Как переоформить доли в квартире — Юридическая консультация

Чтобы разобраться в ситуации, необходимо разделить обстоятельства, перечисленные в вопросе, на три составные части.

1. Собственниками по 1/3 долей приватизированной двухкомнатной квартиры являются три человека – автор вопроса, ее сестра и отец. Мать, как отказавшаяся от приватизации, имеет право на бессрочное пользование всей квартирой, и никто выселить ее не имеет права, а отчуждение квартиры может быть осуществлено вместе с нею, «в нагрузку».

2. Правоотношения по поводу приобретения однокомнатной квартиры по договору долевого участия следует разделить на два периода: 1-й период, добрачный, когда возникают гражданско-правовые отношения, регулируемый Гражданским кодексом РФ, и 2-й период, брачный, когда возникают семейные отношения, регулируемые Семейным кодексом РФ.

Итак, 1-й период. Все приобретенное автором вопроса и ее будущим мужем (по ¼ доли) до брака и матерью автора вопроса (1/2 доли) является собственностью каждого из них, независимо от времени получения свидетельства о праве собственности.

Внесенная автором вопроса доля стоимости квартиры (25%) как раз пропорциональна оформленной на ее имя доле.

Вместе с тем по инициативе мужа автора вопроса ее доля может быть предметом раздела, поскольку ипотека погашалась в период брака, а это уже совместные с мужем деньги из семейного бюджета. Поэтому 25-процентная доля квартиры может быть разделена на две части: одна – добрачная, другая – совместная с мужем. Иное можно было бы зафиксировать в брачном договоре.

3. Теперь по поводу продажи этой однокомнатной квартиры и приобретения новой по ипотеке.

Продать свои доли автор вопроса с мужем имеет право, если предварительно предупредят мать о своем намерении продать часть квартиры и предложат ей выкупить продаваемую часть за определенную сумму и только в случае, если мать в течение месяца даст ответ с отказом от покупки или промолчит (ст. 250 ГК РФ).

Поскольку мать не возражает против продажи, но хочет получить компенсацию теряемой доли в виде доли в приватизированной квартире, и это ее право, то необходимо произвести следующие действия.

Автор вопроса одновременно оформляет договор купли-продажи своей доли в приватизированной квартире и договор купли-продажи однокомнатной квартиры, в котором на стороне продавца выступят автор вопроса, ее мать и муж. Оба договора одновременно подаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Это позволит гарантировать автору вопроса, что первоначальная воля матери не будет изменена.

Следует обратить внимание автора вопроса на изменение законодательства, регулирующего регистрацию права собственности.

С 1 января 2017 г. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в значительной своей части утратил силу, а взамен вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Статьей 42 нового закона установлено, что:

1) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению;

2) в случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности;

3) при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

 

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

В этом сюжете

• 5 июля, 12:48

• 13 сентября, 15:09

• 29 сентября, 13:21

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду. 

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

В этом сюжете

• 21 марта, 5:04

• 20 марта, 4:58

• 12 марта, 10:23

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего.

При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м  – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов». 

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что  собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.  

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда,  напомнили в коллегии. 

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Что нужно знать собственникам долей в недвижимости: газета Недвижимость

Наследники, разведенные супруги, а также те, кто получил недвижимость через приватизацию или дарение, и даже покупатели вскладчину — всё это владельцы долей в квартирах и домах. И чем больше хозяев у недвижимости, тем сложнее ею распоряжаться. В связи с чем, именно объекты долевой собственности зачастую становятся яблоком раздора между сособственниками.

Доля в недвижимости представляет собой долю в праве на эту собственность. Имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников называется долевая собственность. Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях либо в размере, указанном в наследстве либо брачном договоре. Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Как физические лица, так и юридические, и даже, и те и другие одновременно.

Как купить квартиру по госпрограмме «5-10-20» >>>

Совместная и долевая собственность

Разногласия между собственниками начинаются в первую очередь из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Например, человек получил долю в приватизированной квартире. Она считается общей совместной собственностью вместе с другими участниками. Для того чтобы собственник мог, например, продать свою долю, то надо ее сначала выделить.

Для четкого разделения этих понятий обратимся к юристу.

— В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РК, различают два вида общей собственности, имеющие существенные различия — долевую и совместную, — поясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова. — Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. Согласно статьи 219 Гражданского кодекса РК, общая совместная собственность существует в виде общей собственности супругов, общей собственности на приватизированное жилище, общей собственности членов крестьянского хозяйства также законодательными актами могут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности. В остальных случаях общая собственность является долевой, то есть каждому собственнику принадлежит определенная доля.

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, то доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Доля участника общей долевой собственности определяется с момента возникновения права на общее имущество. Доля же участника общей совместной собственности не определяется до момента постановки вопроса о ее выделе, и размер доли устанавливается только для того, чтобы произвести выдел или раздел общей собственности. В то же время долевая собственность может возникнуть и у супругов. Несмотря на то, что по закону имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, допускается и долевая собственность супругов, если это предусмотрено брачным договором или супруги составили соглашение о разделе общего имущества.

Таким образом, долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются, то это совместная собственность.

Как семье пережить карантин в «однушке»: советы психологов и дизайнеров >>>

Как выделить долю

Как поясняет адвокат Жазира Нурланова, если у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире и вы хотите ее выделить, то можете обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую с определением размера вашей доли. Выдел доли может производиться как добровольно, путем заключения всеми собственниками соглашения, так и в судебном порядке. Если собственники не смогли самостоятельно договориться, то выдел доли возможен только в судебном порядке на основании строительно-технической экспертизы.

При этом эксперт отмечает, что на практике одной из наиболее сложных ситуаций является выдел доли в жилом помещении. Он возможен только в том случае, если жилому помещению не будет нанесен несоразмерный ущерб, под которым понимается невозможность использования имущества по целевому назначению.

Очередной кризис: что делать продавцам и покупателям? >>>

— Это значит, что при выделе доли из жилого помещения каждому выделяющемуся сособственнику необходимо предоставить отдельный вход, отдельные подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т.п.). Здесь очевидно, что соблюдение данного условия возможно только в жилом доме, при проведении необходимого переоборудования, да и то не всегда. Выдел доли в таких жилых помещениях, как квартира или комната, практически невозможен, так как можно выделять только жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Эти помещения являются нежилой площадью жилища, так что выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой.

Согласно законодательству, допускается выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре с его согласия. В случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Как получить отсрочку по ипотеке из-за режима ЧП >>>

Способы решения долевых споров

1. Продать недвижимость целиком

Данная схема поможет справедливо решить спор между собственниками, особенно, когда долевым объектом выступает однокомнатная квартира. Собственники продают «долевую» недвижимость целиком и получают за нее полную стоимость. Полученные деньги делятся пропорционально долям.

2. Продажа доли другому сособственнику

Продать долю кому-то из «своих» — удобный вариант решения вопроса. Не нужно искать покупателя на стороне, не нужно оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. В то время как продажа доли «на сторону» — дело хлопотное.

— Чтобы в последующем продать свою долю необходимо получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции, — говорит адвокат Жазира Нурланова. — Если совладельцы не согласны на продажу, то вы сделку совершить не сможете, а если и совершите, то она будет признана недействительной. Так, согласно статьи 216 Гражданского кодекса РК, при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом юрист подчеркивает, что продать «на сторону» ниже цены, предложенной сособственникам, запрещено. Это будет нарушением преимущественного права покупки, и любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

3. Достичь договоренностей о совместном пользовании

Если по каким-либо причинам не удается или не хочется продавать недвижимость, то собственники долей могут между собой установить порядок пользования ею. Это возможно, если комнат в этой квартире не меньше, чем желающих проживать в ней. Если же квартира однокомнатная, то можно сдать ее в аренду и делить полученный доход либо договориться жить в ней, например, по году.

Covid-19 и рынок недвижимости >>>

Что еще полезно знать о доле

• Если вы хотите прописаться в квартире, то вы должны получить разрешение других собственников. Сделать это можно на egov с помощью электронной подписи.
• Если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли.
• Если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации.
• Вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно.

Кто может получить арендное жилье с выкупом в 2020 году >>>

• Если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.
• Если у вас есть только доля, то вы можете участвовать в госпрограмме, так как доля не считается полноценным жилищем. Это допустимо, если доля с другими членами вашей семьи не составляет единицу жилья. 

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, [email protected], @advokat_nurlanova_zhazira.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz  

как разделить в 2021 году

Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников. Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками. Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.

Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них. Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья. Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.

Общая совместная собственность: согласие супруга обязательно

Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.

Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода. Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).

Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества. К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности. Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.

Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя. И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость. В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.

Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре. Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли. Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом. При этом считается, что доли каждого из собственников равны.

Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.

Советуем почитать юридические статьи по теме:

Общая долевая собственность: не забудь предложить соседу

Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое имеет сособственник. Имеется в виду, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник данного имущества имеет преимущественное перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч.1 ст.362 Гражданского Кодекса Украины).

Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает. И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой. В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.

Если совладельцев несколько, и все они изъявили желание приобрести остальную часть недвижимости, продавец имеет право выбрать покупателя среди них. В случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае истец обязан внести на депозит суда денежную сумму, которую по договору должен заплатить покупатель.

Возможные обходные пути и их затратность

На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самым простым и действенным является способ предложить сособственнику заведомо высокую цену, заплатить которую он не имеет возможности. Но в таком случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разозленного соседа.

Если время «поджимает», как правило, пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны договора не родственники, такая сделка будет выглядеть подозрительно, так что могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее удостоверил. Во-вторых, одаренному, который не является близким родственником дарителя, придется заплатить подоходный налог в Украине. В-третьих, существует большой риск для покупателя, ведь факт передач им денег нигде документально не зафиксирован. В случае признания сделки недействительной, он рискует остаться и без недвижимости, и без денег.

Иногда договор купли-продажи пытаются прикрыть другими договорами: например, пожизненного содержания или ренты. В случае с пожизненным содержанием существует риск мошенничества со стороны продавца. Такой договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если он посчитает и докажет в суде, что приобретатель имущества выполняет свои обязанности по уходу или обеспечению отчуждателя ненадлежащим образом. В таком случае, приобретатель лишится купленного имущества. Факт передачи денег опять-таки не зафиксирован, так что их приобретатель тоже не сможет вернуть. Средства же, потраченные якобы на уход за продавцом, возврату не подлежат по закону. Кроме того, договор пожизненного содержания выглядит более чем подозрительно, если продавец еще вполне трудоспособен.

Что касается договора ренты, то основным минусом является то, что получатель ренты (т.е. продавец) приобретает право залога на переданное под выплату ренты недвижимое имущество. Кроме того, отчуждать имущество, переданное якобы под выплату ренты, можно только с согласия того же получателя ренты.

Распространенным способом отчуждения доли в общей долевой собственности является ее передача покупателю якобы за долги. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой договор займа. Продавец, естественно, долг не отдает. Покупатель обращается в суд с требованием взыскать с «должника» просроченную задолженность, в результате чего они с продавцом заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в счет погашения долга. Мировое соглашение утверждается определением суда и является правоустанавливающим документом, подлежащим государственной регистрации.

Этот способ наиболее трудоемкий и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, сособственники, чьи права затрагивает подобное судебное определение, могут его обжаловать в апелляционной инстанции, что также может осложнить жизнь в большей степени покупателю.

Как видим, от попыток обойти закон в случае продажи доли в праве общей долевой собственности чаще всего может пострадать покупатель. Поэтому, пытаясь замаскировать договор купли-продажи доли в объекте недвижимости, стоит тщательно взвесить все риски. И главное, не забудьте проконсультироваться у юриста.

Раздел долевой собственности при разводе супругов

Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.

Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:

• находясь в браке,
• на стадии оформления развода,
• после расторжения брака.

Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.

Право долевой собственности и размер долей

Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.

Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.

При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.

Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.

Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками. Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:

• заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
• изменение количества дольщиков,
• внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д..

Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.

Способы раздела имущества на доли

Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.

Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране. А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов .

В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.

Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.

В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:

• совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
• долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
• раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).

Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения. Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями. Подробнее о мировом соглашении при разводе и разделе имущества вы можете прочитать в нашей статье — https://divorceinfo.ru/2247-kak-sostavit-soglashenie-o-razdele-imushhestva-posle-razvoda-suprugov

Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.

Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора. Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д.. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге. Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.

Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.

Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.

Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.

Некоторые факты

Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.

Исковое заявление о разводе (бланк вы найдете здесь) сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.

Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну. Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость. Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.

Порядок и условия выдела долей из имущества супругов

Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.

Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:

• после выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
• не будет снижена ее стоимость,
• не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
• квартира является делимой,
• квартира сохранит статус жилого помещения.

В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника. Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя. Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д..

По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу — по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.

Некоторые факты

В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.

Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.

Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли. Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.

Один из вариантов решения вопроса — передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов (образец).

Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре. Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину. После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.

Право распоряжения долями на квартиру

Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.

Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д..

Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.

При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.

Если у вас остались вопросы о том, как разделить долевую собственность при разводе, то задайте их в комментариях

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

• Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

• Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП; 
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными. К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

• выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
  • на основании соглашения сособственников;
  • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
• права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
• основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Права и ограничения владельце ипотечной квартиры 🏠

Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

Права собственника

До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

Регистрация

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

Сдача в аренду

Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

Ремонт и перепланировка

Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

Согласование перепланировки проходит в три этапа:

1. Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

2. Получение разрешения страховой компании.

3. Получение согласия банка-кредитора.

Передача по наследству

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

1. Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

2. Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

3. Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

Перевод в нежилое помещение

Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

Как получить согласие банка

Решить вопросы, связанные с ипотекой, можно в отделении банка или онлайн. Альфа-Банк предлагает заёмщикам комфортные условия обслуживания: вы можете узнать любую информацию через личный кабинет интернет-банка или мобильное приложение, по телефону +7 (495) 785-5-785 для Москвы, 8-800-200-00-35 для регионов России, а также по электронной почте: [email protected]

Когда передача акций не является передачей акций

27 октября 2020 г.

Когда продается недвижимость, принадлежащая предприятию с одним активом , покупатель часто покупает долю владения в предприятии, а не покупает фактическую собственность. Например, если корпорация владеет реактивным самолетом, покупатель может получить право собственности на самолет, купив все акции корпорации, а не купив сам самолет. До изменения закона в 1980 году передача собственности на предприятие, а не на саму собственность, была предпочтительным способом продажи недвижимости в Нью-Йорке.Почему? Потому что продавец мог избежать уплаты городского налога на передачу недвижимости .

Что происходит, когда кооперативная квартира продается юридическим лицом? Собственная аренда почти всех кооперативов предусматривает, что в случае уступки аренды и передачи акций правление должно одобрить сделку. Но если кооперативная квартира принадлежит юридическому лицу и передается доля владения, а не акции (и аренда), имеет ли правление такое же право одобрить или отклонить сделку? Обходит ли этот тип сделки обычные правила продажи кооперативной квартиры? На этот вопрос нужно было ответить в Big Deal Realty на Грин Стрит., Inc. против 60G 133 Владельцы Грин-Стрит, ООО.

Big Deal Realty имеет это довольно распространенное положение в своей частной аренде: «Арендатор не может уступать эту аренду или передавать акции … до тех пор, пока не будет дано согласие (было дано советом директоров)». Кроме того, аренда требовала уплаты налога на перекуп при продаже.

60G, общество с ограниченной ответственностью (LLC), ранее купило две акции кооперативной корпорации, которые были распределены между блоком 1 и подвальным помещением.Но спустя годы, чтобы погасить долг, владельцы ООО передали свою долю в ООО кредитору, не продавая доли в корпорации и не передавая права собственности на аренду.

Комиссия по кооперации была расстроена по двум причинам: она хотела, чтобы у было право одобрить транзакцию , и она хотела собрать очень большой налог флип . Поэтому правление подало иск против 60G. Вопрос перед судом заключался в следующем: могут ли владельцы 60G передать свою долю владения в своей LLC и обойти требование права собственности на получение согласия совета директоров и уплаты налога на прибыль?

В решении суда он принял к сведению тот факт, что в соответствии с четко установленным законом при коммерческой аренде передача доли в арендаторе не является уступкой аренды.Фактически, это обычное дело с коммерческой арендой, и именно поэтому коммерческие арендодатели обычно требуют, чтобы в договоре аренды было прямо указано, что уступка аренды требует согласия арендодателя и что передача определенного процента доли владения арендатором (часто 50%) будет считаться переуступкой.

Суд отметил, что в договоре аренды имущества кооператива не было ничего, что указывало бы на то, что передача долей собственности юридического лица, владевшего квартирой, будет рассматриваться так же, как передача акций и уступка аренды.Таким образом, суду ничего не оставалось, как признать перевод действительным, даже несмотря на отсутствие согласия совета директоров и уплаты налога на перекуп. Правление не имело права одобрять эту передачу или взимать дополнительный налог, поскольку в договоре аренды собственности не было положений в отношении этого типа транзакции.

Здесь есть важный урок. В настоящее время акционеры часто требуют, чтобы их акции были переведены на имя юридического лица. Хотя в большинстве случаев речь идет о трасте , мы получили много запросов на перевод в ООО.Каждый совет директоров должен осознавать, что независимо от юридического лица следует уделять особое внимание тому, чтобы последнее решение суда могло повлиять на такую ​​передачу. Правление должно настаивать на том, чтобы в качестве условия любого одобрения передачи любому юридическому лицу в письменном соглашении было четко указано, что передача доли собственности или бенефициарного интереса в юридическом лице будет считаться передачей самой квартиры. . В случае передачи в доверительное управление следует проявлять особую осторожность в отношении лица, имеющего право пользоваться квартирой.Без такого соглашения кооператив рискует получить передачу, не одобренную советом, и, что еще хуже, передачу, за которую не была уплачена необходимая комиссия за передачу.

Эндрю П. Брукер — партнер юридической фирмы Armstrong Teasdale . Заявления и взгляды в этой статье являются его собственными и не обязательно принадлежат фирме.

8 шагов для передачи вашего кооператива в отзывный траст

Кооперативы — это головная боль для передачи, особенно если вы скончались, а ваш Кооператив передается по вашей воле: Кооператив не любит принимать платежи от лиц, не являющихся арендаторами (потому что они не хотят создавать оправдание для нежелательных аренды за пределами процесса аренды и собеседования), поэтому месяцы неуплаченных гонораров и штрафов за просрочку платежа начинают накапливаться в ожидании, пока суррогатный суд допустит завещание умерших владельцев к завещанию.Поэтому неудивительно, что кто-то подумал : «Эй, если я смогу передать свои акции Coop с помощью отзывного траста, я смогу сэкономить много времени и сэкономить семейное разочарование». И они были правы: если ваш Coop принадлежит вашему отзывному трасту, передать акции Coop бенефициарам будет легко, когда вы умрете.
Вместо этого боль в шее начинается сейчас, когда вы пытаетесь передать Курятник в Доверие. Не существует установленного законом метода передачи кооператива в траст: у каждого совета кооператива свой подход, у каждой управляющей компании разные требования, у каждой юридической фирмы есть свои потребности, которые необходимо удовлетворить.Количество времени также зависит от количества шагов, необходимых для кооператива: я перевел некоторые кооперативы за 1 месяц, другие — через 6 месяцев.

Процесс должен (обычно) происходить в следующем порядке:

1. Создать траст: Я предлагаю вам создать траст и выполнить его до окончательного утверждения Правлением и изменить его во время процесса передачи, чтобы он соответствовал их правилам, так как процесс может занять до 6 месяцев в зависимости от того, какой процесс следует .
2. Определить управляющую компанию. Вы получите контактную информацию об Управляющей компании и их юридической фирме.
3. Свяжитесь с управляющей компанией и ее юридической фирмой. Вы спрашиваете первых, разрешены ли переводы в траст, и просите их прислать свои спецификации о том, что им требуется (сборы и расходы на проверку, документы и т. Д.).
4. Создание поправки к трасту. Будьте готовы внести поправку в свой траст: Совет Coop (и его юрисконсульт) должны утвердить траст, чтобы убедиться, что он соответствует их Договору аренды.
5. Приготовьтесь подписать все и переделать кухонную раковину. У Coop иногда могут быть дополнительные документы, которые они предоставляют, такие как «Гарантии», отдельный документ «Передача права аренды объекта», Соглашение о согласии и т. Д. Ничего из этого не требуется по закону, но некоторые юридические фирмы Coop просто действительно , действительно раздражает.
6. График закрытия. Помните, вы меняете право собственности как на акции Coop, так и на частную аренду (если вы там живете), так что это передача.Это НЕ продажа, поэтому не должно быть требования повторно подавать документы о праве на участие, если вы не пытаетесь добавить кого-то нового в собственность в рамках Доверительного фонда. После того, как вы отправите Доверие и Поправку и утвердите любые дополнительные документы, необходимые для передачи Акций и аренды, вы планируете Закрытие.
7. Обновление документов города Нью-Йорка. Дополнительный раздражающий шаг для тех из вас, кто находится в Нью-Йорке: либо вы, либо управляющая компания, либо их юридическая фирма создадите документы ACRIS для обновления прав собственности с городом.Помните, что тот факт, что Coop обновляет ваши доли и аренду, не означает, что вы не имеете права обновлять право собственности на недвижимость в Нью-Йорке.
8. Сделайте закрытие. Заключение, как правило, самая легкая часть: ваш клиент подписывает все документы, а вы получаете копии. Вам захочется прийти на встречу самостоятельно, поскольку для большинства клиентов процесс довольно запутанный. Также убедитесь, что они приносят свои старые запасы и сдаются в аренду.

Короче говоря, это может быть ужасно, действительно ужасно.У меня были юридические фирмы Coop, которые взимали до 3000 долларов в качестве судебных издержек за рассмотрение траста и создание всех ненужных документов, упомянутых в пункте 5 выше. Затем сам Coop взимает плату за перевод (обычно от 500 до 1000 долларов). Вам также необходимо подать документы ACRIS. А также ваш гонорар: стоимость вашего доверия (вероятно, более 2000 долларов) и плата, которую вы взимаете за контроль всех вышеперечисленных шагов (вероятно, 1000–2000 долларов). Итак, общая сумма составляет около 10 000 долларов. Иногда сборы меньше, но не заметно.

Наконец, большинство кооперативов по-прежнему не принимают безотзывные трасты, что является катастрофой, когда люди планируют участие в программе Medicaid, хотя это может измениться, поскольку все больше людей предпочитают использовать трасты Medicaid.

Вкратце: передача вашего курятника в отзывный траст может быть головной болью … но вы можете себе представить, насколько это хуже, если ваша Воля передаст его, когда вы умрете.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Реклама адвоката. Обратите внимание, что предыдущие результаты не гарантируют аналогичный результат. Этот сайт и любая информация, содержащаяся в нем, предназначены только для информационных целей и не должны рассматриваться как юридические консультации.Обратитесь за советом к компетентному юрисконсульту по любому юридическому вопросу.

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Долевое владение — ответы на часто задаваемые вопросы

Энди Сиркин

Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместного владения недвижимостью для отдыха или курорта людьми в соглашении, которое распределяет права использования в зависимости от времени. Другими словами, только одному владельцу будет разрешено использовать конкретный дом или квартиру в определенное время.Соглашения о долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно именуемой «одноразовой долевой») или к многоквартирному дому или курортной застройке. В многоквартирных застройках каждый совладелец может иметь права собственности на все единицы, некоторые из единиц или только одну единицу, и его / ее права использования и обязательства по расходам могут или могут не соответствовать его / ее собственности. прав. Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным строителем, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями / пользователями или группами друзей или членов семьи.

Термины частный жилой клуб (или «PRC»), таймшер, совместное владение, партнерство в загородном доме и долевое совместное владение также используются для описания этих договоренностей, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование собственности распределяется по времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже таймшерской собственности.Тем не менее, существуют значительные практические различия между большинством договоренностей, обычно называемых дробным распределением времени, и более традиционным таймшером, и они более подробно рассматриваются ниже. Соглашения о долевом владении не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право на использование без права собственности), или «кондо-отелем» или «кондотелем» (в котором каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом. ).

Чем долевое владение отличается от таймшеров?

С строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывает любую договоренность, в соответствии с которой группа людей разделяет использование собственности в зависимости от времени, независимо от того, владеют ли они собственностью и независимо от того, является ли управляющая компания или девелопер. участвует в организации или управлении недвижимостью.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством соглашений, исторически называемых таймшерами, и большинством соглашений о долевом владении.

Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером заключается не в том, передается ли право собственности на недвижимость покупателям. Как поверенный, который участвовал в долевом владении более 20 лет, я могу определенно сказать, что многие «таймшер-свойства» подразумевают прямое, титулованное владение, а многие «дробные свойства» — нет.Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум существенным проблемам: (i) допущению, что ограничения и правила таймшера не применяются к дробным проектам, и (ii) неспособности оценить важные элементы предложения, которое необходимо сделать. уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.

Значимые различия между старомодными таймшерами и большинством современных механизмов долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степенью собственности каждого участника. и контроль.Принятие права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которая ограничивается этим домом. Официальное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будут ухаживать за домом, которым он / она владеет, и как управлять им, какие затраты на владение будут понесены в будущем или есть ли какие-либо значимые перспективы зарабатывания денег на основе увеличение стоимости недвижимости.Эти вопросы должны быть изучены на основе документов, регулирующих общую собственность, а не на основе того, как называется договоренность, и от того, оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о долевом владении:

• Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то насколько каждый совладелец защищен от изменений, которые уменьшат для него / нее полезность собственности? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость, и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
• В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и предсказывать, каким домом он / она будет пользоваться при каждом конкретном посещении? Будет ли он / она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько сильно будут варьироваться размеры и другие удобства, и какой контроль (если таковой имеется) будет у совладельца при определении того, какой дом он / она будет использовать?
• Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он / она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и обязанности каждого совладельца пропорциональны его / ее правам пользования?
• Какова стоимость за ночь, если сложить все годовые затраты (включая плату за управление и сборы) и разделить их на количество дней использования каждый год? Насколько вероятно, что стоимость ночлега будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени посуточные расходы будут зависеть от необходимости предоставлять услуги, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или не использовать, или от необходимости получения прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
• Будут ли совладельцы иметь какой-либо контроль над тем, как расходы (особенно плата за управление и сборы) увеличиваются с течением времени и как управляются и обслуживаются недвижимость?
• В какой степени совладельцы могут сдавать в аренду общую собственность и контролировать размер арендной платы?
• Может ли частичный собственник провести отпуск в другом месте, и насколько легко получить желаемое место и даты?
• Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец долей в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?

Почему покупатель дома для отпуска рассматривает возможность совместного владения домом для отпуска или курортной недвижимостью?

Хотя многие люди мечтают о владении загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе желаемый тип собственности, либо рассуждают, что они не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать затраты.Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать только часть затрат и текущих расходов владения загородным домом и разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и снижения стоимости с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав пользования и свобод всей собственности. Но работа и школьные обязательства не позволяют большинству людей использовать дом для отдыха более нескольких недель или месяцев в году, и некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой для огромной экономии средств.

Почему владельцы дома для отдыха или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи долей участия?

Совместное владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет домом для отдыха (или даже основным местом проживания в курортном поселке), но чувствует себя обремененным расходами, содержанием и управлением недвижимостью, которую они используют нечасто или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать дом, который им нравится, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей долевого владения другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не сделает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной собственности или для альтернативных инвестиций. Это также может стать альтернативой, когда продажа всего дома оказывается сложной из-за рыночных условий.

Почему девелопер или застройщик рассматривает возможность предложения долевого владения?

Совместное владение может быть значительно менее дорогостоящим и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новой застройки, давая некоторым покупателям стимул или возможность совершить покупку, которых в противном случае не хватало бы.Таким образом, застройщик или разработчик могут открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предлагая долевое владение, что особенно привлекательно, когда продажи целого владения идут медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения также может повысить общую видимость и посещаемость сайтов продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, переход проекта к долевому владению, как правило, увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и дополнительных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.

Почему риэлтор рассматривает возможность предложения долевой собственности потенциальному продавцу или покупателю?

Концепция долевого владения неизвестна многим застройщикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевого владения, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новые возможности для маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевого владения могут быть особенно полезным инструментом во времена или в регионах, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.

Какие правовые ограничения применяются к долевой собственности?

Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать по четырем общим категориям: (i) национальное или государственное законодательство о недвижимости, (ii) местное законодательство о недвижимости, (iii) ограничения частного права и (iv) национальное или государственное законодательство о ценных бумагах или инвестициях. . Даже если группа друзей и родственников покупает собственность для совместного использования и, следовательно, дробные доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться правовые ограничения на долевое владение, особенно когда одному из совладельцев требуется или хочет перепродать свою долю.

В США законы о долевом владении недвижимостью варьируются от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут реализовываться интересы и, в некоторых случаях, где проживают покупатели. Чтобы определить, какие национальные или государственные законы о недвижимости применяются к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько процентов будет предложено, общую структуру предложения, как и где будут продаваться проценты и кому будет разрешено покупать.Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано в зависимости от местоположения собственности или других ограничений.

Местное регулирование долевой собственности редко, но все больше растет, особенно в курортных общинах. Ограничения на частные дела, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. Д.), Также могут ограничивать или запрещать соглашения о долевом владении.Большинство местных законов о долевом владении и ограничения частных сделок вызваны правами использования, которые предлагаются вместе с долевыми акциями, а не количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения налагаются не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному владельцу будет разрешено использовать дом или квартиру в определенное время. Конечно, без обещания определенного и повторяющегося права использования долевые интересы, вероятно, не будут продаваться.

Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевой собственности. В целом, эти правила будут применяться в тех случаях, когда арендный доход распределяется между собственниками, управленческие обязанности полностью делегированы или целью совместного владения является, прежде всего, инвестиции. Применение этих законов может привести к дорогостоящей регистрации и соблюдению требований, ограничениям на рекламу, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся благосостояния и опыта каждого покупателя.

Как разделены права на использование долевой собственности?

Независимо от того, является ли человек частным застройщиком многоквартирной дробной собственности, риэлтором или продавцом отдельного дома, который будет предложен фракционно, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решая, каким будет общая собственность. Использование обычно является первым шагом в структурировании соглашения о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов соглашений о долевом владении и станет наиболее важным и ценным преимуществом владения для долевых собственников.

При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от того, какая система будет принята. Выбор структуры распределения долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди, вероятно, будут путешествовать в совместно используемую собственность. Кроме того, рассмотрите сложность и стоимость эксплуатации системы долевого владения в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и добавит к совладельцам сборы.

Самой популярной моделью использования долевого владения является «подход распределения использования». Каждому совладельцу предоставляется исключительное право использовать дом в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июль»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированных и переменных. В многоквартирных фракционных домах права использования могут принадлежать конкретному дому или блоку, группе домов или блоков (например, всем домам с тремя спальнями или всем блокам с видом на море) или всем домам. дома или квартиры.На покупную цену может влиять количество и / или качество использования, выделенное каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространены на семью, друзей, арендаторов, биржи или любую их комбинацию. К разным периодам использования могут применяться разные права использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации между Совладельцами заранее установленных групп дней, недель или месяцев, ежегодного выбора или процесса черновика, основанного на ротационной системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .

Менее популярной моделью распределения прав на использование с долевым владением является «подход Pay-To-Use». Совладельцы платят заранее оговоренную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование, а также любой доход от аренды, полученный, если дом также сдается не владельцам, используются для оплаты расходов на владение. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход Pay-To-Use, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены в зависимости от того, что может себе позволить каждый совладелец, его инвестиционных целей или любых других критериев, которые группа считает полезными, кроме цены покупки и владения не должны иметь никакого отношения к использованию.Можно использовать подход распределения использования, но все же выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель Pay-To-Use, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или не владельцам, и в результате будет получен доход. разделен между собственниками пропорционально доле владения. В другом варианте можно использовать подход Pay-To-Use, но по-прежнему предоставлять совладельцам предпочтения или скидки на определенное количество недель каждый год.

Как распределяются расходы по долевой собственности?

В соглашениях о долевом владении с участием одного дома операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально доле владения, так что владелец 20% будет оплачивать 20% каждой из этих расходов.При использовании подхода Pay-To-Use плата за использование и доход от аренды будут вычитаться из расходов, а владелец 20% (после уплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или оплатить 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать налоговое бремя собственности совладельца, не занимающегося продажей.В штатах, где перепродажа не требует переоценки, налог на имущество может распределяться так же, как и другие операционные расходы.

В соглашениях о долевом владении с участием нескольких единиц девелопер должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено конкретной единицей или единицами или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае разработчик может выбрать, чтобы каждый совладелец вносил вклад только в расходы на эксплуатацию объекта или объектов, на которые он / она имеет права использования.

Как финансируются сделки с долевым владением?

Отраслевые обследования показали, что только 30-35% покупок с долевым участием связаны с финансированием, а 65-70% покупателей с долевым участием оплачивают все денежные средства за свою долю долевого участия. Исторически сложилось так, что при финансировании долевого владения одним домом или квартирой единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки под залог всего дома. Более крупные проекты могли получить частичное финансирование, при котором каждый частичный владелец мог получить свой собственный заем, обеспеченный только его / ее долей участия.Совсем недавно индивидуальное дробное финансирование стало доступным для соглашений о долевой собственности с участием одного дома или квартиры, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.

Если будет групповая ипотека, долевым собственникам нужно будет рассчитать, как разделить выплаты по ипотеке. Если первоначальный взнос распределяется в той же пропорции, что и цена, ипотека также будет разделена пропорционально цене. С другой стороны, если одни совладельцы вносят больше первоначального взноса, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от раздела собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить дом для отпуска за 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом в 100 000 долларов и общей ипотечной ссудой в размере 400 000 долларов. Теперь предположим, что семья № 1 имеет только 10 000 долларов для первоначального взноса, Семья № 2 имеет 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей по 20 000 долларов. Семья №1 будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья №2 будет покупать акцию на 100 000 долларов с выкупом на 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотечных кредитов на сумму 400 000 долларов или 17 долларов.5% (70/400). Каждая из остальных семей будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов, что означает, что каждая из них должна будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все выплаты по ипотеке будут разделены в зависимости от суммы займа, то есть Семья №1 будет платить 22,5%, Семья №2 будет платить 17,5%, а каждая из остальных семей будет платить 20%.

Как управляются частные дома для отдыха?

Полезно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.Любая из этих работ может выполняться совладельцами или внешними специалистами, может включать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.

Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно являются автоматизированными или основанными на Интернете, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не в случае) отказа системы), поэтому кто-то должен отвечать за управление даже самой автоматизированной системой использования.

Управление бухгалтерским учетом включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным дефектам и даже к потере совместно используемой собственности, абсолютно необходимо собирать выплаты совладельцам на основе бюджета и регулярной системы оценки, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если таковая имеется), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать некоторые резервы для долгосрочных повторяющихся расходов, таких как покраска, кровля, обслуживание системы, а также замена мебели и приборов. От каждого владельца следует потребовать внести свой платеж по графику. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что от него ожидается в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.

Уборка — это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать недовольство и разногласия среди долевых собственников, особенно в небольших группах совместного владения, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится пользоваться своим домом для отдыха, когда они приезжают и находят его чистым и аккуратным, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду не владельцам. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не будут преобладать необычно постоянные и высокие стандарты чистоты и порядка, вполне вероятно, что негодование и даже гнев разовьются по поводу состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут. . Верно также и то, что человек должен быть в отпуске, когда пользуется домом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородного дома регулярно прибегать к услугам уборщика или уборщика. Уборщик также может следить за состоянием собственности и сообщать совладельцам, когда конкретный совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения — то, что стоимость такого типа услуг может быть распределена по всей группе.

Управление ремонтом важно, потому что без него никто не несет ответственности за содержание долевого имущества в хорошем состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр собственности, рассмотрение замечаний и жалоб от совладельцев, а также за организацию и надзор за ремонтом. Если менеджер по ремонту будет выполнять капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли менеджер по ремонту компенсацию и, если да, то какую. Компенсации «время и материалы» следует избегать, потому что она часто приводит к спорам, особенно когда менеджер по ремонту не является профессиональным подрядчиком и не может эффективно использовать свое время и / или материалы.Гораздо лучший подход — заранее установить объем работ, время выполнения и сумму оплаты. Это позволяет избежать большинства потенциальных споров и позволяет группе сравнивать предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.

Как частичные владельцы домов для отпуска принимают решения?

В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом недвижимости, застройщик / продавец должен определить, какие полномочия предоставить собственникам, как будут приниматься различные типы решений собственников (правление или голос собственника, большинство голосов против подавляющего большинства или единогласное решение). ) и как будет обрабатываться переход между контролем разработчика и контролем владельца.Если частичный проект включает в себя несколько единиц, продавец / разработчик должен ли принимать определенные решения подгруппами владельцев (или руководящим советом, избранным подгруппами) на основе разделения прав использования и / или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения относительно конкретной единицы или единиц приниматься всеми владельцами или только теми владельцами, чьи обязательства по использованию и / или платежам будут затронуты?

Независимо от того, сколько собственников и домов будет в группе долевого владения, и была ли договоренность о долевом владении создана продавцом / застройщиком или самими долевыми собственниками, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. быть обязанным сделать, если все владельцы не договорились об ином.Эти обязательные обязанности должны включать оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному владельцу (в группе только из двух владельцев) или большинству владельцев (в группе из трех или более владельцев) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.

Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, в которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а определенные решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства).Решения, требующие более высокого уровня утверждения, как правило, включают в себя серьезные физические изменения в собственности, большие расходы, изменение распределения прав использования, продажу всей собственности и заимствование денег под собственность, а также могут включать все остальное, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как следует принимать решения, имейте в виду, что разрешение на принятие решения большинством позволяет большинству отнять права на использование у меньшинства или добавить к нему бремя затрат.С другой стороны, требование о принятии решения на основе консенсуса может парализовать группу, если есть совладелец, который не заинтересован, необоснован или рассержен. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут со временем измениться, и новые люди могут войти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не предполагайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас будет продолжаться в будущем.

В группах всего из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, результат зависит от того, как в соглашении о совместной собственности рассматривается рассматриваемый объект. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих владельцев, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не дали на это согласия. Если в соглашении ничего не сказано по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и / или обязательный арбитраж.

Одна особенно важная, но часто упускаемая из виду область принятия решений и потенциальных споров — это планировка и обстановка общего загородного дома.Собственность может стать чрезмерно захламленным хранилищем ненужной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречащих друг другу вкусов. Я предлагаю совладельцам сначала согласовать расположение мебели, а в случае необходимости покупки — бюджет и план принятия решений о покупке. После завершения первоначальной меблировки и отделки любые дополнения или изменения должны потребовать одобрения группы.

Облагаются ли вычетом налога с платежей по домам для отдыха, находящимся в долевом владении?

Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый со своими собственными правилами налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая аренда недвижимости» и «Аренда второго дома / хобби».

Налоговый режим «Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдана в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком налогообложении проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, не облагаются налогом, а другие расходы — нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.

Налоговый режим

«Чистая арендуемая собственность» используется, если выполняются оба следующих условия: (i) недвижимость является «арендой» на срок более 14 дней в конкретном налоговом году »и (ii) общее количество Дней «личного пользования» составляет не более 14 или не более 10% от общего количества дней «аренды».(Например, если было 220 дней «аренды», могло быть до 22 дней «личного пользования»; если было 100 дней «аренды», могло быть до 14 дней «личного использования».) С «Pure» Аренда собственности », разделите год на две части:« аренда »и« личное пользование »и пропорционально распределите все расходы. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизационные отчисления) подлежат вычету в той степени, в которой они превышают арендный доход, но вычет не может быть произведен против всех виды доходов, и в некоторых случаях должны переноситься на будущие годы и вычитаться из них.Для части «личного пользования» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, включая проценты по ипотеке, как правило, не учитываются.

Налоговый режим «Аренда второго дома / хобби» применяется, когда не применяется ни одна из других категорий. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное пользование» и пропорционально распределите каждый расход. Что касается «арендной» части, расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету в иных целях.Для части «личного пользования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, вычитаются, но другие расходы — нет.

При определении того, как часто недвижимость используется в «личных целях» и как часто она используется в качестве «сдачи в аренду», применяются следующие правила:

• Использование совладельцем, даже если совладелец платит за использование, является «личным использованием».
• Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
• Использование не владельцем дома для отпуска по договоренности об обмене или обмене домом для отпуска является «личным использованием».
• Дней, потраченных в основном на ремонт или обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но также не должны считаться днями «аренды».
• День, когда дом доступен для аренды, но фактически не сдается, не может считаться днем ​​«аренды».

Когда отпускная недвижимость распределяется по частям, Правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, друзей-неплательщиков и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного пользования», и дни, когда недвижимость сдавалась в аренду арендаторам, которые не являются собственниками или родственниками (независимо от того, шла ли арендная плата отдельному владельцу или распределялась между группой), следует сложить вместе, чтобы определить общее количество дней «аренды».Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как «чистый второй дом», каждый владелец может вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на недвижимость. Если дом не квалифицируется как «чистый второй дом», группе необходимо будет определить коэффициент распределения коллективных расходов на «аренду» / «личное пользование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он / она заплатил, компенсировать любой полученный доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, одна статья, в которой подробно рассматривается эта тема, пришла к выводу, что такой подход может быть неработоспособным или справедливым на практике, и что было бы разумно для каждого владельца определять свой налоговый режим отдельно на основе его / ее использования. и аренда его / ее интервала.

Это обсуждение налоговых вопросов предназначено только как введение в общие правила. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.

Как я буду облагаться налогом, если частный дом для отпуска продан или я продам свою долю?

Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он / она не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США для одного человека / 500 000 долларов США в браке.Но продавец, скорее всего, будет иметь право на налогообложение любой прибыли по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право совершить отложенный налог на обмен. Как правило, порядок налогообложения прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как недвижимость использовалась в течение 12 месяцев, предшествовавших продаже. При планировании продажи недвижимости для отдыха (или только вашей доли в ней) целесообразно проконсультироваться с налоговым экспертом как минимум за год до запланированной продажи.

Почему собственник или риэлтор, продающий всю собственность, должен разработать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?

Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросить их подготовить единое предложение как группу, а затем дать им время и гибкость для создания своей собственной структуры и соглашения до закрытия (пока недвижимость удерживается на рынке) , этот подход гораздо чаще оказывается неудачным, чем успешным, и требует огромных усилий и времени даже в случае успеха.Большинству продавцов и риэлторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намереваются одновременно закрыть продажу для всех покупателей сразу. (Обратите внимание, что закрытие продаж по одному также возможно.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи процентной доли собственности.

Какой тип соглашения о долевой собственности или документа о долевом владении необходим для соглашения о долевой собственности?

Каждой группе долевого владения нужен документ или группа документов с подробным описанием их прав (особенно использования / аренды, изменения, финансирования и перепродажи) и обязательств (особенно распределения затрат, структуры взносов, ремонта / замены и правил). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если они могут разрешить разногласия (подробнее об этом позже).

Если частичные владельцы будут владеть правом собственности (договоренность о «прямом владении»), регулирующие документы делятся на две общие категории: подпись этого владельца и (ii) незарегистрированные и связывающие только тех долевых владельцев, которые их подписывают. Принципиальные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместного владения (особенно риск того, что будет совладелец который не связан документами, потому что он / она их не подписывал), и облегчать сбор в случае неуплаты обязательств совладельца.Принципиальные недостатки зарегистрированных документов состоят в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменять и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенное заблуждение состоит в том, что совладельцы получают «отдельные документы» только при наличии зарегистрированных документов о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.

Большинство договоренностей о частичном отпуске включает комбинацию записанных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщения относительно того, как обычно называются документы, или указать, какие документы (в отличие от элементов содержания) необходимы. Некоторые общие названия (помимо «Декларации» и «CC&R», упомянутых выше): «Пользовательское соглашение», «Устав», Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение с владельцем »,« Соглашение об управлении »и« Правила использования », но нет шаблона относительно того, что находится в документе с определенным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда проект состоит из нескольких документов.Ключ состоит в том, чтобы убедиться, что все важные элементы контента присутствуют, и оценить степень, в которой конкретный элемент контента будет иметь исковую силу против нынешних и будущих владельцев.

Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, например корпорации, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда субъект фактически владеет недвижимостью, а совладельцы владеют объектом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев субъект создается только для управления и эксплуатации собственности.Когда организация создается, будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Сертификатом», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Выгоды от создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности на время отпуска спорны, и решение часто принимается размером группы.

Действительно ли частным владельцам домовладельцев, которые являются близкими друзьями или семьей, нужны официальные документы?

Люди и обстоятельства меняются непредсказуемым образом, и новые люди могут вступить в группу совместного владения в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие из семей и самые приятные и доброжелательные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения — помочь разрешить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.

Должны ли договоры о долевой собственности на отпуск быть краткими и простыми?

Документы о совместной собственности никто не читает для удовольствия. Единственный случай, когда можно прочитать документы, — это конфликт, который не может быть разрешен неформальным путем.В этой ситуации нужно, чтобы соглашение о долевой собственности обеспечивало конкретное и ясное решение. Чем короче соглашение о долевом владении, тем меньше вероятность того, что оно решит конкретную проблему, которая заставила взглянуть на это соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет соглашению о совместной собственности охватывать больше вопросов и делает его более полезным. Нет недостатка в длине, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, если она не происходит за счет широты.

Что произойдет, если владелец долевого участия не выполнит свои обязательства?

Хотя невыполнение обязательств совладельцем является серьезным потенциальным риском долевого владения, важно держать проблему в перспективе. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, — неуплата необходимого платежа — встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими являются значения по умолчанию, связанные с использованием совместно используемой собственности, такие как повреждение собственности, неспособность содержать ее в чистоте, использование в несанкционированное время или ненадлежащими способами, а также изменение или загромождение без согласия группы.

Хотя это необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) для защиты прав и капитала каждого долевого собственника, даже если он / она допустил дефолт, также важно, чтобы соглашение о долевой собственности давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может решить не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисхождения, но группу не следует принуждать к снисходительности, если один из ее членов игнорирует правила или подвергает собственность или вложения риску.

Типичный договор о совместной собственности предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, будет уведомлен об обвинении и получит ограниченное время для его оспаривания или исправления. Если обвиняемый владелец долевой акции решает оспорить обвинение, дело передается на разрешение спора, которое обычно является посредничеством, или, если оно не увенчалось успехом, обязательным арбитражем. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не приступит к разрешению спора в указанные сроки, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене с использованием тщательно описанной процедуры.Поступления от продажи используются для оплаты любых задолженностей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы переходят совладельцу, нарушившему обязательства. Обратите внимание, что процедура, в результате которой частный владелец собственности просто лишается своей собственности, инвестиций или капитала, обычно не имеет исковой силы и, следовательно, бесполезна для группы.

Группам с долевым владением рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для использования в качестве пула, из которого дефолтный владелец долевого участия может занимать по своему усмотрению. Если совладелец не может произвести платеж, а группа решает использовать часть фонда для компенсации дефицита, совладелец, нарушивший свои обязательства, все еще не выполняет свои обязательства, и группа по-прежнему имеет право предпринять такие же корректирующие действия. что он имел бы право принять, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, дефолтный частичный владелец не должен иметь возможность избежать ответственности, заявив, что, поскольку были использованы его / ее собственные деньги в резервном фонде по умолчанию, он / она на самом деле не допустил дефолта.

Должна ли долевая или долевая собственность использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), товарищество с ограниченной ответственностью (Lp) или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?

Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», которое невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) могут предложить несколько преимуществ, в том числе (i) защиту других активов от обязательств, возникающих в результате долевого владения, (ii) защиту разделяемой собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения, и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, применимых к этим организациям (но иначе не применяется к совместному владению).Для собственности, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение недвижимостью для совместного отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.

Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные затраты на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (которые необходимы, даже если юридическое лицо не имеет задолженности по налогам). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев долей долевого участия некоторых льгот по налогу на прибыль владения загородным домом, например, возможности вычитать проценты по ипотеке и налог на недвижимость в качестве второго дома.В конечном счете, на вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через организацию, следует отвечать в каждом конкретном случае в свете конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, предпочитают прямое владение, а не владение в качестве LLC или другого юридического лица.

Следует ли разрешить частичным собственникам свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?

Те, кто владеет совместной собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродать свои акции приведет к тому, что несовместимые или неквалифицированные совладельцы войдут в группу.Но запрещение индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия на них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца долевого участия нет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому долевому владельцу. Проблема с этой ситуацией в том, что никакой другой совладелец не может быть заинтересован в покупке дополнительной дробной доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев желает совершить покупку, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что предлагается.(Требование, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы отговорятся от покупки.)

При рассмотрении вопроса о частичной перепродаже акций важно помнить о том, что меняются личности и меняются жизни способами, которых никто не ожидает или не может предсказать, и что люди неизбежно будут нуждаться или захотят покинуть группу. время. Изучите проблему как с точки зрения человека, который может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения человека, которому, возможно, придется продать его из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что принуждение кого-то оставаться в группе, когда он / она нуждается или хочет уйти, обычно вредит динамике группы и значительно затрудняет принятие решений и управление.

Я настоятельно рекомендую разрешить индивидуальную перепродажу долевого владения с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти меры защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумные основания для отказа).

Должны ли совладельцы частных домов для отпуска иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?

Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они не ожидают, и что долевые собственники должны иметь возможность покинуть группу. Разрешение совладельцам продавать отдельные акции — это один из способов сделать возможным уход, но продажа долей в совместно используемой собственности может быть затруднена или невозможна из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния совместно используемой собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если индивидуальные продажи с дробным процентом разрешены, имеет смысл создать реалистичную, гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настоять на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю совместно используемую собственность.

Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?

Долевое владение сопряжено с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, и когда захотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по совместному использованию означают, что необходимое обслуживание и управление могут не быть завершены, или, что еще хуже, в результате того, что совладелец не может произвести платеж, ипотечный кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие совладельцы потеряют использование общего дома и, возможно, всех вложенных денег. Невозможно устранить эти риски, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск совместного владения, — это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевом владении, в котором рассматриваются все вопросы, включая события, которых вы не ожидаете, возможность того, что люди вы не знаете, будете ли вы в группе в результате смерти или перепродажи, а также реальности, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами, как сейчас.

Помимо соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:

• Тщательно изучите биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
• Используйте систему ежемесячной оценки для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
• Назначьте каждую из основных задач управления конкретному человеку внутри или вне группы.
• Попросите каждого совладельца внести свой вклад в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (если есть групповая ипотека), налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на обслуживание или ремонт.
• Дайте группе возможность быстро вытеснить совладельца, который не выполняет свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.

Какие дополнительные риски возникают, если дачный дом для отпуска находится в чужой стране?

Если недвижимость для частичного отдыха находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы ни с рынком недвижимости, ни с местной системой сделок с недвижимостью.Такое незнание создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшения и меблировки, или потери денег и времени в связи с формальностями сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такой же уровень защиты потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и операции перепродажи также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно задействовать как U.S. поверенный, и поверенный, имеющий лицензию в стране, где находится недвижимость, при формулировании соглашения о долевой собственности и структуры долевой собственности.

Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной альтернативной инфраструктурой разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс), может помочь решить многие о трудностях, связанных с недвижимостью для совместного отдыха за границей.Такая договоренность позволяет совершать сделки по продаже и аренде на знакомом языке и в соответствии со знакомыми правилами, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где находится недвижимость, а также расходов и неудобств иностранных юристов, агентов по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование структуры долевого владения иностранной организацией позволяет регулировать отношения совладельцев в соответствии с хорошо разработанными и знакомыми законами, а любые споры между совладельцами разрешаются быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях можно также избежать некоторых видов налогов на передачу и наследство.

---

О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовала в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания в области маркетинга и требований к регистрации практически в любом месте, где проект может быть расположен или потенциально продается.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных домов. интересы. У нашей фирмы есть офисы в Сан-Франциско, Калифорния, и Париже, Франция.

D. Эндрю Сиркин — признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных дробных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором Bluebook Condominium Bluebook, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. книга).Энди живет в Париже, с ним можно связаться через контактную форму.

предпочитаемых квартирных сообществ еще есть над чем поработать

Когда дело доходит до собственности, одним из ключевых вопросов является местоположение, местоположение, местоположение. На этом фронте Preferred Apartment Communities (NYSE: APTS) находится в нужных регионах США, с акцентом на государства Солнечного пояса. Однако это противоречит другому важному правилу: будь простым. Тем не менее, некоторые недавние шаги доказывают, что он работает над упрощением своего бизнеса, и это здорово, но предстоит еще много работы.

Что в имени?

Одна из моих самых больших претензий к Preferred Apartment Communities заключается в том, что его название вводит в заблуждение. Можно было бы подумать, что инвестиционный фонд недвижимости (REIT) владеет коллекцией, по его мнению, желаемых («предпочтительных») многоквартирных домов. Но это не так. Фактически он владеет квартирами, торговыми центрами и офисной недвижимостью. И до ноября, когда наступила пандемия 2020 года, он также владел студенческим общежитием.

Было бы разумно задаться вопросом, почему слово «квартира» вообще используется в названии компании, учитывая, что ее лучше всего описать как диверсифицированный REIT.Однако продажа студенческого жилья в конце 2020 года, возможно, ознаменовала важный сдвиг, потому что в начале 2021 года компания также подписала сделку по продаже своей офисной недвижимости. Руководство охарактеризовало последний шаг как трансформационный, который кажется немного драматичным, но определенно помогает упростить портфель.

Здесь нельзя недооценивать упрощение. Я думаю, что Preferred Apartment Communities определенно движется в правильном направлении. Тем не менее, учитывая его название, он мог бы отказаться и от своих торговых центров, что сделало бы его эксклюзивной квартирой REIT.Но менеджмент называет розничные активы дополнительными к своим квартирам, так что я не задерживаю дыхание на этом фронте. (Смена названия была бы приемлемой альтернативой продаже торговых центров.)

Более серьезная проблема

Дело в том, что есть еще одна проблема с предпочитаемыми квартирами. Слово «привилегированный» относится к тому способу, которым компания исторически финансировала свой бизнес: путем продажи привилегированных акций (это не имеет никакого отношения к качеству ее собственности).Продажа привилегированных акций — это интересный вариант, который позволяет компании обойти рынок облигаций и фондовые рынки. Но это более сложный подход, чем инвесторы могут захотеть принять участие.

Примечательно, что держатели привилегированных акций компании выкупили акции в начале пандемии коронавируса. Это в основном вынудило Preferred Apartment Communities выпустить акции в довольно ужасное время. Между тем, привилегированные акции занимают более высокое место в структуре капитала, чем обыкновенные акции, поэтому дивиденды держателям привилегированных акций будут выплачиваться до дивидендов по обыкновенным акциям.В этом плане Preferred Apartment Communities снизили свои обыкновенные дивиденды примерно на 33% в 2020 году.

Хотя скорректированный коэффициент выплат по операционным фондам (FFO) в четвертом квартале 2020 года составлял твердые 70%, с учетом сокращения дивидендов он не стал было бы шокирующим, если бы продажа офисных активов оказала негативное влияние на дивиденды. Тем не менее, план состоит в том, чтобы использовать выручку от продажи офиса для выкупа привилегированных акций, поэтому сокращения выплат по привилегированным дивидендам может быть достаточно, чтобы компенсировать влияние падения арендной платы и позволить REIT поддерживать обычные дивиденды.По крайней мере, инвесторам, вероятно, следует ожидать увеличения коэффициента выплат.

Но больший риск здесь по-прежнему связан с использованием привилегированных акций, даже несмотря на то, что сообщества Preferred Apartment Communities переходят просто к своему бизнесу другими способами. Хотя вы можете спорить о том, хороший это подход или плохой, я всегда возвращаюсь к вопросу: если такое интенсивное использование предпочтений является таким отличным подходом, почему больше публично торгуемых REIT не делают этого? И дело в том, что Preferred Apartment Communities в этом смысле довольно уникальна, но это не значит, что в этой модели действительно есть какие-то предпочтения.

На обочине

Когда меня привлекают такие уникальные бизнес-модели, я всегда напоминаю себе, чтобы все было просто. Слишком много раз меня сжигало то, что в конечном итоге сводилось к высокорисковому подходу (обратите внимание на сокращение дивидендов здесь в 2020 году), которого мне было бы лучше избегать. До тех пор, пока Preferred Apartment Communities не изменит способ финансирования своего бизнеса, я просто не хочу отказываться от его «предпочтительного» подхода.

Советы по декорированию для небольшого пространства и бюджета

Елена Табер — 23-летняя создательница контента для социальных сетей, работающая полный рабочий день, которая недавно сняла свою первую квартиру в районе Ист-Виллидж в Нью-Йорке.

Табер делит квартиру с тремя спальнями и одной ванной комнатой с двумя соседями по комнате, и вместе они ежемесячно платят за аренду 5150 долларов. Табер лично платит 1850 долларов в месяц за свою спальню.

«Я как бы рассматривал эту квартиру как инвестицию», — сказал Табер CNBC Make It. «Если я не буду жить в Нью-Йорке вечно и, надеюсь, не буду вечно платить столько за аренду, я знал, что это того стоило».

При поиске квартиры на конкурентном рынке недвижимости Нью-Йорка обычно требуется, чтобы арендаторы имели под рукой арендную плату за первый месяц, залог и комиссионные брокера в виде кассового чека для обеспечения квартиры.(Для Табер и ее соседей по комнате это означало около 15 000 долларов.)

«Я знал, что переехать сюда будет дорого, поэтому я определенно накопил столько, сколько мог, прежде чем переехать», — говорит Табер.

Как и многие люди, Табер не могла использовать свое рабочее пространство во время пандемии Covid-19, поэтому она создала рабочее пространство дома. Проведение большего количества времени дома во время городских заказов на домосед вдохновило ее внести некоторые изменения в свое маленькое пространство, чтобы оно стало более универсальным и удобным.

Вот совет Табера по декорированию и организации небольшого пространства:

Покупайте подержанные вещи в Интернете

Хотя во время пандемии поиск винтажных вещей в комиссионных магазинах является сложной задачей, существует множество способов купить подержанную мебель и предметы декора в Интернете. .

Например, Табер использовал Facebook Marketplace, чтобы найти столик поблизости, и смог оплатить его с помощью приложения Venmo. В дополнение к Facebook Табер также использует приложение OfferUp (которое недавно было объединено с приложением LetGo) и Mercari, две платформы, которые позволяют продавать и покупать бывшие в употреблении предметы.

И еще есть старомодный метод поиска предметов, оставленных на улице. Табер следит за аккаунтом Instagram @stoopingnyc, который предупреждает людей об уникальных высококачественных предметах, оставленных для мусора, и нашла на улице книжную полку, которую можно добавить в жилую зону своей квартиры.

Она также любит делать покупки для небольших предметов декора и безделушек для хранения в винтажных магазинах, таких как Dobbin Street Co-Op в Бруклине.

Дизайн с элементами высокого и низкого уровня

Табер рекомендует искать «базовые элементы» мебели, такие как кровать или комод, в более доступных магазинах, таких как Target или Ikea.«Это того стоит, и тогда вы действительно сможете сделать пространство красивее, добавив забавный декор, который соответствует вашей индивидуальности», — говорит она.

Например, ее кровать была куплена на Amazon менее чем за 150 долларов. А ее комод, который она затем отремонтировала, был куплен на распродаже Target. Ее большое зеркало в спальне также было куплено в Ikea.

Покрасьте мебель

Как съемщик, Табер ограничена в том, что она может и не может сделать, чтобы изменить квартиру. Поэтому она решила обновить мебель для спальни, используя недорогую комбинацию краски и грунтовки.Она выкрасила ящики своего комода Target светлым цветом шалфея.

«Мне кажется, что я просто добавляю немного цвета или просто добавляю более темный предмет мебели более светлого оттенка, который действительно изменил пространство и как бы осветлил его и заставил почувствовать себя больше», — говорит она.

Охота на «дураков»

Табер говорит, что ей нравится искать вдохновение у высококлассных дизайнеров интерьера в Интернете и в Instagram, а затем «пытаться обмануть его». Например, Табер наткнулся на фотографию вазы в виде женской формы, которая оказалась слишком дорогой.Итак, она искала вазы того же типа на Etsy и OfferUp и смогла найти что-то похожее и более дешевое.

«Я считаю очень полезным заняться конкретным предметом и иметь в виду бюджет, а не просто прокрутку без реального плана игры», — говорит Табер.

Осветите его

В гостиной Табера есть только один источник естественного света, исходящий из небольшого окна рядом с кухней. Она добавила сферическую лампу в общее пространство, чтобы добавить тепла и имитировать солнечный свет, и еще одну в своей спальне с лампочкой, которая может менять цвета с помощью пульта дистанционного управления.

И еще один неожиданный источник света: меняющие цвет светодиодные фонари за 25 долларов, расположенные за изголовьем ее кровати. Эти недорогие светильники добавляют более уютное освещение для настроения, которое необходимо перед темными зимними месяцами.

Воспользуйтесь преимуществами любого пространства

«Когда дело доходит до хранения в небольшом пространстве, вам просто нужно использовать каждый укромный уголок и закоулки», — говорит Табер. «Храните вещи действительно стратегически под кроватью, на комоде или используйте каждый уголок шкафа.»

Например, Табер использует подвесную корзину для продуктов от Etsy на своей кухне, чтобы уменьшить рабочее пространство. Она и ее соседи по комнате также хранят свои книги над кухонными шкафами. И вместо телевизора в гостиной они используют проектор. чтобы посмотреть на вещи на белой стене в своей гостиной.

Посмотрите видео выше , чтобы полностью осмотреть квартиру Елены.

Отъезд:

Не пропустите: Chase Sapphire Preferred предлагает огромный бонус в 80 000 пунктов в течение ограниченного времени.

Страница не найдена — Preferred Capital Securities

ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ PCS

ВНИМАТЕЛЬНО ПРОЧИТАЙТЕ ДАННУЮ ПОЛИТИКУ КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ.

Заходя на этот веб-сайт («Веб-сайт») или используя его иным образом, вы соглашаетесь соблюдать положения настоящей Политики конфиденциальности.

Дата вступления в силу: 10 июля 2017 г.

Изменение Политики конфиденциальности. Мы оставляем за собой право изменять эту Политику конфиденциальности в любое время, размещая измененные условия на этом Веб-сайте. Продолжение использования вами после такого уведомления означает ваше согласие с измененной Политикой конфиденциальности. Вам следует периодически проверять эту Политику конфиденциальности на предмет изменений, ссылаясь на дату вступления в силу, указанную выше.

Заявление о конфиденциальности. Компания Preferred Capital Securities, LLC («PCS») или ее аффилированные лица управляют данным веб-сайтом. Все ссылки на «мы», «наш», «нас» и аналогичные термины относятся к PCS и ее аффилированным лицам. Мы рассматриваем конфиденциальность и безопасность пользовательской информации как важнейший компонент услуг, которые мы предлагаем пользователям нашего веб-сайта. Следующая информация объясняет наши методы сбора и распространения информации.

Регистрационные данные. Мы оставляем за собой право потребовать от вас зарегистрироваться для получения определенных преимуществ, продуктов или услуг и предоставить определенные регистрационные данные, включая ваше имя, страну, почтовый индекс или почтовый индекс (при необходимости) и адрес электронной почты («Регистрационные данные»).

Данные, позволяющие установить личность. Лично идентифицирующая информация — это любая информация, которая касается вас лично или может быть использована для установления вашей личности или связи с вами («Личная информация»). Например, Регистрационные данные включают Личную информацию, как и любая другая информация, которую вы отправляете, которая идентифицирует вас индивидуально. Мы не будем собирать от вас какую-либо личную информацию, если вы добровольно не предоставите нам такую ​​информацию. Поэтому, если вы не хотите, чтобы мы получали какую-либо личную информацию о вас, не отправляйте нам такую ​​информацию добровольно.Вам не нужно предоставлять нам какую-либо личную информацию для посещения или просмотра нашего веб-сайта. Однако, если вы решите скрыть запрошенную информацию, вы не сможете посещать или просматривать все разделы нашего веб-сайта. Если вы станете зарегистрированным пользователем и будете размещать сообщения на Сайте, мы можем собирать информацию о ваших публикациях. Эта информация может включать, помимо прочего, разделы нашего веб-сайта, на которых вы публикуете, содержание вашего сообщения, сообщения, на которые вы отвечаете, а также лица или организации, с которыми вы общаетесь.Вы также можете связаться с нами по электронной почте, через наш веб-сайт, по телефону, письменно или любым другим способом. Мы собираем всю информацию в этих сообщениях, и поскольку такая информация может быть личной информацией, мы будем использовать такую ​​информацию только в соответствии с настоящей Политикой конфиденциальности.

Автоматический сбор информации, не позволяющей установить личность. Когда вы посещаете или просматриваете наш веб-сайт или становитесь зарегистрированным пользователем нашего веб-сайта, мы также можем собирать информацию, которая сама по себе не может быть использована для вашей идентификации или связи с вами, например, демографическая информация (например, возраст, профессия или пол) («Не Информация, позволяющая установить личность »).Информация, не позволяющая установить личность, может также включать определенную анонимную информацию о типе используемого вами браузера, имени сервера и IP-адресе, через который вы выходите в Интернет (например, «aol.com» или
«earthlink.net»), дате и когда вы заходите на наш веб-сайт, страницы, к которым вы обращаетесь, находясь на нашем веб-сайте, и интернет-адрес веб-сайта, если таковой имеется, с которого вы напрямую перешли на наш веб-сайт. Информация, не позволяющая установить личность, используется, чтобы помочь нам понять характеристики людей, которые посещают наш Веб-сайт, а также улучшить и продвигать наш Веб-сайт в целом.В случае, если мы связываем любую информацию, не позволяющую установить личность, с информацией, позволяющей установить личность, мы будем рассматривать такую ​​информацию как информацию, позволяющую установить личность, и будем использовать такую ​​информацию только в соответствии с настоящей Политикой конфиденциальности.

Информация, которую мы используем. Мы можем использовать Личную информацию, собираемую через наш Веб-сайт, в первую очередь для таких целей, как:

• помогает установить и подтвердить личность пользователей;
• открытие, ведение, администрирование и обслуживание учетных записей или членства пользователей;
• обработка сообщений и отправка связанных сообщений;
• предоставляет услуги и поддержку пользователям;
• улучшение нашего веб-сайта, в том числе адаптация его к предпочтениям пользователей;
• отвечает на вопросы пользователей, запросы, комментарии и инструкции;
• поддерживает безопасность и целостность наших систем; и
• выполняем ваши заказы.

Как правило, мы используем личную информацию, собранную на нашем веб-сайте, чтобы помочь нам понять, кто использует наш веб-сайт и как он используется, чтобы персонализировать ваш опыт, помочь вам в использовании нашего веб-сайта и улучшить наш веб-сайт.
Если вы станете зарегистрированным участником нашего веб-сайта, мы можем использовать вашу информацию, чтобы отправить вам приветственное письмо, которое может подтвердить ваше имя пользователя и пароль. Если вы решите «подписаться», мы можем отправлять вам электронные информационные бюллетени, связываться с вами по поводу онлайн-продуктов, соответствующей информации и новостей, которые могут вас заинтересовать, а также предоставлять вам целевые отзывы.Если вы решите, что больше не хотите получать от нас эти сообщения, мы предоставим вам возможность «отказаться» и изменить ваши предпочтения.
Мы также используем неличную информацию, автоматически собираемую нашими серверами, в первую очередь для помощи в администрировании и улучшении нашего веб-сайта.
Файлы cookie. Файлы cookie — это фрагменты информации, которые веб-сайт передает на жесткий диск вашего компьютера для целей учета. Сами по себе файлы cookie не идентифицируют пользователей лично, хотя они идентифицируют компьютер пользователя.Большинство браузеров изначально настроены на прием файлов cookie. При желании вы можете настроить свой браузер так, чтобы он отказывался от файлов cookie. Однако в этом случае вы не сможете в полной мере воспользоваться преимуществами веб-сайта. Мы оставляем за собой право использовать файлы cookie для сбора демографических данных и данных профиля с целью предоставления контента, отвечающего вашим интересам. Рекламодатели, которые отображают рекламу на нашем веб-сайте, также могут использовать файлы cookie; однако у нас нет доступа к информации, полученной из файлов cookie, отправленных с других сайтов.

IP-адресов.IP-адреса используются вашим компьютером каждый раз, когда вы подключаетесь к Интернету. Ваш IP-адрес — это номер, который используются компьютерами в сети для идентификации вашего компьютера. IP-адреса автоматически собираются нашим веб-сервером как часть демографических данных и данных профиля, известных как «данные трафика», чтобы данные (например, запрашиваемые вами веб-страницы) могли быть отправлены вам. Мы не будем использовать ваш IP-адрес для идентификации вашей личной информации.

Рефереры. Реферер — это информация, передаваемая веб-браузером, которая ссылается на URL-адрес, с которого вы перешли, и автоматически собирается нашим веб-сервером как «данные трафика».Мы оставляем за собой право использовать эту информацию для выявления общих демографических тенденций, которые могут быть использованы для предоставления информации с учетом ваших интересов. Эта информация не позволяет идентифицировать вас лично.

Системная информация. Системная информация, которую мы собираем как часть «данных трафика», включает время, тип используемого веб-браузера, операционную систему / платформу и скорость процессора. Эта информация автоматически отправляется вашим веб-браузером, когда вы подключаетесь к веб-сайту. Мы оставляем за собой право использовать эту информацию для целей выявления широких демографических тенденций и может использоваться для предоставления информации, подходящей для вашей компьютерной системы.Эта информация не позволяет идентифицировать вас лично.

Обмен информацией. Мы твердо уверены, что ваши личные данные должны быть видны только вам, если вы не решите поделиться ими с другими. Мы никогда не будем продавать, сдавать в аренду, лицензировать или обменивать личные данные третьим лицам без вашего разрешения, если иное не предусмотрено. Никакие личные данные или информация не будут переданы рекламодателям или партнерам без вашего разрешения. Некоторая ваша информация может быть передана только на агрегированной основе, как часть более широкого набора статистических данных (например, статистики, которая указывает процент наших членов, которые являются женщинами), но этой информации будет недостаточно, чтобы позволить получателю идентифицировать вас.Если не предусмотрено иное, мы будем раскрывать личные данные без вашего разрешения только в следующих ограниченных случаях: (i) если мы обязаны сделать это по закону, или (ii) если мы добросовестно полагаем, что такие действия необходимы в соответствии с действующим законодательством или судебным процессом, обслуживаемым нами, или для защиты прав или собственности этого сайта, или прав или собственности владельца учетной записи этого сайта. Мы можем раскрывать вашу личную информацию нашим аффилированным лицам.Для целей настоящей Политики конфиденциальности «Аффилированные лица» означают любое физическое или юридическое лицо, которое прямо или косвенно контролирует, контролируется или находится под общим с нами контролем, будь то на праве собственности или иным образом. Любая относящаяся к вам информация, которую мы предоставляем нашим Аффилированным лицам, будет обрабатываться этими Аффилированными лицами в соответствии с настоящей Политикой конфиденциальности. Мы можем предоставлять третьим сторонам информацию о вас, которая не позволяет идентифицировать вас или связываться с вами, в том числе в тех случаях, когда такая информация объединяется с аналогичной информацией других пользователей нашего Веб-сайта.Например, мы можем предоставлять третьим сторонам информацию о количестве уникальных пользователей, посещающих наш Веб-сайт, демографическом составе зарегистрированных пользователей нашего Веб-сайта или действиях, которые посетители нашего Веб-сайта совершают, находясь на нашем Веб-сайте. Третьи стороны, которым мы можем предоставлять эту информацию, могут включать потенциальных или реальных рекламодателей, поставщиков рекламных услуг (включая службы отслеживания веб-сайтов), коммерческих партнеров, спонсоров, лицензиатов, исследователей и других подобных сторон.Мы можем нанимать независимых подрядчиков, продавцов и поставщиков (совместно именуемые «Внешние подрядчики») для предоставления определенных услуг и продуктов, связанных с нашим Веб-сайтом и онлайн-продуктами, таких как размещение и обслуживание наших досок объявлений или чатов, а также разработка приложений для нашего Веб-сайта и электронных -почтовые услуги или обработка платежей и доставка. Эти внешние подрядчики могут иногда иметь ограниченный доступ к информации, собранной на нашем веб-сайте, включая вашу личную информацию, в процессе предоставления нам продуктов или услуг.Доступ к вашей личной информации для этих внешних подрядчиков ограничен информацией, разумно необходимой для того, чтобы внешние подрядчики могли выполнять свои ограниченные функции для нас. Мы также требуем, чтобы эти Внешние подрядчики (i) защищали конфиденциальность вашей личной информации в соответствии с настоящей Политикой конфиденциальности, и (ii) не использовали и не раскрывали вашу личную информацию для каких-либо целей, кроме предоставления нам продуктов или услуги, на которые мы заключили договор.

Другие веб-сайты, ссылки и рекламодатели. Этот сайт содержит ссылки на другие сайты. Мы оставляем за собой право размещать на этом веб-сайте рекламодателей или других третьих лиц, которые также могут иметь ссылки на этом веб-сайте и могут ссылаться на этот веб-сайт. Политика конфиденциальности рекламодателей или веб-сайтов, связанных с этим веб-сайтом, не регулируется этим заявлением о конфиденциальности, и мы не несем ответственности за политику конфиденциальности или содержание таких веб-сайтов. Кроме того, если вы совершаете покупку в магазине или торговце, указанном на этом Веб-сайте или связанном с ним, любая информация, которую вы предоставляете, например номер вашей кредитной карты и контактная информация, предоставляется этим торговцам.У этих продавцов отдельные методы обеспечения конфиденциальности и сбора данных, и мы не несем ответственности за эти независимые политики. Вам следует внимательно ознакомиться с политиками конфиденциальности, опубликованными на любом из этих сайтов, прежде чем регистрироваться и использовать их.

Безопасность. Информация, собираемая этим веб-сайтом, хранится в защищенных операционных средах, недоступных для общественности. Мы требуем от наших сотрудников поддерживать и поддерживать вашу конфиденциальность и безопасность, и они осведомлены о нашей политике конфиденциальности и безопасности.К сожалению, передача данных через Интернет не может быть гарантирована на 100%. В результате, хотя мы стремимся защитить вашу личную информацию, МЫ НЕ МОЖЕМ ОБЕСПЕЧИТЬ ИЛИ ГАРАНТИРОВАТЬ БЕЗОПАСНОСТЬ ЛЮБОЙ ИНФОРМАЦИИ, КОТОРОЙ ВЫ ПЕРЕДАЕТЕ НАМ, И ВЫ ДЕЛАЕТЕ ЭТО НА СВОЙ СОБСТВЕННЫЙ РИСК.

Отсутствие ответственности за действия третьих лиц. Хотя мы будем прилагать разумные усилия для защиты конфиденциальности вашей личной информации (включая информацию о кредитной карте), передача данных через Интернет не может быть абсолютно безопасной.Мы не несем ответственности за разглашение информации из-за ошибок при передаче или несанкционированных действий третьих лиц. Кроме того, мы будем публиковать конкретную информацию о вас для соблюдения любого действующего юридического процесса, такого как ордер на обыск, повестка в суд, закон или постановление суда. Мы также будем раскрывать конкретную информацию в особых случаях, например, в случае попытки нарушения безопасности или физической угрозы вам или другим лицам.

Обратите внимание, что если вы предоставляете личную идентификационную информацию в Интернете, эта информация может быть собрана и использована третьими сторонами.Хотя мы стремимся защитить конфиденциальность наших пользователей, мы не можем гарантировать безопасность информации, которую вы публикуете на этих форумах. Вы раскрываете такую ​​информацию на свой страх и риск.

Передача вашей информации. По мере развития нашей деятельности мы можем приобретать или покупать другие предприятия или активы. В таких транзакциях информация о клиенте обычно является одним из передаваемых активов. Кроме того, в случае приобретения всей или практически всей нашей компании или активов, информация о пользователях и клиентах, идентифицирующая и не идентифицирующая личность, будет одним из переданных активов.

Несовершеннолетние. Этот веб-сайт предназначен и предназначен для использования лицами в возрасте 18 лет или совершеннолетия в юрисдикции, в которой вы проживаете. Мы не будем одобрять заявки, создавать или поддерживать учетные записи или членство для любого ребенка, который, как мы знаем, младше 18 лет. Мы не запрашиваем и не собираем умышленно идентифицирующую личность информацию от детей младше 18 лет. обнаруживаем, что мы получили информацию, позволяющую установить личность, от лица, которое указывает, что ему или ей не исполнилось 18 лет, и мы удалим такую ​​информацию из наших систем.Кроме того, родитель или законный опекун ребенка может запросить исправление или удаление информации о ребенке из наших файлов, связавшись с нашим координатором по конфиденциальности по адресу, указанному ниже.

Свяжитесь с нами / Проверьте свою информацию / Отказ. Если вы отправили личную информацию через этот веб-сайт, или если кто-то другой предоставил вашу личную информацию, и вы хотите просмотреть, запросить изменения или удалить эту информацию из наших баз данных, пожалуйста, свяжитесь с нами по электронной почте по адресу указано ниже.Затем мы приложим разумные усилия, чтобы изменить или удалить вашу личную информацию из наших файлов, за исключением случаев, когда мы имеем право или обязаны хранить ее в соответствии с другими соглашениями или законом. Вы также можете связаться с нами с помощью вышеуказанного метода, чтобы запросить или просмотреть личную информацию, которую мы собрали о вас. Мы приложим разумные усилия, чтобы предоставить вам эту информацию и исправить любые фактические неточности в этой информации. Наша контактная информация следующая: operations @ prefcapitalsecurities.com

Как купить квартиру на берегу моря на Бали

Кто бы не хотел владеть кондоминиумом на берегу моря на Бали? Если вы живете в условиях изоляции, перспектива очень заманчива.

Эта перспектива стала немного ближе.

Индонезия рассматривает возможность адаптации своих чрезвычайно сложных правил для иностранного владения недвижимостью. Если либерализация пойдет так, как ожидалось, стоит понаблюдать за акциями застройщиков. Как и объявления о собственности вдоль залива Джимбаран.

Юго-Восточная Азия в целом имеет странный набор ограничений, определяющих, чем могут владеть иностранные арендаторы или инвесторы. Только в Малайзии иностранцы могут приобретать право собственности как на квартиры, так и на земельные дома, если стоимость собственности превышает сумму, эквивалентную 250 000 долларов США. Но, хотя владение землей может быть невозможно, квартиры также могут быть проданы иностранцам в Сингапуре, Таиланде и на Филиппинах.

В Индонезии иностранцы имеют право аренды на срок до 80 лет.Его необходимо продлить через 30 лет, а затем снова через 20 лет. Хотя это само по себе хлопотно для владельцев, более серьезная проблема заключается в том, что иностранцы ограничены владением определенной категории аренды. Любой индонезиец будет крайне неохотно покупать недвижимость, подпадающую под эту ограниченную категорию аренды, что ограничивает ваши возможности для продажи.

Предлагаемое изменение в законодательстве Индонезии позволит иностранцам покупать и владеть правом собственности на квартиры. Это название hak milik sarasun такое же, как у индонезийцев.На данный момент иностранцы могут иметь только «право пользования» квартирой, и это отсутствие права собственности изменится.

Я сказал вам, что правила сложные. На самом деле есть три части титула собственности в Индонезии: свидетельство о праве собственности; название здания; и титул на землю. В настоящее время иностранцам не разрешается владеть правом собственности на здание с титулом hak guna bangunan , которое есть почти во всех кондоминиумах. Они ограничены собственностью hak pakai , а также разрешением на «право использования».

Открытие иностранной собственности на индонезийские кондоминиумы даст толчок развитию индонезийских застройщиков и их акций. Правительство, похоже, работает над формулировкой предлагаемого закона об омнибусе, которая поощряла бы владение иностранной собственностью.

Ключевыми индонезийскими разработчиками, которые выиграют, являются Bumi Serpong Damai, чьи ADR котируются в США (BSPDY), а также Pakuwon Jati, котирующиеся только на фондовой бирже Индонезии как PWON. Эти две компании особенно подвержены высококлассным высотным проектам, которые понравятся иностранцам.

PWON получил 23% продаж в 2019 году от элитных квартир, в то время как этот показатель составляет 15% для BSPDY. Иностранцы, скорее всего, должны будут приобрести квартиры на сумму не менее 3 миллиардов рупий (212 000 долларов США). Таким образом, вы можете стать не только иностранным владельцем в Индонезии, но и миллиардером в рупиях!

У разработчиков пока не так много возможностей для роста. «Рыночные ожидания от этого катализатора невысоки, поскольку переговоры об иностранной собственности продолжаются годами, но не увенчались успехом, но мы думаем, что текущие события могут предоставить самый большой шанс за многие годы», — пишет Ахмад Магфур Усман для Nomura.Японская брокерская компания недавно расширила свое проникновение на индонезийские акции, заключив партнерские отношения с местной брокерской компанией Verdhana для проведения исследований по 50 или около того индонезийским листингам.

Изменения включены в огромный Закон об омнибусе, который в настоящее время проходит через парламент Индонезии. Законопроект, представленный президентом Джоко Видодо в феврале, направлен на преобразование экономики Индонезии и оптимизацию законодательства в широком спектре отраслей. Одна из заявленных целей — стимулировать иностранные инвестиции и упростить ведение бизнеса в Индонезии, которая в прошлом создавала барьеры, усложняющие жизнь иностранцам и благоприятствующие местным жителям.

Я аквалангист, поэтому мне не нравится самый большой архипелаг в мире. Мне даже нравится Джакарта, одна из самых оживленных столиц Юго-Восточной Азии. «Добро пожаловать в мой офис», — сказал мне наследник одного из крупнейших застройщиков Индонезии, предлагая подвезти меня к моему отелю на своем Range Rover.

Тем не менее, я вижу потенциал для Индонезии, где 40,6% из 267 миллионов населения моложе 25 лет. Уровень подключения в больших городах, особенно в Джакарте, значительно улучшается, поскольку офисные работники перешли от отсутствия Интернета к беспроводному Интернету за один раз, пропустив этап настольного / домашнего компьютера, который мы прошли на Западе.

Помимо туристических мест, среди которых Бали является главным местом проживания иностранцев, Джакарта привлекает множество экспатриантов, работающих в связанных с природными ресурсами отраслях. Индонезия является крупным производителем таких товаров, как нефть, природный газ, каучук и пальмовое масло. Но в нем все более влиятельный средний класс, что делает его важным потребительским рынком, особенно для быстро распространяемых потребительских товаров.

Unilever Indonesia имеет зарегистрированный в США ADR, который использует это поле под (UNLRY).Marriott International (MAR) управляет 40 отелями в стране, и в дни, предшествовавшие Covid, в прошлом году начала значительное расширение своего портфеля, стремясь расширить его как минимум до 53 отелей.

Четвертая по величине страна мира по численности населения переживает тяжелые времена. Индонезия в среду заявила, что ее экономика сократилась впервые с 1999 года, когда она боролась с кризисом долларового долга в результате азиатского финансового кризиса.

Однако в последние годы он оказался на удивление устойчивым.После финансового кризиса на Западе в 2008–2009 годах Индонезия, Китай и Индия были единственными членами Группы двадцати крупнейших экономик мира, продемонстрировавших положительный рост.

Новые данные показывают, что крупнейшая экономика Юго-Восточной Азии в июньском квартале упала на 5,3% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это было хуже, чем падение на 4,6%, предсказанное опросом экономистов, и меньше по сравнению с ростом на 3,0% в первом квартале.

Индонезия не сообщала абсолютно ни о каких случаях Covid-19 до марта, цифра, которую я считал совершенно неправдоподобной, учитывая вспышку в другом месте в Азии.В настоящее время в стране зарегистрировано 115 056 подтвержденных случаев заболевания Covid-19, включая 115 980 случаев на Филиппинах, что является самой серьезной вспышкой в ​​Азии.

Число заболевших в Индонезии удвоилось с начала июля. Не меньшее беспокойство вызывает то, что ежедневное число новых случаев инфицирования, составляющее около 2 000 человек, не сокращается.