Действия после досрочного погашения ипотеки — что нужно проверить?

Почему важно знать, что делать после досрочки?

Когда уже позади остались все хлопоты по выплате ипотечного займа и появились деньги для полного досрочного погашения, можно вздохнуть спокойнее. После того, как остаток суммы будет выплачен полностью, нужно довести до конца все процедуры для перевода уже в личную собственность ипотечного жилья.

Все знают, что при оформлении ипотечного кредита кредитор берет залог. В случае неисполнения обязательств банк способен продать залог и погасить долг.

После погашения всего долга банк уже не в праве удерживать залог у себя. Он должен снять обременение и передать квартиру в собственность ее владельца. Все ипотечные сделки фиксируются в Росреестре и что-то фальсифицировать нельзя. После полного погашения ипотечного займа, обременение само собой не снимается. Заемщик должен согласовать снятие квартиры с залога сначала с банком, а потом узаконить это с госрегистратором.

Чтоб сэкономить время, важно знать, что делать, куда идти и что требовать от банка.

Что такое досрочное погашение ипотеки?

Ипотечные займы являются долгосрочными, и выплата может тянуться десятилетиями. У одних нет возможности ускорить оплату, и они вносят минимальные платежи. У кого-то такая возможность появляется, и они погашают ипотечный долг досрочно.

Досрочное погашение – это выплата ипотечного долга раньше установленного срока. Законом это действие не запрещено, а банк не в праве накладывать штрафы. Ранее банки устанавливали свои ограничения по досрочному погашению, например, ипотеку нельзя было погашать в первые пять лет. В этот период в составе платежа доля процентов достигала около 70%. За первую половину срока заемщик обычно выплачивал основную часть процентов, а дальше банку уже не интересно тянуть долг. Под действие инфляции деньги обесценивались. Сейчас заемщики могут вздохнуть спокойнее, поскольку даже если ипотека взята на 10 лет, погасить ее можно и за год и за два, выплатив проценты только за этот срок.

В процессе досрочного погашения заемщик оплачивает остаток основного долга и пересчетом процентов за оставшиеся месяцы в его пользу. После списания нужной суммы счет закрывается, и обязательства перед банком будет считаться выполненными. После погашения стоит сразу попросить справку об отсутствии долга и закрытии кредитного счета

.

Справка о полном досрочном погашении обязательна, поскольку нередко заемщики самостоятельно уточняют сумму в колл-центре или в личном кабинете. Даже озвученная менеджером сумма не всегда бывает точной. Это происходит не потому, что менеджер хочет обмануть.

Система может действительно показать озвученную сумму. После внесения система списывает сумму на следующий день и может оказаться так, что за время от внесения до списания будут начислены еще проценты. Даже нехватка нескольких копеек может обернуться незакрытием счета. Наличие банковской справки о закрытии счета будет подтверждением для заемщика об исполнении обязательств.

Как убедиться в полном погашении ипотеки?

Любой тип погашения (полное или частичное) лучше всего делать в офисе. Дистанционные каналы пока для этого не подходят. Это связано с тем, что актуальная информация в онлайн-кабинеты подтягивается с задержками, а схема коммуникации основной системы банка и онлайн отнюдь не совершенна.

Кроме этого, делая полное погашение в онлайне, заемщик берет на себя все обязательства по правильному завершению этого процесса. В отделении банка все процессы доведет до ума специально обученный сотрудник. Он сформирует заявление с актуальной суммой для полного досрочного погашения, закроет кредитный счет и распечатает справку об отсутствии долга.

После списания суммы в счет погашения можно взять выписку с кредитного счета с остатком долга. При правильном списании долг будет нулевой. Итак, справка и выписка со счета с печатью будут подтверждением, что долг весь погашен.

Что нужно сделать после полного погашения ипотеки?

Ипотека подразумевает наличие залога в пользу кредитора. Залог является гарантом возврата  долга при любом исходе событий в жизни заемщика. Ипотека привлекательная для заемщиков тем, что пока квартира в залоге, ею можно пользоваться в течение выплаты ипотеки.

Пока платежи идут своевременно, банк и заемщик находятся в спокойствии. Как только заемщик начинает задерживать выплаты или прекратит их, банк продает залог, тем самым погашая остаток долга. Когда заемщик полностью погашает ипотеку, у него возникает право перевода залога в свою собственности.

ФЗ «Об  ипотеке» обязывает кредитора выдать на руки заемщику закладную после выплаты долга. На ней проставляется запись, что долг оплачен в полном объеме. Далее для снятия обременения клиент совместно с сотрудником банка идет в Росреестр или в МФЦ. С собой нужно иметь документы: заявление от заемщика на снятие обременения, копии уставных банковских документов, заверенные нотариально, закладная с записью, письмо от банка о выплате ипотечного займа.

На основании представленных документов заемщику выдается выписка с ЕГРН, которая будет подтверждать право собственности. Ранее выдавалось свидетельство в формате А4, но с 2016 года от него отказались.

Передавать документы можно лично, либо через портал Госуслуги. После проверки регистрационная запись о залоге будет погашена, а в Росреестре появится новая запись о том, что квартира теперь в личной собственности владельца.

В отличие от других банков, в Сбербанке снятие залога происходит без участия клиента. После выплаты долга клиентом, уполномоченный сотрудник банка самостоятельно едет в Росреестр и передает закладную с записью о снятии обременения в течение 2-4 недель. Далее заемщик уже может обратиться в МФЦ лично или через Госуслуги и заказать выписку с ЕГРН, чтобы убедиться, что обременение снято.

Сделать заявку на проверку обременения по погашенному договору можно на сайте domclick.ru. В разделе «Ипотека» нужно выбрать пункт «Снятие обременения». Далее заполняется короткая форма с указанием ФИО, даты рождения, номера кредитного договора.

Ответ поступает по СМС или на е-майл.

Таким образом, как только заемщик исполняет свои обязательства по договору, передает полный комплект документов в Росреестр, обременение с его жилья снимается и он становится полноправным хозяином своих личных квадратных метров. Как видно, нет ничего сложного. У крупных банков взаимодействие с Росреестром отлажено от мелочей и заемщику даже не придется бегать с документами. Более мелкие банки сваливают эти хлопоты на клиента. Ипотека является самым затратным и хлопотным вариантом кредитования, однако, эти хлопоты того стоят.

Что будет, если перестать платить ипотеку

Здравствуйте! У меня настали сложные времена, то есть наступили финансовые трудности. Объяснять подробно не буду — очень долгая история. Но вопрос выплат по долгам стоит остро — «Что будет, если перестать платить ипотеку и какие меры примет банк в таких случаях?». Спасибо.

Кстати, а вы видели сколько уже стоит доллар? Начните зарабатывать на разнице курсов валют здесь! или на криптовалютах (биткоине) тут!

Евгений, 28 лет, Россия, г. Москва.

Здравствуйте. Основными обязанностями заёмщика, который заключил договор ипотеки, является своевременное и полное внесение платежей, а также поддержание предмета залога в надлежащем состоянии.

С последним пунктом обычно проблем не возникает. Однако допущение просрочек или вовсе полный отказ от внесения платежей в нашей стране – явление нередкое. Поэтому зачастую возникает вопрос: какие последствия наступят, если отказаться от внесения платежей по ипотеке.

Ответственность за подобные действия определяется действующим законодательством, а также условиями кредитного договора. На практике каждый банк индивидуализирует меры, принимаемые по отношению к неблагонадёжным заёмщикам.

Применяемые меры воздействия на заёмщика определяются:

• политикой кредитной организации;
• обстоятельствами возникновения просроченной задолженности;
• текущим финансовым положением должника;
• состоянием ипотеки на момент возникновения задолженности.

При этом политика кредитной организации зависит от экономической ситуации, в первую очередь, на рынке ипотеки.

На данный момент в нашей стране правительство приняло решение отказаться от ряда программ поддержки граждан, решивших оформить ипотеку. В то же время ставки постепенно снижаются↓. В таких условиях нет уверенности, что кредитные организации будут лояльны по отношению к заёмщикам.

О том, что будет если перестать платить ипотеку, какие меры примет банк и каковы последствия будут для должника — читайте в этом выпуске

1. Что будет делать банк, если должник перестанет платить ипотеку 📋📉

Согласно действующему законодательству, а также стандартным условиям договора ипотеки, банк имеет право принимать следующие меры в отношении должников:

1. Начисление неустойки в виде штрафов и пеней. Их размер, а также условия начисления определяются кредитным договором;
2. Направление заёмщику требования устранить нарушения в порядке выплат. Если они не будут выполнены, обращение в суд;
3. Реструктуризация либо рефинансирование ипотеки;
4. Привлечение к ответственности созаёмщиков или поручителей, если они участвовали в процессе оформления ипотеки;
5. Обращение взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту, то есть реализация недвижимости, выступающей обеспечением;
6. Передача долга с целью взыскания коллекторскому агентству;
7. Продажа задолженности с согласия заёмщика третьему лицу либо без получения согласия другому банку. Проведение торгов через аукционы по банкротству.

Рекомендуем также прочитать статью — «Как объявить себя банкротом (физическому лицу или ИП)».

2. Как банк борется с просрочками по ипотеке 📊

Несмотря на то, что банк имеет право предпринять достаточно жёсткие меры по отношению к заёмщику, в большинстве случаев на начальном этапе кредитор пытается мирно уладить ситуацию.

Причин предпочтительности мирного урегулирования несколько:

• судебные тяжбы с заёмщиком, поручителем и созаёмщиками – процесс длительный и очень затратный;
• продажа предмета залога либо его обращение в собственность кредитора – процесс достаточно сложный, требующий дополнительных затрат средств и времени;
• коллекторам в случае их привлечения к взысканию придётся платить комиссию, в банке же обычно имеются свои специалисты, которые занимаются урегулированием вопросов с проблемными должниками;
• продавая ипотечный кредит, банк теряет большие деньги, поэтому к такой процедуре прибегают только тогда, когда другими способами взыскать долг уже невозможно или это невыгодно.

На начальном этапе кредитор всегда старается выяснить, в чём кроется причина невыполнения должником своих обязательств. С этой целью для связи могут использоваться телефонные звонки, электронные и заказные письма.

Если станет понятно, что финансовые трудности временные, а от платежей заёмщик отказываться не собирается, ему могут предложить программы реструктуризации долга. Более того, при возникновении сложностей с оплатой есть смысл самостоятельно обратиться в банк. Это поможет решить проблему быстрее с минимальными последствиями. Подробно о том, что такое реструктуризация кредита и как она проводится, мы уже ранее рассказывали в нашей статье.

Процесс взыскания долга запускается, когда стало ясно, что заёмщик не может или не хочет продолжать погашать ипотеку, причём на постоянной основе. В этом случае банк сначала обращается к коллекторам. Если и они не смогут помочь, к взысканию привлекаются судебные органы.

Чаще всего недвижимость, выступающая обеспечением по ипотеке, полностью покрывает задолженность по кредитному договору. Именно поэтому эффективнее всего взыскать долг именно посредством реализации объекта залога. При этом не имеет принципиального значения, является ли предмет залога единственным жильём заёмщика, прописаны ли на этой площади дети.

📎 Рекомендуем прочитать статью — «Как взять деньги под залог недвижимости (квартиры)».

Исключение из всех описанных выше мер по взысканию возникает, когда заёмщик оформляет страховку. Однако важным условием при этом является то, что в страховом договоре должно быть указано, что в определённых ситуациях страховщик выплачивает за должника ипотечный кредит. Такие варианты возможны, если должник застраховал себя от возможной потери работы, а также на случай болезни.

Если у заёмщика имеется страховой полис, это может стать серьёзной помощью для решения проблем с выплатами по ипотеке. Однако в большинстве случаев страховка предполагает выплаты только в случае смерти заёмщика либо при серьёзной порче залогового имущества.

3. Что делать должнику, если возникли проблемы с выплатой по ипотеке 📝

Когда возникли проблемы с выплатами по ипотеке, должник в первую очередь должен определиться, есть ли у него цель сохранить предмет залога. От этого будет зависеть порядок дальнейших действий.

Если заёмщик хочет оставить недвижимость в своей собственности, ему придётся прибегнуть к услугам реструктуризации или рефинансирования.

Реструктуризация оформляется только в банке, оформившем ипотеку. Согласно общим правилам условия этой программы определяются кредитной организацией индивидуально. При этом банк не согласится на реструктуризацию, если ему станет понятно, что финансовые проблемы у должника длительные или даже постоянные.

Однако существует целый ряд ситуаций, когда кредитные организации достаточно легко идут на реструктуризацию:

• временная потеря работы;
• заболевания, которые носят временный характер;
• рождение ребёнка.

Такие обстоятельства кредитная организация воспринимает как достаточно серьёзные причины, которые позволяют предложить должнику отсрочку либо рассрочку платежей, а также пересмотреть условия оплаты за ипотеку с целью снижения финансовой нагрузки.

Рефинансированием специалисты рекомендуют пользоваться, когда ипотека выплачивается уже достаточно длительное время. В последние годы наблюдалась тенденция снижения↓ ставок. Если кредит был взят под высокие↑ проценты, есть смысл обратиться в банк за данной услугой.

Преимущество рефинансирования заключается в том, что оформить его можно в любой кредитной организации. Соответственно, у заёмщика расширяются возможные условия для выбора.

Если у должника нет цели сохранить предмет залога, не стоит оттягивать решение проблемы. Есть смысл выставить банку предложение воспользоваться правом залога. Ещё один вариант – совместно с кредитной организацией заняться реализацией недвижимости. С полученных средств можно будет погасить займ.

Советуем также прочитать статью — «Как быстро и выгодно продать квартиру».

В завершение посмотрите видео о том, что делать, если нечем платить кредит:

Сколько стоит рефинансирование?

В зависимости от кредитора, местоположения вашего дома и суммы займа, закрывающие расходы на рефинансирование могут варьироваться от 3 до 6% от суммы займа. ⁴ Итак, если сумма вашего кредита составляла 100 000 долларов, вы могли бы заплатить минимум 3000 долларов в качестве комиссии.

Затраты на рефинансирование обычно не включают налоги на имущество, ипотечное страхование и страхование домовладельцев, поскольку они были начислены при первой покупке дома. Помните, что пересматривает исходную закладную, а не начинает полностью с нуля.

Затраты на закрытие рефинансирования включают:

• Заявление на рефинансирование, оценка нового дома и поиск по названию
• Плата за осмотр дома
• Гонорар адвоката Кредитора за рассмотрение дела
• Комиссия за оформление
• Комиссия за баллы

Хотя вы, возможно, не сможете избежать всех этих затрат на закрытие, вы можете избежать комиссий за ипотечные баллы, запросив номинальную или нулевую котировку.Это означает, что оценка стоимости закрытия будет включать , а не балла.

Итак, чтобы получить анализ безубыточности, предположим, что ваши конечные затраты будут составлять 3000 долларов (3%) по рефинансированной ипотеке на 100 000 долларов. И что ваша новая рефинансируемая процентная ставка на 1% ниже вашей предыдущей. Если мы посмотрим, сколько это сокращение на 1% может сэкономить вам каждый год, потребуется около трех лет, чтобы покрыть эти 3000 долларов на закрытие расходов.

И как только вы оплатите заключительные расходы, вы сможете пользоваться преимуществами более низких процентных ставок до конца срока ипотечного кредита (или в будущем, если вы решите продать свой дом.)

Должен ли я рефинансировать ипотечный кредит?

Вы можете подумать о рефинансировании ипотеки, если это означает, что вы устанавливаете более низкую процентную ставку при фиксированной ставке или сокращаете срок действия ипотеки. Экономия, которую вы могли бы получить от этого по причинам, о которых мы говорили ранее, может быть использована для решения таких важных задач, как погашение долга или сбережения для выхода на пенсию.

Рефинансирование — хорошая идея, если она помогает вам контролировать свои ежемесячные счета.Вы будете чувствовать себя более уверенно в будущем, если у вас будет больше денег, чтобы полностью избавиться от долгов. Кроме того, только представьте, если бы вы прямо владели своим домом!

Но бывают случаи, когда рефинансирование ипотеки , а не было бы хорошей идеей. Было бы неразумно рефинансировать (и влезть в новые долги), потому что вы хотите новую машину, хотите переделать кухню или планируете оплачивать счета по кредитной карте. Потеря собственного капитала для покупки новых вещей, которые вам не нужны, подвергает риску ваш дом, особенно если вы потеряете работу или столкнетесь с другими финансовыми трудностями.

И если вы в настоящее время без работы из-за коронавируса и вам сложно выплатить ипотеку, для вас есть хорошие новости. В зависимости от вашей конкретной ситуации, вы можете снизить или приостановить выплаты по ипотеке на следующие 12 месяцев. ⁵ Это действительно может помочь вам облегчить бремя, которое вы можете испытывать прямо сейчас, если беспокоитесь о том, когда увидите следующую зарплату.

Готовы к рефинансированию?

Рефинансирование ипотеки того стоит, если вы планируете надолго остаться в своем доме.Вот когда более низкие процентные ставки, которыми вы хотите воспользоваться, действительно начинают окупаться!

Если вы готовы к рефинансированию, обратитесь к специалистам по ипотечным кредитам в компании Churchill Mortgage. Они помогут оформить ипотеку, о которой вы не пожалеете!

Нажмите, чтобы увидеть больше материалов, которые помогут вам пережить трудные времена

Когда начинаются выплаты по ипотеке?

Немного об ипотеке. Вопросы и ответы: «Когда начинаются выплаты по ипотеке?»

Новые домовладельцы (и те, кто рефинансируют ипотеку) часто задаются вопросом, когда начинаются выплаты по ипотеке, поскольку иногда между закрытием ссуды и датой платежа первого ежемесячного платежа существует значительный разрыв.

Например, ваш агент по недвижимости или ипотечный брокер мог сказать вам, что выплаты не начнутся в течение 45 дней или дольше, и в результате выразили некоторый сильный оптимизм.

Но вы тоже можете относиться к этому скептически, и на то есть веские причины. Почему нужно так долго возвращать деньги своему ипотечному кредитору? Давайте узнаем!

Ипотека выплачивается с просрочкой

• В отличие от арендных платежей, которые выплачиваются за месяц вперед
• Ипотечные платежи выплачиваются постфактум (задолженность)
• Потому что проценты должны фактически начисляться до наступления срока погашения
• Итак, месяц истек, вы платите проценты за этот период

Этот кредит был закрыт в начале августа, но первый платеж должен быть произведен только в октябре.

Это явление происходит из-за того, что ипотечные кредиты выплачиваются в просрочку, а не заранее, то есть платеж производится в конце определенного периода, например одного месяца.

Поскольку проценты начисляются на остаток по закладной каждый месяц, они не могут быть выплачены до истечения срока.

Проще говоря, ваш платеж по ипотеке, произведенный первого числа месяца, покроет проценты за последний месяц, а также налоги, страхование и основную сумму (если применимо).

Это отличается от ежемесячных арендных платежей, которые выплачиваются заранее за тот месяц, который они покрывают; если вы арендуете недвижимость, ваш платеж, подлежащий выплате, скажем, 1 августа, покрывает арендную плату за август.

Вы заранее платите домовладельцу за право жить в его собственности.

Это имеет смысл, если подумать. При аренде нет кредита и, следовательно, процентов. Таким образом, его не нужно сначала накапливать до выплаты.

Вы просто вносите оплату и остаетесь в собственности на месяц.

В случае жилищного кредита все наоборот, что объясняет задержку во времени, с которой вы можете столкнуться после первого оформления ипотеки.

Первый платеж по ипотеке определяется датой закрытия

• Ваш первый платеж по ипотеке определяется датой закрытия
• Если вы закрываете в конце месяца, ваш первый платеж должен быть произведен примерно через месяц
• Если вы закроетесь раньше в в месяц у вас может быть почти два месяца до наступления срока первого платежа
• Обязательно поговорите со своим кредитным специалистом о сроках, если вы хотите, чтобы выплаты начинались раньше или позже

Когда вы начинаете вносить ипотечные платежи, становится сложно, поскольку дата начала вашего первого платежа определяется датой закрытия.

Сравните 10 лучших вариантов рефинансирования ипотеки рядом с вами

Выберите свой штат, чтобы начать работу

Штат

Пример: Если вы закроете ипотечный кредит 20 августа, ваш первый платеж по ипотеке не будет произведен до 1 октября.

Однако при закрытии вы должны будете выплатить оставшиеся проценты за август, или на сумму 11 дней; это обычно называется предоплаченным процентом и отображается как стоимость закрытия.

В этом конкретном примере предположим, что ваша ставка по ипотеке была 5.50%, а остаток по кредиту составлял 300 000 долларов, дневная процентная ставка (45,83 доллара) x 11 составила бы 504,17 доллара.

Некоторые заемщики думают, что они пропускают ежемесячный платеж по ипотеке, но на самом деле они выплатили 10 дней процентов в августе и весь сентябрь к моменту, когда должен быть произведен октябрьский платеж.

Однако вы можете избежать дорогостоящих авансовых платежей наличными, закрывшись в конце месяца.

Это сокращает сумму предоплаты процентов, которая подлежит выплате первоначально, но не имеет значения в долгосрочной перспективе.И ваш первый платеж по ипотеке должен быть произведен раньше.

Если вы закроетесь в начале месяца, вы заплатите еще много дней предоплаты по процентам при закрытии, но ваш первый платеж по ипотеке не будет произведен примерно через два месяца, как показано в нашем сценарии выше.

Например, если вы закрываете банк 7 августа, вы заплатите около трех недель процентов при закрытии, но у вас будет почти два месяца, чтобы внести свой первый платеж по ипотеке.

Фактически, поскольку кредиторы обычно предоставляют льготный период для выплаты до 15 числа месяца, у вас может быть более двух полных месяцев до наступления срока первого платежа.

Однако, если вы закрываетесь в самом начале месяца, например, 1, 2 или 3 числа, может быть возможность получить кредит от кредитора на те несколько дней с предоплатой процентов.

Затем вы должны сделать первый платеж в следующем месяце на всю сумму причитающихся процентов.

Таким образом, вы можете начать заниматься ипотечным кредитом, если ваша цель — выплатить его раньше, чем позже. И вы можете снизить затраты на закрытие, если денег мало или если наличные для закрытия являются проблемой.

Но не забывайте и о других предоплаченных статьях, таких как страхование домовладельцев, налоги на имущество и взносы в ТСЖ, по которым также могут увеличиться резервы, если дата закрытия вашего займа выпадает на следующий месяц.

Тем не менее, закрытие в начале месяца дает преимущество; Ипотечные кредиторы обычно намного менее заняты.

Это связано с ежемесячными целями финансирования компании и закрытием этих займов к концу месяца ради заемщика.

И действительно, у вас должно быть достаточно денег, отложенных на закрытие расходов, независимо от того, когда ваши средства жилищного кредита.

Подробнее: 21 часто задаваемый вопрос об ипотеке и ответы на него.

(фото: thejaymo)

Об авторе: Колин Робертсон

Перед созданием этого блога Колин работал менеджером по работе с клиентами в оптовой ипотечной компании в Лос-Анджелесе.Он страстно пишет об ипотеке почти 15 лет.

Что такое ипотечные баллы? | Правда об ипотеке

Ипотека. Вопросы и ответы: «Что такое ипотечные баллы?»

Процесс ипотеки может быть довольно напряженным и временами трудным для понимания, несмотря на всю сумасшедшую терминологию и груду документов.

Еще больше усложняет ситуацию тот факт, что банки и кредиторы действуют по-разному. Некоторые взимают так называемую комиссию за подачу заявления на получение кредита, в то время как другие просят вас платить баллы.Затем есть те, которые касаются сборов и баллов кредиторов.

Совершая покупку ипотечного кредита, вы, вероятно, не раз услышите термин «ипотечный пункт».

Перейти к темам по ипотечным баллам:

— Сколько стоит ипотечный балл
— Как рассчитываются баллы по ипотеке?
— Есть два типа ипотечных баллов
— Выплата ипотечных баллов по более низкой процентной ставке
— Как отрицательные баллы работают по ипотеке?
— Примеры ипотечных баллов
— Таблица стоимости ипотечных баллов

Обязательно обратите особое внимание на то, сколько баллов взимается (если таковые имеются), так как это сильно повлияет на истинную стоимость вашего кредита.

Сколько стоит точка ипотеки?

• Это просто еще один способ сказать 1% от суммы кредита
• Итак, для кредита на 100 000 долларов один балл равен 1000 долларов
• А для кредита на 200 000 долларов один балл равен 2 000 долларов
• Чем выше сумма займа, тем дороже балл становится

Хотите знать, как рассчитываются ипотечные баллы? Не волнуйтесь, это действительно очень просто. Вам даже не понадобится ипотечный калькулятор! Или так называемый калькулятор ипотечных баллов, что бы это ни было…

Когда доходит до дела, ипотечный балл — это просто причудливый способ обозначить процентный пункт от суммы ссуды.

По сути, когда ипотечный брокер или ипотечный кредитор говорит, что взимает с вас один балл, они просто означают 1% от суммы вашего кредита, каким бы он ни был.

Как рассчитываются баллы по ипотеке?

Итак, если сумма вашей ссуды составляет 400 000 долларов, один пункт ипотеки будет равен 4 000 долларов. Если они решат взимать два балла, стоимость составит 8000 долларов. И так далее.

Если сумма вашего кредита составляет 100 000 долларов, это просто 1 000 долларов за балл. Это действительно простой расчет.Просто умножьте количество баллов (или их часть) на сумму кредита.

Если это одно очко, возьмите калькулятор и введите 0,01, умноженное на сумму кредита. Если это 1,5 балла, введите 0,015, умноженное на сумму кредита.

Используя 300 000 долларов в качестве суммы ссуды в приведенном выше уравнении, мы получим стоимость 3 000 и 4500 долларов соответственно.

Предполагая, что с вас взимается менее одного пункта, мы должны учитывать «базисные пункты», которые составляют одну сотую процентного пункта (0.01%). Иными словами, 100 базисных пунктов, или, как их еще называют, б.п., равны одному проценту.

Например, если с вас взимается только половина балла или 50 базисных пунктов, вы должны рассчитать его, введя 0,005 в калькулятор и умножив на сумму кредита.

Опять же, здесь не нужен калькулятор базисных баллов, если вы умеете разбираться в основах математики.

Используя наш пример ссуды в размере 100 000 долларов, половина балла будет равна 500 долларам. Если бы с вас было начислено 25 базисных пунктов (0,25%), это было бы 250 долларов, и вы рассчитываете его, вводя 0.0025.

Не сбрасывайте со счетов, если кредитный специалист или кредитор использует базисные баллы для описания того, что с вас взимается. Это просто причудливый способ обозначить процент от пункта, который на самом деле может быть использован, чтобы вас обмануть.

Как видите, стоимость ипотечного балла может сильно варьироваться в зависимости от суммы кредита, поэтому не все баллы созданы равными.

Совет. Чем больше сумма кредита, тем дороже становятся ипотечные баллы, поэтому баллов может быть больше для небольших ипотечных кредитов, если они используются для выплаты комиссии.

Есть два типа ипотечных баллов

• Слово «баллы» можно использовать для обозначения двух совершенно разных вещей
• Комиссия кредитного специалиста или ипотечного брокера за предоставление кредита
• Или дисконтные баллы, которые не являются обязательными и могут снизить вашу процентную ставку.
• Знайте, за что они фактически взимают с вас, чтобы убедиться, что вы приняли правильное решение.

Есть два типа ипотечных баллов, которые вы можете взимать при получении ипотеки.

Ипотечный брокер или банк могут взимать ипотечные баллы просто за выдачу кредита, что называется комиссией за выдачу кредита. Этот сбор может быть дополнением к другим расходам кредитора или единовременной выплатой, покрывающей все их расходы и комиссионные.

Например, с вас может взиматься один ипотечный балл плюс комиссия за подачу заявки на получение кредита и обработку или просто взимать два ипотечных балла без каких-либо других сборов кредитора.

Кроме того, у вас также есть возможность оплачивать ипотечные дисконтные баллы, которые представляют собой форму предоплаты процентов, выплачиваемых при закрытии в обмен на более низкую процентную ставку и более дешевые ежемесячные платежи.

Они используются для выкупа вашей процентной ставки при условии, что вы хотите более низкую процентную ставку, чем предлагается. Как правило, вы должны платить эти типы баллов только в том случае, если вы планируете удерживать ссуду достаточно долго, чтобы возместить первоначальные затраты по более низкой ставке.

Вы можете использовать ипотечный калькулятор, чтобы определить, сколько ежемесячных платежей по ипотеке потребуется, чтобы покупка баллов имела смысл. По сути, это то, как долго вам нужно держать ипотечный заем, чтобы он мог выйти вперед.

Выплата ипотечных баллов по более низкой процентной ставке

• Важно учитывать оба типа ссуды и предполагаемый срок владения. ипотека / собственность на длительный срок
• И если вы хотите еще более низкую фиксированную ставку, вы действительно получите выгоду в течение многих лет

Вероятно, было бы разумнее выплачивать ипотечные баллы по фиксированной ставке на 30 лет, а не на ипотека с регулируемой процентной ставкой, учитывая, что вы можете выиграть еще много месяцев, хотя обе ситуации могут иметь смысл в зависимости от цены и соответствующей скидки.

Сравните 10 лучших вариантов рефинансирования ипотечного кредита рядом с вами

Выберите свой штат, чтобы начать работу

Штат

То же самое касается домовладельца, который планирует оставаться в собственности на долгие годы. Видя, что вы будете экономить деньги каждый месяц за счет более низких жилищных выплат, чем больше вы останетесь, тем больше сэкономите.

Еще один плюс в том, что эти типы баллов не облагаются налогом, так как они представляют собой прямые проценты. И эта налоговая выгода должна быть учтена в уравнении

* Комиссия за выдачу кредита может также подлежать налогообложению, если она выражена как процент от суммы кредита и соблюдены некоторые другие условия IRS.

Если с вас не начисляются ипотечные баллы напрямую (без возврата стоимости), это не обязательно означает, что вы получаете более выгодную сделку.

Все это означает, что ипотечный брокер или кредитор взимает с вас плату в конце сделки. Бесплатных обедов нет.

Другими словами, кредитор просто предлагает вам процентную ставку, превышающую номинальную или рыночную ставку, на которую вы обычно имеете право.

Итак, если ваш конкретный сценарий ссуды имеет номинальную ставку, скажем, 4.25%, но ипотечный брокер или банк могут заработать два ипотечных балла «за спину», если он / она убедит вас взять ставку 4,875%, что будет их премией за спред доходности (YSP) или комиссией.

До того, как эта практика была объявлена ​​вне закона, брокеры обычно получали комиссию, не взимая плату напрямую с заемщика. В настоящее время брокеры все еще могут получать компенсацию от кредиторов, но это работает немного по-другому.

Они должны выбрать пакет компенсации с каждым кредитором, с которым они работают, заранее, чтобы все заемщики получали одинаковую фиксированную процентную ставку.

Конечно, они могут сотрудничать с тремя разными оптовыми банками и выбирать различные пакеты компенсации, а затем пытаться направить заемщиков к тому, который платит больше всего. Еще один повод быть уверенным в переговорах!

Банки могут предлагать ипотечные кредиты без баллов из-за «премии за предоставление услуг» (их форма YSP), которая представляет собой комиссию, которую они получают, когда продают свои ссуды другим компаниям на вторичном рынке.

Конечно, вы можете не платить какие-либо ипотечные баллы из своего кармана, но вы можете заплатить цену, согласившись на более высокую ипотечную ставку, чем необходимо, что равносильно гораздо большему проценту, выплачиваемому на протяжении всего срока действия ссуды, при условии, что вы сохраняете это какое-то время.

Как работают отрицательные баллы по ипотеке?

• Некоторые кредиторы могут предлагать так называемые отрицательные баллы.
• Это просто еще один способ сказать, что кредитору предоставляется кредит.
• Эти баллы повышают вашу процентную ставку, а не снижают ее.
• . не платите им из кармана

Если задействованы баллы и вам предлагается более высокая ставка, ипотечные баллы действуют как кредит кредитора для покрытия ваших конечных расходов.Они известны как «отрицательные точки», потому что фактически повышают вашу процентную ставку.

Теперь вам может быть интересно, с какой стати вы соглашаетесь на более высокую ставку, чем та, на которую вы имеете право?

Что ж, компромисс состоит в том, что вам не нужно оплачивать закрытые расходы из своего кармана. Деньги, полученные от более высокой процентной ставки, покроют эти сборы.

Конечно, в результате ваш ежемесячный платеж по ипотеке будет выше. Насколько больше зависит от размера суммы вашего кредита и задействованных баллов.

Это работает прямо противоположно традиционным ипотечным пунктам: вы получаете более высокую ставку, но вместо того, чтобы платить за нее, кредитор дает вам деньги для оплаты ваших комиссий.

Оба метода могут работать для заемщика в данной ситуации. Положительные моменты хороши для тех, кто хочет еще больше снизить свою ставку по ипотеке, тогда как отрицательные моменты хороши для домовладельца, у которого не хватает денег, который не хочет тратить их все при закрытии сделки.

Давайте посмотрим на несколько примеров ипотечных кредитов в действии:

Допустим, у вас есть ссуда на сумму 100 000 долларов и вы пользуетесь услугами брокера.Если брокеру выплачиваются два ипотечных пункта от кредитора по номинальной стоимости заемщику, это будет отображаться как плата за оформление в размере 2000 долларов (строка 801) и кредит в размере 2000 долларов (строка 802) в выписке по расчету HUD-1.

Это переполнено, потому что вы не платите баллы, а платит кредитор. Тем не менее, более высокая ставка по ипотеке заложена в результате этой компенсации брокеру.

Теперь предположим, что вы просто платите два балла из своего кармана в качестве компенсации брокеру. Это будет просто отображаться как сбор за отправку в размере 2000 долларов без кредита или комиссии за баллы, поскольку сама ставка не включает никаких баллов.

Вы также можете ничего не увидеть в виде баллов, а вместо этого увидите административный сбор или аналогичный сбор с неопределенным названием.

Это может быть комиссия кредитора, объединенная в одно списание, которое покрывает такие вещи, как андеррайтинг, обработка и т. Д.

Это может быть определенный процент от суммы кредита, но не имеет ничего общего с повышением или понижением вашей ставки.

Независимо от количества баллов по ипотеке, которые вы в конечном итоге начислите, вы сможете увидеть все цифры, просмотрев HUD-1 (строки 801-803), в котором указаны как комиссии за выдачу кредита, так и баллы дисконтирования, а также общая сумма стоимость в совокупности.

* Эти сборы теперь будут отображаться в смете ссуды (LE) и в заключительном раскрытии информации (CD) в разделе «Стоимость ссуды».

Таблица стоимости ипотечных баллов

Выше я нарисовал удобную небольшую диаграмму, которая отображает стоимость ипотечных баллов для различных сумм ссуд, от 100 000 до 1 миллиона долларов.

Как видите, ипотечный балл равен всего 1000 долларов при сумме ссуды в 100 000 долларов. Таким образом, с вас могут начислить несколько баллов, если у вас меньшая сумма кредита (им нужно как-то заработать деньги).

При цене в 1 миллион долларов вы получаете 10 000 долларов всего за один пункт ипотечного кредита. И вы задаетесь вопросом, почему кредитные менеджеры хотят выдавать максимально возможные ссуды…

Как правило, это тот же объем работы для гораздо большей зарплаты, если они могут получить в свои руки сверхбольшие ссуды.

Не забудьте сравнить стоимость ссуды с и без включенных ипотечных баллов по различным программам ссуды, таким как обычные предложения и ссуды FHA.