Площадь помещений общая: Общая площадь жилого помещения \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Содержание

Чем отличается общая площадь квартиры от жилой? – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой. Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни. Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья. Для начала попробуем сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры.

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой. Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни.

Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья.

Разбираемся в терминологии

Для начала попробуем сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения. В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят. Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.

Однако при определении площадей жилых домов и квартир также применяется Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37). В ней дается следующее определение.

Общая площадь квартиры образуется суммой площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, которые рассчитываются со следующими понижающими коэффициентами:

  • лоджии — 0,5;
  • балконы и террасы — 0,3;
  • веранды и холодные кладовые — 1,0.

Под жилой площадью вышеупомянутая инструкция понимает сумму площадей всех жилых комнат квартиры. Правда, в этом документе фигурирует также понятие «площадь квартиры», которое, по сути, совпадает с определением общей площади, данным в ЖК.

Как рассчитывается площадь в новостройке

Неудивительно, что при таком обилии терминов и их трактовок, возможно возникновение спорных ситуаций. Чаще всего это происходит при покупке квартир по договору долевого строительства, при заключении которого застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом. Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003, в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда.

Она же применяется и при обмере квартиры для постановки кадастровый учет, т. е общая площадь рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.

Но есть один нюанс: какую цифру брать за основу при расчёте стоимости квартиры в новостройке прописывается в договоре долевого участия. Это зависит от маркетинговой политики застройщика: можно взять жилую площадь, и тогда квадратный метр будет стоить дороже. А можно снизить стоимость «квадрата», чтобы привлечь покупателей, взяв за основу общую площадь. Однако эта дешевизна окажется мнимой, т.к. ее компенсирует больший метраж. Так что, нужно внимательно изучить ДДУ, чтобы понять какая площадь будет учитываться при определении стоимости квартиры, иначе неправоту застройщика доказать вряд ли получится. Предъявить претензии возможно, только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, тогда дольщик имеет право потребовать вернуть деньги за недостроенные метры.

Также стоит обратить внимание на отличие лоджии и балкона. На первый взгляд эти понятия почти идентичны, однако при расчете общей площади для них применяются разные коэффициенты (0,5 —для лоджии и 0,3 — для балкона). Отличия же заключаются в следующем. Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома.

На что влияет метраж квартиры

Помимо рыночной стоимости недвижимости, кубатура квартиры влияет и на размер коммунальных платежей.

Так, для определения платы за отопление согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от 23.05.2006 г. № 307), учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений (холодных лоджий, балконов, кладовых и т.п.). При отсутствии счетчиков такая же система действует и при начислении платы за горячее и холодное водоснабжение.

Недавнее нововведение в сфере ЖКХ — общедомовые нужды — также косвенно связаны с количеством метров общей площади, находящихся в собственности каждого жильца. Каждый собственник жилья платит за ОДН пропорционально метражу принадлежащей ему недвижимости. Так что существующие юридические премудрости могут стать причиной увеличения коммунальных расходов.

А поскольку итоговая сумма зачастую оказывается весьма солидной, владельцы квартир имеют право знать, за какую площадь им придется платить.

Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Общая площадь жилого помещения — это… Что такое Общая площадь жилого помещения?

Общая площадь жилого помещения

«…5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас…»

Источник:

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012)

Официальная терминология. Академик. ру. 2012.

  • Общая ошибка в аудите
  • Общая площадь жилых домов

Смотреть что такое «Общая площадь жилого помещения» в других словарях:

  • Общая площадь жилого помещения — 4. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ — в соответствии со ст. 1 ЖК под общей площадью жилого помещения понимается суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома) …   Юридический словарь современного гражданского права

  • Поднайм жилого помещения — Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного… …   Жилищная энциклопедия

  • Сдача в наем жилого помещения в доме жилищного кооператива — Согласно ч. 1 ст. 128 ЖК РФ, член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в… …   Жилищная энциклопедия

  • Учетная норма площади жилого помещения — это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается… …   Жилищная энциклопедия

  • Площадь Карла Маркса (Новосибирск) — У этого термина существуют и другие значения, см. Площадь Маркса (значения). Площадь Маркса Общая информация Район города Ленинский Исторический район Кировский (до 9.12.1970) Ближайшие станции метро Площадь Маркса …   Википедия

  • Площадь Тукая (Казань) — У этого термина существуют и другие значения, см. площадь Тукая. Площадь Тукая Казань тат. Тукай Мәйданы Общая информация …   Википедия

  • Площадь Искусств (Санкт-Петербург) — У этого термина существуют и другие значения, см. Площадь Искусств. Координаты: 59°56′14″ с. ш. 30°19′54″ в. д. / 59.9 …   Википедия

  • Закон 29: Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения — Терминология Закон 29: Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения: 11. Городская жилищная программа утвержденная в установленном порядке Правительством Москвы городская целевая программа, в соответствии с которой отдельным… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Приказ 32: Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка — Терминология Приказ 32: Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка: 1. 6. Вид жилого помещения в многоквартирном доме Определения термина из разных документов:… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Какая площадь используется при расчете размера платы за ЖКУ?

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно статье 158 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Пунктом 1 статьи 37 Кодекса установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Кроме того, расчет размера платы за отопление, предоставленного в жилом помещении, и коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, производится в соответствии с занимаемой общей площадью помещения.

В соответствии со статьей 15 Кодекса общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общая площадь Вашего помещения, которая должна использоваться для начисления платы, указана в техническом паспорте Вашей квартиры, в его выписке или в свидетельстве о праве собственности.

Если для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги по Вашей квартире применяется неправильная площадь, Вам необходимо направить письменное заявление исполнителю жилищно-коммунальных услуг с требованием об изменении площади, с приложением подтверждающих документов.

В случае отказа произвести перерасчет Вы вправе обратиться в прокуратуру, жилищную инспекцию или оспорить отказ в судебном порядке.

 

 

Читайте также по теме жилищные услуги:

DOM.RIA – Что относится к общей площади, а что – к жилой?

Коэффициенты для общей площади такие: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Такой параметр, как площадь влияет на множество факторов, вне зависимости от того – хотите ли вы купить квартиру или же продать дом. Именно от площади зависит попадаете ли вы в категорию граждан, которые должны платить налог на недвижимость. Также площадь влияет на выбор климатической техники (чем больше площадь, тем мощнее нужен кондиционер).


Погода в доме: как вписать кондиционер в интерьер?


Как вычислить площадь квартиры

Сумма площадей всех помещений в квартире называется общей площадью. Сюда относятся:

  • комнаты;
  • коридоры;
  • лоджии;
  • балконы;
  • холодные кладовые;
  • встроенные шкафы;
  • санузлы и прочее.

При расчетах общей площади для некоторых категорий помещений используют понижающие коэффициенты, закрепленные в постановлениях государственного центрального органа исполнительной власти по вопросам жилищной политики. Например, число квадратных метров террас и балконов умножают на 0,3, лоджий – на 0,5, холодных кладовых, гардеробных, кухонь и коридоров – на 1,0.

Общая площадь недвижимости учитывается в расчетах платы за ремонт и содержание домов и придомовых территорий, которые найдутся в ежемесячных квитанциях большинства жителей Украины, его основное название – техническое обслуживание. Так, именно на общую площадь начисляется налог на недвижимость и услуги ЖКХ.

Поэтому при выборе квартиры стоит особенно учитывать этот факт, даже если вы рассматриваете только определенное количество комнат. Постройки более поздних годов предполагают большую общую площадь. Так, в хрущевке двухкомнатные квартиры примерно 46 кв.м, а трехкомнатные – 60 кв.м. В то же время, в брежневке и в сталинке двухкомнатные квартиры характеризуются площадью от 58 кв.м. Ну а в новостройках можно встретить и двухкомнатные квартиры по 70 кв.м и больше. Так что,  как измерить квадратный метр квартиры – вопрос довольно многозначный.

Как измерить метраж квартиры в жилой площади

Сумма площадей всех комнат (спальня, детская, гостиная или зал), предназначенных исключительно для проживания, а не для хозяйственно-бытовых или гигиенических нужд, называется жилой площадью квартиры.

Другими словами, если вы поставите в коридоре диван и будете на нем спать, помещение не станет жилым. Эту площадь измеряют на уровне пола без учета плинтусов между отделанными поверхностями перегородок и стен с помощью дальнейшего умножения и суммирования полученных результатов длинны и ширины помещений. Если к полученным квадратным метрам прибавить аналогичные показатели коридоров и санузлов, то получится показатель «полезная площадь», которую используют при проведении расчетов за отопление.

В некоторых случаях при перепланировке квартиры меняется жилая площадь, например, за счет слияния гостиной и части коридора. Балкон или лоджия также может стать жилой за счет сноса стены, остекления и проведения отопления. Учитывайте, что подобные изменения необходимо регистрировать и вносить в технический паспорт жилья. Также при покупке квартиры важно проверять, все ли перепланировки узаконены.


Как улучшить свое жилье? Варианты и методы перепланировки


Заключение

Ответ на вопрос, как измерить площадь квартиры, очень важен при покупке недвижимости, особенно в новостройках, так как эти показатели напрямую влияют на комфортабельность, удобство проживания и ценообразование. Застройщики по-своему составляют контракты, в которых указывают цену квадратного метра и информацию, от чего зависит стоимость. Некоторые недобросовестные представители в этой сфере пытаются искусственно завысить показатель жилой площади, пытаясь прибавить к этому показателю площади балкона или лоджии. Это также важно проверять до подписания всех бумаг о покупке.


Кого коснутся законодательные изменения в налогообложении?


Принятый недавно налог на недвижимость будет начисляться по размеру не жилой, а общей площади. Эту информацию фискальная служба будет брать из Государственного реестра имущественных прав – и на этот параметр не влияет перепланировка или остекление балкона, так что, зная, как измеряется площадь квартиры – вам не придется доплачивать.

В общую площадь входят площади всех помещений квартиры

291.5.3. фізичні особи — підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, та/або їхчастини , житлова(нов. ред) (загальна) площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів;

СПРАВКА

В общую площадь входят площади всех помещений квартиры, встроенных шкафов, а также площади лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Для последних используются понижающие коэффициенты: площадь лоджий умножают на 0,5; балконов, террас – на 0,3.Показатель «общая площадь жилья» используется для расчета платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание).
Полезная площадь. Для определения платы за отопление в расчете на 1 кв. м жилья площадь определяется как суммарная жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
Жилая площадь квартиры — это сумма площадей жилых помещений.
Площадь помещений определяется в результате их измерения между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола без учета плинтусов.

Жилая площадь – та, в которой люди живут: спальня, гостиная, детская. Площадь квартиры – это все, что отапливается. Общая площадь вбирает в себя и холодные кладовые, и балконы (лоджии), и встроенные шкафы. Площадь лоджии, балкона, веранды обычно включают в общую площадь с понижающим коэффициентом (лоджия – с коэффициентом 0,5). Единственный спорный вопрос — веранда, так как ее отличия от лоджии незначительны (самое существенное из них то, что веранда застеклена). Этим спорным моментом и пользуются недобросовестные застройщики.

В чем разница между видами площади квартиры?

Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений (к ним относятся кухни, коридоры, ванные, санузлы, встроенные шкафы, кладовые, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей) без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров. «Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию «площадь квартиры».
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.(Определения даны в СНиП 31.01.2003)

Для чего нужны три разных учета площади одной и той же квартиры?

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Для чего нужно знать обычному человеку о разнице между жилой площадью, общей площадью и площадью квартиры?

Описание квартиры, которое содержится в договоре о купле-продаже квартиры, говорит о комфортабельности жилья и дает информацию о том, как складывается его цена.Хотя каждый застройщик по-своему формирует договор о долевом строительстве, он должен в нем четко указать цену квадратного метра, а также из чего она складывается, в том числе — включается ли в оплату площадь лоджии (или балкона, или веранды) и на каких условиях. Желательно, чтобы клиент обратил на это внимание, спросил, что входит в понятие общей площади, сколько метров жилой площади оплачиваются, чтобы в дальнейшем, когда озвучат полную стоимость квартиры, знать, за что конкретно он отдает свои деньги. Потому что когда человек получит свидетельство, в нем будет указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

«В соответствии с данными в СНиП 2. 08.01-89 «Жилые здания» (приложение 1) определениями понятий «балкон», «лоджия» и «веранда» и сложившейся практикой строительства, термины «остекленная лоджия», «остекленный балкон» и «веранда» имеют следующие значения: — верандой является встроенное или пристроенное к индивидуальному жилому дому остекленное неотапливаемое помещение, не взаимоувязанное с освещением примыкающего к ней помещения и не имеющее ограничения по глубине; — лоджией (остекленной или не остекленной) является помещение, встроенное в жилое многоквартирное здание и имеющее ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает; — остекленный балкон, как и лоджия, является частью многоэтажного жилого дома и имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому он примыкает. Исходя из данных выше определений, ни остекленная лоджии, ни остекленный балкон не могут являться верандой».

Приведенная площадь квартиры: что значит, как рассчитать

Общая площадь, жилая, приведенная – что означают все эти слова и на какой параметр обращать внимание при проведении всевозможных сделок с недвижимостью? Мы решили рассказать вам, что такое приведенная площадь квартиры, каким образом она считается и когда вообще используется это значение?

Что называют приведенной площадью

Это понятие считается устаревшим и сегодня почти не используется, а раньше этот параметр учитывали для обозначения суммы платежей по коммунальным услугам. Что же это такое и где используется? В общую приведенную площадь включаются все имеющиеся помещения, в том числе балконы и кладовые.

Примечательно, что террасы, лоджии и балконы рассчитываются по заниженному коэффициенту, так как подобные помещения не жилые, а общедомовые. При этом каждый понимает, что балкон прибавляет удобства. Так почему же тогда у владельцев квартир с лоджиями/балконами коммунальные платежи должны быть такими же, как у людей без этих дополнительных удобств?

Все закономерно, но ведь на балконе или лоджии жить нельзя, а еще они не отапливаются, поэтому взимать за них плату, как с полноценных комнат, тоже неправильно. Помещения относят к приведенной площади, которая рассчитывается с особыми коэффициентами.

 

Чем общая площадь отличается от приведенной?

Как уже отметили, приведенная площадь квартиры – это термин, который почти не используют в современном мире, а вместо него применяют термин общей площади. Подобное положение дел вызывает путаницу среди не разбирающихся людей.

В зависимости от периода покупки квартиры, правоустанавливающая документация может содержать разные данные и формулировки. При этом общая площадь тоже обозначалась по-разному:

  • Без лоджий с балконами, будто они отсутствуют (даже если по факту они есть).
  • С учетом данных помещений, но их площадь рассчитана по коэффициентам. Соответственно, общая площадь совпадает с приведенной.
  • С учетом габаритов балконов/лоджий в полном размере, то есть без коэффициентов.

Несмотря на все это, по факту отличий между общей и приведенной параметрами площади нет.

Как проводятся расчеты?

Общая приведенная площадь жилья просчитывается, как совокупность размеров всех имеющихся помещений, в том числе:

  • кладовых;
  • встроенных в стены шкафов;
  • веранд и сушилок;
  • балконов/лоджий и пр.

Но как считать этот показатель? Как было сказано, используются коэффициенты:

  • балконы с террасами – 0,3;
  • лоджии – 0,5;
  • веранды – 0,8;
  • совмещенные балкон с лоджией – 0,4.

Все эти данные регламентированы СНиП 31.01.2003. По закону, все эти помещения рассчитываются с понижающим коэффициентом в том случае, если они неотапливаемые.

 

Тонкости, о которых нужно знать

Жилплощадь отличается от общей и приведенной. К ней относят те помещения, в которых теоретически могут проживать люди: гостиные, спальни, детские комнаты. К общей также относят кухню, ванную и туалет, а по актуальному жилищному кодексу нашей странны формулировку «жилой площади» уже не используют.

Если изучить законодательство, вы найдете там формулировку, что общей площадью (ранее ее называли приведенной) является сумма всех жилых и нежилых помещений вместе с частями жилого дома.

Надеемся, мы помогли разобраться, как рассчитать жилую площадь квартиры из общей, что такое приведенная площадь, чем она отличается от других параметров и в каких случаях ее используют.

Если Вам необходимо рассчитать приведенную, общую площадь квартиры — обращайтесь к нам, в агентство недвижимости Вотчина. Наши сотрудники проведут рассчеты оперативно и грамотно, не оставив без внимания ни один нюанс. Компания существует на рынке недвижимости с 2001 года — за столь долгий срок мы накопили колоссальный опыт. Профессиональные риэлторы и юристы «Вотчины» окажут весь спектр специализированных услуг, в т.ч. одну из главных — осуществят проверку квартиры перед покупкой.


Определяем площадь жилого помещения, дачи, гаража

02.04.2012 | Рубрика: Полезные советы

Четкое определение общей площади квартиры позволяет точно определить стоимость жилого помещения при долевом строительстве. Общая площадь жилого помещения играет определяющую роль при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, регистрации граждан в квартирах и общежитиях. В частности, регистрация по месту жительства не может быть осуществлена, если после регистрации обеспеченность общей площадью жилого помещения станет менее 15 кв.м на одного человека (в г. Минске — менее 20 кв.м на одного человека).

При регистрации в общежитии, а также регистрации иностранного гражданина или лица без гражданства, которому предоставлен статус беженца или предоставлено убежище в Республике Беларусь, учитывается обеспеченность жилой площадью, которая должна быть не менее 6 кв.м на одного человека.

Подсчет общей и жилой площадей осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утв. постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004г.№ 39.

Общая площадь жилого помещения (квартиры, одноквартирного жилого дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений (кухонь, прихожих, внутриквартирных коридоров и лестниц, ванных или душевых, санузлов, кладовых, топочных и других помещений, не являющихся жилыми комнатами), расположенных в надземных, мансардных, цокольных и подвальных этажах, отапливаемых пристройках и верандах.

При подсчете общей площади не учитываются площади неотапливаемых (холодных) помещений, лоджий, балконов, террас. В частности, площадь балкона, лоджии не включается в стоимость жилого помещения при приватизации.

В общую площадь жилого помещения в одноквартирных или блокированных жилых домах также не включаются площади отапливаемых встроенно-пристроенных гаражей для хранения транспортных средств индивидуального пользования.

Общая площадь при строительстве квартиры определяется по строительным нормам Республики Беларусь «Жилые здания» СНБ 3.02.04-03, утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26 августа 2003 г. № 165 (далее – СНБ).

Согласно СНБ, общую площадь следует определять как сумму общей площади жилого помещения (квартиры), а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими коэффициентами:

для лоджий — 0,5.

для балконов и террас — 0,3.

для веранд и холодных кладовых — 1,0.

для остекленных в соответствии с разработанным проектом лоджий и балконов — 0,7.

Жилая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей жилых комнат и площадей встроенных шкафов для одежды и кладовых (гардеробных), открывающихся в сторону жилых комнат.

Если жилая комната (гостиная) отделена от кухни, оборудованной электрической плитой, стеной (перегородкой) с проемом, не оборудованным дверью, то площадь каждого помещения подсчитывается отдельно.

Если жилая комната (гостиная) имеет общее пространство с кухней, оборудованной электрической плитой, то считается, что такое помещение соответствует признакам жилой комнаты с кухонным оборудованием. Следовательно, ее площадь подсчитывается как площадь одного помещения.

Жилая площадь жилых домов определяется как сумма площадей жилых помещений. В жилую площадь включается площадь всех жилых комнат, в том числе, временно пустующих по каким-либо причинам.

Площадь, занимаемая печью, камином или котлом, в площадь помещения не включается.

Площадь внутриквартирной лестницы (горизонтальная проекция) включается поэтажно в площадь пола помещений верхнего этажа, при этом дополнительно учитывается часть площади пола под лестницей в нижнем этаже.

При подсчете площади помещения с наклонным потолком (стеной) учитывается площадь этого помещения с высотой до наклонного потолка (стены) более 1,1 м.

Площадь чердаков, погребов, смотровых ям в общую площадь здания не включается.

Для садового домика (дачи) определяется только общая площадь здания, которая подсчитывается как сумма площадей всех размещенных в нем помещений.

Для гаража также определяется только общая площадь, которая подсчитывается как сумма площадей всех размещенных в нем помещений, за исключением площади смотровой ямы и погреба. Общая площадь блока гаражей подсчитывается как сумма общих площадей всех гаражей для хранения транспортного средства индивидуального пользования, расположенных в блоке.

Площади подвальных этажей (подвалов) высотой менее 1,8 м, расположенных под одноквартирными (блокированными) жилыми домами, садовыми домиками (дачами), гаражами, в общую площадь здания не включаются. Измерение помещений, расположенных в таких этажах, службой технической инвентаризации не производится.

Александр Жук,аттестованный юрист, магистр права

Общие сведения о площадях, сдаваемых в коммерческую аренду — общая и чистая арендуемая площадь

Если говорить о коммерческой недвижимости, то все рассчитывается исходя из площади. Например, затраты на развитие, сколько площади вы можете сдать в аренду и даже потенциальный годовой доход — все это зависит от площади недвижимости в квадратных футах.

Но как точно измерить площадь на полу?

К сожалению, измерить площадь пола не так просто, как вы думаете.На самом деле, существует много разных способов измерить здание и его площадь. От общей площади здания до площади, доступной для коммерческих арендаторов, важно точно знать, что кто-то имеет в виду, когда говорят, что площадь здания составляет X квадратных футов.

Независимо от того, являетесь ли вы девелопером, инвестором, арендатором или покупателем, очень важно понимать площади помещений, сдаваемых в коммерческую аренду, и то, как они соотносятся с вашими финансовыми целями.

Кажется сложным?

Позвольте нам прояснить ситуацию для вас.

Типы площадей

В архитектуре, строительстве и недвижимости площадь пола (также известная как площадь пола) — это площадь, занимаемая зданием или его частью, и измеряется в квадратных футах или квадратных метрах. Конечно, как мы упоминали выше, все гораздо сложнее. Необходимо учитывать, учитываются ли в этом измерении внешние или внутренние стены, коридоры, лестничные клетки, лифтовые шахты и т. Д.

Вот посмотрите на разные типы площадей.

Общая площадь помещений (GFA)

Общая площадь этажа — это общая площадь здания, измеренная от внешней поверхности до внешних стен.

Другими словами, это общая площадь здания, умноженная на количество этажей.

Элементы, исключенные из общей площади пола, различаются, хотя часто к ним относятся крыша, крытые переходы, террасы, подъезды, дымоходы, вентиляционные шахты, свесы крыши, траншеи для трубопроводов и другие инженерные коммуникации.

Вот почему важна общая площадь пола:

  • Это общедоступный номер, который брокеры используют для рекламы доступных площадей или расчета предыдущих продаж.
  • Город использует этот номер для определения плановых чисел, таких как плотность здания или индекс площади
  • .
  • Используется для расчета применимых сборов
  • Строительным компаниям необходимо знать, сколько стен и этажей им нужно построить, и в первую очередь учитывать общую площадь пола при создании своих планов

Хотя эта область не всегда определяет затраты на разработку или сумму дохода, которую вы можете получить от сдачи помещения в аренду, ее важно знать при запуске нового коммерческого девелоперского проекта или инвестиционной деятельности.

Общая внутренняя площадь (GIA)

Общая внутренняя площадь — это общая площадь здания, измеренная только до внутренней стороны внешних стен.

Поскольку площадь внешней стены исключена, это измерение дает общую полезную площадь, содержащуюся в здании.

Часть этого пространства будет отведена под общие элементы и сооружения здания, такие как лестницы, эскалаторы, лифты, машинные отделения, насосные отделения, водопровод, каналы, вентиляционные отверстия, общественные туалеты и другие помещения для обслуживания и ремонта.

Чистая внутренняя площадь (NIA)

Чистая внутренняя площадь — это полезная площадь, доступная жильцам здания. Он рассчитывается путем вычитания общей внутренней площади и вычитания площадей, используемых на:

  • Вестибюли
  • Машинные помещения на крыше
  • Лестницы / эскалаторы
  • Подъемники
  • Колонны
  • Туалеты
  • Воздуховоды
  • Подступенка

Арендаторов, сдающих в аренду коммерческую недвижимость, например магазин или офис, интересует только полезная площадь помещения, поскольку именно там они могут разместить дисплеи, складские помещения, компьютерные столы и оборудование.Все остальное не важно. Другими словами, когда кто-то хочет купить или арендовать коммерческую недвижимость, он хочет знать, какова чистая внутренняя площадь.

Коммерческая аренда и обмер зданий

Аренда коммерческой недвижимости почти полностью основана на арендуемой площади. Однако эта площадь может быть измерена по-разному и даже может включать дополнительные площади, не входящие в границы арендуемой собственности. Это делает аренду более дорогой, но не обязательно более удобной.

По этой причине инвесторы ищут недвижимость с максимальной чистой внутренней площадью при наименьшей данной общей площади.

Другими словами, они ищут недвижимость с наиболее полезной площадью в самом маленьком здании. Это позволит им взимать повышенную арендную плату, которую арендаторы готовы платить, потому что у арендаторов есть много полезного пространства, которое они могут использовать для ведения своего бизнеса.

В идеале арендаторы хотят платить только за чистую внутреннюю площадь.В конце концов, чистая внутренняя площадь — это пространство, которое они могут использовать и приносить им доход. Однако такое случается редко.

Если инвесторы взимают с арендаторов только чистую внутреннюю площадь, то есть большие объемы строительных площадей, хотя они и не используются арендаторами, бездействуют и не приносят инвестору никаких денег. Помните, что инвестор платит за неиспользуемое пространство. Не взимая с арендаторов за ту же площадь, они теряют деньги, что делает проект нежизнеспособным.

В конце концов, коммерческие арендаторы всегда платят за больше площади, чем они могут использовать физически.

Что такое общая арендуемая площадь (GLA)?

Узнав о различных типах площадей, вы можете спросить себя, что же тогда такое общая арендуемая площадь? Общая арендуемая площадь — это общая площадь, предназначенная для исключительного использования коммерческим арендатором, плюс общие помещения, лифты, общие ванные комнаты, лестничные клетки и другие части здания, которые арендатор фактически не занимает.

Если здание сдается в аренду одному арендатору, то общая арендуемая площадь равна общей площади пола.Достаточно просто.

Если несколько арендаторов арендуют разные части здания, общая арендуемая площадь рассчитывается на основе общих стен между ними, а также дополнительных услуг, упомянутых выше.

Чтобы получить общую арендуемую площадь для одного арендатора, вы должны измерить расстояние от центра общей стены (общей с другим арендатором) до внешней стороны внешней стены. Внешняя стена может быть витриной, витриной или просто плоской стеной. Тем не менее, он входит в общую арендуемую площадь.Точно так же, хотя площадь, занимаемая общей стеной, непригодна для использования, она также включается в общую арендуемую площадь обоих арендаторов.

Любые элементы конструкции — колонны, арки или фермы, заключенные в границы, также включаются в общую арендуемую площадь.

При аренде помещений в качестве основы для расчета арендной платы обычно используется общая арендуемая площадь. Проблема в том, что многие арендаторы думают, что они сдают в аренду X квадратных футов для своего бизнеса только для того, чтобы обнаружить, что фактическая площадь в квадратных футах намного меньше.

Что такое чистая арендуемая площадь (NLA)?

Чистая арендуемая площадь — это площадь в арендуемой единице, которая фактически доступна арендатору для использования.

Эта область не включает внешние стены, а также общие и подсобные помещения, которые не входят в состав блока. Тем не менее, он включает подвалы, складские помещения, антресоли, верхние этажи и другие этажи, которые могут использоваться арендатором.

В отличие от большинства договоров розничной аренды, при аренде офисных помещений ставка аренды обычно основывается на чистой арендуемой площади, а не на общей арендуемой площади.Однако есть одна загвоздка — арендаторам офисов по-прежнему необходимо платить за помещения общего пользования.

Эти площади не входят в границы арендованных единиц и не используются непосредственно владельцами бизнеса на ежедневной основе. Однако в какой-то момент они используются предприятиями, их сотрудниками и клиентами.

Кроме того, эти общие зоны требуют значительной доли обслуживания и строительных услуг, таких как освещение, обслуживание электричества / лифтов, сантехника, уборка, садоводство и многое другое.Они стоят значительных денег каждый год и не будут оплачиваться инвесторами; это бремя ложится на арендаторов, сдающих помещения в аренду.

Основной фактор / пропорциональная доля площади

Фактор ядра также называется коэффициентом загрузки или пропорциональной долей пространства.

Если все здание сдается в аренду одной компанией, расчет основного фактора действительно прост — он составляет 100%.

Когда несколько арендаторов используют одно и то же здание, общие области добавляются пропорционально чистой площади, арендованной каждым арендатором.

Давайте упростим это понимание, рассмотрев следующий сценарий аренды офиса:

Вы арендуете 10 000 кв. Футов (нетто) в офисном здании, в котором есть 5 000 кв. Футов чистой арендуемой площади и еще 5 000 кв. Футов общих частей и служебных помещений.

У вас есть 20% здания в исключительное пользование. Ваш основной фактор составляет 20%, что означает, что вы платите за 1/5 часть общих частей.

Таким образом, ваша арендная плата будет рассчитываться исходя из 10 000 кв.футов чистой арендуемой площади и 20% от 5 000 кв. футов общих площадей, в общей сложности 11 000 кв. футов.

Это важно, когда арендатор хочет сдать в аренду коммерческое помещение. Если арендатор не понимает различий между районами или не знает о расчете основного фактора, он может в конечном итоге перерасходовать арендную плату, даже не осознавая этого.

Стандарт BOMA для измерений

При составлении или ведении переговоров по соглашению о коммерческой аренде важно включить и найти стандарт, который определяет, как будет измеряться площадь помещения.Помните, что хотя общая арендуемая и чистая арендуемая площади широко используются в расчетах при коммерческой аренде, GFA, GIA и NIA могут варьироваться.

Ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA) — широко признанный орган по измерениям в зданиях. BOMA имеет особые стандарты для различных коммерческих зданий, включая офисные помещения, магазины розничной торговли, промышленные объекты.

Приведенная выше информация взята из стандартов BOMA, хотя в литературе есть подробные сведения о том, как рассчитать площадь застройки для самых разных условий.Посетите веб-сайт BOMA для получения дополнительной информации о создании эталонов.

Завершение

В конце концов, важно понимать общие термины, относящиеся к коммерческой аренде и размерам зданий, независимо от того, являетесь ли вы инвестором или арендатором, желающим арендовать помещение и вести бизнес. Незнание различий или того, как рассчитывается арендная плата, может вызвать большое финансовое напряжение, быстро поставить вас в яму и разрушить ваши инвестиции или деловые мечты.

Готовы ли вы рекламировать свою коммерческую недвижимость как доступную для арендаторов и хотите, чтобы потенциальные владельцы бизнеса знали все различные параметры? Тогда обязательно используйте нашу высокотехнологичную и простую в использовании онлайн-платформу CREOP, разработанную для того, чтобы сделать коммерческие торговые площади визуально привлекательными и информативными.Свяжитесь с нами сегодня и узнайте, как мы можем помочь вам быстрее сдать недвижимость в аренду с помощью высококвалифицированных арендаторов, на которых вы можете положиться.

Полезная площадь

и арендуемая квадратные футы

Знание разницы между полезными квадратными футами и арендуемыми квадратными футами может означать всю разницу в оценке лучшей сделки по коммерческой аренде. Офисные помещения обычно указываются с учетом арендуемой площади в квадратных футах, которая включает в себя больше квадратных футов, чем фактическая площадь, которую будет занимать арендатор. Так как же компании узнать, за что она платит, и получить отличное место по лучшей цене?

Полезные квадратные ножки

Полезные квадратные футы включают в себя определенную площадь, которую арендатор будет занимать для ведения бизнеса.При аренде частичного этажа сюда входят все офисные помещения, а также складские помещения или отдельные туалеты. Нет никаких исключений для столбцов, углубленных входов и т.п.

Когда арендатор занимает весь этаж, полезное количество квадратных футов распространяется на все, что находится внутри границ этажа здания, за вычетом лестничных клеток и лифтовых шахт. Это могут быть неиспользуемые помещения, такие как уборные, механические и электрические помещения.Он также включает в себя отдельные ванные комнаты и общие зоны на этаже, такие как мини-кухни, коридоры и зоны приема гостей, которые предназначены для использования на этом этаже.

Квадратные футы, сдаваемые в аренду

Коммерческое офисное здание состоит не только из частных офисов и кабин. Коридоры, помещения для встреч, вестибюли, лестницы, туалеты и т. Д. Используются всеми арендаторами здания, и арендодатели также взимают плату за использование этого пространства. Арендуемые офисные помещения означают полезные квадратные футы офисных площадей плюс пропорциональную долю общих частей здания.Пропорционально означает, что арендаторы платят за эти общие площади пропорционально площади, которую они арендуют в здании.

Коэффициент нагрузки

Для расчета арендуемой площади в квадратных футах домовладельцы используют так называемый коэффициент загрузки (также называемый коэффициентом общей площади или дополнительным коэффициентом). Это число основано на процентном соотношении общих частей в здании. Если общая площадь здания составляет 100000 квадратных футов, из них 85000 квадратных футов (то есть 15000 квадратных футов общих площадей), коэффициент нагрузки будет равен арендуемым квадратным футам, разделенным на полезные квадратные футы, или 1.15.

Площадь арендуемого здания в квадратных футах ÷ полезная площадь здания в квадратных футах = коэффициент нагрузки

 100 000 ÷ 85 000 = 1,15 

Затем этот коэффициент нагрузки умножается на полезные квадратные футы отдельных арендаторов, чтобы получить общую арендуемую площадь квадратных футов. Если компания желает арендовать 5000 квадратных футов, например, это число должно быть умножено на коэффициент загрузки 1,15, чтобы получить количество арендуемых квадратных футов:

 Квадратные футы, используемые арендатором x коэффициент нагрузки = арендуемые арендатором квадратные футы 
 5000 квадратных футов x 1 полезной площади.15 = 5750 квадратных футов арендуемой площади. 

Сумма арендуемого квадратного фута затем умножается на арендную ставку, чтобы получить общую годовую или ежемесячную арендную плату компании.

Знание этой формулы помогает компаниям оценить свою лучшую сделку с офисными помещениями. Предположим, компания сравнила два офисных помещения площадью 5000 квадратных футов с одинаковой арендной ставкой в ​​двух зданиях с коэффициентами нагрузки 1,15 и 1,20.

 5000 квадратных футов x 1 полезной площади.15 = 5750 квадратных футов для аренды 
 5000 квадратных футов x 1,20 = 6000 квадратных футов 

В первом здании арендная плата будет исчисляться из расчета 5 750 квадратных футов, тогда как во втором здании будет взиматься арендная плата из расчета 6000 квадратных футов. Здание с меньшим коэффициентом загрузки сэкономит компании значительные деньги.

С другой стороны, компания может решить, что дополнительные деньги стоят большего и красивого вестибюля или более просторной мини-кухни.Возможно, лучшим решением компании будет ценить удобства больше, чем лишние деньги. Для компаний важно провести небольшую математику и точно выяснить, за что они платят, чтобы принимать разумные решения о ценности.

Коэффициенты нагрузки, часто выражаемые в процентах, обычно находятся в диапазоне от 10% до 20%. Часто арендатор частичного этажа также оплачивает долю общей площади этажа, чтобы заплатить за пользование коридорами, ванными комнатами и т. Д.Арендодатель рассчитает количество квадратных футов, используемых арендатором, умноженное на долю площади, которую арендатор занимает на этаже, чтобы получить значение арендуемой площади в квадратных футах; это число затем также умножается на коэффициент нагрузки здания.

Международная ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA)

Большинство арендаторов и арендодателей используют стандарты Международной ассоциации владельцев и менеджеров зданий (BOMA) для измерения зданий. В договоре аренды должно быть указано, что измерения проводились в соответствии с этими стандартами.Если арендовать много места, арендаторам будет разумно нанять независимого профессионала для проверки пригодных для использования квадратных футов и арендуемой площади квадратных футов. Ошибки являются обычным явлением и могут привести к большим деньгам в течение срока аренды.

Прочтите договор аренды, сделайте математику

Чтобы получить офисные помещения по наилучшей цене, потенциальные арендаторы будут делать свое домашнее задание, как студенты колледжа. Компания X оценивает здание A площадью 10 000 квадратных футов и коэффициентом загрузки 1.10 и здание B площадью 10 000 квадратных футов и коэффициентом загрузки 1,15, выплачивая одинаковую сумму арендной платы за каждое здание. Проведя небольшое расследование, компания X обнаруживает, что здание A предоставляет им 9 091 квадратный фут полезной площади — почти на 400 квадратных футов больше, чем 8 696 квадратных футов здания B. Эти 400 квадратных футов могли бы вместить еще несколько сотрудников или сделать еще один хороший административный офис для высшего руководства. Вкратце: прочтите договор аренды, посчитайте и найдите лучшее соотношение цены и качества для офисных помещений вашей компании.

Источники

Кой Дэвидсон

Показатели собственности

Адвокатское бюро Джеймса Какламаноса

Кой Дэвидсон

Старший вице-президент Colliers International, г. Хьюстон, штат Техас.

Стандартный метод измерения арендуемой площади офисных помещений в квадратных футах и ​​общей площади


Краткое изложение Стандартный метод Руководящие принципы

Этот общий обзор Стандарт измерения офисных площадей — дать вам общее представление о как следует измерять офисные площади для сдачи в аренду.В стандарт имеет был общепринятым методом измерения офиса космос на долгие годы. Следует отметить, что это стандарт можно и нужно использовать при измерении офисных площадей как в старых, так и в новых зданиях. Применимо к любому архитектурный дизайн или тип конструкции.

Полезная площадь

Полезная площадь — это фактическая занимаемая площадь этажа или кабинета.Количество Полезная площадь на многоквартирном этаже может варьироваться в зависимости от жизнь здания по мере того, как коридоры расширяются и сужаются и так как полы ремонтируют. Полезная площадь преобразуется в Арендуемая площадь с использованием коэффициента преобразования (общая площадь фактор). В Полезная площадь офиса рассчитывается путем измерения к готовой поверхности стороны офисной стороны коридора и других постоянных стен, до центра перегородки, отделяющие офис от прилегающего. Области и внутренняя отделанная поверхность доминирующего части постоянных наружных стен здания.Нет вычет производится по столбцам и проекциям необходимо здание.

Полезная площадь этажа равна сумме всех Полезных площадей на этом пол.

Этаж Арендуемая площадь

Арендуемая площадь этажа — пропорциональная доля арендатора всего этажа офиса, без учета элементов здания, которые проникают сквозь этаж в области ниже.Арендуемая площадь этажа фиксируется на весь срок службы здания и не изменяется изменением размеров и конфигурации коридоров. Арендуемая площадь этажа площадь рассчитывается путем измерения внутри готовая поверхность доминирующих частей постоянные наружные стены здания, за исключением любых крупных вертикальные проходки пола.

Вычеты не производятся для колонн и выступов необходимых к зданию.Арендуемая площадь офиса на этаже составляет вычисляется путем умножения полезной площади этого офиса на частное от деления арендуемой площади этажа от этаж на полезную площадь этажа, в результате чего Соотношение FR / U.

Зона общего пользования

Зона общего пользования здания включает в себя площади здания, которые используются для обслуживания арендаторы здания, но не входящие в состав офиса площадь любого конкретного арендатора.Он также включает любые связанные общие площади и применяется к арендуемой площади этажа для рассчитать арендуемую площадь.

Общая арендуемая площадь

Аренда обычно выплачивается на основе от общей арендуемой площади, которая включает этаж Арендуемая площадь плюс пропорциональная доля Общего здания Площадь.

Арендуемая площадь здания + Общая площадь здания Pro Rata = арендуемая площадь

Коэффициент нагрузки

Коэффициент нагрузки или R / U Ratio — это процент неиспользуемого пространства на полу плюс пропорциональная доля общей площади здания, выражается в процентах от полезной площади.Он также известен как коэффициент общей площади или коэффициент потерь. Типичный диапазон составляет от 10% до 18%.

Общая арендуемая площадь ÷ Полезная площадь Площадь = R / U Ratio


Формулы преобразования

Коэффициент нагрузки (Нагрузка) Соотношение R / U — 1
(полезная площадь x R / U Передаточное отношение) Арендуемая площадь
Арендуемая площадь ÷ Соотношение R / U Полезная площадь
Полезная площадь x (1 + Нагрузка) Арендуемая площадь

Определения

Завершено Поверхность: Стена, потолок, или поверхность пола, включая стекло, в готовом виде для арендатора, исключая толщину любого специальные отделочные материалы, такие как вагонка, планки обшивки и ковролин.
Доминантный Порция: Эта часть внутренняя отделанная поверхность перманента внешняя стена здания, которая составляет 50% или более от вертикальный размер от пола до потолка, измеренный при доминирующие части. Если нет доминанты часть, или если доминирующая часть не по вертикали, площадь должна быть внутренняя отделанная поверхность перманента внешняя стена здания, где она пересекает готовый пол.
Главный по вертикали Проникновения: Лестница, лифт валы, дымоходы, валы труб, вертикальные каналы и тому подобное, и их ограждающие стены, которые служат более одного этажа здания, но должны не включать лестницы, немых официантов, лифты и например, обслуживает исключительно арендатора, занимающего офисы более чем на одном этаже.

Реконструкция помещения | Wheat Ridge, CO

ВРЕМЕННОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ИЗ-ЗА ФОРМЫ COVID-19 DR 8442 (для использования в экстренных случаях) см. F. ниже.

A. После выдачи лицензии лицензиат не должен вносить никаких физических изменений, изменений или модификаций лицензированных помещений, которые существенно или существенно изменяют лицензированные помещения или использование лицензированных помещений по сравнению с последними утвержденными планами и спецификациями в файле. с государственными и местными лицензирующими органами без подачи заявки и согласия соответствующих лицензирующих органов.Для целей настоящего правила физические изменения, переделки или модификации лицензированных помещений или использование помещений, требующих предварительного разрешения, должны включать, помимо прочего, следующее:

1. Любое увеличение или уменьшение общей размер или вместимость лицензированного помещения.

2. Запечатывание, создание или перемещение общего входа, дверного проема, прохода или других подобных средств общественного входа и / или выхода, когда такой общий вход, дверной проем или проход изменяет или изменяет продажу или распространение алкогольных напитков в лицензионных помещениях.

3. Любое существенное или существенное увеличение стержня, перемещение стержня или добавление отдельного стержня. Тем не менее, временное добавление баров или зон обслуживания для сезонных операций не требует предварительного утверждения, если дополнительные зоны обслуживания не сопровождаются расширением лицензированных помещений.

4. Временная внешняя зона обслуживания, расположенная на тротуаре, принадлежащем муниципалитету и принадлежащая лицензиату в соответствии с подразделом (B) (2) настоящего постановления, может быть утверждена государственными и местными органами лицензирования ежегодно. подача заявки на временное изменение помещения, подлежащей оплате во время первоначальной заявки или во время продления, на форме, утвержденной Государственным лицензирующим органом, и оплата соответствующего сбора, как указано в Положении 47-506, при условии, что :

а.предлагаемая временная внешняя зона обслуживания, расположенная на тротуаре, непосредственно примыкает к лицензированному помещению;

г. Лицензированные помещения, как временно измененные, будут включать определенную прилегающую территорию; и

c. Планы и спецификации, определяющие временную внешнюю зону обслуживания, расположенную на тротуаре, сопровождают форму и плату.

5. Любые существенные изменения в интерьере помещений, которые могут повлиять на основной характер помещений или физическую структуру, подробно описанную в последних утвержденных планах и спецификациях, хранящихся в государственных и местных органах лицензирования.Однако следующие виды модификаций не потребуют предварительного согласования, даже если требуется местное разрешение на строительство: покраска и косметический ремонт помещений; установка или замена электрической арматуры или оборудования, сантехники, холодильного оборудования, оборудования для кондиционирования воздуха или отопления и оборудования; понижение потолков; установка и замена напольных покрытий; замена мебели и оборудования; и любое неструктурное изменение, при котором реконструкция не расширяет или не уменьшает существующую площадь, предназначенную для демонстрации или продажи алкогольных напитков.

6. Разрушение или снос и последующая реконструкция здания, в котором находились лицензированные помещения розничного продавца, требует подачи новых планов строительства в местный лицензирующий орган или, в случае производителей и оптовых продавцов, в государственный лицензирующий орган. . Тем не менее, реконструкция не требует подачи заявки на изменение помещений, за исключением случаев, когда предложенный план для вновь построенных помещений существенно или существенно изменяет лицензированные помещения или использование лицензированных помещений по сравнению с планами и спецификациями, подробно описанными в последних утвержденных планах и спецификациях на файл в государственные и местные органы лицензирования.

7. Ничто в настоящем документе не запрещает лицензиату, который в противном случае не имеет права на дополнительное разрешение на использование помещений или дополнительную лицензию на использование помещений, изменять свои лицензированные помещения для включения в лицензированные помещения общественной проезжей части, если выполняются следующие условия:

а. Лицензиату предоставлен сервитут на проезжую часть для перевозки алкогольных напитков.

г. Общественная проезжая часть предназначена исключительно для пешеходного и немоторизованного движения.

г. Включение проезжей части общего пользования предназначено исключительно для перевозки алкогольных напитков между лицензированными участками, при этом продажа или потребление не будет происходить на или в пределах проезжей части.

г. Любые другие условия, установленные местным лицензирующим органом.

B. Принимая решение в отношении любых предлагаемых изменений, дополнений или модификаций, лицензирующий орган должен учитывать, будут ли помещения с внесенными в них изменениями, модификациями или модификациями соответствовать всем соответствующим требованиям Кодексов по алкоголю или пиву Колорадо и соответствующие правила.Факторы, которые должны быть приняты во внимание лицензирующим органом, должны включать, помимо прочего, следующее:

1. Разумные требования района и желания взрослых жителей.

2. Право владения лицензиатом измененным помещением на правах собственности, аренды, сдачи внаем или по иной договоренности.

3. Соблюдение применимых законов о зонировании муниципалитета, города, округа или округа.

4. Соблюдение запрета на удаленность в отношении любой государственной или приходской школы или главного кампуса любого колледжа, университета или семинарии.

5. Законодательное заявление о том, что Колорадский кодекс по алкоголю и пиву является проявлением полицейских полномочий штата для защиты экономического и социального благополучия, а также здоровья, мира и нравственности жителей этого штата.

C. Если в разрешении на изменение, изменение или модификацию лицензированного помещения отказано, лицензирующий орган должен уведомить об этом в письменной форме и указать основания, по которым заявка была отклонена. Лицензиат имеет право на слушание по поводу отказа, если письменный запрос направлен в лицензирующий орган в течение пятнадцати (15) дней после даты уведомления.

D. Этот регламент должен применяться к держателю лицензии производителя, как это конкретно определено в Разделе 44-3-402, CRS, или винодельне с ограниченными возможностями, определенной в разделе 44-3-403, CRS, только если физическое изменение, изменение или модификация включает в себя любое увеличение или уменьшение общего размера лицензированных помещений. За исключением случаев, когда о любых изменениях, модификациях или модификациях торгового зала следует сообщать в соответствии с подразделом (A).

E. Ни государственный, ни местный лицензирующий орган не должен взимать никаких дополнительных сборов за обработку или рассмотрение заявки на изменение помещения для держателя лицензии производителя.

Ф . ИЗ-ЗА ПРОБЛЕМЫ ОБЩЕСТВЕННОГО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ, ВЫЗВАННОЙ ПРИСУТСТВИЕМ COVID-19 В КОЛОРАДО , лицензиат может подать заявку на временное изменение лицензированных помещений, чтобы облегчить социальное дистанцирование сотрудников и клиентов и обеспечить соблюдение требований применимых постановлений общественного здравоохранения (см. 47-1102)

1. Если это разрешено соответствующим местным лицензирующим органом, изменение временного помещения может включать расширение лицензирующего органа, изменение временного помещения может включать расширение лицензированных помещений на внешние территории, которыми владеет лицензиат в соответствии с подраздел (B) (2) этого правила, при условии, что:

A.Любая внешняя территория, предложенная для включения в лицензированные помещения, как временно измененные, примыкает или примыкает к лицензированным помещениям и надлежащим образом контролируется лицензиатом;

B. Лицензированные помещения с временными изменениями будут включать определенную прилегающую территорию.

C. Лицензиат будет обозначать границы лицензированных помещений, как временно измененные, используя барьеры, утвержденные местным лицензирующим органом и государственным лицензирующим органом, и размещать предупреждающие знаки в местах, видимых для общественности, включая все точки входа и выхода, повторную оценку законы против публичного употребления алкогольных напитков.

D. Лицензированные помещения, как временно измененные, не будут вторгаться в лицензированные помещения любого другого лицензиата или перекрываться с ними;

E. Лицензированные помещения, как временно измененные, соответствуют местным законам о строительстве и зонировании; и

F. Лицензированные помещения с учетом временных изменений соответствуют всем другим ограничениям и требованиям, налагаемым Кодексом и правилами Колорадо в отношении алкогольных напитков.

2. Временное изменение лицензированного помещения в соответствии с настоящим подразделом (F) может быть одобрено государственными и местными лицензирующими органами после подачи заявки на временное изменение помещения по форме, утвержденной государственным лицензирующим органом, включая планы технические характеристики лицензированных помещений с учетом временных изменений, а также единовременный платеж в размере платы за изменение лицензионных помещений, установленной в Постановлении 47-506

Понимание разницы между используемыми и арендуемыми квадратными метражами

Монументальное решение для вашего практика — это выбор, где он будет располагаться и сколько места вам потребуется.Когда вы рассматриваете свои лучшие варианты недвижимости, вы встретятся слои информации и определения, которые могут иметь существенно повлияет как на ваш успех, так и на ваш бюджет. Что касается размера вашего пространства, есть несколько элементов и определений, которые часто сбивают с толку даже подкованные арендаторы. Один из таких пунктов — понимание разницы между Usable и арендуемой площади, а также предотвращение наиболее распространенных ошибок. с каждым.

Полезные квадратные метры

Полезные квадратные метры или USF общая полезная площадь помещения или здания.Полезные квадратные метры измеряются от внешняя или внешняя поверхность любых внешних стен и окон, включая середина любых внутренних стен, которые примыкают к другим помещениям, коридорам или общие зоны. Как и при оценке домов, измерения взяты из за пределами внешних стен, а не измерением изнутри стен.

Полезные квадратные метры — это площадь, которую арендатор фактически займет, по сравнению с Арендуемой площадью Кадры арендатор будет платить за аренду.Полезные квадратные метры иногда также могут называться арендуемыми квадратными метражами.

Архитекторы и арендаторы часто Измерьте пространство изнутри всех стен помещения, и при этом посчитает квадратный метр меньше, чем рассчитал арендодатель арендуемой или полезной площади в квадратных футах. Хотя это и полезно, и необходимо при проектировании помещения и получении бюджетных цифр, это не То же, что и полезные или сдаваемые в аренду квадратные метры. Измерение внутренних стен помещения поможет не приведет вас к точному измерению USF.

При измерении площади важно понимать расположение измерений, а также толщину стен для расчета правильного размера. Архитектор или пространство планировщик может помочь обеспечить более точное измерение, чем большинство людей пытаюсь использовать рулетку лазера. Кроме того, сравнение лично или полевые измерения в проверенный документ САПР могут также уменьшить запас ошибка.

Полезные квадратные метры не должны включать любые общие части здания, такие как общественные коридоры, коридоры, общие зоны, туалеты и т. д.Опять же, определение полезной площади метража является официальным измерением площади или квадратных метров, которые вы действительно займете.

Квадратные метры, сдаваемые в аренду

Квадратных метра, сдаваемых в аренду, или RSF — это общая площадь, которую арендаторы платят за аренду, равна Полезной площади Видеосюжеты плюс пропорциональная доля арендатора в общих территориях здания; Такие как: вестибюли, общественные коридоры, коридоры, туалеты, хозяйственные туалеты, система пожаротушения комнаты и т. д. Когда дело доходит до создания зон общего пользования, примером может служить офисный комплекс, в котором десять арендаторов используют общую площадь, где десять арендаторы будут делить пропорциональную площадь в квадратных футах в зависимости от их процент Полезных квадратных метров, которые они занимают в здании.

Та же самая концепция обычно случай, когда также делятся расходы на содержание какого-либо общего пространства; он разделен по пропорциональной шкале. Площадь в квадратных футах и стоимость будет включена как часть арендуемого квадратного метра.

Квадратные метры, которые можно арендовать, отличаются из Полезных квадратных метров в этих Полезных квадратных кадрах — это арендатор определенное пространство, которое они занимают, тогда как арендуемая квадратная метраж также включает часть или процент от общей площади собственности.

Пропорциональная доля имеет много синонимов и часто упоминается как фактор рентабельности / полезности (R / U), ядро Фактор, фактор потерь или фактор общей площади.Независимо от того, какое это название получает, сумма обычно будет в диапазоне от 1,10 до 1,20 процента от Полезная площадь в метрах, в зависимости от конкретного здания. Обычно арендатор, занимающий весь этаж офисного здания, будет иметь более низкий R / U Фактор по сравнению с арендатором, который занимает только часть этажа.

Чтобы показать математику в виде Например, если полезная площадь в футах составляет 3000 квадратных футов, а коэффициент R / U или коэффициент общей площади составляет 1,20 процента или 20%, вы берете: 3000 квадратных футов x 1.20 = 3600 квадратных футов арендуемой площади.

Здания или свойства, которые предлагать дополнительные удобства, такие как конференц-залы, фитнес-залы или другие преимущества собственности часто включают эти квадратные метры в общие области, что может увеличить как коэффициент R / U, так и общий Арендуемые квадратные метры.

Свойства, такие как розничная торговля здания или одноэтажные офисные или производственные здания, в которых нет заметные места общего пользования или внутренние общественные коридоры могут по-прежнему иметь очень небольшой или незначительный дополнительный фактор R / U, который увеличивает арендуемую площадь Видеоматериалы к ним, в виде обычного строительного шкафа или пожарной сигнализации. комнатная или пожарно-спринклерная стояк.

При оценке объекта аренды Площадь объекта в квадратных метрах, важно понимать, что вы платите за дополнительные квадратные метры как часть вашей пропорциональной доли в общей области в дополнение к используемым квадратным метрам. Затем вы также заплатите свой пропорциональная доля расходов на содержание общих частей и общего имущество.

Распространенная ошибка

Одна из самых распространенных ошибок арендаторы основывают свои фактические потребности в квадратных футах на арендуемой Количество квадратных метров, которое они видят в рекламе.Арендатор часто разговаривает с архитектор, чтобы определить приблизительный размер пространства, которое им нужно, но не понимают, что может быть существенная разница в размере пространства, в котором они потребность в сравнении с окончательными арендуемыми квадратными метражами, особенно если они рассматривают офисное здание.

В примере, который мы использовали выше, если арендатор считает, что ему нужно 3000 квадратных футов пригодной для использования или застройки для их пространства и не понимает разницы между пригодным для использования и сдачей в аренду, они будет искать 3000 квадратных футов, а не 3600 квадратных метров. Арендуемые квадратные футы с площадью 3000 квадратных футов или 3000 квадратных футов они действительно может застраиваться и занимать.

Эта ошибка может привести к ряду проблем, в том числе к потере недель или месяцы времени на оценку помещений неправильного размера; или, если аренда подписано до того, как арендатор полностью осознает ошибку, вы можете получить к помещению на срок от пяти до десяти лет в договоре аренды для помещения, которое слишком маленький с первого дня.

В целом, понимание разница между используемыми и арендуемыми квадратными метрами небольшая, но важная шаг в освоении концепций коммерческой недвижимости, которые помогут вам все возможности, которые у вас есть, и, в конечном итоге, максимизировать свою прибыльность за счет недвижимость.

Для получения дополнительной информации о терминологии коммерческой недвижимости — нажмите здесь
Для бесплатной оценки ваших текущих условий — нажмите здесь

Город Гровленд, Массачусетс Определения

Для целей настоящего постановления в дополнение к другим определениям найденные в другом месте настоящего постановления, следующие слова и термины настоящим определены или их значение объяснено или ограничено. В случае конфликта в рамках этого постановления, более строгое определение будет применяться, если не указано иное.Слова в настоящем времени включать будущее, единственное число включает множественное число и множественное число включает единственное число, слово «участок» включает слово «участок», слово «должен» является обязательным, слово «может» — чтобы быть разрешительными, слова «занятый» или «использованный» должны считаться как если бы за ними следовали слова «или предназначенные, организованные или разработанные для использования или занятия «слово» человек «включает группу, партнерство, фирма, ассоциация, организация, компания или корпорация, а также личность.Слова «здание», «строение», «участок» или «участок» должны толковаться как сопровождаемые словами «или любая часть из них ». Термины и слова, не определенные в данном документе, но определенные в Содружестве Строительного кодекса штата Массачусетс имеет значение, указанное в нем, если иное явно не очевидно в этом подзаконном акте. Все другие слова, не определенные в настоящем документе, имеют общепринятые смыслы.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИНАДЛЕЖНОСТЕЙ ИЛИ ЗДАНИЕ
Использование или здание, обычно относящееся к тот же участок с использованием или зданием, для которого он является принадлежностью и не вредит соседству.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ, ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ
Торговое сельское хозяйство, аквакультура, лесоводство, садоводство, использование в цветоводстве или виноградарстве, разрешенное MGL c. 40A, § 3.
ИЗМЕНЕНИЯ
Применительно к зданию или строению, изменение или перестановка в конструктивных частях или в выходных помещениях, или в расширении, будь то удлинение в сторону или увеличение высоты, или перемещение из одного места или положения в другое.
ЖИВОТНАЯ КЛИНИКА ИЛИ ВЕТЕРИНАРНАЯ БОЛЬНИЦА
Место, где животным или домашним животным предоставляют медицинские или хирургические услуги лечение и содержание животных ограничивается краткосрочным уходом в связи с использованием в клинике или больнице.
ЖИВОТНОВОДСТВО
Место, где ежедневно ухаживают и заботятся о животных. основы, но не сели в одночасье.
КВАРТИРА
Здание или группа зданий, в каждой из которых четыре или больше независимых жилых единиц, включая индивидуальную кухню и сантехнику удобства.
ПЛОЩАДЬ, ДОМ
Сумма площадей, взятых на горизонтальной плоскости на главном уровень основного здания и всех вспомогательных построек.
ПЛОЩАДЬ, ПЛОЩАДЬ НЕТТО
Общая площадь в пределах границ собственности, без учета внешних улицы.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ
Коммерческая или некоммерческая организация, предоставляющая проживание и питание и где оператор обеспечивает минимум двухразовое питание и помощь в повседневной жизни трех и более пожилых людей или инвалиды.
АВТО ПРОДАЖА
Помещение с лицензией на продажу автомобилей Первого класса.
БАНКЕТНЫЙ ЗАЛ
Заведение, арендуемое отдельными лицами или группами для проведения частных мероприятий, включая, помимо прочего, банкеты, свадьбы, юбилеи, конференции и другие подобные мероприятия. Такой использование может включать или не включать: 1) кухню для приготовления или организация питания; и 2) продажа алкогольных напитков на месте потребление только во время запланированных мероприятий и не открыто для общего общественность.
ПОДВАЛ
Та часть здания, которая частично или полностью находится ниже комплектация (см. «рассказ над плоскостью класса»).
УЧРЕЖДЕНИЕ С ЗАВТРАКОМ
Частный дом с ночлегом для путешествующих публично, включая завтрак, периодически, но не используется для долгосрочной аренды или квартир.
БОТХАУС ЧАСТНАЯ
Здание или сооружение для хранения лодок для личного пользования а не по найму.
ЗДАНИЕ
Комбинация материалов, образующих крышу и образующих укрытие. для людей, животных, имущества или деятельности. Слово «здание» должны быть истолкованы там, где это позволяет контекст, как если бы за ними следовало слова «или структура, или часть, или части». Где уместно в контексте слово «здание» включает в себя основную и вспомогательное использование или использование, для которого построено здание.
ВЫСОТА ЗДАНИЯ
Расстояние по вертикали, измеренное от плоскости уклона до самого высокого точка кровли для плоских крыш, до верха нижней скатной сечения мансардных крыш и средней высоте между карнизами и конек для двускатных, вальмовых и двускатных крыш.
СТРОИТЕЛЬСТВО
Продажа строительных и строительных материалов, в том числе но не ограничиваясь пиломатериалами, оборудованием, электрическими и сантехническими деталями и приспособления, включая основную конструкцию, любую покрытую (ые) площадь (а) или обнаружены в или на которых товары хранятся или выставляются для продажа.
ЗДАНИЕ, ПЕРЕДНЯЯ ЛИНИЯ
Линия фасада здания, ближайшего к линии фронта из лота. Это лицо включает в себя солярии и крытые веранды, независимо от того, закрытый или открытый, но не включает ступенек.
ЗДАНИЕ, ОСНОВНОЕ
Здание, в котором осуществляется основное или основное использование участка, на котором расположено указанное здание.
МАССОВОЕ ХРАНЕНИЕ
Открытые резервуары для хранения нефти, газа и т. Д., Вне помещений из песка и любого другого земляного материала, пиломатериалов или других сыпучих материалов.
БИЗНЕС-ОФИС
Здание или его часть, предназначенное для администрации бизнеса или коммерческого предприятия, которое включает в себя канцелярские, бухгалтерские и другие административные процедуры, но исключают получение, обработку и продажа товаров; или помещения, посвященные профессиональному офису юриста, инженера, архитектора, бухгалтера, недвижимость или страхование агент или брокер, или аналогичная деятельность.
CAMPGROUND
Земельный участок, используемый или предназначенный для использования, аренды или аренды для размещения туристов или для размещения в палатках или передвижных или временные жилища, комнаты или спальные помещения любого типа.
АВТОМОЙКА
Использование механического оборудования для очистки автомобили и другие транспортные средства.
ДЕТСКИЙ ДОМ
Детский сад или программа ухода за детьми школьного возраста, если это разрешено пользователя MGL c.40A, § 3, включая такие средства или виды использования, определенные как «детский сад», «семейный детский сад», «групповой детский сад», «большой семейный детский дом» или «программа ухода за детьми школьного возраста», как эти термины определены в MGL c. 15D, § 1A.
КЛУБ
Организация, обслуживающая исключительно членов и их гости или помещения и здания для отдыха или спорта, которые не проводятся в первую очередь для получения прибыли, при условии, что вели какие-либо торговые стойки, мерчандайзинг или коммерческую деятельность за исключением случаев, когда это требуется для членства и целей таких клуб.
КОММЕРЧЕСКИЙ ОТДЫХ, ВНУТРЕННИЙ
Строение для рекреационных, социальных или развлекательных целей, которые могут включать в себя употребление пищи и пить, включая все соединенные комнаты или пространство с общими средствами выхода и входа, включая, но не ограничиваясь, театры, концерты залы, танцевальные залы, катки, боулинг, клубы здоровья, танцевальные студии или другие коммерческие развлекательные центры, созданные для или не ради прибыли.
КОММЕРЧЕСКИЙ ОТДЫХ, НАРУЖНЫЙ
Театр, купальный пляж, спортивный клуб, катание на лошадях конюшня, эллинг, заповедник, пристань для яхт или другой коммерческий отдых осуществляется полностью или частично на открытом воздухе, за исключением тех видов деятельности более специально обозначено в этом подзаконном акте.
КОМПОСТНЫЙ КОМПЛЕКС
Место, кроме частной резиденции для личного пользования, где хранится и утилизируется смесь который состоит в основном из разложившегося органического вещества, которое используется для удобрение и кондиционирование земли.
НЕПРЕРЫВНАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ
Та площадь участка, которая является смежной и пригодной для строительства землей в соответствии с требованиями § 50-8.1 Таблицы требований к размерам, вместе с этой площадью в пределах требуемых отступов в той степени, в которой такая площадь соответствует дальнейшим требованиям этого определения.Водно-болотные угодья, описанные MGL c. 131, включая любые зоны отсутствия беспокойства и строительства в соответствии с MGL c. 131, Постановление о водно-болотных угодьях города Гроувленд и сопутствующие нормативные акты, а склоны, превышающие 20%, не считаются пригодными для строительства при расчете площади в квадратных футах.
ДВОР ПОДРЯДЧИКА
Помещения, используемые подрядчиком, субподрядчиком или другим лицом ведение бизнеса в сфере строительства, ландшафтного дизайна и смежных профессий для хранение в помещении или на открытом воздухе транспортных средств, оборудования, инструментов, расходные материалы, материалы и изготовление узлов.
УДОБСТВО РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ
Небольшое торговое заведение площадью менее 2500 квадратных метров. ступни, обычно расположенные внутри или связанные с другим использованием, которые предлагает на продажу товары повседневного спроса, такие как расфасованные продукты, табак, периодические издания и другие предметы быта.
ПОКРЫТИЕ, ЛОТ
Процент участка или площади участка, покрытый зданием площадь.

[Изменено 6-22-2020 Банкомат ст. 11]

А.

Использование комнаты или комнат в жилом и / или подсобном здании на одном участке одним или несколькими лицами, проживающими на нем, для ведения бизнеса для получения финансовой выгоды способом, подчиненным основному использованию участок жилого назначения. Обычное домашнее занятие не включать хозяйственную деятельность, осуществляемую в жилом доме в связи с работой по совместительству.

Б.

Род занятий или профессия, которая:

(1)

Обычно проводится в жилом доме или в здании. или другой структурный аксессуар жилого помещения; и

(2)

Находится членом семьи, проживающим в жилом помещении. Ед. изм; и

(3)

является явно побочным и второстепенным по отношению к использованию жилища. для жилых целей; и

(4)

Соответствует следующим дополнительным условиям:

(а)

Занятие или профессия должна осуществляться полностью в пределах основное здание или внутри здания, или другой аксессуар конструкции к нему.

(б)

Никто вне семьи не может работать по дому.

(в) Не должно быть никакого внешнего отображения, никаких внешних знаков, кроме разрешенных в соответствии со Статьей XI, никакого внешнего хранения материалов и никаких других внешних указаний на то, где проживает дом, или на отклонение от жилого характера основного здания.
(г)

Отсутствие неприятного шума, неприглядности, вибрации, дыма, пыли, запахов, должно производиться тепло или ослепление.

(e)

Визиты к клиентам производятся только по предварительной записи.

САМОСВАЛ
Земельный участок или его часть, использованные в отчуждении, путем заброшенности, сброс, захоронение, сжигание или любые другие средства и / или с любой целью, мусора, сточных вод, мусора, мусора, хлама, выброшенной техники, транспортных средств или их части, или отходы любого вида.
ДУПЛЕКС
Отдельно стоящее строение, состоящее из двух пристроенных жилых домов единицы, обе квартиры имеют жилую площадь на первом этаже, и каждая блок с отдельным входом.
ЖИЛЬЕ
Любое здание, в котором есть одна или несколько жилых единиц, предназначены или спроектированы для строительства, использования, аренды, аренды, сдачи внаем или найма заняты или заняты для проживания.
ЖИЛЫЙ БЛОК
Отдельный блок, обеспечивающий полноценные независимые жилые помещения для одного или нескольких человек, включая постоянное обеспечение для проживания, сон, еда, приготовление пищи и санитария.
ЖИЛЫЕ, МНОГОСЕМЬИ
Единое строение, состоящее из трех или более пристроенных жилых домов единицы.
ЖИЛЬЕ, ОДНОСЕМЬЯ
Отдельно стоящее строение, состоящее из одного жилого помещения. Одобренный подсобные квартиры считаются частью одноквартирного дома. жилище для целей настоящего постановления о зонировании.
ЖИЛОЙ, ДВУХСЕМЕЙНЫЙ
Отдельно стоящее строение, состоящее из двух пристроенных жилых домов единицы.
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, ОСВОБОЖДЕНИЕ
Использование земли или строений в образовательных целях на земля, находящаяся в собственности или аренде содружества или любого из его агентств, подразделений или политическими организациями, или религиозными сектами или деноминациями, или некоммерческая образовательная корпорация в соответствии с MGL c.40A, § 3.
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, БЕЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Использование земли или строений в образовательных целях не освобождены от регулирования MGL c. 40A, § 3.
ЭРЕКТ
Строить, конструировать, перестраивать, двигаться дальше, изменять, увеличивать или провести любое физическое развитие помещений, необходимых для строительство. Для выемки, заливки, осушения и т. Д. Подготовки к строительству также считается возведенным.
ВЫБОР ЭКСПРЕСС-ПОСЫЛКИ
Пункт приема посылок, предназначенный для эффективного прием писем и пакетов для отправки курьером или почтой в круглосуточный период.
НАРУЖНАЯ СТЕНА
Надземная стена, определяющая внешние границы здания.
СЕМЬЯ
Одно или несколько лиц, занимающих жилую единицу и проживающих, спать, готовить и есть в одном помещении с ведением домашнего хозяйства Ед. изм.
ФЕРМА
Любой земельный участок площадью не менее пяти акров, используется для получения прибыли при выращивании сельскохозяйственных продуктов, животноводства, птица и молочные продукты.Включает необходимые хозяйственные постройки в установленных пределах и хранения оборудования, используемого в качестве более полно определено MGL c. 40A, § 3.
ФЕРМЕРСКИЙ СТЕНД, ОСВОБОЖДЕНИЕ
Продажа продуктов, вина и молочных продуктов, соответствующих требованиям требования по защите от правил зонирования, изложенные в MGL c. 40A, § 3.
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ СТЕНД, НЕ ИСПОЛЬЗУЕМЫЙ
Продажа продуктов, вина и молочных продуктов, соответствовать установленным требованиям по защите от зонирования вперед в MGL c.40A, § 3.
НАВОДНЕНИЕ
Перелив земель, обычно не покрытых водой, и который используются или могут быть использованы человеком. У наводнений есть две основные характеристики: затопление земель носит временный характер; и земля прилегает к и затоплен разливом из реки, ручья, океана, озера или другого тела стоячей воды.
FLOODPLAIN
Участки, примыкающие к реке, ручью, водотоку, океану, озеро или другой стоячий водоем, который был или может быть покрыт паводковыми водами, как это определено недавно принятыми картами NFIP.
НАВОДНЕНИЕ, ПРОМЕЖУТОЧНОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ
Наводнение, имеющее среднюю частоту возникновения в порядка одного раза в 100 лет, хотя наводнение может случиться в любой год; т. е. вся зона поймы имеет 1% шанс быть затопленным каждый раз. год, в то время как часть его может затапливаться каждый год.
ПЛОЩАДЬ ЭТАЖА
Суммарная горизонтальная площадь всех этажей в квадратных футах здания или нескольких построек на одном участке измеряется от внешние поверхности стен, окружающих каждое здание, за исключением гаражей.Подвал и другие помещения используются только для складских помещений или для обслуживания. связанные с эксплуатацией или обслуживанием такого здания или зданий не должны использоваться для определения площади пола. При отсутствии информации относительно того, какая часть здания будет использоваться для такого хранения и услуги, 8% от общей площади считается использованным только для хранения или для услуг, связанных с эксплуатацией или обслуживанием такого здания или зданий с целью создания любых необходимых расчеты.
ПЛОЩАДЬ ЭТАЖА
Отношение общей площади здания или построек на один лот к общей площади участка.
ПЛОЩАДЬ ЭТАЖА, ЖИЛАЯ
Сумма общей горизонтальной площади этажей жилого дома блок, используемый или предназначенный для использования для проживания, сна и приготовления пищи целей, за исключением площадей цокольных этажей с менее чем 10% их площади. площадь стен, отведенная под окна, ванные комнаты, туалеты, прачечные, кладовые, фойе, коридоры, лестницы, туалеты, кладовые пространства, гаражи, проходы, навесы для автомобилей, веранды и любые другие области с меньшими затратами. чем пять футов свободного пространства под покатыми потолками.
ТОПЛИВНЫЙ БАЗ
Место по продаже, хранению и транспортировке топлива оптом или оптом.
ГАРАЖ ЧАСТНЫЙ
Гараж, используемый только для складских целей и имеющий вместимость не более четырех автомобилей. Место в нем может быть использовано для того, чтобы не более одного коммерческого автомобиля грузоподъемностью не более двух тонн, и место может быть арендовано не более чем для одного транспортного средства, кроме жильцы здания, для которого такой гараж является принадлежностью.
МАРКА
Готовый цокольный этаж, примыкающий к дому снаружи стены.
САМОЛЕТ УРОВНЯ
Базовая плоскость, представляющая среднее значение готовой уровень земли, примыкающий к зданию по всем наружным стенам. Где готовые откосы уровня земли вдали от наружных стен, ориентир плоскость устанавливается по самым низким точкам в пределах зоны между здание и линия участка или, если линия участка больше, чем в шести футах от здания, между строением и точкой шесть футов от здания.
ТЕПЛИЦА / ДЕТСКИЙ ДОМ, EXEMPT
Разведение растений, включая деревья, кустарники, виноградные лозы, семена, трава, живые цветы и другие растения, а также хранилище и продажа таких растений, выращенных в помещениях, освобожденных MGL. c. 40A, § 3.
ТЕПЛИЦА / ДЕТСКИЙ ДОМ, БЕСПЛАТНЫЙ
Разведение растений, включая деревья, кустарники, виноградные лозы, семена, трава, живые цветы и другие растения, а также хранилище и продажа таких растений, выращенных в помещениях, не освобожденных от MGL c.40A, § 3.
ОБЛАСТЬ ЖИЛА
Помещение в здании, используемое для проживания, сна, приема пищи или Готовка. Ванные комнаты, туалеты, туалеты, холлы, кладовые или подсобные помещения пространства и аналогичные территории не считаются жилой зоной.
КОНЬЮННИЙ КОНЮЛЬ, ЧАСТНЫЙ
Дополнительное здание, в котором содержатся лошади для частных лиц. использования, а не для найма, вознаграждения или продажи.
КОНЬЮНЯ, ОБЩЕСТВЕННАЯ
Здание, в котором содержатся лошади за вознаграждение, аренда или продажа.
ГОСТИНИЦА / МОТЕЛЬ / ИНН
Здание или группа зданий, отдельно стоящая или в составе: соединенные единицы, используемые как отдельные спальные или жилые единицы, спроектированные в первую очередь для путешествующих на автомобиле и обеспечения аксессуаров парковка во дворе.
ВЕДРО
Любые предметы одежды, материалы или их коллекции, которые носят. выброшены, отброшены или выброшены, и которое готово к уничтожению или имеет были собраны или сохранены для утилизации или преобразования.Любая статья или материал, который в неизменном или неизменном виде и без дальнейшего восстановления, может использоваться по назначению так же легко, как и новое. не считается мусором.
ДВОР
Коммерческое использование любой площади любого участка, будь то внутри или вне здания, для хранения, хранения или отказа от барахло, лом или выброшенные материалы, или демонтаж, снос или оставление автомобиля (ов) или другого транспортного средства (транспортных средств) или оборудования, или их части.
ПИТОМНИК, КОММЕРЧЕСКИЙ
Торговое предприятие, в котором домашние животные размещены, ухожены, разводятся, размещаются, обучаются или продаются.
ЗАЛИВКА
Система мусора и вывоза мусора, в которой отходы похоронен между слоями земли.
ПРОИЗВОДСТВО СВЕТА
Изготовление, обработка или сборка с использованием только электрических или другой существенно бесшумной и безобидной движущей силы, использующей ручной труд или тихие машины и процессы, и вдали от соседей мешающие агенты, такие как запахи, пары газов, дым, пепел, вспышки или чрезмерно яркий свет, мусор, электромагнитное излучение, тепло, вибрация или опасные материалы и / или химикаты.
ЛИНИЯ, УЛИЦА
Разделительная линия между полосой отвода и много.
ДОМАШНИЙ ДОМ
Структура, занимаемая некоммерческой социальной или гражданской организацией.
ЛОТ
Земельный участок, занимаемый или предназначенный для проживания главное здание или использование и его вспомогательные постройки, или жилым помещением группа и ее вспомогательные постройки вместе с такими открытыми пространствами как требуется в соответствии с положениями подзаконных актов о зонировании, имея не менее минимальной площади и ширины, требуемых уставом для земельный участок в районе, в котором находится такая земля и имеющий главный фасад на улице или на таких других средствах доступа, как может быть определено в соответствии с положениями закона быть адекватным условием выдачи разрешения на строительство для здание на такой земле.
ПЛОЩАДЬ ЛОТЫ
Площадь участка, включая земли, над которыми установлены сервитуты. предоставлен, но не включая землю в пределах улицы к которой примыкает такой участок, даже если право собственности на такую ​​улицу принадлежит собственник участка, за исключением случаев, когда угловой участок ограничен изогнутой линией, соединяющей другие линии улиц, которые в случае продолжения будет пересекаться, площадь не может быть вычислена, как если бы такая граница линии были настолько расширены.
ГЛУБИНА УЧАСТИЯ
Среднее расстояние от линии улицы участка до его противоположная тыловая линия, измеренная в общем направлении боковых линий из лота.
ЛОТ ПЕРЕДНИЙ
Горизонтальное расстояние, измеренное по передней линии участка. между точками пересечения линий бокового участка с линия переднего участка, измеренная непрерывно вдоль улицы, дороги или способ обеспечения надлежащего подъезда автотранспорта к участку. На случай, если угловые участки, фасад участка измеряется между боковой линией участка и середина углового радиуса на улице, обозначенной как Фасадная улица сотрудником службы зонирования. Для выхода на лоты на извилистых улицах и тупиках расстояние до фасада должно быть определяется путем измерения кумулятивных расстояний по кривым и любые касательные участки между ними.
ЛОТОВЫЕ ЛИНИИ
Линии, ограничивающие участок, как определено здесь.
ЛОТ, УГОЛ
Участок, ограниченный более чем одной улицей, имеет внутреннюю угол 135 ° или менее, образованный касательными или прямыми сегментами уличных линий между боковыми или задними линиями такого участка или продолжение таких уличных линий. Участок, ограниченный одной улицей, должен считается угловым участком, когда касательные или прямые участки линии улицы между боковыми линиями формы участка, или форма в расширенном виде — внутренний угол 135 ° или меньше.
ЛОТ, ИНТЕРЬЕР
Многое, кроме углового участка.
ЛОТ, ДО
Внутренний участок с фасадом на две параллельные или приблизительно параллельные улицы.
ЛОТ, ШИРИНА
Расстояние между боковыми линиями лота.
МЕДИЦИНСКОЕ / СТОМАТОЛОГИЧЕСКОЕ ЗДАНИЕ ИЛИ КЛИНИКА
Здание, спроектированное и используемое для диагностики и лечения пациентов-людей, не включающих в себя ночлежки, за исключением зданий, используемых для выращивания или раздачи медицинской марихуаны.
ГОРНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Выемка земли с целью извлечения руды, драгоценные камни, уголь и сопутствующие материалы.
СМЕШАННОЕ ПРИМЕНЕНИЕ
Те здания, в которых используются или занимаются более одного человека, как определено 780 CMR, Строительный кодекс штата Массачусетс.
РЕМОНТ КУЗОВА АВТОМОБИЛЯ
Заведение, гараж или рабочая зона внутри здания если ремонт кузова автомобилей произведен или назначен, включая крылья, бамперы и аналогичные компоненты автомобиля трупов, но не включает хранение транспортных средств для каннибализации частей.
MOTOR VEHICLE LIGHT SERVICE
Помещения для подачи топлива, масла, смазки, мойки, или услуги по мелкому ремонту, за исключением кузовных работ, покраски, или капитальный ремонт.
РЕМОНТ АВТОМОБИЛЕЙ
Помещения для обслуживания и ремонта автомобилей, но не для включая продажу топлива.
МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ
Слово «муниципальный» означает город Гровленд.
МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОТДЫХ, ОТДЫХ
Открытые объекты, принадлежащие или управляемые городом Гровленд с целью проведения досуга на свежем воздухе.
ПРАКТИЧНЫЙ ДОМ
Любое жилище или здание со спальными комнатами, в которых люди размещены или размещены и обеспечены питанием и уходом за Наем.
РАЗРЕШЕНИЕ НА РАБОТУ
Разрешение, выданное инспектором по строительству / правоохранительным органам по зонированию Должностное лицо, выдающее разрешение на занятие и использование земли или зданий.
ОТКРЫТОЕ ПРОСТРАНСТВО
Незанятое пространство под открытым небом на одном участке с здание.На этой территории не должно быть никаких строений, парковок, тротуаров. или другое использование, исключающее озеленение.
ПАРКОВКА
Участок в здании или на участке, доступный для парковки автотранспортное средство шириной не менее девяти футов и площадью площадью не менее 180 квадратных футов, не считая проездов и проездов принадлежащий к нему, и со свободным и беспрепятственным выходом на улицу над свободными проездами или проездами.
ЧАСТНАЯ ПАРКОВКА
Платная парковка или парковка более одного коммерческого транспорта кроме фермерских хозяйств.
РАЗРЕШЕНИЕ
Специальное разрешение, если не указано иное.
ПЛАН РАЗВИТИЯ УСТАНОВКИ
Земля, используемая для жилищ (одиночных, многоквартирных или квартир) с уменьшенной площадью или фасадом, или и тем и другим, при условии получения специального разрешения, выданного Советом по планированию в соответствии с положениями § 50-10.3 настоящего постановления.
КРЫЛЬЦО ОТКРЫТОЕ
Крыльцо, у которого нет стен или окон, кроме главное здание, к которому он пристроен.
ОБЩЕСТВЕННАЯ
Слово «общественный» означает город Гровленд, Содружество. штата Массачусетс, правительства США или его агентства.
ОБЩЕСТВЕННЫЙ ДВОР
Помещения, находящиеся в ведении или от имени города Гровленд для хранения, изготовления, обслуживания или ремонта зданий, инфраструктура, материалы или оборудование.
ЗАДНЯЯ ЛИНИЯ ЛОТА
Линия, отделяющая участок от других участков или от земли в различное владение, являющееся границей лота, противоположное или примерно напротив Фасадной улицы.Где из-за нерегулярной форма участка, Строительный инспектор и владелец участка не могут договориться о от того, является ли линия участка боковой или задней линией, следует учитывать тыловая линия.
ЗАПИСАНО
Должная запись в Реестре сделок округа Эссекс, или, что касается зарегистрированной земли, надлежащая регистрация в земле графства Эссекс Офис регистрации.
ЗАРЕГИСТРИРОВАННАЯ МАРИХУАНСКАЯ ДИСПЕНСЕР (RMD)
Также известен как «центр лечения медицинской марихуаны»; некоммерческий юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с 935 CMR 501.000, что приобретает, возделывает, владеет, процессы [включая разработку сопутствующих продуктов, таких как в виде пищевых продуктов с добавлением марихуаны (MIP), настоек, аэрозолей, масла или мази], передает, транспортирует, продает, распространяет, распределяет, или употребляет марихуану, продукты, содержащие марихуану, сопутствующие товары, или учебные материалы для зарегистрированных пациентов, отвечающих требованиям, или их личный уход. Если не указано иное, RMD относится к места раздачи, выращивания и приготовления марихуаны.
РЕСТОРАН
Здание или его часть, содержащее столы и / или будки не менее 2/3 ее дееспособности, на которую рассчитано, предназначен и используется для продажи в помещении и потребления приготовленной пищи на территории, за исключением того, что пищу можно употреблять на открытом воздухе в ландшафтных террасы, предназначенные для обеденных целей, которые примыкают к основным закрытый ресторан. Термин «ресторан» не включает «Ресторан быстрого питания.»
РЕСТОРАН, ПРИВОД
Любые помещения, используемые для продажи, раздачи или обслуживания еда, прохладительные напитки или напитки в автомобилях, в том числе в заведениях где клиенты могут обслуживать себя и могут потреблять еду, прохладительные напитки или напитки на территории.
РЕСТОРАН, FAST-FOOD
Предприятие, основным видом деятельности которого является продажа заранее приготовленные или быстро приготовленные блюда непосредственно для клиента в готовое к употреблению состояние для употребления либо в ресторане здание или за пределами помещения и обычно требует заказа еды на прилавке или окно для проезда.
РОЗНИЧНАЯ, БОЛЬШАЯ
Продажа товаров, включая, помимо прочего, банк или финансовое учреждение, но не указанное иным образом в Таблица правил использования, площадь которой превышает 2500 квадратных футов. но не более 25 000 квадратных футов.Размер использования должен включать в себя основную конструкцию, любую (ые) область (а), покрытую или открывающуюся, или на котором товары хранятся или выставляются на продажу.
РОЗНИЧНАЯ, МАЛАЯ
Продажа товаров, включая, помимо прочего, банк или финансовое учреждение, но не указанное иным образом в Таблицу правил использования, которая не превышает 2500 кв. ноги. Размер использования должен включать основную конструкцию, любую (ые) площадь (а). покрытые или непокрытые, внутри или на которых товары хранятся или выставляются на обозрение продается.
САНИТАРНАЯ КАНАЛИЗАЦИЯ
Общественная канализация города Гровленд.
НАЗАД
Требуемая свободная открытая площадь на участке, измеренная от линия улицы, боковая линия участка или задняя линия участка, в зависимости от обстоятельств быть, до ближайшей точки любой конструкции или ее проекции, измеренной по линии, перпендикулярной такому участку или линии улицы; при условии, однако, ландшафтный дизайн или ограждающая стена, не сохраняющая несбалансированную заливку, заборы высотой менее семи футов, игровые конструкции или декоративные дворовые предметы и летние навесы разрешены при любом отступлении, при условии к ограничениям по высоте.В случае углового лота «отступление» должно относятся к расстоянию от каждой линии улицы, рассматриваемому отдельно, до ближайшей точки любой конструкции.
ТОРГОВЫЙ / РОЗНИЧНЫЙ СЕРВИСНЫЙ ЦЕНТР
Разрешенная группа предприятий розничной торговли и / или услуг по праву или по специальному разрешению, на едином участке с общей парковкой объекты, которые планируются, строятся и управляются как единое целое.
БОКОВАЯ ЛИНИЯ ЛОТА
Линия, отделяющая участок от других участков или от земли в другое право собственности, кроме уличной или тыловой линии участка.
ЗНАК
См. Статью XI.
ОРГАН, ВЫДАЮЩИЙ СПЕЦИАЛЬНОЕ РАЗРЕШЕНИЕ
Апелляционный совет, если не указано иное.
АВТОНОМНЫЙ КИОСК, ПРОХОДЯЩИЙ ИЛИ ПРОГУЛКА
Вид открытого и доступного здания или сооружения, эфир отдельно стоящие или прикрепленные к главному зданию, используемые для немедленного автоматизированный сервис для клиентов учреждения, к которому можно получить доступ проезжая мимо здания или сооружения или подходя к ним.Этот не должны включать рестораны.
СКЛАД, САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ИЛИ МИНИ-СКЛАД
Здание, в котором отдельные части здания сдаются в аренду потребителям для временного хранения служебных или личных Предметы.
ИСТОРИЯ
Та часть здания, которая находится между верхней поверхностью пола и верхней поверхности перекрытия или крыши, расположенной рядом с ним.
ИСТОРИЯ ВЫШЕ САМОЛЕТА
Любой этаж, у которого законченная поверхность пола полностью над плоскость уровня, за исключением того, что подвал считается этажом выше горизонтальная плоскость, где готовая поверхность пола над цокольным этажом соответствует любому из следующих:
А.

Находится на высоте более шести футов над уровнем земли.

Б.

Находится на высоте более шести футов над готовым уровнем земли более 50% от общего периметра здания.

С.

Находится на высоте более 12 футов над уровнем земли при любом точка.

УЛИЦА
Граница полосы отвода или планировки.
УЛИЦА, ДОРОГА ИЛИ ДОРОГА
Отведенный участок земли, утвержденный Советом по планированию, или юридически открыты для общественных поездок по крайней мере по одному из следующих классификации:
А.

Общественная дорога, должным образом проложенная городом Гровленд, графство Эссекс. Уполномоченные округа, или Содружество Массачусетса, или способ который, по заверению клерка Groveland Town, находится в ведении государственной власти. и используется как общественный путь; или

Б.

Способ, показанный на ранее утвержденном и одобренном в соответствии с с Законом о контроле за подразделениями; или

С.

Существующий способ, по мнению Совета по планированию, Комиссар по дорогам и по водным ресурсам, достаточной ширины, подходит классы и соответствующая конструкция, чтобы обеспечить потребности автомобильного движение в связи с предполагаемым использованием прилегающей к нему земли или обслуживаемых им, а также для установки коммунальных услуг для обслуживания такой земли и построенных или построенных на ней зданий; или

Д.

Общественный или частный путь, как описано выше, не должен быть считается «улицей» любого участка земли, не имеющего прав доступа и проезда по указанному пути.

СТРУКТУРА
То, что построено или построено. Однако это определение не включает ландшафтный дизайн или ограждающие стены, которые не сохраняют несбалансированное заполнение, заборы высотой менее семи футов, игровые сооружения или декоративные дворовые предметы.
ВРЕМЕННАЯ СТРУКТУРА
Палатка, строительная хижина или аналогичный переносной или съемный конструкция предназначена для непрерывного использования не более одного года.
ВРЕМЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
Использование, эксплуатация или владение земельным участком, зданием или структура на период, не превышающий одного календарного года.
РАЗДАТОЧНАЯ СТАНЦИЯ
Место сбора твердых отходов или вторсырья и отсортированы при подготовке к переработке и / или переданы от одного перевозчика другому с целью вывоза на свалку или в другое квалифицированное предприятие по утилизации или переработке мусора.
ТРАНСПОРТНЫЙ ТЕРМИНАЛ
Верфи или сооружения для хранения и / или обслуживания двух или более коммерческих автомобилей.
СКЛАД И ОТКРЫТОЕ ХРАНЕНИЕ
Хранение товаров в помещении или на открытом воздухе для распределения но не для продажи, где хранящиеся товары забирают и сбрасывают отключение на регулярной основе в рамках текущего бизнеса.
ПУТЬ
См. «Улица, дорога или путь».
ОПТ
Реализация товаров, кроме розничной, без хранения на открытом воздухе.

Что такое коэффициент потерь коммерческой недвижимости?

Допустим, вы ищете новые офисные помещения и думаете, что вам нужно арендовать около 5 000 квадратных футов коммерческих площадей.Вы можете в конечном итоге заплатить за 7000 квадратных футов. И это не из-за того, что арендодатель завышает цену: вместо этого повышение стоимости является результатом так называемого фактора потерь. Фактор потерь существенно влияет на объем пространства, которое вы получаете, и на то, сколько вы за него платите.

Все арендаторы должны знать, что такое коэффициент потерь, как он рассчитывается, кто решает, как он рассчитывается, и как он влияет на поиск подходящих офисных помещений.

Проще говоря: коэффициент потерь — иногда называемый коэффициентом загрузки или коэффициентом ядра — это площадь офисного помещения, за которую вы платите, но не можете использовать.Например, вы можете платить за квадратные метры, в которых находится туалет или электрический шкаф. Хотя это необходимые места, очевидно, что в них нельзя поставить парты или столы для переговоров. Зоны факторов потерь иногда также называют «факторами общей площади» или «дополнительными факторами», потому что они включают в себя пространства, общие для арендаторов. Другие примеры включают пожарные лестницы, лифтовый вестибюль, гаражи, подсобные помещения, кафетерии, лестничные клетки, вестибюль и террасы на крыше.

Среднее офисное здание в Нью-Йорке имеет коэффициент потерь около 27%.Чтобы узнать, сколько у вас законных, добросовестных квадратных метров площади, которую вы можете установить на одного сотрудника, в коммерческом помещении, вам необходимо знать, как рассчитать коэффициент потерь.

Как рассчитать коэффициент потерь?

Как узнать, на какой коэффициент потерь вы рассчитываете при поиске коммерческой недвижимости? Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны сначала дать определение арендуемой площади в квадратных метрах (RSF) и полезной площади метража (USF).

Коммерческие брокеры и арендодатели будут использовать два разных числа, чтобы описать размер помещения: арендуемая квадратная метра (RSF) и полезная квадратная метра (USF).

  • Арендуемые квадратные метры: Арендуемые квадратные метры — это измерение всего пространства, которое арендатор арендует у арендодателя, даже включая бесполезные пространства (например, площади, заполненные стенами) и пространства, общие с другими арендаторами (например, лестничные клетки и ванные комнаты) .
  • Полезные квадратные метры: Полезные квадратные метры включают площадь коммерческого помещения, которое арендатор — и только этот арендатор — может использовать для столов, конференц-столов и т. Д.

Математически коэффициент потерь равен «процентной разнице между арендуемыми» площадь и полезная площадь.Другими словами, вы можете рассчитать коэффициент потерь, разделив разницу между арендуемыми квадратными метрами (RSF) и полезными квадратными метрами (USF) на RSF.

Давайте вернемся к нашему примеру из первого абзаца и, используя формулу расчета коэффициента потерь, проведем вычисления в три простых шага:

Во-первых, найдите два основных числа: арендные квадратные футы и полезные квадратные футы.

  • RSF: 7000 квадратных футов
  • USF: 5000 квадратных футов

Во-вторых, вычтите полезные квадратные метры из арендованных квадратных футов.

  • 7000 SF (RSF) — 5000 SF (USF) = 2,000 SF

В-третьих, разделите разницу на арендуемую площадь в квадратных футах.

  • 2000 SF ÷ 7000 SF (RSF) = коэффициент потерь 28%

Вуаля. Коэффициент потерь для вашего коммерческого помещения составляет 28%. Это означает, что вы платите за 100% офисной площади, но фактически можете использовать только 72% ее. Вы также можете думать об этом как о соотношении — неиспользуемое пространство: общее пространство — в данном случае 28: 100 (или 7: 25).

Расчет коэффициента потерь может показаться относительно простым.Однако учтите, что он не рассчитывается одинаково во всех случаях. Он может варьироваться в зависимости от того, кто его измеряет; иногда домовладелец повторно измеряет квадратные метры собственности, чтобы увидеть, могут ли они втиснуть больше квадратных футов, увеличивая воспринимаемую ценность своего продукта. Кроме того, в зависимости от того, где вы находитесь в Соединенных Штатах, различные органы определяют, что составляет RSF, USF и коэффициент потерь. Две организации, наиболее подходящие для обсуждения фактора потерь, — это Ассоциация владельцев и менеджеров бизнеса (BOMA) и Совет по недвижимости Нью-Йорка (REBNY).

  • BOMA: Основанная в 1907 году, BOMA «миссия состоит в том, чтобы продвигать динамичную индустрию коммерческой недвижимости посредством пропаганды, влияния и знаний», согласно веб-сайту. Арендодатели, работающие в большинстве регионов США, используют стандарты BOMA для расчета площади коммерческой недвижимости и, следовательно, процентных значений коэффициента потерь.
  • REBNY: Когда REBNY была основана в 1896 году, она стала первой в штате ассоциацией торговли недвижимостью. Согласно веб-сайту организации, ее цели включают «расширение экономики Нью-Йорка, поощрение развития и ремонта коммерческой и жилой недвижимости, повышение привлекательности города для инвесторов и жителей и облегчение управления недвижимостью.«Арендодатели города Нью-Йорка используют стандарты REBNY для расчета площади коммерческой недвижимости и, следовательно, коэффициента потерь.

Итак, в чем разница в способах расчета BOMA и REBNY USF, RSF и коэффициента потерь? Первое основное отличие состоит в том, что BOMA требует, чтобы измерения пространства производились от средней линии окна, в то время как стандарты REBNY утверждают, что измерения пространства снимаются с внешней стороны здания. Кроме того, REBNY считает USF больше пробелов, чем BOMA. Для получения подробной информации изучите следующие два графика HLW International:

Можно ли договориться о факторе потерь?

Теперь, когда вы знаете коэффициент потерь и имеете общее представление о том, как он рассчитывается, пора поговорить о том, как он связан с вашим поиском коммерческих площадей.«Я думаю, что для цитаты [от домовладельца] за квадратные метры розничной торговли есть некоторый фактор потерь, это стало нормой», — сказал Робин Абрамс, розничный брокер коммерческой фирмы Lansco. «Абсолютного стандарта больше нет». Если вы собираетесь договориться о коэффициенте потерь, сделайте это как можно раньше. Вы не хотите тратить время на оценку недвижимости, которая слишком дорога для вашего бюджета или не предлагает достаточно места для вашего бизнеса.

Ведение переговоров с арендодателем относительно коэффициента потерь для любого конкретного здания может быть трудным.Однако при наличии надлежащего образования и правильных людей на вашей стороне (например, брокера-арендатора) можно решить эту сложную головоломку.

Как уменьшить влияние фактора потерь

Фактор потерь широко применяется в коммерческой недвижимости. Это важный вопрос не только для арендодателей и маклеров, но и для арендаторов. «Все чаще топ-менеджеры понимают, что затраты на размещение больше нельзя игнорировать или перекладывать на руководителей более низкого уровня», — пишет Мэлон Апгар, И.В. для Harvard Business Review.«Такие разные организации, как Shearson, AT&T, Dun & Bradstreet и USF&G, разработали официальные программы сокращения затрат на размещение».

Вот десять способов уменьшить влияние фактора потерь:

  1. Признать, что средний коэффициент потерь может меняться в зависимости от местоположения и стиля собственности: Если вы смотрите на коэффициент потерь для любого конкретного здания и задаетесь вопросом насколько он соответствует аналогичным пространствам, помните, что играет роль множество факторов. Во-первых, средний коэффициент потерь зависит от местоположения.Например, арендаторы в Нью-Йорке будут видеть факторы потерь в среднем 27%, в то время как их пригородные соседи в Нью-Джерси могут иметь факторы потерь в среднем только 18%.
  2. Помните, что средний коэффициент потерь может меняться в зависимости от стиля собственности. Очевидно, что здания с большими открытыми вестибюлями и множеством лестничных клеток, ванных комнат и общих пространств будут иметь более высокие коэффициенты потерь, в то время как здания с меньшим количеством общих частей будут иметь более низкие коэффициенты потерь. Кроме того, количество арендаторов может иметь значение.Раздел имущества между множеством арендаторов может фактически увеличить фактор убытков.
  3. Магазин для сравнения: Два коммерческих здания в одном районе, которые кажутся примерно одинаковыми по размеру, могут иметь два совершенно разных RSF и коэффициенты потерь. Важно изучить несколько мест и задать много вопросов, чтобы убедиться, что вы получаете то, за что платите.
  4. Поймите, вам понадобится больше квадратных футов, чем вы думаете: Возможно, вы использовали наш калькулятор офисных площадей и определили, что вашей компании требуется 5 000 квадратных футов офисных площадей.Имейте в виду, что вам, возможно, придется искать места, которые рекламируются, как 6000 квадратных футов или более, потому что эти измерения также включают пространство, которое используется совместно или бесполезно.
  5. Просто попросите более выгодную сделку. Попробуйте договориться об аренде, исходя из количества квадратных метров, которые можно арендовать, а не квадратных метров, которые можно арендовать. Просто предложите использовать полезные квадратные метры в качестве основы для договора аренды. Это может показаться маловероятным, но попробовать стоит.
  6. Спросите полную ежемесячную стоимость аренды: В большинстве случаев цены на коммерческую недвижимость представлены в расчете на квадратный фут.Спросите или рассчитайте общую ежемесячную стоимость аренды и взвесьте свои варианты таким образом, чтобы избежать неожиданных дополнительных расходов, связанных с ранее неизвестным бесполезным пространством.
  7. Попросите RSF указать в договоре аренды: Теперь, когда вы увидели, что размер здания не совсем универсален и объективен, вы должны убедиться, что согласованная площадь в квадратных футах явно указана в вашем контракте.
  8. Запросить вариант продления: Повторное измерение площади, то есть повторное измерение помещения домовладельцем для большей точности или с использованием других или обновленных стандартов, может повысить признанный RSF для любого данного помещения, что может означать повышение цены на любое пространство. текущие арендаторы.Верно; ваше офисное здание может фактически увеличиваться в размерах, но на самом деле не становиться больше. Создание надежного варианта продления может защитить арендатора от ненужного повышения цен при потенциальном продлении аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *