Доверенность в строительную фирму на регистрацию ДДУ на строительство

Здравствуйте!

Не совсем понятно, в какой стадии строительство для Вас: 1) регистрация ДДУ, 2) регистрация права собственности на построенный объект.

«Вносить изменения в ЕГРП», «уступки прав по договору долевого участия» — на это Вам не надо давать полномочий — достаточно того, что у застройщика есть полномочие регистрировать договору ДДУ и Ваше право собственности.

Однако, по собственности. В соответствии с п. 3 ст. 16 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

 

В то же время, участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 4 той же статьи).

Исходя из изложенного, застройщик передает документы, необходимые для регистрации Вашей квартиры, самостоятельно без доверенности от Вас. 

После чего Вы сами обращаетесь туда с актом и самостоятельно регистрируете право. Смысл Вам выдавать доверенность? (Разве что сэкономить день в очереди.) 

Доверенность на регистрацию дду

После долгих расчётов и размышлений, принято решение приобрести собственное жильё за минимальную цену, и покупатель заключает договор долевого участия.

Однако, на этом пути дольщика подстерегают всевозможные бумажные преграды. Одним из первых документов создается доверенность на застройщика для регистрации ДДУ. После приобретения покупки квартиры в новостройке по ДДУ, застройщик попросит доверенность для совершения действий от вашего лица. По сути дела, передавшее полномочия лицо уступает своё право требования, так как кроме этого у него ничего не имеется.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как проходит регистрация договора долевого участия

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Оформление доверенности на регистрацию договора долевого участия

Ситуация следующая. ДДУ оформлен на мужа, есть моё нотариальное согласие, квартира в ипотеке, покупалась в браке, я созаемщик.

Идёт выдача ключей, муж в сизо, судом 1 инстанции осужден на приличный срок, подана аппиляция, процесс длительный, т к потерпевшие находятся в другом городе как и я. Застройщик ключи мне не отдаёт, нужна доверенность, начальник сизо её подписывать отказался, пришло официальное письмо, о том что пока приговор не вступит в законную силу он не имеет право.

Выходят сроки передачи ключей, как мне быть. Натариус единственный в этом городе, где находится мой муж отказывает, ссылаясь на какую то статью, что все что касаемо недвижимости только после вступления приговора в законную силу, как мне быть?! Через месяц заканчивается срок передачи недвижимости, только подана аппиляция, если обсудят, но пока его определят и т д может пройти до мес.

Подписан ли акт передачи квартиры с застройщиком? Не совсем понятно по какой причине застройщик не желает передать ключи Вам. Вопрос по ДДУ. Просрочка по ДДУ составляет почти год. Дом сдали. Я как собственник не имею возможности присутствовать при передаче квартиры, заранее сделав доверенность на своего сына без права передоверения.

Сыну сейчас при подписании акта приема-передачи навязывают подписание доп соглашения о переносе срока, чтобы не платить неустойку что нас не устраивает. Вопрос: как правильно уйти от доп соглашения при подписании акта приема-передачи? Правомочно ли в такой ситуации вызвать сотрудников полиции, если да, то как это все правильно оформить?

Нанять юриста для решения этих вопросов нет возможности, так как по месту жительства нет нотариуса для оформления доверенности. Вы имеете право не подписывать Акт приема-передачи, квартира при этом никуда не денется, ну а дальше нужно грамотно решать проблемы «просрочки по ДДУ» — это может грамотно решить только адвокат или юрист.

Согласно ст. N ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки штрафы, пени и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря г. N ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка пени уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки пени при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Соглашения о переносе сроков не подписывайте, направьте застройщику претензию с требованием выслать акт приема-передачи на Ваш почтовый адрес ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Соглашение, отменяющее ответственность застройщика Вы вправе не подписывать.

Просто не подписывайте доп. Понуждение к заключению доп. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона пункт 1 статьи 6 к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами смешанный договор. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами статья В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное диспозитивная норма , стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Таким образом, Вас застройщик не вправе понудить кроме как в судебном порядке на что у него в действительности нет никакого права подписать такое дополнительное соглашение, потому что Вы уже подписали договор ДДУ и согласовали в нем условие о сроках передачи вам объекта.

Если Застройщик у вас стабилен и не готовится уйти в банкротство в ближайшее время, то его поведение вам даже финансово выгодно. В этом случае «потребительский» штраф с ответчика не взыскивается.

Между тем, Хосроева от исковых требований в части взыскания недовыплаченного страхового возмещения не отказывалась. Сергей Владимирович, Вы имеете право отказаться о заключении дополнительного соглашения, изменения условий договора в одностороннем порядке не допускается. ГК РФ Статья Основания изменения и расторжения договора Позиции высших судов по ст.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом.

В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1 при существенном нарушении договора другой стороной; 2 в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Утратил силу с 1 июня года. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адрес ТАК ВОТ если Застройщик не исполнил таких действий, то никаких требований тем более задним числом не имеет права требовать.

Мне предлагают подписать такую доверенность на регистрацию ДДУ, но я засомневалась в некоторых моментах, в частности, по поводу «подавать и подписывать заявления, в том числе о государственной регистрации».

Доверенность выдана сроком на три года с правом передоверия вышеуказанных полномочий другим лицам. В доверенности указано право представителя подписывать «все заявления». Скорее всего, для меня такая доверенность чревата чем-то нехорошим. Не стоит, чтобы от Вашего имени по доверенности ст. Лучше ограничить такой перечень полномочий. Это Ваш контрагент. Не стоит слишком ему доверять. Потом будет проблематично что-то доказать.

Вы ведь сами подписали текст доверенности. Лучше лишний раз сходить и подать заявление. Здравствуйте, вы можете оформить такую доверенность согласно статьи Удачи вам и всего наилучшего. Можно просто написать конкретнее, чтобы это Вас не беспокоило. Знаете человека или нет. Добрый день! Во-первых рекомендуется убрать возможность передоверия третьим лицам. В целом доверенность не противоречит Вашим интересам, однако качество услуг, которые Вам предоставят по доверенности не гарантируется.

Лучше подавать документы лично, чтобы отслеживать исполнение. В силу с Полномочие в доверенности ст ГКРФ по подписанию всех заявлений может обернуться против вас Всех заявлений это слишком широкое и расплывчатое понятие и благодатная почва для мошенничества ст УК РФ В доверенности лучше конкретизировать каких именно заявлений. Уберите право передоверия 2. Как я понимаю, у вас конкретный объект строительства.

Ограничьте права поверенного, указав конкретный объект. Ограничьте права поверенного не только объектом, но и субъектом, с кем он может заключать договора — просто перечислите те организации, с которыми планируется заключать договора. Ограничьте права поверенного вилом договоров, котрые он может заключать.

То есть не «любых договоров», а назовите конкретные — ДДУ, например. А то он сможет заключить и, например, договор цессии. Александр Николаевич, в тех полномочиях которые указаны в доверенности не носят, для Вас не какой угрозы. Данные полномочия возлагают на поверенное лица функцию по регистрации и ввода объекта.

То, что Вас смущает «подписывать заявление», это заявление в рамках доверенность, не каких более. Если Вы сами не хотите срываться для подписания того или иного заявление. Если Вы хотите убрать те или иные полномочия, то имеет право согласно ст. Сейчас параллельно с ДДУ оформляется договор с этой организацией и доверенность на физ. Доверенность пока только на регистрацию ДДУ. Можно включить в одну Доверенность как регистрацию ДДУ так и оформление права собственности с целью экономии времени и денег?

Или есть какие-то риски для дольщика и неудобства для уполномоченного? Добрый день. На мой взгляд в одной доверенности возможно указать такой объем полномочий, кокой требуется. Полномочия по данной доверенности могут быть переданы третьим лицам. Доверенность выдана сроком на один год. Не имеет ли доверенность каких либо подводных камней и может ли застройщик сделать еще что нибудь кроме как регистрации дду от моего имени?

Заранее спасибо! Вышеуказанная доверенность проект доверенности предусматривает не только регистрацию ДДУ в Росреестра, но и странным образом передачу полномочий третьим лицам и о каком соглашении о расторжении договора идет речь?

Здравствуйте, уважаемый Дмитрий Геннадьевич! Во-первых, дольщик вправе заключить с Застройщиком договор участия в долевом строительстве кратко — ДДУ , в котором, как правило, отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать данный договор в Росреестре.

Доверенность застройщику для гос. регистрации ДДУ

Ситуация следующая. ДДУ оформлен на мужа, есть моё нотариальное согласие, квартира в ипотеке, покупалась в браке, я созаемщик. Идёт выдача ключей, муж в сизо, судом 1 инстанции осужден на приличный срок, подана аппиляция, процесс длительный, т к потерпевшие находятся в другом городе как и я. Застройщик ключи мне не отдаёт, нужна доверенность, начальник сизо её подписывать отказался, пришло официальное письмо, о том что пока приговор не вступит в законную силу он не имеет право.

Заключили с застройщиком договор оказания услуг на квартиру консультация, бронирование, госрегистрация ДДУ, регистрация права собственности на квартиру. После этого заключили ДДУ и застройщик его зарегистрировал по доверенности.

Застройщик заставляет оформить Доверенность на своих представителей при чем двое из них не имеют регистрацию в Москве для госрегистрации ДДУ. В Доверенности есть фразы — гр. Список дополнительных клиентов, расторжение ДДУ, оформление дополнительных соглашений, уступка прав требования, права на общую совместную собственность квартиру. Мы задали вопросы представителю Застройщика по тексту Доверенности, и хотели включить в неё дополнительную фразу: «в рамках настоящей доверенности представитель не вправе заключать и подписывать дополнительные и иные соглашения к ДДУ, совершать и подписывать иные сделки, влекущие изменение условий ДДУ, перемену лиц в ДДУ, передачу права собственности на объект строительства, указанный в ДДУ», на что представитель Застройщика на вопросы не ответил, и сообщил, что Доверенность стандартная и при внесении нами дополнительной фразы, они не гарантируют прохождение процедуры госрегистрации в кадастре. Кто сталкивался с данной проблемой?

Доверенность на государственную регистрацию ДДУ: возможные риски и особенности оформления

Это официальная бумага , которой одно лицо уполномочивает другое представлять его интересы в определенных правоотношениях. По своей сути это есть сделка, осуществляемая в одностороннем порядке. В ней указываются полномочия представителя. В статье разъясняется порядок передачи прав доверителем, ответственность уполномоченного лица. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:. Видео: право собственности по предварительному договору долевого участия.

Доверенность застройщику для регистрации ДДУ

Перейти к содержимому. У вас отключен Javascript, поэтому некоторые функции форума не будут работать. Чтобы расширить функционал, включите Javascript. Опубликовано 16 Май — Доброе утро.

Предыдущая статья: Залог прав требования по договору долевого участия. Следующая статья: Страхование долевого участия в строительстве в году.

.

Оформление доверенности на государственную регистрацию договора долевого участия

.

.

Доверенность на оформление дду

.

Советы и юридические консультации адвокатов и юристов по » доверенности для регистрации ДДУ» — помощь и ответы в режиме онлайн на любые.

.

.

.

.

.

.

Стоит ли оформлять доверенность на юристов застройщика? | Кот-юрист

Довольно часто представители застройщика предлагают дольщикам оформить на них нотариальную доверенность. Это действительно может быть очень удобно, особенно если ты живёшь в одном городе, а квартиру строишь в другом, или просто нет времени ходить в Росреестр лично. Увы, такая доверенность иногда используется против дольщика и даже может создать ему проблемы.

Выдал доверенность застройщику, в чём подвох?

Чаще всего доверенность юристам застройщика выписывают для проведения регистрации договора участия в долевом строительстве или права собственности на готовую квартиру. Сами по себе эти процедуры безобидны, но обычно в доверенности предусмотрено гораздо больше полномочий. Например, по доверенности юристы застройщика могут подписывать за дольщика и регистрировать изменения к ДДУ. Это полномочие может быть использовано, если квартира сдаётся с просрочкой. Юристы застройщика по доверенности подпишут за вас изменения в договор на перенос сроков передачи квартиры и проведут регистрацию. Квартиру передадут с задержкой, но вы не сможете получить за это неустойку. Или другой вариант: вы доверяете юристам застройщика подписать за вас ДДУ, предварительно изучив его проект. Лишь после регистрации договора вы понимаете, что итоговый текст договора существенно отличается от того, что вы читали. Например, там может «внезапно» появиться пункт про доплату за лишние метры.

Что говорит закон про доверенности?

В статье 182 ГК РФ сказано, что все действия, выполненные представителем по доверенности, создают права и обязанности для того, кто выдал эту доверенность. То есть все подписанные по доверенности юристом застройщика договоры и соглашения будут иметь такую же юридическую силу, как если бы вы всё это подписали сами.

Как решать?

• Не давайте доверенностей заинтересованной стороне.
  Если вы сами не можете явиться на регистрацию в Росреестре, лучше выдайте доверенность своему родственнику или надёжному другу. Нет знакомых в том городе, где нужно регистрировать? Найдите юриста сами. Да, застройщик зарегистрирует всё бесплатно, а стороннему юристу придётся заплатить. Однако в таком случае застройщик ничего не сможет подписать за вас.
• Не включайте в доверенность лишние полномочия и не давайте доверенность надолго.
  Например, нужно, чтобы юристы застройщика зарегистрировали договор долевого строительства в Росреестре без вашего участия. Попросите нотариуса указать в доверенности полномочие исключительно на регистрацию этого договора (без права подписывать соглашения об изменении договора и регистрировать изменения в ДДУ), а срок действия доверенности установите в 1 месяц. Стоит также запретить в доверенности передоверие, т.е. возможность передачи полномочий по доверенности кому-то другому.
• Отзывайте доверенность.
  Если необходимость в выполнении ваших поручений юристами застройщика отпала, или вы заподозрили их в нечистоплотности, отмените свою доверенность. Для начала можно просто попросить отдать вам оригинал доверенности, но этого недостаточно. По закону отменять доверенности нужно в том же порядке, в котором они выдавались. То есть для отмены нотариальной доверенности вам придётся снова посетить нотариуса. Обратиться можно к любому нотариусу, не обязательно к тому, который её удостоверял. После отмены доверенности нотариус передаст данные об этом в специальный общедоступный реестр.

Ещё для дольщиков

Подписывайтесь на канал кота-юриста в Дзене, чтобы не пропускать свежие посты, и ставьте лайк! Также пишу в Телеграм @kotjurist.

Доверенность на покупку квартиры по ДУ образец. — вопрос №4481030 © 9111.ru

Статья 185. Общие положения о доверенности

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.

3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.

Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.

4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.

6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.

Статья 185.1. Удостоверение доверенности

(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

3. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.

4. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.

Статья 186. Срок доверенности

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

Вы можете оговорить указанные действия в доверенности, кроме вступления в ТСЖ, поскольку речь идет о членских отношениях, вопрос о принятии в ТСЖ будет решаться в отношении Вас лично, а не представителя по доверенности, заявление о приеме в члены ТСЖ также необходимо писать лично, в доверенности возможно оговорить его передачу ТСЖ, однако потребуется нотариальное удостоверение подписи.

Возник вопрос, или я дурак, или суд не…… ??? (ДДУ)

Краткое описание ситуации:

1. Между истцом и ответчиком ООО «КВС Девелопмент» был заключен ДДУ по Закону № 214-ФЗ
2. В сети интернет Группой компаний «КВС» была распространена информация о том, что в случае привлечения специалистов для приемки объекта (квартиры), необходимо иметь исключительно нотариальную доверенность, с перечислением нелепых мотивов.
3. Действуя из мотивов доброй воли, Гражданин, пошел на встречу пожеланиям Застройщика, составил на специалиста письменную доверенность, оформленную по правилам Гражданского кодекса.

Заключил договор с Экспертной организацией на проверку объекта (квартиры), на соответствие условиям договора, требованиям технических регламентов итп.

4. 23.04.2018 года (в согласованное время) Гражданин прибыл для осуществления действий по принятию объекта долевого строительства (квартиры).

Представители Застройщика в лице физически препятствовали Гражданину и его специалистам в проведении осмотра и принятия объекта (квартиры).

Есть ВИДЕО запись, полностью это подтверждающая.

5. Т.о. Гражданин вынужден был обратиться в суд, оспаривая неправомерные действия Застройщика.

Исковые требования изложены в сл.редакции:

1. Признать Регламент Группы компаний ООО «КВС» от 27.11.2015 № 30, в части требования нотариальной доверенности, а именно предложение: «В случае необходимости присутствия посторонних лиц на объекте в интересах надлежащего лица, последний оформляет на постороннее лицо нотариальную доверенность» — незаконным, ничтожным. Не подлежащим применению.

 

2. Признать действия ответчика ООО «КВС Девелопмент» (застройщика), по ограничению доступа экспертов, специалистов, совместно с лицами, участниками ДДУ, для осмотра объекта долевого строительства (квартиры), в целях квалифицированного принятия объекта, незаконными. Обязать застройщика произвести передачу квартиры с участием экспертов.

 

Увы, суды двух инстанций истцу Отказали, ссылаясь на:

«Регламент не является неотъемлемой частью ДДУ, оспариваемые истцом положения Регламента не являются основанием возникновения прав и обязанностей, и не свидетельствуют о нарушении его прав, посему у суда нет оснований для удовлетворения п.1 иска».

 

«Требования истца произвести передачу квартиры с участием экспертов, не основано на нормах 214-ФЗ о ДДУ, в связи с чем удовлетворению не подлежит».

                       Тут суд признает очевидное, но в защите права отказывает !!!?????!!!                       

Далее суд много ссылается на разные нормы ГК РФ, ГПК РФ и прочие законы, чем у меня вызывает расстройство логики. Ведь отказывал суд истцу ссылаясь лишь на один 214закон, почему же для себя любимого суд допускает и иные законы ??

Почему суд не допускает применение иных норм права в пользу истца ??

Есть тут согласные с таким решением суда ?

Документы и проектные декларации — официальный сайт застройщика «Полис Групп»

Выберите проектЖК «Полис Приморский»ЖК «Мой мир» ЖК «Полис на Комендантском»Апарт-отель «М97»ЖК «Полис на Московской» ЖК «Полис на Неве»ЖК «ПаркЛэнд»ЖК «Краски лета»ЖК «Березовая роща»ЖК «Вернисаж»ЖК «Мой город»ЖК «Дом на Школьной»ЖК «Юнион» в ШушарыПарголово

ЖК Полис Приморский, корпус 1ЖК Полис Приморский, корпус 2

ЖК Мой мир, корпус 1ЖК Мой мир, корпус 3ЖК Мой мир, корпус 2

ЖК Полис на Комендантском, корпус 1ЖК Полис на Комендантском, корпус 2ЖК Полис на Комендантском, корпус 3ЖК Полис на Комендантском, корпус 4

ЖК Полис на Неве, дом 1ЖК Полис на Неве, дом 2

ЖК Паркленд, корпус 1

ЖК Краски лета, дом 14ЖК Краски лета, дом 15ЖК Краски лета, дом 13ЖК Краски лета, дом 12ЖК Краски лета, дом 11ЖК Краски лета, дом 10ЖК Краски лета, дом 9ЖК Краски лета, дом 8ЖК Краски лета, дом 7ЖК Краски лета, дом 6ЖК Краски лета, дом 5ЖК Краски лета, дом 4ЖК Краски лета, дом 3ЖК Краски лета, дом 1ЖК Краски лета, дом 2

ЖК Березовая роща, дом 1ЖК Березовая роща, дом 2, корпус 1ЖК Березовая роща, дом 2, корпус 2ЖК Березовая роща, дом 2, корпус 3

ЖК Вернисаж, дом 8ЖК Вернисаж, дом 7ЖК Вернисаж, дом 6ЖК Вернисаж, дом 5ЖК Вернисаж, дом 4ЖК Вернисаж, дом 3ЖК Вернисаж, дом 1ЖК Вернисаж, дом 2

ЖК Мой город, дом 1ЖК Мой город, дом 2ЖК Мой город, дом 3ЖК Мой город, дом 4ЖК Мой город, дом 5ЖК Мой город, дом 6ЖК Мой город, дом 7ЖК Мой город, дом 8ЖК Мой город, дом 9ЖК Мой город, дом 10ЖК Мой город, дом 11ЖК Мой город, дом 12ЖК Мой город, дом 13ЖК Мой город, дом 14

Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?

Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad. arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.

О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).

Регистрация договора ДДУ и передача денег

Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию. До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.

(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия. Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).

концепция, риски и тонкости дизайна. Начало оплаты коммунальных услуг

Предположим, что этап болезненного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, поискав в Интернете, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился, что у застройщика есть договор купли-продажи или аренды земельного участка, действующее разрешение на строительство, изучили проектную декларацию будущего объекта. Настал самый ответственный момент — подписание договора долевого участия (ДАС) в соответствии с ФЗ-214.

В первых строках

Прежде всего, с первой страницы дошкольного образовательного учреждения должно быть понятно, с кем оно заключено. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «девелопер»: в тексте указывается полное название строительной компании, а зачастую и более подробная информация: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и регистрации юридического лица. юридические лица в ЕГР. Понятно, что договор заключается именно от имени компании, которая фигурирует в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок как застройщик.
Как купить квартиру в новостройке При покупке квартиры в новостройке большинство горожан учитывают ее стоимость, площадь и расположение дома. И не все обращают внимание на суть>
Стоит обратить внимание на то, что по уставу от имени организации, как правило, может действовать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан им. Если контракт подписывает другой менеджер, значит, он действует по доверенности.Юристы предупреждают, что этот вариант может вызвать осложнения в случае дальнейшего судебного разбирательства.

Если продажа будущей квартиры осуществляется через посредника, к договору должен быть приложен документ, из которого видно, что девелопер передал права этой компании на продажу объекта.

В тексте очень четко указывается предмет договора — своевременная передача определенного объекта недвижимости. Любые другие соглашения — об участии в инвестиционной деятельности, о софинансировании строительства, об уступке права требования помещения после ввода объекта в эксплуатацию — к ФЗ-214 не имеют никакого отношения, даже если слова «договор участия» в долевом строительстве ».

Чтобы быть законным, DDU также должен содержать все характеристики объекта долевого строительства — адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры и этаж. А с этого года стал обязательным пункт о финансовых гарантиях, с помощью которых девелопер обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого девелопер несет ответственность за объект, переданный акционеру. За саму квартиру он отвечает пять лет, за технологическое и инженерное оборудование три года. Юристы напоминают, что попытки сократить гарантийный срок незаконны.

Без любого из вышеуказанных пунктов договор считается незаключенным. А также при отсутствии его регистрации в Росреестре.

«Портрет» квартиры

Разумеется, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, рассчитанная с учетом понижающего коэффициента.Как правило, строительные компании включают в DDU пункт о том, что если по результатам окончательного замера органами технической инвентаризации размер объекта окажется другим, то либо акционер оплатит дополнительные счетчики, либо либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Иногда пытаются прописать условие, по которому никто никому ничего не платит, вне зависимости от того, совпадает ли итоговая площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя Федеральный закон-214 не запрещает внесение пункта о пересмотре цены, оба варианта нарушают права акционера. В соответствии с законом о защите прав потребителей, напоминают в юридической компании «Центр правовой защиты», если покупателю переводится квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой дополнительной оплате не может быть и речи. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью DDU является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи собственнику с полным списком всех атрибутов — вставленные оконные блоки, входная дверь, стяжка пола и т. Д. Обои на стенах. Закон о долевом строительстве не предусматривает этого прямо. Но важно помнить, что словесные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркетный пол, несмотря на то, что линолеум указан в договоре, потом к делу не вшить.

Иногда продавцы стараются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также внести изменения в объект, в том числе в его этажность, планировку квартиры, без договор с акционером. С точки зрения юристов это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закона о защите прав потребителей покупатель должен быть проинформирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажоре

Особое внимание следует уделить условиям, указанным в договоре. Прежде всего, на период действия самого DDU: он должен действовать до полного выполнения сторонами своих обязательств.

Вторым важным условием является дата передачи имущества акционеру по акту. Часто девелоперы указывают в договоре квартал, в котором они намерены передать ключ от квартиры новоселам. По закону это допустимо, но не слишком выгодно для акционера.В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не исполнила свои обязательства, то через два месяца после срока, указанного в соглашении, акционер может расторгнуть договор во внесудебном порядке, письменно уведомив застройщика. То есть придется дождаться последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» — прежде чем предъявлять претензии.

Однако проявитель часто пытается «расстелить соломинку». Он включает в договор пункт, в котором говорится, что он несет ответственность за несоблюдение сроков только в том случае, если он виноват (это прямое нарушение FZ-214).Другой вариант превентивных мер — необоснованное расширение списка обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся форс-мажорные обстоятельства — войны, стихийные бедствия, теракты. Тем не менее, DDU иногда включают правительственные постановления, бездействие подрядчиков или низкие зимние температуры.

Часто строительные организации стараются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, в них есть пункт о том, что разрешение на ввод объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также контракту.То есть разрешение выглядит своеобразным знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны акционера. Но в квартире могут быть существенные недостатки, которые ФЗ-214 предписывает устранить в разумные сроки или выплатить за них денежную компенсацию.

Денежный счет love

Особое внимание стоит уделить всем моментам, связанным с денежной стороной сделки. В контракте должна быть четко указана цена объекта. В идеале в рублевом эквиваленте.Но часто стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, а иногда — без фиксации валюты в тексте курсового документа. Это явно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, считают в юридической фирме «Бачурин и партнеры».

Пай — лидер по надежности Многие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве — самый надежный вариант покупки дома> В документе должны быть указаны сроки и из каких источников (собственные средства или банковский кредит) покупка оплачивается акционером.Следует обратить внимание на момент, с которого обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств акционера на их счет. В результате в течение нескольких дней, пока деньги отправляются через банк, покупатель дома подвергается большому риску. Юридические фирмы настаивают на том, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а это означает, что обязательства выполняются в момент зачисления денег в банк.

Также важно четко указать, кто, застройщик или участник долевого строительства, участвует в процессе регистрации права собственности на завершенный объект недвижимости и, соответственно, несет все связанные с этим расходы. А также с какого момента акционер оплачивает коммунальные услуги. Часто строительные организации стараются включить в договор пункт, согласно которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после сдачи дома в эксплуатацию.По закону это должно происходить только после передачи имущества по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора и особенно на размер штрафа, который придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения были разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости недвижимости. Но поскольку ФЗ-214 не предусматривает строгого «наказания» для акционера, нужно просто помнить о возможных финансовых потерях.Естественно, что при расторжении договора из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафах для акционера не может быть и речи.

В заключение следует отметить, что не всегда собственник недвижимости должен настойчиво настаивать на детализации и детализации абсолютно всех пунктов договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебного разбирательства будет действовать закон о защите прав потребителей, который защищает интересы физических лиц.

Как проверить девелопера

Выбор подходящего разработчика — 90% успеха. Это очень важно — потратьте немного времени и проверьте репутацию выбранного вами разработчика. Более того, это очень просто. Есть две основные службы, которые мы можем порекомендовать, чтобы помочь вам проверить информацию о вашем будущем продавце квартиры — это «Мой арбитр» и «». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь вам узнать, выполняет ли застройщик свои обязательства по контрактам и в какой степени.У вас будет доступ ко всем судебным делам, в которых разработчик участвует как любая сторона по делу: истец, третье лицо и, что самое интересное, ответчик. Там же будут указаны оспариваемые суммы и все обстоятельства дела. Зарегистрируйтесь в системе «Мой Арбитр», зайдите в дело и введите имя разработчика. Сервис «База исполнительных производств» позволит понять, действительно ли застройщик выплачивает задолженность. Кроме того, только застройщик, внесенный в Единый реестр разработчиков, имеет право привлекать средства для DDU. Там же можно найти интересную информацию.

Основные положения системы дошкольного образования, на которые следует обратить внимание

На этапе изучения представленного разработчиком проекта дошкольного образовательного учреждения рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

1. РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ. Учредительные документы должны быть зарегистрированы в дошкольном учреждении, что позволяет застройщику проводить строительные работы на данном участке.Особое внимание следует уделить разрешению на строительство и плану создаваемого объекта. Внимательно изучите доступные документы на сайте разработчика. Вы также можете попросить прислать их вам по почте. Отказ — повод задуматься.
2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА. КВАДРАТ. DDU должен содержать подробные и подробные характеристики приобретаемой недвижимости: временный адрес, здание, этаж, номер на плане и, самое главное, площадь. Внимательно изучите декларацию проекта.К договору должно быть приложено описание объекта долевого строительства, которое должно быть заверено как застройщиком, так и вами. Стоимость приобретаемого объекта рассчитывается исходя из количества купленных квадратных метров. При сдаче дома в эксплуатацию площадь уточняется по данным технической инвентаризации. Это укажет конечную площадь объекта, купленного по DDU. Если на момент заключения ДДУ площадь приобретаемой вами недвижимости была меньше, скорее всего, девелопер предложит вам доплатить за лишние метры — это нормальная практика.Если, наоборот, площадь уменьшилась, но на самом деле вы оплатили объект с большей площадью, девелопер обязан вернуть разницу в цене.
3. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА. Независимо от того, оплачиваете ли вы стоимость дошкольного образовательного учреждения единовременно или фиксированными платежами, условия оплаты должны быть четкими, понятными и прозрачными. Фактически выплаченные вами суммы должны соответствовать суммам, указанным в DDU. Это важное условие, если вы покупаете недвижимость через посредника.Если в DDU не указана так называемая сумма, предназначенная для посредника, при отмене транзакции по какой-либо причине она просто окажется в его кармане.
4. СРОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА. Одним из ключевых моментов является дата сдачи объекта (разрешение на ввод дома в эксплуатацию) и условия передачи приобретенного вами имущества. Эти даты должны быть выражены в определенной календарной дате. В случае несвоевременной сдачи дома срок влияет на размер компенсации, которую девелопер будет обязан возместить вам.Отсчитывается от даты, установленной в DDU. Помимо сроков, размер возможной компенсации также будет зависеть от стоимости приобретаемой вами недвижимости, указанной в DDU, как указано в пункте 3 выше. Срок приема-передачи недвижимости после сдачи дома в эксплуатацию считается одним месяцем. В этот период необходимо забрать свою недвижимость у застройщика по акту приема-передачи и оформить необходимые документы.С момента подписания акта сдачи-приемки обязательства застройщика перед вами считаются выполненными. Может возникнуть ситуация, когда в момент перевода вам нужно будет оплатить возникшие коммунальные платежи. Это также должно быть прописано в DDU. НИ ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ НЕ ДОЛЖНЫ ПОДПИСАТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ С РАЗРАБОТЧИКОМ, как часто разработчики, если понимают, что не успевают сдать объект вовремя, попытаются пойти на хитрость и попросят подписать дополнительное соглашение об отсрочке сдачи объекта.Если вы не обратите на это внимание и подпишете такое дополнительное соглашение, то уже не удастся требовать неустойку в суде за просрочку.
5. СРОК ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА. Срок гарантии качества объекта должен быть прописан отдельным пунктом в DDU. Он не может оставить менее пяти лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РАЗРАБОТЧИКА. Необходимо, чтобы ответственность разработчика за нарушение условий DDU была четко прописана.Сроки, суммы и сроки — все должно быть «доступно».
7. ОБЩЕСТВЕННАЯ КАРТА КАДАСТРА. Также следует знать, что застройщик, владеющий земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также получивший земельный участок в аренду на срок менее одного года, не имеют права привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве. Уточнить основания права собственности застройщика на земельный участок можно на Публичной кадастровой карте.Достаточно просто ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка, на котором возводится будущая постройка, и увидеть результат.
8. ОПЛАТА ТОЛЬКО ДЕНЬГАМИ. Для строительства застройщик может только привлечь средства.
9. ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. DDU считается заключенным с момента государственной регистрации. Раньше были распространены случаи «двойной» продажи квартир — когда одна и та же квартира продавалась несколько раз, пока дошкольное образовательное учреждение не было зарегистрировано в Росреестре.Теперь, благодаря тотальной компьютеризации, такие случаи практически исключены. Если все же хотите подстраховаться, вы можете заказать в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН), в которой будет указано, кто является собственником объекта недвижимости по ДДУ. Не соглашайтесь заключать какие-либо соглашения и / или контракты, которые, по мнению разработчика, не требуют регистрации по закону — DDU зарегистрирован, все остальное бумажное, что влечет за собой дополнительные риски — от таких вариантов следует отказаться.
10. ВЛАСТЬ. Перед подписанием DDU попросите представителя предъявить оригинал доверенности (убедитесь, что срок ее действия не истек) и оригинал паспорта. Подпись и печать в дошкольном образовательном учреждении должны быть поставлены в вашем присутствии, а не «уже стоять» на договоре, который вынут из-под стола перед вами. Эти положения не критичны, однако помогут еще раз убедиться в порядочности разработчика.

Как видите, процесс приобретения квартиры для дошкольного образовательного учреждения довольно прост, если вы имеете представление о проблемах, с которыми вы можете столкнуться в процессе, и быть к ним готовым.

Защита акционеров

Подводные камни договора на участие в долевом строительстве

Вывод DDU

Срок передачи объекта акционеру

Чек DDU

Адвокат А.Э. Гордон

Коллегия адвокатов Московской области

DDU обратит внимание на

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: девелопер для строительства многоквартирного дома привлекает деньги населения, а не банковские кредиты. Расчеты квартир за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер), отсутствие бюджетного финансирования, все это значительно снизило стоимость жилья. Цена квартиры в новостройках значительно ниже цены вторичного жилья и более доступна для покупателя.

В то же время в конце 90-х годов появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания рисков нерадивых строителей на дольщиков. Мошенники привлекали средства от населения якобы на строительство и выводили их по фиктивным соглашениям с подставными компаниями в иностранные офшоры.Тогда девелопер был признан банкротом.

Если вы заканчиваете дошкольное образование, на что следует обратить внимание?

Во-первых, не расслабляйтесь, если вам предлагают купить новостройку под DDU. А прочитав статьи на нашем сайте, вы убедитесь, что есть причины для повышенного внимания.

Нужен ли вам юрист для сопровождения покупки по DDU?
Есть вопросы по транзакции, этапам транзакции для DDU?
Звоните, пишите:

До сих пор сохраняется практика начала строительства многоквартирных домов без разрешительной документации и сбора денег за «воздух». За долгие годы сопровождения сделок с новостройками мы изучили множество договоров. Часто цель договора с покупателями квартир не была ясна, а интересы участника строительства слабо защищены.

Вакханалия конца 90-х — начала 2000-х гг. Была загнана в рамки цивилизации Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» от 22 декабря 2004 г., во многом защищавшим интересы дольщикам и установили для застройщиков четкие правила привлечения средств и их расходования, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

С 2010 г. в Московской области строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев осуществляется по договорам участия в долевом строительстве (ДСЗ). Но даже в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали «кривые» договоренности по DDU (которые, по сути, вовсе не являются DDU), встречались с продавцами квартир — вовсе не девелоперами, а учредителями девелоперов из офшоров. компании и т.д. и т.п. П. Перечислять все нет смысла.

Главное, что вы должны убрать из вводных статей в Интернете, — это договор DDU сам по себе не является гарантией для акционера. В контракте могут быть подводные камни, о которых вы даже не подозреваете. Кроме того, новое здание может быть продано за DDU, или они могут быть проданы за назначение для DDU (подробнее о назначении для DDU). Есть также предварительные договоренности.

При завершении программы дошкольного образования всегда есть на что обратить внимание.Можно сказать: при выводе DDU глаза и уши на ширине плеч. В статьях невозможно изложить все возможные ситуации, и покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи, покупатель не получит системных юридических знаний. Поэтому, погрузившись в тему, обратитесь к юристу DDU или юристу по недвижимости для личной консультации. Лучшим решением было бы нанять юриста по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки в соответствии с DDU. Почему юрист? Потому что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом не требуется никаких дипломов.

Основные работы по сопровождению покупки новостройки для дду происходят до заключения договора и требуют значительного количества времени. Поэтому всегда рекомендуем не терять время и получить хотя бы устную консультацию юриста по дошкольному образованию.

Суть ДДУ

Целью принятия Закона 214-ФЗ является защита акционера — участника долевого строительства.Акционер получает защиту в отношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного законом 214, это договор на участие в долевом строительстве (ДДУ). Суть DDU, как и любого договора, — это права и обязанности сторон договора, но ни в коем случае не название. Начните изучение DDU, предложенного разработчиком, с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:

Застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, самостоятельно и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иное имущество и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию эти объекты передать в собственность Соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства и другая сторона (участник долевого строительства) обязуется оплатить предусмотренную договором цену и принять объект долевого застройщика.

Отличительной особенностью ДДУ является договор между девелопером и участником долевого строительства. Эти условия договора устанавливаются законом. Из формулировки предмета договора хорошо видны цели участия в договоре обеих сторон.

Целью участия пайщика в долевом строительстве является квитанция от застройщика о законченном строительстве и сдаче объекта (квартира, парковочное место и др.)).

Основные обязанности девелопера соответствуют целям участия акционера: 1) строительство, 2) ввод в эксплуатацию и затем 3) передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства (собственнику).

Соответственно основные обязанности акционера (их две): 1) уплатить договорную цену; 2) Принять объект долевого строительства.

Отсутствие указанных обязательств сторон в соглашении об участии в долевом строительстве или ином заявлении предмета договора делает спорным отнесение такого договора к договорам долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов акционер, использующий Закон 214-ФЗ. Рекомендуем обратить внимание на формулировки предмета договора и привести их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Заключение DDU

Заключение DDU должно быть сделано в соответствии с положениями Закона 214-ФЗ. Защиту акционера обеспечивает ряд условий договора, отсутствие которых является серьезным нарушением и основанием для признания договора незаключенным. Эти условия:

• Цена договора — денежная сумма, подлежащая уплате стороной договора.Закон однозначно устанавливает, за что акционер платит деньги: 1) на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и 2) на оплату услуг девелопера. Вышеупомянутые формулировки ограничивают свободу действий разработчика по распоряжению средствами, полученными от акционера.

Цена договора должна быть указана в тексте договора однозначно в виде фиксированной суммы или метода расчета. В любом случае положение о цене в контракте должно позволять акционеру однозначно определять цену, подлежащую уплате.Как правило, цена в дошкольном образовательном учреждении указана за 1 квадратный метр площади строительного объекта, например, многоквартирного дома. При этом в договоре о дошкольном образовании необходимо прямо указать и конкретно описать, какая часть объекта будет передана акционеру. В многоквартирных домах это квартиры, нежилые помещения. В описании должны быть указаны конкретные параметры доли: квартира, секция (подъезд), этаж, номер на участке, количество комнат, общая площадь.

В совокупности цена 1 квадратного метра и параметры доли акционера позволяют установить цену договора DDU.

• Срок передачи объекта строительства заказчиком акционеру. Это период, в течение которого заказчик обязан передать акционеру завершенный объект строительства и сданный в эксплуатацию объект долевого строительства.

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть указан в договоре ДДУ точно — по дате или в виде временного интервала — например, 4 квартал 2017 года.

• Штраф: Заинтересованность акционера в своевременном получении построенного объекта от застройщика обеспечивается штрафом (установлен ст. 6 Закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком передачи объекта акционеру последний вправе потребовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, в действие на день исполнения обязательства контрактной цены.

ВАЖНО: Если акционером является гражданин, то штраф будет взыскиваться в двойном размере.

• Качество объекта долевого строительства : Застройщик обязан передать акционеру объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, СНиП, проектной документации, а также другим обязательным требованиям.

Если акционер обнаружит отклонение от условий договора о качестве, , делающее его непригодным для использования по договору, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от Разработчик:

* безвозмездное устранение недостатков в разумные сроки;

* соразмерное снижение цены контракта;

* возмещение своих затрат на устранение недостатков

Если акционер при передаче ему завершенного строительства объекта обнаружил существенные отклонения как объект долевого строительства (недостатки, дефекты, несовместимость оборудования — вместо пластиковых окон — деревянные, вместо стеклопакетов — одиночные, отсутствие согласованной в договоре электропроводки и др.) из условий договора, либо несвоевременное устранение застройщиком выявленных недостатков, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврат средств и процентов.

ВАЖНО: В случае одностороннего расторжения акционером договора DDU проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. участнику долевого строительства.

• Гарантийный срок: Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается не менее 5 лет с момента передачи объекта акционеру.

Требования акционера к застройщику по качеству объекта строительства могут быть предъявлены в течение гарантийного срока.

Дополнительные гарантии защиты акционера: возможность одностороннего внесудебного расторжения договора по инициативе акционера, в следующих случаях:

1) просрочка девелопером передачи объекта долевого строительства на срок более 2 месяцев по сравнению со сроком, установленным договором;

2) нарушение застройщиком условий о качестве строительного объекта, делающее его непригодным для использования;

3) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращение гарантии по обязательствам застройщика до истечения срока строительства объекта.

При этом в определенных ситуациях акционер может расторгнуть договор DDU только в судебном порядке:

• при прекращении или приостановлении строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства.

Исходя из этого, требование о расторжении договора ДДУ будет обосновано при наличии обстоятельств, четко указывающих на то, что объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства в срок, предусмотренный договором ДДУ;

• в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в который входит объект долевого строительства, в том числе значительного изменения размеров объекта долевого строительства;
• при изменении целевого назначения общего имущества и (или) нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Заинтересованность акционера в исполнении застройщиком обязательства по своевременному строительству, сдаче в эксплуатацию и передаче объекта строительства, так как более слабая сторона договора, согласно закону 214-ФЗ, обеспечивается способами предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации:

1) Залог, 2) Банковское поручительство, 3) Страхование гражданской ответственности.

В силу закона с момента заключения договора ЗДУ считается заложенной пайщиком земельный участок, на котором будет осуществляться строительство многоквартирного дома, а также многоквартирный дом. сам по себе не достроен.

В связи с обязательной государственной регистрацией договора ДДУ в Едином государственном реестре прав при государственной регистрации договора одновременно происходит государственная регистрация залога земельного участка на строительной площадке. .

В случае остановки строительства и / или государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства находится в залоге у дольщиков.

Введенный в эксплуатацию объект строительства считается заложенным дольщиками до момента его передачи застройщиком собственнику по передаточному акту.

Залог обеспечивает исполнение застройщиком обязательства: 1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, 2) по выплате участнику долевого строительства причитающихся ему денежных средств в счет возмещения убытков и (или) в качестве неустойка (штраф, пени) из-за неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ и СТРАХОВАНИЕ

По выбору застройщика вместе с залогом обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключаемым на строительство (создание) многоквартирного дома на основании одной разрешения на строительство. , банковская гарантия или страхование гражданской ответственности.

Чек DDU

Понятие проверки дошкольного образовательного учреждения имеет два значения: 1) основное — меры проверки перед заключением договора о дошкольном образовании, 2) проверка самого дошкольного образовательного учреждения.

ЧТО МЫ ПРОВЕРИМ ПЕРЕД ПОДПИСАНИЕМ ДОГОВОРА DDU

Вышеуказанные гарантии акционера по соглашению DDU могут быть реализованы, если договор на участие в строительстве по форме и содержанию соответствует требованиям Закона 214-ФЗ, то есть действительно является соглашением DDU.Изучить текст договора о дошкольном образовании и сравнить его с законом 214-ФЗ — осознанная необходимость.

При этом сам девелопер и само строительство должны соответствовать требованиям Закона 214-ФЗ. Следует четко понимать, что основная обязанность акционера по соглашению DDU — оплатить цену соглашения (стоимость квартиры), и если вы не позаботитесь о них, эти деньги могут быть потеряны. Акционеру может быть предоставлен договор, он его подписывает, платит деньги и…Вот и все. Нет конструкции.

Само по себе соглашение DDU, даже если существуют гарантии, установленные законом, не освобождает акционера от необходимости проявлять осторожность и предпринимать необходимые действия при заключении соглашения. Акционер должен знать: при нарушениях со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств требует значительных затрат времени и средств и требует усилий.

Цена квартиры, возможная потеря времени и трудозатрат на возврат денежных средств акционером делает целесообразным проведение предварительной проверки при подготовке к сделке по заключению договора DDU.

Контрольные мероприятия перед заключением договора о дошкольном образовании.

Проверяем:

• Проект договора о дошкольном образовании на соответствие требованиям Закона 214-ФЗ.
• Застройщик, как юридическое лицо и как строительная организация на наличие, соответствие заявленных самим застройщиком данных регистрационным данным, годовой отчетности, репутации и т.д. Проверяем информацию об учредителях и руководителе застройщика.
• Мы устанавливаем способы обеспечения обязательств по соглашению DDU.
• Устанавливаем характеристики банка-гаранта или страхового банка.
• Устанавливаем информацию о земельном участке, на котором предполагается строительство объекта по согласованию с ДДУ, и его соответствии требованиям Закона 214-ФЗ.
• Устанавливаем информацию о наличии проектной декларации на объект строительства.
• Проверяем соответствие информации проектной декларации и разрешению на строительство.
• Проверяем информацию о зарегистрированных договорах дошкольного образовательного учреждения на участие в долевом строительстве дошкольного образовательного учреждения и сравниваем ее с разрешением на строительство и проектной декларацией.
• Устанавливаем наличие судебных споров с участием застройщика и подрядчиков. Их характер и значение для строительства и заключения договора на дошкольное образование.
• Устанавливаем наличие юридических схем по организации строительства и привлечению денег дольщиков.
• Оцениваем перспективы своевременного завершения строительства и передачи объекта строительства акционеру.

Подводные камни при заключении DDU

ПРОВЕРКА РЕАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В НОВОЙ МОСКВЕ СЕНТЯБРЬ 2016

Что искать

Клиентам не потребовалось юридическое сопровождение купли-продажи квартиры в новостройке по договору на образовательное учреждение, поскольку «Новая Москва» — жилой комплекс бизнес-класса.Документы прозрачные, высокая степень готовности объекта — комплекс сдается на полгода. Продажа квартир идет давно (более полутора лет), публикаций о скандалах по этому объекту нет, перенос сдачи был, но только один раз.

Нас попросили присутствовать на сделке и посмотреть в строительной документации на явные недостатки и договор долевого строительства.

Все началось с «мелочи»: нам не смогли предоставить доверенность представителя на подписание ДДУ и договора, на основании которого он действовал.Их вообще не было, ни оригиналов, ни копий. Но вопрос был в другом, квартиры почему-то продавал не застройщик, а индивидуальный предприниматель по агентскому договору.

Мы не получили вразумительных объяснений от менеджеров, и покупатель доверил нам юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Мы начали стандартную проверку перед подписанием DDU по указанной выше схеме.

Предоставленный полный пакет документов подтвердил законность строительства.Было разрешение на строительство, проектная декларация и другие документы.

Дата выдачи разрешения на строительство подтвердила своевременность его получения и законность начала сбора средств от дольщиков.

Земельные участки находятся в собственности застройщика с 2009 года, что также вселяло оптимизм. То же, что и характеристика земельного участка: категория земель и разрешенное использование.

К этому времени концепция сделки со стороны застройщика (продавца) изменилась: вместо заключения DDU предложили выкупить по соглашению о передаче прав по DDU у одного из дольщиков.

Появилось новое юридическое лицо — акционер, реализовавший свои права по ранее заключенному договору DDU. В целом версия рабочая, но проверки добавлены. Покупатель дал добро, переходим к проверке.

Договор DDU вызвал вопросы: на первый взгляд договор соответствует закону, но договор содержит 15 квартир. Акционер передает права по одному из них нашему покупателю.

Никакого нарушения закона в этом нет, но есть основания для «совпадений» в оформлении, т.к.один договор концессии на одну квартиру проходит государственную регистрацию.

• Мы проверяем акционера — российскую организацию, но одного учредителя со 100% долей — офшор — Британские Виргинские острова. То же не страшно.
• Проверяем действующий договор DDU — И вот новость: в реестре прав (EGRP) нет информации об этом договоре. При этом номер государственной регистрации указан на самом договоре. Скорее всего там ошибка с информацией в реестре, забыли добавить в базу, иногда это не страшно, но перепроверить обязательно нужно.Так, при уступке продажа одной квартиры может увеличиться вдвое.
• Устанавливаем количество заключенных договоров на дошкольное образование в целом по объекту — Новости: всего около 180 единиц, а по словам заказчика и менеджера застройщика, в розницу было продано более 1000 квартир. , то есть должно быть столько же соглашений DDU. С учетом того, что в «нашем договоре о дошкольном образовании» 15 квартир, то количества квартир, проданных в розницу, не хватает на 1.5 лет реализации и близкое завершение строительства.
• Проверка на предмет судебного разбирательства — Новости: наш дольщик-продавец активно судится. В 2015-2016 годах акционер участвовал в 20 судебных процессах. Везде, где акционер является ответчиком, к нему предъявлялись денежные иски в размере от 1 до 70 миллионов рублей. за неуплату поставленных строительных материалов или выполненных строительных работ.

Еще новости: Согласно одному из судебных решений, взыскание было обращено под залог.А вот и новости! Залог — это наше соглашение по DDU! Прибыл!

Взыскание было подано в суд в конце августа 2016 года, то есть несколько недель назад.

Сбор осуществляется по решению суда путем продажи с аукциона.

Вопрос в том, что все права пайщика по договору дошкольного образования заложены на все 15 квартир. Сбор оплачен только за часть, а именно за квартиру, выбранную покупателем.

Кроме того, при обсуждении ситуации с заказчиком выяснилось, что он рассчитывал заселиться в квартиру в конце первого квартала следующего 2017 года. Однако, на наш взгляд, строительство объекта не будет завершено раньше. второй квартал, и будет введена в эксплуатацию не ранее третьего квартала 2017 года.

Это подтверждено информацией проектной декларации и продлением разрешения на строительство до 2 квартала 2019 года.

О чем мы уведомили клиента.

После долгих раздумий клиент решил купить квартиру именно у этого застройщика. Мы рекомендовали рассмотреть еще один договор DDU, который не являлся предметом залога и не участвовал в судебных разбирательствах.

Проанализированная конкретная ситуация показала, что при завершении программы дошкольного образования нужно уделять внимание всему:

1. для строительной документации (земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация и т.д.)
2. по документам разработчика
3. в документах продавца (если вы покупаете квартиру под уступку прав), прежде всего сравните оригинал DDU, его исполнение акционером и договор уступки
4. к тексту условий договора долевого строительства

Основные преимущества договора долевого строительства, заключенного по нормам Закона 214-ФЗ:

• Привлечение дольщиков к участию в строительстве по договору DDU осуществляется застройщиком после получения и оформления права собственности на земельный участок или его аренды.
• Застройщик обязан опубликовать в СМИ, сети Интернет информацию о проекте будущего строительства (проектную декларацию) в течение 14 дней.
• Договор долевого строительства (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Сведения о договоре DDU вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Государственная регистрация гарантирует отсутствие двойной продажи жилья.
• Если застройщик задерживает или задерживает передачу объекта акционеру, девелопер уплачивает предусмотренные договором штрафы и пени.
• В случае обнаружения строительных дефектов при приемке квартиры в новостройке, застройщик обязан по требованию акционера:

— устранять недостатки бесплатно самостоятельно

— для снижения стоимости квартиры на сумму, необходимую для устранения недостатков.

В то же время соответствие договора ДДУ требованиям Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости» не является панацеей и не исключает возможности возникновения других проблем.

Как показано выше, это риски залога прав по договору DDU, банкротства застройщика и другие.

Вам нужен юрист для сопровождения сделки?
У вас есть вопросы по сделке, этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

По состоянию на сентябрь 2016 года

Покупка новой квартиры — шаг серьезный и ответственный. Прежде чем покупать жилье в строящемся доме, нужно все хорошо взвесить и обдумать.Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обращать внимание при подписании этого документа? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Первые строки контракта

Прежде чем связываться с конкретной строительной компанией, следует внимательно изучить DDU (214-ФЗ). Что искать с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто зарегистрирован в документе как разработчик. В тексте обязательно указывается полное название строительной компании.Не помешает более подробная информация — дата и место регистрации застройщика, данные свидетельства о внесении предприятия в УСРУ и др.

Договор необходимо заключать от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и договор аренды или продажи земельного участка под строительство объекта. В этом случае от имени предприятия может действовать генеральный директор. На документе должна стоять его подпись. Если контракт подписывает другой менеджер, то во время судебного разбирательства могут возникнуть непредвиденные сложности.Другой сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, которая должна быть приложена к DDU.

О чем будет разговор?

Предмет договора должен быть указан абсолютно четко, без возможности расхождения. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение определенного объекта недвижимости в течение заранее определенного срока. Это то, что нужно зафиксировать в документе.Все остальные вопросы — участие в инвестиционной деятельности, софинансирование строительства, предоставление помещений после сдачи объекта в эксплуатацию — не имеют отношения к теме дошкольного образования. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем неважно, написано ли в названии документа «договор на участие в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание — залог успеха

Участие в программе предусматривает, что DDU должен содержать все возможные характеристики объекта.В нем должен быть указан адрес земельного участка, ориентировочный номер квартиры, этаж, на котором она расположена. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые застройщик предоставляет своим клиентам.

В документе также должен быть указан гарантийный срок на имущество и его инженерные услуги. Как правило, гарантия на жилище составляет 5 лет, на оборудование — 3 года. Застройщик не может юридически сократить срок ответственности за переданный объект.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать точное техническое описание будущего жилья. Следует указать площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно стараются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам замеров БТИ площадь жилой площади меньше указанной в договоре, то акционер обязан доплатить за дополнительную площадь или за недостроенные квадратные метры застройщик вернет часть денег.Иногда в документе говорится, что никто никому ничего не должен, вне зависимости от конечного результата.

Опытные юристы напоминают, что Закон 214-ФЗ не запрещает включение в договор пункта о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о правах потребителей покупатель вправе потребовать от застройщика деньги за недостающую площадь, а за лишние квадратные метры строительная компания ничего получить не может. В судебной практике этот вопрос рассматривается по-разному.

Детальный «портрет» квартиры

Делая вывод, покупателю лучше обратить особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить подробное техническое описание собственности в DDU. Все атрибуты подробно расписаны в документе — оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. Д. Если жилая площадь переносится с чистовой отделкой, то в договоре должно быть указано все, даже класс оклейка обоев на стены.В 214-ФЗ прямо не говорится об участии в долевом строительстве, однако устные обязательства застройщика не могут быть представлены в суде. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы полное техническое описание квартиры было в ДЕ.

Иногда строительная компания стремится включить в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и технические характеристики объекта без согласования с акционером. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретенном товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Сроки выполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ) должны быть четко прописаны. На что обращать внимание при изучении этого раздела соглашения? Прежде всего, в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действует до момента выполнения сторонами всех обязательств.

Дополнительно дата передачи квартиры заказчику должна быть указана в дошкольном учреждении.Строительная компания часто оговаривает не конкретные сроки, а квартал, в котором она планирует передать ключи от жилья акционеру. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту определенные неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный момент — заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения указанного в нем срока передачи объекта.Это означает, что потребителю придется дождаться конца квартала, а затем еще 2 месяца, чтобы предъявить претензии разработчику.

Более того, строительная компания активно ищет возможность обойти 214-й Федеральный закон. Штраф за несвоевременные сроки может стать тяжелым бременем для застройщика, поэтому он всегда пытается подстраховаться. Например, он включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины, или необоснованно расширяет перечень обстоятельств непреодолимой силы.Поэтому будьте осторожны! Традиционно форс-мажорные обстоятельства связаны с террористическими актами, боевыми действиями или стихийными бедствиями. Изменения законодательства, неблагоприятные погодные условия и бездействие контрагентов на него не распространяются.

Качество — еще одна ловушка для DDU

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае обнаружения недостатков в квартире компания обязана устранить их или выплатить покупателям соответствующую компенсацию.

Некоторые девелоперы пытаются предвидеть возможные недоразумения и включают в DDU пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации.Таким образом, застройщик старается минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Этот пункт по-прежнему не исключает возможности предъявления претензии со стороны владельца, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как сэкономить?

Денежная сторона сделки — важнейший пункт DDU (214-ФЗ). Что искать в этом деле? Во-первых, в контракте должна быть четко указана стоимость имущества. Лучше, если он будет указан в рублях. К сожалению, зачастую цена квадратного метра определяется в условных единицах, а в документе не фиксируется конкретный тариф.Это значительно ухудшает условия контракта.

Во-вторых, в дошкольном образовательном учреждении (образец можно найти в любой юридической конторе, мы приводим ниже) нужно оговорить, в какие сроки и за какой счет будет производиться оплата. Это могут быть, например, собственные сбережения или ипотечный кредит. При этом следует внимательно изучить момент, по истечении которого обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Застройщики настаивают на том, что это происходит после зачисления средств на счет строительной компании.В результате акционер подвергается большому риску. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы довольно простое — необходимо включить в договор долевого участия пункт, согласно которому обязательства перед застройщиками считаются выполненными на момент зачисления средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Важно уточнить вопрос, какая из сторон оплатит расходы по регистрации собственности в Управлении Росреестра.Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные услуги.

Часто девелоперы стараются включить в дошкольное образовательное учреждение пункт, по которому заказчик оплачивает счета за воду и свет с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может произойти только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, хозяину придется заплатить за «коммуналку». В этом нет ничего справедливого, поэтому настоятельно рекомендуем внимательно изучить этот пункт соглашения.

Как завершить работу DDU?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это происходит по инициативе заказчика, то он должен уплатить штраф. При подписании контракта следует обращать внимание на его размер. Обычно она колеблется в пределах 1-15 процентов от стоимости недвижимости. Строгих рамок наказания участников долевого строительства в данном случае в 214-ФЗ не предусмотрено.Краткое содержание законодательного акта предполагает, что этот вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обратите внимание на размер неустойки — это поможет вам сэкономить.

В заключение хочу отметить, что акционер не обязан настаивать на детализации всех пунктов договора. В ходе судебного разбирательства будет учитываться закон о защите прав потребителей, который полностью защищает интересы физических лиц.

Очень важную роль играет тот факт, кто подписывает договор долевого участия со стороны девелоперской компании. Исходя из требований, существующих в национальном законодательстве, только генеральный директор компании-застройщика имеет право подписать DDU без доверенности. Но у нас такая практика практически отсутствует: такие документы подписывает только один генеральный директор из сотни. Итак, после проверки DDU у стороннего юриста на предмет соответствия интересам клиента, необходимо обратить внимание на лицо, подписывающее договор, со стороны разработчика.

Обычно такие договоры подписывают: директор по продажам, коммерческий директор или руководитель отдела продаж. Итак, если договор подписывает не генеральный директор, а одно из вышеперечисленных лиц, то вам обязательно нужно попросить предоставить оригинал доверенности на подписание таких документов. Но этот оригинал нужно не только посмотреть, но и попросить сделать его копию, и эту копию нужно заверить нотариально.

Почему для не-генерального директора опасно подписывать DDU?

Если договор долевого участия подписывает не генеральный директор, а лицо, не имеющее официальной доверенности на совершение таких действий, то такое соглашение не имеет юридической силы.Получается, что потенциальный домовладелец в новостройке вложит свои деньги в строительство квартиры, которую он может не получить. Учитывая, что стоимость квартиры составляет несколько миллионов рублей, рисковать не стоит.

На что распространяется копия доверенности?

С помощью доверенности (а точнее ее копии, потому что оригинал никто не отдаст) можно доказать юридическую силу договора, заключенного с застройщиком.Если такой копии нет на руках, то доказать, что договор был подписан правильно, практически невозможно. Если есть такая копия, то вы всегда можете доказать, что DDU подписал с представителем разработчика, который имел на это право. В суде такой документ будет действительным. Конечно, лучше, чтобы ситуация не доходила до суда, но в жизни бывают разные ситуации.

Нужно четко понимать, что не только клиент заинтересован в заключении договора и продаже жилья в новостройке), особенно если он решил

Дду, как это выглядит.На какие моменты нужно обращать внимание при заключении ddu. Что нужно знать о сроках перевода и форс-мажоре

Покупка новой квартиры — шаг серьезный и ответственный. Прежде чем покупать жилье в строящемся доме, нужно все хорошо взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обращать внимание при подписании этого документа? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Первые строки контракта

Прежде чем связываться с конкретной строительной компанией, следует внимательно изучить DDU (214-ФЗ).Что искать с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто зарегистрирован в документе как разработчик. В тексте обязательно указывается полное название строительной компании. Не помешает более подробная информация — дата и место регистрации застройщика, данные свидетельства о внесении предприятия в УСРУ и др.

Договор необходимо заключать от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и в договоре аренды или купли-продажи земельного участка под строительство объекта.В этом случае от имени предприятия может действовать генеральный директор. На документе должна стоять его подпись. Если контракт подписывает другой менеджер, то во время судебного разбирательства могут возникнуть непредвиденные сложности. Другой сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, которая должна быть приложена к DDU.

О чем будет разговор?

Предмет договора должен быть указан абсолютно четко, без возможности расхождения.Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение определенного объекта недвижимости в течение заранее определенного срока. Это то, что нужно зафиксировать в документе. Все остальные вопросы — участие в инвестиционной деятельности, софинансирование строительства, предоставление помещений после сдачи объекта в эксплуатацию — не имеют отношения к теме дошкольного образования. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем неважно, написано ли в названии документа «договор на участие в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание — залог успеха

Участие в программе предусматривает, что DDU должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть указаны адрес земельного участка, ориентировочный номер квартиры, этаж, на котором она расположена. Кроме того, обязательна оговорка о финансовых гарантиях, предоставляемых застройщиком своим клиентам.

В документе также должен быть указан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерные услуги.Как правило, гарантия на жилище составляет 5 лет, на оборудование — 3 года. Застройщик не может юридически сократить срок ответственности за переданный объект.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать точное техническое описание будущего жилья. Следует указать площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно стараются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам замеров БТИ площадь жилой площади меньше указанной в договоре, то акционер обязан доплатить за дополнительную площадь или за недостроенные квадратные метры застройщик вернет часть денег.Иногда в документе говорится, что никто никому ничего не должен, вне зависимости от конечного результата.

Опытные юристы напоминают, что Закон 214-ФЗ не запрещает включение в договор пункта о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о правах потребителей покупатель вправе потребовать от застройщика деньги за недостающую площадь, а строительная компания за лишние квадратные метры получить ничего не может. В юриспруденции этот вопрос рассматривается по-разному.

Детальный «портрет» квартиры

При заключении покупателю лучше уделить особое внимание деталям. Например, застройщик должен включить подробное техническое описание собственности в DDU. В документе подробно расписаны все атрибуты — оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. Д. Если жилое помещение переносится с чистовой отделкой, то в договоре должно быть указано все, даже класс обоев. на стенах.В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве прямо не говорится, однако устные обязательства застройщика не могут быть представлены в суде. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы у DDU было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится включить в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и технические характеристики объекта без согласия акционера. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретенном товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Сроки выполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ) должны быть четко прописаны. На что обращать внимание при изучении этого раздела соглашения? Прежде всего, в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действует до момента выполнения сторонами всех обязательств.

Дополнительно дата передачи квартиры заказчику должна быть указана в дошкольном учреждении.Строительная компания часто оговаривает не конкретные сроки, а квартал, в котором она планирует передать ключи от жилья акционеру. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту определенные неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Резюме законодательного акта включает очень важный момент — заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения срока передачи объекта, указанного в нем.Это означает, что потребителю придется дождаться конца квартала, а затем еще 2 месяца, чтобы предъявить претензии разработчику.

Более того, строительная компания активно ищет возможность обойти 214-й Федеральный закон. Штраф за несоблюдение сроков может стать тяжелым бременем для застройщика, поэтому он всегда старается подстраховаться. Например, он включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины, или необоснованно расширяет перечень обстоятельств непреодолимой силы.Поэтому будьте осторожны! Традиционно форс-мажорные обстоятельства связаны с террористическими актами, боевыми действиями или стихийными бедствиями. Изменения законодательства, неблагоприятные погодные условия и бездействие контрагентов на него не распространяются.

Качество — еще одна ловушка для DDU

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что при обнаружении недостатков в квартире компания обязана их устранить или выплатить покупателям соответствующую компенсацию.

Некоторые девелоперы пытаются предвидеть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации.Таким образом, застройщик старается минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Этот пункт все же не исключает возможности предъявления претензии собственнику, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как сэкономить?

Денежная сторона сделки — важнейший пункт DDU (214-ФЗ). Что искать в этом деле? Во-первых, в контракте должна быть четко указана стоимость имущества. Лучше, если он будет указан в рублях. К сожалению, зачастую цена квадратного метра определяется в условных единицах, а в документе не фиксируется конкретный тариф.Это значительно ухудшает условия контракта.

Во-вторых, в дошкольном образовательном учреждении (образец можно найти в любой юридической конторе, мы приводим ниже) необходимо согласовать, в какие сроки и за какой счет будет производиться оплата. Это могут быть, например, собственные сбережения или ипотека. При этом следует внимательно изучить момент, по истечении которого обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Застройщики настаивают на том, что это происходит после зачисления средств на счет строительной компании.В результате акционер подвергается большому риску. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы довольно простое — необходимо включить в договор долевого участия пункт, согласно которому обязательства перед застройщиками считаются выполненными на момент зачисления средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Важно уточнить вопрос, какая из сторон оплатит расходы по регистрации собственности в Управлении Росреестра.Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные услуги.

Часто девелоперы стараются включить в дошкольное образовательное учреждение предмет, по которому заказчик оплачивает счета за воду и свет с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может произойти только через несколько месяцев. Получается, что, еще не заселившись в новую квартиру, хозяину придется заплатить за «коммуналку». В этом нет ничего справедливого, поэтому настоятельно рекомендуем внимательно изучить этот пункт соглашения.

Как завершить работу DDU?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это происходит по инициативе заказчика, то он должен уплатить штраф. При подписании контракта следует обращать внимание на его размер. Обычно он колеблется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие штрафы для участников долевого строительства в этом случае в 214-ФЗ не предусмотрены.Краткое содержание законодательного акта предполагает, что этот вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обратите внимание на размер неустойки — это поможет вам сэкономить.

В заключение хочу отметить, что акционер не обязан настаивать на детализации всех пунктов договора. В ходе судебного разбирательства будет учитываться закон о защите прав потребителей, который полностью защищает интересы физических лиц.

22.09.2018, Саша Букашка

Соглашение о долевом участии — это особая форма соглашения между сторонами (сокращенно DDU). По большей части такой документ используется в строительстве, например, при возведении многоквартирных домов. О том, как правильно составить DDU и на что обратить внимание, мы расскажем в нашей статье. Актуальную форму можно скачать в конце материала.

Что такое долевое участие в строительстве

Долевое участие в строительстве имеет много преимуществ.Причем сразу для обеих сторон договора. Например, девелоперу не нужно привлекать кредит и заемный капитал для выполнения строительно-монтажных работ. А дольщикам предоставляется право выбора наиболее удобного и приемлемого варианта жилья.

Напомним: девелопер — это строительная компания, взявшая на себя строительство жилого дома — многоквартирного дома. Акционер — это человек, решивший вложить собственные средства в новое жилье. Отметим, что дольщиками могут быть не только обычные граждане, но и предприниматели и организации.Вы также можете инвестировать в строительство не только за счет собственных средств, но и за счет заемного капитала, например, денег, полученных от банка для ипотечного кредитования.

Однако, независимо от конкретных обстоятельств, участие в капитале должно быть оформлено соответствующим образом. То есть подписано специальное соглашение — образец договора долевого участия в строительстве 2018 года представлен ниже.

Стоит отметить, что права дольщиков защищены на законодательном уровне, а именно Законом No.214-ФЗ от 30.12.2004. До принятия этого закона никакие стандарты не гарантировали гражданам полное выполнение взятых на себя застройщиком обязательств.

Как оформить договор: важные условия

Любой договор, независимо от его характера, должен содержать обязательные условия, без которых документ будет признан недействительным. Закон № 214-ФЗ также предусматривает особые правила и детали для договора долевого участия. Давайте разберемся, какие условия должен содержать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Документ должен содержать:

1. Строительный объект.

Необходимо максимально подробно охарактеризовать объект. Укажите его полное название, например, трехкомнатная квартира. Зарегистрируйте адрес места, площади, этажа, материалов, видов отделки и т.д. При наличии приложите графические контуры объекта, например, проектную документацию. Чем детальнее будет объект, тем лучше.

1. Сроки передачи.

Укажите конкретный срок передачи готового объекта. Условия типа «после ввода объекта в эксплуатацию» недостаточно. Этот тип языка не разрешен законом. Но поскольку это обстоятельство (ввод здания в эксплуатацию) наступит неминуемо, застройщик может лукавить и переносить сроки. Поэтому помимо условия ввода в эксплуатацию укажите конкретные сроки. Например, до 31.10.2018.

1. Цена DDU и порядок ее оплаты.

В договоре допустимо прописывать конкретное значение цены, например, десять миллионов рублей. Также разрешается прописывать формулу расчета. Например, застройщик утвердил стоимость одного квадратного метра, поэтому цена определяется исходя из расчета: стоимость м² жилой площади.

Также подробно зафиксируйте порядок расчета. Например, вы можете погасить сумму одним траншем до определенной даты. Или внесите деньги в рассрочку на расчетный счет строительной компании согласно утвержденному графику.

ВАЖНО! Деньги могут быть переданы застройщику только после государственной регистрации DDU. Ниже мы объясним, как это сделать.

Обратите внимание, что за нарушение сроков оплаты строительная компания вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.

1. Гарантийный срок на объект.

Необходимо предоставить информацию о продолжительности гарантийного срока объекта, переданного участникам долевого строительства.Для строительных объектов этот период не может быть менее пяти календарных лет. На инженерно-технологическое оборудование — не менее трех лет.

Строительная компания вправе перечислить условия, освобождающие ее от ответственности. Однако в большинстве случаев они признаются недействительными (ч. 4 ст. 7 Закона 214-ФЗ).

1. Обеспечение обязательств.

В дошкольном образовательном учреждении необходимо перечислить способы принудительного исполнения принятых застройщиком обязательств.Эти методы включают:

• полный возврат денежных средств участнику в случаях, предусмотренных условиями договора;
• оплата пени, пеней и пеней за нарушение существенных условий договора.

Обратите внимание, что по договорам долевого участия, заключенным до 20 октября 2017 года, обязательства должны быть обеспечены другими способами. Например, оформляется банковская гарантия или страхуется гражданско-правовая ответственность строительной компании.

1. Прочие условия.

Сюда входят исключительные ситуации. Например, если разработчик использует для расчетов специальные счета (escrow), то в договоре должен быть прописан порядок работы с этими счетами.

Также документ может содержать информацию о социальной инфраструктуре и порядке ее строительства за счет дольщиков. Например, строительная компания возводит детский сад и детскую площадку для группы многоквартирных домов.

Как зарегистрировать договор долевого участия

Государственная регистрация договора долевого участия является обязательным этапом.Процедура довольно проста: сначала между акционером и девелопером заключается договор, причем в письменной форме. Затем ДДУ регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии).

ВАЖНО! Договор считается заключенным только после официальной регистрации.

Для завершения регистрации подготовьте необходимые документы и оплатите госпошлину за внесение регистрационных данных в Росреестр. Его размер: 350 рублей — для физических лиц и 6000 рублей — для организаций.

Прекращение и уступка прав

Участник долевого строительства вправе передать свои права на объект строительства третьим лицам. Однако такая процедура может быть проведена только после полного погашения стоимости DDU или с передачей уплачиваемого долга новому владельцу — правопреемнику. В этом случае оформляется специальный договор о передаче прав долевого участия в строительстве.

Если девелопер нарушает права участников, то граждане вправе начать расторжение договора долевого участия по инициативе акционера.

Образец договора долевого участия в строительстве 2018

Вы можете скачать полный текст пустого и заполненного договора в файлах под текстом статьи.

Основным нормативным документом, регулирующим строительство жилых домов за счет средств их будущих жителей, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При соблюдении всех требований этого закона застройщик лишается возможности различных манипуляций, а акционер может рассчитывать на своевременное получение оплаченного жилья.

Основным документом, подтверждающим обязательства сторон, является DDU. Поговорим о том, как его правильно форматировать.

Образец договора долевого участия в соответствии с 214 ФЗ

Этот договор посвящен ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Единого шаблона нет, но есть ряд правил и перечень информации, которая должна быть указана в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

• Застройщик должен построить объект и передать оплаченное им помещение в этом доме акционеру.Строительство может вестись как собственными силами застройщика, так и с привлечением сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешительные документы и введен в эксплуатацию;
• акционер должен своевременно оплатить полную сумму финансовых вложений и принять финансируемый объект после того, как он будет построен и введен в эксплуатацию.

Договор должен быть не только оформлен в письменной форме, но и зарегистрирован в государственных органах (Росреестр).Он считается заключенным с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. В прошлом продажа одного и того же объекта недвижимости нескольким покупателям была обычным делом.

Инвестор должен заработать деньги после регистрации DDU. Все разговоры риелторов о тех или иных рисках для застройщика в данном случае — это в лучшем случае разговоры с целью ускорить получение денег. В худшем случае они создают условия для продажи одного и того же дома нескольким покупателям.

Лучшие квалифицированные юристы проконсультируют вас

Бесплатно: наши юристы бесплатно консультируют по любым юридическим вопросам. 90% случаев решаются за одну бесплатную консультацию.

Круглосуточно: Спросите юриста по недвижимости в онлайн-чате или воспользуйтесь формами на сайте

Block_attantion

DDU должно содержать следующую информацию:

• точное определение собственности. Одного адреса дома и номера квартиры недостаточно. Закон устанавливает, что необходимо составлять схемы или чертежи жилища, на которых должны быть указаны площади, размеры, конфигурация всех помещений и их взаимное расположение.В схеме учтены, помимо прочего, балконы и лоджии. Обязательно указать этаж и расположение на полу. Кроме того, должны быть данные о конструкции в целом — ее назначении, этажности и общей площади … Кроме того, указывается материал наружных стен и перекрытий, а также класс сейсмостойкости и энергоэффективности. . Необходимо прописать информацию о назначении помещения — жилое или нежилое. Все данные, указанные в этом пункте, должны полностью соответствовать проекту, по которому строится дом;
• срок передачи объекта долевого строительства застройщику.Срок должен быть оформлен в виде конкретной даты, а не периода;
• сумма, которую акционер обязуется выплатить, порядок ее внесения и дата внесения денежных средств;
• срок гарантии на строящийся объект. Законодательством установлена ​​гарантия на само имущество 5 лет, а на сетевую инженерию — 3 года. В течение этого срока разработчик должен бесплатно устранить все выявленные недостатки. Тем не менее, Закон 214-ФЗ требует включения параграфа о гарантиях в текст ЗДУ;
• способы, которыми застройщик гарантирует выполнение договорных обязательств.

Примечание!

Отсутствие указанных данных приводит к тому, что договор не заключается. Вся информация должна соответствовать проектной документации.

Все риски, связанные с тем, что объект будет поврежден или уничтожен до его передачи акционеру, несет заказчик. Если гражданин умер, то все права и обязанности переходят к его наследникам вне зависимости от желания застройщика. Раздел наследства производится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Если договор заключен акционером не в коммерческих целях, то его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

Если застройщик ведет деятельность на данном объекте на основании договора с госорганами о строительстве недорогого жилья эконом-класса, сведения об этом необходимо внести в дошкольное учреждение. В этом случае цена квадратного метра жилья не может превышать значение, которое девелопер продемонстрировал при победе на соответствующем аукционе.

Если объект долевого строительства строится на земельном участке, срок аренды которого истек, а работы не завершены, то положения ст. 231 ГК РФ, где говорится об изъятии таких предметов, на него не распространяются.

На что следует обратить внимание?

Договор должен содержать полную информацию о застройщике: название организации и основные сведения о ней. Чем подробнее они будут, тем меньше беспокойства по поводу сделки.Имя разработчика должно соответствовать тому, что указано в документах, разрешающих строительство этого сайта.

В уставе организации обычно указывается, что генеральный директор наделен полномочиями подписывать документ. Желательно, чтобы от имени разработчика подписывал именно он.

Примечание!

Законодательство допускает передачу права подписи таких документов другим сотрудникам на основании доверенности, но юристы утверждают, что при возникновении споров и их доведении до суда такая возможность создает дополнительные трудности.

Если реализацией объектов занимается посредническая организация, к DDU необходимо приложить документы, дающие ей право на это.

В договоре должна быть четко прописана обязанность передать указанный в нем объект акционеру в течение указанного периода времени. Любые другие формулировки о совместных инвестициях, совместном финансировании строительных проектов и т. Д. Говорят о том, что договор не соответствует Закону № 214-ФЗ, а значит, потенциально опасен.

Строители стремятся включить в договор пункт о том, что после постройки объекта он будет измеряться. Одни девелоперы пишут о взаимном отказе от претензий, другие предлагают произвести перерасчет: акционер заплатит дополнительную плату за лишнюю площадь, а он получит компенсацию за ее недостачу. Фактически введение такой оговорки не противоречит закону, но ущемляет права акционера. Юристы считают, что если квартира окажется меньше, то застройщик обязан это компенсировать, а если больше, то это отнюдь не гражданские проблемы, компания должна их решать самостоятельно.

В описании квартиры требуйте предельной точности. Материал и производитель оконных и дверных блоков, вид стяжки пола и т. Д. — все это следует описать подробно. Если квартира сдается с отделкой, все расписано до качества и рисунка обоев. Формально Закон № 214-ФЗ не требует такого подробного описания, но без этих указаний можно рассчитывать на самые дешевые материалы и низкое качество работ.

Часто разработчики добавляют пункт, который позволяет им изменять документацию по проекту без согласования этого со второй стороной.В результате вместо малоэтажных домов вы можете оказаться в огромном муравейнике и получить совершенно другую планировку, чем вы ожидали. С юридической точки зрения это абсолютно недопустимо. Как Закон № 214-ФЗ, так и Закон № 2300-1 требуют, чтобы покупатель получил полную информацию о том, что он покупает.

Важным параметром являются сроки передачи квартиры акционеру. Девелоперы очень любят указывать перенос в один из кварталов года.Это не запрещено законом, но штраф исчисляется со дня, следующего за днем, когда жилье не было сдано в срок, а договор может быть расторгнут через два месяца после просрочки. Соответственно, в этом случае все даты будут отсчитываться с даты, следующей за последним днем ​​квартала.

Иногда соглашение включает пункт о том, что компания несет ответственность за соблюдение сроков только в том случае, если она сама виновата в их невыполнении. Это прямое нарушение закона, в договоре такого пункта быть не должно, иначе его можно обжаловать в суде.

Примечание!

Внимательно изучите пункт о форс-мажоре. По общему правилу, это война и катастрофические природные явления, а девелоперы готовы отнести сюда понижение температуры зимой или невыполнение обязательств контрагентами.

Часто в таких договорах можно встретить пункты, назначение которых на первый взгляд непонятно. Например, акт, разрешающий ввод в эксплуатацию, устанавливает соответствие проекта и его выполнение надлежащим образом.По сути, это попытка уйти от ответственности за некачественную работу. Таким образом, компании пытаются выдать разрешение на эксплуатацию объекта для освобождения от ответственности за неровные полы и неровные стены. Согласно Закону № 214-ФЗ, все подобные неприятности должны устранять строители, либо за них выплачивается компенсация.

Все, что связано с деньгами, требует очень внимательного изучения. Цена контракта должна быть четко указана, желательно в национальной валюте… Использование любой условной единицы при изменении котировок представляет серьезную опасность для большинства дольщиков.

Коммунальные платежи — важный момент. Застройщик обычно стремится передать их дольщикам с момента ввода дома в эксплуатацию. Фактически гражданин должен их оформить с момента передачи ему квартиры по акту. Разрыв между этими моментами может быть очень значительным и превышать полгода.

Следует внимательно изучить пункт о расторжении договора, особенно ту его часть, в которой описывается ответственность акционера, инициировавшего такой разрыв.Если увольнение вызвано задержкой сроков или некачественным выполнением работ, то на гражданина, конечно же, не могут быть наложены штрафы. Но если такое желание возникло в связи с изменением личных обстоятельств, вам придется понести финансовые потери в указанной сумме. Закон это не регулирует, и застройщики несут ответственность в размере от 1 до 15% от стоимости объекта.

Есть одна хитрость — акционеру не всегда выгодно иметь подробное описание всех прав и обязанностей в договоре.Дело в том, что в случае возникновения споров вступает в силу Закон № 2300-1, и он в первую очередь стоит о защите прав граждан.

В любом случае перед заключением DDU или в случае возникновения споров по уже заключенному соглашению вам потребуются услуги юриста, а возможно и его непосредственное участие в деле. Первичную консультацию опытных юристов нашего сайта вы можете получить онлайн.

Что такое безотзывная доверенность?

Доверенность по закону наделяет кого-либо правом принимать решения от имени лица, предоставляющего полномочия.В отличие от отзываемой доверенности, безотзывная доверенность не может быть отозвана, за исключением редких случаев.

Лицо, которое передает юридические полномочия другому лицу, называется принципалом. Директора часто используют безотзывные доверенности в деловых операциях. Они могут настроить доверенность для достижения конкретных бизнес-целей, таких как ограничение полномочий на принятие решений одной транзакцией. Безотзывные доверенности используются в нескольких различных типах деловых отношений, таких как операции с недвижимостью, голосование акционеров или заключение контрактов.

Стороны и полномочия

Безотзывная доверенность определяет принципала и лицо, которое может принимать решения от их имени, называемое агентом. Кроме того, доверенность описывает точные полномочия по принятию решений, предоставленные агенту, включая любые ограничения их полномочий.

Например, доверенность может определять полномочия агента в отношении решения о покупке любимого дома на определенной улице. Если вы продаете некоторые инвестиции в качестве принципала, вы можете ограничить действие доверенности определенным типом акций или облигаций.Если акционер знает, что он не может присутствовать на корпоративном собрании, он может выдать конкретную доверенность другому акционеру для голосования от его имени. Заказчик может намеренно определять объем полномочий по принятию решений для достижения бизнес-цели.

Суды могут выдать безотзывную доверенность в делах, касающихся опеки над детьми, в которых предлагаемый опекун может проживать за пределами штата вдали от детей. Кроме того, безотзывная доверенность может передавать агенту решения о лечении.

Законы штата регулируют безотзывные доверенности и их функции. Чтобы определить, как и когда их использовать, обязательно ознакомьтесь с законами своего штата, прежде чем передавать полномочия по принятию решений агенту.

Продолжительность

Как правило, доверитель выдает безотзывную доверенность в течение своей жизни. Обычно они не выходят за рамки смерти или недееспособности директора. Однако документ может включать положение о прекращении действия. При этом полномочия агента прекращаются в определенное время или после определенного события.

Если принципал становится неплатежеспособным, становится инвалидом или умирает, безотзывная доверенность прекращается. Более того, доверенность заканчивается, если агент умирает, становится недееспособным или заявляет о банкротстве, если принципал не предусматривает иное в документе.

Отзыв

Как правило, ни принципал, ни агент не могут отменить безотзывную доверенность. Однако в редких случаях документ может быть аннулирован, если принципал докажет, что агент действует не в его интересах.Даже если принципал констатирует бездействие, ему необходимо обратиться в суд, чтобы аннулировать соглашение.

Хотя принципал может использовать безотзывные доверенности в определенных деловых операциях, такое использование редко. Перед оформлением безотзывной доверенности у вас могут возникнуть вопросы о требованиях вашего штата. Вам следует проконсультироваться с адвокатом или обратиться к поставщику онлайн-услуг, чтобы ответить на любые ваши вопросы. Получив дополнительные указания, вы можете с уверенностью передать полномочия по принятию решений, зная, что вы обратились за надежной юридической консультацией, прежде чем продолжить.

Эта часть сайта предназначена только для информационных целей. Содержание не является юридической консультацией. Утверждения и мнения являются выражением автора, а не LegalZoom, и не были оценены LegalZoom на предмет точности, полноты или изменений в законодательстве.

Какая уступка прав под дду. Предоставление квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору уступки права собственности. Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования с подрядчиком

Если строительство многоквартирного дома не завершено, но необходимо продать квартиру, стороны сделки передают права по договору долевого участия.Это сделано потому, что акционер не является собственником дома до подписания акта приема-передачи до окончания строительства. Он только инвестор, имеет права как участник дошкольного образовательного учреждения, поэтому может их передать, т.е. продать.

Содержание страницы

Уступка прав по DDU также называется договором уступки, стороны называются: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). С юридической точки зрения это не совсем так, поскольку при подписании данного документа новый акционер получает не только права, вытекающие из DDU, но и обязательства инвестора.

Нормативно-правовой базой данной сделки является 11-я статья Федерального закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и 24-я глава Гражданского кодекса Российской Федерации «Смена лиц. в обязательстве «. Процедура уступки довольно распространена на рынке, так как дает возможность обойти длительный процесс оформления квартиры в собственность.

Варианты проектирования для отнесения к долевому строительству

Сменить собственника строящейся квартиры можно двумя способами:

1. Путем заключения предварительного договора купли-продажи жилья.
2. Оформив классический договор уступки DDU.

Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но использовать этот метод не рекомендуется. На самом деле уступки прав по договору долевого участия нет, но стороны соглашаются, что после завершения строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры. До этого продавец еще должен официально вступить в собственность на недвижимость. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:

1. По настоящему договору вы не приобретаете права инвестора на строительство MKD, а только получаете гарантию того, что квартира будет продана вам после завершения строительства.
2. Вы не сможете проверить, есть ли обременение на эту квартиру (квартира оформлена по ипотечной ссуде или заложена по другим причинам).
3. Если проблемы начнутся с застройщиком, вы не сможете защитить свои права в суде или других инстанциях. Все возможности для защиты своих интересов, вытекающие из соглашения о долевом участии, остаются за первоначальным инвестором.
4. Недостаточное государственное регулирование данного вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключать сразу несколько таких предварительных договоров.

Несмотря на большое количество недостатков при оформлении передачи квартиры путем ее предварительной продажи новому собственнику, этот вариант все же не запрещен законом.Для покупателя это нежелательно и возможно только при максимальной уверенности в порядочности продавца.

Передача прав воспитанника дошкольного учреждения

Данный способ продажи или покупки прав на будущую недвижимость отличается длительностью регистрации и наличием сразу нескольких этапов ее реализации. Но покупатель в этом случае будет защищен правилами ФЗ-214 и будет иметь полные права акционера.

Важно! Строительная компания, которая строит МКД, выступает в качестве обязательной третьей стороны в сделке.Согласие застройщика на передачу прав требования по договору DDU другому лицу является обязательным условием заключения сделки по уступке имущественных прав. Если согласие застройщика не получено, а имущественные права переданы, такой договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Основным преимуществом оформления договора уступки права собственности является то, что смену будущего собственника квартиры контролирует Росреестр. Исключается регистрация уступки прав по договору долевого участия сразу для нескольких лиц, такая схема намного безопаснее для покупателя.

Есть и недостатки выполнения задания таким способом:

1. Процесс регистрации довольно длительный, особенно если закрепленная квартира приобретена в ипотеку.
2. Требуется участие разработчика. Некоторые строительные компании делают этот вариант платным; законодательство не запрещает им устанавливать такие сборы.

Как оформляется договор уступки имущественных прав

Для того, чтобы правильно подготовиться к сделке, продавцу и покупателю необходимо пройти несколько этапов:

1. Получите согласие разработчика.Для того чтобы договор уступки был законным, необходимы письменные доказательства того, что застройщик не возражает против его заключения.
2. Если стороны состоят в браке, необходимо получить нотариально заверенное согласие на сделку от каждого из супругов.
3. Продавец должен получить справку от строительной компании, в которой фиксируется состояние расчетов между сторонами DDU.
4. В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве с помощью ипотечного кредита, потребуется согласие банка на уступку.Также необходимо будет получить справку об отсутствии просроченной ипотечной задолженности.
5. Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа 350 руб.

После совершения указанных действий стороны подписывают договор уступки. Затем его отправляют на регистрацию в МФЦ (многофункциональный центр по оказанию госуслуг населению) или в Управление Росреестра. Через 10 дней вы можете получить сертификат об успешной регистрации вашей транзакции.

На что следует обратить внимание покупателя при заключении договора уступки права собственности

Чтобы не подвергаться риску непрофессиональных или незаконных действий со стороны третьих лиц, покупателю, приобретающему права на жилой объект по DDU, следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Убедитесь, что застройщик является официально зарегистрированным юридическим лицом. Лучше всего, если у строительной компании будет богатый и успешный опыт строительства и ввода в эксплуатацию подобных объектов.
2. Проверьте, есть ли официальное разрешение на строительство МКД.
3. Ознакомиться с проектной документацией на строящийся объект. Подробная информация должна быть на сайте разработчика.
4. Узнайте, на каких правах разработчик ведет работу на этом сайте. Земля должна принадлежать строительной компании или сдаваться в аренду у муниципалитета. Срок аренды должен быть от 3 лет.
5. Изучите первоначальный DDU, убедитесь, что все подписавшие его лица присутствуют в контракте на перерегистрацию прав по соглашению о долевом участии.

В этой статье рассказывается о типичных способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как именно решить вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту абсолютно БЕСПЛАТНО!

Что должно быть в договоре уступки права

Покупателю следует внимательно изучить документ и проверить в нем наличие обязательных пунктов относительно информации по:

1. Подробная информация о сторонах договора. ПОЛНОЕ ИМЯ.настоящий и будущий правообладатель. Имя, адрес, банковские счета, ФИО должностное лицо компании-разработчика.
2. Если жилье было приобретено в ипотеку, банк должен стать стороной договора уступки.
3. Согласие застройщика на продолжающуюся передачу прав на объект недвижимости.
4. Дата подписания договора уступки.
5. Порядок оплаты. Сумма переведенных средств и срок платежа должны быть записаны.
6. Продавец гарантирует, что квартира не находится в залоге и на аресте.

Особенности уступки имущественных прав при ипотеке

В этом случае немного усложняется заключение договора уступки, к процессу добавляются следующие этапы:

1. Необходимо получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, так как становится новым заемщиком по ипотечной ссуде. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
3. Выдается новая ипотека для будущего собственника дома.
4. Одновременно подписывается договор уступки прав. Вполне вероятно, что банк предложит свою форму для этого документа.

Особенности оформления договора переуступки

Процесс уступки довольно трудоемкий и содержит множество юридических тонкостей. Покупателю не будет лишним зарегистрировать его у нотариуса. Это стоит сделать, потому что представитель нотариальной конторы более подкован с юридической точки зрения и поможет разобраться в деталях сделки.Нотариальное оформление договора уступки не гарантирует, что продавец является порядочным гражданином, но поможет разобраться в нюансах сделки.

Исключение двойной продажи квартиры подтверждается регистрацией в государственных органах договора уступки права собственности на дошкольное образовательное учреждение. Сделать это можно в отделении Росреестра или в любом Многофункциональном центре по оказанию услуг населению. Для прохождения процедуры регистрации вам необходимо предоставить следующие документы:

1. Оригиналы паспортов сторон договора.
2. Справка об отсутствии обременений в виде залога или ареста на квартиру.
3. Договор уступки имущественных прав, сторонами которого являются: строительная компания, покупатель, продавец (возможно дополнительное участие в договоре третьих лиц: банка, поручителей и др.).
4. Свидетельство или другой документ, подтверждающий согласие банковского учреждения на совершение сделки в случае, если первоначальный акционер внес взносы в соответствии с DDU с использованием ипотечной ссуды.
5. Первоначальный договор долевого участия между застройщиком и продавцом собственности.

Налогообложение договоров уступки имущественных прав

Несколько лет назад инвесторы активно использовали схему продажи недвижимости на стадии завершения строительства, когда права собственности переходили к новому собственнику, а налог на прибыль не платился. Государство прекратило эту схему уклонения от уплаты налогов. Теперь, если физическое лицо продает квартиру или другой объект недвижимости, находившийся в его собственности не более трех лет, он обязан уплатить в бюджет НДФЛ (НДФЛ).

Резиденты и нерезиденты РФ уплачивают налог при назначении по разным ставкам:

• гражданин России платит 13%;
• жителей других государств — 30%.

Налоговой базой в данном случае является разница между покупной ценой квартиры на начальном этапе строительства и ее текущей продажной стоимостью, которая фиксируется в договоре уступки. Те. Подоходный налог уплачивается только с доли прибыли, полученной инвестором.

Только продавец несет налоговые обязательства по передаче. После окончания строительства, когда новый собственник подпишет акт приема-передачи жилой площади, зарегистрирует его и станет полноправным собственником реальных квадратных метров, он будет обязан уплатить налог на недвижимость по ставкам. установлен в районе его проживания.

В конце календарного года продавец обязан включить полученную маржу в свой общий доход и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в районную налоговую инспекцию.Инспектор проверит правильность заполнения документа и подтвердит начисленный налог. Его необходимо будет оплатить до 30 апреля года, следующего за годом регистрации уступки по DDU.

Остались вопросы? Спросите у нашего юриста БЕСПЛАТНО!

В последнее десятилетие активно развивается жилищный сектор. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать право на недвижимость в строящемся доме.Появился новый вид инвестиций — покупка квартир в новостройках на начальных этапах строительства дома. В этом случае продажа квартир в новостройках также возможна по договору уступки права собственности.

Назначение — что это?

Лицо, которое заключает договор долевого участия со строительной компанией, получает основные права на недвижимость, которые могут быть переданы третьей стороне.

Что означает назначение квартиры в новостройке? Эта концепция называется транзакцией по передаче этих прав.Это также называется цессией. Стороны сделки — продавец и покупатель — называются соответственно цедентом и цессионарием.

Третьим лицом здесь является компания-застройщик, поскольку договор уступки квартиры подразумевает передачу прав и обязанностей по ней. После составления договора исполнитель решит все спорные вопросы с застройщиком. Особенностью данного вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть завершена до ввода жилья в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.Договор уступки прав действует до тех пор, пока новостройка не будет законно сдана в эксплуатацию.

Назначение квартиры в новостройке: виды

Есть два типа сделок по передаче недвижимого имущества.

Первый тип основан на договоре долевого участия в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продать жилье только после полной оплаты жилья. На практике также возникают ситуации, когда обязательства по выплате долга переходят на покупателя.До настоящего момента такие соглашения можно заключать повторно.

Второй тип основан на предварительном договоре купли-продажи. Оставшаяся часть долга полностью переходит к покупателю. При этом не регистрируется передача недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора в том, что в дальнейшем стороны обязаны заключить договор уступки. При расторжении договора уплаченные деньги возвращаются покупателю.

• Исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
• Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
• Перерегистрация прав — процесс трудоемкий и длительный.

Процесс регистрации

Назначение квартиры в новостройке — это многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Потребуется продавцу:

• Сообщить строительной компании о своем намерении.
• Получить официальное согласие от застройщика (компании берут большие деньги за выдачу разрешения).
• Получить справку от застройщика об отсутствии долгов.
• Получить выписку из ЕГРП.
• Получить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости.
• Получить в банке официальное подтверждение о погашении долга.

От покупателя требуется только дать согласие супруга на покупку дома, а затем подписать договор уступки квартиры. Образец обычно доступен у разработчика, и вы также можете бесплатно скачать его в Интернете.Заключение договора происходит в офисе строительной компании или в адвокатском бюро. Регистрация может быть осуществлена ​​в любом МФЦ или в подразделении Росреестра. При заключении договора присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки обязательно. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. Договор регистрируется в течении 10 рабочих дней.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору уступки права собственности на первый взгляд кажется простой и понятной процедурой.Есть моменты, на которые следует обратить особое внимание.

Без третьей стороны, в частности разработчика, транзакция не может состояться. Если квартира продается по переуступке в ипотеку, также необходимо участие банка-кредитора.

Строительная компания может взимать с продавца довольно большой процент от суммы сделки. К сожалению, бороться с таким произволом невозможно, поскольку такие действия не регулируются законом.

Продаваемое имущество не должно быть обременено.

Риски

Сделка в целом считается безопасной, так как она находится под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя есть риски.

В договоре должна быть указана полная стоимость квартиры. В случае претензии указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указана сумма сделки, он признается недействительным.

Одна и та же квартира может быть повторно продана по переуступке, поэтому вам необходимо ознакомиться со всей историей таких сделок.Соглашение о переуступке не подлежит регистрации. Сделка будет безопасной, если вы ее зарегистрируете. Оплата производится после получения покупателем пакета документов.

Обычно после того, как правообладатель узнает о неплатежеспособности строительной организации, квартира продается по праву уступки. В этом случае покупатель больше не сможет взыскать даже часть уплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменное разрешение банка и застройщика, а также если стоимость объекта занижена.Сделка также считается недействительной, если договор заключен в период официального признания застройщика банкротом.

Можно ли в договоре поставить «задний номер»?

Передача прав на недвижимость невозможна после подписания акта приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже завершена. Продажа может быть произведена, когда продавец уже приобрел право собственности на недвижимость. Часто между доставкой недвижимости и приобретением права собственности проходит значительный период времени.До того, как первичный инвестор получит квартиру в собственность, он может передать свои права — переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору долевого участия в строительстве, вы можете изменить дату в акте приема-передачи. В случае предварительной договоренности срок заключения основного документа может быть изменен.

Налогообложение

Цедент в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации должен платить налог при продаже недвижимости.При этом подоходный налог в размере 13 процентов взимается с суммы, которая составляет разницу между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. Например, если квартира была куплена у застройщика за 2 000 000, но продана по переуступке за 2 100 000, налог взимается с 100 000. Соответственно нужно заплатить налог в размере 13000 рублей.

профи

Покупка квартиры по переуступке — один из современных видов инвестиций. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), чем в готовом доме.Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при покупке дома.

Для лиц, заключивших договор о долевом участии, уступка — единственный вариант не потерять вложенные деньги в том случае, если у него возникнут непредвиденные обстоятельства, и он захочет их вернуть себе. Прекращение действия DDU чревато штрафными санкциями со стороны разработчика. Кроме того, задание дает возможность получать прибыль.

Минусы

Очевидный минус — от продавца требуется много документации.Кроме того, большую часть документов необходимо согласовать с банком и застройщиком. Разработчик может взимать существенный процент за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, так как DDU может быть признан девелопером недействительным. Тогда назначение автоматически станет недействительным. Чтобы не быть обманутым, вам придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Часто требуется помощь квалифицированных юристов, что влечет за собой определенные материальные затраты.

Перевод квартиры в новостройку — это процесс, который имеет множество подводных камней. Если вы собираетесь покупать недвижимость таким способом, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на таких сделках.

В процессе долевого участия физических лиц в строительстве домов составляется договор, в котором прописаны все юридически значимые условия данной сделки. Одним из обязательных условий является возможность требовать передачи готового помещения по завершении строительства здания.Такое право может быть передано другим лицам посредством договора об уступке прав.

В этой статье мы подробно разберем, что такое уступка прав по договору долевого участия в строительстве, каковы риски, какие документы нужны для проведения процедуры и как избежать уплаты налогов.

Правовые основы заключения договора

В процессе совершения различных гражданско-правовых сделок, в том числе договора на участие в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества.Для указанного договора таким правом будет возможность потребовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Общие основания для совершения таких сделок регулируются пунктом 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако профильный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ содержит особые правила в этой сфере. В статье 11 указанного нормативного акта закреплены основные требования, которые должны соблюдаться всеми сторонами при передаче указанного права требования по договору новому лицу.

Порядок оформления уступки права в рамках долевого строительства

Помимо общих требований, которые ГК РФ предъявляет к данному виду правоотношений, уступка по договору долевого участия в строительстве здания должна соответствовать особым правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, для передачи этого права третьему лицу в обязательном порядке должны быть выполнены следующие условия:

1. акционер должен полностью оплатить стоимость по основному соглашению, в противном случае сумма долга будет передана одновременно с правом требования;
2. оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта сдачи готовой квартиры;
Для присвоения
3. такой категории сделок требуется обязательная процедура регистрации в органах Росреестра.

Чтобы иметь возможность передать свое право третьим лицам, акционер должен надлежащим образом закрепить свое право, оплатив полную стоимость согласно первоначальному соглашению. В качестве альтернативы статья 11 Закона № 214-ФЗ разрешает передачу остатка долга застройщику одновременно с передачей прав другому лицу.

Согласие разработчика не требуется, чтобы транзакция по передаче прав третьей стороне стала законной. Более того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность осуществленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Исключение составляет ситуация, когда первоначальный участник не оплатил стоимость контракта до оформления передачи прав. В этом случае для одновременной передачи иска и остатка долга необходимо будет получить согласие строительной компании.

Порядок передачи акционером прав третьему лицу можно представить в виде пошаговой инструкции:

1. оформление договора между гражданином и строительной организацией и проведение процедуры регистрации;
2. оплата цены, установленной участниками в условиях договора;
3. поиск человека, которому будет поручено задание;
4. оформление договора о передаче прав и остатка долга по основному договору, если она не была уплачена ранее;
5. направление уведомления строительной компании о том, что право требования по основному контракту перешло к новому лицу;
6. регистрационные меры в отношении передачи прав.

Продавец вправе самостоятельно определять цену и условия договора, по которому он передает права третьему лицу. Застройщик не имеет права участвовать в согласовании условий данной сделки.

В процессе выполнения задания сторонам потребуется следующий пакет документации :

• паспорта сторон договора или доверенность на представителя;
• основной договор на участие в долевой разработке;
• платежный документ, подтверждающий оплату полной стоимости по согласованию с застройщиком;
• документ, подтверждающий факт совершения регистрационных действий в отношении первоначального договора.

После перехода права требования новый кредитор имеет полный спектр прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.

После заключения договора и уведомления застройщика стороны должны пройти процедуру регистрации. Эти мероприятия уполномочены на проведение органами Росреестра, в компетенцию которых входит проверка и подтверждение передачи любых прав в отношении недвижимого имущества.

Для регистрации стороны должны предоставить должностному лицу Росреестра:

• заявление о регистрации процедуры перехода права требования;
• договор уступки требования
• документ, подтверждающий оплату по первоначальному договору на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременной передаче долга новому лицу;
• письменный документ, подтверждающий согласие строительной организации на одновременную передачу права требования и остатка долга новому лицу;
• согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.

По результатам регистрационных процедур на договоре уступки будет поставлена ​​соответствующая отметка. С момента регистрации данной сделки права акционера официально переходят к новому инвестору.

Риски перехода прав требования к новому лицу

При получении права требовать его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта покупатель должен представить себе реальное состояние строящегося объекта.Часто уступка прав первоначальным акционером вызвана проблемами, возникающими в правоотношениях со строительной компанией. После передачи права требования все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании, также переходят на покупателя.

На этапе подготовки договора уступки прав покупателю необходимо убедиться в надлежащем исполнении обязательств застройщика. Для этого анализируются следующие документы:

• оригинал договора между застройщиком и акционером, включая график строительных работ на объекте;
• акт о фактически выполненных работах по строительству здания;
• финансовая документация, связанная с надлежащим исполнением обязательств всеми сторонами сделки.

В отношении первоначального участника договора долевого строительства изучаются следующие документы:

• выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
• платежных документов, подтверждающих оплату застройщику договорной цены.

Отсутствие документов, подтверждающих полную оплату по договору, является потенциальным риском отказа в регистрации сделки по уступке прав, поэтому покупатель права требования должен выполнить обязательство по перечислению денежных средств только после государственной регистрации сделки. сделка.

Если после регистрации передачи прав у покупателя возникнут проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества переданного жилья, он будет иметь полный спектр прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства. .

Налоговые обязательства при уступке права требования

Поскольку уступка прав требования относится к категории оплаченных гражданско-правовых сделок, она может привести к получению денежной выгоды, подлежащей налогообложению.Если продавец права является гражданином Российской Федерации, таким налогом будет НДФЛ по ставке 13%.

Уплата налога производится гражданином самостоятельно, путем подачи декларации в налоговые органы за прошедший год. Для расчета суммы налоговых платежей будет использоваться разница между ценой первоначального контракта и стоимостью уступки прав. Таким образом, облагается налогом только сумма разницы между указанными значениями .

Поскольку основанием для исчисления налога будет декларация, независимо представленная гражданином, в случае уклонения от этой обязанности он может быть привлечен к ответственности.

Чтобы не платить значительную сумму налоговых платежей, вы можете использовать следующие варианты:

1. одновременно с подачей декларации оформить налоговый вычет;
2. установил цену уступки права требования равную сумме первоначального обязательства.

Если сумма средств, полученных от уступки, совпадает с суммой, первоначально уплаченной по соглашению о доле, денежная выгода отсутствует, в результате чего продавец исключает обязательство по уплате налога.

Если фактически полученная сумма превысила размер первоначального обязательства, для устранения налогового обязательства сумма превышения может быть оформлена в виде отдельного документа — квитанции.