Это что за «зверь» такой ПДКП?
Это что за «зверь» такой ПДКП?
Об особенностях предварительного договора купли-продажи жилья
Если к договору долевого участия (ДДУ) на рынке жилья все уже давно привыкли, то вот информация от застройщика о том, что для покупки квартиры нужно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) многих клиентов застигает врасплох. У покупателей сразу возникают вполне понятные вопросы по поводу нюансов и рисков использования такой схемы приобретения заветных квадратных метров.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина для «СГ Онлайн»:
Сразу скажу, что предварительный договор купли-продажи – это стандартная форма соглашения, предусмотренная Гражданским законодательством. ПДКП на первичном рынке заключается в промежуток времени между получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформлением государственной регистрации права собственности застройщика на себя.
По закону заключение ДДУ невозможно после ввода дома в эксплуатацию, а заключение стандартного договора купли-продажи предполагает наличие передаваемого имущества в натуре, а с юридической точки зрения имущество возникает только с момента государственной регистрации, когда объект поставлен на кадастровый учет, сделаны замеры и т.д. Именно поэтому и появляется временной промежуток, когда застройщик уже не может заключить ДДУ и пока еще не имеет права заключать договор купли-продажи. Таким образом, ПДКП является единственным легитимным механизмом реализации недвижимости после ввода дома в эксплуатацию и до момента государственной регистрации объекта.
Следовательно, при продаже квартир в любом жилом комплексе сначала происходит реализация квартир по ДДУ, потом по ПДКП и уже после оформления государственной регистрации прав собственности заключаются основные договоры купли-продажи.
Процедура заключения основного договора прописывается в ПДКП. В предварительном договоре купли-продажи указывается, что основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее конкретной даты. Как правило, за один-два месяца до наступления указанной даты застройщик обязан пригласить покупателя на подписание основного договора. Именно тогда заключается основной договор, происходит передача имущества и государственная регистрация
Еще одна особенность — при оформлении ПДКП взаиморасчеты происходят в момент сделки, то есть в момент подписания кредитного договора, так как ПДКП не подлежит регистрации. В случае покупки квартиры по ДДУ взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора, а при оформлении по договору купли-продажи – после регистрации прав собственности.
В том случае, если покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку квартиры, которая реализуется по форме ПДКП, то процедура оформления не будет отличаться от обычной.
Правда, в некоторых банках на этот период будут действовать иные, более высокие ставки. В большинстве банков ставка будет фиксированной на весь срок кредитования. Важно и то, что форма ПДКП в судебной практике рассматривается наравне с основным договором купли-продажи и договором участия в долевом строительстве. Следовательно, правоприменительная практика обеспечивает соблюдение всех гарантий, предусмотренных для других форм приобретения недвижимости.
Период заключения предварительного договора купли-продажи формально считается наиболее опасным промежутком для приобретения квартиры в связи с наличием некоторых рисков. При этом других схем реализации в этот промежуток законодатели просто не придумали.
Прежде всего, покупатели опасаются возможности двойных продаж, то есть если квартира была ранее продана по ДДУ, а далее этот же объект предлагается для реализации по ПДКП. Теоретически такой риск есть, но покупатель может самостоятельно себя обезопасить от такого развития событий.
Формально можно говорить о риске одновременного заключения двух предварительных договоров купли-продажи, которые уже проверить нельзя. При этом подобных прецедентов в Московском регионе мы не встречали.
Еще один возможный риск – это затягивание сроков государственной регистрации объекта недвижимости. Происходить такое может по двум причинам – дом не подключен к инженерным сетям на постоянной основе или же не подготовлен необходимый пакет документов. Но, как правило, причиной задержки сроков являются не сложности с подключением, а приведение в порядок документации, которое может затянуться.
При сдаче дома застройщик не обязан подключать дом к коммуникациям по постоянной схеме, он обязан предоставить подтверждение выполнения технических условий на подключение здания.
Покупателей обычно смущает, что при заключении ПДКП не происходит ни государственной регистрации договора (как в случае ДДУ), ни регистрации перехода права собственности (как в случае заключения договора купли-продажи), при этом происходит оплата стоимости квартиры. В этом случае можно попробовать договориться с застройщиком о частичном погашении стоимости до момента оформления права собственности, а уже окончательные расчеты произвести при подписании основного договора-купли продажи. Но сразу отмечу, что не все застройщики готовы работать по данной схеме.
Плюсом является, если застройщик в случае оформления ПДКП сразу предлагает подписать акт временного доступа на период проведения отделочных работ.
В случае негативного развития событий у покупателя будут доказательства того, что он делал ремонт в квартире, пользовался своим имуществом. В судебном порядке будет проще признать права собственности на объекте.
Таким образом, в «жизни» новостройки существует такой промежуток времени, когда возможно заключение только договоров предварительной купли-продажи. Так как данный механизм является абсолютно законным и судебная практика на стороне покупателя, то можно не волноваться и приобретать недвижимость по договору ПДКП. Но в любом случае при покупке любой новостройки надо обязательно изучать информацию о застройщике, об объекте, чтобы быть абсолютно уверенным в своем выборе.
Что надо знать о ПДКП
ПДКП на стройку: лучше не связываться
Сегодня можно встретить, хоть и нечасто, случаи, когда предварительный договор купли-продажи предлагается при покупке недвижимости в строящемся доме. Так застройщик предлагает покупателю стать соинвестором проекта, вложив деньги в строительство.
Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», предупреждает покупателей: «На данный момент для строящихся домов есть две основные формы договора – это ДДУ и ЖСК. Если строительная компания предлагает заключить предварительный договор купли-продажи, то нужно очень внимательно отнестись к документам этой строительной компании и основаниям – почему строительная компания выбрала такую форму договора. Если обратить внимание на крупные и надежные строительные компании, то заключение этой формы договора возможно только в период после сдачи дома госкомиссии и до оформления собственности. Заключение такого договора никак не гарантирует сроки строительства, защиту прав дольщика, поэтому риск покупки квартиры в строящемся доме по предварительному договору купли-продажи высокий».
«Предварительный договор купли-продажи от застройщика при покупке недвижимости в строящемся доме не предусмотрен действующим законодательством. Закон допускает только договоры долевого строительства и участие в ЖСК, – подтверждает председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк. – По этой причине, если застройщик предлагает заключить подобный договор, лучше от него отказаться. Это верный признак наличия проблем с проектной или иной необходимой для строительства документацией. Остальные предварительные договоры купли-продажи не запрещены действующим законодательством и активно используются на практике».
Несмотря на свою рискованную природу, предварительный договор купли-продажи на новостройки до сих пор имеет место на отечественном рынке. Договор такого типа лишь фиксирует намерения сторон, но не обязывает их выполнять. Этот договор не может обязать застройщика передать квартиру покупателю, который, в свою очередь, не получит права требования на нее.
В случае если застройщик не завершит строительства дома, соинвестору будет непросто доказать факт инвестиций и тем более получить свои средства обратно. Помимо прочего, при такой схеме у застройщика есть техническая возможность продать одну квартиру дважды.
Если требует банк
Если сделка проходит с привлечением ипотеки, предварительный договор купли-продажи оформляется по требованию банка, который выдает покупателю кредит. Банк при этом не становится стороной договора, но получает возможность формально обосновать выдачу заемщику средств. В договоре фиксируется следующее:
• обязательство продавца продать жилье конкретному покупателю и, соответственно, обязательство покупателя приобрести именно эту недвижимость;
• точные условия сделки, под которую выдается ипотека;
• окончательная стоимость квартиры, а также указание суммы, которую выплатит покупатель, и суммы, которую должен выдать банк;
• правила и порядок расчета между банком, покупателем и продавцом;
• условия получения банковским учреждением залога на жилье после регистрации покупателем права собственности на него.
В случае когда такой договор заключается на вторичном рынке, риски как для продавца, так и для покупателя практически сведены к нулю. Однако на первичном рынке такая форма договора подходит только в одном случае. Ольга Морозова напоминает: «Такое возможно только в так называемый “мертвый период”, когда дом уже сдан, а собственность на квартиру еще не получена строительной компанией, тогда это единственная форма договора, по которой можно купить такую квартиру, и это стандартная практика».
Предварительный договор ради аванса: зеленый свет
Наконец, на вторичном рынке предварительный договор купли-продажи может быть заключен с целью формализации и фиксации условий будущей сделки. В нем указываются все основные сведения о сделке, права и обязанности сторон, а также предполагаемая дата заключения основного договора.
Главной причиной его составления является обоснование внесения аванса (предварительного платежа) за квартиру. По сути, этот документ мало чем отличается от договора аванса, поэтому его можно заключать без опасений за свои средства.
«Необходимо иметь ввиду, что предварительный договор купли-продажи прекращает свое действие в последний день его действия, – отмечает Сергей Слободянюк. – Поэтому сторонам необходимо уведомить друг друга заблаговременно о готовности заключить основной договор. В противном случае стороны лишаются права требовать заключения основного договора в судебном порядке. Кроме того, Верховный Суд РФ указал на то, что если в предварительном договоре купли-продажи оговорены все условия договора и основная часть суммы, предусмотренная договором, выплачена, то можно признать такой договор основным, несмотря на его название. В любом случае необходимо обращаться к специалистам за помощью в составлении и, главное, в разъяснении положений договора и его последствий для сторон, а также для проверки законности такого документа».
Мария Шульц
что это такое, законна ли покупка квартиры от застройщика по предварительному договору
Кто такие дольщики
В первую очередь давайте разберемся с терминологией.
Застройщики – это строительные организации и их представители, предлагающие купить квартиру в недостроенном жилом доме. Как правило, квартиры на этом этапе сравнительно недороги, но въехать в такое жилье нельзя. Застройщики имеют право предлагать квартиры в реализацию на любом этапе строительства.
Дольщик – это лицо, имеющее право на часть (долю) строящегося дома, обычно ограничивающуюся жилплощадью, на которую он собирается вселиться после ввода здания в эксплуатацию. Обе стороны – и застройщик, и дольщик — заинтересованы в возведении жилого здания. Тогда последний сможет вселиться в квартиру, а застройщик – получить деньги.
Земля не в собственности
Вам также надо узнать, является ли земля, на которой ведется строительство, собственностью застройщика или он ее арендует. Если земля в собственности — замечательно, если нет — все зависит от срока аренды. Тревожным сигналом для вас должен стать тот факт, что срок аренды земли истекает к моменту предполагаемой готовности объекта.
Впрочем, и бессрочная аренда может говорить о том, что зарегистрировать квартиру в собственность вам не удастся. В идеале земля должна находиться в долгосрочной аренде или, что еще лучше, в собственности застройщика.
Кроме того, стоит запомнить, что участок под строительство не должен находиться в природоохранной зоне или являться сельскохозяйственными землями.
Основной документ дольщика
Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению. Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде.
Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?
Особенности совершения сделки
Для тех, кто решил таким способом приобрести недвижимость, стоит учесть ряд ключевых моментов, характерных для данной сделки.
Во-первых, дольщик, решивший продать свои права на будущее жилье, должен их иметь. Как понять, что у продавца, есть права требования квартиры у застройщика? Проверить это достаточно просто – у инвестора должен быть на руках заключенный на его имя и зарегистрированный положенным образом договор ДДУ. Покупателю нужно понимать, что ни один другой договор (инвестирования, предварительный и др.) не гарантирует наличие прав на данный объект.
Во-вторых, продавец отвечает только за наличие права, но не несет никакой ответственности за любые действия или, наоборот, бездействие застройщика. После совершения сделки, покупатель не может предъявлять никакие претензии продавцу по поводу задержки строительства, плохого качества квартиры и т.
д. За это отвечают только строители, им и нужно предъявлять свои претензии.
В-третьих, продажа квартиры дольщиками может производиться только в строго определенное время: после регистрации ДДУ, и до подписания передаточного акта. Из этого следует, что даже если у продавца есть заключенный ДДУ, но он не зарегистрирован в Росреестре, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями для покупателя.
В-четвертых, если прежний дольщик не расплатился полностью с застройщиком за будущую квартиру, то долг по оплате переходит на нового участника, если конечно, он согласен на это. Но в другом случае сделка не состоится. Между сторонами подписывается соглашение о переходе долга.
В-пятых, при наличии долгов обязательно требуется согласие застройщика на сделку. Если стоимость квартиры выплачена полностью, по закону согласие не нужно. Но здесь следует учесть, что в самом ДДУ может быть такое условие, тогда необходимо действовать в рамках договора. Кстати, практически всегда девелопер требует за свое согласие плату, примерно 1-3% от суммы договора. Если учитывать, что цена квартиры исчисляется миллионами, нетрудно посчитать, что сумма выходит весьма внушительная.
В-шестых, необходимо известить письменно строительную компанию о произошедшей сделке. Это, прежде всего, нужно покупателю, поскольку, если застройщик не в курсе смены участников в договоре, он может передать жилье прежнему дольщику.
Предварительный договор: обман для дольщика
Простой и надежный способ обмануть будущего жильца – предложить ему для подписания не договор участия в долевом строительстве, а «почти такой же» документ, якобы гарантирующий соблюдение всех прав будущего жильца. Этот документ может называться по-разному. Самое распространенное название — «предварительный договор». Суть такого документа заключается в следующем.
Предварительный договор предлагают заключить на время строительства, обещая взамен полноправное партнерство. Подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен с дольщиком лишь после того, как закончится строительство нового дома и этот жилой объект будет сдан в эксплуатацию.
Но, как правило, юристы не находят в предварительных договорах ни намека на защиту соинвестора. Данные документы нигде не регистрируются и могут быть разорваны в одностороннем порядке. Предварительный договор вообще не предусматривает никаких денежных транзакций – все взаиморасчеты регулирует договор долевого участия. В итоге обманутый дольщик не получает самого главного – гарантий, которые имеются в законе о долевом строительстве. Лицо, вложившее деньги:
- не застраховано ни от двойных продаж одной и той же жилплощади;
- не имеет шансов предъявлять претензии по качеству и срокам строительства;
- не обладает законными методами давления на застройщика.
Более того, юристы предостерегают: предварительные договоры могут быть признаны притворной сделкой.
Какие обязанности и права имеют стороны
Многоквартирный дом, готовый к эксплуатации, должен сдаваться застройщиком в четко принятие сроки по соглашению.
Передается жилплощадь на основании документа — акта приема-передачи, его заверяет и дольщик, и застройщик.
Дольщик обязуется принять жилое строения в соответствии с условиями договора.
Кроме того, он располагает правом расторгнуть документ при условии, что застройщик не выполнит взятые обязательства.
Согласно положениям соглашения обязательства застройщика определяются как выполненные с момента заключения сторонами акта приема-передачи или любого иного документа, предустановленного договором.
Такое положение предполагается нормами ст. №12 ФЗ «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий и прочих недвижимых объектов, а также о внесении поправок в определенные российские нормативно-правовые документы».
В соглашении ДУ предполагаются такие обязанности:
| Обязанность дольщика | в полном объеме уплатить всю стоимость квартиры, а также принять ее в соответствии с актом приема-передачи; |
| Обязанность застройщика | в предусмотренный по договору срок построить дом, вовремя сдать в эксплуатацию, а также выполнить передачу жилой недвижимости, размещенной в нем, каждому дольщику согласно праву собственности. |
Вексельная схема
При вексельной схеме работы инвестор-клиент должен заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя. На первый взгляд именно вексель служит гарантом надежных отношений, и по этому платежному документу будет производиться взаиморасчет по основному договору. Но вексель также не будет приниматься судом в качестве гарантийного обязательства: застройщик имеет полное право отказать дольщику ЖК в подписании основного договора, вернуть деньги по векселю, а квартиру продать другому лицу.
○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ.
Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:
- Гарантия получения нового жилья.
- Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
- Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
- Гарантийные обязательства застройщика.
При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:
- Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
- Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
- Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
- Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.
Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.
На что обратить внимание при оформлении документов?
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.
Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.
Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.
Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.
Как заключается договор
В строительстве ДДУ считается популярным документом, не вызывающим сомнений у покупателей жилых объектов.
Но при заключении этого соглашения желательно пользоваться правильной пошаговой инструкцией:
- выбирается дом, который планирует купить гражданин;
- осуществляется проверка застройщика, выполняющего процесс возведения строения;
- оговариваются условия сотрудничества, к которым относится срок строительства объекта, стоимость квартиры и иные параметры;
- составляется ДДУ, причем процедура осуществляется застройщиком, а если гражданин покупает квартиру с помощью ипотеки, то требуется 3 экземпляра договора;
- соглашение проверяется будущим дольщиком и представителями банка;
- при отсутствии нарушений и спорных моментов, осуществляется подписание договора;
- денежные средства перечисляются на счет застройщика;
- контракт регистрируется в Росреестре, после чего дольщику придется дождаться окончания строительства, чтобы получить ключи от квартиры, а также оформить право собственности на эту недвижимость.
Дольщики должны знать, что может значить тот или иной пункт в договоре.
Важно! Перед подписанием документа желательно изучить образец в интернете, чтобы убедиться в наличии нужных требований в тексте, а также можно воспользоваться помощью юриста.
Покупка жилья по ДДУ считается серьезным процессом, поэтому перед подписанием этого договора учитывается множество моментов.
К ним относится:
- проверяется документация застройщика, у которого должны иметься разрешения и лицензии на ведение деятельности;
- если отсутствуют юридические знания, то желательно нанять адвоката, который убедится в отсутствии в договоре каких-либо невыгодных или незаконных условий;
- обязанности и права каждого участника должны прописываться точно и открыто;
- не допускается наличие двойственных формулировок;
- договор должен заключаться с непосредственным застройщиком, указанным во всех документах.
Если срок сдачи дома превышает 1 год, то придется подготовиться к затягиванию процесса. Некоторые строительные компании предоставляют дольщикам возможность следить за ходом возведения объекта с помощью видеокамеры. При остановке строительства желательно сразу обращаться к представителям организации для получения информации о причинах такой ситуации.
Посещение объекта
Обязательно следует посетить строительную площадку, на которой возводится новостройка. Возле стройки на ограждении имеется информация о застройщике, заказчике, примерные сроки сдачи объекта в жилое пользование. Следует сверить данные информационного щита со сведениями, представленными в ДДУ. Малейшее расхождение может служить основанием для прекращения договора дольщиком — это прямое обращение в суд за возвратом денег и компенсацией. Все сомнительные моменты оговаривайте с вашим юристом или адресуйте на горячую линию местных властей.
Надеемся, что эти несложные советы помогут вам вовремя и без проволочек получить долгожданное жилье. Удачи!
Как не получить рефинансирование ипотеки с господдержкой в Сбербанке – отзыв о СберБанке от «ЕвгенияК»
В начале 2019 года у нас родился второй ребенок и мы задумались о рефинансировании уже имеющейся ипотеки в Сбербанке .На протяжении года мы обращались в ипотечный центр но получали ответ : новым клиентам Сбер. дает ипотеку с гос. поддержкой под ставку 6% а имеющуюся не рефинансируем (это как же нужно любить своих клиентов чтоб тянуть с вопросом рефинансирование аж до октября 2019 ) при том что постановление правительства от 21.07.2018 №857 уже регламентировало этот вопрос. В октябре связавшись по горячей линии Сбера выяснили что о чудо можно рефинансировать, уточнив все детали нам сказали чтомы подходим под рефинансирование, выслали список Документов ( по смс) с которыми необходимо посетить ипотечный центр.
11.10.2019 посетили ипотечный центр по адресу г. СПб просп. Энгельса, 124, корп.1 На руках ипотечный договор ( Приобретение строящегося жилья) и все остальное по списку из смс присланной оператором, из-за сбоя в системе обстановка вокруг накалилась, провели в отделении час с лишним но решили дождаться, определили нас к специалисту Татьяне В. где мы и получили отказ в рефинансировании. Проштудировав госуслуги я была на 200% уверена что подходим под эту программу но, дьявол как известно кроется в деталях точнее в ипотечном договоре от Сбербанка, думаю многим этот отзыв сэкономит время прежде чем идти снижать ставку по Ипотеке.
Разберем наш случай : по всем параметрам мы подходим квартиру приобретали в новостройке у застройщика на этапе сдачи, зарезервировали квартиру внесли залог ( ипотека от сбера на энную сумму была одобрена
) заключили ПДКП № П9-2/13-3а от 20.12.16( предварительный договор купли продажи ) отправились в сбер оформили ипотеку –сбер перевел деньги застройщику и мы стали обладателями кв. Примерно через 3 месяца дома поставили на кадастровый учет застройщик пригласил нас в офис оформили ДКП №144 ( договор купли продажи ) сделали оценку для обременения подготовили полный пакет отправили ДКП №144 на регистрацию Росреестр. Получили собственность с обременением (ипотекой) предоставили договор ДКП №144 страховки и прочее в Сбер.
Теперь о причине отказа Сбербанк ссылается на то что ипотека оформлена по ПДКП а под рефинансирование попадает либо ДДУ либо ДКП , мы говорим как же так мы Вам предоставили ДКП после его
регистрации из Росреестра и обременение по ипотеке идет под этот ДКП, они говорят что в ипотечном договоре стоит ипотека для ПДКП и не переделывать ипотечный договор, доп. соглашение к этому договору они делать не будут – отказали нам в грубой форме. Пообщавшись с знакомыми поняла что в прошлом в 90% случаях всегда оформлялся в начале ПДКП а только потом в Росреестр отправлялся ДКП. Т.е. все эти 90% не подойдут в Сбере под рефинансирование.
Выход один идти в другой Банк и брать рефинансирование там т.к. по всем условиям мы подходим и эти уловки Сбербанка направлены на то чтоб сохранить текущую % ставку. Думайте сами стоит за бренд переплачивать рублем.
Предварительный договор — не помеха: Минфин разъяснил возможность снижения ставки по ипотеке для семей с детьми
Департамент финансовой политики Министерства финансов Российской Федерации ввиду значительного числа обращений граждан направил письмо кредитным организациям — получателям субсидий по постановлению Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711 (далее — Правила) с разъяснениями в отношении получения субсидий и льготного кредитования граждан, имеющих детей.
Документ датирован 18 марта 2020 года и имеет регистрационный номер 05-05-17/20898.
Разъяснения касаются двух пунктов:
- О соответствии Правилам кредитов, предоставленных на цели оплаты предварительного договора купли-продажи (ДКП) жилого помещения у юридического лица на первичном рынке.
- О соответствии Правилам кредитов, предоставленных участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на оплату части цены договора участия в долевом строительстве (ДДУ), заключение которого осуществляется в соответствии с условиями предварительного договора.
ПДКП более не страшен
Министерство финансов, ссылаясь на пункт 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утвержденного Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 года, отмечает, что если даже заемные средства предоставлены на цели оплаты предварительного договора, такой ипотечный кредит соответствует требованиям Правил.
Напомним, что ранее гражданам отказывали в снижении ставки (до 4,5-6%) и рефинансировании по причине того, что формулировка цели их ипотечного кредита не соответствовала требованиям Правил, предусматривающих только ДКП и ДДУ, поскольку содержала указание на предварительный договор.
По информации ряда подписчиков им уже удалось привести действующие кредитные договора в соответствие с Правилами и снизить ставку по ипотеке.
Осуществлено это путем заключения с банком дополнительного соглашения о рефинансировании.
Существенные условия для заключения допсоглашения:
- на дату заключения допсоглашения заключен основной договор купли-продажи;
- приобретенное жилое помещение является обеспечением по ипотечному кредиту.
Как снизить ставку по кредиту
Для перехода на субсидированную ставку необходимо обратиться в банк с заявлением о приведении кредитного договора в соответствие с Правилами.Если этот вариант не проходит, можно рефинансировать кредит в другом банке.
По каким договорам законно покупать у застройщика?
Если вы покупаете строящееся жилье, то самым безопасным являются договор долевого участия (ДДУ). Однако на рынке договоров продажи гораздо больше. И не стоит думать, что только ДДУ является законным. Бывают ситуации, когда по этому виду договора продавать уже нельзя. Например, дом построен, и приобретая жилплощадь, вы уже не можете участвовать в долевом строительстве, которое к тому моменту закончилось.
Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали предложения на первичном рынке жилья и апартаментов Москвы и определили, по каким договорам предпочитают работать продавцы и застройщики.
Схемы продаж эконом-класса
Если рассматривать новостройки эконом-класса, то на сегодняшний день самой распространенной является покупка жилой недвижимости по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. На рынке сейчас 41 % такого предложения. Например, так продаются квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Некрасовка-Парк», ЖК «LIFE-Митинская». Это самая безопасная схема продажи для покупателей, так как она защищает и от двойных продаж, и дает определенные гарантии возврата денег при долгострое. Однако эта схема выгодна и самим застройщикам, поскольку повышает лояльность клиентов и становится одним из конкурентных преимуществ.
Второе место на рынке по использованию занимает предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его долю приходится 34 % случаев. По этому договору не всегда работают законно. Если вы приобретаете жилье по этой схеме на начальной стадии строительства, то, скорее всего, лишь потому, что у застройщика не все в порядке с документами. Это незаконно, и вы рискуете. Но если же сделка совершается, когда дом уже построен, сдан, но право собственности еще не оформлено, то здесь все в порядке. Эксперты «Метриум Групп» объясняют второе место в рейтинге этого договора тем, что значительное количество новостроек эконом-класса относительно недавно были введены в эксплуатацию.
На третьем месте — договоры паенакопления (13%). После заключения такого договора покупатель становится членом ЖСК. Именно так работает один из крупнейших застройщиков Москвы – ГК «Пик». Часто так продает и ГК СУ-155. Незаконного в такой схеме ничего нет, но здесь надо тщательно изучать договор, так как подобная схема содержит много подводных камней и рисков, и дает минимум гарантий.
Есть на рынке и смешанная схема продажи, когда в одном и том же доме квартиры продаются и по ПДКП и ДКП. Такая ситуация встречается в 6 % случаев. Не стоит пугаться, причины часто кроются в том, что получение прав собственности на квартиры осуществляется постепенно. Свидетельства на одну часть квартир в доме могут быть уже оформлены, а на другую – нет. Кроме того, один и тот же продавец иногда реализует жилье и от застройщика, и от инвестора, тогда во втором случае используется договор переуступки по ДДУ.
Реже всего на рынке новостроек встречаются прямые договора купли-продажи (ДКП). Их доля составляет лишь 4 %. И не мудрено, ведь по ДКП застройщик может продавать, когда право собственности на все квартиры уже оформлено, а к тому моменту часто и продавать уже нечего.
Кроме выше перечисленных схем, 2 % квартир реализуется по предварительному договору долевого участия. ПредДДУ заключаются на стадии до получения разрешительной документации, и мало кто из застройщиков рискует начинать продажи до официального разрешения, поскольку это явно противозаконно.
Схемы продаж бизнес-класса
В сегменте бизнес-класса, по данным «Метриум Групп» также лидируют ДДУ, а вот следом сразу идут ПДКП и ДКП. Такую ситуацию Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», объясняет следующим образом: «Квартиры бизнес-класса из-за более высокой стоимости и насыщенности рынка раскупаются менее активно, чем в эконом-классе. К тому же, на реализацию квартиры в этом сегменте выходят, как правило, на более высокой стадии готовности. Вследствие этого застройщик не успевает продать все квартиры во время строительства и вынужден продолжать реализацию после введения дома в эксплуатацию по ПДКП. Причем, в отличие от эконом-класса, в сегменте бизнес-класса по ПДКП продаются квартиры только в уже введенных в эксплуатацию домах, то есть на совершенно законных основаниях. Нередко встречается ситуация, когда квартиры не распродаются и после ввода в эксплуатацию, поэтому широкое распространение на рынке первичного жилья бизнес-класса получил ДКП».
Схемы продажи апартаментов
Апартаменты, хоть и покупаются для проживания, юридически такой недвижимостью не являются, поэтому их не всегда продают по ДДУ. Кроме того в данном случае ДДУ не дает те же гарантии, что и в случае с квартирами, так как с точки зрения закона эта недвижимость нежилая. Чаще всего апартаменты продают по ПДКП, так как 56 % апарт-комплексов представляют собой проекты редевелопмента, а значит, не попадают под действие 214-ФЗ, и здесь невозможно продавать по ДДУ. Кроме этого на данном рынке популярны договоры купли-продажи и инвестирования, а вот схем с ЖСК нет совсем. «Договор инвестирования не используется при покупке жилья, поскольку это является прямым нарушением 214-ФЗ, — комментирует Мария Литинецкая. – На апартаменты же закон о долевом участии в строительстве напрямую не распространяется, так что заключение договора инвестирования, по которому покупатель становится фактически партнером застройщика и разделяет с ним все риски, изредка практикуется. При этом важно понимать, что инвестиционный договор нельзя назвать надежным, поскольку он не проходит регистрацию. Кроме того, компания-застройщик может просто не достроить дом, сославшись на нехватку средств или иные обстоятельства, а вернуть деньги будет проблематично».
Итак, это все схемы, с которыми вы можете столкнуться при покупке новой квартиры или апартаментов. Стоит заметить, что везде есть свои риски, поэтому действовать надо всегда обдуманно и осторожно.
Изменение ФЗ-214: за безопасность придется платить — Новостройки Геленджика
С 1 июля 2018 года долевое строительство в России может оказаться вне закона. Строители ищут альтернативные средствам дольщиков источники финансирования, которые помогут им компенсировать денежный поток.
Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года — на полгода раньше, чем прописано в законе. Если решение будет положительным, чего ждать строителям?
Основная претензия к ФЗ-214 заключается в том, что данный закон не в силах полностью исключить появление на рынке обманутых дольщиков. Начиная с 2005 года закон много раз видоизменялся, вводились новые ограничения и гарантии для дольщиков, которые приводили к росту цен на жилье вместе с ростом безопасности.
Большинство нововведений в 214-ФЗ распространяется на компании, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Это требования к опыту работы фирмы, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств (не менее 10% от планируемой стоимости объекта), продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика..
Руководитель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (один из авторов поправок в 214-ФЗ) Николай Николаев полагает, что вступление редакции в силу надо ускорить.
Рынок тянет на дно низкая платежеспособность покупателей. С другой стороны, рост издержек на строительство и дорогой кредит не позволяют застройщикам выводить на рынок продукт, доступный большинству наших сограждан, которые нуждаются в жилье. На мой взгляд, властям нужно сосредоточиться на решении экономических проблем.
Что касается 214-ФЗ, то, как я полагаю, покупатель уже достаточно защищен и дальнейшее ужесточение мер по отношению к девелоперам может привести ровно к противоположному эффекту – росту стоимости жилья и неустойчивости строительного бизнеса
На сегодняшний день в Геленджике застройщики привлекают средства не только по ФЗ-214, но и предлагают заключить предварительный договор, либо договор займа. Какие есть у этого основания и чем рискует в этом случае покупатель?
Предварительный договор. В соответствии со статьей 429 ГК РФ, договор, оформленный предварительно, не предусматривает регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре.
То есть, при его заключении вы пока ещё не становитесь собственником жилья. Но это уже может служить основанием для судебных исков и претензий.
Выделяют несколько типов предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Зависят они от того, в какой момент был заключен между сторонами документ. Перечислим, когда могут быть заключены договоры, а также определим, какие негативные и положительные моменты несут определенные обстоятельства.
1. Начальная стадия, до застройки.
ПДКП может быть заключен с потенциальным покупателем еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию на строительство дома. По сути, дом еще не начали строить, а денежные средства на него застройщик уже начинает получать, заключая предварительно сделки купли-продажи.
Застройщик может предложить оформить предварительный договор долевого участия (предДДУ), так как по действующему законодательству до получения документации нельзя заключить ДДУ.
В этом случае можно полагаться только на совесть застройщика, на его репутацию и честность.
2. Момент застройки, заключение предварительного договора в строящемся доме.
Обратите внимание, что заключить предварительный договор в этот период категорически запрещено законом! Вы не можете заключить ПДКП.
Оформлять следует один из договоров: Долевого участия, ЖНК.ЖСК. Другая документация будет также незаконной.
Заметьте, что предварительный договор подразумевает некие гарантии ваших намерений приобрести недвижимость, но никак не приобретение имущества. Именно поэтому схема, при которой заключается предварительный договор, в строящемся доме незаконна. Это риски как для застройщика, так и для покупателя.
Риски для покупателя:
1)Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
2)В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.
Риски для продавца в момент стройки дома тоже есть:
1)Покупатель может потребовать вернуть вложенные денежные средства в объект, причем и двойной размер процентов от этой суммы (ст. 395 ГК РФ), и другие расходы. Как правило, на практике если дело проходит через суд, то выигрывает дело будущий покупатель.
2)Застройщика могут оштрафовать, ведь схема заключения предварительного договора в момент стройки объекта незаконна..
Конечно же, заключать договор в строящемся доме, даже при имеющейся разрешительной документации, рискованно, если компания не успела себя зарекомендовать или имеет плохую репутацию.
3. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Подтверждением для этого будет документация – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!
Этот вариант — самый подходящий и законный. Он предусматривает переоформление предварительного договора в договор долевого участия или Договор купли-продажи квартиры для потенциального покупателя недвижимого имущества.
На этом этапе обычно уже не заключают ПДКП — но, если застройщик предложил, не стоит отказываться. Все равно позже придется переоформлять договор.
По договору займа застройщик принимает у инвестора деньги — а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется отдать квартирой.
Обязуется-то он конечно, обязуется, но кроме обязательства возврата долга в денежном эквиваленте других обязательств у него нет.
Все остальное — эфемерно, на усмотрение и по стечению обстоятельств. А обстоятельства бывают разные.
Естественно, о случая мошенничества мы здесь не говорим, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг — не смог отдать — банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту?
Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире — не спорю. Но я знаю немалое количество людей кто так и не дождался вожделенного жилья.
Поэтому, заключая подобные формы договоров, следует обратиться за помощью в компании, кто давно работает в конкретном регионе, в нашем случае это город Геленджик.
Можно ли считать альтернативой ФЗ-214 (по договору долевого участия) другой ФЗ — 215 (жилищно-строительные кооперативы)?
Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек
Кооперативы – жилищно-строительные и накопительные теперь попадают под статью ФЗ-214 с 01.01.2017 года. Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.
В Жилищном кодексе, в ст. 123.2. указывается, что с 25.07.2015 года деятельность жск контролируется специальным органом местной исполнительной власти. Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую базу следующую информацию:
-
устав кооператива;
-
количество членов жск;
-
документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
-
разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации.
Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных: количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками; географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка; предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;
В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована.
Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:
-
Проектная документация,
-
Правоустанавливающая документация на землю,
-
Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
-
Заключения ревизионной комиссии и т.д.
Данная информация может предоставляться как лично, в кабинете, так и дистанционно.
С 25 июля 2016 года для всех вновь созданных жилищно-строительных кооперативов действует новое правило по объемам строительства, которое прописано в п.1. ст. 4 закона №236-ФЗ, п. 3, ст. 110 Жилищного кодекса РФ. Правилом устанавливаются следующие ограничения: дом должен быть не более 3-х этажей; одновременно нельзя строить более одного дома.
В соответствии с ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству» от 24.07.2008, жилищный кооператив сможет строить высотные многоквартирные дома, но не для всех, а только для льготных категорий граждан. К таковым относят работников государственных учреждений, научных сотрудников, военных, многодетных родителей.
Полный список категорий граждан, попадающих под действие льгот при строительстве методом жск указан в п.п. 4, 5, ст.16.5 ФЗ-161 и Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.
Минувшим летом были приняты поправки в ФЗ–214, которые ставят в тотальную зависимость строителей от банков. По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое.
Возможно, что введение этого закона послужило лакмусовой бумажкой для тех организаций, которые только говорили, что работают по ФЗ-214, а фактически работали совершенно по другой схеме. Насколько выгодно сейчас застройщику работать по ФЗ-214 и может ли это быть выгодно покупателю?
Суть новой схемы в том, что вводится новый посредник – банк, который будет аккумулировать платежи у себя и самостоятельно выделять деньги на строительство. При таком подходе исключается злоупотребление застройщиком нецелевыми расходами. Кроме того, при банкротстве застройщика собранные деньги останутся в банке, который сможет дальше финансировать строительство путем привлечения другого застройщика.
Еще один вопрос связан с тем, насколько своевременно банк будет финансировать строительство. Смогут ли банки решить вопрос с оперативным снабжением стройки деньгами, включая форс-мажоры – вопрос дискуссионный и очень важный, если исходить из необходимости построить дом вовремя. Все эти трудности, впрочем, преодолимы для сильных участников рынка.
Практически все участники рынка сходятся в том, что введение новой прослойки приведет к существенному удорожанию квартир. Данное обстоятельство преподносится как справедливая плата за безопасность. При этом отмечается, что квартир будет продаваться гораздо меньше, зато гарантий будет больше. Что ж, за свою безопасность придется доплачивать.
Какой прогноз на ближайшее будущее нас ожидает в сфере недвижимости и что можно порекомендовать потенциальным покупателям и тем, кто уже внёс свой первоначальный вклад в строящийся многоквартирный дом?
Для потенциального покупателя на сегодня могу порекомендовать воспользоваться последними возможностями приобрести строящееся жилье по доступным ценам на условиях Застройщиков, заслуживших хорошую репутацию и действующих согласно действующего законодательства РФ.
Если Вы уже заключили договор, то согласно Статьи 422 ГК РФ п.2.: «Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров».
Проще говоря, основные условия Вашего договора останутся неизменными.
Прогнозы пока расплывчаты из-за отсутствия принятого решения.
Отказ от привлечения средств дольщиков на начальных этапах строительства вынудит компании обращаться за кредитами в банки, что однозначно приведёт к увеличению цен.
Строить станут меньше – недвижимость опять будет расти в цене
Проблема в том, что новации 214-ФЗ в основном ужесточают лишь требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан на основании ДДУ, Однако, подавляющее большинство сегодняшних обманутых дольщиков доверили свои деньги компаниям, привлекающим деньги способами, не предусмотренными 214-ФЗ: заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; заключения договоров инвестирования строительства и других.
Несмотря на новые требования 214-ФЗ, ужесточенные меры и повышение ответственности застройщика, важно понимать, что инвестиции – это риск. Закон – это база, которая всегда нуждается в совершенствовании. И ни один закон не может обеспечить стопроцентной защиты дольщиков. Главное при покупке квартиры в строящемся доме – быть внимательным и тщательно проверять всю информацию о застройщике, чтобы минимизировать риски. Не пытайтесь самостоятельно вкладывать деньги в новостройку, полагайтесь только на специалистов по данному вопросу.
Большое спасибо нашему юристу Антону Мельниченко за квалифицированную юридическую консультацию при написании этой статьи.
имен, заканчивающихся на Pdkp? Имена для мальчиков и девочек
Это безумие:Тысячи людей имеют этот бесценный подарок, но никогда не узнают о нем.
Лишь немногие знают истинную сущность своих имен.
Откройте для себя свое имя, скрытый смысл
Сейчас! Вернемся к анализу личности Pdkp
Очень сильная приверженность ценностям, семье или своим привычкам. Вы чуткие, интуитивные, отзывчивые и обнадеживающие. Любовь к жизни и ее удовольствиям позволяет наслаждаться каждым моментом.
Это число жизни заставит вас стремиться к гармонии, уравновешивать и увести себя от конфликтов или напряжений любого рода.Как рациональный, так и иррациональный, вы постоянно чередуете два мира, что иногда делает вас подверженными перепадам настроения.
Итог?
На самом деле вы особенно чувствительны к среде, в которой вы работаете, или к людям, которые вас окружают. Точно так же вы всегда склонны сомневаться в себе.
Щедрый, всегда открытый и готовый выслушать. Быть полезным или давать совет — это хорошо.
Pdkp означает, что связано с работой
Эта цифра заставляет вас работать в команде, в парах.Таким образом, вы не должны работать в одиночку. Чтобы структура процветала и чувствовала себя хорошо, нужна структура. Более того, нередко можно увидеть, как вы работаете в тени для кого-то другого. Однако иногда, когда этого требует жизнь, ты не уклоняешься от света. Вам нравится показывать хорошие результаты и делать свою работу. Такое внимание к деталям часто делает вас перфекционистом. Имея отличное чувство иерархии, вы строго следуете правилам или приказам!
Подходящие профессии: секретарь, исполнительный помощник, помощник директора, медицинская помощь, чиновник, советник по супружеским или супружеским отношениям, финансовый советник, психолог в специализированном центре или в школе, переговорщик, продавщица, связанная с делом.
Что хорошее самочувствие означает для Pdkp?
Вы человек, который чередует периоды интенсивной активности и моменты усталости.Следовательно, вы должны научиться находить баланс для лучшего управления своим энергетическим потенциалом. Для этого необходимы здоровый образ жизни без излишеств, хорошее питание и правильное время для сна! Ваши слабые места — это ваша иммунная система, мочевыводящие пути (почки), а также уши и горло.
Pdkp означает на финансовом уровне
Вы отличный менеджер и знаете, как относиться к другим на личном уровне.Это означает, что у вас есть хорошие инстинкты, чтобы приумножить свои деньги. Небольшая экономия — это еще экономия в вашей книге, но это тоже не делает вас скупердяем. Щедрый по натуре, вы действительно любите нравиться другим. Более того, нередко вы думаете больше о других, чем о себе! Даже если ваш финансовый путь колеблется, он никогда не бывает драматичным, потому что вы всегда знаете, как найти баланс в таких ситуациях.
Биографическая справка доктора Прайуди Сантосо Sp PDKP M
Curriculum Vitae Dr.Prayudi Santoso, Sp. PD-KP, M. Kes, FCCP, FINASIM E-mail: [email protected] com Образование: доктор медицинских наук, консультант по пульмонологии, магистр медицины, Университет Паджаджаран, Бандунг, Индонезия Коллегии внутренней медицины, Медицинская школа Индонезии, Университет Паджаджаран, Бандунг Индонезия Должность: персонал отделения респирологии и интенсивной терапии, внутренняя медицина, медицинский факультет Университета Паджаджарана / больница общего профиля Хасана Садикина, Индонезия Координатор группы по лечению МЛУ-ТБ Больница общего профиля Хасана Садыкина, Бандунг, Индонезия Организация: Общество внутренних болезней Западная Ява, — Общество Индонезии из Respirologi Indonesia (PERPARI), член Американского колледжа грудных врачей (ACCP), член Европейского респираторного общества (ERS)
Penggunaan Antibiotik yang Rasional dalam Penanganan Infeksi CAP dan AECB Prayudi Santoso Departemen Ilmu Penyakit Dalam, Divisi Respirologi dan Kritis Respirasi, RSHS, FK UNPAD Bandung, Indonesia 2016 [email protected] com
Пневмония n Инфекционные / воспалительные заболевания паренхимы легких n Патология: легочные альвеолы и / или интерстиций заполнены лейкоцитами, эритроцитами и фибрином
В Индонезии на основе «Профилей здоровья Индонезии» за 2009 год: • Пневмония — одно из 10 наиболее распространенных заболеваний в больницах, приводящее к самому высокому показателю общей летальности — 7.6%, в то время как уровень инфекции дыхательных путей составляет 0. 43%. 3
Лечить амбулаторно или стационарно ЧРЕЗВЫЧАЙНО ВАЖНОЕ РЕШЕНИЕ — Характер исследовательских тестов — Тип и путь выбранных лекарств — Стоимость лечения 4
Рекомендации по внебольничной пневмонии: ассоциированные организмы • Амбулаторно — — — Streptococcus pneumoniae Mycoplasma pneumoniae Haemophilus influenzae Chlamydophila pneumoniae Респираторные вирусы • Стационар: не в отделении интенсивной терапии — — — — S pneumoniae M pneumoniae C pneumoniae • вирус гриппа H sppatie Legionella — — — S pneumoniae Staphylococcus aureus Legionella spp Грамотрицательные бактерии H influenzae Mandell LA, et al.Clin Infect Dis. 2007; 44 (доп. 2): S 27 -S 72.5
S. pneumoniae является наиболее часто определяемым организмом, вызывающим ВБП (8 стран Азииa) Выделенные патогены (N = 390) Количество изолятов (%) S. pneumoniae 114 (29,2) Klebsiella pneumoniae 60 (15,4) Hemophilus influenzae 59 (15. 1) Pseudomonas aeruginosa 26 (6. 7) Staphylococcus aureus 19 (4. 9) Mycobacterium tuberculosis 13 (3. 3) Moraxella catarrhalis 12 (3. 1) Другие патогены 77 (19. 7) Mycoplasma pneumoniae 61 / 556 (11.0) Chlamydia pneumoniae 55/411 (13,4) Legionella pneumoniae 7/648 (1,11) а. Южная Корея, Китай, Тайвань, Гонконг, Индия, Сингапур, Вьетнам и Филиппины. Исследование ANSORP (Исследовательская группа Азиатской сети по надзору за устойчивыми патогенами). По материалам Song J-H et al. Int J Antimicrob Agents. 2008; 31 (2): 107-114.
Атипичные патогены обычно передаются в госпитализированном сообществе — Приобретенная пневмония (ВП) 22% случаев ВП вызваны атипичными патогенами Streptococcu s pneumoniae Атипичные возбудители: Legionella spp. Chlamydia spp. Mycoplasma spp. (По материалам Eron JJ et al.Больничный формуляр, 1994 г.) • Из-за сложности культивирования атипичных бактерий распространенность этих организмов при ВП, вероятно, будет недооценена (File TM et al. Infect Dis Clin North Am, 1998)
Этиология Пневмония Атипичные пациенты (n) Mp (%) Cp (%) Lp (%) Bohte et al, 1994 (голландский) 334 6 3 2 Marrie et al, 1996 (Канада) 149 26 14 1 Neill et al, 1996 ( Новая Зеландия) 251 16 3 11 Steinhoff et al, 1996 (Германия) 237 9 11 2 Lieberman et al, 1996 (Израиль) 346 29 18 16 File et al, 1997 (США) 456 9 22 2 Sopena et al, 1998 (Испания) ) 173 3 24 28 Ngeow et al, 2005 (Азия) 1374 12, 2 4, 7 6, 6 Mp = Mycoplasma pneumonia Cp = Chlamydia pneumonia LP = Legionella pneumonia Lieberman D.Clin Chest Med 1999; 20: 489-97 Marrie TJ, et al. Am J Med 1996; 101: 508-15 File TM, et al. Противомикробные агенты Chemother 1997; 41: 1965-72 Sopena N, et al. Chest 1998; 113: 1195-200 Steinhoff D, et al. Clin Infect Dis 1996; 22: 958-64 Либерман Д. и др. Eur Respir J 1996; 9: 2630-4 Neill AM, et al. Thorax 1996; 51: 1010-6 Bohte R, et al. Thorax 1995; 50: 543-7 Ngeow YF, et al. Int J Infect Dis 2005, май; 9: 144 -53
Клинические характеристики исследуемой популяции при включении (Esposito S et al.CID 2002) Инфекция S. pneumoniae (%) Характеристики (N = 48) Мужчины 25 (52,1) Средний возраст SD, лет 3. 66 0. 899 Начало Постепенное 23 (47,9) Острое 25 (52,1) Аналогичное болезнь в семье 6 (12,5) Кашель 31 (64,5) Тахипноэ 12 (25,0) Лихорадка 42 (91,3) Хрипы 45 (93,7) Хрипы 6 (12,5) Дни в больнице. SD 6. 857 3. 523 12. 325 6. 065 Атипичные бактерии Смешанный S. pneum. инфекция (%) атипичные бактерии (N = 46) инфекция (%) (N = 16) 22 (47,8) 8 (50,0) 3,75 1,030 3,76 1,030 26 (56,5) 8 (50,0) 20 (43,5) 8 (50,0).0) 9 (19,5) 3 (18,7) 33 (71,7) 11 (68,7) 11 (23,9) 4 (25,0) 39 (84,7) 14 (87,5) 41 (89,1) 15 (93,7) 7 (15. 2) 2 (12. 5) 6. 744 2. 672 7. 110 2. 370 13. 307 5. 089 13. 714 5. 517 Не имеет значения разницы наблюдалось
Лабораторные данные по различным этиологическим группам (Esposito S. et al. CID 2002) S. pneumoniae Атипичные бактерии Смешанные S. pneum. инфекция (%) атипичные бактерии (N = 48) Параметр (N = 46) инфекция. (%) (N = 16) WBC (клеток / л) 16, 669 8, 831 * ° 12, 554 5, 404 * 13, 141 4, 540 ° 69 17 * ° 59 18 * 63 16 ° Нейтрофилы,% Лимфоциты ,% Моноциты,% Эозинофилы,% Базофилы,% CRP (г / сут.L) СОЭ (мм / 1 ч) 22 15 7 3 1 2 0. 3 0. 6 28 17 8 3 1 1 0. 4 0. 7 25 16 7 3 1 2 0. 3 0. 4 109 110 * ° 57 28 59 88 * 47 27 77 79 ° 52 44 Средние значения SD. * p <0,05 по сравнению с * инфекцией атипическими бактериями и инфекцией, вызванной смешанными бактериями S. pneumoniae и атипичными бактериями; Других значимых различий не наблюдалось. WBC, количество лейкоцитов; СРБ, С-реактивный белок, СОЭ, скорость оседания эритроцитов
Лечение пневмонии n Поддерживающее: кислород, жидкость, питание n Антимикробное лечение n Дренаж (источник инфекции) — постуральный дренаж — Муколитик — Бронходилататор — Противовоспалительное средство: кортикостероиды — бронхоскопия / бронхиальный туалет — Физическая терапия
Эмпирическая терапия при ВП: IDSA / ATS Здоровый амбулаторный пациент Новый макролид (азитромицин, кларитромицин ИЛИ доксициклин в амбулаторных условиях с повышенным риском Стационарный, без DRSP ICU Респираторный фторхинолон * ИЛИ бета-лактам плюс новый макролид (азитромицин-OR флюороцин), кларитромицин **, кларитромицин ** плюс макролид Стационарный, ОИТ † Бета-лактам плюс азитромицин ИЛИ Бета-лактам плюс фторхинолон (особые опасения: Pseudomonas CA-MRSA) † Лечение Pseudomonas или MRSA является основной причиной изменения стандартной терапии для пациентов в ОИТ.• гемифлоксацин, моксифлоксацин 400 мг 1 раз в сутки, левофлоксацин 750 мг 1 раз в сутки • ** цефтриаксон, цефотаксим, ампициллин / сульбактам, эртапенем IDSA = Американское общество инфекционных болезней; ATS = Американское торакальное общество; DRSP = лекарственная устойчивость; ICU = отделение интенсивной терапии Mandell L, et al. Clin Infect Dis. 2007; 44 (Дополнение 2): S 27 -S 72.
Эмпирическая терапия при ВП: Австралия Легкий (амбулаторный) Амоксициллин (аллергия на пенициллин: новый макролид (азитромицин, кларитромицин) Стационар, не в отделении интенсивной терапии, стационарный, ОИТ Пенициллин (аллергия на пену: цефтриаксон) И ПЛЮС Гентамицин, доксицидин или ньюролид (макролид макролид) , кларитромицин) www.безопасность и качество. губ. au /. . . / 3. 3-Взрослые-пневмония-CPG-CAP-HAP
ХОБЛ ограничение воздушного потока; 10-14 миллионов посещений в год в США. Бронхоэктазы. Хронический бронхит. Эмфизема. • Хронический продуктивный кашель в течение 3 месяцев в каждом из 2 последовательных лет. • 85% случаев ХОБЛ. AECB. • Усиление одышки. • Увеличение объема мокроты. AECB = обострение хронического бронхита Mc. Crory et al. Грудь. 2001 Apr; 119 (4): 1190–209
AECB: этиологические патогены, разработанные в сотрудничестве с профессиональными корпорациями (CMQ, OPQ), федерациями (FMOQ, FMSQ) и ассоциациями фармацевтов и врачей Квебека
Стратификация AECB Повышенная одышка Повышенная гнойность мокроты Тип I: все три симптома Лечение Тип II: два симптома Возможно лечение, если включают гнойный тип III: один симптом Нет лечения Anthonisen NR et al.Ann Intern Med. 1987; 106: 196.
Рекомендации по ведению ОЭКБ I, хронического бронхита без факторов риска (простой) II, хронического бронхита w Факторы риска (осложненные) III, хронический гнойный бронхит <4 обострений в год> 4 обострений в год Как в группе II Коморбидных заболеваний нет Заболевание сердца ОФВ 1 обычно <35% ОФВ 1> 50% ОФВ 1 <50% Множественные факторы риска На главную O 2 Хроническое употребление пероральных стероидов Ат в последние 3 мес. H. influenzae H. Spp. M. catarrhalis S. pneumoniae Группа I плюс Klebsiella spp. + Другие грамотрицательные препараты Повышенная устойчивость к β-лактаму Группа II плюс P.Aeruginosa и мультирезистентные Enterobacteriaceae Balter MS, et al. Кан Респир Дж. 2003; 10 (Дополнение B): 3 B-32 B.
Руководство по ведению ОЭКБ I, хронического бронхита без факторов риска (простой) II, хронического бронхита w Факторы риска (осложненные) III, хронического гнойного бронхита <4 обострений в год> 4 обострений в год Как в группе II Без сопутствующих заболеваний Заболевание сердца ОФВ 1 обычно <35% ОФВ 1> 50% ОФВ 1 <50% Множественные факторы риска Домашняя O 2 Хронические пероральные стероиды Применение антител в последние 3 месяца Макролид 2-го поколения (азитромицин или кларитромицин) 2-й / 3-й цефалоспорин, амоксициллин Доксициклин Тримет / сульфамет Фторхинолон b-лактам / ингибитор b-лактамазы Специально для патогена Ципрофлоксацин Balter MS, et al.Кан Респир Дж. 2003; 10 (Дополнение B): 3 B-32 B.
Всегда спрашивайте об использовании антибиотиков в предыдущие 3 месяца. Стратификация рисков и острые обострения ХОБЛ. Обострения. ЛЕГКОЕ Только 1 из 3 основных симптомов: • усиление одышки; • увеличение объема мокроты; • усиление гнойности мокроты. УМЕРЕННАЯ ИЛИ ТЯЖЕЛАЯ. • Усиленная одышка • Увеличение объема мокроты • Увеличение гнойности мокроты Простая ХОБЛ Без антибиотиков • Цефалоспорин (цефуроксим, цефподоксим, цефдинир), • Кетолид (телитромицин), • Улучшенный макролид (азитромицин, кларитромицин), • Доксицин MPD, • Доксицин MPD Фторхинолон (моксифлоксацин, гемифлоксацин, левофлоксацин), • Амоксициллин-клавуланат • Если есть риск Pseudomonas, рассмотрите возможность применения ципрофлоксацина и посев мокроты. Ухудшение клинического статуса или неадекватный ответ через 72 часа Sethi S, Murphy TF.Заражение Dis Clin N Am. 2004; 18: 861-82. Переоценить Рассмотреть посев мокроты
Патогенез обострений Нарушение защиты хозяина: респираторный вирус H Новые штаммы бактерий Раздражители окружающей среды Острый цикл Антибиотики Курение / раздражители Хроническая бактериальная колонизация Поврежденный респираторный эпителий Острый при хроническом воспалении (бактериальные + опосредованные хозяином воспалительные факторы) Хронический цикл Хроническое воспаление Прогрессирующая потеря функции легких и ухудшение качества жизни (бактериальные + опосредованные хозяином воспалительные факторы)
Азитромицин (голазалиды) • Азитромицин подавляет синтез бактериального белка путем связывания с 50 S-рибосомной субъединицей восприимчивых видов бактерий 1–3 — Рибосома является местом синтеза белка в бактериях и других клетках — Это действие препятствует перемещению рост пептидной цепи от одной стороны рибосомы к другой • Ключевым моментом отличия азитромицина от других макролидов является то, что он демонстрирует заметный постантибиотический эффект (PAE) 4 — Как правило, антибиотики, содержащие PAE, позволяют дозировать реже, чем те, что с минимальным количеством PAE при сохранении эффективности • Азитромицин обладает бактерицидным действием: он предотвращает рост бактерий, препятствуя их синтезу белка 2, 4 1.Мюррей PR. Медицинская микробиология; 2. Retsema J, et al. Противомикробные агенты Chemother 1987; 31: 1939–47; 3. Pfizer Egypt, документация по продукту, Zithromax®; 4. Lode H, et al. J Antimicrob Chemother 1996; 37 (Дополнение C): 1–8 21
Азитромицин • Азитромицин обладает широким спектром действия по показаниям для взрослых и детей от 1 до 3 лет • Азитромицин проявляет значительную активность в отношении грамположительных и грамотрицательных патогенов 1 (типичных и атипичных) • Спектр антибактериальных средств включает большинство частых причин внебольничных инфекций, в том числе: 1 — — Haemophilus influenzae Streptococcus pneumoniae Moraxella catarrhalis Streptococcus pyogenes • Отличительный фармакокинетический профиль приводит к высокой и устойчивой концентрации в широком диапазоне клеток и тканей 2 1.Мюррей PR. Медицинская микробиология; 2. Retsema J, et al. Противомикробные агенты Chemother 1987; 31: 1939–47; 3. Pfizer Egypt, документация по продукту, Zithromax®; 4. Lode H, et al. J Antimicrob Chemother 1996; 37 (Дополнение C): 1–8 22
Благоприятные эффекты макролидных активностей как антибактериальные и иммуномодулирующие. Соичиро Кано и Брюс К. Рубин Clin. Microbiol. Ред. 2010; 23: 590-615
Азитромицин достигает высокой и устойчивой до 10-дневной концентрации в макрофагах и лейкоцитах Концентрации нейтрофилов в сыворотке и легких азитромицина в зависимости от времени 1 Азитромицин обеспечивает устойчивую 10-дневную концентрацию 1, 2100 10 концентраций (мг / л) нейтрофилов в сыворотке легких 1 с.пневм. 0. 25 мг / л 0. 1 0. 01 0 100 Время (час) 200 300 Концентрации нейтрофилов в сыворотке по сравнению со временем, когда азитромицин вводят перорально по 500 мг в день в течение 3 дней, и концентрации в легких по сравнению со временем после однократного перорального приема 500 мг. График, показывающий устойчивый эффект азитромицина в течение 5 дней. 25 здоровых добровольцев получали по 500 мг азитромицина, а затем по 250 мг один раз в день в течение 4 дней. * Концентрации лекарства указаны в микрограммах на миллилитр объема моноцитов / макрофагов 1. Amsden GW et al. Краткосрочная антимикробная терапия.Клиническое руководство. Перепечатано в 2003 году. Сообщения Elsvier Health Communications: стр. 7 -15; 2. Olsen et al. Противомикробные агенты Chemother 1996; 40 (11): 2584
Фармакокинетика и противопоказания Фармакокинетика Биодоступность при пероральном приеме: 37% Tmax: 2–3 часа Период полувыведения: 68 часов Перорально: Выведение с желчью является основным путем выведения неизмененного препарата • IV: Выведение через почки является основным путем выведения неизмененного препарата • • Противопоказания • Противопоказан пациентам с известной гиперчувствительностью к азитромицину, эритромицину или любому антибиотику группы макролидов
Азитромицин демонстрирует надежную эффективность при LRTI по сравнению с моксифлоксацином • Доказанный клинический успех при AECB • Доказанный бактериологический успех при AECB: — S.pneumoniae: 44,4% моксифлоксацина против 100% азитромицина — H. influenzae: 75% моксифлоксацина против 94,4% азитромицина — Haemophilus parainfluenzae: 76% моксифлоксацин против 89,5% азитромицина • Общий бактериологический успех * показатели † были значительно выше при использовании азит чем с моксифлоксацином (P = 0,022). Рандомизированное, слепое для исследователей, многоцентровое исследование, сравнивающее эффективность азитромицина (500 мг один раз в день в течение 3 дней) с моксифлоксацином (400 мг один раз в день в течение 5 дней) для лечения амбулаторных пациентов с AECB По материалам Zervos M, et al.2007 * Уровень бактериологического успеха в отношении респираторных патогенов у субъектов, подлежащих бактериологической оценке, по группам лечения в конце исследовательских визитов † Популяция с клинически измененным намерением лечить получила по крайней мере одну дозу исследуемого препарата и имела диагноз ОКБ на исходном уровне # Клиническая эффективность у пациентов, у которых исходный посев был положительным на S. pneumoniae, H. influenzae, M. catarrhalis или H. parainfluenzae AECB, острые обострения хронического бронхита; LRTI, инфекция нижних дыхательных путей Zervos M, et al.Int J Antimicrob Agents 2007; 29: 56–61
Азитромицин демонстрирует доказанную эффективность при ВП по сравнению с другими макролидами • Доказанная клиническая эффективность при ВП Рандомизированное многоцентровое исследование, сравнивающее эффективность азитромицина (500 мг один раз в день в течение 3 дней) с кларитромицином (250 мг два раза в день в течение 10 дней) при пероральном лечении от легкой до умеренной ВП у взрослых По материалам O’Doherty B, et al. 1998 г. * Клиническая оценка проводилась на 19–23-й день у тех пациентов, у которых улучшилось состояние на 12-16-й день; в группе азитромицина (n = 24) и в группе кларитромицина (n = 22) ВП, внебольничная пневмония O’Doherty B, Muller O.Eur J Clin Microbiol Infect Dis 1998; 17: 828–33
Индикаси и дозировка Азитромицин Indikasi Dosis Pasien Верхние ИРТ: фарингит, тонзилит, средний отит Острый дан синусит Пасиен Нижний ИРТ: CAP и AECB амбулаторно 500 мг перорально 1 раз в сутки selama 3 хари (общая доза 1500 мг) Pasien CAP yang memerlukan terapi Внутривенно ≥ 2 хари OD ланют 500 мг перорально OD hingga total lama terapi 7-10 hari Pasien PID yang memerlukan terapi awal IV 500 мг IV 1-2 hari OD ландют 250 мг перорально OD hingga total lama terapi 7 hari Konversi IV перорально, бердасар пенилайский dokter sesuai dengan response klinis CAP: внебольничная пневмония AECB: острое обострение, хронический бронхит PID: воспалительные заболевания органов малого таза
Азитромицин I.V + Oral-pada Приобретенная внебольничная пневмония: Studi Komparatif 291 Pasien CAP rawat inap Азитромицин внутривенно 500 мг 1 раз в час 2-5 часов Азитромицин перорально 500 мг 1 раз в час Цефуроксим 750 мг внутривенно 3 раза в час 2-5 часов Эритромицин пероральный 500 мг или 500 мг — 1 г в / в 4 раза / хари +/- Цефуроксим Аксетил перорально 500 мг 2 раза / хари Хингга 21 хари Унтук меленгкапи лама терапии 7–10 хари Источник: Дата в файле. Pfizer Inc. Нью-Йорк, NY
Ответ Бактериологи: Studi Komparatif% Eradikasi 97% 93% 94% 73% P = NS Азитро (N = 31) Цефуроксим ± эритромицин (N = 28) Streptococcus pneumoniae Источник: Данные файла.Pfizer Inc. Нью-Йорк, штат Нью-Йорк. P = NS Азитро I. V. (N = 16) Цефуроксим ± эритромицин (N = 11) Haemophilus influenzae
Keberhasilan Klinis * 10–14 Hari Paska Terapi (studi hari ke 17–24): Studi Komparatif% Keberhasilan klinis 10–14 hari 78% 74% P = NS Азитро® (N = 137) Цефуроксим ± эритромицин (N = 131) Всего rata-rata lama Terapi pada Пациенты, подлежащие оценке (внутривенно и перорально) (хари) • Азитромицин: 8, 6 хари, излеченное плюс улучшенное • Цефуроксим + эритромицин: 10, 3 хари Источник: данные файла.Pfizer Inc. Нью-Йорк, штат Нью-Йорк.
Keseluruhan Response Bakteriologi dengan Азитромицин I. V. Untuk Patogen Типикал% Eradikasi 96% 95% Streptococcus pneumoniae (N = 67) Haemophilus influenzae (N = 43) Источник: Данные файла. Pfizer Inc. Нью-Йорк, штат Нью-Йорк. 90% золотистый стафилококк (N = 10) Moraxella catarrhalis (N = 10)
Keseluruhan Respon Klinis dengan Azithromycin IV pada Pasien dengan Patogen Atipikal *% Sembuh ataumbaik 90% 89% 82% Mycoplasma pneumoniae (N = 18)% Sembuh Chlamydia pneumoniae (N = 34) 81% Legionella pneumophila (N = 16) 14 hari paska terapi † * Доказательства, основанные на серологическом исследовании и / или культуре † Момент времени, указанный во вкладыше к пакету Источник: Данные файла.Pfizer Inc. Нью-Йорк, штат Нью-Йорк. Mycoplasma pneumoniae (N = 20) 85% Chlamydia pneumoniae (N = 33) 84% Legionella pneumophila (N = 19) 4-6 minggu paska terapi
Efek Samping Terkait Terapi и Penghentian Terapi: Studi Community — Приобретенная пневмония Komparatif и Non-Komparatif Event Azithro® IV (N = 414) n (%) Желудочно-кишечный Diare 18 (4,3) Mual 16 (3,9) Nyeri perut Muntah Lokasi infus 11 (2. 7) 6 (1. 4) Nyeri Infeksi / radang 27 (6. 5) 13 (3. 1) u Только 1. 2% Снято с производства I. V и Only 2.4% Прекращено I. V. / Пероральная терапия Азитро из-за клинических или лабораторных побочных эффектов Источник: данные из файла. Pfizer Inc. Нью-Йорк, штат Нью-Йорк.
Азитромицин + цефтриаксон против левофлоксацина pada CAP Седанг-Берат Азитро внутривенно 500 мг 1 х / хари Цефтриаксон в / в 1 г 1 х / хари 2-5 хари Азитро перорально 500 мг 1 х / хари Общая терапия 7-10 хари VS Левофлоксацин в / в 500 мг 1 х / хари ≥ 2 хари Левофлоксацин перорально 500 мг 1 х / хари Общая терапия 714 хари
Азитромицин + цефтриаксон против левофлоксацина pada CAP Седанг-Берат% Сембухатау мембран Азитромицин + цефтриаксон n = 82 Левофлоксацин n = 75 14 hari paska terapi% Сембу Азитромицин + цефтриаксон n = 74 левафакса n = 74
Макролид при ВП Азитромицин и кларитромицин Пациенты с ВП (оценка PORT ≥ 71) Цефтриаксон + макролид Азитромицин Кларитромицин n = 383 n = 220 Азитромицин Кларитромицин p Продолжительность пребывания 7.4 ± 5 дней 9. 4 ± 7 дней <0. 01 Смертность 3. 6% 7. 2% <0. 05 Sanchez F, et al. CID 2003; 36: 1239 -45
Кеунтунган Пенамбахан Макролид Пада Терапи КАП: Ангка Кематиан Палинг Ренда
Преимущества азитромицина при острой бактериальной инфекции нижних дыхательных путей Амбулаторный пациент Однократная суточная доза Кратковременная терапия (3 или 5 дней) Бактерицидная активность (типичная и атипичная) АЗИТРОМИЦИН Высокие концентрации МИК для легких Концентрация до 10 дней Хорошо переносится
«Да, азитромицин рекомендуется в руководствах по инфекциям дыхательных путей» • Рекомендуется в качестве выбора первой линии авторитетными региональными и международными рекомендациями для взрослых и детей, включая: — Рекомендации IDSA / ATS (Инфекционные заболевания Америки / Американского торакального общества) по ведение внебольничной пневмонии у взрослых (2007) 1 — IDSA ведение внебольничной пневмонии у младенцев и детей старше 3 месяцев: руководящие принципы клинической практики Общества педиатрических инфекционных болезней и Общества инфекционных болезней Америки ( 2011) 2 — Руководство IDSA по клинической практике по диагностике и лечению стрептококкового фарингита группы A: обновление 2012 г., подготовленное Американским обществом инфекционных болезней (2012 г.) 3 — Практические рекомендации GCC (Совета сотрудничества стран Персидского залива) по лечению внебольничной пневмонии ( 2007) 4 — Руководство по клинической практике Medical Associates по лечению острой ушной инфекции у детей от 2 месяцев до 12 лет (2012) 5
Take Home Сообщения • ИДПТ являются наиболее распространенными инфекциями, требующими приема антибиотиков в амбулаторных или стационарных условиях • По этим показаниям часто встречается злоупотребление антибиотиками — для лечения требуются строгие критерии • Атипичные бактерии играют роль в этиологии ВП НИОТ • Макролиды эффективны и безопасные агенты для LRTIs — Азитромицин со свойствами подходит для всех этих показаний • Длительный срок службы, высокое проникновение в ткани, иммуномодулирующие свойства, соответствие требованиям уверенности и безопасность.
Спасибо 42
Trainz Simulator 12 Скачать бесплатно
Скачать Trainz Simulator 12 бесплатно на ПК — эта страница покажет вам, как загрузить и установить полную версию Trainz Simulator 12 на ПК.
О Trainz Simulator 12
Постройте и управляйте железной дорогой своей мечты… .С друзьями! Trainz Simulator 12, теперь с многопользовательской игройTS12 включает в себя самую захватывающую новую функцию в истории Trainz.Игроки попросили об этом, и мы поставили Trainz Multiplayer. Теперь игроки со всего мира могут вместе строить, играть и управлять железными дорогами!
- Почувствуйте, каково это — взять в свои руки управление мощных локомотивов, пока они движутся по городам, городам и холмистой местности
- Проектируйте и создавайте свои собственные железные дороги с помощью Trainz Surveyor и получайте доступ к сотням тысяч объектов из
- Trainz Загрузочная станция
- Поделитесь своим энтузиазмом с другими фанатами железных дорог, объединяя свои усилия для управления работающей железнодорожной линией в новом мультиплеере Trainz.
- Вид со спутника — полностью увеличьте масштаб и просматривайте свою железную дорогу со спутников
- Более реалистичные деревья с новыми активами SpeedTree
- Обратная совместимость с содержанием TS2010
Как скачать и установить Trainz Simulator 12
- Нажмите кнопку загрузки ниже. Вы будете перенаправлены на страницу загрузки Trainz Simulator 12. Если вас попросят ввести пароль, введите: www.gametrex.com .
- Выберите зеркало для завершения загрузки.Если вы используете торрент-загрузку, вам сначала нужно будет скачать uTorrent.
- После завершения загрузки Trainz Simulator 12 извлеките файл с помощью программного обеспечения, такого как WinRAR.
- Смонтируйте файл образа и запустите настройку игры. Завершите установку игры.
- Используйте один из этих ключей для активации игры: ATRZ-N2QU-PDKP-KNT6-RMPP-RPPP
ATRZ-N2FU-PDKP-KDT6-RMPP-BPPP
ATRZ-34N5-QBGQ-HLJ6-RKQ5-BFG2
-QBGQ-8KN6-RGQ5-SKDR - Теперь вы можете запустить игру, используя ярлык игры на рабочем столе.
- Приятной игры!
Trainz Simulator 12 PC Скачать
Скачать
Пароль: www.gametrex.com
Загрузка предназначена для Trainz Simulator 12 — размер файла 6,12 ГБ
Trainz Simulator 12 Системные требования
Минимум:
- ОС: Windows XP SP3 / Vista / Windows 7
- Процессор: Pentium D 3,4 ГГц (или эквивалент)
- Оперативная память: 1 ГБ Оперативная память
- Графика: nVidia GeForce 7200/128 МБ или эквивалентная
- Хранение: 16 ГБ
Trainz Simulator 12 Скриншоты
Вы не можете обвинять СМИ или демо в этом.Может быть, на этот раз он будет придерживаться своих слов # BlackMonday или # OrangeMondaypic.twitter.com / AHjfuSGwLK
Это во многом вина СМИ, но давайте не будем забывать, кто виноват на самом деле.Китай! Они не сказали об этом вирусе до тех пор, пока не стало слишком поздно. Это то, что вызывает падение фондового рынка. Даже при таком большом падении он все еще на 7000 пунктов выше, чем в 2016 году.
Почему он не виноват, что выпадет.вы не можете предсказать это, и если бы вы это сделали, вам могут быть предъявлены обвинения в инсайдерской торговле. Он просто снова делает эту страну хорошей, и я так понимаю, вы демократ, который хочет получать пособия от престарелых и инвалидов и раздавать их нелегалам, как вы. Никогда
.