(см. текст в предыдущей редакции)

Как выбрать способ управления многоквартирным домом и управляющую организацию?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 года, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст.161).

Существуют три способа управления многоквартирным домом.
1) Непосредственное управление (ст.164 ЖК РФ). В этом случае собственники помещений заключают договоры на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами или организациями, осуществляющими такую деятельность на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры на поставку ресурсов заключаются с каждым собственником помещения.
2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом (разделы V,VI ЖК РФ).
3) Управление управляющей организацией. При этом способе управления многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. В договоре управления, заключенным управляющей организацией с каждым собственниками помещений на условиях, указанных в решении общего собрания должны содержаться существенные условия договора, указанные в п.3 ст.162 ЖК РФ, в том числе порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору.

Действующим законодательством только собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, самостоятельно своей волей и в своем интересе (п.2 ст. 1 ГК РФ) осуществлять свои гражданские права.

Собственники многоквартирного дома по решению общего собрания вправе принимать решение о смене способа управления и смене управляющей компании, согласно ст.44, 45, 46, 47 ЖК РФ.

Кроме того, только собственникам помещений в многоквартирном доме согласно ст. 46 ЖК РФ принадлежит право обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников с нарушением требований Жилищного кодекса РФ.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме: заказным письмом, вручено каждому собственнику помещения под роспись или размещено в помещении данного дома в доступном для всех собственников месте. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают все собственники (жилых и нежилых) помещений в данном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме между сторонами заключается письменный договор управления многоквартирным домом, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей организацией, и их стоимость, также права, обязанности и ответственность сторон. Условия договора управления утверждаются на общем собрании собственников.

Администрация города Ижевска, являясь собственником муниципальных помещений в жилых домах, принимает участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах на одинаковых с другими собственниками основаниях.
Консультации по вопросам проведения общих собраний собственников, способов управления многоквартирным домом можно получить у специалистов Управления ЖКХ Администрации г. Ижевска (г.Ижевск, ул. Удмуртская, 245, тел.51-26-05; 68-27-94).

Формы управление многоквартирным домом | Официальный сайт Администрации Семикаракорского городского поселения

Информация по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, в котором управление осуществляется несколькими организациями

В соответствии с ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, Государственной жилищной инспекцией Санкт‑Петербурга (далее-Инспекция) проводится систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований, анализ и прогнозирование состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, юридическими лицами и гражданами своей деятельности. В результате  было выявлено, что в ряде случаев в одном многоквартирном доме управление осуществляется одновременно несколькими способами, а именно управление  товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом  и управляющей организацией.

Согласно положениям статей 36, 44-48 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме решают вопросы выбора способа управления, а также вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, в том числе и содержания,  исключительно на общем собрании собственников помещений.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ,  собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Одновременное совмещение в одном многоквартирном доме нескольких способов управления, а также управление многоквартирным домом несколькими организациями, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, и реализовывалось собственниками помещений путем проведения отдельных собраний (по парадным), которые не могут быть учтены как общее собрание собственников помещений всего дома согласно ст.ст.44-48 Жилищного кодекса РФ и, следовательно, не может быть принято как исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по выбору способа управления.

По результатам проведенной работы Инспекцией было установлено 96 многоквартирных домов, разделенных по парадным, которыми управляют различные организации.

Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Согласно п.2 ст.18 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (далее — Федеральный закон №189-ФЗ), ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт МКД, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением МКД на основании положений раздела VIII ЖК РФ. Таким образом, управление секцией (секциями) МКД, созданной до 01.03.2005, соответствует закону вплоть до выбора способа управления в силу ЖК РФ.

После 01.03.2005 выбор способа управления секцией МКД отдельно от всего дома не соответствует закону. По общему правилу, нормативный правовой акт не распространяется на отношения, возникшие до его вступления в силу. Лишь в отдельных случаях под действие нормативных правовых актов подпадают отношения, возникшие до вступления их в силу. Распространение действия закона на общественные отношения, возникшие до его издания, является исключением из общего правила и может иметь место в силу прямого указания закона.

В соответствии с ч.1 Федерального закона №189-ФЗ, орган местного самоуправления, в соответствии с положениями ст.161 ЖК РФ, проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в МКД до 1 января 2007 года не выбран способ управления МКД или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления МКД не было реализовано.

Поэтому, если дом является единым целым и в его отдельных секциях реализованы разные способы управления, т.е. собственники не выбрали способ управления домом в соответствии с ЖК РФ, за них это должен был сделать орган местного самоуправления в силу п.1 ст.18 Федерального закона №189-ФЗ.

На основании изложенного, Инспекцией направлено письмо №02-6901/16-0-0 от 26.04.2016 в администрации районов Санкт‑Петербурга по принятию мер к проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в которых управление осуществляется несколькими организациями.

Жилищным комитетом в адрес администраций Санкт‑Петербурга письмом № 02-12-191/16-0-1 от 04.08.2016 направлены разъяснения с предложением проведения в многоквартирных домах, управление которыми осуществляется несколькими организациями, общих собраний, а в случае, если собственниками на общем собрании не будет выбран способ управления (с определением единственной организации для управления МКД) или принятое решение о выборе способа управления не будет реализовано, провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. С разъяснениями можно ознакомиться на сайте Жилищного комитета: http://gilkom-complex.ru/, в разделе «деятельность», вкладка «школа грамотного потребителя», файл «Информация об управлении одним многоквартирным домом несколькими управляющими компаниями».

 После выбора способа управления и его реализации, члены товариществ и кооперативов могут в порядке, установленном ст.ст. 123, 141 ЖК РФ, 61 ГК РФ, принять решение о ликвидации товариществ и кооперативов.

Также, на сайте Санкт‑Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» по адресу: http://guion.spb.ru, в разделе «новости» размещена информация об учете в качестве самостоятельных строений частей многоквартирных домов, находящихся в управлении нескольких управляющих организаций. Согласно данным разъяснениям, с учетом письма ФГБУ «ФКП Росреестра» от 03.04.2015 № 10-0907-КЛ, объекты недвижимости могут быть образованы как самостоятельные в результате раздела многоквартирного дома, ранее учтенного в качестве единого объекта капитального строительства, только в случае проведения реконструкции такого многоквартирного дома. При этом, в случае проведения такой реконструкции государственный кадастровый учет вновь образованных в результате раздела Объектов не представляется возможным без разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию в отношении Объектов. Кроме того, для подготовки технических планов в отношении вновь образованных Объектов потребуется проведение обследования всех помещений (квартир, нежилых помещений, мест общего пользования).

Просим учесть указанные требования законодательства РФ при решении вопроса выбора способа управления многоквартирным домом.    

Разъяснение ГУИОН

http://guion.spb.ru/news/informatsiya-ob-uchete-v-kachestve-samostoyatelnyh-stroeniy-chastey-mnogokvartirnyh-domov-nahodyaschihsya-v-upravlenii-neskolkih-upravlyayuschih-kompaniy

Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 03.04.2015 № 10-0907-КЛ

Плюсы и минусы непосредственного управления

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования к содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).

• каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
• законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
• очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?
• не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
• не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
• заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.

Напоминаем жителям о необходимости выбора способа управления многоквартирным домом

В соответствии с действующим законодательством, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать одну из следующих форм управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2)  товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иные специализированные потребительские кооперативы;

3) управляющая организация.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом можно на общем собрании собственников помещений большинством голосов.

Организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обеспечит:

— создание удобных условий для проживания жителей;

— сохранность общего имущества многоквартирного дома, а также контроль его использования надлежащим образом;

— предоставление коммунальных и жилищных услуг.

Главная цель собственников – определить, как управляющая организация будет управлять общим имуществом, какие работы и услуги, помимо минимального перечня работ и услуг, утверждённого постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии.

В случаях если собственники помещений считают, что организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, не выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества, жители вправе обратиться:

— в Государственную жилищную инспекцию Ростовской области по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт Театральный, д. 85, тел. 210-22-16.

— в Департамент ЖКХ и энергетики по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нижнебульварная, д. 6, тел. 240-80-45.

Жилищные и строительные нормы и правила — Local Housing Solutions

Жилищные и строительные нормы и правила обычно являются всеобъемлющими и уполномочивают департаменты и агентства принимать принудительные меры против угроз коллективному здоровью или благополучию сообщества. Жилищные кодексы устанавливают минимальные стандарты жилищных условий, которым должно соответствовать все съемное жилье, новое или существующее, для защиты здоровья жителей. В некоторых юрисдикциях они называются кодами обслуживания собственности или санитарными кодексами, но их функции одинаковы.Строительные нормы и правила устанавливают стандарты проектирования и строительства зданий. Основная цель строительных норм и правил — защитить население от рисков для здоровья и безопасности, создаваемых неправильно построенными зданиями. Строительные нормы и правила устанавливают минимальные стандарты для таких характеристик здания, как структурная целостность (несущая конструкция), механическая целостность (включая санитарию, водоснабжение, освещение и вентиляцию), средства эвакуации, предотвращение и контроль пожара, а также энергосбережение.

Коды жилья

Жилищные кодексы обычно принимаются на муниципальном уровне, хотя кодексы также принимаются на уровне штатов, например, в Массачусетсе и Калифорнии.Жилищные кодексы устанавливают минимальные стандарты условий аренды недвижимости через длинный список очень конкретных положений. К ним относятся, например, минимальный уровень тепла, требования к водопроводу и горячей воде, а также запрет на заражение грызунами и насекомыми. Стандарты также обычно включают требования к таким объектам, как кухни и ванные комнаты. Обычно считается, что домовладелец обязан соблюдать требования, хотя от арендаторов также обычно требуется поддерживать помещения в чистоте и воздерживаться от повреждения приспособлений, приборов и систем.

Надзор и правоприменение

Жилищные кодексы обычно уполномочивают местный административный орган, такой как департамент жилищного строительства или здравоохранения, контролировать соблюдение с помощью различных механизмов обеспечения соблюдения. Кодексы устанавливают график финансовых штрафов за нарушения кодекса. Владельцам обычно предоставляется уведомление и период времени для проведения ремонта до вынесения финансового штрафа. Размеры штрафов обычно соответствуют серьезности нарушений, при этом более высокие финансовые санкции предусмотрены за нарушения, более серьезно влияющие на здоровье и безопасность.Финансовые штрафы часто назначаются по ежедневной ставке, при этом штрафы накапливаются за каждый день несоблюдения. В некоторых юрисдикциях установлен максимальный предел финансовых штрафов. Некоторые жилищные кодексы также разрешают уголовные санкции в случае умышленного или умышленного несоблюдения. Существуют две основные модели обеспечения соблюдения жилищного кодекса: принудительное исполнение и обеспечение соблюдения на основе сдерживания. В рамках стимулирующей модели агентство по обеспечению соблюдения кодекса фокусируется на поддержке владельца здания в проведении ремонта с упором на гибкость.В рамках модели сдерживания агентство по обеспечению соблюдения кодекса налагает все более суровые штрафы и другие санкции против владельцев зданий и рассматривает их как стимулы для поощрения соблюдения.

Покрытие

Некоторые жилищные кодексы применяются только к определенным типам арендуемого жилья, например, к многоквартирным домам. Могут ли муниципалитеты определять объем покрытия в своих жилищных кодексах, зависит от того, введен ли код в действие на уровне штата или муниципалитета, и есть ли код штата, допускает ли этот код отклонения.Жилищные кодексы, как правило, применяются к многоквартирным домам, дуплексам, съемным домам для одной семьи и жилым отелям / частным домам, но, как правило, не применяются к квартирам, занимаемым владельцами, незанятым объектам и жилым помещениям в отелях, мотелях, гостиницах или туристических домах.

Строительные нормы и правила

Строительные нормы и правила принимаются на уровне штата, округа и города и обычно применяются только к новому строительству или к восстановлению существующих структур. Строительные нормы и правила, как правило, включают минимальные строительные стандарты, требования к строительным материалам, противопожарные ограничения и ограничения по охране здоровья, доступ к зданиям и стандарты соответствия Закону об инвалидах, а также минимальную квалификацию физических или юридических лиц, выполняющих работу.Строительные нормы и правила, как правило, отделены от постановления о зонировании. Закон, принятый местным правительством по вопросу, находящемуся в пределах его юридических полномочий, но некоторые вопросы могут подпадать под оба набора правил, например, ограничения по ограждению.

В большинстве строительных норм и правил есть дедовские положения, в соответствии с которыми они не применяются к существующим зданиям, если они не ремонтируются. Вместо того, чтобы создавать и поддерживать свои собственные нормы, подавляющее большинство населенных пунктов приняли один из двух типовых строительных норм.Один строительный кодекс создается и поддерживается Международным советом по кодам (ICC), а другой — Национальной ассоциацией противопожарной защиты (NFPA). Обе организации обновляют свои коды каждые три года. (Для информирования местных властей об изменениях в их модельном кодексе Строительный кодекс, принятый организацией, независимой от местного правительства. Он обеспечивает единообразие требований кодекса и правоприменения. Многие местные юрисдикции принимают модельный код, а затем добавляют поправки, чтобы отразить местные условия.s, и ICC, и NFPA предлагают бесплатный электронный бюллетень о последних разработках кодекса. ICC обычно поддерживают архитекторы, владельцы и менеджеры зданий, а NFPA обычно поддерживают начальники пожарных и профсоюзы.

Все пятьдесят штатов и округ Колумбия ввели в действие одну из двух версий типовых кодексов на уровне штата или юрисдикции. Юрисдикции должны выбрать, какую модель принять, и этот выбор может стать предметом интенсивных политических дебатов с участием лоббистов с обеих сторон.Город Чикаго — единственный муниципалитет, который продолжает использовать собственный строительный кодекс под названием Муниципальный кодекс Чикаго. Тем не менее, хотя модельные коды служат основой почти для всех строительных норм, юрисдикции обычно вносят изменения в зависимости от местных предпочтений и условий экологического риска. Следует ли отклоняться от кодекса модели и в какой степени следует частично основываться на отзывах местных строителей и разработчиков, которые можно получить напрямую, через их торговые ассоциации или путем создания комиссии.

Степень гибкости, доступной местным властям для изменения своих строительных норм и правил, зависит от федерального законодательства и законодательства штата. В целом, существует презумпция того, что федеральные законы не отменяют строительные нормы и правила, поскольку строительные нормы и правила традиционно являются предметом законодательства штата и местного законодательства. Однако есть некоторые случаи, когда Конгресс при принятии закона выражает «ясную и очевидную» цель, заключающуюся в том, что статут отменяет строительные нормы штата и местные строительные нормы и правила, и в этих случаях федеральные суды отменяют местные и государственные кодексы, которые противоречат законам штата. Федеральный закон.Недавним примером является Закон об энергетической политике и энергосбережении, который устанавливает общенациональные стандарты энергоэффективности для определенных бытовых электроприборов и прямо опережает государственные или местные стандарты, требующие большей эффективности, чем федеральные стандарты (хотя в законе делается особое исключение для определенных строительных норм и правил, разработанных для повышения энергоэффективности).

Может ли местное правительство отступить от строительного кодекса штата в своем муниципальном кодексе, зависит от структуры государственного кодекса и структуры муниципального управления штата.Например, строительные нормы штата Калифорния ограничивают возможность местных органов власти вносить поправки в эти нормы. В Мэриленде, напротив, местные юрисдикции могут свободно изменять строительные нормы и правила в соответствии с местными условиями (за исключением аспектов кодекса, связанных с энергией и доступностью).

Надзор и правоприменение

Местные строительные отделы обеспечивают соблюдение строительных норм. Когда проводится новое строительство или ремонт, владельцы представляют планы в строительный департамент, департамент решает, выдавать ли разрешение, а затем инспекторы, нанятые строительным департаментом, проверяют соответствие.Владельцы, нарушающие строительные нормы и правила, подлежат наложению штрафов, как правило, после уведомления и времени для исправления. Штрафы могут быть рассчитаны на основе ряда факторов, в том числе характера нарушения, периода несоблюдения и того, насколько активно владелец сотрудничал с департаментом зданий для достижения соответствия. В некоторых юрисдикциях также разрешены другие виды сборов за нарушения, например сборы за расследование. Чтобы обеспечить соблюдение строительных норм и правил, правоохранительные органы должны укрепить приверженность частного сектора добровольному соблюдению стандартов кодекса, достичь адекватного потенциала и стать внутренне приверженными строгому правоприменению.Как и в контексте жилищного кодекса, существуют две конкурирующие философии достижения добровольного соблюдения кодекса: сдерживание и содействие. Модели принуждения, основанные на подходе сдерживания, обычно включают частые проверки строительной деятельности, единообразное и строгое применение кодекса и требований разрешений, а также использование суровых санкций (таких как приказы о прекращении работы и штрафы) для предотвращения нарушений. Модели принуждения, основанные на подходе к стимулированию, нацелены на достижение добровольного соблюдения посредством хороших рабочих отношений с проектировщиками и контрактами.В соответствии с этими моделями правоохранительный орган использует общие гибкие руководящие принципы при оценке соблюдения (уделяя особое внимание достижению целей правоприменения, а не строгой букве закона), предлагает такие стимулы, как упрощенный график проверок и снисхождение при обнаружении нарушений, чтобы вознаградить тех, кто прилагает добросовестные усилия для соблюдения и предоставляет техническую помощь для повышения потенциала строителей и подрядчиков. В соответствии с любым типом модели, для того, чтобы агентство по обеспечению соблюдения кодекса имело возможность обеспечивать соблюдение, оно должно иметь соответствующий персонал (включая проверяющих планы, инспекторов строительства и вспомогательный персонал), технический опыт и юридическую поддержку.

Прочие законы и постановления, касающиеся жилищных и строительных норм

Единый закон о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA) был разработан Комиссией по единому праву в 1972 году и с тех пор принят 21 штатом. Раздел II URLTA налагает обязательства по содержанию собственности как на арендодателей, так и на арендаторов. Он требует, чтобы арендодатели «соблюдали применимые строительные и жилищные кодексы, влияющие на здоровье и безопасность», и аналогичным образом требует от арендаторов «выполнять все обязательства, в первую очередь налагаемые на арендаторов применимыми строительными и жилищными кодексами».Раздел III URLTA содержит отдельные положения, касающиеся содержания собственности. Он требует, чтобы арендодатель содержал помещения в надлежащем состоянии, в частности, проводя весь ремонт и делая все необходимое для поддержания помещений в пригодном и пригодном для проживания состоянии; содержать в чистоте и чистоте все места общего пользования; поддерживать электричество, отопление и вентиляцию; и подача проточной и горячей воды в разумных количествах. Затем он требует от арендатора разумного использования помещения; не разрушать или не повреждать помещение умышленно или по неосторожности; поддерживать чистоту и безопасность той части помещения, которую он занимает и которую использует; и держите всю сантехнику как можно более чистой.Ваучер на выбор жилья по разделу 8, официально известный как «Ваучер на выбор жилья по разделу 8». Это самая крупная и востребованная жилищная программа в Америке. Жилищными домами по разделу 8 управляют различные государственные жилищные агентства (чаще всего называемые жилищными властями), которые находятся под надзором HUD. Участники программы обычно платят 30% арендной платы, остальное оплачивает ВПЦ. Правила программы в 24 CFR Part 982 устанавливают минимальные стандарты качества жилья (HQS), которым должны соответствовать все квартиры, чтобы помощь могла выплачиваться от имени держателя ваучера.Текущие правила HQS подразделяются на 13 ключевых областей качества жилья, таких как санитарное оборудование, тепловая среда и краска на основе свинца. Правила также устанавливают минимальные критерии эффективности и приемлемости для каждой из тринадцати областей. Требования HQS применяются ко всем типам жилья, включая односемейные и многосемейные жилые единицы, наряду с особыми требованиями к определенным типам жилья, таким как дома промышленного производства, дома, частично или полностью построенные на заводе, а затем доставляемые на место для сборки и установки.Также упоминается как сборные дома, коллективное жилье, проживание в одной комнате, совместное жилье и групповое жилье. Государственное жилье — Федеральная программа, направленная на предоставление достойного и безопасного арендного жилья семьям с низкими доходами, пожилым людям и инвалидам. Около 1,2 миллиона домов проживают в государственных жилищных единицах, находящихся в ведении более 3 000 жилищных органов. Программы различаются по типам и размерам. агентства проводят проверки HQS, когда владелец ваучера первоначально выражает намерение сдать квартиру в аренду, на ежегодной основе, когда квартира сдана в аренду держателем ваучера, а также в других особых обстоятельствах, например, при получении жалобы на состояние.Международный кодекс обслуживания недвижимости — это типовой кодекс, который устанавливает минимальные требования к обслуживанию существующих зданий. Он предназначен для установления минимальных стандартов для основного оборудования, освещения, вентиляции, отопления, санитарии и пожарной безопасности. Два штата — Нью-Йорк и Вирджиния — и более 600 местных юрисдикций приняли Международный кодекс обслуживания собственности с изменениями.

Примеры

Город Лос-Анджелес принял Жилищный кодекс Лос-Анджелеса в 1998 году.Этот Жилищный кодекс частично совпадает с Законом штата Калифорния о жилищном строительстве и Гражданским кодексом Калифорнии, которые также устанавливают минимальные стандарты безопасности и здоровья в арендуемой собственности. Жилищный кодекс применяется ко всей сдаваемой в аренду собственности с двумя или более квартирами на участке и где по крайней мере одна из квартир является арендуемой единицей. В нем говорится, что собственник недвижимости обязан обеспечить соблюдение Кодекса, но также требует, чтобы арендаторы содержали помещения в чистоте и санитарном состоянии. Контроль за соблюдением Кодекса возложен на окружной надзор и правоохранительные органы округа Лос-Анджелес.

Несколько городов, таких как Чикаго, Сан-Франциско, и Вашингтон, округ Колумбия , внесли новаторские дополнения в свои строительные нормы и правила, чтобы повысить энергоэффективность своих зданий. В соответствии с Чикагским кодексом энергосбережения город Чикаго требует, чтобы жилые здания соответствовали мерам по энергоэффективности, выходящим за рамки требований минимального энергетического кодекса штата Иллинойс. В Сан-Франциско Кодекс экологического строительства требует, чтобы все новое строительство в Сан-Франциско соответствовало определенным стандартам устойчивости и энергосбережения.В Вашингтоне, округ Колумбия, город принял Кодекс экологического строительства округа Колумбия, основанный на Международном кодексе экологического строительства от ICC, который сосредоточен на экономии энергии и воды. Кодекс экологического строительства является обязательным для всех многоквартирных жилых домов от четырех и более этажей.

Связанные ресурсы

— Национальная ассоциация менеджеров жилой недвижимости

Кодекс этики и профессионализма национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью

Введение:

Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью («NARPM ^® ») продвигает высокие стандарты деловой этики, профессионализма и справедливых жилищных норм.Все управляющие недвижимостью, являющиеся членами NARPM ^® , должны соблюдать следующий Кодекс этики и Стандарты профессионализма («Кодекс»).

ОПРЕДЕЛЕНИЯ:

Термины, написанные с заглавной буквы в Кодексе, имеют следующие значения:

«Клиент» означает любое лицо (обычно владелец собственности), с которым Управляющий недвижимостью поддерживает открытые рабочие отношения.
«Фирма» означает работодателя или брокера управляющего недвижимостью.
«Управляющий недвижимостью» означает управляющего недвижимостью, который является членом NARPM ^® .
«Арендатор» означает физическое или юридическое лицо, которое арендует и / или занимает недвижимость, управляемую Управляющим недвижимостью.
«Письменная» или «письменная» означает сообщение в форме записи и включает в себя как бумажную, так и электронную формы.

Статья 1: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЗАЩИТУ ОБЩЕСТВЕННОСТИ

Управляющий недвижимостью должен защищать общественность от мошенничества, искажения фактов и неэтичных практик в управлении имуществом.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 1-1 Управляющий недвижимостью должен стремиться устранить в ходе обычной деятельности любые действия, которые могут нанести ущерб обществу или дискредитировать профессию.
• 1-2 Управляющий недвижимостью должен сотрудничать с государственным органом, отвечающим за регулирование практики Управляющих недвижимостью.
• 1-3 Управляющий недвижимостью должен соблюдать все соответствующие местные и государственные постановления, касающиеся законодательства о недвижимости, лицензирования, страхования и банковского дела.
• 1-4 Управляющий недвижимостью должен соблюдать все федеральные и государственные антимонопольные законы и соблюдать антимонопольную политику NARPM ^® и любые связанные с этим процедуры.
• 1-5 Управляющий недвижимостью не должен раскрывать конфиденциальную информацию о Клиентах, Арендаторах или других лицах, за исключением случаев, когда это требуется в ходе выполнения своих обязанностей или иным образом, предусмотренным законом. Управляющий недвижимостью принимает все разумные меры предосторожности для защиты конфиденциальной информации.
• 1-6 Управляющий недвижимостью должен прилагать разумные усилия для обеспечения актуальности и точности информации на своем веб-сайте или на веб-сайте его или ее фирмы.Если становится очевидным, что информация на веб-сайте не является актуальной или неточной, управляющий недвижимостью должен незамедлительно принять меры по исправлению положения.
• 1-7 Веб-сайты Управляющего недвижимостью не должны содержать каких-либо вводящих в заблуждение метатегов или других устройств / методов для направления, управления или перенаправления интернет-трафика обманным путем или для иного введения пользователей в заблуждение. Веб-сайты также не должны манипулировать содержимым списков каким-либо обманчивым или вводящим в заблуждение способом.
• 1-8 Управляющий недвижимостью должен регулярно и своевременно раскрывать всю информацию о наличии сдаваемой в аренду собственности потенциальным сторонам.
• 1-9 Управляющий недвижимостью не должен преувеличивать, искажать, дезинформировать или скрывать относящиеся к делу факты в рекламе, аренде и управлении имуществом.
• 1-10 Управляющий недвижимостью должен предпринять разумные попытки удалить из Интернета объявления об аренде, которые больше не доступны.

Статья 2: ДИСКРИМИНАЦИЯ

Управляющий недвижимостью не должен дискриминировать при управлении, аренде, аренде или переговорах по недвижимому имуществу, должен действовать в соответствии с законами и постановлениями о справедливом решении жилищных вопросов и должен соблюдать все федеральные, государственные и местные законы, касающиеся дискриминации.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 2-1 Управляющий недвижимостью обязан обучать тех, с кем он связан, соблюдать все законы о справедливом жилищном обеспечении и законы, касающиеся дискриминации.
• 2-2 Управляющий недвижимостью не должен отказывать в обслуживании любому лицу из-за пола, расы, религии, цвета кожи, национального происхождения, инвалидности, семейного положения, сексуальной ориентации или идентичности.

Статья 3: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД КЛИЕНТОМ

Управляющий недвижимостью обслуживает Клиента и действует в его интересах.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 3-1 Управляющий недвижимостью должен использовать письменные соглашения и письменные дополнения, если необходимо, с указанием всех обязанностей и сборов, если таковые имеются. Клиенту будут предоставлены копии всех подписанных соглашений и расширений, а менеджер по недвижимости сохранит копию.
• 3-2 Управляющий недвижимостью должен регулярно общаться с Клиентом в устной или письменной форме и предоставлять Клиенту письменные отчеты по мере необходимости и по согласованию между всеми сторонами.В случае возникновения разногласий Управляющий недвижимостью должен предоставить письменный отчет в кратчайшие сроки.
• 3-3 От имени клиента Управляющий недвижимостью должен рассматривать и проверять все заявки Арендатора, чтобы определить способность заявителя платить арендную плату и оценить вероятность того, что заявитель будет соблюдать все положения договора аренды.
• 3-4 Управляющий недвижимостью не принимает никаких комиссионных, уступок, прибыли, скидок или любых других преимуществ, которые не были полностью раскрыты и не одобрены Клиентом.
• 3-5 Управляющий недвижимостью не должен вводить потенциального Клиента в заблуждение относительно рыночной стоимости аренды недвижимости в попытке получить список для сдачи в аренду.
• 3-6 Управляющий недвижимостью должен раскрывать своему Клиенту все относящиеся к делу факты, относящиеся к любой сделке.

Статья 4: ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ

Управляющий недвижимостью должен относиться ко всем Арендаторам честно и профессионально, когда они подают заявление, живут и / или освобождают управляемое жилье, в том числе посредством процесса возврата депозита.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 4-1 Управляющий недвижимостью должен подать всем потенциальным арендаторам письменное заявление.
• 4-2 Управляющий недвижимостью должен предоставить всем Арендаторам копию подписанного договора аренды и продлений со всеми приложенными дополнениями.
• 4-3 Управляющий недвижимостью должен раскрыть всю информацию в соответствии с требованиями законодательства штата и местного законодательства и предоставить Арендатору возможность заполнить письменный отчет о состоянии в течение 7 дней после въезда.
• 4-4 Управляющий недвижимостью незамедлительно отвечает на запросы о ремонте.
• 4-5 Управляющий недвижимостью должен предоставить Арендатору письменное определение возврата депозита в течение срока, установленного законом, после того, как Арендатор освободил собственность. Управляющий недвижимостью не должен вызывать неоправданных задержек в возмещении или учете гарантийного депозита.

Статья 5: УХОД ЗА УПРАВЛЯЕМЫМИ ИМУЩЕСТВАМИ

Управляющий недвижимостью должен уделять большое внимание безопасности и здоровью тех, кто на законных основаниях находится в управляемой собственности, и должен управлять всем имуществом в соответствии с требованиями безопасности и пригодности для проживания в местной юрисдикции.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 5-1 Управляющий недвижимостью не имеет права управлять недвижимостью для клиентов, которые отказываются или не могут содержать свою собственность в соответствии с требованиями безопасности и пригодности для проживания в местной юрисдикции.
• 5-2 Управляющий недвижимостью прекращает управление имуществом, если Клиент не соблюдает требования по пригодности для проживания.

Статья 6:

Управляющий недвижимостью должен хранить все средства, полученные от имени других лиц в соответствии с законодательством штата, и не должен объединять средства с личными или другими коммерческими фондами или использовать средства не по назначению.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 6-1 Управляющий недвижимостью должен вести соответствующие записи, а также готовить и предоставлять Клиенту точные и своевременные финансовые отчеты, касающиеся аренды и денежных средств Клиента, в соответствии с условиями применимого соглашения об управлении.

Статья 7:

Управляющий недвижимостью должен предоставлять компетентные услуги в пределах своей области знаний и воздерживаться от несанкционированного занятия какой-либо другой профессией, для которой он или она не имеет лицензии или квалификации.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 7-1 Управляющий недвижимостью должен предоставлять только такие услуги в тех местах, для которых он или она имеет квалификацию и которые, как можно разумно ожидать, будут выполнять с профессиональной компетентностью.
• 7-2 Управляющий недвижимостью не должен выполнять и не должен заявлять, что он или она может или будет оказывать услуги, выходящие за рамки его или ее области знаний, особенно услуги, требующие отдельной лицензии или квалификации, например право, бухгалтерский учет, финансовое планирование, строительство и / или заключение договоров — кроме случаев, когда Управляющий недвижимостью независимо обладает такой лицензией или квалификацией.

Статья 8: ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ФИРМЕ

Управляющий недвижимостью должен действовать в наилучших интересах своей фирмы по управлению имуществом.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 8-1 Управляющий недвижимостью не должен иметь нераскрытых конфликтов интересов со своей фирмой. В случае возникновения конфликта или потенциального конфликта Управляющий должен немедленно уведомить свою фирму.
• 8-2 Управляющий недвижимостью не должен получать никаких компенсаций, скидок или других льгот без полного раскрытия информации его или ее Фирме.
• 8-3 Управляющий недвижимостью не имеет права брать или использовать какую-либо проприетарную документацию, включая, помимо прочего, списки клиентов / арендаторов, во время или после его или ее отношений с Фирмой без явного письменного согласия Фирмы.

Статья 9: ОТНОШЕНИЯ С ДРУГИМИ МЕНЕДЖЕРАМИ ИМУЩЕСТВА

Управляющий недвижимостью не должен сознательно или по неосторожности делать ложные или вводящие в заблуждение заявления о компетентности или профессионализме других управляющих имуществом или об их деловой практике, или иным образом пытаться отобрать бизнес у других управляющих имуществом с помощью обманных средств.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 9-1 Управляющий недвижимостью должен вести дела с другими управляющими имуществом честно и профессионально и не должен сознательно участвовать в каких-либо действиях или предпринимать какие-либо действия против управляющего имуществом неделовым образом.
• 9-2 Управляющий недвижимостью не должен сознательно вмешиваться в договорные права других управляющих недвижимостью, в том числе путем совершения действий, несовместимых с исключительными соглашениями, заключенными другими управляющими недвижимостью со своими клиентами.Это не мешает Управляющему недвижимостью иным образом запрашивать потенциальных клиентов или делать общие объявления о своих услугах. Для целей настоящего Кодекса общее объявление может быть определено как общий телефонный опрос или общая рассылка или рассылка, адресованная всем потенциальным клиентам в данной географической области или в определенной профессии, бизнесе, клубе, организации или другой классификации или группе. Кодекс не ограничивает честную и разумную конкуренцию между управляющими недвижимостью.
• 9-3 В случае разногласий или споров с управляющим имуществом другой фирмы, управляющий недвижимостью должен приложить все усилия для разрешения спора до судебного разбирательства.
• 9-4 Управляющий недвижимостью не имеет права получать или использовать собственные материалы или работу конкурирующей управляющей фирмы без явного письменного разрешения этой фирмы.
• 9-5 Управляющий недвижимостью должен сотрудничать с другими управляющими недвижимостью, когда это отвечает наилучшим интересам Клиента или Арендатора.

• Примечание: Федеральная торговая комиссия («FTC») провела расследование в отношении некоторых положений Кодекса этики и стандартов профессионализма NARPM ^® («Кодекс этики»). FTC рассмотрела положения Кодекса этики, в которых говорится: «Профессиональные члены NARPM ^® должны воздерживаться от критики других управляющих недвижимостью или их деловой практики» и «Управляющий недвижимостью не должен сознательно привлекать клиентов конкурентов. .FTC утверждает, что эти положения Кодекса этики ограничивают членов NARPM ^® от конкуренции за клиентов, тем самым лишая клиентов преимуществ конкуренции между управляющими недвижимостью в нарушение Закона о Федеральной торговой комиссии. Не признавая нарушения закона, NARPM ^® согласился на заключение Соглашения о согласии и Решения и Распоряжения FTC по этому вопросу («Приказ»). Приказ требует, чтобы NARPM ^® внес поправки в Кодекс этики, удалив эти два положения; обратите внимание, что такие ограничения на привлечение предложений или рекламу со стороны членов NARPM ^® больше не применяются. .

Статья 10. ПРАВДА В РЕКЛАМЕ

Управляющий недвижимостью должен гарантировать, что вся реклама ясна и откровенна и включает только точные и правдивые заявления о рекламируемой собственности или услугах.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 10-1 Независимо от типа используемого носителя рекламный контент всегда должен быть правдивым и честным.
• 10-2 Никакая недвижимость не может быть сдана в аренду без фактического разрешения Клиента.Если предлагается недвижимость, не представленная на бирже, необходимо получить разрешение от владельца.
• 10-3 Раскрытие информации должно быть предоставлено всем сторонам, если информация, собранная с помощью электронных рекламных носителей, может быть продана внешней стороне.
• 10-4 Все маркетинговые материалы, как печатные, так и электронные, должны соответствовать применимым законам и требованиям лицензирования.

Статья 11: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД NARPM

Управляющий недвижимостью должен соблюдать все политики и положения NARPM ^® и все соответствующие законы и правила юрисдикции, в которой он или она работает, и должен стремиться быть в курсе и информировать других о соответствующие вопросы, влияющие на сферу управления недвижимостью.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 11-1 Управляющий недвижимостью должен стремиться улучшать профессию управления недвижимостью и NARPM ^® , делясь с другими своими уроками на благо всех.
• 11-2 Управляющий недвижимостью должен стремиться быть информированным о соответствующих вопросах, влияющих на сферу управления имуществом на местном, государственном и национальном уровне.
• 11-3 Управляющий недвижимостью должен сохранять свою лицензию на недвижимость в соответствии с требованиями юрисдикции, в которой он или она работает.
• 11-4 Управляющий недвижимостью должен соблюдать устав NARPM ^® и другие политики и процедуры NARPM ^® и стараться не причинять вред организации.
• 11-5 Управляющий недвижимостью должен гарантировать, что вся электронная коммуникация и маркетинг, которые он или она готовит, являются профессиональными в отношении получателей.
• 11-6 Управляющий недвижимостью должен действовать добросовестно, добросовестно и профессионально в отношении всей деятельности Отделений NARPM ^® и NARPM ^® .

Статья 12:

Управляющий недвижимостью должен соблюдать настоящий Кодекс и участвовать и / или сотрудничать с любыми расследованиями и / или слушаниями, проводимыми NARPM ^® в соответствии с настоящим Кодексом.

СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА

• 12-1 Управляющий недвижимостью должен рассмотреть и предпринять все необходимые действия для понимания и соблюдения настоящего Кодекса.
• 12-2 Управляющий недвижимостью не должен вмешиваться в какие-либо действия NARPM ^® по расследованию нарушения или обеспечению соблюдения настоящего Кодекса.
• 12-3 Управляющий недвижимостью должен незамедлительно предоставить любую информацию, запрошенную NARPM ^® во время любого расследования или правоприменительных действий в соответствии с настоящим Кодексом.
• 12-4 Управляющий недвижимостью должен каждые четыре года проходить курс этики, который должен включать обсуждение данного Кодекса, что является условием продолжения профессионального членства.

Статья 13: НАРПМ

Политика NARPM ^® заключается в полном соблюдении всех антимонопольных законов. Антимонопольное законодательство запрещает, среди прочего, любое совместное поведение конкурентов, которое могло бы уменьшить конкуренцию на рынке. NARPM ^® состоит из конкурентов; они должны воздерживаться от обсуждения деликатных вопросов конкуренции, включая те, которые связаны с ценообразованием (например, ставки, сборы или затраты), отдельными конкурентами или конкретными бизнес-операциями, а также контролем или распределением рынков.NARPM ^® не должен ограничивать возможность членов привлекать клиентов конкурентов. NARPM ^® не ограничивает возможность участников рекламировать свой бизнес при условии, что эта реклама не является ложной, вводящей в заблуждение или иным образом незаконной.

Часто задаваемые вопросы по программе многоквартирного дома | Город Сан-Хосе

Цель программы и сборы

Какова цель разрешения на проживание?
Программа обеспечения соблюдения Кодекса по многоквартирным домам и инспекции пожарной охраны финансируются за счет разрешения на занятие жилого помещения.Проверки проводятся для того, чтобы убедиться в том, что здания содержатся в безопасных, достойных и санитарных условиях.

Какие типы зданий необходимы для получения разрешения на проживание?
Квартиры, отели, мотели, братства, женские клубы, приюты для чрезвычайных ситуаций, учреждения по уходу за семью и более людьми и учреждения по обслуживанию жилых помещений должны иметь действующее разрешение на проживание в жилом доме.

Могу ли я получить освобождение от этого разрешения?
Нет, муниципальный кодекс Сан-Хосе 17.20.520 требует ежегодного продления Разрешения на проживание в жилом доме, чтобы на законных основаниях содержать или занимать жилую единицу, подпадающую под действие постановления.

Сборы

Годовой счет-фактура

Когда я могу рассчитывать на получение годового счета?
Счета отправляются по почте в начале ноября, а оплата должна быть произведена до декабря.

Можно ли передать разрешение на проживание новому владельцу?
Да, разрешение действует в течение календарного года.Плата за перевод автоматически отправляется новому владельцу после получения информации из офиса аттестата округа Санта-Клара.

Как я могу попросить, чтобы Кодекс использовал альтернативный почтовый адрес?
Отправьте электронное письмо по адресу [email protected] Укажите контактное имя, предпочтительный почтовый адрес, номер телефона и номера разрешений на проживание в жилых помещениях.

Если у меня несколько зданий или мест, нужны ли мне отдельные разрешения?
Да, разрешение на проживание требуется для каждого здания с тремя и более квартирами.Причина, по которой каждое здание разрешается отдельно, заключается в том, что большие комплексы могут строиться поэтапно. На каждое необходимое разрешение высылается отдельный счет-фактура.

Трехуровневая модель предоставления услуг

Каков уровень обслуживания для каждого уровня?

Какие нарушения не считаются незначительными?
Отсутствие окончательного разрешения не является незначительным нарушением, как и внешние проекты, требующие предварительного утверждения Планировщика. Прежде чем вносить какие-либо изменения во внешний вид многоквартирного дома, обратитесь в отдел планирования. Владельцы могут использовать sjpermit.org для поиска информации о разрешениях, собственности и зонировании. Смена владельца не делает запрещенную работу законной. Разрешение должно быть выдано до начала работы, и требуется окончательное одобрение инспекции. Город Сан-Хосе требует разрешений на строительство и улучшение зданий с 1928 года. Строительные работы, выполняемые без необходимых разрешений, нарушают Строительный кодекс штата и считаются незаконными строительными работами. Каждый раз, когда вы меняете структурную, электрическую, водопроводную или механическую конфигурацию какой-либо части здания, вам необходимо разрешение и осмотр.Для некоторых установок, таких как водонагреватель, также требуется разрешение. В здании есть список проектов, не требующих разрешения. Существует процесс продления или переоформления разрешения с истекшим сроком действия и легализации неразрешенной работы.

Как я могу узнать назначение уровней для моих зданий?
Список Multiple Housing включает назначение уровня обслуживания.

Может ли мое здание переместиться на более высокий или более низкий уровень?
После того, как здание завершит цикл, будет инициирован автоматический просмотр истории болезни для каждого здания.Если здание соответствует стандартам, указанным в таблице выше, то оно будет перемещено на один уровень выше; от Т3 до Т2 или от Т2 до Т1.

Когда проводятся многоуровневые проверки?
Автоматический обзор будет происходить в конце каждого цикла уровней. Для начала проверки никаких действий не требуется. Если здание соответствует стандартам, указанным в таблице выше, здание будет переназначено с Т3 на Т2 или с Т2 на Т1. Кроме того, владельцы или менеджеры могут запросить изменение уровня для реконструкции здания с полученными разрешениями.

Какую информацию мне нужно предоставить о реконструкции моего здания?
Отправьте по электронной почте объем работ, счета-фактуры и окончательные номера разрешений. Чтобы претендовать на перемещение на раннем уровне, реконструкция должна быть чем-то большим, чем обычное обслуживание. Объем должен быть значительным. Например, перестановки окон недостаточно. Тем не менее, замена окон как часть реконструкции здания может быть квалифицирована. Фотографии здания до и после могут быть полезны для оценки.Реконструкция нескольких юнитов может не соответствовать требованиям, если это не является частью более крупного обновления здания. Отправьте информацию с запросом на пересмотр уровня в связи с чрезвычайными обстоятельствами по адресу [email protected]

Уровень 1

Каковы обязанности владельцев зданий уровня 1?
Заявление под присягой должно быть заполнено онлайн. Владелец или агент владельца должны согласиться проверять каждую квартиру в здании на ежегодной основе и при изменении условий аренды, предоставлять копию формы проверки арендаторам в течение пяти рабочих дней после проверки и поддерживать электронные или бумажные копии записей. на семь лет.Инспекция самосертификации может проводиться с использованием типовой формы, предоставленной Правоприменительным кодексом, или индивидуальной формы, подготовленной владельцем или управляющим недвижимостью. Тем не менее, форма самосертификационной проверки должна включать все элементы из городской типовой формы, доступной в Интернете. Владелец или агент также должен уведомить о соблюдении Кодекса, если какое-либо подразделение не может быть сертифицировано самостоятельно, и уведомление должно происходить не позднее 31 июля каждого года.

Может ли владелец или агент владельца отказаться от Уровня 1?
Да, онлайн-сертификация включает возможность отказаться от Уровня 1 и переназначить на Уровень 2.Если владелец / агент владельца не заполнит аффидевит самосертификации до 31 декабря, то в январе здание будет автоматически переведено на уровень 2. Новый счет по более высокой ставке будет отправлен владельцу или на другой почтовый адрес.

Что такое модельная форма и может ли кто-нибудь ее использовать?
Контрольный список самосертификации содержит список наиболее распространенных некачественных жилищных условий, выявленных Правоприменительным кодексом. Образец формы доступен на веб-сайте по обеспечению соблюдения Кодекса, а печатную копию или версию в формате PDF можно запросить, отправив электронное письмо MHProgram @ sanjoseca.губ.

Денверские правила строительства и пожарной безопасности

Обслуживание квартирной собственности — Практическое руководство

Несколько лет назад владение и управление многоквартирными домами в основном не регулировалось.Арендодатели были почти свободны управлять и сдавать недвижимость в аренду любым способом, который они сочтут нужным.

Чтобы ворваться в бизнес, вам просто потребовались небольшая сумма первоначального взноса, многоквартирный дом и кредитор.

В сегодняшнем мире расширенных прав арендаторов владение и управление многоквартирными домами стало жестко регулируемым.

Эти новые правила не только относятся к управлению такой недвижимостью, но они также напрямую относятся к обслуживанию, основанному на потребностях арендаторов.

Поговорим об обслуживании квартирной собственности.

Отсутствие необходимости в обслуживании

Хотя это правда, что значительные успехи были достигнуты в строительных материалах, отделке красок, механическом оборудовании и внедрении «необслуживаемых» продуктов, квартиры не нуждаются в обслуживании.

Эти усовершенствования только уменьшили объем текущего ремонта многоквартирных домов. Хотя это и полезно, они не избавили вас от необходимости содержать вашу собственность.

Регулярное обслуживание многоквартирного дома не только недорогое, но и избавляет от множества ненужных и потенциально юридических последствий.

Сегодня ремонтные материалы для выполнения регулярных задач обходятся меньше, чем необходимость устранения проблем, которые появятся позже, если вы не выполняете регулярное обслуживание.

Чтобы предотвратить капитальный ремонт и обеспечить красоту и комфорт вашего многоквартирного дома, необходимо составить и правильно применять комплексный план обслуживания.

План обслуживания — Общий обзор

Важно, живете ли вы в квартире или снимаете ее и проходите управление недвижимостью, осознавать, что каждый многоквартирный дом имеет свою неповторимость. Не все квартиры одинаковы.

В связи с этим важно индивидуально настроить подход к плану обслуживания. Этот план должен охватывать все аспекты здания и его систем.

Этот тип плана обеспечивает общую основу или систему, которая адаптирована к требованиям многоквартирного дома, владельцу, управленческой команде, персоналу, ответственному за техническое обслуживание, и жильцам, проживающим в здании.

Учитывает общее состояние здания. Затем в нем описывается, что необходимо для того, чтобы убедиться, что здание безопасно, чистое и предоставляет достойное жилье тем, кто решит сдать квартиру.

Кроме того, план обслуживания разработан для обеспечения соблюдения всех законов, политик и кодексов на местном, государственном и федеральном уровнях.

Виды обслуживания

Чтобы создать положительный и продуктивный план обслуживания собственности, вы должны понимать, что существует три основных типа обслуживания, и убедиться, что план охватывает каждый из этих типов.По мнению специалистов по управлению недвижимостью, к этим типам относятся профилактические, плановые и запрошенные. Ниже приводится общее описание каждого из них:

1. Профилактическое — Этот тип обслуживания в основном требует завершения задач, которые помогают избежать проблем в будущем. Примеры включают в себя базовый уход, такой как замена фильтров кондиционера, обрезка деревьев рядом со зданием и поддержание чистоты ландшафта и отсутствия мусора. Такой вид обслуживания помогает сохранить целостность вашего многоквартирного дома.
2. Плановое — Этот тип технического обслуживания является плановым и запланированным и направлен на решение задач, связанных с износом, неаварийным ремонтом и очисткой.
3. Запрошено — Этот тип обслуживания запрашивается либо жильцами многоквартирного дома, либо служащим. Это, как правило, экстренное лечение. Примеры включают устранение утечки в водопроводе, поломки замка и / или проблемы борьбы с вредителями.

Цели и задачи

При создании плана обслуживания вашей квартирной собственности вы должны разработать в высшей степени систематизированный метод для достижения следующих целей и задач:

• Все работы по содержанию многоквартирного дома должны включать подробный график.
• В плане обслуживания должны быть определенные руководящие принципы, которых должны придерживаться все ответственные лица для обеспечения общей эффективности плана.
• Должны быть включены критерии, позволяющие проводить оценку и контроль качества по времени, материалам и трудозатратам, задействованным в плане обслуживания.
• Содержание и ремонт вашего многоквартирного дома должны проводиться по систематическому графику, чтобы сократить количество простоев, возникающих в результате технического обслуживания.
• Техническое обслуживание вашего многоквартирного дома должно включать установленный бюджет для различных аспектов собственности. Кроме того, должен быть установлен бюджет на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы справляться с чрезвычайными ситуациями, когда они возникают, чтобы деньги с другого счета обслуживания не уменьшались.

Когда план обслуживания завершен, он должен быть немедленно реализован и помещен в руководство, относящееся к обслуживанию вашего имущества. Регулярное техническое обслуживание должно начинаться немедленно, и все участники должны быть привлечены к высокому уровню ответственности.

Когда происходит новое оборудование, ремонт имущества или даже изменения в штатном расписании, план следует должным образом пересмотреть, чтобы отразить эти ситуации. Принимая меры, необходимые для оптимизации обслуживания в вашей структуре, вы предпринимаете шаги, необходимые для предотвращения будущих проблем и обеспечения максимального удовлетворения ваших арендаторов и сообщества, в котором находится ваш многоквартирный дом.

Если вам нужна помощь в управлении недвижимостью, позвоните специалистам. Pioneer Property Management, Денвер помог нашим довольным клиентам управлять своими инвестициями в недвижимость.

Делавэр Код Интернет

Благополучие

Жилье и очистка трущоб

ГЛАВА 41. Жилищный кодекс штата Делавэр

Подраздел II. Минимальные условия помещений и построек

§ 4111.Основные положения.

В этом подразделе описываются минимальные условия жилых помещений и зданий, используемых для проживания людей. Каждое жилое здание или строение, занятое людьми, за исключением случаев, подпадающих под действие §§ 4103 и 4105 настоящего раздела, и его помещения должны соответствовать условиям и стандартам, установленным в настоящем документе, если отклонение от таких условий и стандартов представляет непосредственную угрозу для здоровья и безопасности. и общее благосостояние жителей и других лиц.Должностное лицо кодекса может предписывать периодические проверки жилых домов и помещений для обеспечения соблюдения этих требований.

§ 4112. Условия помещений.

(а) Ответственность владельца.- Собственник зданий и помещений должен содержать такие здания и помещения в соответствии с этими требованиями. Лицо не может занимать в качестве собственника-жителя или передавать другому лицу для проживания или использовать помещения, которые не соответствуют следующим требованиям этого раздела.

(б) Свободные строения и земля. — Все незанятые строения и их помещения или свободная земля должны поддерживаться в чистом, безопасном, безопасном и санитарном состоянии, как это предусмотрено в настоящем документе, чтобы не вызывать упадок сил или отрицательно влиять на здоровье или безопасность населения.

(c) Санитария. — Все помещения должны поддерживаться в чистом, безопасном и санитарном состоянии, без скопления мусора или мусора.

(г) Контейнеры. — Мусор, растительные отходы или другие гниющие материалы должны храниться в герметичных контейнерах, снабженных плотно закрывающимися крышками, для хранения таких материалов до момента их удаления из помещения для утилизации.

(e) Градация и осушение. — Все помещения должны быть выровнены и содержаться в таком состоянии, чтобы предотвратить скопление стоячей воды на них или внутри любых сооружений, расположенных на них.

(f) Борьба с насекомыми и крысами.- Во всех помещениях не должно быть насекомых, крыс, паразитов или других вредителей на всех внешних участках помещения. Владелец несет ответственность за уничтожение, за исключением того, что владелец несет ответственность за такое уничтожение на внешних участках помещений одноквартирного дома. Уничтожение в общей или общественной части помещения, не являющегося жилым домом на одну семью, является обязанностью собственника.

(g) Ядовитые сорняки.- Все помещения в преимущественно жилых районах должны быть свободны от сорняков или роста растений, которые являются вредными или вредными для здоровья и благополучия населения, и должны быть обрезаны до высоты не более 12 дюймов.

(h) Выхлопные отверстия. — За исключением ранее существовавших и действующих выхлопных систем, никто не должен строить, обслуживать или эксплуатировать трубы, каналы, проводники, вентиляторы или нагнетатели, выпускающие газы, пар, пар, горячий воздух, жир, дым, запахи или другие газообразные или твердые отходы, поэтому как разгрузка непосредственно после примыкания или прилегания к государственной или частной собственности или собственности другого арендатора.

(i) Вспомогательные конструкции. — Все вспомогательные конструкции, включая отдельно стоящие гаражи, заборы и стены, должны поддерживаться в хорошем состоянии и соответствовать §§ 4113 и 4114 настоящего раздела.

(j) Автомобили.- Во всех помещениях, за исключением случаев, предусмотренных другими правилами, не должно быть незарегистрированных, непроверенных или старых автомобилей, представляющих угрозу здоровью, безопасности и общему благополучию пассажиров или других лиц. Не более двух в настоящее время незарегистрированных или непроверенных транспортных средств, принадлежащих пассажирам, которые не представляют угрозы для здоровья и безопасности пассажиров или других лиц, должны быть припаркованы в преимущественно жилой зоне. Указанные автомобили не должны находиться в разобранном или неисправном состоянии.

§ 4113. Внешний вид.

(а) В целом. — Внешний вид конструкции должен поддерживаться структурно прочным и гигиеничным, чтобы не создавать угрозы здоровью и безопасности людей, а также защищать их от окружающей среды.

(b) Конструкционные элементы. — Все несущие конструктивные элементы всех конструкций должны оставаться в прочном состоянии, без повреждений и способными безопасно выдерживать действующие на них статические и временные нагрузки.

(c) Наружные поверхности (фундамент, стены и крыша).- Каждый фундамент, внешняя стена, крыша и все другие внешние поверхности должны поддерживаться в рабочем состоянии, обслуживаться и ремонтироваться и содержаться в таком состоянии, чтобы исключить возможность попадания крыс.

(г) Фундаментные стены. — Все фундаментные стены должны поддерживаться таким образом, чтобы выдерживать безопасную конструкцию и рабочие статические и временные нагрузки, вертикально и без открытых трещин и разрывов, за исключением случаев, когда необходимо сбросить чрезмерное давление воды на стену, чтобы не наносить ущерб общественной безопасности. и благосостояние.

(e) Наружные стены. — На каждой внешней стене не должно быть дыр, трещин, незакрепленных или гниющих досок или бруса, а также любых других условий, которые могут допустить дождь или сырость на внутренние части стен или в занятые помещения здания. Все материалы наружной поверхности, включая дерево, композиционный материал или металлический сайдинг, должны быть защищены от атмосферных воздействий, чтобы предотвратить ухудшение состояния.

(е) Крыши. — Крыша должна быть конструктивно прочной, герметичной и не иметь дефектов, которые могут пропускать дождь, а водоотвод с крыши должен быть достаточным для предотвращения попадания дождевой воды в сырость стен или внутренней части здания.

(g) Декоративные элементы.- Все карнизы, отделка, облицовка стен и аналогичные декоративные элементы должны поддерживаться в хорошем состоянии с надлежащим креплением и в безопасном состоянии.

(h) Знаки, шатры и навесы. — Все навесы, шатры, знаки, металлические навесы, лестницы, пожарные лестницы, стояки, вытяжные каналы и аналогичные выступы должны поддерживаться в хорошем состоянии, должны быть должным образом закреплены в безопасном и исправном состоянии и защищены. от стихий и против гниения.

(i) Дымоходы. — Все дымовые трубы, градирни, дымовые трубы и подобные приспособления должны содержаться в безопасном, исправном состоянии и в хорошем состоянии. Все открытые поверхности из металла или дерева должны быть защищены от непогоды и гниения.

(j) Лестницы и подъезды.- Каждая лестница, крыльцо, балкон и все примыкающие к ним приспособления должны содержаться в таком состоянии, чтобы они были безопасными в использовании и могли выдерживать нагрузки, которым они могут подвергаться, и должны поддерживаться в исправном состоянии и ремонтироваться.

(k) Окна, двери и рамы. — Каждое окно, дверь и рама должны поддерживаться в таком соотношении с прилегающей конструкцией стены, чтобы исключить дождь в максимально возможной степени и существенно исключить попадание ветра в здание.

(л) Водонепроницаемость. — Каждое окно и внешняя дверь должны разумно вписываться в раму и быть водонепроницаемыми. По мере необходимости следует использовать защитную пленку для предотвращения попадания ветра или дождя в жилище или строение, и они должны содержаться в исправном состоянии и в хорошем состоянии.

(м) Остекление.- Каждая необходимая оконная створка должна быть полностью укомплектована остеклением, которое надежно удерживает оконное стекло.

(n) Открывающиеся окна. — Каждое окно, кроме фиксированного, должно открываться и удерживаться на месте оконной фурнитурой.

(o) Дверная фурнитура.- Каждая внешняя дверь, дверные петли и дверные защелки должны поддерживаться в хорошем состоянии. Дверные замки в жилых помещениях должны быть в исправном состоянии и обеспечивать надежную фиксацию двери.

(п) Подвальные и оконные люки. — Каждый люк или окно подвала или погреба должны содержаться в таком состоянии, чтобы предотвратить проникновение крыс, дождя и поверхностный сток в конструкцию.

§ 4114. Внутреннее устройство.

(а) В целом.- Внутренняя часть конструкции и ее оборудование должны поддерживаться в конструктивном состоянии и в санитарном состоянии, чтобы не создавать угрозы здоровью и безопасности людей, а также защищать людей от окружающей среды.

(b) Конструкционные элементы. — Несущие конструктивные элементы каждого здания должны оставаться конструктивно прочными, без каких-либо признаков износа, которые сделали бы их неспособными выдерживать прилагаемые нагрузки.

(в) Внутренние поверхности. — Полы, стены, включая окна и двери, потолки и другие внутренние поверхности должны поддерживаться в хорошем, чистом и санитарном состоянии.

(d) Краска на основе свинца. — Краска на основе свинца с содержанием свинца более 0.5 процентов не распространяется на любую внутреннюю или внешнюю поверхность жилого или жилого помещения, в том числе на заборы и хозяйственные постройки на каких-либо помещениях.

(e) Полы в ванных комнатах и ​​кухнях. — Каждая поверхность пола туалета, ванной комнаты и кухни должна быть сконструирована и содержаться таким образом, чтобы можно было легко поддерживать такой пол в чистом и санитарном состоянии.

(f) Без сырости. — В подвалах, подвалах и подвальных помещениях не должно быть стоячей воды, чтобы предотвратить условия, способствующие разрушению или разрушению конструкции.

(g) Санитария.- Внутреннее пространство каждого строения должно поддерживаться в чистом и санитарном состоянии, без скопления мусора, мусора или мусора. Мусор, мусор и другие отходы должны храниться в помещениях временного хранения надлежащим образом.

(h) Общественные холлы и лестницы. — Мусор или отходы не должны накапливаться или храниться в общественных залах или на лестницах.

(i) Укрытия для насекомых и крыс. — Все конструкции должны быть защищены от заражения насекомыми и крысами, а в случае обнаружения насекомых или крыс они должны быть незамедлительно истреблены с помощью приемлемых методов, которые не будут вредными для здоровья человека. После истребления должны быть приняты надлежащие меры для предотвращения повторного заражения.

(j) Выходные двери.- Каждая дверь, доступная в качестве выхода, должна легко открываться изнутри.

(k) Выездные помещения — Адекватность. — Лестницы, подъезды, перила и другие выходы должны быть безопасными.

(л) То же — Техническое обслуживание.- Все внутренние лестницы, перила и другие выходы каждого строения должны поддерживаться в исправном состоянии и исправляться путем замены ступеней и подступенков, которые свидетельствуют о чрезмерном износе или сломаны, деформированы или расшатаны. Каждая внутренняя лестница должна быть сконструирована и содержаться в таком состоянии, чтобы ее можно было безопасно использовать и выдерживать ожидаемые нагрузки.

§ 4115.Требования к освещению, вентиляции и пространству.

(а) В целом. — Все помещения или комнаты должны быть обеспечены достаточным освещением, чтобы не подвергать опасности здоровье и безопасность. Все помещения или комнаты должны иметь достаточную естественную или механическую вентиляцию, чтобы не подвергать опасности здоровье и безопасность. Если вместо естественной вентиляции предусмотрена механическая вентиляция, такая система механической вентиляции должна оставаться в рабочем состоянии во время пребывания в любой конструкции или ее части.

(б) Свет в жилых помещениях. — В каждой жилой комнате, за исключением кухонь, туалетов, подвальных или подвальных помещений и внутренних помещений таунхаусов и рядных домов, должно быть как минимум 1 окно, выходящее прямо на улицу, во двор или крыльцо. В каждой жилой комнате, за исключением кухонь и туалетов, должна быть по крайней мере одна дверь или окно, которые можно открыть для надлежащей вентиляции комнаты.Кухни, туалетные комнаты без окон, подвальные или подвальные помещения и внутренние помещения таунхаусов и рядных домов должны иметь естественную или механическую вентиляцию.

(c) Общие холлы и лестницы. — Каждый общий холл и лестничная клетка в каждом здании, кроме жилых домов на одну семью, должны быть постоянно освещены надлежащим образом с использованием не менее 60-ваттной лампочки.Такое освещение должно быть обеспечено на всех лестницах и проходах, по которым обычно проезжают.

(d) Другие помещения. — Все остальные помещения должны быть обеспечены естественным или искусственным освещением достаточной интенсивности и распределены таким образом, чтобы обеспечивать поддержание санитарных условий и безопасное использование помещения, а также оборудования и приспособлений.

е) Туалетные комнаты.- Каждая ванная комната и отсеки унитаза должны соответствовать требованиям к освещению и вентиляции для жилых помещений, как требуется подразделом (b) данного раздела, за исключением того, что окно не требуется в ванных комнатах или отсеках туалета, оборудованных одобренной системой механической вентиляции.

(е) Кулинария. — Основное оборудование для приготовления пищи не разрешается ни в одной спальне или общежитии, за исключением квартир для повышения эффективности работы.

(г) Разделение единицы. — Жилые единицы должны быть отделены друг от друга. За исключением детских комнат или комнат для людей с ограниченными возможностями, спальные комнаты не должны использоваться в качестве единственного средства доступа в другие спальные комнаты.

(h) Конфиденциальность.- Гостиничные, жилые и общежития должны быть спроектированы так, чтобы обеспечивать уединение и быть отделенными от других прилегающих пространств.

(i) Общий доступ. — Жилая комната, ванная комната или отсек туалета, являющиеся принадлежностью жилого помещения, не должны открываться или использоваться вместе с продовольственным магазином, парикмахерской или салоном красоты, кабинетом врача или стоматолога или процедурным кабинетом или аналогичным помещением, используемым для общего пользования. целей.

(j) Подвальные помещения и подвальные помещения. — Подвальные и подвальные помещения, частично расположенные ниже уровня земли, не должны использоваться для сна, за исключением случаев, когда подвальные и подвальные помещения (или комнаты) соответствуют спецификациям для спальных комнат, как это предусмотрено в данной главе.

(k) Жилые единицы.- Каждая жилая единица должна иметь минимальную общую площадь пола не менее 150 квадратных футов для первого жителя и 100 квадратных футов для каждого дополнительного жителя. Площадь этажа рассчитывается исходя из общей площади всех жилых помещений.

(л) Место для сна. — Каждая комната, занятая для сна 1 жильцом, должна иметь площадь пола не менее 64 квадратных футов.

(м) Перенаселенность. — Если какая-либо комната, используемая для проживания, переполнена, как определено в § 4106 (27) настоящего раздела, должностное лицо кодекса может приказать сократить количество людей, спящих или проживающих в указанной комнате.

(n) Запрещенное использование.- Запрещается использовать для сна любую кухню, нежилое или общественное место.

(o) Минимальная высота потолка. — Жилые помещения должны иметь высоту потолка в свету над минимальной площадью, требуемой настоящей главой, не менее 7 футов 4 дюйма, за исключением того, что на чердаках, подвалах или верхних этажах высота потолка должна быть не менее 7 футов над не менее одной трети минимальной площади, требуемой данной главой, при использовании для сна, учебы или аналогичной деятельности.При вычислении площади пола таких комнат могут быть включены только те части площади пола комнаты, у которых высота потолка в свету составляет 5 футов или более.

(p) Минимальная высота потолков в передвижных домах. — Жилое пространство в передвижном доме должно иметь минимальную высоту потолка 7 футов на 50 процентов площади пола, а площадь пола, где высота потолка меньше 5 футов, не должна учитываться при расчете площади пола.

(q) Требуемое пространство в передвижных домах. — Каждый передвижной дом должен иметь минимальную общую площадь пола не менее 150 квадратных футов для первых 2 жильцов и 100 квадратных футов для каждого дополнительного жильца.

§ 4116. Требования к сантехническому оборудованию и арматуре.

(а) В целом. — Каждый жилой блок должен иметь собственное сантехническое оборудование, которое находится в надлежащем рабочем состоянии, может использоваться в уединении и соответствует требованиям личной гигиены и утилизации человеческих отходов.

(б) Санузел и туалет. — В каждом жилом помещении должен быть санузел и санузел с холодной проточной водой. Санузел нельзя размещать в жилом помещении. Унитаз может находиться в том же помещении, что и унитаз, или, если он расположен в другом помещении, унитаз должен располагаться в непосредственной близости от двери, ведущей непосредственно в комнату, в которой расположен унитаз.В санузел подается горячая и холодная вода.

(c) Ванна или душ. — В каждом жилом помещении должна быть комната, обеспечивающая уединение человеку, находящемуся в указанной комнате, и которая оборудована ванной или душем с горячей и холодной проточной водой.

(г) Раковина.- В каждом жилом помещении должна быть кухонная раковина, кроме туалета, требуемого согласно подразделу (b) данного раздела, и должна подаваться горячая и холодная проточная вода.

е) ночлежка. — По крайней мере, 1 санузел, унитаз и ванна или душ, должным образом подключенные к утвержденной системе водоснабжения и канализации и в хорошем рабочем состоянии, должны быть предоставлены на каждые 4 комнаты в ночлежке, независимо от того, где указанные удобства являются общими.В каждый умывальник, ванну или душ необходимо постоянно подавать горячую и холодную воду.

(е) Гостиницы. — Если частные санузлы, туалеты и бани не предусмотрены, на каждом этаже должны быть предусмотрены по 1 унитазу, 1 унитазу и 1 ванне, доступным из общего коридора. В каждый санузел, ванну или душ необходимо постоянно подавать горячую и холодную воду.

(г) Туалетные комнаты и ванные комнаты — Конфиденциальность. — Туалетные комнаты и ванные комнаты должны быть спроектированы и устроены так, чтобы обеспечивать уединение.

(h) Туалетные комнаты и ванные комнаты — Прямой доступ. — Туалетные комнаты и ванные комнаты не должны использоваться в качестве прохода в холл или другое пространство или на улицу.По крайней мере, 1 туалетная комната или ванная комната в жилом помещении должны быть доступны из любой спальной комнаты, не проходя через другую спальную комнату.

(i) Туалетные комнаты и ванные комнаты — Расположение на том же этаже. — Туалетные комнаты и ванные комнаты, обслуживающие гостиничные, жилые или общежития, если они не расположены в пределах таких соответствующих единиц или напрямую связаны с ними, должны быть расположены на одном этаже с такими единицами и должны быть доступны только из общего холла или коридора.

(j) Туалетные комнаты и ванные комнаты — Полы. — В ванных и туалетных комнатах полы должны быть выполнены из влагостойкого материала.

(k) Подключения. — Линии водоснабжения, сантехническая арматура, вентиляционные отверстия и стоки должны быть правильно установлены, подключены и поддерживаться в рабочем состоянии, не должны иметь препятствий, утечек и дефектов и должны быть способны выполнять функцию, для которой они предназначены.

(л) Поддержание чистоты и гигиены. — Все сантехнические сооружения должны содержаться в чистоте и санитарном состоянии, чтобы они не разводили насекомых и крыс, не выделяли опасные или неприятные газы или запахи.

(м) Доступ для чистки.- Сантехнические приспособления должны быть установлены таким образом, чтобы обеспечить легкий доступ для чистки как приспособлений, так и участков вокруг них.

(n) Сохранение водных ресурсов. — Заменяемая сантехника должна быть водосберегающей конструкции и использования.

(o) Загрязнение.- Подача воды должна быть защищена от загрязнений, а все водозаборные отверстия для сантехнических приборов должны располагаться выше переливного края арматуры.

(п) Поставка. — Системы водоснабжения должны быть установлены и обслуживаться таким образом, чтобы в любое время обеспечивать подачу воды к сантехническим приборам, устройствам и принадлежностям в достаточном объеме и при давлении, достаточном для их нормальной работы.

(q) Водонагревательные сооружения. — Водонагревательные сооружения должны быть правильно установлены, содержаться в надлежащем состоянии и должным образом подключены к линиям горячего водоснабжения и арматуре, необходимой для подачи горячей воды. Установки для нагрева воды должны быть способны нагревать воду до такой температуры, чтобы можно было набирать достаточное количество воды из каждой необходимой кухонной мойки, унитаза, ванны, душа, прачечной или других подобных единиц при температуре не ниже чем 110 градусов F.

(r) Подключения. — Каждая раковина, туалет, ванна или душ, питьевой фонтанчик, унитаз или другое сооружение должны быть надлежащим образом подключены либо к общественной канализационной системе, либо к утвержденной частной системе отвода сточных вод.

(s) Техническое обслуживание.- Каждая труба водопровода, сточная и канализационная линии должны быть установлены и обслуживаться таким образом, чтобы они функционировали должным образом, и в них не должно быть препятствий, утечек и дефектов, чтобы предотвратить разрушение конструкции или опасность для здоровья.

(т) Ливневой дренаж. — Должна быть предусмотрена и поддержана утвержденная система отвода ливневых вод для безопасного и эффективного отвода воды с крыш и мощеных площадок, дворов, дворов и других открытых площадок на территории.

§ 4117. Отопительное, кухонное и холодильное оборудование.

(а) Отопление. — Каждый жилой блок и гостевая комната должны быть оборудованы обогревателями, способными поддерживать температуру в помещении 65 ° F.на высоте 3 фута над полом и 3 футах от внешней стены во всех жилых комнатах, ванных и туалетных комнатах.

(b) Кухонные принадлежности. — В каждой жилой единице, где есть помещения для приготовления пищи и выпечки с целью приготовления пищи, такие помещения должны быть надлежащим образом установлены владельцем, эксплуатироваться и содержаться в чистом и санитарном рабочем состоянии жильцом.

(c) Холодильное оборудование. — В каждой жилой единице, которая содержит холодильную установку для временного хранения скоропортящихся продуктов, такая единица должна быть способна поддерживать среднюю температуру ниже 45 ° F и должна быть надлежащим образом установлена ​​владельцем, эксплуатироваться и содержаться в чистом и санитарном состоянии. рабочее состояние жильцом.

(d) Оборудование для приготовления пищи и обогрева.- Все оборудование для приготовления пищи и нагрева, компоненты и аксессуары в каждом устройстве для нагрева, приготовления пищи и нагрева воды должны быть защищены от утечек и препятствий и функционировать должным образом, чтобы не создавать опасности для здоровья, возгорания и несчастных случаев.

(e) Установка. — Все механическое оборудование должно быть правильно установлено и безопасно поддерживаться в хорошем рабочем состоянии и быть способным выполнять функции, для которых оно было спроектировано и предназначено.

(f) Дымоход. — Все топливное оборудование, предназначенное для подключения к дымоходу, дымоходу или вентиляционному отверстию, должно быть подключено утвержденным способом.

(g) Зазоры. — Должны быть соблюдены все необходимые расстояния от горючих материалов.

(h) Средства обеспечения безопасности. — Все меры безопасности для оборудования для сжигания топлива должны поддерживаться в рабочем состоянии.

(i) Воздух для горения. — К топливосжигающему оборудованию должен быть обеспечен подвод воздуха для полного сгорания топлива и вентиляции помещения.

(j) Камины. — Камины и другие устройства, предназначенные для использования аналогично камину, в том числе печи на дровах и угле, должны быть устойчивыми и конструктивно безопасными и подключаться к утвержденным дымоходам.

(k) Климат-контроль.- Когда помещения для управления микроклиматом в помещении (обогрев, охлаждение или влажность) являются неотъемлемыми функциями конструкций, используемых в качестве жилых единиц, такие помещения должны поддерживаться и эксплуатироваться непрерывно в соответствии с проектной мощностью.

§ 4118.Электрооборудование.

(a) Требуются розетки. — При наличии электрического обслуживания в каждой жилой комнате жилой единицы и каждой гостевой комнате должно быть не менее 2 отдельных и удаленных розеток, одна из которых может быть электрическим осветительным прибором потолочного или настенного типа. На кухне должны быть предусмотрены 3 отдельные и выносные настенные электрические розетки или 2 такие розетки и 1 потолочный или настенный электрический осветительный прибор.Каждый общественный холл, санузел, ванная, прачечная или топка должны содержать как минимум 1 электрический осветительный прибор; Помимо электрического светильника в каждой ванной и прачечной должна быть предусмотрена как минимум 1 электрическая розетка.

(б) Установка. — Все электрическое оборудование, проводка и приборы должны устанавливаться и обслуживаться безопасным образом в соответствии со всеми применимыми законами.Все электрическое оборудование должно быть одобренного типа.

(c) Исправление неисправной системы. — Если установлено, по мнению должностного лица кодекса, что электрическая система в конструкции представляет опасность для людей или конструкции из-за ненадлежащего обслуживания, неправильного предохранителя, недостаточных розеток, неправильной проводки или установки, ухудшения или повреждения или по аналогичным причинам должностное лицо кодекса требует исправления дефектов для устранения опасности.

§ 4119. Требования пожарной безопасности.

(а) В целом. — Должен быть обеспечен безопасный, непрерывный и беспрепятственный выход изнутри строения на улицу или во двор, двор или проход, ведущий на открытую общественную территорию на уровне.

(б) Прямой выход. — Каждый жилой блок или гостевая комната должны иметь выход прямо на улицу или в общественный коридор.

(c) Запертые двери; выход через другие юниты. — Все двери в требуемых путях выхода должны легко открываться с внутренней стороны.Выходы из жилых, гостиничных, жилых и спальных помещений не должны проходить через другие такие помещения, а также через туалетные комнаты или ванные комнаты.

(d) Пожарные лестницы. — Все необходимые пожарные лестницы должны поддерживаться в рабочем состоянии и конструктивно исправны.

(e) Знаки выхода.- Все знаки выхода должны быть в хорошем состоянии, освещены и видны.

(f) Накопление отходов и т. Д. Запрещено. — Отходы, отходы или другие материалы не должны накапливаться на лестницах, проходах, дверях, окнах, пожарных лестницах или других средствах эвакуации.

(г) Воспламеняющееся вещество.- Легковоспламеняющиеся или взрывоопасные вещества, такие как краски, летучие масла и чистящие жидкости, или горючие отходы, такие как макулатура, коробки и тряпки, не должны накапливаться или храниться в жилых помещениях, кроме как в разумных количествах, соответствующих нормальному использованию.

(ч) Жилая единица. — Жилой или комнатный блок не должен располагаться в пределах строения, содержащего предприятие, занимающееся обработкой, распределением или хранением легковоспламеняющихся жидкостей с температурой вспышки 110 ° F.или ниже.

(i) Пожарная сигнализация. — Пожарная сигнализация и системы обнаружения должны поддерживаться в рабочем состоянии и соответствовать своему назначению.

(j) Система пожаротушения. — Системы пожаротушения должны поддерживаться в хорошем состоянии, без механических повреждений.Головки спринклера должны содержаться в чистоте, без следов коррозии и краски, а также без погнутых и поврежденных.

(к) Огнетушители. — Все переносные огнетушители должны быть видимыми, доступными и содержаться в эффективном и безопасном рабочем состоянии.

§ 4120. Ответственность владельцев и жильцов.

(а) Чистота. — Каждый человек, находящийся в строении или его части, должен содержать ту часть строения или помещений, которую он занимает, контролирует или использует, в чистом и санитарном состоянии.Каждый собственник жилища, состоящего из двух и более жилых единиц, должен поддерживать в чистоте и санитарном состоянии общие или общественные части жилища и их помещения.

(б) Удаление мусора. — Каждый человек, находящийся в строении или его части, должен утилизировать весь мусор чистым и гигиеничным способом, поместив его в мусорные контейнеры, оборудованные плотно закрывающимися крышками, в соответствии с требованиями настоящей главы.

(c) Вывоз мусора. — Каждый человек, находящийся в строении или его части, должен утилизировать мусор чистым и гигиеничным способом, надежно обернув такой мусор и поместив его в плотные контейнеры для хранения мусора, как того требует данная глава, или с помощью такого другого метода утилизации, который может потребоваться применимым законодательством. законы или постановления.

(d) Хранилища для мусора.- Каждое жилище должно быть снабжено утвержденными контейнерами и крышками для хранения мусора, и владелец, оператор или агент, контролирующий такое жилище, несут ответственность за вывоз такого мусора.

(e) Приготовление пищи. — Все помещения, используемые или предназначенные для использования для приготовления пищи, должны содержать подходящие помещения и оборудование для хранения, приготовления и подачи пищи в соответствии с санитарными требованиями.Должны быть соответствующие помещения и службы для санитарной утилизации пищевых отходов и мусора, включая помещения для временного хранения, когда это необходимо.

(f) Приспособления и оборудование — Предоставляются владельцем. — Владелец или обитатель строения или его части должен содержать поставляемое оборудование и приспособления в чистоте и санитарных условиях и нести ответственность за проявление разумной осторожности при их надлежащем использовании и эксплуатации.

(g) Приспособления и оборудование — Меблированы жильцом. — Оборудование и приспособления, предоставленные обитателем строения, должны быть правильно установлены и поддерживаться в хорошем рабочем состоянии, содержаться в чистоте и санитарных условиях, без дефектов, утечек или препятствий.

§ 4121. Истребление.

(а) Ответственность владельца. — Владелец любого строения несет ответственность за уничтожение насекомых, крыс, паразитов или других вредителей в пределах строения до сдачи в аренду, аренды или продажи строения.

(b) Ответственность арендатора-арендатора. — Арендатор-владелец любого строения несет ответственность за постоянное защищенное от крыс состояние сооружения, и если арендатор не поддерживает это защищенное от крыс состояние, ответственность за ликвидацию несет арендатор-обитатель.

(c) Ответственность жильца отдельного блока.- Человек, находящийся в строении, состоящем из одного жилого помещения, несет ответственность за уничтожение любых насекомых, крыс или других вредителей в строении или на территории.

(d) Ответственность за общие зоны в многоквартирных домах. — Каждый владелец, агент или оператор 2 или более жилых единиц или многоквартирных домов или ночлежек несет ответственность за уничтожение любых насекомых, крыс или других вредителей в общественных или общих зонах строения и помещений.

Строительные нормы и правила

Статуты, административные правила и местные постановления Техаса иногда принимают, включают или ссылаются на технические кодексы, опубликованные независимыми организациями. Эти кодексы описывают научные стандарты и стандарты безопасности для конструкций и обсуждают спецификации для методов строительства, электрических систем, сантехники, пожарной безопасности и многие другие темы.

Несмотря на то, что они включены в закон, строительные нормы и правила не перепечатываются в законах или местных постановлениях. Вместо этого они «принимаются по ссылке» — это означает, что в законе будет называться код и его издатель, но вы должны получить доступ к самому коду в другом месте.

Где вы можете получить доступ и прочитать эти коды? По возможности мы ссылаемся на онлайн-издания на веб-сайте издателя. Кроме того, некоторые местные органы власти публикуют кодексы и любые местные поправки на своих веб-сайтах.Другие могут направить вас в офис городского клерка, в отдел исполнения или планирования кодекса или в местную публичную библиотеку, чтобы просмотреть код. Вы не всегда можете найти код в Интернете из-за ограничений авторских прав со стороны издателя.

Строительство, кондиционирование, сантехника, энергоэффективность, бассейны и спа, промышленное жилье.

Коммерческие здания, энергоэффективность, бассейны, модульные здания, школы, больницы, медицинские учреждения, тюрьмы.

Государственный электротехнический кодекс для всех муниципальных и коммерческих зданий.

Кодекс пожарной безопасности для всех проверок безопасности и кодексов пожарной безопасности в определенных округах.

Сантехника, СТО, модульные здания, сжиженный газ.

Помощь в проживании, уходе и другие учреждения по уходу.

HVAC и холодильные системы.

Заявление об ограничении ответственности : Список принятых в библиотеке кодов не является исчерпывающим. Мы включаем только те варианты, которые библиотека сочла уместными в качестве строительных норм. Государственные законы, цитируемые на этой странице, не являются официальной версией закона.См. Веб-сайт Конституции и статутов Техаса.