Индивидуальный жилой дом определение: Понятие «объект индивидуального жилищного строительства» предлагается приравнять к понятиям «жилой дом», «индивидуальный жилой дом»

Содержание

Что такое индивидуальный жилой дом? — Строительство и проектирование

Индивидуальный жилой дом — дом, стоящий отдельно, предназначенный для одной семьи и имеет не более трех этажей. В этом же определении отмечены три основных критерия индивидуально-жилого дома:

  • Иллюзия
  • Судьба
  • Количество этажей

Каждый из критериев имеет свои определенные параметры, о которых и пойдет речь далее.

Иллюзия и индивидуального жилого дома

Самые свежие новости Украины за последний час.

Критерий дает характеристику дома, как свободно стоящих сооружений. Это одно из отличий индивидуального жилого дома , с одной стороны, от домов заблокированных (квартира находится в блоках), с другой стороны – от многоуровневых квартир в многоквартирных домах.

От всех перечисленных видов домов, индивидуальный жилой дом имеет различия, следующего типа: все элементы дизайна предназначены только для него и являются личной собственностью данного здания; стоит на собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.

Назначение индивидуального жилого дома

Разница индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, так еще и индивидуальных. Это означает, что в нем живет только одна семья.

Согласно Жилищный кодекс назначенный для дома, назначение жилого помещения, если в здании есть жилые помещения и дополнительные помещения, имеет вспомогательные функции. Все эти помещения предназначены для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют прямую связь с местом жительства, только в этом доме.

Основное преимущество

индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь проводятся такие необходимые процессы, как прием и приготовление пищи, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми существующими предметами, работа, интересы, работа с инженерными коммуникациями в доме.

В юридическом смысле семья – это объединение лиц, связанных между собой обоюдными правами и обязанностями. Они возникают из таких процессов, как брак, родство, усыновление. Но понятие это достаточно общий и не только. Права понятие семьи не определено, а это дает большие возможности расширить круг лиц, попадающих под понятие, как «одна семья»

Количество этажей индивидуального жилого дома

Этот фактор установления индивидуального жилого дома, пожалуй, самый спорный. Всегда вызвал столько различных мнений, что для одного определения наклониться трудно.

Статус «индивидуального жилого дома» дом получает, только если в нем не более трех этажей. Стоит помнить, что в эти три этажа, и они входят на первом этаже и мансарде. Но очень много информации, в которой первый этаж в определенных обстоятельствах, не является этажом, не учитывается при определении высоты дома. По строительным нормам это действительно так, но здесь для получения кадастрового паспорта и постановки на учет жилого фонда, считается правильным.

В соответствии с законом, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2008 года. № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном здания определяется на основании количества этажей, которые расположены над землей. Первый этаж над головой, и если верх его перекрытия находится выше уровня земли, согласно плану, не менее 2 метров, следует учитывать при определении количества этажей дома.

Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх перекрытия подвала находится над землей, как правило, ниже, чем два метра. Поэтому на сегодняшний день первый этаж чаще всего не учитывается при расчете высоты дома, так как не является надземным этажом.

Но если внимательно вчитаться, регулирующих в данный момент статьи Градостроительного кодекса, в которых окрашены определение индивидуального жилого дома, то можно увидеть, что упоминания о том, что три этажа – это только надземные этажи, нет нигде. То есть конкретно, какие этажи надо брать во внимание не принимает. Это отсюда происходит большинство спорных вопросов по определению этажности дома, поскольку данное утверждение не соответствует Градостроительному кодексу.

Кроме того, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах расчета общей площади помещения, в частности, о том, что они определяются в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»). В указанном документе расхождения с Градостроительным кодексом не имеет. То есть, при расчете на площадь поверхности и количество этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, кровельные и другие виды.

Иски в этом деле почти на 100 % подтверждают законность вышеуказанных положений Градостроительного кодекса и цокольный этаж включается в число общих этажей дома.

Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик будет строить двухэтажный дом, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Не будет, его можно отнести для индивидуального строительства дома. Тем самым владелец дома нарушает определенные правила о непосредственном назначении участка, предназначенного для индивидуального строительства.

Если у вас есть интересная информация о строительстве коттеджа под ключ, и вы хотите узнать, сколько это будет стоить? В этом случае, вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону или электронной почте, или оставить заявку на нашем сайте на расчет стоимости строительства коттеджа в Москве и Санкт-Петербурге.

Понятие индивидуального жилого дома определено на законодательном уровне

Кадастровая палата по Ярославской области  информирует об изменении порядка строительства индивидуальных жилых домов. Поправки, внесенные в Градостроительный кодекс новым федеральным законом №340-ФЗ, разрешили давние споры о параметрах объекта «индивидуальный жилой дом», законодательно утвердив это понятие. Объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

С августа 2018 года для возведения объекта ИЖС разрешение на строительство не требуется, однако это не означает, что теперь на своих участках собственники могут строить что угодно.

Государство продолжает контролировать ситуацию, значительно упростив процедуру согласования строительства. Теперь застройщику достаточно направить в администрацию уведомление о грядущем строительстве. На рассмотрение документов компетентным органам отводится семь рабочих дней. Если в отведенный срок чиновники не выдают решения о соответствии или несоответствии будущего дома градостроительным нормам, то строительство автоматически считается согласованным на десятилетний срок.

После окончания строительства здания необходимо в течение месяца известить администрацию, приложив к уведомлению документы для регистрации права на возведенный объект: технический план и квитанцию об оплате госпошлины. В соответствии с действующим законодательством кадастровый учет и регистрация прав на созданный объект ИЖС производятся одновременно, в рамках единой процедуры. В течение семи рабочих дней будет проведена проверка и подготовлен ответ застройщику о соответствии нового дома нормативам. В случае положительного решения госорганы сами направляют документы в Росреестр для процедуры регистрации прав.

Нововведением является также отсутствие необходимости обращения за разрешением на возведение на участке гаража и хозяйственных построек, что исключает узаконение гражданами на садовых и дачных участках таких построек, как магазины, ангары, склады и прочие коммерческие объекты.

Изменение разрешительного порядка строительства на уведомительный значительно сокращает административные барьеры при оформлении недвижимости, способствует защите интересов граждан от злоупотреблений со стороны застройщиков, исключает споры между соседями.

Определение соответствия расположения строящегося индивидуального жилого дома

Определение соответствия расположения строящегося индивидуального жилого дома действующим градостроительным нормам.

Общие положения по определению положения дома

Объект представляет собой индивидуальный жилой дом незавершенный строительством. Фундамент выполнен в виде монолитной железобетонной плиты. Несущие и ограждающие конструкции бревенчатые. Конструкция крыши мансардная, кровельное покрытие из металлочерепицы. Техническое обследование объекта Заказчика осуществлено с целью оценки качества выполненных строительно – монтажных работ.

Основанием для проведения технического обследования служит Договор о проведении экспертизы, в котором указываются цель обследования и перечень работ, которые необходимо выполнить.

При выполнении работ по обследованию конструктивных элементов проводился учет полученных данных, фотофиксация дефектов.

Строительное обследование по определению положения дома

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:

  • подготовка к проведению обследования;
  • предварительное (визуальное) обследование;
  • детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.

Экспертом произведен внешний осмотр места расположения котлована, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение № 1, фото № 1-5, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него.

Экспертом методом измерительного контроля произведены обмеры места расположения котлована строящегося здания.

  • На момент осмотра на соседнем участке , зафиксировано устройство котлована имеющего размеры 18,5 х 19,5 м;
  • По информации полученной от заказчика указанный котлован предназначен под строительство двухэтажного индивидуального жилого дома с устройством окон в сторону д. № ;
  • Блокированный многоквартирный жилой дом № двухэтажный и обращен длинной стороной к земельному участку, на котором зафиксировано устройство котлована;
  • Минимальное расстояние от длинной стороны блокированного жилого дома до осевой линии ограждения с соседним земельным участком составляет 4,7 м;
  • Минимальное расстояние от границы предполагаемого фундамента до осевой линии ограждения с соседним земельным участком д. № составляет 3 м.
  • Таким образом, наименьшее расстояние от длинной стороны дома № до предполагаемого к возведению дома составляет 7,7 м.
Вывод по расположению дома

Зафиксированные расстояния от границ мест расположения зданий до границы соседних участков от 3 до 4,7 метров соответствуют требованиям СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» – «5.3.4 До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно — двухквартирного и блокированного дома — 3 м. »

Зафиксированное расстояние от длинной стороны существующего здания до предполагаемого к возведению строения составляет 7,7 метров, что не соответствуют требованиям СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений – «Между длинными сторонами жилых зданий высотой 2-3 этажа следует принимать расстояния (бытовые разрывы) не менее 15 м, а высотой 4 этажа — не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м. Указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

Примечания*: 1. В районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило, 6 м; а расстояние до сарая для скота и птицы — в соответствии с п. 2.19* настоящих норм. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м.

В соответствии с СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» рассматриваемые земельные участки не относятся к району усадебной застройки, поскольку один из участков застроен многоквартирным жилым домом –

«Усадебный жилой дом — одноквартирный, дом с приквартирным участком, постройками, для подсобного хозяйства.

Одноквартирный жилой дом — жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий приквартирный участок».

Приквартирный участок — земельный участок, примыкающий к квартире (дому), с непосредственным выходом на него.

Заключение по расположению дома

планируемое расположение индивидуального жилого дома не соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений при условии строительства двух этажей и более, а так же обращения окон жилых помещений в сторону соседнего многоквартирного жилого дома.

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Блокированный жилой дом как объект прав

Сложившуюся правовую регламентацию отношений в сфере блокированной жилой застройки нельзя признать удовлетворительной. Значение принятия достаточно большого количества норм градостроительного законодательства и различных строительных норм и правил в данной области совершенно нивелировано отсутствием надлежащего частноправового регулирования. Гражданское и жилищное законодательство не содержит ни одной нормы, которая бы отразила особый правовой статус данного объекта, а самое главное — правовой механизм взаимодействия участников отношений в данной сфере и защиты прав собственников блокированных жилых домов.

Правовых проблем, накопившихся в сфере блокированной жилой застройки, огромное количество, однако в данной работе акцент будет сделан на правовой квалификации блокированных жилых домов в качестве объектов прав.

Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ, согласно которому жилые дома блокированной застройки — это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования <1>. Исходя из приведенного определения блокированный жилой дом по сути представляет собой квартиру с отдельным выходом на приквартирный участок. Указанное определение следует рассматривать в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закрепленными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм (СП) — СП 55. 13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» <2> и СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» <3>.

———————————

<1> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

<2> Приказ Минстроя России от 20 октября 2016 г. N 725/пр «Об утверждении СП 55.13330 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные» // Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации. 2017. N 2.

<3> Приказ Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр «Об утверждении СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные».

СП по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение, устанавливая, что дом жилой блокированный — блокированный дом, состоящий из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом конкретизируется, что блок жилой автономный — жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом не предполагает существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), каждый самостоятельный блок имеет собственные инженерные сети с индивидуальным подключением к внешним сетям, блоки не содержат общих вспомогательных помещений, имеют обособленный выход на приквартирный участок, одноквартирный блокированный дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом.

Последнее утверждение не так давно было закреплено в строительных нормах и правилах. Важно отметить изменения, внесенные в СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные», утвержденный Приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, в части того, что данным Сводом правил законодатель четко разграничил виды блокированной застройки таким образом: в случае строительства линейной блокированной застройки данный вид строительства регулируется СП «Дома жилые одноквартирные»; в случае строительства вертикальной блокированной застройки необходимо руководствоваться СП «Здания жилые многоквартирные». Данная поправка связана с тем, что при вертикальном строительстве блоков они будут иметь общее имущество, в случае линейной застройки блоки являются автономными.

СП «Здания жилые многоквартирные» дает определение многоквартирным домам и блокированной застройке, относимой к многоквартирному дому. Блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) — здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа. Блокированный тип многоквартирного дома может иметь объемно-планировочные решения, когда один или несколько уровней одной квартиры располагаются над помещениями другой квартиры или когда автономные жилые блоки имеют общие входы, чердаки, подполья, шахты коммуникаций, инженерные системы. Данный СП применяется при проектировании и строительстве жилых домов, имеющих общие инженерные системы и внеквартирные помещения. К зданию жилому многоквартирному блокированной застройки по праву можно отнести разновидность блокированной застройки — дуплексы — квартиры, расположенные друг под другом, имеющие общие инженерные системы, фундамент и кровлю, но имеющие обособленные выходы и собственные приквартирные участки.

Из вышеприведенных норм следует, что блокированный жилой дом можно рассматривать как объект, состоящий из блоков (квартир), с возможностью осуществления строительства по нормативам, применяемым к строительству одноквартирного или многоквартирного дома, в зависимости от обособленности инженерных систем, коммуникаций, а также наличия или отсутствия общего имущества (чердаков, шахт, общих помещений). Вместе с тем следует понимать, что строительные правила необходимы для выполнения строительных работ и отвечают на вопрос, как правильно построить тот или иной объект. Однако они не могут лежать в основе определения правовой природы того или иного объекта. Задача юридической науки, используя технические нормы и правила, обосновать необходимость закрепления того или иного правового режима для возведенного объекта, с закреплением объема прав и обязанностей для его правообладателей.

Другими словами, по какому бы регламенту ни производилась блокированная застройка, результатом строительства будет блокированный жилой дом, правовой режим которого в законодательстве не определен. Тем не менее такой объект не просто существует, но и с каждым годом объемы такого вида строительства растут, спрос значительно увеличивается, граждане вступают в гражданско-правовые отношения. Отсутствие в действующем законодательстве четкого гражданско-правового регулирования в части блокированных домов порождает множество судебных исков, связанных с вопросами регистрации, продажи, вступления в права наследования на такие объекты недвижимости.

Перейдем к вопросу правовой квалификации данного объекта.

С позиции жилищного законодательства значимым аспектом является возможность отнесения блокированного жилого дома к тому или иному виду жилых помещений, указанных в ст. 16 Жилищного кодекса РФ, а именно к квартире, жилому дому или его части. В юридической литературе произведена некоторая научная дискуссия по вопросу о разграничении различных видов жилых помещений <4>. Соглашаясь с тем, что, «несмотря на кажущуюся простоту и ясность формулировок указанных понятий, при сравнительном их рассмотрении, как между собой, так и с иными используемыми в ЖК РФ категориями, возникает целый ряд вопросов» <5>, оттолкнемся от легальных дефиниций рассматриваемых понятий.

———————————

<4> См., например: Хуснетдинова Л.М. Виды жилых помещений // Жилищное право. 2010. N 1. С. 59 — 65.

<5> Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. 2011. N 4. С. 83.

Представляется, что с позиции легального определения понятия квартиры <6> препятствиями для квалификации блокированного жилого дома в таком качестве являются: а) отсутствие указания на возможность существования квартир с приквартирными участками; б) возможность существования квартиры только в рамках многоквартирного дома.

———————————

<6> Напомним, что ст. 16 ЖК РФ под квартирой понимает структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Первое препятствие возможно устранить только путем внесения изменений в законодательство (ст. 16 ЖК РФ) и допущения существования квартир с прямым выходом на земельные участки, что, кстати, прямо закреплено в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <7>, в котором дано определение многоквартирного дома как такого дома, в котором находятся две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

———————————

<7> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» old.kmcon.ru // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Второе препятствие связано с необходимостью обоснования возможности квалификации блокированного дома в качестве многоквартирного. Если следовать логике строительных правил, то сам блокированный дом можно рассматривать как с точки зрения автономности каждого блока, что позволяет отнести автономный блок к жилому дому, так и с точки зрения совокупности блоков в доме, что дает право рассматривать блокированный дом как разновидность многоквартирного дома.

В каждом конкретном случае, в зависимости от особенностей строительства, в блокированном жилом доме можно обнаружить как признаки многоквартирного, так и жилого дома. В качестве признака многоквартирного дома всегда присутствует единый фундамент, наличие смежных стен с соседним блоком. В качестве признаков жилого дома можно назвать расположение блоков на отдельных земельных участках, автономию инженерных сетей, отсутствие помещений общего пользования. Это позволяет сформулировать два возможных правовых решения для квалификации блокированных жилых домов:

а) допущение существования блокированного жилого дома и как индивидуального дома, и как многоквартирного дома с применением соответствующего правового режима в зависимости от конкретных особенностей строительства;

б) признание наличия особых черт у блокированного дома, что требует отдельного поименования в российском законодательстве как самостоятельного вида жилой недвижимости <8>.

———————————

<8> Данное предложение дополняет научную дискуссию, проводимую в юридической литературе по соотношению таких понятий, как «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение». Более подробно см.: Николюкин С.В. К вопросу о соотношении понятий «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение» // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. С. 41 — 45.

Судебная практика в настоящее время пестрит подходами, сводящимися к противостоянию двух позиций: блокированный дом можно отнести к многоквартирному или этого делать нельзя. Например, Апелляционным определением Свердловского областного суда от 6 июня 2014 г. по делу N 33-5823/2014 <9> о наличии допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил сделан вывод о том, что жилой дом блокированной застройки не подпадает под понятие индивидуального жилого дома в связи с п. 1, 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ: объекты индивидуального жилищного строительства — всегда отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Блокированная жилая застройка не противоречит определению многоквартирного дома, данному в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, и при определенных условиях объект, имеющий признаки жилого дома блокированной застройки, может являться многоквартирным домом. В развитие данной мысли также указано, что поскольку блокированная застройка имеет элементы общего имущества такие как ограждающие несущие или ненесущие конструкции, и в данных объектах расположено более двух помещений, определяемых как жилые секции, каждая из которых состоит из одной или нескольких комнат и является структурно обособленной по отношению к другим жилым секциям, то, соответственно, жилые секции могут быть признаны квартирами, а совокупность таких секций — многоквартирным домом, согласно Постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

———————————

<9> Апелляционное определение Свердловского областного суда от 6 июня 2014 г. по делу N 33-5823/2014.

В других решениях судов отражен обратный подход. Так, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29 октября 2014 г. N Ф05-12035/14 по делу N А41-65065/13 <10> при рассмотрении вопроса об обеспечении реализации инвестиционных проектов в строительстве и контроле в области долевого строительства сделан вывод о том, что блокированный жилой дом не является многоквартирным, так как согласно п. 5 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Судом установлено, что жилые помещения (блоки) в блокированном доме не имеют помещений общего пользования, что не позволяет признать эти помещения квартирами в многоквартирном доме.

———————————

<10> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 октября 2014 г. N Ф05-12035/14 по делу N А41-65065/13.

Таким образом, в основу решений судов так или иначе ложатся строительные нормы и правила: если дома строили как автономные блоки — то здание будет регистрироваться как жилой дом, а если в основе был СНиП «Здания жилые многоквартирные», то блокированная жилая застройка будет иметь назначением дом жилой многоквартирный, а отдельные жилые блоки в нем должны считаться квартирами. Именно такой подход отражен в соответствующих письмах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <11>.

———————————

<11> Письмо Росреестра от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17 «О жилых домах блокированной застройки» (вместе с письмом Минэкономразвития России от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»).

Чего не учитывает подобная практика? Даже если жилой блок автономен, никуда нельзя деть единый фундамент у подобного рода объектов и общие стены с соседями. Отрицать факт наличия общего имущества при возведении блокированной жилой застройки невозможно. С другой стороны, именно автономность в обеспечении коммунальными услугами и непосредственный выход не в подъезд (общее имущество), а на земельный участок делают эти объекты существенно отличными от многоквартирных домов. Именно эти особенности свидетельствуют о необходимости законодательного признания особого статуса за блокированным жилым домом, правовой режим которого отличался бы как от индивидуального жилого дома, так и от квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие такого признания в современном российском законодательстве приводит к тому, что при внешне схожих ситуациях строительства блокированных домов граждане обладают различным набором субъективных прав и возможностью их защиты, что не представляется правильным и справедливым.

Литература

1. Макеев П.В. К вопросу о видах жилых помещений / П.В. Макеев // Жилищное право. 2011. N 4. С. 83 — 90.

2. Николюкин С.В. К вопросу о соотношении понятий «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение» / С.В. Николюкин // Семейное и жилищное право. 2018. N 2. С. 41 — 45.

3. Хуснетдинова Л.М. Виды жилых помещений / Л.М. Хуснетдинова // Жилищное право. 2010. N 1. С. 59 — 65.

Читайте ещё по этой теме:

Автор: С.И. Суслова, К.В. Диковенко

Проблемы юридического оформления раздела индивидуального жилого дома Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 340.5

БО1: 10.19073/2306-1340-2018-15-4-417-422

ПРОБЛЕМЫ ЮРИДИЧЕСКОГО ОФОРМЛЕНИЯ РАЗДЕЛА _ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛОГО ДОМА

РЕЗИНА Наталья Анатольевна*

И [email protected] ru

Ул. Короленко, 12, Омск, 644010, Россия ИВАНОВА Лилия Васильевна*

И [email protected]

Ул. Тарская, 28, Омск, 644043, Россия

Аннотация. В статье проведен анализ гражданского законодательства и правоприменительной практики Российской Федерации в части юридического оформления раздела индивидуального жилого дома. Определены юридически значимые обстоятельства, установление которых необходимо при разделе жилого дома с формированием многоквартирного жилого дома и дома блокированной застройки. Авторы, руководствуясь правовыми позициями высших органов правосудия Российской Федерации, обосновывают выводы о наличии пробелов в законодательстве и значительных сложностей при юридическом оформлении раздела индивидуального жилого дома. Так, на основе анализа законодательства и практики его применения по делам о разделе жилых домов делается вывод о возникновении ряда проблем при формировании в результате раздела жилого дома только двух объектов: многоквартирного жилого дома и дома блокированной застройки и отказе от формирования частей жилого дома.

Ключевые слова: раздел индивидуального жилого дома, регистрация, жилое помещение, гражданское право.

Problems of Legal Registration of the Section of an Individual House

Rezina Natalya A.**

И [email protected]

12 Korolenko st., Omsk, 644010, Russia Ivanova Liliya V.AA

И [email protected]

28 Tarskaya st., Omsk, 644043, Russia

Abstract. The article analyzes the civil law and law enforcement practice of the Russian Federation in terms of the legal registration of the section of an individual dwelling house. The legally significant circumstances are determined, the establishment of which is necessary when dividing a residential building with the formation of a multi-family residential building and a blockaded building. The authors, guided by the legal positions of the highest bodies ofjustice of the Russian Federation, substantiate the conclusions about the presence of gaps in the legislation and significant difficulties in the legal registration of the section of an individual dwelling house. Thus, based on an analysis of the legislation and its application in cases of dwelling section, a conclusion is made that a number of problems arise during the formation of two objects as a result of dividing a dwelling house: an apartment building and a blocked construction house and not forming parts of a dwelling house.

Keywords: section of an individual residential house, registration, residential premises, civil law.

В последнее время в правоприменительной сов относительно возможности юридического практике возникает большое количество вопро- оформления раздела индивидуальных жилых

* Доцент кафедры гражданского права Омской юридической академии, кандидат юридических наук. А Судья Омского областного суда, кандидат юридических наук.

** Docent of the Department of Civil Law at Omsk Law Academy, Candidate of Legal Sciences. AA Judge of the Omsk Regional Court, Candidate of Legal Sciences.

домов. Сложности связаны с изменением законодательства о государственной регистрации недвижимости, а также с позицией Министерства экономического развития Российской Федерации, указывающего на невозможность постановки на кадастровый учет части жилого дома, а также государственной регистрации права на нее.

В. П. Камышанский справедливо указал, что определение пределов вещного права, его содержания, а также условий его реализации является объективной потребностью любого правового государства. Разумно установленные границы, учитывающие взаимные интересы собственника и третьих лиц, позволяют избежать социальной напряженности и конфликтов в обществе [3, с. 9]. Г. С. Демидова отмечает, что наибольшие ограничения в свободной реализации прав установлены для отношений собственности, прежде всего собственности на жилые помещения [1, с. 64].

9 января 2018 г. Судебной коллегией по административным делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено определение № 77-КГ17-32 по делу по административному исковому заявлению Синегубова В. Г. о признании незаконными решений филиала федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области о приостановлении осуществления кадастрового учета1. Согласно правовой позиции, изложенной в указанном определении, не могут быть поставлены на кадастровый учет помещения и части жилого дома. При этом в случае изменения вида объекта в результате раздела надлежит проверять четкое соответствие вновь образуемого объекта земельному и жилищному законодательству.

Применение указанной правовой позиции при рассмотрении административных дел диктует необходимость изменения и практики рассмотрения дел о разделе индивидуальных жилых домов. Вместе с тем это приведет к значительному увеличению отказов в удовлетворении требований по указанным искам ввиду несоответствия образуемых объектов требованиям земельного и градостроительного законо-

дательства, что противоречит позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 6 февраля 2007 г.)2.

В силу положений п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства. Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»3).

Часть жилого дома не названа в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. В то же время Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в качестве объектов жилищных прав указаны жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.

Согласно п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 384-Ф3 помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая конкретное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (п. 4 ч. 3, п. 3 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»4 (далее — Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

С. И. Куцина выделяет признаки жилого помещения. Оно должно быть: 1) юридически при-

1 Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

2 Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

3 Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

4 Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

знано жилым уполномоченным органом; такое возможно, если жилое помещение пригодно для постоянного проживания, т. е. отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям; 2) изолированным, т. е. индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор; 3) относиться к недвижимому имуществу в силу прочной связи с землей; 4) предназначено для проживания граждан [4, с. 27].

Как отмечает С. Г. Сорокин, жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что, в конечном счете, предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности [5, с. 19].

Согласно ч. 7 ст. 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»5) не допускаются.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Как справедливо отмечает Г. Л. Землякова, ГК РФ не содержит каких-либо запретов или ограничений, связанных с делимостью жилых домов. Кроме того, в ст. 558 ГК РФ прямо указаны части жилых домов в качестве объектов договоров продажи недвижимости. Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации регули-

5 Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

6 Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

рует совершение сделок с частями индивидуальных жилых домов, а Закон № 218-ФЗ запрещает образование их новых частей. Во избежание разночтений в толковании указанных норм федеральных законов вопрос о невозможности раздела индивидуальных жилых домов следовало бы урегулировать в ГК РФ. При наличии правовой коллизии страдают в первую очередь правообладатели жилых домов, желающие выделить свою долю в праве общей собственности [2, с. 73-74].

Таким образом, в связи с невозможностью выделения частей жилого дома при разделе индивидуального жилого дома в натуре в настоящее время возможны следующие варианты: 1) изменение вида объекта с «индивидуальный жилой дом» на «жилой дом блокированной застройки»; 2) изменение вида объекта с «индивидуальный жилой дом» на «многоквартирный жилой дом».

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-022001 (утверждены и введены в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр)6 блок жилой автономный представляет собой жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. При этом к приквартирному участку относится земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.

Как указано в п. 1 ст. 1 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 г. № 201 (далее -Правила землепользования и застройки)7, блокированный жилой дом — это здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, разделенных между собой стенами без проемов, каждая из таких квартир имеет доступ на отдельный земельный участок и изолированный выход на территорию общего пользования (улицу, проезд).

Учитывая изложенное, следует констатировать, что обязательным условием отнесения дома к блокированному является наличие у каждого блока самостоятельного земельного участка. При наличии у собственников жилого дома зарегистрированного права собственности на земельный участок соблюдение указанного требования возможно путем одновременного раздела земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком.

Вместе с тем при отсутствии у собственников зарегистрированного права на землю (ранее находилась в постоянном бессрочном пользовании) либо наличия иного права (аренда) одновременный раздел земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком невозможен. При указанных обстоятельствах изменение вида объекта с индивидуального жилого дома на блокированный дом до оформления права собственности на земельный участок невозможно, так как образованный на основании решения объект — блокированный дом, не будет соответствовать обязательному признаку блокированного дома — наличию отдельного земельного участка у каждого блока.

Статьей 46 Правил землепользования и застройки установлена максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома — 400 кв. м на один блок. При этом минимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома не определена. Данными Правилами установлена также общая площадь застройки в отношении блокированного жилого дома — не менее 75 кв. м на один блок.

Согласно Правилам землепользования и застройки блокированные жилые дома могут рас-

7 Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

8 Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

полагаться в территориальных зонах Ж1, Ж2. В территориальных зонах Ж3, Ж4 блокированные дома имеют условно разрешенный вид использования. Следовательно, при разрешении спора об отнесении индивидуального жилого дома к блокированному, если дом находится на земельном участке, отнесенном к категории Ж3, Ж4, изменение вида объекта с индивидуального жилого дома на блокированный дом возможно только после получения соответствующего разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с соблюдением процедуры, предусмотренной ст. 39 ГрК РФ.

Таким образом, при наличии спора о разделе индивидуального жилого дома с формированием блокированного жилого дома юридически значимыми являются следующие обстоятельства:

1. Категория земельного участка, на котором расположен жилой дом.

2. Возможность раздела дома с формированием самостоятельных блоков, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов.

3. Наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным сетям.

4. Возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым блоком, площадью не более 400 кв. м.

При изменении вида объекта с «индивидуальный жилой дом» на «многоквартирный жилой дом» необходимо учитывать следующие обстоятельства. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»8 многоквартирным домом

признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно Правилам землепользования и застройки многоквартирные жилые дома малой этажности (1 эт.) могут располагаться в территориальных зонах Ж1, Ж2, Ж5. При этом в территориальных зонах Ж3, Ж4 многоквартирные жилые дома малой этажности (1 эт. ) имеют условно разрешенный вид использования. Следовательно, при разрешении спора об отнесении индивидуального жилого дома к многоквартирному малой этажности, если дом находится на земельном участке, отнесенном к категории Ж3, Ж4, изменение вида объекта возможно только после получения соответствующего разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с соблюдением процедуры, предусмотренной ст. 39 ГрК РФ.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, выдел земельного участка каждому собственнику при признании дома многоквартирным невозможен.

При наличии спора о разделе индивидуального жилого дома с формированием многоквартирного жилого дома юридически значимыми являются следующие обстоятельства: 1) категория земельного участка, на котором расположен жилой дом; 2) возможность раздела дома с формированием отдельных квартир, имеющих выход на общий придомовой участок или в помещение общего пользования.

Анализ законодательства и практики его применения по делам о разделе жилых домов позволяет сделать вывод о возникновении ряда проблем при формировании в результате раздела жилого дома только двух объектов: многоквартирного жилого дома и дома блокированной застройки.

Так, во-первых, возможность раздела жилого дома ставится в зависимость от категории

земельного участка, на котором он расположен (например, при категории земель Ж3). Фактически, получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является крайне сложной процедурой и в случае отрицательного результата раздел становится невозможным, что противоречит положениям ГК РФ и ЖК РФ.

Во-вторых, раздел индивидуального жилого дома путем формирования дома блокированной застройки возможен только в случае наличия на момент раздела двух изолированных блоков, т. е. при завершенной реконструкции индивидуального жилого дома. При этом значительное количество дел по спорам о разделе жилых домов связано с невозможностью достижения соглашения между сособственниками о порядке раздела и определения помещений, входящих в долю каждого, и невозможностью проведения реконструкции до обращения в суд. Во всяком случае и при разделе путем формирования многоквартирного дома также невозможно выделить самостоятельные объекты, квартиры до обеспечения их изолированности друг от друга.

В-третьих, с учетом правил землепользования и застройки в каждом муниципальном образовании, определяющих предельно допустимые размеры земельных участков, выделяемых под соответствующие объекты, могут возникнуть сложности с формированием дома блокированной застройки, поскольку, как правило, под домами блокированной застройки предусматриваются небольшие по площади земельные участки. В связи с этим при разделе стандартного участка, выделенного под индивидуальное жилищное строительство, будут образованы земельные участки, превышающие предельно допустимую площадь, установленную для домов блокированной застройки. Кроме того, в ряде муниципальных образований определен минимальный размер площади застройки для каждого блока. При разделе индивидуального жилого дома площадь блока может оказаться меньшей.

Таким образом, изменение практики рассмотрения дел о разделе жилых домов приведет к значительному количеству отказов в удовлетворении исковых требований судами в связи с несоответствием образуемых объектов законодательным положениям, установленным для домов блокированной застройки и многоквартирных жилых домов.

Список литературы

1. Демидова Г. С. Ограничения права собственности граждан на жилые помещения // Правоведение. 2001. № 5. C. 64-71.

2. Землякова Г. Л. Правовые проблемы раздела земельных участков, занятых индивидуальными жилыми домами // Имущественные отношения в России. 2017. № 11. С. 66-75.

3. Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности : моногр. Волгоград : Волгогр. акад. МВД России, 2000. 225 с.

4. Куцина С. И. Жилищное право Российской Федерации. 2-е изд. М. : Инфра-М, 2014. 140 с.

5. Сорокин С. Г Право собственности граждан на жилое помещение: особенности приобретения и осуществления (вопросы теории и практики) : автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2008. 24 с.

References

1. Demidova G. S. Ogranicheniya prava sobstvennosti grazhdan na zhilye pomeshcheniya [Restrictions on the Right of Citizens to Own Residential Premises]. Pravovedenie, 2001, no. 5, pp. 64-71.

2. Zemlyakova G. L. Pravovye problemy razdela zemel’nykh uchastkov, zanyatykh individual’nymi zhilymi domami [The Legal Issues Section of Land Occupied by Individual Family Houses]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossii — Property Relations in the Russian Federation, 2017, no. 11, pp. 66-75.

3. Kamyshanskii V. P. Predely i ogranicheniya prava sobstvennosti [Limits and Limitations of Ownership]. Volgograd, Volgograd Academy of the Ministry of the Interior of Russia Publ., 2000. 225 p.

4. Kutsina S. I. Zhilishchnoepravo Rossiiskoi Federatsii [Housing Law of the Russian Federation]. 2nd ed. Moscow, Infra-M Publ., 2014. 140 p.

5. Sorokin S. G. Pravo sobstvennosti grazhdan na zhiloe pomeshchenie: osobennosti priobreteniya i osushchestvleniya (vo-prosy teorii i praktiki). Avtoref. dis. kand. yurid. nauk [The Right of Citizens to Own a Dwelling: Features of Acquisition and Implementation (Theory and Practice). Ext. Abstr. Cand. Legal Sci. Dis.]. Moscow, 2008. 24 p.

Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками

  • Оглавление статьи:
  • 1. Виды жилых помещений, которые могут быть образованы в результате раздела жилого дома в натуре;
  • 2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.

Добрый день, уважаемые читатели.

Продолжаем обсуждать выдел долей натуре.

Основная статья: «Выдел доли в натуре из права долевой собственности на недвижимость».

В этот раз мы поговорим о том, какие могут быть варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками. Именно с жилыми домами таких вопросов возникает больше всего. Цель статьи — рассказать о возможных вариантах. Углубляться в подробности условий, которые необходимо соблюдать, не станем.

Тему разберем на примере раздела жилого дома пополам между двумя собственниками, у которых по ½ доле в праве.

В результате раздела жилого дома будут образованы новые объекты недвижимости. Каждый такой объект будет автоматически признан жилым помещением. Но, просто поставить на кадастровый учет объект как «жилое помещение» без указания его вида нельзя, т. к. вид жилого помещения относится к основным сведениям об объекте в кадастре недвижимости (пп. 23 п. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015)

Поэтому, для начала вспомним, какие виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16:

К жилым помещениям относятся:

  1. жилой дом, часть жилого дома;
  2. квартира, часть квартиры;
  3. комната.

В свою очередь жилые дома могут быть индивидуальными или блокированными.

На мой взгляд, виды жилых помещений, на которые возможно разделить жилой дом в натуре, бывают следующими:

  1. Индивидуальный жилой дом;
  2. Жилой дом блокированной застройки, состоящий из жилых блоков;
  3. Квартира.

Индивидуальный жилой дом это (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Жилой дом блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ) это:

Дом с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Квартира это (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирный дом это (п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

Cовокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Именно эти варианты мы будем рассматривать. Про «часть жилого дома» будет написан отдельный материал.

Как видно, каждый вид жилого помещения имеет свое законодательное определение и правовой статус. В том числе и требования к расположению на земельном участке. В свою очередь, образование земельных участков под размещение возможных видов жилых помещений зависит от градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки.

Схема жилого дома и участка для примера, от которой мы будем отталкиваться:
А теперь рассмотрим каждый вариант подробнее.

2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.

1) Раздел жилого дома на индивидуальные жилые дома:

Индивидуальный жилой дом (далее – ИЖД) должен стоять обособленно. Это его отличительная особенность. То есть каждая стена ИЖД должна относится только к нему и не быть несущей стеной другого ИЖД.

Поэтому, произвести раздел одного жилого дома на несколько самостоятельных жилых домов возможно только в двух случаях:

А) Изначальный дом с самого начала представляет собой пристроенные друг к другу жилые дома с отдельными стенами, крышами и т. п., которые были поставлены на кадастровый учет как один объект и на который зарегистрировано право долевой собственности как на один объект.

Пример такого раздела:

Б) Будут произведены строительно-монтажные работы по разделу изначального дома на обособленные дома с разносом несущих стен. Это подразумевает создание новых несущих внешних стен, крыш и т. д. для каждого из новых домов.

Пример итога раздела:

Судьба земельного участка:

  • Если есть возможность – участок необходимо делить на два самостоятельных участка одновременно с домом;
  • Если участок нельзя разделить, то его придется оставлять в общей долевой собственности и определять порядок пользования.

2) Раздел жилого дома на жилой дом блокированной застройки:

Отличительной особенностью жилых блоков является смежная стена между ними и расположение каждого блока на отдельном земельном участке. Жилые блоки не зависимы друг от друга.

Такой вариант раздела на схеме будет выглядеть так:

Обратите внимание, что если исходный земельный участок нельзя разделить, то раздел ИЖД на жилые блоки невозможен.

3) Раздел жилого дома на квартиры:

Этот вариант имеет следующие нюансы.

Во-первых, квартира – это структурная часть многоквартирного дома и не может существовать сама по себе. Стены, крыши и, в большинстве случаев, инженерные коммуникации — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Полной независимости друг от друга достичь не удастся.

Во-вторых, п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо запрещает кадастровый учет жилых помещений внутри индивидуальных или садовых домов. Придется менять назначение изначального дома на многоквартирный, что не всегда возможно из-за градостроительных норм.

Как правило, в тех территориальных зонах, в которых можно строить ИЖД, градостроительные регламенты либо вообще не предусматривают возможность размещения многоквартирных домов, либо предусматривают их в условно разрешенных видах использования.

Может получиться, что суд разделит дом на квартиры, а исполнить решение суда не удастся, так как Россреестр будет отказывать в регистрации. Подобный случай был у меня в практике. Исправляли ситуацию очень и очень долго.

В-третьих, один из признаков многоквартирного дома – расположение на одном участке. Нельзя поделить жилой дом на квартиры с образованием многоквартирного дома и разделить участок под ним так, чтобы каждая квартира была расположена на отдельном участке (по сути, это будет дом блокированной застройки). А собственники, как правило, хотят и раздела участка тоже.

Поэтому, если делить жилой дом на квартиры как положено по закону и при этом делить земельный участок так, чтобы у каждого в собственности был отдельный участок, то должна получится такая сумасшедшая схема:

При таком варианте раздела, на выходе у нас будет следующее:

  • Изначальный дом станет многоквартирным, внутри которого будут образованы две квартиры.
  • Под многоквартирным домом должен быть образован один земельный участок, который будет относится к общему имуществу.
  • Если собственники захотят делить изначальный участок так, чтобы у каждого остался самостоятельный участок, то границы этих участков будут «обтекать» границы участка под многоквартирным домом;
  • При этом, размеры вновь образованных участков должны соответствовать предельным размерам земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки.

Конечно, если собственники будут согласны на раздел дома на квартиры и без раздела участка в натуре либо раздел участка вообще невозможен, то схема будет выглядеть проще:

Подведем итоги:

Вариант раздела жилого дома зависит от конкретной ситуации и пожелания собственников. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и недостатки.

Конфигурация раздела может меняться в зависимости от конфигурации дома и его внутренних помещений, местоположения дома на участке и конфигурации самого участка.

Спасибо, что прочитали статью. Буду рад, если изложенная информация оказалась вам полезной.

В комментариях обсуждаем только тему статьи. Задавать вопросы по типу «как выиграть суд» или «что мне делать» в комментариях не нужно. Честно, на такие вопросы я не смогу ответить без уточнения всех деталей и изучения документов. А гадание, должен признать, не мой профиль. Пожалуйста, обращайтесь с подобными вопросами напрямую через социальные сети или мессенджеры. Заранее благодарен за понимание.

Типы жилья — Designing Buildings Wiki

Жилище — это единица жилого помещения, в которой проживает одинокий человек или люди, живущие вместе как семья, или не более шести жителей, проживающих вместе как одно домашнее хозяйство, включая домашнее хозяйство, где за жителями оказывается уход.

Согласно Отчету о жилищном фонде, проведенному в Англии за 2014-15 годы, подготовленному Министерством по делам общин и местного самоуправления, жилища классифицируются по следующим категориям:

[править] Небольшой таунхаус

Дом общей площадью менее 70 кв. м, составляющая часть блока, где по крайней мере один дом присоединен к двум или более другим домам. Общая площадь пола измеряется с использованием исходного определения полезной площади пола EHS, используемого в отчетах EHS вплоть до отчетов за 2012 год.

Это определение имеет тенденцию давать меньшую площадь пола по сравнению с определением, приведенным в соответствие с Национальным стандартом описываемых пространств и используемым в EHS с 2013 года. В результате различия между двумя определениями некоторые небольшие дома с террасами указаны в Согласно Отчету о жилищном фонде за 2014 г.м.

[править] Средний / большой таунхаус

Дом общей площадью 70 кв. М или более, составляющий часть блока, в котором по крайней мере один дом присоединен к двум или более другим домам. Общая площадь пола измеряется с использованием оригинального определения полезной площади пола EHS, которое, как правило, дает небольшую площадь пола по сравнению с определением, используемым в EHS с 2013 года.

[править] Таунхаус

Дом, присоединенный к одному другому дому только в блоке, где по крайней мере один дом присоединен к двум или более другим домам.

[править] Средне-террасный дом

Дом, примыкающий к двум другим домам в блоке.

[править] Парный дом

Дом, который соединен только с одним другим блоком из двух человек.

[править] Особняк

Дом, в котором ни одно жилое строение не примыкает к другому зданию (кроме гаражей, флигелей и т. Д.).

[править] Бунгало

Дом со всем жилым помещением на одном этаже.Сюда не входят бунгало-шале и бунгало с переоборудованными чердаками, которые рассматриваются как дома.

[править] Переделанная квартира

Квартира после переоборудования дома или бывшего нежилого дома. Включает переоборудованные в квартиру здания и коммерческие помещения (например, угловые магазины).

[править] Размещение ядра и кластера.

Кластерное жилье — это частные комнаты или апартаменты с общими удобствами, такими как кухни (например, студенческие общежития), иногда предоставляемые людям с особыми потребностями, с вспомогательными услугами и базой жилья для лиц с высокой зависимостью.

[править] Живой / рабочий блок.

Квартира, являющаяся рабочим местом для людей, которые в ней проживают, ее жильцов, а также для людей, не проживающих в помещении.

[править] Плоский, малоэтажный дом

Квартира в специально построенном доме высотой менее шести этажей. Включает случаи, когда есть только одна квартира с отдельным входом в здании, которое также используется не для бытовых целей.

[править] Квартира специально построенная, многоэтажная

Квартира в специально построенном доме высотой не менее шести этажей.

[править] Общий или не общий

Жилище совместно используется, если:

Жилища, не отвечающие этим условиям, являются частными жилищами.

Жилая недвижимость Определение | Bankrate.com

Что такое жилая недвижимость?

Жилая недвижимость — это территория, предназначенная для проживания людей. Согласно местным постановлениям о зонировании, жилая недвижимость не может использоваться в коммерческих или промышленных целях. Такие законы варьируются от места к месту и могут ограничивать количество зданий, разрешенных в одном квартале, и то, какие виды муниципальных услуг достигают этих зданий.

Более глубокое определение

Недвижимость — это земля плюс любые здания и ресурсы на этой земле. Недвижимость может использоваться в коммерческих целях, например, для работы в магазине или офисе, или для промышленных целей, например для работы на шахте или фабрике. Однако наиболее распространенным видом недвижимости является жилая недвижимость, которая используется под жилье.

Жилые районы включают в себя большое разнообразие потенциальных жилищ, от домов до плавучих домов, и от типов районов, от беднейших трущоб до самых богатых пригородных районов.Многие из них не являются собственно недвижимостью, что является юридическим определением, описывающим состояние собственности: жилая недвижимость возникает, когда земля, разрешенная для использования под жилье, приобретается кем-то, которая становится недвижимостью.

Жилая недвижимость часто является наиболее важным финансовым вложением, которым владеет человек, и стоимость недвижимого имущества на рынке недвижимости может меняться. Некоторые люди покупают недвижимость в надежде заработать деньги, продавая ее с прибылью или сдавая ее в аренду другим и взимая с них арендную плату.Но большинство людей просто живут на своей собственности.

Первые покупатели жилой недвижимости часто финансируют свою покупку с помощью ипотечной ссуды, ссуды, выданной банком с единственной целью покупки дома. Чем больше окупается дом, тем больше он приобретает.

В некоторых регионах можно использовать недвижимость в коммерческих целях, особенно если бизнес работает только по расписанию, имеет очень мало сотрудников и практически не создает автомобильного движения.

Владеете ли вы жилой недвижимостью? Узнайте, сколько времени у вас уйдет на погашение ипотечного кредита, с помощью ипотечных калькуляторов Bankrate.

Пример жилой недвижимости

Доктор Ли руководит небольшой стоматологической практикой в ​​многоквартирном доме в Нью-Йорке. Ей полностью принадлежит офис, и ей разрешено вести бизнес в жилом районе из-за относительно небольшого размера стоматологической практики. Это отличается от того места, где она живет, а именно в другом здании в другом конце города, которое она арендует у домовладельца, которому это здание принадлежит.Арендодатель получает доход от сдачи в аренду жилой недвижимости.

Определение односемейного дома · Fontan Architecture

Дом на одну семью — это дом, предназначенный для проживания одной семьи. Это также называется домом с одним жилым помещением. Жилая единица — это жилое пространство, предназначенное для использования одним человеком или одной семьей.

Я архитектор из Нью-Йорка, поэтому я собираюсь основывать этот пост в основном на словарях, которые мы здесь используем, из кодов городов и штатов Нью-Йорка.

Дом на одну семью — это любое здание, предназначенное для проживания как единое целое. Жилая единица — это кодовый термин, обозначающий единицу, предназначенную для одного человека или одной семьи. Таким образом, дом на одну семью представляет собой здание, предназначенное для использования одним человеком или одной семьей.

1 семья = 1 квартира

Как определить, является ли дом одной семьей или более?

Количество семей или количество жилых единиц должно быть указано в Свидетельстве о проживании .Не все здания и дома имеют Свидетельство о заселении или C of O. Если оно есть, его следует указать в C of O. Если нет Свидетельства о заселении, вам нужно будет провести некоторое исследование записей, чтобы определить, что юридическое количество семей. Иногда это сложнее, чем кажется.

Частный дом или частная резиденция

Дома на одну семью часто называют частными домами или частными резиденциями. В Нью-Йорке Закон о многоквартирных домах фактически называет одно- и двухквартирные дома «частным домом».Поэтому всегда будьте осторожны при использовании терминов. Я действительно думаю, что большинство людей будет использовать термин «частный дом» или «частная резиденция» для обозначения одной семьи, но это не всегда так.

Почему это важно?

Важно знать точное количество законных семей для вашего дома, потому что все здания и дома должны быть заселены на законных основаниях в соответствии с местными правилами зонирования и строительными нормами. Размещение более одной семьи в определенных домах и местах может быть незаконным.

Код зонирования дома на одну семью

Давайте рассмотрим пример кодов зонирования дома на одну семью. Коды зонирования определяют, что можно построить. Строительные нормы и правила определяют, как что-то должно быть построено.

Я выросла в доме для одной семьи в Нью-Йорке. Я знаю, что люди удивляются, узнав, что в Нью-Йорке есть районы, где есть только дома на одну семью. Итак, дом, в котором я вырос, находился в Ривердейле в районе R1-1 Zoning District . Это район зонирования города Нью-Йорка, разные районы могут иметь одинаковое обозначение, но иметь разные правила.В Нью-Йорке вы можете иметь только 1 семейный дом в районе зонирования R1 без исключений. Так что если вы захотите переоборудовать свой дом на две семьи в этом районе зонирования, это будет незаконно.

Односемейный дом Строительный кодекс

Зонирование и строительные нормы и правила различны, но оба имеют отношение к данному обсуждению. Кодекс зонирования определяет, сколько семей может проживать в собственности. Строительный кодекс определяет, как должен быть построен дом. Вот несколько примеров кодов, которые потребуются для строительства дома на две семьи, но не для дома на одну семью.эти коды основаны на кодах Нью-Йорка. Если вы находитесь где-либо еще, коды могут быть другими.

В 2 и более семьях вам нужны отдельные кухня и ванные комнаты для каждой семьи. Вам нужен отдельный вход как из дома, так и снаружи. Вам также потребуется разделение на огнестойкость между блоками. Если они расположены рядом или один над другим, перекрытия и стены между семьями должны иметь огнестойкую конструкцию в соответствии с критериями строительных норм. Это всего лишь несколько примеров кодов, которые имеют значение, если у вас один дом или несколько семей.

Дом на одну семью

Как архитектор, я внимательно изучаю Строительные нормы и правила зонирования, но это сложные и довольно сложные вопросы. В этой статье мы рассмотрели некоторые из основных понятий, касающихся определения дома для одной семьи. Этот пост не предполагает охватить все возможные проблемы или условия, но дает общий обзор темы.


Спасибо за чтение нашего сообщения в блоге о значении дома на одну семью.

Надеюсь, это было полезно. Если вы хотите поговорить с архитектором, вы можете связаться с нами напрямую в Fontan Architecture.

Связаться с Fontan Architecture

Хорхе Фонтан

Этот пост написал Хорхе Фонтан, AIA, зарегистрированный архитектор и владелец нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture. Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, в том числе две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета.Хорхе имеет опыт строительства и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки различных типов зданий.

Закон о промышленном жилищном строительстве и строительстве

КОД РАБОТЫ
РАЗДЕЛ 7. ПРАКТИКИ И ПРОФЕССИИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К НЕДВИЖИМОСТИ И ЖИЛИЩНОМУ СОБСТВЕННОСТЬ
СУБТИТРЫ C.РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ЖИЛЬЯ И ЗДАНИЙ
ГЛАВА 1202. ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЖИЛЬЕ И ЗДАНИЯ
(действует с 1 сентября 2019 г.)

ПОДРАЗДЕЛ A.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

сек. 1202.001. ОБЩИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ.

В этом разделе:

  • (1) «Комиссия» означает Техасскую комиссию по лицензированию и регулированию.
  • (2) «Строительство на стройплощадке» означает коммерческое сооружение, которое:
    • (A) закрыто для публики; и
    • (B) используется для любых целей на коммерческой площадке лицом, строящим здание, дорогу, мост, коммунальное хозяйство или другую инфраструктуру или улучшение недвижимого имущества.
  • (3) «Совет» означает Совет Промышленного строительного кодекса Техаса.
  • (4) «Департамент» означает Департамент лицензирования и регулирования штата Техас.
  • (4-а) «Исполнительный директор» означает исполнительного директора департамента.
  • (5) «Модульный компонент» означает конструктивную часть жилья или здания, построенную в месте, отличном от строительной площадки, таким образом, чтобы препятствовать надлежащему контролю конструкции на соответствие нормам на строительной площадке без:
    • (А) повреждение; или
    • (B) снос и реконструкция части жилья или здания.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.001, эфф. 1 сентября 2003 г.
Изменены законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1276, п. 14A. 263 (b), эфф. 1 сентября 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2005 г., 79-й лег., Гл. 714 (S.B. 443 ), разд.1, эфф. 1 сентября 2005 г.

сек. 1202.002. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНДУСТРИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛЬЯ.

  • (а) Промышленное жилье — это жилое строение, которое:
    • (1) предназначены для проживания одной или нескольких семей;
    • (2) построенные в одном или нескольких модулях или построенные с использованием одного или нескольких модульных компонентов, построенных в месте, отличном от постоянного места; и
    • (3) спроектирован для использования в качестве постоянной жилой конструкции, когда модуль или модульный компонент транспортируется на постоянную площадку и устанавливается или устанавливается на систему постоянного фундамента.
  • (b) Промышленное жилье включает в себя водопровод, отопление, кондиционирование воздуха и электрические системы.
  • (c) Промышленное жилье не включает:
    • (1) корпус, состоящий из секционной или панельной системы, в которой не используется модульный компонент; или
    • (2) готовый дом, построенный таким образом, что вся жилая площадь содержится в одной единице или секции во временном месте с целью продажи и перемещения дома в другое место.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами от 2009 г., 81-й лег., РС, гл. 698 (H.B. 2763 ), разд. 1, эфф. 1 сентября 2009 г.
С изменениями, внесенными законами 2015 г., 84-й лег., РС, гл. 45 (S.B. 1264 ), разд. 1, эфф. 1 сентября 2015 г.
С изменениями, внесенными законами 2019 г., 86-й этап., Р.С., гл. 176 (H.B. 1385 ), разд. 1, эфф. 1 сентября 2019.

сек. 1202.003. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНДУСТРИАЛИЗИРОВАННОГО ЗДАНИЯ.

  • (a) Промышленное здание — это коммерческое сооружение, которое:
    • (1) построены из одного или нескольких модулей или построены с использованием одного или нескольких модульных компонентов, построенных не на коммерческой площадке; и
    • (2) спроектировано для использования в качестве коммерческого здания, когда модуль или модульный компонент транспортируется на коммерческую площадку и устанавливается или устанавливается.
  • (b) Промышленное здание включает в себя водопровод, отопление, кондиционирование воздуха и электрические системы.
  • (c) Отменена законами 2005 г., 79-й лег., Гл. 714, п. 5, эфф. 1 сентября 2005 г.
  • (d) Промышленное здание включает постоянную коммерческую структуру и коммерческую структуру, предназначенную для транспортировки с одной коммерческой площадки на другую коммерческую площадку, но не включает коммерческое здание или структуру, которая:
    • (1) установлено не на постоянном фундаменте; и
    • (2) либо:
      • (A) закрыто для публики; или
      • (B) общей площадью менее 1500 квадратных футов и используется не как школа или место религиозного поклонения.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.002, эфф. 1 сентября 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2005 г., 79-й лег., Гл. 714 (S.B. 443 ), разд. 2, эфф. 1 сентября 2005 г.
С изменениями, внесенными законами 2005 г., 79-й лег., Гл. 714 (S.B. 443 ), разд. 5, эфф. 1 сентября 2005 г.
С изменениями, внесенными законами от 2009 г., 81-й лег., РС, гл. 698 (H.B. 2763 ), разд. 2, эфф. 1 сентября 2009 г.
С изменениями, внесенными законами 2015 г., 84-й лег., РС, гл. 45 (S.B. 1264 ), разд. 2, эфф. 1 сентября 2015 г.
С изменениями, внесенными законами 2019 г. , 86-й лег., РС, гл. 176 (H.B. 1385 ), разд.2, эфф. 1 сентября 2019.

сек. 1202.004. ПЕРЕНОСНЫЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ.

  • (a) В этом разделе «перемещаемое учебное заведение» означает переносное модульное здание, которое может быть перемещено, независимо от того, построено ли оно на месте установки, которое используется в основном как учебное заведение для преподавания требуемой учебной программы. в соответствии с разделом 28.002 Кодекса об образовании.
  • (b) Передвижное учебное заведение, приобретенное или арендованное 1 января 2010 г. или позднее, должно соответствовать всем положениям, применимым к промышленным зданиям согласно данной главе.

Добавлен законами 2009 г., 81-й лег., Р.С., гл. 698 (H.B. 2763 ), разд. 3, эфф. 1 сентября 2009 г.

ПОДРАЗДЕЛ B.ИНДУСТРИАЛИЗИРОВАННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ СОВЕТ ТЕХАСА

сек. 1202.051. ЧЛЕНСТВО СОВЕТА.

Совет по промышленным строительным кодексам Техаса состоит из 12 членов, назначаемых губернатором следующим образом:

  • (1) три члена, которые представляют промышленные предприятия жилищного строительства и строительства;
  • (2) три члена, представляющие муниципальных служащих по строительству муниципальных образований с населением более 25 000 человек;
  • (3) три члена, которые представляют генеральных подрядчиков, строящих жилье или здания на территории;
  • (4) один член, который является инженером, имеющим лицензию в этом штате, который действует как инженер-строитель;
  • (5) один член, который является инженером, имеющим лицензию в этом штате, который действует как инженер-электрик; и
  • (6) один член, который является архитектором, зарегистрированным в этом штате.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202.052. ОГРАНИЧЕНИЯ ЧЛЕНСТВА.

Член совета инженер или архитектор не может:

  • (1) быть обозначенным, нанятым или иметь долю участия в предприятии, которое является сторонним инспектором или агентством по анализу проекта;
  • (2) иметь долю владения в бизнесе, который производит или строит промышленное жилье или здания;
  • (3) в качестве, относящемся к вопросу, подлежащему рассмотрению советом, работать или быть оплачиваемым консультантом производителя или строителя промышленного жилья или зданий; или
  • (4) быть должностным лицом, служащим или оплачиваемым консультантом торговой ассоциации, представляющей индустриальный жилищный или строительный сектор.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202.053. ТЕРМИНЫ.

членов Совета избираются на двухлетний срок в шахматном порядке, при этом срок полномочий половины членов истекает 1 февраля каждого четного года, а срок полномочий другой половины членов истекает 1 февраля каждого нечетного года.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й этап., гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202.054. ПРЕЗИДЕНТ.

Совет ежегодно избирает одного из своих членов председателем совета.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202.055.

СЕКРЕТАРЬ; ПЕРСОНАЛ.

Исполнительный директор:

  • (1) выполнять функции секретаря совета; и
  • (2) предоставить персонал из отдела, необходимый для выполнения штатных функций совета.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 26.026, эфф. 1 сентября 2003 г.
Изменены законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1276, п. 14A.264, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 1202.056. ВОЗМЕЩЕНИЕ.

  • (a) Члену совета могут быть возмещены фактические расходы на поездку на собрания, но он не может получать суточные на питание или проживание.
  • (b) Транспортные расходы оплачиваются из сборов, взимаемых департаментом в соответствии с Разделом 1202. 104.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202.057. КВОРУМ.

Для того, чтобы совет мог предпринять действия или принять решение, необходимо голосование не менее семи членов, присутствующих на собрании, или письменное согласие не менее семи членов.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

ПОДРАЗДЕЛ В. ПОЛНОМОЧИЯ И ОБЯЗАННОСТИ СОВЕТА И КОМИССИИ

сек. 1202.101. ПРАВИЛА; ЗАКАЗЫ.

  • (a) Комиссия принимает правила и издает приказы по мере необходимости:
    • (1) обеспечить соответствие целям данной главы; и
    • (2) предусматривает единообразное исполнение данной главы.
  • (b) Комиссия должна принять соответствующие правила для выполнения действий, решений, толкований и инструкций совета.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.003, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек.1202.102. ПРАВИЛА РЕГИСТРАЦИИ И РЕГУЛИРОВАНИЯ.

Комиссия по правилам должна обеспечивать регистрацию и регулирование производителей или строителей промышленного жилья или построек.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.004, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек.1202.104. СБОРЫ.

  • (a) Комиссия устанавливает сборы в суммах, достаточных для покрытия расходов на инспекции, описанные в настоящей главе, и администрирование этой главы, для:
    • (1) регистрация производителей или строителей промышленного жилья или зданий;
    • (2) обследование промышленных домов или зданий; и
    • (3) выдача отличительных знаков или знаков различия, требуемых согласно Разделу 1202.204.
  • (b) Сборы выплачиваются контролеру и помещаются в общий фонд доходов, за исключением того, что сбор за проверку может быть выплачен непосредственно утвержденному стороннему инспектору, который выполняет проверку.
  • (c) Сборы за строительство и разрешения, взимаемые муниципалитетом за инспекцию индустриального жилья или зданий, которые будут расположены в муниципалитете, не могут превышать сборов, взимаемых за эквивалентную инспекцию здания, построенного на месте.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.005, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 1202.105. УТВЕРЖДЕНИЕ СТОРОННИХ ИНСПЕКТОРОВ И АГЕНТСТВ ПО АНАЛИЗУ ПРОЕКТА.

  • (a) Совет устанавливает критерии для утверждения и, соответственно, утверждает всех сторонних инспекторов и агентств по анализу проектов.
  • (b) Исполнительный директор должен рекомендовать совету квалифицированных сторонних инспекторов и агентства по анализу проекта.
  • (c) Исполнительный директор должен опубликовать список всех утвержденных инспекторов и агентств по анализу проектов.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й этап., гл. 816, п. 26.027, эфф. 1 сентября 2003 г.
Изменены законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1276, п. 14A.266, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 1202.106. ПРИМЕНИМОСТЬ ДРУГОГО ЗАКОНА.

Разделы 51.401 и 51.4041 не применяются к данной главе.

Добавлен Законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.006, эфф. 1 сентября 2003 г.
Изменены законами 2015 г., 84-й этап., Р.С., гл. 586 (H.B. 3742 ), разд. 5, эфф. 1 сентября 2015 года.

сек.

1202.107. ОГРАНИЧЕНИЕ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЕ ДЕЙСТВИЯ.
  • (a) Невзирая на любой другой закон, комиссия, исполнительный директор или департамент не могут проводить инспекцию или расследование, подавать жалобу или инициировать административные или принудительные меры против производителя, строителя или стороннего инспектора промышленных предприятий. жилищного строительства после второй годовщины даты окончательной выездной проверки промышленного жилья, проведенной в соответствии с разделом 1202.203.
  • (b) Комиссия или исполнительный директор может наложить штраф или санкцию в рамках принудительного действия против производителя, строителя или стороннего инспектора промышленного жилья только в том случае, если комиссия, исполнительный директор или департамент инициируют принудительные меры в течение периода предписано Подразделом (а).

Добавлен законами 2013 г. , 83-й лег., Р.С., гл. 27 (С.Б. 672 ), п. 1, эфф. 1 сентября 2013 г.

ПОДГРУЗКА D. ТРЕБОВАНИЯ И СТАНДАРТЫ ДЛЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЖИЛЬЯ И ЗДАНИЙ

сек. 1202.151. СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОДЫ.

  • (a) В дополнение к соблюдению подразделов (b) или (c), в зависимости от обстоятельств, промышленные жилые дома и здания должны быть построены в соответствии с требованиями и стандартами Национального электротехнического кодекса, опубликованными Национальной ассоциацией противопожарной защиты, или превосходить их. , поскольку этот код существовал 1 января 1985 года.
  • (b) Промышленное жилье и здания, возведенные или построенные в муниципалитете, должны быть построены таким образом, чтобы соответствовать или превосходить требования и стандарты любой из следующих двух групп кодов, используемых муниципалитетом:
    • (1) Единый Строительный кодекс, Единый кодекс по сантехнике и Единый механический кодекс, опубликованные Международной конференцией строительных служащих, поскольку эти кодексы существовали на 1 января 1985 г . ; или
    • (2) Стандартный строительный кодекс, Стандартный механический кодекс, Стандартный кодекс по сантехнике и Стандартный газовый кодекс, опубликованные Южным конгрессом строительных норм и правил, Inc., поскольку эти коды существовали на 1 января 1985 года.
  • (c) Промышленные дома и здания, возведенные или установленные за пределами муниципалитета или в муниципалитете, который не использует группу строительных норм, описанную в Подразделе (b) (1) или (2), должны быть построены в соответствии с требованиями и стандартами или превосходить их. любой из этих групп строительных норм и правил, выбранных производителем жилья или зданий.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202.

152. ИЗМЕНЕНИЕ К СТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ.

Если в код, описанный в Разделе 1202.151, вносятся поправки после 1 января 1985 г., требования и стандарты исправленного кода должны использоваться вместо издания от 1 января 1985 г., если совет определяет, что использование исправленного кода:

  • (1) в общественных интересах;
  • (2) в соответствии с целями данной главы.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202.153. ИЗМЕНЕНИЕ К СТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ: МУНИЦИПАЛИТЕТ ИЛИ ДРУГОЕ ПОЛИТИЧЕСКОЕ ПОДРАЗДЕЛЕНИЕ.

  • (a) Муниципалитет или другое политическое подразделение не может требовать или применять в качестве предварительного условия для предоставления или утверждения разрешения на строительство или строительство или свидетельства о заселении поправки к кодексу, описанному в Разделе 1202. 151.
  • (b) По ходатайству местного строительного чиновника и после слушания совет может потребовать разумной поправки к группе строительных норм, описанной в Разделе 1202.151 (b) (1) или (2), которую совет сочтет существенной для общественного здоровья и безопасности. Поправка должна применяться единообразно на всей территории штата.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф.1 июня 2003 г.

сек. 1202.1535. ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ К СТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ.

  • (a) Промышленное здание, на котором имеется одобренная наклейка или знаки различия, указывающие, что здание соответствует обязательным строительным нормам и правилам и которое не было модифицировано или изменено, считается соответствующим новым обязательным строительным нормам, принятым советом или поправка к кодексу, утвержденная советом в соответствии с разделом 1202. 152 или 1202.153.
  • (b) Владелец промышленного здания, спроектированного для перевозки с одного коммерческого объекта на другой, на котором есть утвержденная наклейка или знаки различия, указывающие, что здание соответствует обязательным строительным нормам, и который был изменен или изменен после даты принятия Советом нового обязательный строительный кодекс или совет утверждает поправку к строительному кодексу, должны гарантировать, что модифицированное или измененное здание соответствует требованиям и стандартам нового строительного кодекса или поправки в той степени, в которой это требуется самой последней редакцией существующих международных строительных норм, принятой совет.

Добавлен Законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.007, эфф. 1 сентября 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2009 г., 81-й лег., Р.С., гл. 698 (H.B. 2763 ), разд. 4, эфф. 1 сентября 2009 г.

сек. 1202.1536. ВОЗМОЖНОСТЬ ПОСТРОЕНИЯ ОПРЕДЕЛЕННОГО ПРОМЫШЛЕННОГО ЖИЛЬЯ В СООТВЕТСТВИИ С ОПРЕДЕЛЕННЫМИ СТАНДАРТАМИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТИ.

  • (a) Невзирая на любые другие положения этого подраздела, касающиеся стандартов энергоэффективности, производитель или застройщик промышленного жилья может строить промышленный жилой дом на одну семью в соответствии со стандартами энергоэффективности, изложенными в:
    • (1) энергетический кодекс, принятый советом; или
    • (2) Энергетический кодекс в этом штате для односемейного жилищного строительства с любыми местными поправками или альтернативными путями соответствия, описанными в Разделе 388.003 Кодекса здоровья и безопасности, а именно:
      • (A) по запросу муниципалитета, округа или группы округов, расположенных в климатической зоне, в которой будет расположено промышленное жилье для одной семьи; и
      • (B) определено лабораторией в соответствии с определением Раздела 388. 002 Кодекса здоровья и безопасности как равное или более строгое, чем энергетический кодекс, описанный в Разделе 388.003 (a), Кодекс здоровья и безопасности.
  • (b) Производитель или строитель индустриального жилья должен поддерживать и, по запросу, предоставлять в распоряжение департамента, агентства по анализу проекта или другой организации, уполномоченной проводить оценку индустриального жилья в соответствии с настоящей главой, всю документацию, необходимую для оценки односемейного жилья. промышленное жилье, построенное производителем или застройщиком в соответствии со стандартами энергоэффективности, описанными в Подразделе (а).

Добавлен законами 2019 г., 86-й лег., Р.С., гл. 1125 (H.B. 2546 ), разд. 1, эфф. 1 сентября 2019.

сек.

1202.154. ОБЗОР ДИЗАЙНА.

Для обеспечения соответствия обязательным строительным нормам и правилам департамент или утвержденное агентство по анализу проекта должны проверять все проекты, планы и спецификации промышленных домов и зданий в соответствии с интерпретациями и инструкциями совета.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.008, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 1202.155. ГРАФ УТВЕРЖДЕНИЯ СОВЕТА.

  • (a) Департамент или утвержденное агентство по анализу проекта помещает печать одобрения совета на каждую страницу проектов, планов и спецификаций промышленных домов и зданий, которые:
    • (1) соответствовать или превосходить стандарты и требования кодекса согласно интерпретациям и инструкциям Совета; и
    • (2) утверждены отделом или агентством по анализу дизайна.
  • (b) Каждая страница проектов, планов и спецификаций должна иметь печать одобрения совета, если проекты, планы и спецификации удовлетворяют требованиям Подраздела (а) (1) и одобрены в соответствии с Подразделом (а) (2).

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202,156. РАЗРЕШЕНИЕ СОВЕТА ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ, ОТНОСЯЩИХСЯ К ПРОМЫШЛЕННОМУ ЖИЛИЩНОМУ ЗДАНИЮ.

  • (a) Совет должен решать все вопросы, поднятые муниципалитетом в связи с обзором проектов, планов и спецификаций промышленных домов и зданий, как это разрешено разделом 1202.252.
  • (b) Со ссылкой на стандарты и требования обязательных строительных норм, совет должен определить, с точки зрения технических характеристик, все вопросы, касающиеся:
    • (1) эквивалент кода; или
    • (2) альтернативные материалы или методы строительства.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.009, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 1202.157. ОБЯЗАТЕЛЬНОСТЬ РЕШЕНИЙ СОВЕТА.

Решения, действия и интерпретации совета являются обязательными для департамента, сторонних инспекторов, агентств по анализу проектов, муниципалитетов и других политических подразделений.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

ПОДРАЗДЕЛ E. ОСМОТРЫ

сек. 1202.201. ПРОЦЕДУРЫ ПРОВЕРКИ.

Совет может издавать инструкции по установлению процедур проверки строительства и монтажа промышленных домов и зданий с целью обеспечения их соответствия утвержденным проектам, планам и спецификациям.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.

сек. 1202.202. ОТДЕЛ ПРОВЕРКИ.

  • (a) Чтобы обеспечить соответствие обязательным строительным нормам или утвержденным проектам, планам и спецификациям, департамент должен инспектировать строительство промышленных домов и зданий. Исполнительный директор может назначить утвержденных сторонних инспекторов для проведения проверок в соответствии с правилами комиссии.
  • (b) Местные строительные чиновники могут быть свидетелями инспекций департаментов, чтобы дать возможность местным чиновникам дать совету рекомендации по процедурам инспекции.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г. , 78-й лег., Гл. 816, п. 10.010, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек.1202.203. ИНСПЕКЦИИ НА МЕСТЕ.

  • (a) Должностное лицо муниципального строительства должно инспектировать все конструкции, включающие промышленные жилые дома и здания, которые будут расположены в муниципалитете, чтобы гарантировать соответствие проектам, планам и спецификациям, включая проверку:
    • (1) устройство фундаментной системы; и
    • (2) монтаж и установка модулей или модульных компонентов на фундамент.
  • (b) Утвержденный сторонний инспектор должен проводить проверки на месте промышленного жилья, расположенного за пределами муниципалитета.
  • (c) Инспекция в соответствии с Подразделом (a) должна проводиться:
    • (1) на постоянной площадке, если обследование проводится в промышленном жилищном фонде; и
    • (2) на коммерческой площадке, если осмотр промышленных зданий.
  • (d) Если это требуется правилом комиссии, утвержденный сторонний инспектор должен проводить инспекции на месте промышленных зданий, которые будут расположены за пределами муниципалитета.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.011, эфф. 1 сентября 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2005 г., 79-й лег., Гл. 714 (S.B. 443 ), разд. 3, эфф. 1 сентября 2005 г.

сек. 1202.204. ПРАВИЛА ДЛЯ НАКЛЕЙКОВ ИЛИ ЭТИКЕТОВ.

  • (a) Комиссия по правилам должна предусматривать размещение декалей или знаков различия на каждой передвижной модульной секции или модульном компоненте, чтобы указать на соответствие обязательным строительным нормам.
  • (b) Комиссия по правилам освобождает строительную площадку от требований этого раздела.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.012, эфф. 1 сентября 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2005 г., 79-й лег., Гл. 714 (S.B. 443 ), разд.4, эфф. 1 сентября 2005 г.

сек. 1202.205. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ.

  • (a) Комиссия по правилу может разрешить инспекцию индустриального жилья или зданий, построенных в другом штате, провести инспектором аналогичного регулирующего органа другого штата.
  • (b) Комиссия по правилу может разрешить инспекцию промышленных домов или зданий, построенных в этом штате, для использования в другом штате.
  • (c) Комиссия должна заключить соглашение о взаимности с аналогичным регулирующим органом другого государства, если это необходимо для выполнения этого раздела.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.013, эфф. 1 сентября 2003 г.

ПОДРАЗДЕЛ F.МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

сек. 1202.251. ЗАКАЗ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ВЛАСТИ.

  • (a) Муниципальные власти специально и полностью закреплены за муниципалитетом, включая, в зависимости от обстоятельств:
    • (1) требования к землепользованию и зонированию;
    • (2) требования к отступлению от строительства;
    • (3) требования к боковым и задним дворам;
    • (4) требования к планированию и развитию участка и линии собственности;
    • (5) подразделение управления; и
    • (6) ландшафтно-архитектурные требования.
  • (b) За исключением случаев, предусмотренных Разделом 1202.253, требования и постановления, не противоречащие данной главе или другим законам штата, относящимся к транспортировке, возведению, установке или использованию промышленных домов или зданий, должны разумно и единообразно применяться и выполняться без каких-либо различий. относительно того, производятся ли жилье или здания или строятся на месте.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 363, п. 1, эфф. 18 июня 2003 г .;
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.014, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 1202.252. МУНИЦИПАЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНДУСТРИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЬЯ И ЗДАНИЙ.

  • (a) Муниципалитет, регулирующий строительство или монтаж промышленных домов и зданий на месте, может:
    • (1) требовать и проверять на соответствие обязательным строительным нормам и правилам полный набор проектов, планов и спецификаций, несущих печать одобрения совета, для каждой установки промышленного жилья или зданий в муниципалитете;
    • (2) требует, чтобы все соответствующие местные разрешения и лицензии были получены до начала строительства на строительной площадке;
    • (3) требует, в соответствии с правилами комиссии, чтобы все модули или модульные компоненты имели утвержденную наклейку или знаки различия, указывающие на проверку отделом; и
    • (4) устанавливает порядок проверки:
      • (A) возведение и установка промышленных домов или зданий, которые будут расположены в муниципалитете, для обеспечения соблюдения обязательных строительных норм и правил и правил комиссии; и
      • (B) все фундаменты и другое строительство на месте, чтобы обеспечить соответствие утвержденным проектам, планам и спецификациям.
  • (b) Процедуры, описанные в Подразделе (а) (4), могут требовать:
    • (1) перед заселением — заключительный осмотр или испытание в соответствии с обязательными строительными нормами; и
    • (2) исправление любого недостатка, выявленного в ходе испытания или обнаруженного при окончательной проверке.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.015, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 1202.253. МУНИЦИПАЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОДНОСЕМЬЕРНОГО И ДУПЛЕКСНОГО ИНДУСТРИАЛИЗОВАННОГО ЖИЛЬЯ.

  • (a) Односемейное или дуплексное промышленное жилье должно иметь все местные разрешения и лицензии, применимые к другим односемейным или дуплексным жилищам.
  • (b) Для целей данного раздела, односемейное или дуплексное промышленное жилье является недвижимым имуществом.
  • (c) Муниципалитет может принять постановления, требующие, чтобы односемейное или дуплексное промышленное жилье:
    • (1) имеют стоимость, равную или превышающую медианную налогооблагаемую стоимость для каждого одноквартирного дома, расположенного в пределах 500 футов от участка, на котором предлагается расположить промышленное жилье, как это определено последней сертифицированной налоговой оценкой бросок для каждого округа, в котором расположена недвижимость;
    • Текст пп. (c) (2), как добавлено Законом 2003 г., 78-й лег., гл. 816, п. 10.016
      (2) иметь наружную обшивку, кровлю, уклон кровли, облицовку фундамента и оконные проемы, совместимые с односемейными домами, расположенными в пределах 500 футов от участка, на котором предлагается разместить промышленное жилье;
    • Текст пп. (c) (2), как добавлено Законом 2003 г., 78-й лег., гл. 363, п. 2
      (2) иметь наружную обшивку, кровлю, скат крыши, облицовку фундамента и оконные проемы, совместимые с односемейными домами, расположенными в пределах 500 футов от участка, на котором предлагается разместить промышленное жилье;
    • (3) соблюдать муниципальные эстетические стандарты, отступы застройки, боковые и задние дворы, территориальный контроль, архитектурное озеленение, площадь в квадратных футах и ​​другие требования к участку, применимые к домам на одну семью; или
    • (4) надежно закрепить на постоянном основании.
  • (d) Для целей Подраздела (c) «стоимость» означает налогооблагаемую стоимость индустриального жилья и земельного участка после установки жилья.
  • (e) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (c), муниципалитет не может принять постановление в соответствии с этим разделом, которое является более ограничительным для индустриального жилья, чем то, которое требуется для нового односемейного или дуплексного жилья, построенного на территории.
  • (f) Этот раздел не:
    • (1) ограничивает полномочия муниципалитета принимать постановления по защите исторических ценностей или исторических районов; или
    • (2) влияет на ограничения действий.

Добавлен Законами 2003 г. , 78-й этап., гл. 363, п. 2, эфф. 18 июня 2003 г .; Акты 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.016, эфф. 1 сентября 2003 г.

ПОДГРУЗКА G. ЗАПРЕЩЕННЫЕ ПРАКТИКИ И ДИСЦИПЛИНАРНЫЕ ПРОЦЕДУРЫ

сек. 1202.301. ЗАПРЕЩЕННЫЕ ПРАКТИКИ.

  • (a) В этом разделе «лицо» означает физическое лицо, товарищество, компанию, корпорацию, ассоциацию или другую группу, независимо от ее организации.
  • (b) Лицо не может строить, продавать или предлагать продавать, сдавать в аренду или предлагать в аренду или транспортировать по улице или шоссе этого штата любое промышленное жилье или здание, или модульную секцию или компонент модульной секции в нарушение настоящей главы или правила комиссии или приказа комиссии или исполнительного директора.

Добавлен Законами 2001 г. , 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.017, эфф. 1 сентября 2003 г.
Изменены законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1276, п. 14A.270, эфф. 1 сентября 2003 г.

сек. 1202.302. ОТКАЗ В СЕРТИФИКАТЕ; ДИСЦИПЛИНАРНАЯ МЕРА.

В дополнение к наложению санкций, разрешенных статьей 51.353, комиссия может отказать, навсегда отозвать или приостановить на определенный период и указанное местоположение или географический регион свидетельство о регистрации, если комиссия обнаружит, что заявитель или регистрант:

  • (1) предоставил ложную информацию о заявлении или другом документе, поданном в департамент;
  • (2) не уплатил пошлину или не представил отчет, требуемый департаментом для управления или обеспечения соблюдения данной главы;
  • (3) совершили ложное, вводящее в заблуждение или вводящее в заблуждение действие или практику, как описано в Подглаве E, Глава 17, Делового и коммерческого кодекса; или
  • (4) нарушено:
    • (А) данная группа;
    • (B) правило, принятое комиссией, или приказ, изданный комиссией или исполнительным директором в соответствии с настоящей главой; или
    • (C) решение, действие или толкование совета.

Добавлен Законами 2001 г., 77-й лег., Гл. 1421, п. 2, эфф. 1 июня 2003 г.
С изменениями, внесенными законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 816, п. 10.018, эфф. 1 сентября 2003 г.

разницы между коммерческими, жилыми и общественными (государственными) проектами | CALTEC Corp. | Генеральный подрядчик

В этой статье мы хотели бы определить разницу между коммерческими , жилыми и общественными работами (государственные) проектами.Правила и кодексы могут значительно различаться в зависимости от того, где реализуется ваш проект, поэтому важно понимать различия. Коммерческие проекты сильно отличаются от жилых. Это связано с тем, что коммерческие проекты имеют ряд различных правил, положений и строительных стандартов, что делает планирование коммерческого проекта важным и утомительным занятием само по себе. Иногда люди спрашивают: может ли коммерческий застройщик углубиться в сферу жилых проектов, и наоборот? Ответ да, и нет.Это полностью зависит от того, есть ли у строителя соответствующие лицензии и разрешения. И хотя проекты общественных работ могут быть в чем-то похожи на коммерческие проекты, существует ряд различных факторов, разделяющих коммерческие и общественные проекты. Коммерческие здания — это сооружения, которые почти полностью предназначены для коммерческой деятельности. Такие конструкции требуют продуманного планирования, поскольку они, как правило, больше по размеру и / или требуют специальных приспособлений и других технических характеристик, необходимых для бизнеса.При планировании коммерческих проектов также важны и другие факторы, такие как государственные и местные коммерческие строительные нормы и правила, пожарная безопасность, охрана и т.д. Некоторые типы коммерческих строительных проектов могут включать, но не ограничиваются:

  • Торговые центры и прочие торговые центры
  • Заводы
  • Рестораны, кафе, универмаги, торговые центры, частные врачи и т. Д.
  • Частные тематические парки, дома с привидениями и другие коммерческие объекты, частные места отдыха
  • Складские помещения
  • Обычно любое строение, предназначенное для коммерческого использования

Жилые проекты предполагают строительство жилых домов, многоквартирных домов и даже более крупных многоэтажных многоэтажных домов.В зависимости от того, что влечет за собой фактический проект, некоторые жилые проекты могут приобретать некоторые характеристики коммерческого проекта. Жилой застройщик может относиться к своим проектам более лично. Это связано с тем, что жилые дома или дома станут чужим жилищем на протяжении всей жизни этого человека и / или его семьи. Строители жилых домов обычно имеют дело с небольшими проектами, состоящими из отдельных строений, до сотен строений, возводимых в жилом сообществе или комплексе.Конечно, существует множество различных факторов, которые влияют на то, в каком стиле будет выглядеть и ощущаться коммерческое здание, как внутри, так и снаружи, но, вообще говоря, коммерческие здания состоят в основном из бетона и стали, тогда как жилые дома в основном строятся. план деревянных каркасов, сидя на бетонном фундаменте. Некоторые примеры проектов жилых домов включают, но не ограничиваются:

  • Дома на одну или несколько семей (количество этажей не меняет определения)
  • Жилые комплексы
  • Дома высотные для жилищного строительства
  • Дома престарелых и многоквартирные дома

Термин «общественные работы» включает в себя большую и широкую категорию местных, государственных или федеральных инфраструктурных проектов, которые, скорее всего, финансируются и строятся государством для целей занятости, отдыха, здравоохранения и общественной безопасности.Особенность проектов общественных работ в том, что они могут включать жилые и коммерческие элементы. Это связано с тем, что правительства часто предоставляют проекты государственного жилья для самых разных целей, от малообеспеченных до инвалидов, и на том или ином уровне участвуют в коммерческой деятельности. Вот некоторые примеры проектов общественных работ, но не ограничиваются ими:

  • Парки и места отдыха
  • Государственные образовательные учреждения (начальные школы, средние школы, старшие школы, университеты и общественные колледжи и т. Д.))
  • Медицинские учреждения (больницы, общественные учреждения здравоохранения и т. Д.)
  • Правительственные сооружения, такие как суды, тюрьмы, библиотеки, места проведения мероприятий и т. Д.
  • Дороги, мосты, плотины, аэропорты, судоходные доки, и лишь некоторые из них
  • Государственное жилье (например, жилье HUD)
  • Объекты энергетики

Мы специализируемся на строительстве общественных работ, которое является самым грубым из трех в этом списке. Не делайте этого в одиночку и свяжитесь с нами сегодня.Мы будем более чем рады помочь вам в завершении успешного проекта. И если у вас есть дополнительные вопросы, на которые не было дано ответа в этой статье, относительно разницы между жилыми, коммерческими и общественными проектами, пожалуйста, задайте нам вопрос здесь.

Отдельный дом на одну семью: определение, архитектура и проекты для загрузки

Архитектура Особняк на одну семью: определение и характеристики с примерами проектов CAD DWG, планами этажей и видами местности, вдохновленными Домом Кауфмана Ричарда Нейтра

Вот еще один статья из нашего Architecture Focus посвящена еще одному типу жилых домов: одноквартирному дому .
В предыдущих исследованиях мы проанализировали таунхаусов , социального жилья и рядных домов .

В этой статье мы опишем известных проектов одноквартирных домов с соответствующими характеристиками , характеристиками и основными архитектурными аспектами . У вас будет возможность загрузить чертежи проекта и 3D BIM модели и даже просмотреть проект в Интернете.
Мы начнем с одного из самых интересных и важных домов на одну семью: Kaufmann House by Richard Neutra .

Загрузить 3D BIM-модель Дома Кауфмана

Ниже вы можете загрузить или просмотреть модель 3D BIM , вдохновленную проектом Neutra.

Ричард Нейтра
Дом Кауфмана

«легкая архитектура, лежащая на пустынной земле»

Щелкните здесь, чтобы загрузить Edificius, программное обеспечение для архитектурного BIM-дизайна

Отдельный дом на одну семью: определение

Односемейный особняк — это тип здания с отдельным входом, обычно оборудованный садом и предназначенный как единое жилое здание.

Это частый тип строительства в районах с урбанизацией с низкой плотностью , следовательно, построенные на больших участках земли.

По сути, особняк на одну семью предполагает значительное использование земли, работы по строительству трубопроводов, высокие производственные и эксплуатационные расходы.

Односемейный дом может быть как отдельно стоящим, так и парным. Отдельный дом, как правило, представляет собой отдельную резиденцию на одну семью, а двухквартирный дом строится как один из пары, разделяющих одну общую стену.

Примеры переданных домов на одну семью:

  • Изолированные дома
  • Дома-близнецы
  • Дома суда (или с патио)
  • Таунхаусы
  • Бунгало.

Давайте подробнее рассмотрим типологию изолированного дома на одну семью.

Частный дом на одну семью: характеристики

Изолированный дом на одну семью может быть построен на одном или нескольких уровнях с подвалом или подземным гаражом / подсобным помещением.

Этот тип жилья требует значительного развития дорог и трубопроводов для обслуживания.

Некоторые из его основных характеристик:

  • вертикальное использование пространств
  • проемы с четырех сторон : следовательно, жилые помещения могут быть устроены с большей свободой выбора.
  • как правило, ночные зоны ориентированы на юго-восток, а жилые зоны — на северо-запад.

Исторически обособленный особняк можно рассматривать как первую форму городского жилья.Изначально он представлял собой небольшую однокомнатную комнату, а впоследствии был преобразован в многоэтажный дом, своего рода предшественник рядных и рядных домов.

Изолированный особняк на одну семью может быть интерпретирован в различных планировочных решениях в зависимости от размеров участка и финансовых ресурсов клиента.

Загрузите план местности проекта в DWG CAD

Распространенным решением является двухквартирный дом, объединяющий два блока в единую структуру, обычно дуплекс, который состоит из двух на двух этажах, соединенных внутренним лестница.

Односемейный особняк: архитектурная эволюция

Идея односемейного дома трансформировалась в результате урбанизации после промышленной революции и разработки новых жилищных концепций буржуазными классами. В любом случае он основан на моделях прошлого и представляет собой эволюцию вилл и загородных домов.

Наиболее показательные примеры — это движение Modern . « прерии домов » от Фрэнка Ллойда Райта, , например, , , несмотря на критику со стороны Ле Корбюзье , попытались преодолеть эту концепцию с Unitè d’Habitation .

Даже сегодня он по-прежнему определяет тип жилья, к которому в первую очередь стремятся, благодаря его многочисленным преимуществам. Отдельно стоящий дом предлагает определенную степень независимости и конфиденциальности и имеет частные дворы, которые владельцы могут использовать и благоустроить по своему желанию.

В Европе это особенно распространено в странах Северной Европы в результате специальных урбанистических программ, которые развивались вместе с рационалистической архитектурой.

Загрузите чертежи DWG с изометрической проекцией проекта Дома Кауфманна

Отдельный дом на одну семью: архитектура

Когда план этажа отдельно стоящего дома на одну семью распределен на одном этаже , гостиная составляют центральные элементы, вокруг которых развиваются другие пространства.При этом ночная зона с относительным санузлом и кухня с подсобными помещениями на другой стороне не затрагиваются.

В двухэтажном доме , напротив, ночная зона расположена на верхнем этаже и внутренней лестницей соединена с первым этажом, где расположены гостиная и кухня.

Еще одно решение представляет гостиную с двойной высотой , услуги на нижних этажах и ночную зону на верхних этажах.

Наиболее значимые образцы этого типа зданий относятся к периоду наиболее пылкого рационализма и являются работой великих архитекторов .

Проект частного дома на одну семью: Дом Кауфмана

Дом Кауфмана от Ричарда Нейтра

«Серебристый прозрачный самолет приземлился на зеленый ковер»

Дом Кауфманна от архитектора Рихарда Нейтра представляет собой один из самых знаковых образцов архитектуры и апофеоз международного стиля модернизма .

Архитектор

Ричард Нейтра повсеместно считается одним из важнейших архитекторов-модернистов. В период с 1925 по 1950 год ему было поручено более 300 проектов, но его слава неразрывно связана с его жилищным вмешательством в южной Калифорнии.

Родился в Вене, учился у Адольфа Лооса в Венском технологическом университете и продолжал общаться с крупнейшими звездами архитектурного общества, такими как Фрэнк Ллойд Райт, Рудольф Шиндлер и Роберт Эванс Александр.

Дом Кауфмана в Палм-Спрингс, Калифорния, определенно является самой символической работой Ричарда Нейтры.

Проект

Завершенный в 1950 году, Дом Кауфманна (или Пустыня Дом ) был задуман как убежище для Эдгара Кауфманна и его семьи во время холодных зим Северо-Восточной Америки. Тот же Кауфманн за десять лет до этого заказал Фрэнку Ллойду Райту Fallingwater (дом, частично построенный на водопаде).

Дом Кауфманна — вид на фасаде AA

Загрузите чертеж DWG CAD с видами фасада проекта, вдохновленными домом Кауфманна

Этот превосходный двухэтажный дом имеет много отличительных элементов современной архитектуры, таких как:

  • плоская крыша
  • светлый фасад
  • тенистые внешние пространства, идеально подходящие для климата сухой калифорнийской пустыни.

Дом ориентирован в основном с востока на запад, что позволяет использовать восход и закат солнца.

В нем есть помещения, характеризующиеся серебряными горизонтальными плоскостями, вертикальными стеклянными и каменными полами, которые делают здание чрезвычайно светлым на территории засушливой пустыни.

Единственный ключевой вертикальный элемент — это дымоход на так называемой « Gloriette »

Планировка дома состоит из пяти спален и пяти ванных комнат, с внутренним двором с травой и бассейном с горами Сан-Хасинто. вид на западную сторону.

Дом Кауфманна — план этажа

Загрузите чертеж DWG CAD с планом этажа проекта, вдохновленным проектом Дома Кауфманна

Реечные металлические стены — это своеобразный элемент, который соединяет интерьер с внешней средой, с типичными большими валунами, кактусами, пальмы и песчаные сады.

Большие раздвижные стеклянные двери открываются во внутренний дворик. Это решение позволяет затенять и охлаждать комнаты в очень жаркую погоду и закрывать во время песчаных бурь.

Дом имеет крестообразный план этажа с квадратным корпусом, столовой посередине и крыльями, простирающимися в четырех сторонах света.На западной стороне расположены кухня и служебные помещения, к которым можно пройти через крытый переход, а главная спальня расположена на востоке. Южное крыло включает два крытых прохода, разделенных огромной каменной стеной, а еще один открытый путь ведет на север от патио к паре гостевых спален.

Гармония между пространствами и окружающей природой Дома Кауфмана напоминает концепцию органической архитектуры, интенсивно разработанную Фрэнком Ллойдом Райтом. Это подход, при котором все элементы дизайна, само здание и его обстановка создают композицию, способную почти спонтанно вступать в диалог с окружающим ландшафтом.

План этажа, разработанный Neutra, рассчитан на то, чтобы улавливать большую часть дневного света и обеспечивать максимальную вентиляцию.

Дом Кауфмана — CC раздел

Скачать чертежи DWG CAD с поперечными разрезами

Баланс, независимость и ландшафт — главные особенности всего проекта.

С другой стороны, бассейн — один из самых знаковых и узнаваемых элементов дома. Фактически, это не только ценный эстетический элемент, но также он отвечает за точный композиционный баланс.

Здание и ландшафт выглядят как единый элемент. Отсюда отрицание границы между внутренним и внешним пространством.

Дом Кауфманна был отремонтирован в середине 90-х американскими архитекторами Мармолом и Радзинером после серьезных переделок и изменений. Радзинер процитировал эту захватывающую архитектуру:

«В тот день, когда мы снесли все посмертные пристройки, ничего не осталось, кроме красивого скелета».

Щелкните здесь, чтобы загрузить Edificius, программу для архитектурного проектирования BIM

Когда дом не является домом?

Закон штата Мичиган о залоге строительства дает домовладельцам дополнительную защиту от наложения залога на строительство во время строительства их дома.Закон о залоге строительства ограничивает право подрядчика на залоговое право на строительство в отношении работ, выполняемых над жилыми сооружениями.

Подрядчик не имеет права на удержание строительства в интересах владельца или арендатора в жилой структуре, если только подрядчик не обеспечил улучшение жилой структуры в соответствии с письменным контрактом между владельцем или арендатором и подрядчиком и любым изменения или дополнения к договору также оформляются в письменной форме.MCLA § 570.1114.

Таким образом, возникает вопрос, что представляет собой «жилое строение» в значении Закона о залоге строительства.

Апелляционный суд штата Мичиган недавно рассмотрел этот вопрос в деле Karaus v Bank of New York Mellen . В этом случае не было письменного договора между владельцем построенного дома и подрядчиком, построившим дом. Владелец заплатил подрядчику 80 000 долларов. Впоследствии подрядчик зарегистрировал требование залога в отношении собственности на сумму 325 000 долл. США.00. Поскольку между владельцем и подрядчиком не было письменного договора, Суд должен был определить, являлся ли дом жилым строением. В противном случае залог не имеет исковой силы, поскольку между сторонами не было письменного договора. Если бы это не было жилое строение, залог, скорее всего, подлежал бы исполнению.

Суд начал свой анализ с определения «жилой постройки» в Законе о залоге строительства. «Жилое строение» определяется в Законе как «индивидуальный жилой кондоминиум или жилое здание, состоящее не более чем из 2 жилых домов, земля, на которой оно находится или будет расположено, и все пристройки, в которых владелец или арендатор договор на улучшение является постоянным или будет находиться после завершения улучшения.«MCLA § 570.1106 (3). Ссылаясь на два дела, вынесенных в 1980-х годах, суд пришел к выводу, что« определяющим фактором в отношении того, является ли недвижимость «жилой структурой» или коммерческой собственностью, является то, является ли владелец или арендатор договор на улучшение предполагает, что будет фактически проживать в собственности после завершения строительства «. «Намерение проживать в строении является предварительным условием для того, чтобы это строение было жилым строением». Поскольку возник фактический спор относительно того, намеревался ли владелец собственности проживать в собственности после завершения строительства дома, Апелляционный суд отправил дело Karaus обратно в суд для вынесения решения по этому поводу.

При вынесении своего решения суд сравнил два предыдущих решения апелляционных судов. В деле Kitchen Suppliers v Erb Co. Суд постановил, что собственность, принадлежащая строительной компании, была «жилой структурой», даже несмотря на то, что строительная компания не намеревалась проживать на этой собственности после завершения строительства дома по вине третьей стороны. заключили договор со строительной компанией на постройку дома для проживания на территории.

Напротив, в Titanus Cement Wall Co., Inc. против Watson , Суд постановил, что односемейное жилище не было жилой структурой в значении Закона о залоге строительства, поскольку владелец, заключивший договор на улучшение дома, не намеревался проживать в нем после его завершения.

ВАЖНЫЙ ВЫХОД

Урок, который следует извлечь из этого случая, заключается в том, что подрядчик всегда должен подписывать письменный договор с владельцем собственности, прежде чем приступить к строительству дома на участке. Подрядчик также должен определить, намеревается ли собственник на самом деле проживать в нем.Если владелец недвижимости намеревается проживать в собственности, дом является жилой структурой, и подрядчик должен соблюдать дополнительные меры защиты, предоставленные домовладельцу в соответствии с Законом о залоге строительства. Если владелец собственности не имеет намерения проживать в этой собственности, улучшение представляет собой коммерческую недвижимость, на которую распространяются общие требования по удовлетворению иска о залоге в соответствии с Законом о залоге строительства.

Если у вас есть какие-либо вопросы о том, что представляет собой «жилое строение» в соответствии с Законом штата Мичиган о залоговом удержании строительства, обратитесь к Дирку Беквиту из Foster Swift.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *