Росреестр

Мошенничество с квартирами умерших

Схемой завладения квартирой является подделка доверенности от имени умершего человека. По этой доверенности злоумышленники отчуждают его жилье. При этом может быть задействован недобросовестный нотариус. Подпись умершего в доверенности либо подделывается, либо отсутствует.

Мошенничество с договором пожизненного содержания

Многие одинокие старики в силу своей юридической неосведомленности зачастую поддаются на уговоры мошенников и вместо договора пожизненного содержания заключают договор дарения. Как правило, в договоре дарения вписывается пункт, по которому сохраняется право проживания собственника в переходящей по договору дарения квартире, в силу чего договор дарения становится ничтожным и не подлежит государственной регистрации.

Мошенничество с квартирами одиноких лиц, страдающих алкоголизмом

Мошенники вычисляют квартиры, в которых проживают одинокие алкоголики. Далее с ним выпивают, а затем начинают снабжать его выпивкой, не требуя с него до определенного момента денег. Через какое-то время собственнику выставляется счет за выпитое и предлагается его погасить. Для получения согласия на продажу жилья или на получение доверенности мошенники могут использовать, кроме спаивания человека, различные психотропные средства, которые будут подталкивать клиента к добровольному согласию на сделку. Как правило, сделка совершается по доверенности.

Мошенничество с квартирами одиноких пенсионеров

В этом виде мошенничества обычно действует не один человек, а целая преступная группа. Завладев паспортом пенсионера, мошенники приватизируют квартиру через подставное лицо, внешне похожее на владельца паспорта. А затем квартира продается.

Продажа квартиры по поддельным документам

Одним из способов обмана является продажа объекта недвижимости по оригиналам правоустанавливающих документов, но по паспорту с новой вклеенной фотографией. По поддельным документам сделки в большинстве случаев проводятся с участием недобросовестного нотариуса. На такой объект изготавливаются фальшивые документы. При этом подлинники правоустанавливающих документов могут быть похищены у настоящего собственника жилья и использоваться при изготовлении фальшивых документов. А затем подыскивается добросовестный покупатель, который приобретает квартиру по заниженной цене и по фальшивым документам.

Подделки документов часто маскируются умышленными изменениями их внешнего вида: загрязнением поверхности, искусственным внесением признаков износа документа; нередко отдельные фрагменты заливаются или пачкаются различными красителями и горюче-смазочными материалами.

Наиболее распространенные изменения первоначального содержания – это изменения содержания рукописных и печатных текстов, оттисков печатей и штампов, замена листов (изменение резолютивной части решения суда).

Содержание текстов изменяется путем подчистки, дописки (дорисовки), либо удаляется травлением (смыванием).

Подделка документов осуществляется также с применением техники (фотографирование, сканирование, светокопирование).

Мошенничество с квартирами, не имеющими наследников

Узнав о смерти одинокого владельца жилья, не имеющего наследников, мошенник подделывает свидетельство о рождении и подает заявление с просьбой о регистрации, в котором указывает, что собственник являлся его наследодателем. Еще одним вариантом такого мошенничества является нахождение замены родственникам этого квартиросъемщика. Ими могут оказаться однофамильцы, либо дальние родственники, которые не могут наследовать квартиру. В суд подается исковое заявление, в котором выдвигается требование признать право собственности на квартиру. Если суд принимает положительное решение, то на основании этого решения регистрируется право собственности. В дальнейшем квартира продается.

Сделки с жильем, отягощенными арестами и запрещениями.

Такие квартиры предлагаются покупателям по подложным документам или с мнимым урегулированием имущественных прав, когда арест или запрещение якобы снимаются путем судебного урегулирования этого вопроса. Иногда квартира, отягощенная юридическими запрещениями, продается в первые же несколько дней после наложения такого запрещения за очень низкую цену. Так как сведения о наложенных запрещениях или неисполненных обязательствах на объект недвижимости попадают в Росреестр через 3-5 дней после вынесения решения. Расчеты в таких случаях производятся до оформления сделки. Встречаются ситуации, когда к аферистам обращаются за помощью продать свое жилье собственники, которые не могут продать свое обремененное жилье сами.

Ложная регистрация сделки в Росреестре

Мошенники могут предложить заявителю осуществить регистрацию сделки через «знакомого регистратора» за дополнительную оплату. После окончания лжерегистрации обманутому покупателю заявляют, что сделка прошла регистрацию, вручают ему поддельные документы, за которые он платит оговоренную сумму. Подделываться может как расписка в получении документов, так и иные документы.

Продажа квартиры по ложному адресу

Одной из схем мошенничества является продажа квартир по ложному адресу. В этой схеме мошенничества аферисты находят доверчивого иногороднего покупателя, плохо знающего город и не ориентирующегося на местности. При показе квартиры его ведут в центр города и показывают комфортабельную квартиру, которую мошенники сняли на время для показов. Эту квартиру покупатель и собирается купить. Оформляются же документы на какую-нибудь квартиру, не пользующуюся спросом и находящуюся на периферии. Для реализации этой аферы мошенники вводят в заблуждение доверчивого покупателя. Для этого они используют совпадения в названиях улиц, меняют таблички с номерами домов и квартир и т.д.

Мошенничество при завещании жилья

Если правоустанавливающим документом на квартиру является завещание и продавец указан в нем как единственный наследник, то в такой ситуации мошенничество практически невозможно. Но если продавец показывает свидетельство о праве наследования по закону, то здесь следует проявить осторожность, потому, что наследник может скрыть от покупателя факт существования других наследников.

Многократная продажа жилья

Используя эту схему мошенничества аферисты подделывают документы пользуясь современной цветокопировальной техникой. Учитывая, что регистрация сделки в Росреестре может производиться с задержкой, продавец просит осуществить с ним окончательный расчет сразу после нотариальной процедуры. Аферисты могут продать одну и ту же квартиру несколько раз за один день. Подделка может быть обнаружена только при регистрации сделки.

Продажа квартиры по дубликату приватизационного документа

Такое мошенничество может быть проведено владельцем квартиры, задумавшим аферу со своим жильем. Владелец квартиры после ее приватизации получает приватизационный документ и делает дубликат приватизационного документа. Затем он находит двух покупателей на квартиру и продает ее им обоим. Для продажи первому покупателю он использует оригинал приватизационного документа, а для продажи второму — его дубликат. Учитывая, что расчеты за квартиру осуществляются до регистрации договора купли-продажи, мошенник успевает провести сделки с обоими покупателями и получить деньги с каждого из них. Новым владельцем жилья становится тот из них, который раньше зарегистрирует договор. 

Самые распространенные способы быть обманутыми при покупке дома или квартиры в чужой стране.

Виды риска

Речь идет о таких рисках, как замораживание строительства, незавершенное строительство домов, серьезная задержка сдачи объекта при покупке жилья в новостройке на этапе строительства.Часто строительные компании обманывают, неправильно оформляя документы.

Стоит учитывать общие тенденции рынка: история знает множество ситуаций, когда покупка квартир с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене привела к финансовым потерям из-за кризиса.

Не исключен такой момент, когда риелтором может оказаться обычный аферист, имеющий привычку исчезать после получения денег покупателя.

Подводные камни

В Европе существует такая практика, как лицензирование риэлторов. Лицензия выдается только после сдачи потенциальным риелтором серии экзаменов. Кроме того, такой документ требует ежегодного подтверждения, которое может стоить до пяти тысяч евро.

В ряде стран Европейского Союза только лицензированные агенты могут покупать и продавать недвижимость. При этом деятельность риэлторов четко регулируется и контролируется государством.

Но так называемые «черные» риелторы, не имеющие лицензии, имеют привычку использовать доверие и незнание иностранных покупателей и обманывать их.Только один пример — россиянин приобрел квартиру в Испании, договорился с агентом о помощи в ремонте жилья, но до середины процесс не дошел, так как агент просто исчез, забрав с собой ключи от квартиры и аванс. на ремонтные работы …

Проблемные строительные компании / строители

Проверка застройщиков и риэлторов перед заключением сделки

Перед заключением сделки необходимо проверить застройщика и риэлтора, с которым он работает. Необходимо уточнить несколько моментов:

— есть ли у застройщика страхование ответственности;
— внесла ли застройщик депозит в случае банкротства или незавершенного строительства;
— действует ли принцип залога, который вы должны заплатить в размере от двадцати до тридцати процентов от суммы покупки, а оставшиеся деньги платить при сдаче объекта или поэтапно по мере строительства.

Также необходимо убедиться в надежности риэлтора или компании, на которую он работает. Вы должны искать информацию в сети.

Насколько справедлива цена объекта?

Требуется официальное поручение, в котором прописана цена объекта, за который он продается собственником. Если цена завышена, откажитесь от дальнейшего сотрудничества.

Осторожно! Скидки!

Если объект продается по низкой цене, стоит выяснить причину скидки. Даже если вам говорят, что владельцу срочно нужны деньги или он переезжает в другое место, обратите внимание на его адвоката или нотариуса на наличие неоплаченных долгов или других обязательств.В противном случае вы можете купить кредитную линию вместе с обязательством выплатить эти долги. Если выяснится, что есть долги, заранее договоритесь и напишите в договоре, на чьи плечи ложится этот платеж.

Также стоит обратить внимание на состояние жилья, будет лучше, если объект будет осматривать независимый специалист. Не исключено, что состояние жилья проблемное или даже аварийное, поэтому так сильно снизилась цена.

Документация

Выберите хорошего и надежного юриста и поручите ему изучить документацию на приобретаемый объект перед заключением сделки. Платите за качественный перевод документов, если вы не знаете язык, на котором они составлены. Задавайте уточняющие вопросы своему юристу по всем не совсем понятным вам моментам.

Проверка документации так важна, иначе у вас могут возникнуть серьезные проблемы с оформлением прав собственности.

Расходы «в процессе»

Обратите внимание на то, как принято платить риэлторский интерес в той стране, где вы собираетесь покупать недвижимость.Это необходимо сделать продавцу или покупателю. Возможно, стоит нанять кого-то, кто разбирается в структурировании сделок и налогообложении.

Техническое состояние и коммунальные услуги

Обратите особое внимание на состояние объекта. Таким образом, вам не придется вкладывать большие средства в ремонт. Уточните, во сколько вам будет стоить это жилище в будущем. Спросите у продавцов, сколько они платят за коммунальные и другие услуги по содержанию объекта.

Если учесть все вышеперечисленные нюансы, то риск остаться обманутым однозначно снизится. Главное правило успешной покупки таких серьезных и дорогих объектов, как недвижимость — всегда быть начеку, все проверять и все понимать. Бдительный клиент никогда не станет жертвой обмана.

Лучшие советы по предотвращению распространенных мошенников

Поиск квартиры должен быть веселым и увлекательным, но мошенничество с арендой может превратить положительный опыт в отрицательный. Хотя большинство объявлений являются законными, арендаторам важно научиться распознавать и избегать мошенничества с объявлениями и мошенничества.

Недавнее исследование списка квартир с участием более 1000 арендаторов показало, что 43,1 процента арендаторов сталкивались с объявлениями, которые, по их мнению, были мошенническими, а 6,4 процента арендаторов потеряли деньги из-за мошенничества с арендой. Более молодые арендаторы в возрасте от 18 до 29 лет на 42 процента чаще теряют деньги в результате мошенничества, вероятно, из-за отсутствия опыта аренды. Почти 90 процентов арендаторов, потерявших деньги из-за мошенничества, изменили свой подход к поиску жилья, чтобы избежать повторного мошенничества.

Прочтите наши главные советы по предотвращению мошенничества, чтобы вам не пришлось усердно учиться.

Мошенничество с арендой происходит, когда кто-то, утверждающий, что является управляющим недвижимостью или арендодателем, в некоторых случаях фактическим арендодателем, пытается арендовать недвижимость, которая не существует, не арендуется или существенно отличается от рекламируемой. Мошенники пытаются собрать регистрационный взнос, гарантийный депозит или арендную плату до того, как потенциальный арендатор обнаружит мошенничество. При поиске следующего дома арендаторы ставят на карту много конфиденциальной информации и должны заранее внести солидный гарантийный залог.Доступ к такой важной информации и средствам может легко соблазнить мошенников, поэтому арендаторам следует проявить смекалку и обратить внимание на потенциальные схемы при переезде.

Лучший способ избежать мошенничества — знать распространенные виды мошенничества с арендой. Мы попросили опрошенных арендаторов классифицировать свои случаи мошенничества и расположили эти распространенные типы мошенничества при аренде от наиболее распространенных до наименее распространенных:

1. 1. Bait-and-Switch: Рекламируется недвижимость, отличная от имеющейся в аренде. , и мошенник пытается получить залог или подписать договор аренды на это имущество.
   2. Phantom Rentals: Мошенник составляет списки мест, которые не существуют или не сдаются в аренду, и пытается заманить арендаторов низкими ценами.
   3. Угнанные объявления: Поддельный домовладелец размещает объявления о недвижимости с измененной контактной информацией. Дома, выставленные на продажу, часто повторно указываются как аренда при таком мошенничестве.
   4. Отсутствующие удобства: Настоящая аренда указана как имеющая функции и удобства, которых ей не хватает для получения более высокой арендной платы, что на рынке аренды эквивалентно ловле кошек в онлайн-знакомствах. Агент по аренде пытается убедить арендаторов подписать договор аренды, прежде чем они заметят недостающие удобства.
   5. Уже сдано в аренду: Настоящий или фиктивный арендодатель пытается получить плату за подачу заявления или гарантийный залог за аренду, которая уже сдана в аренду.

Обратите внимание, что во многих из этих схем мошенничества мошенники используют слегка измененные реальные списки, что затрудняет обнаружение мошеннических списков. Посещение объекта недвижимости может помочь выявить мошенничество, но арендаторы, переезжающие из других городов, часто подписывают договор об аренде незаметно.Если вы не можете посетить собственность, попросите друга или члена семьи, которому вы доверяете, навестить вас.

Мошеннические объявления имеют тенденцию выглядеть очень похожими на законные, что отчасти является причиной того, что так много арендаторов попадают в ловушку мошенничества. В некоторых случаях мошенники копируют реальные объявления и просто изменяют контактную информацию, что затрудняет обнаружение мошенничества.

Вот несколько советов по выявлению фальшивых объявлений:

1. 1. В объявлениях нет адреса или фотографий: Если в объявлении не указан адрес или фотографии, то вероятность того, что оно фальшивое, больше.Если предоставлен адрес и внешние фотографии, вы можете подтвердить аренду с помощью Google Street View. Еще один шаг, который вы можете предпринять, чтобы избежать мошенничества, — это поиск по адресу объявлений на других сайтах. Если вы найдете объявления об одном и том же аренде на разных сайтах, убедитесь, что контактная информация и сведения о списках совпадают с данными о компании, которую вы видели.
   2. Слишком хорошие цены, чтобы быть правдой: Мошенники часто выставляют недвижимость по цене ниже рыночной, чтобы привлечь больше интереса со стороны арендаторов.Для перспективы взгляните на среднюю арендную плату в вашем городе здесь. Если вы найдете квартиру по ценам намного ниже, чем сопоставимая аренда в том же районе, объявление, скорее всего, будет мошенничеством. Если вы собираетесь сдавать в аренду, обязательно посетите объект размещения перед отправкой любых платежей.
   3. Рекламирует процесс без проверки: Чтобы привлечь арендаторов с ограниченными возможностями, например, с плохой кредитной историей или криминальным прошлым, мошенники будут рекламировать квартиры без процесса проверки.С осторожностью относитесь к аренде, не требующей проверки кредитной истории и кредитоспособности, и убедитесь, что недвижимость является законной, прежде чем вносить залог.

Даже если листинг выглядит полностью законным, все равно существует небольшой риск мошенничества. Мошенники пытаются получить деньги заранее, часто до того, как потенциальный арендатор осмотрит квартиру. Перед оплатой проверьте легитимность недвижимости.

Примите следующие меры, прежде чем производить какие-либо платежи, чтобы избежать потери денег в результате мошенничества с арендой:

1. 1. Посетите объект лично: Посещение объекта размещения — лучший способ обнаружить мошенничество, потому что вы убедитесь, что квартира соответствует деталям объявлений и фотографиям.Если вы не живете поблизости, найдите кого-нибудь, кому вы доверяете, чтобы посетить этот отель.
   2. Подтвердите арендодателя: В некоторых случаях мошенники получают доступ к чужой квартире, которую они снимают, например, разбив окно. Как правило, вы можете подтвердить право собственности на недвижимость, просмотрев городские записи или поговорив с менеджером здания, если вы арендуете кондоминиум или сдаете в субаренду.
   3. Попросите поговорить с текущими арендаторами: Разговор с текущими арендаторами поможет вам подтвердить информацию, предоставленную арендодателем.Кроме того, они могут предоставить дополнительную информацию об аренде, например, сообщить, есть ли какие-либо проблемы, например, сломанный прибор.
   4. Аренда от надежных компаний по управлению недвижимостью: Если вас особенно беспокоит мошенничество или незаметный переезд в квартиру, аренда у крупной известной компании по управлению недвижимостью может быть вашим лучшим выбором. Более крупные объекты обычно имеют доверенных агентов по аренде и следуют установленной процедуре, чтобы вы могли быть уверены, что вас не обманут.
   5. Не платить наличными или банковским переводом: Мошенники обычно просят оплату наличными или банковским переводом, потому что эту форму оплаты невозможно отследить. По возможности используйте кредитную карту или, если это невозможно, чек. В одном распространенном мошенничестве с арендой жилья кто-то изображает домовладельца, живущего за границей, часто миссионера. Они просят банковский перевод залога или арендной платы и обещают отправить ключи.
   6. Будьте осторожны с конфиденциальной информацией: Заявки на аренду обычно требуют предоставления конфиденциальной информации, такой как номер социального страхования или номер банковского счета.Прежде чем предоставлять эту информацию, проверьте законность собственности, чтобы избежать кражи личных данных.
   7. Подтвердите цены и характеристики перед подписанием договора аренды: При заселении арендаторы иногда обнаруживают, что рекламируемые удобства отсутствуют или предположительно включенные расходы (например: коммунальные услуги, парковка) на самом деле не являются частью арендной платы. Убедитесь, что все, что указано в объявлении или обещано устно, прописано в договоре аренды, прежде чем подписывать или вносить залог. После того, как вы подписали договор аренды, вы, скорее всего, привязаны к квартире, как есть.

Следование этому совету поможет вам избежать мошенничества при аренде и найти дом, который вам нравится. К сожалению, иногда даже самый осторожный арендатор может стать жертвой мошенничества с арендой. Если вы столкнулись с мошенничеством при аренде жилья, вы можете подать заявление в местное отделение полиции и обратиться за помощью в ваше государственное агентство по защите прав потребителей. Федеральные агентства обычно не могут действовать от вашего имени, например, помогая вернуть мошеннический депозит, но они могут использовать жалобы, представленные здесь, для выявления закономерностей злоупотреблений.

4 шага, чтобы избежать обмана на рынке покупателей

Pulkit решил купить квартиру, которую владелец отдавал, почти на 5 процентов ниже рыночной. Продавец сообщил, что не может содержать дом и, следовательно, продает недвижимость. Однако после того, как он переехал в собственность Педдар-роуд-роуд, он увидел, что крыша протекала во время сезона дождей, а стены тоже стали влажными. Pulkit пришлось потратить огромную сумму, чтобы исправить все проблемы.

Опыт Pulkit предупреждает нас об осторожности на рынке недвижимости. Это особенно актуально на рынке покупателя, поскольку многочисленные доступные и более дешевые варианты могут слишком взволновать, чтобы проявлять осторожность. Вот четыре вещи, которые вы должны сделать, чтобы получить максимальную отдачу от сделки:

1. Посетите другие объекты недвижимости

Поскольку это рынок покупателя, вам следует обратить внимание на другие варианты. Просматривая ряд новых объектов недвижимости в Индии , вы сможете найти ту, которая соответствует вашим требованиям.Более того, посетив целый ряд объектов недвижимости, вы сможете увидеть различия в структуре, планировке и расположении жилья. Это может занять у вас много времени или даже несколько дней в месяц, но оно того стоит.

2. Участвуйте в онлайн-форумах

Несколько веб-сайтов по недвижимости в Индии имеют форумы, где покупатели и продавцы домов могут участвовать и делиться своим опытом. Подобно интернет-магазинам, где вы можете прочитать обзор продукта перед покупкой, вы сможете много узнать о жилых проектах на этих форумах.Вам не нужно активно участвовать в обсуждениях, просто просматривая рецензии и подписываясь на обсуждения по темам, которые вас интересуют, вы получите актуальную рыночную информацию. Эта информация может отличаться от сведений о микрорынках, на которые вы должны обратить внимание для домов, преобладающей ставке за квадратный фут в данном районе и брокерских сборах, а также других небольших, но важных подробностей о социальной инфраструктуре и др. Манав решил принять участие в одном из таких обсуждений и обнаружил, что в части Нью-Алипора в Калькутте, где он составлял короткий список объектов недвижимости для посещения, часто случались перебои в подаче электроэнергии.Он решил не посещать готовые к заселению квартиры в Новом Алипоре.

3. Учитывайте все факторы

Не совершайте ошибку, выбирая недвижимость только потому, что она соответствует вашему бюджету. Учтите сопутствующие факторы, влияющие на пригодность для проживания в собственности. Например, недвижимость в районе Бехала в Калькутте дешевле, потому что эти районы остаются заболоченными в течение нескольких дней даже после нескольких часов сильного ливня. Если вы неосознанно согласитесь на такую ​​собственность, вам придется нести ее последствия на долгие годы.Следовательно, не делайте цену единственным параметром для выбора дома. Если вы приедете к дому в лучшем районе, который немного дороже, лучше выбрать его. Поскольку это рынок покупателей, вы в любом случае сможете договориться с продавцом, чтобы получить за него хорошую цену.

И последнее, но не менее важное:

4. Не верьте всему, что слышите

Не прислушиваться к спекулянтам на фондовом рынке является практическим правилом. не обращать внимания на слухи.Многие люди могут попросить вас подождать подольше в надежде, что цены на недвижимость еще больше упадут. Однако рынки недвижимости могут измениться в любой момент. Если вы нашли хорошую недвижимость в Мумбаи или любом другом городе, который соответствует вашему бюджету, не стесняйтесь ее искать. Возможно, вы не захотите проигрывать другим покупателям, ожидая падения цен!

Избегайте мошенничества при покупке недвижимости

Не каждый день вы решаете купить недвижимость, верно? Есть миллионы людей, которым никогда не удастся осуществить мечту, которую вы видели и реализовали.Покупка недвижимости предполагает большие финансовые обязательства в течение длительного времени. Следовательно, при заключении таких сделок необходимо соблюдать необходимую осторожность. Несмотря на то, что в индийской индустрии недвижимости сейчас действуют правила и нормы, удобные для клиентов, покупателю важно проявлять бдительность, учитывая участие нескольких сторон и чрезмерное количество бумажной работы, связанной с покупкой недвижимости. Чтобы избежать мошенничества, необходимо учитывать следующие ключевые аспекты:

Подтверждение истинного владения

Часто посредники участвуют в переговорах и обсуждениях, связанных с недвижимостью.Для покупателя жизненно важно установить истинного владельца собственности, чтобы избежать любого обмана / мошенничества со стороны владельца и / или посредников. В случае, если продавец обладает доверенностью от имени владельца, покупатель должен подтвердить ее истинность, а затем продолжить сделку. Чрезвычайно важно, чтобы договор заключался только между покупателем и истинным владельцем недвижимости, в противном случае в будущем могут возникнуть юридические осложнения.

Подтвердить одобрение банка / учреждения

Существует простой и легкий способ проверить, является ли собственность «чистой», поскольку банки / финансовые учреждения одобряют только юридически одобренную собственность, которая имеет необходимые документы.Это может помешать покупателям инвестировать в мошенническую собственность и быть обманутым разработчиком / продавцом.

Подтвердить документ о праве собственности

Проверка документа о праве собственности является обязательной, если вы хотите установить, принадлежит ли собственность на имя застройщика / продавца, а также перепроверить, принадлежит ли ему право продажи. Кроме того, лучше проверить оригинал документа, чем полагаться на фотокопии, предоставленные разработчиком / продавцом, и подвергать его дальнейшей проверке авторитетным юридическим консультантом.Рекомендуется избегать покупки недвижимости, если название земли неясно, поскольку это может привести к судебным разбирательствам в будущем.

Акт завершения проверки

Акт завершения выдается муниципальными властями и подтверждает, что здание построено в соответствии с утвержденными планами и готово для проживания. В противном случае местные власти могут посчитать здание или его часть построенными незаконно и прибегнуть к его полному или частичному сносу.

Подтвердить одобренную планировку

Покупатели должны получить копию одобренной планировки здания у застройщика / продавца недвижимости.Подтверждение того, что план / планировка здания и строительство одобрены властями, снизят такие риски, как задержка выполнения или отмена планов проекта. Эта быстрая проверка гарантирует, что план является законным и покупатель не будет обманут после первоначального взноса.

Подтверждение сведений о районе Застройщики используют такие термины, как супер-застроенная площадь, застроенная площадь и ковровая площадь, чтобы устанавливать и сообщать цены на недвижимость. Покупатель должен подтвердить площадь ковра в рассматриваемой собственности, измерив фактическую площадь, а не просто полагаясь на детали, упомянутые в брошюрах.Кроме того, чтобы предотвратить дальнейшие споры, важно убедиться, что в соглашении также упоминаются те же детали области.

Проверка юридических сборов

Перед покупкой недвижимости проверьте, нет ли на ней юридических сборов. Свидетельство об обременении должно быть получено, чтобы проверить, вовлечено ли имущество в какие-либо юридические споры и жалобы. Если недвижимость находится в собственности общества (в случае перепродажи), необходимо потребовать от общества свидетельство об отказе от возражений (NOC).Проверка этого защитит интерес покупателя, и с него не будут взиматься какие-либо дополнительные сборы в связи с невыплаченными взносами.

Получить подробную разбивку по стоимости

Иногда застройщики / продавцы могут указать единовременную цену за собственность. Рекомендуется получить подробную разбивку затрат с четким указанием характера (разбивки) затрат и срока выплаты, которая включается в единовременную цену. Кроме того, важно, чтобы это разделение затрат было включено в соглашение, чтобы оно стало юридически обязательным.

«Покупатель должен подтвердить площадь ковра, измерив фактическую площадь, а не просто полагаясь на детали, упомянутые в брошюрах», — говорит Света Джайн, исполнительный директор отдела бытовых услуг в Cushman and Wakefield. разумно заключить письменное соглашение с разработчиком / продавцом. Соглашение должно гарантировать, что условия оплаты и сборы за удобства, услуги, парковку, задержки и т. Д. Должным образом прописаны в соглашении, чтобы избежать каких-либо осложнений в будущем.В случае нарушения соглашения могут быть предприняты необходимые юридические действия. Однако, как гласит пословица, «профилактика лучше, чем лечение», лучше потратить значительное время и усилия на оценку собственности и составление соглашения, чем идти обременительным путем, ведущим судебные баталии на более поздний срок.

Не откладывайте регистрацию

Если собственность не будет зарегистрирована в государственных / местных органах власти на имя покупателя, это может создать юридические сложности.Благоразумно зарегистрировать собственность как можно раньше, чтобы она по закону была зарегистрирована на имя покупателя, а продавец не совершал многократные сделки с одним и тем же имуществом.

CLP рекомендуется

Многие застройщики предоставляют огромные скидки при значительных авансовых платежах. Хотя это привлекает многих покупателей, рекомендуется выбрать план, связанный со строительством (CLP), поскольку он менее рискован, учитывая, что оплата производится по мере продвижения строительства. Последующие платежи, связанные со строительством, гарантируют, что покупателю не придется без необходимости обслуживать ипотеку, даже если проект задерживается застройщиком.

(Света Джайн — исполнительный директор отдела жилищных услуг в Cushman and Wakefield)

Определение мошенничества с занятостью

Что такое мошенничество с занятостью?

Термин «мошенничество с арендой» относится к форме мошенничества с ипотекой, которое происходит, когда заемщик лжет о статусе занятости собственности, заявляя, что она будет занята владельцем. Относительно часто заемщики совершают мошенничество с арендой жилья, чтобы получить более высокие процентные ставки по своим ипотечным кредитам. Это потому, что кредиторы предлагают более низкие ставки для домов, занимаемых владельцами, по сравнению с инвестиционной недвижимостью.Заемщики, совершающие мошенничество с арендой жилья, могут столкнуться с серьезными юридическими и финансовыми последствиями.

Ключевые выводы

• Мошенничество с арендой жилья — это форма мошенничества с ипотекой, которая происходит, когда заемщик лжет, заявляя, что собственность будет занята владельцем.
• Этот вид мошенничества довольно распространен и происходит потому, что кредиторы предлагают более низкие процентные ставки на недвижимость, занимаемую владельцем.
• Мошенничество с занятостью сродни банковскому мошенничеству, когда банки могут потребовать полной выплаты ссуды.
• Те, кто совершает мошенничество с размещением, также могут столкнуться со штрафами, штрафами и даже тюремным заключением.

Общие сведения о мошенничестве с размещением

Мошенничество с арендой жилья происходит, когда залогодатели вводят кредиторов в заблуждение относительно предполагаемого использования своей собственности. Поскольку финансирование домов, занимаемых владельцами, обходится дешевле, владелец недвижимости может заявить, что хочет использовать дом в качестве основного места жительства, хотя на самом деле он планирует сдавать его в аренду. Также может произойти и обратная ситуация. В случае мошенничества с обратным заселением заемщик покупает дом в качестве инвестиционной собственности, а затем перечисляет поступления от аренды в качестве дохода для получения права на ипотеку.Но вместо того, чтобы сдавать дом в аренду, заемщик занимает дом в качестве основного места жительства.

Когда происходит мошенничество с арендой, банки не получают должной компенсации за риск. Кредиторы обычно взимают более высокие ставки по ипотечным кредитам для домов, не занимаемых владельцами, из-за более высокого уровня просрочек, связанных с ними. Уровень просрочки платежей, как правило, ниже для домов, занимаемых владельцами, потому что заемщики не хотят терять свои дома. Клеймо потери инвестиционной собственности зачастую намного ниже, поскольку убытки можно списать в налоговых целях.Взаимодействие с другими людьми

Этот вид ипотечного мошенничества довольно распространен среди мелких инвесторов. Например, люди, которые меняют дома, и те, кто использует платформы для совместного использования жилья, такие как Airbnb, значительно упрощают мошенничество с заселением. В то время как Washington Post сообщила, что тенденция лжи в заявке на ипотеку выросла в период с 2011 по 2013 год, количество случаев мошенничества с арендой на самом деле снизилось на 2% между вторым кварталом 2018 года и тем же периодом 2019 года, согласно ежегодному отчету CoreLogic о мошенничестве с ипотекой. .

Так что же происходит с заемщиками, которые лгут об использовании собственности, а затем их обнаруживают? Ложь по заявкам на ипотеку считается банковским мошенничеством.Они могут повлечь за собой суровые финансовые санкции, судебное преследование и даже тюремное заключение в случае признания виновным. Во-первых, кредиторы могут запросить ссуду и потребовать немедленную выплату полной суммы ипотечного кредита. Если заемщики не могут себе этого позволить или отказываются платить, кредитор обычно переходит к обращению взыскания. Обычно это разрушает первоначальные планы заемщиков. В случаях, связанных с множественным искажением фактов, кредиторы также могут передать дело в ФБР.

Мошенничество с размещением является преступлением и в некоторых случаях может привести к тюремному заключению.

Особые соображения

Мошенничество с занятостью требует намерения обмануть. Но сдача в аренду дома, в котором была получена ипотека, в качестве дома, занимаемого владельцем, не всегда является преступлением. Как правило, простого проживания в доме в течение одного года или более достаточно, чтобы доказать намерение занять дом. В любом случае заемщикам следует всегда уточнять у своих ипотечных кредиторов, прежде чем сдавать арендаторам занимаемую собственником недвижимость. Это лучший способ избежать случайного мошенничества с размещением.

Есть также несколько других ситуаций, когда аренда занимаемой владельцем собственности менее чем через год обычно не считается мошенничеством с арендой. Наиболее очевидный случай — ситуация с трудоустройством требует, чтобы домовладелец переехал в другое место. Эмигрантам, временно работающим в зарубежных странах, часто разрешается сдавать дома в аренду на время их отсутствия. Еще одна возможность — выйти замуж или переехать к парню или девушке.

Но как насчет дома, который вы покупаете для своего ребенка — считается ли он по-прежнему инвестиционной собственностью? Это действительно зависит.Если ваш ребенок выплачивает ипотеку, но его имя не указано в заявлении на ипотеку, документах и ​​титуле, это все равно считается инвестиционной собственностью, поэтому вы в конечном итоге будете платить более высокую процентную ставку.

Не поддавайтесь ни одному из этих мошенничеств с недвижимостью

Если вы ищете доступное жилье сейчас, необходимость быстро найти квартиру во время пандемии может сделать вас более уязвимыми для мошенничества с недвижимостью. Мошенники всегда были частью рынка недвижимости Нью-Йорка.Тем не менее, если виртуальные объявления являются нормой, вы можете подписывать договор аренды на квартиру, которую не видели лично, поэтому важно знать, на что обращать внимание.

Большинство мошенничества происходят в Интернете и включают мошенников, которые пытаются быстро заработать, выдавая себя за брокеров, и обманывают вас вводящими в заблуждение или незаконными списками и украденными фотографиями. Нетрудно подделать объявление о квартире или создать биографию агента по недвижимости, которая выглядит законной.

«Обстоятельства, при которых мошенники выдают себя за арендодателя или брокера, часто очень опасны с финансовой точки зрения и, возможно, в других отношениях для ничего не подозревающего клиента, который считает, что имеет дело с законным владельцем или представителем собственности», — говорит Александра Шепанович. , управляющий директор Ideal Properties Group.

[Примечание редактора: эта статья была первоначально опубликована в июне 2020 года. Мы снова представляем ее здесь в рамках нашей летней недели Best of Brick.]

Вот почему так важно знать, как выявлять мошенничество во время вашей поиск квартиры. Чтобы помочь вам избежать мошенничества, Brick Underground предлагает некоторые из наших лучших советов по защите себя и своих денег.

Фальшивые списки

Фальшивые списки — одно из наиболее распространенных видов мошенничества и часто включают в себя некоторую форму приманки и подмены: агент по недвижимости перечисляет, казалось бы, отличную квартиру, но когда вы просите ее показать, агент говорит, что ее больше нет. доступны и предлагает показать вам другие.В других версиях этой аферы брокеры проводят дни открытых дверей, собирают невозмещаемые комиссионные за подачу заявления и исчезают. Так как же определить, является ли объявление поддельным?

Как и в большинстве случаев в жизни, «если что-то слишком хорошо, чтобы быть правдой, в большинстве случаев это не так», — говорит Гэри Малин, главный операционный директор Corcoran Group.

Вам следует изучить агента и брокерскую компанию, которая публикует листинг, чтобы убедиться, что это надежная фирма, — говорит Малин. «Очевидно, что ваша собственная должная осмотрительность очень важна.Вы можете перейти на Yelp. Вы также можете убедиться, что агент не подавал никаких жалоб на него или на нее », — говорит он.

Убедитесь, что сайт компании обновлен и не заполнен неработающими ссылками, использовавшимися много лет назад. Если агент не указывает брокерскую компанию, это красный флаг. Проверьте, есть ли у агента какие-либо другие записи на определенном сайте, и просмотрите свои выводы — это плохой знак, если все они выглядят одинаково или имеют одинаковый адрес.

У объявления должен быть реальный адрес, поэтому обратите внимание, есть ли там только улица или перекресток.Если вас интересует квартира, свяжитесь с агентом и спросите конкретный адрес, чтобы вы могли самостоятельно исследовать его в Интернете.

Также обратите внимание на время листинга на рынке. Во время закрытия Нью-Йорка из-за коронавируса многие сайты, в том числе StreetEasy, приостановили работу прилавков на рынках. Это означало, что арендаторы (и покупатели) потеряли важную точку данных. Дни на рынке могут помочь вам определить, задерживается ли место из-за завышенной цены или есть другие красные флажки, связанные с квартирой.

Если квартира выглядит как отличное место, но продается уже много месяцев, это может указывать на то, что с квартирой что-то не так или это устаревшее объявление. (Вы также хотите увидеть, похоже ли, что квартира была выставлена ​​на продажу и снята с продажи несколько раз). Вы можете легко проверить, сколько лет списку на большинстве сайтов, включая Craiglist, но сообщения Craiglist часто расположены не в хронологическом порядке, поэтому вы можете видеть сообщения от одного до трех часов назад рядом с сообщениями за день — и даже за 16 дней — назад на той же странице.

Ищете агента по аренде, которому можно доверять, и арендодателя с хорошей репутацией? Доверьте свой поиск Triplemint, технически подкованному брокеру по недвижимости и партнеру Brick Underground. Основанная парой выпускников Йельского университета в ответ на разочаровывающий опыт поиска квартиры одноклассниками и коллегами, Triplemint будет взимать с брокера комиссию в размере 10 процентов от годовой арендной платы вместо обычных 12-15 процентов, если квартира является «открытой». листинг, и вы регистрируетесь здесь.Бонус: с агентами Triplemint приятно работать.

Также будьте осторожны, если арендная плата кажется высокой — это может быть не настоящая квартира или она может быть указана неточно, например, спальня, которая не считается законной.

В Интернете есть множество данных, которые помогут вам лучше понять текущий рынок, поэтому, прежде чем идти осматривать место, ознакомьтесь с тем, какой типичный размер запрашиваемой арендной платы стоит в этом районе. Это может дать вам «хорошее представление о том, стоит ли квартира, которую вы ищете, выше или ниже рыночной стоимости», — говорит Мэтт Даймлер, генеральный директор StreetEasy.»Если он намного ниже рыночной цены области, этого следует остерегаться».

Некоторые сайты с объявлениями позволяют вам установить параметры размера и цены и показать вам квартиры, которые соответствуют или превышают или ниже вашей целевой арендной платы. Фирмы по недвижимости часто предоставляют снимки района, чтобы дать вам представление о том, какова арендная плата в конкретном районе.

О чем спросить

Когда вы связываетесь с агентом по поводу листинга, имейте список вопросов, которые следует задать брокеру по телефону, прежде чем встретиться с ним лично.Вот несколько полезных вопросов: «Скольким другим арендаторам вы показывали это объявление?» и «Почему листинг все еще находится на рынке?»

Если в объявлении нет плана этажа, попросите показать его, потому что он может дать вам важную информацию, прежде чем вы тратите время на ее просмотр лично. Например, он может сказать вам, достаточно ли большие спальни, достаточно ли шкафов или места для обеденного стола.

Если в списке указано, что метро находится в «пяти минутах ходьбы», подтвердите это сами с помощью Google Maps.

Чем больше вопросов вы задаете, тем больше у вас возможностей убедиться, что представитель, с которым вы имеете дело, полностью информирован и профессионален. «Если кто-то намерен обмануть вас, обычно чем больше вопросов вы задаете, тем они начинают отступать от вас», — говорит Малин.

Если вы проводите поиск в одиночку, было бы неплохо попросить друга или члена семьи в качестве резервного и проверить информацию вместе с вами. Малин говорит, что это может помочь вам «убедиться, что вы не принимаете решение, основанное на эмоциях, а не на интеллекте.

Когда вы встречаетесь с агентом лично, есть простые способы убедиться, что он действителен. Сначала попросите показать их лицензию на недвижимость, которую они должны иметь при себе. У него есть их фотография, фирма и дата выпуска, поэтому они не должны уклоняться, когда их просят представить.

Попросите их описать условия аренды и подробную информацию о здании, арендодателе и предыдущих квартиросъемщиках. Это хорошие шаги, которые нужно предпринять, прежде чем вносить залог за квартиру.

Если вы ограничены только виртуальными турами, вы можете попробовать попросить какое-то положение в договоре аренды, чтобы защитить вас от схем наживки и подмены.Малин предлагает пункт, который гласит: «Если по какой-либо причине заявления, сделанные виртуальным шоу, не являются точными, [у вас] есть определенное количество времени, чтобы расторгнуть договор аренды».

Чистая эффективная арендная плата по сравнению с тем, что вы фактически заплатите

Вы можете увидеть термин «чистая эффективная арендная плата» при просмотре списков квартир в Нью-Йорке. Это дисконтированная арендная плата, которая учитывает концессию, которую домовладелец может предложить, например, месяц или два бесплатно, на общий срок аренды. Но обычно случается, что арендатор вначале получает «бесплатный месяц», а затем платит более высокую арендную плату брутто за оставшийся срок аренды, поэтому знание того, как вычислить вашу валовую арендную плату, является ключевым моментом.

Например, если ваш максимальный бюджет составляет 3300 долларов, и вы выполняете поиск соответственно и находите место с чистой эффективной арендной платой в размере 3300 долларов с одним бесплатным месяцем при 12-месячной аренде, ваша валовая арендная плата — сумма, которую вы фактически платите каждый месяц. — может быть 3600 долларов.

На самом деле это не афера, но она сбивает с толку даже опытных арендаторов Нью-Йорка, поэтому важно обращать внимание на цифры, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Используя новый калькулятор валовой арендной платы Brick Underground, представленный ниже, вы можете легко вычислить арендную плату, которую вы фактически будете платить каждый месяц.

Brick Underground

Калькулятор валовой арендной платы