Ипотека и ипотека в силу закона: что это такое, отличия от ипотеки в силу договора

Содержание

что означает, отличия, в каких случаях возникают, регистрация и прекращение действия

Ипотека – это обременение недвижимости залогом. Под ипотекой чаще всего понимается обременение в связи с получением кредита на приобретение недвижимости. Ипотечный кредит под залог недвижимости может быть оформлен разными способами: через отдельный договор залога или путем оформления договора купли-продажи недвижимости, в котором будет указание на использование кредитных средств. От выбора способа оформления залога зависит и вид возникающей ипотеки.

Отличия ипотеки, возникающей в силу договора

При обращении в банк за ипотечным кредитом потенциальный заемщик может выбрать объект, который будет предоставлен банку в качестве обеспечения кредита: приобретаемое жилье или уже имеющийся в собственности объект недвижимости. Если средства ссуды будут использованы на приобретение одного объекта, а в залог передаваться будет другой, то неизбежно возникнет необходимость в оформлении дополнительного договора – залога (ипотеки) на ту недвижимость, которая станет залогом.

Кроме того, договором ипотеки может быть обеспечен нецелевой кредит, если этого требует кредитная программа банка.

Договор ипотеки может оформляться не в момент подписания кредитного, а позже (при этом в самом кредитном договоре должен быть указан пункт, регламентирующий сроки оформления и регистрации обременения в ЕГРН). При этом документом могут быть определены условия, при которых обязательство перед кредитором по заключению ипотеки считается исполненным:

  • с даты подписания договора залога;
  • с даты предоставления в банк зарегистрированного договора ипотеки;
  • с даты предоставления выписки из ЕГРН, в которой отражено обременение;
  • с иной даты (например, предоставление зарегистрированного договора и страховки).

Договор ипотеки вступает в силу с момента его государственной регистрации. Подачу документов на регистрацию осуществляют обе стороны (или же лица по доверенности), при этом взимается госпошлина за регистрацию.

Тонкости ипотеки в силу закона

При покупке недвижимого имущества с применением заемных средств в договор купли-продажи включаются положения о том, что объект приобретается на средства, полученные покупателем (или иным лицом, если покупатель не является заемщиком) от кредитора по кредитному договору.

Обязательно прописываются его реквизиты.

Такая ипотека возникает с момента регистрации ДКП и внесения сведений об обременении в выписку из ЕГРН.

Регистрация может проводиться одной из сторон ДКП с предоставлением полного пакета документов от покупателя и продавца. Возможна регистрация по заявлению нотариуса, который удостоверил ДКП (заверение требуется, если договором предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на залог). Процедура регистрации бесплатна для всех сторон.

Прекращение ипотеки

Оба вида залога имущества предполагают, что оно обеспечивает некое обязательство залогодателя перед залогодержателем (в редких случаях в сложных сделках залогодержателем может быть не банк, а иное лицо, но такие ситуации при кредитовании физических лиц не возникают). Поэтому залог, согласно ГК РФ, прекращается при прекращении обязательства, которое обеспечивается залогом. В случае с кредитом – при погашении кредитного договора.

Подачу заявления на снятие обременения может производить одна из сторон договора купли-продажи или залога. Банк только дает свое письменное согласие на снятие обременения в связи с погашением кредитного договора. В согласии указываются кадастровые номера всех заложенных объектов, данные кредитного и договора ипотеки или ДКП.

Последующий залог

Последующий залог – это передача одного объекта в качестве залога по нескольким кредитным договорам. В случае ипотеки в силу договора последующий залог оформляется новым договором ипотеки. В новый документ обязательно включаются пункты о предыдущем обременении с указанием регистрационной записи в ЕГРН, датой возникновения обременения, документов-оснований (номер и дата первичного договора ипотеки) и даты выписки из ЕГРН, которая подтверждает эти сведения.

Последующий залог в силу закона невозможен, так как ДКП заключается только один раз. Если нужно оформить еще одного заем под залог той же недвижимости, то необходимо оформить ипотеку в силу договора. Процедура регистрации при этом будет стандартной для ипотеки в силу договора. В тексте также необходимо указать реквизиты ДКП и сведения о предыдущем обременении.

В первичном и последующем договоре должны быть указаны одинаковые порядки обращения взыскания залога (либо судебный, либо внесудебный).

Что такое ипотека в силу закона: ключевые моменты

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое ипотека в силу закона. У многих людей термин ипотека ассоциируется исключительно с процедурой оформления жилья в кредит, но является распространенным заблуждением. Ипотека выступает залогом недвижимости, которое будет обременено согласно договору займа, рассрочки или другими обязательствами, предусмотренными законом. Различают два понятия – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

, об особенностях и отличиях этих видов сделок будет рассказано далее.

Ипотечная сделка в силу закона

 

Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.

Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.

Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.

Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.

Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.

Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

  • если обременение не накладывают и фактически залога нет;
  • когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
  • когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

  1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
  2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
  3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
  4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Нормативные документы

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

Законная ипотека возникает:

  1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
  2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
  3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Регистрация ипотеки в силу закона

Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.

Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.

Процедура регистрации ипотеки в силу закона:

  1. Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
  2. Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
  3. Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
  4. Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
  5. Обременение снимается после погашения долга в банке.

Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.

Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.

Далее вы можете прочитать про договор ипотеки и его ключевые моменты. Ваших обязанностях и праве, возникающем при оформлении ипотеки.

Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

Библиографическое описание:

Горшенина, М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора / М. В. Горшенина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2012. — № 10 (45). — С. 216-217. — URL: https://moluch.ru/archive/45/5442/ (дата обращения: 16.11.2020).

Слово ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости. На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования. А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.

Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях».

Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона— это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

  1. покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

  2. строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

  3. продажа в кредит;

  4. рента;

  5. залог имущественных прав.

Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. При этом не производится оплата государственной пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих дней. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

Примером ипотеки в силу закона может служить следующее: гражданин желает купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор купли-продажи квартиры за счет полученных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». По договору об ипотеке в качестве залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека следующих видов имущества:

  • имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;

  • имущество, которое было изъято из оборота;

  • имущество на которое не может быть обращено взыскание.

Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством. Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости. В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком). Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.

Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности. После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор — залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора. Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо.

Перед тем как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:

  • часть имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

  • если предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для ипотеки данного имущества;

  • залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;

  • в том случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя;

  • залогодержатель оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания имущества, находящегося в ипотеке;

  • отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;

  • в случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;

  • после полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.

Литература:

  1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс» ;

  2. Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;

  3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;

  4. Ипотека. [Электронный ресурс]. URL: http://ru.wikipedia. org/wiki/Ипотека (дата обращения 13.03.2012).

  5. Ипотека бывает в силу договора и в силу закона. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipoindex.ru/spagemortgage_library/sectioninfo/detail-204.html (дата обращения 15.03.2012).

  6. Ипотека. [Электронный ресурс]. URL: http://www.jurinform.ru/publications/mortgage/a461/ (дата обращения 15.03.2012).

  7. Ипотека в силу закона: краткий обзор института [Электронный ресурс]. URL: http://lawfirm.ru/article/index.php?id=568 (дата обращения 18.03.2012)

  8. Ипотека сбербанка регистрация собственности и ипотеки. [Электронный ресурс]. URL: http://vidnoe24.ru/forums/index.php?showtopic=29717 (дата обращения 03.04.2012)

Добрый день! В чем отличие ипотеки в силу закона от ипотеки в силу договора? Заранее спасибо за ответ.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В порядке п. 43 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18. 02.1998 (далее – Правила ведения ЕГРП), записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров и иных документов, служащих основанием возникновения ограничений (обременений).

П. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 гласит, что квартира, приобретенная с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т. д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Также необходимо предоставить: документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия; документы, названные в договоре ипотеки в качестве приложений. При удостоверении прав залогодержателя закладной — оригинал закладной и оригиналы документов, названных в закладной в качестве приложений; подлинник плана объекта недвижимости, удостоверенный государственным органом (организацией), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа. На земельный участок – кадастровый план земельного участка.

Объясните мне, пожалуйста, что значит «ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА».

«

Цитата:

Ипотека в силу закона на жилые помещения.

Одним из развивающихся направлений рынка недвижимости является ипотека.

Ипотека — это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, является одним из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). В связи с тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание, залог как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств является более привлекательным. Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, как правило, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В случае если должник не исполняет обязательства, на недвижимое имущество обращается взыскание — оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение обязательства.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон от 16. 07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

Действующим законодательством, а именно статьей 334 ГК РФ, предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу договора, т. е. при условии заключения договора о залоге;

2. в силу закона, т. е. независимо от заключения договора ипотеки, а в силу обстоятельств, указанных в законе.

Ипотека в силу закона возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, а также при приобретении права на вновь создаваемый объект недвижимости.

Ипотека в силу закона возникает в основном в следующих случаях:

1. При отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 ГК РФ), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ).

2. При отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 488 и пункту 3 статьи 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды объектов недвижимости, которые могут быть предметом договора купли-продажи;

3. При приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке).

Ипотека в силу закона жилых помещений имеет ряд особенностей. Не допускается ипотека индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также многоквартирных жилых домов.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, а также отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются прав или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Если иного не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Таким образом, в вышеуказанных случаях недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, или иного юридического лица, продавца по договору, получателя ренты до полного погашения кредита либо исполнения иного обязательства.

Ипотека в силу закона позволяет создать дополнительные гарантии кредиторам (банкам, продавцам, получателям ренты), выражающиеся в том, что им не нужно заключать с должником (покупателем, плательщиком ренты) соглашение об обеспечении своих требований, а также достичь определенной гибкости в регулировании имущественных отношений.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины.

В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона.http://www.info.yarnet.ru/qa/index.php?id=42

Цитата:

«

Ипотека в силу закона: что это такое

Такое слово, как ипотека приходилось слышать каждому из нас, оно означает залог недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредитному договору, договору займа или иным обязательствам. Суть ее в том, что предмет залога переходит в собственность кредитора в том случае, если заемщик нарушает условия погашения займа и не справляется со своими кредитными обязательствами. Существуют два понятия ипотеки в силу закона и в силу договора. Кстати, взаимоотношения между залогодателем и залогодержателем регулируются в нашей стране Федеральным Законом об ипотеке (залоге). Поэтому рассмотрим отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Что значит ипотека

Для начала ответим на вопрос, что такое ипотека в общем. Как говорилось ранее, это один из видов залога. Или, простыми словами, сдача недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитору под денежную ссуду. Под данным термином предполагается любой вид недвижимого имущества, который зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав. К ним относится:

  • квартира;
  • комната;
  • дом;
  • гараж;
  • земельный участок;
  • производственные помещения;
  • коммерческая недвижимость.

Если говорить простыми словами, то этим термином подразумевается залог недвижимости под денежный займ. Несмотря на то что объект залога находится в распоряжении заемщика, он не может в полной мере им владеть, а также передавать другому лицу. Это ограничение действует до конца срока действия договора между кредитором и заемщиком. В случае нарушения условий договора займа заемщик, безусловно, передает предмет залога кредитору в счет погашения ссудной задолженности.

Что такое ипотека в силу закона

Для начала ответим на вопрос, что значит ипотека в силу закона. Здесь все довольно просто, если говорить простыми словами, то когда данный вид обеспечения возникает не на основании договоренности между странами, а на основании российского законодательства.

Целевой кредит на приобретение имущество обеспечен приобретенным объектом недвижимого имущества, который по факту становится собственностью заемщика, о чем имеется запись в Едином Государственном реестре прав, и в то же время обременен кредитором, это и есть ипотека в силу закона. Что это такое? Как это работает на практике: вы приобрели квартиру за счет заемных средств банка, по факту владельцем денежных средств вы не являетесь, поэтому при регистрации сделки вы становитесь собственником жилья, но она в то же время находится в залоге у банка, выдавшего средства, до полного исполнения заемщиком своих обязательств.

Еще одна особенность взаимоотношений по данному виду обеспечения заключается в том, что регистрация ипотеки в силу закона происходит без дополнительного соглашения сторон. Говоря простыми словами, обременение на приобретаемый объект накладывается при регистрации договора купли-продажи в Едином Государственном реестре прав, когда покупатель и продавец регистрируют договор. Но обременение накладывают сразу без согласия банка и заемщика.

За регистрационные действия государственная пошлина не взимается.

Последний вопрос, как снять ипотеку в силу закона, здесь нужно обратиться снова в Росреестр с документом закладной (это документ, который удостоверяет право залогодержателя на объект недвижимости). Если же этого документа нет, точнее, он не оформлялся, то на процедуре снятия обременения должны присутствовать обе стороны, то есть заемщик и представитель кредитно-финансовой организации.

Что такое ипотека в силу договора

Здесь все проще, эта форма залога возникает на основании взаимного соглашения между сторонами кредитного договора. То есть, при оформлении ссуды в банке кредитор и заемщик определяют порядок взаимоотношений дополнительным соглашением. Особенность данного вида залога в отличие от предыдущего в том, что условия соглашения могут быть индивидуальны. Приведем несколько примеров:

  • приобретаемый за счет кредитных средств объект недвижимости регистрируется непосредственно на покупателя, то есть банк, по сути, обременение на объект не накладывает;
  • выданные средства обеспечивают другой объект недвижимости, имеющиеся в собственности у заемщика;
    заемщик и кредитор составляют отдельный договор ипотеки, который регистрируются отдельно от перехода;
  • права собственности, обычно это происходит тогда, когда покупатель получает свидетельство о праве собственности.

Регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании отдельного взаимного соглашения. То есть, если в предыдущем варианте обременение накладывал сразу при регистрации договора купли-продажи, то в данном случае это нужно сделать отдельно. Обычно, согласно договору с банком, обременение накладывается после регистрации договора купли-продажи.

В чем различие

В первую очередь отличие ипотеки в силу закона и договора в том, что в первом варианте она возникает на законном основании, а во втором варианте на основании взаимного соглашения, то есть, договора. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи во втором варианте только по взаимному заявлению сторон.

Еще отличие в том, что для регистрации ипотеки по закону заявление может подать одна из сторон, как залогодержатель, так залогодатель. Если речь идет о договоре, то заявление нужно подавать совместно. И последнее отличие в том, что за ипотеку в силу закона госпошлина не взимается, а силу договора да.

Обратите внимание, что при ипотеке в силу договора банк несет определенные риски, ведь у него нет гарантии, что выданные средства будут использованы по целевому назначению на покупку объекта недвижимости.

Итак, подведем итог, ипотека в силу договора – это, по сути, те взаимоотношения между кредитором и заемщиком, которые регулирует взаимное соглашение между сторонами, а не законодательством нашей страны, этим и отличается ипотека в силу закона. Как снять обременение, процедура существенно отличаться не будет, то есть и в том, и в другом случае для Росреестра нужно представить либо документ, подтверждающий прекращение отношений, либо должны присутствовать обе стороны соглашения.

Ипотеки — Закон Webstroke

Предыдущая: Заветы безусловного права собственности

Ипотека — это залог, обычно предоставляемый кредитору для обеспечения ссуды. Они позволяют кредитору (залогодержателю) быть уверенным в том, что в случае, если заемщик (залогодатель) не выплатит ссуду, обеспечение может быть использовано для возврата суммы ссуды. Залоговый интерес автоматически истекает после того, как залогодатель выплатит сумму кредита и любые требуемые дополнительные расходы, такие как проценты.Это распространенное заблуждение, что ипотека «выдается» банками, так что человек «получает ипотеку». Технически это неправильно. Заемщик (залогодатель) предоставляет ипотеку залогодержателю (банку) взамен ипотечной ссуды, которая будет выплачиваться со временем и с процентами. Термин «ипотека» описывает предоставленный обеспечительный интерес.

Создание ипотеки

Ипотека может быть создана для обеспечения кредитных договоров как на незарегистрированную, так и на зарегистрированную землю. Они могут быть законными или справедливыми по своему характеру, и на их создание может повлиять как искажение информации, так и неправомерное влияние, что более подробно обсуждается в разделе примечаний к пересмотру договорного права на этом веб-сайте.

Незарегистрированная земля

На незарегистрированной земле ипотека на владение недвижимостью без права собственности (простая плата) может быть создана двумя способами, в соответствии с разделом 85 Закона о праве собственности (LPA) 1925 года. Раздел 86 является эквивалентным разделом, применимым к арендуемому имуществу на длительный фиксированный срок. аренда обеспечивает достаточное обеспечение залогодержателя. Первый способ творения известен как «кончина на абсолютный срок в несколько лет с оговоркой о меньшем при выкупе». Это означает, что залогодержателю предоставляется собственническая доля в земле залогодателя, с тем чтобы эта земля могла быть продана залогодержателем в случае необходимости.Второй метод известен как «обвинение по делу, выраженное в форме законной ипотеки». Это дает залогодержателю право залога (обеспечительный интерес) на имущество без передачи права владения. Тем не менее, статья 87 LPA 1925 дает залогодержателю те же права, что и залогодержатель с посессорным интересом.

Зарегистрированный земельный участок

В соответствии со статьей 23 Закона о регистрации земель (LRA) 2002 года ипотека на зарегистрированную землю может быть создана только в порядке взимания платы. Согласно разделу 53 LRA 2002 г., это имеет тот же эффект, что и создание ипотеки путем оформления дела.

Юридическая ипотека

Ипотека может быть юридической или справедливой. Законная ипотека должна быть оформлена на основании документа, в соответствии с разделом 52 LPA 1925. Предоставление законной ипотеки зарегистрированной земли — это решение, которое необходимо завершить путем регистрации в соответствии с разделом 27 (2) LRA 2002

Справедливая ипотека

Ипотека будет законной, а не справедливой, если она создана на основании специально подлежащего принудительному исполнению соглашения (в собственном капитале), но была: не создана на основании дела; не согласовано в письменной форме, как того требует раздел 53 LPA, или предоставлено против права справедливости, в отличие от права собственности на землю.

Введение в заблуждение

Если заявление сделано одной или нескольким сторонам ипотечного кредита (обычно одной из двух совместных ипотек), которое неточно отражает условия ипотеки, и это заявление побуждает сторону заключить ипотечную сделку, эта сделка будет оспорена. в пределах заявления в силу закона о введении в заблуждение. Например, в деле Barclays Bank v O’Brien [1994], где ответчику было сказано, что ипотечный кредит, предназначенный для обеспечения овердрафта, ограничен суммой 60 000 фунтов стерлингов, хотя на самом деле это не так и причиталось 154 000 фунтов стерлингов, ответчик был только связан в случае искажения фактов: 60 000 фунтов стерлингов.

Чрезмерное влияние

Неоправданное влияние — это злоупотребление или злоупотребление влиянием одного человека на другого из-за угрозы, давления или преднамеренного сокрытия информации. В контексте ипотеки в стереотипной сделке участвуют банк-залогодержатель и два совместных залогодателя — муж и жена. По-прежнему существует стереотип о том, что жена (доверенный муж) побуждает обеспечить их совместный дом для единственной выгоды мужа, например, в счет долгов его компании. Суд должен найти баланс между защитой залогодержателей от постоянной потери причитающихся денег и женами, которые рассчитывают на безопасное жилье.

Требования о неправомерном воздействии

Есть два способа, которыми «жена» может избежать ипотечной сделки из-за ненадлежащего влияния. Она может доказать, что на самом деле на нее оказали чрезмерное влияние. Это означает, согласно Barclays Bank v O’Brien [1994], что она должна показать, что: ее влиятельный человек имел возможность влиять на нее; на самом деле она находилась под ненадлежащим влиянием, и это неправомерное влияние заставило ее заключить сделку. Однако после реформы неправомерного влияния, завершившейся в деле RBS v Etridge [2002], жена может уклоняться от сделки на основании неправомерного влияния в результате «предполагаемого неправомерного влияния», когда нет фактических доказательств того, что неправомерное влияние имело место. .Это потребует от жены показать, что существовали отношения доверия и уверенности, и что в результате произошла сделка, требующая объяснения.

Если два вышеуказанных требования удовлетворены, будет иметь место ненадлежащее влияние, если не дано удовлетворительное объяснение. Нет необходимости доказывать, что влиятельному лицу действительно было оказано какое-либо доверие или уверенность, или что сделка была нанесена явно в ущерб жене.

Отношения доверия и уверенности могут быть подтверждены фактами или предполагаться.Будет презумпция таких отношений, когда истец и влиятельный человек являются родителем и ребенком или солиситором и клиентом. Между мужем и женой нет презумпции, поскольку, как говорят, жены часто управляют своими финансовыми делами в результате своего брака.

Транзакция, требующая объяснения, может возникнуть легко. Однако чем более невыгодна сделка для жены / истца, тем труднее будет объяснить сделку.

Эффект неправомерного воздействия

Если будет доказано фактическое неправомерное влияние, истец не будет связан заключенной сделкой. Позиция относительно предполагаемого неправомерного влияния более сложна. В целях объяснения предполагается, что жена доказала, что она и ее муж были в отношениях доверия и уверенности, и что произошла сделка, требующая объяснения, которая включает предоставление залогодержателю (банку) ипотека супружеского дома.

Каждый раз, когда одно лицо (жена) предоставляет обеспечение по долгам другого (мужа) в некоммерческом контексте (брак), и это не в пользу этого лица (жены), залогодержателю будет «положено по уведомлению »или« по запросу », согласно RBS v Etridge [2002].Поскольку нельзя ожидать, что банк будет вникать в частную жизнь каждого ипотечника, которому он предоставляет ипотечный кредит, Этридж излагает ряд шагов, которые залогодержатель должен как минимум предпринять, чтобы убедиться, что никакое ненадлежащее влияние не может повлиять на его ипотеку. Согласно CIBC Mortgages v Pitt [1994], залогодержатель может принять сделку по «номинальной стоимости», чтобы установить, подвергается ли она расследованию.

В ответ на запрос залогодержатель должен: встретиться с лицом (наедине) и рассказать ему о степени его ответственности, предупредить его о рисках заключения сделки и убедить его обратиться за отдельной юридической консультацией.Они могут передать это обязательство адвокату, который должен подтвердить, что он дал соответствующие рекомендации в письменной форме. Если банку известно или должно было быть известно о том, что адвокат не консультировал это лицо надлежащим образом, разумные меры не были приняты.

Если банк принимает разумные меры, из которых вышеперечисленное является минимумом, лицо не может утверждать, что в силу ненадлежащего влияния оно не связано ипотекой.

Результат неправомерного воздействия

Обычно такое лицо, упомянутое выше, желает избежать ипотечного обязательства после того, как по ипотеке не выплачен дефолт: это лицо не желает, чтобы от него требовали выплатить свою гарантию долга влиятельного лица, и он может желают сохранить владение землей под залог этого долга.

Как было подтверждено в деле TSB Bank v Camfield [1995], если неправомерное влияние будет обнаружено или предположено, ипотека будет аннулирована в отношении лица, на которое оказали влияние. Однако, как показано в деле First National Bank v Achampong [2003], где жена находилась под влиянием своего мужа в качестве совместного арендатора, влиятельный человек все равно будет связан, совместное семейное владение будет прекращено в соответствии с разделом 63 LPA 1925 г., а залогодержатель затем будет иметь право требовать от влиятельного лица доли в любой последующей совместной аренде, которая может включать подачу заявки на продажу в соответствии со статьей 14 Закона о земельных трастах и ​​назначении попечителей (TOLATA) 1996 года или объявление влиятельного лица банкротом и ходатайство о подобном постановлении в соответствии с разделом 335A Закона о несостоятельности 1996 года.Скорее всего, дом будет продан, и лицо, на которое оно окажет влияние, сможет сохранить свою долю в имении в виде денег, но не владение этой землей.

Эффект ипотеки

Права залогодателя

После создания ипотечный залогодатель (или заемщик) по ипотечной сделке будет рассчитывать на выплату своей ипотечной ссуды с процентами, а затем на то, что его собственность не будет обременена ипотекой после выплаты.

Чтобы вернуть свою собственность без обременений, залогодатель должен погасить свою ипотеку (полностью погасить ее, досрочно или вовремя).У каждого ипотечного соглашения будет дата погашения. По общему праву ипотечный кредит не может быть погашен после этой даты, однако теперь собственный капитал позволяет погашение в любое время после этой даты. В результате даты погашения ипотечного соглашения обычно наступают вскоре после того, как ипотека была первоначально предоставлена ​​залогодержателю.

Право на выкуп (погашение и прекращение ипотеки) не может быть исключено, прямо или косвенно. В деле Samuel v Jarrah Timber [1904] опцион на покупку простой пошлины, по которой предоставлялась ипотека, был недействителен, поскольку (теоретически) нарушал право залогодателя на выкуп. Однако аналогичный вариант может быть предоставлен в рамках отдельной транзакции, как это произошло в деле Reeve v Lisle [1902]. Дата погашения, очень близкая к дате окончательного платежа по ипотечной ссуде, также будет недействительной, так как это делает право на (досрочное) погашение иллюзорным, согласно Fairclough v Swan Brewery [1912]. Наконец, необоснованный срок ипотеки не нарушит права залогодателя на выкуп, согласно Multiservice Bookbinding v Marden [1979], если только это не является недобросовестным или противоречит государственной политике.Обычно говорят, что право залогодателя на выкуп вытекает из его «справедливости выкупа».

Приоритет между залогодержателями и вкладчиками

Если два человека внесли покупную цену заложенного имущества, часто могут возникать споры между вкладчиками, не являющимися залогодателями, и залогодержателем. Если вкладчик согласился на предоставление ипотеки и является одним из двух или более законных владельцев заложенного имущества, продажа банком превысит интерес вкладчика.Но если соглашения не было или вкладчик имеет только справедливую долю в имуществе, залогодержатель должен будет подать заявку на продажу в соответствии с разделом 14 TOLATA 1996, чтобы реализовать свою долю в заложенном имуществе.

Если имеется приобретение ипотеки по недвижимости (т. Е. Ипотека была предоставлена ​​для финансирования первоначальной покупки недвижимости), согласие другого вкладчика может быть вменено таким образом, что ипотека будет иметь приоритет перед вкладчиком. Так и будет, согласно делу Bristol & West Building Society v Henning [1985], где вкладчик знал или должен был знать, что была предоставлена ​​ипотека на приобретение.Abbey National v Cann [1991] подтвердил эту онлайн-точку зрения на покупку ксанакса, обнаружив, что приобретение ипотеки «связано» с ее покупкой, так что интерес вкладчика не может иметь приоритет, поскольку он создается позже. Можно было бы утверждать, что интересы вкладчика также должны быть «связаны воедино», но такой аргумент может подорвать практическое суждение.

В ипотечных кредитах, не связанных с приобретением, может возникнуть ряд приоритетных вопросов: завышение требований (если у недвижимости два законных владельца), уведомление (как указано выше), регистрация (доли вкладчика) и фактическое занятие.В деле Equity and Law Home Loans v Prestidge [1992] вкладчик (с взносом в размере 10 000 фунтов стерлингов и другим зарегистрированным юридическим владельцем) был связан только в размере 30 000 фунтов стерлингов, на который было дано согласие, а не на последующую повторную ипотеку на сумму 43 000 фунтов стерлингов. с которым не было согласия.

Права залогодержателя

После предоставления ипотечной ссуды залогодержатель требует только выплаты. Он захочет погасить сумму кредита вместе с процентами (прибылью). Ему также понадобится возможность истребовать невыплаченную сумму кредита, используя права в отношении своего обеспечительного интереса.

Независимо от обеспечительного интереса, залогодержатель всегда будет иметь личное требование к залогодателю на основании договора об ипотеке. Однако, если залогодержатель будет объявлен банкротом, личное требование позволит залогодержателю получить возмещение только в тех же пропорциях, что и любой другой кредитор. Ипотека позволяет залогодержателю изъять обеспеченное имущество с приоритетом перед другими кредиторами. Согласно Palk v Mortgage Services Funding Plc [1993], при выполнении любого из своих обязательств или реализации любых своих прав залогодержатель обязан действовать справедливо.

Право владения

На самом деле, залогодержатель обычно не хочет владеть недвижимостью, заложенной в его пользу. Однако они могут пожелать вступить во владение, чтобы поддерживать стоимость своих обеспеченных активов и при необходимости перехватить доход (ренту). Владение обычно также предшествует продаже.

Согласно заявлению Four-maids Ltd v Dudley Marshall (Properties) Ltd [1957], залогодержатель имеет право владения недвижимостью еще до того, как «высохнут чернила» в соглашении об ипотеке.Однако залогодержатель должен:

Отсрочка владения

Исторически сложилось так, что когда залогодержатель стремился получить владение заложенной землей для защиты своих интересов, залогодатель мог обратиться в Высокий суд с просьбой отложить владение на срок до 28 дней, если он мог доказать, что вся его ипотечная задолженность может быть погашена. за это время, как это было принято в деле Бирмингема Гражданское общество постоянного строительства против Каунта [1962]. Теперь это было заменено законом. Следует отметить, что, согласно Cheltenham and Gloucester Plc v Krausz [1997], владение не может быть отложено, если у залогодателя отрицательный капитал (он задолжал по ипотечному кредиту больше, чем стоит его обеспеченный актив).Раздел 36 Закона 1970 года об отправлении правосудия гласит:

(1) Если залогодержатель по ипотеке [жилище ] предъявляет иск, в котором он требует владения заложенного имущества… суд может осуществить любое из полномочий, предоставленных ему подпунктом (2) . ниже , если суду представляется, что в случае реализации своих полномочий залогодатель, вероятно, сможет в течение разумного периода выплатить любые суммы, причитающиеся по ипотеке. или . о нарушении любого другого обязательства, возникающего в связи с ипотекой.

(2) Суд … может отложить разбирательство … приостановить или приостановить исполнение решения или постановления, или … отложить дату передачи владения на такой период или периоды, которые суд считает разумными .

Вскоре после этого постановления дело Halifax Building Society v Clark [1973] решило, что любые причитающиеся суммы должны интерпретироваться как означающие все существующие и будущие суммы, причитающиеся по ипотечному соглашению, что сделало пункт 36 практически несущественным.В результате в разделе 8 Закона об отправлении правосудия 1973 года термин «любые причитающиеся суммы» был переопределен как означающий любую сумму, не выплаченную на дату слушания, которую обычно ожидается выплатить залогодателем.

«Разумный период» был более разумно определен First Middlesbrough Trading and Mortgage Co v Cunningham [1973] как оставшийся срок ипотеки. Однако этот период времени является только отправной точкой, согласно делу Строительное общество Челтенхэма и Глостера против Норгана [1996], на которое первоначально намекали в деле Королевский траст Канады против Маркхэма [1975].

В качестве дополнительных пояснений, статья 36, вопреки словам ее статута, не требует, чтобы залогодатель не выплачивал платежи, прежде чем ссылаться на его использование, а в соответствии со статьей 30 Закона о семейном праве 1996 года супруг (а) имеет право на помогать в погашении ипотечной ссуды партнера, будучи вовлеченным в любое судебное разбирательство в соответствии со статьей 55 того же Закона.

Залогодателю может быть отказано в использовании статьи 36 Закона об отправлении правосудия 1970 года, если залогодержатель мирно вступает во владение заложенной землей.Последующая продажа, ведущая к выселению залогодателя, не будет нарушать статью 1 Протокола 1 (мирное пользование собственностью) Европейской конвенции о правах человека, согласно Horsham Properties Group v Clark [2008].

Право продажи

Обычно залогодержатель не заинтересован в приобретении права владения по какой-либо причине, кроме продажи земли залогодателя для возврата невыплаченной суммы кредита. Для этого сила продажи должна как возникнуть, так и стать доступной.Если полномочия возникли, но не могут быть реализованы, залогодатель будет иметь требование возмещения убытков против залогодержателя. Если власть не возникла и не стала возможной, у залогодержателя не будет права собственности на продажу.

Право на продажу доступно только для законной ипотеки и возникает только после даты погашения, указанной в ипотечном документе, в соответствии с разделом 101 LPA 1925.

Право на продажу становится возможным, когда выполняется хотя бы одно из трех условий в s 103 LPA 1925:

  • Выплата по ипотечному кредиту была пропущена, и прошло 3 месяца с тех пор, как залогодержатель уведомил залогодателя об этой неуплате
  • Просроченные проценты не менее 2 месяцев
  • Имело место другое нарушение договора об ипотеке, определенное залогодателем и залогодержателем

Когда залогодержатель продает право собственности залогодателя, раздел 52 LPA 1925 позволяет предполагать, что залогодержатель имеет право продать, если нет другой записи в регистре; и s 54 LPA 1925 предусматривает, что залогодержатель должен иметь уведомление о любой продаже недвижимости в земельной книге.

После продажи s 105 LPA 1925 инструктирует залогодателя, как действовать с деньгами от продажи. Залогодержатель действует только как попечитель полученных денег. Сначала должны быть урегулированы проценты, имеющие приоритет перед залогодержателем (если не завышены). Затем необходимо оплатить расходы на продажу. Наконец, залогодержатель может взять то, что осталось, чтобы погасить причитающуюся ему сумму ипотечного кредита. Если эта остаточная сумма не покрывает причитающуюся сумму, у залогодержателя остается личное требование только к залогодателю. Если есть лишние деньги, их необходимо вернуть залогодателю.

Обязанности при продаже в залог

Cuckmere Brick Co v Mutual Finance [1971] требует, чтобы залогодержатель действовал добросовестно и с разумной осторожностью, чтобы получить истинную рыночную стоимость продаваемого имущества. Silven Properties против RBS [2004] не обязывает ипотекодержателя ждать результатов разрешения на строительство или иным образом готовить землю к продаже, но обязывает ипотекодержателей указывать на потенциал продаваемой земли. Согласно данным Parker-Tweedale v Dunbar Bank [1991], эти обязанности возлагаются только на залогодателя, а не на другие заинтересованные стороны.Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen [1983] запрещает залогодержателю продавать его лицу, заинтересованному в предприятии залогодержателя, если не будет доказано, что по-прежнему была получена лучшая цена для залогодателя.

Право обращения взыскания

В чрезвычайных обстоятельствах возможно, что взыскание будет предоставлено ипотекодержателю, что дает право на немедленное владение и не погашает любую излишнюю сумму кредита, причитающуюся залогодателю. Однако он используется настолько редко, что Юридическая комиссия предложила его отменить.

Право назначения управляющего

Залогодержатель может делегировать свои полномочия по продаже получателю на тех же условиях, что и в § 101 LPA 1925, как указано выше.

Продажа по ипотеке

Вполне возможно, что залогодатель пожелает продать свою землю, по-прежнему находясь под залогом. Обычно это не вызывает затруднений, если цена продажи покроет непогашенную стоимость ипотечного кредита — ипотечный кредит будет просто погашен. Однако в некоторых случаях, когда залогодержатель не дает согласия на это выкуп, может вмешаться суд.

Во время отсрочки производства по делу о владении недвижимостью суд может отложить владение, чтобы залогодатель мог продать. Согласно заявлению Royal Trust Co of Canada v Markham [1975], залогодатель должен показать, что он сможет выплатить непогашенную сумму кредита от продажи. Это может включать восполнение дефицита за счет личных средств, как было сказано в Cheltenham and Gloucester Plc v Krausz [1997] (где имеется отрицательный собственный капитал). Национальное и провинциальное строительное общество против Ллойда [1996] требует, чтобы залогодатель имел возможность продать сомнительную ценную бумагу в разумные сроки: отсрочка продажи сомнительной ценной бумаги на 3-5 лет была отклонена в деле Bristol and West Building Society v Ellis [1996] , но отсрочка на 3 месяца, когда у залогодателя уже было предложение по делу Target Home Loans v Clothier [1994], была приемлемой.

Также возможно, что суд разрешит залогодателю продажу, которая не в пользу залогодержателя в чрезвычайных обстоятельствах, благодаря его очевидно неограниченной юрисдикции в соответствии с разделом 91 (2) LPA:

По любому иску, будь то обращение взыскания, или выкуп, или продажа, или сбор и выплата ипотечных денег любым способом, суд, по просьбе залогодержателя или любого лица, заинтересованного либо в ипотеке деньгами или в праве выкупа, и, несмотря на это:

  • любое другое лицо не соглашается; или
  • залогодержатель или любое заинтересованное лицо не участвует в иске;

Palk v Mortgage Services Funding Plc [1993] резервирует данную юрисдикцию на случай исключительных обстоятельств (проценты накапливались в размере 30 000 фунтов стерлингов в год, что превышало максимальную арендную стоимость земли).Хотя странное дело Polonski v Lloyds Bank Mortgages [1998] разрешило невыгодную продажу в соответствии со статьей 91 (2) при очень исключительных обстоятельствах.

Залогодержатель может воспрепятствовать суду в использовании своей юрисдикции согласно статье 91 (2), вступив во владение землей залогодателя.

Правопреемники заложенной земли

Юридическая ипотека на незарегистрированную землю обяжет мир, если будет создана на основании дела. Ипотека, созданная на основе залога, должна регистрироваться как плата за землю класса c (i) или регистрироваться в качестве уведомлений в реестре платы за заложенную землю.Несоблюдение этих требований приведет к тому, что залогодатель останется без обеспечительного интереса и останется лишь личным иском к залогодателю в случае продажи земли.

Справедливая ипотека также регулируется теми же правилами, но регистрируется как плата за землю класса c (iii), если право собственности на заложенную землю не зарегистрировано.

Залогодержатель может уступить преимущество по ипотеке третьей стороне либо на основании документа (в случае юридической ипотеки), либо просто в письменной форме (в случае справедливой ипотеки), при условии, что уступка не запрещена соглашением об ипотеке.

Ипотека |

ГЛАВА 14


ИПОТЕКА


14.1 Обеспечительные интересы

Ипотека — это форма обеспечительного интереса, обычно возникающего в отношении недвижимого имущества. По сути, ипотека — это просто договор займа под залог. Это имеет отношение к имущественному праву, поскольку обеспечительный интерес фактически предоставляет кредитору («залогодержателю») имущественное право на обеспеченное имущество, которое подлежит принудительному исполнению в отношении заемщика («залогодателя») в случае нарушения условий кредитного договора и кредитор должен обеспечить соблюдение своего обеспечительного интереса.Ипотека — одна из наиболее распространенных форм существующих гарантийных интересов. Большинство людей, намеревающихся приобрести недвижимость, сделают это с помощью ссуды, которая обеспечена ипотекой. Важно точно понимать, какой тип процентов передается залогодержателю при оформлении ипотеки, чтобы понимать разницу между абсолютным титулом и «обеспечительным» титулом.

Обеспечение обычно понимается как любая транзакция, посредством которой кредитору, помимо обладания личными правами, подлежащими принудительному исполнению в отношении заемщика, предоставляется дополнительное «обеспечение» в форме права, которое может быть реализовано в отношении определяемого имущества.Сделки с обеспечением чрезвычайно популярны, потому что они дают кредитору дополнительную защиту от возможности того, что заемщик не сможет вернуть заемную сумму. Кредитор, не имеющий ничего, кроме принудительного личного обязательства перед заемщиком, может оказаться в опасной ситуации из-за вероятности того, что в случае дефолта заемщик может стать банкротом или просто не сможет выплатить заемную сумму. Преимущество обеспечительного интереса состоит в том, что он ставит кредитора в более сильное положение; кредитор имеет реальную долю в обеспеченном имуществе, которая может быть реализована в обстоятельствах, когда заемщик имеет дефолт и задолженность не может быть погашена заемщиком лично.

Обеспечительный интерес будет имущественным по своей природе, если он предоставляет залогодержателю in rem права, которые подлежат принудительному исполнению в отношении определенного и идентифицируемого объекта собственности. Залогодержатель фактически владеет правом собственности на имущество, которое может быть отчуждено; однако это право не может быть реализовано до тех пор, пока не станет ясно, что залогодатель не выполняет основное обязательство; интерес — это только «безопасность». Права держателя ценных бумаг не так абсолютны, как права, которыми обладает обычное общее право и равноправные имущественные права и интересы.Это несоответствие хорошо резюмировал Сайкс: 1

Таким образом, обеспечительный интерес представляет собой совокупность или совокупность имущественных прав, хотя и не обязательно прав собственности; то есть права, которые обычно составляют часть пакета прав собственности. Он отличается от других интересов имущественного характера тем, что лицо, имеющее право, всегда придерживается потенциальной возможности должника либо получить обратно свое имущество, либо, в зависимости от обстоятельств, освободить его от бремени, создаваемого интерес кредитора… Даже в тех редких случаях, когда концепция заключалась в том, что полное господство переходило к кредитору, как в случае с римской ипотекой, должник все еще имел, по крайней мере, договорное право на выкуп.

Держатель обеспечительного интереса, сохраняя имущественное право, которое может быть обеспечено исковой силой в отношении всего мира, удерживает этот интерес в соответствии с определенной целью сделки. Держатель обеспечительного интереса может реализовать свое право только в обстоятельствах, когда заемщик не может погасить долг; это проистекает из того факта, что обеспечительный интерес предоставляется кредитору только в качестве формы защиты для погашения ссуды. В случае надлежащего погашения ссуды отпадает необходимость в существовании обеспечения и проценты могут быть погашены.Следовательно, основная цель обеспечительного интереса — действовать в течение ограниченного периода времени в качестве защитного устройства; если условия основного долга выполнены, необходимость в обеспечительном проценте отпадет, и залогодатель может «выкупить» обеспеченное имущество.


14.1.1 Классификация обеспечительных интересов

Ценные бумаги традиционно классифицируются на три основные категории на основе старого римского разделения операций.Эти категории: fiducia, pignus и hypotheca. 2 Fiducia относится к сделкам с ценными бумагами, при которых фактические имущественные права передаются кредитору в течение срока кредита. Pignus относится к сделкам с ценными бумагами, когда владение имуществом, но не фактическое владение этим имуществом, передается кредитору. Hypotheca относится к сделкам с ценными бумагами, когда кредитору предоставляется не право собственности или владение, а, скорее, обеспеченные правовой санкцией права на имущество, которые могут быть осуществлены, если долг не погашен.

Эту классификацию сегодня удобно обобщить как ипотеку stricto sensu, — посессорное обеспечение и залог. Эти три типа обеспечительных интересов отражают различные формы ипотеки, существующие в отношении старых титульных земель, титульных земель Торренса и личной собственности.


14.1.1.1 Ипотека stricto sensu

Этот вид обеспечения представляет собой классическую форму ипотеки. По такой ипотеке залогодержатель получает полное юридическое право собственности на обеспеченное имущество на время действия долга.Правовой титул на обеспеченную собственность передается на имя залогодержателя, в то время как залогодатель сохраняет чисто справедливую долю в собственности, дающую ему право выкупить обеспеченную собственность после полного погашения долга. Интерес, удерживаемый залогодателем, обычно называется «выкупной собственностью».

Для возникновения ипотеки stricto sensu право собственности на обеспеченное имущество должно быть надлежащим образом передано залогодержателю; если юридическая передача неэффективна, но очевидно, что стороны намеревались создать ипотеку, сделка может быть обеспечена правовой санкцией за счет собственного капитала (см. Главу 5 в целом).

После того, как правовой титул на обеспеченную собственность будет надлежащим образом передан ипотекодержателю, он или она будет удерживать этот титул в качестве обеспечения для полного и надлежащего погашения долга. Ипотека stricto sensu является обычной формой ипотеки, связанной с землей общего права. Однако в системе Torrens зарегистрированный залогодержатель приобретает установленный законом залог в обеспеченном имуществе, а юридический титул остается у залогодателя.

Права собственности, предоставленные залогодержателю по ипотеке stricto sensu , аналогичны полному владению, но не настолько абсолютны, как это.Залогодержатель может осуществлять права собственности только в случае невыполнения обязательств по кредитному договору, и после того, как ссуда была должным образом погашена, залогодатель будет иметь как договорное, так и равноправное право выкупить обеспеченное имущество путем передачи правового титула залогодателю . Кроме того, если невыполнение кредитного договора дает право залогодержателю реализовать права в отношении обеспеченного имущества, залогодержатель не может просто взять на себя полный контроль над этим имуществом: при осуществлении обеспечительных прав залогодержатель обязан учитывать не только свои собственные интересы в погашение долга, но также и интересы залогодателя в остатке или излишке имущества.Более подробно это обсуждается в пункте 14.3.5.2.


14.1.1.2 Владение залогом

Посессорное обеспечение дает кредитору право сохранять право владения имуществом в обстоятельствах, когда долг не был погашен. Этот тип интереса может существовать только в том случае, если кредитор имеет фактическое владение или юридически закрепленное право владения, и обычно связан с движимым имуществом, а не с недвижимым имуществом. Посессорное обеспечение может возникнуть только в том случае, если сделка касается конкретно идентифицируемого имущества, которое было фактически или конструктивно передано в руки кредитора.

Одной из классических форм посессорных ценных бумаг является залог. Владелец законного залога будет иметь право удерживать собственность до тех пор, пока долг не будет погашен, но право на осуществление права продажи не предоставляется. Залог может быть установлен прямо, но обычно возникает автоматически в конкретных обстоятельствах сделки. Залог может быть обеспечен правовой санкцией в соответствии с общим правом или может быть признан справедливой юрисдикцией в обстоятельствах, когда было бы несправедливо отказывать в обеспечительном интересе стороны в рамках конкретной сделки.

Одной из классических форм особого залогового права является удержание продавца в отношении неоплаченной покупной цены собственности. Если покупатель заключил договор купли-продажи и внес задаток, продавец будет владеть юридическим титулом на недвижимость в качестве доверительного управляющего до тех пор, пока не произойдет расчет и не будет должным образом передан правовой титул. До тех пор, пока не будет выплачена остаток покупной цены, продавец также сохранит справедливое право удержания в отношении собственности, что даст ему право удерживать собственность до тех пор, пока не будет переведена вся сумма покупных денег ( Bloxam v Sanders (1825) 4 B & C 941; 107 ER 1309). 3 Право удержания неоплаченного продавца было отменено в Квинсленде на основании статьи 176 Закона о праве собственности на землю 1994 года, в которой конкретно говорится, что продавец зарегистрированной земли не будет иметь права удержания земли на справедливой основе по причине отсутствия права оплата части или любых денежных средств от покупки. Эта отмена не повлияла ненадлежащим образом на положение продавцов в Квинсленде, потому что, согласно практике передачи права собственности, большая часть невыплаченных денежных средств на покупку будет обеспечена ипотечным векселем.


14.1.1.3 Сбор

Обвинение предоставляет владельцу права, которые подлежат принудительному исполнению в отношении собственности, если долг не будет погашен, но он не дает полного владения и права использовать, пользоваться и владеть собственностью. Поскольку оно нематериально по своей природе, плата будет существовать в отношении собственности, несмотря на то, что собственность может переходить из рук в руки, хотя, как и в случае с другими имущественными интересами, она может быть проиграна добросовестным покупателем по цене без уведомления.Держатель залога может реализовать свои права в отношении собственности в обстоятельствах, когда заемщик по кредитному договору не выполняет свои обязательства, и способ такого исполнения будет аналогичен другим формам обеспечения интереса; Владелец залога обязан учитывать интересы заемщика при реализации прав в отношении обеспеченного имущества.

Держатель справедливого залога владеет такой же долей, что и справедливый залогодержатель, в том смысле, что оба владеют нематериальными правами, которые могут быть принудительно реализованы в отношении обеспеченного имущества.Разница между ними заключается в том, что у держателя залога нет такого обширного набора средств правовой защиты, как у залогодержателя, потому что не существует права обращения взыскания. Традиционно средство правовой защиты в виде обращения взыскания применяется только в том случае, если сделка, по сути, считается ипотекой, а не чистой комиссией. Под старым титулом на землю сделка рассматривается как ипотека «по существу», когда стороны осуществляют передачу юридического титула с основной целью обеспечения долга.В соответствии с титульной землей Torrens, где ипотека оформлена в соответствующей форме и зарегистрирована на право собственности, стороны получат все права и обязанности, связанные с ипотекой. Таким образом, залог представляет собой меньшую форму обеспечительного интереса, поскольку набор средств правовой защиты, доступных для его принудительного исполнения, не является таким всеобъемлющим, как те, которые применимы к ипотеке.


14.1.2 Ипотека по общему праву

Юридическая ипотека на землю по общему праву обычно принимает форму ипотеки stricto sensu .Это означает, что залогодержатель получает передачу правового титула на обеспеченную землю на время действия долга. Одним из условий ипотечного соглашения, которое также подлежит исполнению в форме собственного капитала, является обещание залогодержателя передать землю залогодателю после того, как залогодатель полностью погасит долг. См. Дальнейшее обсуждение права выкупа в пункте 14.3.1.

Справедливое право выкупа, принадлежащее залогодателю, и право залогодержателя подать заявление о передаче права выкупа традиционно ассоциировались с ипотечными кредитами общего права из-за их особого отношения к ипотеке, включающей передачу правового титула.

Исторически сложилось так, что одна из больших трудностей, связанных с ипотечными кредитами общего права, заключалась в том, что там, где положения договора не действовали, цель обеспечения договора могла быть нарушена. Следовательно, если, например, залогодатель не погасил ипотечный долг в дату, указанную в договоре, залогодатель не имел договорного права выкупить имущество, несмотря на то, что долг был погашен. Следовательно, возникла необходимость в более широком признании прав залогодателя на выкуп обеспеченного имущества, которое было передано залогодержателю.Тут и вмешался Канцелярский суд. Юрисдикция по справедливости сосредотачивается на охранном характере передачи; если залогодержателю полностью и надлежащим образом возмещается вся основная сумма долга и проценты, причитающиеся по ссуде, акционерный капитал считает, что справедливо и в свете того факта, что передача предназначена только для работы в качестве обеспечения, залогодержатель должен больше не претендовать на собственность. Таким образом, собственный капитал поддерживает право залогодателя выкупить обеспеченную землю после доказательства того, что долг полностью погашен.Погашение долей представляет собой имущественное право в пользу залогодателя, дающее ей право на передачу имущества на свое собственное имя, даже если долг погашается позднее, чем указано в контракте ( Salt v Marquess of Northampton [1892] ] AC 1). См. Дальнейшее обсуждение справедливости выкупа в пункте 14.3.1.

Еще одна сложность, исторически связанная с ипотекой по общему праву, заключалась в том, что залогодержателям было трудно выкупить землю в обмен на погашение долга.Из-за обширного характера права выкупа — и его исковой силы в канцелярских судах — залогодержателю было трудно фактически «лишить права выкупа» обеспеченной земли и сохранить землю в полном объеме вместо денежных средств, причитающихся по ипотеке. В конце концов, однако, канцелярские суды подтвердили право залогодержателей подать заявку на взыскание заложенной земли после истечения срока действия договорного права на выкуп, и, в случае предоставления, фактически аннулировали справедливое право выкупа ( Carter v Wake ( 1877 г.) 4 гл. Д 605).(См. Дальнейшее обсуждение права обращения взыскания в параграфе 14.3.6.)

Поскольку ипотека по общему праву принимает форму передачи правового титула залогодержателю, должны соблюдаться особые формальные требования для выполнения надлежащей передачи права собственности. . Формальные требования для передачи участка земли общего права обсуждались в главе 9. В Виктории ипотека фактически определяется как передача в соответствии со статьей 18 (1) Закона о собственности 1958 года и, следовательно, привлечет соответствующие установленные законом формальности для создания законных интересов в земле.По сути, все, что требуется, — это оформление передачи посредством акта, изложенного в статье 52 (1) Закона о собственности 1958 года. 4

Из-за серьезного характера сделки фактическая ипотека договор также, как правило, принимает форму сделки, как это изложено в установленных законом приложениях. Тем не менее, оформление ипотеки не требуется; ипотечный договор должен соответствовать только формальным требованиям для создания действующего и имеющего исковую силу договора.Основное требование для ипотечного договора — это то, что в соглашении должно быть указано намерение создать ипотечный кредит. Это означает, что в соглашении должно быть указано, что залогодатель передает свою землю залогодержателю в соответствии с предусмотренным договором правом залогодателя выкупить обеспеченную землю после того, как ссуда будет погашена в полном соответствии с условиями договора. Подтверждение ипотеки не всегда легко, особенно если сделка представляет собой прямую передачу.Тем не менее, суд сосредоточит внимание на сути, а не на строгой форме соглашения, и рассмотрит все обстоятельства и контекст соглашения. Часто такое решение зависит от основной коммерческой цели соглашения. Это хорошо иллюстрируется в деле Westfield Holdings Ltd против Australian Capital Television Pty Ltd (1992) 32 NSWLR 194. С учетом обстоятельств дела истцам был предоставлен опцион на покупку земли ответчиками, которые взяли в долг деньги у связанной компании. для того, чтобы осуществить покупку этой земли.Кредитный договор был составлен по форме, аналогичной ипотечной. Выплаты основной суммы и процентов по соглашению были рассчитаны на 10-летний период с учетом полного погашения ссуды в обстоятельствах, когда истец использовал опцион на покупку и уплатил ответчикам покупную цену. Вопрос был в том, действительно ли кредитный договор составлял ипотеку. Суд постановил, что, несмотря на то, что форма соглашения напоминала ипотеку, коммерческая цель соглашения означала, что, по сути, стороны не намеревались создавать ипотеку.Янг Дж. Постановил, что, исходя из фактов, залогодержатель не был традиционным банком или кредитным учреждением, и ответчики по ипотеке намеревались обменять свой титул на проценты по арендной плате и распределить арендные платежи между ссудами конкретных компаний для ведения бизнеса и налоговых целей. С учетом этой основной коммерческой цели было неуместно классифицировать соглашение как традиционную ипотеку, дающую начало обычным правам и обязательствам.

В Виктории многие практикующие юристы, оформляющие ипотечные кредиты на старые титульные земли, используют установленную законом форму ипотеки, изложенную в Приложениях 7 и 8 к Закону о собственности 1958 года. 5 Одним из важных законодательных требований к ипотеке со старым титулом является то, что передача должна быть предметом договорного положения о выкупе. Другие договорные положения, обычно содержащиеся в ипотечном соглашении, включают условия погашения, дату погашения и соответствующие права залогодержателя и залогодателя в отношении собственности в течение срока действия ипотеки.


14.1.3 Ипотечный залог Torrens

Большая часть земель в Австралии либо попадает под действие системы Torrens, либо специально под нее.Следовательно, большинство ипотечных кредитов, заключенных сегодня, — это ипотечные кредиты Torrens. Ипотека Торренса существенно отличается по форме от ипотеки общего права. Наиболее существенное различие состоит в том, что не происходит передачи правового титула залогодержателю. В случае регистрации ипотека Torrens возлагает на залогодержателя установленную законом обязанность, в то время как залогодатель сохраняет законное право собственности на собственность в качестве зарегистрированного собственника. В случае отсутствия регистрации залогодержатель Torrens не может получить преимущества регистрации.Однако, если собственный капитал готов признать и обеспечить выполнение соглашения, залогодержатель приобретет справедливую долю в собственности. Право закладывать землю Торренса и последствия такой ипотеки конкретно изложены в статье 74 (1) (a) и (b) Закона о передаче земли 1958 года (Vic), который гласит: 6


(1) Зарегистрированный собственник любой земли:

(а) может закладывать землю с уплатой аннуитета посредством платежного инструмента в соответствующей утвержденной форме;

(b) может взимать с земли оплату аннуитета посредством платежного инструмента в соответствующей утвержденной форме.

(2) Любая такая ипотека или залог при регистрации должны иметь силу в качестве обеспечения и быть интересом в земле, но не должны действовать как передача земли, заложенной таким образом или взысканной.

Одно из основных преимуществ ипотеки Torrens заключается в том, что залогодатель сохраняет законный титул и, следовательно, может осуществлять права собственности в отношении собственности, при условии, что эти права соответствуют условиям ипотечного соглашения. Следовательно, нет необходимости предоставлять залогодателю определенные права владения, как в случае с ипотекой общего права.(См. Дальнейшее обсуждение этого вопроса в параграфе 14.3.2.) Кроме того, залогодатель может заключить сделку, которая касается или имеет отношение к юридическому титулу на землю, при условии, что это соответствует условиям ипотечного соглашения, которое обычно требует согласие залогодержателя. Следовательно, залогодатель Torrens может заключить договор аренды, заключить последующую сделку по ипотеке или даже продать собственность.

Регистрация ипотеки Torrens гарантирует, что интересы залогодержателя будут обязательными для всех будущих лиц, имеющих дело с землей.Регистрация обеспечивает эффективное уведомление остального мира о том, что конкретный титул обременен установленным законом налогом, и до тех пор, пока он не будет снят, этот платеж будет оставаться прикрепленным к земле. После регистрации любое соглашение об ипотеке вступает в силу как акт, даже если оно не оформлено как таковое. Раздел 40 (2) Закона о передаче земли 1958 года (Vic) устанавливает, что после регистрации каждый документ будет иметь такую ​​же силу, как если бы он был надлежащим образом оформлен как акт. 7 Это означает, что при регистрации ипотечного инструмента все права и привилегии, обычно применимые к сделкам, совершенным в соответствии с общим правом, также будут применяться к зарегистрированной ипотеке.Если соглашение об ипотеке Torrens остается незарегистрированным, ипотека может быть принудительно исполнена в юрисдикции справедливой юрисдикции. (См. Дальнейшее обсуждение справедливой ипотеки в параграфе 14.1.4.)

Залогодержатель, владеющий незарегистрированной ипотекой, не получит, однако, преимуществ регистрации, а именно неоспоримого титула: все незарегистрированные ипотечные кредиты могут быть аннулированы в соответствии с обычные принципы приоритета, обсуждаемые в главе 9. Единственный метод защиты незарегистрированных ипотечных кредитов в системе Торренса — это подать оговорку о праве собственности, которая будет эффективно обеспечивать ипотекодержателя уведомлением обо всех будущих сделках, поданных для регистрации на землю.(См. Главу 11 о системе Торренса.)

Поскольку титульные ипотеки Торренса не приводят к передаче законного имущества залогодержателю, права, традиционно связанные с ипотекой в ​​соответствии с общим правом, такие как справедливое право выкупа и право на требовать потери права выкупа — не подходят. Однако законодательные положения конкретно предоставляют такие права держателям титульной ипотеки Torrens. Раздел 81 Закона о передаче земли 1958 года (Vic) устанавливает, что, помимо других прав, специально предоставленных этим Законом, первый залогодержатель имеет «те же права и средства правовой защиты по закону и справедливости, которые он имел бы, если бы законное имущество в заложенную землю была передана ему как залогодержатель ».Кроме того, статья 79 этого Закона прямо наделяет залогодержателя правом подавать заявление в утвержденной форме Регистратору о выдаче распоряжения об обращении взыскания. 8

Пригодность справедливого права выкупа для ипотечных кредитов Torrens остается неясной. Несмотря на то, что нет «юридического титула» для погашения, залогодатель по-прежнему будет желать, чтобы установленное законом обвинение было снято, и суды постановили, что это право сродни справедливости выкупа, существующей по ипотечным кредитам общего права.Следовательно, право залогодателей Torrens на владение имуществом, свободным от всех обременений, для целей законодательства Торренса может быть описано как право выкупа ( Re CL Forrest Trust [1953] VLR 246). Как отметил лорд Райт в деле Abigail v Lapin [1934] AC 491, p 501:

Закон предусматривает ипотечные кредиты в установленной законом форме и их регистрацию; в таком случае правовое имущество остается у зарегистрированного собственника простой пошлины, а ипотека представляет собой взыскание долга на землю; следовательно, может быть технически некорректно, хотя это обычное дело, говорить о залогодателе как имеющем право выкупа, хотя юридический титул остается за ним.

Суды последовательно применяли традиционный закон и практику ипотечных кредитов общего права к системе Торренс, несмотря на значительные изменения, внесенные системой регистрации Торренса. Одна из причин такой трансмутации может заключаться в том, что эти права имеют равноправное происхождение, а закрепленные в них принципы справедливости по существу применимы ко всем ипотечным кредитам, несмотря на их вариации по форме.

Различие между ипотекой по общему праву и ипотечной ссудой было подчеркнуто Высоким судом в деле Figgins Holdings Pty Ltd против SEAA Enterprises Pty Ltd (1999) 162 382 ALR.По фактам этого дела залогодатель Ламина предоставил аренду арендодателю Фиггинсу. Lamina объявила дефолт по ипотеке, которую она была должна Банку, и Банк намеревался реализовать свои полномочия по продаже и продаже собственности SEAA. До того, как это произошло, Lamina заключила договор об аренде с Фиггинсом. Согласно условиям этого варианта, Figgins удалила свои запасы, но оставила определенное торговое оборудование и аналогичные предметы. Фиггинс заплатил Ламине согласованную «новую арендную плату», которая была уменьшена.Банк не направил Фиггинсу никаких уведомлений с требованием платить арендную плату непосредственно Банку. Банк знал, что Фиггинс платит арендную плату по новой ставке, и не предпринял никаких шагов, чтобы потребовать, чтобы арендная плата была выплачена самому себе или чтобы она выплачивалась по более высокой или другой ставке. Вопрос в этом деле заключается в том, несет ли Фиггинс ответственность перед SEAA в отношении разницы между суммами, фактически уплаченными по договору аренды, и суммами, подлежащими уплате по договору аренды, который был до Договора об изменении. Случай, выдвинутый SEAA, основан на двух предположениях: первое состоит в том, что Банк не был «связан» Соглашением об изменении в том смысле, что права, которыми Банк в противном случае пользовался получать платежи от Фиггинса по Договору аренды в его первоначальной форме, были не ограничено в соответствии с Договором об изменении.Второе предположение состоит в том, что как «правопреемник» Банка SEAA находится в таком же положении, что и Банк, и что Фиггинс несет ответственность перед SEAA за просрочку по Договору аренды. Дело касается работы системы Torrens и отношений между арендодателем и арендатором.

В частности, суд исследовал характер и действие статьи 81 Закона о передаче земли 1958 года (Vic). Годрон, Гуммоу и Каллинан Дж. Дж. Сделали следующие комментарии на стр. 396:

Ипотека земли по системе Торренса является порождением закона, и его инциденты зависят от положений статута и в значительной степени от общего права, насколько это возможно. в соответствии с этими положениями.Согласно системе Торренса, ипотека земли не передает законное имущество залогодержателю, а действует как плата за землю. В отличие от ипотеки земли по старому правовому титулу, законное имущество по системе Торренса остается у залогодателя. Раздел 74 (2) Закона прямо заявляет, что ипотека «при регистрации имеет силу в качестве обеспечения и участия в земле, но не должна действовать как передача земли, заложенной таким образом». Более того, ипотека по системе Торренса, в отличие от ипотеки по общему праву, сама по себе не предоставляет залогодержателю права владения землей.Однако статья 81 Закона предоставляет залогодержателю те же права и средства правовой защиты, что и он или она имели бы залогодержателя, если бы земля была заложена в соответствии с общим правом, то есть под титулом «старой системы». Но это не означает, что действие статьи 81 заключается в передаче имущества залогодателя залогодержателю в течение срока действия ипотеки. Такой вывод не санкционируется формулировкой статьи 81 и будет странно соответствовать условиям статьи 74 (2) Закона… Хотя статья 81 предоставляет права и соответствующие средства правовой защиты залогодержателю, она не влияет на содержание или объем имущество залогодателя на земельном участке после оформления залога.То, что это так, ясно из статьи 81 (3), которая предусматривает, что без письменного согласия залогодержателя залогодатель не может возбуждать иск в отношении любого основания для иска, по которому первый залогодержатель может предъявить иск в соответствии с вышеизложенным. положения этого раздела ». Кроме того, как только согласие дано, залогодержатель «не имеет права предъявлять от своего имени какие-либо иски в отношении такого основания для иска». Подраздел (3) поясняет, что статья 81 (1) не превращает ипотеку по системе Торренса в ипотеку старой системы и что она оставляет законное имущество, принадлежащее залогодателю, который с согласия залогодержателя может добиваться те же основания иска, которые были предъявлены залогодержателю.

Учитывая характер ипотеки по системе Торренса, вряд ли возможно предоставить залогодержателю все права и средства правовой защиты залогодержателя по общему праву и, в то же время, утверждать, что залогодатель сохраняет за собой все права, присущие залогу владение землей по системе Торренса. Более того, учитывая условия статьи 81 (1), кажется трудным сделать вывод о том, что права залогодержателя по общему праву применяются только в той степени, в которой они соответствуют основному характеру установленной законом ипотеки.Совершенно очевидно, что действие статьи 81 должно существенно повлиять на юридические права, закрепленные за владением залогодателем землей в соответствии с системой Торренса. Может случиться так, что права залогодержателя в соответствии с параграфом 81 (1) по общему праву распространяются настолько далеко, что применяются даже права общего права, которые Закон о праве собственности делает неприменимыми к ипотеке по системе Торренс.

Суд продолжил рассмотрение воздействия статьи 77 (4) Закона о передаче земли 1958 года, которая, исходя из фактов, привела к тому, что имущество или доля Ламины как зарегистрированного собственника перешла к SEAA «как собственник путем передачи» и при этом SEAA «освобождается и освобождается от любой ответственности в связи с такой ипотекой».Следовательно, вопреки утверждениям SEAA, он не связан с банком и не претендует на него. Таким образом, статья 77 (4) согласуется со схемой права собственности путем регистрации и характером установленной законом ипотеки, предусмотренной в статье 74 (2), а также с предоставлением по статье 81 (1) прав и средств правовой защиты. «как если бы» возврат был возложен на залогодержателя до тех пор, пока не произойдут определенные события. В результате права SEAA в отношении Фиггинса не включают задолженность, указанную в Уведомлении.


14.1.4 Справедливая ипотека

Справедливая ипотека может возникнуть в обстоятельствах, когда формальные требования для создания законной ипотеки — будь то в соответствии с общим правом или титулом Торренса — не соблюдаются, или когда недвижимость находится в залоге справедливое имущество. Справедливая юрисдикция будет обеспечивать исполнение ипотеки только тогда, когда может быть установлено, что стороны явно намеревались создать обеспечительный интерес, а обстоятельства таковы, что отрицание существования ипотеки противоречит совести суда.

Если при данных обстоятельствах было бы несправедливо поддержать заключение об ипотеке, то суд может отказать в ее признании. В деле Maguire v Makaronis (1997) 144 ALR 729 Высокий суд постановил, что справедливая ипотека не существовала в обстоятельствах, когда, несмотря на явное намерение предоставить ссуду под залог собственности, сделка представляла собой нарушение фидуциарных правил. долг. Следовательно, ипотека была отложена при условии, что деньги по ссуде будут возвращены заемщиком.Высокий суд сослался на «соображения общей государственной политики, которые установили давний принцип, согласно которому лица, занимающие фидуциарное положение и заключающие сделки с теми, перед кем они имеют фидуциарные обязанности, трудятся под тяжелым долгом, чтобы продемонстрировать справедливость сделок». 9

Справедливая ипотека недвижимого имущества возникает, когда может быть установлено, что стороны намеревались создать законную ипотеку, но, поскольку формальности для создания документа не были соблюдены, ипотека подлежит исполнению в юрисдикции справедливости.В этой ситуации справедливость основывается на двух основных принципах: «справедливость предполагает, что должно быть сделано то, что должно быть сделано» и «справедливость определяется намерением, а не формой». Как было отмечено судом в деле Walsh v Lonsdale (1882) 21 Ch D 9, соглашение о создании доли, которая подлежала бы принудительному исполнению в соответствии с общим правом, может иметь исковую силу по справедливости, если можно установить, что суд вынесет постановление конкретной производительности.

Должно быть установлено, что соглашение о создании ипотеки соответствует всем обычным договорным требованиям в соответствии с общим правом.Следовательно, залогодержатель должен фактически одолжить деньги ипотечной ссуды, чтобы было удовлетворено требование ценной компенсации. Кроме того, должно быть доказано, что передача ипотечного кредита, хотя и не в форме документа, тем не менее подтверждена в письменной форме (чтобы удовлетворить требованиям статьи 126 Закона об инструментах 1958 года (Vic)) или подтверждена достаточными акты частичного исполнения для обеспечения исковой силы соглашения по справедливости. Если предполагаемая ипотека основана исключительно на частичном исполнении и не существует прямого ипотечного договора, стороны должны полагаться на законодательные положения в отношении применения определенных прав.В этом контексте следует отметить, что, если земля является землей по общему праву, статья 101 (1) Закона о праве собственности 1958 года (Vic), которая дает право на продажу ипотеке, не будет применяться, поскольку Раздел применим только к ипотеке, которая была создана путем оформления сделки.

Уровень намерения, необходимый для доказательства ипотеки в составе собственного капитала, будет варьироваться в зависимости от обстоятельств. Поскольку собственный капитал имеет отношение к содержанию, а не к форме, нет необходимости описывать или ссылаться на договор как на ипотеку, чтобы его можно было признать ипотекой ( Avco Financial Services v White [1977] VR 561).Однако суды сосредотачиваются на истинной коммерческой цели сделки, и если после реалистичной оценки обстоятельств цель обеспечения не может быть установлена, то собственный капитал не будет обеспечивать исполнение соглашения в качестве ипотеки. Например, в деле Re Wardle (1990) 22 290 FCR утверждалось, что устное соглашение о создании ипотеки не может быть заключено исключительно на том основании, что предполагаемый залогодержатель предоставил вексель предполагаемому залогодателю, потому что такое исполнительные акты однозначно не указывали на договор об ипотеке.

Высокий суд ясно указал, что, хотя некоторые операции могут иметь характеристики, аналогичные ипотеке, это не обязательно означает, что операция является ипотекой . В деле Stern v McArthur (1988) 165 CLR 489, Дин и Доусон JJ, в большинстве своем, провели аналогию между договором рассрочки и покупкой с помощью ипотеки, отметив, что положение о конфискации в договоре рассрочки могло быть можно сравнить с залогом, принадлежащим залогодержателю.Тем не менее, различие между этими двумя сделками осталось: договор ссуды был чисто личным правом, тогда как ипотечная сделка давала залогодержателю обеспечительный интерес и право выкупа залогодателю. 10

Только в тех случаях, когда условия соглашения или сопутствующие обстоятельства ясно указывают на то, что заемщик намеревался предоставить кредитору обеспечительный интерес в идентифицируемом имуществе, суд по справедливости будет подготовлен для принудительного исполнения сделки как ипотека.Следовательно, в деле Eyre v McDowell (1861) 11 ER 871 было указано, что кредитный договор, который давал кредитору право на получение любого невыполнения или невыплаты погашения посредством « входа, обращения взыскания, продажи или ипотеки » земель заемщика был, по сути, ипотечной сделкой.

Справедливая ипотека также может возникнуть, если заложенная недвижимость является справедливой по своей природе. Справедливая ипотека над долей бенефициара по трасту или второй ипотечной ссудой над собственностью выкупа, принадлежащей залогодателю, довольно распространена.Если залогодатель в соответствии с законной ипотекой общего права решает заложить свою долю выкупа, ипотека вступает в силу как ипотека посредством передачи. Однако, поскольку представляемый интерес носит чисто справедливый характер, нет необходимости оформлять передаточный акт: письменного перевода будет достаточно.

Ипотечные соглашения в отношении равноправных интересов по закону должны быть в письменной форме, поскольку необходимо обеспечить надлежащее подтверждение всех справедливых сделок.Положения о формальности сделок, связанных со справедливыми интересами, изложены в статьях 53 (1) (a) — (c) Закона о праве собственности 1958 года (Vic). 11 Создание справедливой ипотеки, вероятно, будет представлять собой создание и распоряжение в соответствии с подпунктами (а) или (с), и, следовательно, для того, чтобы обеспечить исковую силу, ипотека должна быть фактически создана в письменной форме.

Наконец, одним из наиболее распространенных способов возникновения справедливой ипотеки на землю является передача заемщиком документов о праве собственности на землю, которая ему принадлежит, у кредитора.В этой ситуации обычно подразумевается справедливая ипотека ( Мэтьюз против Гуддей (1861) 31 LJ Ch 282). Суд исходит из того, что поведение залогодателя при передаче правоустанавливающих документов равносильно намерению предоставить залогодержателю обеспечительный интерес в собственности. В контексте титульной земли Торренса это особенно верно, потому что, если залогодержатель владеет свидетельством о праве собственности, никакие будущие сделки с землей не могут быть зарегистрированы без ведома залогодержателя, поскольку регистрация не может происходить без предъявления сертификата. титула ( J&H Just (Holdings) Pty Ltd против Банка Нового Южного Уэльса, (1971) 125 CLR 546).Владение титульными документами обычно является адекватной защитой для незарегистрированного правового залогодержателя Torrens; тем не менее, некоторым залогодержателям может потребоваться дополнительное обеспечение в виде оговорки в отношении правового титула, особенно потому, что это может повлиять на споры о приоритете между незарегистрированными интересами (J&H Just (Holdings) Pty Ltd против Банка Нового Южного Уэльса) .

WLR 391).Тем не менее письменные документы часто включаются в залог, и в тех случаях, когда это происходит, суд обычно толкует документ, чтобы определить, действительно ли стороны намеревались создать ипотеку. В то время как в большинстве случаев справедливая ипотека предполагается на основе депозита документов, подтверждающих право собственности, существуют некоторые обстоятельства, при которых депонирование титульных документов у кредитора не создает ипотеку или залог земли, а, скорее, представляет собой посессорное право удержания. Это будет вопрос строительства и будет зависеть от индивидуальных фактов в каждом случае, но обычно происходит, когда депозит сопровождается документом, условия которого четко указывают, что ипотека не предназначалась ( Re Wallis & Simmonds (Builders ) Ltd [1974] 1 WLR 391).


14.2 Источники ипотечных прав

После того, как установлено, что ипотека существует, необходимо рассмотреть диапазон и объем прав каждой стороны. Этот процесс не может быть осуществлен должным образом без определения типа используемой ипотеки, потому что некоторые ипотечные кредиты не создаются в соответствии с соглашением об ипотеке или создаются таким образом, что определенные законодательные положения неприменимы.

Установленные законом права, изложенные в Законе о праве собственности 1958 года (Vic) (PLA) и его государственных эквивалентах, будут применяться только в том случае, если ипотечный инструмент был оформлен посредством документа.Кроме того, статья 4 PLA устанавливает, что никакой инструмент, зарегистрированный в системе Torrens, не должен регистрироваться в системе регистрации документов, установленной в PLA. Раздел 3 (2) Закона о передаче земли 1958 года (Vic) (TLA) усиливает это, запрещая любую такую ​​регистрацию. Раздел 86 PLA устанавливает, что, за исключением нескольких различных положений, включая право назначать получателей, положения, изложенные в Pt II, Div 3, не будут применяться к ипотечным кредитам Torrens. Следовательно, справедливые ипотечные кредиты общего права не будут пользоваться преимуществами законодательных положений, изложенных в Части II, Разделе 3 PLA, если они не оформляются посредством документа.Титульные ипотечные кредиты Torrens не могут быть зарегистрированы в соответствии с пунктом 1 PLA и не могут опираться на основные положения об ипотеке, изложенные в пункте II, разделе 3 PLA.

Положения TLA и его государственных эквивалентов прямо не ограничивают их применение только зарегистрированными ипотечными кредитами Torrens, хотя эти положения можно интерпретировать как применимые исключительно к зарегистрированным ипотечным кредитам. В Виктории можно утверждать, что ссылка в статье 74 (2) на ипотечные кредиты, вступающие в силу в качестве установленных законом сборов при регистрации, означает, что все следующие положения ограничиваются их применением к зарегистрированным ипотечным кредитам.В деле Райан против О’Салливана

Только золотые участники могут продолжить чтение. Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы продолжить

ЧАТТЕЛ ИПОТЕКА

×
  • Библиотека
  • Юридическая фирма

ИПОТЕКА НЕДВИЖИМОСТИ (СТАТЬИ 2124-2131)

×
  • Библиотека
  • Юридическая фирма
  • Бар

Ипотека

Ипотека тесно связана с займами под залог недвижимости

Ипотека — это передача доли в собственности (или ее эквивалента в законе — залога) в пользу кредитор в качестве обеспечения долга — обычно денежная ссуда.Хотя ипотека сама по себе не является долгом, она является залогом кредитора по долгу. Это передача доли в земле (или ее эквивалента) от владельца к ипотечному кредитору при условии, что эти проценты будут возвращены владельцу, когда условия ипотеки будут выполнены или выполнены. Другими словами, ипотека — это обеспечение ссуды, которую кредитор предоставляет заемщику.

Это происходит от старофранцузского «мертвого залога», что, по-видимому, означает, что залог прекращается (умирает) либо когда обязательство выполнено, либо когда имущество передано. потеря права выкупа.

В большинстве юрисдикций ипотека сильно связана с займами, обеспеченными недвижимость, а не другое имущество (например, корабли), а в некоторых юрисдикциях может быть заложена только земля. Ипотека — это стандартный метод, с помощью которого физические и юридические лица могут приобретать недвижимость без необходимости немедленно платить полную стоимость за счет собственных средств. Увидеть ипотечный кредит для жилищного ипотечного кредитования и коммерческая ипотека для кредитования под залог Коммерческая недвижимость.

Затраты для заемщика оцениваются по годовая процентная ставка (APR), которая представляет собой эффективную годовую процентную ставку и комиссию, выплачиваемую заемщиком.

Во многих странах, хотя и не во всех (Иран) или (за исключением Бали, Индонезия), покупка дома является нормой, когда она финансируется за счет ипотеки. Немногие люди имеют достаточно сбережений или ликвидных средств, чтобы позволить им сразу приобрести недвижимость. В странах, где спрос на домовладение самый высокий, развиты сильные внутренние рынки, особенно в Ирландии, Испании, Великобритании, Австралии и других странах. Соединенные Штаты.

Участники и вариантная терминология

В правовых системах разных стран, имея некоторые общие концепции, используется разная терминология. Однако, как правило, ипотека имущества предполагает участие следующих сторон.
Ипотечный кредитор
Залогодержатель — сторона, которой заложено имущество, обычно кредитор. Ипотека обеспечивает кредитору гарантию. Учитывая большую сумму денег, задействованную в финансировании собственности, ипотечный кредитор обычно хочет получить обеспечение по ссуде, которое будет предоставлять требование по этому обеспечению и будет иметь приоритет перед другими кредиторами.Ипотека обеспечивает это обеспечение.

Кредитор ссужает деньги и регистрирует ипотеку в титул на собственность. Заемщик предоставляет кредитору ипотеку в качестве обеспечения ссуды, получает средства, производит необходимые платежи и сохраняет право владения недвижимостью. Заемщик имеет право освободить закладную от титула после выплаты долга. Если залогодатель не выплатит ссуду в соответствии с условиями, установленными кредитором, то залогодержатель оставляет за собой право выкупить имущество.

Заемщик
Залогодатель — сторона, закладывающая имущество. Залогодатель имеет обязательство, обеспеченное ипотекой. Как правило, должник должен соответствовать условиям основного займа или иного обязательства, а также условиям ипотеки. В противном случае должник обычно рискует обращение взыскания на ипотеку кредитором для взыскания долга. Обычно должниками будут отдельные домовладельцы, арендодатели или предприятия, которые покупают свою собственность в виде ссуды.

Большинству покупателей недвижимости будет сложно накопить достаточно денег, чтобы сразу купить недвижимость. Использование долга увеличивает способность покупателя покупать за счет комбинации первоначальный взнос и задолженность. В результате Сделка с недвижимостью редко происходит без привлечения покупателей на заемные средства.

Займ на инвестиционные цели
Помимо отсутствия большой суммы свободных денег, есть несколько причин, по которым инвестор (в том числе покупатель недвижимость) может занимать средства.Некоторые из них включают:
  • Для диверсификации инвестиций и снижения общего риска за счет использования только части доступных средств для любой отдельной инвестиции. Однако ипотечный кредит позволяет ему приобрести больше активов, чем он мог бы в противном случае, и, следовательно, в целом увеличивает инвестиционный риск, а не снижает его.
  • инвестировать заемные средства под более высокую процентную ставку (доходность), чем ставка заимствования; например, сумма взята под годовой процентная ставка 7% в год и используется для инвестирования в проект с доходностью 10% в год.Это, вероятно, будет спекулятивным, и обычно существует вероятность того, что проект может окупиться менее 7% в год или потерять деньги.
  • Освободить капитал для других целей; например, коммерческое предприятие может предпочесть использовать средства для покупки инвентаря или оборудования вместо инвестирования только в землю и здания.
  • Для получения налоговой льготы. В некоторых странах (например, в Канаде) проценты по ипотеке не подлежат налогообложению, но ссуды, предоставленные в инвестиционных целях, подлежат вычету.
Другие участники
Из-за сложного юридического обмена или передачи собственности одному или обоим основным участникам, вероятно, потребуется юридическое представительство. Терминология зависит от правовой юрисдикции; увидеть поверенный, солиситор и перевозчик.

Из-за сложной природы многих рынков должник может обратиться к ипотечный брокер или финансовый консультант, чтобы помочь им найти подходящего кредитора, обычно путем поиска наиболее конкурентоспособной ссуды.

В юрисдикциях гражданского права долг называется ипотекой, которая может использовать услуги ипотечника для оказания помощи в ипотеке.

Дефолт по разделенной собственности

Когда участок земли приобретается с использованием ипотеки, а затем разделен и продан, применяется «правило обратного порядка отчуждения» для определения сторон, несущих ответственность за невыплаченный долг.

Когда ипотечный участок земли разделен и продан в случае невыполнения обязательств, залогодержатель сначала передает взыскание на земли, все еще принадлежащие залогодателю, и осуществляет выплаты против других владельцев в «обратном порядке», в котором они были проданы.Например, A приобретает участок площадью 3 акра (12000 м2) по ипотеке, затем разделяет его на три участка площадью 1 акр (4000 м2) (A, B и C) и продает лот B X, а затем лот От C до Y, оставив участок A себе. В случае неисполнения залога залогодержатель в первую очередь выступает против залога по лоту А. Если обращение взыскания или возврат лота A не полностью покрывает долг, залогодержатель переходит к лоту B, затем по лоту C. Обоснование состоит в том, что первый покупатель должен иметь больше капитала, а последующие покупатели получают разбавленную долю.

Юридические аспекты

Ипотека может быть законной или справедливой. Кроме того, ипотека может иметь одну из нескольких различных юридических структур, доступность которых будет зависеть от юрисдикции, в которой оформляется ипотека. В юрисдикциях общего права возникли две основные формы ипотеки: ипотека по наследству и ипотека по закону.
Ипотека при смерти
В случае ипотеки путем смерти залогодержатель (кредитор) становится владельцем заложенного имущества до тех пор, пока ссуда не будет погашена или иное ипотечное обязательство не будет выполнено в полном объеме, процесс, известный как «погашение».Этот вид ипотеки принимает форму передачи собственности кредитору с условием, что собственность будет возвращена при выкупе.

Ипотека на основе смерти была первоначальной формой ипотеки и продолжает использоваться во многих юрисдикциях и в небольшом меньшинстве штатов в Соединенных Штатах. Многие другие юрисдикции общего права либо отменили, либо свели к минимуму использование ипотеки путем ее прекращения. Например, в Англии и Уэльсе этот вид ипотеки больше не доступен в силу Закона о регистрации земли 2002 года.

Ипотека по закону
В случае ипотеки по закону или технически «по делу, выраженному в форме законной ипотеки», должник остается законным владельцем собственности, но кредитор получает на нее достаточные права, позволяющие им реализовать свое обеспечение, например как право вступить во владение имуществом или продать его.

Чтобы защитить кредитора, ипотека по закону обычно регистрируется в публичный реестр. Поскольку ипотечная задолженность часто является самой крупной задолженностью должника, банки и другие ипотечные кредиторы проводят поиск правового титула на недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии уже зарегистрированных ипотечных кредитов на собственность должника, которая могла бы иметь более высокий приоритет.Налоговые залоги в некоторых случаях будут предшествовать закладным. По этой причине, если заемщик не уплатил налоги на имущество, банк часто будет платить им, чтобы удерживающий лишение права выкупа и погашение ипотеки.

Этот тип ипотеки наиболее распространен в Соединенных Штатах, и после принятия Закона о собственности 1925 года он стал обычной формой ипотеки в Англии и Уэльсе (сейчас это единственная форма, см. Выше).

В Шотландии ипотека по закону также известна как стандартное обеспечение.

В Пакистане ипотека по закону является наиболее распространенным способом обеспечения финансирования. Он также известен как зарегистрированная ипотека. После регистрации судебного обвинения залоговое право банка регистрируется в земельной книге, в которой указывается, что недвижимость находится в ипотеке и не может быть продана без получения NOC (Сертификат об отсутствии возражений) от банка.

Справедливая ипотека
См. Также: Обеспечительный интерес # Типы ценных бумаг При справедливой ипотеке заимодатель получает гарантию, вступая во владение всеми оригинальными документами, подтверждающими право собственности, и подписывая заемщиком Меморандум о залоге титула на право собственности (MODTD).Этот документ является обязательством заемщика о том, что он / она депонировал правоустанавливающие документы в банк по своему собственному желанию и воле, чтобы обеспечить финансирование, полученное от банка.

История

По общему праву ипотека была передача земли, которая на первый взгляд была абсолютной и передавала простую плату за владение недвижимостью, но на самом деле была условной и не имела бы никакого эффекта, если бы определенные условия были выполнены, как правило, но не обязательно, в виде выплаты долга первоначальному землевладельцу.Отсюда и слово «ипотека» (юридический термин на французском языке, означающий «мертвый залог»). Долг имел абсолютную форму и, в отличие от «живого залога», не зависел условно от его погашения исключительно за счет выращивания и продажи сельскохозяйственных культур или скота или просто передачи урожая и скота, выращенных на заложенной земле. Ипотечный долг оставался в силе независимо от того, могла ли земля приносить достаточно дохода для выплаты долга. Теоретически ипотека не требует от кредитора дальнейших шагов, таких как принятие сельскохозяйственных культур и скота в счет погашения.

Сложность этой договоренности заключалась в том, что кредитор был абсолютным владельцем собственности и мог продать ее или отказать в ее передаче заемщику, который находился в слабом положении. Все чаще мировые суды начали защищать интересы заемщика, так что заемщик получил абсолютное право настаивать на повторном погашении кредита. Это право заемщика известно как «право выкупа».

Такая договоренность, при которой кредитор теоретически являлся абсолютным владельцем, но на практике имел мало практических прав собственности, во многих юрисдикциях рассматривалась как чрезмерно искусственная.Статутом положение общего права было изменено таким образом, что залогодатель сохранял право собственности, но права залогодержателя, такие как взыскание, право продажи и право вступления во владение, были защищены.

В Соединенных Штатах те штаты, которые таким образом изменили характер ипотечных кредитов, известны как государства с удержанием. Аналогичный эффект был достигнут в Англии и Уэльсе Законом о праве собственности 1925 года, который отменил ипотеку путем простой выплаты комиссии.

Выкупа и кредитование без права регресса

В большинстве юрисдикций кредитор может обращать взыскание на заложенное имущество, если применяются определенные условия, в основном, невыплата ипотечного кредита.После этого недвижимость может быть продана в соответствии с требованиями местного законодательства. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом затрат), относятся к первоначальной задолженности.

В некоторых юрисдикциях ипотечные ссуды представляют собой ссуды без права регресса: если средств, возмещенных от продажи заложенного имущества, недостаточно для покрытия непогашенной задолженности, кредитор может не обратиться к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик остается ответственным за оставшуюся задолженность через мнение о недостатках.В некоторых юрисдикциях первая ипотека — это ссуды без права регресса, а вторая и последующие — ссуды с регрессом.

Практически всегда применяются особые процедуры обращения взыскания и продажи заложенного имущества, которые могут жестко регулироваться соответствующим правительством. В некоторых юрисдикциях обращение взыскания и продажа может происходить довольно быстро, в то время как в других случаях обращение взыскания может занять многие месяцы или даже годы. Во многих странах возможности кредиторов по обращению взыскания крайне ограничены, а рынок ипотечного кредитования развивается заметно медленнее.

В начале 2008 года 5,6% всех ипотечных кредитов в США были просроченными. К концу первого квартала этот показатель вырос, охватив 6,4% жилой недвижимости. Это число не включает 2,5% домов, лишенных права выкупа.

Ипотека в США

Виды ипотечных инструментов
В США обычно используются два типа ипотечных инструментов: ипотека (иногда называемая ипотечным документом) и документ об учреждении доверительной собственности.
Ипотека
Во всех штатах, кроме нескольких, ипотека создает залог на право собственности на заложенное имущество. Взыскание такого залога почти всегда требует судебного разбирательства, в котором объявляется, что долг подлежит выплате и не выполнен, а также выносится приказ о продаже собственности для выплаты долга.
Залог
Документ в обеспечение долга — это ипотечный инструмент, используемый в штате Грузия. Однако, в отличие от ипотеки, залог — это фактическая передача недвижимого имущества в обеспечение долга.После заключения такого акта право собственности переходит к получателю или бенефициару (обычно кредитору), однако лицо, предоставившее право (должник), сохраняет справедливый правовой титул на использование и пользование переданной землей при соблюдении долговых обязательств. Охранные документы должны быть зарегистрированы в округе, где находится земля. Хотя не существует определенного срока, в течение которого такие документы должны быть поданы, несвоевременная регистрация документа для обеспечения долга может повлиять на приоритет и, следовательно, на возможность взыскания долга в отношении объекта собственности.
Доверительный акт
Доверительный акт — это документ, который заемщик передает доверительному управляющему с целью обеспечения долга. В большинстве штатов он также просто создает залоговое право на право собственности, а не передачу права собственности, независимо от его условий. Он отличается от ипотеки тем, что во многих штатах он может быть изъят путем внесудебной продажи, проводимой доверительным управляющим. Их также можно лишить права взыскания в судебном порядке. Большинство «закладных» в Калифорнии на самом деле являются доверительными актами. Эффективное отличие состоит в том, что процесс обращения взыскания на доверительное управление может быть намного быстрее, чем для ипотеки, порядка 3 месяцев, а не года.Поскольку обращение взыскания не требует действий суда, транзакционные издержки могут быть немного меньше. Доверительные акты для обеспечения выплаты долгов не следует путать с трастовыми инструментами, которые иногда называют доверительными актами, но которые используются для создания трастов для других целей, таких как имущественное планирование. Хотя есть внешнее сходство в форме, многие государства держат доверительные акты для обеспечения выплаты долгов, но не создают настоящих доверительных соглашений.
Очередность залога по ипотеке
За исключением тех немногих штатов США, которые придерживаются теории ипотечного правового титула, ипотека или доверительный акт создаст залоговое право на закладную. титул на недвижимое имущество в ипотеке.Считается, что залог «прикрепляется» к титулу, когда ипотечный залог подписывается ипотекой и передается залогодержателю, а залогодатель получает средства, погашение которых обеспечивает ипотека. В соответствии с требованиями записывая законы штата, в котором расположена земля, это приложение устанавливает приоритет залогового права ипотеки по отношению к большинству других залоговых прав на право собственности на недвижимость. Залог, прикрепленный к праву собственности до ипотечного залога, считается более старшим по отношению к ипотечному залогу или предшествует ему.Те, кто присоединяется позже, называется младшими или подчиненными. Целью этого приоритета является установление порядка, в котором держатели залога имеют право лишить права залога в попытке взыскать свои долги. Если существует несколько ипотечных залогов на праве собственности, и ссуда, обеспеченная первой ипотекой, выплачивается, второе ипотечное право удержания переходит в приоритет и становится новым первым закладным залогом на право собственности. Документирование этой новой приоритетной схемы потребует освобождения ипотеки, обеспечивающей погашение кредита.

В соответствии с

Субъект — это способ покупки недвижимости при наличии залогового права (например, ипотека, доверительный акт). Он определяется как: «Приобретение права собственности на недвижимость от продавца без выплаты существующих залоговых прав, обеспеченных недвижимостью. Это способ, по сути, принять невозвратный заем. При этом, в краткосрочной перспективе этот метод может быть замечательный инструмент для опытного инвестора.

См. Также

Финансирование недвижимости

ИПОТЕКА

ФИКСИРОВАННАЯ ИПОТЕКА
Ипотека с фиксированной процентной ставкой (FRM) — это ипотечная ссуда, в которой процентная ставка по векселю остается неизменной в течение всего срока ссуды, в отличие от ссуд, по которым процентная ставка может корректироваться или «плавать».«Другие формы ипотечной ссуды включают в себя ипотеку с уплатой процентов, ипотеку с постепенными выплатами, ипотеку с регулируемой ставкой, ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с выплатой баллонов. Обратите внимание, что каждый из перечисленных выше типов ссуд, за исключением ипотеки с прямой регулируемой ставкой, может иметь период ссуда, для которой может применяться фиксированная ставка. Например, ипотека с воздушным платежом может иметь фиксированную ставку на срок ссуды, за которой следует окончательный балансовый платеж. Терминология может отличаться от страны к стране: ссуды с фиксированной ставкой на срок меньше, чем срок ссуды, можно назвать гибридной ипотекой с регулируемой процентной ставкой (в США).
Эта сумма платежа не зависит от дополнительных затрат на дом, которые иногда обрабатываются на условном депонировании, таких как налоги на имущество и страхование имущества. Следовательно, платежи, производимые заемщиком, могут со временем меняться с изменением суммы условного депонирования, но платежи, связанные с основной суммой и процентами по ссуде, останутся прежними.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой характеризуется процентной ставкой (включая частоту начисления, сумму кредита и срок ипотеки). С этими тремя значениями можно будет произвести расчет ежемесячного платежа.
ИПОТЕКА В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ
Ипотека в иностранной валюте — это ипотека, которая подлежит погашению в валюте, отличной от валюты страны, резидентом которой является заемщик. Ипотечные кредиты в иностранной валюте могут использоваться для финансирования как личных, так и корпоративных ипотечных кредитов.
Процентная ставка, взимаемая по ипотеке в иностранной валюте, основана на процентных ставках, применимых к валюте, в которой выражена ипотека, а не на процентных ставках, применяемых к собственной национальной валюте заемщика.Следовательно, ипотека в иностранной валюте должна рассматриваться только в том случае, если процентная ставка по иностранной валюте значительно ниже, чем заемщик может получить по ипотеке, полученной в его или ее национальной валюте.
Заемщики должны помнить, что в конечном итоге они обязаны выплатить ипотечный кредит в другой валюте, и курсы обмена валют постоянно меняются. Это означает, что если внутренняя валюта заемщика будет укрепляться по отношению к валюте, в которой выражена ипотека, то полное погашение ипотеки будет стоить заемщику меньше в национальной валюте.Таким образом, заемщик фактически экономит капитал.
И наоборот, если обменный курс национальной валюты заемщика снизится по отношению к валюте, в которой выражена ипотека, то погашение ипотеки будет стоить заемщику больше в их национальной валюте. Следовательно, заемщик несет капитальные убытки.
Когда стоимость ипотеки велика, можно уменьшить или ограничить риск валютного риска путем хеджирования (см. Ниже).
Ипотека в управляемой валюте может помочь снизить подверженность риску.Заемщик может позволить специализированному валютному менеджеру управлять своим кредитом от его имени (через ограниченную доверенность), при этом валютный менеджер будет переводить долг заемщика в иностранную валюту и обратно по мере их изменения стоимости по отношению к базовой валюте. Успешный валютный менеджер переведет долг заемщика в валюту, которая впоследствии упадет в цене по отношению к базовой валюте. Затем менеджер может переключить ссуду обратно на базовую валюту (или другую ослабляющуюся валюту) по более выгодному обменному курсу, тем самым уменьшив стоимость ссуды.Еще одним преимуществом этого продукта является то, что валютный менеджер попытается выбрать валюты с более низкой процентной ставкой, чем базовая валюта, и, следовательно, заемщик может значительно сэкономить на процентах.
Существуют риски, связанные с этими типами ипотеки, и заемщик должен быть готов принять (часто ограниченное) увеличение стоимости своего долга в случае неблагоприятных изменений на валютных рынках.
Успешный валютный менеджер может иметь возможность использовать валютные рынки для выплаты ссуды заемщика (путем сочетания сокращения долга и экономии процентных ставок) в течение обычного срока ссуды, в то время как .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *