Калифорнии компании по страхованию титулов, как правило, обрабатывают все услуги титульного и условного депонирования в рамках одной транзакции. В Южной Калифорнии транзакции по титулу и условному депонированию разделены, при этом условное депонирование предоставляется банками, компаниями условного депонирования или компаниями, занимающимися условным депонированием. Практика и цены будут отличаться от округа к округу, поэтому убедитесь, что вы понимаете свою индивидуальную сделку.

Важные советы

  • Убедитесь, что сумма полиса указана правильно.Сумма полиса Владельца должна быть покупной ценой собственности. Сумма полиса Кредитора должна соответствовать сумме ссуды.
  • Убедитесь, что дата вступления в силу, указанная в полисе, совпадает с фактической датой закрытия условного депонирования.
  • Убедитесь, что в политике описывается вся собственность и все права на приобретение.
  • Скидки могут быть доступны для покупателей впервые и для других лиц с особыми обстоятельствами. Всегда спрашивайте свою титульную компанию или ее представителя по маркетингу о доступных скидках.
  • Параллельные ставки могут быть доступны, если страховщик предоставляет полисы страхования титула собственника и кредитора в одной транзакции.

Незаконные скидки и комиссии

Незаконная скидка происходит, когда кредитор, брокер по недвижимости или строитель домов получает бесплатные или льготные услуги, имущество или деньги в обмен на ведение бизнеса в пользу титульной компании. Такие скидки действуют для завышения ставок премий по страхованию титула для всех потребителей.Также незаконно, если страховщик титула, компания с гарантией титула или контролируемая компания условного депонирования предлагает вам комиссию или плату, меньшую, чем действующий в настоящее время график сборов и сборов, поданный в Департамент страхования Калифорнии (CDI). Заполненный график используется в качестве основы для сравнения между компаниями. Если страховщик титула предлагает скидку с запланированных сборов и сборов, это приводит к дискриминационной практике, которая является несправедливой по отношению ко всем потребителям.

Как и скидка, незаконно выплачивать комиссию, прямо или косвенно, любому лицу в качестве средства для направления или фактического размещения страховки титула.Если в одном из этих видов деятельности участвует брокер по недвижимости, вы можете сообщить об этой деятельности в Бюро по вопросам недвижимости Департамента по делам потребителей и в любые другие соответствующие государственные органы.

Если вы подозреваете, что компания по страхованию титулов, компания условного депонирования или страховщик титулов предлагает незаконные скидки или комиссионные, вы можете сообщить об этой подозрительной деятельности в Департамент страхования Калифорнии.

Если у вас возникли вопросы, проблемы или споры со страховой компанией, обратитесь за помощью в CDI.

Наверх

Условия страхования титула

Дополнительные сборы

Эти сборы могут не входить в стоимость перечисленных выше услуг:

  • Провод
  • Курьер
  • Перевозчик
  • Нотариус
  • Государственные налоги
  • Обратная ипотека
  • Короткая продажа
  • Недвижимость в собственности (REO)
  • Внешняя подписная служба

Посетите веб-сайт Бюро финансовой защиты потребителей www.cfpb.gov для получения дополнительной информации о Законе о процедурах расчетов с недвижимым имуществом (RESPA) и требованиях к раскрытию информации об этих дополнительных сборах.

Комиссия за условное депонирование

Комиссия, привязанная к комиссии за ссуду при продаже или покупке дома. Некоторые эскроу-компании требуют эту плату. Для рефинансирования это комиссия, уплачиваемая за условное депонирование операции рефинансирования.

Комиссия за условное депонирование

Комиссия, уплаченная за процесс условного депонирования при покупке дома.Это не применимо к рефинансированию дома.

Выкупа

Если домовладелец не может позволить себе приобретение дома, он может решить отказаться от права собственности и передать дом банку, у которого есть ипотечный кредит.

Политика кредитора

Когда вы рефинансируете свой дом или берете новую ипотеку, кредитор ищет защиты своих инвестиций, требуя приобрести полис страхования титула кредитора для защиты от убытков, возникших в результате претензий других лиц к вашему новому дому.

Политика собственника

Полис собственника обеспечивает гарантию того, что компания по страхованию титула будет поддерживать владельца, если проблема застрахованного титула возникнет после покупки дома. Выдается в сумме покупки недвижимости.

Обратная ипотека

Особый вид ипотечного кредита, который позволяет вам обналичить часть собственного капитала вашего дома. (источник hud.gov)

Короткая продажа

Дом продается по цене ниже ипотеки, при этом кредитор соглашается взять меньшую сумму для погашения кредита.

Страховщик титула

Страховщик титула означает любую компанию, выпускающую полисы титула в качестве страховщика, гаранта или компенсатора. Страховщик титула должен иметь свидетельство о полномочиях от CDI для выдачи полисов страхования титула в Калифорнии.

Комиссия за полис титульного кредитора

Комиссия, взимаемая за страховой полис ссудодателя, защищающий обеспечительный интерес ссудодателя в собственности.

Должность Торговый представитель

Физическое лицо, нанятое страховщиком титула, компанией с гарантией титульного титула или контролируемой компанией условного депонирования, чьи основные обязанности заключаются в маркетинге, предложении, привлечении, ведении переговоров или продаже страхования титула.Торговые представители должны быть зарегистрированы в CDI.

Плата за полис правообладателя

Плата, уплаченная за страховой полис собственника, защищающий покупателя дома; не применяется при рефинансировании.

Название Завод

База данных организованных файлов данных с информацией о земле и улучшенной недвижимости, составленная и используемая компаниями по страхованию титулов для выполнения поиска титулов.

Андеррайтинговая титульная компания

Любая корпорация, занимающаяся подготовкой поисков правового титула, экзаменов на титул, отчетов о праве собственности, сертификатов или выписок о праве собственности, на основании которых страховщик титула составляет политику правового титула.Компания с гарантированным титулом должна иметь лицензию CDI.

Наверх

Часто задаваемые вопросы

Ипотека с конвертацией собственного капитала (HECM) — это программа обратной ипотеки FHA, которая позволяет вам снять часть капитала вашего дома. HECM — безопасный план, который может дать пожилым американцам большую финансовую безопасность. Многие пожилые люди используют его в качестве дополнения к социальному обеспечению, покрытия непредвиденных медицинских расходов, ремонта дома и многого другого. Вы можете получить дополнительную бесплатную информацию об обратной ипотеке в целом, связавшись с Национальным советом по вопросам старения по телефону (800) 510-0301.Разумно узнать больше об обратной ипотеке и решить, подходит ли она вам!

1. Что такое обратная ипотека?

Обратный ипотечный кредит — это особый вид жилищного кредита, который позволяет вам конвертировать часть собственного капитала вашего дома в наличные. Собственный капитал, накопленный вами за годы выплат по ипотеке, может быть выплачен вам. Однако, в отличие от традиционной ссуды под залог жилья или второй ипотеки, заемщики HECM не должны выплачивать ссуду HECM до тех пор, пока заемщики не перестанут использовать дом в качестве основного места жительства или не выполнят обязательства по ипотеке.Вы также можете использовать HECM для покупки основного места жительства, если у вас есть возможность использовать наличные деньги для оплаты разницы между выручкой HECM и продажной ценой плюс заключительные расходы по приобретаемой вами собственности.

2. Могу ли я претендовать на получение обратной ипотеки HECM FHA?

Чтобы иметь право на участие в программе FHA HECM, FHA требует, чтобы вы были домовладельцем в возрасте 62 лет или старше, полностью владели своим домом или имели низкий остаток по ипотеке, который может быть погашен при закрытии за счет поступлений от обратной ссуды, имели финансовые ресурсы для оплаты текущих расходов на недвижимость, включая налоги и страховку, и вы должны жить в доме.Вы также должны бесплатно или по очень низкой цене получать информацию для потребителей от консультанта HECM до получения ссуды. Вы можете найти консультанта HECM в Интернете или по телефону (800) 569-4287.

3. Могу ли я подать заявление на HECM, даже если я не купил свой нынешний дом с ипотечным страхованием FHA?

Да. Вы можете подать заявление на HECM независимо от того, приобрели ли вы свой дом по ипотеке, застрахованной FHA.

4. Какие типы домов имеют право на участие?

Чтобы иметь право на участие в программе FHA HECM, ваш дом должен быть односемейным домом или домом на 2-4 квартиры, где одна квартира должна быть занята заемщиком.Одобренные HUD кондоминиумы и промышленные дома, отвечающие требованиям FHA, также имеют право на участие.

5. В чем разница между обратной ипотекой и ипотечной ссудой? При наличии второй ипотечной ссуды или кредитной линии под залог собственного капитала заемщики должны ежемесячно выплачивать основную сумму долга и проценты. Обратная ипотека отличается тем, что платит вам — нет ежемесячных выплат по основной сумме и процентам. При обратной ипотеке вы должны платить налоги на недвижимость, коммунальные услуги, а также взносы на страхование от рисков и наводнений.

6. Будет ли у нас поместье, которое мы можем передать наследникам?

Когда дом продается или больше не используется в качестве основного места жительства, денежные средства, проценты и другие финансовые расходы HECM должны быть возвращены. Все доходы, превышающие причитающуюся сумму, принадлежат вашему супругу (-е) или имуществу. Это означает, что любой оставшийся капитал может быть передан наследникам. Ни наследникам, ни имуществу долги не передаются.

7. Сколько денег я могу получить от дома?

Сумма зависит от заемщика и зависит от:

  • Возраст самого молодого заемщика или соответствующего критериям супруга, не имеющего отношения к займу
  • Текущая процентная ставка; и
  • Меньшая оценочная стоимость или лимит по ипотеке HECM FHA в размере 625 500 долларов США или цена продажи

Если имеется более одного заемщика и нет подходящих супругов, не являющихся заемщиками, возраст самого молодого заемщика используется для определения суммы, которую вы можете заимствовать.

8. Следует ли мне использовать службу планирования недвижимости, чтобы найти обратного ипотечного кредитора?

FHA НЕ рекомендует использовать какие-либо услуги, которые взимают плату за направление заемщика к утвержденному FHA кредитору. Вы можете найти кредитора, одобренного FHA, выполнив поиск в Интернете на сайте www.hud.gov или обратившись к консультанту HECM для получения списка. Услуги консультантов HECM предоставляются бесплатно или по невысокой цене. Чтобы найти консультанта HECM, выполните поиск в Интернете или позвоните по бесплатному телефону (800) 569-4287, чтобы узнать название и местонахождение ближайшего к вам агентства жилищного консультирования, утвержденного HUD.

9. Что делать, если я передумаю и больше не хочу получать ссуду после того, как перейду к закрытию? Как мне это сделать? По закону у вас есть три календарных дня, чтобы передумать и аннулировать кредит. Это называется трехдневным правом расторжения. При закрытии ссуды необходимо объяснить процесс аннулирования ссуды. Обязательно обратитесь к кредитору за инструкциями по этому процессу. Ипотечные кредиторы различаются по порядку аннулирования кредита. Вам следует запросить имена соответствующих людей, номера телефонов, номера факсов, адреса или письменные инструкции по любому процессу, применяемому в компании.В большинстве случаев право на расторжение сделки не распространяется на HECM в отношении транзакций покупки.

10. Как мне получать платежи?

Для ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой вы можете выбрать один из следующих планов выплат:

  • Срок владения — равные ежемесячные платежи, пока хотя бы один заемщик жив и продолжает занимать недвижимость в качестве основного места жительства.
  • Срок — равные ежемесячные платежи за фиксированный период из выбранных месяцев.
  • Кредитная линия — внеплановые платежи или в рассрочку, время от времени и в размере по вашему выбору до тех пор, пока кредитная линия не будет исчерпана.
  • Modified Tenure — комбинация кредитной линии и запланированных ежемесячных платежей, пока вы остаетесь дома.
  • Modified Term — комбинация кредитной линии и ежемесячных платежей за фиксированный период месяцев, выбранный заемщиком.

Для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой вы получите план единовременных выплат с единовременной выплатой.

Единовременная выплата — единовременная выплата при закрытии ипотеки.

Наверх

Государственные ресурсы:

Калифорнийское бюро недвижимости

1651 Экспозиционный бул.
Сакраменто, Калифорния 95815
877-373-4542

Проверить лицензию и информационную линию 877-373-4542

Веб-сайт: www.dre.ca.gov

Обращение по поводу жалоб на агентов по недвижимости

Департамент надзора за бизнесом Калифорнии

1515 K Street, Suite 200,
Sacramento, CA 95814-4052
916-327-7585
866-275-2677

Веб-сайт: www.dbo.ca.gov

Обращаться только по жалобам на эскроу-компании

Калифорнийский государственный лицензионный совет подрядчиков

9821 Business Park Drive
Sacramento, CA 95827
800-321-2752

Веб-сайт: www.cslb.ca.gov

Контакт для жалоб на строителей / подрядчиков

Бюро финансовой защиты прав потребителей

P.O. Box 4503
Iowa City, Iowa 52244
855-411-2372

Веб-сайт: www.cfpb.gov

Контакт для жалоб относительно потребительских товаров, предоставляемых финансовыми учреждениями.

Управление валютного контролера

Группа поддержки клиентов
400 7 th Street SW, Suite 3E-218
Washington, D.К. 20219
800-613-6743

Веб-сайт: www.occ.gov

Контакт для жалоб потребителей на национальные банки

К началу

Американская ассоциация земельных титулов

1800 M Street, NW, Suite 300 S
Вашингтон, округ Колумбия 20036-5828
(800) 787-ALTA (2582)

Веб-сайт: www.alta.org

Национальная торговая ассоциация индустрии титулов. Контактная информация для потребителей относительно правового титула и различных вопросов, связанных с недвижимостью

Калифорнийская ассоциация земельных прав

1215 K Street, Suite 1816
Sacramento, CA 95184
916-444-2647

Веб-сайт: www.clta.org

Государственная отраслевая торговая ассоциация. Контактная информация для потребителей относительно правового титула и различных вопросов, связанных с недвижимостью

Обратитесь в отдел страхования

Мы — государственное агентство, регулирующее страховую отрасль. Мы также работаем над защитой прав потребителей страховых услуг. Свяжитесь с Департаментом страхования Калифорнии (CDI):

.

Если вы считаете, что страховщик титула или титульная компания обошлись с вами несправедливо, или

  • Если у вас есть вопросы или опасения по поводу страхования.
  • Если вы хотите заказать брошюры CDI.
  • Если вы хотите подать запрос о помощи против вашей титульной компании или страховой компании.
  • Если у вас возникли трудности с подачей иска в страховую компанию.
  • Проверить лицензию агента, брокера или страховой компании

Звоните:

Горячая линия для потребителей: 1-800-927-4357

TTY 1-800-482-4833

Запись:

Департамент страхования Калифорнии

Отделение тарифного регулирования LA3

300 Южный Спринг ул., Южная Башня, 12-й этаж

Лос-Анджелес, CA

Приходите к нам лично:

300 Саут-Спринг-Стрит, Южная Башня 9-й этаж

Лос-Анджелес, CA

с 8:00 до 17:00, с понедельника по пятницу, кроме праздников

Наверх

Три вещи, которые нужно спросить перед покупкой дома на банковском аукционе

Банковские аукционы собственности, как правило, вызывают огромный интерес, поскольку такие единицы часто имеют более низкую цену, чем существующие рыночные ставки.Но не позволяйте более низким ценам заманить вас на сделку, которая вам не понравится позже.

«Покупка такой недвижимости имеет смысл, но участники торгов должны знать, что такие возможности не так просты, как обычная покупка недвижимости. Во-первых, они должны знать, когда и где они происходят. Во-вторых, обычно им необходимо провести юридическую экспертизу. Они должны решить, достаточно ли у них пропускной способности для этого », — сказал Анудж Пури, председатель ANAROCK Property Consultants Pvt. Ltd.

Хотя не со всей недвижимостью могут возникнуть проблемы, перед покупкой важно проявить должную осмотрительность и ознакомиться с условиями. Ответы на эти три вопроса помогут вам решить, действительно ли сделка стоит ваших усилий.

Какие риски?

Часто люди предполагают, что недвижимость, выставленная на аукцион банками, будет иметь четкие права собственности. Но в уведомлении об аукционе обычно есть пункт. В нем говорится, что, насколько известно и информация банка, на имущество не существует никаких обременений, и банк не несет ответственности за любые неизвестные существующие и будущие обременения или какие-либо претензии, права или сборы третьих лиц.

Банки используют юридические термины «как есть, где есть» и «все, что есть» при продаже собственности на аукционах. Эти условия означают, что банк продает недвижимость на основании текущих физических и юридических условий, включая любые обременения.

Другими словами, ответственность за решение любых проблем, которые могут возникнуть позже, ложится на покупателя после того, как недвижимость будет выставлена ​​на аукцион.

По словам консультантов по недвижимости, были случаи, когда покупатели обнаруживали, что собственность оспаривалась, или первоначальный заемщик получил постановление суда против банковского аукциона.«В некоторых случаях кредиторы вступают во владение собственностью только символически, что означает, что они принимают собственность на бумаге в соответствии с ее законными правами, а не физическим владением. Владелец мог остаться в нем «, — сказал Аджай Шарма, управляющий директор отдела оценки Colliers International India, консультант по недвижимости.

Он добавил, что было несколько случаев, когда собственность была продана с аукциона под руководством Верховного суда, но регистрационная служба не смогла осуществить передачу собственности новому владельцу, поскольку собственность находилась в споре.«Банки должны упоминать, что это продажа, которую покупатель остерегается. Это означает, что банки знают, что недвижимость имеет обременения и покупатель должен будет рискнуть. Против финансовых учреждений были вынесены судебные решения, в которых они не сообщили покупателю о текущем статусе собственности «, — сказал Шарма.

Убедитесь, что вы проявили должную осмотрительность перед участием в торгах. Банки заблаговременно уведомляют об электронных аукционах с подробной информацией о недвижимости.

Например,

SBI предоставила адреса и размеры собственности, имена и адреса предыдущих владельцев, а также другие подробности на своем веб-сайте.Это также позволило заинтересованным клиентам осмотреть недвижимость, записавшись на прием к должностным лицам банка, контактные данные которых были предоставлены.

Но не делайте ошибки, полагаясь только на информацию, предоставленную учреждением. В случае, если после покупки кто-то заявляет, что является владельцем недвижимости, маловероятно, что банк или учреждение придет вам на помощь.

Поэтому проводите независимые расследования относительно обременений, названия собственности, требований и прав предыдущего владельца или любого другого лица.Хотя права собственности, переданные участникам торгов, являются абсолютными и подлежат принудительному исполнению, вопросы о праве собственности, владении и других обременениях могут возникать.

Это действительно дешево?

Сроки и условия для собственности, которую SBI выставляет на аукцион, несут риски, о которых покупатели должны знать. Помимо продажи собственности на условиях «как есть», банк также заявил, что оплата всех установленных законом и не предусмотренных законом сборов, налогов, сборов, сборов и так далее будет исключительной ответственностью участника торгов.Таким образом, если предыдущий владелец не заплатил взносы за собственность, победитель торгов должен будет их погасить.

Такие сборы могут в конечном итоге нейтрализовать выгоду от более низких цен. Некоторые из этих сборов также влекут за собой пени, если они не оплачиваются вовремя. Кроме того, вам может потребоваться дополнительно потратиться на ремонт и содержание объекта недвижимости.

Если дом является частью общества, вы можете проверить, есть ли отложенные платежи. В некоторых случаях сотрудники банка помогут вам с подробностями о незавершенных платежах, когда вы отправитесь осматривать недвижимость.Но не все такие подробности могут быть доступны.

Если вы не получите ссуду от банка, выставляющего недвижимость на аукционе, другие учреждения не будут предоставлять ссуду за изъятый ​​актив. «Таким образом, участникам торгов необходимо иметь достаточно наличных денег, иначе им нужно будет получить деньги другими способами. Если вы не получите жилищный заем, никаких вычетов из подоходного налога для погашения не будет. Учет таких затрат необходимо учитывать перед началом торгов », — сказал Шарад Агравал, исполнительный директор по рынкам капитала консалтинговой фирмы Knight Frank India.

Можете ли вы заплатить вовремя?

Перед участием в аукционе банки обычно запрашивают 10% от резервной цены в качестве задатка или депозита.

Деньги возвращаются, если вы проиграете ставку. Для победителей сроки выплаты жесткие. Согласно условиям и положениям SBI, победитель должен будет внести 25% от продажной цены с поправкой на задаток до следующего рабочего дня после победы в аукционе. Остаток 75% должен быть оплачен в течение 15 дней после победы на аукционе.Если вы не уложитесь в сроки или откажетесь от квартиры, вы лишитесь залога.

Поскольку жилищные ссуды, как правило, занимают немного времени или их трудно получить в таких случаях, вам нужно будет найти достаточные деньги в установленные для банка сроки.

Банки придерживаются строгой структуры платежей, так как они очень спешат вернуть сумму кредита и хотят, чтобы в нем участвовали только серьезные покупатели.

Если вы участвуете в торгах на выставленную на аукцион собственность, помните, что существует несколько средств правовой защиты, позволяющих отказаться от участия или вернуть собственность банку, если только банк не указал четко об известных ему обременениях.

Подпишитесь на информационный бюллетень Mint

* Введите действующий адрес электронной почты

* Спасибо за подписку на нашу рассылку.

Никогда не пропустите историю! Оставайтесь на связи и в курсе с Mint. Скачать наше приложение сейчас !!

Темы

Кто участвует в покупке и продаже дома?

Каковы обязанности каждого человека?

Кредитный специалист определит, имеете ли вы право на получение ипотечной ссуды.Вам нужно будет предоставить личную финансовую информацию, но это упростит ваш домашний поиск. Кредитный специалист также может помочь вам получить предварительное одобрение для фактического кредита, собрав дополнительную финансовую информацию и изучив ваш кредитный отчет. Предварительное одобрение — это письменное обязательство кредитора предоставить ипотечный кредит на основе стоимости дома, который вы собираетесь купить. За эту услугу вам придется заплатить определенную плату, но предварительное одобрение побуждает агентов по недвижимости и продавцов жилья рассматривать вас как серьезного покупателя.Если в вашем кредитном отчете появляется отрицательная информация, кредитный специалист может сказать вам, что вы должны сделать, чтобы исправить это. Если ваша ссуда не одобрена, кредитный специалист может сказать вам, что вы должны сделать, чтобы восстановить свой кредитный рейтинг, чтобы вы могли претендовать на получение ссуды в будущем. Хотя кредитные специалисты работают в тесном сотрудничестве с вами, чтобы получить одобрение ссуды, помните, что они работают на кредиторов, которые платят им, чтобы определить, что вы можете и будете погашать ссуду.

Ипотечный кредитор предоставляет деньги физическим лицам, желающим купить недвижимость.Ваш кредитор может представлять коммерческий банк, ссудо-сберегательное учреждение, кредитный союз или другое финансовое учреждение. Основная цель кредитора — зарабатывать деньги, взимая проценты по вашему кредиту. Для этого кредитор будет полагаться на мнение кредитного специалиста о том, что вы можете выплатить и вернете свой кредит. Если вы не сможете погасить ссуду в соответствии с условиями кредитного договора, ваш кредитор имеет право вступить во владение вашим домом и перепродать его.

Ипотечный брокер представляет несколько кредиторов и получает комиссию за сопоставление доступного кредитора с квалифицированным заемщиком.Чтобы поддерживать хорошие отношения с ипотечными кредиторами, брокер должен быть уверен, что заемщики, скорее всего, смогут погасить любые предоставленные ссуды.

Ссудный агент может быть кредитором, который предоставляет ссуду, финансовым профессионалом, нанятым кредитором для управления ссудой, или независимым агентством, которое покупает ссуды у первоначальных кредиторов. Если ваши налоги на имущество и страхование от рисков включены в ваш ежемесячный платеж по ипотеке, ваш кредитный агент создаст специальный счет для обработки этих платежей за вас.Кроме того, обслуживающий персонал уведомит вас в конце года об общей сумме процентов, которые вы уплатили в течение этого года. Федеральный закон требует, чтобы ваш кредитный агент ответил на любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по поводу кредита. После предоставления ипотечной ссуды ее можно многократно продавать разным кредитным организациям. Хотя почтовый адрес для ваших ежемесячных платежей может измениться, условия кредита, такие как сроки погашения, продолжительность периода погашения и первоначальная сумма кредита, не могут быть изменены. Федеральный закон требует, чтобы как старые, так и новые кредитные организации уведомляли вас в письменной форме до того, как произойдут какие-либо изменения.Они должны сообщить вам имя, адрес и номер телефона нового обслуживающего вас ссуды.

Агент по недвижимости — это профессиональный бизнес-профессионал, который покажет вам дома, поможет вам договориться о цене покупки и проинформирует вас о юридических требованиях, необходимых для совершения покупки. Вы найдете два разных типа агентов: агент покупателя и агент продавца. Агент покупателя работает для вас, чтобы найти наиболее подходящий дом и договориться о минимально возможной цене.Агент продавца работает на продавца, чтобы сделать продажу как можно быстрее по максимально возможной цене. Индивидуальные агенты работают с брокером по недвижимости . Риэлторы являются членами Национальной ассоциации риэлторов и государственных или местных ассоциаций риэлторов. Эти организации устанавливают этические кодексы и стандарты производительности и обеспечивают непрерывное образование для профессионалов в сфере недвижимости. Агенты, брокеры и риэлторы могут помочь вам в предварительной квалификации для получения ипотечной ссуды.Подобно кредитору, они будут запрашивать подробную личную финансовую информацию, чтобы оценить, сколько вы можете занять; сколько вы можете себе позволить ежемесячные выплаты по ипотеке; и если у вас есть проблемы с кредитом, которые необходимо решить до подачи заявки на ссуду. Они также могут порекомендовать кредиторов, которые, скорее всего, одобрят ваш запрос на ссуду. Эти специалисты по недвижимости часто используют услугу по составлению списков домов, выставленных на продажу в вашем районе, чтобы быстро найти дома, которые соответствуют вашим потребностям и финансовому положению.

Продавец домовладений владеет недвижимостью, например, домом, таунхаусом, кондоминиумом или другим типом жилья, которое выставлено на продажу.Цель продавца — как можно быстрее получить максимально выгодную цену за недвижимость. Продавцом может быть физическое лицо, семья, финансовое учреждение, застройщик, строительная компания или даже государственное учреждение. Обычно продавец нанимает агента, чтобы показать недвижимость потенциальным покупателям. Иногда индивидуальный собственник, действующий в одиночку, рекламирует недвижимость как «Продается собственником» или FSBO. Осуществляя продажу самостоятельно, владельцы могут избежать уплаты комиссии агента по недвижимости в размере 3–6%.

Как покупатель, ваша главная забота при продаже недвижимости владельцем — убедиться, что цена на дом не завышена. Нанять агента покупателя, который сможет провести сравнительный анализ недавних продаж аналогичных домов и убедиться, что процедуры продажи FSBO и условия контракта соответствуют всем применимым законам и постановлениям.

Домашний инспектор проведет детальный физический осмотр любого дома, который вы хотите купить. Каждый раз, когда вы делаете предложение о покупке дома, ваше письменное предложение должно зависеть от результатов полного осмотра дома независимым экспертом.Вы платите за услугу, поэтому инспектор работает непосредственно на вас. Инспектор изучит конструкцию дома, включая его основные системы, такие как электричество, водопровод, отопление и охлаждение. Инспектор также проверит структурные компоненты собственности, такие как крыша, стены, полы, двери и окна. На основании этого осмотра инспектор даст вам исчерпывающий отчет о состоянии дома. Когда вы нанимаете инспектора, попросите составить этот отчет в письменной форме и договоритесь, что вы будете дома во время инспекции.Сопровождая инспектора, вы сможете задать вопросы о строительстве, содержании и содержании дома. Вы также можете получить полезные советы по замене или ремонту, которые могут потребоваться в доме. Если осмотр обнаружит проблемы, которые потребуют дорогостоящего ремонта, вы можете уменьшить сумму своего предложения, попросить продавца исправить проблему или полностью отменить его.

Оценщик дома — это физическое лицо, нанятое вашим кредитором для определения текущей рыночной стоимости дома.Мнение оценщика может основываться на нескольких факторах, в том числе:

  • Рыночная стоимость — сравнение дома с аналогичными домами в этом районе, которые недавно были проданы.
  • Стоимость — Расчет стоимости земли плюс стоимость строительства дома и других улучшений, минус амортизация дома и другие улучшения.
  • Доход — оценка арендного дохода, который может приносить собственность.

Оценщик рассмотрит размер и общее состояние дома, а также общее состояние прилегающих районов, прежде чем изучать продажи домов в этом районе.Отчет оценщика кредитору обобщит всю эту информацию и установит цену на недвижимость. В большинстве случаев вы оплачиваете оценку как часть ваших заключительных расходов, поэтому попросите копию отчета для будущего сравнения.

Разные страховые агенты будут задействованы для защиты разных интересов. Вашему кредитору потребуется защита от рисков, связанных с залогом, связанных со своевременным погашением кредита. Вам понадобится защита от рисков для вашего нового дома и его содержимого, вашей способности выплатить ссуду и любых претензий к вашему владению недвижимостью.Вы, покупатель жилья, платите за все это. Страхование вашего кредитора будет включено в ваши ежемесячные выплаты по ипотеке. Цена страхования титула будет включена в ваши заключительные расходы, и вы должны будете приобрести и оплатить собственное страхование.

Люди, которых вы, вероятно, никогда не встретите, работают в титульной компании . Титульная компания несет ответственность за предоставление следующих услуг:

  • Предоставьте юридическое описание собственности.
  • Укажите законного владельца собственности.
  • Определите любые обременения или «облака», которые являются дефектами прошлой смены владельца собственности.

Юридическое описание может потребовать обследования для определения точного местоположения и границ собственности. Законный владелец — это лицо или группа лиц, указанные в документе, зарегистрированном местным правительством. Примеры возможных обременений включают залоговое право, такое как неуплаченные налоги на недвижимость, ипотечные ссуды, или судебные решения, которые владелец должен заплатить до продажи собственности.Кроме того, ограничения на использование собственности, такие как историческое обозначение или обозначение водно-болотных угодий, влияющие на то, как вы можете построить или реконструировать собственность, и сервитуты, такие как дороги или полосы отвода, которые гарантируют другим людям доступ к собственности, расследуется титульной компанией. Более того, «облака» или дефекты являются возможными заявлениями о том, что во время обыска могут быть обнаружены люди, помимо продавца, такие как бывший супруг, наследники еще не урегулированного состояния. Еще раз, ваше письменное предложение о покупке должно содержать возможность отмены, если право собственности не может быть быстро передано.

Хороший способ запомнить ваши контакты с разными профессионалами в бизнесе — это вести журнал встреч и телефонных звонков. В этом образце адресной книги показано, как можно делать краткие заметки о дате, месте и цели каждого контакта.

Таблица 7-2: Пример страницы адресной книги покупателя жилья

Дата Я разговаривал с… Адрес и телефон О чем мы говорили… Поговорим дальше…
1 февраля г-жаХ. Пенни, кредитный специалист Free State Bank

202-555-8888

Ипотечный кредит

предварительная заявка

8 февраля
8 февраля г-жа Х. Пенни То же, что указано выше Данные моего кредитного отчета 12 февраля
10 февраля Джек Блэк, брокер по недвижимости Сосновая улица, 123

202-555-9999

Искать 3-х комнатный дом Встреч больше нет
10 февраля Л.Б. Блю, агент по недвижимости 456 Эш-Лейн

202-555-7777

Искать 3-х комнатный дом Встреч больше нет
11 февраля Л.М. Саншайн, агент по недвижимости 789 Mulberry Street

202-555-6666

Поиск дома с 3 спальнями в Blueberry Hill / Eden Village 16 февраля

Используйте следующий рабочий лист для своего собственного журнала контактов по недвижимости.

Какая информация вам понадобится по каждому?

Ваш кредитный менеджер потребует честную и доказуемую информацию о трудовой истории, доходах, расходах, долгах и кредитной истории вас и вашего со-покупателя, если таковая будет.Вам будет предложено предоставить следующую информацию:

  • Доход — квитанции о заработной плате, формы W-2 и прошлые налоговые декларации.
  • Сбережения — номера банковских счетов и выписки из банка.
  • Долги — имена всех ваших кредиторов и номера кредитных счетов.
  • Жилищные расходы — аннулированные чеки или квитанции на денежные переводы на оплату аренды или ипотеки.
  • Первоначальный взнос и затраты на закрытие — сумма и источник средств.

Если в какой-либо из этих областей появляется сомнительная или отрицательная информация, вам будет предложено предоставить дополнительную информацию и пояснения, прежде чем ваша заявка на получение кредита будет одобрена.

Когда вы найдете дом, который вам нужен, ваш кредитный специалист попросит копию вашего окончательного предложения о покупке.

Ипотечный кредитор , работающий через вашего кредитного специалиста, запросит у вас следующую информацию:

  • Возможности для погашения долга на основе ваших доходов и трудового стажа, расходов, количества иждивенцев и других ваших обязательств.
  • Кредитная история показывает, сколько вы задолжали, как часто вы занимаетесь, оплачиваете ли вы свои счета вовремя и живете ли вы по средствам.
  • Капитал или имеющаяся у вас сумма денежных средств для первоначального взноса и расчетных расходов, а также денежные резервы для покрытия расходов на ремонт или замену, которые могут возникнуть после того, как вы окажетесь дома.
  • Обеспечение для защиты инвестиций кредитора, если вы не можете погасить ссуду. Дом, который вы покупаете, должен иметь достаточную стоимость для обеспечения вашего кредита.

Кредитор также захочет знать, что сумма вашего запроса на ссуду не превышает стоимость дома, который вы собираетесь купить.Вы или кредитор наймете оценщика за ваш счет, чтобы он предоставил объективное профессиональное мнение о надлежащей цене дома. Стоимость услуг оценщика будет включена в статьи, которые вы заплатите при закрытии.

Интересы ипотечного брокера совпадают с интересами вашего кредитного специалиста и кредитора. Скорее всего, эти трое поделятся всей информацией, которую вы предоставите любому из них.

Ваш специалист по ссуде будет поддерживать связь с вами с момента принятия ссуды до дня, когда вы сделаете последний платеж.Вам следует как можно скорее предоставить своему кредитному агенту любую информацию, которая касается вашей способности выплатить долг, например, о сокращении дохода или потере работы. Вы также должны сообщить своему обслуживающему персоналу, когда будете готовы перепродать недвижимость и погасить причитающуюся сумму по кредиту.

По сути, все, что вам нужно сообщить инспектору и оценщику дома , — это местонахождение дома и время его доступности для осмотра. Оттуда вы получите больше информации, чем должны предоставить.

Важная информация для страхового агента будет включать цену, местоположение, размер, возраст и строительные материалы дома. На основании этих данных страховой агент оформит страхование от несчастных случаев и полисы домовладельца. Вашему страховщику также потребуется список любого имущества, которое вы собираетесь застраховать, с указанием его состояния, стоимости и возможной стоимости замены. Эта информация должна обновляться ежегодно, чтобы ваша политика оставалась актуальной.

В зависимости от размера вашего первоначального взноса от вас может потребоваться оплата ипотечного страхования.Вы будете платить за него как часть ежемесячных платежей по ипотеке, но это покроет вложения вашего кредитора в случае, если вы не сможете погасить ссуду.

Титульная компания , как инспектор и оценщик, должна будет знать адрес собственности, которую вы собираетесь приобрести. Обладая этой информацией, титульная компания завершит поиск юридических документов и предоставит вам информацию.

Какие вопросы вы должны задать каждому из этих людей?

Ваш специалист по ссуде , в качестве вашего вероятного контактного лица с ипотечным брокером или ипотечным кредитором , будет наиболее вероятным источником информации о типе и условиях ссуды, которая вам понадобится.Описав общее финансовое положение своей семьи, будьте готовы делать заметки и задавать кредитному специалисту следующие вопросы:

  • Плюсы и минусы ипотечных ссуд с фиксированной ставкой, ARM или балансовых.
  • Для ARM и всплывающих подсказок, ставок и предельных значений платежей и дат корректировки.
  • Как рассчитываются процентные ставки для ARM.
  • Преобразование ARM в ссуду с фиксированной ставкой.
  • Обычные займы или займы, обеспеченные государством.
  • Срок утверждения кредита.
  • Процентные ставки и годовые процентные ставки (APR).
  • Блокировка процентной ставки.
  • Комиссии и баллы за обработку ссуды.
  • Затраты на закрытие.
  • Требования к первоначальному взносу.
  • Частное ипотечное страхование (PMI).
  • Счетов условного депонирования для налогов и страхования.
  • Условия кредита (сроки погашения).
  • Штрафы за предоплату или воздушные платежи.
  • Продам кредит на вторичном рынке.
  • Продажа вашей ссуды другому обслуживающему персоналу.

Если вы знаете о недостатках в своей кредитной истории, спросите, как их исправить. Если ваш агент по недвижимости или застройщик рекомендует определенного кредитора, вам не нужно принимать условия этого кредитора, если вы можете претендовать на более выгодную сделку в другом месте. Поговорите с более чем одним кредитным специалистом, сделайте подробные записи, сравните комиссии, сроки и условия, а затем выберите наиболее подходящий вам кредит.

Задайте своему агенту по недвижимости следующие вопросы:

  • Будете ли вы работать, чтобы получить низкую цену для меня или высокую для продавца?
  • Используете ли вы службу множественного листинга (MLS) для определения домов на продажу?
  • Сколько домов вы можете мне показать, которые соответствуют моему списку потребностей и желаний?
  • Что вы можете рассказать мне о районах, которые вы мне показываете?
  • Какие стройки (дороги, школы и т. Д.)) планируются по площади?
  • Строятся ли в этом районе больше домов?
  • Что вы можете рассказать мне о поддерживаемых государством программах помощи покупателям жилья?
  • Можете ли вы предварительно квалифицировать меня для получения ипотечной ссуды и определить подходящий ценовой диапазон для меня?
  • Какая комиссия взимается? Кто его платит — продавец или я?
  • Будете ли вы работать со мной лично или отдадите меня ассистенту?
  • Можете ли вы помочь мне определить ипотечного кредитора или ипотечного брокера?
  • Можете ли вы помочь мне найти хорошего профессионального домашнего инспектора?
  • Как вы поможете мне в переговорах с продавцом жилья?

Ваши вопросы к продавцу дома должны быть сосредоточены не только на цене, но также на состоянии и обслуживании дома.За исключением продаж FSBO, вы будете иметь дело с агентом продавца, а не с домовладельцем, но вы должны ожидать быстрых и полных ответов на все ваши вопросы.

Если вас интересует более старый дом, вам нужно знать, сколько вы можете разумно ожидать потратить, живя в нем. Попросите показать записи об обслуживании, прошлые счета за коммунальные услуги и прошлые счета по налогу на имущество. Законы вашего штата могут требовать от продавцов раскрытия информации об известных дефектах, которые могут повлиять на стоимость или условия жизни дома.Если нет, обязательно спросите о потенциальных опасностях, таких как радон, асбест и свинцовая краска, а также о прошлых проблемах с утечками, пожарами, плесенью и т. Д. Если дом был построен в период с 2004 по 2009 год, вы можете рассмотреть возможность его тестирования на «Китайский гипсокартон» — испорченный гипсокартон, ухудшающий качество воздуха, труб, электропроводки и бытовой техники.

Если вы покупаете недавно построенный дом, спросите о наличии гарантии домовладельца и узнайте, на что она распространяется. Узнайте, какие гарантии предлагает строитель для устранения дефектов конструкции, которые появляются после вашего переезда.Если ваш дом строится как часть нового жилого комплекса, спросите обо всем, что еще не завершено, от озеленения и мощения улиц до общественного бассейна и теннисных кортов, чтобы узнать, когда они будут завершены — и что вы можете сделать, если они не закончили вовремя.

A home инспектор может быть одним из самых ценных контактов, с которыми вы когда-либо встречались при покупке дома. Итак, что вы спрашиваете при собеседовании с возможными кандидатами на работу по инспекции вашего будущего дома? Вы можете начать со следующих вопросов и добавить другие:

  • Вы являетесь членом ассоциации домашней инспекции? Американское общество домашних инспекторов, Национальная ассоциация домашних инспекторов, Общество профессиональных инспекторов по недвижимости или другие?
  • Какое у вас формальное образование?
  • Имеете ли вы лицензию, привязанность и страховку для проведения проверок в моем штате?
  • Когда вы можете провести осмотр?
  • Какие домашние системы и компоненты включены в вашу проверку?
  • Можете ли вы проверить на радон и термитов? Если нет, можете ли вы кого-нибудь порекомендовать?
  • Можете ли вы проверить канализацию (для септиков) и качество воды?
  • А как насчет свинцовой краски и асбеста (для старых домов)?
  • Сколько времени займет осмотр?
  • Вы предоставите письменный отчет о проверке? Когда я его получу?
  • Сколько будет стоить осмотр?
  • Вы проверяете плесень и грибок?

Обратите внимание на то, что домашний инспектор не даст вам никаких гарантий .Осмотр — это в основном визуальный осмотр; сюда не входит разрушение какой-либо части дома для выявления скрытых проблем.

Следовательно, даже самая полная проверка может не выявить серьезных неисправностей. Стоит ли по-прежнему стоимость домашнего осмотра? Безусловно. Предоставляемая информация может помочь вам принять разумные решения по нескольким из следующих важных вопросов:

  • Стоит ли покупать дом?
  • Насколько высоким или низким должно быть ваше предложение о покупке?
  • Какие расходы на техническое обслуживание вы можете ожидать?

Если оценщик дома говорит, что рыночная стоимость дома намного ниже, чем продажная цена, вы должны быть обеспокоены.Вы не должны платить за дом больше, чем его стоимость, определенная в ходе оценки. Во-вторых, кредитор не захочет предоставлять ипотечный кредит на сумму, превышающую стоимость дома. Если это произойдет с вами, попробуйте пересмотреть цену на основе оценки.

Конечно, если оценщик говорит, что дом стоит немного больше, чем просит продавец, ваш кредитор, вероятно, будет рад предоставить вам ссуду.

Ваши вопросы к страховому агенту будут касаться типа защиты, которая вам нужна, и того, что будет покрывать страховой полис.Если у вас есть ипотечный кредит с низким первоначальным взносом, каждый из ваших ежемесячных платежей будет включать сумму для покрытия ипотечного страхования, но это защищает вашего кредитора, а не вас. Вам понадобится собственная страховка, чтобы защитить вас от риска потери дома и имущества.

Существует три вида страхования домовладельцев для вашего дома и имущества:

  • Денежная стоимость — вам выплачивается восстановительная стоимость вашего поврежденного имущества за вычетом скидки на износ (амортизация).
  • Стоимость замены — вам будет выплачена стоимость замены без вычета амортизации, но она будет ограничена суммой в долларах, установленной страховщиком.
  • Гарантированная восстановительная стоимость — вам будет выплачена восстановительная стоимость без учета амортизации и без заранее установленного лимита в долларах.

Если вы не запросите замену стоимости, ваш полис будет касаться только наличной стоимости. Вам следует подумать о приобретении страхования гарантированной стоимости замещения, если она доступна в вашем штате, или страховки базовой стоимости замещения.Несмотря на то, что эти полисы более дорогие, чем страхование простой денежной стоимости, они защитят вас от амортизации, инфляции и увеличения затрат на строительство. Если в вашем домашнем компьютерном оборудовании есть чрезвычайно ценные предметы, меха, украшения и т. Д.), Спросите о дополнительном покрытии этих предметов.

В зависимости от того, где находится ваш дом, спросите о страховке от наводнения или землетрясения. Также спрашивайте о:

  • Скидки на страхование дома и автомобиля в той же компании.
  • Скидки на устройства безопасности (охранная и дымовая сигнализация, а также спринклерные системы или огнетушители).
  • Скидки при уплате более высоких франшиз.

Присматривайте, сравнивайте цены, сравнивайте покрытие, а затем тщательно выбирайте, чтобы заплатить наименьшую сумму за наибольшее покрытие.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *