Рефинансирование ипотеки по ставке 8,3%
Рефинансирование под залог квартиры, на которую зарегистрировано право собственности:
— предоставление кредитных средств для полного погашения задолженности по ипотечному кредиту по договору, заключенному с иным Кредитором1;
— в размере превышения задолженности по ипотечному кредиту – на потребительские цели, в т.ч. для погашения задолженности по кредиту(-ам), предоставленным на потребительские цели (включая под залог автомобиля), по договорам, заключенным с иными Кредиторами (не более 30% от суммы задолженности по рефинансируемому ипотечному кредиту).
Рефинансирование под залог имущественных прав требования (по договору долевого участия/уступки)2:
— предоставление кредитных средств для полного погашения задолженности по ипотечному кредиту по договору, заключенному с иным кредитором, на приобретение квартир в аккредитованных Банком объектах недвижимости3.
Рефинансирование по программе «Семейная ипотека» по ставке от 4,7% годовых:
Семьи, в которых с 01.01.2018 по 31.12.2022 родился второй и (или) последующий ребенок, а также гражданине Российской Федерации, имеющие ребенка, которому установлена категория «ребенок-инвалид», рожденному не позднее 31.12.2022 могут рефинансировать ипотечный кредит по ставке от 4,7%4 годовых. Подробная информация по ссылке.
1 Иной Кредитор – иная кредитная организация, первоначально предоставившая кредит, или иная кредитная организация/ юридическое лицо, которая(-ое) приобрела(-о) права кредитора и является в настоящее время текущим кредитором по рефинансируемому кредиту.
3 При условии, что кредитная заявка подана до даты окончания строительства объекта, указанной в Разрешении на строительство, размещенном на интернет-сайте застройщика.
оформить рефинансирование ипотечного кредита других банков
Документы для рефинансирования ипотекиСокращенный пакет документов:
Копия паспорта (все страницы)
Заявление-анкета
Согласие на обработку персональных данных
При получении кредита по одному документу (паспорту) – процентная ставка выше базовой величины на 1%.
Полный пакет документов:
Копия паспорта (все страницы)
Заявление-анкета
Согласие на обработку персональных данных
Документы, подтверждающие доход:
Для наемных сотрудников:
справка с портала Госуслуг, которая формируется всего в один клик и отправляется на электронный адрес банка.
В этом случае нет необходимости предоставлять 2-НДФЛ и копию трудовой книжки. Если вы не зарегистрированы на портале Госуслуги – наш менеджер поможет быстро пройти регистрацию. Если в справке указан не полный доход заемщика – для оформления ипотеки дополнительно потребуется предоставить подтверждение дохода по форме банка, илисправка за 12 месяцев: 2-НДФЛ или по форме банка
Для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей:
- налоговые декларации, в зависимости от системы налогообложения установленные законодательством, и управленческая отчетность
Документы, подтверждающие трудоустройство:
копия трудовой книжки, заверенная работодателем (все заполненные страницы), для военнослужащих — справка по установленной форме
Документы по кредиту:
Документы по действующему кредиту
Справка из банка — залогодержателя об отсутствии просроченной задолженности по действующему кредиту, который будет погашаться за счет средств Банка, а при наличии иных кредитов — и по иным кредитам – предоставляется при отсутствии информации в Бюро кредитных историй;
Справка из банка-залогодержателя об остатке ссудной задолженности по действующему ипотечному кредиту;
При рефинансировании действующего кредита, предоставленного на цели приобретения/строительства иного объекта под залог имеющейся(ихся) квартиры/апартаментов, подтверждением целевого использования кредитных средств по действующему кредиту будут являться полученные Банком сведения из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное за счет кредитных средств по действующему кредиту и указанному в первичном КД;
При рефинансировании ранее рефинансированного кредита необходимо предоставление всех кредитных договоров, включая первоначальный
Рефинансирование и перекредитование военной ипотеки
Рефинансирование — это замена действующего кредита другим кредитом, на более выгодных для заемщика условиях.
Можно выделить несколько положительных моментов от проведения рефинансирования для военнослужащих:
- Снижение процентной ставки по действующему кредиту
- Переход на аннуитетные (равные) платежи по новому кредиту
- Уход от долга в конце срока, путем увеличения срока кредитования
- Переход в другой Банк с удобным обслуживанием и возможностью проведения операций дистанционно
- Уход от плавающей процентной ставки к фиксированной.
Оценить целесообразность рефинансирования можно с помощью калькулятора рефинансирования:
Калькулятор военной ипотекис возможностью расчета именных накоплений
Ваш возраст
- 25
- 26
- 27
- 28
- 29
- 30
- 31
- 32
- 33
- 34
- 35
- 36
- 37
- 38
- 39
- 40
- 41
- 42
- 43
- 44
График платежей
Росреестр
В разные периоды банки предлагают свои процентные ставки.
К примеру, с 2014-2016 г. банки выдавали ипотечные кредиты под более высокие проценты. Далее был отмечен спад. В настоящее время, если у граждан имеется ипотека, то банки предлагают рефинансировать кредит.
Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита в одном банке с помощью нового займа в другом банке. При этом предметом ипотеки остается прежний объект недвижимости. Как правило, при рефинансировании заемщики преследуют такую цель, как снижение процентных ставок, а так же изменений условий выплаты денежных средств (уменьшение ежемесячного платежа или уменьшение срока платежа).
Только имеется одно очень важное условие — нужно быть добросовестным плательщиком.
Итак, что нужно сделать в первую очередь: выбрать банк. Необходимо подробно изучить условия банка. Информацию можно найти в офисах (отделениях) банка и на его официальном сайте. Далее требуется подготовить необходимый для банка пакет документов. Перечень документов, требуемых для рефинансирования кредита, определяется каждым банком самостоятельно.
Следующим этапом является одобрение кредита новым банком и заключение с ним кредитного договора.
Затем необходимо уведомить прежний банк о досрочном погашении кредита.
Заключительным этапом является обращение в Многофункциональный центр для передачи документов для регистрации в Росреестр.
Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора необходимо погасить прежнюю регистрационную запись об ипотеке. Для этого следует подать в Росреестр заявление и представить документарную закладную (в случае ее оформления), содержащую отметку первоначального банка-кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Запись об обременении погашается в течение трех рабочих дней.
Также необходимо представить в Росреестр документы, необходимые для регистрации прав залогодержателя на нового кредитора (заявления заемщика и кредитора, договор ипотеки (залога) в трех экземплярах, договор рефинансирования (подлинник и копию), доверенность кредитора, документ об уплате госпошлины так же можно представить самостоятельно).
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. При этом право нового залогодержателя на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке.
Что делать после отказа в ипотеке, чтобы получить ее со второй попытки
https://realty.ria.ru/20190118/1549565366.html
Что делать после отказа в ипотеке, чтобы получить ее со второй попытки
Что делать после отказа в ипотеке, чтобы получить ее со второй попытки — Недвижимость РИА Новости, 18.
01.2019
Что делать после отказа в ипотеке, чтобы получить ее со второй попытки
Принято считать, что если банк отказал в выдаче ипотеки, то это портит кредитную историю и делает последующие попытки бессмысленными. Как действовать после… Недвижимость РИА Новости, 18.01.2019
2019-01-18T14:55
2019-01-18T14:55
2019-01-18T14:55
ипотека
кредиты
банки
f.a.q. – риа недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdn25.img.ria.ru/images/154956/82/1549568217_0:500:2565:1942_1920x0_80_0_0_249dc708f5b726678a703dc9f35bca7b.jpg
Принято считать, что если банк отказал в выдаче ипотеки, то это портит кредитную историю и делает последующие попытки бессмысленными. Как действовать после отказа, чтобы повысить свои шансы – об этом банковские эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость». Материал подготовлен при участии: пресс-службы Сбербанка, руководителя ипотечного бизнеса Тинькофф Банка Игоря Ларина, управляющего директора по продажам подразделений сети Абсолют Банка Ивана Любименко, руководителя кредитного департамента банка «ДельтаКредит» Вадима Мамонова, руководителя ипотечного центра Est-a-Tet Алексея Новикова
https://realty.
ria.ru/20181218/1548176462.html
https://realty.ria.ru/20180903/1527732903.html
https://realty.ria.ru/20180710/1524291049.html
https://realty.ria.ru/20181224/1548564404.html
https://realty.ria.ru/20180628/1523549711.html
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2019
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdn24.img.ria.ru/images/154956/82/1549568217_0:124:2565:2047_1920x0_80_0_0_965bb7c0833a3a0c5a3421ce8668db9f.
jpgНедвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
ипотека, кредиты, банки, f.a.q. – риа недвижимость
Можно ли разорвать ипотечный договор? — Ипотека и финансы
Разорвать ипотечный договор можно. Но банк – такая организация, которая ничего бесплатно не делает. Поэтому расторжение договора сулит заемщику дополнительные финансовые потери.
При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.
Бесплатно ничего не бывает
В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна.
При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке. Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.
В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту.
Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.
Мечтать не вредно
Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения.
В теории кредитор не заинтересован в потере плательщика. «Банки не очень любят расторгать договоры ипотеки. Поэтому они довольно часто стараются предложить альтернативные варианты или дополнения нескольких пунктов договора», – поясняют в «МБК-Кредит».
Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет. Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.
Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке.
Полученные от продажи жилья деньги распределяются следующим образом. «Сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга», – поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.
Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку).
Вызываю огонь на себя
Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.
Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге. Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.
Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть.
Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед.
В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.
При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить».
Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.
Цена вопроса
Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно.
Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть. А далее – в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться.
Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов. Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах. А информация о них публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».
Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество.
Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги.
Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.
Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.
В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.
Ответный ход
В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.
Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат. Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.
Между тем все участники отечественного ипотечного рынка не сомневаются, что на сложившиеся правила игры заметно повлияет вступление в силу ФЗ «О банкротстве физлиц». Это произойдет 1 июня 2015 года.
Согласно документу попытаться объявить себя банкротом сможет сам заемщик кредита. Для этого закон называет два основания. В первом случае уже должен быть полумиллионный долг. Во втором – должнику достаточно «обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства в установленный срок».
«Сам должник, если сочтет целесообразным, может инициировать процедуру банкротства с любой суммы долга при условии наличия просрочки более трех месяцев», – уточняют в Ассоциации российских банков (АРБ).
Как только суд вынесет определение «о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом», все процедуры по взысканию имущества должника будут приостанавливаться. Кроме того, после судебного определения прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) за исключением текущих платежей.
В АРБ отмечают, что в законе подробно не определен механизм трехлетней реструктуризации задолженности, что будет провоцировать злоупотребления со стороны должников. «На данный момент представляется возможным манипулирование с объемом списываемого долга, с показателями доходов должника, использование банкротства для целенаправленного ухода от обязательств по кредитам», – считают банкиры.
Что будет происходить на самом деле, покажет судебная практика.
Текст: Игорь Чубаха Фото: Алексей Александронок
ПОД ЗНАКОМ УДАЛЕНКИ | Банковское обозрение
В 2020 году Банк ДОМ.
РФ активно развивался как в розничном бизнесе, так и в корпоративном. Подробнее об этом рассказал Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ
— Данила, какие направления бизнеса развивались в вашем банке наиболее успешно — в сегментах физлиц и юрлиц?
— В 2020 году помимо ипотеки и проектного финансирования, являющихся основными приоритетами, банк развивал карточный и расчетный бизнес, привлекал депозиты и клиентов на daily banking, а также большое внимание уделял МСБ.
В условиях пандемии мы модернизировали дистанционные каналы обслуживания, развивали daily banking, для того чтобы наши сервисы сделать проще и интуитивнее, а клиентский опыт — приятнее для всех сервисов и услуг банка вне зависимости от того, совершаются ли повседневные операции или сложные, разовые сделки, например получение ипотеки и регистрация сделки с недвижимостью.
Развитие цифровых технологий позволило нам сделать более доступным премиальное обслуживание своих клиентов во всех регионах — мы начали выстраивать новую модель обслуживания премиального сегмента, максимально наполняя его в рамках дистанционного формата.
Особенное преимущество нашего премиального предложения — выгодный курс обмена валют. Мы смогли «с нуля» привлечь в сегмент более 7 тыс. клиентов менее чем за год благодаря интересному предложению и стремлению давать клиенту лучший клиентский опыт.
,
Ипотека
Банк ДОМ.РФ занимает лидирующие позиции в ипотечно-строительной отрасли, и в 2020 году мы обеспечили бесперебойное финансирование этого важного сегмента экономики. Совместно с государством мы реализовали социальные ипотечные программы, чтобы поддержать россиян, сохранить доступность ипотеки. Наш банк начал выдавать «Льготную ипотеку на новостройки» по ставке от 5,7%, «Сельскую ипотеку» по ставке от 2,8%, поставил на поток выдачу запущенной в конце прошлого года «Дальневосточной ипотеки» по ставке от 0,2%. Мы работали совместно с региональными властями и застройщиками, для того чтобы снизить стоимость ипотеки еще больше — до 1,2% в рамках региональных программ и до 2,9% по программам с застройщиками. Также запустили собственные, негосударственные, социальные программы для оказания помощи тем, кто особенно нуждался в поддержке в условиях борьбы с COVID, — «Медицинскую ипотеку» и «Льготную ипотеку на индивидуальное жилищное строительство» для молодых семей с детьми.
Карты
В этом году мы планомерно улучшали условия дебетовой и премиальной карт. Среди преимуществ карт банка — прозрачная программа лояльности с кэшбэком до 10%, позволяющая самостоятельно выбирать между кэшбэком и вознаграждением в рамках бонусных предложений партнеров bonus.domrfbank.ru. Для пакета услуг «Премиальный» карты нашего банка — также одни из самых привлекательных на рынке: новым сервисом для премиальной аудитории стал обмен валюты в мобильном приложении. Конвертация происходит по динамичному курсу, максимально приближенному к биржевому, с разницей всего 5 копеек по доллару и евро и до 30 копеек по английскому фунту и швейцарскому франку. Сервис позволяет обменивать валюту по выгодному курсу без брокерского счета и дополнительных затрат на его обслуживание.
Продукты и услуги для малого бизнеса
В 2020 году банк начал активно развивать кредитование малого бизнеса. Запущены несколько новых кредитных продуктов: «Бизнес-ипотека» с господдержкой (от 7,5%), «Экспресс-овердрафт» (от 9,5%), «Экспресс-кредит» на развитие бизнеса (от 7%), а также кредит для строителей-подрядчиков (от 8,5%).
Также Банк ДОМ.РФ запустил сервис по оплате покупок через СБП — платеж зачисляется на расчетный счет продавца в течение нескольких секунд. Это позволяет повысить удобство цифровых сервисов и в несколько раз снизить эквайринговую комиссию для предпринимателей.
Розничный бизнес
Одним из прорывных проектов 2020 года стал запуск нового мобильного приложения, в котором можно дистанционно оформить не только ипотеку, депозиты и потребительские кредиты, но и получить любую справку и выписку по своим счетам. Сейчас через дистанционные каналы совершаются более 80% всех транзакций наших клиентов, мы ставим себе задачу до конца года довести долю клиентских операций вне физических офисов до 90%.
В 2020 году Банк ДОМ.РФ предоставил клиентам возможность совершать бесконтактные платежи через электронные кошельки Apple pay, Google pay, Samsung pay, Mir pay и Garmin pay. Мы подключились к сервису бесплатных переводов по СБП, и уже каждый десятый клиент использует данный сервис для совершения переводов, пополнения своих счетов и погашения кредитов.
Ежемесячно количество переводов, осуществляемых клиентами банка через СБП, увеличивается на 20–25%.
— Какие ключевые изменения на финансовом рынке в 2020 году вы можете отметить?
— 2020 год стал серьезным вызовом для всей банковской системы — пандемия ускорила развитие онлайн-каналов, банки начали активнее внедрять дистанционные технологии. Даумаем, что тренд на цифровизацию рынка сохранится, в перспективе ожидаем дальнейшего развития электронных сервисов и интеграции различных информационных систем — это позволит сократить административные издержки, ускорить бизнес-процессы и повысить эффективность работы банков.
— Какие направления развития для банковской отрасли вы считаете перспективными в 2021 году?
— Мы ожидаем, что основными драйверами банковского сектора в 2021 году станут ипотечное кредитование, а также дальнейший рост объемов переводов и безналичных платежей. Отдельно отмечу сохранение тренда на рост вложений в фондовый рынок и различные инвестиционные инструменты.
Могу ли я поменять своего обслуживающего лица ипотечного кредита?
Выбор ипотечного кредитора требует много исследований. Есть обзоры для чтения, процентные ставки для сравнения, комиссии для анализа. Не забываем о вашем взаимопонимании с кредитным специалистом. Вам нужен кто-то, кому вы можете доверять, кто-то, кто заботится о ваших интересах, и кто-то, кто может помочь вам выбрать правильные варианты.
Итак, это невероятное чувство, когда вы находите подходящий вариант: уважаемый кредитор с отзывчивым и преданным своему делу кредитным специалистом.Это начало прекрасных долгосрочных отношений. Пока вы не поймете, что не по вашей вине, долгосрочные отношения не гарантированы.
Почему?
Итак, после закрытия вашего кредита ваша ипотечная компания — это компания, которая управляет вашим кредитом и собирает платежи. Это может быть или не быть кредитором, который изначально дал вам ссуду. Если это другой кредитор, вы можете почувствовать разочарование и спросить: «Что я могу сделать, чтобы сменить обслуживающего меня лица, обслуживающего ипотечный кредит?» Ответ прямой, но непростой.
Понимание процесса ипотеки
Прежде всего, важно понять ипотечный процесс и его ключевых участников. Процесс начинается с так называемого периода выдачи ипотеки (включая подачу заявки на ипотеку через накопленный заем). В течение периода создания вы взаимодействуете с кредитным специалистом, обработчиком ипотечных кредитов и андеррайтером.
После того, как ваш заем был профинансирован, он переходит на этап обслуживания, на котором (опять же) вы получаете текущие выписки по ипотеке и анализы условного депонирования.Эти документы могут быть получены от ипотечного кредитора, с которым вы решили вести дела (ипотечного кредитора), или они могут быть получены от другого кредитора в случае продажи или передачи вашего кредита.
Имейте в виду, что столь значительные изменения не происходят в одночасье без какого-либо уведомления. Существуют законы, защищающие заемщиков в этот переходный период (подробнее об этом в следующем разделе).
Знаете ли вы? Fannie Mae и Freddie Mac покупают ипотечные ссуды у кредиторов, упаковывают их в ценные бумаги и продают ценные бумаги инвесторам.
Поступая таким образом, они обеспечивают непрерывный поток доступного жилищного финансирования, что приводит к доступности ипотечного кредита для американцев с низким и средним доходом. *
* Мы не связаны с Fannie Mae или Freddie Mac.
Правила передачи ипотечного обслуживания
Очень часто ипотечные кредиты передаются в какой-то момент в течение срока ссуды. К сожалению для вас, ни один закон не запрещает вам сначала одобрить перевод или провести собеседование с потенциальным обслуживающим персоналом. Вместо этого вы получите прощальное письмо в течение 15 дней после следующего платежа.В этом письме указывается ваш новый сервисный центр, а также дата, когда новая компания начнет принимать платежи. Вы также получите приветственное письмо, подтверждающее перевод и сообщающее, куда отправлять будущие платежи.
Совет: чтобы узнать, кто ваш обслуживающий персонал, проверьте ежемесячную выписку по ипотеке. Или попробуйте систему идентификации MERS® Servicer Identification.
Как сменить обслуживающего вас ипотечного кредита
Теперь прямой ответ. Единственный способ сменить ипотечного обслуживающего персонала — это рефинансировать ссуду и перейти к кредитору, который обслуживает ссуды, которые они предоставляют.Имейте в виду, что тот факт, что компания предоставляет ссуду сегодня, еще не означает, что она будет предоставлять ссуду в долгосрочной перспективе. Индустрия всегда меняется.
Не подвергайте себя рефинансированию ипотеки, если ваша единственная причина — сменить ипотечного обслуживающего лица. Убедитесь, что есть другие преимущества рефинансирования, которыми вы можете воспользоваться, например: более низкая процентная ставка, более короткий срок кредита, доступ к наличным деньгам, консолидация долга или отказ от частного ипотечного страхования (PMI).
Совет: если рефинансирование имеет смысл с учетом вашего финансового положения, знайте, что вы можете работать с кредитным специалистом, который предоставил вам ссуду.
Это ваш выбор, когда вы рефинансируете ипотеку.
Готовы сменить ипотечного кредитора? Рефинансирование для передачи жилищного кредита новому кредитору.
Рефинансирование3 причины сменить ипотечного кредитора при рефинансировании
В наши дни есть причина, по которой многие домовладельцы хотят рефинансировать. Ставки по ипотечным кредитам достигли исторически низкого уровня, поэтому сейчас прекрасное время для обмена существующей жилищной ссуды на новую. Если ваша новая ставка окажется намного ниже текущей ставки, вы можете получить огромную экономию в виде гораздо меньшего ежемесячного платежа по ипотеке.
Но если вы собираетесь рефинансировать ипотеку, не обязательно платить за то, чтобы оставаться у вашего существующего кредитора. Вот почему было выгодно переключиться на новый.
Начните свой путь к финансовому успеху с радостью
Получите бесплатный доступ к избранным продуктам, которые мы используем, чтобы помочь нам достичь наших финансовых целей.
Эти полностью проверенные варианты могут стать решением, которое поможет повысить ваш кредитный рейтинг, более выгодно инвестировать, создать чрезвычайный фонд и многое другое.
Отправляя свой адрес электронной почты, вы соглашаетесь с тем, что мы будем отправлять вам денежные советы вместе с продуктами и услугами, которые, по нашему мнению, могут вас заинтересовать.Вы можете отписаться в любое время. Пожалуйста, прочтите наше Заявление о конфиденциальности и Положения и условия.
1. Вы можете получить более низкую ставку.
Вы можете предположить, что получите наиболее выгодную ставку рефинансирования от вашего текущего кредитора, особенно если ваша учетная запись находится в хорошем состоянии и у вас есть солидная история своевременных платежей. Но у разных ипотечных кредиторов разные ссуды и разные требования к займам, которые диктуют, какая ставка вам будет предложена.Кредитор, с которым вы никогда не работали, может предложить вам ставку 3,2% на рефинансирование ипотечного кредита, в то время как лучшее, что может сделать ваш текущий кредитор, — 3,35%.
В таком случае, почему бы вам не захотеть более низкую ставку — и более низкий ежемесячный платеж, связанный с ней?
2. В итоге вы можете снизить затраты на закрытие.
Так же, как вы должны оплачивать затраты на закрытие при подписании первоначальной ипотеки, при рефинансировании жилищной ссуды возникают и затраты на закрытие. Но затраты на закрытие не универсальны; каждый кредитор взимает свои комиссии, некоторые из которых могут быть или не подлежат обсуждению.И это еще одна веская причина подумать о смене кредитора. Может случиться так, что ваш текущий кредитор захочет взимать 4 000 долларов в качестве закрывающих расходов для вашего рефинансирования, в то время как другой кредитор может закрыть ваш новый кредит всего за 3 000 долларов.
Конечно, в этом случае вам также необходимо убедиться, что вы ищете сопоставимые ставки. Если оба кредитора предлагают одинаковую процентную ставку, но разница в затратах на закрытие составляет 1000 долларов, вам явно следует выбрать вариант, который сэкономит вам эту 1000 долларов.
Но если уплата на 1000 долларов меньше при закрытии означает, что вы застрянете с более высокой ставкой по ипотеке, возможно, это того не стоит.
3. Ваш кредитор не предлагает отличных услуг
Возможно, у вас был плохой опыт, заставляя своего ипотечного кредитора отвечать на ваши запросы, или вам не нравится процесс оплаты вашего ежемесячного счета вашим текущим кредитором. Если это так, было бы выгодно переключиться на кредитора, с которым проще работать, при условии, что вы смотрите сопоставимую ставку по ипотеке и затраты на закрытие. Новый кредитор может предложить более короткое время ожидания, когда вы позвоните, лучшее обслуживание клиентов и веб-сайт, на котором будет проще ориентироваться.
Независимо от того, рефинансируете ли вы ипотеку у текущего или нового кредитора, всегда выгодно поискать несколько предложений, прежде чем принимать решение. Как только вы получите кучу предложений, вы можете сравнить их бок о бок и увидеть, какое из них в конечном итоге будет для вас лучшим.
Могу ли я поменять своего обслуживающего лица ипотечного кредита?
Заемщики не могут выбирать своих кредитных организаций
Вообще говоря, у вас не будет много контактов со своим ипотечным агентом.
Но если у вас возникнут проблемы с платежами или вам нужно будет отменить ипотечную страховку, вам придется заняться ими более подробно.
К сожалению, поменять ипотечного обслуживающего персонала непросто, если вы недовольны своим.
Единственный способ переключиться — это рефинансирование, но даже в этом случае вы не можете контролировать, где в конечном итоге окажется ссуда.
Вот что вам следует знать об ипотечных услугах и что делать, если вы недовольны своим.
Подтвердите новую ставку (22 июля 2021 г.)В этой статье (Перейти к…)
Могу ли я сменить специалиста по обслуживанию ипотечного кредита?
Заемщики не могут выбирать, кто будет обслуживать их ссуды.
Фактически, они вообще не имеют права голоса.
После закрытия кредита кредитор может продать его внешней компании. Эта компания также может продать ссуду без одобрения заемщика, после чего ваш обслуживающий персонал может смениться.
Хотя все это может показаться сложным — и это так, — в основном это происходит за кулисами.
Независимо от того, сколько раз будет продана ваша ипотека, первоначальные условия не изменятся. Единственный способ изменить условия вашего кредита — это если вы решите рефинансировать его.
Когда новый владелец передает вашу ссуду другому обслуживающему персоналу, вы получите письменное уведомление, в котором будет содержаться вся необходимая информация о продолжении выплат по ссуде.
Но сколько бы раз ни продавалась ваша ипотека, первоначальные условия не изменятся.
Было бы разумно проверить свою платежную информацию после перевода, особенно если вы настроили автоматический вывод средств, чтобы убедиться, что вы не опоздаете с платежами.
Однако вам не нужно беспокоиться о том, что условия, с которыми вы согласились, или суммы ваших платежей будут аннулированы.
Следует ли рефинансировать для смены обслуживающего лица ипотечного кредита?
Единственный способ сменить ипотечного обслуживающего лица — это рефинансировать ипотеку у другого кредитора.
Однако нет никакой гарантии, что новый кредитор не продаст ссуду обслуживающему персоналу, с которым у вас был неудачный опыт в прошлом.
Даже если ваш новый кредитор в настоящее время обслуживает собственные ипотечные кредиты, он может изменить эту политику в будущем.Заемщики просто не имеют влияния на решения по обслуживанию.
Смена обслуживающего персонала может быть приятным бонусом при рефинансировании, но не должна влиять на ваше решение.
Поэтому разумно избегать рефинансирования, если для вас нет других преимуществ. Например:
- Если ваш доход и кредитный рейтинг улучшились с тех пор, как вы изначально взяли ссуду, вы можете претендовать на более высокую процентную ставку сейчас, рефинансировав
- Вы также можете рефинансировать, чтобы сократить срок погашения — возможно, с 30-летней фиксированной ссуды до 15-летняя ипотека — и погасите свой дом раньше
- Если вам нужны наличные для больших предстоящих расходов (например, ремонт дома) или вы хотите консолидировать долг, вы можете сделать рефинансирование с выплатой наличных, чтобы задействовать капитал вашего дома .
Есть множество причин для рефинансирования вашего дома, но смена кредитора не должна быть одной из них. Это потому, что вы не можете контролировать управление ссудой.
Смена обслуживающего лица может быть приятным бонусом при рефинансировании, но не должна влиять на ваше решение.
Подтвердите свое право на рефинансирование (22 июля 2021 г.)Что делать, если вас не устраивает ипотечная служба
В идеале вы будете производить платежи без задержек, и ваши отношения с обслуживающим персоналом будут относительно спокойными.
Но так бывает не всегда. К сожалению, у некоторых домовладельцев действительно есть плохой опыт работы со своими компаниями по обслуживанию ипотечных кредитов.
И эти проблемы обострились во время COVID-19, поскольку обслуживающие компании столкнулись с беспрецедентной волной отказов от ипотечных кредитов.
Если у вас был плохой опыт работы со своим кредитным агентом, например, отсутствие реакции или негативная практика, вот несколько способов справиться с ситуацией.
- Документируйте каждый разговор. Сохраняйте записи обо всех ваших взаимодействиях с компанией, включая имена сотрудников, с которыми вы разговаривали, что они вам рассказывали и дату разговора. По мере прохождения проблемы через компанию будет полезно иметь подробные примечания, на которые можно ссылаться, чтобы вы могли привлекать организацию к ответственности.
- Имейте четкий план действий. Прежде чем говорить с компанией, сформулируйте четкую цель и будьте готовы сформулировать желаемый результат. Попросите поговорить с соответствующим менеджером или представителем для подачи жалоб
- Подайте жалобу в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB). CFPB позволяет вам подавать жалобу онлайн, хотя вам нужно систематизировать все свои заметки, квитанции и стенограммы разговоров перед подачей. Вам нужно будет указать название компании, в отношении которой вы подаете жалобу, всех заинтересованных лиц и подробную информацию о проблеме
Об ипотечных обслуживающих компаниях
Когда вы берете ипотеку у определенного кредитора, вы можете предположить, что будете работать с этим кредитором на протяжении всего срока действия кредита.
Но часто бывает не так.
Как только кредитор закрывает вашу ипотечную ссуду (то есть вы подписали окончательные документы и получили деньги), он может оставить ваш ссуду и обслуживать ее собственными силами или продать.
Если кредитор удерживает ссуду и обслуживает ее собственными силами, вы продолжаете иметь дело с ним напрямую. Это тот, кому вы будете отправлять платежи и с кем будете работать, если вам понадобится терпение.
Но часто ипотечный кредитор продает свои ссуды другой компании.
Эта компания является вашим «ипотечным агентом» — она будет собирать ваши платежи и управлять вашим кредитом до тех пор, пока вы его сохраняете.
Чем занимаются компании по обслуживанию ипотечных кредитов?
Ипотечные обслуживающие компании берут на себя все административные обязанности, связанные с вашей ипотекой.
Во-первых, они собирают ваш ежемесячный платеж и распределяют его между всеми соответствующими сторонами.
Часть идет вашему кредитору, часть идет на налоги на имущество, страховые взносы домовладельцев отправляются вашему оператору связи и так далее.
Ваш обслуживающий персонал также будет управлять любыми изменениями в середине срока кредита.
Например, если ваш дом достиг 20% собственного капитала и вы хотите поговорить об избавлении от PMI, ваша обслуживающая компания — это компания, к которой следует обратиться.
Или, если у вас возникли проблемы с оплатой и вам нужно попросить об отсрочке ипотечного кредита, ваш обслуживающий персонал также обработает это изменение.
Обслуживают ли кредиторы свои собственные ссуды?
Почему кредиторы продают свои ипотечные ссуды инвесторам или другим компаниям? Несколько причин.
- Кредиторы хотят сэкономить на административных расходах
- Они хотят оптимизировать количество ссуд, которыми они управляют, чтобы они могли сосредоточиться на предоставлении новых ссуд. Это может быть более рентабельным, чем предоставление обслуживания всем своим клиентам
- Кредиторы также могут получить прибыль от продажи ссуд
Однако не все кредиторы продают свои ипотечные кредиты.
Некоторые крупные компании, такие как Quicken Loans, US Bank и Chase, как правило, обслуживают собственные ипотечные кредиты.
Если вы берете ссуду через местный кредитный союз или банк, они также могут обслуживать себя самостоятельно. Вы можете спросить об этом при подаче заявления на ипотеку, если хотите.
Когда другая компания все же покупает ссуду, у нее также есть возможность управлять ею собственными силами или продать права на взыскание ипотечной компании.
Часто задаваемые вопросы ипотечного обслуживания Что означает продажа ипотеки?
Когда ваша ипотека продается, ваш кредитор передает ссуду и управление ею третьей стороне.Продажа не меняет условий вашей ипотеки, но вам, возможно, придется отправлять платежи и запросы обслуживающему персоналу нового владельца.
Имеет ли значение, кто обслуживает вашу ипотеку? Ваш ипотечный обслуживающий персонал обрабатывает ваши платежи, а также запросы на отсрочку платежа и другие проблемы, которые у вас возникают с вашим кредитом, поэтому важно знать, кто ваш обслуживающий персонал.
Но поскольку у вас нет контроля над тем, кто предоставляет услуги, лучше сосредоточиться на поиске наилучшего ипотечного продукта и процентной ставки, а не беспокоиться о том, кому вы будете производить платежи в будущем.
Могу ли я сменить ипотечную компанию без рефинансирования?Нет, заемщики не выбирают, кто обслуживает их ипотеку. Если вы недовольны своим обслуживающим агентом, вам придется рефинансировать новый заем, используя кредитора, который не работает с этим сервисным агентом.
Однако новый заем в конечном итоге может быть продан вашему текущему обслуживающему персоналу, поэтому не стоит рефинансировать только для того, чтобы сменить того, кто управляет вашим займом.
Можно ли продать мою ипотеку более одного раза?Да, текущий заемщик может продать его другой компании.
Как мне узнать, кто обслуживает мой ипотечный кредит? Специалист по обслуживанию должен быть указан в вашей ежемесячной выписке по ипотеке.
Вы также можете найти свою кредитную организацию в базе данных электронной системы регистрации ипотечных кредитов (MERS).
Ипотечный кредитор ссужает вам деньги на покупку дома. Кредитор — это компания, с которой вы будете работать, чтобы оформить ссуду — от подачи заявки до закрытия.
Служба ипотечного обслуживания управляет счетом после его закрытия, включая ежемесячные платежи, отмену PMI, запросы на расторжение договора и любые действия, которые вы предпринимаете для досрочного погашения ипотеки.
Почему мою ипотеку так часто продают?Кредиторы и обслуживающие лица продают ссуды по разным причинам. Они могут продавать, чтобы иметь больше ликвидных денег, или они могут захотеть сократить свои накладные расходы, поскольку для обслуживания ссуды требуются персонал и другие ресурсы.
Как мне связаться со службой поддержки ипотечного кредита? Проверьте свою ежемесячную выписку по ипотеке или узнайте, кто ваш обслуживающий персонал, на веб-сайте MERS.
Узнав имя обслуживающего лица, вы, скорее всего, сможете найти его контактную информацию на его сайте.
Вы можете подать жалобу через веб-сайт Бюро финансовой защиты потребителей.
Подтвердите новую ставку (22 июля 2021 г.)Не нравится ваш ипотечный агент? Удачи, пытаюсь переключиться на
Но то, что мы не можем сделать это с ними, не означает, что они не могут сделать это с нами.Обслуживающие службы постоянно устают от ссудных корзин по любому количеству причин. На этом этапе они продают права на сбор платежей. Так что вполне возможно, что обслуживающий персонал по моей ипотеке действительно изменится. Мне просто нечего сказать.
Может ли отрасль дать заемщикам больше власти? Конечно, но эксперты утверждают, что нам бы не понравилось, если бы они это сделали. «Стандартизация всего этого позволяет ставкам быть низкими», — сказал Сэм Мишнер, директор по продажам и глава отдела ипотечного кредитования онлайн-ипотечного сайта LendingTree.
«Чем сложнее вы вкладываете в систему, тем больше вы получаете за это».
Так сколько же будет стоить позволить людям вроде меня прогуляться? Поскольку обслуживающий персонал зарабатывает деньги на сборе платежей по ипотеке, им нужно что-то в обмен на потерю бизнеса — или просто из-за того, что это может происходить часто. Боб Уолтерс, президент и главный операционный директор Quicken Loans, подсчитал, что в результате ставки по ипотечным кредитам могут быть на четверть процентного пункта выше.
В этот момент он попытался продать мне ипотеку, поскольку это его работа. Действительно, самый простой выход из моих отношений с Wells Fargo — это рефинансирование. Но лучшей сделкой, которую мог предложить продавец г-на Уолтерса, была ссуда, которая стоила на 300 долларов в месяц дороже (хотя и заканчивалась через 20 лет вместо текущего 23-летнего обратного отсчета) и требовала 6200 долларов на покрытие расходов.
Это не были хорошие новости, поскольку я уже пообещал жене, что мы не будем вносить изменения, если это не будет нам ничего не стоить.
(Даже с учетом этой теоретической возможности у нее были оговорки. «Это ваше определение привлекательного качества, которое также сводит меня с ума, — сказала она. — Это ваше желание участвовать в проектах, для которых у нас нет времени и возможностей, каким бы благородным оно ни было, и ваша готовность причинить боль самим себе, чтобы причинить боль какой-то корпорации, которой все равно ».
Вы, однако, можете лучше справиться с ценой рефинансирования в зависимости от вашей текущей ипотечной ссуды. Если это так, имейте в виду, что тот, кто инициирует вашу следующую ипотеку, может развернуться и продать права на обслуживание, а это означает, что даже если вы избавитесь от Wells Fargo в качестве рефинансирования, он может снова возвращаться в вашу жизнь каждый месяц.«Вы можете поговорить с кредитором и понять, намерены ли они сохранить обслуживание», — сказал Майкл Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров. «Они скажут вам это».
Г-н Гойда из Wells Fargo в благородном жесте предложил предупредить меня (если я займусь рефинансированием) от кредиторов, которые могут продать ссуду таким образом, что в конечном итоге я снова буду работать с Уэллсом в качестве обслуживающего лица.
Он также указал на его веб-сайт, где приведены примеры попыток банка вернуть доверие.(Как я уже писал ранее, я бы согласился на Wells Fargo, предлагающий лучшие в мире ставки, вознаграждения, продукты и услуги, чтобы доказать, что он серьезно настроен завоевать клиентов.)
Если вы (можете ли вы) сменить ипотеку Кредиторы?
Сменить ипотечного кредитора? Иногда достаточно
Для некоторых заемщиков процесс кредитования сложен и труден. Кредитор и вы просто несовместимы, и задержка с оформлением документов, неверная информация или технические проблемы мешают подаче заявки.Возможно, пришло время сменить ипотечных кредиторов.
Только что опубликованное исследование J.D. Power показало, что «среди клиентов ипотечных кредитов 17% заявили, что сожалеют о выборе кредитора, с которым они в итоге оказались».
Подтвердите новую ставку (22 июля 2021 г.)Каковы ваши обязательства перед ипотечным кредитором?
Какой бы ни была причина, как заемщик, вы имеете право сменить ипотечного кредитора.
Но что будет, если вы это сделаете?
Если вы хотите рассмотреть вопрос о финансировании от определенного кредитора, он должен выпустить вам оценку кредита . Это официальный документ, в котором объясняется ссуда и ее различные условия. Этот документ должен быть доставлен вам кредитором в течение трех рабочих дней с момента получения вашего заявления.
Хотя он создает обязательства для кредитора, он не заставляет заемщика принимать ссуду или использовать кредитора. Вы можете сменить ипотечного кредитора.
Кредитный отчет s
Запросы о кредитном рейтинге делятся на две группы: жесткий и мягкий .Мягкий запрос не влияет на кредитный рейтинг.
Например, вы получите письмо по почте, в котором говорится, что вы были предварительно одобрены для получения ипотеки на основе вашего кредитного рейтинга. Вы не разрешили кредитору выставить вам счет, поэтому это не повлияет на вас.
Это мягкий вопрос.
Серьезный запрос — например, проверка кредитоспособности, которую вы разрешаете при подаче заявки на ипотеку — может привести к потере нескольких баллов. Для большинства заемщиков это изменение не должно иметь особых последствий. Однако в некоторых случаях несколько баллов могут переместить вас из одной кредитной категории в другую.
Если вы переключитесь на второго кредитора, этот вызовет новый запрос. Поскольку вы разрешили кредитору проверить ваш кредит, это сложный запрос.
Тем не менее, программы кредитного скоринга позволяют вам «оценивать магазин» и подсчитывать все запросы на разовую ипотеку или автокредит в течение 45 дней как единый жесткий запрос. Итак, ни вреда, ни фола.
Сборы за подачу заявления
За исключением комиссии за кредитный отчет, обычно небольшой суммы, кредитор не может взимать плату, пока вы не получите оценку кредита и не заявите, что хотите подать заявку на финансирование.
Фактически, у вас есть как минимум три дня, чтобы сменить кредитора без каких-либо дополнительных затрат, помимо платы за кредитный отчет.
Термин «пошлина за подачу заявления» не фигурирует в законодательстве Додда-Франка, поэтому, похоже, нет требования о возмещении.
Отчет об ипотеке спросил Ассоциацию ипотечных банкиров, существуют ли какие-либо правила в отношении обязательства по возмещению сборов за подачу заявления.
По словам Элизабет Кемп, помощника юрисконсульта Ассоциации ипотечных банкиров: «Нам неизвестны какие-либо федеральные требования, которые требовали бы от кредитора возмещения пошлины за подачу заявления.
В целом, законы штата регулируют возврат сборов. Я не знаю конкретного штата, который потребовал бы возмещения пошлины за подачу заявления, но закон штата может требовать возмещения ».
Перевод: Хотя федерального требования о возмещении средств не существует, вы можете найти его на уровне штата. За подробностями обращайтесь к кредитору или к юристу.
Оценка
Франсуа (Франк) К. Грегуар, оценщик из Санкт-Петербурга и признанный на национальном уровне оценочный орган, говорит, что возможность переноса оценки от одного кредитора к другому, как правило, является «ошибкой», за исключением финансирования со стороны FHA.Твердое правило применяется к жилищным кредитам FHA.
«В случаях, когда Заемщик сменил Залогодержателя, — сообщает HUD, — первый Залогодержатель должен по запросу Заемщика передать оценку второму Залогодержателю в течение пяти рабочих дней».
Другими словами, вы должны попросить первого кредитора передать оценку вместе с заявкой на получение кредита FHA, и кредитор должен ответить.
«Портативность оценки не универсальна в мире обычного кредитования», — говорит Грегуар. «Помимо требований к оценке Fannie Mae и Freddie Mac, многие кредиторы имеют требования к оценке, которые перекрывают и повышают минимальные требования Fannie и Freddie.”
Итог: вы должны поговорить с отдельными кредиторами, чтобы определить их политику.
Проблемы
Заемщикам следует проявлять осторожность и осторожность при смене кредитора, поскольку могут возникнуть проблемы. Например, можете ли вы получить такую же ставку или более высокую ставку с новым кредитором?
Будут ли ваши заключительные расходы такими же или меньшими? Может ли кредитор обеспечить своевременное закрытие сделки?
Отсроченное закрытие может означать нарушение договора купли-продажи. В этом случае заемщикам грозят большие штрафы.Покупка недвижимости может быть утеряна. Помните о начале цепочки событий: если ваше закрытие произойдет, опоздание повлияет ли это на покупку продавцом новой собственности?
Потеряют ли продавцы блокировку ссуды? Что делать, если продавцы не могут приобрести следующую недвижимость без средств от вашего закрытия, и их продажа провалится?
Чтобы узнать подробности, касающиеся вашей транзакции, поговорите со своим брокером или юристом, прежде чем сменить кредитора.
Какие сегодня ставки по ипотеке?
Ставки могут быть причиной того, что вы подумываете о переходе.В таком случае убедитесь, что вы получаете точные котировки от конкурирующих кредиторов.
Предоставьте им всю ту же информацию, которая есть у вашего текущего кредитора — баллы FICO, отношение ссуды к стоимости, отношения долга к доходу и информацию о собственности — чтобы получить результаты, которые вы можете сравнить.
Подтвердите новую ставку (22 июля 2021 г.)Можете ли вы перевести ипотеку в другой банк? — Стивен Крюс
Я заметил, что большинство ипотечных клиентов не осведомлены о различных доступных им вариантах, например о смене ипотеки.В этой статье я подумал, что мы могли бы рассмотреть переход на ипотеку. Для начала, можете ли вы перевести ипотеку в другой банк?
Да, вы можете перевести ипотеку из одного банка в другой как в течение срока, так и в конце срока. За переход в течение срока обычно взимается штраф по ипотеке.
Для перехода в конце срока нет штрафа, или вы также можете продлить в своем банке или полностью оплатить остаток по ипотеке.
Для проведения земляных работ.Я хочу поговорить о вашей ипотеке и о том, что вы можете сделать с ней в течение срока и в конце срока.
Ваша ипотека — это договор между вами и банком, с которым вы имеете дело.
Контракт будет иметь срок, то есть временные рамки, применимые к вашей ипотеке. Например, ваша ипотека может быть оформлена на срок 5 или 3 года. Этот термин обычно определяет, как долго вам будет гарантирована конкретная процентная ставка или, в случае переменной ипотеки, как долго вам будет гарантирована скидка к основной ставке ссуды.
Контракт также предусматривает амортизацию. Вот сколько времени потребуется для выплаты ипотеки. Для большинства людей амортизация составляет 25 лет.
В течение срока можно расторгнуть договор 4 разными способами:
- путем досрочной выплаты ипотеки (наличными)
- путем продажи дома (ваш юрист отправит наличные в банк в день продажи)
- путем передачи ипотеки другому банку (другой банк выплачивает деньги первому банка на дату закрытия)
- путем рефинансирования ипотеки в вашем текущем или новом банке.
(Выплачивается существующая ипотека и создается новая, более крупная ипотека)
Если вы нарушите договор, может быть применен штраф. О штрафах и о том, как они рассчитываются, я рассказывал в другой статье, вы можете прочитать эту статью здесь.
В конце срока ипотеки у вас также есть 4 варианта:
- вы можете продлить ипотеку в вашем текущем банке на новый срок (от 1 до 10 лет, на ваш выбор)
- вы можете переключить ипотеку на новый банк и выбрать срок от 1 до 10 лет
- вы можете погасить ипотека в полном объеме без штрафа
- вы можете произвести единовременную выплату (сверх привилегий по предоплате и либо сменить, либо возобновить ипотеку после того, как единовременная сумма будет зачислена на баланс)
О том, что вы можете сделать со своей ипотекой, давайте углубимся в вопрос о переключении на ипотеку.Стоит ли? Стоит ли вам это делать?
Почему я должен сменить ипотечного кредитора?
Есть три причины, по которым вы можете захотеть перевести ипотеку в другой банк.
Три причины для перехода:
- Более низкая процентная ставка
- Улучшенные привилегии для предоплаты
- Лучшие условия и более благоприятный расчет штрафов
Каждая из этих причин важна, и я бы рекомендовал вам рассмотреть все три, прежде чем принимать решение о переходе от текущего кредитора.
1. Пониженная процентная ставка
Процентная ставка — это причина номер один для перехода на ипотеку. Если ваша ипотека находится на продлении, и вы можете получить более низкую процентную ставку, чем предлагает ваш банк, то почему бы не выбрать более низкую ставку.
Давайте рассмотрим пример и сравним две ипотеки с разницей процентных ставок в 0,20%, чтобы увидеть экономию. Предположим, что сальдо по ипотеке составляет 500 000 долларов, и сравним 5-летний срок при 2,79% и 5-летний срок при 2.99%
| Сравнить ипотечные кредиты | 5 лет при 2,79% | 5 лет при 2,99% |
| Начальный баланс Mtg | $ 500 000 $ | $ 500 000 | 2363,66 долл. / мес |
| Месячная разница в оплате | — 50,98 долл. (меньше) | + 50,98 долл. (больше) |
| Общая разница (60 месяцев) | — 3058 долл. США.80 | + 3058,80 долл. США |
| Баланс Mtg через 5 лет | 425 635,01 долл. США | 427 290,89 долл. США |
| Разница остатка Mtg | –1 655,00 долл. США | 900 долл. США $ 4 714,68
Как видите, процентная ставка менее четверти процента обеспечит значительную экономию в течение 5 лет. В этом примере 4 714 долларов сбережений за 5 лет или 0.94% от основного остатка по ипотеке.
Сделаю одно предостережение относительно ставок. Сегодня многие кредиторы предлагают варианты с более низкой ставкой, но с ограничениями. Иногда, когда вы выбираете кредиторов «более низкая ставка / базовая ипотека», вы отказываетесь от некоторой будущей гибкости, чтобы получить немного более низкую ставку.
Поэтому не стоит принимать решение только по процентной ставке. Вы также должны учитывать и сравнивать льготы по предоплате и условия ипотеки.
2.Улучшенные привилегии по предоплате
Когда вы покупаете ипотеку, большинство кредиторов выделяют свои варианты предоплаты. Эти варианты позволяют быстрее погасить ипотеку. Вы можете увеличить размер выплаты по ипотеке или произвести единовременные выплаты по ипотеке.
Самый простой способ быстрее выплатить ипотечный кредит — это внести более крупные платежи. Некоторые кредиторы предлагают увеличение выплат всего на 10% каждый год. Некоторые кредиторы предлагают ежегодно увеличивать выплаты до 20%.Некоторые предлагают удвоение, а некоторые — их комбинацию.
Помимо увеличения выплат, ипотечные кредиторы в Канаде предлагают вариант единовременной выплаты. Вам разрешается вносить дополнительные наличные деньги в соответствии с принципом ипотечного кредита без наложения штрафа по ипотечному кредиту.
Эта единовременная выплата может снова варьироваться от 10% от первоначальной суммы ипотеки до 20% от первоначальной суммы ипотеки.
Для единовременной выплаты некоторые кредиторы позволяют производить выплаты в любое время в течение года любым количеством платежей с минимальной единовременной выплатой 100 долларов каждый раз.
Другие кредиторы могут быть более ограничительными. Вам может быть разрешено производить единовременные выплаты только в день годовщины или в день платежа.
Не все пользуются привилегиями предоплаты. Даже если вы не используете привилегию предоплаты, вы можете воспользоваться ею, если решите досрочно погасить ипотеку.
Некоторые кредиторы разрешают вам применять единовременную предоплату до полной выплаты по ипотеке, а затем выплачивать ипотеку после. Это уменьшит штраф, который взимает кредитор, и может дать значительную экономию.Другие кредиторы не допускают этого.
Найдите факты и поймите возможные последствия и варианты действий, которые вам доступны.
Это поможет вам принять более обоснованное решение. Затем ознакомьтесь с условиями.
3. Более выгодные условия и более выгодный расчет штрафа
Чтобы ознакомиться с условиями ипотеки, обратите внимание на следующие пункты:
- Требования к переносу ипотечного кредита
- Расчет штрафов
Требования к переносу ипотечного кредита
При ПОРТИРОВАНИИ ипотечного кредита вы переводите оставшийся баланс, процентную ставку и срок в ваш новый дом.Обычно вы бы ПОРТАЛИ свою ипотеку, если у вас действительно хорошая ставка, ниже той, которая доступна сейчас на рынке.
Перенося ипотеку, ваш банк не взимает с вас штраф. Вам придется повторно претендовать на получение ипотеки, и если вам нужно больше денег, то ваш кредитор будет смешивать текущие ставки с вашей существующей ставкой, чтобы придумать «смешанную» ставку.
Фактором, который следует учитывать при выборе кредитора, является промежуток времени, разрешенный между продажей вашего дома (выплатой вашей ипотеки) и созданием вашей новой Перенесенной ипотеки.
Некоторые кредиторы разрешают это только в тот же день. Некоторые кредиторы допускают до 30 дней между выплатой существующей ипотеки и созданием новой ипотеки. Другие позволят до 90 дней.
Чем дольше кредитор позволяет вам ПОРТАТЬ ипотеку, тем меньше у вас давления, чтобы согласовать даты продажи и покупки. Это может быть особенно сложно, если вы покупаете новый дом, который находится в стадии строительства.
Этот аспект выбора новой ипотеки часто упускается из виду.Это не всегда входит в игру, но может. Я считаю, что выбирать нужно с открытыми глазами. Если вы не можете согласовать даты продажи и покупки, с вас будет взиматься штраф.
Давайте посмотрим, как рассчитываются штрафы для разных кредиторов.
Расчет штрафов
Я написал исчерпывающую статью, в которой обсуждаются штрафы и расчеты. Вы можете прочитать статью о штрафах по ипотеке здесь.
Лучший способ сравнить кредиторов, связанных с расчетами штрафов, — это сравнить результаты расчетов. Мы не знаем, какими будут процентные ставки в будущем, поэтому предположим, что ставки останутся такими же, как сегодня, и рассчитываем на основе этого.
Пример расчета: У вас есть ипотечный кредит в размере 500 000 долларов США. У вас есть выбор между 2 кредиторами, предлагающими одинаковую процентную ставку сроком на 5 лет.
Расчет на основе скидки:
Один кредитор рассчитывает штраф на основе скидки, предоставленной при первом оформлении ипотеки. Они вычитают скидку из разнесенного курса для расчета коэффициента замещения.Затем коэффициент замещения сравнивается со ставкой по ипотечному кредиту. (Кредиторы, которые делают это, включают РБК, TD, BNS, CIBC, Национальный банк и некоторые другие.)
Расчет на основе замены:
Другой кредитор рассчитывает штраф на основе сравнения со ставкой замещения (объявленной ставкой) при разрыве ипотечного договора. Коэффициент замещения — это заявленная ставка на оставшийся срок по сравнению со ставкой, установленной у вас по ипотеке.
(Кредиторы, которые проводят такой расчет, включают First National, RMG, MCAP, Merix, Lendwise, ATB и другие)
Этот расчет называется дифференциалом процентной ставки.Кредитор также рассчитает проценты за 3 месяца. Штраф, взимаемый всеми кредиторами, превышает 3-месячный процент или дифференциал процентной ставки (IRD).
Вот таблица, показывающая типичную учтенную и дисконтированную процентную ставку для кредиторов, которые взимают штраф на основе предоставленной скидки. Вы, вероятно, узнаете это для пяти больших банков Канады.
| Срок действия | Размещенная ставка | Дисконтированная ставка |
| Срок действия 1 год | 3.59% | 3,59% |
| 2 года | 3,74% | 3,24% |
| 3 года | 3,89% | 2,99% |
| 4 года | %||
| 5-летний срок | 5,34% | 2,79% |
Вот таблица, показывающая типичную объявленную и дисконтированную процентную ставку для кредиторов, которые взимают штраф на основе объявленных ставок, которые они предлагают.
Это типичная ипотечная ставка, предлагаемая кредитором Monoline Mortgage в Канаде.
| Срок действия | Размещенная ставка | Дисконтированная ставка | |
| 1 год | 3,99% | 3,99% | |
| 2 года 4 9045% | |||
| 3 года | 3,09% | 2,99% | |
| 4 года | 3.09% | 2,99% | |
| 5-летний срок | 2,89% | 2,79% |
Пример клиента: сравнение двух кредиторов
Для нашего клиента они начинают с ипотеки на $ 500 000 и получают предложение по процентной ставке 2,79% сроком на 5 лет. Это одно и то же предложение от двух разных кредиторов. Основное различие между этими кредиторами в том, что они предлагают. Предположим также, что все остальные параметры такие же. Льготы по предоплате составляют 20% + 20%.Варианты портов такие же.
Какую ипотеку вы бы выбрали? Вот краткое описание ипотеки, когда они будут впервые созданы:
| Сравните ипотеку Расчет штрафов кредитора | На основе скидки Расчет | Ставка замещения Расчет | ||||
| Начальная процентная ставка | $ | 2.79% | 2,79% | |||
| Дисконт от разнесенной ставки | 2,40% | Не рассчитан |
Через 1 год допустим, что процентные ставки остались прежними. У клиента останется 4 года по ипотеке. Клиент продал дом (или хотел его рефинансировать) и ему грозит штраф. Рассчитаем штраф для каждого кредитора.
| Сравните ипотеку Расчет штрафов кредитора | На основе скидки Расчет | Коэффициент замещения Расчет | ||
Баланс через 1 год 48454 9451 $. 56 | $ 485 939,56 | |||
| Ставка на 4 года | 3,94% | 3,09% | ||
| Ставка замещения | 1,54% | 3,09% | 9046 IR3||
| D Процентная ставка 1,2% | 0,00% | |||
| Расчет IRD $ | 24 296,98 долл. США | 0,00 долл. США | ||
| Процентная ставка за 3 месяца | 3 389,43 долл. США | 3 389,43 долл. США | ||
| Штраф | Штраф | 98 | $ 3 389,43 |
Как видите, кредитор, рассчитавший штраф на основе скидки, предложенной вам при первом оформлении ипотеки, взимает значительно более высокий штраф. 24 296 долларов против 3389 долларов. Какого кредитора вы бы выбрали?
Что, если бы этот клиент ждал? Предположим, этот клиент остается в своем доме в течение 2 лет, а затем решает продать или рефинансировать. По ипотечному договору осталось 3 года. Как бы сравнивать штрафы?
| Сравнить ипотечные кредиты | На основе скидки Расчет | Скорость замещения Расчет |
| Баланс через 2 года | 471 484 доллара. 09 | $ 471 484,09 |
| Ставка на 3 года | 3,89% | 3,09% |
| Скорость замещения | 1,49% | 3,09% |
| Процентная ставка 9045% Разница 9045% | 0,00% | |
| IRD $ Расчет | 18 387,88 долл. США | 0,00 долл. США |
| Проценты за 3 месяца | 1288,60 долл. США | 3 288,60 долл. США |
| Штраф.88 | 3 288,60 долл. США |
В этом примере клиент заплатит штраф в размере 18 387 долл. США, если он решит досрочно выплатить ипотечный кредит и выберет кредитора, который рассчитывает штраф на основе скидки, предлагаемой по ипотеке при ее создании.
Он заплатит 3-месячный штраф по процентам только в том случае, если он выберет кредитора, который сравнивает текущую ставку с текущими объявленными ставками.
Это разница более 15 000 долларов. Какого кредитора вы бы выбрали?
При переходе на ипотечный кредит важно учитывать все факторы, включая предлагаемую процентную ставку.
Сколько стоит сменить поставщика ипотечных кредитов?
В зависимости от того, когда вы захотите сменить ипотеку, стоимость может быть довольно низкой. В некоторых случаях кредиторы покроют часть этих расходов.
Если вы измените ипотеку в конце срока, ваш нынешний держатель ипотеки не будет взимать штраф, но может взимать комиссию за перевод ипотечного кредита в размере от 200 до 500 долларов в зависимости от провинции, в которой вы живете.
Юридические издержки при смене ипотечного кредита обычно покрываются кредитором, к которому вы переходите.Чтобы изменить ипотеку, зарегистрированную на право собственности, на ваш дом, требуется некий администратор, но они не выплачивают текущую ипотеку. Они оставят текущую ипотеку и убедитесь, что она указывает на них, а не на предыдущего ипотечного кредитора.
Чтобы сменить ипотеку без штрафа, необходимо дождаться окончания срока. Если вы смените ипотечного кредитора до истечения срока, то взимается штраф.
Я провел несколько примеров расчетов в предыдущем разделе.
Вам может показаться, что лучше поменяться в середине семестра. Мне нравится использовать этот калькулятор, чтобы определить, стоит ли оно того. Я подробно объясняю, как пользоваться этим калькулятором в этой статье под названием «Стоит ли рефинансировать мою ипотеку?» пожалуйста, перейдите сюда, если у вас есть какие-либо вопросы.
С помощью этого калькулятора вы можете сравнивать ипотечные кредиты и ставки. Вы можете добавить штраф к одной стороне и сравнивать с другой стороной с разной скоростью. Мне он нравится за гибкость и позволяет очень быстро сравнивать числа.Если у вас есть вопросы, укажите свои личные данные посередине, и я или член моей команды свяжемся с вами.
При смене ипотечного кредитора при продлении у вас может не быть штрафа, но могут возникнуть некоторые расходы. Вы можете включить эти расходы при использовании этого калькулятора.
Переход на ипотеку обычно не стоит слишком дорого, потому что новый кредитор обычно оплачивает судебные издержки. Если вы хотите рефинансировать, то вам потребуются судебные издержки.В каждой провинции взимаются разные судебные сборы.
Смена кредитора в среднесрочной перспективе будет стоить дороже из-за штрафа по ипотеке.
Перед тем, как что-либо подписывать, всегда проверяйте все свои числа с профессионалом. Знайте, что вы собираетесь потратить, и убедитесь, что вы продвигаетесь вперед в финансовом отношении, приняв это решение.
Когда я могу сменить ипотечного кредитора?
Вы можете сменить ипотечного кредитора в любой момент. В зависимости от того, когда вы решите переключиться, вы можете заплатить больше сборов и штрафов, чем если бы вы ждали.
Если вы перейдете в среднесрочный период, то вы заплатите штраф вашему текущему ипотечному кредитору, если у вас нет открытой ипотечной ссуды. Если вы дождетесь окончания срока, штраф не будет, и обычно это наименее затратное время для смены кредитора.
Следует ли мне сменить ипотечную компанию до истечения срока?
Переход на ипотеку до истечения срока может быть для вас выгодным, но зависит от обстоятельств.
Знайте свои числа. В разделе «Сколько это стоит» этой статьи есть калькулятор.
Если ставки снизились на 1% и ваш штраф не слишком велик, вы можете оказаться впереди, переключившись до истечения срока.
Я использую эмпирическое правило … Если вы можете взыскать штраф до истечения срока или в течение 18–24 месяцев (в зависимости от того, что наступит раньше), тогда имеет смысл сменить ипотечный кредит раньше.
Если вы выбрали 5-летний срок и смогли окупить свои расходы в течение 18 месяцев, у вас будут дополнительные 42 месяца по более низкой процентной ставке и дополнительной экономии.В этом случае стоит переключиться до истечения срока.
Всегда делайте расчеты.
Как сменить ипотечную компанию
Смена ипотечной компании довольно проста. Сначала поговорите с ипотечным брокером. Я предвзято отношусь к ипотечному брокеру. Поговорите даже со мной, но если вы не поговорите со мной (или членом нашей команды), найдите ипотечного брокера, который рассмотрит ваши варианты.
Если вы сами посетите несколько или несколько банков, вы сможете сравнить ставки, но вы не сможете знать все вопросы и тонкие различия между предлагаемыми ипотечными кредитами.
Ипотечный брокер может выделить все различные варианты, доступные вам с каждым кредитором, включая многие условия и варианты, которые мы обсуждали ранее в этой статье.
Для перехода в другой банк (кредитора) вам необходимо заполнить заявку. Новый кредитор также захочет проверить ваши документы, чтобы убедиться, что вы имеете право на получение ипотеки. Возможно, им придется пройти аттестацию (иногда они будут платить за нее из ипотечных средств, а иногда нет)
Новый кредитор проверит вашу кредитную историю, проверит ваши документы о доходах, убедится, что ваши налоги на недвижимость уплачиваются в рамках процесса перехода.Как только вы будете одобрены, вы получите обязательство со ставкой, условиями и т. Д.
Это когда вам следует заняться математикой. Если вы получаете лучшие условия и лучшую процентную ставку, тогда переходите.
Если вы получаете лучшую процентную ставку, но не на таких хороших условиях, вам нужно взвесить свои варианты.
Вы можете просто продлить через свой текущий банк. Это всегда вариант.
Вам нужен юрист, чтобы продлить или поменять ипотеку?
Нет, вам не нужен адвокат, чтобы поменять ипотеку.Кредитор часто будет использовать услуги титульной компании для заполнения документов о переходе за свой счет. Вас редко просят заплатить за то, чтобы администрация переключила ипотеку на титул вашего дома. Это одна из немногих затрат, которую заплатит ваш банк.
Почему вы должны оставаться со своим ипотечным кредитором?
Мы много говорили о смене ипотечного кредита, и я очень кратко коснулся вопроса о том, чтобы оставаться с вашим текущим кредитором, но важно знать разницу между переходом и продолжением.
Когда вы переходите к новому кредитору, вы заполняете заявление и должны претендовать на получение ипотеки. Если вы остаетесь со своим текущим кредитором, вам не нужно соответствовать требованиям.
Да это правильно. Вам не обязательно проходить квалификацию.
Если ваша жизнь изменилась и вы не имеете права на переход, вы все равно можете остаться со своим текущим кредитором и продолжать производить платежи. Это важно знать.
Если вы недавно открыли собственную компанию и не платили себе столько, сколько платили при подаче заявления на ипотеку, то вы не имеете права на переход.
Свяжитесь с нами или другим ипотечным брокером, чтобы рассмотреть ваши варианты, чтобы вы знали, что вы можете сделать и что работает в ваших интересах.
Можете ли вы сменить ипотечного кредитора после предварительного утверждения?
Предварительное одобрение жилищного кредита кредитором — хороший способ показать продавцу жилья, что вы настроены серьезно и имеете финансовую квалификацию, чтобы быстро завершить контракт. Это может помочь заключить сделку и убедить продавца принять предложение.
Но что, если вы хотите отказаться от предварительно одобренной ссуды и купить более выгодную ссуду после того, как ваша ставка на дом была принята? Можете ли вы по-прежнему делать покупки у кредитора после того, как предложение было принято?
Да, смена кредитора в последний момент возможна в большинстве случаев, но это может помешать продаже или стать причиной ее провала, среди других недостатков.
Если рыночные условия достаточно улучшились, и вы можете получить более низкую процентную ставку и условия ссуды, возможно, стоит сделать покупки в последний раз и посмотреть, могут ли кредиторы предложить вам более выгодную сделку по дому, который вы уже выбрали и у вас есть. ставка принята.
Сначала получите одобрение
Предварительное одобрение кредита отличается от предварительного квалификационного отбора, — говорит Дэвид Хостерман, региональный менеджер Citywide Home Loans в Центериале, штат Колорадо.
Предварительный квалификационный отбор проводится путем ответа на вопросы по телефону.По словам Хостермана, для предварительного утверждения необходимо предоставить кредитору документы, подтверждающие ваш доход. К ним относятся формы W-2, отчет об активах, выписка по текущему счету, список долгов и получение кредитного отчета. Предварительное одобрение не займет много времени.
«Это может произойти очень быстро», — говорит Хостерман. «Это может произойти за считанные минуты.
Вопрос лишь в том, как быстро клиент сможет получить свою информацию ».
После проверки информации о заемщике кредитор направит письмо с предварительным одобрением, в котором говорится, что он предоставит ссуду на определенную сумму при соблюдении других условий.Для продавца это доказательство того, что вы можете получить ипотечный кредит на оплату дома. Многие кредиторы взимают комиссию за предварительное одобрение кредита, кроме того, необходимо будет заполнить ипотечную заявку.
Ни предварительное одобрение, ни предварительная квалификация жилищного кредита не обязывают вас к определенному кредитору, хотя вы можете потерять комиссию, если откажетесь от кредита у этого кредитора.
После предварительного утверждения покупатель обычно покупает ставки у кредитора, который изначально их предварительно утвердил, говорит Хостерман.
Можете ли вы сменить кредитора?
Если вы получили предварительное одобрение на получение ссуды, и продавец жилья принял вашу ставку, должны ли вы придерживаться этого кредитора? Нет — если вы не подписали договор с кредитором, в котором указано, что вы не можете сменить кредитора.
Но такая оговорка — редкость, говорят эксперты по недвижимости.
«Крайне редко в контракте указывается точный финансовый продукт или конкретный кредитор, которого покупатель будет использовать для финансирования покупки дома», — говорит Люк Бабич, агент по недвижимости и начальник службы безопасности в Clever Real Estate, общенациональной брокерской компании. базируется из Санкт-Петербурга.Louis, который связывает покупателей и продавцов дома с агентами по недвижимости.
«Даже когда эти детали указаны, обычно нет формулировок, прямо запрещающих покупателю что-то менять», — говорит Бабич.
«Обычно у покупателя нет риска или последствий для поиска нового финансирования — если он может получить финансирование в сроки, указанные в контракте», — говорит он. «В большинстве контрактов действительно указывается, что покупатели имеют определенный период времени, в течение которого они должны получить финансирование и выполнить свои обязательства.”
Прочтите договор и старайтесь максимально открывать варианты финансирования, рекомендует Бабич.
«Включите широкое финансовое обязательство, которое гласит, что вы вернете свои задатки, если не сможете получить финансирование, отвечающее определенным условиям или критериям», — говорит он.
Когда покупать кредиторам
Если ваша ставка была принята домашним продавцом, закрытие сделки обычно занимает от 30 до 60 дней, говорит Хостерман. Конечно, ваш агент по недвижимости может попросить о продлении.
«После того, как ставка принята, они обычно ищут более выгодные цены», — говорит он, добавляя, что ожидание до последних двух недель закрытия магазина сокращает его.
Смена кредитора не должна повредить продавцу, говорит Хостерман, хотя им следует об этом знать. По его словам, переход на другой тип ссуды, например, с обычной ссуды на ссуду FHA, может повлиять на продавца, поскольку ссуды FHA требуют более строгой оценки, что может задержать продажу.
Падение процентных ставок по ипотеке — самая большая причина для смены кредитора. Тем не менее, ваш текущий кредитор может перевести ваш кредит на более низкую процентную ставку, если ваша ставка не заблокирована.
По словам Хостермана, процентная ставка обычно фиксируется после принятия контракта, и кредиторы обычно меняют ее только в том случае, если условия могут быть значительно лучше для заемщика.
Если продавцу был предоставлен задаток, эти деньги могут оказаться под угрозой, если сроки контракта не будут соблюдены при попытке найти нового кредитора.
Продавцы и агенты по недвижимости, скорее всего, будут считать, что первоначальный кредитор, указанный в письме о предварительном одобрении, будет кредитором покупателя. Не оставляйте их в стороне и не позволяйте им брать на себя ваших сменных кредиторов, потому что первый кредитор позже решил, что вы не соответствуете требованиям для получения ссуды.
«Если клиент меняет кредиторов, они должны быть прозрачными для листингового агента и продавца, чтобы гарантировать им, что клиент сменил кредитора только из-за более выгодной ставки или затрат на закрытие», — говорит Хостерман.«Если покупатель сменит кредитора, он должен убедиться, что новый кредитор может закрыть ссуду вовремя и соблюсти все необходимые даты и сроки в рамках договора о недвижимости».