Как узнать, что для покупки квартиры использовался материнский капитал? СИБДОМ

Покупка квартиры, продавец которой на ее приобретение ранее направил материнский капитал, связана для покупателей с рисками. Если не соблюдено установленное в законе условие использования материнской выплаты — дети не получили своей доли в собственности на квартиру, — такая сделка может быть оспорена в суде.

Пока сложности после продажи таких квартир возникают только у самих продавцов.

Если квартира была продана до того, как в ней выделили доли детям, с исками к продавцам о незаконном обогащении обращается в суд прокуратура. Чтобы как-то урегулировать ситуацию, детям выделяют доли в собственности в новой квартире, которая приобретена семьей после продажи первой. Если же такой квартиры нет, средства материнского капитала взыскивают с семьи через суд.

Чтобы исключить эти риски, сейчас в законодательство вносятся изменения, благодаря которым покупатели смогут сразу увидеть, что продавец направил на покупку квартиры материнский капитал. Как только они заработают, в ЕГРН появится отметка о том, что квартира куплена на средства материнского капитала. Продать ее можно будет только после соблюдения необходимой процедуры: выделения долей детям и получения разрешения на продажу от органов опеки.

Пока нововведения не приняты, покупатели пользуются другими возможностями для проверки квартиры. Раньше продавцов, в семье у которых есть дети подходящего возраста, просили предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что материнский капитал на покупку квартиры не использовался. Сегодня эту информацию можно получить на сайте Пенсионного фонда в режиме онлайн.

Зайдя через портал госуслуг на сайт Пенсионного фонда в раздел «Электронные услуги и сервисы», продавец может показать покупателю, какая сумма материнского капитала лежит на его счету на настоящий момент. Как рассказали в пресс-службе Пенсионного фонда, такой записи обычно бывает достаточно не только для покупателей, но и для банков, которые тоже проверяют объект на использование материнского капитала. Но если для сделки необходима справка с печатью, ее также можно получить в Пенсионном фонде.

Что нужно знать о материнском капитале

Как оформить и получить маткапитал в 2020 году? На что можно использовать?..

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры

Фото: Артур Новосильцев/ТАСС

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу. Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан. Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия. В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр. В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян. — Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности. Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале. «И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели. Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку. «Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта. Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».

Риски покупки квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Согласно закону №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий…

В дальнейшем квартиры, приобретенные на средства господдержки, могут продаваться. Причем если владельцы такого объекта не соблюли все требования закона о маткапитале, это может плохо обернуться для покупателя.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, на какие «подводные камни» может наткнуться покупатель квартиры, которая приобреталась с использованием маткапитала, и на что необходимо обращать внимание, прежде чем совершить такую сделку.

Особенность квартир, приобретенных с помощью маткапитала

Если при покупке жилья использовался материнский капитал, то по закону необходимо оформить доли в квартире на всех членов семьи (в том числе детей). Без выделения долей жилье нельзя продавать. Кроме того, сделку необходимо согласовать с органами опеки и попечительства.

Риски для покупателя

Если детей не наделили долями в квартире и от покупателя скрыли факт использования маткапитала при приобретении квартиры, сделку могут признать недействительной. В этом случае у покупателя появляется еще одна проблема – вернуть свои деньги, которые продавец к этому моменту мог потратить.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», покупая жилье в новостройке в ипотеку, которая частично будет оплачиваться средствами материнского капитала, родитель в письменной форме обязуется перед Пенсионным фондом наделить каждого члена семьи долей в квартире в 6-месячный срок после оформления права собственности. Но потом это обязательство может игнорироваться, и человек выставляет объект на продажу без выполнения требования, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая сетует, что на сегодняшний день в России нет эффективного механизма контроля выделения долей детям в приобретенном с использованием средств господдержки жилье. Но, по словам эксперта, родители не всегда могут соблюдать такое правило: например, если покупается квартира в строящемся доме, наделить детей долями невозможно, поскольку объект еще не сдали в эксплуатацию. В этом случае можно отложить оформление собственности детям до момента, когда строительство завершено. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не дать согласие на продажу квартиры, если, по его мнению, при этом ущемляются права детей и ухудшаются их жилищные условия. В этом и заключается основная сложность при покупке квартир, которые ранее приобреталась с использованием материнского капитала, говорит эксперт.

По чьей инициативе сделка может быть расторгнута

Инициировать расторжение сделки могут разные лица. Прежде всего, это дети, права которых были ущемлены: достигнув совершеннолетия, они могут потребовать восстановить свои права. Это может произойти спустя годы. Во-вторых, в суд может обратиться Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д. В итоге суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть жилье. Мария Литинецкая предупреждает, что в этом случае у семьи, продавшей квартиру, может не остаться денег для единовременного возмещения стоимости квартиры. Поэтому деньги после расторжения сделки могут возвращаться годами и по частям.

Когда риелтору и покупателю стоит насторожиться

При совершении сделки купли-продажи квартиры стоит выяснить, использовался ли при ее приобретении маткапитал, если у продавца есть не менее двух детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке жилья

Если продавец скрыл от покупателя тот факт, что при покупке квартиры использовался маткапитал, это можно узнать в Пенсионном фонде. Необходимо запросить у продавца выписку со счета, где хранится маткапитал. Такой документ выдают в течение 5 дней.

Как говорит руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева, если все средства материнского капитала все еще на счету, значит, он не использовался. В противном случае нужно выяснить, куда были потрачены эти средства.

Если продавец получил маткапитал в качестве оплаты за квартиру, это указывается в договоре купли-продажи. Риелторы советуют тщательно изучить этот документ, особенно пункты, где речь идет о способах и порядке расчета.

Брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян рассказала о случае из своей практики, когда продавец не помнил, использовал ли маткапитал при покупке квартиры. Из выписки, которую предоставил Пенсионный фонд, было видно, что детей не наделили долями в квартире. Поэтому, прежде чем совершить сделку, пришлось наделить всех детей правом собственности, чтобы впоследствии ее не признали недействительной.

Как быть, если квартира покупалась в ипотеку

По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье покупалось в ипотеку, часть которой погашалась за счет средств материнского капитала, дело усложняется. В этом случае в договоре не будет пунктов, касающихся маткапитала. Банк также вряд ли согласится предоставить сведения о займах. Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца сертификат или справку из Пенсионного фонда, что средства маткапитала не потрачены или направлялись на другие цели. Такие риски существуют и при приобретении квартиры по договору долевого участия – в таком случае также нужно проверить, использовались ли средства материнского капитала при изначальном оформлении договора, отмечает эксперт.

Как выяснить, использовался ли маткапитал в прежних сделках

Мария Литинецкая предупреждает, что полностью гарантировать надежность сделки с квартирой, которая ранее приобреталась с использованием материнского капитала, невозможно. К тому же, есть риск, что квартира несколько раз перепродавалась, и материнский капитал привлекался в одной из прошлых сделок. А это усложняет проверку. Чтобы перестраховаться, эксперт рекомендует заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (также называемую выпиской о переходе прав собственности). Документ покажет всю историю сделок с объектом. Насторожиться стоит в случае, если в числе бывших собственников есть несовершеннолетние. Возможно, это даже повод отказаться от сделки.

_________________

Читайте также: 1. Квартира с обременением: 6 вопросов о материнском капитале.

                        2. Улучшение жилищных условий: как правильно использовать материнский капитал.

Покупатели «вторички» могут остаться без квартир из-за материнского капитала

Давайте представим ситуацию: жили-были Маша и Миша, решили пожениться, а жить негде. Вот и взяли они квартиру в ипотеку. Переехали. Жили не тужили, взносы ипотечные исправно платили. Через N лет родился у них ребёночек, а через пару лет — второй. В связи с такой радостью государство выдало семье материнский капитал. Суммы как раз хватило на то, чтобы погасить ипотечную задолженность и считать маленькую однушку своей собственностью. Так и поступили. По закону, Маша должна была написать да у нотариуса заверить заявление в Пенсионный фонд (ПФР) о том, что обязательно в этой однушке выделит долю детям и мужу своему Мише. Заявление-то Маша написала, а вот долей не выделила. 

— После того как ипотека погашена, кредит выплачен, родители запросто могут продать квартиру, не выделяя долей детям. Нотариальное обязательство находится в ПФР. Но кто, покупая квартиру, запрашивает ПФР? Никто, — говорит адвокат Тимур Чанышев. — К тому же ПФР информацию никому передавать не обязан, а такая информация не поступает автоматически в Росреестр, который мог бы контролировать эти сделки. В результате есть риск, что, когда ребёнок вырастет, он может опротестовать сделку.

Так и случилось с нашими героями. Маше и Мише стало тесно с двумя детьми в скромной однушке. Вот и решили они прикупить жильё побольше. И тут уже ни о каких долях никто и не задумывался, оформили всё на Машу.

Дети подросли. Отношения у младшего — Васи — с родителями были не самые лучшие. Да что уж там — чуть ли не ежедневно ругались, отправляя друг друга по всем известным адресам. И как стукнуло Васе 18 лет, решил он от родителей съехать. А куда? Разузнал он, что родители за первую квартиру частично материнским капиталом расплатились. «Как же так! Денежки-то на меня выделяли! А где моя доля?» — подумал Вася да и оспорил сделку о продаже той однушки.   

Адвокат Грант Казарян подтвердил, что соблюдение обязательства матери о выделении долей детей в квартирах, при покупке которых был использован материнский капитал, никем не контролируется. Поэтому часто это условие просто не выполняется. 

— Оспорить сделку в случае, если станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении, имеют право территориальное отделение Пенсионного фонда РФ или органы опеки и попечительства. Также в суд за признанием недействительности сделки могут обратиться не получившие свои доли члены семьи продавца, — говорит Казарян. Если сделка будет признана ничтожной, каждая из сторон возвратит другой всё, что было по ней получено.

 — У нас есть случаи, когда люди по три года, по пять лет не наделяли долями (детей), потом продавали объект, и им ничего не было, — говорит вице-президент Гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин. — Это противозаконно, но никто это не регулирует. Если дети по достижении 18 лет обратятся в суд и скажут, что их мама обманула, обещала в течение полугода наделить недвижимостью, а не наделила, в этом случае возможно расторжение сделки.

Однако, по словам Саяпина, такое развитие событий хоть и возможно, но маловероятно.  

— Суд, скорее всего, вынесет решение выделить долю в существующей недвижимости. А во всех остальных случаях включается закон о добропорядочном приобретателе. То есть если человек покупал на свои деньги и все законы соблюдал, то, что там накосячил кто-то, это его волновать не должно. Он деньги заплатил — это уже проблема не его. 

Меры предосторожности 

Специалисты отмечают, что покупателей вторички не настораживает тот факт, что выбранное ими жильё было ранее приобретено продавцом с использованием средств материнского капитала. Адвокат Тимур Чанышев рекомендует перед покупкой проверять квартиры на так называемую юридическую чистоту. Для этого необходимо получить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом документе — подробная история квартиры (все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.). Также специалист советует попросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств.

— Попросите собственника квартиры оформить нотариально заверенное заявление от всех собственников жилья с их согласием на продажу квартиры. В таком случае у вас всегда будет возможность в случае последующего признания вашей сделки недействительной привлечь к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ («Мошенничество») продавцов этой квартиры. 

Помимо этого адвокат Грант Казарян перед покупкой вторичной недвижимости рекомендует уточнить у продавца, сколько у него детей и есть ли среди них рождённые после 1 января 2007 года (то есть было ли у него право на материнский капитал). Если такое право было, надо выяснить, использовались ли при покупке жилья средства материнского капитала, и запросить у продавца справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

— Если остаток средств меньше размера материнского капитала, который был законодательно установлен на момент заключения сделки купли-продажи квартиры или вообще отсутствует, то скорее всего, средства были израсходованы на покупку данного жилья и продавцом было дано обязательство Пенсионному фонду оформить недвижимость в общую собственность, оставшееся неисполненным. От покупки недвижимости в этом случае стоит отказаться или предложить продавцу исполнить обязательство до совершения сделки, — предупреждает юрист.

Покупка жилья, приобретённого с использованием материнского капитала

жильё за материнский капитал

Какие риски есть у покупателя квартиры, которую ее собственники приобрели с использованием материнского капитала?
Казалось бы, программа материнский капитал, разработанная государством для помощи молодым семьям имеющим детей, не может нести угроз гражданам. И на самом деле это правда, но только если материнский капитал использовался строго в соответствии нормам закона.
Однако, некоторые семьи, получившие маткапитал и потратив его на улучшение жилищных условий, нарушают закон и тем самым могут создать очень серьезные проблемы гражданину, купившему у них такое жильё.

Как можно использовать материнский капитал устанавливает закон №256-ФЗ от 01.01.2007 года. В частности там установлено, что материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи. Однако, в таком случае это жилое помещение необходимо оформить в общую собственность всех членов семьи с выделением каждому члену семьи доли собственности в этой недвижимости.
Вот этот пункт закона обычно и нарушается некоторыми недобросовестными родителями, использовавшие маткапитал для покупки жилья.

Дело даже не в добросовестности родителей, а в том, что у них не всегда имеется возможность произвести выделение долей себе и своим несовершеннолетним детям.
Потому что если семья приобретает недвижимость на этапе его строительства или участвует в долевом строительстве, то оформить право собственности она может только после ввода новостройки в эксплуатацию. Тоже самое происходит при покупке жилья с использованием ипотечного кредита — собственниками они могут стать только по завершению выплат взятого ими кредита.

Сегодня кредитные организации не выдают ипотечный кредит собственникам, в числе которых есть несовершеннолетние дети. Потому что при покупке с использование ипотеки жилье становится предметом залога, и при неблагоприятном случае оно продается, а вырученные деньги идут на погашение кредита.
Если в числе собственников такой квартиры имеются несовершеннолетние, то продажу этой квартиры необходимо согласовать с органами опеки и попечительства, а детям предоставить другое жильё в соответствии с их долями в продаваемой квартире или заплатить им сумму, равную стоимости их долей в продаваемом недвижимом имуществе.

Продать квартиру обремененную несовершеннолетними собственниками очень сложно и поэтому таким клиентам банки просто отказывают в заключение ипотечного договора.

Для того чтобы семьи, имеющие сертификат на материнский капитал, могли использовать ипотечное кредитование, государство дало им возможность произвести раздел недвижимого имущества между членами семьи через полгода после оплаты последнего взноса за ипотеку.
При этом владелец сертификата на материнский капитал должен представить в Пенсионный фонд РФ нотариально заверенное обязательство о наделении всех членов семьи долями собственности позднее, после оплаты последнего взноса за взятый кредит.

Если родители все выполнили в соответствии закона, то при продаже этой квартиры не возникнут сложностей, и у покупателя нет никаких рисков. Но иногда родители, планируя быстро перепродать такое жилье, не выполняют своих обязательств перед Пенсионным фондом и нарушают установленные законом правила, ведь если детям выделены доли в собственности, то продажу жилья придется согласовывать с органами опеки, что может занять определенное время и сорвать сделку. Но для покупателя такой квартиры это может иметь серьёзные последствия.

Если продаваемым жилым помещением, приобретенным с использованием материнского капитала, законно владеют все члены семьи (в том числе и несовершеннолетние) и у семьи имеется разрешение на ее продажу из органов опеки и попечительства, то покупать такую квартиру можно — у вас в будущем не будет с нею проблем.

Но если требования закона о выделении долей всем членам семьи были проигнорированы продавцом, тогда в будущем эта сделка купли- продажи может быть оспорена в суде и признана недействительной.
Во-первых, оспорить сделку может орган опеки и попечительства, если у них появятся факты, свидетельствующие о не наделении несовершеннолетних членов семьи долями в жилом помещении, приобретенном с использованием материнского капитала.
Во-вторых, иск о признание сделки недействительной могут подать дети, не получившие своей доли в собственности, причем срок исковой давности составляет для них — три года после достижении ими совершеннолетия.

Новый собственник, не проверивший, было ли наделение долями собственности детей продавца, фактически закладывают мину под свое благополучие. В таком случае по решению суда новый собственник в любое время может быть выброшен на улицу без жилья и без денег потраченных на его покупку.

Чтобы избежать такого развития событий, при покупке жилого помещения обязательно нужно выяснять историю недвижимости (сколько раз перепродавалась в период после 2007 года), есть ли у продавца квартиры дети, рожденные после 01.01.2007 года, получала ли семья сертификат на материнский капитал и как им распорядилась. Если маткапитал потрачен на улучшение жилищных условий, значит у всех членов семьи должны быть выделены доли в собственности продаваемой квартиры. Если доли собственности членам семьи не выделены покупать такое жильё опасно, можете все потерять.

Кстати, нужно отметить, что даже если вы покупаете квартиру у одинокого холостяка, но если жилье перепродавалось ранее в период после 2007 года, тогда выделение долей несовершеннолетним нужно проверять для каждого предыдущего владельца. Потому что дети любого предыдущего владельца этого жилья, не получившие в свое время доли в ее собственности, имеют право подать иск в суд и отсудить вашу квартиру.

Проверить использовался ли продавцом квартиры материнский капитал при ее приобретении, можно попросив его представить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на их семейном сертификате на материнский капитал. Если средства сертификата потрачены, а собственность не разделена на доли каждому члену семьи, то от такой покупки нужно отказываться, пока продавец не разделит квартиру между членами семьи, как этого требует закон.

Важно. Чтобы избавить себя от риска потери квартиры и средств, потраченных на ее покупку, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

На нашем сайте вы можете задать свой вопрос, рассказав вашу конкретную ситуацию, наш адвокат проанализирует ее и бесплатно вас проконсультирует,  форма справа внизу ➥ .

ТОЖЕ ИНТЕРЕСНЫЕ СТАТЬИ:

Использование материнского капитала ставит под угрозу действительность сделок с недвижимостью?

Самому покупателю в кредитной организации такую справку никто не даст в силу ограничений, предусмотренных статьей 26 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» и статьей 857 Гражданского кодекса РФ, касающихся предоставления банковской тайны.

Других возможностей установить факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости или погашения кредита за счет капитала у покупателей в настоящее время нет.

Выводы и рекомендации

Нет никаких сомнений в том, что в очередной раз добросовестные приобретатели остаются в накладе в связи с недоработками, которые имеются в жилищном законодательстве РФ.

По сути, у покупателей недвижимости нет никаких возможностей проверить факт использования материнского капитала при покупке продавцом своей квартиры или при погашении ипотеки за счет материнского капитала.

Все зависит от доброй воли продавца, который может пойти навстречу покупателю и получить справки из соответствующих организаций касательно неиспользования материнского капитала на улучшение жилищных условий.

При этом у продавца недвижимости есть возможность подделать необходимые справки, если есть изначальный умысел на невозврат денежных средств в результате признания сделки недействительной.

В данном случае при существующей проблеме для добросовестных приобретателей можно рекомендовать законотворческим органам внести изменения в действующее законодательство, которыми предусмотреть возможность для покупателей в рамках сделок с недвижимостью получать историю квартиры.

В истории квартиры или другого объекта недвижимости должны быть отражены сведения о том, когда и какие действия проводились с недвижимостью.

В том числе в истории квартиры должны быть отражены сведения о том, что собственник покупал квартиру за счет средств материнского капитала или гасил ипотеку за его счет.

Сведения могут выдаваться в обезличенном виде, что исключит возможность незаконной передачи охраняемой законом тайны. 

Вероятней всего такая история квартиры может выдаваться в виде выписки по запросам в Росреестр, который и обязан будет систематизировать факты из истории конкретного объекта недвижимости.

История квартиры, выдаваемая покупателям недвижимости, в конечном итоге позволит существенно сократить статистику спорных ситуаций по сделкам купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала.

Как проверить свой кредитный отчет

Вы когда-нибудь задумывались, как банк или другой кредитор решает предоставить вам кредит? Один из инструментов, который они используют, — это ваш кредитный отчет. Это расскажет им о вашей кредитной истории и поможет оценить степень риска, связанного с кредитованием вас, в зависимости от качества вашего кредитного рейтинга.

Кто составляет кредитные отчеты?

В Великобритании компании, называемые «кредитными справочными агентствами» (CRA), собирают информацию о том, насколько хорошо вы управляете кредитом и производите платежи.

Три основных CRA:

• Experian
• Equifax
• TransUnion.

В каждом из них есть файл о вас, называемый кредитным отчетом (или кредитным файлом), хотя информация может отличаться от CRA.

Что в вашем кредитном отчете?

Ваш кредитный отчет обычно содержит следующую информацию:

• Список ваших кредитных счетов. Это включает в себя банковские счета и кредитные карты, а также другие кредитные механизмы, такие как невыполненные кредитные соглашения или долги коммунальных предприятий.Они покажут, своевременно и полностью ли вы выплачивали платежи. Такие вещи, как пропущенные или просроченные платежи или невыплаты, останутся в вашем кредитном отчете не менее шести лет.
• Подробная информация обо всех людях, которые связаны с вами финансово, например, потому что вы взяли совместный кредит.
• Общедоступная информация, такая как решения окружных судов (называемые в Шотландии «постановлениями»), возвращение права собственности на дома, банкротства и индивидуальные добровольные договоренности. Они остаются в вашем отчете не менее шести лет.
• Ваш текущий провайдер счета, но только детали овердрафта.
• Включены ли вы в список избирателей.
• Ваше имя и дата рождения.
• Ваш текущий и предыдущий адреса.
• Если вы совершили мошенничество или кто-то украл вашу личность и совершил мошенничество, это будет сохранено в вашем файле в разделе CIFAS.

В вашем кредитном отчете нет другой личной информации, такой как ваша зарплата, вероисповедание или сведения о судимости.

Кто смотрит ваш кредитный отчет?

Когда вы подаете заявление на кредит, обычно вы даете разрешение поставщику кредита проверить ваш отчет о кредитных операциях.

Термин «поставщик кредитных услуг» включает не только банки и компании, выпускающие кредитные карты, но также компании, занимающиеся доставкой по почте, и, например, поставщиков услуг мобильной телефонной связи, если у вас есть телефонный контракт, но не в том случае, если вы платите по факту. иди дело.

Работодатели и арендодатели также могут проверить ваш кредитный отчет, хотя обычно они видят только общедоступную информацию, например:

• Информация из списка избирателей
• записи о несостоятельности
• Постановления окружного суда (или постановления в Шотландии).

Как кредиторы используют кредитные отчеты

Имейте в виду, что разные кредиторы обращают внимание на разные вещи при просмотре вашего кредитного отчета и принятии решения о предоставлении вам кредита.

Как проверить свой кредитный рейтинг и кредитный отчет

По закону все CRA обязаны предоставить вам копию вашего кредитного отчета бесплатно.

Вы можете получить доступ к отчету онлайн или попросив письменную копию.

Вы можете узнать больше о том, как получить письменную копию вашего кредитного отчета в Управлении уполномоченного по информации.

TransUnion (под торговой маркой Credit Karma) и ClearScore, которые основывают свои услуги на данных Equifax, также предлагают бесплатный доступ к вашему кредитному отчету на всю жизнь.

Так что, возможно, стоит подать заявку на это, а не платить за обязательный отчет.

Часто стоит получить копию вашего кредитного отчета от всех трех основных CRA, если вы не подавали заявку на его получение ранее или если вы не проверяли его в течение некоторого времени.

Это потому, что у них может быть разная информация от разных кредитных организаций, хотя между ними есть много общего.

Услуги по предоставлению полного кредитного отчета

?

Запомнить

Имейте в виду, что неоднократная подача заявки на получение кредита может снизить ваши шансы на получение кредита, потому что многочисленные поисковые запросы могут указывать на наличие проблем. Вы можете подавать заявление на получение кредитной истории так часто, как захотите.

Вы можете получить бесплатные 30-дневные пробные версии более комплексных услуг проверки кредитоспособности от Experian и Equifax, которые включают полный отчет о кредитоспособности.

Однако, как правило, вы должны предоставить данные своей кредитной или дебетовой карты при подписке на бесплатную пробную версию, и деньги будут списаны с вашего счета, если вы не отмените вовремя.

Что такое кредитный рейтинг?

Ваш кредитный рейтинг — это оценка конкретного кредитора степени вашего кредитного риска, основанная на его собственных критериях и обычно включающая информацию CRA.

CRA может также предоставить ваш «кредитный рейтинг» за плату, но это всего лишь показатель, основанный на имеющейся у них информации, и он не совпадает с рейтингом отдельного кредитора.

Хороший кредитный рейтинг не гарантирует, что вы сможете занять деньги, поскольку разные кредиторы имеют разные критерии выбора клиентов.

Когда вам следует проверить свой кредитный отчет?

?

Знаете ли вы?

Многие компании предпочтут не предоставлять вам ссуду, если вы не всегда хорошо управляете своим кредитом и не имеете хорошего кредитного рейтинга, в то время как другие могут предоставлять ссуды, но взимать с вас более высокую процентную ставку или предлагать вам меньшую сумму кредита. .

Если вы подаете заявку на получение ссуды, ипотеки, кредитной карты или другого займа, то может быть хорошей идеей сначала проверить свой кредитный отчет, если вы не просматривали его в течение некоторого времени.

В любом случае имеет смысл время от времени проверять его, чтобы убедиться, что нет ошибок или что вы не пропустили платежи, не осознавая этого.

Вы можете проверять свой кредитный отчет сколько угодно часто, и это не повлияет на ваш кредитный рейтинг или кредитный рейтинг.

Обычно только тогда, когда вы подаете заявку на кредит, и кредиторы просматривают ваш кредитный отчет, в нем остается запись.

Если вы осматриваетесь и еще не готовы подать заявку, проясните это и попросите расценки, «поиск цитат» или «проверку кредитоспособности в мягком поиске».

Здесь кредитор просматривает вашу кредитную историю, чтобы решить, соответствуете ли вы критериям, или предоставить котировку, но не оставляя «следа» в вашем файле.

Таким образом, ваша кредитная история не пострадает. Спросите кредитора, предлагают ли они это.

Что означает маркер Cifas в моем кредитном отчете?

Cifas — это национальная служба предотвращения мошенничества. Он может помещать предупреждения «Защитная регистрация» и «Жертва выдачи себя за другое лицо» в вашем кредитном файле.

A Защитная регистрация — это платная услуга, которая защищает вашу личность от неправомерного использования. Он останется в вашем кредитном отчете в течение двух лет. Вы можете подать заявку на сайте Cifas.

A Жертва выдачи себя за другое лицо подается вашим кредитором в целях вашей собственной защиты, если вы стали жертвой мошенничества с использованием личных данных. Он останется в вашем отчете в течение 13 месяцев с момента регистрации.

Если один из них указан в вашем кредитном отчете, он дает потенциальным кредиторам предупреждение о мошенничестве, сообщая им, что в прошлом вы были жертвой мошенничества или могли быть особенно уязвимы для мошенничества в будущем.

Что это означает, когда я подаю заявку на кредит?

Любая заявка на кредит может быть предметом дополнительных проверок для подтверждения вашей личности. Поскольку это часто выполняется вручную, если вы подаете заявку на кредит, ваша заявка может быть отложена.

Наличие маркера в этом разделе не означает, что ваша заявка будет отклонена автоматически. Он нужен, чтобы защитить вас от мошенничества.

Что делать, если маркер Cifas оказался там по ошибке?

Если вы считаете, что предупреждение Cifas находится в вашем кредитном файле по ошибке, вы можете связаться с кредитором, который поместил его туда, чтобы узнать, удалит ли он его.

Имейте в виду, что они вряд ли удалят какую-либо запись в вашем отчете, если сочтут, что причина, по которой маркер был помещен в ваш кредитный файл, была оправданной. Кредиторы по закону обязаны сообщать о любых попытках мошенничества с вашей учетной записью в агентства кредитной информации.

Повышение кредитного рейтинга и исправление кредитного отчета

Можно улучшить свой кредитный рейтинг, иногда просто аннулируя неиспользованные кредитные карты, и есть другие шаги, которые вы можете предпринять.

Вам также следует исправить любые фактические ошибки, которые вы обнаружите в своем кредитном файле — поговорите с CRA или спросите напрямую у кредитора.

Как определить финансовое благополучие многоквартирного дома перед покупкой в ​​

Покупатели квартир обычно обращают внимание на местоположение, планировку, виды и внутреннюю отделку интересующей их собственности.

Что, пожалуй, важнее, так это финансовое здоровье корпорации владельцев и состояние самого здания.

Низкие сборы часто преподносятся как аргумент в пользу продажи, но во многих случаях они должны быть красным флагом для покупателей.

Если стратальная схема финансово здорова, текущее техническое обслуживание и капитальный ремонт могут проводиться без лишних затрат владельцев. Но если схема недофинансирована, здание находится в плохом состоянии или изобилует дефектами, покупатели могут рассчитывать на уплату специальных сборов в будущем, что потенциально может стоить тысячи долларов.

Как обследовать жилой комплекс

Страничный отчет может выявить как физические, так и финансовые проблемы многоквартирного дома, в том числе нехватку средств на содержание и дефекты здания.

Также известный как поиск по слоям, этот процесс вовлекает следователя, просматривающего документы и корреспонденцию, относящиеся к схеме по слоям, и выявляет потенциальные проблемы для покупателей.

Отчеты

обычно обходятся покупателям в несколько сотен долларов, но могут быть дешевле, если отчет по схеме был подготовлен недавно.

Послойный отчет может выявить как физические, так и финансовые проблемы многоквартирного дома. Директор

Strata Reports Victoria Джейн Джакоббе говорит, что следователи в первую очередь сосредоточивают внимание на финансовом состоянии схемы слоев, а также на доказательствах дефектов здания, таких как утечки воды и несоответствующая облицовка.

«Мы просматриваем бюджеты, которые были предложены и приняты, на несколько лет назад», — говорит она. «Мы видим повседневные расходы. Были ли увеличены объемы работ по техническому обслуживанию? Что вызвало дефекты? Было ли занижение бюджета? »

Следователи также проверяют, соответствует ли страховая стоимость здания последней оценке, и есть ли у владельцев постоянная задолженность.

Без поэтапного отчета покупатели полагаются на поставщиков, которые могут не захотеть делиться важной информацией.Фото: Стивен Вудберн

Отказ от стратального отчета может быть рискованным, поскольку, по словам Джакоббе, поставщики могут не предоставить важную информацию.

«Продавец может не сообщать вам, что имело место множество проблем с проникновением воды или основных услуг, которые они пытаются решить», — говорит она. «Основные услуги и проникновение воды здесь так же высоки, как и вопрос обшивки».

Объем информации, которую можно почерпнуть из отчета по стратам, может быть ограничен.Финансовые отчеты и протоколы ежегодных общих собраний легче получить, чем переписку по электронной почте между членами страт комитетов, которая может показать, решаются ли проблемы или игнорируются. «Если этого нет в этой информации, ее очень трудно получить», — говорит Джакоббе.

Риски стратных схем с недостаточным финансированием

Стоимость обслуживания и замены ключевых элементов может составить изрядную плату для владельцев. Фото: iStock

Схемы с недостаточным финансированием могут вызвать головную боль у будущих покупателей, которые унаследуют обязательства и расходы по содержанию здания.

«Когда люди покупают квартиру, им не приходит в голову, что они покупают пожарные спринклеры и пассажирские лифты, — говорит заместитель директора WT Partnership Адам Адкин, специализирующийся на управлении объектами.

Стоимость обслуживания и замены подобных элементов подробно описана в 10-летнем плане технического обслуживания — требование для всех корпораций владельцев NSW и викторианских схем с более чем 100 лотов или 200 000 долларов США в общей сумме ежегодных сборов.

Адкин говорит, что корпорации-собственники часто ограничивают объем планов технического обслуживания, чтобы удерживать квартальные сборы на низком уровне.

«Корпорации-владельцы смотрят на предметы вне времени, когда они заинтересованы в здании, и исключают это из плана», — говорит Адкин.

«Когда люди покупают квартиру, им не приходит в голову, что они покупают пожарные оросители и пассажирские лифты».

Адам Адкин

Неспособность спланировать будущие расходы должна стать серьезным тревожным сигналом для покупателей, по словам Джона Джексона, следователя по учетным записям в Jackson Strata. «Вы не хотите видеть, что корпорация собственников намеренно не следует бюджетным рекомендациям из плана фонда капитальных работ», — говорит он.«Обычно это признак того, что может существовать дисфункциональный комитет.

«Они хотят верить, что каким-то образом избегают неизбежных затрат. В этом случае может взиматься большой специальный сбор за работы, которые не были должным образом заложены в бюджет ».

Баланс многослойной схемы будет становиться все более важным с возрастом здания. Фото: iStock

Ежеквартальные сборы различаются между зданиями, но Адкин говорит, что размер сборов в размере от 4000 до 5000 долларов в год может указывать на то, что корпорация собственников адекватно планирует будущее.

«Если какие-либо корпоративные гонорары ниже этого, мы советуем, что они, вероятно, недофинансированы», — говорит он.

Хотя низкие комиссии могут показаться привлекательными для покупателей, Адкин говорит, что баланс многоуровневой схемы станет более важным аргументом в пользу продажи по мере старения здания. «Если ваш фонд обслуживания более здоров, люди придут к мысли, что это лучшая квартира для покупки».

Покупка квартиры: как отказаться от сдачи в аренду на благо

Покупка квартиры может иметь большой смысл, как с финансовой, так и с другой стороны, если вы ее снимали.Тем не менее, основные принципы покупки квартиры на первый взгляд могут показаться сложными. Не бойтесь — просто выполните эти шаги, чтобы начать.

Проверьте свое положение в арендной плате по сравнению с собственным уравнением

Перво-наперво: будет ли покупка или аренда дешевле, зависит от рыночных условий, в которых вы живете, и от того, как долго вы там останетесь. Один из способов вычислить все эти цифры сразу — это воспользоваться нашим калькулятором арендной платы или покупки, где вы можете ввести свой почтовый индекс или город и / или сумму, которую вы ожидаете заплатить за владение или аренду в вашем районе.

Допустим, вы платите 1000 долларов за аренду, но покупка квартиры обойдется в 200000 долларов. Предварительная покупка, конечно, будет казаться более дорогой, потому что вам придется выложить до 48000 долларов в качестве первоначального взноса и затрат на закрытие. Но пока вы остаетесь на месте не менее пяти лет, баланс склоняется, делая покупку более дешевым вариантом.

Причина: по прошествии пяти лет вы создали собственный капитал в своем доме, вместо того, чтобы тратить деньги на аренду. Поэтому обязательно сравните цены в вашем регионе и посмотрите, что вам подходит.

Определите, доступна ли покупка квартиры

Еще один расчет, который вам нужно сделать, это то, сколько вы можете позволить себе заплатить за квартиру. Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности жилья, где вы можете указать свой доход, долги и сбережения при первоначальном взносе.

Предположим, например, что у вас есть годовой доход в размере 70 000 долларов США, вы платите 250 долларов в месяц по кредитным картам и другим долгам и имеете сэкономленные 40 000 долларов в качестве первоначального взноса. Это означает, что вы можете позволить себе квартиру стоимостью около 263000 долларов, за которую вы будете платить 1575 долларов в месяц.Эти цифры важны, потому что они помогут вам сузить поиск квартиры до желаемого диапазона цен.

Изучите кооперативы и кондоминиумы

Если вы планируете купить квартиру, вы, вероятно, столкнетесь как с кондоминиумами, так и с кооперативами. Так в чем разница?

«Квартира похожа на покупку дома, где вы фактически получаете документ на квартиру, и, как правило, если вы когда-либо захотите сдать свою квартиру в аренду, вы сможете без каких-либо условий, за исключением, конечно, того, что новый арендатор должен пройти квалификацию через комиссию по кондоминиуму », — говорит агент по недвижимости Лила Неджад из Дугласа Эллимана.

«Кооператив покупает долю в здании, в котором вы владеете единицей, но есть больше требований к совету директоров, чтобы претендовать на покупку, и неграждане США имеют гораздо меньше шансов попасть в большинство этих зданий. правила также, как правило, намного строже, часто с ограничениями только на два года или вообще без сторонней аренды ».

Определитесь с необходимыми вещами

Начиная охоту за квартирой своей мечты, важно, так сказать, сузить игровое поле.

«Несмотря на то, что все мы хотим иметь отличное пространство, туалеты и первоклассное расположение, я всегда спрашиваю своих покупателей, впервые покупающих, что им нравится в том месте, где они сейчас живут, и что их три главных обязательных элемента для новой квартиры», — говорит реальный агент по недвижимости Елена Саркисян Дуглас Эллиман. «Например, для некоторых покупателей могут быть необходимы двойные умывальники в главной ванной, окна от пола до потолка, высокие потолки, стиральная / сушильная машина или утренний свет».

Это также время подумать о том, где вы в идеале хотели бы жить (т.д., какая часть города соответствует вашему образу жизни) и как далеко вы готовы добираться до работы. Чем конкретнее вы можете быть заранее, тем легче будет выделить потенциальные объявления.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Купить дом сложно, но купить квартиру может быть еще сложнее. Конкуренция велика в густонаселенных районах, где собираются жители квартир, поэтому как никогда важно иметь на своей стороне агента надежного покупателя.

«Покупателю квартиры сегодня нужен агент по недвижимости, который имеет рыночную смекалку и опыт, чтобы отстаивать интересы покупателя и правильно позиционировать его или ее в тех сценариях многократного предложения, с которыми мы сталкиваемся сегодня», — говорит Саркисян.

Опытный агент не только поможет вам найти подходящую квартиру, но и поможет вам заключить сделку и проведет вас через весь процесс. Хороший агент также знает, какие вопросы нужно задавать, например, о правилах аренды домашних животных и субаренды в здании, чтобы вы не остались в стороне. Так что не берите просто первого агента, который появится; свяжитесь с некоторыми из них и задайте им вопросы (например, как долго они занимаются бизнесом и в каких районах специализируются), чтобы узнать, подходят ли они для того, чтобы провести вас через этот сложный процесс.

Как снять квартиру без работы | Бюджетирование денег

Для того, чтобы снять квартиру, обычно требуется подтверждение дохода, хороший кредит и постоянная работа, чтобы вы могли продолжать платить в будущем. Если у вас нетрадиционный источник дохода или вы безработный и ищете аренду, найти владельца, который примет ваше заявление, может быть непросто.

Внесение предоплаты

Если у вас нет традиционного дохода, который можно было бы предоставить своему потенциальному арендодателю, но у вас есть деньги для оплаты аренды, вы можете что-то придумать.Арендодатели хотят сдавать в аренду людям, которые будут платить — и платить вовремя. Если вы не можете соответствовать требованиям к доходу для данного объекта недвижимости, предложите внести значительную часть арендной платы заранее. Сдачи арендной платы за шесть месяцев до начала аренды может быть достаточно, чтобы убедить арендодателя, что вы хорошо зарабатываете.

В крайних случаях вы можете предложить оплатить всю аренду заранее или внести более крупный, чем обычно, гарантийный депозит, чтобы гарантировать, что арендная плата будет выплачена, а арендодатель получит причитающиеся деньги, несмотря ни на что.

Предоставьте подтверждение хорошей кредитной истории

В некоторых ситуациях хороший кредит имеет большее значение, чем наличие или отсутствие дохода. Если вы — недавний выпускник, который еще не нашел работу, но у вас есть финансовые средства для покрытия первых нескольких месяцев аренды, некоторые арендодатели обратятся к вашей кредитной истории, чтобы узнать, несете ли вы ответственность за свои счета и можете ли они рассчитывать на вы как арендатор.

Если у вас хорошая кредитная история и вы честно заявляете о своей ситуации, домовладелец может согласиться с вами в сомнении.Сообщите домовладельцу, что если вы не найдете новую работу в течение первых месяцев или двух, вы вернетесь на свою старую должность, чтобы обеспечить поступление денег для покрытия арендной платы. Получите письмо от своего старого работодателя, в котором говорится об этом в качестве доказательства.

Добавьте несколько отзывов

Используйте свои отношения с бывшими работодателями и арендодателями, чтобы продемонстрировать свою ответственность и хорошую репутацию арендатора. Если ваши работодатели и арендодатели готовы поручиться за ваш хороший характер на основании многолетнего опыта, ваш арендодатель может быть более открыт для вас как арендатора.Предъявите свои письма и справочную контактную информацию арендодателю во время подачи заявления.

Найти второго подписывающего лица

Попросите родственника или близкого друга подписать договор аренды с вами в качестве поручителя. Если у вашего совладельца хороший кредит и достаточный доход, у арендодателя не должно возникнуть проблем с предоставлением вам аренды. Сообщите вашей со-подписывающей стороне, что они будут нести ответственность за арендную плату, если вы не заплатите, чтобы не было никаких сюрпризов в будущем. Хотя это не идеальная ситуация, и многие люди не рады брать на себя такое бремя, если у вас нет дохода и плохой кредитной истории, это может быть единственным вариантом.

Примите во внимание рыночные факторы

Одним из наиболее важных факторов, влияющих на решение арендодателя рассматривать вас как арендатора, является состояние рынка в районе, который вы ищете. Если квартира пользуется большим спросом и есть очередь квалифицированных претендентов, ожидающих своего шанса, вы вряд ли окажетесь в верхней части списка. С другой стороны, если домовладелец владеет всего несколькими квартирами и спрос невелик, он, как правило, будет более открыт для нетрадиционных приложений.