План застройки и землепользования: Несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану – запрет на строительство?

Содержание

Правила землепользования и застройки | Департамент строительства и архитектуры мэрии

Правила землепользования и застройки города Новосибирска — это документ градостроительного зонирования, который утвержден решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» и в котором установлены территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения данного документа и порядок внесения в него изменений. Иными словами правила землепользования и застройки — это тактический документ, определяющий градостроительную деятельность на текущем этапе, основной целю которого можно определить создание условий для устойчивого развития территории города Новосибирска, сохранение окружающей среды, объектов культурного наследия. Правила включают в себя карту градостроительного зонирования, на которой установлены границы территориальных зон (жилых, производственных, специального назначения, инженерных инфраструктур, сельскохозяйственных). Для каждой из зон установлены градостроительные регламенты: каким образом ее использовать, какими объектами застраивать. Здесь же приведены предельные параметры для возводимых объектов (отступ от границ земельного участка, предельная площадь его застройки, предельная высота объектов). Все эти данные в совокупности дают землепользователям и потенциальным инвесторам исчерпывающую информацию о возможностях использования того или иного земельного участка.

Форма предложений на публичные слушания по «Правилам землепользования и застройки города»

Карта градостроительного зонирования в ред. №15 от 28.10.2020

Карта границ территорий, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий (в ред.от 19.06.17 №467, от 01.12.17 №517, от 23.05.18 №625, от 05.12.18 № 705, от 24.04.19 № 776, от 25.09.2019 №844, от 28.10.2020 №15

)

Правила землепользования и застройки в действующей редакции (по состоянию на 28. 10.2020)

Изменено 21.12.2020 15:26

Генеральный план города, правила землепользования и застройки // Администрация Междуреченского городского округа

Файлы для скачивания (полный масштаб схем)

Схемы
(для увеличения кликните по рисунку)

Генеральный план муниципального образования «Междуреченский городской округ Кемеровской области — Кузбасса».

Положение о территориальном планировании

Материалы по обоснованию

 

ТП_1. Карта планируемого размещения объектов местного значения городского округа

ТП_2. Карта планируемого размещения объектов местного значения городского округа в части г.Междуреченск

ТП_3. Карта планируемого размещения объектов в части п. Теба, п. Ортон и п. Трехречье

ТП_4. Карта функциональных зон городского округа

ТП_5. Карта функциональных зон в части г. Междуреченск и п. Майзас

ТП_6. Карта функциональных зон в части п. Теба, п. Ортон, п. Трехречье, п. Ильинка, п. Учас и п. Лужба
ТП_7. Карта границ населенных пунктов, входящих в состав городского округа

Правила  землепользования и застройки муниципального образования «Междуреченский городской округ» в редакции Решений от 28.04.2016 №214, от 31.01.2017 №272, от 30.10.2017 №311, от 10.10.2018 N 8, от 14.09.2020 №121

 
Приложения:  
  Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования «Междуреченский городской округ Кемеровской области — кузбасса»
Карта градостроительного зонирования территории города Междуреченска и поселка Майзас
Карта градостроительного зонирования территории поселков Ортон, Теба, Трехречье, Ильинка, Учас, Лужба


Карта зон с особыми условиями использования территории муниципального образования «Междуреченский городской округ Кеемеровской области — Кузбасса»

 Карта зон с особями условиями использования территории города Междуреченска и поселка Майзас  
Карта зон с особыми условиями использования территории поселков Ортон, Теба, Трехречье, Ильинка, Учас, Лужба

Материалы генерального плана, Правил землепользования и застройки МО Городс

Карта градостроительного зонирования, правил застройки и землепользования в г. Томске

Интерактивный атлас Томска с картой градостроительного зонирования

Правила землепользования и застройки в Городе Томске

Правила землепользования и застройки в Городе Томске, с изменениями на 25 декабря 2020 года

Правила землепользования и застройки в Городе Томске, перечень изменяющих текст правил решений Думы

Приложение к Правилам землепользования и застройки в Городе Томске по ЗОУИТ по условиям охраны объектов культурного наследия по Решению Думы №597 от 29.08.2017г.

Приложения к Правилам землепользования и застройки в Городе Томске (координатные описания территориальных зон), с изменениями на 02 июля 2019г.

Материалы генерального плана Города Томска

Пояснительная записка (с изменениями на 01 июля 2014 года)

Чертеж функционального зонирования генерального плана (с изменениями на 03.04.2018)

Схема транспортной инфраструктуры генерального плана (с изменениями на 03.04.2018)


О генеральном плане г.Томска, целях, принципах и приоритетах градостроительной политики

Презентационные материалы


Архивные материалы проекта генерального плана г.Томска:

(приведены по состоянию на 27 ноября 2007г.)

Карта функционального зонирования — Показать образ (660kb) — Скачать образ (1.3Mb)

Транспортная схема- Показать образ (463kb) — Скачать образ (1.4Mb)

Протокол публичных слушаний по материалам Генерального плана города Томска, 17 апреля 2007г.

Протокол публичных слушаний по материалам Правил землепользования и застройки города Томска, 19 апреля 2007г.

Распоряжение Мэра г.Томска №р958 от 31.10.07г. «Об утверждении заключения и результатов публичных слушаний»


Предложения и замечания по Генеральному плану г.Томска и Правилам землепользования и застройки г.Томска, поступившие в ходе проведения публичных слушаний.

Правила землепользования и застройки | Комитет по градостроительству и архитектуре

30.06.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 30.05.2016 №13 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
26.04.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 26.04.2016 №12 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 1-1, 1-2, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
21.04.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 21.04.2016 №11 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 2, 3, 4
18.04.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 18.04.2016 №10 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 1-1, 1-2, 2, 2-2
11.04.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 11.04.2016 №8 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1
05.04.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 05.04.2016 №7 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9
04.04.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 04.04.2016 №6 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9
01.04.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 01.04.2016 №5 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11
31. 03.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 31.03.2016 №4 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7, 1-8, 3-1, 3-2, 3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-8, 3-9, 3-10, 3-11, 3-12, 3-13, 3-14, 3-15, 3-16, 3-17, 5
29.03.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 29.03.2016 №3 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15-1, 15-2, 15-3, 15-4, 15-5, 15-6, 17
28.03.2016 Протокол заседания комисcии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга от 28.03.2016 №2 /скачать/
  Список участников совещания, Приложения: 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13,
15, 17, 19, 21

Правила землепользования и застройки части территории города Иркутска

Постановление от 30.09.2019 № 031-06-762/9 О внесении изменений в постановление администрации города Иркутска от 28 июня 2018 года № 031-06-614/8 «О комиссии по подготовке правил землепользования и застройки»

08.10.19 Скачать (280 кб)

Распоряжение от 22.12.2017 №944-02-00645/17 О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства

29.12.17 Скачать (234 кб)

Распоряжение от 08.02.2017 №944-02-000056/17 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. 1-я Линия, 18

10.02.17 Скачать (230 кб)

Распоряжение о от 11.01.2017 №944-02-00009/7 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский район, ул. Тухачевского

02.02.17 Скачать (231 кб)

Распоряжение от 30.01.2017 № 944-02-00042/17 О подготовке проектов о внесении изменений в правила землепользования и застройки частей территории города Иркутска

30.01.17 Скачать (233 кб)

Администрация города Сочи — Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки

4.18 МБ

Решение Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 (ред. от 13.05.2019) «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи

37.09 КБ

Решение Городского Собрания Сочи от 26.09.2019 № 102 «О внесении изменений в Решение Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи»

280. 25 КБ

Решение №202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи»

3.62 МБ

Решение о внесении изменений в решение Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи»

55.85 КБ

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления Лукашевскому Владиславу Игоревичу разрешения на условно разрешенный вид использования формируемого земельного участка, занятого нежилым зданием в поселке Мирный Лазаревского района горо

56.83 КБ

Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления Москвичевой Валенитине Алексеевне разрешения на условно разрешенный вид использования формируемого земельного участка по ул.Нахимова, 10/6 Лазаревского района города Сочи

4.12 МБ

Протокол публичных слушаний по результатам публичных слушаний, прошедших 10 января 2019 года в администрации Центрального района города Сочи

981.7 КБ

Заключение публичных слушаний по результатам публичных слушаний, прошедших 10 января 2019 года в администрации Центрального района города Сочи

1. 11 МБ

Заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 14 февраля 2019 года в администрации Хостинского района города Сочи

1.14 МБ

Заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 20 февраля 2019 года в администрации Лазаревского района города Сочи

1.62 МБ

Заключение по результатам публичных слушаний по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи от 26 апреля 2019 года № 24ИПЗЗ

7.93 МБ

Протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 12 апреля 2019 года по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, д. 58, дом архитектора, по вопросу предоставления Овечкину С.В. разрешения на условно разрешенный в

2.01 МБ

Протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 9 апреля 2019 года по адресу: г. Сочи, ул. Кирова, д. 53, администрация Адлерского района, по вопросу предоставления Оганджанян Рузанне Шавердовне разрешен

5.79 МБ

протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 18 апреля 2019 года по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, д. 58, дом архитектора, по вопросу предоставления Местной религиозной организации православный Прих

590.39 КБ

Постановление администрации города Сочи от 06.05.2019 № 666 «О направлении проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи в Городское Собрание Сочи для его утверждения»

2.86 МБ

заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 20 мая 2019 года по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, д. 58, дом архитектора, по вопросу предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Каскад»

1.82 МБ

Протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 17 мая 2019 года по адресу: г. Сочи, Курортный проспект, д. 106-А, актовый зал администрации Хостинского района города Сочи, по вопросу предоставления обществу с огран

3.24 МБ

Протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 17 мая 2019 года по адресу: г. Сочи, Курортный проспект, д. 106-А, актовый зал администрации Хостинского района г. Сочи, по вопросу предоставления Экзаряну Саркису Граче

3. 52 МБ

Протокол публичных слушаний, прошедших 8 мая 2019 года по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, д. 58, актовый зал дома архитектора, и заключение по результатам публичных слушаний по вопросу предоставления Саркисяну Арсену Саркисовичу, Скерстонас Анастасии Юрь

1.72 МБ

Протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 20 мая 2019 года по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Глинки, д. 4, актовый зал администрации Лазаревского района г. Сочи, по вопросу предоставления Чакрян Л.С. ра

5.34 МБ

Протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 17 июня 2019 года по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, д. 58, актовый зал дома архитектора, по вопросу предоставления Шульге Александру Сергеевичу разрешения на условно р

2.2 МБ

Протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 17 июня 2019 года по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, д. 58, актовый зал дома архитектора, по вопросу предоставления обществу с ограниченной ответственностью «Домострой»

26.79 МБ

Решение Городского Собрания Сочи от 28.05.2020 № 56 «О внесении изменений в решение Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи»

55. 15 МБ

Карта градостроительного зонирования (в крупном масштабе)

5.49 МБ

ЗОНЫ ГСО ЗСО охраны водных объектов (в крупном масштабе)

4.51 МБ

Зоны естественных ландшафтов, лечебно-оздоровительных объектов (в крупном масштабе)

4.86 МБ

Зоны ограничений от техногенных источников (в крупном масштабе)

7.12 МБ

Зоны ограничений от ЧС природного и техногенного хара (в крупном масштабе)

4.78 МБ

Зоны охраны историко-культурного наследия (в крупном масштабе)

14.33 МБ

Актуальные на 1 августа 2019 года карты градостроительного зонирования

2.2 МБ

Протокол публичных слушаний и заключение по результатам публичных слушаний, прошедших 16 июля 2019 года по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, д. 106-а, актовый зал администрации Хостинского района г. Сочи, по вопросу предоставления В

11.1 МБ

Актуальные на 28 октября 2019 года карты градостроительного зонирования

11.48 МБ

Актуальные на 1 июля 2020 года карты градостроительного зонирования

11.53 МБ

Актуальные на 30.12.2020 карты градостроительного зонирования (в крупном масштабе)

ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города Сочи в соответствии с муниципальным контрактом №27/09 от 21.09.2009г. выполнил проект «Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи».

Основание для разработки:

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ст. 26 п.2, ст.51.п.3)
Земельный кодекс Российской Федерации (ст.3 п.14)
Постановление Главы города Сочи от 02.02.2009г. № 43.
Протокол заседания городской конкурсной и аукционной комиссии по размещению заказов по закупке товаров, выполнению работ и оказанию услуг для муниципальных нужд города Сочи от 03.09.2009г. № 49.

Цель работы:

Заложить информационные, методические и правовые основы для последовательного развития в городе современной системы градорегулирования, основанной на правовом зонировании, ориентированной на рыночные преобразования в сфере недвижимости, на использование правовых механизмов в сфере регулирования землепользования и застройки территории.

Основные задачи:

Разработка Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
В составе Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи выделяются 3 части:

Часть I — Порядок применения Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи и внесения в них изменений.
Часть II — Карта градостроительного зонирования муниципального образования город-курорт Сочи.
Часть III — Градостроительные регламенты муниципального образования город-курорт Сочи.

Границы муниципального образования город-курорт Сочи:

Границы приняты в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 № 679КЗ «Об установлении границ муниципального образования город-курорт Сочи и наделения его статусом городского округа».
Площадь городского округа 350606га.
Городской округ включает 4 внутригородских района – Адлерский, Хостинский, Лазаревский и Центральный.
Адлерский район включает сельские округа: Краснополянский (5 населенных пункта), Кудепстинский (10 населенных пункта), Молдовский (9 населенных пункта), Нижнешиловский (7 населенных пункта).
Хостинский район включает сельские округа: Барановский (6 населенных пункта), Раздольский (8 населенных пункта).
Лазаревский район включает сельские округа: Верхнелооский (8 населенных пункта), Кировский (5 населенных пункта), Кичмайский (5 населенных пункта), Лытогский (5 населенных пункта), Волковский (12 населенных пункта).
Центральный район не включает сельские округа.

Использованная нормативно-правовая документация

— Градостроительный Кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

— Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

— Водный Кодекс РФ от 03.06.2006 № 74-ФЗ.

— Лесной Кодекс РФ от 04.12.2006 № 200-ФЗ.

— Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

— Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

— Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

— Федеральный закон от 10.01.2002г. «Об охране окружающей среды» №7-ФЗ

— Федеральный закон от 30.03 1999 с изменениями от 10.01.2003 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

— Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

— Федеральный закон от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

— Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».

— Федеральный закон от 04.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

— Федеральный закон от 24.05.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

— СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

— СНиП II-12-77 «Защита от шума».

— СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

— ГОСТ 22283-88 «Шум авиационный допустимые уровни шума на территории жилой застройки и методы его измерения».

— СанПиН 2.1.6.1032-01 «Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных мест».

— СанПиН 2.1.7.1287-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к качеству почвы».

— ГН 2.1.6.1338-03 «Гигиенические нормативы и ПДК загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест».

— ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07 «Предельно допустимые уровни магнитных полей частотой 50 Гц в помещениях жилых, общественных зданий и на селитебных территориях» (приложение)».

— СанПиН 2.2.4.1191-03 «Электромагнитные поля в производственных условиях».

— СанПиН 2.1.3.1375-03 «Гигиенические требования к размещению, устройству, оборудованию и эксплуатации больниц, родильных домов и других лечебных стационаров».

— СанПиН 2.1.5.980-00 «Гигиенические требования к охране поверхностных вод».

— СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».

— СН 387-78 «Инструкция по разработке схем генеральных планов групп предприятий с общими объектами (промышленных узлов)».

— СП 2.1.5.1059-01 «Гигиенические требования к охране подземных вод от загрязнений».

— СП 1.1.1058-01 «Гигиенические требования к проектированию вновь строящихся и реконструируемых промышленных предприятий».

— СП 2.2.1.1312-03 «Организация и проведение производственного контроля за соблюдением санитарных правил и выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

— Постановление РФ от 24.02.2009 г. №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»

— Федеральное Агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Фонд «Институт экономики города» «Методических рекомендаций по подготовке Правил землепользования и застройки».

— «Методических рекомендаций по разработке схем зонирования территории городов».

— Градостроительный кодекс Краснодарского края от 21.07.2008г. №1540-КЗ.

— Закон Краснодарского края от 01.04.04 №679КЗ «Об установлении границ муниципального образования город-курорт Сочи и наделения его статусом городского округа».

— Федеральная целевая программа «Развитие г.Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 годы)».

— Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991, с учетом изменений от 31.12.2008 № 1086. «Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта».

— Закон Краснодарского края от 07. 08.1996 № 41-КЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края».

— Закон Краснодарского края от 03.06.2003 № 585-КЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Краснодарского края «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края».

— Закон Краснодарского края от 27.04.2007 № 1227-КЗ «О государственной политике Краснодарского края в сфере аквакультуры».

— Постановления Правительства РФ от 07.12.1996 №1425, от 20.12.2002 № 909, от 19.07.2006 № 449 «Положения об округах горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения».

— Положение о федеральном государственном учреждении «Кавказский государственный природный биосферный заповедник им.Х.Г.Шапошникова» в редакции приказов МПР России от 17.03.2005 № 66, от 20.12.2007 № 338, от 27.02.2009 и от 26.03.2009г. № 77.

— Постановление Совета Министров РСФСР от 02.12.1977 № 604 «Об утверждении зон санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения Адлерского и Лазаревского районов г.Сочи».

— Постановление Совета Министров РСФСР от 02.12.1976 № 311 «Об утверждении зон санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения Центрального района г.Сочи».

— Концепция комплексной программы «Наследие игр», Институт региональной политики, Москва, 2009г.

— Концепция программы «Сочи — гостеприимный город», Институт региональной политики, Москва, 2009г.

— Решение Городского Собрания от 25 ноября 2008г. №289 «Об использовании территорий зеленых насаждений общего пользования».

— Российская Академия архитектурный и строительных наук отделение градостроительства «Терминологический словарь по градостроительству»

Использованная градостроительная и проектная документация:

— Генеральный план города Сочи, ФГУП «РосНИПИУрбанистики», Санкт-Петербург 2009г., ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития Гипрогор» Москва 2009г.

— Округ горно-санитарной охраны города-курорта Сочи в Краснодарском крае, ООО Фирма по разведке, охране и технологии использования природных лечебных ресурсов «Геоминвод», Москва, 2007г.

— Отчет по созданию комплекта специализированных карт г. Б.Сочи и прилегающей части Туапсинского района для обоснования документов территориального планирования г.Б.Сочи и объектов ФЦП «развитие г. Б.Сочи как горноклиматического курорта (2006-2012гг.), ОАО «Кавказгидрогеология», 2007.

— Проект планировки территории Горной зоны Краснополянского поселкового округа города Сочи для размещения олимпийских объектов. РосНИПИУрбанистики, Санкт-Петербург, 2008.

— Проект планировки Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи для размещения олимпийских объектов. ЗАО «ПФ»Градо».

— Проект планировки населенных пунктов Нижнешиловского сельского округа Адлерского района города Сочи, ОАО «Гипрогор», Москва.

Правила землепользования и застройки города Астрахани

Перейти на сайт Федеральной геоинформационной системы территориального планирования

 

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД АСТРАХАНЬ» от 16.07.2020

Решение Городской Думы от 16.07.2020 № 69 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань»

СКАЧАТЬ

Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань»

СКАЧАТЬ

Администрация муниципального образования «Город Астрахань» сообщает о принятии распоряжения от 27.03.2020 № 605-р «О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань»

СКАЧАТЬ

Распоряжение главы муниципального образования «Город Астрахань» от 08. 05.2020 № 06-р-мо «О проведении общественных обсуждений по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань»

СКАЧАТЬ

Оповещение о начале общественных обсуждений по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань»

СТРАНИЦА
ОПОВЕЩЕНИЯ

Перечень предложений и замечаний, поступивших в ходе проведения общественных обсуждений

СКАЧАТЬ

Заключение о результатах общественных обсуждений по проекту решения Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань»

СКАЧАТЬ

Приложение 1. Карта градостроительного зонирования

УВЕЛИЧИТЬ

Приложение 2. Карта зон ограничений градостроительной деятельности

УВЕЛИЧИТЬ

Приложение 3. Карта деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории

УВЕЛИЧИТЬ

Понимание планирования землепользования для более эффективного использования ресурсов

Планирование землепользования необходимо для любого проекта развития, чтобы лучше понять потенциальные последствия использования земли, что предназначено для помощи разработчикам в более эффективном использовании различных ресурсов на их утилизация.

Основные цели планирования землепользования включают:

  • Определение потенциальных альтернатив землепользования
  • Оценка местных, социальных и экономических условий
  • Оценка потенциала земли и воды на участке
  • Эффективность , Устойчивость и справедливость во время планирования

Планирование землепользования необходимо для любого девелоперского проекта , чтобы убедиться, что ресурсы не расходуются впустую и земля не используется ненадлежащим образом. Когда планирование землепользования выполнено правильно, оно должно помочь застройщикам сохранить экологические, социальные, физические и экономические условия в непосредственной близости.

Следующая статья предлагает обширное и подробное руководство по планированию землепользования и преимуществам, которые оно может обеспечить для любого проекта развития.

Что такое планирование землепользования?

Планирование землепользования — это тип процесса регулирования, который определяет будущее использование земли, а также любое строение, которое будет построено на земле .Во время планирования землепользования городские земли будут идентифицированы и классифицированы путем анализа социальных и экономических потребностей окружающего населения в соответствии с характеристиками данного города или муниципалитета.

Основная цель планирования землепользования — обеспечить эффективное использование земельных ресурсов для любых видов деятельности по землепользованию, которые могут включать все, от использования в жилых домах до использования в сельском хозяйстве. Использование земли должно соответствовать целям развития или видению города.

Этот процесс также можно использовать для определения местоположения и количества земли, необходимых для реализации широкого спектра различных экономических и социальных политик, планов, проектов и программ. Принимая во внимание цели и задачи развития, планирование землепользования также будет анализировать физическое состояние земли, чтобы убедиться, что проект может получить адекватную поддержку сейчас и в будущем. Если разработка определенного проекта создаст серьезные проблемы с окружающей средой, эти проблемы следует выявлять и решать в процессе планирования землепользования.Смысл планирования землепользования состоит в том, чтобы гарантировать, что землю можно будет продолжать использовать для будущих поколений даже после того, как застройка уже произошла.

Что входит в комплексный план землепользования?

Комплексный план землепользования необходим для содействия развитию территории и обеспечения эффективного использования земельных ресурсов в будущем.

Чтобы создать эффективный план землепользования, различные вещи, которые должны быть включены, распространяются на:

  • Политика развития и перепланировки земли
  • Улучшение транспортной сети в районе с помощью обширной концепции план
  • Базовая структура, отображающая различные зоны трансекты
  • Концептуальное планирование основных мест застройки в различных контекстах и ​​сценариях
  • Планы модернизации пригородных территорий
  • Градостроительный дизайн для центральной части города, а также кварталов окружающие его
  • Планы по охране окружающей среды и устойчивому развитию
  • Документы о том, как эффективно сохранить историю и культуру района
  • Несколько стратегий обеспечения жителей доступным жильем

Только при наличии каждый из этих факторов в Вы можете быть уверены, что ваш план землепользования эффективен.

Обзор процесса

Планирование землепользования может происходить на множестве различных уровней, которые могут включать все, от городского и местного до национального и международного . Большинство планов землепользования создаются с использованием подхода «снизу вверх», когда планирование начинается на местном уровне, прежде чем подключаться к более высоким уровням. Однако местное сообщество будет участвовать на протяжении всего процесса, что важно, если вы хотите, чтобы сообщество приняло план.

Стандартный процесс планирования будет включать следующие шаги:

  • Установление целей землепользования, а также исходных данных
  • Инвентаризация и правильная организация всех ресурсов землепользования
  • Оценка любых проблем, которые в настоящее время существуют с земля
  • Создание приоритетов для проекта, а также альтернатив, которые могут быть использованы для исправления обнаруженных проблем
  • Убедиться, что качество земли подходит для проекта
  • Анализ и выбор лучшей альтернативы
  • Разработка полного плана землепользования, в котором будет выделено все, от коммерческих до открытых пространств
  • Консультации с городскими планировщиками и реализация окончательного плана
  • При необходимости пересмотр окончательного плана

Один раз план землепользования создается, вам может потребоваться пересматривать его каждые пять лет или около того, чтобы Уверен, что он не слишком устарел. Хотя время, необходимое для создания и рассмотрения плана землепользования, может значительно варьироваться, вы можете ожидать, что создание надлежащего плана землепользования займет как минимум несколько месяцев. Когда вам потребуется пересмотреть план, этот процесс может занять еще 2-6 месяцев.

Плюсы и минусы планирования землепользования

Хотя планирование землепользования очень полезно для любого проекта, этот процесс длительный и требует много времени, поэтому рекомендуется узнать больше о за и минусы планирования землепользования до продолжения процесса.Несмотря на то, что эффективное планирование землепользования может принести пользу местной экономике и окружающей среде, оно также может быть дорогостоящим и может иметь узкие места на местном или государственном уровне.

Плюсы по планированию землепользования

Планирование землепользования дает много положительных моментов, основные из которых включают:

  • Обеспечивает благоприятную основу для разработки проекта до его официального начала
  • Помогает предвидеть будущее природных явлений в этом районе, которое позволяет разработчикам реализовать инфраструктуру, которая действует как снижение рисков
  • Эффективное планирование землепользования должно положительно повлиять на городскую экономику
  • Может помочь в принятии мер по борьбе с изменением климата
  • Способствует лучшему использованию и сохранению биологического разнообразия и природных ресурсов
  • Предотвращает развитие территорий с высоким риском стихийных бедствий

Предложение земли становится ограниченным, поэтому важно, чтобы застройщики знали, как эффективно использовать землю таким образом, чтобы поддерживать окружающую среду мент и окружающая экосистема.

Планирование землепользования обеспечивает эффективное использование ресурсов, что должно позволить удовлетворить потребности людей при сохранении будущих ресурсов. Этот процесс регулирования может использоваться для предотвращения конфликтов при землепользовании, уменьшения воздействия загрязняющих веществ и сведения к минимуму разрастания городов.

Минусы планирования землепользования

Хотя планирование землепользования очень полезно для окружающей среды и может быть большим для экономики, у этого процесса регулирования есть несколько недостатков, о которых вам следует знать.

Основные проблемы, связанные с планированием землепользования, включают:

  • Высокая стоимость из-за неправильного инвестирования
  • Этот процесс регулирования занимает много времени для завершения
  • Планирование землепользования может иметь административные и бюрократические узкие места
  • Местные средства правовой защиты для лесовосстановления и контроля пищевых продуктов активно не приветствуются

Основная проблема с планированием землепользования заключается в том, что неправильное инвестирование может привести к высоким затратам независимо от того, насколько эффективным казался план в то время, когда вы его составляли.Неправильное инвестирование относится к циклу подъема и спада, который сопровождает капиталистическую экономику по всей стране. В то время как экономический рост и рост рабочих мест будут происходить во время периода «бума», экономика может в конечном итоге сжаться во время части цикла «спада», что приведет к потере денег инвесторами и потере людьми работы.

Когда вы инвестируете значительную сумму денег в планирование землепользования, всегда существует вероятность того, что сообщество, окружающее землю, может испытать экономический спад, который может существенно снизить стоимость ваших инвестиций.Этот процесс также является длительным и требует участия ближайшего сообщества, что может затруднить его своевременное выполнение.

Цели планирования землепользования

Многие цели планирования землепользования включают:

  • Поощрение эффективного использования и приобретения земли как ограниченного ресурса, который предназначен для обеспечения достаточного количества земли для будущих поколений
  • Разрешить различные типы конфликтов в области землепользования между государственными учреждениями и частными лицами, которые связаны с текущими потребностями и возможными потребностями земли
  • Сохранение и защита важных сельскохозяйственных территорий с целью содействия индустриализации
  • Содействовать эффективному землепользованию, а также предотвращение расточительной застройки
  • Снижение затрат на коммунальные услуги, инфраструктуру и объекты
  • Выявление участков, которые особенно подходят для жилищного строительства
  • Заповедники, имеющие историческую, эстетическую или экологическую ценность

Землепользование планирование важно • потому что он реализует очень подробное планирование и видение развития этой конкретной области , что должно способствовать общественной безопасности и здоровью, обеспечивая эффективность и экономичность процесса разработки. Независимо от того, будет ли земля использоваться для жилых, коммерческих или промышленных целей, планирование землепользования направлено на то, чтобы застройщики использовали землю правильно, не тратя ее впустую.

Определив влияние застройки на определенный участок земли, вы сможете лучше понять, как это повлияет на окружающую среду и сообщество, что может иметь неоценимое значение для сохранения или повышения стоимости рассматриваемой земли.

Почему планирование земли так важно при застройке земли?

Хотя планы землепользования не всегда будут полностью точными и эффективными из-за того, как они должны учитывать будущее, эти планы могут снизить риск застройки земли, выявляя любые проблемы до того, как застройка произойдет.Если вы хотите, чтобы местное сообщество было на вашей стороне, необходимо спланировать, как будет использоваться земля. В процессе планирования земли обычно участвует сообщество, что может облегчить принятие вашего плана.

The Эффективное использование земельных ресурсов должно помочь окружающей среде и местной экономике. Без такого плана использование ресурсов может быть расточительным, что может сделать землю непригодной для использования будущими поколениями. Несмотря на высокую стоимость и длительный график землепользования, этот процесс может быть очень выгодным.

Джейсон Сомерс, президент и основатель Crest Real Estate

Обладая более чем 15-летним профессиональным опытом работы на рынке элитной недвижимости Лос-Анджелеса, Джейсон Сомерс обладает опытом, суждениями и послужным списком, чтобы обеспечить беспрецедентный уровень недвижимости Сервисы. Его обширные знания помогают клиентам идентифицировать и приобретать доходоприносящую недвижимость и возможности для развития с выгодной рекламой.

Узнайте больше о Джейсоне Сомерсе или свяжитесь с нами.

Планирование землепользования — обзор

22.3.1 Планирование землепользования

Планирование землепользования может играть важную роль в управлении землепользованием и изменениями земного покрова (LULCC) с течением времени, может минимизировать снижение качества почвы и может повысить устойчивость к изменению климата. Однако, чтобы быть эффективным, он должен быть определен и реализован справедливым образом с привлечением соответствующих заинтересованных сторон, таких как государственные и частные землевладельцы. Изучение LULCC важно для лучшего понимания нескольких явлений, происходящих на территории, и количественной оценки их пространственно-временного воздействия на окружающую среду, особенно на водные и почвенные ресурсы (Vale, 2012; Seeboonruang, 2012; Warburton et al., 2012; Эрол и Рандхир, 2013).

Обезлесение приводит к снижению качества воды и имеет последствия для деградации почвы. Многие из ранее обезлесенных территорий заняты новыми урбанизациями или инфраструктурой, которые влияют на дренаж и качество воды, но также оказывают сильное влияние на деградацию почвы (Buckhouse, 2000; Zipperer et al., 2000). На сильно засаженных деревьями водосборных бассейнах также существует проблема лесных пожаров. Эти события вызывают ряд экологических проблем, таких как загрязнение воздуха и воды и деградация почвы.Как только склоны остаются без растительности, поверхностный сток увеличивается, усиливая гидроэрозию и отрицательно влияя на качество воды вниз по течению (Ferreira et al., 2010; Smith et al., 2011). Vale et al. (2018) указывают на важность того, что лесные пожары могут играть роль в эрозии почвы и ухудшении качества воды после пожара в результате мобилизации почвы и потерь питательных веществ в результате нескольких процессов (испарение при горении, минерализация путем окисления или конвекции золы). Их интенсивность зависит от типа растительности / почвенного покрова и от температуры, достигнутой во время горения.

Недавно в рамках проекта Landyn (Vale et al., 2014) изучалась эволюция LULCC с 1990 по 2010 год на материковой части Португалии с упором на связанные с этим нагрузки на природные ресурсы. Было подчеркнуто, что они неравномерно распределены по материковой части Португалии. В северном регионе увеличились площади лесов и сократились пахотные земли, хотя площади невозделываемых земель увеличились. И наоборот, данные показали, что в центральном регионе произошло сокращение лесов и сельскохозяйственных площадей, за которым последовало сокращение необрабатываемых площадей.На юге произошло сокращение необрабатываемых площадей, а также сельскохозяйственных угодий, но с увеличением лесов. Совместное исследование водосбора реки Зезере в Португалии выявило некоторые важные изменения в землепользовании и земельном покрове, где была подтверждена положительная корреляция с изменениями некоторых параметров качества воды (Менесес и др., 2013 г.). Загрязнение почв и водотоков выше основных дамб в этом водоразделе приводит к ухудшению качества воды и является следствием избытка химических веществ в почве.Этот конкретный пример показывает, что воздействия LULCC, которые произошли в последние десятилетия в сельскохозяйственных районах, лесах или выгоревших в результате лесных пожаров территориях, могут привести к различным воздействиям на окружающую среду с аналогичными пространственно-временными вариациями, поэтому их необходимо оценивать на местном уровне и надлежащим образом решать на местном уровне. Таким образом, необходим совершенно другой подход, чтобы должным образом решить эту проблему, действуя локально и думая глобально, как это предлагается в самых последних действующих предложениях и программах ЕС.После понимания тесной связи между LULC и воздействиями, связанными с почвой и водой, чтобы избежать или минимизировать такие негативные воздействия в будущем, крайне важно разработать инструмент динамического планирования, способный отслеживать, что происходит с этими ресурсами в течение последних десятилетий (Vale et al., 2018). Для этого предлагается новаторский подход — платформа на основе интерактивной веб-географической информационной системы (ГИС) для планирования интеллектуального землепользования, которая позволяет лицам, принимающим решения, и землевладельцам на разных уровнях работать вместе и выбирать передовой опыт, которому следует следовать. на основе свойств каждого местоположения. Это может иметь большое значение при реализации мер в области сельского хозяйства и производства продуктов питания, обеспечивая устойчивый экономический рост. Важно реализовать подход, аналогичный представленному Вейлом (2012), который представляет собой платформу для совместного управления земельными ресурсами (почвой) и водными ресурсами, основанную на веб-ГИС, для повышения эффективности сельского хозяйства и производства продуктов питания.

Принимая во внимание, что (1) почва и вода являются наиболее важными ресурсами для поддержки сельского хозяйства и производства продуктов питания, (2) принимая во внимание, что планирование землепользования и управление ресурсами в соответствии с европейскими правилами влияют на эти ресурсы в рамках использования различных сельскохозяйственных культур или лесов и что (3) к каждому виду сельскохозяйственных культур предъявляются собственные требования, в зависимости от свойств почвы и наличия воды, создание Европейского инновационного партнерства для повышения продуктивности и устойчивости сельского хозяйства дало импульс и актуальность для обмена знаниями.

Территориальные территории включают разных землевладельцев, включая частных и государственных владельцев, если есть, например, государственные экспериментальные фермы или лесные заповедники, интересы которых должны быть объединены. Инвестиции в сельское хозяйство нуждаются в среднесрочной перспективе, по крайней мере, на 5–10 лет, поэтому государственные органы должны обеспечить, чтобы имеющиеся инструменты планирования землепользования и все комбинированные нормативные акты снижали риск экологического стресса в результате деятельности агролесоводства. Землепользование должно сочетать варианты планирования, гарантирующие наличие наилучшей модели агролесоводства и существующие правила, определяющие наилучшие доступные методы ведения сельского хозяйства, включая удобрения, пестициды, обработку почвы и другие операции по выращиванию сельскохозяйственных культур, без ущерба для жизнеспособности хозяйств.

В соответствии с Регламентом ЕС № 1306/20131 — Приложение II, система перекрестного соответствия основана на двух инструментах: нормативных требованиях к управлению (SMR) и стандартах хорошего сельскохозяйственного экологического состояния (GAEC) земли. МСП основываются на отраслевом законодательстве в области здоровья животных и населения, благополучия животных и окружающей среды. Сюда входят основные требования, применимые ко всем фермерам, которые являются или не являются бенефициарами программы CAP. В рамках этого правила только соответствующие части были введены для перекрестного соответствия, но не целые правила или директивы.Кроме того, GAEC должны определяться государствами-членами, достигающими этой цели, с учетом местных условий и, таким образом, отражая принцип субсидиарности.

Эту сложную проблему и растущую озабоченность можно надлежащим образом решить только путем внедрения общей платформы для совместной работы на основе веб-ГИС, которая включает государственные, общественные и частные интересы вместе с обновленными базами данных, чтобы все различные участники могли должным образом выполнять свои роли в рамках область их интересов.Местные органы власти вместе с фермерами могут оценить местные потребности, местные условия почвы и воды, погоду и другие ограничения и риски, урожай, который лучше адаптируется к потребностям рынка, посевные площади, а также рекомендуемые или разрешенные методы. Вся правовая база вместе с производственной практикой агролесоводства может быть легко предоставлена ​​фермерам, а их варианты ведения сельского хозяйства и методы ведения сельского хозяйства могут быть зарегистрированы. Таким образом, состояние воды и почвы также можно постоянно контролировать, и таким образом можно регистрировать отклонения от ожидаемых воздействий.Таким образом, меры по обеспечению соблюдения и штрафы могут применяться справедливо.

Предлагаемую платформу можно постепенно развивать, корректировать и расширять, а также корректировать почвенные условия, орошение и почвенные потребности, так что устойчивая и эффективная модель действительно доступна для всей территории, охватывающей агролесомелиоративную деятельность в ЕС. Тот же подход может быть легко перенесен на каждую отдельную ферму в более подробном масштабе, и все вместе они могут быть постепенно интегрированы и обобщены для охвата больших площадей, охватывающих в конечном итоге всю желаемую территорию.Таким образом, лица, определяющие политику, могут знать о проблемах, связанных с регулированием, и о различных связанных с ними расходах, имея возможность соответствующим образом адаптировать и пересматривать правила.

Таким образом, этот подход к информационным технологиям и управлению информацией может стать ключом к более эффективному решению проблем сельского хозяйства и производства продуктов питания, в частности, для решения проблемы перекрестного соответствия, сокращения бюрократии, финансовой эффективности и минимизации воздействия на окружающую среду, а именно с учетом почвы и распределение воды, предотвращение стресса и максимизация возможной прибыли от каждой эксплуатации без ущерба для ресурсов для следующих поколений.

Планы землепользования и развития

Северо-восточный район и план землепользования (проект)
Пон-Касс и окрестности (проект)
План землепользования Портсмута и Коттонхилла (проект)
План развития Розо
План землепользования Warner

Что такое планирование землепользования?

Планирование землепользования — это термин, обозначающий государственную политику, осуществляемую Отделом планирования и определяющий порядок использования земли. Это систематическая оценка земельного потенциала, сбалансированная с воздействием на окружающую среду и текущими и будущими потребностями.Основная цель планирования землепользования — сбалансировать потребности постоянного населения с потребностями окружающей среды.

Землепользование делится на жилые, коммерческие, промышленные, институциональные, сельскохозяйственные, туристические и городские, дикие, природоохранные / лесные и охраняемые земли. Некоторые из этих применений могут дополнять другие, а другие — нет. Например, промышленное здание, расположенное в жилом районе, является конфликтующим видом землепользования, как и жилой дом, размещенный на сельскохозяйственных землях.Доступ также играет большую роль в области землепользования, потому что, несмотря на кажущееся изобилие земли, иногда она не используется должным образом или построенный доступ к ней не соответствует стандартам.

Целью планирования землепользования является принятие и внедрение на практике тех видов землепользования, которые будут удовлетворять потребности людей при сохранении ресурсов на будущее.

Оптимальное использование ограниченных ресурсов

Несмотря на ограниченность земельных ресурсов, земля должна обеспечивать нас и наше растущее население самыми основными потребностями в пище, воде, топливе, одежде и убежище.Земля становится все более дефицитным ресурсом по мере того, как наши численность и амбиции растут.

Новые требования к земле означают, что ее использование должно измениться, однако такое изменение порождает новую борьбу между конфликтующими видами использования, заботой конкретных землепользователей и общим благом. Сельскохозяйственные земли, утраченные для жилищного строительства и промышленности, или создание новых сельскохозяйственных угодий, мешающих развитию лесного хозяйства, дикой природы и водосборов, являются примерами изменений, которые должны быть сбалансированы между требовательным населением и заботой об окружающей среде.

C40

ОБЗОР СЕТИ

Сеть планирования землепользования поддерживает усилия города по разработке всеобъемлющих планов и политики землепользования для содействия компактному и связанному городскому развитию, основанному на высококачественном общественном транспорте.

Планирование землепользования обеспечивает стратегическую основу для роста города, определяя физическое использование пространства, которое повлияет на то, как люди живут и передвигаются, для будущих поколений.Города обладают значительной властью в отношении политики и правил землепользования. Сеть C40 по планированию землепользования предоставляет городам платформу для ускорения разработки и реализации устойчивой и инклюзивной политики землепользования, такой как комплексные планы землепользования, способствующие развитию, ориентированному на транзит, сохранению открытого пространства и стратегиям устойчивости. Особенно важно, чтобы у городов был хороший план того, как они будут решать проблемы роста, потому что, как показали исследования C40, решения по планированию, принятые сегодня, будут иметь большое влияние на выбросы углерода в будущем.Уходя от самозависимого разрастания городов, меры планирования землепользования могут помочь городам избежать выбросов парниковых газов и адаптироваться к изменению климата.

Основные направления сети планирования землепользования

Города, участвующие в сети, определили следующие приоритетные области, вокруг которых они активно делятся друг с другом политикой, стратегиями, идеями и проблемами. Приоритетные направления:

Комплексное планирование для более плотных, более пригодных для жизни городов — совместное использование стратегий для создания комплексных политик планирования и кодексов зонирования, которые сокращают разрастание городов, сохраняют зеленые и открытые пространства и способствуют созданию компактных, многофункциональных, хорошо связанных городов .

Обеспечение развития, ориентированного на транзит — разработка и реализация справедливой политики и проектов развития, ориентированных на транзит, посредством планирования, финансирования и участия общественности.

Интеграция приоритетов изменения климата и адаптации в планы и политику землепользования — согласование плана действий по борьбе с изменением климата и приоритетов адаптации для обеспечения интеграции между политиками и инструментами землепользования.

Мехико возглавляет сеть планирования землепользования.

План землепользования

План землепользования

План землепользования создает видение развития всего города и устанавливает принципы и политику, применимые ко всему развитию. Его формулировка основывалась на различных видах общественного мнения и техническом анализе, касающемся жилья, транспорта, окружающей среды и эффективности предоставления государственных услуг. План землепользования состоит из пяти основных разделов:

Типология землепользования

Семь «базовых» зон типологии землепользования (LUTA) и семь «ярусов» LUTA составляют план okc План землепользования Карта LUTA.Каждый LUTA фокусируется на соответствующей интенсивности развития для каждой части города и определяет районы, предназначенные для предоставления городских услуг (водоснабжение, канализация и т. Д.), Концентрации коммерческого использования и занятости, а также сохранение сельских и природных территорий. У каждого LUTA есть набор политик развития и плотности для управления совместимым развитием.

Совместимость с землепользованием

Центральной особенностью Плана землепользования является руководство, как различные виды землепользования могут быть интегрированы, оставаясь при этом совместимыми друг с другом, в отличие от традиционного метода географического разделения видов использования на отдельные зоны в попытке избежать конфликта между видами использования.Матрица совместимости определяет, когда могут возникнуть конфликты между использованием различных операций, масштабов и генерации трафика, и предоставляет меры для решения или смягчения любых потенциальных проблем, чтобы каждая LUTA могла успешно сочетать использование земель.

Эффективность обслуживания и доступность

Способность предоставлять действенные и рентабельные услуги является центральной темой Плана землепользования. Подробный анализ эффективности услуг в отношении водоснабжения, канализации, улиц, твердых бытовых отходов, полиции и пожарных служб был проведен с целью определения мест в городе, которые могут быть приспособлены для урбанизированной застройки.По мере роста города способность будущего развития эффективно обслуживаться за счет долгосрочного обслуживания инженерных сетей, а не только авансовых инвестиций, будет в первую очередь учитываться при внесении поправок в План землепользования.

Экологически чувствительные районы

70 процентов плана okc Респонденты выразили поддержку защите природных территорий, в том числе обеспечению более эффективных правил и стимулов для защиты окружающей среды и природных ресурсов. Раздел «Экологически уязвимые районы» (ESA) плана okc определяет политику, относящуюся к трем конкретным типам природных территорий: 1) высокогорные леса; 2) прибрежные зоны; и 3) зоны уязвимости водоносного горизонта.Эти районы обладают особыми экологическими качествами, заслуживающими сохранения или особого ухода, поскольку они имеют решающее значение для поддержания качества воды, продуктивной среды обитания и стабильных почв.

Типология улицы

Типология улиц связана с типологией землепользования и формирует основу для застроенной среды Оклахома-Сити. Взаимосвязь между землепользованием и улицами имеет решающее значение для того, как люди передвигаются и добираются до таких мест, как дом, работа и все, что между ними. План землепользования определяет ключевые особенности каждой типологии улиц, поскольку они связаны с различными LUTA, и указывает, как инвестиции в улицы по всему городу могут наилучшим образом приспособиться к существующему и будущему развитию.

ПРИНЦИПЫ ПЛАНА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Концепция типологии землепользования заключается в поощрении сочетания видов использования, которые работают в гармонии друг с другом в пределах определенной территории. Основное внимание уделяется взаимосвязи между землепользованием и близлежащей транспортной сетью с учетом соответствующего масштаба существующего и будущего развития. План землепользования следует четырем ключевым принципам:

Совместимость

Ключевой целью планирования землепользования является создание модели землепользования, которая предотвращает конфликты между смежными видами использования.Мы признаем, что все виды землепользования несовместимы по своей природе с другими, но можно предпринять шаги для обеспечения или улучшения совместимости между ними. Успешная интеграция различных видов землепользования соединяет людей с услугами и улучшает пешеходную доступность и доступ к работе, отдыху и другим потребностям и удобствам.

Интенсивность использования

Центральным компонентом совместимости землепользования является интенсивность каждого использования и то, как разные виды использования соотносятся друг с другом, будь то масштаб здания, объем генерируемого трафика или эксплуатационные воздействия.LUTA в плане землепользования отличаются друг от друга по интенсивности землепользования.

Транспортная система и отношения землепользования

При планировании землепользования необходимо учитывать транспорт и прилегающую уличную сеть, и наоборот. План землепользования plan okc неразрывно связан с типологией улиц, которая определяет, как землепользование функционирует на определенных улицах, и как город должен инвестировать в уличную инфраструктуру в будущем.

Эффективность обслуживания

Предоставление высококачественных и рентабельных услуг является приоритетом для города и его жителей.Наш анализ показывает, что обслуживание одних моделей землепользования обходится дороже, чем других. План землепользования, таким образом, отражает схему землепользования, которая предназначена для максимального увеличения способности города предоставлять своим жителям и предприятиям высококачественные и рентабельные услуги, такие как водоснабжение, канализация и обеспечение общественной безопасности.

Планирование землепользования и управление ростом на западе Америки

В этой статье рассматривается выезд руководителей западного штата по планированию, в котором приняли участие плановики из 13 западных штатов.Выездные семинары служат форумом для плановиков на уровне штата, где они могут сравнить свой опыт, учиться на успехах и неудачах друг друга и создать общую базу опыта для планирования землепользования в своих штатах и ​​во всем регионе. Вместо того, чтобы продвигать конкретный подход к планированию землепользования и управлению ростом, семинары побуждают планировщиков изучить ряд стратегий планирования землепользования для решения проблем роста и землепользования на Западе. В этой статье обобщается то, что мы узнали во время первых двух ретритов в 2000 и 2001 годах.

Силы и тенденции планирования землепользования. Запад меняется, и есть много различий в подходах штатов к планированию землепользования. Новые силы и тенденции меняют определение качества жизни, сообществ и ландшафтов в регионе, напрямую влияя на то, как мы подходим к планированию землепользования и управлению ростом. В рамках этих тенденций планировщики западных штатов признают множество общих проблем — очаги резкого роста населения, разрастание населения, засуху, устаревшее законодательство, недостаток финансирования, а также отсутствие общественной и политической поддержки планирования и изменения путь развития происходит.

Основные темы, связанные с планированием землепользования и ростом на Западе;

Зачем планировать? Как мы можем заручиться общественной и политической поддержкой планирования? Исторически сложилось так, что планирование землепользования было мотивировано заботой о содействии упорядоченному развитию ландшафта, сохранению некоторых открытых пространств и обеспечению согласованности между застройками. Это по-прежнему важные цели, но их недостаточно для получения общественной и политической поддержки.

Какова роль правительства штата? Государственные программы должны поддерживать местные усилия по планированию землепользования и должны пытаться привлечь «крупных игроков», таких как транспортные департаменты, к работе с местными юрисдикциями и поддержанию экономической конкурентоспособности своего штата, поощряя местные сообщества улучшать качество своей жизни за счет заполнения, перепланировка, сохранение окружающей природной среды.

Как региональные подходы к планированию землепользования могут дополнять действия государства? Регионализм позволяет нескольким юрисдикциям совместно использовать общие ресурсы и управлять совместными услугами, такими как очистные сооружения и дороги. Региональные подходы набирают обороты, но они также создают новые проблемы.

Содействовать эффективному планированию и управлению ростом посредством сотрудничества. Сотрудничество можно определить по-разному, но большинство специалистов по планированию согласны с предпосылкой, что если вы соберете вместе нужных людей с хорошей информацией, они создадут эффективные и устойчивые решения своих общих проблем.Сотрудничество, если оно сделано правильно, позволяет людям, наиболее затронутым решениями по планированию землепользования, принимать решения.

Как измерить успех? В 1998 году законодательный орган штата Аризона принял Закон об умном росте, в который в 2000 году были внесены поправки, и учредил Комиссию по вопросам умного роста. Закон реформировал политику планирования землепользования и зонирования и потребовал более широкого участия общественности в планировании местного землепользования. Это подводит нас к завершению нашей первой темы — почему мы планируем?

Три «C» планирования — три рекомендации, сформулированные на выездных семинарах западных государственных плановиков, могут быть реализованы по всей стране.Во-первых, определите наиболее вескую причину для планирования в вашем районе; во-вторых, полагаться на совместные подходы; в-третьих, укреплять региональные связи.

«Этот [Запад] — родной дом надежды. Когда он полностью осознает, что сотрудничество, а не грубый индивидуализм, является качеством, которое больше всего характеризует и сохраняет его, тогда он достигнет себя и изжит свои истоки. Тогда у него появится шанс создать общество, соответствующее его пейзажу ».

Уоллес Стегнер, Звук горной воды (Penguin Books 1980, 38)

В течение последних двух лет государственные плановые органы в 13 западных штатах встретились на ежегодном мероприятии, организованном Институтом земельной политики Линкольна и Советом западного консенсуса.К спонсорам относятся Ассоциация губернаторов западных стран, Совет правительств штатов — ЗАПАД и Ассоциация западных специалистов по планированию. Выездные семинары служат форумом для плановиков на уровне штата, где они могут сравнить свой опыт, учиться на успехах и неудачах друг друга и создать общую базу опыта для планирования в своих штатах и ​​во всем регионе. Вместо того, чтобы продвигать определенный подход к планированию и управлению ростом, семинары побуждают планировщиков изучить ряд стратегий для решения проблем роста и землепользования на Западе.В этой статье обобщается то, что мы узнали во время первых двух ретритов в 2000 и 2001 годах.

Силы и тенденции

Запад меняется. Новые силы и тенденции меняют определение качества жизни, сообществ и ландшафтов в регионе, напрямую влияя на то, как мы подходим к планированию землепользования и управлению ростом. Одна сила, которая отличает Запад от других регионов страны, — это подавляющее присутствие ландшафта. На Западе больше земли и меньше людей, чем в любом другом регионе, но он также очень урбанизирован.Больше людей живет в городских центрах, чем в сельской местности.

Доминирование земли в политике и государственной политике Запада частично объясняется большим количеством земель, находящихся под управлением федеральных и племенных образований (см. Диаграмму 1). Более 90 процентов всей федеральной земли в США находится на Аляске и в 11 самых западных смежных штатах. Лесная служба США, Бюро землепользования США, Служба национальных парков и Служба охраны рыбных ресурсов и дикой природы США управляют большей частью географии Запада и существенно влияют на политику принятия решений о землепользовании.Индейские племена управляют пятой частью внутреннего Запада и являются ключевыми игроками в управлении водой, рыбой и дикой природой.

Запад также является самым быстрорастущим регионом страны (см. Диаграмму 2). Пятью самыми быстрорастущими штатами 1990-х годов были Невада, Аризона, Колорадо, Юта и Айдахо. В период с 1990 по 1998 год города региона выросли на 25 процентов, а его сельские районы — на 18 процентов, что значительно выше, чем где-либо еще в США. По мере диверсификации западной демографии политическая география становится удивительно однородной.После выборов 2000 года республиканцам принадлежало три четверти избирательных округов на внутреннем Западе (см. Рис. 3) и все губернаторские должности, за исключением прибрежных штатов Калифорния, Орегон и Вашингтон.

В рамках этих тенденций планировщики западных штатов признают множество общих проблем — очаги резкого роста населения, разрастание населения, засуху, устаревшее законодательство, недостаток финансирования, а также отсутствие общественной и политической поддержки для планирования и изменения путь развития происходит на западе.Они также указывают на многие различия в подходах своих государств к планированию. Орегон и Гавайи уже давно занимаются планированием землепользования в масштабе штата, но планирование в Неваде — недавнее явление, ограниченное в основном районами Лас-Вегаса и Рино. Обширные федеральные владения в Неваде, Айдахо и Юте диктуют управление землепользованием больше, чем в других штатах, а Аризона и Нью-Мексико разделяют обязанности по планированию со многими суверенными племенными правительствами. Аляска и Вайоминг — с небольшим населением и незначительным ростом или отсутствием его роста — очень мало планируют.

Основные темы

На основе первых двух ретритов мы определили шесть основных тем, связанных с планированием и ростом на Западе.

Зачем планировать? Как мы можем заручиться общественной и политической поддержкой планирования? Исторически сложилось так, что планирование было мотивировано заботой о содействии упорядоченному развитию ландшафта, сохранению некоторых открытых пространств и обеспечению согласованности между застройками. Это по-прежнему важные цели, но их недостаточно для получения общественной и политической поддержки.В частности, во время экономического спада планирование отходит на второй план — общественность может сосредоточиться только на определенном количестве проблем одновременно. Сегодня наиболее убедительным аргументом в пользу планирования является то, что оно может быть средством содействия экономическому развитию и поддержанию качества жизни. Люди переезжают на Запад и создают рабочие места, потому что им нравится качество жизни в регионе, и планировщики должны использовать эту мотивацию.

В Юте, например, качество жизни является экономическим императивом, поэтому плановики штата связывают свою работу с повышением качества жизни, а не с ограничением или направлением роста.Он используется для интеграции экономической жизнеспособности и защиты окружающей среды. Несколько лет назад бизнес-лидеры и другие люди создали Envision Utah, частно-государственное партнерство. Участники используют методы визуализации и аэрофотоснимки, отображая рост, который может произойти без планирования, а затем снова в рамках запланированного кластерного развития с зелеными поясами и общественными центрами. Эти сценарии «альтернативного будущего» помогают гражданам представить себе грядущие изменения и альтернативы для руководства этими изменениями в своих сообществах.Как говорит плановик штата Юта: «Рост будет, и наша задача — сохранить качество. Таким образом, когда рост замедлится, у нас по-прежнему будет высокое качество жизни ».

Кент Бриггс, исполнительный директор Совета правительств штатов — ЗАПАД (региональная ассоциация законодателей штатов), и Джим Соуби, исполнительный директор Ассоциации губернаторов западных стран, признают сложность обеспечения общественной и политической поддержки управления ростом в Запад. Они согласны с тем, что политическая власть быстро переходит от одной партии к другой, и все же является запаздывающим индикатором культурных, демографических и экономических изменений.По их словам, губернаторы и законодатели могут быть более убеждены в поддержке планирования землепользования, используя методы визуализации, чтобы помочь им понять затраты на существующие модели развития и представить желаемое будущее наших сообществ и ландшафтов.

Насколько достаточно планирования и кто должен сидеть за рулем? В Аризоне и Колорадо есть программы интеллектуального роста, призванные помочь сообществам планировать рост и сохранять открытое пространство. На выборах в ноябре 2000 года гражданские инициативы в обоих штатах ввели некоторые из самых строгих требований к планированию в стране, но обе инициативы потерпели неудачу из-за того, что проголосовало от 70 до 30 процентов, что свидетельствует о том, что граждане хотят сохранить гибкость и свободу — и местный контроль — когда это произойдет планированию и управлению ростом.Похожая история на Гавайях, где рентабельность бизнеса, а не карты зонирования, определяет использование земли. В мае 2001 года губернатор Гавайев наложил вето на инициативу разумного роста, поскольку она воспринималась как слишком экологическая и ограничивала возможности разработчиков по преобразованию сельскохозяйственных земель.

Этот акцент на самоуправлении или местном контроле подтверждается недавним опросом жителей Монтаны, проведенным Ассоциацией риэлторов Монтаны. В ходе опроса 67 процентов респондентов заявили, что городские или окружные органы власти должны иметь право принимать решения о землепользовании, в то время как 60 процентов выступили против увеличения участия государства в решении проблем, связанных с ростом.

В штате Орегон граждане узко приняли Меру 7, инициативу, требующую от правительств штата и местных властей платить владельцам частной собственности любые постановления, ограничивающие использование или снижающие стоимость недвижимости. Несмотря на то, что влияние и конституционность этой инициативы все еще обсуждаются, она является убедительным сигналом для плановиков в штате, который имеет одну из самых прогрессивных программ управления землепользованием и ростом за 25 лет. По словам государственного планировщика штата Орегон, цель заключается в том, чтобы не останавливаться на достигнутом и постоянно вовлекать граждан и сообщества в обсуждение эффективности планирования землепользования.Он также подчеркнул необходимость сбалансировать сохранение с надлежащим развитием, подчеркнув, что «хорошее планирование не просто накладывает ограничения на рост и развитие».

Какова роль правительства штата? Дуглас Портер, основной докладчик на первом выездном семинаре и всемирно известный консультант по политике землепользования и роста, говорит, что одна из самых важных функций государства — компенсировать отсутствие воли к планированию на местном уровне. Он говорит, что государственные программы должны поддерживать усилия по местному планированию и должны пытаться привлечь «крупных игроков», таких как транспортные департаменты, к работе с местными юрисдикциями.Портер также предполагает, что правительства штатов могут поддерживать экономическую конкурентоспособность своего штата, поощряя местные сообщества улучшать качество своей жизни за счет заполнения, перепланировки и сохранения окружающей среды.

Правительство штата Орегон привлекло 20 миллионов долларов из федерального финансирования, чтобы помочь общинам пересмотреть постановления о зонировании и устранить препятствия для смешанного использования. В Колорадо создано Управление разумного роста для оказания технической помощи по всестороннему планированию; документировать передовой опыт планирования и развития; вести список квалифицированных посредников по спорам о землепользовании; и предоставить гранты для региональных усилий в быстрорастущих областях.В Аризоне, Монтане и Нью-Мексико офисы государственного планирования предоставляют ряд технических услуг для оказания помощи сообществам, такие как разъяснение законов штата, содействие участию общественности и содействие межправительственной координации.

Джим Соуби предполагает, что одна из наиболее эффективных функций правительства штата — продвигать рыночные стратегии и налоговые льготы. «Облагайте налогом то, что вам не нравится, субсидируйте то, что вам нравится», — говорит Соуби. Другие стимулы могут включать разделение затрат и инвестиционные стратегии штата — аналогичные Мэриленду и Орегону — для стимулирования развития в положительном направлении.

Как региональные подходы к планированию землепользования могут дополнять действия государства? Регионализм позволяет нескольким юрисдикциям совместно использовать общие ресурсы и управлять совместными услугами, такими как очистные сооружения и дороги. В Вашингтоне граждане недавно отвергли модель интеллектуального роста сверху вниз, популярную во Флориде, из-за опасений по поводу самоуправления и прав частной собственности. В ответ законодательный орган штата утвердил систему региональных советов по планированию, которая прививает некоторую согласованность в масштабе штата, но при этом учитывает региональные и местные различия.

Невада, несмотря на двузначный рост в районах Лас-Вегаса и Рино, не имеет государственного офиса планирования. Однако законодательный орган поручил округу Уошу (где проживают Рино и Спаркс) создать комиссию по региональному планированию для совместного решения проблем роста, а не по частям. Ключевые муниципальные и окружные чиновники округа Кларк (Лас-Вегас) добровольно сформировали свою коалицию по планированию, что было вынуждено сотрудничать из-за самых высоких темпов роста в стране. Эта коалиция недавно представила законодательному собранию штата региональный план, в котором особое внимание уделяется решению проблем роста на местном уровне, а не на уровне штата.

В Нью-Мексико, городе и округе Санта-Фе недавно обновили свои комплексные планы землепользования. Планы были прекрасны, за исключением того, что они были самостоятельными, подготовленными без согласования. Граждане требовали большей интеграции усилий по планированию и настаивали на создании нового регионального органа планирования. В течение 18 месяцев граждане и официальные лица разработали совместный план землепользования для пятимильной зоны вокруг города, а сейчас региональные власти разрабатывают районы и план аннексии.В Айдахо власти города и округа в Бойсе добровольно создали Партнерство долины сокровищ в качестве форума для обсуждения политики контроля разрастания и координации предоставления услуг. Они также рассматривают возможность развития скоростного трамвая.

Региональные подходы набирают обороты, но они также создают новые проблемы. Например, город Рино неохотно присоединяется к соседнему городу Спаркс и округу Уошу в пересмотре своего регионального плана. Без принуждения или наказания на уровне штатов другие юрисдикции мало что могут сделать для поощрения участия Рино.Точно так же в Нью-Мексико нет политической основы для регионального планирования и, следовательно, нет руководящих принципов о том, как разделить налоговые полномочия, принятие решений по землепользованию и обязанности по обеспечению соблюдения.

Содействовать эффективному планированию и управлению ростом посредством сотрудничества. Сотрудничество можно определить по-разному, но большинство специалистов по планированию согласны с предпосылкой, что если вы соберете вместе нужных людей с хорошей информацией, они создадут эффективные и устойчивые решения своих общих проблем. Совместные форумы позволяют местным чиновникам взвесить и уравновесить конкурирующие точки зрения и узнать больше о существующих проблемах.По словам Джима Соуби, местные усилия должны включать федеральных землепользователей, потому что они играют такую ​​доминирующую роль в политической географии региона. Кент Бриггс согласен с тем, что сотрудничество, если оно сделано правильно, позволяет людям, в наибольшей степени затронутым решениями о землепользовании, принимать решения. Совместные процессы, когда они включают все затронутые интересы, могут генерировать огромную политическую власть, даже если такие усилия не имеют формального авторитета. По словам Бриггса, хотя в некоторых случаях может быть уместным иметь национальные или государственные цели, в конечном итоге люди, которые живут в сообществах и водоразделах Запада, должны определять свое будущее.

Как измерить успех? В 1998 году законодательный орган штата Аризона принял Закон об умном росте, в который в 2000 году были внесены поправки, и учредил Комиссию по вопросам умного роста. Закон реформировал политику планирования землепользования и зонирования и потребовал более широкого участия общественности в местном планировании. Комиссия рекомендовала государству осуществлять мониторинг и оценку эффективности планирования землепользования на постоянной основе. Губернатор недавно назначил наблюдательный совет для продолжения этой работы, но члены совета говорят, что необходимы четкие ориентиры для оценки эффективности планирования землепользования — например, процент сохраненного открытого пространства или пороговое значение для новой застройки, которое запускает более жесткие ограничения роста.Однако закон Аризоны просто определяет вопросы, которые должны быть решены в комплексных планах землепользования. Он не устанавливает конкретных стандартов или ожиданий, что делает невозможным значимую оценку. Это подводит нас к завершению нашей первой темы — почему мы планируем?

Три составляющих планирования

Три рекомендации вытекают из выездных семинаров западных государственных плановиков, которые могут быть реализованы по всей стране.

Во-первых, определите наиболее вескую причину для планирования в вашем районе.Что вы пытаетесь продвигать или предотвращать? Четко расскажите о ценностях, лежащих в основе процесса планирования. Подчеркните связь между качеством жизни, экономическим развитием и планированием землепользования как способом поддержания экономики и окружающей среды. Помните, что у людей должны быть веские причины для конструктивного участия в процессе планирования.

Во-вторых, полагайтесь на совместные подходы. Вовлекайте весь спектр заинтересованных сторон и делайте это осмысленно. Хороший совместный процесс способствует более широкому пониманию проблем, поскольку все больше людей обменивается информацией и идеями, а также приводит к более прочным и широко поддерживаемым решениям.Сотрудничество также может быть наиболее эффективным способом удовлетворения потребностей и интересов местных жителей в рамках регионального подхода и в тех случаях, когда роль государства ограничена.

В-третьих, развитие региональных связей. Осознайте, что планирование — это непрерывный процесс, а не продукт, который нужно произвести и поставить на полку. Свяжите настоящее с будущим с помощью визуализации и альтернативных методов будущего. Встраивайте стратегии мониторинга и оценки в реализацию плана. Поощряйте региональные подходы, основанные на здравом понимании места и решающие трансграничные проблемы.Подчеркните, что регионализм может привести к большей эффективности и экономии за счет масштаба за счет координации усилий и совместного использования ресурсов.

Мэтью Маккинни — исполнительный директор Western Consensus Council в Хелене, штат Монтана, некоммерческой организации, которая помогает гражданам и должностным лицам формировать эффективную политику в отношении природных ресурсов и другую государственную политику посредством инклюзивных, информированных и совещательных общественных процессов. Уилл Хармон — координатор по связям с общественностью Western Consensus Council и писатель-фрилансер из Хелены.

Список литературы

Центр управления ресурсами. 1999. Западная хартия: начало регионального разговора. Боулдер, Колорадо: Центр управления ресурсами.

Квартлер, Майкл. 1998. Регулировать добро, о котором вы не можете думать. Международный городской дизайн 3 (1): 13-21.

Стейниц, Карл и Сьюзан Макдауэлл. 2001. Альтернативные варианты будущего для округа Монро, штат Пенсильвания: тематическое исследование применения экологических принципов, в книге «Применение экологических принципов к управлению земельными ресурсами», под редакцией Вирджинии Х.Дейл и Ричард А. Хэубер. Нью-Йорк, штат Нью-Йорк: Springer-Verlag, 165–189.

Суонсон, Ларри. 1999. Возникающая «новая экономика» Западных Скалистых гор: недавние изменения и ожидания на будущее. Изменяющийся ландшафт Западных Скалистых гор 1 (1): 16-27.

Агентство по охране окружающей среды США. 2000. Экологическое планирование для сообществ: Руководство по процессу экологического видения с использованием географической информационной системы (ГИС). (Сентябрь).

Зонирование, планирование землепользования и доступность жилья

Введение

Доступность жилья стала серьезной проблемой в последние годы, поскольку устойчивый экономический рост привел к росту цен на жилье в городах по всей стране.Одним из часто игнорируемых факторов, влияющих на доступность, является снижение темпов роста предложения жилья по сравнению с ростом спроса на жилье, что связано с ограничительными правилами зонирования и землепользования. Дополнительные расходы и задержки, вызванные этими правилами, сдерживают развитие одноквартирного и многоквартирного жилья во многих городах, что в сочетании с растущими требованиями существенно поднять цены.

Регулирование землепользования — это общий термин для правил, регулирующих освоение земель, а зонирование — важный вид регулирования землепользования (Приложение A).Правила зонирования и землепользования контролируют развитие частных земель за счет требований по использованию, плотности, дизайну и сохранению исторических памятников. Объем этих правил заметно вырос за десятилетия в большинстве городов США. Местные органы власти устанавливают правила, а затем обеспечивают их соблюдение посредством длительных процессов утверждения, контролируемых комиссиями по планированию или администраторами местных органов власти. Эти процессы предоставляют чиновникам значительные дискреционные полномочия, что добавляет неопределенности и без того дорогостоящему процессу для разработчиков и строителей.

Растущее количество правил и положений о землепользовании в городах является результатом целенаправленных усилий по обеспечению общественной безопасности, экологическим целям и эстетическим целям развития. Но основным побочным эффектом этого растущего количества правил стало сдерживание строительства и сокращение предложения жилья, в том числе многоквартирного жилья и жилья для малоимущих. Из-за сокращения предложения многие города США страдают от проблем с доступностью жилья.

Вредные последствия этого постановления выходят за рамки более высоких цен на жилье: искусственное завышение стоимости жилья препятствует миграции из сельских или пригородных районов в города, что препятствует надлежащему подбору рабочих и рабочих мест, ограничивая при этом масштабы экономии за счет масштаба и объем определенных типов экономическая деятельность.Таким образом, эти правила препятствуют экономически эффективной плотности населения и распределению населения.

В этом исследовании рассматриваются данные о влиянии зонирования и регулирования землепользования в трех связанных областях: предложение жилья, доступность жилья и экономический рост. Академические исследования регулирования собственности показывают, что усиление регулирования связано с сокращением предложения, доступности и роста. Литература указывает на значительный эффект: недавнее исследование показало, что из-за регулирования экономический рост снизился на 50 процентов, а объем производства снизился на 8 процентов.9 процентов в период с 1964 по 2009 год. 1

Далее в этом документе представлены подтверждающие доказательства того, что нормативы существенно выросли за десятилетия и что этот рост связан с ростом цен на жилье. Я использовал набор данных о решениях судов в разных штатах по землепользованию и зонированию, который предоставляет новые доказательства связи между регулированием и ценами на жилье. Мои статистические результаты показывают, что усиление регулирования землепользования связано с ростом реальных средних цен на жилье в 44 штатах, а усиление регулирования зонирования связано с повышением реальных средних цен на жилье в 36 штатах.В целом, в штатах, увеличивших количество правил и ограничений на землепользование, цены на жилье выше.

Это важные результаты для обсуждения национальной политики, поскольку федеральное правительство ежегодно выделяет более 44 миллиардов долларов в виде арендной помощи. И эта федеральная помощь может удерживать штаты от решения собственных проблем с доступностью жилья. Я исследую этот вопрос, сравнивая рост зонирования и регулирования землепользования от штата к штату с объемом федеральной помощи, получаемой каждым штатом.Результаты показывают, что относительно больше федеральной помощи поступает в штаты с ограничительными правилами зонирования и землепользования, возможно, потому, что в этих штатах более высокая стоимость жилья. Таким образом, по сути, федеральная помощь субсидирует обременительную местную политику.

Таким образом, в исследовании делается вывод о том, что политики могут решать проблемы доступности жилья на уровне штата и на местном уровне путем пересмотра правил зонирования и землепользования. Они могут ограничить или уменьшить местное регулирование, ускорить процессы утверждения и компенсировать владельцам собственности сборы от регулирующих органов.Дополнительная федеральная помощь — это не ответ, и она может даже подорвать стимулы для местных органов власти проводить необходимые реформы.

Фон

Регламент местного планирования и зонирования регулирует проектирование и застройку зданий, кварталов и городов. Эти правила содержатся в постановлении о зонировании, которое обычно определяет высоту, ширину и архитектурные особенности застройки, находящейся под его юрисдикцией. Он также определяет ландшафтный дизайн, характер и использование собственности. 2 Иногда определяется, что объект не имеет допустимого использования.

Этот класс регулирования лучше всего узнаваем по красочным картам зонирования, которые часто сопровождают его. Карты зонирования разделяют собственность на участки (или зоны), где разрешены или запрещены различные типы застройки (Рисунок 1). Цвета отображают допустимое использование основных объектов недвижимости (например, промышленное, жилое на одну семью, торговую / коммерческую недвижимость и т. Д.) И соответствующие требования к развитию.Правила распространяются на недвижимость в городских, пригородных и пригородных районах.

Большая часть полномочий по регулированию и надзору за развитием принадлежит местным организациям. Советы по планированию обычно утверждаются законодательным собранием штата, а отдельные члены избираются или назначаются на местном уровне. Советам по планированию обычно помогают профессиональные сотрудники государственного планирования в составлении плановой документации. Положения, содержащиеся в планах города, являются долгосрочными и географически всеобъемлющими.

Рисунок 1: Карта зонирования округа Колумбия, август 2017 г.


Источник «Сводная карта зонирования — район 1», Управление зонирования округа Колумбия, https: // dcoz.dc.gov/.
Примечание: Карта преобразована в черно-белую для публикации. Оригинал был цветным.

Затем выполнение планов контролируется советами по планированию, советами по зонированию и местными специалистами по планированию. Совет по планированию может заключить сделку с потенциальными разработчиками и пойти на уступки в обмен на одобрение. Советы по зонированию обеспечивают дискреционный надзор и рассматривают запросы на предоставление исключений из официального плана развития. 3 В этом процессе помогают профессиональные государственные плановики.

Хотя основная часть планирования зонирования и землепользования происходит на местном уровне, федеральные и государственные стимулы могут сыграть свою роль. Например, федеральное правительство и правительство штата часто предоставляют гранты в обмен на выполнение конкретных задач. Примером может служить Национальная программа страхования от наводнений. 4 В некоторых случаях федеральные и государственные нормативные акты могут взаимодействовать с местными процессами планирования, делая нормативные акты более ограничительными или исключающими. Федеральные законы об окружающей среде, такие как Закон о национальной экологической политике, расширили право вето для местных жителей в процессе планирования. 5

Правила планирования и зонирования получили широкое распространение, и почти все объекты недвижимости в городских, пригородных и пригородных районах подпадают под действие этих правил. В результате они контролируют то, что проектировщики называют «искусственной средой» или созданной человеком средой, в которой люди живут, работают и играют. Многие особенности, которые жители города считают само собой разумеющимися — от количества парковочных мест в торговом центре до местоположения ближайшего продуктового магазина — являются результатом этого всестороннего долгосрочного планирования.

Не всегда было правдой, что зонирование имело такую ​​широкую юрисдикцию. Комплексное зонирование и планирование землепользования были по большей части неизвестны в Америке до 20 века. Права собственности оставались нетронутыми, и суды разрешали споры между землевладельцами.

Ситуация изменилась с изобретением автомобиля и внедрением автобусного транспорта. 6 Движение по соседству становилось все труднее контролировать. Сообщества не могут изолировать свои дома от людей или других объектов, которых они хотели бы скрыть.Лос-Анджелесу приписывают первое крупномасштабное муниципальное постановление о зонировании и землепользовании, 7 , принятое в 1908 году — в том же году, когда была представлена ​​модель T.

Зонирование распространяется быстро. К 1926 году его приняли еще 68 городов. 8 Два года спустя Верховный суд вынес решение о зонировании как проявлении власти полиции. 9 Возможно, воодушевленные решением, еще 1246 муниципалитетов приняли решение о зонировании за 10 лет с 1926 по 1936 год.

Управление движением по соседству и застройка, а также защита домашних ценностей всегда были важными целями. Но за столетие зонирование стало инструментом для более широкого круга целей. Современные постановления о зонировании часто направлены на защиту окружающей среды и сельскохозяйственных угодий. Они также стремятся повысить общественную безопасность; создавать эстетически приятную, динамичную городскую среду; и обеспечить обильное дешевое жилье — и все это позволит общинам контролировать свою базу налогообложения собственности. 10 К сожалению, многие из заявленных целей зонирования противоречат друг другу.

Последствия регулирования землепользования

Правительства принимают правила землепользования для различных благих целей, но не все эффекты положительны. Постановления усложняют или запрещают строительство жилья, что сокращает предложение. Базовая экономическая теория предполагает, что если спрос растет, то цены на жилье больше всего вырастут в городах, где предложение наиболее ограничено такими правилами.

Эмпирические исследования в городах США показывают, что правила зонирования действительно сокращают предложение, что, в свою очередь, увеличивает цены. Экономист Джонатан Ротвелл указывает, что «примерно 20 процентов колебаний в росте городского жилья можно объяснить регулированием плотности», и что «регулирование, направленное против плотности, приводит к завышению цен перед лицом шока спроса». 11 Экономист Дженни Шуэц предлагает, чтобы правила зонирования уменьшили количество выдаваемых разрешений на строительство, особенно для квартир и кондоминиумов. 12

Правила зонирования во многих отношениях ограничивают поставки. Например, требования к минимальному размеру партии уменьшают плотность жилья и, следовательно, общее предложение. Одно исследование, проведенное в Бостоне, показало, что каждый дополнительный акр минимального размера участка связан с 50-процентным сокращением разрешений на строительство. 13 Ограничения по высоте здания также ограничивают предложение. А некоторые города напрямую ограничивают предложение, ограничивая годовое количество разрешений на строительство.

Постановления о зонировании также налагают требования к проектированию жилья, что может привести к увеличению затрат из-за необходимости использования более дорогих строительных материалов.Как и большинство правил зонирования, требования к проектированию могут также увеличить продолжительность и неопределенность процесса застройки, что, в свою очередь, ведет к увеличению затрат. Требования к дизайну могут увеличить стоимость материалов для разработки.

Общее количество правил имеет значение. Исследование, проведенное Джоном Куигли и Стивеном Рафаэлем, показало, что каждое регулирование в городах Калифорнии связано с увеличением стоимости жилья, занимаемого владельцами, на 4,5 процента и с увеличением стоимости арендного жилья на 2,3 процента. 14 Обширный обзор академической литературы, проведенный Китом Иланфельдтом, обнаружил, что данные убедительно свидетельствуют о том, что регулирование зонирования увеличивает стоимость жилья в пригородных сообществах. 15 Исследования городских рынков дали аналогичные результаты.

Нормативные издержки сильнее сказываются на одних городах США, чем на других. Эдвард Глезер и соавторы подсчитали, что правила зонирования увеличили стоимость квартир на Манхэттене, Нью-Йорк; Сан — Франциско, Калифорния; и Сан-Хосе, Калифорния, примерно на 50 процентов. 16 Исследование Салима Фюрта показало, что жители дорогих прибрежных городов будут платить на 20 процентов меньше расходов на домовладение и на 9 процентов меньше арендной платы, если города примут правила зонирования, типичные для остальной части страны. 17

В районах страны с наиболее высокими темпами экономического роста действуют одни из самых дорогостоящих правил зонирования и землепользования. В таких городах, как Сан-Хосе, растут доходы и прекрасные возможности для трудоустройства, но у них есть серьезные проблемы с доступностью жилья.Низкоквалифицированные рабочие не могут позволить себе высокую стоимость жилья в таких строго регулируемых городах, и поэтому они застревают в более дешевых районах, где меньше возможностей для трудоустройства. 18 Таким образом, зонирование землепользования способствует своего рода географической сегрегации по доходам. 19 Многие исследования показывают, что зонирование — это регрессивная политика, поскольку расходы непропорционально ложатся на домохозяйства с низкими доходами. 20

Общее влияние правил землепользования на экономику США может быть довольно большим.Если рабочие не могут позволить себе жить в местах, где они могут наилучшим образом использовать свои навыки, производительность в США пострадает. Исследование Чанг-Тай Се и Энрико Моретти показало, что несоответствие между региональным предложением рабочей силы и возможностями трудоустройства, вызванное правилами землепользования, привело к сокращению объема производства в США на 8,9 процента. 21

Новые свидетельства о влиянии Постановления о землепользовании

В этом разделе представлены подтверждающие доказательства того, что правила землепользования значительно выросли и что рост связан с ростом цен на жилье.Трудно количественно оценить объем и последствия зонирования и регулирования землепользования. Я использую набор данных решений апелляционных судов штата, которые включают слова «землепользование» или «зонирование» в качестве прокси для регулирования, и провожу два параллельных анализа: один для землепользования и один для зонирования. 22

Количество судебных решений по землепользованию или зонированию является хорошим показателем для регулирования, поскольку важные решения о землепользовании и зонировании обычно оспариваются в суде. Дэниел Шоаг и Питер Ганонг отмечают, что «правила [землепользования] часто противоречивы, и любое такое правило, независимо от его точного институционального происхождения, скорее всего, будет проверено.. . . Это делает судебные решения комплексной мерой, охватывающей множество различных каналов ограничения на новое строительство ». 23

Рисунок 2: Рост регулирования землепользования с течением времени: национальный (1941–2010)


Источник Неопубликованный набор данных любезно предоставлен Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди. Скопируйте в файлы автора.

Рисунок 3: Рост регулирования зонирования с течением времени: национальный (1941–2010)


Источник Неопубликованный набор данных предоставлен Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди.Скопируйте в файлы автора.

Данные показывают, что количество судебных дел по землепользованию и зонированию существенно увеличилось в масштабах страны, как показано на рисунках 2 и 3. Например, в 2010 году было на 157 процентов больше дел о землепользовании, чем в 1980 году. Их было на 82 процента больше. случаев зонирования в 2010 году по сравнению с 1980 годом. Другими словами, количество вариантов землепользования более чем удвоилось, а количество случаев зонирования почти удвоилось за три десятилетия. 24 Население США за тот же период выросло на 37 процентов.Это говорит о том, что зонирование и регулирование землепользования существенно выросли в реальном выражении.

Регулирование землепользования также выросло во всех 50 штатах, если судить по связанным судебным делам, а регулирование зонирования выросло во всех штатах. Ежегодное количество новых правил землепользования и зонирования продолжает расти в большинстве штатов. 25

Проблема с усилением регулирования заключается в том, что оно создает барьеры для предложения нового жилья и, таким образом, часто повышает цены на жилье. Используя данные судебного дела, я изучил взаимосвязь между ценами на жилье и правилами землепользования в штатах.Я усреднил данные о ценах и регулировании за последние 10 лет — с 2000 по 2010 годы — и выполнил простую регрессию, чтобы оценить силу взаимосвязи.

Рисунок 4 показывает, что цены на жилье ниже в штатах с меньшим количеством правил землепользования. На рисунке показана подобранная линия регрессии, которая имеет высокую статистическую значимость. 26 В штатах с наибольшим объемом правил землепользования самые высокие цены на жилье.

Отдельно я исследовал эту взаимосвязь для отдельных состояний.В 44 из 50 отдельных штатов ежегодное усиление регулирования землепользования связано с ростом реальных средних цен на жилье за ​​35-летний период. 27

Диаграмма 4: Регулирование землепользования и цены на жилье растут вместе: национальный (2000–2010)


Источник Моррис А. Дэвис и Джонатан Хиткот, «Цена и количество жилой земли в Соединенных Штатах», Journal of Monetary Economics 54, no. 8 (2007): 2595–620.Данные случая были предоставлены Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди; скопировать в файлы автора.

Регулирование зонирования также связано с ценами на жилье. На Рисунке 5 показано, что цены на жилье ниже в штатах с меньшим количеством правил зонирования. На рисунке показана подобранная линия регрессии, которая оценивает взаимосвязь. Связь статистически значима. 28 В штатах с наибольшим объемом правил зонирования цены на жилье в среднем выше.

В целом, 36 из 50 отдельных штатов показывают, что усиление регулирования зонирования связано с ростом цен на жилье за ​​35-летний период.

Регулирование — не единственный фактор, влияющий на изменение цен на жилье. Географические ограничения, иммиграция, уровень безработицы, доверие потребителей, технологические достижения, модели брака и удобства в зависимости от местоположения также влияют на стоимость жилья. Тем не менее, рисунки 4 и 5 показывают, что правила зонирования и землепользования важны.

Диаграмма 5: Регулирование зонирования и рост цен на жилье: национальный (2000–2009)


Источник Моррис А.Дэвис и Джонатан Хиткот, «Цена и количество жилой земли в Соединенных Штатах», Journal of Monetary Economics 54, no. 8 (2007): 2595–620. Данные случая были предоставлены Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди; скопировать в файлы автора.

Последствия для политики

Взаимосвязь между регулированием и ценами на жилье важна для государственной политики, поскольку регулирование снижает доступность жилья, а доступность жилья является основной целью различных программ федерального правительства, правительства штата и местного самоуправления.

Федеральное правительство потратило почти 200 миллиардов долларов на помощь американцам в аренде или покупке домов в 2015 году. 29 Министерство жилищного строительства и городского развития тратит около 50 миллиардов долларов в год, большая часть из которых направляется на повышение доступности жилья. Несмотря на это, количество домашних хозяйств в США, которые считаются «обремененными расходами» 30 из-за своего жилья, увеличилось или осталось неизменным с течением времени (Рисунок 6).

Рисунок 6: Доля домохозяйств, обремененных расходами, в США не улучшается


Источник «Американское жилищное обследование США — полный набор таблиц и стандартные ошибки», U.С. Бюро переписи населения, 2001–2013 гг., Https://www.census.gov/programs-surveys/ahs/data/2013/ahs-2013-summary-tables/national-summary-report-and-tables—ahs -2013.html. Оценки Объединенного центра жилищных исследований предоставлены Объединенным центром жилищных исследований Гарвардского университета. Копия данных в авторские файлы.

Перспективы для домохозяйств с тяжелым бременем затрат 31 не лучше. Помимо небольшого спада во время финансового кризиса, 32 процент домохозяйств с тяжелым бременем расходов со временем увеличился.В своем последнем отчете Объединенный центр жилищных исследований при Гарвардском университете прогнозировал, что к 2025 году доля сильно обремененных расходами домашних хозяйств увеличится на 11 процентов. 33

Сторонники доступности жилья часто связывают проблемы доступности с неадекватным федеральным финансированием. Но трудно утверждать, что недостаточное федеральное финансирование является источником проблем с доступностью, учитывая взаимосвязь между местным регулированием и стоимостью жилья.

Независимо от того, улучшает ли доступность федеральное финансирование, федеральные деньги действительно способствуют принятию неверных решений на местном уровне.После ранжирования штатов на основе бремени их правил землепользования (Приложение B) я обнаружил, что федеральные жилищные субсидии сконцентрированы в штатах с наиболее жестким регулированием.

Например, доллары по федеральным жилищным ваучерам идут в штаты с наиболее строгим зонированием по более чем вдвое большей сумме, чем в штатах с наименее строгим зонированием. При этом штаты с наиболее строгим зонированием получают почти в два раза больше федеральных долларов на душу населения по сравнению со штатами с наименьшими ограничениями (Рисунок 7).Кажется, что государства вознаграждаются за свою контрпродуктивную политику на местном уровне. Взаимосвязь между федеральными субсидиями и ограничительными правилами зонирования сохраняется даже после учета бедности. 34

Такая компоновка создает некоторые проблемы. Во-первых, это не позволяет штатам и местным властям учиться на своих ошибках. Когда возникают проблемы с доступностью, штаты могут винить в этом ограниченное федеральное финансирование, а не реформировать свою политику зонирования или землепользования.

Во-вторых, отношения между федеральным правительством и правительством штата создают проблемы справедливости.От федеральных налогоплательщиков нельзя разумно ожидать, что они будут субсидировать последствия безответственной политики штата и местного самоуправления, но именно это происходит при нынешней федеральной политике.

Не все штаты игнорируют стоимость регулирования; некоторые штаты и города пытались смягчить его последствия. Они опробовали инклюзивное зонирование, государственные планы доступного жилья, налоги на роскошные кондоминиумы, плату за привлечение застройщиков, 35 и квоты на доступное жилье. В лучшем случае большинство инициатив предоставляют только пластырь, а в худшем — подрывают заявленные цели.Например, инклюзивное зонирование часто ослабляет экономические стимулы для нового жилищного строительства, что аналогично регулированию зонирования. В результате инклюзивное зонирование усугубляет нехватку предложения жилья и ведет к повышению цен на жилье. 36

Эффективная реформа требует прямого подхода. Например, штаты могут уменьшить сферу действия Закона штата о разрешении зонирования, который предоставляет городам широкие полномочия для ограничительного регулирования. Государства также могут вносить поправки в свои законы, чтобы прямо защитить владельцев собственности от регулирующих сборов.В настоящее время владельцам недвижимости редко выплачивается компенсация за разрушение стоимости собственности, связанное с зонированием или изменением зонирования (например, перевод собственности из многоквартирного жилого в односемейный). 37

Диаграмма 7. Федеральные расходы на доступность жилья являются самыми высокими в штатах с наибольшим уровнем регулирования


Источник «Таблицы состояния бюджета на 2017 год», Управление управления и бюджета, 2017 год. Здесь рейтинг автора в штате за 2015 год сочетается с цифрами бюджета за 2015 год.Сумма в долларах включает расходы на жилищные ваучеры по Разделу 8, Операционный фонд государственного жилищного фонда и Капитальный фонд государственного жилищного строительства.

Если правительство штата требует, чтобы города выплачивали компенсацию владельцам собственности за правила зонирования или землепользования, это удержало бы города от произвольного зонирования или регулирования. Штаты также могут перераспределять доллары жилищных субсидий в города, которые ограничивают или ослабляют регулирование. Несколько штатов, включая Орегон, попробовали этот подход.

Когда крупная реформа недостижима, местные органы власти могут делать небольшие шаги вперед.Упорядочение существующих процессов утверждения и превращение определенных классов застройки по праву, а не по усмотрению, увеличило бы предложение жилья и, таким образом, улучшило бы доступность.

Заключение

В отсутствие нормативной реформы местным органам власти проблематично полагаться на федеральные программы, такие как жилищные ваучеры по разделу 8, налоговый кредит на жилье для малоимущих и государственное жилье, чтобы облегчить проблемы с доступностью жилья. Реформирование местного законодательства обходится недорого и напрямую решает проблему доступности жилья.

Как показывает научная литература и подтверждающий анализ, приведенный в этой статье, правила зонирования и землепользования пагубно влияют на доступность жилья. А правила зонирования и землепользования становятся все более строгими.

К сожалению, местные органы власти, похоже, вознаграждаются за контрпродуктивное поведение. Текущие федеральные программы стимулируют правительство штата и местные органы власти игнорировать вклад местных жителей в кризис доступности жилья. Федеральные деньги не могут адекватно компенсировать влияние местных правил зонирования и землепользования на доступность жилья.Даже если бы это было возможно, использование федеральных средств для поддержки разрушительной местной политики было бы безответственным.

Штаты и местные муниципалитеты могут повысить доступность жилья без федеральных денежных средств путем реформирования местных правил зонирования и землепользования. Реформы, такие как оптимизация процессов утверждения, обеспечение развития по праву и перераспределение государственных средств в города, сокращение регулирования, обеспечивают преимущества всем избирателям. Преимущества реформы включают доступность жилья, лучшее соответствие рабочих мест и улучшение экономического роста.

Приложение

Приложение A. Основные типы правил

Правила зонирования и землепользования имеют разные, но совпадающие значения. Регулирование землепользования — это общий термин, включающий правила зонирования и территориального деления; строительные нормы и правила; а также национальные, государственные или региональные правила по застройке и выдаче разрешений (например, Закон о национальной экологической политике или Закон о качестве окружающей среды Калифорнии). Зонирование является важной частью регулирования землепользования и включает в себя регулирование землепользования, связанное с постановлением о зонировании города или округа.В этом отчете проводится независимый анализ зонирования и регулирования землепользования.

Вместе, зонирование и / или регулирование землепользования влияют на развитие жилищного строительства через некоторые из следующих важных каналов:

Таблица A.1: Типы правил зонирования и / или землепользования

Приложение Б. Гос. Ранг

Регулирование имеет тенденцию к росту в разных штатах, а относительные уровни регулирования варьируются в зависимости от штата и географии. В таблицах B.1 и B.2 сравнивается относительный уровень регулирования в штатах с 2000 по 2010 год в масштабах по населению штата.Данные за 2015 г. и численность населения используются для проведения анализа федеральных расходов в разделе «Последствия для политики».

Многие штаты, получившие высокие (низкие) баллы по регулированию зонирования, также имеют высокие (низкие) баллы по регулированию землепользования. 38 Южные штаты составляют одни из штатов с наименее строгим регулированием. Эти штаты включают Оклахому, Техас, Южную Каролину, Миссисипи и Арканзас. В целом южные штаты занимают 8 из 10 мест с наименьшими ограничениями для регулирования землепользования и 7 из 10 мест с наименьшими ограничениями для зонирования.

Северо-восточные штаты составляют одни из штатов с наиболее строгим регулированием. Эти штаты включают Коннектикут, Род-Айленд, Вермонт, Делавэр, Мэн и Нью-Гэмпшир. В целом, северо-восточные штаты занимают 7 из 10 мест с наибольшими ограничениями для регулирования землепользования и 6 из 10 мест с наиболее ограничениями для зонирования. Эти результаты не особенно удивительны, учитывая репутацию северо-восточных штатов за исключительное зонирование и признание восточных штатов одними из наименее свободных штатов в целом. 39

Таблица B.1: Государственный статус: регулирование землепользования

Таблица B.2: Государственный статус: положение о зонировании


Заметки
  1. Чанг-Тай Се и Энрико Моретти, «Жилищные ограничения и пространственное нерациональное размещение», Рабочий документ Национального бюро экономических исследований No. 21154, май 2015 г.
  2. Примеры и описания см. В Приложении 1.
  3. Уильям А. Фишель, Правила зонирования! Регулирование экономики землепользования (Кембридж, Массачусетс: Институт земельной политики Линкольна, 2015).
  4. Крис Эдвардс, «Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям: наводнения, неудачи и федерализм», Сокращение федерального правительства , 1 декабря 2014 г., https://www.downsizinggovernment.org/.
  5. Стюарт Стерк, «Структурные препятствия для урегулирования земельных споров», Boston Law Review 91 (2011), https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1581737.
  6. Уильям А. Фишель, «Экономическая история зонирования и лекарство от его эффекта исключения», Urban Studies 41, no.2 (2004): 317–40.
  7. Майкл Таннер, Бедность: либертарианская перспектива (Вашингтон: Институт Катона, готовится к печати).
  8. Фишель, «Экономическая история зонирования».
  9. Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926).
  10. Предыдущие исследования показывают, что регулирование зонирования позволяет конвертировать налоги на недвижимость в плату за пользование. См. Fischel, Правила зонирования !
  11. Джонатан Т. Ротвелл, «Влияние регулирования плотности на столичные рынки жилья», рабочий документ, Школа общественных и международных отношений Вудро Вильсона, Принстонский университет, 2009 г., https: // dx.doi.org/10.2139/ssrn.1154146.
  12. Дженни Шуэц, «В моем пригородном дворе нет арендаторов: регулирование землепользования и арендное жилье», Журнал анализа политики и управления 28, вып. 2 (2009): 296–320.
  13. Эдвард Л. Глезер и Брайс А. Уорд, «Причины и последствия регулирования землепользования: данные из Большого Бостона», Journal of Urban Economics 65 (2008): 265–78, DOI: 10.3386 / w12601.
  14. Джон М. Куигли и Стивен Рафаэль, «Регулирование и высокая стоимость жилья в Калифорнии», American Economic Review 95, no.2 (январь 2005 г.): 323–28.
  15. Кейт Иланфельдт, «Исключительные правила землепользования в пригородных сообществах: обзор доказательств и политических предписаний», Urban Studies 41, no. 2 (2004): 261–83.
  16. Эдвард Глезер и др., «Почему Манхэттен такой дорогой? Регулирование и рост цен на жилье », Юридический и экономический журнал 48, вып. 2 (октябрь 2005 г.): 331–70.
  17. Салим Фурт, «Дорогостоящие ошибки: как плохая политика повышает стоимость жизни», Справочная информация Heritage Foundation, No.3081, 23 ноября 2015 г., http://www.heritage.org/research/reports/2015/11/costly-mistakes-how-bad-policies-raise-the-cost-of-living.
  18. Дэниел Шоаг и Питер Ганонг, «Почему снизилась конвергенция регионального дохода в США?», Рабочий документ, Гарвардская школа Кеннеди, Гарвардский университет, январь 2015 г., https://scholar.harvard.edu/files/shoag/files/why_has_regional_income_convergence_in_the_us_declined_01 .pdf.
  19. Джонатан Т. Ротвелл и Дуглас С. Мэсси, «Зонирование плотности и классовая сегрегация в U.S. Metropolitan Areas, Social Science Quarterly 51, no. 9 (декабрь 2010 г.): 1223–43.
  20. Сэнфорд Икеда и Эмили Вашингтон, «Как регулирование землепользования подрывает доступное жилье», Mercatus Research, Центр Mercatus в Университете Джорджа Мейсона, Арлингтон, Вирджиния, ноябрь 2015 г., https://www.mercatus.org/system/files/Ikeda -Land-Use-Regulation.pdf.
  21. Хсие и Моретти, «Жилищные ограничения и пространственное неправильное размещение».
  22. Набор данных предоставил Дэниел Шоаг из Гарвардской школы Кеннеди.Данные содержат ежегодные правила землепользования и ежегодные правила зонирования по штатам за почти 70-летний период. См. Определения в Приложении 1.
  23. По словам Шоага и Ганонга, случаи землепользования хорошо коррелируют с другими мерами ограничения землепользования. Примеры включают Индекс регулирования жилищного землепользования Wharton и опрос Американского института проектировщиков. Первый исследовал местные органы власти, суды и исполнительные органы штатов по различным аспектам регулирования землепользования, связанным с процессами и результатами; последние опросили должностных лиц, занимающихся планированием, о политике землепользования в своих штатах.
  24. Годовые варианты землепользования меняются от года к году, но среднее количество случаев увеличивается за этот период.
  25. Индивидуальный анализ состояния представлен в связанных онлайн-приложениях к этому документу, расположенных по следующей ссылке: https://object.cato.org/sites/cato.org/files/documents/pa-823-appendix.xlsx.
  26. Детали регрессии: R 2 = 0,35, F -stat = 26, p -value = 0,00, t -statistic = 5.1. Модель с фиксированными эффектами, использующая все 1800 наблюдений, дает общее R 2 = 0.38, F -stat = 124, p -value = 0,01, t -statistic = 2,59.
  27. Оклахома, Аляска, Орегон, Иллинойс, Миссури и Северная Дакота являются исключениями из правил. Возможно, что некоторые штаты не видят положительной взаимосвязи между регулированием и ценами на жилье, потому что регулирование относительно низкое.
  28. Детали регрессии: R 2 = 0,12, F -stat = 6.4, p -value = 0,01, t -statistic = 2.53. Модель с фиксированными эффектами, использующая все 1750 наблюдений, дает в целом R 2 = 0,28, F -stat = 43, p -value = 0,08, t -statistic = 1,79.
  29. Уилл Фишер и Барбара Сард, «Таблица диаграмм: предложение федерального жилья плохо соответствует потребностям», Центр бюджетных и политических приоритетов, март 2017 г., https://www.cbpp.org/research/housing/chart-book-federal расходы на жилье не соответствуют потребностям.
  30. Обремененные расходами домохозяйства тратят 30 или более процентов своего дохода на жилье и связанные с ним расходы.
  31. Домохозяйства с тяжелым бременем расходов тратят 50 или более процентов своего дохода на жилье.
  32. Во время финансового кризиса стоимость домов многих домовладельцев упала.
  33. Марсия Фернальд, ред., «Состояние жилищного строительства в стране, 2016 г.», Объединенный центр жилищных исследований, Гарвардский университет, http://www.jchs.harvard.edu/research/state_nations_housing.
  34. В регрессионном анализе автора используются ее собственный рейтинг штата и данные Управления управления и бюджета за 2015 год.Детали регрессии зонирования: R 2 = 0,18, F -stat = 5,2, p -value = 0,00, t -statistic = 2,91. Штаты с наиболее строгим регулированием землепользования получают на 40 процентов больше федеральных субсидий на душу населения, чем штаты с наименее строгим регулированием землепользования, но взаимосвязь между относительным уровнем регулирования и федеральными субсидиями не является статистически значимой.
  35. Ричард Эпштейн, «Кризис доступного жилья», Defining Ideas , Институт Гувера,
    , 27 февраля 2017 г., http: // www.hoover.org/research/affordable-housing-crisis.
  36. Икеда и Вашингтон, «Как регулирование землепользования подрывает доступное жилье».
  37. Роджер Пилон, «Права собственности и Конституция», в Катон Справочник для политиков , 8-е изд. (Вашингтон: Институт Катона, 2017 г.), https://object.cato.org/sites/cato.org/files/serials/files/cato-handbook-policymakers/2017/2/cato-handbook-for-policymakers-8th -edition.pdf.
  38. Рейтинги штатов могут быть полезны для описания общих тенденций в регулировании, но у них есть ограничения.Калифорния — неоднородный штат с большим количеством различий между прибрежными городами и Центральной долиной. Но Калифорния находится ближе к середине в рейтинге землепользования и зонирования. Это связано с тем, что рейтинг штата является средним, а это означает, что Калифорния в целом выглядит лучше, чем многие из ее строго регулируемых городов, таких как Сан-Франциско или Сан-Хосе.
  39. Уильям Ругер и Джейсон Соренс, «Свобода в 50 штатах: 2015–2016», Институт Катона, https://www.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *