Если не платить налог за сдачу квартиры что будет: Как наказали тех, кто сдавал квартиру и не платил налоги: реальные примеры

Содержание

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру на 11 месяцев

Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день. Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения. Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.

Сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов, насколько легальна данная процедура или как правильно поступить в данной ситуации — важные аспекты, которые интересуют многих собственников.

Особенности арендного законодательства

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

Вычеты зависят от следующих пунктов:
  1. Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
  2. Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
  3. Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Следует помнить, что в случае, когда владелец квартиры зарегистрировал своё жилье и платит регулярно налоговый минимум, то во время сложностей он защищается юристом. Арендатор имеет полное право обратиться в суд, если жилец не выполняет правила договора.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

Сдача квартиры в аренду без оплаты налогов

Есть ряд определённых лазеек, что помогут избежать налоговой арендной платы. Сдача квартиры на 11 месяцев позволит избежать уплаты налога, но существуют определённые требования, чтобы сделка имела успех. Только грамотно составленный договор позволит обойти налогообложение.

Основные пункты, на которые следует обратить внимание:
  1. Зарегистрировать жилую площадь нужно в том случае, если договор составляется на период больше 1 года.
  2. Следует подать заявление для регистрации, после чего все данные попадут к налоговому инспектору. По итогам вычислений нужно будет выплачивать около 13% каждый год.

Не платить налоги легально достаточно просто: нужно создавать договоры при сдаче в аренду на месяцы. Такие договоры не подлежат налогообложению, их не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому налоговики не могут требовать уплатить какую-либо долю от сделки.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры? Согласно законодательству, да, но можно обойти данный нюанс, зная все тонкости и особенности составления договора.

Рекомендуем ознакомиться:

Соглашение найма должно включать следующие пункты:
  • дата составления документа;
  • общие данные физических лиц, составляющих договор;
  • длительность времени, на которое сдаётся квартира;
  • сумма сдаваемой жилой площади, особенности оплаты;
  • основные права сторон, обязательства;
  • в случае надобности опись имущества;
  • возможные штрафы при неисполнении всех пунктов;
  • какие-либо изменения суммы оплаты.

Оформить сдачу жилья в аренду и избежать налога возможно, если грамотно составить договор, тщательно продумать все пункты.

Возможные способы составления легального договора

Надо ли уплатить налог на сдачу жилья? В законодательстве прописано, что имеется определённая налоговая ставка, которую можно легально обойти, зная свои права.

Следует учитывать такие пункты при составлении договора:
  1. Чтобы обойти налогообложение, следует составлять сделку на срок менее 1 года. Максимальные сроки, что не облагаются налогом, это 360–364 дня. В таком случае наём происходит без обложений.
  2. Безмолвное пользование апартаментами также позволит избежать дополнительных выплат. Если сдаётся жилье, то следует оформить акт безвозмездного использования, в котором будут прописаны все нужные условия между обеими сторонами. Стоит обратить внимание на пункт оплаты, в котором не должно стоять никакой суммы. При таком договоре контролирующие органы не смогут предъявить никаких претензий по уклонению от налогов.
  3. Отсутствие договора: если сдавать квартиру без документального соглашения, то оплачивать пошлину просто нет оснований, но существует риск для обеих сторон из-за невыполнения устных договорённостей.
  4. Умолчание о том, что сдаётся квартира, как вариант возможно, но оно не эффективно. Хотя таким способом пользуется не один арендатор, ведь 13% годовых довольно внушительная сумма.

Сдавать квартиру на короткий срок — это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством.

Особенности составления соглашения для сдачи жилья

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

Лучше выбрать полную страховку, она включает:
  • ответственность жильца;
  • сохранность имущества;
  • целостность внутренней отделки;
  • дорогостоящей мебели.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

Налоговой инстанции сложно предъявлять претензии к правильно составленному документу, поэтому этим можно обезопасить весь период сделки.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры. 

Рекомендуем ознакомиться:

Сдача квартиры без оплаты налогов

Уклонение от налоговых обязательств позволяет не уплачивать определённые суммы в государственную казну, но это не позволяет устранить ответственность.

Законодательством предусмотрено наказание для физических и юридических лиц, которые уклоняются от уплаты налогов, а именно:
  1. Невыплата налогов карается законом. Стоимость такого штрафа достигает 20% от основного долга, а также могут быть насчитаны дополнительные проценты за время просрочки. Если скрывать истинные доходы от правосудия, то могут быть насчитаны дополнительные выплаты в зависимости от дохода.
  2. Сдавать жилье в аренду – это предпринимательская деятельность, которая в случае невыплаты налога является незаконной. Согласно с данной статьёй владельцу квартиры следует заплатить денежный штраф, а также отработать часы на исправительной работе.
  3. Налоговая ответственность – это обязательства каждого гражданина. Если не платить положенные минимумы, то данный факт автоматически считается уклонением от обязательств. Если гражданин скрывает истинные доходы или в декларации указывает ложные сведения, такое решение также является наказуемым. Наказание высчитывается в денежном эквиваленте или в лишении свободы до одного года.

Для того чтобы не являться нарушителем закона, необходимо раз в году заполнять декларацию, а также вовремя исполнять иные налоговые обязательства. Если поданы в документах неверные сведения, то возможно получить штрафные санкции.

Подведение итогов

Платить ли налоги или уклоняться от них — это выбор каждого, но стоит помнить, что существуют легальные пути, которые помогут обойти неприятности стороной.

Большинство граждан, которые сдают жильё, даже не подразумевают о возможной ответственности. Поэтому именно юридическая неграмотность приводит к штрафным санкциям.

Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.

Доходы от сдачи в аренду помещений достаточно сложно просчитать, поэтому данная сторона является достаточно проблематичной для государства.

На сегодняшний день данный вид бизнеса имеет большой спрос, что может быть хорошим источником дохода. Для избегания многих острых углов следует внимательно заключать договоры с учётом всех требований и возможных нюансов.

Следует помнить простые пункты:
  • годовая ставка для физического лица составляет 13%;
  • при наличии патента – 6%;
  • договор лучше составлять чуть менее чем на один год.

Дополнительные правила каждому желающему могут подсказать в юридической консультации. Правильно составленный договор – это уже залог легальности сделки.

Можно ли не платить налоги за сдачу в аренду своей квартиры?

Рассмотрим возможные варианты и их последствия

В прошлой статье я кратко рассказал о том, какие налоги нужно заплатить при сдаче квартиры в аренду (также есть ссылка ниже). Сегодня я кратко обозначу ситуации, которые позволяют не платить налоги, и к чему это может привести.

1. Договор аренды заключается на 11 месяцев

Многие арендодатели считают, что если договор аренды заключить на 11 месяцев, то налоги не платятся. Позиция основана на том, что договоры подлежат регистрации в Росреестре только в том случае, если их срок больше, например, 12 месяцев. Это заблуждение. Да, налоговая инспекция не узнает этого в автоматическом режиме (т.е. получив сведения из Росреестра), но в соответствии с законодательством РФ НДФЛ в размере 13% нужно платить абсолютно со всех доходов. Есть оговорки и исключения, но в большинстве случаев применяется именно эта ставка. Банк и налоговую инспекцию могут заинтересовать регулярные суммы, получаемые на карточку примерно в одни и те же числа.

2. Договор аренды можно вообще не заключать

В соответствии со ст. 159 ГК РФ сделки могут совершаться устно, если это не противоречит закону. Да, предположим, вы договорились с квартирантами «на словах». Тут возникают следующие риски:

· Если вы принимаете оплату по безналичному расчёту, то см. выше.

· Если вы принимаете деньги наличными, возможна банальная «подстава» со стороны квартиранта или соседей при какой-либо конфликтной ситуации (пример ниже).

· В случае форс-мажорной ситуации (пожар, затопление, криминальная разборка и др.) вы не сможете предъявить ущерб фактически виновным лицам, все расходы и проблемы лягут на ваши плечи.

· Возможен вариант, когда арендатору требуется подтвердить свои расходы для каких-либо целей. Вообще, периодически возникают законопроекты, предлагающие предоставлять налоговые вычеты всем, кто снимает жильё. Пока этого нет. НО! Есть категория граждан, которые могут включить аренду жилья в свои профессиональные вычеты (ИП на ОСНО, адвокаты и нотариусы, люди творческих профессий и те, кто работает по гражданско-правовым договорам). Они имеют право снизить свою налоговую нагрузку. Также есть граждане, которым работодатели возмещают полностью расходы на аренду жилплощади. Им всем потребуется документальное подтверждение своих расходов, и на устную сделку они не пойдут. Они будут без семьи, без зверей, без детей, воспитаны и платежеспособны, но чтобы их заполучить в качестве квартирантов, придётся «выйти из тени».

3. Договор безвозмездного пользования

В этом случае считается, что арендодатель не получает материальной выгоды. Квартира сдаётся знакомым, родственникам, коллегам только для того, чтобы за ней «присматривали». При этом законодательно на арендаторе лежит обязанность оплачивать коммунальные платежи, следить за порядком, ремонтировать за свой счёт.

На практике же таких альтруистов встретить практически невозможно, если деньги действительно не платятся, то крайне редко кто заключает данный вид договора. Чаще всего под этой сделкой скрывается обычная аренда.

Здесь опять возникает вопрос, каким образом получается оплата, и что служит её подтверждением.

Как налоговая «вычисляет» сдаваемую квартиру?

Достаточно просто. В связи с экономической ситуацией ведётся работа по выявлению собственников, имеющих в собственности более одного объекта недвижимости. По запросу ИФНС банк может передать данные о состоянии банковских счетов таких собственников.

Подчеркну, что ПОКА такая работа не носит массовый характер. В большинстве случаев ИФНС инициирует «разбор полётов» в результате банального доносительства со стороны недовольных квартирантов и соседей.

Что служит свидетельством уклонения от неуплаты налогов в результате получения доходов от аренды? Расписки в получении денежных средств, одинаковые суммы в банковской выписке, свидетельские показания.

Но даже этих доказательств НЕДОСТАТОЧНО для предъявления обвинения в неуплате налогов. В этом случае может быть организовано оперативное мероприятие: запись разговоров при передаче денег, меченые купюры, подставные свидетели факта передачи денег и т.д.

В случае же доказанности правонарушения вас ждёт штраф и доначисление налога за весь ДОКАЗАННЫЙ период такой деятельности.

Более подробно о таких ситуациях и конкретных цифрах я расскажу в следующей статье.

В любом случае, решив сдавать квартиру, обдумайте все «за» и «против». Уклонение от уплаты налогов может обойтись гораздо дороже возможной экономии.

Спасибо за внимание! Если статья была вам полезна, поставьте, пожалуйста, «лайк» справа. Все интересующие вопросы по теме статьи можно задать в комментариях.

Возможно, вам будет интересно: Сдаёте квартиру? Заплатите налоги!

Источник: https://zen.yandex.ru Актуально о недвижимости

Просмотров: 100 просмотров

Дата: 2/6/2019

Сдаете квартиру без договора аренды? Заплатите штраф за незаконную сдачу жилья и неуплату налога

Существует простейшее правило финансовых отношений гражданина и государства: получил доход – заплати налог. Его размерам, штрафам, вычетам, пени, снижению (в т.ч. до нуля), способам взыскания и прочему посвящены тома законов, кодексов, инструкций. Но все они поясняют, но не отменяют этой простейшей последовательности: доход – налог.

Нередко налоговые вопросы возникают при сдаче жилья в аренду. Желание укрыть от государства свой доход – по-человечески понятно, но однозначно противозаконно. Пытаясь сэкономить люди идут на аренду без договора, по устному соглашению.

Можно ли законно сдать жилье и не заключать договор? К чему может привести устное соглашение? Какие последствия неуплаты налогов с точки зрения украинского законодательства? Когда арендодатель вовсе не должен ничего платить? Как налоговая может узнать о вашем доходе? Давайте разберемся с этими и другими вопросами.

Почему предпочитают сдавать жилье в аренду без договора?

Наверное, это самый простой из всех вопросов. Потому что — просим извинить нас за столь глупую сентенцию – больше денег это всегда интереснее, чем меньше денег. Налог – однозначное снижение потенциальной прибыли.

К сожалению, причина не только в банальной жадности. Определенные экономические обстоятельства и стремительный рост услуг ЖКХ все чаще стали приводить к ситуациям сдачи жилья в наем «за коммуналку».

То есть стоимость аренды ровняется стоимости всех коммунальных платежей. Фактически, такой арендодатель не получает дохода, но с точки зрения налогового законодательства – обязан заплатить. Это приводит к достаточно неприятным нормативным коллизиям при подписании договора аренды:
  1. Если указать стоимость аренды в 0 грн., будут нарушены положения ст. 759, 762 и 810 Гражданского кодекса, гласящих, что аренда однозначно осуществляется за плату.
  2. Если указать стоимость в условную 1 грн., а оплату ЖКХ возложить на нанимателя (что допускается п. 3 ст. 815 ГК), то:
    • во-первых, это затрудняет контроль за фактической оплатой «коммуналки», и возможно образование задолженности;
    • во-вторых, не освобождает от налоговой отчетности;
    • в-третьих, не дает возможности окупить амортизацию как самого объекта недвижимости, так и другой, связанной с ним собственности.

В этих случаях люди и стараются обойтись без официальных договоров аренды и устно решить все вопросы. К чему это может привести рассмотрим далее.

Штраф за незаконную сдачу квартиры без уплаты налогов

Прежде всего, рассмотрим правовые последствия не заключения договора и неуплаты налогов. Случаи аренды «за коммуналку» распространены в основном в небольших населенных пунктах. В остальных вариантах сдача жилья в наем имеет цель получения дохода.

Отсутствие договора, а также случаи неуплаты налогов при наличии подписанной аренды, являются сокрытием дохода.

Ставка налога по данному виду дохода определена ст. 167 Налогового кодекса (НК), и составляет 18%. Кроме этого могут вводиться дополнительные пошлины и платежи. Например, на момент публикации этого материала взимался дополнительно «военных сбор» в размере 1,5%.

Соответственно, за неуплату налогов положены штрафные санкции в соответствии с п. 127.1 ст. 127 НК:

  • 25% от суммы невыплаченных налогов (абз. 2 ст. 127 НК).
  • 50% от недоплаты, если действие совершено повторно, в течение трех лет (абз. 4 ст. 127 НК).
  • 75% от неоплаченного, если ситуация повторилась в течение трех лет три и более раза (абз. 6 ст. 127 НК).

Штраф не освобождает от необходимости оплатить задолженность по налогам, а начисляется сверх него.

Обратите внимание, если сумма невыплаты будет признана значительной, может наступить уголовная ответственность в соответствии со ст. 212 Уголовного кодекса.

Кто должен платить налоги за сдачу в наем?

Прежде чем рассчитывать стоимость штрафов и пени нужно точно прояснить, кто должен платить налоги, а кто нет. Да, существуют обстоятельства, при которых арендодатель вообще не должен иметь отношения к выплатам в бюджет, а за весь процесс, в т.ч. и перед законом, отвечает наниматель (арендатор).

Напомним, что в соответствии со ст. 813 ГК в качестве нанимателя могут выступать, как физические лица, так и юридические. При этом недвижимость может быть использована только в качестве жилья. В разделении арендаторов на физических и юридических лиц и кроется разница в способах расчета и выплаты налогов:

Квартиросъемщики – физические лица
Это стандартная и привычная ситуация. Если квартира сдана в аренду физическому лицу, то, в соответствии со ст. 167 НК, арендодатель обязан оплатить 18% налог плюс действующие на данный момент дополнительные сборы.

При этом ст. 169 НК определяет довольно внушительный перечень лиц и случаев налоговых перерасчетов и льгот социального плана.

Арендаторы – юридические лица

Тут начинается самое интересное. Если квартиру сняло юридическое лицо (в т. ч. ФЛП – физлицо предприниматель), то нужно обратиться к двум положениям Налогового кодекса:

  1. Статья 18 НК дает определение налогового агента – это лицо, на которого возлагаются все обязанности по начислению и уплате налогов за другое лицо.

    Стаття 18 Податкового кодексу України. Податкові агенти

    1. Податковим агентом визнається особа, на яку цим Кодексом покладається обов’язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів платника податків.
    2. Податкові агенти прирівнюються до платників податку і мають права та виконують обов’язки, встановлені цим Кодексом для платників податків.
  2. Статья 170 НК в пп. 170.1.2 устанавливает, что в случаях, когда нанимателем выступает юрлицо (в т.ч. ФЛП), оно автоматически становится налоговым агентом арендодателя!
Таким образом, в случаях, когда квартира сдана юридическому лицу, высчитывать налоги, оплачивать их, составлять отчетность и нести ответственность за неуплату будет наниматель. Арендодатель будет получать плату за вычетом налогов (чистыми), и не должен ни декларировать эти средства, ни совершать какие-либо платежи.

Ответственность за неуплату налога

В соответствии с вышеизложенными обязанностями распределяется и ответственность за неуплату налогов:

  • Если договор заключен с физическим лицом, ответственность несет арендодатель.
  • При заключении договора с юридическим лицом, ответственность возлагается на арендатора.
К сведению. В случаях, когда арендодателем выступает нерезидент Украины, он обязан действовать только через подписание договора с резидентом об оказании услуг налогового агента (пп. 170.1.3 ст. 170 НК).

Как налоговая узнает о съеме?

Взыскивать налоги, в т.ч. и выявлять случаи уклонения от их уплаты – прямые обязанности налоговых органов. Для их выполнения существует множество механизмов, основными из которых (по сложившейся практике) являются:

  1. Мониторинг объявлений о сдаче жилья.
  2. Опрос жильцов.
  3. Работа с посредниками (риелторами).

С завершающим пунктом все относительно ясно – пп. 170.1.6 ст. 170 НК прямо обязует риелторов оповещать налоговые органы о заключенных договорах аренды. Две первые ситуации рассмотрим на примерах.

Пример 1

Василий решил сдать свою квартиру, о чем и разместил объявление в СМИ. На предложение откликнулась Оксана и заключила с Василием соответствующий договор.

Через некоторое время налоговые инспекторы проверили указанные СМИ задним числом, и увидели старое, уже неактуальное объявление. Позвонив Василию, они узнали, что квартира сдана. Налоговая проверка указала, что платежей от собственника жилья в бюджет не поступало.

Фактическая проверка установила, что Оксана проживает в квартире Василия, не являясь ее собственником. Против Василия была инициирована проверка, результатом которой стало наложение штрафа.

Пример 2

Василий решил подыскать квартиранта на свою квартиру, о чем и сообщил в приватной беседе соседям, знакомым, в т. ч. и консьержке. Налоговый инспектор, представляясь потенциальным арендатором, поинтересовался у консьержки о наличии квартир для сдачи в подъезде. Был предоставлен адрес и контактные данные Василия.

Через какое-то время квартира была арендована Оксаной. Оплата производилась по договору, но доход Василий скрывал от государства.

Из-за ранее проведенных мероприятий, Василий находился под наблюдением налоговых органов, и после фактического получения прибыли был оштрафован.

Что будет еще, если сдать квартиру без договора аренды?

Рассмотрев опасность с точки зрения налогового законодательства, посмотрим и на риски физического, материального толка. Возникнуть они могут у всех сторон сделки, но у каждой имеются свои особенности проблематики.

Последствия для арендодателя

Любой договор, кроме прочего, закрепляет не только права, но и обязанности сторон. В контексте найма жилья основными параметрами являются:

  • стоимость аренды;
  • оплата ЖКХ;
  • сохранность имущества;
  • спорные ситуации с чужим имуществом (например, восстановление имущества соседей в случаях аварий водопровода).
При отсутствии договора взыскать в арендатора компенсацию за невыполнение этих и других обязанностей практически невозможно (в лучшем случае максимально затруднено).

При условии высокой стоимости недвижимости, ситуация может привести к огромным финансовым потерям.

Чем рискуют квартиранты, которые живут без договора?

Права есть и у квартирантов. При отсутствии договора их соблюдение не гарантировано.

Примеры распространенных случаев:

  • изменение стоимости аренды;
  • нерегламентированное прекращение аренды;
  • необоснованные претензии.

В случае недобросовестности арендодателя существует шанс остаться на улице без временной возможности подыскать новое жилье.

Заключение

Очевидно, что риски от отсутствия договора высоки. И штрафы, и порча имущества могут привести к огромным финансовым потерям, в некоторых случаях и к безвозвратным.

В заключении напомним ряд законодательных норм, влияющих на логику необходимости договора:

  1. Наличие письменного договора аренды является обязательным условием найма жилья.
  2. Аренда квартиры должна осуществляться за плату.
  3. Полученный доход подлежит налогообложению.

Договор аренды – удобный инструмент, позволяющий обезопасить себя от потерь. Как именно его оформлять, надо ли заверять и прочие обстоятельства мы подробно разбирали в статье о правилах составления договора.

На сколько статья была полезной?

Загрузка…

Подписывайтесь на наш Telegram-канал и группу Fb, если хотите получить достоверную информацию в правовых вопросах.

Что делать, если вы не можете заплатить налоги

  • Последний
  • Выборы 2020
  • Список наблюдения
  • Рынки
  • Инвестиции
  • Barron’s
  • Личные финансы
  • Эконом
  • Выход на пенсию
  • Коронавирус
  • Видеоцентр
  • Комментарий
  • Больше Самый последний Выборы 2020 Список наблюдения Рынки Инвестирование Barron’s Личные финансы Экономика Выход на пенсию Коронавирус Видео Центр Комментарий
  • Настройки учетной записи
  • Войти
  • Зарегистрироваться

Реклама Реклама
  • Дом
  • Последние новости
  • Список наблюдения
  • Рынки
    • U.
      S. Markets
    • Канада
    • Европа и Ближний Восток
    • Азия
    • Развивающиеся рынки
    • Латинская Америка
    • Рыночные данные
  • Инвестирование
    • Barron’s
    • Лучшие новые идеи
    • Акции
    • IPO
    • Паевые инвестиционные фонды
    • ETFs
    • Параметры
    • Облигации
    • Товары
    • Валюты
    • Криптовалюты
    • Фьючерсы
    • Центр финансовых консультантов
    • Каннабис
  • Barron’s

Что произойдет, если я не заплачу плату за обслуживание?

У меня есть таймшер в Манхэттенском клубе в Нью-Йорке, это замечательное место, но я очень расстроен, потому что не могу легко забронировать место, чтобы использовать свое устройство. Я также знаю, что Генеральная прокуратура Нью-Йорка расследует дело о возможном гражданском и уголовном мошенничестве. В свете того, что произошло, я серьезно подумываю о том, чтобы НЕ платить за обслуживание в следующем году. Что произойдет, если я откажусь платить свои взносы?

Чтобы ответить на этот вопрос, Redweek взял интервью у юристов, знакомых с делом Manhattan Club, а также с членами Совета ТСЖ на унаследованных курортах, которые видят растущее число правонарушений со стороны владельцев, которые не могут выполнить (или отказываются платить) свои обязательства по содержанию.Мы также консультировались с коллекторскими компаниями, которые преследуют владельцев за платежи в случае просрочки их счетов. Вот что мы нашли.

С праздником и приветственная плата за обслуживание

Счета за обслуживание за 2017 год начали поступать в почтовые ящики в День Благодарения, приветствуя владельцев таймшеров на следующий год использования, бесконечные отпуска — и увеличивая плату за право делать оговорки.

Поскольку плата за обслуживание (и налоги) варьируется от 500 долларов в неделю в унаследованном таймшере на пляже до 3000 долларов в неделю в новом фирменном таймшере на Мауи, выбор устрашающий.Умножьте этот финансовый выбор на два или более для владельцев нескольких недель (примерно 50 процентов всех владельцев владеют более чем одним таймшер-интервалом).

Из соображений политики и этики RedWeek рекомендует всем владельцам платить за обслуживание, если они намерены продолжать использовать свои таймшеры. Однако каждый год во время праздников все большее количество владельцев таймшеров пересматривают свои варианты, когда сталкиваются с законопроектом, который противопоставляет их отпускные проблемы их кошелькам.В этом году ожидается, что большая часть сборов за обслуживание вырастет на два процента или более (и выше для некоторых владельцев Гавайев). Для тех, кто решил НЕ платить, вот вероятные последствия того, что ваша учетная запись не будет обновляться:

  • Ваш курорт откажется обрабатывать бронирование до тех пор, пока все сборы не будут оплачены. Неуплата платы за обслуживание является нарушением договора купли-продажи.
  • Ваш разработчик и / или курорт может агрессивно преследовать вас с помощью телефонных звонков и писем, чтобы заставить вас платить за обслуживание.В качестве альтернативы, через несколько месяцев или более они могут передать вашу учетную запись стороннему агентству по сбору платежей для обработки телефонных звонков. Основная угроза, как правило, заключается в том, что курорт или застройщик сообщит о вашей просрочке в агентство кредитной отчетности, что может повредить вашему кредитному рейтингу (и, возможно, повлиять на вашу способность получить будущую ипотеку или автокредит). Некоторые компании гораздо агрессивнее используют эту тактику, но все они оставляют ее как вариант, чтобы напугать владельцев и заставить их платить.Это тоже работает, поскольку многие владельцы таймшеров — даже те, кому за 70 — предпочли бы продолжать платить за обслуживание, чем рисковали бы навредить своей кредитной истории.
  • Ваш разработчик или правление ТСЖ в конечном итоге будет преследовать взыскание права выкупа в отношении вашей собственности. Это процесс, который обычно занимает много месяцев, если не лет. Некоторые унаследованные ТСЖ годами не преследуют иски о потере права выкупа, вместо этого надеясь, что виновный владелец в конечном итоге обновит свою учетную запись. Процедура обращения взыскания может быть дорогостоящей, что является одной из причин того, что официальная процедура обращения взыскания иногда отстает на многие месяцы после просрочки.

Если вы не платите, другие владельцы будут

Помимо личных разветвлений, наиболее разрушительным последствием невыполнения обязательств по оплате обслуживания является его влияние на других. Из-за основных экономических аспектов управления курортом, когда владелец не платит свои взносы за обслуживание, курорт берет на себя убытки, а затем передает их другим владельцам с хорошей репутацией. Этот процесс тоже требует времени, но неизбежен. Крупные девелоперы, располагающие множеством курортов, ресурсами и безжалостными торговыми организациями, могут справиться с этими потерями лучше, чем небольшие компании.Они просто списывают безнадежные долги, отказываются от права выкупа и уходят. Напротив, автономные унаследованные курорты выживают из года в год за счет платы за обслуживание. У них редко есть резервная подушка для покрытия убытков или организация по перепродаже для утилизации просроченных единиц. (Унаследованные курорты с двузначными числами просроченной задолженности, по сути, являются курортами на грани банкротства.)

Вот некоторые статистические данные о коллекциях, которые следует учитывать владельцам старых курортов. За каждый месяц, в течение которого курорт откладывает преследование опоздавшего владельца, курорт теряет деньги.Если курорт переведет счет на сборы через три месяца, шансы на выздоровление составляют 70 процентов. Через шесть месяцев коэффициент выздоровления составляет 55 процентов; в девять месяцев — 40 процентов; через два года — 15 процентов.

(Эти статистические данные были представлены Ассоциации членов Совета Таймшеров коллекционными компаниями в октябре.)

Манхэттенский клуб — особый случай

Хотя плата за обслуживание может раздражать любого владельца — особенно если кажется, что она резко возрастает из года в год или связана со специальным налоговым начислением, — она ​​особенно раздражает владельцев Манхэттенского клуба, который стал предметом юридических споров по поводу три года.Частичный результат этого противоречия, который мы широко освещали на других форумах RedWeek, заключается в том, что владельцы не знают, должны ли они продолжать платить за обслуживание, которые в среднем составляют 2500 долларов за недельный интервал. Между тем многие из этих владельцев говорят, что они не могут использовать свои таймшеры в течение многих лет, так зачем платить за обслуживание?

«Это вопрос номер один, который я получаю все время», — сказал Дуглас Вассер, адвокат из Нью-Йорка, который работает от имени нескольких десятков владельцев Манхэттенского клуба в качестве связующего звена с офисом генерального прокурора.

«Ответ таков: все зависит от их терпимости к риску. Я думаю, что владельцы Manhattan Club будут иметь очень хорошую защиту, чтобы оправдать невыплату. Некоторые настолько непреклонны в том, что не получают никаких пособий в течение многих лет, что отказываются платить. Это разумная позиция «.

На сегодняшний день Вассер не слышал ни о каких случаях, когда Манхэттенский клуб (которому теперь постановлением суда запрещено продавать таймшеры) подавал отрицательные кредитные отчеты против владельцев, задерживающих платежи.Тем не менее, Клуб активно связывался с владельцами по поводу просроченных платежей.

Платить или не платить …?

«Я говорю людям, что они могут иметь добросовестную защиту от уплаты взносов», — сказал Вассер. «Соглашения о таймшере подразумевают, что если владелец подразделения TMC оплачивает свои взносы, то он имеет право на получение членских взносов. Но многие владельцы подразделений TMC, которые платили взносы лояльно в течение многих лет, и им было отказано в их пособиях. оплата этих сборов.»

Вопросы об уплате членских взносов в Манхэттенском клубе будут решены, вероятно, когда генеральный прокурор Нью-Йорка завершит расследование предположительно мошеннических методов ведения бизнеса в клубе. На данный момент, однако, многие владельцы, которые связались с RedWeek, планируют продолжать платить, надеясь, что дело AG каким-то образом завершится некоторыми решениями, которые принесут пользу давним владельцам. Другие просто уходят, счастливые НЕ внести свой вклад в финансы клуба еще на один день.

«Генеральный прокурор расследует, каким образом TMC исказила и подорвала рынок в своих интересах, тем самым лишив владельцев подразделений TMC возможности воспользоваться своими льготами», — сказал Вассер.»Если генеральный прокурор победит, сдастся и обнаружит мошенническую схему в TMC, то я ожидаю, что будет небольшой штраф за удержание ежегодных платежей за обслуживание. Однако, если TMC выиграет, может существовать возможность штрафов за просрочку платежа за невыплата ».

Плата за обслуживание владельцев Manhattan Club также включает уплату городского налога на имущество. Согласно подсчету единиц, принадлежащих Вассеру, принадлежащим его клиентам-членам, налоговые платежи клуба городу могут задерживаться на целых год.Эту проблему неуплаты налогов необходимо будет решить в будущем, когда и если владельцы попытаются продать свои квартиры. Новые покупатели должны будут выплатить все невыплаченные налоги, чтобы обеспечить чистое право собственности на любой таймшер Manhattan Club. Однако на данный момент это не проблема, поскольку юридические сложности, нависшие над TMC, почти уничтожили всю деятельность по перепродаже некогда могущественного Манхэттенского клуба. Согласно сообщениям на RedWeek, арендная активность в клубе по-прежнему высока.

Об авторе

Этот ответ предоставил участник RedWeek Джефф Вейр.Джефф — калифорнийский журналист, освещавший Калифорнию, Конгресс и Белый дом. У него также есть корни в Кремниевой долине, где он руководил программами по связям с общественностью и маркетингу для высокотехнологичных компаний. Он также является владельцем таймшера и участником RedWeek.com.

Кого я могу заявить как налоговый иждивенец?

В соответствии с налоговой реформой вы больше не можете претендовать на освобождение для иждивенцев, которое составляло 4050 долларов в 2017 налоговом году, но вам все равно необходимо знать, кто соответствует критериям вашего иждивенца для получения других налоговых льгот, таких как налоговая льгота на детей (до 2000 долларов) или новая Налоговый кредит в размере 500 долларов для иждивенцев, не являющихся вашими детьми.

Вопрос «Кого я могу назвать своим иждивенцем?» остается главным вопросом для многих налогоплательщиков и областью, где налоговые вычеты и кредиты часто не учитываются или неправильно указываются в налоговых декларациях.

Знаете ли вы, что вы можете потребовать своего друга-дивана как иждивенца? Понимали ли вы, что поддержка тети, которая не жила с вами, может сделать вашу тетю вашей иждивенкой? Не расстраивайтесь, вы были бы удивлены, сколько людей ломают голову над законами о налогообложении иждивенцев.

Суть в том, что иждивенец должен быть вашим «подходящим ребенком» или «подходящим родственником» и соответствовать определенным тестам, чтобы вы могли их подать. 5 тестов, которые квалифицируют ребенка как иждивенца:

  • Родство: Должен быть вашим ребенком, приемным ребенком, приемным ребенком, братом или сестрой или потомком одного из них (внучатый или племянник).
  • Место жительства: Необходимо иметь одно и то же место жительства более полугода.
  • Возраст: Должен быть младше 19 или 24 лет и учиться на дневном отделении не менее 5 месяцев.Им может быть любой возраст, если они полностью и навсегда нетрудоспособны.
  • Поддержка: Не должны предоставлять более половины своей поддержки в течение года.
  • Совместная поддержка: Ребенок не может подать совместную декларацию за год.

Четыре теста, которые квалифицируют родственника как иждивенца:

  • Соответствующий ребенок: Он не является «правомочным ребенком» другого налогоплательщика или вашим «подходящим ребенком».
  • Валовой доход: Заявленный иждивенец зарабатывает менее 4300 долларов в 2020 году (4200 долларов в 2019 году).
  • Общая поддержка: Вы обеспечиваете более половины общей поддержки за год.
  • Член семьи или родственник: Человек (друг, подруга, неродный родственник) должен проживать с вами в течение всего года в качестве члена вашей семьи или быть родственником вам.

Многие налогоплательщики с удивлением обнаруживают, что они могут претендовать на парня, девушку, сожителя или друга в качестве подходящего родственника, если:

  • Они являются членами вашей семьи круглый год.
  • Отношения между вами и иждивенцем не нарушают закон, например, вы все еще не можете состоять в браке с кем-то другим. (Кроме того, проверьте законы своего штата, поскольку в некоторых штатах вам не разрешается считать парня или девушку иждивенцем, даже если ваши отношения не нарушают закон).
  • Вы соответствуете всем остальным критериям для «соответствующих требованиям родственников» (валовой доход и поддержка).

Вот некоторые распространенные вопросы наших пользователей, на которые мы ответили:

Вопрос: Со мной живет мой 26-летний мальчик.Он работает и заработал более 4300 долларов в 2020 году. Могу ли я объявить его иждивенцем?

Ответ: Нет, потому что ваш ребенок не соответствует возрастному тесту, согласно которому ваш «ребенок, отвечающий требованиям», должен быть младше 19 или 24 лет, если учится на дневном отделении не менее 5 месяцев в году. Чтобы считаться «подходящим родственником», его доход должен составлять менее 4300 долларов в 2020 году (4200 долларов в 2019 году).

Вопрос: Я начала работать в сентябре этого года и родила ребенка в марте.Могу ли я заявить, что мой ребенок находится на иждивении от моих налогов?

Ответ: Да, даже если у вас родится ребенок 31 декабря, вы можете подать заявление о его иждивении от ваших налогов.

Вопрос: Мой парень полностью меня поддерживает. Мы живем с его матерью, но мой парень полностью оплачивает нам содержание, включая аренду. Его мать хочет объявить нас иждивенцами. Кто может требовать удержания?

Ответ: Если ваш парень не состоит в браке (обязательно проверьте свой индивидуальный закон штата относительно притязаний на парня или девушку, поскольку некоторые штаты не соблюдают федеральный закон), он обеспечивает более половины вашей поддержки , а вы прожили с ним весь год и не заработали более 4300 долларов, вы попали бы на его иждивенца.Его мать не могла потребовать вас, поскольку она не оказывала более половины поддержки.

Вопрос: Мой (а) супруг (а) не работал весь год, кроме месяца, могу ли я заявить его как иждивенца?

Ответ: Вы не можете претендовать на супруга как на иждивенца. Однако, если вы подадите заявление о браке совместно, у вас может быть больше налоговых льгот.

Теперь, когда вы вооружены дополнительными знаниями о зависимом налоговом законодательстве, вы можете обнаружить, что ваш друг, разбившийся на вашем диване, может помочь вам получить более крупный возврат налога.

Не беспокойтесь об этих правилах, когда придет время уплаты налогов. TurboTax задаст вам простые вопросы о вас и предоставит вам налоговые вычеты и кредиты, на которые вы имеете право на основе ваших ответов. Если у вас все еще есть вопросы, вы можете подключиться через одностороннее видео в прямом эфире к TurboTax Live CPA или налоговому эксперту со средним опытом 12 лет, чтобы получить ответы на свои налоговые вопросы. TurboTax Live CPA и налоговые эксперты доступны на английском и испанском языках круглый год и даже могут просмотреть, подписать и подать вашу налоговую декларацию.

Получите максимальный возврат налогов с TurboTax сегодня

Связанные

TurboTaxLisa (178 сообщений)

Лиза Льюис — CPA и редактор блога TurboTax. Лиза имеет 15-летний опыт налоговой подготовки. Ее успех объясняется умением толковать налоговое законодательство и помогать клиентам лучше их понимать. Лиза также много лет пользуется продуктом TurboTax и понимает, как работает программа.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *