Квартира вместо земельного участка многодетным семьям

Квартира вместо земельного участка многодетным семьям – это своеобразное продолжение программы государственной поддержки многодетных семей. Им под определенными условиями полагается земельный участок. Цель – улучшение условий жилья. Но по объективным причинам эта программа не реализуется должным образом. Поэтому семьям многодетного состава было разрешено передавать квартиры на условиях муниципального найма. Как получить квартиру или денежную компенсацию взамен земельного участка, рассмотрим в статье.

Почему происходит замена?

В 2011 году были внесены изменения в ЗК РФ, а также в закон, по которому оказывалось содействие льготникам в предоставлении жилья. Был введен в действие N138-ФЗ. Необходимость перемен возникла из-за того, что предоставление земельных участков семьям многодетного состава доказало свою неэффективность. Кроме того, необходимо было актуализировать эту меру государственной поддержки. Поэтому семьи получили возможность вместо земельного участка получить другой вид помощи. Она заключается в предоставлении региональными органами власти квартиры при имеющейся возможности, либо денежной компенсации.

Условия предоставления

На льготу могут претендовать семьи, которые имеют троих и более детей. Но основной критерий – это нуждаемость в улучшении условий жилья. По этому основанию не все семьи могут рассчитывать на получение квартиры. Предоставление жилого помещения находится в компетенции субъектов РФ. Именно они определяют основной критерий программы – подтверждение статуса семьи, нуждающейся в жилье. Информация о родителях вносится в специальный список. Кроме нуждаемости, семья должна иметь на руках необходимые документы:

• заявление о предоставлении квартиры, земельного надела;
• свидетельство о брачных отношениях;
• свидетельство о появлении детей на свет;
• паспорт супругов;
• справки об их доходах;
• документы на жилую площадь.

Переданные в местные органы власти документы, рассматриваются в течение 30 дней. Но единого списка документов не существует. В каждом из регионов свои правила. Перечень бумаг нужно уточнять в администрации.

В поправках, которые были введены законом, указано, что предоставление земельного надела может быть компенсировано квартирой, а также денежным возмещением. Последний вариант наступает в случае, если региональные органы власти исчерпали муниципальный жилищный фонд и не могут предоставить жилое помещение.

Варианты возмещения

Многодетным семьям может быть предоставлена вместо земельного участка квартира. А также, если это невозможно, то денежная компенсация. Для многих граждан – это выход из ситуации, но для тех, кто соглашается на денежное возмещение. Это объясняется тем, что в большинстве регионов наблюдаются огромные очереди на жилье и земельные наделы. И того, и другого не хватает. В результате участки земли выдаются далеко от населенных пунктов, неосвоенные, без удобных к ним подъездов.

Квартиры многодетным семьям предоставляются из фонда жилых помещений, которые состоят на балансе города. Условия предоставления помещений жилого назначения следующие:

• у семьи нет в собственности жилой площади;
• родители проживают в доме, который признан законом аварийным;
• семья относится к категории малоимущей;
• гражданство родителей – Россия.

Если семья соглашается на третий вариант – получение денег вместо земельного надела и квартиры, то необходимо написать в региональные органы соответствующее заявление. В нем необходимо, что семья просит выдать ей компенсацию взамен земельного участка. Сумма должна перекрывать его стоимость.

Этот вид компенсации удобен для тех, кто хочет продать участок, который был получен. О возможности этого вида возмещения можно узнать в органе, который уполномочен решать этот вопрос. Сумму выплат определяет специально созданная комиссия.

В столице, как и в других регионах, вопросами предоставления земельных участков, квартир занимаются местные органы власти. Для того чтобы принять участие в государственной программе, необходимо, чтобы за последующие 5 лет многодетная семья не должна была приобретать другое жилье, прописывать в имеющемся помещении других людей, продавать квартиру.

Для получения возможности выбора между квартирой и земельным участком необходимо, чтобы семья была признана нуждающейся в улучшении условий проживания. Этой программой могут воспользоваться семьи, жилая площадь которых при перерасчете меньше минимально допустимой на одного человека.

Информация о порядке предоставления многодетным семьям земельных участков | Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно осуществляется в случае его предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 4 Закона Республики Крым от 15.01.2015 № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (далее – Закон) ко льготной категории граждан, имеющих право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относятся совершеннолетние граждане Российской Федерации, в том числе из числа лиц, воспитывающих трех и более детей в возрасте до 18 лет, включая усыновленных и принятых под опеку (попечительство), а при обучении детей в общеобразовательных организациях и государственных образовательных организациях по очной форме обучения на бюджетной основе – до окончания обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет.

Также статьей 5 Закона оговорены для льготных категорий граждан условия предоставления земельных участков:

1) гражданин постоянно проживает на территории соответствующего муниципального района, городского округа Республики Крым более пяти лет, предшествующих дате подачи заявления о предоставлении земельного участка, а также дате предоставления земельного участка;

2) гражданин, его супруг(а) и несовершеннолетние дети не имеют иного земельного участка, пригодного для строительства жилого дома, ведения дачного хозяйства, садоводства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и в отношении указанных граждан
не принималось решение о предоставлении (передаче) земельного участка для строительства жилого дома, ведения дачного хозяйства, садоводства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и решение, в соответствии с которым возможно завершение оформления права на земельный участок для строительства жилого дома, ведения дачного хозяйства, садоводства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в соответствии с законодательством;

3) гражданин, его супруг(а) несовершеннолетние дети не имеют в собственности жилого помещения, в том числе жилого дома, либо не используют жилое помещение на условиях социального найма. Данное условие не распространяется на льготную категорию граждан, указанную в пункте 10 статьи 4 настоящего Закона;

4) гражданин, его супруг(а) и несовершеннолетние дети не отчуждали недвижимое имущество, указанное в настоящей части.

Право граждан на получение бесплатно в собственность (аренду) земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения дачного хозяйства, садоводства, а также для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов закреплено Законом.

Порядком ведения очередности граждан на получение в собственность (аренду) земельного участка, находящегося в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Совета министров

Республики Крым от 10.02.2015 № 41 (далее – Порядок), установлены случаи отказа в постановке граждан в очередь или бесплатного предоставления земельных участков.

Так, подпунктом 2.1.2 пункта 2.1. Порядка определен исчерпывающий перечень документов, прилагаемых к заявлению о постановке в очередь и предоставлении земельного участка.

Пунктом 2.1.4. Порядка установлено, что непредставление документов, указанных в подпункте 2.1.2. пункта 2.1. настоящего раздела является основанием для отказа в приеме заявления.

В соответствии с пунктом 2.2.3. Порядка, основанием для отказа включения заявителя в очередь на получение бесплатно в собственность (аренду) земельного участка является его несоответствие требованиям статей 4 и 5 Закона Республики Крым от 15.01.2015 № 66-ЗРК/2015, а также включение его в список ранее в другом или том же муниципальном районе.

По вопросу непредставления льготным категориям граждан земельных участков информируем.
С 16 марта 2015 года заработала Автоматизированная информационная система «Земля 2.0».

На сегодняшний день ведется работа по приёму заявлений о включении граждан в очередь на получение бесплатно в собственность (аренду) земельного участка. Формируются списки очередников.

В соответствии с подпунктом 2.2.2 пункта 2.2 вышеуказанного Порядка решение о постановке заявителя в очередь на получение бесплатно в собственность (аренду) земельного участка или об отказе в постановке в такую очередь принимается уполномоченным органом в течение 45 рабочих дней со дня подачи заявления и направляется заявителю не позднее 5 рабочих дней со дня его принятия.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 08.09.2015 № 523 утвержден Порядок передачи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, в муниципальную собственность с целью предоставления земельных участков льготным категориям граждан.

После проведения соответствующих работ по подбору и подготовке подходящих земельных массивов, земельные участки будут предоставляться органами местного самоуправления в порядке очередности согласно сформированным спискам.

В этом году в Перми получить денежную выплату смогут 320 многодетных семей

5 марта, 16:55

В этом году в Перми получить денежную выплату смогут 320 многодетных семей

Временно исполняющий полномочия главы Перми Алексей Дёмкин сообщил в своём Instagram-аккаунте, что в этом году выплату можно будет направить не только на покупку земельного участка, но и на приобретение, строительство или реконструкцию жилья. 

В конце 2020 года городскими властями было принято решение о расширении целевого назначения выплат, предоставляемых многодетным семьям взамен земельного участка. Уже с 1 января 2021 года у семей появилась возможность направить выплату на приобретение, строительство или реконструкцию жилья. Таким образом, приобрести жильё можно будет на собственные накопленные средства с учётом городской выплаты.

Временно исполняющий полномочия главы Перми Алексей Дёмкин сообщил в своём Instagram-аккаунте, что в этом году был внесён ряд важных изменений.

– Во-первых, увеличили финансирование, поэтому выплаты получат 320 семей, а не 210, как в прошлом году. Во-вторых, с этого года выплату можно использовать не только для покупки участка, но и для приобретения квартиры или строительства жилья – в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения основной суммы долга или уплаты процентов по ипотеке с добавлением собственных средств. Стараемся сделать процесс предоставления выплат удобнее – заявление о предоставлении выплаты можно подать в электронном виде. Понимаю, что многодетным хотелось бы скорее получать свои выплаты и участки, очередь значительная, однако на территории Перми не так много подходящих участков с нужной инфраструктурой. В любом случае ищем способы улучшения жилищных условий семей, – написал Алексей Дёмкин.

Список получателей выплаты формируется один раз в год по состоянию на 1 марта текущего года. В список включаются многодетные семьи, состоящие на учёте, подавшие заявление о предоставлении выплаты и имеющие наименьший номер в реестре. Ознакомиться со списком можно на официальном сайте администрации Перми в разделе «Деятельность/Социальная сфера/Социальная политика/Земля для многодетных семей».

Отметим, что заявление о предоставлении выплаты можно подать не только в бумажном, но и в электронном виде. Вопросы о порядке приёма документов для получения выплаты многодетным семьям, включенным в список получателей на 1 марта 2021 года, можно направить на адрес электронной почты.

Также в Перми продолжается выдача земельных участков. В этом году среди многодетных семей города распределили 28 участков в Кировском и Орджоникидзевском районах Перми. Подробнее об этом можно узнать здесь.

 

Дополнительная информация для СМИ:
Елена Жуланова –
217-33-21.

Получить бесплатно земельный участок многодетной семье БАРНАУЛ :: Официальный сайт города

Порядок приема и рассмотрения обращений

Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»

, законом Алтайского края от 29.12.2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21.08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».

Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г.Барнаул, ул.Гоголя, 48, каб.114.

График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00, пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:

1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.

2.  В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.

3.  Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 

30 дней со дня его регистрации.

Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.

Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.

можно ли вместо участка получить квартиру

По Федеральному закону, действующему в рамках госпрограммы, создан проект «О содействии развитию жилищного строительства».

Благодаря закону семьи, имеющие больше 3-х несовершеннолетних детей (родных или приемных), могут бесплатно получить земельный участок в личное пользование, с дальнейшим переходом его в собственность.

Порядок распределения земли и величина площади определяются местным органом власти. Распределение зависит от специфики данного региона и его требований. На разрешение по выделению участка влияет количество детей в данной семье и дата их рождения. Обычно размер выделяемой земли, на который могут рассчитывать, находится в пределах от 6 до 15 соток

. Это опять зависит от региона проживания.

Некоторые города, например Санкт-Петербург, могут выдавать денежные компенсации вместо бесплатных земель. Решение имеет право принять губернатор города на основании заявления комиссии по социальной политике. Это может быть связано с отсутствием в городском земельном фонде свободных участков.

Действие программы в 2021 году

Предполагалось, что в 2019 году программа по обеспечению многодетных семей землей во многих регионах прекратит действовать. Это связано с отсутствием земли для бесплатного распределения.

Точную информацию по конкретным регионам следует уточнять на сайтах региональных отделений Министерства Имущества и Земельных отношений. Что касается федеральных настроений, возможно, в будущем власти примут меры, чтобы улучшить ситуацию густонаселенных районов России.

Пока еще можно успеть “заскочить в последний поезд”, ориентируясь на региональные новости, потому что никаких изменений в Федеральном законодательстве (см. Федеральный закон “О внесении изменений в статью 16 Федерального закона “О содействии развитию жилищного строительства” и Земельный кодекс Российской Федерации” от 14.06.2011 №138-ФЗ) на этот счет не произошло.

Следует учитывать также то, что с 1 марта 2015 года вступили в действие поправки к основному закону, регулирующему выдачу бесплатных земель многодетным семьям. С этого момента местные власти могут

регулировать круг желающих. По сути, претендовать на бесплатный участок сможет не каждая семья, а только те, кто относится к категории нуждающихся.

Помимо этого в законе весьма неоднозначно было прописано, что местные власти могут оказывать иную помощь многодетным семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Отсюда многие средства массовой информации начали активно обсуждать вопрос, могут ли многодетным семьям вместо земли выдавать квартиры. Ничего кроме скептицизма такая возможность не вызывает.

Дело в том, что даже земельные участки смогли получить всего 40% от подавших заявки. Такой низкий процент связан с низким качеством предлагаемой земли (в отдаленных от инфраструктуры местах, например).

В связи с этим крайне сомнительно, чтобы региональные бюджеты смогли потянуть такую нагрузку, как раздача квартир всем многодетным семьям. Вполне вероятно, что “иная помощь” – это льготные проценты по ипотечным кредитам, и это максимум, на что можно рассчитывать.

Условия предоставления земель

Общие действующие безотносительно региона условия, при которых предоставляются льготные земли многодетным семьям, в 2021 году не изменились. Необходимо:

• наличие трех и более детей в возрасте до 18 лет;
• если есть дети до 23 лет, не приносящие доход, но учащиеся ВУЗов;
• семья обязана быть прописана в данном регионе не меньше 5 лет;
• между отцом и матерью брак должен быть законно оформлен;
• все члены семьи обязаны быть гражданами России;
• получить участок можно при условии отсутствия на территории России другой земли.

Ответ на вопрос “можно ли получить землю от государства за третьего ребенка” однозначен – можно. Только следует учитывать, что статус “многодетной” семья получает, только если все три ребенка в семье – несовершеннолетние. Если ребенок перерос этот предел и не является студентом ВУЗа, то в число детей для определения статуса семьи он не входит.

По закону на участок могут претендовать отец и мать, в одиночку воспитывающие детей. Все члены семьи получают право на равную долю владения землей. Участок можно использовать для любых целей: построить жилой дом, летнюю дачу, заниматься фермерством.

Отказ для предоставления земельного надела может быть вынесен, если:

• у родителей есть постановление о лишении родительских прав;
• если хотя бы один член семьи полностью материально содержится государством;
• предоставлена ложная информация;
• при смене гражданства кого-то из родных.

Как получить землю многодетной семье

Чтобы подробно узнать все требования на получение участка земли, лучше заранее ознакомиться с местными законодательными актами своего региона, требования везде очень разные.

Перед тем как собирать документы для выделения участка, надо подтвердить соответствие всем условиям многодетной семьи. Что для этого необходимо сделать:

1. Направиться в отдел соцзащиты населения с заявлением о причислении семьи к многодетным. После этого идет сбор документов. Рассмотрение заявления и сбор справок – процедура бесплатная.
2. После того как заявление рассмотрено, сотрудник соцзащиты сообщает о своем решении по делу. Если оно положительное, родителям выдается свидетельство, подтверждающее семью как многодетную. С ним можно направиться в местную администрацию.

Куда обратиться

Для получения законного участка необходимо сначала встать на очередь. Для этого существует муниципалитет по месту прописки, куда подается заявление определенной формы и пакет всех собранных документов.

В заявлении необходимо написать просьбу на выделение положенного участка и указать, для каких нужд он необходим. Сдаются документы, которые подтверждают право на получение земли.

После окончания проверки предоставленных документов, сотрудник администрации при положительном решении, сообщает семье номер дела и ставит на учет. По истечении месяца специальная комиссия должна решить, какой из участков земельного фонда можно выделить. Распределение проходит строго согласно очереди.

В течение года земля юридически переходит в полное распоряжение многодетной семьи.

Важно! Если семья отказалась от выделенной земли, а затем вновь решила получить ее, процедуру оформления необходимо пройти заново, начиная с подачи заявления и заканчивая согласованием.

Какие документы нужны

При обращении в районную администрацию семья предоставляет документы:

• заявление о постановке на льготную очередь;
• на каждого из детей – ксерокопию свидетельства его рождения;
• копии паспорта родителей или одного, если семья не полная;
• свидетельство о заключении брака родителей;
• в паспортном столе нужно взять справку о том, что все без исключения прописаны по одному адресу;
• необходима справка, что не было вынесено постановление о лишении родительских прав;
• свидетельство о многодетности семьи.

Если в семье находятся усыновленные дети, приложить документ об их усыновлении (удочерении). Взять в органах опеки подтверждение, что на усыновление ребенка не было отмены прав.

Порядок предоставления земельных участков многодетным семьям

Здесь описана процедура в общем виде, учитывайте, что нюансы зависят от региона.

После того как заявление написано и пакет документов собран, органы местного управления выносят решение – имеют ли они право поставить данную семью на очередь.

Срок для принятия решения везде разный и зависит от места проживания. Некоторые довольно быстро выносят свое решение и сообщают уже через три дня. По закону максимальный срок составляет не более 30 дней. Все документы обязательно проходят юридическую экспертизу.

При положительном ответе приходит официальное извещение, где говорится, что управлением вынесено решение о выделении участка для семьи. Значит, начался процесс выделения земли из общественного фонда многодетных семей.

Причину отказа постановки на очередь должны обязательно объяснить. Это возможно при отсутствии регистрации официального брака между родителями, несвоевременная замена паспорта по возрасту, при переезде в другой регион.

При постановке на учет присваивается порядковый номер, по закону в течение года семьи должны получить выделенный участок. К сожалению не все регионы располагают свободной государственной землей. Таким образом, выдача земель приостанавливается на неопределенный срок.

Есть еще нюанс в этом деле. Перед тем как получить участок, семье приходится оплачивать топографическую съемку местности для получения схемы их земли. Затем все утверждает управление архитектуры. Длится эта процедура до двух месяцев. После утверждения проводится работа по межеванию земли.

По закону все расходы делаются за счет многодетной семьи. С готовыми результатами можно направляться в Кадастровую палату и ставить на учет участок земли. Выдается кадастровый паспорт и регистрируется в Росреестре.

Регистрация земли в собственность

Закон предусматривает несколько вариантов безвозмездного получения надела в собственность.

Единого порядка на территории России не существует.

Для получения информации следует проконсультироваться у специалиста по земельному праву. Оформление участка в собственность зависит от условий договора, по которому он был получен. Необходимо обратиться за разъяснением к Росреестру, куда пишется заявление, прикладываются копии всех документов.

Не стоит забывать, что в договоре при получении земли есть обязательное условие – построение дома. Если это не сделать, в противном случае, участок смогут отобрать по суду. Если недвижимость построена, можно получать на нее свидетельство собственности. Как только будут оформлены документы на дом, на этом основании передается в собственность и сама земля.

Важно! В Москве и Санкт-Петербурге не разрешается оформлять землю в собственность.

Можно ли продать землю многодетным семьям

При выделении участков многодетным семьям государство не имеет право продавать их за деньги. Семьи, получившие участок, могут продать землю. Есть несколько видов условий, по которым предоставляется земля:

• на основании договора аренды – при этом разрешено строительство дома, оформление его в собственность, а потом и земли;
• по договору дарения – все сразу становятся собственниками, но условием будет обязательная постройка дома;
• долевая собственность – земля оформляется на всех членов семьи, включая и детей.

Важно! Продажа земли возможна только после оформления ее в собственность.

Для того чтобы при оформлении документов на продажу участка не возникли трудности, надо предварительно посоветоваться с представителем администрации.

Земля в собственность от государства: актуальное на видео

В 2015 году стартовала еще одна государственная программа – по предоставлению участков земли на Дальнем Востоке. Что нужно знать об этой программе всем желающим получить бесплатно землю от государства в 2019 году?

Последние изменения и частые вопросы

Изменения, внесенные Президентом РФ в земельное законодательство в 2011 году Законом №138-ФЗ, просуществовали недолго. Уже в июне 2014 года из Федерального закона “О содействии жилищного строительства” №161-ФЗ были исключены положения, регулирующие предоставление бесплатных земельных участков многодетным семьям с целью передачи полномочий по данному вопросу органам власти субъектов РФ, которые в свою очередь возложили эту обязанность на муниципальные органы власти. С той же целью из Земельного кодекса РФ 1 марта 2015 года была исключена статья 39.

С этого времени возможность получения многодетными семьями земельных участков под различные нужды, порядок и условия их предоставления устанавливаются региональным законодательством и законодательными актами муниципальных образований.

Обусловлено это решение федеральных властей тем, что в условиях величины РФ, различий по ландшафту, плотности населения и других индивидуальных факторов, присущих каждому региону сложно контролировать деятельность по предоставлению земельных участков.

В связи с этим часто возникают спорные вопросы. По требованию законодателей одних регионов для получения земли необходимо, чтобы все члены многодетной семьи проживали и были зарегистрированы на территории субъекта РФ не менее 5 лет, как это первоначально было установлено федеральной властью.

Различается список документов на включение в очередь, размер площади предоставляемого земельного участка и другие вопросы. В некоторых регионах отличается даже количество детей в многодетной семье, необходимое для получения права на землю. Одни ставят в очередь при наличии в собственности у многодетной семьи земельного участка, другие на этом основании отказывают.

Уточнить детали и узнать подробности можно в органе местного самоуправления, куда и подается заявление на постановку в очередь.

Информация для семей, имеющих право на получение земельного участка

Информация о предоставлении земельных участков

многодетным семьям

Согласно закону «О бесплатном предоставлении гражданам, имеющим трех и более детей, земельных участков на территории Тверской области», бесплатные земельные участки предоставляются семьям, имеющим трех и более детей в возрасте до 18 лет, при условии проживания семьи на территории Тверской области не менее пяти лет. При этом дети и родители должны проживать совместно. Земли выделяются из состава земель, находящихся в муниципальной собственности.

На сегодняшний день в Твери насчитывается 2188 многодетных семей, которые поставлены на учет в целях бесплатного получения земельного участка. Для обеспечения земельными участками такого количества семей требуется более 320 га земли.

В связи с отсутствием на территории города Твери такого количества свободных земельных участков для обеспечения многодетных семей администрацией города Твери совместно с Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области были определены и зарегистрированы в муниципальную собственность города Твери земельные массивы: в Бурашевском сельском поселении Калининского района – в селе Бурашево, деревнях Езвино, Каменка, деревне Князево Медновского сельского поселения, в деревне Броды сельского поселения Паньково Старицкого района, в деревне Рождество сельского поселения Кушалино Рамешковского района, в деревнях Анисимово, Крюково, селе Петровское, селе Пушкино Верхневолжского сельского поселения Тверской области.

На 23.07.2018 согласие на получение земельного участка в собственность бесплатно выразили 1200 многодетные семьи города Твери. Полностью предоставлены земельные участки в деревнях Езвино, Броды, селе Бурашево, деревне Каменка. Предоставлено 56% земельных участков в деревне Князево, 54% земельных участков в деревне Рождество, 22% земельных участков в деревне Анисимово, 9% земельных участков в деревне Крюково.

Правительством Тверской области утвержден план мероприятий («дорожная карта») «Обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, подлежащих предоставлению для жилищного строительства семьям, имеющим трех и более детей» и государственная программа Тверской области «Создание условий для комплексного развития территории Тверской области, обеспечения доступным и комфортным жильем и объектами инфраструктуры населения Тверской области» на 2015-2020 годы», выполнение мероприятия одной из подпрограмм которой направлено на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство, в том числе семьям с тремя и более детьми.

Информация для семей, имеющих право на получение земельного участка в соответствии с законом Тверской области от 07.12.2011 №75-30 «О бесплатном предоставлении гражданам, имеющих трех и более детей, земельных участков на территории Тверской области»:

Заявление и пакет документов предоставляются гражданами лично в департамент управления имуществом и земельными ресурсами города Твери по адресу:

г. Тверь, ул. Ерофеева, д. 5, каб. 206.  Тел. 36-10-19 доб. 3023. Дни приема: понедельник с 9-00 до 16-00, перерыв с 13-00 до 13-45

Информация о реализации программы предоставления земельных участков многодетным семьям на территории города Твери

Администрации муниципального образования Верхневолжское сельское поселение Калининского района Тверской области находится по адресу: 170555, Тверская область, Калининский район, д. Квакшино, 46

График приема и консультирования граждан:

понедельник-четверг: с 09-00 до 17-15

пятница: не приемный день (работа с документами)

перерыв на обед: с 13-00 до 14-00

выходные дни — суббота и воскресенье

телефон: 8 (4822) 38-52-42

Информация по выдаче разрешения на строительство деревня Езвино и село Бурашево Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области

Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Подготовка и выдача (продления срока действия) разрешения на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства» утвержден постановлением Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области № 119/1-од от 13.06.2013 года.

Администрация находится по адресу: 170546, Тверская область, Бурашевское сельское поселение, село Бурашево.

График работы Администрации:

понедельник — четверг с 09-00 до 16-00

пятница с 09-00 до 12-00

перерыв на обед с 12-00 до 12-45

выходные дни — суббота и воскресенье

телефон: 8 (4822) 38-04-57

Адрес электронной почты: E-mail: [email protected]

Должностные лица Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области осуществляют прием и консультирование заявителей по вопросам, связанным с предоставлением муниципальной услуги, в соответствии со следующим графиком:

День недели Время приема и консультирования

понедельник с 09.00 до 16.00 перерыв с 12.00 до12.45

четверг с 09.00 до 16.00 перерыв с 12.00 до 12.45

Для получения муниципальной услуги «Подготовка и выдача (продления срока действия) разрешения на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства» (далее муниципальная услуга) необходимо предоставить заявление в Администрации муниципального образования «Бурашевское сельское поселение» Калининского района Тверской области (далее — Администрация МО).

Заявление о предоставлении муниципальной услуги и прилагаемые к нему документы подаются (направляются) одним из следующих способов:

— лично;

— почтовым отправлением в адрес Администрации МО;

— в форме электронных документов с использованием Единого портала государственных и муниципальных услуг.

Для предоставления муниципальной услуги в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства к заявлению о предоставлении муниципальной услуги, должны быть приложены:

а) правоустанавливающие документы на земельный участок;

б) градостроительный план земельного участка;

в) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;

г) оригинал или нотариально заверенная копия документа, подтверждающего полномочия физического лица на обращение с заявлением о предоставлении муниципальной услуги от имени заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя.

Срок действия выданного разрешения на строительство может быть продлен по заявлению заявителя, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

Документы, представляемые заявителем, должны соответствовать следующим требованиям:

— заявление составлено в единственном экземпляре-подлиннике по форме согласно приложению к настоящему Административному регламенту;

— тексты документов написаны разборчиво;

— фамилия, имя и отчество (наименование) заявителя, адрес его места жительства (места нахождения), телефон (если имеется), написаны полностью;

— в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений.

Общий срок предоставления муниципальной услуги составляет 10 рабочих дней, исчисляемых со дня регистрации заявления в Администрации МО с документами, необходимыми для предоставления муниципальной услуги.

Деревня Князево Медновского сельского поселения Калининского района Тверской области

Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» на территории Медновского сельского поселения Калининского района Тверской области утвержден постановлением Администрации Медновского сельского поселения Калининского района Тверской области от 26.12.2012 № 123.

Муниципальную услугу «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» предоставляет уполномоченное должностное лицо Администрации Медновского сельского поселения Калининского района Тверской области (далее — Администрация Медновского с/п).

Администрация Медновского с/п находится по адресу: Тверская область, Калининский район, Медновское сельское поселение, с. Медное ул. Колхозная, 16а.

График работы Администрации Медновского с/п:

понедельник — четверг с 08 час. 30 мин. до 16 час. 30 мин.

пятница — неприемный день (работа с документами).

перерыв на обед с 12 час. 30 мин до 13 час. 00 мин.

выходные дни — суббота и воскресенье

телефон/ факс: 8-(4822)- 38-84-89.

Адрес электронной почты (E-mail): [email protected]

Для получения муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» в администрацию Медновского с/п подаются (направляются) следующие документы:

а) заявление о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства;

б) правоустанавливающие документы на земельный участок;

в) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

г) материалы, содержащиеся в проектной документации (при необходимости).

Максимальный срок предоставления муниципальной услуги составляет 10 дней, исчисляемых со дня регистрации заявления с документами, необходимыми для предоставления муниципальной услуги в Администрации Медновского с/п.

деревня Броды сельского поселения «Паньково» Старицкого района Тверской области

Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» утвержден постановлением администрацией Старицкого района Тверской области от 28.06.2013 № 381.

Муниципальную услугу «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» предоставляет архитектурно-строительный отдел администрации Старицкого района Тверской области.

Администрация Старицкого района Тверской области находится по адресу: Тверская область, г. Старица, ул. Советская, д. 6.

График работы архитектурно-строительный отдел администрации Старицкого района Тверской области:

понедельник — пятница с 9-00 до 18-00

перерыв на обед с 13-00 до 14-00

выходные дни — суббота и воскресенье

Прием и консультирование заявителей осуществляется в соответствии с графиком:

вторник с 9-00 до 16-00, перерыв с 13-00 до 14-00

четверг с 9-00 до 16-00, перерыв с 13-00 до 14-00

Информацию о порядке предоставления муниципальной услуги можно получить по телефону 8-(48263) 23-396.

Для получения муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства» в администрацию Старицкого района Тверской области подаются (направляются) следующие документы:

— правоустанавливающие документы на земельный участок;

— градостроительный план земельного участка;

-схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Срок осуществления процедуры выдачи разрешения на строительство составляет не более 10-ти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.

Деревня Рождество Рамешковского района Тверской области

Административный регламент предоставления администрацией Рамешковского района муниципальной услуги: «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории Рамешковского района» утвержден постановлением администрации Рамешковского района № 107-па от 02.05.2012 г.

Муниципальная услуга «Выдача разрешений на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства на территории Рамешковского района» оказывается отделом архитектуры, строительства и ЖКХ администрации Рамешковского района.

Сведения

об администрации Рамешковского района Тверской области

Адрес	171400, Тверская область, Рамешковский район, п.Рамешки, ул. Советская, д.20
Адрес электронной почты	[email protected]
Сайт администрации Рамешковского района в информационно-телекоммуникационной сети Интернет	www.rameshki.ru
Структурное подразделение администрации Рамешковского района обеспечивающее исполнение муниципальной функции	отдел архитектуры, строительства и ЖКХ
Контактные телефоны: приемная администрации отдел архитектуры, строительства и ЖКХ факс	848 244 2-13-04 848 244 2-13-40 848 244 2-13-04
Время приема граждан специалистами отдела архитектуры, строительства и ЖКХ	понедельник — с 9.00 до 13.00 среда — с 9.00 до 13.00 четверг — с 9.00 до 13.00 пятница — с 9.00 до 15.00 перерыв на обед с 13.00 до 14.00

Для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства подается (направляется) заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию Рамешковского района. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

— правоустанавливающие документы на земельный участок;

— градостроительный план земельного участка;

-схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Решение вопроса о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства принимается в течение 10-ти дней со дня регистрации заявления и документов в администрации Рамешковского района.

Вопросы, помеченные тегом «земля многодетным семьям»

Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусмотрено в целях улучшения жилищных условий осуществить обеспечение бесплатными земельными участками семей, имеющих трех и более детей.
Подпунктом 6 статьи 39.5, пунктом 2 статьи 39.19 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что случаи и порядок бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам, имеющим трех и более детей (далее — многодетные семьи), устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. При этом органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете
в качестве нуждающихся в жилых помещениях или у таких граждан имеются основания для постановки их на данный учет, а также установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно.
Таким образом, указанные меры поддержки направлены на улучшение жилищных условий многодетных семей, нуждающихся в жилых помещениях, то есть обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи составляет менее учетной нормы, установленной решением Челябинской городской Думы от 25.10.2005 № 7/9 в размере 10 кв. м.
Полномочиями на внесение изменений в Законы Челябинской области обладает Законодательное Собрание Челябинской области, которым были приняты поправки в Закон Челябинской области от 28.04.2011 № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан …» (далее – Закон № 121-ЗО), согласно которым многодетные семьи, постоянно проживающие на территории Челябинской области не менее пяти лет на дату подачи ими заявления о принятии на учет в целях последующего предоставления земельных участков в собственность бесплатно, обеспеченные жилым помещение как на праве пользования, так и на праве собственности менее 10 кв. м на одного члена семьи, обладают первоочередном правом на бесплатное предоставление земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства на территории Челябинской области либо, по выбору многодетной семьи, на получение взамен предоставления земельного участка в собственность бесплатно социальной выплаты, которая также может быть направлена многодетной семьей на улучшение жилищных условий.
В соответствии с Законом № 121-ЗО Администрация города Челябинска ежегодно формирует и утверждает перечень земельных участков, планируемых для бесплатного предоставления гражданам в собственность для ИЖС в очередном году, который подлежит утверждению в срок до 01 декабря соответствующего года.
На 2019 год в целях реализации Закона № 121-ЗО распоряжением заместителя Главы города по правовым и имущественным вопросам от 30.11.2018 № 13489-е утвержден перечень из 50 земельных участков, в отношении которых проводится работа по предоставлению гражданам, состоящим на учете в целях бесплатного предоставления земельного участка в собственность в городе Челябинске, с учетом наличия у граждан первоочередного права и в порядке очередности исходя из даты и времени принятия их на учет.
Таким образом, работа по формированию и предоставлению гражданам земельных участков в собственность бесплатно в рамках реализации Закона № 121-ЗО осуществляется с учетом возможностей города Челябинска.

Что делать, если вы только что купили участок земли и построили дом?

Покупка земельного участка и строительство дома своей мечты звучит увлекательно, но возможно ли это? Позвольте нам помочь вам взломать код. Узнайте о преимуществах и недостатках строительства дома с нуля и посмотрите, действительно ли оно того стоит.

Версия подкаста:

Некоторые люди, укусившие насекомое из долины Стардью, мечтают о собственном фермерском доме на изолированной вилле, расположенной по крайней мере в двух часах езды от ближайшего города.Место, где вы не окружены рядами одинаковых домов и макмансионов, и можете даже просто купить участок земли и построить свой собственный дом с нуля вместо того, чтобы тратить десятки тысяч долларов на домашние работы, которые идут ужасно. и до смешного неправильно.

Но иногда возникают ситуации, когда большинство готовых домов сосут задницы с точки зрения доступности, или у вас большая семья, и вам нужно место, где они могут разместиться. Или, возможно, вы хотите пойти полностью противоположным путем и построить как можно меньше крошечного дома, который в значительной степени представляет собой однокомнатную квартиру, но отдельно стоящую и с меньшим количеством соседей или без них.

Хотите узнать, возможно ли построить собственный дом? Давайте углубимся в шаги, которые необходимо предпринять, а также где это возможно в США.

Связанные: Типы лотов | Типы домов | Истоки мобильных домов | Загородные дома | Сельская жизнь | Осторожно с тем, чтобы переехать в деревню

Где вы действительно можете себе позволить построить собственный дом?

Прежде чем вы даже подумаете о поиске бесплодной земли и контакте со строителями, нам неприятно говорить вам, что вам придется учитывать некоторые из тех же соображений, что и при покупке дома, который уже построен.Все дело в местоположении, местоположении и местоположении.

Многие ассоциации риэлторов и Департамент жилищного строительства получили статистику по покупке, продаже и аренде домов, которые уже построены и готовы к проживанию, если кто-то там еще не живет. Но немного сложнее определить точную статистику по , строящему с нуля, поскольку изъятия земли и разрешения на строительство обычно не оформляются отдельными покупателями жилья.

Но самая последняя статистика по этому поводу на самом деле из Бюро переписи населения, которое утверждает, что 1.В 2019 году было выдано 37 миллионов разрешений на строительство новых жилых единиц . Из этих выданных разрешений подавляющее большинство — 701000 — приходилось на южные штаты, на втором месте — западные штаты с 384000 разрешений. 184 800 разрешений было выдано в штатах Среднего Запада, в то время как Северо-Восток отстает на 137 500 разрешений.

Для более подробного ознакомления с этой статистикой разрешений, 854 000 разрешений предназначены для домов на одну семью и 474 400 — для домов с пятью и более жилищами (разрешения выданы для двух и трех многоквартирных домов, но они встречаются реже).Таким образом, это означает, что в эксплуатацию вводится больше односемейных домов, чем многоквартирных, причем последнее практически всегда сдается в аренду с целью получения прибыли.

Что касается тех 854 000 разрешений на строительство домов на одну семью, сколько они предназначены для бесстрашных потенциальных домовладельцев, которые хотят купить участок земли и уехать оттуда? Бюро переписи вообще не углублялось в это. Но поскольку на юге и западе происходит гораздо больше застройки, мы можем рискнуть предположить, что это связано с тем, что стоимость строительства земли и значительно ниже, чем на северо-востоке.

Вы можете купить пустырь в Лос-Анджелесе всего за $ 90 000! Но хотя я лично хотел бы просто купить один и поставить на нем два или три крошечных домика (почему только один ?!), если бы я когда-нибудь покинул жаркий беспорядок, которым является Бронкс, они очень сильно поднимут вас. стоимость строительства и разрешения.

И хорошее эмпирическое правило заключается в том, что если вы хотите построить в таком востребованном районе, как Лос-Анджелес, сама земля будет стоить значительно дороже, чем если бы вы сошли с проторенной дороги.Вам не обязательно проходить весь путь до долины Смерти (или аналогичной области), но вы определенно захотите сделать домашнюю работу по средней стоимости земли, строительства и разрешений, прежде чем начать.

Проверьте ссылку «Перепись» и узнайте, как часто выдаются новые разрешения для района, в котором вы хотите построить свой новый дом. Есть ли причина, по которой выдается так много или мало разрешений? Наблюдайте за статистикой земельных договоров, как ястреб.

В поисках подходящего земельного участка

Когда вы решите посмотреть на списки пустующих участков и земельных участков, а не на дома, есть несколько волшебных слов, на которые вы захотите обратить внимание: «готов к работе с лопатой» и «готов к разрешению».

Это потому, что вам нужно получить то разрешение, о котором говорилось в ходе переписи. Но, прежде всего, вы должны быть готовы потратить много времени на изучение реального земельного участка и того, что вас может ждать. Когда вы смотрите на готовый дом, вы проводите массу исследований как есть: разговариваете с риэлторами, а также с вашими потенциальными соседями, где ваши дети могут ходить в школу, людьми, которые раньше жили по соседству , и так далее. Теперь умножьте это на сложность уплаты налогов.

Вы должны поговорить с городскими планировщиками, архитекторами, государственными и / или городскими жилищно-строительными департаментами, коммунальными предприятиями, строительными фирмами и генеральными подрядчиками, и даже с районными советами, советами по зонированию и ТСЖ. Это связано с тем, что ваша новая земля может находиться на линии электропередачи или этот полностью черный дом, вдохновленный Тимом Бертоном, нарушает некоторые отклонения или положения, установленные советом по зонированию или местными законами. Даже если вы покупаете участок земли в глуши, где играет музыка из Deliverance , когда вы едете по окрестностям, вам все равно понадобится разрешение и поговорить со строителями.Ваша земля также может быть непригодна для обработки, о чем я расскажу ниже.

В зависимости от того, где вы собираетесь строить, получение разрешения может занять столько же, если не больше, чем покупка совместной квартиры, что равносильно тому, что ногти на ногах вырваны один за другим детскими ножницами для рисования и ДА , Я все еще соленый из-за этих 7000 долларов, и целых два года моей жизни я никогда не верну. Процесс получения разрешения длится 1-2 года, чем больше население и востребовано в этом районе, тем дольше это займет.

Хорошая новость заключается в том, что после получения разрешения строительство обычно начинается немедленно. По данным Национальной ассоциации домостроителей, 90% строительства односемейных домов начинается в тот же месяц, когда получено разрешение. Но плохая новость заключается в том, что вы можете оказаться перед целым рядом дорогих и трудоемких азартных игр, если ваш земельный участок не описан как «готово к разрешению» или «готово для строительства лопаты / строительства». Это потому, что земля может быть совершенно непригодной для использования, и вы не узнаете, пока чернила на документе не высохнут.

Если у вас нет времени и денег, чтобы торговать земельными участками, как это делают с покемонами, вам нужно что-то готовое с лопатой. Это означает, что все сложные части сделаны, и вы можете сразу же строить на земле. Проблема в том, что земля теперь будет стоить на 50-300% дороже.

Внезапно привлекательность Макмансиона, готового к заселению, стала намного сильнее, а?

Должны ли вы работать со строительной организацией или архитектором?

Допустим, у вас есть готовая земля в анклаве своей мечты, разобраны разрешения и вы готовы начать строительство.Теперь нужно получить смету от застройщика и правильно выбрать план этажа. Но с кем связаться? Строитель, генеральный подрядчик или архитектор?

Теперь все зависит от ваших потребностей, желаний и того, сколько денег вам нужно сжечь. Чтобы получить разрешение, потребовалось чертовски много времени, а ты умираешь от желания съехать из своей дерьмовой квартиры. Вы хотите красивый большой дом, но не хотите создавать атмосферу «странного сексуального культа». Комната, в которой ваши игуаны и щенки динозавров могут гулять и получать много солнца, а также вольеры и дверцы для собак, и все это без потери тепла в вашем доме и без нарушения зонирования.Возможно, вашей семье, состоящей из людей и рептилий, необходимо пять маленьких спален вместо трех больших по классическому принципу дизайна.

Если вы обратитесь к строителю BYOL, строящемуся на собственном участке, у него будет собственный набор планов этажей на выбор. То, насколько вы можете их изменить, зависит от конкретной фирмы, а также от вашего местоположения. Такой подход может сэкономить вам много времени и денег, особенно если компания знакома с типом земли, на которой вы строите, и уже имеет лучшие планы этажей, разработанные для них.

С другой стороны,

фирмы по проектированию и строительству будут работать с вами с нуля, чтобы полностью настроить недвижимость в соответствии с вашими требованиями. Так что если вам нужен солярий-лягушка с водяным насосом или вы даже не хотите заморачиваться, дизайнерская фирма может быть лучшим из BYOB и нанять архитектора. Этот подход является более дорогостоящим, поскольку строители BYOL будут брать несколько сотен долларов, чтобы вы могли использовать план сборного этажа для справок, в то время как план первого этажа стоит около 2500-4000 долларов в зависимости от сложности и размера.

Последний, самый дорогой и трудоемкий вариант — попросить архитектора спроектировать ваш дом, но именно так вы знаете, что получите то, что хотите. Некоторые люди сначала нанимают строителя, а затем архитектора, или вы можете сделать это наоборот, при условии, что они хорошо работают вместе. Архитектор работает под вашим указанием, чтобы придумать индивидуальный план этажа и план здания, консультируется со строителем и создает дом вашей мечты, о котором вы всегда мечтали.

таких мест, как newhomesource.com может помочь вам найти подходящего строителя в зависимости от типа дома, который вы хотите построить, а также от местоположения и типа земли.

Платите за дом мечты Барби. Собственность Brothers Mash-Up

Прежде всего, вы должны подумать о тех же соображениях, что и большинство потенциальных покупателей жилья: оплата здания, разрешения и судебные издержки при сохранении вашего текущего места жительства. Время, необходимое для строительства нового дома, также имеет значение, потому что оно может пойти вам на пользу или не столько в зависимости от того, что происходит: на строительство большего количества модульных домов уходит 30-60 дней, а проектирование дома с нуля с помощью проектно-строительная фирма или архитектор может занять 4-6 месяцев.Это замечательно, если у вас есть стабильная работа, которая дает вам повышение в то время, или ваш бизнес процветает … не так хорошо, если дерьмо поразит поклонника, как это только что произошло с тысячами увольнений, связанных с коронавирусом, или ваш супруг серьезно заболеет и / или теряет работу.

Как и при покупке готового дома, вам необходимо отложить не менее 20% от предполагаемых затрат на строительство дома. Строитель или архитектор могут добросовестно составить для вас эту смету, но вы все равно должны знать, что цена может экспоненциально вырасти в процессе строительства.При покупке уже построенного дома в вашем контракте будет указана фиксированная цена. Но когда вы строите дом, чем больше требуется индивидуальной настройки, тем выше стоимость. Что-то случится и на работе, например, потребуется новое разрешение и задержки из-за погодных условий, зонирования и пандемий.

В некоторых случаях вам нужно будет отложить 25% от предполагаемой стоимости строительства и найти специализированного кредитора. Вам нужно будет взять ссуду на строительство, а не стандартную ипотеку.Положительным моментом этого является то, что вам не нужно вносить 100% денег, необходимых для покупки земельного участка, поскольку большая часть из них будет покрывать покупку земли, но вам все равно придется учитывать 20-25% земли. стоимость вашего первоначального взноса.

Ссуды на строительство

имеют переменную процентную ставку, которая может стать дорогостоящей и хаотичной, поэтому вам, вероятно, придется рефинансировать, если у вас нет наследства или другого крупного денежного дохода, чтобы погасить ссуду после выплаты только процентов в течение примерно года. Возможно, вам придется пройти весь процесс подачи заявки на ипотеку вместо того, чтобы выполнять «прямую» конвертацию через объединение при закрытии, что само по себе является путешествием.Но это вариант рассмотреть, если готовые дома, в которых вы живете, слишком дороги и / или не соответствуют вашим потребностям и вкусу.

Если вы собираетесь пойти этим путем и прошли через часть покупки земли с вашими деньгами и здравомыслием, не забудьте попросить строительного поверенного проверить как гарантию строителя, так и проектные планы архитектора или строителя, чтобы убедиться, что все до кода.

Но если вы похожи на большинство из нас, вы просто будете пускать слюни из-за окончательных результатов на Zillow.

Home Stratosphere Giveaways …

Enter to Win Маленькая бытовая техника

Мы раздаем всевозможные мелкие бытовые приборы высшего качества, включая блендер Vitamix, быстрорастворимый горшок, соковыжималку, кухонный комбайн, миксер и кофеварку Keurig.

Что такое апзонинг? — Снаряженная

Доступность жилья — растущая проблема в Америке, и идет борьба за то, как ее исправить, происходит в кварталах по всей стране. Зонирование — правила, регулирующие использование городами своей земли — находится на передовой.

По данным Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, с 1986 по 2017 год средняя цена на односемейное жилье в США выросла с 370 процентов от среднего годового дохода американской семьи до 410 процентов. Одиннадцать миллионов американских семей тратят более половины своей зарплаты на аренду жилья и коммунальные услуги. Число арендаторов, обремененных расходами, растет, особенно среди домохозяйств со средним доходом. Доля «суперкомпьютеров» — то есть тех, кто путешествует на работу более 90 минут в одну сторону — резко вырос.Практически нигде в США работник с минимальной заработной платой не может позволить себе квартиру с двумя спальнями. Ежегодно бездомными становятся от 2,5 до 3,5 миллионов человек. Прогрессивные прибрежные города и сельская Америка в равной степени испытывают нехватку доступного жилья.

Недавно политики на уровне штатов и на местном уровне по всей стране сосредоточили внимание на виновнике: зонировании, ограничивающем развитие односемейных особняков на больших территориях Америки. От восточного и западного побережий до Среднего Запада законодатели бьют в барабан за перестройку зон, что означает изменение кодов зонирования для одной семьи, чтобы позволить более высокое и плотное жилье, такое как дуплексы, триплексы, дополнительные жилые единицы (ADU) и многоквартирные дома. .В последние несколько лет законодательство о повышении зональности было введено или принято в Калифорнии, Орегоне, Вашингтоне, Сиэтле, Миннеаполисе, Небраске, Вирджинии и Мэриленде. Федеральное правительство также выразило заинтересованность в том, чтобы заставить местные органы власти ослабить законы о зонировании, запрещающие многоквартирное жилье.

На этой неделе законодатели Калифорнии не смогли продвинуть SB 50, один из самых громких на сегодняшний день законопроектов о повышении зональности, в котором предлагалось увеличить плотность проезжей части рядом с транспортом.

Но достаточно ли перезонирования, чтобы уменьшить нехватку жилья? Чтобы ответить на этот вопрос, важно знать, как зонирование для одной семьи стало восприниматься как норма для жилья и как это разжигает кризис доступности.

Краткая история зонирования в Америке

По сути, зонирование определяет, что вы можете построить на земельном участке (землепользование) и сколько зданий разрешено (плотность). Зонирование — это основной способ управления землей и ее регулирования в городах. Он различается по сложности от места к месту и может либо предписывать определенные виды использования — например, в обязательном инклюзивном жилье в Нью-Йорке, требующем доступных по цене единицах во всех новых застройках, — либо запрещать их, как постановления об исключительном зонировании, которые когда-то навязывали сегрегацию.

Широкое распространение кодексов зонирования в США началось в начале 20 века, когда города быстро урбанизировались. Законы о зонировании были созданы для предотвращения проникновения таких неприятностей, как фабрики, в желаемые районы — ранняя форма «не на моем заднем дворе». Когда в 1904 году Лос-Анджелес принял первое постановление о муниципальном зонировании, он запретил «любой общественной прачечной или прачечной» входить в жилые районы. В 1908 году Лос-Анджелес разделил всю землю на жилые и промышленные районы, сделав его первым местом для «зоны» в масштабах города.

В 1916 году Нью-Йорк принял первый всеобъемлющий муниципальный кодекс зонирования после опасений по поводу того, что небоскребы блокируют свет и воздух, а также после бума в спекулятивной застройке. Тесные и перенаселенные районы города изображались социальными реформаторами как нездоровые и грязные — описание с явным расовым подтекстом, поскольку это также были районы, где жили иммигранты, — а менее густонаселенные районы, куда мог проникать свет и воздух, рассматривались как более здоровые и безопасные. «Сложнее содержать в чистоте и гигиене смешанный район, в котором есть магазины и жилые дома, чем в жилом районе», — сообщила городская Комиссия по строительству района в 1916 году.

В течение 1920-х годов для районов было обычным делом включать в себя различные типы жилья — отдельно стоящие дома на одну семью, дуплексы, апартаменты, бунгало-корты — и коммерческое использование, например, угловые магазины. Но по мере того, как зонирование набирало обороты, оно определяло основные виды использования кварталов, которые иногда также разделяли их население. Те немногие эксперты, которые заполнили коды зонирования в своих городах, были приглашены для консультации по кодам в других местах. С ними пришли и их сегрегационные взгляды, даже несмотря на то, что Верховный суд объявил расовое зонирование неконституционным в 1917 году.

Роберт Уиттен, соавтор постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года и президент Американского института городского планирования, считал, что «банкиры и ведущие бизнесмены должны жить в одной части города; кладовщики, клерки и техники в другом; и работающие люди в других странах, где они могли бы наслаждаться общением с соседями, более или менее себе подобными ». Он также работал над кодексом зонирования Атланты 1922 года, который помог проложить путь сегрегации, которая продолжает определять этот город.Харланд Бартоломью — планировщик, который разработал кодекс зонирования Сент-Луиса 1916 года с целью предотвращения перемещения в «более красивые жилые районы… цветных людей» — был нанят для консультации по более чем 500 кодексам зонирования и комплексным планам в течение его карьеры, включая для Питтсбурга, Нового Орлеана, Канзас-Сити, Сиэтла, Луисвилля и Вашингтона, округ Колумбия

На фоне растущего рабочего движения — в 1919 году более четырех миллионов рабочих участвовали в забастовках — промышленники также выступали за домовладение как способ сделать рабочих счастливыми и более зависимыми от своей работы.«Мужчина владеет своим домом, но в некотором смысле он владеет им, сдерживая его необдуманные порывы», — говорится в книге 1919 года Хорошие дома делают довольных рабочих . Примерно в то же время федеральное правительство начало продвигать индивидуальные дома на одну семью как способ борьбы с коммунизмом и продвижения капитализма в ответ на «красную панику». Президент Кулидж написал эссе 1922 года под названием «Нация домовладельцев», в котором отдельные дома на одну семью продвигались как патриотический идеал. Эта идеология продолжилась и при Гувере, который в 1927 году хвалил рост пригородных кварталов: «Огромное послевоенное расширение пригородных территорий за счет особняков, которое стало возможным благодаря развитию автомобилей, является одним из лучших достижений современности. период роста национального благосостояния.”

«Отдельная семья была поставлена ​​на пьедестал», — говорит Дженни Шуэц, эксперт Института Брукингса по городской экономике и жилищной политике. «Это было« В односемейных кварталах должны быть только отдельные дома на одну семью », и во многом это связано с сохранением ценности собственности этих домов. [Зонирование жилых домов на одну семью] было направлено на то, чтобы уберечь от вещей, которые считаются нежелательными, что может снизить стоимость собственности. Было также довольно вопиющее намерение исключить семьи с низким доходом, съемщиков жилья и небелые семьи.”

Зонирование теперь делает незаконным строительство чего-либо, кроме отдельно стоящего дома на одну семью на большинстве жилых земель во многих американских городах с наиболее конкурентоспособными рынками жилья и самым сильным ростом рабочих мест, согласно недавнему анализу New York Times . . На отдельные дома на одну семью приходится 75 процентов всей земли, предназначенной для проживания в Лос-Анджелесе; 94 процента в Сан-Хосе, Калифорния; 81 процент в Сиэтле; 77 процентов в Портленде, штат Орегон; и 70 процентов в Миннеаполисе.

В районах с высоким спросом на новое жилье, по мнению некоторых законодателей и экономистов, односемейное зонирование является явным ограничением предложения, что приводит к росту цен на жилье.

Что такое апзонирование и почему его предлагают законодатели?

В ответ на растущий кризис доступности жилья, политики во многих городах и штатах пытаются выяснить, как добавить больше жилья. Проблема в том, что здания занимают большую часть земли в городах. Зонирование открывает возможности этой земли для строительства большего количества жилья.Существует также климатический аргумент в пользу перестройки зон: строительство жилья ближе к транспорту и рабочим местам означает, что люди должны преодолевать меньшие расстояния, чтобы работать и делать покупки, что сокращает количество пройденных миль на автомобиле и потенциально позволяет им пользоваться общественным транспортом и ходить пешком вместо автомобилей.

Upzoning означает изменение кода зонирования, чтобы позволить более высокие и / или более плотные здания. (Это отличается от переназначения, которое, помимо возможности более крупного строительства, изменяет землепользование, как, например, изменение зонирования промышленных районов Вильямсбурга и Гринпойнт в Нью-Йорке на жилые.) Это увеличивает строительную способность земли, создавая возможность увеличения предложения.

Как объясняет Кристофер Герберт, управляющий директор Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, пока существует достаточный спрос на жилье, девелоперы будут строить. Цена земли, стоимость строительства дома и то, сколько рынок готов заплатить за дом, — все это факторы, принимаемые застройщиком. Если стоимость земли достаточно низкая, чтобы застройщик мог получать прибыль, застройщик будет строить.Увеличивая количество единиц, которые могут быть построены на каждом участке, зонирование снижает стоимость земли за единицу. Но есть нюанс.

«Есть надежда, что если мы увеличим зону на этой земле на сумму один миллион долларов, и теперь мы сможем разместить на ней две единицы, то стоимость земли составит 500 000 долларов [за единицу]», — говорит Герберт. «Но как только вы скажете мне, что я могу разместить там две единицы, это повлияет на цену земли, поскольку она станет более ценной».

В исследовании, опубликованном в январе 2019 года в журнале Urban Affairs Review , проанализировано влияние новой политики мелиорации, принятой Чикаго в 2013 и 2015 годах, которая позволила более плотное жилье возле остановок общественного транспорта.Исследование пришло к выводу, что за пятилетний период зонирование не увеличило предложение жилья, но увеличило стоимость земли.

Сторонники зонирования утверждают, что разрешение более плотной застройки будет способствовать увеличению предложения жилья, и по мере того, как на рынок поступает больше предложений, жилье станет более доступным за счет эффекта фильтрации, когда даже новое дорогое жилье может снизить арендную плату для жителей с низкими доходами за счет снижения конкурс на дома. Одна из проблем этого подхода заключается в том, что добавленная мощность не обязательно приводит к дополнительному строительству, потому что разработчики не всегда выбирают строительство.Кроме того, рынок жилья испытывает такое сильное давление в различных областях, что эффект фильтрации крайне непредсказуем.

Исторически апзонирование использовалось в каждом конкретном случае в городах. Когда Вашингтон, округ Колумбия, планировал расширение метро в 1960-х годах, например, Арлингтон, штат Вирджиния, решил повысить зону в пределах полумили от новых станций, в результате чего появилось семь многофункциональных пешеходных районов, которые сейчас пользуются большим спросом.

Недавнее законодательство, направленное на увеличение площади жилых районов для одной семьи в массовом порядке, сосредоточено на так называемом «недостающем среднем» жилье — термин, введенный в 2010 году архитектором из Беркли Дэниелом Паролеком — который включает дополнительные жилые единицы, дуплексы, четырехэтажные дома, таунхаусы и бунгало. суды.Эти типы жилья находятся где-то между домами на одну семью и многоквартирными домами средней этажности. При продуманном дизайне жилье с отсутствующей серединой увеличивает плотность без кардинального изменения характера района.

«Такого рода« плавное увеличение плотности », которое предлагается сейчас, мы на самом деле не видели так много», — говорит Шуэц.

За некоторыми недавними попытками увеличения плотности населения в ближайшие годы будет пристально следить, чтобы увидеть, какое влияние они оказывают на предложение и стоимость жилья.План Миннеаполиса до 2040 года, принятый городским советом в октябре 2019 года, разрешает дуплексы и триплексы во всех жилых кварталах и разрешает 5- и 10-этажные здания вдоль транзитных коридоров. Поскольку оценка реакции рынка на эти изменения непредсказуема, город не знает, к какому объему строительства эти изменения приведут, хотя и предсказывает, что в первую очередь будут развиваться районы рядом с университетами, общественным транспортом, парками, тропами и магазинами. «Общая политика здесь заключалась в обеспечении максимально возможной гибкости землепользования, — говорит Хизер Уортингтон, директор по долгосрочному планированию Миннеаполиса.

Закон о домах штата Орегон 2001 года, принятый в июле 2019 года, легализует дуплексы на всех зонированных землях для одной семьи в городах с населением более 10 000 человек. В городах с населением более 25 тысяч человек законопроект узаконивает триплексы, четырехквартирные дома, пристроенные таунхаусы и некоторые «коттеджные поселки» в районах, зонированных для проживания одной семьи. В октябре также произошли изменения в Калифорнии: губернатор Гэвин Ньюсом подписал несколько жилищных законопроектов, в том числе AB 68, который позволяет одному ADU и одному младшему ADU на участках, предназначенных для проживания на одну семью.Кембридж, штат Массачусетс, рассматривает возможность «перекрытия доступного жилья», что означает разрешение на повышение зон только в том случае, если новые квартиры будут доступны на 100 процентов.

Самый крупный из предложенных на сегодняшний день закон о мелиорации — это закон Калифорнии SB 50, который в конце января не набрал достаточного количества голосов, чтобы продвинуть эту меру. Также известный как Закон о большем количестве домов, он призвал города и муниципалитеты добавить больше жилья рядом с транспортными узлами. Предложенный сенатором штата Скоттом Винером законопроект предлагал местным органам власти возможность создавать свои собственные планы или использовать план зонирования по умолчанию от штата.Законопроект также включал требования о том, чтобы местные планы сочетали застройку жилья с низким доходом с застройкой по рыночным ценам — обязательное условие включения — и отменили бы минимальные парковочные места. Еще одно положение запрещало снос зданий, в которых за последние семь лет жили арендаторы. Поскольку это данные, которые трудно измерить количественно — и в настоящее время нет возможности измерить это положение, — по мнению экспертов Центра жилищных инноваций Тернер при Калифорнийском университете в Беркли, прогнозировать, каким могло быть общее воздействие SB 50, очень сложно.

«По сути, апзонирование делает легальным строительство того типа жилья, которое мы строили раньше», — говорит Брайан Хэнлон, сторонник расширенного строительства арендного жилья, а также президент и генеральный директор California YIMBY, организации, которая выступила одним из спонсоров SB 50. «Мы не говорим о строительстве небоскребов. Мы говорим о строительстве того типа проходных домов среднего класса, которые строила Калифорния до тех пор, пока мы не прекратили их строительство. И тогда кризис разразился. Эти старые районы, которые были действительно хороши, мы должны строить их больше.”

Однако не было никакой гарантии, что SB 50 приведет к зонированию, которое выглядит как более старые кварталы: местные земельные условия и существующий размер земельного участка будут определять, что можно построить.

В недавнем отчете Центра жилищных инноваций и Проекта городского перемещения Тернера, двух исследовательских групп Калифорнийского университета в Беркли, изучалось, как местные факторы могли повлиять на воздействие SB 50. В нем сделан вывод о том, что, поскольку строителям придется работать с небольшими участками и существующими зданиями, «манхэттенизация» территорий маловероятна.

В декабре 2019 года штат Вирджиния Ибрагим Самира представил HB 152, который позволит строить дуплексы на любой земле в штате, предназначенной для проживания одной семьи, без каких-либо специальных разрешительных требований. Большая часть нового жилья в Вирджинии — это застройка пригородов, что способствует увеличению продолжительности поездок, увеличению выбросов углерода и увеличению расходов на муниципальные службы, такие как полиция, пожарная охрана, водоснабжение и канализация, поскольку площадь обслуживания и стоимость значительно увеличиваются с разрастанием. Самира считает, что зонирование поможет муниципалитетам добавить жилье без увеличения затрат на инфраструктуру.Он также считает, что зонирование повысит стоимость собственности домовладельцев, поскольку они смогут построить вторую квартиру на земле для получения дохода от аренды. (Однако некоторые могут возразить, что расстояние от соседей — это то, за что люди будут платить больше, а добавленные квартиры могут отвлечь внимание от района в целом.) Законодательное собрание штата внесло законопроект 23 января, что означает, что он может быть обсужден в будущее ..

По словам делегата Самиры, нынешний способ строительства доступного жилья в его штате не работает.«Есть много очень дорогих решений нашего жилищного кризиса в Вирджинии, и кажется, что вложение денег в проблему — это решение», — говорит он Курбеду. «Люди выступают за выделение денег Целевому жилищному фонду на строительство доступного жилья, и это привело к очень скромным результатам в доступном жилье. То же самое и со стимулом для разработчиков откладывать доступные устройства ». (С момента своего создания в 2012 году Целевой фонд жилищного строительства Вирджинии внес деньги в 47 проектов, в результате которых было создано или сохранено 3000 доступных квартир.)

Вдохновленный законопроектом о повышении зонирования штата Орегон, сенатор штата Небраска Мэтт Хансен в январе 2020 года представил закон для своего штата под названием «Закон о пропавших без вести промежуточных жилищах».

«Независимо от того, проживаете ли вы в густонаселенном штате или нет, ограничительное зонирование для одной семьи будет обычным явлением», — говорит он Curbed. «[Этот законопроект] представляет собой творческое решение проблемы нехватки доступного жилья, направленное на устранение одной из основных причин нехватки жилья: исторического наследия нашей ориентации на дома на одну семью в середине прошлого века.”

А зонирование работает?

Поскольку зонирование земли под жилые дома для одной семьи является относительно новым явлением — а земельные рынки и правила различаются от города к городу — существует несколько исследований, которые анализируют последствия. Также очень мало данных от законодателей, выступающих за повышение зон, о том, сколько единиц жилья может или будет создано их законодательством, поскольку рынок жилья непредсказуем.

«Орегон и Миннеаполис станут нашими подопытными кроликами», — говорит Шуэц. «Теперь, когда у них есть это новое законодательство, как быстро рынок жилья начинает реагировать? Наблюдаем ли мы рост жилищного строительства в том виде, в каком мы хотели? Достаточно ли мы видим этого, чтобы удовлетворить спрос? Есть ли политическая реакция? Попробуют ли они вернуться к некоторым из этих изменений? »

По словам Шуэца, ценность апзонирования заключается в областях, где стоимость земли высока, где девелоперы уже хотят строить, и где дополнительные единицы будут приносить прибыль тому, кто владеет землей.Однако, когда на этих рынках было введено «плавное увеличение» зонирования, оно не привело к достаточному развитию, чтобы существенно повлиять на доступность жилья.

Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, строительство ADU относительно невелико с тех пор, как в 2017 году был принят его закон о повышении зональности: менее 100 единиц жилья в год было одобрено городом. «По-настоящему богатые домовладельцы не заинтересованы в создании ADU на своем заднем дворе», — говорит Шуэц Curbed. «Но они столкнулись и с другими проблемами, особенно с подвальными квартирами.Дело не в зонировании, а в строительном кодексе. Подвальная квартира должна иметь потолок не менее семи футов, чтобы считаться квартирой. Есть много подвалов, которые не соответствуют этому требованию, и очень дорого выкопать лишнюю ногу в своем подвале «.

В 1997 году Портленд, штат Орегон, изменил свои правила выдачи разрешений и зонирования, чтобы разрешить ADU. Ослабление правил привело лишь к небольшому распространению: в 2016 году город выдал только 600 разрешений для ADU, что, по словам Герберта, недостаточно для значимого изменения кривой предложения.

«Мы думаем об этом виде апзонирования, это не решение [для обеспечения доступности], а решение для добавления жилья к этой застроенной среде», — говорит он.

Герберт также скептически относится к влиянию зонирования на доступность, поскольку рынок жилья структурирован так, чтобы максимизировать прибыль.

«Многие города говорят: давайте откроем водопроводные краны, мы построим столько жилья, что дойдем до точки, когда у нас появятся вакансии», — говорит Герберт. «Но если девелоперы увидят рост вакансий, они прекратят строительство… Это природа нашей капиталистической системы ».

Между тем определение успеха в апзонировании субъективно. Во-первых, возникает вопрос, приведет ли преобразование зон к большему строительству. Затем возникает вопрос, поможет ли это новое строительство сделать жилье доступным.

Upzoning снижает стоимость единицы земли, поскольку стоимость земли распределяется между большим количеством единиц. Изменение кодекса зонирования, чтобы разрешить больше жилья, не обязательно означает, что новое жилье будет построено, если другие правила, такие как строительные нормы (например,грамм. неудачи и высота потолка) и процесс получения разрешений, делают строительство слишком дорогим для застройщиков. Кроме того, нехватка рабочей силы в строительстве еще больше увеличивает стоимость строительства. Это одна из причин, почему все новое жилье строится так дорого.

«В общем, разработчики стремятся к максимально возможной прибыли, это то, что они должны делать», — говорит Герберт. «Сейчас мы строим много элитного жилья. Поскольку процесс разработки ограничен, разработчики собираются строить на самой высокой точке рынка, которую они могут, потому что это немногие [проекты], которые проходят.”

«Потенциал получения большего количества жилья за счет мелиоративного зонирования сильно различается в зависимости от региона», — говорит Шуэц. Если район разделен на восемь этажей, но спрос будет только на четырехэтажное здание, например, девелоперы построят только четырехэтажное здание. «Я надеюсь, что правительства штата и местные органы власти думают о своих рынках и пытаются понять, где это уместная политика, а где есть что-то еще, что им следует делать».

Schuetz считает, что есть города с высоким спросом на жилье, такие как D.С. и Чикаго, где законы о землепользовании уже позволяют строить более плотное жилье, но поскольку этот процесс слишком дорог и занимает слишком много времени, застройщики этого не делают.

«Мы не уделяли так много внимания процессу регулирования, как запреты на многоквартирное жилье, и я думаю, что для того, чтобы быть эффективными [в увеличении предложения жилья], нам придется решать оба эти вопроса», — говорит она. , добавив, что существует пробел в исследованиях того, насколько нормативные акты препятствуют развитию.

Другая проблема, связанная с рынком жилья, заключается в том, что новое жилье по рыночной цене никогда не станет доступным для арендаторов с низким и чрезвычайно низким доходом, миллионы из которых зарабатывают 7500 долларов в год или меньше.«Эти стратегии затронут широкую середину рынка для домохозяйств с умеренным доходом, но они не сделают жилье доступным для самых бедных домохозяйств», — говорит Герберт. Чтобы восполнить этот пробел, потребуются субсидии, такие как ваучеры на жилье для съемщиков или налоговые льготы для застройщиков.

Некоторые прогрессивные жилищные группы выражают озабоченность по поводу воздействия зонирования на семьи с низкими и крайне низкими доходами. Moms 4 Housing — группа защиты доступного жилья против переселения, созданная бездомными женщинами, занявшими свободный дом, принадлежащий инвестору, в Западном Окленде — протестовала против SB 50 штата Калифорния, поскольку они считают, что закон приведет к увеличению количества элитного жилья по рыночным ценам. и джентрификации, и не будет делать достаточно, чтобы помочь таким людям, как они, с точки зрения создания доступного жилья.

Кэрролл Файф, директор Альянса калифорнийцев Окленда / Сан-Франциско за расширение прав и возможностей сообщества и представитель Moms 4 Housing, не согласен с акцентом SB 50 на жилье по рыночным ценам. Она считает, что новое жилье должно быть ориентировано на людей с минимальной заработной платой. «Нам нужно жилье для людей, которые зарабатывают менее 40 долларов в час», — говорит она Curbed.

Она выступает за внесение поправок в конституцию Калифорнии, чтобы объявить жилье правом человека, что затем вдохновит законодателей на творческий подход к тому, как этого добиться.«Мы все находимся на грани небезопасного жилья, если рынкам будет позволено продолжать движение в том же направлении, что и они», — говорит Файф. «Нам всем нужно жилье, так почему бы нам не защитить то, что должно быть правом человека для каждого, путем изменения закона для всех?»

Alliance for Community Transit, группа, которая выступает за справедливые сообщества, ориентированные на транзит, объявила, что будет выступать против SB 50, если он не будет включать поправки, касающиеся джентрификации, если только в него не будут внесены сильные и подлежащие исполнению положения для предотвращения прямого перемещения, поддержки планирования сообщества в уязвимых сообществах и включать строгие стандарты доступного жилья с высокими уровнями доступности, соизмеримыми с плотностью населения, предусмотренной законопроектом.

Даже самые стойкие сторонники апзонирования признают ограничения, но считают, что законодательство по-прежнему имеет важное значение для преодоления кризиса доступности.

«Одного апзонирования недостаточно, — говорит Брайан Хэнлон из калифорнийского YIMBY. «Это не решит [кризис доступности] для всех, и не в те сроки, которые помогут каждому … Нам нужен целый арсенал законодательства».

Защитное снаряжение, о котором говорит Хэнлон, — это «три составляющие»: строительство жилья с помощью законодательства, которое упрощает добавление жилья; сохранение доступного жилья, например законы о стабилизации арендной платы; и защита людей, которые уже имеют доступное жилье, например, законы о праве на адвоката для людей, которым грозит выселение, с которыми Нью-Йорк экспериментирует.

Зонирование — это не то же самое, что комплексное планирование, и Шуэц считает, что целевые и прямые подходы к решению проблемы нехватки жилья — например, привязка государственного финансирования к плану жилищного строительства — необходимы для стимулирования производства по сравнению с общими директивами, такими как зонирование всего штата или город.

«Я бы хотела, чтобы города и штаты не пытались исправить зонирование по частям с помощью« отмены запрета на многоквартирные дома, давайте разрешим ADU », — говорит она. «Я бы предпочел, чтобы они дали местным органам власти количественные цели в отношении того, сколько жилья они должны построить.Мы можем посмотреть на такие вещи, как темпы роста населения и рабочих мест, и понять, в каких местах действительно недостаточно жилья для удовлетворения спроса, дать им цель, а затем дать им немного финансовых кнута и пряника, чтобы они оставались. их подотчетны ».

Сторонники зонирования говорят, что увеличение плотности не повлияет на характер кварталов. Например, ADU могут принимать разные формы, от переоборудования гаража до отдельных коттеджей. Алисса Насснер

Кто поддерживает, а кто против?

Хотя большинство людей согласны с тем, что существует нехватка доступного жилья, существуют разногласия по поводу того, как лучше с этим справиться.

Пожилые домовладельцы с обеих сторон политического спектра выступают против строительства нового жилья и непропорционально представлены на собраниях населения, на которых обсуждается вопрос о зонировании. Прогрессивные жилищные группы часто выступают против преобразования зон, поскольку оно не устраняет системное неравенство, лежащее в основе кризиса доступного жилья, и опирается на экономическую теорию просачивания вниз.

В Миннеаполисе ряд различных заинтересованных групп собрались вместе, чтобы поддержать преобразование зон: экологические активисты, пожилые люди, профсоюзы и департамент городского планирования.

Тем не менее, Миннеаполисское отделение Общества Одюбона оспаривает планы по благоустройству города, утверждая, что город не провел надлежащую экологическую экспертизу.

В Орегоне некоторые города выразили озабоченность по поводу дополнительной нагрузки на их инфраструктуру. Аргументы против строительства нового жилья часто приводят в качестве причин, по которым такое законодательство не следует принимать, изменения в «характере соседства».

«Идея« сохранения характера района »достаточно расплывчата, чтобы охватить множество вещей, не будучи очень явной», — говорит Шуэц. «Они беспокоятся о том, чтобы изменить внешний вид района за счет более высоких зданий. Но для многих людей это также тот тип людей, которые живут по соседству. Если это белые, богатые и в основном нуклеарные семьи, есть места, которые хотели бы сохранить это. И им не нужно говорить, что мы хотим не пускать чернокожих, им просто нужно сказать: «Мы хотим сохранить характер соседства».’”

Защитники жилищного строительства, которые опасаются переселения и джентрификации — например, Oakland’s Moms 4 Housing — также обеспокоены тем, что изменения в характере микрорайона могут ускориться.

Кандидат в сенат штата Калифорния Джеки Филдер работает на платформе социальной справедливости. Жилье является важной частью ее повестки дня, и она подписала обязательство по обеспечению жилья, которое включает изменение положения жилья в качестве права человека, а не товара. Она раскритиковала SB 50 за то, что он опирается на экономическую теорию «просачивания вниз», фокусируется на жилье по рыночным ценам и не уделяет внимания созданию доступного жилья и защите уязвимых сообществ.

«Нам нужно строить для нужд, а не для получения прибыли», — недавно сказал Филдер. «И с пятой по величине экономикой в ​​мире, с 157 миллиардерами с общим состоянием более 700 миллиардов долларов, Калифорния имеет все ресурсы, которые нам нужны, чтобы делать больше».

В Нью-Йорке перестройки в Инвуде и Бушвике, где высок процент латиноамериканских жителей, были остановлены из-за опасений по поводу перемещения. Защитники и политики призывают к исследованию расовых последствий изменения зон.

«Никто не делает вид, что нам не нужно жилье», — говорит Сильвия Морс, градостроитель и соавтор книги Zoned Out! Расы, перемещение и планирование в Нью-Йорке . «Вопрос в том, какое жилье мы строим? И, особенно на таких горячих земельных рынках, как Нью-Йорк, если вы не регулируете и не берете на себя обязательств и инвестиций — особенно инвестиций в землю, которая находится в общественной собственности, — частный сектор будет только пытаться максимизировать прибыль и это это то, что он должен делать.”

Для Морса проблема нехватки жилья глубже, чем просто спрос и предложение, и простирается до системных проблем владения и контроля, которые связаны с расой и классом.

«Зонирование само по себе не сможет решить эти глубокие вопросы собственности, контроля, ресурсов, межпоколенческого богатства, всех тех вещей, которые связаны с местами, где живут люди», — говорит Морс. «Все, что говорит о зонировании, — это то, что здесь можно использовать, и вот насколько оно может быть большим — это все, что он говорит.И это слишком грубый инструмент [для решения проблемы доступности] без сочетания с государственными земельными обязательствами, без некоторых форм совместного управления, без системы восстановления, мы не сможем справиться с фактическим лежащим в основе жилищным кризисом ».

Для Шуэца джентрификация и перемещение показывают, почему необходимо комплексное планирование, а не только изменение зонирования.

«Если вы живете в районе, где ведется много нового строительства, а арендная плата в новом здании выше, чем в старом, трудно не взглянуть на это и сказать:« Район меняется и становится более богатым ». люди переезжают », — говорит Шютц.«Трудно то, что мы часто упускаем из виду более широкий региональный контекст. Таким образом, отдельные районы в жарких городских районах видят изрядное количество жилья. В большинстве этих регионов уже 30 лет не строят жилья для удовлетворения спроса. Что ж, вы закрываете строительство нового жилья в 80 процентах города, где вы не можете изменить то, что там есть. В 20 процентах города, где разрешено строительство и которые поглощают весь спрос, конечно, арендная плата там вырастет ».

Будущее перезонирования и жилищный кризис

В основе дебатов о повышении зонирования лежит, казалось бы, простой вопрос: можем ли мы предоставить более доступное жилье только за счет расширения строительства? Но на самом деле вопрос гораздо глубже: можем ли мы найти выход из кризиса, который является продуктом экономической системы, которая извлекает как можно больше у большинства людей, чтобы обогатить немногих?

«У вас должна быть крыша над головой», — говорит Кристофер Герберт из Гарварда.«Как сказал Мэтью Десмонд в своей книге« выселенных, »« Рента ест в первую очередь ». Пока у вас есть это первенство жилья с точки зрения иерархии расходов, это приведет к росту арендной платы».

Сегодняшний жилищный кризис является результатом десятилетий политических решений на местном, государственном и федеральном уровнях в отношении землепользования, транспорта, налогов и рабочей силы. Это больше, чем зонирование, но поскольку зонирование — один из немногих аспектов нашего образа жизни, находящихся под контролем местных властей, именно здесь действуют местные законодатели, которые находятся на переднем крае кризиса.

Upzoning бросает вызов символу американского домовладения — односемейному дому, который субсидируется государством более века и остается основным источником богатства для миллионов людей. Настоящая дискуссия вокруг перезонирования — это идеологический расчет на то, является ли жилье товаром или правом. Решения, которые не решают этот вопрос, не могут решить жилищный кризис.

«Мы должны разобрать [жилье]», — говорит Файф. «Мы должны исключить мотив прибыли из основных потребностей.Это самая большая битва. Нам нужно найти для инвесторов другие способы зарабатывать деньги, не полагаясь на вещи, необходимые людям для выживания. У нас не должно быть возможности превращать воздух, воду и жилье в товар. Зарабатывай на Джордансе, а не на жилье ».

Что только что произошло с зонированием на одну семью в Калифорнии?

Губернатор Гэвин Ньюсом подписал в четверг два законопроекта, призванных упростить строительство большего количества жилья в Калифорнии.

Первый, законопроект Сената № 9, позволяет строить более одной жилой единицы на земле, которая ранее была предназначена только для одной единицы.Второй, SB 10, обеспечивает более плотную застройку возле коридоров общественного транспорта, таких как автобусные и железнодорожные линии.

Вот объяснение концепций и новых законов.

Что такое односемейное зонирование?

Давайте разделим этот термин на две части, начиная с зонирования. Зонирование регулирует, как можно использовать землю или что где можно построить. Можно ли построить бизнес на заданном участке? Эта территория предназначена для коммерческого использования. Можно ли построить здесь дом или кондоминиум? Это жилое зонирование.В центре города у вас может быть смешанное зонирование — скажем, торговые предприятия на первом этаже и жилые дома в многоэтажном доме наверху.

Односемейное зонирование относится к жилой зоне, где на данном участке земли может быть построена только одна жилищная единица. Подумайте о главном пригороде Южной Калифорнии — доме без общих стен — другими словами, не о дуплексе, триплексе или многоквартирном комплексе. Если вы живете в доме с подъездом, гаражом, тремя спальнями, двумя ванными комнатами, а также передним, задним и боковым дворами, это почти наверняка дом на одну семью.

В городе Лос-Анджелес, например, зонирование для одной семьи известно как R1, что означает одну жилую единицу на участке. Другие обозначения зонирования включают R2 (две жилые единицы на участке плюс другое использование) и R3 (которое может включать в себя пансионаты и детские учреждения). Обозначений и вариаций еще много.

Почти две трети всех жилых домов в Калифорнии — это дома на одну семью. Согласно исследованию Калифорнийского университета в Беркли, до трех четвертей земель в штате, пригодных для застройки, в настоящее время предназначены только для жилья на одну семью.

Не менее важно, что односемейное жилье является важной частью мифов Южной Калифорнии.

«Жизнь пригорода привлекла так много американцев со всей страны, чтобы приехать в солнечную Калифорнию», — сказал член городского совета Лос-Анджелеса Кевин де Леон. «Особенно, когда в зимние месяцы играли в Rose Bowl. На Восточном побережье и Среднем Западе люди скажут: «Вау, апельсиновые деревья, лимонные деревья, передний двор, задний двор, бассейн, дом на одну семью.Давайте соберемся, давайте уедем из Мичигана, давайте уедем из Огайо и пойдем на западное побережье ».

Те, кто стоит за недавними изменениями в законодательстве штата, утверждают, что зонирование только для одной семьи — это пережиток прошлого, которого нет. дольше оправдано. Он зародился в городе Беркли столетие назад как практика сегрегации, направленная на предотвращение размещения танцевального зала, принадлежащего черным, рядом с жилым районом, где проживают только белые.

Сторонники прекращения зонирования только для одной семьи также утверждают, что в государстве с таким глубоким кризисом доступности открытие районов для дальнейшего развития позволит строить там менее дорогое жилье.По данным California Assn, в июле средняя цена продажи дома на одну семью в Калифорнии составляла 811 000 долларов. риэлторов.

Сторонники односемейного зонирования говорят, что их беспокоит, как увеличение плотности населения может изменить характер тихих кварталов и повлиять на стоимость их собственности. В штате, который сталкивается как с засухой, так и с напряжением в электросети, некоторые задаются вопросом, откуда взять дополнительные коммунальные ресурсы для строительства большего количества жилья. И некоторые опасаются, что на рынке будут преобладать девелоперы, стремящиеся заработать деньги, строя роскошное новое жилье как можно дешевле и сдавая его в аренду за большие деньги, ускоряя джентрификацию и вообще не решая основную проблему доступности жилья.

Для более глубокого погружения в зонирование для одной семьи, ознакомьтесь с подкастом штатного писателя Times Лиама Диллона «Gimme Shelter»: он и соведущий Мануэла Тобиас из CalMatters обсуждают историю зонирования только для одной семьи в Калифорнии, его плюсы и минусы. о недавнем эпизоде.

Какие новые законы? Какие проблемы они пытаются решить?

Из жилищных мер, которые Ньюсом подписал на этой неделе, только одна — SB 9 — окажет немедленное и прямое влияние на местное зонирование. Проще говоря, SB 9 даст многим домовладельцам в односемейных зонах право разделить свои участки на два и построить на них до трех дополнительных домов, по сути превратив единичный участок в участок из четырех квартир.

Это заметное отклонение от действующего законодательства, которое позволяет размещать до двух больших квартир — дома и пристройки — на односемейном участке.

Тем не менее,

SB 9 имеет множество исключений и ограничений, которые предназначены для сохранения арендуемого и малообеспеченного жилья, сдерживания спекулянтов, защиты от перемещения и сохранения контроля местных органов власти над стандартами проектирования, а также не позволяют местным властям принимать правила, подрывающие закон. . К ним относятся:

• Изменения в зонировании касаются только городских территорий или городских кластеров.Фермы, водно-болотные угодья, участки с высоким риском пожара или затопления, а также участки в исторических районах относятся к числу тех, которые специально освобождены.
• Квартиры, зарезервированные для жилья для малоимущих или сданные в аренду в течение предыдущих трех лет, не могут быть изменены или снесены. Дело в том, чтобы не сокращать предложение арендуемого и доступного жилья.
• Местные органы власти все еще могут устанавливать стандарты безопасности и регулировать внешний вид единиц и, в некоторой степени, их размещение на участке. Однако они не могут требовать более одного места для парковки вне улицы на единицу или любую парковку вне улицы, если единицы находятся в пределах полумили от общественного транспорта.
• Квартиры, построенные в соответствии с настоящим Законом, не могут быть сданы в краткосрочную аренду.
• Любой, кто подает заявку на разделение участка, должен взять на себя обязательство проживать в одной из квартир в течение как минимум трех лет.
• Разделенные участки должны иметь площадь не менее 1 200 квадратных футов каждый и примерно одинакового размера. Города должны были бы позволить единицам быть не менее 800 квадратных футов, и не могли бы запретить им примыкать или соединять.

SB 10 не требует внесения каких-либо изменений в местное землепользование.Вместо этого он позволяет местным органам власти гораздо быстрее изменять свои правила зонирования, чтобы разрешить жилищные застройки до 10 единиц, если они расположены в районах, хорошо обслуживаемых общественным транспортом, или в городских районах, которые уже в значительной степени зонированы для проживания.

Местные органы власти уже имеют право вносить такого рода изменения в свое зонирование, но поскольку этот процесс регулируется Законом о качестве окружающей среды Калифорнии, это дорого и требует многих лет. SB 10 позволяет вносить такие изменения без инициирования обзора CEQA, хотя проекты с несколькими энергоблоками, предложенные в новых зонах, по-прежнему будут подпадать под действие закона об окружающей среде.

Что это означает для района, состоящего в основном из домов на одну семью?

В краткосрочной перспективе не сильно. Хотя владельцы собственности будут иметь новые права в соответствии с SB 9, местные органы власти все еще должны утверждать планы и разрешения на строительство. Как может подтвердить любой, кто прошел через этот процесс, на то, чтобы пройти через это испытание, могут уйти месяцы.

Помимо этого, недавний анализ, проведенный Центром жилищного строительства Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, показывает, что только на небольшом проценте жилых участков будут отображаться дополнительные квартиры в результате счета просто потому, что дополнительное строительство не будет иметь финансового смысла в большинстве случаев. места.По данным центра, проекты будут реализованы всего на 5,4% от 7,5 млн участков штата на одну семью.

Тем не менее, небольшой процент из 7,5 миллионов участков может дать много дополнительных домов. По прогнозам центра, в ближайшие годы по всему штату будет построено 714 000 новых единиц жилья, причем в Лос-Анджелесе будет больше, чем в среднем. Решение собственников о разделении и строительстве дуплексов будет зависеть от ряда факторов, в том числе от местных бюрократических препятствий и затрат на строительство.

Более важным фактором может быть давление, которое Законодательный орган уже оказал на местные органы власти с целью строительства большего количества жилья. Согласно SB 35 от 2017 г., города и округа, правила землепользования которых не соответствуют требованиям оценки их региональных жилищных потребностей — утвержденного государством прогноза того, что потребуется для размещения растущего местного населения, — имеют меньше возможностей противостоять проектам строительства многоквартирных домов. которые приносят более доступное жилье в городские районы.

Мэтью Льюис, директор по связям с общественностью группы защиты жилищного строительства California YIMBY, сказал, что городам и округам может потребоваться пять лет, чтобы обновить свои планы землепользования в соответствии с оценками жилищных потребностей.SB 10 дает им «выпускной клапан» для повторного зонирования давления, давая им гораздо более быстрый способ создания зон, зонированных для зданий до 10 единиц, с ограничениями по высоте, установленными местным правительством. Это могло бы помочь им отразить гораздо более серьезные разработки, которые делает возможным SB 35.

Опять же, местные органы власти сами решат, использовать ли более плотные зоны, которые допускает SB 10, для «богатых транзитом» или городских «заполняющих» территорий. И даже если они действительно примут новые правила зонирования, каждая предлагаемая застройка должна будет пройти обычный процесс утверждения.

Авторы Times Лиам Диллон и Джессика Рой внесли свой вклад в этот отчет.

Их семьи купили землю через поколение после рабства. Братья Катушки провели восемь лет в тюрьме за отказ покинуть ее.

ProPublica — это некоммерческий отдел новостей, который расследует злоупотребления властью. Подпишитесь на информационный бюллетень ProPublica Big Story, чтобы получать новости, подобные этой, в свой почтовый ящик, как только они будут опубликованы.

Весной 2011 года о братьях Мелвин Дэвисе и Ликуртисе Рилсе говорили в округе Картерет на центральном побережье Северной Каролины. Некоторые люди говорили, что братья были праведными; другие думали, что сошли с ума. В марте того же года Мелвин и Ликуртис предстали перед судом и отказались покинуть землю, на которой они жили всю свою жизнь, часть которой без их ведома и согласия была продана застройщикам много лет назад.Братья были среди десятков членов семьи Рилсов, которые считали землю своей, но Мелвин и Ликуртис были в ней особо заинтересованы. Мелвин, которому было 64 года, с распущенными черными кудрями, зачесанными в хвост, содержал там клуб и жил в квартире над ним. Он сделал карьеру, занимаясь ловлей креветок в реке, которая граничит с сушей, и его самоощущение было привязано к воде. 53-летний Ликуртис много лет строил дом на берегу реки, всего в нескольких шагах от дома своей матери.

Их прадед купил землю сто лет назад, когда он был поколением, освобожденным от рабства.Этот участок — 65 гектаров болот, пролегающий вдоль Серебряной Доллар-роуд, от леса до песчаного берега реки, — подвергся ураганам. Некоторые называли это дном или концом света. Дед Мелвина и Ликуртиса Митчелл Рилз был дьяконом; он выращивал арбузы, свеклу и горох, а также выращивал кур и свиней. В церквях устраивали возрождения в палатках на набережной, а дети играли в реке — прекрасном месте для ловли краснохвостых креветок и крабов размером больше обуви. В последние годы существования законов о расовой сегрегации на этой земле находился единственный пляж в графстве, который принимал чернокожие семьи.«Это наш собственный маленький черный загородный клуб», — любила говорить сестра Мелвина и Ликуртиса Мейми. В 1970 году, когда умер Митчелл, у него было одно последнее желание. «Что бы вы ни делали, — сказал он своей семье в ночь своей смерти, — не позволяйте белому человеку владеть землей».

Обновления по электронной почте

Зарегистрируйтесь, чтобы получать расследование ProPublica на свой почтовый ящик.

Митчелл не доверял судам, поэтому завещания не оставил.Вместо этого он позволил земле стать собственностью наследников, формой собственности, при которой потомки наследуют долю, как владение акциями компании. Эта практика началась во время Реконструкции, когда многие афроамериканцы не имели доступа к правовой системе, и продолжалась в эпоху Джима Кроу, когда черные общины с подозрением относились к судам белых южан. Сегодня в Соединенных Штатах 76% афроамериканцев не имеют воли, что более чем в два раза превышает процент белых американцев.

Многие полагают, что отсутствие завещания сохраняет землю в семье.На самом деле это ставит под угрозу право собственности. Дэвид Дитрих, бывший сопредседатель Целевой группы по сохранению собственности Американской ассоциации юристов, назвал собственность наследников «самой страшной проблемой, о которой вы никогда не слышали». Министерство сельского хозяйства США признало его «основной причиной вынужденной потери земли чернокожими». По оценкам, собственность наследников составляет более трети земель, принадлежащих черным южанам, — 3,5 миллиона акров на сумму более 28 миллиардов долларов. Эти землевладельцы уязвимы для законов и лазеек, которые позволяют спекулянтам и застройщикам приобретать их собственность.Чернокожие семьи наблюдают, как их земля выставляется на аукционе на ступенях здания суда или принудительно выставляется на продажу против их воли.

Между 1910 и 1997 годами афроамериканцы потеряли около 90% своих сельскохозяйственных угодий. Эта проблема является одним из основных факторов разрыва в расовом богатстве Америки; средний уровень благосостояния черных семей составляет примерно десятую часть благосостояния белых семей. Теперь, когда вопрос о возмещении ущерба стал предметом общенациональных дебатов, проблема потери черных земель вновь привлекает внимание. Группа экономистов и статистиков недавно подсчитала, что с 1910 года черные семьи лишились сотен миллиардов долларов из-за потери земли.Натан Розенберг, юрист и исследователь в группе, сказал мне: «Если вы хотите понять богатство и неравенство в этой стране, вы должны понять потерю черных земель».

Набережная, граничащая с урочищем площадью 65 акров.

К моменту слушания дела Мелвина и Ликуртиса в 2011 году они потратили десятилетия на борьбу за сохранение береговой линии на Silver Dollar Road. Их предупредили, что они попадут в тюрьму, если они не выполнят постановление суда о том, чтобы держаться подальше от земли, и они чувствовали себя преданными законами, которые позволили отобрать ее у них.Они крестились в той воде. «Ты собираешься пойти туда и вот так забрать у меня мои мечты?» — спросил Ликуртис на стенде. «Как насчет тебя?»

В тот день они собирались оспорить свое дело в суде. Вместо этого судья приказал отправить их в тюрьму за гражданское неуважение. Услышав решение, Мелвин передал своей 83-летней матери Гертруду раскладушку и золотые часы. Как старший сын, он обещал родственникам, что возьмет на себя ответственность за семью. «Я могу это принять», — сказал он.Ликуртис посмотрел в пол и покачал головой. Он думал, что к полудню будет дома; он даже оставил свой дом незапертым. У судебного пристава, никогда никого не привлекавшего к рассмотрению в суде по гражданским делам, был только один комплект наручников. Она надела наручники на запястья каждого брата и вывела их через заднюю дверь. Братьям не было предъявлено обвинение в совершении преступления, и их не привлекали к суду присяжных. Тем не менее, они настолько твердо верили в свое право на собственность, что провели следующие восемь лет, борясь с этим делом из тюрьмы, став двумя заключенными, отсидевшими дольше всех за гражданское неуважение в США.История С.

---

Земля была идеологическим приоритетом для черных семей после Гражданской войны, когда почти 4 миллиона человек были освобождены из рабства. 12 января 1865 года, незадолго до освобождения, генерал армии Союза Уильям Текумсе Шерман встретился с 20 черными министрами в Саванне, штат Джорджия, и спросил их, что им нужно. «Лучше всего мы можем позаботиться о себе, имея землю», — сказал Шерману их представитель, преподобный Гаррисон Фрейзер. По его словам, свобода «помещает нас туда, где мы можем пожинать плоды собственного труда.Шерман издал специальный полевой приказ, в котором провозгласил, что 400 000 акров земли, ранее принадлежавшие конфедератам, должны быть переданы афроамериканцам — то, что стало известно как обещание «40 акров и мула». В следующем году Конгресс принял Закон о южных усадьбах, открыв дополнительные 46 миллионов акров государственной земли для сторонников Союза и освобожденных людей.

Обещания так и не сбылись. В 1876 году, ближе к концу Реконструкции, только около 5% черных семей Глубинного Юга владели землей.Но вскоре образовалась новая группа черных помещиков. Многие из них имели опыт работы на полях и начали покупать фермы, часто в местах с засушливой или заболоченной почвой, особенно на побережье. К 1920 году афроамериканцы, составлявшие 10% населения, составляли 14% владельцев ферм Юга.

Пловцы на пляже на Silver Dollar Road.

Реакция сторонников превосходства белой расы распространилась по Югу.В конце XIX века члены движения, называвшего себя белоголовыми, возглавляемые бедными белыми фермерами, по ночам обращались к чернокожим землевладельцам, избивая их или угрожая убийством, если они не покинут свои дома. В графстве Линкольн, штат Миссисипи, Уайткэпс убил человека по имени Генри Лист, и более 50 афроамериканцев покинули город за один день. За два месяца 1912 года жестокие белые банды в графстве Форсайт, штат Джорджия, изгнали почти все черное население — более тысячи человек.Рэй Винбуш, директор Института городских исследований при Государственном университете Моргана, сказал мне: «Существует мнение, что большинство чернокожих подверглось линчеванию за то, что они сделали что-то плохое с молодой женщиной. Это не правда. Большинство чернокожих мужчин линчевали между 1890 и 1920 годами, потому что белые хотели получить свою землю ».

Ко второй половине 20-го века появилась новая форма лишения собственности, официально санкционированная судом и направленная на владельцев собственности наследников без четких прав собственности.Эти землевладельцы разоблачаются по-разному. Они не имеют права на получение определенных ссуд Министерства сельского хозяйства на покупку скота или покрытие расходов на посадку. Индивидуальные наследники не могут использовать свою землю в качестве залога перед банками и другими учреждениями, и поэтому им отказывают в частном финансировании и федеральных ссудах на ремонт жилья. Как правило, они не имеют права на помощь при стихийных бедствиях. В 2005 году ураган «Катрина» обнажил масштабы проблемы в Новом Орлеане, где 25 000 семей, подавших заявки на получение субсидии на восстановление, имели собственность наследников.Один поверенный по недвижимости из Луизианы подсчитал, что до 165 миллионов долларов средств на восстановление так и не было востребовано из-за проблем с титулом.

Наследники редко осознают незначительный характер своей собственности. Даже если это так, получение правового титула часто является недоступным и сложным процессом, требующим отслеживания каждого живого наследника, а юристов, специализирующихся в этой области, мало. Некоммерческие организации часто берут на себя слабину. Центр сохранения собственности наследников в Южной Каролине за последнее десятилетие утвердил более 200 титулов, почти все из которых принадлежат афроамериканским семьям, защищая землю стоимостью почти 14 миллионов долларов.Джош Уолден, главный операционный директор центра, сказал мне, что он нанес на карту 100 тысяч акров собственности наследников в Южной Каролине. Он сказал, что инвесторы, надеющиеся построить поля для гольфа или отели, могут выбрать эти участки. «Мы должны были действительно помнить, что мы никому не делились этими картами, потому что в противном случае они были бы каталогом покупок», — сказал он мне. «И это не значит, что он высыхает. Каждый день создается новая собственность наследников ».

Посредством интервью и записей в суде я проанализировал более трех десятков случаев, произошедших в последние годы, когда владельцы наследников теряли землю — землю, которая для многих из них была не только их единственным достоянием, но и важной частью их наследия и их чувство дома.Проблема особенно остро стоит в графстве Картерет. Бофорт, административный центр графства, когда-то был местом расположения крупного лагеря беженцев для освобожденных людей. Темнокожие семьи в конце концов построили дома недалеко от того места, где стояли палатки. Но в 1970-х годах город стал туристическим центром с высококлассными ресторанами, бутиками и причалом для яхт. Стоимость недвижимости резко возросла, и графство наводнили спекулянты из других городов. Дэвид Сесельски, историк побережья Северной Каролины, сказал мне: «Нельзя разговаривать с афроамериканской семьей, которая владела землей в тех графствах, и , а не найдут историю, в которой они чувствуют, что земля была отнята у них против их будет, с помощью юридических уловок.”

---

Двор Гертруды, возле трейлеров родственников.

Бофорт — это необычный городок, застроенный прибрежными коттеджами и домами в колониальном стиле. Когда я приехал прошлой осенью, я проехал 20 миль до Silver Dollar Road, где семья Мелвина и Ликуртиса живет в десятках трейлеров и обшитых деревянными панелями домов, разбросанных под соснами и эвкалиптами.

Мать Мелвина и Ликуртиса, Гертруда, встретила меня в своем доме и повела в свою гостиную, где вдоль одной стены стояли фарфоровые ангелы.Гертруда жесткая и тихая, ее высокий голос приглушен табаком, который она запихивает себе в щеку. Люди называют ее миссис Большое Дерьмо. «Это потому, что я не обращала на них никакого внимания», — сказала она мне. Последняя из детей Митчелла Рилса, оставшаяся в собственности, она — семейный матриарх. Внуки, племянницы и племянники заходят в ее дом, чтобы забрать почту или вынести ее мусор. В тот день, когда я был там, к обеду поток посетителей превратился в толпу. Гертруда пошла на кухню, покрыла рыбное филе кукурузной мукой и поджарила для всех.

Ее дочь Мэми рассказала мне, что Мелвин и Ликуртис в детстве упивались землей, играя среди чернильных угрей и раковин. По вечерам братья сидели на крыльце со своими кузенами, сжигая тряпку, чтобы отогнать комаров. По выходным пастор шагал по грязной улице в белом одеянии, а его прихожане пели «Уэйд в воде». Ликуртис был застенчивым и скромным ребенком, любившим работать на кукурузных полях. Мелвин был его противоположностью. «Когда появлялся школьный автобус, когда он приходил домой, толпа шла с ним и оставалась на всю ночь», — сказала Гертруда.Когда Мелвину было 9 лет, он построил лодку из сосновых досок и начал тащить ее по берегу. Сосед предложил научить его ловить креветки, и летом Мелвин сбросил сети с траулера. Он бросил школу в 10 классе; его улов приносил около тысячи долларов в неделю. Он пристрастился к элегантным автомобилям, крупным украшениям и женщинам и начал покупать своих братьев и сестер Чака Тейлорса и Timberlands.

Гертруда была управляющей имением. Она бросила школу в восьмом классе и не привыкла ориентироваться в судебной системе, но после смерти Митчелла добилась решения суда, в котором говорилось, что земля принадлежит его наследникам.В приговоре говорилось: «Выжившие одиннадцать (11) детей или потомков детей Митчелла Рилса являются собственниками земель без каких-либо других претензий кого-либо из них».

Гертруда в гостиной с видом на берег.

В 1978 году дядя Гертруды Шедрик Рилз попытался выкроить для себя самый ценный участок земли на реке. Он использовал правовую доктрину, называемую неблагоприятным владением, которая требовала от него доказать, что он постоянно и публично занимал набережную в течение многих лет против воли владельцев.Шедрик, который был у Шейда и работал продавцом шин в Нью-Джерси, 27 лет не жил на Сильвер Доллар Роуд. Но он утверждал, что его заменили «арендаторы» — он построил дом на набережной в 1950 году, и с тех пор родственники снимали его или управляли им как клубом. Некоторые полагали, что это земля Шейда. Он также представил документ, который его отец, Элайджа, дал ему в 1950 году, хотя в то время землей владел Митчелл, еще один из сыновей Илии.

Шейд привел свои аргументы в пользу малоизвестного закона, называемого Законом Торренса.При Торренсе Шейду не нужно было подчиняться формальным правилам суда. Вместо этого он мог просто доказать неправомерное владение адвокатом, которого назначил суд и которому он заплатил. Закон Торренса давно имеет плохую репутацию, особенно в Картере. «Это законный способ украсть землю», — сказал мне Теодор Барнс, земельный брокер. Закон был призван помочь прояснить путаницу в названиях, но в 1932 году профессор права в Университете Северной Каролины обнаружил, что его поддержал крупный бизнес.Один юрист сказал, что люди видели в этом схему, «по которой богатые люди могут захватить земли бедных». Даже адвокат Шейда, Нельсон Тейлор, признал, что им злоупотребляли; он сказал мне, что его дед потерял 50 акров земли из-за Торренса. «Впервые он что-то узнал об этом, когда кто-то сказал ему, что он больше не владеет им», — сказал Тейлор. «Это происходило чаще, чем должно было».

Дети и внуки Митчелла были озадачены тем, что маневр Шейда был законным — у них был документ Митчелла и постановление суда, в котором говорилось, что земля принадлежит им.И все они выросли на этой набережной. «Как они могут забрать эту землю у нас, а мы на ней?» — сказал Мелвин. «Мы были там все наши дни». Брат Гертруды Кальвин, который занимался юридическими вопросами для семьи, нанял Клода Уитли III, сына одного из самых влиятельных адвокатов в городе, чтобы он представлял братьев и сестер на слушании по делу Торренса. Гертруда, Мелвин и его двоюродный брат Ральфеле Рилс, единственные оставшиеся в живых наследники, которые присутствовали на слушании, заявили, что они оставили уверенные в том, что набережная не перешла к Шейду.«В конце концов, никто в семье не подумал, что это его земля и мы собираемся уйти от нее навсегда», — сказал мне Ральфеле.

Обеспокоены защитой собственности наследников?

Мы составили список способов защиты семьи и описали законодательные реформы, предложенные экспертами.

Уитли рассказал мне другую историю.В его памяти слушание Торренса было хаотичным, но наследники согласились отдать Шейду, который с тех пор умер, набережную. Когда я настаивал на Уитли, он признал, что не всем наследникам понравился результат, но сказал, что Кальвин согласился. «Я был бы расстроен, если бы Кальвин не уведомил их, потому что я обычно не участвую в этих вещах, если у меня нет ответственного представителя семьи», — сказал он мне. Он сказал, что у него никогда не было письменного соглашения с Кельвином — просто разговор. (Кальвин умер вскоре после слушания.) Адвокат, расследующий дело Шейда, предоставил ему право собственности на набережную, и Уитли подписал решение. Семья Рилсов, хотя и не знала об этом, потеряла права на землю на берегу.

Ликуртис установил трейлер у реки за пару лет до этого, в 1977 году. Он работал каменщиком и часто по вечерам принимал соседей для Budweiser и фасоли. Мелвин стал центром местной экономики на берегу. Он научил мужчин обрабатывать воду и заплатил женщинам, чтобы те приготовили его улов, надавливая на мягкую щель над глазами креветок и выскакивая из их голов.У него был сын Маленький Мелвин, а летом на пляж приезжали его племянники и двоюродные братья и сестры. Однажды утром он вытащил восемь из них на воду, а затем объявил, что совершил ошибку: на лодку допустили только четверых. Он выбрасывал их за борт одного за другим. «Мы думаем: мы утонем», — сказал мне один двоюродный брат. «И он прыгает с нами с лодки и учит нас плавать».

В 1982 году Мелвин и Гертруда получили уведомление о вторжении от Шейда. Они отнесли его к адвокату, который сообщил им, что теперь Шейд на законных основаниях владеет чуть более 13 акрами участка площадью 65 акров.Семья была ошеломлена и с подозрением отнеслась к обоснованности заявления. Многие из арендаторов, перечисленных в доказательство постоянного владения Шейдом, были расплывчатыми или неузнаваемыми, как, например, «мальчик Митчелла Рилса» или «Джулиан Леонард», о которых Гертруда никогда не слышала. (У нее были сестра по имени Джулия и брат по имени Леонард, но ни один из них не помнил, что жил на набережной.) Юрист, предоставивший землю Шейду, также никогда не сообщал о первоначальном решении суда, что Гертруда выиграла, как он должен был это сделать. .

Право собственности на

Shade было бы практически невозможно отменить.Срок подачи апелляции на решение Торренса в Северной Каролине составляет один год, а семья пропустила его на два года. Вскоре после этого Shade продал землю застройщикам.

Клуб Мелвина, «Остров фантазий», по-прежнему стоит на участке площадью 13 акров, который потеряли Барабаны.

---

Рилсы знали, что если на набережной будут построены кондоминиумы или пристань для яхт, то оставшиеся 50 акров Silver Dollar Road можно будет обложить налогом не как маленькие дома на болотистых полях, а как элитный курорт.Если они не уплатят более высокие налоги, округ сможет продать их собственность с аукциона. «Это разрушит нашу семью», — сказал мне Мелвин. «Уходи отсюда, свободы у тебя больше нет».

Этот вид продажи налогов имеет давнюю историю отчуждения наследников собственниками. В 1992 году NAACP обвинил местных чиновников в преднамеренном завышении налогов для вытеснения чернокожих семей на Дауфуски, морском острове в Южной Каролине, который стал одним из самых популярных рынков недвижимости на Атлантическом побережье.Налоги на недвижимость выросли на 700% за одно десятилетие. «Ясно, что округ придерживается модели поведения, которая непропорционально вытесняет или изгоняет афроамериканцев из Дауфуски, тем самым разделяя остров и округ в целом», — написала NAACP властям округа. Рядом с Хилтон-Хедом, который всего два десятилетия назад принадлежал наследникам несколько тысяч акров, теперь, по одной оценке, осталось всего 200 таких акров. Инвесторы прилетают в графство каждый октябрь, чтобы сделать ставку на недвижимость, не подлежащую уплате налогов, в местном спортзале.

В престижном городке Саммервилл, Южная Каролина, я встретил Венди Рид, которая в 2012 году опоздала с уплатой налогов в размере 83,81 доллара за участок, на котором она жила почти четыре десятилетия. Бывший государственный политик по имени Томас Лаймхаус, которому принадлежал соседний роскошный отель, купил недвижимость Рида на налоговой распродаже за 2000 долларов, что составляет примерно восьмую ее стоимости. У Рид был год, чтобы выкупить свою собственность, но, когда она попыталась выплатить свой долг, чиновники сказали ей, что она не может вернуть землю, потому что официально не числилась наследницей ее бабушки; ей придется пройти через суд по наследственным делам.Здесь она столкнулась с другим препятствием: у наследников в Южной Каролине есть 10 лет, чтобы завещать имение после смерти владельца, а бабушка Рида умерла 30 лет назад. По оценкам налоговых служащих округа, каждый год они отправляют около четверти людей, которые пытаются выкупить просроченную собственность, в суд по наследственным делам, потому что они не указаны в документе или не названы судом в качестве наследников. Лаймхаус сказал мне: «Не завещать имущество и не платить налоги не должно быть причиной для особого разрешения.Когда ты отпускаешь дела, ты не можешь винить округ ». Рид ведет дело в суде с 2014 года. «Я все еще не ухожу», — сказала она мне. «Тебе придется упаковать мои вещи и отвезти меня».

---

В течение многих лет конфликт на Сильвер Доллар-роуд неактивен, и Мелвин продолжал расширять свой бизнес. Каждую неделю Гертруда упаковывала двухфунтовые мешки креветок для продажи на фермерском рынке вместе с петуниями и гардениями со своего двора. Мелвин также реконструировал ночной клуб «Остров фантазий» на берегу.По его словам, он украсил его дискотечными огнями и покрасил в белый цвет, чтобы «на воде он сиял, как золото».

Большая часть собственности осталась в семье, включая землю, на которой стоял дом Гертруды. Но Ликуртис строил дом вместо своего трейлера на оспариваемой набережной. «Это было самое красивое место», — сказал он мне. «Я ходил к воде, смотрел на свой двор и смотрел, как там красиво». Он собрал подписи других наследников, чтобы доказать, что у него есть разрешение, и зарегистрировал документ.

Пальма и цветные огни на острове фантазий.

Когда на берег подходили агенты по недвижимости или спекулянты, Мелвин пытался их отпугнуть. Один застройщик сказал мне, что однажды, когда он показал недвижимость потенциальным покупателям, «Мелвин держал багажник на крыше позади своего пикапа, выскочил и выхватил пистолет». Это был не единственный раз, когда Мелвин вынул винтовку.«Вы показываете людям, что должны защищать себя», — сказал он мне. «Любой дурак, который не стал бы этого делать, был бы сумасшедшим». Его инстинкт всегда заключался в том, чтобы противостоять кризису лицом к лицу. Когда разносились ураганы и большинство людей искали возвышенность, он выходил на свой траулер и направил его в шторм.

Семья Рилсов начала верить, что против них был заговор. Они смотрели, как водные мотоциклы медленно проползают по реке, а блестящие внедорожники едут по Серебряной Доллар-роуд; они подозревали, что люди разыскивают собственность.Мелвин сказал, что ему звонили загадочные люди с угрозами. «Я думал, что люди хотят меня схватить», — сказал он. Гертруда вспоминает, как однажды на фермерском рынке белый покупатель усмехнулся, что только она стоит на пути развития.

В 1986 году Билли Дин Браун, партнер инвестиционной компании в сфере недвижимости Adams Creek Associates, купил незаметный участок на набережной Шейда, чтобы разделить и продать. Брауна привлекла сила титула Торренса, который, как он знал, неопровержим.Когда он обнаружил, что Мелвин и Ликуртис живут на этом участке, он не встревожился. Браун был известен среди коллег как Маленький Цезарь — маленький человек, который справлялся с любой работой, которую начинал. В начале 2000-х он нанял юриста: Клода Уитли III. Человеку, которому когда-то было поручено защищать землю семьи Рилсов, теперь платили за выселение с нее. Мелвин и Ликуртис рассматривали участие Уитли как явный конфликт интересов. Их адвокаты пытались дисквалифицировать Уитли, утверждая, что он нарушил конфиденциальность и перешел на другую сторону, но судья отклонил ходатайства.

Клод Уитли III в своем офисе.

Ранее в этом году я встретил Уитли в его офисе, в нескольких кварталах от здания окружного суда. Высокий и импозантный, с румяным лицом и голубовато-голубым взглядом. Мы сидели под головой чучела бородавочника, и он жевал табак, пока мы говорили. Он сказал мне, что у него нет конфиденциальной информации о Рилсах и что он никогда не представлял Мелвина и Ликуртиса; он представлял их мать, ее братьев и сестер.«У Мелвина не останется ни одного квадратного дюйма, пока его мать не умрет, — сказал он.

В 2004 году Уитли получил постановление суда, запрещающее братьям посещать прибрежную территорию. Семья Рилсов начала серию апелляций и документов с просьбой об отмене постановления, но судья за судьей постановляли, что семья слишком долго ждала, чтобы оспорить решение Торренса.

Ликуртис не стал рассказывать об этом деле и старался скрыть свой стресс. Но, как сказала мне Мейми, «вы могли видеть, что он носит это.Иногда рано утром она мельком видела, как он шагает по дороге. Когда он впервые понял, что ему грозит тюремное заключение за то, что он останется в своем доме, он попытался удалить опоры под ним, думая, что может нанять кого-нибудь, чтобы вырвать фундамент из грязи и перенести его в другое место. Гертруда не позволила ему довести дело до конца. «Ты никуда не пойдешь из дома», — сказала она ему. «Это твое.»

В 4 часа утра весенним днем ​​2007 года Мелвин спал в своей квартире над клубом, когда услышал грохот, похожий на грохот грома.Он подошел к берегу и обнаружил, что его траулер по имени Нэнси Дж. Тонет. Желтые пластиковые перчатки, консервированная фасоль и деревянные ящики для крабов плавали в воде. В корпусе была большая дыра, и Мелвин понял, что стрела была взрывом. Он подал отчет в офис шерифа, но он так и не подтвердил, было ли использовано взрывное устройство или это был несчастный случай, и никаких обвинений предъявлено не было. Мелвин начал просыпаться ночью, вытаскивал свой фонарик и сканировал поля на предмет незваных гостей.

К моменту слушания дела братьями в 2011 году Мелвин настолько похудел, что Ликуртис пошутил, что он может хранить воду в пещерах у своих ключиц. Семья пришла к выводу, что спор никуда не денется. Если бы братьям пришлось сесть в тюрьму, они бы так и поступили. Даже после того, как судья на слушании признал их виновными в гражданском неуважении к суду, Мелвин сказал: «Я не отступлю». Позже в тот же день Ликуртис позвонил домой. «Все будет хорошо», — сказал он Гертруде. «Мы скоро будем дома».

---

Один из самых пагубных правовых механизмов, используемых для лишения права собственности наследников, называется делом о разделе.На протяжении поколений наследники обычно расходятся и теряют связь с землей. Спекулянты могут выкупить долю одного наследника, и только один наследник или спекулянт, независимо от того, сколько минут его доля, может принудить продажу всего участка через суд. Эндрю Карл, доцент истории и афроамериканских исследований в Университете Вирджинии, сказал мне, что даже небольшие финансовые стимулы могут привести к тому, что родственники будут настроены друг против друга, и разработчики используют эти разногласия.«Вам необходимо иметь некоторое добровольное участие от черных семей, движимых желанием получить прибыль от своих земельных владений», — сказал Карл. «Но все сводится к жадности и злоупотреблению властью, а также к тому, как история расового неравенства американцев может быть использована в интересах разработчиков». По мере того, как семья Рилсов росла со временем, угроза продажи раздела росла; если один наследник решит продать, все имущество, скорее всего, будет выставлено на аукционе по цене, которую никто из них не сможет заплатить.

Когда суды первоначально получили право распоряжаться о продаже раздела, примерно во время гражданской войны, Верховный суд штата Висконсин назвал это «чрезвычайной и опасной властью», которую следует использовать с осторожностью.В последние несколько десятилетий многие суды выступали за такую ​​продажу, утверждая, что стоимость собственности в целом превышает ее стоимость по частям. Но продажи часто бывают быстрыми, плохо рекламируются и, как правило, по ценам ниже рыночных.

На побережье Северной Каролины я встретил Билли Фримена, который вырос, работая на стоянке пляжного танцевального зала своего дяди в Монте-Карло у моря. Его семья, которой когда-то принадлежали тысячи акров земли, владела крупнейшим черным пляжем в штате с барами и крабовыми барами, парком развлечений и трехэтажным отелем.Но на протяжении десятилетий девелоперы приобрели доли у других наследников, и в 2008 году одна фирма подала в суд ходатайство о продаже всей собственности. Фриман годами пытался бороться с разделом. «Я не хотел терять землю, но мне казалось, что все продали», — сказал он мне. В 2016 году пляж площадью 170 акров был продан девелоперской фирме за 1,4 миллиона долларов. На соседних пляжах на эту сумму можно было купить крошечную долю такого большого участка. Фриман получил всего 30 тысяч долларов.

Билли Фримен на пирсе, который остается во владении его семьи.

Утраченное имущество — это не просто деньги; это тоже личность. В одном случае, который я изучал, горнодобывающая компания PCS Phosphate принудила продать участок площадью 40 акров, на котором находилось семейное кладбище, вопреки воле нескольких наследников, чьи предки были порабощены этой собственностью. (Представитель компании сказал мне, что это «законопослушный корпоративный гражданин».)

Некоторые спекулянты используют сомнительную тактику для приобретения собственности. Когда дядя Джессики Виггинс позвонил ей и сказал, что мужчина пытается купить его долю в земле их семьи, она ему не поверила; у него было слабоумие.Затем, в 2015 году, она узнала, что компания Aldonia Farms выкупила доли четырех наследников, включая ее дядю, и подала иск о разделе. «Меня поразило то, что мы ничего не знали об этом человеке, — сказал мне Виггинс, о человеке, который управлял Алдонией. (Джонатан С. Филлипс, который сейчас управляет Aldonia Farms, сказал мне, что его не было на момент покупки, и что он уверен, что никто бы не воспользовался слабоумием дяди). Виггинс был опустошен; 18 акров леса и сельскохозяйственных угодий, на которых находился дом ее прабабушки, были местом, где она чувствовала себя в безопасности в детстве.Остальным наследникам по-прежнему принадлежал 61% собственности, но они мало что могли сделать, чтобы предотвратить продажу. Когда я посетил эту землю с Виггинс, дом ее прабабушки был расчищен, а Aldonia Farms возвела ворота. Филлипс сказал мне: «Нашим намерением было не отпугнуть их, а быть хорошими хранителями собственности и не допускать, чтобы она была захламлена и вандализирована».

Прошлой осенью Виггинс и ее родственники собрались на аукционе на ступеньках здания суда в городе Виндзор.Позади них стояла бронзовая статуя солдата Конфедерации. Двоюродная сестра Виггинса Данита Пью подошла к адвокату Aldonia Farms и вытащила ее документ из конверта. «Вы говорите мне, что они собираются продать его с аукциона после того, как показали вам документ?» она сказала. «Я собираюсь выйти и сказать это. Белый человек забирает землю у черных ».

Ежегодно в Северной Каролине регистрируются сотни исков о разделах. Графство Картерет с населением 70 000 человек имеет один из самых высоких показателей на душу населения в штате.Я прочитал все дела о разделе Картерета, касающиеся имущества наследников за последнее десятилетие, и обнаружил, что 42% дел касались чернокожих семей, несмотря на то, что только 6% населения Картерета — чернокожие. Наследники не только регулярно теряют свою землю; они также обязаны оплатить судебные издержки тех, кто возбуждает дела о разделении. В 2008 году Дженис Дайер, научный сотрудник Обернского университета, опубликовала исследование этих действий в округе Мейкон, штат Алабама. Она сказала мне, что отсутствие надежного владения лишает чернокожие семьи доступа к богатству, находящемуся в их собственности.«Юго-Восток обладает удивительными природными ресурсами: лесом, землей, отличной рыбалкой», — сказала она. «Если бы кто-то мог щелкнуть пальцами и прояснить все эти названия, насколько богаче был бы регион?»

Особняки на земле, когда-то принадлежавшие семье Фримена.

Томас В. Митчелл, профессор права собственности на юридическом факультете Техасского университета A&M, разработал законопроект, направленный на реформирование этой системы, который к настоящему времени принят в 14 штатах.Он сказал мне, что владельцы собственности наследников, особенно афроамериканцы, как правило, «богаты землей и бедны наличными деньгами», что затрудняет сохранение земли на продажу. «У них нет ресурсов, чтобы делать конкурентные заявки, и они даже не могут использовать собственность своих наследников в качестве залога, чтобы получить ссуду для более эффективного участия в торгах», — сказал он. Его закон, Закон о единообразном разделе имущества наследников, дает членам семьи право выбора в первую очередь для покупки, направляет большую часть продаж на открытый рынок и требует, чтобы суды в своих решениях о продаже учитывали неэкономические факторы, такие как последствия. о выселении и имеет ли недвижимость историческую ценность.Северная Каролина — один из восьми штатов Юга, которые выступили против этих реформ. Штат также не отменил Закон Торренса. Это один из менее чем дюжины штатов, где закон все еще действует.

В прошлом году Конгресс принял Закон об улучшении сельского хозяйства, который, среди прочего, позволяет владельцам собственности наследников подавать заявки на участие в программах Министерства сельского хозяйства, используя нетрадиционные документы, такие как письменное соглашение между наследниками. «Альтернативная документация действительно важна как прецедент», — сказала мне Лоретта Пиччиано, исполнительный директор Rural Coalition, группы, выступающей за реформу.«Следующее, что нам нужно сделать, это убедиться, что это происходит с FEMA, страхованием от наводнений и жилищными программами». Законопроект также включает программу ссуды для владельцев собственности наследников, которая упростит для них очистку прав собственности и разработку планов наследования. Но федерального финансирования на эти ссуды не выделялось.

---

Когда я впервые встретил Мелвина и Ликуртиса в тюрьме Картерет, Мелвин заполнил всю рамку окна комнаты для свиданий. Он силен и склонен к преувеличениям.Его волосы были аккуратно зачесаны с серебряными прожилками. Он не моргнул, пока говорил. Ликуртису поставили диагноз диабета, и он прислонился к стулу для поддержки. Он по-прежнему вел себя как младший брат, никогда не перебивая Мелвина и не подвергая сомнению его память. Он сказал мне, что ночью ему снился берег, штормы, пронизывающие его дом. «Вода поднимается, — сказал Ликуртис. «И я ничего не мог с этим поделать». Он беспокоился о своей матери. «Если бы они забрали эту землю у моей мамы в ее возрасте, и она всю жизнь возделывала ее, вы знаете, это убило бы ее», — сказал он мне.

Братьев считали местными героями за сопротивление постановлению суда. «Они хотят сломить вам настроение», — написала им их племянница Ким Духон. «Бог выбрал вас обоих для этого». Писали даже незнакомцы. «Когда я был ребенком, меня грустило, что у белых есть Радио-Айленд, Атлантический пляж, Морские ворота и другие места для плавания, но у нас их не было!» прочитал одно письмо от местной жительницы. Она написала, что, когда ее, наконец, отвезли на Silver Dollar Road, «Я помню, что не видела ничего, кроме себя самого (Blk Folks!).”

В Северной Каролине гражданское неуважение к суду чаще всего используется для принуждения обвиняемых к выплате алиментов. Если постановление требует, чтобы ответчик выплачивал деньги, кроме алиментов, новое слушание проводится каждые 90 дней. По прошествии первых 90 дней Мелвин попросил друга в тюрьме написать письмо от его имени. (Мелвин плохо читал, и ему требовалась помощь в написании.) «Я потратил 91 день на 90-дневный приговор и не понимаю почему», — говорится в письме. «Пожалуйста, объясните мне это! Так что я могу вернуться домой, вернуться к работе.С уважением, Мелвин Дэвис ». Братья узнали, что, хотя адвокат Билли Дин Браун просил предоставить им 90 дней, суд постановил, что по их делу не будет ограничений по времени и что они могут быть заключены в тюрьму до тех пор, пока они не представят доказательства того, что они покинули свои дома. Они продолжали держаться. Браун не сносил их здания, пока они находились в заключении, поэтому они считали, что у них еще есть шанс убедить суды в том, что земля принадлежит им. Той осенью Браун сказал Charlotte Observer : «Я решил, что умру и сгорю в аду, прежде чем уйду от этой штуки.«Когда я недавно встретился с Брауном, он сказал мне, что находится в невозможном положении. «У нас было несколько предложений от покупателей, но, как только они узнали о ситуации, они отказались», — сказал он.

Дом, который построил Мелвин, теперь разрушен, недалеко от набережной.

Три месяца превратились в шесть, а год превратился в несколько. Тюрьма стала сказываться на братьях. Помещение было спроектировано для краткосрочного пребывания, без времени на улицу и негде заниматься спортом.Их нельзя было перевести в тюрьму, потому что они не были осуждены за преступление. Вначале Мелвин был посредником в драках между сокамерниками и уговаривал их украсть для него резинки для волос. Но со временем он перестал заботиться о своей внешности и стал замкнутым. Он разглагольствовал об украденной земле, хотя не мог точно определить, кто был враг: Шейд, Уитли или Браун, шерифы, суды или округ. Братья спали лицом к лицу на соседних кроватях. «Мелвин говорил безумные вещи, — сказал мне Ликуртис.«Лягте и ложитесь спать, просыпайтесь и говорите то же самое еще раз. Это меня утомило ». Мелвин горд и осторожен, но он сказал мне, что дело сломало его. «Мне не стыдно владеть этим», — сказал он. «Это испортило мой разум».

Без братьев Сильвер Доллар-Роуд потерял пульс. Мэми не закрывала жалюзи; она терпеть не могла смотреть на безлюдную набережную. По ночам она изучала дело своих братьев, листая судебные дела и распечатывая определения слов, которые она не понимала, таких как «отменить» и «неуважение».Она заполнила папку некрологами родственников, чтобы, когда ее братья вышли, у них была запись о том, кто скончался. Когда умер отец Клода Уитли, она добавила его некролог. «Я оставила его для истории», — сказала она мне.

Гертруде не хватало духа заниматься сельским хозяйством. Чаще всего она сидела в мандариновом кресле у окна, колла арахис или наблюдала за берегом как стражник. Этой зимой мы молча смотрели, как смотритель Брауна проезжает через территорию. Мелвин и Ликуртис не позволили Гертруде навещать их в тюрьме.Ликуртис сказал, что «было так больно» видеть ее уход.

Другие члены семьи — брат Мелвина и Ликуртиса Билли, их племянник Родерик и их двоюродный брат Шон — продолжали ловить креветок, но река внезапно показалась бесплодной. «Это может показаться безумием, но это было похоже на то, как если бы Господь проклял этот небольшой ручей, где никто не поймает креветок, пока их не выпустят», — сказал мне Родерик. Билли добавил: «Больше не чувствовал себя хорошо с Мелвином и их отсутствием, потому что мы все заботились друг о друге.Иногда по утрам тебе даже не хотелось идти.

Мусор на пляже.

Заместители шерифа приходили к нам несколько раз в неделю и не позволяли мужчинам пришвартовывать свои лодки к причалу. Один за другим люди потеряли надежду и продали свои траулеры. Шон устроился на работу в Best Buy, убирал в магазине за 11,50 долларов в час, и в конце концов переехал в Ньюпорт, в 30 милях к юго-западу, где было легче снимать аренду.Билли заплатили за ремонт крыш, но вскоре он объявил дефолт по ипотеке для своего дома на Silver Dollar Road. «Сегодня ты в порядке, а на следующий день ты не можешь в это поверить», — сказал он мне.

Родерик продолжал обвиняться в незаконном проникновении, за прогулку по набережной, и он собирал тысячи долларов в качестве судебных издержек. Он недавно отремонтировал свою лодку, поставив алюминиевый бензобак, большие прожекторы и динамики West Marine, но, не имея места для швартовки, он не видел возможности удержаться за нее. Он нашел работу по стрижке травы и разместил свою лодку на Craigslist.Ответил белый человек. Они встретились на берегу, и, когда мужчина заплатил, Родерик заплакал. Он шел по Сильвер Доллар-роуд, повернувшись спиной к реке. Он сказал мне: «Я просто не хотел, чтобы моя лодка уходила».

---

Братья Рилс оказались в безнадежном конфликте с законом. Один судья, слушавший их дело, сравнил их с Черным рыцарем из «Монти Пайтона и Святой Грааль», который пытается защитить свой лес от короля Артура. «Даже после того, как король Артур отрезал обе руки и ноги Черного рыцаря, он по-прежнему настаивает на том, что он будет продолжать сражаться и что никто не может пройти — хотя он ничего не может сделать», — написал судья в заявлении апелляционного суда. .

В феврале, спустя почти восемь лет после того, как Мелвин и Ликуртис попали в тюрьму, они предстали перед судьей в Картере с ходатайством об их освобождении. Им было 72 и 61, но они оставались непокорными. Ликуртис сказал, что вернется в собственность, «как только я выйду отсюда». Мелвин сказал: «Я верю, что эта земля моя». Они наняли нового адвоката, который утверждал, что снос домов братьев обойдется почти в 50 000 долларов. У Мелвина было меньше 4000 долларов в банке; У Ликуртиса ничего не было.Судья объявил, что освобождает их. Однако он предупредил их, что, если они вернутся в свои дома, они «сразу же вернутся в тюрьму». Он сказал им: «Ключи от тюрьмы в ваших карманах».

Мелвин (слева) и Ликуртис на крыльце его матери, за его бывшим домом.

Час спустя братья вышли из отделения шерифа. Мелвин осмотрел стоянку, заполненную друзьями и родственниками.»О времени!» — сказал он, смеясь и обмениваясь объятиями. «Ты остался со мной». Когда он заметил Маленького Мелвина, которому сейчас было 39, он протянул руку для рукопожатия. Маленький Мелвин притянул ее к себе и, рыдая, уткнулся лицом в плечо отца.

Когда Ликуртис вышел, он сложился, как будто у него перехватило дыхание. Мейми обняла его за шею, повела к своей машине и отвезла домой. Когда они добрались до Сильвер Доллар-роуд, она гудела на всем протяжении улицы.- Вернемся на Сильвер Доллар-роуд, — сказал Ликуртис, и у его окна мерцали сосны. «Мм-мм-мм-мм-мм».

Мелвин провел свой первый день за покупками шелковых рубашек, коричневых кожаных туфель и мобильного телефона, который разговаривал с ним. Его остановили старые знакомые — человек, который поблагодарил его за совет по вывозу грязи, ди-джей, который крутил на Острове фантазий. Находясь в тюрьме, Мелвин не отставал от своих подруг, и его разыскивали 11 женщин.

Мелвин сказал мне, что он держался за свою семью, да и за себя тоже.Но вдали от других его усталость проявлялась. Он признал, что беспокоился о том, что произойдет, его голос был почти шепотом. «Они не могут продолжать это делать. Где-то должен быть конец », — сказал он.

Несколькими днями позже Гертруда устроила вечеринку для своих сыновей, и на нее пришли целые поколения родственников. Семья сжалась в ее креслах, ела чили, печенье и лимонный пирог. Мейми выступила с речью. «Нам нужно вернуть эту воду», — сказала она, широко раскинув руки. «Мы должны объединиться.Цепь настолько прочна, насколько сильны ее звенья «. В комнате ответили: «Верно». Братья, которые жили с матерью, все время говорили: «Как только мы разберемся с землей. . . » Уехавшие родственники говорили о том, что вернутся, купят детям лодки и картинги. Это был не столько план, сколько фантазия — иллюзия, что их чувство справедливости может отменить решение закона.

Сосны на берегу.

Братья не выходили на набережную с тех пор, как вернулись. Урочище было в 100 футах от меня, но вне досягаемости. Остров фантазий представлял собой ракушку, сюжет вокруг нее зарос. Тем не менее, Мелвин, казалось, был уверен, что восстановит его. «Посади мне пальмы в песок и сделай несколько столиков для пикника», — сказал он.

После того, как вечеринка закончилась, я сидел с Ликуртисом на крыльце его матери, пока он смотрел на свой дом, который был покрыт плесенью и потрошен, его рама была видна только в пурпурных сумерках.Он вспомнил о дровяном обогревателе в доме, о радио, которое он всегда оставлял включенным. Он сказал, что планирует построить второй этаж и поднять дом, чтобы защитить его от наводнений. Он хотел круговую террасу и большие окна. «Я залью им стены по всей длине», — сказал он. «Мы снова зацветем. Долго не собираешься.

---

Обеспокоены защитой собственности наследников? Мы составили список способов защиты семьи и описали законодательные реформы, предложенные экспертами.

Законопроект Байдена об инфраструктуре ограничит строительство односемейных домов

Президент Байден предлагает план развития инфраструктуры и рабочих мест на 2 триллиона долларов

видео персонала, США СЕГОДНЯ

Президент Джо Байден хочет, чтобы города построили больше многоквартирных домов и многоквартирных домов, таких как переоборудованные гаражи, в районы, традиционно зонированные для односемейного жилья. В рамках его плана развития инфраструктуры стоимостью 2,3 триллиона долларов в городах будет разрешено строительство небольших участков и многоквартирных домов с менее чем шестью квартирами рядом с традиционным домом.

Текущие законы о зонировании, которые отдают предпочтение односемейным домам — известное как исключительное зонирование — непропорционально сильно повредили американцам с низкими доходами. Многие из них не могут позволить себе купить большие участки земли, в результате чего они оказываются в ловушке многолюдных кварталов, предназначенных в прошлом для чернокожих и коричневых жителей, в то время как белые семьи смогли переехать в односемейные районы в пригородах.

Предложение Байдена предусматривает предоставление грантов и налоговых льгот городам, которые изменяют законы о зонировании для обеспечения более справедливого доступа к доступному жилью.Дом с белым частоколом и большим задним двором для барбекю в честь четвертого июля может быть одним из основных элементов американской мечты, но эксперты и местные политики говорят, что многоквартирное зонирование является ключом к борьбе с изменением климата, расовой несправедливостью и растущим кризисом доступного жилья в стране. .

Законопроект еще не был написан, но Белый дом заявил, что хочет увидеть прогресс до Дня поминовения и принять закон этим летом.

Министр жилищного строительства и городского развития США Марсия Фадж сообщила USA TODAY, что план администрации будет поддерживать сообщества, стремящиеся отменить жилищную практику, которая слишком часто дискриминирует цветных.

«Результат такого рода инвестиций будет иметь решающее значение для увеличения количества вариантов жилья для семей с низким и средним доходом», — сказал Фадж.

Президент Байден предлагает план развития инфраструктуры и создания рабочих мест на 2 триллиона долларов GETTY

Законопроект об инфраструктуре Байдена будет стимулировать местных чиновников

Толчок к изменениям зонирования вызван тем, что администрация Байдена продолжает отменять жилищную политику бывшего президента Дональда Трампа, направленную на устранение антидискриминационной и гражданской политики. защита прав.В рамках своего переизбрания Трамп обвинил демократов в желании «упразднить пригороды».

При Байдене HUD недавно представил на рассмотрение два правила справедливого жилья, согласно уведомлениям, опубликованным во вторник Управлением управления и бюджета. Одна из таких политик могла бы восстановить правило «Позитивное продвижение справедливого жилья», требующее от городов отказаться от сегрегации или рисковать потерей федеральных средств. Другой восстановит «разрозненное воздействие», правовой стандарт, существующий несколько десятилетий назад, запрещающий дискриминационную практику кредитования и аренды.

Министр жилищного строительства и городского развития Марсия Фадж выступает на брифинге для прессы в Белом доме в четверг, 18 марта 2021 г., в Вашингтоне. Эндрю Харник, AP

Федеральная политика была разработана для защиты людей от дискриминации при аренде или покупке дом, но регулирование землепользования и зонирования в значительной степени является функцией местных властей. Инфраструктурный план Байдена может значительно увеличить местные бюджеты, опустошенные во время экономической рецессии COVID-19 — привлекательное предложение для некоторых мэров, которые уже поддерживают политику доступного жилья, но хотят наличными для покрытия стоимости этих проектов.

Мэр Ньюарка, штат Нью-Джерси, Рас Барака заявил, что его город планирует «в полной мере использовать» федеральные доллары для поддержки 10-летнего процесса генерального планирования и расширения доступа к доступному жилью для чернокожих и смуглых жителей.

«Нам также нужно больше средств для создания таких решений, как дома на две и три семьи, которые могут помочь обеспечить создание благосостояния между поколениями для чернокожих и коричневых семей по всей стране», — сказал Барака.

Показать подпись Скрыть подписьАвтомобили едут по эстакаде в Кирни, штат Нью-Йорк.J., вторник, 6 апреля 2021 г. Президент Джо Байден пытается убедить нацию, что ей нужны его … Автомобили едут по приподнятой скоростной автомагистрали в Кирни, штат Нью-Джерси, во вторник, 6 апреля 2021 года. Президент Джо Байден пытается убедить нацию, что ему нужен его план инфраструктуры стоимостью 2,3 триллиона долларов, заменив «Кабинет по трудоустройству» из пяти членов для помощи в этих усилиях. Сет Вениг, мэр AP

Розалин Блисс из Гранд-Рапидс, штат Мичиган, заявила, что с нетерпением ожидает рассмотрения деталей возможного законопроекта об инфраструктуре, но считает, что ее город с населением примерно 198 000 человек «опережает график», потому что он устранил исключительное зонирование 12 лет назад. .

Большинство муниципальных властей десятилетиями отказывались отменить ограничения на зонирование, во многом потому, что этого не хотят многие налогоплательщики и застройщики.

Должностные лица в Денвере, а также в некоторых других городах, вместо этого внесли изменения для повышения справедливого развития, такие как увеличение зеленых насаждений и многоцелевой недвижимости, но не готовы отказаться от зонирования для одной семьи, сказал мэр Денвера Майкл. Хэнкок.

«Это инфраструктура качества жизни, которая помогает строить сообщества, а не только здания», — сказал Хэнкок.«Речь шла не об отмене зонирования для одной семьи — чего не удалось сделать в нашем обновлении — а о продвижении активов, необходимых каждому сообществу для обеспечения хорошего качества жизни».

Критики мелиорации — практики отмены ограничений на односемейное жилье, часто называемой «НИМБИ-изм», — говорят, что многоквартирное жилье снижает стоимость недвижимости. Они утверждают, что увеличение плотности населения приведет к нагрузке на существующую инфраструктуру, такую ​​как школы, транспорт, ливневые канализации. и службы общественной безопасности.

«Законная причина для регулирования плотности состоит в том, чтобы гарантировать, что плотность жилой среды соответствует существующей общественной инфраструктуре», — отметили градостроители Герритт Кнапп и Николас Финио из Университета Мэриленда, Колледж-Парк, написал в Журнале Американской ассоциации планирования.

Дом с пятью спальнями внизу, в Вудбридже, штат Коннектикут, среда, 3 марта 2021 г. Сет Вениг, AP

Устранение исключительного зонирования помогает повысить устойчивость к изменению климата для американцев с низким доходом

Ученые-экологи и защитники также приветствовал предложение Байдена, заявив, что изменение зонирования и увеличение плотности в городах может смягчить воздействие на климат для малообеспеченных и цветных жителей.

Многие цветные люди были лишены права собственности на жилье в течение десятилетий систематической практики «красной черты», когда финансовые учреждения ограничивали ипотечные ссуды и жилищное страхование для жителей определенных географических регионов.

Одно исследование, проведенное в научном журнале Climate, показало, что районы, которые когда-то были помечены красным цветом, в 108 городах испытывали более высокие дневные температуры по сравнению с другими районами — в некоторых случаях до 10 градусов по Фаренгейту. Отчет показал, что в ранее выделенных районах было меньше парков, деревьев и они были ближе к промышленным районам, которые потребляют больше электроэнергии.

По данным Американской ассоциации общественного здравоохранения, Вашингтон, округ Колумбия, болезни, связанные с жарой, привели к рекордному количеству смертей, чем любое другое стихийное бедствие за последнее десятилетие.Организация на базе C. для специалистов в области здравоохранения.

«Хотя на картах больше не должно быть пометок, установленные ими закономерности и границы отменить», — сказала Стефани Розендорф, адвокат из Флориды и помощник преподавателя городской политики Гарвардской школы повышения квалификации.

Это открытие вызывает беспокойство, так как 79,5 миллионов американцев сообщили, что не могут оплачивать свои домашние расходы, включая электричество, в связи с повышением температуры в ближайшие весенние и летние месяцы.

Устранение исключительного зонирования как способ создания более устойчивого к изменению климата многоквартирного жилья может помочь снизить как качество жизни, так и коммунальные расходы жителей с низкими доходами, сказал Ричард Ламондин, генеральный директор Ecosystems, компании по энергосбережению, которая модифицирует сантехнику для ванных комнат. сократить потребление воды на 40%. Его компания имеет проекты в более чем 30 штатах, многие из них — доступное жилье.

«Нет ничего сложного в том, чтобы продолжать настаивать на этом», — сказал Ламондин.

Фотография дома на большой лужайке.Getty Images

План Байдена направлен на восстановление доступного жилищного фонда

План Байдена обсуждается в то время, когда доступный жилищный фонд страны намного ниже уровня потребности. COVID-19 усугубил ситуацию, вызвав бурный рост покупок, поскольку потенциальные домовладельцы стремятся воспользоваться низкими процентными ставками по ипотеке. В то же время миллионы безработных или частично занятых американцев изо всех сил пытаются сохранить крышу над головой, а другие стали бездомными.

В целом, почти 40 миллионов человек находятся под угрозой выселения, а медианные цены на дома в Соединенных Штатах выросли по стране более чем на 15% за последний год.

Ключевой проблемой на рынке жилья является нехватка предложения, объяснил Тендаи Капфидзе, главный экономист Lending Tree, торговой площадки онлайн-кредитования со штаб-квартирой в США.

Согласно анализу Национального совета по многоквартирному жилью, Соединенным Штатам потребуется ежегодно добавлять в среднем 328 000 единиц жилья к 2030 году, чтобы удовлетворить потребности растущего населения. С 1989 года стране удалось достичь этой отметки только три раза.

Джо Дженуса отрезает кусок сайдинга возле строящегося жилого дома в Пеории, штат Иллинойс, в пятницу, август.16, 2013 Даниэль Акер, Bloomberg

«Увеличение плотности должно привести к увеличению предложения в наиболее востребованных областях. Многосемейные квартиры также часто имеют более низкие цены, чем односемейные квартиры, поэтому они более доступны», — сказал Капфидзе.

Кристофер Птомей, исполнительный директор Центра жилищного строительства Тервиллигера Института городских земель в Вашингтоне, округ Колумбия, сказал, что противодействие повышению зональности по всей стране вызвано неправильным пониманием того, как зонирование влияет на стоимость собственности и может поставить в невыгодное положение людей, не имеющих доступа к отдельным домам. семейные кварталы.

Уровень домовладения постоянно превышает 71% для белых американцев, чуть выше 41% для чернокожих американцев, 45% для американцев латиноамериканского происхождения и 53% для американцев азиатского происхождения.

Хулиан Кастро, секретарь по вопросам жилищного строительства и городского развития при президенте Бараке Обаме, сказал, что с нетерпением ожидает реакции городов, если Конгресс примет решение Байдена о зонировании.

«Слишком часто правила зонирования улавливают семьи с низким доходом, особенно цветные семьи, в сегрегированных кварталах и лишают их возможности получения жилья», — сказал Кастро.

Следуйте за Romina Ruiz-Goiriena в Twitter: @RominaAdi

Опубликовано 10:08 UTC, 14 апреля 2021 г. Обновлено 21:34 UTC, 14 апреля 2021 г.

Лучшие города для арендаторов в 2021 г. — советник Forbes

Просторная жилая площадь, доступная аренда и хорошая погода для прогулки по парку могут стать вашим триумфом в поиске идеальной квартиры. Приведенные ниже города ближе всего к идеальным условиям для аренды.

Чтобы найти лучшие города для арендаторов, мы составили рейтинг 100 крупнейших городов США.S. city использует данные о квартирах с Apartments.com, данные о погоде и рисках стихийных бедствий из гавани, информацию о парках от Trust for Public Land и другие источники данных.

№ 1: Плано, Техас

Plano обслуживает относительно просторные апартаменты, и его доступность делает его привлекательным местом для проживания. В Plano не самая дешевая арендная плата — фактически он занимает 73-е место из 100 по низкой арендной плате. Но высокий средний доход домохозяйства в городе, превышающий 95 000 долларов, означает, что в Плано низкое соотношение арендной платы к доходу (20% среднего дохода будет потрачено на среднюю квартиру с 2 спальнями).

Plano также является хорошим выбором, если вы ищете квартиру с новой или обновленной кухней (в одной трети арендованных квартир есть бытовая техника из нержавеющей стали) и тренажерным залом (они есть у 90%). Примечательно, что в Плано вы обычно не платите больше за апартаменты с бассейном или тренажерным залом, в отличие от других городов, где такие удобства могут поднять арендную плату.

Низкие ставки за тяжкие преступления и кражи со взломом. В качестве дополнительного бонуса почти во всех единицах аренды в Плано разрешено проживание с домашними животными. Просто будьте готовы к техасской жаре.

Оценка Плано: 844 из 1000

№2: Омаха, Небраска,

Вы можете найти недорогие, вместительные апартаменты в Омахе, и, возможно, даже получить хороший вид на реку Миссури. Средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями потребует лишь 22% от среднего дохода городской семьи, составляющего около 60 000 долларов.

Арендаторы Омахи имеют хороший доступ к паркам и в целом неплохую погоду. Но не ожидайте найти многоквартирный дом с бассейном в Омахе, где менее 10% сдаваемых в аренду квартир имеют удобства с бассейном. Также будет очень сложно найти квартиру с новой или обновленной кухней.

Помимо сезонных погодных явлений, таких как торнадо и метели, в Омахе обычно не бывает разрушительных стихийных бедствий.

По уровню насильственных преступлений в Омахе находится примерно средний уровень среди 100 крупнейших городов, но уровень краж со взломом здесь ниже. Уровень краж автотранспортных средств здесь самый высокий среди наших 10 лучших городов.

Город находится в процессе возрождения набережной с планами создания большой зеленой зоны для мероприятий и развлечений, включая павильон для выступлений и интерактивные водные объекты.

Счет в Омахе: 842 из 1000

№ 3: Роли, Северная Каролина

Благодаря хорошему всплеску новых сдаваемых в аренду квартир, построенных с 2017 года (рост более чем на 11%), Роли — отличное место, чтобы найти квартиру со всеми удобствами и по хорошей цене аренды. Квартиры в среднем достаточно просторные, и во многих есть бассейны (42%) и / или тренажерные залы (75%).

Хотя вам придется сражаться с некоторыми ураганами, вам, скорее всего, не придется бороться с преступностью: в Роли очень низкий уровень насильственных преступлений и краж со взломом.

Средний доход семьи Роли в 67 266 долларов может сделать аренду доступной. Средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями составляет около 23% среднего дохода семьи.

Роли — столица Северной Каролины, а также часть «исследовательского треугольника» с Чапел-Хилл и Дарем, благодаря множеству различных предприятий и трем основным исследовательским университетам в этом районе: Университет Дьюка, Государственный университет Северной Каролины и Университет Северной Каролины. Чапел-Хилл.

Оценка Роли: 828 из 1000

№4: Линкольн, Небраска,

Если вы хотите выйти из квартиры, чтобы подышать свежим воздухом, Линкольн — хорошее место для этого: 92% жителей находятся в пределах 10 минут ходьбы до парка. Это делает его лучшим городом с доступностью парков в нашем Топ-10 лучших городов для арендаторов.

Если вы остаетесь дома и смотрите снег, вы можете согреться в просторной квартире, которую, вероятно, получаете за отличную цену: у Линкольна самая низкая средняя арендная плата среди наших 10 лучших городов для съемщиков и хорошая средняя площадь квартир. отснятый материал.

Но это не лучшее место для арендаторов, чтобы заводить домашних животных — только около 64% ​​арендных площадок допускают домашних животных, что является самым низким показателем в нашем списке 10 лучших.

В то время как отмеченный наградами девиз штата в сфере туризма — «Небраска. Честно говоря, это не для всех », — вы можете избежать однообразия в Линкольне на государственной ярмарке в августе, а также в городских музеях, художественных галереях и симфонических представлениях.

Линкольн — столица Небраски. Здесь ведется широкий спектр бизнеса и коммерции, включая региональные правительственные учреждения, сельское хозяйство, страхование и многое другое, включая исправительные учреждения.Тем не менее, в Линкольне вы найдете очень мало жестоких преступлений и краж со взломом.

Оценка Линкольна: 821 из 1000

№ 5: Гилберт, Аризона

Gilbert имеет множество преимуществ для арендаторов, включая достаточные удобства в квартирах, новые и / или обновленные кухни и здания, в которых разрешено проживание с домашними животными. Примечательно, что в 94% арендованных помещений есть стиральная машина и сушилка, что является большим плюсом, если вы устали тащить белье в подвал или в прачечную.

Изобилие удобств в квартирах, вероятно, связано с бумом арендных домов в Гилберте: с 2017 года количество сдаваемых в аренду единиц увеличилось на 33%, и в ближайшее время их количество будет расти.Средний год строительства для сдачи в аренду — 2005, что делает Гилберта домом самых новых квартир в нашем списке 10 лучших.

В городе много магазинов и ресторанов.

В то время как Гилберт занимает 72-е место из 100 по низкой арендной плате, вы можете легко компенсировать более высокую арендную плату из-за высокого среднего дохода семьи в городе, составляющего 96 857 долларов. У Гилберта самый высокий средний доход домохозяйства за пределами Калифорнии среди 100 крупнейших городов США, уступая только Фремонту, Сан-Франциско, Сан-Хосе и Ирвину, Калифорния.

Средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями в Гилберте потребует лишь 19% от среднего дохода семьи в городе, что оставляет вам достаточно денег для оплаты счета за кондиционер.

Верный своему городскому девизу «Гилберт: чистый, безопасный, яркий», у Гилберта также очень низкий уровень преступности.

Все эти льготы могут компенсировать отсутствие хороших преимуществ, связанных с парком: только 31% жителей Гилберта живут в пределах 10 минут ходьбы от парка (самый низкий показатель среди 100 городов, которые мы проанализировали), и только около 3% жителей Гилберта живут в пределах 10 минут ходьбы от парка. город — парковая зона.Тем не менее, вы можете найти 4,5 мили троп в прибрежном заповеднике на Water Ranch, районе, который используется для управления водными ресурсами, включая сохранение среды обитания диких животных и астрономическую обсерваторию.

Оценка Гилберта: 820 из 1000

№ 6: Атланта, Джорджия

Атланта позволяет вам стать большим: у нее самые большие средние размеры квартир среди 100 крупных городов США. Должно быть легко найти многоквартирный дом с тренажерным залом (у 75% они есть) и новой или обновленной кухней (у 34% есть приборы из нержавеющей стали).Вы также можете найти квартиру со встроенной стиральной машиной и сушилкой (у половины есть этот бонус).

Когда вам нужно сбежать за четыре стены своей квартиры, вы, вероятно, окажетесь в нескольких минутах ходьбы от парка.

Но со вторым по величине средним доходом семьи (59 948 долларов США) среди городов из нашего списка 10 лучших городов для арендаторов, вам, возможно, придется растянуть свой бюджет на оплату аренды. Средняя арендная плата за две спальни съест 32% среднего дохода семьи в Атланте.

Название Атланты «Город в лесу» происходит от листвы, которая возвышается над городским пейзажем.В листьях вы найдете театр, искусство, культуру, аквариум, зоопарк и многое другое.

Оценка Атланты: 809 из 1000

№ 7: Скоттсдейл, Аризона

Скоттсдейл переживает бум арендных зданий: новые объекты в стадии строительства составляют 13% от существующих единиц — это один из самых высоких уровней среди 100 крупнейших городов США, которые мы проанализировали.

Доступность

Scottsdale помогла ему подняться на вершину нашего рейтинга. При среднем доходе семьи в городе в 88 213 долларов вы потратите только 23% от средней заработной платы семьи на обычную квартиру с двумя спальнями.И вы получите хорошее пространство за свои деньги: в Скоттсдейле большие квартиры средней площади.

У вас также есть шанс приобрести тренажерный зал в вашем здании (они есть у 83%) и встроенную стиральную машину и сушилку (у 79% они есть). Если у вас есть пушистый компаньон, Скоттсдейл также является хорошим выбором, поскольку в 94% арендованных квартир разрешено размещение с домашними животными.

С точки зрения погоды, конечно, аризонская жара. Наводнения и лесные пожары также могут вызвать неожиданные проблемы.

Только около 40% жителей Скоттсдейла находятся в пределах 10 минут ходьбы от парка, если это важно для вас.Вместо этого вы можете посетить Старый город Скоттсдейла, пешеходную зону с ресторанами, магазинами и художественными галереями. В Скоттсдейле также есть велосипедные и пешеходные маршруты. Когда вы устали от самодвижения, запрыгивайте на тележку по одному из четырех маршрутов.

Преступность средняя по городу.

Оценка Скоттсдейла: 806 из 1000

№ 8: Хендерсон, Невада

Возможно, вы знаете Хендерсон как пригород Лас-Вегаса. У Хендерсона есть собственный джекпот, состоящий из просторных квартир со множеством удобств.Средний доход семьи в городе в 74 147 долларов означает, что вы потратите 23% своей зарплаты на аренду средней квартиры с двумя спальнями.

Вероятно, вы найдете многоквартирный дом с бассейном для охлаждения (у 51% они есть), и вы можете легко найти аренду с такими льготами, как тренажерный зал (91%) и стиральная машина и сушилка (81%). Около 31% арендованных квартир имеют новую или обновленную кухню.

Завести питомца не должно быть проблемой, так как в 91% квартир разрешены домашние животные. Также стоит отметить, что в Хендерсоне большое количество парков для собак.

Когда вы будете готовы к солнцу в пустыне, в Хендерсоне есть обширная система пешеходных и велосипедных маршрутов.

В Хендерсоне находится озеро Лас-Вегас, искусственное озеро, окруженное роскошными отелями и домами, надувной аквапарк и общественное поле для гольфа на берегу, спроектированное Джеком Никлаусом.

В отличие от других мест в нашем списке 10 лучших городов для арендаторов, в Хендерсоне нужно быть готовым к землетрясениям. Это означает, что необходимо подготовить аварийный комплект и принять меры предосторожности в вашей квартире, такие как прикручивание большой мебели к стенам и наличие под рукой огнетушителей.В Неваде много активных разломов, и даже разломы, которые кажутся далекими, например, в Долине Смерти, могут поколебать Хендерсона.

Оценка Хендерсона: 795 из 1000

№ 9: Вирджиния-Бич, Вирджиния

Хотя апартаменты с двумя спальнями в Вирджинии-Бич имеют самый маленький средний размер среди городов, вошедших в нашу десятку, они по-прежнему относительно просторны, занимая 29-е место среди 100 городов по размеру. Местоположение также является выгодным: вы потратите только 20% своей зарплаты на аренду квартиры с двумя спальнями, если ваш средний семейный доход составляет 76 610 долларов.

Скорее всего, вы сможете найти в квартире хорошие удобства, если немного прогуляетесь по магазинам. Около одной трети единиц имеют бассейн, а две трети имеют тренажерные залы, а также стиральные и сушильные машины. Найти новую или модернизированную кухню будет сложнее: только около 13% предлагают бытовую технику из нержавеющей стали.

Найти дом для пушистого друга не должно быть проблемой, поскольку в 91% квартир в городе разрешено проживание с домашними животными.

Расположение

Вирджиния-Бич обеспечивает разнообразие ландшафтов, от видов на океан до заповедников дикой природы, а также городских и сельских районов.Вы можете прогуляться по городскому пляжу или променаду — или по одной из многочисленных пешеходных троп — когда вам нужен свежий воздух.

В Вирджиния-Бич вам предстоит принять участие в некоторых погодных битвах, включая ураганы и наводнения. В прошлом году был рекордный сезон ураганов, и Вирджиния-Бич пытается справиться с повторяющимися наводнениями, расширяя свои пляжи, чтобы защитить близлежащие объекты.

Оценка Вирджиния-Бич: 788 из 1000

№ 10: Шарлотт, Северная Каролина

Вы найдете много новых квартир в Шарлотте благодаря строительству, в результате которого с 2017 года количество сдаваемых в аренду квартир увеличилось на 22%.В настоящее время ведется строительство еще 7000+ единиц.

Аренда квартиры с двумя спальнями в Шарлотте потребует от вас большей заработной платы, чем в большинстве других мест в нашей десятке лучших: вы потратите около 26% своей зарплаты на аренду, если ваш средний годовой доход семьи в городе составит 62 817 долларов. Тем не менее, это делает доступность Шарлотты лучше, чем в половине из 100 проанализированных нами городов.

Вы получите приличную квартиру, так как Шарлотта занимает 9-е место из 100 по средней площади квартиры с двумя спальнями.

А с новым строительством добавлены все удобства, которые сделают вашу квартиру более приятной. Почти в половине квартир есть бассейн, чуть более 80% — тренажерные залы, а почти треть будет иметь обновленную или новую кухню с бытовой техникой из нержавеющей стали.

Около 94% квартир разрешено с домашними животными, так что завести мехового ребенка не должно быть проблемой.

Лишь 6% Шарлотты — это парковые зоны, что делает их одним из самых низких городов среди наших 10 лучших парковых зон.

Несколько лет назад в журнале Charlotte Observer был опубликован авторский девиз города: «У Шарлотты много.Предлагаемые новые девизы включали «Где Америка приезжает, чтобы строить квартиры» и «От всего лишь часы!» Тем не менее, сайт CharlottesGotALot.com поможет вам найти достопримечательности, развлечения на свежем воздухе и ночные клубы.

Шарлотта действительно не беспокоится о погоде, кроме жары и торнадо. Это достаточно далеко вглубь суши, поэтому ураганы обычно не представляют проблемы, даже несмотря на то, что ураган Хьюго в 1989 году удивил всех, проникнув вглубь суши и опустошив город.

На самом деле, погода в городе настолько безоблачная, что один из девизов, предложенных в Charlotte Observer, был: «Смотрите, как наши телевизионные предсказатели апоплексируют по поводу гроз.”

Оценка Шарлотты: 784 из 1000

Краткий список: лучшие квартирные льготы

Сколько квартирные удобства добавляют к аренде?

Наличие бассейна и тренажерного зала прямо там, где вы живете, — это здорово, но сколько вы готовы заплатить за это удобство? В масштабах страны бассейн добавит к арендной плате в среднем 10%. Но в таких городах, как Плано, Техас, и Хендерсон, Невада, согласно данным Apartments.com, бассейн не увеличивает среднюю арендную плату за одну спальню.

Худший город для доплаты за бассейн? Нью-Йорк, с «премией» пула 47%.Другими городами с высокой дополнительной арендной платой за бассейны являются Лонг-Бич, Калифорния, Милуоки и Чикаго.

Наличие тренажерного зала в здании добавляет к арендной плате в среднем 11%. По данным Apartments.com, самые высокие премии в тренажерном зале наблюдаются в Гонолулу (на 50% больше), Детройте (на 45% больше) и в Лонг-Бич, штат Калифорния (на 31% больше).

Полный список: Лучшие города для арендаторов

Тенденции квартиры

Твердый план поиска квартиры включает в себя контрольный список потребностей и желаний, и, к сожалению, они не всегда могут совпадать.Например, вам может понадобиться кухня с приборами из нержавеющей стали, но если у вас есть собака, вам нужно найти место, где разрешено размещение домашних животных, что может значительно ограничить результаты поиска. Или, если вы удаленный сотрудник, которому нужно дополнительное пространство для домашнего офиса, вам нужно место для работы.

Есть большая вероятность, что вы сможете найти золотую середину на диаграмме Венна, где ваши потребности и желания пересекаются с хорошей ценой. Следите за тенденциями в области квартир, представленными ниже.

Рынок съемщиков

«Конечно, можно найти гораздо больше сделок с квартирами, чем было за долгое время, — говорит Дэвид Пирс, старший бизнес-аналитик компании Apartments.com. «Я бы определенно назвал это рынком для съемщиков».

Во многих городах пандемия совпала с резким ростом застройки и строительства, что привело к тому, что арендодатели заключили сделки по привлечению арендаторов для подписания новых договоров аренды. Нередко можно найти здания, которые предлагают скидки, превышающие более одного месяца бесплатной аренды.

Хороший пример — Сан-Франциско, — говорит Пирс. Зимой 2019 года примерно одно из 50 зданий в городе предлагало скидки, превышающие месячную арендную плату.В настоящее время примерно каждое третье здание предлагает аналогичные скидки, и «33% — это неслыханно» до пандемии, говорит Пирс.

Он отмечает, что скидки повлияли на ежемесячную арендную плату в целом. Когда у вас высокий процент зданий, предлагающих скидки, вы видите ровную линию арендной платы. «Трудно поднять арендную плату, когда в соседнем здании предлагается два месяца бесплатно при аренде на 12 месяцев», — говорит Пирс.

Удаленным работникам нужно больше места

По словам Пирса, в начале пандемии спрос на квартиры большей площади резко вырос.Перед пандемией объем поисков квартир с 2 спальнями и 2 ванными комнатами составлял около 35% поисков квартир. К апрелю и маю 2020 года этот объем поиска увеличился до 40%. Аналогичный рост наблюдался в квартирах с тремя спальнями, а в квартирах с 1 спальней / 1 ванной и 2 кроватями / 1 ванной наблюдался относительный спад запросов.

После пандемии потребность в больших жилых помещениях может остаться высокой. В то время как многие американские рабочие вернутся в свои офисы, для некоторых удаленная работа станет постоянным образом жизни. Согласно анализу McKinsey & Company, в период восстановления после коронавируса может в три-четыре раза больше людей работать из дома, чем до пандемии.

Виртуальные экскурсии по квартирам — новая норма

Заинтересованы в новой квартире, но не хотите встречаться с людьми лично? У вас может быть возможность совершить поездку по квартире удаленно. Хотя виртуальные туры не новость, для охотников за квартирами это безопасная альтернатива, позволяющая проверить потенциальную аренду, сохраняя при этом дистанцию.

Несколько лет назад было труднее найти 3-D туры или «сквозные» туры, которые позволяли бы пользователям виртуально перемещать комнату за комнатой, чтобы проверить пространство.Но технологии прошли долгий путь и стали гораздо более распространенными, — говорит Пирс на Apartments.com.

«Многие люди познакомились с виртуальными турами из-за обстоятельств», — говорит Пирс. Но он отмечает, что, хотя виртуальные туры будут обычным явлением после пандемии, большинство арендаторов все равно захотят увидеть квартиру лично и почувствовать окрестности.

Как подготовиться к катастрофе

Один из самых недооцененных аспектов переезда в новый город — это риск стихийных бедствий.Некоторые бедствия очевидны и хорошо освещаются средствами массовой информации, например, ураганы, обрушившиеся на Атлантическое побережье, или лесные пожары на Западном побережье. Некоторые арендаторы могут забыть учесть неудобства и расходы, связанные с бедствиями, такими как зимние бури, волны тепла, землетрясения и внезапные наводнения, которые могут иметь разрушительные последствия.

«Это очень человеческая природа — думать, что место, куда мы переезжаем, может быть таким же, как и место, откуда мы», — говорит Дэн Кесслер, генеральный директор порта, веб-сайта и приложения, которые помогают людям в планировании действий в чрезвычайных ситуациях и обеспечении готовности к стихийным бедствиям.Кесслер добавляет, что некоторые люди переезжают в новый район и очень мало изучают, какие стихийные бедствия могут повлиять на их жизнь.

К счастью, готовность к стихийным бедствиям — решаемая проблема. Зная, какие типы стихийных бедствий влияют на ту или иную территорию, вы можете делать простые вещи, которые имеют большое значение для обеспечения вашей безопасности в случае стихийного бедствия. Кесслер говорит, что одна из самых больших ошибок, которые люди совершают при готовности к стихийным бедствиям (помимо бездействия), — это делать то, что им не нужно делать.

Например, Кесслер говорит, что некоторые люди могут сосредоточиться на добыче булавы для взлома дома, но не могут проверить батареи в своих детекторах дыма. Или люди могут запасаться продуктами на четыре месяца для морозильника, но не думать о том, как длительное отключение электроэнергии может испортить продукты.

Кесслер рекомендует начать с простого. Это основные компоненты, которые могут подготовить вас к самым разным бедствиям:

• Скоропортящиеся продукты
• Вода
• Аптечка
• Батарейки для таких предметов первой необходимости, как датчики дыма и фонарики
• Список контактов для экстренных случаев
• Путь эвакуации
• Страховая информация

Блокировка в страховании арендаторов

Страхование арендаторов может легко оказаться в конце списка дел.Но за относительно небольшие ежемесячные расходы вы можете получить лучшую страховку для съемщиков, которая может спасти вас в финансовом отношении после стихийного бедствия.

По данным Forbes Advisor, средняя стоимость страховки арендатора составляет 193 доллара в год. Он обеспечит защиту вашего имущества, если оно повреждено или уничтожено в результате пожара, торнадо, взрыва или другой проблемы, подпадающей под действие полиса.

Арендаторы могут не осознавать, что страховой полис арендатора также обеспечивает покрытие вашей ответственности в случае, если на вас подадут иск, например, если ваша собака кого-то укусит.И полис возместит вам дополнительные расходы на проживание, пока ваша квартира непригодна для проживания из-за повреждения.

Страхование

Арендатора на случай совместного проживания также предусматривает все вышеперечисленное.

Методология

Мы составили рейтинг 100 крупнейших городов США на основе следующих измерений.

Качество квартиры: 35% оценки

Наличие в квартире достаточного пространства и хороших удобств может повлиять на ваше общее счастье. А с тенденцией к работе из дома просторная квартира становится еще более важной.

Мы оценили среднюю площадь в квадратных футах для аренды с одной и двумя спальнями и процент квартир в городе, в которых есть бассейн, тренажерный зал, стиральная машина и сушилка, а также кухонная техника из нержавеющей стали (показатель новой или обновленной кухни. ). Мы также подсчитали процент единиц, в которых разрешены домашние животные.

Источник: Apartments.com, ведущий веб-сайт со списком квартир, который связывает арендаторов с более чем 1 миллионом доступных квартир по всей стране. Исследовательская группа Apartments.com собирает и проверяет такую ​​информацию, как доступность, ежемесячная арендная плата, правила проживания с домашними животными, удобства в апартаментах и ​​многое другое.Apartments.com также предоставил данные о новом строительстве сдаваемых в аренду квартир.

Доступность квартиры: 35% от оценки

Мы оценили доступность квартир, оценив средний доход домохозяйства в каждом городе, среднюю арендную плату за апартаменты с одной и двумя спальнями и процент средней зарплаты, который будет потрачен на аренду двухкомнатной квартиры.

Источники:
Средняя арендная плата: Apartments.com
Средний доход домохозяйства: Бюро переписи населения США

Погода и стихийные бедствия: 10% от оценки

Хорошая квартира менее приятна, если вам часто приходится иметь дело с суровой погодой или спасаться от стихийных бедствий, таких как ураганы или лесные пожары.Мы оценили каждый город на основе риска волн тепла, лесных пожаров, наводнений, ураганов, снежных бурь, торнадо, землетрясений и извержений вулканов.

Источник: гавань, платформа, которая позволяет пользователям оценивать свои конкретные риски на основе местоположения, данных о домашнем хозяйстве и т. Д., А также предоставляет действенные и индивидуальные планы, которые помогают им выполнять пошаговые задачи для повышения повседневной готовности. Миссия Harbour — помочь людям, семьям и сообществам сформировать повседневные привычки, чтобы они могли быть более подготовленными и устойчивыми ко всем жизненным кризисам: от изменения климата до пожаров на кухне.Загрузите приложение или посетите веб-сайт гавани, чтобы получить персональную оценку риска.

Выход: 10% от балла

Возможность подышать свежим воздухом важна, когда у вас нет двора. Мы подсчитали процент населения города в пределах 10-минутной прогулки до парка и процент каждого города, посвященного парковой зоне.

Источник: The Trust for Public Land, природоохранная организация, которая верит в «силу земли для людей». Trust for Public Land работает над защитой государственной собственности на землю; создавать парки, детские площадки и сады; разработать маршруты для общественного пользования; ставить парки в пешей доступности; и помогать общинам собирать государственные средства на парки и охрану природы.

Преступность: 10% оценки

Наши оценки включали уровень насильственных преступлений и краж со взломом в каждом городе.

Источник: Единая программа отчетности ФБР о преступности, данные о преступности за 2019 год. Мы использовали данные за 2018 год, когда данные за 2019 год не были доступны.

городов начинают сомневаться в американском идеале: дом с двором на каждом участке

Земельный участок под жилую застройку:

отдельно стоящих дома на одну семью

Нью-Йорк 15%

Вашингтон 36%

Миннеаполис 70%

Лос-Анджелес 75%

Портленд, штат Орегон.77%

Сиэтл 81%

Шарлотта, Северная Каролина 84%

Сэнди-Спрингс, Джорджия 85%

Арлингтон, Техас 89%

Сан-Хосе, Калифорния. 94%

Города не показаны в масштабе. Источник: данные о зонировании отдельных городов из UrbanFootprint.

Односемейное зонирование — это практически евангелие в Америке, которое используют домовладельцы и местные органы власти для защиты кварталов с опрятными домами от более плотной застройки поблизости.

Но ряд официальных лиц по всей стране начинают делать, казалось бы, еретические шаги. Законодательный орган Орегона в этом месяце рассмотрит закон, который положит конец зонированию исключительно для домов на одну семью на большей части штата. Законодатели Калифорнии подготовили законопроект, который фактически сделает то же самое. В декабре городской совет Миннеаполиса проголосовал за прекращение зонирования на одну семью в масштабах города. Кандидаты в президенты от Демократической партии Элизабет Уоррен, Кори Букер и Хулиан Кастро также поддержали это дело.

Считаться с зонированием для одной семьи необходимо, говорят они, в условиях нарастающего кризиса, связанного с доступностью жилья, расовым неравенством и изменением климата. Но если убрать эти законы, многие домовладельцы опасаются, что их стоимость собственности и качество жизни пострадают. Изменения, предупреждали оппоненты в Миннеаполисе, представляют собой не что иное, как попытку «уничтожить бульдозерами» их районы.

Сегодня эффект зонирования для одной семьи имеет далеко идущие последствия: на 75 процентах жилых земель во многих американских городах запрещено строительство чего-либо, кроме отдельно стоящего дома на одну семью.

Согласно анализу The Upshot, проведенному с помощью UrbanFootprint, программного обеспечения, которое отображает и измеряет влияние развития и изменения политики на города, эта цифра еще выше во многих пригородах и новых городах Солнечного пояса.

Если этот момент кажется радикальным сдвигом, сказала Соня Хирт, профессор колледжа окружающей среды и дизайна Университета Джорджии, это также был радикальный сдвиг столетие назад, когда американцы начали представлять себе односемейное зонирование как возможное, нормальное и нормальное. желательно.Этот сдвиг привел к тому, что Миннеаполис выглядел так:

Миннеаполис
70% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.

Полосы более плотного зонирования, идущие к югу от центра города, следуют по историческим маршрутам трамвая.

Полосы более плотного зонирования, идущие к югу от центра города, следуют по историческим маршрутам трамвая.

Новая политика Миннеаполиса положит конец зонированию для одной семьи на 70 процентах жилых земель города или 53 процентах всей земли. Upshot использовал данные общественного зонирования, собранные UrbanFootprint, чтобы рассчитать это и составить аналогичные карты для 10 других американских городов.

Коды зонирования значительно различаются в зависимости от города. Но в каждом месте мы стремились идентифицировать коды, предназначенные для отдельных домов на одну семью, группируя рядные дома, более распространенные в старых городах Восточного побережья, таких как Вашингтон и Нью-Йорк, во вторую категорию, охватывающую все другие типы жилья.(Первые американские сторонники зонирования явно не относили рядные дома к одной и той же категории: дом , по их мнению, дом был домом, «который можно водить на волчьей упряжке».)

Во многих городах допускается дополнительное жилье в нежилых зонах: например, в квартирах, построенных над офисами или магазинами. На этих картах выделены земли, предназначенные исключительно для жилья.

Вашингтон, Д.С.
36% земли под жилую застройку отдано под отдельно стоящие дома на одну семью.

В преимущественно белых престижных кварталах к западу от парка Рок-Крик 72% жилой земли предназначены для одной семьи.

Около одной трети жилых земель округа Колумбия зонировано под рядные дома, которые преобладают к востоку от парка Рок-Крик.

Около одной трети жилых земель округа Колумбия зонировано под рядные дома, которые преобладают к востоку от парка Рок-Крик.

В преимущественно белых престижных кварталах к западу от парка Рок-Крик 72% жилой земли предназначены для одной семьи.

Около одной трети жилой площади округа Колумбия отведено под рядные дома.

В белых престижных кварталах к западу от парка Рок-Крик 72% жилой земли предназначены для одной семьи.

Такие карты отражают веру в то, что более плотное жилье может доставлять неудобства жилым кварталам на одну семью так же, как фабрика.Этому убеждению по крайней мере столько же лет, сколько и решению Верховного суда 1926 года, поддержавшего зонирование в Америке.

Квартиры, предупредил суд, блокируют солнце и воздух. Они приносят шум и движение. Они действуют как паразиты в односемейных кварталах — «до тех пор, пока, наконец, жилой характер квартала и его желательность в качестве места отдельно стоящего жилья не будут полностью разрушены».

Сегодня та самая плотность, которую презирал суд, рассматривает экологи как противоядие от разрастающихся схем развития, которые подпитывают тупиковые ситуации и автомобильные выбросы.Планировщики рассматривают его как необходимое условие поддержки общественного транспорта, а экономисты — как лучшее средство сделать дорогие города более доступными.

Односемейное зонирование «означает, что все остальное запрещено», — сказал Скотт Винер, сенатор штата Калифорния, выступая этой весной в Институте Брукингса в Вашингтоне. «Жилые дома — под запретом. Старшее жилье — под запретом. Малообеспеченное жилье, которое бывает только многоквартирным — под запретом. Студенческое общежитие — под запретом.”

Города регулярно «модернизируют» отдельные районы или участки, чтобы предоставить больше вариантов жилья . Замечательный подход Minneapolis заключался в том, чтобы перестроить каждый жилой квартал сразу. Официальные лица утверждали, что это было наиболее справедливым решением.

«Если бы мы собирались выбирать, бой, я думаю, был бы еще более кровавым», — сказала Хизер Уортингтон, директор по долгосрочному планированию города.

Нью-Йорк,
15% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.

Знаменитый кодекс зонирования Нью-Йорка 1916 года не включал зонирование для одной семьи. Впервые он был добавлен в такие места в 1938 году.

Известный кодекс зонирования города Нью-Йорка 1916 года не включал зонирование для одной семьи.Впервые он был добавлен в такие места в 1938 году.

Знаменитый

Нью-Йорка

1916 общегородское районирование

Код

не включает

Односемейное зонирование. Это

впервые добавлен к

местам

как это в 1938 году.

Несмотря на это, некоторые жители открыто выступили против изменения, и город собрал 20 000 комментариев общественности по более широкому плану, который включал предложение о зонировании.В конечном итоге городской совет проголосовал за него 12: 1. Если, как ожидается, региональный совет одобрит это в этом году, дуплексы и триплексы будут разрешены по всему городу на участках, которые сейчас являются односемейными.

Урок Миннеаполиса, сказал Салим Фурт, экономист консервативного центра Mercatus Center, состоит в том, что единичное радикальное редактирование этих карт может быть политически проще, чем настройка блока за блоком.

Со временем, если только 5 процентов крупнейших односемейных участков в Миннеаполисе — участки площадью не менее 5000 квадратных футов — будут преобразованы в триплексы, по данным UrbanFootprint, будет создано около 6200 новых единиц жилья.Если на 10% участков аналогичного размера в Сан-Хосе, штат Калифорния, будет добавлена ​​вторая квартира, город получит 15 000 новых домов.

«Если вы хотите вести американский пригородный образ жизни, это все равно будет предложено», — сказал г-н Фурт. «Что мы на самом деле пытаемся изменить, так это то, что это стало настолько универсальным, что не осталось места ни для чего другого».

Момент кризиса

В то время как зонирование остается невидимым для многих людей, проблемы, с которыми оно связано, все чаще остаются незамеченными.

«В каждом сообществе должен быть момент кризиса, который в конечном итоге заставит вас обратить внимание на определенные вещи», — сказал Тайво Джайёба, директор по планированию Шарлотты. «Вы знали, что они были там, но не было никакого стимула или мотивации для решения этой проблемы».

Шарлотта, Северная Каролина
84% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.

Районы к северу от центра города, недалеко от промышленных земель, имеют один из самых высоких уровней бедности и доли чернокожего населения в Шарлотте.

Районы к северу от центра города, рядом с промышленными территориями, имеют один из самых высоких уровней бедности и доли чернокожего населения в Шарлотте

Примечание: дуплексы разрешены на угловых участках в односемейных зонах.

Кризис разразился в Шарлотте в 2014 году, сказал он, когда национальное исследование оценило этот регион как один из худших в стране для детей из бедных семей. Затем последовали общественные собрания и отчеты рабочих групп, посвященные расовой и экономической сегрегации Шарлотты.

Законы о зонировании помогли закрепить эти модели в городах по всей стране, разделив типы жилья, чтобы арендаторы с меньшей вероятностью жили среди домовладельцев, или семьи рабочего класса среди обеспеченных, или детей меньшинств рядом с высококачественными школами.

Г-н Джайёба считал, что Шарлотте пришлось изменить свое зонирование, чтобы стать более справедливым. Но этот аргумент казался абстрактным, пока Миннеаполис не отреагировал на него.Этой весной г-н Джайёба пригласил г-жу Уортингтон в город, чтобы объяснить идею на публичном форуме. У Шарлотты пока нет официального предложения, но он надеется, что избранные должностные лица приведут город к такому.

Г-жа Уоррен, г-н Букер и г-н Кастро, которые так же подчеркивали расовое неравенство, предложили использовать федеральные деньги, чтобы подтолкнуть города к изменению законов о зонировании.

Сан-Хосе, Калифорния.
94% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.

Школьный округ Сан-Хосе предложил построить жилье для учителей здесь и в других местах из-за нехватки доступного жилья в городе.

Школьный округ Сан-Хосе предложил построить жилье для учителей здесь и в других местах из-за нехватки доступного жилья в городе.

Примечание. При расчете площади не учитываются дороги, тротуары и железные дороги.

На Западном побережье серьезная нехватка жилья и экологические проблемы становятся все более серьезными. При односемейном зонировании значительная часть земель оказывается недоступной для нового жилья, что заставляет новые предложения поступать в более бедные общины меньшинств или на неосвоенные земли за пределами городов.

В Калифорнии законопроект г-на Винера, касающийся зонирования в масштабах штата, был приостановлен домовладельцами и местными чиновниками, которые возражают против вмешательства государства в их сообщества.Законопроект позволит увеличить плотность населения вокруг транзитных центров и центров занятости. Это также позволит разделить односемейные дома на четыре единицы, а многоквартирные дома возвести на пустырях в односемейных кварталах.

Лос-Анджелес
75% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.

Л.A. вложил большие средства в транзит, в том числе в строительство новой линии легкорельсового транспорта. Но районы, окружающие некоторые станции, остаются зонированными для строительства домов на одну семью.

Законопроект

в штате Орегон допускает размещение в четырех комплексах в городах с населением более 25 000 человек и в столичном Портленде, а также дуплексы в городах с населением не менее 10 000 человек. Портленд потратил несколько лет на планирование собственных изменений в зонировании односемейных кварталов, несмотря на сопротивление домовладельцев.

Но перспективы таких идей улучшились даже по сравнению с двухлетней давностью.

Портленд, штат Орегон,
77% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.

Район Лорелхерст, который давно выступает против строительства более плотного жилья, в этом году получил статус исторического района, что сделает изменения еще менее вероятными.

Район Лорелхерст, который давно выступает против строительства более плотного жилья, в этом году получил статус исторического района, что сделает изменения еще менее вероятными.

Примечание: дуплексы разрешены на угловых участках в односемейных зонах.

«Заработная плата повышена, люди работают, безработица сильно упала — и люди не могут найти себе жилье», — сказала Тина Котек, спикер дома в Орегоне и автор нового законопроекта.По ее словам, диссонанс между этими фактами меняет политику зонирования.

Штат давно установил «границы роста городов», предназначенные для защиты сельскохозяйственных угодий и зеленых насаждений за пределами городов. Но даже в этом случае многие общины не хотели становиться более плотными внутри этих границ. В Орегоне, как говорится, люди ненавидят разрастание и плотности.

«В какой-то момент, — сказала г-жа Котек, — что-то должно дать.”

Возвращение к истории

Споры высокого уровня об окружающей среде, доступном жилье или справедливости неизменно встречают более прозаические возражения: что, если в некоторых районах не хватает парковки? Или если развитие одного человека затмевает задний двор другого? Как многоквартирные дома станут более экологически чистыми, если они заменят все деревья?

«То, что мы продаем здесь, в Миннеаполисе — или то, что продают наш отдел планирования и наш городской совет — это то, что мы новички, мы работаем по последнему слову техники, мы передовые технологии, мы сигнализируем о добродетели. », — сказала Лиза Макдональд, бывший член городского совета Миннеаполиса и член группы, выступающей против планов города.

На самом деле, сказала она, Миннеаполис раздает себя разработчикам. По ее словам, они построят больше жилья по рыночным ценам. Но она сомневается, что город получит гораздо более доступное жилье — или меньше расизма, больше справедливости или более справедливое общество. Остерегайтесь этих обещаний, — предупреждает она другие города.

Сиэтл
81% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.

Такие районы, как Уоллингфорд, были сокращены до односемейных, но все еще содержат много многоквартирных домов, построенных в начале 20 века.

Примечание: большинство городских парков и школ зонируются как жилые дома на одну семью.

Люди в других странах говорят, что их законные опасения по поводу дорожного движения или окружающей среды были неправильно охарактеризованы, что они были вовлечены в эмоциональные дебаты по поводу расы и справедливости. Мартин Генри Каплан, архитектор из Сиэтла, чья районная ассоциация подала в суд, чтобы заблокировать более жесткие правила в отношении «дополнительных жилых единиц», в детстве вспоминал, что его родители не могли купить дом в районе, где евреи не приветствуются.

«Я достаточно взрослый, чтобы действительно жить в этом районе», — сказал 70-летний г-н Каплан. Но он не видит фанатизма, скрывающегося за возражениями против преобразования зон сегодня. «Может быть, я ошибаюсь, но я вырос здесь, у меня куча друзей в каждом районе города, и я не понимаю, что кто-то так думает».

Политика

, изначально задуманная отчасти как исключающая, сказал он, по-прежнему может быть полезна для неисключительных целей, например, обеспечение того, чтобы в кварталах не было больше жителей, чем может выдержать их канализация, или чтобы семьи, вкладывающие свои сбережения в дом, знали, что им делать. ожидайте вокруг этого.

«Зонирование играет определенную роль, — сказал г-н Каплан, — в решении вопросов, касающихся землепользования для общего блага».

Частично эти дебаты касаются масштабов этого общего блага, учитывая, что общее благо, желаемое во многих жилых кварталах для одной семьи, конфликтует с общим благом целых городов, где жилья мало или оно сегрегировано. Пройдя непростой компромисс между этими интересами, Сиэтл в марте переделал 6 процентов своей частной земли.

Чикаго
79% земли под жилую застройку отведено под отдельно стоящие дома на одну семью.

Чикагские олдермены обладают необычайной властью над зонированием отдельных застроек и кварталов, создавая лоскутное зонирование во многих областях.

Города обычно отдают предпочтение домовладельцам на одну семью по сравнению с другими группами со старым убеждением, что плотное жилье вредит их стоимости собственности, сказал Эндрю Виттемор, профессор городского и регионального планирования в Университете Северной Каролины в Чапел-Хилл.Доказательства, подтверждающие это убеждение, неоднозначны, но г-н Виттемор предполагает, что на этом нельзя сосредоточиваться.

«Почему работа правительства — следить за тем, чтобы жилищная единица накапливала как можно больше стоимости?» он сказал. «Я думаю, что цель зонирования — предотвратить вред. Планировщики не должны быть менеджерами по управлению активами. Но фактически они есть в каждом муниципалитете страны ».

Это особенно верно в отношении большего количества пригородных сообществ, где более высокая доля земли отводится под жилье, и более высокая доля этого жилья требуется для проживания одной семьи.

Сэнди-Спрингс, Джорджия
85% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.

Большая часть этого пригорода Атланты была застроена с 1960-х годов, много раз после того, как односемейное зонирование стало нормой по всей стране.

Более плотное жилье здесь сосредоточено вдоль трассы штата Джорджия 400.

Большая часть этого пригорода Атланты была застроена с 1960-х годов, много раз после того, как односемейное зонирование стало нормой по всей стране.

Более плотное жилье здесь сосредоточено вдоль трассы штата Джорджия 400.

Большая часть этого пригорода Атланты была застроена с 1960-х годов, много раз после того, как односемейное зонирование стало нормой по всей стране.

Более плотное жилье здесь сосредоточено вдоль трассы штата Джорджия 400.

Общегородские предложения по изменению этих карт не столь беспрецедентны, как они появляются сегодня. По словам Грега Морроу из Калифорнийского университета в Беркли, в 1960 году зонированная вместимость Лос-Анджелеса составляла около 10 миллионов человек.К 1990 году пропускная способность Лос-Анджелеса сократилась до 3,9 миллиона человек, а сегодня эта цифра лишь немного выше. В результате фактическое население города теперь неудобно близко к тому, для чего у него есть место по закону; По подсчетам Морроу, сегодня жители Лос-Анджелеса фактически заполняют около 93 процентов зонированной пропускной способности города.

Арлингтон, Техас,
89% жилой земли зонировано под отдельно стоящие дома на одну семью.

Техасский университет в Арлингтоне находится здесь, в окружении более плотных жилищ.

Техасский университет в Арлингтоне находится здесь, в окружении более плотных жилищ.

По его словам, защитники, которые хотят ограничить односемейное зонирование, не продвигают идею, которую никогда раньше не пробовали. Они лоббируют возвращение в прошлое.

Многие кварталы Миннеаполиса сегодня построены до 1920-х годов, с дуплексами или небольшими многоквартирными домами рядом с домами на одну семью.В течение многих лет эти старые здания считались «несоответствующими», поскольку вокруг них менялись законы. Согласно новому плану Миннеаполиса, это различие тоже исчезнет.

Зоны смешанного использования и другие нежилые районы, выделенные серым цветом на этих картах, могут позволить строительство жилья в дополнение к другим видам использования, например, офисам. В следующих городах разрешены дополнительные жилые единицы, такие как квартиры в гараже или апартаменты для родственников на некоторых или всех участках для одной семьи, обычно со многими ограничениями: Миннеаполис, Вашингтон, Шарлотта, Сан-Хосе, Сиэтл, Портленд и Лос-Анджелес.Некоторые города включают в себя прилегающие земли, такие как церкви, школы, парки или кладбища в жилых зонах.

.