Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

https://realty.ria.ru/20210624/tseny-1738433707.html

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре — Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как Недвижимость РИА Новости, 24.06.2021

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

2021-06-24T15:03

realty-гид – риа недвижимость

цены

жилье

налоги

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_00c1c462995d1b4a19c9e40d3bacb0a0.jpg

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».Занижение: мы хитрее налоговойСуществует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение. Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. «Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.Риски занижения цены в договореПервый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП. У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:ФНС все равно поймает Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков. Перепродадите – переплатите Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года. Добросовестность под угрозойЕсли дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.Потеряете деньгиЕсли сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:»Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат. Завышение: мы хитрее банкаЕсли занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.»В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она. Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он. Риски завышения цены в договореСхема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты. В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.»Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

https://realty.ria.ru/20210615/ulovki-1737086891.html

https://realty.ria.ru/20210430/novostroyka-1730701295.html

https://realty.ria.ru/20210520/kollektory-1733138977.html

https://realty.ria.ru/20210603/potrebkredity-1735402578.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected] ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/06/18/1738433663_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_2c5f46650d1363000d42dccafc60a928.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/awards/

realty-гид – риа недвижимость, цены, жилье, налоги

Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».

Занижение: мы хитрее налоговой

Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет. Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.

«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.

Мария Литинецкая

Управляющий партнер компании «Метриум»

Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.

15 июня, 15:33

Не надо мудрить! Какие уловки перестали работать при продаже квартир

В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%. Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.

Риски занижения цены в договоре

Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.

«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.

Дмитрий Питецкий

Директор по продуктам Online-Ipoteka

Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.

Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.

«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.

Роман Корякин

Руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ»

Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.

30 апреля, 15:04

Новостройка по переуступке: чем рискует покупатель»Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко. Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.

У покупателя при данной схеме рисков больше, а выгоду чаще всего получает продавец, отмечают все опрошенные эксперты:

ФНС все равно поймает

Так, налоговая может узнать в том числе и от банков о факте получения покупателем кредита на разницу в цене договора и фактической стоимости, что может являться существенным аргументом налогового органа в случае спора о реальной цене объекта недвижимости, полагает управляющий партнер юридической фирмы «Большаков и партнеры» Андрей Большаков.

Перепродадите – переплатите

Мало кто задумывается о то, что если купленную по заниженной стоимости квартиру придется продавать менее чем через пять лет, то нынешнему покупателю самому придется в будущем заплатить налог с разницы суммы покупки и продажи, напоминает Сухий. И если сумма покупки будет занижена существенно, то затраты могут быть весьма внушительными, особенно с учетом роста цен на жилье в последние полтора года.

Добросовестность под угрозой

Если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания, указывает Турненко.

Потеряете деньги

Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще. Как итог, потеря и квартиры, и частично – денег, добавляет собеседница агентства.

Туренко перечисляет основные неприятности, которыми грозит сделка с занижением для всех участников:

• —

  оспаривание сделки в судебном порядке;

• —

  неопределенный на какое-то время статус квартиры;

• —

  серьезный штраф;

• —

  доначисление налогов;

• —

  проведение глубокой проверки по ИП или же компании;

• —

  тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;

• —

  конфликт с риелтором и нотариусом;

• —

  репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных покупателей).

«Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьезных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета», – предупреждает адвокат.

Завышение: мы хитрее банка

Если занижение стоимости квартиры направлено в основном на обман государственных орагнов (главным образом ФНС), то завышение – это всегда «игра» с банком. В договоре указывается более высокая стоимость квартиры, благодаря чему покупатель скрывает отсутствие у него средств на первый взнос по ипотеке.

«В данном случае речь идет о завышении оценочной стоимости квартиры», – уточняет Литинецкая. Основным мотивом служит желание не выплачивать первоначальный взнос, а получить его сумму от банка. Гораздо реже встречаются случаи, когда средства тратятся на собственные нужды, добавляет она.

Для того, чтобы реализовать подобный незаконный механизм, покупатель должен убедить продавца и оценщика завысить стоимость в договоре и отчете. Разумеется, добросовестные граждане откажутся от такого предложения, продолжает Литинецкая.

20 мая, 15:10

Арестуем и заберем детей: нужно ли «ипотечникам» бояться коллекторов

Завышение стоимости недвижимости в ДКП – громоздкая и рискованная схема, отмечает в свою очередь Питецкий. Заемщику нужно договориться с продавцом об увеличении цены минимум на 15-20% – то есть на размер первоначального взноса. Заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка – документ для банка, подтверждающий, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

Риски завышения цены в договоре

Схема с завышением цены в договоре ради получения ипотеки не только сложная, но и очень рискованная, поскольку ее куда проще квалифицировать как настоящее уголовное преступление, предупреждают эксперты.

В этой схеме договоренности нужно достигнуть не только с продавцом недвижимости, но и с оценочной компанией, которая подтвердит заявленную продавцом сумму. Делать ставку заемщик может на недобросовестность конкретных менеджеров, так как банки не идут навстречу подобным механизмам – ведь речь идет о мошенничестве, подчеркивает Питецкий.

«Минимальное наказание в данном случае – признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. В случае расторжения или признания сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в ДКП значительно выше полученной выгоды», – добавляет он.

3 июня, 13:01

Пожалеете! Почему «ипотечнику» не стоит брать потребкредиты

Да, фактически завышение суммы квартиры – это мошенничество. Однако, если в банке одобрят кредит, то его специалисты займутся выяснением вопроса о завышении только в том случае, если заемщик начнет уклоняться от погашения кредита. В целом банкам не интересны данные вопросы, уточняет Корякин.

Еще один вероятный риск несет продавец: если квартира находилась в собственности меньше 3 или 5 лет, то при продаже с завышением ему придется заплатить больший налог, предупреждает адвокат, партнер коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев.

Так что для покупателей будет лучше искать другой способ получения ипотеки, заключает Литинецкая. Можно тщательно изучить предложения от различных банков: например, некоторые кредитные организации могут предложить особые условия для определенных категорий заемщиков (зарплатные клиенты, бюджетники), либо на конкретные типологии квартир. Помимо этого, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, советует она.

Боитесь, что не получите ипотеку? 6 простых способов увеличить ваши шансы

В списке факторов, которые повышают или понижают вероятность получить ипотеку, есть возраст, место работы, кредитная история и другие пункты, на которые в моменте тяжело или невозможно повлиять. Но есть и простые советы, которые помогут увеличить шансы получить ипотеку — некоторые из них мы собрали в этой статье. Читайте дальше.

Оплатите долги по кварплате, налогам и штрафам ГИБДД

Прежде чем идти в банк за ипотекой, обратите внимание на ваши нынешние долги — например, квартплату и неоплаченные налоги. Лучше расплатиться с незакрытыми долгами и только позже обращаться в банк. Откройте почтовый ящик, если давно этого не делали, и проверьте, нет ли там письма с уведомлением об оплате долга. Вместе с уведомлением налоговая присылает квитанцию, которую вы можете оплатить в любом банке. То же самое можно сделать в интернете — например, на сайте налоговой.

Закройте все потребительские кредиты

Иногда банк не отказывает в ипотеке, даже если у вас есть потребительский кредит или открытая кредитная карта. Но он будет смотреть на доступную сумму кредита для вас, а также на сумму, которую вы должны. Если вы можете отказаться от карты, при подаче заявления на кредит ее лучше закрыть, либо понизить по ней лимит до минимально необходимого. Помните, что закрытие карты может произойти не мгновенно, а через несколько дней после вашего заявления.

Возьмите созаемщика и проверьте его кредиты

Россияне все чаще оформляют ипотеку вместе с созаемщиком — это может сработать тогда, когда вы один не можете взять кредит на сумму, которая вам нужна. Иногда люди автоматически становятся созаемщиками — например, когда они в браке. Тогда учитываются все доходы и долги и проверяются они тоже одинаково. Если кто-то из семейной пары не хочет брать на себя обязательства при оформлении кредита, следует составить брачный договор.

Другой вариант — созаемщиками могут выступить родители, родственники. В этом случае тоже проверьте все то, о чем говорится в предыдущих пунктах — оплаченные налоги, штрафы, открытые линии кредитных карт.

Ошибки в документах

Зачастую банк отказывает в ипотеке по формальным причинам — например, из-за ошибок в поданных документах. Иногда это не ваша вина, иногда — обычные опечатки, которые, тем не менее, приводят к искажению правдивой информации. Если вы нашли ошибки в кредитном договоре, договоре купли-продажи и других документах (даже после их подписания), следует обратиться в банк, чтобы признать сделку недействительной и перезаключить договор. В некоторых случаях помарки, опечатки и технические ошибки не будут являться основанием для пересмотра договоренностей, но лучше все равно сообщить о них.

Выбор жилья

Ваш выбор жилья важен для банка. Если выбранная вами площадь оценивается как неликвидная, шансы на получение ипотеки малы. Подберите благоустроенную квартиру в городской черте или жилье в новом доме, а не в «хрущевке». Так, банк с большей готовностью предоставит более крупный кредит под залог ликвидной недвижимости, чем небольшой кредит, обеспеченный неприглядным объектом.

Как самостоятельно оценить свои шансы?

Если вы хотите узнать свои шансы на получение ипотеки, воспользуйтесь сервисом онлайн-одобрения «Росбанк Дом Экспресс», даже если вы не планируете брать ипотеку в «Росбанк Дом».

Свой дом — взять ипотеку на вторичное жильё в банке ВТБ

Есть ли ограничения по месту регистрации?

Нет. Ипотеку можно оформить в любом ипотечном центре банка. Независимо от места регистрации. Если вы работаете в одном городе, а квартиру покупаете в другом, можно подать документы в том городе, где вы работаете.

Есть ли требования к минимальному стажу?

Общий стаж — 6 месяцев. При этом, если вы недавно меняли работу, дождитесь окончания испытательного срока.

В каких случаях требуются поручители?

Если вы состоите в официальном браке, супруг/супруга является поручителем по кредиту, т.к. вы вместе несёте ответственность за его выплату. Но если вы заключили брачный договор, предусматривающий раздельное владение имуществом, поручительство не требуется.

Поручители могут понадобиться, если вашего дохода не хватает, чтобы получить нужную сумму. Банк учтёт совокупный доход семьи и увеличит сумму кредита. Поручителей может быть не более 3: муж/жена, родители, братья/сёстры, дети.

Могут ли поручители претендовать на долю в квартире?

Только супруг/супруга. Другие поручители участвуют в погашении кредита (если у вас возникнут финансовые трудности), но не имеют права на долю в квартире.

Обязательно ли оформлять квартиру в общую собственность супругов?

Не обязательно, вы можете оформить квартиру на себя. Есть ограничения, только если вы используете материнский капитал — после закрытия ипотеки квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей.

Можно ли продать квартиру до погашения ипотеки?

Конечно. Но только по согласованию с банком. Ипотека не повлияет на стоимость квартиры.

Кому принадлежит квартира в ипотеке? Банку?

Нет, вам. Ипотека накладывает лишь некоторые ограничения: вам потребуется согласование банка, если вы хотите сделать перепланировку, продать квартиру или зарегистрировать новых жильцов.

Что будет, если я не смогу выплачивать кредит?

Банк постарается предложить варианты решения проблемы. Например, вы можете воспользоваться ипотечными каникулами.

В какие даты вносить платёж?

Вы можете пополнить счёт в любое удобное время. Списание средств производится со 2го по 5е или с 15го по 18е. Выберите, какой период вам удобнее.

Не могу внести платёж. Что делать?

Позвоните нам по телефону 8 (800) 700-24-10 (звонок по России бесплатный). В будни с 04:00 до 22:00, в выходные с 04:00 до 20:00 по московскому времени. Мы постараемся вам помочь.

У нас трое детей. Куда обращаться, чтобы получить 450 000 ₽ на погашение ипотеки?

В любое из указанных отделений банка.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски покупателя

Упросить продавца указать в договоре купли-продажи цену, которая на 10-20% превышает оговоренную сумму сделки – способ купить жилье в ипотечный кредит без первоначального взноса. Но какие риски покупателя таит завышение стоимости квартиры при ипотеке?

Что значит «без первоначального взноса»

Разобраться с процедурой покупки квартиры в ипотеку с завышением стоимости поможет понимание, почему практически каждый банк так настаивает на пресловутом первоначальном взносе.

На это есть две серьезные причины:

1. Кредитная организация страхует себя от убытков.
2. Банк заинтересован давать кредиты только по-настоящему платежеспособным лицам.

Рассмотрим обе причины подробнее:

1. Банк опасается давать займы в размере 100% рыночной стоимости залогового имущества. Ведь если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по кредиту, а предмет залога подешевеет, кредитор не сможет вернуть свои деньги.
2. Клиент, у которого нет сбережений на первоначальный взнос, для банка — это либо человек нерационально распоряжающийся своими доходами, либо имеющий очень скромные доходы. Стоит ли давать кредит такому лицу? Тем более практика свидетельствует, что самые недобросовестные плательщики – это именно заемщики, получившие ипотеку без первоначального взноса.

Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят. Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.

Как работает завышение для ипотеки

Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:

1. Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
2. Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
3. Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.

Проблемы покупателя при завышении

Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:

• кредитные организации прекрасно знают о завышении цены при ипотеке;
• они предпочитают иметь дело с клиентами, заказавшими оценку в компании, аккредитованной банком-кредитором;
• аккредитованные оценщики не хотят обманывать банк, чтобы не лишиться аккредитации, а с ней и львиной доли заработка.

Если же заемщик закажет оценку независимым экспертам, банк вправе проверить ее правильность. В случае негативного результата он либо откажет в ипотеке, либо одобрит сумму, гораздо меньше желаемой, которой не хватит на приглянувшуюся квартиру.

Другой риск покупателя заключается в том, что после завершения сделки продавец предъявит ему его расписку и потребует вернуть долг – всю сумму или ее часть. Это возможно в случае, если покупатель сильнее боится расторжения сделки, чем продавец. Если последнему с трудом удалось продать жилище, которое никто не хотел брать, риска для нового собственника нет.

Третья проблема, которую сулит завышение стоимости квартиры при ипотеке – купив жилую недвижимость в кредит без первоначального взноса, заемщику придется платить проценты на более высокую сумму. Так что переплата по ипотечному займу будет гораздо выше.

И еще один серьезнейший риск возникает при попытке получить налоговый вычет – если должностные лица раскроют факт покупки жилья по завышенной цене, покупателя могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.

От чего зависит выдача ипотечного кредита?

 

Покупка квартиры в ипотеку — процедура, которая при первом рассмотрении выглядит достаточно пугающе. Проверка заемщика на благонадежность, необходимость предоставлять справки и собирать документы, а в ряде случаев — оформлять еще и страховку, залоговые требования или поручительство. Все это может повергнуть в ступор даже вполне подкованных в юридических вопросах людей. Что уж говорить об обычном заемщике, для которого все эти формальности выглядят как «темный лес» со многими неизвестными. Так от чего же зависит получение ипотечного кредита? И как можно повысить свои шансы на успешное одобрение заявки?

Кому ипотеку получить проще?

Как выглядит идеальный покупатель квартиры в новостройке, планирующий взять ипотеку, с точки зрения банка? В первую очередь — это человек, имеющий стабильный и постоянный высокий доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ. То есть, фрилансер, не выплачивающий с доходов налоги, вряд ли сможет стать обладателем ипотечного кредита. Неофициальная «черная» зарплата также вряд ли позволит повысить шансы заемщика на успех. А вот положительная кредитная история может стать неплохим подспорьем для потенциального заемщика.

Чтобы повысить шансы на успех, получатель займа должен согласиться на предоставление обеспечения по кредиту. Имеете в собственности дачу, автомобиль, квартиру — шансов на одобрение гарантированно будет больше. Но и расстаться с имуществом в случае неуплаты придется именно должнику.

Размеры первоначального взноса — еще одно весомое препятствие на пути к получению займа. Не готовы выплатить большую часть стоимости квартиры сразу? Придется искать иные возможности для получения займа.

Банки с государственным участием — залог успеха?

Для того чтобы покупка квартиры в Липецке с привлечением средств ипотечного займа увенчалась успехом, следует с самого начала выбирать застройщика, сотрудничающего с крупными государственными и коммерческими банками. К примеру, строительная компания «Строймастер» предлагает своим покупателям возможность получения ипотеки в Сбербанке России, ВТБ24, «Газпромбанке» и «РоссельхозБанке».

Занижение или завышение стоимости квартиры при ипотеке

Предоставление средств для приобретения квартиры от банковской организации осуществляется при наличии процедуры оценки объекта недвижимости. В зависимости от различных факторов и обстоятельств, возникающих при заключении сделок, особенно касающихся квартиры вторичного рынка, иногда имеют место факты намеренного занижения или завышения цены. Такие действия могут быть выгодны покупателю, продавцу и банковским организациям. Каковы причины таких действий и возможные последствия для всех сторон договора?

Какая цель преследуется при изменении стоимости?

Изменение стоимости квартиры при предоставлении данных банковской организации может быть связано с несколькими причинами. В первую очередь потребность в завышении стоимости может быть связана с тем, что у потенциального покупателя отсутствует возможность использования собственных средств для внесения первоначального взноса, который, в зависимости от требований банковской организации, может составлять от 10 до 30% от цены квартиры. Договариваясь с продавцом квартиры, заемщик предоставляет данные о том, что озвученная владельцем цена выше как раз на тот процент первоначального взноса, к примеру, на 20%. При этом оформляется расписка от собственника квартиры, что он получил тот самый первоначальный взнос. Она в дальнейшем передается банковской организации вместе с требуемым пакетом документации.

Для того, чтобы обезопасить риски продавца, который в случае разрыва сделки должен будет вернуть сумму фактически не существующего задатка, оформляется фиктивная расписка о том, что покупатель взял у продавца эту же сумму в долг. Банковская организация предоставляет покупателю сумму за вычетом фиктивного первоначального взноса (не зная о реальной цене) и она полностью перечисляется на счет собственника квартиры. В итоге покупатель остается должен банку именную ту сумму вместе с начисленными процентами, которую ему предоставили, но такой результат будет получен в результате предоставления недостоверных данных.

Наиболее частым случаем завышения стоимости являются ошибки в работе оценщика, неточности в его отчете. При этом доказать, что такие ошибки не были допущены с целью ввести в заблуждение банк, практически невозможно.

Если говорить о занижении цены, то такое действие чаще происходит по инициативе продавца. Необходимость предоставления информации по цене более низкой вызвана тем, что при продаже недвижимости сумма, которую продавец получает, признается доходом гражданина, и требует уплаты подоходного налога. При указании меньшей цены у продавца будет возможность сократить сумму налога, но в таком случае покупатель, оформляющий ипотеку, может получить от банковской организации меньше средств, чем ему требуется.

Последствия предоставления недостоверных данных

При попытке предоставить недостоверные данные о стоимости объекта недвижимости, под покупку которого берется кредит, заемщик должен учитывать некоторые нюансы. В частности, необходимо понимать, что на практике случаев намеренного завышения цены достаточно много и банки обращают внимание на заявленную цену покупки и то, каким образом она была определена. Для минимизации рисков, связанных с увеличением действительной стоимости, финансовые организации предпочитают сотрудничать с постоянными оценщиками, в репутации которых они уверены. Кроме того, даже те оценщики, которые никогда не работали с определенным банком, очень редко соглашаются на предоставление недостоверных данных. В том случае, если факт обмана раскроется, а так чаще всего и происходит, оценщик немедленно лишается аккредитации и своего заработка.

Другой риск для заемщика при завышении цены кроется в расписке, которую он дает продавцу квартиры о якобы взятой сумме в долг взамен фиктивной расписки о предоплате. Иногда при оформлении всех документов покупатели просто забывают о необходимости уничтожения документа, а недобросовестные продавцы могут этим воспользоваться, потребовав вернуть деньги. Кроме того, при более высокой стоимости приобретенного жилья чаще всего бывают и более высокие проценты по кредиту, что приведет к переплате при погашении кредита.

Предоставление недостоверных данных может привести к раскрытию обмана и отказу банка в предоставлении кредита. В том случае, если ипотека будет выдана и в дальнейшем заемщик пожелает оформить налоговый вычет, а обман раскроется на данном этапе, такой фактор может стать даже причиной привлечения к уголовной ответственности за мошенничество. В случае же намеренного уменьшения стоимости квартиры заемщик рискует тем, что при расторжении ипотечного договора или договора купли-продажи он должен будет возвратить квартиру ее бывшему владельцу и взамен собственник жилья возвращает ту сумму средств, которая будет указана в договоре купли-продажи. В таком случае, когда по факту была уплачена большая сумма, чем проходит по документам, доказать обратное будет тяжело и заемщику можно только надеяться на добросовестность продавца.

Заключение

Итак, занижение или завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредита может решить некоторые проблемы заемщика и продавца в плане получения ипотеки на большую сумму или уплаты подоходного налога в меньшем размере, но такой факт может достаточно быстро раскрыться. При обнаружении обмана еще на моменте оформления ипотеки банк может отказать в кредите и внести в черный список заемщиков, что чревато отказом при последующих обращениях. Кроме того, у обеих сторон могут возникнуть проблемы при расторжении договора и необходимости возврата средств, указанных в документах. Наиболее тяжелым последствием может стать привлечение лиц, замешанных в такой схеме к уголовной ответственности за мошенничество.

Советуем почитать: Как подать заявку на ипотеку онлайн?

Рейтинг: 0/5 (0 голосов)

чем она опасна для ипотеки и как отразится на стоимости квартир

Чем необычна ситуация с ипотекой в сентябре

После того как в сентябре Центробанк в очередной раз поднял ключевую ставку, заёмщики стали ждать повышения процентных платежей по кредитам. Обычно эти процессы взаимосвязаны. Более того, ЦБ ужесточает кредитно-денежную политику уже не первый раз за год. Экономисты сходятся во мнении, что этот тренд продолжится и в дальнейшем. Соответственно, тенденция на подорожание кредитов сохранится как минимум до конца года.

На этом фоне для многих заёмщиков стало сюрпризом, что сразу несколько крупных банков в сентябре не только не повысили, но и понизили ставки по ипотеке. Этот факт не мог не удивить участников рынка. Кроме того, возникли опасения, что в октябре может начаться новый виток роста цен на недвижимость.

— Повышение ключевой ставки приводит к уменьшению прибыли банка, это факт. Однако вечно поднимать ставки банк тоже не может. Никто не будет брать ипотеку под непосильный процент, тем более есть варианты со льготами от государства. Девелоперы тоже понимают, что без ипотеки новостройки покупают мало. Находится компромисс — снижение ставки ипотеки компенсирует застройщик вместо сезонных скидок. Или же второй вариант — банки стимулируют рост ипотеки с большим первоначальным взносом, так как такие продукты не несут сильных рисков с точки зрения ЦБ, — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Действия некоторых госбанков по снижению ставки ипотеки не являются не только трендом, но и сколь-нибудь значимым явлением на рынке — считает главный аналитик Teletrade Марк Гойхман. По его мнению, это скорее способ привлечь новых клиентов со стороны кредитных учреждений, имеющих недорогие бюджетные ресурсы.

— С июля 2021 года закончилось действие первоначального формата программы льготной ипотеки под 6,5%, работавшей с мая 2020 года. Во многом её последствием стало повышение цен на новостройки. За год они поднялись более чем на треть, например, в Москве и Подмосковье. Такое подорожание к осени 2021 года совпало с увеличением кредитных ставок по льготной и рыночной ипотеке. Всё это вместе привело к значимому снижению спроса на новостройки — примерно на 20–30%. Поэтому банки, которые могут себе позволить госресурсы в пассивах, чуть снизили ставки. Так они пытаются поддержать спрос на свои продукты, — пояснил Марк Гойхман.

Информация от Центробанка о стратегии повышения ключевой ставки известна уже давно. Банки, предполагая повышение ключевой ставки, перестраховались заранее и повысили ставки по ипотеке.

— Но некоторые игроки сильно перестарались в этом, в связи с чем последовало снижение ставок. Безусловно, чем выше ставка по ипотеке, тем больше переплата по кредиту и выше долговая нагрузка. Но в наших реалиях далеко не каждый может себе позволить приобрести квартиру со стопроцентной оплатой. Копить на квартиру тоже не лучший вариант, так как цены на недвижимость постоянно растут, а все накопления может съесть инфляция. Увеличение стоимости квартиры в любом случае частично компенсирует переплату по ипотеке, — отметила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

В 2020 году банкам практически ничего не нужно было делать, чтобы обеспечить себе поток клиентов, желающих оформить ипотеку. Причиной были низкая ключевая ставка и введённая правительством льготная программа ипотечного кредитования, которая вызвала бурный рост спроса на ипотеку. Следом в стране стали расти цены на жильё, причём увеличение стоимости квадратного метра наблюдалось и в крупных, и в небольших населённых пунктах. Соответственно, самые выгодные варианты быстро разобрали, а большинство тех, кто планировал покупать жильё, уже успели заключить договоры, отметил заместитель директора Института РУССТРАТ Юрий Баранчик.

По его словам, в 2021 году ключевая ставка стала расти, а количество клиентов, желающих купить квартиру по более высоким ценам, стало снижаться. Из-за этого некоторые банки стали снижать ставки и создавать более выгодные программы для своих клиентов.

— Они не действуют себе в ущерб, ставки по ипотеке всё равно позволяют финансовым организациям получать стабильную прибыль, так как прежде, чем заключить договор, кредитную историю и платёжеспособность клиентов тщательно проверяют. Снижение ставок само по себе не может вызвать массового роста цен, рынок уже довольно сильно перегрет, скорее, рост цены будет спровоцирован сезонными факторами, — пояснил Юрий Баранчик.

Подводные камни дешёвой ипотеки

По словам Марины Лашкевич, дешёвая ипотека повышает спрос, а значит, теоретически может увеличить цену недвижимости. Но на практике всё несколько иначе. По факту же основная доля ипотечных продуктов — льготные программы. Соответственно, в октябре цены должны оставаться как минимум на нынешнем уровне.

Марк Гойхман обращает внимание, что громкие рекламные акции банков могут содержать немало подводных камней. Так, если присмотреться, то окажется, что такая скидка даётся лишь при определённых условиях. Это, например, первоначальный взнос в 20% и более суммы покупки или электронная ипотека на льготные госпрограммы.

— Брать или не брать такие кредиты — зависит от многих индивидуальных условий. С одной стороны, есть высокая вероятность дальнейшего повышения ставок. Тем более что в октябре ЦБ РФ может увеличить ключевую ставку с 6,75% до 7%. И если жильё нужно срочно, то есть здесь и сейчас, то есть смысл задуматься о покупке, — пояснил Марк Гойхман.

Правда, он предупреждает, что существует большая вероятность определённого снижения цен на жильё в ближайшие месяцы. Это будет коррекция после чрезмерного взлёта. Сокращение спроса на новостройки — один из сигналов об этом. Таким образом, в перспективе ближайших месяцев ипотека может стать дороже, а жильё – дешевле.

— Снижение ставок по ипотеке — это не всегда просто уменьшение процентов при изменении ключевой ставки или экономической ситуации. Часто банки дают заёмщикам льготы по ставке при выполнении определённых условий. Например, для зарплатных клиентов, при высоком первоначальном взносе, при предоставлении справки из ПФР, при использовании дополнительных сервисов банка и других. При этом бонусы между собой могут суммироваться, и в итоге получается низкая ставка. Но мы понимаем, что эти преференции нацелены на определённый сегмент заёмщиков и не все смогут ими воспользоваться. Поэтому говорить, что это как-то отразится на стоимости жилья, пока рано, — пояснила Юлия Судакова.

Комментариев: 0

Для комментирования авторизуйтесь!

Авторизоваться

Как ипотечное мошенничество усугубило финансовый кризис

Финансовый кризис был частично вызван широко распространенным мошенничеством, что может показаться очевидным. Но это остается на удивление спорным.

Президент Обама и другие официальные лица, пытаясь объяснить, почему так мало людей попали в тюрьму, в последние годы утверждали, что многое из того, что происходило за годы до кризиса, достойно осуждения, но, увы, законно.

Вы не будете удивлены, узнав, что многие финансовые руководители разделяют эту точку зрения — по крайней мере, в части законности их действий — и что значительное количество ученых выступили в защиту чести кредиторов.

Новое научное исследование, таким образом, заслуживает внимания, поскольку оно свидетельствует о том, что поведение кредитной индустрии во время жилищного бума часто нарушало закон. В статье экономистов Атифа Миана из Принстонского университета и Амира Суфи из Чикагского университета основное внимание уделяется конкретному виду мошенничества: практике завышения дохода заемщика для получения более крупного кредита.

Они обнаружили, что доходы, сообщаемые по заявкам на ипотеку в почтовых индексах с высокими показателями субстандартного кредитования, росли намного быстрее, чем доходы, указанные в налоговых декларациях в тех же почтовых индексах, в период с 2002 по 2005 год.

«Энглвуд и Гарфилд-парк — два самых бедных района Чикаго», — писали они. «Энглвуд и Гарфилд-парк были очень бедными в 2000 году, в период с 2002 по 2005 год доходы снизились, и сегодня они остаются очень бедными районами». Тем не менее, в период с 2002 по 2005 год годовой рост дохода, зарегистрированный по заявкам на покупку жилья в этих областях, составил 7,7 процента, что убедительно свидетельствует о завышении доходов заемщиков.

Это исследование заслуживает особого внимания, потому что в исследовании, опубликованном в этом году, три экономиста утверждали, что данная закономерность была результатом джентрификации, а не мошенничества.«Покупатели жилья имели более высокий доход, чем среднестатистические жители района», — писали Мануэль Аделино из Университета Дьюка и Антуанетта Шоар из Массачусетского технологического института. и Фелипе Северино из Дартмута.

Три экономиста также утверждали, что кредитование регионов с низкими доходами сыграло лишь небольшую роль в кризисе. Большинство дефолтов произошло в более богатых районах, где завышение доходов было менее распространенным явлением.

«Ошибка, которую допустили банки, заключалась не в том, что они безумно чрезмерно наделили бедняков системным образом», — сказала г-жа Мишель.- сказал Шоар. «Банки не понимали или не хотели понимать, что они увеличивают долговую нагрузку страны в целом. Они забывали или игнорировали, что цены на жилье могут упасть ».

Новая статья мистера Миана и мистера Суфи является опровержением. Их основная идея заключается в том, что к доходам, указанным в заявках, не следует относиться серьезно. Они отмечают, что доходы, сообщаемые I.R.S. в эти почтовые индексы упали в последующие годы, что несовместимо с джентрификацией. Более того, заемщики объявили дефолт по очень высоким ставкам, ведя себя как люди, которые занимали больше, чем они могли себе позволить. И эта модель характерна для областей концентрированного субстандартного кредитования. В почтовых индексах нет разрыва в доходах, где люди в основном брали обычные ссуды.

«Завышение дохода покупателя было выше в почтовых индексах с низким кредитным рейтингом из-за обманного искажения истинного дохода покупателей», — писали г-н Миан и г-н Суфи.

В документе также отмечается богатство других источников, накопившихся после кризиса, что свидетельствует о распространенности мошенничества при субстандартном кредитовании. (Мне дали прочитать раннюю версию статьи, и я предоставил профессорам некоторые из процитированных примеров.)

В исследовании, опубликованном в прошлом году, например, исследователи изучили 721 767 ссуд, выданных одним неназванным банком в период с 2004 по 2008 гг., И обнаружили широко распространенную фальсификацию доходов в его ссудах с низким уровнем документации, которые иногда называются ссудами агентов по недвижимости.

Более красочно журналист Майкл Хадсон рассказал историю «Отдела искусств» филиала Ameriquest в Лос-Анджелесе в «Монстре», своей книге 2010 года об ипотечной индустрии во время бума: «Они использовали ножницы, скотч, Уайт. — Ксерокс и копировальный аппарат для изготовления W-2, налоговых форм, в которых указывается, сколько зарабатывает наемный работник каждый год.Это было легко: вставьте имя заемщика с низким доходом в W-2, принадлежащий заемщику с более высоким доходом, и, как по волшебству, перспектива плохой ссуды внезапно стала выглядеть намного лучше. Сотрудники филиала оборудовали комнату отдыха офиса всеми инструментами, необходимыми для изготовления официальных документов и манипуляций с ними. Они назвали его «отделом искусства».

Г-н Миан и г-н Суфи утверждают, что большое количество ранних дефолтов по ипотечным кредитам помогло ускорить кризис, и они подробно изложили это в своей влиятельной книге 2014 года «Дом долгов.”

Распространенность завышения доходов иногда представляется как доказательство того, что заемщики обманывали кредиторов. Без сомнения, в некоторых случаях это происходило. Но это маловероятное объяснение общей картины. Было бы неправдоподобно думать, что большинство заемщиков знали бы, что и как сказать ложь, без внутренней помощи.

И у ипотечных компаний были не только средства для организации мошенничества, но и мотивы. Г-н Миан и г-н Суфи утверждали в предыдущих статьях, что ипотечный бум был вызван расширением кредита, а не ростом спроса на кредиты.Логично, что компании, стремящиеся увеличить объем кредитования, также разработали способы привлечения якобы квалифицированных заемщиков.

У нас нет полного учета ответственности за каждый случай мошенничества — со стороны брокеров, со стороны заемщиков, со стороны обоих вместе.

Некоторое мошенничество явно было совместным: брокеры и заемщики работали вместе, чтобы обмануть систему. «Я уверен, что временами заемщиков заставляли заполнять заявки с завышенными доходами или чистой стоимостью, чтобы соответствовать минимальным требованиям андеррайтинга», — сказал следователям Сената в 2011 году Джеймс Ванасек, главный специалист по рискам Washington Mutual с 1999 по 2005 годы.

В остальных случаях очевидно, что заемщики были в неведении. Некоторые из крупнейших кредиторов страны, в том числе Countrywide, Wells Fargo и Ameriquest, завышали доходы заемщиков, не сообщая им об этом, чтобы дать им право на получение более крупных займов, чем они могли себе позволить.

ФРС — Влияние отсрочки платежа по ипотеке на цены на жилье во время COVID-19

19 марта 2021 г.

Влияние отсрочки платежа по ипотеке на цены на жилье во время COVID-19

Эллиот Аненберг и Тесс Шарлеманн

Введение

Контраст между ценами на рынке труда и ценами на жилье во время пандемии был разительным.В то время как уровень безработицы резко вырос до рекордно высокого уровня и остается значительно выше, чем до пандемии, ежемесячный рост цен на жилье увеличился до среднегодового уровня в 10 процентов, в результате чего цены на жилье еще больше превысили и без того высокие уровни по сравнению с арендной платой за жилье. Рисунок 1 показывает, что высокий уровень безработицы обычно оказывает понижательное давление на цены на жилье. Панель (а) показывает, что соотношение цены к арендной плате в стране отрицательно коррелировало с уровнем безработицы в период с 1978 по 2019 гг. Уровень безработицы был намного ниже во время пандемии COVID-19 по сравнению с периодом Великой рецессии.

Рисунок 1. (a) Национальный уровень безработицы и соотношение цены и арендной платы за жилье

Доступная версия

Рисунок 1. (b) Изменение уровня безработицы в округе и рост цен на жилье

Доступная версия

Одним из факторов, способствующих необычайному росту цен на жилье на фоне высокой безработицы, может быть повсеместная доступность отсрочки по ипотеке. Когда ипотечная помощь, такая как воздержание, недоступна, домохозяйства, страдающие от безработицы, или арендодатели с арендаторами, испытывающими безработицу, могут быть вынуждены продать свой дом или столкнуться с потерей права выкупа, если они не могут внести свой платеж по ипотеке.Эти принудительные продажи увеличивают предложение домов, доступных для продажи, и могут снизить цены на жилье. Но терпение позволяет домашним хозяйствам с ограниченными ликвидными средствами откладывать выплаты по ипотеке и оставаться в своих домах, что потенциально предотвращает рост безработицы, способствующий увеличению предложения жилья. ¹ Терпение могло способствовать росту цен на жилье, ограничивая влияние слабости рынка труда на предложение выставленного на продажу жилья.

В этой заметке мы документируем сильную положительную взаимосвязь между повышением терпимости и ростом цен на жилье на уровне округа с учетом уровня безработицы и других факторов.Мы обнаружили, что, в среднем, проявление терпимости во время пандемии увеличивало рост цен на жилье на 0,6 процентных пункта в период с апреля по август 2020 года по сравнению с тем же четырехмесячным периодом в 2019 году. в среднем около 1 процентного пункта за этот период. Более того, мы показываем, что снисходительность положительно коррелирует с безработицей и отрицательно коррелирует с объявлениями о новых домах, предполагая, что снисходительность поддерживает цены на жилье отчасти за счет ограничения новых списков заемщиков, испытывающих негативные потрясения на рынке труда.

Стоит отметить, что, хотя воздержание от ипотечных кредитов, по-видимому, существенно поддержало рост цен на жилье в первые месяцы пандемии, когда как воздержание, так и потоки безработицы достигли пика, это не объясняет, почему цены на жилье ускорились за последний год. Полный отчет о факторах ускорения роста цен на жилье в ходе пандемии выходит за рамки данной заметки.

Отсрочка по ипотеке во время COVID-19

При нормальных обстоятельствах ипотечные заемщики с собственным капиталом не могут легко получить доступ к снисходительности или другой помощи по ипотеке, которая позволила бы им избежать продажи дома, если они не могут произвести платеж по ипотеке.Однако во время кризиса COVID-19 льготы по выплате ипотечных кредитов для заемщиков с ипотечными кредитами, обеспеченными государством, были широко доступны и, теоретически, легко доступны. В соответствии с положениями Закона CARES заемщики, испытывающие финансовые трудности в связи с пандемией и имеющие ипотеку от Fannie Mae, Freddie Mac или правительственных агентств, таких как FHA, имеют право на отсрочку до 12 месяцев, что означает, что заемщики могут отсрочить выплату ипотечного кредита. выплаты до года. ² Заемщики не обязаны предоставлять документацию о трудностях, чтобы иметь право на воздержание от ипотеки.Условия программ воздержания щедры. Кредитные агентства сообщают о текущих заемщиках, которые были действующими до выхода на отсрочку платежа, даже если они пропускают платежи. В соответствии с руководящими принципами GSE и FHA, большинство заемщиков, участвующих в планах воздержания, возобновят выплату основной суммы долга и процентов до прекращения выплаты процентов после окончания срока действия плана. Любые пропущенные платежи подлежат оплате при продаже или рефинансировании ссуды, но в то же время проценты не начисляются. Заемщики, имеющие право на льготы по планам воздержания от CARES Act, составляют около 70% непогашенных ипотечных ссуд.Кроме того, ипотечные заемщики, которые не имеют права на отсрочку по закону CARES, поскольку их ссуды принадлежат банкам или секьюритизированы в частном порядке, получали отсрочку по гораздо более высоким ставкам, чем обычно, хотя условия погашения по этим планам воздержания, как сообщается, намного более жесткие.

Доля ипотечных кредитов достигла пика в период с мая по июль 2020 года и с тех пор немного снизилась. Таблица 1 показывает, что средняя доля ипотечных кредитов в период с мая по июль 2020 года по округам увеличилась на 4.7 процентных пунктов по сравнению с периодом непосредственно перед пандемией. Между округами есть существенные различия. Например, в 10 процентах округов проявление терпимости увеличилось как минимум на 7,8 процентных пункта. Таблица 1 также показывает, что количество новых предложений домов на продажу резко сократилось в марте-августе 2020 года по сравнению с тем же периодом в 2019 году в среднем.

Таблица 1. Сводная статистика

Изменение в процентных пунктах:	Среднее	Std.Dev.	10-я	50-я	90-я	# Обс.
Терпение	4,69	2,59	1,91	4,27	7,83	1344
Уровень безработицы (UR)	6,07	2,78	3	5,67	9,4	1344
Рост цен на жилье	1. 08	2,94	-2,22	1,02	4,53	1344
Новые объявления	-8,36	11,8	-21,74	-8,98	6,01	800

Уровень безработицы — важный источник колебаний уровня воздержания по округам. На Рисунке 2 показана очень сильная, положительная и линейная взаимосвязь на уровне округа между 12-месячным увеличением уровня безработицы и долей ипотечных заемщиков, терпящих терпение.С учетом фиксированных эффектов штата, рост безработицы может объяснить примерно половину вариации в проявлении терпимости по округам. Остаточные колебания в процентных ставках воздержания по округам отражают комбинацию потребностей заемщиков, таких как потеря дохода, и других факторов, влияющих на воздержание, таких как право на льготы, осведомленность заемщика или легкость, с которой ипотечные обслуживающие организации предоставляют отсрочку. {Mar2019} _c} = \ beta_0 + \ beta_1 fb_c + \ beta_X X_c + \ varepsilon_c $$

, где $$ p_c $$ — это индекс цен на жилье Corelogic для округа $$ c $$, а $$ fb_c $$ — доля ипотечных ссуд с отсрочкой платежа в округе $$ c $$ в период с мая по июль 2020 года.В таблице 1 представлена ​​сводная статистика для ключевых переменных, входящих в уравнение 1.

Столбец 1 таблицы 2 показывает оценку $$ \ beta_1 $$, контролирующую только фиксированные эффекты состояния в наборе контрольных переменных X. Существует небольшая и статистически незначимая взаимосвязь между терпимостью и увеличением роста цен на жилье в период с августа. и марта 2020 года относительно роста цен на жилье в период с августа по март 2019 года. Когда мы добавляем годовое увеличение уровня безработицы в округе в качестве контроля в столбце 2, оценка $$ \ beta_1 $$ более чем удваивается.Добавление уровня безработицы увеличивает нашу оценку $$ \ beta_1 $$, поскольку частичное влияние уровня безработицы на цены на жилье является отрицательным, как показано в таблице, а уровень безработицы является важным фактором, способствующим проявлению терпимости, как показано на рисунке 2. ³

Таблица 2. Влияние терпимости на рост цен на жилье и новые предложения

	(1) Цена дома	(2) Цена дома	(3) Цена дома	(4) Цена дома	(5) Новые Объявления
Терпение	0.0337	0,0733 *	0,128 **		-0,687 **
	(0,0362)	(0,0424)	(0,0502)		(0,291)
UR		-0,0963 *
		(0,0545)
Терпимость * UR				0. 0165 **
				(0,00737)
Государственный ИП	Х	Х	Х	Х	Х
Состояние FE X UR			Х	Х	Х
Управление округа			Х	Х	Х
R-квадрат	0. 0823	0,0851	0,1377	0,1369	0,3150
№	1344	1344	1344	1344	800

Наша предпочтительная спецификация в столбце 3 взаимодействует между фиксированными эффектами на уровне штата и средним доходом до пандемии на уровне округа с 12-месячным изменением уровня безработицы в округе. Взаимодействие учитывает возможность замены воздержания и других льгот Закона о CARES, позволяя эффекту изменения уровня безработицы дифференцироваться в зависимости от максимального пособия UI на уровне штата и местных доходов до пандемии (которые учитываются в фиксированные эффекты). ⁴ Мы также добавляем ряд средств контроля для предпандемических характеристик округа, таких как средний доход, численность населения, коэффициент занятости собственников и доля ипотечных кредитов, поддерживаемых государством. Мы обнаружили, что повышение уровня терпимости на один процентный пункт связано с увеличением на 0,128 процентного пункта роста цен на жилье. ⁵ В столбце 4 показатель терпимости взаимодействует с изменением уровня безработицы. Уровень безработицы оказывает более негативное влияние на рост цен на жилье, когда уровень терпимости низкий, предполагая, что терпение смягчает отрицательное влияние безработицы на цены на жилье.

Если снисходительность поддерживает рост цен на жилье, ограничивая принудительную продажу, то мы должны найти отрицательную корреляцию между снисходительностью и количеством домов, выставленных на продажу. Мы получаем данные о количестве новых предложений на уровне округов от Redfin, национального брокера по недвижимости. Мы оцениваем уравнение (1), используя спецификацию в столбце 3, но мы заменяем зависимую переменную на годовой прирост общего количества новых списков с мая 2020 года по июль 2020 года, периода, в течение которого мы измеряем проявление терпимости. ⁶ Столбец 5 Таблицы 2 показывает, что увеличение терпимости на один процентный пункт связано с уменьшением роста листинга на 0,7 процентного пункта.

Обсуждение и заключительные мысли

Мы можем использовать наши оценки для расчета вклада отказа от ипотеки в последние тенденции в росте цен на жилье и листингов. Умножив средний рост отсрочки по ипотеке по округам на нашу оценку $$ \ beta_1 $$ из столбца 3 таблицы 2, мы обнаружим, что отказ от ипотечной ссуды увеличил годовой рост цен на жилье в период с августа по март 2020 года на 0.60 процентных пунктов. Оценка составляет около 14 процентов от среднего роста цен по округам за этот период времени и 55 процентов от увеличения роста цен, как измерено нашей зависимой переменной в уравнении (1). Аналогичный расчет подразумевает, что для среднего округа доступность снисходительности снизила рост новых листингов на 3,2 процентных пункта, или на 40% годового снижения количества новых листингов. Этот вывод предполагает, что ограничение предложения домов, выставленных на продажу, является важным каналом, через который воздержание поддерживает цены на жилье, хотя другие каналы также могут способствовать этому. (Например, терпеливые заемщики могут использовать накопленные платежи по ипотеке для поддержания своих расходов, стимулирования местной экономики и предотвращения дополнительной безработицы.) В совокупности наши результаты показывают, что сильная отрицательная историческая взаимосвязь между уровнем безработицы и ростом цен на жилье находится в частично за счет увеличения предложения жилья для продажи, вызванного заемщиками, испытывающими отрицательный шок дохода.

Наши оценки могут не отражать причинно-следственный эффект воздержания от цен на жилье.Незаметная потребность в терпимости, которая, как и уровень безработицы, отрицательно связана с ростом цен на жилье, заставила бы нас преуменьшить влияние терпимости на цены на жилье. Тем не менее, возможно, что снисходительность отрицательно связана с ненаблюдаемой потребностью заемщика в снисходительности, что может привести к смещению наших точечных оценок в сторону повышения.

Наши оценки также могут не отражать причинно-следственный эффект воздержания от новых предложений. Рост числа новых листингов положительно коррелирует с уровнем безработицы в регионе, что в более широком смысле предполагает, что слабость местной экономики может привести к увеличению количества новых листингов.В той степени, в которой необъяснимые вариации в отношении терпимости положительно коррелируют с ненаблюдаемой местной экономической слабостью, мы можем недооценивать роль терпимости в ограничении новых списков.

Наши оценки являются частичным равновесием и сосредоточены на относительно коротком периоде времени, когда воздержание от выплаты кредитов достигло пика, поэтому они могут не отражать долгосрочные эффекты общего равновесия от отказа от ипотечных кредитов. Исследования финансового кризиса 2008 года показывают, что эффекты общего равновесия могут быть более значительными.Во время рецессии, последовавшей за финансовым кризисом 2008 года, принудительная продажа в форме отчуждения права выкупа внесла значительный вклад в широкомасштабное и значительное снижение цен на жилье, вызвав спираль дефолта по ценам. Исчезновение права выкупа увеличило предложение жилья в регионах с падающими ценами и слабыми рынками труда, а также не позволило заемщикам, лишенным права выкупа, вернуться на рынок в качестве покупателей. Эти факторы и другие внешние эффекты потери права выкупа в совокупности привели к дальнейшему снижению рыночной ликвидности и цен, в результате чего домовладельцы по всей стране еще глубже погрузились в отрицательный капитал. ⁷

Даже при отсутствии отчуждений права выкупа слабые рынки труда могут стимулировать аналогичную динамику спроса и предложения. Подобно домовладельцам, лишенным права выкупа, домохозяйства, которые недавно продали дом из-за нехватки ликвидности, вряд ли сразу же снова выйдут на рынок в качестве покупателей. Таким образом, доступность воздержания во время пандемии могла сдерживать петли обратной связи о ценах. Сочетание наших результатов с возможностью возникновения этих петель обратной связи по ценам предполагает, что прекращение программ воздержания до восстановления рынков труда может снизить рост цен на жилье в некоторых областях. В более широком смысле, наши результаты показывают, что программы воздержания могут помочь стабилизировать цены на жилье во время будущих экономических спадов.

Список литературы

Аненберг, Эллиот и Эдвард Кунг, «Оценки размера и источника снижения цен из-за близлежащей потери права выкупа», American Economic Review , 2014, 104 (8), 2527–51.

Кэмпбелл, Джон И, Стефано Джилио и Параг Патхак, «Принудительные продажи и цены на жилье», American Economic Review , 2011, 101 (5), 2108–31.

Деттлинг, Лиза и Лорен Лэмби-Хэнсон, «Почему ставка по умолчанию такая низкая? Как экономические условия и государственная политика повлияли на ипотечные и автоматические просрочки платежей во время пандемии COVID-19 », — отмечает FEDS, готовится к печати.

Фавара, Джованни и Мариассунта Джаннетти, «Принудительные продажи активов и концентрация непогашенной задолженности: свидетельства ипотечного рынка», The Journal of Finance , 2017, 72 (3), 1081–1118.

Габриэль, Стюарт А., Маттео Яковьелло и Чендлер Лутц, «Кризис упущенных возможностей? расходы на потерю права выкупа и изменение ипотеки во время большой рецессии », Обзор финансовых исследований , готовится к печати.

Херарди, Кристофер, Эрик Розенблатт, Пол С. Виллен и Винсент Яо, «Внешние эффекты потери права выкупа: новые доказательства», Journal of Urban Economics , 2015, 87, 42–56.

Гурен, Адам М. и Тимоти Дж. Маккуэйд, «Как выкупа права выкупа усугубляет спад в жилищном секторе?», Обзор экономических исследований , 01 2020, 87 (3), 1331–1364.

Хсу, Джоанн В., Дэвид А. Матса и Брайан Т. Мельцер, «Страхование от безработицы как стабилизатор рынка жилья», American Economic Review , 2018, 108 (1), 49–81.

Миан, Атиф, Амир Суфи и Франческо Требби, «Выкупа права выкупа, цены на жилье и реальная экономика», The Journal of Finance , 2015, 70 (6), 2587–2634.

Моллой, Рэйвен и Хуэй Шань, «Опыт домохозяйств в США после потери права выкупа», Real Estate Economics , 2013, 41 (2), 225–254.

Процитируйте эту заметку как:

Аненберг, Эллиот и Тесс Шарлеманн (2021 г.).«Влияние отсрочки по ипотеке на цены на жилье во время COVID-19», — отмечает ФРС. Вашингтон: Совет управляющих Федеральной резервной системы, 19 марта 2021 г., https://doi.org/10.17016/2380-7172.2872.

Мнение

: Заголовок Washington Post завышает обратную стоимость ипотеки

The Washington Post в пятницу опубликовала статью, в которой освещаются некоторые проблемы, с которыми сталкиваются заемщики по ипотеке, связанные с конверсией собственного капитала, в связи с невыполнением налоговых и страховых обязательств.Затем статья появилась в воскресном печатном издании под заголовком «Скрытые затраты на обратную ипотеку могут привести к потере права выкупа».

Шелли Джордано, председатель Целевой группы по финансированию долголетия в Вашингтоне, округ Колумбия, написала это «опровержение» статьи и ее печатного заголовка.

Всегда неприятно читать о пожилых людях, которые не могут выполнить обязательства домовладельца по налогам и страховке и чьи ипотечные кредиты в этом случае не выплачиваются. Репортер отлично поработал, чтобы изобразить душераздирающий результат.Однако для полноты картины этот материал был бы более сбалансированным, если бы докладчик отметил, что любая ипотека, а не только обратная ипотека, требует, чтобы домовладелец платил налоги на недвижимость и страхование домовладельца.

В одном примере, более справедливый подход к этому вопросу мог бы спросить, что бы сделал домовладелец, если бы она сохранила исходную ипотеку и не смогла бы производить налоговые и страховые платежи по этой ипотеке. Возможность сделать это, несомненно, была бы еще более проблематичной из-за требуемых ежемесячных выплат основной суммы и процентов для традиционного финансирования.В такой ситуации домовладелец окажется под угрозой дефолта — как из-за налоговых и страховых недостатков, так и из-за возможной неуплаты ипотечных платежей.

Это не означает, что обратная ипотека не подвергалась злоупотреблениям, особенно во время жилищного пузыря, как со стороны нескольких заемщиков, так и некоторых кредиторов. Это печальная правда, что бывают ситуации, в которых домовладение не может лучше обслуживать пожилых людей.

Репортер правильно отмечает, что Департамент жилищного строительства и городского развития принял решительные меры по сокращению налоговых и страховых неплатежей, потребовав финансового подтверждения готовности и способности выполнять обязательства домовладельца.Те, кто не может пройти оба теста, могут быть лишены возможности обременять свои дома ипотекой на конвертацию собственного капитала, что является важной гарантией. HUD пошел еще дальше и теперь контролирует, как быстро и сколько домовладелец может извлечь из своей обратной ипотеки HECM в первые годы. Репортер правильно отмечает, что HUD действовал также для защиты супругов, не являющихся заемщиками.

Развитие финансовых продуктов не является чем-то необычным, и действия HUD по повышению безопасности потребителей заслуживают похвалы, как отмечает репортер. Однако непонятно утверждение о том, что «скрытые издержки» загадывают программу HECM жилищного управления Fedarl. Таких нет.

Опять же, Washington Post лучше обслужила бы своих читателей, если бы она проверила исходную и закрывающую документы для HECM. Все комиссии указаны. Предоставляются прогнозы, которые позволяют прогнозировать затраты не только на начальном этапе, но и с течением времени. Также предоставляется будущая стоимость растущей кредитной линии — выгода, о которой не говорилось.

И, в отличие от традиционной ипотеки, каждый заемщик должен получить консультацию независимого агентства, одобренного FHA, прежде чем инициировать HECM. Мы приглашаем Post посетить одно из этих заседаний, чтобы увидеть, насколько четко консультанты обсуждают сборы и альтернативы отмене ипотечных кредитов. Было обнаружено, что консультанты подчеркивают, что налоговые и страховые обязательства должны выполняться домовладельцем, как и в случае любой другой ипотеки. Приведенные поистине неудачные примеры не нуждаются в дополнительном заголовке о том, что причиной должны быть скрытые расходы.

JPMorgan соглашается урегулировать с США 13 миллиардов долларов по безнадежной ипотеке

НЬЮ-ЙОРК / ВАШИНГТОН (Рейтер) — В конце сентября генеральный директор JPMorgan Джейми Даймон вошел в офис генерального прокурора США Эрика Холдера.

«Мы готовы принять наши шишки», — сказал он, по словам человека, проинформированного по этому поводу.

«Мы не думаем, что были допущены серьезные ошибки», — добавил он на встрече с Холдером, о которой он просил.

JPMorgan наконец поняла свое наказание во вторник, согласившись на мировое соглашение с США в размере 13 миллиардов долларов.Правительство США должно было урегулировать обвинения в том, что банк завысил качество ипотечных кредитов, которые он продавал инвесторам в преддверии финансового кризиса.

Министерство юстиции заявило о своем соглашении как о большом шаге на пути к привлечению банков к ответственности за свое поведение перед финансовым кризисом.

Поведение, в котором признался крупнейший банк США, по словам властей, лежит в основе того, что раздуло пузырь на рынке жилья: кредиторы выдают плохие ипотечные кредиты и продают их инвесторам, которые считали их относительно безопасными. Когда ссуды начали ухудшаться, инвесторы потеряли веру в банковскую систему, и жилищный кризис превратился в финансовый.

Министерство юстиции сообщило в своем заявлении, что JPMorgan признал, что регулярно и сознательно продавал инвесторам ипотечные кредиты, которые никогда не должны были продаваться.

Но главный финансовый директор JPMorgan, выступая по конференц-связи, сказал, что банк не признал нарушения каких-либо законов. Финансовый директор Марианна Лейк добавила, что факты, в которых признался банк, не сделали его уязвимым для других судебных разбирательств.

Другими словами, банк и правительство не пришли к соглашению о том, на что они пришли в мировом соглашении, что привело к неделям споров по условиям сделки.

Во вторник обсуждалась длинная цепочка компаний между кредиторами, предоставляющими ипотечные ссуды потребителям во время ипотечного пузыря, и инвесторами, которые в конечном итоге вложили деньги в финансирование ссуд. Часто более мелкие кредиторы предоставляют субстандартные ипотечные ссуды и продают их банку, который упаковывает ссуды в облигации и, в свою очередь, продает их инвесторам.

При таком большом количестве посредников инвесторы не имели достаточной информации о том, что они покупают, и капитал перетекал в ссуды, которые, вероятно, никогда не следовало предоставлять.

Вывеска возле штаб-квартиры JP Morgan Chase & Co в Нью-Йорке, на этой фотографии из архива от 19 сентября 2013 года. REUTERS / Mike Segar / Files

Когда на ипотечном рынке США зашипел воздух, инвесторы заявили, что их обманули, и что купленные ипотечные кредиты изначально недостаточно хороши для того, чтобы их можно было продать.Банки, со своей стороны, заявили, что ипотечные кредиты потерпели неудачу не потому, что они не соответствовали заявленным инвесторам стандартам, а потому, что рынок жилья в целом двинулся на юг.

JPMorgan заявила, что зарезервировала средства, необходимые для покрытия урегулирования, что означает, что сделка не повлияет на ее будущую прибыль. По заявлению банка, сделка решит большинство вопросов по ипотеке с федеральными властями. Акции JPMorgan выросли на 0,7% и закрылись во вторник на уровне 56,15 доллара.

Гражданское урегулирование знаменует собой завершение нескольких недель напряженных переговоров между JPMorgan Chase, стремящимся преодолеть юридические проблемы, которые преследовали его более года, и U.S. правительство, которое вынуждено привлечь банки к ответственности за поведение, которое привело к финансовому кризису.

Но даже после урегулирования, банк сталкивается как минимум с девятью другими правительственными расследованиями, охватывающими все, от его практики найма в Китае до того, манипулировал ли он базовой процентной ставкой Libor. Ему также могут быть предъявлены уголовные обвинения, связанные с ипотечными вопросами. Даймон избежал худших ловушек финансового кризиса, но теперь обнаруживает, что не избежал их всех.

РАЗРЫВ

Правительство назвало соглашение крупнейшим в истории США, но на самом деле сделка представляет собой несколько сделок в одном лице. Он включает в себя пакет помощи потребителям на 4 миллиарда долларов и урегулирование на 4 миллиарда долларов с Федеральным агентством жилищного финансирования, которое курирует государственные компании по ипотечному кредитованию Fannie Mae и Freddie Mac.

Из пакета помощи потребителям в размере 4 миллиардов долларов не менее 1,5 миллиарда пойдут на ссуды, которые банк прощает. 500 миллионов долларов пойдут на изменение условий кредитов в сторону снижения ежемесячных платежей.

Оставшиеся 2 миллиарда долларов пойдут на различные цели, включая новые ссуды для заемщиков с низким и средним доходом в районах, которые сильно пострадали от жилищного кризиса, и на снос заброшенных домов.

Из 13 миллиардов долларов урегулирования 4 миллиарда долларов предназначены для пакета помощи потребителям, 4 миллиарда долларов — для сделки с FHFA и 5 миллиардов долларов — на гражданский штраф Министерству юстиции и иски от других государственных и федеральных органов власти.

После уплаты налогов урегулирование должно обойтись JPMorgan примерно в 9 миллиардов долларов, поскольку около 11 миллиардов долларов урегулирования не подлежат налогообложению, сказал Грегг Польски, профессор права в Университете Северной Каролины.В прошлом месяце банк заявил, что выделил 23 миллиарда долларов на покрытие судебных издержек.

БОЛЬШЕ

JPMorgan признал, что сообщил инвесторам, что продаваемые им ссуды соответствуют определенным стандартам.

Сторонние фирмы, проверявшие некоторые ссуды для JPMorgan в 2006 и 2007 годах, сообщили сотрудникам банка, что 27 процентов ипотечных кредитов не соответствуют требованиям андеррайтинга. Один сотрудник выразил обеспокоенность по поводу ссуд другому сотруднику, говорится в сообщении банка.

Между банком и Управлением юстиции разошлись во мнениях относительно того, как интерпретировать изложение фактов, о которых стороны договорились.

Человек, участвовавший в переговорах с JPMorgan, сказал, что образец плохих ипотечных кредитов, упакованных и проданных инвесторам, распространился по всей банковской отрасли. Он отметил, что рассматриваемые плохие сделки были созданы не только JPMorgan, но и двумя банками-банкротами, которые он взял на себя во время финансового кризиса, а именно Bear Stearns и Washington Mutual.

«Прямо сейчас все банки затаили дыхание», — сказал Джеймс Д. Кокс, профессор права в Университете Дьюка, специализирующийся на корпоративном праве и праве ценных бумаг. «Они понимают, что это тоже имеет большое значение для них».

Во время телефонного разговора с аналитиками, когда его спросили, почему Министерство юстиции первым приняло меры в отношении JPMorgan, Даймон сказал: «Вы должны спросить их … Это мог быть кто-то другой. Должен был быть первый ».

JPMorgan и правительственные агентства достигли предварительного соглашения в середине октября и с тех пор обсуждают детали.Генеральный прокурор Нью-Йорка Эрик Шнайдерман также принимал участие в обсуждениях.

Переговоры JPMorgan с Министерством юстиции всерьез начались прошлой весной после того, как юристы Министерства юстиции Калифорнии сделали предварительный вывод о том, что банк нарушил гражданское законодательство США. Министерство юстиции изучило ипотечные облигации, которые банк продал с 2005 по 2007 год, сообщила компания в августе.

Переговоры сорвались, и правительственные юристы подготовились к подаче иска против JPMorgan в сентябре и назначили пресс-конференцию, чтобы объявить об этом. Но они отменили его в последнюю минуту, когда JPMorgan обратился к правительственным чиновникам, чтобы обсудить урегулирование. Эта попытка возобновить переговоры привела к встрече Даймона из JPMorgan с генеральным прокурором США Эриком Холдером.

Переговоры были трудными, сказали люди, причастные к делу. Стороны присоединились к переговорам, а затем выбыли. В последние недели они остановились только для перезапуска. Детали сделки прорабатывались за несколько часов до того, как о ней было объявлено во вторник, сказали два вовлеченных человека.

Главный юрисконсульт банка Стивен Катлер и заместитель генерального прокурора Тони Уэст сыграли решающую роль в переговорах по сделке, сообщили источники.Катлер ранее был директором по обеспечению соблюдения в Комиссии по ценным бумагам и биржам.

Мировое соглашение является наиболее значительным действием, предпринятым администрацией Обамы в январе 2012 года, спустя годы после пика финансового кризиса, для проверки упаковки и продажи некачественных жилищных ссуд.

Законодатели и другие лица критиковали неспособность администрации привлечь к ответственности банки Уолл-стрит, руководителей и другие стороны за эксцессы, приведшие к жилищному кризису.

В состав целевой группы входили, в частности, представители Министерства юстиции, Комиссии США по ценным бумагам и биржам и генерального прокурора штата Нью-Йорк.

Урегулирование JPMorgan было заключено с Министерством юстиции, несколькими Генеральными прокурорами штатов, Федеральной корпорацией по страхованию вкладов, Национальным управлением кредитных союзов и FHFA.

Репортаж Аруны Вишванаты в Вашингтоне и Дэвида Генри и Карен Фрайфельд в Нью-Йорке; Дополнительные репортажи Дэвида Инграма в Вашингтоне, Эмили Флиттер в Нью-Йорке, Шэрон Бернштейн в Сакраменто, Калифорния; Под редакцией Дэна Уилчинса, Джеффри Бенко, Тима Доббина, Боба Бургдорфера и Алана Рейбоулда

Полный текст заявлений и выступлений Алана Гринспена: Замечания перед Советом директоров Национальной ассоциации строителей жилья, Атланта, Джорджия | FRASER

Полный текст на этой странице автоматически извлекается из файла, указанного выше, и может содержать ошибки и несоответствия.

 Для выпуска при поставке
10:30 EST
23 января 1989 г.

Замечания
Алан Гринапан
Председатель Совета управляющих Федеральной резервной системы
перед
Совет директоров
принадлежащий
Национальная ассоциация домостроителей
Атланта, Джорджия
23 января 1989 г.

Я рад возможности поговорить с
ты сегодня.

Я встречаюсь в Вашингтоне с вашими офицерами из

время от времени, но это моя первая сессия с полным
Совет директоров.

Хорошо, что мы встречаемся здесь, в

Omni, потому что я не думаю, что этот Совет подошел бы к нашему
Зал заседаний.Сегодняшние экономические обстоятельства, безусловно, более
комфортнее, чем было семь лет назад, когда мой
предшественник, Пол Волкер, выступал перед этой группой.

В

в то время процентные ставки по ипотеке достигли максимума
18 процентов, а жилищное строительство достигло дна на
самый низкий уровень со времен Второй мировой войны.

С тех пор, конечно,

жилищная промышленность и экономика в целом пользовались
хорошие времена практически по любым меркам в совокупности
представление. 
В своем сегодняшнем выступлении я хочу сосредоточить внимание на одном
важный, но часто упускаемый из виду аспект вашего бизнеса в
последние годы - его стабильность.Строительство односемейного жилья начинается

превысили 1 миллион единиц за последние шесть лет.
В то время как в более ранние периоды произошел скачок в строительстве односемейных домов
временно до уровней, намного превышающих уровни последних лет, не
с 1950-х годов существует такая устойчивая запись
хорошее исполнение.

Спад общего жилищного фонда начинается с

1986 год был вызван в основном упадком квартир.
строительство и имеет тенденцию маскировать то, что было основным
достижения в домостроении на одну семью.

-2 Я хочу прокомментировать значение этого
стабильность в жилищном строительстве, ее причины и
проблемы для его сохранения в будущем.Большие колебания в уровне строительной выгоды
ни вы, ни ваши клиенты.
расходы.

Такая волатильность увеличивается

Более обременительнее строить в неурожайные времена

поскольку возникают постоянные затраты, но с меньшим объемом
строительства меньше шансов их восстановить. 

В

в пиковые периоды, конечно, дорого строить, потому что
все переменные затраты - труд, материалы и, особенно,
земля - ​​дороже.

Волатильность делает долгосрочное планирование и

развитие бизнеса сложно, а то и невозможно.Один

наследие развала жилищного строительства в начале
это десятилетие - это спекулятивная конструкция, ломающая
земли без договора купли-продажи - было меньше
обычное дело в последние годы, чем в 1970-е.

Я рискну

сказать, что большинство из вас с радостью променял бы подъем-спад
цикл конца 1970-х - начала 1980-х годов для чего-то большего
напоминающий относительно стабильный, устойчивый темп
текущее расширение.
Потребители разделяют бремя любых взлетов и падений в
домостроение.

Они несут вам часть этих дополнительных расходов.

столкнуться из-за неравномерного темпа строительства.В

Кроме того, предпочтительное время совершения покупок потребителями может быть
нарушается временными изменениями рыночных условий, добавляя

-3к амплитуде строительных циклов как отложенный спрос
повышает активность, когда условия становятся более благоприятными. 
Стабильность в жилищном строительстве прошлого
Таким образом, шесть лет были благословением как для вас, так и для вашего
клиенты.

Эта стабильность возникла благодаря

комбинированные эффекты нескольких положительных влияний.

Из-за

их актуальность для будущего, позвольте мне выделить несколько минут, чтобы
просмотрите их.Во-первых, это демографическая подоплека
рынок.

После резкого падения в начале десятилетия -

частично объясняется рецессией - формирование домохозяйств
вернулся на уровень не намного ниже среднего темпа
1970-е, что было близко к историческому максимуму.

Так называемый ребенок

бумеры продолжали подпитывать формирование семей, и
изменения в моделях брака и разводов способствовали
рассредоточение населения по большему количеству
единиц жилья, тем самым увеличивая общий спрос на жилье.Исторически сложилось так, что подавляющее большинство всех единиц жилья добавлено к
акции ушли, чтобы приспособиться к росту числа
домохозяйства.

Например, за последние десять лет домашние

формация насчитывала в среднем около миллиона
полтора в год. 

Напротив, менее полумиллиона

единиц ежегодно требовалось для удовлетворения спроса на
недвижимость для отдыха и замена существующего жилья.
Большая часть спроса на дополнительное жилье была удовлетворена, так как
всегда, за счет нового строительства домов и квартир;

-4мобильные дома и чистая конверсия из нежилого использования
составили менее четверти всех добавлений к
акции.В свете этой статистики важность

Тенденции роста населения в вашей отрасли трудно переоценить.
Текущий экономический рост также был отмечен
за счет сильного и устойчивого роста доходов домохозяйств.

С

последовавшие рецессии начала 1980-х, личные
доход с поправкой на инфляцию неуклонно рос, в среднем
чуть более 3 процентов ежегодно.

Стабильность роста

был важен для спроса на жилье, потому что люди
обычно не выходят на рынок в первую неделю
зарплата увеличивается.В качестве долгосрочного обязательства потребители

на покупку жилья в первую очередь влияют их долгосрочные ожидания в отношении доходов.

Таким образом, доверие потребителей - это

ключевой фактор, определяющий спрос на жилье. 

Устойчивый доход

рост вселил в потребителей такую ​​уверенность, о чем свидетельствует
уже несколько лет положительного отношения потребителей к
покупка дома.

Такое отношение потребителей на самом деле

никогда не был выше в течение такого длительного периода времени.
Потребители были там, и у них были
доход и уверенность в действии.Дома, в которых они были

покупки с каждым годом становились все больше и лучше.

Действительно, много

о росте цен на новое жилье в последние годы
отражает эти улучшения качества, а не цены
инфляция как таковая.

-5Также поддерживаются стабильные темпы строительства.
были значительно улучшены финансовые условия и важны
инновации в жилищном финансировании.

В течение 1980-х годов доля

жилищного ипотечного кредита в секьюритизированной форме
увеличился с менее чем 10 процентов до более чем одной трети.Неясно, насколько секьюритизация повлияла на
процентные ставки по ипотеке, но направление ясное;
кроме того, несомненно, что секьюритизация расширила
база для жилищного финансирования, предоставление ипотеки
кредит гораздо меньше зависит от состояния какого-либо одного типа
финансовое учреждение. 

Продемонстрированная способность

ипотечный рынок будет процветать в последние годы
беспорядки в сберегательной индустрии свидетельствуют о расширении
источники кредитного предложения.

Ценные бумаги также

расширила географию ипотечного кредитования за счет
содействие межрегиональному потоку кредита в районы, где
спрос самый сильный.Секьюритизация повысила эффективность
ипотечное финансирование за счет специализации.

Индивидуальный

учреждения могут иметь сравнительные преимущества в различных
аспекты ипотечного кредитования, и секьюритизация способствует
эффективное разделение труда.

Например, это позволяет

учреждения и частные лица, которые имеют опыт или интерес
только в инвестиционной функции для фиксации средств без
оформление или обслуживание ипотечных кредитов.

-6 Еще один вклад секьюритизации
позволяют индивидуально настраивать денежные потоки от ипотеки до
удовлетворить инвестиционные потребности более широкого круга
частные лица и учреждения.Производная ипотека

ценные бумаги - алфавитный набор директоров по маркетингу, IO / PO и
нравится - предложить что-то почти для каждого инвестора:

в ближайщем будущем

бумаги, долгосрочные ценные бумаги, фиксированная и плавающая ставка
инструменты и ценные бумаги с риском досрочного погашения
ниже или намного выше, чем по базовой ипотеке. 
Помимо прочего, при грамотном использовании эти
производные ценные бумаги могут быть полезными инструментами для управления
процентный риск по портфелям ипотечных кредитов.
Контракты с регулируемой ставкой - еще одна важная
инновации, влияющие на ипотечное финансирование и рынки жилья
в течение этого десятилетия.Как мы знаем, ипотека с регулируемой процентной ставкой

их сегодня не существовало в начале десятилетия.
Их преобладание поздних периодов указывает на их возросшее
одобрение среди потребителей и кредиторов; в прошлом
пять лет около половины всех обычных жилищных кредитов
возникли регулируемые ставки, и сегодня, возможно,
четверть всей суммы жилищной ипотечной задолженности находится в
регулируемая форма.

Мы еще не знаем, сколько этих новых

инструменты увеличили общий спрос на жилье в долгосрочной перспективе
пробега или насколько они изменили циклическую чувствительность
жилищного строительства к изменениям процентных ставок.однако уверен.

Некоторое влияние,

-7 По более традиционным ипотечным инструментам проценты
ставки по кредитам с фиксированной ставкой упали на несколько процентных пунктов
с пиков 1982 г.  и, особенно в течение последних трех
лет, были на уровнях, которые, хотя
исторические стандарты, были достаточно низкими, чтобы поддерживать
значительный спрос.

В течение большей части этого периода долгосрочные

процентные ставки были относительно стабильными, и это
стабильность способствовала разбросу ставок по ипотечным кредитам на
другие долгосрочные инструменты ниже типичного;
кредиторы требовали меньшего дохода, чтобы компенсировать им
за неопределенность скорости предоплаты.Еще один фактор, способствовавший стабильности в
жилищное строительство было более низким уровнем инфляции
последние несколько лет.

Если бы когда-нибудь были сомнения,

к настоящему времени все должны быть уверены, что инфляции нет
благо для жилья.

Рост инфляции в 1970-е годы

временно стимулировали рост вашего бизнеса, так как потребители покупали
жилье как защита от инфляции.

Но неблагоприятные последствия

были суровыми и не заставили себя долго ждать.

Цены на жилье взлетели до

уровни, которые увели многих потенциальных покупателей с рынка, поскольку
затраты на содержание стали непомерно высокими, несмотря на
предполагаемая инвестиционная стоимость покупки дома. Корпус

финансовые учреждения, сожженные из-за коротких займов, чтобы ссудить длинные
в период роста процентных ставок увеличили их
предлагая ставки по новым ипотечным кредитам, чтобы покрыть их теперь более высокие

-8 ожидания инфляции и сдерживание повышенного риска
от общей экономической неопределенности.
Вызовы будущего
Необходимо преодолеть ряд препятствий, чтобы сохранить
стабильность вашего рынка в последние годы.
Во-первых, демографическая картина неоднозначна.

О положительном

стороны, демографические тенденции являются одним из определяющих факторов
спрос на жилье, самый стабильный и самый простой для прогнозирования
и поэтому планировать.Плохая новость в том, что перспективы

для формирования домохозяйства - критическая демографическая переменная
для совокупного спроса на жилье - не радует
строители.

Большинство синоптиков полагают, что формирование домохозяйств

медленный нисходящий тренд продолжался до конца этого века.
Для индивидуальных строителей этот факт может быть менее важным. 
чем перспективы миграции и экономического роста в
регионы местного рынка, в которых вы работаете.

Но для

отрасли в целом, это просто означает, что меньше
необходимо будет построить единицы, чтобы население оставалось жильем.Реконструкция и строительство домов по обмену почти
безусловно, расти по сравнению со строительством стартовых домов, так как
рынок для ваших навыков и услуг.

Рост дохода, если

продолжение, поможет стимулировать рынок отпусков
домов, которые вполне могут вырасти за пределы рыночной доли
5 процентов они уже командуют всеми новостройками.

-9 Демографические изменения также влияют на
непосредственная забота и вызов вам и народу -
доступность жилья.

Это, конечно, не новая проблема,

но в последние годы внимание снова сосредоточилось на
ответ на несколько весьма заметных и тревожных
индикаторы - высокая доля их дохода, что многие
съемщикам приходится тратить деньги на обеспечение даже скромного жилья,
все более очевидная проблема бездомности, и
снижение доли домовладельцев среди молодежи. Рассмотрим сначала снижение количества домовладений.

Для

населения в целом, более низкая инфляция означает меньше
потребность в страховании от инфляции и снизила этот компонент
спроса на собственное жилье.

В этом смысле

снижение доли владения не является однозначным
отрицательное развитие.

Неудивительно и то, что когда

происходят изменения в домовладении, они наиболее очевидны
среди молодежи.

Эта группа самая мобильная и

поэтому быстрее всего приспособить свое жилье к изменению
рыночные условия.Однако падение собственности среди

молодые люди отражают больше, чем просто меняющиеся родственники
стоимость владения и аренды.

Доходы молодых людей - те

моложе 35 лет - не поспевает за остальными
население.

Демографические факторы и факторы рынка труда

вызвали этот недостаток.

Родители-одиночки со своими

особые проблемы в конкуренции на рынке труда, были
все чаще встречается среди молодых взрослых домохозяйств.

А также

-10 в целом, огромное количество наводнений бэби-бумеров
ряды соискателей начального уровня
заработная плата по сравнению с заработной платой более опытных рабочих. Так что отставание в росте доходов и сдвиг относительной
стоимость владения и аренды способствуют снижению
собственность, которая наиболее очевидна среди молодых людей.

Этот

упадок, однако, вызывает беспокойство, потому что владение
стремление большинства молодых людей и достижение этой цели
предоставляет преимущества отдельным лицам, семьям и их
районы за пределами охваченных простыми вычислениями в долларах и центах.
Проблема малообеспеченных арендаторов, группы, которая
может быть широко определен, чтобы включать бездомных, является одним из
разный вид.Мы становимся все более и более страной в

какой доход отделяет собственника от арендатора.

Среднее

доход арендодателей сегодня составляет менее 60 процентов
средний доход собственников.
когда-то.

Разрыв увеличивается за

Более серьезная проблема, с которой сталкиваются арендаторы с низким доходом:

их низкий доход, а не жилье как таковое, хотя
предложение скромных квартир для сдачи в аренду сокращается во многих
области, что имеет тенденцию повышать цены на единицы, которые
оставаться. 
Решая проблему доступности жилья,
ряду сторон предстоит сыграть решающую роль.Первый,

строители должны продолжать искать методы минимизации затрат
строительства, используя новые технологии и эффективный проект

-11управление для повышения производительности.

Государственные и местные

перед правительствами стоит сложная задача разработки и
обеспечение соблюдения строительных норм с множеством целей.
Но строительные нормы и правила, постановления о зонировании, сборы за воздействие и
другое государственное и муниципальное регулирование жилого
за строительством необходимо следить и, по возможности, отрегулировать его, чтобы
повысить доступность жилья.Креативные решения проблемы доступности
потребуется, потому что дорогие федеральные решения
не в ближайшем будущем, учитывая реальность бюджетных ограничений.
Работа Национальной целевой группы по жилищному строительству в прошлом году под
двухпартийное спонсорство Конгресса и
активное участие многих групп, в том числе и вашей, имеет
был источником идей для недорогих мер. 
Решая проблему доступности, мы теперь
иметь более гибкую и более гибкую систему жилищного финансирования.
в большей степени, чем старая система.Интеграция

рынок ипотеки с рынками капитала в целом делает,
тем не менее, принесите с собой более быструю реакцию на ставки по ипотечным кредитам
к ставкам в других секторах, поскольку теперь ипотечные кредиторы
более напрямую конкурировать с корпоративными заемщиками и
правительство в пользу инвесторов.

Мы видели это

явно за последние пару лет.

Некоторая неопределенность

в процентных ставках - это цена, которую нужно заплатить за
более надежное предложение кредита.

-12 Вызов в этом новом мире жилищного финансирования
состоит в том, чтобы хорошо управлять этими рисками.Потребители должны быть внимательны

рисков более высоких будущих платежей и отрицательных
амортизация по альтернативным ипотечным инструментам и возможность
поглотить их, если они возникнут.

Кредиторам нужны самостоятельные

дисциплина и осмотрительность в ценообразовании и андеррайтинге
эти ссуды и не идти на быстрые авансовые платежи в
за счет долгосрочной рентабельности и качества их
ссудные портфели. 
Денежно-кредитная политика, безусловно, играет ключевую роль в
перспективы для строительной отрасли и, в частности,
повышение доступности жилья.Задача ФРС -

предоставить достаточно денег и кредитов для поддержки экономического роста
в темпе, который можно поддерживать, пока мы продолжаем двигаться
к стабильности цен.

Инфляционное давление должно быть

сдерживаться, если мы хотим избежать мучительной нестабильности
мимо.
В течение этих лет экономического роста
ФРС время от времени корректировала политику, пытаясь
удерживать экономику на устойчивой траектории.

В течение

в прошлом году эти действия способствовали движению вверх в
краткосрочные процентные ставки.Однако долгосрочные ставки

в том числе по ипотеке, держались довольно стабильно,
что в некоторой степени может быть выражением уверенности в
часть участников финансового рынка, предпринявшая действия
сейчас предотвратит более серьезную затяжку позже.

Это получает

-13us вернемся к понятию стабильности и ее важности для
ваша отрасль и экономика в целом. 
Подводя итог, можно сказать, что стабильность в экономической
среда, в которой вы ведете бизнес, позволяет вам производить
равномерно и устойчиво, с пользой для вас обоих
и ваши клиенты.Это важный урок недавнего

годы. Проблемы, с которыми сталкивается ваша отрасль, многочисленны
без вашего принуждения справляться с нестабильным рынком
параметр.

В ФРС мы надеемся внести свой вклад в создание условий

стабильности в домостроительной отрасли.

Но излишне

говорят, мы не можем сделать это в одиночку. Действия по дефициту бюджета
и самой отраслью будут главными факторами.

 

В 2021 году цены на жилье на

вырастут. Вот где можно найти выгоду — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Покупателям, которые надеются заключить сделку по продаже дома в 2021 году — или даже найти что-то доступное по цене, не прибегая к сбережениям или подталкивая свои бюджеты выше отметки «мы могли бы жить без электричества», возможно, потребуется проверить свои амбиции. И эксперты, и цифры рисуют картину рынка продавца в 2021 году.

Хорошая новость заключается в том, что ожидается рост строительства новых домов, и все больше домовладельцев, вероятно, будут чувствовать себя комфортно, выставляя свои дома на продажу, поскольку люди получают вакцинацию от коронавируса.Эти два действия необходимы до того, как количество домов на продажу, вероятно, увеличится, что может помочь сдержать рост цен.

Советник Forbes поговорил с экспертами о том, станет ли жилье в этом году более доступным и в каких регионах страны может произойти корректировка цен.

Связанный: Сравните лучших ипотечных кредиторов

Рост цен на жилье усложняет задачу для покупателей начального уровня

Даже глобальная пандемия не сделала ничего, чтобы замедлить рост стоимости домов в 2020 году, что не сулит ничего хорошего для цен, поскольку вакцины распространяются среди населения.Согласно данным Центра жилищного строительства Американского института предпринимательства (AEI), в годовом исчислении цены на жилье резко выросли в период с мая 2020 года (6%) по ноябрь 2020 года (10,3%).

Дома в среднем и высоком ценовом диапазоне, которые Жилищный центр AEI определяет как стоимость не более 125% от соответствующего лимита кредита — 484 350 долларов США в 2020 году, — продемонстрировали самый большой скачок роста цен, увеличившись с 6,6% в годовом исчислении. -год в мае 2020 года до 14,6% в ноябре 2020 года.

В декабре 2020 года медианные цены на дома на одну семью выросли до 340000 долларов США.По данным Realtor.com, на 4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Все это говорит о том, что дома быстро становятся менее доступными для большего числа покупателей. Даже рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам, которые резко снизили стоимость заимствований в последние месяцы, и кредитные программы, предназначенные для помощи покупателям с ограниченным бюджетом, — такие как ссуды FHA, — мало помогают на сегодняшнем конкурентном рынке с ограниченными запасами.

«Нехватка предложения привела к росту цен на жилье, что компенсировало программы доступного жилья», — говорит Сэм Хатер, главный экономист Freddie Mac.

Индекс доступности жилья Национальной ассоциации риэлторов показывает, что доступность жилья снижается — несмотря на более низкие ставки по ипотечным кредитам — потому что рост цен на жилье «более чем компенсировал снижение ставок», — говорит Хатер.

На национальном уровне количество домов, выставленных на продажу в декабре, упало на 39,6% по сравнению с тем же периодом 2019 года — примерно на 449000 домов меньше.

Районы, где цены могут падать и расти

По всей стране рост цен на жилье в 2020 году вырос, и все согласны с тем, что в этом году мы увидим еще больший рост — по крайней мере, на большей части страны.

Северо-восток возглавляет список с самым высоким ростом цен на жилье в годовом исчислении (5,5% с декабря 2019 года по декабрь 2020 года), согласно национальному отчету об оценке стоимости жилья от ClearCapital, компании по оценке недвижимости. Сильно отстали Запад (3,3%), Средний Запад (3,2%) и Юг (2%).

Некоторыми из городских районов с наиболее впечатляющим ростом цен в годовом исчислении были Колумбус, Рочестер и Филадельфия.

Районы с наибольшим подорожанием Декабрь 2019-2020 гг.

Не во всех регионах наблюдался рост цен.В одних районах метро цены на дома снизились, в других — минимально. Места с падающей стоимостью также имели более высокий уровень проблемной собственности на своем рынке, которая принадлежит кредитору — обычно из-за потери права выкупа — и домов для короткой продажи.

Неисправные продажи обычно дешевле, что может снизить стоимость окружающих домов. Более проблемные продажи обычно приводят к более медленному общему росту цен.

В Сан-Антонио, Сент-Луисе, Далласе и Гонолулу цены на жилье упали по сравнению с прошлым годом, в то время как в районе Сан-Франциско цены на жилье росли гораздо медленнее, чем в некоторых городах с двузначным ростом.

Участки с наименьшим удорожанием декабрь 2019-2020 гг.

Эксперты сходятся во мнении, что как Юг, так и Средний Запад предлагают лучшее соотношение цены и качества для домашних покупателей, и что немногие, если таковые имеются, районы в этих регионах столкнутся с серьезными потрясениями, когда дело доходит до роста цен.

Али Вольф, главный экономист Zonda Home, фирмы по исследованию рынка жилья, рекламирует доступность цены за квадратный фут в таких местах, как Тампа, Даллас и Роли.

Тем временем, Даниэль Хейл, главный экономист отдела недвижимости.com ожидает, что рынок в целом останется сильным в этом году, при этом наибольший процентный прирост цен придется на такие места, как Сиэтл и Бойсе, штат Айдахо. Самый медленный рост цен ожидается в «районе метро Нью-Йорка — чуть менее 1%», — говорит Хейл.

Вольф также ожидает, что в 2021 году показатели некоторых рынков могут быть хуже.

«Мы наблюдаем за некоторыми местоположениями и ценами в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе и Нью-Йорке на предмет умеренной коррекции цен», — говорит Вольф.

Поскольку все больше людей могут работать из дома, рынки среднего размера привлекают покупателей жилья, — говорит Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов.А в дорогих технологических центрах в Калифорнии, таких как Сан-Хосе, где средняя цена на жилье составляет около 1,25 миллиона долларов, спрос снизится.

«Итак, Сакраменто, Риверсайд (Калифорния), Феникс и Лас-Вегас выиграют от того, что калифорнийцы покинут дорогие районы и переедут в свои районы», — говорит Юн. «Более того, города Среднего Запада, которые являются супер доступными, но добавляют рабочие места, также выиграют, а именно Де-Мойн и Индианаполис».

Согласно последнему прогнозу CoreLogic Home Price Insights, Лас-Вегас, Хьюстон и Бостон входят в число крупнейших городских районов, в которых в четвертом квартале 2021 года может произойти снижение цен.Тем не менее, прогнозируемое снижение «составляет менее 2% по сравнению с прошлым годом», — говорит Сельма Хепп, заместитель главного экономиста CoreLogic, аналитической фирмы по недвижимости.

В местах, которые непропорционально сильно пострадали от пандемии и «испытали значительные потери рабочих мест в индустрии отдыха и гостеприимства, а также в нефтегазовой и горнодобывающей отраслях, в следующем году рост цен, вероятно, будет ниже», — говорит Хепп.

3 Стратегии покупателей жилья на рынке продавца

При покупке дома у продавца может показаться, что вы теряете деньги.Если вы просто подождете несколько месяцев или даже год, цены выровняются (или упадут) — по крайней мере, на это можно надеяться. Проблема в том, что цены могут продолжать расти до такой степени, что ваша цена уйдет с рынка. В любом случае нет никаких гарантий.

Люди, пережившие жилищный кризис, могут быть еще более осторожными при покупке на сегодняшнем рынке, опасаясь ситуации пузыря. Никто не хочет покупать на вершине рынка только для того, чтобы увидеть, как цены падают и забирают с собой ваш капитал.

Одним из ярких признаков того, что цены на жилье будут продолжать расти (или, по крайней мере, не упасть), является то, что складские запасы ограничены, а строительство все еще отстает.

Это резко контрастирует с серединой 2000-х годов, когда был избыток жилищного фонда. Это была эпоха McMansion, когда люди покупали не по средствам, а банки были только рады помочь. Сегодняшние держатели ипотечных кредитов проходят тщательную проверку и соблюдают строгие стандарты. Это создает прочный фундамент для рынка жилья.

Но это еще не означает, что покупка дома подходит вам, поскольку все ситуации индивидуальны. Однако есть сценарии, в которых покупка дома лучше аренды, даже на рынке продавца.

1. Планируйте оставаться в доме не менее пяти лет

Правило пяти лет в сфере недвижимости очень важно. Это эмпирическое правило, которое обычно диктует, как долго вам нужно продержаться в доме, чтобы возместить деньги, которые вы потратили на закрытие расходов. Поскольку затраты на закрытие могут превышать 5% от покупной цены, обычно требуется пять лет, чтобы выйти на безубыточность.

Конечно, если стоимость вашего дома увеличится более чем на 5% (или каковы были ваши заключительные затраты) за более короткий период времени, то правило пяти лет больше не применяется.Но вы не хотите покупать дом с намерением переехать через несколько лет, потому что тогда вы рискуете потерять тысячи долларов, если не заработаете достаточно капитала, чтобы окупить свои затраты. А если вы планируете купить еще один дом, вы потратите еще больше денег на покрытие расходов.

Для тех, кто планирует сохранить дом на долгое время, покупка сейчас может быть разумным шагом.

«У нас есть клиенты, которые думали, что рынок выйдет на пике пару лет назад, поэтому они ждали. Сейчас они не продаются по рыночным ценам », — говорит Горди Маркс, управляющий брокер RE / MAX Northwest в Ботелле, штат Вашингтон.«Дома со временем будут продолжать дорожать. Даже если цены упадут или снизятся в результате замедления темпов роста (домовладельцы), в конце концов, все равно выиграют, удерживая дом ».

2. Ищите возможности для получения дохода

Покупатели жилья с ограниченным бюджетом могут захотеть рассмотреть недвижимость, которая может приносить доход либо за счет долгосрочной аренды, либо за счет Airbnb.

«Если это соответствует их образу жизни, покупатели жилья с ограниченным бюджетом могут выбрать жилую и доходную недвижимость смешанного использования, например, дом на одну семью с отдельным домом, который можно использовать как Airbnb», — говорит Эрин Сайкс, специалист по недвижимости. брокер Nest Seekers International в Нью-Йорке.

Некоторые ипотечные кредиторы даже рассматривают будущий доход от недвижимости, которую вы хотите купить, при рассмотрении вашей заявки на ссуду. Fannie Mae, например, позволяет кредиторам использовать будущий доход от аренды в своих правилах кредитования, если собственность подпадает под одну из следующих категорий:

• Основное жилое здание, состоящее из двух-четырех квартир, в котором заемщик занимает одну из квартир
• Инвестиционная недвижимость, состоящая из 1–4 единиц

Это может быть дуплекс, односемейный дом, разделенный на несколько частей, или дом с люксом для свекрови.

3. Рассмотрите факторы, влияющие на долгосрочную стоимость собственности

Покупатели жилья, которые хотят, чтобы их капитал рос с течением времени, должны обращать внимание как на историю собственности, так и на то, что может произойти в этом районе завтра, говорит инвестор в недвижимость Мэтт Эндрюс, основатель REI Collective в Тампе, Флорида.

«Главное — посмотреть на долгосрочную жизнеспособность региона и не выходить за рамки вашего бюджета», — говорит Эндрюс. «Наилучший способ, которым покупатели могут оценить истинную долгосрочную стоимость собственности, — это посмотреть на историческую цену этой собственности или аналогичной недвижимости за несколько лет — в идеале, 15 или более.”

Далее вам нужно будет поискать признаки роста и улучшения. Переезжают ли крупные работодатели в этот район? Улицы расширяются? Приезжают ли розничные торговцы? Признаки роста являются хорошими индикаторами того, что стоимость вашей собственности со временем будет расти.

«Есть много, казалось бы, не связанных между собой вещей, которые могут резко повлиять — положительно или отрицательно — на возможности на конкретном рынке недвижимости», — говорит Эндрюс. Даже такие вещи, как новые налоговые законы в пользу бизнеса, могут сигнализировать о будущем росте.

Прежде всего, вы должны придерживаться своего бюджета, чтобы не быть бедным, — повторяют эксперты. Не имеет большого значения, подорожает ли ваш дом, если вы не можете позволить себе выплату по ипотеке. Лучше оставить в своем бюджете достаточно места для непредвиденных обстоятельств и купить что-нибудь меньшего размера или в более доступном районе, чем покупать дом своей мечты, который увеличивает ваш бюджет до максимума, и вы рискуете его потерять.

Почему в 2021 году вложение в квартиры с добавленной стоимостью — разумное решение

Поиск (и поиск) подходящих инвестиций для вашего портфеля может быть утомительным и утомительным занятием.В конце концов, для каждого инвестора существует множество различных типов инвестиций. Вы, вероятно, слышали об историях успеха дневной торговли или о людях, меняющих дома ради значительной прибыли. Но реальность такова, что не каждое успешное вложение для одного человека делает его разумным инвестиционным решением для другого. Как и каждое из наших портфелей, каждая инвестиция уникальна и должна быть тщательно и вдумчиво оценена, прежде чем вкладываться в нее. Учитывая большое количество инвестиционных перспектив в 2021 году, количество людей, стремящихся к инвестициям в квартиры с добавленной стоимостью, выделяет эту стратегию как уверенную.

Инвестирование в квартиры с добавленной стоимостью сводится к четырем этапам: поиск подходящей неэффективной собственности, добавление стоимости, стабилизация инвестиций и, наконец, продажа с целью получения прибыли. Но почему в 2021 году инвестирование в квартиры с добавленной стоимостью является разумным решением? Давайте посмотрим на три основные причины.

Управляемый риск

Одна из главных причин, по которой люди выбирают мир инвестирования в квартиры с добавленной стоимостью, заключается в том, что это допускает управляемый риск по сравнению с другими типами инвестиций, где риск может быть довольно высоким и трудно управляемым.Инвестирование в квартиры с добавленной стоимостью дает вам, как инвестору, полный контроль над поиском подходящей собственности, в которую можно инвестировать, а также мозговой штурм по стоимости и типу добавленной стоимости. Например, в некоторых квартирах просто требуется внешний косметический ремонт, а в некоторых — обновить бытовую технику или даже провести капитальный ремонт. Важно понимать рынок, на котором расположено здание, а также объем инвестиций, которые потребуются в здание, чтобы сделать его привлекательным местом и получить ценники, которые сделают вложения окупаемыми.

При правильном и тщательном исследовании рынка у вас будет возможность принимать взвешенные решения на каждом этапе инвестиционного процесса.

Пассивный доход

Инвесторы всегда ищут новые источники пассивного дохода, то есть новые способы получения дохода без необходимости работать. Инвестирование в квартиры с добавленной стоимостью — отличный способ сделать это. Конечно, как и в случае с большинством инвестиций, существует определенная сумма авансового капитала, которая потребуется для получения полной выгоды от пассивного дохода от инвестирования в квартиры с добавленной стоимостью, включая исследование и поиск собственности, а затем вкладывание времени и усилий. , и деньги на ремонт.Однако, как только недвижимость будет приобретена и ее стоимость будет увеличена, вы можете нанять квалифицированного управляющего недвижимостью, а затем расслабиться и позволить новому многоквартирному дому зарабатывать для вас деньги.

Развитие технологий

Существует так много инвестиционных возможностей, которые требуют практического опыта или внимания, чтобы сделать их успешными. При инвестировании в квартиры с добавленной стоимостью, как только вы вложите работу и деньги заранее, вы можете использовать отличное новейшее программное обеспечение, которое поможет вам управлять своей новой недвижимостью с гораздо более безопасным подходом.Лучшие менеджеры по управлению недвижимостью обеспечивают максимально эффективное функционирование своей собственности, используя одни из лучших программных приложений для сдачи недвижимости в аренду, которые доступны на рынке. Это просто еще один способ сделать вложение в квартиру с добавленной стоимостью правильным выбором для вашего портфеля.