Методы оценки земли: Методы оценки земли — как провести оценку земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости.

от alexxlab

Методы оценки земли — как провести оценку земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости.

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

 

Доходный подход в оценке земли.

1.      Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2.      Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3.      Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

 

Сравнительный подход.

1.    Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения — наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2.     Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3.    Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

  

 

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно

определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов. Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка. Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем. Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.

 

Назад в раздел

Методы оценки земли | методики оценки земельного участка

17.05.2021

  1. Нормативный метод оценки земли применяется при определении нормативной стоимости земельного участка. Нормативный метод используется при передаче, выкупе или установлении долевой стоимости сверх бесплатной нормы, а также при дарении или передачи по наследству, при оформлении обеспечения кредита под залог и изъятия для общественных или государственных потребностей.
    Оценка городских земель происходит с учетом плотности застройки, особенностей характера землепользования, наличия инженерно-транспортной инфраструктуры и престижности, свойственной району. По вышеозначенным критериям все земли разделяются на зоны, которые дифференцированы по базовым ставкам земельного налога (закон Российской Федерации «О плате за землю»). Нормативная цена земельного участка фиксируется в Земельном кадастре.
  2. Метод сравнения продаж земельных участков является методом для определения стоимости свободных или предположительно пустующих участков земли. Для определения стоимости участка применяется стоимость аналогичного участка, умноженная на поправочный коэффициент. В случае отсутствия оформленных цен на участки, допускается применение цены спроса (предложения). Для получения цены путем сравнения, необходимо рассмотреть следующие критерии: права собственности на участки, условия продажи, рыночные условия, зонирование участка, расположение на местности, размеры, удаленность от города, характеристика почв и водоемов, коммунальные услуги и эффективность использования участка.
    Можно применять несколько критериев, усредняя и корректируя цену, получая в результате несколько вариантов цены участка, которые определяют диапазон стоимости. На стоимость городских земель оказывает влияние промышленный потенциал города, уровень развития социальной инфраструктуры, а также экологические и природные факторы.

    С помощью сравнительного метода легко определить действительную рыночную стоимость земельного участка. Однако метод дает точные данные только на информационном открытом рынке, в то время как земельный кодекс не стремится распространять информацию о проведенных продажах аналогичных участков.

  3. Метод капитализации земельной ренты основывается на наличие информации о земельном налоге на земельные участки. Исходя из знаний арендной ставки и земельного налога на аналогичные участки, можно предположить будущие доходы от сдавания земельного участка в аренду. Величина арендной платы учитывается как доход от сдачи участка в аренду, или капитализация дохода. Стоимость участка определяется делением дохода, за весь срок сдачи участка в аренду, на арендную ставку. Метод капитализации земельной ренты учитывает только рыночную стоимость и не может служить для расчета сдачи в аренду коммунальных или государственных участков.

Другие статьи:

Возврат к списку

43. Методы оценки земли. Экономика недвижимости

Читайте также

1.4. Тактика оценки кандидата

1.4. Тактика оценки кандидата Всесторонне изучив конкретного человека, ему дают предельно взвешенную потенциальную оценку с позиций:— вероятности его вербовки;— его возможностей как агента;— выгод при его привлечении;— риска при его привлечении;— реальных

4.3. Методы и инструменты оценки рисков на базе мониторинга карточных транзакций

4.

3. Методы и инструменты оценки рисков на базе мониторинга карточных транзакций Под риском понимается вероятность причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде,

2.4.3. Порядок проведения инвентаризации, а также методы оценки видов имущества и обязательств

2.4.3. Порядок проведения инвентаризации, а также методы оценки видов имущества и обязательств Статьей 12 Закона о бухгалтерском учете определено, что порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда

27. Принципы оценки недвижимости

27. Принципы оценки недвижимости Количество экономических факторов влияет на стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые значимые из них.Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один объект может влиять несколько

28. Процесс оценки недвижимости

28. Процесс оценки недвижимости Оценка недвижимости может быть массовой и индивидуальной.Массовая оценка недвижимости – оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализаИндивидуальная оценка

31. Методы оценки при затратном подходе

31. Методы оценки при затратном подходе Затраты разделяют на прямые и косвенныеПрямые затраты – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении. Существует четыре

64. Методы Кохрана-Оркутта и Хилдрета-Лу оценки коэффициента автокорреляции

64. Методы Кохрана-Оркутта и Хилдрета-Лу оценки коэффициента автокорреляции Помимо вычисления выборочного коэффициента автокорреляции остатков оценку автокорреляционного коэффициента ? можно рассчитать методом Кохрана-Оркутта.Предположим, что на основе собранных

35. Коллективные экспертные оценки

35. Коллективные экспертные оценки Коллективные экспертные оценки включают:1) опрос экспертов;2) метод комиссий;3) метод «мозговых атак»;4) метод синектики;5) метод «Дельфи».Метод комиссий может означать организацию круглого стола и других подобных мероприятий, в рамках

Техника оценки предложения о работе

Техника оценки предложения о работе http://www. e-xecutive.ru/career/article_493/В жизни каждого из нас есть задачи, обязательные к исполнению. Одна из таких задач – оценка предложения о работе. Всю свою трудовую жизнь вам время от времени придется заниматься оценкой предложения о работе.

Без оценки не бывает результатов

Без оценки не бывает результатов Мы уже коснулись оценочной системы во второй главе. Но сейчас не об этом. Вам необходимо оценивать свой прогресс. Замерять и гордиться своими победами. Для этого существуют нормы ГТО, спортивные разряды, аттестации на пояса и т. д.Для

75. ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕКЛАМЫ И МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ

75. ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕКЛАМЫ И МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ Оценить эффективность отдельных методов продвижения довольно трудно. Дело в том, что на объемы сбыта влияет слишком много факторов одновременно. Тем не менее в мировой практике принято однозначное мнение, что реклама, грамотно

9. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КАЧЕСТВА ТОВАРОВ

9. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КАЧЕСТВА ТОВАРОВ Численные значения показателей качества оцениваемого товара можно установить с помощью объективных или эвристических методов оценкиОбъективные методы оценки показателей качества товаров – методы, основанные на

Индформинг личной оценки

Индформинг личной оценки Как обычно мы оцениваем ситуации, вещи, предметы, то, что происходит вокруг нас и с нами самими? Обычно со своей стороны. Как бы это с нашей стороны было правильно, неправильно, лучше/хуже. Но другому человеку совсем не факт, что то, что вы сами

Методы Оценки Земельных Участков Методы Оценки Земельных Участков

Оценка земель — вопрос сложнейший, требующей немалого опыта и специальной теоретической подготовки при работе с различными категориями земельных участков. Как выбрать наиболее подходящий метод, который позволит оценить землю точнее всего? Методик существует множество, и только профессионал сумеет понять, какой именно способ оценки земли приемлем в каждом конкретном случае. Причины, которые могут подвигнуть оценщика к выбору того или иного метода, можно выделить такие:. Если земельный участок наделен правом аренды, то с таким наделом арендодатель может совершать различные виды сделок. Выходит, что права у собственника отличаются объемом и полномочиями от прав аренды нанимателя, а значит, стоимость этих прав разная: у владельца больше прав и меньше рисков, чем у арендатора.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 1. Введение в оценку земельных участков

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методы оценки земельных участков

Главная страница Случайная страница. Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам. Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:. Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель — выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.

Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика. Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:. Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение. Предыдущая 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Следующая. Методы оценки земельных участков Предыдущая 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Следующая.

Оценка земельных участков и земли

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей. Минимущество Распоряжением от Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота. Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно- территориальных образований областей, районов, городов, поселений и т. В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности.

Методы оценки земельных участков

Доходный метод. Данный метод наиболее подходит для оценки земельных участков, во-первых, часто выставляемых на продажу, во-вторых, приносящих постоянную прибыль. Этот метод или подход к оценке трудно применить к землепользовани-ям, занятым крупными предприятиями, являющимися структурами крупных производств, а потому редко арендуемыми. Затратный метод. Данный метод базируется на теории, в которой рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли затраты иа контурные обмеры, выдачу документа и т. Вместе с тем данный метод имеет и существенный недостаток, а именно ограниченное применение при оценке:. Метод сравнительных продаж.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Земельные участки, как объекты, представляющие имущественный интерес, имеют значительную стоимость. Она фигурирует в разных правоотношениях землевладельца: при купле-продаже, уплате налогов, разделе имущества, обращении взыскания. Для объективного определения стоимости используется ряд унифицированных методик, приемов и технологий. Универсальные методы оценки земельных участков применяются независимо от типа землепользования, но при этом зависят от целей оценивания, вида земли и прочих исходных данных. Главная цель любой оценки — получение объективных величин стоимости объекта недвижимости.

При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости.

Существует более 20 методов оценки стоимости земельных участков. Все они, по сути, являются разновидностями основополагающих подходов:. Методологический подход, который основывается на капитализации чистого дохода, предполагает эффективное использование земельного участка фактическое или условное с учетом ограничений относительно ее использования:. При этом ставка капитализации чистого дохода определяется соотношением между чистым годовым доходом и ценой продажи подобного земельного участка или как сумма в процентах безрисковой процентной ставки, риска инвестирования и ликвидности земельного участка.

Оценка земельного участка

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

В качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих сходные характеристики. К ценам аналогичных продаж вносятся поправки с целью компенсировать отличие, существующее между сравниваемым и оцениваемым участками, а также разницу во времени и условиями сделки. При этом считается общепринятым следующий порядок внесения поправок : разница во времени, месторасположении, наличии характеристик недвижимого имущества. К недостаткам данного метода относят то, что известные цены по земельным участкам носят изначально завышенный характер. При применении этого метода используется следующая последовательность действий:. Потенциальный инвестор или покупатель подразумевает, какую отдачу может принести данный участок в определенной перспективе.

Методология оценки рыночной стоимости

Можно ли продать землю в аренде. Как купить участок земли в аренде. Особенности продажи участка в аренде. Можно ли продать участок без дома, что для этого нужно. Покупка участка без дома — особенности сделки. Как продать квартиру с материнским капиталом — пошаговая инструкция. Перечень документов для продажи дачи в году.

Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств. Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости.

Особенности оценки земельных участков

Оценка земельных участков и земли Земля и земельные участки редко обладают прямыми аналогами для сравнения. Уникальность каждого отдельного земельного участка может существенно влиять на его стоимость. Swiss Appraisal использует более ти поправочных коэффициентов для того, чтобы наиболее точно определить стоимость земли и земельного участка, в деталях рассмотреть его потенциальную инвестиционную стоимость, а также наиболее точно определить реальную рыночную стоимость участка.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Нормативная цена земли — это установленная Правительством РФ минимальная цена земли. Нормативная цена земли — стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости — используется при:.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Методы оценки земельных участков.

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная , кадастровая и рыночная. Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости. Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок.

Методы оценки земельных участков.

Для реализации и пользования любого объекта недвижимости необходимо произвести оценочные процедуры для определения его стоимости. Это необходимо для назначения суммы покупки-продажи , установления величины налоговой базы и исчисления инвестиционной стоимости. Оценка недвижимости применяется также к обособленным территориям, находящимся во владении частных лиц, компаний или органов государственной власти. Установление стоимости земли происходит по ст. Согласно закону различают рыночную и кадастровую цену участка.

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Ме тодических рекомендаций по определению рыночной стоимости земель ных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, срав нительного и затратного рис. Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 7.

Оценка стоимости земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.


Методы оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.           

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • — о всех характеристиках земли,
  • — о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Оценка участка

Здравствуйте, можно ли оценить стоимость земельного участка?

Виктория24.07.2019 12:30

Добрый день. Можно.

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

 

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Сазонов Сергей Владимирович24.07.2019 13:38

Задать дополнительный вопрос

Виктория24.07.2019 13:44

Хотелось бы получить оценку участка, кадастровая цена на декабрь 2018 года 157000,на участке пока нет не перегородки не воды не электричество,хотелось бы получить оценку на аренду (за какую сумму в месяц можно сдавать ее)как с проведением водопровода и электричества так и без проведения если пустая земля,12,4 соток 20 км от города,участки на этой территории застраиваются ,по этому место не глухое,так же интересует за какую сумму можно продать такой участок

Для проведения подобной оценки Вам необходимо обратиться к оценщику по месту Вашего жительства. 

ФЗ 135

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

 

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемыхорганизацийоценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федеральногозакона(далее — оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленнымстатьей 15.1настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Богуславская Анна Владимировна24.07.2019 14:27

Задать дополнительный вопрос

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли 1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). (абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ) 3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

25.07.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки (продавца и покупателя), а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.

Амортизация в налоговом учете

Необходимость оценки земель может возникать для:

  • Расчета сумм арендной платы.
  • Налогообложения отдельных категорий участков и объектов недвижимости на них.
  • Определения сумм причиненного ущерба.
  • Совершения сделок купли-продажи.
  • Расчета компенсации при отчуждении земли.

Практическое применение методов оценки рыночной стоимости земли требует следующей информации:

  1. Регистрационные сведения и титул собственности на участок.
  2. Экономические характеристики – разрешенные варианты использования, целевое предназначение, наличие инфраструктуры и транспортной развязки.
  3. Физические характеристики – местоположение, конфигурация, рельеф, площадь (размер).
  4. Сведения о взаимосвязи оцениваемой земли с прилегающим окружением.
  5. Платежные характеристики – условия платежей и финансирования, возможность изменений договорной цены, конкретные обстоятельства сделки.

Какие существуют методы определения рыночной цены

Различается 6 основных способов оценки рыночной земельной стоимости. При этом наиболее популярными и востребованными являются не все, а только первые 3 из них. Рассмотрим особенности применения каждого способа отдельно.

Методы оценки рыночной стоимости участков:

  1. Метод сравнения по сопоставимым продажам – это наиболее распространенный способ получения реальных данных на текущий момент о рыночной цене земли. В процессе производится анализ существующего рынка, сравнения данных на объекты по аналогичным сделкам в разрезе однородных элементов и единиц. При этом учитываются все существенные факторы, способные повлиять на уровень ценообразования. К примеру, это расположение и права собственности на участок; наличие коммуникаций, построек, разрушений, затоплений; объем работ по мелиорации; экологические факторы и пр. Затраты на участок при этом методе не оцениваются.
  2. Метод соотнесения или переноса (аллокации) – способ используется для сделок по участкам с возведенными постройками. Предполагает первоначальную оценку стоимости имеющихся сооружений (зданий) и вторичную оценку непосредственно стоимости участка. Выявляется пропорция между общей ценой и чистой ценой земли. В процессе, так же как и при первом методе, используются текущие фактические данные по рыночной стоимости аналогичных объектов для расчетов базовой стоимости.
  3. Метод ренты или капитализации доходов – способ используется для вычисления планируемой стоимости по арендным участкам и предполагает обработку данных по суммам арендных платежей (ренты). Величина предполагаемой ренты при этом определяется, исходя из арендного дохода или прибыли от хозяйственного использования земли. Для расчета используется формула с применением показателя капитализации (на основании цифр о цене аренды и стоимости участков) и доходов от ренты. Влияние оказывают такие факторы, как – местоположение и предназначение земель, площадь, инфраструктура и транспортная развязка, наличие коммуникаций и т.д.
  4. Метод остатка для земельного участка – если данные о текущих рыночных ценах на аналогичные участки получить не представляется возможным, рекомендуется использовать этот способ для определения фактической стоимости земли. В процессе рассчитывается остаточная стоимость продуктивности, цена улучшения участка и чистый доход, который можно получить, произведя эти улучшения.
  5. Метод застройки или освоения (развития) участка – этот способ оптимально применять при необходимости оценить землю, пригодную к разбивке на отдельные, более мелкие площади. В процессе вычисляется число и размер каждого индивидуального участка, оцениваются предстоящие издержки и предполагаемая выручка от реализации, составляется график, определяется ставка дисконта с учетом возможных рисков, и в конце чистая прибыль. Для максимально точных расчетов и получения правдивых конечных показателей необходимо учесть все предстоящие расходы – от предварительных (на оценку, консультирование экспертов, получение различных разрешений и пр.) до затрат на расчистку территории, инженерно-строительные работы, уплату налогов, выдачу зарплаты и пр.
  6. Метод извлечения или экстракции – этот способ подразумевает анализ по улучшенным объектам недвижимости. Отдельно оценивается стоимость участка и произведенных улучшений. При этом общая цена земли с недвижимостью разбивается на стоимости объекта и территории.

Во время выбора оптимального метода расчета рыночных цен земельных площадей различного назначения, происхождения и вида необходимо предварительно проанализировать все имеющиеся способы с учетом сопутствующих условий сделки и характеристик продаваемого/приобретаемого участка. При этом необходимо помнить, что кадастровая оценка используется для денежного выражения цены земли, проводится государственными органами массовым методом и применяется в процессе налогообложения объектов. Также существует понятие нормативной оценки, которая определяет нормативную цену земли и применяется при дарении, расчете стоимости долей, передаче по наследству, выкупе или изъятии земли, оформление кредитов под залог.

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Определение стоимости земли это наиболее важный момент в определении стоимости при оценке недвижимости. Как известно стоимость любой недвижимости, в первую очередь зависит от его местоположения.

При оценке земли, прежде всего, необходимо установить для чего будет  использоваться определяемая стоимость:  для оценки затратным подходом, при оценке наиболее эффективного использования, для расчета значений ставок капитализации, для определения отдачи или совокупного износа улучшений.  В любом случае непременным элементом процедуры оценки недвижимого имущества выступает определение стоимости участка земли, исходя из допущения, что он является вакантным и может использоваться наиболее эффективно.

При определении рыночной стоимости земли используется несколько методов:

  1. Экономический метод (метод выделения). Сущность метода заключается в определении стоимости всего объекта недвижимости с последующим вычитанием стоимости затрат на улучшения с учетом совокупного износа.
  1. Метод остатка для земли, обладающий двумя алгоритмами  определения стоимости земли, в составе приносящей доход недвижимости. В соответствии с первым алгоритмом, стоимость земли рассчитывается как разница между капитализированной стоимостью чистого операционного дохода, который получается в следствии сдачи недвижимости в аренду, и стоимостью улучшений. Согласно второму алгоритму (метод распределения дохода) предполагается распределение чистого операционного дохода по каждому компоненту недвижимости путем вычитания из него дохода, генерируемого улучшениями. Остаточный доход относится к земле и капитализируется в ее стоимость.
  1. Метод сравнения  продаж. Здесь напрямую сравнивается оцениваемая земля с недавно проданной аналогичной землей, или выставленной на продажу землей.
  1. Метод соотнесения, при этом методе  стоимость земли определяется опосредовано через доли распределения общей рыночной стоимости между стоимостью оцениваемого земельного участка и стоимостью улучшений.
  1. Метод развития (предполагаемого использования), который строится на предположении о возможности продажи или сдаче в аренду земельных участков (при наиболее эффективном использовании), созданных в результате разделения (объединения) оцениваемого земельного участка, расчете доходов и расходов, которые связаны с этим процессом, и дисконтировании полученного в результате этого чистого денежного потока в значение стоимости.
  1. Инвестиционный метод, предполагает определение стоимости на основе дохода, который может быть получен непосредственно от земли. Здесь, источником дохода выступает кроме сдачи земли в аренду раздельно от улучшений, еще и земельная рента, полученная как остаточный доход от продажи изготовленной продукции.  Этот метод еще называют методом капитализации земельной ренты).

Важным условием применения любого вышеуказанного метода является использование рыночных данных. Рыночная ситуация и положение оцениваемых участков земли на конкретном рынке определяет выбор метода их оценки. Все используемые методы входят в рамки сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке и основываются на принципах ожидания, замещения, привнесенной прибыльности (вклада) земли, конъюнктуры рынка  и ее наиболее эффективного использования.

Сравнительный подход используется для установления стоимости оцениваемого участка сопоставлением цен недавно продаж сходных земельных участков на достаточно эффективном  рынке, где продают и покупают сопоставимые объекты покупатели и продавцы, принимая добровольные и независимые решения. Сравнительный подход  базируется на принципе замещения: который предполагает, что разумный покупатель не заплатит за оцениваемую землю сумму большую, чем, за ту, которую возможно купить на рынке сходный по качеству и полезности земельный участок.

Доходный подход используется для оценки земельного участка, который способен давать доход в будущем на протяжении срока его использования. Стоимость, в этом случае представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и суммы от перепродажи оцениваемого объекта. Подход базируется на принципе ожидания, который гласит, что разумный покупатель приобретает землю в ожидании будущих доходов или выгод.

Затратный подход используется только для расчёта стоимости земли и не имеет независимого значения для оценки земельных участков. Он базируется на предпосылке, что расходы на покупку земли и расположенных на ней улучшений не превзойдут цену на конкретном рынке за уже застроенную землю с похожими по предназначению и качеству земельными улучшениями.

Следовательно, предпочтение того или иного метода зависит от того, определяется ли стоимость улучшенного земельного участка или участок свободный, является ли он предметом рынка купли-продажи или рынка аренды.

При оценке свободной от улучшений земли, как правило, применяются методы:

  • метод   сопоставления   продаж, метод статистического анализа рынка – методы сравнительного   подхода;
  • метод капитализации земельной ренты (метод выгод), инвестиционный метод – методы доходного подхода.

При оценке улучшенной земли применяются методы, выстроенные на совмещении сравнительного или доходного подхода с применением элементов затратного подхода в расчетах стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений. Здесь модель оценки земли основывается на принципе остатка.

На совмещении затратного и сравнительного подходов получились экономический метод ( метод выделения) и метод соотнесения, на совмещении доходного и затратного — метод остатка для земли и метод распределения дохода, а на соединении всех трех подходов — метод развития (предполагаемого использования).

Метод сопоставления продаж используется для оценки свободных земельных участков. Исходит из принципа замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему будет стоить другой участок с такими же потребительными свойствами. В данном методе стоимость земли рассчитывается в уровне цен продаж земельных участков аналогичных оцениваемому с учетом различий в характере сделки и свойствах земельных участков влияющих на их стоимость иными словами необходимо определить скорректированную стоимость проданного участка, если бы он имел такие же свойства что и оцениваемый земельный участок.

Сравнение четырех методов оценки земли

В последней колонке я упомянул, что хотел бы обсудить пересмотр методов оценки выкупа или выравнивания фермерских владений. Многие вещи необходимо согласовать в плане недвижимости. Два из этих пунктов включают в себя, кто получает активы и как они будут оцениваться. Я включил диаграмму, на которую буду ссылаться в этой статье. В этой публикации представлен широкий диапазон значений стоимости земли, поэтому вам может потребоваться корректировка некоторых значений, характерных для вашего региона.Давайте сравним четыре разных способа оценки земли:

Сравнение четырех методов оценки земли. (Майрон Фризен)

  1. Используйте справедливую рыночную стоимость. Эта сумма будет определена оценкой, когда кто-то скончался. Это может быть пугающий вариант. Слова «справедливая рыночная стоимость» могут быть менее справедливыми, чем следует из названия. В нашем районе все еще есть земли по цене от 8000 до 10 000 долларов за акр.Это число может быть несправедливым для наследника-земледельца, потому что кукуруза за 7 долларов получила землю по этой цене, а теперь кукуруза стоит меньше половины этой цены. В 1980-х годах, когда стоимость земли упала и упала до 600 долларов за акр, иначе это было нечестно. Посмотрите на диаграмму земли за 9000 долларов. (Для диаграммы я предполагал 5% на 20 лет для всех платежей) Плата составляет 720 долларов за акр, и это не денежный поток. Папе и маме понадобилось 40 лет, чтобы накопить эту землю, а теперь рефинансировать все это по сегодняшним ценам было бы практически невозможно.

  2. Второй вариант — процент от справедливой рыночной стоимости. Я могу сказать, что за более чем 20 лет работы с этим вариантом люди, которые использовали эту опцию, варьировались от 30 до 95% от FMV, причем наиболее распространенным был 70-80%. Звучит неплохо, но если у вас есть земля в размере 9000 долларов и скидка 25%, вы получите плату за землю в размере 540 долларов за акр. Помните, что выплаты будут производиться еще 20 лет после смерти родителей. Ой! Если нет денежного потока, действительно ли у вас есть жизнеспособный план?

  3. Третий вариант — просто установить цену.Некоторые родители и наследники фермеров говорят: «Мне не нравится движущаяся цель, давайте установим число, которое, по нашему мнению, сработает». В этом примере я выбрал 4000 долларов, что соответствует платежу в 320 долларов. Не легкая прогулка, но это звучит немного лучше, и это то, что можно запланировать. Кто-то может жаловаться, что это не влияет на инфляцию или другие вещи, которые могут произойти, а могут и не произойти. Я думаю, это иронично, когда вы покупаете землю у третьего лица, каждый готов установить цену, но когда цена устанавливается внутри семьи, почему-то устанавливать цену нечестно?
  4. Четвертый вариант — использование оценки специального назначения.Некоторые, возможно, слышали о кодексе IRS 2032A, который использует среднюю пятилетнюю арендную ставку, вычитает налог на недвижимость для вашего района и делит эту сумму на коэффициент, который в настоящее время составляет 0,0468. Например, земля со средней арендной платой в размере 250 долларов США и налогом на недвижимость в размере 30 долларов США за акр будет оценена в 4 701 доллар США за акр. Однако, если арендная плата повышается или понижается, цена будет корректироваться в зависимости от того, сколько стоит земля для сельскохозяйственных целей.

Есть много способов, которыми люди используют эти различные идеи и комбинации этих идей с ценовыми оговорками «не превышать», которые могут отражать ваши лучшие попытки достичь поставленных целей.Я также должен отметить, что у нас есть веб-сайт под названием www.farmestategps.com Ознакомьтесь с дополнительными советами, инструментами и стратегиями в Интернете, которые могут быть вам очень полезны в будущем.

Майрон Фризен — совладелец компании Farm Financial Strategies Inc. в Осейдж, штат Айова. С ним можно связаться по телефону 866-524-3636 или [email protected]

Оценка земли в необработанном виде

Овладейте азами определения наилучшего и наилучшего использования и стоимости земли.

Джозеф Швенкер |

Оценка необработанной земли представляет собой уникальные проблемы. Аналитик работает с пустым холстом, вынужден анализировать множество факторов и делать рациональные предположения относительно наилучшего потенциального использования сайта.

Как минимум, брокер должен уметь выполнять базовый уровень анализа для клиента и должен знать, на что обращать внимание при оценке формального анализа.(Для сложных заданий или когда этого требуют правила, рекомендуется нанять более опытного специалиста по оценке.) Процесс оценки в основном состоит из двух частей: определение наиболее эффективного и наилучшего использования земли и применение соответствующей техники оценки.

Наивысшее и лучшее использование
Окончательная стоимость участка необработанной земли зависит от определения его наиболее эффективного и наилучшего использования. К сожалению, когда вы смотрите на участок необработанной земли, наиболее эффективное и эффективное использование часто является вопросом перспективы.Например, лучшим и лучшим вариантом использования для застройщика может быть торговый центр, для защитника окружающей среды — природный заповедник, для защитника жилищного строительства — проект квартиры с низким доходом, а для соседа — элитный жилой дом на одну семью.

Как правило, наиболее эффективное и наилучшее использование — это использование, которое является разумно вероятным, физически возможным, поддерживается рынком и дает самую высокую стоимость земли. Окончательная оценка наилучшего и наилучшего использования должна быть обоснованной, логикой должна быть внутренне последовательной, а выводы должны быть хорошо подтверждены и задокументированы фактами, а также мнениями.

Владельцы часто твердо придерживаются мнения о наиболее рациональном и наилучшем использовании своей земли. Но эмоциональная привязанность, первоначальное намерение совершить покупку — даже если она была куплена 20 лет назад — и неправильные представления о рынке могут омрачить суждение владельца. Поэтому предложения по развитию следует анализировать объективно. Многие концепции исходят от архитекторов или землеустроителей и ориентированы больше на дизайн, чем на экономические вопросы.

Несколько факторов вовлечены в исследование наиболее эффективного и наилучшего использования.При оценке каждого из этих факторов очень важно учитывать влияние ценности.

Физические факторы
Несколько физических факторов играют важную роль в определении землепользования.

Размер. Размер земли, о которой часто забывают, является ключевым фактором наиболее эффективного использования. Например, участок площадью один акр не может поддерживать производственный объект площадью 30 000 квадратных футов, поскольку не будет достаточно места для парковки или достаточного места для погрузки и разгрузки.

Форма. Физическая форма, включая ширину и глубину, также является решающим фактором. Участки неправильной формы (например, узкая полоса или участок с неровной линией собственности) обычно имеют меньшую физическую полезность (и, следовательно, ценность), чем участки квадратной или прямоугольной формы. Многие розничные продавцы больших коробок предъявляют особые требования к ширине и глубине стандартных прототипов зданий. Земельные участки, не отвечающие этим потребностям, часто сразу отклоняются как потенциальные участки для застройки.

Топография. Оценщики иногда упускают из виду топографию, но разработчики учитывают ее на раннем этапе, учитывая стоимость резки или заполнения участка. Например, крутые уклоны значительно увеличивают затраты на разработку. Участки, находящиеся ниже уровня земли, могут быть не видны и могут иметь проблемы с дренажем.

Геотехнические вопросы. Геотехнические соображения включают подземные условия, такие как наличие подстилающей породы, воды или пригодность грунта для поддержки строительства.Просверливание почвы или зондирование — единственный способ получить истинное представление о подземных условиях участка. Тем не менее, подсказки можно извлечь из застройки соседних участков или почвенных карт Министерства сельского хозяйства. Наличие водно-болотных угодий также может иметь огромное влияние на стоимость. Заполнение этих участков, если оно вообще разрешено, требует больших затрат и времени.

Загрязнение окружающей среды. Кроме того, необходимо изучить возможность загрязнения окружающей среды, поскольку застройщики и кредиторы могут не рассматривать такую ​​собственность как вопрос политики.Экологический отчет первого этапа — лучший способ определить потенциальное загрязнение; Аналитики, работающие без таких отчетов, должны учитывать подземные резервуары для хранения и возможное загрязнение из прилегающих участков.

Эти физические факторы могут определять будущее развитие сайта и должны быть учтены при предварительном анализе. Некоторые физические проблемы можно решить (срезать откосы, удалить подземные породы), а некоторые являются неизлечимыми (размер участка, размеры). Стоимость средств правовой защиты необходимо учитывать в процессе оценки.

Нормативно-правовые вопросы
Еще одна область, которую необходимо исследовать при рассмотрении вопроса о землепользовании, — это нормативные и правовые требования.

Зонирование. Зонирование имеет решающее значение при оценке стоимости участка земли. Однако следует учитывать стоимость и вероятность изменения зонирования (или, в случае незонированных земель, установления зонирования). Это можно сделать, опросив местного планировщика, администратора или выборного должностного лица.

Утилиты. Необходимо оценить доступность инженерных сетей, стоимость их доставки на объект и возможность предоставления услуг. Тот факт, что линии водоснабжения и канализации находятся на границе участка, автоматически не гарантирует адекватной пропускной способности. Мораторий на воду / канализацию может значительно увеличить время разработки и может предложить наиболее эффективное и оптимальное использование, которое требует меньшего расхода воды / канализации.

Водно-болотные угодья. В связи с физическими факторами, упомянутыми ранее, могут потребоваться специальные разрешения на заполнение, перемещение или изменение водно-болотных угодий. Если часть участка классифицируется как водно-болотное угодье, находящееся в ведении Инженерного корпуса армии, и это водно-болотное угодье необходимо засыпать или пересечь, процесс получения разрешения может занять много времени и быть дорогостоящим.

Сборы. Плата за воздействие и специальные оценки, взимаемые местными органами власти, также могут иметь большое влияние на стоимость земли.Многие местные муниципалитеты теперь взимают плату за новое строительство. Эти сборы могут включать плату за парки, библиотеки, водоснабжение и канализацию, полицию и пожарную охрану, а также школы. Стоимость таких сборов может препятствовать определенным типам разработки.

Ограничения по договору могут препятствовать определенному использованию земли и обычно раскрываются в политике правового титула. Обследование, которое определяет расположение сервитутов, также должно быть пересмотрено, если таковое имеется.

Местоположение и рыночные факторы
Очевидно, что выбранное наиболее эффективное и наилучшее использование должно подкрепляться рыночным спросом, однако именно здесь большинство анализов не находят поддержки.Например, если аналитик считает, что проект квартиры — это наиболее эффективное использование земельного участка, требуется подробное изучение рынка квартир. Этот анализ должен детализировать соображения предложения (уровни арендной платы и занятости), факторы будущего спроса (открытие / закрытие заводов, демографические данные) и конкурирующие проекты, которые планируются или строятся. Большинство отчетов содержат краткий обзор рынка, но не связывают рыночные тенденции с конкретным использованием или конкретным участком.

Аналитик должен быть знаком с основными рыночными тенденциями в данном секторе недвижимости.Например, промышленные пользователи, вероятно, будут искать места в запланированных бизнес-парках, строительство квартир может быть сосредоточено на обслуживании рынка пожилых людей, а отели часто концентрируются возле межгосударственных транспортных развязок.

Конечно, необходимо учитывать и общее расположение сайта на данном рынке. Розничная торговля требует доступа и видимости с основных дорог и часто должна располагаться рядом с другими объектами розничной торговли. Использование прилегающих земель будет влиять на потенциал будущего развития. Это влияние, известное как «внешнее воздействие», может быть как положительным, так и отрицательным для рассматриваемого сайта.

Атрибуты местоположения, зависящие от участка, которые следует учитывать, включают количество точек доступа, легкость входа (расположение светофоров), видимость с проезжей части, количество трафика и длину фасада.

Часто после рассмотрения физических, нормативных требований и факторов местоположения одно использование явно обеспечивает наибольшую отдачу. Если можно было бы поддерживать множество вариантов использования, то использование, которое обеспечит самую высокую цену, будет самым высоким и лучшим использованием.

Процесс оценки
После анализа всех переменных и принятия решения о наиболее эффективном использовании земельного участка, как вы оцениваете землю? Существует несколько вариантов оценки, хотя некоторые из них встречаются реже, чем другие.

Сравнение продаж. Подход сравнения продаж является стандартным методом оценки необработанной земли. Продажи «сопоставимых» необработанных земельных участков анализируются, чтобы дать оценку стоимости рассматриваемой собственности.

Решающим фактором успеха этого подхода является нахождение действительно сопоставимых продаж. При оценке земли на данном рынке закрывается сравнительно небольшое количество продаж коммерческой земли. Следовательно, для обеспечения большей сопоставимости требуются корректировки для различных характеристик.

Поиск сопоставимых данных о продажах может оказаться утомительным процессом. Оценщики недвижимости ведут базу данных сопоставимой информации о продажах и, возможно, захотят поделиться ею. Местные оценщики, как правило, хорошо осведомлены о продаже земли, и окружной регистратор дел также является хорошим ресурсом. В крупных мегаполисах коммерческие базы данных продают сопоставимую информацию. С практической точки зрения, новые строительные проекты аналогичного наилучшего и эффективного использования также могут стать потенциальным источником сопоставимых продаж.

Аналитик также может рассматривать активные списки необработанных земель как индикатор стоимости. Однако эти списки не являются закрытой сделкой и по своей природе имеют более высокую цену, чем окончательная цена продажи. Если на рынке присутствует несколько аналогичных объектов, ситуация может отражать баланс предложения и должна быть учтена в процессе оценки. Необходимо определить достаточное количество сопоставимых продаж, чтобы составить истинную картину рынка. В некоторых случаях может быть доступна только одна или две продажи, но этот набор данных настолько мал, что могут быть получены вводящие в заблуждение результаты.В идеальных условиях должно быть представлено от трех до пяти продаж.

После определения сопоставимых продаж аналитик должен физически осмотреть каждую собственность, чтобы получить истинное представление о месте и районе. Кроме того, сторона, знакомая со сделкой (покупатель, продавец, брокер, поверенный), должна быть опрошена, чтобы определить соответствующие факторы, влияющие на ценообразование.

Процесс корректировки используется для сравнения «яблок с яблоками» сопоставимых продаж по данному предмету.Типичной единицей анализа является цена за квадратный фут или акр земли, цена за квадратный фут здания или цена за единицу (для квартир или отелей). Выбираются продажи, которые были куплены с намерением развить такое же эффективное и наилучшее использование, как предмет.

Корректировка продаж должна отражать аналогичные проблемы, решаемые при анализе наиболее эффективного использования, включая размер и форму участка, зонирование и доступность коммунальных услуг. Помимо этих факторов, необходимо изучить еще два вопроса.Сопоставимая продажа должна быть скорректирована с учетом сроков продажи. Например, продажа, которая произошла три года назад, должна быть скорректирована с учетом рыночных изменений, включая рынок недвижимости, инфляцию / дефляцию и процентные ставки. Также рассмотрите возможность финансирования, поскольку земля иногда покупается на деньги продавца в качестве стимула, что приводит к более высокой цене.

Процесс корректировки субъективен, но необходим для обеспечения аналитической основы. Например, объект недвижимости может иметь размер пять акров и сопоставимую продажу 2.5 соток. Аналитику следует учитывать, что рынок будет платить меньше из расчета на акр за более крупный земельный участок, чем за меньший. Но даже при том, что продажа составляет 50 процентов от размера объекта, маловероятно, что корректировка на 50 процентов будет оправданной.

Корректировки сопоставимых продаж должны производиться в обратном направлении по отношению к объекту собственности. Например, если сопоставимая продажа считается более выгодной по сравнению с рассматриваемым имуществом, продажная цена сопоставимой продажи будет скорректирована в сторону уменьшения.Корректировки обычно производятся на основе цены или процента.

Процесс корректировки обеспечивает аналитическую основу и дисциплину для учета всех разнообразных факторов, влияющих на ценность сайта.

Остаточный анализ. Второй метод оценки, который используется гораздо реже, — это остаточный метод. Стоимость готового здания оценивается, и затем вычитается стоимость физического строительства здания, включая прибыль строителя.Оставшаяся (остаточная) сумма затем относится к земле. Остаточный метод обычно не используется, поскольку стоимость строительства добавляет еще одну переменную, которую трудно определить количественно. Однако остаточный метод действительно предоставляет альтернативу подходу сравнения продаж, когда сопоставимых продаж найти невозможно.

Подразделение анализа. Для большого земельного участка, где будет происходить подразделение на более мелкие отдельные участки, типичным методом оценки является использование анализа дисконтированных денежных потоков.Анализ подразделений используется не только для односемейных участков, но и для более крупных многоквартирных жилых домов, торговых участков с земельными участками и промышленных / бизнес-парков. Этот анализ будет учитывать денежные потоки, полученные от продажи отдельных участков с течением времени, и дисконтировать эту выручку, чтобы получить чистую приведенную стоимость.

Аналитик должен знать четыре критических фактора. Во-первых, это предполагаемые сроки продажи посылок и предположения об увеличении стоимости / цены.Затем необходимо учесть затраты на хранение, включая улучшение инфраструктуры, налоги на недвижимость, специальные оценки, маркетинг и управление, комиссионные с продаж и затраты на закрытие, а также специальные оценки, связанные с объединением инфраструктуры. В-третьих, аналитик должен оценить период поглощения отдельных посылок. Наконец, необходимо выбрать соответствующую ставку дисконтирования и применить ее к денежным потокам с течением времени (ее можно получить из опубликованных источников или из интервью с инвесторами). Анализ дисконтированных денежных потоков готовится с учетом этих четырех факторов, чтобы получить чистую приведенную стоимость участка.

Ставка дисконтирования для необработанной земли по своей природе должна отражать высокую степень риска, присущего этому типу инвестиций. Например, ставка дисконтирования, выбранная для арендатора с тройной чистой арендой с рейтингом А, будет значительно ниже, чем для сделки с землей. Сделка с землей сопряжена с высокой степенью риска, включая риск продажи, отсутствие предсказуемого потока доходов, сроков получения дохода и затрат на содержание. Часто выбранные ставки дисконтирования для сделок с землей превышают 20 процентов.

При оценке необработанной земли аналитик должен использовать субъективное суждение, чтобы учесть широкий спектр факторов.Брокеры могут получать вознаграждение от нескольких сотен долларов за простой анализ посылки до более 5000 долларов за более сложные задания. Однако в разных штатах есть правила, касающиеся оценочных услуг. Чтобы точно определить наиболее эффективное и наилучшее использование, часто требуются внешние специалисты, а землевладелец может быть не в состоянии или не желать управлять процессом. Брокер также может получать вознаграждение за координацию процесса, включая надзор за инженерами, геодезистами и специалистами по окружающей среде.

Что нужно знать об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение.Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Ключевые выводы

  • Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.
  • Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в данном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной собственности.
  • Однако отдельные объекты недвижимости должны подвергаться оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.
Оценка недвижимости: что нужно знать

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением недвижимостью. В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени.Таким образом, оценка стоимости собственности должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры или правила, а также условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

  • Спрос: желание или необходимость владения, поддерживаемые финансовыми средствами для удовлетворения желания
  • Утилита: возможность удовлетворить желания и потребности будущих собственников
  • Дефицит: ограниченное количество конкурирующих объектов недвижимости
  • Возможность передачи: легкость передачи прав собственности

Соотношение стоимости и стоимости

Стоимость не обязательно равна стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам, например, на материалы или рабочую силу. С другой стороны, цена — это сумма, которую кто-то за что-то платит. Хотя стоимость и цена могут влиять на значение , они не определяют значение . Цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный изъян, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже его цены.

Рыночная стоимость

Оценка — это мнение или оценка стоимости определенной собственности на определенную дату.Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости — наиболее вероятной цены, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена, по которой недвижимость продается, не всегда может соответствовать рыночной стоимости. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа, или если проводится частная продажа, недвижимость может быть продана по цене ниже рыночной.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методичного сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретной собственности, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором расположена собственность, собираются и анализируются для определения стоимости. При оценке используются три основных подхода для определения стоимости недвижимости.

Метод 1: Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли.Иногда это называется подходом на основе рыночных данных. Это оценка стоимости, полученная путем сравнения собственности с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми объектами , , и для обеспечения достоверного сравнения каждое из них должно:

  • Быть максимально похожим на объект недвижимости
  • Продано за последний год на открытом конкурентном рынке
  • Проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать как минимум три или четыре объекта сравнения.Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и — возможно, самое главное — местоположение, которые могут иметь огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в продажные цены сопоставимых объектов будут внесены корректировки, чтобы учесть различия в характеристиках и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

  • Возраст и состояние построек
  • Дата продажи, если экономические изменения происходят между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
  • Сроки и условия продажи, например, если продавец собственности находился под принуждением или если собственность была продана между родственниками (по сниженной цене)
  • Расположение, так как похожие объекты могут отличаться по цене от района к району
  • Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные метры жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизацию кухни, камин, бассейн, систему кондиционирования и т. Д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые из корректировок продажных цен сопоставимых товаров будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, в которых корректировка минимальна.

Метод 2: стоимостной подход

Затратный подход может использоваться для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий.Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатил бы за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода.Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратных футов, когда стоимость квадратного фута недавно построенного аналога умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единицы измерения, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, наряду с текущей ценой на материалы и соответствующими затратами на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:

  • Физический износ, в том числе излечимый, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, например структурные проблемы
  • Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными для владельцев собственности, например, устаревшая техника, устаревшие приспособления или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной
  • Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или фабрикой, загрязняющей окружающую среду.

Методология

  • Оцените стоимость земли, как если бы она была пустой и доступной для наиболее эффективного и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
  • Оцените текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения участка.
  • Оценить сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального или экономического устаревания.
  • Вычтите амортизационные отчисления из сметных затрат на строительство.
  • Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость собственности.

Метод 3: Подход капитализации доходов

Часто называемый просто доходным подходом, этот метод основан на соотношении между нормой прибыли, необходимой инвестору, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход собственности, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры.Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполнят следующие шаги:

Множители валового дохода

Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другой собственности, которая обычно не покупается как доходная, но может быть сдана в аренду, например, дома на одну и две семьи.Метод GRM связывает продажную цену недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную информацию см. В разделе «4 способа оценки арендуемой недвижимости»)

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ÷ доход от аренды = множитель валового дохода

Последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости можно использовать для создания точного GIM.Затем GIM может быть применен к оценочной справедливой рыночной арендной плате объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = оценочная рыночная стоимость

Итог

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки обычно выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.

Метод отнесения оценки земли и участка

Когда использовать метод перерасчета

Этот метод не часто используется по сравнению с другими методами оценки. Он идеально подходит для строительства нового дома на недавно приобретенной земле. Лучше всего использовать его в виде доли или процента от общей стоимости улучшенной собственности. При использовании сопоставимой улучшенной продажи вы сначала захотите определить либо землю, либо строительную часть собственности.Если дом довольно новый, вы можете оценить стоимость улучшений и разделить эту стоимость на продажную цену дома. Это даст вам процент улучшений по сравнению с покупной ценой сопоставимого.

Этот метод не идеален для старых домов. Это связано с субъективностью оценки начисленной амортизации. Однако, если в соседнем районе ведется новое строительство, застройщики могут предложить стоимость строительства домов, которые там продаются.Включение улучшений сайта идеально для того, чтобы это было эффективным. Эти улучшения могут включать подъездные пути, ландшафтный дизайн, патио и бассейны.

Применение метода распределения

Чтобы применить этот метод, вы сначала должны найти сопоставимый участок или сопоставимую землю с продажами пустующих домов, а также продажами пустующих участков. Затем найдите отношение стоимости земли к общей стоимости имущества. Затем примените соотношение к оцениваемой собственности. Это определит подходящую стоимость земли или участка.

Этот метод используется только в том случае, если недостаточно сопоставимых продаж, необходимых для оценки стоимости участка (с использованием метода оценки сравнения продаж). Распределение является наиболее надежным, когда улучшения участка или земли являются относительно новыми. По мере того, как эти улучшения становятся старше, соотношение земли к собственности увеличивается. Однако более старые усовершенствования, которые были модернизированы, имеют тенденцию искажать соотношения при сравнении с более старыми объектами недвижимости.

Примеры

Если стоимость лотов в определенной области составляет около двадцати процентов (20%) от общей стоимости собственности и объект недвижимости продан за сто тысяч долларов (100000 долларов США), то стоимость участка или земли рассматриваемой собственности составляет двадцать тысяча долларов (20 000 долларов).Это делается путем преобразования процента в десятичное число и умножения этого десятичного числа на общее значение свойства. Уравнение для этого примера будет выглядеть следующим образом:

100000 x 0,2 = 20 000

Если стоимость лота составляет около восемнадцати процентов (18%) от общей стоимости собственности и объект недвижимости продан за двести пятьдесят тысяч долларов (250 000 долларов), тогда стоимость участка или земли составляет сорок пять тысяч долларов (45000 долларов). Уравнение для этого примера будет выглядеть следующим образом:

250 000 x.18 = 45,000

Если стоимость лота составляет около двадцати пяти процентов (25%) от общей стоимости собственности и объект недвижимости продан за триста семьдесят пять тысяч долларов (375000 долларов США), то стоимость участка или земли объекта недвижимости составляет девяносто три. тысяча семьсот пятьдесят долларов (93 750 долларов). Уравнение для этого примера будет выглядеть следующим образом:

375000 x 0,25 = 93750

Недостатки метода распределения

Есть две основные проблемы, связанные с методом распределения для оценки земли или участка.Первый из этих недостатков заключается в том, что для определения точного коэффициента необходимы необходимые рыночные данные. Эта важная информация включает данные о затратах, которые строители и застройщики понесли на землю, по сравнению с оценочной стоимостью добавленных ими улучшений. Однако, если такие рыночные данные доступны, то метод сравнения продаж является надежным и предпочтительным из-за достаточного количества данных для этих сопоставимых продаж. Это часто полностью исключает необходимость в методе распределения.

Второй недостаток метода распределения состоит в том, что он имеет тенденцию быть неточным. Принято считать, что в лучшем случае он может предоставить только среднюю цену для определенного типа недвижимости. При совершении дорогостоящих сделок с недвижимостью средние показатели не идеальны, и покупатели и продавцы могут чувствовать себя неуютно из-за этого. Земля и участки аналогичного размера и типа могут иметь большое количество вариаций улучшений, влияющих на ценность. Также на это могут повлиять разные земли и участки с разными постройками.Размер, стиль и функциональность здания также могут исказить результаты этого метода.

Краткое содержание урока

Метод распределения для оценки земли и участка — метод, который редко используется, но может быть идеальным для строительства нового дома на недавно приобретенной земле. В этом методе используется соотношение из стоимости земли / участка к общей стоимости собственности . Он не часто используется из-за того, что для этого требуется информация, которая делает метод сравнения продаж более идеальным, а также из-за того, что он может быть довольно неточным.

Урок 15 — Оценка земли: прямая капитализация земли (доходный подход к стоимости)

Тренинг по оценке: самостоятельное онлайн-обучение

Оценщик налога на имущество может произвести оценку земли отдельно по многим причинам; в первую очередь следующие три:

  • Наиболее очевидно, что предметом оценки может быть свободная земля, а не улучшенная недвижимость.
  • Оценщик налога на имущество должен распределить общую стоимость собственности между землей и улучшениями, что может быть выполнено путем отдельной оценки стоимости земли.
  • Оценка стоимости земли при ее наиболее эффективном и наилучшем использовании, как если бы она была пустой, требуется в других подходах или методах оценки — например, как затратный подход, так и метод остаточного строительства (который будет обсуждаться в следующем уроке) требуют отдельных оценка стоимости земли.

Методы оценки земли — сравнительные продажи

Самый надежный метод оценки стоимости земли — это сравнение рассматриваемой собственности с недавними продажами сопоставимых, аналогичных объектов недвижимости.Это соответствует Правилу 4 налога на имущество, которое начинается с
. Когда доступны надежные рыночные данные в отношении данной недвижимости, предпочтительным методом оценки является ссылка на продажные цены.…

Стоимость всей земли основывается на ее продуктивности или способности приносить доход, когда она используется с максимальной и максимальной отдачей — учащийся может захотеть вернуться к Урок 2 , « Основные экономические принципы оценки стоимости недвижимости », А также концепцию (1) наилучшего и наилучшего использования и принципы (2) последовательного использования, (3) соответствия и сбалансированности.

Если подход сравнительных продаж неприменим либо из-за отсутствия рыночных операций, либо из-за отсутствия сопоставимых неулучшенных земель, оценщику может потребоваться прибегнуть к доходному подходу. Правило 8 налога на имущество ранее рассматривалось в уроке 5 , « Определение подхода к доходу и Правило 8 налога на имущество». В подразделе (а), касающемся доходного подхода к стоимости, говорится:
… Это предпочтительный подход для оценки земли, когда надежные данные о продажах сопоставимой собственности недоступны.…

В подразделе (b) (3) эта тема расширена:
(b) Используя доходный подход, оценщик оценивает доходную собственность, вычисляя текущую стоимость будущего потока доходов. … В практическом применении поток обычно равен
…
(3) спроектирован как постоянный постоянный поток.

Именно этот постоянный поток уровня мы в первую очередь обсудим в этом уроке; в Уроках 16, 17 и 18 мы узнаем о двух потоках доходов, описанных в подразделах (b) (1) и (b) (2).

Соответствующая ставка капитализации для земли, предполагая постоянный постоянный поток доходов, представляет собой комбинацию нормы доходности (Y o ) и эффективной ставки налога (ETR). [Соответствующая ставка капитализации для улучшений должна также включать поправку на возврат (возврат OF инвестиций), в дополнение к скидкам на доходность (возврат ON инвестиций) и налогам на недвижимость.]

В этом уроке обсуждается прямая капитализация земли; следующий урок будет посвящен остаточной технике земли, а также строительной остаточной технике.

Три других метода оценки земли

Стоимость земли или участка также оценивается по (1) распределению — распределению части общей стоимости собственности на участок на основе анализа отношения стоимости участка к общей стоимости имущества от продаж вакантных и улучшенных объектов недвижимости в районе или в сопоставимом районе. , (2) извлечение — вычитание амортизированной стоимости улучшений из общей стоимости собственности; и (3) развитие подразделения, также известное как освоение земли или предполагаемый метод использования — оценка стоимости гипотетического освоения пустой земли, готовой к застройке, до более широкое использование и вычитание этих затрат из прогнозируемой цены продажи разработанных лотов.Поскольку эти три метода не включают капитализацию дохода, они не будут более подробно обсуждаться в этом сеансе самостоятельного онлайн-обучения.

Прямая капитализация доходов в землю

Прямая капитализация дохода от земли или земельной ренты включает два этапа; первая обработка потока доходов от земли до чистой прибыли до вычета налогов на недвижимость [NIBT]; и, во-вторых, капитализация этой чистой прибыли до налогообложения в оценке стоимости с использованием ставки капитализации, которая обеспечивает как (1) налоги, так и эффективную ставку налога, и (2) доходность, рентабельность инвестиций.Поскольку поток доходов является постоянным, нет необходимости обеспечивать возврат капитала — земля считается активом, который не расходуется впустую, и, следовательно, ставка капитализации не должна обеспечивать возврат инвестиций — теоретически земля не может быть потрачена впустую. терять ценность. Ставка капитализации должна включать только налоги на доход и имущество. При оценке недвижимости бессрочная капитализация обычно применяется только к земле.

Для целей адвалорного налога на имущество, за исключением определенных законодательных или нормативных требований, предусмотренных законодательством, земля всегда оценивается по наиболее эффективному и наилучшему использованию.При определении дохода, который может приносить земля, оценщик рассматривает использование, которое (1) разрешено законом, (2) физически возможно, (3) осуществимо с финансовой точки зрения и (4) максимально продуктивно. Наилучшее и наилучшее использование обсуждалось в Уроке 2; мы не будем здесь повторять это обсуждение. (Примечание: примером нормативного исключения является Правило 8 налога на имущество, подраздел (f), которое исключает открытые участки земли, как это определено в Разделе 421 Налогового и налогового кодекса, из положений Правила 8, а также заявляет, что не все положения Правило 8 применяется к налогооблагаемым посессорным интересам.)

Как правило, доходность определяется на основе рыночных продаж сопоставимых объектов недвижимости — свойств, которые имеют такое же максимальное и наилучшее использование, как объект. Вы бы не хотели получать доходность от продажи офисного здания и применять ее при оценке парковки. Ставки доходности, полученные для уровня бессрочной капитализации, должны быть получены на основе свойств, демонстрирующих характеристики постоянного уровня дохода.

Чтобы капитализировать доход на неограниченный срок, чистый доход делится на ставку капитализации, состоящую из общей ставки доходности плюс эффективная ставка адвалорного налога.Таким образом:

PV = NIBT ÷ (Y o + ETR)

где

НИБТ

=

Чистая прибыль до вычета на возврат и налоги на имущество

ПРИМЕР 15–1: Капитализация постоянного уровня дохода

Какова капитализированная стоимость бессрочной чистой прибыли до возврата и налогов на имущество в размере 100 000 долларов при общей ставке доходности 8% и эффективной ставке адвалорного налога на имущество 1%?

=

100 000 долл. ÷ 8.0% + 1,0%

Банкноты

  1. Ad valorem Налоги на недвижимость — это , а не , вычитаемые как расходы из потока доходов, поскольку они основаны на искомой стоимости. Для этого необходимо использовать ставку дисконтирования до налогообложения; следовательно, компонент налога на имущество, равный ставке налога на имущество ad valorem , должен быть включен в ставку капитализации.

Сводка

В уроке, который вы только что прочитали, были рассмотрены различные методы оценки земли и обсуждалась прямая капитализация земли. Следующий урок будет посвящен оценке улучшенной собственности и земли с использованием различных остаточных методов.

Примечание. Перед тем, как перейти к следующему уроку, обязательно выполните упражнения для этого урока.

методов оценки — блог Стивена Оменго

Есть три метода оценки недвижимости.Эти три метода или простые подходы обычно применяются к любому назначению оценки до того, как будет вынесено окончательное оценочное суждение. В первом методе значение получается путем сравнения собственности с аналогичными недавно проданными и внесенными в список объектами недвижимости. Во втором методе стоимость рассчитывается путем рассмотрения стоимости приобретения или воспроизводства той же недвижимости. В третьем методе стоимость рассчитывается путем рассмотрения чистых денежных потоков от недвижимости в течение ее срока службы. Это объясняется ниже.

1 Рыночный подход

При рыночном подходе (подход сравнения продаж) вы получаете продажи недвижимости, которые наиболее похожи на недвижимость, которая будет оцениваться.Для каждой продажи указываются такие атрибуты, как тип собственности, местоположение, площадь земли и этажей, состояние, жилье, удобства, дата продажи и цена. Затем на основе этих атрибутов проводится сравнение с оцениваемой недвижимостью с внесением соответствующих корректировок для получения единой стоимости. Вы также можете рассмотреть возможность включения в список, если это разумно.

Подробнее

2 Оценка доходов

В этом методе рента, полученная от собственности или достижимая посредством сравнения с аналогичными объектами недвижимости, оценивается и рассчитывается за год.Все операционные расходы, такие как ремонт, земельная ставка и арендная плата, страхование, плата за управление вычитаются из суммы арендной платы, указанной выше, для получения чистой прибыли. Соответствующий множитель (ставка капитализации) получается из соответствующего класса недвижимости на рынке и применяется к чистой прибыли для определения стоимости недвижимости.

Подробнее

3 Затратный подход

При стоимостном подходе, также называемом методом подрядчика, вы оцениваете стоимость земли отдельно, используя подход сравнения продаж, как указано выше.Стоимость возведения нового здания рассчитывается с учетом финансовых затрат. Из этого числа рассчитывается и вычитается амортизация для получения восстановительной стоимости здания с амортизацией. Окончательная оценка стоимости получается путем сложения стоимости земли и восстановительной стоимости здания с учетом амортизации.

Подробнее

Оценка здания

| Методы оценки здания

Что такое оценка здания?

Оценка здания — это метод расчета текущей рыночной стоимости здания или любого сооружения. .

Оценка здания зависит от типа конструкций, расположения, размера, формы и ширины дорог, фасада, типов и качества используемых строительных материалов и стоимости этих материалов. Оценка здания также зависит от высоты цоколя , высоты здания, толщины его стен и характера конструкции (например, L несущая или каркасная конструкция).

Что такое оценка здания

Оценка — это метод оценки и расчета справедливой стоимости имущества, такого как здание, завод, другие инженерные сооружения различных типов, здания, земля и т. Д.

Местоположение здания также играет важную роль при определении стоимости здания. Например, здание, расположенное в рыночной зоне, будет иметь более сильную и более высокую оценку, чем такое же здание, расположенное в жилом районе. Кроме того, здания, расположенные в районах с надлежащим городским водоснабжением, канализацией и электричеством, имеют повышенную стоимость.

Здание, расположенное на земле, находящейся в собственности, дает более высокую сумму оценки по сравнению со зданием, расположенным на земле, находящейся в собственности.Оценка здания также зависит от требований к покупке, которые время от времени меняются. Больше требований делает здание более ценным.

Оценка в области гражданского строительства также зависит от дохода, который здание может получить в случае сдачи в аренду. Если здание не сдается, то годовой арендной платой считается 6% от капитальной стоимости здания. Она меняется время от времени и в разных местах и ​​зависит от преобладающей рыночной цены.

Подробнее: Оценка здания с планом

Цели оценки

Основные цели оценки зданий:

1.Покупка недвижимости

Когда требуется купить или продать недвижимость, требуется ее оценка.

2. Налогообложение

Для исчисления налога на имущество требуется его оценка. Налоги могут включать муниципальный налог, налог на здоровье, налог на имущество и т. Д., И все налоги фиксируются при оценке конструкции.

3. Функция аренды

Для того, чтобы определить размер арендной платы за недвижимость, она обязательна. Арендная плата обычно устанавливается на основе определенного процента от суммы оценки e.грамм. От 6% до 10% от стоимости конструкций.

4. Ипотека или обеспечение ссуды

Когда ссуды берутся под залог имущества, оценка обязательна.

5. Обязательное приобретение

Когда недвижимость приобретается по закону, владельцу выплачивается компенсация. Для определения размера компенсации необходима оценка имущества.

6. Ликвидационная стоимость

Это приблизительная стоимость имущества при перепродаже в конце срока его полезного использования.Остаточная стоимость вычитается из стоимости основных средств, чтобы определить сумму стоимости активов, которая будет амортизирована.

7. Стоимость лома

Определяется как Стоимость демонтированных материалов. Для здания, когда срок его службы закончился в конце периода полезного использования, демонтированные материалы, такие как сталь, древесина, кирпичи и т. Д., Будут приносить определенную ценность, которая называется стоимостью лома этого здания.

8. Рыночная стоимость

Это собственность — это сумма, которую можно получить в любой конкретный момент на открытом рынке, если собственность выставлена ​​на продажу.Рыночная стоимость может время от времени меняться в зависимости от спроса и предложения.

9. Амортизационный фонд

Это метод снижения стоимости актива с одновременным генерированием денег, достаточных для его замены в конце срока его полезного использования. Этот фонд находится на счете фонда погашения и генерирует процентную стоимость собственности.

10. Балансовая стоимость

Это сумма, показанная в бухгалтерской книге после учета необходимой амортизации. Балансовая стоимость имущества в конкретный год представляет собой первоначальную стоимость за вычетом суммы амортизации за предыдущий год.

11. Амортизация

Этот термин представляет собой уменьшение рыночной стоимости актива из-за возраста, износа и устаревания.

Методы оценки зданий

Ниже приведены 5 методов оценки,

  1. Арендный метод оценки
  2. Прямое сравнение со стоимостью капитала
  3. Оценка на основе прибыли
  4. Оценка на основе затрат
  5. Метод оценки
  6. Метод амортизации

1.Метод оценки аренды

В методе оценки «Метод оценки аренды» чистый доход от здания рассчитывается путем вычета всех расходов из общей суммы арендной платы. Годовая стоимость покупки рассчитывается исходя из подходящей процентной ставки, преобладающей на рынке.

Чистый доход, умноженный на годовой объем покупки, дает капитализированную стоимость или оценку собственности. Этот метод используется только тогда, когда известен фрахт или вероятная арендная плата определяется запросами.

2. Прямое сравнение со стоимостью капитала

Когда арендная стоимость неизвестна, используется этот метод прямого сравнения с капитальной стоимостью аналогичной собственности в данном населенном пункте. В этом методе оценка собственности фиксируется путем прямого сравнения с капитализированной стоимостью аналогичной собственности в данном населенном пункте.

3. Оценка на основе прибыли

Этот метод оценки подходит для коммерческой недвижимости, такой как отели, рестораны, магазины, офисы, торговые центры, кинотеатры, театры и т. Д.для которых оценка зависит от прибыли. В таких случаях чистый годовой доход используется при оценке после вычета всех расходов и расходов из валового дохода.

Оценка здания или собственности получается путем умножения чистой прибыли на годовой объем покупки. Оценка в этом случае может быть завышена по сравнению с фактической стоимостью строительства.

4. Оценка по себестоимости

В этом случае фактическая стоимость строительства здания или стоимость владения зданием считается основанием для определения стоимости имущества.В этом случае допускается необходимая амортизация и учитываются точки морального износа.

5. Разработка методики оценки

Этот метод подходит для объектов недвижимости, находящихся в стадии разработки. Например, если большой участок земли должен быть разделен на участки после обустройства дорог и других удобств, используется этот метод.

При оценке учитываются вероятная цена продажи участков, площадь, необходимая для благоустройства, и другие затраты на развитие.

Метод девелопмента также используется для свойств или зданий, которые необходимо отремонтировать путем внесения изменений, дополнений, улучшений и т. Д. Стоимость рассчитывается на основе ожидаемой чистой прибыли, полученной от здания после завершения ремонтных работ. .

6. Амортизационный метод оценки

Оценка зданий по методу амортизации делится на четыре части:

  1. Стены
  2. Крыши
  3. Этаж
  4. Двери и окна

Стоимость каждой части собственности или здания по текущей ставке рассчитывается на основе подробных измерений конструкции.Срок службы каждой детали рассчитывается по формуле:

D = P [(100 — rd) / 100)] n

Где, D = остаточная стоимость
r = ставка
d = амортизация
n = возраст здания в годах

rd значения считаются согласно следующей таблице:

Срок службы здания rd
100 лет 1.0
75 лет 1.3
50 лет 2,0
25 лет 4,0
20 лет 5,0

Оценка любого здания или строения не включает стоимость земли, удобств, системы водоснабжения, электрооборудования, сантехники и т. Д. И используется только для зданий, которые содержатся в хорошем состоянии.

Если он не поддерживается в хорошем состоянии, то соответствующие вычеты учитываются при оценке, рассчитанной выше.Текущая стоимость земли, удобств, системы водоснабжения, электрооборудования и сантехники должна быть добавлена, чтобы найти оценку собственности или здания.

Подробнее: Конструктивные элементы здания и их стандартные размеры

Что такое оценка земли?

Этот метод оценки производится в соответствии с рыночной ценой этого места и в соответствии с нормами и стандартами налога на имущество в этом населенном пункте или районе. Оценка земли может быть описана как метод, с помощью которого определяется оценка земли.

Способ оценки земли и строительства

Этот метод оценки производится в соответствии с рыночной ценой этого места и в соответствии с нормами и стандартами налога на имущество в этом населенном пункте или районе. Оценка земли может быть описана как метод, с помощью которого определяется оценка земли.

Ниже приведены методы оценки земли,

  1. Сравнительный метод
  2. Метод разработки
  3. Метод распределения
  4. Метод извлечения
  5. Метод капитализации доходов
  6. Метод Бельтинга

1.Сравнительный метод

Это самый популярный метод оценки. В этом методе стоимость земли или участка оценивается путем анализа недавних продажных цен на сопоставимые земли в непосредственной близости от этой области, корректировки цен с учетом любых различий в размере, форме, местоположении и других характеристиках.

Эксперт-оценщик должен проверить средние цены на эту структуру за несколько лет и проверить наличие колебаний цен на рынке. Но сравнительный метод полезен там, где есть активный рынок, и цены транзакций легко доступны для этой конкретной структуры.

2. Метод разработки

Этот метод используется для оценки стоимости такой земли, которую можно застроить, чтобы узнать ее истинную стоимость или цену. Например, Сельскохозяйственная земля после изменения землепользования на жилую может быть преобразована в поселок жилых участков и многоэтажных домов.

Существенными факторами, которые следует учитывать в рамках этого метода оценки земли, являются расположение конструкции, использование, FSI и характер почвы в непосредственной близости. Метод застройки учитывает весь потенциал развития земли, чтобы получить текущую рыночную стоимость.

3. Метод распределения

Метод распределения предполагает, что в определенных населенных пунктах или близлежащих районах существует постоянная взаимосвязь между стоимостью земли и общей стоимостью собственности. Например, в некоторых местах стоимость земли может составлять до 60% от общей стоимости собственности.

Но это предположение должно быть подтверждено достаточной статистикой. Этот метод особенно полезен там, где продажи земли малочисленны, но есть возможность продажи застройки.

4.Метод экстракции

В этом методе оценки земли цена за единицу сопоставимой земли извлекается из застроенной собственности, что подразумевает вычитание оценочной стоимости застроенной площади из продажной цены. Затем стоимость любой собственности или здания может быть скорректирована с учетом любых различий в размере, форме, местоположении и любых других характеристиках.

Точность этого метода зависит от качества оценки амортизации застроенной площади этого сооружения и здания.Вот почему этот метод обычно используется только для объектов недвижимости с недавно построенными кампусами, которые имеют незначительную амортизацию, или для объектов, где площадь застройки представляет собой лишь небольшую часть общей стоимости недвижимости или зданий.

5. Метод капитализации доходов

У этого метода капитализации дохода есть два подметода:

a) Капитализация арендной платы за землю :

Рыночные ставки фрахта и капитализации или рыночная цена должны приниматься для наивысшего и наилучшего варианта использования земли или открытого участка.В методе оценки земли с капитализацией дохода рыночные транспортные расходы на землю рассчитываются и затем капитализируются с использованием рыночной ставки капитализации земли для определения текущей рыночной стоимости открытых участков или конкретной земли.

б) Остаточная техника земли с

В методе земельных остатков чистый операционный доход, относящийся к земле, выделяется и капитализируется, чтобы получить представление о вкладе земли в полную стоимость собственности. Необходимо выполнить следующие шаги:

  • Построить или построить оптимальное здание на земельном участке i.е. высшее и лучшее использование во всех отношениях.
  • Рассчитайте чистую операционную прибыль от недвижимости в первоначальном виде, используя рыночную арендную плату и расходы.
  • Распределить оставшуюся прибыль (остаточную) на землю.

6. Метод оценки Belting

Ниже приводится оценка здания Пример ,

Метод оценки бельтинга

Этот метод оценки земли учитывает фасад и глубину участка. Земля с более высоким фасадом будет иметь большую ценность.При этом стоимость открытой земли снижается с увеличением глубины участка (удаленности от главной дороги).

Основная задача метода бельтинга состоит в том, чтобы определить скорость снижения текущих цен на землю по мере увеличения расстояния от дороги. При использовании бельтингового метода территория делится на полосы (полосы) с присвоенными значениями, пропорциональными стоимости земли на главной дороге.

Часто задаваемые вопросы:

B Методы оценки стоимости

Существует 6 методов оценки, перечисленных ниже:
Арендный метод оценки
Прямое сравнение с капитальной стоимостью
Оценка на основе прибыли
Оценка на основе затрат
Метод разработки оценки
Метод амортизации

В.2 Как рассчитать стоимость здания?

Чтобы рассчитать приведенную стоимость здания, сначала рассчитайте стоимость строительства здания, а затем вычтите амортизацию здания за год до сих пор.

Оценка здания

Оценка здания — это метод расчета текущей рыночной стоимости здания или любого сооружения. Оценка здания зависит от типа конструкций, расположения, размера, формы, и ширины дорог, фасада, типов и качества используемых строительных материалов, а также стоимости этих материалов.

Оценка в гражданском строительстве

Оценка — это методика оценки t , позволяющая рассчитать справедливую стоимость имущества, такого как здание, завод, другие инженерные сооружения различных типов, здания, земля и т. Д.

Посмотреть видео: Как рассчитать рыночную стоимость здания или собственности