Совместное домовладение: кто получает вычеты по процентам и налогу на имущество?

Обычный вопрос в блогах о налоговом учете — кто может требовать вычета процентов по ипотеке, если дом находится в совместной собственности. Или кто может претендовать на вычет налога на имущество?

Учитывая, как часто возникает этот вопрос, удивительно, что IRS никогда не разъяснял правила. Ни одна из проверенных мною публикаций IRS не затрагивает вопрос о том, кто может требовать удержания, если собственность находится в совместной собственности.Например, Публикация 936, посвященная вычету процентов по ипотеке, включает параграф, который гласит:

Более одного заемщика. Если вы и хотя бы еще одно лицо (кроме вашего супруга, если вы подаете совместную декларацию) были ответственны и выплачивали проценты по ипотеке для вашего дома, а другое лицо получило форму 1098, показывающую проценты, которые были выплачены в течение год, приложите заявление к вашему отчету с объяснением этого. Покажите, сколько процентов каждый из вас заплатил, и назовите имя и адрес человека, получившего форму.Вычтите свою долю процентов в Приложении A (Форма 1040), строка 11, и напечатайте «См. Приложение» рядом с этой строкой.

Большой. Здесь рассказывается, как сообщить о совместном удержании, но ничего не говорится о том, как распределить вычет между двумя заемщиками. Этот вопрос часто возникает у однополых пар, которые проживают вместе, а также владеют им. Что делать, если один партнер платит 100% ипотечного налога и налога на недвижимость? Может ли этот партнер вычесть всю сумму процентов и налогов?

Я думаю, что ответ будет положительным, исходя из существующих авторитетов.Но, честно говоря, в прошлом мне было трудно придумать удовлетворительную теорию, подтверждающую этот результат. В этом сообщении в блоге я попытаюсь представить такую ​​теорию.

Предположим, например, что A и B являются совладельцами дома, но A платит 100% налогов на недвижимость и процентов по ипотеке. Может ли А требовать 100% вычета или должен рассматриваться А как производящий платеж от имени А и В — в этом случае А делает подарок В в размере половины платежа, а А и В должны вычесть суммы 50 / 50.

Я могу сослаться на множество авторитетов в пользу утверждения о том, что до тех пор, пока лицо, выплачивающее проценты и налоги, имеет долю владения недвижимостью, это лицо может вычесть всю уплаченную сумму. Существует постановление 1971 года, которое применяет это правило к супругам, которые владеют имуществом в качестве арендаторов в полном объеме, но платят проценты и налоги, кроме поровну.

Лучшее обсуждение этого вопроса вне контекста супружеских пар — это Powell v. Commissioner , T.C. Меморандум 1967-32 гг. В этом случае налогоплательщик владел собственностью в качестве арендатора совместно с пятью братьями и сестрами. Таким образом, ее безраздельная доля в собственности составляла одну шестую часть. Тем не менее, она уплатила 100% налогов на недвижимость, причитающихся с собственности в течение нескольких лет, и потребовала вычета из уплаченной суммы. Комиссар оспорила ее удержание в той степени, в которой она превышала ее пропорциональную долю владения недвижимостью, но Налоговый суд встал на сторону налогоплательщика.

Согласно суду, проверка для требования вычета является двоякой: (1) налогоплательщик должен фактически уплатить налог, и (2) налог должен быть наложен на налогоплательщика.См. Treas. Рег. §1.164-1 (а). Налоги на имущество редко взимаются с физических лиц. Вместо этого они навязываются собственности. В результате, тест на возможность вычета должен заключаться в том, подвергается ли налогоплательщик риску потери права собственности на недвижимость из-за неуплаты налога. Почти в каждом штате одна шестая собственника собственности рискует потерять свою долю владения, даже если одна шестая часть налогов будет уплачена, потому что налоговые органы не лишают права удержания налога в отношении неразделенных прав на земельные участки.Они лишают права выкупа всей посылки. В результате любой собственник недвижимости рискует понести убытки из-за неуплаты налогов. Таким образом, любой собственник, который платит налоги, должен иметь право на вычет уплаченной суммы.

Я могу найти только один случай об обратном, и он касался особого применения закона Пенсильвании, который, как представляется, устанавливает отдельные налоговые залоги против неразделенных интересов в собственности. Таким образом, если одна шестая часть собственника действительно заплатила одну шестую часть налогов, ее проценты не пострадали бы от продажи взыскания налога.В результате она могла вычесть только одну шестую часть налогов. См. James v. Commissioner , T.C. Меморандум 1995-562 (постановление, что вычет должен быть востребован пропорционально закону Пенсильвании, где налоги на имущество, находящееся в совместном владении, начисляются отдельно для каждого совладельца).

Таким образом, я думаю, что с точки зрения позитивного права, за исключением особых обстоятельств дела James , когда A платит 100% процентов и налогов, A имеет право потребовать 100% вычета. См. Также Конрой против комиссара , T.C. Памятка 1958-6. Я также думаю, что причина того, что теоретики налогообложения сомневаются в правильности этого результата, состоит в том, что они считают, что А имеет право взыскать 50% этого платежа со своего совладельца Б. Если А не реализует свое право на взнос против В, тогда похоже, что А делает подарок Б. Верно?

Может быть. Давайте подробнее рассмотрим это «право на взнос». Налоги на недвижимость и проценты по ипотеке — это текущие расходы, которые защищают право владения недвижимостью в течение года, в котором они были произведены.Совместные собственники, независимо от того, владеют ли они как совместные арендаторы или как общие арендаторы, имеют право занимать и владеть 100% помещений. Это черновик имущественного права. Таким образом, когда A платит проценты и налоги, он в первую очередь защищает свое собственное право владения.

Другая норма права собственности заключается в том, что если один совладелец производит текущие платежи, которые необходимы для защиты интересов каждого в собственности (например, выплаты процентов по ипотеке и налогов на недвижимость), иногда есть право потребовать взнос от другой совладельца. -владелец.Но это правило не так очевидно, и оно сильно варьируется от штата к штату. В некоторых штатах говорится, что добровольная выплата процентов и налогов на всю собственность не дает права на взнос. Некоторые государства говорят, что соарендаторы должны иметь соглашение о пропорциональном взносе, прежде чем появится какое-либо право на внесение взносов. В Калифорнии, похоже, существует другое правило для совместной аренды и совместной аренды, при этом первое не дает автоматического права на внесение взносов.Таким образом, во многих государствах, когда А выплачивает 100% процентов и налогов, сомнительно, возникает ли на самом деле имеющее исковую силу право на взносы, особенно если молчаливое (или явное) соглашение между сторонами заключается в том, что А должен полностью оплата.

В этом случае гораздо проще рассматривать А как совершающего 100% платеж, который следует рассматривать как его вычет. В конце концов, обязательство по ипотеке, если оно фактически является регрессом, обычно возлагает на каждого совладельца солидарную ответственность. Таким образом, А не платит проценты по ипотеке В, но, как и в случае с налогами на недвижимость, выплачивает возложенные на него обязательства.Если проценты выплачиваются не полностью, А рискует потерять свое имущество.

Следовательно, с точки зрения позитивного права и теоретически, во многих случаях, хотя, возможно, не во всех, совладелец, который платит больше, чем его пропорциональная доля процентов по ипотеке и налогов, должен иметь возможность требовать вычета в размере полная уплаченная сумма. Ключевой вопрос — кто произвел оплату. И, конечно же, в Калифорнии, Вашингтоне и Неваде, если собственность принадлежит зарегистрированным местным партнерам, выплаты, скорее всего, будут производиться из фондов сообщества.В результате, независимо от того, кто подписывает чек, вычеты должны быть востребованы в размере 50/50.

Требование налоговых вычетов на дом с несколькими именами в документе | Домашняя страница

Эрик Банк, MBA, MS Finance Обновлено 24 февраля 2019 г.

Домовладельцы могут вычитать проценты по ипотеке и налоги на недвижимость из своего налогооблагаемого дохода при подаче налоговых деклараций. Когда в документе указано несколько имен, правила разделения налоговых вычетов зависят от типа собственности нескольких лиц.Два основных типа собственности — это совместная аренда и общая аренда. У каждого свои правила для получения вычетов.

Заявление о вычетах в качестве совместного арендатора

Совместная аренда означает, что каждое лицо, указанное в документе, имеет равные права собственности на имущество. В большинстве штатов совместно арендаторы, подающие отдельную регистрацию, могут требовать вычетов только по налогам на недвижимость и процентам по ипотеке, которые они фактически уплатили. Когда совместный арендатор умирает, его доля собственности в собственности делится между другими совместными арендаторами.Все совместные арендаторы должны договориться, прежде чем один совместный арендатор сможет продать, заложить, подарить или передать свою собственность другому лицу.

Требование вычетов в качестве общего арендатора

Каждый общий арендатор, указанный в документе, может иметь различный процент владения. Этот процент обычно определяет, сколько налогов на недвижимость и процентов по ипотеке платит каждый арендатор совместно, и, следовательно, может вычитаться при подаче налоговой декларации. Однако, несмотря на процентную долю владения в документе, арендаторы коммунального хозяйства могут вычесть только ту сумму, которую они фактически заплатили за эти расходы.В случае смерти совместного арендатора права собственности перейдут к ее наследникам. Каждый совместно арендатор может независимо продавать, закладывать, дарить или передавать свою собственность.

Чтобы сохранить свои вычеты, все владельцы, не указанные в документе, которые платят проценты по ипотеке и / или налог на недвижимость, должны производить платежи налоговому органу или кредитору, а не другому владельцу, который соглашается произвести полные платежи и получить возмещение. Причина в том, что зарегистрированные владельцы, которые отправляют полные платежи, могут объявить суммы возмещения от владельцев, не являющихся юридическими лицами, в качестве арендной платы и взять на себя полный вычет.Чтобы избежать этого непредвиденного обстоятельства, можно использовать общее соглашение арендаторов, указав, как вычеты будут распределяться между собственниками.

Подача заявки на удержание

Ипотечные кредиторы выдают своим заемщикам форму IRS 1098 в начале нового года за предыдущий налоговый год. В форме указываются уплаченные проценты по ипотеке, включая баллы и переплаты. Для собственности с несколькими собственниками кредиторы обычно выдают форму 1098 только одному из владельцев, ожидая, что получатель поделится информацией с другими, кто оплатил часть ипотеки.Вычеты производятся в Приложении A формы 1040. В форме есть разные поля для плательщиков, которые получают форму 1098, и тех, кто ее не получает. Если ваши процентные платежи были указаны в форме 1098 другого лица (кроме вашего супруга), укажите имя и адрес получателя формы 1098.

Сан-Франциско Правила владения недвижимостью

Сан-Франциско соблюдает правила Калифорнийской общественной собственности. Если вы и ваш супруг (а) покупаете дом, находясь в браке, этот дом считается общественной собственностью, и вы оба считаются совместными арендаторами.Подача совместной декларации не вызывает никаких проблем в отношении удержаний налога на имущество и процентов по ипотеке, поскольку вы делитесь ими в совместной декларации. Если вы подаете отдельные декларации, вы можете требовать половину этих вычетов, независимо от того, какой процент фактически заплатил каждый из супругов.

В Сан-Франциско также действуют уникальные законы, регулирующие права общей собственности арендаторов на многоквартирные и многоквартирные дома. Начнем с того, что арендаторы общей собственности контролируются арендной платой, что ограничивает повышение арендной платы, которое могут наложить арендодатели.Кроме того, общие арендаторы собственности имеют безраздельный интерес в собственности. Чтобы общие арендаторы претендовали на права на конкретную квартиру или блок в здании, они должны подписать общее соглашение со всеми другими арендаторами с указанием деталей собственности. В Сан-Франциско общие арендаторы часто пытаются преобразовать свою собственность в кондоминиумы, чтобы избежать контроля над арендной платой.

Другие вопросы о вычетах 2 | Налоговая служба

Вопрос

Мой сосед и я, оба законные владельцы нашего дома, оплачиваем расходы по ипотеке с нашего общего счета.Ежемесячные расходы также покрывают налоги на недвижимость в нашем доме. В форме 1098 и декларации о налоге на имущество указаны только мое имя и номер социального страхования. Как мы разделим эти выплаты процентов и налогов в Приложении A, чтобы мы оба могли требовать свою долю в наших отдельных налоговых декларациях?

Ответ

Для вычета налогов или процентов по Приложению A (Форма 1040) Детализированные вычеты, как правило, вы должны быть юридически обязаны оплатить расходы и должны были оплатить расходы в течение года.Несмотря на то, что два не состоящих в браке человека могут одновременно быть законными владельцами дома и выплачивать ипотеку поровну или из общих средств, кредитор обычно отправляет только одну форму 1098 «Заявление о процентах по ипотеке». Кроме того, местный налоговый орган также может предоставить квитанцию ​​только на имя одного налогоплательщика.

Если каждый из вас имеет право на вычет расходов, вы оба можете вычесть свою часть расходов. Определите пропорциональную долю удержаний на основе всех фактов и обстоятельств.

Что касается процентов по ипотеке, примените лимит долга по приобретению дома и лимит долга по собственному капиталу к соответствующему жилью или жилым домам, чтобы определить, могут ли быть вычтены все проценты по ипотеке. Если вы не состоите в браке и платите проценты по ипотеке на соответствующее место жительства, лимит долга на приобретение жилья и долга собственного капитала применяется к каждому налогоплательщику. См. Публикацию 936 «Удержание процентов по жилищной ипотеке» для получения информации о предельных суммах долга.

Если каждый налогоплательщик оплатил половину расходов по ипотеке и налогу на недвижимость, тогда в каждом Приложении А следует отразить половину в виде вычетов.Вы оба должны приложить к своим таблицам А заявление, в котором объясняется, как вы делите проценты по ипотеке и выплаты налогов на недвижимость. Ваш сосед по дому, который не получил форму 1098, должен указать уплаченные им проценты по ипотеке в строке 8b Приложения A: «Проценты по ипотеке, не сообщенные вам в форме 1098».

Пожалуйста, сохраните свои записи о разделении вычетов за период обязательной проверки (срок давности), поскольку представленная информация не будет соответствовать записям, представленным в IRS.

Собственность в совместном владении — Норвежская налоговая администрация

Если у вас есть расходы в связи с вашими долями в жилищных кооперативах и / или совместной собственностью, вы можете получить за это вычет. Расходы могут касаться процентных расходов кооператива / совместной собственности и других расходов, которые должны быть разделены между владельцами акций.

Меня это беспокоит?

Это касается всех, кто владеет долей в жилищном кооперативе или совместной собственностью.

Это, прежде всего, доля совладельца в процентных расходах, понесенных совместным владением недвижимостью / жилищным кооперативом, которая должна быть отражена как вычет в налоговой декларации. Однако другие расходы могут иногда иметь право на вычет, например:

• Доля в убытках в связи с фактическими активами, имуществом, капитальными активами и т.п., находящимися в собственности совместного владения недвижимостью / жилищного кооператива
• Доля расходов жилищного кооператива в связи с пенсионными взносами работникам, работающим полный рабочий день, доля совместных расходов жилищного кооператива, отвечающих критериям вычетов, которые не связаны с жилищным фондом (например, фактические потери запасов)
• Сборы с совладельцев в связи с «IN-lån» (индивидуальная выплата совместного долга) будут подлежать вычету независимо от того, исходит ли плата за жилищный кооператив или другой управляющий бизнесом.

Как указать это в налоговой декларации

Обычно к объекту предварительно добавляется сумма вашей доли расходов на жилищный кооператив / имущество, находящееся в совместной собственности. Сумма (суммы) будет основываться на данных, сообщенных жилищным кооперативом / находящимся в совместной собственности имуществом, поэтому вам следует проверить, все ли правильно .

Суммы, с которыми вы должны провести проверку, будут указаны в годовом отчете, который вы получите от жилищного кооператива / совместной собственности в январе.Если указанная сумма неверна, вы должны изменить ее в налоговой декларации. Вам следует связаться с жилищным кооперативом / совместной собственностью, чтобы убедиться в правильности годового отчета.

Что делать, если информация отсутствует?

Если какая-либо информация отсутствует, вы должны указать название кооператива / совместной собственности, расходы, задолженность и причину изменения.

Распределение между супругами / зарегистрированными партнерами / сожителями, эквивалентными супругам

Если расходы должны быть разделены между супругами / зарегистрированными партнерами / сожителями, эквивалентными супругам, налоговые декларации обоих партнеров должны быть изменены.Вы должны одновременно редактировать / добавлять информацию о жилищной компании / совместной собственности, доходе, капитале и причине изменения.

Другие сожители, не эквивалентные супругу, должны оцениваться индивидуально на предмет их доли капитала / долга и дохода / вычетов, и они не могут, например, свободно распределять доход между собой.

Требования к документации

Вам не нужно присылать нам документацию по этому поводу, но вы должны иметь возможность предоставить ее по запросу.

Вам не нужно присылать нам документацию по этому поводу, но вы должны иметь возможность предоставить ее по запросу.

Покупка дома до и после брака: Руководство для не состоящих в браке

Если вы подумываете о покупке дома до свадьбы, вам нужно спланировать больше, чем просто свадьбу. Ваше семейное положение может повлиять на то, совершаете ли вы покупку индивидуально или как совладельцы, а также на то, как вы решите сохранить право собственности на дом. Читайте дальше, чтобы узнать больше о плюсах и минусах разовой и совместной ипотечной заявки, а также о наиболее распространенных типах правового титула, которые берут на себя совместные покупатели жилья.

Как брак влияет на ипотеку?

Подача заявления на получение ипотечной ссуды в качестве одинокого мужчины, одинокой женщины или супружеской пары не влияет на вашу квалификацию. Фактически, семейное положение является защищенной категорией в соответствии с Законом о равных возможностях получения кредита. Согласно Бюро финансовой защиты потребителей, «финансовые учреждения и другие фирмы, занимающиеся предоставлением кредита», обязаны «предоставлять кредит в равной степени для всех платежеспособных клиентов, независимо от пола или семейного положения.«

Когда дело доходит до права на получение ссуды, не имеет значения, подаете ли вы заявку в качестве супружеской пары или двух не состоящих в браке лиц, потому что условия ссуды и критерии одобрения одинаковы. Вероятность получения кредита зависит от дохода, кредита и активов, а не от семейного положения. У использования кредитной информации и информации о доходах только одного человека по сравнению с совместной заявкой есть свои плюсы и минусы.

Плюсы одного приложения

• Если ваш кредитный рейтинг значительно выше, чем у вашего партнера, он будет единственным, который будет учитываться при принятии решения о кредитовании.
• Если в вашей кредитной истории нет уничижительной информации, а в вашей — нет, ваша кредитная история будет единственной рассматриваемой информацией.
• Если ваши долги и другие обязательства значительно ниже, чем у вашего партнера, только ваши будут использоваться для расчета отношения долга к доходу.

Минусы одного приложения

• Доход вашего партнера не может считаться частью вашего отношения долга к доходу и не будет использоваться при принятии решения о кредите.

Плюсы совместной заявки

• Если оба кредитных рейтинга схожи и соответствуют квалификационному порогу, то совместное применение не повлияет на решение о предоставлении кредита.
• Если обе кредитные истории чистые, то совместное обращение не повлияет на решение о выдаче кредита.
• Если соотношение вашего долга к доходу ниже при использовании обоих источников дохода, это может быть учтено при принятии решения о кредите.
• Если вы используете более высокий совместный доход, вы можете получить одобрение на более крупную сумму кредита.

Минусы совместного приложения

• Решение о кредите будет основано на более низком из двух баллов, что может привести к более высоким затратам и трудностям отбора.

Права собственности для нескольких покупателей

Владение домом регистрируется в документе, а не в ипотеке, поэтому независимо от того, приобретаете ли вы недвижимость совместно или получаете ипотеку на имя одного человека, вы все равно можете выбрать, как разделить собственность. В зависимости от вашего местного законодательства, вы можете записать название следующими способами:

Единоличное владение

В единоличном владении вы полностью контролируете собственность, и никто другой не может продавать или брать ссуды под нее.Этот метод передачи прав, также называемый долевым владением, используется одинокими и состоящими в браке лицами, супруги которых подписали акт о прекращении права собственности, удаляя их долю владения недвижимостью. Информация о переходе прав будет гласить «единственное и отдельное имущество» в документе.

Завещание может указывать на наследство, либо имущество может перейти в завещание после смерти владельца. Один из недостатков заключается в том, что в том случае, если что-то снижает ваши возможности, никто другой не может действовать от имени собственности.В случае вашей смерти имущество должно пройти процедуру завещания для передачи наследникам. Это длительный, дорогостоящий и публичный процесс.

Совместная аренда

При совместной аренде право собственности на недвижимость могут принадлежать двум или более лицам. Этот метод передачи прав, также называемый полной арендой, используется совладельцами, которые одновременно получают право собственности и владеют равными долями. Этот титул предоставляет выжившему совладельцу право собственности на имущество в случае смерти его партнера.

Совместная аренда полезна для избежания затрат и задержек, связанных с завещанием, но совместный арендатор может также передать свои интересы (посредством продажи или дарения) другой стороне без согласия совладельца, что позволяет упростить процесс передачи. Если имущество передается по завещанию, оно должно будет пройти через завещание, чтобы перейти к наследникам.

Общая аренда

Общая аренда — это наименее ограничивающая передача правового титула, при которой каждый собственник может продать или взять ссуду на свою долю собственности без согласия других владельцев.Этот метод перехода используется совладельцами, принимающими титул, особенно если они не состоят в браке. Каждому из них принадлежит определенный процент собственности, и он не обязательно должен быть равным. Преимуществом этого метода является возможность совладельцев обозначить свои интересы для наследования, а не автоматической передачи совладельцу.

Меньше вероятность того, что наследники могут быть непреднамеренно лишены наследства действиями выжившего владельца, но меньшие ограничения могут также означать меньшую стабильность.Например, если владелец не хочет продавать недвижимость, его все равно могут заставить продать, подав в суде дело о разделе, поданное другими владельцами.

Общинная собственность

Супруги, приобретающие собственность в определенных штатах, могут получить титул в качестве общей собственности, когда каждый из супругов владеет половиной собственности, и их права могут быть переданы по наследству. Право наследования аналогично совместной аренде, если нет завещания, определяющего наследование. Известно, что в следующих штатах есть законы о коммунальной собственности:

• Аризона
• Калифорния
• Айдахо
• Луизиана
• Невада

• Нью-Мексико
• Техас
• Вашингтон
• Висконсин

Имущество передается пережившему супругу без прохождения завещания.Однако существует повышенный риск непреднамеренного наследования и оспаривания права собственности на недвижимость между несколькими сторонами (с потенциально разными интересами). Кредиторы также могут претендовать на дом в соответствии с законами о коммунальной собственности, если вы скончались в долгах, поскольку ваш дом становится частью вашего имущества в соответствии с законами о коммунальной собственности многих штатов.

Living Trust

Вложение в отзывное живое доверие обеспечивает максимальный контроль и гибкость всех вариантов перехода.Этот метод наделения правами предполагает, что имущество хранится в отзывном живом трасте до тех пор, пока доверитель не умрет или не станет недееспособным, и все активы доверительного управления распределяются между попечителями в соответствии с условиями траста. Дополнительным преимуществом является избежание затрат и задержек на завещание.

Создание траста менее затратно и требует много времени, чем рассмотрение процесса завещания. Процесс доверительного управления также считается частным, в то время как производство по делу о завещании не проводится. Что наиболее важно, владельцы по-прежнему имеют полный контроль над собственностью, и в случае потери дееспособности доверительный управляющий-преемник может действовать от имени всех бенефициаров.Отзывные живые трасты потребуют больших предварительных затрат времени и затрат на адвоката.

Налоговые и юридические вопросы при покупке дома до брака

Супружеские пары обычно имеют налоговое преимущество перед не состоящими в браке парами, когда речь идет о домовладении. Самый простой способ решить большинство из этих проблем — это оформить все в письменном виде, если вы решите приобрести недвижимость вместе. Однако, если вы уже собираетесь связать себя узами брака, имейте в виду, что ваш дом — не единственное, что вам нужно решить в своих финансах.

Удержание процентов по ипотеке

Физические лица или супружеские пары, подающие отдельно, также могут получить дополнительные налоговые льготы, если их общие вычеты (включая проценты по ипотеке) превышают стандартный вычет. В связи с недавними изменениями в налоговом законодательстве вычет процентов по ипотеке для одиноких и супружеских пар, подающих совместно, ограничен суммой 750 000 долларов в виде ипотечного долга, в то время как супружеские пары, подающие налоги отдельно, могут требовать до 375 000 долларов США в виде вычета процентов по ипотеке.

Это может быть проблемой, если вы покупаете недвижимость вместе со своим партнером и намереваетесь разделить стоимость дома поровну.Если вы должны были вычесть проценты по ипотеке на недвижимость в дорогостоящем районе как не состоящая в браке пара, вам необходимо будет подавать индивидуальные налоговые декларации. IRS разрешает только одному домовладельцу требовать вычета процентов по ипотеке, поэтому только один из вас сможет извлечь выгоду из вычета на полные 750 000 долларов; другой не сможет ничего вычесть.

Стандартный и постатейный вычет

В соответствии с изменениями в налоговом законодательстве, внесенными в начале 2018 года, супружеским парам теперь необходимо иметь налоговые вычеты на сумму более 24000 долларов, чтобы получить прибыль от включения в их совместную декларацию вместо стандартного вычета.Теперь физическим лицам необходимо иметь налоговые вычеты на сумму более 12 000 долларов (а если они подают заявление в качестве главы семьи, 18 000 долларов), чтобы их вычеты по статьям имели смысл.

У большинства супружеских пар недостаточно детализированных вычетов, чтобы получить дополнительную выгоду по сравнению со стандартными вычетами. Если они действительно достигли порогового значения, для одного человека может быть более выгодным потребовать проценты по ипотеке в своей налоговой декларации, если это повысит их вычеты сверх стандартного порога вычета в индивидуальном порядке; в этом случае другой человек подал бы отдельно и взял бы стандартный вычет, как показано в нашем примере ниже.

Пример: Вы сможете вычесть больше, если один из супругов внесет 19 000 долларов в вычеты, а другой возьмет стандартный вычет в размере 12 000 долларов, что в сумме составит 31 000 долларов в виде вычетов. Это обеспечит вам преимущество в размере 7000 долларов по сравнению с совместной подачей документов и стандартным вычетом в размере 24000 долларов для пары. Проконсультируйтесь со своим налоговым составителем, прежде чем принимать решение о подаче налоговой декларации совместно или по отдельности.

Напротив, пары, не состоящие в браке, не имеют права на совместный возврат и не могут требовать совместного вычета в размере 24 000 долларов в любом случае.В таблицах выше показаны стандартные суммы вычетов и исключения из максимального прироста капитала за 2018 налоговый год.

Прирост капитала от продажи имущества

При продаже дома, если недвижимость выросла в цене, вы, как одинокий человек, можете исключить только 250 000 долларов прироста капитала из своего дохода. Совместная регистрация увеличивает вашу возможность исключить прибыль до 500 000 долларов при условии, что вы оба соответствуете критериям владения. Поскольку IRS разрешает только одному юридическому лицу требовать вычет из прироста капитала, только один домовладелец из пары, не состоящей в браке, сможет требовать вычет из прироста капитала в размере 250 000 долларов в качестве единственного подателя, в то время как другой домовладелец откажется от вычета.Это также представляет собой недостаток в размере 250 000 долларов США по сравнению с совместной регистрацией.

Как правило, один или оба из вас должны проживать в доме два из последних пяти лет — если дом был куплен до вашего брака и продан впоследствии, только один из вас должен соответствовать требованиям к проживанию.

Содержание имущества и разделение затрат

Затраты на домовладение включают первоначальный взнос, ежемесячные платежи по ипотеке, налоги на недвижимость и страхование, а также техническое обслуживание и содержание.Важно спланировать и обсудить все расходы, связанные с владением домом, чтобы свести к минимуму непредвиденные расходы и избежать конфликтов из-за своих финансов. Часто это только верхушка айсберга, особенно если вы планируете также выделить бюджет на реконструкцию дома.

Определить, как будут распределяться домашние расходы и будут ли они разделены, сложнее, если вы не состоите в браке и собираетесь разделить их со своим партнером. Обсуждение этого вопроса необходимо, если кто-то из вас владеет собственностью отдельно или если вы собираетесь совершить покупку до того, как связать себя узами брака.Открытое и честное обсуждение ваших финансов может только помочь вашим отношениям. Конечно, не обязательно обо всем соглашаться, но важно знать, как каждый из вас видит и подходит к финансовым решениям.

Рекомендуется проконсультироваться с юристом и заключить официальное соглашение, чтобы дополнительно защитить ваши интересы. Агент условного депонирования может объяснить все ваши варианты, когда дело доходит до ваших вариантов передачи титула. Также неплохо создать совместный счет для оплаты расходов, если вы не планируете объединять остатки своих финансов перед тем, как идти по проходу.

Что нужно знать о налоговых вычетах для домовладельцев в 2021 году

После просмотра списка на миллион долларов вы можете задаться вопросом, как вы можете позволить себе один из этих удивительных … [+] домов? Вот налоговые вычеты, которые делают домовладение более доступным. : (Слева направо) Фредрик Эклунд, Луис Д. Ортис и Райан Серхант, актеры из фильма Браво «Листинг на миллион долларов», закрывающий звонок на NASDAQ M (Фото Роба Кима / Getty Images)

Домовладение может быть дорогим и даже недоступным для многих американцев.Первоначальный взнос, налоги на недвижимость, техническое обслуживание и коммунальные услуги, а также выплаты по ипотеке и стоимость владения могут действительно увеличиться. Добавьте рынок недвижимости с заоблачной стоимостью дома; вам может быть интересно, стоит ли владеть домом. К счастью, есть несколько налоговых вычетов для домовладельцев, которые могут помочь сделать домовладение более доступным.

Продолжайте читать, чтобы узнать больше о различных налоговых вычетах, доступных для покупателей жилья и нынешних домовладельцев. При рекордно низких ставках по ипотечным кредитам некоторые из этих вычетов могут быть менее ценными, чем они были в прошлом, особенно в сочетании с резким ростом стоимости недвижимости на большей части страны.

Закон о снижении налогов и занятости (TCJA aka Trump Tax Plan) неожиданно снизил налоговые льготы для миллионов американцев от владения домом. Ипотечный вычет, долгое время излюбленный налоговыми льготами домовладельцев, стал неактуальным для подавляющего большинства домовладельцев. Во-первых, TCJA уменьшил размер ипотечной задолженности, на которую будет распространяться ипотечный вычет. Во-вторых, он ограничил налоговые вычеты по ссудам под залог недвижимости. В-третьих, он устранил вычет из домашнего офиса для многих американских рабочих.Это стало особенно болезненным во время пандемии COVID-19, когда большая часть американской рабочей силы внезапно стала работать из дома.

Честно говоря, некоторые налоговые вычеты для домовладельцев остаются. Вы потенциально можете получить списание «процентов по ипотеке» на RV или, возможно, на лодку. Было несколько ослаблено правило снятия средств с пенсионных счетов для покупки дома. (В большинстве случаев я против этого.)

Покупка дома может стать проблемой с финансовой точки зрения. Надеюсь, эти налоговые вычеты сделают дом вашим домом… [+] немного доступнее.

Вот несколько налоговых вопросов, которые я часто слышу от домовладельцев.

Могу ли я вычесть проценты по ипотеке?

Я занимаюсь финансовым планированием в Лос-Анджелесе, поэтому большинство людей, с которыми я общаюсь на местном уровне, все равно попадут в круг домовладельцев, которые могут вычесть свои проценты по ипотеке. Для большей части страны ответ — «Это зависит от обстоятельств».

За последние несколько лет более 90% налогоплательщиков просто воспользовались «стандартным вычетом».«Это не означает, что они не имели права на получение ипотечного вычета; это означает, что их налоги вообще не снизились из-за начисления процентов по ипотеке. На 2021 год стандартный вычет составляет 25 100 долларов для заявителей, состоящих в браке. , подача совместно.

Могу ли я вычесть налоги на недвижимость?

И снова ответ — да и нет. TCJA установил ограничение на вычет государственных и местных налогов (SALT) всего на уровне 10 000 долларов в год. Это независимо от того, состоите ли вы в браке или одиноки (спасибо штрафу за брак).Я только что проверял налоги моих клиентов с высоким доходом на Манхэттене, и одно только это изменение обходилось им более чем в 200 000 долларов в год в виде потерянных налоговых вычетов. ОЙ! Технически первые 10 000 долларов их государственных и местных налогов вычитаются. Кроме того, они не получают налоговых льгот на федеральном уровне.

При текущих ценах на недвижимость этот предел ОСВ будет ниже средней цены на жилье в Южной Калифорнии, если у них есть работа, которую нужно платить за дом. Что ж, если у вас нет дохода — налоговые вычеты особого значения не имеют.

Сколько процентов по ипотеке я могу вычесть в 2021 году?

По ипотечным кредитам, выданным после 15 декабря 2017 года, налогоплательщики могут вычесть проценты только на первые 750 000 долларов ипотечной задолженности. Этот долг можно удержать до двух домов, что является хорошей новостью для тех, кто приобрел второй дом во время пандемии COVID.

Для домовладельцев, у которых ипотечные кредиты были дольше, особенно те, которые были выданы до 15 декабря 2017 года, положение «дедушки» позволяет вычитать проценты по ипотечному долгу на сумму до 1 миллиона долларов, опять же, для двух домов.

Обратите внимание, что лимит по ипотеке в размере 750 000 долларов применяется к налоговой декларации, поэтому не состоящие в браке покупатели жилья потенциально могут купить дом (или даже 2 дома) вместе и вычесть проценты по ипотечному долгу на сумму до 1,5 миллиона долларов. (Они также получат в общей сложности 20 000 долларов в виде общих вычетов из ОСВ). Я работаю со множеством однополых пар, состоящих в постоянных отношениях, и некоторые из них приняли решение не вступать в брак (в настоящее время) на основании различных санкций за брак в действующем налоговом кодексе.

Можно ли получить налоговый вычет за домашний спортзал? Может быть, если вы занимаетесь фитнесом.

Я работаю из дома; Могу ли я взять вычет из домашнего офиса?

Если вы являетесь сотрудником компании, вы больше не можете получать вычет из домашнего офиса.

Однако, если вы работаете не по найму или являетесь владельцем бизнеса (это может быть неполный рабочий день или даже подработка), вы можете иметь право вычесть расходы на домашний офис. Чтобы иметь право на вычет из домашнего офиса, пространство должно использоваться регулярно и исключительно для этого бизнеса. Если вы поместите свой ноутбук в центр вашего домашнего спортзала в период пандемии, скорее всего, это место не будет иметь права на вычет из домашнего офиса.Если, возможно, вы не занимаетесь фитнесом в социальных сетях и не используете место для съемок контента.

Могу ли я использовать свой 401 (k) или IRA для покупки дома?

Конгресс упростил получение доступа к вашим пенсионным счетам по причинам, не связанным с выходом на пенсию. В рамках борьбы с пандемией вы потенциально можете вывести до 100000 долларов из своих IRA и, возможно, даже свой 401 (k), не получив 10% штрафа за досрочное снятие.При снятии средств по-прежнему будут взиматься налоги, но они могут быть распределены на три года. Хорошо подумайте, прежде чем закладывать пенсионное обеспечение для покупки дома. В зависимости от ваших пенсионных сбережений и возраста, снятие 100 000 долларов сейчас может добавить годы и годы к тому времени, которое вам нужно для работы, чтобы обеспечить безопасный выход на пенсию.

В целом, я фанат домовладения. Я видел преимущества в долгосрочной перспективе. Я также видел, как поспешные покупки могут нанести ущерб семейным финансам.Хотя различные налоговые льготы могут сделать домовладение более привлекательным, они никогда не должны быть единственной причиной, по которой вы покупаете дом.

Прием постояльца — о чем нужно подумать в первую очередь

Жилец — это человек, который живет с вами в вашем доме и делит с вами жилое пространство, например, ванную или кухню. У них может быть своя комната, но они живут в вашем доме с вашего разрешения и согласились, что не имеют права исключать вас из своей комнаты или любой части вашего дома.

Если вы думаете о том, чтобы снять жильца, то в первую очередь вам нужно учесть ряд важных вещей.

На этой странице рассказывается о том, о чем вам нужно подумать, прежде чем стать домовладельцем-резидентом.

Советы по поиску постояльца

Возможно, найдешь постояльца по:

• Проверяйте объявления в Интернете или газетах от людей, которые ищут жилье, или вы также можете сами разместить объявление.

• спрашивать своих друзей или соседей, знают ли они кого-нибудь, кто может быть заинтересован

• спрашивать у арендодателя, есть ли у него схема, которая может помочь вам найти квартиранта, если вы арендатор социального жилья.

Будьте осторожны при встрече с потенциальными постояльцами.Попросите рекомендации и уточняйте их перед подписанием соглашения.

Вам нужно разрешение на поселение?

В зависимости от типа арендуемого жилья у вас может быть законное право принимать жильца.

Узнать больше о правах арендаторов на съем квартиры

Если у вас есть ипотечный кредит, вам, возможно, придется получить разрешение кредитора, прежде чем сдавать часть своего дома в аренду.Кроме того, если вы арендатор или живете в общей собственности, вам может потребоваться сначала получить согласие арендодателя.

Узнайте больше о том, разрешено ли вам принимать квартиру, если у вас есть дом

Если вы получаете жилищное пособие, первые 20 фунтов стерлингов еженедельного дохода от квартиранта игнорируются и не влияют на ваше пособие. Если питание включено, 50% всего, что превышает 20 фунтов стерлингов, также игнорируется.

Пример

Джон взимает со своего квартиранта 30 фунтов стерлингов в неделю, не включая питание и другие услуги. 20 фунтов стерлингов из этой суммы не будут приняты во внимание, что означает, что оставшиеся 10 фунтов стерлингов будут рассматриваться как доход при расчете размера жилищного пособия, на которое Джон будет иметь право каждую неделю.

Если вы арендатор социального жилья трудоспособного возраста и у вас есть одна или несколько «запасных» спален, возможно, вы уже вносите некоторую сумму в счет арендной платы, поскольку ваше жилищное пособие было уменьшено.Это известно как «плата за недостаточное размещение», «уменьшение критериев размера социального сектора», «отмена субсидии на запасную комнату» или «налог на спальню».

Если вы принимаете квартиросъемщика, вас будут рассматривать как нуждающуюся в спальне для жильца для целей жилищного пособия. Это означает, что ваше жилищное пособие не будет уменьшено, потому что спальня больше не является «запасной», хотя арендная плата, которую вы получаете от квартиранта, считается доходом, как объяснено выше.

Если вы снимаете комнату члену семьи, обычно применяются другие правила.Спальня не будет рассматриваться как свободная комната, но ваше жилищное пособие может быть уменьшено из-за «вычета, не зависящего от иждивенца». Размер вычета зависит от дохода вашего родственника. Вычет может не производиться, если вы или ваш родственник претендуете на определенные льготы.

Если вы подумываете об аренде комнаты для члена семьи, вы можете получить помощь в ближайшем отделении Citizens Advice, чтобы узнать, как это может повлиять на вас.

Узнайте больше о скидках на жилищное пособие, если ваше социальное жилье слишком велико

Повлияет ли прием постояльца на ваш универсальный кредит?

Вместо жилищного пособия вы можете получить универсальный кредит.

Для людей, пользующихся универсальным кредитом, квартплата от квартиросъемщика не считается доходом. Это означает, что какую бы сумму вы ни взимали с постояльца, это не повлияет на размер универсального кредита, который вы получите. Тем не менее, арендаторы социального жилья трудоспособного возраста подлежат уменьшению критериев по размеру запасной спальни, которую арендует квартирант.

Пример

Рупа живет одна в двухкомнатной квартире жилищного товарищества за арендную плату 100 фунтов стерлингов в неделю. Рупа получает разрешение на квартиру от своего домовладельца.Она берет со своего квартиранта 40 фунтов в неделю за запасную спальню.

Еженедельный доход в 40 фунтов не влияет на универсальный кредит Рупы. Тем не менее, уменьшение критериев размера дополнительной спальни означает, что к части «жилищных расходов» Универсального кредита Rupa применяется снижение на 14%. Это составляет снижение на 14 фунтов стерлингов. Рупа может использовать часть еженедельного дохода квартиросъемщика, чтобы покрыть дефицит в 14 фунтов стерлингов.

Если вы снимаете комнату члену семьи, применяются другие правила. Если это относится к вам, обратитесь за помощью в ближайший отдел Citizens Advice.

Узнайте больше о Universal Credit

Любой доход от квартиросъемщика может повлиять на ваше право на другие льготы и налоговые льготы. Возможно, будет лучше, если вы сначала поговорите с консультантом ближайшего к вам советника по делам граждан, который сделает для вас «расчет более выгодного положения». Это расчет, который поможет вам понять, как любой дополнительный доход повлияет на ваше право на получение льгот или налоговых льгот.

Узнайте больше о льготах и ​​налоговых льготах

Узнайте больше о снижении муниципального налога и о том, как это работает

Если вы живете один и хотите снять квартиру, вы должны иметь в виду, что вы потеряете 25% скидку на одного человека на муниципальный налог.Есть некоторые исключения, например, если квартирант учится на дневном отделении.

Узнайте больше о муниципальном налоге

Если вы налогоплательщик, вы можете получить не облагаемый налогом доход, сдавая меблированное жилье в своем доме. Узнайте больше о том, как аренда комнаты в вашем доме повлияет на ваш налог на GOV.UK.

Аренда комнаты в вашем доме может повлиять на страхование вашего домашнего имущества.Ваш страховщик может увеличить размер страховой премии, но если вы хотите быть уверены, что ваши вещи защищены, важно сообщить им об этом. В противном случае ваш страховой полис может быть недействительным.

Узнайте больше о страховании домашнего имущества

Если вы хотите снять жильца, вы должны принять меры, чтобы убедиться, что ваш дом безопасен, и что ваш жилец не пострадает из-за состояния вашего дома.

Любая предоставляемая вами мебель должна соответствовать правилам пожарной безопасности.Поэтому, если у вас есть старая мебель, вам следует проверить этикетки, чтобы убедиться, что она соответствует требованиям.

Правила газовой безопасности действуют также, если вы принимаете постояльца. Это означает, что газовые приборы должны ежегодно проверяться инженером, зарегистрированным в Gas Safe.

Если вы арендатор, то арендодатель уже должен это делать, и в этом случае вам не нужно делать это снова. Если арендодатель этого не делает, вам следует немедленно связаться с ним по этому поводу.

Вы также должны убедиться, что электрическая система и любые поставленные вами электроприборы, такие как чайники и тостеры, безопасны в использовании.

Проверка иммиграционного статуса

Если вы планируете поселить постояльцев, вам нужно будет проверить их иммиграционный статус, прежде чем снимать комнату.

Проверка права квартиросъемщика на аренду в Великобритании является юридическим требованием для частных арендодателей.

Вы несете ответственность за прохождение иммиграционной проверки, даже если арендодатель знает, что вы принимаете квартиранта. Вы могли быть оштрафованы за то, что приняли постояльца без прохождения иммиграционной проверки. Если вы возьмете кого-то, кого вы знаете или подозреваете, не имеющего права на аренду, вы можете получить штраф или тюремное заключение.

Узнайте больше об иммиграционных проверках домовладельцами на GOV.UK

Лучше всего, если вы и ваш квартирант подпишете договор, чтобы права и обязанности каждого из вас были четко определены. Вы можете получить лицензионное соглашение у продавца канцелярских товаров по почте или через Интернет. Как правило, они содержат стандартные пункты, которые можно адаптировать в соответствии с вашими потребностями.

Также неплохо составить опись мебели и оборудования, имеющегося в комнате постояльца.Инвентаризация может помочь предотвратить споры по поводу внесения депозита при выезде жильца. Может быть полезно сделать фотографии для сопровождения инвентаря, чтобы показать состояние предметов.

Права квартиросъемщиков на поселение

Какие права есть у квартирантов?

Сдача комнат в вашем доме — путеводитель для домовладельцев-резидентов на GOV.