Есть очевидные преимущества и недостатки аренды по сравнению с покупкой квартиры или дома. Например, небольшие семьи могут колебаться относительно покупки и предпочитать подождать, пока размер их семьи не увеличится, и им понадобится место.

Покупка дома или квартиры требует не только выплаты денег и ипотечного платежа, но также налога на недвижимость, сборов ТСЖ и консервации за счет владельца, что может поставить аренду в выгодном свете.Ваш фактор №1 будет заключаться в финансах, поэтому вы можете определить, что вы на самом деле можете себе позволить. Другие факторы также должны быть приняты во внимание и повлиять на ваше решение.

Ниже приведены несколько советов, которые помогут вам разобраться в плюсах и минусах аренды по сравнению с покупкой дома:

Аренда квартиры означает, что вы освобождаетесь от каких-либо обязательств по собственности, таких как обслуживание здания, модернизация и устранение структурных проблем. Вам также не нужно платить за небольшие запасные части, такие как батареи для детекторов дыма, воздушные фильтры и лампочки — если вы этого не хотите.У арендаторов гораздо больше шансов иметь набор фиксированных расходов в месяц, и им не нужно беспокоиться о экстренном ремонте дома или повышении налога на недвижимость. Есть еще одно неоспоримое преимущество аренды: удобства. От бассейнов до теннисных кортов до пешеходных дорожек и детских площадок — жилые комплексы предлагают множество уникальных удобств для привлечения потенциальных арендаторов!

Аренда — это здорово, но есть и свои проблемы. Арендаторы обязаны соблюдать правила сообщества, установленные владельцем, арендодателем или управляющим недвижимостью.Эти правила могут относиться к домашним животным или продолжительности пребывания гостя в номере. Меньше места обычно означает меньше места для хранения, поэтому вам, возможно, придется заплатить больше за единицу хранения или отдельный гараж. Ставки аренды могут и будут колебаться с течением времени. Арендаторы не могут это контролировать, и им, возможно, придется переехать, если арендная плата вырастет выше их предела расходов.

Стоимость дома или квартиры может увеличиться, а это означает, что вы можете получить больше, если решите выставить их на продажу. Поскольку домовладельцы должны иметь хороший кредит, чтобы взять ссуду, их кредитные рейтинги обычно лучше.Если вы возьмете ипотеку с фиксированной процентной ставкой, в вашем платеже не будет ни взлетов, ни падений; он будет оставаться постоянным в течение всего срока ссуды. Обеспокоены процентами, выплаченными за дом или квартиру? Нет, проценты могут иметь право на налоговые вычеты. Вы можете обнаружить, что в купленном доме больше места, чем в арендуемом, если только он не сдается в аренду домовладельцем, а не компанией по управлению недвижимостью. Когда вы покупаете дом, вы можете делать с интерьером все, что вам нравится. Не нравятся шкафы? Замени их.Устали от коврового покрытия? Сделайте свое жилище более привлекательным, установив паркетные полы.

Приобретая дом, домовладельцы должны будут все ремонтировать самостоятельно, не отставая от выплат по ипотеке, сборов ТСЖ, налогов на недвижимость, страхования и ремонта. Это много, но возможно. Большее пространство может означать больше уборки. Домовладелец должен убедиться, что все в доме соответствует требованиям кода и работает должным образом. Готовы собраться и переехать? Вам нужно будет найти риэлтора, чтобы продать дом или продать его самому.

В конце концов, решение будет сводиться к тому, что лучше всего подходит для вас и вашей семьи. Аренда предлагает большую гибкость и мобильность в случае неожиданного события, изменившего жизнь, в то время как домовладение дает возможность пустить корни и инвестировать! С обеих сторон уравнения есть свои плюсы и минусы, но выбирать вам! Apartments.com желает вам удачи в принятии решения!

Опубликовано 22 декабря 2015 г.

Что вы думаете?

105 Ответов

Об авторе

Купить дом в Нью-Йорке: Путеводитель по недвижимости Нью-Йорка

Покупка дома в Нью-Йорке — непростая задача, особенно после того, как вы внимательно посмотрите на некоторые цифры: средняя цена продажи на Манхэттене в настоящее время составляет чуть менее 1 миллиона долларов, согласно последним рыночным отчетам Дугласа Эллимана, и медианным ценам продаж. в Бруклине и Квинсе выросли до 790 000 и 600 000 долларов соответственно.А продавцы обычно ожидают 20-процентного первоначального взноса за объявления, а это означает, что вам понадобится не менее 120 000 долларов, а то и больше.

Между тем, согласно последней переписи населения, средний доход в Нью-Йорке составляет немногим более 57 000 долларов. С учетом всех этих цифр покупка дома может показаться не только сложной, но и совершенно невозможной.

Но есть и хорошие новости: запасы (например, количество квартир на рынке) продолжают расти, и при большем предложении, чем спросе, покупатели часто имеют преимущество в получении лучших предложений.Кроме того, рынок недвижимости в последнее время переживает спад (особенно на Манхэттене), и, по словам Стивена Геллера, брокера Corcoran, ожидается дальнейшее снижение цен. Возможно, вам не удастся приобрести таунхаус, но на рынке есть тысячи квартир, и если вы готовы немного уступить по размеру, вы, возможно, сможете заключить сделку.

Итак, что вам нужно знать, если вы хотите купить дом в Нью-Йорке? Это руководство призвано развенчать этот процесс и послужить полезным руководством как для начинающих покупателей, так и для тех, кто ищет дополнительные рекомендации.

Сколько стоит дома в Нью-Йорке?

Краткий ответ: много.

По данным Zillow, средняя цена домов, выставленных на продажу в настоящее время, составляет 779 000 долларов. Средняя запрашиваемая цена домов на Манхэттене в ноябре 2019 года составила 1,6 миллиона долларов, согласно метрике StreetEasy’s Price Index; в Бруклине — немногим более 969 000 долларов.

В целом, цены на жилье в Нью-Йорке значительно восстановились после рецессии 2008 года. Однако в городе появляется рекордное количество квартир, и эксперты утверждают, что это приведет к снижению цен, особенно на Манхэттене и Бруклине.

Почему так дорого?

Тот факт, что Нью-Йорк такой чертовски дорогой, не недавнее явление — город остается оплотом богатства уже более века, несмотря на приливы и отливы на протяжении десятилетий, по словам гуру недвижимости Джонатана. Миллер. (Вы можете прочитать больше о его мыслях по этому поводу здесь.)

Самый последний толчок к росту дорогой недвижимости произошел после финансового кризиса 2008 года, когда рынки начали восстанавливаться, говорит Миллер.Капитал хлынул со всего мира, что побудило разработчиков заняться строительством. Из-за ограниченного пространства, доступного в городе, высокой стоимости строительства и высокой стоимости земли, девелоперы предпочитают строить роскошные жилые комплексы — например, жилые комплексы на Улице миллиардеров — что, в свою очередь, привело к росту цен по всему городу.

«Нью-Йорк всегда сталкивался с проблемой доступности, но последний жилищный бум только усугубил ситуацию», — говорит Миллер.

«Будучи культурной столицей мира, также хранится определенное количество тайников», — говорит Геллер из Коркорана.«За это нужно платить, — объясняет он, — и исторически люди были готовы платить за это».

Какие дома я могу купить в Нью-Йорке?

Для потенциальных покупателей в Нью-Йорке доступно несколько типов домов:

Кондоминиум : при покупке кондоминиума вы получаете полную собственность на квартиру и некоторую часть общих частей здания (например, тренажерный зал). Хотя в здании кондоминиума будет доска, она не будет такой сложной, как доска для кооператива, и владельцы могут легко сдать или продать свой дом, когда захотят.Кондо — обычно хороший вариант для тех, кто не ищет долгосрочных инвестиций. С другой стороны, они, как правило, дороже, чем кооперативы: владельцев могут попросить платить больше общих расходов в зависимости от удобств в здании, а в Нью-Йорке они быстрее улетают с рынка, говорит Геллер.

Кооператив: Они идеально подходят для людей, желающих сделать долгосрочное вложение в дом. В кооперативном здании владельцы получают долю в кооперативной ассоциации, и все акционеры вместе владеют зданием и его подразделениями.Кооперативные доски играют большую роль и могут определить, можете ли вы сдать квартиру в аренду или внести в нее серьезные изменения. Кооперативные доски также играют большую роль в определении того, кому достанется право владения в своих зданиях, поэтому иногда бывает сложно поймать квартиру, даже если у вас есть средства. Кооперативы Нью-Йорка, как правило, старше по сравнению с кондоминиумами, а у некоторых, например, в Сан-Ремо и Дакоте в Верхнем Вест-Сайде, есть знаменитые владельцы, а это означает, что процесс подачи заявок будет более строгим. Однако кооперативов в городе больше, и они часто могут стоить меньше, чем кондоминиумы.

Таунхаус: Таунхаус обычно представляет собой трех- или четырехэтажное здание, примыкающее к другим зданиям в квартале; он может служить домом на одну семью или иметь несколько квартир на этажах. Хотя таунхаусы уже, чем отдельные дома, у них часто есть задние дворы и крыши, и они предлагают больше уединения, чем квартира. Они также имеют тенденцию быть дорогими: таунхаусы во многих районах просят более 1 миллиона долларов (и до 88 миллионов долларов, в зависимости от дома).

Отдельно стоящий дом: Дома такого типа труднее найти на Манхэттене — Фрик, который сейчас является музеем, является примером отдельно стоящих домов, которые были опорой Манхэттена в 19-м и начале 20-го века, но их относительно легко найти во внешних районах, таких как Дитмас-Парк и Форест-Хиллз. Часто они шире и просторнее, чем пристроенный таунхаус, и к тому же могут иметь много открытого пространства.

Лофт: Сегодня сложно определить лофт в Нью-Йорке, поскольку было построено много новых, чтобы воссоздать атмосферу оригинальных. Но обычно лофты расположены в бывших промышленных или производственных зданиях, которые были преобразованы в жилые помещения. Они отличаются высокими потолками, большими окнами, широкими открытыми пространствами и минималистичными внутренними стенами. Большинство оригинальных можно найти в таких районах, как Трибека, Сохо и Вильямсбург.

Стоит ли арендовать вместо покупки?

Большинство людей, переезжающих в Нью-Йорк, предпочитают снимать жилье из-за непомерных затрат на покупку дома (арендные квартиры составляют около 63 процентов жилищного фонда Нью-Йорка).Но если вы планируете жить здесь на длительный срок, может оказаться выгоднее купить, чем арендовать, особенно с учетом высокой стоимости аренды в Нью-Йорке.

В городе также есть несколько районов (Ист-Виллидж, Западный Гарлем и Кью-Гарденс — лишь некоторые примеры), где имеет смысл покупать, поскольку вы окупитесь по стоимости своих инвестиций через меньшее количество лет. Но нет универсального ответа; В конечном итоге, ваше финансовое положение и личные предпочтения будут определять, брать ли вы аренду или покупать.

Когда лучше покупать?

В то время как лучшее время для покупок в остальной части страны — ближе к концу лета, в Нью-Йорке идеальным временем обычно является весна или осень. Весна, как правило, более конкурентоспособна, но это также означает, что покупатели могут выбирать из большего числа вариантов, поскольку именно весной на рынок выходит много новых проектов (как кондоминиумов, так и кооперативов). Осенью покупатели, вероятно, получат более выгодные скидки — на рынке часто бывает избыток квартир, что заставляет продавцов снижать цены.По оценкам StreetEasy, лучшее время для покупок — с апреля по июнь и с сентября по октябрь.

Худшее время для покупок — зимние месяцы, а точнее с декабря по февраль, поскольку в это время на рынке меньше предложений, и в результате покупатели с меньшей вероятностью получат скидки.

Какая сумма первоначального взноса мне понадобится?

Первоначальный взнос — один из важнейших факторов, которые покупатели должны учитывать при совершении покупки. По данным StreetEasy, чем меньше ваш первоначальный взнос, тем выше вероятность того, что вам придется платить более высокие процентные ставки и, возможно, понести другие расходы в будущем.Кроме того, чем меньше ваш первоначальный взнос, тем меньше вероятность того, что вы найдете кредитора для жилищного кредита.

Первоначальный взнос в размере 20 процентов считается ориентиром, и возможность выполнить этот порог значительно увеличит ваши шансы на получение ссуды и снизит вашу процентную ставку. По словам Геллера, можно найти дома, в которых вы платите меньший процент первоначального взноса, особенно в некоторых новых многоквартирных домах в городе. При более низких первоначальных взносах вам придется учитывать другие факторы, такие как получение частной ипотечной страховки, которая выручит вас в случае дефолта.

Благодаря ссудам Федерального жилищного управления (FHA) вы также можете заплатить всего 3,5 процента, но в городе не так много зданий, соответствующих требованиям FHA, и большинство из них расположено во внешних районах, что является фактором учитывать.

Вы также можете попробовать свои силы в квартирах с ограниченным доходом, расположенных в кооперативных зданиях Корпорации жилищного строительства (HDFC) по всему городу. Они работают аналогично кооперативному зданию в том смысле, что совет директоров в конечном итоге определит, кто будет там жить, но квартиры зарезервированы для людей и семей с низким и средним доходом.Согласно правилам города, цена продажи этих единиц жилья не может превышать 165 процентов от среднего дохода в районе. Ограничения дохода меняются в зависимости от типа квартиры и размера семьи, проживающей в каждой квартире. Обратной стороной HDFC является то, что они часто могут требовать более высоких первоначальных взносов или сделок с оплатой наличными. Вот список доступных на данный момент единиц.

В декабре 2017 года в городе были введены новые программы по повышению доступности жилья в городе. Open Door профинансирует строительство кондоминиумов и кооперативов для тех, кто впервые покупает жилье, с доходом от 69 000 до 112 000 долларов. Ожидается, что программа создаст 1300 новых домов в течение следующих восьми лет. Для тех, кто зарабатывает до 80 процентов среднего дохода в районе, город также предлагает программу помощи, которая предусматривает до 40 000 долларов в качестве первоначального взноса или покрытия расходов на закрытие.

Мне нужен брокер? А что насчет юриста?

Вы, , можете купить дом без агента по недвижимости или брокера, но, вероятно, лучше вам нанять его, особенно с учетом высококонкурентного рынка в Нью-Йорке.Ваш брокер поможет вам заключить наиболее выгодную сделку и поможет вам в переговорах о уступках. Брокеры могут быть особенно полезны при покупке кооперативного здания в Нью-Йорке, поскольку они будут лучше знакомы с требованиями к этой собственности и смогут дать вам лучшее представление об идеальном кандидате. Более того, когда дело доходит до продаж, вам не нужно платить брокерское вознаграждение. Эти деньги обычно включаются в сумму продажи и делятся между брокером, представляющим продавца, и вашим.

Найти юриста по недвижимости еще более важно в Нью-Йорке. В отличие от других частей страны, покупатели здесь должны составить контракт, чтобы завершить продажу, и, если вы не знакомы с законом, это будет крутой холм, на который нужно подниматься. Ваш юрист также сможет лучше проконсультировать вас о потенциальных проблемах в вашем новом здании или доме — жалобах на шум, нарушениях строительства и т. Обычно и покупатель, и продавец в Нью-Йорке имеют юридическое представительство, и, как покупатель, наличие юриста может гарантировать, что продавец не обидит вас.Плата за этот вид работ может составлять от 1000 до 5000 долларов.

Должен ли я получить предварительное одобрение?

Это определенно да. Если вы работаете с брокерами, чтобы найти дом, почти все будут настаивать, чтобы у вас было письмо с предварительным одобрением от вашего кредитора, прежде чем они начнут искать для вас дома. Предварительное одобрение говорит продавцам, что вы серьезно относитесь к покупке, и значительно увеличит ваши шансы на ее получение.

Письмо с предварительным одобрением создается вашим кредитором на основе вашего дохода и вашего кредитного рейтинга и обычно готовится менее чем за 30 минут. Вероятно, лучше получить предварительное одобрение, чем предварительную квалификацию, потому что последний предоставляет только диапазон суммы, которую вы соответствуете критериям для жилищного кредита, тогда как первый дает вам приблизительную оценку, которую предпочтут брокеры и продавцы. В целом, этот процесс также поможет убедиться, что вы действительно готовы купить дом.

По словам Геллера, с точки зрения того, что ищут продавцы, особенно советов по кооперации, это хорошие финансовые показатели.Наиболее важным фактором является одобрение вашего банка, и его можно обеспечить, приведя в порядок свои финансы. Вы также поправитесь, если покажете, что проработали на одной и той же работе несколько лет.

Могу ли я участвовать в торгах?

«Войны за торги» уже не так распространены, как раньше, — говорит Геллер. Некоторые элитные трофейные объекты все еще могут стать предметом серьезных войн заявок, но по большей части войны заявок на продажу идут на убыль, особенно на Манхэттене.

Однако, если вы все-таки окажетесь в конкурентной борьбе, есть разные способы выйти на первое место.Одним из ключевых факторов успеха является знание района, в котором вы покупаете, а затем, возможно, предложение цены, превышающей запрашиваемую, на основе сопоставимых продаж (сопоставимых продаж). Другие факторы, такие как гибкость в выборе даты закрытия и даты въезда, могут помочь вам. Старомодное персональное письмо продавцу не повредит, особенно если продавец является постоянным владельцем или инвестирует в недвижимость.

Как скоро я смогу въехать?

Продолжительность периода между подписанием контракта и фактическим закрытием объекта недвижимости — это во многом индивидуальная ситуация. По некоторым оценкам, с момента подписания контракта до вступления во владение домом проходит около 90 дней, но на самом деле это зависит от множества факторов. Покупка квартиры по сравнению с кооперативом, получение предварительного одобрения от вашего кредитора, нанятого вами юриста по недвижимости — все эти факторы могут сыграть большую роль в количестве времени, необходимом для обеспечения безопасности вашего дома. Квартиры обычно могут быть защищены в течение 30-45 дней, а кооперативы (из-за процесса утверждения правлением) могут занять от 60 до 90 дней.

Чего мне ждать при закрытии?

Обычно за день или два до закрытия вы должны пройти осмотр собственности.Пришло время отметить все, что может быть неправильным или что вы хотели бы решить, — вы можете предоставить своему брокеру контрольный список этих проблем.

обычно могут занять несколько часов, потому что вы, как покупатель, должны подписать ряд банковских документов. Вам действительно не нужно ничего приносить для закрытия как такового, кроме удостоверения личности государственного образца (и чековой книжки, если вы планируете платить таким образом), потому что к этому моменту все ваши документы уже будут проверены продавцом, — говорит Геллер.

Ваш брокер и ваш поверенный обычно сопровождают вас при заключении сделки и проверяют, соответствует ли вся документация тому, о чем вы договорились с продавцом, прежде чем вы сможете приступить к подписанию документов.

Длительность тоже может быть дорогостоящим делом. Затраты будут варьироваться в зависимости от внесенного вами первоначального взноса и вашей ставки по ипотеке, но в настоящее время вам придется оплатить гонорары адвокату, ипотечные сборы и расходы на переезд. Трудно оценить среднюю цену, потому что она полностью зависит от стоимости квартиры и от того, кооператив это или кондоминиум; рассчитывайте выложить тысячи долларов.

И как только об этом позаботятся, вы можете приступить к настоящей работе, — устроиться в своем новом доме.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вложение для вас.

Плюсы владения многоквартирным комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов.Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одним из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы убираете ее и повторно выставляете ее в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общий доход от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, не менее 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдикат, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это правильно, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кому подойдет владение жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая, чтобы управление зданием соответствовало вашим стандартам и позволяло достичь максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Как купить многоквартирный дом: объединение квартир 101

Если вы хотите узнать, как купить многоквартирный дом, объединение квартир стоит проверить. Пассивные инвесторы синдицирования квартир объединяют свои деньги для покупки многоквартирных домов. Эти объекты недвижимости приносят доход. Синдикатор и инвесторы получают свою долю.

Однако эта сложная инвестиционная стратегия имеет высокий входной барьер. Вам потребуются годы опыта в сфере недвижимости и высококвалифицированная команда.В конце концов, обращение с деньгами других людей требует как опыта, так и знаний.

Если у вас есть и то, и другое, и вы хотите узнать, как начать бизнес по синдицированию квартир, оставайтесь здесь. Мы подробно рассказываем, что вам нужно знать о синдицировании квартир и о том, как купить многоквартирный дом, не вкладывая денег из своего кармана.

Начнем.

Шаг 1. Развивайте свой опыт инвестирования в недвижимость

Синдикация квартир, как мы упоминали ранее, не для новичков в сфере недвижимости.Это долгосрочная инвестиционная стратегия с обширной предварительной работой.

Как синдикатор квартир (также называемый генеральным партнером) в ваши обязанности входит:

• Консультации маклеров по поиску доходных многоквартирных домов
• Работа с членами команды над написанием и выполнением бизнес-плана
• Использование вашей сети для поиска пассивных инвесторов
• Работа с юристами для написания различных юридических документов в процессе синдицирования
• Регистрация в вашей управляющей компании.
• Обеспечить поддержание в хорошем состоянии многоквартирного дома

Если у вас нет опыта в выполнении вышеупомянутых задач, вы столкнетесь с проблемой синдикации квартир. Сосредоточьтесь в первую очередь на получении практического опыта. Стажер в фирме по недвижимости. Работайте с профессионалами. Посещайте семинары по недвижимости и присоединяйтесь к сообществам.

Если у вас нет опыта в сфере недвижимости, вам подойдет и бизнес-опыт. Навыки управления проектами особенно хороши в синдицировании недвижимости.Мы по-прежнему рекомендуем вам нанять консультанта по недвижимости. Их понимание будет полезно по мере того, как вы постепенно накапливаете свой собственный опыт.

Даже если вы поздно начинаете инвестировать, вы можете быстро продвигаться вперед, как Том Бернс, хирург, который действительно хорошо вложил средства в недвижимость. Райан и Том поделились вином и поговорили об инвестициях.

Поскольку синдицирование квартир может быть непростым делом, узнайте свои цели, прежде чем приступать к делу.

Если вы хотите объединяться в синдикаты на постоянной основе, укажите, сколько вы хотите зарабатывать. Обратный инжиниринг этого числа, чтобы понять, сколько вам нужно зарядить и сколько работы вам нужно будет вложить.

Например, если вы хотите зарабатывать 100 000 долларов в год, как это повлияет на размер комиссии за приобретение, которую вы взимаете? Если вы взимаете комиссию в размере 2%, вы должны синдицировать жилые комплексы на сумму 5 миллионов долларов. Если вы взимаете комиссию в размере 5%, вы должны синдицировать активы на сумму 2 миллиона долларов. Конечно, это не включает другие сборы, которые вы можете взимать, но предлагает приблизительную цифру.

Мы покроем различные сборы, которые вы можете взимать в следующем разделе.

В сфере недвижимости вы, вероятно, слышали фразу location, location, location. Вашим целевым рынком как синдикатора квартир будет географическое положение, на котором вы хотите сосредоточиться.

Выбирая целевой рынок, вам нужно, чтобы область была подходящего размера. Слишком большой, и будет слишком много переменных переменных — арендная плата, школьные округа, уровень преступности.Слишком мало, и вы ограничите доступные вам возможности.

Если вы не знаете, с чего начать, попробуйте оценить город, в котором вы живете.

• Даже если потенциальных клиентов мало, вы лучше поймете особенности хорошего целевого рынка. Другая стратегия — использовать своего лучшего друга в Интернете: Google. Используя определенные ключевые фразы, такие как «ведущие рынки недвижимости в Неваде», можно составить список целевых рынков, которые вы можете охватить.
• Однако не думайте, что вы должны ограничивать свой поиск местными рынками.Вы также можете искать рынки за пределами вашего штата.
• Найдите список по крайней мере из пяти целевых рынков, которые вас интересуют.
• При оценке жизнеспособности целевого рынка вам нужно надеть шляпу анализа. Некоторые характеристики для изучения включают:

Увеличилось или уменьшилось население с годами? Если оно уменьшилось, это говорит о наличии свободных квартир и, возможно, есть некоторые имущественные активы, которые вы можете объединить.Однако сокращение численности населения может также указывать на то, что этот район не подходит для проживания, что может отпугнуть арендаторов.

Рост населения тоже может быть идеальным. Это говорит о том, что эта площадь желательна, и если вы закрепите за собой жилой комплекс, то арендаторы займут ваш многоквартирный дом.

Община с высоким уровнем безработицы сигнализирует о плохом рынке. Вам нужно будет искать целевые рынки, которые являются низкими или демонстрируют нисходящую тенденцию.Этот сдвиг указывает на то, что бизнес улучшается и есть рабочие места.

Хотя низкий уровень безработицы — идеальный вариант, вам следует изучить разнообразие рабочих мест на вашем целевом рынке. Если в одной компании работает слишком большой процент населения, тогда эта область окажется под угрозой, если эта компания когда-нибудь обанкротится.

Используя эти критерии, оцените жизнеспособность каждого целевого рынка в вашем списке. Вы можете узнать, что некоторые рынки показывают плохие данные, которые вы можете исключить из своего списка рынков, чтобы продолжить.

В синдицировании квартир не делайте все самостоятельно. Это может привести к потере драгоценного времени и вызвать ненужный стресс. Делегирование более эффективно и может подчеркнуть сильные стороны и опыт каждого члена. Основные члены команды синдицирования вашей квартиры будут включать:

• Вы как генеральный партнер
• Ваши коллеги-генеральные партнеры
• Ограниченные партнеры
• Управляющая компания
• Агент по недвижимости
• Поверенный по недвижимости

Ниже приводится краткое описание ролей и ожиданий каждого специалиста.

Генеральные партнеры несут ответственность за выполнение процесса синдикации от начала до конца. Вы будете участвовать в наблюдении за выполнением вашего бизнес-плана. Генеральных партнеров также называют спонсорами или синдикаторами. В этой статье вы — генеральный партнер.

Как генеральный партнер вы несете ответственность за:

• Выбор целевого инвестиционного рынка
• Наем членов вашей команды (коллег-генеральных партнеров, управляющих недвижимостью, адвокатов)
• Привлечение капитала от пассивных инвесторов
• Управление проектом синдицирования квартир от начала до конца

Генеральные партнеры могут быть физическими или множественными.При наличии нескольких общих партнеров обязанности обычно распределяются по навыкам и опыту.

Например, один партнер может контролировать операции с квартирой. Другой партнер с большим состоянием подпишет свое имя в ссуде. Другой партнер с разветвленной сетью найдет потенциальных пассивных инвесторов.

Пассивные инвесторы, которые объединяют свои деньги для покупки многоквартирного дома, известны как партнеры с ограниченной ответственностью. Термин «ограниченная» исходит из того, что их ответственность ограничена их долей собственности.Основная ответственность пассивного инвестора, как вы, наверное, догадались, состоит в том, чтобы профинансировать все или часть первоначальных вложений в акционерный капитал.

Хотя они финансируют покупку многоквартирного дома, они не участвуют в выполнении бизнес-плана. За исключением налогового управления, пассивный инвестор полностью пассивен.

Как и полные партнеры, ограниченные партнеры могут быть отдельными или множественными лицами. Если есть только один ограниченный партнер, это физическое лицо будет финансировать все вложения в акционерный капитал.Если имеется несколько партнеров с ограниченной ответственностью, каждый из них внесет часть инвестиций в акционерный капитал. При синдицировании квартир чаще бывает последнее.

Как продавец квартир, у вас уже полно денег. Вы находите частных инвесторов, исследуете целевые рынки и закрываете продажу недвижимости. Если вы попытаетесь добавить управление собственностью, что-то обязательно ускользнет. Даже самые организованные профессионалы в сфере недвижимости не выдерживают критики.Вот где вам пригодится ваша компания по управлению недвижимостью.

Они сэкономят ваше время и стресс, взяв на себя следующие обязанности:

• Клиенты экрана
• Сбор гарантийных депозитов
• Устанавливать, собирать и корректировать арендную плату
• Инициирование выселения арендаторов
• Ручка в аренду
• Ручка обслуживания и ремонта
• Наблюдать за садоводством
• Будьте в курсе законов об арендодателях

Если есть несколько общих партнеров, один из партнеров может захотеть взять на себя управление имуществом.Это может быть жизнеспособным решением, особенно если у этого партнера есть предыдущий опыт. Однако в большинстве случаев управляющая компания является сторонним поставщиком, не указанным в качестве генерального партнера.

Если вы решите обратиться к третьей стороне, вам будет полезно обратиться к опытной и компетентной компании. Теперь, если вы объединяете несколько объектов недвижимости в пределах одной области, вы можете использовать одну и ту же компанию для управления всеми этими объектами. Если вы превратите свою синдицированную недвижимость в крупную фирму по недвижимости, вы даже можете нанять собственную компанию по управлению недвижимостью.

Ваш брокер по коммерческой недвижимости сосредоточится на оценке доступных сделок на целевом рынке. Когда они найдут сделку, которая может привлечь ваше внимание, они создадут маркетинговый пакет и отправят его вам на рассмотрение.

Наличие качественного маклера по недвижимости — ключ к вашему успеху. Они будут вашим носом при поиске многоквартирных домов для продажи на вашем целевом рынке.

Надежный поверенный по недвижимости и ценным бумагам неоценим.Они объяснят и помогут написать необходимые юридические документы. Ваши юристы также следят за тем, чтобы в ваших контрактах излагались обязанности и ожидания каждой стороны.

В процессе синдицирования квартиры вы столкнетесь с некоторыми юридическими документами:

В этом договоре участвуют покупатель и продавец многоквартирного дома. Адвокат продавца составит контракт и отправит его на ваше рассмотрение. Перед тем, как подписать и вернуть его, посоветуйтесь с вашим адвокатом.

Между генеральными партнерами создается одно операционное соглашение. В нем будут указаны обязанности каждого члена и их доля участия. Как генеральный партнер, внимательно изучите юридический язык. Поймите все, прежде чем соглашаться на что-либо.

Второе операционное соглашение заключается между генеральными партнерами и партнерами с ограниченной ответственностью. В этом документе указывается процентная доля собственности партнеров с ограниченной ответственностью по каждому объекту недвижимости.

Этот документ раскрывает риски, связанные с заключением этого контракта. Вам следует работать со своим поверенным по ценным бумагам, чтобы подготовить этот документ. Иногда этот документ включает пункты в операционное соглашение. Например, вы можете увидеть минимальные суммы инвестиций и условия оплаты.

Решая, как получить ссуду для многоквартирного дома, вам нужно искать аккредитованных или опытных инвесторов.

Аккредитованный инвестор имеет годовой доход не менее 200 000 долларов США за последние два года или его собственный капитал превышает 1 миллион долларов США. А опытный инвестор, напротив, не соответствует этим требованиям к капиталу. Их квалификация зависит от их знаний и опыта. Если у них есть опыт в области финансирования и бизнеса с опытом инвестирования, то они имеют право инвестировать вместе с вами.

Если инвестор не соответствует ни одному из этих стандартов, он не сможет определить ваши требования к капиталу.

Однако найти квалифицированных инвесторов часто проще, чем убедить их вложить деньги в вас. Секрет вдохновения их работы с вами заключается в том, чтобы заслужить их доверие. Сделайте это, наращивая свой опыт, подчеркивая свой опыт и расширяя свою сеть.

Пассивные инвесторы, естественно, хотят работать с людьми, добившимися успеха в сфере недвижимости. Новичкам будет сложно проникнуть в синдицированную квартиру. Это требует обширных знаний в области недвижимости, управления недвижимостью и коммуникации.

Эффективный маркетинг также является ключом к завоеванию доверия пассивного инвестора. Создание присутствия в Интернете и утверждение себя в качестве эксперта по недвижимости (подробнее об этом позже) повысит ваш авторитет. Недостаточно просто обладать навыками. Вы должны быть квалифицированными в своем деле и иметь навыки маркетинга.

Создание подключений существенно повлияет на то, сколько пассивных инвесторов вы сможете привлечь. Тщательно систематизируйте всех ваших контактов. Вы никогда не узнаете, есть ли у того человека, которого вы встретили на благотворительном мероприятии по сбору средств для вашего ребенка, есть друг, который хочет вложить деньги.Пассивные инвесторы более приветливы, когда вы делитесь контактами. Получив такой взаимный контакт, чтобы за вас поручиться, вы быстро завоюете доверие.

При синдицировании квартир способ составления бизнес-плана зависит от типа недвижимости, которую вы покупаете. К разным рынкам будут применяться разные стратегии. Убедитесь, что у вас есть четкий план при наборе пассивных инвесторов.

Вот две распространенные стратегии синдицирования квартир:

Как следует из названия, эта стратегия заключается в покупке многоквартирного жилого дома, который уже неплохо живет.Уровень заполняемости обычно высокий. Имущество должно быть в хорошем состоянии. Также обновлено оборудование и бытовая техника. Если вы добавите еще больше ценности, например, установите фитнес-центр, вы, возможно, сможете увеличить арендную плату или использовать его в качестве еще одного маркетингового пункта.

Вы входите в систему, которая уже приносит прибыль, а затем берете на себя денежный поток.

Пассивные инвесторы предпочитают эту стратегию синдицирования квартир. Риск, как правило, меньше, потому что недвижимость уже приносит прибыль.Но некоторые стратегии требуют большей работы, чем эта. Возьмем, к примеру, следующую стратегию.

Он следует той же стратегии, что и переворот дома: купите, почините, а затем переверните с прибылью.

Обветшалые квартиры со снижающейся заполняемостью — благоприятны. Стратегия здесь проста. Вы купите комплекс, отремонтируете его, а затем продадите с прибылью.

При ремонте сообщества эстетические исправления имеют огромное значение.Брызги новой краской. Пригласите свою команду ландшафтных дизайнеров. Обновите свой брендинг. Сочетание этих и других факторов может повысить стоимость вашего актива.

После того, как вы увеличите заполняемость арендатора и стабилизируете его, вы сможете продать его с огромной прибылью.

«Используйте то, что уже работает» больше ориентировано на ежемесячный денежный поток. Однако эта стратегия основывается на единовременной продаже имущества после продажи.

Если вы достигли этой точки, значит, вы добились довольно многого:

• Создал свою команду
• Выбран целевой рынок
• Привлеченные пассивные инвесторы
• Выбрал стратегию синдикации

Имейте в виду, что эти действия могут занять от нескольких недель до месяцев в зависимости от того, насколько вы агрессивны.

Создание правильной команды и написание бизнес-плана — это шаги, которые вы не хотите торопить. Эти факторы будут определять количество и качество ваших пассивных инвесторов. Кроме того, это подготовит вас к успеху в выполнении вашего бизнес-плана.

Наконец, пришло время найти настоящий квартирный поселок для синдиката.

Вот где полезно иметь маклера по недвижимости. Талантливый брокер по недвижимости найдет для вас выгодные возможности.

Если вы найдете квартирное сообщество, которое вам нравится, отправьте письмо о намерениях.Этот документ служит официальным подтверждением вашего намерения купить недвижимость. В случае принятия вы свяжетесь с владельцем квартиры. Договоритесь о времени и месте для подписания договора купли-продажи. После подписания, недвижимость находится в соответствии с договором купли-продажи.

Если вы купили дом, вы, вероятно, знакомы с должной осмотрительностью. При синдицировании квартир на это обычно дается до 60 дней.

Вот некоторые вещи, которые вы должны отметить в своем списке:

• Общий осмотр дома
• Проверка красок на основе свинца
• Поиск по истории заголовков
• Экологическая экспертиза

Если вы обнаружите что-то неладное, например, серьезные структурные проблемы, вы можете отказаться от договора.

Вы позаботились о поиске квартирного сообщества. Прежде чем вы сможете купить недвижимость, вам потребуется одобрение ваших партнеров с ограниченной ответственностью.

Перед тем, как назначить встречу с партнерами, составьте и организуйте свое исследование. В нем должны быть перечислены основные характеристики актива, включая стоимость собственности и денежный поток. Кроме того, попросите своих адвокатов подготовить необходимые юридические документы. Это включает операционное соглашение, соглашение о подписке и меморандум о частном размещении.

Обязательно ответьте на любые вопросы ваших партнеров. Если все в порядке, пора подписывать юридические документы. Получив их подписи, вы можете закрыть продажу квартиры комьюнити.

Ограниченные партнеры профинансировали покупку, и вы закрыли сделку. На этом их роль завершена. Теперь ваша ответственность — выполнить то, что было изложено в вашем бизнес-плане.

Например, если вы планируете повысить продажи своего многоквартирного дома перед тем, как его перевернуть, сейчас самое время заложить фундамент.Вы можете нанять местных подрядчиков для выполнения необходимых работ.

Также вы будете работать со своей управляющей компанией. Сделайте так, чтобы они контролировали повседневную работу многоквартирного дома. Отсутствие необходимости иметь дело непосредственно с квартиросъемщиками высвободит ваше время и ресурсы для других проектов.

Даже если вы не стремитесь перевернуть жилой комплекс в короткие сроки, у многих синдикатов есть стратегия выхода.Некоторые будут владеть недвижимостью в течение нескольких лет, прежде чем ее продать. Другие могут продать его через несколько лет. Это зависит от того, что было указано в вашем бизнес-плане, контрактах и ​​рыночных условиях.

Как и при покупке недвижимости, генеральные партнеры будут управлять процессом продажи. Опять же, ограниченные партнеры не будут участвовать в этих этапах. После продажи оставшийся капитал партнеров с ограниченной ответственностью выплачивается. Кроме того, любая дополнительная прибыль будет распределена между полными и ограниченными партнерами.Процентное распределение будет зависеть от того, что все стороны согласовали в контракте.

Есть несколько способов, которыми генеральные партнеры зарабатывают деньги. Многие из них оплачиваются как единовременные, так и постоянные платежи. Вот разбивка каждого:

Комиссия за приобретение — это единовременная плата, уплачиваемая генеральному партнеру при закрытии многоквартирного дома. Этот гонорар часто сравнивают с гонораром за консультацию.Генеральному партнеру платят за выполнение работы по поиску многоквартирного дома, его осмотру и затем закрытию продажи.

Комиссия за приобретение может составлять от 1% до 5% от покупной цены. В зависимости от стоимости недвижимости эта плата за приобретение может быть значительной. Например, 5% собственности за 1 миллион долларов — это 50 000 долларов. Если вы закроете три объекта по этой цене в течение одного года, вы получите 150 000 долларов только за счет вашей платы за приобретение.

В отличие от единовременной комиссии за приобретение, плата за управление активами является постоянной.Он выплачивается генеральным партнерам за надзор за партнерством и активами. Помните: ограниченные партнеры не выполняют бизнес-план. Это ответственность генерального партнера. Этот сбор может взиматься, чтобы гарантировать, что актив поддерживается и работает должным образом.

Это означает, однако, что генеральные партнеры не могут сидеть и расслабляться после того, как многоквартирный дом обеспечен и есть денежный поток. Генеральный партнер по-прежнему должен связаться с управляющим имуществом. Даже если управление имуществом передано на аутсорсинг, генеральный партнер должен подтвердить ведение актива.Кроме того, рекомендуется информировать партнеров с ограниченной ответственностью о том, как работают их активы.

Обычно существует два способа выплатить комиссию за управление активами.

Первый — это процент от дохода, который генерирует актив — отраслевой стандарт составляет от 1% до 2%. Другая структура — взимать плату за единицу. Например, если вы синдицируете актив на 500 единиц и взимаете ежегодную плату в размере 100 долларов США за единицу, то ваша плата за управление активами составит 50 000 долларов в год.

Однако важно отметить, что комиссия за управление активами выплачивается после желаемой прибыли.Предпочтительный доход — это сумма, выплачиваемая партнерам с ограниченной ответственностью. Это означает, что если актив не приносит достаточно прибыли для желаемой прибыли, комиссия за управление активами не выплачивается. Это необходимо для того, чтобы пассивный инвестор получил некоторую отдачу от своих инвестиций. Кроме того, такая структура стимулирует общих партнеров максимизировать стоимость актива.

Теперь вам может быть интересно, какая комиссия лучше: в процентах или в расчете на единицу?

Каждая структура комиссии имеет свои плюсы и минусы.Первый будет масштабироваться в зависимости от того, какой доход приносит актив, что побуждает вас продвигать и улучшать недвижимость. Вторая структура гарантирует предсказуемый денежный поток, но не зависит от того, насколько плохо или хорошо работает недвижимость. Ответ на этот спор будет зависеть от того, что больше всего устраивает вас и ваших общих партнеров.

В вашем контракте должно быть указано, как распределять прибыль сверх желаемой прибыли.Как вы согласитесь разделить прибыль? Что возьмут домой генеральные партнеры, а что принесут домой ограниченные инвесторы?

Сумма будет зависеть от процентов, указанных в контракте — часто это будет распределение 70/30 с ограниченными партнерами, получающими 70% оставшейся прибыли.

Например, если предпочтительная ставка составляет 10%, а денежный поток составляет 15%, 10% выплачивается партнерам с ограниченной ответственностью. Остальные 5% делятся между полными партнерами и партнерами с ограниченной ответственностью.В пределах этих 5% партнеры с ограниченной ответственностью получают 70%. Генеральные партнеры получают оставшиеся 30%.

Поскольку в партнерстве участвуют как минимум два человека, важно знать о своих партнерах. Вы должны, в частности, узнать, как получают деньги партнеры с ограниченной ответственностью. Что им в этом?

Основным способом оплаты партнеру с ограниченной ответственностью является предпочтительный возврат. Предпочтительный доход указывает, сколько платят ограниченному партнеру — обычно 8% от его текущего счета капитала.

Важно отметить, что оплата партнерам с ограниченной ответственностью часто составляет

Например, предположим, что денежный поток составляет 8%, а предпочтительная сумма — 8%. Это означает, что партнеры с ограниченной ответственностью получают все 8%.

Если денежный поток составляет всего 5%, то партнеры с ограниченной ответственностью все равно получат эти 5%. Невыплаченная сумма может начисляться, а может и не начисляться. Важно указать эту деталь в меморандуме о частном размещении.

Если денежный поток составляет 10%, то 8% выплачивается партнерам с ограниченной ответственностью, а оставшиеся 2% делятся между партнерами с ограниченной ответственностью и полными партнерами.

Если вам интересно, стоит ли для вас это бизнес-предприятие, подумайте о том, чтобы просмотреть список плюсов и минусов синдикации недвижимости.

Вот некоторые преимущества синдицирования квартир:

Инвесторы или ограниченные партнеры получают постоянный пассивный доход за счет привилегированной прибыли. Однако инвесторы не участвуют в повседневных операциях.Такой тип отношений с инвесторами может облегчить поиск инвесторов для финансирования вашего синдикационного проекта.

Любая прибыль, полученная сверх желаемой прибыли, распределяется между ограниченными и полными партнерами. Это побуждает вас работать усерднее. Чем больше дохода приносят ваши активы, тем больше денег вы забираете домой.

Как продавец квартир, вы инвестируете деньги других людей.Даже если у вас нет ликвидного капитала, вы все равно можете получить прибыль от этой возможности. Вместо капитала вы предлагаете свой опыт, знания и фактическое выполнение бизнес-плана.

Несмотря на привлекательность, синдицирование квартир имеет и недостатки. Вот несколько минусов синдикации недвижимости:

При синдицировании квартир члены вашей команды обычно разделяют обязанности.Генеральные партнеры будут выполнять разные задачи. Посоветуют агенты по недвижимости. Управляющие недвижимостью будут поддерживать физический актив. Юристы составят и рассмотрят контракты.

Хотя вы можете отлично выполнять свои роли, другие участники могут не справиться. Поэтому для успеха синдицирования квартир необходимо создание опытной и компетентной команды.

Как мы упоминали ранее, синдицирование квартир не для новичков в сфере недвижимости.Чтобы проникнуть в эту сферу, вам потребуются годы опыта и прочные связи. Без этого вам будет сложно получить достаточный капитал от пассивных инвесторов. А без капитала невозможно приобрести жилой комплекс.

Управление многоквартирным домом может быть сложнее, чем управление односемейным домом. Будет значительно больше стресса, если вы решите управлять имуществом и откажетесь от найма команды по управлению имуществом. Вам нужно будет отвечать на заказы на ремонт, отвечать на запросы арендаторов и обеспечивать надлежащее обслуживание недвижимости.

Внутри синдикации квартир есть бесчисленное множество движущихся частей. Если вы хотите сэкономить время, силы и избавиться от головной боли, постарайтесь избегать следующих ошибок:

Право — это целая профессиональная область, на изучение которой у вас нет ни времени (или интереса). Вот почему стоит работать с юристом по безопасности. Передайте эту ответственность профессиональному юристу.Их юридический опыт проведет вас через процесс синдицирования квартиры. Кроме того, обязательно ознакомьтесь с ними со всеми юридическими документами, прежде чем подписывать и распространять их среди своей команды.

лет опыта недостаточно для достижения ваших целей, особенно когда речь идет о синдицировании квартир. Вам нужно будет научиться правильно продавать себя, чтобы инвесторы доверяли вам свои деньги.

Продвигайте себя как эксперта по синдицированию недвижимости, увеличивая свое присутствие в Интернете.Вы можете публиковать статьи в блогах, размещать видео или начинать подкаст, рассказывая о синдикации недвижимости. Если вы увидите, как ваш контент появляется в результатах поиска Google и у вас появляется большое количество подписчиков, это повысит ваш авторитет.

Пассивные инвесторы — это больше, чем просто источники капитала — это реальные люди, которые решили инвестировать вы . После того, как вы купили квартиру, и доходы начнут поступать, не молчите.

Вы получаете плату за управление активами, включая регулярное общение с ограниченными партнерами.Ваши инвесторы оценят отчеты о состоянии их активов.

Нет точной цифры, которую можно было бы перечислить, когда дело доходит до ответа, сколько стоит покупка многоквартирного дома. Цена будет сильно колебаться в зависимости от множества факторов:

• Штат и округ
• Квадратный метр
• Кол-во квартир
• Целевые жители (e.грамм. семьи, пенсионеры)

Например, если вы проведете поиск жилых комплексов в LoopNet, в Вашингтоне он может стоить от 1,2 до 6 миллионов долларов. В Калифорнии можно найти многоквартирные дома стоимостью более 10 миллионов долларов. А около 4 квартирных домов, выставленных на продажу, в Северной Каролине стоят менее 1 миллиона долларов.

Эти цены, однако, не учитывают ремонт и реконструкцию, которые вы захотите сделать после покупки многоквартирного дома. Если вы планируете приобрести многоквартирный жилой комплекс для быстрого переворота, придется потрудиться еще раз.Не забудьте получить ориентировочную стоимость ремонта и добавить ее к покупной цене здания.

Да, покупка квартир и владение ими посредством синдицирования недвижимости может быть прибыльным бизнесом. Сумма денег, которую зарабатывает синдикатор квартир, варьируется. Это будет зависеть от того, какие сборы вы взимаете и сколько объектов недвижимости вы объединяете.

Если вы новичок в сфере недвижимости, то вам нужно накопить несколько лет опыта, прежде чем начинать объединение квартир.Тем не менее, вам может быть интересно, какие шаги нужно предпринять, чтобы купить свой первый жилой комплекс — самостоятельно, за счет краудфандинга или за счет частных инвесторов.

Процесс в основном будет повторять многие из шагов, описанных ранее. Вам нужно будет работать с брокером по недвижимости, чтобы найти квартиры для продажи на вашем целевом рынке. Когда вы находите интересующую вас недвижимость, вы можете отправить предложение и письмо о намерениях на покупку. Вы все равно должны пройти комплексную проверку. Если все проясняется, переходите к закрытию продажи.

Опять же, мы рекомендуем вам нанять поверенного и управляющего недвижимостью. Уход за недвижимостью и проведение юридических исследований — плохая трата вашего времени. Передайте эти обязанности на аутсорсинг. Это сэкономит вам время, избавит от головной боли и замешательства.

Если вам интересно, является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией, краткий ответ — да. Последние тенденции в сфере жилой недвижимости показывают, что популярность квартир растет.Это показывает, что покупка многоквартирных домов — хороший инвестиционный выбор.

Если вам интересно, почему, то это потому, что домовладение становится все дороже. Поскольку все больше американцев не в состоянии позволить себе дом, они переходят к аренде квартир. Это привело к увеличению наполняемости квартир и росту арендных ставок.

Как и многие дома, квартиры со временем могут расти в цене. Современные тенденции также говорят о том, что квартиры будут хорошей долгосрочной инвестицией:

• Миллениалы с большей вероятностью будут арендовать дом, чем покупать его из-за цен на жилье
• Жилые комплексы могут быть преобразованы в поселки для пенсионеров бэби-бумеров

Если у вас есть опыт и вы заинтересовались синдикацией, сейчас самое время начать.Тенденции в сфере недвижимости предоставляют вам прекрасную возможность.

Если вы серьезно относитесь к синдицированию квартир, вам следует нанять управляющего квартирой. Они возьмут на себя повседневные операции по содержанию собственности. Тогда вам может быть интересно, сколько будет стоить управляющий квартирой. Средняя зарплата управляющего квартирой составляет 16,47 долларов в час или 34 256 долларов в год.Эта цифра будет варьироваться от штата к штату.

Если вы дошли до конца этого руководства, вы узнали, насколько сложной может быть объединение квартир.

Если у вас есть опыт и драйв, то синдицирование квартир может оказаться выгодным вложением. В зависимости от ваших усилий он может дополнять или заменять ваш доход. Если вы любите недвижимость, управление проектами и нетворкинг, то обязательно попробуйте синдикацию недвижимости.

Если вы предприниматель, готовый научиться инвестировать прибыль от своего бизнеса в владение недвижимостью, вам не нужно учиться на собственном горьком опыте. Конечно, не обязательно делать это в одиночку. Мы рекомендуем присоединиться к сообществу The One Percent, где предприниматели создают богатство и пассивный доход. Проверьте это и присоединяйтесь к нам.

Является ли покупка квартиры в Нью-Йорке хорошей инвестицией? | by Hauseit

Среди жителей Нью-Йорка распространено заблуждение, что покупка квартиры в Нью-Йорке — всегда хорошее вложение.В то время как покупка подходящей квартиры может дать вам перспективу долгосрочной финансовой выгоды, выбор неправильной квартиры в Нью-Йорке сопряжен с рисками, которые в конечном итоге могут стоить вам много времени и денег. Итак, покупка квартиры в Нью-Йорке — хорошая инвестиция? Ответ зависит от квартиры, которую вы покупаете, и вашего личного финансового положения.

Оригинальная статья: https://www.hauseit.com/is-buying-an-apartment-in-nyc-a-good-investment/

Если вы думаете о покупке квартиры в Нью-Йорке для экономии денег на арендную плату, вы можете быть удивлены, узнав, что покупка обычно обходится дороже с ежемесячной оплатой денежного потока по сравнению с арендой.В большинстве случаев ваша ежемесячная ипотека и обслуживание квартиры / общие платежи плюс налоги будут немного выше, чем то, что вы заплатите за аренду той же квартиры.

Найти квартиру на Манхэттене, ежемесячный платеж по ипотеке которой меньше, чем ежемесячная арендная плата, — это то же самое, что найти иголку в стоге сена. В лучшем случае и в очень удачном сценарии ваш общий ежемесячный платеж будет примерно равен арендной плате, которую вы можете заработать за квартиру.

Причина, по которой в Нью-Йорке покупать дороже, чем арендовать, заключается в том, что квартиры на Манхэттене и Нью-Йорке пользуются глобальным спросом, и это привело к заоблачным ценам. Более высокая цена снижает предел капиталовложений в квартиру.

К счастью, простой анализ денежных потоков игнорирует все другие преимущества владения недвижимостью / инвестиций, включая налоговые вычеты, прирост капитала и выгоду от диверсификации портфеля.

Pro Совет: Оцените затраты вашего покупателя на закрытие в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие от Hauseit .

Осмотрительные инвесторы в недвижимость зарабатывают деньги, когда покупают, а не продают. Другими словами, вы фиксируете потенциал экономического роста, выбирая правильную квартиру и договариваясь о привлекательной цене покупки. Переплата за квартиру или покупка неправильной квартиры настроит вас на значительно более низкий долгосрочный потенциал роста или, возможно, даже приведет к потере денег.

Когда в одном районе становится жарко, покупатели склонны игнорировать другие не менее интересные районы и повышать цены в этом конкретном районе.Это приводит к ситуации, когда цены в одном районе неоправданно выше, чем в других районах.

Осмотрительный покупатель может определить районы, которые имеют более высокую относительную ценность и, как следствие, больший потенциал роста.

Вот хороший пример: если вы купили квартиру за 1 млн долларов в Нижнем Ист-Сайде в 2014 году и продали ее в 2018 году, вы заработали бы значительно больше денег, чем если бы вы купили квартиру за 1 млн долларов в Челси. Возможно, это связано с тем, что в предыдущие годы цены в «Челси» росли намного быстрее, создавая среду, в которой разница в ценах между двумя районами была неоправданно большой.

Еще один способ переплатить или потерять деньги — это купить смехотворно дорогую новостройку. Хотя ни в коем случае нельзя, чтобы все новые разработки были плохими инвестициями, некоторые из них намного привлекательнее, чем другие.

Например, имеет ли смысл платить 2500 долларов за квадратный фут за новую строящуюся квартиру, когда уже существующая строительная квартира продается в нескольких кварталах за 1800 долларов за квадратный фут? Покупать квартиру в новостройке по такой цене имеет смысл только в том случае, если вы твердо намерены жить в совершенно новой, роскошной квартире в многоквартирном доме с полным спектром услуг.

Совет для профессионалов: Подсчитайте, сколько квартир вы можете себе позволить в Нью-Йорке, с помощью интерактивного калькулятора доступности дома от Hauseit .

Владение квартирой в Нью-Йорке временами может быть абсолютной болью. Допустим, вы покупаете квартиру и хотите ее покрасить. То, что кажется второстепенным проектом, может обернуться огромной головной болью, если совет директоров кондоминиума или соседи не любят или не уважают вас. У большинства кондоминиумов и кооперативных зданий есть договор на перестройку или декоративный райдер, который, по сути, является сводом правил о том, как вы должны проводить ремонтные работы.

Если вас спровоцировать спровоцировать, соседи могут заставить вас пройти через многочисленные препятствия, прежде чем вам будет разрешено выполнять хотя бы малейшую работу в своей квартире. Сначала они попросят вас заполнить соглашение об изменении.

Вам нужно будет подписать кучу документов, подготовить большой объем документов и заплатить своему агенту по строительству и / или управляющему агенту 1000 долларов или более в качестве сборов за подачу заявления.

А теперь ждет игра на ожидание. Что делать, если вы не нравитесь председателю совета директоров или его квартира прямо под вашей, и он не хочет шума? Возможно, ему потребуются недели и недели, чтобы рассмотреть и утвердить ваши планы ремонта.Он может просто проигнорировать это и сказать, что забыл. Все, что вы можете сделать, это отправить электронное письмо Управляющему агенту, и он ничего не сможет сделать, пока Правление не ответит. К сожалению, вы ничего не можете с этим поделать.

Если вы попытаетесь выполнить какую-либо работу, не выполнив эти действия, вы можете услышать стук в дверь сердитых соседей или членов правления, которые будут пытаться контролировать ваше поведение. В некоторых случаях ваш сосед может даже сообщить о вас управляющему агенту, даже не сделав вам телефонного звонка заранее.Что хуже? Дело в том, что многие соседи, которые могут сообщить о вас, в прошлом уже завершали шумный ремонт своих квартир!

Квартиры в кооперативе намного хуже, поскольку совет директоров может отклонить ваших потенциальных покупателей в рамках процесса подачи заявки на участие в совете кооперативов без объяснения причин. Это может стоить вам больших денег, когда придет время продавать вашу кооперативную квартиру. Допустим, вы пытаетесь продать на падающем рынке. Вы нашли покупателя и подписали договор о продаже по цене 1 доллар.5м. Покупателю требуется 6 недель для подачи заявки и прохождения собеседования с советом директоров, после чего совет отклоняет покупателя.

К тому времени, когда вы повторно выставите свою квартиру на продажу, рынок еще больше упадет, и вы будете вынуждены снизить запрашиваемую цену на 125 000 долларов до 1 375 000 долларов. В этом примере ваши собственные соседи заставили вас лично потерять 125 000 долларов или больше и многие месяцы вашей жизни. Что в этом самое плохое?

Тот факт, что совет директоров мог отказать покупателю по мелкой причине, например, не понравился этот человек или был обеспокоен тем, что покупатель может произвести ремонт, который потревожит соседа (который является президентом совета).

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего продавца на закрытие сделки в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие сделки от Hauseit для NYC .

Цены на квартиры в Нью-Йорке резко выросли за последние несколько десятилетий по уважительной причине: тенденция чрезмерного экономического роста в мегаполисах усилилась. С ростом секторов услуг и технологий люди продолжают тяготеть к большим городам, которые предлагают хорошие экономические перспективы.

Сочетание этой тенденции с тем фактом, что Нью-Йорк является всемирным культурным и историческим центром, означает, что миллионы, если не миллиарды людей мечтают побывать в Нью-Йорке и / или жить в нем.