Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой — Primelens.ru-Зеркальные Фотоаппараты,Компактные Фотоаппараты,Видеокамеры,Объективы,Фотовспышки, и Аксессуары в Москве.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры в покупаемой квартире — достаточно сложное и рискованное мероприятие, и мы рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки. Ведь как правило, квартира покупается по первоначальным документам БТИ, то есть фактически новый собственник берет на себя всю ответственность за выполненные мероприятия и основное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была планируется покупка или уже была куплена квартира с незаконной перепланировкой.

Необходимо сказать главное — согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался фактическим ремонтом. Новый собственник покупал объект недвижимости со всеми обременениями которые в ней есть.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане БТИ. Либо если перепланировка не выявиться, просто жить в данной квартире с незаконной перепланировкой.

Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Конечно, для того, чтобы понять ситуацию, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать сложностей в будущем. Это можно сделать как взяв данный план у текущего собственника, так и заказав его самостоятельно в БТИ. Это должен быть план с первоначальной планировкой квартиры без красных линий.

После этого необходимо сравнить текущее положение квартиры с планом БТИ. И если мы видим отличия от плана, то возникает понимание что в квартире есть перепланировка.
Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь каждая перепланировка индивидуальна. Может быть как переставлена на кухне всего лишь электрическая плита, а может быть огромный проем в несущей стене, по которому понятно что он изначально не согласуем.

И вот здесь лучшей идеей будет не полагаться на собственное понимание процесса согласования перепланировок или чтение форумов на каких сайтах по ремонту или совету знакомых, а проконсультироваться в профильных организациях которые специализируются на процессе согласования перепланировок. Только они смогут объективно оценить возможность согласования перепланировки постфактум после покупки квартиры. Мы часто проводим подобные анализы и если у вас подобная ситуация, обращайтесь, посмотрим ваш объект.

Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки.

Понять что в квартире зафиксирована перепланировка можно по штампу на плане БТИ.
Причем пишется именно слово «переоборудование», не «перепланировка» или «переустройство», а именно «переоборудование». Это стандартный штамп БТИ, который не зависит от количества и сложностей мероприятий и почему он ставиться именно в такой формулировке мы не знаем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом».

Запрещенные мероприятия

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа, объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения и т.

д.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и нельзя делать при перепланировке».

Если в перепланировке присутствовали подобные мероприятия, покупателю не удастся их согласовать и возможность согласования будет только с учетом ремонтно-строительных работ исправляющих мероприятия которые не возможно согласовать.

Риски покупки квартиру с неузаконенной перепланировкой перед банком

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться сложности с банком который выдает ипотечный кредит.

По практике банки к перепланировкам относятся лояльно, главное что бы она не снижали ликвидационную стоимость квартиры. И все перепланировки банк выявит, так как для оценки стоимости квартиры изготавливается оценочный отчет независимой оценочной компанией.

Для этого сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и фотографирует все помещение и если есть какие либо перепланировки он фиксирует их в отчете.

И очень часто наша компания фигурирует в данных отчетах, так как для объективной оценки перепланировки перед покупкой квартиры оценщики звонят нам, мы их консультируем и они вставляют информацию о нашей компании в свой отчет.

Когда покупатель получил от банка одобрение на покупку, в кредитном договоре прописывается обязательство собственника без уведомления кредитора не проводить перепланировку.

А если перепланировка была уже проведена, то собственник подписывает дополнительное обязательство в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года согласовать выявленную перепланировку. Данное обязательство это неотъемленная часть каждого кредитного договора, вы это можете видеть по прикрепленным ниже примерам.

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой по среднерыночной цене практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными дисконтами в стоимости, поэтому лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

А в случае если в сделке участвует банк, то есть привлечен ипотечный кредит, то подобного (согласовать до покупки) не происходит в большинстве случаев, так как времени на согласование нет., ипотечный кредит одобрен не на длительный срок, продавец и покупатель заинтересованы в сделке в короткие сроки и все стороны пытаются как то решить вопрос с согласованием перепланировки после сделки.

И вариантов три:

Если у покупателя есть на руках вся сумма. То текущий собственник делает скидку на стоимость согласования перепланировки. Причем обычно с большим запасом. Мы часто консультируем по подобным ситуациям и обычно после обозначения цены перепланировки, мы рекомендуем эту цену увеличивать раза в два-три, на случай если выявятся какие либо сложности которые по телефонной консультации сложно предвидеть.
Если привлекается ипотечный кредит. И текущий собственник и покупатель пытаются «уговорить» оценочную компанию что бы она «не заметила» перепланировку. Вариант все менее и менее рабочий, так как оценочные компании за такие «финты» лишают аккредитации и а лишаться ее соответственно никто не хочет. В этом случае вопрос скидки решается индивидуально, если квартира покупателю очень понравилась, бывает что на перепланировку скидки не дают, с ней сложностей может и не быть длительное время, так как она не выявлена.

Если привлекается ипотечный кредит, оценочная компания показывает все перепланировки, то у покупателя образовывается обязательство согласовать перепланировку перед банком и вопрос скидки идентичен пункту номер один.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Для того что бы проверить квартиру на законность перепланировки необходимо посмотреть на документы БТИ и сравнить ее с планировкой квартиры. Вариантов может быть два.

Первый — планировка квартиры полностью соответствует документам БТИ. То есть в БТИ отражена первоначальная планировка квартиры (то есть планировка заложенная автором-проекта дома при строительстве) и если планировка квартиры соответствует ей, значит перепланировки в покупаемой квартире не было.

Второй — планировка квартиры соответствует плану БТИ, который был выдан после узаконивания перепланировки. В данном плане БТИ стоит отметка что ранее была согласована перепланировка.

В случае если планировка квартиры не соответствует не первому не второму варианту, это означает в первом случае, что никакого согласования не было и была проведена незаконная перепланировка. Во втором, что когда то была согласована перепланировка, но уже после согласования был проведен ремонт и отклонились уже от согласованного ранее плана БТИ.

Квартира приобретаемая на вторичном рынке

Так как всю полноту ответственности за состояние квартиры несёт ее действительный собственник, приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать очень неприятным сюрпризом.

Дело в том, что надзорные органы, осуществляющие контроль в сфере перепланировки собственнику такой недвижимости, помимо штрафа, могут выписать предписание о необходимости согласовать изменения или вернуть квартиру к первоначальной планировке.

фото квартир с несогласуемой перепланировкой

Объединение комнаты с лоджией и перенос радиаторов системы отопления дома на внешние помещения запрещены. С другими запрещенными мероприятиями возможно познакомиться в этой статье.

Восстановительные работы потребуется произвести за свой и в сроки, указанные в предписании.

В случае неисполнения предписания возбуждается судебное производство, которое, согласно ст. 29 ЖК РФ может закончиться даже лишением права собственности и реализацией недвижимости с открытых торгов.

Квартира в новостройке

Особое внимание при приобретении жилья в современных жилых комплексах следует уделять квартирам с так называемый «свободной планировкой» и квартирам, определяемых застройщиком как «студия».

Оба этих понятия в полной мере не определены жилищным законодательством и являются исключительно коммерческими терминами. Требования к таким квартирам не отличаются от обычных.

Как правило, подобные объекты недвижимости сдаются без отделки. Любые ремонтные работы в подобных квартирах будут считаться перепланировкой и потребуют согласования.

Фото квартир без перегородок и отделки

В случае с квартирой-судией или квартирой со свободной планировкой существует значительная вероятность того, что документация в БТИ не содержит или может не содержать, необходимых для согласования перепланировки сведений о площадях и функциональном назначении всех помещений.

Например, если в студии на плане отсутствует коридор, то выход из совмещённого санузла будет осуществляться в жилую комнату, что в Москве и большинстве районов Подмосковья согласовать не получится.

На что обратить внимание

Наиболее важным документом, на основании которого можно сделать выводы о наличии несогласованной перепланировки в квартире на вторичном рынке, а также проанализировать возможность согласования перепланировки в новостройке, является план БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к нему).

Данный документ является основополагающим как для анализа возможности согласования перепланировки, так и для согласования как такового.

Проверка планировки в документации БТИ и ее соответствие фактическому состоянию квартиры актуальны при приобретении любой недвижимости.

Достоверность документов подготовленных московским БТИ возможно проверить на официальном сайте организации. Подобная услуга существует в настоящее время и для документов, разработанных БТИ Московской области.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

На данный вопрос нет однозначного ответа. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой это очень частый вариант. Больше чем в половине квартир планируемых к покупке есть перепланировки. Поэтому здесь каждый делает выбор самостоятельно исходи из текущих мотивов.
И если перепланировка в квартире принципиально согласуема, то ничего страшного в покупке квартир с неузаконенными перепланировками нет.
А вот в случае если в квартире есть мероприятия которые согласовать нельзя, то на вопрос стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, мы бы рекомендовали хорошо оценить риски
Так как в нашей практике были ситуации, когда будущие владельцы уже купив квартиру с перепланировками которые было не узаконить (почему так произошло не важно, то ли не обратили внимание, то ли квартира понравилась, то ли сделали хорошую скидку), попадали в крайне не приятные ситуации.

Рассмотрим пример из недавней практики: В квартире была неузаконенная перепланировка с запрещенными мероприятиями (был присоединен балкон, кухня перенесена в жилую комнату и расширен санузел частично за счет кухни). На уже текущего собственника по какой то причине пожаловался сосед снизу и к нему пришла жилищная инспекция и зафиксировала перепланировку. Он обратился к нам за запросом ее согласования.
Мы прокомментировали что согласовать данную перепланировку не возможно, есть по крайней мере три нарушения которые в соответствии с текущим законодательством согласовать нельзя. И на вопрос что делать? Ведь уже есть предписание жилищной инспекции, в нем написано — либо согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ. А вернуть квартиру к первоначальному плану БТИ, это фактически переделать новый ремонт.

И данная ситуация привела покупателя в настоящий ужас, так как срок предписания идет, инспектор уже предупредил собственника что скоро передаст дело в суд. А в суде ситуация может развернуться совсем неприятным образом, вплоть до лишения права собственности.
Мы долго искали варианты, но к сожалению без локального ремонта (далеко не полного, минимизировали все что только можно было) обойтись было никак нельзя и только после этого вопрос был решен.
И как говорил данный собственник, если бы он только мог предположить, что ситуация может развернуться подобным образом он бы никогда в жизни не купил эту квартиру.

Подробную консультацию, охватывающую многие аспекты при покупке квартир с самовольными перепланировками, могут предоставить специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или уже выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте: [email protected]

В форме вопрос-ответ: «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта

По WhatsApp

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если при покупке квартиры выясняется, что в квартире имеется неузаконенная перепланировка, перед покупателем встает вопрос: Покупать или нет? К каким последствия это может привести?

Одозначного ответа или конкретных рекомендаций Вам никто не сможет дать. Мы же, в свою очередь, как компания, которая на практике очень часто сталкивается с незаконными перепланировками, можем дать только некоторые советы покупателям.

В первую очередь, необходимо оценить те мероприятия, которые были выполнены. Все ли изменения соответствуют тем требованиям, которые регламентированы жилищным законодательством о проведении перепланировок.

Если Вы не располагаете достаточной информацией о тех нормах и правилах, которые предъявляются к перепланировке, обратитесь в любую специализированную организацию, в том числе и нашу.

Это очень важно, по той причине, что при наличии в перепланировке запрещенных мероприятий, узаконить её будет невозможно.

К нам очень часто обращаются, с вопросом «Покупать ли квартиру с незаконной перепланировкой?»

Так вот, мы, как и любая другая компания, занимающайся перепланировками, предпочитаем работать с квартирами, которые уже находятся в собственности клиента.

Поэтому оптимальным решением при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой для будущего собственника является проведение согласования нынешним владельцем и получение хотя бы разрешения на перепланировку, что говорит о возможном потенциальном согласовании данной перепланировки, в дальнейшем завершить узаконивание можно будет уже с новым собственником.

В идеальном варианте, чтобы нынешний собственник завершил процедуру согласования и получит акт о завершенном переустройстве.

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

Последнее обновление: 16.10.2018

Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры?

Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в Техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости. То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового Кадастрового паспорта квартиры.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового Свидетельства о праве собственности на квартиру.

Порядок проведения законной перепланировки квартиры

При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать «Техническое заключение о возможности перепланировки». Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – здесь .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок.

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г. Москвы — здесь.

Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

МФЦ (Москва). Услуга по согласованию перепланировки квартиры — онлайн.

Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е. на того, кто в данный момент ею владеет.

Незаконным (самовольным) переустройством и/или перепланировкой квартиры называется изменение, произведенное без согласования, либо с нарушением согласованного проекта.

При обнаружении контролирующими органами (в т.ч. по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние. Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами, возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы. Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – В квартире сделана перепланировка.

Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в Главе 4 ЖК РФ.

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с ст.7.21 КоАП РФ. Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать здесь.

Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Риски при покупке квартиры: неузаконенная перепланировка

Оформление сделки купли-продажи квартиры — серьёзный и долгий процесс. И естественно, продавец и покупатель желают провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для себя. Однако риск приобретения «проблемной» квартиры всегда подстерегает покупателей, ведь жилые помещения на вторичном рынке имеют «историю», которую необходимо учитывать.

Специалисты юридического бюро «Начфин.инфо-39» согласились поделиться и рассказать о таком риске приобретаемой недвижимости на вторичном рынке, как наличие неузаконенной перепланировки, и о её последствиях. Ведь зачастую собственники скрывают факт проведения незаконных строительных работ в квартире, а несоответствие в планах и паспортах выясняется уже после заключения сделки. Соответственно, у покупателя могут возникнуть проблемы в виде существенных денежных трат на приведение купленного жилья в порядок.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка — это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. А все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления. Получается, что по закону, продавая жильё с перепланировкой, продавец передаёт документы с планами — техническим и кадастровым — на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и, возможно, по площади, отсюда и сложности.

Какие же проблемы могут поджидать покупателя жилья с неузаконенной перепланировкой?

Во-первых, согласование или возвращение помещения к первоначальному виду дорого обойдётся новому владельцу.

Во-вторых, перепланировка «без разрешения» может заявить о себе в неудобное для добросовестного покупателя время. Ведь возможность выявления факта незаконной перепланировки существует в любой момент, так как за соседями, сотрудниками коммунальной службы остаётся право подать жалобу в жилищную инспекцию на выявленные нарушения. И в СМИ регулярно появляются отчёты соответствующих служб о реакции на обращения бдительных граждан. Конечно, жильё может быть сохранено в переустроенном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозы их жизни или здоровью. Но это ещё нужно будет доказать.

В-третьих, взять ипотечный кредит в банке под такое жильё будет практически невозможно. Банк может отказать в выдаче ссуды.

Заключённый договор по ипотеке может оказаться под угрозой расторжения в любой момент. Отсутствие информации от продавца о том, что в квартире имеются несогласованные в установленном порядке перепланировки, является основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной. Конечно, суд при вынесении решения по признанию сделки недействительной может отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что не имеется достаточных оснований для расторжения договора купли-продажи жилого помещения. В частном случае, по убеждению суда, самовольная перепланировка может не потребовать несоразмерных расходов и затрат на их устранение или узаконивание. Но при этом покупателя всё равно ждут существенные денежные затраты.

Необходимо отметить, что при совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискует не только покупатель, но и продавец. Действующим законодательством в отношении владельца квартиры с незаконной перепланировкой предусмотрена административная и даже уголовная ответственность в зависимости от умысла в действиях, последствий этой перепланировки, причинённого ущерба имущественным интересам или здоровью пострадавших соседей. При покупке подобного жилья штраф, конечно же, будет взыскан с нового собственника.

Чтобы избежать подобных проблем, для начала мы рекомендуем покупателю провести внешний осмотр на предмет отсутствия самовольной перепланировки помещений в приобретаемой квартире. Также необходимо обратиться в БТИ и взять поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях, проверить совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проёмов и прочего с планами: кадастровым и техническим. Количество полезной и жилой площади квартиры должно совпадать во всех документах. Затем с помощью специалиста необходимо проверить, соответствуют ли изменения строительным нормам и правилам, является ли перепланировка допустимой.

Далее при составлении договора купли-продажи рекомендуем указать гарантии продавца о том, что признаки самовольной перепланировки или переустройства (без разрешения органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют. В статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Однако такая гарантия не оградит опять же от судебных тяжб при выявлении существенных несоответствий в отношении технических характеристик жилья.

Кроме того, при выявлении перед заключением подобных нарушений покупатель имеет полное право требовать соразмерного уменьшения цены объекта недвижимости.

Таким образом, кажущаяся на первый взгляд типичной ситуация может вырасти в целый ряд проблем и принести массу финансовых затрат покупателю.

Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость на вторичном рынке жилья, рекомендуем максимально возможно выяснить историю квартиры.

В таких непростых вопросах всегда готово прийти на помощь каждому калининградцу юридическое бюро «Начфин.инфо-39» с большим опытом в области жилищного права. Юристы помогут выяснить историю квартиры и сопроводить вас по всем этапам сделки по покупке жилья в короткие сроки. Запись на консультацию осуществляется ежедневно по телефонам: 400-634, 8-909-794-42-65. Также можно связаться с нами в группе «ВКонтакте» @nfinfo39.

На правах рекламы

Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Часто перепланировки действительно улучшают качество и потребительские свойства жилых помещений. Если бы это было не так, в затратах на перепланировку не было бы никакого смысла. Однако, перепланировка в МКД может легко нарушить нормы и правила эксплуатации дома, причинить ущерб соседям, а то и создать опасность для жильцов всего МКД. Поэтому власти неодобрительно смотрят на перепланировки, но ресурсов их отследить у них в данный момент нет.

Незаконный архитектор должен действительно крупно насолить своим соседям, чтобы они начали жаловаться на него в жилинспекцию, которая в свою очередь имеет право доступа в подозрительную квартиру по судебному решению. В 2018 г. срок получения такого решения был сокращен до 10 дней.

Таким образом на рынке экспонируется довольно много квартир с незаконной перепланировкой. При этом, продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

Чего следует опасаться при сделках с такими квартирами?

Как отмечают эксперты, рисков признания сделки недействительной по основанию незаконной перепланировки практически нет, зато проблемы с наличием в квартире будущего владельца незаконной перепланировки переходят полностью к нему.

Начать с того, что если перепланировка не зафиксирована в экспликации, то у нового собственника при возникновении в будущем проблем с жилинспекцией практически нет аргументов, чтобы доказать, что незаконную перепланировку произвел не он.

Основной риск состоит в том, что если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры выдадут предписание о приведении квартиры в исходное состояние, а также наложат штраф, хотя и небольшой (до 2,5 тыс. руб) по сравнению со стоимостью антиперепланировки.

Вторая неприятность состоит в том, что такую квартиру в разы труднее продать. Связано это с тем, что даже если покупатель и готов закрыть глаза на свои будущие риски, он все равно не сможет купить ее по ипотеке, а на сегодняшнем рынке более половины покупателей — ипотечные. Банки очень строго следят за ликвидностью приобретаемых в залог квартир и, в отличие от жилинспекций тщательно проверяют соответствие реальной планировки квартиры той, что находится в базе данных Росреестра. Соответственно, даже не ипотечные покупатели будут по возможности избегать приобретения такой квартиры, чтобы впоследствии не столкнуться с трудностями при ее продаже.

Кроме того, попытка узаконить перепланировку — довольно рискованное мероприятие. Ведь если будет получен отказ, квартиру опять-таки придется восстанавливать в доперестроечном виде и не когда-нибудь, а прямо сейчас.

Существуют и более серьезные риски, если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние. Суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Т.о. дисконт к цене такой квартиры должен, как минимум, превышать расходы на возможные работы по приведению квартиры в исходное состояние, чтобы покупка такой квартиры могла быть рентабельна

Покупка квартиры с перепланировкой

Наличие перепланировки — немаловажный фактор, который может повлиять на решение в пользу той или иной квартиры. Покупка квартиры с перепланировкой зачастую означает приобретение жилья с большей полезной площадью и интересным интерьером.

Но все эти преимущества покупки квартиры с перепланировкой имеют смысл лишь когда перепланировка была проведена законно, а изменения отражены в поэтажном плане БТИ на квартиру. Поэтому если в квартире планируемой вами к приобретению ранее была выполнена и узаконена перепланировка, то это достаточно весомый плюс.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой может стать весьма неприятным обременением, ведь все вопросы согласования уже выполненных работ придется решать вам, а не прежним владельцам.

Далее мы разберем ситуацию, когда перепланировка в квартире была выполнена, но не узаконена.

На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой:

При покупке квартиры с незаконной перепланировкой обратите внимание на различия между текущей планировкой квартиры и поэтажным планом БТИ.

Вариантов может быть два:
1. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой которая была раньше.
2. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой квартиры в «красных линиях» .
Естественно, в обоих случаях продавец утверждает, что все это согласуется очень легко.

Вариант № 1 означает, что перепланировка имела место, но пока не выявлена, и в сделке участвуют документы БТИ в черных линиях со старой планировкой. Этот факт должен настораживать покупателя, особенно если продавец сам предлагает снизить цену недвижимости на некую сумму, которая, по его мнению, уйдет на согласование самовольной перепланировки.

Но многие незаконные перепланировки не согласуемы принципиально, поскольку содержат серьезные нарушения. То есть, вы покупаете кота в мешке! Задача владельца — продать квартиру, пусть даже со скидкой, ведь формально через секунду после сделки, он снимает с себя всю ответственность, так как по документам БТИ, которые участвовали в сделке, вы приобретали квартиру без перепланировок. Если стоимость восстановления первоначальной планировки окажется больше скидки от хозяина, претензии предъявить вы ему теперь не сможете.

Вариант № 2 (красные линии) значит, что незаконная перепланировка обнаружена надзорными органами и помечена на поэтажном плане с проставлением штампа «разрешение не предъявлено». Соответственно, и в свидетельстве о собственности в графе «обременение» будет стоять штамп «неузаконенная перепланировка».

Если при покупке квартиры с перепланировкой красные линии БТИ затрагивают несущие стены, выходят за пределы квартиры — это говорит о том, что сохранить перепланировку скорее всего не удастся, вполне возможно, что вам предстоит не только вернуть квартиру в прежний вид, но и делать ремонт соседям.

В отдельных случаях при покупке квартиры с перепланировкой самовольно выполненные работы можно узаконить «задним числом», но это относится в основном к простым изменениям. Допустим, если прежние владельцы квартиры решили увеличить площадь ванной комнаты и объединили ванную и санузел. При этом стена, отделяющая помещения ванной и санузла, как правило, не является несущей, и демонтаж перегородки можно узаконить и после выполнения. При этом, согласование мало чем будет отличаться от получения разрешения на перепланировку обычным путем.

Для согласования незаконной перепланировки с затрагиванием ответственных конструкций потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки — его делает автор проекта дома или ГУП МосжилНИИпроект.

Для оформления выполненных работ вам потребуется собрать следующие документы: техпаспорт БТИ с планом до перепланировки, план после нее, копию правоустанавливающих документов и заявление. Все это потребуется согласовать в жилищной инспекции округа. Окончательный этап в согласовании выполненной перепланировки — внесение изменений в поэтажный план БТИ и документы о собственности.

С основными видами нарушений можно ознакомиться в статье Незаконная перепланировка.

Как не лишиться квартиры после незаконной перепланировки — Российская газета

За закрытыми дверями своих квартир россияне скрывают много интересных интерьерных решений — кто просто стену разберет, а кто еще и бассейн на ее месте поставит. Перепланировку владельцы квартиры предпочитают не регистрировать, полагая, что это мелкое нарушение. И напрасно: судебная практика свидетельствует, что даже общепринятые и привычные для большинства изменения в планировку жилья могут привести к его изъятию.

Незаконная перепланировка по Жилищному кодексу может стать основанием для изъятия и продажи с торгов даже единственного жилья, отмечает Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль». В этом случае вырученные с продажи деньги пойдут на восстановление первоначального вида жилья, а остаток передадут бывшему собственнику.

Впервые собственника лишили прав на квартиру в 2013 году за снос несущей стены панельного дома, что угрожало целостности здания. Удивительным это решение было еще и потому, что инспекторам так и не удалось проверить, выполнил ли владелец предписание суда, возвел ли стену на прежнем месте. Их никто так и не пустил в квартиру. В 2016 году собственник лишился жилья за очень распространенное нарушение — объединение санузла без согласования. Такой случай напугал многих владельцев квартир, так как еще несколько лет назад объединение санузла было обыденным явлением. И то, что за это можно лишиться квартиры, для многих стало шоком.

Совсем свежий случай — суд лишил квартиры собственника, который незаконно пристроил к квартире балкон, пробив дверной проем в наружной стене. При этом он отказался восстанавливать прежний вид помещения по решению суда, рассказывает юрист ЮК «Генезис» Татьяна Мацукова.

Случаев, когда люди действительно лишались жилья, немного. Суды до последнего остаются на стороне собственника. Однако если он не идет навстречу и не соглашается вернуть квартиру в прежний вид, ее все-таки изымают. Это происходит исключительно в тех случаях, когда перепланировка затрагивает не только саму квартиру собственника, но и угрожает целостности всего здания.

В целом все работы делятся на те, что можно делать, не спрашивая у кого-то разрешения, те, что требуют согласования, и те, что узаконить не получится.

Но кроме этого есть много спорных вопросов, на которые нет однозначного ответа. К примеру, надо ли получать разрешение на установку на фасаде кондиционера и антенны, перенос отопительных приборов. К спорным можно отнести и установку гипсокартонных конструкций — всевозможных перегородок, шкафов. Их снос возможен только с согласованием, а вот по поводу устройства нужно уточнять в жилинспекции перед началом работ.

Есть множество типичных ошибок, которые совершают собственники при ремонте, среди них — штробление несущих стен. Делать это запрещено. Или смещение дверного проема — даже незначительное изменение конфигурации квартиры требует согласования.

Решений, которые точно не могут быть согласованы, относительно немного. Среди них снос несущих конструкций (согласовать проем в несущей конструкции можно), перенос батареи на балкон, перенос санузла в жилые комнаты, объединение комнаты с кухней при наличии газовой плиты, оборудование теплого пола за счет общего отопления и увеличение балкона за счет гостиной или спальни.

Есть процедура, которая позволяет узаконить перепланировку уже после ее проведения. Однако многие собственники считают, что намного проще просто никого не пускать в квартиру.

Попасть в квартиру и зафиксировать перепланировку удается не так часто. Массовые рейды по квартирам не проводятся, говорит Светлана Разворотнева. Чаще всего жилищные инспекторы работают по сообщениям соседей, которые жалуются на шумные ремонты. Однако собственник может не пустить проверяющих на порог, и тогда получать доступ в квартиру им придется по решению суда.

Сейчас минимальный срок рассмотрения подобных дел составляет 2 месяца. Его предлагается сократить до 5 дней, а решения по делам исполнять немедленно.

Перепланировку могут зафиксировать сотрудники газовых служб, которые проверяют исправность оборудования. Но в основном они обращают внимание на перенос газовых приборов, другие нарушения их не интересуют. Оценщики банков, специалисты БТИ фиксируют нарушения, если на покупку квартиры планируется получить ипотеку или рефинансировать ее. В остальных же случаях незаконные перепланировки десятилетиями остаются незамеченными за закрытыми дверями квартир.

Что делать после покупки незаконно сданного в аренду имущества

, автор — Шилпи Пол

В этом выпуске First-Timer Primer мы рассмотрим, какие шаги может предпринять новый владелец, покупая недвижимость, в которой есть незаконно арендуемая квартира.

В ответ на недавнюю статью, в которой описывается право округа Колумбия на преимущественный процесс отказа, один из наших читателей задал вопрос:

Я заметил, что несколько домов в этом районе были выставлены на продажу во время аренды.В том, что я нашел совсем недавно, был арендатор секции 8. Кикер? Это было двухэтажное здание, которому требовалась оценка степени сложности, но у него его не было.

Что происходит, когда вы покупаете дом, который снимается незаконно [или имеет незаконно арендуемую квартиру]? Есть ли способ исправить ситуацию или этого сценария следует избегать любой ценой?

В общем, сделка по покупке дома продвигается вперед в отношении дома, который незаконно сдан в аренду, и в противном случае это неразумное решение, учитывая, что заставить арендатора съехать может быть огромной проблемой.Однако бывают случаи, когда покупатель покупает двухкомнатную недвижимость или дом с подвалом, который арендуется незаконно, поэтому мы связались с Джоэлем Коном из офиса адвоката арендаторов, чтобы узнать, что делать в этих случаях. .

Во-первых, Кон сказал, что независимо от законности арендуемой квартиры, арендатор имеет право остаться в соответствии с условиями аренды. (Если продается дом, о котором идет речь, продавец также должен предложить им первое право на отказ.) Если новый владелец хочет принять всю собственность в личное пользование, это также его право, и арендатор будет 90 дней, чтобы освободить.

В случаях, когда покупатель приобретает недвижимость с незаконно арендованными квартирами, есть хорошие новости: DCRA, сказал Кон, обычно предлагает что-то вроде льготного периода арендодателям, которые не соблюдают закон. Как только покупатель завершает продажу дома и получает право собственности, он может начать процесс получения базовой бизнес-лицензии и свидетельства о проживании, необходимых для всех многоквартирных домов. (Узнайте, как подать заявку на получение BBL здесь.) Льготный период также распространяется на владельцев, которые уже давно работают, которые могут быть не информированы о судебном процессе.

Помимо оплаты сборов и регистрации адреса, город, скорее всего, отправит инспектора, чтобы убедиться, что арендуемая единица соответствует коду, прежде чем выдавать лицензии. Вот где у потенциального покупателя могут возникнуть сложности. Когда объект арендуется нелегально, он еще не прошел проверку на соответствие определенным требованиям кодекса и фактически может не соответствовать требованиям во многих отношениях. Потенциальные владельцы могут попросить своего домашнего инспектора проверить устройство на предмет каких-либо нарушений кодекса и, возможно, провести небольшое исследование, чтобы выяснить, что именно требуется для того, чтобы устройство имело право на получение сертификата занятости.Например, для дома потребуется кухня, ванная комната, минимум два выхода и определенная высота потолка. Вот полный список предметов, которые проверяет инспектор.

Если инспектор DCRA действительно обнаружит нарушения кодекса, которые запрещают выдачу свидетельства о заселении, агентство также предоставит арендодателям время для устранения проблем. Однако покупатель должен опасаться, что доведение устройства до кода может оказаться довольно дорогостоящим. Это делает очень важным определить соответствие кодексу, прежде чем останавливаться на собственности, которая не может быть сдана в аренду по закону в практическом смысле.Еще одна потенциальная проблема может заключаться в зонировании: если квартира находится в зоне, которая не позволяет многоквартирное жилье, у нового владельца может не быть возможности превратить квартиру в законную.

Итак, чтобы ответить на исходный вопрос, хотя этого сценария не обязательно следует избегать любой ценой, потенциальный покупатель должен предпринять некоторую должную осмотрительность, прежде чем принять решение о приведении единицы в соответствие с правовыми стандартами.

Похожие сообщения:

загрузка…

Эта статья изначально опубликована по адресу http://dc.urbanturf.com/articles/blog/first-timer_primer_what_do_you_do_after_buying_an_illegally_rented_property/7537

Последствия покупки незаконно построенной квартиры

Строительство самовольных построек на запрещенных землях или вторжение в землю стало настоящей угрозой для большинства городов. Это влияет не только на государственные органы, но и на инвесторов.Ранее в этом году различные города, такие как Дели и другие, запретили строительство несанкционированного здания и вторжение на землю , приняв различные законы. Разрешения довольно дороги, и большинство домашних инспекторов часто требуют неудобных и дорогостоящих изменений.

Почему собственность должна быть одобрена правительством?

Земля должна быть одобрена, чтобы инвестор не подвергался риску в будущем. Большинство инвесторов не знают о неутвержденных землях, а также есть много домовладельцев, которые строят дополнительные жилые площади, которые не разрешены государством.В каждом городе есть местный муниципалитет, который выдает разрешения на строительство, что позволяет избежать хаоса среди населения. Чтобы получить разрешение, определенная информация должна быть предоставлена местному строительному чиновнику, имеющему юрисдикцию. Также, если владелец собственности нарушит правило, он / она будет наложен штраф за несоблюдение. Отныне проблема передается другому покупателю, если он покупает недвижимость. В случае, если инвестор привез запрещенную землю и понес убытки, владелец здания будет нести ответственность и может быть привлечен к суду за обман покупателя.То же самое и с дефектным качеством изготовления. Кроме того, если здание построено на недопустимом месте, это повлияет на стоимость здания при перепродаже.

Что следует учитывать покупателю, прежде чем вкладывать средства в такую недвижимость: что можно и чего нельзя делать

Есть несколько вещей, которые инвестор должен учесть перед покупкой недвижимости. Это поможет ему узнать, не зарегистрирована ли собственность.

Что нужно делать покупателю	Что нельзя делать покупателю
Убедитесь, что собственность имеет четкое право собственности	Избегайте покупки неразрешенных земель.
Тщательно изучите недвижимость	Избегайте покупки участков без подъездных путей.
Проверить послужной список застройщика и поговорить с владельцами квартир в его предыдущих проектах	Избегать отклонений от утвержденного плана и нарушения правил при строительстве.
Получить символическую ссуду в национализированном банке	Избегать переоборудования парковочных мест в торговые комплексы, квартиры и т. Д.
Убедитесь, что у проекта есть все разрешения	Избегайте посягательства на государственную и общественную собственность.
Спросите гистограмму различных этапов строительства	Избегайте привлечения неквалифицированных людей от имени инженера-строителя для строительных целей.
Обеспечить наличие отрицательных условий
Попросите архитектора здания сертифицировать ковровое покрытие квартиры и проконсультируйтесь со специалистом для проверки плана здания.
Строитель не может продавать открытую стоянку для автомобилей с сваями или террасу с кармашком.
Инвестору необходимо приобрести участок, зарегистрированный в муниципалитете города.
Обеспечьте легкий доступ ко всем видам транспорта.
Любой желающий может сообщить о несанкционированных, небезопасных постройках и нарушениях, не раскрывая своего имени.

Мой домовладелец сносит наше здание. Разрешено ли ему выселить меня, и могу ли я получить выкуп?

Ответ:

Ваш арендодатель определенно имеет право снести здание и дать вам выгоду, но если ваша квартира регулируется арендной платой, вы должны иметь право на крупный выкуп, — говорит Сэм Химмельштейн, юрист, представляющий интересы жилых и коммерческих арендаторов, ассоциации арендаторов. , и акционеры кооператива.

Но обо всем по порядку: для того, чтобы планы вашего домовладельца по сносу были законными, они должны следовать надлежащему городскому протоколу. Это включает отправку вам двух документов: копии их первоначального заявления о сносе, которое было подано в Отдел жилищного и общественного обновления, а также уведомление о невозобновлении вашего договора аренды, — говорит Билл Гриббен, также из компании Himmelstein, McConnell. Гриббен, Донохью и Джозеф, которые работали над многочисленными делами о сносе домов. И имейте в виду, что между подачей заявления и утверждением DHCR о сносе часто проходит много времени, и вы не обязаны переезжать, пока DHCR не вынесет окончательного решения.(Вы можете найти более подробную информацию о протоколе здесь.)

[Примечание редактора: более ранняя версия этого сообщения была опубликована в марте 2019 года. Мы представляем ее снова с обновленной информацией за август 2020 года.]

Виды сносов

Арендодатель может планировать различные виды сноса домов. Стандартный снос включает в себя снос всего здания и строительство нового жилого дома с нуля. Но в других случаях домовладелец может намереваться просто выпотрошить здание и перенастроить апартаменты или превратить его в таунхаус, что позволит им сдавать эти новые квартиры в аренду по рыночной цене.

Относительно последнего типа, известного как частичный снос, Химмельштейн говорит: «Сообщество арендаторов утверждало, что это не снос — снос означает, что вы сносите здание и устанавливаете что-то новое. Но DHCR решил засчитать эти ремонтные работы как снос ».

И они, возможно, становятся все более распространенными, добавляет Химмельштейн, после прошлогоднего закона о реформе арендной платы. «Учитывая новые законы, отменяющие дерегулирование вакансий, это один из немногих способов, с помощью которых домовладельцы могут вывести свои здания из-под стабилизации арендной платы», — говорит он.

И регулируемые арендаторы, которым необходимо выехать для такого сноса, как правило, получают менее существенные выкупы, поскольку арендодатель не строит новую многоэтажку и не получает прибыли в миллионы.

Бюджет выкупа

Если снос действительно является законным, арендаторы имеют право на один из трех различных видов стипендий. Арендодатель может переместить вас в жилье по той же или более низкой регулируемой арендной плате, чем та, которую вы платите сейчас, и внести дополнительные 5000 долларов на переезд; они могут перевести вас в более дорогую аренду и согласиться выплатить разницу в течение следующих шести лет; или они могут предложить единовременный выкуп в зависимости от количества комнат в вашей квартире и суммы, которую вы заплатили.

Выкуп — это, безусловно, наиболее распространенный вариант, и если ваш арендодатель проводит полный снос и вы правильно разыгрываете свои карты, вы, вероятно, получите миллионы долларов, — говорит Химмельштейн. Арендодатель / застройщик, скорее всего, обязан кредиторам, контракты которых включают определенные графики, а это означает, что в интересах всех избежать затяжного дела, которое задерживает строительство на несколько лет.

«Здесь происходит то, что они выделяют определенную сумму денег на выкуп арендаторами этих проектов и обращаются к арендаторам для переговоров», — говорит Гиммельштейн.«Арендаторы почти всегда рассчитывают на семизначные поселения». Не обращайтесь напрямую к домовладельцу, если вы не получили извещение от DHCR, которое требует принятия мер в течение определенного периода времени — в этом случае вы можете запросить продление на время поиска юрисконсульта.

Арендаторы, к которым обращаются по поводу выкупа, также должны знать, что арендодатели не всегда сообщают о своем намерении снести здание.

«Некоторые домовладельцы обращаются к арендаторам перед подачей заявления о сносе в надежде получить как можно больше вакансий или даже очистить здание», — говорит Химмельштейн.«Если они смогут всех вытащить, то им вообще не придется подавать документы в DHCR».

В таких ситуациях у арендаторов может сложиться впечатление, что домовладелец хочет, чтобы они уехали, чтобы отремонтировать квартиры. И если арендаторы примут предложение о выкупе, это также может означать гораздо меньшую зарплату, чем то, что они получили бы от сноса.

Арендаторы могут выяснить вероятность сноса несколькими способами.

«Одним из признаков является то, что квартиры в доме освобождаются, но не сдаются в аренду», — говорит Химмельштейн.«Другая причина заключается в том, что один и тот же человек владеет зданиями по обе стороны от того, в котором вы находитесь, поэтому похоже, что собирается более крупная застройка».

Вы также можете изучить зонирование вашего здания и права на использование воздуха, чтобы понять, планирует ли ваш домовладелец построить что-нибудь повыше. Наконец, просканируйте местные публикации по недвижимости, которые часто касаются крупных покупок недвижимости.

Онлайновая база данных ACRIS также показывает, принадлежат ли несколько зданий одному и тому же объекту, а информационная система Департамента строительства может показать, подал ли ваш домовладелец уже какие-то документы о своих планах относительно здания.Кто чем владеет в Нью-Йорке — еще один полезный ресурс для расследования.

Юридическая помощь в переговорах о выкупе акций

Также неплохо нанять адвоката, который поможет вам в расследовании. И если вы обнаружите, что ваш домовладелец планирует снести собственность, вам следует подойти к нему и потребовать более крупное предложение о выкупе.

«Вы должны вести переговоры и сказать, что похоже, что вы сносите здание, поэтому выкуп должен быть намного больше, чем вы предлагали», — говорит Химмельштейн.

В некоторых случаях можно полностью отказаться от планов сноса и остаться в своей квартире. Химмельштейн приводит случай, когда арендодатель Верхнего Вестсайда утверждал, что хотел выпотрошить многоквартирный дом и превратить его в особняк. Жильцы отказались, и дело дошло до DHCR и несколько раз откладывалось, прежде чем было закрыто.

«Они никогда не предлагали то, что требовали клиенты, для выкупа, и за день до слушания домовладелец прекратил дело, и все арендаторы остались без арендной платы», — говорит Химмельштейн.«Это заставляет меня думать, что определенное количество случаев сноса может быть незаконным».

Чтобы повысить ваши шансы на крупный выкуп — и упростить процесс для всех участников, — Химмельштейн рекомендует поговорить с вашими соседями, сформировать ассоциацию арендаторов, а затем в качестве группы нанять юриста, имеющего опыт сноса домов. «В таких случаях люди получают наибольший выкуп за возможность сдать пустующее здание домовладельцу», — говорит он. «Так что, если все будут работать вместе, именно тогда будут разбрасываться самые большие деньги.«

Связанные :

Спросите Сэма: Я хочу договориться о выкупе с моим домовладельцем. Стоит ли переждать коронавирус? (спонсируется)

Спросите Сэма: Мой домовладелец предлагает мне выкуп, чтобы я оставил мою квартиру с фиксированной арендной платой. Могу я договориться о большем? (спонсируется)

Спросите Сэма: Как мне узнать, стабилизирована ли арендная плата в моей квартире и должен ли домовладелец мне денег? (спонсируется)

Прочтите все наши колонки «Спросите у адвоката по правам арендаторов» здесь.

Сэм Химмельштейн, эсквайр.представляет арендаторов и ассоциации арендаторов Нью-Йорка в спорах по выселению, повышению арендной платы, преобразованию арендной платы, закону о стабилизации арендной платы, выкупу аренды и по многим другим вопросам. Он является партнером компаний Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph на Манхэттене. Чтобы задать вопрос для этого столбца, щелкните здесь. Чтобы узнать о юридической консультации, напишите Сэму по электронной почте или позвоните по телефону (212) 349-3000.

Могу ли я получить выкуп своей квартиры с фиксированной арендной платой теперь, когда закон изменился?

Ответ:

«У арендодателей меньше стимулов платить арендаторам за отказ от своих квартир со стабилизированной арендной платой в соответствии с новыми реформами арендной платы, но эти возможности все еще существуют», — говорит Стив Вагнер, адвокат Wagner Berkow & Brandt, имеющий десятилетия опыта работы. опыт ведения переговоров по такого рода сделкам от имени арендаторов.

Новые законы об арендной плате предоставляют арендаторам со стабилизированной арендной платой гораздо больше защиты. Одно из этих изменений — отмена положений, которые позволяли домовладельцам легко дерегулировать квартиры со стабилизированной арендной платой посредством вакансий или ситуаций с высоким доходом или высокой арендной платой. Реформы не позволяют домовладельцам преобразовывать квартиры со стабилизированной арендной платой в арендуемых зданиях в дома с более высокими рыночными ставками.

Хотя этот вариант не рассматривается, существуют ситуации, в которых домовладельцы могут быть заинтересованы выкупить ваш договор аренды со стабилизированной арендной платой, — говорит Вагнер.

«Ваши шансы получить выкуп будут выше, если вы платите льготную арендную плату, живете в здании, которое уже было преобразовано в кооператив или кондоминиум, или если ваше здание находится в отличном месте для развития», — говорит Вагнер. который обрабатывает большинство случаев выкупа на основе непредвиденных расходов, получая оплату только в том случае, если и когда происходит выкуп. «Арендаторы в зданиях, в которых домовладелец хочет провести существенную реконструкцию здания, также могут получить выкуп».

Наличие опытного юриста по выкупу будет иметь важное значение для определения того, предоставляет ли ваша квартира возможность выкупа, а также для оценки и заключения сделки.

«Это зависит от типа собственности и от того, сможет ли домовладелец поднять арендную плату и вернуть свои деньги после выкупа. Это уникальное сочетание понимания нюансов новых законов, остающихся возможностей для арендодателей по дерегулированию или увеличению арендной платы, а также знакомство с законами и экономикой зонирования, развития и эксплуатации кондоминиумов, кооперативов и арендных зданий. — поясняет Вагнер.

Существует как минимум четыре сценария, в которых арендодатель может захотеть выкупить ваш договор аренды со стабилизированной арендной платой.

1. Вы платите низкую льготную арендную плату

Выкуп

по-прежнему будет жизнеспособным вариантом для арендаторов, которые платят льготную арендную плату, которая существенно меньше законной арендной платы, которую арендодатель может взимать по вашему договору аренды со стабилизированной арендной платой.

Это связано с тем, что в соответствии с новым законом об аренде домовладельцы больше не могут предлагать арендаторам низкую льготную арендную плату за привлечение их в здание, а затем существенно повышать арендную плату (вплоть до законной арендной платы) во время продления.Вместо этого льготная арендная плата теперь будет действовать для всей аренды с относительно небольшим повышением, разрешенным Советом по руководящим принципам арендной платы.

Если вы освободите свою квартиру, тем не менее, ваш домовладелец сможет поднять арендную плату до установленной законом арендной платы для следующего арендатора.

«Если есть существенная разница между выплачиваемой арендной платой и регулируемой законом арендной платой, это может стать основой для значительного выкупа», — объясняет Вагнер.

2. Вы арендуете у спонсора кооперативное здание или кондоминиум

Арендодатели ищут другие способы получить доступ к деньгам, связанным с их недвижимостью, теперь, когда регулирование стабилизированных квартир не может быть отменено, говорит Вагнер.Они могут сделать это, предложив выкуп арендатора, не совершающего покупки, со стабилизированной арендной платой, снимающего в здании, которое уже было преобразовано в кооператив или кондоминиум. В большинстве случаев, когда арендатор со стабилизированной арендной платой освобождает квартиру, владелец квартиры может продать или повторно сдать ее в аренду без ограничений по стабилизации арендной платы. В этой ситуации домовладелец может разблокировать долю в квартире, которая, вероятно, будет значительной. «Это возможность для арендатора договориться о выкупе», — говорит Вагнер.

3.Ваш арендодатель хочет снести ваше здание

Если вы снимаете квартиру у владельца сдаваемого в аренду здания, которое находится в выгодном положении, чтобы стать частью комплекса объектов недвижимости для нового здания, застройщик может попытаться заставить арендаторов добровольно сдать свои квартиры. Это возможность для выкупа.

«В этой ситуации спонсор платит жильцам за то, чтобы они покинули здание, а затем подает заявку на снос», — говорит Вагнер. Часто разработчики подают заявку на снос, пока арендаторы находятся на месте, и в этом случае арендаторы могут оспорить ее.

Вагнер говорит, что «если домовладелец хочет снести здание, есть большой стимул вести переговоры с арендаторами и следить за тем, чтобы они не оспаривали заявление о дерегулировании здания. На рассмотрение этих заявлений могут уйти годы, если они будут оспорены. Прежде чем арендодатель может отказать в продлении договора аренды и выселить стабильных арендаторов, требуется разрешение DHCR.

В этом сценарии арендаторы будут освобождать свои квартиры задолго до того, как может потребоваться время, необходимое для получения необходимого разрешения на снос.Для разработчиков время — деньги. Как только застройщик берет на себя обязательство по перепланировке собственности, он или она обычно хочет двигаться вперед как можно быстрее. Это отличная возможность для арендатора договориться о выкупе ».

4. Ваш домовладелец хочет провести капитальный ремонт.

Если ваше здание нуждается в серьезной модернизации, более комплексной, чем капитальные улучшения (MCI), у вас может быть возможность выкупа. Существенная реабилитация здания, не подпадающего под действие MCI, например капитальный ремонт, при котором заменяется 75 процентов систем размещения в масштабах всего здания и индивидуальных жилых домов, позволяет домовладельцу исключить все здание из-под регулирования арендной платы.

«Если вы один из немногих оставшихся арендаторов, домовладелец может предложить вам значительный выкуп», — говорит Вагнер.

Поверенный по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер — партнер-основатель Wagner Berkow & Brandt, с более чем 30-летним опытом работы в представительстве многочисленных кооперативов, кондоминиумов, а также индивидуальных владельцев и акционеров. Чтобы задать вопрос для этого столбца, щелкните здесь. Чтобы организовать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию, отправьте Стиву электронное письмо или позвоните по телефону 646-780-7272.

Покупка дома в новостройке Vs. Old in New York

Как только что отчеканенный пенни, квартира в новостройке так же притягательна.

И когда покупатель переезжает в квартиру, он или она становится владельцем некоторых из последних и лучших предложений на рынке недвижимости.

Или они?

Есть много плюсов в покупке кондоминиума в новостройке по сравнению с вторичной недвижимостью.

Хотя покупка первого в среднем обычно стоит значительно дороже, чем второго, качественная покупка (которая может охватывать все, от местоположения до архитектуры и удобств) может быстро повыситься в цене.

(Некоторый желанный жилой фонд — например, довоенные квартиры — также в дефиците, и их трудно достать.)

Кроме того, в отличие от кооператива, для новых квартир не требуется одобрения совета директоров.

И, в отличие от бывшей в употреблении квартиры, нет никакой потенциальной необходимости в реабилитации кишечника или капитальном ремонте, который потенциально может обернуться денежной ямой.

Обратной стороной является то, что покупка нового юнита иногда может ощущаться как бросок кости — с множеством потенциальных сценариев, когда покупка может пойти не так , будь то на Манхэттене или в любом другом районе.

Однако при должной осмотрительности покупатели жилья могут снизить такие риски.

Как минимизировать риск при покупке новостроек

Внимательно изучите план предложения

Чтобы застройщик начал продажу квартир в кондоминиуме, он должен предоставить покупателям «план предложения», в котором описаны все аспекты этого кондоминиума. Подробно о развитии.

Во-первых, разработчик должен получить одобрение плана от Генеральной прокуратуры штата Нью-Йорк.

Таким образом, предложение строится как «обещание» разработчика покупателю, которое он должен выполнить.

Вы можете получить копию плана у отдела продаж разработчиков.

Проконсультируйтесь с опытным юристом по недвижимости, чтобы обработать его тонкой расческой. (Большинство планов состоят из нескольких сотен страниц.)

Особо обращайте внимание на те аспекты плана, которые могут увеличить затраты или, если их пропустить в течение этого периода проверки, могут преподнести неприятные сюрпризы во время закрытия.

Например: знаете ли вы, что в совокупности владельцы квартир иногда должны гарантировать стоимость квартиры своего супергероя?

На плане вы также найдете отчет инженера, а также информацию о том, если застройщик оставляет за собой право не продавать некоторые из квартир, что может превратить его в смешанное место проживания владельцев кондоминиумов и арендаторов — и потенциально обесценить стоимость перепродажи для владельцев.

Плюсы и минусы рассмотрения новостройки в Нью-Йорке

Плюсы:

Максимальный выбор: когда дело доходит до выбора среди возможных квартир, у вас есть выбор. более низкая цена по двум причинам: 1) Застройщикам необходимо иметь по крайней мере 51% своих единиц в контракте, чтобы привлечь как кредиторов, так и покупателей (продажи могут привести к увеличению продаж). В результате на раннем этапе цены на единицы устанавливаются с учетом перемещений. 2) Ценообразование, содержащееся в плане предложения, может быть подвергнуто нескольким поправкам и — в зависимости от спроса — может увеличиться в цене.

Минусы:

Визуально описания и визуализация предлагаемых функций устройства могут не соответствовать плану, и покупатель может быть разочарован. (Однако, если вы ждете, пока будут построены юниты, хотя вы можете пройти через юнит лично, компромисс может быть более высокой ценой.)
Для размещения юнита по контракту требуется как минимум 10% первоначальный взнос (иногда 20%). Мало того, что этот депозит не подлежит возврату (пока разработка завершена), время, необходимое для закрытия, может быть длительным.(Обратите внимание, что покупатели могут договориться о сумме первоначального взноса.)
Если блок находится в контракте и есть серьезные структурные проблемы с разработкой или этические или финансовые проблемы с застройщиком, ранние покупатели уже заблокированы — и потеряют свои вклады, если решат уйти.

Другие факторы риска

Лучший способ избежать наихудших сценариев, описанных в предыдущем разделе, — это выполнить свою домашнюю работу.

Посмотрите на всех участников: от спонсора — юридического лица, состоящего из одного или нескольких разработчиков, ответственных за создание здания) до архитектора, отдела продаж и т. Д.

Это первый девелоперский проект, который когда-либо выполнял продавец? (Это то, к чему следует относиться с осторожностью.)

Участвовали ли — или принимали ли — какие-либо из заинтересованных сторон в ранее возбужденных судебных процессах или в ожидающих судебных разбирательствах?

Были ли жалобы Better Business Bureau? Были ли структурные проблемы в предыдущих начинаниях?

Какие отзывы были от покупателей в предыдущих проектах, в которых участвовали члены команды разработчиков?

Анализируя полученные данные, помните — оценивайте команду разработчиков как отдельные лица, так и как единое целое.

Подробная информация о финансировании кондоминиума в новой застройке

Как уже упоминалось, кредиторы хотят, чтобы как минимум 51% квартир был продан, прежде чем они почувствуют себя в достаточной безопасности для предоставления финансирования. Отчасти это связано с требованиями Fannie Mae.

Некоторые финансовые кредиторы также не предоставляют ссуды до тех пор, пока не будет по крайней мере двух лет трудных финансовых результатов, включая то, сколько собственники платят в качестве общих расходов. В результате первые покупатели единицы обычно расплачиваются наличными.

Если вам нужна ипотека для покупки квартиры, это может быть проблематично.

К счастью, особенно в Нью-Йорке, застройщик кондоминиума присоединится к «привилегированному кредитору», который может предоставлять ссуды до тех пор, пока здание не будет соответствовать различным требованиям Fannie Mae.

Покупателям также легче иметь специального кредитора, чем искать ипотеку самостоятельно.

К счастью, процентные ставки по новостройкам находятся на одном уровне с другими видами ипотеки. Однако ваша ставка может быть выше, если вы получаете финансирование, когда продается только 25% единиц здания, а не 51%.

Но, конечно, более длительное ожидание подачи заявки на ссуду также означает меньший выбор квартир в здании.

Наличие предварительно утвержденного кредитора также можно рассматривать как положительный знак в отношении стабильности процесса продажи здания и спроса.

Возможные задержки при закрытии нового строительства

Между подписанием контракта и закрытием блока может быть длительное ожидание.

Здание буквально в стадии строительства, и иногда на закрытие может уйти до 12–18 месяцев — в отличие от 30–60 дней, когда обычно закрываются уже построенные дома.

Одна из мер предосторожности, которую могут принять покупатели, — это договориться о так называемом «внешнем сроке».

Это дата, к которой, если строительство здания и / или вашей конкретной квартиры не будет завершено, вы сможете получить обратно свой первоначальный взнос на законных основаниях.

Хотя покупатели также могут договориться о более ранней дате окончания строительства для своей конкретной квартиры, чем дата завершения строительства всего здания, это редко предоставляется.

Имейте в виду, что до начала строительства покупателям придется искать другое место для проживания, что увеличивает дополнительные расходы.

Разработчик уведомит покупателей за 30 дней до того, как приближающаяся дата закрытия станет «официальной».

Таким образом, для покупателей было бы разумно не планировать выезд из своих существующих домов до тех пор, пока они не получат 30-дневное предупреждение, поскольку, как известно, даже самые успешные строительные проекты могут столкнуться с перерасходом времени и средств по сравнению с оригинальные оценки.

Кроме того, покупатель не может закрыть квартиру до тех пор, пока Департамент строительства Нью-Йорка не выдаст временное свидетельство о заселении и декларацию, демонстрирующую, что застройка прошла все соответствующие проверки здания и готова к заселению жильцов, и квартира не будет поданы в город и присвоены номер лота и код собственности.

Когда дело доходит до сверхурочного строительства, одна из форм защиты покупателей заключается в том, что по закону спонсор должен иметь как минимум одно закрытие в здании, сопровождаемое Временным свидетельством о занятии, к концу первого бюджетного года. (первый бюджетный год длится 365 дней, начиная с предполагаемой даты завершения разработчиком).

Если этого не произойдет, все домовладельцы, имеющие договор, имеют возможность аннулировать и вернуть свои депозиты.

Отмена или попытки добиться уступок от застройщика — это единственные ресурсы, которые есть у покупателей для разработчиков, которые не успевают к сроку закрытия.

Застройщик, у которого заканчиваются деньги на достройку здания, не является чем-то необычным.

(Обратите внимание, что в то время как офис генерального прокурора подтверждает, что спонсор не вносит залог и что план предложения и описание проекта совпадают, офис AG , а не пытается выяснить, имеет ли разработчик достаточное финансирование для завершения его строительный проект, чтобы дать ему зеленый свет для продолжения строительства.)

Однако подать в суд на застройщика, который не может выполнить поставку, бывает редко, потому что это очень сложно сделать.

Вы можете не получить то, что указано в плане предложения

План предложения состоит из обещаний и эскизов. При этом, как упоминалось ранее, то, что представлено в плане предложения, может не быть тем, что в конечном итоге проявляется при закрытии.

Вот несколько красных флажков, на которые следует обратить внимание:

Контракты часто продаются на основе одной завершенной (но незанятой) квартиры, известной как «модельная квартира». Потенциальные покупатели, спросите, чем ваша квартира будет отличаться от модели. Ед. изм?
Если ваша квартира еще не построена, посмотрите, сможете ли вы сделать экскурсию в каске или сфотографировать с дрона, как может выглядеть вид из вашей завершенной квартиры.
Если здание все еще строится, но у него есть жильцы, посмотрите, сможете ли вы получить от них некоторую неприукрашенную обратную связь как о сильных и слабых сторонах здания, так и о его управлении (попытайтесь перехватить их в местах общего пользования или войдите или войдите в комнату). вне здания).
Перед закрытием проведите обход и составьте «окончательный список» всех проблем, которые необходимо исправить или решить в первую очередь.
Это может показаться диковинным, но нередки случаи, когда разница между площадью помещения, указанным на плане предложения, и его фактическими размерами может быть разной.Известно, что застройщики под доской рассчитывают внешнее пространство прихожей в квадратных футах помещения или измеряют расстояние от внешних стен, а не от внутренних. Наберитесь смелости и спросите, как рассчитывалась площадь в квадратных метрах? Обратите внимание, что некоторые планы размещения откровенно раскрывают возможность несоответствия в квадратных футах — до 10%. Итог: посчитайте!

Для многих покупателей нет ничего необычного в том, чтобы отказываться от осмотра при новом строительстве, обычно просто прогуливаясь через единицу со своим брокером и составляя «предварительный список» элементов, которые необходимо отрегулировать или отремонтировать.

Однако сообразительный покупатель наймет независимого инспектора, как обнаружили многие сожалеющие домовладельцы новостроек после въезда.

Есть причина, по которой некоторые застройщики сталкиваются с судебными исками со стороны своих клиентов.

Высокие затраты на закрытие

Одним из основных недостатков новостроек по сравнению с существующим жилищным фондом и большинством приобретений недвижимости являются высокие затраты на закрытие.

Ожидается, что покупатель, а не спонсор, оплатит большую часть заключительных расходов, даже налоги и сборы, которые обычно уплачиваются продавцом при всех перепродажах.

Сюда входят:

Гонорары спонсора (которые продавец обычно оплачивает при перепродаже; такие гонорары могут достигать 5000 долларов)
Налоги на передачу прав штата Нью-Йорк и города Нью-Йорк (на сегодняшний день 4 доллара за 1000 долларов от покупной цены и 1,425% для покупок на сумму, превышающую 500 000 долларов США, соответственно)
Для тех, кому требуется финансирование, 5–6% стоимости недвижимости рассчитываются как дополнительные затраты на закрытие
Владельцам кондоминиумов также может потребоваться внести в оборотный капитал фонд (эквивалент общих расходов на несколько месяцев) для покрытия затрат на открытие здания для эксплуатации

Как упоминалось ранее, для некоторых зданий владельцы кондоминиумов должны объединяться вместе для покупки квартиры суперкара.Если речь идет о ипотеке, она может оплачиваться ежемесячно в составе общих расходов.

Покупатель может снизить затраты на закрытие сделки за счет уступок, например, если продавец возьмет на себя налоги на передачу имущества, предложит скидку на закрытие или дополнительные привилегии, такие как бесплатная парковка или посещение тренажерного зала.

Часто спонсор с большей вероятностью пойдет на уступки, если рынок мягкий или единицы находятся на рынке в течение длительного времени. Льготы или уступки также могут быть предложены ранним покупателям или покупателям на премаркете.

Некоторые покупатели могут быть не в состоянии позволить себе такие высокие затраты на закрытие сделки, поэтому учитывайте это заранее при покупке и оценивайте и планируйте соответствующим образом.

Высокие общие расходы

Ежемесячные общие платежи за новые жилые дома могут быть очень высокими в дополнение ко всем другим высоким затратам на закупку.

Это не просто подделка цифр разработчиками; Генеральная прокуратура штата Нью-Йорк по закону допускает отклонение до 25% по сравнению с тем, что указано в плане предложения.

Это дает разработчикам очень широкое — и полностью допустимое — поле для творчества с числами.

После того, как установлен базовый уровень реальных эксплуатационных расходов за первый год, общие расходы обычно повышаются на 5–10% в течение первых двух лет.

Также обратите внимание на сами основные общие затраты. По умолчанию в здании с большим количеством удобств общие затраты будут выше.

Спросите себя, стоят ли они того для вас? Если нет, то подходит ли вам это здание?

Стоимость недвижимости в первый год в плане предложения также может быть недооценена. Вместо того, чтобы отражать фактическую стоимость недвижимости для вашего объекта, они могут представлять собой среднее значение налогов, уплаченных за строящееся здание, и его стоимость после завершения.

Налоги на последние выше — это означает, что ваши фактические налоги на недвижимость будут выше. Ваш адвокат спрашивал, как рассчитываются налоги в плане размещения?

Имейте в виду, что покупатели также могут обременяться расходами на страхование здания в первый год и даже услугами адвоката для подготовки плана предложения!

Налоги на недвижимость при новом строительстве в Нью-Йорке

В Нью-Йорке владельцы кондоминиумов и кооперативов обычно платят более высокие налоги, чем домовладельцы на одну семью.

Однако есть способ избежать этого — подать заявление на налоговые льготы.

Не так давно девелоперы элитных кондоминиумов в Нью-Йорке могли ходатайствовать о налоговых льготах для себя, что также пошло на пользу покупателям квартир.

Это была программа в рамках программы освобождения / снижения налогов 421a. Владельцы кондоминиумов могли платить низкие налоги в течение 15-20 лет (последние несколько лет платили повышенные налоги в шахматном порядке).

Однако в 2018 году город изменил правила, поэтому маловероятно, что большинство разработчиков смогут воспользоваться этой программой.

Сегодня очень мало зданий, которые могут предлагать налоговые скидки ниже 421a, и их число будет уменьшаться с каждым годом.

Налоговая скидка J51 все еще в силе, хотя и не считается «хорошей» для экономии и неприменима к новому строительству.

Налоговая программа J51 предназначена для улучшения и ремонта здания, поэтому старые здания пользуются этой налоговой льготой.

Не забывайте всегда проверять ежемесячный или годовой налог на недвижимость.

Другие предостережения

Среди угрызений совести покупателей, которые преследуют некоторых владельцев кондоминиумов, есть печально известное «исчезнувшее представление».

Есть ряд изменений, которые могут лишить прежний прекрасный вид. Были распространены умные советы по недвижимости, чтобы потенциально решить эту проблему, включая покупку квартиры с выходом на улицу.

Агент по недвижимости Compass, Дебора Бренер Золан, специализирующаяся на продажах новостроек, вес:

«Очень рискованно утверждать, что у дома, выходящего наружу, на улицу, НИКОГДА не будет здания напротив, или что здание через улицу никогда не будет застроено до уровня, параллельного этажу помещения, которое ваш покупатель хочет приобрести.

Зонирование может измениться — это означает, что если оно переходит из смешанного или жилого в коммерческое, то здание может быть возведено выше уровня здания покупателя.

Однако можно быть уверенным, что покупка квартиры с видом на внутренний двор будет безопасной. Если в интересующем вас здании есть юнит, обращенный, например, к мосту, под мостом ничего нельзя построить, поэтому они не потеряют этот вид.

Как агент по недвижимости, представляющий продавца или покупателя, я очень осторожен и не обещаю, что их виды останутся на месте, если только квартира не выходит во внутренний двор, не находится напротив моста или другого коммунального предприятия или непосредственно рядом с ним. водоем.»

Тем, кто рассматривает возможность покупки своей квартиры в качестве сдачи в аренду, обратите внимание, что многие планы предложений нового строительства запрещают владельцу сдавать в аренду свою квартиру в течение как минимум года после закрытия.

Те же правила могут применяться к повторному строительству. продажи — частично, чтобы препятствовать переворачиванию.

Также обратите внимание, что удобства в здании могут быть недоступны после того, как вы закрылись и въехали.

По закону у спонсоров есть до одного года с даты первого закрытия разработки, чтобы завершить все удобства в доме.

Есть много «осведомленных» аспектов навигации по покупкам новых разработок, в том числе то, что некоторые разработчики продают семье и друзьям, прежде чем открывать покупки для публики.

Кто-то, связанный с застройщиком, может помочь вам найти такую сливочную возможность для первопроходца.

В этом и других хитроумных способах управления процессом строительства нового здания может оказаться очень полезным брокер покупателя.

Здесь Золан также вмешался: «Наличие агента покупателя при покупке нового строительства может быть очень полезным и столь же выгодным, как и при покупке вторичного жилья, особенно если агент имеет опыт работы в новом строительстве.

Есть разные вопросы, поэтому замечательно, когда агент знает об уникальности нового строительства.

Они смогут спросить об особых рисках и соображениях, изложенных в Плане предложения, о льготах, которые могут быть доступны их покупателям, и о том, какие заключительные расходы, как ожидается, будут оплачены покупателем (например, есть ли дополнительные единица, которую покупатель будет помогать оплачивать?).

Они также смогут проконсультировать своих клиентов о задержках строительства, которые происходят почти ВСЕГДА, какова будет структура депозита, или спросить, как будет завершено строительство (сверху вниз или снизу вверх, и начнут ли они закрытие несколько этажей вначале и т. д.?).

Агент покупателя может узнать о застройщиках и проконсультировать своих клиентов по поводу их прошлых построек и их репутации. Для покупателей всегда выгодно, чтобы их интересы были представлены ».

Хотя обычно существует более высокая общая цена и более высокие первоначальные затраты, преимущество покупки новой недвижимости — долгая игра.

Строящиеся квартиры могут быстро оценить, поскольку они собираются завершить строительство и закрыть.

Огромная долгосрочная стоимость внеплановой недвижимости, несомненно, является убедительной для типичного покупателя, причем наиболее убедительным из них является то, что это блестящий готовый к заселению блок.

Отличный потенциал перепродажи, основанный на быстром росте стоимости собственности, дает внеплановым кондоминиумам фантастический инвестиционный потенциал.

«Мягкая» плотность может спасти наши кварталы

Год назад в этом месяце Миннеаполис попал в заголовки новостей всей страны, приняв новый всеобъемлющий план, преследующий две цели: сокращение расовой сегрегации и повышение доступности жилья. Для этого использовалось зонирование — план фактически запретил зонирование только для одной семьи, разрешив строить дома на три семьи во всех жилых кварталах города.

План

Миннеаполиса был редким упреком тенденции в американских городах, восходящей к 1940-м годам, когда общины создавали все более строгие нормативные барьеры для защиты районов с низкой плотностью населения. Примерно на 75% земли в большинстве городов сегодня незаконно строить что-либо, кроме частных домов на одну семью. Истоки односемейного зонирования в Америке не безобидны: многие жилищные кодексы использовали плотность как показатель для разделения людей по доходу и расе.

Но как сообщества через U.S. борется с ухудшением доступности жилья, растет интерес к тому, как можно смягчить правила зонирования, чтобы разрешить строительство небольших и менее дорогих домов, как в Миннеаполисе. Часто выбор ставится как компромисс между отдельно стоящими домами с большими дворами или многоквартирными домами в стиле небоскребов. На самом деле жилищный фонд в большинстве сообществ гораздо более разнообразен, чем эти две крайности. В то время как многоэтажные квартиры в стратегически важных местах должны быть частью решения, многие односемейные кварталы могут легко дать больше жилья — и более доступное жилье — если правила землепользования позволят «мягкое» увеличение плотности, например таунхаусы, от двух до двух. дома на четыре семьи, а также небольшие квартиры или кондоминиумы.

В этой статье мы проиллюстрируем, как замена отдельных домов на одну семью «небольшой плотностью» может увеличить количество доступных домов и снизить средние цены на жилье в районах с высокой стоимостью, при сохранении физического масштаба района. Наш численный пример основан на оценках из Вашингтона, округ Колумбия, но применим к другим городским районам.

Для строительства новых домов на участках для одной семьи не нужны небоскребы

Вашингтон, Д.У C. есть несколько преимущественно односемейных кварталов недалеко от центра города, которые предлагают прекрасные возможности для небольшой плотности. Согласно данным налогового инспектора, средний размер участка для частных домов на одну семью в округе составляет 5460 квадратных футов, по сравнению с 1600 квадратных футов для рядных домов и 4100 квадратных футов для многоквартирных домов на четыре-шесть квартир. Это говорит о том, что на большинстве односемейных участков можно разместить больше жилья без покупки соседних участков и их объединения.

Наиболее привлекательными для перепланировки являются старые постройки, находящиеся в плохом физическом состоянии и расположенные на относительно больших участках в дорогих кварталах.Давайте представим несколько различных сценариев для участка площадью 4500 квадратных футов, который в настоящее время занимает двухэтажный дом на одну семью площадью 3000 квадратных футов. На Рисунке 1 показаны примерные планы участков для участка в том виде, в каком они есть, с реконструкцией трех расположенных рядом таунхаусов или с перестройкой с использованием трехэтажного шестиэтажного кондоминиума.

Там, где земля дорогая, строительство большего количества домов на участок увеличивает доступность

Добавление большего количества домов в односемейные кварталы позволяет большему количеству людей переезжать в район (и город).При определенных условиях новые дома также улучшат доступность, потому что стоимость самого дорогостоящего фактора — земли — распределяется между большим количеством домов. Ниже представлена простая проформа застройки или отчет о движении денежных средств, которая иллюстрирует затраты по двум сценариям перепланировки.

Исходя из последних продажных цен, старый дом на одну семью на участке площадью 4500 квадратных футов в верхней северо-западной части округа можно было приобрести примерно за 1 миллион долларов. Для нашего анализа мы предполагаем, что сценарии редевелопмента будут проданы владельцам-жильцам (хотя создание большего количества арендуемого жилья является потенциальным преимуществом застройки с более высокой плотностью застройки).Более подробная информация о допущениях и условиях в форме приведена в техническом приложении.

Сравнение продажных цен за единицу для трех сценариев показывает, что недавно построенные таунхаусы будут продаваться почти по той же цене (около 1 миллиона долларов), что и нынешний особняк на одну семью. Это основано на предположении, что дома на одну семью, которые наиболее привлекательны для перепланировки, находятся в плохом состоянии; Покупатели, которые приобрели дом для проживания, а не для перепланировки, скорее всего, понесут значительные расходы на ремонт.Согласно отчетам налогового инспектора, за последние три года недавно построенные односемейные дома аналогичного размера в округе были проданы по средней цене около 1,5 миллиона долларов.

В другом сценарии редевелопмента цены за единицу для шестиэтажного кондоминиума примерно на 40% ниже, чем для трех таунхаусов. Одним из важных факторов является то, что стоимость земли (фактически приобретение 1 миллиона долларов плюс снос 100 000 долларов) делится между шестью завершенными домами, а не тремя.Вторая причина, по которой цены на кондоминиумы ниже, чем на таунхаусы, заключается в том, что каждая единица меньше: 1200 квадратных футов на кондоминиум против 2000 квадратных футов на таунхаус (типичные размеры в округе для каждой структуры).

Density поддерживает розничную торговлю в районе и делает планету более здоровой

Добавление большего количества домов — и, следовательно, большего количества соседей — в районы с низкой плотностью населения может помочь поддержать местные предприятия розничной торговли, которые сильно зависят от пешеходного движения, например хозяйственные магазины, пекарни и рестораны.Хотя плотная застройка сокращает пространство двора, хорошее озеленение, зеленые крыши и другие дизайнерские решения, включая бермы тротуаров, могут компенсировать ливневой сток. Местная розничная торговля, к которой домашние хозяйства могут получить доступ, не садясь за руль, помогает сократить выбросы парниковых газов, которые являются основным фактором изменения климата и загрязнения воздуха.

И при хорошем планировании увеличение плотности в односемейных кварталах не обязательно означает, что больше автомобилей будут конкурировать за парковку на улице. Хотя наши затраты на строительство не включают структурированную парковку, планы участка показывают, что в сценарии таунхауса можно легко разместить одну парковочную площадку во дворе на дом, а в здании кондоминиума может быть парковка.Более того, застройщик может включить в действие ограничения, которые покупатели не могут применять для получения разрешений на парковку в жилых помещениях (т. Е. Покупатели должны будут арендовать места в гараже, если они захотят владеть автомобилями).

Больше домов — больше доступности и экономических возможностей

Сценарий перепланировки предлагает три основных урока для политиков, размышляющих о том, как повысить доступность жилья.

Во-первых, можно добавить больше домов в односемейных кварталах, сохранив при этом здания аналогичного размера.Если смотреть с улицы, три соседних таунхауса или шесть небольших кондоминиумов могут быть построены примерно той же высоты и массы, что и существующие дома на одну семью.

Во-вторых, создание домов меньшего размера, использующих меньше земли, является важным способом повышения доступности. Там, где земля стоит дорого, добавление большего количества домов на данном участке снижает расходы на жилье для каждого домохозяйства. Небольшая плотность также позволяет лучше согласовать размер дома и размер домашнего хозяйства; Вашингтон, Д.C. наблюдал быстрый рост домохозяйств из одного или двух человек, многие из которых предпочли бы жить в небольших квартирах. Там, где они недоступны, они в конечном итоге делят дома или квартиры на одну семью с несколькими домохозяйствами, чтобы сократить расходы. Строительство большего количества небольших домов, в том числе доступных квартир для пожилых людей, высвободило бы существующие дома на одну семью для людей, которым нужны большие дома, включая семьи с детьми и домохозяйства, состоящие из нескольких поколений.

В-третьих, диверсификация жилищного фонда в эксклюзивных кварталах открывает лучший доступ к экономическим возможностям.Причина, по которой земля в этих районах стоит дорого, заключается в том, что они расположены недалеко от центров занятости и транспортных узлов и предлагают такие удобства, как отличные государственные школы и низкий уровень преступности. Снижение цен на жилье с 1 миллиона долларов до 570 000 долларов — и добавление пяти новых домов на каждый существующий дом — значительно увеличило бы количество семей, которые могли бы позволить себе районы с высокими возможностями. Другими словами, небольшая плотность — это относительно простой способ демократизировать наши города.

Квартиры — это дома, а не «вторжение»

Несмотря на льготы для жителей и окрестностей, строительство рядных и многоквартирных домов на почти трех четвертях земель округа запрещено.Зонирование только для одной семьи означает, что застройщик должен получить специальное разрешение на строительство компактного жилья, что в конечном итоге делает его более дорогим. Кодекс зонирования Вашингтона, округ Колумбия, гласит, что цель зонирования с низкой плотностью населения — «защитить [односемейные] районы от вторжения более плотных типов жилой застройки». Но эта «защита» укрепляет экономическую и расовую сегрегацию.

Округу нужно больше жилья, особенно недорогого. Устранение барьеров для городских домов, домов на две или четыре семьи и небольших многоквартирных домов в каждой части города должно быть частью решения.Пора Округу узаконить нежную густоту.

Сара Крамп оказала отличную помощь в исследованиях.

Техническое приложение

Сложные затраты на строительство включают материалы и рабочую силу. Поскольку оба проекта не достигают пяти этажей, мы предполагаем строительство деревянного каркаса, в среднем 205 долларов за квадратный фут. Мягкие затраты включают проектирование, страхование, разрешительные сборы и затраты, понесенные на экологическую экспертизу и другие нормативные требования.Более крупные и сложные проекты обычно имеют более высокие мягкие затраты; здесь мы предполагаем, что проекты не требуют изменения зон, отклонений или других нормативных барьеров.

Разработчикам можно платить разными способами. Поскольку проекты развития обычно не создают положительных денежных потоков до завершения строительства, разработчики часто получают гонорар за разработку в ходе процесса, а также любую остаточную прибыль после того, как проект был завершен, кредиторы были погашены, а инвесторы в акционерный капитал получили свою прибыль. .

В отличие от ипотечных ссуд, которые домохозяйства используют для покупки домов, ссуды на строительство обычно выдаются только под проценты в процессе застройки (основная сумма выплачивается по завершении проекта, когда готовое жилье продается). Отношение ссуды к стоимости для ссуд на строительство ниже, чем отношение ссуды к стоимости для покупки существующих зданий, поскольку строительные проекты сопряжены с более высоким риском.

Структура погашения и требуемая норма прибыли для долевых инвесторов значительно различаются в зависимости от размера и риска проекта.В этом примере мы предполагаем, что инвесторы в акционерный капитал требуют 10% внутренней нормы прибыли (IRR) и обеспечивают 40% затрат на разработку проекта. За последние 20 лет публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) приносили около 13% среднегодовой прибыли. Денежные потоки для инвесторов в акции рассчитываются следующим образом:

, где IRR = 10% и t = два года.

Продажные цены на реконструированные единицы рассчитываются как стоимость единицы при неизменных гонорарах застройщика и доходности капитала.Это минимально возможная цена, которую могут назначить разработчики, не обязательно рыночная цена, которая максимизирует прибыль.

Почему так мало доступных домов в Оверленд-Парке? Они незаконны.

Фрэнк Пикус хотел найти более новый и доступный дом для своей пожилой матери в Оверленд-Парке. Вскоре он понял, что его поиски почти невозможны.

«Она хочет переехать, но не хочет переезжать из центрального Оверленд-парка. А в центральном Оверленд-парке нет ничего более нового, что она может себе позволить.Ничего, — сказал Пикус, руководитель бизнеса округа Джонсон. «Ну так что ты делаешь? Это побудило меня сказать, что если она в такой ситуации, вероятно, в этой ситуации есть и другие.

Несмотря на растущую потребность в доступном жилье в самом богатом округе Канзаса, многие застройщики мешают его построить. Высокая стоимость земли, строительных материалов и сборов означает, что небольшие проекты часто приносят небольшую отдачу от инвестиций. Но даже когда застройщики хотят построить что-то иное, кроме роскошных жилых комплексов или McMansions, во многих случаях это незаконно.

Оверленд-Парк, как и города региона и страны, имеет кодексы зонирования, которые в значительной степени запрещают строительство дуплексов, четырехэтажных домов, коттеджных поселков и домов с общими подъездными путями — по сути, чего угодно, кроме больших домов и больших жилых комплексов, — сказал Мэтью Петти. , градостроитель, застройщик и член городского совета Фейетвилля, штат Арканзас, который изучает рынок жилья в Оверленд-Парке. Город обратился к Петти и Альянсу по постепенному развитию, чтобы изучить препятствия на пути строительства доступного жилья.

Девелоперы называют проекты такого типа «недостающей серединой» — дома, которые могут быть альтернативой для рабочих, которые не могут позволить себе арендную плату или ипотеку. Петти рекомендует городу изменить свой кодекс, чтобы разрешить более широкий выбор жилья.

Согласно отчету, опубликованному в этом году Лигой женщин-избирательниц округа Джонсон, любой, кто работает полный рабочий день продавцом, уборщиком или медперсоналом на дому, не может позволить себе арендовать или купить дом в любом из городов округа Джонсон.Недостаток более дешевых домов, а заработная плата не поспевает за ростом арендной платы и цен на жилье.

«Вам нужно в Оверленд-парке такое жилье, — сказал Петти на недавнем общественном собрании. «Мы верим в заботу о людях. И если вы говорите, что нам это не нужно, это означает, что вы говорите им, что нам все равно, иди жить в другом месте. Это вопрос сострадания. Это моральный вопрос ».

Консультант рекомендует Оверленд-Парку внести поправки в законы о зонировании, чтобы разрешить более доступные варианты жилья, включая небольшие коттеджные поселки.Город Оверленд-Парк

«Все хотят большего»

Желая помочь своей маме найти новое место для жизни, Пикус решил самостоятельно строить доступные дома.

Он купил 3,5 акра к западу от центра Оверленд-Парка, чтобы разделить его на пять участков для домов меньшего размера, а не на один или два больших дома, типичных для города.Но получение разрешения на застройку этим летом, включая изменение зонирования земли и борьбу с петицией протеста со стороны соседей, было тяжелой битвой, которая часто мешает застройщикам строить доступные дома в пригороде Канзас-Сити.

«Вы быстро приходите к выводу, что рост цен привел к снижению цен на новые и доступные дома на рынке», — сказал Пикус. «Причина, по которой разработки в этих областях не ведутся, заключается в том, что они очень дороги. У разработчика нет маржи, чтобы иметь адекватную окупаемость инвестиций.”

Рост затрат часто означает, что только крупномасштабные жилищные проекты с высокими ценами на аренду могут обеспечить возврат инвестиций, согласно исследованию Среднеамериканского регионального совета, или MARC, опубликованному в прошлом месяце. Отчет, в котором изучались пригороды в регионе Канзас-Сити, показал, что самыми серьезными препятствиями на пути строительства доступного жилья являются высокая стоимость, требования к развитию и проблемы соседства.

Лишь 6% предложения жилья в Оверленд-Парке пустуют — это лучше, чем во многих городах по всей стране, столкнувшихся с жилищным кризисом, но все же ниже национального уровня в 9% и признака истощения вариантов, сказала директор программы MARC Лорен Палмер.Средняя арендная плата в городе составляет 1084 доллара, а средняя цена продажи домов превышает 320 тысяч долларов.

И хотя средний доход домохозяйства в Оверленд-Парке превышает 78 000 долларов, исследования показывают, что почти каждое четвертое домохозяйство округа Джонсон обременено стоимостью жилья. Для арендаторов эта цифра увеличивается до 40%. Это означает, что домохозяйства тратят более 30% своего дохода на жилье.

Между тем, Overland Park часто предлагает субсидии проектам, которые включают в себя большие роскошные жилые комплексы, таким как реконструкция поля для гольфа Brookridge за 2 миллиарда долларов.Перед тем, как городской совет и мэр проголосовали за одобрение налоговых льгот на сумму до 200 миллионов долларов для проекта, адвокат по недвижимости Тодд ЛаСала указал, что соглашение о застройке исключает доступное жилье.

«Он ограничивает доступное жилье для малоимущих, как и многие из ваших соглашений о поощрении», — сказал он на встрече. «В нем говорится, что за счет этих государственных инвестиций застройщик обеспечит жилье такого качества».

При высоких затратах на строительство, Петти сказал, что арендные ставки, необходимые для получения прибыли застройщиками, «просто недостижимы.«

» «И вы видите, что, поскольку большинство недавно завершенных очень больших семейных проектов требовали чрезвычайных субсидий, чтобы их реализовать, — сказал он. «И если бы заработная плата соответствовала ценам на строительство, тогда люди могли бы позволить себе арендную плату для покрытия стоимости строительства без субсидий».

Петти сказал, что Overland Park необходимо изменить свои законы, предложить программы помощи и создать систему, в которой девелоперы менее масштабных и более дешевых жилищных проектов могут получить возврат инвестиций.В исследовании MARC содержится призыв к городам, в том числе в округе Джонсон, запустить программы стимулирования для проектов доступного жилья, создать целевые жилищные фонды и создать программы помощи покупателям жилья.

«Если мы предпочитаем дуплекс или серию дуплексов другому жилому комплексу из 300 квартир, нам необходимо создать систему, в которой тот, кто строит дуплексы, может получать такую же норму прибыли, как и тот, кто строит гигантские проекты», — сказал Петти. «В противном случае мы просто ждем людей, которые хотят работать над проектами, потому что они поступают правильно.”

Пикус признает, что с экономикой сложно. «Все хотят большего, — сказал он.

Но он призывает округ Джонсон объединиться, чтобы помочь застройщикам сделать доступное жилье жизнеспособным.

«Кто может субсидировать часть затрат, чтобы снизить конечные затраты? На мой взгляд, должно быть соглашение между муниципалитетами, девелопером и строителем », — сказал Пикус. «Если мы все сможем работать с меньшими затратами, если сборы будут меньше, если правила будут менее обременительными, если разработчик сможет признать, что они не могут заработать столько же, мы могли бы снизить конечную цену.”

Изменение системы Overland Park

Во многих отношениях жилищный проект Pikus является проверкой видения Петти для Overland Park.

Он заменяет большие разбросанные дома маленькими по адресу 8505 W. 80th Street, которые должны быть более доступными для пожилых людей, молодых семей и рабочих, пытающихся сводить концы с концами. Но это было нелегко.

Проект, расположенный рядом с домом, где вырос Пикус, требовал разрешения на изменение зонирования от городского совета, чтобы Пикус мог увеличить плотность застройки, на что соседи громко протестовали, утверждая, что район станет слишком многолюдным.Жители Оверленд-Парка в другое время выражали озабоченность по поводу меняющегося характера кварталов и отсутствия ухода за небольшими домами.

Петти сказал, что бороться с неправильными представлениями о различных типах жилья — это одно сражение. Во-вторых, во многих районах Оверленд-Парка просто не существует кодексов зонирования, которые позволяли бы строить более плотные и небольшие жилые дома.

Он сказал, что это потому, что городские коды зонирования жилых домов не обновлялись в течение 30 лет.

«Городской совет должен иметь возможность взглянуть на объект недвижимости и сказать, что здесь уместно четырехэтажное здание, а вот гигантский жилой комплекс — нет.Это не вариант. У вас нет категории зонирования для этого », — сказал он.

В то время как соседний город Шони не провел капитального ремонта своих кодексов зонирования, планировщик района Лорен Грасхофф заявила, что город действительно создал жилой район в центре города, чтобы позволить строительство небольших домов на одну семью. Город надеется, что районирование позволит разделить более крупные участки и создать коттеджные поселки.

В этом районе Шони также предлагает программы, включая налоговые скидки и помощь строителю жилья.

«Мы не можем регулировать цены, но мы надеемся, что разрешение на строительство домов меньшего размера принесет дополнительную пользу, поскольку они будут доступными», — сказала она.

Петти рекомендует Оверленд-Парк принять аналогичные меры для создания нового зонирования, которое позволит создавать небольшие дома на небольших участках, дуплексы и другие виды совместного жилья.

В то время как девелоперы могут построить дом любого размера на участках большей части Оверленд-Парка, превращение домов в дуплексы или четырехэтажные дома часто запрещено, сказал он.

«Единственный способ преодолеть эту проблему — купить больше земли, а покупка большего количества земли означает, что жилье становится дороже. А это означает, что он менее доступен для рабочей силы », — сказал Петти. «Дело не в том, что большие дома — это плохо. Люди любят большие дома. Хотел бы я иметь большой дом. Но сейчас я не могу себе этого позволить. И многие люди не могут себе это позволить прямо сейчас ».

Петти также предлагает городским властям внести поправки в свой кодекс, чтобы добавить больше гибкости в то, как создаются подразделения, что делает возможным создание карманных кварталов и коттеджных поселков.Он сказал, что большая плотность населения и большее количество домов ближе друг к другу также поможет городу сберечь ресурсы и налоговые поступления — по сравнению с инфраструктурой, необходимой для домов, расположенных далеко друг от друга.

Большинство опрошенных членов городского совета заявили, что они готовы к диверсификации жилищного фонда Overland Park. Некоторые заявили, что городу необходимо определить, какая цена на жилье действительно доступна, прежде чем двигаться дальше. Но большинство заявило, что они с нетерпением ждут полного отчета от Петти и Альянса постепенного развития с подробным описанием дальнейших шагов.

«Жилье — это вызов для многих. Не только люди с низким доходом, но и люди со средним доходом. Поэтому я думаю, что наличие множества вариантов очень важно, — сказал член совета Логан Хели. «Существует долгая история законов о зонировании, причем не только в Оверленд-Парке, но и по всей стране, которые оказывают глубокое влияние на развитие сообществ и на то, кто победители и проигравшие».

Окончательный отчет должен быть завершен к концу следующего месяца, сказал менеджер по планированию города Лесли Карр.Затем официальные лица встретятся, чтобы определить, хочет ли город выполнить какие-либо рекомендации.

Тем временем округ Джонсон налаживает партнерские отношения со своими городами для совместной работы над всеобъемлющим рынком жилья и оценкой потребностей. В этом месяце округ объявил, что 17 городов обязались участвовать в исследовании стоимостью 109 000 долларов.

Пикус, который надеется показать другим застройщикам Оверленд-Парка, что возможно, когда дело доходит до строительства доступного жилья, он сказал, что его небольшой проект на Западной 80-й улице показывает, что город «пришел в игру.

«Я думаю, что в сообществе разработчиков есть много людей, которые заинтересованы в этом, но это трудный путь», — сказал он. «Но я действительно ценю Overland Park за то, что они делают и что стараются. Им нужна доступная застройка в городе. Так что мне нравится это делать ».

Истории, связанные с изданием Kansas City Star

Сара Риттер исполняет кавер на «Округ Джонсон» для «Звезды Канзас-Сити»В прошлом репортер Quad-City Times, Сара окончила колледж Августана.