Иск о расторжении договора социального найма жилого помещения образец: Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

Содержание

Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилья

Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилья это документ выражающий требование заинтересованного лица в суде в защиту своих прав или разрешения спора.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 Жилищного Кодекса, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в пункте 3 части 3 статьи 91.10 ЖК РФ.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Расторжение договора социального найма в судебном порядке в случае:

  1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
  2. разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  3. систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
  4. использования жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора социального найма в судебном порядке  по требованию наймодателя в случае:

  1. неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;
  2. передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
  3. наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в «части 2 статьи 91.9» Жилищного Кодекса.

Вот один из таких случаев, где мы рассмотрим в иск о расторжении договора социального найма жилья.

Образец искового заявления о расторжении договора социального найма жилья

В ___________________ суд
Истец: __________________
Адрес: __________________
Ответчик: _______________
Адрес: __________________

Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с использованием жилого помещения не по назначению

Ответчик __________________ в соответствии с договором социального найма является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ______________________.
На протяжении ____ месяцев ответчик использует жилое помещение не по назначению, что выражается в:

  1. _______________________,
  2. _______________________,
  3. _______________________,

На требования наймодателя ответчик не реагирует, мер по восстановлению надлежащего порядка не принимает.

На основании указанных фактов и в соответствии с п.4 ч.4 ст. 83 ЖК РФ,

Прошу:

Расторгнуть договор социального найма жилого помещения по адресу: _________________, между истцом и ответчиком.

Приложение:

  1. Копия договора социального найма от «__» _____________ 20__г.
  2. Копии документов, подтверждающих факт использования жилого помещения, расположенного по адресу: ________________, не по назначению.
  3. Выписки из домовой книги, копии лицевых счетов.
  4. Квитанции об уплате государственной пошлины.
  5. Копии искового заявления о расторжении договора социального найма для ответчика.

«__» ______________ 20__г.

_______________

Смотреть другой образец иска …

Друзья, а что Вы думаете про исковое заявление о расторжении договора социального найма жилья в связи с использованием жилого помещения не по назначению? Напишите об этом несколько слов в комментариях и поделитесь этой информацией в соцсетях со своими друзьями. А чтобы не пропустить в дальнейшем другие важные изменения в новых законах, подпишитесь на получение новостей.

Закон РАА

Бесплатная консультация юриста по телефону

8-495-128-74-20

8-812-507-64-25

8-800-301-37-30


Образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

В ______________________________
(наименование суда)
Истец: __________________________
(ФИО полностью, адрес)
Ответчик: ________________________
(ФИО полностью, адрес)

Третье лицо: ______________________
(наименование наймодателя
полностью, адрес)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора найма жилого помещения

На основании _______ (ордера, договора найма) нашей семье было предоставлено жилое помещение по адресу _________ (область, город, улица, дом, квартира). В качестве нанимателя указан _________ (ФИО), в качестве членов семьи нанимателя указаны _________ (ФИО).

С ___ года ответчик выехал из спорного жилого помещения на другое постоянное место жительства _________ (указать причины), вывез все принадлежащие ему вещи, с тех пор в квартире не проживает, обязательств, вытекающих из договора найма, не исполняет. Препятствий в пользовании жилым помещением ответчик не имеет.

Ответчик отказывается добровольно расторгнуть договор найма жилого помещения, наличие ответчика препятствует мне в осуществлении прав в отношении жилого помещения _________ (указать причины).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 69, 83 Жилищного кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Прошу:

  1. Расторгнуть договор найма жилого помещения по адресу _________ (область, город, улица, дом, квартира) с ответчиком _________ (ФИО полностью).

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копия искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Копия договора социального найма (ордера)
  4. Справка о регистрации по месту жительства
  5. Документы, подтверждающие выезд ответчика, утрату семейных отношений

Дата подачи заявления: «___»_________ ____ г.    Подпись истца ________

________________________________________________________________

Исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения

кому



от


ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о принудительном обмене жилого помещения

В соответствии с договором социального найма жилого помещения от «»2021 г., я являюсь нанимателем квартиры № в доме № по улице в .

Квартира была предоставлена мне на основании .

Квартира принадлежит .

Наймодателем является .

Квартира состоит из жилых комнат, из которых являются изолированными и смежными, имеет согласно общую площадь кв. м, общую площадь без учета лоджий и балконов кв. м, жилую площадь кв. м.

В квартире также проживают: ответчица – моя бывшая жена и наш(а) несовершеннолетний(ая) (сын, дочь) «»2021 года рождения.

В связи с тем, что совместная жизнь с ответчицей не сложилась, наш брак был расторгнут «»2021 г.

В настоящее время проживание с ответчицей в одной квартире для меня невозможно, поскольку . Изложенные обстоятельства подтверждаются .

В течение я неоднократно предлагал ответчице различные варианты обмена нашей квартиры, однако ни с одним из них она не согласилась.

В настоящее время существует вариант обмена, с которым согласны лица, проживающие в обмениваемых жилых помещениях (третьи лица), однако ответчица и на этот раз не согласна на обмен.

Данный вариант обмена заключается в следующем: .

Обстоятельств, указанных в ст.73 Жилищного кодекса РФ, препятствующих обмену, не имеется.На основании изложенного, руководствуясь ст.72, 74 Жилищного кодекса РФ.

ПРОШУ:

  1. Осуществить принудительный обмен занимаемой мною и ответчицей квартиры в соответствии с предлагаемым вариантом обмена и переселить:
    • меня и несовершеннолетнего(юю) (сына, дочь) – из в ;
    • ответчицу – из в ;
    • третье лицо – из в ;
    • третье лицо – из в .
  2. Обязать расторгнуть ранее заключенные договоры социального найма с гражданами, участвующими в обмене, и одновременно заключить с ними новые договоры социального найма жилых помещений, в которые указанные граждане вселяются в результате обмена.
  3. Вызвать в суд свидетелей .

Приложения:

  1. Правоустанавливающие документы на пользование жилыми помещениями, подлежащими обмену;
  2. Заявления третьих лиц о согласии на обмен по предложенному варианту;
  3. Свидетельство о расторжении брака с ответчицей;
  4. Копии финансовых лицевых счетов, выписки из домовых книг, планы обмениваемых помещений и другие необходимые документы;
  5. Разрешения наймодателей на обмен;
  6. Доказательства, подтверждающие факты, изложенные в исковом заявлении;
  7. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  8. Копии искового заявления.

1 пользователь добавили
этот документ в избранное

Исковое заявление об изменении договора социального найма

Читайте также

7.4. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения

7.4. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения определены в ст. 65 ЖК. Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и

7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального наймаСогласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения 1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения 1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.2. Типовой договор социального

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения 1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения 1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной

5. Прекращение договора социального найма жилого помещения

5. Прекращение договора социального найма жилого помещения Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (ст.60 ЖК РФ). Тем не менее данный договор может существовать и действовать, пока имеется наниматель и сохраняется

6. Расторжение договора социального найма жилого помещения за нарушения, допущенные нанимателем

6. Расторжение договора социального найма жилого помещения за нарушения, допущенные нанимателем В отличие от прекращения договора социального найма жилого помещения для расторжения его необходимо волеизъявление сторон. Как уже отмечалось, наниматель жилого помещения

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме

33. Стороны договора социального найма

33. Стороны договора социального найма Одной из сторон по такому договору выступают наймодатели – органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного

Исковое заявление об изменении долей собственников жилого дома

Исковое заявление об изменении долей собственников жилого дома В _____________________________ районный суд (городской)______________________________ области (края, республики)Истец(цы): ___________________________ (ф. и. о., адрес)Ответчик(и): _____________________________ (ф. и. о., адрес)Исковое заявлениеоб изменении долей

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества В Арбитражный суд г. МосквыАдрес: ______________________________Истец: __________________________ (наименование)Адрес: ______________________________Ответчик ______________________ (наименование)Адрес: ______________________________Исковое

Встречное исковое заявление о признании договора недействительным

Встречное исковое заявление о признании договора недействительным В Арбитражный суд Свердловской областиИстец: ОАО «Прибор»620035, г. Екатеринбург, ул. Станкевича, 70.Ответчик: ОАО «Инвестиционный фонд»620106, г. Екатеринбург, ул. Московская, 16.Встречное исковое заявлениео

Исковое заявление о признании брачного договора полностью (частично) недействительным

Исковое заявление о признании брачного договора полностью (частично) недействительным В _____________________________ (наименование суда)Истец: ______________________________ (ф. и. о., адрес)Ответчик: _________________________ (ф. и. о., адрес)Исковое заявлениеВ брак с ответчиком(цей) я вступил(а) ____________________

Исковое заявление о расторжении договора или изменения его условий

Исковое заявление о расторжении договора или изменения его условий В Арбитражный суд ____________________ (наименование суда)Истец: _____________________________ (ф. и. о., адрес)Ответчик: _________________________ (ф. и. о., адрес)Цена иска _________________________ (указать сумму в рублях)Исковое заявление___________ (дата)

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Бесплатная консультация юриста по телефону:

При заключении договора социального найма жилого помещения лицу предоставляется жилье, принадлежащее государственной или муниципальной собственности. Получить обозначенное жилое помещение имеют право следующие категории граждан: малоимущие семьи, работники государственных структур, военнослужащие. После того как договор социального найма недвижимого имущества был подписан обеими сторонами данных правоотношений, его в обязательном порядке требуется зарегистрировать в соответствующем государственном органе. Помимо этого, при оформлении представленного документа рекомендуется предусмотреть процедуру прекращения дальнейшего сотрудничества. Особое внимание необходимо уделить обстоятельствам, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

Согласно статье под номером 84 Жилищного кодекса Российской Федерации, гражданин имеет право инициировать процедуру досрочного расторжения договора социального найма жилого помещения, когда у него появляется данная необходимость. Однако важным уточнением является тот факт, что аннулирование соглашения возможно если родственники, которые проживают с нанимателем, согласны на расторжение контракта об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Причем, представленное согласие должно быть составлено в письменном виде. Согласие наймодателя необязательно.

О других нюансах аннулирования договора социального страхования жилого помещения возможно узнать, ознакомившись с текущей статьей. О том, на каких основаниях происходит расторжение представленного соглашения, а также какой порядок прекращения дальнейшего сотрудничества по инициативе каждого из участников данных правоотношений. Помимо этого статья содержит сведения о правилах составления мирного соглашения и искового заявления, которое оформляется для расторжения договора социального найма жилого помещения в суде.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Основания для расторжения договора социального найма жилого помещения

Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения, зависят от того, кто из представителей данных договорных отношений является инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества. Нанимателю не требуется обозначать причину, на основании которой происходит процесс расторжения договора социального найма жилого помещения. Ему достаточно лишь оформить специальное заявление, в котором указать о желании аннулировать представленное соглашение и направить его уполномоченному лицу.

В свою очередь наймодателю, для инициирования процесса расторжения договора социального найма жилого помещения, требуется учитывать предписания российского законодательства. В содержании статьи под номером 83 Жилищного кодекса Российской Федерации обозначены обстоятельства, на основании которых возможно аннулировать данное соглашение.

Законные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

  • Если наниматель не оплачивает арендную плату или коммунальные услуги на протяжении полугода;
  • Недвижимому имуществу был нанесен существенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине лица, которое арендовало его;
  • Если наниматель неоднократно нарушает правила общественного порядка, а также ущемляет права и интересы лиц, которые живут по соседству;
  • Физическое лицо, взявшее в аренду данное жилое помещение, не использует его по назначению, которое обозначено в ранее заключенном договоре социального найма.

Также расторжение представленного документа возможно, если наниматель умрет или статус жилого помещения будет изменен. Осуществление капитального ремонта, который заключается в изменении площади жилья, сносе жилого помещения, изъятии дома из жилого фонда. Каждая из этих причин влечет за собой расторжение договора социального найма.

Когда невозможно расторжение договора социального найма жилого помещения?

При отсутствии оснований для расторжения, аннулирование договора социального найма жилья невозможно. Если физическое лицо, которое арендовало данное недвижимое имущество, исправно и своевременно оплачивает арендную плату, которая обозначена в содержании соглашения, а также обеспечивает сохранность жилого помещения и не нарушает общественный порядок, то наймодатель не имеет возможности инициировать процесс расторжения договора социального найма жилья в одностороннем порядке.

Требуется отметить, что не следует путать расторжение представленного соглашения от выселения.

Данное действие регламентируется статьей под номером 85 Жилищного кодекса Российской Федерации и возможно в следующих случаях:

  • Дом, в котором находится данное жилое помещение, является аварийным и его сносят;
  • Если земельный участок, на котором находится дом, изымается для государственных или муниципальных нужд;
  • Если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой;
  • Жилое помещение непригодно для дальнейшего проживания;
  • Если осуществляется капитальный ремонт, в результате чего жилая площадь будет существенно изменена;
  • Жилая площадь, которую лицо получило при заключении договора социального найма передается религиозной организации.

В представленных случаях осуществляется процедура расторжения договора социального найма жилья по причине выделения. В обозначенной ситуации нанимателю предоставляется аналогичное жилое помещение взамен на то, которые он утратил. Новая недвижимая собственность должна быть в том же районе, что и старое жилье. Однако допускается перевод в другую местность, но в данной ситуации в обязательном порядке следует получить согласие нанимателя.

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке

Инициировать процедуру расторжения договора социального найма жилого помещения в одностороннем порядке имеет право каждый из участников данных правоотношений.

Процесс прекращения действия договора социального найма жилья по инициативе наймодателя происходит согласно следующим этапам:

  • Для начала требуется определить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которого выступают органы государственной власти или местного самоуправления;
  • После того как причины были определены, наймодателю требуется соблюсти досудебный порядок решения данного разногласия — оформить специальное уведомление, в котором указать о желании прекратить дальнейшее сотрудничество с нанимателем по обоюдному согласию. Обращение в обязательном порядке должно быть письменно оформлено. Направляется оно посредством почтовых услуг, а именно заказным письмом с обратным уведомлением. Помимо этого наймодатель имеет право принести данное извещение лично в руки нанимателю. Однако в обозначенном случае существует важный нюанс. При предоставлении уведомления лично наймодателю требуется оформить два экземпляра извещений, по одному на каждого участника правоотношений. На обращении, которое остается у заявителя, наниматель должен оставить свою подпись, подтверждая факт принятия и ознакомления с документом;
  • Если ответчик согласен, то происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по обоюдному согласию участников данных договорных отношений. В представленном случае стороны сделки оговаривают все нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества, а после того как пришли к общему мнению, составляется специальное мирное соглашение, в котором указываются условия аннулирования контракта;
  • Если наниматель отказывается от расторжения договора социального найма жилья или игнорирует заявление, то наймодатель имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. Иск направляется в суде по месту регистрации нанимателя;
  • Также следует отметить, что помимо искового заявления, наймодателю требуется собрать пакет необходимой документации, при помощи которой он сможет доказать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

В представленной ситуации ключевую роль играют причины, на основании которых происходит процедура аннулирования соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления.

Основания для расторжения соглашения о социальном найме по инициативе нанимателя:

  • Если выделенное для аренды жилое помещение непригодно для дальнейшей эксплуатации. В представленном случае гражданина выселяют и предоставляют новое жилье;
  • Недвижимая собственность, переданная лицу по договору, используется не по назначению;
  • Если жилому помещению был нанесен определенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине нанимателя;
  • Если права соседей были нарушены действиями лица, который заключил контракт об аренде жилья, принадлежащего к государственной или муниципальной собственности;
  • Наниматель неоднократно нарушает срок, предоставленный для выплаты арендного платежа;
  • Если не оплачиваются коммунальные услуги.

При долгосрочном найме социального жилья учитывается полугодовой срок, в течение которого наниматель не вносил платежи. В случае оформления договора на краткосрочный период времени расторжение соглашения последует после неуплаты средств в течение двух раз подряд.

Помимо расторжения договора представленным способом, возможно прекратить дальнейшее сотрудничество и по инициативе нанимателя. Делается это по упрощенной схеме. Для аннулирования соглашения о социальном найме жилого помещения, нанимателю требуется оформить специальное заявление, в котором указать о своем желании инициировать процесс расторжения договора и направить его наймодателю.

Уведомление направляется другому участнику правоотношений при помощи заказного письма с обратным извещением либо передается лично в руки. Если инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения выберет второй вариант предоставления обращения, то ему требуется оформить два экземпляра данного документа, для каждой из сторон сделки. Одно из уведомлений остается у заявителя, на котором в обязательном порядке должен расписаться получатель, подтверждая тот факт, что он получил документ и ознакомился с ним.

По причине того, что нормы законодательства Российской Федерации не содержат типовой формы указанного обращения, оно составляется в свободном формате с использованием делового стиля изложения информации.

Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

  • Личные и контактные данные участников данных правоотношений;
  • Полное название — «Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения»;
  • Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения документа;
  • Требование инициатора;
  • Дата, после наступления которой контракт станет недействительным;
  • В завершении указывается дата оформления документа, а также ставится подпись заявителя.

Скачать образец

Если наниматель по договору социального найма является не единственным жильцом квартиры, требуется учесть мнения остальных членов семьи. Они также должны дать согласие на расторжение соглашения.

Представленное соглашение аннулируется в двух случаях — если у нанимателя появляется собственное жилье или когда ему необходимо переехать в другое место. Во второй ситуации гражданин заключает новый договор социального найма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма по соглашению сторон

Самым легким способом прекратить дальнейшее сотрудничество в представленном случае является заключение между участниками правоотношений специального мирного соглашения. Нормы законодательства Российской Федерации не содержат установленного порядка действий при аннулировании контракта соответствующим способом. Для того чтобы избежать дальнейших претензий перед тем как подписать обозначенный документ, нанимателю и наймодателю следует оговорить все нюансы расторжения договора социального найма жилого помещения.

Для расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления, сторонам сделки требуется оформить специальное соглашение. После того как участники данных договорных отношений подпишут обозначенный документ, договор социального найма жилого помещения становится недействительным. Соглашение о прекращении действия контракта, заключенного между нанимателем и наймодателем, представляет собой документ, в содержании которого указываются сведения о намерениях сторон сделки прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенного документа.

Мирное соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения в обязательном порядке должно содержать следующие данные:

  • Для начала требуется прописать личные и контактные данные участников данных договорных отношений. Информация о нанимателе и наймодателе указывается согласно той, которая обозначена в договоре социального найма жилого помещения, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные данные обо всех представителях правоотношений;
  • Регистрационный номер оформляемого соглашения;
  • Полное название составляемого документа: «Соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения»;
  • После необходимо указать реквизиты документа, который наниматель и наймодатель желают расторгнуть. Требуется прописать дату и место оформления, а также идентификационный номер и полное название;
  • Далее следует указать дату, при наступлении которой прекращается действие расторгаемого документа. В представленной ситуации рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда наниматель и наймодатель подпишут соглашение…»;
  • Если участники данных правоотношений выполнили, возложенные на них контрактом, обязательства, и у них не осталось взаимных претензий, то данный факт в обязательном порядке указывается при оформлении соглашения. Если наниматель и наймодатель не урегулировали все вопросы, касающиеся расторжения договора социального найма жилья, то данный факт также требуется прописать. Помимо этого необходимо обозначить порядок и сроки разрешения разногласия;
  • Далее следует прописать количество оформленных экземпляров соглашения;
  • В завершении требуется обозначить место и дату оформления акта, а также участники данных правоотношений должны поставить свои подписи.

Скачать образец

Представленный выше образец соглашения оформлен согласно требованиям законодательства Российской Федерации. Содержание представленного акта может отличаться. Это зависит от особенностей сделки. Перед тем как приступить к составлению соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения, рекомендуется ознакомиться с типовой формой и добавить необходимую информацию, если это требуется.

Помимо этого, рекомендуется оформить акт приема — передачи. Обозначенный документ необходим для того, чтобы зафиксировать факт передачи жилья, а также то, в каком оно состоянии является на момент передачи. Помимо этого в содержании передаточного документа прописываются сведения о том, что у нанимателя и наймодателя отсутствуют претензии друг к другу.

Расторжение договора социального найма жилого помещения через суд

Зачастую, инициатором расторжения договора социального найма жилого помещения через суд является наймодатель. Для того чтобы инициировать процесс прекращения дальнейшего сотрудничества посредством направления искового заявления в судебную инстанцию, заявителю требуется соблюсти определенный порядок действий.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения через суд:

  • Для начала наймодатель должен найти обстоятельства, на основании которых возможно инициировать процесс аннулирования контракта об аренде жилья, принадлежащего государственной или муниципальной собственности;
  • После истцу требуется собрать документы, которые могут подтвердить данные основания;
  • Далее наймодателю требуется оформить специальное уведомление, которое направляется другому участнику сделки. В извещении требуется указать о желании инициировать процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Помимо этого требуется указать о необходимости погасить долги по арендной плате или возместить нанесенный ущерб, если такие имеются;
  • После того как оповещение было оформлено, его требуется направить ответчику. Делается это посредством заказного письма с обратным уведомлением. Также наймодатель имеет право принести обращение лично в руки нанимателю. Для этого истцу следует заблаговременно составить два экземпляра данного документа, один из которых предоставляется ответчику, а другой остается у заявителя. Однако на экземпляре наймодателя в обязательном порядке должен поставить подпись наниматель, подтверждая факт принятия и ознакомления с актом;
  • Если ответчик отказывает истцу в расторжении представленного контракта, то наймодатель имеет право направиться в суд с исковым заявлением;
  • Суд принимает иск инициатора аннулирования договора к рассмотрению, если соблюден досудебный порядок урегулирования разногласия и данный факт подтвержден при помощи соответствующего документа. Отказ нанимателя должен быть оформлен в письменном виде;
  • После назначается слушание, а после судом принимается решение.

Направить в судебную инстанцию иск необходимо со следующим пакетом документов:

  • Паспорт заявителя или другой документ, который сможет подтвердить его личность;
  • Акт, свидетельствующий о том, что лицо обладает правом собственности на данное жилье;
  • Договор социального найма жилого помещения, который инициатор желает расторгнуть;
  • Документы, доказывающие обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование контракта;
  • Акт, свидетельствующий о том, что досудебная процедура была соблюдена наймодателем;
  • Квитанция, доказывающая, что истец оплатил государственную пошлину.

Исковое заявление

Общие требования гласят, что исковое заявление в обязательном порядке составляется в письменном виде. Однако на сегодняшний день существует возможность оформить иск не только в письменном, но и в печатном виде. Текст документа должен содержать только достоверную информацию, в противном случае исковое заявление не будет принято судом. Помимо иска инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения должен предоставить документы, свидетельствующие о том, что основания для аннулирования документа достоверны. В противном случае иск также не будет принят судом. Оформляется исковое заявление в нескольких экземплярах — каждому участнику сделки по одному.

Иск о расторжении договора социального найма жилого помещения должен содержать следующие данные:

  • Полное наименование судебной инстанции, в которую направляется иск;
  • Личные и контактные данные нанимателя и наймодателя;
  • Полное название оформляемого акта: «Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилого помещения»;
  • Обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование документа;
  • Требования наймодателя;
  • Список приложенных к иску документов;
  • В завершении прописывается место и дата составления искового заявления, а также ставится подпись заявителя.

Скачать образец

Исковое заявление направляется в районный суд по месту регистрации нанимателя. В определенных случаях государственная пошлина не уплачивается. Возможно это, если истцом выступают органы местного самоуправления.

Последствия расторжения договора социального найма жилого помещения

Правовым последствием аннулирования любого контракта является прекращение установленных данным соглашением прав и обязательств.

Правовыми последствиями при расторжении договора социального найма жилого помещения:

  • Наниматель должен вернуть жилье;
  • Если лицо, арендующее недвижимость, имеет долги по арендной плате или по коммунальным услугам, то он должен возместить все задолженности.

При аннулировании представленного документа путем заключения сторонами сделки специального мирного соглашения, права и обязанности участников данных правоотношений прекращаются по обоюдному согласию. Если прекращение дальнейшего сотрудничества происходит по решению судебного решения, что необходимо учитывать и принудительное выселение.

На основании постановления судебной инстанции, наймодатель получает право требовать от нанимателя выселения из жилого помещения после расторжения договора социального найма. Возможно и принудительное применение соответствующих мер. Делается это при помощи правоохранительных органов или судебных приставов.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

—>

О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СВЯЗИ С НЕВНЕСЕНИЕМ НАНИМАТЕЛЕМ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛЬЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ В ТЕЧЕНИЕ ШЕСТИ МЕСЯЦЕВ

 

О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СВЯЗИ С НЕВНЕСЕНИЕМ НАНИМАТЕЛЕМ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛЬЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ В ТЕЧЕНИЕ ШЕСТИ МЕСЯЦЕВ. (Обзор судебной практики)


Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного. Суды в основном правильно применяют действующее законодательство, однако в практике возникают некоторые вопросы. Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ. На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Вместе с тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам. Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли. Такая практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу ст. 50 ГПК РСФСР лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с ч. 2 ст. 142 ГПК РСФСР непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им предоставлено право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Расторжение договора социального найма и утрата права пользования жильем

Верховный Суд разрешил расторгать договоры найма с непроживающими

После расторжения брака один из бывших супругов, оставаясь зарегистрированным в спорном жилом помещении, занимаемом по договору социального найма, выезжает на другое место жительства. Например, в квартиру или дом своих родителей или нового супруга, сожителя. При этом, как правило, теперь уже бывший член семьи, сохраняя регистрацию в спорном жилом помещении, не считает себя обязанным оплачивать коммунальные услуги, нести расходы по содержанию жилья. Но вопрос о его правах на занимаемое жилое помещение по договору социального найма возникает, все-таки чаще при желании приватизировать квартиру. Ведь по логике нанимателя, как и по логике закона приватизировать квартиру могут лишь лица, ее занимающие, то есть проживающие там, а никак не бывшие члены семьи, которые уже несколько лет живут в другом жилом помещении в качестве членов других семей.

Участие непроживающего лица в приватизации

Согласно закону, приватизировать жилое помещение, то есть получить его безвозмездно в собственность, вправе лица, занимающие данное помещение по договору социального найма. А поскольку гражданин зарегистрирован в квартире, предполагается, пока иное не установлено судом, что он там проживает, а значит, вправе участвовать в приватизации, несмотря на свое фактическое отсутствие. Не желая видеть в качестве будущего сособственника «бывшего», наниматель обращается в суд с требованием признать его утратившим право пользования жильем.

Нередки случаи, когда наниматель и члены его семьи не возражают против участия в приватизации занимаемого жилья непроживающего бывшего члена семьи, но как раз противником приватизации является сам «бывший». Он не желает стать собственником данного жилого помещения и не подписывает отказ от приватизации, в итоге – приватизировать без его согласия квартиру не может вся семья.

О судебной практике по вопросу утраты права «бывшими»

До недавнего времени суды не спешили признавать договор социального найма с гражданином, выехавшим на иное место жительства, расторгнутым, а самого гражданина – утратившим право на жилое помещение. В обоснование отказа в иске приводились примерно такие доводы: «для признания договора найма спорного жилого помещения в отношении истца расторгнутым необходимо установить, что он переехал на другое постоянное место жительства. При этом необходимо установить, что лицо приобрело самостоятельное право пользования жилым помещением на новом месте жительства, добровольно отказалось от прав пользования жилым помещением по прежнему месту жительства».

Под самостоятельным правом в практике понимается право пользования жильем по договору социального найма или на основании права собственности. То есть для того, чтобы признать в судебном порядке, что бывший член семьи утратил право на жилое помещение, было недостаточно того, что он не проживает в квартире несколько лет, не оплачивает коммунальные услуги, в квартире нет его вещей, он не пытается вселиться, проживает в ином жилом помещении… Для удовлетворения иска необходимо было представить суду доказательства, что этот гражданин приобрел именно самостоятельное право пользования другим жилым помещением. Напомним, что проживание в квартире родителей или нового супруга в качестве члена семьи не порождает самостоятельного права пользования таким жильем.

Верховный Суд указал на ошибочность такого понимания норм права

В Бюллетень Верховного Суда РФ № 1 2009 года вошло определение судебной коллегии ВС РФ, в котором указывается, что основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения с бывшим членом семьи нанимателя является факт его добровольного выезда из этого жилого помещения в другое постоянное место жительства, а также отказ от несения расходов на содержание жилого помещения. Удовлетворяя иск о признании бывшего члена семьи нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, суд, в частности, указывал:

«..Президиум Московского городского суда также указал, что установленные судом обстоятельства вынужденности выезда Г. из спорной квартиры и отсутствие у него иного жилья свидетельствуют о сохранении за ним права на жилую площадь в названной квартире… Данный вывод президиума нельзя признать правильным, поскольку материалами дела подтверждается, что Г. более 18 лет не проживает в этой квартире, сохраняя в ней лишь регистрацию… Кроме того, из материалов дела видно, что ответчик, выехав в 1988 году из спорной квартиры, проживает с 1989 года постоянно с новой семьей в другой квартире, которая в течение столь длительного периода является его фактическим постоянным местом жительства и вопрос о его выселении из которой никогда не ставился. В связи с этим вывод судебных инстанций о сохранении за Г. права на жилую площадь в квартире его бывшей жены П. нельзя признать правильным».

Таким образом, факт длительного непроживания в жилом помещении, неоплата коммунальных услуг, добровольный выезд на иное место жительства являются основанием для утраты права пользования жилым помещением бывшим членом семьи. При этом удовлетворение иска не ставится в зависимость от наличия у «бывшего» самостоятельного права на иное жилое помещение.

Если в иске ранее было отказано

Решение суда об отказе в иске о признании утратившим право пользования жилым помещением бывшего члена семьи не ставит точку в споре. Обжаловать его вряд ли получится, потому как, скорее всего, пропущены сроки на обжалование. А вот заявить новый иск о признании утратившим… и признании договора расторгнутым вполне возможно. В основании иска следует указать «новую точку отсчета», то есть ссылаться на то, что ответчик с момента вступления в силу решения суда об отказе в иске о признании его утратившим… в спорное жилье не вселялся, продолжает проживать в другом жилом помещении.

Александр Отрохов, адвокат Правового центра «Логос», г. Омск

Письмо о досрочном прекращении аренды — шаблоны PDF

Договор аренды и аренды — это документ, в котором изложены договоренности между владельцем недвижимости, известным как «арендодатель» или «арендодатель», и кем-то еще, кто готов платить арендную плату. при занятии собственности, известной как «арендатор» или «арендатор». С точки зрения непрофессионала, это документ, используемый для аренды помещения (коммерческого или жилого) на определенный период времени в обмен на ежемесячную арендную плату. Условия договора обсуждаются между арендатором и арендодателем, и после подписания форма считается юридически обязательной для обеих сторон.

С JotForm у вас есть возможность добавить виджеты электронной подписи в вашу форму и попросить вашего арендатора заполнить оставшуюся часть. Идеальный вариант использования — создать PDF-копию представленного соглашения, которую можно распечатать. Вместо того, чтобы кропотливо разрабатывать PDF-файл для вашего соглашения, почему бы не использовать один из шаблонов, которые мы разработали для вас? Если вы занимаетесь недвижимостью, брендинг важен, так как вы поделитесь этим соглашением с большим количеством клиентов. Наш обновленный редактор PDF позволит вам полностью настроить шаблон, добавить собственный брендинг, изменить порядок вопросов или изменить контекст условий.

Если у вас раньше не было возможности заключить договор аренды и аренды, мы перечисляем некоторые из наиболее важных деталей, которые вы должны спросить и раскрыть по вашему соглашению — Помещение (будь то дом, квартира, квартира, подвал или чердак), контактные данные арендодателя и арендатора, сумма денег, уплаченная арендатором арендодателю, и продолжительность времени, в течение которого арендатор имеет право оставаться в помещении. Вы также должны включить пункты условий и виджеты подписи, которые должны быть подписаны обеими сторонами.

Подробнее…

Что такое договор аренды?

Договор аренды — это юридически обязательный договор между арендодателем и арендатором, в котором изложены условия, на которых арендатор может арендовать недвижимость у арендодателя, например, срок аренды, ежемесячная сумма арендной платы и обязанности по обслуживанию.

Кому нужен договор аренды жилья?

Каждый, кто занимается сдачей недвижимости в аренду, должен иметь договор аренды жилого помещения, определяющий условия договора и обеспечивающий защиту всех вовлеченных сторон в соответствии с законом.К этим лицам относятся управляющие недвижимостью, ищущие арендаторов, и наоборот, поставщики социальных услуг, ищущие вспомогательное жилье, агенты по недвижимости и все, кто арендует или хочет арендовать недвижимость.

В чем разница между договором аренды и договором аренды?

В случае недвижимости или квартир договор аренды обычно предусматривает аренду на короткий период времени, обычно 30 дней. Если арендатор или домовладелец не предоставит уведомление о выселении, договор аренды автоматически продлевается.Условия договора также могут меняться каждый месяц.

Аренда предоставляет арендатору право занимать недвижимость на определенный срок, который обычно составляет от шести месяцев до года или более. Без согласия арендатора условия аренды не могут быть изменены арендодателем.

Кроме того, договор аренды обычно не продлевается автоматически. Арендатор, который продолжает оставаться в собственности, переходит на помесячную оплату до тех пор, пока не будет подписано новое соглашение об аренде или аренде.

Эти условия не уникальны для данного типа собственности.Они также могут применяться к аренде оборудования, автомобилей и других предметов.

Могу ли я составить собственный договор аренды?

Да, можно. Аренда — это соглашение между вами (арендодателем) и вашим арендатором. Аренда обычно включает стандартные элементы, такие как размер арендной платы, продолжительность аренды, кто отвечает за различные элементы обслуживания, а также штрафы, которые могут быть начислены за несоблюдение условий.

С помощью JotForm вы можете создать шаблон аренды и использовать форму для сбора конкретной информации, которая изменяется с каждой арендой, такой как имя арендатора, сумма арендной платы и т. Д.Вы также можете принять цифровые подписи, когда пришло время подписать окончательный документ.

Что я должен включить в договор аренды?

  1. Условия. В договоре аренды должен быть указан срок действия договора.
  2. Аренда. Размер арендной платы и срок ее оплаты.
  3. Депозиты и комиссии. Укажите, требуется ли вам залог и арендная плата за первый / последний месяц.
  4. Имена всех арендаторов. Каждый взрослый, который будет жить в собственности, должен быть включен.
  5. Пределы вместимости.Здесь следует указать, что только взрослые, подписавшие договор аренды, и их несовершеннолетние дети могут занимать недвижимость.
  6. Ограничения на подрывную деятельность. Включите текст, запрещающий поведение, такое как чрезмерный шум и незаконная деятельность.
  7. Домашние животные. Сообщите арендатору, разрешите ли вы размещение с домашними животными, и если да, то какого типа.
  8. Техническое обслуживание и ремонт. Обозначьте ответственность арендатора за поддержание чистоты в доме и возмещение ущерба, причиненного злоупотреблениями.
  9. Утилиты. Выясните, кто отвечает за коммунальные услуги и что будет, если платеж будет просрочен.
  10. Въезд в собственность. Уточните свои права на доступ к собственности для ремонта, а также укажите, за какое время вы предоставите уведомление.

Можно ли использовать договор аренды в качестве подтверждения адреса?

В большинстве случаев действующий договор аренды или аренды может использоваться в качестве подтверждения адреса. Вы можете использовать JotForm для создания PDF-файла аренды для вашего арендатора.

Можно ли расторгнуть договор аренды?

Аренда обычно заключается на фиксированный срок, например на один год. Однако арендодатель может отказаться от штрафных санкций и разрешить арендатору расторгнуть договор аренды.Рекомендуется ознакомиться с местными законами о недвижимости.

Нужно ли нотариально удостоверять договор аренды?

Аренда — это договор между арендодателем и арендатором. Обычно нотариальное заверение не требуется. JotForm позволяет включать в договор аренды цифровые подписи, такие как DocuSign, которые обычно имеют обязательную юридическую силу.

Глоссарий условий договора аренды

  1. Арендодатель (арендодатель): Арендодатель — это лицо, которое владеет землей, домами или квартирами и сдает их арендаторам.
  2. Арендатор (арендатор): Арендатор — это лицо, которое арендует землю или имущество у арендодателя.
  3. Залоговый депозит: Залог вносится новым арендатором, чтобы обеспечить аренду от арендодателя. Это может быть либо частичная оплата ежемесячной арендной платы арендатора, либо мера безопасности арендодателя в случае повреждения имущества.
  4. Обслуживание помещений общего пользования (CAM): Плата за обслуживание помещений общего пользования (CAM) — обычное дело при коммерческой и промышленной аренде — оплачивается арендаторами для покрытия расходов на внутренние и внешние общие области, такие как коридоры, лифты, общие ванные комнаты, парковочные места , и больше.Сборы CAM варьируются в зависимости от обстоятельств, поэтому суммы должны согласовываться как арендодателем, так и арендатором и четко указываться в их контракте.
  5. Вариант продления: Вариант продления включен в договор аренды или аренды и описывает условия продления исходного соглашения. Арендодатели не обязаны продлевать или продлевать аренду без возможности продления, указанной в соглашении, поэтому важно включить вариант продления, если вы намереваетесь продлевать аренду.
  6. Периодическая аренда: Периодическая аренда — это владение недвижимостью без определенной даты окончания. В отличие от аренды на определенный срок, арендатор решает, когда прекратить аренду. Это особенно характерно для помесячной аренды.
  7. Поручитель: Поручитель — это лицо, ответственное за уход и оплату имущества в случае несостоятельности основного арендатора. Гаранты часто требуются для договоров аренды со студентами или для арендаторов без постоянной работы.
  8. Cosigner: Соправитель — это третье лицо, которое разделяет ответственность за выплату арендной платы с основным арендатором, хотя они не обязаны проживать в собственности.
Подробнее…

Заявление об ограничении ответственности

Содержимое этой страницы и часто задаваемых вопросов предназначены только для передачи общей информации, а не для предоставления юридических консультаций или мнений. Мы рекомендуем вам обратиться к юристу за советом по конкретным юридическим вопросам.

Помощь клиентам в делах домовладельцев и арендаторов

Местные, государственные и федеральные законы

Закон о выселении , 735 ILCS 5/9, 101 et seq.

Утвердительная защита , 735 ILCS 5 / 9-106.2
Арендодатель и Арендатор Закон, 765 ILCS 705/5 et seq.
Гарантийный депозит Закон о возврате, 765 ILCS 710/1
Закон о процентах на гарантийный депозит, 765 ILCS 715 / 1,2
Закон об оказании коммунальных услуг по аренде собственности, 765 ILCS 735/1 et seq.
Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 USC § 3601 et seq.
Закон о правах человека штата Иллинойс, 775 ILCS 5 / 1-101 et seq.
Закон о репрессивном выселении, 765 ILCS 720/1 et seq.
Закон Иллинойса о праве арендатора жилого дома на ремонт, 765 ILCS 742/5 et seq.
Закон о раскрытии информации о платежах за коммунальные услуги 765 ILCS 740/1 et seq.
Чикаго О арендодателе и арендаторе жилого дома Постановление , Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-080 могут применяться другие местные постановления, например Постановление о домовладельце и арендаторе жилого дома Эванстона.

Аренда

Аренда может быть устной или письменной. Письменные договоры аренды обычно представляют собой договоры аренды, представляемые арендатору арендодателем . Заявители-арендаторы всегда могут попытаться обсудить с потенциальными арендодателями условия представленных им договоров аренды.Краткое изложение Постановления о домовладельцах и квартиросъемщиках (RLTO) должно быть приложено к договору аренды квартир, на который распространяется действие RLTO.

Раскрытие информации

Арендодатель должен уведомить следующее перед арендой или продлением аренды:

  • Любые нарушения муниципального кодекса за последние 12 месяцев;
  • Любое намерение отключить воду, газ, электричество или другие коммунальные услуги в собственности;
  • Арендатор может расторгнуть договор аренды с уведомлением за 14 дней, если есть нарушение, которое влияет на пригодность квартиры, не отремонтированной арендодателем в течение этих 14 дней;
  • Арендатор может взыскать наибольшую из арендной платы за один месяц или фактических убытков , плюс судебных издержек, и гонораров адвоката.

Даже после сдачи в аренду арендодатель имеет постоянную обязанность предоставлять такие уведомления.

Арендодатель или его агент должен уведомить арендатора в письменной форме, во время или до начала аренды, о следующем:

  • Имя, адрес и номер телефона собственника или лица, уполномоченного управлять помещением
  • Уполномоченное лицо для получения процессуального обслуживания от имени владельца
  • Лицо, уполномоченное получать уведомления и требования

Если агент не раскрывается, агентство по умолчанию переходит к лицу, заключившему договор аренды с арендатором.Арендодатель постоянно обязан обновлять эту информацию. Если домовладелец не подчиняется, арендатор может запросить информацию в письменном виде.

Если арендодатель не предоставляет информацию после письменного запроса арендатора, арендатор может расторгнуть договор аренды. Арендатор также может подать в суд и взыскать большую сумму из арендной платы за один месяц или фактического ущерба, судебных издержек и гонораров адвоката.

Срок действия

Если срок аренды не указан в устном или письменном договоре аренды, суды подразумевают возобновляемые условия аренды на периоды, за которые выплачиваются арендные платежи, e.g., помесячная аренда, при которой арендная плата выплачивается каждый месяц, еженедельная аренда, при которой арендная плата выплачивается каждую неделю.

Многие формы аренды предусматривают возобновление аренды на периодической основе, например, ежемесячно после истечения первого срока аренды.

Строительство в аренде

Как правило, применяются правила строительства контрактов. Midland Management Co. против Хельгасона 158 Ill.2d 97, 630 N.E.2d 836 (1994). Неясности истолковываются против составителя. Роуз против Жилищного управления Чикаго 148 Ill декабрь 534, 560 N.E. 2d 1131 (1990), American Apartment Management Co. v. Phillips 210 Ill декабрь 639, 653 N.E. 2d 834 (1995).

Штрафные санкции

Положения об аренде, которые разрешают штрафы, могут не иметь исковой силы. Примерами могут служить штрафы за просрочку, не связанные с фактическими затратами арендодателя на получение причитающейся арендной платы. Builder’s Concrete Co. против Фреда Фобеля и сыновей , 58 Ill. App.3d 100, 373 N.E.2d 863, 15 Ill.517 декабря (3-й округ, 1978). Чрезмерные штрафы за просрочку платежа запрещены Постановлением о арендодателях и квартиросъемщиках Чикаго 5-12-140h, которое ограничивает штраф за просрочку платежа до 10 долларов за первые 500 долларов арендной платы и 5% от любой суммы, превышающей 500 долларов. Если домовладелец пытается добиться от взыскания чрезмерной платы за просрочку платежа, арендатор имеет право на двухмесячную арендную плату.

Гарантия пригодности для жилья

Гарантия пригодности для проживания подразумевается в каждом договоре аренды жилого помещения. Джек Спринг против Литтла , 50 Ill.2d 351, 280 н. Э. 2d 208 (1972); Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E.2d 915, 88 Ill Dec 895 (1985). Арендаторы могут требовать соблюдения этой гарантии в рамках судебных исков или защиты от действий по выселению на основании неуплаты арендной платы.

Завет тихого наслаждения

Каждый арендатор имеет право на завет тихого наслаждения. Арендодатель не может препятствовать спокойному отдыху арендатора, например, входя в помещение без разрешения арендатора или в соответствии с условиями договора аренды сторон. Чепмен против Брокоу, , 588 северо-восточная восточная широта, 2 день 462, 167, штат Иллинойс, декабрь 821 года (3-е место в 1992 году).

Гарантийный депозит

Закон о возврате гарантийного залога, 765 ILCS 710 / 0,01

Если жилая недвижимость состоит из пяти или более единиц, арендодатель, получивший гарантийный залог от арендатора, должен предоставить арендатору письменное заявление о любых повреждение имущества до вычета затрат на ремонт из залога. Арендодатель не может удерживать какую-либо часть депозита в качестве компенсации за имущественный ущерб, если арендодатель в течение 30 дней с даты выселения арендатора не отправил арендатору письменное подробное изложение ущерба, предположительно причиненного арендатором помещению. а также фактическую или предполагаемую стоимость ремонта повреждений с приложением оплаченных квитанций или копий.Арендодатель может включить разумную стоимость своего труда, если выполнит ремонт самостоятельно. Если дана только оценка, арендодатель должен предоставить арендатору оплаченные квитанции, показывающие фактическую стоимость, в течение 30 дней с даты подробного отчета. Если арендодатель не предоставляет арендатору отчет и квитанции, арендодатель должен в течение 45 дней вернуть арендатору гарантийный депозит.

Закон о возврате залога не требует, чтобы арендодатель отправлял арендатору какое-либо заявление, если арендодатель удержал залог из-за невыплаты арендной платы, а не из-за повреждения имущества.Закон был задуман законодательным органом для применения только в тех случаях, когда часть или весь гарантийный депозит удерживается в связи с заявленным имущественным ущербом, и неприменим к ситуациям, когда существует добросовестный спор по поводу депозита по причинам, отличным от требования о повреждении имущества. Икари против Мейсона, проп. , штат Иллинойс, приложение 3d 222, 731 северо-восток, 2 день 975 (2 округ, 2000).

Примечание. Начиная с 1 января 2018 г., правила Закона о возврате залогового депозита немного изменены. См. Государственный закон 100-0269.

Средство правовой защиты арендатора: Арендатор может подать иск в окружной суд , если арендодатель нарушает Закон о возврате гарантийного депозита.Если суд установит, что арендодатель отказался предоставить заявление в соответствии с требованиями или предоставил заявление недобросовестно и не вернул задаток своевременно, арендодатель несет ответственность за двойную сумму залога, судебные издержки и разумные гонорары адвоката . . Арендатор также должен потребовать возврата самого депозита в дополнение к штрафу в размере двойного депозита.

Постановление о домовладельцах и квартиросъемщиках в Чикаго (RLTO)

Постановление о домовладельцах и квартиросъемщиках в Чикаго, Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-080 на хранение и возврат залога.

Применимость Постановления Чикаго

Постановление Чикаго применяется к жилым единицам в Чикаго, за исключением следующего:

  • Жилой дом, занимаемый владельцем, содержащий шесть или менее квартир
  • Отель, мотель, гостиница, пансионат или пансион дом, если арендатор не проживал в квартире более 31 дня и платил ежемесячную арендную плату
  • Больница, монастырь, монастырь, учреждение длительного ухода, некоммерческий дом для престарелых, временный ночлег или временный приют или школа общежитие
  • Жилая единица, которая занята покупателем по договору купли-продажи недвижимости до передачи права собственности покупателю или занята продавцом по договору купли-продажи недвижимости после передачи права собственности продавцу
  • A здание, принадлежащее работодателю арендатора, если арендатор имеет право жить в здании только в том случае, если арендатор работает в помещении или около него, o r
  • Жилая единица в кооперативе, занятая держателем частной аренды
Требования к домовладельцу для удержания гарантийного депозита

Согласно постановлению Чикаго, следующие требования относятся к домовладельцу, имеющему гарантийный депозит:

  • Арендодатель должен держать депозит на застрахованном на федеральном уровне процентном банковском счете;
  • Арендодатель не должен смешивать залог с активами арендодателя ;
  • Арендодатель должен предоставить арендатору уведомление о названии и адресе финансового учреждения, в котором хранится депозит;
  • Арендодатель должен предоставить арендатору квитанцию, в которой указывается сумма такого гарантийного депозита, имя человека, получающего его, и, в случае агента, имя арендодателя, для которого получен такой гарантийный залог, и дату которое получено, и описание жилого помещения.Квитанция подписывается лицом, получающим залог. Несоблюдение этого подраздела дает арендатору право на немедленный возврат гарантийного депозита
  • Для электронного перевода денежных средств применяются определенные исключения;
  • Арендодатель должен платить проценты по депозиту, хранящемуся более 6 месяцев, см. Ниже, в течение 30 дней после окончания каждого 12-месячного периода; и
  • Преемник собственника или арендодатель становится ответственным за гарантийный депозит

Примечание: многие арендодатели больше не взимают гарантийный залог, чтобы избежать возможности нарушения требований RLTO по гарантийному депозиту.Вместо этого они взимают невозмещаемый «сбор за въезд». Хотя комиссия не такая высокая, как страховой депозит, она все же может составлять сотни долларов.

Средство правовой защиты арендатора : Если арендодатель или агент арендодателя не соблюдают положения Раздела 5-12-080 постановления, арендатору присуждается компенсация ущерба в размере двухкратного гарантийного депозита плюс судебные издержки и разумные гонорары адвоката. В деле Krawczyk v. Livaditis апелляционный суд отказал в разрешении «суммирования» убытков за различные нарушения подразделов статьи 5-12-080.366 Ill.App.3d 375, 851 N.E.2d 862 (1-й округ, 2006 г.). В 2010 году в раздел 5-12-080 были внесены изменения. Среди прочего, теперь появляется следующая формулировка в отношении штрафа за нарушение Раздела 5-12-080:

(f) (1) В соответствии с подразделом (f) (2), если арендодатель не выполняет какое-либо положение Раздел 5-12-080 (a) — (e), арендатору присуждается возмещение убытков в размере, равном двукратному гарантийному депозиту плюс проценты по ставке, определенной в Разделе 5-12-081. Этот подраздел не препятствует арендатору взыскать другие убытки, на которые он может иметь право в соответствии с настоящей главой 5-12-081.Акцент добавлен.

Следует утверждать, что ссылка на Раздел 5-12-081 является типографской ошибкой, потому что:

  • Предыдущий язык говорит, что арендатор может взыскать другие убытки в соответствии с этой главой (предположительно 5-12-080) и
  • Раздел 5-12-081 не разрешает возмещение убытков (это относится только к методу начисления процентов).

Согласно этому аргументу, арендатор должен требовать двойную сумму залога за каждое совершенное нарушение.

Требования к возврату депозита по распоряжению.

Согласно постановлению Чикаго, домовладелец должен вернуть залог в течение 45 дней после даты выселения квартиросъемщиком жилого помещения. Однако арендодатель может вычесть из гарантийного депозита любую невыплаченную арендную плату, которая не была удержана или вычтена на законных основаниях в соответствии с законодательством штата, федеральным законом или местным постановлением, а также разумную сумму, необходимую для устранения любого ущерба, причиненного помещению арендатором или любым лицом, находящимся под контроль арендатора. Арендодатель не имеет права вычитать ущерб только на основании разумного износа.

В случае повреждения, выходящего за рамки обычного износа, арендодатель должен доставить или отправить по почте на последний известный адрес арендатора в течение 30 дней подробный отчет о повреждениях и предполагаемую или фактическую стоимость ремонта или замены каждого элемента. Арендодатель должен приложить копии оплаченных квитанций о ремонте или замене акта. Если указана ориентировочная стоимость, домовладелец должен предоставить арендатору копии оплаченных квитанций в течение 30 дней с даты предоставления арендатору заявления о нанесении ущерба.

Средство правовой защиты арендатора : Если арендодатель или агент арендодателя не соблюдают раздел 5-12-080 постановления, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двухкратного гарантийного депозита плюс проценты в дополнение к судебным издержкам и разумным гонорарам адвокатам. . Арендатор также должен потребовать возврата самого депозита в дополнение к штрафу в размере двойного депозита.

Проценты по залоговому депозиту

Закон о проценте по залоговому депозиту, 765 ILCS 715

Закон применяется к зданиям или комплексам с 25 или более жилыми единицами.Арендодатель должен удерживать гарантийный депозит более шести месяцев.

Арендодатель должен уплатить проценты по гарантийному залогу, начисленные с даты внесения арендатором залога арендодателю. Проценты должны выплачиваться по ставке, равной минимальной процентной ставке сберегательной книжки , выплачиваемой крупнейшим коммерческим банком штата Иллинойс по состоянию на 31 декабря года до начала аренды.

Средство правовой защиты арендатора: Если арендатор оспаривает сумму уплаченных процентов по гарантийному депозиту, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о том, что выплаченные проценты были недостаточными.

У арендодателя есть 14 дней после получения письменного уведомления, чтобы выплатить правильную сумму плюс 50 долларов или предоставить письменное объяснение того, как были рассчитаны уплаченные проценты.

Арендатор может подать иск против арендодателя, нарушившего Закон. Арендодатель, умышленно не выплачивающий или отказывающийся уплатить причитающиеся проценты, несет ответственность за весь гарантийный депозит вместе с судебными издержками и разумными гонорарами адвоката.

Средство правовой защиты арендатора: В соответствии с поправкой 2010 года к RLTO, если арендодатель выплачивает своевременную, но недостаточную сумму процентов, арендатор должен принять меры в соответствии с Разделом 5-12-080 (f) (2), прежде чем подавать иск в корт.В остальном, если арендодатель или агент не соблюдают требования по процентам в соответствии с Разделом 5-12-080, арендатору будет присуждено возмещение убытков в размере двухкратного гарантийного депозита плюс проценты по нему в дополнение к судебным издержкам и разумным гонорарам адвоката.

Уведомление о расторжении договора

Все арендаторы имеют право на уведомление о прекращении аренды или требования арендной платы до того, как арендодатель сможет подать иск о выселении.

Исключения

Уведомление о прекращении аренды по истечении срока аренды не требуется.735 ILCS 5 / 9-213. Однако, если договор аренды регулируется постановлением Чикаго (CRLTO), домовладелец должен уведомить арендатора в письменной форме не менее чем за 30, 60 или 120 дней до даты прекращения аренды или намерения арендодателя не продлевать договор аренды. Требуемый объем уведомления зависит от того, как долго арендатор занимал недвижимость. Раздел 5-12-130 (j)
Некоторые суды постановили, что уведомление может не требоваться, если арендатор согласился в договоре аренды отказаться от него . Арендодатели могут отказаться от своего права заявить об отказе от в отношении положения об уведомлении в договоре аренды.См., Например, Avdich v. Kleinert , 69 Ill.2d 1, 370 N.E. 2d 504, 12 Ill. 700 декабря (1970). Положение об аренде, которое отказывается от права на уведомление о прекращении, не имеет исковой силы в соответствии с CRLTO. Раздел 5-12-140 (d).

Письменное уведомление

Уведомления о расторжении должны быть в письменной форме и с разумной достоверностью описывать помещения.

Сроки уведомления

Уведомления должны предоставлять арендатору полное количество дней, требуемое законом. Hoefler v. Erickson , 331 Ill.Приложение. 577, 73 н. Э. 2д 448 (1-й р-н 1947 г.). Дата обслуживания исключается, и если последний день приходится на субботу, воскресенье или праздничный день, он также исключается. 5 ILCS 70 / 1.11.

Удержание аренды: умышленное удержание более

735 ILCS 5 / 9-202

Арендатор, который намеренно остается после истечения срока аренды, должен заплатить двойную стоимость квартиры. Арендодатель должен письменно потребовать владение помещением, прежде чем требовать двойную арендную плату.

Удержание после уведомления

735 ILCS 5 / 9-203

Арендатор, который направляет уведомление о намерении освободить квартиру и остается после указанной даты, должен уплатить двойную стоимость квартиры.

Пятидневное уведомление о требовании арендной платы

735 ILCS 5 / 9-209

Если арендная плата не выплачена в установленный срок, арендодатель может направить арендатору пятидневное уведомление о том, что если арендная плата не выплачена в течение пяти дней после оказания услуги аренда будет прекращена. Арендатор может избежать процедуры выселения, предложив арендодателю причитающуюся арендную плату.

В извещении должно быть указано:

  • Размер причитающейся арендной платы;
  • Арендатор имеет право уплатить заявленную арендную плату в течение пяти дней; и
  • Если арендная плата не будет уплачена в течение пятидневного периода, аренда будет прекращена.Первый день — это день после уведомления арендатора.
Арендатор оспаривает заявленную причитающуюся арендную плату

Арендатор, получивший пятидневное уведомление, может оспорить требуемую сумму арендной платы. Если заявленная сумма превышает сумму, которую, по мнению арендатора, причитается, выясните, почему. Тендер на выплату фактической суммы должен отклонить требование арендодателя о владении имуществом. Elizondo v. Medina, 100 Ill., Приложение 3d 718, 427 N.E. 2д 381, 56 ил. Дек. 301 (1-й округ, 1981).

Требование об аренде не должно включать суммы, не связанные с арендой

Пятидневное требование об аренде должно включать только арендную плату, а не другие претензии, такие как убытки, залог, гонорары адвокатам и т.735 ILCS 5 / 9-209. См., Payne v. Coates Miller , 52 Ill. App.3d 288, 367 N.E. 2д 406, 10 ил. Дек. 18 (1-й округ, 1977 г.), подтверждающий судебный запрет , запрещающий арендодателю включать требования о выплате пятидневной арендной платы в отношении судебных издержек и гонораров. Арендатору следует посоветовать внести фактически причитающуюся арендную плату.

Тендер

Некоторые суды могут толковать тендер узко. Арендатор должен внести уплаченную арендную плату в порядке, указанном в пятидневном уведомлении. Если в уведомлении не указывается, арендатор должен предложить арендную плату в соответствии с прошлой практикой сторон.Внося сумму лично, арендатор должен взять свидетельство и показать арендодателю или его назначенному агенту деньги или другой способ оплаты.

Отказ от предложения

Если арендодатель отклоняет предложение о причитающейся сумме, арендатор может подать ходатайство об отклонении любого действия о выселении на основании пятидневного требования арендной платы. Мэдисон против Россера, 3 Ill., Приложение 3d 851, 279 N.E. 2д 375 (1-й р-н 1972 г.).

Тендер исключен

Тендер может быть отклонен, если он будет бесполезен.Если арендодатель говорит арендатору не пытаться проводить тендер или если запрашиваемая сумма арендной платы является чрезмерно завышенной, тендер может быть бесполезным. Casciola v. Gardner , 101 Ill., Приложение 3d 852, 428 N.E. 2d 921, 57 ил. Дек. 241 (1-й округ, 1981). Этот аргумент может быть еще сильнее, если арендодатель включит формулировку «только полная оплата», включенную в 9-209. Этот язык:

Только полная оплата суммы арендной платы, требуемой в этом уведомлении, отказывает арендодателю от права расторгнуть договор аренды в соответствии с настоящим уведомлением, если арендодатель не согласится в письменной форме продлить аренду в обмен на получение частичной оплаты.

Десятидневное уведомление о выходе из договора

735 ILCS 5 / 9-210

Арендодатель может расторгнуть договор аренды, уведомив за десять дней о выходе, если арендатор нарушил срок или условие договора аренды.

В уведомлении о выходе должно быть указано:

  • характер нарушения договора аренды и
  • договор аренды прекращается. Goldblatt v. Pearl , 338 Ill.App.654, 88 N.E.2d 377 (1 Dist. 1949) abst.

Необходимо пересмотреть срок договора аренды, который, по утверждениям арендодателя, был нарушен.Неясности в любых условиях аренды истолковываются против составителя. Управление жилищного строительства Чикаго против Роуза, 203 Ill.App.3d 208, 560 N.E.2d 1131, 148 Ill.Dec. 534 (1-й округ 1990 г.).

Невыплата арендной платы в уведомлении о выходе

Арендодатель может заявить о невыплате арендной платы как нарушение договора аренды в десятидневном уведомлении о выходе, но арендатор может избежать выселения, предъявив причитающуюся арендную плату в десятидневный период. Вестерман против Гилмора , 17 Ill.Приложение 2d 455, 150 N.E. 2d 660 (3-й округ 1958).

Постановление об арендодателях и арендаторах жилых помещений в Чикаго

Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-130 (b)

В соответствии с постановлением Чикаго домовладелец может уведомить арендатора за десять дней, если арендатор не имеет существенного значения. соблюдение договора аренды или обязанностей арендатора в соответствии с разделом 5-12-040 постановления. В отличие от закона штата, постановление требует, чтобы арендатору была предоставлена ​​возможность исправить нарушение в течение десятидневного периода.Десятидневное уведомление должно включать следующее:

  • описание действий или бездействия, составляющих нарушение, и
  • заявление арендатору о том, что договор аренды будет расторгнут через десять дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено арендатором. в течение этого периода времени.

Если арендатор создал неудобства для соседей, десятидневное уведомление должно дать арендатору возможность исправить нарушение. Однако, если арендатор создал еще одно нарушение в течение 60 дней после получения уведомления, арендодатель может расторгнуть договор аренды, направив второе десятидневное уведомление.Второе уведомление не должно предоставлять арендатору право на устранение нарушения.

Уведомление за 30 дней

735 ILCS 5 / 9-207

Устный договор аренды из месяца в месяц может быть прекращен путем письменного уведомления за 30 дней. В уведомлении не обязательно указывать причину прекращения аренды. Уведомление должно быть подано не менее чем за 30 дней до даты расторжения и должно содержать последнюю дату периода аренды. Hoefler v. Erickson , 73 N.E.2d 448 (1-й р-н.1947).

Доставка уведомления

735 ILCS 5 / 9-211

Любое уведомление о прекращении аренды, включая уведомление за пять или тридцать дней, должно быть доставлено одним из следующих способов:

  • Персональное обслуживание на арендатор
  • Услуги для лица 13 лет и старше, если он проживает в помещении или владеет им
  • Сертифицированное или заказное письмо, с квитанцией о вручении или
  • Отправка по почте, но только если в фактическом владении никого нет

В Prairie Mgmt.Corp. против Bell , 289 Ill. App. 3d 746, 752, 682 N.E. 2d 141, 145 (1-й округ, 1997 г.), суд постановил, что методы обслуживания, указанные в этом законодательном положении, не являются исчерпывающими. Кроме того, подтверждение получения уведомления арендатором устраняет любой дефект в способе обслуживания арендодателем. Идентификатор. Однако при толковании раздела устава о размещении помещений Апелляционный суд установил, что не было юрисдикции в отношении арендатора, который фактически владел помещением и которого арендодатель обслуживал путем отправки по почте. Фигероа против Дикона , 404 Ill., Приложение 3d 48, 935 N.E.2d 1080 (1-й округ, 2010).

Выселения

735 ILCS 5 / 9-101 et seq
Правило 181 (b) (2) Верховного суда

Арендодатели должны выселить арендаторов в судебном порядке. Процедура судебного выселения называется действием о выселении. Требования к выселению содержатся в 735 ILCS 5 / 9-101 et seq.

Иск о выселении — это действие, направленное на определение права владения спорным помещением.735 ILCS 5 / 9-102.

Это упрощенное производство; вопросы, не относящиеся к владению, не могут быть объединены, но закон прямо разрешает объединение требований об аренде. 735 ILCS 5 / 9-106. Практикующие в округе Кук должны знать, что суды узко трактуют немецкость. В любом случае, если это вообще возможно, любые уместные встречные иски также должны быть заявлены как утвердительные возражения. Примеры соответствующих вопросов:

  • Защита, основанная на плохих жилищных условиях, таких как нарушение гарантии пригодности для проживания и нарушение постановлений о признании вины в дополнение к Джеку Спрингу;
  • Ответное выселение, например, когда домовладелец подает иск после того, как арендатор сообщил о плохих жилищных условиях или после того, как арендатор получил охранный ордер ;
  • Справедливые жилищные нарушения, если они имеют отношение к вопросу владения;
  • Защита в случае невыплаты арендной платы, когда арендатор считает, что арендная плата не причитается;
  • Защита по иску о нарушении договора аренды, когда арендатор утверждает, что договор аренды не был нарушен; и
  • Арендаторы, ставшие жертвами домашнего или сексуального насилия.
Жалоба

735 ILCS 5 / 9-106

В жалобе нужно только утверждать, что истец имеет право владеть помещением и что ответчик незаконно удерживает во владении помещение.

Служба

Вручение повесток должно производиться в соответствии с общими требованиями Гражданского процессуального кодекса . Должно быть строгое соблюдение установленных законом требований к обслуживанию.Chiaro v. Lemberis, 28 Ill. App. 2d 164, 171 н. Э. 2д 81 (1-й р-н 1960).

См. 735 ILCS 5 / 2-203, для обслуживания физических лиц. В нем предусмотрено, что вручение осуществляется:

  • путем оставления копии повестки лично ответчику; и
  • путем оставления копии в обычном месте жительства ответчика у какого-либо лица из семьи или проживающего там лица в возрасте 13 лет или старше и информирования этого лица о содержании повестки, при условии, что офицер или другое лицо, оказывающее услугу, также должно отправить копию повестки в запечатанном конверте с полностью оплаченными почтовыми расходами, адресованную ответчику по его или ее обычному месту жительства.Свидетельство должностного лица или аффидевит лица, которому он или она отправил копию в соответствии с этим разделом, является свидетельством того, что он или она это сделал.
Конструктивная услуга

735 ILCS 5 / 9-107 предусматривает, что конструктивная услуга может быть оказана путем публикации и отправки по почте или путем публикации и рассылки по 735 ILCS 5 / 2-206, но только в том случае, если офицер возвращает повестку с указанием эта услуга не может быть получена. Истец или его поверенный должен подать аффидевит, показывающий основание для использования конструктивных услуг, как указано в разделе 5 / 9-107. Решение об аренде в таких случаях не может быть внесено. Арендодатель должен тщательно и тщательно изучить местонахождение арендатора, прежде чем полагаться на конструктивные услуги. Equity Residential Properties Management Corp. против Насоло , 364 Ill.App.3d 26, 32; Федеральная ссудно-сберегательная ассоциация Белла против Хортона , 59 Ill. App. 3д 923, 928 (5 р-н 1978). В зависимости от конкретных обстоятельств дела, запрос у соседей, запрос у известного адвоката , проверка протоколов судебных заседаний и исследование информации о занятости могут быть частью «должного расследования» и «тщательного расследования», которое требуется от истца, намеревающегося полагаться на конструктивное обслуживание. Nalaso 364 Ill. App. 3d at 32. Если эти предусмотренные законом должные и прилежные расследования не завершены истцом, суд не имеет юрисдикции в отношении этого ответчика и вынесенное против него решение по умолчанию , или она является недействительным. Идентификатор. 364 Ill. App. 3d at 32.

Сроки обслуживания

Повестка должна быть подана как минимум за три дня до даты, когда ответчик должен явиться. Правило 102 (b) Верховного суда Иллинойса.

Возражения против обслуживания

Возражения против обслуживания могут быть сделаны путем подачи ходатайства о прекращении обслуживания процесса согласно 735 ILCS 5 / 2-301.Ответчик больше не должен подавать с ходатайством особый и ограниченный вид . Если причины возражения не указаны в состязательных бумагах в деле, заявление под присягой должно поддержать ходатайство.

Ответ

Ответчик по делу о выселении должен явиться во время и в месте, указанном в повестке. Правило 181 (b) (2) Верховного суда. Ответчику не нужно давать ответ, если это не предписано судом. Если ответ не поступает, обвинения в жалобе считаются отклоненными, и любая защита может быть доказана, как если бы она была конкретно заявлена.Идентификатор. Практикующие в округе Кук могут пожелать подать утвердительную защиту, чтобы избежать обвинений в неожиданности и недопущении утвердительной защиты, на испытании .

735 ILCS 5 / 9-108

Обвиняемый в деле о выселении имеет право на суд присяжных. Требование должно быть предъявлено, когда ответчик впервые явится для защиты права. 735 ИЛКС 5 / 2-1105. Поскольку при выселении ответа не требуется, требование присяжных должно быть подано не позднее даты первой явки. First Bank of Oak Park v. Carswell , 111 Ill. App. 3d 71, 73, 443 с.ш., 2d 755, 757 (1-й округ, 1982 г.); но см. Pecoraro v. Kesner , 217 Ill. App. 3d 1039, 1045, 578 NE2d 53, 56 (1-й округ, 1991 г.), отменив решение суда первой инстанции о забастовке Требование присяжных, поданное через одиннадцать дней после того, как арендатор впервые потребовалось явиться в иске о выселении, и констатирует, что законы, регулирующие право на участие в суде судебное разбирательство следует толковать в пользу предоставления этого права.

Бремя доказывания

Истец обязан доказать свое право на владение большинством доказательств. Connery v. Van Thournout , 303 Ill. App. 406, 25 северной широты, 2 день 397, 399 (2-й округ 1940). Истец также должен продемонстрировать строгое соблюдение процессуальных требований, включая требования об уведомлении, положений о выселении Гражданского процессуального кодекса.

Арендаторы, лишенные права выкупа
Федеральный закон

Закон о защите арендаторов в случае потери права выкупа от 2009 года (PTFA). Паб. Л. 111-22, разд. A. Раздел VII.

PTFA требует, чтобы арендаторам, проживающим в закрытой жилой недвижимости, было направлено уведомление об освобождении по крайней мере за 90 дней до даты, к которой непосредственный преемник, обычно покупатель, добивается, чтобы арендаторы освободили недвижимость.

Кроме того, срок любой добросовестной аренды также остается в силе в течение всего срока аренды, и арендатор имеет право на уведомление за 90 дней до окончания аренды. Добросовестные арендаторы не могут быть удалены путем подачи дополнительного ходатайства о правопреемстве в первоначальном иске о потере права выкупа.

PTFA истечет 31 декабря 2014 года.

Закон штата

735 ILCS 5 / 15-1701

Закон штата Иллинойс гласит, что покупатель не может подавать иск о выселении против владельца заложенной недвижимости до 90 дней после того, как уведомление о намерении подать иск был должным образом вручен жителю.

Покупатель не может подавать дополнительное ходатайство о правопреемстве против добросовестного арендатора.

Покупатель не может подавать иск о выселении против добросовестного арендатора до 90 дней до окончания аренды, но не более одного года.

Аренда считается добросовестной, если:

  • Залогодатель или ребенок, супруг или родитель залогодателя по договору не являются арендатором;
  • Аренда или сдача в аренду явились результатом коммерческой сделки; и
  • Арендная плата составляет не менее справедливой рыночной стоимости для собственности или единицы, если она не уменьшена за счет федеральной, государственной или местной субсидии.735 ILCS 5 / 9-121 (с).

Судебное дело, касающееся иска о выселении, возбужденного против арендатора, который на законных основаниях мог бы владеть помещением, если бы не взыскание права выкупа собственности, или добросовестного арендатора, должно быть опечатано согласно разделу 15-1701.

Постановление Чикаго

Жителям Чикаго может быть предоставлена ​​дополнительная защита в соответствии с Постановлением о домовладельцах и квартиросъемщиках (RLTO) и Законом об аренде жилья в Чикаго (KCRO).

Уведомления

RLTO 5-12-095

Арендодатель должен предоставить существующим арендаторам письменное уведомление о жалобе на потерю права выкупа в течение 7 дней с момента подачи.Уведомление должно быть отправлено любой третьей стороне, которая регулярно платит арендную плату от имени арендатора. Уведомление о существующих действиях по обращению взыскания должно быть направлено новым арендаторам. Если арендодатель не предоставит это уведомление, арендатор может расторгнуть договор аренды, направив арендодателю письменное уведомление за 30 дней. Арендатор может также взыскать в порядке гражданского судопроизводства 200 долларов в качестве компенсации за ущерб, а также судебные издержки и гонорары адвоката.

В течение 7 дней с момента вручения извещения о передаче права выкупа собственник или арендодатель помещений, на которые подана жалоба, должен сообщить в письменной форме всем арендаторам переданных помещений, что был подан иск о передаче права выкупа.

Правопреемники арендодателя

RLTO 5-12-080 (e)

Правопреемник арендодателя несет ответственность за залог арендатора.

RLTO 5-12-030 (h)

Устанавливает определение «правопреемника домовладельца». Назначенный судом управляющий не является преемником домовладельца.

Владельцы отчужденного арендуемого имущества

KCRO 5-15-40

Не позднее, чем через 21 день после того, как лицо становится владельцем отчужденного арендуемого имущества, собственник должен приложить добросовестные усилия для установления личности и адреса всех арендаторов квартир в отчужденной собственности и письменно уведомить всех известных арендаторов таких квартир, что при определенных обстоятельствах арендатор может иметь право на помощь при переезде.Уведомление должно быть на английском, испанском, польском и китайском языках.

Плата за помощь при переезде

KCRO 5-14-050

Владелец отчужденной арендуемой собственности должен заплатить единовременный сбор за помощь при переезде в размере 10 600 долларов, либо владелец должен предложить возможность продлить или продлить текущий договор аренды. с ограниченной годовой арендной ставкой.

Квалифицированные арендаторы

KCRO 15-14-020

Арендатор отчужденной арендуемой собственности в день, когда лицо становится владельцем этой собственности; и является добросовестным арендатором, см. определение выше.


Защита от выселения
Отказ от права

Арендодатель, который каким-либо действием признает продолжение существования аренды после того, как арендодатель узнает о нарушении договора аренды, отказывается от права требовать конфискации договора аренды в связи с этим договором аренды нарушение. Midland Management Co. против Хелгасона , 158 Ill.2d 97, 630 N.E. 2d 836 (1994). К таким действиям относятся:

  • Принятие арендной платы, начисляемой после того, как арендодатель узнает о нарушении. Helgason , см. Выше; МакГилл против Wire Sales Co . 175 Ill.App. 3d 56, 529 N.E. 2d 682 124 Ill. Dec. 701 (1-й округ 1988); Жилищное управление LaSalle v. Little , 64 Ill. App. 3d 149, 380 N.E. 2d 1201, 21 ил. Дек. 25 (3-й р-н 1978 г.). Но см. Также Schivarelli v. Chicago Transit Auth. , 355 Ill. App. 3d 93, 823 N.E.2d 158 (Ill. App. Ct. 2005), постановив, что, хотя арендодатель, CTA, принял арендную плату от истцов, арендодатель не отказался от своего права на принудительное исполнение определенного раздела договора аренды.Суд постановил, что арендодатель не знал о нарушении. Для применения отказа арендодатель должен сознательно отказаться от соблюдения данного положения;
  • Обслуживание пятидневной заявки в аренду. Avdich v. Kleinert , 69 Ill.2d 1, 370 N.E.2d 504 (1977). Пятидневное уведомление подтверждает, что аренда продолжает существовать и будет прекращена только в том случае, если арендатор не уплатит требуемую арендную плату в течение пятидневного периода. Эта логика может не применяться, если арендодатель направляет уведомление за десять дней, а затем еще одно за десять дней, хотя адвокатам все же удалось привести доводы. Shelby Hous. Авт. против Thornell , 144 Ill., приложение 3d 71, 493 N.E. 2d 1109 (5-й округ 1986 г.) рассылка последующих уведомлений не использовалась для отказа от предыдущих уведомлений; и
  • Продление договора аренды.
Ремонт и вычет

Когда домовладелец пообещал в договоре аренды произвести необходимый ремонт и не делает этого после того, как арендатор уведомил арендодателя об условиях и разумном количестве времени для ремонта, у арендатора есть три варианта:

  • покинуть помещение, если из-за неспособности арендодателя произвести ремонт помещения пришли в негодность;
  • Оставить во владении и предъявить иск домовладельцу о возмещении затрат на ремонт; и
  • Произвести ремонт и вычесть затраты на ремонт из причитающейся арендной платы.

Если домовладелец предъявляет иск арендатору о выселении за неуплату арендной платы после ремонта, арендатор может заявить, что арендная плата не причитается из-за затрат на ремонт. Закон Иллинойса о праве арендатора жилого дома на ремонт, 765 ILCS 742/5, позволяет удерживать арендную плату для покрытия стоимости необходимого ремонта. Тем не менее, арендатор должен соответствовать следующим требованиям:

  • Выполненный ремонт должен выполняться в соответствии с договором аренды или местным законодательством или постановлением;
  • Разумная стоимость ремонта не должна превышать 500 долларов США или половину месячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше;
  • Арендатор должен уведомить арендодателя о намерении произвести ремонт за его счет заказным письмом ;
  • У арендодателя есть 14 дней после получения уведомления для устранения проблемы до того, как ремонт будет произведен;
  • Ремонт должен производиться квалифицированным мастером, не связанным с арендатором;
  • После ремонта арендатор должен отправить копию оплаченного счета арендодателю вместе с именем, адресом и номером телефона продавца; и
  • Ремонт не должен требоваться по вине арендатора.

Это не относится к государственному жилью, кондоминиумам, некоммерческим кооперативным домам или жилым домам, занимаемым владельцами, с шестью или менее квартирами. Также, если вы производите ремонт, знайте, что вы несете ответственность за следующее:

  • Что ремонт произведен квалифицированно;
  • Ремонт производит квалифицированный специалист; и
  • Что мастер застрахован от любых повреждений, которые могут возникнуть во время ремонта.

В дополнение к Закону Иллинойса Постановление Чикаго (CRLTO) прямо разрешает ограниченный ремонт и вычет средств правовой защиты.Раздел 5-12-110 (c) дает арендаторам право на ремонт и вычет при следующих обстоятельствах:

  • Имеется существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 5-12-070 в отношении ответственности арендодателя по содержанию помещения;
  • Разумная стоимость соблюдения не превышает 500 долларов США или половину месячной арендной платы;
  • Разумная стоимость комплаенса не превышает арендную плату за один месяц;
  • Арендатор направляет арендодателю письменное уведомление о намерении исправить состояние за его счет;
  • Если арендодатель не устранит дефект в течение 14 дней после направления письменного уведомления, арендатор может выполнить работу качественно и в соответствии с действующим законодательством;
  • Арендатор должен представить арендодателю оплаченный счет от соответствующего подрядчика или поставщика; и
  • Сумма, удерживаемая из арендной платы, не может превышать разумные цены, обычно взимаемые за такую ​​работу.
Гарантия пригодности для жилья

Иллинойс не признает право арендатора удерживать арендную плату как метод принуждения арендодателей к устранению дефектов. Следует предупредить арендаторов, что удерживать арендную плату рискованно. Однако каждая аренда жилья включает подразумеваемую гарантию пригодности для проживания. Джек Спринг против Литтла , 50 Ill.2d 351, 280 N.E.2d 208 (1972). Некоторые договоры аренды также содержат явные гарантии пригодности для проживания.

Нарушение явной или подразумеваемой гарантии пригодности для проживания является важным аргументом защиты при выселении.Арендатор имеет право на зачет арендной платы, соответствующий размеру нарушения арендодателем. Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E.2d 915, 88 Ill.Dec. 895 (1985). Иск может быть подан как положительной защитой, так и встречным иском .

Элементы претензии

Элементы претензии, основанные на нарушении гарантии пригодности для проживания, включают:

  • Дефекты в помещениях могут проявляться в несоблюдении условий содержания в помещениях в соответствии с муниципальными строительными нормами;
  • Осведомленность арендодателя о дефектах;
  • Неспособность арендодателя устранить дефекты; и
  • Дефекты могут привести к тому, что разумный человек сочтет помещение непригодным, антисанитарным, нездоровым или небезопасным, но арендатору не нужно доказывать, что помещения непригодны для проживания. Pole Realty co. v. Sorrells , 84 Ill.App.2d 178, 417 N.E.2d 1297, 49.Ill.Dec. 283 (1981).
Размер повреждений

In Glasoe v. Trinkle , 107 Ill.2d 1, 479 N.E. 2d 915, 88 Ill. 895 декабря (1985) Верховный суд Иллинойса одобрил два альтернативных метода оценки ущерба, причиненного нарушением гарантии пригодности для жилья:

  • «процентное сокращение использования» метод. Сумма арендной платы, взимаемая арендодателем, засчитывается как процент уменьшения использования арендатором помещения за период, в течение которого существовал дефект; и
  • метод «разница в стоимости» .Арендная плата, подлежащая уплате арендодателем, засчитывается разницей в справедливой стоимости помещений, если они соответствовали гарантийным требованиям, по сравнению с их стоимостью в их дефектном состоянии в течение периода, когда дефект существовал.

Суд может принять во внимание согласованную ежемесячную арендную плату как справедливую арендную стоимость. Арендодатель и / или арендатор могут засвидетельствовать свое мнение о стоимости помещений в их неисправном состоянии, но рекомендуется заключение экспертов. Суд должен рассмотреть серьезность нарушения, продолжительность нарушения и эффективность попыток арендодателя исправить недостатки при определении размера снижения арендной платы.

Если убытки арендатора превышают причитающуюся сумму арендной платы, арендатор имеет полную защиту и имеет право на судебное решение на сумму, превышающую причитающуюся арендную плату. Если арендная плата все еще причитается арендодателю после соответствующего уменьшения из-за нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор имеет право на зачет, но арендодатель все же может получить право владения помещением.

Постановление Чикаго об арендной плате
удержание положение

Некоторые муниципальные кодексы, включая CRLTO, разрешают удержание арендной платы.В соответствии с разделом 5-12-110 (d) должны быть соблюдены следующие условия:

  • Имеется существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или раздела 5-12-070, касающегося ответственности арендодателя за содержание помещения;
  • Арендатор письменно уведомляет арендодателя о намерении арендатора удержать из арендной платы сумму, которая разумно отражает уменьшенную стоимость помещения из-за существенного несоответствия;
  • Арендодатель не может исправить состояние в течение 14 дней после получения уведомления; и
  • Во время продолжающегося сбоя арендатор может вычесть из арендной платы сумму, указанную в уведомлении.
Нарушения закона об оказании коммунальных услуг в области арендной собственности

765 ILCS 735/1

Арендаторы могут вычесть из причитающейся арендной платы платежи за коммунальные услуги, которые арендодатель был обязан произвести, но не выполнил, чтобы избежать перерыва в предоставлении услуг.

Элементами этой защиты являются:

  • Письменное или устное согласие арендодателя на оплату услуг водоснабжения, газа или электроэнергии
  • Отказ арендодателя произвести платежи за коммунальные услуги
  • Невыплата ставит под угрозу продолжение оказания услуг арендатору , и
  • Плата арендатора за коммунальные услуги
Коммунальные услуги общего пользования

765 ILCS 735/1.2

Арендатор не обязан оплачивать коммунальные услуги для любой общей площади или других единиц, если перед заключением договора аренды или внесением залога арендодатель не предоставит конкретное письменное заявление о договоренности и счета за коммунальные услуги за 12 месяцев. Арендатор может отказаться от этого положения в письменной форме.

765 ILCS 735 / 1.3

Арендатор может взыскать фактический ущерб от нарушения арендодателем и может взыскать убытки в тройном размере, если действие арендодателя было сознательным или преднамеренным.Гонорары и расходы могут быть присуждены, если судебное решение превышает 3000 долларов.

Прекращение коммунальных услуг арендодателем

765 ILCS 735 / 1.4

Арендодатель не имеет права прерывать или прекращать коммунальные услуги арендаторам из-за неуплаты счетов за коммунальные услуги, за которые арендодатель несет ответственность, или путем вмешательства в оборудование.

765 ILCS 735 / 2.1

Если арендодатель прекращает оказание услуг в нарушение раздела 1.4, арендатор может взыскать с арендодателя 100% снижение арендной платы за каждый месяц и косвенные убытки, хотя арендатор должен смягчить убытки.Если домовладелец проявил безрассудное безразличие или умышленное пренебрежение, каждый пострадавший житель мог получить до 300 долларов или 5000 долларов, разделенных на количество таких жителей, в зависимости от того, что меньше.

Ответное выселение

765 ILCS 720/1

Арендодатель не может прекратить или отказать в продлении договора аренды или аренды, поскольку арендатор подал в государственный орган жалобу на добросовестное нарушение строительных норм, правил здравоохранения или аналогичных постановлений. Любые положения об аренде об обратном недействительны.В деле Clore v. Fredman , 59 Ill.2d 20, 319 N.E.2d 18 (1974) Верховный суд штата Иллинойс постановил, что ответное выселение является важным аргументом в пользу иска о выселении.

Элементами этой защиты являются:

  • Арендатор добросовестно подал жалобу в государственный орган, а не в газету или другую организацию, на возможное нарушение строительных норм или правил здравоохранения;
  • Арендодатель претензию знает; и
  • Арендодатель прекращает аренду или отказывается продлевать договор аренды.

Арендодатель может опровергнуть prima facie дело о репрессивном выселении, установив, что выселение на самом деле было мотивировано другими причинами. Простого существования другой независимой причины для выселения недостаточно. Clore v. Fredman, 319 н. Э. 2d at 867.

Постановление об арендодателях и арендаторах жилых помещений в Чикаго

Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 5-12-150

CRLTO расширяет сферу защиты от ответного выселения, защищая любой из следующих типов поведения арендатора:

  • Жалоба на нарушение кодекса в государственное учреждение, избранному представителю или государственному должностному лицу, которому поручено обеспечить соблюдение строительного или санитарного кодекса
  • Жалоба на нарушение здания или аналогичного кодекса или незаконные действия арендодателя в общественную организацию или средства массовой информации
  • помощь общественной организации или средств массовой информации для устранения нарушения кодекса или незаконной практики арендодателя
  • Требование, чтобы арендодатель произвел ремонт помещения, требуемый строительными нормами или другими нормативными актами
  • Стать членом союза арендаторов
  • Свидетельство в судебное или административное производство относительно состояния предварительного mises
  • Осуществление любых прав или средств правовой защиты, предусмотренных законом

Арендодатель не может сознательно прекратить аренду или отказать в продлении аренды, потому что арендатор занимается одной из форм защищенной деятельности.В случае выселения, если арендатор представляет доказательства того, что арендатор вел защищенное поведение в течение одного года до предполагаемого акта возмездия, такие доказательства создают опровержимую презумпцию того, что поведение арендодателя было ответным.

Нарушения Закона о справедливом жилищном обеспечении

42 USC § 3601 et seq.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает различные формы дискриминации в самых разных сферах жилищного строительства и недвижимости. Он запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, инвалидности, религии, пола и семейного положения.42 U.S.C. § 3604. Согласно Закону поставщик жилья не может отказать в продаже или аренде физическому лицу на основании его / ее принадлежности к одному или нескольким из этих защищенных классов. Идентификатор. в § 3604 (a) и (f) (1). Кроме того, поставщик жилья не может дискриминировать условия или привилегии при продаже или аренде собственности, а также при предоставлении услуг или удобств. Идентификатор. в § 3604 (b) и (f) (2). Что касается лиц с ограниченными возможностями, поставщик жилья имеет прямую обязанность обеспечивать разумное приспособление к своим правилам, политике, практике или услугам, когда это необходимо, чтобы обеспечить равные возможности для использования и пользования жилищем и разрешить разумные модификации, такие как физические улучшения, которые гарантируют доступ к единицам и местам общего пользования.Идентификатор. в § 3604 (f) (3) (A) и (f) (3) (B). Закон также запрещает принуждение, запугивание, угрозы или вмешательство в действия человека, который осуществляет свои права в соответствии с Законом. Идентификатор. в § 3617.

Средство правовой защиты арендатора: Арендатор может иметь возможность использовать нарушение закона поставщиком жилья для защиты от иска о выселении.

Выселение на основании семейного статуса

Семейный статус определяется как одно или несколько лиц младше 18 лет, которые проживают с одним из родителей или другим лицом, назначенным родителем или другим лицом, имеющим опеку, с письменного разрешения такого родителя или другого лица.42 USC § 3602 (K). В семьи также входят беременные женщины, лица, находящиеся в процессе усыновления несовершеннолетних, ребенка, а также семьи с приемными детьми. Горски против Трои , 929 F. 2d 1183 (7-й округ 1991 г.). Арендодатель не может требовать большего гарантийного депозита от семей с детьми или выселять семью только потому, что в семье есть ребенок.

Разумные местные, государственные или федеральные постановления о максимальном количестве жильцов, которым разрешено занимать жилище, являются законными при условии, что они не дискриминируют класс, защищаемый Законом.42 USC § 3607 (b). В законе не рассматриваются нормы размещения, установленные частными домовладельцами. Нормативные акты HUD, применяющие Закон о справедливом жилищном обеспечении, указывают на то, что такие стандарты могут быть допустимыми, если они разумны, например, соответствуют местным строительным нормам. 24 C.F.R. §100.10.

Выселение, когда арендодатель не обеспечил разумное приспособление для лица с ограниченными возможностями.

42 USC § 3604 (f) (3) (b) конкретно требует, чтобы арендодатель сделал разумное приспособление в правилах, политике, практике или услугах, когда такие приспособления могут быть необходимы, чтобы предоставить инвалидам равные возможности для использования и наслаждаться жилищем.

«Инвалидность» определяется как:

  • Физическое или умственное нарушение, которое существенно ограничивает одну или несколько основных жизненных функций такого человека;
  • Запись о таком обесценении; и
  • Считается имеющим такое нарушение, но этот термин не включает текущее, незаконное употребление или зависимость от контролируемых веществ, как это определено в разделе 102 Закона о контролируемых веществах 21 USC § 802.

Размещение не разумно, если это налагает чрезмерное финансовое или административное бремя. Se. Cmty. Coll. против Дэвиса , 442 U.S. 397 (1-й округ 1979 г.).

Примеры разумного приспособления включают:

  • Разрешение лицам, не способным содержать свои дома, иметь домохозяек; и
  • Создание механизма оплаты арендной платы через сторонних получателей, например, банков, социальных служб, для обеспечения ежемесячной арендной платы.
Местные постановления

Постановление о правах человека Чикаго, Муниципальный кодекс Чикаго, раздел 2, глава 160, запрещает определенные формы дискриминации, не предусмотренные федеральными законами.Постановление предусматривает возмещение в случае дискриминации в отношении жилья по признаку возраста, семейного положения, сексуальной ориентации, источника дохода и статуса при увольнении из армии. Указ о правах человека округа Кук № 93-0-13 также охватывает эти виды дискриминации.

Бытовое насилие

Закон о выселении: позитивная защита 735 ILCS 5 / 9-106.2

У арендатора есть утвердительная защита в случае выселения, если:

  • Выселение основано на статусе жертвы как жертвы домашнего или сексуального насилия. насилие
  • Выселение основано на факте или угрозе домашнего или сексуального насилия в отношении арендатора
  • Дело основано на преступной деятельности, связанной с домашним насилием, которое было совершено членом семьи или гостем против арендатора
  • Дело на основании нарушения судебного приказа, и арендатор не позволил лицу, лишенному права доступа, находиться на участке

Арендодатель может опровергнуть вышеупомянутую защиту, если он сможет показать, что присутствие арендатора может создать угрозу для других жителей, арендодателя , или их сотрудники.Даже если в муниципалитете действует закон о запрете на совершение преступлений или неудобств, домовладелец по-прежнему обязан соблюдать федеральные законы и законы штата, защищающие жертв домашнего насилия.

Незаконные постановления или постановления

65 ILCS 5 / 1-2-1,5

Ни один муниципалитет не может принять постановление или постановление, основанное на наказании домовладельцев или арендаторов на основании:

  • Обращение в полицию по поводу домашнего насилия или инвалидности ;
  • Инцидент, связанный с сексуальным или домашним насилием; или
  • Преступная деятельность или нарушение постановлений, связанных с сексуальным или домашним насилием.
Исполнение судебного решения

Арендодатели должны привести в исполнение судебное решение о владении недвижимостью в течение 120 дней, если суд не продлит срок. 735 ILCS 5 / 9-117

Суд должен предоставить продление, если ответчик не докажет:

  • То, что аренда была восстановлена ​​
  • Что нарушение, по которому было вынесено судебное решение, устранено или отменено
  • Что истец и ответчик заключили соглашение после вынесения судебного решения, условия которого ответчик выполнил.
  • Существуют другие правовые или справедливые основания, препятствующие исполнению судебного решения.

Арендатор должен уведомить офис шерифа в случае, если арендодатель не приводит в исполнение приказ в течение 120 дней, чтобы убедиться, что шериф откажется исполнить просроченный приказ.Арендатор должен обязательно дождаться истечения 120-дневного периода.

Отказ от прав после вынесения судебного решения

Арендодатели иногда принимают арендную плату, начисляемую после подачи постановления о выселении. Если такая аренда принимается, создается новый договор аренды. Арендатор может подать иск о признании новой аренды. Однако арендодатель может принять арендную плату, которая начисляется между вступлением судебного решения и истечением срока пребывания, если арендодатель получил одобрение суда.

Общие практические советы по выселению

Скажите клиенту, чтобы он явился вовремя в суд, и сообщите перед кем-либо еще, если у него есть возражения.Скажите «У меня есть защита!» и убедитесь, что судья слышит. Опоздавший на 10 минут клиент может быть выселен еще до прибытия. Судья может разрешить продление на 21 день. Если уведомление требует полной оплаты арендной платы, а арендодатель принимает частичную оплату, арендодатель не отказался от права выселения. Если арендодатель взыскивает и арендную плату, и имущество совместно, и клиент оплачивает причитающуюся сумму, арендодатель все равно может выселить. С помощью 5-дневного уведомления арендодатель может потребовать только возврат арендной платы.Ущерб имуществу должен быть вычтен из залога или может быть востребован при уведомлении за 10 дней.

Закон об аренде — regjeringen.no

Закон № 17 от 26 марта 1999 года о договорах аренды (Закон об аренде). Ср. Закон № 13 от 7 июля 1967 года об ограничении арендной платы. — Ср. предыдущий Указ от 20 апреля 1813 года, Закон № 13 от 25 июня 1935 года, Закон № 5 от 25 июня 1936 года и Закон № 6 от 16 июня 1939 года (см. раздел 13-2, последний абзац настоящего Закона).

Английский вариант текста закона не одобрен Стортингом (парламентом) и не может считаться официальным текстом закона.

  • Объявлено 2009-01-16
  • Последнее изменение 2009-09-01


Глава 1. Общие положения

Раздел 1-1. Сфера действия Закона и т. Д.
Настоящий Закон применяется к соглашениям, касающимся права на использование собственности в обмен на вознаграждение.

Настоящий Закон применяется независимо от того, основано ли право пользования жилищем на трудовом договоре. Настоящий Закон не применяется иным образом, если соглашение касается прежде всего вопросов, кроме права на использование собственности.

Настоящий Закон применяется независимо от того, согласовано ли вознаграждение не в денежной форме.

Настоящий Закон не применяется к соглашениям между гостиницами, пансионатами или аналогичными ночлежками и их гостями. Закон также не касается договоров об аренде собственности для отдыха и рекреационных целей.

В целях настоящего Закона «жилище» означает имущество, которое используется полностью или преимущественно для проживания.В целях настоящего Закона «коммерческое помещение» означает имущество, отличное от жилого помещения.

Раздел 1-2. Необходимость
Условия, менее благоприятные для арендатора, чем те, которые вытекают из положений настоящего Закона, не могут быть согласованы.

В связи с арендой коммерческих помещений соглашения могут отклоняться от положений Закона, за исключением разделов с 1-1 по 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9. -8, 9-10, 12-3 и 12-4 и глава 13.

Раздел 1-3.Стандартные условия
Если договор аренды заключен на основе или с учетом стандартных условий, выработанных путем переговоров между организациями арендаторов и арендодателей, не позднее момента заключения договора должно быть дано письменное уведомление о любых отклонениях от такие стандартные условия. Если этого не сделать, применяются стандартные условия.

Положение первого абзаца не препятствует нанимателю жилого помещения ссылаться на договор, более выгодный для него, чем тот, который вытекает из стандартных условий.

Раздел 1-4. Форма договора
Договор об аренде имущества может быть заключен в устной или письменной форме. Если соглашение устное, оно должно быть составлено в письменной форме по требованию одной из сторон.

Раздел 1-5. Риск, связанный с отправкой уведомлений
Если сторона направляет уведомление в соответствии с Законом и отправляет его способом, который является удовлетворительным в данных обстоятельствах, если не предусмотрено иное, диспетчер может утверждать, что уведомление было отправлено в установленные сроки. даже если он задерживается или доставляется неправильно.

Разделы 1-6. Исчисление сроков
В связи с исчислением сроков в соответствии с настоящим Законом соответственно применяются положения статей 146, 148 и 149 Закона от 13 августа 1915 года, касающиеся судов.

Раздел 1-7. Ответственность за ущерб в связи с причинением вреда людям и т. Д.
Убытки, возникшие в результате телесных повреждений, не подпадают под положения настоящего Закона, касающиеся ответственности за ущерб.В отношении таких убытков и убытков, которые не являются результатом нарушения договора, применяются общие принципы закона о возмещении убытков.

Раздел 1-8. Запрещение дискриминации
В связи с сдачей имущества в аренду нельзя учитывать этническую принадлежность, национальное происхождение, происхождение, цвет кожи, язык, религию или взгляды на жизнь. Такие обстоятельства не могут считаться объективными основаниями для отказа во включении в качестве члена домашнего хозяйства, субаренды или смены арендатора или приниматься во внимание в связи с прекращением аренды.В случае такой дискриминации применяется Закон о дискриминации.

Также в связи с сдачей имущества внаем не может считаться гомосексуальная ориентация. Такие обстоятельства не могут считаться объективными основаниями для отказа во включении в качестве члена домашнего хозяйства, субаренды или смены арендатора или приниматься во внимание в связи с прекращением аренды.

Если существуют обстоятельства, которые дают основания полагать, что дискриминация имела место в нарушение второго параграфа, такая дискриминация считается доказанной, если только лицо, совершившее действие, не докажет с учетом баланса вероятностей, что такая дискриминация не имела места. состоялось.

Что касается ответственности за компенсацию за незаконную дискриминацию в соответствии со вторым абзацем, применяются обычные правила компенсации.

Омбудсмен по вопросам равноправия и недопущения дискриминации и Трибунал по вопросам равноправия и недопущения дискриминации будут следить за соблюдением и содействовать выполнению второго параграфа, ср. Закон об омбудсмене по вопросам равноправия и борьбы с дискриминацией.

Глава 2. Доступность для проживания арендатора и требования к собственности

Раздел 2-1.Дата готовности арендатора к заселению
Арендодатель должен предоставить недвижимость и принадлежности для проживания арендатору в согласованную дату.

Если не согласовано иное, собственность считается доступной арендатору, когда арендатор получил ключи и иным образом беспрепятственный доступ к собственности. Арендатор может отказаться от проживания в собственности, если ее состояние значительно хуже, чем может потребовать арендатор в соответствии с соглашением и положениями настоящей главы, и в этом случае недвижимость не будет считаться доступной арендатору.

Если дата, когда имущество будет предоставлено арендатору, не оговорена в соглашении, арендатор может потребовать передать имущество в аренду в начале третьего месяца после того, как соглашение станет обязательным.

Раздел 2-2. Общие требования к состоянию собственности
Недвижимость должна, когда предоставляется арендатору, соответствовать требованиям, вытекающим из договора аренды. Если не согласовано иное, имущество и дополнительные принадлежности должны быть в распоряжении арендатора опрятными, чистыми и в нормальном хорошем состоянии.

Если не согласовано иное, собственность считается дефектной, если она не
a) подходит для целей, для которых обычно используется соответствующая собственность, или
b) подходит для особых целей, для которых собственность должна использоваться арендатором в соответствии с соглашению, если только обстоятельства не показывают, что арендатор не основывал свое решение об аренде собственности на фактических знаниях или суждениях арендодателя или не имел для этого разумных оснований.

Раздел 2-3.Неправильная информация об объекте недвижимости
Недвижимость считается дефектной, если она не соответствует информации, предоставленной арендодателем или от имени арендодателя. Тем не менее, это применимо только в том случае, если можно предположить, что такая информация повлияла на соглашение и не была четко исправлена ​​вовремя.

Раздел 2-4. Отсутствие информации об имуществе
Это считается дефектом, если арендатор не получил информацию о факторах, влияющих на имущество, о которых арендодатель знал или должен был знать и которую арендатор имел основания ожидать получить.Тем не менее, это применимо только в том случае, если можно предположить, что неуведомление арендатора повлияло на соглашение.

Раздел 2-5. Недвижимость сдается «как есть» и т. Д. .
Даже если недвижимость сдается «как есть» или с аналогичными общими оговорками, это будет считаться дефектом, если арендодатель или его агент пренебрегают своими обязательствами в соответствии с разделами 2-3 или 2-4. Имущество также считается дефектным, если оно находится в значительно худшем состоянии, чем имел основания ожидать арендатор, исходя из размера арендной платы и других обстоятельств.

Раздел 2-6. Предварительный осмотр и т. Д. .
Обстоятельства, о которых арендатор знал или должен был знать при заключении договора, не могут считаться недостатками.

Если арендатор до заключения договора осмотрел недвижимость или без разумных оснований пренебрегал предложением арендодателя осмотреть ее, арендатор не может заявить в качестве дефекта что-либо, что должно было быть обнаружено в ходе проверки. Однако это не применяется, если арендодатель действовал с грубой небрежностью или вопреки честности и добросовестности.
Положения первого и второго параграфов не подразумевают ограничений раздела 2-4, касающихся недостоверной информации, касающейся собственности.

Раздел 2-7. Время для оценки недостатков
Вопрос о том, является ли собственность дефектной, следует судить на основе условий согласованной даты заселения арендатором, ср. раздел 2-1.

Если недвижимость занята арендатором в более поздний срок, чем согласованный, и это связано с обстоятельствами, за которые арендатор несет ответственность, дефекты должны оцениваться на основе условий на дату, когда арендатор мог начать занимать недвижимость. .

Раздел 2-8. Жалобы на дефекты
Арендатор теряет право жаловаться на дефект, если жалоба не поступает в течение разумного периода времени после того, как арендатор должен был обнаружить дефект. Однако это не применяется, если арендодатель проявил грубую небрежность или противоречил честности и добросовестности.

Раздел 2-9. Право арендатора подтвердить договор в случае просрочки
Если недвижимость не предоставляется арендатору в согласованную дату, арендатор может подтвердить договор и потребовать его исполнения, если это можно сделать, не вызывая у арендодателя необоснованных действий расходы или неудобства.Арендатор теряет право требовать исполнения договора, если он неоправданно долго ждет, прежде чем подать заявку.

Раздел 2-10. Требования по устранению дефектов
Арендатор может потребовать, чтобы арендодатель за свой счет устранил дефект в собственности или принадлежностях, если это может быть сделано без причинения арендодателю необоснованных расходов или неудобств.

Если арендатор желает предъявить претензию в отношении дефекта, арендодатель имеет право устранить дефект, если такой ремонт может быть проведен без серьезных неудобств для арендатора, и у арендатора нет других особых причин для возражения против ремонта. .

Такой ремонт должен быть произведен в разумные сроки после подачи претензии.

Если домовладелец не выполняет свои обязательства по устранению дефекта, арендатор может потребовать возмещения его оправданных расходов на устранение дефекта. Если ремонт включает в себя работы для арендатора, арендатор может потребовать разумное вознаграждение за это.

Раздел 2-11. Снижение арендной платы
Если недвижимость не предоставляется арендатору в согласованную дату, арендатор не обязан платить арендную плату на время задержки.Если отсрочка относится только к части имущества, арендатор может потребовать снижения арендной платы на время отсрочки, соответствующей части полной арендной стоимости имущества, составляющей отсроченную часть.

В течение периода дефектного имущества арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, соответствующей разнице между арендной стоимостью дефектного имущества и договорным состоянием. Однако это не применяется в течение периода после любого отказа арендатора от предложения по устранению дефекта, которое арендатор был вынужден принять.

Раздел 2-12. Расторжение договора аренды
Арендатор может расторгнуть договор аренды, если задержка или дефект подразумевает серьезное нарушение договора.

Если очевидно, что произойдет нарушение соглашения, которое даст арендатору право расторгнуть договор, арендатор может расторгнуть договор до согласованной даты занятия собственности. Прекращение действия договора можно предотвратить, если арендодатель незамедлительно предоставит надлежащие гарантии выполнения соглашения.

Арендатор не может расторгнуть договор аренды на основании отсрочки после заселения собственности или на основании дефектов, когда они были отремонтированы в соответствии с положениями раздела 2-10.

Раздел 2-13. Компенсация
Арендатор может потребовать компенсацию убытков, понесенных в результате задержки или дефекта. Однако это не применяется, если арендодатель докажет, что задержка или дефект вызван препятствием, не зависящим от арендодателя, которое арендодатель не мог разумно ожидать, чтобы принять во внимание во время заключения договора или избежать или преодолеть. последствия.

Если просрочка или дефект произошли по вине третьей стороны, которую арендодатель полностью или частично нанял для выполнения договора аренды, арендодатель освобождается от ответственности только в том случае, если третья сторона также была бы освобождена от ответственности в соответствии с положением. первого абзаца.

Освобождение от ответственности действует до тех пор, пока действует препятствие. Если препятствие перестает действовать, ответственность сохраняется, если арендодатель затем обязан выполнить договор, но не выполняет этого.

Положения абзацев с первого по третий не включают косвенные убытки, упомянутые во втором абзаце раздела 2-14.

Арендатор может во всех случаях требовать компенсации, если
a) задержка, дефект или потеря вызваны ошибкой или небрежностью со стороны арендодателя или
b) состояние собственности на момент заключения договора отклонялось от того, что гарантировано домовладельцем.

Раздел 2-14. Объем ответственности за ущерб
Компенсация должна соответствовать финансовому ущербу, понесенному арендатором в результате просрочки или дефекта.Тем не менее, это относится только к убыткам, которые домовладелец мог разумно предвидеть как возможное последствие нарушения соглашения.

К косвенным убыткам относятся:
a) убыток в результате сокращения или прекращения производства или продаж (прекращение деятельности),
b) потерянная прибыль в результате потери договора с третьей стороной, поскольку арендатор без разумных оснований воздерживается от сдачи в аренду другого имущества или принятия других мер для предотвращения или уменьшения убытков, и
c) убытков в результате материального ущерба.

Положения второго абзаца не применяются к расходам на обычные меры по компенсации задержек или недостатков при принятии собственности или к мерам, ограничивающим другие убытки, кроме тех, которые предусмотрены вторым абзацем.

Если арендатор пренебрегает ограничением убытков разумными мерами, он должен нести соответствующую долю убытков.

Ответственность может быть уменьшена, если это будет иметь необоснованные последствия для арендодателя с учетом размера убытков по сравнению с убытками, которые обычно возникают в аналогичных случаях и с учетом других обстоятельств.

Может быть достигнута договоренность о том, что компенсация не выплачивается за косвенные убытки, подпадающие под действие второго абзаца.

Раздел 2-15. Право удержания арендной платы
Арендатор может удержать из арендной платы сумму, достаточную для обеспечения требований арендатора к арендодателю в результате дефекта или задержки.

Раздел 2-16. Недостатки в праве собственности
Положения о дефектах применяются соответственно, если права третьих лиц на имущество препятствуют согласованному использованию.

Арендатор всегда может потребовать компенсацию за убытки, возникшие в результате любого дефекта в праве собственности, существовавшего на момент заключения договора, о котором арендатор не знал и не должен был знать.

Если третье лицо претендует на право собственности, которое препятствует согласованному использованию, и это оспаривается, положения первого и второго параграфов применяются соответственно, если претензия не является явно необоснованной. Расторжение договора можно предотвратить, если арендодатель незамедлительно предоставит надлежащие гарантии выполнения соглашения.

Раздел 2-17. Ограничения публичного права в отношении права распоряжения
Положения, касающиеся дефектов, применяются соответственно, если согласованное использование предотвращается законодательными положениями или публичными решениями в соответствии с законом.

Глава 3. Арендная плата и другие платежи

Раздел 3-1. Арендная плата
Размер арендной платы устанавливается в фиксированном размере. Однако может быть достигнута договоренность о том, что расходы арендодателя, связанные с потреблением электроэнергии и топлива, будут пропорционально распределяться между пользователями собственности, ср.Раздел 3-4. То же самое относится к затратам арендодателя на воду и канализацию, когда эти затраты должны оплачиваться в соответствии с измеренным потреблением.

Если размер арендной платы не был согласован, домовладелец может потребовать арендную плату, соответствующую той, которая является нормальной на дату заключения договора в связи с новой сдачей в аренду аналогичного имущества на аналогичных условиях договора. Если стороны не могут договориться о размере арендной платы, любая из сторон может потребовать, чтобы размер арендной платы был определен в соответствии с положениями раздела 12-2.

Раздел 3-2. Сроки оплаты
Если не согласовано иное, домовладелец может потребовать внесения арендной платы заранее за каждый месяц или другой согласованный срок. Предоплата не может быть согласована на срок более одного месяца.
Если срок выплаты арендной платы приходится на субботу или воскресенье, государственный праздник или 1 или 17 мая, срок платежа переносится на следующий рабочий день.

Срок платежа также откладывается, если платеж предотвращается из-за прекращения связи или услуг по передаче платежей или других обстоятельств, находящихся вне контроля арендатора, которые арендатор не может преодолеть.

Раздел 3-3. Способы урегулирования
Арендодатель может указать, как должна быть переведена арендная плата, если это не повлечет дополнительных расходов или серьезных неудобств для арендатора. Тем не менее, арендатор всегда имеет право вносить арендную плату через финансовое учреждение, которое имеет право предлагать такие услуги в Норвегии. Арендатор не обязан переводить арендную плату за границу.

Если арендатор производит оплату через финансовое учреждение, платеж в соответствии с правилами срока платежа считается произведенным, если
a) сумма получена финансовым учреждением в Норвегии, или
b) получено платежное поручение финансовым учреждением в Норвегии при наличии покрытия для платежа.

Раздел 3-4. Плата за электроэнергию, топливо и т. Д.
Если согласовано, что арендатор будет вносить отдельные взносы в расходы арендодателя на электроэнергию или топливо, связанные с недвижимостью, арендатор может потребовать, чтобы арендодатель ежегодно представлял счет, показывающий размер таких затраты и их распределение между единицами имущества. То же самое применяется, если арендатор должен внести особый вклад в расходы арендодателя за потребление воды и канализации в собственности.

В случае собственности с общими установками для подачи тепла или горячей воды, большинство двух третей арендаторов могут потребовать установки прибора для измерения потребления каждым арендатором. Такое же большинство арендаторов может потребовать установки приборов для измерения потребления воды и канализации каждым арендатором. В таком случае арендодатель может разделить расходы на такие установки в течение одного года между всеми арендаторами в собственности.

В соответствии с положениями главы 13 Закона о принудительном исполнении требования, упомянутые в первом и втором абзацах, считаются арендной платой.

Раздел 3-5. Депозит
Может быть достигнута договоренность о том, что арендатор в качестве обеспечения причитающейся арендной платы, ущерба собственности, расходов в связи с выселением и других требований, вытекающих из договора аренды, должен внести сумму, ограниченную максимальной арендной платой за шесть месяцев. Может быть согласовано, что депозит будет пересмотрен в связи с любыми изменениями арендной платы.

Внесенная сумма должна быть депонирована на специальный счет на имя арендатора с обычной процентной ставкой в ​​финансовом учреждении, которое имеет право предлагать такие услуги в Норвегии.

На время аренды ни одна из сторон не может распоряжаться суммой самостоятельно. Однако арендатор может потребовать от финансового учреждения выплаты процентов, полученных на эту сумму.

По истечении срока аренды, по запросу арендодателя, финансовое учреждение может без ответственности за финансовое учреждение выплатить причитающуюся арендную плату со счета, если:
a) стороны договорились в письменной форме о том, что арендная плата должна быть депонирована в другом счет в том же финансовом учреждении,
b) арендодатель документально подтвердил задолженность по арендной плате и
c) арендатор не представил документ о возбуждении судебного дела в течение пяти недель с момента отправки уведомления в соответствии с пятым абзацем.

Если арендодатель требует оплаты в соответствии с четвертым параграфом, финансовое учреждение должно уведомить арендатора об этом требовании и проинформировать его или ее, что сумма будет выплачена арендодателю, если арендатор не сделает этого, в течение пяти недель с момента уведомления. отправляемый, документ о возбуждении дела. Уведомление должно быть отправлено на указанный адрес арендатора и на любой указанный адрес электронной почты.

Любая из сторон может потребовать выплаты депонированной суммы в соответствии с письменным согласием другой стороны, постановлением суда или другим решением, имеющим силу постановления суда.Если арендатор требует выплаты депозита сверх заработанных процентов, финансовое учреждение должно уведомить арендодателя в письменной форме о требовании, сообщив, что сумма будет выплачена арендатору, если арендодатель этого не сделает, в течение пяти недель с момента получения уведомления. отправлены, предъявить требование в соответствии с положениями абзаца четвертого или документально оформить возбуждение дела. Если финансовое учреждение не получит такое требование или документацию в течение установленного срока, и арендатор не отозвал свое требование, финансовое учреждение выплачивает арендатору сумму без каких-либо обязательств перед финансовым учреждением.

Арендодатель берет на себя расходы по открытию депозитного счета. Арендодатель может указать финансовое учреждение, в котором открывается депозитный счет, при условии, что это не доставляет существенных неудобств арендатору. Арендатор не обязан открывать депозитный счет за границей.

Министерство может в нормативных актах делать исключения из положений этого раздела.

Раздел 3-6. Гарантия
Может быть достигнута договоренность о том, что арендатор в качестве обеспечения арендной платы, ущерба имуществу, расходов в связи с выселением и других требований, вытекающих из договора аренды, должен предоставлять гарантию.Сумма гарантии не может вместе с депозитом в соответствии с разделом 3-5 превышать общую арендную плату за шесть месяцев. Не может быть согласовано с последствиями для обязательства арендатора по возмещению, что гарант имеет право выплатить гарантию, независимо от возражений арендатора по требованию арендодателя.

Раздел 3-7. Запрет на другие платежи в связи с сдачей внаем жилого помещения
Не может быть согласовано, что съемщик жилого помещения должен платить другие или большие суммы, чем указано в разделах 3-1 и 3-4–3-6.

Любой, кто заплатил сумму в нарушение первого параграфа, всегда может требовать возмещения или компенсации арендодателем суммы. В остальном соглашение является обязательным, даже если требуется возмещение или компенсация.

Проценты зачисляются на иск, упомянутый во втором параграфе, в соответствии с разделом 3 Закона от 17 декабря 1976 г., касающимся процентов по просроченным платежам и т. Д., С даты выплаты суммы, если только плательщик не считается имеющим основная доля ответственности за нарушение.

Раздел 3-8. Депозит спорной аренды
В случае возникновения спора между сторонами в отношении арендной платы к оплате, договор не может быть расторгнут или прекращен по причине дефолта в оплате аренды, если арендатор вклады спорной части арендной платы в соответствии с второй абзац. То же самое применяется, если арендатор желает зачесть требования, вытекающие из договора аренды, а арендодатель отказывается принять зачет. Арендатор должен при первой возможности уведомить арендодателя о депозите и его причине.Арендатор должен уведомить арендодателя о причинах залога и дать арендодателю четырнадцатидневный срок для оформления залога. Срок начинается с момента отправки уведомления.

Депозит в соответствии с первым абзацем должен быть внесен путем внесения суммы на счет в финансовом учреждении, имеющем право предоставлять такие услуги в Норвегии. Сумма, включая проценты, может быть доступна только арендатору и домовладельцу совместно. Финансовое учреждение, тем не менее, должно иметь возможность выплатить сумму в соответствии с имеющим юридическую силу судебным решением или другим решением, имеющим силу вступившего в законную силу судебного решения.

Если несоблюдение арендодателем переписки является единственной причиной невозможности внесения депозита в соответствии со вторым абзацем, договор не может быть расторгнут или расторгнут на основании невыплаты арендной платы, если арендатор вносит сумму на отдельный счет отдельно от других средств арендатора. Если позднее арендодатель желает оформить залог в соответствии со вторым абзацем, арендатор обязуется в разумные сроки перевести сумму на счет, как указано во втором абзаце.

Глава 4. Защита арендной платы

Раздел 4-1. Общая арендная защита
Не может быть согласована арендная плата, которая является необоснованной по сравнению с той, которая обычно получается при заключении договора о новой сдаче в аренду аналогичной собственности на аналогичных условиях.

Раздел 4-2. Регламент индекса
Любая из сторон может потребовать пересмотра арендной платы без прекращения аренды со следующими ограничениями:
a) пересмотр не должен соответствовать большей сумме, чем разница в индексе розничных цен с момента предыдущей фиксации рента,
b) изменение может быть осуществлено не ранее чем через год после предыдущего установления арендной платы, и
c) другая сторона должна получить письменное уведомление минимум за один месяц до того, как изменение может быть осуществлено.

Раздел 4-3. Корректировка текущего уровня арендной платы
Если аренда длилась не менее двух лет и шести месяцев без других изменений арендной платы, кроме тех, которые могут потребоваться в соответствии с разделом 4-2, обе стороны могут без прекращения требование аренды о том, чтобы арендная плата была зафиксирована на уровне текущего уровня арендной платы за аналогичную недвижимость на аналогичных условиях соглашения. При установлении арендной платы в соответствии с первым предложением вычитается та часть арендной платы, которая связана с улучшениями и инвестициями арендатора.

Корректировка арендной платы в соответствии с первым абзацем не может быть осуществлена ​​ранее, чем через шесть месяцев после письменного запроса и не ранее чем через год после внесения предыдущего изменения в арендную плату.

Если стороны не могут договориться о текущем уровне арендной платы, любая из сторон может потребовать, чтобы он был установлен в соответствии с положениями раздела 12-2.

Раздел 4-4. Возмещение незаконной арендной платы
Любой, кто заплатил более высокую арендную плату, чем законно, может требовать возмещения разницы между уплаченной суммой и законной суммой, если только плательщик не должен считаться несущим большую долю ответственности за нарушение.В остальном соглашение является обязательным, даже если требуется возмещение.

Проценты начисляются на сумму, требуемую в соответствии с первым абзацем согласно разделу 3 Закона от 17 декабря 1976 г., касающемуся процентов по просроченным платежам и т. Д., С даты выплаты суммы.

Раздел 4-5. Освобождение от арендной защиты
Положение, изложенное в разделе 4-2, не применяется к отдельной оплате пропорциональной доли затрат в связи с потреблением электроэнергии, топлива, воды или канализации в собственности, ср.Раздел 3-4. Это вознаграждение может быть скорректировано таким образом, чтобы выплаты покрывали необходимые расходы арендодателя.

Положения разделов 4-2 и 4-3 не применяются к той части арендной платы, которая согласована в конкретной связи с продажами или результатами деятельности предприятия арендатора.

Раздел 4-6. Регламент
Если этого требуют условия, Король может на определенные периоды, определенные районы или определенные типы аренды наложить замораживание арендной платы и максимальные ставки арендной платы.Король может также издавать правила, касающиеся того, что можно считать текущим уровнем арендной платы.

Глава 5. Обязательства сторон в период аренды

Раздел 5-1. Использование арендатором собственности и т. Д.
Арендодатель обязан в течение периода аренды предоставить недвижимость арендатору в соответствии с соглашением.

Арендатор обязан обращаться с недвижимостью должным образом и иным образом в соответствии с договором аренды.

Арендатор не может использовать собственность для каких-либо иных целей, кроме оговоренных. Тем не менее, арендатор коммерческого помещения может управлять другим связанным предприятием при условии, что это не создает серьезных неудобств для арендодателя или других пользователей собственности.

Арендатор магазина или помещения общественного питания обязан поддерживать бизнес открытым и в обычном повседневном режиме, за исключением случаев, когда необходимо временное закрытие.

Раздел 5-2. Мир и порядок
Если не согласовано иное, домовладелец обязан в течение периода аренды поддерживать нормальный порядок в собственности.

Арендатор обязан соблюдать обычные домашние правила и разумные инструкции, установленные домовладельцем для поддержания порядка. Даже если арендодатель запрещает содержание животных в собственности, арендатор может держать животных, если на то указывают веские причины, и содержание животных не доставляет неудобств арендодателю или другим пользователям собственности.

Раздел 5-3. Техническое обслуживание
Если не согласовано иное, домовладелец обязан в течение периода аренды поддерживать арендованное имущество и остальную собственность в том состоянии, на которое арендатор имеет право в соответствии с положениями главы 2 Закона.

Если не согласовано иное, арендатор обязан содержать дверные замки, водопроводные краны, туалеты, электрические розетки и переключатели, резервуары для горячей воды и мебель, арматуру и оборудование в собственности, которая не является частью недвижимого имущества. Кроме того, арендатор обязуется проводить необходимые проверки, чистку, замену батарей, тестирование и т. Д. Дымовых извещателей и средств пожаротушения. Если предметы, принадлежащие арендодателю, должны быть заменены, это будет обязанностью арендодателя, если не согласовано иное.

Ремонт случайного повреждения не рассматривается как техническое обслуживание согласно второму абзацу.

Раздел 5-4. Изменения в арендуемой собственности и в остальной части собственности
Арендатор должен терпеть изменения в собственности, если работа может быть выполнена без значительных неудобств для арендатора и если изменение не снижает стоимость собственности для арендатора. Другие изменения могут быть выполнены только с согласия арендатора.

Арендатор не может без согласия арендодателя вносить какие-либо изменения в арендованное имущество или в остальную часть имущества.

Арендатор жилого помещения может с одобрения арендодателя произвести изменения в собственности, которые необходимы в связи с инвалидностью арендатора или члена его семьи. Арендатор коммерческого помещения может с согласия арендодателя устанавливать обычные вывески, навесы и т. Д. В разрешении согласно первому и второму предложению не может быть отказано без уважительной причины.

Что касается обязательства арендатора вернуть собственность в ее первоначальное состояние, применяется раздел 10-2.

Раздел 5-5. Повреждение имущества
Если арендатор обнаруживает повреждение имущества, которое необходимо отремонтировать без промедления, арендатор обязан немедленно уведомить об этом арендодателя. В отношении других обнаруженных повреждений имущества арендатор обязан направить уведомление в разумные сроки.

Арендатор обязан сделать то, что можно разумно ожидать, чтобы предотвратить финансовые потери арендодателя в результате ущерба, упомянутого в первом предложении первого абзаца.Если арендатор не несет ответственности за ущерб, он может потребовать возмещения его оправданных расходов в связи с такими мерами и разумного вознаграждения за любую выполненную работу.

Раздел 5-6. Доступ арендодателя к собственности
Арендатор обязан в той степени, в которой это необходимо, предоставить арендодателю или представителю арендодателя доступ к собственности для целей осмотра.

Арендатор обязан предоставить арендодателю или другим лицам доступ к собственности в объеме, необходимом для проведения обязательного технического обслуживания, законных изменений или других работ, которые должны быть предприняты, чтобы предотвратить повреждение арендуемой собственности или остальная часть собственности.Если такие работы вызывают неудобства для арендатора, арендатор может потребовать снижения арендной платы в соответствии с разделом 2-11, второй абзац, при условии, что неудобства не являются незначительными.

Положение предыдущего предложения не применяется, если дефект вызван обстоятельствами, за которые арендатор несет ответственность.

Арендатор должен быть уведомлен в разумные сроки до проведения осмотра или работ по техническому обслуживанию. Перед началом работ, подобных упомянутым в разделе 5-4, арендатор должен быть уведомлен с указанием срока, указанного в первом параграфе раздела 9-6.Положения первого предложения не применяются, если такие меры необходимы для предотвращения повреждения арендуемой собственности или остальной собственности, и невозможно уведомить арендатора.

Раздел 5-7. Претензия арендатора на основании дефектов, которые возникают в течение периода аренды
Если арендодатель не выполняет свои обязательства в соответствии с разделами 5-1-5-6 и дефект не связан с обстоятельствами, за которые арендатор несет ответственность, арендатор может потребовать ремонт в соответствии с разделом 2-10, требовать уменьшения арендной платы в соответствии со вторым параграфом раздела 2-11, при условии, что дефект не является незначительным, расторгнуть договор аренды в соответствии с разделом 2-12, потребовать компенсацию в соответствии с разделами 2- 13 и 2-14 и удерживать арендную плату в соответствии с разделом 2-15.

Даже если дефект вызван обстоятельствами, за которые арендатор несет ответственность, домовладелец обязан устранить дефект в соответствии с разделом 2-10. Если арендатор несет ответственность за финансовые убытки, возникшие в результате ущерба, см. раздел 5-8, домовладелец может поставить условием ремонта то, что арендатор сначала возместит убытки.

Положения первого параграфа применяются соответственно, если право третьей стороны на собственность или законодательные положения или общественные решения в соответствии с законом препятствуют согласованному использованию.
Что касается ответственности вышестоящего арендатора по отношению к субарендатору в случае истечения срока действия договора аренды вышестоящего арендатора, применяются положения раздела 7-7.

Раздел 5-8. Ответственность арендатора за ущерб
Арендодатель может потребовать компенсацию убытков, понесенных в результате невыполнения арендатором своих обязательств в соответствии с разделами 5-1-5-6. Однако это не применяется, если арендатор докажет, что нарушение вызвано препятствием, не зависящим от него, которое он не мог разумно ожидать, чтобы он принял во внимание во время заключения договора или избежал или преодолел последствия.

Если нарушение произошло по вине третьей стороны, которую арендатор полностью или частично нанял для выполнения договора аренды, он освобождается от ответственности только в том случае, если третья сторона также была бы освобождена от ответственности в соответствии с положением первый параграф.

Освобождение от ответственности действует до тех пор, пока действует препятствие. Если препятствие перестает действовать, ответственность может быть приведена в исполнение, если арендатор затем обязан выполнить свои обязательства, но не выполняет этого.

Положения первого параграфа не покрывают такие косвенные убытки, как указано в разделе 2 14, втором параграфе, но убытки, возникшие в результате повреждения имущества и принадлежностей, должны рассматриваться как прямые убытки.

Арендодатель может во всех случаях требовать компенсацию, если нарушение или потеря произошли из-за ошибки или небрежности со стороны арендатора. Что касается оценки компенсации, соответственно применяются положения первого, четвертого, пятого и шестого параграфов статьи 2 14.

Глава 6. Представительство резидентов в некоторых случаях аренды жилья

Раздел 6-1. Совместное представительство
В зданиях, где домовладелец сдал в аренду более четырех жилищ, арендаторы таких жилищ могут на собрании простым большинством избрать лицо, которое будет представлять их в отношениях с домовладельцем. Представители должны немедленно уведомить арендодателя о принятом решении и имя избранного представителя.

Представители избираются сроком на один год.Обязанности представителя не прекращаются до избрания нового представителя, даже если срок его полномочий истек.

При наличии особых оснований представитель может уйти в отставку до истечения срока его полномочий.

На собрании арендаторов может быть принято решение об отстранении представителя простым большинством голосов. Таким же образом может быть прекращено совместное представительство.

Раздел 6-2. Обязанности представителя
Представитель должен защищать интересы арендаторов жилых помещений по отношению к арендодателю и может требовать обсуждения с арендодателем всех вопросов, имеющих значение для арендаторов жилых помещений в здании.

Представитель должен не реже одного раза в год соответствующим образом созывать на собрание всех арендаторов жилых помещений, включая субарендаторов.

Представитель связан решениями, принятыми на собрании простым большинством голосов. В бюллетенях для голосования каждая сдача жилого помещения имеет один голос. Субарендаторы не имеют права голоса.

Раздел 6-3. Информация представителю и т. Д.
Арендодатель обязан информировать представителей о капитальных ремонтных работах и ​​других мерах, которые существенно влияют на жильцов жилья.Такие меры, как указано в первом предложении, могут быть реализованы не ранее чем через месяц после того, как домовладелец проинформировал представителей. Однако положение второго предложения не применяется, если принятие меры нельзя отложить, не подвергая имущество серьезному ущербу.

Арендодатель должен немедленно проинформировать представителей о передаче имущества.

Глава 7. Включение в качестве члена домашнего хозяйства и субаренды

Раздел 7-1.Включение в качестве члена домохозяйства
Арендатор имеет право включить в состав своего домохозяйства своего супруга или сожителя, родственников своего или супруга или сожителя по прямой линии происхождения или происхождения и приемных детей. Включение других лиц в домашнее хозяйство должно быть одобрено домовладельцем. В разрешении может быть отказано только в том случае, если обстоятельства, касающиеся заинтересованных лиц, представляют собой объективные основания для этого или если жилье будет явно перенаселено.

Раздел 7-2. Общее положение, касающееся субаренды
Арендатор не имеет права сдавать в субаренду или иным образом передавать свое право пользования другим лицам без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено соглашением или положением закона.

Раздел 7-3. Сдача в субаренду части жилища
Арендатор жилого помещения, который сам будет проживать в жилом помещении, может сдать часть жилого помещения в субаренду с согласия домовладельца. В утверждении может быть отказано только в том случае, если обстоятельства, касающиеся субарендатора, представляют собой объективные основания для этого или жилье будет явно перенаселено.

Раздел 7-4. Сдача жилища в субаренду в связи с временным проживанием в другом месте
Арендатор жилого помещения может сдавать в субаренду с согласия арендодателя максимум на два года в связи с временным проживанием в другом месте на основании работы, образования, военной службы , болезнь или другие веские причины. В утверждении может быть отказано только в том случае, если обстоятельства, касающиеся субарендатора, представляют собой объективные основания для этого или жилье будет явно перенаселено.

Раздел 7-5. Субаренда в связи с соглашениями об аренде на определенные периоды
Если договор аренды был заключен на определенный период, арендатор может сдавать в субаренду на оставшийся период аренды с одобрения арендодателя. Если в утверждении отказано, когда никакие обстоятельства, касающиеся субарендатора, не являются объективными основаниями для этого, или жилье не будет явно перенаселенным, арендатор может прекратить свое участие с уведомлением, как указано в разделе 9-6.

Раздел 7-6. Утверждение по умолчанию
Если домовладелец не отвечает на письменное заявление об одобрении в соответствии с положениями разделов с 7-1 по 7-5 в течение одного месяца после получения заявления, одобрение считается предоставленным.

Раздел 7-7. Статус субарендатора при расторжении основного договора аренды
Если домовладелец прекращает действие вышестоящего договора аренды, вышестоящий арендатор обязан заявить возражение от имени субарендатора в соответствии с разделом 9-8.Однако старший арендатор не обязан возражать, если он уведомляет субарендатора о расторжении не позднее, чем за 15 дней до истечения срока для возражений в соответствии с положениями раздела 9-8.

Субарендатор имеет независимое право возражать против расторжения договора в соответствии с разделом 9-8 в течение срока, который применяется для вышестоящего арендатора. Если домовладелец утвердил субарендатора, он должен одновременно отправить копию расторжения субарендатору.В уведомлении о расторжении субарендатор должен быть проинформирован о его праве возражать против расторжения в течение одного месяца после получения уведомления. Если субарендатор возражает в течение установленного срока, любой судебный иск также должен быть возбужден против вышестоящего арендатора. Если не соблюдены положения второго и третьего предложения, прекращение действия договора недействительно.

Субарендатор может потребовать от вышестоящего арендатора компенсацию финансовых потерь, понесенных в результате истечения срока действия договора аренды вышестоящего квартиросъемщика.Однако это не применяется в том случае, если вышестоящий арендатор докажет, что истечение срока или убыток вызван обстоятельствами, не зависящими от вышестоящего арендатора, которые он не мог разумно ожидать, чтобы принять во внимание, избежать или преодолеть последствия при вступлении в договор субаренды. Положения разделов 2-13, второго — пятого параграфов и 2-14 применяются соответственно.

Глава 8. Смена арендатора путем передачи или наследования

Раздел 8-1.Общее положение, касающееся передачи
Арендатор не имеет права передавать свои права или обязанности другим лицам в соответствии с договором аренды без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено соглашением или положением закона.

Раздел 8-2. Наследование в случае смерти арендатора
Если арендатор жилого помещения умирает, право наследования арендатора имеют следующие лица:
a) супруг (а), проживающий в жилище,
b) родственники арендатора по прямой линии происхождения, которые разделили квартиру арендатора. домохозяйства в течение последних шести месяцев до смерти арендатора, и
c) других лиц, которые после смерти арендатора разделили домашнее хозяйство арендатора, при условии, что они выполняют условия статьи 1 Закона No.45 от 4 июля 1991 г., касающегося права на жилище и предметы домашнего обихода при прекращении совместного проживания.
d) Переживший супруг (а) имеет преимущественное право наследования аренды. Остальные законные претенденты имеют равные права наследования аренды.

Если арендодатель расторгает договор аренды в случае смерти арендатора, лица, которые хотят воспользоваться своими правами в соответствии с первым абзацем, должны направить арендодателю письменное уведомление об этом в течение одного месяца с даты получения письменного уведомления. о прекращении, указав срок для требования таких прав и уведомив, что уведомление о правопреемстве должно быть в письменной форме.Если законный заявитель отправит такое уведомление, это будет рассматриваться как возражение против расторжения согласно положениям раздела 9-8. Арендодатель не обязан уведомлять членов семьи, как указано в первом абзаце, литера c, если домовладелец не утвердил их в соответствии с положениями статьи 7 1.

Если договор аренды расторгается из-за имущества умершего арендатора , лица, которые хотят воспользоваться своими правами в соответствии с первым абзацем, должны направить уведомление об этом арендодателю в течение одного месяца с даты получения арендодателем уведомления о прекращении права собственности умершего арендатора.

Раздел 8-3. Расторжение брака или других договоренностей о совместном проживании, раздельное проживание, развод и прекращение совместной семейной жизни
Супруг (а) арендатора, который покидает совместное жилище, имеет право наследовать аренду.

Договоренность о праве пользования совместным жилым домом супругов, наложенная или согласованная на разделение или развод, является обязательной для арендодателя.

Члены домашнего хозяйства имеют право наследовать аренду, если условия, изложенные в разделе 3, первый абзац, подраздел 1, ср.соблюдены положения раздела 1 Закона № 45 от 4 июля 1991 года о праве на жилище и предметы домашнего обихода при прекращении совместного проживания. Если оба супруга покидают совместно используемое жилище, родственники супругов по прямой линии происхождения имеют право наследовать право на аренду, соответствующее владению членов домашнего хозяйства.

Раздел 8-4. Передача в аренду коммерческих помещений
Арендатор коммерческих помещений может с согласия арендодателя передать аренду в связи с передачей предприятия, действующего в этих помещениях.
Если умерший арендатор был партнером в товариществе с неограниченной ответственностью, оставшиеся в живых партнеры имеют право с одобрения арендодателя передать в наследство аренду помещения, в котором ведется бизнес компании.

В утверждении в соответствии с первым и вторым абзацами может быть отказано только в том случае, если обстоятельства, касающиеся нового арендатора, представляют собой объективные основания. Если домовладелец не отвечает на письменное заявление об одобрении согласно первому и второму параграфам в течение одного месяца после получения заявления, одобрение считается предоставленным.

Раздел 8-5. Смена арендатора
Если для смены арендатора требуется разрешение арендодателя, договор аренды передается в отношении арендодателя с даты получения арендатором уведомления об утверждении, если в заявке не указана более поздняя дата. Если смена арендатора утверждается по умолчанию из-за отсутствия ответа арендодателя, договор аренды передается арендодателю по истечении срока для ответа в соответствии с разделом 8-4, третьим абзацем, вторым предложением, если не указана более поздняя дата. приведено в приложении.Если смена арендатора может быть произведена без согласия арендодателя, право пользования передается в отношении арендодателя с даты получения арендодателем уведомления о смене арендатора, если в уведомлении не указана более поздняя дата.

Претензии, срок погашения которых наступает после даты, указанной в первом абзаце, являются исключительной ответственностью нового арендатора. Если для передачи требуется разрешение арендодателя, арендодатель может поставить условием утверждения то, что новый арендатор принимает на себя личную ответственность по претензиям, срок погашения которых наступил в течение предыдущих шести месяцев с даты, указанной в первом абзаце.Размер таких претензий должен быть указан.

Невыполнение предыдущим арендатором своих установленных законом или договорных обязательств не дает арендодателю права принимать средства правовой защиты в случае нарушения договора в отношении нового арендатора. Когда домовладелец получил заявление об утверждении передачи, прекращение аренды на основании нарушения договора аренды до этой даты может произойти только при наличии оснований для отказа в утверждении передачи.

Раздел 8-6.Смена собственника
В связи со сменой собственника домовладелец может передать покупателю права и обязанности, вытекающие из договора аренды.

Если обстоятельства покупателя дают объективные основания, арендатор может потребовать, чтобы продавец вместе с покупателем несли ответственность за правильное выполнение обязательств в соответствии с соглашением, если не будет предоставлена ​​надлежащая гарантия исполнения. Требование арендатора о том, что продавец несет ответственность за выполнение, должно быть представлено продавцу в течение шести месяцев после того, как арендатор получил или должен был получить информацию о смене владельца.

Глава 9. Срок аренды — истечение срока

Раздел 9-1. Договоры аренды, действующие на определенный или неопределенный периоды
Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный период. Если в договоре аренды не указана дата истечения срока, договор действует в течение неопределенного срока.

Раздел 9-2. Договор аренды, действующий в течение определенного периода
Договор аренды, заключенный на определенный период, истекает без уведомления в конце согласованного периода аренды.При сдаче жилья в аренду домовладелец должен письменно уведомить о том, что договор аренды не может быть расторгнут в согласованный период аренды.

Договор аренды, заключенный на определенный период, может быть расторгнут в течение периода аренды в соответствии с положениями разделов с 9-4 по 9-8, если это было согласовано, или если арендодатель не выполнил свои обязанности. раскрытия информации в соответствии со вторым предложением первого абзаца.
Если аренда продолжается более трех месяцев после истечения согласованного периода аренды и арендодатель не просит арендатора в письменной форме переехать, договор аренды отныне остается в силе в течение неопределенного периода.

Раздел 9-3. Договор аренды жилого помещения действует в течение определенного периода
Если договор аренды жилого помещения заключается на определенный срок, он не может быть менее трех лет. Однако минимальный срок может быть установлен на уровне одного года, если соглашение касается мансарды или цокольной квартиры в отдельно стоящем доме или жилом доме, который является частью дома на две семьи, и домовладелец проживает в том же доме. Положения первого и второго предложения не применяются, если:
a) собственность используется в качестве жилого помещения самим домовладельцем или членом его семьи, или
b) домовладелец имеет другие объективные основания для ограничения аренды период.

Арендодатель может воспользоваться исключениями, изложенными в первом абзаце, литерае а и б, если арендатор не позднее, чем при заключении письменного соглашения, был проинформирован о причине ограничения срока аренды, а имущество — по истечении срока. согласованного срока аренды будет использоваться в соответствии с указанной причиной. Если дата начала использования недвижимости по указанной причине переносится, договор аренды может быть продлен до этой даты, если отсрочка связана с непредвиденными обстоятельствами, возникшими после заключения договора.

Если договор аренды жилого помещения заключен на определенный срок с нарушением положений настоящей статьи, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Раздел 9-4. Расторжение арендатором договора аренды на неопределенный срок
Если не согласовано иное, договор аренды на неопределенный срок может быть расторгнут арендатором.

Раздел 9-5. Расторжение арендодателем договора аренды на неопределенный срок
Если иное не согласовано или не предусмотрено настоящим Законом, договор аренды на неопределенный срок может быть расторгнут арендодателем.

Договор аренды жилого помещения на неопределенный срок может быть расторгнут домовладельцем только в том случае, если:
a) собственность используется в качестве жилого помещения самим домовладельцем или членом его семьи,
b) собственность должна быть освобожденным из-за сноса или переделки,
c) арендатор нарушил договор аренды, или
d) имеются другие объективные основания для расторжения договора аренды.

Договор аренды на неопределенный срок в отношении одной жилой комнаты и предоставления съемщику доступа к жилью другого лица может быть расторгнут арендодателем, несмотря на положения второго параграфа.

Раздел 9-6. Срок для уведомления о прекращении действия
Срок для уведомления о прекращении составляет три месяца с конца текущего календарного месяца.

В случае договоров аренды одной жилой комнаты и предоставления съемщику доступа в жилище другого лица срок для уведомления о расторжении договора составляет один месяц. То же самое относится к отдельной аренде гаража или кладовой.

В случае договоров аренды служебных помещений, в которых оговаривается посуточная аренда, срок для уведомления о расторжении составляет один день.
От положений данного раздела можно отступить по соглашению.

Раздел 9-7. Формальные требования относительно расторжения договора найма арендодателем
Уведомление о расторжении арендодателя должно быть направлено в письменной форме.

Причины прекращения должны быть указаны. Уведомление о расторжении также информирует арендатора о его праве подать возражение в письменной форме арендодателю в течение одного месяца после получения расторжения. Уведомление о расторжении также информирует арендатора о том, что, если арендатор не возражает в течение установленного срока, он теряет свое право требовать, чтобы прекращение было нарушением Закона, ср.раздел 9-8, первый абзац, второе предложение, и что домовладелец в таком случае может потребовать принудительного выселения в соответствии с Законом о принудительном исполнении, раздел 13-2, третий абзац, litera c.

Расторжение договора, не соответствующее требованиям первого и второго абзацев, недействительно. Если арендатор переехал в соответствии с расторжением договора, это считается принятым.

Положения второго и третьего параграфов не применяются к расторжению договора аренды на неопределенный срок в отношении отдельной жилой комнаты и предоставления съемщику доступа в жилище другого лица.То же самое относится к аренде служебных помещений, где оговаривается посуточная аренда, и к раздельной аренде гаража или кладовой.

Раздел 9-8. Игнорирование расторжения договора
Арендатор может в течение одного месяца с момента получения уведомления о расторжении договора направить арендодателю письменное возражение против расторжения. Если арендатор не возражает против расторжения договора в соответствии с первым предложением, он не может утверждать, что прекращение договора является нарушением настоящего Закона. Если арендатор возражает в соответствии с первым предложением, расторжение договора прекращается, если арендодатель не возбудит судебный иск против арендатора в течение трех месяцев после истечения срока, установленного для арендатора.

Суд решает, является ли прекращение действия законным и должно ли оно быть отменено. Расторжение должно быть отменено, если суд, рассмотрев обстоятельства обеих сторон, сочтет его необоснованным. Однако суд не может отменить расторжение договора, если он придет к выводу, что прекращение произошло из-за серьезного нарушения соглашения со стороны арендатора, ср. раздел 9-9, первый абзац, второе предложение.

Положения первого и второго параграфов не применяются к расторжению договора аренды на неопределенный срок в отношении отдельной жилой комнаты и предоставления съемщику доступа в жилище другого лица.То же самое относится к аренде служебных помещений, где оговаривается посуточная аренда, и к раздельной аренде гаража или кладовой.

Раздел 9-9. Право арендодателя на расторжение договора
Арендодатель может расторгнуть договор аренды на основании серьезного нарушения договора со стороны арендатора. Серьезное нарушение произошло, если:
a) арендатор серьезно нарушает свои обязательства по уплате арендной платы или выполнению других требований, вытекающих из договора аренды,
b) несмотря на письменное предупреждение арендодателя, арендатор серьезно пренебрегает своими обязательствами по содержанию или продолжает вести себя так, чтобы причинять серьезный ущерб или неудобства арендодателю, собственности или другим пользователям,
c) без права на это, арендатор полностью или частично передает право использования собственности другим лицам и, несмотря на письменное предупреждение от арендодателя, продолжает делать это,
d) не имея на то права, арендатор использует собственность другим способом или для других целей, чем согласовано, и, несмотря на письменное предупреждение арендодателя, продолжает это делать, или
e) арендатор иным образом нарушает свои обязательства таким образом, что возникает необходимость расторжения договора аренды.

Заявление арендодателя о расторжении договора аренды должно быть сделано в письменной форме. Такое заявление может потребовать от арендатора немедленного выезда и возврата собственности арендодателю. Причина расторжения договора найма указывается в декларации.
В случае расторжения договора аренды арендатор несет ответственность за расходы, упущенную арендную плату и т. Д. В соответствии с положениями раздела 5-8.

Раздел 9-10. Смерть арендатора
Если арендатор умирает до истечения срока аренды, и арендодатель, и имущество умершего имеют право расторгнуть договор аренды с уведомлением, как указано в разделе 9-6, даже если договор был заключен. на более длительный срок или с более длительным сроком уведомления.

Если арендатор имеет право передать право пользования, арендодатель не имеет права расторгнуть договор аренды в соответствии с первым абзацем. Если наследство умершего в таком случае желает прекратить действие в соответствии с первым абзацем, уведомление о прекращении должно быть направлено в течение трех месяцев с даты смерти.

Прекращение действия в соответствии с первым абзацем осуществляется в письменной форме. Положения разделов с 9-5 по 9-9 не применяются к расторжению договора.

Глава 10. Возврат имущества по истечении срока аренды

Раздел 10-1. Доступность для просмотра перед отпуском собственности
В период перед отпуском собственности арендатор обязан в разумной степени предоставить потенциальным арендаторам доступ для просмотра собственности.

Раздел 10-2. Возврат собственности
В день истечения срока аренды арендатор должен передать собственность и принадлежности арендодателю.Если не согласовано иное, собственность считается возвращенной, когда домовладелец получил ключи и в противном случае восстановил беспрепятственный доступ к собственности. Если арендатор покидает собственность таким образом, что аренда может быть явно расценена как отказанная, домовладелец может немедленно восстановить доступ к собственности.

Если не согласовано иное, имущество и принадлежности должны быть опрятными, чистыми и в том же состоянии, в каком они были переданы, за исключением амортизации из-за естественного износа и дефектов, которые арендодатель сам обязан исправить.

Если иное не оговорено особо, домовладелец не может требовать от арендатора восстановления собственности до его первоначального состояния в связи с изменениями, которые арендатор имел право внести. Арендодатель ни в коем случае не вправе требовать восстановления собственности до его первоначального состояния, если это повлечет за собой чрезмерные затраты или необоснованное снижение стоимости, но домовладелец может потребовать компенсацию за снижение стоимости, вызванное изменениями, которые арендатор не имел права вносить.

Оснащение, которое арендатор принес в собственность, должно достаться арендодателю, если его удаление повлечет за собой чрезмерные расходы или необоснованное снижение стоимости.

Если арендатор обязан поддерживать собственность или принадлежности, такое обслуживание должно выполняться надлежащим образом, но домовладелец не может, если специально не оговорено иное, требовать, чтобы собственность или принадлежности были в лучшем состоянии, чем они были в том состоянии, в котором они были предоставлены арендатору. .

Что касается права арендатора на вознаграждение, применяется раздел 10-5.

Раздел 10-3. Компенсация за задержку и дефект
Если недвижимость не предоставляется арендодателю на дату истечения срока аренды, арендодатель может потребовать компенсацию, эквивалентную согласованной арендной плате, до тех пор, пока арендатор не перестанет использовать недвижимость.
Если состояние собственности хуже, чем оговорено или указано в разделе 10-2, домовладелец может потребовать возмещения необходимых затрат на ремонт. Претензия должна быть подана в разумные сроки после того, как домовладелец обнаружил дефект. Положение второго предложения не применяется, если арендатор проявил грубую небрежность или вел себя вопреки честности и добросовестности.

Арендодатель может потребовать компенсацию других убытков, понесенных в результате нарушения договора арендатором.Это, однако, не применяется в той степени, в которой арендатор докажет, что нарушение вызвано препятствием, не зависящим от него, которое он не мог разумно ожидать, чтобы он принял во внимание во время заключения договора или избежал или преодолел. последствия.
Если нарушение произошло по вине третьего лица, нанятого арендатором полностью или частично для ремонта имущества, арендатор освобождается от ответственности только в том случае, если третье лицо также было бы освобождено от ответственности в соответствии с положениями третьего параграфа. .

Освобождение от ответственности действует до тех пор, пока действует препятствие. Если препятствие перестает действовать, ответственность может быть приведена в исполнение, если арендатор затем обязан выполнить свои обязательства, но не выполняет этого.

Положения третьего, четвертого и пятого параграфов не применяются к таким косвенным убыткам, как указано в разделе 5-8, четвертом параграфе.

Арендодатель может во всех случаях требовать компенсацию, если нарушение или потеря произошли из-за ошибки или небрежности со стороны арендатора.Что касается оценки компенсации, соответственно применяются положения первого, пятого и шестого параграфов статьи 2 14.

Раздел 10-4. Личное имущество, оставленное арендатором
Если личное имущество остается в собственности, которая, как предполагается, принадлежит арендатору или члену семьи арендатора, арендодатель должен позаботиться об этом от имени арендатора. Однако чистый мусор может быть немедленно утилизирован. Если такая ответственность связана с работой, домовладелец может потребовать за нее разумное вознаграждение.

Арендодатель должен, если возможно, в письменной форме потребовать от арендатора вернуть личное имущество. Арендодатель может удерживать личное имущество до тех пор, пока не будут покрыты расходы, связанные с хранением, или пока не будет предоставлено удовлетворительное обеспечение.

Если расходы или неудобства, связанные с хранением, являются необоснованными или если арендатор необоснованно задерживает оплату таких расходов или возврат личного имущества, арендодатель может продать личное имущество от имени арендатора.Если есть основания полагать, что выручка от продажи не покроет стоимость продажи, домовладелец может вместо этого решить этот вопрос так, как он сочтет целесообразным.

Раздел 10-5. Компенсация за улучшения
Если с согласия арендодателя арендатор произвел значительные улучшения в собственности, арендатор может потребовать компенсацию за преимущество, полученное арендодателем в результате улучшений, если иное не согласовано при получении согласия.

Если стороны не могут договориться о компенсации в соответствии с первым параграфом, любая из сторон может потребовать разрешения спора в соответствии с положением, изложенным в разделе 12-2.Однако решение о компенсации принимает суд, когда домовладелец возбудил судебный иск против арендатора в соответствии с положениями раздела 9-8, и прекращение договора не было отменено.

Раздел 10-6. Компенсация за клиентскую базу
Если аренда коммерческого помещения была прекращена и прекращение не было отменено в соответствии с положениями раздела 9-8, арендатор может потребовать компенсацию за преимущество, полученное арендодателем в результате клиентская база, созданная арендатором.При присуждении компенсации суд, как правило, принимает решение о том, что домовладелец может требовать возмещения всей или определенной части компенсации, если арендатор в течение определенного срока до трех лет заново открывает соответствующее предприятие на указанной территории. судом.

Компенсация не может быть присуждена, если арендатор допустил серьезное нарушение договора.

Глава 11. Особые положения об аренде жилых помещений

Раздел 11-1.Жилища для лиц с особыми жилищными потребностями
Положения настоящего раздела распространяются на сдачу внаем государственного жилья с особыми потребностями в пользование лицами с особыми жилищными потребностями. Эти положения применяются также к сдаче внаем другого жилья, зарезервированного для лиц с особыми жилищными потребностями, в соответствии с решениями государственных, окружных или муниципальных органов. Для целей настоящего Закона под лицами с особыми жилищными потребностями понимаются лица, которым требуется помощь в приобретении жилья из-за низкого дохода, ограниченной трудоспособности, связанных со здоровьем или социальных проблем, плохого знания норвежского рынка жилья или аналогичных обстоятельств.

Положения применяются только в том случае, если арендатор был уведомлен в письменной форме, что соглашение применяется к жилью, которая будет использоваться лицами с особыми жилищными потребностями, и исключения, согласованные в соответствии с этим разделом.

Может быть согласовано, что включение члена семьи, как упомянуто в первом предложении раздела 7-1, может происходить только с одобрения арендодателя. В таких случаях в разрешении может быть отказано только в том случае, если это указывают обстоятельства, связанные с конструкцией или назначением жилища.

Может быть достигнута договоренность о том, что включение члена семьи, как упомянуто во втором предложении раздела 7-1, и субаренда части жилища, как упомянуто в разделе 7-3, может происходить только с согласия домовладельца. В таких случаях в разрешении может быть отказано только в том случае, если жилье будет явно перенаселенным, или если это необходимо в связи с обстоятельствами, относящимися к заинтересованному лицу, или обстоятельствами, связанными с дизайном или назначением жилья.

В субаренде, упомянутой в разделе 7-4 в связи с временным проживанием в другом месте, может быть отказано, если домовладелец предлагает использовать жилище в отсутствие арендатора, и арендатору разрешено повторно заселиться в жилье по его или ее возвращению.

Если есть особые причины, договор аренды на определенный период может быть заключен на срок менее трех лет, невзирая на раздел 9-3. Между одними и теми же сторонами не может быть заключено более одного соглашения на определенный период в отношении одного и того же жилища на более короткий срок, чем указано в разделе 9-3. Если существуют веские причины, можно, тем не менее, заключить несколько договоров аренды на определенный период на более короткий срок, чем указано в разделе 9-3.Договор аренды на определенный срок, заключенный с нарушением этих положений, считается на неопределенный срок.

Несмотря на положения раздела 3-7, может быть достигнута договоренность о том, что арендатор жилища, упомянутого в первом параграфе, должен предоставить ссуду арендодателю, если арендодателем является штат, округ или муниципалитет.

Раздел 11-2. Жилища для лиц с особыми жилищными потребностями временного характера
Положения настоящего раздела применяются к сдаче внаем жилых помещений, которые в соответствии с решениями государственных, уездных или муниципальных органов используются школьниками и студентами.Положения применяются только в том случае, если арендатор был уведомлен в письменной форме о том, что соглашение применяется к такому жилью, и что это дает арендатору меньше прав, чем другие договоренности об аренде.

Может быть согласовано, что включение члена семьи, как упомянуто в первом предложении раздела 7-1, может происходить только с одобрения арендодателя. В таких случаях в разрешении может быть отказано только в том случае, если это указывают обстоятельства, связанные с конструкцией или назначением жилища.

Может быть достигнута договоренность о том, что включение члена семьи, как упомянуто во втором предложении раздела 7-1, и субаренда части жилища, как упомянуто в разделе 7-3, может происходить только с согласия домовладельца.В таком случае в разрешении может быть отказано только в том случае, если жилье явно перенаселено, или если это необходимо в связи с обстоятельствами, относящимися к заинтересованному лицу, или связанными с дизайном или назначением жилища.

В субаренде в соответствии с разделом 7-4 в связи с временным проживанием в другом месте может быть отказано, если домовладелец предлагает использовать жилище во время проживания арендатора в другом месте, и арендатору разрешено повторно заселиться в жилище по его или ее возвращению.

Несмотря на положения главы 9, касающиеся истечения срока, может быть достигнута договоренность о том, что договор аренды истекает без уведомления по завершении семестра, учебного года или образования.

Невзирая на положения раздела 9-3, стороны могут также заключить договор аренды на определенный период менее трех лет. Если договор аренды действует в течение неопределенного периода, арендатор всегда имеет право на период уведомления, как указано в разделе 9-6, до отпуска собственности.

Невзирая на положения третьего абзаца раздела 3-5, может быть достигнута договоренность о том, что проценты по счету депозита будут начисляться арендодателю.

Невзирая на положения раздела 3-2 первого абзаца второго предложения, авансовый платеж может быть согласован на срок до трех месяцев.

Раздел 11-3. Служебное помещение
Положения данного раздела применяются к сдаче внаем жилья арендатором в его качестве наемного работника, когда арендатор был уведомлен в письменной форме о том, что соглашение применяется к жилому помещению, как упомянуто здесь, и что это дает арендатору меньше права, чем другие договоренности об аренде.

Право наследования аренды в соответствии с разделом 8-2 не применяется в случае смерти арендатора или любого лица, продолжившего аренду. Перед подачей заявления о выселении члены семьи арендатора имеют право на уведомление, как указано в разделе 9-6.

Если арендатор должен прекратить свои трудовые отношения или должен быть переведен, прекращение аренды может быть отменено только судом в соответствии с разделом 9-8, когда это оправдано особыми причинами.Суд обеспечивает, чтобы прекращение договора не использовалось в качестве средства иска в трудовом споре. Это также применяется, когда арендатор или член его семьи продолжил аренду после прекращения трудовых отношений или вместо этого арендовал другое жилье у работодателя.

Право на расторжение договора аренды на основании отсрочки в соответствии с разделом 2-12 и положениями разделов 7-4 и 8-3 не применяется к жилью, в которой арендатор обязан проживать, где обязанность проживания необходимые для выполнения должностных обязанностей сотрудника.В случае таких жилищ договор аренды истекает, несмотря на положения главы 9, когда арендатор прекращает свои трудовые отношения или переводится.

Положения четвертого параграфа применяются соответственно к:
a) жилищам, предоставленным государством членам и заместителям членов стортинга или членам политического штаба министерств,
b) жилищам муниципалитетов, церкви Дотационный фонд собственности или уставные органы церкви предоставили в распоряжение офицеров церкви Норвегии и
c) жилых помещений, которые Норвежское министерство обороны предоставило в распоряжение своего персонала.

Для жилых помещений, упомянутых в пятом параграфе, разделы 4-2 и 4-3 не применяются.

Раздел 11-4. Сдача внаем собственного жилища
Положения настоящего раздела применяются к сдаче внаем жилища, которое арендодатель использовал в качестве собственного жилья и которое сдается в связи с временным проживанием в другом месте на срок до пяти лет. Положения применяются только в том случае, если арендатор был уведомлен в письменной форме о том, что соглашение применяется к жилью, как упомянуто здесь, и что это дает арендатору меньше прав, чем другие договоренности об аренде.

Положения раздела 7-3, касающиеся субаренды части жилища, и статьи 7 4, касающиеся субаренды в связи с временным проживанием в другом месте, не применяются.
Из положений, изложенных в главе 9, применяются только положения разделов 9-10, касающиеся смерти арендатора. Если договор аренды действует в течение неопределенного периода, арендатор всегда имеет право на период уведомления, как указано в разделе 9-6, до отпуска собственности.

Если арендодатель не расторгнул договор аренды или не попросил арендатора переехать до проживания в другом месте в течение пяти лет, положения Закона полностью применяются к договору аренды.

Глава 12. Процессуальные нормы

Раздел 12-1. Арбитраж
Соглашение о том, что споры между домовладельцем и арендатором относительно аренды жилья разрешаются в арбитражном порядке, является обязательным только в том случае, если такое соглашение об арбитражных решениях было заключено после возникновения спора.

Раздел 12-2. Комиссия по оценке арендной платы
Если стороны не достигают соглашения о рыночной арендной плате в соответствии с разделом 3-1 или текущем уровне арендной платы в соответствии с разделом 4-3, любая из сторон может потребовать разрешения спора плата за оценку аренды. То же самое применяется, если стороны не достигают соглашения о компенсации за улучшения в соответствии с разделом 10-5.
Комиссия по оценке арендной платы состоит из трех членов и назначается окружным судом того судебного округа, в котором находится недвижимость.В отношении доски для оценки арендной платы положения статей 106 и 108 Закона о судах применяются в той мере, в какой они уместны. Любая из сторон может предъявить претензию в отношении новой комиссии по оценке арендной платы в течение четырнадцати дней с момента получения письменного решения комиссии по оценке арендной платы с обоснованиями. Районный суд принимает во внимание иск, если:
a) решение основано на неправильной процедуре или фактической ошибке, и это должно считаться оказавшим существенное влияние на оценку, или
b) оценка явно неверна.

Любая из сторон может передать дело в районный суд. Повестка должна быть подана в суд в течение одного месяца после получения письменного решения комиссии по оценке арендной платы с обоснованием. Аналогичным образом дело может быть передано в окружной суд, если решение совета по оценке арендной платы не было получено через два месяца после его назначения. Решение, не представленное в суд в срок, установленный вторым предложением, имеет силу судебного постановления.Суд может принять решение о восстановлении на работе, если превышен срок, указанный во втором предложении.

Размер гонорара членов комиссии по оценке арендной платы устанавливается судом. Суд может решить, что лицо, запросившее оценку, должно уплатить определенную сумму в качестве обеспечения гонорара. Арендодатель несет расходы, если комиссия по оценке арендной платы устанавливает меньшую сумму арендной платы, чем потребовал арендодатель, или большую компенсацию, чем арендодатель был готов заплатить за улучшения.В противном случае арендатор оплачивает расходы. Решение суда выносится в приказном порядке с указанием оснований. Стороны могут обжаловать решение в течение одного месяца.

Если дело передается в суд в соответствии с третьим абзацем, суд может решить вопрос об ответственности за расходы комиссии по оценке арендной платы в соответствии с главой 13 Закона о гражданском судопроизводстве.

Раздел 12-3. Временное право использования
Когда возбужден судебный иск относительно утверждения в соответствии с положениями глав 7, 8 или 11, суд может по просьбе истца постановлением, с обеспечением или без обеспечения, принять решение о том, что лицо, запросившее разрешение субаренды, члены домашнего хозяйства или новый арендатор имеют право пользоваться имуществом до тех пор, пока по этому вопросу не будет принято юридически обязательное решение.Соответственно применяются процессуальные положения главы 15 Закона о принудительном исполнении.

Раздел 12-4. Превентивное исполнение
Если решение по делу было вынесено, как указано в разделе 9-8, и прекращение договора не отменено, суд может в особых случаях по запросу арендодателя, с обеспечением или без обеспечения, дать согласие по приказу. о проведении выселения до вступления приговора в законную силу. В случае обжалования приговора такое согласие может быть дано судом кассационной инстанции.

Раздел 12-5. Суд по аренде
Министерство может в одном или нескольких муниципалитетах назначить совместный комитет для рассмотрения споров в соответствии с настоящим Законом и Законом об аренде от 16 июня 1939 г. 6 (арендный суд).

Министерство может устанавливать правила, касающиеся области юрисдикции, назначения, состава, организации, процедуры, решений, исковой силы, затрат, сборов, возобновления дел, отношения к арбитражным оговоркам, советов по посредничеству потребителей и судов общей юрисдикции, а также других факторов значение для разрешения споров.Министерство также может принять решение о том, что положения раздела 12-2 не должны применяться в областях, где функционирует суд по арендной плате.

Глава 13. Начальные и переходные положения. Изменения в других законах

Раздел 13-1. Начало действия
Настоящий Акт вступает в силу со дня решения Короля.

Раздел 13-2. Переходные положения
Закон полностью применяется к договорам аренды, заключенным после вступления Закона в силу.

Для договоров аренды, действительных в течение неопределенного периода, заключенных до вступления в силу настоящего Закона, Закон должен применяться по истечении самого длительного срока для уведомления о расторжении с даты вступления Закона в силу со следующими исключениями или поправками. :
a) Положения раздела 3-1, первый абзац, касающиеся арендной платы, применяются с даты, когда арендная плата в соответствии с законом или соглашением должна быть пересмотрена. Положение второго предложения раздела 3-6, касающееся суммы гарантии, не применяется к гарантийным соглашениям, заключенным до вступления в силу Закона.То же самое применяется в отношении возобновления таких соглашений, если арендатор в соответствии с договором аренды, действовавшим на момент вступления в силу Закона, был вынужден сделать это.
b) Положения главы 9, касающиеся расторжения, применяются к уведомлению о расторжении, поданному после вступления в силу Закона.
c) Положения раздела 10-5, касающиеся компенсации за улучшения, применяются, если согласие арендодателя было дано после вступления в силу Закона.
d) Положения главы 11 не применяются к соглашениям, заключенным до вступления в силу Закона.
e) Положения раздела 12-1, касающиеся арбитража, применяются к арбитражным соглашениям, заключенным после вступления в силу Закона. Положения раздела 12-3, касающиеся временного права использования, применяются, если судебный иск был возбужден после вступления в силу Закона. Положения раздела 12-4, касающиеся упреждающего исполнения, применяются, если судебное решение было вынесено после вступления в силу Закона. Что касается судебных решений, принятых после вступления в силу Закона, применяется срок для обжалования в соответствии со статьей 360 Закона о гражданском судопроизводстве.
f) Договоры аренды между жилищными кооперативами или жилищными кооперативными акционерными обществами и их членами относительно права пользования также считаются договорами аренды на неопределенный срок в соответствии с настоящим положением.

Положения глав с 1 по 11 Закона не применяются к договорам аренды, действующим в течение определенного периода, заключенным до вступления в силу Закона. Однако положения второго параграфа, litera e, должны соответственно применяться к договорам аренды, действительным в течение определенного периода, заключенным до вступления в силу Закона.Договоры аренды, которые могут быть расторгнуты только одной из сторон, и договоры аренды, которые могут быть расторгнуты только в случае серьезного нарушения, считаются действующими на определенный период в отношении настоящих положений, ср. впрочем третий абзац.

Положения, изложенные в главе 9 Закона № 6 от 16 июня 1939 года об аренде жилья в обмен на ссуду, продолжают применяться к соглашениям, заключенным до вступления в силу настоящего Закона.

Раздел 13-3. Отмена и изменение других законов
Когда этот Закон вступит в силу, Закон № 6 от 16 июня 1939 года об аренде будет отменен.

С той же даты в другие законы вносятся следующие изменения — —

Положения о начале и переходные положения.
1. Настоящий Акт вступает в силу со дня решения Короля. Король может применять отдельные положения в разное время.
2. Поправки в разделе 3-5 применяются к депозитным счетам, открытым после вступления в силу этих поправок.
3. Поправка в разделе 9-2 применяется к соглашениям, заключенным на определенный период после вступления в силу этой поправки.
4. Поправки в разделе 11-1 применяются к соглашениям, заключенным после вступления в силу этих поправок.
5. Поправки в разделе 12-2 применяются к решениям, принимаемым судом по оценке арендной платы после вступления в силу этих поправок.

Часто задаваемые вопросы о COVID-19 для арендаторов и арендодателей — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание. Эта страница последний раз обновлялась 5 июня 2020 г.

Здравствуйте, мои дорогие. В какое странное время мы, кажется, живем, не так ли?

Мы получили много вопросов о COVID-19 и о том, как он влияет на закон об арендаторах и арендодателях здесь, в Висконсине. Вы можете найти наши лучшие ответы ниже, но сначала сделаем несколько важных выводов:

  • TRC ЕЩЕ (УДАЛЕННО) ОТКРЫТ! Но мы не принимаем посетителей до 1 июля. Все наши замечательные сотрудники и волонтеры работают из дома, отвечая на телефонные звонки и электронные письма.Если вы живете в округе Дейн, вы все равно можете связаться с нами по телефону или электронной почте, если наш веб-сайт не отвечает на ваши вопросы.
  • ЭТО БЫСТРО РАЗВИВАЮЩАЯСЯ СИТУАЦИЯ . Персонал TRC усердно работает над добавлением обновлений, когда они у нас появятся, но вам следует часто проверять это здесь, иначе вы можете принимать решения на основе устаревшей информации. В частности, постановление губернатора Тони Эверса о безопасности дома и мораторий на выселение (см. Здесь и здесь), а также решение Верховного суда штата Висконсин от 13 мая 2020 года об отмене порядка безопасности дома временно повлияли на многих арендаторов. арендодательское право.Мы обновляем эту страницу, поскольку видим, что происходит на самом деле, и слышим от людей об их опыте работы с правовой системой.
  • Как всегда, мы не адвокаты. Мы не можем дать вам юридическую консультацию. Мы можем сказать вам, что говорится в законах и как отдельные лица, предприятия и правительства реагируют на воздействие пандемии на арендуемое жилье, но не можем сказать, какой выбор вам следует сделать.

Вот некоторые из вопросов, которые мы слышали (перейдите в конец, если вы не понимаете, как законы соотносятся друг с другом):

Вопрос № 1: Я арендатор в округе Дейн, и я не мог снимать аренду в течение последних нескольких месяцев, что мне делать? Краткий ответ: в первую очередь, позвоните на линию координированного входа TRC по телефону 608-257-0006 доб.7, чтобы пройти проверку на наличие средств на предотвращение выселения. Во-вторых, сообщите об этом факте своему домовладельцу; Многие домовладельцы слышали об услугах по предотвращению выселения, которые предлагает Центр ресурсов для арендаторов, и могут воздержаться от вручения уведомления о выселении арендаторам, которые сообщают им, что они связались с нами. В-третьих, ознакомьтесь с Чрезвычайным распоряжением губернатора № 15, которое запрещает арендодателям подавать любое уведомление о прекращении аренды за неуплату арендной платы до 26 мая 2020 года. Если арендодатель вручил вам уведомление о выселении в течение периода действия EO № 15 , это может быть недействительным.
Подробный ответ: наш персонал по согласованному въезду — это отправная точка для любого арендатора округа Дейн, надеющегося получить помощь в оплате арендной платы. Мы вместе с другими агентствами получили средства, чтобы помочь предотвратить выселение арендаторов за неуплату арендной платы, и мы являемся агентством округа Дейн, ответственным за направление этих средств. Наши сотрудники постоянно обновляются, чтобы предоставить точную информацию о том, какие ресурсы доступны в сообществе для решения этой проблемы. Итак, первым делом нужно позвонить в TRC по телефону 608-257-0006 доб.7, оставьте сообщение и подождите, пока сотрудники свяжутся с вами (обычно в течение 4-5 рабочих дней).

Какие действия я мог предпринять?

  • Ведите хороший документальный учет того, что вы должны, почему вам не хватает арендной платы и о чем вы договорились с арендодателем. Если вы просрочили арендную плату из-за COVID-19 — ваш работодатель сократил ваши часы, вы не могли работать, потому что школы были закрыты из-за эпидемии, у вас были симптомы, похожие на COVID, или вы заботились о семье члену с симптомами — рекомендуется письменно объяснить это домовладельцу.Вот дополнительная информация о написании вещей.
  • Платите сколько можете. Чем больше задолженность арендатора по арендной плате, тем меньше вероятность того, что он сможет погасить этот остаток. В то время как арендатор должен любой суммы просроченной арендной платы в размере , является веским основанием для выдачи домовладельцем извещения о выселении этому арендатору, арендодатели могут быть более склонны договориться с арендатором, который продемонстрировал свое обязательство платить некоторую часть арендной платы. Если это так, подумайте о том, чтобы вместе с вашей частичной оплатой написать что-нибудь домовладельцу, объяснив обстоятельства, которые привели к тому, что вы смогли оплатить только часть своей арендной платы.
  • Держите ваши линии общения открытыми. Это ужасающая ситуация, и ее легко закрыть. Но чем к большему количеству ресурсов вы получаете доступ, тем больше вероятность, что вы пройдете через это безопасно. Чтобы сотрудники Центра ресурсов для арендаторов могли обрабатывать платежи для арендаторов, которые сейчас отстают, нам необходимо связываться с арендодателями и управляющими недвижимостью, многие из которых сейчас работают удаленно. Опять же, мы подчеркиваем, что вы стараетесь проявлять терпение и настойчивость в своих усилиях по установлению связи со своим арендодателем.

Какие действия может предпринять мой арендодатель / Какие действия я могу предпринять, если я арендодатель?

  • Чрезвычайный исполнительный указ № 15 гласит, что на время действия моратория на выселение « домовладельцам запрещено подавать любое уведомление о прекращении аренды за неуплату арендной платы » и « запрещено подавать какое-либо уведомление о прекращении аренды , кроме случаев, когда уведомление сопровождается письменным показанием, подтверждающим разумное убеждение и его основание, что отказ в возбуждении процедуры выселения приведет к неминуемой угрозе причинения серьезного физического вреда другому лицу.»
    • При нормальных обстоятельствах Закон 704.17 штата Висконсин регулирует процесс, с помощью которого домовладельцы могут прекратить аренду за неуплату арендной платы или другое нарушение со стороны арендатора, а Закон штата Висконсин 704.19 регулирует процесс, с помощью которого арендодатели могут прекратить периодическую аренду. В обоих этих разделах упоминается «уведомление другой стороны». Указ президента, наделенный властью, предоставленной губернатору Конституцией и законами штата Висконсин, в частности, Статутом штата Висконсин 323.12 (4), по всей видимости, временно запрещает домовладельцам принимать меры на основании статута 704 штата Висконсин.17 и .19.
  • Чрезвычайный исполнительный приказ № 15 также гласит, что на время действия приказа «домовладельцам запрещается возбуждать гражданский иск о выселении, если … действие о выселении не основано на неуплате арендной платы, а судебный иск о выселении сопровождается письменным показанием под присягой, подтверждающим, что выселение не основано на неуплате арендной платы и на разумном убеждении и его основании, что отказ продолжить выселение приведет к неминуемой угрозе причинения серьезного физического вреда другому лицу.»
    • Другими словами, домовладельцы не могут привлечь арендатора к суду для выселения, если они официально не подписали что-то, что сигнализирует, что выселение необходимо для обеспечения безопасности кого-либо. Цель этого исключения, по-видимому, заключается в защите жертв преступлений и лиц, переживших домашнее насилие.
  • Чрезвычайный исполнительный приказ № 15 также гласит, что в течение срока действия приказа «арендодатели не могут направлять судебный приказ о реституции шерифу, а также шериф не может выполнять приказы о выселении, за исключением тех случаев, когда…. постановление о выселении не было основано на неуплате арендной платы, а судебный приказ о реституции сопровождается письменными показаниями, подтверждающими, что выселение не основано на неуплате арендной платы и на разумном убеждении и его основании, что непринятие мер по выселению приведет к неминуемой угрозе причинения серьезного физического вреда другому лицу «.
    • Другими словами, арендодатели не могут получить судебный приказ о реституции (который арендодатель получает от суда, чтобы доказать, что они «выиграли» дело или что они получили решение в свою пользу).При нормальных обстоятельствах, как только домовладелец получает приказ о реституции, они приносят его в департамент шерифа округа, который затем «исполняет» приказ, что означает, что они физически снимают арендатора с арендуемой собственности. Распоряжение губернатора также запрещает шерифам выполнять заключительную часть процесса выселения.
  • Срок действия чрезвычайного распоряжения губернатора Эверса № 15 истек 26 мая 2020 г. Теперь домовладельцы могут продолжить процесс выселения (см. Здесь) в обычном порядке.Единственное исключение из этого — если арендатор находится под защитой федерального моратория на выселение, содержащегося в Законе CARES (дополнительную информацию см. Здесь), который истекает 25 июля 2020 г.
  • В соответствии с экстренным дополнением к главе 134 Закона о правах на аренду жилья Департамента сельского хозяйства, торговли и защиты потребителей штата Висконсин, арендодателям запрещено взимать плату за просрочку платежа до 9 августа 2020 года. Дополнительную информацию см. Здесь.

Вопрос № 2: Может ли мой арендодатель, агенты моего арендодателя или сотрудники моего арендодателя прийти в мою квартиру для осмотра или осмотра?

* ПРИМЕЧАНИЕ. По состоянию на 13 мая 2020 года ответ на этот вопрос зависит от того, где вы живете в Висконсине.Верховный суд штата отменил постановление о безопасности дома, но многие округа и муниципалитеты издали свои собственные версии постановления. Щелкните здесь, чтобы просмотреть список этих мест и их заказов. Краткий ответ: Да, но многие округа издали свои собственные приказы по охране здоровья с указанием того, что арендодатели и менеджеры должны делать при входе в съемную квартиру арендатора. Вот приказ округа Дейн: https://publichealthmdc.com/documents/2020-05-22_Order_3.pdf.

Длинный ответ: опять же, в каждом округе действуют разные правила относительно того, как они заново открывают свою экономику.В округе Дейн домовладельцы обязаны носить маскировку лица и сохранять физическую дистанцию ​​при входе в арендованные жилые помещения. Но им разрешено входить, если они заранее уведомят об этом, как правило, за 12 часов.

Но что мне делать? Мы не можем вам этого сказать, поскольку мы не юристы. Варианты для арендаторов по обеспечению соблюдения этого закона включают:

  • Общайтесь: повесьте вывеску на двери, отправьте электронное письмо или отправьте письмо домовладельцу. Арендатор может сказать, что из-за быстрого распространения COVID-19 вы считаете, что регулярные осмотры и осмотры подвергнут опасности ваше здоровье, и что вы просите арендодателя не входить ни для чего, кроме экстренного обслуживания.Образец уведомления здесь. (Это дает арендатору возможность впоследствии предъявить обвинение в халатности, что невозможно, если вы не предупредите арендодателя об их действиях заранее.)
  • Предложите альтернативу: если арендодатель хочет войти в квартиру, чтобы показать ее потенциальным арендаторам или покупателям, арендатор может предложить сфотографировать квартиру и / или снять виртуальный тур на свой телефон и отправить эти материалы арендодателю, тем самым устранение необходимости показывать устройство лично. Это помогает держать нынешнего арендатора, потенциальных арендаторов, арендодателя, персонал арендодателя, агентов по недвижимости и всех остальных участников социально дистанцированными друг от друга. и помогают облегчить повторную сдачу в аренду или продажу собственности.Хотя этого не требуется от арендатора, в подобных ситуациях может быть полезно предложить конструктивное решение.
  • Сью позже: арендатор всегда может подать иск о мелких претензиях постфактум. Сумма денег, на которую арендатор будет предъявлять иск в этом случае, будет равна фактическим и реальным расходам, которые он понес в результате действий или бездействия арендодателя, также известных как финансовые убытки. Если вы планируете подать иск, мы настоятельно рекомендуем арендаторам вести подробный документальный учет последовательности событий.Более подробная информация о том, как получить информацию в письменном виде, находится здесь.
  • Разорвать договор аренды: арендатор всегда может расторгнуть договор аренды (съехать до того, как договор будет завершен). Подробнее об этом здесь и ниже. Если вы не чувствуете себя в безопасности из-за действий арендодателя, у вас всегда есть право выйти из этой ситуации. (См. Вопрос №6 для получения дополнительной информации об этой опции)

Вопрос № 3: Моему устройству требуется ремонт. Должен ли домовладелец приезжать в квартиру и производить ремонт?

* ПРИМЕЧАНИЕ. По состоянию на 13 мая 2020 года ответ на этот вопрос зависит от того, где вы живете в Висконсине.Верховный суд штата отменил приказ о безопасности дома, но многие округа и муниципалитеты издали свои собственные версии приказа. Щелкните здесь, чтобы просмотреть список этих мест и их заказов. Короткий ответ: Да.

Длинный ответ: после отмены приказа о безопасном жилище домовладельцам больше не запрещается входить в арендованные жилые помещения. Таким образом, они снова несут ответственность за решение любых проблем, связанных с ремонтом, за которые они несут ответственность в соответствии с законодательством штата Висконсин.См. Здесь для получения дополнительной информации об обязанностях по ремонту в Мэдисоне и Фитчбурге и здесь для получения дополнительной информации об обязанностях по ремонту в остальной части штата.


Что нам делать? Как мы это выясним? Вот несколько шагов, которые можно предпринять, чтобы попытаться решить эту проблему:

  • Сообщите: если арендатор или домовладелец знает о ремонте, который необходимо сделать, они должны сообщить другой стороне, является ли это аварийной ситуацией, связанной с техническим обслуживанием.Если вы действительно считаете, что это чрезвычайная ситуация, сообщите об этом, приложив как можно больше документации. Если у вас есть возможность вести бумажный след (письмами или электронными письмами), мы рекомендуем вам это сделать. Это может быть шаг, который вы делаете вместе с вербальным общением.
  • Договориться: сейчас необычные времена, и арендодатель и арендатор могут предложить решения, на которые они обычно не соглашаются. Например, домовладелец может согласиться позволить арендатору самостоятельно произвести ремонт и выплатить арендатору компенсацию или может быть готов снизить арендную плату, если арендатор готов жить с проблемой на время этого кризиса.Есть много вариантов, но для безопасности всех участников очень важно иметь надежный документальный след. (Если вы собираетесь ремонтировать и возмещать расходы, вот сообщение с некоторыми предложениями. Как всегда, получите его в письменной форме.)
  • Вызов строительного инспектора: мы не проверяли повсюду в штате, но здесь, в Мэдисоне, офисы строительной инспекции закрыты для публики до дальнейшего уведомления, хотя их сотрудники продолжают поддерживать важнейшие общественные службы и отвечать на электронные письма.Для получения помощи в общей инспекции здания города Мэдисон, пожалуйста, напишите по электронной почте [адрес электронной почты защищен], позвоните по телефону (608) 266-4551 или воспользуйтесь онлайн-системой «сообщить о проблеме», чтобы ваш запрос был записан и рассмотрен. Вы также можете посетить страницу инспекции зданий, коронавирус (COVID-19), чтобы получить дополнительную информацию об изменениях в услугах инспекции зданий.
  • Если ничего из этого не сработает, вы можете выполнить другие шаги, перечисленные на нашей странице «Ремонт», которые включают подачу иска в суд мелких тяжб или выезд из дома, поскольку дом не соответствует минимальным стандартам пригодности для проживания, т.е.е. жить в нем небезопасно.
Вопрос № 4: Что происходит с выселениями в Висконсине? Короткий ответ: они вернулись.
Длинный ответ: НА СРЕДУ, 27 мая 2020 г., Чрезвычайный приказ губернатора Эверса № 15, запрещающий арендодателям «подавать любое уведомление о прекращении аренды в случае неуплаты арендной платы» и «отправлять любое уведомление о прекращении аренды, если только не уведомление сопровождается письменным показанием, подтверждающим разумное убеждение и его основание, что отказ в возбуждении процедуры выселения приведет к неминуемой угрозе причинения серьезного физического вреда другому лицу.Срок действия истек . Однако в федеральном законе CARES есть формулировка, продлевающая мораторий на выселение для всех «защищенных объектов» до 25 июля 2020 года (дополнительную информацию см. Здесь).
  • По всему штату Верховный суд штата Висконсин издал приказы «отложить суды присяжных и временно приостановить личные слушания по всему штату, с некоторыми ограниченными исключениями» (из пресс-релиза). Приказ о временной приостановке личного разбирательства требует «электронной почты, телеконференций и видеоконференций [для использования] вместо личных явок в зал суда» и позволяет продолжить некоторые личные разбирательства (хотя судебные разбирательства по мелким искам все же разрешены). не похоже, чтобы быть в списке исключений).Это постановление должно выполняться до 30 апреля.

    Кроме того, Верховный суд также издал постановление, которое не разрешает суды присяжных как минимум до 22 мая 2020 года.

    В каждом округе председательствующий судья этого округа может принимать решения о что останется открытым, а что нет. В округе Дейн председательствующий судья Бейли-Рин издал 2 постановления. Одно постановление приостанавливает действие всех судебных приказов о реституции до дальнейшего уведомления, что означает, что никакие меры по выселению не принимаются, даже если они были предоставлены или были предоставлены ранее.(См. Нашу страницу о выселении для получения дополнительных объяснений условий). В другом постановлении говорится, что «дела будут рассматриваться в соответствии с текущим графиком, если суд не уведомит об ином». На практике мы видим, что домовладельцы по-прежнему могут подавать дела о выселении в электронном виде, что дела о выселении не рассматриваются и не планируются до 17 апреля, и в настоящее время шериф не выполняет никаких требований.

    Однако, несмотря на то, что суды не занимаются выселением, многие люди сталкиваются с потерей дохода из-за этой чрезвычайной ситуации, а многие арендаторы задерживают арендную плату.Причины того, что кого-то могут выселить, все еще строятся, и постановления судов ничего не делают, чтобы этому помешать. Когда суд снова разрешит выселение, многие люди будут иметь задолженность по арендной плате, и у них будет мало способов справиться с этой потерей платежеспособности. Таким образом, хотя это хороший первый шаг к замедлению распространения этого вируса из-за нестабильности жилья, мы по-прежнему ожидаем увидеть поток дел о выселении, запланированных после отмены моратория.

  • В соответствии с Чрезвычайным приказом, изданным в пятницу, 27 марта, домовладельцы не могут направить арендаторам какое-либо уведомление о прекращении аренды, , за исключением случаев, когда арендатор совершил преступление, связанное с насилием в семье, и оставшийся в живых не применяет определенные меры защиты, предоставляемые им в соответствии с Законом штата о безопасном жилье. (см. здесь для получения дополнительной информации) ИЛИ в договоре аренды есть формулировка, которая делает нарушение договора аренды тем, что создает неминуемую угрозу серьезного физического вреда другому лицу в помещении.

Что я могу предпринять?

  • Если вы арендодатель: важно следить за всей вашей регулярной внутренней документацией о нарушениях аренды. Если ваш арендатор хочет обсудить план оплаты или другое соглашение, вам не нужно подписывать то, что вы не хотите. См. Ниже варианты отказа от ипотеки. Важно отметить, что с 25 апреля 2020 года арендодателям в Висконсине запрещено взимать с арендаторов плату за неоплаченную или просроченную аренду до 9 августа 2020 года.Смотрите здесь для получения дополнительной информации.
  • Если вы арендатор: важно как можно точнее следить за своим договором аренды. Если вы задерживаете арендную плату, рекомендуется сообщить арендодателю, если это связано с COVID-19, желательно в письменной форме. Если ваш домовладелец предлагает вам соглашение о выселении / нарушениях аренды / просрочке аренды, и вы не чувствуете, что можете это сделать, не подписывайте его — это не поможет вам, если у вашего арендодателя есть что-то в письменной форме, что вы не могли следить. Если есть продолжающееся дело о выселении, в котором вам нужна помощь, вы все равно можете повторно открыть дела, хотя вам, скорее всего, придется сделать это в электронном виде (вот форма для повторного открытия дела).Информацию об оплате аренды см. Ниже.
Вопрос № 5: Я домовладелец, и мой арендатор не может платить арендную плату, что мне делать? Краткий ответ: проверьте и задокументируйте ситуацию, обратитесь к своему ипотечному кредитору за помощью и советом. Вы также можете продолжить процесс выселения в обычном режиме с 27 мая 2020 года.

Длинный ответ: Чрезвычайный приказ губернатора Эверса № 15 запрещает домовладельцам подавать любые уведомления о прекращении аренды за неуплату арендной платы в течение 60 дней, начиная с пятницы. , 27 марта 2020 г. и продлится до вторника, 26 мая 2020 г.Закон CARES запрещает арендодателям «застрахованной собственности» подавать любое уведомление о прекращении аренды за неуплату арендной платы до 25 июля (дополнительную информацию см. Здесь).


Многие ипотечные кредиторы проводят политику, которая дает льготу домовладельцам, которые не выселяют арендаторов. 22 марта Федеральное агентство жилищного финансирования объявило, «что Fannie Mae и Freddie Mac предложат владельцам многоквартирной собственности отсрочку по ипотеке с условием, что они приостановят все выселения для арендаторов, неспособных платить арендную плату из-за воздействия коронавируса.Кроме того, Marketplace объясняет, что «Fannie и Freddie предлагают отсрочку по ипотеке владельцам многоквартирных домов, если они соглашаются не выселять арендаторов, столкнувшихся с трудностями из-за кризиса». В частности:
  • Freddie Mac заявляет, что они будут «предоставлять отсрочку по ипотеке на срок до 12 месяцев» и «прекращать все продажи взыскания и выселения заемщиков, проживающих в домах, принадлежащих Freddie Mac, по крайней мере до 17 мая 2020 года» и
  • Fannie Mae сообщает, что «домовладельцы, пострадавшие от этой чрезвычайной ситуации в стране, имеют право на план воздержания для сокращения или приостановления их выплат по ипотеке на срок до 12 месяцев», а «продажа заложенного имущества и выселение заемщиков приостанавливаются на 60 дней.«

Для нас это, по-видимому, означает, что для того, чтобы арендодатель имел право на участие в этих программах помощи, ему необходимо «приостановить все выселения для арендаторов, неспособных платить арендную плату из-за воздействия коронавируса», что означает, что арендодателям необходимо в: проверить, какие ситуации связаны с COVID-19, и приостановить эти выселения.

Департамент сельского хозяйства, торговли и защиты потребителей штата также недавно добавил в список практик, запрещенных арендодателям, добавив, что арендодатели не могут оценивать сборы за просрочку или невыплату арендной платы в период с 25 апреля 2020 года по 9 августа 2020 года. .Смотрите здесь для получения дополнительной информации.


Что я могу предпринять?

  • Имейте систему, чтобы выяснить, какие ситуации выселения связаны с COVID-19, а какие нет. У вас может быть форма, которую вы предоставляете людям (вот образец письма), или у вас может быть другая система. Будьте осторожны, чтобы предоставить всем арендаторам возможность проверить, что обстоятельства их выселения связаны с COVID-19 — в противном случае вас могут легко обвинить в дискриминации.
  • Свяжитесь с вашим кредитором.Каждый кредитор должен быть в состоянии рассказать вам, что они могут предложить с точки зрения отказа от ипотеки в течение этого времени. Получите от них информацию о том, что дает вам право на любые льготы, которые они могут предложить. Те, кто выше, похоже, говорят, что вам нужно будет приостановить выселение арендаторов, пострадавших от COVID-19.
  • Рассмотрите возможность применения правила о запрете выселений из-за неуплаты арендной платы во время этой чрезвычайной ситуации в области общественного здравоохранения, даже после истечения срока действия постановлений о более безопасном жилище и моратория на выселение.По состоянию на 18 апреля Департамент развития трудовых ресурсов штата Висконсин, агентство штата, которое обрабатывает заявления о безработице, недавно получало более 100 телефонных звонков в секунду, наняло дополнительно 200 сотрудников и выплатило пособия на сумму более 30 миллионов долларов более чем 100000 человек, смотрите здесь. Это беспрецедентное время, и многие люди не смогут сразу же вернуться к работе, нанять персонал, обучить персонал или иным образом «вернуться к нормальной жизни», что бы это ни значило. Сострадание, взаимное уважение и прощение будут одними из самых важных инструментов в восстановлении после того, как вирус будет взят под контроль.
  • Регулярно проверяйтесь — у нас, в судах, у ваших кредиторов. Ситуация меняется день ото дня, поэтому, чтобы быть полностью уверенным, что вы в безопасности, рекомендуется убедиться, что ваша информация актуальна.
Вопрос № 6: Я арендатор, и мне нужно разорвать договор аренды и выехать из квартиры. Что это означает для арендной платы, которую я должен? Краткий ответ: как только вы съедете, эта ситуация должна быть как обычное нарушение аренды. В этом случае домовладелец должен попытаться найти новых арендаторов, чтобы иметь возможность взимать с вас арендную плату.Подробнее о разрыве аренды и смягчении последствий здесь.

Длинный ответ: многие люди в округе Дейн вынуждены менять свои жизненные условия из-за этой эпидемии. Студенты переезжают домой, семья переезжает вместе, чтобы заботиться друг о друге. В результате рынок жилья в этом районе (как и повсюду), вероятно, испытает высокую степень нестабильности и замешательства в ближайшие месяцы.

Расторжение договора аренды означает выселение до окончания срока действия договора аренды.Обычно в этой ситуации домовладелец обязан уменьшить ущерб, продемонстрировав квартиру и найдя новых арендаторов, чтобы уменьшить сумму задолженности арендатора, который нарушает договор аренды. Прямо сейчас, из-за COVID-19 и чрезвычайного приказа губернатора, домовладельцы не могут войти в занятую квартиру, за исключением срочного обслуживания.

Это означает, что арендодатель не может начать поиск нового арендатора до тех пор, пока арендованное помещение не перестанет занимать первоначальный арендатор (-ы), что, вероятно, замедлит процесс.Однако, как только в квартире никого нет и в нее можно войти, домовладелец может начать показывать квартиру и взимать с арендатора первоначальные расходы по аренде до начала нового договора аренды. Если арендодатель вообще отказывается показать квартиру, то первоначальный арендатор может заявить, что арендодатель не смог уменьшить убытки, и арендатор может оспорить арендную плату. Подробнее об этом процессе здесь.

ПРИМЕЧАНИЕ : С момента начала вспышки коронавируса наши консультанты по жилищным вопросам принимали звонки как от арендаторов, так и от домовладельцев, которые беспокоятся об их безопасности, безопасности своих сотрудников и безопасности своего жилья.Хотя закон требует, чтобы арендодатели принимали обычные меры для повторной аренды квартиры, если арендатор разрывает договор аренды и рано выезжает, многие арендодатели не показывают квартиры (в соответствии с распоряжением губернатора), не обрабатывают заявки из-за неопределенности. способности потенциальных арендаторов платить с угрозой надвигающейся рецессии и не сдавать квартиры, чтобы уберечь обслуживающий и уборочный персонал от потенциального заражения. Весьма вероятно, что, если арендатор разорвет договор аренды, его арендодателю будет очень трудно быстро сдать квартиру в аренду, а это означает, что арендатор может оказаться на крючке из-за значительной причитающейся суммы денег.Пожалуйста, действуйте осторожно и тщательно взвешивайте свои варианты в эти трудные времена. В настоящее время мы не знаем, что произойдет, если арендатор оспорит усилия арендодателя по смягчению последствий в этих обстоятельствах.

Какие действия я мог предпринять?

Как работают изменения закона

  • Есть действующий закон. Например, штат Висконсин. 704.05 (2) и ATCP 134.09 (2) содержат правила о том, какие уведомления арендодатель должен подавать арендатору, если арендодатель хочет войти в квартиру арендатора.(Подробнее о въезде домовладельца здесь).
  • Принят новый закон, который влияет на действующий закон. Например, губернатор Эверс издал распоряжение № 12, в котором говорится, что домовладельцы не могут входить, кроме как на случай аварийного ремонта.
  • Новый закон по существу накладывается на старый закон, как архитектурные чертежи. Что касается всего, на что влияет новый закон (если арендодатель может войти в занятую квартиру, чтобы показать ее потенциальным арендаторам), новый закон скажет нам, что делать (арендодатель не имеет права делать это на данный момент).Но все, что не касается или не покрывается новым законом, остается в силе (например, существующие законы гласят, что домовладелец должен уведомить за 12 часов до входа в квартиру, и это по-прежнему верно).

Мыльница Момент:

Это необычные времена. Наши законы не рассчитаны на такую ​​ситуацию. Законодатели, судьи и поставщики услуг, подобные нам, ежедневно сталкиваются с этим. Если соблюдение законов означает, что вы будете небезопасны или рискуете заразиться / распространить COVID-19, то рекомендуется не предпринимать таких действий, а вместо этого объяснить всем участникам, почему это невозможно для вас, желательно на письме.Будем надеяться, что открытое (но удаленное) общение поможет нам пройти через это.

Дополнительные ресурсы:

  • Офис губернатора Эверса опубликовал часто задаваемые вопросы о Законе о безопасности дома. Найдите здесь.
  • Корпорация экономического развития штата Висконсин имеет некоторую информацию, содержащую дополнительные указания относительно того, что она считает важной услугой или операцией, доступная здесь.
  • Национальный проект жилищного права имеет страницу, озаглавленную «Защита прав арендаторов и домовладельцев во время нашего национального кризиса в области здравоохранения», с информацией о мораториях на выселение, защитой права выкупа и информацией о разумных запросах на предоставление жилья.Найдите здесь.

* Привет! Вы знали, что мы не адвокаты здесь, в TRC? И это тоже не юридическая консультация. Если то, что мы здесь написали, вам не подходит, поговорите об этом с кем-нибудь, кому вы доверяете. Чтобы получить помощь в поиске адвоката, ознакомьтесь с нашим списком направлений адвокатов.

Является ли коронавирус форс-мажором, оправдывающим исполнение договора аренды? | Arnall Golden Gregory LLP

Коронавирус стал настоящей пятницей кошмаром для многих в розничной торговле.12 марта 2020 года в стране начали активно практиковать социальное дистанцирование и самоизоляцию до невиданной ранее степени, и многие владельцы торговых центров и арендаторы торговых точек сразу же столкнулись с неопределенным будущим.

Вопрос, связанный с коронавирусом, который сегодня задают группе розничной торговли AGG, заключается в том, оправдывают ли положения форс-мажорные обстоятельства («превосходящая сила») или стихийные бедствия приостановление арендаторами выполнения ими своих обязанностей по договорам аренды (в первую очередь, операционные и оплата аренды).Ответ зависит от конкретного языка договора, местного законодательства и причинной связи между пандемией и неспособностью конкретного арендатора выполнить свои обязательства по аренде. Как коммерческие арендодатели, так и арендаторы должны понимать применение этих редко используемых положений.

В юридическом словаре

Блэка поясняется, что пункт о форс-мажорных обстоятельствах «предназначен для защиты сторон в случае, если договор не может быть выполнен по причинам, не зависящим от сторон и которых нельзя было избежать, проявив должную осторожность .” Форс-мажор Положения распределяют риск между сторонами, когда непредвиденное событие делает исполнение невозможным или неосуществимым.

Хотя законы штатов различаются, каждая юрисдикция уважает право сторон на заключение договора. Таким образом, споры по поводу применения статьи о форс-мажорных обстоятельствах начинаются с конкретного языка, используемого в договоре аренды. Положение об аренде форс-мажорных обстоятельств может содержать список конкретных событий, которые составляют форс-мажор , может быть более расплывчатым включение чего-либо, находящегося вне контроля сторон, или в пункте может быть определено конкретное событие, а затем включено широкое « всеобъемлющие »формулировки, такие как« по другой причине аналогичного характера или нет, которая находится вне контроля затронутой стороны.Вообще говоря, чем конкретнее пункт, тем более ограниченное его применение — если фактическое происшествие не входит в длинный список конкретных событий, это маловероятно, форс-мажор . В большинстве предложений указано, что они вызываются только тогда, когда производительность становится невозможной; у некоторых более либеральный язык, требующий только препятствия или задержки выполнения.

Что касается коронавируса, то с 11 марта, когда Всемирная организация здравоохранения объявила это пандемией, должна применяться любая широкая формулировка пункта о форс-мажорных обстоятельствах .Вряд ли какой-либо суд решит, что кто-то из арендаторов вызвал коронавирус. И многие статьи о форс-мажорных обстоятельствах конкретно включают слова «эпидемия» или «пандемия» в свой подробный список квалифицируемых событий. Даже без этой конкретной ссылки коронавирус должен подпадать под большинство пунктов о форс-мажорных обстоятельствах из-за введенных правительством запретов на поездки и карантина.

У арендаторов могут возникнуть проблемы с доказательством ущерба, если бизнес уже не работает. Большинство судов требует, чтобы сторона, заявляющая о форс-мажоре, продемонстрировала, что событие не было предсказуемым и непосредственно явилось причиной невыполнения своих договорных обязательств.Хотя это часто является серьезным вызовом в случае стихийных бедствий, связанных с погодой — географические масштабы и фактическое влияние шторма на торговый поток часто спорны — пандемия, приводящая к массовому закрытию всех общественных мероприятий и школ, не должна быть серьезным вызовом. . Это ненормальный риск ведения бизнеса.

Как и в любом случае аренды, от арендатора может потребоваться строгое соблюдение технических требований договора аренды, чтобы применить пункт о форс-мажорных обстоятельствах . Обычно для аренды требуется незамедлительное уведомление о претензии , форс-мажор .Несколько судов отклонили претензии арендаторов в связи с форс-мажорными обстоятельствами , когда они не предоставили надлежащее уведомление по договору аренды.

Один распространенный и особенно противоречивый пункт в ситуации, подобной той, в которой мы находимся сегодня, находится в последней строке приведенного выше примера в сноске 1: «Однако ничто в этом разделе не освобождает Арендатора от своевременной оплаты. любой арендной платы или обязательства по открытию бизнеса в Дату начала деятельности ». Намерение сторон, по-видимому, состоит в том, чтобы арендатор мог быть освобожден от действия форс-мажорных обстоятельств в отношении соблюдения пункта о непрерывной эксплуатации в случае пандемии, но он все равно должен платить арендную плату.В нынешних обстоятельствах можно было бы заявить, что эти положения не имеют исковой силы, потому что они недобросовестны и противоречат государственной политике.

Наконец, арендодатели также могут воспользоваться этой возможностью, чтобы проактивно использовать положения о форс-мажорных обстоятельствах. Арендодатели могут требовать форс-мажорных обстоятельств. пунктов оправдывают требования о совместной аренде и другие обязательства перед арендаторами. Арендодатели могут утверждать, что форс-мажор требует, чтобы он нарушил эксклюзив, чтобы он мог сдать в аренду конкуренту существующего арендатора, чтобы обеспечить поток доходов.

Вопросы относительно форс-мажорных обстоятельств Пункты — одна из многих проблем, которые возникают в трудные времена для розничной торговли, но при неукоснительном соблюдении своих договоров и применимого законодательства арендодатели и арендаторы могут успешно преодолевать эти неспокойные воды.

Сноски для этого предупреждения доступны в формате PDF, доступном ниже.

Скачать

Подходит к концу договора аренды

Вам необходимо проверить договор аренды, чтобы узнать, нужно ли вам писать своему домовладельцу, чтобы сообщить, что вы уезжаете в конце срока.Если вы не уверены, обратитесь за советом в Housing Rights.

Вы должны подавать уведомление?

Если в вашем контракте указано, что он начинается в определенный день и заканчивается в другой день, вам, вероятно, не нужно направлять письменное уведомление арендодателю. Это связано с тем, что аренда предоставляется на фиксированный срок и не ссылается на скользящую периодическую аренду после окончания фиксированного срока.

Однако в большинстве контрактов говорится, что они будут выполняться в течение определенного периода. и могут продолжать выполняться на периодической или скользящей основе после этого периода, если одна или другая сторона не завершит его.Если в вашем контракте сказано что-то подобное, вероятно, будет хорошей идеей сообщить арендодателю, что вы уезжаете в конце установленного срока. Вы должны сделать это в письменной форме, и вы должны убедиться, что арендодатель получит ваше письмо или электронное письмо по крайней мере за 4 недели до окончания аренды.

Даже если вам не нужно уведомлять об этом, все же рекомендуется сообщить своему домовладельцу, намерены ли вы остаться в аренде или уйти в конце срока.

Если вы остаетесь в собственности после даты истечения срока аренды, вы должны будете письменно уведомить арендодателя о своем желании уехать.

Остаться в собственности

Если вы хотите остаться в собственности после истечения срока аренды, вам следует попросить арендодателя заключить новый договор аренды. Договор аренды должен быть заключен на фиксированный период времени, либо на 6 месяцев, либо на год. Без нового соглашения вы станете периодическим арендатором, и вас гораздо легче выселить.

Если ваша аренда является совместной арендой, может быть труднее остаться в собственности, если другие арендаторы захотят переехать.Ваш домовладелец может быть счастлив, что вы останетесь, если вы найдете других арендаторов, которые возьмут на себя остальную часть имущества.

У вас нет законного права оставаться в собственности после истечения срока аренды. Однако арендодатель не может выселить вас без соблюдения надлежащей правовой процедуры.

Опасности периодической сдачи в аренду

Если вы являетесь постоянным арендатором, ваш домовладелец может попросить вас покинуть собственность в любой момент, направив вам Уведомление о выходе в письменной форме.

Если вы не прожили в собственности 5 или более лет, домовладелец должен предоставить вам уведомление о выходе за 28 дней.Если вы прожили в этой собственности от 5 до 10 лет, вы имеете право на уведомление за 8 недель. Срок уведомления увеличивается до 12 недель, если вы проживаете в собственности 10 лет и более.

Периодические арендаторы также имеют меньше прав, если собственность, в которой они живут, переходит во владение. Если ваш домовладелец не выплачивал ипотеку, банк может вернуть собственность в собственность. Без фиксированного договора аренды банк может не разрешить вам продолжать жить в собственности и может начать процедуру выселения, направив правильное уведомление о выходе.

Ввод зрителей в собственность

Если вы решили переехать, ваш домовладелец, вероятно, захочет довольно быстро вернуть недвижимость на рынок. Многие соглашения об аренде включают пункт, который позволяет домовладельцу или агенту показывать потенциальным арендаторам недвижимость, когда она выставлена ​​на продажу.

Проверьте свое соглашение об аренде, чтобы узнать, что в нем говорится о просмотрах недвижимости. В нем должно быть указано, что домовладелец или агент должны уведомить об этом перед входом в собственность с целью осмотра.Если в соглашении указано, что домовладелец или агент могут войти без уведомления, это может быть несправедливым условием. Для получения дополнительной информации о несправедливых условиях контрактов вам следует обратиться в Торговые стандарты.

Если ваше соглашение об аренде не касается просмотров, вам не нужно разрешать домовладельцу или агенту доступ к собственности. Однако было бы разумно разрешить просмотр в согласованное время при условии уведомления за 24 часа.

Если ваш арендодатель или агент, действующий от имени арендодателя, входит в собственность без вашего разрешения, он или она могут быть виновны в преследовании.Обратитесь в местный отдел гигиены окружающей среды, если вы беспокоитесь о преследовании арендодателя.

Уведомление арендодателя — 10 юридических фактов, которые вы должны знать

Юридические консультации с адвокатом Майклом Бернсом по вопросам арендатора / права начинаются всего от 75 евро плюс НДС.

1. Введение

Аренда может быть прекращена как арендодателем, так и арендатором.

  • Если договор аренды, заключенный на определенный период (т.е. шесть месяцев), подходит к концу шестимесячного периода, уведомление о расторжении не требуется.

  • Если этот период составлял 6 месяцев или более, и арендатор намеревается продолжить работу, он / она должны сообщить арендодателю о своем намерении за один-три месяца до окончания шестимесячного периода.

  • Важно отметить, что заявление о вручении недействительного уведомления о расторжении с последующими действиями, полагающимися на него, отрицательно сказывается на интересах лица, которому оно было вручено, является правонарушением.

  • Для стороны, которая намеревается расторгнуть договор аренды, жизненно важно вручить действительное уведомление другой стороне.

2. Арендодатель должен вручить арендатору действительное уведомление о расторжении договора

Действительное уведомление о расторжении должно быть:

(а) в письменной форме

(b) подписано домовладельцем или его / ее уполномоченным агентом

(c) указать дату оказания услуги

(d) если срок аренды превышает 6 месяцев, укажите причину расторжения.

(e) укажите дату расторжения, у арендатора есть 24 часа с этой даты, чтобы уехать.

(f) указано, что любой вопрос, касающийся действительности уведомления или права арендодателя на его вручение, должен быть передан в Совет по аренде частного жилья в течение 28 дней с момента получения уведомления.

(g) Уведомление может быть вручено арендатору лично, может быть оставлено в арендуемой собственности или может быть вывешено на ней. Если выясняется, что арендатор не работает, уведомление может быть подано за пределами собственности.

3.Периоды уведомления

В соответствии с условиями аренды (аренды) срок уведомления о прекращении аренды арендатора определяется продолжительностью аренды следующим образом:

(a) Уведомление менее чем за 6 месяцев за 28 дней

(b) Уведомление за 6 или более месяцев, но менее 1 года за 35 дней

(c) Уведомление за 1 год или более, но менее чем за 2 года за 42 дня

(d) Уведомление за 2 года или более, но менее 3 лет за 56 дней

(e) 3 года или более, но менее 4 лет Уведомление за 84 дня

(f) Уведомление за 4 года и более за 112 дней

4.Веские причины для расторжения договора аренды, который длился более 6 месяцев и менее 4 лет

Если аренда длилась более 6 месяцев и менее 4 лет, домовладелец должен указать в уведомлении о прекращении аренды причину прекращения аренды, и прекращение аренды будет недействительным, если эта причина не связана с одним из следующих:

(а) арендатор не выполнил свои обязательства по аренде.

(Если прекращение договора не связано с серьезным антиобщественным поведением, арендатору должна была быть предоставлена ​​возможность исправить ситуацию, но он не сделал этого, чтобы прекращение было действительным.)

(b) домовладелец намеревается продать недвижимость в течение следующих 3 месяцев.

(c) недвижимость больше не соответствует потребностям проживающего дома.

(d) домовладелец требует жилище для собственного проживания или проживания члена семьи.

(e) Свободное владение необходимо для существенного ремонта собственности.

(f) арендодатель намеревается изменить использование собственности.

В случаях (d), (e) и (f) перечисленных оснований прекращения аренды уведомление о прекращении должно содержать определенные дополнительные детали, как указано в Законе, касающемся того, что бывшему арендатору будет предоставлен первый отказ в возобновлении аренды, если Недвижимость становится доступной для повторной сдачи в аренду.

5. Арендатор должен вручить домовладельцу действительное уведомление о расторжении договора.

Действительное уведомление о расторжении должно быть:

(а) в письменной форме

(б) за подписью арендатора

(c) указать дату оказания услуги

(d) укажите дату расторжения (у арендатора есть 24 часа с этой даты, чтобы покинуть

(e) указано, что любой вопрос, касающийся действительности уведомления или права арендатора на его обслуживание, должен быть передан в Совет по аренде частного жилья в течение 28 дней с момента получения уведомления.

(f) Уведомление может быть вручено арендодателю или его / ее агенту лично или может быть оставлено или отправлено по контактному адресу арендодателя / агента.

6. Сроки уведомления

В соответствии с условиями аренды (найма) срок уведомления о прекращении найма арендодателя определяется продолжительностью аренды следующим образом:

(a) Менее чем за 6 месяцев: уведомление за 28 дней.

(b) 6 месяцев или более, но менее 1 года: уведомление за 35 дней.

(c) За 1 год или более, но менее чем за 2 года: уведомление за 42 дня.

(d) 2 года или более, но менее 3 лет: уведомление за 56 дней.

(e) 3 года или более, но менее 4 лет: уведомление за 84 дня.

(f) 4 года и более: уведомление за 112 дней.

(g) Арендатору не нужно указывать причину прекращения аренды, за исключением случаев прекращения договора в связи с нарушением обязательств арендодателя или когда требуемый период уведомления составляет всего 7 дней.

(h) Уведомление о прекращении аренды с несколькими арендаторами

Если аренда передается нескольким арендаторам совместно, уведомление о расторжении договора будет действительным, если оно подписано одним из нескольких арендаторов от имени всех арендаторов.Остальные арендаторы должны быть указаны в уведомлении. Предполагаемое уведомление недействительно, если другие названные арендаторы не согласились на его обслуживание.

(i) Условное прекращение аренды арендатором

Арендная плата считается прекращенной арендатором, если арендатор освободил жилище без уведомления требуемой суммы, имеет задолженность по арендной плате или освобождается без какого-либо уведомления и имеет задолженность по арендной плате не менее чем за 28 дней.

7. Сокращение сроков уведомления арендодателями и арендаторами

(a) Арендодатель должен уведомить арендатора всего за 7 дней, если уведомление о расторжении договора вызвано серьезным антиобщественным поведением арендатора или поведением, которое угрожает структуре собственности или собственности, содержащей ее.

(b) Арендатор должен уведомить арендодателя всего за 7 дней, если причиной расторжения договора является то, что поведение арендодателя представляет неминуемую опасность серьезных травм или смерти или опасность для структуры собственности или собственности. содержащий свойство.

(c) В противном случае нормальный период уведомления о прекращении аренды по причине несоблюдения арендных обязательств составляет 28 дней как для арендодателей, так и для арендаторов, если отказ был уведомлен в письменной форме и не устранен в течение определенного периода.

(d) Если нарушение обязательств арендатора заключается в неуплате причитающейся суммы арендной платы, уведомление о расторжении договора может быть подано только после письменного уведомления арендодателем арендатора о причитающейся сумме и причитающейся арендной плате 14 дней после получения этого уведомления.

(e) Арендодатели и арендаторы могут договориться о меньшем сроке уведомления, чем указано в Законе. Однако такое соглашение может быть заключено только в момент или после того, как одна из сторон укажет другой стороне намерение прекратить аренду.Например, незаконно соглашаться на более короткий срок уведомления во время первого заключения договора аренды.

8. Более длительные периоды уведомления арендодателями и арендаторами

Арендаторы и домовладельцы могут договориться о более длительных сроках уведомления, чем те, которые указаны в Законе. Однако максимальный период уведомления, который может быть предоставлен любой из сторон для прекращения аренды, если уведомление направляется в течение первых 6 месяцев, составляет 70 дней.

9. Субарендаторы

(a) Когда домовладелец прекращает договор аренды, который является субарендой, он должен уведомить главного арендатора о любом требовании прекратить субаренду.В таком случае домовладелец также должен вручить субарендатору копию уведомления о расторжении договора.

(b) Если домовладелец желает, чтобы главный арендатор прекратил субаренду, главный арендатор должен вручить субарендатору уведомление о расторжении договора в течение 28 дней с момента получения головным арендатором уведомления о расторжении договора от арендодателя.

(c) Если главный арендатор намеревается передать спор в Правление относительно действительности расторжения, уведомление, поданное субарендатору, должно требовать, чтобы субарендатор проинформировал главного арендатора в течение 10 дней о том, субарендатор также желает оспорить действительность расторжения договора, и главный арендатор не может передать спор до истечения 15 дней после вручения такого уведомления субарендатору.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *