Перевод земель промышленности в земли сельскохозяйственного назначения: Перевод категории земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности, в земли промышленности для целей добычи полезных ископаемых.

Содержание

О переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, Распоряжение Правительства Кировской области от 11 августа 2015 года №301

РАСПОРЯЖЕНИЕ

ОТ 11.08.2015 № 301

О переводе земель сельскохозяйственного назначения
в земли промышленности, транспорта, связи и иного
специального назначения



В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Положением о министерстве государственного имущества Кировской области, утвержденным постановлением Правительства Кировской области от 27.05.2015 № 40/272 «Об утверждении Положения о министерстве государственного имущества Кировской области», на основании ходатайств администраций Кирово-Чепецкого, Лузского, Малмыжского, Свечинского районов и Черновского сельского поселения Шабалинского района Кировской области о переводе земельных участков перевести земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения согласно приложению.



Губернатор —
Председатель Правительства
Кировской области НЛО. Белых

Приложение
к распоряжению Правительства
Кировской области
от 11.08.2015 № 301


Земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения,
переводимые в земли промышленности, транспорта, связи и иного
специального назначения

№ п/п

Местоположение земельного участка

Обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую

Кадастровый
номер земельного
участка

Площадь
(кв. м)

1

Кирово-Чепецкий район, Кстининское сельское поселение, в районе деревни Кобели

предоставление земельного участка для складирования пиломатериала на землях сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району

43:12:340141:192

9000

2

Лузский район, поселок городского типа Лальск, в районе деревни Данилово

размещение скотомогильника на землях сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району

43:16:422101:78

867

3

Малмыжский район, Саваль-ское сельское поселение, в районе села Савали

предоставление земельного участка для организации кладбища на землях сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району

43:17:510401:445

10613

4

Свечинский район, поселок городского типа Свеча, в районе деревни Рогожники

размещение скотомогильника на землях сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району

43:29:320434:265

600

5

Шабалинский район, Чернов-ское сельское поселение, в районе села Ключи

предоставление земельного участка для строительства лесопильного цеха на землях сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району

43:37:320124:312

2519

Перевод земель промышленности в земли сельхозназначения.


еще вот полномочия области

Статья 3. Полномочия Правительства Московской области

1. Правительство Московской области принимает правовые акты:
1) о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в собственности Московской области, за исключением случаев, установленных пунктами 1, 1.1 и 1.2 части 1 статьи 4 настоящего Закона;
(в ред. Законов МО от 28.12.2009 N 181/2009-ОЗ, от 14.07.2011 N 125/2011-ОЗ)

1.1) об управлении и распоряжении земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации;
(п. 1.1 введен Законом МО от 16.02.2007 N 23/2007-ОЗ; в ред. Закона МО от 28.05.2010 N 61/2010-ОЗ)
1.2) о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения;
(п. 1.2 введен Законом МО от 27.12.2008 N 236/2008-ОЗ)
2) об отнесении земель или земельных участков в составе таких земель, государственная собственность на которые не разграничена, к категории земель сельскохозяйственного назначения, независимо от того, предоставлены или не предоставлены земельные участки гражданам, юридическим лицам;
(п. 2 в ред. Закона МО от 14.07.2011 N 125/2011-ОЗ)
3) о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Законом;
4) о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных нужд Московской области;
(в ред. Закона МО от 17.07.2009 N 96/2009-ОЗ)
5) об установлении или о прекращении публичных сервитутов в соответствии со статьей 17 настоящего Закона;
6) о проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в собственности Московской области земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков;
7) о включении земельных участков в границы населенных пунктов или об исключении земельных участков из границ населенных пунктов;
(п. 7 в ред. Закона МО от 16.02.2007 N 23/2007-ОЗ)
7.1) об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков в случаях включения таких земельных участков в границы населенных пунктов или исключения их из границ населенных пунктов;
(п. 7.1 введен Законом МО от 16.02.2007 N 23/2007-ОЗ)
8) о принятии Московской областью наследства, которое составляют земельные участки, или в дар земельных участков или долей в праве общей собственности на земельные участки либо об отказе от наследства или дара;
9) об утверждении примерных форм договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками, справки о размере земельного налога, иных документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации;
(в ред. Закона МО от 22.12.2006 N 244/2006-ОЗ)
10) принимает иные правовые акты в соответствии с законодательством Российской Федерации, настоящим Законом и иными законами Московской области.
2. Полномочия Правительства Московской области, установленные настоящей статьей, могут быть переданы уполномоченному органу Московской области, за исключением полномочий, указанных в пунктах 3, 4, 7 и 7.1 части 1 настоящей статьи.
(в ред. Закона МО от 27.12.2008 N 236/2008-ОЗ)

Досудебное обжалование — Перевод земель из сельскохозяйственного назначения в земли промышленности

Документы, необходимые для получения услуги

  • Акт на списание мелиоративных систем
  • Выписка из ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей), выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц)
  • Выписка из ЕГРН об объектах недвижимости
  • Документ, удостоверяющего личность гражданина
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок
  • Проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности для строительства линейных объектов)
  • Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка
  • Утвержденный проект рекультивации земель (в случае перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности для добычи полезных ископаемых)

Cрок регистрации запроса на услугу

1 календ. дн.

Отказ в предоставлении государственной услуги

перевод не допускается в случаях, установленных ст. 4 Федерального закона № 172-ФЗ
Основания для отказа в
переводе земель из одной категории в другую установлены ст. 4 ФЗ № 172-ФЗ.
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории
в другую не допускается в случае:
1) установления в
соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных
участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на
такой перевод;
2) наличия отрицательного
заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее
проведение предусмотрено федеральными законами;
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения
земель или земельных участков утвержденным документам территориального
планирования и документации по планировке территории, землеустроительной
документации.

О переводе земельных участков из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в другую категорию в Каменском районе

 

 

 

от 27.08.2020 № 687

 

г. Ростов-на-Дону

 

 

О переводе земельных участков

из категории «земли сельскохозяйственного

назначения» в другую категорию в Каменском районе

 

В соответствии со статьей 8 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», постановлением Правительства Ростовской области от 25.06.2012 № 527 «Об уполномоченном органе и утверждении Порядка рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и в связи с ходатайством общества с ограниченной ответственностью «Седьмой Ветропарк ФРВ» (далее – ООО «Седьмой Ветропарк ФРВ»):

 

1.  Перевести из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» земельные участки, расположенные в Каменском районе Ростовской области, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные ООО «Седьмой Ветропарк ФРВ» праве аренды, в целях размещения ветряной электрической станции «Казачья ВЭС»:

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:604, площадью 175 900 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:605, площадью 29 622 кв. метра;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:606, площадью 10 0739 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:607, площадью 79 887 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:608, площадью 6 577 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:609, площадью 30 535 кв. метров;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:610, площадью 10 131 кв. метр;

земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602001:611, площадью 86 315 кв. метров.

2. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на министра имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области Толмачева Н.И.

 

 

Губернатор

Ростовской области                                                                         В.Ю. Голубев

 

 

Распоряжение вносит

министерство имущественных

и земельных отношений,

финансового оздоровления

предприятий, организаций

Ростовской области

Важные нюансы перевода земель сельхозназначения в другую категорию

Особенности перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию

Одним из самых ценных ресурсов Российской Федерации являются земли, которые в соответствии с Земельным кодексом делятся на определенные категории и могут иметь определенный разрешенный вид использования. Так, выделяют земли поселений и запаса, лесного и водного фонда, земли промышленности и особо охраняемых объектов, а также территории, используемые для обороны, космической отрасли и других особых целей.

Отдельную категорию составляют земли сельхозназначения, которые располагаются вне границ населенных пунктов и предназначены для нужд сельского хозяйства и иных целей, связанных с сельскохозяйственной деятельностью. У данных территорий есть определенный правовой режим, за нарушение которого предполагается наказание, например, сельскохозяйственные участки нельзя применять для строительства промышленных и жилых объектов.

Закономерным образом возникает вопрос, что делать, если есть необходимость в использовании земли не по целевому назначению? Для этого существует полностью законный способ, а именно – перевод земель сельхозназначения в земли промышленности, поселений и т.д. Правила перевода из одной категории в другую, также как и перечень необходимых документов, определяются в Федеральном законе 172-ФЗ, принятом в 2004 году. Несмотря на кажущуюся сложность, осуществить перевод земель из сельхозназначения в земли поселений или промышленности вполне реально, тем более, если заручиться поддержкой опытных юристов. Естественно, не лишним будет заблаговременно разобраться в некоторых нюансах процесса, в том числе, узнать, какие документы нужны для перевода земель из сельхозназначения в промышленную категорию в 2015 году. В законы регулярно вносят изменения, и их обязательно нужно принимать в расчет, если вы хотите получить положительное решение и перевести земельный участок в другую категорию.

Правовые аспекты перевода земель сельхозназначения в другие категории

Огромный интерес к процедуре перевода земель сельхозназначения в другие категории обуславливает постоянное усовершенствование российской законодательной базы по данному вопросу. Основными нормативно-правовыми документами на сегодняшний день являются:

* Земельный кодекс, в котором разъясняется сущность понятия «земли сельскохозяйственного назначения», а также перечень лиц, которые имеют право быть собственниками подобных участков. К ним относятся частные лица и организации, субъекты РФ, муниципальные образования и государство;

* федеральный закон 172-ФЗ, определяющий порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию и особенности процедуры.

Основанием для перевода земли из сельхозназначения в земли населенных пунктов или промназначения может быть:

* внесение изменений в границы поселений;

* консервация территории;

* строительство линий связи, автомобильных трас, железнодорожных путей и т.д.;

* создание объектов, находящихся под особой охраной;

* обеспечение обороноспособности страны;

* организация добычи полезных ископаемых;

* возведение промышленных объектов;

* признание земельной территории непригодной для сельскохозяйственных нужд и включение ее в состав земель запаса, лесного либо водного фонда государства;

* сооружение коммунально-бытовых построек при отсутствии иных вариантов их размещения.

Стоит отметить, что перевод земель сельхозназначения в земли поселений или промышленности допускается не всегда. В частности, получить разрешение не получится, если кадастровая стоимость участка будет на 50 или более процентов выше, чем средний показатель по району или округу. Также проблемы могут возникнуть, если речь идет о территории, которая признана особенно ценной с точки зрения сельскохозяйственной деятельности.

Какие документы потребуются для перевода сельскохозяйственных земель?

Во всех случаях, за исключением тех, когда перевести нужно земли, находящиеся в собственности государства (этот вопрос находится в ведении Правительства РФ), заинтересованному лицу предстоит обратиться в орган исполнительной власти или местного самоуправления. Вне зависимости от того, требуется ли произвести перевод земли сельхозназначения в земли населенных пунктов или промышленности, необходимо составить и

подать ходатайство. Что в нем указывают? Прежде всего, номер земельного участка, зафиксированный в кадастре, причина, по которой требуется перевод, наличие права на распоряжение землей, а также название текущей категории земель и той, в которую вам требуется ее перевести.

В дополнительный пакет документов входят:

* оформленное в соответствии с законом согласие правообладателя на выполнение перевода земли сельхозназначения в другую категорию;

* справка из кадастра о присвоении земельному участку определенного номера, где также указаны его конкретные параметры;

* выписка из Росреестра недвижимости о заключенных сделках и наличии у того или иного лица прав собственности на территорию, которую планируется перевести из состава одной категории в другую;

* копии бумаг, подтверждающие личность физического или юридического лица, подающего ходатайство.

В некоторых случаях также потребуется получение официального заключения о проведении экологической экспертизы, в частности, если нужно постановление о переводе земель сельхозназначения в категорию особо охраняемых объектов. Данная проверка производится за счет заинтересованного лица, соответственно стоимость перевода земли в промышленную категорию или земли поселений будет значительно меньше, чем перевод в территорию с особым природоохранным значением.

Как понятно из списка необходимых документов, до того, как подавать ходатайство, нужно позаботиться о постановке на кадастровый учет и регистрации в ЕГРП. Это потребует определенных затрат времени и денежных средств, причем расходы напрямую будут зависеть от площади земельного участка. Как с финансовой, так и с организационной точки зрения, гораздо разумнее начинать заниматься переводом земель сельхозназначения под строительство после заключения сделки о покупке недвижимости с установленной категорией. Свести хлопоты по изменению целевого назначения позволит обращение в специализированную юридическую компанию, сотрудники корой возьмут на себя обязанности по сбору и оформлению документов.

Когда ждать решения и есть ли вероятность отказа?

Вполне понятным можно назвать опасение заинтересованных лиц в получении отказа со стороны компетентных органов. Действительно, акт о переводе земель сельхозназначения удается получить не всем, однако в подавляющем большинстве случаев проблема заключается в недостаточно ответственном отношении к обоснованию причин и оформлению документов. Вместе с тем, есть и более серьезные поводы для принятия отрицательного решения, а именно:

* наличие тех или иных ограничений в федеральном законодательстве;

* отсутствие положительного заключения от эксперта, оценивавшего экологическое состояние участка;

* несоответствие между испрашиваемым целевым назначением и землеустроительными планами.

Во всех остальных случаях вероятность получения акта о переводе весьма высока, по крайней мере, если серьезно отнестись к обеспечению документальной базы. Что касается сроков вынесения решения, то для органов местного самоуправления максимальное время принятия акта о переводе или отказе составляет 2 месяца, а для Правительства России — 3 месяца.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан

Просьба разъяснить подробнее процедуру перевода земельных участков для строительства и размещения линий электропередачи и других линейных сооружений на землях сельскохозяйственного назначения. Чем отличается подобная процедура для земель населенных пунктов?

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на уровне органов местного самоуправления муниципальных районов Республики Татарстан.

Согласно части 4 п.2 ст.39.6 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения, без торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 78 ЗК РФ использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Решение о переводе земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения принимает КМ РТ.

Перевод категории земельных участков сельхозназначения в категорию земель промышленности, в том числе для строительства и размещения линий электропередач и других линейных сооружений, осуществляется в соответствии с ЗК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 21.12.2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изм. от 20.04.2015), постановлением КМ РТ от 25.10.2006 № 523 «Об утверждении формы ходатайства о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и состава прилагаемых к нему документов».

В случае если данные сооружения находятся в границах населенных пунктов, то достаточно внести изменения в Правила землепользования и застройки, в части отнесения необходимого земельного участка к определенной зоне, позволяющей принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка под объектами линейных сооружений.

Порядок перевода земель из одной категории в другую

Порядок перевода земель из одной категории в другую Понятие категории земель установлено Земельным Кодексом РФ, а также Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. Понятие категории земель установлено Земельным Кодексом РФ, а также Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ): земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фона; земли запаса. Согласно положению п. 1 ст. 8 ЗК РФ, отнесение земель к соответствующим категориям и их пере-вод из одной категории в другую осуществляется в отношении: земель, находящихся в федеральной собственности — Правительством Российской Федерации; земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности — органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления; земель, находящихся в частной собственности: — земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ; — земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления. Непосредственный порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федераль-ным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон о переводе земель). Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель (участков земель) из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в должны быть указаны: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; 3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; 4) права на земельный участок. При этом к ходатайству в соответствии с Законом о переводе земель должны быть приложены: 1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц; 3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава зе-мель одной категории в другую; Следует учитывать, что в рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатай-ством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены документы, состав, форма или со-держание которых не соответствуют требованиям, установленным Законом о переводе земель. В этом случае оно подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки: 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации; 2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государст-венной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Вышеуказанный акт не может быть принят на какой-либо определенный срок. После принятия акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суде. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или зе-мельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. Особенности перевода земель из одной категории в другую регулируются главой II Закона о пере-воде земель, в которой подробно описаны особенности, свойственные каждой отдельной категории зе-мель. При этом перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в другую категорию не допускается. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и зе-мель иного специального назначения в другую категорию осуществляется без ограничений, но имеет некоторые особенности: — при переводе земель промышленности и иного специального назначения, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу в другую категорию необходим утвержденный проект рекультивации земель; — при переводе земель промышленности и иного специального назначения, на которых осуществ-лялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность в другую категорию необходимо сначала произвести восстановление нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов в другую категорию осуществляется только при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством РФ об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно. Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае: 1) организации особо охраняемых природных территорий; 2) установления или изменения черты поселения; 3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. В иных случаях перевод земель лесного фонда и в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с: 1) невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению; 2) прекращением нужд лесного хозяйства; 3) необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства, нужд сельского хо-зяйства, энергетики, добычей полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия народов РФ. Перевод земель водного фонда в другую категорию допускается в случаях: 1) создания особо охраняемых природных территорий; 2) установления или изменения населенных пунктов; 3) размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных ва-риантов размещения этих объектов; 4) прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений ме-стоположения водных объектов при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формиро-вания в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.

Земельный участок | Бесплатный полнотекстовый | Конверсия сельскохозяйственных земель, экономическая ценность земель и устойчивое сельское хозяйство: пример из Восточной Явы, Индонезия

1.

Введение Земля — ​​один из наиболее важных аспектов жизни. В сельскохозяйственном производстве роль земли как основного ресурса незаменима. С экономической точки зрения земля является наиболее эффективным активом, приносящим богатство фермеров [1,2], а также важным фактором экономического роста [3]. Однако ограниченный и невозобновляемый характер предложения земли создает ожесточенную конкуренцию в землепользовании, обычно между сельскохозяйственным и несельскохозяйственным секторами.Это приводит к переустройству сельскохозяйственных земель (ALC), что значительно снижает доступность сельскохозяйственных земель и ставит под угрозу снабжение продовольствием. По иронии судьбы, самый высокий уровень ALC наблюдается в развивающихся странах [4], которые характеризуются большой численностью населения и высоким потреблением продуктов питания [5]. Таким образом, правильное управление ALC важно для стабилизации питания. Помимо ALC, другой важной проблемой, связанной с сельскохозяйственными угодьями (AL), является ухудшение качества земель, вызванное неприемлемыми моделями возделывания земель [6]. Стремясь максимизировать экономические выгоды, фермеры склонны чрезмерно эксплуатировать землю, выращивая ценные культуры, которые в основном не подходят для характеристик земли [7,8]. Это обеспечивает высокую экономическую отдачу для фермера, хотя в долгосрочной перспективе качество земли будет ухудшаться, что принесет в жертву будущее производство продуктов питания ради краткосрочных экономических выгод. Из всех причин ALC урбанизация вызвала самые быстрые и необратимые изменения. [9]. Это способствовало формированию пригородной зоны в сельскохозяйственном регионе, близкой к центру города [10,11].Пригородная зона определяется как территория, в которой процесс приурбанизации, характеризующийся изменением экономической структуры и структуры занятости, быстрой урбанизацией и ростом населения, ростом стоимости земли, но с большим количеством земель, все еще используемых в сельском хозяйстве, ведется [11]. Многие исследования заявили о важности сельского хозяйства в пригородных районах. Пригородное сельское хозяйство может улучшить состояние окружающей среды за счет смягчения теплового эффекта в городах и снижения риска наводнений [12,13], создания зеленых открытых пространств для городского населения [14,15,16] и источника дохода, особенно для бедные [17,18]. Более того, в контексте развития часто указывается на важную роль пригородного сельского хозяйства. Макги [19] утверждал, что пригородная зона является критически важной зоной для поддержки продовольственной безопасности с ее ресурсной базой и близостью к центру города. Пригородное сельское хозяйство также играет важную роль в обеспечении устойчивости городов [20], обеспечивая возможности для получения доходов, поставляя продукты питания и волокна, и обращая вспять тенденцию к ухудшению состояния окружающей среды в городских районах [21]. Таким образом, важно сохранить землю в пригородной зоне как сельскохозяйственную землю.Основываясь на традиционной теории местоположения, переустройство сельскохозяйственных земель вызвано относительно более высокой арендной платой, которая создается за счет использования городских земель по сравнению с использованием сельскохозяйственных земель [22,23,24]. ALC в развивающихся странах осуществляется быстро и в основном незапланированно. Поскольку большая часть городских территорий окружена производительными сельскохозяйственными угодьями [25], неконтролируемые ALC напрямую сокращают производство продуктов питания и предоставление экосистемных товаров и услуг, получаемых с этих типов земель [26]. Таким образом, важно контролировать ALC.Для достижения этой цели крайне важно в первую очередь взглянуть на основную причину ALC. Как упоминалось ранее, основной причиной ALC является разная рента, которая создается за счет использования городских и сельскохозяйственных земель. Более высокая арендная плата за пользование городской землей будет способствовать дальнейшему развитию ALC. И наоборот, рост арендной платы за сельскохозяйственные земли ограничит ALC. Фактически, на арендную плату за землю для городского и сельскохозяйственного использования влияет множество факторов. Следовательно, ALC можно контролировать, сосредоточив внимание на важных факторах, повышающих сельскохозяйственную ренту и снижающих несельскохозяйственную (городскую) ренту.Схематически этот аргумент представлен на Рисунке 1. Предыдущие исследования экономической стоимости земли показали, что она существенно влияет на решение фермеров продавать или не продавать свою землю для несельскохозяйственных целей. В Европе Единая сельскохозяйственная политика (ОСП) посредством несвязанных платежей и схем охраны окружающей среды увеличивает стоимость земли, поскольку фермеры конвертируют оплату САР в стоимость земли [27,28,29,30]. Эти выплаты увеличивают стоимость сельскохозяйственных угодий и заставляют фермеров не желать продавать их для несельскохозяйственного использования.Более того, рост стоимости сельскохозяйственных земель способствует конфликту в землепользовании как между фермерами (для использования в сельском хозяйстве), так и между фермерами и нефермерами (для несельскохозяйственных целей) [31]. Более того, рост экономической стоимости земли из-за урбанизации в Бангладеш заставляет недвижимость и индивидуальных застройщиков спекулировать и строить здания на ограниченных территориях, включая продуктивные сельскохозяйственные земли [32]. В Индонезии стремительная урбанизация увеличивает спрос на жилье, что приводит к высокому спросу на землю для жилищного строительства, что увеличивает стоимость сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственного использования.Растущая экономическая ценность земли для жилья трансформируется в массивную ALC и создает зону, называемую пригородной зоной [33]. Эти исследования показывают, что экономическая стоимость земли является основным фактором ALC. Однако немногие исследования подчеркивают значение этого вывода для политики. Кроме того, исследования, посвященные влиянию урбанизации на сельскохозяйственные угодья в Индонезии, проводились только в крупных мегаполисах [34,35,36,37,38], и мало исследований проводилось в средних и малых городах, где процесс урбанизации только начинается.

Общая цель проведения этого исследования — изучить относительную стоимость сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель в районах с высоким уровнем ALC (пригородные) и в районах с нулевым уровнем ALC (сельские районы). Конкретная цель данной статьи — измерить арендную плату за землю для использования в сельском хозяйстве и жилищном строительстве в пригородных и сельских районах в районе Джембер провинции Восточная Ява. Кроме того, в этом документе определены факторы, влияющие на арендную плату за землю для обоих видов использования в обеих областях.

2. Материалы и методы

2.1. Переустройство сельскохозяйственных земель в Индонезии
Показатель ALC в Индонезии составляет 187 720 га / год, и большая часть переустроенных земель использовалась для строительства жилья и промышленных объектов [39]. На жилищную застройку приходилось 48,96% переустроенных земель, за ней следовали промышленные (36,50%) и офисные здания (14,55%) [40]. Основными причинами ALC в Индонезии являются высокий спрос на землю для несельскохозяйственного использования и низкая отдача от традиционного сельскохозяйственного производства [39]. Быстрое развитие городов в пригородных районах увеличивает ценность ALC для городского использования и, таким образом, дает фермерам более высокий стимул для преобразования своих земель.Более того, фермеры часто воспринимают продажу своей земли как возможность найти более перспективную работу и как эффективный способ быстро заработать деньги и инвестировать в другие сектора [39]. В 2009 году правительство Индонезии издало закон о защите и контроле над уровнем ALC в соответствии с UU № 41 Tahun 2009. Предлагаются два основных механизма контроля над ALC. Во-первых, запрещение преобразования сельскохозяйственных земель путем создания «устойчивых сельскохозяйственных земель» (LP2B, что означает «Лахан Пертаниан Панган Беркеланджутан»). LP2B — это сельскохозяйственные угодья, которые охраняются законом и не могут быть преобразованы для других целей в течение 20 лет. Определение LP2B проводится местным правительством (районный уровень) путем издания регионального закона (PERDA) относительно территории, которая должна стать LP2B, и, во-вторых, путем предоставления фермерам стимулов для продолжения их сельскохозяйственной деятельности. В частности, формы стимулов включают снижение земельного налога, улучшение сельскохозяйственной инфраструктуры, финансирование исследований и разработок высокоурожайных сортов, легкость доступа к сельскохозяйственной информации и технологиям, обеспечение фермерских ресурсов, обеспечение прав на землю и вознаграждение за достижения фермеров [41] .Основная цель этого механизма — повысить экономическую ценность сельскохозяйственной деятельности, поскольку увеличение экономической ценности сельского хозяйства снизит вероятность того, что фермеры будут преобразовывать свои земли для других целей.
2.2. Район исследования
Это исследование проводилось в двух разных деревнях в районе Джембер (Кабупатен), который расположен в провинции Восточная Ява (рис. 2). Джембер — один из основных сельскохозяйственных регионов Явы. Его общая площадь составляет 3293,34 квадратных километра, на долю сельского хозяйства приходится 50.1% от общего пользования землей. В Индонезии сельскохозяйственное производство сосредоточено на острове Ява, и Восточная Ява является одним из основных сельскохозяйственных регионов. На Восточной Яве производство риса в основном сосредоточено в Джембере. Однако экономика Джембера переживает структурную трансформацию — от аграрной к индустриальной и ориентированной на услуги экономике. Следовательно, показатель ALC в Джембере увеличился за последнее десятилетие: в период с 2009 по 2016 год годовой показатель ALC в Джембере составлял 71 га (0.085%). Большая часть переустроенных земель использовалась для жилищного строительства и промышленного строительства. Из 31 подокруга ALC имел место только в девяти подокругах, причем самый высокий ALC составлял 8,6%, а самый низкий — 0,7% [42]. Однако образец ALC показывает некоторую важную информацию. Есть 22 района, которые не имеют ALC, однако темпы роста сельскохозяйственных земель нулевые. Это означает, что ALC продолжит расти в следующие несколько лет. Кроме того, территория муниципалитета Джембера состоит из трех подрайонов, в которых уровень ALC высок, и тот факт, что есть шесть других подрайонов, испытавших ALC, свидетельствует о появлении нового городского ядра.Кроме того, это новое городское ядро ​​ранее было сельскохозяйственным районом. Таким образом, важно изучить экономическую ценность земли в городских и сельских районах. Первой деревней была Кепанджен, расположенная в подрайоне Гумукмас (Кечаматан). Кепанджен — представитель аграрной экономики. В 2009–2016 годах в Кепанджене не наблюдалось ALC, и основными выращиваемыми культурами являются садоводство и продовольственные культуры (Рисунок 3). Кепаньен имеет площадь 14,78 квадратных километров и население 10 515 человек, в результате чего плотность населения составляет 711 человек на квадратный километр.Второе село Антирого находится в районе Самберсари. Антирого — представитель пригородной сельскохозяйственной зоны. Он расположен в 7 км от центра города Джембер, и в 2009–2016 годах в нем наблюдался быстрый ALC на 8,6% (Рисунок 4). Средний показатель ALC в Джембере в 2009–2016 гг. Составил 0,085%, что свидетельствует о том, что ALC сосредоточены в пригородной зоне. Плотность населения Антирого составляет 1359 человек на квадратный километр. Выбор этих деревень был основан на практических соображениях, поскольку обе деревни находятся в сельскохозяйственных регионах, и Кепанджен продолжает оставаться в сельском хозяйстве, в то время как Антирого демонстрирует значительный сдвиг в своей экономической структуре в сторону более индустриальной экономики.В качестве респондентов в этом исследовании были выбраны как фермеры, так и домовладельцы из обеих деревень.

Используемая процедура выборки представляла собой многоступенчатую случайную выборку. На первом этапе было проведено обследование крестьян и домовладельцев в обоих селах. На первом этапе мы идентифицировали 6061 домовладельца (3011 в Кепанджене и 3050 в Антирого) и 1839 фермеров (783 в Кепанджене и 1056 в Антирого). На втором этапе мы случайным образом выбрали 50 фермеров и 50 домовладельцев в каждом селе, в результате чего было получено 200 респондентов.

2.3. Данные

Данные, использованные в этом исследовании, были собраны у 100 фермеров и 100 домовладельцев из каждой деревни. Фермеры отбирались на основе обрабатываемого участка земли. Точно так же домовладельцы были выбраны на основе владения домом. Таким образом, в этом исследовании было 200 различных респондентов. Опрос проводился в период с января по июнь 2018 года. Анкета состояла из двух частей. Первая часть была посвящена измерению экономической ценности земли как для сельскохозяйственного, так и для жилищного использования, а вторая часть была сосредоточена на выявлении характеристик фермера и домовладельца.

Мы измеряли экономическую ценность земли как экономическую ренту, которую она производила за период в один год. Экономическая рента за сельскохозяйственную землю рассчитывается как прибыль, полученная от сельскохозяйственного производства за год. При расчете дохода фермерского хозяйства мы рассчитали как скрытые, так и явные затраты и вычли их из валового дохода. Неявная стоимость — это семейный труд. Однако использование семейного труда было обнаружено только в сельской местности. Напротив, в пригородных районах наемный труд использовался на всех этапах ведения сельского хозяйства.Точно так же экономическая рента за жилье рассчитывалась как арендная плата, полученная домовладельцами от сдачи дома в аренду на период в один год после вычета эксплуатационных расходов и затрат на содержание дома. Размер арендной платы был рассчитан как вмененная арендная плата (сумма арендной платы, полученная в случае аренды дома). Существует восемь переменных, которые используются для объяснения характеристик сельхозугодий, а именно: основная информация о земле (площадь земли, владение землей, местоположение), доступность (расстояние до орошения, расстояние до ближайшего рынка и расстояние до дороги), структура посевов и плодородие почвы. Структура посевов в обеих деревнях различалась: в Кепанджене 10 моделей, а в Антирого — две. В Кепанджене выращиваются в основном продовольственные и садовые культуры, а в Антирого — продовольственные и сезонные плантационные культуры. Все эти модели были сгруппированы в продовольственные культуры (фиктивное значение 0) и смешанные культуры (фиктивное значение 1).

Плодородие почвы определялось путем прямого опроса фермеров об их земле. Было обнаружено, что использование самооценки уровня плодородия почвы полезно, поскольку фермеры имеют целостное представление о своей почве [43].Однако фермеры определили плодородие почвы как динамическую характеристику земли. Для целей данной статьи мы определили плодородную почву как почву с хорошей продуктивностью, поскольку фермеры часто связывают хорошую почву с ее способностью давать более высокий урожай. С этой целью плодородие почвы было сгруппировано в плодородные земли (1) и менее плодородные земли (0). Описание данных о сельскохозяйственных угодьях, использованных в этом исследовании — полная выборка, сельские и пригородные районы — показаны в таблице 1. Среднее значение немного отличается, хотя сельские фермеры владеют землей шире, чем их коллеги.Также показано, что сельскохозяйственные земли имеют более легкий доступ к орошению, в среднем всего 42 м, по сравнению с землями в пригородных районах, которые расположены в среднем на расстоянии 2053 м. Как расстояние до ближайшего рынка, так и до дороги, как правило, существенно не различаются, поскольку многие фермеры, как в сельских, так и пригородных районах, обычно продают свой урожай торговцам-сборщикам непосредственно на своем участке. Большая часть земли принадлежит фермерам, и 88 процентов фермеров в обеих деревнях обрабатывают свои собственные земли.Однако большинство из них круглый год выращивают только продовольственные культуры, и только 33 процента фермеров занимаются смешанным выращиванием. Что касается плодородия почвы, большинство фермеров (82 процента) считали свою землю плодородной. Для описания жилищных условий в обеих деревнях используются шесть переменных. Информация о характеристиках земли под застройку представлена ​​в Таблице 2.

В пригородных и сельских домах в среднем по три комнаты, что типично для Индонезии. Небольшая разница существует в доступности воды, и 100 процентов сельских домов имеют достаточное количество воды, в то время как 4 процента домов в пригородных районах не имеют доступа к достаточному количеству воды.Это показывает, что пригородная застройка не только приводит к преобразованию сельскохозяйственных земель, но также начинает ухудшать качество воды. Пригородные районы имеют более легкий доступ как к дороге, так и к центру города, поскольку обе эти инфраструктуры являются результатом экономического развития. Под центром города мы подразумеваем подрайонный центр (кечаматан) каждой деревни. Центр подрайона играет важную роль в жизни деревни как меньший городской центр. Большинство основных расходов сельчан приходилось на них.Таким образом, он играет важную экономическую роль.

2.4. Эконометрическая модель и процедуры оценки
Как упоминалось ранее, мы рассчитали экономическую стоимость земли как ренту, создаваемую этой землей при использовании в сельскохозяйственных или жилищных целях. Экономическая рента, создаваемая с сельскохозяйственных земель, рассчитывается по формуле (1):

lat = [(qit × pit) −cit] La

(1)

где lat — арендная плата за сельскохозяйственную землю за год t, qit — количество, собранное в сезоне i года t, pit — цена собранного урожая в сезоне i года t, cit — общие затраты на сельское хозяйство в сезоне i года t , а La — площадь суши.Экономическая рента, создаваемая за счет жилья, рассчитывается по уравнению (2). где lht — экономическая рента за жилье в году t, Rt — арендная плата за дом в году t, ct — расходы на эксплуатацию и содержание дома в году t, а Lh — площадь застройки дома. После расчета экономической стоимости земли мы затем определялись факторы, влияющие на него. Мы использовали множественную линейную регрессию. На этом этапе оценивались два уравнения. Первое уравнение определяет факторы, влияющие на экономическую ценность земли как в сельских, так и в пригородных районах (уравнение (3)):

lai = α0 + ∑n = 1nαnxin + ∑m = 1mβmDim + ui

(3)

где i = 1… 100, lai — стоимость сельскохозяйственных угодий, xn — количественные переменные, Dm — качественные переменные, а α0, αn, αm — точка пересечения регрессии и коэффициенты для количественных и качественных переменных соответственно. Описание каждой переменной и их сводные статистические данные показаны в таблице 1. Второе уравнение использовалось для оценки факторов, влияющих на экономическую ценность земли для жилищного строительства, и показано в уравнении (4):

lhi = α0 + ∑n = 1nαnxin + ∑m = 1mβmDim + ui

(4)

где i = 1… 100, lhi — экономическая ценность земли для жилья, xn — количественные переменные, Dm — качественные переменные, а α0, αn, αm — точка пересечения регрессии и коэффициенты для количественных и качественных переменных соответственно.Описание каждой переменной и их сводная статистика показаны в таблице 2. Данные, используемые в этом исследовании, были протестированы на автокорреляцию, гетероскедастичность и мультиколлинеарность. Оценка этого уравнения была основана на обычной оценке методом наименьших квадратов, а процессы оценки проводились с помощью SPSS Software (версия 25; SPSS Inc., Чикаго, Иллинойс, США).

3. Результаты

3.1. Экономическая ценность земли
Анализ земельной ренты показал, что пригородная зона имеет меньшую ценность для сельского хозяйства, но более высокую ценность для жилья (Таблица 3). Средняя стоимость сельскохозяйственных земель в пригородной зоне составляет 4447 рупий / м 2 рупий в год, в диапазоне от -416 рупий / м 2 рупий в год до 10 975 рупий / м 2 рупий в год. Между тем, в сельской местности он составлял в среднем 6047 рупий / м 2 рупий в год, в диапазоне от 1600 рупий / м 2 / год до 19 504 рупий / м 2 / год. И наоборот, средняя стоимость жилой земли в пригородной зоне составляет 39 904 рупий / м 2 рупий / год с широким диапазоном от 7917 рупий / м 2 / год до 142 188 рупий / м 2 / год, и это в среднем в семь раз выше, чем в сельской местности.В сельской местности стоимость жилья в среднем составляла всего лишь 5059 рупий за кв.м 2 рупий в год, от 278 рупий за кв.м 2 рупий в год до 14 908 рупий за кв.м 2 рупий в год. В пригородном сельском хозяйстве существует отрицательная ценность, что означает, что есть фермеры, которые предпочитают оставаться на сельскохозяйственных угодьях, даже за счет прибыли от сельского хозяйства. В то же время стоимость пригородного жилья была в семь раз выше, но обратное не применимо к сельскому округу, где сельскохозяйственные земли дали ценность, которая была только на 19% выше.Большинство фермеров выращивают продовольственные культуры в течение всего года, хотя мы обнаружили различные модели посевов, и каждая модель возделывания имеет разную экономическую ценность (Таблица 4). В сельской местности образцы непродовольственных культур смешиваются с садовыми культурами, тогда как в пригородных районах образцы непродовольственных культур смешиваются только с сезонными плантационными культурами, такими как табак. Стоимость земли показывает, что непродовольственные посевные культуры дали более высокую ценность. Однако только 26 процентов фермеров в сельской местности и 40 процентов в пригородных районах выращивали непродовольственные культуры.Как садовые, так и сезонные плантационные культуры требуют высоких затрат на сельское хозяйство, а также имеют более высокие производственные и ценовые риски. Таким образом, только более состоятельные фермеры, которые смогли нести большие затраты и риски, выращивают эти культуры.

С другой стороны, растущее число коммерческих фермеров в сельских районах, выращивающих садовые культуры, представляет собой потенциальную проблему. Руководствуясь высокими экономическими выгодами, они склонны чрезмерно эксплуатировать землю, выращивая садовые культуры, которые в основном не подходят для характеристик земли.В садоводстве в Кепанджене (и в целом в Джембере) интенсивно используются химические пестициды (особенно фунгициды и гербициды). Средняя частота применения пестицидов — три раза в неделю. Это значительно выше, чем при выращивании пищевых культур, при котором химические пестициды применяются только раз в одну-две недели. Следовательно, земля под садоводством получает большое количество остатков пестицидов. Кроме того, структура почвы в Кепанджене песчаная, а это означает, что остатки быстро впитываются.В более широком контексте остатки пестицидов загрязняют грунтовые воды. Поскольку садоводство в Кепанджене практикуется недалеко от жилых районов, остатки пестицидов также загрязняют воду, используемую для домашнего потребления. Арбуз, одна из основных садовых культур, сажают круглый год (в среднем 3–4 посевных сезона). Это еще больше увеличивает количество остатков пестицидов, попадающих в почву. Более того, фермеры в Кепанджене не убирали с поля пожнивные остатки, что означает, что в почву может проникнуть больше пестицидов.Эти методы имеют высокую экономическую ценность, но в долгосрочной перспективе они ухудшат качество почвы и воды.

В сельской местности дома расположены только на землях, ранее предназначавшихся для жилищного строительства. И наоборот, есть дома, построенные на переустроенных землях, которые ранее использовались для сельскохозяйственного производства. Результат анализа показывает, что сельскохозяйственные земли после переустройства имели более высокую экономическую ценность (Таблица 5). В среднем переоборудованные сельскохозяйственные земли приносили Rp. 7917 / м 2 / год, в пределах от Rp.7917 / м 2 / год и рупий. 42,230 / м 2 / год. Это значительно больше, чем когда она была сохранена как сельскохозяйственная земля. Таким образом, для фермеров логично преобразовать свою землю, поскольку это дает им больше финансовых выгод, чем если бы они остались в сельском хозяйстве.
3.2. Факторы, влияющие на экономическую стоимость земли
Обычная оценка методом наименьших квадратов показала, что многие переменные влияют на экономическую стоимость земли, используемой для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных целей. Результаты оценки по уравнениям (3) и (4) представлены в таблице 6.F-тест для общего соответствия обеих моделей показан в таблице 4. Это проверяет нулевую гипотезу о том, что все коэффициенты в моделях равны 0. Поскольку значение p для F-теста для обеих моделей составляет pp = 0,000, нулевая гипотеза о том, что все переменные коэффициенты 0 отклоняется. Таким образом, можно сделать вывод, что модель лучше оценивает экономическую ценность земли как для сельскохозяйственного, так и для жилищного использования. Объясненная дисперсия зависимой переменной может быть измерена с помощью значения 2 рэндов. Стоимость R 2 первой модели равна 0.656, что указывает на то, что 65,6% колебаний стоимости сельскохозяйственных земель можно объяснить с помощью модели. Значение R 2 для второй модели составляет 0,640, что указывает на то, что 64% ​​колебаний стоимости земли под жилье можно объяснить с помощью модели. Это процентное соотношение является удовлетворительным, поскольку модели не нарушали предположения о нормальности, мультиколлинеарности, гомоскедастичности и линейности.

Первая модель показывает, что семь из восьми оцененных переменных имеют значимые значения p. Как и следовало ожидать, у земельного участка коэффициент отрицательный.Таким образом, чем больше земля, тем ниже ее экономическая ценность. Полученный результат обусловлен двумя причинами. Во-первых, фермеры, у которых больше земли, как правило, выращивают продовольственные культуры, которые имеют меньшую экономическую ценность по сравнению с непродовольственными культурами (садоводство или сезонные плантационные культуры). Во-вторых, фермеры, у которых больше земли, как правило, используют ресурсы более низкого качества (как трудовые, так и нетрудовые), тем самым снижая производительность и создаваемую ренту. Переменные доступности обеспечили ожидаемый результат: чем дальше сельхозугодья от орошения, ближайшего рынка и дороги, тем ниже стоимость земли.Большая часть продаж собранного урожая происходила на сельскохозяйственных угодьях, хотя продавец обычно взимает более крупные транспортные расходы. Структура посевов существенно повлияла на стоимость земли, где непродовольственные культуры приносили в среднем 1950,186 рупий / м 2 рупий в год, что является более высоким значением по сравнению с моделями сельскохозяйственных культур. Также сообщалось, что плодородие почвы повысило экономическую ценность земли в среднем на 987,133 рупий / м 2 рупий в год. Кроме того, как и ожидалось, сельскохозяйственные угодья, расположенные в пригородных районах, имели более низкую стоимость по сравнению с сельскими районами. Однако землевладение существенно не влияет на стоимость земли. Объяснение этого результата состоит в том, что все фермеры из сельских районов обрабатывали свои собственные земли, что привело к небольшому разбросу данных.

Вторая модель показывает, что три из пяти оцененных переменных оказывают значительное влияние на стоимость земли под жилье. Показано, что количество комнат и доступность центра города существенно влияют на стоимость земли. Большинство арендаторов домов в исследуемой области придают большее значение количеству комнат, чем размеру здания, поскольку большинство из них сдают дом группами.1 Таким образом, чем больше количество комнат, тем большую экономическую ценность это создает. Кроме того, люди предпочитают жить как можно ближе к центру города, поскольку большая часть их деятельности проводится там. Кроме того, как и ожидалось, стоимость домов, расположенных в пригородных районах, составляет 83 696,221 рупий за кв.м 2 рупий в год, что выше, чем у домов, расположенных в сельской местности.

5. Выводы

В этом исследовании была предпринята попытка измерить экономическую стоимость земли в сельских и пригородных районах, как для сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного использования.Главный тезис этого исследования заключается в том, что стоимость земли является основным фактором преобразования сельскохозяйственных земель. Высокая стоимость сельскохозяйственных земель для сельскохозяйственного использования ограничивает переустройство земель, и наоборот. Результат этого исследования подтверждает предыдущий тезис. В пригородных районах, где спрос на жилье высок, стоимость земли под жилье быстро растет, что способствует преобразованию сельскохозяйственных земель, в то время как в сельских районах, где сельское хозяйство является основным видом экономической деятельности, сельскохозяйственные земли имеют более высокую стоимость.Мы также обнаружили, что появились пригородные фермеры, которые предпочитают продолжать заниматься сельским хозяйством и сохранять свои сельскохозяйственные угодья даже за счет прибыли. В сельских районах растет число коммерческих фермеров, которые легко меняют свою культивируемую культуру на более ценную, и, хотя они получают высокую экономическую отдачу, они, как правило, пренебрегают пригодностью земли и практикуют интенсивное сельское хозяйство, что приводит к потенциальная деградация качества земли.

Ниже мы указали на важные ограничения этого исследования:

  • Данные, использованные в этом исследовании, были получены только из двух деревень, представляющих пригородные и сельские районы, соответственно, и у них также был только один период наблюдения.Полученная информация будет полезна при добавлении к данным пространственного и временного измерения. Таким образом, мы оставляем это дело будущим исследованиям.

  • Пригородное землепользование, изучаемое в этом исследовании, состояло только из жилищного строительства. Хотя это основная форма пригородного землепользования в нашей области исследования, будущие исследования дадут важные результаты за счет включения других форм пригородного землепользования.

  • Мы обнаружили загадочную аномалию между выращиванием продуктов питания в сельских и пригородных районах, особенно с разной ценой на продукцию.Информация, которую мы собрали в этом исследовании, не может объяснить эту аномалию. Таким образом, мы оставляем это начинание для будущих исследований.

Наконец, мы предлагаем дальнейшее направление исследования, основанное на результатах этого исследования. Это направление исследований будет предоставлять информацию в попытке повысить экономическую ценность земли для сельскохозяйственного использования с целью предотвращения и контроля ALC. Необходимые направления дальнейших исследований:

  • Систематическое определение характеристик пригородных фермеров и тщательное изучение того, что побуждает их продолжать заниматься сельским хозяйством и сохранять свои сельскохозяйственные угодья;

  • Выявление характеристик коммерческих фермеров в сельских районах и отслеживание того, как они получают информацию о рыночных условиях и технологиях, которые они используют при принятии фермерских решений; и

  • Проведение анализа пригодности сельскохозяйственных земель и измерение экономических выгод от выращивания сельскохозяйственных культур, соответствующих характеристикам земли.

Плата за преобразование потребительной стоимости DOR

  • Как рассчитывается комиссия за конвертацию?

    Количество преобразованных акров умножается на значение акра для каждого преобразованного акра. Это значение на акр рассчитывается из двух частей.

    1. Во-первых, рассчитайте разницу между средней справедливой рыночной стоимостью сельскохозяйственных земель в округе (на основе продаж земли более 38 акров в предыдущем году и предназначенных для использования в качестве сельскохозяйственных земель) и средней приведенной стоимостью за акр сельскохозяйственных земель ( потребительная стоимость) в том же округе

    2. Затем примените коэффициент размера преобразования.
      • Если преобразовано более 30 акров, умножьте разницу на 5 процентов, чтобы получить плату за преобразование на акр.
      • Если преобразовано 10–30 акров, умножьте разницу на 7.5 процентов
      • Если переустроено менее 10 акров, умножьте разницу на 10 процентов

    Пример 1: Если средняя рыночная стоимость округа за акр земли, проданной для сельскохозяйственного использования, составляет 5 490 долларов за акр, а средняя стоимость использования в округе за акр сельскохозяйственных земель составляет 210 долларов за акр, разница составляет 5280 долларов за акр.

    Сумма конверсионного сбора за акр составляет:

    • 264 доллара за акр, если преобразовано более 30 акров
    • 396 долларов за акр, если преобразовано от 10 до 30 акров
    • 528 долларов за акр, если преобразовано менее 10 акров

    Пример 2:

    • Если 1.Преобразованы 33 акра (менее 10 акров), сумма конверсионного сбора составляет 702 доллара (528 долларов x 1,33 акра). При расчете количества преобразованных акров сложите все акры, принадлежащие одному и тому же предприятию в том же муниципалитете в том же году.

    • В Руководстве по оплате за преобразование потребительной стоимости указана плата за акр, которая основывается на количестве преобразованных акров. Плата за преобразование не взимается, если плата за преобразование за акр составляет менее 25 долларов США.


  • Если посылка разделена, как рассчитывается размер при определении того, какую плату за конвертацию применить?
    • Плата за преобразование потребительной стоимости основана на изменении способа использования, а не на классификации. Когда собственность, ранее классифицированная как сельскохозяйственная, подразделяется на участки и реклассифицируется как жилая, но все еще используется в сельском хозяйстве, плата за преобразование не взимается до тех пор, пока ее использование не изменится.

    • Исключение составляют случаи, когда объект недвижимости, ранее классифицированный как сельскохозяйственный, реклассифицируется в категорию «Производство», при этом часть собственности все еще используется в сельском хозяйстве, плата за преобразование потребительной стоимости взимается за всю собственность. Закон о государственной классификации производства (ст. 70.995 (4), Wis. Stats.) Требует производственной классификации всего имущества независимо от того, используется ли оно для других целей.

    • Плата за преобразование и количество акров основаны на общем количестве акров, преобразованных одним и тем же владельцем в том же муниципалитете.

      Пример: Если участок в 40 акров на 1 января 2020 года был разделен на восемь участков по пять акров, и лицо, делящее землю, также преобразовало все ее использование, это лицо будет нести ответственность за преобразование 40 акров на ставка конверсии 5 процентов. Если эти участки были проданы до изменения использования и новый владелец приобрел и преобразовал один участок площадью пять акров, плата за конвертацию будет рассчитываться по более высокому курсу (т.е. менее 10 акров или 10 процентов платы за конвертацию).


  • Кто взимает плату за конвертацию?

    Казначей графства управляет сбором за преобразование, который основан на том, что местный эксперт сообщает об изменении в землепользовании. Оценщик должен указать человека, который внес изменения, и количество акров, ранее оцененных как сельскохозяйственные, которые изменили использование.Казначей выставляет комиссию за конвертацию лицу, изменившему использование.


  • Когда доступны значения, использованные при расчете платы за конверсию?

    Плата за преобразование публикуется на веб-сайте Департамента доходов штата Висконсин в феврале каждого года и используется для расчета платы за преобразование для изменений в землепользовании, произошедших в предыдущем году. Несмотря на то, что оценки могут быть рассчитаны, плата за преобразование не взимается до тех пор, пока изменение в использовании не будет отражено в списке оценок за текущий год, и у владельца собственности будет возможность обжаловать это изменение классификации в Контрольной комиссии (BOR).


  • Есть ли исключения из платы за конверсию?

    Да. Если оценщик определяет, что земля должна быть классифицирована и оценена как неосвоенная земля (п. 70.32 (2) (a) 5), Сельскохозяйственный лес (раздел 70.32 (2) (a) 5m), Продуктивный лес (сек. 70.32 (2) (a) 6) или Другое (разд. 70.32 (2) (a) 7), с владельца не взимается плата за конвертацию. Кроме того, плата за конвертацию не взимается, если плата за акр меньше 25 долларов.


  • Если земля преобразуется в неосвоенные земли (класс 5), сельскохозяйственные леса (класс 5 м), продуктивные леса (класс 6) или другие (класс 7) в течение одного года, а затем преобразуется в жилые (класс 1), то несет ли она ответственность за конверсионный сбор?

    Нет. Если преобразование осуществляется в неосвоенные земли, сельскохозяйственные леса, продуктивные леса или другое, плата за преобразование не взимается. Будущие преобразования не актуальны.


  • Каково определение категории «Другое» в списке?

    Закон штата (сек.70.32 (2) (c) 1m, Wis. Stats.), «Другое» определяется как «здания и улучшения; включая любое место жительства супруга, детей, родителей или бабушек и дедушек оператора фермы; а также землю, необходимую для расположения и удобства эти здания и улучшения «. Жилища соответствующих критериям родственников должны были быть частью земельного участка, фактически обработанного оператором фермы до внесения изменений (в уставе говорится о «операторе фермы», а не «операторе фермы»). Департамент доходов штата Висконсин интерпретирует это как включающее проживание пенсионеров землевладельцев, если они были операторами ферм.Лица, проживающие в доме, не обязаны работать на ферме.


  • Включает ли «Прочие» жилой дом, построенный на пяти акрах, отделенный от обработанного участка площадью 40 акров, как отдельный участок, если право собственности перешло к детям, родителям или бабушкам и дедушкам хозяйки фермы до того, как произошло изменение в использовании?

    Да. Это считается Другим, если новый участок был частью площади, ранее классифицированной как Сельскохозяйственная.


  • Должен ли оценщик реклассифицировать все жилые участки, принадлежащие детям, родителям, бабушкам и дедушкам операторов фермы, в категорию «Прочие»?

    Нет. Основная цель классификации «Прочие» состоит в том, чтобы разрешить строительство жилых домов некоторых родственников-операторов фермы без взимания платы за переоборудование. Существующие дома, классифицируемые как жилые или прочие, не облагаются налогом на переоборудование и оцениваются по рыночной стоимости.Если владелец собственности делает запрос, оценщик может реклассифицировать эту собственность как Прочую. Однако мы предлагаем оценщику объяснить, что это не повлияет на анализ рыночной стоимости.


  • Существующая ферма, большая часть земли которой используется в сельском хозяйстве, сносит некоторые здания, добавляет некоторые дополнительные здания и изменяет общую площадь участка. Применяется ли плата за конвертацию?

    Нет. Оценщик должен проверить, какие площади были классифицированы как сельскохозяйственные и прочие.Если теперь дополнительная площадь должна быть классифицирована как «Прочая», оценщик должен произвести корректировку; однако плата за преобразование не взимается, если новая классификация — «Другая», из-за исключения для платы за преобразование для изменений в этом классе.


  • Участок был классифицирован как девять акров сельскохозяйственных земель и один акр земли и зданий, отнесенных к категории Прочие в оценочной таблице на 1 января 2019 года. В течение 2019 года на участке было проведено новое строительство. Три дополнительных сельскохозяйственных акра были преобразованы в акры земли, а наиболее эффективное использование участка было изменено на жилое.Оценщик обнаружил изменения только после завершения оценки 2020 года. Налоги на 2020 год отражают стоимость только первоначального объекта Other и улучшений с 2019 года. По оценке 1 января 2021 года, участок был переклассифицирован в жилой со значительно более высокой стоимостью улучшения. Применяется ли плата за конвертацию?

    Да. Если оценка нового строительства пропускается на участке с существующей оценкой улучшений, оценщик может добавить оценочную стоимость нового строительства в список оценок следующего года как пропущенное имущество.Улучшения должны быть очевидными, ощутимыми, оправданными и измеримыми. Новое значение улучшения должно быть занесено в специальный раздел списка оценок для пропущенного свойства. Поскольку изменение использования с сельскохозяйственного на жилое впервые отражается в оценочной ведомости 2021 года, рекомендуется выставлять плату за преобразование после BOR, что дает владельцу недвижимости возможность оспорить изменение классификации, отраженное в списке. Сумма конверсионного сбора должна основываться на году, когда произошло фактическое изменение, в данном случае 2020 (который должен был быть, когда классификация жилого помещения была включена в список).


  • Что должен делать оценщик, когда он обнаруживает, что земля была неправильно классифицирована?

    Текущий сбор за преобразование потребительной стоимости основан на земле, используемой в качестве сельскохозяйственной, использование которой изменилось. В этом случае использование не изменилось (хотя классификация изменится). Плата за конвертацию не взимается.


  • Является ли земля, оставшаяся под паром, ранее классифицированной как сельскохозяйственная, подлежит переустройству?
    • Плата за преобразование не взимается, если оценщик определяет правильную новую классификацию земли без застройки
    • Взимается сбор за преобразование, если оценщик определяет, что классификация является жилой или коммерческой


  • Если собственность была классифицирована как сельскохозяйственная 1 января и в течение этого года была включена в программу Закона о управляемых лесах (освобождение от налогообложения при оценке), взимается ли плата за преобразование?

    Оценщик должен определить правильную классификацию посевных площадей, если земля все еще находится в процессе проверки. Если классификация будет «Неосвоенные земли», «Продуктивные леса» или «Прочие», плата за преобразование не взимается, даже если использование изменилось с сельскохозяйственной классификации. Также могут быть случаи, когда часть посевных площадей остается в сельскохозяйственном использовании, и плата за преобразование не взимается.


  • Что делать, если я не согласен с изменением классификации использования собственности?

    Вы можете обжаловать классификацию оценщика в отношении сельскохозяйственного использования и изменений в использовании, влияющих на плату за преобразование, обратившись к BOR за этот год.


  • Когда нужно платить за конвертацию?

    Он подлежит оплате не позднее, чем через 30 дней после того, как окружной асессор выставит плату за преобразование.


  • Если происходит изменение в использовании и взимается плата за преобразование, но плата за преобразование не взимается, может ли казначей округа выписать плату за преобразование в следующие годы?

    Да. Если собственность была классифицирована как сельскохозяйственная, а использование и классификация изменились на использование, при котором взимается плата за преобразование, в соответствии с законодательством штата, нет ограничений по времени для выдачи платы за преобразование владельцу во время изменения.


  • Кто должен оплатить конверсию?

    Лицо, владевшее недвижимостью на момент переоборудования (изменения в использовании), должно оплатить сбор за переоборудование.


  • Как покупатели узнают о потенциальных расходах за конверсию?

    В соответствии с законодательством штата (сек. 74.485 (7), штат Висконсин), владелец земли, оцениваемой как сельскохозяйственная, должен уведомить покупателя о следующем:

    1. Земля была оценена в соответствии с разд.70.32 (2 опр), Висконсин. Статистика.

    2. Была ли начислена плата за конверсию

    3. Была ли предоставлена ​​отсрочка платы за конверсию

      Примечание: Текущий налоговый счет гласит: «С любой посылки, на которую распространяется оценка потребительной стоимости, может взиматься плата за конвертацию в соответствии с разд. 74.485, Висконсин. Статистика, в случае изменения использования земельного участка ».

      Закон штата требует, чтобы оценщик предоставил владельцу собственности уведомление о том, что при изменении классификации земли с сельскохозяйственной на жилую, коммерческую или изготовление.

    4. Уведомление должно быть отправлено в письменной форме и отправлено по почте не менее чем за 15 дней (30 дней в годы переоценки) до заседания BOR (или заседания Совета аудиторов, если таковой существует). Если адрес владельца неизвестен, оценщик должен предоставить уведомление владельцу собственности.

    5. Если собственность продается и владелец собственности (который может подлежать конверсии) и текущий владелец не совпадают, оценщик должен предоставить Уведомление об оценке и Уведомление о плате за преобразование сельскохозяйственных земель как предыдущему, так и нынешнему владельцу.


  • Что делать, если плата за конвертацию не оплачена?

    Если платеж не производится в течение 30 дней с момента выдачи казначеем округа, проценты накапливаются в размере 1% в месяц с даты выдачи. Округ может взимать неоплаченный сбор за преобразование в качестве специального платежа за землю.

    Примечание: вот почему важно уведомление любого покупателя собственности.


  • Может ли округ вычесть административные расходы по взысканию из суммы конверсионных сборов, возвращаемых в налоговые округа?

    №Согласно законам штата (разд. 74.48 (5), Висконсин. Статистика.), «Округ, взимающий плату за преобразование … распределяет 50 процентов суммы … налоговому округу». Нет никаких положений о вычитании вначале затрат на сбор.


  • Распределяет ли округ 1 процент ежемесячных добавленных процентов в соотношении 50/50 с муниципалитетом, или округ сохраняет этот доход?

    Любые проценты, собираемые округом, должны быть разделены с муниципалитетом.


  • Если конверсионный сбор становится специальным сбором в налоговой накладной, может ли округ добавить свой 0,5-процентный налог к ​​счету, как и другие специальные сборы?

    Да. Согласно законам штата, счет взимается как специальный сбор. Это означает, что применяются все положения о взимании специальных сборов, включая сборы и проценты.


  • Участвуют ли вышележащие налоговые юрисдикции в расходах на конвертацию?

    №Согласно законам штата, округ и налоговый округ (город, деревня, город) делят преобразование 50/50. Доля налогового округа делится между муниципалитетами в случае аннексии (это должно быть согласовано с получающим муниципалитетом).


  • Облагаются ли освобожденные от налога организации (например, церкви и благотворительные ассоциации) сбором за преобразование?

    Да. В законе штата нет положений (разд. 74.485, штат Висконсин), освобождая освобожденную организацию от уплаты сбора за преобразование потребительной стоимости, если таковая возникнет.


  • Облагаются ли государственные учреждения сбором за преобразование потребительной стоимости в соответствии с законодательством штата (разд. 74.485, Висконсин. Статистика.)?

    Да. Этот сбор в размере потребительной стоимости обычно взимается с государственных организаций.

    Процесс
    Налогооблагаемая сельскохозяйственная земля, которая становится освобожденной от налогообложения, может иметь право на сбор за преобразование, когда происходит фактическое изменение в использовании земли, и она больше не используется для сельского хозяйства.То, как используется земля, определяет, подлежит ли она конверсионному сбору.

    Если земля не была освобождена от налога и была бы классифицирована как:

    • Плата за преобразование — Жилой, коммерческий или производственный сектор, взимается плата за преобразование
    • Бесплатно — Сельскохозяйственные, сельскохозяйственные леса, неосвоенные земли, продуктивные леса или прочее, сбор за преобразование отсутствует

    Предыстория
    В судебном деле (Город Джейнсвилл против. Rock County, 153 Wis. 2d 538, 544, 451 NW 2d 436 (Ct. App. 1989)) , суд использовал двухчастный тест, чтобы определить, применяется ли закон к правительственному органу. Тест включал следующие вопросы:

    • Можно ли достичь цели закона без включения правительства?
    • Влияет ли включение в положения закона на процесс управления?

    Цель сек. 74.485, Wis. Stats., Не может быть достигнута без включения государственных органов в Висконсине.Целью закона о потребительной стоимости является сохранение сельскохозяйственных земель. Сельскохозяйственная земля разрушается в не меньшей степени, если ее забирает государство, чем если бы ее забрал частный застройщик. Сохранение лучше всего достигается универсальным применением.

    Как правило, включение в этот закон не оказывает существенного влияния на процесс управления. Правительство все еще может осваивать землю; он просто должен платить такую ​​же плату за преобразование, как любой разработчик за такое преобразование. Бывают определенные редкие ситуации, когда взимание конверсионного сбора может существенно помешать процессам управления.

    Пример: Если Министерство транспорта штата Висконсин (DOT) приобретает землю для использования на шоссе — общественная безопасность, маршрут, география и стоимость могут потребовать использования сельскохозяйственных угодий в отличие от других земель для использования на шоссе. Введение платы за конверсию для таких покупок может привести к тому, что DOT повысит факторы затрат, чтобы избежать платы за конверсию по маршруту и ​​факторам безопасности, таким как выбор самого высокого, самого ровного и безопасного маршрута для шоссе.

    Примечание: Этот результат не обязательно относится к приобретению земли DOT для других целей (например, офисных помещений).


  • Может ли конверсионный сбор выдавать более одного раза на один и тот же земельный участок?

    Да. По законам штата это может произойти, когда к посылке применяется плата за конвертацию, и не устанавливается ограничение на количество сборов за конвертацию, которые могут взиматься с течением времени. Каждый раз, когда участок классифицируется как сельскохозяйственный и сельскохозяйственная деятельность заканчивается, взимается плата за преобразование, если классификация изменяется на что-либо, кроме неосвоенных земель, сельскохозяйственных лесов или продуктивных лесов.

    Если у вас есть дополнительные вопросы относительно платы за преобразование потребительной стоимости, обратитесь в Районное отделение Бюро выравнивания в вашем районе.

  • ДЛЯ ВОПРОСОВ ИЛИ КОММЕНТАРИЙ ОБРАЩАЙТЕСЬ:

    MS 6-97
    ОТДЕЛ ДОХОДОВ ВИСКОНСИН
    Отдел государственных и местных финансов
    Бюро выравнивания
    PO Box 8971
    Madison, WI 53708-8971
    Факс: (608) 264-68

    (PDF) Детерминанты расширения городов и преобразования сельскохозяйственных земель в 25 странах ЕС

    Хендерсон СП, Митра А. (1996) Новый городской ландшафт: девелоперы

    и окраинные города.Reg Sci Urban Econ 26 (6): 613–643

    Hersperger AM, Burgi M (2009) Выход за рамки изменения ландшафта

    описание: количественная оценка важности движущих сил

    изменений ландшафта в тематическом исследовании Центральной Европы. Land Use Pol

    26 (3): 640–648

    Hersperger A, Burgi M (2007) Движущие силы изменения ландшафта в

    урбанизирующейся долине Лиммат, Швейцария. In: Koomen E,

    Stillwell J, Bakema A, Scholten H (eds) Моделирование землепользования

    change.Springer, Dordrecht

    Hersperger AM, Gennaio M-P, Verburg PH, Burgi M (2010) Связь

    смены земель с движущими силами и участниками: четыре концептуальные модели

    . Ecol Soc 15 (4): 1

    Ингрэм Дж., Гаскелл П., Миллс Дж., Шорт С. (2013) Включение агроэкологических схем

    в пути развития фермерских хозяйств: временной анализ мотивации фермеров

    . Land Use Pol

    31: 267–279

    Inwood SM, Sharp JS (2012) Устойчивость и адаптация фермы на стыке между городом и деревней

    : наследование и корректировка хозяйства. J Rural

    Stud 28 (1): 107–117

    Jiang L, Deng X, Seto KC (2012) Многоуровневое моделирование городского

    расширения и преобразования обрабатываемых земель для городских горячих точек

    округов Китая. Landsc Urban Plan 108: 131–139

    Johannson M (2015) Демографические тенденции в сельских районах Европы. В: Copus

    AK, De Lima P (eds) Территориальная сплоченность в сельской Европе: поворот отношений

    в сельском развитии. Routledge, Oxon

    Keenleyside C, Beaufoy G, Tucker G, Jones G (2014) High Nature

    Стоимостное фермерство в странах ЕС-27 и его финансовая поддержка в рамках

    CAP.Отчет подготовлен для ГД по окружающей среде, контракт №

    ENV B.1 / ETU / 2012/0035. Институт европейской экологической политики

    , Лондон

    Кинлисайд С., Такер Г. М. (2010) Заброшенные сельскохозяйственные угодья в ЕС:

    оценка тенденций и перспектив. Отчет подготовлен для WWF,

    Институт европейской экологической политики, Лондон

    Kizos T, Vasdeki M, Chatzikiriakou C, Dimitriou D (2011) Для моих

    детей: различные функции сельскохозяйственного ландшафта и

    отношения фермеров к различным области Греции к небольшому изменению ландшафта в масштабе

    . Дэн Дж. Геог 111 (2): 117–130

    Kong F, Xiong K, Zhang N (2014) Детерминанты платежеспособности фермеров

    и ее уровень экологической компенсации

    Водно-болотные угодья озера Поянху, Китай: обследование на уровне домохозяйств. Sus-

    tainability 6: 6714–6728

    Кумен Э., Стиллвелл Дж., Бакема А., Шолтен Х. Дж. (2007) Моделирование

    изменения в землепользовании: прогресс и приложения. Спрингер, Нидерланды

    Кристенсен Л.С., Тенаил С., Кристенсен С.П. (2004) Изменения ландшафта в

    аграрном ландшафте в 1990-е годы: взаимодействие между фермерами

    и сельскохозяйственным ландшафтом.Пример из Ютландии, Дания. J

    Environ Manag 71 (3): 231–244

    Кругман П. (1999) Роль географии в развитии. Inter Reg

    Scien Rev 22: 142–161

    Kubes J (2013) Европейские постсоциалистические города и прилегающие к ним районы

    в литературе по внутригородской географии. Серия Bull Geog-Socio-econ

    19: 19–43

    Куэммерле Т. , Мюллер Д., Гриффитс П., Русу М. (2009) Изменение землепользования

    в Южной Румынии после краха социализма.Reg Environ

    Chang 9: 1–12

    Lasanta T, Arnaez J, Pascual N, Ruzi-Flano P, Errea MP, Lana-

    Renault N (2017) Пространственно-временные процессы и факторы, влияющие на земельные ресурсы:

    пожертвование в Европе. Catena 149: 810–823

    Lerman Z, Csaki C, Feder G (2004) Развитие фермерских хозяйств и моделей использования земли —

    в бывших социалистических странах. Quar J Inter Agri

    43: 309–335

    Levers C, Müller D, Erb K et al. (2016) Архетипические закономерности и

    траекторий наземных систем в Европе.Reg Environ Chan 1–18.

    doi: 10.1007 / s10113-015-0907-x

    Levia DF, Page Jr. DR (2000) Использование кластерного анализа на различных сельскохозяйственных угодьях

    , склонных к жилой застройке: тематическое исследование

    из Стерлинга, Массачусетс. Environ Man 25: 541–548

    Lundberg J (2006) Модель пространственного взаимодействия вторичных эффектов от

    местных общественных услуг. Reg Stud 40: 631–644

    Mazzocchi C, Sali G, Corsi S (2013) Переустройство землепользования в городских районах —

    политических районов и эффективность сельского хозяйства: индекс чувствительности

    сельскохозяйственных земель (SIAL), инструмент для территориальный анализ.Земля

    Use Pol 35: 155–162

    McGrath DT (2005) Дополнительные данные о пространственном масштабе городов. J

    Urban Econ 58 (1): 1–10

    Морено-Перес О.М., Ортис-Миранда Д. (2008) Понимание структурной перестройки

    в испанских земледельческих хозяйствах: политика, технологии и многофункциональность

    . Span J Agri Res 6 (2): 153–165

    Moses L., Williamson Jr HF (1967) Место экономической деятельности

    в городах. Am Econ Rev 57 (2): 211–222

    Mottet A, Ladet S, Coque N, Gibon A (2006) Сельскохозяйственное землепользование

    Изменение

    и его движущие силы в горных ландшафтах: тематическое исследование в

    Пиренеях.Agri Eco Environ 114: 296–310

    Muth RF (1969) Города и жилье. University of Chicago Press,

    Chicago, IL

    Müller K, Steinmeier C, Küchler M (2010) Рост городов вдоль автомагистралей

    в Швейцарии. Landsc Urban Plan 98 (1): 3–12

    НАСА (Национальное управление по аэронавтике и исследованию космического пространства) (2013) Shuttle

    Миссия по радиолокационной топографии. http://www2.jpl.nasa.gov/srtm

    OECD (2008) Справочник по построению композитных индикаторов.

    OECD, Paris

    Olper A, Raimondi V, Cavicchioli D, Vigani M (2012) Перераспределение

    сельскохозяйственных рабочих и сельскохозяйственных субсидий: данные из

    регионов ЕС.Доклад, представленный на трехгодичной конференции Международной ассоциации экономистов-аграрников

    (IAAE), Бразилия,

    18–24 августа 2012 г.

    Orsini S (2013) Поляризация ландшафта, фермеры-любители и ценный холм

    в Тоскане: понимание динамики ландшафта в пери-

    городском контексте. Географический Tidsskrift 113 (1): 53–64

    Pahl RE (1975) Чей город и дальнейшие очерки городского общества.

    Penguin Books, Хармондсворт

    Пиорр А., Равец Дж., Тосикс I (редакторы) (2010) Периурбанизация в Европе:

    Европейская политика по поддержанию будущего между городскими и сельскими районами.

    Обобщающий отчет 6-й рамочной программы PLUREL

    Плакандарас В., Гупта Р., Гогас П., Пападимитриу Т. (2015) Прогноз

    индекса реальных цен на жилье в США. Econ Model 45: 259–267

    Plieninger T, Bieling C (2012) Соединение культурных ландшафтов с устойчивостью

    . В: Plieninger T, Bieling C (eds) Устойчивость и культурный ландшафт

    . Понимание и управление изменениями в

    средах, похожих на человека. Cambridge University Press,

    Cambridge, MA

    Plieninger T, Drauxa H, Fagerholma N, Bieling C, Bürgi M, Kizos T,

    Kuemmerle T, Primdahl J, Verburg PH (2016) Движущие силы

    изменения ландшафта в Европе: систематический обзор свидетельств

    .Land Use Pol 57: 204–214

    Примдал Дж., Андерсен Э. , Сваффилд С., Кристенсен Л. (2013) Пересечение

    динамики структурных изменений сельского хозяйства и урбанизации

    в европейских ландшафтах: модели изменений и политические последствия —

    катионов. Landsc Res 38 (6): 799–817

    Primdahl J (2014) Устойчивость сельскохозяйственных ландшафтов под давлением:

    Развитие политики и изменение ландшафта. Landsc Res 39

    (2): 123–140

    Прищепов А.В., Мюллер Д., Дубинин М., Бауманн М., Раделов В.К.

    (2013) Детерминанты заброшенности сельскохозяйственных земель в пост-

    Советской европейской России.Land Use Pol 30 (1): 873–884

    Rappaport J (2007) Переход к хорошей погоде. Reg Sci Urban Econ

    37: 375–398

    Рикардо Д. (1817) Принципы политической экономии и налогообложения. Pen-

    Guin Books, Harmondsworth, Middx, перепечатано в 1971 г.

    Экологический менеджмент

    Процедура изменения землепользования с сельскохозяйственного на несельскохозяйственное

    Он возьмет на себя инициативу и, возможно, по образцу Совета GST создаст Совет центральных государств для исследования тонкостей налогов на сельскохозяйственную прибыль, поскольку граждане используют их для уклонения от уплаты налогов на несельскохозяйственные прибыли.

    Несельскохозяйственная земля — ​​это развитая или бесплодная земля, непригодная для возделывания. Если у вас есть сельскохозяйственная земля и вы хотите построить здание для жилых, промышленных или коммерческих целей путем преобразования, это возможно. В противном случае закон не разрешает строительство на сельскохозяйственных землях.

    ИЗМЕНЕНИЕ ПРОЦЕССА ЗЕМЛИ

    Общие руководящие принципы приведены ниже, но следует отметить, что не существует единого закона для всей Индии в этом отношении.В каждом штате свои действия и правила с незначительными несоответствиями.

    ПРИМЕНЕНИЕ

    Первым шагом для преобразования земли является получение разрешения от компетентного налогового органа, т.е. Collector / SDO / Tehsildar . Для «изменения землепользования» в компетентный орган должно быть отправлено заявление с объяснением цели такого преобразования. Заявление должно содержать:

    • Заверенные копии земельной книги:
    • Запись прав и свидетельство об аренде (RTC)
    • письмо о мутации
    • оригинальный акт купли-продажи (или акт дарения)
    • Квитанция о последней уплате налогов
    • Заверенные копии земельной карты (из офиса Техсил / Талук)
    • Заверенный план обмеров земельной службы (от районного инспектора земельной документации)
    • Копии планировки, плана участка и плана здания, должным образом подписанные архитектором
    • Письмо о назначении архитектора и свидетельство о регистрации архитектора
    • НОК от властей (в зависимости от обстоятельств — Грама Панчаят / Муниципальная корпорация / Управление шоссейных дорог / ПП (для промышленных предприятий))
    • Свидетельство от Патвари / Талати о том, что данная земля не подлежит приобретению

    КОМИССИЯ

    Требуется оплата необходимого сбора, зависящего от района, характера и местонахождения собственности. Плата взимается в соответствии с правилом, установленным правилами о доходах от земли в соответствующем штате.

    Спросите бесплатную консультацию по недвижимости

    ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ РАБОТА КОМПЕТЕНТНЫМ ОРГАНОМ

    Запрос будет проведен сотрудником подразделения / коллектором , которому ранее было подано заявление. В запросе будет указано:

    1. Земельная информация от Tehsil Office о собственности, типе, площади и обременениях, если таковые имеются.
    2. Посещение объекта офисом Circle для изучения следующих вопросов:
    • Проверить, свободна ли земля
    • Проверить отсутствие построек
    • Прокладка ЛЭП высокого напряжения
    • Споры

    3.Подтверждение от Департамента приобретения земли, PCB, других органов.

    КОНСУЛЬТАЦИЯ С ОРГАНОМ ПЛАНИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ

    Орган планирования и развития рассматривает следующее:

    • Генеральный план, если в рамках Положения о контроле за разработкой.
    • В соответствии с Правилами строительства
    • Лесная зона, прибрежная зона регулирования, ограничения зоны наследия и т. Д.
    • Любые другие возражения

    Возражения со стороны органа планирования и развития представляются в письменной форме сотруднику коллектора / подотдела.

    ВЫДАЧА УТВЕРЖДЕНИЯ

    После того, как компетентный орган удостоверится, что предписанные условия выполнены, разрешение на изменение землепользования может быть предоставлено при соблюдении следующих условий:

    • Заявитель оплатил применимые сборы за изменение землепользования.
    • Кандидат соблюдает все условия, установленные компетентным органом и другими органами по развитию, а также официальными законами.
    • Земля не может быть использована ни для каких других целей

    Кандидат должен начать использование NA в течение 1 год с даты заказа i.е. выравнивание земель, демаркация и т.д. Заявитель также должен проинформировать Техсилдар об изменении землепользования в течение 30 дней с даты приказа . Затем Техсилдар вносит соответствующие изменения в земельные записи. Каждый штат имеет собственное законодательство, регулирующее переустройство земель. Например: S.95 Закона о земельных доходах штата Карнатака 1966 года; Закон о земельных доходах Гуджарата (поправка), 2017 г. и т. Д. Следует отметить, что процедура будет немного отличаться в соответствии с правилами каждого штата.

    Перспективы преобразования сельскохозяйственных земель и продовольственной безопасности в сельских районах Ганы [v1]

    Препринт Статья Версия 1 Сохранено в Portico Эта версия не рецензируется

    Версия 1 : Получено: 26 февраля 2019 г. / Утверждено: 12 марта 2019 г. / Онлайн: 18 марта 2019 г. (00:00:00 CET)

    Аппиа, Д.O .; Asante, F .; Нкетиах, Б. Перспективы преобразования сельскохозяйственных земель и продовольственной безопасности в сельских районах Ганы. Препринты 2020 , 2020110077 (doi: 10.3390 / sci1010014.v1). Appiah, D.O .; Asante, F .; Нкетиах, Б. Перспективы преобразования сельскохозяйственных земель и продовольственной безопасности в сельских районах Ганы. Препринты 2020, 2020110077 (doi: 10.3390 / sci1010014.v1). Копировать

    Цитируйте как:

    Appiah, D.O .; Asante, F .; Нкетиах, Б. Перспективы преобразования сельскохозяйственных земель и продовольственной безопасности в сельских районах Ганы. Препринты 2020 , 2020110077 (doi: 10.3390 / sci1010014.v1). Appiah, D.O .; Asante, F .; Нкетиах, Б. Перспективы преобразования сельскохозяйственных земель и продовольственной безопасности в сельских районах Ганы. Препринты 2020, 2020110077 (doi: 10. 3390 / sci1010014.v1). Копировать

    ОТМЕНА КОПИРОВАТЬ ДЕТАЛИ ЦИТАТЫ

    Абстрактный

    Быстрая пригородная урбанизация привела к увеличению спроса и давления на пригородные земли за счет сельскохозяйственных земель. Решение домохозяйств перейти от использования сельскохозяйственных земель к землепользованию для жилищного и коммерческого использования обусловлено множеством факторов, от социальных до экономических, в Южном районе Асанте-Аким региона Асанте, Гана.В документе изучалось влияние компромисса в использовании сельскохозяйственных земель на производство продуктов питания в районе. Используя триангуляцию качественных и количественных методов, 115 респондентов домохозяйств были пропорционально отобраны из трех выбранных сообществ в районе для сбора данных с помощью анкетирования. Данные были подвергнуты критерию хи-квадрат Пирсона, встроенному в SPSS V.16, для проверки связи между переменными. Мы сообщаем, что увеличение темпов переустройства земель сельскохозяйственного назначения было результатом увеличения спроса на использование земель под жилые и коммерческие объекты за счет использования земель сельскохозяйственного назначения. Преобразование основных сельскохозяйственных земель в другие виды землепользования считалось выгодным для расширения сельского хозяйства. Поэтому рекомендуется повторное рассмотрение районных планов землепользования Департаментом территориального планирования (города и страны) Ганы в тандеме с Земельной комиссией.

    Тематические области

    землепользование в сельском хозяйстве; конверсия; периурбанизация; Продовольственная безопасность; Асанте-Аким Южный; Гана

    Это статья в открытом доступе, распространяемая по лицензии Creative Commons Attribution License, которая разрешает неограниченное использование, распространение и воспроизведение на любом носителе при условии правильного цитирования оригинальной работы.

    Комментарии (0)

    Мы приветствуем комментарии и отзывы широкого круга читателей. См. Критерии для комментариев и наше заявление о разнообразии.


    что это?

    Добавьте запись об этом обзоре в Publons, чтобы отслеживать и демонстрировать свой опыт рецензирования в мировых журналах.

    ×

    Определение лучших сельскохозяйственных угодий и методов защиты

    AY-263


    AY-283

    А.Д. Карвер и Дж. Э. Янер

    Отдел агрономии, Университет Пердью

    Эта публикация была написана специально для использования в Интернете, и ее лучше всего просматривать в гипертекстовой форме. Содержит более 25 гипертекстовых ссылок в текста, он-лайн версия доступна на сайте Indiana Land Use Planning Ресурсный центр по адресу:

    http://www.agry.purdue.edu/landuse/prime.htm

    Постановка проблемы

    Значительная и важная часть U.С. сельскохозяйственная система сталкивается с неопределенное будущее в результате разногласий по землепользованию на окраинах городов (сельских земли сельскохозяйственного назначения испытывают давление со стороны дачной застройки). Урбанизация стремительно выходит за пределы пригорода. В результате конкуренция разработан для несовместимого использования сельскохозяйственных земель. Земля выделена под сельское хозяйство обеспечивает поток как рыночных, так и нерыночных выгод для общества (например, урожай производство и открытое пространство). Эти же земли, с другой стороны, ищут девелоперам для прибыльных строительных площадок.

    Сельское хозяйство занимает центральное место в экономике Индианы и ее округов. Хотя важность защиты сельскохозяйственных угодий и земель признана федеральным законом, местное планирование и зонирование по-прежнему игнорируют вопрос первоклассных сельскохозяйственных земли и конфликты, которые возникают между расширяющимся развитием и успешным сельское хозяйство. Основной вопрос сельскохозяйственных угодий имеет особое значение для расширения педагоги, которые часто являются членами местных комиссий по планированию и зонированию доски.

    Оценка сельскохозяйственных земель, ежегодно переводимых в несельскохозяйственные использование варьируется от 800 000 акров до более 3 миллионов по всей стране. Более важнее, чем точная скорость конверсии, — это расположение быстро меняющихся землепользование. Большая часть теряемой земли — это первоклассные или уникальные сельскохозяйственные угодья, непропорционально расположены вблизи городов. По словам Ральфа Э. Гросси из American Farmland Trust, 58 процентов от общего сельскохозяйственного производства США происходит из округов, которые Бюро переписи классифицирует как столичные, и их прилегающие округа.Значительные запасы сельскохозяйственных земель Индианы также предоставили запас «свободных» земель под застройку. Ральф Ганн из Служба сельскохозяйственной статистики штата Индиана, по оценкам, 20,2 млн акров под контролем фермеров Индианы в 1950 году. Это число упало почти до 15,6 млн акров. Отчасти, но не полностью, снижение связано с развитием.

    Влияние несельскохозяйственного развития

    Термин «разрастание» можно охарактеризовать как отсутствие преемственности в городской застройке. расширение. Распространенная модель развития подразумевает, что городские или пригородные площадь больше, чем могла бы быть, потому что неосвоенные участки остаются перемежается между развитыми участками и подразделениями. Эффекты расширения развитие в сельской и городской окраине можно разделить на два основных категории. Во-первых, развитие предполагает прямое преобразование сельскохозяйственных угодий. Такой конверсия удовлетворяет спрос на жилые, коммерческие и промышленные землепользование. Во-вторых, развитие косвенно снижает сельскохозяйственный потенциал остальные фермы.

    Перевод участка сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование приводит к отдаленные последствия. Во-первых, разработка сразу исчерпывает продуктивность сельского хозяйства переделанного тракта. К сожалению, развитие часто вызывает преимущественное преобразование высокопродуктивных земель. Характеристики качественных сельскохозяйственных угодий (например, плоские или хорошо дренированные почвы): часто искал развития. Во-вторых, потеря с точки зрения упущенной возможности от сельского хозяйства, открытого пространства и связанных с ними удобств будет испытывал бесконечно.Хотя было принято решение восстановить сельскохозяйственную жизнеспособность жилого блока может быть технически возможна, невозможно из-за огромных затрат.

    Развитие косвенно снижает производственный потенциал окружающих земли сельскохозяйственного назначения путем ограничения ее текущего или будущего использования. Фактически, влияет на преобразованный тракт может быть маленьким по сравнению с нынешним и будущим последствия, влияющие на прилегающие сельхозугодья. Например, ограничения могут быть налагается на сельскохозяйственную деятельность, которая влияет на здоровье, безопасность и благополучие рост несельскохозяйственного населения.Применение пестицидов или навоза вблизи жилых районов — два таких вида деятельности, для которых общество может требовать новых регулирование. Как и действующие законы, ограничивающие место кормления в замкнутом пространстве. операций, новые правила могут требовать минимального расстояния между эти виды деятельности и жилые районы.

    Рассеянная жилая застройка также увеличивает потенциал для неприятные конфликты. Запах, шум и пыль — потенциальные проблемы. с сельскохозяйственным производством.Часто этих проблем можно избежать только размещение операций (особенно операций по кормлению в замкнутом пространстве) вдали от людей. Более того, даже если доля площади сельскохозяйственных земель останется высокий, но доступный только на небольших разбросанных участках, фермеры могут быть лишены от использования новых технологий, требующих больше земли для достижения полной эффект масштаба. Такие ограничения снижают эффективность и увеличивают производство. затрат, возможно, даже ведущих к преждевременному простаиванию земли.

    Новое определение первоклассных сельскохозяйственных земель

    Министерство сельского хозяйства США (USDA) определяет основные сельскохозяйственные угодья как земля, наиболее подходящая для выращивания пищевых, кормовых, кормовых, волокнистых и масличных культур. основной сельхозугодья дают самые высокие урожаи при минимальных затратах энергии и экономических ресурсов, и их выращивание наносит наименьший ущерб окружающей среде. Окружные обследования почвы также следуют этому основанному на продуктивности подходу к выявлению первоклассная сельскохозяйственная земля.Фактически, обследование почвы округа не только включает урожай данные о сельскохозяйственных культурах и пастбищах, но часто конкретно определяют рассматриваемые почвы первоклассные сельхозугодья. Следовательно, обследование почвы округа обеспечивает предварительную определение первоклассных земель сельскохозяйственного назначения. Однако проблемы, создаваемые прямым и косвенные эффекты развития указывают на то, что в контексте землепользования планирования и зонирования, определение первоклассных сельскохозяйственных земель должно основываться на больше, чем традиционные меры продуктивности почвы и урожайности.Вместо этого основные или избранные сельскохозяйственные угодья должны определяться сочетанием производительность и местоположение. В сегодняшних сельских и городских окраинных районах расстояние до жилой застройки становится все более важным пространственная характеристика, влияющая на производство.

    Местоположение может быть включено в определение премьер или выбрать сельское хозяйство следующими способами. Во-первых, почвы средней или даже низкой продуктивность должна разделять основное предназначение сельского хозяйства, если такие почвы окружен обширными пространствами неосвоенных высокопродуктивных почв.Второй, продуктивность должна стать вторичной по отношению к характеристикам местоположения, если площадь в вопрос поддерживает операции кормления в замкнутом пространстве. Не только разделение расстояние уменьшить неприятный элемент, связанный с этим важным аспектом сельское хозяйство, но расстояние разделения также обеспечивает возможность поддержки экономической ассимиляции отходов за счет внесения навоза в землю. В-третьих, определение первоклассного сельского хозяйства следует расширить, включив в него уникальные сельхозугодья, расположенные в расширяющихся городских районах. Электрический ток определение основных сельскохозяйственных угодий, используемых Министерством сельского хозяйства США и природными ресурсами Служба охраны природы (NRCS) специально исключает высокопродуктивные почвы из статус «первоклассный», если они происходят в городских или «застроенных» районах (см. 7 U.S.C. [[Раздел]] 4201 (c) (1) (A)). Это исключение игнорирует тот факт, что сельхозугодья расположение в высокоразвитом районе обеспечивает рыночные и нерыночные преимущества обществу. В то время как небольшие фермерские хозяйства «в городе» часто обеспечивают ценные культуры (например, фрукты и овощи) для потребителей, они также обеспечить открытое пространство, живописные ценности и связанные с этим удобства.Такие преимущества важны в контексте планирования и зонирования, поскольку они являются общественным достоянием и может способствовать повышению «качества жизни» сообщества.

    Подземные земли в сельском хозяйстве:

    Пример зонирования

    Постановлено Верховным судом США как конституционное в 1926 году (см. Euclid v. Amber Realty Co., 272 U.S. 365), зонирование оправдано полномочиями полиции государство по предотвращению землепользования, угрожающего безопасности, здоровью, нравственности и общее благосостояние общества.Постановления о зонировании влияют на использование городских земель в первую очередь за счет физической изоляции использования. Пока зонирование — это главное метод, используемый для воздействия на городское землепользование, практикуется относительно небольшое зонирование в сельской и городской окраине.

    Текущая практика планирования и зонирования представляет собой лишь слабый инструмент для сохранение земли в сельском хозяйстве. Например, в некоторых округах Индианы области первоклассным сельскохозяйственным угодьям присвоено обозначение AA (Select Agriculture) в постановление о зонировании.Хотя такое обозначение землепользования может идентифицировать области важности для сельского хозяйства, сохранение земли в сельском хозяйстве мало В постановлениях могут вноситься изменения, изменения зонирования и особые исключения. Точно так же минимальный размер участка — это основной традиционный метод зонирования, используемый для обеспечить низкую плотность застройки в сельской местности. К сожалению, два, пять или Даже 10-акровые ограничения на размер жилых участков не более чем разброс развитие и потребление или повреждение лучших сельскохозяйственных угодий.Даже если минимальный размер лота 40 акров или более, постановление не запрещает прямо несельскохозяйственное использование тракта. Кроме того, ограничения на минимальный размер лота в Индиане в первую очередь решают проблемы общественного здравоохранения, связанные с отходами на объектах системы утилизации, а не сохранение сельскохозяйственных угодий.

    К счастью, существуют нетрадиционные методы зонирования для сохранения первоклассных земли сельскохозяйственного назначения. Зонирование открытого пространства и эксклюзивное сельскохозяйственное зонирование — это два из самых перспективных.Традиционный подход к развитию приводит к Застроен весь участок застройки с участками и улицами микрорайона. С другой стороны, зонирование открытого пространства опирается на принцип кластера. девелопмент, при котором новые дома объединяются в часть застройки посылка. Кластеризация позволяет сохранить оставшуюся часть в качестве продуктивных сельскохозяйственных угодий. или незастроенное открытое пространство. Поскольку определяется только плотность, а не количество домов. изменено, зонирование открытого пространства может надолго защитить значительную часть продуктивность сельского хозяйства в каждом районе развития без снижения потенциал развития как для землевладельца, так и для застройщика.

    Исключительное сельскохозяйственное зонирование используется реже, чем неисключительное. зонирование, такое как зонирование открытого пространства, потому что оно запрещает несельскохозяйственное использование земельный участок в пределах р-на. Главное преимущество в том, что он гарантирует, что не должно быть конфликтов между жилым и сельскохозяйственным использованием. Тем не менее постановления принять труднее, потому что владельцы сельхозугодий должны отказаться от (часто неохотно) возможность продать свою землю под жилую Разработчики.

    Более благоприятная для землевладельцев форма исключительного сельскохозяйственного зонирования — это добровольное создание сельскохозяйственных округов. Преимущества, которые получают фермеры при добровольном вступлении в сельскохозяйственный район может включать дифференцированный оценка, защита от неприятных постановлений и ограничения на общественное инвестиции в улучшение несельскохозяйственного назначения. Основные стандарты проверки округа петиции должны быть изложены в Постановлении о зонировании графства, если не в государственный уровень.Однако, как и любое постановление о зонировании, его эффективность может быть подрывается слабым контролем со стороны органа по зонированию за изменением зонирования и отклонениями Запросы.

    Пример прав собственности

    Помимо зонирования, округ или местное правительство могут использовать передаваемые имущественные права, чтобы обеспечить более длительные средства сохранения загрунтовать или выбрать сельскохозяйственную землю Программа передачи прав на разработку (TDR) позволяет землевладельцам продавать свои права на застройку застройщику. В в свою очередь, застройщик может использовать их для разработки квалифицированных земель с более высокой плотностью чем разрешено действующими законами о зонировании. Программа TDR позволяет местным органам власти направить развитие в желаемые области (например, те, где достаточно инфраструктура) при небольшом финансовом бремени.

    По аналогичной программе покупки прав на разработку (PDR), землевладельцы могут продавать охранные сервитуты государственным органам или некоммерческие организации.PDR подразумевает покупку документа с ограничением на квалифицированные сельскохозяйственные земли, которые ограничивают будущее использование земли сельскохозяйственными или открытое пространство используется постоянно или в течение определенного периода времени. Пока фермер оставляет за собой право продать или передать землю, это остается предметом к ограничению действия, исключающему любое будущее развитие или деятельность, которая может отрицательно повлиять на его сельскохозяйственную жизнеспособность. Собственник земли сельскохозяйственного назначения может также пожертвовать сервитут сохранения государственному учреждению или благотворительной организации. организации и получите благотворительный отчисление (см. 26 U.S.C. [[раздел]] 170 (з) (4) (А)).

    Приобретение финансовых ресурсов, необходимых для покупки прав на разработку, является самое большое препятствие для реализации программы PDR. Важно отметить, что планирование комиссия / постановляющий комитет должны тщательно установить критерии, из которых для определения права фермы на участие в программе. Критерии должны быть специально нацелены на ключевые участки, которые сохранят сельскохозяйственный потенциал и благоустройство открытых пространств.

    Сводка

    Отличные сельскохозяйственные земли отличаются от других обозначений сельскохозяйственных земель в том, что он обычно состоит из высокопродуктивных почв. Однако умеренный и почвы с низкой продуктивностью следует считать первоклассными, если такие почвы залегают внутри, или окружены прилегающими территориями, которые считаются первоклассными сельскохозяйственными угодьями. Включение этих почв может препятствовать развитию менее продуктивных или наклонные почвы наиболее выгодных сельскохозяйственных угодий.Если такое развитие возникают, оставшиеся первоклассные сельскохозяйственные земли могут больше не соответствовать требованиям основного обозначения. Производительность также является второстепенным фактором, когда с учетом первоочередного землепользования в сельской местности с приуроченным кормом операции. Кроме того, «уникальные» сельхозугодья в мегаполисах могут быть считается лучшим, если он обеспечивает сообщество востребованной сельскохозяйственной продукцией, открыт пространство или связанные с этим удобства.

    Различные частные и государственные методы защиты земель могут использоваться для защитить сельскохозяйственные предприятия от воздействия несельскохозяйственного развития.Однако их успех в конечном итоге зависит от общественной и политической поддержки. Без этой поддержки оправдание первоочередного сохранения сельскохозяйственных земель трудно. Часто экологические, социальные и эстетические эффекты первого потери сельскохозяйственных земель не поддаются количественной оценке, и большинство программ защиты требуют административные и финансовые ресурсы сверх того, что требуется для текущего зонирования политики.

    Кооперативная консультативная работа в сельском хозяйстве и домохозяйстве, состояние Индиана, Университет Пердью и У.S. Сотрудничество с Министерством сельского хозяйства; ЧАС. А. Уодсворт, директор, West Lafayette, IN. Выдано во исполнение актов от 8 мая и 30 июня 1914 г. Кооперативная консультативная служба Университета Пердью институт равных возможностей / равного доступа.

    Этот материал может быть доступен в альтернативных форматах.

    Детерминанты преобразования жилищного землепользования и разрастания на окраине между городом и деревней на JSTOR

    Мы оцениваем пробит-модель переустройства жилой земли с использованием данных на уровне земельных участков в сельско-городском округе Огайо. Метрики модели пространственного ландшафта используются для количественной оценки моделей землепользования и для связи моделей разрастания жилых домов с факторами, которые, по оценкам, влияют на преобразование земель на уровне земельных участков. Результаты показывают, что на расположение новой жилой застройки влияет предпочтение районов с меньшей плотностью застройки, которые, тем не менее, близки к существующей городской застройке. В совокупности эти силы привели к умеренному разрастанию жилых домов. Автокорреляция пространственной ошибки контролируется с использованием метода пространственной выборки, который позволяет согласованно оценивать пробит-модель.

    Цель Американского журнала экономики сельского хозяйства — предоставить форум для творческой и научной работы в области экономики сельского хозяйства. Представленные рукописи посвящены экономике природных ресурсов и окружающей среды, сельскому хозяйству, а также развитию сельских районов и общин. Статьи проблемно-ориентированы и демонстрируют оригинальность и новаторство в анализе, методах или применении. Включен анализ проблем, относящихся к исследованиям, распространению знаний и обучению, а также междисциплинарные исследования со значительным экономическим компонентом.Также включены обзорные статьи, которые предлагают исчерпывающий и проницательный обзор соответствующей темы, соответствующий тематике журнала. Все опубликованные статьи соответствуют единым научным стандартам.

    Oxford University Press — это отделение Оксфордского университета. Издание во всем мире способствует достижению цели университета в области исследований, стипендий и образования. OUP — крупнейшая в мире университетская пресса с самым широким глобальным присутствием.В настоящее время он издает более 6000 новых публикаций в год, имеет офисы примерно в пятидесяти странах и насчитывает более 5500 сотрудников по всему миру. Он стал известен миллионам людей благодаря разнообразной издательской программе, которая включает научные работы по всем академическим дисциплинам, библии, музыку, школьные и университетские учебники, книги по бизнесу, словари и справочники, а также академические журналы.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *