Ипотека под залог недвижимости 🏠

Заполните заявку и получите одобрение онлайн

Базовая процентная ставка по ипотеке по готовому и строящемуся жилью:

Первичный рынок:

При первоначальном взносе от 10% — 9,29%

При первоначальном взносе от 20% — 8,79%

Вторичный рынок:

При первоначальном взносе от 15% — 9,69%

При первоначальном взносе от 20% — 9,19%

-0,3% Покупка недвижимости у ключевого партнера Альфа-Банка

—

-0,4% Покупка недвижимости у Exclusive-партнера Альфа-Банка

—

-0,7% Зарплатным клиентам Альфа-Банка

—

-0,7% Клиентам A-Private

—

-0,4% за выход на сделку в течение 30 календарных дней после одобрения кредита (суммируется с остальными скидками)

Увеличивает (надбавки к базовой ставке, могут суммироваться):

—

+0,5% — для ИП и собственников бизнеса.

—

+2% — отказ от страхования жизни.

—

+2% — отказ от страхования титула

—

+4% — отказ от страхования жизни и титула

—

+1% — ипотека на жилой дом и земельный участок

Получите предварительно одобрение сразу в личном кабинете, заполнив только паспортные данные.

Заполнить заявку

В чем отличие ипотеки от кредита под залог недвижимости?

Сегодня в зависимости от контекста слово «ипотека» употребляется в двух основных значениях: бытовом и узкоспециальном.

С начала 2000-х годов в нашей жизни значительную роль играет кредит на покупку жилой недвижимости. Именно с ним большинство наших сограждан связывает слово «ипотека».

Мы часто слышим от друзей, знакомых и коллег, что они платят по ипотеке.

Заемщики знают, что квартира находится в ипотеке у банка, хотя что это значит зачастую не могут толком объяснить даже выпускники многочисленных юридических факультетов. Иногда заемщики даже думают, что квартира принадлежит не им, а банку до полной выплаты кредита, хотя это совсем не так.

В массовом сознании, впрочем, как и в сознании отдельных специалистов финансового рынка, ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости, который оплачивает заемщик, и все, что связано с этим кредитом.

Для юристов и большинства банковских специалистов

«ипотека» – это залог недвижимости.

При этом ипотека (залог недвижимости) может обеспечивать как целевой кредит на покупку недвижимости, так и любой другой кредит или вообще другое обязательство (договор поручительства, договор купли-продажи с рассрочкой оплаты, договор ренты и т. п.).

Залог недвижимости (ипотека) – означает право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (например, неплатежей по кредиту) обратить взыскание на заложенную недвижимость и удовлетворить свои требования из ее стоимости, преимущественно перед другим кредиторами должника – собственника предмета залога. При этом обратить взыскание – это не забрать предмет залога, а реализовать его строго в соответствии с процедурой, предусмотренной законом. Если мы говорим о залоге жилой недвижимости, то речь идет только о реализации предмета залога с публичных торгов в рамках исполнительного производства на основании соответствующего решения суда.

Таким образом вопрос «Чем отличается ипотека от кредита под залог недвижимости?» для профессионала не имеет смысла, так как кредит – это деньги, предоставленные должнику на условиях срочности, платности и возвратности, а ипотека – это обеспечение возврата этих денег.

Если же использовать бытовую терминологию, то на него можно ответить следующим образом.

Ипотека или ипотечный кредит – это целевой кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог этой или другой недвижимости. Именно такие кредиты составляют сегодня основную массу выдаваемых банками кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. На них распространяются многочисленные программы государственной поддержки, субсидирования процентной ставки. Для погашения такого кредита можно использовать материнский капитал.

Кредит под залог недвижимости – это кредит под залог имеющегося объекта недвижимости на самые разные цели (развитие бизнеса, приобретение дорогостоящих покупок, рефинансирование долгов, потребительские нужды и т.д.), но не на покупку жилья. Такие кредиты еще не получили большого распространения и только начинают набирать популярность среди населения, поскольку в современных реалиях являются чуть ли не единственным способом для физического лица получить значительную сумму для решения стоящих перед ним финансовых задач.

ВЛАДИМИР НИКИТИН

 

Автор: ВЛАДИМИР НИКИТИН

Не ипотекой единой | Статьи

Покупка квартиры в кредит требует ответственного подхода. Потребителю необходимо снизить риски и выбрать оптимальный вариант займа. Самый распространенный — это ипотечный кредит. Под ипотекой подразумевается целевой кредит, выдаваемый банком для покупки первичной или вторичной недвижимости либо земельного участка. При этом сам объект переходит в пользование покупателя, но выступает залогом и фактически принадлежит банку до момента погашения долга.

Основными преимуществами ипотечного кредитования являются три фактора: максимальная сумма кредита, пролонгированные сроки его выплаты и низкий процент. Банки могут рассматривать заявки на ипотеку вплоть до 100 млн руб­лей сроком до 30 лет. При этом процентная ставка может быть очень низкой — от 6%. Большинство заемщиков предпочитают брать ипотеку на 10–20 лет и по возможности погашать долг досрочно, чтобы не создавать
серьезных переплат по процентам.

Возможность получения ипотечного кредита будет выше, если покупатель может предложить в залог банку уже имеющуюся недвижимость. Это поз­воляет купить квартиру в строящемся объекте даже без его аккредитации банком. Плюсом является и более низкая процентная ставка. Есть и минусы. Не каждая квартира может быть принята банком в качестве залога — учитывается и возраст жилья, и его состояние. Второй минус — ограниченная сумма кредита. Она, как правило, составляет не больше 70% от оценочной стоимости залоговой недвижимости.

По словам менеджера по работе с партнерами санкт-петербургского агентства недвижимости «Панорама» Анатолия Тимошина, 50% клиентов пользуются кредитами при покупке квартиры, из них большинство заемщиков предпочитают ипотечное кредитование ввиду более низких ставок. «Разница в сложности получения различных форм кредита небольшая, но зависит от суммы — чем больше, тем труднее», — говорит Анатолий Тимошин.

Если не хочется оставлять в залог ничего, то можно обратиться к потребительскому кредиту, который, в отличие от ипотечного, не является целевым и может быть оформлен под личные нужды. Полученные таким образом деньги могут быть потрачены клиентом банка на что угодно, в том числе на приобретение недвижимости. В случае с потребительским кредитом не требуется оформления квартиры, дома или участка земли в залог, но гарантом исполнения обязательств со стороны заемщика дополнительно выступает поручитель. При этом сумма выдаваемых кредитором средств ощутимо ниже предложений по ипотеке и в среднем не превышает 3 млн руб­лей при ставке от 10,90% и сроке до 15 лет.

Стоит учитывать, что при оформлении ипотеки банки требуют дополнительное страхование жизни и здоровья, а в случае отказа автоматически увеличивают ставку на 3–5%. Такой нюанс фактически выравнивает ставки до уровня потребительского кредита в случае, если заемщику необходима сумма порядка 1 млн руб­лей. Поэтому граждане часто делают выбор в пользу потребительского кредита, так как недвижимость при этом является уже их собственностью и может быть продана для погашения непосильной задолженности.

Одни из самых низких ставок, в том числе для отдельных категорий граждан, предлагает «Дом. РФ» (ранее — Агентство ипотечного жилищного кредитования). Это организация, созданная в 1997 году по поручению правительства, которая совместно с Минстроем обеспечивает повышение темпов ввода доступного жилья. «Дом.РФ» поддерживает продвижение госпрограмм посредством специально разработанных стандартов, учитывающих особенности категорий населения. Так, сегодня доступны специальные кредитные госпрограммы для военных, для многодетных и молодых семей. Можно оформить покупку недвижимости с другими созаемщиками, приобрести на выгодных условиях квартиру в новостройке или малоэтажном жилье.

На официальном сайте «Дом.РФ» представлен список банков в 60 регионах страны, уполномоченных оформлять займы по разработанным стандартам. Основными плюсами использования программ являются низкие процентные ставки и учет особенностей разных слоев населения. Тем не менее многие заемщики отмечают длительность сроков рассмотрения заявки — вплоть до нескольких месяцев. Это обусловлено строгой системой контроля: сначала запросы рассматриваются инстанциями банка-кредитора, а затем направляются в «Дом. РФ».

Следует иметь в виду, что сам «Дом.РФ» — не банковская организация, поэтому, в отличие от банков, при рефинансировании кредита заемщики лишаются права на налоговый вычет от уплаченных процентов. При этом проценты на изначальную стоимость недвижимости остаются доступны к вычету. По информации на сайте компании, «зачастую эффект экономии от перекредитования больше, чем размер налогового вычета с процентов в случае, если заемщик решит не рефинансировать ипотечный кредит».

Основатель и генеральный директор московского агентства недвижимости «Бейкер-стрит» Дмитрий Бакалягин считает, что программы «Дом.РФ» предоставляют более жесткие требования по отношению к объектам кредитования. При этом фактически «Дом.РФ» берет на себя часть работы риелтора. Проверки в банках обычно носят номинальный характер — проверяется исключительно рыночная стоимость объекта, а по стандартам «Дом.РФ» проверяются права третьих лиц: плохой объект не одобрят и не дадут в ипотеку.

Несмотря на то что ипотечное кредитование в настоящий момент является самым распространенным способом приобретения жилплощади, отношение у граждан к нему неоднозначное. Иначе бы не возникла емкая формулировка «ипотека на полвека». В любом случае покупка квартиры — вопрос серьезный. Прежде чем идти в банк, подумайте дважды. И доверяйте только проверенным игрокам на рынке, не гонитесь за сиюминутной выгодой.

Ипотека – залог недвижимости — Тихоокеанский государственный университет

У 291.3
Т 588

Топчишвили Гиви Михайлович. Маркетинг нового тысячелетия: моделирование пути к успеху / Гиви Михайлович Топчишвили, Константин Викторович Мальков, Дмитрий Васильевич Туницкий. — М.: Поколение, 2008. — 256с.: ил. — Библиогр.: с. 256. — ISBN 978-5-9763-0085-9 (в пер.).

Авторы книги представляют свою точку зрения на общее состояние и тенденции развития современного маркетинга, связанные с бурным прогрессом информационных технологий вообще и Интернета в частности. Кроме того, они задаются вопросом, каким образом в условиях жесточайшей конкуренции можно достичь положительных результатов в самых различных секторах современного рынка.

В качестве ответа авторы предлагают созданную в содружестве с фирмой Global Advertising Strategies стройную методологическую концепцию проведения маркетинговых кампаний. При этом значительное место в книге занимают примеры из реальной рыночной жизни, демонстрирующие приложение разработанной методики к решению многочисленных маркетинговых проблем из разных областей бизнеса, например телефонии, ипотечного кредитования, розничной торговли и авиационных перевозок.

Эта книга адресована самому широкому кругу читателей: маркетологам, разработчикам рекламы, менеджерам и бизнесменам, а также всем тем, кто интересуется проблемами маркетинга, включая студентов МВА и специалистов по математическому моделированию в экономике, которых в США называют quants.

Глава 4 «Ипотечное кредитование» данной книги раскрывает не только историю ипотечного кредитования, но и содержит ситуационный анализ, разработку целевого рынка. Даёт описание окружающей среды, постановки задачи, моделирование маркетингового бюджета и доходов; статистический анализ маркетингового бюджета и доходов; моделирование расходов на комплексное обслуживание франшизы.

Рассматривает статистический анализ этих доходов, годовую прибыль, оценку риска и исследование математической модели.

Обязательно ли страховать ипотеку на квартиру?

Обязательно ли страховать имущество при ипотеке? Обязательно ли страхование жизни при ипотеке? И обязательно ли вообще ипотечное страхование?

Для начала разберемся, что такое ипотека?

Ипотека- это залог недвижимого имущества. Банк, в котором вы взяли кредит под залог недвижимости, в случае непогашения кредита имеет право получить свои деньги за счет этой недвижимости, причем первый из всех остальных кредиторов.

По закону может быть заложено как свое имущество, так и недвижимое имущество  кого-то другого, естественно, с его согласия. Чье имущество отдается под залог, тот является залогодателем. Например, теща отдает в залог свою квартиру, чтобы банк дал кредит молодоженам.

Что покрывается за счет стоимости недвижимости?

Ипотека (стоимость заложенной недвижимости) покрывает сам основной долг банку (кредит) полностью или частично, в зависимости от договора между вами и банком, проценты, штрафы, судебные издержки, расходы на реализацию заложенного имущества.

Это в случае непогашения ипотечного кредита.

Если в договоре указана четкая сумма (общая сумма требований), которая обеспечена ипотекой, то все, что сверх нее ипотекой не обеспечено, за исключением судебных  издержек и расходов на реализацию имущества.

Естественно, что когда вы берете ипотечный кредит, то предполагаете, что сможете его оплачивать, потому что полны сил, имеете нужный доход, да еще и сама недвижимость находится в залоге. Если вы не сможете гасить кредит, то банк получит свои деньги с продажи вашей недвижимости, находящейся в залоге.

А что произойдет, если залоговая недвижимость будет уничтожена или повреждена до такой степени, что потеряет свою стоимость? Что будет, если должник не сможет гасить кредит из-за болезни, инвалидности или смерти? Обезопасить себя и свою семью можно с помощью ипотечного страхования. В этих случаях выплачивать кредит будет страховая компания.

Обязательно ли страхование ипотеки?

Страхование ипотеки

 в силу закона обязательно. Если договором об ипотеке не оговорено иное, то страховка оформляется за ваш счет.

Однако ваша обязанность по страхованию ипотеки распространяется только на заложенное имущество. Вы его обязаны страховать от утраты и повреждения.

Выгодоприобретателем по договору страхования ипотеки назначается банк.

Имущество страхуется от утраты и повреждения в результате пожара, залива, действий третьих лиц, стихийных бедствий.

В случае наступления указанных в договоре обстоятельств страховая компания обязана выплатить банку страховое возмещение.

Страхование жизни и здоровья при ипотеке.

По закону  вы не обязаны страховать свою жизнь. Но если вы отказываетесь, то банк либо не даст кредит, либо процентная ставка будет выше.

Это, конечно, лишние расходы для вас, но в случае наступления нетрудоспособности или инвалидности, когда нет возможности гасить кредит, страховщик обязан выплатить банку определенные суммы. В случае смерти наследникам, например, детям и супругу не придется выплачивать кредит банку.

Комплексное ипотечное страхование.

Обычно страховщики предлагают комплексное ипотечное страхование. Заключается один договор, в котором предусмотрено и страхование заложенного имущества, и страхование жизни/здоровья, и страхование от утраты права собственности на заложенное имущество. Некоторые страховые компании включают еще риск вашей гражданской ответственности перед третьими лицами.

Одинаковых условий страхования нет. У каждого страховщика свои правила страхования.

Прежде чем подписывать договор ипотечного страхования, ознакомьтесь с правилами страховщика. Правила- часть вашего договора. Обратите внимание на раздел страховых случаев, исключений из страховых случаев, порядок выплаты (сроки, суммы, кому производится выплата). Если вас что-то не устраивает, то можно что-то исключить или дополнить, подписав дополнительное соглашение к договору. Возможно, при этом увеличится стоимость договора, но, как правило, скупой платит дважды.

 Например, меня бы не устроило положение правил, когда при наступлении временной нетрудоспособности первые 30 дней нетрудоспособности не покрываются страховкой, при этом покрывается не больше 90 дней.  Но ведь и за первые 30 дней можно практически ничего не получить от работодателя (работа не по трудовому договору, маленький стаж, маленькая зарплата в предыдущие 2 года), а временная нетрудоспособность может быть и полгода.

Также в правилах есть удобное для страховщика , но неприемлемое для нас условие о сроках выплаты: «страховое возмещение выплачивается в течение 30 дней со дня составления страхового акта». При этом нигде не указано, сколько дней составляется акт. Страховой акт- это внутренний документ страховщика, и при таких условиях он может его составлять до бесконечности.

Залог недвижимости по закону — Гарант-Инфо

Под залогом недвижимости, или ипотекой, в обиходе чаще всего понимают получение под уже существующее или приобретаемое недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок) банковского кредита.

На самом деле ипотека может быть способом обеспечить и другие гражданско-правовые обязательства: купля-продажа, поставка, заём и т.д.
С точки зрения закона залог является обременением – им обеспечивается право залогодержателя, то есть лица, которое дает деньги на приобретение недвижимости и принимающего имущество в залог. Право заключается в удовлетворении требований по возврату выданных в кредит или по договору займа денег из стоимости заложенного недвижимого имущества.
Ипотека бывает двух видов: в силу договора (договорная ипотека) в силу закона (легальная ипотека).
Договорная возникает по соглашению сторон: кредитор по договору получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, если должник не возвращает вовремя денежные средства или проценты по кредиту (займу).

В сделках купли-продажи квартиры чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты).
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает при отсутствии договора об ипотеке — в силу указания в законе на условия ее возникновения.
Данный вид ипотеки наиболее популярен, так как требует меньшего количество документов и времени на государственную регистрацию, исключает расходы на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию. Кроме того, снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, уменьшаются и риски потери имущества банками и иными кредиторами.
Регистрируется ипотека в Росреестра – внесением записи в ЕГРН о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на недвижимое имущество .
Запись содержит сведения о первоначальном залогодержателе и предмете ипотеки, о сумме обеспеченного ею обязательства (кредите, займе), а также предусмотренной договором закладной. Закладная — именная ценная бумагой, удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора) на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штампе). Эта надпись содержит полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место и номер государственной регистрации ипотеки.
При этом в архиве остается копия договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона — копия документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи), обременяемое ипотекой. При наличии закладной в архиве хранится ее копия с приложениями.

Кредит (ипотека) под залог недвижимости в спб

Необходимость взять кредит под залог недвижимости появляется обычно в том случае, когда максимального размера потребительской ссуды недостаточно и нужны дополнительные средства. Пользуются такой услугой те заемщики, у которых резко поменялись жизненные обстоятельства, и они не успели накопить на первоначальный взнос.

Цели получения кредита под залог имеющейся недвижимости

Исходя из нашей практики, люди чаще всего стремятся получить кредит под залог недвижимости для следующих целей:

• покупка комнаты,
• покупка земельного участка или загородного дома,
• покупка квартиры в новостройке, которая не аккредитована банками,
• вложение в развитие бизнеса,
• лечение,
• обучение.

Кредит также часто бывает единственным психологическим способом заставить себя оптимизировать свои ежемесячные затраты.

Отличия кредита под залог недвижимости от ипотечного кредита

Для банков кредит под залог имеющейся недвижимости отличается от ипотечного кредита повышенными рисками. В основании этого лежит большое количество прогоревших сделок. Если ипотека на покупку недвижимости предполагает целевое использование, то при залоге имеющейся недвижимости средства часто бывают нецелевыми и могут быть вложены в рискованные мероприятия, так как банк не следит, куда они пойдут.

Как получить ипотеку без первоначального взноса

Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса – относительно новая услуга, которая на сегодняшний имеет очень большой спрос на рынке. В случае с нулевым первоначальным взносом требования к заемщику остаются неизменными (при заключении договора они фиксируются при внесении любого размера первоначального взноса). Ипотечные ставки по нулевому взносу начинаются от 16%. Ниже рассмотрено несколько способов получения кредита без первоначального взноса.

Способы получения

Итак, получить одобрение на кредит без первого взноса можно одним из трех следующих способов:

1. Использование уже имеющейся недвижимой собственности. Это может быть частный дом, квартира или земельный участок. Возможность получения кредита определяется размером доходов заемщика. Важно также учесть тот факт, что банки не выдают 100% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Обычно займ составляет около 50-70%, крайне редко до 80%.
2. Предоставление дополнительного залога, к примеру, автомобиля. При таких условиях не только заемщик должен соответствовать требованиям, предъявляемым банком, но и предмет дополнительного залога.
3. Потребительский кредит. Этот вариант менее предпочтительный по двум причинам. Во-первых, в таком случае заемщику придется выплачивать 2 кредита. Во-вторых, наличие уже одного имеющегося кредита может осложнить получение второго – ипотеки под залог недвижимости.

В качестве первоначального взноса по ипотеке можно использовать также материнский капитал. Однако стоит понимать, что его размер должен быть больше требуемого банком минимального первого взноса. Следовательно, минус такого варианта – невозможна покупка дорогой квартиры.

Условия получения кредита под залог имеющейся недвижимости

На сегодняшний день банки существенно пересмотрели условия кредитования – куда важнее стало качество кредитного портфеля, а не его размер. Как результат – банки стали скрупулезнее проверять информацию о работодателе и реальном размере его доходов. Не менее важной мерой по защите от рисков стал минимальный размер первоначального взноса. В связи с кризисами все без исключения банки его подняли, в результате чего он составил 30%. И только по мере стабилизации экономической ситуации, роста цен на недвижимости и обострения конкуренции банки начали постепенно снижать первый взнос.

По состоянию на 2015 год минимальный размер первоначального взноса, чтобы взять ипотеку под залог недвижимости, составляет 10-15%. Но при правильном подборе ипотечных программ хорошие ставки начинаются при взносе от 20% от стоимости квартиры. Чаще всего, если ипотечная ставка зависит от размера первоначального взноса (в некоторых банках она зависит только от срока кредитования), при наличии 30% взноса можно рассчитывать на ставку на 1-2% ниже, чем при первоначальном взносе в 5-15%.

Ипотека под залог жилья – серьезный шаг, требующий адекватной оценки своих финансовых возможностей, сбора пакета документов, прохождения специальной комиссии по кредитам и т.д. Обращайтесь к нам для ускорения этого процесса! «Первое Ипотечное Агентство» окажет всю возможную помощь, чтобы Вы смогли получить кредит под залог недвижимости в СПБ:

• оценка залогового объекта,
• расчет платежеспособности,
• выбор банка с лучшей процентной ставкой,
• контроль успешного одобрения,
• регистрация залога объекта,
• помощь в получении средств.

Мы постоянно анализируем рынок и уверены в том, что предложим лучшие ставки и акции.

Mortgagor

Что такое Залогодатель

Залогодатель — это тот, кто занимает деньги у кредитора, чтобы купить дом или другой объект недвижимости. Залогодатели могут получить ипотечные ссуды на различных условиях в зависимости от их кредитного профиля и обеспечения. При ипотечной ссуде залогодатель должен заложить право собственности на недвижимость в качестве обеспечения ссуды.

Это можно сравнить с ипотекодержателем, который является лицом, которое ссужает деньги заемщику с целью покупки недвижимости.

Ключевые выводы

• Залогодатель — это физическое или иное юридическое лицо, которое получает ипотечный заем для покупки недвижимости.
• Прежде чем получить ссуду, залогодатель должен заполнить заявление и получить одобрение андеррайтеров кредитора.
• После финансирования ссуды залогодатель несет ответственность за своевременные выплаты процентов и основной суммы долга. Если они этого не сделают, в конечном итоге они могут быть лишены права выкупа права на дом.

Понимание залогодателей

Залогодатели могут получить различные условия ипотечного кредита в зависимости от факторов андеррайтинга, связанных с ипотечной ссудой.Ипотечные ссуды — это тип обеспеченных ссуд, поэтому одна общая черта ипотечных ссуд — залог недвижимости.

В ипотечной ссуде залогодатель является стороной, получающей ссуду, а залогодержатель — стороной, предлагающей ссуду. Залогодатель должен подать заявку на кредит и согласиться с условиями ипотечного кредита, если он одобрен для выдачи кредита. Залогодержатель имеет право определять условия ипотечной ссуды, контролировать обслуживание ссуды и управлять правами собственности на залог недвижимости.

Обращение за ипотечной ссудой

Как и в случае с другими типами ссуд на кредитном рынке, условия ипотечной ссуды будут основываться на кредитной заявке заемщика и стандартах андеррайтинга кредиторов. Андеррайтинг ипотечного кредита будет сосредоточен на кредитном рейтинге заемщика, кредитной истории и соотношении долга к доходу. Однако, в отличие от других типов ссуд, ипотечная ссуда также будет тщательно учитывать коэффициент жилищных расходов заемщика. Андеррайтеры анализируют эти три компонента при оценке залогодателя на предмет одобрения ипотечного кредита.Они также используют коэффициент жилищных расходов залогодателя для определения максимальной суммы кредита. У кредиторов разные стандарты одобрения ипотечных ссуд. Обычно традиционным кредиторам требуется кредитный рейтинг 620 или выше, уровень долга к доходу 36% и соотношение жилищных расходов 28%. Расходы на жилье, включенные в соотношение расходов на жилье, могут варьироваться в зависимости от кредитор, ключевым компонентом которого является ежемесячный платеж по ипотеке.

Обязательства по договорам ипотечного кредита

Залогодатели, получившие ипотечную ссуду, должны согласиться с условиями, предлагаемыми залогодержателем, чтобы завершить сделку.Договор ипотечного кредита будет включать процентную ставку и срок действия залогодателя. Залогодатель обязан ежемесячно выплачивать основную сумму и проценты, чтобы поддерживать кредитоспособность у залогодержателя. Договоры ипотечного кредита также включают положения о праве собственности и залоговом удержании недвижимого имущества в качестве залога. Положения, касающиеся обеспечения, определяют требования к поддержанию ежемесячных платежей и спецификации в отношении любых пропущенных платежей. Условия могут различаться в зависимости от количества допустимых просроченных платежей и того, когда кредитор может принять меры с залоговым удержанием для ареста собственности в случае неисполнения обязательств.

Что такое ипотека под залог активов (PAM)

* Эта статья предназначена только для образовательных целей. American Financing не предлагает займы PAM. *

Многие современные покупатели жилья нуждаются в уникальных финансовых решениях для финансирования покупки недвижимости. В этой статье предположим, что вы опытный инвестор, ищущий способ использовать свой портфель в качестве шлюза к следующему объекту недвижимости. Это не несбыточная мечта — вы действительно можете использовать свои инвестиции в процессе покупки дома.

Здесь вступает в игру ипотека под залог активов (PAM). Хотя это может быть подходящим вариантом не для всех, нет никаких сомнений в том, что эта нетрадиционная ипотека может быть выгодной для определенных заемщиков, в основном тех, кто находится в более высокой категории подоходного налога.

Давайте подробнее рассмотрим закладную под залог активов и то, как определить, подходите ли вы для участия в программе.

Что такое заложенный актив

Investopedia определяет заложенный актив как «ценное имущество, которое передается кредитору в обеспечение долга или ссуды.Под «ценным имуществом» мы подразумеваем денежные средства, акции, облигации и другие ценные бумаги или капитал. Думайте о заложенном активе как о залоге, хранящемся у кредитора в обмен на ссуду вам необходимых средств для покупки дома или рефинансирования.

Некоторые заемщики уклоняются от ипотеки под залог активов, потому что они предполагают, что потеряют право собственности на свое ценное имущество. Это мнение далеко от истины! Имейте в виду, что вы будете сохранять право собственности на свои активы до тех пор, пока у вас будет текущий кредит, и вы избежите дефолта по ипотеке.

Заложенные активы становятся все более популярными, поскольку они могут значительно снизить первоначальный взнос и процентную ставку, что приводит к краткосрочным и долгосрочным сбережениям для заемщиков.

Определение ипотеки заложенного актива (PAM)

Давайте на мгновение рассмотрим традиционную ипотеку. Если вы не используете программу для первого покупателя жилья или ссуду VA, вам, вероятно, придется внести 20% первоначальный взнос. Конечно, у вас могут быть эти средства на банковском счете, но что, если вы предпочтете заложить активы, чтобы полностью исключить первоначальный взнос?

Благодаря ипотеке под залог активов заемщики получают большую финансовую гибкость.Помимо того, что им не нужно беспокоиться о первоначальном взносе, они также получают выгоду от отсутствия частного ипотечного страхования (PMI) и более низкой процентной ставки. Вероятно, лучшим преимуществом этой ипотеки является то, что заемщик продолжает зарабатывать и отчитываться о процентах по заложенным активам.

Как пройти

Есть много плюсов в ипотеке под залог активов. Как упоминалось ранее, эта программа обычно подходит для заемщиков с высоким доходом, которые имеют в своем распоряжении денежные средства и / или инвестиции.Ваш кредитор захочет убедиться, что ваши ценные бумаги имеют более высокую стоимость, чем та, которая требуется для первоначального взноса.

Тот факт, что у вас могут быть активы на спонсируемом сотрудником 401 (k) или индивидуальном пенсионном счете (IRA), не означает, что вы имеете право на ипотеку под залог активов. Вполне вероятно, что банк сочтет эти вложения слишком рискованными, и ваш кредитор откажет в ссуде. Еще одно замечание относительно права на ипотеку под залог активов: если вы закладываете активы и стоимость ваших инвестиций снижается, банк может запросить дополнительные средства для учета снижения. Действуйте осторожно и не забудьте посоветоваться со своим специалистом по финансовому планированию, прежде чем переходить к ипотеке под залог активов.

Learn: активы и сбережения, необходимые для покупки дома.

Достоинства и недостатки

Еще раз подчеркнем, что ипотека под залог активов устраняет необходимость в первоначальном взносе, позволяет заемщику сохранить право собственности на свои инвестиции и часто имеет более низкую процентную ставку. Заемщики также продолжают получать доход от своих активов, даже если они служат залогом для кредитора.Остающееся преимущество, которое мы не затронули до сих пор, заключается в том, что заемщик избегает налога на прирост капитала от продажи заложенных активов.

Теперь, когда вы знаете о преимуществах ипотеки под залог, вот некоторые из недостатков ссуды:

• Заемщик может потерять как свой дом, так и свои активы в случае невыполнения кредита.

• Вместо внесения первоначального взноса заемщик должен быть готов уплатить проценты по кредиту на полную стоимость дома.

• У заемщика могут быть ограниченные торговые возможности, если заложенные активы являются паевыми фондами или акциями.

Подходит ли вам?

Представьте себе финансирование покупки или рефинансирования другой собственности без необходимости касаться своего сберегательного счета или пересматривать свою инвестиционную стратегию. Хотя некоторым заемщикам это кажется надуманной идеей, она может стать реальностью, если вы воспользуетесь ипотекой под залог активов.

Как мы упоминали в начале статьи, ипотека под залог активов имеет смысл только для определенных заемщиков.Вот почему мы рекомендуем поговорить с опытным кредитором *, прежде чем предполагать, что это ваш лучший вариант финансирования недвижимости.

* American Financing не предлагает ипотечные кредиты под залог активов.

Определение заложенного актива

Что такое заложенный актив?

Заложенный актив — это ценное имущество, которое передается кредитору в обеспечение долга или ссуды. Заложенный актив — это залог, удерживаемый кредитором в обмен на ссудные средства. Заложенные активы могут снизить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения ссуды, а также снизить процентную ставку.Заложенные активы могут включать денежные средства, акции, облигации и другие акции или ценные бумаги.

Ключевые выводы

• Заложенный актив — это ценный актив, который передается кредитору в обеспечение долга или ссуды.
• Заложенные активы могут уменьшить первоначальный взнос, который обычно требуется для получения кредита.
• Актив также может обеспечить лучшую процентную ставку или условия погашения кредита.
• Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает получать проценты или прирост капитала по этим активам.

Общие сведения об активах в залоге

Заемщик передает заложенный актив кредитору, но заемщик по-прежнему сохраняет право собственности на ценное имущество. В случае дефолта заемщика кредитор имеет право обратиться в суд, чтобы получить право собственности на заложенный актив. Заемщик удерживает все дивиденды или другую прибыль от актива в течение того времени, пока он передан в залог.

Актив является просто залогом для кредитора в случае дефолта заемщика. Однако для заемщика заложенный актив может значительно помочь в получении одобрения для получения кредита.Использование актива для обеспечения векселя может позволить заемщику требовать более низкую процентную ставку по векселю, чем они имели бы при необеспеченной ссуде. Как правило, ссуды под залог активов обеспечивают заемщикам более высокие процентные ставки, чем ссуды без обеспечения.

После выплаты кредита и полного погашения долга кредитор передает заложенный актив обратно заемщику. Тип и стоимость заложенных активов для ссуды обычно оговариваются между кредитором и заемщиком.

Ипотека под залог имущества

Иногда покупатели жилья могут закладывать активы, такие как ценные бумаги, кредитным учреждениям, чтобы уменьшить или отменить необходимый первоначальный взнос. При традиционной ипотеке залогом кредита является сам дом. Однако банки обычно требуют 20% первоначального взноса от стоимости векселя, чтобы покупатели в конечном итоге не задолжали больше, чем стоимость их дома.

Кроме того, без 20% первоначального взноса покупатель должен платить ежемесячный страховой платеж по страхованию частной ипотечной ссуды (PMI). Без значительного первоначального взноса заемщик, вероятно, также будет иметь более высокую процентную ставку.

Заложенный актив можно использовать для отмены первоначального взноса, избежания платежей по PMI и обеспечения более низкой процентной ставки.Например, предположим, что заемщик хочет купить дом за 200 000 долларов, для чего требуется первоначальный взнос в размере 20 000 долларов. Если у заемщика есть акции или инвестиции на сумму 20 000 долларов, они могут быть переданы в залог банку в обмен на первоначальный взнос.

Заемщик сохраняет право собственности на активы и продолжает зарабатывать и сообщать о процентах или приросте капитала по этим активам. Однако банк сможет наложить арест на активы, если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке. Заемщик продолжает получать прирост капитала на заложенные активы и получает ипотеку без первоначального взноса.

Использование вложений для ипотеки под залог активов

Ипотека под залог активов рекомендуется для заемщиков, у которых есть наличные деньги или вложения и которые не хотят продавать свои вложения для оплаты первоначального взноса. Продажа инвестиций может вызвать налоговые обязательства перед IRS. Продажа может подтолкнуть годовой доход заемщика к более высокой налоговой категории, что приведет к увеличению его налоговой задолженности.

Как правило, заемщики с высоким доходом являются идеальными кандидатами на получение ипотечной ссуды под залог активов.Тем не менее, заложенные активы также могут быть использованы для другого члена семьи, чтобы помочь с первоначальным взносом и одобрением ипотеки.

Право на ипотеку под залог имущества

Чтобы претендовать на ипотеку под залог активов, заемщику обычно требуются инвестиции, стоимость которых превышает сумму первоначального взноса. Если заемщик закладывает обеспечение, и стоимость обеспечения уменьшается, банк может потребовать от заемщика дополнительных средств, чтобы компенсировать снижение стоимости актива.

Хотя заемщик оставляет за собой право по своему усмотрению в отношении инвестирования заложенных средств, банк может наложить ограничения, чтобы гарантировать, что заложенные активы не инвестируются в финансовые инструменты, которые банк считает рискованными. Такие рискованные инвестиции могут включать опционы или деривативы. Кроме того, активы на индивидуальном пенсионном счете (IRA), 401 (k) или других пенсионных счетах не могут быть переданы в залог в качестве активов для получения ссуды или ипотеки.

Плюсы и минусы ссуды под залог активов или ипотеки

Использование заложенных активов для обеспечения векселя дает заемщику несколько преимуществ.Однако кредитор потребует определенный тип и качество инвестиций, прежде чем он рассмотрит вопрос об андеррайтинге ссуды. Кроме того, заемщик ограничен в действиях, которые он может предпринять с заложенными ценными бумагами. В ужасных ситуациях, если заемщик не выполняет свои обязательства, он теряет заложенные ценные бумаги, а также приобретенный дом.

Заемщик должен продолжать отчитываться и уплачивать налоги с любых доходов, полученных от заложенных активов. Однако, поскольку от них не требовалось продавать свои портфельные активы для внесения первоначального взноса, это не поместит их в более высокий уровень налогового дохода.

Плюсы

• Ссуда ​​под залог активов позволяет заемщику сохранить право собственности на ценное имущество.

• Заемщик избегает налоговых штрафов или налогов на прирост капитала от продажи активов

• Залог активов позволяет избежать крупных авансовых платежей по ссуде и PMI, если применимо.

• Заемщик может получить более низкую процентную ставку по ссуде или ипотеке.

• Заемщик продолжает получать доход и должен сообщить о прибыли от своих инвестиций.

Минусы

• Возможность торговли заложенными ценными бумагами может быть ограничена, если инвестиции представляют собой акции или паевые инвестиционные фонды.

• Заемщик может потерять как дом, так и ценные бумаги в случае дефолта.

• Если не вносить первоначальный взнос, проценты по кредиту выплачиваются на полную стоимость имущества.

• В случае снижения стоимости заложенных ценных бумаг кредитор может потребовать дополнительные средства.

• Залог активов по ссудам родственника связан с риском неисполнения обязательств, поскольку отсутствует контроль над выплатой заемщиком.

Пример ипотеки под залог заложенного актива в реальном мире

Raymond James Bank предлагает ипотеку под залог ценных бумаг, при которой заложенные активы хранятся на инвестиционном счете у Raymond James. Некоторые из функций и условий включают:

• Клиенты могут профинансировать до 100% покупной цены первичного дома, а также жилой инвестиционной собственности.
• Использует комбинированный залог недвижимости и ценные бумаги, отвечающие критериям маржи
• Первоначальный взнос исключается при 100% финансировании
• Предотвращает ликвидацию инвестиций и любые налоги на потенциальный прирост капитала.
• Отсутствие страхования PMI.
• Предлагает закладные активы для членов семьи.
• Если заложенные ценные бумаги снизятся в стоимости, Раймонд Джеймс потребует дополнительных средств для внесения залога. право на ликвидацию ценных бумаг без предварительного согласия, если это необходимо для пополнения счета

ВНИМАНИЕ: залог владения по ипотечной сделке может быть опасным | Бильзин Сумберг

За последние несколько лет некоторые нетрадиционные кредиторы и несколько банков запросили залог доли владения в заемщиках в качестве дополнительного обеспечения их ипотеки на недвижимость.Типичная причина заключается в том, что это позволяет кредитору избежать длительного и дорогостоящего обращения взыскания, если заемщик не производит платежи по ипотеке.

Хотя вышесказанное верно, оно также позволяет кредитору заменить судебное разбирательство несудебным разбирательством. Взыскание является судебным действием и справедливым разбирательством. Это означает, что маловероятно, что судья в иске о лишении права выкупа разрешит конфискацию собственности за что-либо, кроме серьезного дефолта, который существенно снижает безопасность кредитора.Таким образом, непредоставление отчетов о прибылях и убытках или финансовой отчетности заемщика или поручителя вряд ли позволит кредитору приобрести долю заемщика в собственности путем обращения взыскания.

Кроме того, в случае спора с кредитором по поводу управления ссудой, период времени, необходимый для завершения оспариваемого обращения взыскания, обычно около года, дает возможность рефинансирования и изъятия существующего проблемного кредитора из собственности .

Приведение в исполнение залога не предполагает участия суда или судьи для контроля за справедливостью судебного разбирательства.Во многих случаях вся процедура занимает 30-60 дней. Любое несоблюдение условий кредитных документов обычно позволяет кредитору ускорить погашение долга после 10-дневного уведомления и запланировать продажу доли владения. Скорость таких процедур, хотя и является благоприятной для кредитора, делает невозможным рефинансирование проблемного или сомнительного кредитора за счет собственности и может даже снизить способность хорошо капитализированного заемщика погасить долг за счет сокращения периода для получения необходимой ликвидности.

В сегодняшней среде кредитования, когда соотношение ссуды к стоимости обычно находится в диапазоне 50-60%, доля заемщика в своей собственности является значительной, и заемщикам следует опасаться предоставления залога собственности в дополнение к ипотеке. Любой такой залог может повлечь за собой потенциальную конфискацию их инвестиций, если они не выполнят или не смогут выполнить все обязательства, указанные в кредитных документах.

Щелкните здесь, чтобы узнать больше по этой теме.

Ипотека и залог капитала — засорение справедливости выкупа ?: White and Williams LLP

Уведомление о недвижимости | 7 августа 2018 г.

Авторы: Тимоти Дэвис, Стивен Кури и Уильям Джонстон

Недавнее решение Верховного суда Нью-Йорка, графство Нью-Йорк, касалось вопроса о том, недопустимо ли «засорялось» погашение заемщика кредитор, лишающий права выкупа. Дело, HH Cincinnati Textile L.P., et al. v. Acres Capital Servicing LLC и др., привлекли ссуду в размере 20 300 000 долларов США для двух проектов в сфере недвижимости в Канзас-Сити, штат Миссури, и Цинциннати, штат Огайо. Положение кредитора было обеспечено не только ипотечными кредитами, зарегистрированными в земельной документации, но и договором о залоге и обеспечении, предоставленным собственниками соответствующих ипотечных заемщиков.

По ссуде произошел дефолт, и кредитор приступил к реализации своих прав по соглашению о залоге, инициировав процедуру обращения взыскания на заложенные доли в капитале в соответствии с Единым торговым кодексом (UCC).Заемщики стремились удержать кредитора от продолжения продажи UCC, аргументируя, среди прочего, суду, что кредитная документация создала «учебный пример» засорения собственного капитала заемщиков, лишающего их права на погашение. выплатить долг и сохранить лежащее в основе имущество. Хотя суд первоначально вынес временный запретительный судебный приказ, суд отклонил ходатайство заемщика о вынесении предварительного судебного запрета, отметив, что § 9-623 UCC предоставляет заемщикам право выкупа до реализации кредитором долевого обеспечения в UCC. продажа.Кроме того, суд отметил, что заемщики, нарушившие обязательства, всегда будут иметь право участвовать в процессе торгов при продаже UCC, чтобы защитить свою позицию собственности.

Это решение суда важно, поскольку оно касается технического вопроса, который практикующие специалисты и клиенты учитывали при структурировании и ведении переговоров по «займам с двойным обеспечением», и обеспечивает определенный уровень комфорта для кредиторов, которые по разным причинам могут пожелать обеспечить свои позиции с помощью ипотечное залоговое право собственности и залог капитала от спонсорства.Взыскание UCC заложенных долей в собственном капитале может быть выполнено довольно быстро (часто в течение 30-60 дней), но требует, чтобы кредитор (или покупатель при продаже права выкупа) приобрел доли в капитале, на которые распространяются промежуточные залоги и долги. собственника недвижимости. Напротив, оспариваемое обращение взыскания на закладную может (в зависимости от юрисдикции) занять два или более года, но в случае успеха предоставит кредитору (или покупателю при продаже права выкупа) чистый титул на собственность.

Учитывая это недавнее решение, мы подождем, чтобы увидеть, движется ли рынок кредитования к требованию, чтобы все заемщики предоставляли залог капитала в качестве дополнительного обеспечения, или же заемщики откажутся от требования залога капитала, поскольку это дает кредитору дополнительную вариант быстрого выкупа. Этот вопрос также был решен Верховным судом Нью-Йорка и может быть отменен, если этот вопрос будет рассмотрен Апелляционным судом штата Нью-Йорк.

Если у вас есть вопросы или вам нужна дополнительная информация, свяжитесь с Тимом Дэвисом (davist @ whiteandwilliams.com; 215.864.6829), Стивен Кури ([email protected]; 212.631.4412) или Уилл Джонстон ([email protected]; 215.864.6341).

Эта переписка не должна рассматриваться как юридическая консультация или юридический мнение по каким-либо конкретным фактам или обстоятельствам. Содержание предназначено только для общих информационных целей, и вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом по поводу вашей собственной ситуации и юридических вопросов.

Ссылка на «двойное обеспечение», иногда называемое «залогом жилья» в связи с ипотечной ссудой, не относится к ипотеке, обеспеченной двумя отдельными объектами недвижимости.Скорее, этот термин относится к двум различным частям обеспечения, полученным ипотечным кредитором, одна из которых связана с недвижимостью, а другая — с долей участия в капитале заемщика.

Обычно ипотечные заемщики представляют собой одноактивные компании, состоящие либо из компании с ограниченной ответственностью, либо из товарищества с ограниченной ответственностью. Ипотечный кредитор, принимающий «двойное обеспечение», обеспечивает свою ссуду ипотекой на недвижимость, принадлежащую заемщику, и залогом доли владения заемщиком.Эта форма двойного обеспечения работает только в том случае, если заемщик не передает в залог свою долю владения для получения дополнительного мезонинного финансирования. Он также используется только в тех штатах, которые предусматривают, что финансирование недвижимости обеспечивается ипотекой, а не доверительным актом.

Цель этого двойного обеспечения — избежать длительного процесса обращения взыскания на закладную, который может занять год и более. Вместо этого, взыскание по Единому коммерческому кодексу может быть осуществлено в течение 30-60 дней.В государствах доверительного управления типичная процедура принудительного исполнения со стороны кредитора может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, что избавляет от необходимости пытаться ускорить процесс с использованием двойного обеспечения.

В штатах, где требуется обращение взыскания по ипотеке, залог доли владения заемщика позволяет кредитору использовать средства правовой защиты в ускоренном порядке. UCC требует, чтобы заемщику было направлено уведомление всего за 10 дней после дефолта, но обычно процедура обращения взыскания UCC, требующая некоторой формы публикации, может быть завершена в течение 30-60 дней.

Проблема с потерей права выкупа UCC заключается в том, что она не аннулирует залоговые права или другие вопросы, связанные с правом собственности на собственность: ситуация не редкость, когда в проекте есть проблемы. Однако после того, как кредитор приобретает долю владения, он может иметь возможность приступить к судебному обращению взыскания, не встречая возражений со стороны первоначального заемщика, и значительно сократить время на завершение такого действия.

С точки зрения заемщика, есть два важных недостатка, если кредитор требует двойного обеспечения.

Во-первых, это почти наверняка аннулирует право заемщика реализовать свое право выкупа, признанное в соответствии с законодательством штата: право рассчитаться с кредитором и сохранить свою собственность. При типичном судебном обращении взыскания у заемщика будет от шести месяцев до года, чтобы попытаться получить альтернативное финансирование, будь то заемный или собственный капитал, для защиты своей собственности на недвижимость. Хотя процедура UCC также разрешает право выкупа, это право существует только на бумаге. Укороченные сроки делают практически невозможным предоставление финансирования на вынос.

Во-вторых, обращение взыскания на закладную — это процедура в собственном капитале. Суд должен определить, является ли справедливым разрешить погашение капитала заемщика по причине невыполнения обязательств по соглашению о финансировании. Следовательно, маловероятно, что суд разрешит обращение взыскания в результате незначительного невыполнения обязательств по кредитным документам, такого как непредставление финансовой отчетности. Но обращение взыскания на UCC — это внесудебная процедура, в ней нет суда и нет никаких принципов, запрещающих кредитору возбуждать дела в случае незначительного несоблюдения кредитных документов.

Фактически, двойное обеспечение позволяет кредитору обойти закон об обращении взыскания на закладную. Государство, определившее важность защиты капитала заемщика и справедливости выкупа, не должно разрешать использование двойного обеспечения. Это, по-видимому, еще одна попытка кредиторов на протяжении многих поколений попытаться избежать потери права выкупа, например, принятие документа для обеспечения долга или заключение договора о праве, поскольку заемщик платит покупную цену в течение нескольких лет. В обоих случаях попытки кредиторов заявить о праве собственности после неуплаты заемщиком всех платежей в установленный срок были отклонены с требованием о взыскании права выкупа. Точно так же двойное обеспечение должно быть признано как уловка, чтобы избежать соблюдения законов штата о потере права выкупа.

Прецедентное право в этой сфере практически отсутствует. В деле HH Cincinnati Textile LP против Acres Capital Servicing LLC суд разрешил взыскание UCC, когда кредитор также имел ипотечную ссуду.Хотя это дело было одобрено сторонниками двойного обеспечения, недавнее дело того же суда с участием тех же основных сторон, HH Mark Twain LP против Acres Capital Servicing LLC , открыло дверь для пересмотра результата.

Этот столбец не обязательно отражает мнение The Bureau of National Affairs Inc. или его владельцев.

Информация об авторе

Марти, Совет адвокатов Флориды, сертифицированный в области кондоминиумов и планового освоения земель, представляет разработчиков, кредиторов, заемщиков, арендодателей и арендаторов во всех аспектах коммерческой недвижимости. Он обслуживает клиентов на протяжении всего процесса разработки, от приобретения земли и финансирования до аренды и реструктуризации долга. Кроме того, Марти всегда был в авангарде изменения закона о кондоминиумах Флориды.

Основы права — Ипотека и выкупа

Ипотека — это процент в недвижимости. Таким образом, предоставление ипотеки (от покупателя банку, в большинстве случаев) должно осуществляться в письменной форме, чтобы иметь исковую силу согласно Статуту о мошенничестве.Однако в некоторых обстоятельствах суды сделают вывод о «справедливой ипотеке» без письменной формы. Наиболее распространенный сценарий, при котором будет предполагаться справедливая ипотека, — это когда покупатель передает документ кредитору с намерением, чтобы кредитор держал этот документ в качестве залога. Несмотря на отсутствие письменной формы, суды сделают вывод, что стороны имели в виду договоренность о залоге. Например:

Джеймс хочет купить Blackacre у Джоан. Джоан требует 250 000 долларов за собственность.

К сожалению, у Джеймса на счету только 50 000 долларов. Итак, Джеймс берет ссуду на оставшиеся 200 000 долларов в First National Bank. Вместо того, чтобы выписывать ипотечный документ, Джеймс передает документ на дом компании First National с пониманием того, что First National вернет документ после выплаты ссуды. Позже First National заявляет, что ей принадлежит Blackacre, потому что она получила документ от Джеймса. Суд, скорее всего, решит, что First National не владеет Blackacre. Скорее, у них есть ипотечный интерес в Blackacre; у них есть право вернуть Blackacre в собственность, если Джеймс не выплатит ссуду.

Как мы обсуждали ранее, после того, как ипотека оформлена надлежащим образом, обе стороны имеют право собственности на землю. Залогодатель (домовладелец) имеет право владеть недвижимостью. Залогодержатель (банк) удерживает имущество в залоге и имеет право вернуть имущество в случае неисполнения ссуды. Обе эти доли могут быть полностью переданы третьим лицам. Конечно, каждая третья сторона может принимать только те интересы, которые были у передающей стороны в собственности.

Передача процентов по ипотеке происходит очень часто, когда банки, которые заинтересованы в предоставлении ссуд и взыскании процентов, не заинтересованы в преследовании кредиторов и обращении взыскания.В таком случае Банк может продать свои проценты по ипотеке коллекторскому агентству, которое затем продолжит взыскание долга залогодателя и, при необходимости, подаст иск о выкупе закладной. Например:

Дэвид берет ипотеку в Национальном банке Седьмого Неба, чтобы купить Уайтекр. Если Дэвид продаст Уайтекр Памеле, тогда Памела заберет Уайтекр, но он все равно будет подлежать выплате процентов по закладной Седьмого Неба. С другой стороны, Seventh Heaven также может передать свою ипотеку Национальному агентству по сбору платежей Mean Spirits.В таком случае Злые духи могут вернуть себе Уайтакр, если Дэвид не выплатит свою ссуду.

Держатель в установленном порядке

Интересная проблема возникает, когда ипотечный залог передается от залогодержателя третьему лицу (например, коллекторскому агентству), но у залогодателя есть защита от взыскания долга залогодержателем . Применяется ли эта защита также против третьей стороны или нет? Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank владеет ипотекой Greenacre.Третий американец передает ипотеку компании Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец исказил условия ипотечной ссуды, предоставленной Дженни, таким образом, чтобы суд постановил, что Третий американец не может лишить права выкупа по ипотеке из-за мошенничество. Возникает вопрос, можно ли использовать эту защиту против Коллекционеров или нет. С одной стороны, есть мнение, что Дженни не должна проиграть только потому, что Третий американец передал ипотеку. С другой стороны, существует мнение, что Collectors является невиновным покупателем и не должен нести наказание за противоправное поведение Третьего американца.

Из-за конкурирующих проблем, относящихся к этому сценарию, разработано довольно сложное правило. Простая часть правила состоит в том, что любая защита, которая могла быть использована против первоначального залогодержателя (кредитора — третьего американца в нашем предыдущем случае), также может быть использована против получателя ипотеки (в нашем случае — коллекторов), если только правопреемник является «держателем со временем ». В свое время держатель похож на добросовестного покупателя по стоимости, о которой мы говорили в предыдущем подразделе.Чтобы считаться держателем в должное время, получатель должен взять закладную, не зная о защите от ее принудительного исполнения, должен оплатить справедливую стоимость ипотечного кредита и должен получить во владение фактическую закладную.

Если получатель со временем является держателем, то закон признает, что такой держатель достоин определенной защиты. В противном случае, если бы получатель всегда подвергался той же защите, что и залогодержатель, было бы намного труднее передать ипотеку, потому что люди были бы гораздо более нерешительными при их покупке.Поскольку мы хотим поощрять перевод векселей, чтобы облегчить доступ к ипотечным кредитам, закон со временем предоставляет держателю определенные меры защиты.

Защита, которую закон предоставляет держателю должным образом, заключается в том, что держатель берет закладную без возражений, которые являются «личными» для залогодержателя. «Личные» защиты включают в себя: невнимательность, мошенничество при побуждении (мошенничество в процессе переговоров по ипотеке) и недобросовестность. Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank владеет ипотекой Greenacre.Третий американец передает ипотеку компании Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец никогда не предоставлял Дженни вознаграждение по соглашению об ипотечном кредите (Третий американец на самом деле никогда не давал Дженни денег) и, таким образом, ипотечный кредит не имеет исковой силы. К сожалению для Дженни, если Коллекционеры в должное время станут держателем (т.е. Коллекционеры не знали об отсутствии рассмотрения и т. Д.), Коллекционеры смогут обеспечить соблюдение условий займа против Дженни, даже если Третий Американец не мог этого сделать.Единственным выходом для Дженни было подать в суд на Third American из-за денег, на которые она имела право по кредитному соглашению.

Однако даже держатели со временем не берут ипотечные кредиты без «реальной» защиты . «Настоящая» защита — это защита, которая идет на формирование самого контракта. Настоящая защита включает в себя: подделку (ипотечная записка является подделкой), недееспособность (включая младенчество), незаконность, принуждение и т. Д. Другими словами, настоящая защита — это защита, которая, по сути, утверждает, что сам договор никогда не был надлежащим образом исполнен, тогда как личные средства защиты утверждают, что поведение залогодержателя делает договор не имеющим исковой силы.Следовательно, вполне естественно, что даже держатель в должное время должен быть уязвим для реальных возражений, поскольку эти возражения утверждают, что договор изначально никогда не был действительным. Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank владеет ипотекой Greenacre. Третий американец передает ипотеку Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец подделал ипотечный инструмент, а Дженни никогда не подписывала его. Эта защита может быть использована Дженни против Коллекционеров так же, как она могла быть использована против Третьего американца.

Передача заложенной собственности

Ипотека должна быть зарегистрирована, как и любая другая передача недвижимого имущества. Ранее в этом подразделе мы обсуждали правило, согласно которому любое имущество, являющееся предметом залога, которое передается, по-прежнему сохраняет интерес залогодержателя. Это верно только в том случае, если закладывалась ипотека. Если ипотека не зарегистрирована, то нельзя ожидать, что получатель земли узнает об ипотеке. Следовательно, если ипотека не зарегистрирована, получатель возьмет землю полностью без ипотеки.

Это связано с тем, что было бы несправедливо принуждать получателя принять имущество, являющееся предметом ипотеки, о существовании которой он не мог разумно ожидать. Как и в случае с вопросами передачи, которые мы обсуждали в последнем подразделе, мы скорее накажем ипотекодержателя, который по халатности не зарегистрировал ипотечный кредит, чем невиновного покупателя, у которого не было причин знать о существовании ипотеки. Например:

First National Bank имеет ипотеку в Blueacre, но не зарегистрировал ее.Джонсон, которому принадлежит Blueacre, продает его Джексону. Если предположить, что Джексон не имеет фактического уведомления о существовании ипотеки, он возьмет Blueacre полностью без всякой ипотеки. Ипотечный интерес First National в Blueacre будет просто погашен в размере

в результате перевода.

Правила о том, применяется ли ипотека к последующему покупателю, аналогичны правилам в отношении того, будет ли следующий покупатель преобладать над предыдущим покупателем, которые мы обсуждали в последнем подразделе.

Также следует отметить, что одна и та же недвижимость может быть заложена несколько раз. Очень часто люди берут вторую и третью ипотечные кредиты на свои дома либо потому, что им нужны ссуды, либо потому, что они хотят рефинансировать свои ипотечные кредиты из-за падения процентных ставок. Все держатели ипотеки в собственности имеют долю в собственности. Однако держатели более ранних ипотечных кредитов обычно имеют приоритет перед держателями более поздних ипотечных кредитов, когда дело доходит до обращения взыскания на имущество, как мы обсудим в следующем разделе.

Потери права выкупа

Конечно, вся цель ипотеки состоит в том, чтобы дать залогодержателю (кредитору) что-то, на что «обратить внимание» (собрать), если залогодатель (заемщик) не может выплатить ссуду. В большинстве юрисдикций кредитор может сначала обратиться и получить судебное решение против заемщика лично, а затем изъять имущество, когда и если заемщик не выполнит судебное решение. Если залогодержатель обращает взыскание по ипотеке и забирает недвижимость, которая по-прежнему не покрывает задолженность, то залогодержатель может получить решение о «недостаточности» в отношении заемщика.

Первое, на что следует обратить внимание при обращении взыскания, — это то, что оно должно быть санкционировано судом. Потери права выкупа « самопомощи» строго запрещены практически во всех юрисдикциях.

После того, как залогодержатель переходит к заложенной собственности, она выставляется на продажу местным должностным лицом (например, шерифом). Поступления от продажи затем используются для погашения долгов в следующем порядке:

1. Гонорары адвокатов и расходы, связанные с обращением взыскания
2. Долги перед залогодержателем
3. Любая оставшаяся выручка передается залогодателю

Порядок предпочтения среди залогодержателей:

Как мы обсуждали ранее, общее правило при любом обращении взыскания заключается в том, что первый залогодержатель имеет преимущество перед последующими залогодержателями.Одно из предостережений в отношении этого правила заключается в том, что для получения данного преимущества необходимо зарегистрировать ипотечный кредит. Ипотека, которая была зарегистрирована первой, имеет преимущество перед ипотекой, которая была зарегистрирована позже, независимо от того, какая из них была фактически согласована первой. Исключением из этого правила приоритета является « ипотека на покупку » (ипотечная ссуда, средства которой используются для покупки заложенного имущества). Держатель ипотеки на покупку денег по своей сути имеет приоритет перед другими ипотекодержателями, даже предыдущими. Например:

Джон занимает деньги у Линды.В качестве залога по ссуде Джон закладывает любую недвижимость, которую он приобретет в будущем, в качестве обеспечения по ссуде. Год спустя Джон покупает Blackacre у Терри. Чтобы получить средства, необходимые для такой покупки, он берет ссуду в Monolithic Monster Bank и дает Monolithic проценты по ипотеке в Blackacre. Несмотря на то, что ипотека Линды была оформлена до ипотеки Monolithic, Monolithic будет иметь приоритет, потому что ее ипотека — это ипотека на покупку денег.

Иск о потере права выкупа может быть подан любым залогодержателем в собственности, даже если на имущество есть другие ипотечные кредиты с более высоким приоритетом.Однако любое обращение взыскания, являющееся результатом такого действия, не повлияет на какие-либо ипотечные кредиты с более высоким приоритетом. Например:

Apple Bank имеет ипотеку на Blackacre, принадлежащую Джерри, которая была зарегистрирована 1 января 2013 года.

Baker Bank имеет ипотеку на Blackacre, которая была зарегистрирована 1 июня 2013 года. Залогодатель не выполняет своих обязательств по ипотечной ссуде Baker. и поэтому Бейкер лишается права выкупа. При продаже заложенного имущества Майк покупает Blackacre. Деньги от покупки идут на погашение ссуды Бейкера. Однако ипотека Apple на Blackacre не пострадает.Другими словами, владение Майклом Blackacre будет зависеть от ипотеки Apple. Если Джерри не выполнит своих обязательств по ссуде Apple, Apple может лишить его права выкупа Blackacre, даже если Майк теперь владеет им. Очевидно, что при любой продаже права выкупа, поэтому, покупатель должен быть очень осторожен, чтобы определить, есть ли какие-либо более высокие ипотечные кредиты на собственность, прежде чем он ее купит.

С другой стороны, если имеет место обращение взыскания, все ипотечные кредиты, которые уступают по сравнению с ипотечным залогом, лишенным права выкупа, автоматически аннулируются.Таким образом, выручка от любой такой продажи взыскания распределяется, если после погашения долга передающего залогодержателя остается достаточно денег, между залогодержателями с более низкими ипотечными кредитами. Ни один доход от продажи права выкупа не распределяется между теми, у кого есть более высокая ипотека, потому что более высокая ипотека остается неизменной в любом случае.

См. Валентайн против Portland Timber & Land Holding Co ., 15 Wn. Приложение. 124 (1976).

Как видите, эти правила очень сложные.Давайте рассмотрим несколько примеров, чтобы увидеть, можем ли мы немного упростить ситуацию:

1. Apple Bank имеет ипотеку в размере 100 000 долларов на Blackacre, принадлежащую Джерри, которая была зарегистрирована 1 января 2013 года. Baker Bank имеет ипотеку. на Blackacre в размере 200 000 долларов, который был зарегистрирован 1 июня 2013 года. Cedar Bank имеет ипотеку на Blackacre в размере 300 000 долларов, которая была зарегистрирована 1 августа 2013 года. Dutch Bank имеет ипотеку на Blackacre в размере 400 000 долларов, которая была зарегистрирована 1 октября 2013 года.
   1 ноября 2013 года Бейкер подает иск о выкупе закладной против Blackacre. Blackacre продан Майку на выкупе. После расходов и гонораров адвокатам сумма продажи составляет 1 000 000 долларов. После того, как Бейкер лишился права выкупа, его долг выплачивается в первую очередь. Следующим был Cedar, а затем Dutch. Поскольку выручка от продажи приносит большие деньги, долги Baker, Cedar и Dutch будут полностью выплачены. После выплаты Baker, Cedar и Dutch останется 100000 долларов, и эти деньги пойдут Джерри, залогодателю. Apple не погашается, но и ее ипотека не погашается.Таким образом, Apple по-прежнему владеет ипотекой Blackacre на сумму 100 000 долларов, хотя теперь она принадлежит Майку.
2. Предположим, что в приведенном выше случае продажа права выкупа Майку принесла только 300 000 долларов. После того, как Бейкер лишился права выкупа, его долг выплачивается в первую очередь. Итак, первые 200 000 долларов достаются Бейкеру. Далее идет Кедр. Однако на Cedar осталось всего 100 000 долларов. Таким образом, Cedar получает 100000 долларов, а оставшаяся часть ипотеки погашена.

   No related posts.