Совместная и долевая собственность на квартиру – нюансы и отличия

Последнее обновление: 11.01.2020

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

 

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

 

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

 

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

 

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

 

 

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

 

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например).  Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

 

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

Общая совместная собственность на квартиру

 

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование

и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

 

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

 

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (

доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

 

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

 

 

Общая долевая собственность на квартиру

 

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них

определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

 

• идеальными или
• реальными.

 

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

 

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

 

 

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года

) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

 

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

 

  ♦  ♦

  ♦  ♦

 

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН

 онлайн можно – ЗДЕСЬ.

 

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

 

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

 

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т. п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Как оформить покупку квартиры в долевую собственность — Недвижимость

Общая долевая собственность часто становится камнем преткновения. Сначала люди совместно покупают недвижимость, а потом сталкиваются с проблемами при ее разделе и продаже. Эксперты Российской Гильдии Риелторов рассказали о часто возникающих ситуациях, связанных с общей долевой собственностью. 

Партнерский материал

Что такое общая долевая собственность

Для начала разберемся, что такое общая долевая собственность.

Это когда одно право собственности разделено на определенные доли между его участниками.  Обратите внимание: разделено на доли именно право, а не сам объект недвижимости. 

Распространено заблуждение, что установленная доля в праве общей собственности на один объект (квартиру, комнату, дом, земельный участок и т. д.) после раздела совместной собственности супругов или после вступления в наследство уже не вызовет каких-либо споров и недоразумений. На самом деле проблемы только начинаются.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии Риелторов  

Для примера допустим, что вам принадлежит ⅕ доли в праве собственности на квартиру общей площадью 30 кв. м. Это не означает, что вы владеете 6 кв. м. в этой квартире. Более того, также не определено, в какой именно части квартиры находятся эти метры. Поэтому участникам общей долевой собственности вольно или невольно приходится договариваться, как они будут владеть и пользоваться общим объектом недвижимости.

Другого варианта, кроме как достичь консенсуса, у них попросту нет. 

Нельзя

Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:

✓

Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.

✓

Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.

✓

Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.

Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.

Можно, но сложно

Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил. 

✓

Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.

Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.

В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.

✓

Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик. 

---

Сейчас читают

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

ДомКлик запускает сервис подбора квартир в новостройках

Как меняются клиенты, у которых ипотека: мнение эксперта

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Долевая собственность: преимущества и недостатки

Многие, не имея возможности приобрести квартиру целиком, покупают лишь ее долю. Это позволяет решить проблему с пропиской, а также обрести хоть и небольшую, но свою жилплощадь. Актуальны ли такие сделки для кемеровского рынка недвижимости, выяснял корреспондент журнала «Всё про недвижимость».

Совместная и долевая собственность
Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало распространенным явлением. Это и не удивительно, ведь, имея право собственности, пусть даже только на долю в квартире, человек чувствует себя уверенно. Эта уверенность подкреплена и на законодательном уровне. В Гражданском кодексе говорится, что собственник может самостоятельно распорядиться своей долей: продать ее, получив определенную денежную сумму, подарить, завещать, сдать по договору найма или аренды.
Однако стоит различать совместную и долевую собственность. Совместная собственность предусмотрена для супругов и крестьянского фермерского хозяйства. В таком случае каждый собственник имеет полное право на всю жилплощадь или земельный участок сразу, без выделения долей. Но в то же время он не может распорядиться этой собственностью по своему усмотрению, не получив согласия других владельцев. Несколько иначе обстоят дела с долевой собственностью. При таком раскладе каждый собственник имеет право распоряжаться лишь своей долей. Зачастую размер доли каждого собственника определяется при покупке или же наследовании недвижимости. Если размер не определен, то доли считаются равными. Так, например, если брат и сестра купили квартиру «пополам» – она окажется в их общей долевой собственности, если же жилье приобрели супруги – то это совместная собственность.
«Сейчас на кемеровском рынке недвижимости заключается много сделок с долевой собственностью, — рассказывает директор АН «Рикон-Панацея» Наталья Корчуганова. – Причем чаще всего такие сделки совершаются, так сказать, в кругу семьи. Доли распределяются между наследниками или же супругами и их несовершеннолетними детьми. Этого обычно требуют органы опеки. А вот «резиновых квартир», когда одна жилплощадь поделена на 30 долей и принадлежит множеству собственников, у нас практически нет. Эта тема больше подходит Москве и Санкт-Петербургу, где существуют проблемы с пропиской и все еще актуальны коммунальные квартиры».

Доля – физическая и юридическая
Говоря о долевой собственности необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о физическом делении самой жилплощади. Допустим, однокомнатная квартира принадлежит двум владельцам на праве общей долевой собственности в равных долях. Это значит, что они оба в отношении данной квартиры имеют равные права и обязанности, но при этом никакого физического деления жилых помещений в действительности не происходит. То есть не устанавливается, какая половина помещений квартиры принадлежит одному собственнику, а какая – другому. К тому же расходы по содержанию общего жилья – платежи за коммунальные услуги, расходы на ремонт, уплата налогов и так далее, – распределяются между участниками долевой собственности соразмерно с принадлежащими им долями.
«Как правило, размер доли не влияет на порядок пользования собственностью, — комментирует ситуацию юрист, заместитель председателя коллегии адвокатов «Барс» Андрей Стрижак. – Существует даже разъяснение арбитражным судам, что в случае определения порядка пользования собственностью руководствоваться точным разделением жилплощади по долям не стоит. Однако почему-то иногда суды эту поправку игнорируют. В моей практике был случай, когда при разводе супруги столкнулись с такой проблемой: делили квартиру между тремя собственниками – мужем, женой и их несовершеннолетним ребенком. Согласно плану квартиры, отцу отводилась одна комната, но ее метраж был меньше, чем тот, который соответствовал доле. И суд такой порядок пользования квартиры не принял, ссылаясь на то, что он ущемляет права мужчины».
Вообще, размер доли в собственности зачастую влияет лишь на степень дохода или же затрат собственника. Так, при продаже владелец доли получит ровно ту сумму, в которую оценивается только его доля, а не вся квартира в целом. То же касается и доходов от аренды или найма.

Особенности продажи
Одним из главных нюансов при продаже доли квартиры является тот факт, что для этой сделки не требуется согласие остальных собственников. Однако, продавая или покупая долю в общей собственности, надо иметь в виду, что остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу. В этом извещении следует также указать стоимость продаваемой доли и другие условия продажи. Если после получения извещения сособственники в течение месяца не приобретут эту долю, то продавец вправе продать ее любому лицу, причем по той же цене, что была предложена другим дольщикам. Если стоимость будет выше или ниже хоть на одну копейку, сделку можно будет оспорить. Следует также отметить, что преимущественное право покупки продаваемой доли квартиры имеют только сами участники долевой собственности. Уступить или предоставить это преимущественное право другим лицам долевые совладельцы квартиры не могут. К тому же покупателю доли перед совершением сделки следует удостовериться в том, что указанное извещение всех остальных долевых собственников состоялось фактически (причем в письменной форме), и они либо отказались ее приобретать, либо не выразили такого согласия. В противном случае любой другой участник долевой собственности, не получивший соответствующего извещения о продаже доли квартиры, получает право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя доли.
К слову, квартиру, принадлежащую нескольким долевым собственникам, можно приобрести и по долям, и целиком, причем разными способами, в зависимости от наличия у покупателя денежных средств, а также достигнутой с каждым из собственников договоренности. Можно приобретать такую квартиру по частям, постепенно скупая доли каждого из собственников, или купить сразу, заключив со всеми продавцами соответствующий договор.
«Во всем остальном при продаже доли действуют общие правила, регламентирующие порядок сделок с любыми объектами недвижимости, — рассказывает Андрей Стрижак. — Договор составляется в письменной форме, по желанию сторон удостоверяется у нотариуса и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации».

Выделение доли
Стоит сказать еще об одном праве участника долевой собственности. Так, собственник может в судебном порядке потребовать выделения своей доли из общего имущества. В данном случае речь идет именно о выделении доли в натуре, то есть в виде реальных квадратных метров. Но здесь нужно иметь в виду, что, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле, при выделении доли собственнику должны быть переданы соответствующие части не только жилых, но и всех других помещений. Однако выделение доли в натуре практически невозможно сделать в городской квартире. Так как в таком случае просто нет физической возможности оборудовать отдельный вход, кухню и санузел. Поэтому в условиях города дольщики могут рассчитывать либо на продажу своей доли, либо на компенсацию.
Выплата компенсации вместо квадратных метров допускается с согласия того, кто хочет получить свою долю. Но если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. А с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Исходя из всего вышесказанного, можно убедиться, что у долевой собственности есть как свои плюсы, так и минусы. Среди преимуществ такого вида собственности можно отметить относительно невысокую цену на жилые квадратные метры, экономию на коммунальных платежах, а вот все минусы сосредоточены вокруг человеческого фактора. Совместное владение имуществом может перерасти в личные конфликты, уладить которые можно будет только в судебном порядке.

Фото: http://realty.dmir.ru

Журналист: Мария БОЧАРОВА

Как безопасно снять квартиру на длительный срок?

Различные жизненные ситуации сталкивают человека с необходимостью поиска более или менее постоянного жилья. Студенческое обучение в другом городе, затяжные командировки, начало семейной жизни и прочие причины могут привести нас к необходимости снять квартиру. Если с поиском временного пристанища – на день-два – сложности возникают редко, то выбор жилья на длительный срок имеет свои «подводные камни».
Чтобы оградить себя от ненужных проблем, следует изучить все возможные риски и выбрать наиболее безопасный способ снять квартиру.
Итак, приступая к поискам подходящего жилья, у Вас есть четыре пути, по которым можно прийти к заветной цели: заняться делом самостоятельно, прибегнуть к помощи агентства, воспользоваться базой сдающихся в аренду квартир или обратиться в компанию, осуществляющую доверительное управление имуществом.
Рассмотрим плюсы и минусы каждого из этих вариантов подробнее. Это вооружит Вас необходимыми знаниями и направит поиски в нужное русло.
1. Снять квартиру без посредников. Суть метода заключается в штудировании газетных объявлений и сайтов, предлагающих жилье в аренду.

Плюсы:
— Отсутствие комиссионных за услуги (как в случае с обращением к риелтору). Вы заплатите деньги за аренду напрямую собственнику.

Минусы:
— Длительный поиск подходящего жилья. Объявления в сети Интернет или в газетах быстро теряют свою актуальность. Чтобы отсеять устаревшие предложения, придется обзванивать их все. Затем потратите много времени на то, чтобы посмотреть квартиру и убедиться, что она Вам, возможно, не подходит. Это займет время, силы, и нервы. К тому же зачастую агентства в Интернете выставляют свои объявления под видом собственников, о чем Вы тоже узнаете лишь в самом разгаре процесса поиска. При чем теги на сайтах типа «сдам квартиру в аренду без посредников» являются лишь рекламным ходом.
— Высокий риск мошенничества. Человек, представившийся хозяином квартиры, может на самом деле и не являться собственником. Возьмет Ваши денежки и скроется в неизвестном направлении. Будьте бдительны и всегда проверяйте документы на собственность. Внимательно изучите вопрос, как отличить подделки этих бумаг от оригинала.
— Необходимость решать бытовые вопросы с собственником жилья. Потекли ли у Вас трубы, сломался ли кран, разбилось ли окно – Вам придется связываться с хозяином. А человек может уехать в отпуск, в командировку, быть в больнице и не сможет решить эти проблемы экстренно или скажет, что Вы сломали – сами и чините. Но какой Вам смысл вкладывать свои деньги в чужую квартиру? Съезжая с нее, Вы же не заберете кран с собой? Если при съеме квартиры Вы подписывали договор найма, то не исключено, что он будет составлен в пользу собственника квартиры и никак не защитит Ваши права.

2. Снять квартиру через агентство

Плюсы:
— Экономия времени. Вам покажут только то жилье, которое отвечает Вашим запросам.
— Более высокий уровень безопасности при заключении договора. Если Вы убедитесь, что агентство, в которое Вы обратились, — добросовестное, то можно быть уверенным в том, что с документами на квартиру у хозяина будет все в порядке, и Вы окажетесь единственным жильцом, с которым будет заключен договор.
— Наличие договора аренды, отстаивающего в том числе и Ваши права. Убедитесь в том, что это на самом деле так, и не подписывайте документ, в котором не прописано, кто берет ответственность за ремонт в случае какой-либо поломки или чрезвычайной ситуации.

Минусы:
— Высокие комиссионные. Обычно агентства получают 50-100% от стоимости аренды. Если учесть, что Вам необходимо будет заплатить за месяц проживания вперед, то получается тройная сумма. Миновать эти расходы в случае, когда решили снять квартиру при помощи агентства, не получится.
— По-прежнему решать все бытовые вопросы необходимо будет напрямую с собственником.
— Риск нарваться на недобросовестное агентство. Мошенники в этой сфере делают все цивилизованно: арендуют приличный офис, нанимают сотрудников, имитируют подлинность своих документов. Но как только Вы оплатите их комиссионные, а в выбранную квартиру так заселиться и не сможете, Ваш договор раствориться в воздухе.
3. Снять квартиру по базе собственников. Вы обращаетесь в определенную организацию, которая располагает собственным перечнем объектов недвижимости.

Плюсы:
— Экономия времени. По заданным параметрам Вы находите подходящие Вам варианты жилья.
— Экономия денег. Право на пользование базой обычно не стоит дорого. За приемлемую плату Вы получите доступ к обширной информации.

Минусы:
— Высокий риск мошенничества. Обращение в такую контору не гарантирует, что предложенные квартиры будут свободными. Многие из них либо окажутся заняты, либо вовсе не будут сдаваться. Вы потратите время на поездки по указанным адресам, но вполне возможно, что так и не сможете встретиться с хозяином, даже если встреча была обговорена заранее. Таким образом собственники квартир просто получают приятный бонус в виде денег за размещение своего адреса в базе, а Вы соответственно, не получаете ничего. Бывает, что хозяева вообще не в курсе, что их жилье размещено в каких-то базах, ориентированных на сдачу квартиры.
— Отсутствие договора найма. Если Вам удалось найти квартиру по базе недвижимости, то обязательно требуйте подписания соответствующего договора. Потому как Вас могут либо выселить через месяц, либо повысить арендную плату, либо повесить на Вас мелкий ремонт.
4. Снять квартиру при помощи компании, занимающейся доверительным управлением жилья.

Плюсы:
— Отсутствие комиссии за поиск квартиры. Выбранное жилье Вам предоставляется совершенно бесплатно. Услуги компании оплачивает собственник. Причем деньги за аренду Вы можете переводить с карты на карту, не обязательно пользоваться наличным платежом.
— Гарантированная безопасность при съеме квартиры. Договор аренды юридически грамотно оформлен, защищает все Ваши права.
— Решение вопросов, связанных с переездом. Обеспечение транспортом, помощь в оформлении временной регистрации и прочие нюансы.
— Комфортное проживание. Компания берет на себя вопросы экстренного и планового ремонта, разбирательство с участковыми и прочие проблемы.

Минусы:
— Контроль за оплатой коммунальных услуг и сохранностью имущества со стороны компании. Однако этот минус может превратиться в плюс, ведь факт оплаты «коммуналки» всегда будет гарантированно подтвержден, и собственник не сможет «приписать» Вам какую-либо порчу его имущества, если Вы этого не делали. Актуальность этого вопроса повышается в случаях с затоплением соседей с нижних этажей. Ведь хозяин может «повесить» на Вас оплату их ремонта, как на виновного в произошедшем. Однако все квартиры, находящиеся в доверительном управлении, застрахованы, и в случае подобных ситуаций именно страховщики оплачивают ремонт соседям. Вы не будете нести никакой ответственности.
После того, как Вы вооружились всеми необходимыми знаниями, приступайте к поиску квартиры своей мечты! Какой бы способ Вы не выбрали, всегда помните о безопасности, будьте бдительны, не доверяйте подозрительным лицам. Желаем удачи!

Как взять квартиру в ипотеку на двух собственников?

Ипотека на двух собственников — отличный способ приобрести недвижимость для молодых семей и деловых партнеров.

Содержание:

Все больше людей сегодня задумываются о том, как взять ипотеку на двоих собственников. Как и всегда, данный банковский продукт имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при обращении в кредитную организацию. Вам придется предоставить банку полный пакет документов и надежное подтверждение ваших доходов и застраховать себя и созаемщика от рисков.

Ипотека с поручителем

Чтобы повысить свои шансы на получение кредита, можно найти поручителя и вместе с ним обратиться в банк.

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

• поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
• в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
• учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Ипотека на двоих с целью инвестирования

Можно ли оформить ипотеку на двух человек, если они не являются родственниками? Да, многие банки предоставляют такую возможность. Например, два юридических лица объединились, чтобы приобрести нежилое помещение, или вы решили объединиться с надежным другом, чтобы сохранить и приумножить ваши деньги с помощью вложения в недвижимость. В таком случае вы получите долевую собственность.

Распределение кредитных обязательств в случае неуплаты по ипотечному займу одним из созаемщиков должно быть четко прописано в банковском договоре.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой. Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита. При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

• если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
• отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

• заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
• документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
• документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
• документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
• подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

• при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
• если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Ипотека на двоих: минусы и плюсы

Прежде чем решиться на подачу совместного заявления в банк, взвесьте все преимущества и нюансы задуманного предприятия. Достоинства ипотеки с созаемщиком:

Ипотека для двоих

• если у второго заемщика есть стабильный доход, это поможет получить более выгодный кредит и увеличить максимальную сумму займа;
• платить кредит поровну выгоднее, чем брать две отдельные ипотеки;
• можно использовать право каждого созаемщика на налоговый вычет и вернуть значительную часть расходов на покупку жилья и выплату процентов по займу;
• в случае форс-мажора можно переоформить ипотечную недвижимость и свою часть долговых обязательств на второго созаемщика и не искать покупателя на свою долю.

При этом не стоит забывать о недостатках ипотеки с созаемщиком:

• не являясь плательщиком по кредиту, созаемщик остается собственником доли в ипотечной недвижимости. Типичный пример — жена в декрете не платит ипотеку, но владеет половиной квартиры и может ее отсудить при разводе;
• если у созаемщика случаются финансовые трудности, банк в первую очередь потребует уплату долга со второго созаемщика;
• если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласия и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс;
• когда у созаемщика плохая кредитная история, сложно получить одобрение жилищного кредита. Даже если доход созаемщика с плохой КИ не учитывается при расчете платежей, его прошлые долги могут стать причиной для отказа со стороны банка.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

• страховка на залоговую недвижимость;
• страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
• титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

• ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
• не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
• не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
• хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Если вышеперечисленное про вас, значит вам нужно обратиться в компанию «Ипотекарь».

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Вопросы

21.09.2015 Уважаемый Сергей! В связи с поступлением Вашего вопроса, сообщаем следующее. Передача Вами указанных денежных средств с правовой точки зрения будет являться заключением договора займа. В соответствии со статьёй 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы сделки будет иметь последствия, а именно стороны будут лишены права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Обращаем Ваше внимание на вопрос об иностранной валюте в качестве предмета договора займа – она может являться таковым, но только с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (статья 317 ГК РФ). Таким образом, вы вправе указать в качестве эквивалента платежа иностранную валюту для минимизации рисков, но вернуть сумму заёмщик должен будет в рублях. Перечень нотариальных действий, совершаемых нотариусами, перечислен в ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате. В число нотариальных действий входит, в числе прочих, удостоверение сделок. При этом расписка в получении денежной суммы не является сделкой, а лишь подтверждает передачу денег по договору займа. В описанном Вами случае нотариус может нотариально удостоверить договор займа, в котором будут указаны срок и порядок возврата суммы займа. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной, но в случае нотариального удостоверения, такой договор будет обладать повышенной доказательственной силой в суде. Согласно статье 61 Гражданско-процессуального кодекса обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 данного Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. Вопрос о возврате суммы займа, в случае, отказа заемщика от выполнения договора, относится к судебной компетенции. Статьей 811 ГК РФ предусмотрены последствия нарушения заемщиком договора займа: если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ; если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Принудительное исполнение судебных актов регулируется Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

12 плюсов и минусов инвестирования в многоквартирный дом

Если вы подумываете об инвестициях в арендуемую недвижимость, вы, вероятно, задумывались о перспективах управления многоквартирным домом. Если вы не знакомы, многоквартирные дома — это именно то, на что они похожи; дома, которые спроектированы или спроектированы для размещения нескольких семей в разных частях дома. Они бывают разных форм, в том числе дуплексы и триплексы, а многоквартирные дома также считаются многоквартирными.

Есть много причин рассматривать многоквартирные дома в качестве основной инвестиции в аренду, но это не для всех. Прежде чем нажимать на курок в многоквартирном доме, следует ознакомиться с плюсами и минусами этого типа недвижимости.

Плюсы

Давайте начнем с рассмотрения преимуществ:

1. Денежный поток. Как и следовало ожидать, размещение нескольких семей в одной собственности означает, что вы увидите больший денежный поток.Предполагая, что каждая семья платит маржу сверх фактических затрат на владение и содержание собственности, каждая дополнительная семья будет увеличивать ваш доход — и вашу прибыльность. Соответственно, вы получите больше прибыли с многоквартирным домом, чем с домом на одну семью.
2. Кредитная простота. Если вы когда-либо пытались управлять несколькими ипотечными кредитами одновременно, вы знаете, как сложно иметь дело с несколькими ссудами и несколькими кредиторами. Если вы цените удобство и простоту, вам подойдут многоквартирные дома.Если вы приобретете дуплекс с единственной ипотекой, у вас будет гораздо меньше документов, чем при покупке двух домов на одну семью.
3. Страховая простота. Точно так же, когда вы покупаете многоквартирный дом, вы будете иметь дело только с одним страховым полисом. Страхование, конечно, будет дороже, но вы получите одинаковое покрытие для каждого отдельного подразделения, и вам не придется открывать несколько полисов.
4. Снижение рисков. Покупая многоквартирный дом, вы меньше рискуете, когда дело касается арендаторов; поскольку вы будете иметь дело с двумя, тремя или даже более объектами, риск полной вакансии невелик.Даже если один арендатор уедет, у вас будут другие арендаторы, чтобы поддерживать относительно положительный денежный поток, пока вы пытаетесь заполнить образовавшуюся пустоту. Кроме того, маловероятно, что у вас одновременно будет несколько проблемных арендаторов; Если у одного из ваших квартир есть проблемы со своевременной оплатой аренды, своевременность других квартир может компенсировать это. Это способ хеджирования ваших ставок в пределах одного объекта недвижимости.
5. Снижение конкуренции. Конкуренция на покупку и аренду односемейных домов довольно высока, так как это дает легкий доступ к сфере инвестирования в недвижимость.Когда вы переключитесь на инвестирование в многоквартирную недвижимость, у вас будет меньше людей, конкурирующих с вами по ставкам и доступным объектам для аренды. Многоквартирные дома также имеют тенденцию быть более уникальными, поэтому вы также столкнетесь с менее непосредственной конкуренцией.
6. Долгосрочная стоимость. Цены на односемейные дома часто основываются на том, что семьи находят привлекательным, что может быть субъективным и значительно колебаться в зависимости от изменений в районе. С другой стороны, цены на многоквартирную недвижимость почти полностью зависят от того, какой доход она имеет.Они покупаются и продаются в первую очередь как формы инвестиций и поэтому имеют более стабильный долгосрочный рост (во многих случаях).

Минусы

Теперь о недостатках:

7. Вы, наверное, уже знаете, что многоквартирные дома дороже, чем одноквартирные. Хотя вы не обязательно будете платить за дуплекс вдвое больше, чем за дом на одну семью, когда вы начнете смотреть на дома с тремя и более квартирами, цены могут стать реальным препятствием для входа.Если это ваша первая инвестиционная недвижимость или у вас мало денег, рассмотрение многоквартирного дома может оказаться слишком дорогим.
8. Время управления. Каждая квартира, которая у вас есть в доме, будет переводить на большее количество управленческих обязанностей, и у вас будет больше времени, которое вы будете проводить в качестве арендодателя. Вы будете иметь дело с несколькими группами арендаторов одновременно, с несколькими наборами устройств и, конечно же, с несколькими разными графиками. Кроме того, если что-то пойдет не так в собственности, скорее всего, произойдет сбой сразу для нескольких единиц, что также приведет к увеличению счетов за техническое обслуживание и ремонт.
9. Спрос на опыт. В предыдущем разделе мы упоминали тот факт, что ваша конкуренция может снизиться при выборе многоквартирного дома над односемейным, но тип конкуренции, с которой вы столкнетесь, также изменится. Многоквартирные дома из-за своих преимуществ, как правило, являются объектами инвестиций для опытных инвесторов. Это означает, что у ваших конкурентов, вероятно, будет на годы больше опыта, чем у вас, а это может означать, что вам будет труднее находить арендаторов и правильно оценивать свои единицы.
10. Многосемейные устройства по своей сути более сложные и склонны к более странным событиям. Могут возникнуть другие виды осложнений; Например, если у вас окажется шумный арендатор, все ваши арендаторы из всех ваших квартир могут пострадать, а структурная проблема может значительно снизить стоимость вашей собственности.
11. Наличие . По многим причинам, включая более низкий спрос, многоквартирные дома, как правило, менее доступны и менее распространены, чем дома на одну семью.Это означает, что вам будет труднее найти «идеальную» недвижимость, а ваши возможности будут гораздо более ограниченными.
12. Положения . Арендодателям уже приходится иметь дело с множеством постановлений о том, как можно сдавать недвижимость в аренду; в многоквартирных домах правила еще строже. Вам нужно будет заранее изучить законы вашего штата, иначе вы рискуете получить штраф или тюремное заключение.

Многоквартирные дома могут быть чрезвычайно прибыльными (и в некотором смысле проще в управлении, чем многоквартирные дома на одну семью).Однако они также более сложные и сложные. Если вы хотите снизить некоторые риски, связанные с управлением собственной собственностью, и сократить некоторые усилия и стресс, которые вы будете испытывать на этом пути, подумайте об инвестициях в услуги по управлению недвижимостью. Свяжитесь с Green Residential сегодня, чтобы узнать, как мы можем сделать вашу многоквартирную недвижимость прибыльной и справиться с такими вещами, как текущее обслуживание, чтобы вам не приходилось делать это.

Какие плюсы и минусы владения многоквартирным комплексом? — Многосемейный.займы

Что следует знать инвесторам перед покупкой многоквартирного дома

Вложение в многоквартирный комплекс — один из самых проверенных временем способов накопления богатства. Фактически, многосемейное инвестирование имеет невероятный набор преимуществ, в том числе денежный поток, возможность финансировать недвижимость с ограниченной суммой денег и невероятные налоговые льготы (и это лишь некоторые из них). Однако инвестирование в квартиру — это не всегда солнце и ромашки; инвесторам приходится много работать, чтобы их недвижимость приносила прибыль.В этой статье мы обсудим некоторые из основных плюсов и минусов владения жилым комплексом. Таким образом, вы сможете принять более обоснованное решение относительно того, подходит ли приобретение многоквартирной собственности для ваших личных инвестиционных потребностей.

Преимущества владения жилым комплексом

Как мы только что упомянули, владение квартирой может иметь множество преимуществ. Вот некоторые из наиболее существенных преимуществ:

• Денежный поток: Хотя некоторые типы инвестиций, такие как дивидендные акции и аннуитеты, обеспечивают некоторую степень выплат инвесторам, они обычно не дотягивают до суммы денежные средства, полученные от многоквартирных домов.

• Кредитное плечо: Квартиры обладают огромным преимуществом, поскольку позволяют заемщикам вносить от 20% до 30% продажной цены, финансируя остальную часть в течение 25-30-летнего периода амортизации. В общем, акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и другие виды инвестиционных возможностей не предлагают ничего подобного.

• Налоговые льготы: Многосемейная недвижимость — идеальное вложение с налоговой точки зрения. Инвесторы могут не только брать значительные проценты по ипотеке и амортизационные отчисления, но также часто вычитать командировочные и коммунальные расходы, а также другие расходы.

• Прирост капитала: Как и в случае с домом на одну семью, с течением времени инвестор, как правило, будет наращивать капитал в своей собственности по мере выплаты ипотеки. Кроме того, собственный капитал увеличится, если само имущество будет расти в цене.

• Потенциал синдицирования / партнерства: В то время как большинство инвесторов в акции или облигации инвестируют самостоятельно, жилые комплексы являются идеальным вложением для групп. Объединившись с другими инвесторами, вы можете приобретать более крупную и лучшую недвижимость, максимизируя свою потенциальную прибыль.

• Дополнительный доход: Хотя арендные платежи от арендаторов обычно являются наиболее существенным источником дохода для многоквартирного комплекса, другие источники дохода могут иметь большое значение. Наиболее распространенные источники дополнительного дохода включают стиральные машины, торговые автоматы и парковочные места для нерезидентов (которые могут быть особенно прибыльными в престижных городских районах).

Недостатки владения многоквартирным комплексом

Владение многоквартирным домом имеет массу преимуществ, но также имеет ряд потенциальных недостатков, в том числе:

1. Временные затраты: Выбор, финансирование и покупка жилой комплекс может длиться месяцами.И хотя вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью, которая будет выполнять многие повседневные обязанности по владению квартирой после покупки, вам все равно придется потратить определенное количество времени на надзор за управляющей компанией, чтобы гарантировать ваши инвестиции. остается прибыльным.

2. Факторы местного рынка: В то время как умные многосемейные инвесторы осторожны при покупке недвижимости в прекрасных местах (или местах, которые, кажется, имеют тенденцию к величию), никто не может предсказать будущее.Например, в районе, который вы считали джентрифицированным, может наблюдаться рост преступности и бедности, что приведет к резкому снижению стоимости ваших инвестиций.

3. Вакансии и вопросы арендаторов: Хотя арендаторы обычно обеспечивают 95% или более дохода, получаемого от квартирной собственности, они также могут вызывать серьезные головные боли. Даже арендаторы с хорошей кредитной историей и долгосрочными договорами иногда уходят неожиданно, не говоря уже о тех, кто не платит арендную плату или, что еще хуже, наносит значительный ущерб вашей собственности.

4. Ответственность: Хотя владельцы умной собственности всегда имеют надежный страховой полис, владельцы потенциально могут нести ответственность за несчастные случаи и преступления, которые происходят с недвижимостью. Этот риск практически отсутствует для сопоставимых инвестиций, таких как акции, облигации или инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT).

5. Расходы на техническое обслуживание: От окон и перил до бытовой техники и лампочек многоквартирные дома часто нуждаются в постоянном обслуживании, и арендодатели несут ответственность за его оплату.Хотя страхование может покрывать более крупные предметы, расходы на техническое обслуживание, ремонт и замену по-прежнему являются значительными.

6. Низкая ликвидность: В отличие от акций или облигаций, вы не можете просто щелкнуть, чтобы продать многоквартирный дом — и даже если бы вы могли, вы можете не получить желаемую цену. Продажа многоквартирной собственности часто занимает несколько месяцев, а закрытие сделки может занять много времени.

Инвестирование в квартиру — отличная возможность, но не для всех

Владение квартирой — это далеко не все.Идеальный владелец квартиры / инвестор обладает приличным уровнем толерантности к риску, сильной трудовой этикой, хорошими навыками критического мышления и готовностью работать с числами. Однако, если у вас есть факторы, упомянутые выше (или хотя бы некоторые из них), покупка многоквартирного дома может быть отличным выбором — и отличным способом обеспечить доход для вас и вашей семьи на долгие годы.

Каковы плюсы и минусы многоквартирных домов?

Основные преимущества и недостатки покупки многоквартирного дома

Каковы плюсы и минусы многоквартирных домов?

Недавно при продаже многоквартирного дома в Рочестере, штат Нью-Йорк, несколько заинтересованных покупателей поинтересовались преимуществами и недостатками многоквартирных домов.

Знаете ли вы, что все больше и больше покупателей жилья из поколения миллениума откладывают покупку дома из-за роста стоимости жизни и бремени долгов?

Иногда люди считают, что покупка дома недоступна с финансовой точки зрения, но что, если бы вы могли купить дом и инвестиционную недвижимость одновременно? Рассматривали ли вы вариант многоквартирного жилья?

В многоквартирном доме, таком как дуплекс, вы сдаете часть здания в аренду, а другую часть проживаете. Есть много причин, по которым вам следует подумать о покупке многоквартирного жилья, если вы хотите приобрести свой первый дом или перейти на другой дом, приносящий доход.

Прежде чем сделать решительный шаг и купить дуплекс или даже небольшой многоквартирный дом, рассмотрите все факторы, которые вступают в силу при такой покупке. Как и в большинстве случаев, у многоквартирного дома есть плюсов и минусов.

Ниже приведены основные преимущества и недостатки покупки многоквартирного дома!

PRO Для покупки многоквартирного дома: оплатите ипотеку

Сдав в аренду одну сторону дуплекса, вы можете оплатить всю ипотеку и жить бесплатно.По крайней мере, это позволяет вам жить намного дешевле, чем при аренде у кого-то!

По сути, вы существенно разделите стоимость ипотеки, больше, чем вы могли бы заплатить за отдельную квартиру самостоятельно. Убедитесь, что вложение является надежным, изучив, какие объекты аналогичного размера сдаются в аренду в этом районе.

Сколько вы можете взимать с арендаторов за другую сторону дуплекса и какой будет ваш ежемесячный платеж? Не забудьте указать элементы условного депонирования, например налоги на имущество и ипотечное страхование.

Вы также захотите узнать, следует ли включать воду и канализацию в стоимость аренды. Во многих районах, если предыдущий владелец не оплатил канализацию или воду, на саму собственность налагается залог, пока она не будет оплачена. С другой стороны, счета за газ и электричество обычно ложатся на арендатора. Спросите, если вы не уверены.

CON к покупке многоквартирного дома: стоит больше

CON владения многоквартирным домом; Они могут быть дороже — узнайте все о плюсах и минусах многоквартирных домов

Дуплекс обычно стоит больше, чем односемейный дом.Если вы думаете о покупке дома в районе Рочестера, штат Нью-Йорк, вы можете рассчитывать на то, что заплатите примерно на 10 процентов больше за дуплекс, чем за недвижимость для одной семьи. Это, конечно, основано на том, что объекты расположены в одном районе и находятся в аналогичном состоянии.

Это, конечно, может варьироваться в зависимости от условий местного рынка и текущего спроса. Если у вас и так ограниченный бюджет, получить более крупную ссуду будет сложнее.

В то же время дуплекс предлагает возможность дохода.Итак, вам решать, действительно ли это отрицательно сказывается на покупке дуплекса или это еще одна причина для выбора многоквартирного дома.

Приблизительно на 10 процентов больше вы можете как минимум разделить стоимость ипотеки. Просто убедитесь, что вы можете покрыть платеж, если другой человек не заплатит или если единица какое-то время остается пустой.

PRO для покупки многоквартирного дома: наращивание благосостояния

Когда вы покупаете дуплекс, деньги, которые вы ежемесячно платите за жилищные расходы, являются вашими, а не чужими.Вы вкладываете в то, что принадлежит вам, вместо того, чтобы набивать карманы домовладельца.

Вот почему недвижимость традиционно является отличным местом для вложения денег. В типичной экономике стоимость недвижимости будет расти.

Хотя это не всегда так, но если вы делаете домашнюю работу и инвестируете с умом, вы должны выйти вперед. Одна из причин нанять агента по закупкам при покупке дома — это то, что он может помочь предоставить рыночные данные, которые помогут вам оценить, является ли недвижимость надежной инвестицией.

Имея многоквартирный дом, вы также получаете доход от других единиц в здании.

Допустим, ваша ипотека составляет 2000 долларов в месяц, а в здании четыре квартиры. Вы живете в одном и сдаете в аренду остальные три, которые выплачивают ипотечный кредит и приносят несколько сотен долларов прибыли в месяц.

Вы не только получаете прибыль от предприятия, но и получаете бесплатную арендную плату, что дает вам дополнительный доход для других инвестиций.

CON к покупке многоквартирного дома: сделка с арендаторами

Даже если вы будете получать доход, вам придется иметь дело с арендаторами.Некоторые арендаторы великолепны и будут хорошо заботиться о вашей собственности, а некоторые будут плохо относиться к арендуемой собственности и порвут все, что попадется в их руки. Вы хотите нанять арендаторов, которые не понимают элементарного этикета соседей и в конечном итоге сталкиваются с шумом или другими проблемами.

Жизненно важно, чтобы, если вы думаете о покупке многоквартирного дома, вы знали, как проверять потенциальных арендаторов. Это может помочь снизить вероятность того, что вы поместите арендатора в свою собственность, который разрушит ее и вызовет у вас головную боль.

Вы также можете столкнуться с ситуациями, когда арендаторы не платят арендную плату, что вынуждает вас пройти процесс выселения, прежде чем вы сможете выселить их и поместить туда арендатора, который платит арендную плату. Вам нужно будет быстро отремонтировать вещи и поддерживать имущество в соответствии с определенными стандартами.

Если бы это был только ваш дом, вы могли бы отложить небольшой ремонт до тех пор, пока не сможете себе это позволить, но с арендаторами это невозможно.

PRO для покупки многоквартирного дома: налоговые льготы

PRO владения многоквартирным домом; Налоговые льготы — плюсы и минусы многоквартирных домов

Владение дуплексом дает фантастические налоговые льготы.Вы можете вычесть расходы на ремонт и обслуживание на той стороне, которую вы сдаете в аренду, но не на той стороне, где вы живете, которая является вашим основным местом жительства.

Если вы нанимаете управляющего недвижимостью, размещаете объявления в местной газете, чтобы найти арендаторов или оплачивать любые виды обслуживания арендуемой квартиры, они, скорее всего, не облагаются налогом.

Очевидно, вы захотите посоветоваться с налоговым специалистом, прежде чем требовать возмещения расходов, но все это может снизить ваше общее налоговое бремя, связанное с владением домом.

CON к покупке многоквартирного дома: есть вакансии

К сожалению, у вас могут быть недели или месяцы с вакантной квартирой, в течение которых вам придется покрыть полную стоимость ипотеки самостоятельно. Если вы планируете сдавать в аренду обе стороны дуплекса, это отличное вложение с точки зрения общей собираемости.

Если одна сторона пуста в течение двух месяцев, ваш показатель собираемости по-прежнему составляет 92 процента, что является довольно высоким показателем. Однако, если вы владеете арендуемым жилым домом на одну семью, и оно остается пустым в течение двух месяцев, ваша собираемость составляет всего 83 процента.

Со временем это сильно повлияет на вашу чистую прибыль.

PRO К покупке многоквартирного дома: контроль арендной платы

Во многих городских районах большим спросом пользуется аренда. Миллениалы склонны откладывать покупку дома в пользу аренды на данный момент, что означает, что арендодатели повышают арендную плату. Если вы покупаете многоквартирный дом, вы можете контролировать ежемесячные расходы.

Однако, если арендные ставки повысятся, вы можете пойти дальше и поднять арендную плату по другой квартире, но сохраните свои платежи на прежнем уровне в течение всего срока действия ссуды.Вместо того, чтобы платить более высокую арендную плату из года в год, и вам нечего показать, у вас будет собственное место, где выплаты по ипотеке никогда не увеличиваются на вашей стороне.

Последние мысли о плюсах и минусах многоквартирных домов

Есть некоторые особенности ссуды на многоквартирный дом, дополнительная страховка, которая вам понадобится, и фактор принятия на себя большой ответственности. Как видно из вышеизложенного, у многоквартирных домов есть свои плюсы и минусы.

Если вы рассматриваете возможность владения жильем, вы не должны исключать многоквартирный дом как хорошую инвестицию. Возможно, это именно то, что вы искали. Считайте это началом вашей карьеры арендодателя и способом проверить воду в инвестициях в недвижимость.

Другие полезные ресурсы для покупки дома

Об авторе: Вышеупомянутая статья «Каковы плюсы и минусы многоквартирных домов? ” написала Холли Уэллс.Холли — писатель по недвижимости, специализирующийся на опыте работы на рынке в течение тысячелетий, помогая читателям разобраться во всем, от владения домом до инвестирования. Вы можете прочитать ее последние советы в ее блоге The Estate Update и подписаться на нее в Twitter @HollyAWelles.

---

О блоге по недвижимости Рочестера: Блог по недвижимости в Рочестере принадлежит и управляется Кайлом Хискоком из команды Hiscock Sold в RE / MAX Realty Group.

Обладая более чем 35-летним совместным опытом, если вы думаете о продаже или покупке, мы будем рады поделиться своими знаниями и опытом.

Мы обслуживаем следующие районы Большого Рочестера, штат Нью-Йорк: Айлендеквит, Вебстер, Пенфилд, Питтсфорд, Фэйрпорт, Брайтон, Греция, Гейтс, Хилтон, Брокпорт, Мендон, Генриетта, Перинтон, Черчвилль, Скоттсвилл, Восточный Рочестер, Раш, водопад Хонеой, Чили, и Виктор Н.Ю.

Плюсы и минусы инвестирования в многоквартирную недвижимость

Многие люди решают вложить деньги в аренду недвижимости, но не знают, с чего начать. Первым логичным шагом для многих инвесторов является покупка многоквартирной недвижимости.Многосемейное инвестирование в недвижимость — популярная форма инвестирования в недвижимость, потому что это класс активов, который может понять большинство людей, которые ранее снимали квартиру или владели домом.

Люди могут понять основы: каждая единица должна иметь работающую кухню, ванную комнату и некоторую комбинацию спален и жилого пространства. Аренда обычно осуществляется на основе помесячной или годовой аренды с использованием простых и понятных документов.

Короче говоря, для широких масс покупка многоквартирной собственности намного проще, чем инвестирование в офисные помещения, розничную торговлю, отели и другие классы активов.Это отличный способ начать инвестировать в коммерческую недвижимость.

Но, конечно, инвестирование в многоквартирную недвижимость не для слабонервных. Инвесторы, безусловно, столкнутся с проблемами. Вот справочник Trion Properties по плюсам и минусам инвестиций в многоквартирную недвижимость.

Что такое многоквартирная недвижимость?

Гудзон Норт / Тигард, Орегон

Многосемейная собственность — это любая собственность, состоящая из более чем одной квартиры. Самыми мелкими многоквартирными домами являются дуплексы, известные в некоторых частях страны как «двухсемейные».Следующим шагом являются триплексы и четырехплексы, в каждом из которых по три и четыре блока соответственно.

Многосемейная недвижимость, состоящая из двух-четырех квартир, является отличным способом для начинающих инвесторов окунуться в воду для сдачи в аренду, поскольку она обычно финансируется банками так же, как дома для одной семьи. Многие инвесторы начнут с размещения собственником небольшой многоквартирной собственности. Другими словами, они будут жить в одной квартире, а другую снимать. В этом есть много преимуществ.

Например, недвижимость, занимаемая владельцем, имеет тенденцию претендовать на более выгодное финансирование с более низкими процентными ставками и меньшим первоначальным взносом. Живя на территории, инвестор может легче управлять имуществом. Большинство даже самоуправляется. Это может сэкономить сотни долларов каждый месяц на плате за управление недвижимостью. Иногда инвестор покупает многоквартирную недвижимость без того, чтобы владелец занимал ее и не нанимал управляющего недвижимостью, что может сделать управление более трудоемким, поскольку для этого требуется, чтобы владелец лично посещал объект для ремонта и обслуживания.

Более крупные многоквартирные дома, состоящие из пяти и более квартир, начинают попадать в категорию «коммерческая недвижимость». Недвижимость с 5+ единицами обычно имеет право на другой вид финансирования, который обычно дороже, чем недвижимость, которая считается исключительно жилой.

Многосемейная собственность может продолжать увеличиваться до сотен, даже тысяч единиц. Например, крупные жилые комплексы и многоэтажные жилые дома — другие примеры многоквартирной собственности.Иногда многоквартирная недвижимость обслуживает определенную демографическую группу, например студентов или пожилых людей, но это не всегда так. Большинство многоквартирных домов не зависят от демографических характеристик (помимо обслуживания населения в целом).

Преимущества и недостатки квартир Жизнь

Многие люди предпочитают дом квартире, в то время как другие предпочитают пользоваться преимуществами и преимуществами проживания в квартире.

Очевидно, что у обоих вариантов есть достоинства и недостатки; и выбор в основном зависит от личных предпочтений и преимуществ собственности.

В этой статье мы расскажем о плюсах и минусах проживания в квартире или доме. Достоинства и недостатки квартир.

Давайте посмотрим на преимущества и недостатки проживания в квартире

Ответ на вопрос: дом или квартира комплексный. Одна из проблем владения недвижимостью заключается в том, что кажется, что всегда есть проблема, и в основном она связана с вопросом о том, сколько денег вам нужно, чтобы жить самостоятельно. Большие и элегантные дома действительно неудобны в обслуживании — даже если вы снимаете дом; вы по-прежнему будете отвечать за устранение проблем или регулярно нанимать обслуживающего персонала.

Квартиры, напротив, избавляют вас от этих забот: если с вашей посудомоечной машиной что-то пойдет не так, сервисная бригада приедет и исправит это без каких-либо дополнительных затрат. Если вы хотите узнать, сколько стоят апартаменты, ответ определенно меньше, чем дом.

Отличную основу для понимания того, как именно решить проблему до ее начала, можно почерпнуть из, казалось бы, несвязанного объема работ, связанных с эффективным производством с использованием стратегий «Шесть сигм» для управления недвижимостью.Регулярный уход за недвижимостью помогает вашим арендаторам оставаться довольными, что дает много долгосрочных преимуществ, особенно если вы приобрели свою первую квартиру и у вас ограниченный опыт владения недвижимостью.

Преимущества проживания в квартире

Источник изображения: Drew McGukin Interiors @drewmcgukin

Вот несколько первых советов по квартире, которые помогут вам. В отличие от домов, современные жилые комплексы имеют особые удобства, такие как магазины, тренажерные залы, бассейны, сады, прачечные и круглосуточное наблюдение за безопасностью.Преимущества проживания в квартире проявляются в разных цветах.

Очевидно, что их можно установить и в доме, но это будет стоить значительно дороже, и независимо от того, сколько стоит квартира, цены всегда ниже, чем дома. Фактически, снижение затрат — одна из основных причин, по которой люди предпочитают жить в квартире.

Кроме того, спрос на квартиры имеет тенденцию к росту, поскольку в целом их легче сдавать в аренду. Дополнительные идеи можно найти в этой статье.

Хорошее расположение

Источник изображения: Nir Yefet — Интерьерный дизайн

Местоположение является важным аспектом здания / дома и существенно влияет на его цену и среднюю стоимость квартир в целом. Все хотят жить в роскошных апартаментах в хорошем, свободном от преступности районе; или, по крайней мере, найти городское место рядом с их работой.

Очевидно, у многоквартирных комплексов меньше проблем с предоставлением желаемых мест, чем у домовладельцев-одиночек.Это означает, что, покупая квартиру, вы покупаете отличное место по доступной цене и, как правило, разумной цене за квартиру.

Источник изображения: Robert Granoff

Квартиры обычно находятся в центре, недалеко от всего, что вам нужно: торговых центров, административных офисов или доступа к информации. Квартира в центре означает, что вы будете всего в нескольких метрах от удовлетворения всех ваших потребностей. Если у вас его еще нет, самое время начать копить на квартиру, потому что оно того стоит.

Получите бесплатную электронную книгу!

Подпишитесь, чтобы получить потрясающую электронную книгу, наполненную вдохновением для дизайна интерьера, которую вы можете использовать для своего дома.

Спасибо!

Нужен еще один шаг. Пожалуйста, проверьте свой почтовый ящик на наличие электронного письма с подтверждением информационного бюллетеня.

Хороший образ жизни

Источник изображения: Design Studio Ideas

Хороший образ жизни — одно из существенных преимуществ квартирной жизни и одно из самых значительных преимуществ.

Переезд в городской комплекс значительно улучшит качество вашего времяпрепровождения: вы будете рядом с театрами, кинотеатрами, спортивными сооружениями и барами.

Жизнь в центре существенно отличается от жизни в пригороде, где люди не занимаются чем-то, кроме кофе с соседями.

Источник изображения: Design Studio Ideas

Городской образ жизни стоит того, чтобы пожертвовать загородным покоем; и скоро будет выглядеть как то, чем вы занимались всю свою жизнь.

Вы будете относиться к общественным местам как к продолжению вашего дома: местные парки станут вашими личными садами; а в любимых кафе будет так же комфортно, как и в собственной гостиной.Все эти затраты должны быть включены в калькулятор бюджета вашей первой квартиры.

Повышенная безопасность

Источник изображения: Design Studio Ideas

Войти в современный жилой комплекс довольно сложно: от главной двери и межэтажных дверей до двери вашей квартиры несколько дверей. Независимо от того, сколько стоит средняя квартира, безопасность должна быть главным приоритетом.

Это означает, что ворам будет сложно добраться до вашей квартиры, особенно если в вашем жилом помещении есть сигнализация или охраняемое фойе.

Источник изображения: Toronto Interior Design Group | Янич Симард

Кроме того, на каждом этаже обычно минимум две квартиры, а это значит, что грабителям будет сложно вынести из вашей квартиры крупные предметы. Пока им удастся поднести телевизор к входной двери, хотя бы один сосед будет свидетелем этого.

Кроме того, квартиры в большом комплексе обычно охраняются системой ворот; или даже сотрудники службы безопасности, нанятые для наблюдения за ним и для записи каждого человека, входящего и выходящего из здания.

Установка аналогичной системы безопасности в личном доме обойдется намного дороже, так как разделить расходы не с кем. Еще одно преимущество квартирных расходов.

Регулярное обслуживание

Источник изображения: Drew McGukin Interiors @drewmcgukin

Большие и элегантные дома действительно неудобны с точки зрения обслуживания, даже если вы снимаете дом; вы по-прежнему будете отвечать за устранение неполадок или найм обслуживающего персонала.

Квартиры, особенно бюджетные, с другой стороны, избавляют вас от этих забот: если с вашей посудомоечной машиной что-то пойдет не так, то приедет сервисная бригада и все починит без дополнительной оплаты.

Более дешевые коммунальные услуги

Источник изображения: CM Glover

Учитывая размер квартир, вы, скорее всего, будете меньше платить за воду, газ или электричество. Квартиры иногда идут с небольшими дополнительными сборами, например, за обслуживание холла или уход за газоном; но общая сумма затрат на квартиру все же ниже, чем на оснащение дома ремонтным оборудованием.

Связь

Источник изображения: Ample DESIGN

Жизнь в жилом доме имеет большой социальный аспект: чувство общности, типичное для сельской местности и пригородов, также характерно для людей, живущих в квартирах, что означает, что вы, скорее всего, чтобы завязать дружбу и связи на всю жизнь.Поэтому идея переезда в квартиру имеет и социальные преимущества.

Устойчивое развитие

Источник изображения: bcSTUDIO

Размер квартир также приводит к меньшим расходам ресурсов (электричество, газ, вода). Это особенно заметно в случае отопления / кондиционирования воздуха, где вы могли бы извлечь выгоду из привычек ваших соседей в отношении обогрева / охлаждения.

Например, разделение стены с семьей, которая действительно любит поддерживать тепло, означает, что вы можете поддерживать низкое отопление, как и ваши платежи.

В конце концов, экологичность — один из основных аспектов, который учитывают строительные компании при строительстве жилого комплекса, и это очень важное преимущество квартир.

Уборка без усилий

Источник изображения: Emblem Furniture

Преданные домохозяйки, которые переезжают из дома в квартиру, безусловно, чувствуют себя самыми счастливыми людьми на Земле: квартиры меньше и требуют меньше уборки, а это значит, что у вас есть шанс вложить свою энергию в более интересное занятие (например, в тренажерный зал).Более низкая стоимость квартиры также покрывает этот важный аспект ежедневного обслуживания.

Недостатки проживания в квартире

Ограниченное пространство

Когда вы живете в квартире, вы должны смириться с представлением о том, что это пространство в вашем распоряжении; и нет возможности к нему что-то пристроить, да и возможность сделать расширение существенно ограничена. Если вы задумываетесь о том, как переехать в квартиру, вам в первую очередь следует учитывать такие ограничения.

Все, что вы можете сделать, чтобы сделать вашу ванную комнату меньше; или закрыть балкон; и превратить его в кухню. И все же вашей креативности и отличных знаний в области обустройства небольших помещений будет достаточно, чтобы сделать вашу квартиру уютной и комфортной. Как видите, существует множество разумных способов получить удовольствие от жизни в квартире.

Проблемные соседи

Есть еще один аспект, о котором нужно помнить, прежде чем получить свою первую квартиру. Не всем нам так повезло жить в дружном квартирном сообществе, где любят общаться соседи; и они подчиняются правилам домовладельца.

Практически в каждом доме есть пара проблемных и шумных арендаторов, чье поведение совсем не похоже на дружелюбие по соседству. Что, вы хотите хорошо выспаться в своей спальне? Нет, ты не можешь этого сделать.

Даже если это не похоже на первую сторону, некоторые семьи используют слабое управление сообществом / имуществом; и они нарушают права других арендаторов и частную зону. Поэтому, прежде чем спрашивать себя: «Могу ли я позволить себе эту квартиру», вам лучше попытаться найти ответ на вопрос «Могу ли я терпеть этих соседей»?

Проблемы с парковкой

Если вы водитель, прежде чем спрашивать, сколько стоит квартира, следует учесть еще один аспект.Хотя в большинстве жилых комплексов есть парковка, есть также много свободного места; и не дает никаких гарантий, что ваше место будет свободным, когда вы вернетесь с кучей продуктов в машине.

Иногда недружелюбным соседям нравится ваше место, потому что оно находится ближе к главной двери; или их частые гости, которые перекрывают почти все свободные места перед зданием. В конце концов, вам придется искать то, за что вы действительно заплатили.Кажется, существует так много аспектов, которые различают дома и квартиру…

Отсутствие личного открытого пространства

Жизнь в квартире может быть болезненной для любителей садоводства: они не так склонны мириться с идеей, что они нет сада, нет возможности сажать цветы или овощи. Все-таки есть комплексы, позволяющие ухаживать за садом; и посадить на заднем дворе дома. Вы можете добавить некоторые дополнительные расходы в этом отношении к своему расчету в категории: «Сколько мне нужно для переезда в квартиру».

Ограничения по стилю

Перед тем, как въехать, внимательно прочтите, что вам разрешено, а что нет. Иногда домовладельцы специально просят не красить стены; приспособить некоторые основные приспособления к другим квартирам в доме или заменить старые кондиционеры.

Это в основном означает, что вам не разрешено персонализировать свое пространство.

Ограничения на содержание домашних животных

Даже если большинство жилых зданий позволяют держать домашних животных дома, и они предоставляют им специальное пространство для игр; есть такие, которые налагают строгий запрет на все (или только на определенные) виды домашних животных.Поэтому, если у вас есть домашнее животное или вы, скорее всего, купите его, убедитесь, что вы живете в месте, где это разрешено, а возможные расходы указаны в калькуляторе бюджета квартиры.

Завершение размышлений о преимуществах и недостатках проживания в квартире

Выбор места для жизни и особенно оценка того, какую квартиру я могу себе позволить, всегда тесно связаны с вашей личностью: апартаменты могут быть хорошими для некоторых людей, но проблематичными для другие.

Каждое пространство имеет права собственности и обязанности; именно поэтому вам, как потенциальному домовладельцу, пытающемуся научиться экономить на квартире, следует составить список плюсов и минусов; и сравните их с вашими текущими и потенциальными потребностями.Только так можно сделать правильный выбор!

А если вы хотите посмотреть забавное видео, нажмите кнопку воспроизведения ниже:

Плюсы и минусы многоквартирных домов по сравнению с односемейными домами

Инвесторам легко освоиться с одной недвижимостью тип и не рассматривать сделки, выходящие за рамки их основного внимания. Опасность такого мышления состоит в том, что инвесторы могут упустить возможности, которые могут: 1) диверсифицировать портфели недвижимости; 2) добавить другой тип потока доходов и 3) потенциально повысить доходность и / или снизить риск.Нет ничего, что мешало бы владельцу многоквартирных домов также инвестировать в частные дома, и старые дома могут быть приятно удивлены преимуществами владения многоквартирным домом. Ключевым моментом для инвесторов, выходящих за пределы своей зоны комфорта, является подготовка, что означает тщательное изучение рисков и выгод, связанных с обоими типами собственности. Вот несколько плюсов и минусов инвестирования в многоквартирные дома по сравнению с домами на одну семью.

Плюсы многоквартирных домов

Экономия на масштабе — одно из больших преимуществ многоквартирных домов.Время, затраченное на идентификацию собственности, расчет чисел и выполнение комплексной проверки, используется при приобретении нескольких единиц, каждая из которых генерирует отдельный денежный поток. Аналогичным образом, затраты на ремонт могут быть увеличены за счет распределения затрат на более крупную базу активов. . Хотя стоимость новой крыши или другого капитального ремонта выше для многоквартирного дома, она будет меньше, чем затраты, связанные с заменой крыш нескольких домов на одну семью.

Еще одним преимуществом многоквартирных домов является простота работы с несколькими арендаторами в одном месте по сравнению с несколькими арендаторами, разбросанными по нескольким объектам.Арендодатели также получают больше возможностей в переговорах с управляющими недвижимостью и другими поставщиками услуг, когда несколько квартир находятся на одном участке.

Более надежный ежемесячный доход — еще одно преимущество многоквартирных домов. Вместо одной арендной платы будет поступать несколько арендных платежей для компенсации ежемесячных расходов. Риск, как правило, ниже при использовании многоквартирных домов, поскольку велика вероятность того, что некоторые квартиры будут приносить арендную плату, даже если другие квартиры свободны или находятся в стадии строительства.Редко когда многоквартирное здание когда-либо бывает полностью пустым.

Больше дохода на квадратный фут часто можно получить с многоквартирными домами . Односемейный дом в желаемом районе Лос-Анджелеса может приносить арендную плату в размере 3000 долларов в месяц или выше, но многоквартирное здание в том же месте может легко получать арендную плату в размере 2000 долларов или более за квартиру. В этом сценарии шестиэтажный многоквартирный дом может приносить более 12 000 долларов ежемесячной арендной платы.

Потенциал оценки обычно выше для многоквартирных домов.Независимо от проведенных обновлений, стоимость большинства домов на одну семью тесно связана с окружающей недвижимостью. Для оценки многоквартирных домов используются разные методы, и у владельцев зданий также есть больше возможностей для максимизации стоимости собственности. Например, домовладелец может повысить стоимость многоквартирного дома, произведя модернизацию, поддерживающую более высокую арендную плату, или добавив источники дохода, такие как химчистка на месте или дневной уход.

Минусы многоквартирных домов

Оборот арендаторов — одна из самых больших проблем при владении многоквартирным домом.Арендаторы уезжают по разным причинам и даже в собственность, которая хорошо управляется и имеет опыт оборота. Также существует риск того, что арендаторы перестанут платить и будут выселены. Некоторый риск можно снизить за счет тщательного отбора арендаторов, но домовладельцы должны запланировать некоторую текучесть арендаторов в бюджете здания.

Цены на приобретение часто выше для многоквартирных домов, и покупатель обычно должен вносить больший первоначальный взнос, иногда до 25% от стоимости недвижимости.Кредиторы часто требуют больше денег вперед от домовладельцев, которые не планируют жить в собственности. Затраты на ремонт и техническое обслуживание также растут, что требует от домовладельцев поддержания значительных денежных резервов. С другой стороны, иногда легче получить финансирование для многоквартирного дома, поскольку кредиторы обычно уделяют больше внимания денежным потокам собственности и меньше интересуются кредитной историей заемщика.

Большие вложения несут большие риски .Задержки с завершением ремонта или трудности с обеспечением жильцов могут обернуться огромными потерями для домовладельцев многоквартирных домов. Скорость сжигания денежных средств также может быть выше из-за увеличения расходов на обслуживание и обслуживание долга.

Плюсы односемейных домов

Меньшие денежные затраты . Первоначальные инвестиции в односемейный дом, как правило, меньше, а бюджеты на ремонт и обслуживание также более скромны. Вместо 20% или выше первоначального взноса многие дома на одну семью можно приобрести с 10-15% первоначального взноса.Поскольку потребности в денежных средствах меньше, инвесторам может быть проще получить финансирование. Кроме того, найти одного покупателя или арендатора зачастую проще, чем привлечь нескольких арендаторов для всего многоквартирного дома. Дома на одну семью также можно перевернуть быстрее. Многоквартирные дома обычно требуют более сложных маркетинговых стратегий.

Стоимость может подорожать быстрее. Многоквартирные дома обычно учитываются в потоке доходов от сдачи в аренду собственности, но на стоимость одноквартирного дома в большей степени влияют местоположение и местное предложение и спрос.Односемейный дом в желаемом, ухоженном районе может быстро расти в цене, если этот район привлечет много покупателей и есть только несколько домов, доступных для покупки.

Минусы односемейных домов

Один источник дохода. Самый большой недостаток инвестиций в частный дом состоит в том, что он обеспечивает только единственный источник дохода. Если недвижимость пустует какое-то время, владелец дома будет иметь нулевой доход для компенсации расходов.Еще один недостаток — это упущенные возможности получения дохода. Это происходит, если у арендодателя есть запросы от нескольких арендаторов, но доступен только один объект, сдаваемый в аренду.

Как начать инвестировать в многоквартирную недвижимость

Если вы планируете инвестировать в недвижимость другого типа, наш лучший совет — начать с малого. Постоянным инвесторам, заинтересованным в том, чтобы стать арендодателями, следует подумать о первоначальном инвестировании в дуплекс или трехкомнатную квартиру, а не в более крупный многоквартирный дом.Начинать с малого позволяет инвесторам изучить основы, сводя к минимуму дорогостоящие ошибки. Инвесторы, которым нравится быть арендодателями, могут постепенно переходить к сдаче в аренду более крупной недвижимости.

10 плюсов и минусов владения многоквартирным домом

10 плюсов и минусов владения многоквартирным домом

Чтобы стать врачом, нужно много времени и жертв. Если вы какое-то время тренируетесь, легко забыть, сколько лет вы потратили, чтобы достичь того, что вы есть.

Каждый раз, когда новый участник Круга пассивных инвесторов спрашивает, как они могут « быстро » начать инвестировать в недвижимость, например, владеть многоквартирным домом, я должен напомнить им об их карьере .

Вы попали туда, где находитесь, благодаря знаниям, навыкам и обучению, приобретенным на этом пути. В зависимости от вашей профессии это может быть от 4 до 12 лет после окончания колледжа.

Честно говоря, когда я оглядываюсь на свой образовательный путь, трудно поверить, что я потратил 8 дополнительных лет на обучение после колледжа.Я должен напомнить себе и другим, кто хочет заняться недвижимостью, что то, что мы получили хорошее образование, не означает, что мы автоматически добьемся успеха в инвестировании.

Те, кто хочет сначала вскочить в голову, не приобретя изначально знаний, необходимых для успешного инвестирования в недвижимость, настраивают себя на провал в первый день.

Если вы регулярно посещаете этот блог ( спасибо! ), то вы знаете, что не секрет, что я считаю, что владение собственностью — один из лучших способов накопить богатство и в конечном итоге достичь финансовой независимости.

Как человек, участвовавший в нескольких сделках по синдицированию многоквартирных домов, я понимаю, что значит испытать множество преимуществ, включая:

Однако инвестирование в квартиры не всегда так хорошо, как принято считать. У владения многоквартирным домом есть несколько плюсов и минусов , которые вам следует знать, особенно если вы занятой профессионал.

Этот список предназначен в основном для пассивного инвестора, который жонглирует занятой карьерой и у которого нет времени на то, чтобы быть домовладельцем.

---

Не пропустите никаких обновлений. Каждую неделю я буду присылать вам советы о том, как достичь финансовой независимости с помощью пассивного дохода от недвижимости.

Подпишитесь на мою рассылку

---

Независимо от того, являетесь ли вы пассивным инвестором в синдикации или единственным владельцем многоквартирного дома, пассивный доход является одной из основных причин для инвестиций.

Инвесторы могут извлечь выгоду из нескольких потоков дохода .

Получение пассивного дохода в конечном итоге происходит от арендаторов, которые платят арендную плату, которая рассчитывается на основе NOI (чистого операционного дохода) собственности.

NOI — это доход, оставшийся после оплаты всех расходов.

Пассивный доход может увеличиваться сверхурочно, если улучшать собственность, поскольку более высокая арендная плата может быть увеличена.

Прелесть пассивного дохода в том, что ваши деньги ВСЕГДА работают на вас, поэтому вы можете продолжать заниматься тем, что у вас получается лучше всего, — своей профессией.

Одним из преимуществ инвестирования в многоквартирные дома по сравнению с односемейными домами является экономия от масштаба . Гуру недвижимости Грант Кардоне также является большим сторонником этого.

Эффект масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Таким образом, вместо того, чтобы владеть 20 домами на одну семью для получения ежемесячного денежного потока в размере 20000 долларов США, вы можете владеть одним многоквартирным домом с одной крышей, одним набором налогов / страховкой на имущество и одним зданием для обслуживания, при этом получая при этом тот же размер дохода от аренды. .

Вот пример того, как эффект масштаба может повлиять на доход. Если вы владеете дуплексом и повышаете арендную плату на 25 долларов в месяц, это означает увеличение на 50 долларов в месяц или 600 долларов в год.

С другой стороны, если вы повысите арендную плату на 25 долларов в месяц в многоквартирном доме из 100 квартир, ваше повышение составит 2500 долларов в месяц или 30 000 долларов в год. Это большая разница в дополнительном доходе.

Посмотрите, как ежемесячное повышение арендной платы на 25 долларов влияет на стоимость здания на рынке с 5% ставкой капитализации.

Большинство ставок капитализации рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на рыночную стоимость .

Если мы изменим переменную, мы можем определить увеличение значения:

Значение = NOI / Cap Rate

В приведенном выше примере стоимость = 30 000 долларов США / 5%

Небольшое повышение ежемесячной арендной платы привело к колоссальному увеличению стоимости недвижимости на $ 600 000 !

Попробуйте сделать это с домами на одну семью.

Pro

# 3 Налоговые льготы

Одним из главных преимуществ инвестирования в квартиры являются налоговые льготы, такие как возможность вычитать расходы, связанные со зданием (реклама, платежная ведомость, покраска, плата за управление, техническое обслуживание и т. Д.), И уменьшать стоимость здания.

Кроме того, если вы используете исследование разделения затрат, вы можете ускорить график амортизации для еще большей экономии.

Pro # 4 Снижение риска

Одна из самых больших проблем, с которыми сталкиваются владельцы частной собственности для одной семьи, — это когда их арендатор выезжает, а их собственность становится вакантной.Мало того, что недвижимость пустует, вы должны продолжать платить маркетинговые расходы, чтобы снова сдать ее в аренду.

Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Как отец двух мальчиков-подростков (которые съедают нас из дома), я ищу недвижимость с меньшим риском, например, что она находится в месте невероятного роста и имеет подтвержденный послужной список высокой заполняемости.

Сейчас доходность может быть не такой хорошей, как от сделки по новому строительству, сопряженной с повышенным риском, но я возьму ее с меньшим риском, чем необходимость беспокоиться о том, что сделка пойдет на юг.

Есть разница в том, как оцениваются дома для одной семьи и многоквартирные дома.

Обычно дома оцениваются на основе «comps» или сопоставимых продаж домов в районе, в котором они расположены.

С другой стороны, стоимость многоквартирных домов определяется доходом , который они производят, по сравнению с другими многоквартирными домами в этом районе.

Владельцы многоквартирных домов могут увеличить NOI за счет добавления стоимости (крытая парковка, интернет / кабельное / спутниковое телевидение, услуги прачечной и т. Д.) или уменьшив расходы.

А теперь поговорим о недостатках владения многоквартирным домом.

Присоединяйтесь к кругу пассивных инвесторов Подписаться на мой Youtube

Как и все в жизни, нет добра без зла. Владение многоквартирным домом связано с расходами, но, к счастью, есть способы их минимизировать.

Для того, чтобы делать то, что вы делаете лучше всего (лечить пациентов), необходимо передать управление имуществом на аутсорсинг.

Это может потребовать от них заботы о:

• проблемы с обслуживанием
• сбор арендной платы
• благоустройство
• объявление о вакансии

Если у вас недостаточно денег, чтобы нанять кого-то, вам придется сделать это самостоятельно.

К счастью, пассивные инвесторы в синдицированных акций позаботились об управлении недвижимостью через спонсоров сделки. Синдикатор будет заниматься или решать все вопросы по управлению недвижимостью.

Я усвоил этот урок ТЯЖЕЛЫМ способом, когда вложил (и потерял) 50 тысяч долларов в Realty Shares через краудфандинг.

К сожалению, инвестируя через веб-сайт, вы не узнаете / не встретитесь со спонсорами сделки.

Если я вкладываю свои кровно заработанные деньги, я хочу знать, кто будет ими заниматься.

Несмотря на то, что я вкладывал деньги в отличное место (Талса, Оклахома-сити), район начал быстро падать с преступностью, в результате чего уезжало больше арендаторов, чем ожидалось.

Даже если мы думаем, что инвестируем в квартиру в хорошем, безопасном месте, никто не может предсказать будущее .

Никогда не угадаешь, что может сделать рынок аренды.

Даже если ваши арендаторы будут обеспечивать большую часть дохода от собственности, вы должны помнить, что имеете дело с людьми, которые могут вызвать головную боль.

Неважно, если эти арендаторы были хорошими и подписали долгосрочные договоры аренды, иногда они уходят неожиданно.

Не забывайте тех, кто не платит вовремя арендную плату или, что еще хуже, тех, кто нанесет ущерб собственности.

Если вам понадобятся деньги, которые вы планируете инвестировать в многоквартирный дом в ближайшее время, возможно, вам стоит пересмотреть этот вариант.

Инвестиции в многоквартирный дом или большую часть недвижимости гораздо менее ликвидны, чем другие инвестиции, такие как акции или паевые инвестиционные фонды.

Если вам быстро нужны деньги, гораздо проще продать несколько акций, чем вложение в недвижимость.

Хотя владельцы многоквартирных домов будут иметь страховые полисы, они все равно могут нести ответственность за несчастные случаи и преступления, которые происходят с недвижимостью.

Вы не столкнетесь с этим типом риска при инвестировании в другие активы, такие как паевые инвестиционные фонды, облигации или REIT (инвестиционные фонды недвижимости).

Сводка

Владение многоквартирным домом имеет как плюсы, так и минусы.

Несмотря на то, что получение пассивного дохода является одной из лучших причин владеть недвижимостью, именно налоговые льготы и амортизация бросают глазурь на торт для владельцев.

Также не забывайте о том, как владение квартирой по сравнению с домом на одну семью может увеличить эффект масштаба.

Хотя у владения многоквартирным домом есть свои недостатки, их часто можно легко смягчить, проявив инициативу на рынке и познакомившись со спонсором сделки.

Присоединяйтесь к кругу пассивных инвесторов Подписаться на мой Youtube
.

No related posts.