Оценка земельного участка: цены в Самаре, независимая оценка земельного участка

Содержание

цены в Самаре, независимая оценка земельного участка

Оценка индивидуального жилого дома и прилегающего к нему или расположенного отдельно земельного участка как объекта недвижимости — это частный случай процедуры оценки недвижимости, поэтому процедура оценки имеет сходство с оценкой объектов недвижимости в целом, но также и имеет свои отличительные особенности. Остановимся на них подробнее.

Это вполне обосновано тем, что и на дом, и на земельный участок имеются отдельные документы — Свидетельства о государственной регистрации права. Это лишь доказывает тот, что закон также рассматривает дом и земельный участок как 2 независимых и полноценных объекта недвижимости.

Независимая оценка стоимости земельных участков

Земли признают самыми ликвидными объектами недвижимости, способными быстро превращаться в денежный эквивалент. Проведение независимой экспертизы — гарантия объективного подтверждения цены актива при заключении различных сделок, подготовке судебных исков, разрешении имущественных споров.

Когда может потребоваться оценка:

В услугах независимых экспертов физические и юридические лица нуждаются наиболее часто в следующих случаях:

  • Подписание договоров купли-продажи, обмена земельных участков – требуются оценочные документы на объективную стоимость объекта;
  • Оформление кредита под залог надела – устанавливается соотношение размеров кредита и недвижимого имущества;
  • Проведение процедуры страхования – согласуются объемы выплат для предупреждения проблем оспаривания сумм по договору;
  • Разрешение споров, в том числе при разводах, составлении брачных контрактов – запрашивается информация, по оценке имущества.

Независимую оценку проводят после установления назначения объекта, при исполнении правовых норм, внедрении установленных методик экспертиз.

В практике запросов у специалистов по экспертизам распространены востребованные виды расчетов стоимости:

  • Кадастровая – производится для целей налогообложения;
  • Рыночная – рассчитывается с учетом конкуренции на конкретную дату для отчуждения надела;
  • Инвестиционная – применяется как показатель эффективности проекта или при разделе долей;
  • Выкупная – определяется с учетом расположенных строений;
  • Нормативная – назначается с учетом потенциального дохода за срок окупаемости для совершения публичных торгов;
  • Ликвидационная – проводится в условиях ограниченного времени на вынужденную операцию с имуществом.

Экспертная процедура проводится только на основе данных о целевом назначении земель.

Услуги по оценке стоимости земли в Самаре

Список необходимых документов для оценки:

  • Реквизитов заказчика – паспорта клиента или карточки компании;
  • Устанавливающих права потребителя услуг – договор аренды, свидетельство о регистрации права;
  • Технических данных – кадастрового плана или паспорта участка;
  • Дополнительных – уточнение проводится с клиентами во время личных встреч.
В разделе «Прайс-лист» Вы найдете цены на наши услуги. Вам могут оказаться полезными разделы:

Приходите в наш офис по адресу 443080, пр. Карла Маркса, д. 192, оф. 513, будем рады найти решение для Вашей проблемы.


Оценка земельных участков во всех регионах РФ

Оценка земли и недвижимости — это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок — часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное «Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оценка, проведенная нашими специалистами , позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.

В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права — например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Независимая Оценка стоимости земли или оценка земельных ресурсов в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФможет производиться для следующих целей:

  • получение кредита в банке;
  • взнос в уставный капитал;
  • продажа земельного участка;
  • вступление в наследство;
  • составление бизнес-плана;
  • раздел имущества;
  • выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Для оценки стоимости земельного участка необходимы документы:

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Площадь земельного участка;
  • Категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;
  • Разрешенное использование;
  • Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
  • Сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
  • При наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

Отчет об оценке земельного участка, проведенный нашей оценочной компанией, является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы и другие организации. Для того чтобы оценить землю используется информация, обеспечивающая достоверность отчета об оценке земли как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

Сроки и стоимость проведения оценки зависят от типа и месторасположения оцениваемой земли, а также целей оценки.

На сегодняшний день, земельные участки остаются лидирующей сферой для выгодного вложения средств. Выделенную территорию покупают, продают, сдают в долгосрочную и краткосрочную аренду. Чтобы достоверно оценить рыночную стоимость, необходима оценка земельного участка в Ростове-на-Дону, Ставрополе и в других регионах РФ, которую предлагает выполнить бюро «Эксперт+».

Экспертиза частного или государственного земельного объекта и официальное уточнение его стоимости включает в себя анализ следующих данных:

  • наличие коммуникаций, их качество, возможность подключения к централизованным инженерным сетям;
  • результаты обследования инженерно-геологического и инженерно-геодезического характера, включающие в себя состав почвы, особенности рельефа местности;

Прежде чем совершать какие-либо сделки, необходимо проверить их экономическую обоснованность. Это позволяет вовремя выявить, стоит ли отдавать запрашиваемую сумму владельцу, или выгоднее будет продолжить поиск. Поэтому специалисты нашего независимого бюро выдают объективное заключение о настоящем состоянии объекта.

Сколько стоит оценка земельного участка

Наша компания предлагает быструю и качественную оценочную работу, проведение экспертизы, направленной на определение рыночной стоимости участка. Как правило, заказчикам необходимо получить результаты экспертной оценки перед проведением следующих операций:

  • получение банковского кредита;
  • внесение взноса в уставной капитал предприятия;
  • продажа собственного участка;
  • вступление в права наследования;
  • составление бизнес-плана перед открытием собственной организации;
  • разделение имущества между владельцами долевой собственности;
  • выкуп у государства, то есть приватизация.

Чтобы заказать у нас экспертное исследование объекта, необходимо представить документ, подтверждающий право на владение земельным участком; кадастровый план; свидетельство, подтверждающее категорию территории, указывающее на ее целевое назначение; документы о состоянии коммуникаций.

ООО «Эксперт+» выдает заключение установленной формы, имеющее юридическую силу. Поэтому с результатом проведенных мероприятий вы можете обращаться в государственные учетные учреждения, суд и другие организации, которые требует предоставления документов.

Компания находится в рекомендованном списке организаций, которые предоставил Арбитражный суд Ростовской области, поэтому наши клиенты не только частные физические лица, но и адвокаты и юридические лица, участвующие в судебных разбирательствах.

Оценка земельного участка в Москве, заказать оценку стоимости земельного участка недорого, стоимость оценки земли

Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (0,0 — 0,5 Га) от 20 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (0,5 — 1,0 Га) 30 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (1,0 — 5,0 Га) 40 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (5,0 — 10,0 Га) 60 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли водного фонда (свыше 10,0 Га) 100 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (0,0 — 0,5 Га) 10 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (0,5 — 1,0 Га) 15 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (1,0 — 5,0 Га) 25 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (5,0 — 10,0 Га) от 30 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли лесного фонда (свыше 10,0 Га) от 40 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (0,0 — 0,5 Га) от 20 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (0,5 — 1,0 Га) от 30 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (1,0 — 5,0 Га) от 40 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (5,0 — 10,0 Га) от 60 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли особо охраняемых территорий (свыше 10,0 Га) от 100 000 от 10
Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (0 — 15 соток) 7 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (0,5 — 1,0 Га) 15 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (1,0 — 5,0 Га) от 25 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (16 — 30 соток) 9 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (31 — 50 соток) 10 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (5,0 — 10,0 Га) от 30 000 3-7
Оценка рыночной стоимости земли под ИЖС (свыше 10,0 Га) от 40 000 3-7
Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (0 — 15 соток) 7 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (0,5 — 1,0 Га) от 15 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (1,0 — 5,0 Га) от 25 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (16 — 30 соток) 9 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (31 — 50 соток) от 10 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (5,0 — 10,0 Га) от 30 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли СНТ, ТСН, ЛПХ (свыше 10,0 Га) от 40 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (0,0 — 0,5 Га) от 20 000 3-5
Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (1,0 — 5,0 Га) от 40 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (5,0 — 10,0 Га) от 60 000 от 5
Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (свыше 10,0 Га) от 100 000 от 7
Оценка рыночной стоимости земли спец. назначения (0,5 — 1,0 Га) от 30 000 3-5

Оценка стоимости земельных участков | Серконс

Услуга оценки земли направлена на установление рыночной цены участка или аренды земли для населенных пунктов, сельскохозяйственных нужд и промышленности. Сюда же относятся земли, входящие в состав лесного, военного фондов, участков, находящихся на охраняемых территориях.

Кроме того, может проводиться оценка земли под частично выстроенными объектами либо инженерными коммуникациями.


Документы, необходимые при оценке земли

Список документов, которые потребуется предъявить для выполнения оценки земли:

  • Документация, подтверждающая право на землепользование
  • Информация о территориальной границе данной площади
  • Сведения о существующих обременениях, в том числе, залоговые, долговые обязательства, наличие арендатора и других ограничений по использованию данного земельного участка
Перечень документов может дополняться или изменятся в зависимости от обстоятельств

Когда может потребоваться услуга оценки стоимости земли

Случаи, когда требуется установить рыночную стоимость площади земли:

  1. Когда участок является объектом ипотечного кредита, либо применяется как залоговое имущество
  2. Если площадь вносится на баланс компании
  3. Когда предусмотрена продажа с аукциона
  4. Если владелец сдает его в аренду и требуется определить цену этой территории
  5. Во время заключения сделки по купле-продаже

Для представителей бизнеса услуга может оказаться полезна при инвестировании средств в покупку земли. К примеру, чтобы привлечь новых инвесторов.

Какие факторы влияют на оценку земли

Ряд факторов, которые влияют на конечную цену земельного участка:

  • Правомочия арендаторов
  • Сроки действия права на собственность
  • Обременения, подписанные договором аренды
  • Права других лиц, которые претендуют на площадь, подлежащий оценке
  • Целевое предназначение данного пространства.

На конечную стоимость может влиять вероятная сумма дохода, которую может получить владелец, заключив договор об аренде земли. Тогда применение данной площади будет максимально эффективным.

Во время оценивающих работ наши специалисты учитывают массу всевозможных факторов, ни одна деталь не останется без внимания:

  1. Место расположения данного участка, а также наличие и характер инженерных коммуникационных линий
  2. Возможность присоединить имеющиеся коммуникации к другим, либо осуществление подключения с нуля, когда на площади запланировано строительство
  3. Информация по инженерно-геологическим изысканиям
  4. Сведения по инженерно-геодезическим исследованиям
  5. Рыночная конъюнктура, характерная для данной местности в данный момент времени
  6. Размер ожидаемой прибыли и сроки ее получения – если участок планируется эксплуатировать максимально эффективно
  7. А также иные детали, могущие оказать влияние на конечную цену данной площади
С течением времени цена каждого конкретного участка на рынке изменяется. Она может как увеличиваться, так и уменьшаться. Потому отчет по оценочным работам формируется на конкретную дату. Кроме того, измениться стоимость может и в том случае, если изменяется характер целевого использования участка

Все тонкости в действиях с оценкой, известны специалистам нашей компании. Мы предлагаем свои услуги по проведению объективных и оперативных оценочных работ любых земельных площадок.

Этапы проведения оценочных работ

Процесс оценки проходит в несколько этапов:

  • Оформление договора с клиентом на оценивание земельного участка
  • Сбор необходимой объективной фактической информации о юридическом и о физическом состоянии на данный момент времени
  • Анализ этой информации
  • Отбор наиболее предпочтительного метода оценивания
  • Непосредственно определение рыночной стоимости данной площади земли
  • Формирование официального документационного отчета обо всех проделанных процедурах

Разумеется, перечисленные этапы могут и изменяться – в зависимости от каждой конкретной ситуации. В любом случае, после того, как оценка будет завершена, на руки собственнику участка будет выдан подробно составленный в письменном виде отчет обо всех исполненных процедурах. Данный отчет обладает доказательной силой, к примеру, в случае судебного разбирательства.

Главные требования к регламенту самих процедур, а также к правилам оформления итогового отчета записаны в Федеральном Законе и в Стандартах оценки.

Доверьте все необходимые оценочные работы настоящим профессионалам с богатым опытом работы в данной сфере.

Отправьте заявку на оценку земельных участков

Среди наших клиентов

24.рф — Оценка земельного участка

Оценка земельного участка — это комплекс мероприятий, определяющих текущую рыночную стоимость недвижимости, а также коммерческий потенциал ее возможного использования. Процедура может быть необходима во множестве случаев: при подготовке операций по купле-продаже, оценка рыночной стоимости земельного участка при разрешении имущественных споров, оценка участка при проведении приватизации, при решении других подобных вопросов. Мы готовы произвести экспертную оценку участков, расположенных в Москве, Подмосковье или любом другом регионе РФ.


Документы для оценки земельного участка:

Для нотариуса (для наследства) ▼

Для нотариуса (продажа, дарение) / для суда / для купли-продажи ▼

Для ипотеки ▼



    Мы готовы осуществить независимую оценку в сжатые сроки.

    Мы производим следующие типы оценки земли:

    • Экономическая оценка земель;
    • Оценка стоимости земли;
    • Рыночная оценка земли;
    • Оценка земель населенных пунктов;
    • Оценка сельскохозяйственных земель;
    • Денежная оценка земли;
    • Оценка участка земли;
    • Оценка земли для Сбербанка;
    • Оценка земельного участка для Сбербанка;
    • Оценка рыночной стоимости земли;
    • Экспертная оценка земли;
    • Стоимость аренды земельного участка;
    • Рыночная оценка земельного участка;
    • Рыночная стоимость дачного участка;
    • Стоимость земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства;
    • Стоимость земли промышленного назначения;
    • Рыночная стоимость земли во владении города;
    • Стоимость сельскохозяйственных земель.

    При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние различных  внешних факторов.  Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится только по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также существенно изменяется.

    Оценка земли производится исходя из принципа максимально эффективного ее использования. Это означает, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

    Оценка стоимости земельного участка и перспективности использования земли для новых построек требуется в различных ситуациях:

    • Оценка земли для купли-продажи;
    • Оценка земельного участка для банка;
    • Оценка земли круглосуточно;
    • Оценка земельного участка для нотариуса;
    • Оценка земли для наследства;
    • Срочная оценка земли;
    • Оценка земельного участка для суда;
    • Кадастровая оценка стоимости земельного участка.

    Оценка земли в любой из этих ситуаций должна учитывать категорию, к которой принадлежит недвижимость (для садоводства, для сельскохозяйственного использования,  прочие виды), кроме того, экспертиза должна рассматривать возможность перехода территории в другую категорию.

    Копии документов можно переслать по электронной почте уже в процессе работы по оценке или перед выездом нашего специалиста на объект.

    В зависимости от целей оценки данный список может быть дополнен, уточняйте список необходимых документов у наших специалистов.

    Так выглядит результат нашей работы — отчет об оценке
    в соответствии с действующим законодательством:

    24.рф — Оценка земельного участка

    Оценка земельного участка — это комплекс мероприятий, определяющих текущую рыночную стоимость недвижимости, а также коммерческий потенциал ее возможного использования. Процедура может быть необходима во множестве случаев: при подготовке операций по купле-продаже, оценка рыночной стоимости земельного участка при разрешении имущественных споров, оценка участка при проведении приватизации, при решении других подобных вопросов. Мы готовы произвести экспертную оценку участков, расположенных в Москве, Подмосковье или любом другом регионе РФ.


    Документы для оценки земельного участка:

    Для нотариуса (для наследства) ▼

    Для нотариуса (продажа, дарение) / для суда / для купли-продажи ▼

    Для ипотеки ▼



      Мы готовы осуществить независимую оценку в сжатые сроки.

      Мы производим следующие типы оценки земли:

      • Экономическая оценка земель;
      • Оценка стоимости земли;
      • Рыночная оценка земли;
      • Оценка земель населенных пунктов;
      • Оценка сельскохозяйственных земель;
      • Денежная оценка земли;
      • Оценка участка земли;
      • Оценка земли для Сбербанка;
      • Оценка земельного участка для Сбербанка;
      • Оценка рыночной стоимости земли;
      • Экспертная оценка земли;
      • Стоимость аренды земельного участка;
      • Рыночная оценка земельного участка;
      • Рыночная стоимость дачного участка;
      • Стоимость земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства;
      • Стоимость земли промышленного назначения;
      • Рыночная стоимость земли во владении города;
      • Стоимость сельскохозяйственных земель.

      При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние различных  внешних факторов.  Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится только по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также существенно изменяется.

      Оценка земли производится исходя из принципа максимально эффективного ее использования. Это означает, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

      Оценка стоимости земельного участка и перспективности использования земли для новых построек требуется в различных ситуациях:

      • Оценка земли для купли-продажи;
      • Оценка земельного участка для банка;
      • Оценка земли круглосуточно;
      • Оценка земельного участка для нотариуса;
      • Оценка земли для наследства;
      • Срочная оценка земли;
      • Оценка земельного участка для суда;
      • Кадастровая оценка стоимости земельного участка.

      Оценка земли в любой из этих ситуаций должна учитывать категорию, к которой принадлежит недвижимость (для садоводства, для сельскохозяйственного использования,  прочие виды), кроме того, экспертиза должна рассматривать возможность перехода территории в другую категорию.

      Копии документов можно переслать по электронной почте уже в процессе работы по оценке или перед выездом нашего специалиста на объект.

      В зависимости от целей оценки данный список может быть дополнен, уточняйте список необходимых документов у наших специалистов.

      Так выглядит результат нашей работы — отчет об оценке
      в соответствии с действующим законодательством:

      Оценка земельного участка | Группа компаний ПИА

      Оценка земельного участка под жилую застройку

      Перед тем, как приступить к продаже земельных участков, предназначенного под жилую многоэтажную застройку, необходимо произвести его оценку.

      Следует помнить, что при оценке стоимости участка необходимо использовать совершенно иные методы, отличные от тех, которые применяются при оценке квартир или оценке загородной недвижимости. Потому что главная ценность земельного участка представляет его перспектива использования. Вследствие нестандартного подхода к оценке участка, нередко возникает непонимание по формированию стоимости земельных участков под строительство. Собственно говоря, именно об этом и поговорим более подробно.

      Основной принцип оценки земельных участков

      Основываясь на нашем опыте работы с земельными участками, подчеркнем, что реальная стоимость участка земли зависит исключительно от объема жилья, которое технически можно построить на данном участке земли.

      Объем строительства в первую очередь определяется не категорией земель и разрешенным видом использованияземельного участка, указанных в свидетельстве о собственности и кадастровом паспорте, а назначением участка, четко прописанном в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ). Например, стоимость рассматриваемого земельного участка будет максимальной при условии, что по условиям ПЗЗ участок будет находиться в зоне высокоэтажной жилой застройки.

      Изменить назначение участка в ПЗЗ в разумные сроки (до года) невозможно. Это связано с действующим градостроительным законодательством и процедурами. Также надо учитывать, что сменился губернатор Санкт-Петербурга, это повлечет за собой смену руководителей комитетов, сотрудников администрации и т.д., что приведет к дополнительным бюрократическим проволочкам. Например, уже более полутора лет ни один из инвесторов, несмотря на более чем 200 заявок, не смог внести изменения в ПЗЗ. Для предварительной оценки объема строительства будет достаточно кадастрового номера земельного участка.

      Дополнительная концепция оценки земельных участков под строительство

      В дальнейшем мы рекомендуется сформировать концепцию развития земельного участка. Предварительная концепция подразумевает под собой учет не только градостроительных документов, но и потребности в коммуникациях, социальных объектах, учет инсоляции (освещенности), схематическое расположение объектов недвижимости на участке и т. д. Это позволит более четко определить объемы строительства.

      Второстепенные факторы при оценке земельных участков под строительство

      При оценке земельного участка следует учитывать перспективы развития района и конкуренцию с другими строительными проектами. С начала года в близлежащих районах заявлено строительство жилья на площади более чем в 600 га. Проекты на сопоставимых площадях по 200 га реализуют некоторые банки, их дочерние структуры и инвестиционные компании.

      В силу своих профессиональных интересов мы поддерживаем деловые контакты со многими инвесторами и владеем оперативной информацией о реализации проектов, которые косвенно, но все же будут влиять на оценку земельного участка, что позволит добиться более точного результата.

      Понимание оценки вакантной земли и ее проведения

      Определение стоимости улучшенной собственности (на которой был построен один или несколько коммерческих, жилых или других типов недвижимости) является относительно простым процессом, который включает сравнение продаж аналогичной недвижимости в площадь. Но все может быть не так просто, когда недвижимость пустует и не застроена. В этом случае инвесторы полагаются на профессиональных оценщиков, имеющих опыт определения потенциального использования и стоимости земли.Покупатели земли и инвесторы должны лучше понимать этот процесс и его состав, в том числе:

      • Почему необходимо проводить оценку незанятой земли
      • Определение наиболее эффективного и наилучшего использования собственности
      • Этапы оценки незанятой земли
      • Кто заказывает и платит за оценку

      Отчет об оценке с благоприятными результатами может обеспечить уверенность в том, что земля, на которую вы претендуете, является хорошей инвестицией. Но из-за отсутствия предпочтительной оценочной стоимости вы можете не получить необходимое финансирование или отказаться от сделки.Хотя оценочная стоимость и окончательный отчет оценщика могут вас разочаровать, они могут помочь вам избежать угрызений совести покупателя и улучшить вашу способность подбирать подходящую недвижимость в будущем.

      Зачем нужно проводить оценку незанятого земельного участка

      Независимо от того, какую недвижимость вы планируете купить, очень важно определить ее рыночную стоимость. Это значение может помочь вам принять решение о выборе правильной цены предложения и спрогнозировать размер прибыли, налоги на имущество, затраты на закрытие и другие важные показатели.Используя оценочную стоимость, определенную экспертом, вы можете принять более обоснованное решение о том, является ли недвижимость хорошей стоимостью и стоит ли вложенных вами долларов.

      Но оценка незанятых земель отличается от оценки построенной собственности.

      «Оценка незанятой земли в первую очередь связана с наиболее эффективным и эффективным использованием собственности. Если это не будет определено до продажи, оценочная стоимость может быть неверной», — отмечает Мейсон Сперджен, сертифицированный генеральный оценщик из Кирксвилля, штат Миссури.

      Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности

      Для определения наиболее эффективного и наилучшего использования оценщик должен проанализировать предполагаемую стоимость, связанную с альтернативными вариантами использования собственности, а также текущее использование собственности. Существует четыре критерия, которые Институт оценки рекомендует использовать оценщикам для определения наиболее эффективного и наилучшего использования объекта недвижимости: является ли использование (1) физически возможным, (2) разрешенным законом, (3) осуществимым с финансовой точки зрения и (4) максимально продуктивным. ?

      «Проблемы физических возможностей включают размер, форму, пригодность почвы, фасад, видимость и доступ», — объясняет Роберт Гальяно, президент компании Little Silver, Gagliano & Company со штаб-квартирой в Нью-Джерси, которая предоставляет оценки недвижимости.«Юридические вопросы включают местные кодексы зонирования и могут иметь нормативный характер, хорошим примером которых являются наличие водно-болотных угодий, исчезающих видов и правила управления ливневыми водами. Правовые вопросы, связанные с жилой застройкой, часто связаны с типами разрешенных единиц и потенциальным количеством жилых единиц. С другой стороны, коммерческие застройщики озабочены разрешенными законами использования и потенциальной площадью ».

      Если объект недвижимости проходит все возможные физические и юридические испытания, следующим препятствием является решение о том, будет ли его предполагаемое использование финансово целесообразным.Это демонстрируется путем сбора данных, проведения анализа рынка и создания предварительных оценок денежных потоков.

      «Например, свободный участок на боковой улице может быть плохим местом для торгового центра, но он может хорошо подходить для офисного здания», — продолжает Гальяно. «Затем начинается настоящее исследование: есть ли рынок для новых офисных помещений? Есть ли в этом районе новое строительство? И как соотносятся ценности в этом районе с текущими затратами на строительство?»

      Наконец, полезно ранжировать все оставшиеся жизнеспособные предполагаемые применения в порядке доходности или ценности.В конечном итоге прогнозируемое использование, которое считается максимально продуктивным, демонстрирует наивысшую чистую приведенную стоимость и внутреннюю норму прибыли.

      «Задача оценщика — определить, какое использование принесет земле наибольшую ценность», — говорит Гальяно.

      Этапы оценки незанятого земельного участка

      По мнению экспертов, оценка незанятого участка включает много важных этапов. Среди них:

      1. Исследования. «Мы начинаем процесс с определения, где находится объект недвижимости, используя юридическое описание и карты, включая карты географической информационной системы, аэрофотоснимки и карты зонирования», — говорит Сперджен.
      2. Инспекция. «Затем мы физически осматриваем собственность, — добавляет Сперджен, — ища доступ, местность, другие виды землепользования и другие соответствующие характеристики».
      3. Определите наиболее эффективное и оптимальное использование собственности (как описано выше).
      4. Выявление и анализ сопоставимых объектов продажи земли. «Здесь крайне важно, чтобы оценщик понимал, что ценность следует за использованием. Продажа земли под застройку трехэтажного офисного здания не должна использоваться для оценки земельного участка, который наиболее эффективно и наилучшим образом используется для промышленного развития, даже если разрешенные квадратные метры идентичны. Продажи земли должны быть тщательно изучены », — говорит Гальяно. Сперджен соглашается, отмечая, что« хотя местоположение сопоставимых продаж важно, еще более важно, чтобы продажи имели такое же максимальное и наилучшее использование ». . »Много лет назад оценщики использовали простой анализ на акр или квадратный фут. Мы обнаружили, что сегодня минимум — это анализ из расчета на один полезный акр, потому что полезная часть собственности — сеть водно-болотных угодий, склонов и других физических препятствий — изолирована », — говорит Гальяно.Он добавляет, что наиболее точный анализ жилой застройки проводится на одну жилую единицу, а наиболее точный анализ для коммерческой недвижимости — на квадратный фут предлагаемого здания.
      5. Организуйте продажу земли и внесите поправку на разницу. Затем сопоставимые продажи земли обычно объединяются в таблицу корректировок и корректируются с учетом различий в передаваемых правах собственности, финансировании, условиях продажи и рыночных условиях (время). «Следующие корректировки остаются на усмотрение оценщика и могут включать местоположение, физические характеристики и размер», — говорит Гальяно.
        1. Одна из самых важных корректировок во многих сферах касается зонирования. «Например, если свободный участок находится в зоне, которая позволяет размещать на одну семью на участках площадью 20 000 квадратных футов, а сопоставимая продажа земли находится в зоне с минимальным размером участка 30 000 квадратных футов, корректировка является оправданной, «говорит Гальяно.
        2. Не менее важен статус одобрения, так как полностью одобренные посылки могут иметь значительно более высокие цены продажи. «Недавно мы провели анализ перевернутых продаж земли под жилую застройку», — вспоминает Гальяно.«Первой продажей была покупка необработанной земли, а второй продажей — полностью одобренный участок. Результаты, которые показали, что премии в диапазоне от 39% до 572%, соответственно, открыли глаза».
      6. Согласуйте скорректированные продажные цены с единым значением. По словам Гальяно, чистые и валовые корректировки анализируются, и оценщик определяет, какой вес будет придаваться каждой продаже земли в окончательной оценке стоимости. Затем выносится мнение о стоимости пустующего земельного участка.
      7. Создайте отчет об оценке. «Таким образом вся информация, собранная в процессе, и значение свойства объекта передаются клиенту», — говорит Сперджен.

      Кто заказывает и оплачивает оценку

      Радже Сааде, поверенный по недвижимости в Сомервилле, штат Нью-Джерси, говорит: «Покупатель или кредитор покупателя обычно заказывают оценку, оценка обычно проводится оценщиком по выбору кредитора, и покупатель оплачивает счет «.

      Гальяно отмечает, что покупатели, инвесторы и / или их поверенные также заказывают оценку земли для урегулирования имущественных отношений, партнерских или семейных споров, разводов, налоговых апелляций, выдающихся исков о владении владениями, потенциальных приобретений или отчуждений, пожертвований и по ряду других причин.

      «Стоимость и время будут варьироваться в зависимости от сложности задания и типа требуемого отчета», — говорит Гальяно. По его оценкам, оценка пустого участка, предназначенного для дома на одну семью, может стоить от 250 до 1000 долларов и занять менее недели, в то время как сложная оценка незанятого участка, требующая отчетов от других специалистов (таких как инженеры, проектировщики и экспертов по стоимости) может составлять 25000 долларов и выше и охватывает шесть месяцев.

      Кроме того, имейте в виду, что если собственность не будет оценена положительно, «либо кредитор не предоставит ссуду, либо кредитор выдаст ссуду меньше, чем ожидалось», — предупреждает Сааде.«Кроме того, условия ссуды, такие как процентная ставка и стоимость ссуды, могут стать менее привлекательными, если недвижимость не будет оценена так высоко, как ожидалось».

      Наконец, обратите внимание на то, что «многие кредиторы не будут предлагать финансирование для строительства вакантной земли, если покупатель не предоставит четкий план развития собственности и не имеет успешной истории развития аналогичной недвижимости», — говорит Гальяно.

      23 вещи, которые вы должны знать в 2021 году

      Оценка земли является важной частью процесса комплексной проверки недвижимого имущества для дорогостоящих участков свободной земли.

      Поскольку большинство покупателей земли не понимают, как оценивать землю, оценка земли может помочь вам понять, сколько стоит недвижимость в и сколько за нее следует заплатить.

      В этой статье мы рассмотрим основные вещи, которые вы должны знать об оценке земли в 2020 году.

      Понимание этих факторов как покупателя земли поможет вам оценить, справедливо ли оценивается недвижимость и стоит ли вам двигаться вперед в процессе.

      1.Что такое оценка земли и почему это важно для меня?

      Оценка земли — также известная как оценка недвижимости, оценка собственности или оценка земли — это процесс разработки заключения о стоимости .

      Независимо от того, насколько велика недвижимость в противном случае, , если до нее трудно добраться, она никому не понадобится .

      Доступ в конечном итоге влияет на стоимость.

      Помните об этих факторах с точки зрения доступа…

      Не имеет выхода к морю?

      Есть ли легальный доступ? (Даже если вы можете получить к нему доступ, вы делаете это на законных основаниях?)

      Является ли доступ частным или публичным?

      Подъезд асфальтированный или асфальтированный?

      Это доступ односторонний или многосторонний?

      Поддерживает ли дорога владелец или местный муниципалитет?

      Есть ли внутренний доступ в пределах собственности?

      Все эти факторы влияют на стоимость недвижимости , поскольку делают ее более или менее привлекательной для потенциальных покупателей.

      Также важно отметить, что кредиторы могут иногда отказываться от ссуды на недвижимость, доступ к которой осуществляется через частные дороги, без соглашения о техническом обслуживании.

      6. Корректировки оценки: Как используется топография воздействий

      Топография становится важной для оценки земли, потому что определенные типы земель оказались более перспективными .

      Например, болотистая земля может быть не идеальной для развития, но ее можно оставить в качестве естественных охотничьих угодий, имеющих рекреационную ценность.

      Оценщики земли посетят вашу землю и оценят ее топографию, чтобы определить, как это влияет на стоимость.

      7. Корректировка оценки: Удобства, которые есть в собственности

      Что вы замечаете при поиске дома?

      Вы заметили новый прибор, гранитные столешницы, модернизированные ванные комнаты, роскошную ванну?

      Вероятно, да.

      Эти особые удобства сделают дом более привлекательным для вас.

      Они привлекают внимание, потому что они более эстетичны, а также дают вам дополнительные преимущества.

      Земля работает так же.

      Когда у вас есть прекрасный вид, озеро, водопад или какой-либо другой элемент, который улучшает внешний вид или использование этой земли, то это, как правило, также повышает ценность.

      Единственное исключение из этого правила — когда эти особенности ограничивают потенциальное использование земли .

      Например, если у вас была большая река, которая пересекает большую часть собственности, или если вы закрыли доступ ко всему участку, то это может не добавить стоимости.

      8. Корректировки оценки: Конфигурация земельного участка

      Оценка земли может выявить ограничения, связанные с конфигурацией земли.

      Если ваш участок неправильной формы или узкий , то вы не сможете использовать его или управлять так, как вам хотелось бы.

      Например, если вы хотите установить септик, вам обычно требуется место для установки большого оборудования и расчистки деревьев.

      Узкая площадка или земля необычной формы может не допускать этого .

      Эта проблема возникает и в других ситуациях.

      Расположение может повлиять на охоту, развитие, управление лесным хозяйством или сделать его более уязвимым для злоумышленников.

      Хотя вы можете не сразу заметить это при выборе земельного участка, планировка — это то, что учитывается при оценке земли.

      Чтобы узнать больше о ключевых моментах, которые следует учитывать при покупке свободной земли, посмотрите наше видео ниже:

      9. Поправки к оценке: Земля и дикая природа

      Ваш оценщик может не видеть дикую природу во время посещения вашей собственности, но это не значит, что он не научился понимать, какие признаки дикой природы являются .

      Например, есть различия в растительности и топографии, которые поддерживают разнообразие диких животных.

      Ваш оценщик может взглянуть на эти факторы, чтобы понять, каких животных может содержать земля .

      Они также могут смотреть на следы, потертости, клочки, помет и т.д. любой другой фактор.

      Местоположение может определить, можно ли построить недвижимость или она останется пустой.

      Лучшие объекты удобны для пользователей.

      Например, если вы намереваетесь застроить землю и построить на ней дом, то вам нужно, чтобы она была рядом с рабочими местами, школами, магазинами и т. Д.

      Если предполагаемой целью были сельхозугодья, то сельская местность может не иметь большого значения.

      11. Корректировка оценки: Размер земли

      Думайте о покупке земли, как о покупке товаров оптом.

      Когда посевные площади продаются в больших количествах, они обычно стоят меньше за акр.

      Оценщики земли учтут общее количество акров при оценке земли.

      Они также могут рассмотреть спрос на такой размер участка.

      В зависимости от рынка недвижимости площадью 5 акров, 10 акров, 100 акров или 1000 акров это может повлиять на вашу оценку.

      Имейте в виду, что это также может варьироваться от региона к региону.

      12. Корректировки оценки: Улучшения собственности

      Иногда предыдущие покупатели улучшают участки земли с предполагаемой стоимостью перепродажи.

      В этом случае стоимость земли увеличится на (конечно, в зависимости от рынка).

      Имейте в виду, что не все улучшения являются физическими.

      Также будут учтены выполненные работы, облегчающие жизнь покупателя (например, заказ обследования).

      Любые улучшения объекта, которые повышают его потенциал, будут приняты во внимание при оценке земли.

      Во многих случаях вы увидите резкое увеличение его стоимости.

      13. Корректировки оценки: Исторические методы управления

      Исторические методы управления часто вступают в игру с землей , которые используются для охоты, лесоводства, сельского хозяйства, отдыха и т. Д.

      Оценщики земли изучат участок земли и оценит, как долго применялись методы управления.

      В зависимости от того, какими они были и как долго действовали, они могут значительно увеличить стоимость собственности.

      И наоборот, если это не было положительной практикой, они также могут отрицательно повлиять на землю .

      Подумайте об этом иначе.

      Если вы хотите приобрести лесной массив, который десятилетиями находился в ведении лесников, то то факт, что его ухоженный, будет более ценным, чем альтернативный .

      Представьте себе землю, которую оставили расти без управления или обслуживания.

      Это вряд ли будет землей, в которую вы собираетесь инвестировать.

      Оценка земли укажет именно это в своих отчетах.

      14. Корректировка оценки: Характеристики почвы на участке

      Хорошую почву бывает трудно найти.

      Если вы хотите использовать землю под сельхозугодья, то вам необходимо убедиться, что на участке оптимальная почва .

      Это также относится к любому другому назначению земли, которое вы можете выбрать.

      Во время оценки земли оценщик изучит почву собственности, чтобы определить, подходит ли она для использования.

      Будет ли он выращивать определенные культуры?

      Будет ли это способствовать развитию?

      Потребуются ли обширные раскопки, прежде чем его можно будет использовать?

      Это все факторы, влияющие на оценку .

      Вы также можете получить предварительный отчет о почве с помощью MapRight.

      Если вас интересует подписка Mapright, вы можете воспользоваться нашей реферальной ссылкой.

      15. Корректировка оценки: Требования к землепользованию и зонированию

      Какие виды использования разрешены для вашей земли?

      Оценщик рассмотрит , ограничивает ли текущее зонирование собственности ее использование или потенциал , или как ее можно было бы развить иным образом.

      Зонирование варьируется от округа к округу, но требования в отношении землепользования и зонирования влияют на каждый отдельный участок земли.

      В самом простом смысле, требования к землепользованию и зонированию говорят вам , что землю можно и нельзя использовать для .

      Хотя зонирование не создает ценности само по себе, вы можете получить невероятно ценный участок земли совсем не в том месте из-за ограничений на зонирование.

      Поскольку трудно изменить зонирование, оценщики часто отмечают, что это препятствие, если земля могла бы быть использована для чего-то производительного на рынке.

      16. Корректировка оценки: Обременения и обременения

      Обременения и обременения могут сделать землю непригодной для использования.

      На некоторых участках собственности может быть сервитут для линии электропередачи, пешеходной тропы, водоснабжения, канализации, дренажа, водоотвода или консервации.

      Ваш оценщик задаст такие вопросы, как: «Как такой сервитут снижает стоимость собственности?»

      Они также могут включать , сколько землевладелец заслуживает в обмен на сервитут на своей земле , что само по себе может быть сложным.

      17. Корректировка оценки: Использование прилегающих земель

      Окрестности также важны для стоимости недвижимости .

      Поэтому оценщик приедет посмотреть вашу недвижимость.

      Когда на определенном рынке недвижимости наблюдается спад, это может отражаться на стоимости, присвоенной вашей собственности.

      Аналогично, то, что делается с другими землями в этом районе, может указывать на то, куда движется рынок.

      Иногда районы в целом переходят из сельской местности в жилую собственность.

      Оценщик земли может выделить, как эти изменения влияют на потенциальное использование земли.

      18. Корректировка оценки: Характеристики древесины

      Если у вас есть деревья на вашей земле, вы можете выбрать заготовку и продажу древесины .

      Оценка земли должна учитывать следующие вопросы.

      Можно ли продавать деревья на вашей земле в качестве древесины?

      Имеют ли они ценность древесины?

      Нужно ли их удалять?

      Есть ли у них эстетическая привлекательность, которую они добавляют к вашей собственности?

      Если это сосны, выросли ли они естественным образом? Это сосновая плантация?

      Когда на картинке появляются деревья, возникает так много вопросов.

      В большинстве случаев оценщик учитывает текущую и будущую стоимость деревьев и их рыночную стоимость.

      19. Корректировка оценки: Проблемы поймы

      Подвержены ли ваши земли затоплениям?

      Оценка земли позволит оценить это с использованием карты наводнений и наблюдения за земельным участком во время посещения объекта.

      Оценщик земли может также захотеть узнать, где на участке происходят наводнения, как часто они случаются, есть ли скорость и воздействие волн и какое влияние они могут иметь на участок.

      Все эти факторы могут повлиять на потенциал собственности и на то, как ее можно использовать, — таким образом, влияя на стоимость.

      20. Корректировка оценки: Подсоединение инженерных сетей и варианты канализации

      Подсоединения инженерных сетей и варианты канализации могут повлиять на стоимость земли , потому что они влияют на освоение земель.

      Если в собственности еще нет электричества, воды или канализации, то любой покупатель, надеющийся освоить землю, должен будет их ввести.

      Если нет существующих инженерных сетей и вариантов канализации, будет сложно подключить коммунальные услуги, и вам, вероятно, придется полагаться на альтернативные системы.

      Проще говоря, подводка коммуникаций к слаборазвитому участку земли требует больших затрат времени и средств.

      Много раз, когда говорят о том, что «поблизости» есть коммунальные предприятия, вводят в заблуждение , поскольку стоимость расширения коммунальных услуг до самого участка может быть непомерно высокой.

      Отсутствие инженерных сетей и вариантов канализации может негативно отразиться на оценке земли.

      Однако это не означает, что земля ничего не стоит.

      В США есть многих мест, где землевладельцы полагаются на частные колодцы и септические системы. .

      21. Корректировка оценки: История продаж недвижимости

      Ваш кредитор, вероятно, исследовал историю продаж недвижимости.

      Множественные продажи недвижимости за последние несколько лет или значительного повышения цен, не оправданного физическими улучшениями собственности, могут быть тревожным сигналом .

      Если кредитор считает, что цена была искусственно завышена, он может предложить меньшую сумму кредита.

      Чтобы узнать о других основных ошибках, допущенных при покупке, посмотрите наше видео ниже:

      22. Ваш кредитор может использовать другой метод оценки в качестве поддержки

      Как видите, у оценщика есть много вещей можно рассмотреть при использовании подхода сравнения продаж для оценки земли.

      Учитывая все эти потенциальные корректировки, ваш кредитор может запросить альтернативный метод оценки, который будет использоваться в качестве вспомогательного метода , особенно при небольшом объеме продаж.

      Это важно знать, поскольку альтернативный метод может привести к снижению оценочной стоимости.

      Ниже приведены некоторые примеры методов оценки, которые может запросить кредитор:

      Остаточный анализ:

      Оценщик определит , сколько будет стоить строительство конструкции , которая представляет собой наиболее эффективное и наилучшее использование земли в соответствии с зонирование.

      Например, если участок является жилым, это может быть дом на одну семью.

      Затем оценщик определит, за сколько эта структура может быть продана.

      Разница между продажной ценой и стоимостью строительства составляет стоимость земли.

      Доходный подход:

      Если земля имеет способность приносить доход, оценщик берет расчетный чистый денежный поток, а определяет, сколько типичный инвестор заплатил бы за этот денежный поток.

      Это станет стоимостью земли.

      23. Критически важно найти квалифицированного оценщика недвижимости

      Если вы покупаете или продаете землю, хорошая оценка будет иметь важное значение для вашей безопасности как владельца недвижимости.

      Что является ключевым фактором для получения надежной оценки?

      Выберите подходящего оценщика.

      Вот несколько пунктов, которые вы должны добавить в свой контрольный список при поиске.

      Классификация :

      Физическое лицо должно иметь лицензию или сертификат для работы в качестве оценщика .

      Минимальный уровень образования и опыта работы установлен на федеральном уровне.

      Лицензии обрабатываются каждым государством.

      Вы можете провести независимое исследование для своего штата , чтобы убедиться, что выбранный вами оценщик имеет надлежащую лицензию .

      Неспособность обеспечить это может привести к недействительной оценке и юридическим проблемам для оценщика.

      Компетентность :

      Оценщики должны быть компетентны для оценки собственности перед принятием задания.

      Тот факт, что они могут иметь юридические полномочия для оценки определенного типа собственности, не означает, что они смогут провести оценку вашей земли.

      Ознакомьтесь с типами недвижимости, которые они оценили ранее .

      Например, оценивали ли недвижимость в вашем регионе?

      А как насчет недвижимости с деревьями?

      Знакомы ли они с местными законами и постановлениями, которые могут повлиять на стоимость определенных элементов вашей земли?

      Знают ли они рынок, на котором находится ваша недвижимость?

      Причина :

      Зачем вам нужна оценка?

      Это важный фактор при выборе оценщика, поскольку оценщики часто специализируются на проведении оценок для определенных целей.

      Например, они могут использовать их для определения стоимости собственности при планировании наследственного имущества.

      Если это их специальность, то, возможно, было бы неразумно нанимать их, потому что вам нужно получить ссуду.

      Выбор неправильного оценщика может стоить вам времени и денег .

      Это также может повлечь за собой множество юридических осложнений.

      Убедившись, что вы нашли правильного оценщика, ваша оценка земли пройдет гладко!

      Если вам нужна помощь, вы всегда можете попросить совета у своего агента по недвижимости или брокера.

      Заключительные мысли

      Знаете ли вы, что на оценку земли ушло столько всего?

      Оценка земли — не шутка, но она важна для обеспечения справедливой рыночной цены.

      Просто убедитесь, что вы нашли подходящего оценщика , потому что он может сделать или сломать весь процесс.

      Мы что-нибудь пропустили? Дайте нам знать об этом в комментариях.

      Для получения дополнительной информации о покупке, продаже или инвестировании в пустующую землю ознакомьтесь с другими нашими ресурсами ниже.

      Мы здесь, чтобы помочь на протяжении всего процесса покупки и продажи земли!

      Если вы хотите купить землю по доступной цене, вы можете заглянуть на нашу страницу с объявлениями.

      Если вы заинтересованы в инвестировании в землю , вы можете прочитать нашу статью «Как начать инвестировать в землю».

      И если вы хотите продать землю , посетите нашу страницу о том, как продать свою землю.

      Если вы ищете бесплатную землю, ознакомьтесь с нашей бесплатной раздачей земли.

      Заявление об ограничении ответственности: мы не юристы, бухгалтеры или финансовые консультанты, и информация в этой статье предназначена только для информационных целей. Эта статья основана на наших собственных исследованиях и опыте, и мы делаем все возможное, чтобы она была точной и актуальной, но она может содержать ошибки. Обязательно проконсультируйтесь с юридическим или финансовым специалистом, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения.

      Эрика — бывший директор по доступному жилью в городе Нью-Йорк, а сейчас — земельный инвестор.Раньше она помогала жителям Нью-Йорка найти доступное жилье, а теперь помогает людям найти доступную землю в США.

      До основания Gokce Capital Эрика получила степень бакалавра архитектуры в Университете Южной Калифорнии и степень магистра в области городской политики в Колумбийском университете. Она работала архитектурным дизайнером и инженером в Нью-Йорке, прежде чем присоединиться к Департаменту сохранения и развития жилищного фонда города Нью-Йорка.

      Эрика в настоящее время живет в столичном районе Нью-Йорка со своим супругом, дочерью и кошкой.Она родом из Чикаго и до сих пор считает себя средним Западом в душе.

      Эрика также любит читать, писать и путешествовать (забавный факт, она посетила все 50 штатов и более 30 стран!). Ее новая книга «Ошибки при инвестировании в землю: 11 правдивых историй, которые нужно знать перед покупкой земли» теперь доступна на Amazon.

      15 способов, которыми оценщик определяет стоимость земли

      Опытный оценщик объясняет, как он исследует собственность, чтобы понять, что делает ее ценной, а что снижает ее стоимость.

      Зак Райан чуть не прослезился в тот день, когда он впервые ступил на частный остров у побережья Джорджии, его нетронутые пляжи никогда не были тронуты цивилизацией.

      Это было одно из самых красивых мест, в которых он когда-либо был, и это многое говорит о том, кто был нанят для определения стоимости некоторых из самых захватывающих больших участков сельской местности на юго-востоке.

      Оглядываясь на километры потрясающих пляжей и дикой природы, Райан знал, что впереди его ждет трудная работа: он должен был определить, сколько денег стоит этот остров.

      Как оценщик определяет стоимость земли?

      К счастью, такие эксперты, как Райан, владелец Zac Ryan Appraisal Services в Джексонвилле, штат Флорида, считают, что это тщательно продуманная комбинация науки и искусства, учитывающая широкий спектр факторов. Райан собирает свои выводы в книгу: «Это процесс, который может занять месяцы, и все это делается с целью достижения одного критического числа».

      Факторы, которые оценщик использует для определения стоимости земли

      Ниже приведены некоторые из наиболее важных факторов, которые оценщик учитывает при определении стоимости собственности.Их можно применить к любой земле, будь то обширный частный остров или скромный участок в 1 акр. Для покупателей земли эти факторы могут помочь вам узнать, справедлива ли цена на недвижимость, а также распознать плюсы и минусы земли, которую вы рассматриваете.

      1. Доступ

      Эксперты по земельной недвижимости скажут вам, что доступ является ключевым фактором при оценке рыночной привлекательности собственности, потому что — независимо от того, насколько велика недвижимость — ее использование ограничено, когда до нее трудно добраться. Когда Райан оценивает недвижимость, он задает ряд вопросов о доступе:

      • Можно ли к дому подъехать по близлежащей дороге или он не имеет выхода к морю?
      • Если есть — это доступ, является ли легальным доступом ?
      • Это публичное или частное?
      • Это асфальтированный или асфальтированный?
      • Односторонний или многосторонний?
      • Поддерживает ли дорога местный муниципалитет или ее должен обслуживать владелец?

      Все эти факторы могут повлиять на стоимость недвижимости.Фактически, некоторые кредиторы не одобряют ссуду на строительство дома на участке земли с частным участком дороги, не имеющем соглашения о техническом обслуживании.

      Наше интервью с земельным агентом в Алабаме Риком Борном более подробно объясняет доступ — и способы получения доступа к собственности, не имеющей выхода к морю — здесь.

      Райан сказал, что он также рассматривает внутренний доступ к большой собственности. Стоимость собственности может возрасти, если у нее есть внутренние дороги, обеспечивающие функциональный доступ к ключевым частям собственности.

      2. Топография

      Райан смотрит на топографию объекта при определении его потенциала использования. Например: измененное историческое водно-болотное угодье может быть идеальным для смягчения воздействия на окружающую среду водно-болотных угодий. Болотистая земля может не подходить для строительства, но может быть идеальной для охоты. Песчаные почвы могут ограничивать лесохозяйственный потенциал собственности. Некоторые объекты недвижимости были бы идеальными для развития, а некоторые — нет. Старая воронка или уникальная система оврагов могут повысить ценность из-за своей красоты.Райан обдумывает все возможные варианты использования, когда посещает собственность и изучает топографические карты земли.

      «Некоторые люди скажут, что это чрезмерно обдумывание, но если вы не будете в это вливаться, вы можете упустить возможность найти потенциальное использование и характеристики, влияющие на ценность», — сказал он.

      3. Удобства

      Есть ли в собственности особые удобства, которые сделают ее более ценной с точки зрения эстетической привлекательности? Возможно, есть набережная или красивый вид.

      «В целом эти особенности будут положительным фактором», — сказал Райан. «Единственный раз, когда их нет, — это когда их существование каким-то образом ухудшает использование всего имущества».

      Например, если большая река перекрывает доступ к большей части собственности, это может ограничить возможности землепользования.

      4. Конфигурация

      Способ оформления собственности может иметь большое влияние на стоимость.

      Неровная или узкая планировка может ограничить возможности использования или общее управление землей.Например, при планировке длинного узкого участка может не хватить места для установки большого оборудования, расчистки деревьев или установки септика.

      Как планировка влияет на охоту, лесопользование, потенциал развития? Создает ли это проблемы, например, делает его более уязвимым для злоумышленников?

      Оценщик принимает во внимание все эти факторы при рассмотрении планировки объекта недвижимости.

      5. Дикая природа

      Подобно тому, как охотник ищет доказательства того, что на земле побывал олень или другая дичь, Райан ищет подсказки, которые помогут ему понять, какие животные обитают на территории.

      Могут быть оленьи следы, царапины или навесы, но это только начало. Райан также будет искать вариации в растительности и топографии, которые подходят для поддержки разнообразных диких животных.

      «Это уже существует, или вам нужно будет его разработать и внедрить?»

      6. Место нахождения

      Как гласит старая пословица, местоположение — один из самых важных факторов в сфере недвижимости.

      «Если вы поместите одну и ту же собственность в два разных места, у них может быть совершенно разное использование», — сказал Райан.

      Например, участок площадью 500 акров рядом с городом может иметь потенциал для развития, в то время как тот же участок больше подходит для лесных угодий в сельской местности рядом с мельницей.

      Если недвижимость может быть использована под дома, близка ли она к школам, удобствам, рабочим местам? Какие налоги существуют в сообществе?

      Это факторы, которые оценщик должен учитывать при выборе местоположения недвижимости.

      7. Размер

      Так же, как покупка продуктов оптом может сделать их более доступными, посевные площади, проданные в больших количествах, обычно имеют более низкую цену за акр, чем меньшие участки.

      Райан учтет общее количество акров при оценке земли. Но он также рассмотрит спрос на тракт такого размера. Есть ли в сообществе люди, которые хотели бы получить 1000 акров земли?

      Спрос на разные размеры может варьироваться от региона к региону.

      8. Улучшения

      Улучшения, добавленные к свойствам, могут сделать их более ценными, в зависимости от рынка. Например, на некоторых рынках стоимость охотничьих угодий с тщательно продуманными домиками будет значительно выше, чем у земель без домиков.В других общинах вложение в домик может не принести землевладельцу хорошей прибыли на свои деньги.

      Улучшения могут быть физическими улучшениями земли или шагами, которые предпринимает продавец, чтобы сделать процесс более удобным для покупателя. Например, Raydient Places + Properties, компания по оказанию услуг в сфере недвижимости, которой принадлежит Rethink: Rural, предлагает объекты под названием «Сельские места», которые представляют собой избранные объекты, которые компания улучшает с помощью дополнительных физических функций, таких как ворота, ограждения, водопропускные трубы и проезды.Но компания также может позаботиться о некоторых делах, которые обычно возлагаются на покупателя земли, например о проведении обследования и обеспечении четкого права собственности на собственность.

      «Когда улучшение увеличивает истинный потенциал использования — и понимание покупателем потенциала использования — собственности, это увеличивает ее стоимость», — сказал Райан.

      9. Историческая практика управления

      История управления недвижимостью может повлиять на ее стоимость.

      Например, если охотничьи угодья управлялись в интересах дикой природы в течение многих лет, они были бы более ценными, чем охотничьи угодья, у которых этого не было, потому что они, вероятно, будут иметь более устойчивую популяцию дичи для охоты.

      Timberland, который десятилетиями находился под контролем лесников, был бы более ценным, чем сосны, оставленные расти без какого-либо управления или обслуживания.

      Например, большая часть рынков земли Raydient долгое время находилась под управлением ее материнской компании Rayonier, одного из крупнейших инвестиционных фондов лесной недвижимости в Соединенных Штатах. Преимущество этой 90-летней компании — годы исследований передового опыта, тщательный контроль за «выращиванием» лучших деревьев и последовательное руководство.Эта история управления сделает бывшее урочище Районье гораздо более ценным, чем лесные массивы, посаженные любителем.

      Те же самые соображения могут быть приняты во внимание в отношении сельскохозяйственных земель, рекреационных земель и другой собственности. Райан смотрит как на методы управления, так и на то, как долго они действовали, чтобы понять, как они влияют на стоимость собственности.

      «Я ищу что-то, что отделит землю от конкурентов в положительном или отрицательном смысле», — сказал Райан.

      10. Характеристики почвы

      Райан просматривает опубликованные исследования почвы, чтобы определить, подходит ли почва для конкретных целей. Он рассмотрит, пригоден ли он для выращивания определенных культур, подходит ли он для развития или потребуются обширные раскопки, прежде чем его можно будет использовать.

      Если почва оптимальна для любого вида землепользования, востребованного на местном рынке, это может увеличить стоимость собственности.

      11. Требования к землепользованию и зонированию

      Ограничения на землепользование и требования к зонированию являются критическими факторами, определяющими, для чего можно, а для чего нельзя использовать землю.

      Ключевые вопросы, которые рассматривает оценщик:

      • Ограничивает ли зонирование собственности потенциал ее использования?
      • Ограничивают ли земельные участки то, как они могут быть разделены или застроены?
      • Разрешено ли коммерческое использование? Жилой? Сельскохозяйственный?

      Зонирование варьируется от округа к округу.

      «В некоторых округах сельскохозяйственное зонирование означает, что вы можете построить только один [дом] на 20 акрах. В других округах это один на 100 акра », — пояснил Райан.

      Иногда, если рынок созрел для определенного использования, такого как застройка, оценщик может также подумать о том, насколько обременительным будет изменение ограничений на землепользование и зонирование.

      Райан, однако, отмечает, что зонирование само по себе не создает ценности. Например, если собственность во Флориде была зонирована так, чтобы разрешить горнолыжные склоны, это не имело бы никакой ценности, потому что Южный штат не имеет потенциала для горнолыжных склонов.

      12. Послабления и обременения

      На стоимость недвижимости могут повлиять сервитуты и обременения, которые могут сделать часть ее земли непригодной для использования.Земля на участке может иметь сервитут для линии электропередачи, пешеходной тропы, водоснабжения или канализации, дренажа, стока или сохранения.

      Как оценщик, у Райана была работа по выяснению того, как сервитут влияет на стоимость собственности, и по определению суммы денег, которую землевладелец заслуживает в обмен на сервитут на свою землю.

      «Это может быть совсем другая статья», — сказал Райан.

      13. Использование прилегающих земель и тенденции на рынке территорий

      Соседние владения могут улучшить конкретное использование земли или воспрепятствовать этому.Например, возникнут проблемы с размещением стрельбища по соседству со школой.

      То, что делается с соседней землей, также может быть индикатором того, куда движется рынок. Переходит ли недвижимость из ферм и лесных массивов в жилую недвижимость или застройку? Это может помочь определить потенциальное использование земли.

      14. Характеристики древесины

      Есть ли на земле деревья? Могут ли деревья продаваться как древесина, они малоценны для древесины и нуждаются в удалении, или они имеют эстетическую привлекательность?

      Если на участке есть сосны, они там росли естественным путем или это сосновые плантации?

      Если деревья можно заготавливать и продавать как древесину, Райан должен учитывать текущую стоимость деревьев, а также будущую стоимость.Например, 10-летняя древесина будет иметь меньшую ценность, если ее заготавливать немедленно, чем если бы ей дали еще 10 лет для выращивания.

      Он также принимает во внимание рынок древесины как таковой при определении товарности древесины собственности.

      15. Проблемы с поймой

      Используя карты наводнений и наблюдая за землей, Райан оценивает, подвержена ли земля затоплению. Если он видит зеленые водоросли, растущие у подножия многих деревьев, или если на лесной подстилке мало растительности, он знает, что местность, вероятно, подвержена наводнениям.

      И это только начало. Если земля подвержена затоплению, оценщик захочет узнать:

      • Где это происходит на участке
      • Как часто бывает
      • Если есть скорость и волновое действие
      • Какое влияние это оказывает на потенциал использования недвижимости

      Райан

      Как Райан начал свою карьеру оценщика

      Понятно, что определение стоимости земли — сложный процесс. Райан впервые вошел в бизнес, согласившись провести оценку жилого фонда для ссудо-сберегательного учреждения, в котором он работал в Северной Вирджинии.Но он скучал по своему родному штату Флорида, поэтому вернулся в штат и устроился на работу по коммерческой оценке — работа, которая ему не нравилась.

      Однажды его начальник попросил его оценить участок площадью 7000 акров в округе Мэрион.

      «Я был до смерти взволнован тем, что оказался там», — вспоминает Райан. «Было здорово иметь возможность получать деньги за то, чтобы кататься по чьей-то собственности. Я сконцентрировался на этом и теперь работаю почти исключительно на больших площадях ».

      Среди его клиентов — землевладельцы, покупатели земли, государственные учреждения и частные компании.Фактически, Rayonier полагается на Райана в части своих более крупных оценок.

      Оценщик описывает свою работу как «частично экономист, частично консультант по окружающей среде, частично бухгалтер, частично землеустроитель, частично геодезист и частично исследователь».

      Он говорит, что самое приятное чувство — это когда и продавец, и покупатель нанимают его для оценки одной и той же собственности. Это показывает, насколько все стороны уважают его окончательный номер.

      Для получения дополнительной информации об услугах по оценке Зака ​​Райана, напишите по электронной почте zac @ forestenvironment.com.

      Форма оценки земли — заполнить онлайн, для печати, заполнить, пусто

      Видеоинструкция и помощь в заполнении и заполнении формы оценки земли

      Инструкции и справка по форме оценки только земли

      эй, я сижу здесь с Джастином фруктами Джастин Брюс оценщик здесь, в северо-восточной Луизиане, я закончил Джастин за несколько лет мы на самом деле заключили много сделок, где мы отправили работу его так, как мы направили его клиентам и в мое мнение просто первоклассный парень должен провести оценку недвижимости, и, как правило, то, что мы просили их сделать, это были большие участки, некоторые следы на нескольких тысячах акров, и я помню, какой самый маленький было, вероятно, 200 с лишним акров, но это было довольно много на большом участке воды, во многих отношениях Джастин наш любимый парень имеет ученую степень в области лесоводства в Технологическом институте Луизианы, он был лицензированным оценщиком в течение десяти лет, и мы просто собираемся в первую очередь Джастин, вы знаете, входит в контекст сельской недвижимости, так как это то, что большинство людей смотрят объявления, это их то, в чем они заинтересованы, и если вы заинтересованы в том, чтобы заполучить Джейсона, нужно некоторые информируют Если вы хотите поговорить с вами об услугах, его информация будет в контактах, просто не стесняйтесь обращаться к нему Я рекомендую вам лично, чтобы вы знали, не стесняйтесь обращаться к нему и использовать все, что вам нужно, просто так я собираюсь для начала просто попросите вас просто рассказать нам немного общего обзора того, кто вы и чем занимаетесь, а затем я отвечу на пару конкретных вопросов о сельском обучении, конечно же, снова меня зовут Джастин преусс Я оценщик здесь, в Монро, и у меня была лицензия на 10 лет или около того, и я фактически работал в офисе с другим оценщиком Майклом Брауном, который примерно на десять или двенадцать лет дольше, чем я сейчас, и, как сказал Пэт, мы » повторно сертифицированные генеральные оценщики, и мы в первую очередь оцениваем коммерческую недвижимость. Я бы ничего, кроме жилой недвижимости, но мне больше всего нравится большая земельная часть, это правило и рекреационная недвижимость, сельскохозяйственная недвижимость, это то, что я люблю делать, и, конечно, мы делаем немного немного всего, что мы можем, от отелей до квартир, стрип-центров и подразделений, да, вы знаете, это всегда что-то другое, но да, мне всегда нравилось собирать детали, которые у вас есть, и вы смотрите на них и помогаете с те и те те и другие те и другие покупатели и участники, с которыми мне нравится разговаривать — хорошо, послушайте, опыт большинства людей или любое взаимодействие, которое они когда-либо имели в области недвижимости и оценок, касалось в первую очередь жилого помещения, так что в двух словах какая разница в первую очередь между тем, что вы делаете знать, что вы проводите оценку жилого фонда и коммерческую сторону, которую вы разделяете, и мы получаем это много и редко, когда вы найдете оценщика, который выполняет как жилые, так и коммерческие работы, просто потому, что не отставать от всего дня, это просто отнимает некоторое время почти все, но они правы и в жилых помещениях…

      Справочник по оценке сельскохозяйственной недвижимости

      Следующее обсуждение призвано помочь вам понять основы оценки сельскохозяйственной недвижимости. Необходимость в оценке может быть вызвана финансированием, планированием или расчетом по наследству, разделом собственности, установлением первоначальной основы, судебным иском и различными другими причинами.

      Лицензирование

      Небраска была первым штатом, который потребовал лицензирования оценщиков недвижимости, и делал это до 1975 года.Лицензирование теперь является универсальным в Соединенных Штатах в соответствии с федеральными постановлениями. В большинстве штатов существует несколько уровней лицензирования, указывающих на способности и полномочия индивидуального оценщика. Сертифицированный генерал — это высший уровень лицензирования, который разрешает этому оценщику работать с любой недвижимостью (сельскохозяйственной, жилой или коммерческой). Для получения лицензии Советом оценщиков Небраски требуется обширное образование и опыт, что также требует ежегодного повышения квалификации для поддержания этой лицензии.

      Специализация

      Большинство оценщиков сосредотачиваются на оценке только одной категории недвижимости, поскольку каждый тип требует значительного опыта, чтобы быть компетентным. Оценщик сельскохозяйственной недвижимости обычно не оценивает жилую недвижимость в городе, и наоборот, специалистом по жилой недвижимости. Оценщику необходимо твердое понимание отрасли, связанной с оцениваемой недвижимостью, полная библиотека производственных и других факторов, а также многолетний опыт работы в качестве оценщика.

      Исследование недвижимости

      Первый шаг в оценке сельскохозяйственной собственности — это понять ее со всех сторон. Когда задание получено, Agri Affiliates создает полный файл о законности и удобствах собственности. Получены такие элементы, как точное юридическое описание, облагаемые налогом акры, права на воду и регистрацию колодцев, сертифицированные NRD акры, базовые акры FSA, карты почв, налоги / оценки / здания, а также аренда школ и разрешения на лес. Файл должен включать все факторы, которые могут повлиять на производительность или стоимость собственности.

      Обладая этой информацией, оценщик готов провести тщательный физический осмотр. Не каждый акр должен быть просмотрен, но оценщик должен понимать местность, ограждения, водные объекты, состояние выгула, качество и состояние ирригационного оборудования, а также такие элементы, как доступ к собственности и внутри нее. Кроме того, необходимо также проверить степень, состояние и полезность улучшений зданий, а также состояние почв пахотных земель.

      Предметы, не входящие в физическую собственность, также должны быть исследованы.Подпадает ли собственность под действие сервитутов, которые мешают, совместимы ли сертифицированные NRD акры с фактически орошаемыми, является ли собственность предметом аренды, есть ли у NRD водораспределение или другие правила и положения. Любой фактор, влияющий на стоимость недвижимости, необходимо изучить и понять.

      Сопоставимые продажи

      После того, как все физические и юридические аспекты определены, оценщик может определить наиболее эффективное и наилучшее использование собственности, что является терминологией оценки, указывающей на наиболее экономически продуктивное использование, ограниченное юридическими, физическими и финансовыми соображениями.(Например, если нет сертифицированных орошаемых площадей, то орошаемая ферма не может быть наиболее эффективным и лучшим вариантом.)

      После того, как свойство исследовано и определено наиболее эффективное и наилучшее использование, можно начинать поиск продаж, сопоставимых с недвижимостью. Эти продажи должны происходить в одной и той же рыночной зоне и как можно более схожи по таким факторам, как дата продажи, размер, землепользование, тип почвы, оросительное оборудование и улучшения здания.

      Датой вступления в силу оценки может быть текущая дата или более ранняя дата, например 1990 год.В зависимости от удорожания, обесценивания или неизменности рынка действительно сопоставимые продажи могут быть ограничены всего несколькими месяцами или несколькими годами. Сопоставимые продажи для орошаемой фермы, возможно, должны поступать только из этого округа; для ранчо Sandhills из любой точки района Sandhills; и для коммерческого откорма из 2 или 3 штатов. В итоге сопоставимые продажи должны действительно быть сопоставимы со свойством Subject по как можно большему количеству характеристик.

      Три подхода к оценке

      Вместо продажи собственности для определения ее стоимости оценка представляет собой оценку того, за что имущество было бы продано, если бы оно было выставлено на продажу, — оценка рыночной стоимости.Все основано на юридических и физических удобствах собственности, а также на определении наилучшего и максимального использования. Оценщику доступны 3 подхода, с помощью которых можно оценить стоимость сельскохозяйственной собственности. В основе всех трех подходов лежит надлежащий анализ выбранных сопоставимых продаж.

      Стоимостной подход к оценке стоимости основан на дополнительной стоимости отдельных компонентов собственности. Как показывают сопоставимые продажи, какова стоимость на акр пахотных земель с круговым орошением, неорошаемых пахотных земель, пастбищных угодий или даже пустошей? Очевидно, что ирригационное оборудование, продуктивность почв и состояние ограждений пастбищ — все это имеет значение.Остаточная стоимость любых улучшений здания устанавливается с учетом возраста и физического состояния, полезности в соответствии с текущими сельскохозяйственными требованиями, а также воздействия сил за пределами собственности. Итак, как акр луга или бушель зерна для хранения добавляют к стоимости собственности?

      Метод сравнения продаж использует основу всей собственности в сравнении с отдельными площадями при стоимостном подходе. Если неулучшенная сельскохозяйственная собственность представляет собой 70% пастбищ, 10% лугов и 20% орошаемых пахотных земель — что сопоставимые продажи аналогичного размера и состава указывают на общую стоимость акра? Помимо общей стоимости акра, на стоимость могут влиять улучшения здания.Какой вклад недавно построенный дом площадью 5400 кв. Футов вносит в рыночную стоимость фермы в 1000 акров из расчета на акр?

      Метод доходности также основан на анализе сопоставимых продаж. В этом подходе используется математическая формула для преобразования показателей продаж в оценку стоимости объекта. Идентичный анализ проводится для каждой продажи и оцениваемого имущества, включая доход, производственный доход и расходы на имущество. Этот подход может применяться на основе участия собственника, включая все доходы и расходы.Или это может быть применено, как если бы собственность была предметом типичной аренды в пределах общины. Доход от аренды оценивается вместе со следующими четырьмя расходами: налоги на недвижимость, расходы на управление, ремонт и техническое обслуживание, а также страхование.

      Разница между доходами и расходами составляет чистый операционный доход (NOI). Для сопоставимых продаж NOI делится на продажную цену, чтобы получить ставку капитализации для продажи. Из сопоставимых продаж выбирается соответствующая ставка капитализации для объекта оценки.Чтобы получить оценку стоимости, уравнение меняется на противоположное, где NOI Субъекта делится на выбранную ставку капитализации. Таким образом, математическое уравнение дает оценку стоимости собственности.

      Сверка

      Три вышеуказанных подхода обычно указывают диапазон возможных значений. Затем оценщик должен согласовать этот диапазон с окончательной оценкой стоимости на основе силы или применимости отдельных подходов. Нынешняя рыночная эпоха быстро меняющихся доходов и расходов сделала доходный подход менее надежным.Однако могут быть применены два других подхода из-за большого количества совсем недавних продаж.

      Отчетность

      Согласно закону о лицензиях, конкретные обсуждения стоимости лицензированным оценщиком определенного имущества считаются оценкой. Каждая оценка должна быть подкреплена полным файлом, чтобы предоставить доказательства того, что оценщик правильно пришел к оценке стоимости. Другими словами, оценщик должен быть очень осторожным, давая «устную оценку». Agri Affiliates использует давно устоявшийся формат для отчетов об оценках.Этот формат единообразен для каждой оценки во всей компании. Формат отчета в основном соответствует изложенному выше. Это проверенный и проверенный формат, который ценят все, кто пользуется нашими услугами по оценке. Этот формат представляет собой письменный отчет об оценке по сравнению с отчетами в форме проверки, используемыми некоторыми оценщиками.

      VACANT LAND: Кошмар для оценщика

      ЗЕМЛЯ ВАКАНТОВ: Кошмар для оценщика

      Для многих оценщиков самый большой кошмар в их карьере начинается, когда кто-то запрашивает оценку незанятого участка земли.Проблема в том, что оценщик даже не знать, что кошмар начался, пока оценка не будет завершена и претензия не будет удовлетворена. На самом деле, слишком многие оценщики соглашаются уступить свободные участки земли, когда им не хватает опыт, чтобы правильно подойти к этим заданиям.

      Может показаться неожиданным, а может и нет, узнать, что большинство претензий, возникающих в связи с оценкой незанятых земель, вызваны оценщиком, фактически оценившим неправильную собственность. Особенно неприятно, когда после предъявления претензии или подачи иска оценщик признает, что он или она не были уверены, что они проверили правильные посылку, но пошли дальше и все равно составили отчет.

      Другие проблемы с претензиями возникают из-за неправильной идентификации, одна из которых связана с определением доступа. Оценщик выбирает то, что, по его мнению, является правильной собственностью. на асфальтированной дороге, поэтому предполагается, что доступ не является проблемой. Адвокат приходит, чтобы узнать, что участок, который должен был быть оценен, является прилегающим, внутренним участком, у которого нет доступа к этой дороге.

      Могут быть неучтенные сервитуты или другие проблемы, которые оценщик не обнаружил и не смог обнаружить в ходе проверки.Помимо взгляда на Правильная посылка, убедитесь, что в отчете достаточно рабочего языка:

      «Оценщик не может гарантировать, что собственность свободна от посягательств или сервитутов, и рекомендует дальнейшее исследование и осмотр».

      Возможность строительства участка земли, вероятно, окажет значительное влияние на его стоимость. И снова проблема возникает, когда участок, на который смотрит оценщик, плоский. и, казалось бы, пригодный для строительства, в то время как участок, предназначенный для оценки, имеет уклон 90 градусов.Плоский участок можно построить, но не всегда. Могут быть проблемы с почвой, проблемы грунтовых вод и т. д., о которых оценщик ничего не знает. Поскольку эти проблемы могут не подпадать под действие ограничивающих условий, важно включить формулировку, декларирующую, что оценщик не несет ответственности и не проводил расследования неявных условий, и не может дать окончательного мнение о сборке. Следует указать, что стоимость дана исходя из предположения, что земля пригодна для строительства:

      «Заключение оценщика стоимости основано на предположении, что нет никаких скрытых или неявных условий собственности, которые могли бы повлиять на возможность строительства.Оценщик рекомендует провести комплексную проверку через местный строительный департамент или муниципалитет, чтобы выяснить возможность строительства и пригодность собственности для предполагаемого использования. Оценщик не делает никаких заявлений, гарантий или гарантий ».

      Сводка

      Ни один оценщик не должен брать на себя задание по оценке стоимости свободной земли без необходимого опыта и без желания провести необходимый уровень исследования. для выполнения задания. Если вы принимаете такое задание, сейчас не время сокращать какой-либо этап процесса аттестации.На самом деле это может значить гораздо больше исследования, гораздо больше контактов с городскими архивами и официальными лицами, а также общение с местными брокерами по недвижимости и другими оценщиками, знакомыми с вакантными землями в их площадь и прошлую историю сайта. Может потребоваться либо описательная оценка, либо дополнение к одностраничной форме оценки незанятости земли. многие оценщики продолжают пользоваться. Если вы не уверены, что взимаемый вами гонорар компенсирует вам объем необходимой работы, вам лучше не примите задание в первую очередь.

      ФАКТИЧЕСКИЕ ПРЕТЕНЗИИ ИЗ LIA FILES

      СКАЗАТЬ ПРЕТЕНЗИИ

      Нет доступа

      Оценщик из Аризоны оценил 2,0 акра свободной земли в 160 000 долларов для своего клиента, ипотечного брокера. Этот брокер без ведома оценщика работал с кредитором с твердыми деньгами. Заемщик объявил дефолт по ссуде в размере 88000 долларов, объявив о банкротстве через 90 дней после того, как кредитор предоставил ссуду. Второй оценщик был удерживается кредитором для определения стоимости после того, как передача права выкупа была завершена.Этот оценщик оценил стоимость земли приблизительно в 90 000 долларов США на основе тот факт, что на участок не было доступа, т.е. он не имел выхода к морю.

      Кредитор твердых денег сначала подал жалобу в Совет штата Аризона. Правление пришло к выводу, что оценка действительно нарушает USPAP и наложила определенную дисциплину. Кредитор использовал полученные данные в качестве трамплина для подачи гражданского иска против оценщика о возмещении ущерба, оспаривая профессиональную халатность.

      Стало ясно, что оценщик должным образом не исследовал земельный участок, который оценивал.Оценщику был показан неправильный объект недвижимости владельцем / заемщиком, кто знал, что доступа к сайту нет, но не сообщил оценщику. Вместо этого он заставил оценщика подумать, что он должен осмотреть прилегающий участок. Оценщик мог легко обнаружить проблему, если бы он сверился с соответствующими картами, четко указав расположение 2 акров. служит обеспечением по ссуде.

      Несмотря на проблему ответственности, убытки были номинальными, поскольку стоимость земли все еще была достаточной для покрытия ссуды в твердой валюте, которую предоставил кредитор. заемщику.

      Неправильный лот

      Оценщик в Калифорнии принял уступку свободной земли от ипотечного брокера, несмотря на то, что оценщик провел не более двух или трех таких оценок. в его молодой карьере. Когда он попытался провести инспекцию, оценщик был сбит с толку неосвоенными, узкими извилистыми улочками на склонах холмов богатого города. сообщество. В конце концов оценщик наткнулся на то, что выглядело как участок, который он должен был оценивать, — квартиру, выходящую на улицу.У него были некоторые сомнения но решил, что это должен быть сайт. Сравнивая аналогичные продажи пустующих земель, он оценил лот в 465 000 долларов.

      Когда заемщик объявил дефолт, кредитор поручил провести оценку собственности другим оценщиком, который был хорошо знаком с рассматриваемым районом. Он быстро определил свой у клиента была большая проблема. Фактический участок, обеспечивавший ссуду, находился без выхода к морю и находился далеко вверх по склону, что, очевидно, делало его непригодным для строительства, даже если доступ мог быть обеспечен. Ипотечная компания ссудила 190 000 долларов на земельный участок, который можно было продать только за 5000 долларов соседнему землевладельцу.

      Излишне говорить, что был подан иск о возмещении ущерба. Оценщику пришлось признаться нам, что он только догадывался, где находится участок. Никто не встречал его на сайте чтобы показать ему, где он находится, и он никогда не задавал вопросов и не рассказывал своему клиенту о трудностях, с которыми он столкнулся при попытке определить местонахождение участка. Как оказалось оценщика даже не было на той улице!

      Чтобы защитить оценщика, мы смогли переложить часть вины на ипотечного брокера.Оказалось, что брокер знал о проблеме с лотом. потому что другой оценщик, нанятый для проведения оценки, сообщил, что не может определить местонахождение собственности. Эта информация не была передана застрахованному или кредитор. Ипотечный брокер также не смог сообщить кредитору о том, что у заемщика есть кредитные проблемы. Кредитор нарушил свои собственные правила, согласившись ссуду на недвижимость, расположенную за пределами приемлемого географического района, указанного в его собственных правилах кредитования.Кредитор из северной Калифорнии не стал бы обычно предоставляет ссуду на имущество за пределами своей территории без проведения второй проверки или без проверки имущества одним из своих кредитных специалистов.

      В конце концов, несмотря на проявленную небрежность со стороны как кредитора, так и ипотечного брокера, страховщик заплатил оценщику более 100 000 долларов.

      Приговор оценщику

      Не всякая оценка незанятого земельного участка приводит к появлению большого поселения.Оценщика из Огайо попросили произвести оценку пустующего земельного участка площадью 135 акров. Он оценил стоимость как 3,24 миллиона долларов. Кредитор предоставил заемщику ссуду на сумму более 3 миллионов долларов. Спустя всего 37 дней после выплаты денег заемщику произошел дефолт по кредиту. Заемщик была интернет-компанией, чей бизнес потерпел неудачу. Кредитор вступил во владение землей, но не предпринял никаких реальных усилий для ее перепродажи. Вместо того, чтобы продавать это с профессиональным Агент по коммерческой недвижимости, на участке была вывешена деревянная табличка «Продается», а оценщику предъявили иск за халатность.

      Получите последние уведомления о претензиях , доставленные на ваш почтовый ящик.

      Банк провел оценку, согласно которой стоимость собственности составила всего 515 000 долларов. В ходе судебного разбирательства Банк заявил, что фактическая стоимость была 0 долларов, потому что она никогда не продавалась.

      Наш эксперт-оценщик подтвердил первоначальную оценочную стоимость в 3,24 миллиона долларов.Кроме того, мы наняли банковского эксперта, который жестко раскритиковал многие аспекты деятельности банка. поведение при оценке заемщика для получения ссуды. У нас был риелтор, свидетельствовавший о стоимости большого участка с подъездом к автомагистрали, который был коммерческим, и усилия, необходимые для надлежащего сбыта такой собственности.

      Во избежание неопределенностей судебного разбирательства, урегулирование активно обсуждалось. Утверждение банка о том, что приемлемым будет не менее 1 миллиона долларов США, подверглось испытанию. неизбежно.

      Присяжные вынесли вердикт 9-0 в пользу оценщика и не сочли целесообразным вознаграждать Банк за его неспособность уменьшить убытки путем надлежащей попытки перепродать ценную бумагу. Как оказалось, присяжные из рабочего класса относились к оценщику, который, по их мнению, просто «выполняет свою работу», а не к Банку, который они думали, что «уронили мяч».

      Copyright 2004. Администраторы по страхованию ответственности.Все права защищены.

      Оценка земли — взгляд кредитора

      Если вы когда-либо использовали недвижимость в качестве залога для получения ссуды, вам, вероятно, требовалось провести ее оценку. Понимание того, как земельный кредитор использует оценку, важно для вас, поскольку это повлияет на условия кредита, которые вы в конечном итоге получите. Вы, наверное, слышали, что кредитор использует такие термины, как «авансовая ставка» или «отношение ссуды к стоимости», которые представляют собой просто сумму ссуды, деленную на оценочную стоимость (или, если вы покупаете землю, обычно меньшую из оценочной стоимости или покупная цена).Сумма кредита, которую ваш кредитор готов предоставить, будет зависеть в первую очередь от вашего финансового состояния, кредитной истории, платежеспособности и структуры ссуды. Но, помимо этих факторов, тип и стоимость обеспечения, которое вы предлагаете для обеспечения ссуды, также могут играть важную роль в определении максимальной суммы ссуды. В этой статье основное внимание уделяется тому, как характеристики собственности влияют на процентную ставку по ссуде, и выделяются пять ключевых аспектов оценки земли, которые кредиторы учитывают при принятии этого решения.Во многих случаях кредитор будет достаточно знаком с недвижимостью и рынком, чтобы принять это решение до получения фактической оценки, но та же логика, обсуждаемая в этой статье, будет использоваться в любом случае для определения отношения ссуды к стоимости, которую устраивает кредитор. .

      Имейте в виду, когда вы будете читать дальше, причина, по которой кредитор требует залог, заключается в том, чтобы погасить ссуду в случае, если заемщик не может заплатить в соответствии с условиями ссуды. Как вы можете себе представить, время, когда кредитор приобретает залоговое имущество и должен его продать, обычно является самым худшим временем для владения этим конкретным типом собственности.Из-за этого взгляд кредитора на текущую и потенциальную будущую стоимость обеспечения по ссуде обычно очень консервативен. Кредиторы ведут деятельность с низкой маржой и высокой долей заемных средств, и, если мы очень часто ошибаемся, мы не останемся в бизнесе слишком долго.

      Сопоставимые продажи

      Подход сравнения продаж является основным фактором оценки стоимости во многих оценках недвижимости. Но сегодня на ряде земельных рынков бывает трудно получить сопоставимые продажи из-за ограниченного числа недавних сделок.Кредиторы тратят много времени на анализ сопоставимых продаж, использованных оценщиком, и отсутствие сопоставимых продаж в последнее время является признаком того, что либо рынок медленный, либо недвижимость является очень уникальной. Любая причина обычно приводит к более низкой ставке аванса по ссуде. Отсутствие продаж, вызванное депрессивным рынком, может означать, что стоимость все еще падает, и когда сделки по продаже действительно возвращаются, они будут на более низком уровне, чем старые сопоставимые продажи, используемые оценщиком. Оценщик попытается снизить значения сопоставимых продаж, чтобы учесть это (и может использовать текущие списки недвижимости в качестве руководства), но это очень сложная задача с большой долей неопределенности.Что касается уникальной или дорогой собственности, предлагаемая ссуда до стоимости обычно ниже, чем «стандартная» недвижимость, потому что только ограниченный круг покупателей будет заинтересован или финансово способен купить этот участок. Это, конечно, не всегда так, поскольку некоторые очень уникальные объекты недвижимости имеют ценность на падающих рынках из-за дефицита аналогичных участков. Но, как указывалось ранее, ваш кредитор будет придерживаться консервативной точки зрения и, вероятно, предложит профинансировать меньшую часть собственности, которая, как считается, имеет ограниченный рынок.

      Еще одним объектом внимания кредиторов в части оценки сопоставимых продаж является изменчивость стоимостей. Если скорректированные значения, определенные оценщиком, находятся в широком диапазоне, кредитор рассмотрит, где именно в этом диапазоне заканчивается окончательная оценка стоимости вашей собственности оценщиком. Если он на высоком уровне, ожидайте большего дисконта от оценочной стоимости к предложенной сумме кредита. Опять же, кредиторы почти исключительно приобретают залоговое имущество, когда рынок участка плохой, поэтому нижняя граница диапазона оценочной стоимости является наиболее подходящей для использования при определении авансовых ставок.

      История продаж

      Еще до того, как оценка будет завершена, ваш кредитор, вероятно, (или должен был) исследовать историю продаж имущества, предлагаемого в качестве залога. В целом, многократные продажи недвижимости за последние несколько лет или значительное повышение цен, не оправданное улучшением физического состояния собственности, являются сигналом тревоги для кредитора в условиях перегрева рынка. Это не всегда так, но если ваш кредитор считает, что рост цен является неустойчивым, ожидайте предложения о более низкой сумме кредита.Кроме того, если залогом является собственность, которой вы уже владеете, многие кредиторы учтут вашу первоначальную покупную цену при установлении суммы ссуды (особенно, если ваша покупка была сравнительно недавней). Обналичить долю в земле, как правило, сложнее, чем та же практика с домами несколько лет назад, и мы знаем, чем это обернулось. Эта практика также была распространена на рынке сельскохозяйственных земель в конце 1970-х — начале 1980-х годов, и мы знаем, чем все обернулось, рискуя забить дохлую лошадь.

      Физический доступ

      Кредиторы обычно полагаются на поиски прав собственности и опросы для «юридической» проверки физического доступа к собственности, но оценка может дать некоторую ценную информацию для «функциональной» проверки. Чтобы лучше объяснить разницу, рассмотрим доступ к собственности. Титульный лист и платформа будут указывать на законный доступ к собственности, но оценка может выявить некоторые потенциально тревожные функциональные проблемы, связанные со средствами доступа к земельному участку. Например, я видел объекты, к которым разрешен доступ только через невысокую территорию, подверженную наводнениям.В юридических документах будет указано, что доступ был доступен, но обзор оценки может выявить фактор, который может серьезно снизить рыночную привлекательность участка. Это не должно заменять посещение объекта кредитным специалистом, но вы удивитесь, насколько часто этого не происходит.

      Описание района

      Посещение объекта — также лучший способ для кредитора получить представление о «районе» собственности, но комментарии оценщика также могут помочь определить, что типично для этого района.Подобно обзору сопоставимых продаж, более уникальный и / или специализированный продукт часто имеет более ограниченную группу потенциальных покупателей. Этот эффект усиливается при спаде на конкретном рынке недвижимости. Рассчитывайте на меньшее количество потенциальных покупателей, влияющих на предложение вашего кредитора по более низкой ставке аванса.

      Доходный подход к стоимости

      Этот раздел оценки земли является одним из наиболее важных для кредитора. На многих рынках стоимость собственности превышает то, что могут поддержать только денежные потоки территории.Нематериальные выгоды (рекреация, историческое значение и т. Д.), А также потенциальное более широкое и лучшее использование земли в будущем могут привести к повышению цен выше того, что текущие денежные потоки и ставки дисконтирования предполагают надлежащее значение. Опыт показал, что на депрессивном рынке (то есть в то время, когда стоимость залога наиболее важна для кредитора) стоимость недвижимости имеет тенденцию падать до своей «стоимости денежного потока», поскольку нематериальные выгоды не так высоко оцениваются потенциальными покупателями. Долгосрочная способность участка генерировать денежный поток обычно обеспечивает «нижний предел» ниже цены, поэтому этот базовый уровень цен является основным фактором для кредитора при определении суммы займа на конкретный участок земли.Чем больше разница между покупной ценой / оценочной стоимостью и «стоимостью денежного потока» участка, тем меньшую ставку аванса будет готов предложить ваш кредитор. Вы должны рассчитывать на более высокий первоначальный взнос для рекреационной зоны по сравнению с другой сельскохозяйственной зоной с надежными и стабильными денежными потоками.

      Таким образом, динамика кредитного бизнеса требует консервативного подхода к установлению авансовых ставок, и ваш кредитор рассмотрит, что может случиться со стоимостью конкретной собственности в трудные времена, прежде чем принимать решение о том, сколько предоставить в долг.Характеристики и история собственности, указывающие на низкую конкурентоспособность, спекулятивную оценку или ограниченный денежный поток, снизят предлагаемую вам ставку аванса. Осведомленность об этих факторах во время обсуждений с кредитором должна сослужить вам хорошую службу в переговорах о лучших условиях финансирования для вашей ситуации.

      Этот контент не может быть использован или воспроизведен каким-либо образом, частично или полностью, без письменного разрешения LANDTHINK. Использование этого контента без разрешения является нарушением федерального закона об авторских правах.Статьи, сообщения, комментарии, мнения и информация, предоставленные LANDTHINK, предназначены только для информационных и исследовательских целей и НЕ заменяют и не совпадают с советами адвоката, бухгалтера, брокера по недвижимости или любого другого лицензированного специалиста по недвижимости. LANDTHINK настоятельно рекомендует посетителям и читателям обращаться за профессиональным руководством и советами по вопросам покупки, инвестирования или продажи недвижимости.

      Добавить комментарий

      Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *