Отказ в приватизации квартиры: Могут ли отказать в приватизации и как оспорить отказ — Primelens.ru-Зеркальные Фотоаппараты,Компактные Фотоаппараты,Видеокамеры,Объективы,Фотовспышки, и Аксессуары в Москве.

5 причин для отказа в приватизации – статья, юридические вопросы – ГдеЭтотДом.РУ

Приватизация недвижимости действует в России уже больше 20 лет и вот-вот должна закончится. По последним данным, у граждан есть в запасе еще один год для того, чтобы перевести муниципальные квадратные метры в частную собственность. Желающим лучше поторопиться со сбором документов и помнить, что право на бесплатное жильё есть далеко не у всех. Что может стать причиной для отказа в приватизации?

Формальные обстоятельства и отсутствие прав

Порядок перевода квадратных метров из государственного фонда в частную собственность регулируется законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В нем описан принцип процедуры, права граждан и основания для отказа. Поэтому, если вы надеетесь приватизировать муниципальное жильё, первым делом стоит ознакомиться с текстом документа.

Главный принцип приватизации прост: каждый россиянин может воспользоваться этой возможностью лишь раз в жизни. Поэтому тем, кто уже однажды приватизировал квадратные метры, стоит сразу отказаться от идеи повторить процедуру. Кроме того, воспользоваться правом на приватизацию помешают следующие обстоятельства:

В квартире есть незаконные перепланировки
У муниципальных властей, города или учреждения нет прав на объект
Гражданин отказывается оплачивать предусмотренные пошлины
Для приватизации предъявляются недействительные или поддельные документы

Однако фальшивые договоры социального найма или незаконные санузлы на месте жилых комнат встречаются не так уж часто. Более распространенные причины отказа в приватизации связаны со статусом жилого помещения.

Квадратные метры в общежитиях

По закону граждане не вправе приватизировать помещения в общежитиях. Формально эта недвижимость предназначается для временного проживания, даже если там выросло три поколения семьи. Однако граждане не оставляют попыток перевести свои комнаты в частную собственность: с домами в статусе общежитий связано около половины всех судебных споров о приватизации.

И, как отмечают юристы, в некоторых случаях надежда есть.

Принципиальное значение имеет то, к какому жилищному фонду относятся квадратные метры. Если общежитие находится на федеральном балансе, надежды на успешную приватизацию практически нет. А в случае, когда жильё относится к муниципальной собственности, за него можно и нужно бороться: при передаче прав собственности такие помещения автоматически теряют статус общежития.

Кроме того, некоторые граждане пытаются оформить приватизацию, воспользовавшись неразберихой и бумажной волокитой в регистрационных органах. Дело в том, что из-за технических ошибок или недосмотра статус общежития не всегда бывает указан в техническом паспорте объекта и других документах на недвижимость.

Квартиры в аварийном фонде

Одна из наиболее распространенных причин того, почему многие россияне вообще до сих пор тянут с приватизацией – это надежда улучшить жилищные условия с помощью государства. У жителей ветхих и разрушающихся домов есть шанс получить взамен нормальное жильё из муниципального фонда, но при этом им выгоднее оставаться на правах нанимателей.

При расселении дома они получат новые квартиры по количеству человек из расчета 18 кв. м на каждого члена семьи, а собственникам дадут ровно столько «квадратов», сколько было на прежнем месте.

Однако у этой ситуации есть и обратная сторона: дожидаться признания дома аварийным в статусе нанимателя не всегда выгодно. После того, как здание официально передадут под снос, может пройти еще много лет. И все это время приватизировать жильё, а значит – продать квартиру и переехать – будет невозможно.

Единственная лазейка, которой могут воспользоваться желающие приватизировать аварийную или ветхую недвижимость, вновь связана с формальностями. Нередко аварийный статус присваивается зданию лишь на словах, а оформление документов затягивается и на деле никаких подтвержденных ограничений на приватизацию нет.

Служебная недвижимость и добрая воля собственника

По закону служебные квартиры приватизировать не запрещено, но на практике оформить документы почти невозможно. Дело в том, что для этого необходимо согласие собственника помещения, который, чаще всего, не торопится расставаться с квадратными метрами. Если государственная организация, на балансе которой числится жильё, не прочь передать недвижимость сотруднику, её руководителям также потребуется разрешение на «разбазаривание» жилищного фонда. К примеру, федеральный вуз должен заручиться согласием Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, а сотрудник подтвердить служебный статус квартиры с помощью ордера.

Больше всего судебных споров, проблем и отказов в приватизации служебного жилья связано с военными городками. Большинство квартир, которые числятся на балансе Минобороны, не подлежат переводу в частную собственность. В ряде случаев ветеранам удалось через суд исключить жилые кварталы из списка закрытых военных городков, однако и это не помогло устранить формальные препоны. Зачастую даже после изменения официального статуса такие квартиры оказываются неверно учтены регистрационными органами.

Разногласия в семье и наследство

Наконец, нередко долгожданному обретению собственности мешают семейные распри и кухонные баталии между родственниками. Около 5% всех отказов в приватизации (что немало в масштабах страны) связаны с тем, что близкие люди, живущие на одной территории, не могут договориться о статусе недвижимости. По закону, процедура перевода жилья в частную собственность возможна лишь в случае согласия всех граждан, зарегистрированных по данному адресу. Если хотя бы один член семьи выступит против, чиновники вынуждены будут отказать в оформлении бумаг всем.

В некоторых случаях приватизационные споры между родственниками можно разрешить в суде. Обжаловать отказ жилищных органов можно в том случае, если протестующий член семьи уже не прописан на данной территории или использовал своё право на приватизацию ранее.

Кроме того, нередко отказы получают граждане, которые пытаются приватизировать жильё «по наследству» — перевести в собственность муниципальные квартиры своих умерших родственников. В теории это возможно, но на практике придется убедительно доказывать свои права на недвижимость.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Основания отказа в приватизации жилья

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Основания отказа в приватизации жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Основания отказа в приватизации жилья

Судебная практика: Основания отказа в приватизации жилья Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Признавая право собственности на жилой дом, суд в порядке статьи 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» исходил из того, что истец был вселен в спорное жилое помещение на законном основании, приобрел право проживания в данном жилом помещении на условиях найма, однако в данном случае заключенный договор передачи жилого дома на безвозмездной основе в собственность истца зарегистрирован не был и государственная регистрация права собственности не была произведена в связи с выявленными неточностями учета объекта недвижимости, что не может служить основанием для отказа истцу в реализации его права на приватизацию занимаемого жилого помещения.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 672 «Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования» ГК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 672 ГК РФ, Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилого фонда РФ» и признавая за истцом право собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации, суд обоснованно исходил из того, что истец ранее в приватизации жилья не участвовал, занимаемое жилое помещение относится к фонду социального использования, занято истцом на основании ордера, отсутствие данного ордера не является достаточным основанием для отказа в приватизации, поскольку в жилищных документах имеются сведения о вселении семьи в жилое помещение с указанием дат вселения в жилое помещение, а также сведений о ранее предоставленном ордере на жилое помещение, при этом истец проживает в спорной квартире длительное время, несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные платежи, таким образом, приобрел право пользования ею на условиях социального найма и, как следствие, право на участие в ее бесплатной передаче в собственность.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Основания отказа в приватизации жилья

Нормативные акты: Основания отказа в приватизации жилья

ОТКАЗ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ. Нотариус Самоходкина И.И.

Лицензия нотариуса №000686 от 10.05.1995 Приказ № 111-ч от 20.05.1998

Отказ от приватизации — письменное согласие гражданина на отказ от получения права собственности на жилое помещение, в котором он зарегистрирован, по государственной программе приватизации жилья. При отказе от участия в приватизации право собственности гражданина на долю в приватизируемом жилом помещении переходит всем остальным членам семьи, зарегистрированным в данном жилом помещении. Совершить отказ от участия в приватизации в пользу какого-либо одного члена семьи нельзя. Доля гражданина, оформившего отказ от приватизации квартиры, равномерно распределяется между всеми членами семьи, либо распределение происходит по их взаимному соглашению.

Порядок бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан регулируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда РФ». В соответствии с законом каждый гражданин имеет право только на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. Закон не обязывает граждан проводить приватизацию своего жилья, поэтому любой гражданин имеет право не давать своего согласия на приватизацию жилого помещения, даже если все зарегистрированные с ним родственники желают получить жилье в собственность. В этом случае приватизировать жилое помещение не получится, так как для приватизации необходимо согласие всех членов семьи (в том числе и детей от 14 до 18 лет). А согласившись на проведение приватизации, гражданин может написать отказ от права приватизации. В данном случае квартира будет приватизирована, но право собственности на жилое помещение у гражданина не возникнет, он только сохранит свое право на бессрочное проживание и пользование квартирой. Если в приватизируемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане, то в соответствии с законом они должны быть обязательно включены в договор передачи квартиры в собственность. Отказ от приватизации несовершеннолетнего гражданина допускается только с официального разрешения органов опеки и попечительства.

Отказ от участия в приватизации должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. При совершении отказа от права приватизации необходимо личное присутствие гражданина, дающего отказ. При удостоверении отказа от приватизации квартиры нужно предоставить нотариусу действующий паспорт и сведения о приватизируемом жилом помещении (адрес).

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО

ОБРАЩЕНИЕ К НОТАРИУСУ

НОТАРИУС В ОФИС
НОТАРИУС НА ДОМ

Отказ в приватизации квартиры: основания, причины, образец 2021

Отказ в приватизации квартиры – это распространённое явление. Отказ предъявляют при наличии на то законных причин и оснований. Исходя из них будет строиться процесс обжалования решения.

Кто может претендовать на приватизацию

Практически любое жильё, находящееся в собственности государства, может быть приватизировано при условии, что проживающие в нём граждане имеют на то законные основания. При этом жильё не должно быть аварийным. Законодательство РФ говорит, что на приватизацию муниципального жилья могут претендовать те, кто прописаны и проживают в нём. Также таким правом располагают те граждане, которые:

проходят срочную службу;
отбывают наказание в местах лишения свободы;
уехали работать на Крайний Север.

Каждый представитель вышеописанных категорий способен получить отказ на основании широкого перечня причин, который будет рассмотрен далее. Ключевыми условиями для приватизации являются следующие:

Гражданин зарегистрирован на приватизируемой жилплощади.
Граждане в возрасте от 14 лет, которые постоянно проживают в квартире, согласны на проведение приватизации. Представители несовершеннолетних лиц младше 14 лет также не возражают.
Гражданин впервые участвует в подобной процедуре.

Выполнение этих условий является обязательным. Например, даже отсутствие добровольного согласия единственного из нескольких жильцов делает невозможным проведение процесса и для остальных.

Ключевые основания для отказа

Порядок проведения процедуры регулируется Законом № 1541-1. В качестве основания для отказа может выступать сразу совокупность причин, но при условии, что они документально обоснованы.

Перечень законных причин для отказа:

Муниципалитет желает выселить недобросовестных граждан из занимаемого ими жилья. Жильцам, не имеющим официального договора на проживание, будет сразу отказано в приватизации. Оформлением документов должен заниматься непосредственно сам гражданин.
Аварийное состояние здания, в котором находится квартира. Подтверждается постановлением о состоянии жилища – без него отказ признают незаконным. Подобный запрет не касается ветхого жилья, поскольку в нём можно проживать без опасности для жизни.
Объектом становится помещение в общежитии. Если есть доказательство того, что здание отнесено к федеральному жилищному фонду, то отказ будет правомерен. Если же общежитие находится в ведении муниципальных органов, то оно является обычным домом, и каждый собственник сможет приватизировать жильё.
Гражданин желает овладеть квартирой, построенной в военном городке закрытого типа. Большая часть подобных поселений уже открыта, однако отсутствие сопроводительной документации на здания в таких поселениях и запоздалая передача домов муниципалитету может вызвать ряд дополнительных сложностей. Опять же, приватизировать квартиру получится в случае, если она не отнесена к федеральному фонду.
Приватизации подлежит служебное помещение. Отсутствие разрешение от собственника помещения, принадлежащего учреждению, помешает провести процедуру.
В качестве объекта выступает жильё, принадлежащее фондам социальной защиты.

В приватизации откажут сразу, если жилец выполнил перепланировку помещения без предварительного обсуждения и оформления в ответственных органах. Помимо отказа жилец получит штраф и требование узаконить проведённые работы либо вернуть помещения к первоначальному виду. Когда вопрос будет решён, жилец сможет инициировать процедуру приватизации. Отказ не влияет на возможность гражданина и дальше проживать в помещении.

Дополнительные причины

Можно выделить ряд оснований, которые также способны помешать гражданину получить в частную собственность помещение, в котором он проживает. Разберём каждое из них по отдельности.

Неверный комплект бумаг

Гражданину могут отказать в приватизации по следующим причинам:

документы содержат недостоверную информацию, составлены с ошибками;
бумаги утратили юридическую силу;
в связи с недостатком документов (например, отсутствует документ о праве владения).

Проблема решается путём исправления недочётов и восстановления документов, утративших силу к моменту подачи заявления. Если ответственная служба заподозрит, что переданные документы являются поддельными, она может инициировать дополнительную проверку.

Проблемы с гражданами, участвующими в приватизации

К этой категории можно отнести следующие факты:

Гражданин, желающий провести приватизации, участвует в ней повторно. Законодательство РФ гласит, что гражданин может использовать право на проведение приватизации единожды и в отношении одного жилья. В качестве исключения можно назвать лица, являющиеся несовершеннолетними. Чтобы провести приватизацию квартиры, оставшиеся жильцы должны добиться разрешения от того, кто уже участвовал в таком процессе – процедура будет проведена без проблем.
Какой-либо законный жилец не выразил согласия. Отсутствие согласия хотя бы от одного гражданина, законно проживающего в жилье, приведёт к запрету на инициацию процесса.
Имели место снятия на определённый срок с прописки в помещении, подлежащем приватизации. Отказ в связи с перерывом прописки могут обосновать тем, что гражданин, фактически не проживая в доме, мог попробовать приватизировать эту площадь. Администрация, ответственная за жильё, должна запросить информацию в службе, к которой приписано предыдущее место жительства. Если на человеке не будет записана иная недвижимость, то отказ можно назвать незаконным.

Распространён отказ в связи со смертью одного из заявителей ещё до завершения проведения процедуры. На самом деле, администрация не может прервать процесс по этой причине – подобные действия являются неправомерными. Если заявитель сможет подтвердить в суде право на наследство, то приватизацию проведут.

Дом является бесхозным

Случаи, когда жильцы «бесхозного» дома желают провести приватизацию, достаточно распространены. Здание способно получить подобный статус в ситуации, когда оно официально не принадлежит ни одному учреждению. Такое вполне возможно и встречается достаточно часто, когда предприятие, за которым числилось жильё, проводит ликвидацию и не передаёт дом в муниципальную собственность. Получается, что у дома нет ни собственника, ни документов. Разрешение получать не у кого.

Решают такие проблемы путём проведения продолжительного процесса по переводу дома в муниципальную собственность.

Имеются долги за коммунальные услуги

Служба, которая обязана выдать будущему собственнику всю документацию, способна оформить отказ в связи с тем, что за жильцом обнаружены долги за коммунальные услуги. Такое основание является незаконным. Сотрудники обязаны выдать необходимые документы даже при наличии долгов. Однако, задолженность нужно погасить, так как в иной ситуации органы могут инициировать судебный процесс.

Обжалование отказа

При наличии серьёзных оснований полагать, что отказ был незаконным, можно направляться в суд и пытаться обжаловать такое решение. Процедура достаточно сложна, поэтому рекомендуется использовать услуги юриста. В качестве основания для обращения используется задокументированный отказ в приватизации, где чётко прописана реальная причина.

Заявителю нужно собрать следующий набор бумаг:

Копии документов, подтверждающих личность каждого заявителя.
Договор найма или любая иная бумага, которая делает законным проживание в помещении.
Письменный отказ от лица администрации.
Квитанция об оплате госпошлины.
Справка о гражданах, имеющих регистрацию в квартире.

В дополнение нужно прикрепить доказательства того, что отказ нарушает нормы законодательства. Число экземпляров бумаг должно соответствовать числу граждан, участвующих в процессе.

Сам иск должен содержать в себе следующую обязательную информацию (без неё документ не примут к рассмотрению):

наименование суда;
информация о заявителе и об организации, в сторону которой направлен иск;
основания для проживания в помещении;
дата подачи прошения на проведение приватизации;
основания, использованные для отказа;
имеющиеся требования со стороны заявителя;
дата подачи и подпись гражданина.

К составлению иска необходимо отнестись ответственно: указать нарушенное законодательство, пошагово изложить суть требований, выполнить условия. При необходимости можно воспользоваться услугами специалиста, поскольку от правильности иска зависит его дальнейшее рассмотрение.

Судебная практика говорит, что такие дела рассматривают в течение нескольких месяцев. Если суд вынесет решение в пользу заявителя, то в течение двух недель будет выдано постановление, на основании которого можно вновь инициировать процесс приватизации. Если решение отрицательное, то можно попробовать обратиться в вышестоящую инстанцию. Наличие исчерпывающего доказательства неправомерности отказа позволяет сказать, что суд вынесет решение в пользу заявителя (если остальные моменты не вызывают вопросов).

Итоги

Сделаем некоторые обобщающие выводы:

Процедура приватизации доступна тогда, когда на руках имеется действующее подтверждение права на проживание. В дополнение необходимо собрать согласия с каждого жильца. На приватизацию квартиры, находящейся в собственности организации, нужно предварительно получать разрешение от руководства этой компании.
При оформлении отказа можно использовать только те причины, которые прописаны в законодательстве страны.
Рассмотренная в статье процедура доступна гражданам единожды – повторную приватизацию иного помещения проводить запрещено.
При наличии оснований полагать, что отказ был незаконным, гражданин может обратиться в суд и обжаловать решение администрации.
Вероятность успеха при обжаловании отказа зависит от наличия доказательств о неправомерности отказа и правильности составления искового заявления.

Не стоит думать, что отказ администрации навсегда лишает возможности приватизировать квартиру. Как показывает практика, отказы часто основываются на небольших недочётах, исправление которых вернёт гражданину право приватизировать жильё. Если же отказ и вовсе был незаконным, то нужно незамедлительно обращаться в суд.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Отказали в приватизации квартиры? Идем в суд!Адвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Право собственности на квартиру в порядке приватизации можно установить на основании решения суда, если отказ органа, в собственности которого находится жилое помещение, будет признан не соответствующим закону.

Согласно Конституции РФ, каждый гражданин имеет право на жилище, а также на защиту своих прав в судах.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Как указано в ст. 254 ГК РФ, раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Порядок передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации урегулирован Законом РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно ст. 1 которого приватизация жилых помещений является бесплатной передачей в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятия или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма.

Согласно положениям ст. 2 Закона РФ № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Положениями ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

С 22.02.2017 года бесплатная приватизация жилых помещений является бессрочной, ограничение срока бесплатной приватизации отменено Федеральным законом от 22.02.2017 № 14-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

В соответствии с положениями п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8, требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную). При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8, исходя из смысла преамбулы и статей 1, 2 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При рассмотрении гражданских дел о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации, суд руководствуется ст. ст. 8, 19, 35, 45, 46 Конституции РФ, ст. ст. 218, 254 Гражданского кодекса РФ, Законом Российской Федерации от дата № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федеральным законом № 189-ФЗ от дата «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», Постановлением Конституционного Суда РФ от 1 июня 2006 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Жилищное право

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Отказ от приватизации не лишает жилья

Родной брат обманул и оставил без регистрации в квартире. Что делать? В ситуации разбирался член президиума Союза адвокатов России Вадим КУРГАНОВ, который поделился с нашими читателями своим опытом

Как это бывает, бабушка еще в советских 1960-х получила двухкомнатную квартиру: поселок УКСМ, д. 8. Затем туда же прописали и внуков. Они выросли, у одного из братьев появился сын. Время шло. Никто не вечный. Сначала в 2000 году умерла бабушка, а в 2011 году — мама братьев. Дом сильно поизносился, так, что зашла речь о признании его аварийным. В 2013 году брат (тот, у которого несовершеннолетний сын) попросил родственника отказаться от участия в приватизации, мол, так проще будет бумаги оформить, а потом пропишем обратно. Тот согласился и подписал отказ у нотариуса.

Постановлением администрации города Ульяновска от 17.06.2013 года за №2525 многоквартирный дом №8 поселка УКСМ был признан аварийным. Городская комиссия по учету и распределению жилой площади выделила брату с сыном двухкомнатную квартиру на проезде Заводском, д. 31. Но эту жилплощадь собственник продал и купил себе другую. А когда не участвовавший в приватизации брат, у которого теперь вообще не было никакого жилья, попросил его прописать в новую квартиру, как договаривались, получил на это отказ…

По мнению адвоката, были явно нарушены права человека и необходимо их восстанавливать через суд.

Действительно, в части 4 статьи 31 ЖК РФ говорится, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется. Но есть исключения! Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 18 постановления пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 г. за №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений данной части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации они имели равные права пользования этим помещением.

Также пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ гласит, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи это не относится, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору соцнайма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер. И, следовательно, оно (это право) должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Проще говоря, то, что один брат продал полученную от муниципалитета квартиру и купил другую, не означает, что другой брат потерял свои права на жилье. «Хитрая» схема не сработала.

Засвияжский районный суд, рассмотрев гражданское дел, решил: признать за истцом право пользования новой квартирой и вселить его туда. Вступившее в законную силу судебное решение стало основанием для регистрации брата, не участвовавшего в приватизации, но имеющего права на жилье.

Источник: http://ultoday73.ru/

Обжалование решения об отказе в приватизации квартиры — Российская газета

Вопрос: Администрация села не дает согласия на приватизацию квартиры. В ней проживает пенсионерка и ветеран труда. Отказ обосновывают тем, что жилье в этом доме — муниципальное, то есть стоит на балансе в администрации.

Гуркина С.А.

Ответ: Согласно статье 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В соответствии со статьей 4 указанного закона не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (статья 11 указанного закона).

Таким образом в случае, если указанная в вопросе гражданка проживает в квартире, которая находится в муниципальном жилищном фонде, на условиях социального найма и если она не участвовала в приватизации другого жилья ранее (статья 11 указанного закона), а также квартира не входит в состав жилья, не подлежащего приватизации (статья 4 указанного закона), то она вправе в установленном порядке приватизировать указанную квартиру. При этом полагаю, что отказ администрации села в приватизации квартиры по тому основанию, что квартира является муниципальной и что она стоит на учете на балансе в администрации (т.е. фактически включена в муниципальный жилищный фонд), неправомерен. И такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд (статья 8 указанного закона).

С уважением, Шилов Дмитрий,
юрист Независимого аналитического агентства «Инвесткафе«

Задайте свой вопрос

Выполняет ли «доступное жилье» свои обещания?

В то время как почти 11 миллионов арендаторов — четверть домохозяйств арендаторов в США — квалифицируются как «чрезвычайно низкие доходы», зарабатывая 30 процентов AMI, и хотя средний арендатор зарабатывал всего 40 500 долларов в год в 2018 году, подавляющее большинство из доступных Жилье, построенное с помощью всех механизмов, ориентировано на более высокие пороги доходов. Из почти 150 000 доступных квартир, построенных в результате инклюзивного зонирования за эти годы — законы, требующие крошечного процента доступного жилья в новых застройках — менее 4 процентов предназначались для арендаторов с «чрезвычайно низким доходом».Пристрастие к более высоким доходам со временем только усилилось, поскольку некоммерческие разработчики все больше вытесняют контракты. Эта предвзятость увековечивает расистское исключение из доступного жилья, поскольку те, кто меньше всего получает выгоду, жильцы с «чрезвычайно низким доходом», в большинстве своем являются цветными.

Исела Грейсиан, проработавшая 16 лет в некоммерческой застройщику жилищного строительства East Los Angeles Community Corporation, последние пять лет занимая пост президента, подтверждает предвзятость финансовых стимулов. «Для некоторых членов сообщества [наша арендная плата] все еще была недоступна, особенно когда мы говорим о людях с фиксированным доходом», — пояснила она.При составлении «головоломки из тысячи частей» для финансирования одного проекта «задача состоит в том, чтобы получить больше единиц при более низких порогах дохода. Во многом это связано с тем, что в этой модели развития доступного жилья недвижимость, по сути, оформляется ипотекой. Это ссуды, которые застройщик должен выплатить, поэтому арендная плата должна поддерживать их ». Даже при наличии субсидий на доступное жилье частный рынок не может удовлетворить потребности рабочего класса и бедных.

Это противоречие означает, что доступное жилье помогает ускорить процесс джентрификации.В более бедных районах и тех, где большинство жителей составляют цветные люди, новое жилье, не отвечающее потребностям существующего сообщества, неизбежно будет способствовать притоку более богатых и более белых жителей. В то время как бустеры отмечают долгосрочное влияние увеличения предложения жилья на весь город, арендаторы сталкиваются с его непосредственными, местными последствиями: рост стоимости недвижимости означает рост арендной платы, притеснения домовладельцев, выселение и потерю связей с общественностью. Яркой иллюстрацией этого процесса является финансирование увеличения налогов, при котором ресурсы для доступного жилья поступают из стоимости собственности, растущей в окружающем сообществе — «доступное жилье», финансируемое за счет его собственного воздействия на джентрификацию.

«Я не понимаю, как эти политики, как эти люди у власти могут сказать, что доступно, если [они] не живут в нашей ситуации».

Доступное жилье, часто предлагаемое в качестве концессии для развития по рыночным ценам, используется как тактика управления, а не предотвращения перемещения, отклонения, а не сопротивления сообщества. «Они разрушили столетнюю историю», — сказал Эрнандес о девелоперах и политиках. «Китайский квартал — это больше не китайский квартал». Эрнандес описывает джентрификацию своего района как нападение на давнее иммигрантское сообщество, описывая закрытие ее любимых магазинов и ресторанов и перемещение ее друзей и семьи в слезах.Она указывает на иронию судьбы нового доступного жилья, построенного в ее районе, когда истекает срок ее службы. «Доступно для кого?» она спросила. «Я не понимаю, как эти политики, как эти люди у власти могут сказать, что доступно, если [они] не живут в нашей ситуации, если [они] не ходят на нашем месте».

Может ли домовладелец отказать заявителю в банкротстве? | Home Guides

При подаче заявления на аренду жилья вся ваша финансовая история находится под пристальным вниманием потенциального арендодателя.Арендодатели собирают финансовую информацию, такую как кредитные отчеты, справки и информацию о доходах, чтобы принять решение о заключении договора аренды. Как частный бизнес, домовладелец может по своему усмотрению выбирать, сдавать ли вам аренду на основании вашей кредитной истории, такой как прошлое банкротство, выселение или обращение взыскания.

Незаконная дискриминация

Ваш потенциальный арендодатель должен соблюдать законы штата и федеральные законы. Отклонение заявки на аренду из-за расы, цвета кожи, религии, пола, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации, семейного положения или состояния здоровья является незаконным.Арендодатель не может отклонить заявку на аренду из-за состояния здоровья, такого как беременность, физическая инвалидность или психическое состояние. Арендодатель не может использовать разные стандарты дохода для отдельных претендентов на аренду, а также не может запрашивать иммиграционный статус или статус гражданства.

Службы отбора арендаторов

Арендодатели используют множество инструментов для оценки потенциальных арендаторов. Большинство из них используют ту или иную форму службы проверки арендаторов, чтобы получить справочную информацию, кредитную историю, записи о выселении и судимости.Сбор за подачу заявления используется для получения этих отчетов для покрытия расходов домовладельцу. Ваш арендодатель получает ваш кредитный отчет, но не ваш кредитный рейтинг. Поскольку ваше банкротство отражается в вашем кредитном отчете, он может быть использован в качестве дисквалификации для сдачи квартиры в аренду.

Неблагоприятное действие

Арендодатель может по своему усмотрению сдавать вам аренду в случае банкротства в вашей истории. Если он решит использовать это в качестве дисквалификации, он должен предоставить вам уведомление о неблагоприятных действиях, указав причину отказа, имя и контактную информацию бюро кредитной отчетности, а также заявление о том, что вы имеете право получить бесплатный отчет.

Бесплатный кредитный отчет

Закон о справедливой кредитной отчетности позволяет вам бесплатно предоставлять кредитный отчет, если вам отказано в кредите, трудоустройстве или аренде на основании информации, содержащейся в вашем кредитном отчете. В вашем заявлении о неблагоприятных действиях содержится контактная информация для получения этого бесплатного кредитного отчета. Вы также имеете право ежегодно получать бесплатную копию трех своих кредитных отчетов с AnnualCreditReport.com.

Ссылки

Ресурсы

Писатель Биография

Ли Томпсон начал писать в 2007 году и специализируется на создании контента для веб-сайтов.Она была опубликована в Интернете в различных качествах. Томпсон имеет степень младшего специалиста по информационным технологиям в Университете Канзаса и работает над степенью бакалавра в области бизнеса и личных финансов.

Что нужно знать о голландском жилищном кризисе

Нидерланды — небольшая страна в Западной Европе. Его население начинает опережать количество доступного и доступного жилья. В Нидерландах наблюдается общая нехватка жилья — более 300 000 домов.Кроме того, за последнее десятилетие количество бездомных выросло более чем на 70%. Некоторые очереди на получение социального жилья в определенных городах могут длиться до 15 лет. В результате жилищный кризис в Голландии становится более серьезной проблемой для страны.

Многие студенты отложили свои планы по переезду из семейных домов. Это связано с отсутствием доступного жилья. Таким образом, это задерживает определенные жизненные вехи, такие как поиск постоянного партнера или создание семьи. Жилищный кризис в Нидерландах также создает препятствия для трудоустройства, поскольку люди не могут найти жилье в центре города.Кроме того, неспособность учащихся найти жилье порождает экономическую уязвимость их семей. Социальные льготы не предоставляются домашним хозяйствам, если в доме проживает человек старше 21 года.

В чем причина проблемы?

Нехватка строительных площадок, рост зданий, рост стоимости земли и острая нехватка строительных рабочих вызывают жилищный кризис в Нидерландах. Эта нехватка строительных рабочих связана с финансовым кризисом 2008 года. Многие строительные компании объявили о банкротстве из-за экономического кризиса.Кроме того, в 2008 году в Нидерландах находилось около 483 000 рабочих-строителей. Более того, в 2016 г. там проживало около 251 000 рабочих-строителей. С 2008 г. в отрасль вернулись только 15% рабочих.

Растущая приватизация также влияет на жилищный кризис в Голландии. Более 100 000 домов больше не относятся к социальному сектору. Их либо приватизировали, либо снесли. Инвесторы нередко покупают частные сельские земли, которые они отказываются развивать.Инвесторы делают это, чтобы поднять цены в городах. Кроме того, приюты для психологически уязвимых лиц получили меньшую поддержку со стороны правящего кабинета. Таким образом, возник приток психиатрических пациентов, которым требуется стационарное лечение. Таким образом, политика правящей партии заключается в сокращении социального сектора в пользу частного. Приватизация ослабила права арендаторов. В результате частные арендодатели и застройщики получили монополию на рынке жилья. В некоторых случаях домовладельцы оставляют сотни жилых помещений пустыми из-за своей избирательности по отношению к арендаторам.

Verhuurdersheffing Tax

Политика приватизации означает, что застройщики несут ответственность за большую часть жилищного строительства. Эти застройщики значительно сократили объем строительных работ после введения нового налога. Этот налог называется верхуурдершеффинг (налог с арендодателя), и он облагается налогом с тех, кто владеет более чем 50 арендуемой недвижимостью.

Стоимость аренды как в социальном, так и в частном секторе также значительно выросла. Поскольку покупательная способность домохозяйств с низкими и средними доходами не повысилась, многие из них не могут позволить себе адекватное жилье.Это особенно верно для людей со средним доходом, которые иногда испытывают финансовые затруднения, но не соответствуют требованиям для получения социальной жилищной помощи.

Какие есть решения?

Нидерланды имеют хорошо развитую репутацию в области творческих решений стоящих перед ними проблем. Большинство политических партий в Нидерландах признали безотлагательность голландского жилищного кризиса, и каждая из них предложила различные меры для решения этой проблемы. Некоторые из этих политик сосредоточены на отмене сбора с домовладельцев, расширении строительства и обеспечении защиты альтернативных форм жилья и приобретении неиспользуемых частных земель.

Есть также большое количество гуманитарных групп, которые сосредоточены на поиске решений кризиса. Камерс встретил Aandacht (Комнаты с уважением) — одна из организаций, объединяющая молодых людей, находящихся в трудном положении, особенно тех, кто перешел из системы ухода за молодежью во взрослую жизнь. Сочувствующие домовладельцы или жилищные организации оказывают им помощь.

Humanitas Onder Dak (Humanitas Under Roof) — это организация, которая также предлагает приют, рекомендации и консультации бездомным.Цель — помочь им стать полностью независимыми. Наконец, Vluchteling Onder Dak («Беженец под крышей») объединяет беженцев, которые часто становятся бездомными после того, как их первая просьба о предоставлении убежища получает отказ. Благодаря национальной сети гуманитарной помощи соискатели убежища получают жилье, еду, образование и многое другое.

В дополнение к вышеупомянутым группам все большее число людей также выбирают альтернативные формы жилья, такие как Cube Homes в Роттердаме. Хотя ситуация кажется ужасной, многие актеры стремятся улучшить жилищную ситуацию в Нидерландах.Согласно прогнозам, жилищный кризис в Голландии в ближайшие годы усугубится. Однако усилия местных субъектов в сотрудничестве друг с другом могут обратить эту тенденцию вспять.

— Оливия Нельсон
Фото: Flickr

нью-йоркских арендаторов борются за приватизацию государственного жилья — People’s World

Жильцы протестуют против приватизации государственного жилья. | Тернер Рот

Группы по защите прав на жилье, в том числе сторонники из Школы движения, Коммунистической лиги молодежи и Коммунистической партии Нью-Йорка, встали вместе с жильцами Фултон-хауса, принадлежащего Управлению жилищного строительства Нью-Йорка, в Челси, когда они недавно возобновили протест против фактической приватизации своих домов. домов и близлежащих домов Челси-Эллиотт.

Под прикрытием пандемии городские власти продолжали настаивать на преобразовании трети государственного жилищного фонда города в частное жилье по Разделу 8, предложение, которое встретило ожесточенное сопротивление, когда оно было впервые выдвинуто для Fulton Houses. один из крупнейших оставшихся муниципальных жилищных комплексов в нижнем Манхэттене, в 2018 году.

Городской план преобразования государственного жилья по разделу 9 в программу жилищных ваучеров по разделу 8 основан на федеральной политике 2012 года, выдвинутой администрацией Обамы, известной как «RAD» (Демонстрация помощи в аренде).К настоящему времени 94 000 единиц государственного жилья по всей стране были преобразованы в RAD. В предложенном Нью-Йорке его внедрении, именуемом «PACT» (постоянное доступное сообщество вместе), многомиллиардный дефицит инвестиций NYCHA будет компенсирован не только за счет привлечения частных застройщиков для управления недвижимостью, но и за счет «заполнения »Помещения, считающиеся« недостаточно используемыми »для строительства комплексов по рыночным ценам и позволяющие продавать воздушное пространство над застройками NYCHA частным застройщикам, и все это, по утверждению города, является единственным способом« спасти NYCHA ».”

На практике, однако, эти планы сводятся к пересмотру общественного характера государственного жилья. И многие арендаторы этого не хотят.

Джеки Лара, главный арендатор в Fulton Houses, проживающая там 18 лет, борется с RAD с тех пор, как она была впервые предложена для Fulton в 2018 году. Она утверждает, что за это время произошел значительный рост имущественного ущерба, и что президент ассоциации арендаторов Мигель Асеведо, который поддерживает RAD, ничего не сделал для устранения ущерба, поскольку, по ее словам, это попытка подтолкнуть арендаторов принять это в отчаянии.

Turner Roth

«Я пришла из приюта для бездомных, чтобы сделать Фултон своим постоянным домом», — сказала она протестующим на митинге. «И теперь де Блазио передает нашу разработку частным разработчикам. В Фултоне было много саботажа, были выбиты двери и окна, но они не хотят ничего исправлять. Такого поведения в Фултоне не наблюдалось с тех пор, как я здесь. Фултон — прекрасное сооружение, хотя они и пренебрегли им. Я люблю здесь жить. Моим детям здесь нравится.Государственное жилье — это единственный способ, которым мы можем позволить себе жить и иметь приличный дом. Мы протестуем более двух лет, чтобы спасти Фултон, и собрали более 600 подписей глав семей против RAD. Мы просто хотим сохранить это государственное жилье. Мы важны, и наши голоса тоже имеют значение ».

Отчасти хитрость в критике RAD заключается в туманном статусе того, кто на самом деле имеет больший контроль в государственно-частном партнерстве, которое он описывает. Поскольку он не заключается в продаже земли частным застройщикам, его защитники могут отрицать обвинение в том, что он выражает процесс

приватизация.Тем не менее, хотя собственность по-прежнему принадлежит городу, управление имуществом и возможность строительства на нем новых построек для частной аренды по рыночной ставке фактически являются первыми шагами в уменьшении исключительно государственного характера государственного жилья. .

При переходе от субсидии на государственное жилье по Разделу 9 к программе жилищных ваучеров по Разделу 8 федеральное финансирование, на которое полагается NYCHA, обеспечивается за счет увеличения частных потоков доходов, или, как выражается HUD, возможностей «использовать рынки частного капитала для получения доходов». капитальные улучшения.В случае с Fulton Houses, эти потоки были задуманы как вытекающие из сноса двух из одиннадцати зданий в застройке и их замены новыми жилыми комплексами по рыночной цене. (Средняя цена аренды одной спальни в Челси в настоящее время составляет около 3600 долларов).

На данный момент, из-за организации Лары и других арендаторов, это предложение было отложено, хотя еще неизвестно, может ли оно появиться снова.

Hester Street, некоммерческая организация, которая описывает себя как организацию, работающую так, чтобы «районы формировались их людьми», в настоящее время является посредником между городскими властями и арендаторами Fulton Houses для утверждения окончательной сделки.Но многие арендаторы чувствуют себя оставленными в неведении относительно того, что на самом деле лежит на столе. В условиях глобальной пандемии, когда люди изо всех сил пытаются платить за аренду и обеспечивать предметы первой необходимости, в течение последних нескольких месяцев проводились онлайн-встречи и виртуальные ратуши с целью обеспечить окончательное предложение для утверждения до истечения срока полномочий мэра де Блазио. .

Рамон Пебенито, который работает на сенатора штата Джулия Салазар, сказал жильцам митинга: «Сейчас пандемия, но они пытаются ее протолкнуть.У нас не может быть этого разговора позже? Им нужно сделать это прямо сейчас, во время пандемии? Как будто треть из вас не безработные, неполная занятость или потеряли смену … Они проводят собрания, у них есть эти звонки, когда у многих людей нет технических средств для связи по этим звонкам, или они вместе -откройте часть совета ассоциации жителей, как будто они говорят от имени всех вас. Если бы они действительно говорили за всех вас, вас бы здесь не было ».

Проблема с розовым портретом RAD, нарисованным городскими властями, украшенным всеми гарантиями и приятным некоммерческим выражением «участие сообщества» и «подотчетность», заключается в том, что существуют прямые доказательства его опасности для арендаторов государственного жилья.Ocean Bay Houses в Фар-Рокавей, флагманское преобразование RAD NYCHA и крупнейшее в стране с 560 миллионами долларов на необходимый ремонт, были переданы Wavecrest Management в 2016 году. После завершения ремонтных работ Ocean Bay стала выселять больше людей за 2-летний период, чем любой другой проект NYCHA, более чем вдвое превысив следующего по величине выселителя. Это можно, по крайней мере частично, объяснить тем фактом, что NYCHA ждет два месяца, прежде чем возбудить дело о невыплате против арендаторов, в то время как частные управляющие компании являются гораздо более активными и эффективными средствами для выселения.

И еще есть проблема прозрачности. Хотя приток капитала, субсидируемого налогоплательщиками, в Ocean Bay действительно привел к модернизации, для арендаторов исчезли данные о том, как выполняются ремонтные работы и заказы на выполнение работ, а также когда должны быть отключены коммунальные службы для ремонта.

И хотя Wavecrest утверждает, что решает эту проблему, RAD также удаляет квартиры NYCHA из крупного судебного решения по очистке от плесени, известного как соглашение Baez, которое обеспечивает защиту наблюдателя и федерального судьи для наблюдения за этой безудержной и опасной проблемой, вызванной десятилетиями отказа .

Итак, хотя арендаторы приветствовали необходимый ремонт, который уже должен был быть решен за счет надлежащего финансирования, список доказательств против заверений в том, что RAD является хорошей сделкой, становится длиннее.

Линда, давний арендатор Fulton Houses, описывает то, что она увидела, когда город привел арендаторов Fulton Houses в Оушен-Бей, чтобы заставить их подписать договор: «Мы пошли в Оушен-Бэй и увидели, на что это похоже, и чтобы быть честно говоря, это было как в тюрьме, в тюрьме.Вы должны получать разрешение на все. И ремонт там не сделан своевременно. Итак, я говорю, что RAD — это не выход ».

Жасмин Санчес, которая работает на представителя США Александрии Окасио-Кортес и является ведущим организатором Movement School, также обратилась к арендаторам: «Люди, которые живут [в застройках NYCHA], на 88% состоят из цветных. Плохое качество воздуха, заражения, дыры, протечки воды… это намеренно. Они хотят, чтобы мы ушли отсюда, чтобы они могли преобразовать это в новую демографическую группу людей … Для того, чтобы мы могли получить необходимый нам ремонт, нам нужно держаться вместе и организовывать, разрабатывать стратегию и мобилизовать наши сообщества для продолжения борьбы с приватизация … Мы не второсортные граждане, но они так к нам относятся.”

Затем она рассказала о законе «Новый зеленый курс», представленном AOC и сенатором Берни Сандерсом, который касается государственного жилья, добавляя 172 миллиарда долларов инвестиций на техническое обслуживание и модернизацию. «Мы поддерживаем государственное жилье за счет инвестиций. На федеральном уровне у них есть деньги на все, что является морально коррумпированным: войны, фармацевтические препараты, спасение, все, но как насчет более 600 000 арендаторов NYCHA здесь, в Нью-Йорке? У них внезапно для нас нет ничего ».

Рамон Пебенито добавил: «Сенатор Салазар, на которого я работаю, выпустил законопроект в 2019 году.Это налог мультимиллионеров, то есть он влияет на вас только в том случае, если вы зарабатываете более 1 миллиона, и с помощью этого налога мы можем напрямую кредитовать NYCHA средствами для капитального ремонта.

Значит есть альтернатива. Но они наслаждаются вашим беспокойством и вашим бездействием, им нравится, когда вы слишком беспокоитесь, чтобы принять спокойное решение. RAD — это катастрофа, и здесь тоже будет катастрофа ».

Тернер Рот

Бен Бат с Коммунистической лигой Нью-Йорка и КП США также говорил: «Каждый имеет право на жизнь, но в этом городе в 2020 году, имеют ли работающие люди право жить в этом городе? Имеют ли люди, которые здесь выросли, прожили здесь свою жизнь, право на жизнь?… Мы должны объединиться и бороться против интересов недвижимости, которые разрушают этот город.”

Тем не менее, новый председатель NYCHA Грегори Расс убежден, что RAD — единственный способ предоставить почти 40 миллиардов долларов на ремонт, необходимый для всего города. В этом отказе от любой другой возможности финансировать NYCHA подразумевается признание политической борьбы, необходимой для получения финансирования на уровне города, штата и федерального уровня, и отказ даже от политической борьбы в качестве варианта. По словам Виктора Баха, «давнего аналитика», RAD — это химиотерапия; Другими словами, неприятная, но необходимая шоковая терапия для больного раком тела.Раковая болезнь господства капитала над потребностью и соответствующее отстранение от общественного блага далее не подвергается сомнению. Аргументы в пользу RAD, в конечном счете, одинаковы для всех, кто «обеспокоен» дефицитом бюджета для государственных проектов всех видов: поскольку денег нет, позвольте рынку заполнить пробелы, «разблокировав» капитал, который до сих пор был скрыт. и недоступно.

То, что это всегда означает, а в случае RAD — это просто еще одно провозглашение того же, — это отказ государственных чиновников выжимать из своих благодетелей деньги, необходимые для финансирования людей.С более агрессивной налоговой политикой, нацеленной на богатых людей и корпоративное богатство, недостатки, которые ставят нас под сомнение, могут быть преодолены, чтобы мы могли начать необходимую работу по возвращению людей к работе на службе у общества.

УЧАСТНИК

Q&A: Приватизация кооператива Mitchell-Lama — Q&A: Приватизация кооператива Mitchell-Lama

Q. Я живу в кооперативе Митчелл-Лама в Бруклине 43 года. Компания принимает решение о приватизации. Я лично за приватизацию. В настоящее время я инвалид, безработный, но ищу работу. Я могу оплачивать свое содержание и по-прежнему позволять себе пищу.

Вот что я знаю: в нашем здании нет чувства общности, и в течение долгого времени не было чувства общности. В комплексе много пожилых людей, которые боятся уединяться.Я чувствую, что они просто хотят быть в безопасности как можно дольше. Обслуживание не может увеличиваться. Вы получаете обратно свой капитал. Я оплачиваю ущерб, ремонт и расходы из своего кармана. Я могу продать по рыночной цене, если перееду или уеду из моего текущего местоположения. Поэтому я заинтересован в приватизации.

Вы рекомендуете кому-нибудь в моей ситуации приватизировать? Должен ли я платить по ипотеке? Должен ли я выкупать свою квартиру обратно? Если здание приватизируется, могу ли я получить обратную ипотеку?

—Каковы мои возможности?

А. Эндрю Брукер, партнер юридического бюро Armstrong Teasdale в Нью-Йорке, говорит: «Очевидно, мы не можем сказать вашему читателю, полезна ли им приватизация. Переход в частную собственность (иногда ее называют восстановлением) очень сложен, и поскольку личные финансы каждого акционера и план выхода в частную собственность всегда различны и уникальны, было бы невозможно ответить на вопрос конкретного читателя.

«Что означает восстановление? Он в основном изменяет свидетельство о регистрации, устав и договор аренды (иногда называемый « аренда »), так что кооператив больше не находится под надзором правительственного агентства (которое может быть либо государственным, либо городским). .Это также меняет то, как акционер будет продавать — и как покупатель — купит — квартиру. Первое голосование, которое должны принять во внимание акционеры, — это голосование при финансировании технико-экономического обоснования. После того, как технико-экономическое обоснование завершено и рассмотрено акционерами, проводится еще одно голосование, чтобы фактически подготовить план размещения, в котором будет изложено все, что нужно знать акционерам. Затем остается последнее голосование: действительно ли проводить реконструкцию.

«Это определенно звучит так, как будто здание в данном случае находится на завершающей стадии, поскольку читатель заявляет, что предстоящее голосование должно определить, восстанавливать ли здание или нет.Два других голоса (для утверждения технико-экономического обоснования и плана размещения) не одобряют реконструкцию; они продвигают процесс только для того, чтобы предоставить акционерам больше информации.

«Каждая реконструкция немного отличается, но обычно есть определенные вещи, общие для всех: акционеру не нужно платить за свою квартиру. В конце концов, они в настоящее время владеют акциями и арендой квартиры, и нет причин, по которым вам придется покупать квартиру снова.И хотя в плане предложения могут быть прогнозы (по расходам, стоимости квартир и т. Д.), Никто не может предсказать, увеличится или уменьшится стоимость обслуживания. Могут быть только предположения и оценки, основанные на определенных предположениях.

«Что касается вопроса читателя об обратной ипотеке, то в настоящее время владелец кооператива не может получить обратную ипотеку. Эти ссуды еще не разрешены в кооперативных квартирах из-за правил, опубликованных HUD.Такая ипотека разрешена для квартир и домов, поэтому неясно, почему HUD должен дифференцировать кооперативы (которые часто рассматриваются как недвижимость).

«Каждая реконструкция уникальна, и если у читателя есть вопросы, и он не находит ответов в документации, подготовленной кооперативом, или в плане предложения, или у советника кооператива, возможно, ему следует поработать с другими акционерами и нанять отдельный совет, чтобы помочь им обдумать последствия этого важного голосования.”

кандидатов в городской совет Колумбии обсуждают вопросы приватизации, доступного жилья и охраны правопорядка

До выборов на два места в городском совете Колумбии осталось менее двух недель.

На прошлой неделе Торговая палата Колумбии провела форум с кандидатами во Второй приход Джимом Мейером и Андреа Ванер, а также кандидатами в Шестой приход Филипом Мерриманом, Рэнди Минчев и действующей Бетси Питерс.

Кандидаты обсудили различные темы в преддверии выборов 6 апреля, включая городские службы или приватизацию; доступное жилье; и финансирование общественной безопасности.

Городские службы или приватизация

Мейер поддерживает приватизацию нескольких государственных функций, особенно сбора мусора и электроэнергетики.

Клиенты Boone Electric имеют более высокую надежность и более высокую стоимость обслуживания, сказал Мейер.

«Кажется, что клиенты Boone Electric получают электроэнергию, когда у меня пропадания и отключения электроэнергии», — сказал Мейер.

Мерриман и Минчев присоединились к Мейеру в поддержке приватизации твердых отходов и коммунального предприятия города.По словам Минчеу, это начинается со сбора твердых отходов.

Колумбия перешла на услугу по вывозу мусора с оплатой по мере того, как вы выбрасываете мешки с логотипом города, в феврале, и с тех пор Минчев заметил рост нелегального сброса в коммерческие мусорные баки на местных предприятиях и в центре города.

Минчев охарактеризовал незаконный сброс мусора как изъян в новой системе, которая взимает с жителей плату за лишние сумки с логотипом города. По словам Мерримана, местные органы власти не должны использовать программы для стимулирования меньшего вывоза мусора.Это одна из причин, по которой он хочет приватизировать твердые отходы.

«Приватизация почти всегда приводит к высококачественному обслуживанию при более низких затратах для потребителя», — сказал Мерриман.

Петерс предпочитает, чтобы город продолжал заниматься вывозом мусора, особенно после того, как новая система была запущена менее двух месяцев назад.

«Не знаю, улучшится ли со временем», — сказал Петерс. «Или, если это будет и дальше быть проблемой. Я не знаю. Но я не думаю, что мы делаем это достаточно долго, чтобы сказать, что это пустая трата времени.

Петерс хочет, чтобы только одна компания занималась вывозом мусора, если город перейдет на приватизированную модель. По словам Петерса, обилие мусоровозов может привести к ухудшению дорожных условий.

Она надеется, что в конце концов у города появится петиция по инициативе голосования по роликовым тележкам.

Ванер также хочет больше времени для оценки новой системы сбора мусора и подчеркивает необходимость держать оба коммунальных предприятия под контролем города.

«Какую бы систему мы ни выбрали, нам необходимо сохранить наши городские коммунальные предприятия», — сказал Ванер.«Когда мы начинаем приватизировать вещи, акцент перестает быть на том, чего хотят избиратели Колумбии, и начинает уделяться продуктам для бизнеса».

Доступное жилье

Мейер и Минчев также согласились, что городу следует меньше участвовать в регулировании жилищного строительства, чтобы создать более доступное жилье. По словам Мейера, чрезмерное регулирование застройки со стороны городского правительства привело к высокой стоимости жилья.

«Это в основном скрытые расходы», — сказал Мейер. «Потребитель не видит этого, когда его дом, безусловно, дороже и никто не взимает плату.

Минчев согласился, сославшись на унифицированный код Колумбии, предусматривающий дополнительные расходы для разработчиков.

«Я думаю, что интересно, что городское правительство поднимает стоимость ведения бизнеса в качестве застройщика — затраты на развитие зашкаливают», — сказал Минчев. «Затем они говорят:« У нас проблема с доступным жильем ». & Mldr; Это частично создается местными властями города с их постановлениями и стоимостью развития ».

Ванер хочет, чтобы город выполнил рекомендации комитета по политике доступного жилья.По ее словам, город хорош в планировании, но не в реализации этих планов.

«(Город) может быть стимулом к созданию процентной доли единиц жилья, занимаемых владельцами и съемных квартир, и требует сочетания типов жилья и ценовых диапазонов в новых подразделениях», — сказал Ванер.

Хотя в Колумбии не хватает доступного жилья, многие факторы привели к этой проблеме, в том числе стоимость земли и строительства, сказал Петерс.

«У меня вообще нет хорошего ответа на этот вопрос», — сказал Петерс.«Я не слышал, чтобы у риелторов были хорошие ответы. Я не слышал, чтобы у кого-то были хорошие ответы о том, как решить эту проблему ».

Мерриман выступал за снижение налогов, чтобы люди могли позволить себе соответствующее жилье.

«Лучший способ сделать это — стимулировать экономику, в которой у нас есть как можно больше денег в карманах людей», — сказал Мерриман.

Общественная безопасность

Одна область, в которой несколько кандидатов хотят получить больше средств, — это общественная безопасность.

По словам Петерса, 70% общего фонда Колумбии выделяется полиции и пожарным ведомствам.Тем не менее, она выступала за усиление охраны общественного порядка и финансирование обоих отделов.

«Нам нужно будет посмотреть на бюджет», — сказал Петерс. «Нам нужно будет посмотреть, где мы можем получить больше денег».

Мейер считает, что город должен нанять больше офицеров, предоставить больше возможностей для обучения и повысить заработную плату и пособия, чтобы удержать офицеров. Минчев добавил, что у города есть деньги, но необходимо их перераспределить в управление полиции.

«Вы выделяете деньги на важные вещи», — сказал Минчев.«Деньги есть; это может быть в каком-то другом плане или программе, но у нас должен быть безопасный город ».

Ванер хотел бы, чтобы другие правительственные ведомства сотрудничали с полицией для решения различных вопросов.

«Если мы хотим бороться с преступностью, нам необходимо решать такие социальные проблемы, как бедность, психические заболевания и бездомность», — сказал Ванер. «Преступление — это не бездомность. Это вопросы, которые лучше решать в рамках общественного здравоохранения, жилья, образования и молодежных услуг.”

Руководство оставляет за собой право отказать в ведении домашнего хозяйства

Вы, должно быть, слышали это раньше: «Живите под моей крышей и живите по моим правилам». Это то, о чем вы могли подумать, что оставили позади в ту минуту, когда покинули семейное гнездо. Но выберите квартирную жизнь, и вы можете испытать сверхъестественное чувство дежавю. За исключением этого раза, родителей заменяет управляющая компания, и правила больше не являются произвольным набором принципов, а являются договором аренды.

Очень важно изучить условия аренды, прежде чем брать на себя обязательства, потому что, если вы восстанете против них после подписания договора аренды, вам может грозить более чем серьезный выговор. В марте один человек узнал об этом на собственном опыте, когда окружной гражданский суд приказал ему выплатить 7 500 фунтов стерлингов за ущерб управляющей компании за разделение его квартиры в Dun Laoghaire за 250 000 фунтов стерлингов с целью создания дополнительной спальни и замены ковров деревянными полами. .Ему было приказано вернуть квартиру в первоначальное состояние и оплатить судебные издержки управляющей компании, которые составили более 25 000 фунтов стерлингов.

Он купил квартиру в аренду на 500 лет, содержавшую ряд условий, включая обязательство не вносить никаких структурных изменений или изменять планировку.

Квартира, которую вы хотите купить, может быть ямой 1970-х годов, которая «источает потенциал», но важно проверить, насколько далеко вы можете зайти, чтобы использовать этот потенциал.Это регулируется договором аренды.

Если вы хотите запечатлеть свою индивидуальность на каждом квадратном футе жилой площади, имейте в виду: разочарование может быть не за горами. Некоторые договоры аренды настолько строги, что диктуют тип напольного покрытия, которое будет использоваться в каждой комнате. Один многоквартирный дом 1970-х годов в Миллтауне настаивает на том, чтобы у всех его жителей были одинаковые брезентовые жалюзи в офисном стиле.

Стандартным положением в большинстве договоров аренды является то, что арендатор не может вносить изменения или дополнения в свою квартиру без согласия арендодателя, которым обычно является управляющая компания.

В некоторых старых многоквартирных домах категорически запрещено использование деревянных полов. В более современных застройках они обычно разрешены, если они должным образом звукоизолированы.

Как правило, изменение не будет одобрено управляющей компанией, если будет сочтено, что оно оказывает негативное влияние на стоимость или внешний вид собственности, или если оно мешает другим жильцам пользоваться своей квартирой.

Если вы хотите установить новые окна, они должны быть идентичны старым.

В обществе, которое становится все более спорным, часто не разрешается использовать оконные коробки, если они упадут и кого-нибудь поранят. Что касается балкона, его закрытие, навес или развешивание белья на перилах — все это запрещено.По словам Бена Гофа из Wyse Estate Agents and Property Managers, в наши дни ваш балкон может быть даже не вашим. «Их часто отдают владельцам по лицензии. По условиям более старых договоров аренды ваш балкон принадлежит вам, и все. Если его нужно было перекрашивать или он протекал, владелец должен был это исправить, а если они отказались, то у управляющей компании были большие трудности с этим самостоятельно «.

В большинстве схем телевизионные спутниковые антенны не допускаются, что означает, что жителям запрещен доступ к множеству каналов.

И вам, возможно, придется найти альтернативное жилье для старого Фидо — во многих кварталах запрещено домашние животные.

Вы можете иметь право только на одно парковочное место, что может быть неудобно, если вы живете в квартире на две машины, а количество мест для посетителей может быть ограничено.

Если вы покупаете квартиру на верхнем этаже с собственной мансардой, можете ли вы ее переоборудовать? Не обязательно — вы можете использовать его для хранения, но если вы хотите добавить мансардное окно, вы находитесь в области изменения внешнего вида собственности.Обычно чердак — это общая площадь, используемая для размещения резервуаров для воды в квартирах в этом блоке.

По словам Марии Мейсон, директора Petra Management Ltd, лучший подход — положительный. «Если вы подойдете к этому правильно и с советами, вы сможете сделать довольно много». Как правило, вам следует избегать сноса несущих стен, хотя вам может быть разрешено удалить перегородки или стены из гипсокартона, особенно в новых квартирах, но лучше всего посоветоваться с профессионалом, прежде чем взяться за это с кувалдой.

Правила существуют по очень веской причине, — говорит Мейсон. «Если бы каждый делал свое дело, это вызвало бы хаос, и застройка выглядела бы как зона бедствия».

Иногда договор аренды может быть изменен не по прихоти одного жителя, а в том случае, если значительное число или большинство жителей объединяются и представляют свои аргументы. Но, если никто не жалуется, могут ли люди оставить домашних животных или положить деревянные полы в блоках, где им это запрещено?

«Часто не удается обеспечить соблюдение правил, пока кто-то не пожалуется, — говорит Мейсон, — но если был сделан деревянный пол, жители часто узнают об этом».Если в блоке в основном проживают собственники, они, как правило, разборчивы и знают, что происходит вокруг них. Они будут знать, что уложен новый пол, особенно если они услышат, как люди наверху тащат стулья ».

Престижные многоквартирные дома, в которых жители, как правило, являются собственниками / арендаторами, — например, St Ann’s и Hazeldene в Доннибруке, где есть постоянные смотрители и где базовая квартира с двумя спальнями стоит 600000-700000 фунтов стерлингов — как правило, сохраняют свою исключительность, советы директоров, внимательно следящие за деятельностью резидентов.В целом, жилые комплексы с высокой долей квартир, занимаемых владельцами, как правило, содержатся в лучшем состоянии, чем те, в которых в основном сдавались квартиры. Жители кровно заинтересованы в том, чтобы все соблюдали правила — это стоит иметь в виду, ища квартиру.

Читают ли подробно договор аренды? «Большинство не читают их, — говорит Мейсон, — они могут быть очень тяжелыми для чтения, но хорошо быть знакомыми или попросить юриста интерпретировать их, чтобы в конечном итоге вы не нарушили условия.«

Как часто управляющая компания должна привлекать резидента в суд? Почти никогда. Управляющая компания юридически защищена договором аренды, и в большинстве случаев резидент отреагирует на строгое предупреждение.

По словам Дэвида Льюиса из Шерри Фитцджеральд, который живет в квартире, люди обычно действуют в интересах большинства.