Что такое рыночная стоимость земельного участка: Рыночная стоимость земельного участка: как рассчитывается?

Содержание

Нормативная, рыночная и кадастровая стоимость земельного участка — Юридическая консультация

Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю»).

Из вышеприведенного определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке. Данное понятие было введено в российское законодательство в начале 90-х годов прошлого века для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и т.д.

Затем на смену данного института с принятием Земельного кодекса РФ пришел институт кадастровой стоимости земельного участка. Однако иногда нормативная стоимость земли до сих пор запрашивается заинтересованными лицами для осуществления нотариальных сделок при оформлении наследства либо для предоставления в суд по делам об имущественных спорах.

Кадастровая стоимость – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования земельных отношений, различных сделок с землей и установления определенной цены на земельный участок. Кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости участка и применяется главным образом в целях налогообложения, а зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на земельные участки, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

как самостоятельно рассчитать оценку кадастровой и рыночной цены в соответствии с ФЗ РФ

Недвижимое имущество – одна из наиболее стратегически значимых частей коммерческих отношений, которая учитывается, контролируется и облагается налогами на государственном уровне. Для чего необходима точная рыночная стоимость земельного участка?

При отчуждении нежилых зданий, покупке земельных наделов, обмене или аренде помещений, вступлении в наследство или дарении квартиры необходимо ориентироваться в ценовом сегменте.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества.

Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

  • месторасположение земли;
  • наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
  • коммуникационные сообщения;
  • сложившаяся экономическая ситуация региона;
  • транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • установления размера оплаты за аренду помещений;
  • определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
  • судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект. Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

ВАЖНО! Рыночная цена регулирует имущественные сделки, а кадастровая нужна для налогообложения.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Утвержденная оценка остается неизменной до следующего проведения материального анализа.

На кадастровое ценообразование влияют определенные условия и функции, которые выполняет надел. Формируя стоимость, оценщик учитывает целевое назначение участка.

  1. Земли, относящиеся к сельской и городской инфраструктуре, садовые товарищества, кооперативы огородников и дачников калькулируются на сведениях статистики по коммерческому исследованию цен и иных дополнительных сведений об этих объектах.
  2. Земли, принадлежащие лесному фонду, находящиеся вне черты жилых зон и имеющие сельхозназначение, оцениваются на базе показателей расчета по ренте и полученных от нее доходов.
  3. Другие земли, которые находятся за чертой поселений, котируются на стоимости расходов, возникающих вследствие сохранения, поддержания и восстановления ценностных параметров этих участков.

На основании полученных сведений об объекте после проведенной экспертизы оценивается квадратный метр земли. Произведение этой величины на количество соток, входящих в площадь надела, является кадастровой ценой участка.

Органы, уполномоченные совершать рыночную оценку

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.

Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

  1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
  2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
  3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
  4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

ВАЖНО! Проверяйте правомочие оказания экспертных услуг по оценке.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка: пошаговая инструкция

С учетом того, для каких целей нужны сведения о коммерческой ценности участка, существует несколько вариантов ее определения.

Чтобы получить справочную информацию, можно самостоятельно определиться с ценовой категорией. Принцип действия, как ориентировочно рассчитывать рыночную стоимость конкретного земельного участка, основан на знании ее кадастровой цены.

Для регулирования налогообложения и устранения путаницы из-за нюансов в понятиях рыночной и кадастровой стоимости государство старается приблизить и уравнять их значение. Учитывая этот факт, можно узнать примерную коммерческую цену на основании кадастровой стоимости объекта. Информация о ней хранится в базе Росреестра.

Посетив официальный сайт Росреестра или любой компании-посредника, необходимо заполнить специализированную форму с данными об объекте. Как правило, такими данными являются кадастровый номер или адрес.

Если цена нужна для правовых процедур, знания средней стоимости объекта недостаточно. Она должна быть подтверждена документально. Алгоритм действий следующий:

  1. Выбор оценочной компании. Для этого необходимо проанализировать сложность предстоящей работы и ее объем. В зависимости от этого определиться с категорией оценщика: организация или индивидуальный предприниматель. Далее следует навести справки и поинтересоваться отзывами об их работе, качестве оказанных услуг, компетентности сотрудников. Проведя сравнение между потенциальными исполнителями, сделать выбор в пользу наиболее устраивающего варианта.
  2. Определение перечня проблем для оценщика. Прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо уточнить такие моменты, как самостоятельный выезд эксперта на место либо он будет производить расчеты на основании имеющихся нормативных документов, какие именно услуги будут оказаны за обозначенную стоимость, на чем будет базироваться выбор метода оценки, временные сроки выполнения обязательств и т. д.
  3. Предоставление необходимых документов. Свою работу эксперт выполняет на базе технических документов на конкретный объект. Если в наличии отсутствует какая-либо справка или выписка, позаботиться о приобретении ее дубликата необходимо заранее.
  4. Заключение контракта и оплата услуг. Не следует пренебрегать прочтением договора и изучением информации, указанной в нем. Только после соблюдения этой процедуры можно оплатить услуги.
  5. Координирование временных параметров. Только после посещения и осмотра участка специалистом он сможет приступить к грамотно-обоснованной оценке. Поэтому заранее уточняем время и дату, когда эксперт планирует выехать на объект.
  6. Сопровождение специалиста во время ревизии. Возможно, оценщику понадобятся какие-либо уточняющие сведения, поэтому лучше лично присутствовать при осмотре участка.
  7. Получение готовой документации. Оценка основывается на правовом обосновании выбранной методики. Эти данные обязательно должны присутствовать в отчете о проделанной работе.

Имея на руках готовый расчет рыночной стоимости, утвержденный уполномоченной организацией, можно правомерно проводить имущественные сделки.

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

В отдельных случаях существует прямая связь между стоимостью услуг и сроком сотрудничества с нанимателем, периодичностью его обращения и объемами предоставляемой им работы.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

  1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
  2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
  3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
  4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
  5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
  6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
  7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

ВАЖНО! Компетентная и полная оценка рыночной стоимости производится при сочетании нескольких методов.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Особенности при определении рыночной стоимости

Эксперты при составлении документации, обосновывающей рыночный тариф той или иной земельной площади, принимают во внимание особенности этой ценовой категории. Выражаются они в следующем:

  1. Определять рыночную стоимость можно только тех участков, которые способны угодить требованиям пользователя в определенный временной период.
  2. На этот вид расценок напрямую влияет потребительская способность и пропозиция, а также конкуренция.
  3. Коммерческая стоимость не должна быть больше возможных расходов на покупку альтернативной недвижимости.
  4. Непостоянство ценности, которая подчинена времени.
  5. Коммерческая оценка зависит от ожидаемой прибыли, времени на ее получение и уровня дополнительного дохода от более эффективного использования надела.
  6. При изменении целевого направления использования земли, рыночную оценку нужно корректировать.

Профессиональная оценка рыночной стоимости – процедура трудоемкая, учитывающая многие факторы. Самостоятельно определиться со стоимостью участка поможет изучение спроса и предложения, сложившихся в определенной местности.

что это такое, оценка, как рассчитать

Основной разновидностью существующих способов оценивания земельного участка, является определение его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка – это цена земли определенного размера, вычисляемая в зависимости от существующей на данный момент цены наделов и считается она с учетом основных показателей земли и ее будущего назначения.

Оценка земли может осуществляться как самостоятельно, так и различными специализированными организациями по существующим методическим рекомендациям проведения такой процедуры.

Что такое рыночная стоимость

Существуют следующие виды оценки земли, применяемые в зависимости от ее дельнейшего использования:

  • инвестиционная. При таком способе определяют возможность получения дохода от участка, инвестировав в него определенные средства;
  • ликвидационная – определяется при принятии во внимание фактора, что владелец участка намерен как можно быстрее осуществить его продажу для получения наличных средств;
  • кадастровая – определяется исключительно по кадастровому номеру определенного участка и основным назначением ее определения является расчет налогов на недвижимость;
  • рыночная – наиболее популярный способ, о назначении которого и методах расчета мы поговорим.

Итак, рыночная стоимость – что это такое? Подобная величина устанавливается по нормам земельного права и опирается на действующий Закон об оценочной деятельности. Согласно 3 статье такого закона рыночная стоимость – это наиболее его приемлемая цена, по какой он может быть отчужден при условии честного ведения дел всех будущих участников сделки и отсутствии обстоятельств чрезвычайного характера, что могут как-то изменить определенную ранее сумму.

Такая стоимость участка земли должна вычисляться в определенный временной промежуток и на вполне законных основаниях может изменяться как при перемене показателей самой земли, так и из-за падения или повышения спроса на рынке. Данный факт связан с потребностью избежать возможных рисков при совершении продажи, связанных с чрезмерно высокой стоимостью или несения убытков, когда рассчитанная сумма уже не соответствует действительности.

Владельцу участка, стоимость которого необходимо вычислить, может произвести оценку таким образом:

  • обратиться за оказанием услуг профессионала-оценщика, деятельность которого направлена исключительно на вычисление цены либо земельных наделов, либо различных видов имущества;
  • воспользоваться услугами специалистов фирм по работе с землей и недвижимыми объектами;
  • лично провести оценивание участка. Как правило, большинство владельцев стараются использовать такой, менее затратный метод. Однако, иногда все же приходится прибегать к услугам специалистов, поскольку в результате проведения экспертизы они могут более точно оценить необходимый объект и дать отчет с более достоверной на текущее время информацией.

Методы определения рыночной стоимости

Для того, чтобы узнать рыночную стоимость участка, нужно рассчитать ее при помощи одного из существующих методов:

  • доходный метод. Считается наиболее сложным при определении самостоятельно (без помощи оценщиков). Основным назначением его является получение информации о цене объекта в случае продажи высокорентабельных земель. Использование такого способа можно производить в том случае, если планируется возведение объекта недвижимости для использования в целях бизнеса – туристического комплекса, ресторана, гостиницы и т.д;
  • затратный. Данный способ может использоваться исключительно с доходным. Он берет во внимание все требуемые затраты на возведение будущего объекта недвижимости на подвергаемом оценке участке. Определение цены производят вычислением предположительных расходов на возведение объекта из предполагаемого дохода от ведения бизнеса, связанного с земельным участком. Также затратный способ можно использовать при оценке земельных наделов, используемых в дальнейшем под индивидуальное жилое строительство;
  • метод сравнения продаж. Может использоваться для любых видов земель, в частности, и для сельскохозяйственного назначения. Для такого способа характерно предварительное выявление цен на схожие объекты в районе размещения участка. Метод сравнения продаж определяет цену таким образом: складывают стоимость аналогичных наделов, делят ее на их общую площадь и получают значение, называемое «удельная стоимость». Уже по величине удельной стоимости считают и искомую цену интересующего участка умножением показателя удельной стоимости на его величину в квадратных метрах.

Видео: Как и зачем нужно проводить оценку?

Отличия рыночной и кадастровой стоимости

Наряду с рассматриваемой нами рыночной ценой, не менее редко используется и кадастровая. В чем же разница между рыночной и кадастровой стоимостью? Основными отличиями являются следующие:

  • кадастровая стоимость устанавливается органами исполнительной власти по муниципальному району, в котором он расположен (а не оценщиками или лично, как у рыночной). При этом не берется во внимание, земля ли это с/х назначения либо будет использоваться для возведения какого-то объекта;
  • кадастровая стоимость необходима для определения размера оплачиваемых налогов с участка, установки арендных ставок на гос. землю, вычисления размера вознаграждения нотариуса для получения наследства и проведения других сделок. В отличие от рыночной цены, кадастровая может не учитываться при осуществлении сделки купли-продажи или сдаче земли в аренду;
  • кадастровая стоимость является более постоянной величиной и в зависимости от региона расположения участка может пересматриваться через определенное количество лет.

Также стоит отметить, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка никакими нормами закона не регулируются. Как правило, рыночная стоимость обычно превышает значение кадастровой, хотя случается и обратное.

Какие факторы определяют и влияют на стоимость земли

Мошенничества, связанные с недвижимостью, не редкость в Индии, особенно когда дело касается покупки земли. В этой статье мы обсудим, как покупатели могут не стать жертвами мошенничества с землей.

Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы: Документы, подтверждающие право собственности продавца на участок. Помимо проверки документов через профессионального юриста, покупатель должен также проверить земельную запись в офисе местного налогового управления, чтобы быть уверенным вдвойне.Среди документов, подтверждающих право собственности продавца, — документ о праве собственности, свидетельство об обременении, выписка по кхате 7/12 (в таких штатах, как Махараштра, Гуджарат и Карнатака) и счета по уплате налога на имущество.

Построить пограничную стену: Оставленный без присмотра открытый земельный участок может привлечь земельную мафию. Чтобы не допустить их, постройте ограждающую стену. Табличка на главных воротах должна упоминать имя владельца участка и предупреждать о вторжении.

Держите смотрителя: Наймите смотрителя, чтобы охранять вашу землю от незаконного владения.Однако, если это не вариант, регулярно заходите на сайт или попросите свою семью или друзей сделать это за вас. Эти посещения дадут соседям представление о настоящем владельце.

Обратитесь за помощью к соседу : Если участок находится в уже заселенном районе, подружитесь со своими соседями и попросите их следить за вашей землей, даже если вы наняли смотрителя. Каким бы неформальным он ни был, это довольно эффективная стратегия защиты вашего недвижимого имущества.

Скорее сообщайте: Даже закон откажется помочь вам, если скваттер сидит на вашей территории в течение длительного времени, а вы не сообщите об этом в полицию.Согласно нескольким приговорам судебной системы страны, скваттер получает законные права на собственность после 12 лет владения ею. Если вы видите красный флаг, не теряйте времени и немедленно сообщите об этом в полицию.

***

5 факторов, определяющих цену участков

Харини Баласубраманян

Земля является важным активом, и инвестиции в землю или участки известны как прибыльные, поскольку обеспечивают лучшую оценку и предлагают более высокую долгосрочная прибыль для инвесторов.Это особенно верно по сравнению с жилой недвижимостью. На стоимость любой собственности, помимо таких факторов, как ее структурные характеристики и местоположение, существенно влияет стоимость земли.

Стоимость земли за последние 20 лет выросла многократно. Итак, для любого, кто рассматривает возможность инвестирования в участки, важно понимать основные факторы, влияющие на ценообразование на землю. MakaanIQ исследует основные факторы, определяющие цены на участки.

Местоположение

Местоположение является решающим фактором, определяющим цену земли.Тип развития, который происходит в районе, влияет на цену земли. Близость к основным дорогам, транспортным развязкам, ближайшим шоссе, населенным пунктам или важным достопримечательностям способствует более высокой оценке участка. Кроме того, земля, окруженная зеленью, стоит дороже, чем участки, окруженные промышленными предприятиями или фабриками. В связи с увеличением нехватки земли правительства многих индийских штатов работают над земельными нормами, чтобы облегчить преобразование сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование.

Топография

Топография, качество почвы, климат, наличие грунтовых вод и т. Д. Оказывают значительное влияние на цену земли. Например, земля со слабым грунтом или каменистая местность не сможет поддерживать конструкции и, следовательно, будет менее предпочтительной. Плодородная сельскохозяйственная земля будет стоить больше, чем участок без каких-либо характерных черт.

Спрос на землю

Проще говоря, все, что продается и доступно в большом количестве, имеет меньшую ценность, чем то, что доступно в меньшем объеме.Цены на недвижимость в элитных районах любого города выше, чем в пригородах, поскольку такие элитные районы оснащены всем необходимым и привлекают инвесторов и покупателей. Точно так же земельные участки на окраинах города доступны в большом количестве и по более разумной цене.

Промышленная застройка местности также имеет прямое влияние на стоимость участков. Участки, расположенные в районе с интенсивной экономической деятельностью, такой как рынки или промышленность и т. Д., Требуют более высоких цен.

Индекс жилой площади

Индекс жилой площади (FSI) или коэффициент жилой площади (FAR) является жизненно важным фактором, влияющим на стоимость участков. FSI определяется такими параметрами, как размер участка и ширина дороги. Он указывает, сколько места на участке можно использовать для строительства. FAR ограничен кодексом зонирования и влияет на стоимость земли. Если планирующий орган увеличивает FAR, рыночная стоимость участка увеличивается.

Текущее и будущее землепользование

Часто правительство или местные власти накладывают ограничения на виды застройки, которые могут быть выполнены на земле.Стоимость земли также определяется размером разрешенного землепользования на земельном участке. Это также важный фактор для ценообразования на землю. Обычно промышленное или институциональное землепользование привлекает более высокие цены.

Оценка стоимости земли

Оценка стоимости земли

Содержание

Природа земли и природных ресурсов

  • Характеристики земли
  • Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Принципы оценки земли

  • Полезность, дефицит и желательность
  • Ограничения владения и пользования землей
  • Факторы, влияющие на стоимость земли
  • Наилучшее и наилучшее использование земли
  • Порядок оценки земель
    • Определение присвоения
    • Определение необходимых данных и их источника
    • Сбор и запись данных
    • Проверка данных
    • Анализ и интерпретация данных
    • Оценка рыночной стоимости
    • Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли
    • Периодическое обновление оценок

Методы, используемые для оценки стоимости земли

  • Три подхода к оценке недвижимости
  • Специальные методы, используемые при оценке стоимости земли
  • Сравнение продаж
    • на участок жилого дома
    • на квадратный фут
    • на акр
    • на переднюю ногу
  • Пропорциональное соотношение
  • Анализ развития
  • Распределение
  • Добыча
  • Капитализация аренды земли
  • Отдел развития
  • Карты стоимости земли
  • Компьютерная оценка стоимости земли

Источник государственных доходов

  • Охрана окружающей среды
  • Эффективность государственных доходов
  • Сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество?

Природа земли и природных ресурсов

Характеристики земли

Земля в экономическом смысле определяется как весь материальный Вселенная вне самих людей и продуктов людей.В него входят все природные ресурсы, материалы, радиоволны, а также земля. Весь воздух, почва, минералы и вода включены в определение земли. Все, что даровано природой, и не сделанное человеком, относится к категории земли.

Земля занимает уникальное и ключевое положение в социальной, политической, эколого-экономическая теория. Земля поддерживает всю жизнь и стоит в центре человеческой культуры и институтов. Все люди всегда должны использовать землю. Земля не имеет стоимости производство.Это дар природы человечеству, который позволяет жизни продолжай и процветай.

Уникальность Земли заключается в ее фиксированной поставке и неподвижности. Земля не может быть обработана или воспроизведена. Земля требуется прямо или косвенно при производстве всех товаров и Сервисы. Земля — ​​наш самый основной ресурс и источник всего богатство.

Арендная плата за землю — это цена, ежегодно уплачиваемая за исключительное право (монополия) на использование определенного места, участка земли или другого природное ископаемое. Люди получают зарплату за труд, капитал получает проценты за инвестиции, а земля получает арендную плату за исключительную использование места.Справедливость и эффективность требуют, чтобы местные общественность, создавшая стоимость земли, должна получать плату за исключительное использование земельного участка. Этот платеж осуществляется в виде земельный налог.

При рассмотрении мировой экономики большинство людей думают, что земельная рента составляет лишь небольшую незначительную часть значение. Но по мере развития общества земля стала преобладающей сила в определении прогресса или бедности всех людей внутри сообщество. Земля в крупных городах стоит настолько дорого, что люди вынуждены уходить подальше и преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до работы и социальных достопримечательностей.В более развитых стран мира арендная плата за землю составляет более 40% валовой годовой объем производства.

Поскольку предложение земли фиксировано, так как больше земли требуется людям арендная плата увеличится пропорционально. Спрос — единственный определитель земельной ренты. Изменения в арендной плате за землю и земельных налогах не влияют на предложение земли, потому что предложение земли исправлен и не может быть существенно расширен. Труд и капитал переменная в предложении. Более высокая цена на товары вызывает больше труд и капитал, чтобы сделать себя доступными.Труд и капитал награждены за свой труд. Высокая цена — стимул работать тяжелее и дольше, при этом низкая цена не стимул работать тяжелее и дольше.

Земельная рента не выполняет такой стимулирующей функции, потому что предложение земли фиксировано. Такая же сумма доступна независимо от того, насколько высока или низка цена. Здания не являются частью земельная рента. Аренда земли является результатом желания всех, кто живет в сообществе, чтобы использовать землю. Экономическая рента — единственная источник дохода, который можно было бы использовать для общественных целей без отрицательного воздействия на производственный потенциал экономика.Экономисты считают ренту доплатой что не нужно для обеспечения доступности земли. Когда община взимает земельную ренту для общественных целей, как эффективность и справедливость реализованы.

Экономическая рыночная арендная стоимость земли должна быть достаточной. для финансирования государственных услуг и устранения необходимости увеличения поступления от налогов, таких как налог на прибыль или заработную плату; продажи, налоги на товары или добавленную стоимость; и налоги на здания, технику и промышленность. Государственные доходы не должны обеспечиваться налогами на людей и предприятий, пока не будет получен весь доступный доход был впервые собран из природных и созданных сообществом стоимость земли.Только если бы земельная рента была недостаточной, необходимо собирать любые налоги.

Сбор земельной ренты населением за предоставление общественные потребности, возвращает преимущество, которое человек получает от исключительное использование земельного участка на баланс сообщества, которые вместе с природой внесли свой вклад в ее ценность и позволили ее исключительное использование.

Аренда земли по сравнению с рыночной стоимостью

Рыночная стоимость земли — арендная стоимость земли за вычетом земельных налогов, делится на ставку капитализации.(1) Каждый из этих терминов определяется следующим образом:

  1. Стоимость аренды земли — это годовая плата, которую готовы платить физические лица. оплатить исключительное право пользования земельным участком на срок время. Это может включать спекулятивные альтернативные издержки.
  2. Земельный налог — это часть арендной платы за землю, которая востребован для сообщества.
  3. Ставка капитализации — это рыночная ставка доходности. которые привлекали бы людей вкладывать средства в землепользование, учитывая все риски и преимущества, которые могут быть понял.
  4. Рыночная стоимость земли — это стоимость аренды земли за вычетом земли. налоги, деленные на ставку капитализации.

Тогда математическая связь будет следующей:

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли — земельные налоги
Ставка капитализации
Стоимость аренды земли = Рыночная стоимость x Ставка капитализации + Земельные налоги

Например, предположим, что арендная плата за землю составляет 1800 долларов, земельный налог составляет 300 долларов, а ставка капитализации — 6%, что будет ли рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли = Стоимость аренды земли — земельные налоги
Ставка капитализации
Рыночная стоимость земли = 1800 — 300 долларов
6%
= 1 500 долл. США
6%
= 25 000 долл. США

Что было бы, если бы большая часть земельной ренты была собраны? Давайте рассмотрим 1650 долларов, а не 300 долларов.

Рыночная стоимость земли = 1800 — 1650 долларов
6%
= $ 150
6%
= $ 2500

Если известны какие-либо три фактора, четвертый можно вычислить. Термин арендная стоимость земли может использоваться вместо рыночной стоимости, или наоборот, при обсуждении систем оценки земель.

Если бы оставалась капитализация лишь небольшой суммы земельной ренты после сбора земельного налога рынок земли мог быть ниже значение.Тем не менее, он будет по-прежнему арендовать или производственная ценность для общества

Не только арендная плата за землю является потенциально важным источником государственных доходов. доходов, налог на землю является средством ограничения чрезмерных спекуляция ценами на землю. Это гарантирует, что равные возможность работать продуктивно будет доступна всем гражданам. Имея ограниченные средства для инвестирования, люди могли инвестировать в продуктивные оборудования и заработной платы, а не высокими ценами на землю, которые не производят дополнительного материального богатства.

Формула показывает, насколько просто было бы перевести рыночная стоимость к стоимости аренды или наоборот, в зависимости от политика любой нации. В Соединенных Штатах и ​​большинстве других странах оценивается и оценивается стоимость земли. Земельные налоги, однако составляют часть земельной ренты. Баланс этой статьи объяснит, как оценивается стоимость земли.

Принципы оценки земель

Оценка — это, по сути, экспертное заключение рынка ценность сайта; оценщик должен представить тот, который понятный и понятный.Оценщик должен разработать и использовать специфическая терминология, подходящая и уместная для оценки земли.

Земля — это целая невоспроизводимая физическая вселенная, включая все природные ресурсы. Земельный участок включает в себя все внутри земли, под ее границами и над ней, простираясь бесконечно в космос. Помимо места для дома или здание, земельный участок будет включать минералы, воду, деревья, вид, солнце и воздушное пространство. Форма сайта может быть описывается как перевернутый конус с вершиной в центре Земля и простирается вверх через поверхность в космос.

При оценке земельный участок — это земельный участок под строительство и готов к использованию в соответствии со стандартами, действующими в данной области. Это может иметь необходимые коммунальные услуги, такие как газ, электричество, вода, телефон и канализация, с улицами, тротуарами дренаж и сортировка завершены.

Процесс оценки по сути является оценкой прав использовать или владеть земельными участками. Другие виды прав включают права недропользования, права прибрежных (водных) территорий, выпас скота права, права на древесину, права на рыбалку, права на охоту, доступ права и права на эфир.

Оценщик основывает свою оценку рыночной стоимости земли на основные экономические принципы, которые служат основой процесс оценки. Есть много экономических принципов, которые люди и эксперты должны понимать и использовать при реализации суждение для оценки рыночной стоимости земли. Необходимо обсудите несколько наиболее важных принципов.

Принцип замены утверждает, что значение недвижимости, как правило, устанавливается по цене, которую человек придется заплатить, чтобы приобрести столь же желательную замену собственности, если предположить, что при выполнении подмена.Человек заплатит за сайт не больше, чем должны быть оплачены за столь же желанный сайт.

Принцип спроса и предложения гласит, что стоимость сайта увеличится, если спрос увеличится, а предложение остается такой же. Стоимость сайта снизится, если спрос снизился. Земля уникальна, так как предложение фиксировано; его стоимость напрямую зависит от спроса.

Принцип прогнозирования утверждает, что стоимость земли может повышаться или понижаться в ожидании будущего события, или будущая выгода или вред.

Принцип соответствия утверждает, что земля будет достичь максимального значения, когда он используется таким образом, который соответствует к существующим экономическим и социальным стандартам в пределах окрестности.

Полезность, дефицит и желательность

Стоимость земли можно рассматривать как взаимосвязь между желаемое место и потенциальный пользователь. Ингредиенты, которые В состав стоимости земли входят полезность, дефицитность и желательность. Все эти факторы должны присутствовать, чтобы земля имела ценность.

Земля, лишенная полезности и редкости, также не имеет ценности, поскольку полезность пробуждает желание использовать и может дать удовлетворение. Воздух, которым мы дышим, полезен и обычно считается важным, поскольку поддерживает и питает жизнь. Однако с экономической точки зрения воздух не представляет ценности, потому что он не присвоено и хватит на всех. Таким образом по крайней мере, на данный момент дефицита нет. Это не может быть правда в будущем, однако, поскольку знания о загрязнении воздуха и его влияние на здоровье человека заставляет людей осознавать, что чистота и воздух, пригодный для дыхания, может стать дефицитным и впоследствии ценным.

Сами по себе полезность и редкость не придают земле ценности. Желание пользователя, подкрепленное возможностью платить, также должно существовать. для создания платежеспособного спроса. Потенциальный пользователь должен иметь возможность участвовать в рынке, чтобы удовлетворить свое желание.

Ограничения владения и пользования землей

Хотя земля — ​​это дар природы, определенные юридические, политические и социальные ограничения были наложены в большинстве обществ на года. Каждая нация накладывает определенные общественные ограничения на собственность на землю и ее использование для общего блага всех граждан.Четыре формы государственного контроля включают:

  1. Налогообложение Право налогообложения земли для предоставления доходов и вернуть сообществу понесенные расходы для различных общественных благ, услуг и окружающей среды защита, которую обеспечивает государство;
  2. Eminent Domain Право использовать, владеть или брать землю для общего общественного пользования и для пользы;
  3. Полицейские силы Право регулировать землепользование для благосостояние населения в области безопасности, здоровья, нравственности, общее благосостояние, зонирование, строительные нормы, правила дорожного движения и санитарные правила;
  4. Выкуп Право на возврат земли в собственность агент, правительство, когда налоги не уплачены или когда есть нет законных наследников.

Факторы, влияющие на стоимость земли

физических атрибутов земли включают качество местоположения, плодородие и климат; удобство для покупок, школ и парки; наличие воды, канализации, инженерных сетей и населения транспорт; отсутствие неприятных запахов, дыма и шума; а также модели землепользования, фасад, глубина, топография, улицы и размеры лота.

Юридические или правительственные силы включают тип и количество налогового законодательства, зонирования и строительства, планирования и ограничений.

Социальные факторы включают рост или сокращение населения, изменения размера семьи, типичного возраста, отношения к закону и порядок, престиж и уровень образования.

Экономические силы включают стоимость и уровень доходов, рост и новое строительство, незанятость и наличие земли. Это влияния этих сил, выраженные независимо и в отношения друг к другу, которые помогают людям и оценщик измерить ценность.

Наилучшее и наилучшее использование земли

Земельный участок должен быть доступен для пользователей, которые могут максимально эффективное использование сайта и максимальное преимущества сайта для всех людей.Правильная система оценки и налогообложение земли может обеспечить надлежащее экономическое использование земельные участки. Высокий земельный налог на ненадлежащим образом улучшенном участке имеет тенденцию побудить владельца сайта либо улучшить его, чтобы получить больший доход, с которым нужно платить земельный налог, или искать кто-то другой, у кого есть средства для улучшения сайта. Земля налог также может служить источником государственных доходов, которые местные руководящий орган мог использовать на благо всех людей. Перед оценка может продолжаться, самое лучшее и лучшее использование должно быть определяется для каждого сайта.

Экономика производства должна обеспечивать атмосферу для наиболее эффективное использование всей земли. Оценка процесс основан на наивысшем, наилучшем и наиболее выгодном использовании земельные участки. Наилучшее и эффективное использование учитывает только те виды использования, которые юридически допустимо (соблюдение зонирования, здравоохранения и ограничения), физически возможный (имеет адекватный размер, почва условий и доступности), и является экономически целесообразным (ожидается доход).Использование, отвечающее этим критериям и дает наибольшую чистую прибыль (наилучшую доходность) — наибольшую и лучше использовать.

Порядок оценки земель

Оценка (или аттестация) по сути является мнением ценность сделана опытным знающим человеком. Специалисты известны как оценщики, которые основывают свою оценку рынка земли стоимость на основе основных экономических принципов, которые служат фундамент процесса оценки. Кто угодно может научиться делать это и научитесь делать это лучше.

Оценка или аттестация — это организованный процедурный анализ данных. Эта процедура включает шесть этапов: каждая из которых содержит множество процедур.

1. Определение присвоения

Цель — оценить рыночную стоимость всех земельных участков. в пределах данного района. Это будет включать производство предприятия, квартиры, коммерческие предприятия, отдельная семья дома, государственные земли, фермы и все другие земли и природные ресурсы различного описания.

Оценщик должен быть в состоянии подтвердить свою оценку земли рынке, как в обсуждении, так и в письменной форме. Оценщик должен определять и использовать специальную терминологию, подходящую и относящуюся к оценка земли. Экономическая рента за землю определялась как уплаченная стоимость или вменяется исключительным правом на использование земельного участка, или природные ресурсы в течение определенного периода времени, обычно один год.

2. Определение необходимых данных и их источника

Система оценки рынка земли основана на данных, связанных с земельные атрибуты.Эти данные обычно включают карты; воздушный фотографии; описание физических характеристик, таких как размер, форма, вид и топография; разрешенное использование; экономическая полезность; настоящее использование; доступные коммунальные услуги; близость к центрам города или занятость; и улучшения сайта, например улиц, бордюров, водостоков, тротуары и уличные фонари. Правительства имеют большую часть этих данных доступны в разных агентствах.

Как в настоящее время определяется стоимость или плата за приобретение и платят оккупанты? Ведутся ли записи для стоимости или сборы, которые в настоящее время выплачиваются землевладельцами? Если рыночная стоимость земли оценивалась в прошлом, попытки следует сделать так, чтобы они опирались на существующие системы при создании постоянное улучшение сбора данных.

3. Сбор и запись данных

Большинство правительств не располагают всей этой информацией в единой базе данных с возможностью анализа. Эксперты должны определить; 1) какие земельные данные и системы оценки в настоящее время существуют, 2) насколько эффективно они работают, 3) как опираться и улучшить эти системы и 4) как реализовать процедуры для сбор дополнительных данных для улучшения оценки земли ценности.

Если нет эффективных систем доходов от земли, они могут быть создается следующим образом.Эксперты должны выяснить, какие данные о земле существуют в настоящее время и как они могут быть собран для использования в системе оценки земли. Они должны собирать и поддерживать необходимые данные из любых существующих записей, даже хотя в настоящее время он не хранится в едином источнике. Им следует определить, какие дополнительные данные будут ценными и из каких источники его можно получить. Им следует разработать процедуры для сбор любых дополнительных данных, необходимых для определения рынка земли значения и данные должны быть собраны для различий в характеристики для каждого сайта.

Эксперт может обучить небольшую команду находить и записывать дополнительные желаемые данные. Данные должны отображаться в удобном таким образом, как на карте рыночной стоимости земли или компьютерной распечатке. В области, где нет систем или данных, простые отношения может быть нарисован для разрешенного использования (зона), расстояние до объектов инфраструктуры (местоположение), физические характеристики (размер, топография, вид и так далее) и другие важные факторы. Данные могут быть собраны и проанализированы на основе района и типа потенциального использования.

Общение с жителями и бизнесменами могло помочь определить параметры, которые люди в местном сообществе используют для определить выгодное расположение земельного участка. Интервью может показать, что расстояние до транспорта, например, река, проезжая часть или общественный транспорт имеет большое значение в сознании людей. Или, могут преобладать другие факторы, такие как однородность район или расстояние до магазинов и школ. Планировщики, государственные чиновники, агенты по недвижимости, оценщики и другие связанные с недвижимостью также могут предоставить полезные данные.(2)

Даже если нет данных о продаже земли или рыночных данных, конкретные факторы, влияющие на рыночную стоимость земли, хорошо известны большинство людей в любой области, даже в примитивных культурах. В работа оценщика заключается в умелом определении относительного приоритеты, определенные местным населением.

Образец типичных и разнообразных земельных участков в пределах города может быть выбранным для демонстрации системы оценки земли. На основании исследования, рыночная стоимость земли может быть определена компетентным оценщик.Оценщик может использовать несколько человек, обученных собирать и проанализировать существующие данные, а затем проанализировать данные выборочного обследования и установить стандарты базовой рыночной стоимости в этом районе. В разница в рыночной стоимости атрибутов, которые усиливают или отвлекает от типичного сайта может быть добавлено или вычтено из базовая рыночная стоимость других сайтов в исследовании. Эти особенности должны быть записаны на карте земельного рынка, что показать основные сайты, рынки которых падают, как желательные уменьшается или увеличивается по мере увеличения желательности.

Будут обсуждены несколько примеров систем оценки земель. в этой статье на простом примере без значительной земли data, к более сложному примеру с большим количеством данных о земле. В используемые методы будут зависеть от данных о земельном рынке, которые в настоящее время существует и как эти данные могут быть собраны для использования в система оценки земель.

4. Проверка данных

Поскольку процесс оценки основан на оценке рыночной стоимости, не основано на личном опыте оценщика, собранные данные должны быть проверены с использованием двух разных источников.Рыночные данные должны быть проверены лицом, непосредственно занимающимся перевод. Например, одна сторона может быть продающей агент, представляющий ответственного за продажу. Другая вечеринка может быть пользователь сайта, согласившийся на сумму продажи. Дополнительные источниками могут быть государственные земельные агенты или должностные лица, которые Информация о продаже не понаслышке. Неточности также могут быть выявлено заинтересованными гражданами, если данные доступный для общественности.

5. Анализ и интерпретация данных

Остальная часть этого отчета будет сосредоточена на различных методы анализа и интерпретации данных о рынке земли.Несколько будут предложены методы для обеспечения цели оценки рыночная стоимость всех земельных участков.

6. Оценка рыночной стоимости

После завершения анализа можно будет оценщику сделать рациональную оценку рыночной стоимости каждый земельный участок. Эта оценка послужит основой для стоимость, которая будет выплачена пользователем сайта за исключительное использование место (сайт). Оценщик назначит предварительную стоимость земли. оценки, основанные на сравнительной оценке полезности и желательность сайтов.Первоначально они могли это сделать. задача в общем, с пониманием того, что уточнения будет отражать новую информацию и общественное мнение.

7. Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли

Предварительная оценка стоимости земли, смета для каждого сайт, затем можно будет отобразить на карте земельного рынка. Общественные исследование и анализ рыночной стоимости земельных участков поможет прояснить любые ошибки в оценках. Человек который занимать землю приобретать навыки замечать небольшие различия в земле характеристики.Они могут объяснить эксперту, почему и как различия должны быть отражены в выводах о земле ценности.

После проведения адекватного выборочного обследования и проведения положительный общественный отзыв, результат может быть использован на протяжении всей Общая площадь. Эти результаты выборочных данных можно использовать для оценки сравнительные рынки каждого земельного участка.

Для обеспечения оптимального и справедливого использования земельных участков, земли оценки должны отражать отношение людей, которые может максимально эффективно использовать сайт, кто готовы платить больше, чем люди с некачественным использованием.Те, кто не требует и не желают платить земельный налог за лучший сайт будет использовать другой сайт, который отвечает их потребностям, желанию и бюджет, что делает его доступным для тех, кто может платить за лучший сайт.

8. Периодическое обновление оценок

Стоимость земельного рынка имеет тенденцию к ежегодному увеличению обычно больше, чем инфляция. Стоимость строительства имеет тенденцию к снижению каждый год из-за износа физической структуры или его функциональная целесообразность. Если оценки не ведутся регулярно (ежегодно) земля станет значительно недооценены, а здания будут переоценены только в нескольких лет.

Методы оценки стоимости земли

Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли включает в себя определение наивысшего и наилучшее использование сайта, оценивая ценность по текущим теория оценки и согласование с окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение самое лучшее и лучшее использование сайта. Четыре самых высоких критерия и наилучшее использование должно соответствовать: физически возможно, юридически допустимый, финансово осуществимый и максимально производительный.Два виды анализов производятся для определения самых высоких и лучших использовать. Первый — это наиболее эффективное и эффективное использование сайта, если вакантный; второй — наиболее эффективное и эффективное использование сайта в качестве улучшены, или, если они не разработаны, как предлагается улучшить.

Существует три стандартных подхода к оценке рыночной стоимости которые составляют основу современной теории оценки: стоимость подход , подход сравнения продаж и подход дохода .

Затратный подход основан на том принципе, что информированный покупатель заплатит не больше, чем стоимость производства заменить собственность той же полезностью, что и предмет свойство.Это особенно применимо, когда недвижимость оценивается включает относительно новые улучшения, которые представляют наиболее эффективное и лучшее использование земли или когда она относительно уникальна или на сайте расположены специализированные улучшения, для которых сопоставимых объектов на рынке нет.

В подходе сравнения продаж используются фактические цены. рыночные сделки с аналогичной недвижимостью оценить стоимость сайта. Эта методика оценки зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах которые произошли достаточно быстро, чтобы отразить рынок условия относительно периода оценки.Этот Метод также может быть использован для оценки стоимости аренды.

Подход капитализации доходов широко применяется в оценка приносящей доход недвижимости. Ожидаемый подарок и будущая чистая операционная прибыль, а также любые будущие выплаты, дисконтированы до нынешней стоимости через процесс капитализации. Этот подход также зависит от рынка данные для определения текущей рыночной стоимости и уровней расходов для получить ожидаемую чистую операционную прибыль.

Полученные показатели стоимости из трех подходов к стоимости коррелируют в окончательную оценку стоимости сайт.Не всегда возможно или практически целесообразно использовать все три подходы к стоимости. Характер объекта оценки, а количество, качество и тип доступных данных определяют использование каждого из трех подходов. Вариации трех подходы к стоимости могут быть изобретены. Некоторые из них будут представлены в Эта бумага.

Конкретные методы, используемые при оценке стоимости земли

В процессе оценки оценка стоимости земли является отдельной шаг выполняется путем применения сравнения продаж или дохода методы капитализации.Самый надежный способ оценки земли значение по сравнению продаж. Когда доступно мало продаж или когда указание стоимости производится путем сравнения продаж требуют обоснования, другие процедуры могут быть использованы для оценки земельные участки. Всего можно использовать семь процедур для определения стоимости земли. показания.

  1. Сравнение продаж Продажи аналогичных, свободных участков анализируются, сравниваются и скорректирован, чтобы обеспечить указание стоимости земли оценен.
  2. Пропорциональное отношение Связь сайта с известным стандартным сайтом.Разница может быть выраженным в процентах. Эту процедуру можно использовать, когда их существование является небольшим свидетельством ценности.
  3. Техника остаточного земледелия Предполагается, что земля улучшена до самого высокого уровня и Лучшее использование. Все операционные расходы и прибыль, относящиеся к другие агенты производства вычитаются, а чистая прибыль вменяется в стоимость земли капитализируется для получения оценки земли значение.
  4. Распределение Анализируются продажи улучшенной недвижимости и уплаченные цены. распределяются между земельным участком и улучшениями.
  5. Добыча Стоимость земли оценивается путем вычитания оценочной стоимости обесцененные улучшения от известной продажной цены свойство.
  6. Капитализация арендной платы за землю Эта процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть земельная рента чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.
  7. Подразделение застройки Общая стоимость незастроенных земель оценивается так, как если бы земли были разделены, застроены и проданы.Затраты на разработку, стимулирующие затраты и расходы на содержание вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли составляет со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для выхода на рынок поглощение разработанных сайтов.

С процессом оценки и подходами к оценке поняли, целесообразно рассмотреть методы и процедуры, используемые для анализа и интерпретации данных о земле. В выбор основан на доступных данных, их надежности и полезность при оценке стоимости.

Сравнение продаж

Это лучший метод для использования, когда соответствующие данные имеется в наличии. Этот пример основан на оценке данных о рынке земли. для большого района в связи с ограниченным наличием рынка продаж, но с данными, доступными по различным характеристикам сайта для все свойства. Это основано на фактических данных сайта и продажах. доказательства в пределах оцениваемого района.

В течение 12 лет автор был уполномоченным по оценке Провинция Британская Колумбия, Канада.В течение этого времени, важные данные были собраны по каждому земельному участку. Этот позволил провести более подробный анализ стоимости земли и разработка и использование систем оценки земли. Компьютерные программы были написаны, что позволяло ежегодно обновлять стоимость земли.

Специалисты по оценке извлекли выгоду из существования правила оценки земли, основанные на предыдущем анализе. Базовый намерение состоит в том, чтобы предоставить средства измерения и применения правила оценка по сопоставимости продаж для целей оценки.

Земельный рынок — не идеальный рынок, он состоит из выражения лиц всех категорий в денежном выражении в отношении потенциального землепользования. Оценщик использует рыночные продажи и данные о сайте, чтобы оценить, сколько будет платить за сайт, предполагая конкурентный рынок, вовлекающий знающих людей, которые обычно мотивированы и действуют в собственных интересах.

Стандартные единицы измерения

Земельные рынки можно оценить на основе определенной стоимости за единицу, и единицей часто бывает одно из следующих:

  1. на участок жилой единицы
  2. На квадратный фут
  3. На акр
  4. На переднюю опору

Выбор наиболее подходящей единицы или комбинации единиц, важно.Это решение может быть принято только после тщательного анализа рынка и имеющихся данных.

Земля не всегда продается на одинаковой основе, а скорее на ценность в глазах пользователя. Никакая математика не может имеют приоритет над основной целью достижения справедливой экономической стоимости, поскольку отражается в поведении рынка. Это понижает единицу измерения на роль средства для достижения цели. Эту меру можно использовать для помочь в интерпретации рыночных данных для нескольких сайтов (образец), чтобы можно было правильно оценить все сайты (население).

Выбор конкретной единицы измерения будет продиктован целесообразность. Например, пользователь многоквартирного дома в кондоминиуме будет разделять использование большого сайта, но определенное воздушное пространство будет принадлежат им и имеют другую рыночную стоимость из-за высота, доступ, вид и предпочтения. При оценке земли в городах, многие из оцениваемых сайтов будут иметь аналогичный размер и расположены более или менее упорядоченными рядами на улицах, проспектах, бульвары и тупики. Многие из них будут одинакового размера с незначительные отклонения, связанные с топографией и формой.Оценщик вероятно, захочет принять стандартное значение сайта, которое включает большинство сайтов для рассматриваемой области стандарт как по вероятной рыночной стоимости, так и по характеристикам.

Стандартный жилой участок может хорошо реагировать на значение за Участок жилого дома . Коммерческое использование может быть лучше оценено используя значение на квадратную ножку или на переднюю ножку . Ферма или сельская местность площадь участка можно лучше оценить, используя значение на акр .Однажды рыночная стоимость за единицу измерения установлена ​​для стандартный представитель района, значение станет база, с которой можно сравнить все другие сайты.

Необходимо будет внести поправки на разницу между стандартный сайт и любой другой сайт. Оценщик захочет изучите типичные различия и внесите индивидуальные уточнения. Могут быть причины для повышения стоимости характеристик которые лучше стандартного сайта. Они сделают положительная корректировка желаемых характеристик, таких как превосходное расположение, вид, топография, услуги или доступ.

Также могут быть причины потери стоимости характеристики которые уступают стандартному сайту. Oни внесет отрицательную поправку на нежелательные характеристики, например, плохое расположение, большее расстояние до транспорта, больше расстояние до мпк, мокрая земля зимой, обилие скал или плохой доступ

Оценка сайта может быть суммирована в виде единой Рейтинг, который будет на X% больше или меньше единицы (1,0), когда по сравнению с базовыми стандартными характеристиками площадки, принятыми для площадь плитки.

Стандартизированные корректировки

Стандартизованный метод — это применение сравнительного метод на рассматриваемые земельные рынки. Корректировки сделаны для отклонения от стандартного сайта за счет использования определенного набора правил. Наиболее частыми примерами являются те, которые используются для определения расстояния. и размер. Методы родились из необходимости производить надежные и беспристрастные рыночные оценки за ограниченный период времени признание принятых принципов оценки.

Важно проявлять осмотрительность и рассудительность и относиться только к стандартизированные методы в качестве руководства.Использование формул должно быть результат анализа и тестирования местного рынка. Продажи ищутся которые похожи, за исключением того, что проанализированы. Будет получено значение этой разницы. Главный достоинством метода является его административная адаптируемость, разрешение земельных рынков оцениваться на основе строгих сопоставимость. Ошибки легче обнаружить, особенно в случаях ошибок суждения и математики.

Ниже приведен пример сетки и плитки настройки. процедуры, которые обычно используются для оценки стоимости участка после учитывая все отличия.Это показывает, как рыночная стоимость увеличиваться или уменьшаться в зависимости от расстояния, размера, фасада и других важные характерные отличия.

Свидетельства о продаже на жилую единицу указывают на то, что незначительные вариации сайтов, будь то фасад или размер, мало влияют на рынки. Оценщик мог выбрать стандартный участок жилого дома, как по местонахождению, так и по рынку. Они продолжат выносить суждения в отношении другие сайты на сайт, выбранный в качестве стандартного классифицируя их как стандартные, высшие или низшие.An отдельный сайт может иметь некоторые характеристики, которые превосходят и другие низшие. Метод размещения на одну квартиру пригодится при оценке квартир и домов. Это может также можно комбинировать с использованием другого метода, такого как per квадратный фут.

Настройки уникальных характеристик

После оценки базовой стоимости отдельные участки должны быть рассмотрены. Некоторые сайты обладают уникальными преимуществами или недостатки по сравнению с другими сайтами. Рынок актуальной недвижимости значения различаются для каждого сайта и зависят от множества индивидуальные особенности, качества, характеристики и ограничения такие как:

местонахождение
коммунальные услуги
топография
трафик
зонирование
плотность использования
река
нормативы
участок
вид
транспорт
шум
подъезд
фасад
парки
инженерные сети
Люди будут готовы платить дополнительную цену за земельный участок с особыми преимуществами и будет платить меньше за земельный участок с недостатками.Рыночная стоимость уникального различия будут определяться тем, насколько больше или меньше сайт пользователи в целом были готовы платить за эти функции. Этот рыночная разница должна определяться для каждого значительного переменная особенность.

Затем разницу можно преобразовать в корректировку значение. Например, если сайт был лучше стандарта в район из-за удаленности до центра города 5% ($ 4.000), участок размер 5% (4000 долларов США), место транспортировки 10% (8000 долларов США) и удобство отдыха 5% (4000 $), сайт оцениваемый будет на 25% (20 000 долларов США) выше, чем у стандартного сайта.На самом деле на большинстве сайтов есть много небольших отличий, как положительных и негатив со стандартного сайта.

Сетка корректировки продаж

На жилую единицу

долларов США долларов
ПЕРЕМЕННАЯ = СТАНДАРТ > SUPERIOR < INFERIOR
Базовая стоимость — 80 000 долл. США 80 000 долл. США $ 80,000
Центр города — миль 5 0 3 + 4,000 7 — 4,000
Размер — квадратные футы 10 000 0 12 000 + 4,000 8 000 -4,000
Транспортные блоки 3 0 1 + 8,000 6 — 6000
Отдых — блоки 6 0 3 + 4,000 10 — 3000
Скорректированное значение — 80 000 долл. США 100 000 долл. США 63 000 долл. США

на квадратный фут Стоимость на квадратный фут за единицу измерения имеет применение при оценке стоимости коммерческих и промышленных земли, где применяемая ставка будет более постоянной в течение весь сайт.Размер сайта ограничивает или расширяет возможности использования и рыночная стоимость сайта. Применение рыночной стоимости за квадратный фут для жилых земель не является обычным явлением.

За акр За пределами городской зоны будут те посылки, которые намного больше, что они не отвечают ну или совсем к стоимости участка жилого дома, квадратный фут или передний блок измерения ноги. Если эти большие посылки являются нормой, Единицу измерения лучше всего выразить как стоимость акра.Однако поправочные коэффициенты будут совершенно другими. Они могут относиться к сельскохозяйственным выгодам, например к почве. плодородие, расстояние до рынков или водоснабжения.

Per Front-Foot Этот метод был полезен в центре города часть интенсивно развитых городов, где люди платят больше для воздействия на клиентов. Для тех сайтов, которые не идентичны к стандартному сайту необходимо будет сделать соответствующие корректировка вариаций ширины, глубины и других атрибутов которые отличаются от стандартного сайта.Общее количество вылетов из стандартный передний рынок можно выразить как скорректированный фасад. Именно против этого скорректированного фасада принятые будет применено значение передней ноги.

Существует принцип торговли, согласно которому товары дешевле дюжиной. К тому же это могло быть то, что передние ноги дешевле за единицу, когда общая сумма превышает среднее значение, или стандартная ширина. Таблица ширины представляет собой серию процентов корректировки больше или меньше 1,0, необходимые для корректировки фактического Рынок на переднюю ногу любого сайта и приравнять ее к передней части стоимость принятого Стандартного сайта.

Пропорциональная связь

Один из способов защиты системы оценки земель при продаже или данные об аренде недоступны, необходимо сделать оценку стоимости на основе по опыту в других местах, где данные о земле уже существует. Это разновидность метода сравнения продаж. Это может использоваться для измерения рыночной стоимости земли или арендной платы за земельные участки.

Регулировки для использования и размещения

Если юрисдикция имеет очень ограниченные данные о земле, например, разрешенное использование (зонирование) и плотность населения, но нет системы оценки, возможно, удастся построить простую модель.Оценщик может нарисовать сетку, показывающую потенциальное использование Y по оси X и итоговая рыночная стоимость земли по оси X.

В данном случае типичный участок жилого дома в большом городе можно присвоить базовую рыночную стоимость 1,00, к которой все остальные сайты будут сравнивать. Двигаясь к превосходному месту и потенциальное использование может положительно повлиять на рыночную стоимость земли. манера. Отойдите от базовой локации и используйте ее в ту, которая хуже, отрицательно повлияет на рыночную стоимость земли. манера.

Поправки на дополнительные атрибуты и недостатки могут для каждого отдельного участка после того, как базовая рыночная стоимость оценено сравнительным методом. Опыт сравнительный город может быть заимствован и протестирован на местном уровне для проверки результатов.

Диаграмма, показывающая взаимосвязь одного типа земли использование и расположение, на другой участок другой потенциальной земли использование, может быть создано. Отношения в следующей таблице было обнаружено, что они распространены во многих регионах мира.Однако, каждая область индивидуальна, и новая подходящая модель должна быть разработан местными специалистами.

Эта модель могла бы стать основой для рассмотрения различий которые являются частью местного общества города. Должен быть модифицирован в соответствии с местным опытом. Это может быть осуществляется путем проведения местного расследования, основанного на опыт людей, которые понимают преимущество того, что одно место по сравнению с другим. Базовый фактор, который был равная сравнительной разнице может быть определена для каждого использование и расположение.Затем отдельные сайты можно было бы настроить для улучшенные или худшие условия по сравнению с базовыми. А определенное значение может затем применяться ко всем сайтам, в результате чего справедливое отношение к разным качествам.

Пропорциональные и рыночные значения

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ — РАСПОЛОЖЕНИЕ ГЛАВНЫЙ ГОРОД ПРИГОРОД РАЗВИТИЕ СЕЛЬСКАЯ
КОММЕРЧЕСКАЯ
Центральный бизнес 20.00+
Центр города 10,00 5,00 2,50
Стандартный 3,00 2,00 1,00 ,75
Вторичный 1,50- 1,00 .60 ,50
ПРОМЫШЛЕННЫЙ
Prime 2.50+ 1,75 1,50 .95
Стандартный 1,50 1,00 ,75 .65
Низшая ,75- ,50 ,40 ,25
ДОМ
Prime 1,50+ 1,00 .75 ,50
Стандартный 1,00 ,75 .60 .40
Низшая . 65- ,45 ,40 ,25
СЕЛЬСКОЕ И СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
Закрытие площадей .20+ .15 .10 .05
Площадь удаленная ,10 0,05 .02
Интенсивное земледелие 0,03 0,02
Общее сельское хозяйство 0,02 .01-
Основа для сравнения: домашний сайт стандартного качества в большом городе = 1.00

Анализ развития

Гипотетическое здание

Теоретический метод создания системы оценки земель, когда данные о рынке или продажах недоступны, это необходимо для оценки рыночная стоимость земли, основанная на чистом остаточном доходе от земли (общий доход за вычетом всех затрат, кроме стоимости земли). Это бы результат разработки гипотетического здания самое лучшее и лучшее использование для данного сайта.

Метод анализа развития будет использоваться, когда следующие данные могут быть разумно оценены: наилучшее использование земельный участок, гипотетическая стоимость здания, гипотетическая чистая прибыль на развитие и соответствующая капитализация показатель.

Сначала эксперт определит, какие гипотетические улучшения представляют собой наиболее эффективное и эффективное использование (наибольшее чистая стоимость земли) для участка.

Во-вторых, чтобы определить чистый доход от земли, оценщик должен необходимо оценить возможный валовой доход, который можно было бы получить от использования улучшений и сайта вместе взятых. Пособие на среднюю вакансию (неиспользование) в течение срока вложения будет вычтено. Тогда вероятные операционные расходы (но без учета дохода, относящегося к земле) будет оцениваться и вычтено.

В-третьих, оценщик должен оценить стоимость Предлагаемое здание. Требуется часть чистой прибыли вернуть инвестиции в гипотетическое здание и обстановка. Остающийся доход будет остатком дохода земельные участки.

Остаточный доход от земли будет доступен как доход источник (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг. В вся сумма может быть накоплена и использована в интересах все граждане. Если бы часть чистой стоимости земли не была собранные, они будут преобразованы в продажную цену и присвоено частным образом.

Цена продажи будет определяться путем капитализации остающийся чистый доход, не уплаченный по земельному налогу. В чистые рынки капитализировались по ставке, скажем, 6% для оценки рыночная стоимость земли. Эта ставка будет отличаться для разных типы и возраст собственности. Используя финансовый калькулятор, сумма в размере $ 12,05 должна быть выплачена в течение 50 лет если бы процентная ставка составляла, скажем, 6% годовых. Цена на землю такая потенциальный будущий пользователь должен будет заплатить землевладельцу, чтобы использовать сайт, если вся чистая рента не используется для общих общественные цели.

Пример для
на квадратный фут
Земля
Доход
Земля
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Пособие на вакансию -1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18
Возврат стоимости строительства -12 $ 190
Остаток земли $ 6 — 100 долларов США
Земельный налог -5 — 83 долл. США
Чистый земельный доход $ 1 $ 17

Размещение

Когда сложно найти свободные земельные участки, проданные или выставлены на продажу, оценщик может использовать выделение подход.Обычно существует типичное соотношение стоимости земли к стоимость имущества (земля + здания) для отдельных категорий недвижимого имущества недвижимость с аналогичными характеристиками в определенных местах.

Индивидуальные значения для всего имущества (как земли и здание) могут быть известны и доступны в публичных записях, но Между землей и зданиями нет разделения. Время лучше всего потратить на анализ выборки домов для оценки типичная доля стоимости, которая представляет землю по сравнению с к зданиям.Затем этот процентный коэффициент можно было бы применить ко всем от общей рыночной стоимости аналогичных домов в данного района, чтобы оценить стоимость земли на отдельном участке.

Если существующая практика присвоения итоговых значений была произвольно или не основанный на действительных рыночных условиях, этот метод не будет использоваться. Справедливость и справедливость потребуют, чтобы все рынки основаны на конкурентной системе, в которой все люди получили равные возможности пользоваться данным сайтом. Как промежуточный шаг, оценка конкурентной общей стоимости может быть для разных типов собственности и местоположений, то распределение может последовать.

Анализ множества единиц, которые представляют собой случайную выборку, будет проводиться, возможно, с использованием некоторых других методов которые обсуждаются. Из этого анализа типичный земельный фактор (отношения) для каждого типа собственности и местоположения будут определяется. Земельный участок будет выделен из общей значение. В приведенном ниже примере оценщик может сделать вывод, что типичный коэффициент земли был 0,40 (40% земли и 60% зданий).

Анализ проб

Номер установки
Итого
значение
— Часть дома
= Земля
участок
Фактор земли
Земля / Всего%
212 190 000 долл. США 114 000 долл. США 76 000 долл. США 40%
321 $ 181 000 105 000 долл. США 76 000 долл. США 42%
222 192 000 долл. США 117 000 долл. США 75 000 долл. США 39%
311 192 000 долл. США $ 119 000 73 000 долл. США 38%
Заключение: Указанная земельная часть: 40%

После того, как часть была определена и проверена на точность, она может применяться ко всей совокупности рыночных данных для конкретная категория недвижимости в определенном месте.В расчет можно произвести следующим образом:

Население заявка

Номер установки
Итого
значение x
Земля
фактор =
Земля
Стоимость
215 $ 193 000 ,40 77 200 долл. США
305 185 000 долл. США ,40 74 000 долл. США
301 189 000 долл. США .40 75 600 долл. США

Добыча

Метод извлечения — это вариант распределения и методы развития, при которых вклад рыночной ренты здание оценивается, затем вычитается из общей арендной платы с остаток отнесен на ренту за землю. Это было рассмотрено ранее, и выполняет анализ стоимости земли в упрощенном манера. Это лучше всего использовать там, где улучшения или здания вносили небольшой вклад в арендную плату, а большинство от стоимости была стоимость земли.

Земля
Аренда
Доход
Земля
Рынок
Стоимость
Возможный валовой доход $ 24
Пособие на вакансию -1
Операционные расходы -5
Чистая прибыль до налога на землю $ 18 300 долларов
Возврат стоимости строительства -1 — 17 долларов США
Остаточная стоимость земли $ 17 $ 283
Земельный налог -12 — 200 долларов США
Чистый земельный доход $ 5 $ 83

В этом примере 5 долларов за квадратный фут — это чистый рынок земли. отведен на землю.Земельный налог составляет 12 долларов за квадратный фут, а Стоимость земли составляет 83 доллара за квадратный фут.

Капитализация аренды земли

Во многих частях мира, включая районы в Соединенных Штатах В штатах земля принадлежит физическому или государственному учреждению и сдаётся в аренду арендаторам, которые строят здания и платят годовой арендная плата. Эти арендные платежи можно анализировать так же, как продажи и оценочная рыночная арендная плата. Эта арендная плата может быть капитализирована. по соответствующему курсу для оценки рыночной стоимости.

Данная процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть земельная рента чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимают землю оценивается и делится землей ставка капитализации.

Сравнимая арендная плата за землю согласно SF Расположение Трафик Парковка Прил.SF
Аренда земли сопоставимого типа 1 10,00 $ — 0,50 доллара США — 0,50 доллара США + 0,75 $ + 9,75 долл. США
Аренда сопоставимой земли 2 $ 9,50 — 0,25 доллара +0,50 $ — 0,25 доллара + $ 9,50

В чем разница между традиционной и рыночной экономикой?

Традиционная и рыночная экономика — это разные типы экономики, которые определяются методами, применяемыми членами общества.Традиционные экономики — это в основном слаборазвитые экономики, для которых характерно использование примитивного оборудования и грубых методов. Рыночная экономика более определена и развита. Этот тип экономики во многом основан на законах спроса и предложения, исключая вмешательство государства.

В рыночной экономике правительство не говорит компаниям и гражданам, какие типы продуктов предоставлять и сколько за них нужно платить.

Разницу между традиционной и рыночной экономикой можно увидеть в том, как осуществляется экономическая деятельность в рамках обоих типов экономических систем. Традиционная экономика — это пережитки доисторической экономики, которая определялась видом натурального хозяйства. В такой экономике члены общества обычно зависят от обычаев, традиций и наследственности при ведении экономической деятельности. Традиционную экономику можно найти среди коренного населения, жизнь которого во многом зависит от сельского хозяйства.Рыночная экономика чаще всего встречается в более развитых обществах.

Это различие между традиционной и рыночной экономикой дополнительно уточняется тем, как общества с традиционной экономикой подходят к вопросу производства.В таких обществах вопрос о том, что производить, определяется имеющимися ресурсами. С этой целью, если есть много земли, члены этого общества могут зависеть от сельского хозяйства. Если богатым ресурсом является вода, тогда общество может в значительной степени зависеть от рыболовства. Это отличается от рыночной системы, в которой существует множество вариантов производства в результате целенаправленных усилий членов общества по использованию различных ресурсов для увеличения выбора товаров и услуг, доступных для потребителей.

Рыночная экономика отличается от других экономических систем тем, что правительство обычно в значительной степени воздерживается от манипулирования экономикой. Правительства обычно пытаются вмешиваться в другие типы экономических систем с помощью методов, которые включают повышение или снижение процентных ставок для поощрения или сдерживания расходов.Тот факт, что рыночная экономика зависит от принципов спроса и предложения, является еще одним отличительным фактором между традиционной и рыночной экономикой.

В рыночной экономике цены на товары и услуги определяются спросом или отсутствием спроса на такие товары.Когда спрос превышает имеющееся предложение, ценность таких предметов, естественно, возрастает. Стоимость таких предметов будет падать сама по себе, когда спрос на них снизится или когда предложение превышает спрос.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *