Передача имущества в аренду находящегося в оперативном управлении: Аренда муниципального имущества, кто может проводить?

Содержание

Ст. 296 ГК РФ. Право оперативного управления

1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

См.

все связанные документы >>>

1. Право оперативного управления — ограниченное вещное право, на котором имущество может закрепляться за казенными предприятиями и учреждениями. Право оперативного управления имеет единую правовую природу с правом хозяйственного ведения, поскольку оба указанных права созданы для решения аналогичной задачи — использования в хозяйственном обороте имущества путем его обособления и передачи в управление специально создаваемым юридическим лицам. Право оперативного управления предполагает использование имущества для достижения поставленных собственником целей и в соответствии с его заданиями. При этом минимизированы возможности по самостоятельному распоряжению юридическим лицом имуществом собственника. Ограничения, связанные с осуществлением правомочия распоряжения субъектами права оперативного управления закрепленным за ними имуществом, могут устанавливаться не только законом, но и учредительным документом (уставом) организации.

2. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет право собственника на изъятие имущества у субъекта права оперативного управления. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением либо приобретенное за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имущество, приобретенное в результате разрешенной собственной деятельности, не может быть изъято на основании п. 2 комментируемой статьи (Определение ФАС МО от 2 октября 2001 г. по делу N КГ-А40/5447-01). Доказать, что имущество является излишним, должен его собственник. При установлении оснований для признания имущества излишним учитываются цели, для достижения которых предоставлено имущество, а также используется ли это имущество фактически и каким образом (см., например: Определение ВАС РФ от 17 ноября 2009 г. N ВАС-14377/09). Не может служить основанием для изъятия имущества как излишнего передача этого имущества в пользование третьему лицу, к примеру, по договору аренды (Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г.

N 3665/08).

Еще одним ограничением изъятия, прямо не предусмотренным законом, следует признать ситуацию, когда изъятие собственником имущества приведет к невозможности осуществления уставной деятельности. В этом случае должно быть принято решение о ликвидации организации.

право, аренда и порядок передачи

Оперативное управление имуществом

– понятие, которое используется в правовом поле только в странах бывшего СССР. В самых общих чертах, это ограниченное вещное право. Государство имеет в собственности некое имущество (неважно, движимое оно или недвижимое). Оно передает его во владение определенной государственной организации, чтобы оное имущество могло быть использовано. Однако право собственности все равно остается именно у государства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-89-42.

Это быстро и бесплатно!

Понятие и виды вещных прав

Вещные права обосновываются частью Гражданского Кодекса. Конкретно, это второй его раздел, включающий статьи от 209-й по 306-й включительно. Этот раздел носит название «Право собственности и другие вещные права».

С самого начала стоит разобраться именно в том, что собой представляют вещные права.

Итак, гражданский кодекс делит права каждого гражданина на вещные и обязательственные. Вторые нам не особенно интересны, по крайней мере, в отношении этого вопроса.

Сосредоточимся лишь на их отличиях, которые выделяют вещные права:

  • Вещное право = абсолютное право
    . По сути, человеку, владеющему каким-то имуществом, противопоставляются все, кто может покуситься на указанное имущество. Закон обязует этот очень широкий спектр лиц не нарушать прав владельца.
  • Вещные права могут быть признаны только в том случае, если они являются частью норм того государства, в гражданском праве которых применяются. Такое положение вещей еще называют замкнутым кругом вещных прав.
  • Объект вещного права – строго одна вещь, независимо от её размеров, формы, содержания и поля возможного применения.

Вещные права не ограничиваются исключительно владением определённым имуществом как таковым. Сюда относится множество других пунктов, например, право залога, пожизненного наследования земли, сервитута, право управления доходами и многое другое.

Ограниченные вещные права – это тема, которая рассматривается в данной статье. Оно отличается от права собственности широтой правомочий.

Ограниченное вещное право подразумевает ситуацию, когда определенная вещь уже находится во владении у определенного человека, собственника, но находится во владении у другого лица. Права такого владельца довольно ограниченны, но часто возникают помимо воли собственника – за счет существования права следования (права следуют за вещью).

Право хозяйственного ведения

Право хозяйственного ведения определяется законом как производное от права собственности. Оно прямо относится к вещному праву, а, точнее, к ограниченному его типу. Пользоваться этим правом может исключительно юридическое лицо.

Процедура здесь такова – все имущество, находящееся на хозяйственном ведении у государственного или муниципального учреждения, может быть по необходимости использовано. Таким образом передается возможность владеть и распоряжаться имуществом.

Собственник, в данном случае, является главой предприятия. Он имеет право создавать его, ставить определенные задачи и сроки, вносить изменения в структуру, организационные моменты. Собственником также производится контроль над правомерностью использования отданного в хозяйственное ведение имущество.

Кроме того, ему также принадлежит право назначать руководителя учреждения – часто именно он и является «контролирующим органом» от собственника.

Юридическому лицу, которое ведет дела от имени собственника, запрещается распоряжаться имуществом таким образом:

  • Продавать имущество;
  • Сдавать его в аренду;
  • Использовать в качестве закладных средств капитал.

Однако, при получении надлежащего разрешения, все эти действия становятся возможными и правомерными.

Одна из особенностей хозяйственного ведения в том, что созданные субъекты, подпадающие под статьи этого закона, не могут быть поделены на различные части или паи. То есть, возможность передавать подобные права от собственника к исполнителю, доступна только для унитарных предприятий.

Ответственность за имущество, переданное по закону о хозяйственном ведении, лежит на том, в чьем управлении оно находится. То есть, оно зачисляется на баланс того предприятие, которое будет владеть им от имени собственника.

Хозяйственное ведение и оперативное управление

Названные пункты относятся к тем учреждениям и компаниям, которые получили имущество от собственника в управление. По сути, здесь нет фактической передачи прав на собственность – владелец не меняется, однако правом распоряжаться собственностью наделяется другое лицо (юридическое) или же круг лиц.

Главное в этих правах то, что существовать они могут только в связи с правами собственности на имущество. Соответственно, учреждение, занятое оперативным управлением или хозяйственное ведением обязаны подчиняться тому, кто владеет правом собственности.

Собственником в обоих случаях является исключительно государство, то есть Российская Федерация, или же определенный муниципальный орган.

Право оперативного управления

Несмотря на то, что ограниченные вещные права в целом оставляют владельцу очень узкий спектр правомочий, по сравнению с собственником, оперативное управление представляет собой наиболее ограниченное право.

  • Под оперативное управление подпадают только казенные предприятия, которые используют в качестве базы имущество, собственником которого является государство, неважно, прямо или же посредством муниципальных органов власти.
  • Владелец оставляет за собой право распоряжаться имуществом, владеть им и пользоваться.
    Однако пределы этих манипуляций сильно ограничены законом. Все контролируется той областью, в которой действует созданное казенное предприятие.
    Иногда, корреляция происходит за счет целей, которые ставит перед учреждением собственник.
  • Ограничение проявляется в основном в невозможности распоряжаться любым имуществом без прямого согласия собственника. Единственная возможность, которая остается открытой, это реализовать произведенную на предприятии продукцию.
    Последнее определяет только владелец, однако и это может измениться при наличии прямых указаний собственника.

Функции оперативного управления

Функций, которые исполняет оперативное управление достаточно много.

Основные же из них таковы:

  • Координировать работу каждого элемента производства и контролировать все включенные в него отделы. К примеру, если брать целый цикл, то здесь будет и обработка полученных заказов (не считая получения как такового), и соответственная связь с производством, и сам процесс создания товаров или услуг и так вплоть до получения заказчиком готового продукта.
  • На оперативном управление лежит необходимость работать со всей документацией. Ответственность за предприятие лежит на владельце, а не на собственника, а значит любые бумаги должны быть подготовлены в срок – иначе это чревато преследованием по закону.
  • Календарное планирование. Владелец учреждения следит за показателями сроков выполнения полученных заказов от собственника, представляя последнему наиболее оперативные планы по каждому заданию.
  • Управление производственным процессом. Уже упомянутое раньше, но несколько расширенная функция, связанная не только и не столько с самим производством, но с техническим обоснованием, что, как, где, когда и почему должно быть произведено. Кроме того, наиболее важным фактором здесь является качество товаров или услуг.
  • Контроль над текущими издержками, которых нельзя избежать, а также их разумное обоснование.
  • Техническое обеспечение также находится в ведении оперативного управления. Функция заключается в подборе технической части производства, или же его создании. В эту категории также относят такие аспекты, как учет, хранение и отправка товаров/услуг.
  • Контролирование запасов и координация закупок необходимых для производства материалов.
  • Регулирование выполнения работ предприятием/учреждением строго в поставленные сроки (указанные в календарном плане и заданиях, поставленных собственником).

Задачи оперативного управления

Задач, которые должно реализовывать оперативное управление почти так же много, как и функций. Все они служат одной-единственной цели – сделать производство прибыльным.

Некоторые основные задачи указаны ниже:

  • Определять объем продукции (товаров или услуг), который предприятие может производить без потери ка
    чества;
  • Выбирать места расположения производства, руководствуясь соотношением времени, цены и получаемого качества продукта;
  • Координировать все заказы, которые поступают на производство на всех его этапах;
  • Выдавать наряды на будущие работы по заказам;
  • Устанавливать разумные сроки как производства товаров или услуг, так и доставки их заказчику;
  • Контролировать соблюдение установленных правил и сроков производства;
  • Обеспечивать максимальную эффективность рабочего процесса на всех уровнях;

Цель оперативного управления

Целью оперативного управления как такового является обеспечение эффективного процесса производства товаров или услуг.

В основном же, деятельность оперативного управления направлена на то, чтобы производство было максимально прибыльным, и приносило как можно меньше затрат.

Проблема заключается в том, что любое понижение качества или же эффективности работы приведет к определенным последствиям – начиная от простого лишения права управления собственностью, и заканчивая реальным судебным преследованием.

Аренда имущества в оперативном управлении

Возможность аренды имущества, которое находится под оперативным управлением, сильно затруднена, поскольку сам владелец не является собственником, а обладает только делегированными полномочиями, что достаточно очевидно из всего вышеописанного.

Все аспекты сдачи имущества, подпадающего под оперативное управление, высветлены в методических письмах Роспотребнадзора.

В первую очередь такую возможность, как вопрос сдачи в аренду, следует обсуждать с собственником, точнее, с его представителями, раз речь идет о государстве.

Процедура здесь следующая:

  1. На имя собственника составляется прошение, о возможности сдать в аренду помещения, которые временно не задействованы в предприятии. Действующим признается только заявление за подписью руководителя учреждения.
  2. К прошению прикрепляется пояснительная записка.
    В ней должны быть указаны:
    • Характеристика зданий или помещений;
    • Расчеты, показывающие целесообразность аренды;
    • Расчеты влияния аренды на работу предприятия;

Далее владелец получает разрешение от собственника, если того все устраивает. На этом этапе уже можно заключать или пролонгировать договор аренды помещений.

Средства, которые учреждение получает от сдачи помещений в аренду третьим лицам, проходят в качестве дополнительных средств бюджетного финансирования.

Направляться полученные таким образов деньги, мог

Как заключить договор оперативного управления имуществом: 5 правил

В настоящее время большую популярность набирают правоотношения, связанные с арендой недвижимого имущества, без приобретения права на него. Разновидностью таких соглашений является договоренность между субъектами экономических отношений по оперативному управлению недвижимым имуществом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 725-58-91. Это быстро и бесплатно!

Суть и назначение договора оперативного управления недвижимым имуществом

Как было указано выше, данное соглашение является разновидностью договора аренды, но такие правоотношения не урегулированы отдельными нормами Гражданского кодекса, поэтому применяется сложившаяся юридическая практика.

Исходя из этого, под договором оперативного управления имуществом подразумевается письменное соглашение между субъектами хозяйственной деятельности, либо муниципальными (государственными органами), на основании которого, одна сторона, которой принадлежит недвижимое имущество, передает его в управление другой стороне, при этом за это не берется плата.

Такое существенное отличие его от договора аренды. Плюс к этому нужно добавить, что недвижимое имущество, передающееся таким способом, должно быть поставлено на баланс субъекта хозяйственной деятельности, и соответственно оперативный управитель платит налоги, проводит амортизационные отчисления.

Правовые нормы оперативного управления.

Исходя из этого, можно выделить три основных отличия такого соглашения от других способов передачи имущества в пользование:

  • за пользование имуществом не берется плата, то есть сделка безвозмездная;
  • полученный объект недвижимости становится на баланс юридического лица, и с него идет обязательная уплата всех налогов и сборов;
  • полученное таким образом имущество через некоторый промежуток времени возвращается его владельцу, то есть его нельзя продать, подарить, передать в субаренду.

Важно запомнить, что все договора по оперативному управлению имуществом должны пройти обязательную регистрацию в специальном государственном органе.

Что такое договор риэлторских услуг и когда его следует заключать, читайте по ссылке.

Если такой процедуры не будет, то соглашение автоматически будет признано недействительным, а это значит, что стороны не наделяются никакими правами и обязанностями.

Понятие и субъекты оперативного управления имуществом

Для того чтобы разобраться в том, какое имущество может передаваться в оперативное управление, нужно понимать, что подразумевается под этим действием.

Оперативное управление предусматривает факт передачи имущество в полное распоряжение одной из сторон. Такое право несколько ограничено, поскольку объект не может стать собственностью управителя, и без согласия владельца передаваться по аналогичному договору третьей стороне.

Хотите продать дачу? Для этого нужно составить договор, а что он должен включать — читайте в этой статье.

Сторона, получившая объект недвижимости в оперативное управление должна использовать его по назначению, имеет право ремонтировать, улучшать (с разрешения собственника). По окончании срока договора, имущество должно быть передано назад со снятием с баланса владельцу в таком же или улучшенном состоянии.

Субъектами таких правоотношений выступают только лица, ведущие экономическую деятельность, а также органы муниципалитета или государственной власти. В эту категорию можно отнести и индивидуальных предпринимателей, которые будут выступать не как физическое лицо, а как ИП.

Что такое оперативное управление, смотрите в этом видео:

Поэтому можно прийти к выводу, что передавать имущество в оперативное управление можно только то, что используется для хозяйственной деятельности и является средствами производства (склады, офисные помещения).

В эту категорию не подпадает жилая недвижимость. Образец договора на оперативное управление имуществом, можно скачать ниже.

Важно запомнить, что участниками таких правоотношений не могут выступать граждане (физические лица). Это вызвано тем, что принадлежащее им имущество невозможно передать юридическим лицам, без переоформления права собственности.

Особенности договора управления муниципальным имуществом

Муниципальное имущество имеет особый статус, поскольку принадлежит государству в лице местного образования. Закон не накладывает запрет на передачу его в оперативное управление, но требует специальной процедуры.

Его распорядителем является глава образования, и только ему принадлежит право передачи имущества и подписания соответствующего договора. Как было указано выше, данные органы также являются субъектами таких правоотношений.

Перед тем, как передать муниципальное имущество в оперативное управление, должно быть вынесено соответствующее разрешение, и выдан приказ за подписью главы образования. Это будет основанием снятия его с баланса муниципалитета, и соответственной постановки на учет в субъекте хозяйственной деятельности.

В квартире можно жить по договору социального найма, а что это такое и есть ли в таком договоре преимущества, читайте по ссылке.

Исходя из этого, особенности такого договора будут следующие:

  • сторонами будут выступать муниципалитет в лице главы, а также юридическое лицо;
  • должна быть проведена оценка передающегося имущества, если нет его кадастровой стоимости.

Кроме этого к самому договору должна быть приложена заверенная копия приказа о разрешении на передачу имущества в оперативное управление, а также справка, о том, что оно снято с баланса муниципального органа.

Что входит в оперативное управление компанией, расскажет это видео:

Важно понимать, что муниципальное имущество не может быть передано на баланс индивидуального предпринимателя. Это прямо не запрещено законом, но на данный период времени сложилась определенная юридическая и судебная практика по таким вопросам.

Порядок заключения договора оперативного управления

Когда принято решение о передачи недвижимого имущества в оперативное управление, необходимо следовать определенным правилам, чтобы все было оформлено по закону. Рассмотрим пошаговую инструкцию такой передачи.

  1. Первое это достижение предварительной договоренности о передаче и принятии недвижимого имущества в оперативное управление. Она достигается между двумя юридическими лицами (муниципалитетом), ИП. По желанию объект может быть осмотрен, проведена его предварительная оценка.
  2. После того, как такая договоренность достигнута, стороны проверяют наличие арестов и других запретов на действия с имуществом, и, если таковых нет, готовят договор. О его обязательных реквизитах будет рассказано ниже.
  3. Следующий шаг — это подписание соглашения. Оно должно быть письменным, нотариальная регистрация не обязательна. В нем прописываются все права и обязанности сторон, порядок расторжения договора.
  4. После подписания соглашения, сторона передавшая имущество в оперативное управление, снимает его со своего баланса, а принявшая ставит на свой учет. Именно с этого момента нужно уведомить налоговую инспекцию, чтобы тому лицу, кто передал, не насчитывались налоги.
  5. Последний шаг состоит в том, что сторона принявшая объект в оперативное управление, обязана взять оригинал договора и отвезти его в специальную регистрационную службу, чтобы соглашение попало в специальный государственный реестр.

Когда следует подписывать дополнительное соглашение к договору аренды, ответ находится здесь.

После этого управитель получает право на распоряжение имуществом. Важно запомнить, что недвижимость переданная таким образом должна использоваться только по ее целевому назначению. Нарушение этого правила может привести к тому, что договор может быть разорван досрочно.

Основные положения документа

Договор об оперативном управлении имуществом, должен иметь обязательные реквизиты, о которых и пойдет речь.

  1. Предмет соглашения. Это конкретный объект недвижимого имущества, который имеет индивидуальные признаки (материал, из которого он сооружен, квадратуру, а также находящиеся в нем пристройки, подсобные помещения и оборудование). Это в обязательном порядке нужно описать, и приложить техническую документацию.
  2. Цена договора. Как было указано выше, это безвозмездная передача имущества, поэтому никакой цены указано не будет.
  3. Права лица, которое передает имущество. В этих пунктах нужно четко прописать что, без его разрешения управителю запрещается передавать имущество в аренду, продавать, дарить, а также совершать с ним иные действия, кроме использования по назначению в своей хозяйственной деятельности. Также следует указать, что представители владельца имеют право доступа к имуществу в любое время, без каких-либо ограничений, для проверки технического состояния. Последнее, это пункты, содержащие возможность ремонта, и улучшения помещения.
  4. Права управителя. Эти пункты предусматривают использование помещения по назначению, проведение некоторого ремонта, в случае необходимости, а также иные действия по согласованию с владельцем.
  5. Обязанности собственника. Он обязан передать помещение на условиях договора, а также в том техническом состоянии, которое выявлено при проведении предварительного осмотра. Кроме этого он не должен препятствовать хозяйственной деятельности в этом помещении.
  6. Обязанности управителя. Такой субъект хозяйственной деятельности обязан содержать объект недвижимого имущества в надлежащем состоянии, умышленно не портить его товарную стоимость, уплачивать все обязательные налоги и взносы. Без разрешения собственника не передавать его в пользование и собственность третьих лиц.
  7. Форс мажорные обстоятельства. В принципе во всех договорах они стандартные, это отсутствие вины в случае повреждения имущества при стихийных бедствиях, а также иных непредвиденных обстоятельствах.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи, узнаете по ссылке.

Важно запомнить, что по всем возникшим разногласиям, стороны должны подписывать дополнительные соглашения.

Договор оперативного управления.

Прекращение договора

Данное соглашение прекращается по двум основаниям:

  1. Окончание срока действия договора. Это условие прописывается в нем, и если одна из сторон не желает дальнейших правоотношений, то она уведомляет об этом за месяц до окончания действия соглашения.
  2. В случае если были нарушены его пункты. Это может быть использование имущества не по назначению, повреждение его, либо совершение с ним иных действий без согласия владельца. Также сюда входит реорганизация или банкротство одной из сторон.

Особенности аренды нежилого помещения можно узнать тут.

Важно запомнить, что действия управителя, по которым он передаст принятое имущество в собственность третьего лица, влекут не только разрыв соглашения, но и судебные тяжбы по возврату недвижимости.

Договор управления недвижимым имуществом — это соглашение, по которому одна сторона безвозмездно передает другой свою собственность во временное пользование и использование по прямому назначению, с постановкой на баланс и уплатой налогов.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

Особенности распоряжения имуществом, находящимся в хозяйственном ведении и оперативном управлении: теория и судебная практика

УДК 342. 922:347.2/3

Страницы в журнале: 39-46

 

И.Ю. Синдеева,

кандидат юридических наук,  доцент кафедры правового обеспечения экономики и финансов Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ  Россия, Москва [email protected]

Е.В. Черникова,

доктор юридических наук, кандидат экономических наук, зав. кафедрой правового обеспечения экономики и финансов Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ Россия, Москва [email protected]

Рассматривается правовая природа сделок с государственным и муниципальным имуществом, переданным в хозяйственное ведение и оперативное управление государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, а также практика прекращения права хозяйственного ведения, оперативного управления таким имуществом. Анализируется судебная практика по делам из отношений между собственником государственного и муниципального имущества и государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями о праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Предлагаются меры по предотвращению нарушений права государственной и муниципальной собственности и его защите.

Ключевые слова: хозяйственное ведение, оперативное управление, государственная и муниципальная собственность, приватизация, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, продажа государственного и муниципального имущества.

 

Несмотря на давность законодательного закрепления права оперативного управления и права хозяйственного ведения и длительный срок применения этих прав, в правоприменительной практике существуют споры, связанные с защитой данных прав и права публичной собственности. Представляется, что особое практическое значение имеет правильное применение норм о прекращении этих прав, и прежде всего норм о порядке отчуждения недвижимого имущества, закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения.

Согласно ст. 295 Гражданского кодекса РФ собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение предприятию, решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, реорганизации и ликвидации предприятия, назначает руководителя предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью переданного предприятию имущества. Предприятие не вправе продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии со статьями 296—298 ГК РФ  собственник имущества, переданного в оперативное управление учреждению и казенному предприятию, вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество. Казенное учреждение вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным на средства, выделенные ему собственником на эти цели. Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником. Казенное учреждение не вправе распоряжаться имуществом без согласия его собственника.

В соответствии со ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом возникает у унитарного предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено правовыми актами или решением собственника. Прекращаются эти права по основаниям и в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случае правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Казалось бы, законодатель с предельной ясностью определил содержание права хозяйственного ведения и права оперативного управления, в частности основания прекращения этих прав. Однако лаконичными правовыми нормами урегулировать сложные отношения безошибочно удается не всегда. Чтобы ответить на вопросы о правомерности отчуждения имущества, закрепленного за унитарным предприятием или учреждением, следует вспомнить этапы формирования законодательства о праве хозяйственного ведения и оперативного управления и применения этих прав.

Законодательное понятие права оперативного управления появилось в Основах гражданского законодательства СССР 1961 года, затем — в ГК РСФСР 1964 года. В соответствии со ст. 94 ГК РСФСР государственное имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности, плановыми заданиями и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения имуществом. Тогда, видимо, не было нужды в раскрытии сущности оперативного управления: организация самостоятельно распоряжаться государственным имуществом не могла ни при каких обстоятельствах.

Термины «хозяйственное использование» и «бесхозяйное имущество» появились в правовых актах гораздо раньше, например, они используются в декрете ВЦИК, СНК РСФСР от 07.01.1924 «Об учете и охране памятников искусства, старины и природы». 

Впоследствии законодатель уточнил содержание понятие оперативного управления в ст. 26 Закона СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР» (далее — Закон о собственности в СССР). Имущество, являющееся государственной собственностью и закрепленное собственниками за государственным учреждением (организацией), состоящим на государственном бюджете, находится в оперативном управлении этого учреждения (организации). Государственные учреждения могут самостоятельно распоряжаться только доходами от своей деятельности и имуществом, приобретенным за счет этих доходов.

В Законе о собственности в СССР формулируется понятие права полного хозяйственного ведения. Государственное предприятие, осуществляя право полного хозяйственного ведения своим имуществом, владеет, пользуется и распоряжается указанным имуществом и по своему усмотрению совершает в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону. Государственные органы, уполномоченные управлять государственным имуществом, лишь осуществляют контроль за эффективностью использования и сохранностью государственного имущества (ст. 24 Закона о собственности в СССР).  Данная норма позволяла предприятию самостоятельно распоряжаться государственным имуществом. Что собой представлял в этом случае контроль государственных органов за сохранностью имущества, сказать трудно, но это была уже новая страница нашей истории. Общество, государство и право претерпевали коренные изменения.

Статья 5 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» относит права полного хозяйственного ведения и оперативного управления к вещным правам. 

Таким образом, сущность  этих прав изменялась вместе со всем законодательством, государством и обществом, пережившими в конце прошлого века глобальные перемены.

Положения ГК РФ о праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления, отнесенных к категории вещных прав, получили дальнейшее развитие в федеральных законах от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», от 03. 11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях».

В 1990-е годы было распространено мнение об отмирании права хозяйственного ведения и права оперативного управления, поскольку их аналогов нет в других странах, и эти права на самом деле не являются вещными правами, а представляют собой наследие социалистической экономики. Е.А. Суханов справедливо отмечает, что право оперативного управления в 60-е годы ХХ века законодатель не относил к вещным правам не только по причине отсутствия в то время категории «вещные права», но и в связи с тем, что «в действительности ни право оперативного управления, ни его последующий аналог в виде “права хозяйственного ведения” не являются вещными правами в классическом понимании этого термина. Они не обеспечивают экономически необходимое участие одного лица в праве собственности на недвижимость другого лица, а представляют собой правовую форму реализации государственной собственности в условиях плановой экономики» [28, с. 42]. Теперь все чаще и ученые, и суды называют данные права ограниченными вещными правами [16].

Безусловно, право хозяйственного ведения и право оперативного управления занимают особое место и в теории гражданского права, и в практике, как, впрочем, и само право публичной собственности, регулируемое не только гражданскими, но и административными нормами  права. Государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям для выполнения своих функций передаются ценнейшие государственные объекты: федеральные энергетические системы, территории государственных природных заповедников, музейные предметы и музейные коллекции, при этом вопрос о порядке распоряжения этим имуществом стоит по-прежнему остро. 

Ситуация с распоряжением имуществом, переданным в оперативное управление, представляется более или менее понятной. Казенные предприятия и учреждения распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника не могут, собственник вправе изъять у казенного предприятия или учреждения излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество. Бюджетное учреждение не вправе даже произвести перепланировку переданного ему нежилого помещения [9].

Однако значительное количество споров по-прежнему возникает по поводу распоряжения недвижимым имуществом, переданным в оперативное управление учреждению.

Наибольший интерес представляют дела с участием образовательных учреждений. Следует отметить, что в отношении образовательных учреждений действует особый режим распоряжения имуществом, переданным в оперативное управление. Кроме того, менялось законодательство об образовании: 1 сентября 2013 г. Федеральный закон  от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» сменил  Закон РФ от 10.07.1992 № 3267-1 «Об образовании». В соответствии с п. 5.5.1 Положения о Министерстве образования и науки РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2010 № 337 «О Министерстве образования и науки Российской Федерации», далее — Положение о Минобрнауки России) Минобрнауки России осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного подведомственным учреждениям и предприятиям. Вместе с тем территориальные управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом, департаменты имущества городов, областей распоряжаются имуществом, переданным в оперативное управление образовательному учреждению, например изымают имущество, без согласия Минобрнауки России. Суды признают такие действия незаконными [19; 21; 23]. 

Представляется, что нет четкого разграничения полномочий собственника между Росимуществом и Минобрнауки России в отношении имущества, переданного в оперативное управление образовательному учреждению.  Приняты судебные акты, указывающие на право Росимущества распоряжаться государственным имуществом, переданным образовательному учреждению [20]. Видимо, следует более ясно определить, какой орган должен изымать имущество у образовательного учреждения, а какой — только давать согласие на такое изъятие. Если полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного образовательному учреждению, согласно Положению о Минобрнауки России возлагаются на Минобрнауки России, логично, чтобы именно Минобрнауки России, а не Росимущество, определяло целесообразность дальнейшего использования имущества образовательным учреждением, его изъятия, передачи другому образовательному учреждению, в случае необходимости самостоятельно изымало это имущество у учреждения и несло за это ответственность.

Не простой представляется и процедура передачи  имущества, находящегося в оперативном управлении образовательного учреждения, в аренду. Во-первых, она различна для разных видов образовательных учреждений, есть особенности в соблюдении требований проведения торгов, на основании результатов которых заключается договор. Во-вторых, и в ранее действовавшем законе об образовании, и сейчас не получил однозначного разрешения вопрос: обязано ли образовательное учреждение во всех случаях получать согласие собственника имущества на сдачу в аренду помещения? Исходя из смысла норм законов об оперативном управлении, о государственном и муниципальном имуществе, согласие собственника на проведение торгов требуется и при сдаче в аренду недвижимого имущества образовательным учреждением.

Но есть весьма аргументированные судебные акты, толкующие закон иначе: согласие собственника имущества на сдачу в аренду этого имущества образовательным учреждением требуется не всегда [22].  Вопрос, может ли собственник недвижимого имущества, переданного в оперативное управление учреждению, самостоятельно сдать в аренду это имущество, не изымая имущество из оперативного управления учреждения, уведомив об этом учреждение, остается спорным. Не случайно в тексте Примерного договора аренды нежилого помещения, закрепленного на праве оперативного управления за государственным учреждением города Москвы (приложение к постановлению Правительства Москвы от 29.01.2008 № 76-ПП «О порядке использования государственными учреждениями недвижимого имущества, переданного им в оперативное управление» (ныне не действует)), арендодателем являются сразу два лица: Департамент городского имущества города Москвы (либо его территориальное агентство) и государственное учреждение города Москвы; получателем арендной платы по договору аренды значится Департамент финансов города Москвы. Возможно, это оптимальное решение в споре о полномочиях на передачу в аренду недвижимого имущества собственника имущества и учреждения, которому это имущество передано в оперативное управление.

Отношения по поводу отчуждения имущества, переданного в хозяйственное ведение предприятию, а также изъятия имущества его собственником у предприятия еще сложнее.

Согласие собственника недвижимого имущества, переданного в хозяйственное ведение унитарному предприятию, на распоряжение предприятием этим имуществом обязательно. Однако возникают споры об отнесении объекта, переданного в хозяйственное ведение предприятию, к недвижимому имуществу, и споры по поводу толкования статей 294, 295 ГК РФ о правах собственника имущества и правах предприятия, которому это имущество передано в хозяйственное ведение. Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что предприятие было вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, в том числе путем предоставления третьим лицам права размещения рекламных конструкций на опорах наружного освещения [10]. 

Собственник имущества, переданного предприятию в хозяйственное ведение, не вправе свободно распоряжаться этим имуществом [10; 12].  Более того, такой собственник не вправе свободно распоряжаться им независимо от наличия или отсутствия согласия унитарного предприятия на такое распоряжение [3], не вправе изъять у предприятия это имущество  [15]. Изымать излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество собственник вправе лишь у казенного предприятия. Однако при таком ограничении прав собственника государственного имущества возникает вопрос: как и кто правомерно может изъять имущество у предприятия во внесудебном порядке, если оно является излишним, используется не по назначению, если возникает необходимость передать это имущество другому унитарному предприятию?

Далеко не во всех случаях возникает необходимость обращения в суд и прохождения через длительные судебные разбирательства. Ведь имущество на этот период может оказаться фактически изъятым из хозяйственного оборота. Целесообразно законодательно урегулировать подобные ситуации более определенным образом. Представляется, что собственник государственного имущества должен обладать правом его изъятия из хозяйственного ведения созданного им предприятия, например в случае ненадлежащего использования предприятием имущества. Такую процедуру необходимо детально проработать. Обоснованное решение собственника об изъятии имущества должно приниматься после проверки деятельности предприятия, при этом следует соблюдать право предприятия на дачу пояснений и возражений и на обжалование такого решения в вышестоящий орган и в судебном порядке.

Особого внимание заслуживают сделки продажи государственными и муниципальными унитарными предприятиями недвижимого имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения. Необходимость согласия собственника на такие сделки с 8 декабря 1994 г. (со дня официального опубликования части первой ГК РФ) сегодня ни у кого сомнения не вызывает. Но возникают иные вопросы. Так, на данные отношения действие законодательства о приватизации не распространяется. Следовательно, при отчуждении таким способом даже весьма ценного государственного и муниципального имущества не требуется проведения торгов, включения объекта в программу приватизации. Достаточно согласия на продажу такого имущества органа государственной власти, местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться публичной собственностью, соответствующего управления, департамента, комитета имущества. Такие договоры купли-продажи нередко оспариваются на том основании, что сделки являются притворными, заключены с целью прикрытия договора приватизации; регистрирующие органы часто отказывают в государственной регистрации перехода права собственности.

Сложившаяся по данной категории дел судебная практика свидетельствует, что сделки признаются недействительными в случае слишком поспешной продажи имущества. Встречаются случаи продажи имущества через один—два месяца после государственной регистрации права хозяйственного ведения, когда ясно, что предприятие фактически не вступало во владение имуществом; когда очевидны признаки притворной сделки при наделении предприятия имуществом на праве хозяйственного ведения с целью последующей его продажи  в обход законодательства о приватизации;  когда  государственное, муниципальное унитарное предприятие продает все или значительную часть имущества, которым его наделил собственник, и становится ясно, что после этой продажи предприятие уже не сможет осуществлять уставную деятельность [5; 6; 7; 17; 18; 26; 27].

В удовлетворении аналогичных исков суды чаще отказывают. Как показывает практика, большинство договоров купли-продажи заключается государственным, муниципальным унитарным предприятием после получения согласия уполномоченного органа и явных признаков притворности сделки не содержит. Однако наличие значительного количества дел данной категории на протяжении ряда лет (с 2007 по 2015 годы) свидетельствует о неоднозначном толковании правовых норм о хозяйственном ведении и о явных нарушениях этих норм. Вероятно, следует законодательно усложнить такую продажу хотя бы обязательностью принятия мотивированного решения собственником имущества и предприятием о продаже имущества с обоснованием целесообразности продажи, заключением специалиста, выводами о том, что данное имущество предприятию не требуется и его можно отчуждать, с указанием срока нахождения имущества у предприятия на праве хозяйственного ведения.

Мнения теоретиков права и практиков относительно обязательности проведения торгов при отчуждении унитарным предприятием имущества, переданного ему в хозяйственное ведение, расходятся. Ведь речь идет о продаже публичной собственности, продаже таких же объектов, которые отчуждаются в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Есть судебные акты, указывающие, что при отчуждении объектов публичной собственности торги всегда обязательны [14]. Но чаще суды занимают противоположную позицию: при продаже унитарным предприятием имущества, переданного ему в хозяйственное ведение, проведение торгов законодательством не предусмотрено [25]. 

Антимонопольные органы, напротив, полагают, что при продаже государственного и муниципального имущества торги обязательны во всех случаях в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006  № 178-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции).

О.Б. Копылов, О.Н. Сильманович, обосновывая необходимость проведения торгов при отчуждении предприятием имущества, предлагают внести конкретные изменения в законодательство, чтобы исключить его различное толкование [2, с. 16—19].   

Во многом разделяя обоснованную позицию авторов, надо признать, что в соответствии с п. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции проведение торгов требуется при заключении договоров аренды, безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества, переданного в хозяйственное ведение государственным или муниципальным унитарным предприятиям. Следовательно, при переходе права распоряжения имуществом к покупателю при заключении договора купли-продажи проведения торгов не требуется. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник имущества обладает правами пользования, владения и распоряжения имуществом. А в п. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции говорится о заключении договоров, предусматривающих переход только прав пользования и владения, а не распоряжения.

Скорее всего, законодатель подразумевал обязательность процедуры торгов при заключении договора, влекущего переход любых прав на государственное и муниципальное имущество. Но на сегодня из буквального прочтения Закона о защите конкуренции и из анализа судебной практики следует вывод об отсутствии обязательного требования о проведении торгов при продаже унитарным предприятием государственного и муниципального имущества. Такое требование к сделке продажи может быть предъявлено только при наличии специального указания на торги в положении, принятом предприятием [24]. 

Помимо вышеизложенных возникает множество вопросов о разграничении полномочий в процессе управления публичным имуществом, переданным государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям. Например, расходятся мнения судов относительно момента возникновения права оперативного управления и хозяйственного ведения у предприятия и учреждения. Судебные акты содержат положения о том, что право оперативного управления и хозяйственного ведения возникает у предприятия на основании решения собственника о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление при наличии самого факта такой передачи вне зависимости от государственной регистрации этого права [8; 13], и о том, что право оперативного управления и хозяйственного ведения возникает лишь с момента его государственной регистрации [11].

На протяжении последних лет получила развитие практика передачи имущества государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям без заключения договора о передаче государственного и муниципального имущества в оперативное управление и хозяйственное ведение. Считается, что достаточно правового акта — распоряжения или постановления собственника имущества о передаче имущества и акта приема-передачи, так как в законодательстве содержатся положения об оперативном управлении и хозяйственном ведении, и директор предприятия или учреждения и его сотрудники должны их самостоятельно изучить.

Однако это было возможно в социалистическом прошлом, когда государственное имущество находилось в оперативном управлении советских предприятий и учреждений. Сейчас одним только распоряжением урегулировать сложные отношения сторон невозможно. У распоряжений и постановлений, являющихся ненормативными актами, совсем другое назначение, другая форма, другой порядок их отмены и оспаривания. В договорах передачи государственного и муниципального имущества в оперативное управление и хозяйственное ведение должны быть определены правовой режим имущества и момент возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления у унитарного предприятия или учреждения, подробно изложены права и обязанности сторон, меры ответственности за нарушение договора и закона. Ведь при отсутствии договора и представитель собственника имущества, и директор предприятия самостоятельно толкуют право, в то время как в сложнейших вопросах права оперативного управления и хозяйственного ведения опытные юристы и судьи не всегда приходят к единому мнению. Вот и совершаются незаконные действия с государственным и муниципальным имуществом.

Таким образом, признать обоснованной повсеместную практику отказа от договора передачи государственного и муниципального имущества в оперативное управление и хозяйственное ведение вряд ли можно. Тем более что договор передачи государственного и муниципального имущества по правовому смыслу скорее административный, многие его положения являются типовыми. Составление такого договора большой сложности не представляет. Процесс управления и распоряжения государственным и муниципальным имуществом требует знаний, ответственности, неукоснительного соблюдения закона, тщательного оформления документов и прохождения всех необходимых процедур, а не упрощения. 

 

Список литературы

 

1. Истомин В.Г. Особенности заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества по законодательству о защите конкуренции // Юрист. 2014. № 5.

2. Копылов О.Б., Сильманович О. Н. Отчуждение имущества государственными унитарными предприятиями города Москвы  // Нотариус. 2006.  № 8.

3. Определение ВАС РФ от 06.03.2014 № ВАС-2012/14 по делу № А40-11855/12  // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

4. Определение ВАС РФ от 18.08.2011 № ВАС-10033/11 по делу № А51-16576/2010 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

5. Определение ВАС РФ от 25.07.2007 № 17207/07 по делу № А55-1462/2007 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

6. Определение ВАС РФ от 19.10.2007 № 12615/07 по делу № А55-18862/2006 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

7. Определение ВАС РФ от 17.04.2013 № ВАС-10033/11 по делу № А72-9172/2011 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

8. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.10.2014 № Ф03-4703/2014 по делу № А37-2316/2012 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

9. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.06.2015 № Ф03-2141/2015 по делу № А51-21621/2014 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

10. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.08.2014 № Ф07-2885/2014 по делу № А56-12067/2013 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

11. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.2015 № Ф08-1934/2015 по делу № А66-8533/2013 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

12. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.12.2014 по делу № А32-11452/2013 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

13. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.04.2015 № Ф08-1934/ 2015 по делу № А63-5169/2013 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

14. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2004 по делу № 09АП-1823/04АК // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

15. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2014 по делу № А45-19865/2012 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

16. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу № А74-6289/2014 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

17. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.07.2012 по делу № А79-6416/2011 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

18. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2006 № Ф04-4139/2006 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

19. Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2013 по делу № А40-36541/12-92-338 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

20. Постановление ФАС Поволжского округа от 16.05.2011 по делу № А55-34369/2009 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

21. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2013 по делу № А56-27355/12 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

22. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.04.2014 № Ф07-952/2014 по делу № А56-4939/2013 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

23. Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2012 № Ф09-1699/12 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

24. Постановление ФАС Центрального округа от 24.09.2009 по делу № А09-1732/2009-16 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

25. Постановления ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу № А06-6586/2008; от 12.09.2011 по делу № А55-25431/2010 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

26. Постановления ФАС Поволжского округа от 30.04.2008 по делу № А55-16953/2006; от 12.09.2011 по делу № А55-25431/2010; от 02.04.2013 по делу № А55-5565/2011; от 30.01.2014 по делу № А55-9362/2013; от 03.02.2014 по делу № А55-8652/2014; от 10.02.2014 по делу № А55-7962/2013; от 19.02.2014 по делу № А55-7955/2013; от 25.02.2014 по делу № А55-7956/2013 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

27. Постановления ФАС Уральского округа от 23.04.2007 № Ф09-2812/07-С2 по делу № А76-9047/06; от 13.03.2014 № Ф09-661/14 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

28. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского университета. Серия 11: Право. 2002. № 11.

29. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.

30. Томах М.С. Порядок проведения торгов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного и муниципального имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 3.

31. Шаломенцева Е.Г. Особенности механизма правового регулирования управления и распоряжения муниципальным имуществом, предназначенным для решения вопросов местного значения // Государственная власть и местное самоуправление. 2013. № 3.

32. Янчуркин О.В. Меры прокурорского реагирования на факты нарушений законодательства, регулирующего управление и распоряжение государственной и муниципальной собственностью // Законность. 2014. № 9.

Образец договора оперативного управления недвижимым имуществом

В наше время договора оперативного управления очень актуальны. Это потому, что передача в оперативное управление позволяет присоединять  большое количество организаций в различные хозяйственные процессы и собственник может эффективно использовать всю свою мощность.

 

 

Оперативное управление

 

Собственник вправе передать недвижимость в оперативное управление любому юридическому лицу.

 

Это предприятие получит права на управление имуществом для выполнения определенных задач и функций, которые указал собственник. Оперативное управление – форма ограниченного вещного права. Такая практика применялась еще с 60-х годов.

 

Права по имуществу ограничены. Организация, которая получила имущество, может только использовать его в целях хозяйственной деятельности или производственной.

 

Недвижимость в оперативном управлении нельзя продать, передать в залог или подарить.

 

Собственник может забрать переданное или используемое имущество не по назначению. Изъятое имущество сам собственник может использовать как угодно. 

 

В аренду сдавать такую недвижимость можно, но только если на это дал согласие собственник.

 

 

Заключение договора оперативного управления недвижимым имуществом

 

Договор заключается по постановлению главы муниципального образования. Договор оперативного управления заключается между собственником и лицом (предприятием), которое способно использовать переданное недвижимое имущество эффективно.

 

В договоре обязательно должна быть информация о сторонах, а также:

 

  • Главные сведения о недвижимом имуществе (название, адрес и различные технические характеристики).

  • Стоимость имущества.

  • Права лица (предприятия), распространяющиеся на недвижимое имущество.

  • Обязанности обеих сторон.

  • Срок договора.

  • Условия об изменениях и дополнениях в договоре.

  • Каковы условия досрочного расторжения соглашения.

  • Реквизиты.

  • Подписи.

  • Печати.

 

К договору еще должен прилагаться акт о приеме-передаче имущества. В нем указывается перечень объектов с описанием состояния, стоимости и характеристики.

 

Если в управление было передано помещение, то к договору нужно приложить копию плана здания этажа. Если же здание идет целиком, то план целого здания, а также план земли.

 

 

Государственная регистрация

 

Для государственной регистрации обязателен договор оперативного управления, если предмет договора – недвижимость.

 

После государственной регистрации уже возникает право управления недвижимостью. Недвижимость, полученная в управление, обычно отражается в балансе организации в такой стоимости, которая поставлена в соглашении. На имущество начисляется амортизация.

 

Подготовку такого договора лучше доверить профессиональным юристам, чтобы избавиться от конфликтных ситуаций и ошибок.

 

Ниже расположен типовой бланк и образец договора оперативного управления недвижимым имуществом, вариант которого можно скачать бесплатно.

Аренда и залог — информация для управляющих

Смотрите новые правила временной аренды в Coronavirus (COVID-19) Victoria.

На этой странице:

Иностранных студентов, пострадавших от запрета на поездки из-за коронавируса — февраль / март 2020 г.

Эта информация предназначена для управляющих недвижимостью, студенты-арендаторы которых не могут поехать в Викторию. Этим студентам может потребоваться:

  • отложить занятие арендуемого жилья, или
  • отменить его полностью.

Есть информация для студентов об иностранных студентах.

Если студент подписал договор аренды

Если студент просит отложить занятие или отменить договор об аренде (фактически расторгая договор аренды), вы можете сделать это по взаимному согласию. Убедитесь, что вы написали это.

Если студент, отказавшийся от участия до переезда, заранее заплатил арендную плату, он может потребовать возмещение или частичное возмещение. Если они заплатили залог, вы должны дать указание RTBA вернуть его студенту.

Если вы и студент не можете прийти к соглашению, вы или они можете обратиться в VCAT с просьбой о расторжении договора аренды из-за серьезных трудностей.

Если студент внес залог или залог, но не подписал договор аренды

Это можно рассматривать как устную аренду. Вы можете изменить или отменить его по взаимному согласию. Убедитесь, что вы написали это.

Если студент, отказавшийся от участия до переезда, заранее заплатил арендную плату, он может потребовать возмещение или частичное возмещение. Если они заплатили залог, вы должны дать указание RTBA вернуть его студенту.

Если вы и студент не можете прийти к соглашению, вы или они можете обратиться в VCAT с просьбой о расторжении договора аренды из-за серьезных трудностей.

Если студент не подписал договор аренды или не заплатил деньги

Студент может отменить договоренность, уведомив вас. От них не требуется платить никаких денег.

Договоры найма (аренды) жилого помещения

Мы предоставляем следующие установленные формы для договоров аренды жилья:

Долгосрочная аренда должна быть оформлена в письменной форме с использованием Формы 1 или 2.Для получения дополнительной информации просмотрите Долгосрочная аренда.

Особые условия могут быть добавлены к установленным соглашениям, но только если они не исключают, не ограничивают и не изменяют права и обязанности арендаторов и домовладельцев, как это изложено в Законе об аренде жилых помещений 1997 года.

Вы должны предоставить арендатору копию договора об аренде с подробными сведениями о предлагаемой аренде до его подписания. После того, как арендатор и арендодатель подпишут его, вы должны предоставить арендатору копию подписанного документа в течение 14 дней.

Перед тем, как арендатор заселится, вы должны дать им:

Сборы

Вы не должны взимать плату с арендаторов за:

  • начало, продолжение или продление договора аренды
  • подготовка договора аренды
  • предоставляет ключи и устройства безопасности каждому арендатору, указанному в договоре аренды
  • выдача арендной карты для оплаты аренды
  • создание или постоянное использование средств прямого дебета.

Облигации

В соответствии с Законом об аренде жилого помещения 1997 года вы должны подать залог аренды жилого помещения (также называемый арендным залогом или гарантийный залог) в Управление жилищных займов (RTBA). Как правило, максимально допустимая сумма залога за аренду жилья составляет арендную плату за один месяц. Для получения дополнительной информации о суммах залога в краткосрочной и долгосрочной аренде см. Предоставление залога.

Управляющие недвижимостью должны размещать облигации в электронном виде через RTBA Online. Узнайте, как это сделать, из нашего руководства по внесению залога для управляющих недвижимостью.

В случаях, когда арендатор не имеет адреса электронной почты или не может выполнить электронную транзакцию, вы можете сгенерировать бумажную форму подачи залога через RTBA Online.Вы должны подать заявление и выплату залога в RTBA в течение 10 рабочих дней с момента получения залога от арендатора.

При подаче в электронном виде деньги по облигации списываются с банковского счета назначенного агентства. RTBA имеет право снимать средства только в том случае, если агент по недвижимости подает заявку на залог и все арендаторы дали согласие. Эти снятые средства автоматически переводятся на банковский счет RTBA и находятся в доверительном управлении RTBA до тех пор, пока не будет подано требование о выплате залога.

RTBA принимает:

  • прямое списание с банковского счета, зарегистрированного на онлайн-счете управляющего недвижимостью / арендодателя в режиме реального времени (электронный)
  • облигационные чеки и денежные переводы, подлежащие оплате вам или RTBA (бумажная форма).

RTBA не принимает наличные облигации.

Завершение аренды

Законы штата Виктория о выселении и прекращении аренды жилья временно изменились из-за пандемии коронавируса (COVID-19).

С 29 марта 2020 года арендодатели, испытывающие финансовые затруднения, не могут получать уведомление о выселении от домовладельца. Для получения дополнительной информации посетите Coronavirus Victoria.

Арендодатели и арендаторы могут взаимно договориться в письменной форме о прекращении срочной аренды в любое время до даты окончания аренды.

Если арендатор желает расторгнуть договор аренды, он должен уведомить о своем намерении освободить дом за 28 дней, причем 28-й день приходится на дату окончания аренды или позднее. Если они заключили помесячное соглашение, арендатор может отправить это уведомление в любое время.

Если арендатор желает расторгнуть договор аренды раньше, чем установленный срок уведомления (расторгнуть договор аренды), с него могут взиматься сборы за повторную аренду, плату за повторную рекламу и потерю арендной платы, пока помещения остаются свободными. Вы можете найти дополнительную информацию о том, как Арендатор уведомляет о намерении выселиться.

Для получения информации о процессах требования залога в конце аренды см. Разблокирование или требование залога.

Аренда торговой, коммерческой и производственной недвижимости

У нас нет юрисдикции для рассмотрения споров по розничной, коммерческой или промышленной аренде.Наша юрисдикция распространяется только на аренду жилья.

Обратитесь за юридической консультацией или свяжитесь с Офисом комиссара по малому бизнесу штата Виктория, который предоставляет информацию и услуги по разрешению споров для розничных арендаторов. Для получения дополнительной информации посетите Торговые арендаторы и арендодатели — комиссар по малому бизнесу штата Виктория.

Признание и оценка договоров аренды (МСФО 16) • IFRScommunity.com

На дату начала аренды арендатор (покупатель) признает актив в форме права пользования и обязательство по аренде (МСФО (IFRS) 16.22). Право пользования — это актив, представляющий право арендатора использовать арендованный актив в течение срока аренды.

Первоначальная оценка актива в форме права пользования

Компоненты актива в форме права пользования

Актив в форме права пользования («Право пользования») оценивается по первоначальной стоимости на дату начала использования. Стоимость Правил пользования составляет (МСФО 16.24):

  1. сумма, равная обязательству по аренде при первоначальном признании,
  2. арендные платежи, произведенные в начале аренды или до нее (за вычетом полученных льгот по аренде),
  3. любые первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором; и
  4. оценка затрат, которые должен понести арендатор при демонтаже и удалении базового актива, восстановлении участка, на котором он расположен, или восстановлении базового актива до состояния, требуемого условиями аренды, если только эти затраты не будут понесены для производства запасов (признанных в соответствии с МСФО 37).

Пример: первоначальная оценка актива в форме права пользования и обязательства по аренде

Давайте рассмотрим пример расчета первоначальной оценки аренды на основе следующих предположений:

Дата начала: 20X1-01-01
Ставка дисконтирования: 5%
Первоначальные прямые затраты: 20 000 долларов
Льготы по аренде: 5 000 долларов
Авансовый платеж по аренде за 20X1 год: 50 000 долларов

Я настоятельно рекомендую просмотреть все расчеты, представленные в этом примере, в файле Excel, доступном для загрузки.Вы можете прокручивать представленные ниже таблицы по горизонтали, если они не умещаются на вашем экране.

Будущие платежи по аренде указаны в таблице ниже. Для каждого платежа рассчитывается коэффициент дисконтирования, чтобы определить общую приведенную стоимость обязательства по аренде. Первоначальная оценка обязательства по аренде составляет 355 391 доллар США и рассчитывается следующим образом:

Актив в форме права пользования («Право пользования») при первоначальном признании составляет 420 391 доллар США:

Ниже представлены графики учета обязательств по аренде и Правил использования в последующие годы.

Обязательство по аренде увеличивается каждый год из-за отмены дисконта (учитывается как финансовые затраты в прибылях и убытках) и уменьшается с каждым произведенным платежом:

Балансовая стоимость актива в форме права пользования уменьшается с начислением амортизации каждый год:

Как мы видим, общая сумма арендных платежей составляет 515 000 долларов (включая первоначальные прямые затраты, льготы по аренде и авансовый платеж по аренде за 20X1 год). Общие расходы, признанные в течение срока аренды, также составляют 515 000 долларов и делятся на амортизационные расходы (420 391 доллар) и расходы по дисконтированию (94 609 долларов).

Я также подготовил вариант этого примера, который показывает, как измерять аренду с ежеквартальными платежами — см. Этот файл Excel.


Пример: период без арендной платы

Иногда бывает, что аренда начинается с периода без арендной платы. То, как изложены требования МСФО (IFRS) 16, приводит к распределению амортизационных отчислений и процентов на весь период аренды (включая периоды без арендной платы) без каких-либо ручных корректировок общей модели признания. Ниже приведен пример двухлетней аренды, которая начинается 1 января 20X1 года с арендной платы в размере 30 000 долларов, выплачиваемой ежеквартально, но при этом первые два квартала являются бесплатными. Ставка дисконтирования в этом примере составляет 4%. См. Предыдущий пример для более подробного объяснения того, как учитывать аренду.

Как обычно, начинаем с выкладки всех лизинговых платежей:

В этом примере предположим, что не было получено никаких первоначальных прямых затрат или льгот по аренде, поэтому актив в форме права пользования при первоначальном признании равен первоначальной оценке обязательства по аренде и составляет 172 272 доллара.

Последующий учет такой же, как и для аренды без периодов аренды. Актив в форме права пользования амортизируется ежегодно, а процентные расходы начисляются на обязательство по аренде. Единственная разница (по сравнению с арендой без периодов без арендной платы) связана с погашением обязательства по аренде, поскольку в течение первых двух кварталов их не было. Следовательно, балансовая стоимость обязательства по аренде увеличивается в течение этих периодов без арендной платы за счет начисленных процентов (дисконта).

Так выглядит последующий учет обязательства по аренде:

Балансовая стоимость актива в форме права пользования уменьшается с учетом амортизации, начисляемой ежегодно в обычном порядке:

См. Этот файл Excel для расчетов.


Первоначальные прямые затраты

Первоначальные прямые затраты — это дополнительные затраты на получение аренды, которые не были бы понесены, если бы аренда не была заключена (МСФО 16. Приложение A). Определение первоначальных прямых затрат по сути такое же, как и для дополнительных затрат на заключение контракта в МСФО (IFRS) 15.

Примеры первоначальных прямых затрат, которые включаются в стоимость актива Право пользования:

  • комиссионные сотрудникам или внешним агентам, заключившим договор аренды, которые выплачиваются только при подписании договора аренды,
  • судебные издержки, понесенные при подписании контракта (например, гербовые сборы).

Примеры первоначальных прямых затрат, которые не могут быть включены в стоимость актива Право пользования:

  • распределение накладных расходов,
  • консультационные услуги, которые являются дополнительными, но были бы понесены независимо от того, был ли в конечном итоге заключен договор аренды или нет.

Существует также другой тип первоначальных прямых затрат, о котором в МСФО 16 ничего не говорится. Это затраты, непосредственно связанные с доставкой актива в форме права пользования на место и приведением его в состояние, необходимое для его работы в соответствии с намерениями руководства. Другими словами, мы говорим о «стоимости активов», а не «контрактных затратах». Как вы понимаете, я делаю здесь прямую ссылку на МСФО (IAS) 16, который прямо разрешает включать такие затраты в стоимость основных средств. Этот подход также может быть принят для активов в форме права пользования и параграфа МСФО (IFRS) 16.BC149 неявно поддерживает эту точку зрения.

Арендные платежи, произведенные на дату начала аренды или до нее

Арендные платежи, произведенные на дату начала аренды или до нее, очевидно, не включаются в обязательство по аренде, но они включаются в оценку активов в форме права пользования.

Льготы по аренде

Льготы по аренде — это платежи арендодателя (поставщика) арендатору (покупателю), связанные с арендой, или возмещение арендодателем затрат арендатора (МСФО (IFRS) 16.Приложение). Льготы по аренде учитываются как уменьшение актива в форме права пользования.

Возмещение улучшений арендованного имущества

Недавно Совет по МСФО принял решение внести поправки в Иллюстративный пример 13 к МСФО (IFRS) 16, в которых говорилось, что возмещение затрат на улучшение арендованного имущества не является стимулом к ​​аренде, поскольку они относятся к активу, признанному в соответствии с МСФО (IAS) 16. Совет по МСФО заявил, что нельзя автоматически предполагать, что все возмещения улучшений арендованного имущества не являются льготами по аренде.

Если такие платежи с экономической точки зрения представляют собой возмещение затрат на улучшения, внесенные в актив арендодателя, тогда да — они не являются стимулами для аренды.Факторы, указывающие на улучшение арендованного актива актива арендодателя, включают:

  • Улучшения арендованного имущества потребуются для использования арендованного актива большинством предприятий (например, установка стен в здании),
  • активов, построенных в процессе улучшения арендованного имущества, не являются результатом специальных потребностей арендатора,
  • экономический срок полезного использования улучшений арендованного имущества превышает срок аренды, подлежащий исполнению.

Улучшения арендованного имущества признаются отдельно в соответствии с МСФО (IAS) 16.Если возмещение не рассматривается как стимул к аренде, оно рассматривается как уменьшение их стоимости.

С другой стороны, если улучшения арендованного имущества фактически являются активом арендатора, то любое возмещение арендодателем должно рассматриваться как стимул к аренде и учитываться как уменьшение актива в форме права пользования, признанного в соответствии с МСФО. 16.

Первоначальная оценка обязательства по аренде

Составляющие обязательства по аренде

Обязательство по аренде должно первоначально признаваться и оцениваться по приведенной стоимости арендных платежей (МСФО (IFRS) 16.26). Арендные платежи включают (МСФО (IFRS) 16.27):

  1. фиксированные платежи за вычетом дебиторской задолженности по льготам по аренде,
  2. переменные арендные платежи, зависящие от индекса или ставки,
  3. суммы, ожидаемые к выплате арендатором по гарантиям остаточной стоимости,
  4. цена исполнения опциона на покупку, если есть разумные основания полагать, что арендатор исполнит этот опцион; и
  5. выплаты штрафов за прекращение аренды, если срок аренды отражает исполнение арендатором опциона на прекращение аренды.

Вы можете найти пример первоначальной оценки актива в форме права пользования и обязательства по аренде несколькими разделами ранее. См. Также Пример 13, прилагаемый к МСФО 16.

Фиксированные платежи

Фиксированные платежи — это платежи, производимые арендатором арендодателю за право использовать базовый актив в течение срока аренды, за исключением переменных арендных платежей (МСФО (IFRS) 16. Приложение A).

Переменные арендные платежи

Переменные арендные платежи — это часть платежей, производимых арендатором арендодателю в течение срока аренды, которая изменяется из-за изменений фактов или обстоятельств, произошедших после даты начала аренды, за исключением течений времени (МСФО (IFRS) 16.Приложение). Важно отметить, что не все переменные фиксированные платежи включаются в оценку обязательства по аренде и актива в форме права пользования. Первоначальная (и последующая) оценка включает только те переменные платежи, которые зависят от индекса или ставки. Такие платежи могут быть привязаны к заранее определенному индексу (например, ИПЦ), базовой ставке (например, LIBOR) или могут изменяться в зависимости от изменений рыночных ставок аренды (МСФО (IFRS) 16.28).

Для первоначального признания обязательства по аренде переменные арендные платежи оцениваются с использованием фактической стоимости индекса или ставки на дату начала аренды (МСФО (IFRS) 16.27 (б)). Другими словами, арендатор не может использовать форвардные ставки или методы прогнозирования для измерения переменных арендных платежей (МСФО (IFRS) 16.BC166).

Переменные платежи, которые зависят от будущей деятельности арендатора или базового актива, не включаются в оценку обязательства по аренде и актива в форме права пользования (RoU), они признаются в составе прибылей и убытков (или капитализируются в составе стоимости другого актив) в периоде, в котором происходит событие или условие, вызывающее эти платежи (МСФО (IFRS) 16.38 (b)). Типичными примерами таких платежей, отражаемых в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения, являются:

  • платежи, которые зависят от доходности базового актива (например,грамм. указанный% от выручки, физический выпуск предмета лизинга),
  • платежи за указанные единицы, относящиеся к будущему использованию (например, указанный пробег арендованного автомобиля).

См. Также пункты МСФО (IFRS) 16.BC168-BC169 для более подробного обсуждения и пример 14, сопровождающий МСФО 16.

Обратите внимание, что некоторые переменные арендные платежи могут фактически быть фиксированными арендными платежами.

Основные фиксированные арендные платежи

Фиксированные платежи включают также платежи, которые по форме могут содержать изменчивость, но по сути являются неизбежными.Такие платежи называются «по существу фиксированными арендными платежами» и подробно рассматриваются в пункте МСФО (IFRS) 16.B42.

Пример: фиксированные арендные платежи по существу

Сценарий A

Ритейлер А заключает 5-летнюю аренду торговых площадей. Фиксированные ежемесячные арендные платежи составляют всего 50 долларов США, но они увеличиваются до 1000 долларов США, если доход, полученный в точке продаж, расположенной на арендованном пространстве, превышает 3000 долларов США в месяц. Розничный продавец A должен держать точку продаж открытой не менее 8 часов в день.Вероятность того, что доход не превысит 3000 долларов в месяц, мала.

Как указано в пункте B42 (a) (ii) МСФО (IFRS) 16, по сути фиксированные платежи также представляют собой платежи, которые изначально структурированы как переменные арендные платежи, связанные с использованием базового актива, но для которых изменчивость будет устранена в какой-то момент. после даты начала аренды, чтобы выплаты стали фиксированными на оставшийся срок аренды. Эти платежи становятся по существу фиксированными платежами, когда изменчивость разрешается и признается в составе обязательства по аренде и актива в форме права пользования.

В сценарии, описанном выше, розничный торговец A признает обязательство по аренде, состоящее из ежемесячных арендных платежей в размере 1000 долларов США, поскольку в этих арендных платежах нет реальных изменений.

Сценарий B

Ритейлер B заключает договор аренды торговых площадей на 4 года без фиксированных арендных платежей. Вместо этого розничный продавец B платит арендодателю переменную арендную плату в размере 4% от дохода, полученного в точке продаж, расположенной на арендованной площади.

В этом сценарии существует реальная изменчивость арендных платежей.Следовательно, арендные платежи не включаются в оценку обязательства по аренде. Вместо этого переменная арендная плата взимается непосредственно с P / L каждый месяц.


НДС и прочие невозмещаемые налоги

МСФО (IFRS) 16 ничего не говорит о порядке учета НДС, налога с продаж и аналогичных налогов, взимаемых с арендных платежей (все эти налоги теперь будут именоваться «НДС»). Если НДС может быть взыскан (возмещен) у налоговых органов с помощью какой-либо формы налоговых деклараций, бухгалтерский учет прост: они признаются как дебиторская задолженность налоговых органов или подлежащие уплате налоговым органам при возникновении обязательства.Ситуация усложняется, когда такие налоги не подлежат возмещению. Поскольку НДС является сбором, взимаемым государством, он входит в сферу применения КИМСФО 21. Это означает, что платежи по НДС не производятся арендатором арендодателю в обмен на право использовать базовый актив, поэтому они не являются арендными платежами и должны быть исключены из обязательств по аренде. Вместо этого они должны быть списаны на расходы в отчете о прибылях и убытках сразу после наступления срока их погашения. Их можно включить в стоимость актива в форме права пользования как первоначальные прямые затраты, но только в том случае, если НДС подлежит уплате авансом в начале аренды.

Гарантии остаточной стоимости

Гарантия остаточной стоимости — это гарантия арендодателю (поставщику) того, что стоимость (или часть стоимости) базового актива в конце срока аренды будет не менее определенной суммы. Суммы, которые, как ожидается (оценены) к выплате арендатором по гарантиям остаточной стоимости, включаются в первоначальную оценку обязательства по аренде (МСФО (IFRS) 16.27 (c)).

Вариант покупки

Цена исполнения опциона на покупку включается в первоначальную оценку обязательства по аренде, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор (покупатель) исполнит этот опцион.При рассмотрении вопроса о том, есть ли у арендатора разумная уверенность в том, что он исполнит этот опцион, следует использовать те же критерии, что и для оценки срока аренды.

Компоненты, не связанные с арендой

Платежи, относящиеся к компонентам, не связанным с арендой, исключаются из оценки обязательства по аренде, если арендатор не применит это практическое средство.

Ставка дисконтирования

Как определить ставку дисконтирования

При оценке обязательства по аренде арендные платежи дисконтируются с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды, если эту ставку можно легко определить.МСФО (IFRS) 16 не объясняет, что подразумевается под «легко определяемой». Возможный подход состоит в том, чтобы рассматривать ставку, легко определяемую, если нет необходимости делать существенные оценки или допущения. В редких случаях арендатор (покупатель) может легко определить ставку, заложенную в договоре аренды, поскольку на такую ​​ставку влияют факторы, известные только арендодателям (например, первоначальные прямые затраты арендодателя или негарантированная остаточная стоимость). Более того, процентная ставка, заложенная в договоре аренды, не совпадает со ставкой, указанной в договоре аренды.Таким образом, арендаторы (покупатели) обычно используют свои ставки привлечения дополнительных заемных средств, как это разрешено пунктом МСФО (IFRS) 16.26.

Процентная ставка, заложенная в договоре аренды

Процентная ставка, заложенная в договоре аренды, — это ставка, при которой приведенная стоимость (а) арендных платежей и (б) негарантированной остаточной стоимости равна сумме (

Приобретение и управление арендованной площадью

ПРИКАЗ ДИРЕКТОРОВ №89: ПРИОБРЕТЕНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ АРЕНДОВАННЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ


Утверждено: / s / Фрэн П.Майнелла
Директор
Дата вступления в силу: 5 марта 2003 г.
Дата прекращения действия: 5 марта 2007 г.

Настоящий приказ директора и соответствующее руководство заменяют собой Национальный парк. Руководство по обслуживанию (NPS) № 89, озаглавленное «Руководство по управлению пространством» (выпуск №1 от 9 октября 1994 г.). Он также заменяет и включает положения моего меморандума от 15 января 2002 г. о делегировании полномочий Заместителю директора Администрации сдавать в аренду помещения общего назначения на срок до 20 лет, меморандум заместителя директора от 18 августа, 2001 г., об аренде помещений, и моя записка о делегировании полномочий в Контролере сдавать помещения в аренду до 20 лет.

Стол из содержания

И. Цель и предпосылки
II. Полномочия на издание этого приказа
III. Политика GSA по лизингу
A. General
Б. Приобретение в аренду компанией GSA
С.Обязательства клиента
D. Запрет на контакты
IV. Лизинговые процедуры
A. Делегирование полномочий
Б. Расположение недавно сданной в аренду недвижимости
C. Запрос арендуемой площади
D. Исключение для лизинга от Некоммерческая организация
E. ANILCA Аренда
V. Договоры размещения
A. Что такое договор аренды?
B. Обязательства по финансированию
C. Полномочия на заключение договора о размещении

VI. Бюджетный Соображения
A. Арендная плата
Б.Финансирование не гарантировано
C. Операционная система рецептуры Записи
D. Обоснование космического бюджета
E. Обзор контролера
F. Улучшения арендаторов
VII. Внебюджетные средства
А. Социально-экономические соображения
Б. Энергосбережение и устойчивый дизайн
С.Размещение объектов снаружи Границы парка
D. Исторические объекты
VIII. Обязанности
A. Контролер
B. Региональные директора
C. Суперинтенданты и менеджеры

I. ЦЕЛЬ И ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Целью данного приказа директора является определение политики программы. и процедуры, регулирующие приобретение, использование и отчуждение сдаваемые в аренду площади для служебного пользования подразделениями парка и другими организационными элементы.Этот Приказ также ознакомит менеджеров НПС с основными процедурами. Администрации общих служб (GSA) в их отношениях с клиентами агентства. Менеджеры NPS должны знать о процедурах GSA, потому что GSA имеет ведущие полномочия и несет ответственность в федеральном правительстве за сдача в аренду площадей для нужд гражданских агентств. GSA опубликовал в Своде федеральных правил, подраздел C — Недвижимость (41 CFR С 102-71 по 102-85) политики и процедуры, контролирующие приобретение сдачи недвижимости в аренду.Этот порядок соответствует подразделу C и соответствует политике Министерства внутренних дел (DOI) в отношении недвижимости как написано в Руководстве по ведомству (425 DM с 1 по 8).

Для целей настоящего Приказа «арендуемая площадь» означает любой офис, склад, лаборатория, визит-центр, автостоянка, кураторский складское помещение, причальное сооружение или иное приобретенное имущество из независимого источника по взаимному согласию и используется в официальных целях на определенный период времени.Не включает прицепы для дома, самостоятельное хранение единиц, краткосрочного проживания или временного конференц-зала.

Важно базовое понимание политик и процедур лизинга. потому что услуга часто зависит от арендуемой площади, чтобы обеспечить качество рабочая среда, которая поддерживает работу программы, сохраняет стоимость активов недвижимого имущества, и сокращает федеральное рабочее пространство до необходимого минимальные требования.Этот Орден как средство достижения этой цели обеспечивает единый подход к приобретению площадей для парковки. Он также содержит рекомендации по наиболее эффективному использованию всего пространства. ресурсы и побуждает менеджеров полностью использовать существующие объекты, принадлежащие АЭС до заключения договора аренды. Также будет выпущено соответствующее руководство. для сотрудников, которым требуется более подробная информация о лизинговые процедуры.

В этом Приказе не рассматриваются политика и процедуры аренды государственных собственность другим. Эти политики опубликованы в нормативной форме в 36 Свода федеральных правил, часть 18, и Приказ директора № 38 (Аренда недвижимого имущества).

II. ОРГАН НА ВЫДАЧУ ДАННОГО ЗАКАЗА

Право на издание этого приказа директора содержится в NPS 1916 г. Органический закон (16 Свода законов США с 1 по 4) и в части 245 Департамента Руководства по интерьеру.

III. ПОЛИТИКА GSA ЛИЗИНГ

A. Общие. GSA арендует частную землю и здание пространство, когда потребности не могут быть удовлетворены в пространстве, контролируемом правительством, например Федеральные административные здания и здания судов. GSA рассматривает преимущества сдачи в аренду по сравнению с новым строительством, переделки существующего Строительство, техническое обслуживание и эксплуатационная эффективность под федеральным контролем, и преобладающий масштаб для сопоставимых объектов в сообществе.GSA приобретает пространство путем переговоров, с полной и открытой конкуренцией среди подходящих доступные места, отвечающие минимальным государственным требованиям. GSA — это обязан соблюдать положения 41 CFR часть 102-73 (Недвижимость Приобретение) о местонахождении федеральных объектов и положений статьи 110 (а) Закона о сохранении национальных исторических памятников в отношении использование исторической собственности (41 CFR часть 102-78).

B. Приобретение в аренду компанией GSA. Хотя GSA не обязана принимать каждый запрос на обслуживание, как правило, по запросу и на возмездной основе выполнять все функции по сдаче помещений в аренду и прилегающая к нему земля (41 CFR, части 102-74–82). Услуги GSA включают:

· Управление недвижимостью (часть 102-74).
· Продажа арендованного имущества, которое больше не нужно, до истечение срока аренды (часть 102-75).
· Проектирование и строительство ремонтно-переделанных помещений сдаваемых в аренду имущество (часть 102-76).
· Удовлетворение требований искусства в архитектуре (часть 102-77).
· Историческая консервация (часть 102-78).
· Дизайн и использование арендованных площадей для создания качественного рабочего места окружающая среда и поддержка программных операций (часть 102-79).
· Безопасность и экологический менеджмент (часть 102-80).
· Охрана и коммунальные услуги (части 102-81 и 82).

C. Обязанности клиента. Как клиенты GSA, должностные лица NPS и сотрудники обязаны:

· Стремиться к экономии потребности в пространстве.
· Периодически проверяйте потребность в пространстве.
· Заблаговременно уведомлять GSA о новых или изменяющихся требованиях к пространству. И
· Сотрудничать и помогать GSA в проведении лизинговых действий на имени НПС.

Д.Запрет на контакты. Где занимает НПС помещения, арендованные GSA, должностными лицами и сотрудниками NPS, не должны связываться с арендодателями, оференты, брокеры или потенциальные оференты с целью устного или письменные заявления, обязательства или соглашения в отношении сроки использования данной площади, улучшения арендатора, перепланировки и ремонт, или оплата сверхурочных услуг, если на это нет разрешения Директором отдела недвижимости в ответственном региональном отделении GSA офис или центр поддержки объекта.Такие контакты могут свести к минимуму возможности GSA для обсуждения вариантов от имени NPS, если потенциальный арендодатель получит несанкционированная информация о том, что Правительству нужен космос. Формальный и неофициальные контакты без разрешения GSA строго запрещены. Аналогичным образом, если NPS арендует пространство с делегированием полномочий, контакт возможен только с разрешения НПС недвижимого имущества подрядчик (RPCO), или представитель подрядчика (КОР).

IV. ЛИЗИНГОВЫЕ ПРОЦЕДУРЫ

A. Делегирование полномочий. Лизинговая компания делегировано GSA в DOI и передано директору NPS, далее переданы контроллеру. В рамках этого повторного делегирования Контролер может выполнять все функции, связанные с лизингом «общего назначения» площади в зданиях и прилегающие к ним земли. Контролер может также выполнять все функции, связанные с сдачей в аренду категориального помещения и помещения специального назначения, как описано в 41 CFR 101-18.104-2 и -3, такие в качестве антенн и ретрансляторов, рейнджеров, причалов и туристические центры. На это полномочие распространяются ограничения, содержащиеся в 41 CFR часть 102-72 «Делегирование полномочий».

B. Размещение недавно сданной в аренду недвижимости. NPS несет ответственность для определения очерченной территории, на которой предполагается разместить его объекты. В соответствии с разделом VI Закона о развитии сельских районов 1972 г., сначала приоритет должен быть отдан расположению новых офисов и других объектов в сельской местности.Если это нецелесообразно или невозможно найти новый офис или другое учреждение в сельской местности, суперинтендант или менеджер должен предоставить краткое письменное обоснование, объясняющее почему.

Для удовлетворения требований к пространству в городских районах, прежде всего должны быть переданы в центральные деловые районы (CBA) и другие определенные районы. GSA может проверить запрошенные обозначенные области, чтобы убедиться, что это требование встречается.В случаях, когда очерченный район находится в месте, отличном от? CBA, Менеджер NPS должен предоставить адекватное обоснование для поддержки запроса.

В случае противоречия между сельскими и центральными требованиями Служба при необходимости обратится за помощью к GSA, чтобы найти удовлетворительный разрешающая способность.

C. Запрос арендуемой площади. При появлении нового требования для арендуемой площади определяется парком или другим субъектом НПС, суперинтендантом или менеджер задокументирует потребности парка, заполнив SF? 81 «Запрос for Space », которую можно найти на веб-сайте GSA www.fillform.gsa.gov. К этой форме прилагается SF? 81a, озаглавленный «Требования к пространству Рабочий лист «, который помогает подготовить подробные планы для новых космические потребности.

Все запросы на аренду площадей должны направляться через ответственного региональный офис по согласованию. Если региональный офис согласится с действия, он уведомит Контроллера, который затем:

· Утвердить или отклонить те запросы, по которым арендный орган делегируется после проверки и рекомендации уполномоченного NPS специалист по контрактам с недвижимостью.
· Пересылка запросов на помещения в столице Вашингтона, округ Колумбия в Национальный бизнес-центр DOI (NBC) для утверждения. NBC будет рассмотреть и согласовать требования к пространству с GSA.
· Пересылка запросов на пространство за пределами столицы Вашингтона, округ Колумбия площадь в соответствующий региональный офис GSA, если внутренняя недвижимость ресурсы сотрудника по контракту недоступны для завершения лизинга действие.

Региональные и центральные координаторы по управлению пространством будут вести копии космических запросов и соответствующей корреспонденции. Районы и парки не будут самостоятельно стремиться получить новое пространство через GSA без Контроллера письменное согласие.

D. Исключение для лизинга у некоммерческой организации. Помещение можно арендовать у некоммерческой образовательной организации, историческое общество или племенная организация как часть соглашения о сотрудничестве между NPS и организацией, при условии, что пространство просто одно составляющая соглашения.Перед заключением такого соглашения ответственный суперинтендант или менеджер должен гарантировать, что офис Адвокат имеет возможность ознакомиться с условиями аренды соглашение, и что региональный директор знает и соглашается с расположение. Аренда, являющаяся частью всеобъемлющего соглашения о сотрудничестве не будет покрываться под учетной записью центрального пространства без Контроллера письменное согласование до подписания договора аренды.

E. ANILCA Аренда. Раздел 1306 коренных жителей Аляски Закон об охране процентных земель (ANILCA) предоставляет специальные полномочия для сдача в аренду гостевых и административных площадок за пределами АПЛ. Несмотря на то что аренда, выданная в рамках ANILCA, не приобретается на основании делегирования полномочий от GSA, в тех случаях, когда центральный космический счет платит для арендуемой площади финансовый контролер должен одобрить проект до подписан договор аренды.

V. СОГЛАШЕНИЯ О ЗАНЯТИИ (OA)

A. Что такое договор найма? GSA требуется OA для каждого помещения агентства-заказчика. OA необходимо согласовать к GSA и агентству-клиенту до выделения средств агентства для заполнения и формального назначения помещения. OA:

· Определяет отношения GSA с каждым клиентским агентством в отношении в индивидуальную аренду;
· Описывает фактическое или предлагаемое пространство и предоставляемые услуги, и все связанные с этим фактические расходы для клиента в течение срока использования;
· Устанавливает конкретные финансовые условия, положения, права и обязательства GSA и ее заказчика по каждому назначению помещения;
· Минимизирует риски будущих неизвестных затрат как для GSA, так и для клиента агентства;
· Стабилизирует арендные платежи до разумных и желаемых размеров покупателями; и
· Позволяет адаптировать пространство и сопутствующие услуги для удовлетворения потребностей клиентов Агентство нуждается.

Клиентское агентство должно подписать OA до проведения GSA любого крупного договорные обязательства, связанные с запросом места. Обычно это должно произойти при первой же возможности.

B. Обязательства по финансированию. OA обязывает клиента агентству по финансированию арендной платы за текущий год GSA, а также возместить GSA любые другие добросовестные обязательства, которые GSA могла взять на себя от имени клиентского агентства.Таким образом, только уполномоченный GSA и заказчик должностные лица агентства, которые могут передать или обязать средства своих соответствующих агентства могут оформить OA. Хотя OA — это межведомственное соглашение увековечивая понимание GSA и его клиентского агентства, OA не может быть истолковано как обязательство выделить средства агентству клиента в будущем году до тех пор, пока они легально доступны. Многолетнее обязательство по открытому доступу предполагает, что заказчик агентство будет искать необходимое финансирование за счет бюджета и ассигнований процессы.В случае сокращения или отмены финансирования обязательство продолжить ежегодные платежи по окончании срока аренды остается ответственность агентства-арендатора. По своему усмотрению GSA может прекратить задание после получения письменного уведомления о намерениях за 120 дней освободить, если собственность не была обозначена как «уникальное агентство космос «

C. Право на заключение договора о размещении. Новые OA для которых финансирование будет предоставлено центральным космическим счетом GSA, должно быть одобренным и подписанным Контролером. Контроллер может делегировать это полномочие в письменной форме, в том числе региональному директору, если региональный сотрудник сертифицирован в качестве уполномоченного по аренде и копия Свидетельство о назначении хранится в офисе финансового контролера.

Для новых договоров аренды, которые будут финансироваться через регион или парк. ресурсов на протяжении всего срока аренды регион предоставит копия для финансового контролера вместе с письменным обязательством о финансировании не через космический аккаунт Servicewide GSA.Эти договоры аренды будут ограничиваться годовой стоимостью не более 25000 долларов США. Для связанных соглашений с Законом о сохранении земель национального интереса Аляски (ANILCA, 16 U.S.C. С 3101 по 3233), право подписи принадлежит региональному Директор.

Региональный координатор по управлению пространством будет координировать новые OA с Контролер; Контролер будет координировать проверку и способствовать обработка договоров через GSA.

VI. БЮДЖЕТНЫЕ РАССМОТРЕНИЯ

A. Арендная плата. Как правило, аренда для федеральных площади, предоставленные GSA, основаны на рыночной оценке полностью обслуживаемых арендная плата за преимущественное использование здания в ближайшем рыночная площадь. Арендная плата за арендуемые площади рассчитывается исходя из фактической стоимости аренда, включая стоимость услуг, не предоставленных арендодателем, плюс плата за GSA, а также сборы за безопасность и парковку.Арендная плата основана на условия ОА, начиная с аренды оболочки. Рента также будет включать амортизацию использованных надбавок на улучшение арендаторов (TI), налоги на недвижимость, эксплуатационные расходы, дополнительные услуги, парковка, сборы GSA за свои услуги, а также плату за безопасность, совместное использование и другие применимые плата за аренду, например антенную площадку, землю или склад (для внешних место хранения).

Б.Финансирование не гарантировано. Большинство понесенных расходов NPS за аренду помещений через GSA финансируются и оплачиваются централизованно. Тем не менее, если регионы / парки подписывают соглашения о размещении непосредственно с GSA (т. е. необходимость в чрезвычайных помещениях), регион / парк несет ответственность за расходы. Все договоры аренды или аренды в этих обстоятельствах на сумму более 25000 долларов США. перед подписанием все еще должно быть письменное разрешение финансового контролера. Четный если регион решит заключить соглашение о новых площадях из своих средств, требования по перепрограммированию остаются в силе.Из-за времени федерального бюджетного цикла решения об аренде площадей часто должны приниматься сделано заранее, чтобы узнать, будет ли доступно увеличенное финансирование для покрытия расходов, связанных с конкретной арендой. Парки, центры и регионы должны быть готовы покрыть расходы на аренду в случае дополнительного финансирования не ожидается. Таким образом, регионы не должны продвигать для утверждения WASO предлагаемый договор аренды, к которому регион не готов оплатить внепарковую базу или региональные фонды.Скидки на инфляционные увеличивается (увеличение счетов за аренду в результате положений об эскалаторах) в договоре аренды) предусмотрены бюджетным управлением WASO путем включения их в годовом бюджетном запросе в качестве базовых корректировок.

C. Записи Операционной Системы Формулирования (OFS). Финансирование требования к пространству в регионе будут определены, введены и расставлены по приоритетам в пределах ОФС по регионам.Требования WASO будут согласованы Контролер. Поскольку бюджетный запрос Службы составляется каждый год, NPS будет использовать эти записи OFS для формулирования запроса Службы на дополнительное программное пространство для DOI. Как и в случае с другими потребностями в финансировании Услуги, вход в OFS не является утвержденным запросом. Парки не должны указывать лидерам местных сообществ, что новый объект будет сдан в аренду или построен без предварительной проверки с регион и WASO о статусе процесса утверждения.В некоторых случаях, WASO будет стремиться внести в бюджет повышенные требования, но если бюджет не утвержден, NPS не будет работать с новым пространством.

D. Обоснование космического бюджета. Раздел 54.5 OMB Циркуляр A-11 требует, чтобы NPS предоставляла подробную информацию о космосе. требования на многолетний период в каждом бюджетном цикле. Подробное руководство в отношении заполнения шести форм, составляющих выставку, может можно найти по адресу http: // www.gsa.gov/exhibit54. Отдельные регионы должны иметь возможность определить их потребности в пространстве вместе с ожидаемыми расходами, эффективно даты, изменения в описи и объяснение изменений. Как и в случае с OFS записи, заполнение этой обязательной формы OMB не является утверждением нового запроса места. Запросы на финансирование проектов должны быть указаны в Приложении 54 для выполнения.

E. Обзор контролера. Офис контролера рассмотрит все OA. Если после оценки офис финансового контролера не согласен с приобретением нового помещения, он порекомендует альтернативу бюджетный подход или отказ от проекта Региональному директору, в соответствии со следующими директивами:

· Принудительные ходы. Переезд с имеющейся арендованной площади требуется в соответствии с условиями аренды или GSA, должны быть переданы контролеру, кто представит действие в следующем запросе бюджета как неконтролируемый Стоимость.Контролер и ответственный регион по согласованию с GSA, определит смету и сроки переезда. Если регион предложить существенное увеличение (10% или больше) занимаемой площади, действие будет рассматриваться как запрос на новое место.

· Приобретение новых или расширенных площадей. Добавленный годовой стоимость новой или расширенной площади будет считаться увеличением программы и предполагается, что это обязательство региона в качестве наивысшего приоритета для оперативного увеличения.Регион должен отразить это в запросе OFS. и присвоить ему высший приоритет. В случае неудачи NPS в получении увеличения бюджета на новое пространство, включая сборку на заказ объектов, в регионе будет произведена оценка добавленной стоимости, которая продолжится пока не будет назначено увеличение бюджета.

· Постройки по индивидуальному заказу. Если WASO получает предложение который предусматривает строительство объекта на условиях аренды (вместо здания объекта и финансирование его через строительный счет), есть дополнительные соображения.Проекты, финансируемые через строительный счет конкурируют за приоритетное обслуживание на всей территории и тщательно исследуются на предмет затрат и эффективности через Консультативный совет по развитию (DAB). Проекты, финансируемые через договоренности об аренде конкурируют за оборотные средства через OFS и бюджет процесс приготовления, как обсуждалось ранее. Стоимость и бюджетные последствия аренды парковых объектов необходимо тщательно взвесить. Поэтому предложения чтобы приобрести такое пространство, необходимо указать обоснование размещения объекта за пределами парка и анализ стоимости жизненного цикла, который сравнивает аренда против затрат на строительство.Контролер по согласованию с другие члены DAB, будут определять, имеет ли проект такой размер и сложность, требующая проверки DAB. Одноцелевые проекты, такие как те, которые необходимы для офиса или складских помещений, обычно не требуется на рассмотрение DAB. Предложения по многофункциональным объектам, обслуживающим посетителям потребуется просмотр DAB. Регионы могут запросить планирование строительства средства, если это необходимо для поддержки подрядчика для подготовки анализа затрат и Документы DAB.

F. Улучшения арендатора. Улучшение арендатора (TI) надбавка позволяет агентству заказчика спроектировать, сконфигурировать и построить пространство для поддержки его программных операций и оплачивается агентством. Если изменения, сделанные агентством, превышают надбавку TI, это называется улучшением «сверх стандарта». Стоимость таких улучшение оплачивается единовременно или амортизируется в течение всего срока аренды по усмотрению контролера.

VII. НЕБЮДЖЕТНЫЕ СООБРАЖЕНИЯ

A. Социально-экономические соображения. При получении места по аренде GSA и NPS избегают мест, которые могут вызвать затруднения на сотрудников. Под трудностями понимается выполнение обоих следующих условий: (1) не хватает адекватных недискриминационных жилье для сотрудников в разумной близости к месту нахождения, и (2) это место недоступно для других частей сообщества.

B. Энергосбережение и устойчивый дизайн. Исполнительный Приказ № 13123 («Озеленение правительства через эффективное управление энергопотреблением»), выпущен 3 июня 1999 г., требует, чтобы органы федерального правительства значительно улучшить управление энергопотреблением, чтобы сэкономить деньги налогоплательщиков и снизить выбросы, которые способствуют загрязнению воздуха и глобальному изменению климата. Приказ требует от агентств включить положения об аренде, которые поощряют эффективность использования энергии и воды.Заявки на аренду Build-to-Suit должны содержать критерии, способствующие устойчивому проектированию и развитию, энергоэффективность и проверка работоспособности здания. Агентства должны указывать предпочтение для зданий, имеющих в своем выборе знак Energy Star критерии аренды зданий. Аналогичным образом агентства должны поощрять арендодателей. подать заявку на получение знака Energy Star Building, изучить и внедрить проекты, которые сократят расходы федерального правительства.

C. Размещение объектов за пределами парка. Служба придерживается политики, согласно которой «… не будет развиваться, или реконструировать объект в парке, пока не будет принято решение что объект необходим и уместен, и что он не быть практически осуществимым для объекта, который будет разработан, или предоставляемой услуги, вне парка ». (См. Политику управления NPS 2001, раздел 9.1.) В случаях, когда было бы целесообразно развивать объект или предоставлять услуга, за пределами парка, аренда иногда будет методом что и сделано. Одно из необходимых соображений — определить, финансовые затраты были бы практически возможны.

D. Исторические объекты. Раздел 110 Национального Закон о сохранении исторического наследия (16 U.S.C. 470h-2) и Указ 13006 требовать от федеральных агентств — до приобретения, строительства или аренды здания — максимально возможное использование исторической собственности доступны для него, когда это целесообразно и экономически целесообразно (16 U.С.С. 470h-2 (а) (1)). Закон также требует, чтобы каждое агентство выполняло альтернативы для адаптивного использования исторической собственности, которой он владеет, если это поможет обеспечить сохранность собственности. Таким образом, Сервис сначала рассмотрим адаптивное использование исторических зданий для удовлетворения потребности перед сдачей в аренду помещений в неисторических зданиях.

Услуга также сведет к минимуму все неблагоприятные воздействия на историческую собственность в той степени, в которой это возможно и разумно, и проконсультируйтесь с Консультативным Совет по охране памятников истории и Государственный инспектор по охране памятников истории о предлагаемых мероприятиях.(Другие особые требования к NPS относительно адаптивное использование исторических структур можно найти в NPS Management Разделы политик 5.3.5.4.7, 9.1.1.4 и 9.4.3.3.)

Современное использование исторического здания может подвергнуть его физические нагрузки, на которые он изначально не рассчитан. Эти могут включают повышенную нагрузку на пол, модернизацию отопления и кондиционирования воздуха, телекоммуникации, требования доступности и дополнительные потребности в электроэнергии.За по этой причине менеджеры парков должны убедиться, что, если такая структура предназначенный для использования в качестве офиса, складского помещения или другого адаптивного использования, он будет проведено полное электрическое и структурное обследование, прежде чем он будет изменен каким-либо образом или заняты персоналом парка.

VIII. ОБЯЗАННОСТИ

A. Контролер

· Выполнять все функции по приобретению арендуемой площади делегированием от GSA через DOI; повторное делегирование в каждом конкретном случае, некоторые или все функции уполномоченных сотрудников по лизингу;
· Подпишите OA до принятия GSA любых основных договорных обязательств связанный с космическим запросом;
· Просматривайте и одобряйте или отклоняйте запросы или рекомендуйте альтернативные бюджетные подходы к новым площадям, полученные от региональных директоров и менеджеров центров и облегчить обработку OA через GSA;
· Подавать заявки на новые помещения в столичном Вашингтоне, округ Колумбия область для NBC для утверждения;
· Получив уведомление о директиве об освобождении арендованной площади, введите действие в следующем запросе бюджета как неконтролируемые затраты.С учетом региона и GSA определите смету и сроки переезда;
· После консультации с членами DAB определите, соответствует ли проект такой размер и сложность, что требуется проверка DAB; и
· Подготовьте справочное руководство или справочник уровня 3, содержащий дополнительные подробная информация по лизингу.

B. Региональные директора (и менеджеры центров, если применимо)

· Выберите регионального координатора по управлению пространством, который будет отвечать для проведения регионального обзора и утверждения OA и все прочие вопросы, касающиеся арендуемой площади в регионе;
· Предоставить письменное уведомление контролеру о выборе, и убедиться, что выбранный человек имеет соответствующую подготовку для выполнения требуемые должностные функции;
· Просматривать и одобрять или отклонять полученные запросы на новое пространство от парковых единиц и других субъектов НПВ в регионе.Форвард утвержден запросы, включая SF 81 и SF 81A, к контролеру;
· Принять на себя финансовую ответственность в случае, если пространство GSA счет не может предоставить средства для одобренных OA.
· Уведомить контролера о любых директивах GSA или арендодателя об освобождении арендуемую площадь и определим смету и сроки переезда;
· Для проектов build-to-suit подготовить и предоставить обоснование за размещение объекта за пределами парка и стоимость жизненного цикла анализ, который сравнивает стоимость аренды и строительства с DAB;
· Запросите средства на планирование строительства, если это необходимо для подрядчика поддержка в подготовке анализа затрат, экологического анализа и документов DAB;
· Подтвердите контроллеру и GSA, что средства доступны для «сверхстандартные» улучшения арендатора;
· Определить, ввести и расставить приоритеты в рамках требований к финансированию OFS для космоса.Уведомлять контролера о новых записях;
· Покрытие расходов на аренду в случае дополнительного финансирования не ожидается; и
· Подготовить экспонат 54 OMB Cir. А-11 ежегодно для всего парка и региональные подразделения и предоставить контроллеру.
· Региональный директор Аляски также имеет право подписи для аренда, связанная с ANILCA.

C. Суперинтенданты и менеджеры

· Экономия площади, периодически пересматривайте потребности в площади, и как можно скорее уведомить регионального директора о новых или изменение требований к пространству;
· Уведомить регионального директора о любых директивах GSA или арендодателя в отношении освободить арендованную площадь;
· Заполните стандартную форму 81 (запрос места) и 81A (место Рабочий лист требований).После идентификации отправьте их региональному директору. новой потребности в пространстве;
· Если договор аренды должен быть расторгнут, передать региональному директору, контролеру и GSA уведомление не менее чем за четыре месяца до даты расторжения. Предоставьте финансовый счет контролеру для любого невыплаченного остатка стоимость улучшений арендатора и чистое личное имущество и оборудование до даты расторжения;
· Запросить GSA обзор измерений, классификации и уровней обслуживания или начисление платы за арендуемые площади, если необходимо;
· Предоставьте GSA предварительное уведомление за 18–20 месяцев об истечении срока действия OA;
· Будьте готовы оплатить все расходы, связанные с договором аренды, любые сборы GSA и иски о возмещении ущерба, возникающие в результате изменения затрат по контракту GSA которые вызваны задержкой арендатора с выселением помещения истек срок аренды; и
· Будьте готовы оплатить все расходы, связанные с переездом, если только ход считается «вынужденным» действием.

———- Конец приказа директора ———-

: Финансовое планирование бизнеса и способы повышения его эффективности

:

364139

(304)
(123)
(23)
(113)
(4)
(4814)
(5227)
(2616)
(3423)
(4214)
(1518)
(68)
— (2836)
(8269)
(50)
(50)
(762)
(2)
(5275)
(30)
(1222)
(43)
(20403)
(465)
(19 )
(108)
(173)
(96)
(899)
(54)
(34)
(476)
(106)
(62791)
(3562)
, (6444)
(2165)
(21319)
(766)
(64)
(3145)
(60)
(17)
(588)
(1000)
(106)
(48)
(3)
(1167)
( 8485)
(537)
: (2044)
(11657)
(532)
(21)
(7985)
(3721)
, (10549)
(88)
(58)
(36)
( 2257)
(12491)
(91)
(797)
(1338)
(24)
, (214)
(1141)
(3)
(8)
(21692)
(7850)
(3801)
(682)
, (2881)
(475)
(1)
, (7100)
(8692)
, (4121)
(443)
(952)
(2967)
(23)
(748)
(4876)
(95)
(107)
(7)
(2004)
(15)
(663)
(240)
(39)
( 25)
(624)
(16)
(2652)
(136)
(90)
(406)
(95)
(24)
(3462)
(4482)
(7216)
(4592)
(5386)
(3)
(2244)
(23)
(29)
(35)
(4517)
(20644)
— (666)
(119)
(2573)
(889)
(288)
(148)
, (1140)
: Финансовое планирование бизнеса и способы повышения его эффективности
:
: 04:09:21 13 2011

Операционные / транзакционные процессы

  • Дом
  • Библиотека
    • Основы менеджмента
    • Функции управления
      • Функция планирования
      • Организационная функция
      • Штатное расписание
      • Управляющая функция
      • Управляющая функция
    • Организационное поведение
      • Мотивация
      • Лидерство
      • Коммуникация — основы и стратегии
      • Деловые коммуникации
      • Управленческие коммуникации
      • Публичные выступления
      • Управление временем
      • Корпоративный этикет
      • Фирменная одежда
      • Развитие личности
      • Организационная культура
      • Управление организацией
      • Управление изменениями
      • Организационное разнообразие
      • Принятие решений
      • Межличностные отношения
      • Тимбилдинг
      • Ценности и этика
      • Управление конфликтами
      • Политика на рабочем месте
      • Переговоры
      • Связи с общественностью
      • Управление рисками
      • Антикризисное управление
      • Насилие на рабочем месте
      • Виртуальные команды
      • Государственное управление
      • Некоммерческие организации
      • Политология
      • Групповое поведение
      • Бизнес-гибкость
      • Психология
    • Маркетинг
      • Управление маркетингом
      • Маркетинговые исследования
      • Управление рекламой
      • Массовая связь
      • Стратегическое управление
      • Корпоративное управление
      • Корпоративная социальная ответственность
      • Управление компетенциями
      • Управление брендом
      • Стратегическое управление брендом
      • Лидерство бренда
      • Сегментация рынка
      • Управление продуктами
      • Поведение потребителей
      • Управление продажами
      • Управление розничной торговлей
      • Международная розничная торговля
      • Маркетинг услуг
      • E — маркетинг
      • Интегрированные маркетинговые коммуникации
      • Управление взаимоотношениями с клиентами
      • Маркетинг взаимоотношений
      • Бизнес-маркетинг
      • Консультативная продажа
      • Многоуровневый маркетинг
      • Маркетинг в социальных сетях
      • Методы социальных исследований
    • Управление персоналом
      • Управление персоналом
      • Управление человеческими ресурсами
      • Развитие человеческих ресурсов
      • Управление компенсациями
      • Анализ работы и дизайн
      • Управление эффективностью
      • Управление вознаграждением
      • Оценка на основе компетенций
      • Развитие сотрудников
      • Обучение и развитие
      • Совместное управление
      • Управление взаимоотношениями с сотрудниками
      • Развитие карьеры
      • Управление талантами
      • Управление человеческим капиталом
      • Знать своих сотрудников
      • Дом взаимоотношений
      • Поведение сотрудников
      • Эффективность на рабочем месте
      • Вовлеченность сотрудников
      • Удовлетворенность сотрудников
      • Управление знаниями
      • Удержание сотрудников
      • Предпринимательство
      • Социальное предпринимательство
      • Молодежное предпринимательство
      • Консультации по вопросам управления
      • Брендинг работодателя
    • Операции
      • Управление цепочкой поставок
      • Управление запасами
      • Планирование ресурсов предприятия — I
      • Планирование ресурсов предприятия — II
      • Управление бизнес-процессами
      • Глобализация
      • Международный бизнес
      • Аутсорсинг бизнес-процессов
      • Управление аварийным восстановлением
      • Управление непрерывностью бизнеса
      • Управление проектами
      • Управление производством и операциями
      • Информационная система управления
      • Система управления базами данных
      • Улучшение бизнес-процессов
      • Общее управление качеством
      • Шесть сигм — Введение
      • Шесть сигм — определение фазы
      • Шесть сигм — Измерение фазы
      • Шесть сигм — фаза анализа
      • Шесть сигм — Фаза управления
      • Шесть сигм — команда
      • Six Sigma — Инструменты
      • Управление импортом и экспортом
      • Права интеллектуальной собственности
      • Системы поддержки принятия решений
      • Информационная система по человеческим ресурсам
    • Финансы
      • Финансовый менеджмент
      • Финансовый учет
      • Анализ соотношения
      • Производные инструменты
      • Рынки Форекс
      • Торговля сырьевыми товарами
      • Банковское дело
      • Управление портфелем
      • Корпоративные финансы
      • Оценка капитала
      • Расчет стоимости заказа
      • Финансовое моделирование
      • Финансирование инфраструктуры
      • Корпоративный налог
      • Инвестиционно-банковское дело
      • Банкротство
      • Поведенческие финансы
    • Экономика
      • Управленческая экономика
      • Валовой внутренний продукт
      • Экономика человеческих ресурсов
      • Эконометрика человеческих ресурсов
      • Безработица
      • Кризис субстандартной ипотеки
      • Количественное смягчение
      • Недвижимость
  • Курсы
  • Насчет нас
  • Последний
  • Авторизоваться Подписаться

Арендная ставка Финансовое определение арендной ставки

Неустойчивость стоимости активов и арендных ставок: спады обычно характеризуются снижением коэффициентов использования воздушных судов, стоимости и арендных ставок, а также ухудшением кредитного качества арендаторов.Далее говорится, что город (правительство) должен платить арендную ставку за использование участка в соответствии с формулой минимальной арендной ставки на восьмой год с начала работы DFTC до конца периода аренды. аналитик Argus Джейкоб Кильштейн повысил целевую цену на American Tower до $ 165 и сохранил свой рейтинг «Покупать», заявив, что компания получит выгоду от ежегодного повышения арендных ставок, выплачиваемого их медиа и телекоммуникационными арендаторами. Бывший участник среды Сайед Мустафаин Казми, проработавший в этом органе 32 года, сказал Dawn: «Помимо очень номинальной арендной ставки, договор аренды также не в пользу CDA.После завершения работ на ограждающих стенах индустриальный парк Дхамдум в Самце почти завершен, так как Отдел развития промышленной инфраструктуры (IIDD) министерства экономики ожидает утверждения ставки промышленной аренды для участков. будет ниже 12%, что является минимумом за 5 лет, при средней арендной ставке за квадратный фут 9,00 долл. Сообщество будет сдано в аренду существующему партнеру Chancellor Health Care на 15 лет с возможностью продления по первоначальной ставке аренды 7.75% плюс годовые эскалаторы. Согласно нераскрытым источникам, арендная ставка для железнодорожных цистерн будет составлять 1070 рандов (~ 35 долларов США) в день, но она может быть пересмотрена в течение срока аренды. Многие кредиторы подписали ссуду с учетом допущений по ставке Это, в случае нарушения, может вызвать переоценку, которая может вызвать больше опасений как у арендодателя, так и у кредитора. Общие арендные ставки в Emirates Living выросли на 6 процентов в годовом исчислении, с виллой с двумя спальнями в Спрингс, которая была достижение арендной ставки от 70 000 дирхам до 85 000 дирхамов за единицу в 1 квартал 2011 г., в настоящее время предлагаемая в диапазоне от 85 000 дирхам до 200 000 дирхамов за единицу в год — в зависимости от местоположения и качества виллы.Перевозчик сдал эти двигатели в аренду на срок семь лет по ставке от 0,75% до 1,2% в месяц с возможностью продления контракта на пять лет. Мэттью Грин заключает: «Учитывая относительную доступность рынка в настоящее время, по сравнению с пиковым периодом, мы, вероятно, увидим дальнейшие переезды, поскольку арендаторы будут стремиться использовать благоприятные условия для получения привлекательных вариантов аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *