Налог при переуступке прав по договору долевого участия: Нужно ли платить налог за переуступку. Отвечает юрист — Рынок жилья — Primelens.ru-Зеркальные Фотоаппараты,Компактные Фотоаппараты,Видеокамеры,Объективы,Фотовспышки, и Аксессуары в Москве.

Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке в 2021 году

Договор долевого участия в строительстве
Договор переуступки прав требования
Договор паенакопления с ЖСК

При покупке квартиры в новостройке существуют особенности, которые нужно учитывать при оформлении налогового вычета.

Посмотрите видео, в котором мы подробно рассказываем о том, что такое налоговый вычет при покупке квартиры, кто имеет право на вычет, какие документы необходимо подготовить и как их можно передать в налоговую инспекцию.

Как рассчитать имущественный вычет и какая сумма НДФЛ вернется на счет — в примерах и пояснениях экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру.

Когда вы берете жилье на вторичном рынке, вы заключаете договор купли-продажи и сразу оформляете право собственности. При покупке же квартиры в строящемся доме между заключением договора и получением права на квартиру может пройти немало времени.

Кроме того, продавцом может быть не только застройщик, но и другое лицо.

В связи с этим возникают вопросы:

когда можно подавать документы в ИФНС для получения вычета за квартиру, купленную в новостройке?
нужно ли ждать официальную регистрацию права или достаточно иметь на руках подписанный договор?
может ли факт полной оплаты жилья быть основанием для получения налогового вычета?

Давайте разбираться.

И не забудьте прочитать нашу статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли», в которой мы подробно рассказали, что такое имущественный налоговый вычет, на какую сумму вы можете претендовать и какие документы понадобятся для налоговой.

Услуга Быстровычет: возврат НДФЛ за 7 дней, а не за 4 месяца!

Если квартира куплена по договору долевого участия в строительстве

Вы заключили договор с застройщиком и стали участником долевого строительства. В этом случае вам нужно дождаться, когда дом будет сдан, и подписать Акт приема-передачи квартиры.

С этого момента наступает ваше право на получение имущественного вычета.

Основание: пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина РФ от 16 марта 2015 N 03-04-05/13862, 06 марта 2015 N 03-04-05/12102, 10 сентября 2013 N 03-04-05/37207, ФНС России от 25 мая 2009 N 3-5-04/[email protected]

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи жилья – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Имейте в виду, что речь идет именно о передаточном Акте, то есть документе, на основании которого вы принимаете квартиру от застройщика. Существует еще один Акт – Акт допуска в квартиру – это внутренний документ, который не имеет отношения к налоговому вычету.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Напоминаем, что документы в налоговую инспекцию можно подать не раньше, чем на следующий год после получения Акта приема-передачи.

Если Акт подписан в 2020 году, несите документы в ИФНС в 2021 году. При этом вы не ограничены в сроках и можете сделать это в течение всего года. Более того, вы можете подать документы и в последующие годы, в этом случае вам вернут подоходный налог за последние три года.

Пример:

Вы подписали Акт приема-передачи жилья в 2018 году и до сих пор не обращались за вычетом. В 2021 вы можете оформить декларации 3-НДФЛ и получить вычет за 2018, 2019 и 2020 годы.

Пример:

В 2019 вы заключили договор долевого участия. Застройщик сдал дом в декабре 2020 и передал вам квартиру по Акту приема-передачи. Выписка из ЕГРН была получена в начале 2021 года.

Вы имеете право подать декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет в 2021 году и получить имущественный вычет за 2020 год, то есть год подписания Акта приема-передачи жилья. То, что право собственности оформлено в 2021 году, роли не играет.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Если квартира куплена по договору переуступки прав требования

Распространенный вид приобретения квартиры в новостройке – покупка по договору переуступки прав требования. Это происходит в случае, если вы берете жилье не напрямую у застройщика, а у того, кто до вас получил право требования.

Это может быть дольщик-физическое лицо, первым купивший квартиру у застройщика; подрядчик, с которым застройщик рассчитался частью квартир; соинвестор строительства.

Помните, что переуступить права требования можно только в том случае, если дом еще не сдан, а ваша будущая квартира еще не передана первичному приобретателю по Акту приема-передачи.

Итак, вы купили жилье в строящемся доме по договору переуступки прав требования. Когда возникает ваше право на имущественный вычет? Как и в случае с договором долевого участия – с момента подписания Акта приема-передачи.

Резюме: Подписанный Акт приема-передачи – основание для получения налогового вычета при покупке квартиры по договору переуступки прав требования.

В пакет документов для налоговой инспекции не забудьте вложить копию договора долевого участия, копию договора уступки прав требования и Акт приема-передачи. Основание: Письмо Минфина РФ от 29 августа 2014 N 03-04-05/43347.

Пример:

В 2019 вы купили у дольщика квартиру в новостройке. Был оформлен договор уступки прав требования. В 2020 дом был сдан и подписан Акт приема-передачи.

В 2021 году вы имеете право получить налоговый вычет за 2020 год, приложив все положенные документы, включая декларацию 3-НДФЛ и заявление на вычет.

Супервычет: оплата наших услуг только после получения вычета!

Если квартира куплена в ЖСК по договору паенакопления

Если вы приобрели квартиру по договору паенакопления в жилищно-строительном кооперативе, то получаете право собственности на квартиру, как только полностью внесли за нее паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Но одной лишь оплаты недостаточно. Квартира передается покупателю после того, как дом введен в эксплуатацию и эта передача официально подтверждена Актом приема-передачи жилья (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Это значит, что кроме декларации 3-НДФЛ, заявления на вычет и документа о полной выплате пая, вы должны предоставить в ИФНС Акт приема-передачи. Основание: письмо Минфина РФ от 27 марта 2017 № 03-04-07/17572, Письмо ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/[email protected]

Резюме: для получения имущественного налогового вычета за квартиру, купленную по договору паенакопления в ЖСК, вам необходимо полностью оплатить паевой взнос и иметь на руках подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Пример:

В 2019 вы заключили договор паенакопления с ЖСК и полностью оплатили паевой взнос. В 2020 дом был построен и сдан в эксплуатацию.

Тогда же вы подписали Акт приема-передачи жилья. В 2021 вы имеете право подать документы на получение имущественного вычета за 2020 год.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Операции по уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве: налоговый учет

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Елистратова Наталья

ООО расплатилось с контрагентом квартирами (заключены договоры долевого участия, договоры на данный момент зарегистрированы в регистрационной палате), которые находятся в строящемся доме. Дом еще не сдан в эксплуатацию. Несколько квартир по договорам переуступки переданы другим организациям или физическим лицам.

На каком счете нужно учитывать данные квартиры в бухгалтерском учете?

Каков порядок налогообложения НДС и налогом на прибыль?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав.

В рассматриваемом случае налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходом, полученным от уступки права (без НДС), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.

Налоговая база по НДС определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходами, связанными с расчетами по оплате имущественных прав (с НДС), и расходами на приобретение указанных прав. При этом сумма НДС определяется с применением расчетной ставки.

В бухгалтерском учете организация вправе учесть приобретенное право участника долевого строительства на счете 58 «Финансовые вложения» либо на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Операции по переуступке права требования производятся с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы».

Обоснование позиции:

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 389 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Налог на прибыль

В целях налогового учета выручка от реализации имущественных прав определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права в денежной и (или) натуральной формах (без НДС), и является доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 10 ст. 309.1 или п. 2.2 ст. 277 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При применении метода начисления датой получения дохода является дата реализации имущественного права (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Исходя из вышеизложенного, в случае переуступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходом, полученным от уступки права (без НДС), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).

Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется физическому лицу, тогда разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 268 НК РФ, если цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав), указанного в пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения. Смотрите также письма ФНС России от 25.10.2011 N ЕД-4-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/[email protected], УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 N 16-15/[email protected]

В случае возмездной уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/[email protected], от 20.03.2006 N 19-11/21523).

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом обложения НДС. В соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах (письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-07-11/5926).

При передаче имущественных прав налоговая база по налогу НДС определяется с учетом особенностей, установленных в ст. 155 НК РФ (п. 1 ст. 153 НК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Обращаем внимание, что в п. 8 ст. 167 НК РФ установлен специальный порядок определения момента налоговой базы при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 3 ст. 155 НК РФ, — как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.

Учитывая, что договор уступки (последующей уступки) подлежит государственной регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, моментом определения налоговой базы по НДС является дата государственной регистрации этого договора. Смотрите письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092, постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11.

В данном случае норма п. 16 ст. 167 НК РФ не применяется, т.к. в данной норме речь идет о реализации недвижимого имущества, а не имущественных прав.

Таким образом, при переуступке прав требования участником долевого строительства налоговая база по НДС определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходами, связанными с расчетами по оплате имущественных прав (с НДС), и расходами на их приобретение (письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).

При передаче имущественных прав в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ сумма налога определяется расчетным методом, то есть исходя из налоговой ставки 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

К сведению:

Если право реализуется по цене приобретения (ниже ее), то налоговая база по НДС будет равна нулю. При этом передающая сторона — налогоплательщик не освобождается от необходимости выставить счет-фактуру. В то же время в случае переуступки физическому лицу счет-фактуру можно не выставлять при наличии письменного согласия покупателя (пп. 1 п. 3 ст. 169, п. 1 ст. 143 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Если приобретенное право участника долевого строительства организация переуступает до окончания строительства третьим лицам, данное право организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2, 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить на счете 58 «Финансовые вложения» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению утверждены приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) в сумме фактических затрат организации на их приобретение (п. 9 ПБУ 19/02).

Вместе с тем допускается учет таких прав и в качестве дебиторской задолженности на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме процентов, дивидендов либо прироста их стоимости (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью в результате его обмена, использования при погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п. (п. 2 ПБУ 19/02).

В бухгалтерском учете отражается:

Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства»

— получено имущественное право.

При отсутствии передаточного акта на квартиру не усматриваем оснований для списания данного актива в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим переводом на счет 01 «Основные средства» или в дебет счета 41 «Товары».

Доходы и расходы от последующей переуступки имущественного права на будущую квартиру в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы» в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

При переуступке права требования производятся следующие записи:

Дебет 62 (76) Кредит 91

— отражен доход от переуступки права требования;

Дебет 91 Кредит 58 (76) субсчет «Права участника долевого строительства»

— списана стоимость прав требования;

Дебет 50 (51) Кредит 62 (76)

— покупателем (организацией или физическим лицом) оплачено приобретенное им право требования.

Если цена уступки права требования квартиры больше, чем цена его приобретения, то дополнительно следует отразить:

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «НДС»

— исчислен НДС с разницы между ценой реализации и ценой приобретения.

Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав

08.02.2021

Покупая квартиру в новостройке не у застройщика, а у физического лица по переуступке прав по договору долевого участия человек может сэкономить немного денег, потому что цены такого жилья немного ниже рыночных. Но на этом все преимущества подобных сделок заканчиваются, как выяснили журналисты телеканала «Россия 1». Такая сделка несет в себе все те же правовые риски, что и покупка квартиры на вторичном рынке. Кроме того, покупатель лишается всех ипотечных льгот.

Объявлений о продаже квартир по переуступке прав в интернете становится все больше и больше. Многие граждане идут на сделку, полагая, что раз жилье новое, они смогут избежать большинства рисков. Но это далеко не так. Подобная сделка впоследствии может быть признана ничтожной, если, например, супруг продавца не давал на нее согласие, если продавец заявил, что он не осознавал, что делает, если он был признан банкротом и в ряде других случаев.

Героиня сюжета Анна уже пятый год борется за свои квадратные метры, ради которых она продала предыдущее и единственное жилье. Как оказалось, продавец, предложивший ей две квартиры по привлекательной цене, не имел на недвижимость никаких прав, и застройщик продал эти же квартиры другим людям. Поскольку сделка проводилась в простой письменной форме (без участия нотариуса) за ее чистоту и законность никто ответственность не нес, а все риски ложились на ее стороны. Продавец проблемного жилья просто исчез с деньгами. И теперь, пока идут долгие судебные разбирательства между Анной и застройщиком, женщина с семьей живет на съемной квартире.

Нередко физические лица, продающие жилье по переуступке прав, предлагают покупателю указать в договоре заниженную стоимость жилья. Они объясняют, что это «обычное дело», которое позволит им не платить налоги с продажи жилья, так как с момента его приобретения прошло слишком мало времени, либо грозятся поднять цену. Обычно покупатели соглашаются и подвергают себя еще одному риску, ведь если такая сделка будет оспорена, доказать, что квартира приобреталась за другую стоимость будет практически невозможно.

Эксперты заявляют о том, что в последнее годы общее количество мошенничеств с квартирами растет, а раскрываемость таких дел, напротив, падает. И одной из причин подобного положения дел является простая письменная форма сделки, когда продавец и покупатель могут фактически сами составить договор и отнести его в МФЦ. Большинство граждан не разбираются в сложных формулировках и юридических тонкостях подобного документа. Кроме того, при такой форме сделки существует риск, что подпись продавца будет попросту подделана, а он сам узнает, что лишился собственности лишь через продолжительное время.

Навести порядок на рынке недвижимости может помочь обязательная нотариальная форма для сделок с жильем. Это гарантирует чистоту и законность сделок, так как нотариус еще до удостоверения сделки проводит необходимый анализ документов. Он проверяет личности сторон и беседует с ними, разъясняя все пункты договора. Нотариус обязан убедиться в том, что стороны хотят заключить сделку именно на условиях, указанных в договоре и разъяснить все правовые последствия документа. После того, как договор будет подписан, нотариус направляет договор в Росреестр для регистрации права собственности. Кроме того, он может предложить безопасный и комфортный способ расчета по сделкам — депозит нотариуса. При таком способе расчета продавец не получит деньги, пока право собственности на недвижимость не перейдет к покупателю.

Немаловажно и то, что нотариус — единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия. «В случае, если вина нотариуса будет доказана, вы всегда сможете взыскать с него ущерб в полном объеме, так как деятельность нотариуса застрахована», — пояснила член комиссии Федеральной нотариальной палаты по взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус Екатерина Лексакова.

Определен перечень документов для получения налоговых вычетов | ИФНС России №5

Межрайонная ИФНС России №5 по Архангельской области и Ненецкому автономному округу сообщает, что определен перечень документов, прилагаемых налогоплательщиками к налоговым декларациям по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) с целью получения налоговых вычетов.

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ КВАРТИРЫ (либо КОМНАТЫ) НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

1. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ

2. Договор приобретения квартиры (либо комнаты) с приложениями и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения) (например, договор купли-продажи, договор мены) – копия

3. Документы, подтверждающие оплату (например, платежные поручения, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца) — копия

4. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (либо комнату) (например, Свидетельство о государственной регистрации права) – копия

5. Заявление о распределении вычета между супругами (если общая совместная собственность)

6. Заявление на возврат НДФЛ

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ КВАРТИРЫ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ (ИНВЕСТИРОВАНИИ), ДОГОВОРУ УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

1. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ

2. Договор долевого участия в строительстве (инвестировании) либо договор уступки права требования с приложениями и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения) – копия

3. Документ, подтверждающий передачу квартиры застройщиком участнику долевого строительства (например, акт приема-передачи) – копия

4. Документы, подтверждающие оплату (например, платежные поручения, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца) — копия

5. Заявление о распределении вычета между супругами (если общая совместная собственность).

6. Заявление на возврат НДФЛ

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С РАСПОЛОЖЕННЫМ НА НЕМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

1. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ

2. Договор приобретения земельного участка с жилым домом с приложениями и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения) (например, договор купли-продажи, договор мены) – копия

4. Документы, подтверждающие право собственности на жилой дом (например, Свидетельство о государственной регистрации права) — копия

5. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (например, Свидетельство о государственной регистрации права) — копия

6. Заявление о распределении вычета между супругами (если общая совместная собственность).

7. Заявление на возврат НДФЛ

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПО РАСХОДАМ НА УПЛАТУ ПРОЦЕНТОВ ПО ЦЕЛЕВОМУ ЗАЙМУ (КРЕДИТУ), НАПРАВЛЕННОМУ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

1. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ

2. Кредитный договор с приложениями и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения) — копия

3. Документы, подтверждающие уплату процентов по целевому займу (кредиту) (например, справка из банка) — копия

4. Заявление на возврат НДФЛ

СОЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ НА ОБУЧЕНИЕ

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

1. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ

2. Договор на обучение с приложениями и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения) – копия

3. Документы, подтверждающие оплату обучения (например, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения) — копия

4. Документ, подтверждающий степень родства и возраст обучаемого (например, свидетельство о рождении) – копия

5. Документ, подтверждающий опеку или попечительство — копия

6. Документ, подтверждающий очную форму обучения (например, справка учебного заведения) – копия

7. Заявление на возврат НДФЛ

СОЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ НА ЛЕЧЕНИЕ И (ИЛИ) ПРИОБРЕТЕНИЕ МЕДИКАМЕНТОВ

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

1. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ

2. Договор на лечение с приложениями и дополнительными соглашениями к нему (в случае заключения) – копия

3. Справка об оплате медицинских услуг для представления в налоговые органы Российской Федерации – оригинал

4. Рецептурный бланк со штампом «Для налоговых органов Российской Федерации, ИНН налогоплательщика» – оригинал

5. Документы, подтверждающие оплату медикаментов (например, чек ККМ) — копия

6. Документ, подтверждающий степень родства (например, свидетельство о рождении) – копия

7. Документ, подтверждающий заключение брака (например, свидетельство о браке) – копия

8. Заявление на возврат НДФЛ

Когда и как можно получить налоговый вычет по квартире в строящемся доме в 2021 году

При покупке строящегося жилья, как правило, заключают договоры долевого участия в строительстве или договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Но между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти довольно много времени, иногда даже несколько лет.

Так когда при покупке квартиры в строящемся доме можно оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры или после оплаты полной стоимости квартиры? А может быть после заключения Акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН?

Ниже мы подробно ответим на эти вопросы.

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем Акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье.

Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/[email protected]

Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный Акт.

Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно ДДУ в строительстве в 2019 году. В конце 2020 года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2021 года.

Так как Акт приема-передачи был подписан в 2020 году, то в начале 2021 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2020 год и вернул уплаченный им в течение 2020 года налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований

Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.

В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).

Пример: В 2019 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2020 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры.

В начале 2021 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2020 год налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК

Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/[email protected], Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
— должен быть подписан Акт-приема передачи квартиры или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры;
— член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.

С момента, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.

Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2019 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2020 году строительство многоквартирного дома было завершено и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав Акт-приема передачи квартиры. Учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета с 2020 года, когда он подписал Акт приема-передачи квартиры.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.

Покупка квартиры по договору переуступки: особенности сделки

Стоимость квадратных метров в новостройках Казахстана достаточно высока. Один из популярных способов сэкономить на покупке собственного жилья — приобрести жилплощадь в строящемся доме до его сдачи в эксплуатацию. Совершить такую покупку можно по договору переуступки права собственности, когда участник долевого строительства (дольщик) переоформляет квартиру на другое лицо.

Пока объект не достроен, квартиры существуют только «в проекте», в технической документации. Особенность сделки в том, что покупается не сама жилплощадь, а право владения будущей квартирой. Для привлечения покупателей дольщики часто уступают право собственности на жилье по цене, ниже, чем у застройщиков. Сумма сэкономленных средств при покупке достигает 15–20%.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Переуступку прав обозначают термином «цессия» (лат. cessio — передача, уступка). По договору переуступки дольщик (цедент), оплативший полную стоимость жилья, передает свои права на квартиру новому лицу (цессионарий). По итогам такой сделки покупатель получает не конкретную жилплощадь, а документ, который закрепляет его право получить жилье у застройщика в будущем после введения здания в эксплуатацию.

Со стороны кажется, что заключение договора переуступки равносильно покупке «воздуха» или «честного слова», что, конечно, не соответствует действительности. Изначальный дольщик уже выплатил полную стоимость квартиры — на эти средства и строится жилищный объект. Потому при переуступке к новому лицу переходят в полном объеме все права и обязанности, определенные договором долевого участия в строительстве.

Какие документы нужны для заключения договора переуступки?

Оригинал договора долевого участия в строительстве или иной документ, который подтверждает право собственности продавца на будущее жилье.
Документы о выплате долевого взноса и справка об отсутствии задолженностей, оформленная на фирменном бланке застройщика с печатью компании.
Документы, удостоверяющие личности обеих сторон.
Выписка из реестра регистрации залога движимого имущества для дольщика, совершающего уступку (квартира — это недвижимое имущество, права на нее относятся к движимому имуществу). Оформление выписки в центре обслуживания населения занимает три дня, а действительна она в течение суток.
Согласие супруги(-а) обеих сторон сделки или нотариально заверенное подтверждение того, что сторона(-ы) не состоит(-ят) в браке.
Согласие застройщика на оформление переуступки, если это предусматривает договор долевого участия в жилищном строительстве.

После заключения сделки у покупателя прав на жилье должны остаться на руках такие документы:

оригинал договора долевого участия в строительстве, по которому произошла уступка права на жилье;
дополнительное соглашение с застройщиком, которое содержит данные нового дольщика;
оригиналы документов о полной выплате долевого взноса первым дольщиком;
договор переуступки с указанием суммы оплаты, если права на жилье не были переданы на безвозмездной основе (дарение).

Придется ли платить налог при переуступке права собственности на квартиру?

Согласно законодательству Казахстана, продавец обязан заплатить налог, если он продает права на квартиру в новостройке по цене, выше той, что была обозначена в договоре долевого участия с застройщиком.

В таком случае налог составляет 13% с чистого дохода (30% — для иностранцев, кроме россиян), т.е. налог надо выплатить с разницы между суммой продажи по договору переуступки и суммой покупки у компании-застройщика. Например, жилье приобрели у застройщика за $45 тыс., а через 1,5 года продали по договору переуступки за $50 тыс. Таким образом, налог равен 13% от $5 тыс., то есть $650.

Все о налогах на недвижимость в Казахстане в 2019 году

Платить налог не нужно, если переуступщик продает право на квартиру по цене, указанной в договоре долевого участия, или за меньшую сумму.

Риски при оформлении договора переуступки

Подобный договор не нуждается в государственной регистрации, что, с одной стороны, упрощает и ускоряет его заключение (3–4 дня), а с другой — создает риски для покупателя. Однако рискованных ситуаций можно избежать, если проявлять бдительность и прибегнуть к квалифицированной нотариальной и юридической помощи.
При заключении сделки существуют две основные группы рисков — имеющие отношение к застройщику и связанные с дольщиком.

Поскольку сама квартира существует лишь на бумаге, необходимо проверить репутацию и надежность застройщика, внимательно изучить учредительные документы компании, разрешительную и проектную документацию, обращая внимание на срок реализации проекта и дату сдачи в эксплуатацию. Чтобы обезопасить себя от внезапных требований к дольщику, желательно получить согласие компании-застройщика на оформление договора переуступки.

При покупке права требования на будущую квартиру важно понять мотивы дольщика, желающего переуступить жилье. Наиболее частая ситуация — когда у людей возникают финансовые сложности. Чтобы не «выбивать» деньги из застройщика после расторжения договора, легче найти заинтересованного покупателя, которому можно переуступить право на жилье.

Однако известны случаи, когда дольщики-мошенники пытались заключить договоры переуступки сразу с несколькими покупателями. Подозрительно большое количество дольщиков, которые хотят переуступить право на свои квартиры в одном новострое, говорит о наличии потенциальных проблем на строящемся объекте (неблагоприятная окружающая среда, малоразвитая инфраструктура, депрессивный район и др.).

Поэтому документ о подтверждении полной оплаты и справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику играют важную роль при заключении договора переуступки.

Перед сделкой желательно получить юридическую консультацию, а сам договор нужно заключать у нотариуса, который проверит документацию и оформит сделку по всем требованиям законодательства Казахстана.

Отличия договора уступки права требования от договора долевого участия.

Долевое участие – это отличный способ для приобретения недвижимости по доступной цене на стадии планировки дома либо продолжении его строительства, несмотря на определенные риски. Однако довольно часто дольщики сталкиваются с тем, что им предлагается заключать не договор «Участия в долевом строительстве», а договор «Уступки права требования».

Следует обратить внимание, что оба договора регулируются 214-ФЗ. Конкретно договор «Уступки права требования» регулируется ст. 11 данного закона. Из вышесказанного следует, что по любому из них дольщик имеет право на неустойку. Оба договора также проходят обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Если в договоре «Участия в долевом строительстве» стороны фигурируют как «Застройщик» и «Заказчик», то в договоре «Уступки права требования» — это «Цедент» и «Цессионарий». Отметим, что иногда в договоре уступки прописан пункт, по которому цессионарий не имеет прав на получение неустойки: это говорит о том, что первоначальный заказчик закрепил данное право за собой.

Договор «Уступки права требования» заключается в нескольких случаях. Один из таких случаев – если дольщику по личным обстоятельствам необходимо перепродать квартиру, а она еще не достроена и не передана в собственность. Обстоятельства могут быть разные — от переезда в другой город до заранее запланированного получения личной прибыли. Далее, следует отметить, что «Уступка права требования» может быть заключена с юридическим лицом. И здесь также ситуация может быть неоднозначна – возможно, одно юридическое лицо приобретало квартиру (или даже несколько квартир) для их дальнейшей реализации, а может быть, что застройщик таким образом хочет лишить будущего цессионария прав на неустойку.

В большинстве договоров уступки прописывается, что при передаче всех документов первоначальный заказчик должен передать копию договора участия в долевом строительстве и акт, подтверждающий оплату по этому договору. К сожалению, этот пункт чаще всего остается без внимания, и пострадавшему от задержки получения квартиры, чтобы получить свою компенсацию, приходится самостоятельно добиваться получения этих документов. Придется это делать либо у застройщика, который может не выходить на связь, либо искать первоначального заказчика.

Копию первоначального договора об участии в долевом строительстве можно получить несколькими способами:
• обратиться непосредственно к застройщику с просьбой ее выдачи;
• копию договора может выдать физическое или юридическое лицо, с которым заключен договор уступки прав;
• через любой МФЦ, предоставив копию договора уступки права требования и паспорт цессионария.
При обращении в юридическую компанию по доверенности данным вопросом занимаются компетентные специалисты.

Equity Sharing, как вы это делаете, и кто является совладельцем, а не в одиночку? — Адвокатское бюро Мэрилин Салливан

Q: Каким образом стороны разделяют первоначальный взнос?

A: В традиционной сделке «инвестор-оккупант» типичное разделение состоит в том, что инвестор платит 17% от покупной цены, а оккупант платит 3%. Кредит составляет 80%. В других типах транзакций стороны обычно поровну распределяют авансовые платежи и расходы.

В: Каковы обязанности и льготы оккупанта?

A: Жильец несет ответственность за налоги, ипотеку, капитальный ремонт и любые расходы, связанные с эксплуатацией дома.Ключевым преимуществом для арендатора является первоначальный взнос. Захватчик получает большую часть первоначального взноса от инвестора, что делает дорогую недвижимость более доступной.

Q: Обязательно ли жильцу жить в доме во время пая?

A: Да, но если возникает ситуация, когда оккупант не может, типовое соглашение о долевом участии позволяет сдавать его в аренду с согласия инвестора.

В: Кто оплачивает заключительные расходы?

A: Поскольку арендатор получает полную занятость в доме, он оплачивает заключительные расходы и не получает возмещения (кроме налоговых льгот).Оккупатор также платит им при продаже, если он или она решает переехать, а не выкупить Инвестора.

В: Могу ли я увидеть, как будет выглядеть моя транзакция?

A: Да, Калькулятор доли в капитале ™, доступный на нашей странице «Продукты», позволяет прогнозировать все финансовые детали, чтобы вы могли видеть, как выглядит типичная транзакция от начала до конца, включая налоговые вычеты.

Q: Калькулятор доли в капитале ™ запрашивает коэффициент прироста собственности.Откуда мне это знать?

A: Когда признательность была постоянной, лучший способ определить будущую признательность — это определить прошлую признательность. Вы бы спросили агента по недвижимости, насколько недвижимость в этом районе выросла в цене за последние несколько лет; затем используйте среднее значение и будьте консервативны. Теперь это сложно. Проект низкий.

Q: Калькулятор доли в капитале ™ запрашивает доход инвестора в год. Что это такое и как мне это заполнить еще без партнера-инвестора?

A: До рецессии большинство инвесторов прогнозировали 10-12% годовой доходности.Член семьи Инвесторы и друзья обычно прогнозируют более низкую доходность. Но никаких гарантий нет и все зависит от вашей индивидуальной ситуации. Теперь прогнозируемая доходность для всех намного ниже.

Q: Что содержится в соглашении о долевом участии?

A: Соглашение о долевом участии содержит основные детали соглашения между партнерами в отношении собственности, включая срок действия соглашения, платежи, которые должны быть произведены Оккупатором, процедуру улучшения имущества, порядок распределения доходов , что будет, если есть значение по умолчанию и многое другое.Он доступен на нашей странице продукта.

Q: Зачем мне и моему совладельцу нужно Соглашение о разделе капитала?

A: При стандартной покупке все права собственности и обязанности переходят к одному человеку или супружеской паре. При совместном владении необходимо заключить соглашение о распределении этих прав и обязанностей между более чем одним владельцем и установить процедуры для обстоятельств, которые могут возникнуть. Типовое соглашение о долевом участии объединяет ваши цели и дает вам и вашему партнеру уверенность и безопасность, необходимые для совместного владения таким дорогим активом, как недвижимость.Кроме того, налоговый кодекс IRS, который разрешает разделение капитала, требует заключения соглашения о долевом финансировании между сторонами.

Q: Является ли типовое соглашение о разделе капитала подробным?

A: Да, типовое соглашение использовалось для тысяч транзакций. Он очень подробный и пытается решить наиболее распространенные ситуации, возникающие при сделках с совместным владением. Этим соглашением пользуется Мэрилин Салливан при оформлении документов для своих клиентов.

Q: Может ли оккупант улучшить собственность?

A: Да, арендатор может улучшить собственность с письменного согласия инвестора.

В: Получит ли Оккупант стоимость улучшений обратно?

A: Да, до того, как оценка собственности будет разделена, капитальные вложения, такие как улучшение дома, возвращаются.

В: Оплачивает ли арендатор все расходы на недвижимость?

A: Да, арендатор получает эксклюзивное право владения недвижимостью и оплачивает все его расходы.

В: Что такое возмещение арендной платы?

A: Это перенос некоторых расходов с оккупанта на инвестора. Поскольку арендатор проживает на территории всей собственности, но владеет только ее частью, IRS требует, чтобы арендатор сдал в аренду обратно долю инвестора в собственности. Это не оказывает существенного влияния на вашу транзакцию. Вы по-прежнему оплачиваете расходы на собственность и не более того. Но небольшая часть расходов оплачивается на счет инвестора, а затем оплачивается со счета инвестора в счет расходов на недвижимость.Мы называем это возмещением арендной платы. Все это предусмотрено типовым соглашением.

Q: Получает ли оккупант все налоговые вычеты?

A: Да, за исключением небольшой суммы, называемой возмещением арендной платы, описанной выше. Калькулятор доли в капитале ™ приблизительно рассчитывает налоговые вычеты каждого партнера.

Q: Каким образом владение недвижимостью делится между совладельцами?

A: Калькулятор доли капитала ™ — это единственный в своем роде инструмент, который помогает рассчитать разделение собственности на основе срока партнерства, расчетного годового прироста и прогнозируемой прибыли, которую инвестор хочет видеть на своем инвестиции.Вы вводите эти числа, и доля владения рассчитывается для вас.

Q: Как долго может длиться наше соглашение о долевом участии?

A: Партнерство с долевым участием должно длиться не менее трех лет, но не более семи. Это может длиться дольше, но обычно это от 3 до 7 лет. В конце концов, вы и ваш партнер можете продлить договор, если хотите, или улучшить и вместе владеть следующей недвижимостью.

В: Чем заканчивается совместное владение?

A: Совместное владение заканчивается по истечении срока, оговоренного в Соглашении о долевом участии.Оккупатор может выкупить Инвестора, Инвестор может выкупить Оккупанта или недвижимость может быть продана.

В: Обязаны ли я и мой совладелец совместно владеть недвижимостью в течение всего срока?

A: Да, все совладельцы участвуют в инвестициях на срок действия договора. Но, если произойдет что-то неожиданное и у любой из сторон возникнет необходимость, они должны обсудить лучшее решение, иногда это досрочный выкуп, описанный в соглашении.

В: Может ли оккупант продолжать жить в доме после окончания периода долевого участия?

A: Да, у оккупанта есть первая возможность выкупить инвестора.Это можно сделать путем рефинансирования недвижимости.

Q: Как оценивается недвижимость в конце сделки?

A: Официальная оценка при выкупе или рыночная оценка в случае продажи.

Q: Как распределяются доходы?

A: Прежде чем разделить оценку собственности, каждый партнер получает обратно внесенные ими капитальные взносы (первоначальный взнос и стоимость улучшений). После выплаты кредита оставшийся капитал делится в соответствии с условиями Соглашения о разделе капитала.

Q: По достижении срока партнерства, получает ли оккупант кредит на сумму денег, первоначально внесенную в первоначальный взнос до того, как вознаграждение будет разделено?

A: Да, арендатор получает полный кредит на сумму, внесенную в первоначальный взнос. После того, как оккупант и инвестор вернут свои первоначальные взносы и затраты на улучшение, они распределяют прирост стоимости собственности в соответствии с долей владения.

Q: Почему существуют два юридических соглашения: Предварительное обязательство и Соглашение о долевом участии?

A: Предварительное обязательство позволяет партнерам быть уверенными друг в друге, чтобы двигаться вперед и делать предложение на недвижимость.Соглашение о долевом участии подписывается после того, как недвижимость найдена и известны подробные сведения о ней и тип ссуды. Оба доступны на нашей странице продуктов.

Q: А как насчет налоговых льгот?

A: Занимающий получает те же льготы, которые он или она получили бы от единоличной основной резиденции. Вы требуете вычитаемые вами платежи (за исключением небольшой части, которую требует инвестор), и вы получаете освобождение, которое вы получили бы при продаже, поскольку оно применяется к вашей доле собственности от продажной цены.

Часто задаваемые вопросы для инвесторов

Q: Каким образом стороны разделяют первоначальный взнос?

Q: Каковы наибольшие преимущества инвестора в этом типе транзакции?

A: Наибольшая выгода для инвесторов — это владение недвижимостью с совладельцем, который заботится о собственности и часто улучшает ее и оплачивает ее расходы.Больше никаких хлопот с арендатором, проблем с обслуживанием или оплаты холдинговых расходов.

В: Я принадлежу к клубу инвестиций в недвижимость, который покупает недвижимость как отдельное юридическое лицо. Может ли наш клуб быть партнером инвестора?

А: Да. Фактически, наша система особенно хорошо подходит для групп инвесторов, которые ищут инвестиционную стратегию со средним риском и потенциально высокой доходностью.

В: Должен ли я создать собственное ООО, чтобы совместно владеть этой собственностью?

А. Многие инвесторы решают владеть своей инвестиционной недвижимостью в ООО, чтобы защитить свои личные активы от ответственности.

В: Я слышал, что могу использовать средства своего пенсионного счета для покупки недвижимости, включая недвижимость, находящуюся в совместном владении. Это правда?

A: Да, если вы делаете это через самостоятельного хранителя пенсионных счетов. Он стоит примерно столько же, сколько ваш биржевой брокер.

В: Я продавец, который не может продать свою собственность. Стоит ли предлагать долевое участие?

А: Да. Вы можете обналичить сумму ссуды (около 80% от стоимости) и конвертировать оставшиеся проценты в свою инвестиционную собственность.Таким образом, вы выберетесь из-под выплат и сможете двигаться дальше. Но все же у вас будет вложение в свою недвижимость. Инвесторы-продавцы считают это лучшим из обоих миров. На рынке покупателя продавец, владеющий акциями, получает собственный рынок. На этом новом рынке, где труднее получить ссуды, лучший способ выйти из-под контроля продавца — это рефинансировать или просто сохранить существующий ссуду и предложить арендатору всеобъемлющую облигацию и ипотеку / доверительный акт.

В: Если я хочу продать свой дом, но у меня есть избыточная прибыль, может ли разделение акций решить мою проблему?

А: Да.Продавец дома, столкнувшийся с приростом капитала, превышающим ограничение по основному месту жительства, может решить свою налоговую проблему путем продажи акций. Он снижает свою продажную цену и свою налоговую базу, чтобы она соответствовала условиям продажи, не облагаемой налогом. Он конвертирует остальную собственность в свою инвестиционную собственность и становится Инвестором в доле капитала. Такой формат распределения капитала может быть идеальным способом укрыть избыточную прибыль.

Q: Я хотел бы инвестировать с другими инвесторами? Как это работает?

A: Мы называем это совместным предприятием, где все владельцы являются инвесторами.Когда вы собираетесь вместе с более чем одним, вы можете купить больше и получить помощь в управлении. Так все становится намного проще.

Q: Каким образом владение недвижимостью делится между совладельцами?

A: Калькулятор доли капитала ™, доступный на нашей странице продуктов, сделает это за вас. Одна из переменных, важных для инвестора, — это то, какую прибыль инвестор хочет спроектировать. Этот фактор учитывается при определении долей собственности совладельцев.

Q: Может ли оккупант улучшить собственность?

A: Если требуется капитальное улучшение (т.е., новая крыша), оккупант должен сделать это и заплатить за это. Для других улучшений требуется письменное согласие Инвестора.

В: Получит ли оккупант стоимость улучшений в конце?

A: Да, до того, как оценка собственности будет разделена, капитальные вложения, такие как первоначальный взнос и взносы на улучшение, возвращаются. Вы заранее соглашаетесь на любое улучшение и его стоимость.

Q: Что, если я хочу улучшить собственность, чтобы увеличить ее стоимость? Могу ли я это сделать и верну ли мне деньги?

A: Да, вы можете вносить улучшения с согласия вашего совладельца.Вы также получите кредит на сумму, которую вы платите в качестве взноса в капитал, прежде чем оценка собственности будет разделена между вами и вашим совладельцем.

В: Могу ли я увидеть, как будет выглядеть моя транзакция?

A: Да, Калькулятор доли капитала ™, доступный на нашей странице продуктов, позволяет вам спроектировать все финансовые детали, чтобы вы могли видеть, как будет выглядеть ваша транзакция от начала до конца. Выполняйте расчеты, пока не найдете наиболее подходящий для вас и вашего партнера.

Q: Калькулятор доли в капитале ™ запрашивает коэффициент прироста собственности.Откуда мне это знать?

A: A: Когда признательность была последовательной, лучший способ определить будущую признательность — это определить прошлую признательность. Вы бы спросили агента по недвижимости, насколько недвижимость в этом районе выросла в цене за последние несколько лет; затем используйте среднее значение и будьте консервативны. Теперь это сложно. Проект низкий.

Q: Калькулятор доли в капитале ™ запрашивает доход инвестора в год. Что это?

A: Это пункт торга для инвестора и оккупанта.Инвестор прогнозирует доход, который он или она хотели бы получить от своих вложений. Этот прогнозируемый доход используется калькулятором при назначении процентов собственности. До рецессии большинство инвесторов в акции, присоединившихся к оккупантам, прогнозировали годовую доходность от 10 до 12%. Теперь этот прогноз намного меньше. Воспользуйтесь калькулятором доли капитала и посмотрите, что вам подходит. Помните, это не гарантируется; это прогнозируется. Если недвижимость подорожает больше, чем прогнозируется, доход будет выше, и наоборот.

Q: А как насчет налоговых льгот?

A: Инвесторы получают те же налоговые льготы, что и арендуемая собственность, находящаяся в исключительной собственности, включая амортизацию процентов на владение и не облагаемую налогом прибыль путем обмена в конце срока.

Q: Допускает ли IRS смешанный налоговый режим для одного объекта недвижимости?

A: Да, смешанный налоговый режим в традиционном формате акций разрешен IRS. §280A Налогового кодекса позволяет оккупанту заявлять о своей доле в собственности в качестве основного места жительства, в то время как инвестор заявляет о своей доле в качестве своей инвестиционной собственности.

Q: Как будет выглядеть моя налоговая декларация?

A: Так как арендатор проживает на всей территории собственности, но владеет только ее частью, IRS требует, чтобы арендатор сдал в аренду долю инвестора в собственности. Происходит следующее: оккупант оплачивает небольшую часть расходов, выделенных как арендная плата, на счет инвестора. Затем он оплачивает равную сумму расходов на имущество со своего Счета инвестора. В результате у вас есть некоторый доход от аренды, который компенсируется вычитаемыми расходами на недвижимость.Это позволяет вам претендовать на недвижимость как на свою инвестиционную собственность и получать налоговый режим для инвестиционной собственности.

В. На вашем сайте неоднократно используется термин «партнер». Я думал, что эти транзакции между инвестором и оккупантом не могут рассматриваться IRS как партнерство?

A: Это правда. Мы говорим о партнерах в общем смысле, тогда как IRS говорит об этом термине в юридическом смысле. Вы и ваш партнер-оккупант не являетесь партнерами, как это юридически определено IRS.

Q: Как долго может длиться наше соглашение о долевом участии?

A: Это должно быть не менее трех лет и не намного дольше семи.Это может продолжаться дольше, но это типичные временные рамки. В конце концов, вы и ваш партнер можете продлить договор, если хотите, или улучшить и вместе владеть следующей недвижимостью.

В: Обязаны ли я и мой совладелец совместно владеть недвижимостью в течение всего срока?

A: Да, все совладельцы участвуют в инвестициях на срок действия договора. Но, если произойдет что-то неожиданное и любой из сторон потребует отказа, они должны обсудить лучшее решение, которое иногда представляет собой досрочный «невыполненный» выкуп, описанный в соглашении.

Q: Можем ли мы рефинансировать в любое время?

A: Да, с согласия всех сторон.

Q: Обязательно ли жильцу жить в доме во время пая?

В: Кто оплачивает заключительные расходы?

A: Так как арендатор получает полную занятость в доме, он оплачивает их при покупке и не получает возмещения.Оккупатор также платит им при продаже, если он принимает решение переехать вместо выкупа Инвестора.

В: Оплачивает ли арендатор все расходы на недвижимость?

A: Да, арендатор получает эксклюзивное право владения недвижимостью и оплачивает все его расходы.

В: А как насчет кредита? Что такое квалификационный процесс?

A: Хотя первоначальный взнос делится между совладельцами, арендатор имеет право на получение всей ссуды.Если для вас важно не брать на себя ответственность по кредиту, может быть лучше, чтобы Оккупатор приобрел недвижимость на его единственное имя, передав долю Инвестора после закрытия.

В: Как я могу быть уверенным, что мой партнер-оккупант производит платежи вовремя?

A: Типовое соглашение о долевом участии указывает, что вы будете получать копию каждого платежа, произведенного вашим партнером-оккупантом. Это поможет вам выявить невыполнение платежа и незамедлительно принять меры по исправлению положения.

В: Что делать, если мой партнер-арендатор не производит платежи?

A: Инвестор может выкупить неплатежеспособного арендатора за 70% стоимости и выплачивает эту сумму с течением времени. Типовое соглашение о долевом участии делает оккупанта по умолчанию выигрышем для инвестора.

В: Что делать, если мой партнер-арендатор не заботится о собственности?

A: Наша уникальная система создает для вашего партнера мощный финансовый стимул заботиться о своем имуществе.Этот человек имеет значительную финансовую заинтересованность при продаже собственности, и поэтому у него есть мотивация заботиться о собственности и улучшать ее. На всякий случай типовое соглашение о долевом участии возлагает на арендатора обязательства по техническому обслуживанию и необходимые капитальные улучшения. Если по какой-то необычной причине ваш партнер не заботится об имуществе должным образом, в типовом соглашении о разделе капитала это считается дефолтом.

Q: А как насчет других значений по умолчанию для Occupier?

A: Типовое соглашение о долевом участии дает инвестору значительную финансовую выгоду в случае дефолта арендатора.Для большей безопасности можно и нужно подготовить исполнительный акт доверительного управления / ипотеки или акт о прекращении прав, подписанный оккупантом (проконсультируйтесь с вашим адвокатом или позвольте нам подготовить эти документы для вас по низким фиксированным ставкам, описанным на нашей странице сборов).

В: Зачем мне и моему совладельцу нужно соглашение о долевом участии?

A: При стандартной покупке все права собственности и обязанности переходят к одному человеку или супружеской паре. При совместном владении должно быть заключено соглашение, чтобы распределить эти права и обязанности между более чем одним владельцем и установить процедуры для обстоятельств, которые могут возникнуть.Типовое соглашение о долевом участии объединяет ваши цели и дает вам и вашему партнеру уверенность и безопасность, необходимые для совместного владения таким дорогим активом, как недвижимость.

Q: Является ли типовое соглашение о разделе капитала подробным?

A: Да, типовое соглашение, доступное для вас на нашей странице продуктов, было использовано нами и нашими клиентами для тысяч транзакций. В нем 20 страниц, он очень подробный и пытается решить наиболее распространенные ситуации, возникающие при сделках с совместным владением.

Q: Почему существует два юридических соглашения: Предварительное обязательство и Соглашение о долевом участии?

A: Предварительное обязательство, также доступное на нашей странице «Продукты», позволяет партнерам быть уверенными друг в друге, чтобы двигаться вперед и делать предложения по недвижимости. Соглашение о долевом участии подписывается после того, как недвижимость найдена и известны подробные сведения о ней и тип ссуды.

Q: Каковы стандартные положения типового соглашения о долевом участии?

A: Срок действия соглашения, требования к размещению, платежи, которые должен произвести оккупант, процедура внесения улучшений, как распределяются доходы в конце, что делается в случае невыполнения обязательств и многое другое.

Q: Как мне защитить свои инвестиции от потери?

A: Типовое соглашение о долевом участии включает положение, требующее, чтобы собственность оценивала определенный процент, указанный инвестором. Если это признание не будет достигнуто в срок, совместное владение будет продолжаться до тех пор, пока оно не будет достигнуто.

Q: Чем заканчивается совместное владение?

A: Во время, указанное в соглашении, либо оккупант выкупает инвестора, инвестор выкупает оккупанта, либо, если ни один из них не выкупает другого, недвижимость продается.

Q: Как оценивается недвижимость при выкупе?

A: Официальная оценка.

Q: Как распределяются доходы?

A: Перед разделением оценки собственности каждая сторона получает назад внесенные ими капитальные взносы (первоначальный взнос и стоимость улучшений).

В: Если мы используем ваши инструменты «Сделай сам», должны ли мы передавать нашу транзакцию на рассмотрение юристу и налоговому специалисту?

А: Да.Мы предоставляем вам наши инструменты и формы с вашим обязательством о том, что ваша транзакция будет проверена юристом и налоговым специалистом. Налоговое законодательство, относящееся к долевому участию, применяется по всей стране, но по-прежнему важно проконсультироваться с налоговым специалистом по вашей транзакции. Ваш адвокат также должен поставить свою печать одобрения на ваше соглашение, потому что законы различаются в разных странах и в мире. Мы также рассмотрим соглашение, если вы воспользуетесь нашей формой за небольшую фиксированную плату. См. Нашу страницу сборов.

В: Что делать, если у меня есть еще вопросы?

A: Книга Мэрилин Салливан «Стратегия покупки нового дома» доступна через Amazon и скоро будет доступна на нашем сайте в виде электронной книги.

Вышеуказанное предназначено для образовательных и информационных целей и не является юридической или налоговой консультацией.

вопросов и ответов по разделу акционерного капитала — SirkinLaw APC

Вопросы и ответы о долевом участии

Энди Сиркин (19.08.18)

Что такое разделение капитала?

Совместное использование капитала, также известное как долевое финансирование, обычно представляет собой сделку между двумя сторонами, арендатором и инвестором.Жильцом может быть тот, кто покупает дом, или тот, кто уже владеет домом. В начале доли в капитале инвестор производит выплату арендатору наличными. Иногда эта начальная сумма используется для полной или частичной выплаты первоначального взноса за собственность с долевым участием; в других случаях первоначальный взнос используется для улучшения собственности или для целей, не связанных с недвижимостью, таких как покрытие медицинских расходов или обучения в школе, покупка второго дома, открытие нового бизнеса или даже погашение долга по кредитной карте.

Арендатор обычно оплачивает все текущие расходы по долевому участию в собственности, включая выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость, страхование, ремонт и улучшения. Но иногда инвестор соглашается оплатить некоторые или все эти расходы.

В конце сделки по долевому участию инвестор получает платеж, который рассчитывается на основе стоимости собственности. Арендатор платит инвестору за счет сбережений, рефинансирования или продажи недвижимости. Планы долевого финансирования обычно имеют заранее установленную продолжительность, чтобы инвестор знал, когда он / она может рассчитывать на получение своих доходов.

Операции долевого финансирования могут быть задокументированы с использованием нескольких различных типов контрактов, но наиболее распространенными являются соглашения о долевом участии и опционные контракты на долевое участие.

Можете ли вы привести примеры того, как рассчитывается выручка инвестора, участвующего в долевом участии?

Чтобы обсудить и понять экономику соглашений о долевом финансировании, полезно создать некоторую терминологию для облегчения ссылок. В этой статье я буду использовать термин «Вклад инвестора» для обозначения суммы, которую инвестор предоставляет арендатору в качестве первоначального взноса или денежного платежа.Я буду использовать термин «процентная доля в капитале» для обозначения процента, используемого для определения суммы, которую арендатор должен выплатить инвестору в конце доли в капитале. Процентная доля долевого капитала определяется в начале операции по разделу капитала, до того, как инвестор предоставит Вклад инвестора, и четко указывается в соглашении о долевом участии или в контракте с опционом на долевое финансирование.

Если стоимость собственности долевого участия увеличивается в течение срока действия соглашения о долевом финансировании, инвестор получает Вклад инвестора плюс процент долевого участия от прироста стоимости.Для иллюстрации: если Вклад инвестора составлял 50 000 долларов США, процентная доля долевого участия составляла 30%, а стоимость собственности долевого участия увеличивалась на 200 000 долларов США в течение срока действия соглашения о долевом финансировании, инвестор получил бы 50 000 долларов США плюс 60 000 долларов США, или 110 000 долларов США.

Если стоимость собственности долевого участия не изменилась в течение срока долевого участия, инвестор получил бы только свой Вклад инвестора. Не было бы признательности поделиться.

Если стоимость долевого участия снизится в течение срока долевого финансирования, инвестор понесет убытки. Размер ущерба будет зависеть от того, насколько упала стоимость недвижимости. Например, если стоимость недвижимости упадет на 100 000 долларов, инвестор потеряет процентную долю в капитале от этого снижения стоимости, или 30 000 долларов. Убыток будет вычтен из взноса инвестора в размере 50 000 долларов, и инвестор получит 20 000 долларов в конце срока действия доли в капитале.Если стоимость недвижимости упадет на 150 000 долларов, убытки инвестора составят 30% от этой суммы, или 50 000 долларов, что означает, что инвестор потеряет все свои вложения.

Приведенные выше примеры упрощены в том смысле, что они предполагают, что все увеличение или уменьшение стоимости собственности, принадлежащей к долевой собственности, вызвано рыночными силами. На практике другие факторы, такие как улучшение жилого фонда и техническое обслуживание, влияют на рыночную стоимость, и корректировки, основанные на этих факторах, производятся при расчете выручки инвестора.

Здесь вы можете найти дополнительные и более подробные примеры операций по долевому участию в капитале.

В сделках по долевому финансированию, как правильно рассчитать процентную долю собственного капитала? Что такое множитель доли капитала?

Самый распространенный и справедливый способ определить процентную долю собственного капитала — это основывать его на трех факторах: (i) предполагаемой годовой скорости роста стоимости собственности; (ii) желаемая годовая норма прибыли на инвестиции для инвестора долевого финансирования; и (iii) продолжительность срока действия доли в капитале.

Чтобы проиллюстрировать, как эти три фактора используются для расчета процентной доли собственного капитала, полезно определить еще несколько терминов. Я буду использовать термин «процент вклада инвестора» для обозначения взаимосвязи между вкладом инвестора и стоимостью собственности долевого участия на момент внесения вклада. Например, если вклад инвестора составляет 50 000 долларов, а стоимость собственности составляет 500 000 долларов, когда инвестор предоставляет эту сумму, процент вклада инвестора будет составлять 10%.

Я буду использовать термин «Множитель доли капитала» для обозначения взаимосвязи между процентом вклада инвестора и процентом доли собственного капитала. Например, если процент вклада инвестора равен 10%, а процент доли собственного капитала равен 30%, множитель доли собственного капитала будет равен трем. Если бы и процент вклада инвестора, и процент доли собственного капитала составляли 10%, множитель доли собственного капитала был бы равен единице.

Отправной точкой для расчета справедливого множителя долевого участия для долевого финансирования является деление желаемой нормы прибыли инвестора на оценочную норму прироста стоимости имущества.Например, если стороны, участвующие в долевом участии, считают, что 10% в год будут справедливой ставкой годовой прибыли для инвестора и что недвижимость, вероятно, будет расти в цене в среднем на 3% в год в течение срока действия доли в капитале, отправной точкой для расчета справедливого мультипликатора доли капитала будет 3,33.

Причина, по которой мы называем этот результат отправной точкой для обсуждения окончательного множителя доли собственного капитала, заключается в том, что, как отмечалось выше, продолжительность срока действия доли собственного капитала является третьим фактором, который часто принимается во внимание при определении множителя.Если срок действия соглашения о долевом финансировании будет коротким, существует больший риск того, что оценка удорожания окажется неверной из-за краткосрочных колебаний рынка, и, следовательно, мультипликатор следует скорректировать в сторону увеличения.

После определения множителя доли собственного капитала вычисление процента доли собственного капитала становится простой математикой. Например, если вклад инвестора составляет 50 000 долларов США, а стоимость собственности долевого участия составляет 500 000 долларов США, когда инвестор предоставляет эту сумму (делая процент вклада инвестора 10%), используя значение 3.33 Мультипликатор доли собственного капитала даст процентную долю долей капитала 33%. Если в течение пяти лет стоимость недвижимости будет повышаться на ожидаемые 3% в год или 75 000 долларов, инвестор получит 25 000 долларов из этой прироста или 10% годовой прибыли от своих первоначальных инвестиций.

Что произойдет, если арендатор долевого участия захочет или должен досрочно прекратить долевое финансирование?

Для арендатора нет ничего необычного в том, что он хочет или должен досрочно прекратить участие в партнерстве.Это может произойти из-за того, что арендатор хочет или ему необходимо переехать в новый дом, он больше не может позволить себе жить в этом доме, имеет неожиданные ресурсы и предпочитает использовать их, чтобы положить конец долевому участию, или по бесконечному количеству других причин. . Но досрочное прекращение сделки по долевому финансированию может нанести вред инвестору. Это происходит, когда акция прекращается арендатором до того, как собственность с долей участия получила возможность вырасти в цене, или, что еще хуже, в то время, когда экономика находится в плохом состоянии, а стоимость жилья низка.

Чтобы учесть изменившиеся потребности и обстоятельства арендатора с долевым участием, большинство соглашений и вариантов долевого финансирования позволяют арендатору досрочно выйти из долевого участия, но включают положения, предназначенные для защиты инвестора от потенциального негативного воздействия досрочного расторжения договора. Эти меры защиты инвесторов должны гарантировать, что инвестор получит полный возврат своих инвестиций вместе с разумной прибылью, если арендатор выберет досрочное прекращение.

При долевом финансировании, кто платит за ремонт и улучшение собственности долевого участия? Как платежи за ремонт и улучшение влияют на распределение вознаграждения?

В большинстве сделок по долевому финансированию арендатор оплачивает весь ремонт, как капитальный, так и мелкий, а вклады в затраты на улучшение остаются открытыми для переговоров.Но стороны могут сами договориться. Платежи за капитальный ремонт или улучшения могут приниматься или не приниматься во внимание при расчете и распределении прироста стоимости имущества, в зависимости от того, что указано в договоре о долевом участии и / или от того, что решают стороны при внесении вклада в стоимость конкретного улучшения. которые обсудили. Для крупных изменений обычно требуется одобрение инвестора, даже если арендатор оплачивает полную стоимость.

В сделках по долевому финансированию, как отсутствие надлежащего обслуживания влияет на расчет и распределение вознаграждения?

Как отмечалось выше, иногда увеличение или уменьшение стоимости собственности в виде долей участия не полностью связано с рыночными силами.На стоимость недвижимости влияют и другие факторы, такие как улучшение и техническое обслуживание арендатора или отсутствие технического обслуживания. По этой причине большинство соглашений о долевом участии и опционных контрактов на долевое участие включают положения, согласно которым конечная стоимость собственности долевого участия, используемая для расчета прироста стоимости, будет скорректирована в сторону увеличения в тех случаях, когда арендатор не выполнил свои обязательства по содержанию или принял другие действия, которые уменьшили стоимость собственности.

В сделках долевого финансирования должны ли обе стороны долевого участия быть собственниками собственности? Возможно ли долевое финансирование, когда арендатор имеет право собственности, но инвестор не имеет права собственности? Возможно ли участие в капитале, когда инвестор имеет титул, а владелец не имеет права собственности?

Классическая и наиболее распространенная правовая структура долевого участия заключается в том, что и арендатор, и инвестор должны быть собственниками, указанными в юридическом титуле на собственность долевого участия.Однако возможно участие в капитале, если только один из партнеров по долевому участию имеет право собственности, и правообладатель может быть либо арендатором, либо инвестором. Возможно даже наличие соглашения о долевом участии или опциона, согласно которому собственность принадлежит компании или другому юридическому лицу, и ни одна из сторон не имеет права собственности. При выборе наилучшей правовой структуры для участия в капитале необходимо учитывать три основных фактора: (i) последствия налога на прибыль; (ii) требования к ипотечным кредиторам; и (iii) управление рисками.

Каковы соображения по налогу на прибыль при структурировании договора о долях капитала и принятии решения о том, как будет удерживаться право собственности на собственность с долей участия?

Есть три фазы сделки по долевому финансированию, которые имеют потенциальные последствия для налога на прибыль: первая — когда инвестор с долевым участием предоставляет вклад инвестора арендатору, вторая — когда арендатор оплачивает такие расходы, как проценты по ипотеке, налог на недвижимость и страхование в течение срока долевого финансирования, а третье — когда инвестор получает выплату в конце долевого участия.При проверке подоходного налога каждое из этих событий может быть охарактеризовано способами, которые создают неблагоприятные налоговые последствия для одной или обеих сторон, участвующих в долевом участии. Чтобы избежать налоговых проблем, необходимо, как минимум, заключить четкое соглашение о долевом участии, опционный договор о долевом участии или аналогичную документацию.

Даже при наличии хорошего контракта о долевом финансировании или опционного соглашения существуют различные уровни налогового риска, связанного с различными правовыми структурами долевого участия. В целом, наличие в праве собственности и инвестора, и арендатора является наименее рискованной структурой долевого финансирования с точки зрения налога на прибыль, а также предлагает максимально возможную гибкость режима налогообложения прибыли и преимущества для сторон.Следующий лучший вариант — иметь в собственности только арендатора и оформлять позицию инвестора как опцион или аналогичный финансовый инструмент. Наименее желательными структурами долевого участия с точки зрения налога на прибыль являются те, в которых титул принадлежит только инвестору (то есть арендатор не является владельцем, указанным в титуле), или когда титул принадлежит ООО или другому юридическому лицу. Эти структуры лишают арендатора налоговых льгот на домовладение и создают значительные риски неблагоприятной налоговой характеристики, особенно при заключении доли в капитале.

Как требования ипотечного кредитора влияют на правовую структуру долевого участия и решение о том, как получить титул?

Когда вклад инвестора будет использован для первоначального взноса при покупке дома, арендатор часто ищет ипотечный кредит. Большинство (но не все) кредиторы требуют, чтобы каждое лицо было указано в праве собственности в качестве собственника, подало совместную заявку на ссуду и подписалось в качестве созаемщика. В случаях, когда ипотечный кредитор предъявляет это требование, инвестор, финансирующий долевое финансирование, не может быть назван в качестве собственника, но не назван созаемщиком по ипотеке.Инвесторы, которые предпочитают не проходить процесс подачи заявки на ссуду и / или не хотят, чтобы потенциальная ответственность и риск кредитного рейтинга создавались со-заемщиком, поэтому должны выбрать юридическую структуру долевого участия, в которой инвестор будет не быть собственником недвижимости.

Некоторые партнеры по долевому участию стремятся обойти эту проблему, изначально получая право собственности на имя арендатора, а затем добавляя инвестора в качестве собственника. Но такой подход создает свой набор проблем.Добавление нового владельца с ипотечной ссудой нарушает условия большинства документов по ипотечной ссуде и создает риск дефолта и потери права выкупа. Кроме того, изменение названия, которое не совпадает с датой взноса инвестора, может создать проблемы с налогом на прибыль. Наконец, во многих юрисдикциях изменение титула может привести к уплате налога на передачу прав собственности, переоценки налога на имущество или и того, и другого.

Отсутствие инвестора в праве собственности на покупку дома с долей участия также может создать проблему проверки авансового платежа.Большинство ипотечных кредиторов просят предоставить банковские выписки заемщика за 3-6 месяцев, чтобы подтвердить, что первоначальный взнос не был заемным или подаренным. Когда часть первоначального взноса предоставляется инвестором, участвующим в долевом участии, многие кредиторы настаивают на том, чтобы вклад инвестора был охарактеризован как подарок или ссуда. Поскольку жилищные ипотечные кредиторы обычно не разрешают брать в долг какую-либо часть первоначального взноса, лучший способ решить эту проблему — попросить инвестора по долевому долевому финансированию удовлетворить требования кредитора о подарочном письме и объяснить подарочное письмо в собственном капитале. соглашение о продаже акций или договор об опционе на акции.

Когда арендатор уже является владельцем дома, при внесении вклада инвестора часто существует ипотечный кредит. Как отмечалось выше, добавление собственника к титулу при наличии ссуды нарушает условия большинства ссуд и может привести к тому, что банк потребует немедленного погашения. Рефинансирование собственности с участием инвестора, участвующего в долевом участии, в качестве указанного собственника и созаемщика может быть дорогостоящим и обременительным. Если стороны не хотят рисковать нарушением кредитных документов и не хотят рефинансировать, единственным решением является юридическая структура долевого участия, в которой инвестор не будет титулованным владельцем.Этот тип договоренностей обычно осуществляется с использованием опционного контракта на долевое финансирование.

Как соображения управления рисками влияют на правовую структуру долевого участия и решение о том, как получить право собственности?

Участие в капитале сопряжено с различными рисками для инвестора, но, пожалуй, наиболее серьезным из них является возможность поведения арендатора, которое уменьшает долю в собственности, на которую инвестор полагается для своей безопасности, или, что еще хуже, приводит к потере собственности. через потерю права выкупа.Действия арендатора, которые могут снизить или исключить безопасность инвестора, включают невыполнение обязательств по выплате ипотечного кредита или налога на имущество, рефинансирование или дополнительное заимствование или залоговое удержание кредитора. Если инвестор, участвующий в долевом участии, будет указан в качестве собственника, каждое из этих событий будет либо невозможным, либо значительно менее вероятным. Когда стороны выбирают структуру долевого финансирования, в соответствии с которой инвестор будет лишен права собственности, риск этих событий может быть уменьшен путем регистрации документации о позиции инвестора (такой как трастовый договор, меморандум о соглашении или меморандум об опционе). в публичных записях, но такой подход обеспечивает меньшую защиту, чем указание инвестора в качестве правообладателя.Все это является дополнением к хорошему договору о долевом финансировании или опционному соглашению.

В чем разница между долевым участием и долевым финансированием?

Нет разницы между долевым участием и долевым финансированием. Совместное долевое финансирование — это просто другое название доли в капитале.

В чем разница между долевым участием в капитале и заимствованием?

Большинство ипотечных ссуд требуют ежемесячных платежей, и основная сумма ссуды должна быть возвращена.Напротив, долевое финансирование не требует ежемесячных платежей, и средства, предоставленные инвестором арендатору, не должны возвращаться. Вместо этого обязательства арендатора перед инвестором основаны исключительно на стоимости собственности долевого участия, когда финансирование долевого участия прекращается. Если стоимость дома увеличивается, выгода делится между арендатором и инвестором; если стоимость падает, обязательства арендатора перед инвестором сокращаются или погашаются.

В чем разница между долевым финансированием и ипотекой с долевым вознаграждением?

Разделение капитала часто путают с связанной, но другой формой финансирования, называемой ипотекой с долевым вознаграждением или ссудой с долевым вознаграждением.При ипотеке с долевым вознаграждением заемщик обязан выплатить полную сумму кредита в конце срока кредита. Заемщик также выплачивает проценты, но только в том случае, если стоимость дома увеличивается. Напротив, при долевом финансировании арендатор / получатель средств полностью платит инвестору только в том случае, если стоимость дома увеличивается или остается неизменной; если стоимость падает, обязательства арендатора перед инвестором сокращаются или погашаются.

Еще одно различие между ипотекой с долевым вознаграждением и долей в капитале — это налоговый режим.Когда ипотечный кредитор с долевым вознаграждением получает свою долю от прироста собственности, он облагается налогом по более высоким ставкам обычного подоходного налога. Доля прироста долевого участия инвестора облагается налогом по более низким долгосрочным ставкам налога на прирост капитала, а также может иметь право на отсрочку посредством отложенного налогообложения обмена.

Вкладывает ли инвестор в долевой капитал в ежемесячные платежи?

В большинстве соглашений о долевом финансировании арендатор оплачивает все текущие расходы по долевой собственности, включая выплаты по ипотеке, налоги на имущество, страхование, взносы ассоциации домовладельцев, ремонт и коммунальные услуги.Но эта типичная практика не высечена на камне; Партнеры по долевому финансированию могут определять специфику своей сделки. Если инвестор обязан внести свой вклад в расходы на владение, это обязательство должно повлиять на расчет того, что арендатор платит инвестору при завершении доли в капитале. Все это должно быть четко прописано в соглашении о долевом участии или в опционном контракте.

Существует ли обычно ипотека при долевом участии людей? Зачем кому-то брать ипотеку, если они делят акции?

Обычная банковская ипотека присутствует в подавляющем большинстве сделок долевого финансирования.Если участие в капитале используется как способ покупки дома, совокупные денежные ресурсы арендатора и инвестора часто недостаточны для приобретения собственности в виде долевого участия без ссуды. Если домовладелец использует долевое финансирование для получения денежных средств, взноса инвестора, как правило, недостаточно для удовлетворения потребностей домовладельца в денежных средствах, а также для погашения полной суммы ипотеки.

Но даже там, где ипотека не требуется для удовлетворения денежных потребностей участников долевого участия, многие покупатели жилья и домовладельцы обнаруживают, что экономические выгоды от наличия ипотеки перевешивают риски и бремя.Чтобы понять, почему получение ссуды может иметь экономический смысл, даже если средства банка не нужны партнерам по долевому капиталу, необходимо понимать концепцию «кредитного плеча» в сделках с недвижимостью.

Что такое «кредитное плечо» при сделке с недвижимостью и как оно влияет на рентабельность инвестиций домовладельца?

Наличие ипотечной ссуды на недвижимость означает, что сумма денежных средств, вложенных в недвижимость (также иногда называемая «собственным капиталом»), меньше ее стоимости.Представьте себе дом стоимостью 300 000 долларов. При отсутствии ипотеки сумма наличных денег, «связанных» с недвижимостью, составляет 300 000 долларов. Но если есть ипотечный кредит в размере 225 000 долларов, то сумма наличных денег, «привязанных» к собственности, составляет всего 75 000 долларов. Во втором примере с ипотечным кредитом на сумму 225 000 долларов присутствует кредитное плечо. Дом и его потенциал для повышения стоимости контролируются с помощью всего лишь 75 000 долларов. Напротив, в первом примере, где нет ипотеки, контроль над домом и извлечение выгоды из его потенциала повышения стоимости требует в четыре раза больше денег.

Чтобы понять, как кредитное плечо влияет на рентабельность инвестиций, предположим, что стоимость дома за 300 000 долларов увеличится до 500 000 долларов за пять лет. При отсутствии ипотеки денежные вложения в размере 300 000 долларов приносят прибыль в размере 200 000 долларов, что составляет 13,33% годовых. Если есть ипотечный кредит в размере 225 000 долларов, то гораздо меньшие денежные вложения в 75 000 долларов принесут такую же прибыль в размере 200 000 долларов, что составляет 53,33% годовой рентабельности инвестиций.

Как концепция кредитного плеча важна для распределения капитала?

В рамках соглашения о долевом финансировании домовладелец соглашается отказаться от доли прироста стоимости имущества, что фактически снижает рентабельность инвестиций домовладельца.Как описано выше, добавление кредитного плеча за счет ипотеки увеличивает норму прибыли домовладельца, и это частично компенсирует финансовый эффект от доли в капитале.

Чтобы проиллюстрировать взаимосвязь между кредитным плечом и долевым финансированием, представьте, что покупатель жилья в приведенном выше примере получил вклад инвестора в размере 30 000 долларов в обмен на 20% -ную долю в капитале. Через пять лет, когда недвижимость стоила 500 000 долларов, инвестор получал 40 000 долларов в качестве признательности, а арендатору оставалось 160 000 долларов признательности.Без ипотеки доходность для арендатора составляет 12,8%. Но с ипотекой на сумму 225 000 долларов доходность для арендатора составляет 128%. (Норма доходности инвестора, участвующего в долевом участии, составляет 16% с ипотекой и без нее.)

Конечно, если есть ипотека на собственность с долевым участием, арендатор должен производить ежемесячные платежи по ипотеке и, в конечном итоге, погашать ипотеку независимо от того, повышается или понижается стоимость собственности. Арендатор должен взвесить затраты и риски, связанные с ипотекой, с выгодами от потенциального увеличения нормы прибыли от инвестиций.

Если доля в акционерном капитале включает ипотеку, являются ли арендатор и инвестор заемщиками?

Как отмечалось выше, большинство (но не все) кредиторы требуют, чтобы каждое лицо было указано в праве собственности как собственник, совместно подало заявку на ипотечную ссуду и подписалось в качестве созаемщика. Следовательно, если инвестор, участвующий в долевом участии, хочет, чтобы его имя было указано в качестве собственника по причинам, связанным с подоходным налогом или управлением рисками (как обсуждается в другом месте этой статьи), он / она должен быть созаемщиком по ипотеке.

Если инвестор хочет избежать потенциальных обязательств и риска кредитного рейтинга, создаваемых созаемщиком, существует несколько вариантов.Самый простой способ — выбрать юридическую структуру долевого финансирования, в которой инвестор не является владельцем, указанным в праве собственности на недвижимость. Второй вариант — попытаться найти кредитора, который не требует, чтобы каждый собственник был созаемщиком, или даст разрешение на добавление собственника с имеющейся ссудой. Третья (и менее желательная) возможность — добавить инвестора в качестве собственника без разрешения кредитора и принять на себя связанный с этим риск дефолта и потери права выкупа.

Как мне найти кредитора, который предоставит ссуду для сделки по долевому участию?

Не существует кредитора, специализирующегося на предоставлении ссуд для операций по долевому финансированию, или ссуды, предназначенной для долевого участия.По опыту автора, как правило, бесполезно упоминать, что покупатель жилья или заемщик использует долевое финансирование или что сделка представляет собой долевую долю. Это может привести к тому, что сотрудник банка по ссуде или ипотечный брокер будет рассматривать ссуду как нестандартную, и в целом это приведет к тому, что банк или брокер заявят, что не могут предоставить финансирование. Фактически, в долевом участии нет ничего, что требует специальной ипотеки; ссудная документация для доли в капитале точно такая же, как и ссудная документация, которая будет использоваться для жилищной ипотеки, не связанной с долевым финансированием.

Как обсуждалось выше, для долевых инструментов, в которых инвестор не будет иметь права собственности в качестве собственника, может возникнуть проблема с требованиями андеррайтинга ипотечного кредитора, касающимися проверки средств первоначального взноса. Поскольку домашние кредиторы обычно не разрешают брать в долг какую-либо часть первоначального взноса, лучший способ решить эту проблему — охарактеризовать вклад инвестора как подарок и попросить инвестора удовлетворить требования кредитора к подарочному письму, а затем объяснить подарок письмо в соглашении о долевом участии или опционе на акции.

Каковы преимущества участия в капитале для инвестора в недвижимость?

Многие профессионалы в сфере недвижимости считают, что долевое финансирование предлагает одно из самых благоприятных соотношений риска и доходности среди любых инвестиций в недвижимость. Стоимость односемейного жилья, как правило, сильно возрастает при благоприятных экономических факторах и менее чувствительна к экономическим спадам, чем коммерческая недвижимость. Инвесторы с долевым участием не имеют текущих обязательств по расходам и поэтому не подвергаются рискам невыплаты арендной платы или других перерывов в получении доходов.Домовладельцы очень заинтересованы в поддержании и улучшении долевого участия в собственности, и статистически маловероятно, что они не выполнят свои обязательства. И, в зависимости от того, как структурировано участие в капитале, участие в капитале может привести к налоговым вычетам для инвесторов, даже если у них нет обязательств по разделению расходов.

Каковы преимущества долевого участия для покупателя жилья?

Для покупателей жилья совместное финансирование долевого участия увеличивает ресурсы первоначального взноса, уменьшает размер необходимой ипотеки и усиливает ипотечную заявку, которая может компенсировать более низкий доход и / или плохую кредитную историю.

Каковы преимущества разделения капитала для тех, кто уже владеет домом?

Для домовладельцев долевое финансирование предлагает способ разблокировать и получить доступ к собственному капиталу без возникновения долгов. Домовладельцы могут использовать Вклад инвестора для ремонта или улучшения своих домов, сокращения или погашения долга, оплаты счетов или осуществления инвестиций для получения дохода и увеличения благосостояния, и все это без создания нового ежемесячного платежного обязательства или нового долга.

Каковы наиболее распространенные виды использования долевого участия?

Наиболее распространенное использование долевого участия — это когда родитель или бабушка или дедушка предоставляют фонды первоначального взноса ребенку или внуку.Но популярность долевого финансирования растет во многих других контекстах. Например, участие в акционерном капитале часто используется для помощи пожилым людям, которые владеют ценными домами, но не имеют достаточного дохода или денежных средств для удовлетворения повседневных потребностей. Совместное участие в капитале используется университетами, средними школами и церквями, чтобы помочь своим учителям и священнослужителям покупать дома в районах с высокой стоимостью. Разделение справедливости используется городами и поселками, чтобы помочь своим учителям, службам быстрого реагирования и другим ключевым сотрудникам покупать дома в общинах, которые они обслуживают.Участие в капитале используется предприятиями для привлечения и удержания сотрудников в областях на чрезмерно раздутых внутренних рынках. Некоторые стартапы, такие как Sum of The Whole, Unison, Point и Patch Homes, теперь предлагают на коммерческой основе различные виды долевого финансирования.

Как родители и другие члены семьи используют долевое участие, чтобы помочь молодым людям купить свой первый дом?

Текущие экономические условия особенно трудны для тех, кто впервые покупает жилье. В большинстве регионов стоимость жилья находится на рекордно высоком уровне или близка к нему.После великой рецессии и связанного с ней банковского кризиса, ипотечные кредиторы стали более консервативными, требуя более крупных первоначальных взносов, более высоких кредитных рейтингов и более надежных отчетов о прибылях и убытках. В то же время все больше и больше молодых людей работают самостоятельно в «гиг-экономике» или работают на краткосрочной или контрактной основе, что затрудняет или делает невозможным получение ипотеки. Взятые вместе, эти факторы могут сделать домовладение недоступным для молодых пар и семей.

Но в то время как их взрослые дети сталкиваются с беспрецедентными проблемами при покупке жилья, многие люди старше 50 лет сталкиваются с существенными сбережениями, солидными пенсионными фондами, накопленным собственным капиталом и другими ресурсами, которые могут позволить этим взрослым детям осознать стабильность, налоговые вычеты и богатство. -создание преимуществ домовладения.

По многим причинам участие в акционерном капитале обеспечивает для богатых ресурсами родителей, бабушек и дедушек идеальный способ помочь своим нуждающимся взрослым детям и внукам. Чтобы понять, почему разделение акций имеет смысл, рассмотрите альтернативы. Когда родители покупают дом для своих взрослых детей, дети не получают налоговых вычетов и пособий по увеличению благосостояния, связанных с владением домом. Когда родители вносят первоначальный взнос за дом своим взрослым детям, это может иметь неблагоприятные последствия для налога на дарение и планирования наследственного имущества, и кредиторы часто отказываются одобрять ипотеку.Когда родители ссужают деньги в качестве первоначального взноса, кредиторы постоянно отказываются предоставлять ипотеку. И ни одна из этих альтернатив долевого участия не дает родителям налоговых сбережений или потенциальной отдачи от инвестиций, которые можно использовать позже для поддержки выхода на пенсию или помощи другим детям или внукам, когда они хотят купить свой первый дом.

Как можно использовать долевое финансирование для помощи пенсионерам, которые владеют своим домом, но нуждаются в денежных средствах для ремонта или удовлетворения повседневных потребностей?

Многие домовладельцы, особенно пенсионеры, не могут или не хотят брать ссуды через обычную ипотеку или ссуду под залог собственного капитала, потому что они не могут соответствовать требованиям и / или не желают производить ежемесячные платежи.«Обратная ипотека» (когда кредитор производит фиксированные ежемесячные платежи заемщику в течение заранее установленного количества лет) может быть решением, но условия большинства обратных ипотечных кредитов непривлекательны, а обратная ипотека часто недоступна для домов, которые уже есть обычная ипотека. Благодаря долевому участию пенсионеры, «богатые домом», могут получить доступ к средствам для оплаты своих повседневных расходов или ремонта дома, не принимая на себя новых долгов. Совместное участие в капитале также можно использовать для генерирования средств для погашения остатка существующей ссуды и устранения необходимости ежемесячных выплат по ипотеке.

Как университеты, средние школы и церкви используют долевое участие, чтобы помочь своим учителям и духовенству покупать дома в районах с высокой стоимостью?

Образовательные и религиозные учреждения, расположенные в районах с высокой стоимостью жилья, создают программы долевого финансирования, чтобы помочь своим профессорам, учителям, администраторам и священнослужителям покупать дома рядом с их университетами, школами и церквями. Эти программы долевого участия также обеспечивают надежные финансовые вложения для организаций, которые разделяют выгоды от роста стоимости жилья.Соглашения о долевом участии или опционные контракты обычно включают опцию «обратного выкупа», так что все стороны получают выгоду, даже если арендатор переезжает в новое учреждение: профессор, учитель, администратор или духовенство получают прибыль от оценки дома, в то время как университет, школа или церковь может предложить дом в обмен на долевое участие другому сотруднику или должностному лицу.

Как города и поселки используют долевое участие, чтобы помочь своим учителям, службам быстрого реагирования и другим ключевым сотрудникам покупать дома в общинах, которые они обслуживают?

Большинство местных органов власти считают хорошей государственной политикой, чтобы их учителя, службы экстренного реагирования и другие ключевые сотрудники проживали в пределах местного сообщества.Но во многих местах из-за высоких цен на жилье работникам со средним доходом очень трудно или даже невозможно покупать (или даже снимать) в городах, которые они обслуживают, или рядом с ними. Программы совместного долевого финансирования, финансируемые исключительно за счет налоговых поступлений или облигаций, или через партнерство с источником долевого финансирования государственных услуг, таким как Landded, могут быть частичным решением жилищного кризиса, с которым сталкиваются эти важные государственные служащие. Финансирование программ долевого участия намного дешевле, чем строительство и эксплуатация субсидированного жилья.И, в отличие от программ, основанных на субсидиях на первоначальный взнос или ежемесячных стипендиях, программы долевого участия окупаются со временем, обеспечивая правительствам и налогоплательщикам доход от инвестиций, получаемый от повышения стоимости недвижимости.

Как предприятия используют долевое участие для привлечения и удержания сотрудников в районах с высокой стоимостью владения домом?

Предприятия, расположенные в районах с высокой стоимостью жилья, могут оказаться в невыгодном конкурентном положении, пытаясь привлечь наиболее квалифицированных сотрудников.Более высокие зарплаты и подписные бонусы — одно из решений, но программы долевого участия могут быть лучшим подходом как для работодателя, так и для работника. Совместное долевое финансирование обеспечивает работодателю доход от его инвестиций по мере роста стоимости собственности, принадлежащей долевому капиталу, и может быть структурировано для увеличения удержания за счет сильного стимулирования сотрудников оставаться в компании до конца срока долевого участия.

Что делать, если инвестор, участвующий в долевом участии, не заботится о справедливой окупаемости инвестиций?

Во многих описанных в этой статье ситуациях разделения капитала инвестор не мотивирован в первую очередь желанием получить справедливую прибыль на свои инвестиции.В этой ситуации процентная доля собственного капитала может быть уменьшена. Нет никаких юридических требований, которые устанавливали бы минимальный или максимальный процент долевого участия или множитель доли собственного капитала.

Долевое финансирование только для домовладельцев? Или может ли участие в капитале использоваться для инвестиционной собственности?

Распределение долевого участия чаще всего используется для домов, но также может использоваться для инвестиционной собственности всех типов.

Как мне найти источник долевого финансирования?

Большинство покупателей жилья и домовладельцев, ищущих инвестора в долевом участии или партнера по долевому участию, находят своего контрагента среди членов семьи и друзей.Но сейчас существует множество институциональных источников для совместного финансирования, включая Sum of The Whole, Unison, Point и Patch Homes.

Об авторе

Энди Сиркин помогал структурировать сделки по долевому участию с 1985 года. Помимо консультирования домовладельцев, покупателей жилья и частных инвесторов по вопросам долевого финансирования и подготовки документации для более чем 500 соглашений о долевом участии, он консультировал и готовил копии веб-страниц, контракты и соглашения для шести стартапов с долевым участием и работал с предприятиями, местными органами власти, церквями и образовательными учреждениями над структурированием программ долевого участия.Он также консультировал государственных прокуроров по двум делам, связанным с мошенничеством и незаконным участием в акционерном капитале. Он является автором книги The Equity Sharing Manual , впервые опубликованной John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (закажите книгу).

Примеры прав участия

Права участия . В случае, если Компания предлагает предложить и продать свои ценные бумаги в рамках финансирования акционерного капитала (определение которого приводится ниже), Покупатель имеет право, но не обязанность, участвовать в покупке ценных бумаг, предлагаемых в рамках такого финансирования акционерного капитала, в пределах суммы равной Основной сумме до самой ранней из (i) Даты погашения (как определено в Примечании), (ii) даты, когда Облигация и все начисленные, но невыплаченные проценты должны быть полностью погашены, и (iii) закрытие дата финансирования акционерного капитала, при котором вся или любая оставшаяся часть непогашенной основной суммы Облигации вместе с начисленными, но невыплаченными процентами по ней должны быть полностью конвертированы в предлагаемые ценные бумаги и на тех же условиях и на тех же условиях. в таком акционерном финансировании («Право участия»).Во избежание сомнений, «Финансирование акционерного капитала» означает продажу Компанией своих Обыкновенных акций или любых ценных бумаг, дающих право на покупку Обыкновенных акций Компании или ценных бумаг, конвертируемых в или обмениваемых (с дополнительным вознаграждением или без него) на Простые акции Компании или предложение или продажа любого долга. В связи с каждым Правом участия Компания должна направить Покупателю письменное уведомление об условиях финансирования акционерным капиталом не менее чем за десять рабочих дней до предполагаемого первого закрытия такого финансирования акционерного капитала («Уведомление EF»).Если Покупатель решит воспользоваться своим Правом участия, он должен уведомить Компанию в письменной форме о таком выборе не менее чем за два рабочих дня до предполагаемой даты закрытия, указанной в Уведомлении EF («Уведомление об участии»). В случае, если Покупатель не вернет Компании Уведомление об участии в течение двух рабочих дней, Право на участие, предоставленное по настоящему Соглашению, прекращается и теряет силу; при условии, однако, что такое Право на участие будет восстановлено, если ожидаемое закрытие, указанное в Уведомлении EF, не произойдет раньше, чем через десять рабочих дней после предполагаемой даты первого закрытия, указанной в таком уведомлении EF.

Стимулы акционерного капитала в компаниях с ограниченной ответственностью (LLC)

Компании с ограниченной ответственностью (LLC) — относительно недавняя форма организации бизнеса, но она становится все более популярной. LLC во многом схожи с S-корпорациями, но право собственности подтверждается членскими интересами, а не акциями. В результате LLC не могут иметь планы владения акциями сотрудников (ESOP), выдавать опционы на акции или предоставлять ограниченные акции или иным образом предоставлять сотрудникам фактические акции или права на акции.Но многие LLC хотят вознаградить сотрудников долей в компании. В этой статье рассказывается, как этого можно достичь.

Прибыль Проценты

Наиболее часто рекомендуемый подход к участию в капитале ООО — разделение «доли прибыли». Процентная ставка на прибыль аналогична праву на прирост стоимости акций. Это не буквально доля прибыли, а, скорее, доля увеличения стоимости ООО за указанный период времени. К этому интересу могут быть приложены требования к наделению.В типичном случае сотрудник получит вознаграждение и будет рассматриваться, как если бы был сделан выбор по пункту 83 (b), при условии соблюдения определенных основных правил безопасной гавани (сотрудник также может утвердительно сделать выбор). Это фиксирует обычное обязательство по подоходному налогу на момент предоставления. Сотрудник будет платить налоги на сумму любой разницы между ценой гранта и любым возмещением, уплачиваемым по обычным ставкам подоходного налога, а затем не будет платить никаких дополнительных налогов до уплаты налога на прирост капитала при последующем повышении стоимости при продаже.Если грант отсутствует, то налог равен нулю, и налоги будут уплачиваться только при продаже процентов, и тогда будут применяться ставки налога на прирост капитала. Предлагаемое (но так и не доработанное) Постановление о доходах от 2005-43 гласит, что проценты по прибыли не будут облагаться налогом при гранте, если они не будут иметь ценности, если компания будет ликвидирована в то же время и будут соблюдены основные правила безопасной гавани. Другими словами, проценты по прибыли должны применяться только к росту стоимости компании. Правила требуют, чтобы сотрудники также владели интересами в течение как минимум двух лет после получения гранта.Их также нельзя привязать к определенному потоку доходов, как это было бы в случае с более традиционным планом распределения прибыли. LLC должны заключать обязывающие соглашения, чтобы соответствовать этим требованиям. В соглашениях о гранте также должны быть указаны условия передачи прав, если таковые имеются (как правило, они не подлежат передаче). Проценты на прибыль могут не облагаться налогом при гранте, только если они предоставляются сотрудникам или другим поставщикам услуг. Если проценты по прибыли удерживаются в течение как минимум одного года после перехода процентов, сумма, полученная при погашении вознаграждения, рассматривается как долгосрочный прирост капитала; в противном случае это краткосрочная выгода.Кроме того, если держатели прибыли делают выбор по пункту 83 (b), с ними следует обращаться так, как если бы они действительно имели долю в капитале компании. Это означает, что они получат отчет K-1, в котором им будет присвоена их соответствующая доля собственности, и им придется платить налоги с этого. С этой целью LLC может производить распределения. Доход, относящийся к их статусу партнера с ограниченной ответственностью, не облагается налогом на трудоустройство. Если работник лишается процентов от прибыли (например, потому, что они никогда не переходят в собственность), необходимо сделать специальное распределение, чтобы обратить вспять эффекты любых прибылей или убытков, приписываемых работнику.Работники также будут облагаться налогами на самозанятость (FICA и FUTA) на их заработную плату, не будут иметь права на страхование по безработице и не смогут получать не облагаемые налогом пенсионные пособия и пособия по медицинскому обслуживанию. Некоторые компании суммируют заработную плату сотрудников, чтобы покрыть это дополнительное налоговое бремя. Неясно, будет ли держатель доли прибыли рассматриваться как наемный работник, если нет имущественных интересов, но правила IRS относятся только к предоставлению доли, поэтому ответ, вероятно, отрицательный.Компании также пробовали различные обходные пути, такие как расслоение юридических лиц, когда одно ООО имеет членский интерес, а другое является работодателем. IRS отклонило по крайней мере один из этих подходов, поэтому читателям следует проконсультироваться с юристом по этому вопросу. Если выбор пункта 83 (b) не сделан или считается, что он был сделан, тогда работник, вероятно, не будет подлежать налогообложению партнерства, но работник должен будет платить налоги на прибыль при переходе прав как обычный доход, а не только на капитал. налог на прибыль и то только на продажу.Из-за этого почти каждый, кто сталкивается с этими интересами, выбирает лечение 83 (b). (Существует некоторый спор о том, действительно ли выборы 83 (b) необходимы по правилам, но это выходит за рамки данной статьи). Хотя законодательно это не требуется, рекомендуется провести внешнюю профессиональную оценку доли прибыли во время предоставления гранта. Это устанавливает оправданную стоимость, на которой будут основываться будущие налоги. Предоставление долей участия по цене ниже справедливой рыночной может также привести к налогообложению элемента сделки при предоставлении гранта.Правила раздела 409A об отсроченной компенсации требуют, чтобы, по крайней мере, компания нашла способ оценить текущую справедливую рыночную стоимость в соответствии со стандартами, установленными нормативными актами. Если совет директоров просто выберет число, основанное на какой-либо формуле или предварительном вычислении, это не будет соответствовать этим требованиям. Распределение прибыли может производиться между держателями доли прибыли, но не обязательно пропорционально их доле в капитале. Например, если партнеры внесли всю капитализацию, они могут не разрешить какое-либо распределение распределений до тех пор, пока не будет достигнут целевой доход.Не существует установленных законом правил того, как должны быть структурированы проценты по прибыли. Распределение доходов обычно основано только на закрепленных единицах, но может быть основано на распределенных единицах. Могут использоваться любые правила перехода прав, которые выберет компания, хотя переход по результатам деятельности потребует переменного учета (корректировка начислений на прибыль каждый год в зависимости от изменений в стоимости и суммах прав). В противном случае оплата должна взиматься с гранта на основе формулы (например, Блэка-Шоулза), которая рассчитывает приведенную стоимость премии.

Доли капитала

Доли капитала являются эквивалентом LLC ограниченного предоставления акций в корпорациях S или C. Вместо того, чтобы давать сотруднику право на увеличение стоимости членских интересов, сотрудник получает полную стоимость. Правила перехода прав и того, считается ли сотрудник партнером или служащим, будут аналогичны правилам выплаты процентов по прибыли. Сотрудник может выбрать 83 (b) при предоставлении субсидии и уплатить налог на любую стоимость, указанную в то время в качестве обычного дохода (это может быть номинальное значение при запуске).Когда проценты продаются, работник будет платить налог на прирост капитала. В противном случае работник будет платить не налог при гранте, а обычный подоходный налог при переходе прав, даже если доли не могут быть проданы в этот момент. Любая последующая прибыль будет облагаться налогом по ставке прироста капитала при продаже. Поскольку налоговый режим процентов по прибыли, как правило, более благоприятен (выборы 83 (b) не приводят к текущему налогу), они гораздо более распространены, чем гранты на проценты с капитала, но гранты на проценты с капитала могут иметь смысл в зрелых ООО, которые хотят вознаграждать сотрудников за существующая стоимость, а не только рост.Однако намерения Captal редко предоставляются в ООО, потому что налоговые издержки ООО являются неопределенными и потенциально дорогостоящими. Возможно, грант может привести к налогооблагаемому доходу или прибыли для LLC и / или ранее существовавших участников.

Планы помещений

Более простой подход, который многие LLC находят привлекательным, — это выпуск эквивалента фантомных акций или прав на повышение стоимости акций. Не существует согласованного юридического определения того, как они будут называться в LLC, но мы называем их планами с правами на паи или планами с правами на получение вознаграждения.В плане прав на паи сотруднику предоставляется гипотетическое количество долей участия в ООО, которые подлежат передаче с течением времени. Обычно, когда они передают права, вознаграждение выплачивается наличными. В плане прав на удорожание пая происходит то же самое, но выплачивается только увеличение стоимости. В любом случае работник подлежит уплате обычного подоходного налога в момент выплаты и суммы выплаты. Выплата обрабатывается так же, как и бонус. Сотрудник считается сотрудником компании, а не ее членом.Для компаний, где налоговые льготы для сотрудников, связанные с прибылью, не имеют решающего значения, единичные планы проще и предоставляют сотрудникам часто существенные преимущества фактического налогообложения в качестве наемного работника. Сотрудникам также не нужно подавать декларации о предполагаемом подоходном налоге или иметь дело с отчетами K-1. Эти преимущества могут сделать эти подходы неотразимыми в широкомасштабных планах.

Проблемы ERISA

Отсроченная компенсация, которая выплачивает пособия аналогично пенсионным планам, может регулироваться правилами Закона о пенсионном обеспечении сотрудников (ERISA), теми же правилами, которые регулируют пенсионные и другие пенсионные планы.Это может создать множество проблем для компаний со сложными нормативными требованиями и отсутствием компенсирующих преимуществ фактического наличия налоговых льгот по плану. Нет четких правил по этому поводу, просто несколько соответствующих судебных дел почти всегда инициируются сотрудником. Если планы являются «первоклассными» (доступны только для ключевых сотрудников, обычно определяется как 15% или меньше), планы не будут подпадать под действие ERISA. Если планы выплачиваются нам периодически, например, каждые три-пять лет при наделении вознаграждений, они также не будут подпадать под действие ERISA.Если планы не выплачиваются до увольнения, они, вероятно, выплачиваются. Меньше уверенности в том, можно ли обусловить переход прав на смену контроля или другое событие ликвидности. Возможно, если такие события ожидаются в ближайшем будущем, план не следует рассматривать как пенсионный, но некоторые юристы действуют более осторожно. См. Также нашу книгу «Компенсация акционерного капитала для компаний с ограниченной ответственностью (LLC)».

% PDF-1.4 % 671 0 объект > эндобдж xref 671 75 0000000016 00000 н. 0000002726 00000 н. 0000002873 00000 н. 0000003467 00000 н. 0000003609 00000 п. 0000004159 00000 н. 0000004593 00000 н. 0000005132 00000 н. 0000005728 00000 н. 0000006362 00000 п. 0000006549 00000 н. 0000006663 00000 н. 0000006775 00000 н. 0000007257 00000 н. 0000007852 00000 н. 0000008232 00000 н. 0000008719 00000 п. 0000012680 00000 п. 0000012707 00000 п. 0000013007 00000 п. 0000013265 00000 п. 0000013562 00000 п. 0000014012 00000 п. 0000014554 00000 п. 0000014641 00000 п. 0000015166 00000 п. 0000016346 00000 п. 0000017289 00000 п. 0000017984 00000 п. 0000018777 00000 п. 0000019226 00000 п. 0000019310 00000 п. 0000019728 00000 п. 0000020229 00000 п. 0000021093 00000 п. 0000022077 00000 н. 0000023190 00000 п. 0000024395 00000 п. 0000024465 00000 п. 0000024546 00000 п. 0000027882 00000 н. 0000028155 00000 п. 0000028328 00000 п. 0000031855 00000 п. 0000034659 00000 п. 0000038356 00000 п. 0000041442 00000 п. 0000045975 00000 п. 0000046099 00000 п. 0000046134 00000 п. 0000046163 00000 п. 0000046238 00000 п. 0000055842 00000 п. 0000056174 00000 п. 0000056240 00000 п. 0000056356 00000 п. 0000085212 00000 п. 0000085287 00000 п. 0000085544 00000 п. 0000085627 00000 п. 0000085682 00000 п. 0000085758 00000 п. 0000085853 00000 п. 0000085963 00000 п. 0000086079 00000 п. 0000086190 00000 п. 0000086362 00000 п. 0000086508 00000 п. 0000087070 00000 п. 0000087145 00000 п. 0000087270 00000 п. 0000087537 00000 п. 0000208174 00000 н. 0000002531 00000 н. 0000001832 00000 н. трейлер ] / Предыдущая 388470 / XRefStm 2531 >> startxref 0 %% EOF 745 0 объект > поток hb«b`c`g«b @

Определение долевого участия

Что такое участие в капитале?

Под долевым участием понимается владение акциями компании или собственности.Участие в акционерном капитале может включать покупку акций через опционы или частичное владение в обмен на финансирование. Чем выше доля участия в капитале, тем выше доля акций, принадлежащих заинтересованным сторонам.

Разрешение заинтересованным сторонам владеть акциями связывает их успех с успехом компании или инвестиций в недвижимость. В этом случае более прибыльная компания принесет заинтересованным сторонам большую прибыль.

Компании могут использовать различные типы капитала для создания программы участия в капитале, например, опционы, резервы, фантомные акции, привилегированные акции или обыкновенные акции.

Как работает участие в капитале

Участие в капитале используется во многих инвестициях по двум основным причинам. Во-первых, он используется, чтобы связать финансовое вознаграждение руководителей с судьбой компании, увеличивая вероятность того, что руководители примут решения, которые повысят прибыльность компании.

Этот тип компенсации может быть отсроченным, что снижает вероятность принятия руководителями краткосрочных решений о повышении цены акций. Компаниям также может быть предложен акционерный капитал не только руководителям, но и работникам в качестве формы удержания сотрудников и стимулирования их работы.Обычно это дополнение к базовой заработной плате и получаемым им бонусам.

Вторая причина участия в акционерном капитале заключается в том, что его могут использовать компании, работающие в странах с развивающейся экономикой, в которых органы местного самоуправления хотят получать выгоды от развития.

Преимущества участия в акционерном капитале

Как и в случае с руководителями, которые получают акционерный капитал, цель состоит в том, чтобы побудить сотрудников приложить все усилия для долгосрочного роста и процветания организации.В отношении капитала, принадлежащего руководителям и сотрудникам, могут быть предусмотрены дополнительные условия относительно того, как акции могут быть конвертированы, проданы или переданы. Даже с учетом этих потенциальных выгод способ, которым компания делает доступным участие в акционерном капитале, может иметь непредвиденные последствия, например, подвергать сотрудников новым налоговым обязательствам.

Участие в акционерном капитале также позволяет местным органам власти влиять на решения компании. Жителям муниципалитета также могут быть предложены доли участия в развитии или реконструкции их родного города.

Ключевые выводы

Долевое участие представляет собой право собственности на актив, такой как компания или собственность.
Участие в капитале эффективно связывает успех заинтересованного лица с успехом компании.
Долевое участие в основном используется как форма вознаграждения работникам или компаниями, ведущими бизнес в странах с развивающейся экономикой.

Пример участия в капитале

Например, после того, как Новый Орлеан был разрушен ураганом Катрина и последовавшими за ним наводнениями, были предложения предоставить перемещенным жителям долю в доходах, полученных от реконструкции их районов.Намерение состояло в том, чтобы дать людям, потерявшим свои дома и средства к существованию, шанс пожинать плоды нового бизнеса и богатства, которые придут в город благодаря усилиям по восстановлению. Это также сделало бы этих жителей более активными в процессе принятия решений по возрождению их территорий.

Часто задаваемые вопросы о соглашении о партнерстве — США

Что такое партнерство?

Партнерство — это форма организации бизнеса, при которой два или более человека управляют бизнесом с целью получения прибыли.Каждый партнер разделяет фиксированную долю прибылей и убытков партнерства. В зависимости от типа партнерства каждый партнер может нести личную ответственность по долгам и обязательствам компании. Одним из преимуществ партнерства является то, что доход партнерства облагается налогом только один раз. Доход от партнерства переходит к отдельным партнерам, которые будут облагаться налогом с доходов от партнерства. Это контрастирует с корпорацией, где доход облагается налогом на двух уровнях. Прибыль корпорации облагается налогом дважды: сначала как юридическое лицо, а также на уровне акционеров, когда акционеры облагаются налогом на любые полученные дивиденды.

В чем разница между партнерством и совместным предприятием?

Совместное предприятие можно отличить от партнерства, при котором совместное предприятие обычно ограничено в объеме одним проектом или ограничено по продолжительности определенными временными рамками. Кроме того, хотя участники совместного предприятия будут нести бремя затрат в предприятии, прибылью будет управлять каждый участник. Например: две связанные компании могут работать вместе в совместном предприятии для исследования и разработки определенного продукта, но после того, как продукт будет завершен, каждый участник доставит полученный продукт на свой соответствующий рынок для продажи и продажи за исключительную прибыль этого отдельного члена. .В этом случае каждый член не будет участвовать в прибыли другого члена. Каждый участник получит выгоду от своей способности использовать продукт на своем соответствующем рынке. Это отличается от партнерства, в котором партнеры напрямую участвуют в общем пуле затрат и прибыли.

В зависимости от вашей юрисдикции совместное предприятие может иметь налоговые льготы по сравнению с партнерством, когда к члену совместного предприятия могут относиться иначе, чем к партнеру в партнерстве.

Общество с Ограниченной Ответственностью (ООО)

Достаточно ли для моего ООО Соглашение о партнерстве?

№В Полном Партнерстве каждый Партнер несет ответственность по всем долгам и обязательствам Партнерства. Если один или несколько из оставшихся Партнеров не могут выполнить свои обязательства перед Партнерством, оставшиеся партнеры несут ответственность по полной задолженности Партнерства. В случае LLC каждый участник имеет ограниченную ответственность и защищен так же, как и акционеры корпорации. В целом, LLC не захочет создавать и распространять неоднозначные или вводящие в заблуждение документы (например, Генеральное соглашение о партнерстве), в которых клиенты и другие деловые партнеры могут полагаться на характеристики ответственности полного партнерства, и, если должен быть нанесен ущерб, то это доверие может быть использовано в суде для отмены защиты LLC с ограниченной ответственностью.

Как создаются партнерства?

Партнерские отношения могут быть созданы с помощью контрактов, подобных этому. Но даже там, где нет официального договора, суды могут заключить партнерство на основе характеристик отношений между сторонами. Все соответствующие условия партнерства должны быть прямо включены в договор о партнерстве. Если у вас нет письменного партнерского договора и партнерство распадается, то условия партнерства будут определяться судом.Эти условия могут не совпадать с намерениями сторон. Используя этот контракт, вы гарантируете, что условия вашего партнерского соглашения соответствуют вашим намерениям.

Чем заканчивается партнерство?

Стороны могут прямо договориться, что партнерство закончится в указанную дату или после завершения определенных задач. В некоторых юрисдикциях партнерство может прекратиться в случае смерти или банкротства партнера, если в соглашении о партнерстве прямо не указано иное. При отсутствии соглашения партнеры могут подать другим партнерам письменное заявление о своем выходе из партнерства.Соглашение о партнерстве должно защищать партнерство и оставшихся партнеров от ухода важного партнера. Если добровольный выход партнера нарушает срок партнерского соглашения, то выходящий партнер может нести ответственность за любой ущерб, понесенный партнерством или оставшимися партнерами.

Куда мне подать Генеральное соглашение о партнерстве?

Вы не подаете свое полное соглашение о партнерстве. Полное партнерское соглашение — это просто соглашение между партнерами.Регистрироваться должны только такие компании, как LLP, LLC и корпорации, владельцы которых несут ограниченную ответственность. Партнеры в полном товариществе несут неограниченную ответственность по долгам и обязательствам товарищества.

Какие существуют типы партнерства?

Партнерства могут быть как полными, так и ограниченными. Партнерства с ограниченной ответственностью состоят из одного или нескольких полных партнеров и одного или нескольких партнеров с ограниченной ответственностью.Генеральный партнер активно управляет бизнесом и может вносить капитал в партнерство. Партнер с ограниченной ответственностью будет вносить капитал в партнерство, но не будет играть активной роли в ведении бизнеса. Полное товарищество состоит только из полных партнеров, которые несут неограниченную ответственность по долгам и обязательствам товарищества. Наше партнерское соглашение предназначено для полного товарищества и не подходит для использования коммандитным товариществом.

Что такое генеральный партнер?

Генеральный партнер вносит деньги в партнерство, вероятно, имеет право голоса в повседневных операциях партнерства и имеет неограниченную ответственность по долгам и обязательствам бизнеса.Коммандитное товарищество должно иметь как минимум одного полного партнера, который будет нести неограниченную ответственность по долгам и обязательствам товарищества. Все партнеры в полном товариществе являются полными партнерами и несут неограниченную ответственность.

Что такое коммандитное товарищество?

Партнерства с ограниченной ответственностью состоят из одного или нескольких полных партнеров и одного или нескольких партнеров с ограниченной ответственностью. Генеральный партнер активно управляет бизнесом и может вносить капитал в партнерство. Генеральный партнер несет неограниченную ответственность по долгам и обязательствам бизнеса.Партнер с ограниченной ответственностью будет вносить капитал в партнерство, но не будет играть активной роли в ведении бизнеса. Ответственность ограниченного партнера ограничена размером капитала, который они внесли в партнерство. Наше партнерское соглашение предназначено для полного товарищества и не подходит для использования коммандитным товариществом.

Что такое партнер с ограниченной ответственностью?

Партнер с ограниченной ответственностью вносит деньги только в товарищество с ограниченной ответственностью. Они не контролируют повседневную работу партнерства.Их ответственность ограничена размером капитала, который они внесли в партнерство. Партнер с ограниченной ответственностью, который участвует в управлении товариществом, может нести такую же ответственность, что и полный партнер. Партнер с ограниченной ответственностью будет иметь право участвовать в любых решениях, влияющих на их партнерские интересы, таких как внесение поправок в соглашение о партнерстве или прием нового партнера, если эти права не ограничены соглашением о партнерстве. Их ответственность ограничена размером капитала, который они внесли в партнерство.Полное товарищество не будет иметь ограниченных партнеров.

Что такое управляющий партнер?

Партнерство может иметь управляющего партнера, который отвечает за управление бизнесом. Управляющий партнер будет принимать все повседневные решения в рамках партнерства. Управляющий партнер будет нести неограниченную ответственность по долгам и обязательствам компании. Все партнеры в полном товариществе будут иметь право участвовать в управлении и контроле товарищества, если обязанности по управлению не переданы одному или нескольким управляющим партнерам в соглашении о партнерстве.

Что такое партнерство по желанию?

Партнерство по желанию может продолжаться неограниченный период времени по желанию партнеров. Он может быть расторгнут любым партнером без уведомления или с уведомлением, как это прямо указано в соглашении о партнерстве.

Обязанности и обязанности партнера

Каковы правовые последствия нахождения в полном товариществе?

Во-первых, обратите внимание, что эти последствия применяются только к полному товариществу, в котором все партнеры равны.

Первым важным последствием партнерства является солидарная ответственность по всем долгам партнерства. Это означает, что все партнеры несут равную личную ответственность по долгам бизнеса. Кроме того, если один партнер не может выплатить свою часть долга партнерства, остальные партнеры будут нести ответственность за неурегулированный долг.

Еще одним правовым последствием партнерства является то, что все партнеры являются агентами партнерства и могут связывать партнерство и, следовательно, своих партнеров с внешними сторонами.Это потому, что все партнеры являются агентами партнерства. Это агентство означает, что вы будете нести ответственность за все контракты, заключенные вашими партнерами от имени партнерства в отношении деятельности, обычно выполняемой партнерством. Например, партнер может связать вас договором с поставщиком, но не может связать партнерство с семейной поездкой в Диснейленд, если другие партнеры прямо не санкционировали расходы на поездку в Диснейленд.

Еще одним правовым последствием для партнеров, как и для всех видов бизнеса, является то, что партнеры могут нести ответственность за действия своих сотрудников.

Еще одним следствием для партнеров является налогообложение партнерства. Само товарищество не платит никаких налогов, хотя ему, возможно, придется сообщать о своей прибыли в соответствующее налоговое агентство. Налоги уплачиваются партнерами индивидуально по их личной ставке налогообложения. Это сквозное налогообложение также означает, что любые убытки партнерства могут быть вычтены из других источников дохода отдельного партнера.

Какие обязанности и обязательства у меня есть с моими партнерами?

Партнеры несут фидуциарную ответственность друг перед другом и перед товариществом.Вы не можете конкурировать с партнерством, имея аналогичный бизнес в том же географическом районе, и вы не можете использовать для себя возможности, которые партнерство может захотеть использовать, и вы не можете действовать преднамеренно или безрассудно, чтобы нанести вред партнерству.

Какие еще факторы мне нужно учесть перед заключением партнерского соглашения?

Хотя существует множество других факторов, которые необходимо учитывать, например, надежность ваших партнеров, наиболее важным фактором, который следует учитывать, является будущий рост компании.Партнерские отношения идеально подходят для компаний, создающих образ жизни, и для медленно растущих компаний. Однако если у вас есть отличная идея, сопряженная со значительным риском, и если вы хотите ограничить свой риск, вы можете рассмотреть возможность регистрации своей компании.

Как я могу ограничить полномочия моих партнеров по подписанию контрактов, связывающих партнерство?

Если вы уведомите внешние стороны о том, что партнер не имеет полномочий заключать контракты или выполнять какие-либо другие действия, которые могут связывать партнерство, то партнерство не будет связано этими действиями.В полном товариществе ограничение права партнера заключать контракты от имени товарищества не влияет на его статус в качестве полного партнера или на их солидарную ответственность по долгам и обязательствам товарищества.

Разное

Может ли партнер передать свою долю участия в партнерстве?

Да, партнер может передать свою долю в партнерстве, если соглашение о партнерстве не ограничивает передачу. Если у партнера возникнут долги или он станет банкротом, третья сторона может предъявить претензию в отношении доли партнера в партнерстве.Однако, в зависимости от условий соглашения о партнерстве, получатель переданной доли не может иметь права голоса или участия в принятии решений. Права и обязанности получателя доли товарищества могут быть ограничены прибылью и убытками товарищества. Это сделано для того, чтобы на оставшихся партнеров не повлияли экстравагантные или несовместимые представления о новом партнере, который не был участником первоначального партнерского соглашения.

Может ли товарищество владеть активами, как корпорация?

Да, активы могут быть приобретены товариществом.Это делается либо партнером, передающим собственность товариществу, либо товариществом, использующим свою прибыль и другие активы для приобретения большего количества собственности. Имущество, приобретенное товариществом, удерживается на имя товарищества, но не является собственностью партнеров по отдельности. Если собственность хранится на имя партнера, она не может быть собственностью товарищества, даже если она используется товариществом.

Почему я должен использовать посредничество или арбитраж вместо обращения в суд?

Посредничество и арбитраж являются более совершенными процессами, когда речь идет о долгосрочных отношениях и желательно выживание партнерства.Они сосредоточены на поиске взаимоприемлемого решения проблемы, а не на состязательном подходе, который проявляется в очной ставке в зале суда. Кроме того, этот процесс может быть менее затратным, более целесообразным и эффективным, чем судебный процесс.

В чем разница между посредничеством и арбитражем?

Посредничество — метод разрешения споров, при котором стороны разрешают споры с помощью нейтральной третьей стороны (посредника). Медиатор не имеет полномочий принимать решения или приводить в исполнение решения против сторон.

Арбитраж — это метод разрешения споров, при котором стороны соглашаются подчиняться решению нейтральной третьей стороны (арбитра).

Нужно ли мне регистрировать полное соглашение о партнерстве в органах местного самоуправления, штата или округа?

Обычно нет. Хотя вы всегда можете зарегистрировать свое партнерство в правительстве штата, только при некоторых обстоятельствах вам необходимо зарегистрировать свое партнерство в органах местного самоуправления, штата или округа.Требования различаются для каждого штата. Пожалуйста, свяжитесь с коммерческим отделом или отделом в вашей юрисдикции, чтобы определить, требуется ли вам регистрировать свое партнерство.

Почему партнерству нужен начальный период запрета на выход?

Партнеры в партнерстве обязаны действовать в интересах партнерства и друг друга. Установив запрет на выход, люди будут мотивированы серьезно относиться к своим обязательствам в качестве партнера и брать на себя обязательства по крайней мере в течение минимального периода с партнерством.Тогда другие партнеры могут чувствовать себя комфортно, полагаясь на приверженность своих товарищей целям и задачам партнерства.

Что такое партнер по налоговым вопросам?

Партнер по налоговым вопросам готовит и подает все налоговые декларации и отчеты в соответствии с требованиями налогового законодательства.

Вопросы, требующие единодушного согласия

Почему для соглашения о партнерстве требуется единодушное согласие на одних условиях, а на других — нет?

Как правило, деловые решения принимаются большинством голосов партнеров.Однако там, где влияние на отдельных партнеров будет значительным, партнерство может пожелать принять эти решения единогласным голосованием, чтобы защитить интересы отдельных партнеров. Партнеры могут потребовать единогласного согласия в областях, которые считаются критически важными для успеха партнерства, например, наем / увольнение сотрудников или вещи, которые затронут интересы всех существующих партнеров и их долю в предприятии, например, создание новый партнер или приобретение или продажа активов партнерства или принятие значительного долга.

Что подразумевается под опцией «Уступка прав собственности на Имущество Партнерства» в разделе «Действия, требующие единодушного согласия Партнеров»?

Партнеры-физические лица не имеют имущественных прав на имущество товарищества. В целях защиты интересов всех партнеров от несанкционированного поведения, связанного с собственностью товарищества, партнеры могут захотеть усилить контроль над использованием и распоряжением имуществом товарищества, потребовав единодушного согласия по вопросам, связанным с использованием и уступкой прав собственности на собственность товарищества.

В разделе «Действия, требующие единодушного согласия партнеров», что подразумевается под опцией «Принятие общих обязательств Партнерства сверх фиксированной суммы в долларах»?

Все партнеры несут солидарную ответственность по долгам и обязательствам товарищества. Если расширение партнерства требует значительных финансовых вложений, связанных с большой долговой нагрузкой, необходимо учитывать интересы всех партнеров, прежде чем идти на риск. Если риск велик и когда отдельный партнер может потерять часть или все свои личные активы, партнерство может пожелать защитить интересы отдельных партнеров в соглашении о партнерстве.В рамках партнерского соглашения партнеры могут согласовать приемлемый уровень ответственности (сумма в долларах). Любая ответственность сверх этой суммы потребует единодушного согласия всех партнеров. Любая ответственность ниже этой суммы потребует только согласия большинства партнеров.

В разделе «Действия, требующие единодушного согласия партнеров», что подразумевается под опцией «Несение расходов по одной транзакции сверх фиксированной суммы»?

Все партнеры несут солидарную ответственность по долгам и обязательствам товарищества.Отдельные партнеры могут подвергаться разной степени личному риску в результате провала партнерства. Состоятельный партнер может быть гораздо более готов пойти на существенный риск. Менее богатый партнер может рисковать всем личным имуществом. Для защиты интересов всех партнеров может потребоваться единодушное согласие всех партнеров при совершении крупных покупок.

Что подразумевается под опцией «Продажа актива Партнерства, справедливая рыночная стоимость которого превышает фиксированную сумму» в разделе «Действия, требующие единодушного согласия партнеров»?

Продажа значительных партнерских активов должна требовать единодушного согласия всех партнеров, чтобы интересы всех партнеров были защищены.Индивидуальный партнер не может продавать или иным образом распоряжаться имуществом товарищества. Этот вариант включает ситуацию, когда отдельный партнер не может использовать собственность товарищества в качестве залога для ссуды (либо личной ссуды, либо ссуды товарищества) без большинства или единогласного согласия партнеров, где собственность может быть подвергнута аресту, если ссуда была в дефолт. Убедитесь, что выбранная фиксированная сумма соответствует размеру партнерства. Требование единогласного одобрения продажи номинальных активов может стать ненужным административным бременем.

В разделе «Действия, требующие единогласного согласия партнеров», что подразумевается под опцией «Отказ от любых требований о партнерстве, за исключением полного рассмотрения»?

Если у товарищества есть претензия к другому физическому или юридическому лицу или если у товарищества есть долг, в интересах товарищества и отдельных партнеров, если эти обязательства перед товариществом будут выплачены в полном объеме.

Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке в 2021 году

Если квартира куплена по договору долевого участия в строительстве

Если квартира куплена по договору переуступки прав требования

Если квартира куплена в ЖСК по договору паенакопления

Операции по уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве: налоговый учет

Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав

Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав

Определен перечень документов для получения налоговых вычетов | ИФНС России №5

Когда и как можно получить налоговый вычет по квартире в строящемся доме в 2021 году

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве

Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК

Покупка квартиры по договору переуступки: особенности сделки

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Какие документы нужны для заключения договора переуступки?

Придется ли платить налог при переуступке права собственности на квартиру?

Риски при оформлении договора переуступки

Отличия договора уступки права требования от договора долевого участия.

Equity Sharing, как вы это делаете, и кто является совладельцем, а не в одиночку? — Адвокатское бюро Мэрилин Салливан

вопросов и ответов по разделу акционерного капитала — SirkinLaw APC

Вопросы и ответы о долевом участии

Что такое разделение капитала?

Можете ли вы привести примеры того, как рассчитывается выручка инвестора, участвующего в долевом участии?

В сделках по долевому финансированию, как правильно рассчитать процентную долю собственного капитала? Что такое множитель доли капитала?

Что произойдет, если арендатор долевого участия захочет или должен досрочно прекратить долевое финансирование?

В сделках по долевому финансированию, как отсутствие надлежащего обслуживания влияет на расчет и распределение вознаграждения?

Как требования ипотечного кредитора влияют на правовую структуру долевого участия и решение о том, как получить титул?

Как соображения управления рисками влияют на правовую структуру долевого участия и решение о том, как получить право собственности?

В чем разница между долевым участием и долевым финансированием?

В чем разница между долевым участием в капитале и заимствованием?

В чем разница между долевым финансированием и ипотекой с долевым вознаграждением?

Вкладывает ли инвестор в долевой капитал в ежемесячные платежи?

Существует ли обычно ипотека при долевом участии людей? Зачем кому-то брать ипотеку, если они делят акции?

Что такое «кредитное плечо» при сделке с недвижимостью и как оно влияет на рентабельность инвестиций домовладельца?

Как концепция кредитного плеча важна для распределения капитала?

Если доля в акционерном капитале включает ипотеку, являются ли арендатор и инвестор заемщиками?

Как мне найти кредитора, который предоставит ссуду для сделки по долевому участию?

Каковы преимущества участия в капитале для инвестора в недвижимость?

Каковы преимущества долевого участия для покупателя жилья?

Каковы преимущества разделения капитала для тех, кто уже владеет домом?

Каковы наиболее распространенные виды использования долевого участия?

Как родители и другие члены семьи используют долевое участие, чтобы помочь молодым людям купить свой первый дом?

Как университеты, средние школы и церкви используют долевое участие, чтобы помочь своим учителям и духовенству покупать дома в районах с высокой стоимостью?

Как предприятия используют долевое участие для привлечения и удержания сотрудников в районах с высокой стоимостью владения домом?

Что делать, если инвестор, участвующий в долевом участии, не заботится о справедливой окупаемости инвестиций?

Долевое финансирование только для домовладельцев? Или может ли участие в капитале использоваться для инвестиционной собственности?

Как мне найти источник долевого финансирования?

Примеры прав участия

Стимулы акционерного капитала в компаниях с ограниченной ответственностью (LLC)

Прибыль Проценты

Доли капитала

Планы помещений

Проблемы ERISA

Определение долевого участия

Что такое участие в капитале?

Как работает участие в капитале

Преимущества участия в акционерном капитале

Ключевые выводы

Пример участия в капитале

Часто задаваемые вопросы о соглашении о партнерстве — США

Добавить комментарий Отменить ответ