8 учреждений, которые надо посетить обязательно

Итак, ваша мечта осуществилась и вы стали обладателем собственной жилплощади. После того, как договор купли-продажи подписан, и вы получили ключи на руки, наступает окончательная стадия оформления квартиры в собственность. Поэтому так важно знать, какие действия необходимо сделать после покупки квартиры.

Регистрация собственности: самый важный шаг

Прежде всего, необходимо зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру, так как наличие договора и ключей еще не делает человека собственником жилья с точки зрения законодательства. Для этого следует передать в Росреестр соответствующее заявление и копии документов: договора купли-продажи, ДДУ (если речь идет о квартире от застройщика), или иных правоустанавливающих документов и копию паспорта.

Это можно сделать, обратившись напрямую в территориальное отделение или передать документы через МФЦ

. После того, как сотрудниками Росреестра будут выполнены соответствующие действия, в реестре появится запись о том, что теперь вы являетесь законным владельцем. Только после этого можно приступать к процедурам, описанным в этой статье.

Запасаемся копиями документов

После оформления сделки по покупке квартиры, у вас на руках окажутся следующие документы:

• паспорт на квартиру, с указанием общего метража;

• договор купли-продажи (долевого участия в строительстве);

• свидетельство о праве собственности.

Необходимо снять несколько копий каждого документа, они вам понадобятся для оформления договоров со всеми коммунальными службами, обслуживающими ваш дом.

Учреждения, которые нужно посетить как можно быстрее

Следующие учреждения необходимо посетить безотлагательно, в противном случае собственника могут ожидать весьма серьезные неприятности в виде ошибочно начисленных платежей, штрафа за отсутствие регистрации.

Итак, мы отправляемся в:

1. РКЦ (расчетный кассовый центр)

Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру, вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные

(фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья. После оформления всех документов, обязательно нужно взять выписку из лицевого счета.

Это необходимо сделать для того, чтобы при наступлении случая ошибочного начисления платежей, вы могли документально доказать отсутствие у вас задолженности по квартирной плате, непосредственно на момент приобретения жилья.

2. Паспортный стол (территориальный орган МВД)

Согласно действующему законодательству, любой гражданин должен, в течение семи дней с момента смены места жительства, пройти общеобязательную регистрацию в органах федеральной миграционной службы. Для этого воспользуйтесь услугами почты, портала государственных услуг или многофункционального центра (МФЦ).

3. Управляющую компанию

В этом учреждении вы заключаете общий договор на дальнейшее обслуживание вашей жилплощади. Если по вашему дому было принято решение (общедомовым собранием) о том, что собственники квартир рассчитываются напрямую с поставщиками воды, электричества и газа, тогда придется заключить договоры в следующих организациях:

• Облэнерго. Эта компания занимается обеспечением и поставкой электроэнергии в вашу квартиру, поэтому здесь вы подписываете договор на электроснабжение вашего жилья;

• Водоканал. Сначала посмотрите, стоят ли у вас в квартире счетчики на воду, затем проверьте есть ли у вас в наличие документы на них (не обязательно, но желательно, чтобы были), обязательно снимите показания и только после этого можете отправляться в водоканал для оформления нового договора;

• Горгаз. Договор заключается только в том случае, если у вас в квартире установлена газовая плита или газовый отопительный котел.

4. Городские телефонные линии

Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа. Если же вам повезло, и в приобретенном жилье уже есть проведенная телефонная связь, тогда вам останется лишь взять в РКЦ данные о бывшем владельце и предоставить их оператору для переоформления телефонной линии на свое имя.

Современные реалии: сервисы, без которых обходиться не принято

Необходимо сразу же обеспечить свое жилье такими благами современной цивилизации, как интернет, цифровое телевидение. Кроме того, в большинстве случаев, качество питьевой воды, к сожалению, оставляет желать лучшего, поэтому необходимо позаботиться и об этом.

Интернет-провайдер, цифровое телевидение

В настоящее время мало кто согласится проживать в квартире без доступа в интернет и без привычных телевизионных каналов. Обычно территорию, где расположена квартира, обслуживают сразу несколько провайдеров интернета, которые, чаще всего, по совместительству являются также и провайдерами цифрового ТВ. Для выбора одного из них, вам нужно лишь выяснить какие именно фирмы обслуживают ваш район, сравнить цены на их услуги и прочитать отзывы пользователей. После этого можно заключать договор и подключаться к сети интернет и продолжать смотреть свои любимые программы по телевизору.

Доставка питьевой воды

Вода, текущая из водопроводных кранов обычно не очень хорошо очищена, загрязнена различными осадками, поэтому для приготовления пищи и питья лучше заказывать воду доставкой. Но в ряде случаев можно обойтись бытовыми системами фильтрации, а чтобы понимать, насколько безопасна и пригодна для питья вода из-под крана, можно заказать экспертизу воды. До получения результатов лучше не рисковать, и пользоваться привозной водой. Прочитайте отзывы в интернете о поставщиках, и сразу оформите договор о долгосрочном сотрудничестве, это выйдет намного дешевле, чем разовые заказы.

Заботимся о безопасности: страхование, сигнализация

Когда основные шаги по оформлению своей жилплощади вы уже сделали, стоит остановиться на мерах, которые позволят уверенно себя чувствовать при наступлении неприятностей, которые вполне могут произойти. Заключать данные договора не обязательно, но рассмотреть, как вариант обезопасить свое жилье и сделать проживание в нем более комфортным, необходимо.

Страхование

В жизни случаются различные казусы, например, попадутся нерадивые соседи сверху, которые могут вас случайно затопить. В редких случаях вы сможете спокойно договориться о возмещении стоимости ремонта, зачастую все заканчивается скандалом и отказом платить. Договор страхования не только обезопасит вас от подобных ситуаций, но и поможет в более тяжелых случаях

(пожар, землетрясение и т.п.), поэтому лучше сразу заключить такое соглашение. Страховые взносы — это не те траты, на которых стоит экономить.

Кстати, застраховать жилье можно и от проникновения злоумышленников, а также – гражданскую ответственность. Последнее иногда оказывается весьма полезным, например, в случае, если затопят не вас, а вы зальете соседей снизу или же в вашей квартире произойдет возгорание, которое станет причиной крупного пожара. Без такой страховки вас ждут весьма серьезные расходы в перечисленных случаях.

Охранная сигнализация

Все когда-нибудь уезжают в отпуск, а потом начинают переживать, что квартира осталась без присмотра. Чтобы минимизировать риск быть ограбленными, установите в квартире сигнализацию. Согласно статистическим данным, выведенные датчики сигнализации отпугивают воров в 85% случаев. Собственно, такая мера является достаточно действенной, если квартира пустует с утра до вечера, пока все на работе.

Пора приступать к ремонту? Не торопитесь

Наряду с оформлением документов собственники планируют сделать ремонт в новом жилье, оформить квартиру соответственно своим вкусам и потребностям.

Приятно, когда вас окружает именно такая обстановка, которая вам нравится. Однако мы рекомендуем не слишком торопиться с ремонтом, так как есть вероятность, что довольно скоро вам придется его переделывать. Первым делом нужно еще кое-что проверить (особенно это актуально для квартир на вторичном рынке), а именно:

Электросистема

Алюминиевая проводка, особенно в старых домах, имеет свойство изнашиваться со временем, в результате мы можем наблюдать такие явления, как мерцание светильников или искрящиеся розетки. Старое электрооборудование может не справляться с потребностями в электричестве всех бытовых приборов, поэтому придется выбирать между кипячением чайника и работой стиральной машины. Изношенные розетки и выключатели также могут обеспечить вас сюрпризами.

Если все это обнаружится уже после ремонта, вам придется мириться с описанными неприятностями или прокладывать новую проводку и менять электрооборудование, в результате чего придется затевать ремонт повторно. Кроме того, дефекты в электросистеме могут привести к пожару. Рекомендуется пригласить специалистов, которые смогут проверить всю электрику с помощью соответствующего оборудования.

Теплоизоляция

Еще один момент, который стоит проверить до проведения ремонта. Необходимо выяснить источник потенциальных теплопотерь, чтобы впоследствии для его ликвидации не пришлось портить отремонтированные поверхности стен, пола или потолка. Причиной потерь тепла могут быть щели в оконных и дверных конструкциях, плохая изоляция при установке окон, сквозняк из-под подоконника, не загерметизированные как следует стыки панелей. Визуально, или с помощью подручных средств источники установить невозможно, поэтому для этого также стоит пригласить специалиста с тепловизором, который проведет обследование квартиры.

Заключение

Приобретение собственной жилплощади — это, несомненно, радостное событие в жизни каждого человека. Поэтому постарайтесь не затягивать с оформлением вышеописанных договоров, чтобы быстрее покончить с бумажной волокитой и начать наслаждаться жизнью в своей новой квартире. С самого начала обеспечьте себя всеми необходимыми сервисами и заранее продумайте все ситуации, которые могут произойти с вашим новым жильем.

Что делать сразу после покупки квартиры

Если вы стали владельцем квартиры, не спешите продумывать интерьер и расставлять мебель по всем комнатам. Сначала необходимо уладить некоторые бюрократические вопросы, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Что делать после покупки квартиры

Собственная квартира – это серьезное приобретение, поэтому важно соблюсти все этапы правильного вступления в права собственности. Мы расскажем все, что вам нужно знать и сделать, если вы только что купили квартиру.

Документы на собственность

Начать лучше всего с проверки пакета документов, которые должны быть у вас на руках:

• договор купли-продажи – это основной документ, который отражает ваше право на владение данной недвижимостью;
• акт передачи квартиры;
• выписка из БТИ;
• справка, где подтверждается отсутствие задолженностей за квартиру;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт – техническая документация, где прописывается общая площадь квартиры.

Эти документы являются основными, и они должны быть у каждого собственника. Для всех последующих действий нужно предъявлять именно этот список документов, и лучше хранить их в одном месте.

Помимо перечисленных свидетельств, вам нужно оформить еще ряд документов при покупке квартиры на вторичном рынке. В первую очередь получите выписку с лицевого счета и заключите договоры с обслуживающими организациями на подключение к сети электроснабжения, водоканалу и общий договор на обслуживание. Далее следует зарегистрироваться по новому месту жительства и получить выписку о прописке.

Как правильно оформить квартиру с вторичного рынка

После приобретения квартиры на вторичном рынке, необходимо выполнить ряд действий, чтобы комфортно обустроиться на новом месте. Сначала получите выписку с лицевого счета – для этого нужно отправиться в Расчетный кассовый центр и обратиться на правах собственника жилья. Выписка может подтвердить, что на момент вступления в право собственности у вас нет долгов.

Смена прописки – это следующий шаг, который нужно совершить после переезда на новое место. С этой целью нужно отправиться в Федеральную миграционную службу и подать уведомление о смене месте жительства. Важно уложиться в семидневный срок после выписки со старой квартиры. Если вы не успеваете посетить миграционное отделение, можно сделать это в МФЦ, в отделении почты России или использовать ресурс Госуслуги.

Следующий этап заключается в том, что вам нужно заключить новые договоры с обслуживающими компаниями. Найдите компанию, за которой закреплен ваш дом, и обратитесь к ней для заключения такого договора. Как правило, для оформления подключения к сети энергоснабжения нужно посетить другую инстанцию. Водоканал отвечает за поставку горячей и холодной воды, так что для подключения к этой сети также придется заключить отдельный договор. Советуем выполнить все эти действия в семидневный срок после регистрации договора купли-продажи. При необходимости вам нужно перезаключить договор с провайдером интернета, подключить телефон или поставить квартиру на охрану.

Что делать, если вы купили квартиру в ипотеку

Процесс переоформления квартиры на вторичном рынке, которая была куплена в ипотеку, не отличается от сценария для покупок за собственные средства. Однако в этом случае добавляется еще один пункт – документация от банка.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, вы обращаетесь в банк, и именно это учреждение становится третьим лицом в вашей сделке. После оформления ипотеки нужно обязательно взять в отделении банка договор и график платежей – это основные документы, в которых закреплены ваши отношения с финансовым учреждением.

Далее поступаем по инструкции, которая дана выше, и обходим все инстанции, заключая нужные договоры. Кстати, если у вас газовая плита, нужно посетить учреждение, отвечающее за подачу газа, и заключить договор с предприятием отдельно от других обслуживающих контор.

Полезный совет – после покупки квартиры вы можете претендовать на получение налогового вычета. Эта возвратная сумма, которая поможет покрыть часть расходов и окупить покупку. Для оформления вычета необходимо обратиться в отделение налоговой службы по месту регистрации и подать заявление с пакетом требуемых документов.

Если вы уже выплатили ипотеку, необходимо снять обременение с жилья. Дело в том, что пока квартира находится в ипотеке, вы не можете совершать с ней определенные действия и не являетесь ее собственником в полной мере. Как только долг перед банком погашен, вы можете спокойно продать квартиру, использовать в качестве залога или подарить. Обременение снимается только после выплаты всей суммы кредита, и для этого необходимо обратиться в Росреестр. В регистрирующее отделение может обратиться сам собственник или представитель банка, в котором была оформлена ипотека. Процесс запускается предоставлением пакета документов, в который входят стандартные бумаги и справка из банка о полном погашении долга. Как только специалисты Росреестра проведут проверку всех сведений, в Свидетельстве о праве собственности появляется отметка о снятии обременения. Данная процедура не требует оплаты государственной пошлины и осуществляется в течение трех дней после обращения. После снятия обременения можно заказать новое свидетельство, но за эту услугу уже придется доплачивать.

Принимаем квартиру в новостройке

Если вы покупаете квартиру в новостройке, добавляется несколько дополнительных этапов оформления. Сначала необходимо оформить акт приема-передачи с застройщиком. Этот документ подписывается после того, как вы внимательно осмотрите квартиру и будете согласны на дальнейшее оформление. Подпись на таком документе означает, что вы осмотрели жилье и согласны со всеми особенностями этой недвижимости. Внимательно пройдитесь по квартире и обращайте внимание на любые мелочи, которые кажутся вам возможными дефектами. Если вас что-то смущает, не бойтесь говорить об этом и указывайте на то, с чем вы не согласны.

Следующий шаг – это обращение в БТИ, где нужно составить кадастровый паспорт жилья. Предварительно необходимо составить заявление на получение такого технического документа и передать пакет требуемых документов. Как правило, от вас потребуется предоставить договор ДДУ при его наличии, акт приема и копию паспорта собственника.

После получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Росреестр, где регистрируется ваше право собственности. Вам выдадут свидетельство, которое является основным документом, подтверждающим право владения. При обращении в Росреестр также потребуется предоставить пакет документов, и через месяц квартира будет внесена в общую базу данных.

Подробно об имущественном вычете

Покупка квартиры – это значительное денежное вложение, поэтому государство предлагает вернуть часть денег за квартиру в качестве имущественного налога. Размер вычета высчитывается индивидуально и зависит от стоимости недвижимости. Если вы покупаете квартиру за собственные деньги, вы можете вернуть 13% от ее стоимости, подтвердив оплату жилья соответствующими документами. В случае жилья, оформленного в ипотеку, вернуть можно 13% от суммы, которая выплачивается по договору. Кстати, при покупке квартиры с черновой отделкой или в строящемся доме можно компенсировать 13% от ремонтных работ.

На получение имущественного вычета имеют право все граждане России, которые ранее не воспользовались такой услугой и платили все налоги после приобретения жилья. Существует ряд ситуаций, когда получение имущественного вычета невозможно. Например, вы не сможете получить эту сумму, если строительство дома велось из средств федерального бюджета или за счет материнского капитала. Под данный закон также не попадают сделки, заключенные между родственниками – когда один супруг продает квартиру другому супругу.

Для получения налогового вычета необходимо предоставить следующие документы:

• справка 3НДФЛ;
• паспорт и ИНН владельца;
• договор купли-продажи жилья;
• акт приема-передачи;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• заполненное заявление на налоговый вычет.

Владельцы квартир, оформленных в ипотеку, должны предоставить кредитный договор и справку из банка, в которой будут прописаны все выплаты и проценты. Налоговый вычет может выдаваться в форме освобождения от налогов на доходы в течение определенного периода. Если вы выбрали этот способ выплат, оформлять справку 3НДФЛ не нужно.

Как позаботиться о безопасности жилья

Если вас волнует вопрос безопасности, можно обратиться в охранное агентство и заключить договор на охрану квартиры. В зависимости от того, в каком районе вы живете и как привыкли выстраивать свой рабочий график, охранное агентство предложит несколько вариантов защиты. Оптимальное решение – это подключение сигнализации, которая активируется в то время, когда вас нет дома.

Разумно обратиться в страховую компанию и заключить договор страхования, чтобы обезопасить себя в случае возможных неприятностей. Страховые компании готовы предложить множество пакетов, которые учитывают разные ситуации и опасности. В случае наступления страхового случая вы можете претендовать на финансовое возмещение, что поможет быстрее решить проблемы.

При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно поменяйте замки на входной двери. У подобного жилья уже были владельцы, и надеяться только на совесть других людей неразумно. Лучше поменять замки и обезопасить свою квартиру от нежелательного вторжения.

Оцениваем стоимость ремонта

Квартиры на вторичном рынке имеют множество плюсов и минусов, но такая категория жилья продолжает пользоваться большим спросом на рынке. Одна из особенностей квартиры на вторичном рынке заключается в том, что вам придется потратить свое время и деньги на ремонт. Конечно, можно найти квартиру, где вам не придется ничего делать, но некоторые планомерно разыскивают жилье, в котором можно «развернуться» в вопросе интерьера.

Если вы выбрали именно последний вариант, вот несколько советов, которые вам пригодятся:

• Проверьте состояние сети электроснабжения. Электричество – это важная составляющая комфорта, и именно сеть питания часто доставляет множество проблем. Необходимо проверить состояние проводки, целостность и работоспособность розеток и обратить внимание на то, как работают приборы освещения. Если проводка в порядке, и ей можно пользоваться далее, смело приступайте к ремонту. Однако наличие износившихся отрезков или искрящиеся розетки становятся важной причиной для замены всей проводки.
• Продумайте теплоизоляцию. В квартирах на вторичном рынке может быть множество источников потери тепла, которые необходимо обнаружить и исправить. Это может быть открытый балкон и неутепленная лоджия, плохая теплоизоляция пола или старые окна. Эти вопросы следует решить перед началом основного ремонта, чтобы в каждой комнате создать комфортабельную обстановку.
• Подумайте над планировкой. Вносить большие изменения в планировку квартиры нельзя, но некоторые вольности допустимы. Советуем внимательно присмотреться к жилому пространству и решить для себя, в какой квартире вы хотите жить.

Ремонт – это дорогостоящее предприятие, но вы можете создать такой интерьер, который будет отвечать всем вашим эстетическим требованиям, и сохранить его на длительное время.

Подводим итоги

Итак, мы рассказали обо всех тонкостях оформления квартиры после покупки, чтобы вы могли в полной мере почувствовать себя ее владельцем. Важно провести все эти мероприятия в ближайшее время после покупки, чтобы потом спокойно заняться ремонтом и перевозкой вещей. Если вы упустите некоторые детали на первом этапе владения, позже придется оплачивать штрафы или разбираться с задолженностями.

Напомним еще раз, что вам нужно сделать, когда вы купили квартиру:

• Закрепить право собственности. Первым делом необходимо обратиться в Росреестр и получить свидетельство о регистрации права собственности на ваше имя.
• Оформить лицевой счет. Так как вы становитесь новым владельцем квартиры, необходимо перезаключить все договоры и открыть лицевой счет, который будет привязан к вам и к новому жилью.
• Прописаться в квартире. Наличие прописки – это важная составляющая права собственности, так что в течение семи дней после выписки со старого места жительства нужно посетить местный регистрационный орган.
• Заключить договоры с обслуживающими компаниями. Необходимо заключить договоры со всеми коммунальными службами, которые будут оформлены на ваше имя.
• Оформить имущественный вычет. Можно обратиться в местное отделение налоговой службы и получить налоговый вычет, чтобы у вас появились деньги на проведение ремонта.

Если вы не готовы самостоятельно сражаться с бюрократической машиной, можно обратиться к специалистам и поручить им выполнение всех этих действий.

что делать после покупки квартиры в первую очередь?

На этапе регистрации прав собственника в Росреестре бумажная волокита, связанная с приобретением жилья, для счастливого владельца не заканчивается. Это только начало длительного похода по инстанциям с целью переоформления многочисленных договоров на предоставление коммунальных и иных услуг.
Поэтом рекомендую отложить празднование новоселья на пару-тройку недель и заняться делами более насущными. В этой статье я расскажу о том, что нужно сделать в первую очередь при покупке квартиры, куда при этом обратиться и как происходит процедура переоформления коммунальных и иных услуг на себя.

 

○  От каких условий зависит первоочередность действий?

Первоочередность действий по оформлению коммунальных услуг зависит от рынка, на котором была приобретена недвижимость – являетесь ли Вы владельцем квартиры в новостройке или собственником жилья, купленного на «вторичке».
В любом случае первым этапом будет обращение к управляющей организации – посреднику между собственниками и ресурсоснабжающими организациями (в старых домах функции управляющего может исполнять ТСЖ).
Вторым этапом будет заключение или переоформление соглашений на поставку ресурсов с соответствующими компаниями.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что делать после покупки жилья в новостройке?

Первым делом регистрируем право собственности на квартиру в Росреестре.
Для этого понадобится подписать с застройщиком акт приема-передачи и получить от него технический план на квартиру. Иногда технический план нужно оформлять самостоятельно (это зависит от договоренности с застройщиком). Заказать техплан можно в Кадастровой палате Росреестра или у кадастрового инженера.
С актом приема-передачи и техпланом нужно обратиться в Росреестр.
С момента получения акта-приема передачи, на имя нового собственника начисляются коммунальные платежи. Основанием служит п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ:

«Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
…
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи».

✔  Оформление договора в ЖКХ

Управляющая организация (УО) является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ). Ресурсоснабжающая организация выставляет УО счет за услуги. УО, в свою очередь, выставляет счет жильцам, получает от них деньги и передает организации, предоставляющей ресурс.
Как узнать новому собственнику в какую УО обратиться? Местный орган власти самостоятельно проводит конкурс на отбор управляющей организация. В течение 10 дней после его проведения лицам, получившим передаточный акт от застройщика, местным органом власти сообщается о его результатах – о том, какая УО выиграла конкурс и об условиях договора (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

✔ Оформление лицевого счета

Лицевой счет – понятие, используемое в обиходе для платежного документа, выдаваемого УО собственнику. Он выдается на каждую квартиру и отражает информацию о внесении коммунальных услуг.
Чтобы его оформить, необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением, написанным в произвольной форме с просьбой об открытии счета на Ваше имя. К заявлению следует приложить паспорт и передаточный акт.

✔  Обращение в энергосбыт

По правилам Постановления Правительства РФ № 442, физические лица, являющиеся потребителями электроэнергии, должны заключить договор с гарантирующим поставщиком или энергосбытом (п. 71 Постановления).
Договор не обязательно должен быть письменным и считается заключенным с момента начала использования электроэнергии. Наличие договорных отношений подтверждается соответствующими квитанциями. Сообщает информацию о пользователе электроэнергией в этом случае УО (пункты 72, 73 Постановления).
Чтобы заключить письменное соглашение на потребление, нужно обратиться к энергосбыту, обслуживающему зону, где находятся энергопринимающие устройства, с заявлением о желании заключить договор. Перечень необходимых документов можно посмотреть в п. 34 Постановления Правительства РФ № 442 (если всех документов нет, энергосбыт должен их собрать самостоятельно).

✔ Дополнительные действия

Если в новостройке предусмотрено использование газовых плит, то необходимо обратиться в горгаз для заключения соответствующего договора.
Если Вы собираетесь жить в помещении, не забудьте в нем прописаться. Для этого необходимо обратиться в орган регистрационного учета. Зарегистрировать по адресу нужно всех – и постоянных, и временных жильцов.
Домашние сети (и телефон, и интернет, и телевидение) зачастую предоставляются одним провайдером, который еще на этапе строительства подводит к дому необходимые провода. Узнайте у застройщика, кто является Вашим провайдером и отправляйтесь к нему заключать договор.
Если Вас оператор телефонной связи не устраивает, то Вы вправе выбрать любого другого. Порядок предоставления услуг телефонной связи регулируется пунктами 15-18, 57-59 Постановления Правительства РФ № 1342.
Кроме того, сейчас можно воспользоваться дополнительными услугами, такими как страхование квартиры, установка охранной сигнализации, доставка воды и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что делать при покупке жилья на вторичном рынке?

Обязанность по уплате коммунальных платежей возникает после оформления права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). То есть, после регистрации нового владельца в Росреестре.
Чтобы не получать платежки на имя старого хозяина, следует поскорее переоформить все документы на оплату на себя.

✔ Обращение в ТСЖ или ЖКХ

Поинтересуйтесь у соседей или бывшего собственника о наличии ТСЖ в Вашем доме. Это сообщество собственников, о котором обязан знать каждый жилец. Если ТСЖ не создавалось, поинтересуйтесь адресом управляющей организации.
Чтобы вступить в ТСЖ необходимо подать соответствующее заявление.
Если адрес УО Вам не подсказали, можно его узнать из приходящих платежных документов, в расчетно-кассовом центре или через специальные сервисы в интернете.
С управляющей организацией заключается договор.

✔ Переоформление лицевого счета

Переоформлением лицевого счета занимается ТСЖ или УО. Для этого необходимо подать соответствующее заявление, паспорт и подтвердить права собственника.
Отказ в переоформлении лицевого счета по причине задолженности не является законным. Новый владелец не должен отвечать по долгам продавца. Исключение – сборы на проведение капитального ремонта.

✔ Переоформление договора с энергосбытом

Энергосбыт необходимо известить о смене собственника. Для этого следует обратиться в компанию, поставляющую электроэнергию в зону обслуживания, где находится Ваш дом.
Чтобы переоформить договор, необходимо взять с собой паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру и снять текущие показания счетчика. Если Вы уже начали платить по счету, возьмите с собой квитанцию.

✔ Переоформление счетчиков потребления воды, если они имеются

Если имеются приборы на учет воды, необходимо переоформить счетчик на горячую и холодную воду на себя.
Для этого снимаются показания приборов. С паспортом, документами на квартиру и документами на счетчики (если есть) необходимо обратиться в водоканал.

✔ Переоформление стационарного телефона, при его наличии

Если в квартире, куда Вы вселились есть действующая телефонная линия, нужно обратиться к оператору связи.
Как переоформить домашний телефон на себя? Для этого в течение месяца с момента заселения необходимо обратиться к оператору со своим паспортом и с правоустанавливающим документом на квартиру. Никаких отказов от пользования сетью от бывшего собственника получать не нужно. Старый договор прекращается автоматически, об этом свидетельствует п. 5 ст. 45 Закона «О связи»:

«В случае прекращения у абонента права владения и пользования помещением, в котором установлено оконечное оборудование (далее — телефонизированное помещение), договор об оказании услуг связи с абонентом прекращается.
При этом оператор связи, с которым прекращается договор об оказании услуг связи, по требованию нового владельца телефонизированного помещения в течение тридцати дней обязан заключить с ним договор об оказании услуг связи.»

✔ Оформление договора с газовой службой, если имеется необходимость

Договор о газовом обслуживание необходимо заключать каждому собственнику квартиры, в которой есть внутриквартирное газовое оборудование (п. 17 Постановления Правительства РФ № 410). От имени собственника заключить договор может управляющая организации или ТСЖ. О наличии договора необходимо обязательно поинтересоваться у вышеуказанных лиц.
Если в квартире устанавливается дополнительное оборудование, в газовую компанию направляется заявка на заключение договора, где указывается перечень внутриквартирного оборудования (п. 18 Постановления № 410). Поручить заключение договора можно УО или ТСЖ.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру на вторичке, нам приходят квитанции о большой задолженности по ЖКХ, как доказать, что это не наш долг?

Платить по старым квитанциям не нужно. Это проблема не Ваша, а управляющей организации. Вы являетесь плательщиком коммунальных платежей с момента регистрации права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).
Просто оформите на себя новый лицевой счет и платите по своим счетам. Взыскать задолженность с Вас УО не имеет права.
Если управляющая организация не желает открыть лицевой счет, обратитесь в суд. Суд в таких случаях становится на сторону нового собственника (например, решение по делу № 2-1837/12 Заволжского районного суда).

✔ Купили квартиру в новостройке, но нам не разрешают оформить лицевой счет, с чем это может быть связано?

Если Вы обратились с просьбой об оформлении счета в единый расчетно-кассовый центр, там, скорее всего, потребуют, чтобы Вы расторгли договор с управляющей организацией.
Если отказывает в открытии счета УО, вспомните, точно ли Вы с ней подписывали договор на основании передаточного акта на жилье. В договоре должны быть прописаны обязанности УО по оформлению лицевых счетов. Если такой обязанности нет, созывается собрание собственников помещений в многоквартирном доме и принимается решение об изменении условий договора. На основании протокола собрания собственников соответствующие изменения вносятся в соглашение.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

• квартиру продали с обременением;
• на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
• жилье находится в залоге у банка;
• на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
8. Согласие супруга продавца на сделку.
9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

1. Посредством ипотечного кредитования.
2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

1. Оформив ипотеку.
2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Источник: Метрпрайс

Что сделать после покупки жилья

Составили чек-лист для новых хозяев.

1. Зарегистрируйте право собственности на недвижимость.

Согласно Гражданскому кодексу РК, сделка считается совершённой только после госрегистрации в «Правительстве для граждан».

Есть два способа:
— самостоятельный, через ЦОН;
— электронный, через портал eGov.kz. Воспользоваться им может только нотариус.

Для регистрации в ЦОНе понадобятся:
— заявление;
— удостоверение личности;
— составленный правоустанавливающий документ;
— квитанция об уплате госпошлины.

Электронная осуществляется по желанию собственника сразу после заключения сделки без заявления.
Процедура регистрации занимает 1–3 рабочих дня. Стоимость — 1203 тенге. По итогу выдаётся договор с пометкой о произведённой регистрации либо об отказе или приостановлении процедуры.

2. Зарегистрируйтесь по постоянному месту жительства (прописка).

Необходима только при отсутствии. У граждан РК в собственности может находиться любое количество недвижимости. Получить прописку достаточно в одной из них.

Если постоянная регистрация проводится впервые, обратитесь в ЦОН или подайте заявку через eGov.kz.

В ЦОН предоставьте:
— удостоверения личности собственника жилья и членов семьи, в том числе свидетельства рождения/паспорта на детей старше 14 лет.
Сведения о владельце, подтверждающие основания возникновения права собственности на жильё, сотрудники ЦОНа получают из информационных систем.
— при отсутствии собственника — письменное согласие на регистрацию и копию его удостоверения личности.

На eGov.kz зайдите в раздел «Гражданство, миграция и иммиграция», далее — «Регистрация населения и снятие с регистрационного учёта». Услуга доступна при наличии ЭЦП (электронная цифровая подпись) или СМС-пароля (необходима регистрация в базе мобильных граждан). Как получить ЭЦП онлайн, читайте здесь.

Услуга бесплатная. Оказывается в течение 30 минут с момента подачи документов.

3. Поменяйте в квитанциях данные собственника и количество проживающих.

Обратитесь к одному из поставщиков комуслуг:
— по электроэнергии;
— горячей воде и отоплению;
— газу;
— холодной воде и канализации;
— вывозу мусора.
Контакты компаний можно узнать в квитанциях комуслуг, КСК, управляющих компаниях, в интернете.

Предоставьте:

• оригинал и копию удостоверения личности собственника;
• правоустанавливающий документ на жильё;
• техпаспорт недвижимости;
• уведомление о госрегистрации или справку об обременениях;
• сведения о зарегистрированных лицах (прописанных) в бумажном виде.

В случае с частными домами требуется перезаключение договоров на оказание услуг. Для этого, кроме указанных документов, предоставьте документ о техусловиях (отдельно на каждую услугу) и акты балансового разграничения. Запросите эти документы у продавца ещё до покупки жилплощади.

Процедура смены данных в квитанции бесплатная. Срок оказания — 1-3 дня при личном обращении к поставщику.

В Алматы и Алматинской области это сделать можно онлайн.

4. Посетите КСК, управляющую компанию, ОСИ или ПТ.

Для чего нужно:
— проверить, нет ли долгов;
— взять контакты руководителей и аварийной службы;
— узнать, какие услуги оказывает компания по договору и что ремонтируется бесплатно;
— ознакомиться с тарифами на оказываемые услуги;
— выяснить, сдаются ли по соседству квартиры в аренду, и взять контакты собственников на случай аварии.

При желании можно настоять на переоформлении договора на оказание услуг с управляющей компанией. В нём указать объём правомочий, сроки, права и обязанности управляющей компании и собственника.

5. Уточните наличие гарантий.

В первую очередь речь идёт о гарантии от застройщика, если квартира куплена на первичном рынке. На отделочные работы и материалы внутри квартиры, элементы благоустройства во дворе компании дают один год гарантии, на инженерные коммуникации — два года, на каркас здания — 70 лет. Узнайте, кто будет отвечать за инженерные сети после истечения гарантии.

Запросите у продавца документацию на приобретённую вместе с недвижимостью технику, мебель в случае, если не прошёл гарантийный срок обслуживания, в том числе техпаспорта на счётчики воды, электричества и газа. Это позволит не пропустить срок поверки и замены приборов, а значит, избежать штрафов.

После покупки жилья также узнайте телефон участкового инспектора, детали по инженерным коммуникациям, например по электроразводке, и не забудьте поменять замки на входной двери. Удачных сделок!

Детская доля. Как потратить маткапитал на покупку жилья

Самый главный документ — сертификат на материнский капитал. Сегодня он оформляется в беззаявительном порядке. О готовности сертификата можно узнать в личном кабинете матери на портале госуслуг.

Помните, что использовать маткапитал можно только после подписания договора купли-продажи. Получается, что часть средств за жилье продавец получит с задержкой, о чем его стоит предупредить заранее.

При оформлении сделки в договоре купли-продажи жилья следует прописать, что часть суммы будет выплачена за счет средств маткапитала, и указать банковские реквизиты продавца. Также нужно приложить документы, подтверждающие право покупателя на использование материнского капитала, то есть сертификат.

После регистрации сделки владелец сертификата должен подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала для покупки жилья. Сделать это можно через портал госуслуг или на сайте Пенсионного фонда России (ПФР).

При электронной подаче заявления через портал госуслуг в течение одного-двух дней в личный кабинет поступит приглашение принести все указанные документы в местное отделение ПФР. Не забудьте паспорт и СНИЛС.

Список документов, которые юристы рекомендуют приложить к заявлению в ПФР:

• свидетельство о браке, если сделка заключается от имени супруга;
• копия договора купли-продажи жилого помещения;
• актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает, что на покупателя (владельца сертификата на маткапитал) перешло право собственности на жилое помещение;
• справка продавца жилья о размере неуплаченной суммы по договору купли-продажи. Документ подтверждает, что денежные средства из материнского капитала не превышают стоимость всего жилья;
• нотариально оформленное заявление об обязательстве выделить долю в праве на жилое помещение ребенку после покупки жилья. 

При покупке жилья в строящейся новостройке вместо копии договора купли-продажи и выписки из ЕГРН подается копия договора долевого участия в строительстве.

Если вы планируете внести маткапитал в качестве вступительного взноса в жилищный кооператив, то нужно предоставить:

• выписку из реестра членов кооператива, которая подтвердит членство в кооперативе владельца сертификата;
• справку о внесенной и оставшейся неуплаченной суммах паевого взноса;
• копию устава кооператива.

Эксперты назвали 10 признаков квартир, которые опасно покупать

МОСКВА, 15 янв — ПРАЙМ. К выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно. Эксперты предупредили, что если неосмотрительно подойти к этому вопросу, то покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье и вовсе может оказаться абсолютно непригодным для жизни.

Риелторы и юристы назвали для «РБК» десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.

ПРИЗНАК № 1  Незаконная перепланировка

Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки.

Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов предупредил о том, что «в том случае, если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы».

Риелторы рассказали, когда выгоднее купить жилье

ПРИЗНАК № 2  Неблагополучный район

Эксперты рекомендуют заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте.

«Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.

Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.

ПРИЗНАК № 3. Наследство или подарок

Внимательно следует относиться к покупке той недвижимости, которая перешла к продавцам по договору дарения или по наследству.

Адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко) сказала, что «если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема».

ПРИЗНАК № 4. Отказ от приватизации

Квартиру, которая была приватизирована в недавнем прошлом, также лучше не покупать. Тем более если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов. Данильченко пояснила, что «по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире».

ПРИЗНАК № 5. Много переходов прав

Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности.

Руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева рассказала, что «в этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок». 

Названа минимальная стоимость аренды жилья в Москве

ПРИЗНАК № 6. Материнский капитал

От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться.

«В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.

ПРИЗНАК № 7. Заниженная стоимость

Когда цена квартиры слишком занижена, это скорее всего тревожный признак.

«Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — пояснила эксперт «Миэля».

ПРИЗНАК № 8. «Убитый» ремонт

Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Стало известно, какой квартирный ремонт россияне любят делать сами

Он сказал, что, хотя «такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей». Куликов добавил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, напомнил эксперт.

ПРИЗНАК № 9. Дом под снос

Неблагоприятным фактором считается также нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — пояснил Закирьянов.

ПРИЗНАК № 10. Владелец на учете

Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов.

Он уточнил, что «это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры». Эксперт отметил, что в этом случае доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.

8 вещей, на которые следует обратить внимание при инвестировании во вторичные рынки | Блог

‍

‍

Как многие из нас уже знают, инвестирование в многоквартирные дома широко считается разумным вложением, но могут быть области, которые немного умнее других. Первичные рынки богаты объектами и полны людей, но это не гарантирует, что вы сможете инвестировать в недвижимость, которая будет приносить хорошую прибыль или даже иметь низкий уровень вакантных площадей. По мере того, как рынки меняются, единицы на первичных рынках становятся недоступными для людей со средней средней заработной платой из-за доступности, а большое количество роскошных квартир и кондоминиумов пустуют из-за этой проблемы.Это заставляет жителей искать места, которые они могут позволить себе жить, — районы, представляющие наибольший потенциал для инвесторов в квартиры.

Что такое вторичные рынки?

Вторичные рынки — это города среднего размера, в которых начался рост. Этот рост обычно состоит из устойчивого роста местной экономики, новых рабочих мест и предприятий, а также новых технологий. Эти области роста привлекают людей к переезду в эти места, что создает повышенный спрос на жилье.

Но как вы определяете, считается ли область вторичным рынком, и, что более важно, как вы определяете, подходят ли они для вас?

Сравните прирост населения в стране и на местном уровне

Первый шаг — посмотреть на процент прироста населения области и сравнить его со средним показателем прироста населения по стране. В 2019 году темпы роста населения США составили 0,5%. Сравнение этих двух чисел может дать вам представление о количестве людей, переехавших в этот район.Кроме того, было бы дополнительным преимуществом посмотреть на уровень населения и темпы прироста населения в возрасте от 15 до 34 лет. Это будут ваши нынешние и будущие жители, если вы решили инвестировать.

Наблюдайте за рынком вакансий

Из-за растущих операционных затрат многие предприятия переносят свои отрасли с густонаселенных первичных рынков в города среднего размера и даже в некоторые сельские районы. Это повысит уровень занятости в этом районе и даст вам представление о том, сможет ли рынок выдержать арендные расходы с течением времени из-за того, что отрасли останутся стабильными.Однако не стоит просто смотреть на последние несколько месяцев или даже на прошедший год. Вам нужны данные о росте рабочих мест по крайней мере за пять лет, прежде чем вы сможете сделать точный прогноз стабильности рабочих мест в этом районе. Вам также может быть полезно следить за местными новостями, чтобы узнать, какие предприятия переехали в интересующий вас район. Неизвестные компании могут не обеспечить такой финансовой стабильности в этом районе, но крупные компании из списка Fortune 500, скорее всего, это сделают.

Сколько стоят дома?

Текущая средняя цена продажи дома составляет 320 000 долларов.Если средняя цена продажи дома в районе равна или выше, чем в среднем по стране, есть большая вероятность, что этот район будет заполнен людьми, которые не могут позволить себе купить дом, но могут позволить себе арендовать дом. Фактически, 12% поколения миллениалов (60% рынка аренды) считают, что они будут арендовать на неопределенный срок из-за выдающихся цен на дома.

Растут ли цены на жилье?

Может показаться, что это то же самое, что и средняя цена продажи дома, но это не так.Рост цен на жилье продвигает эти данные еще дальше, показывая, как рынок рос или уменьшался с течением времени. Как правило, если цены на жилье имеют тенденцию к росту в течение нескольких лет, это связано с увеличением стоимости в этом районе или увеличением спроса. Используя эти данные, вы можете предсказать, будет ли в этом районе и дальше наблюдаться рост цен на жилье и сохранится ли потребность в аренде домов.

Кто может позволить себе дома в этом районе?

Индекс доступности жилья измеряет способность семьи, получающей средний доход в зависимости от района проживания, позволить себе приобретение дома.Оценка 100 означает, что семья со средней заработной платой имеет достаточно денег, чтобы позволить себе дом, включая 20% первоначальный взнос. Районы, в которых индекс ниже, могут быть выгодным местом для инвестиций, поскольку это означает, что большинство населения этого района не может позволить себе купить дом. Однако число более 100 также может быть полезным, поскольку число более 100 может свидетельствовать о том, что население хорошо зарабатывает и может позволить себе более дорогие и роскошные квартиры. Лучше всего сопоставить эту информацию с другими факторами, указанными выше, и взглянуть на различные проценты местной заработной платы.(Например, население «X» состоит из 17% людей, которые зарабатывают от 0 до 25 000 долларов в год.)

Траектория рынка аренды часов

Рост домохозяйств дает представление о количестве домохозяйств, создаваемых в результате старения населения в рынок аренды, а также переезд в связи с популярностью района, возможностями трудоустройства и т. д. Используйте эту статистику наряду с ростом населения для получения наилучших сравнительных данных о домохозяйствах, переезжающих в интересующий вас район.

Сколько доходов идет на аренду ?

В 2018 году средняя валовая арендная плата как процент от дохода семьи составляла 40.6%. На вторичных рынках аренда обычно составляет меньший процент дохода, чем их аналоги на первичном рынке. Эта доступность выгодна инвесторам двумя способами. Во-первых, доступность — это запрос номер один для арендаторов, и это поможет удержать резидентов и уменьшить количество вакансий. Во-вторых, из-за меньшего процента больше возможностей для роста арендной платы. Фактически, вторичные рынки привели к росту арендной платы в марте 2020 года.

Блокады строительства

Последнее, на что вы должны обратить внимание, прежде чем вникнуть в инвестиционную недвижимость, — это местные законы и постановления, а также природный ландшафт района.На некоторых вторичных рынках действуют политики и правила, которые не позволяют инвесторам строить в определенных областях. При выборе района обязательно поговорите с кем-нибудь, кто знает местную политику в отношении земли и строительства , прежде чем вы купите. Кроме того, учитывайте затраты при строительстве на труднопроходимой местности. Хотя некоторые области могут поражать все области, перечисленные выше, если местность затрудняет строительство, стоимость строительства может не оправдывать вложенных средств.

Вторичные рынки предоставляют инвесторам широкие возможности для расширения своего бизнеса, а также предоставляют жилье тем, кто переезжает в новые населенные пункты.Следите за тенденциями на рынках и потратьте время на изучение области, в том числе на посещение ее самостоятельно, прежде чем принимать решение о покупке.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Капилдев Бхагат, 46 лет, руководитель туристического агентства, планирует купить квартиру в Национальном столичном регионе (NCR). Он сосредоточился на предстоящей скоростной автомагистрали Дварка, где цены находятся в пределах его бюджета. Недавно один брокер посоветовал ему подумать о покупке на вторичном или вторичном рынке, так как таким образом он может получить большую скидку.Не подумав об этом варианте раньше, Бхагат хочет взвесить все «за» и «против», прежде чем продолжить.

Преимущества

Основным преимуществом покупки на вторичном рынке является то, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке. Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.

«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят уйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона. Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в следующем году», — говорит Сингхал.

Второе преимущество покупки на вторичном рынке заключается в том, что вы можете получить квартиру в течение 6-12 месяцев.

Если покупать у застройщика на ранней стадии строительства, возможно, придется подождать 3-4 года. «Покупая на вторичном рынке, вы можете избежать риска развития — риска того, что проект может быть отложен или вообще не будет завершен», — говорит Мишра. В настоящее время многие покупатели также стремятся получить раннее владение, чтобы избежать одновременной оплаты аренды и EMI.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре, говорит: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов».

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена.Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель заплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковской ссуды. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг. Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2–3 года назад. Это позволяет вам производить платежи в шахматном порядке. На вторичном рынке вам придется сразу оплатить ту часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику.Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.

Вам придется заплатить эту стоимость и премию сразу же. «Когда вы покупаете на вторичном рынке, ваш немедленный отток намного больше», — говорит Санджай Шарма, управляющий директор Qubrex, консалтинговой компании по недвижимости из Гургаона. Наконец, вы также можете оказаться в сложной ситуации, если не проверите заранее и не купите проект, который по какой-то причине застрял.

Проверки, которые необходимо выполнить

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку со счета от разработчика.В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи. В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100-400 за квадратный фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор.Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупки на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны произвести символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика их проверить, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на роль собственника.

Иногда квартира уже продана, а покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем. Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на разработку проекта и все другие согласования.Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны купить в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды. «Если многие банки предоставляют ссуды, то все они должны были бы провести комплексную проверку, и все бумаги, вероятно, будут на месте», — говорит Сингхал.

Покупка второго дома для аренды: что можно и нельзя

Хотя есть финансовые выгоды от инвестирования в арендуемую недвижимость, есть и риски — арендаторы, которые не платят арендную плату, и головная боль арендодателя.Вам нужно будет взвесить налоги, прирост стоимости недвижимости, ипотеку и расходы на обслуживание, а также ваше желание быть арендодателем, когда решите, является ли аренда аренды разумным финансовым шагом.

Ключевые выводы

• Покупка второго дома для сдачи в аренду дает несколько ключевых преимуществ, в частности налоговые льготы, такие как вычеты на проценты, страхование и другие расходы.
• С другой стороны, вам придется быть домовладельцем, что требует времени и энергии.
• Одна из лучших вещей, которые могут сделать потенциальные арендодатели, — это сделать домашнюю работу по недвижимости и набрать номера

Подумайте о налоговых преимуществах

Вы можете вычесть проценты, налоги, страхование и другие расходы из дохода от собственности и, как правило, вычесть убытки из другого дохода.Вы также можете вычесть амортизацию из ваших налогов.

Вычет в основном представляет собой надбавку на износ в течение 27,5 лет по состоянию на март 2020 года. Вы можете продать арендуемую недвижимость и направить выручку на другую арендуемую недвижимость без уплаты налогов на прирост капитала.

Не забывай, что будешь арендодателем

Ваша аренда — это бизнес, требующий времени и энергии. Вы должны быть в курсе законов об аренде и по закону обязаны поддерживать безопасную и пригодную для жилья собственность для ваших арендаторов.

Помните, что арендатор, платящий большие деньги, имеет право ожидать почти мгновенного ответа на любую проблему, большую или маленькую. Арендаторы, которые знают, что платят немного ниже рыночной, будут немного менее требовательны. Помогает, если можно сделать мелкий ремонт самостоятельно. Вы также должны собирать арендную плату и иметь дело с просроченными арендаторами.

Если перспектива управления собственной арендной платой пугает, попросите своего брокера по недвижимости направить его к управляющему недвижимостью или смотрителю или выполните поиск в Интернете.Просто имейте в виду, что наем менеджера по недвижимости съест ваши доходы.

Сделайте домашнее задание по недвижимости

Потратьте столько же, если не больше времени на исследование арендуемой собственности, как на покупку жилья. Вы должны знать особенности рынка, законы зонирования и тенденции как в отношении аренды, так и продажи жилья в том месте, которое вы планируете. Посмотрите на школы, транспорт, рекреационные ресурсы, магазины и то, что жильцы этого района ожидают от аренды.

Покупка права выкупа может быть вариантом, поскольку банк, лишивший права выкупа, обычно хочет вернуть остаток по ипотеке и продает недвижимость по цене ниже рыночной.

Вы хотите, чтобы ваша недвижимость была привлекательной для арендаторов. Ищите недвижимость на набережной, рядом с кампусом колледжа или местной школьной зоной. Старый дом в стабильном поселке или дом в оживленном районе также может быть хорошим вариантом.

Если вы покупаете инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду на новом поле для гольфа, остерегайтесь «синдрома поля для гольфа». Если более новое и красивое жилье для поля для гольфа будет построено в том же районе, ваша собственность может выглядеть устаревшей через несколько лет, что снизит цену .

Не пренебрегайте цифрами

Используйте приложения для смартфонов или онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов, чтобы проанализировать ежемесячные расходы на жилье. Калькулятор должен позволять вам вводить покупную цену, первоначальный взнос, налоги, страхование и процентную ставку по ипотечному кредиту. Ставки по ипотеке на арендуемую недвижимость обычно выше, чем ставки на первичный дом. Также учитывайте техническое обслуживание и ремонт. Хорошее эмпирическое правило — около 1% от покупной цены в год.

Таким образом, содержание недвижимости за 300 000 долларов будет стоить примерно 3 000 долларов в год.Однако вы можете увеличить процент до 1,5% или 2%, если собственность старше. Другой способ рассчитать ремонт и техническое обслуживание — это придерживаться того, что иногда называют «правилом квадратных футов», согласно которому домовладельцы составляют 1 доллар на квадратный фут в год. Если, например, ваш арендованный дом составляет 1800 квадратных футов, вы ожидаете, что расходы на ремонт и техническое обслуживание составят 1800 долларов в год.

Советы потенциальному арендодателю

Пример из реального мира

Вот пример прогнозируемого дохода: Допустим, вы арендуете дом за 300 000 долларов за 2 000 долларов в месяц.Первоначальный взнос в размере 20% составляет 60 000 долларов, а фиксированная 30-летняя процентная ставка по остатку в размере 240 000 долларов составляет 4%. Налоги, страхование и бюджет на техническое обслуживание доведут ежемесячные расходы до 1764 долларов, что дает номинальную прибыль в размере 2838 долларов в год, или 4,73% от первоначального взноса в год. Неплохо.

Это намного лучше, чем сберегательный счет, и лучше, чем выплачиваются дивиденды по большинству акций голубых фишек, хотя, возможно, не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но если вы рассчитываете типичную амортизацию в размере 3.На 64% номинальная прибыль в размере 2 838 долларов США превращается в убыток в размере 6 252 долларов США, который вы можете применить к прочему доходу. Однако, в зависимости от вашей налоговой категории, это может составить несколько сотен долларов налоговой экономии до положительного денежного потока плюс возможность что дом оценят в цене.

Итог

Инвестиции в недвижимость для получения дохода не для всех, но если вы относитесь к своим инвестициям как к бизнесу, терпимы к внутренним рискам и умеете обращаться с молотком, финансовые выгоды могут быть значительными.

Руководство инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, покупающие и удерживающие недвижимость, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного времени, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита) и то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной процентной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы его внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость с течением времени, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, скорее всего, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирным ссудам и / или консультационной фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты сторонних организаций, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе предполагаемой стоимости восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Сейсмический отчет: Обычно требуется только в районах, где землетрясения обычны, например, в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса идут со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как намеренное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Покупка готовой к заселению недвижимости на вторичном рынке с ипотекой

Многие люди принимают решение купить квартиру в Дубае, думая, что все, на чем им нужно сосредоточиться, — это наличие достаточного бюджета для покупки недвижимости, которую они хотят.Но когда действительно приходит время выбирать недвижимость, они обнаруживают, что есть еще несколько вещей, которые им нужно учитывать при принятии решения о покупке квартиры в Дубае.

Когда дело доходит до поиска квартир на продажу в Дубае, следует принять во внимание множество вещей, потому что это место, где вы и ваша семья будете проводить большую часть своего времени и, возможно, долгий период своей жизни. Есть много факторов, которые делают дом комфортным для всех, кто в нем живет, делая жизнь проще и радостнее.

Выбор места, где вы будете искать апартаменты на продажу, например, в Дубае, очень важен, если вы хотите купить квартиру в Дубае. Это должно быть основано на потребностях семьи, которые различаются от одной семьи к другой. Наличие детских садов, школ, университетов или конкретного учебного заведения рядом с местом жительства семьи может быть одним из основных требований для семьи. Или, возможно, один из членов семьи много путешествует в соответствии со своими рабочими требованиями, что означает необходимость жить в районе недалеко от аэропорта, чтобы сократить время, проводимое в дороге, и, соответственно, применяются многие другие примеры.

Существуют и другие важные факторы, такие как размер собственности, стиль района и степень конфиденциальности, обеспечиваемая имуществу в этом районе или сообществе, а также удобства и услуги, доступные в окрестностях, застройщики недвижимости в Дубае проект и, наконец, стоимость дома или квартиры, подробнее по теме вы можете узнать, нажав здесь.

Еще одним важным фактором, который помогает определить недвижимость, которую вы хотите купить, является ее статус и готовность ли она к немедленному заселению или все еще строится.Рынок недвижимости Дубая предлагает возможность приобрести готовую к заселению недвижимость или недвижимость вне плана, которая находится в стадии строительства и будет передана в определенное время в будущем. Определение вашего намерения приобрести недвижимость поможет вам определиться, хотите ли вы купить недвижимость: готовую или строящуюся. Если вы решили купить дом, готовый к заселению, вам нужно принять другое решение. Вам необходимо решить, покупать ли недвижимость у застройщика или на вторичном рынке, то есть покупать недвижимость, которая перепродается через своего владельца.

В то время как вы можете найти несколько готовых к заселению объектов недвижимости, предлагаемых застройщиками Дубая, варианты, предлагаемые вторичным рынком недвижимости Дубая для выбора готовой недвижимости, гораздо более многочисленны и разнообразны.

Как рынок незавершенной недвижимости Дубая, так и вторичный рынок недвижимости предоставляют ряд преимуществ и предложений, которые заставят вас предпочесть одно другому. В соответствии с вашими обстоятельствами и потребностями.

Возможность покупки недвижимости у застройщиков Дубая позволяет покупателю оплачивать ее несколькими частями в соответствии с планом платежей, который включает авансовый платеж в размере определенного процента от общей стоимости недвижимости, которая варьируется в зависимости от застройщика и от одного проект к другому.Но когда дело доходит до покупки недвижимости на вторичном рынке, покупатель должен заплатить полную стоимость недвижимости в день покупки, прежде чем право собственности может быть передано на его имя. Это может создать трудности для некоторых покупателей, поскольку многие покупатели не могут предоставить достаточно денег для покупки дома, которым они мечтают владеть, что вынуждает их использовать ипотеку для покупки готовой собственности, которую они выбирают на вторичном рынке.

Первый шаг, который должен сделать покупатель при покупке квартиры в Дубае с ипотекой, — это подать заявку на предварительное одобрение в банк или финансовое учреждение, предоставляющее этот тип ссуд.Предварительное одобрение предоставляет продавцу доказательство приверженности покупателя.

Когда вы подаете заявление на предварительное одобрение ипотеки, важно учитывать ваше финансовое положение, чтобы знать вероятность принятия вашего заявления. Например, важно отметить, что наличие большого количества кредитных карт отрицательно сказывается на получении одобрения, поскольку банки берут кредитный лимит для всех текущих карт, которыми вы владеете, при изучении вашего фиксированного ежемесячного дохода, которым вы будете платить по ссуде.

Банки в Объединенных Арабских Эмиратах могут предоставить ипотеку на недвижимость с различным процентным финансированием в зависимости от стоимости недвижимости и от того, запрашивает ли покупатель ссуду для финансирования своей первой собственности или если он уже владеет другой недвижимостью. Чтобы узнать больше об ипотеке в Дубае, нажмите здесь.

Покупатель должен будет предоставить процент от стоимости недвижимости, который не покрывается ипотекой, чтобы иметь возможность выплатить полную сумму продавцу при подписании договора купли-продажи (SPA).

После того, как покупатель гарантирует предварительное одобрение банка, он может выбрать из квартир, выставленных на продажу в Дубае, ту, которая отвечает их требованиям и соответствует их финансовому положению.

После того, как покупатель остановится на квартире в Дубае, которую он хочет купить, и цена будет определена между двумя сторонами, следующим шагом будет подписание формы F Земельного департамента Дубая или так называемого Меморандума о взаимопонимании ( МоВ).Меморандум о взаимопонимании — это договор купли-продажи между продавцом и покупателем, в котором излагаются детали сделки, такие как окончательная согласованная цена собственности и комиссия, которая должна быть выплачена агентам обеих сторон.

После этого контракт должен быть представлен в банк для рассмотрения, оценки и сравнения цены, согласованной в контракте, с фактической рыночной стоимостью проданной недвижимости в Дубае. Это делается независимой специализированной оценочной компанией, которая предоставляет полный отчет об оценке, в соответствии с которым определяется стоимость финансирования, которое банк предоставит соискателю кредита.Если в отчете упоминается, что стоимость недвижимости ниже согласованной стоимости, ссуда будет предоставлять финансирование только на основе цены, указанной в оценке, и покупатель должен установить разницу между двумя значениями.

Следующим этапом является подписание окончательного соглашения о ссуде, после чего продавец, покупатель и агенты по недвижимости обеих сторон посещают офис застройщика проекта для получения сертификата об отсутствии возражений (NOC), в соответствии с которым банк заполняет оформление управленческих чеков на имя продавца, через которые будет совершаться покупка.

После этого назначается дата посещения офиса доверительного управляющего по регистрации недвижимости, чтобы подписать документ о праве собственности и передать собственность на имя покупателя, а также выплатить полную оплату стоимости недвижимости продавцу, а также комиссию брокера в соответствии с к тому, что упоминается в меморандуме о взаимопонимании.

Хорошая идея — обратиться за советом к профессиональному консультанту по недвижимости, который будет сопровождать вас на протяжении всего пути покупки, с самых ранних этапов, чтобы извлечь выгоду из их опыта на рынке недвижимости Дубая и знания деталей о квартирах на продажу в Дубае. которые могут сэкономить вам много времени на поиск и погружение в большой объем информации, которая может вызвать у вас путаницу, а не помочь вам выбрать то, что вам подходит.не говоря уже о хлопотах, которые консультант по недвижимости может избавить от своих знаний о процессе, особенно после выбора вашей собственности и начала фактического процесса покупки.

Для получения дополнительных сведений нажмите на ссылки ниже:

Выбор подходящего типа для вашей собственности

Как узнать, имеете ли вы право на ипотечный кредит в Дубае

Покупка недвижимости в стадии строительства с ипотекой в ​​Дубае

Недвижимость от застройщика или со вторичного рынка — сложный выбор? — PAB Reloaded

Многие люди, желающие приобрести свою первую квартиру, сталкиваются с непростым выбором квартиры от застройщика или, может быть, на вторичном рынке.На что стоит обратить внимание при выборе собственной квартиры? В чем преимущества и недостатки квартиры на первичном рынке по сравнению с квартирой на вторичном рынке?

Вторичный рынок и первичный рынок — различия в определении

Под «первичным рынком» обычно понимаются новые, неиспользуемые квартиры, дома или коммерческие помещения. Новые свойства обычно строятся застройщиком. Люди, решившие купить недвижимость на первичном рынке, часто имеют широкий диапазон дат для ввода новых инвестиций в сервис.Однако время ожидания часто зависит от того, на каком этапе покупатель решает купить квартиру или дом. Если время не имеет значения, вы можете покупать квартиры, когда строительство находится на стадии «ямы в земле». Чаще всего квартиры первичного рынка находятся в эталоне застройщика, то есть для самостоятельного размещения.

Вторичный рынок — это недвижимость, у которой уже есть владелец, когда она поступает в продажу. Каждый последующий покупатель дома или квартиры покупает его на вторичном рынке. Даже когда квартира была куплена у застройщика несколькими неделями ранее.Вторичный рынок часто также называют рынком «подержанных». Недвижимость на вторичном рынке в основном законченная, а часто и с мебелью. Если покупатель хочет, чтобы квартира на вторичном рынке обставлялась «по-своему», он должен учитывать ремонт, который может повлечь дополнительные расходы. Поэтому цена квартиры на вторичном рынке часто должна включать значительные затраты на ремонт. В случае недвижимости со вторичного рынка следует также учитывать разную степень износа здания, что влияет на стоимость содержания недвижимости.

Преимущества квартиры от застройщика

Часто самым большим преимуществом недвижимости на первичном рынке является ее новизна. Первый владелец имеет полное и наибольшее влияние на обустройство собственности. Для большинства покупателей самым большим плюсом является новизна этой недвижимости. Благодаря этому новый владелец может быть уверен, что в квартире нет неисправностей, вызванных предыдущими хозяевами. Покупка квартиры у застройщика также способствует внесению изменений, например.грамм. путем изменения расположения перегородок.

В случае каких-либо нарушений в собственности, застройщик обязан их устранить.

Человек, который покупает квартиру на первичном рынке, также может часто вносить изменения в дизайн застройщика (например, менять комнаты или перегородки). Недвижимость на первичном рынке может быть свободно обставлена ​​без необходимости избавляться от старого оборудования.

Квартиры от застройщика построены с применением современных энергосберегающих технологий по привлекательной цене.В результате квартиры первичного рынка соответствуют все более высоким стандартам.

Недостатки квартиры от застройщика

Несмотря на множество преимуществ, первичный рынок также имеет свои недостатки. Для многих покупателей самым большим недостатком является удаленность от центра и отсутствие инженерной инфраструктуры. Чаще всего застройщики возводят недвижимость на окраинах города. К сожалению, человек, который хочет купить квартиру у застройщика, имеет очень ограниченный выбор мест, где доступна недвижимость под застройку.

Для многих людей, приобретающих квартиру у застройщика, большой «проблемой» также является время ожидания квартиры — часто оно составляет даже несколько месяцев.

Квартиры на первичном рынке намного дороже квартир на вторичном рынке. Однако новое здание означает отсутствие средств на реновацию, низкую арендную плату и низкие эксплуатационные расходы.

Преимущества квартиры на вторичном рынке

Главное преимущество недвижимости на вторичном рынке — это богатство месторасположения.Естественно, что близость к центру также означает более высокую стоимость недвижимости и развитую инфраструктуру с хорошей коммуникацией.

Квартиры, имеющиеся на вторичном рынке, зачастую готовы к заселению сразу. Однако зачастую оборудование входит в стоимость квартиры. Часть квартир, имеющихся на вторичном рынке, покупается для инвестиций, т.е. с ремонтом и не требует финансовых затрат. Однако это делает их намного дороже.

Недостатки вторичного жилья

В случае с недвижимостью вторичного рынка всегда можно ожидать непредвиденных расходов.Б / у квартира всегда требует небольшого или капитального ремонта, например, в случае изменения планировки. Часто содержание недвижимости на вторичном рынке выше, чем на первичном. Техническое состояние многоквартирных и доходных домов разное. Поэтому покупатель должен быть в курсе увеличения затрат на ремонтный фонд.

К сожалению, нет однозначного ответа, где лучше покупать квартиру на первичном или вторичном рынке.Оба типа недвижимости имеют свои достоинства и недостатки. Однако окончательный выбор будет зависеть от личных предпочтений и финансовых возможностей покупателя.

Вторичный рынок | Определение и пример

Вторичный рынок — это место, где покупатели и продавцы могут торговать финансовыми и другими видами продуктов, которые изначально были созданы кем-то другим. Рынок перепродажи жилья, фондовый рынок и рынок ценных бумаг с ипотечным покрытием — все это типы вторичных рынков.

---

Отказ от ответственности: REthority поддерживается за счет рекламы и участия в партнерских программах. Мы можем получать комиссию, когда вы переходите по нашим ссылкам. Информация, включенная в этот пост, предназначена только для информационных целей и не должна восприниматься как юридическая или финансовая консультация.

---

Перейти к:

---

Что такое вторичный рынок?

Первичный рынок — это то, где что-то продается впервые.Например, компания, проводящая первичное публичное размещение (IPO) акций, продает новую эмиссию на первичном рынке капитала.

После IPO на первичном рынке новые акции торгуются на вторичном рынке. Вторичный фондовый рынок включает такие биржи, как Нью-Йоркская фондовая биржа, NASDAQ и внебиржевой рынок.

Облигации, паевые инвестиционные фонды и другие финансовые активы также торгуются на этих вторичных рынках. В сфере недвижимости продажи на первичном рынке происходят, когда застройщик продает дом покупателю.

Если после первичной продажи дом снова продается, то это происходит на вторичном рынке. Вторичные рынки имеют решающее значение для многих отраслей. Объем бизнеса на вторичных рынках часто намного выше, чем на первичных рынках.

Автомобиль, например, может быть продан несколько раз разным владельцам после того, как первый покупатель сгонит его с лота. Вторичные рынки также существуют для книг, билетов на мероприятия, мебели и многих других товаров.

Вторичные рынки недвижимости

В сфере недвижимости подавляющее большинство продаж домов происходит на вторичном рынке.Национальный совет риэлторов заявил, что в июле 2019 года объем продаж вторичного жилья составил 5,42 миллиона в год.

В том же месяце продажи новых домов, по данным Бюро переписи населения, совершили 685 000 транзакций. В этом месяце на вторичном рынке было продано примерно в восемь раз больше домов.

Без вторичного рынка домов немногие профессионалы в сфере недвижимости могли бы зарабатывать на жизнь этим бизнесом. В конце концов, именно в этом заключается основная часть их бизнеса.

Вторичные рынки для финансирования недвижимости

Вторичные рынки также важны для финансирования покупки недвижимости.Когда покупатель покупает дом, ипотечный кредитор создает ссуду. Предоставление ссуды является сделкой на первичном рынке.

После этого многие ипотечные кредиты объединяются и продаются на вторичном рынке как ценные бумаги. После секьюритизации ссуды известны как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBSes).

Инвесторы покупают MBS, чтобы получать доход по мере выплаты займов заемщиками. Без рынков для торговли ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, покупателям было бы труднее получить финансирование.

Если бы создатели ипотечных кредитов не продавали ссуды на вторичном рынке, у них скоро закончились бы деньги для ссуд. Упаковка и продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке позволяет ипотечным кредиторам пополнять свои хранилища.

Тогда они смогут давать новые ссуды. В этой системе отправители зарабатывают на сделках, взимая комиссию за отправку. Покупатели MBS зарабатывают деньги на получаемых процентах.

Как работает рынок MBS

Когда покупатель жилья берет ипотеку, она объединяется в пул с ипотечными кредитами, имеющими аналогичные финансовые условия.Например, 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой 4 процента будут объединены вместе.

Другой пул может быть составлен из ипотечных кредитов сроком на 15 лет со ставкой 3,5 процента. Пулы могут иметь ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой, большие ипотечные ссуды и другие виды ипотечных ссуд.

Из этих пулов аналогичные ипотечные кредиты объединяются и продаются как ценные бумаги с ипотечным покрытием. Стоимость MBS поддерживается закладными, которые находятся в пакете.

Рынок MBS существовал не всегда.Только крупные финансовые учреждения могли давать ссуды на 30 лет. Отсутствие ипотечной конкуренции затрудняло и удорожало получение ссуд для покупателей жилья и инвесторов.

The Crisis of Credit отлично подытоживает эту концепцию. Это длинное видео, но его стоит посмотреть, потому что в нем изложены вышеизложенные идеи в удобном для восприятия виде.

Фанни и Фредди

Для решения проблемы ликвидности Конгресс создал Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae) и Федеральную (Freddie Mac.Эти компании, принадлежащие акционерам, покупают большую часть ипотечных кредитов, созданных в США, и продают их инвесторам.

Возникший в результате вторичный рынок ипотечных кредитов делает получение ипотечных кредитов более легкими, чем раньше. Возникающий в результате спрос поддерживает конкурентоспособность ставок, что упрощает получение ссуд.

Инвесторы, покупающие MBS, имеют большое влияние на ипотечные кредиты, которые получают покупатели жилья и инвесторы. Например, оформление документов при закрытии сделки с недвижимостью помогает убедить инвесторов в том, что получение кредита не будет слишком рискованным.

Требования

MBS к таким вещам, как страхование титула, оценки и инспекции, несут ответственность за многие сборы, уплачиваемые при закрытии. Ежемесячные взносы по ипотечному страхованию необходимы, чтобы сделать ссуды с низким первоначальным взносом привлекательными для инвесторов MBS.

До обвала рынка жилья в 2008 году инвесторы MBS использовали ошибочные финансовые модели для оценки будущих рыночных движений. В результате были выданы слишком рискованные субстандартные кредиты, и цены на жилье резко выросли.

Когда была выявлена ​​рискованная природа субстандартных кредитов и цены на жилье начали падать, некоторые крупные кредиторы недвижимости обанкротились.Фирмы с Уолл-стрит, разбогатевшие на MBS, также разорились.

Сегодня стандарты андеррайтинга ипотечных кредитов намного строже, чем в начале 2000-х. Во многом это связано с опасениями инвестора MBS избежать повторения последней катастрофы.

Рынок ипотечного обслуживания

На вторичных ипотечных рынках происходят операции двух видов. Один из них случается, когда кредитор продает ссуду. Другой тип — когда кредитор передает обслуживание ссуды.

Покупатель (или покупатели MBS) имеют право на получение процентов по платежам. Новый кредитный агент просто действует как агент по получению платежей. Ссудодателями часто являются крупные банки, такие как Wells Fargo, или финансовые учреждения, специализирующиеся на выполнении этой задачи.

Этим фирмам платят за получение платежей и выплату основной суммы и процентов по займам. Если ипотечный платеж включает суммы по страхованию от опасностей и налоги на имущество, обслуживающий персонал также взимает их.Затем обслуживающий персонал несет ответственность за уплату страховки и налогов.

Рынок обслуживания кредитов очень важен. Компании, специализирующиеся на обслуживании кредитов, делают это дешевле и лучше, чем компании, ориентированные на выдачу кредитов. Так заемщики экономят деньги и получают более качественное обслуживание.

Первичный и вторичный рынок

Одно из больших различий между первичным и вторичным рынками заключается в том, что цены на первичных рынках обычно более фиксированы. Компании, проводящие IPO, устанавливают целевую цену на свои акции.На вторичном рынке спрос и предложение определяют цены.

Иногда фактическая цена акций при IPO отличается от целевой цены компании-эмитента. Но в целом близко. На вторичном рынке цены могут быстро меняться в результате настроений инвесторов, рыночных тенденций и новостных событий.

То же самое и с жилищным фондом. Строители выбирают цену, по которой их новые дома будут продаваться. Конечно, они не могут сделать это независимо от рынка. Цены на новое жилье должны иметь определенное отношение к спросу и предложению на новое жилье.

Но на цены перепродажи влияют цены на новое жилье. Как правило, перепродажа домов будет стоить примерно на 25% дешевле, чем новые дома аналогичного типа. На первичных рынках также гораздо меньше активности. Покупателям легче найти дома, бизнес-центры и акции для покупки на вторичном рынке, чем на первичном рынке.

Вторичные рынки важны, потому что они позволяют продавцам находить покупателей. Без вторичных рынков домовладельцу, купившему дом, пришлось бы владеть им вечно. Инвесторы никогда не смогут обналичить.

Подводя итоги вторичного рынка

Покупатели жилья и инвесторы покупают и продают свою недвижимость на вторичных рынках. Ипотечные ссуды и работа по обслуживанию ссуд также продаются на вторичных рынках.

No related posts.