Как переписать долю в квартире на родственника: Бабушка и дедушка владеют пополам квартирой. Как им переоформить ее на внука?

Содержание

Как переписать долю в квартире на родственника?

В настоящее время долевая собственность на квартиру – явление довольно распространённое. Обычно в общую долевую собственность жилое помещение поступает по разным правовым основаниям: в порядке приватизации, по наследству, по договору купли-продажи приобретать квартиру можно в долевую собственность.

Отношения между собственниками долей в одной квартире регулируются нормами ГК РФ об общей собственности. Из этих норм следует, что «долевые» собственники (или «сособственники») владеют, пользуются и распоряжаются «общей» квартирой по соглашению между собой. Если согласия между ними нет – то любой из них может обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с долей в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Как лучше отдать долю

Любой из «дольщиков» вправе передать свою часть в праве собственности на квартиру любому лицу, в том числе и родственнику любой степени родства. Если это право передаётся заключением договора дарения – то никаких ограничений в этом случае законодательство не содержит. Стороны подписывают указанный договор, после чего переход права собственности от дарителя к одаряемому подлежит государственной регистрации в Росреестре. На этом всё и заканчивается: один становится собственником доли квартиры, другой таковым быть перестаёт.

Важно! Если собственник хочет продать свою долю, то он может сделать, но есть определённые ограничения: преимущественное право покупки имеют собственники остальных долей в праве собственности на эту квартиру.

То есть если они желают долю купить – они имеют преимущество перед иными покупателями. Доля должна быть продана им (если их несколько и все согласны на покупку – то они все указываются в договоре купли-продажи на стороне покупателей). Продавец обязан в письменной форме известить «сособственников» о своём намерении продать свою долю и указать – на каких именно условиях он её желает продать, а также дать им срок для ответа – не менее тридцати дней.

При получении положительного ответа – он должен заключить сделку с ними. При получении отказа и в случае, когда ответа нет вовсе – продавец доли может распоряжаться ею по своему усмотрению. В случае, когда купить долю хочет один из «сособственников» — извещать остальных о продаже доли не требуется.

Документы для передачи доли в квартире

Для переоформления права собственности в приватизированной квартире, например, между родственниками, необходимо представить в Росреестр  подписанный сторонами договор, на основании которого происходит этот переход ( купли-продажи или дарения), и кадастровый паспорт жилого помещения.

Прежний собственник обязательно представляет своё свидетельство о праве собственности вместе  с договором, на основании которого оно выдано.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Переоформление доли квартиры между родственниками – консультация юриста

Действующее законодательство допускает долевое владение квартирой, при котором её собственниками являются несколько человек. Оно может возникнуть при:

• покупке на первичном или вторичном рынке одной квартиры сразу несколькими покупателями;
• подаче заявления на приватизацию жилья сразу несколькими заявителями — например, членами семьи;
• получении наследства;
• разделе недвижимости в ходе бракоразводного процесса.
Собственники, владеющие долями в квартире, имеют равные и полные права на них. Может возникнуть ситуация, в которой долю понадобится переоформить на родственника — и на эту сделку собственник также имеет полное право. Законодательство предусматривает несколько путей решения этого вопроса. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Один из способов переписать долю на родственника — оформление дарственной. Такой шаг выглядит вполне обоснованным, ведь между родственниками в большинстве случаев выстраиваются доверительные отношения, а сделки заключаются безвозмездно.
Основные особенности договора дарения доли в квартире таковы:
• по его условиям за дарителем может оставаться право проживания на подаренной жилплощади;
• он носит безвозмездный характер;
• уведомлять других собственников долей в квартире перед его заключением не нужно;
• он не нуждается в нотариальном заверении (хотя при желании оно может быть выполнено — например, тогда, когда есть риск, что сделка кем-либо будет оспорена).

Собственник доли может принять решение о её переоформлении на родственника с выплатой рыночной стоимости. Гражданское законодательство содержит механизм и для этого случая — заключение договора купли-продажи доли в квартире. Его особенности таковы:
• перед его заключением нужно обязательно уведомить других собственников долей, у которых при этом возникает преимущественное право выкупа. Отказ каждого из них от этого права должен быть облечён в письменную форму;
• он носит возмездный характер и подразумевает выплату родственником, покупающим долю, её стоимости продавцу;
• он в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса, причём сделано это должно быть перед обращением в Росреестр для государственной регистрации.
Переоформить долю в квартире на родственника можно, составив завещание. Переход права собственности в этом случае произойдёт не в момент оформления документа, а после смерти владельца доли. Нюансы в данном случае таковы:
• уведомлять других собственников долей в квартире не нужно — содержание завещания вплоть до момента смерти наследодателя остаётся тайной;
• при составлении завещания нужно учитывать безусловное право определённого круга лиц — в частности, несовершеннолетних детей — на получение обязательной доли в наследстве;
• завещание, содержащее положение о передаче доли в квартире родственнику — так же, как любое другое — обязательно должно быть заверено у нотариуса.

Во-первых, после выбора способа переоформления доли её собственнику нужно убедиться в соблюдении всех условий, перечисленных выше.
Во-вторых, нужно собрать пакет документов, которые будут подаваться в Росреестр. В него должны войти:
• паспорта сторон сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие право собственности владельца на переоформляемую долю;

• договор дарения или купли-продажи доли, при желании (или необходимости) зарегистрированный нотариально;
• квитанция об оплате государственной пошлины за совершение регистрационных действий;
• наконец, заявление о государственной регистрации перехода права собственности, составленное по определённой форме.
Если регистрацию будет выполнять представитель, ему понадобится доверенность.
В-третьих, нужно подать подготовленный пакет документов в Росреестр. Специалисты изучат его и при отсутствии препятствующих обстоятельств зарегистрируют переход права собственности в установленный законом срок.
Родственник бывшего владельца доли, ставший её новым собственником, получит на руки документ, подтверждающий его право собственности — выписку из ЕГРН.

Как переоформить квартиру на совершеннолетнего ребенка.

Здравствуйте!
Прежде всего необходимо уточнить, была ли указанная квартира приобретена в период брака родителей.
Если ответ положителен, то в таком случае возможно предложить Вам два варианта передачи квартиры в собственность совершеннолетнего ребенка.
1. Один из супругов дарит другому свою долю в праве собственности. В последующем супруг, ставший собственником квартиры смело оформляет договор дарения квартиры на ребенка в простой письменной форме, но  с приложением нотариально оформленного согласия второго  супруга в части 1/2 доли (то есть неподаренной, ведь на нее все еще распространяется режим общей совместной собственности супругов)
2. Все стороны: оба супруга и ребенок приходят к нотариусу с целью оформления передачи своих долей по договору дарения. Таким образом, каждый из супругов передает  ребенку безвозмездно свою долю в праве общей долевой собственности.
В каждом из случаев Ваш ребенок, выступающий одаряемым, освобождается от уплаты налогов при получении указанного имущества в собственность ввиду близкого родства сторон договора дарения.
Норм гражданского права Российской Федерации предусматривают свободы сторон договора, и конструкция пожизненного проживания дарителя в подаренном им же жилом помещении  имеет место быть. Данные обстоятельства обязательно фиксируются в самом договоре дарения.
Узнать кадастровую оценку стоимости Вашей квартиры можно на официальном сайте  Федеральной службы кадастра и картографии  в сети Интернет. Стоит отметить, что стоимостная оценка Вашей квартиры действительно имеет значение, ведь от ее размера будет зависеть и взимаемый нотариальный сбор.

Дежурный юрист ЮК «Право Групп»
Рекомендуем записаться на прием к юристу по данному вопросу  для получения более подробной информации. Узнать стоимость решения Вашего вопроса и записаться на прием можно по телефону 640-24-28.
Адреса компании:
Север города: пр. Энгельса 27, лит. Ц
                         ул. Савушкина, д. 138
Юго – запад: пр. Маршала Жукова д. 18

ребенку или родственнику, с обременением и без

Ипотека предполагает длительные взаимоотношения между финансовой компанией и заемщиком. Соответственно, за длительный срок может произойти все что угодно – например, клиенту понадобится продать жилище, поменять его или даже подарить. Из-за этого у многих и появляется вопрос, а возможно ли подарить жилье, которое официально зарегистрировано и находится в ипотечном займе.

Содержание

Скрыть
  1. Как узнать о возможности дарения?
    1. Изучаем договор
  2. Как оформить дарение квартиры в ипотеке?
    1. Что потребуется?
    2. Получение согласия банка
    3. Необходимые документы
    4. Дарственная на ипотечную квартиру
  3. Возможные проблемы и нюансы
    1. Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
      1. Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

          Как узнать о возможности дарения?

          Так как банки не слишком охотно идут на процедуру дарения, то разрешение на дарение нужно спрашивать именно у финансовой компании.

          Изучаем договор

          Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.

          Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.

          Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.

          Но есть важное правило в отношении данного документа – он должен быть оформлен верно и зарегистрирован в Госреестре.

          Сделка по дарению не имеет никаких возрастных ограничений – подарить жилье можно ка совершеннолетнему, так и несовершеннолетнему лицу.


          Что говорит закон?

          Законодательство напрямую указывает на то, что если имущество является залоговым, то заемщик уже не может полноценно использовать имущество.

          Как это касается клиента финансовой компании? Процедуры, касающиеся продажи или дарения имущества, осуществляются только с разрешения финансовой компании. В том числе сюда входит дарственная. А это означает, что пока клиент банка не расплатится с компанией, использовать имущество в полной мере он не сможет. Соответственно, продать жилье клиент банка сможет лишь в том случае, если получит разрешение банка.

          К слову, клиент банка может разрешить кому-то другому пользоваться имуществом. Ипотеку может оплачивать только заемщик.

          Как оформить дарение квартиры в ипотеке?

          Разберем, как именно происходит процедура дарения и что для этого понадобится.

          Что потребуется?

          Если банк все же пошел на встречу заемщику и разрешил подарить жилище, то новый собственник должен быть готов к том, что он будет проходить серьезную проверку на платежеспособность со стороны финансовой компании.

          Проверяться новый заемщику будет примерно так же, как и предыдущий. То есть с него спросят:

          • доходы будущего собственника;
          • какое количество денег останется у заемщика после внесения обязательных платежей;
          • количество иждивенцев и иные статьи расхода у собственника.
          Так же финансовая компания должна убедиться в том, что новый заемщик хочет получить в дар не только жилье, но и долговые обязательства.

          Получение согласия банка

          Если финансовая компания согласилась на процедуру дарения, проверке подвергнется не только договор, но и личность одаряемого лица.

          Если жилище подарят, то ипотечный заем не прекратится, поэтому одаряемый пройдет ту же проверку на способность выплачивать кредит, что и когда-то прошедший эту процедуру заемщик.

          Под внимание банка попадет совокупный доход от всех источников будущего собственника, доходность членов его семьи, количество иждивенцев, а так же размер ежемесячных затрат и стабильность заработка.

          К слову, одаряемый должен четко понимать, что он становится заемщиком по новому ипотечному кредиту. Поэтому банк очень часто разрешает сделку дарения в отношении несовершеннолетнего лица.

          Необходимые документы

          Для того, чтобы пройти процедуру дарения, нужно собрать следующий пакет бумаг:

          • Бумаги, которые удостоверяют личность как одариваемого, так и дарителя.
          • Бумаги собственника жилья.
          • Кадастровый или технический паспорт.
          Все эти бумаги понадобятся для оформления договора дарения.

          Дарственная на ипотечную квартиру

          Такой документ, как договор дарения, следует составлять в письменной форме, причем можно даже без заверения нотариуса. Нужно, чтобы такой важный документ составлялся юридически правильно и регистрировался в Госреестре.

          Сделка действительна по отношению к разным возрастным категориям – так, к примеру, подарить жилье можно даже несовершеннолетнему. Если же ребенку пока не исполнилось 14 лет, то от его имени договор дарения могут подписать родители или опекуны. Если же ребенок уже успел достичь 14 лет, то он может подписать договор самостоятельно.


          Пошаговые действия

          Пошаговая инструкция выглядит следующим образом:

          1. Вначале нужно добиться одобрения банка на процедуру.
          2. Если банк согласен на процедуру, можно оформлять договор дарения.
          3. На последнем этапе остаётся только зарегистрировать жилье в Росреестре.

          Возможные проблемы и нюансы

          Основная проблема заключается в том, что финансовые компании одобряют подобные сделки далеко не всем. Так как по ипотечному займу сменяется плательщик, банк несет большие риски. Никто не гарантирует банку, что новый заемщик будет так же хорошо исполнять свои кредитные обязательства, как и предыдущий плательщик.

          Вот почему банк требует от нового заемщика тот же пакет документов, что и от прежнего. В том числе нужно будет обязательно подтвердить свою финансовую состоятельность.

          По тем же причинам банк редко одобряет сделки в отношении несовершеннолетних граждан. Банк не может быть уверенным в том, что ребенок сможет выплачивать ежемесячные платежи.

          Как уже говорилось ранее, банк редко одобряет подобные сделки. И чтобы у клиента финансовой организации был хоть какой-то шанс подарить квартиру, нужно заранее оговорить этот момент в договоре.

          Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

          Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.

          • Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
          • Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.

          Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:

          • Если долг погашается досрочно.
          • Если банк разрешил сделку.

          Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.

          Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.

          Плюсы и минусы дарения ипотечной квартиры

          Основные преимущества оформления такой процедуры дарения следующие:

          • Основное преимущество заключается в том, что процедура дарения проходит очень просто. При этом заемщик может как заверить договор нотариально, так и составить его самостоятельно.
          • Так же не составит особого труда найти бланк документа и образец его заполнения.
          К сожалению, есть и свои недостатки – в частности, банки с большой неохотой идут на подобные сделки, а если и соглашаются на них, то лицо, получающее жилье по договору дарения, проверяется на платежеспособность так же тщательно, как и предыдущий заемщик.

          О том, что можно, а что нельзя делать с ипотечным жильем, можно узнать из видеоролика.


          Как отказаться от своей доли в квартире (переоформить свое право собственности)?

          Практически каждый человек на протяжении жизни хотя бы один раз сталкивался с приобретением или же отчуждением квартиры либо другой недвижимости.

           

          Вопрос отказа от права собственности, отказа от доли в квартире становится все более актуальным для людей преклонного возраста, которые не имеют возможности противостоять высоким коммунальным тарифам.

          Законодательство Украины предусматривает множество инструментов для управления недвижимостью, извлечения из нее прибыли или переоформления своей собственности. Самыми популярным договорами, предусматривающими отчуждение недвижимости, являются следующие договора:

           

          • договор дарения недвижимого имущества;
          • договор купли-продажи;
          • договор мены;
          • договор пожизненного содержания.

           

          Распространенным является мнение, согласно которого между завещанием и переоформлением жилья или другого объекта ставится знак равенства. На самом деле это большое заблуждение: завещание – это всего лишь распоряжение на случай смерти и оно не влечет мгновенного изменения правового статуса имущества при жизни завещателя. Завещание может быть пересмотрено собственником при жизни бесчисленное множеств раз.

           

          Выше приведены договора, которые помогут передать право собственности на имущество приобретателю в кротчайшие сроки – в срок от одного календарного дня.

           

          Отказ от доли чаще всего оформляют договором дарения либо купли-продажи, однако для пожилых людей особенно актуальным будет последний вариант – договор пожизненного содержания.

           

          Ведь именно данный договор защищает должным образом одновременно и ваши права, и права приобретателя имущества. Любые споры и злоупотребления по данному договору разрешаются в судебном порядке.

           

          В соответствии со ст. 744 Гражданского кодекса Украины договор пожизненного содержания это сделка в которой принимают участие условно две стороны – отчуждатель и приобретатель, согласно которой:

           

          • первая сторона передает второй в собственность жилую недвижимость (квартира, жилой дом, доля в жилье), другое недвижимое или движимое имущество, имеющее большую ценность;
          • в свою очередь, вторая сторона обязуется обеспечивать первую в порядке и на условиях, определённых данным договором.

           

          Этот вариант наиболее подходит тем, кто принял решение отказаться от квартиры (доли) из-за высокой стоимости коммунальных услуг. Эту обязанность можно возложить на приобретателя.

           

          Если же вас интересует оформление отказа от доли либо отчуждение недвижимости по иной причине, то рекомендуем остановиться на другой сделке.

          Учитывая, что сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, подлежат обязательному нотариальному оформлению, полноценную консультацию именно по вашему вопросу можно будет получить только после изучения правоустанавливающих и других документов на объект недвижимости.

          Специалист поможет вам определиться со способом отчуждения жилья и предоставит подробную информацию по всем платежам, которые необходимо будет совершить в пользу бюджета (налог, сборы, пошлины и другие платежи), нотариуса (плата за услуги) и других лиц (оценка, услуги банка и т.д.).

          ЧУМАЧЕНКО СВЯТОСЛАВ АЛЕКСАНДРОВИЧ

          Подарить или отказаться от доли или квартиры с долгами

          Многие россияне задаются вопросами, связанными с арестом жилья из-за различных долгов, имеющихся у собственника квартиры. Мы попытаемся вам объяснить и помочь с решением данного вопроса.

          Могут ли забрать долю за долги по коммунальным услугам жкх

          Долю, если это не единственное жилье могут арестовать за имеющиеся долги по: коммунальным платежам или по решению суда и принудить продать через публичные торги. Но арест может быть произведен, только если у собственника  имеется несколько объектов недвижимости.  Решение по аресту и продаже может быть вынесено после рассмотрения дела в судебной инстанции. Затем судебный пристав оформляет документацию для ареста и выставляет  недвижимое имущество на продажу. Если же у вас единственное жилое помещение, то вашу долю не тронут. Забрать долю за долги по ЖКХ имеют право только подав в суд на должника. Для этого у них должны быть неоспоримые доказательства того, что собственник недвижимости является намеренным неплательщиком.
          Тогда ЖКХ может подать заявку в суд на взыскание имеющихся хвостов за коммунальные услуги с помощью выселения из квартиры:
          При этом  ЖКХ должны доказать, что владельцы квартиры не платили коммунальные сборы без наличия особой причины.
          Основанием служит неуплата в течение полугода. Если должник за это время хотя бы один раз заплатил сумму для погашения долга, жилье у него забрать не смогут.
          Выселение должника будет возможным только в том случае, когда он получил множество извещений о том, что обязан срочно погасить долг по коммуналке, но не отреагировал.

          Купля продажа или как продать квартиру или долю с долгом ?

          Российское законодательство разрешает  заключать сделки по продажи имеющейся доли в вашей квартире, имеющей долги. Но на момент сделки продаваемое жилье не должно быть арестовано приставами по решению суда, либо не велась процедура банкротства должник. Хотя значительную  часть покупателей наличие долгов и так отпугнет,  и они предпочтут не  связываться с лишними проблемами.

          Хорошо составленный документ о купли-продажи первоначально должен содержать информацию об отсутствии различных возможностей передачи имеющейся просрочки по коммунальным услугам владельцу. Даже имея такую защищенность, управляющая компания имеет возможность начать требовать уплату средств от нового владельца. Можно ли продать долю с долгами ? Да
          За долги платить всё равно тот собственник, на которого были эти долги начислены. Правда, если собственник хочет продать свою долю, то в договоре  можно  указать на имеющуюся задолженность и договориться с  будущим покупателем об уплате им задолженности по платежам за коммуналку. Лучше не пытаться скрывать задолженность от покупателя. Ведь затем долги можно оспорить в судебной инстанции.

          Существует множество различных причин возникновения задолженности за ЖКХ, но и факты безответственного отношения граждан к своим обязанностям по пользованию коммунальными благами также имеются.

          Если вы решили продать квартиру с долгом, то некоторые бывшие должники вдруг оспаривают такое решение местного суда. Эти заемщики волне могут отказаться выезжать из квартиры, тогда заемщику придется разбираться с данной проблемой самостоятельно. Бывший владелец может оспорить решение местного суда; если ему удастся выиграть суд, тогда новому владельцу недвижимости следует вернуть квартиру. Но таких случаев довольно мало. Самым эффективным реальным способом будет погасить задолженность по ЖКХ  из полученного аванса. Более рискованный метод – продать долю с долгом без последующего погашения.

          В случае продаже квартиры с долгами любую задолженность можно погасить с помощью передачи или продажи недвижимости в счет долга. По обоюдному согласию прописывается соглашение между кредитором и дебитором, где расписан порядок передачи объектов недвижимости.

          В интересах владельца недвижимости, чтобы она была максимально выгодно продана и еще остались деньги после погашения задолженности. На втором этапе стартовая стоимость квартиры снижается на 15 процентов. Хотя условия привлекательные, но желающих приобрести арестованное жилье мало.

          Существенная проблема квартиры с долгами может быть реализована несколькими путями: преобразованием по договору с местной хоз. компанией или какой-либо сервисной организацией; взятием  кредита в финансовой организации под залог личной  квартиры; продажа частной жилой недвижимости без задолженности; иными методами.

          Продать квартиру с задолженностью в Москве достаточно сложно, потому что не каждый человек загорится  желанием приобрести это жилье. Ведь если продавец не платил вовремя за квартиру – всегда появляется мысль о дееспособности продавца. Обычно все потенциальные покупатели не рассматривают такие варианты.

          Продать ипотечную квартиру с долгом

          Тяжелая экономическая ситуация в нашей стране привела к значительному росту просроченных долгов по ипотеке. Люди теряют работу и не могут продолжать выплачивать взятые ранее ипотечные кредиты. При таких обстоятельствах выходом будет продать не выплаченную до конца квартиру тому человеку, кто будет за нее в состоянии заплатить.

          Многие владельцы имеют различные долги по оплате за свою недвижимость. Сегодня стало продать квартиру с долгами, получив за нее приемлемую стоимость. Не стоит бояться продавать квартиру, имеющую задолженность. Возможным вариантом будет обращение в компанию, которая сама выплатит долги за квартиру.

          НО ПРОЩЕ ПОДАРИТЬ !

          Подарить квартиру или долю с долгами

          Долги за коммунальные платежи при дарении по общепринятому порядку новом хозяину квартиры не переходят. Они могут ему перейти только с него согласию, по дополнительному пункту в договоре. В том случае, если данный пункт отсутствует, задолженность будет числиться за тем человеком, кто был владельцем квартиры в тот период. Но лучше всего урегулировать это обстоятельство в самом договоре дарения. Делается это несколькими способами. Можно включить  в договор пункт о существующих долгах и написать, на кого возлагается обязанность по их полному погашению. Также в акте приема-передачи переданной квартиры можно указать, что одаряемый знает и согласен оплатить весь долг за квартиру.

          Можно ли подарить квартиру с долгами по жкх

          Вообще говоря, договор дарения предполагает безвозмездную передачу квартиры какому либо родственнику в собственность. То есть важность имеет сам объект дарения, а имеющиеся долги по нему не дарятся. Исключением будут судебные аресты. В этом случае подарить квартиру, имеющую долги по «коммуналке», можно. Долги по ЖКХ принадлежат конкретному лицу, а не объекту недвижимости. Если задолженность превысит допустимые размеры, управляющая компания может подать в суд, и квартиру за эти долги могут арестовать. В этом  подарить ее будет, естественно, нельзя.

          С момента принятия права собственности на подарок у получателя возникает необходимость содержать вещь, полученную от дарителя. Только лишь с момента принятия права собственности заново полученный хозяин обязан уплачивать все новые долги, возникшие уже в период его нахождения в собственности.
          А все долги, возникшие до этого права (то есть долги дарителя) погашаются самим дарителем. Ведь именно он является лицом, на которое в свое время было возложено какое либо взыскание.

          Для оформления самого факта дарения доли в квартире, имеющей долги, выделим три этапа. На первом этапе собираются всевозможные справки и документы. На втором этапе происходит заказ и оформление самого договора, касающегося доли недвижимости. И на третьем этапе сдаем документы в МФЦ или регпалату для завершения регистрации самой сделки.

          По дарственной одно лицо обладает правом погасить долг одаряемого, либо простить задолженность одаряемого, применяя установленные законом права, благодаря которым  даритель может освободить приемника, от какой либо денежной обязанности, имеющейся перед собой или другим лицом. Это является совершенно иным видом дарения долгов, существование которой следует признать весьма правомерной.

          Доля в квартире счет погашения долга

          В случае если квартира оформлена в  собственность, то возможно в счет списания  долга по ЖКХ расстаться со своей доли.  Это делается в судебном порядке. Та доля, которая будет передана е в счёт погашения существующего долга перейдёт из вашей собственности в собственность к органам, какого либо местного самоуправления. Следует  провести оценку (с помощью судебной экспертизы) той части, которая перейдет местной власти. Если величина доли окажется больше, будет возможно получить денежную компенсацию.

          Граждане, которые хотят передать свою долю по договору дарения смогут произвести эту процедуру до тех пор,  пока на нее не наложили арест. Когда судебные приставы уже осуществили  арест, то проведение этой сделки будет считаться незаконным.  По законодательству, на нового собственника существующие долги не списываются, они остаются за прежним хозяином квартиры. Задолженность по ЖКХ перейдет к новому собственнику, только если данный акт прописан непосредственно в самом договоре.

          Погашение долга долей в квартире

          Закон не запрещает внесение платы за используемое жилое помещение, имеющееся в долевой  собственности у нескольких лиц, на основании имеющегося платежного документа. Долю в счет ликвидации долга  можно осуществить  по соглашению всех собственников, а при спорных ситуациях  — в порядке, устанавливаемом местным судом.

          Отметим, сто договор дарения является совершенно безвозмездной сделкой и не подразумевает никаких условий. Если в этом договоре дарения доли недвижимости будет прописано, что обязательство по долгам одаряемый возьмет на себя — то такой договор не будет легитимен. Долг нельзя подарить. По долгу можно осуществить отдельное соглашение, с помощью которого одаряемый возьмет на себя обязанности по уплате долга. Но даже в этом случае, возможно, признать следку дарения какой либо доли в квартире — притворной.

          Отдать долю за долги

          Если доля будет продана одному из собственников, тогда другим собственникам уведомление и предложение  отправлять не нужно. Переоформить долю  возможно либо дарением, либо с помощью купли-продажи. В случае  дарения необходимо определить тот факт, что задолженность в итоге будет оплачивать одаряемый. Скорее всего, целесообразнее будет заключить договор по купле-продаже с грядущим погашением из этих денег имеющегося долга за долю. А перед заявкой на регистрацию запросить имеющиеся платежки о досрочном полном погашении всех задолженностей.

          Отказаться от доли в квартире с долгами

          По законам нашего государства просто взять и отказаться от личной доли собственности нельзя. Иными словами, отказаться от права на свою долю собственности в пользу кого-то невозможно. Но если собственник доли желает отдать свою часть другому владельцу, или же иному лицу, не имеющему прямого отношения к данной доли собственности, то есть два пути осуществления этих действий. Во первых, можно подарить свою долю. Для этого оформляется договор в наиболее простой письменной форме о факте дарении доли собственности. Во вторых, можно узаконить нотариально удостоверенный договор акта дарения, что делается значительно чаще. Для этого необходимо обратиться к нотариусу.

          Оспаривание дарственной при банкротстве физлиц

          Закон «О несостоятельности (банкротстве)» действует с  2002 года. За 15 лет вопросов о порядке применения процедуры банкротства накопилось немало. Многие из них касаются отмены сделок должников физических лиц (у физ. лиц такая возможность появилась с 01.10.2015 года). Рассмотрим нюансы оспаривания договоров дарения, заключенных незадолго до объявления финансовой несостоятельности гражданина.

          Дарение, банкротство и законодательные положения

          Определяющий принцип сделок дарения в их односторонне безвозмездном характере: даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне собственного имущества. Другие особенности дарственных сделок:

          • упрощенный правовой механизм заключения;
          • налоговые послабления и невозможность раздела при разводах;
          • преимущественное применение в кругу близких родственников.

          В силу вышеназванных причин дарение стало популярным способом «спасения» имущества при банкротстве. Должник, в ходе признания его несостоятельности, рискует имуществом: вырученные от реализации квартир, машин, акций и другой собственности деньги направляются на погашение задолженностей.

          Когда средств на закрытие финансовых «брешей» не хватает даже после торгов, долги списываются по суду. На это и надеется хитроумный банкрот, пытаясь спрятать свое добро. Затем нажитое непосильным трудом можно вернуть.

          Задачи же финансового управляющего – максимально наполнить конкурсную массу. Кроме того, на защите прав кредиторов стоит государство, проявляя особую бдительность по отношению к любым безвозмездным сделкам в рамках конкурсного производства. В обязанности арбитражных управленцев входит возможность обратить требование по отмене договора дарения.

          Что регламентирует закон

          На общих основаниях отмена дарственных предусмотрена Гражданским Кодексом. Происходит это по основаниям статей 166-168, 170:

          • признания сделки оспоримой по решению суда – в случаях нарушения прав и интересов субъекта, оспорившего сделку;
          • недействительности сделки, нарушившей права и интересы третьих лиц;
          • ничтожности договора и притворности сделки.

           Частные случаи аннулирования дарения между физическими лицами предусмотрено в ст. 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности». Недействительными признаются подозрительные соглашения, заключенные:

          • за год и позже до старта процесса банкротства, с неравноценными условиями дарения;
          • за три года до начала банкротства. С правовой точки зрения такие соглашения причиняют вред кредитору.

          Судебному оспариванию подлежат сделки, заключенные в рисковый период, во время подготовки банкротства, в стадии и банкротства должника.

          Если рыночная оценка объекта дарения составляет не больше 1% от общей стоимости всех активов, такой договор не подлежит расторжению.

          Дарение произошло за три года до банкротства: можно ли избежать отмены

          Если дарственная подписана после 15 октября 2015 года, отмена ее по суду произойдет с высокой долей вероятности. К более ранним договорам, заключенным до 15. 10.15, у судов достаточно лояльная позиция, поскольку закон регулирует только те отношения, что возникли после его вступления в силу.

          Однако есть ситуации, когда эти положения не действуют. Подлежат отмене следующие соглашения с 3-летним сроком давности:

          • подписанные между заинтересованными сторонами – к примеру, близкими родственниками;
          • на моменту дарения банкрот уже испытывал финансовые затруднения;
          • переоформление права негативно отразилось на финансовом положении кредитора.

          Судя по сложившейся практике, суд гарантированно отменит дарение, совершенное в последний год перед банкротством между близкими сторонами. В других ситуациях возможны варианты.

          вопросов и ответов; Передача кооператива в семье

          Q Десять лет назад одна из наших трех дочерей купила на наши деньги совместную квартиру в Нью-Йорке. Это должно было быть нашей пенсией pied-à-terre. Теперь мы хотели бы либо передать акции на наши имена, либо организовать трехстороннее владение акциями для наших троих детей. Как мы можем обойтись без больших затрат? . . . Лаура Сигел, Манхэттен

          A «Первым шагом, — сказал Аарон Шмулевиц, юрист манхэттенского кооператива, — будет проверка права собственности на аренду кооператива, чтобы определить, в какой степени для такого внутрисемейный перенос.

          Г-н Шмулевиц объяснил, что, хотя некоторые договоры аренды собственности на кооперативы разрешают передачу членам семьи без какого-либо одобрения правления, другие требуют одобрения для такой передачи, но предусматривают, что в таком одобрении не может быть необоснованно отказано, если получатели «несут финансовую ответственность» «

          » «И есть еще другие договоры аренды кооператива, которые требуют полного одобрения правления для такой передачи», — сказал г-н Шмулевиц.

          Какой бы ни была степень необходимого утверждения правления, добавил он, следующим шагом будет обращение к управляющему агенту кооператива для получения любого заявления или других необходимых форм и выяснения сборов, которые потребуются для такого передача.

          «Большинство управляющих компаний взимают комиссию за перевод в размере нескольких сотен долларов за организацию такого перевода», — сказал г-н Шмулевиц, добавив, что, поскольку автор письма указывает, что квартира была куплена на ее деньги, это будет означать, что нет банковское финансирование под залог квартиры. «Если это так, то можно будет избежать дополнительных юридических и административных сборов в размере нескольких сотен долларов», — сказал он.

          Наконец, г-н Шмулевиц сказал, что если не будет произведена оплата за перевод — что типично для большинства внутрисемейных переводов — маловероятно, что будет применяться какой-либо «обратный налог».Он пояснил, что подоходный налог — это плата, которую некоторые кооперативы взимают при продаже квартиры.

          «Писатель должен согласовать вопрос о подоходном налоге с управляющим агентом кооператива», — сказал он.

          Попытка разблокировать замурованное пространство

          Q Недавно я купил кооператив на верхнем этаже здания, построенного в 1910 году. Я заметил обнесенное стеной пространство внутри квартиры. Глядя на соседние стены, я смог определить, что это пространство примерно два на два фута и, похоже, является частью старой системы кухонных лифтов.Затем я обнаружил, что в квартирах под моей это пространство использовалось как кладовая. Я хочу снести стены и сделать то же самое. Стоит ли беспокоиться о нарушении каких-либо правил совместной игры? . . . Глория Янг, Манхэттен

          Аллен Брилл, юрист кооператива Манхэттена, сказал, что этот вопрос поднимает несколько проблем. Во-первых, сказал он, если раньше это помещение использовалось под кухонный лифт, велика вероятность, что шахта является частью общих элементов здания. Если это так, сказал он, автору письма потребуется согласие совета кооператива, чтобы преобразовать пространство в свое личное использование.

          «Если бы кухонный лифт был выведен из эксплуатации, в протоколах кооператива может быть что-то, что отражало бы, могут ли владельцы квартир использовать это пространство», — сказал г-н Брилл. «И если владельцы могут использовать пространство, кооператив может либо выпустить акции, чтобы покрыть его, либо просто дать лицензию на его использование».

          Он добавил, что даже если автору письма разрешено использовать пространство, она должна убедиться, что она соблюдает политику изменения здания.

          «Почти в каждом кооперативе есть положения, касающиеся переоборудования», — сказал он, добавив, что, если пространство раньше использовалось для кухонного лифта, могут потребоваться структурные работы там, где шахта выходит в квартиру внизу.

          Кооперативные переводы членам семьи

          Директора и менеджеры кооперативов:

          Апелляционный суд Нью-Йорка недавно вынес решение по делу Del Terzo v. 33 Fifth Avenue , которое рассматривалось судами Нью-Йорка в течение четырех с половиной лет. Это решение имеет важное значение, поскольку оно устанавливает ограничения в масштабах штата на осуществление полномочий правления во многих кооперативах в части рассмотрения заявлений членов семьи о приобретении квартир после смерти арендатора.

          В деле Del Terzo речь шла о применении положения о частной аренде, предусматривающем, что после смерти арендатора «не должно быть необоснованно отказано в согласии на уступку аренды и акций финансово ответственному члену семьи арендатора». Действуя в соответствии с этим положением, правление решило не давать согласия на передачу двум сыновьям погибшего, поскольку только один из них имел значительный доход и активы. Братья стремились купить квартиру совместно, хотя, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, они намеревались, чтобы в ней жил только менее обеспеченный брат.Они не оспаривали, что только один из них удовлетворял финансовым требованиям совета директоров.

          Решение Апелляционного суда подтвердило постановления Верховного суда и Апелляционной палаты о том, что, поскольку конкретное применяемое положение об аренде требует «разумности», решение совета не защищено Правилом бизнес-суждения, которое обычно предоставляет советам широкую свободу действий и большое уважение судей при принятии решений. Мнение судов заключалось в том, что по фактам дела комиссия не выдержала проверки на «разумность».Второстепенный аргумент кооператива о том, что нецелесообразно разрешать приобретение данной квартиры двумя взрослыми сыновьями, оба из которых могут там жить, был отклонен.

          Конкретное положение об аренде, о котором идет речь в Del Terzo , не является универсальным. Значительное число договоров аренды собственности не дает никаких особых прав в том, что касается передачи в случае смерти членам семьи. Другие предоставляют такие права только супругам. Однако положения типа Del Terzo не редкость.Правления в зданиях, где существуют такие положения, должны быть осведомлены о решении Del Terzo , и, поскольку они считают это постановление несовместимым с тем, как, по их мнению, должен работать их кооператив, им следует рассмотреть возможность получения одобрения своих акционеров на внесение поправки в договор аренды, которая отменит его эффект. Суды, рассматривавшие дело Del Terzo , не указали на то, что существует какое-либо ограничение на осуществление советом своих обычных прерогатив при рассмотрении вопроса о передаче прав членам семьи, если рассматриваемый договор аренды не содержит особых положений в отношении них.

          Для всех кооперативов Del Terzo служит напоминанием о том, что для любого решения, для которого частная аренда обеспечивает стандарт «разумности», свобода, предоставляемая советом директоров в соответствии с Правилом делового суждения, может быть недоступна. В случае обжалования такие решения должны быть приняты в рамках процесса и в соответствии со стандартами, которые суд сочтет «разумными».

          Если вы хотите получить дополнительную информацию о Del Terzo и его возможном влиянии на ваше здание, сообщите нам.

          Передача собственности среди членов семьи — что вам нужно знать …

          Передача недвижимости обычна среди членов семьи. Будь то доброта вашего сердца или часть стратегии планирования недвижимости, эти транзакции происходят по ряду причин. Хотя передача собственности может быть полезной для достижения определенной цели, не все налогоплательщики учитывают налоговые последствия.

          Существуют и другие вопросы, не связанные с налогами, которые следует рассмотреть перед попыткой передачи собственности по закону, завещанию или доверию. Например, если собственность обеспечена ипотекой, оставшаяся сумма может быть немедленно погашена при смене владельца. Если вы рассматриваете возможность использования любой из этих стратегий, поговорите с адвокатом, имеющим лицензию в вашем штате и специализирующимся на передаче недвижимого имущества.

          Таким образом, вот общие сценарии передачи собственности между членами семьи и соответствующие налоговые последствия:

          Передача семейного имущества: добавление совместного собственника

          СИТУАЦИЯ

          Вы добавляете в документ еще одного члена семьи в качестве совладельца вашего дома, чтобы он автоматически перешел к ним после вашей смерти.

          НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

          Итак, каковы налоговые последствия этого? Добавление члена семьи в договор в качестве совладельца без вознаграждения считается подарком в размере 50% от справедливой рыночной стоимости имущества для целей налогообложения. Если стоимость подарка превышает годовой лимит исключения (14 000 долларов США на 2016 год), даритель должен будет подать налоговую декларацию на дарение (форма 709), чтобы сообщить о передаче. Однако они вряд ли будут должны платить налог на дарение из-за единого освобождения от налога на дарение и наследство, который в настоящее время составляет более 5 долларов.4 миллиона. Кроме того, каждый владелец будет иметь основание в своих соответствующих долях собственности, равное 50% донорской базы на дату передачи.

          Когда один из владельцев умирает, личный представитель умершего должен включить справедливую рыночную стоимость доли владения умершего в валовое имущество для целей налога на наследство. Оставшийся в живых владелец получает долю владения умершего с увеличенной базой, равной справедливой рыночной стоимости унаследованного имущества (как правило, та же сумма, включенная в общую массу имущества умершего).Выживший владелец объединяет увеличенную основу в унаследованной части с базой, полученной во время дарения, чтобы определить общую скорректированную основу для всей собственности. Базис используется для определения прибыли или убытка при последующей продаже дома.

          Обратите внимание, что добавление члена семьи к документу с сохранением права использовать дом исключительно до конца вашей жизни имеет различные налоговые последствия. Такая ситуация приводит к созданию жилого комплекса, о котором мы говорим далее.

          Передача семейного имущества: дарение недвижимости

          СИТУАЦИЯ

          Вы отдаете объект недвижимости напрямую своему ребенку или внуку.

          НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

          Если вы дарите земельный участок своему ребенку или внуку, это считается подарком в глазах IRS. Подарки недвижимости вашему ребенку не облагаются налогом. Вы не можете требовать возмещения убытков, даже если в документах указано, что вы продали недвижимость за 1 доллар или другую номинальную сумму. Таким образом, все налоговые проблемы связаны с расходами, а не с сбережениями.

          Например, если вы дарите землю на сумму 500 000 долларов и не получаете взамен ничего такой же, это влечет за собой налоговые последствия для дарителя. С 2016 года IRS позволяет вам давать 14000 долларов в год кому угодно без уплаты налогов. Если вы женаты, вы и ваш супруг можете дать по 14 000 долларов каждый. Однако, если стоимость подарка превышает сумму годового исключения, вы, как даритель, должны подать налоговую декларацию на дарение (форма 709), чтобы сообщить о подарке. Как обсуждалось ранее, вы вряд ли будете должны платить налог на дарение, если еще не использовали единое освобождение от налога на дарение и наследство.

          Хотя вы можете подумать, что можете оставаться незамеченными в сделках с недвижимостью, это не так. Изучите вопросы передачи собственности, чтобы заранее планировать с налоговой точки зрения.

          Как передать половину собственности унаследованного дома сестре | Руководства по дому

          Если вы унаследовали дом, вы являетесь его законным владельцем. После того, как вы завершите процесс завещания и получите постановление суда о предоставлении вам дома, остальное будет просто. Вы имеете право делать с собственностью все, что захотите. Если вы хотите передать половину собственности своей сестре, вы должны добавить ее в документ. Вы можете заполнить новый документ, чтобы заменить существующий документ сразу после наследования дома.

          Получите бланк заявления о прекращении права собственности. Хотя вы также можете использовать документ о предоставлении права собственности, он является наиболее удобной формой для заполнения при передаче права собственности родственнику. Вы можете приобрести бланк заявления о прекращении права в магазине канцелярских товаров или канцелярских товаров. Бланки также доступны в местных публичных юридических библиотеках.

          Заполните реквизиты объекта недвижимости. Вы можете найти описание собственности и идентификационный номер оценщика, используя существующий акт или административную справку из суда. Если у вас нет ни одного документа под рукой, вы можете выполнить поиск в публичных записях через налогового инспектора или регистратора округа.

          Сообщайте о любых деньгах, которые ваша сестра платит за недвижимость. Если ваша сестра платит за владение половиной унаследованного вами дома, укажите сумму, которую она платит. Округ взимает документарный налог на передачу с продажной цены.В Калифорнии за каждую 1000 долларов продажной цены необходимо платить 1,10 доллара. Также могут взиматься дополнительные городские налоги.

          Назовите себя и свою сестру. Вы даритель. Вы передаете часть своего интереса своей сестре, которая указана как получатель гранта.

          Решите, как удерживать собственность. Если вы хотите, чтобы ваша сестра имела равные права на собственность, укажите ее в качестве совместного арендатора с правом наследования. Если кто-то из вас умирает, доля переходит к выжившей сестре.Чтобы владеть отдельной, не связанной долей собственности, укажите ее как общего арендатора. После смерти ваша доля переходит к наследнику.

          Передать долю владения. При наличии двух владельцев предполагается, что каждый владеет половиной дома, если иное не указано в документе.

          Подпишите акт у нотариуса. Только вам нужно подписать акт.

          Заполните предварительный отчет о смене владельца вместе со своей сестрой. В отчете запрашивается информация о характере перевода, чтобы выяснить, необходима ли переоценка налога.

          Подайте акт и предварительный отчет о смене собственника в районный регистратор. Если вы не подадите предварительный отчет о смене владельца вместе с актом, диктофон может взимать дополнительную плату за запись.

          Ссылки

          Ресурсы

          Биография писателя

          Жаннин Мансини, уроженка Флориды, пишет статьи о бизнесе и личных финансах с 2003 года. Ее статьи публиковались в журналах Florida Today и Orlando Sentinel.Она получила степень бакалавра наук в области междисциплинарных исследований в Университете Центральной Флориды.

          Плюсы, минусы и другие возможности

          Когда вы думаете и готовитесь к планированию недвижимости, вы можете спросить себя: «Можно ли передать право собственности на мой дом без продажи?» В конце концов, ваш дом — это невероятно ценный актив, который может принести большую пользу любимым людям или благотворительным организациям. Если вы можете подарить его, не продав предварительно, вы обязательно сэкономите деньги, верно? Это может быть правдой.

          Но с чего начать, кого нужно задействовать и в какой момент должна произойти передача собственности? Вот что вам нужно знать.

          Как передать собственность в собственность

          Прежде чем вы сможете передать право собственности на собственность другому лицу, вам необходимо выполнить следующие действия.

          1. Укажите одаряемого или получателя

          2. Обсудите условия с этим лицом

          3. Заполните форму смены собственника

          4. Изменить название на акте

          5. Нанять поверенного по недвижимости для подготовки акта

          6. Заверить нотариально и оформить акт

          Хотя описанные выше шаги могут показаться достаточно простыми, ваш подход должен быть тщательно продуман и спланирован.Вам доступно множество дел, и их преимущества различаются.

          Действия, которые необходимо учитывать при передаче имущества

          Прежде чем вы начнете заполнять форму передачи собственности, подумайте, кому вы дарите свою собственность. Будет ли он достаться члену семьи или любимому человеку? Благотворительность? Требования к оформлению не только различаются в зависимости от типа документа, но также различаются в зависимости от штата, в котором вы живете, поэтому убедитесь, что вы используете форму документа, соответствующую вашему штату.

          Вот несколько популярных вариантов, которые следует учитывать при передаче собственности в собственность члену семьи или благотворительной организации.

          Передача о смерти

          Передача имущества в случае смерти или акта TOD, иногда называемого бенефициарным актом, предоставляет вам полный контроль над своей собственностью, пока вы живы, но передает ее выбранному лицу, когда вы умираете. Это означает, что вы можете избежать уплаты налога на дарение, потому что перевод является отзывным или не немедленным. Вы также можете в любой момент передумать, если захотите сменить бенефициаров.

          Это также очень стратегический вариант для вашего любимого человека, поскольку он избавляет его от необходимости проходить завещание. Хотя у него есть некоторые недостатки, в основном, если на ваш дом есть ипотека, получатель TOD унаследует ответственность по выплате ипотеки. Во-вторых, он доступен не в каждом штате. Вам нужно будет поговорить с поверенным по недвижимости, чтобы узнать, подходит ли вам передача свидетельства о смерти.

          Подарочная карта

          Дарственный акт добровольно передает право собственности на недвижимое имущество от владельца (в течение его или ее жизни) члену семьи или благотворительной организации. Это предпочтительный вариант для владельцев недвижимости, которые хотят сделать подарок с задержкой.

          Как и TOD, подарочные сертификаты подлежат отзыву. Хотя они также могут быть безотзывными, то есть документально оформляется немедленно, что делает одаряемого или получателя новым законным владельцем после получения документа.

          Чтобы считаться подарком, договор должен содержать формулировку, в которой прямо указывается, что компенсация не ожидается и не требуется. Даритель несет ответственность за уплату федерального налога на дарение, а также государственного налога на дарение, если применимо. Подробнее об этом ниже.

          Налоговые последствия и последствия

          При пожертвовании собственности даже подарки и пожертвования обходятся дорого.Итак, вам нужно понимать налоги, связанные с передачей собственности.

          Налоги на дарение жертвователям

          IRS применяет налог на дарение дарителю при любой передаче собственности от одного лица другому. Этот налог по существу не позволяет налогоплательщикам дарить свои деньги и ценные вещи другим, чтобы избежать уплаты налогов. Поскольку правила налогообложения подарков могут быть очень сложными, лучше всего уточнить в соответствующих налоговых органах, подарили ли вы кому-либо подарок на сумму более 15000 долларов — это исключение для ежегодных подарков 2019/2020.

          Налог на прирост капитала для получателей

          Что касается налоговых последствий для получателей, когда придет время продавать дом, вы можете подумать об уплате налога на прирост капитала. Другими словами, если вы продаете актив, который стоит больше, чем вы за него заплатили, вам придется платить налоги с прибыли.

          Вот как это работает. Когда вы продаете недвижимость, вы рассчитываете свою прибыль или убыток, беря выручку от продажи и вычитая коммерческие расходы. Как только вы сделаете этот шаг, вы вычтите свою «основу».«В основе лежит стоимость актива, хотя она также включает стоимость любых значительных улучшений.

          Но здесь все усложняется — поскольку член семьи передал вам собственность, это не требует никаких затрат. Таким образом, налог основан на их стоимости, а это означает, что вам нужно будет узнать, за что заплатил член вашей семьи или как они приобрели недвижимость. Скорее всего, если это старший родственник, они потратили на дом намного меньше, чем его текущая стоимость. Это означает, что вы можете столкнуться со значительным налогом на прирост капитала.В 2020 году налог на долгосрочный прирост капитала может достигать 20%.

          Передача права собственности или наследование собственности

          Что, если вместо передачи права собственности вы оставите свою собственность в наследство любимому человеку — это проще для обеих сторон? Возможно. Самый важный вопрос, который вы можете задать, чтобы найти правильный ответ: «Нужна ли моя любимая собственность сейчас, или этот человек может подождать, пока я проеду?»

          Если ваш получатель может подождать, наследование, безусловно, облегчит понимание вашего налога на прирост капитала, поскольку IRS будет учитывать справедливую рыночную стоимость собственности на момент смерти дарителя.

          Рассмотрим этот пример, как объяснили эксперты Symphony Financial Planning

          .
          • Вы купили землю за 25 000 долларов. Сейчас он стоит 250 000 долларов. Вы жертвуете имущество своему ребенку (и не обязаны платить налог на дарение). Это означает, что ваш ребенок получит налоговую базу в размере 25 000 долларов. Если ваш ребенок продаст землю за 250 000 долларов, ваш ребенок получит налогооблагаемую прибыль в размере 225 000 долларов (250 000 долларов выручки от продаж минус 25 000 долларов).

          • С другой стороны, если вы передадите собственность своему ребенку после смерти (когда земля стоит 250 000 долларов — справедливая рыночная стоимость), ваш ребенок будет иметь налоговую базу в размере 250 000 долларов. Если ваш ребенок продаст землю за 250 000 долларов, у вашего ребенка не будет налогооблагаемой прибыли (250 000 долларов выручки от продаж минус 250 000 долларов).

          В приведенном выше примере ваш ребенок не несет ответственности за уплату налога на прирост капитала, что делает подарок собственности значительно более ценным.

          Итог

          Дарение и получение недвижимости — это добрый жест, но он может дорого обойтись как дарителю, так и получателю. Важно провести исследование передачи собственности, чтобы вы могли планировать заранее с налоговой точки зрения.Обязательно поговорите с адвокатом, имеющим лицензию в вашем штате, чтобы понять, какой вариант лучше для вас.

          Как подарить недвижимость своей семье (не IRS)

          Эта статья является выдержкой из книги «« Книга о налоговых стратегиях для опытного инвестора в недвижимость » Аманды Хан и Мэтью МакФарланд. Купите копию в книжном магазине BiggerPockets!

          Хотите больше подобных статей?

          Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

          Бесплатно зарегестрироваться

          Джейн было так тяжело наблюдать, как здоровье ее отца ухудшается за последние несколько лет. В восемьдесят семь лет ее отец с каждым днем ​​становился все слабее физически. Хотя он, казалось, все еще был в порядке психически, Джейн начала беспокоиться по поводу некоторых решений, которые он принимал.

          Около восьми лет назад у отца Джейн случился первый инсульт. Он больше не мог заботиться о себе и жить самостоятельно, поэтому Джейн наняла на дому Патти, которая переехала в дом своего отца.

          Хотя Патти требовалось время, чтобы приспособиться к новой работе, она хорошо адаптировалась и быстро научилась заботиться об отце Джейн.Патти придумала, как его рассмешить, как убедить принять лекарства и, что наиболее важно, как справиться с ним, когда его гнев вспыхнул. Джейн была рада, что они так хорошо ладили, потому что ее отец был определенно не из тех, с кем легко иметь дело.

          Все шло хорошо, и Джейн никогда не волновалась, зная, что ее отец в надежных руках. Так было до тех пор, пока год назад ее отец не объявил, что влюблен в Патти, и они собирались пожениться. Джейн это не устраивало. Мало того, что Патти была почти на 45 лет моложе своего отца, Джейн никогда не видела никакой любовной связи между ними. Насколько она могла судить, их отношения были строго профессиональными. Джейн не знала, каковы были истинные намерения Патти по отношению к отцу.

          Ему принадлежало довольно много активов, включая коммерческое здание и небольшую недвижимость на побережье. Но даже если причиной этого были не деньги, Джейн считала такие отношения между ними непрофессиональными.

          После объявления свадьбы дела пошли хуже. Джейн не могла преодолеть беспокойство, которое она испытывала по поводу союза, и попыталась поговорить с Патти наедине о своих проблемах. Как только разговор закончился, Патти побежала к папе Джейн, чтобы пожаловаться ему на дочь. После этого Джейн и Патти перестали разговаривать друг с другом, и отношения Джейн с отцом стали немного нестабильными.



          Связано: Как использовать гибкость, чтобы значительно снизить (или даже отменить) ваш налоговый счет

          С этого момента Джейн стало неловко рядом с ними. Она навещала ее несколько раз в неделю, но неловкость изменила ситуацию, и она почти почувствовала, что ее больше не ждут в доме отца. Патти редко появлялась всякий раз, когда приходила Джейн, а ее отец продолжал стараться заставить их помириться. По поведению отца было очевидно, что Патти довольно часто жаловалась на Джейн. Хотя Джейн не знала, на чьей стороне был ее отец, учитывая его миротворческие усилия, одно она знала наверняка: Патти считала ее своим врагом.

          Вот почему Джейн была так удивлена, когда однажды ее отец позвал ее к своей постели и сказал, что планирует отдать ей свою коммерческую собственность. Ее отец купил эту недвижимость еще в конце 1980-х годов чуть более чем за 56 000 долларов. Он не объяснил полностью, почему хотел подарить собственность Джейн, сказав лишь, что он хотел, чтобы она была у нее.

          Джейн была переполнена смешанными эмоциями. С одной стороны, она была счастлива, что ее отец казался таким же проницательным, как всегда, и делал этот подарок, чтобы убедиться, что он что-то отложил для Джейн. С другой стороны, Джейн видела, насколько хрупким стал ее отец, и разговоры, подобные разговору о собственности, подтверждали, что он не будет с ней вечно. Ее отец сообщил, что он уже связался со своим поверенным и передаст собственность на имя Джейн уже на следующей неделе.

          Джейн никогда не разбиралась в деньгах или инвестициях. Это будет первый раз, когда у нее будет инвестиционная недвижимость, и она хотела убедиться, что все делает правильно. Она слышала о людях, создающих ООО или корпорации для владения недвижимостью, поэтому хотела посмотреть, поступят ли они так же.

          Сидя напротив нас в конференц-зале, Джейн начала рассказывать свою историю с самого начала, рассказывая не только о подарке, который она получала, но и о динамике отношений между ней, ее отцом и его опекой Патти. В конце рассказа Джейн повторила, что получение этого подарка от отца было чем-то особенным, и она хотела убедиться, что все сделано правильно.

          Когда Джейн закончила говорить, она сразу поняла, что что-то не так, по озабоченным выражениям наших лиц.

          «Вы сказали, что ваш отец купил эту собственность за 56 000 долларов. Чего это стоит сегодня? » мы спросили.

          «Я не уверена, что он будет продавать сегодня», — ответила Джейн. «Но я знаю, что полтора года назад у нас была оценка, и она была оценена чуть более чем в 1,1 миллиона долларов».

          «А подарок уже случился?» мы спросили. «Он уже передал вам титул?»

          Джейн нерешительно покачала головой. «Замечательно», — мы оба громко засмеялись. «Вы могли бы упустить большую возможность сэкономить на налогах, если бы ваш отец уже подарил вам недвижимость.”

          Джейн внезапно запаниковала. Она даже не подозревала, что есть налоги, о которых ей нужно беспокоиться. В конце концов, у нее всегда было впечатление, что за подарок не нужно платить налоги.

          Получение подарка и получение наследства

          Хотя Джейн была права в том, что ей не нужно платить налоги за полученный подарок, мы говорили не об этом. Мы имели в виду налог на прирост капитала. Видите ли, если бы ее отец просто подарил собственность Джейн, она получила бы в собственность основание своего отца.Поскольку ее отец приобрел недвижимость так давно всего за 56 000 долларов, он списал большую часть покупной цены за счет амортизации за эти годы.

          Посмотрев старые налоговые декларации ее отца, мы заметили, что оставшаяся налоговая база на недвижимость составляла всего 16 000 долларов. Если бы это имущество было «подарено» Джейн, ее налоговая база в этом имуществе также составила бы 16 000 долларов. Однако, если бы она продала эту недвижимость в будущем за 1,1 миллиона долларов, она получила бы прибыль в размере 1 084 000 долларов, с которой ей пришлось бы заплатить налог на прирост капитала.Это может обойтись ей в виде налогов в 401 000 долларов (1,084 миллиона долларов x ~ 37%).

          С другой стороны, если собственность осталась у ее отца, и он хранил ее до своей кончины, Джейн могла унаследовать собственность и получить «базисное повышение» до справедливой рыночной стоимости собственности. В этом примере, если справедливая рыночная стоимость собственности на момент смерти ее отца составляла 1,1 миллиона долларов, налоговая база Джейн составляла бы 1,1 миллиона долларов вместо 16 000 долларов. Используя стратегию наследования, если Джейн решила продать недвижимость за 1 доллар.1M даже через день после унаследования она не заплатила бы никаких налогов с этой сделки.

          Разница между ее отцом, подарившим ей собственность сегодня, и ожиданием передачи ее ей после смерти в качестве наследства, означала потенциальную экономию на налогах в размере 401 000 долларов.

          Джейн потеряла дар речи. Она не думала, что это может быть проблемой. Ей нравилась идея сэкономить такую ​​большую сумму на налогах, но у нее были свои опасения — и не только о себе.Ей также пришлось подумать о Патти, ухаживающей за ее отцом. Если Джейн не примет подарок отца до свадьбы, она не была уверена, что собственность даже перейдет к ней после смерти отца. Если ее отец и Патти поженятся, Патти в конечном итоге сможет владеть всеми активами отца как его оставшаяся в живых жена.

          Связано: Полное руководство по налогам и вычетам на недвижимость

          Безотзывное доверие

          Работая с Джейн и ее семейным поверенным, мы рекомендовали создать безотзывный траст с сохраненными полномочиями.Это была стратегия, чтобы помочь Джейн получить лучшее из обоих миров, создав некоторую защиту для передачи собственности и в то же время минимизируя будущие налоги.

          Имея безотзывный траст, ее отец мог сразу передать собственность в траст, сохраняя при этом определенные права. После его кончины собственность может быть передана из траста Джейн, и она получит основание для повышения справедливой рыночной стоимости на дату смерти ее отца.

          Распространенная ошибка, которую мы видим, заключается в том, что по мере взросления люди пытаются быстро перенести активы из своего имени в имена своих детей.Как вы можете видеть на примере Джейн и ее отца, это не всегда может быть хорошей идеей. Бывают случаи, когда передача актива бенефициарам до его смерти может иметь смысл, но в других случаях это может быть дорогостоящим решением.

          Это может быть непростое решение, особенно в отношении недвижимости. Например, можно использовать 1031 стратегию обмена, чтобы навсегда отложить налоги на вашу недвижимость. Как? Просто умри, пока им владеешь!

          Есть вопросы по дарению недвижимости?

          Задайте вопрос ниже.

          Есть вопросы, когда дело доходит до передачи собственности — наследование кооператива или кондоминиума: в чем дело?

          Представьте себе: в какой-то момент ваши родители захотят переехать из кооператива или кондоминиума в городе, которым они владели десятилетиями, а теперь хотят прожить оставшиеся годы в своем доме на одну семью в округе Колумбия. в северной части штата Нью-Йорк. Они хотят отдать квартиру вам как наследнику. Вопрос в том, можете ли вы унаследовать эту квартиру от своих людей так же, как и в случае с домом в северной части штата? Ответ — да, но это сложно.Опять же, все, что связано с недвижимостью в Нью-Йорке, обычно.

          Как и вся частная недвижимость с простой оплатой, дом в округе Колумбия на самом деле является недвижимостью. Его можно легко передать от родителя к ребенку или кому-то еще. Что требуется, так это завещание, в котором четко указывается, кто наследует право собственности на имущество. Рядом находится кондоминиум, ведь это тоже недвижимость.

          Недвижимость, находящаяся в совместной собственности с супругом, может перейти непосредственно после смерти одного совладельца к другому.В случае перехода кондоминиума от родителя (родителей) к ребенку (детям), передача права собственности, особенно в случае наличия завещания, также является относительно простым и безболезненным процессом.

          Единственный уникальный вопрос в кондоминиуме заключается в том, является ли обычное «право преимущественного отказа» ассоциацией кондоминиумов принудительной в случае прав наследования. «Право преимущественной покупки» — это обращение ассоциации кондоминиума в суд в тех случаях, когда правление — как избранный представитель членов ассоциации — недовольно потенциальной продажей паев.В случае, если совет директоров воспользуется своим «правом преимущественного отказа», он может предложить купить блок по сопоставимой цене, вместо того, чтобы соглашаться с покупателем, принадлежащим владельцу единицы.

          «Наследование кондоминиума похоже на частный дом и не подлежит праву преимущественного отказа», — говорит Филлис Вайсберг, поверенный по кооперативным и кондоминиумам в компании Montgomery McCracken Walker Rhoads, офис которой находится в Нью-Йорке, Нью-Джерси. , Пенсильвания и Делавэр.

          Как и все остальное, кооперативные апартаменты разные.Во-первых, это не недвижимость. Кооператор владеет акциями корпорации, которой принадлежит это имущество. «Кооперативные акции — это личная собственность», — говорит Вайсберг. Акционер не владеет квартирой, а арендует отдельную квартиру. И, как и в случае с большинством проблем в кооперативе, наследование акций зависит от руководящих документов конкретного кооператива.

          «Если акциями совместно владеет супруга, — поясняет Вайсберг, — передача осуществляется легко.«Это не обязательно касается наследования детей или других лиц. «В большинстве кооперативов правление имеет право утверждать покупки, — добавляет она. — Многие договоры аренды собственности принимают оставшихся в живых супругов. Некоторые разрешают другим членам семьи при условии, что человек финансово способен выполнять ежемесячные обязательства. Прецедентное право разделено. Лучше ли аренда воли или она важнее аренды? Большинство кооперативов запрашивают у наследника заявление и собеседование. Если совет кооператива отказывает кому-то, этот человек должен будет продать и получит деньги от продажи. Кооператив не лишает вас наследства ».

          Марк Хаким, поверенный фирмы Chaves & Perlowitz в Ронконкоме, согласен с тем, что «наследование долей кооператива не дает автоматически права там жить. Вы должны знать условия своего договора аренды ». Это зависит от документов.

          Вайсберг объясняет, что в случае смерти кооператора и отсутствия в живых супруга и воли назначается администратор.Одним из результатов отказа от завещания или смерти без завещания является то, что акции кооператива — или кондоминиум, если на то пошло — могут привести к разбирательству по делу о родстве. Согласно веб-сайту нью-йоркского поверенного Жюля Мартина Хааса, дело о родстве возникает, когда никто не выступает «для завещания или управления имуществом, или ближайший живой родственник является двоюродным братом или более дальним родственником», чтобы определить права наследования. Так что наличие воли значительно упрощает жизнь.

          Еще одна неприятная ситуация может возникнуть, когда будут сражаться наследники.В кооперативе или кондоминиуме кто-то должен продолжать ежемесячно производить техническое обслуживание или вносить общие платежи до тех пор, пока не будет выполнено завещание или пока квартира не будет продана. В случае неуплаты «кооператив подаст в суд», — говорит Вайсберг, что в конечном итоге может привести к выселению и потере права собственности.

          В большинстве случаев советы директоров кооперативов требуют от наследника акций предоставить тот же финансовый пакет, что и любой потенциальный новый владелец или покупатель.После этого требования существенно различаются от здания к зданию. Правление может потребовать, чтобы наследник проживал в квартире, запрещая субаренду. Их интересуют владельцы квартир, а не инвесторы.

          В одном случае, описанном в статье New York Times , совет кооператива потребовал, чтобы наследник единицы продал другой кооператив, которым он владел, и поселился в ней, чтобы утвердить передачу. В некоторых случаях, если правление определяет, что наследник финансово не способен владеть единицей, он может одобрить передачу акций, но не утвердить резидентство, что вынудит физическое лицо продать.Правление может отказать вам как резиденту, но не может лишить вас ценности вашего наследства.

          Другая потенциальная ловушка, объясняет Хаким, «когда вы покупаете квартиру в поместье, вы должны быть уверены, что продавец имеет право продать. То, что слишком многие люди не получают, — это освобождение от удержания штатом Нью-Йорк (форма ET117). Освобождение от удержания штатом Нью-Йорк подтверждает, что акции наследственного имущества освобождены от налогов штата Нью-Йорк ». Поэтому, добавляет Хаким, «приводите в порядок свои гайки и болты.”

          Чтобы разобраться в вопросах наследования, поговорите со специалистом по планированию недвижимости или бухгалтером и прочтите свои документы.

          А.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *